福建省福清市人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0181民初4582号原告：陈辉，男，1969年12月22日出生，汉族，住福建省福清市。委托诉讼代理人：陈平娟，福建吴氏律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹丽丽，福建吴氏律师事务所律师。被告：福清恒大置业有限公司，住所地福建省福清市龙山街道龙东村前南1号三楼，统一社会信用代码91350181MA347X24XW。法定代表人：倪可铨，总经理。委托诉讼代理人：郑白玲，该公司员工。原告陈辉与被告福清恒大置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月26日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，于2021年7月2日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈平娟与被告的委托诉讼代理人郑白玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈辉向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即向原告支付逾期办证违约金40644元（以已付购房款1483372元为基数按每日万分之一的标准，自2020年5月2日起计至2021年1月31日止）。2．本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2016年10月9日，原告意欲购入被告位于福清恒大城楼盘xx幢xx单元，当天双方即签订《福清恒大城商品房认购书》。2016年11月20日，双方签订《商品房买卖合同》，约定由原告购入被告位于福清市龙山街道福清××号楼××层××单元房屋，房屋总价款为1483372元。2017年5月17日，被告收到剩余房款1030000元。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当于2018年11月30日前向原告交付符合合同约定的商品房，但直至2019年5月1日，被告才通知原告办理交楼手续。随后，原告签署《谅解书》，对被告上述逾期交房的行为表示谅解。《商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给买受人。自原告2019年5月1日办理交楼手续后，被告应当于2020年5月2日前为原告办理案涉房屋的不动产权证书。原告自办理交楼手续后为被告预留长达365日办证时间，但被告逾期办理，已构成违约，应承担相应的违约责任。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判决支持原告的诉讼请求。被告福清恒大置业有限公司辩称，一、逾期办证违约金应自2020年5月21日起计算。案涉房屋于2019年4月19日通过竣工验收备案，且被告于2019年5月20日向原告寄送了《交楼通知书》，按照《合同补充协议》第七条第四款约定，应当认定案涉房屋于2019年5月20日交付。二、因新冠肺炎疫情导致逾期办证的，被告不承担逾期责任。福建省人民政府于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，于2020年3月19日12时起将福建省新冠肺炎疫情应急响应等级统一调整为省级三级应急响应。在上述期间，被告积极响应政府号召，在复工之前基本处于停工停产状态，为避免发生聚集性活动，未开展相关办证工作。新冠肺炎疫情属不可抗力，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十条规定，因新冠肺炎疫情造成的逾期天数56天，应免除逾期办证责任。三、原告主张按已付房款的日万分之一计算逾期办证违约金没有合同依据且过高，依法应予驳回。1．原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方具有约束力，双方均应严格履行合同约定的内容。《合同补充协议》第十条第三款明确约定了逾期办证违约金的计算标准，按照约定，逾期办证违约金应每年按已付房款的0.1%计算。2．逾期交房与逾期办证不同，逾期办证并不影响原告实际居住使用房屋，相比逾期交房的违约后果要轻得多，故按逾期交房违约金的计算标准计算逾期办证违约金不合理，每年按已付房款的0.1%计算逾期办证违约金并无不当。3．根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，原告要求调整违约金，但并未提供证据证明其造成的损失情况，故关于原告主张的超过合同约定部分的逾期办证违约金不应予以支持。4．法律对违约金的规定系以补偿损失为主、惩罚为辅。原告已可居住使用房屋，逾期办证并未给原告造成难以弥补的损失，若按已付房款的日万分之一计算逾期办证违约金明显未顾及被告的权益且有失公平。综上，请求依法判决驳回原告不合理的诉讼请求。经审理查明，2016年10月9日，原、被告签订《福清恒大城商品房认购书》，约定原告向被告购买恒大城8幢1205单元。随后，双方签订《商品房买卖合同》及附件，约定由原告向被告购买上述房产，建筑面积159.85平方米，房屋总价款为1，483，372元；出卖人应当在2018年11月30日前交付符合条件的商品房给买受人；出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给买受人；双方同意以2018年11月30日之次日为办理产权登记期限的起算日，如出卖人延期交楼，办理产权登记的起算日期为实际交楼之次日；出卖人未能在约定时间内办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付三年后未能办妥房地产权证的，买受人有权退房等。合同签订后，原告依约支付了购房款，被告逾期交房，经双方协商，原告签署谅解书，对被告逾期交房的行为表示谅解。2019年5月20日，被告向原告寄送交楼通知书。后被告通知原告前往领取办证所需材料，截止时间为2021年1月31日。2021年２月５日，原告办理了不动产权证。另查明，因新冠肺炎疫情，福建省于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，于2020年3月19日12时起将福建省新冠肺炎疫情应急响应等级统一调整为省级三级应急响应。以上事实，有原告提供的《福清恒大城房屋认购书》《商品房买卖合同》《个人房产抵押贷款合同》、银行首付款转账记录、借款凭证、房贷流水、房屋全款发票、不动产权证书以及被告提供的福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表、福清恒大城交楼通知书快递单、《福建省启动重大突发公共卫生事件一级响应机制》《福建省调整新冠肺炎疫情防控应急相应等级》等为凭，经本院审查核实，结合原、被告庭审陈述，本院予以认定。本院认为，引起本案诉讼的法律事实发生于民法典施行前，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案应适用当时的法律、司法解释的规定。原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应依约履行义务。原告已依约向被告支付了全部购房款，但被告未依约履行协助办证义务，已构成违约，现原告要求被告支付逾期办证违约金，于法有据，依法予以支持。关于违约金的计算标准问题。原告诉请以已付购房款总额为基数按每日万分之一计算逾期办证违约金，被告主张根据合同附件六第十条第三款约定，逾期办证违约金不应超过已付房款的0.1%。本院认为，办理房屋权属登记是开发商出售房屋后应履行的主要义务之一，被告在合同附件中约定逾期办证违约金每年按已付房款的0.1%向买受人支付，该约定属于格式条款，明显减轻了被告的违约责任，限制原告的合法权利，该格式条款无效，故对被告的主张，本院不予采纳。原告诉请逾期办证违约金以已付购房款总额为基数按每日万分之一计算，未超过起诉时一年期贷款市场报价利率标准，本院予以支持。关于逾期办证违约金的计算天数问题。根据合同约定，被告应于2019年5月20日交房后的365日内履行协助办证义务，因该期间发生新冠肺炎疫情，在福建省人民政府办公厅通知的其他企业复工时间不早于2020年2月9日24时前，被告客观上不能复工，为此，根据公平原则，自2020年1月24日起至2020年2月9日止的17天，应在逾期办证天数中予以扣除。从2020年5月21日起计至2021年1月31日止逾期办证天数共计256天，扣除不可抗力17天，实际逾期天数239天。被告主张因疫情造成的逾期天数56天，缺乏依据，对超出的天数，本院不予采纳。综上所述，被告应向原告支付逾期办证违约金为35,453元（1，483，372元×239×0.01%），原告主张的数额超出的部分，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告福清恒大置业有限公司应于判决生效之日起十日内向原告陈辉支付逾期办证违约金35，453元；二、驳回原告陈辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费816元，减半收取408元，由被告福清恒大置业有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  林永康二〇二一年七月二十二日书记员  程莹莹