广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初17321号原告：广州市新锦龙塑料助剂有限公司，住所地广州市花都区新华街大华村，统一社会信用代码914401142312912718。法定代表人：徐玉成。委托诉讼代理人：付舒仁，广东中佳律师事务所律师。委托诉讼代理人：何启迪，广东中佳律师事务所实习人员。被告：广州雍远溯智能装备科技有限公司，住所地广州市花都区花城街东队大湖庄自编4号101厂，统一社会信用代码914401140765155294。法定代表人：邓再和。被告：陈国福，男，1974年10月7日出生，汉族，住湖南省宁远县,原告广州市新锦龙塑料助剂有限公司（以下简称新锦龙公司）与被告广州雍远溯智能装备科技有限公司（以下简称雍远溯公司）、陈国福房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后,依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员适用普通程序独任审理，原告新锦龙公司的委托诉讼代理人付舒仁、被告雍远溯公司的法定代表人邓再和、被告陈国福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新锦龙公司向本院提出诉讼请求：1.雍远溯公司将位于广州市花都区花城街大华村路北侧（土名：东队水塘边）的一层厂房返还给新锦龙公司；2.雍远溯公司向新锦龙公司支付2020年7月18日至2020年10月17日的租金106106.40元、管理费8842.2元及自2020年10月18日起至雍远溯公司实际交还厂房之日止的租金和管理费（租金按每月35368.80元、管理费按每月2947.40元的标准计算）；3.雍远溯公司向新锦龙公司支付滞纳金，滞纳金以雍远溯公司每月应付租金金额为基数，按日万分之三计至实际支付完毕之日止；4.雍远溯公司向新锦龙公司支付2019年12月至2020年6月的租赁税费23520.25元；5.雍远溯公司向新锦龙公司支付2020年6月1日至2020年8月31日的水费28元、电费3713元，合计3741元；6.雍远溯公司向新锦龙公司支付2020年6月1日至7月31日期间的员工伙食费11844元；7.陈国福对雍远溯公司的上述债务承担连带偿还责任；8.诉讼费用由雍远溯公司、陈国福承担。事实与理由：位于广州市花都区花城街大华村路北侧（土名：东队水塘边）的一层厂房，是新锦龙公司通过集体资产交易平台竞价从广州市花都区花城街大华村大华经济合作社（以下简称大华经济社）承租的。新锦龙公司与大华经济社于2016年1月1日签署《租赁合同》，约定租期为2016年1月1日至2026年12月31日，经大华经济社同意，新锦龙公司有权转租。新锦龙公司与雍远溯公司、陈国福于2018年4月18日签署《租赁合同》，约定新锦龙公司将涉案厂房出租给雍远溯公司；租期为八年，从2018年3月9日起至2026年12月31日止，2018年3月9日至2018年4月18日为装修免租期；第一至第四年的每月租金为35368.8元，每月固定管理费为2947.4元；雍远溯公司应在每月18日前支付当月租金，逾期支付租金的，每日应按未付金额的万分之三支付滞纳金；租赁押金7万元，中途退租的，须结清租金、管理费及所有费用，原样交还租赁物，且押金不退；租赁期内的水电费、租赁税费、管理费等由雍远溯公司支付，雍远溯公司应将租赁税费每月与租金一起交给新锦龙公司；陈国福为雍远溯公司履行合同义务提供担保，雍远溯公司没有按照合同规定时间内付清合同规定的款项承担连带责任等。《租赁合同》签署后，雍远溯公司支付了押金，新锦龙公司将涉案厂房交付给雍远溯公司使用。雍远溯公司将涉案厂房注册为其经营地，并占用至今。合同履行过程中，雍远溯公司的员工均在新锦龙公司的食堂就餐，由雍远溯公司支付餐费，双方每月结算。租赁期间，雍远溯公司经常拖欠租金，其中2019年年底的租金拖欠达半年之久，2020年1月至5月的租金也一直拖欠。