江苏省淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0812民初3756号原告：苏启明，男，1990年11月17日出生，汉族，住淮安市清江浦区。原告:石海桃，女，1989年6月7日出生，汉族，系苏启明妻子，住址同上。两原告共同委托诉讼代理人：沈维广，江苏钟山明镜（淮安）律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：朱梦月（实习），江苏钟山明镜（淮安）律师事务所律师。被告:高静，男，1962年9月6日出生，汉族，住苏州市姑苏区。被告:汪海芳，女，1966年10月11日出生，汉族，系高静妻子，住址。两被告共同委托诉讼代理人：石梦琳，江苏山师行律师事务所律师。原告苏启明、石海桃与被告高静、汪海芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月16日立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告苏启明、石海桃及其共同委托诉讼代理人沈维广、朱梦月，被告高静、汪海芳及其委托诉讼代理人石梦琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏启明、石海桃向本院提出诉讼请求：1、请求判令两被告承担违约责任，返还两原告己支付的购房款人民币628000元，并承担以628000元为基数，自2020年12月28起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款同期利率标准计算的利息6262.21元（暂计算至2021年3月31日，此后的利息计算至实际给付之日止）；2、请求判令两被告连带承担违约金309600元及房屋上涨的款项90400元，合计40万元;3、请求判令两被告连带返还购买家具费2000元；4、诉讼费由两被告承担。审理中，两原告明确要求解除双方签订的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》。事实和理由：2020年10月30日，两原告与两被告签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》1份，约定两原告以总价1548000元购买被告拥有的位于香格里拉国际花园D区9号楼506室。合同签订后，两原告支付了定金及首付款合计628000元。在进行商业贷款时，银行要求该房产在贷款人名下可贷款，而被告要求若要进行过户必须付清购房全款，致使该购房交易终止。原告多次与被告协商解决，但被告以各种理由拒绝。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告高静、汪海芳辩称，1、原告无权主张解除案涉合同和返还已付定金和购房款。案涉合同并无关于过户事宜的约定，原告无权以是否过户为由主张解除合同并要求返还已付定金、购房款及其他损失。原告陈述“在进行商业贷款时，银行要求该房产在贷款人名下可贷款，而被告要求若要进行过户必须付清购房全款”不符合客观事实。被告长期在苏州生活，按照苏州当地的政策，都是先办理贷款，贷款发放后才办理房屋过户手续，被告一直认为应是这样的流程。后原告告知被告淮安这边的政策时，为使案涉房屋得以成功卖出，被告亦同意先办理过户手续，故于2021年2月26日与原告至居间方处商谈房屋过户事宜，但原告不辞而别，致过户一事被搁置。另，银行工作人员明确告知被告因国家政策的原因短期内无放款额度，也不知何时可以放款。因国家政策变化属于突然的外来因素，被告请求原告签署一份限定日期支付房屋尾款的书面材料，大概明确尾款支付日期，几个月都可以，然后就办理过户手续，这也合情合理合法，但即便是这样，原告仍然拒绝签署且强行要求被告立即前往办理过户手续。后期，被告再联系原告商谈过户事情，原告一直抵触，进而向法院起诉。2、被告要求继续履行合同，如果原告坚持主张解除合同，被告同意，但根据《民法典》第587条规定，原告无权要求返还定金，被告同意返还除定金之外的房款和2000元的空调钱。综上，原告的诉讼请求缺乏事实基础和法律依据，请求法庭依法判决驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年10月30日，原告苏启明、石海桃(买方)与被告高静、汪海芳(卖方)通过案外人淮安市晟央房地产有限公司(居间方)居间服务，双方签订了《淮安市存量房买卖及居间服务合同》1份，约定：卖方拟转让房地产坐落于香格里拉国际花园D区9号楼506室（以下简称案涉房屋），建筑面积128.73平方米，转让总价款为1548000元；合同签订时，买方向卖方支付定金50000元，在签署合同之日起2日内再向卖方支付定金50000元；买方按第2种方式，即向银行按揭付款给付除定金之外的房款：（1）买方须于2020年11月30日前支付除定金之外的剩余首期款528000元；（2）买卖双方须于2020年11月15日之前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行审批下发金额为准；（3）银行贷款金额不足以支付房款余额的，买方应于银行房款之日起三日内补足应交款。该合同第六条[二手房买卖合同签订及产权转移登记]载明：1、需办理赎楼手续，须在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记日起3日内，买卖双方须签订房地产权登记机关提供的《房屋买卖合同》；在收文回执载明的回复日期届满之日起3日内，双方须办理领取新证手续。该房屋所有权证由买方领取。买方负有抵押义务的，在买方领取新房产证后3个工作日内须办理抵押登记手续。该合同第七条[其他违约责任]载明：4、任何一方不履行本合同约定义务，守约方在经过合理催告后（包括但不限于电话、传真、短信、微信、书面催告、律师函等）自约定期限届满次日起15日可以单方终止合同，违约方承担全部责任；5、任何一方不履行本合同约定义务，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之二十的违约金。该合同最下方备注条款手写载明：……此房包含家具家电，详见物品清单，否则与中介无关……。合同签订当日，两原告向两被告交付房屋定金10万元，并由被告汪海芳出具金额为5万元的收款收据各1份。2020年12月27日，两原告向两被告支付528000元，并由被告汪海芳出具收款收据1份，并在收款收据“定金”后的方框内打了“√”。