天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终1407号上诉人（原审被告）：融通地产(天津)有限责任公司,住所地天津市河东区棉三创意街区天住领寓。法定代表人:周树平,总经理。委托诉讼代理人：杨立超，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：古小丽，北京市京师律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：天津市澳乐投资管理有限公司,住所地天津市河东区六纬路54号-415。法定代表人:王岩,经理。委托诉讼代理人：赵鑫，天津益清律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐喆，天津益清律师事务所实习律师。上诉人融通地产(天津)有限责任公司（以下简称融通公司）因与被上诉人天津市澳乐投资管理有限公司（以下简称澳乐公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2020）津0102民初3355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。融通公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回澳乐公司的一审全部诉讼请求或发回重审，诉讼费用均由澳乐公司负担。事实和理由：1.澳乐公司的装修投入与融通公司无关，双方签订的合同并非澳乐公司与部队签订合同的延续，亦非主体变更，一审法院认定事实不清；2.双方签订不定期租赁合同系真实意思表示，不存在显失公平的情况，一审法院适用法律错误。澳乐公司辩称，依据国家税务总局《关于支持新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控有关税收政策的公告》第4项的规定，国家税务总局为支持四类企业的生存和发展将税务结转年限由5年延长至8年。我们认为国家税务总局的此项政策符合目前疫情影响下的企业生存和发展的需求，因此澳乐公司要求变更承租期限至8年。一审法院综合考虑，采用了公平的原则适当调整为三年，是与新冠疫情政策略有不统一。澳乐公司对原审判决也有异议，但是经原审法官判后答疑为了节省司法资源，澳乐公司没有提起上诉。澳乐公司向一审法院起诉请求：1.请求将澳乐公司与融通公司签订的(RTDC-ZL-津-2019-020号)房地产租赁合同租赁期限变更为5年；2.本案诉讼费由融通公司承担。诉讼过程中，澳乐公司变更第1项诉讼请求为：请求将澳乐公司与融通公司签订的(RTDC-ZL-津-2019-020号)房地产租赁合同租赁期限变更为8年。一审法院认定事实：坐落天津市河东区房屋（以下简称案涉房屋）系军产房屋。2013年7月10日，天津警备区第五离职干部休养所作为出租方，澳乐公司作为承租方签订《军队房地产租赁合同》，约定澳乐公司承租天津市河东区房屋，建筑面积1789平方米，场地面积373平方米，租赁期限自2013年9月1日至2016年8月31日。合同约定在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期限届满后或解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方。后澳乐公司与天津市旭阳建筑劳务有限公司签订《建设工程施工劳务分包合同》，由天津市旭阳建筑劳务有限公司对澳乐酒店装修改造，分包范围包括外墙施工、室内拆除改造、咖啡厅装饰、酒店室内装饰等，工程款共计10571213元。后天津警备区第五离职干部休养所变更为天津警备区河东第一离职干部休养所（以下简称一休干），在军队全面停止有偿服务工作中，一休干将作为委托管理项目上报，2018年12月28日，中央军委国防动员部批复天津警备区，原则上同意其房地产租赁停偿委托管理项目专项整治方案，其中包括一休干与澳乐公司的案涉房屋项目，记载承租方投资建设规模为临时建筑600平方米，投资总额1100万元。整治协议租期1年2个月，自2018年7月1日至2019年8月31日。后一休干按照政策规定将案涉房屋及土地的产权交给第五储备资产管理局，第五储备资产管理局又将房屋和土地委托给中国融通房地产集团有限公司经营。