重庆市渝北区人民法院民事判决书 （2021）渝0112民初21669号 原告：叶治猛，男，1997年7月28日出生，汉族，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：叶国盛，系叶治猛父亲。被告：重庆泾渝亦嘉公寓管理有限公司，住所地重庆市渝北区东湖南路333号2幢8-4，统一社会信用代码91500000MA5YRGYD0H。法定代表人：张兵兵，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨海涛，公司员工。原告叶治猛与被告重庆泾渝亦嘉公寓管理有限公司（以下简称“泾渝亦嘉公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月18日立案后，依法由审判员胡可萍独任审判，适用简易程序于2021年6月7日、6月30日两次公开开庭进行了审理。原告叶治猛及其委托诉讼代理人叶国盛，被告泾渝亦嘉公司的委托诉讼代理人杨海涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告叶治猛向本院提出诉讼请求：1、判决解除合同（双方合同约定一年租期，剩余2个月的租金为1400元，房屋押金700元、管理费500元）；2、判决被告退还原告租金及押金等共计2600元；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，叶治猛增加诉讼请求，要求判决被告支付违约金700元。事实和理由：2020年6月10日原告与被告签订房屋租赁合同，租期1年。2020年12月26日房东沈桂梅称其与泾渝亦嘉公司已于2020年11月解除合同，停水停电要求原告搬离房屋。原告与被告沟通，被告不予处理。原告遂起诉。被告泾渝亦嘉公司辩称，1、叶治猛承租的房屋的业主沈桂梅并未实际收回房屋，其委托合同仍在履行过程中，叶治猛可正常居住使用房屋。2、叶治猛因个人原因解除《房屋租赁合同》，按合同约定应向泾渝亦嘉公司支付违约金。3、叶治猛一直未向泾渝亦嘉公司交还钥匙，泾渝亦嘉公司有权以押金冲抵违约金，至今叶治猛欠付泾渝亦嘉公司违约金700元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，对双方无争议的《房屋租赁合同》、微信聊天记录、退房申请、《资产管理服务合同》等证据本院予以采信。经审理查明，2020年6月8日，沈桂梅作为房屋资产出租人，泾渝亦嘉公司作为房屋资产管理人（甲方），叶治猛作为房屋资产承租人（乙方）签订《房屋租赁合同》。第二条 房屋租赁期限、费用及支付方式 （一）乙方选择季付、半年付、年付支付方式的，于合同签署当日支付首期房屋租金等相关费用，余下每期租金须提前30日向甲方支付。（十）合同中途及到期解除费用结算、手续办理：2、因甲方原因导致合同解除的，剩余租期的服务费甲方应予退还；因乙方原因导致合同解除的，剩余租期的服务费甲方不予退还。4、申请办理退房手续须携带的资料明细：已签署的《租赁合同解除确认书》、乙方本人身份证原件、乙方本人名下银行卡，《房屋租赁合同》原件、押金收据、水电燃气等相关租赁使用费用支付证明；如无法提供相关支付证明，按入住当日起始表底数差额及相关收取部门最高指导价格计算。第六条 合同解除及终止 （二）出现下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、甲方延迟交付房屋达5日，或房屋资产出租人强行收回标的房屋，影响本合同继续履行的。（五）本合同租赁期届满或本合同解除、终止的，乙方应于本合同到期日前或解除、终止日前，将房屋内家具及附属物品如数返还，设施设备恢复至甲方交付使用时的原貌，保持完好无损交还甲方；若房屋内物品设施，乙方原因有损坏或丢失的，乙方应予以赔偿并承担搬移费用、清空房屋内乙方所有物品。若在租赁期届满或解除、终止时仍有属于乙方的物品，固定附着物或装置遗留或弃置在房屋内，均视为乙方自动放弃物品的所有权，甲方有权在以短信、邮件或其他方式通知乙方后将房屋内物品及设施收回，进行处置。甲方无需就该处置或任何其它处理方法造成的任何损失或损毁向乙方或任何其他人士负责。且乙方须向甲方赔偿任何因乙方违反本款约定而需甲方清除前述留存物品的开支及费用。第七条 违约责任 （四）甲方有本合同第六条第（二）款约定的情形的，应按月租金的200%向乙方支付违约金；（五）合同签署生效后，除第六条第（一）、（二）、（三）款约定的情形外，如单方提前退租的，违约方应在拟解约日前30个自然日书面通知守约方，可提前终止本合同，违约方应按月租金的200%向守约方支付违约金。在此情形下，乙方未按约定返还房屋，导致甲方向资产出租人承担违约金或产生其他损失的，乙方应赔偿甲方全部损失。