江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终3006号上诉人(原审被告)：李秀梅，女，1971年3月1日生，汉族，住徐州市贾汪区。委托代理人：周玉平，江苏浩然风律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：贾武新，男，1979年5月10日生，汉族，住徐州市贾汪区。委托代理人：马广坡，江苏尊鼎力律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：闫辉，男，1973年7月8日生，汉族，住徐州市贾汪区。上诉人李秀梅因与被上诉人贾武新、闫辉房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市贾汪区人民法院（2020）苏0305民初2432号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月13日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人李秀梅及其委托诉讼代理人周玉平，被上诉人贾武新及其委托诉讼代理人马广坡，被上诉人闫辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。李秀梅上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.本案全部诉讼费由二被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定闫辉与贾武新签订的房屋买卖协议有效并判决将涉案房屋交付给贾武新，无事实及法律依据。双方于2018年1月15日所签订的房屋买卖协议应为无效协议。首先，涉案房屋属于上诉人与闫辉的夫妻共同财产。闫辉在与贾武新签订房屋买卖协议时，上诉人根本不知情，该协议中甲方(卖方)部分李秀梅的签字不是上诉人本人所签，在一审中对此提出异议但一审法院却没有审查，上诉人在涉案房屋上房时才得知房屋已被闫辉卖掉，然后找贾武新告知房屋是闫辉瞒着自己卖掉的，上诉人不同意履行买卖合同，且不愿意交付房屋。其次，涉案房屋为闫辉与家庭成员共同所有。涉案房屋是拆迁安置房，虽然拆迁协议是闫辉所签，但是涉案房屋在安置时面积是根据家庭成员人口进行计算，每人40平方米，家庭成员除上诉人外还有三个女儿。因此，闫辉将涉案房屋卖给贾武新时，涉案房屋的其他共有人并不知情，买卖行为损害了其他共有人的权利，因此买卖行为无效。第三，涉案房屋的转让行为违反法律强制性规定。一审法院认定涉案房屋土地为商住用地，无事实及法律依据，涉案房屋土地性质为集体士地，按照相关法律规定，涉案房屋只能在本集体进行转让，贾武新并非本集体组织成员，其买卖行为违反法律的强制性规定，故所签协议应为无效协议。综上所述，上诉人认为一审法院判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实后依法改判或发回重审。贾武新辩称，1.房屋买卖协议是双方真实意思表示，协议是在上诉人家中签订并由上诉人在协议上签字捺印，合同成立并生效。上诉人所说不是其本人所签，没有事实依据，其在一审时没有就签字捺印是否为其本人所为提出鉴定，上诉人放弃自己的权利后，又以此为由上诉是不诚信的表现。即使不是被上诉人本人所签，贾武新也有理由相信出卖涉案房屋是上诉人的真实意思，不影响合同的效力。而且上诉人在协议签订后，多次收取涉案购房款项，并未对房屋买卖协议提出异议，即使不是其本人所签，上诉人也以自己的行为对合同进行了追认。2020年7月6日、7日，贾武新两次去上诉人家支付购房尾款，办理上房手续，贾武新当着上诉人的面往其银行卡上打了3次款项，上诉人当场交付1403室的房屋钥匙。同样能够证明上诉人同意履行买卖合同，愿意交付房屋，上诉人只是不愿意交付1401室，故引发诉讼。2.闫辉与贾汪区大吴街道办事处程楼社区居民委员会、徐州市贾汪区房屋征收服务中心、徐州市贾汪区人民政府大吴街道办事处签订的补偿安置协议约定，征收闫辉砖混住房一套，宅基地面积为224平方米，置换涉案房屋1403室116平方米和1401室122.8平方米，并非如上诉人所述根据家庭成员人口计算，即使有其他的共有人，闫辉作为安置协议签订人，其签订的买卖协议也是行使家事代理权，对其他家庭成员具有约束力。而且合同价格是当时市场价，不存在重大误解或显失公平的情形，因此买卖行为有效。3.涉案房屋的转让行为没有违反法律的强制性规定。涉案房屋所属地块用地单位为徐州双楼物流园区投资发展有限公司，用地性质为商住用地，已合法取得建设用地规划许可证等规划手续，房屋买卖合同并不违反现行法律法规的强制性规定，合法有效。