大连高新技术产业园区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0293民初1122号原告：大连高新园区海创物业管理有限公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区爱贤街8号19层-1号，统一社会信用代码91210231683005491T。法定代表人：王世国，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘鲜芳，辽宁华金律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雅清，辽宁华金律师事务所律师。被告：罗晨，女，1982年10月19日出生，汉族，住辽宁省大连。委托诉讼代理人：李啸宇，男，系被告丈夫，1980年10月24日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。原告大连高新园区海创物业管理有限公司与被告罗晨物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连高新园区海创物业管理有限公司的委托诉讼代理人李雅清、被告罗晨的委托诉讼代理人李啸宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付自2012年7月15日至2020年12月31日期间的物业费18801元。事实和理由：原告与被告签订了《物业管理服务合同》，约定原告为被告提供物业服务，被告按时向原告交纳物业费用，标准为1.8元/月/平方米。被告所购买房屋的面积为91.97平方米。被告欠付自2012年7月15日至2020年12月31日物业费18801元。原告为维护合法权益，故诉至法院。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。一、物业未尽到服务管理职责，服务质量非常差，部分业主存在违建，环境卫生、公共设施维护等方面也不到位。二、原告主张大部分物业服务费用已超过诉讼时效，不应支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的《前期物业服务合同》、《半山壹号前期物业管理服务协议》、大连高新区管理委员会文件、工商变更登记核准（备案）通知书、大连高新区管理委员《会议纪要》、《情况说明》《楼宇验收交付书》、发票的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.原告提供的2018年、2019年物业催费记录本，拟证明原告曾向被告进行催费。被告认为该证据属于原告单方面的记录，不予认可。本院认为该催费记录本虽系原告催费账簿，但记录较为详实，被告的辩解不足以推翻该组证据的证明事项，故对该组证据予以采信。2.被告提供的照片、业主群聊天截图及民心网、民意网等各大论坛网页截图，拟证明个别业主存在圈占土地及乱停车现象，2020年疫情期间施肥车辆进入小区浇灌私家花园，小区卫生管理差，施工挖坑地面未回填，被告投诉地暖不热的情况，物业未依约全面履行服务义务。原告认可照片的真实性，认为物业无执法权力，无法拆除业主的违建，而地暖问题并非物业维修责任。本院认为，权利与义务也系相辅相成，物业企业及业主对小区整体情况的维系具有权利与义务，而小区私搭乱建情况显然并非物业所为，物业并不具有执法权力处理，且物业服务系全面而持续性的过程，部分的服务瑕疵不能否认全部的物业服务；另外，地暖问题与物业服务无关。故对该组证据的证明事项，本院不予采信。根据当事人陈述和经法庭审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系半山壹号小区物业服务企业，被告系该小区业主，其房屋建筑面积为91.97平方米。2011年，半山壹号小区建设单位大连海创房地产开发有限公司与大连高新技术产业园区物业管理中心（以下简称“物业管理中心”）签订《前期物业服务合同（海创中冶焦耐项目[半山壹号]）》（以下简称《前期物业服务合同》），约定由大连海创房地产开发有限公司选聘物业管理中心为半山壹号小区提供前期物业服务。2012年3月9日，被告与大连海创房地产开发有限公司签订《半山壹号前期物业管理服务协议》，约定大连海创房地产开发有限公司有权委托物业服务企业对半山壹号小区实施前期物业管理，物业费标准为住宅1.8元/月/平方米，物业费于每季度首月10日前交纳，如被告未按约定交纳物业费，物业服务企业有权要求被告补交并自逾期之日起按每日0.3%交纳滞纳金。合同还约定了其他权利义务。被告未向原告支付自2012年7月15日至2020年12月31日的物业费。庭审中，原告提供了2018年及2019年物业催费记录本，其中记载物业工作人员于2018年11月、2019年10月曾向被告主张物业费用。另查，2013年10月11日，物业管理中心更名为大连高新技术产业园区凌创资产管理中心。2016年7月8日，大连高新技术产业园区管理委员会《关于清理领导干部在企业兼职及凌创资产管理中心业务整合的会议纪要》记载：“二、立即启动凌创资产管理中心业务整合工作……物业管理服务职能及业务全部整合到海创集团下属的海创物业公司……”。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。故建设单位大连海创房地产开发有限公司与物业管理中心签订的《前期物业服务合同》对物业管理中心（物业服务企业）、被告（业主）均具有法律约束力，双方均应遵照履行。根据查明事实，物业管理中心于2013年10月11日更名为“大连高新技术产业园区凌创资产管理中心”，且于2016年7月8日将其物业管理服务职能及业务全部整合到原告处。原告已为半山壹号小区提供了物业服务，被告作为业主接受了原告提供的物业服务，双方已形成事实上的物业服务合同关系，被告理应向原告支付物业费。关于物业费的诉讼时效问题。本案中原告曾于2018年11月向被告主张过物业费用，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，诉讼时效计算时间节点为2015年11月，即该时间以前的物业费用已过诉讼时效，又因物业的记录本并未记录明确的催费日期，故本院认定被告应支付原告自2015年12月1日至2020年12月31日期间的物业费10098元（1.8元/平方米/月×91.97平方米×61个月）。关于被告抗辩原告的物业服务不符合约定的意见。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由。就物业服务合同而言，根据诚实信用原则和公平等价有偿原则，“正当理由”的认定，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。本案中，被告主张的问题尚不足以构成免除或减少被告交费义务的抗辩事由。故对被告该抗辩意见，本院不予支持。另外，本院认为，物业公司与业主是相互依存关系，小区的服务质量与和谐秩序需要全体业主与物业公司的相互配合、共同努力。期待双方可以相互理解，化解矛盾，努力创造良好和谐的小区工作生活环境。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告罗晨于本判决生效之日起十日内给付原告大连高新园区海创物业管理有限公司自2015年12月1日至2020年12月31日的物业费10098元；二、驳回原告大连高新园区海创物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取计135元（原告已预交），由原告大连高新园区海创物业管理有限公司负担62元，被告罗晨负担73元，于本判决生效之日起七日内向大连高新技术产业园区人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。原告大连高新园区海创物业管理有限公司预交的案件受理费62元，应予退还。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员 田 甲二〇二一年七月七日书记员 李泳伶附法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十五条：有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。