安徽省凤台县人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0421民初3216号原告：尹洪涛，男，汉族，1969年9月21日生，住安徽省凤台县。委托诉讼代理人：营玉，凤台县关店乡法律服务所法律工作者。被告：石秀红，女，汉族，1973年6月15日生，住安徽省凤台县。被告：蒋中虎，男，汉族，1973年6月5日生，住安徽省凤台县。原告尹洪涛与被告石秀红、蒋中虎房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告尹洪涛及其委托诉讼代理人营玉到庭参加诉讼，被告石秀红、蒋中虎经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。尹洪涛向本院提出诉讼请求：1．解除原被告签订的房屋买卖协议，判令被告返还购房款65万元并支付违约金13万元，合计78万元；2．本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：经凤台县吉成房产经纪有限公司介绍，原、被告于2020年9月9日签订房屋买卖协议，约定原告以65万元的价格购买被告名下位于凤台县的房屋。签订合同时经凤台县吉成房产经纪有限公司查询该房屋无保全情况，只有房贷未还清。2021年2月7日，双方准备办理房屋解押及过户手续时发现该房屋已被淮南市潘集区人民法院保全，无法进行交易过户。原告多次要求被告解除合同退还购房款无果，为维护原告的合法权益，依法提起诉讼。石秀红、蒋中虎未到庭，也未提交书面答辩状。尹洪涛围绕诉讼请求依法提交了房地产买卖居间协议、转账记录、收据、凤台县商品房网上备案确认单及聊天记录截图等证据，石秀红、蒋中虎未予质证。对上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年9月9日，尹洪涛（买受人、乙方）与石秀红（出售方、甲方）通过凤台吉成房产经纪有限公司（居间方、丙方）签订《房地产买卖居间协议》一份，约定尹洪涛购买石秀红所有的位于凤台县的房屋，建筑面积99.73平方米，房屋总价款为65万元。协议第一条约定：乙方为表示对丙方居间提供的房地产之购买诚意，向丙方支付意向金合计人民币贰万元整，该意向金系丙方受乙方之托，前往甲方处斡旋及确认买卖条件之诚意及凭据。第三条约定：在甲、乙双方签订该房地产的《房地产买卖居间协议》三日内，乙方向甲方支付款为人民币壹拾陆万元整（内含已付定金人民币贰万元整）做为定金。待该房屋还款满一年时，乙方向甲方支付款为人民币肆拾玖万元整为该房屋尾款。甲、乙双方共同赴凤台县不动产登记中心办理更名手续（送件）。甲方承诺：上述房屋自签订《房地产买卖居间协议》后，即不再有任何形式的抵押、查封等影响交易的权利限制情况出现，如由于甲方的原因（租赁、抵押、债务、诉法诉讼等）而引发的权利限制，或致使该房屋的交易无法正常进行，由此造成乙方或第三方损失的，甲方承担赔偿责任。第五条约定：如甲方接受本协议第三条所述买卖条件并签订本协议，则乙方同意将意向金作为定金（或定金的一部分），由丙方转付甲方。第十二条约定：甲方接受本协议第三条所述买卖条件并签署本协议的，甲方同意在签署本协议后七个工作日内与乙方签订《房地产买卖居间协议》或类似合同。如果甲方未能履行本条所述事项，则应向乙方支付总房款的20%作为违约金。2020年9月9日，尹洪涛向凤台吉成房产经纪有限公司支付20000元。2020年9月12日，尹洪涛向凤台吉成房产经纪有限公司支付140000元，并有凤台吉成房产经纪有限公司为尹洪涛出具收据一份，内容为“收据今收到尹洪涛交付于凤台县吉成房产经纪有限公司用于购买皖州金悦15号楼1802室房屋部分房款计人民币160000元（大写：壹拾陆万圆整），特立此据！收款人：刘雅日期：2020.9.12”，并加盖凤台吉成房产经纪有限公司的公章。同日，蒋中虎、石秀红出具收据一份，内容为“收据今收到凤台吉成房产经纪有限公司转交付于石秀红、蒋中虎（身份证：3404211973××××××××,340421197306051059）用于购买本人皖州金悦15号楼1802室定金计人民币160000元（大写：壹拾陆万圆整），特立此据！收款人：蒋中虎、石秀红”，蒋中虎、石秀红在签名上捺印。2021年1月21日，尹洪涛向凤台吉成房产经纪有限公司支付490000元，并有凤台吉成房产经纪有限公司为尹洪涛出具收据一份，内容为“收据今收到朱克侠（身份证：340421197××××××××）交付于凤台县吉成房产经纪有限公司用于购买皖州金悦15号楼1802室尾款计人民币490000元（大写：肆拾玖万圆整），特立此据！收款人：刘雅日期：2021.1.21”，并加盖凤台吉成房产经纪有限公司的公章。2021年2月4日，蒋中虎、石秀红出具收据一份，内容为“收据今收到凤台县皖州置业有限责任公司代凤台吉成房产经纪有限公司转交付于石秀红、蒋中虎（身份证：3404211973××××××××,340421197306051059）用于购买本人皖州金悦15号楼1802室购房尾款计人民币490000元（大写：肆拾玖万圆整），特立此据！收款人：蒋中虎、石秀红”，蒋中虎、石秀红在签名上捺印。另查明，凤台县房屋的网上备案确认单显示，买受人为蒋中虎和石秀红。该房屋总购房价为741482元，其中首付金额为231482元，从安徽凤台农村商业银行股份有限公司新街支行申请商业贷款510000元，于2020年1月23日发放。蒋中虎、石秀红自2020年2月20日开始按月偿还贷款。2021年2月5日，银行贷款结清。再查明，2021年1月15日,淮南市潘集区人民法院作出（2021）皖0406执保7号民事裁定书，对蒋中虎名下位于凤台县的房屋进行查封，查封期为2021年1月15日至2024年1月14日。2021年4月28日，安徽省凤台县人民法院根据尹洪涛的申请，作出（2021）皖0421财保58号民事裁定书，查封被申请人石秀红所有的位于凤台县房屋，期限二年。尹洪涛支付保全费4420元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当依照约定履行自己的义务。尹洪涛与石秀红签订的《房地产买卖居间协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，应属合法有效。双方之间形成房屋买卖合同关系。尹洪涛依照协议约定完全履行了交付房款的义务，石秀红未能按照协议约定将房屋更名至尹洪涛名下，已构成违约，应当按照协议约定承担相应的违约责任。案涉房屋因蒋中虎其他民事纠纷被法院查封，导致无法办理过户手续，尹洪涛购买房屋的合同目的无法实现，在知道房屋被查封后的合理期限内，蒋中虎、石秀红未能解除房屋的被查封状态，尹洪涛要求解除双方之间签订的《房地产买卖居间协议》，符合法律规定，本院予以支持。本案合同解除后，蒋中虎、石秀红应退回已收取的全部购房款650000元。蒋中虎、石秀红经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，视为其对举证、答辩等权利的放弃，本院予以缺席判决。综上，依照最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告尹洪涛与被告石秀红签订的《房地产买卖居间协议》；二、被告石秀红、蒋中虎于本判决生效之日起十日内归还原告尹洪涛购房款650000元，并支付违约金130000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元（已减半），保全费4420元，由被告石秀红、蒋中虎负担。被告石秀红、蒋中虎自本判决生效后7日内向本院交纳应负担的案件受理费,逾期本院将予以强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审判员  王晓亚二〇二一年七月二十九日书记员  高鸿雁附相关法律条文1、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。2、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。