上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初14301号原告：上海周季实业发展有限公司。法定代表人：孔斌，总经理。委托诉讼代理人：陈茂超，上海汇鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴竹坤，上海汇鑫律师事务所律师。被告：黄呈道。委托诉讼代理人：黄涛，上海蓼源律师事务所律师。第三人：上海汉香食品有限公司。法定代表人：王自勇，总经理。原告上海周季实业发展有限公司诉被告黄呈道房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，于同年11月11日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人陈茂超、被告黄呈道及其委托诉讼代理人黄涛到庭参加诉讼。为查明本案事实，本院依法追加上海汉香食品有限公司作为第三人参加诉讼。因案情复杂，本案依法转为普通程序并组成合议庭，于2021年3月2日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人陈茂超、被告黄呈道及其委托诉讼代理人黄涛、第三人法定代表人王自勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1、原、被告签订的场地租赁合同于2020年11月11日解除；2、被告清空并交还场地；3、被告支付原告2019年11月16日起至清空交付之日止的租金及使用费(按每亩年租金40,000元，共2亩)；3、被告支付原告2019年11月27日起至实际支付之日止的违约金(以80,000元为基数，按年利率24%标准计算)。事实与理由：2017年10月份，原、被告签订一份《场地租赁合同》，该合同对双方的权利与义务均做出了明确的约定。合同签订后，原告将位于金山区朱泾镇鸿安路XXX号的场地交付给被告使用。2019年6月份，原、被告之间签订的《场地租赁合同》中所涉及的土地因政府原因由4亩变更为2亩。按照《场地租赁合同》之约定，被告应在每年11月15日之前支付下一年全年场地租金，然被告一直以各种理由拖延不付，故原告向本院提起诉讼。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。原、被告间的租赁合同已于2019年7月底以会议的形式通知解除，被告已经按期搬迁，未再使用涉案场地，故不存在支付租金或使用费等问题。被告在角落里堆放了些零星物资，并不在场地里，被告同意清空这些零星物资。第三人称，涉案场地系第三人租赁给原告使用，当时其购买厂房时涉案场地系废地，另还有一个鱼塘，政府同意让其使用。2019年，因政府规范土地使用，故要求其将占用的非工业用地退还。其于2019年6月与原告补签一份合同，要求原告将租赁的8亩缩减为3.5亩，同时还约定因政府或政策原因要退还时，原告需配合，其与原告亦达成了补偿协议，并要求原告与其租户之间予以解决。原、被告在处理该事情时发生纠纷，被告未配合原告清退。政府要求第三人退还的4.5亩土地于2020年底才收回，原因是被告在此堆放物资。经审理查明：原、被告签订过一份《场地租赁合同》，约定原告将坐落于上海市金山区朱泾镇鸿安路XXX号汉香食品厂内面积为4亩的场地出租给被告作为起重设备仓库使用，租期自2017年11月16日起至2022年11月15日止，租金为每亩40,000元/年，4亩租金每年160,000元。被告于每年11月15日前支付下年租金，先支付后使用。该合同还约定，原告须保证该场地的土地使用权权属清楚，并享有处分该场地的权利。如因该场地的土地使用权可能性发生纠纷或原告原因导致影响被告对该场地使用的其他情况，原告负责解决该纠纷，并赔偿由此给被告造成的一切损失。如被告拖欠应付租金超过10日，原告按每日3％计收滞纳金，如拖欠月租金超过1个月以上，原告有权单方解除合同，收回场地，被告应向原告支付应付而未付租金的20％作为违约金。由于不能预见、不能避免和不能克服的自然原因或社会原因，致使本合同不能履行或者不能完全履行时，遇到上述不可抗力事件的一方，应立即书面通知合同其他方，并应在不可抗力事件发生后十五天内，向合同其他方提供经不可抗力事件发生地区公证机构出具的证明合同不能履行或需要延期履行、部分履行的有效证明文件，由合同各方按事件对履行合同影响的程度协商决定是否解除合同，或者部分或全部免除履行合同的责任、或者延期履行合同。遭受不可抗力的一方未履行上述义务的，不能免除其违约责任。