附件一房屋及租赁信息表中载明：房屋信息 渝北区xx街道xx大道x号x幢x；租赁期限2020年6月10日至2021年6月9日，租金总计8400元；付款方式：季付；服务费1.5元/天；实付547.5元；押金700元。叶治猛已付2020年6月10日至2021年3月9日的房屋租金共计6300元。押金700元、服务费547.5元。叶治猛与邓军的微信聊天记录内容为，叶：请问这种情况退租还要违约金？这种算不算你们违约了。邓：你在想什么。叶：那水啥时候来?邓：我不在重庆。叶：水费不是交了吗。邓：你问杨海涛嘛。叶：杨海涛不理我们。邓：要不要换房嘛，帮你申请。叶：换在哪？邓：对面。叶：我退房不行吗？邓：退不到，目前只能换。锦绣华城x微信群中的微信聊天记录内容为,怎么又没水了，杨海涛，看到回复一下，已经两周没洗澡了。是一直都没来水。12月26号就停水了。这怎么搞，一直不来了。邓军，多久来水来电呀。邓：等通知。2021年2月3日，叶治猛向泾渝亦嘉公司提出退房申请，泾渝亦嘉公司确认应退还押金700元和租金863.33元，但相应的应扣合同违约金1400元，实际退款金额为163.33元。叶治猛未点击确认，下一步。另查明，沈桂梅作为甲方，北京联优生活物业管理有限公司作为乙方签订《资产管理服务合同》，约定甲方委托乙方管理运营位于重庆市渝北区回兴街道金石大道369号锦绣华城号5幢2-4。北京悦已家园房地产经纪有限公司出具说明，内容为，我司与北京联优生活物业管理有限公司为合作关系，2020年12月30日、2021年4月5日，2021年5月27日，我司受北京联优生活物业管理有限公司委托，代其向沈桂梅指定的账户通过梅州客商银行网上银行向其支付了2020年11月20日至2121年2月19日的预期收益8010元、2021年2月20日至2121年5月19日的预期收益8010元、2021年5月20日至2121年8月19日的预期收益8010元。叶治猛另向本院举示了录音1份，拟证明沈桂梅要求其在三天内搬离，如不搬离就换锁。泾渝亦嘉公司对录音的真实性有异议，认为无法证实通话对象为沈桂梅，加之内容中虽有“三天不搬离就换锁”的陈述，但沈桂梅并未实际实施该行为。本院认为，对于录音无法证实是沈桂梅与叶治猛的通话内容，故对真实性本院不予采信。叶治猛称房屋从2020年12月26日开始停水停电至2021年1月7日。且沈桂梅电话要求其三天内搬离，故其于2021年1月10日搬离。因泾渝亦嘉公司不同意退还押金，故未交还钥匙，泾渝亦嘉公司也无人接收钥匙。其违约金是依据合同第六条第二款的要求主张。泾渝亦嘉公司认可从2020年12月26日停水停电的事实，但称只停了三天左右，后业主即开通。其不清楚叶治猛已搬离的事实，按合同的约定，叶治猛需提前将钥匙交还给房管。本院认为，泾渝亦嘉公司与叶治猛签订《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。叶治猛与泾渝亦嘉公司均认可停水停电的事实，只是对时间长短有差异。泾渝亦嘉公司作为出租人，应当保证租赁物的合理使用，现非承租人叶治猛的原因，租赁物停水停电，导致叶治猛无法正常使用租赁物，叶治猛的合同目的不能实现，其有权解除合同。2021年2月3日，叶治猛已向泾渝亦嘉公司提出退房申请，泾渝亦嘉公司亦对其申请进行了审核，表明叶治猛解除合同的意思表示已到达泾渝亦嘉公司，双方的合同在此时已解除。叶治猛在本案中起诉要求解除合同没有必要，对其请求本院不予支持。对于叶治猛未点击“确认，下一步”的行为，因其并非合同解除的违约方，其一旦点击，则可能作为违约方被收取违约金，故其不点击有一定的合理性。泾渝亦嘉公司在此时已清楚叶治猛要求解除合同的情况下，其应当及时收回房屋，并退还叶治猛从2021年2月4日至3月9日的房屋租金700元/月×（1+6/30）月=840元。服务费1.5元/天也应当退还为1.5元/天×126天（2021年2月4日至2021年6月9日）=189元。押金700元也应当退还。对于叶治猛要求的违约金，因合同第六条第二款的适用条件是“房屋资产出租人强行收回标的房屋，影响本合同继续履行的”，叶治猛对房屋资产出租人强行收回标的房屋的举证并不充分，本院认定的是由于其合同目的不能实现行使的合同解除权，并非合同约定的解除权。故对其违约金请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告重庆泾渝亦嘉公寓管理有限公司在本判决生效后立即退还原告叶治猛2021年2月4日至3月9日的房屋租金840元、2021年2月4日至2021年6月9日的服务费189元、押金700元；二、驳回原告叶治猛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告重庆泾渝亦嘉公寓管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。  审 判 员  胡可萍   二○二一年七月二十九日 书 记 员  许 迪 - 1 -