广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2021）粤2072民初8397号原告：郭洪辉，男，出生，汉族，住湖南省绥宁县。原告：拜改丽，女，出生，汉族，住陕西省大荔县。委托诉讼代理人：周倩炜，广东诚挚（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄喷，广东诚挚（广州）律师事务所实习律师。被告：中山市威利创展房地产有限公司，住所地广东省中山市黄圃镇中国食品工业示范基地研发中心三楼。法定代表人：张发威，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陈泳欣，广东凯行律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄俊鹄，广东凯行律师事务所律师。原告郭洪辉、拜改丽诉被告中山市威利创展房地产有限公司（以下简称威利公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周倩炜、黄喷，被告委托诉讼代理人陈泳欣、黄俊鹄均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向两原告支付逾期交付房屋违约金，违约金计算时间自至被告取得涉案房屋《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且将涉案房屋实际交付给两原告之日止，每日按已付房款437398元的万分之一计算，暂计至的违约金为48901.10元（备注：若被告已事先支付部分逾期交付房屋违约金给两原告，两原告同意抵扣被告已支付部分的违约金）；2.判令被告立即为两原告办妥涉案房屋不动产权属证书；3.判令被告向两原告支付逾期办理不动产权属证书违约金，违约金计算时间自至被告为两原告取得涉案房屋的不动产权属证书且将该证书实际交付给两原告之日止，每日按已付房款437398元的万分之一计算，暂计至的违约金为15965.03元。事实和理由：两原告与被告于签订了《中山市商品房买卖合同》，约定由两原告向被告购买位于中山市，合同总价为437398元。两原告按照合同约定向被告全额支付了购房款，按照合同第八条约定，被告应于将涉案房屋交付两原告使用。被告应于为两原告取得涉案房屋的不动产权属证书且将该证书实际交付给两原告。但被告未能按约定时间将房屋交付给两原告，也没有为两原告成功取得涉案房屋的不动产权属证书，其行为已构成违约，根据双方签订的《中山市商品房买卖合同》的约定，被告应向两原告支付逾期交付房屋的违约金、办妥涉案房屋不动产权属证书、支付逾期办理不动产权属证书违约金。为维护原告的合法权益，现诉至法院。被告辩称，1.原、被告双方在商品房买卖合同第9条约定，出卖人如未能按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同及补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付以交付房价款万分之一的违约金，根据该约定，逾期交房违约金计算至实际交付房屋之日止，而非中山市建设工程竣工验收备案登记证取得之日；2.根据双方签订的附件六合同补充协议第二页第四条，补充合同第九条，出卖人按合同第九条所承担的违约金累计总额最高不超过该商品房总房款的3%，因此逾期交房违约金不得高于商品房总房款的3%，原告诉求超出3%的部分不应得到支持；3.原、被告双方在商品房买卖合同第14条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，而根据附件六合同补充协议第八条，关于产权登记第一项约定，若商品房实际交付时间晚于合同约定的最后交付日的，以实际交付的时间为准，起算办理产权登记的期限，涉案房屋实际交付时间至本案开庭之日未超过720个工作日，被告没有逾期办理不动产权属证书，更无须支付逾期办理不动产权属证书的违约金；4.本案被告已经支付了按照合同约定的违约金；5.本案原告是在提起诉讼，已超过诉讼时效，原告只能主张之后的逾期交房违约金。本院经审理认定事实如下：签约情况：，两原告（买受人）与被告（出卖人）签订中山市商品房买卖合同（含附件六合同补充协议）。所购商品房情况：中山市。商品房价款及支付方式：房价款为437398元，付款方式为银行按揭支付，其中187398元现金支付、250000元商业贷款支付。交付期限：出卖人应当在，依照国家和地方人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。逾期交房的违约责任：出卖人如未能按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的3%。关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如由于出卖人的原因导致延误的，买受人同意不解除合同，合同继续履行，但出卖人自迟延之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。若商品房实际交付的时间晚于合同约定的最后交付日的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限。交接的相关约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。