雍远溯公司应在2020年7月18日支付当期租金35368.8元、管理费2947.4元、2019年12月18日至2020年6月17日的税金23502.25元、2020年6月1日至6月30日的水电费1485元、2020年6月1日至6月30日的伙食费6480元，合计69783.45元，但均未支付。为此，新锦龙公司委托广东中佳律师事务所于2020年7月24日向雍远溯公司发送律师函，要求雍远溯公司支付上述款项。雍远溯公司不予理睬，反而在2020年7月27日清晨在未告知新锦龙公司，也没有办理放行手续的情况下，私自偷偷将厂房内的设备运走一车，以转移资产，逃避债务。新锦龙公司发现后，要求雍远溯公司结清所欠租金等债务，并对第二车没有办理放行手续的厂房设备不予放行。雍远溯公司随即将设备搬入厂房并上锁，并粘贴封条，不准许新锦龙公司工作人员进入。2020年10月12日，雍远溯公司因拖欠工人工资，其放置在涉案厂房的设备被广州市花都区人民法院查封，雍远溯公司继续占用涉案厂房。雍远溯公司以内部股东纠纷为由拒不履行债务，陈国福亦不履行担保责任。新锦龙公司认为，涉案《租赁合同》合法有效。因涉案厂房由雍远溯公司上锁并贴了封条，现涉案厂房内的设备又被法院查封，新锦龙公司无法自行收回厂房，对新锦龙公司的权益造成重大损害，故诉至法院。被告雍远溯公司辩称，请求驳回新锦龙公司的诉讼请求。一、我方同意解除涉案《租赁合同》。二、自2020年8月20日邓再和接任雍远溯公司的法定代表人后，雍远溯公司于2020年9月1日上午第一次联系新锦龙公司的法定代表人徐玉成，表达了解决租赁问题的意愿，要求让雍远溯公司先行搬离腾出厂房，但徐玉成表示在雍远溯公司原股东胡温亮、李叶华、陈国福未还清其私人借贷52万元之前，不允许雍远溯公司撤场。三、2020年7月27日，新锦龙公司单方在厂房门口张贴通知，告知：“强行关门断水电，禁止雍远溯公司员工进入，雍远溯公司物品只进不出”，并于当天强行关门断水电，导致之后雍远溯公司无法经营。根据合同约定，涉案厂房内的物品使用权归属雍远溯公司，雍远溯公司为避免物品丢失被迫也张贴了封条。新锦龙公司的行为导致雍远溯公司无法按时发放员工工资，并于2020年8月31日被迫宣布解散公司。雍远溯公司员工随后到花都区劳动局申请仲裁，导致雍远溯公司的设备被法院查封，故涉案厂房的租金、滞纳金、水电费、员工伙食费应只计至2020年7月27日。四、租赁税费不属于雍远溯公司承担的范围。据2020年5月13日的对账确认函显示，双方当时已明确2019年12月之后的税费由新锦龙公司负责支付。五、2020年7月27日前，雍远溯公司只欠付一个月加十天的房租，而且雍远溯公司还有七万元押金在新锦龙公司处，足以抵扣所欠的款项。被告陈国福辩称，一、针对新锦龙公司所述雍远溯公司2020年7月27日在没有告知其办理手续的情况下私自搬离设备这一情况，需说明的是，2020年7月26日是周日，如果我方在周日搬离设备才属于偷偷搬离，但我方是在2020年7月27日周一早上八点半才搬离设备的，并非偷偷搬离。二、进入涉案厂房是需经过新锦龙公司同意的，2020年7月27日的保安微信群里显示新锦龙公司对雍远溯公司进行停水停电，不准我方员工进入厂房，还扣留我方设备，禁止车辆驶入，因此新锦龙公司主张各项费用依据不足。本院经审理认定事实如下：涉案房屋系广州市花都区花城街大华村路北侧（土名：东队水塘边）的一层厂房，由新锦龙公司于2016年1月1日向大华经济社承租，租期11年，从2016年1月1日起至2026年12月31日止。新锦龙公司经大华经济社同意将涉案房屋转租给雍远溯公司。新锦龙公司陈述，涉案房屋的权属人为大华经济社，因时间久远未找到涉案房屋的相关规划报建材料。2018年4月18日，新锦龙公司（出租方、甲方）与雍远溯公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定，乙方向甲方承租涉案房屋，租期8年，从2018年3月9日起至2026年12月31日止，2018年3月9日至2018年4月18日期间为装修免租期。