广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11836号上诉人（原审原告）：广州短驴国际旅行社有限责任公司，住所地广东省广州市海珠区艺苑路19号202自编之一。法定代表人：贺空军。委托诉讼代理人：傅瑞云，广东国晖（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马莉蓉，广东国晖（广州）律师事务所实习人员。上诉人（原审被告）：徐巧芬，女，1973年8月5日出生，汉族，身份证住址广东省丰顺县。委托诉讼代理人：张飞军，广东洛亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊浩敏，广东洛亚律师事务所律师。原审第三人：肖伟健，男，1993年10月22日出生，汉族，身份证住址广东省大埔县。上诉人广州短驴国际旅行社有限责任公司（以下简称短驴公司）因与上诉人徐巧芬、原审第三人肖伟健房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初22436号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案。上诉人短驴公司的委托诉讼代理人傅瑞云、马莉蓉，上诉人徐巧芬的委托诉讼代理人张飞军到庭参加诉讼。原审第三人肖伟健经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。短驴公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四项，改判免除短驴公司从2020年1月27日至2020年3月5日期间的租金4550元；改判徐巧芬向短驴公司返还租赁押金7000元；改判短驴公司向徐巧芬赔偿购买家具、家电等费用50000元；2.徐巧芬承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、根据双方签订的租赁合同约定与广东省高院发布的《广东省高级人民法院关于审理涉新冠××疫情商事案件若干问题的指引》，短驴公司配合新冠××疫情下派出所要求停止营业，应当免除短驴公司从2020年1月27日至2020年3月5日期间的全部租金，且短驴公司租金缴纳至2020年2月10日。二、一审法院认定《房屋租赁合同》已解除，且主要责任在徐巧芬，并支持短驴公司要求徐巧芬退还押金7000元，但对此并未在判项中予以明确，请求法院在判项中明确判令徐巧芬返还短驴公司押金7000元。三、一审法院不以短驴公司提交的客观证据认定涉案家具、家电金额，而以第三人肖伟健证词中“大约花费24000-28000元的配置费用”中的最低值来认定涉案家具、家电金额明显不当，请求二审法院以短驴公司对房屋投入50000元为标准判决徐巧芬赔偿涉案房屋内家电、家具费用。综上，请求二审法院予以改判。徐巧芬答辩称：一、2020年2月至3月期间，短驴公司的公寓正常经营，不属于不可抗力的情况。而且，徐巧芬与短驴公司有过多次沟通，并催促其按照租赁合同的约定向徐巧芬支付租金，但短驴公司均没有履行。二、租赁合同约定的是保证金，而非租赁合同的押金，保证金是担保合同能够正常履行的。第三人肖伟健在2020年2、3月均没有如期按照合同约定支付租金，故该保证金应予以没收。三、短驴公司并没有提供任何能够相对应的票据、买卖合同、转让记录，用于证明在徐巧芬房间内的家私家电的价值，也无法证明短驴公司是涉案房屋内家私家电的所有权人，且房屋内的家私家电已经使用了三年之久，在二手市场也不具有任何价值，故一审判决徐巧芬对于该家私家电折价赔偿，这是不合理的。直至目前，肖伟健仍未将该家私家电清走，徐巧芬只能另外租赁一个仓库存放该家私家电，这对徐巧芬也造成了严重的经济损失，因此，徐巧芬无需折价赔偿该家私家电损失。徐巧芬上诉请求：1.撤销一审判决，驳回短驴公司全部诉讼请求；2.