淮安市洪泽区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0813民初438号原告：井源水务（洪泽）有限公司，住所地江苏省淮安市洪泽区洪三公路南侧（越城村）。法定代表人：槐晓剑，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵万新，该公司员工。委托诉讼代理人：严荣新，江苏润知律师事务所律师。被告：江苏高运房地产开发有限公司，住所地江苏省淮安市洪泽区北京路84号。法定代表人：黄同林，该公司总经理。诉讼代表人：江苏高运房地产开发有限公司管理人。负责人：严后金，该清算组组长。委托诉讼代理人：王蓬涛，江苏淮海潮律师事务所律师。原告井源水务（洪泽）有限公司诉被告江苏高运房地产开发有限公司破产债权确认纠纷一案，本院于2021年2月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年3于1日公开开庭进行了审理。原告井源水务（洪泽）有限公司的委托诉讼代理人赵万新、严荣新、被告江苏高运房地产开发有限公司的诉讼代表人江苏高运房地产开发有限公司管理人的委托诉讼代理人王蓬涛到庭参加诉讼。后依法转换为普通程序，组成合议庭，于2021年6月25日第二次公开开庭进行了审理，原告井源水务（洪泽）有限公司的委托诉讼代理人赵万新、严荣新、被告江苏高运房地产开发有限公司的诉讼代表人江苏高运房地产开发有限公司管理人的委托诉讼代理人王蓬涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告井源水务（洪泽）有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告对被告享有的6286342.72元债权享有优先受偿权，其中工程款为1771924.72元，维护费3774418元。2、对上述债权在被告一期1号酒店、2号公寓、3号住宅楼、5号住宅楼、ABC商业楼、二期7号、8号、9号、10号、11号楼整个工程价款上享有优先受偿权。3、对网签的22套商品房享有所有权。4、被告承担本案诉讼费用。在庭审中，原告变更诉讼请求为：1、确认原告对被告享有的6286342.72元债权享有优先受偿权，其中工程款为1771924.72元，维护费3774418元。2、对上述债权在被告一期1号酒店、2号公寓、3号住宅楼、5号住宅楼、ABC商业楼、二期7号、8号、9号、10号、11号楼整个工程价款上享有优先受偿权。3、对网签的22套商品房拍卖价款享有优先受偿权，不足部分在整体主张的价款中享有优先受偿权。4、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原被告双方存在自来水管道、设备安装关系，约定原告为被告开发“恒隆水城”房地产项目安装自来水管道、设备。其中一期的安装工程为1号酒店、2号公寓、3号住宅楼、5号住宅楼、ABC商业楼，总价款人民币5890998.14元；二期7号、8号、9号、10号、11号楼工程涉及工程价款为人民币2239941.22元，并签订了两份施工合同。合同签订后，原告方按合同约定履行了约定的安装义务，但被告不能按时支付相应的全部工程款。2017年8月22日双方签订补充协议，明确被告尚欠工程款人民币5546342.72元，并将22套房屋网签给原告以保障工程款的偿还。被告至今不能履行支付工程款义务。后被告被洪泽区人民法院裁定破产清算。原告向被告申报了债权，但被告仅确认原告的债权为普通债权。为维护原告的合法权益，故依法向贵院起诉，请判如所请。被告江苏高运房地产开发有限公司辩称，1、对于工程款的总额，经过管理人核对确认后，在总的6286342.72元中，扣减200000元，因为该200000元是双方补充合同中约定对于7、9、10号楼供水安装款的预收款，原告并未实施该工程，因此该200000元应冲抵工程款。另外该总额中包含有500000元的违约金和20000万元的利息，系一般债权，不应作为工程款享有优先受偿权。2、对于第二项请求要求优先受偿权，其所承建的工程不具有优先受偿性质，原告所承接的工程属于供水设施安装，是属于公共事业部分，不能按照工程款优先权的规定在其承接的工程折价或拍卖范围内承担优先受偿，管道安装不能单独折价或者拍卖受偿。3、原告主张在22套房屋变现的价值范围内享有优先受偿权，在工程款中进行相应扣减，因为高运公司已经破产，对于未履行的合同予以解除，所涉及的房产均归破产财产，如果同原告履行了房屋登记手续属于个别清偿。上述事实，由原告提供的建设工程施工合同2份、房产网签合同及备案登记表22份、债权确认通知书、2021年1月11日被告召开的第二次债权人会议资料、洪泽县物价局（2013）23号文件加以证实，经庭审质证，能够证明案件事实，本院予以确认；对原告提供的恒隆水城确认债权明细系原告单方制作，不符合法律规定，本院对此证据不予确认。经审理查明，2015年5月28日，原、被告签订《井源水务自来水安装（合同书）》，项目名称：恒隆水城自来水安装，安装内容：室外管道安装、水表安装、井室砌筑等。安装范围：1号酒店、2号公寓、2号住宅楼、5号住宅楼、6号住宅楼、ABC商业。