山东省淄博市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁03民终1495号上诉人（原审原告）：韩晓锡，男，1987年4月9日出生，汉族，住山东省淄博市博山区。委托诉讼代理人：潘凯，山东博骏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：高峰，男，1955年10月13日出生，汉族，住山东省淄博市张店区。上诉人韩晓锡因与被上诉人高峰房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省淄博市张店区人民法院（2020）鲁0303民初6308号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人韩晓锡及其委托诉讼代理人潘凯、被上诉人高峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人韩晓锡向本院提出上诉请求：依法撤销张店区人民法院（2020）鲁0303民初6308号民事判决，发回重审或依法改判。事实和理由：一、2020年3月15日，上诉人与被上诉人签订租房合同一份。合同签订后，上诉人向被上诉人交纳了30060元（包括押金5000元，2020年3月15日至9月15日房租22500元，2020年3月15日至2021年3月15日物业费、水电费）。2020年8月16日双方因空调维修发生争议，上诉人于2020年8月21日向被上诉人发出通知函，要求维修空调或减少租金或延长租期。双方协商过程中，被上诉人于2020年8月23日单方解除租房合同，并要求清空房屋。2020年8月24日更换门锁及停车场使用权限关闭，严重影响了上诉人对租赁物的使用。上诉人当日发函被上诉人其单方解除合同，构成违约，要求返还到期租赁费、押金。二、一审遗漏部分诉求，认定部分事实错误。1、一审中上诉人多次明确诉求，鉴于被上诉人单方解除合同，且事实上不能履行，请求一审法院确认双方合同解除。一审遗漏该部分诉求。2、诉争焦点并非是否对涉案空调有进行维修的义务，是被上诉人擅自更换门锁及关闭停车场使用权，导致上诉人对租赁物无法正常使用，导致租赁目的不能实现产生的纠纷。3、一审法院认定事实“被告拒绝维修空调，原告以此为由拒绝缴纳租金”错误。上诉人主观上从未拒绝缴纳租金，却因存在空调维修费的客观事实，客观上造成了交纳延期。二审中，上诉人认可在一审中没有提出过请求一审法院确认双方合同解除的诉求。被上诉人高峰辩称，上诉人的请求都是违约的无理要求，我不承认，也不会赔偿，对方给我造成的损失比这些大的多。一审判决正确。原审原告韩晓锡向一审法院起诉请求：1.请求依法判令被告返还原告房租2500元、押金5000元、物业管理费1078元、空调维修费450元、水电费342元，合计9370元；2.请求依法判令本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原被告举证质证情况如下：原告提交证据1租赁合同、收条各一份，证明目的为原被告于2020年3月15日签订租赁合同，原告支付被告半年租金22500元、水电费404元、一年物业费2156元，合计30060元；证据2物业公司书费凭证一份、水表电表视频两份，证明目的为原告租赁房屋后额外缴纳电费500元，因水电费系先付费，现剩余电费158元（剩余电量256度）、水费184元（剩余水量52.2吨）；证据3收款收据、微信转账记录各一份，证明目的为原告因涉案租赁物空调设备自然损害支付检测费用450元；证据4微信聊天记录一宗、通知两份、拆锁视频一份，证明目的为因涉案租赁物内设施自然损害双方协商处理过程，被告除拒绝履行法律规定的维修义务或补救措施外，私自更换门锁，配套停车场使用权限关闭，违反合同约定，导致原告不能使用涉案租赁物，合同目的落空。被告质证称对以上证据1无异议；证据2与被告没有关系，都是原告违约造成的损失；对证据3不认可，租房十几年来从来无租户找被告修过空调，是原告使用不当自己造成的损失；证据4的证明目的不成立，被告从外地回来，原告正在搬家，要求其换回原锁，在其不换的情况下，被告临时换的一把锁；对其中的三段视频没有异议。被告提交租房合同一份，证明目的为租期为三年，租期不到押金不退，原告仅租了半年就退房，造成的损失应由其自行承担。