山东省荣成市人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁1082民初3493号原告：翁建伟，女，1967年4月25日出生，汉族，住黑龙江省伊春市汤旺河区）。委托诉讼代理人：李德健，山东大明律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨弘宇，山东大明律师事务所律师。被告：荣成市润德置业有限公司（统一社会信用代码：913710823128877396），住所地山东省威海市荣成市上庄镇上庄村。法定代表人：王厚锋，总经理。委托诉讼代理人：梁佳璐，山东成山海天律师事务所律师。原告翁建伟与被告荣成市润德置业有限公司（以下简称“润德公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告翁建伟之委托诉讼代理人李德健、杨弘宇，被告润德公司之委托诉讼代理人梁佳璐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告翁建伟向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金暂计50,332.50元（以469,520元为基数，自2018年5月31日起按照万分之一计算至2021年5月7日，以后的具体金额以实际交房为准）；2、判令被告支付原告垫付的物业费2,149元。事实与理由：2017年11月20日，原、被告签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买荣成市润德名园2幢11层1107号，建筑面积89.55平方米，房款总价为385,065元，实际支付438,795元。同时，原告购买了附属的储藏室134号，面积12.29平方米，价款30,725元。合同签订后，原告如期支付了全部房款469,520元。双方约定2018年5月31日前，被告应向原告交房房屋，但至今未交房。根据双方签订的买卖合同，被告逾期交房应按日以全部房款的万分之一向原告支付违约金。原告为维护自身合法权益，遂诉至人民法院。被告润德公司辩称，一、根据双方签订的合同补充协议约定，若因地方市政原因影响配套设施的使用和验收属于不可抗力不视为延期交付。我市观海路于2016年9月至2017年9月进行过大面积的维修公路，导致相关验收均延期。根据双方约定该延期一年不视为合同约定的延期交付，应在计算违约金时将该时间扣减。二、案涉房屋单体验收已于2019年5月通过，且被告已于2020年1月5日通过电话形式通知原告办理交房手续，但原告未前来办理。三、2020年6月23日，原告委托案外人于亚秋前来办理物业费以及收房手续，于亚秋签订了验房单、空置房申请书等相关交房手续，应当视为原告已经收房。四、双方签订的地下室买卖协议并未约定逾期交房的违约条款，在计算违约金时应将地下室的金额从中予以扣除。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月20日，原、被告签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201711200005号），约定买受人（本案原告）购买出卖人（本案被告）开发的位于荣成市润德名园2幢11层1107号房屋，建筑面积为89.55平方米，单价为每平方米4,300元，总价款为385,065元。买受人采取一次性付款的方式付款，应当在2017年11月20日前支付该商品房全部价款。出卖人应当在2018年5月31日前向买受人交付该商品房，该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。双方约定按照本合同约定交付时间，届时不再另行通知（如延期交付则书面或电话通知）。除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交房之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。双方签订的该商品房买卖合同后附收据一份，时间为2017年11月20日，其上载明“收款事由收2#1107室房款385,065元”。原告同时购买134号储藏室，面积12.29平方米，价款为30,725元，但双方并未签订地下室买卖合同。签订合同当日，原告向被告支付全部购房款438,795元及地下室款30,725元，被告向原告出具收据两份并分别载明“收润德名园2#1107室房款”、“收润德名园2#1107室134号地下室款”。后被告未能依约交房。2020年6月23日，原告向案外人于亚秋出具授权委托书，授权于亚秋全权代表其办理荣成市润德名园2号楼1107室物业费有关事宜。同日，案外人于亚秋代原告向军海物业交付2019年9月1日至2020年8月30日物业费806元及2020年9月1日至2021年8月30日物业费1,343元，军海物业出具物业费收款收据两份。同日，案外人于亚秋代原告在验房单、空置房申请表、钥匙托管协议上签字捺印。原告认为被告至今未将合同约定的商品房交付己方构成违约，应当依约承担逾期交房违约责任，双方就逾期交房违约金的数额及计算期间协商未果，遂成诉。庭审中，被告润德公司提出因地方市政道路施工导致施工延期属不可抗力，应当将延期施工的时间自逾期交房时间中扣除，但其未提交任何证据证实其施工期间存在市政道路施工及该市政道路施工造成施工延期的具体时间。被告认可其实际收到原告交付的房款数额为438,795元及地下室款为30,725元。为证实案涉房屋已具备交房条件及其已履行通知原告办理交房手续的事实，被告提交《威海市商品房使用说明书商品房质量保证书》、其委托军海物业通知办理房屋交付事宜的委托书一份及电话记录表一宗（电话记录表中载明被告方工作人员于2020年1月5日电话通知原告办理交房手续以及原告当时的意见）。本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，各方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。原、被告签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。原告依约交付了全部房款，被告应当按照约定于2018年5月31日前将符合约定的商品房交付原告，但被告并未于约定日期前向原告交付房屋，构成违约，被告应当按照合同约定向原告交付逾期交房违约金。交纳物业费系业主的义务，原告在其尚未收房的情况下将相应的物业费交纳，则原告以其交纳物业费的行为默认案涉房屋具备交房条件。原告于2020年6月23日授权案外人于亚秋代其缴纳物业费，案外人于亚秋超出代理权限代原告签署了收房相关文件，原告称于亚秋超出代理权限的行为系于亚秋的个人行为、与原告无关。原告已知案外人于亚秋超出代理权限签署收房文件，但其并未向被告表明其不认可于亚秋的行为。案外人于亚秋在代原告签署了收房的相关文件后其不可能不将相关事实向原告进行反馈，原告应已知晓案涉房屋可以办理交房手续。原告在其已知晓案涉房屋可以办理交房手续的情况下，仍未前往被告处办理相关手续，此不可归责于被告。故被告应承担的逾期交房违约金的计算期间应为2018年6月1日至2020年6月23日。对于原告主张的物业费2,149元，在被告逾期交房期间（2019年9月1日至2020年6月23日）产生的物业费应由被告负担即654元（806元-69日÷365日×806元）。原告主张应当按照其交付的全部款项469,520元为基数计算逾期交房违约金，但双方并未就地下室签订买卖合同，在双方签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》中亦未约定有地下室，故逾期交房违约金应当以房款438,795元为基数进行计算。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条之规定，判决如下：一、被告荣成润德置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告翁建伟逾期交房违约金33,041元（438,795元×0.01%×753日）；二、被告荣成市润德置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告翁建伟物业费654元；三、驳回原告翁建伟其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费556元（系减半收取），由原告翁建伟负担191元，被告荣成市润德置业有限公司负担365元。如不服本判决，可于收到本判决之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 员 谭美玲二〇二一年七月十四日法官助理 冷冬梅书 记 员 孙伟家