四川省绵竹市人民法院民 事 判 决 书（2021）川0683民初231号原告：绵竹市宏远市场发展有限责任公司，住所地四川省德阳市绵竹市紫岩街道紫岩路**，统一社会信用代码91510683717537905M。法定代表人：范思培，董事长。委托诉讼代理人：杨万礼，四川路炜路律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭藐岭，四川路炜路律师事务所律师。被告：郎雷，男，1985年4月23日出生，满族，住四川省成都市龙泉驿区。被告：绵竹市万嘉体育文化传播有限公司，住，住所地四川省绵竹市紫岩街道紫岩街********，社会信用代码91510683MA65FEP28B法定代表人：肖兴全，经理。二被告委托诉讼代理人：刘水泉，四川泰仁（德阳）律师事务所律师。原告绵竹市宏远市场发展有限责任公司诉被告郎雷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案受理。诉讼过程中，原告申请追加绵竹市万嘉体育文化传播有限公司（以下简称万嘉公司）为共同被告，本院依法通知万嘉公司作为共同被告参加诉讼。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨万礼和郭藐岭、被告郎雷和被告万嘉公司的共同委托诉讼代理人刘水泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绵竹市宏远市场发展有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠付租金、物管费等共计78058元；2、判令解除原、被告之间签订的《商铺租赁合同》；3、被告承担本案诉讼费用。后变更诉讼请求为：1、判令被告向原告支付欠付租金、物管费等共计114957元；2、判令解除原、被告之间的租赁合同（解除时间为原告的起诉之日）并判令被告向原告腾退承租商铺及场地；3、判令被告向原告补交商铺免租期的租金36390元（12130元/月×3月）和场地免租期的租金9000元（3000元/月×3月）；4、判令被告向原告支付承租商铺占用费72780元[从2020年11月21日（解除合同后15日）开始起算，暂计算至2021年3月4日]，应支付至实际退还商铺之日止；5、判令被告承担本案的诉讼费用。追加万嘉公司为共同被告后，原告将诉讼请求第1项至第4项中的“被告”变更为“二被告”，将诉讼请求第5项变更为：判令二被告承担本案的诉讼费、保全费用等。诉讼过程中，原告明确诉讼请求第1项为2020年4月1日至2020年12月31日的商铺租金77040元、场地租金27000元、物管费10917元；第2项为解除原、被告之间的场地租赁合同、商铺租赁合同；第4项将时间变更为2021年1月1日起计算，明确占用费72780元计算标准为租金的2倍。事实和理由：原告与被告郎雷签订了《场地租赁合同》、《租赁合同》，双方约定将位于**广场*栋*层**、**号（以下简称案涉房屋）及**广场*栋*楼场地（以下简称案涉场地），租赁期限均为2019年1月1日至2023年12月31日。商铺出租的面积为404.32㎡，租金第一年为30元/㎡/月，每月租金为12130元，第二年、第三年租金不变，第四年、第五年采用在前一年租金基础上递增的方式计租。被告万嘉公司在实际使用。因此，二被告应向原告支付尚欠租金，腾退房屋等。后因被告未按时缴纳租金，原告于2020年11月12日，对案涉房屋进行了上锁。因被告未按约缴纳租金，不应向其退还履约保证金用于抵扣租金，也不能向其减免疫情期间1个月的租金，以及按照合同约定，如果是违约或者单方解除合同的，有权收取免租期的租金。虽原告对案涉房屋上了锁，但被告也对其上了锁，原告至今未使用案涉房屋，被告应当支付案涉房屋占用费。请求支持原告的诉讼请求。原告提交证据如下：1、《场地租赁合同》、《租赁合同》各1份，以证明原、被告于2018年12月24日签订两份租赁合同，约定租赁期限、用途、租金标准等；2、《收据》复印件1张，以证明被告郎雷于2018年12月25日缴纳履约保证金及合同约定的第一笔租金；3、微信聊天截屏2张，以证明被告郎雷以微信转账方式向原告工作人员支付租金，被告认可与原告的租赁合同关系；4、照片3张（打印件），以证明截止2021年1月18日被告万嘉公司并未搬离，仍占有案涉房屋。