上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0112民初15365号原告：上海德沁房地产经纪有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：王树亮，总经理。委托诉讼代理人：赵敏飞，上海市锦天城律师事务所律师。被告：沈英惠，男，1954年12月4日出生。委托诉讼代理人：瞿国剑，上海海忠恒律师事务所律师。原告上海德沁房地产经纪有限公司与被告沈英惠中介合同纠纷一案，本院于2021年4月27日立案受理后，依法适用简易程序于2021年5月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵敏飞，被告沈英惠及其委托诉讼代理人瞿国剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海德沁房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付中介服务费人民币(币种下同)75,000元；2.被告支付逾期付款违约金(以75,000元为基数、按日千分之一的标准计算自2020年11月16日至被告实际支付前述款项之日止)；3.被告支付律师费10,000元。事实和理由：2020年5月3日，经原告居间介绍，被告与案外人路某签订了关于上海市闵行区莲花南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)的《上海市房地产买卖合同》。当日，原、被告签订《佣金确认书》，约定就原告提供的该中介服务，被告应支付中介服务费175,000元，且被告需于签约当日支付20,000元、签订网签合同当日付足，若被告逾期支付，则应按逾期付款金额的千分之一向原告支付违约金。现涉案房屋已完成过户并交付案外人，原告已完成中介服务。但被告至今仍有75,000元中介服务费未向原告支付。且经原告多次催讨，被告仍拒不支付。故原告为维护自身合法权益，诉至法院，提出前述诉请。被告沈英惠辩称，不同意原告的诉讼请求。1、原告利用被告急于履行法院的析产执行案件、获得涉案房屋的所有权，诱使被告交易，赚取中介费。当时经原告多次协调，房价从1,380万元降到1,230万元，另加10万元为佣金，买家不支付佣金，另外协商若以1,255万元成交，则其中15万元由原、被告平分，所有税费由买方承担。被告认为，原告明知被告急于获得资金，引诱被告不断降低价格，促使成交，此行为已经违反法律的禁止规定。2、2021年2月8日，被告与买家解除后才知晓，原告曾书面承诺中介费为买卖双方共计10万元，如收到卖家费用，视同赚取差价，应退一罚三。被告认为，一方面，原、被告曾约定1,255万元中有15万元由原、被告平分，基于此被告承诺另行支付7.50万元给原告；而另一方面，原告在已与买家签订佣金确认书的情况下却告知被告买家不支付佣金，同时原告又隐瞒与买家的书面承诺，从中获取不当利益。原告的行为属于对委托人隐瞒与委托人有关的重要事项。故被告认为，被告在受欺骗的情况下签订的承诺书应属无效，原告用该种方式赚取差价，也是法律所禁止的。经审理查明，经原告上海德沁房地产经纪有限公司居间介绍，作为房屋出售方的被告沈英惠与作为房屋购买方的案外人路某、王某某就上海市闵行区莲花南路XXX弄XXX号XXX室房屋签订房地产买卖合同。2020年5月3日，原告上海德沁房地产经纪有限公司(乙方，佣金收受人)与被告沈英惠(甲方，佣金支付人)签订《佣金确认书》，该确认书记载“甲方经乙方居间介绍，与交易相对方达成涉案房屋的买卖交易，现甲方承诺，愿意向乙方支付佣金175,000元，签约当日付20,000元、网签当日付足；如甲方未按照上述约定支付佣金，甲方应当向乙方支付违约金，违约金按甲方逾期未付款金额的日千分之一计算。”后原告于2020年5月22日协助被告及案外人路某办理了涉案房屋的交接手续、于2020年11月15日协助被告及案外人路某、王某某签订了网络备案版《上海市房地产买卖合同》、于2021年2月3日协助买卖双方办理了房屋的过户手续。另查明，被告于2020年5月3日、2020年11月15日、2021年2月3日共计向原告支付中介服务费100,000元。