湖南省江**瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1129民初1202号原告：蒋二毛，男，1963年11月21日生，汉族，湖南省邵阳县人，农民，住湖南省江**瑶族自治县。委托诉讼代理人：盘枫，系江**瑶族自治县华峰法律服务所法律工作者，系特别代理。被告：江**瑶族自治县金龙时代投资有限公司。住所地：永州市江**瑶族自治县沱江镇阳华路187-1号。统一社会信用代码：91431129597557716M。法定代表人：蒋雪庚，系该公司总经理。委托诉讼代理人：马秋鸿，系湖南苍松律师事务所律师，系特别代理。原告蒋二毛与被告江**瑶族自治县金龙时代投资有限公司（以下简称金龙公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年6月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋二毛及其委托诉讼代理人盘枫、被告金龙公司委托诉讼代理人马秋鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋二毛向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告向原告支付逾期交房违约金1116657元；2、本案案件受理费等各项费用由被告承担。事实和理由：2014年2月1日，原、被告签订了《商铺买卖合同》，原告向被告购买“龙华时代·财富广场”第3栋112号商铺，原告自行支付房款486850元、永州文华财富商业经营管理有限公司代付房款710000元、华融湘江银行按揭贷款1190000元，共计支付房款合计2386850元。因被告未依照《商铺买卖合同》第八条约定内容，在2014年12月31日前将商铺交付给原告使用，同时被告房屋的交付条件和交房时间均不符合法律规定和合同约定，故收房时间应以原告自认收房时间为准。现原告自认收房时间确定为2021年6月1日，故被告违约时间为2015年1月1日起至2021年6月1日止，交房逾期2341天。依照《商品房买卖合同》第九条第一款第3小点约定内容，合同继续履行，被告按日应向原告支付已付房款2386850元的万分之二的违约金，即1116657元（477元×2341天）。为维护原告合法权益，特诉至法院。被告金龙公司辩称：第一，2017年，被告金龙公司已通知原告收房，是原告未收房，拒绝收房，导致的损失应当由原告自行承担；第二，本案已经过了诉讼时效，原告怠于行使诉权，人民法院不应当予以保护；第三，原告主张的违约金过高，不符合法律规定，若被告需承担违约责任，应当调低，应当以同地段、同位置的房屋租金为限。本院经审理认定事实如下：2014年2月1日，原告蒋二毛与被告金龙公司签订合同编号为M3-**2的《商铺买卖合同》，出卖人为被告金龙公司，买受人为蒋二毛。该合同约定，原告蒋二毛购买被告金龙公司的位于江**瑶族自治县沱江镇城西新区江**大道北、瑶都大道以西的龙华时代·财富广场第三幢112号商铺，该商铺用途为商业，属框架结构，位于地上一层，建筑面积为75.68平方米，套内面积60.45平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.23平方米；商铺单价为31539元/平方米，总价为2386850元；原告蒋二毛采用按揭方式付款，首付1196850元，按揭贷款1190000元；被告金龙公司应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位五方验收合格，并符合合同编号为M3-112的《商铺买卖合同》约定的商铺交付给原告蒋二毛；除不可抗力或政策因素导致的特殊情况外，被告金龙公司如未按合同编号为M3-112的《商铺买卖合同》规定的期限将该商铺交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）交房时间以出卖人在永州日报公告的交房时间为准，考虑到交房工作量大，自交房公告或书面、电话通知之日起，30日内属出卖人和买受人的正常交房时间，在此期限内买受人没有办理好房屋交接手续的，出卖人不承担逾期交房责任；（2）逾期超过在30日后，出卖人按日向买受人支付已付房款总额万分之一的违约金，合同继续履行；（3）逾期超过在60日后，出卖人按日向买受人支付已付房款总额万分之二的违约金，合同继续履行；（4）出卖人已公告交房时间，由于买受人的原因造成房屋没有办理交接，由买受人负责，出卖人不承担任何责任，物业管理费或商业经营管理费自交房公告之日起计算并由买受人承担。2014年1月12日，原告蒋二毛向永州文华财富商业经营管理有限公司借款710000元用于购买金龙时代·财富广场第三幢112号商铺，永州文华财富商业经营管理有限公司依约将借款借予原告蒋二毛，原告蒋二毛将借款用于支付房款。2014年2月17日，原告蒋二毛向被告金龙公司交付购房款486850元，被告金龙公司向原告蒋二毛出具编号为NO:8**3的《收据》一张。2015年2月12日，原告蒋二毛与华融湘江银行签订《个人购房贷款/担保合同》，贷款金额为1190000元，贷款用途为用于购买坐落于江**瑶族自治县沱江镇江**大道与瑶都大道交汇处建筑面积为75.68平方米的商用房，贷款期限为10年，按月等额本息还款法。2015年2月28日，原告蒋二毛与华融湘江银行签订《借款借据》，借款金额为1190000元，借款到期日为2025年2月27日。2015年4月16日，原告蒋二毛向被告金龙公司交付购房款250000元，被告金龙公司向原告蒋二毛出具编号为NO：6**8的《收据》一张，该收据载明“蒋二毛交来龙华时代财富广场3-112号商铺款，原集团VIP转”。