判决短驴公司承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、涉案《房屋租赁合同》合同落款仅有徐巧芬以及肖伟健两人签名，并没有其他方签名或追认，肖伟健亦未向徐巧芬提供过单位授权文件或以单位名义追认涉案合同，徐巧芬基于信赖向肖伟健出租涉案房屋，有理由相信合同当事人仅为徐巧芬及肖伟健。故短驴公司作为原告主体不适格，一审认定短驴公司对涉案合同享有合同权益，依法享有诉讼权利，认定事实和适用法律错误。二、双方合同不存在履行困难情形，短驴公司在未与徐巧芬协商一致的情况下自2020年1月27日至2020年3月5日拖欠租金长达38天，在上述期间因短驴公司不履行合同义务，是由徐巧芬接到物业通知后代短驴公司支付相关物业费、水电费。同时，在广州地区2月份已经陆续复工复产以及相关部门没有提出租金减免政策的情况下，承租人以受疫情不可抗力的影响以及要求减免租金为由单方拒绝支付租金，其行为违反诚实信用原则，对合同解除存在明显过错，应对合同解除负全部责任。故一审法院判决押金退还及拖欠租金各负一半缺乏事实和法律依据。三、一审中短驴公司主张涉案房屋家私家电费为40000多元，与肖伟健提出的24000元并不一致，一审法院认可肖伟健的说法，并最终采用平均法计算折旧，不能真实反映经多年使用的相关家私家电的实际价值。综上，请求二审法院予以改判。短驴公司答辩称：短驴公司是适格的一审原告。当时由于疫情的影响，一审判决认定徐巧芬违约，应承担相应的违约责任。该认定符合客观事实，恳请二审法院驳回其上诉请求，依法支持短驴公司的上诉请求。肖伟健经本院依法传唤未到庭陈述意见。2020年7月13日，短驴公司向一审法院起诉请求判令：1.确认短驴公司与徐巧芬签订的《房屋租赁合同》于2020年3月5日解除；2.徐巧芬向短驴公司退还房屋租赁合同押金7000元；3.徐巧芬向短驴公司赔偿购买家具、家电费用46204.55元；4.免除短驴公司从2020年1月27日至2020年3月5日期间的租金；5.徐巧芬承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明：徐巧芬是广州市海珠区叠景路160号2016房的产权人。该房屋建筑面积为45.8597平方米，宗地用途为商服用地，登记时间为2019年11月14日。2016年11月28日，徐巧芬（甲方、出租方）与肖伟健（乙方、求租方）签订《房屋租赁合同》，约定本合同所出租房屋坐落在广州市海珠区叠景路合生广场南区B栋160号2016房，房屋的建筑面积45.88平方米；租赁期限为5年，从2016年11月28日起至2021年11月28日；甲乙双方一致同意，租赁期间2016年11月28日至2019年11月28日，甲方不得向乙方提高房租租金，2019年11月29日至2021年11月28日，房租租金递增5%；免租期间为2016年11月28日至2017年1月10日；每月租金3500元，租金按月支付，每月11日前支付当月租金；保证金7000元，如合同期满，乙方没有损害房屋内的设备，则甲方应该在合同期满日如数退还，如人为损害，乙方应在合同到期退出时，给与甲方恢复可使用状态；租赁期间内，乙方拖欠租金15天，甲方有权解除合同，收回房屋，并有权依据本协议要求乙方承担违约责任；乙方逾期交付租金，除仍应补交租金外，还应按拖欠天数支付违约金，每天违约金的标准为拖欠租金的1.5%；一方如果具有合同约定的其他违约行为，违约方除应向守约方赔偿因其违约造成的损失外，还应该支付500元违约金；因不可抗力或政府行为导致合同无法履行时，双方互不承担责任，实际租金按入住天数计算，多退少补；等。同日，徐巧芬出具《收据》，载明收到肖伟健交来海珠区叠景路合生广场南区B栋160号2016房水电保证金7000元。短驴公司为证明其主张，还提交了以下证据：1.社保缴费历史明细表及银行转账流水明细，拟证明肖伟健是短驴公司的员工；2.微信聊天记录截图，拟证明由于新冠疫情的影响，2020年1月27日海珠区凤阳派出所通知辖区内所有公寓暂停营业，短驴公司即刻暂停营业；3.解除《房屋租赁合同》通知书及现场照片，拟证明徐巧芬于2020年3月5日单方解除合同；4.