西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院民 事 判 决 书（2021）陕0103民初2165号原告：李佐玮，男，1963年9月21日出生，汉族，住陕西省定边县。委托诉讼代理人：呼蓉蓉，北京市盈科（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩丽，北京市盈科（西安）律师事务所律师。被告：西安天尊房地产开发有限公司，住所地：西安市碑林区。法定代表人：曾顺贵，任总经理。被告：王国彬，男，1968年4月20日出生，汉族，西安天尊房地产开发有限公司员工，住西安市碑林区。共同委托诉讼代理人：董宇菲，女，西安天尊房地产开发有限公司员工，住该公司。被告：罗四维，男，1991年11月30日出生，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：潘金辉，陕西元智律师事务所律师。第三人：张建国，男，1954年9月1日出生，汉族，住西安市曲江新区。委托诉讼代理人：张雅南，国浩律师（西安）事务所律师。原告李佐玮与被告西安天尊房地产开发有限公司（以下简称天尊公司）、王国彬、罗四维、第三人张建国房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月28日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任，公开开庭进行了审理。原告李佐玮及其委托诉讼代理人呼蓉蓉、韩丽、被告天尊公司、王国彬共同委托诉讼代理人董宇菲、被告罗四维及其委托诉讼代理人潘金辉、第三人张建国委托诉讼代理人张雅南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李佐玮向本院提出如下诉讼请求：1.解除被告天尊公司与罗四维2017年10月17日签订的商品房认购合同；2.依法判令三被告立即搬离XX巷XX小区XX幢XX单元XX号房屋并将涉案房屋恢复原状；3.依法判令被告天尊公司继续履行与原告签订的商品房买卖合同；4.依法判令被告天尊公司、罗四维共同赔偿原告经济损失908420元；5.依法判令被告王国彬对上述费用承担连带责任；6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：在第三人张建国作为被告天尊公司的股东及法定的代表人期间，原告与被告天尊公司于2013年6月1日签订了商品房买卖合同，天尊公司将其位于西安市碑林区XX巷XX小区XX幢XX单元XX号房屋出售给原告，建筑面积为123.17平方米，每平米6000元，总房价739020元整。合同签订后，原告支付了全部购房款，被告天尊公司向原告出具了收据并将涉案房屋交付了原告使用。原告对房屋进行了装修，并将生活物品及烟酒、笔记本电脑等搬入涉案房屋。由于原告长期在外务工，并不经常在涉案房屋居住，当原告前往涉案房屋时，发现房屋门锁无法打开。经原告多方了解，2017年被告天尊公司的股东及法定代表人均进行了变更，变更后被告王国彬成为天尊公司的实际控制人。三被告恶意串通，重新签订了《商品房认购合同》，将已经出售给原告的房屋再次出售给被告罗四维，而被告罗四维在明知涉案房屋已经不属于被告天尊公司的情况下仍继续购买，给原告造成巨大经济损失，居无住所。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判为所请。被告天尊公司辩称，涉案房屋至今未取得商品房预售许可证及相关四证，原告与被告签订的合同属于无效合同，无效合同不存在继续履行之说，原告不具有解除二被告之间合同的权利；2017年7月，第三人张建国将天尊公司股权转让至西安同发物业管理有限公司后，所涉及的房屋销售合同、收据、公司账务等均已全部移交，2017年10月17日，天尊公司与罗四维签署商品房认购合同时，涉案房屋从公司销售档案记载看并未出卖给他人，所以被告与罗四维签订合同并无过错，且案涉房屋已经由罗四维居住三年多，属第三方善意有偿取得，原告没有权利要求罗四维搬离案涉房屋；原告原为天尊公司会计，对涉案房屋项目情况了如指掌，对无效合同形成有重大过错，应自行承担损失；原告要求被告赔偿其908420元，没有事实和法律依据；本案系原告与第三人恶意串通虚假诉讼，损害被告利益，原告的诉讼请求应予以驳回。被告王国彬答辩意见同天尊公司，其与被告天尊公司从股权转让后再无任何关系。