河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0102民初2777号原告（反诉被告）：陈奇特，男，1960年9月7日生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：李月，河南程功律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈非非，系原告陈奇特儿子。被告（反诉原告）：郑州元绍实业有限公司，住所地郑州市中原区淮河路127号第一层（淮河路12号）。法定代表人：张海生，职务：总经理。委托诉讼代理人：王朝锋，河南众得成律师事务所律师。原告（反诉被告）陈奇特与被告（反诉原告）郑州元绍实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月16日立案后，根据最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款之规定依法适用普通程序独任审理制，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈奇特委托诉讼代理人陈非非，被告（反诉原告）的委托诉讼代理人王朝锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈奇特向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告2020年9月21日签订的《房屋租赁协议》于2020年11月20日解除；2、依法判令被告返还原告2020年9月-2021年2月租金合计18万元；3、依法判令被告赔偿原告各项经济损失79.6万元。4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年9月21日原被告签订《房屋租赁协议》，约定被告将位于郑州市中原区房屋租赁给原告使用，租房是用于教育培训。房屋面积约2100平方米，从2020年9月1日至2022年8月31日每月租金35000元，2022年9月1日至2024年8月31日每月租金45000元。协议签订后原告按时足额缴纳租金至2021年2月，但自2020年11月开始，被告无故以各种方式阻碍原告使用该租赁房屋，期间多次协商、甚至报警处理均未能解决，被告的行为导致原告无法正常使用房屋，并造成原告已缴租金、员工工资、房屋装修等巨大损失，为维护自身合法权益特向贵院提起诉讼，望贵院依法审理，判如所请！被告郑州元绍实业有限公司辩称，1、原被告对原告支付款项的性质及抵充顺序没有约定，应当按照法律规定优先冲抵到期债务，原告支付的费用不足以清偿其在2020年8月30日前承租期间积欠的租金，2020年9月21日房屋租赁协议的押金以及20万元欠款，因此原告实际上并未支付2020年9月21日房屋租赁协议中约定的9月1日之后的租金；按照协议第三条约定被告有权解除合同；2、原告在使用案涉房屋期间未经被告同意擅自破坏房屋外墙以及屋内结构，违反协议第九条的约定，也违反合同法129条的房屋租赁合同解释第七条的规定，被告有权依法解除合同；3、被告解除合同是依据原告的违约行为以及法律规定，解除合同的时间应当以原告收到被告的反诉状之日为准，被告并不存在原告在变更起诉申请中所述的预期违约行为；4、被告不存在违约行为，原告主张赔偿损失，没有事实和法律依据，原告向被告支付的款项应当冲抵之前欠付的租金押金及欠款。反诉原告郑州元绍实业有限公司向本院提出反诉请求：1、判令解除反诉原告与反诉被告于2020年9月21日签订的《房屋租赁协议》。2、判令反诉被告向反诉原告支付房屋租金391270元（具体计算方式详见附件），并自2021年6月1日起按一年期贷款市场报价利率的标准支付逾期利息。3、判令反诉被告向反诉原告偿还垫付的工人工资10500元。4、判令反诉被告向反诉原告赔偿墙体修复费用3260元。5、本案案件受理费和鉴定费用由反诉被告承担。事实与理由：申请人因与被申请人陈奇特房屋租赁合同纠纷一案，贵院已经受理。