广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终5203-5205、5207-5216号上诉人（原审原告）：陈娟等十三户业主（具体信息详见附表）委托诉讼代理人：王钦盛，广东鹏乾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陕西省工银房地产开发公司，住所地：陕西省西安市新城区尚德路67号。法定代表人：杨怀曾。被上诉人（原审被告）：陕西省工银房地产开发公司大亚湾分公司，住所地：惠州大亚湾澳头大涌路8号长安苑4栋108。法定代表人：王某。上诉人陈娟等十三户业主与被上诉人陕西省工银房地产开发公司（以下简称工银公司）、陕西省工银房地产开发公司大亚湾分公司（以下简称工银大亚湾分公司）因商品房预售合同纠纷十三件系列案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的民事判决（原审案号详见附表），向本院提起上诉。本院受理立案后，依法组成合议庭进行了审理，本系列案现已审理终结。（本系列案所涉及上诉请求、基本事实和争议焦点问题相同，以下行文以（2021）粤13民终5203号案件上诉人陈娟为例进行表述、论证。）上诉人陈娟上诉请求：1、请求法院撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的(2021)粤1391民初1042号民事判决书，改判两被上诉人赔偿上诉人因未履行办理延长剩余年限导致上诉人损失69640元(暂以每一平方米楼面面积补交1000元地价款为计算标准，损失为69.64×1000=69640元，实际损失以评估为准);2、一审、二审案件受理费、评估费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人陕西省工银房地产开发公司大亚湾分公司未按其承诺履行案涉房屋使用年限，已构成违约。2017年1月12日，被上诉人陕西省工银房地产开发公司大亚湾分公司告知“长安苑”5-9栋的剩余年限:住宅48年，商用18年，并承诺在房屋不动产证办理下来之前完成剩余年限延长办理事宜。2017年3月31日，被上诉人陕西省工银房地产开发公司大亚湾分公司向业主出具了《关于大亚湾长安苑项目延长土地使用年限的承诺函》，承诺:业主所购置的不动产权证办理下来之前将剩余年限延长至不少于65年。2017年4月18日，在知晓被上诉人陕西省工银房地产开发公司大亚湾分公司所作出的上述承诺后，上诉人与被上诉人陕西省工银房地产开发公司大亚湾分公司签订《商品房买卖合同》，购买位于惠州，房屋面积为69.64平方米。2020年4月27日，相关业主向大亚湾信访局举报，得到的反馈为:“来信所述“长安苑”住宅小区房屋的开发企业为陕西省工银房地产开发公司大亚湾分公司（下称该公司），土地使用权终止日期为2064年7月25日。该公司于2016年申请将土地使用年限延长至最高年限并补缴地价款，延长土地使用年限补缴地价款方案经区管委会审批同意，我局已向用地单位发出《关于陕西省工银房地产开发公司土地延长使用年限补缴地价款的函》，和《关于督促缴交土地延长使用年限地价款的函》,但该公司因自身原因一直未按要求缴交地价款，无法办理延长土地使用年限业务。因地价评估报告已过有效期，我局于2019年1月已对该项业务作退件处理，对开发商未依照购房合同的约定延长土地使用年限属于开发商与购房业主的合同纠纷问题，建议购房业主通过法律途径处理。区国土分局责任领导:陈仕观；经办人:梁家磊，联系方式:557×××1”被上诉人陕西省工银房地产开发公司大亚湾分公司在出售商品房时保证土地剩余使用年限不少于65年，但不履行办理延长剩余年限相关手续的义务，已构成违约，应当向上诉人赔偿损失。二、被上诉人陕西省工银房地产开发公司大亚湾分公司面临着破产的困境。黑龙江省建工集团有限责任公司就陕西省工银房地产开发公司大亚湾分公司拖欠工程款项300万元等内容向惠州市中级人民法院申请强制执行。