第五储备资产管理局作为委托方（甲方），中国融通房地产集团有限公司作为受托方（乙方）签订《军队房地产委托经营协议》，约定甲方将天津市河东区房屋（建筑面积2504平方米，土地面积1056.3）委托乙方经营管理。委托经营房地产为整栋（整坐落、整栋、零星）空余房地产，委托经营期限自2019年9月1日起，长期委托，不设定委托期限。第三条现有租赁项目该处房地产内现有1个房地产租赁项目：承租方：天津市澳乐投资管理有限公司租赁面积房屋2389平方米、场地373平方米用途：酒店租期：从2018年9月1日至2019年8月31日。第四条委托经营权责约定：（一）委托经营房地产权属归甲方保持不变，乙方作为受托方行使经营管理权并承担相应责任。（二）乙方应与承租方签订新的租赁合同，租期按原租赁合同（整治协议）剩余租期确定，租赁面积、租金、用途等与原租赁合同（整治协议）保持一致。（三）委托经营房地产2019年1月1日起产生的租金收入由乙方收取。2019年9月1日，澳乐公司与一休干解除原租赁合同的同时，融通公司作为出租方（甲方），澳乐公司作为承租方（乙方）签订《房地产租赁合同》（以下简称案涉合同），约定：甲方将位于天津市河东区房地产（建筑面积2389平方米，场地面积373平方米）出租给乙方使用。租赁用途为酒店。租赁期限约定租期：不定期，合同生效日期2019年9月1日，甲方有权随时解除合同，但应提前三十日通知乙方，本合同自解除通知实际送达乙方或依据本合同约定视为送达乙方之日起第三十日解除，乙方应于合同解除之日无条件返还租赁房地产。年租金为100万元，按季结算，乙方于每季度的前十日内交付甲方。第六条关于履约保证金的约定：（一）自本合同签订后十日内，乙方按年租金的百分之十向甲方支付房地产租赁保证金10万元。（二）乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方；乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金；甲方未履行合同约定义务的，应当退还乙方房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息。第十条关于合同解除的约定：（一）甲方因军事需要提前解除合同的，应由军委机关职能部门出具通知文书。乙方应当自接到甲方书面通知之日起，三十日内无条件地将所承租的房地产及按本合同约定权属归军队的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房屋租赁保证金，其他互不补偿；（二）乙方需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知甲方，将所承租的房地产及按本合同约定权属归军队的全部财产完好地无条件交还甲方。乙方补偿甲方两个月租金，甲方不退还乙方房屋租赁保证金。第十二条乙方违约责任约定：（一）乙方有违反本合同第九条约定行为的，甲方有权解除合同，同时乙方应当向甲方支付三个月租金250000元作为违约金。（二）乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期三十日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于军队的全部财产，属于乙方的财产在没有结清租金和其他费用之前，乙方不得转移；逾期六十日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。第十四条其他约定：（二）在租赁期间，任何一方向对方发出通知、函件及其他法律文书等，可以通过当面递交或以快递或挂号信形式寄至本合同约定通信地址，在对方签收时视为送达，对方无人签收或拒绝签收的，在邮寄后第三日视为送达。第十五条附加条款租金支付日期及金额：首次付款日为2019年10月10日前，付款金额333333.33元（对应租期：2019年9月1日-2019年12月30日）。第二次付款日为2020年1月10日前，付款金额250000元（对应租期：2020年1月1日-2020年3月31日）。剩余依次类推。合同签订后，澳乐公司交付了履约保证金10万元及2019年9月1日至2019年12月30日租金333333.33元。后澳乐公司未交付任何租金。2019年10月16日，军队资产交接工作联合指导组、天津警备区、第五储备资产管理局与中国融通资产管理集团有限公司签署《交接书》，完成交接工作。