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。闫辉辩称，对李秀梅的上诉人没有意见，拆迁房安置就是家庭人员每人40平方米。贾武新向一审法院提出诉讼请求：1.闫辉、李秀梅继续履行2018年1月15日签订的房屋买卖协议，将星光小区6-1401室交付贾武新；2.支付拆迁办赔偿的未按期交房违约金17959元并支付合同违约金66000元。一审法院查明，闫辉、李秀梅系夫妻关系。2016年9月27日，贾汪区大吴街道办事处程楼社区居民委员会（甲方）与闫辉（乙方）、徐州市贾汪区房屋征收服务中心（丙方）、徐州市贾汪区人民政府大吴街道办事处（丁方）签订贾汪区程楼一期项目征迁补偿安置协议一份，约定徐州市贾汪区房屋征收服务中心征收闫辉砖混住房一套，宅基地面积为224㎡，闫辉同意贾汪区大吴街道办事处程楼社区居民委员会用其坐落在桃园住宅小区6栋1单元1403室（房屋建筑面积116㎡，车库编号1403号，面积11.84㎡）的房屋进行调换。安置协议同时对征迁补偿安置款、搬家补助等及产权调换差价结算、搬迁过渡方式、期限等进行了约定。另闫辉以相同的产权置换方式获得桃园住宅小区6栋1单元1401室房屋一套，面积为122.8㎡。2018年1月15日，闫辉、李秀梅（甲方）与贾武新（乙方）签订房屋买卖协议一份，约定甲方将位于桃园6号楼1单元1401室（面积为116㎡）的房屋出售给乙方，房屋售价30万元。付款方式约定为，合同签订后乙方预付25万元房款，余款于2018年9月27日付清。另约定如交房面积有误差，按买房价2580元/㎡多退少补。协议自双方签字捺模后生效，双方不得反悔，如违反上述约定，违约方向守约方支付违约金66000元，合同正常履行。房屋交付时间约定为2018年9月，如不按期交付房屋，拆迁部门赔偿的违约金应由双方各得50%。房屋买卖协议签订后，贾武新于2018年1月16日向闫辉账户转款15万元，向李秀梅账户转款10万元。后贾武新分别于2019年6月17日向闫辉账户转款5000元，于2020年7月5日向案外人黄秀芳账户转款17000元，于7月6日向李秀梅账户转款8000元，于7月7日分别向李秀梅账户转款27900元、24100元，案件审理中闫辉确认已收到贾武新上述付款332000元。2020年6月28日，徐州双楼物流园区投资发展有限公司向闫辉出具贾汪区大吴星尚雅苑小区上房结算表一份，载明被征收编号为3-72，被征收人姓名为闫辉，其中一套房屋安置在星光小区6楼1单元1401室，实测建筑面积为122.8㎡；另一套房屋安置在星光小区6楼1单元1403室，实测建筑面积为116.38㎡。上述两套房屋交房后，闫辉即对星光小区6楼1单元1401室房屋进行了装修，意欲将星光小区6楼1单元1403室房屋交予贾武新，贾武新以双方交易的房屋为1401室为由拒绝接受1403室房屋，并于2020年7月15日向闫辉寄送通知，要求闫辉交付星光小区6楼1单元1401室房屋。双方基于房屋交付发生纠纷诉至法院。在审理中，贾武新明确同意接收星光花苑小区6栋1单元1403室房屋，但闫辉、李秀梅以双方房屋买卖合同无效，且双方存在纠纷不宜做邻居为由拒绝交付房屋，同意退还贾武新上述款项。另查明，贾汪区程楼一期项目征迁补偿安置协议中的桃园住宅小区6栋1单元1401、1403室与星光花苑小区6栋1单元1401、1403室为同一房产。星光花苑小区地块用地单位为徐州双楼物流园区投资发展有限公司，用地性质为商住用地（其中商业用地约占总用地面积的20%），用地面积为8968平方米，容积率为1.5-2.5。一审法院认为，根据查明的事实，贾武新与闫辉、李秀梅签订房屋买卖协议后，贾武新依约交付了购房款项，闫辉、李秀梅收取购房款并在涉案房屋上房后与贾武新协商房屋交付问题，因此房屋买卖合同应系双方当事人的真实意思表示，且不违反现行法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。基于该协议对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照协议约定的内容全面履行各自的义务。贾武新已按约定履行了购房款的支付义务，闫辉、李秀梅亦应按照协议约定及时交付出售的房屋。对于本案双方争议的交易房屋编号问题，基于双方在合同中明确约定了交易房屋的面积，合同价款也是基于房屋面积予以确定，因此双方真实交易的房屋应为116平方米的房屋即编号为1403室。双方在合同中约定的1401室在面积上与双方约定不符，应是书写或对期房编号认识上的错误。对于贾武新主张的未按期交房违约金的问题，其提供的贾汪区大吴星尚雅苑小区上房结算表（存根复印件）并没有体现相关部门已向闫辉、李秀梅发放了上述款项，闫辉对此不予认可，因此其应承担举证不能的法律后果，对其该主张，依法不予采信。