江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终2321号上诉人（原审原告、反诉被告）：徐州天赋置业有限公司,住所地江苏省徐州市铜山区人防大厦。法定代表人：侯厂华，该公司董事长。委托诉讼代理人：王文静，江苏青创律师事务所律师。委托诉讼代理人：耿飞，江苏青创律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王丹萍，女，1988年11月7日出生，汉族，住江苏省姜堰市。委托诉讼代理人：朱信勇，男，1984年11月15日出生，汉族，系被上诉人丈夫，住江苏省徐州市经济开发区。上诉人徐州天赋置业有限公司（以下简称天赋公司）因与被上诉人王丹萍房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院（2019）苏0312民初11040号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人天赋公司上诉请求：1、依法撤销原审判决，改判支持上诉人的诉讼请求、驳回被上诉人的反诉请求；2、本诉一、二审及反诉诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：原审认定事实、适用法律均有错误，依法应当改判。一、关于本诉。第一，双方签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应自觉严格按照该合同的约定履行相应义务。合同签订后，上诉人全面履行了义务，但被上诉人不履行给付租金等费用的主要义务，经上诉人催交仍拒不缴纳，上诉人通知其解除上述《房屋租赁合同》，被上诉人亦表示同意解除合同。合同解除后，被上诉人理应依约补交拖欠的房屋租金及其他费用，并将租赁房屋恢复原状后及时返还给上诉人，但被上诉人既不补交拖欠租金及其他费用也不返还租赁房屋，进而引发本案诉讼。因此，被上诉人应对租赁合同的解除和本案的诉讼承担全部责任。第二、关于房屋实际占用费，原审判决认定涉案租赁房屋合同解除时间为2019年8月20日。合同解除后，被上诉人理应按照合同约定或法律规定支付合同解除后的房屋实际占用费，但原审认为“由于上诉人采取停水停电等措施，被上诉人租赁的区域处于上诉人管理控制之下，被上诉人无须支付房屋占用费”，属于事实认定和法律适用错误。因为涉案房屋至今仍由被上诉人占用，根据上诉人提供的美团平台评价截图可知，2019年8月至11月，负一层多家商铺(包括被上诉人转租给他人的商铺)一直处于正常营业状态，由此可见上诉人并未实际控制租赁房屋。涉案房屋一直由被上诉人占用，房屋内的物品均属于被上诉人所有。合同解除后，被上诉人至今未将房屋恢复原状，交还上诉人，致使上诉人无法使用或者将涉案房屋另租他人经营获取正常收益，给上诉人造成的租金等实际损失是确实存在的。对此，上诉人请求被上诉人支付房屋占用费，以弥补现实损失，依法应获得支持。二、关于反诉。原审判令上诉人给付被上诉人40%的商铺装修费用242866元，无事实和法律依据。被上诉人承租上诉人的房屋从事商业经营活动，按照自身经营需要对租赁房屋进行适当装修，是上诉人自身的经营投资行为，其收益和风险当然由被上诉人自己享有和承担。本案中，导致合同解除的直接和根本原因，是被上诉人恶意拖欠租金，上诉人对合同的解除，依法不应负任何责任。因此，原审判令上诉人对被上诉人承担40%的装修费用，于情理不通，于法律无据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，合同解除后，承租人应拆除其装修装饰物，将租赁房屋恢复原状后退还给出租人，出租人没有义务接收装修装饰物，更没有义务向承租人支付装修费用。综上所述，上诉人请求被上诉人支付拖欠租金、物业费、租赁房屋实际占用费等费用，依法应获得支持；被上诉人提出反诉要求上诉人承担其投资损失的请求，无事实和法律依据，不应获得支持。因此，原判认定事实、适用法律均有错误，依法应予改判，故上诉人依法提起上诉，请求贵院依法予以改判。被上诉人王丹萍答辩称：被上诉人于2017年11月份陆续以本人及丈夫名义分别跟天赋置业及其下属公司徐州从文文化传媒有限公司签订了租赁合同，合同签订后，已经按照合同的约定支付了押金和三个月的租金。