江苏省海安市人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0621民初611号原告：努尔·塔西，男，维吾尔族，1973年10月5日出生，住新疆伽师县。原告:如山古力·图尔荪，女，维吾尔族，1974年8月10日出生，住新疆伽师县。两原告共同委托诉讼代理人：曹劲松，海安市企业法制工作协会法律工作者。被告：江苏爱法投资发展有限公司，住所地江苏省海安市安平西路105号，统一社会信用代码913206215525147207。法定代表人：庞爱珠，该公司董事长。委托诉讼代理人：景征荣，江苏慧眼律师事务所律师。第三人：上海拓垦投资中心（有限合伙），住所地上海市崇明区横沙乡富民支路58号A1-4068室，统一社会信用代码91310230MA1JX2KL0U。执行事务合伙人：吴凌。委托诉讼代理人：周晨，北京市隆安律师事务所上海分所律师。原告努尔·塔西、如山古力·图尔荪与被告江苏爱法投资发展有限公司（以下简称爱法公司）、第三人上海拓垦投资中心（有限合伙）（以下简称拓垦中心）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告努尔·塔西、如山古力·图尔荪及其共同委托诉讼代理人曹劲松，被告爱法公司的委托诉讼代理人景征荣，第三人拓垦中心的委托诉讼代理人周晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告努尔.塔西、如山古力.图尔荪向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告爱法公司退还多收的房款20万元；2.请求判令被告爱法公司协助办理案涉房屋不动产权证书；3.请求判令被告爱法公司赔偿逾期交房违约金77161.46元。事实与理由：两原告系夫妻关系。2017年6月，原、被告就被告开发的海安市百花街8号3幢101室房屋达成商品房买卖合同(含车位使用权），双方约定总房款653556元，于2017年10月31日交付房屋。合同订立后，原告共计给付被告房款853556元（现金加转账）。被告于2020年6月22日才交付房屋（合计逾期交付904天，根据合同约定被告按日向原告支付已付房款的万分之一的违约金）。且到目前为止，被告没有为原告办理案涉房屋的不动产权证，引发纠纷。被告爱法公司辩称：1.双方之间的合同是通过代理商拓垦中心签订的。2.案涉合同总额应当是原告诉称的853556元，不仅仅包括合同约定的数额，还包括向拓垦中心缴纳的其他款项，原告所缴纳的都是房款。3.爱法公司没有收到合同约定的全部款项，所以不存在原告所称的多收款，原告应补交所欠房款。4.根据合同补充协议第三条约定，爱法公司在收到全部房款之前，有权不交付房屋，不予办理产权登记。5.原告没有按约定的期限付款，应当承担逾期付款违约责任。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人拓垦中心述称，原告的诉讼请求与第三人无关，请求法院依法裁判。经审理查明：2017年6月，努尔·塔西、如山古力·图尔荪与爱法公司签订商品房买卖合同（合同编号2017060145），合同约定努尔·塔西、如山古力·图尔荪购买爱法公司开发的海安市原海安镇百花街8号爱法山水国际小区3幢101室，房屋总价款653556元；努尔.塔西、如山古力.图尔荪于签署合同当日支付首付款553556元，剩余购房款10万元在合同签订之日45个工作日内以银行贷款方式支付；交房期限为2017年10月31日前；逾期交付违约责任为出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。2017年6月13日,爱法公司向原告开具金额为553556元的江苏增值税普通发票。2017年8月15日,爱法公司向原告开具金额为10万元的江苏增值税普通发票。2020年6月22日，爱法公司向原告交付房屋，原告支付物业费、车位租金等合计5607.3元。原告主张，其分别于2017年6月2日付款5万元（转入尾号为0012的账户），于2017年6月13日付款15万元（转入南通正筑房地产营销策划有限公司尾号为0025账户，以下简称正筑公司）、10万元（转入南通鼎天电气设备运行维护有限公司尾号为1040账户，以下简称鼎天公司）、65601元（转入鼎天公司尾号为0025账户）、34399元（转入鼎天公司尾号为1040账户）、72000元（转入鼎天公司尾号为1040账户）、15万元（转入尾号为3750账户）、5万元（转入正筑公司尾号为0025账户），于2017年8月15日付款10万元（转入尾号为3750账户）。