2020年11月4日，惠州市中级人民法院作出的案号为（2020）粤13执188号之五黑龙江省建工集团有限责任公司、陕西省工银房地产开发公司大亚湾分公司建设工程合同纠纷执行实施类执行裁定书，认为，经穷尽财产调查措施，未发现被执行人陕西省工银房地产开发公司大亚湾分公司有其他可供执行的财产，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十七条第（六）项和《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第五百一十九条之规定，裁定如下:（2020）粤13执188号案终结本次执行程序陕西省工银房地产开发公司大亚湾分公司未履行（2020）粤0303民初14448号民事判决书所确认的义务,权利人向深圳市罗湖区人民法院申请强制执行，经穷尽财产调查措施，未发现被执行人陕西省工银房地产开发公司大亚湾分公司有其他可供执行的财产，裁定如下:（2020）粤0303执23274号终结本次执行程序，陕西省工银房地产开发公司大亚湾分公司所开发的“长安苑”小区未售房屋均被惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院查封，该公司的银行账户也被法院查封冻结。在此情况，如按照一审法院指引等土地使用年限到期后确认损失再另行起诉，上诉人届时已不可能找破产的被执行人陕西省工银房地产开发公司大亚湾分公司起诉，以推护自身合法利益。三.被上诉人陕西省工银房地产开发公司大亚湾分公司应按照在违约中获取了利益赔偿上诉人损失。民法典的立法目的就是为了保护合同当事人的合法权益,维护社会经济秩序，保障交易安全。违约责任中关于赔偿损失规定的基本原则就是不允许违约方因违的而获得利益，从而导致守约方损失。违约方所获得的利益实质上是违约方因违约所造成的守约方的损失，包括合同履行后可获得的利益，所以违约金具有损失填补的性质，适用损失填补的原则。目的是尽量减少违约造成的损失，同时避免违约方因违约获得利益，保障交易的安全。本案中，上诉人因被上诉人陕西省工银房地产开发公司大亚湾分公司的承诺延长案涉房屋的土地使用年限而购买了案涉房屋。因为在市场经济活动中，65年以上的房屋与48年的房屋在定价上是有明显的差距的，上诉人在购买时是多支付了相应的款项。同时，被上诉人陕西省工银房地产开发公司大亚湾分公司在收到《关于陕西省工银房地产开发公司土地延长使用年限补缴地价款的函》和《关于督促缴交土地延长使用年限地价款的函》，不履行补交地价的义务，获得不补交地价的利益。四、被上诉人陕西省工银房地产开发公司对被上诉人陕西省工银房地产开发公司大亚湾分公司承担连带责任。被上诉人陕西省工银房地产开发公司大亚湾分公司为一人公司，其股东为陕西省工银房地产开发公司，且关于责任承担不适用《公司法》第二章第四节关于国有独资公司的特别规定，因为陕西省工银房地产开发公司大亚湾分公司股东为企业，而非国家、地方各级国资委或全民所有制。综上所述，根据《民法典》第五百八十四条∶“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益;但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”上诉人恳请二审法院支持上诉人的全部上诉请求。被上诉人陕西省工银房地产开发公司及陕西省工银房地产开发公司大亚湾分公司未提交答辩意见。原审原告陈娟向一审法院起诉请求：1.判定被告工银大亚湾分公司向原告支付因未履行办理延长剩余年限导致原告损失69640元（暂以每一平方米楼面面积补交1000元地价款为计算标准，损失为69.64×1000=69640元，实际损失以评估为准）；2.请求判令被告工银公司对被告工银大亚湾分公司的债务承担连带责任；3.本案全部诉讼费用由两被告承担。一审法院认定事实：原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告工银大亚湾分公司开发的位于惠州，该商品房的房产测绘机构为大亚湾房屋测绘所，其预测建筑面积为69.64平方米，总价款为742339元。项目建设依据：被告工银大亚湾分公司以出让方式取得坐落于惠州大亚湾澳头大涌路8号地块的建设用地使用权。该地块国有土地使用证号为【惠湾国用（2013）第××号】，土地使用权面积为6976平方米。原告购买的商品房所占用的土地用途为住宅、商业，土地使用权终止日期为2064年7月25日。合同还约定了其他事宜。