移交京津字第3835号（部分）房地产，共有基地面积1056.3平方米，房屋2栋，建筑面积2504平方米。各方负责人在落款处签字。2020年2月20日，澳乐公司出具《关于减免房租的申请》，主要内容是希望融通公司考虑到疫情期间面临的实际困难，同意减免3个月房租免收、3个月房租减半的房屋租金。在第一页下方空白处有手写内容：“目前未收到国资委相关文件2020年3月30日收到房永年”。3月30日，澳乐公司出具《关于再次申请减免房租的函》，主要内容同2月20日内容基本一致。最下方空白处亦有同样的手写内容。2020年3月11日，融通公司向澳乐公司下达了《关于房地产项目启动重新招租的告知函》，主要内容为：鉴于贵我双方就天津市河东区房地产租赁项目签订的不定期租赁合同情况，现我公司按照上级要求拟于近期对该项目启动重新招租事宜，届时将组织对该项目进行资产评估及现场查验，请贵方给予积极配合。根据原租赁合同第三条之规定，“甲方有权随时解除合同，但应提前三十日通知乙方”，现我方正式通知贵司：原租赁合同于2020年4月15日正式解除，请贵司提前做好准备，尽快清缴欠缴租金并按时归还租赁标的。同时，欢迎贵司参加我公司组织的此项目及其他项目的公开竞价活动……。在告知函最上方空白处有手写内容：“原件已收到天津市澳乐投资管理有限公司刘佳2020.3.11”。2020年5月18日，融通公司下达了《关于限期腾退房产的告知函》，内容为：天津市河东区房地产相关实际使用人：我司与天津市澳乐投资管理有限公司就天津市河东区房地产租赁项目签订的不定期租赁合同情况已于2020年4月15日正式解除。澳乐公司自2020年4月15日起已不再享有54号房产的承租权和使用权。我司已通知澳乐公司在2020年5月25日18:00前完成房屋腾退，并将房屋交还我司。请贵方作为此次房地产实际使用人配合按时完成腾退，如未能按时完成腾退，因此造成的所有损失和责任由贵方自行承担。2020年6月16日，融通公司出具《说明》，内容为：天津市河东区六纬路54号项目为融通公司经营管理资产，我司属国资委管理的国有企业在津区域公司，需要按照总公司统一要求对所管理的项目进行租金的减免，截止到2020年6月16日未对河东区六纬路54号项目按天津市政策进行租金减免。经查，现案涉房屋融通公司已另行招标成功，由北京嘉栎鼎盛商贸有限公司承租，并与融通公司签订了《房地产租赁合同》，租赁期限自2020年7月20日至2025年7月19日。一审庭审过程中，根据澳乐公司的申请，一审法院前往一休干对齐晓圣、李顺国进行了调查询问。李顺国陈述，案涉房屋系天津警备区第五离职干部休养所管理的军产房屋。天津警备区第五离职干部休养所现已更名为一休干，天津警备区第五离职干部休养所与澳乐公司签订合同时约定澳乐公司在不影响主体结构安全情况下可以自行装修、改造，合同期满后无偿归部队所有。后澳乐公司在房屋原有基础上又投资加盖了第4层。澳乐公司在谈判时曾提出过投资比较大租期不少于十年，但是因不符合中央军委规定无法办理相关手续，所以无法承诺，当时的约定是约定的合同期满如部队方政策无重大调整，到期后经党委研究可以续租。但未等到六年合同期满即开始了军队全面停止有偿服务工作。对于澳乐公司的具体投资情况，因合同约定在不影响主体结构安全的情况下澳乐公司可以结合其经营项目自行装修，费用自担，合同期满归部队所有，故其并未关注。双方也并未约定租赁期限为十年澳乐公司才在租赁期满后将其投资的装饰及改造项目无偿归部队所有。齐晓圣陈述，案涉房屋系军队全停过程中经军委批准的暂不收回、委托管理项目，是以澳乐公司投资规模大、合同尚未到期的理由申报的，批复下来时合同仍未到期，2019年开始进行项目处置，天津警备区第五离职干部休养所将产权交给第五资产储备管理局后，其又委托给融通集团经营管理。房屋交接之后的政策其不了解。天津警备区第五离职干部休养所与澳乐公司解除合同的同时，融通公司与澳乐公司又签订新的合同，三方系同时在场。因当时并未让澳乐公司腾房，故没有涉及到投资补偿的问题，其没有听到过亦不清楚融通公司相关人员是否承诺过澳乐公司租期不少于五年的事宜。澳乐公司与融通公司达成了新的协议，天津警备区第五离职干部休养所与澳乐公司才解除了合同。澳乐公司对李顺国的质证意见为：证人证言可以证明2013年签订合同时澳乐公司投资较大，签订6年时军委有规定三年一签，不违反政策可以续租，不是不可以签订十年。