重庆市渝北区人民法院民事判决书                     （2021）渝0112民初17351号 原告：曾长友，男，1986年6月28日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：袁德华，重庆大兮律师事务所律师。被告：曹冲，男，1987年6月4日出生，汉族，住四川省武胜县。委托诉讼代理人：赵倩，重庆扬华律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨杰，重庆扬华律师事务所实习律师。第三人：重庆傲丰房地产经纪有限公司，住所地重庆渝北区双凤桥街道观月大道55号附14号北城空港天地1幢1-商业14，统一社会信用代码91500112MA5U8QC125。法定代表人：谢权，执行董事。原告曾长友与被告曹冲，第三人重庆傲丰房地产经纪有限公司（以下简称傲丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月23日立案后，依法由审判员姚利平独任审判，适用简易程序于2021年6月15日公开开庭进行了审理。原告曾长友的委托诉讼代理人袁德华，被告曹冲的委托诉讼代理人赵倩、杨杰到庭参加了诉讼。第三人傲丰公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告曾长友向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告支付原告违约金230 000元，承担律师费12 000元，共计242 000元；2.诉讼费由被告承担。事实及理由：2020年11月23日，原告作为卖方、被告作为买方、第三人作为经纪方达成房地产买卖及居间合约一份，约定：1.原告将案涉房屋卖给被告，房屋成交价为1 200 000元；2.买方付款方式为商业贷款，交易双方应在2020年12月15日之前提供办理银行贷款所需要的资料，并配合到银行签署按揭文件及支付贷款所需费用；3.任何一方违反本合同的约定(包括但不限于拒不或逾期办理解押，拒不或逾期提交真实有效的按揭贷款过户资料，拒不或迟延办理或配合办理按揭贷款、过户手续，拒不或迟延或无法履行本合同项下义务)，逾期超过7个工作日的，守约方有权解除合同并要求违约方支付相当于该物业成交总价20%的违约金；本合约任意一方违约导致他方追究违约方的违约责任而产生的费用(包括但不限于诉讼费、保函费、律师费等)均由违约方承担。合同签订后，被告仅支付10 000元定金，第三人带原告去银行签署了有关文件，但被告未去银行提交有关贷款资料、签署有关文件；4.因本协议的履行发生纠纷，协商不成，可向重庆市渝北区人民法院起诉。2021年1月16日，原告通过中国邮政快递给被告及第三人催告函，催促被告履行合同义务，但被告不予理睬、拒不履行约定义务，被告的行为已构成违约，依法应承担违约责任。被告曹冲辩称，原告向被告主张违约金、律师费、诉讼费无事实和法律上的依据。一、原告应当明确其主张的违约金系何种性质的违约金，如原告认为系解约违约金，则案涉合同并未解除，双方仍可继续履行，合同目的并非无法实现，原告无权主张。若原告认为系迟延履行违约金，案涉合同产生暂时性履行障碍系由于原告方不配合履行产生的，不可归责于买方，原告无权主张。首先，原告业主一直未出面沟通合同履行事宜，后续被告得知具体沟通人员为原告前妻，并未出示相关授权，基于交易安全考量，被告曾要求组织业主出面沟通，但对方未回复。其次，按揭贷款系双方配合的义务，原告并未按照合同手写备注条款的约定将原件资料留存于中介处配合办理按揭手续。二、被告已落实资金渠道，有能力继续以全款的方式购房。为消除履行障碍，被告在开庭前已经明确向原告通过发函的方式表明，愿意全款购买，双方继续履行合同，如案涉合同继续履行，对卖方而言提前了收款的时间，不产生实际损失。