后两被告用两原告支付的款项偿还了银行抵押贷款。2021年1月22日，两原告就案涉房屋办理的银行按揭贷款审批通过。2021年1月23日，居间方工作人员贾晓娟发微信给被告汪海芳“阿姨啊，下周一你们可以回来了哦，回来刚好去农行把那个东西拿出来，抵押证拿出来去注销掉，然后我们周二这个样子就可以过户了”。2月24日，被告汪海芳微信询问贾晓娟房产证是否拿到，贾晓娟回复拿到了，并询问被告汪海芳“你准备明天回来啊”、“后天过户”、“你们明天回来啊？”，被告汪海芳回“我下班回家问下老公”。2月26日上午10点18分，浦发银行工作人员与被告汪海芳、高静电话联系。浦发银行工作人员告知两被告“你们要知道现在的国家政策是我们银行没有额度放款，如果说你们过户了，我们是不接受催款的，但是如果说有额度，我们也会肯定会给及你们放的”、“如果你想要这个钱的前提肯定是先过户后有钱”、“目前来看的话目前来看啊，就我这个也是猜测，不算是给你一个答复啊，目前来看的话几个月之内吧，应该还是会放的，但是我不能跟你说打包票，因为这个政策真的不好说，随时在变”，两被告表示因贷款放款时间不确定，其无法同意过户。当天晚上，原告苏启明与被告汪海芳通过微信沟通。从微信聊天记录内容看，原告苏启明与被告汪海芳白天在居间方处当面协调过户事宜。原告苏启明告知被告汪海芳贷款已经审批通过，但放款的前提是房屋过户。被告汪海芳同意过户，但前提是原告及居间方须与其签订三方协议，明确钱何时到账，原告苏启明不同意，表示“这个是银行的问题，我怎么让银行给我时间”。被告汪海芳还提出原告可以向其他银行做贷款或者借现金支付购房尾款，原告苏启明亦不同意，表示“按合同的流程走”。因未谈妥，原告苏启明先行离开。3月4日，原告苏启明发微信给被告汪海芳“……我方已经按照合同约定支付了定金及首付款，银行贷款审批也通过，希望您方在2021年3月10日9时至淮安市清江浦区政务服务中心协助办理过户手续，尽早过户，您方也能尽早拿到银行的尾款。谢谢”，被告汪海芳回“苏老板你好三月十日钱能百分百到卡上吗？到我就准时过户”，原告苏启明回“这个是催告函，15日后不过户，我们只能起诉你了”。3月10日，原告苏启明再次发微信给被告汪海芳“今天来过户吗？”，被告汪海芳回“你尾款打到银行了吗”、“你尾款打到银行我去不打到银行我就不去你说走法律程序的呢我等你”。另查，案涉房屋不动产权证书载明的权利人为两被告。2020年11月开始，两被告欲在苏州购置房屋，并与多个居间机构联系寻找合适房源。庭审中，两原告陈述双方就房屋内家具的买卖达成一致，由其另行支付家具费用2000元。两被告对款项支付的事实无异议，但辩称该款项仅是两个空调的款项，并不包含其他家具。审理中，法庭询问两被告是否同意调解，两被告回复因原告拖延时间，现要求房屋价款变更为195万元，且必须款项支付至其银行账户后才同意过户。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，受法律保护，并对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，原、被告理应依约遵守。本案的争议焦点在于案涉房屋的过户手续何时办理。本案中，合同第六条对产权转移登记的时间进行了约定，后双方在履约过程中对该约定进行了变更，但未达成一致。从被告提交的其与银行工作人员的通话内容，以及与原告苏启明的微信聊天内容看，两被告知晓银行按揭贷款放款的前提须是案涉房屋过户至两原告名下。在双方就尾款支付方式未达成新的一致的情况下，两原告在贷款审批通过后，为积极履行合同约定的剩余房款的付款义务，多次要求两被告配合办理案涉房屋的过户手续以便银行及时放款，符合合同约定。两被告同意以银行按揭贷款方式支付尾款时，应预见银行按揭贷款放款时间不确定的风险，且该风险并不为两原告所掌控。现两被告以放款时间不确定为由拒绝配合办理过户手续，并无事实和法律依据，属违约一方。现两原告要求解除案涉合同，于法有据，两被告亦不表异议，本院对此予以确认。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。本案中，因两被告违约导致合同解除，现两原告要求两被告返还已支付的款项628000元，并承担相应违约责任，有事实和法律依据，本院依法予以支持。关于违约金的具体数额。两被告的违约行为给两原告带来的损失，包括因房屋价格上涨带来的差价损失、资金被占用期间的利息等。现两原告主张两被告支付违约金309600元，符合合同约定，本院依法予以支持。结合合同的履行情况、双方的过错程度等，合同约定的违约金足以弥补两原告的损失，故对两原告主张超过的部分，本院不予支持。对两原告主张返还的2000元，两被告不表异议，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十三条、第五百六十四条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百八十六条、第五百八十七条、第五百九十五条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告苏启明、石海桃与被告高静、汪海芳于2020年10月30日签订的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》；二、被告高静、汪海芳于本判决发生法律效力之日起10日内返还原告苏启明、石海桃已支付购房定金、购房款628000元、家具款2000元，并支付违约金309600元，合计939600元；三、驳回原告苏启明、石海桃的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27458元，减半收取13729元，由原告苏启明、石海桃负担2729元，被告高静、汪海芳负担11000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院；收款银行：中国银行淮安清江浦支行；账号：62×××00）。审 判 员 潘树林二〇二一年七月十四日法官助理 董淑敏书 记 员 范文静附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第五百八十六条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。第五百八十八条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。