连云港市赣榆区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0707民初930号原告：王某某，男，汉族，居民，住连云港市赣榆区。委托诉讼代理人：陈某，女，汉族，居民，住连云港市赣榆区。原告：陈某，女，汉族，居民，住连云港市赣榆区。被告：江苏某某置业投资有限公司。法定代表人：邵某某。委托诉讼代理人：董某某，汉族，居民，住赣榆区（）。委托诉讼代理人：周明智，江苏传扬律师事务所律师。原告王某某、陈某与被告江苏某某置业投资有限公司（以下简称某某置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月28日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂转为普通程序，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈某、被告某某置业公司的委托诉讼代理人周明智、董某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王某某、陈某向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告支付延期交房违约金27432元以及逾期交房期间造成的实际损失房屋租金18701.37元；2、请求法院依法判决被告按约定安装新风系统和净水系统。如无法安装新风净水系统，请求按照市场价格赔偿新风系统和净水系统（新风系统11000元，净水系统7000元）；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2018年2月7日与被告签订了《商品房买卖合同》，并依约履行了付款义务，向被告购买位于赣榆区××镇××路××××路××××××小区×号楼×单元×××室房屋，房屋总价款为1083397元。该小区于2019年11月08日竣工，合同约定被告应于2019年11月30日前交付该房屋，原告在2019年12月9日和2020年1月10日分别致电售楼处询问交房时间，告知本月底可交房，逾期交房期间，被告不愿告知逾期交房真正原因，原告曾致电连云港12345市民热线进行询问，2020年3月上旬打连云港12345市民热线进行回复：经与住建局和自然资源和规划局现场勘验，该项目未达到通过规划核实的相关要求，需进行整改，竣工验收通过后才能交房。直至2020年8月10日被告才按照合同约定发送交房通知书。原被告签订的《商品房买卖合同》属于格式合同，格式合同提供方在合同中约定限制对方权利、增加对方义务的条约无效。本案案涉合同第七条、第九条及附件四就是这样的合同约定，应属无效合同。因合同约定的违约金计算标准远远低于市场标准（万分之一至万分之三），现请求法院以每日万分之一的标准进行调整，自2019年12月1日算至2020年8月10日，共计254天。另外，根据2017年8月10日四季花城线上公众号做出的项目简介内容以及线下纸质单面及售楼处工作人员的细致宣传，承诺给原告安装新风系统、净水系统、夜光跑道、分户地暖等配套设施打造赣榆高端智能社区。房屋交付后原告才发现被告仅安装分户地暖，未履行承诺给原告安装新风系统及净水系统，理由是新风系统以及净水系统不符合建筑安全，被告未经过充分调研、论证、设计就承诺安装新风系统及净水系统的行为己经涉嫌虚假宣传，误导原告当年高于周边房价购买涉案房屋，应承担违约责任，应按照约定安装新风系统及净水系统，或者按照市场价格赔偿新风系统和净水系统。被告某某置业公司辩称，1、被告逾期交房是出现不可抗力的法定事由，合同签订的交房时间是2019年11月30日。2019年连云港创建国家级卫生及文明城市和治理大气污染、国庆节等原因，政府命令停工达90日，这是原被告签订合同时所无法预见的，属于不可抗力情形中的政府行为。而2020年的新冠疫情亦属于不可抗力，因疫情原因，工地至2020年3月27日后才复工，故应将上述不可抗力的法定免除责任时间顺延143余天。2、原告主张的新风、净水系统安装或赔偿不成立。在案涉小区楼宇开盘前，被告已经作出公示，告知新风、净水系统因设计规划的原因取消，之后双方签订定购书及后来的买卖合同时，已经向原告出示范本及补充协议和有关事项说明，并经修改后形成的本案合同。这是双方真实意思表示，合同并未排除原告的主要权利，原告有权自主选择是否购买，故其认为是格式合同的观点难以成立。补充协议明确约定“销售人员的口头承诺、宣传资料等与合同或补充协议不一致时，均以合同及附件、补充协议内容为准，买受人放弃援引合同及附件、补充协议这外的资料内容进行任何权利的主张”。在合同及附件或补充协议中已经排除了宣传资料等关于新风、净水系统附属设施，故原告此项主张不能成立。3、原告主张逾期交房违约金外的租金无依据，原告主张的违约金与合同约定不符，原告的房屋现增值每平方3000元左右，总增值在40余万元，原告主张的违约金外的租金损失无法律依据及充分的证据证实其主张。