三、是原告在收到被告的履行通知后，在不具备解除权的情况下，单方发送解除函，有违诚实信用，在一审诉讼期间发出解除合同的函，并不能改变诉讼前已经确定的合同效力及履行状态。原告发函的实际行为表明其拒绝履行合同，违反了合同的约定。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。傲丰公司未到庭陈述，其庭前提交了书面情况说明：本人吴小焕，系傲丰公司工作人员，为曾长友与曹冲房屋买卖终中介办人，现就本人所知晓的本案真实情况作如下说明：一、曾长友与曹冲、傲丰公司于2020年11月23日在我司门店签订房地产买卖及居间合约，该房屋登记在曾长友名下，房屋买卖合同为曾长友、曹冲本人所签，该房屋的成交价格为1 200 000元。二、合同签订前曹冲先行支付了10 000元的诚意金，该诚意金在合同签订后已经交付给曾长友并自动转化为定金。三、签订合同后业主本人一直没有出面，以有事在忙为由拒绝见面，而是由其老婆来和我们中介方沟通。业主虽然一直口头催促买方办贷款，但是我方要求她提供相关资料，却迟迟没有配合，实际上从未提供相关贷款审批所需资料也未提供房屋资料进行评估，导致无法提交银行按揭审批申请材料。由于业主不配合导致没有办成贷款，买方提出以第三人的名义办理按揭，业主拒绝配合，后买方口头提出如果业主不愿意以按揭贷款的方式卖房，那么尽量筹款以全款的方式购买房屋，让业主给予宽限期进行筹款。但是根据收到的起诉状副本显示2021年2月2日，在买方正积极筹款的期间，业主在未提前告知买方的情况下，起诉至法院，后我方也是收到法院传票才知道这个情况。四、后来我们了解到业主方出面沟通的所谓业主老婆，实际上和业主已经是离婚状态，我们中介要求其提供授权，其也未提供，因此出于交易安全考虑，买方希望直接与业主本人联系，但是业主一直没有露面，要不关机，要不拒接，至今未能解决。五、本人承诺以上情况属实，不存在虚假陈述之情形。经审理查明：2020年11月23日，曾长友（卖方）与曹冲（买方）、傲丰公司（经纪方）以及重庆优住房地产经纪有限公司（管理方）签订房地产买卖及居间合约，主要约定：1.买方购买卖方案涉房屋，建筑面积161.58平方米；2.该物业处于抵押状态无查封，由买方支付部分楼款并用提前还款解押使用，不足部分由买卖双方委托担保公司或经纪方垫资结清解押，注：须解押前另行与垫资方签署垫资协议，以及向垫资方或经纪方指定人员办理公证委托手续，买卖双方应予协调，同时卖方应将房屋产权证原件托管经纪方作为办理各项手续之用，垫资解押所差的费用按本合约或垫资协议约定承担为准，如因对垫资协议条款、费用及手续有异议的，买卖双方可另自行通过其他途径融资解押，且不以此作为取消本次交易之理由；3.该物业成交价1 200 000元，买方付款方式种类为商业贷款，经纪方和管理方代为办理按揭手续及权证过户手续，交易双方应在签订本合约七个自然日内或2020年12月15日之前提供齐全办理银行贷款所需要的资料，并配合到管理方指定的银行签署按揭问题及支付贷款所需费用，买方向银行所申请按揭贷款金额与贷款年限最终以银行批准的结果为准，卖方须无条件配合买方提交贷款所需资料，签约当天买方须向卖方一次性支付一万元定金，并转为购房款，注：本定金为履约定金，任何一方签署合约后如拒付拒收定金或不配合查档的，且经通知后仍未配合履约的，视为违约，第二部分房款720 000元，买方同意在商业银行按揭贷款申请审批通过且卖方银行已通知可提前还贷结清，办理结清扣款当日，将首期楼款转入卖方还款银行扣款账号内并用于卖方银行解押之使用，卖方不得挪作他用，否则将视为卖方违约；4.其他约定：买方实际贷款金额为1 450 000元，具体金额以银行审批为准，在买方由垫资公司给卖方支付银行解押的资金开始，卖方的身份证、银行卡原件交给买方，直到买方按揭贷款银行放款后3日内交还卖方，卖方并配合办理银行卡密码的修改，银行放款后，卖方必须在1日内把剩余款项转给买方；5.