三、第一年至第四年租金为每月35368.8元，管理费为每月2947.4元，管理费每月与租金一起交付；若乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金按照未付租金的万分之三每日收取；中途退租或者提前解约，须结清租金、管理费及所有费用，原样交还租赁物，并要征得甲方同意，且押金不退；合同押金为7万元……根据先交款后使用的原则，乙方在每个月18日前向甲方支付当月的租金，以收款收据为准；合同期满，乙方交清租金及其他一切费用后，向甲方办理移交手续，甲方在办理移交手续的30天内将押金全额无息退还给乙方。五、租赁期内，乙方发生的一切费用，包括但不限于水电费、通信费、租赁税费、管理费、维护费、卫生费和政府有关部门收取的费用以及由于乙方经营过程中衍生的其他费用等，均由乙方支付，租金税费每月与租金一起交付给甲方，甲方收到乙方费用后，可为乙方代办。十一、合同担保人：1.本合同在履行过程中如属乙方责任而造成甲方损失，或乙方未按照合同规定时间内付清规定的款额，担保人须承担连带责任。2.担保人陈国福自愿为承租人雍远溯公司提供担保，承租人在本合同履行期间，如属其责任造成甲方任何损失，或者没有按照合同规定时间内付清合同规定的款额，本人自愿承担连带责任；担保人不得以任何形式单方面宣布退保，本合同期满后，担保自动解除。陈国福在该合同乙方担保人处签名确认。合同签订后，雍远溯公司向新锦龙公司支付押金7万元；雍远溯公司支付租金、管理费至2020年7月17日，2020年7月18日之后的租金、管理费及2020年6月1日至2020年7月31日期间雍远溯公司的员工在新锦龙公司食堂就餐的伙食费、2019年12月份之后的租赁税费未付。2020年5月13日，新锦龙公司与雍远溯公司签订《对账确认函》，对雍远溯公司欠付的2018年4月至2020年5月18日期间的租金、管理费、垃圾清运费、税金、水电费、滞纳金进行确认；该确认函中计算税金至2019年11月。新锦龙公司确认，雍远溯公司已支付该确认函中的本金，其免除了雍远溯公司该部分的滞纳金。2020年6月17日的，新锦龙公司发出《缴费通知》，要求雍远溯公司支付2020年6月18日至2020年7月17日期间的租金、管理费。雍远溯公司认为，上述《对账确认函》《缴费通知》可证明双方经协商，2019年12月之后的租赁税费已改由新锦龙公司承担。新锦龙公司对此持不同意见，认为上述两份文件无法证明其放弃向雍远溯公司主张2019年12月之后的租赁税费的权利；因为双方签署《对账确认函》时，其尚未收到雍远溯公司2019年12月之后的租金而无法计算税费的产生情况，故当时双方暂未对税费进行确认。2020年7月27日，新锦龙公司委托广东中佳律师事务所通过EMS向雍远溯公司注册地（即涉案房屋地址）发出《律师函》，要求雍远溯公司收到律师函后五日内向新锦龙公司支付欠付的租金、管理费、税金、水电费、伙食费；如逾期未付，新锦龙公司将依约解除涉案《租赁合同》，收回租赁场地，没收雍远溯公司已支付的租赁保证金7万元，要求雍远溯公司支付滞纳金、赔偿损失，处置雍远溯公司存留于租赁场地的物品冲抵欠款等。邮件详情单显示该邮件2020年7月28日“他人代收：保安室”。雍远溯公司陈述其未收到过该函件。雍远溯公司、陈国福陈述，2020年7月27日其通过新锦龙公司开具的放行条进入涉案厂区，将雍远溯公司的设备运走一车后，受到新锦龙公司的阻拦，无法继续搬运物品；同日，新锦龙公司关闭涉案厂区的大门并停水停电，导致雍远溯公司无法正常经营，遂后雍远溯公司为避免财物丢失，将其物品搬回涉案房屋内并张贴封条；雍远溯公司认可2020年6月10日至2020年7月27日期间的租金、管理费、水电费。陈国福提交2020年7月25日的放行条（显示放行物品为铣床、车床一批，签发人“陈国福”，随车物品处加盖公章鑫宇机械有限公司公章）、《通知》《关于无法使用租赁场地及要求赔偿损失的联络函》予以证明。该《通知》显示：由于雍远溯公司屡次违反我司管理规定和不履行合同条款，至今仍无任何诚意解决双方问题，我司经与其多次沟通无果，且尚欠我司租金、管理费以及各种费用达数十万，本公司即日作出决定如下：1、禁止雍远溯公司所有设备材料等一切物品运出本厂区；2、禁止雍远溯公司的车辆驶出厂区；3、暂时关闭其用水、用电；4、禁止所有雍远溯公司员工进入厂区。