2021年2月3日，原、被告签订《佣金延期支付承诺书》，约定被告承诺最晚于2021年2月6日前向原告支付剩余佣金75,000元，若届时完成支付，则原告不予追究违约金和相应利息；若届时未能完成支付，则同意按照每逾期一日向原告支付剩余未支付佣金千分之一的违约金，直至付清全部佣金和所有违约金。再查明，原告曾于2020年5月中旬将其与案外人路某的微信聊天记录发送给被告，原告与案外人路某的微信聊天记录显示路某已通过王某某的账户向原告转账支付20,000元中介费。现原告认为被告尚欠付75,000元中介服务费，遂提起本案诉讼。为本次诉讼，原告委托上海市锦天城律师事务所处理本案诉讼纠纷，并支付律师费10,000元。以上事实，由原告提供的《佣金确认书》、《上海市房地产买卖合同》、《上海市不动产交易税收登记综合预收件单》、《税收完税证明》、《房屋买卖交接书》、微信聊天记录、律师费发票、《专项法律服务合同》、银行电子回执，被告提供的支付中介服务费的收据三张、《佣金延期支付承诺书》等证据以及双方当事人当庭陈述所证实。本院认为，根据事实查明及当事人陈述，被告经原告居间介绍与案外人达成买卖涉案房屋的合意，并完成了签约、过户、交房等手续，原、被告形成中介合同关系。现原告已居间成功，且已履行了作为居间人的基本义务，有权向被告主张相应的中介服务费。就中介服务费的具体金额，根据原、被告签署的《佣金确认书》可知，被告应当支付的中介服务费金额为175,000元。然被告仅支付了100,000元，尚余75,000元未付。现原告主张被告支付该笔未付款项，符合双方约定，本院予以支持。至于被告所辩称的原告承诺被告仅收取被告的中介服务费、不收取买家的中介服务费，一方面，被告并未提供相关的证据材料证明其该点抗辩意见；另一方面，从查明事实可见，原告曾于2020年5月中旬将其与案外人路某的微信聊天记录发送给被告，而从该微信聊天记录显示路某已通过王某某的账户向原告转账支付20,000元中介费，显然被告的辩称意见与查明的事实不符，故对被告的该点抗辩意见，本院不予采纳。至于被告所辩称的原告承诺案外买家仅收取买家的中介服务费、不收取被告的中介服务费，本院认为，且不论被告所称的该点意见是否属实，即便该点意见真实发生，也系原告与案外买家之间就他们之间居间合同关系中买家所应负担的中介服务费的约定、承诺，与被告并无关联，故对被告的该点抗辩意见，本院不予采纳。依据《佣金确认书》，被告应于签订网签合同当日支付全部中介服务费，然被告并未按时支付，被告的行为显然构成违约，原告主张自2020年11月16日起的违约金，符合双方约定。至于被告所辩称的违约金应当从2021年2月6日起算，本院认为，原、被告于2021年2月3日签订的《佣金延期支付承诺书》，仅约定被告若按其承诺于2021年2月6日前向原告支付剩余佣金，原告不予追究违约金和相应利息，并未免除在被告未按承诺期限付款的情况下，原告放弃追究被告此前逾期付款违约行为的违约责任，实际被告也确实未按其承诺履行付款义务，原告当然可依据原《佣金确认书》所载的付款期限计算违约金，故对于被告的该点抗辩意见，本院不予采纳。关于原告主张的违约金的计算标准，被告表示过高，本院在尊重双方约定的情况下，在考虑原告的实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况等综合因素，将对原告主张的逾期付款违约金的计算标准予以调整。至于原告主张的律师费，并无合同依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十六条之规定，判决如下：一、被告沈英惠于本判决生效之日起七日内向原告上海德沁房地产经纪有限公司支付中介服务费75,000元；二、被告沈英惠于本判决生效之日起七日内向原告上海德沁房地产经纪有限公司支付逾期付款违约金(以75,000元为基数、按日万分之三的标准计算自2020年11月16日至被告沈英惠实际履行本判决主文第一项给付义务之日止)；三、驳回原告上海德沁房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,046.88元，由被告沈英惠负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 莉书记员 王伊妮附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。