本院经审理认定事实如下：2018年2月7日，原告王某某、陈某与被告某某置业公司签订《商品房买卖合同》，约定原告王某某、陈某购买由被告某某置业公司开发的位于连云港市赣榆区××镇××路××××路××××××小区×号楼×单元×××室房产，房屋总价款为1083397元，建筑面积142.59平方米。合同第八条约定：出卖人应当在2019年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5.该商品房经四方验收合格，并按本合同附件四《合同补充协议》约定执行。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因市政供水、供电、燃气、市政产品等配套，基础设施造成工期延误或遇其它特殊原因，出卖人不承担延期交房责任；3.买受人在买售过程中有违约行为的，出卖人不承担延期交房责任。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.买受人选择不退房，按如下约定执行：逾期超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款的万分之0.05的违约金。附件三的装潢设备标准及合同中未包括新风系统和净水系统。附件四合同补充协议第四条第4项约定，销售人员的口头承诺任何形式的广告、宣传资料、售楼书、样板房、照片、楼体模型等资料内容若与本合同及附件、补充条款不一致的，均以本合同及附件、补充条款之内容为准，买受人自愿放弃援引本合同及附件、补充条款之外的资料内容进行任何权利的主张。楼盘相关信息及买卖双方的权利义务均以本《商品房买卖合同》及附件、补充条款之内容为准。合同签订后，原告按约支付了购房款，于2020年8月10日收到了交房通知书，被告于2020年8月28日将案涉房屋交付原告，庭审中，原告自认收到交房通知书的时间即为交房时间，被告累计逾期交房254天。另查明，2019年9月，连云港市赣榆区住房和城乡建设局工作人员在建筑扬尘治理工作群中通知，9月25日至10月1日，所有建筑工地、拆迁工地停工。2019年9月29日，连云港市住房和城乡建设局下发《连云港市住房和城乡建设局关于国庆期间建筑工地停止施工的紧急通知》，按通知要求，9月30日18时至10月8日6时国家70周年大庆期间，我市全面暂停所有建筑工地（房建、市政、拆除等工程）室内外施工作业，上述国庆前及国庆期间停工时间14天。2019年10月23日，连云港市住房和城乡建设局下发《关于我市建筑工地、混凝土及砂浆搅拌站立即停工的紧急通知》，该通知载明鉴于今日和市空气质量污染严重的形势……,紧急通知如下，今日起停止施工全市所有建筑工地的土石方作业、喷涂粉刷等室外工程、混凝土搅拌站及砂浆搅拌站今日起立即停止施工，待空气质量好转后，再予复工；2019年10月25日，连云港市大气污染防治工作联席会议办公室下发《关于解除重污染天气橙色预警的通知》，解除重污染天气橙色预警。此次大气污染管控要求停工的天数为3天。2019年11月1日、11月10日,连云港市大气污染防治工作联席会议办公室分别发布《关于启动重污染天气橙色预警管控措施的通知》(连大气办〔2019〕21号)、《关于解除重污染天气橙色预警的通知》(连大气办〔2019〕24号),载明自11月1日20时启动重污染天气橙色预警管控措施,11月10日12时起解除重污染天气橙色预警。此次大气污染管控要求停工的天数为10天。2019年12月8日,连云港市大气污染防治工作联席会议办公室发布《关于启动重污染天气橙色预警管控措施的通知》(连大气办〔2019〕28号)，载明自12月8日12时启动重污染天气橙色预警管控措施；2019年12月10日，连云港市住房和城乡建设局下发《关于我市建筑工地立即停工的紧急通知》，通知如下：今日起，停止爆破、破碎、无封闭混凝土搅拌作业，停止室外工地喷涂粉刷、护坡喷浆作业……；2019年12月31日，连云港市大气污染防治工作联席会议办公室发布《关于解除重污染天气橙色预警的通知》,载明自12月31日12时起解除重污染天气橙色预警。涉案小区的施工日志载明,2019年10月23日至10月25日，11月1日至11月10日期间无施工记录，共计13天；2019年12月11日记录停工，2019年12月14日-17日记录停工，2019年12月20日-27日记录停工，累计停工13天；2020年1月24日,江苏省人民政府决定，自2020年1月24日24时起，启动突发公共卫生事件一级响应。2020年2月6日，连云港市住房和城乡建设局下发《关于进一步做好疫情防控期间建筑工地复工工作的紧急通知》，通知第二条载明2020年2月9日24时前，本市所有建工工地一律不得复工、开工。2020年2月9日24时后，全市建筑工地复工需，由承建企业向所在地县区政府、功能板块管委会提出申请，经现场核查和书面同意后并报住建部门备案方可复工。2020年2月10日，连云港市住房和城乡建设局再次下发通知，将复工时间延后至2月20日，有关疫情防控通知中的其他要求不变。涉案小区2020年3月13日的施工日志载明，“今天一、二期复工第一天，1号2号楼砌踏步、3号7号9号清理汽车库地面砼”等内容，截止至2020年3月12日，被告累计因疫情防控造成的停工天数为48天。