2018年12月至2019年2月春节前后，天赋公司陆续将被上诉人所租赁的区域交付进行装修，直至2019年6月，被上诉人已经完成了租赁区域的所有装修及招商工作，等待商场统一安排开业。但天赋置业于2019年7月才取得消防二次检验合格证，按照国家消防相关法律规定，所有的商业必须取得二次消防合格后，才可以投入使用。2019年8月，被上诉人收到天赋公司欠费通知，要求支付租金，并以欠费为由解除租赁合同，强行将被上诉人公司位于所租赁区域的办公室上锁并进行了停水停电，并驱赶了被上诉人招进的业主。从此，被上诉人及工作人员就没能再进入租赁的区域，直至现在，办公室的一些办公物品、仓库存放的一些货物仍然被封锁在里面，上诉人陈述说房屋实际使用权还在我们手上是不正确的。至于欠费的事情，被上诉人在签订租赁合同时，已经按照约定支付了两个月的租金作为押金，三个月的房租及物业费，商场并未真正投入使用，所以被上诉人支付的租金也并未计算，不存在欠费的情况。一审判决对被上诉人租赁区域的装修进行了评估，也都是由对方在场并进行签字确认的，且装修完之后并没有投入使用，所以按照一审的判决赔偿是没有问题的。天赋公司向一审法院提出诉讼请求：1．判令王丹萍支付房屋租金194133元及违约金（以租金为基数，按日万分之一的标准，暂计算至2019年8月20日为1747.19元，直至王丹萍按照约定足额缴纳租金止）,物业费208853元，房屋占用费128000元（按照租金标准的200%，暂计算至2019年9月20日，直至王丹萍按照约定交还房屋止），合计532733.19元；2．判令王丹萍立即交还涉案房屋；3．诉讼费、保全费等由王丹萍承担。王丹萍向一审法院提出反诉请求：1．判令天赋公司向王丹萍承担场B区的装修设计费用54175元、年度品牌服务费用10万元、广告发布费用45000元、房屋租赁押金128000元、租金费用、物业费用（含空调费用）268800元，合计595975元。广告制作费用、装修费用待专业机构评估后另行确认具体数额；2．判令天赋公司承担王丹萍聘请律师费3万元及本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年4月27日，天赋公司（甲方、出租人）和王丹萍（乙方、承租人）签订租赁合同一份，内容为：甲方同意将路场9、10＃商业用房负一层105－114、140－147室，计租面积1600平方米出租给乙方使用。乙方已充分了解该房屋状况，同意承担该房屋作为餐饮业态的经营商。甲方对该房屋提供统一物业管理服务和实施商业运营管理。物业服务合同由乙方与物业公司另行签订。2018年6月1日为计租日。租赁期限为2018年6月1日起至2023年5月31日止。租金不含税每月每平方米40元；物业费首年6元每平方米每月。2018年6月1日至2019年5月31日的租金为512000元；2019年6月1日至2020年5月31日的租金为704000元；2020年6月1日至2021年5月31日的租金为746240元；2021年6月1日至2022年5月31日的租金为814080元；2022年6月1日至2023年5月31日的租金为862924元。以三个月为一个交租期，乙方至少提前15个工作日向甲方一次性足额支付下个交租期租金。第一期三个月租金、物业费、空调费应于交房前15日内支付。合同第五条约定，“5．1本合同签署5日内，乙方应当向甲方支付相当于两个月租金的保证金128000元。合同终止后30个工作日内，如乙方不存在本合同第十九、二十一条规定情形的，履约保证金和物业服务费保证金余额（如有）无息退还。甲方有权从履约保证金或物业服务费保证金中相应扣除乙方欠付的租金或物业服务费，乙方应在7个工作日内补足保证金。”合同第六条约定，进场日为2018年8月25日（以实际交付日为准），乙方应当于该日之前付清本合同项下的全部应付费用，并与甲方或物业服务公司办理房屋交接手续，并按照附件2的格式签署交接确认文件。乙方按甲方规定办妥全部施工手续后，方可开始装修。乙方同意，虽然甲方负责完成的上述交付标准存在一定瑕疵，但并不影响乙方进场开始装饰装修工程的，则视为房屋符合相关交付标准，而甲方应当在乙方进场后继续对上述瑕疵予以修补和完善。《房屋交接验收确认书》签署之日即为本合同项下进场日。“6．4双方特别确认，乙方进场开始或准备开始对该房屋的装饰装修工程，或乙方已实际接收该房屋的，视为该房屋符合交接条件。”