西安市莲湖区人民法院  民事判决书 (2021)陕0104民初2526号原告(反诉被告)：西安顺合物业管理服务有限公司，住所地西安市莲湖区。法定代表人：陈喜玲，该公司董事长。委托诉讼代理人：李**，陕西诺冠律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵荟，陕西诺冠律师事务所实习律师（未出庭）。被告（反诉原告）：詹小花，女，1973年12月1日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：詹利民，（詹小花之夫），男，1971年10月23日出生，汉族，住同上。原告（反诉被告）西安顺合物业管理服务有限公司（以下简称顺合物业公司）与被告（反诉原告）詹小花物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案，审理后作出（2019）陕0104民初9313号民事判决，原告顺合物业公司上诉后西安市中级人民法院发回重审。本院依法适用普通程序，另行组成合议庭公开开庭进行了审理，原告顺合物业公司委托诉讼代理人李**与被告詹小花、被告委托诉讼代理人詹利民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）顺合物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令詹小花支付2016年10月至2020年4月期间物业费等共计17879.12元，违约金1555.51元；2.詹小花负担本案诉讼费。本案重审中顺合物业公司变更第一项诉讼请求为：判令詹小花支付2016年10月15日至2021年4月30日期间物业费等共计18225.3元，并按照日千分之三支付违约金至物业费交清之日。事实和理由：2016年9月25日顺合物业公司与城西人家小区业主委员会签订了《城西人家物业管理服务合同书》，约定各项物业服务相关费用，小区业主詹小花自2016年10月起至2021年4月未交纳物业管理服务费。被告（反诉原告）詹小花辩称，其为城西人家小区1号楼1单元1203号房屋业主，购买了地下车库93号车位，该车位的西侧本来只有131号和132号两个车位，但小区前期物业公司地源公司未经通知在131和132号车位中间增加了一个车位，并将原南北方向停车位变更为东西方向，严重影响了自己车辆的停放和出行。经协商双方签订协议，约定在物业公司将车位恢复原状前免除在此期间的包括停车费等在内的物业费作为损害赔偿。2016年10月顺合物业公司提供物业服务之后，物业经理也承诺维持现状。顺合物业公司提起诉讼后，经法院调解自己交纳了2010元采暖费。现认为如果顺合物业公司取消增加的车位则同意交纳相关物业费用。被告（反诉原告）詹小花向本院提出反诉请求：1.判令顺合物业公司抵销自2016年10月起至车位恢复原状期间的物业费、停车费、电梯费、垃圾费、采暖费；2.判令顺合物业公司退还2010元采暖费。针对反诉请求原告(反诉被告)顺合物业公司辩称，1、本诉案由为物业合同纠纷，反诉请求与本诉请求非同一法律关系；2、顺合物业公司与詹小花之间不存在互负债务，不存在抵销债务的情形；3、采暖费是物业公司代收费用，不存在退费理由；4、詹小花与前期物业公司签订的协议对顺合物业公司不具有约束力；5、涉案的停车位已于2020年7月恢复原状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据进行质证后，本院认定如下：XX城XX小区业主。2010年3月18日，詹小花与西安市三安房地产开发有限公司（以下简称三安公司）签订协议购买该小区编号为093号的车位使用权，使用期限自2011年6月1日至2072年3月30日。协议附图显示，093号车位左侧为编号为131、132号两个车位。后小区物业服务单位陕西地源实业有限公司（以下简称“地源公司”）在131、132号两个车位之间增加了一个车位，编号为161，并将车位方向变为东西方向，由于影响到了詹小花93号车位的出行，经协商双方于2015年1月2日签订《关于对詹小花车位出行和相关权益造成影响及损失赔偿的协议书》，约定詹小花暂不要求地源公司对增加车位及车位停放方向等进行立即整改，在整改之前免除詹小花住宅水电费以外的物业费、电梯费、垃圾费、采暖费等物业服务费用，在恢复原状之日起，詹小花按照收费标准交纳整改之后的相关物业费。同年1月8日，双方签订《补充协议》，约定地源公司在全面整改之前，不收取詹小花停车费用，以此折抵因此给詹小花造成的车辆维修等损失。协议签订后，詹小花再未向物业公司交纳相关物业费用。顺合物业公司于2016年9月25日与城西人家业主委员会签订《城西人家物业管理服务合同书》入住小区提供物业服务，协议约定住宅房屋物业服务费按建筑面积为1元/月·平米，地下停车场服务费用150元/月·辆，电梯运行费0.3±0.01元/月·平米，水电费、采暖费等代收代缴费用按照物价局规定，同时约定业主和使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日欠交物业费的3‰收取滞纳金。 