建筑面积：一期总面积139396.3㎡。合同工期：以被告施工进度要求为准。合同价款与支付方式：合同金额：5890998.14元，合同价款编制依据：洪泽县物价局文件。合同价款组成：①工程费：按建筑面积（139396.3㎡）乘以每平方米（人民币）24元计价，计3345511.2元；②二次加压供水运行维护费：根据洪泽县物价局《关于居民住宅二次加压供水费用标准的通知》，按117404.14㎡乘以21元/平方米计价，计2465486.94元；③消防设施维护费：室外消防栓10套，每套8000元，计80000元；以上所有费用合计总价为5890998.14元。付款方式：该工程开工前首付安装费70万，二次维护费50万，余款被告用房屋抵押，另行签定协议及还款计划。另还约定了其他事项。2015年5月28日原、被告签订《补充协议》，约定：一、被告欠原告5890998.14元，首付120万元（70万元签字之日到原告账户，另50万元分5次给付），余欠4690998.14元被告用20套房（房号及面积、价格见附件）以每平方米5000元价格卖给原告，以抵充所欠款项4690998.14元。二、被告在2个月内（2015年5月28日～2015年11月28日）将所有欠款支付给原告，原告将20套房还给被告，若6个月内被告没能全部支付此欠款，原告将以低于市场销售的价格处理此20套房。被告协助原告办理过户手续。三、被告在2015年11月28日前未能还清欠款，自约定之日起，所欠款项按每月千分之十二的违约金给付原告。后对坐落于洪泽县（恒隆水城6号楼）、02室、03室、04室、05室、06室、07室、08室、09室、10室、12室、14室、15室房屋原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，并对该20套房屋在住建部门计算了备案登记。2017年5月23日，原、被告签订恒隆水城二期《井源水务自来水安装合同书》，约定：名称：恒隆水城二期自来水安装，工程内容：室外管道安装、水表安装、二次加压供水设施建设及运行维护等。安装范围：7#、8#、9#、10#、11#住宅楼，建筑面积：总建筑面积暂商定为90000㎡，实际建筑面积以规划许可证为准。二次加压供水设施建设范围：7#、9#、10#住宅楼（8#、11#住宅楼已安装）。二次加以供水运行维护范围：7#、8#、9#、10#、11#住宅楼。合同价款与支付方式：合同金额：6626237.3元。合同价款编制依据：洪泽县物价局文件。合同价款组成：：①工程费：按建筑面积（90000㎡）乘以每平方米（人民币）24元计价，计2160000元；②二次加压供水运行维护费：根据洪泽县物价局《关于居民住宅二次加压供水费用标准的通知》，按90000㎡乘以30元/平方米计价，计2700000元；③二次加压供水设施建设非（用于7#、9#、10#住宅楼）；按总建筑面积（90000㎡-33792.09㎡）56207.91㎡乘以每平方米（人民币）30元计价，计1686237.30元；④消火栓安装及维护费：室外消火栓暂按10套计价（最终数量以被告提供的图纸或实际安装为准），每套8000元，计80000元；以上总合计6626237.30元。付款方式：该工程施工前7日内预付合同总价款的70%（计4638366.11元），30%余款（1987871.19元）在通水前全部付清方可通水。同时还约定了其他事项。2017年6月30日，原、被告签订《补充协议》，约定：一、恒隆水城二期自来水安装工程款的总额及支付方式：1、8#、11#楼自来水安装工程款总额为203.994122万元，7#、9#、10#楼三栋楼预付20万元，共223.994122万元。被告已支付100万元，总额应为123.994122万元。2、由被告出具委托支付书委托区住建局将123.994122万元在2017年9月30日前全部支付给原告。同时被告提供11号楼贰套住宅（房号1307#和1308#）做抵押。3、付款期限：被告的123.994122万元必须在三个月内（即2017年9月30日前）全部付清。4、违约责任：被告不能在2017年9月30日前付清全部（123.994122万元）工程款，2017年10月15日前被告配合原告将房号1307#和1308#两套抵押房以3500元每平方米的价格卖给原告。二、恒隆水城一期自来水安装工程款及违约金的支付：被告抵押给原告的恒隆水城一期20套房（941.52㎡，价值470.76万元）以5000元/㎡出售给原告，被告出具470.76万元购房款收据给原告。一期拖欠工程款的违约金按2015年5月28日双方签订的补充协议由双方另行解决。因目前土地查封，无法办理过户手续，待具备办理过户条件时，被告无条件协助井源办理过户手续，双方各自承担法律规定的过户税费，并在签字之日将上述房产交付井源。上述房产未完成的配套设施及相关验收手续仍由被告完成。同时，原告与被告办理代理销售合同，双方另行签定专项销售代理合同约定销售款项。在销售款项达到一期欠款的额度并付清欠款时，原告将剩余房源退还被告。2017年10月9日对被告坐落于洪泽县北京路北侧、建设路西侧B区F101门面（恒隆水城B）、洪泽县北京路北侧、建设路西侧B区F1100门面（恒隆水城B区）原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，同时原、被告双方对上述房屋进行了备案，但备案机构未在备案证明上加盖印章。