辽宁省沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0114民初2270号原告：沈阳润通供暖有限公司，住所地：沈阳市皇姑区。法定代表人：郝迎菊，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨涛、安治平，系辽宁庆阳律师事务所律师。被告：沈阳薄荷之夏皮肤健康有限公司，住所地：沈阳市沈河区。法定代表人：顾春艳。被告：顾春艳，女，1975年7月14日出生，汉族，住址：沈阳市沈河区。原告沈阳润通供暖有限公司诉被告沈阳薄荷之夏皮肤健康有限公司（以下简称“薄荷之夏公司”）、顾春艳房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨涛、安治平到庭参加诉讼。被告薄荷之夏公司、顾春艳经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除双方于2018年5月2日签订的《房屋租赁合同》，被告立即腾出位于沈阳市于洪区12门房屋；2、被告给付租金213328元（2019年8月1日至2020年10月30日）；3、被告承担违约金159996元；4、被告给付物业费7220.16元（2018年12月至2019年12月）；5、被告给付2020年至2021年度采暖费7334.72元，合计387878.88元。6、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年5月2日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，被告为顾春艳个人独资有限公司，原告将其所有的位于沈阳市于洪区12门，面积为191.01平方米房屋出租给被告用于经营美容院，合同约定租赁期限为5年，即2018年6月1日至2023年5月31日，每月租金13333元，租金每6个月计收一次。被告在每档租期开始起提前一个月付清房租，第一期租金被告在2018年5月2日支付。逾期6个月，原告有权解除合同，违约方赔偿月租金12倍的违约金。合同签订后，2018年12月1日至2019年5月31日6个月租金，被告应在2018年11月1日之前付清，但被告以各种理由陆续给付，在2018年12月3日才付清。到了2019年6月1日至2019年11月30日租金，应在2019年4月1日之前付清，但被告迟迟不履行，只在2019年8月6日付2个月租金26666元，再加上2019年12月1日至2020年5月31日6个月及2020年6月1日至2020年11月30日租金至今也没有给付，被告已逾期16个月租金没有给付，已严重违约。现原告依照双方合同约定起诉至法院，追缴租金，并要求被告承担违约责任。二被告未提出答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告薄荷之夏公司为有限公司（自然人独资）。2018年5月2日，原告与被告薄荷之夏公司签订《房屋租赁合同》，约定：原告将其所有的位于沈阳市于洪区12门房屋（面积为191.01平方米）出租给被告薄荷之夏公司用于经营美容院；合同约定租赁期限为5年，即2018年6月1日至2023年5月31日，每月租金13333元，租金每6个月计收一次；被告在每档租期开始起提前一个月付清房租，在收到原告开具的收款收据后向原告支付房租，第一期租金被告在2018年5月2日支付；租赁期间因被告使用租赁房屋所发生的有关费用由被告承担，被告在收到相关职能部门的账单后支付；合同还约定，被告未能按照本合同规定支付租金超过6个月的，原告有权解除合同，违约方赔偿月租金12倍的违约金：关于房屋返还时的状态，合同中约定：租赁期届满被告将正常使用后的房屋返还原告，并相互结清各自应承担的费用，租赁物内的装修家电如原告继续使用再予评估作价返还被告；被告如在搬离过程中造成租赁物主体结构损坏的，被告需承担赔偿责任。合同签订后，涉案房屋2019年6月1日至2019年11月30日的租金，应在2019年5月1日之前付清，但被告只在2019年8月6日付2个月租金26666元。2019年12月1日至2020年5月31日6个月的租金79998元及2020年6月1日至2020年11月30日的租金79998元被告没有给付。被告拖欠原告2019年8月1日至2020年10月30日止的租金213328元。根据合同约定，其中：53332元租金应在2019年5月1日之前给付；79998元租金应在2019年11月1日之前给付；79998元租金应在2020年5月1日之前给付。另查明，在被告租赁使用原告房屋期间，由于被告未按期交纳物业费及采暖费，为此，原告交纳2018年12月至2019年12月物业费7220.16元和2020年至2021年度采暖费7334.72元。本院所确认的上述事实，有当事人陈述及《房屋租赁合同》、《商品房买卖合同》、《房产证》、《银行汇款记录》、《微信通话记录》，《物业费收据》、《采暖费收据》等证据在卷，经开庭审理，在卷佐证。本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，视为其放弃了上述诉讼权利。本院依据民事诉讼证据判断规则并结合原告的陈述意见，对案件事实予以确认。原、被告签订的《房屋租赁合同》采用了法律规定的书面形式，合同的内容不违反法律规定，并已部分履行，该协议有效。