福建省武平县人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0824民初827号原告（反诉被告）：武平县晨兴物业服务有限公司，住所地福建省武平县平川街道七坊路，统一社会信用代码91350824768587419W。法定代表人:刘永养，总经理。委托诉讼代理人：冯美华，男，1962年1月13日出生，汉族，居民，住福建省武平县。被告（反诉原告）：武平县新视传媒有限公司，住所地福建省武平县平川街道东大街42-1号，统一社会信用代码9135082457095149XL。法定代表人:刘福莲，总经理。委托诉讼代理人：温荣弋，男，1973年3月13日出生，汉族，居民，住福建省武平县。第三人：武平县鑫龙城小区业主委员会，住所地福建省武平县平川街道鑫龙城小区。代表人：蓝向明，主任。原告（反诉被告）武平县晨兴物业服务有限公司（下称晨兴公司）与被告（反诉原告）武平县新视传媒有限公司（下称传媒公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月26日立案后，追加武平县鑫龙城小区业主委员会为本案第三人参加诉讼，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告晨兴公司的法定代表人刘永养及其委托诉讼代理人冯美华、被告传媒公司的法定代表人刘福莲及其委托诉讼代理人温荣弋到庭参加诉讼。第三人武平县鑫龙城小区业主委员会负责人蓝向明经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。晨兴公司向本院提出诉讼请求：1.判令传媒公司支付晨兴公司从2018年4月1日起至2021年3月31日止三年小区电梯广告租赁费13500元；2.判令传媒公司支付晨兴公司违约金三年租金的20%，计2700元；3.本案诉讼费由传媒公司负担。诉讼期间变更为：1.判令传媒公司支付晨兴公司从2018年4月1日起至2021年3月31日止三年小区电梯广告租赁费9150元；2.判令传媒公司支付晨兴公司违约金三年租金的20%，计1830元；3.本案诉讼费由传媒公司负担。事实和理由：传媒公司与晨兴公司于2018年4月1日签订《小区电梯广告位租赁合同》，合同约定租赁期限为三年，但合同终止时间为2020年3月31日有笔误，应是2021年3月31日。实际上到起诉日止各小区电梯广告仍由传媒公司在转租使用。按合同约定，收费标准为人民币150元/部/年，共30部电梯，合计4500元/年，一年一付，三年总计13500元。合同签订后，传媒公司于2018年4月26日支付晨兴公司4350元，余款9150元逾期未付。根据合同第六条约定，任何一方违反本合同的规定，违约方需按当年度租金的20%作为违约金支付给守约方，经晨兴公司多次催收，传媒公司至今仍未支付任何费用，明显违约，据此，传媒公司应支付晨兴公司拖欠金额9150元的20%计1830元的违约金及支付拖欠租金9150元，合计10980元，请依法判决。传媒公司辩称：双方于2018年4月1日签订《小区电梯广告位租赁合同》后，传媒公司于2018年4月26日支付晨兴公司4350元。晨兴公司明知其所管理的部分小区将成立业主委员会，仍对小区的广告管理权与传媒公司签订三年期合同，导致传媒公司取得租赁资格后，在更换电梯广告版面时，传媒公司的工作人员受到晨兴公司的工作人员阻挠，阻止传媒公司正常的更换电梯广告版面业务，为此，传媒公司为开展业务，被迫与有成立业主委员会的小区签订租赁合同，增加了传媒公司的负担，要求驳回晨兴公司的诉讼请求。传媒公司向本院提出反诉请求：1.判令双方签订的《小区电梯广告位租赁合同》无效；2.判令晨兴公司返还传媒公司已支付的租金4350元及违约金2700元;3.反诉诉讼费由晨兴公司负担。事实与理由：双方于2018年4月1日签订《小区电梯广告位租赁合同》，晨兴公司将其管理的小区鑫龙城、清华苑B/D块、东晟花园、红东安置区的电梯共30部租赁给传媒公司，租用三年，从2018年4月1日至2021年3月31日，租赁金额150元/部/年。传媒公司于2018且4月26日通过对公账户转入晨兴公司部分租金4350元。晨兴公司明知其所管理的部分小区即将成立业主委员会，对小区广告没有管理权限，仍与传媒公司签订三年期合同，事实上是挖坑引传媒公司上套。传媒公司在随后想进行更换版面时，工作人员受到了晨兴公司工作人员有组织的阻挠，阻止传媒公司工作人员正常进行更换版面。因晨兴公司有组织的阻挠，为业务顺利开展，传媒公司被迫逐个与有成立业主委员会的小区签订租赁合同(附鑫龙城合同)，增加了传媒公司负担，据此，因晨兴公司将他人的财产权利出租给传媒公司，且在执行《小区电梯广告位租赁合同》过程中违约，并百般阻挠的事实，请求法院确认《小区电梯广告位租赁合同》无效，并返还已支付的租金4350元及按《小区电梯广告位租赁合同》总金额13500元的20%计算的违约金2700元。