商品房价款给付及销售（抵押）登记备案情况：合同签订后，买受人已按约定支付完毕全部购房款437398元，涉案商品房于办理了商品房销售登记备案。收楼情况：涉案商品房已于取得了中山市建设工程竣工验收备案登记证。出卖人于以邮政快递方式向买受人发出收楼通知书，该收楼通知书载明收楼期限自至，原告至今尚未办理收楼手续。庭审中，双方均确认涉案商品房逾期交楼违约金的计算截止时间为。被告已支付逾期交楼违约金情况：2017年2月至11月每月支付1312.19元，共支付13121.9元。本院认为，本案系商品预售合同纠纷。两原告与被告签订的中山市商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示,且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定,合法有效,相关当事人均应按照合同全面履行自己的义务。两原告已依约向被告支付了全部购房款437398元,已履行了合同的主要义务,被告应依约履行交付涉案商品房及持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案的义务。合同约定被告应在取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付两原告使用。但被告于才取得上述登记证，已构成违约，负有向两原告支付相应违约金的责任。关于逾期交楼违约金。被告主张涉案商品房买卖合同虽约定逾期交楼按日向两原告支付已交付房价款万分之一的违约金，但合同亦约定违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的3%，且其已按合同约定已足额向两原告支付了违约金13121.9元。本院认为，如果按条款约定的上述逾期交房违约金的计算方法,在达到上限后,被告应承担的违约金数额与逾期时间长短无关,这不能更好地促使被告履行义务,也不利于两原告实现其对涉案房屋所享有的占有、使用、收益等合法权益,逾期交房违约金设定上限的条款有失公允，该约定极大的免除了被告自身的违约责任，不足以弥补两原告的损失。故被告针对违约金计算标准的抗辩理由，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。原告诉讼主张以双方约定的逾期交房违约条款中的每日万分之一为标准，以总房价款为基数计算逾期交房违约金，理据充分，本院予以支持。关于逾期交房违约金的诉讼时效问题。依商品房买卖合同关于被告应于交房的约定，被告所应支付的逾期交房违约金应自起算。鉴于被告已于2017年2月至11月期间支付了逾期交楼违约共计13121.9元，优先抵扣2016年12月31日至2017年10月26日期间的逾期交楼违约金，且双方均对逾期交楼违约金计算至2020年3月20日均无异议，故被告所应支付的逾期交楼违约金应自2017年10月27日起至止。根据合同的约定,逾期交房的违约金按日收取,每天的违约金属独立债务,而并非一个整体债务的分期履行,故每日的逾期交房违约金应分别计算请求保护民事权利的诉讼时效。原告于向本院提交起诉材料主张逾期交房违约金，期间双方进行诉前调解，但买受人未能提供证据证明诉讼时效存在其他中断或中止的情形。因此，本院仅支持至期间的逾期交房违约金的诉讼请求。之前发生的逾期交房违约金已超过诉讼时效期间，本院依法不予保护。据此，本院认定被告应支付的逾期交房违约金数额为33942.08元（437398元×0.01%×776天）。关于逾期办证违约金的时间起算问题。两原告主张涉案逾期办证违约金的起算时间自计算。被告则认为应按买卖合同第十四条约定及附件六合同补充协议第八条的约定，以实际交付房屋的时间起计算720个工作日为办理不动产权属证书的期限，涉案房屋自实际交付的时间即至本案开庭之日未超过720个工作日，被告没有逾期办理不动产权属证书，更无须支付逾期办理不动产权属证书的违约金。本院认为，涉案合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。对于合同约定的“商品房交付使用之日”，按照通常理解应当是指实际交付使用，即为实际交付之日而非合同约定的交付期限届满之日，这样才符合合同条款的原意，亦符合商品房预售活动的一般交易习惯。涉案商品房于交付原告使用，故威利公司应当于涉案商品房实际交付之日起720个工作日内即，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。现合同约定的办证履行期限尚未届满，两原告主张威利公司立即办妥涉案商品房不动产权属证书并承担逾期办证违约金，理据不足，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告中山市威利创展房地产有限公司于本判决生效之日起七日内向原告郭洪辉、拜改丽支付逾期交楼违约金33942.08元；二、驳回原告郭洪辉、拜改丽的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1422元，减半收取计711元，由两原告负担311元（两原告已交），由被告中山市威利创展房地产有限公司负担400元（该款已由两原告预交，本院不另收退，被告于本判决发生法律效力之日起七日内支付给两原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  吴柏强二〇二一年七月二十三日书记员  黎杰霞