山西省运城市中级人民法院民事判决书（2021）晋08民终427号上诉人（原审原告）：陈某陈某，住运城市盐湖区。        委托诉讼代理人：朱某朱某，山西明厚律师事务所律师。        被上诉人（原审被告）：史某史某，住运城市盐湖区。        委托诉讼代理人：李某李某，山西瀛航律师事务所律师。        原审第三人：侯某侯某，住运城经济开发区。        原审第三人：运城忠义堂偏瘫医院，住所地：运城经济开发区。        法定代表人：侯某侯某。        上诉人陈某陈某因与被上诉人史某史某，原审第三人侯某侯某、运城忠义堂偏瘫医院执行异议之诉一案，不服运城市盐湖区人民法院（2019）晋0802民初8389号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人朱某朱某、被上诉人史某史某及其委托诉讼代理人李某李某、原审第三人运城忠义堂偏瘫医院法定代表人侯某侯某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。        陈某陈某上诉请求：1、依法撤销盐湖区人民法院（2019）晋0802民初8389号民事判决；2、依法解除对位于运城市××道位于运城市××道幢号3，房号：一街43号（房地产权证书号1XXXX1XXXX）、一街45号（房地产权证书号11367493）、一街46号（房地产权证书号11367494）的查封，并终止对该些房屋的执行：3、依法确认上述第二点中所涉房屋的所有权归上诉人所有；4、本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。原审认为上诉人在购买房屋时未尽到必要的注意义务，存在过错，以及该房屋抵押至银行，尚有贷款未还清，在原审第三人收取购房款不提前向债权人清偿所担保的债权情况下，其同意将案涉房屋的剩余按揭贷款由自己分期归还，忽视了房屋上设有抵押权对自己办理房屋产权证可能存在的障碍，从而认定未办理过户属上诉人自身过错行为导致。本案所涉房屋设有抵押权，且在2019年7月10日经被上诉人申请被查封，在抵押权未涤除以及未解除查封之前，均无法办理过户登记，上诉人不存在任何过错。二、原审判决适用法律错误。本案中，被上诉人史某史某对原审第三人侯某侯某的债权已经人民法院生效判决予以确认，而上诉人与原审第三人侯某侯某及其前妻陈颖签订的《售房协议》的效力亦经原审法院予以确认，上诉人、被上诉人均系原审第三人侯某侯某的债权人，二者的法律地位平等，但各自的债权内容有别。具体而言，被上诉人作为债权人，其债权指向的责任财产范围，是原审第三人侯某侯某的全部个人财产，包括侯某侯某在案涉房屋中扣除尚欠银行贷款部分的应有份额。而上诉人作为债权人，在案涉《售房协议》签订后，已经依约支付了全部房屋价款，并实际占有了案涉房屋，虽然未办理过户登记，但上诉人作为合法占有人有权要求出卖人原审第三人侯某侯某及其前妻陈颖办理案涉房屋的过户登记手续。由此可见，史某史某作为债权人的权利内容，指向的是侯某侯某的一般责任财产，并非指向案涉房屋这一特定财产，而上诉人作为债权人的权利内容，则以案涉房屋这一特定财产为唯一客体。《中华人民共和国物权法》第二百十四五条规定，占有的不动产或动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。由此可见，上诉人作为案涉房屋的买受人，除依法享有要求办理过户登记的物权期待权外，其作为合法占有人还依法享有向任何人主张房屋的所有人能够主张的排他性权利。本案中，侯某侯某及其前妻陈颖将案涉房屋出售给上诉人并取得房屋价款的行为，虽然在客观上导致了其责任财产中的一部分从实物形态转化为货币形态，但其责任财产的范围并未因此受到不当减损。同时，在被上诉人与侯某侯某民事调解一案中，除债务人侯某侯某承担偿还义务之外，原审第三人运城忠义堂偏瘫医院为其提供连带责任保证担保，原审第三人侯某侯某前妻陈颖在其所有的位于运城市××区在其所有的位于运城市××区房产房屋价值范围内对侯某侯某所欠被上诉人的借款本金及利息提供连带责任保证担保。故，被上诉人作为债权人的权利并未因此而实际受到损害。相反，在案涉《售房协议》合法成立后，且已经实际履行的情形下，查封案涉房屋并将其作为被上诉人债权执行标的的结果，不仅在客观上不当扩大了侯某侯某的责任财产范围，亦直接损害了上诉人的合法权利，更不利于维护市场经济的安全交易。综上，原审判决认定事实错误，适用法律错误，原审判决导致本案实体处理明显不当，严重损害上诉人的合法权益。故，请求贵院在查明本案事实的基础上，依法支持上诉人的上诉请求。        史某史某辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。        侯某侯某述称：涉案房屋2011年时卖给上诉人陈某陈某属实。        陈某陈某向一审法院起诉请求：1、依法解除对位于运城市××道位于运城市××道幢号3，房号：一街43号（房地产权证号1XXXX1XXXX），一街45号（房地产权证号11367493），一街46号（房地产权证号11367494）的查封，并终止对该些房屋的执行；2、依法确认上述第一点中所涉房屋的所有权归原告所有；3、本案诉讼费由被告承担。        