晨兴公司对传媒公司的反诉请求辩称，开发商通知业主交房后，即将小区前期物业管理权交晨兴公司管理，直到业主委员会成立并且重新签订物业管理合同为止。当前无法律规定禁止物业公司在管理过程中对电梯广告进行租赁。法不禁止即可为，据此，双方签订的《小区电梯广告位租赁合同》合法有效。传媒公司提供的视频即使真实，但传媒公司的安装人员在没有任何手续的情况下进入小区，被保安人员盘问和核实是非常正常现象且必要。在晨兴公司管理人核实后，还是让客户更换了广告版面。综上，恳请贵院依法驳回传媒公司的反诉诉讼请求。晨兴公司围绕诉讼请求依法提交了《小区电梯广告位租赁合同》1份，以证明传媒公司（乙方）与晨兴公司（甲方）于2018年4月1日签订《小区电梯广告位租赁合同》，合同约定:甲方将其管理的鑫龙城、清华苑B/D、东晟花园、红东安置区内电梯30部的海报广告位租赁给乙方，租赁期限为三年，收费标准为人民币150元/部/年，合计4500元/年，一年一付，三年总计13500元的事实。经传媒公司质证，真实性无异议。传媒公司依法围绕答辩意见和反诉请求依法提交了下列证据：1.2018年4月26日的《中国建设银行单位客户专用回单》1份，证明被告于2018年4月26日向原告对公账户…0258支付4350元的事实。经晨兴公司质证，真实性无异议。2.《视频光盘》1份，视频拍摄于2020年10月24日拍摄，以证明传媒公司在案涉小区统一换版面的时候遭到晨兴公司工作人员的阻挠。经晨兴公司质证，认为不能确定拍摄地点，被拍摄的人是不是晨兴公司的保安不能确定，即使真实，传媒公司指派的人员并没有出示介绍信或办理手续，且当日传媒公司并未联系晨兴公司管理人员要求放行。3.《小区电梯广告位租赁合同》、2020年10月14日的《中国建设银行单位客户专用回单》各1份，证明因晨兴公司工作人员的阻挠，为业务顺利开展，传媒公司被迫与武平县鑫龙城小区业主委员会签订《小区电梯广告位租赁合同》，增加了传媒公司的负担，并支付武平县鑫龙城小区业主委员会自2020年10月1日至2021年9月30日期间的2100元电梯广告位租赁费事实。经晨兴公司质证，真实性无异议。4.2018年4月1日的《小区电梯广告位租赁合同》1份，证明双晨兴公司将其管理的小区鑫龙城、清华苑B/D块、东晟花园、红东安置区的电梯共30部租赁给传媒公司，租用三年。经晨兴公司质证，真实性无异议，与晨兴公司提供的《小区电梯广告位租赁合同》相同。本院认为，对晨兴公司提交的《小区电梯广告位租赁合同》，经传媒公司质证真实性无异议；晨兴公司对传媒公司提供的上述证据1.3.4的真实性无异议。武平县鑫龙城小区业主委员会未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃诉讼权利，据此，晨兴公司提交《小区电梯广告位租赁合同》及传媒公司提交的上述证据1.3.4的真实性本院予以采信。对于传媒公司提交证据2，其真实性，本院予以采信，但被晨兴公司小区工作人员阻挠后，传媒公司应当出示介绍信或打电话联系晨兴公司管理人员，据此，传媒公司提供的证据2，不足以证明晨兴公司拒绝履行《小区电梯广告位租赁合同》约定的义务。综上，对晨兴公司、传媒公司提交的上述证据，本院经审查予以确认，并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对本案事实认定如下：2018年4月1日，晨兴公司（甲方）与传媒公司（乙方）签订《小区电梯广告位租赁合同》约定：甲方将其管理的鑫龙城、清华苑B/D块、东晟花园、红东安置区的电梯共30部租赁给乙方进行广告宣传使用，租期三年，从2018年4月1日至2021年3月31日，租赁金额150元/部/年，合计4500元/年，一年一付。甲方负责乙方电梯海报的监管工作。如出现损坏等情况，应及时通知乙方修复；甲方应告知小区业主租赁情况，租赁期内，因甲方业主人为原因造成乙方海报看板损坏的，应帮助乙方追责。乙方广告必须保证真实性、合法性，并向甲方提供广告画面发布的文件及有效证明，乙方应及时向甲方缴交租金；双方签订合同必须信守，任何一方违反本合同规定，违约方需按当年租金的20%作为违约金支付守约方等条款。合同签订后，传媒公司于2018且4月26日通过对公账户转入晨兴公司租金4350元，此后，未再支付租金给晨兴公司。2020年10月1日，武平县鑫龙城小区业主委员会（甲方）与传媒公司（乙方）签订《小区电梯广告位租赁合同》约定：甲方将其鑫龙城小区的电梯共14部租赁给乙方进行广告宣传使用，租期一年，从2020年10月1日至2021年9月30日，租赁金额150元/部/年，一年一付，合同签订生效后五个工作日内支付当年租金，逾期合同自动终止。