被告罗四维辩称，其2017年购买房屋是通过社会公开方式认购，并无证据证明罗四维存在恶意串通行为；在天尊公司销售员代领下查看房屋时，并未发现有居住迹象及曾经居住迹象，天尊公司亦从未告知其涉案房屋出售或交付他人的情况，涉案房屋从未办理预售登记或产权登记，罗四维查看房屋后以正常房屋销售价格签订认购合同并支付认购金，最后办理房屋交付入住手续并持续占有使用至今，该房屋认购协议是双方真实意思表示的结果，原告无权解除双方的合同；罗四维占有使用涉案房屋是依据合同约定及天尊公司的自愿履行，占有使用的事实有物业费相关记录作证，原告所称其占有使用房屋的观点无事实法律依据；案涉房屋至今未取得许可证，原告签订合同应当认定为无效，且涉案房屋已经交付罗四维，原告要求继续履行合同无事实法律依据；本案系原告与被告天尊公司之间的房屋买卖纠纷，被告罗四维不应承担任何赔偿责任。第三人张建国辩称，2010年7月14日，第三人成立被告天尊公司并开发天荷小区项目，2017年3月18日，天尊公司与陕西鑫地源置业公司签订《“天荷小区”项目费用结算及天尊公司股权转让框架协议》，约定天尊公司及天荷小区项目转让给被告王国彬，并约定第三人张建国按照每平方米2000元的单价享有包括案涉房屋在内的20套房屋的所有权，故第三人在转让天尊公司股权前，仍然保留了案涉房屋，并没有对外转让，第三人没有损害原告权益；天尊公司、王国彬与罗四维之间没有权利处分案涉房屋，故三被告应当按照原告诉请承担责任。本院经审理查明：2010年7月14日，第三人张建国成立被告天尊公司，天尊公司实施了西安市碑林区黄雁西村南区地区城中村综合改造项目的建设工程（“天荷小区”项目）。2013年6月1日，原告与被告天尊公司签订了《商品房买卖合同》，天尊公司将其位于西安市碑林区XX巷XX小区XX幢XX单元XX号房屋出售给原告，房屋用途为住宅，建筑面积为123.17平方米，商品房单价为每平方米6000元，总金额739020元，出卖人应当在2013年6月30日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用。2013年6月13日，天尊公司与张建国向原告出具收款收据，载明：“今收到李佐玮摘由买晶筑逸品11901号，面积123.17平方米，单价6000元，人民币739020元”。2014年5月，原告订购部分装修材料对涉案房屋进行装修，并将部分衣物搬入涉案房屋。后原告长期在外务工，其于2017年8月、2019年9月发现涉案房屋门锁被更换，故诉至法院。关于原告房款支付情况，原告表示，其原系天尊公司会计（2010年6月至2012年6月），与天尊公司协定按成本价购买一套房屋，原告担任天尊公司会计之前，曾与张建国之间存在倒账等经济往来，并投资于张建国其他项目，经结算，张建国仍欠付原告退股、分红款共计60余万，双方协商一致冲抵房款，剩余房款原告通过现金方式支付给时任天尊公司法定代表人张建国；庭审中，张建国表示，原告曾投资其名下项目，双方签订《商品房买卖合同》前，经结算，张建国应付原告投资分红60余万，故张建国将涉案房屋作价739020元销售给原告，用于抵消应付原告的投资分红，剩余房款其用合同签订后其应付原告的投资分红抵消，账务处理中，因张建国在经营公司时曾给天尊公司提供借款，故涉案房屋房款冲抵了天尊公司应付张建国的借款。另查明，2017年3月18日，天尊公司与陕西鑫地源置业公司（法定代表人为本案被告王国彬）签订《“天荷小区”项目费用结算及天尊公司股权转让框架协议》，约定第三人张建国将被告天尊公司100%股权转让给陕西鑫地源置业公司法定代表人王国彬；按实际建筑面积每平方米2000元的单价，张建国享有“天荷小区”20套房的所有权，该房款从股权转让费中扣除；股权转让完成后10日内，张建国应将天尊公司印鉴、有关证照及“天荷小区”项目有关的资料移交给王国彬（必须有明细）。2017年6月12日，王国彬、陕西鑫地源置业公司、西安同发物业管理有限公司（法定代表人为案外人曾顺贵）向天尊公司及张建国出具《承诺及担保书》，载明王国彬请求将股权受让方变更为西安同发物业管理有限公司，并由其代王国彬持有受让的天尊公司股权，对框架协议、股权转让协议中应由王国彬、陕西鑫地源置业公司履行的相关义务，仍由王国彬、陕西鑫地源置业公司履行。2017年7月6日，张建国与西安同发物业管理有限公司签订《股权转让合同》，约定张建国将被告天尊公司100%股权转让给西安同发物业管理有限公司，股权转让价款为34000000元，合同签订并办理完毕股权和法定代表人变更登记手续后六个月内支付股权转让金；股权变更及法定代表人变更完成后二日内张建国将天尊公司印鉴、证照、有关账务票据、业主房款欠条、项目资料等移交给西安同发物业管理有限公司。2017年7月26日，被告天尊公司、被告王国彬出具了《承诺》，载明：天尊公司开发的晶筑逸品，其中18户业主房号（包含涉案房屋）由现天尊公司法定代表人曾顺贵全权代理办理今后所有涉及房产手续；此18户以前欠款仍归原天尊公司法人张建国所有，现法人曾顺贵公司协助我方索要。2017年8月15日，天尊公司相关资料及账务已移交完毕。