根据法律规定，当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼法方式依法主张解除合同，人民法院确认该主张的，合同自起诉状副本送达对方时解除。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，本院向被告公告送达起诉状副本的时间是2021年6月15日。原告与被告在合同中约定：被告未能按照本合同规定支付租金超过6个月的，原告有权解除合同，违约方赔偿损失。根据已查清的事实，被告已超过6个月未向原告支付租金，原告依照合同约定要求解除合同、腾退房屋并赔偿损失，本院予以支持。关于赔偿损失问题，合同约定违约方赔偿月租金12倍的违约金，原告据此要求违约金159996元（13333元×12个月），根据《中华人民共和国民法典》第585条规定，当事人一方可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院增加；约定的违约金过分高于造成的实际损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，由于原、被告约定的违约金过高，本院对原告要求的违约金予以调整。参照相关司法解释规定，违约金调整为：以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算，在此基础上上浮50%，即：按被告逾期支付租金的同期同类人民币贷款基准利率或一年期贷款市场报价利率的1.95倍计算。根据前文已查清被告应给付租金的时间，违约金的计算方式为：以213328元租金为基数，其中：53332元租金从2019年5月1日起；79998元租金从2019年11月1日起；79998元租金从2020年5月1日起，均计算到实际给付之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率或一年期贷款市场报价利率的1.95倍计付，以不超过原告主张的违约金159996元为限。关于原告要求被告腾退房屋问题，合同解除后，被告应将所租赁的房屋腾退并返还给原告。原、被告在合同中约定：租赁期届满被告将正常使用后的房屋返还原告，并相互结清各自应承担的费用，租赁物内的装修家电如原告继续使用再予评估作价返还被告；被告如在搬离过程中造成租赁物主体结构损坏的，被告需承担赔偿责任。由于本案在开庭审理过程中，被告未到庭参加诉讼，本院也无法查清租赁屋内的装修情况，故关于房屋腾退，双方按合同约定执行。关于原告要求被告给付2018年12月至2019年12月物业费7220.16元和2020年至2021年度采暖费7334.72元的问题，由于原被告在合同中约定被告使用房屋期间，物业费和取暖费用由被告承担，原告先行交纳了该费用，故被告应给付原告该款项。关于被告顾春艳是否承担责任问题，《中华人民共和国公司法》第63条规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司的财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。被告顾春艳作为被告薄荷之夏公司的自然人独资股东，应对薄荷之夏公司欠原告的债务在承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第562条第2款、第565条第2款、第566条、第585条，《中华人民共和国公司法》第63条，《中华人民共和国民事诉讼法》第144条之规定，判决如下：一、原告与被告沈阳薄荷之夏皮肤健康有限公司签订的《房屋租赁合同》于2021年6月15日解除；二、被告沈阳薄荷之夏皮肤健康有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告租金213328元；三、被告沈阳薄荷之夏皮肤健康有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告违约金（以213328元租金为基数，其中：53332元租金从2019年5月1日起；79998元租金从2019年11月1日起；79998元租金从2020年5月1日起，均计算到实际给付之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率或一年期贷款市场报价利率的1.95倍计付，以不超过原告主张的违约金159996元为限）；四、被告沈阳薄荷之夏皮肤健康有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内，将位于沈阳市于洪区12门房屋腾退，返还给原告；五、被告沈阳薄荷之夏皮肤健康有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告物业费7220.16元和采暖费7334.72元；六、被告顾春艳对上述款项承担连带责任；七、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7118元，由原告负担1518元，由被告负担5600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  荣国峰人民陪审员  范海欧人民陪审员  信桂玲二〇二一年七月二十六日书 记 员  李雪威