一审法院认定事实为：2009年4月15日，第三人侯某侯某与运城豪德贸易广场开发有限公司签订了三份《商品房买卖合同》，分别约定侯某侯某购买位于运城市××道位于运城市××道、45、46号商品房，付款方式为签订合同时付50％房款，按揭50％房款。2011年4月22日，侯某侯某、陈颖与抵押权人中国农业银行股份有限公司运城禹都支行、保证人运城市豪德贸易广场开发有限公司所签订了《个人贷款担保借款合同》，合同10.2.24第（2）款约定：抵押期间，未经贷款人书面同意，抵押人不得对抵押物作出赠与、转让、出租、再抵押或其他任何方式的处分；经贷款人书面同意处分抵押物所得价款，应用于提前清偿所担保的债权或者提存。2011年7、8月份，原告陈某陈某经乔宝晶介绍准备购买侯某侯某名下位于运城市××道位于运城市××道、45、46号商品房屋，双方经商谈确定房屋总价款为187万元。2011年9月10日、11月28日，原告分两次分别支付侯某侯某购房款各50万元，2011年12月11日，原告之子通过介绍人乔宝晶支付侯某侯某房款现金26万元，剩余61万元进行银行按揭；双方同时约定，该按揭款由原告支付。原告在第一次付给侯某侯某50万元时，双方曾初步签订购房协议。2011年12月11日，原告陈某陈某与侯某侯某及侯某侯某前妻陈颖正式签订《售房协议》，乔宝晶作为担保人在该协议上签字。原告自2011年12月份起，通过侯某侯某的银行卡归还房贷至2019年5月份，之后原告儿子陈虢兵通过微信、刷卡等交易方式转给运城豪德贸易广场招商部经理黄海燕账户归还部分贷款。2011年12月起，原告委托儿子陈强对该商品房进行管理，陈强于2012年元月1日起至今陆续将该房屋出租给薛萌等人，并收取了每年6-8万元不等的租金。本院审理期间，原告于2020年6月8还款5746.14元，同日，将剩余按揭贷款59768元提前归还。至此，案涉房屋的房贷已还清，银行如数收回了案涉房款。同时查明，侯某侯某于2013年至2018年期间，先后借被告史某史某本金73万元未归还，史某史某于2019年7月8日向本院提出诉前保全申请，本院依据（2019）晋0802财保30号民事裁定书，于2019年7月10日作出（2019）晋0802执447号协助执行通知书，查封了案涉房屋，即位于豪德光彩贸易广场A2区幢号3，房号：一街43、45、46号房产，房地产权证号：1XXXX1XXXX、1XXXX、1XXXX、11367494，查封期间为三年，自2019年7月10日至2022年7月10日。2019年10月10日，原告陈某陈某向本院提出执行异议，本院于2019年10月15日作出（2019）晋0802执异250号执行裁定书，驳回原告陈某陈某作为案外人的异议请求。2019年7月24日，史某史某就上述民间借贷纠纷向运城市盐湖区人民法院起诉，要求被告侯某侯某、运城忠义堂偏瘫医院归还其欠款，经本院主持调解，于2019年9月9日作出（2019）晋0802民初5330号民事调解书，内容如下：一、被告侯某侯某欠原告史婧薇借款本金73万元及利息（按月利率1％计算，自2018年11月4日起算至款付清之日止，截止2019年9月3日利息为72960元）。被告侯某侯某自2019年9月10日起，按先本后息方式于每月10日前归还原告史某史某5万元直至借款本息付清之日止。二、如被告侯某侯某按上述时间归还借款，原告史某史某自愿放弃其他诉讼请求。如被告侯某侯某未能按上述任一时间归还借款，扣除已偿还借款本金，被告侯某侯某还应就剩余未还借款本金向原告史某史某支付利息（以剩余未归还借款本金为基数，按月利率1％计算，自2019年9月4日起算至款付清之日止），且原告史某史某可就被告侯某侯某未支付的款项一次性向法院申请强制性执行。三、被告运城忠义堂偏瘫医院对被告侯某侯某所欠原告史某史某的借款本金73万元及利息提供连带责任保证担保。四、担保人陈颖在其所有的位于运城市××区在其所有的位于运城市××区房产房屋价值范围内对被告侯某侯某所欠原告史某史某的借款本金73万元及利息提供连带责任保证担保。        一审法院认为，《最高人民法院关于法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，陈某陈某于2011年9-12月期间，先后付款126万元，2011年12月11日，与第三人侯某侯某及其前妻陈颖正式签订《售房协议》，原告购买侯某侯某位于运城市××区位于运城市××区、45、46号商品房屋，总价款187万元，原告同意侯某侯某名下剩余61万元银行按揭贷款由自己分期偿还。购买房屋后，原告已实际占有并将该房屋出租给他人使用。审理中，被告代理人认为第三人侯某侯某将案涉的三套门面房出售给陈某陈某时，未告知抵押权人，根据《中华人民共和国担保法》第四十九条规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人的或者未告知受让人的，转让行为无效。故其认为第三人侯某侯某与原告陈某陈某所签订的《售房协议》无效。