2017年11月9日，中审亚太会计师事务所（特殊普通合伙）陕西分所出具《注册会计师执行商定程序的报告》，以2017年7月18日为基准日对天尊公司的项目收入、成本的真实性及金额的准确性作出确认，根据收支明细表的记载，截至2017年7月18日，涉案房屋并未出售，天尊公司未就涉案房屋收到款项。再查，2017年10月18日，被告天尊公司与被告罗四维签订了《商品房认购合同》，天尊公司将其开发的位于西安市碑林区XX巷XX小区XX幢XX单元XX号房屋出售给被告罗四维，商品房用途为住宅，产权为70年，建筑面积为123.19平方米，单价为每平方米9500元，总金额1170305元；付款方式为按揭付款，签订合同当日，买受人应支付总房款的40%作为认购金，首付合计470305元；出卖人承诺于2018年12月30日办理完毕商品房预售许可证，并在指定时间内，签订商品房买卖合同，买受人支付剩余款项，并办理相关手续。2017年10月12日、2017年10月17日，罗四维父亲罗强通过银行转账方式向天尊公司支付定金及首付款共计470205元。付款当日，天尊公司向被告罗四维出具了收款收据。2017年10月19日，天尊公司向被告罗四维交付涉案房屋，同日，罗四维与西安同发物业管理有限公司签订装修管理协议、物业管理协议，罗四维装修并使用涉案房屋至今。诉讼过程中，原告撤回第一、第二项关于“解除被告天尊公司与罗四维2017年10月17日签订的商品房认购合同；依法判令三被告立即搬离XX巷XX小区XX幢XX单元XX号房屋并将涉案房屋恢复原状”的诉讼请求，并将第四项诉讼请求“依法判令被告天尊公司、罗四维共同赔偿原告经济损失908420元”变更为“依法判令被告天尊公司、XX巷XX小区XX幢XX单元XX号房屋返还原告，共同赔偿原告经济损失156000元（损失以3000元/月为基数，暂从2017年10月17日计算至2021年7月17日，实际主张至被告履行完毕之日）”。以上事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、收款收据、装修协议、房屋装修照片、张建国谈话记录及承诺、罗强谈话笔录、（2018）陕01民初1115号、（2019）陕民终199号民事判决书、天荷小区项目费用结算及天尊公司股权转让框架协议、股权转让合同、承诺书及担保书、2017年8月15日资料移交清单、注册会计师执行商定程序的报告、商品房认购合同、收款收据、银行转账回单、汇款付款通知单、晶筑逸品前期物业管理协议、收据、缴费收款单、物业公司证明、天尊公司企业信息报告等及庭审笔录附卷佐证。本院认为，公民或者法人设立、变更、终止民事法律行为不得违反法律或者公共利益。商品房预售实行许可制度，开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。被告天尊公司作为“晶筑逸品（天荷小区）”的开发企业，在本案一审庭审结束时，仍未取得“晶筑逸品（天荷小区）”《商品房预售许可证》，故原告与天尊公司签订的《商品房买卖合同》违反了相关规定，应属无效。关于原告购房款的支付情况，原告与第三人张建国均表示以张建国个人欠付原告的债务抵消60余万元购房款，但对于剩余10万余元的购房款支付方式，原告与第三人张建国的表述不一致；且张建国在2017年转让天尊公司股权并移交项目资料、聘请第三方机构对于项目收入及成本进行确认时，涉案房屋均未显示已售出，天尊公司账目中亦未记载原告已支付购房款。就此，原告未提交其他证据佐证其已实际向天尊公司交付购房款的行为，应承担举证不能的不利后果。关于涉案房屋占有情况，2017年10月，天尊公司以项目资料记载为依据，将涉案房屋作为空置房屋出售给被告罗四维后，罗四维对涉案房屋进行装修并实际占有居住至今，并有物业费收据等相关证据佐证。综上，原告与天尊公司签署的《房屋买卖合同》合同无效，原告亦无充分证据证明其已支付购房款，涉案房屋原告亦未有效占有，故其关于继续履行该合同，并要求被告天尊公司、被告罗四维返还房屋并赔偿经济损失的主张，本院不予支持，依法予以驳回。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告李佐玮要求被告西安天尊房地产开发有限公司继续履行《商品房买卖合同》的诉讼请求。二、驳回原告李佐玮要求被告西安天尊房地产开发有限公司和罗四维将位于西安市碑林区XX巷XX小区XX幢XX单元XX号房屋返还原告的诉讼请求。三、驳回原告李佐玮要求被告西安天尊房地产开发有限公司和罗四维赔偿原告经济损失156000元的诉讼请求。四、驳回原告李佐玮要求被告王国彬对上述款项承担连带责任的诉讼请求。案件受理费11190元，由原告李佐玮负担（此款原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  员      朱  绍  清    二〇二一年七月二十日  法 官助 理      李  卓  月书  记  员      郭      媛