2016年3月1日，原告蒋二毛向被告金龙公司交付购房款230000元，被告金龙公司向原告蒋二毛出具编号为NO：5**1的《收据》一张，该收条载明“蒋二毛交来财富广场3-112号商铺款，转原收据NO:1**3”。2015年10月29日，原告蒋二毛向税务机关交纳金龙时代·财富广场第三幢112号商铺契税，税务机关开具编号为（141）湘地证05628753的《中华人民共和国税收完税证明》。2016年3月15日，被告金龙公司开具发票号码为4**0的《销售不动产统一发票（代开）》，该发票载明付款方名称为原告蒋二毛，收款方名称为被告金龙公司，不动产项目名称为龙华时代·财富广场，销售的不动产楼牌号为M3-112，建筑面积为75.68平方米，单价为31538.72元，金额为2386850元。原告蒋二毛于2021年6月1日前往江**瑶族自治县沱江镇城西新区江**大道北、瑶都大道以西的龙华时代·财富广场华庭物业验收商铺并收房。上述事实，有原、被告陈述、合同编号为M3-112的《商品房买卖合同》、《个人购房贷款/担保合同》、《借款借据》、编号为NO:6**8的《收据》、编号为NO：5**1的《收据》、编号为8**3的《收据》、原告蒋二毛与永州文华财富商业管理有限公司的借款合同、《销售不动产统一发票（代开）》、《中华人民共和国税收完税证明》等在卷证实，可以认定。本院认为，本案属商品房销售合同纠纷。原告蒋二毛已按原、被告签订的合同编号为M3-112的《商品房买卖合同》的约定履行完交款义务（交付购房款486850元、向永州文华财富商业经营管理有限公司借款710000元、向华融湘江银行贷款1190000元），被告应按照合同约定于2014年12月31日前交付商铺，但被告未依约交付商铺，应承担逾期交房的违约责任。原告蒋二毛于2015年4月16日支付的250000元、2016年3月1日支付的230000元经审理查明是依照原告蒋二毛与永州文华财富商业管理有限公司的借款合同所偿还的借款，原告蒋二毛尚欠永州文华财富商业管理有限公司230000元借款，系另一法律关系，本案不作处理，可另行协商或诉讼。本案争议的焦点一是交房时间应当如何确定；二是本案是否已过诉讼时效；三是违约金金额是否过高。关于交房时间的问题，原告自认收房时间为2021年6月1日，并于2021年6月1日前往龙华时代·财富广场华庭物业验收商铺并收房；被告金龙公司辩称于2017年已通知原告办理收房事宜，原告拒不收房造成的损失应当由原告自行承担。原告自认收房时间为2021年6月1日具有事实依据，被告金龙公司辩称2017年已通知原告办理收房事宜，因被告未向本院提交证据证明其主张，应承担举证不能的不利后果，故本院认定原告蒋二毛收房时间为2021年6月1日。关于本案是否已过诉讼时效的问题，合同编号为M3-112的《商品房买卖合同》第九条约定：……（3）逾期超过在60日后，出卖人按日向买受人支付已付房款总额万分之二的违约金，合同继续履行……由此可以明确当事人双方约定逾期交房违约金按日支付，按日支付的逾期交房违约金性质上属于继续性债权，每天产生的违约金均应作为一个独立的债权请求权，分别受到诉讼时效3年的限制，因原告蒋二毛无证据证实其就商铺逾期违约金向被告金龙公司主张过权利，本院认为从原告蒋二毛自认收房时间2021年6月1日起往前推算三年的逾期交房违约金未过诉讼时效，即2018年6月2日至2021年6月1日的逾期交房违约金未过诉讼时效。2018年6月2日之前的逾期交房违约金因原告怠于行使自身的权益，已超过3年的诉讼时效。关于违约金金额是否过高问题，依据合同编号为M3-112的《商品房买卖合同》第九条约定：……（3）逾期超过在60日后，出卖人按日向买受人支付已付房款总额万分之二的违约金，合同继续履行……被告辩称违约金金额过高，应当按照同地段、同位置的房屋租金为限。本院结合江**瑶族自治县当地经济水平以及该地段人流量等综合商业价值，酌情认定违约金按房款总额万分之一计算。2018年6月2日至2021年6月1日，被告金龙公司应承担逾期交房违约金为261598.76元［原告已付购房款2386850元×0.1‰×1096天（2018年6月2日至2021年6月1日）=261598.76元］。被告未依照约定时间2014年12月31日交付商铺发生纠纷，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条的规定，因本案所涉合同纠纷发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，即2021年1月1日前，故本院依法适用《中华人民共和国合同法》的规定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告江**瑶族自治县金龙时代投资有限公司在本判决生效之日起十五日内支付原告蒋二毛违约金261598.76元；二、驳回原告蒋二毛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14850元，减半收取7425元，由原告蒋二毛负担4813.01元，由被告江**瑶族自治县金龙时代投资有限公司负担2611.99元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。当事人应当在规定的期限内履行生效法律文书确定的义务，如果承担义务的当事人没有按期履行，享有权利的当事人可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定向人民法院申请强制执行，本案申请执行的期限为二年。审 判 员 周虹二〇二一年七月十四日法官助理 杨柳书 记 员 王全附：本案引用的法条《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。