山东省济南市市中区人民法院山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0103民再8号再审申请人（原审被告）：高敏，女，1981年6月18日生，汉族，XX，现住济南市历下区。被申请人（原审原告）：山东鲁能物业有限公司（以下简称鲁能物业公司），住所地济南市二环南路鲁能领秀城三区（东一区）物业办公室，统一社会信用代码91370103MA3NDXPT07。法定代表人：王博庆，总经理。委托诉讼代理人：王泽浩，男，该公司法务主管，住济南市历城区。再审申请人（原审被告）高敏与被申请人（原审原告）鲁能物业公司物业服务合同纠纷一案，原审原告鲁能物业公司于2020年11月19日向本院起诉，本院同日受理后，依法适用小额诉讼程序由审判员李钧独任审判，于2020年12月12日作出（2020）鲁0103民初13564号民事判决，现已发生法律效力。原审被告高敏不服向本院申请再审，本院于2021年3月25日作出（2021）鲁0103民申3号民事裁定：“一、本案由本院再审；二、再审期间，中止原判决的执行。”本院于2021年4月7日立案再审，依法另行组成合议庭，于2021年5月18日公开开庭审理了本案。再审申请人高敏，被申请人鲁能物业公司的委托诉讼代理人王泽浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审申请人高敏向本院提出再审请求：请求撤销济南市市中区人民法院（2020）鲁0103民初13564号民事判决。事实及理由：1.我家已经提出空置申请，物业已知情并同意，其仍按照全款收费是错误的。根据济南市供电公司和水务集团提供的数据，2019年全年，我家共使用电量1度电，水不足一方，应当按照空置房屋收费。2.我家住在二楼，因单元排水主管道排水不畅，致使污水多次倒灌，房屋造成污染，严重影响了我们的正常居住生活。3.鲁能物业公司受让债权不存在，北京鲁能物业有限责任公司应当返还2018年11月1日至2018年11月30日的物业费。4.鲁能物业公司参与的招标投标行为违法无效，其签订的物业服务合同也无效，相关的收费条款不能作为裁判依据。根据《中华人民共和国招标投标法实施条例》第三十四条的规定，鲁能物业公司与招标人山东鲁能亘富开发有限公司均由同一股东全资控股，存在利害关系，影响招标公正性，因而投标无效。鲁能物业公司仅能按最低物业服务标准收取费用，或按其实际物业成本要求补偿。5.鲁能物业公司未与我签订合同，剥夺了我的知情权和监督权，其无权要求支付物业费。6.诉请的计费价格系按《济南市普通住宅物业服务等级》五星级收费基准允许上浮的最高幅度10%确定的，按照权利义务对等原则，其应当提供超五星标准的物业服务。但鲁能物业公司在很多方面并不符合五星级服务标准，存在缺斤短两问题。如小区至今没有业主活动室；小区物业管理人员以中老年为主，从年龄方面降低了标准；每年与业主的沟通未达到五星级标准要求的100%，没有做过满意度调查；小区出入口值勤人员不足，小区安全保障未达到服务标准；楼内不能保持清洁，有垃圾现象；路灯不亮未能及时修复；公共区域内的石桌石凳坏了不能及时修复、枯死树木不能及时补种，在消防通道上设置障碍阻断消防交通等。7.根据《济南市住宅物业服务收费管理办法》第十五条规定，因开发建设单位分期开发、分批交付使用等原因，造成物业管理区域设施和绿化环境等未达到购房合同约定标准的，业主交纳的物业费适当降低，降低的幅度应在约定收费标准的30%以内，由开发建设单位与物业服务企业协商确定，差额部分由建设单位补偿物业服务企业。涉案小区自交付至今，长期处于施工状态，无法正常生活。原告应降低收费标准。综上，请求法院查明事实，依法撤销原判决，并赔偿原告不能居住的损失。被申请人鲁能物业公司辩称：我公司系在原物业服务企业北鲁济南分公司依法撤出后经开发公司及社区街道办组织的招投标中依法中标并进入涉案小区提供物业服务的企业，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应认定一审判决有效并驳回再审申请人的再审请求。原审中，原告鲁能物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付2019年1月1日至2020年12月31日的物业费6026.49元；2.被告支付截止2020年12月31日的违约金563.85元，及自2020年7月1日起至实际给付之日止以6277.05元为基数按日万分之五计算的违约金。事实和理由：原告是济南市市中区鲁能领秀城24区（N1地块）物业服务企业，被告是该小区的业主，建筑面积为地上XX平方米。原告已按照合同约定提供物业服务，被告亦享受原告提供的服务，但未能按时支付相关费用，且经多次催缴拒不缴纳。截止目前被告拖欠2018年12月1日至2020年12月31日期间的物业服务费共计6277.50元。其拖欠行为严重损害了小区其他业主的利益。请求查明事实，依法判如所请。原审中，原审被告高敏未作答辩。