卖方取证解押后，银行审批通过7日内在房管部门办理产权过户手续，交易税费由买方全额缴纳，买方支付居间服务费12 000元；6.该物业以现状售予买方，物业交付标准为现固有装修带家电家具，物业交付时间为银行放款后15天内，买卖双方同意此次房屋产权过户登记落定人为买方指定的任何产权落定人；7.签订本合约后，任何一方违反合同的约定（包括但不限于拒不或逾期办理解押，拒不或逾期提交真实有效的按揭贷款、过户资料，拒不或迟延办理或配合办理按揭贷款、过户手续等），逾期七个工作日以内的，违约方需按照物业成交总价的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行，逾期超过七个工作日的，守约方有权解除合同并要求违约方支付相当于该物业成交总价20%的违约金；8.本合约任意一方违约导致他方追究违约方的违约责任而产生的费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等）均由违约方承担；9.本合约记载的买卖双方的邮件送达地址为合同各方当事人、人民法院所有诉讼文书等资料的有效送达地址，向该地址以特快专递方式邮寄出前述文书即视为送达，邮寄的凭证即为已成功送达凭证，邮件签收日期或邮件退回日期为送达日期，卖方的邮件送达地址，买方的邮件送达地址。合同签订当日，曹冲向曾长友支付定金10 000元。2021年1月15日，曾长友向曹冲、傲丰公司发出催促履行通知书，载明“贵我四方于2020年11月23日签署房地产买卖及居间合约一份，合约约定曹冲购买我方案涉房屋；交易双方于2020年12月15日之前提供齐全资料办理银行贷款所需要的资料等。傲丰公司工作人员小穆于2020年12月16日带我房前往农行渝北春华路支行面签贷款，但当日曹冲没有一同前往该银行面签贷款资料。我方今日从银行获悉曹冲至今未去银行面签贷款资料、银行贷款部客户经理也未收到傲丰公司递交的锦绣丽舍二期4幢2-6-3房屋贷款资料。为此，我方向贵方发出通知书：请贵方于收到此通知书后三个工作日内按合约履行，前往银行面签贷款资料并办理贷款手续。”该邮件系曾长友邮寄给曹冲的国内特快专递。该邮件被退回，原因为拒收。庭审中曹冲称未收到该邮件，且将其手机号码书写错误。庭审中，曹冲举示了曾长友于2021年6月5日向曹冲邮寄的解除合同通知书，载明“我方于2021年1月15日向贵方发出催促通知书，要求贵方于收到此通知书后三个工作日内按合约履行，前往银行面签贷款资料并办理贷款手续，但贵方一直未予以答复。傲丰公司工作人员于2021年3月3日微信告知我方：曹冲办不了按揭贷款，也无全款给我方。2021年6月3日，我方微信告知傲丰公司工作人员由于曹冲违约我方已依约解除合同。我方认为：由于贵方已于2021年3月3日明确告知了我方，因曹冲办不了按揭贷款也无全款，曹冲已经不能履行合约。我方认为2020年11月23日签订的房地产买卖及居间合约已经于该日解除。如果贵方认为尚不能确定合约已于2021年3月3日解除，那么我方现在再次通知贵方：由于曹冲违约，我方决定依约解除2020年11月23日签订的房地产买卖及居间合约。特此通知！”曾长友举示的其妻子与第三人工作人员（昵称为“AAAAAA吴大哥”）的微信聊天记录显示：2021年1月15日，曾长友方催促曹冲履行合同；2021年3月3日，曾长友方催促中介公司与曹冲办理银行按揭，对方回复曹冲系三无人员，办不了按揭也没有全款支付。曾长友方要求曹冲承担违约责任。该微信聊天记录与傲丰公司的书面情况说明可以相互印证，故对微信聊天记录的真实性本院予以确认。对案涉房屋在2021年6月5日之后的房价与原被告双方之间约定的成交价款相比，曾长友称该房屋价格没有多大变化，其准备买的房屋涨价利害。曹冲认为案涉房屋位于渝北区，在5月份土拍后普遍上涨，案涉房屋显著高于成交价1 200 000元。现在二手房市场房价急剧上涨，合同解除后曾长友非但没有遭受损害，反而获利，因此曹冲不应当承担违约金。