原告与第三人于2019年6月23日签订一份《场地租赁合同》，该合同载明“……由于政府搬迁，甲(第三人)、乙(原告)双方经过平等、自愿、充分协商，就乙方向甲方租用场地之有关事宜达成以下协议：1、乙方租赁甲方的8亩堆场由于搬迁退租4.5亩，甲方同意一次性补助乙方费用……共计150000元人民币……2、乙方就剩余3.5亩堆租金场已付至2019年12月31日。3、剩余3.5亩堆场租金每年为……”原告按照4亩场地收取被告租金至2019年11月15日。沪房地金字(2007)第010967号房地产权证上载明的权利人为第三人，房地坐落于本区朱泾镇鸿安路XXX号，用途为工业用地。本案所涉场地不包含在上述权证之内。2021年5月7日，本院组织三方当事人于涉案现场进行测量，经测量，被告占用涉案场地面积共计278.6平方米。以上事实，由原、被告签订的《场地租赁合同》、原告与第三人签订的《场地租赁合同》、本院现场勘查笔录及当事人当庭陈述等证实。本院认为，根据规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原、被告对于双方之间存在租赁关系均无异议，争议的焦点在于双方的场地租赁合同是否已经解除、于何时解除。根据双方所签订的场地租赁合同，原告将其从第三人处租赁的面积为4亩的场地转租给被告作为起重设备仓库使用。后原告于2019年7月底告知被告该场地被政府征用。原告主张双方将原租赁合同约定的4亩场地变更为2亩场地，但其并未提供证据证明双方协商一致变更的事实。被告主张原告已单方解除合同，但其并未提供证据证明被告已将解除的意思表示明确告知被告，且其在涉案场地堆放物品的行为亦表示合同尚未解除，故本院对此意见不予采纳。因政府收回部分场地的原因，原、被告签订的租赁合同无法继续全部履行，而被告并未向原告明确作出解除的意思表示，且双方未就变更合同内容协商一致，故本院只能按照实际履行情况来确定合同内容的变更。现原告以起诉的方式作出解除的意思表示，并明确双方的场地租赁合同于2020年11月11日解除，故本院对此诉讼请求予以支持。对于原告要求被告清空并交还场地的诉讼请求，被告予以同意，故本院亦予以支持。关于租金及使用费的问题。原告主张按照2亩计算租金及使用费，但因其并未提供证据证明合同内容变更为2亩或者被告实际占用2亩的事实，故本院对此意见不予采纳。经测量，双方当事人均认可为被告实际占用面积为278.6平方米，故本院对此予以确认。被告主张该面积中还应扣除部分空地，本院认为该占用行为系整体，无法予以扣除，故对此意见不予采纳。至于租金及使用费如何计算问题，原告主张按照合同中约定的租金标准，并无不妥，本院予以确认。经折算，该278.6平方米每月租金为1,392.99元。故被告应当支付原告2019年11月16日起至清空交付之日止的租金及使用费(按月租金1,392.99元计算)。关于违约金的问题。本案中，原、被告所签合同中约定，原告须保证该场地的土地使用权权属清楚，并享有处分该场地的权利。如因该场地的土地使用权可能性发生纠纷或原告原因导致影响被告对该场地使用的其他情况，原告负责解决该纠纷。因此，本案中，双方所签订的场地租赁合同不能全部履行的责任并不在于被告，被告未能全部搬走其物资及未支付租金和使用费的原因在于双方未能就解除合同或者变更合同内容协商一致，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。因被告明确表示如无法协商解决，则在本案中不主张原告的违约责任，保留要求被告退还多付的租金及承担违约责任的权利，故本院对此不作处理，被告可另行主张自己的权利。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告上海周季实业发展有限公司与被告黄呈道签订的场地租赁合同于2020年11月11日解除；二、被告黄呈道于本判决生效之日起十日内清空并交还占用的场地给原告上海周季实业发展有限公司；三、被告黄呈道于本判决生效之日起十日内支付原告上海周季实业发展有限公司自2019年11月16日起至清空交付之日止的租金及使用费(按照月租金1,392.99元计算)；四、驳回原告上海周季实业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1800元，由原告上海周季实业发展有限公司负担1173元、被告黄呈道负担627元，被告所负之款于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  唐军花审 判 员  夏海中人民陪审员  李寿明二〇二一年七月六日书 记 员  李夏艳附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。