2018年6月30日，顺合物业公司与城西人家业主委员会签订《补充协议》，约定将地下车库管理权及收费权交于顺合物业公司，地下车库停放车位数104个，总体服务管理费每辆车每月150元顺合物业公司受益，除开发商前期已售业主车位数（67个）另计，剩余37个车位经双方协定租金按照承包制的方式收取，车位数定为30个，每辆车每月300元交给业主委员会，收费时间从2017年1月1日至2017年12月31日，租金108000元，30个车位的租金由顺合物业公司代收后交于业主委员会,从2018年1月1日起每季度顺合物业公司向业主委员会按时缴纳30个车位的季度租金27000元。审理中查明该协议仍在履行，所有的未销售车位采取自由停放方式使用，顺合物业公司认可除过承包的车位之外其余7个车位中有4个车位在使用。关于前述协议中提及的开发商已售出的67个车位的情况，根据三安公司《城西人家地下车库车位分布示意图和出售明细》显示涉案的131、132两个车位未销售，根据照片显示有编号为161的车位提供给陕AXXXXX车辆停放。本案审理中，詹小花交纳了2017、2018年采暖费2010元。2020年7月之后涉案131、132号车位恢复为两辆车停放。本院认为，本案的争议是詹小花是否应当交纳各项物业费。因詹小花反诉请求与本诉基于相同法律关系故应一并审理。XX城西人家地库XX、XX号车位的设置影响了詹小花作为业主的权益，双方因此签订协议，约定在车位整改前免除相关物业费用，恢复原状后詹小花按照标准交纳物业费。顺合物业公司提供该小区物业服务后，詹小花与地源公司签订的协议对顺合物业公司并无约束力，故詹小花应当交纳2016年10月15日至2021年4月期间的物业费、电梯费、卫生费、公摊电费、水费、采暖费，詹小花反诉请求抵销费用没有依据不予支持，因采暖费系顺合物业公司代收代缴，故詹小花反诉请求退还已交纳的2010元采暖费不予支持。关于停车费用，经查顺合物业公司对已售出车位之外的其余37个车位按照30个向业主委员会交纳租金，但认可约定之外的部分剩余车位也在使用，对于该部分车位收益，顺合物业公司虽称交给了业主委员会但未提供证据证明，同时顺合物业公司对于出租车位也收取了相应管理费，且至2020年7月之前，对于涉案的131、132车位的使用仍延续地源公司的管理方式并未恢复原状，故对詹小花权益仍存在着影响，因此从权利义务对等的角度顺合物业公司主张詹小花支付2020年7月之前的停车费的请求不予支持，詹小花反诉请求抵销2016年10月起至车位恢复原状期间的停车费予以支持，2020年7月之后因涉案车位已经恢复，顺合物业公司要求詹小花交纳停车费的请求予以支持。关于违约金，《城西人家物业管理服务合同书》并未明确约定各项物业费交纳具体时间，顺合物业公司举证也不能完全证明催交时间，故本院分别以顺合物业公司起诉时间2019年10月8日及重审增加诉讼请求时间2021年4月15日为主张交纳各项物业费的起算日，合同约定的违约金过高，本院酌定调整为日万分之三。综上，根据《中华人民共和国民法典》第二百八十七条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条第二款、第九百三十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条之规定，判决如下：一、本判决书生效之日起十五日内，被告（反诉原告）詹小花支付原告（反诉被告）西安顺合物业管理服务有限公司2016年10月15日至2019年10月期间物业费3514.9元、电梯费1124.2元、卫生费219元、水费125.4元、公摊电费125元共计5108.5元，并按照日万分之三的标准承担该费用自2019年10月9日起至实际支付完毕之日止的违约金；二、本判决书生效之日起十五日内，被告（反诉原告）詹小花支付原告（反诉被告）西安顺合物业管理服务有限公司2019年11月至2021年4月期间物业费1733.4元、电梯费554.4元、卫生费108元、水费1026 元、公摊电费180元、采暖费1340元、停车费1350元共计6291.8 元，并按照日万分之三的标准承担该费用自2021年4月9日起至实际支付完毕之日止的违约金；三、驳回原告（反诉被告）西安顺合物业管理服务有限公司其余诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）詹小花要求抵销自2016年10月起至车位恢复原状期间的物业费、电梯费、垃圾费、采暖费的反诉请求；五、驳回被告（反诉原告）詹小花要求西安顺合物业管理服务有限公司退还2010元采暖费的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费256元，由原告(反诉被告)西安顺合物业管理服务有限公司负担96元、被告（反诉原告）詹小花负担160元；反诉费50元，由原告(反诉被告)西安顺合物业管理服务有限公司、被告（反诉原告）詹小花各负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。      审  判 长    钱毅斌人民陪审员     王  涛人民陪审员     张扣利                          二Ｏ二一年七月十二日                   书  记  员    马月梦     1