虽然李顺国对于投资1000多万元天津警备区第五离职干部休养所没有具体管，但《省军区系统房地产租赁停偿委托项目专项整治方案汇总表》中显示我方投资建设规模600平米，投资额1100万元，已经纳入军队资产统计范畴。对齐晓圣的质证意见为：证人证言可以证明澳乐公司为军委批复保留的项目，批复后合同未到期，且天津警备区第五离职干部休养所、融通公司与澳乐公司三方同时在场同步签订与解除各自租赁合同，前提是融通公司与澳乐公司达成新的协议，天津警备区第五离职干部休养所才与澳乐公司解除，存在先后的问题。同时也可以证明澳乐公司上报委托管理项目的理由系澳乐公司投资规模大，合同未到期。天津警备区第五离职干部休养所与澳乐公司解除合同时未对澳乐投资进行补偿。总之，上述证言可以反映出澳乐公司与融通公司签订不定期合同，澳乐公司与天津警备区第五离职干部休养所解除可续期的定期合同有悖常理。尽管融通公司当庭不承认五年租赁期的事实，但并未将上述有悖常理的情况向法庭进行合理解释。融通公司对李顺国的质证意见为：李顺国在融通公司与澳乐公司签订合同时已退休，不清楚双方在最初签订合同的情形，其所述在澳乐公司与天津警备区第五离职干部休养所签订合同时的具体内容与融通公司无关。对齐晓圣的质证意见为：齐晓圣并未表示曾承诺澳乐公司继续与融通公司签订5年以上合同。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、融通公司在签订合同过程中是否存在欺诈、胁迫以及显失公平情形。澳乐公司认为融通公司在签订合同过程中存在欺诈、胁迫以及显失公平，提供房产租赁合同及龚存旻的证人证言予以证明。对此一审法院认为，首先，对于龚存旻的证人证言，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条第二款的规定，证人作证前不得旁听法庭审理。龚存旻作为本案的证人，在本案庭前会议时已作为旁听人员出席庭审。而庭前会议虽不是正式开庭审理，但也属于法院审理的一部分，其参与了审理过程，对案件的审理事实也予以知晓，龚存旻证人证言的真实性受到影响；其次，澳乐公司仅提供证人证言，并没有其他证据与证人证言相互印证，该证人证言并不具有相应的证明力。综上，澳乐公司提交的证据并不足以证明融通公司在签订合同过程中存在欺诈、胁迫情形，应承担举证不能的法律后果。但对于是否存在显失公平的情形，结合李顺国与齐晓圣的陈述，首先，一方面澳乐公司将案涉房屋用于经营旅馆行业，其已对案涉房屋付出了较大的投资。另一方面合同约定在不影响主体结构安全的情况下澳乐公司可以结合其经营项目自行装修，费用自担，合同期满归部队所有。结合澳乐公司租赁案涉房屋的经营性质及其投资规模，澳乐公司在同意合同期满归部队所有的前提下又与融通公司签订不定期租赁合同，意味着澳乐公司在履行案涉合同过程中将承担较大的风险和责任。故从整个过程来看，在签订案涉不定期租赁合同时双方享有的权利和承担的义务明显不对等。其次，澳乐公司与一休干解除合同的行为和澳乐公司在与融通公司签订不定期租赁合同的行为系同时发生，解除合同的前提是澳乐公司与融通公司达成新的协议。且一休干的实际经办人员齐晓圣明确表示因当时未涉及澳乐公司腾房问题故未谈到投资补偿问题，案涉租赁合同开始的时间是在中央军委国防动员部批复的整治协议期满之后，而案涉租赁合同租金的数额更是延续之前租赁合同的约定，故如果探寻三方在解除原租赁合同与签订案涉租赁合同时的真实意思表示，应当是租赁合同继续履行一定期间，但合同主体变更。涉及到租赁合同的期限问题，双方签订的是不定期租赁合同，双方均有权随时解除合同，导致租赁期限可长可短，处于不确定状态，对于澳乐公司从事的酒店经营来讲明显不利。澳乐公司已对案涉房屋进行了大规模的投资且并未获得相应的利益，与一休干解除合同时又未获得补偿，且因为疫情原因又有一段期间未能正常经营，而融通公司恰恰是在我市正处于重大突发公共卫生事件一级应急响应期间、澳乐公司正处于经营最困难的时期以案涉合同为不定期合同的理由通知澳乐公司解除合同，至其通知的合同解除之日，案涉租赁合同履行尚不足一年，更加印证了案涉租赁合同期限定为不定期有违公平原则。综上所述，澳乐公司与融通公司在签订案涉合同时约定租赁期限为不定期显失公平。二、之前天津警备区第五离职干部休养所相关领导是否承诺过澳乐公司10年的合同期限。根据一审法院依法调取的证据，无法看出原天津警备区第五离职干部休养所相关领导承诺过澳乐公司10年的合同期限，澳乐公司并无其他证据对其主张予以佐证，应当承担举证不能的法律后果。