合同第九条约定，“9．５双方特别确认，本合同项下开业日调整等可能发生的约定事项不构成违约。”合同第十九条约定，“19．2乙方未能在开业日开业，除应按本合同约定支付租金等费用外，每天还应向甲方支付相当于届时日租金50%的逾期开业违约金，直至该房屋正式开业经营日为止。乙方逾期开业超过30日的，甲方有权解除本合同。双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下至履约保证金，同时乙方向甲方支付相当于总赁期累计租金的20%作为违约赔偿金。本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金。”“19．3乙方迟延交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额千分之一的延迟履行违约金；延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。”“19．6双方确认，除非本合同中有特别明确的约定，乙方不得以任何理由拒绝或拖延交纳本合同项下的租金、物业服务费或水、电、燃气、热力等能源费用或其他应当由乙方承担的费用。”“19．7合同解除后五个工作日内乙方必须搬离该房屋，如乙方拒不搬离，则甲方有权强行收回该房屋。”合同第二十五条约定，“25．2甲方可将本合同中的部分或全部权利义务委托给物业公司代为行使和履行，无须再通知乙方，乙方应予以接受，不得异议。”该合同附件2为房屋交接验收确认书，该房屋交接验收确认书经甲乙双方签章。该合同附件6为授权委托书，内容为天赋公司授权案外人徐州天恒企业管理有限公司（以下简称天恒公司）全权行使对涉案房屋的出租权力和经营管理权力及费用收取。当天，乙方（商铺承租人和使用人）王丹萍和甲方（物业管理人）天恒公司签订物业管理服务协议，协议第三条载明，乙方承租商铺的约定面积交纳物业服务费，缴纳标准暂定首年每平方米每月6元，物业服务费自2018年6月1日起计收，乙方应于交房前15日内一次性交纳首期物业服务费，计取时间为2018年6月1日至8月31日，费用为6元每平方米每月，2018年9月1日起乙方缴纳物业服务费和空调使用费（物业服务费为6元每平方米每月，空调使用费为全年收取为10元每平方米每月）。乙方使用场统一中央空调，每年夏季7、8、9三个月、冬季12、1、2三个月。2018年10月10日，天赋公司和王丹萍签订房屋交接验收确认书，内容为：2018年10月10日为验收日，双方对涉案商铺进行了交接验收。经现场核实，甲方移交的商铺符合租赁合同（包括附件《交付标准》）约定的交付条件，乙方没有异议，甲乙双方确认，自验收日起，甲方正式将该商铺移交给乙方，由乙方按租赁合同的约定使用。乙方不可撤销地承诺服从甲方的统一开业安排，确保该商铺在2018年11月20日按期开业。同期，天赋公司还分别与王丹萍丈夫朱信勇及与朱信勇相关联的徐州从文文化传媒有限公司、徐州堂客餐饮管理有限公司签订租赁合同。2018年10月24日，天赋公司出具了进场催告函，通知另案被告朱信勇于2018年10月28日前去办理场相关商铺的进场手续。2019年3月22日，天赋公司发布通知，内容为：拟定于2019年4月28日开业，各单位2019年4月20日前做好开业准备工作。2019年8月2日，天赋公司发出缴费通知，内容为：截止至发函日，王丹萍仍拖欠租金及物业管理费等费用579200元，已构成违约，收到缴费通知起3日内，办理缴费手续，逾期解除合同，收回房屋。2019年8月12日，天赋公司发出解除合同通知书，内容为：收到通知书之日起，租赁合同解除；收到通知书7日内，交还承租房屋；交还房屋同时，结清拖欠费用；逾期按照房屋租金标准的200%支付房屋占用费，支付物业服务费。8月14日，通知书送达到王丹萍处。2019年8月15日左右，天赋公司对王丹萍承租的区域采取停水、停电措施。2019年8月20日，朱信勇代表王丹萍向天赋公司发出告知函，内容为：1．因天赋公司未对场进行招商，整个广场不能开业，天赋公司对场进出口锁门，导致合同目的无法实现；2．负一层没有应有的基建设施，无手机信号，无解决方案；3．防水设施未达标，自2018年至今漏水情况愈烈，仅2019年夏，负一层漏水积水已达20公分，天赋公司未予理会，装修受损；4．