河南省南阳市卧龙区人民法院执 行 裁 定 书（2021）豫1303执异112号案外人：祝红宾，男，1979年11月27日出生，汉族，住河南省南阳市宛城区。申请人：郑州银行股份有限公司南阳卧龙路支行，住所地河南省南阳市卧龙区卧龙路200号兴达商务楼。统一社会信用代码91411300MA3X6D0L26。法定代表人：韩伟，任该行行长职务。委托诉讼代理人：刘光普，河南晟大律师事务所律师，代理权限为特别授权。被申请人：南阳市卓越房地产开发有限公司，住所地河南省南阳市人民北路。统一社会信用代码91411300772193666H。法定代表人：李庆印，任公司执行董事职务。被申请人：邱成国，男，汉族，1961年2月1日出生，住河南省南召县。被申请人：申彦军，男，1977年6月21日出生，汉族，住河南省临颍县。被申请人：邱成超，男，1970年6月17日出生，汉族，住河南省南召县。被申请人：时迎焕，女，1985年1月20日出生，汉族，住河南省南召县。被申请人：李学瑞，女，1971年8月26日出生，汉族，住河南省南召县。被申请人：林占峰，男，1977年9月8日出生，汉族，住河南省新野县。被申请人：张新明，男，1979年12月23日出生，汉族，住河南省南召县。被申请人：王国良，男，1971年11月7日出生，汉族，住河南省南召县。被申请人：尹清杨，男，1969年8月27日出生，汉族，住河南省桐柏县。被申请人：李洋，女，1987年10月24日出生，汉族，住河南省南阳市新区。被申请人：王**芳，女，1984年12月7日出生，汉族，住河南省南阳市宛城区。被申请人：乔华敏，女，1972年4月1日出生，汉族，住河南省南召县。被申请人：凌龙，男，1982年4月24日出生，汉族，住河南省南召县。本院在执行郑州银行股份有限公司南阳卧龙路支行与邱成国、南阳市卓越房地产开发有限公司、申彦军、邱成超、时迎焕、李学瑞、林占峰、张新明、王国良、尹清杨、李洋、王**芳、乔华敏、凌龙金融借款合同纠纷一案中，案外人祝红宾向本院提出书面异议。本院受理后，依法进行审查。现已审查终结。案外人祝红宾向本院提出以下异议请求：请求法院停止执行位于南阳市××区光××办事处××社区××路××楼××单元××室房产。事实和理由：2020年9月28日，异议人与原户主王广道在卓越公司变更原购房协议，一次性通过光大银行转账一百一十五万元，给王广道购买位于南阳市××区光××办事处××社区××路××小区××楼××单元××室××套（后附协议书、购房收据等）。因该房产手续不全，不能办理产权登记或网签登记，非因异议人过错造成，现贵院将异议人合法取得房产查封，已侵害到了异议人的合法权益，故依法提出异议，请求贵院依据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定，人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定，依法裁定撤销南阳市卧龙区光武街道办事处刘庄社区居委会范蠡西路1152号丹香郡小区2号楼一单元1701室房产查封措施及民事裁定书、公告及相关方面措施，停止对该房产的执行行为。申请人郑州银行股份有限公司南阳卧龙路支行辩称，案外人是从原来户主王广道手中购得房产，截至目前为止无证据证实王广道就是争议房产的合法权益人，在此基础上，案外人系基于王广道的合同来主张权利，没有事实依据。案外人在购买房产时就知道该房产不能办理产权登记，在此基础上因不能办理产权登记的法律风险就应当由案外人承担。综上，应当依法驳回该异议请求。案外人祝红宾为支持其诉讼请求向本院提交以下证据：1、认购协议书一份，收据7份，欲证实案外人从开发商处购买了该房屋并直接变更了户名；2、装修的收据、水电费清单，欲证实案外人已经装修入住了该房屋；3、转账银行流水一份，欲证实案外人将房款交给了王广道；4、装修费、水、电费收据一份，欲证实案外人占有了该房屋；5、更名协议照片，欲证实案外人在开发商处变更了案涉房屋的户名。申请人郑州银行股份有限公司南阳卧龙路支行对上述证据发表如下质证意见：1、对证据1质证意见：案外人无法证实认购协议实际签订时间，不排除协议倒签的可能，因双方没有合法有效的合同对价支付凭证，仅有书面认购协议不能证实其与卓越公司存在真实的房产买卖交易关系。此外，按照案外人所述，原购房人王广道手中购买，但是王广道是否与开发商公司存在有效的房屋买卖关系，无证据予以证实；2、对证据2质证意见：该证据真实性无法核实，但就依据日常生活经验以及目前物业管理行业的管理现状，案外人想从物业公司开具所谓的物业费、水电费票据等并非难事，因此该组证据证明力不足；3、对证据3质证意见：该银行流水是一个复印件，对其真实性不予认可，即便该银行流水是真实的，但是仅仅凭银行流水无法证实案外人与王广道之间的基础交易关系就是房屋买卖关系，根据相关法律规定，合议庭应当查明王广道与案外人之间是否有其他的经济往来；4、对证据4质证意见：同证据2质证意见；5、对证据5质证意见：仅凭手机截图以及相关的图片，无法确认相对方是谁，无法证明其对涉案房屋的实际占用，因为这些证据无法显示就是涉案房屋的图片，也无法证实聊天记录的向对方的具体身份，因此该证据均无法证实其对涉案房屋的实际占用；6、对证据6质证意见：对该证据真实性、关联性不予认可，该证据与本案无关；7、对证据7质证意见：对该证据对真实性不认可，原购房人王广道是否与开发商公司有真实交易无法证实。申请人郑州银行股份有限公司南阳卧龙路支行未向本院提交证据。现查明，本院在审理郑州银行股份有限公司南阳卧龙路支行与南阳市卓越房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案中，于2021年3月18日作出（2021）豫1303民初288号民事裁定书，并于2021年3月24日查封了案涉房产。现案外人以其为案涉房产的实际产权人为由向本院提出执行异议申请，请求中止对该房产的执行。另查明，祝红宾与2020年9月28日与南阳市卓越房地产开发有限公司签订了认购协议书，同日，祝红宾向王广道转款1150000元。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人祝红宾与被执行人南阳市卓越房地产开发有限公司虽签订了商品房认购协议书，但双方并未签订正式的商品房买卖合同，不能证明在法院查封之前祝红宾与南阳市卓越房地产开发有限公司已签订了合法有效的书面买卖合同。同时，据祝红宾自述，其从王广道处购得案涉房屋，并向王广道转款1150000元，但未提交证据证明双方之间存在房屋买卖合同关系，也未提交证据证实该款项系案涉房屋的房款。综上，祝红宾向本院提交的证据不能证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条规定的能够排除执行的情形，故对其提出的异议请求，本院依法予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回案外人祝红宾的异议请求。判决如下：案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 姚 远代理审判员 张 欣代理审判员 王 园二〇二一年七月九日书 记 员 张亚岚