原审认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、国务院《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款规定，判决如下：一、被告高敏于本判决生效之日起十日内支付原告山东鲁能物业有限公司2019年1月1日至2020年12月31日的物业费6026.49元。二、驳回原告山东鲁能物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告高敏负担。经再审查明：被申请人鲁能物业公司系济南市市中区鲁能领秀城24区（N1地块）物业服务企业。2018年12月14日，鲁能物业公司取得济物招[2018]130号《中标通知书》，记载，项目名称为：鲁能领秀城N1-2地块项目前期物业服务，中标单价为（小）高层住宅2.36元/平方米/月等。2020年12月，鲁能物业公司与山东鲁能亘富开发有限公司签订《鲁能领秀N1-2地块前期物业服务合同》，约定，由鲁能物业公司对该鲁能领秀城N1-2地块实施物业服务，物业类型为（小）高层住宅、商业用房；物业服务费按照（小）高层住宅2.36元/平方米/月的标准收取；物业服务费按半年交纳，业主或物业使用人应在每半年度首月15日之前履行交纳义务；业主所购物业空置六个月以上的，经业主或物业使用人与乙方确认后，可按照物业服务收费标准的60%交纳物业空置期间的物业服务费；甲方、业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按每日应交额的万分之五向乙方支付违约金；本合同期限自2019年1月1日起至业主大会签合同生效时止等。2019年1月6日，鲁能物业公司（乙方）与案外人北京鲁能物业服务有限责任公司济南分公司（甲方）（以下简称北京鲁能物业）签订《鲁能领秀城N1-2地块物业交接协议》，约定，按照项目开发公司的通知要求，甲方已于2018年12月31日撤出鲁能领秀城N1-2地块，乙方已于2019年1月1日正式接管该项目，且甲乙双方已以相关政府部门的监督下完成物业交接工作；甲方提供物业服务至2018年12月31日，故在此之前的物业费归甲方所有等。2018年12月28日，鲁能物业公司就上述物业服务合同在济南市市中区房屋管理服务中心进行备案，并取得了《济南市物业服务合同备案证明》。再审申请人高敏系涉案小区业主，房屋建筑面积为XX平方米。涉案房屋于2017年交付使用，房屋交付时，开发商赠送给高敏半年的物业费，之后高敏未交纳过物业费。高敏曾经与案外人北京鲁能物业签订《前期物业管理服务协议》，约定，由北京鲁能物业为涉案小区提供物业管理服务，物业管理服务费为（小）高层/洋房住宅2.36元/平方米/月；业主不按规定交纳物业管理服务费及其他应缴费用，每日按欠费金额的万分之五计收滞纳金；本协议期限：物业管理服务企业与本小区合法成立的业主委员会签定物业管理服务合同之日止。被申请人鲁能物业公司自2019年1月1日起接管涉案小区的物业管理服务后，未与高敏另行签订物业服务协议。再审申请人高敏主张没有缴纳物业费的原因，一是至今没有实际入住，处于空置期；二是自2019年鲁能物业公司接管该小区物业管理后，由于物业公司不能正确履行职责及时清理管道，多次发生下水道污水倒灌家里被淹，无法正常使用房屋。高敏为此提供2019年2月至2020年12月期间的电费明细表，记载，在此期间，除2019年5月用电量1度、2020年2月用电量10度、2020年3月用电量24度、2020年4月用电量33度、2020年5月用电量46度、2020年9月用电量14度、2020年11月用电量13度外，其他月份的用电量均为0度。高敏另提供2019年2月至2021年1月的水费明细凭证，记载，在此期间，除2019年7月用水量为1立方、2020年1月用水量1立方、2020年3月用水电3立方、2020年5月用水量5立方、2020年7月用水量3立方、2020年9月用水量3立方、2020年11月用水量3立方、2021年1月用水量4立方外，其他时间月份的用水量均为零。鲁能物业公司质证认为，对电费明细表、水费明细表的真实性均无异议，并提交书面《情况说明》，称：“自2019年1月1日起至2020年12月31日的空置房的收费标准均为足额物业费的六折收取。根据我公司的规定，空置期六个月内房屋用水不得超过5立方、电费不得超过30度，再审申请人高敏家2020年上半年电费明显超标，不符合空置房标准。”再审申请人高敏主张因被申请人鲁能物业公司管理不善发生污水倒灌问题，鲁能物业公司称确实出现过该问题，但物业公司已经通过公众责任保险进行了赔偿。高敏认可鲁能物业公司曾经通过保险进行赔偿的事实，称只赔偿了一千零几十元，之后未再进行过赔付，后来物业管家告诉其更换了下水管道，自2021年3月份之后未再发生漏水事件。高敏称，涉案房屋自交付至今未实际入住，用水量发生是因为房屋被污水淹后由其老人进行清洗、清理瓷砖等，也需要用电。