存在重大消防隐患，交房至2019年6月一直未通过消防验收，期间无法使用；5．2019年8月15日，天赋公司通过停电迫使交还房屋，合同无法继续履行。双方签订的租赁合同解除。2019年9月10日，天恒公司和天赋公司签订债权转让协调，天恒公司同意将王丹萍拖欠的自2018年10月20日至2019年8月20日的物业费、空调费208853元的债权转让给天赋公司。一审法院另查明，2019年6月25日，徐州市铜山区住房和城乡建设局出具铜住建消验字第〔2019〕第0007号建设工程消防验收意见书，内容为：对天赋公司2019年5月21日申报的场9＃、10＃塔楼底部商业裙房内装修工程进行了消防验收，作出鉴定意见：一、综合评定该工程消防竣工验收合格。二、店铺部分不在此次验收范围内，待店铺装修完毕后、营业前向我区消防救援大队申报开业检查。一审法院再查明，2018年3月27日，朱信勇和徐州市信和文化传媒有限公司（以下简称信和公司）签订广告发布合同书，用于铜山区大众书局及招商宣传。后信和公司出具收据（非财务收据），确认已于2018年6月30日收到朱信勇交来的款项（用途：铜山区大众书局及招商宣传），该款项共计45000元。2018年4月12日，朱信勇和柒工厂文化传媒签订场负一层购物街区年度品牌服务合同书，由该公司对场负一层购物街区项目进行策划推广、广告设计等服务工作。一、服务内容：包括徐州彭城驿巷时尚街区项目的全程营销策划服务。三、酬金10万元。2018年5月22日，朱信勇和徐州青致装饰设计有限工程签订建设工程设计合同，包括负一楼A、B、C三个区域，设计费总计196900元，其中，涉案负一楼B区的设计费为54175元。案件审理过程中，王丹萍申请对涉案徐州市路场9、10＃楼商业用房负一层层105－114、140－147室装修工程造价进行鉴定，徐州方正会计师事务所出具报告书，作出鉴定结论：结论1：具备施工企业资质，装修工程鉴定造价为587165.76元；结论2．不具备施工企业资质，鉴定造价中不包含企业管理费、利润及规费，装修工程鉴定造价为462002.26元。王丹萍支付鉴定费用5500元。一审法院又查明，朱信勇租用的场商铺还分别以徐州乐维百货有限责任公司、徐州从文文化传媒有限公司、徐州堂客餐饮管理有限公司的名义租用了负一层的部分区域，且其将办公室设于商场负一层。其中徐州乐维百货有限责任公司系自然人独资公司，朱信勇系其法定代表人。朱信勇承租上述房屋后，又分别与各小商户签订合同，将商铺转租给丁毅、蒋励、朱潇潇、马娇玉、黄雪洁等人。审理中，王丹萍提供新闻采访视频一份，该视频系负一层业主到电视台“张慧帮你问”栏目反映情况。经现场采访，商场负一层商铺的业主反映租赁商铺后，对商铺进行的装修及进货，但商场迟迟未能开业，对业主造成了损失。2019年8月2日，负一层业主丁毅、蒋励、朱潇潇因房屋租赁合同三案将徐州乐维百货有限责任公司、朱信勇诉至一审法院，要求解除双方签订的承包经营合同并赔偿其损失。一审法院分别作出（2019）苏0312民初8630、8639、8644号民事判决，判决解除双方签订的承包经营合同，徐州乐维百货有限责任公司、朱信勇赔偿三人缴纳的押金、租赁费、物管费及相关损失。后场负一层的其他业主马娇玉、黄雪洁、张楠、颜廷顺、谭子祥等亦纷纷诉至一审法院，要求徐州乐维百货有限责任公司、徐州从文文化传媒有限公司、朱信勇等赔偿损失。一审法院亦分别作出调判。一审法院认为，天赋公司与王丹萍签订的《租赁合同》、与案外人天恒公司签订的《物业管理服务协议》系各方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据上述规定及合同约定，本案中房屋出租人天赋公司的主要义务为按照合同约定交付房屋、在租赁合同的期限内保持房屋处于适于使用收益的状态，房屋承租人王丹萍的主要义务为按照约定或者房屋性质使用房屋、按时支付租金、妥善保管房屋等。一、关于王丹萍欠付租金金额问题。涉案房屋的实际交付时间的确定。双方签订的租赁合同约定：“进场日为《进场确认书》确定的甲方移交、乙方进入该房屋之日，《进场确认书》的签署日期晚于实际进场日的，以签署日期为准。”王丹萍虽于2018年4月27日签署了房屋交接验收确认书，但天赋公司并未按照约定时间将房屋交付。天赋公司又在2018年10月10日与王丹萍再次签署房屋交接验收确认书，对房屋的交接验收日进行了重新确认。