报警回执及现场照片，拟证明徐巧芬于2020年3月26日强行换锁；5.姜某、舒某均代付款证明及银行交易明细表，拟证明姜某、舒某均通过银行转账方式代短驴公司向徐巧芬支付租金，短驴公司是涉案房屋的承租人，肖伟健与徐巧芬签订《房屋租赁合同》是职务行为；6.四份收据（编号0012740收据记载收到短驴公司含9间房、床、床垫、床头柜、沙发、桌子共计270000元，编号4348578收据记载收到短驴公司9台惠而浦洗衣机、TCL冰箱、格力大一P冷暖KFR-26G101共计54873元，编号8927608收据记载收到短驴公司购置酒店用品费用共计56777元，编号0344135收据记载收到短驴公司购置55寸液晶电视9台共计34171元），拟证明徐巧芬应向短驴公司赔偿涉案房屋内的家电、家具的费用46204.55元；7.广东康景物业服务有限公司合生广场物业服务中心付款通知书（记载单元：合生广场南区-B栋-2016，客户名称：正团酒店），拟证明短驴公司是涉案合同的实际权利义务人，是涉案房屋的承租人；8.广州市畅翔商务服务有限公司（以下简称畅翔公司）的情况说明及“正团智慧酒店”商标详情，拟证明“正团智慧酒店”是畅翔公司的商标，畅翔公司授权短驴公司用于运营酒店；9.短驴公司法定代表人贺空军与业主徐巧芬的聊天记录，拟证明短驴公司曾与业主代表商讨过租金减免事宜；10.短驴公司申请证人姜某、舒某均出庭作证，姜某表示其是短驴公司的隐名股东，舒某均表示其是短驴公司的员工，两人均确认代短驴公司支付涉案房屋租金给徐巧芬的事实。徐巧芬对证据1的真实性合法性认可，关联性不认可；对证据2不认可，认为暂停营业应有正式文件，微信通知不具有效力；对证据3、4真实性合法性认可，关联性不认可；对证据5银行流水真实性认可，但认为姜某、舒某均是代肖伟健付款，不是代短驴公司付款，短驴公司不是本案承租人；对证据6不予认可，认为短驴公司未提供家具、家电的买卖合同、转账记录、送货单佐证，四份收据填写时间及笔迹相近，为短驴公司单方伪造，且无法证明收据中的物品放入徐巧芬的房间；对证据7真实性、合法性认可，关联性不认可，认为物业付款通知并不是发给短驴公司，短驴公司也从未支付过物业及水电费，不是租赁合同当事人；对证据8商标真实性无异议，但关联性有异议，认为涉案房屋是由畅翔公司以“正团智慧酒店”字号经营，不是短驴公司经营；对证据9真实性无异议，但认为徐巧芬已明确不同意免除租金，徐巧芬向肖伟健解除合同没有违反合同约定；对证据10不认可姜某、舒某均与短驴公司的关系，两人不是代短驴公司付款，短驴公司也没有向徐巧芬提示过其是实际承租人。徐巧芬为证明其抗辩，提交了如下证据：1、银行流水（显示先后由肖伟健、姜某、舒某均支付租金），拟证明徐巧芬自2020年2月份起没有收到租金，合同出现约定解除情形，短驴公司未向徐巧芬支付过租金，与本案不存在直接利害关系；2、现场照片、解除《房屋租赁合同》通知书及物业证明，拟证明徐巧芬2020年3月5日已向肖伟健书面通知解除租赁合同关系；3、律师函、快递单、快递记录（显示退回妥投），拟证明徐巧芬委托律师向肖伟健出具律师函；4、物业费、水电费发票，拟证明肖伟健拒绝支付租金，也不支付物业费，影响房屋正常使用，徐巧芬为了维护房屋正常使用采取自助行为。短驴公司对证据1予以认可，但对证明内容有异议，认为肖伟健、姜某、舒某均是代短驴公司支付租金；对证据2予以认可；对证据3真实性认可，合法性、关联性不认可，认为肖伟健为短驴公司员工，短驴公司为实际承租人；对证据4予以认可，认为徐巧芬自行开锁占据房屋，短驴公司对涉案房屋丧失了使用权。一审诉讼中，短驴公司、徐巧芬双方一致确认：1.涉案房屋为公寓，以“正团智慧酒店”的字号对外经营；2.租金按自然月计算，徐巧芬已收取截至2020年1月份的租金；3.2020年3月26日徐巧芬自行开锁收回房屋，并已将房屋另行出租给他人；4.2020年1月27日至2020年3月5日的租金为4550元（其中包含已付租金525元）。