高敏提供照片9张，主张因鲁能物业公司服务不到位，有对垃圾不及时清理、对损坏的设施不及时修复的情况。被告对此不予认可。另查，《山东省物业服务收费管理办法》（省政府令第317号2018年7月1日起施行）第十七条规定：“普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收；办理空置的程序和具体减收比例由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定，但收取的费用最高不得超过百分之六十。”以上事实，由鲁能物业公司提供的中标通知书、前期物业服务合同、物业服务合同备案证明、前期物业管理服务协议，高敏提供的电费缴纳明细、水费缴纳明细、照片及双方当事人的陈述等为证。本院再审认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据原审原告鲁能物业公司提供的中标通知书、前期物业服务合同、备案证明等证据，可以确认鲁能物业公司系通过招投标程序与涉案小区的建设单位签订前期物业服务合同、在物业管理主管部门进行合法备案、自2019年1月1日起对涉案小区实施物业管理服务的物业管理单位。原审被告高敏虽然未与鲁能物业公司签订书面的物业服务合同，但鉴于鲁能物业公司系通过合法程序入住对涉案小区实施前期物业管理服务的物业公司，高敏作为一名涉案小区的个体业主，有义务配合小区的统一物业管理，不具有单独选择前期物业管理单位的资格，因此，本院应予确认鲁能物业公司与高敏之间建立了事实上的物业服务合同关系。对于单个业主是否可以拒交物业费的问题。本院认为，物业公司所提供的物业服务具有公共服务的特点，系面向小区全体业主提供公共服务，其服务内容关系到小区内全体业主的切身利益。因此，对于个体业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费的问题，应当在对全体业主与个体业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供基本的物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般性的瑕疵，那么就不宜认定个体业主有权以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许个体业主以此为由少交或者免交物业服务费。原审被告高敏主张其至今未实际入住涉案房屋，并提供了涉案房屋用电、用水情况的明细。经本院查证，自2019年2月起至2020年12月期间，被告高敏就涉案房屋虽然有少量用电、用水，但远远低于正常入住情况下的用电用水水平，且在2020年12月、2020年10月等大多数月份用电量为零；考虑到涉案房屋曾经发生过被下水道污水倒灌水淹事件，在处理过程中确实需要发生一定的用电、用水情况；结合一般生活常识，本院应予确认被告高敏自2019年1月至2020年12月期间未实际入住，涉案房屋一直处于空置期间。原审原告鲁能物业公司虽然认可空置期的物业费收取标准为60%，但其认为根据其自行制定的“空置期六个月内房屋用水不得超过5立方、电费不得超过30”标准而不同意确认涉案房屋空置。经审查，鲁能物业公司自行制定的上述房屋空置标准过于苛刻绝对化且没有相应依据，对此本院不予采纳。综上，根据国务院《物业管理条例》第四十一条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，但根据相关法律规定，空置期间的物业服务费最高不得超过60%。原审原告鲁能物业公司请求原审被告高敏立即支付所拖欠的物业服务费，理由正当，合法有据，本院应予支持，但应当按照相关空置期的规定按照60%的标准交纳。考虑到本案中高敏未交纳物业费的原因，主要是因为双方未能就空置期问题达成一致，且鲁能物业公司不能严格执行相关规定，对此亦有一定程度的过错。根据原审被告提供的相关证据，原审原告在物业服务中确实存在一定程度的瑕疵。故对于原审原告关于违约金的诉讼主张，本院不予支持。经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、国务院《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条的规定，判决如下：一、撤销本院（2020）鲁0103民初13564号民事判决。二、原审被告高敏于本判决生效之日起十日内，支付给原审原告山东鲁能物业有限公司自2019年1月1日起至2020年12月31日期间的物业费3615.89元。二、驳回原审原告山东鲁能物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原审被告高敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  徐计方人民陪审员  袁 振人民陪审员  吴聪慧二〇二一年七月二十一日书 记 员  孟晓铮