另查明，被告工银大亚湾分公司向长安苑项目业主出具《关于大亚湾长安苑项目延长土地使用年限的承诺函》，主要内容为：一、土地使用年限说明：长安苑项目下的3宗土地，《国有土地使用证》证号分别为惠湾国用[2013]第1321xxx号，地块归属于8栋地块之上：土地面积6956.4平方米，惠湾国用[2013]第1xxx8号，地块归属于x栋、x栋地块之上：土地面积6976平方米，惠湾国用[2011]第132xxx7号，地块归属于x栋、x栋地块之上：土地面积6938.6平方米。以上3宗土地使用年限终止日期，住宅70年，商业40年，起始日期由1994年7月25日起算，现剩余年限住宅48年，商业18年。二、土地使用年限延长手续办理情况：该3宗土地已向大亚湾国土资源局提交了延长土地使用年限的申请，目前大亚湾国土资源局已委托中介进行地价评估。详情请看惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局在2016年12月9日出具的惠湾国土资函[2016]1917号《关于长安苑项目用地使用年限的复函》。三、被告工银大亚湾分公司承诺：在业主所认购的物业不动产权证办理下来之前完成上述土地使用年限延长的办理手续，并确保土地使用年限不少于65年。若未能实现该承诺，被告工银大亚湾分公司同意按照不低于已签订的《商品房买卖合同》所约定的价款的150%回购该商品房。一审法院认为,原告与被告工银大亚湾分公司签订的商品房买卖合同及补充协议，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，双方均应按照合同的约定行使权利和履行义务。本案中原告诉请的因被告工银大亚湾分公司未履行办理延长剩余年限导致原告损失尚未实际发生，数额无法确定，且在未申请延长情形下，该数额会发生变化，因此，原告可在延长产生实际损失后，再行主张。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，缺席判决如下：驳回原告陈娟的诉讼请求。案件受理费770.5元，由原告陈娟负担。本案二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本系列案为商品房预售合同纠纷。本系列案的争议焦点为：上诉人请求两被上诉人赔偿因未履行办理延长剩余年限导致的损失能否支持。具体分析如下：本案中，因涉案土地使用年限的问题，被上诉人工银大亚湾分公司虽已作出承诺完成土地使用年限延长的办理手续，但在被上诉人工银大亚湾分公司未按承诺履行办理延长剩余年限时，上诉人直接请求工银大亚湾分公司赔偿未履行办理延长剩余年限的损失，因该损失尚未实际发生，损失数额无法确定，且在工银大亚湾分公司尚未实际申请延长办理的情形下，该损失的数额亦会根据土地价款等因素而随之发生变化，因此，一审法院认定，上诉人可在延长剩余年限产生实际损失后，再行主张权利，并无不当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本系列案二审案件受理费，经核准，均由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  胡 江审 判 员  丁晓鹏二〇二一年七月二十九日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮附表：序号二审案号上诉人一审案号（2021）粤13民终5203号陈娟（2021）粤1391民初1042号（2021）粤13民终5204号车冬玲（2021）粤1391民初1039号（2021）粤13民终5205号周渊（2021）粤1391民初1038号（2021）粤13民终5207号谢小丽（2021）粤1391民初1048号（2021）粤13民终5208号毛春晓（2021）粤1391民初1024号（2021）粤13民终5209号阮绪润、陈玉平（2021）粤1391民初1023号（2021）粤13民终5210号朱艳中（2021）粤1391民初1022号（2021）粤13民终5211号曾芳莲、林财龙（2021）粤1391民初1021号（2021）粤13民终5212号胡创武、史粉华（2021）粤1391民初1016号（2021）粤13民终5213号张凯鑫（2021）粤1391民初1014号（2021）粤13民终5214号戴金全（2021）粤1391民初1030号（2021）粤13民终5215号刘琰琰（2021）粤1391民初1029号（2021）粤13民终5216号陈潮光、贝少娟（2021）粤1391民初1025号