江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终3764号上诉人（原审被告）：徐州凤起房地产经纪有限公司，住所地江苏省徐州市云龙区复兴北路张良宫综合楼467室。法定代表人：王亚东，该公司总经理。（未到庭）委托诉讼代理人：赵伟，江苏金华星律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高阳，男，1994年11月18日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。委托诉讼代理人：葛恒安，江苏鼎途律师事务所律师。原审被告：徐州中茵置业有限公司，住所地江苏省徐州市云龙区和平路55号。法定代表人：尚金荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢敏，该公司人事总监。上诉人徐州凤起房地产经纪有限公司（以下简称凤起经纪公司）因与被上诉人高阳、原审被告徐州中茵置业有限公司（以下简称中茵置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2020）苏0303民初5215号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。凤起经纪公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、涉案房屋不享有交2万抵5万的优惠政策。二、团购协议中的团购金不应该退还。三、针对超期签订房产交易的被上诉人而言，从接受上诉人的服务和最终的交易结果看，无论是否超期，被上诉人所缴纳的2万元费用均不应该退还。高阳辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。被上诉人与上诉人签订团购协议书，2万元团购费的性质非常明确，被上诉人未在团购期限内与开发商签订房源认购书，上诉人应当退还2万元团购金。中茵置业公司辩称，一审判决事实清楚，应予维持。高阳向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令凤起经纪公司、中茵置业公司共同返还高阳购买商品房款2万元及利息（以2万元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年7月22日起暂计算2019年8月19日，自2019年8月20日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止，计算至2020年8月10日为2902元）；2.本案诉讼费用由凤起经纪公司、中茵置业公司承担。一审法院经审理查明：2017年7月21日，高阳（乙方）与凤起经纪公司（甲方）签订《南郊中茵城项目团购协议书》一份，该协议书第一条约定：乙方出于自身购房需求，自愿参加甲方组织的团购活动，自愿缴纳人民币2万元刷卡支付（不接受现金支付）以作为认购该项目的团购金。第二条约定：乙方自愿参与甲方团购相关优惠及权益如下：1、团购客户在签订《团购协议书》后，按照客户选取房源，享受对应房源交贰万抵伍万的优惠；2、每份团购协议书仅限认购一套住宅，认购成功的客户在未签《商品房买卖合同》前，不得自行办理转名手续或将本协议书的权益转让；3、乙方自愿签订本协议书当日，团购金由甲方独立收取并归甲方所有，与合作楼盘开发商无关，不计入且不抵扣选购房源的购房款，甲方应对乙方缴纳的团购金开具收款凭证及本协议书一份；4、乙方签署《商品房买卖合同》当日凭此协议书享受乙方所选房源相对应的团购优惠，甲乙双方权利义务即告终结。乙方不愿再参与甲方组织的团购活动或乙方已参与甲方组织的团购后，如未能通过团购与开发商达成意向房源交易（以签订《房源认购书》等类似协议为判定标准），乙方有权持本团购协议书及收据办理退款手续，甲方收到乙方退款申请后15个工作日内将团购金（扣除刷卡等相关费用）退还给乙方；5、乙方通过甲方组织的团购活动选中意向房源并与开发商签订《房源认购书》后，团购金不予退还；6、乙方与开发商之间的权利义务，以乙方与开发商签订的《房源认购书》、《商品房买卖合同》相关约定为准。乙方与开发商如产生争议，按乙方与开发商签署相关协议及合同约定执行；7、本次活动有效期2017年7月21日至2017年8月31日。有效期满，如乙方仍未选定房源，乙方将不再享有此次团购活动资格和权力……。该协议书签订当日，高阳通过其母亲的向凤起经纪公司交纳了2万元。2017年11月29日，高阳与中茵置业公司签订《商品房买卖合同》一份，约定高阳购买中茵置业公司开发的南郊中茵城项目6幢1单元1901号房，单价为每平方米12692元，面积143.43平方米，总价款为1820414元。此后，南郊中茵城部分业主向徐州市物价局投诉、举报中茵置业公司价格违法行为，经该局调解未就民事争议事项达成和解协议。凤起经纪公司、中茵置业公司未退还高阳已交2万元团购金，高阳因此提起本案诉讼，一审过程中，高阳不再要求中茵置业公司承担责任。一审法院认为，高阳与凤起经纪公司签订的《南郊中茵城项目团购协议书》系双方当事人真实意思的表示，且主体适格，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，故是合法有效的，对合同当事人具有法律约束力。根据该协议约定，高阳选取房源并享有“交贰万抵伍万的优惠”的期限为2017年7月21日至2017年8月31日，但高阳并未在此期间与开发商签订《房源认购书》，超过了《南郊中茵城项目团购协议书》约定的期间，不能视为通过该团购活动所签订，按约已不能享受“交贰万抵伍万的优惠”。凤起经纪公司辩称其与高阳之间系居间服务合同关系，但《南郊中茵城项目团购协议书》中明确约定高阳交付的是“认购该项目的团购金”而非中介费，凤起经纪公司亦未举证证明双方约定将该团购金变更为服务费且凤起经纪公司此后提供了其所称的各项服务，故凤起经纪公司该抗辩意见无事实依据，依法不予采纳。另外，凤起经纪公司还主张本案已过诉讼时效，但结合本案查明的事实，高阳代理人曾就本案纠纷向相关行政职能部门主张权利，并未超过诉讼时效。因《南郊中茵城项目团购协议书》约定的团购期满后，高阳不再享有合同权利，凤起经纪公司亦不再履行合同义务，高阳无法实现该团购协议的目的，故应认定《南郊中茵城项目团购协议书》因约定的履行期限届满而终止。根据合同约定的“如未能通过团购与开发商达成意向房源交易（以签订《房源认购书》等类似协议为判定标准），乙方有权持本团购协议书及收据办理退款手续，甲方收到乙方退款申请后15个工作日内将团购金（扣除刷卡等相关费用）退还给乙方”内容，凤起经纪公司因该协议书收取高阳的2万元团购金应退还高阳。高阳主张的利息，因其未能举证证明此前已向凤起经纪公司主张过退款，故依协议约定，凤起经纪公司应自高阳起诉（2020年9月16日）主张退款之日起15日内将2万元退还，凤起经纪公司未予退款，应当自逾期之日（2020年10月1日）起支付逾期付款利息。高阳主张的利息起算日期不符合协议约定，法院据实调整。遂判决：一、徐州凤起房地产经纪有限公司应于判决发生效力之日起十日内退还高阳团购金2万元并支付利息（以2万元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准自2020年10月1日起计算至实际给付之日止）。二、驳回高阳的其他诉讼请求。二审中，各方当事人均未提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人于2017年7月21日签订的《南郊中茵城项目团购协议书》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。上述团购协议书约定，如被上诉人未能通过团购与开发商达成意向房源交易，其有权持有本团购协议书及收据办理退款手续，上诉人收到退款申请后15个工作日内退还团购金，而团购活动有效期为2017年7月21日至2017年8月31日。截至2017年8月31日，被上诉人并未与中茵置业公司签订《房源认购书》或者《商品房买卖合同》，至此按照双方约定，上诉人应返还被上诉人团购金，故对于上诉人不应返还2万元团购金的上诉主张，本院不予支持。因被上诉人未能举证证明此前已向上诉人主张过退款，故一审法院以被上诉人起诉之日作为其主张退款之日，并以此为基础计算逾期付款利息并无不当，本院予以支持。综上，上诉人徐州凤起房地产经纪有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费373元，由上诉人徐州凤起房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 伟审判员 王素芳审判员 李 琳二〇二一年七月二十七日书记员 宗 正