原告陈述，所付款都是在爱法公司售楼部支付的，大部分是刷卡，有三四万元是现金（关于原告主张的2017年6月13日的7万元，其在第一次庭审中已确认交易已取消，后支付的72000元）。2021年2月25日的证据交换中，被告爱法公司仅认可收到2017年8月15日的10万元。2021年4月12日的庭审中，爱法公司认可收到尾号为3750账户的两笔款项合计25万元（含2017年8月15日10万元）。另查明，本院审理的原告潘磊诉被告爱法公司、第三人拓垦中心、上海宏樱房地产咨询有限公司（以下简称宏樱公司）一案，经审理后作出（2020）苏0621民初1345号民事判决，查明拓垦中心为爱法公司的销售代理方，双方签订了爱法山水国际项目电商渠道合作合同，并认定潘磊通过刷卡支付给正筑公司、鼎天公司的款项属于已付购房款。第二次庭审中，拓垦中心向本院提交了其与宏樱公司签订的爱法山水国际独案渠道合同，并申请追加宏樱公司为第三人。再查明，因江苏信拓建设（集团）有限公司诉江苏爱法投资发展有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院作出（2020）苏0621民初3252号民事裁定书，并依法查封了案涉房屋。以上事实，有当事人提供的商品房销售合同、收据、增值税发票、银行卡交易明细，本院调取的（2020）苏0621民初1345号民事判决及当事人当庭陈述等，在卷佐证，本院予以确认。本院认为：关于原告已付购房款问题。原告主张其已付购房款为853556元，被告仅认可收到25万元。结合（2020）苏0621民初1345号民事判决、被告开票情况、房屋交付情况等可以认定，正筑公司、鼎天公司收取的款项应当视为原告已付房款。即原告共支付房款722000元（15万元+10万元+65601元+34399元+72000元+15万元+5万元+10万元）。关于原告主张的2017年6月2日付款5万元（转入尾号为0012的账户），因被告否认收到该笔款项，且原告未提供证据证明该款的收款人为爱法公司或其指定的第三方，故现有证据不足以认定该款为已付购房款。另，原告主张还存在现金交付的情形，因其未能提供收款收据等证据予以证明，本院难以支持。但是，在合同明确约定价款的前提下，原告仍交付了远超合同价款的款项，且被告开具增值税发票的金额与合同价款一致，故可以认定双方合意以远低于实际房款的方式成立合同，规避了法律的规定，该损害国家利益的行为属于损害公法债权的行为，应当归于无效。双方之间应当按照实际履行的房款确定案涉房款的数额。原告主张返还超过合同载明的房款，本院不予支持。关于原告主张的逾期交房违约金。根据合同约定，交房期限为2017年10月31日前，爱法公司逾期交付应当以已付房款为基数按日万分之一的标准支付违约金。爱法公司实际交房日期为2020年6月22日，按照上述约定标准计算，爱法公司应当支付违约金69528.6元。原告主张违约金77161.46元依据不足，超过69528.6元的部分，本院不予支持。关于原告要求被告协助办理不动产登记手续的请求，因案涉房屋现已被另案查封，现暂时无法办理产权登记手续，故原告该项诉讼请求本院难以支持。原告可待查封措施解除后另行依法主张。关于第三人拓垦中心申请追加宏樱公司为第三人的问题，因本院（2020）苏0621民初1345号民事判决书对相关事实已经进行了认定，本案中追加宏樱公司已无必要。综上，原告交付购房款后被告应当按约交付房屋，逾期交付应当承担相应违约责任。被告多收取的购房款应当退还给原告。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第十二条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告江苏爱法投资发展有限公司于本判决发生法律效力后15日内给付原告努尔·塔西、如山古力·图尔荪逾期交房违约金69528.6元。如果被告未按照本判决确定的履行期间履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告努尔·塔西、如山古力·图尔荪的其他诉讼请求。案件受理费5537元，由原告负担4168元，由被告江苏爱法投资发展有限公司负担1369元，被告于本判决发生法律效力后十日内缴至本院（本院诉讼费专户：户名：海安市人民法院，开户行：建行海安营业部，账户：32×××16-035297）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费5537元（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审 判 长  刘昌海人民陪审员  吴达华人民陪审员  张本宏二〇二一年七月五日法官 助理  王志勇法官 助理  吉雨馨书 记 员  韩 豪