本案审理过程中，因案件需要，申请人向贵院申请司法鉴定，鉴定机构于2021年6月1日进行了现场勘查，被申请人陈奇特在此之后进行了腾房。现鉴定机构已经做出相应鉴定意见。据此，申请人请求对原反诉请求进行变更，请求贵院予以准许。反诉被告陈奇特辩称，一、基于反诉原告的请求，答辩人已向法院诉请确认双方2020年9月21日签订的《房屋租赁协议》解除。二、反诉原告主张2019年之前的欠款200000元无事实和法律依据。答辩人与反诉原告2020年9月21日签订《房屋租赁协议》中虽第5条约定“乙方于2020年12月31日前向甲方清偿2019年之前的欠款20万元”，但该20万元欠款并无任何来源依据；答辩人自签订该份合同以来第一次与反诉原告建立合同关系、产生经济往来，在此之前并无任何联系，更不存在欠款20万元之说，签订该条款，是因当时答辩人预继续承租该房屋，在反诉原告的各种劝说之下签署，实则双方并不存在20万元的欠款，望法院依法查明，对反诉原告该项反诉请求予以驳回。三、2020年8月份之前的租金6270元无事实和法律依据。2020年8月份之前答辩人与反诉原告不存在租赁合同关系。在案涉2020年9月21日合同签订之前，答辩人与郑州市宏建建材有限公司之间存在租赁合同关系，答辩人交付租金均由郑州市宏建建材有限公司开具收据，与反诉原告无任何关联。且答辩人均足额缴纳租金不存在欠付情形。四、答辩人与反诉原告之间的《房屋租赁协议》，答辩人已经实际支付租金至2021年2月底，并不存在欠付租金行为。双方租赁合同虽于2020年9月21日签订，但合同期限计算起点为2020年9月1日，答辩人提前一周于2020年8月25日依约支付前三个月（9月1日-11月30日）的租金75000元；第二次支付时间为2020年11月10日支付三个月（12月1日-2021年2月28日）租金35000*3=105000元。反诉原告辩称该两笔款项为之前欠付的合同款明显与客观事实不符。五、原告已经足额交纳租金，被告于2020年11月份擅自锁门终止合同，应当退还多收取的2020年11月份至2021年2月28日的租金，被告主张至2021年5月31日的租金毫无事实和法律依据。综上，答辩人认为反诉原告的各项诉请无事实和法律依据，纯属混淆视听，望贵院依法查明，判决驳回反诉原告全部诉讼请求，依法维护答辩人合法权益。本院经审理认定事实如下：1、2015年2月12日，郑州市人民政府郑政文【2015】38号文件显示：元绍公司于2014年1月按照改制政策对郑州市城乡建设物资设备有限公司（改制后名称为郑州市宏建建材有限公司）职工进行安置，原则同意元绍公司承接原物资公司所有事项，承继物资公司和宏建公司的全部债权债务；原则同意将物资公司的改制资产按政策依法过户给元绍公司。2、2015年7月30日，元绍公司法定代表人张海生与陈奇特签订《协议书》，约定：元绍公司将案涉房屋租赁给陈奇特使用，面积2400平方米，年租金30万元，每月租金2.5万元，租赁期限2015年9月1日起至2020年8月31日，租赁期内每2年在上次年租金基础上递增3%。陈奇特租赁该场地开办了新海源洗浴。就该合同履行情况，原、被告提供的租金收据显示：陈奇特2018年12月-2020年8月期间，每月均按2.5万元缴纳租金，双方认可2020年3月、4月租金未付。陈奇特对此解释为：疫情期间减免2月租金；每月租金持续按每月2.5万元交纳未涨价的原因是后期租赁面积减少，经双方协商租金维持每月2.5万元不变。元绍公司对此解释为：未书面放弃疫情期间的租金，也未书面放弃2017年9月以后的递增房租。3、元绍公司提供了原郑州市城乡建设物资设备公司与陈奇特2005年签订的《房屋租赁合同》，显示：陈奇特自2005年起开始租赁案涉房屋。2015年10月10日，元绍公司法定代表人张海生与陈奇特签订《附加协议》，内容为：新海源欠张海生2008年9月至2014年8月期间房租总计701978.4元，并约定了还款计划，即2017年春节前还20万元、2018年春节前还20万元、2019年春节前还20万元。