河南省宜阳县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0327民初1418号原告：宜阳锦昊物业服务有限公司，住所地河南省宜阳县锦屏镇锦山家园，统一社会信用代码91410327MA3XDRT95C。法定代表人：张继伟，总经理。委托诉讼代理人：郭胜利，河南八斗律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为提起诉讼，带我参加庭审活动，代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为调解、和解；代领法律文书等。被告：白松波，男，汉族，1981年11月1日生，户籍所在地河南省新安县，现住河南省宜阳县。原告宜阳锦昊物业服务有限公司与被告白松波物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告锦昊公司的委托诉讼代理人郭胜利、被告白松波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宜阳锦昊物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的物业费2875.02元及滞纳金2070.02元(该费用暂计算至2021年3月1日),后续物业费按照0.9元/m2/月、滞纳金按照日2‰计算至被告实际清偿完毕之日止；2、判令被告向原告支付生活垃圾清运费46元(暂计算至2021年3月1日),后续费用按照2元/月支付至实际清偿完毕之日止;3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:被告系宜阳县城关镇“圆宏国际”小区1号楼2单元1401室业主,原告系该小区物业服务公司。原告于2019年3月31日与宜阳县城关镇圆宏国际业主委员会签了《前期物业管理委托合同》,约定了物业费按照0.9元/m2/月收取,生活垃圾清运费按照2元/月对每户收取。被告自2019年4月1日起拖欠原告物业费及垃圾清运费,经多次协商未果。2019年3月31日之前,该小区由洛阳润泽物业管理有限公司提供物业服务,被告所拖欠的相关费用在2019年3月31日原告与宜阳县城关镇圆宏国际业主委员会签订了《前期物业管理委托合同》后全部移交给了原告。被告拒不交纳相关费用的行为已严重侵害了原告的权益,望贵院查明案件事实,支持原告的诉求,保护原告的合法权益。被告白松波辩称：原告的诉讼请求没有事实根据和法律依据,依法应予驳回。一、圆宏国际小区至今没有通过验收备案登记,也没有通过消防验收,基础设施不完善,工程有的还没完工,不符合交房标准,属于因开发商的原因导致的延期交房,是宜阳县确定的问题楼盘,在此期间的物业费应由开发商承担,答辩人作为购房者无需支付交房前的任何物业费用。二.原告诉称2019年3月31日与宜阳县城关镇圆宏国际小区业主委员会签订了《前期物业管理委托合同》,该合同应属无效合同。首先,《前期物业管理委托合同》是房地产开发企业与物业公司在前期物业阶段订立的。其次,圆宏国际小区开发商曾与两家物业服务公司签订《前期物业管理委托合同》,原告不属于其中任何一家。原告进驻小区,并未召开业主大会决定。根据《物业管理条例》规定,业主大会做出选聘和解聘物业管理企业的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权1/2以上通过,我小区没有召开过业主大会,没有授权与原告签订任何服务合同,故答辩人认为原告在我小区服务不符合物业管理法,所以该合同为无效合同,不排除虚假服务合同和虚假诉讼的嫌疑。本案系物业服务合同纠纷,原告向答辩人主张的物业管理费用应就其提供相应物业管理服务的事实(提供相关物业服务正常电梯运行等)承担举证责任,原告应向小区公布物业管理各项职能(服务合同、服务标准、服务等级、服务内容、收费项目收费依据、收费标准、收费明细、公共设施设备收益明细、水电费收费委托书、停车场管理收费标准及明细,服务管理人员基本情况、职责分工、联系方式、是否培训持证上岗)。否则应承担举证不能的后果。四.原告物业公司入住以来没有与业主签订服务合同,管理素质服务质量低下,乱立收费项目,提高收费标准,侵害业主和益,以关停水电强迫业主缴费,2019.05月/2020.07月一号楼2单元电梯停运一年多,给业主造成了极大不便,原告从未出面解决,也未曾见过原告履行公共设备管理、秩序维护管理、绿化养护管理职责。(安全隐患严重、门卫形同虚设、监控设施不完善环境卫生脏乱差严重)。答辩人认为原告不具备物业管理职能,管理人员素质低下,其在我小区进行管理和收费是不合法行为。要求退还以前提高收取的各项费用。综上所述,原告的诉讼请求没有事实根据和法律依据,依法应予驳回。经审理查明：被告白松波购买圆宏国际小区第1幢2单元1401号房屋，房屋建筑面积138.89平方米。2019年3月5日，宜阳县城关镇圆宏国际业主委员会与原告宜阳锦昊物业服务有限公司签订《前期物业管理委托合同》，约定由宜阳锦昊物业服务有限公司对圆宏国际小区实行物业服务管理，具体事项有房屋建筑共有部分的维修、养护和管理；公用设备的维修、养护、运行和管理；公用绿地、花木等设施养护和管理；公用环境卫生，包括公共场所房屋共有部分的清洁，卫生垃圾的收集、清运；交通与车辆停放秩序管理；维护公共秩序，包括治安、巡逻、门岗执勤等；期限为2019年3月31日-2022年3月30日；物业服务费执行政府指导价0.9元/m2，按2元/月对每户收取生活垃圾清运费。2019年3月31日，原告宜阳锦昊物业服务有限公司进驻圆宏国际小区从事物业服务。截止到目前，被告白松波未向原告宜阳锦昊物业服务有限公司缴纳物业费和垃圾清运费。本院认为:宜阳县城关镇圆宏国际业主委员会与原告宜阳锦昊物业服务有限公司签订《前期物业管理委托合同》，委托宜阳锦昊物业服务有限公司进行物业管理服务，该合同对圆宏国际小区业主具有约束力。原告宜阳锦昊物业服务有限公司从事了物业服务，其请求被告白松波支付物业费及垃圾清运费，理由正当，本院予以支持。关于物业费收费标准，原告宜阳锦昊物业服务有限公司按每平方米每月0.9元的标准主张，符合合同及法律规定，本院予以支持。物业费自2019年3月31日算至2021年5月30日为3250.03元。因原告宜阳锦昊物业服务有限公司确实存在有卫生清洁、绿地养护、监控损坏等服务不到位及部分楼梯、楼道存在安全隐患一直未采取相应措施等现象，本院酌定被告白松波按70%的比例缴纳物业费，即2275.02元。垃圾清运费自2019年3月31日算至2021年5月30日为52元。2021年6月之后的物业费及垃圾清运费，因物业服务尚未实际发生，其服务是否合格尚不能确定，故对原告要求按照0.9元/m2/月缴纳后续物业费及按2元/月承担垃圾清运费的诉讼请求不予支持。因物业费的缴纳时间原、被告双方未明确约定，原告宜阳锦昊物业服务有限公司要求被告白松波支付拖欠物业费的滞纳金，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百七十九条、第九百三十九条、第九百四十四条之规定，判决如下:一、被告白松波于本判决生效之日起十五日内向原告宜阳锦昊物业服务有限公司支付物业费2275.02元及垃圾清运费52元。二、驳回原告宜阳锦昊物业服务有限公司的其他诉讼请求。如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按日万分之一点七五的利率加付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取25元，由被告白松波承担12元，原告宜阳锦昊物业服务有限公司承担13元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员 卫 溪二〇二一年七月一日书记员 张北改附法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。