被告郎雷辩称，被告郎雷没有与原告签订租赁合同，不是本案适格主体，不应当对原告负有租金给付义务。被告郎雷是被告万嘉公司股东，被告郎雷向原告支付的款项是代被告万嘉公司缴纳租金。经司法鉴定，租赁合同不是被告郎雷所签，鉴定费7400元应由原告承担。被告郎雷提交证据如下：1、《司法鉴定意见书》2份，以证明两份租赁合同上的签字、手印均不是被告郎雷的，被告郎雷与原告不存在租赁合同关系，不是本案适格主体；2、鉴定费发票2张，以证明被告郎雷支付了鉴定费7400元，应由原告承担。被告万嘉公司辩称，被告万嘉公司与原告未签订书面的租赁合同，但认可与原告之间的租赁合同关系。原告于2020年11月12日对案涉房屋上锁、断水、断电，导致被告万嘉公司丧失使用权利后，双方租赁合同关系由原告单方解除，不存在再解除房屋租赁合同，被告万嘉公司没有需要腾退的物品，不应当承担房屋占有使用费，租金也只能算至2020年11月12日。针对免租期租金，原告认为双方在合同中有明确约定，但是该约定对被告万嘉公司无约束力，因为该合同没有加盖公司印章，签字经鉴定不是郎雷本人签字，该份合同不具有真实性，同时，该租赁合同关系是由原告单方解除，被告万嘉公司不应当承担免租期租金。被告万嘉公司向原告缴纳租金为：2019年12月15日，缴纳2020年1月1日至2020年3月31日的房屋租金36390元、场地租金9000元，合计缴纳45390元；2020年4月1日后的房租，被告万嘉公司已支付83000元，包括案涉房屋及场地租金。被告万嘉公司已经缴纳的2020年1至3月租金，请求根据疫情造成的损失而减少40%的租金，减少部分用于抵偿被告万嘉公司尚欠原告的部分租金。被告万嘉公司向原告缴纳的10000元履约保证金，该费用应当用于抵扣应支付的租金。关于原告起诉的物业管理费，是基于物业服务合同，而本案是租赁合同，不应在本案中处理。请求依法判决。被告万嘉公司提交证据如下；1、照片1张（打印件），以证明原告于2020年11月12日对租赁房屋采取上锁、断水、断电措施，已经收回案涉房屋；2、《通知》1份，以证明原告对被告万嘉公司以及4楼的另一公司同时采取锁门、断水、断电，但只发了一份通知；3、建设银行转账截图2张、微信聊天记录截图2张、《收据》2张，以证明2020年3月31日前的租金被告万嘉公司已经支付，2020年4月1日至2020年11月12日的租金，被告万嘉公司已支付83000元；4、被告万嘉公司《章程》复印件1份，以证明被告郎雷系被告万嘉公司股东。关于原告提交的证据：二被告对证据1真实性、合法性和关联性均提出异议，经审查，被告郎雷对该证据中的签名及指纹申请司法鉴定，经鉴定并非被告郎雷的签名及指纹，二被告异议成立，故对证据1不予采信；二被告对证据2、3、4真实性无异议，本院予以采信。关于被告郎雷提交的证据，原告及被告万嘉公司对其真实性无异议，本院予以采信。关于被告万嘉公司提交的证据：被告郎雷均无异议。原告对证据1真实性、合法性、关联性均提出异议，经审查，庭审中，原告自认在2020年11月12日对案涉房屋实施了锁门措施，因此其异议不能成立，故对证据1予以采信。原告对证据2提出异议，认为是发给其他公司的通知，与本案无关联，经审查，庭审中，双方均陈述到原告对案涉房屋采取锁门的时间为该通知的时间，因此，该证据与本案具有关联性，原告异议不能成立，故对该证据予以采信。原告对证据3、4无异议，本院予以采信。结合原、被告陈述，举证质证意见，以及本院对证据的分析认证，对本案事实认定如下：2018年12月25日，原告向被告郎雷出具收据，载明收到被告郎雷支付的2019年4月1日至2019年6月30日的租金36390元、履约保证金10000元，并注明租赁房屋为1栋301-312、319-321号。2019年12月15日，原告向被告万嘉公司出具收据，载明收到“万嘉少儿”支付的案涉房屋2020年1月1日至2020年3月31日的租金36390元、案涉场地2020年1月1日至2020年3月31日的租金9000元。2020年4月30日，被告万嘉公司工作人员陈况以微信转账方式向原告工作人员冯瑞凯支付13000元。2020年6月24日，被告郎雷通过微信转账方式向原告工作人员冯瑞凯支付50000元。2020年7月23、24日，被告万嘉公司法定代表人肖兴全向原告法定代表人范思培转账支付合计20000元，附言备注为“万嘉房租”。庭审中，原告及被告万嘉公司认可上述款项系案涉房屋及场地租金，双方确认案涉房屋及场地2020年4月1日前的租金均已支付。