结合另案中被告王丹萍丈夫朱信勇提交的2018年10月24日天赋公司向朱信勇出具了进场催告函，该催告函仅能反映出天赋公司催促朱信勇于2018年10月28日前去办理进场手续，不能证明房屋交付的具体时间。本案综合四份租赁合同的签订情况，及后一份交接验收确认书中确定的计租日期，一审法院认定天赋公司于2018年10月20日已履行交付义务。租赁合同解除时间的认定。天赋公司诉请要求王丹萍交还涉案房屋，其诉请前提为解除租赁合同。2019年8月12日，天赋公司以王丹萍逾期缴纳房屋租金、物业费用为由向王丹萍发出解除合同通知书，朱信勇代表王丹萍于2019年8月20日向天赋置业发出告知函，同意解除合同，故一审法院认定2019年8月20日为合同解除之日。根据合同约定及天赋公司制作的王丹萍欠费统计表，已免除了王丹萍2018年10月20日至2019年2月19日4个月的租金。2019年2月20日之后的租金，王丹萍支付至2019年5月19日共3个月的租金，为192000元。王丹萍尚未支付从2019年5月20日至2019年8月20日的租金共计194133元。天赋公司主张因王丹萍拖欠租金产生的违约金计算标准不超过合同约定及法律规定，一审法院予以支持。关于物业费和房屋占用费问题。双方均同意本案中涉及的物业费用问题在天赋公司与朱信勇一案中予以一并处理，本案不予理涉。双方之间的租赁合同已认定于2020年8月20日解除，此后由于天赋公司将王丹萍承租的区域采取停水、停电等措施，王丹萍承租区域处于天赋公司管理、控制之下，故天赋公司主张此后房屋占用费无事实和法律依据，一审法院不予支持。二、关于王丹萍主张的各项费用。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”合同解除后，王丹萍应该支付合同履行期间的租金，同时有权要求天赋公司赔偿相应的损失。天赋公司主张王丹萍逾期缴纳房租及物业费构成违约，王丹萍主张对方没有按照合同的约定交付房屋，地下负一层B区域存在相当严重的问题，根本达不到正常使用的标准，致使合同目的无法实现，系天赋公司违约在先，王丹萍不应支付任何费用。关于双方在合同履行过程中是否存在违约行为问题，一审法院认为，天赋公司依据租赁合同19.1条约定享有合同解除权，王丹萍因欠付租金对合同的解除负有主要过错，对因合同解除造成的损失应承担主要责任，一审法院酌定为60%；天赋公司在履行过程中也存在履行瑕疵，应主动与王丹萍协商或通过其他合法途径解决，而不应采取停水。停电等方式进行止损，应对合同的解除负有次要过错，对因合同解除造成的损失应承担次要责任，一审法院酌定为40%。关于装修设计费用54175元及装修费用。根据王丹萍提供的建设工程设计合同可以反映包括涉案区域在内设计费用为196900元，其中涉案区域设计费用为54175元，结合王丹萍支付金额及涉案区域设计费用所占总费用的比例，一审法院酌定金额为20000元。王丹萍委托徐州祥龙装饰公司进行装修，根据鉴定机构意见，涉案房屋装修工程造价为587165.76元。以上合计607165.76元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。因此，天赋公司应承担该部分造价的40%即242866元的赔偿责任。关于年度品牌服务费用100000元及广告发布费用45000元，此系王丹萍投资经营所需要的商业成本，其要求天赋公司承担该部分损失无合同和法律依据，一审法院不予支持。关于房屋租赁押金128000元，合同解除后天赋公司应予退还王丹萍。天赋公司主张王丹萍未交还房屋，因涉案房屋处于天赋公司控制之下，故该抗辩理由不能成立。鉴于王丹萍欠付租金194133元，扣减押金后王丹萍还应支付租金66133元。关于律师费30000元，无合同及法律依据，一审法院不予支持。综上，遂依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、王丹萍于本判决生效之日起十日内给付徐州天赋置业有限公司租金66133元及违约金（以194133元为基数，按每日万分之一从2019年5月20日计算至付清之日）；二、反诉被告徐州天赋置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告王丹萍装修损失242866元；三、驳回徐州天赋置业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告王丹萍的其他诉讼请求。