关于贾武新主张的66000元合同违约金问题，虽然双方在合同履行中发生了纠纷，但纠纷原因系双方对应交付房屋编号存有分歧，且不能达成一致，并非单方违约导致，因此对其该项主张，依法不予支持。对于闫辉认为协议中的“李秀梅”并非其本人书写的问题，基于其没有提供有效证据予以证实，李秀梅在协议后多次收取涉案购房款项，且没有对房屋买卖协议提出异议，因此对其该抗辩主张，依法不予采信。李秀梅经法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，系其放弃相应的诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百三十六条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，遂判决：一、闫辉、李秀梅于判决生效之日起十日内向贾武新交付徐州市贾汪区大吴街道办事处星光花苑小区6栋1单元1403室房屋；二、驳回贾武新其他诉讼请求。二审期间，上诉人李秀梅向本院提交以下证据：贾汪区大吴街道办事处程楼社区居民委员会出具的证明一份，证明闫辉和李秀梅系夫妻关系，有三个女儿。根据拆迁协议，拆迁协议中安置人口为5人，可以证明上诉人的观点，即涉案房屋系按照人口比例安置。被上诉人贾武新质证称：对该证明的真实性没有异议，但该证明不能证明涉案房屋是按照人口进行安置。被上诉人闫辉质证称：对真实性没有异议。被上诉人贾武新二审期间申请证人张某,4出庭，用于证明当时张某,4和贾武新一起到李秀梅家还房款，当着李秀梅的面把房款打给李秀梅。上诉人李秀梅质证称：证人张某,4的证言不应予以采信。首先，证人与贾武新系邻居关系，是贾武新找证人为其作证，而且证人与闫辉、李秀梅一开始是不认识的。故其极有可能作出对贾武新有利的证言，而且其陈述的事实很多不符合当时买卖的真实情况，部分陈述明显矛盾。真实的情况是李秀梅一直不知道协议的事情，贾武新去找李秀梅要求多支付购房款，以达到李秀梅认可出售此房屋的目的，但李秀梅一直未同意。在庭审过程中证人也提到当时要求多支付100000元，但贾武新未支付，也未得到李秀梅的认可。当时把钥匙给贾武新是因为贾武新在李秀梅家中迟迟不走，导致最后没有办法才将钥匙给他，但这并不代表李秀梅对房屋买卖行为认可。闫辉质证称：签完协议后，我并未带贾武新去过我家，李秀梅的字是我代签的，当时贾武新就在场，我当他的面签的字，李秀梅上面的手印也是我按的。被上诉人贾武新庭后向本院提交其与李秀梅的谈话录音光盘及录音整理材料一份，用于证明李秀梅对涉案房屋买卖协议知晓，且房款都是打入李秀梅的账户。上诉人李秀梅质证称，该录音可以证明上诉人对被上诉人贾武新与闫辉于2018年1月15日所签订的房屋买卖协议一直不知情，协议中的签字非上诉人本人所签。被上诉人贾武新一直想让上诉人对涉案房屋买卖协议予以认可，甚至想以加钱的方式以达到使房屋买卖行为成立的目的，但上诉人一直未予认可。此外，被上诉人贾武新只将录音内容中对其有利的部分进行了文字整理，通过整个录音的表达来看，并不能证明上诉人认可涉案房屋的买卖行为。被上诉人闫辉质证称，同李秀梅质证意见。本院二审查明事实与一审查明事实一致。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：涉案房屋买卖协议的效力如何认定。本院认为，主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。上诉人李秀梅虽以涉案房屋买卖协议非其本人签字，其对被上诉人闫辉与被上诉人贾武新之间的房屋买卖行为不知晓且不认可为由主张上述房屋买卖协议无效，但依据庭审查明的案件事实，上诉人李秀梅曾多次收取被上诉人贾武新支付的购房款，并将涉案房屋钥匙亲自交给被上诉人贾武新，即便如上诉人李秀梅所称其开始对被上诉人闫辉与被上诉人贾武新订立房屋买卖协议并不知晓，其后收取房款并交付钥匙的行为也系对上述房屋买卖行为的认可和确认。此外，一审已查明涉案房屋所在的星光花苑小区地块用地单位为徐州双楼物流园区投资发展有限公司，用地性质为商住用地，故上诉人李秀梅以上述土地为集体土地，且被上诉人贾武新非集体组织成员为由主张涉案房屋买卖协议无效，亦无事实和法律依据，本院不予采信。另外，征迁补偿安置协议载明安置补偿方式是产权调换，且上诉人二审提交的贾汪区大吴街道办事处程楼社区居民委员会出具的证明，也无法证明上诉人所主张安置补偿是按照家庭成员每人40平方米计算。综上所述，上诉人李秀梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7060元，由上诉人李秀梅负担。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 苏 团审判员 崔金城二〇二一年七月十三日书记员 杭恒宇