原告为被告施工的一期自来水安装工程中工程费为3345511.2元，二次供水维护费2465486.94元，消火栓维护费80000元，因未付款的违约金500000元。二期自来水安装中工程费811010.16元，二次供水维护费1148931.06元，消火栓维护费80000元，因未付款违约金240000元。一期工程已支付工程款1584596.64元。二期工程以支付工程款1000000元。洪泽县物价局文件规定建设工程建筑面积小于等于5万平方米的，每平方米按34元收取。后被告进入破产清算，被告管理人对原告申报的债权金额6286342.72元的债权予以确认。但对原告主张的工程款优先权未予确认。对网签备案的房屋认为均为工程款担保性质予以收回。为此原告诉来我院。本院认为，原、被告双方签订的一期、二期《井源水务自来水安装（合同书）》均是双方的真实意思表示，不违反法律规定，为有效的。双方均应按约定内容完成给自的义务。首先，关于债权的数额。原告申报的债权总数额为6286342.72元。其中一期违约金为500000元，二期违约金为240000元。对于先行约定支付的200000元原告陈述是由于被告的建筑总面积不达到一定数额收费标准相应的提高，故为增加建筑面积，降低收费标准，才约定向原告支付200000元，但原、被告双方的施工合同中没有约定且在结算时也未能提出此笔费用，故原告提供的证据不能证明是有被告先行向原告预交的，故此200000元应计算在原告申报的债权范围内予扣除，被告对此的辩解意见本院予以支持。原告对被告的债权总数额为6086342.72元。第二，关于原告主张的优先受偿权的问题。法律规定，发包人未按约定支付价款的，承包人可以催告发包人在号楼期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或在拍卖的价款优先受偿。原告施工的自来水安装工程属于建设工程范围。原告主张的债权中，一期尚欠工程款1840914.56元，对此原告应在其施工工程拍卖、变卖的价款范围内享有优先受偿权。对违约金740000元应为普通债权，不享有优先受偿权。对二次供水维护费用3705428.16元，鉴于被告未履行付款义务，居民二次供水设施的维护在破产受理后一致仍由原告单位负责运行、维护和管理，故原、被告双方的合同属于均未履行完毕的合同。双方是否继续履行合同，原、被告双方表示自行协商处理，故对该维护费用，本院暂不理涉。第三、关于原告要求对网签的22套商品房拍卖价款享有优先受偿权。对原告的此项主张，原、被告双方进行网签的房屋仅有20套。另外2套登记机关未加盖印章，故应为未办理备案登记。优先受偿权必须是法律明文规定。原、被告签订的《商品房买卖合同》及所进行的备案登记，仅是为债务提供的担保，不符合法律规定的优先受偿权的条件及非典型性担保的条件，故原告要求对网签的房屋享有优先受偿权，不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百八十六条、《中华人民共和国企业破产法》第四十二条、第五十八条规定，判决如下：一、原告井源水务（洪泽）有限公司对被告江苏高运房地产开发有限公司的自来水工程款债权1640914.56元在其所建设的工程拍卖、变卖的价款范围内享有优先受偿权。二、原告井源水务（洪泽）有限公司对被告江苏高运房地产开发有限公司享有普通债权740000元。三、驳回原告井源水务（洪泽）有限公司的其他诉讼请求。案件受理费55804元，原告井源水务（洪泽）有限公司和被告江苏高运房地产开发有限公司各半负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院（开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，开户名：江苏省淮安市中级人民法院，井源水务（洪泽）有限公司账号：62×××90，江苏高运房地产开发有限公司账号：62×××09）预交上诉案件受理费。审 判 长  刘林厚人民陪审员  顾曙华人民陪审员  孙 娟二〇二一年七月三十一日法官 助理  张秀菊书 记 员  陈 禹附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。《中华人民共和国企业破产法》第四十二条人民法院受理破产申请后发生的下列债务，为共益债务：（一）因管理人或者债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务；（二）债务人财产受无因管理所产生的债务；（三）因债务人不当得利所产生的债务；（四）为债务人继续营业而应支付的劳动报酬和社会保险费用以及由此产生的其他债务；（五）管理人或者相关人员执行职务致人损害所产生的债务；（六）债务人财产致人损害所产生的债务。第五十八条依照本法第五十七条规定编制的债权表，应当提交第一次债权人会议核查。债务人、债权人对债权表记载的债权无异议的，由人民法院裁定确认。债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。