山东省肥城市人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0983民初4015号原告：山东凯瑞物业服务有限公司肥城分公司，住所地肥城市台湾城市广场2号楼1层。负责人：常秋生，总经理。委托诉讼代理人：石秀英，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：闻峰，男，系该公司员工。被告：师发庆，男，1982年2月2日出生，汉族，住肥城市。原告山东凯瑞物业服务有限公司肥城分公司（以下简称凯瑞物业公司）与被告师发庆物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告凯瑞物业公司的委托诉讼代理人石秀英、闻峰，被告师发庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凯瑞物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付拖欠的物业服务费2498.8元、违约金2796.16元，共计5294.96元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告凯瑞物业公司为台湾城市广场物业服务中心的物管单位，被告师发庆系该小区S6栋330-336室业主，原被告双方签订的《前期物业服务协议》约定物业费为每月每平方米2.0元，逾期交纳自逾期之日起每日按千分之三收取滞纳金。自2020年1月24日起，被告欠交物业费，截至2020年3月31日，共欠付物业费2498.8元、滞纳金2796.16元，合计5294.96元。原告多次电话、书面催交物业费，被告无正当理由拒不交纳。为维护原告的合法权益，特具状起诉，请求支持诉请。师发庆辩称，一、被答辩人未按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。1、答辩人租房后，被答辩人强制要求先交纳物业费、垃圾清运费，否则不准装修，答辩人系被迫签订物业服务合同、交纳费用。2019年7月25日至2019年9月15日，被答辩人没有对收费服务区进行卫生打扫，也没有灯光、监控、保安巡逻等与收费成正比的硬件投入与服务。在答辩人多次强烈要求被答辩人履行义务后，被答辩人于2019年9月16日才开始简单的卫生打扫，但服务水平与质量低劣，达不到2元/平方米/月的物业服务标准。2、在2020年1月25日至3月31日疫情期间，被答辩人停止对所收费区域的所有清扫工作，到处一片狼藉，灰尘遍地。答辩人等多次提出异议并要求更换物业，台湾城市广场开发商于2020年4月1日解除了与被答辩人的合同。二、自北控物业接管后，服务水平提高并改善，服务相对合理，答辩人自2020年4月1日起正常支付北控物业服务费。因此，答辩人主张先履行抗辩权，在被答辩人没有恰当履行物业服务义务时，拒绝支付物业服务费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即商铺经营权租赁合同、台湾城市广场商业物业前期物业服务协议、催缴函、律师函及快递单各一份，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、原告提交的欠费明细一份，欲证实被告的欠费金额及计算方式。被告质证称，不存在欠费，系原告违约在先。本院认为，该证据系原告主张的被告所欠费用明细，对被告应支付的费用金额，本院将根据庭审中认定的事实及相关证据予以综合认定。2、原告提交的2月份员工打卡记录、商业街员工3月份考勤表、保洁人员联系方式及工资明细各一份,照片7张，欲证实疫情期间原告提供了物业服务。被告质证称，考勤并不代表实际工作，管家刘苹苹负责的是住宅区和商业区，不认识保洁人员，消杀照片属于疫情期间的硬性规定，与原告履行职责没有关系。本院认为，原告提交了商业街保洁人员的考勤及工资发放记录，同时有疫情期间消杀照片，能够证实原告在疫情期间提供了相关物业服务，本院予以确认并在倦作证。3、被告申请证人楚师业、张某1、张某2出庭作证，欲证实2020年2月及3月疫情期间，物业环境差，走廊、楼梯地面及扶手上灰尘较多。原告质证称，证人没有证据能够证实其所述，对该组证据不予认可。本院认为，证人证言属于合法的证据形式，且三名证人的陈述相互印证，能够证实原告在疫情期间提供的物业服务存在瑕疵，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2019年7月24日，被告师发庆与肥城市加泰商业运营管理有限公司签订《商铺经营权租赁合同》，承租台湾城市广场S6幢三层330、331、332、333、334、335、336号商铺，商铺建筑面积551.88平方米。同日，原告凯瑞物业公司与被告师发庆签订《台湾城市广场商业物业前期物业服务协议》，合同对双方的权利义务、物业服务内容与质量、物业服务费用等做了明确约定。其中，合同第五条第（一）3款约定：物业服务费按建筑面积2.0元/月/㎡收取，以每六个月为一个支付期，应在每个支付期的最后一个月的20日前一次性足额支付下个支付期的物业服务费。合同第九条第（二）款约定，逾期支付物业费，每日按应交数额的千分之五计算滞纳金。2020年1月24日起，被告师发庆开始拖欠原告凯瑞物业公司物业管理服务费。截至2020年3月31日，被告共拖欠原告物业管理服务费2501.86元（2.0元/㎡/月×551.88㎡÷30天×8天+2.0元/㎡/月×551.88㎡×2个月），原告起诉要求支付物业管理服务费2498.8元。2021年3月20日、4月1日，原告凯瑞物业公司分别通过委托广东鹏乾律师事务邮寄律师函、张贴催缴函的形式向被告师发庆催收物业服务费。因被告师发庆至今未支付上述费用，原告凯瑞物业公司于2021年6月21日诉至本院。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”原告凯瑞物业公司与被告师发庆签订的前期物业服务协议，被告辩称系被迫签订，但未提交证据予以证实。本院认为该协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应按合同的约定全面履行自己的义务。合同中约定物业服务费用每六个月为一个支付期，业主应在每个支付期的最后一个月的20日前支付下个支付期的物业服务费，2020年4月1日，案涉台湾城市广场商业物业更换，原告凯瑞物业公司要求被告师发庆支付截至2020年3月31日期间的物业服务费2498.8元的请求，系对其自身权利的处分，且符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于违约金问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”原、被告双方均应按合同约定全面履行自己的义务，本案中，原告凯瑞物业未完全按合同约定提供物业服务，其提供的物业服务存在一定的瑕疵。故对原告的该主张，本院不予支持。关于被告辩称的先履行抗辩权，原告未履行物业服务前，拒绝支付物业服务费。本院认为，物业服务合同具有整体性，物业服务包括安全保卫、卫生清洁、垃圾清运、设施维护保养等。诉讼中被告否认2020年1月24日至2020年3月31日原告提供卫生清洁服务，卫生清洁仅是物业服务的一部分，该部分物业服务存在瑕疵并不构成根本违约，不能成为被告拒绝支付物业费的抗辩条件，且该时段为疫情期间，双方应换位思考，互谅互让，互相理解。对于被告的辩称，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告师发庆于本判决生效之日起十日内，支付原告山东凯瑞物业服务有限公司肥城分公司物业服务费2498.8元；二、驳回原告山东凯瑞物业服务有限公司肥城分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告山东凯瑞物业服务有限公司肥城分公司负担13元，被告师发庆负担12元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，并不得有转移、隐匿、毁坏财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 员 刘玉坤二〇二一年七月十九日法官助理 刘培培书 记 员 武艳艳