另查明，2020年1月23日，广东省新型冠状病毒××防控工作领导小组决定：决定启动重大突发公共卫生事件一级响应。短驴公司就相同情况的九间房屋分别提起诉讼，一审法院以（2020）粤0105民初22433-22441号案予以审理。一审法院认为：根据短驴公司提交的社保缴费记录、肖伟健的陈述以及短驴公司、徐巧芬双方提交的银行流水可知，肖伟健在与徐巧芬签订《房屋租赁合同》时为短驴公司的员工，其对代短驴公司支付租金的事实无异议，其在离职以后未支付过租金，故一审法院认定肖伟健签订上述合同是履行职务行为，上述合同中承租人的权利义务由短驴公司享有和承担。徐巧芬在不同时期分别收到肖伟健、姜某、舒某均代短驴公司支付的租金，徐巧芬也曾向短驴公司的法定代表人追讨过租金，故徐巧芬应是知晓实际承租人为短驴公司的，其关于短驴公司主体不适格的抗辩意见，一审法院不予采纳。上述合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行。新冠疫情的出现使上述合同的履行受到影响，双方对疫情期间的租金减免问题发生了争议。双方本应积极协商、共担风险、共渡难关，即使短驴公司未及时支付2020年2月份的租金，徐巧芬也应给予一定的宽限期，且应在确定短驴公司违约、合同已经合法解除后才能收回涉案房屋。本案中，徐巧芬径行收回涉案房屋，另行出租给他人，使得合同无法继续履行，故一审法院认定徐巧芬对于合同解除负有主要责任。现短驴公司、徐巧芬一致认可合同于2020年3月5日解除，一审法院予以确认。关于押金，因合同已经解除，且主要责任在徐巧芬，故短驴公司要求徐巧芬退还押金7000元，并无不当，一审法院予以支持。关于赔偿家具、家电损失，短驴公司主张涉案房屋购买家具、家电的费用为46204.55元，与肖伟健陈述每间房屋大约花费24000元至28000元的配置费用不一致，肖伟健作为负责涉案房屋租赁及运营的人员，对涉案房屋的配置情况应当是清楚的，结合涉案房屋的面积及日常经验，一审法院对肖伟健关于每间房屋大约投入24000元的陈述予以采信，鉴于涉案房屋约定租赁期限为5年，剩余租赁期限不足2年，故一审法院酌定徐巧芬赔偿短驴公司家具、家电损失为8500元。关于2020年1月27日至2020年3月5日期间的租金，考虑到客观上短驴公司、徐巧芬均有损失，综合涉案房屋的实际用途、疫情及防控措施的影响程度等，按风险共担原则，一审法院酌定上述期间的租金由短驴公司、徐巧芬各承担一半。双方确认上述期间的租金为4550元，短驴公司已付525元，故短驴公司还应承担1750元（4550元÷2-525元）。为避免当事人诉累，一审法院将短驴公司应承担的租金在徐巧芬应退还的押金中予以抵扣，抵扣后，徐巧芬应退还的押金为5250元（7000元-1750元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十八条之规定，一审法院于2021年1月29日判决如下：一、确认短驴公司与徐巧芬关于广州市海珠区叠景路160号2016房的租赁合同关系自2020年3月5日解除；二、徐巧芬在本判决生效之日起10日内退还押金5250元给短驴公司；三、徐巧芬在本判决生效之日起10日内赔偿家具、家电损失8500元给短驴公司；四、驳回短驴公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1130元，由短驴公司负担801元，徐巧芬负担329元。上述受理费已经由短驴公司预交，短驴公司同意由徐巧芬在履行本判决时将其应承担的受理费直接支付给短驴公司。本院二审期间，徐巧芬向本院提交：1.徐巧芬与正团公寓吴店长的短信聊天记录，拟证明正团公寓店长在经营期间以疫情为由，向徐巧芬提出减免两个月租金及两个半个月租金，徐巧芬不同意，要求正团公寓按时交租；2.徐巧芬与正团公寓吴店长的微信聊天记录，拟证明徐巧芬多次耐心与正团公寓店长沟通交流，让其按时交租，正团公寓拒绝交租，甚至连物业管理费及水电费都拒绝缴纳，严重违约不履行合同；3.