2020年11月12日，原告对案涉房屋采取锁门措施至今。诉讼过程中，原告于2021年4月16日向本院申请财产保全，请求查封、冻结被告万嘉公司、被告郎雷价值250000元的财产和银行存款，本院准许并作出（2021）川0683民初231号《民事裁定书》，原告支付案件申请费1770元。诉讼过程中，被告郎雷对原告提交的《场地租赁合同》、《租赁合同》中的签名及指纹申请司法鉴定，经本院委托，四川求实司法鉴定所于2021年4月28日作出川求实鉴[2021]文鉴1701号、痕鉴1703号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：《场地租赁合同》、《租赁合同》乙方处“郎雷”签名字迹与郎雷的样本字迹不是同一人书写，乙方栏“郎雷”签名处指印不是郎雷手指捺印形成。被告郎雷预付鉴定费7400元。诉讼过程中，本院组织双方对案涉房屋及场地进行现场勘查，内容为：案涉房屋位于绵竹市紫岩街道紫岩街**号1#楼三层*号（标注有“万嘉少儿体能中心教室一”）、*号（标注有“万嘉少儿体能中心教室二”），案涉场地为绵竹市紫岩街道紫岩街*号1#楼与2#楼之间的三楼平台。另查明：被告万嘉公司成立于2018年12月27日，经营范围为健身服务等，经营场所为绵竹市紫岩街道紫岩街*号**楼***号。被告郎雷系被告万嘉公司股东。2020年11月12日，原告向案外人绵竹倍嘉健身宏远广场店发出《通知》，决定于该日对案外人采取锁门、断电措施。本院认为，本案争议焦点主要为与原告建立租赁合同关系的是被告郎雷还是被告万嘉公司，针对本案争议焦点及原告诉讼请求，分别评判如下。（一）关于与原告建立租赁合同关系的是被告郎雷还是被告万嘉公司。原告认为与其建立租赁关系的是被告郎雷，被告万嘉公司是实际使用人。被告郎雷认为其是被告万嘉公司股东，代表被告万嘉公司向原告支付租金，其未与原告建立租赁关系。被告万嘉公司认可其与原告之间存在租赁关系，期间通过公司股东及工作人员向原告支付租金。本院认为，关于被告郎雷，本案中，原告提交两份租赁合同，经鉴定并非被告郎雷与原告签订，综合原告提交的其他证据，不能证实原告与被告郎雷存在租赁合同关系，因此，本院认定被告郎雷与原告之间不存在租赁合同关系。关于被告万嘉公司，综合已查明的事实，被告郎雷于2018年12月25日向原告支付案涉房屋租金，同月27日被告万嘉公司成立，登记住所为案涉房屋，被告郎雷系被告万嘉公司股东，被告万嘉公司实际占有使用案涉房屋及场地，庭审中，被告万嘉公司也对被告郎雷以其股东身份向原告支付租金的行为予以确认，因此，本院认定原告与被告万嘉公司建立了租赁合同关系。被告万嘉公司成立后至今，原告与被告万嘉公司未签订书面租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”的规定，原告与被告万嘉公司的租赁合同关系为不定期租赁，该不定期租赁合同，未违反法律法规强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。因被告郎雷与原告之间不存在租赁合同关系，原告基于租赁合同关系对被告郎雷提出的诉讼请求，无事实和法律依据，本院均不予支持。（二）关于原告要求解除租赁合同以及要求被告万嘉公司腾退案涉房屋及场地的诉讼请求。原告要求解除租赁合同，被告万嘉公司辩解认为双方租赁合同关系已于2020年11月原告对案涉房屋采取锁门行为时解除。本院认为，原告与被告万嘉公司的租赁合同关系为不定期租赁，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，原告可随时解除合同。本案中，原告于2020年11月12日对案涉房屋采取锁门措施，此时，原告已实际占有控制案涉房屋，被告万嘉公司对该房屋已丧失占有、使用、收益的权利，被告万嘉公司租赁案涉房屋及场地系从事健身等服务，在案涉房屋被原告实际占有控制情况下，案涉场地因其辅助性质对被告万嘉公司而言已无使用收益可能。原告对案涉房屋采取锁门措施的行为，应视为其以行为表示收回案涉房屋及场地、解除合同的行为。因此，本院认定原告与被告万嘉公司的租赁合同关系已经解除，解除时间为2020年11月12日。因原告已实际收回案涉房屋及场地，其再要求被告万嘉公司腾退案涉房屋及场地的诉讼请求，本院不予支持。（三）关于原告要求支付2020年4月1日至2020年12月31日期间租金的诉讼请求。1、关于租金标准。