落款处为“新锦龙企业，2020.7.27”，并未加盖公章。新锦龙公司对上述放行条、《通知》《关于无法使用租赁场地及要求赔偿损失的联络函》均不予认可，认为系雍远溯公司未经其同意擅自搬离物品，其并未采取停水停电措施，也未阻挠雍远溯公司正常生产；其主张的税金包括租金和管理费的税费，2018年12月之后的租金税费按租金金额的9%计算，管理费税费按管理费金额的6%计算；雍远溯公司欠付2019年12月至2020年6月的租赁税费23520.25元，并提交增值税发票予以证明。该发票显示：购买方名称为雍远溯公司，内容为2019年12月18日至2020年7月18日的经营租赁租金、现代服务管理费，税额合计21610.36元。新锦龙公司提交水电费抄表单、2020年水电费台账，拟证明雍远溯公司欠付2020年6月1日至2020年8月31日的水费28元、电费3713元；提交雍远溯公司2020年6月、7月的餐饭统计表、饭卡记录、就餐人员表等拟证明雍远溯公司欠付2020年6月1日至2020年7月31日的员工伙食费11844元。雍远溯公司、陈国福对税费计算标准及增值税发票予以确认。雍远溯公司以未经其确认为由对水电费抄表单、2020年水电费台账不予认可，其仅认可应支付2020年6月10日至2020年7月27日期间的水电费，但认为因其无法进入涉案厂区，无法核对金额。雍远溯公司确认其欠付2020年6月、7月份的员工伙食费，但表示其需核实具体金额。本院告知雍远溯公司庭后3日内核实伙食费情况并提交相应证据，逾期将采信新锦龙公司的主张。雍远溯公司表示清楚，但逾期未予以答复。诉讼中，本院发函向广州市规划和自然资源局花都区分局调查涉案建筑物的规划报建情况。该局函复：未查询到“广州市花都区花城街大华村路北侧（土名：东队水塘边）的一层厂房”办理《建设工程规划许可证》的记录。诉讼中，新锦龙公司向本院申请财产保全，本院依法裁定冻结雍远溯公司、陈国福银行存款154000元或查封等值的其他财产，之后采取了保全措施。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定，本案属民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，应适用民法典的规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”根据广州市规划和自然资源局花都区分局的复函，未查询到涉案厂房办理《建设工程规划许可证》的记录，新锦龙公司也未提交证据证明涉案厂房已经过主管部门的批准建设，故新锦龙公司与雍远溯公司就涉案厂房签订的《租赁合同》依法应属无效。合同无效，但雍远溯公司已实际占有使用涉案房屋，应向新锦龙公司支付占用期间的占有使用费、管理费、水电费、租赁税费并将涉案房屋交还给新锦龙公司。合同无效，新锦龙公司主张滞纳金于法无据，不予支持，且新锦龙公司已收取雍远溯公司的押金7万元应予以返还。关于占有使用费。雍远溯公司、陈国福抗辩认为，新锦龙公司自2020年7月27日起关闭涉案房屋大门并停水停电，但其提交的证据不足以证明上述主张，对该意见，不予采纳。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”《租赁合同》约定每月租金为35368.8元、每月管理费为2947.4元，故新锦龙公司要求雍远溯公司支付2020年7月18日至2020年10月17日期间的租金（占有使用费）106106.4元（35368.8元/月×3个月）及管理费8842.2元（2947.4元/月×3个月）；并支付自2020年10月18日起至交还涉案房屋之日止的占有使用费（参照每月35368.8元的标准计算）及管理费（每月2947.4元），合理有据，予以支持。关于税费。《租赁合同》约定租赁期内的租赁税费由雍远溯公司支付。雍远溯公司、陈国福提交的证据无法证明其与新锦龙公司达成合意免除雍远溯公司2019年12月之后的租赁税费，新锦龙公司对《对账确认函》未对2019年12月之后的税费进行确认也进行了合理解释，故雍远溯公司、陈国福抗辩其无须承担租赁税费的证据不足，不予采纳。