合同签订后，传媒公司于2020年10月14日支付武平县鑫龙城小区业主委员会2100元。综上查明事实，本院认为，晨兴公司与传媒公司签订《小区电梯广告位租赁合同》，该合同性质为小区公共电梯的用益物权行使权。对该合同效力问题，晨兴公司取得鑫龙城、清华苑B/D块、东晟花园、红东安置区等小区物业服务管理合同权利义务后，应对小区电梯养护、运行、维护进行服务的同时，亦取得涉及小区共用财产和公共事务具有管理权，据此，除小区业主大会或已成立业主委员会解除物业服务合同外，物业企业对小区内的公共财物具有用益物权，据此，在无证据证明小区业主大会或已成立业主委员会解除物业服务合同或对该项用益物权明确反对外，晨兴公司与传媒公司签订《小区电梯广告位租赁合同》未违反法律、法规的禁止性或强制性规定，应属有效，对双方具有法律约束力，合同双方应全面履行合同义务。现传媒公司逾期未付租金，构成违约，应支付晨兴公司拖欠的电梯广告位租金，并承担按合同约定，以违约金额20%计算的一次性逾期付款违约金。对于武平县鑫龙城小区业主委员会与传媒公司签订《小区电梯广告位租赁合同》，小区电梯设施为小区内全体业主的共有财产，武平县鑫龙城小区业主委员会代表小区全体业主对其小区内的电梯具有直接用益物权，其与传媒公司签订《小区电梯广告位租赁合同》，应视为对晨兴公司与传媒公司签订《小区电梯广告位租赁合同》约定的鑫龙城小区电梯租赁合同，自2020年10月1日起解除，对晨兴公司与传媒公司签订《小区电梯广告位租赁合同》具有约束力。期间14部6个月的租赁费1050元（14部×150元/部/年÷2），应在传媒公司应支付晨兴公司的租赁费中扣除，据此，传媒公司应支付晨兴公司电梯广告位租赁费8100元（13500元-4350元-1050元），并支付违约金1620元（8100元×20%），合计9720元。传媒公司反诉主张，晨兴公司与传媒公司签订《小区电梯广告位租赁合同》无效，并要求晨兴公司返还已支付的租金4350元及违约金2700元之请求，无事实和法律依据，本院不予支持。第三人武平县鑫龙城小区业主委员会经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。综上，晨兴公司的诉讼请求，本院予以部分支持。传媒公司的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第二百七十四条，第四百六十五条，第五百七十七条，第五百八十五条第一、三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条规定，判决如下：一、武平县新视传媒有限公司应于本判决生效之日起十日内支付武平县晨兴物业服务有限公司小区电梯广告租赁费8100元及违约金1620元，合计9720元。二、驳回武平县晨兴物业服务有限公司的其他诉讼请求。三、驳回武平县新视传媒有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费74元，减半收取37元，由武平县晨兴物业服务有限公司负担4元，由武平县新视传媒有限公司负担33元。反诉案件受理费50元，减半收取25元，由武平县新视传媒有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  兰银芳二〇二一年七月五日书记员  林 静附：主要法律条文《中华人民共和国民法典》第二百七十四条建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。执行提醒《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。根据法律及相关司法解释的规定，发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。如不履行可能面临下列后果：1.被执行人在生效法律文书确定的义务未履行完毕之前，限制其乘坐飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位等高档交通工具和使用高档通讯工具，以及购房、旅游、对外投资等行为。2.被执行人具有履行能力而不履行法律文书确定的义务，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其信用惩戒。3.诉讼参与人或者其他人拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。4.对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。