故对于其主张将案涉合同的租赁期限变更为8年的诉讼请求，不予支持。对于合同租赁期限问题，考虑到澳乐公司对案涉房屋的投资规模、疫情对租赁合同履行的影响并结合原租赁合同三年一签的情节，酌情确定案涉合同的租赁期限变更为3年，即从2019年9月1日至2022年8月31日。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第二项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、天津市澳乐投资管理有限公司与融通地产(天津)有限责任公司签订的(RTDC-ZL-津-2019-020号)房地产租赁合同租赁期限变更为3年（自2019年9月1日起至2022年8月31日止）；二、驳回天津市澳乐投资管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费80元，由融通地产(天津)有限责任公司负担。二审期间双方当事人均未提供证据。本院经审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为融通公司与澳乐公司之间的租赁合同期限如何确定。融通公司主张双方签订不定期租赁合同系双方真实意思表示，该合同与澳乐公司与一休干等单位在此前签订的租赁合同并无关联，并非原合同的延续，对此澳乐公司不予认可。本院经分析认为，融通公司与澳乐公司签订的案涉租赁合同，租赁物、租金与原合同一致，租赁面积与融通公司与第五储备资产管理局签订《军队房地产委托经营协议》中记载的租赁面积一致，只是出租人及租赁期限与原合同不一致。但是应当注意到，澳乐公司与一休干之间解除原合同、与融通公司签订案涉租赁合同是同时进行，且原租赁合同约定的租赁期限已经届满，双方依据原租赁合同而享有的权利义务均已终止，实无书面协议解除的必要；对于融通公司而言，澳乐公司解除其与一休干的合同实际上是彻底终结此前的租赁关系，从而以自己的名义重新建立租赁合同关系，而对于澳乐公司而言，其与融通公司签订案涉租赁合同，且合同中已明确约定为不定期租赁，融通公司有权随时解除合同，对于该约定的法律后果澳乐公司应当能够预见；再有，融通公司就案涉房屋进行了公开招标招租，澳乐公司亦未参与，融通公司已另行签订了租赁合同。综上，现有证据无法证实在签订案涉租赁合同时融通公司有欺诈行为，一审法院认定该合同为不定期显失公平依据不足，本院不予采纳，双方当事人应当按照约定履行各自的义务，该合同应当认定为不定期租赁合同。关于澳乐公司主张的依据国家税务总局《关于支持新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控有关税收政策的公告》第4项的规定，案涉合同租赁期限应当变更为8年，该公告是对于税收结账的规定，澳乐公司依据该公告主张变更租赁期限依据不足，本院不予支持。但是应当指出，依据一审法院查明的事实即“因当时未涉及澳乐公司腾房问题故未谈到投资补偿问题”，且案涉租赁合同开始的时间是在中央军委国防动员部批复的整治协议期满之后，同时澳乐公司已对案涉房屋进行了大规模的投资且并未获得相应的利益，与一休干解除合同时又未获得补偿，且因为疫情原因又有一段期间未能正常经营，而融通公司恰恰是在我市正处于重大突发公共卫生事件一级应急响应期间、澳乐公司正处于经营最困难的时期以案涉合同为不定期合同的理由通知澳乐公司解除合同，至其通知的合同解除之日，案涉租赁合同履行尚不足一年，上述情况在双方合同解除及租金、房屋使用费的支付过程中均应当予以考虑，鉴于融通公司已另案起诉解除合同并主张了房屋租金、使用费等，故本案中对于双方的过错责任不予直接认定，双方可在另案中进一步举证证实各自的主张。综上所述，融通公司的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销天津市河东区人民法院（2020）津0102民初3355号民事判决；二、驳回天津市澳乐投资管理有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费80元，由天津市澳乐投资管理有限公司负担；二审案件受理费40元，由天津市澳乐投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  高铁檩审判员  郭 矗审判员  常 静二〇二一年七月十五日书记员  唐 啸