辽宁省朝阳市龙城区人民法院民 事 判 决 书(2021)辽1303民初1170号原告：司某某，男，汉族，住朝阳市龙城区。被告：朝阳某某房地产开发有限公司，住所地朝阳市。法定代表人：宋某某，经理。委托诉讼代理人：赵某某，辽宁某某律师事务所律师。委托诉讼代理人：张某某，男，系该公司职员。原告司某某诉被告朝阳某某房地产开发有限公司（以下简称某某地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告司某某，被告某某地产公司委托诉讼代理人赵某某、张某某，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告司某某向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告某某地产公司支付原告逾期办理产权证违约金90，193元（自2015年1月1日起每日按已付房款中国人民银行贷款基准利率计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日2020年7月24日止）；２、诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年8月9日，原告与被告某某地产公司签订了《商品房买卖合同》，原告购买该公司开发建设的位于朝阳市龙城区。合同签订后，原告依照合同约定向被告公司支付了相应的购房款。根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》第八章第二十二条房屋登记三之转移登记（一）规定，出卖人承诺于日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；（二）如出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按照下列约定处理，约定日期起180日以后出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列约定（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款的44.65元的违约金。被告于2020年7月24日通知办理关于龙城区商品房转移登记，至此被告于2015年1月1日至2020年7月24日共计违约2020天，违约金额共计90，193元，原告就违约金赔偿一事多次与被告协商无果后诉至法院，望判如所请。被告某某地产公司辩称，一、本案双方签订的商品房买卖合同属实，房屋已经交付给原告，合同中明确约定：在本合同履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，按照第一种方式解决，提交仲裁委员会仲裁。本案法院不具有管辖权，因为仲裁条款明确，最高院关于适用《仲裁法》若干问题的解释第3条仲裁协议约定的仲裁机构名称不准确，但能够确定具体的仲裁机构的，应当认定选定了仲裁机构，本地只有一家应该在朝阳市经济仲裁委员会进行仲裁。二、本案原告购买的房屋所属的动迁土地位于龙城新区交会处是以出让的方式取得，该地块面积78935.56平米，建筑工程名称为某某.燕都新城二期。根据2011年9月26日被告与朝阳市国土资源局签订的国有建设用地使用权出让合同的约定该宗地块为净地出让，所以拆迁义务责任方是政府而不是被告方，由于政府动迁迟迟未能整体动迁完毕，无法施工，导致房子不能整体验收，房子交付不了，办理不了房证，只有整体项目全部竣工，验收合格，才具备办理房证的条件。就是说本案未能办理房证是由于朝阳市政府及国土资源局开发区分局的政府行为，不是被告的违约行为造成的，应该追加政府机关为共同被告。三、本案由于政府动迁问题未完成的原因导致的历史遗留问题时间过长，不仅仅原告一家，而是整个小区均未办理房证，在经过多方沟通协调下，最终在政府干预主导推动下，原告所在小区住户在2020年7月相继办理了房证。此事不是被告的责任，被告也是受害人，并且已经将原告的损失降到最低限度。综上，未办理房证的责任不在被告，那么原告主张违约金没有事实及法律依据。此外，原告一直拖欠被告首付款64，000元，直至2018年6月26日才还清。另外原告在银行贷款期间有六个月逾期未还9149.73元，银行强行在被告账户上划扣了，直到办理房证的时候原告才将这笔逾期款项归还被告，原告没有及时履行支付房款的义务，原告自身存在违约行为。因此请求法院依法驳回原告的诉求。本院通过对证据审查，认定事实如下：2013年8月9日，原告司某某与被告某某地产公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告公司开发建设的某某.燕都新城二期第56C幢6层3601号住房一套，建筑面积为76.82平方米，单价为3450元/平方米，总房款为265，029元。其中合同第十五条关于产权登记约定内容如下：出卖人应当在商品房交付使用日后内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：第3项内容为空。第十九条约定：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，按下述第1种方式解决：1.提交仲裁委员会仲裁。合同签订后，2013年9月，原告就此房办理了购房贷款。在偿还贷款过程中，原告因被告未退还其贷款保证金，故有6个月未偿还贷款，发放贷款的银行直接从被告账户中将应还贷款划扣。房屋交工后，小区内业主于2020年7月份陆续办理了产权证书。原告也在此期间办理了产权证书，原告在办理产权证前将银行强行划扣被告的贷款款项还清。原告认为被告逾期办理产权证书，侵犯了其合法权益，应向其支付违约金，故按合同约定向朝阳仲裁委员会提出仲裁申请，但该仲裁委员会以双方的仲裁协议没有约定明确的仲裁机关为由，对原告的仲裁申请不予受理。故原告诉至法院，要求法院判决被告给付其违约金90，193元。上述事实，有原被告签订的《商品房买卖合同》、朝阳仲裁委员会不予受理通知书、个人贷款支付凭证、《国有建设用地使用权出让合同》及当事人的陈述等证据载卷佐证，经庭审质证、认证，可以证明本案事实，本院予以采信。本院认为，本案原、被告双方虽然在合同约定了仲裁条款，但因对仲裁机构约定不明，已被仲裁机关裁决不予受理，故本院依法对本案享有管辖权。当事人对于自己提出的主张，应当提供相应的证据予以证明，否则将承担不利的法律后果。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，原被告双方均应按合同约定履行。现原告已将房款付清，被告亦将房屋交付原告，且已办理了产权证书，双方均已按约定履行了各自的义务。原告称被告逾期办理产权证书，应承担违约责任，向其按日44.65元向其支付违约金计90，193元，但从双方签订的《商品房买卖合同》来看，双方合同中对于逾期办理产权证书的违约责任并未进行明确约定。且本案中未及时办理产权证书并非是被告造成的，因本案案涉房屋所属地块属于净地出让，由政府相关部门负责拆迁工作，而由于政府相关部门未能及时完成拆迁工作，导致工程不能整体竣工验收，从而延误了办理产权证书，因此未及时办理产权证书不能归责于被告。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第三项的规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。此项规定的适用前提是由于出卖人的原因，导致买受人不能及时办理产权证书，而本案中原告未能提供证据证明未及时办理产权证书是由被告的原因造成的，故原告的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告司某某的诉讼请求。案件受理费减半收取1，027元，由原告司某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审 判 员 吕玉明二〇二一年七月二十日法官助理 尹秀梅书 记 员 吕 静