原告代理人认为，原告与第三人所签《售房协议》，系双方的真实意思表示，虽未经抵押权人同意，但根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第（二）款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。原告和第三人侯某侯某签订《售房协议》，该购房行为是真实的，不存在恶意串通、逃避债务情形。原告陈某陈某一直向抵押权人中国农业银行股份有限公司运城禹都支行缴纳房屋按揭款，直至款付清，抵押权已经消灭，其行为没有侵犯抵押权人和任何人的权益，原告作为实际权利人，享有物权期待权，物权优于债权，原告未对他人权益障碍忽略，为了一方利益而损害善意另一方利益，不符合公平原则，应认定原告和第三人侯某侯某所签订的《售房协议》合法有效。经查，侯某侯某转让案涉门面房屋，和原告签订《售房协议》时，虽然未告知抵押权人，但受让人陈某陈某知道其所购买的房屋已经被抵押的事实，且自购房后，原告一直代第三人向抵押权人清偿按揭房款，现已全部结清，故不能认定原告和第三人签订的《售房协议》无效。因第三人及运城市忠义堂偏瘫医院欠被告史某史某借款不能如期归还，史某史某申请诉前保全，案涉房屋被本院查封。原告陈某陈某在本院查封前，和第三人侯某侯某虽然签订合法有效的房屋买卖协议，且已实际占有该房屋，在其已将房款付清的情况下，该房屋仍不能办理过户登记手续，说明原告在购买该房屋时，未尽到必要的注意义务，存在过错。原告明知第三人将该房屋抵押至银行，尚有贷款未还清，在第三人收取其购房款不提前向债权人清偿所担保的债权情况下，其同意案涉房屋的剩余按揭贷款由自己分期归还，忽视了房屋上设有抵押权对自己办理房屋产权证明可能存在的障碍，故其未办理过户属原告自身过错行为导致，因此，陈某陈某要求对案涉房屋排除执行的理由不能成立。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人名共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条、三百一十二条之规定，判决：驳回原告陈某陈某的诉讼请求。案件受理费21630元，由原告陈某陈某负担。        二审期间，上诉人陈某陈某提交其代原审第三人侯某侯某清偿按揭贷款银行卡交易明细清单及部分转帐凭证，证明支付房款的事实。被上诉人史某史某质证意见为，对银行卡交易明细清单真实性无异议，认为其不能反映归还按揭贷款及提前清偿贷款的流水状况；转账凭证无银行印章及签字，与本案无关。原审第三人侯某侯某质证意见为，房子卖给上诉人陈某陈某后，我还贷款的银行卡就给了上诉人陈某陈某，打款情况我不清楚。银行贷款还清后，上诉人陈某陈某将银行卡还我。对证据真实性无异议。        根据当事人对证据的质证意见，本院认为，上诉人陈某陈某提交证据系其支付房款的补强证据，其真实性予以确认。        当事人对一审查明的事实无异议，本院予以确认。        本院认为，本案当事人争议焦点为：上诉人陈某陈某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定，上诉人陈某陈某应当就其主张的案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。经一、二审查明，上诉人陈某陈某与原审第三人侯某侯某签订的《售房协议》及房屋交付的事实，均发生于2019年7月10日一审法院查封案涉房屋之前。2011年12月11日前上诉人陈某陈某支付原审第三人侯某侯某房款126万元，剩余61万元的银行按揭贷款，双方约定由上诉人陈某陈某偿还，此后上诉人陈某陈某代为清偿按揭贷款债务，并于2020年6月8日提前归还贷款债务消灭抵押权，故上诉人陈某陈某取得房屋的所有权，其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。案涉房屋上设有抵押权，在抵押权洗涤后，又在查封期间，上诉人陈某陈某未办理过户登记有合理客观的理由，非其自身原因所致。故原审认为上诉人陈某陈某因其自身过错未办理房屋过户登记，没有事实依据，应予纠正。        综上所述，陈某陈某的上诉请求成立，应予支持；原审认定事实清楚，适用法律正确，判决错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：        撤销运城市盐湖区人民法院（2019）晋0802民初8389号民事判决；        不得执行运城市机场大道豪德光彩贸易广场A2区幢号3，房号：一街43号（房地产权证号1XXXX1XXXX），一街45号（房地产权证号11367493），一街46号（房地产权证号11367494）的房产；        上诉人陈某陈某为运城市机场大道豪德光彩贸易广场A2区幢号3，房号：一街43号（房地产权证号1XXXX1XXXX），一街45号（房地产权证号11367493），一街46号（房地产权证号11367494）房产的所有权人。        案件受理费一审21630元，二审21630元，共计43260元，由被上诉人史某史某承担。        本判决为终审判决。        审判长    卫文学审判员    毛松伟审判员    路志杰二O二一年七月二日书记员    卫骁戈