双方陈述租金标准未发生过变化，因此，本院根据2019年12月15日原告收取租金的标准予以确定，即案涉房屋租金为36390元÷3月=12130元/月、案涉场地租金为9000元÷3月=3000元/月，合计15130元/月。2、关于截止2020年11月12日的租金。根据已查明的事实，案涉房屋及场地2020年4月1日前的租金已经支付，此后的租金，被告万嘉公司通过其法定代表人、股东、工作人员已向原告支付租金83000元。尚欠租金为15130元/月×7月+15130元/月÷30天/月×12天-83000元=28962元。被告万嘉公司请求根据新冠疫情情况，对其已经缴纳的2020年1至3月租金减少40%。本院认为，被告万嘉公司租赁房屋及场地用于经营健身服务等，新冠疫情期间必然严重影响其经营，本案中，被告万嘉公司已于2019年12月15日全额向原告支付了案涉房屋及场地2020年1月1日至2020年3月31日的租金。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”，以及《四川省人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒肺炎疫情缓解中小企业生产经营困难的政策措施》（川办发[2020]10号）“（四）对承租国有资产类经营用房的中小企业，减免1至3个月房租……”的规定，原告请求减免租金，本院予以支持。关于具体减免租金金额，本院结合原告陈述的其对已按时支付租金的承租人，给予减免1个月租金的陈述，酌情确定减免被告万嘉公司1个月租金即15130元。因此，被告万嘉公司尚欠原告截止2020年11月12日的租金为28962元-15130元=13832元。被告万嘉公司请求将其支付的履约保证金10000元抵扣租金，原告认为被告万嘉公司违约，不应抵扣租金。本院认为，为减少当事人诉累，就履约保证金问题在本案中一并处理。根据已查明的事实及前面的阐述，被告万嘉公司存在拖欠租金的违约行为，该保证金系履约保证金，在被告万嘉公司存在违约行为前提下，该保证金无需退还，故本院对被告万嘉公司关于将该保证金抵扣租金的主张不予支持。3、关于原告主张的案涉房屋及场地2020年11月13日至2020年12月31日的租金。本院认为，该期间合同已解除，原告已实际收回案涉房屋及场地，被告万嘉公司无法占有使用案涉房屋及场地，原告要求被告万嘉公司支付该期间租金，无事实和法律依据，本院不予支持。（四）关于原告主张的2021年1月1日后的案涉房屋占有使用费。本院认为，根据前面的阐述，原告已实际收回案涉房屋，被告万嘉公司未占有使用案涉房屋，原告要求被告万嘉公司支付该期间占有使用费，无事实和法律依据，本院不予支持。（五）关于原告主张的物业管理费10917元。原告认为被告应当支付物业管理费，被告万嘉公司认为原告不是收取物业管理费的主体，该费用不应在本案中处理。本院认为，原告主张物业管理费，但未提供证据证实其与被告万嘉公司之间存在物业服务合同关系，以及已向被告万嘉公司提供了物业服务，应承担举证不能的不利后果，故对原告的该项请求不予支持。（六）关于原告主张的案涉房屋免租期租金36390元和案涉场地免租期租金9000元。本院认为，原告主张免租期租金，被告万嘉公司予以否认，而原告未能提供证据证实双方对免租期租金有约定，应承担举证不能的不利后果，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告绵竹市宏远市场发展有限责任公司与被告绵竹市万嘉体育文化传播有限公司之间的不定期租赁合同于2020年11月12日解除；二、被告绵竹市万嘉体育文化传播有限公司应予本判决生效之日起十五日内向原告绵竹市宏远市场发展有限责任公司支付租金13832元；三、驳回原告绵竹市宏远市场发展有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2398元、保全费1770元，由原告绵竹市宏远市场发展有限责任公司负担3921元、被告绵竹市万嘉体育文化传播有限公司负担247元。鉴定费7400元，由原告绵竹市宏远市场发展有限责任公司负担，此款已由被告郎雷预交，原告绵竹市宏远市场发展有限责任公司应于本判决生效之日起十五日内给付被告郎雷。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。审 判 员 胡万兴二〇二一年七月二十二日法官助理 张雪梅书 记 员 张 青