曾长友为处理其与曹冲房屋买卖合同纠纷一案，委托重庆大兮律师事务所律师提供法律服务，支付律师费12 000元。另查明，曹冲是傲丰公司监事。以上事实，有房地产买卖及居间合约、催促履行通知书、解除合同通知书、微信聊天记录、民事委托代理合同、重庆增值税普通发票、微信支付凭证及原告的陈述等证据在案为证，足以认定。对曹冲举示的催告函及邮寄记录、物流查询记录、回函及邮寄记录及物流查询记录，未显示收件人姓名及邮寄地址，且曾长友称未收到，本院对真实性不予认可。曹冲举示的借款合同及身份证复印件一份与本案无关，本院不予采信。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定，“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案涉及法律事实持续至民法典施行后，应适用当时的民法典的规定。曾长友与曹冲、傲丰公司以及重庆优住房地产经纪有限公司（管理方）签订房地产买卖及居间合约（以下简称合约）是当事人的真实意思表示，不违反现行法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。合约约定“交易双方应在签订本合约七个自然日内或2020年12月15日之前提供齐全办理银行贷款所需要的资料，并配合到管理方指定的银行签署按揭问题及支付贷款所需费用。” 根据曾长友催促履行通知书中载明的内容，曹冲截止到2021年1月15日一直未积极履行办理按揭手续的义务，已经构成违约。合约约定“（拒不或逾期提交真实有效的按揭贷款、过户资料，拒不或迟延办理或配合办理按揭贷款）逾期超过七个工作日的，守约方有权解除合同”。曹冲迟延履行办理按揭手续的义务，曾长友已经按照合约约定的曹冲有效送达地址向其催告，至今曹冲仍未履行相关义务，曾长友有权解除其与曹冲签订的房屋买卖合同关系，曾长友于2021年6月5日向曹冲邮寄解除合同通知书，曹冲收到该解除合同通知书，双方的房屋买卖合同关系已经解除。曹冲的行为构成违约，应承担违约责任。根据合约约定：“逾期超过七个工作日的，守约方有权解除合同并要求违约方支付相当于该物业成交总价20%的违约金”，曹冲应支付曾长友违约金为240 000元（1 200 000元×20%）。曾长友认为价格没有多大变化；曹冲认为房屋价值显著高于成交时的1 200 000元，合同如解除，曾长友不存在损失。本院认为，《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”本案中，案涉房屋价值并未明显降低，对于曾长友的损失，本院酌情认定为10 000元，对曾长友诉请的违约金超出10 000元部分的诉讼请求，本院不予支持。鉴于曹冲向曾长友支付了定金10 000元，为减少讼累，对于曹冲应当支付给曾长友的违约金10 000元其不必另行支付。对于曾长友诉请的律师费12 000元，合约约定：本合约任意一方违约导致他方追究违约方的违约责任而产生的费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等）均由违约方承担。故曹冲应当支付曾长友其因维护自身权利产生的律师费12 000元。综上，本院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告曹冲于本判决生效后三日支付原告曾长友违约金10 000元及律师费12 000元，共计22 000元；二、驳回原告曾长友的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2465元（已减半收取），由原告曾长友负担2290元，由被告曹冲负担175元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。  审  判  员    姚利平   二○二一年七月二十日 书  记  员    曾  莉 - 1 -