根据新锦龙公司提交的增值税发票，新锦龙公司要求雍远溯公司支付2019年12月至2020年6月期间的租赁税费21610.36元，证据充分，予以支持；对超出部分，不予支持。关于水电费。新锦龙公司提交的证据为其单方制作，且雍远溯公司不予认可，新锦龙公司应承担举证不能的法律后果，故对新锦龙公司要求雍远溯公司支付水电费的诉讼请求，不予支持。关于伙食费。雍远溯公司确认其欠付新锦龙公司2020年6月1日至2020年7月31日期间的员工伙食费，但在本院指定期限内，雍远溯公司并未对其欠付的伙食费金额予以明确，故本院采信新锦龙公司的证据，认定雍远溯公司应向新锦龙公司支付2020年6月1日至2020年7月31日的员工伙食费11844元。为减轻当事人讼累，本院将雍远溯公司应向新锦龙公司支付的2020年7月18日至2020年10月17日期间的占有使用费106106.4元及新锦龙公司应返还给雍远溯公司的押金7万元相互抵扣后，认定雍远溯公司应向新锦龙公司支付的2020年7月18日至2020年10月17日期间的房屋占有使用费36106.4元。根据《租赁合同》约定，陈国福应对雍远溯公司因该合同履行过程中所引发的债务承担连带保证责任，故新锦龙公司要求陈国福对上述债务承担连带清偿责任理由充分，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条第一款之规定，判决如下：一、被告广州雍远溯智能装备科技有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于广州市花都区花城街大华村路北侧（土名：东队水塘边）的一层厂房腾空交还给原告广州市新锦龙塑料助剂有限公司；二、被告广州雍远溯智能装备科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市新锦龙塑料助剂有限公司支付2020年7月18日至2020年10月17日期间的房屋占有使用费36106.4元，及2020年10月18日起至被告广州雍远溯智能装备科技有限公司腾空交还上述第一项的厂房给原告广州市新锦龙塑料助剂有限公司之日止的房屋占有使用费（按每月35368.8元的标准计算）；三、被告广州雍远溯智能装备科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市新锦龙塑料助剂有限公司支付2020年7月18日至2020年10月17日期间的管理费8842.2元，及2020年10月18日起至被告广州雍远溯智能装备科技有限公司腾空交还上述第一项的厂房给原告广州市新锦龙塑料助剂有限公司之日止的管理费（按每月2947.4元的标准计算）；四、被告广州雍远溯智能装备科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市新锦龙塑料助剂有限公司支付2019年12月1日至2020年6月30日期间的租赁税费21610.36元；五、被告广州雍远溯智能装备科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市新锦龙塑料助剂有限公司支付2020年6月1日至2020年7月31日期间的伙食费11844元；六、被告陈国福对被告广州雍远溯智能装备科技有限公司上述第二项至第五项的债务承担连带清偿责任；七、驳回原告广州市新锦龙塑料助剂有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3382元，由原告广州市新锦龙塑料助剂有限公司负担124元，被告广州雍远溯智能装备科技有限公司、陈国福负担3258元；财产保全费1290元，由原告广州市新锦龙塑料助剂有限公司负担47元，被告广州雍远溯智能装备科技有限公司、陈国福负担1243元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陈耿俊二〇二一年七月二十日书记员  王 呈陈少颖