庭审中，被告认可对中高考、冬季施工期停工是充分考虑到的；原告对于房屋租金18701.37元明确表示不再主张。本案的争议焦点:1、被告逾期交房是否有正当理由及可以扣除的天数；2、新风及净水系统能否作为合同的组成部分，如是合同的部分，被告应当赔偿的金额是多少；3、合同约定的逾期交房违约金是否应当调整。关于争议焦点一,本院认为,相关职能部门下发的国庆70周年的停工通知，明确载明全面暂停所有建筑工地室内外施工作业，具有突发性、不可预见性的特点，且无法避免和克服，应认定为不可抗力，通知停工时间共计14天，应予以扣除；对于大气污染管控的天数应否扣除的争议,本院认为在签订合同时，被告显然不可能对未来的大气污染状况作出准确预判，而在大气污染状况无法预判的情况下，政府将采取何种管控措施亦具有不可预见性，且通过被告举证及本院查明的重污染天气管控期间及施工日志,均可证明被告按管控要求进行了停工，具有无法避免和克服的特点，属于不可抗力，相应的停工天数共计26天,应当从逾期交房天数中予以扣除。对于新冠疫情防控期间的停工扣除问题，本院认为,疫情的发生具有不可预见的客观情况，疫情发生后，政府采取的疫情防控措施亦与疫情的严重程度相关，具有不可预见、不能避免且不能克服的特点,具备不可抗力的特征，故自政府采取疫情管控措施起至被告开始复工期间的停工天数从逾期交房天数中扣除。对于因中高考、冬季施工期造成的停工，鉴于被告对该两项事由已充分预知，故本院认为该两项事由均不够成不可抗力，故对因中高考、冬季施工期造成的停工期，本院不予扣除。对于争议焦点二：被告某某置业公司在销售虽在小区广告宣传单页、小区公众号中描述了新风系统、净水系统,但双方签订商品房买卖合同及补充协议时并没有对新风系统、净水系统进行约定，而在补充协议第四条第4项中明确约定，销售人员的口头承诺任何形式的广告、宣传资料、售楼书、样板房、照片、楼体模型等资料内容若与本合同及附件、补充条款不一致的，均以本合同及附件、补充条款之内容为准，买受人自愿放弃援引本合同及附件、补充条款之外的资料内容进行任何权利的主张。楼盘相关信息及买卖双方的权利义务均以本《商品房买卖合同》及附件、补充条款之内容为准。二原告在合同及补充协议中签字认可,而该合同为有效合同,故在合同未约定案涉房产包括新风系统、净水系统,且明确否定广告宣传资料为合同内容的情况下,对二原告关于新风、净水系统的主张，本院不予支持。对于争议焦点三，关于逾期交房违约金的计算标准，本院认为,合同约定的逾期交房违约金计算标准仅为已付房款的日万分之0.05,每日计款5.4元，每月162元（按30日算），确实低于因逾期交房给二原告造成的损失,故本院参照同地段同类房屋租金标准,将逾期交房违约金酌定调整为按照日万分之0.4计算。本院认为，原告王某某、陈某与被告某某置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，内容合法有效，双方均应全面履行。被告逾期交房构成违约，应当承担逾期交房的违约责任。被告某某置业公司应向二原告支付逾期交房违约金的数额为7193.76元【1083397元*0.00004*（254天-14天-26天-48天）】。原告自愿放弃部分诉求，系对其权利的自行处分，本院予以确认。综上，对原告的合理诉求，本院依法予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告江苏某某置业投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告王某某、陈某支付逾期交房违约金7193.76元。二、驳回原告王某某、陈某其他诉讼请求。如果被告江苏某某置业投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1403元，由原告王某某、陈某负担1353元、被告迪维（连云港)置业有限公司负担50元（原告王某某、陈某已预交，被告迪维（连云港)置业有限公司应于本判决生效之日起十日内将上述费用支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  曹书源审 判 员  张 曼人民陪审员  马维娟二〇二一年七月二十六日法官 助理  高停停书 记 员  韦有凤法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条：民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。（二）、《中华人民共和国民法总则》第一百八十条：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。（三）、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。（四）、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。