4、2020年9月21日，陈奇特与元绍公司续签《房屋租赁协议》，内容显示：面积2100平方米，租期四年，其中2020年9月1日-2022年8月31日，每月租金3.5万元，经协商前三个月租金减免3万元减免后租金7.5万元，之后按约定交纳；乙方于2020年12月31日前向甲方清偿2019年之前的欠款20万元；乙方在租赁期间内未经甲方允许，不得擅自改造房屋结构，由此产生的一切后果，乙方负责。合同签订后，陈奇特交纳了2020年9月1日-2021年2月28日6个月的租金18万元。陈奇特组织人员进场重新装修，装修期间，元绍公司发现陈奇特装修中对案涉房屋进行了拆除改造，2020年11月20日，元绍公司以陈奇特违反协议改变房屋结构为由，以避免损失继续扩大为由，组织人员将案涉房屋大门锁住，停止让陈奇特继续使用。后原、被告未协商一致，陈奇特2020年12月25日报警仍未解决，原告起诉来院。诉讼中，经本院组织司法鉴定，鉴定机构出具鉴定意见，结论为：陈奇特装修拆除改造的行为，有部分属于改变房屋结构、对房屋安全有隐患，修复费用为3260元。2021年6月初，陈奇特经元绍公司同意搬离案涉房屋。本院认为，陈奇特装修拆除房屋部分设施的行为，经司法鉴定，属于改变房屋结构，该行为未经元绍公司允许，故根据合同约定，应认定为违约行为。故反诉被告陈奇特请求反诉被告元绍公司赔偿违约损失的诉讼请求，本院不予支持。双方租赁协议并未赋予元绍公司在该情况下，有权擅自锁门，故被告该行为本院认定为私力救济解除合同的行为，故双方房屋租赁协议，本院确定于2020年11月20日实际解除。反诉原告此后并未使用房屋，元绍公司也未通知陈奇特搬离，考虑到陈奇特搬离撤场前会实际占用房屋，故根据双方过错，本院认定元绍公司退还陈奇特2个月租金为宜，数额为7万元。元绍公司反诉请求支付此前租金20万元的诉讼请求，经查证为陈奇特2005年-2015年租期内的欠付租金，该事实双方在2020年9月新续租租赁协议中再次确认，元绍公司根据政府文件有权承继该权利，本院予以支持。元绍公司反诉请求支付2015年-2020年8月租期内的欠付租金问题，疫情期间免租符合国家政策要求，双方也实际达成了未付租金的合议；该租期内陈奇特租金保持稳定未与上涨，其陈述后期租赁面积减少的意见，与新签订的续租租赁协议可以相互印证；双方在新续租租赁协议中并未对此期间内租金欠付问题有结算，故元绍公司主张支付该租期内欠付疫情期间租金和涨幅租金的诉讼请求，本院不予支持。元绍公司反诉要求陈奇特赔偿2021年1月后看大门人员工资，此期间元绍公司锁门并控制租赁房屋，该费用由陈奇特负担理由不足，本院不予支持。鉴定费用1.8万元，修复费用3260元，陈奇特作为违约方应予承担。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）陈奇特与被告（反诉原告）郑州元绍实业有限公司2020年9月21日签订的《房屋租赁协议》于2020年11月20日解除；二、被告郑州元绍实业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告陈奇特房租7万元；三、反诉被告陈奇特于本判决生效之日起十日内支付反诉原告郑州元绍实业有限公司2015年以前租期的欠付房租20万元并支付利息（自2020年12月31日起按同期一年期贷款市场报价利率计算支付至实际清偿完毕为止）；四、反诉被告陈奇特于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告郑州元绍实业有限公司鉴定费损失1.8万元、修复费3260元；五、驳回原告陈奇特、反诉原告郑州元绍实业有限公司其他和过高部分的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13560元，由原告陈奇特负担12587元，由被告郑州元绍实业有限公司负担973元；反诉案件受理费7376元，由反诉原告郑州元绍实业有限公司负担3502元，由反诉被告陈奇特负担3874元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  李云凯二〇二一年七月十八日书记员  程婧婧