本诉案件受理费9127元由徐州天赋置业有限公司负担5842元、王丹萍负担3285元；反诉案件受理费5030元由王丹萍负担3018元、徐州天赋置业有限公司负担2012元；鉴定费5500元由徐州天赋置业有限公司负担。二审期间，上诉人天赋公司提交现场图片3张，证明涉案房产至今仍被被上诉人占用。被上诉人王丹萍质证称，对真实性无异议，但是被上诉人现在进不去，现在对方有十几个保安轮流值班，被上诉人下面的多个业主已经因此与保安发生过数次争执。二审认定的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，王丹萍与天赋公司签订的《租赁合同》、与案外人天恒公司签订的《物业管理服务协议》系各方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。因王丹萍未能按照合同约定及时缴纳租金，天赋公司依据双方合同约定解除涉案房屋的租赁合同，于法有据，本院予以确认。一、根据双方合同约定及天赋公司制作的王丹萍欠费统计表，在其已免除王丹萍2018年10月20日至2019年2月19日4个月的租金的情况下，王丹萍仍拖欠2019年5月20日至2019年8月20日的租金共计194133元未予支付。后天赋公司以王丹萍逾期缴纳房屋租金、物业费用为由向王丹萍发出解除合同通知书，王丹萍丈夫朱信勇代表其于2019年8月20日向天赋置业发出告知函，同意解除合同，故一审法院认定2019年8月20日为合同解除之日并无不当，本院予以确认。此后由于天赋公司对王丹萍承租的区域采取停水、停电等措施，王丹萍租赁区域处于天赋公司管理、控制之下，故天赋公司主张此后房屋占用费无事实和法律依据。一审法院在扣除房屋租金押金的情况下，判令王丹萍向天赋公司支付租金66133元并无不当，本院予以确认。二、关于天赋公司是否应当向王丹萍赔偿装修损失问题。本案纠纷系因王丹萍未能及时缴纳租金所致，天赋公司虽然采取了停水停电等措施来收回涉案房屋，但是此系列举动系发生在天赋公司因王丹萍未能及时支付租金解除双方租赁合同之后，不能因此认定天赋公司应对双方租赁合同的解除承担责任。根据双方合同约定，合同解除后，天赋公司无需向王丹萍支付装修费用损失。一审法院对于违约责任的认定不当，本院予以纠正。综上，上诉人天赋公司的上诉理由和请求部分成立，本院予以支持。原审判决事实认定错误，依法应予以改判。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》（法释[2020]15号）第一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持徐州市铜山区人民法院（2019）苏0312民初11040号民事判决第一项，即“一、王丹萍于本判决生效之日起十日内给付徐州天赋置业有限公司租金66133元及违约金（以194133元为基数，按每日万分之一从2019年5月20日计算至付清之日）”；二、撤销徐州市铜山区人民法院（2019）苏0312民初11040号民事判决第二项，即“反诉被告徐州天赋置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告王丹萍装修损失242866元”；三、撤销徐州市铜山区人民法院（2019）苏0312民初11040号民事判决第三项，即“驳回徐州天赋置业有限公司的其他诉讼请求”；四、撤销徐州市铜山区人民法院（2019）苏0312民初11040号民事判决第四项，即“驳回反诉原告王丹萍的其他诉讼请求”；五、驳回徐州天赋置业有限公司的其他诉讼请求；六、驳回王丹萍的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费9127元由徐州天赋置业有限公司负担5842元、王丹萍负担3285元；反诉案件受理费5030元由王丹萍负担；鉴定费5500元由王丹萍负担；二审案件受理费14157元，由徐州天赋置业有限公司负担9127元，由王丹萍负担5030元。本判决为终审判决。审判长  廖伟巍审判员  宋新河审判员  孟 娟二〇二一年七月十四日书记员  侯梦池