原告质证称对真实性无异议，与原告的合同乙方增加了朱婧媛，其他内容一致，被告在拒绝维修空调的情况下继续要求原告交纳房租，原告行使不安抗辩权向被告先后发出两份通知，之后被告强行换锁和关闭停车场使用权，造成原告无法继续使用租赁物，被告以自己明示的行为造成合同无法履行，理应承担相应的合同解除责任。结合对上述证据的认证及原被告陈述，一审法院认定事实如下：2020年3月15日原（乙方）、被告（甲方）签订租房合同一份（被告手中合同文本乙方为原告和朱婧媛），约定甲方将案涉房屋租赁给乙方使用，水电等费用自付；每年房租45000元，每年交一次，下次房租提前1个月交纳（备注中将第一年房租分为半年预交，2020年8月15日交房租22500元）；押金5000元，租期必须三年以上，租期不满押金不退且须结清水电等费用清理好卫生。合同签订后原告向被告交纳了30060元（包括押金5000元、半年房租22500元、一年物业费、水电）。2020年8月16日原被告因空调维修问题发生争议，被告拒绝维修空调，原告以此为由拒绝缴纳租金，原告于2020年8月21日向被告发出通知函以空调设施自然损坏室内温度过高影响房屋使用为由要求被告维修空调；同年8月23日被告要求原告清空房屋；同年8月24日发函通知被告因被告擅自更换门锁及将停车场使用权关闭单方面解除合同构成严重违约要求被告返还未到期租赁费用、押金等。一审法院认为，本案争议的焦点为被告是否负有对涉案房屋内空调进行维修的义务。首先来看合同约定，本案中，原被告双方签订的租房合同较为简单，其中对空调的交付、使用、维修问题未作出任何约定，且依据合同的相关内容也不能推定被告负有保证房屋内空调设施能够正常使用的合同义务；其次来看交易习惯，虽然本地区夏季比较炎热，但也并非所有租房者在租赁房屋时对夏季空调设施作为租房的必选项，存在因人而异的情况；最后空调损坏后也要区分原因来确定出租人和承租人的维修责任，本案中原告对空调损坏的原因并未举证。综上，原告缺乏充分证据证明被告负有对涉案房屋内空调进行维修的义务，其应承担举证不力的后果，对其相应诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回原告韩晓锡的诉讼请求。案件受理费25元，由原告韩晓锡负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人韩晓锡提交证明一份，系当时空调维修人员赵堂辉检修空调时所出具的证明，证实空调系自然损坏不存在上诉人故意毁坏等情形。经质证，被上诉人高峰对该证据的真实性有异议，认为系伪造。上诉人提交的证明系证人证言，但证人未到庭作证，不符合证据的形式要件，且被上诉人不认可，本院不作为有效证据采信。本院二审查明的事实与一审认定一致，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为上诉人韩晓锡要求被上诉人高峰返还房租2500元、押金5000元、物业管理费1078元、空调维修费450元、水电费342元有无依据。上诉人韩晓锡与被上诉人高峰所签租赁合同，是双方真实意思的表示，未违背法律法规的规定，合法有效。上诉人主张被上诉人于合同租赁期内擅自更换门锁等，单方面解除合同并强制要求其即日搬离租赁房屋，严重影响了其对于租赁物的使用，导致合同目的无法实现，其诉求被上诉人承担各项费用。但在一审庭审中上诉人自述其与被上诉人签订租赁合同后基本没使用，在另一场地办公，其于8月14日搬回涉案租赁房屋，于8月15日（上诉人按照合同应约定应当给被上诉人交纳租赁费的日期）发现空调不能使用，未交纳租赁费，随即于8月17日联系到楼下房东并当天交纳定金，另行签订租赁合同，租赁期限自2020年9月1日起，从其自述足以看出上诉人主张其于8月14日之前并未实际使用被上诉人房屋，并于应当向被上诉人缴纳租金之日，以空调不能使用为由未交纳房租，且于8月17日与案外人另行签订房屋租赁合同，租赁日期自2020年9月1日起，足以认定上诉人所主张其基本未使用租赁物，因被上诉人更换门锁等原因影响其对于租赁物的使用，导致合同目的无法实现的上诉主张不成立，其要求被上诉人返还各项费用的上诉请求，本院不予支持。上诉人韩晓锡于上诉状中称一审遗漏部分诉求，主张其在一审庭审中多次明确诉求，请求一审法院确认双方合同解除。但上诉人于二审中认可其在一审中没有提出过该诉求，其该上诉主张，与事实不符，本院不予支持。综上所述，上诉人韩晓锡的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由上诉人韩晓锡负担。本判决为终审判决。审判长  禚慧聪审判员  苏晓宇审判员  孙德啟二〇二一年七月九日书记员  荆惠苒