徐巧芬与正团公寓老板贺空军微信聊天记录，拟证明徐巧芬向正团公寓收取租金，正团公寓不交且威胁徐巧芬给5万元就搬走；4.徐巧芬与凤阳街调委会马胜佼微信聊天记录，拟证明肖伟健不按时交租，正团公寓又不肯搬走，徐巧芬向街道寻求帮助；5.徐巧芬与正团公寓协商的照片及电话记录记录，拟证明徐巧芬与正团公寓协商，催收租金，并向街道、物业、派出所寻求帮助无果；6.徐巧芬2020年3月5日张贴解除合同告知书照片，拟证明徐巧芬在向街道、物业、派出所寻求帮助无果，被逼无奈选择自助，向肖伟健粘贴解除合同告知书；7.徐巧芬与律师沟通记录及律师函，拟证明徐巧芬寻求帮助后，多次通过律师函告知肖伟健、正团公寓因拒不缴纳租金，徐巧芬将要解除合同，收回房屋；8.正团公寓2020年2-3月正常网上经营照片，拟证明正团公寓在2020年2-3月份正常经营，不存在所谓不可抗力，无法营业，同时拒绝缴纳物业水电费，已经合同违约；9.收房记录，拟证明肖伟健拖欠两个月房租后，徐巧芬在2020年3月26日在律师与物业的见证下，收回房屋，不存在强行收回房屋；10.新租赁合同，拟证明肖伟健违约致使徐巧芬房屋2020年5月-6月才租出房子，损失3-4个月租金；11.厂库租赁合同及运货单，拟证明肖伟健滞留在徐巧芬房间的物品租用厂库存放，每月租金3000元；12.徐巧芬与第三方二手家具家电商微信聊天记录，拟证明肖伟健滞留在房间的家电家具二手回收价值不到1000元；13.涉案房屋销售合同及贷款合同，拟证明涉案房屋售价120万元，每月贷款四千多元，肖伟健不按时缴纳租金已经给徐巧芬造成资金流短缺；14.徐巧芬与肖伟健协商录音、徐巧芬寻求法律援助录音，拟证明徐巧芬多次找肖伟健协商解决，均无果，两个月租金没有着落，多方寻助。徐巧芬并称：由于其一审中认为短驴公司不是合同相对方，不是适格原告，故没有提交上述证据。现其确认短驴公司是本案适格的原告。短驴公司质证称：对于证据1、2、3、4的真实性无异议，从聊天记录的内容表明当时疫情的情况严峻，全国各地都倡议租金予以减免，但从该证据的内容上看，业主方是不同意减免租金的。对于证据5、6、7，徐巧芬在一审中已作为证据提交，对其真实性、合法性及关联性均不予认可，我方坚持一审的质证意见。对于证据8，该证据仅图片，无法显示出图片发生的时间以及地点，无法证明是当时的营业情况。对于证据9的真实性无异议，但对其证明内容有异议，业主方当时是强行收回房屋，且破门而入。对于证据10，经核对，徐巧芬的合同没有原件，对真实性不予认可。对于证据11、12的真实性不予认可，因没有原件。对于证据13的真实性无异议，对于关联性不予认可，该证据与本案无关。对于证据14的真实性由法庭核实，确认双方曾进行过协商，但没有达成一致合意。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，徐巧芬称：由于短驴公司没有按照其通知的要求按时缴纳租金或交还房屋，故其自行收回涉案房屋。对于房屋内家私家电等物品，在房屋重新出租后，新承租人需要的，由新承租人继续使用，不需要的床、沙发、床头柜等物品均放在仓库中。对于该物品，同意退还给短驴公司。短驴公司称：不同意收回该物品。该物品系我方作为酒店公寓经营而定制的，拆除后没有使用价值。且徐巧芬强行收回涉案房屋后，由新承租人使用，也没有使用价值。因双方发生纠纷至今已经一年多，故我方坚持要求徐巧芬作出赔偿。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。二审中，徐巧芬表示认可短驴公司是本案适格的原告，故对于徐巧芬于上诉状提出的短驴公司不是适格原告的意见，本院不再审查。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点如下：一、涉案《房屋租赁合同》解除的责任归责，以及租赁押金应否返还；二、2020年1月27日至3月5日疫情期间租金应否减免；三、短驴公司主张徐巧芬赔偿其家具、家电损失应否得到支持。关于焦点一，根据本案查明的事实，短驴公司承租涉案房屋用于经营酒店，约定租赁期限自2016年11月28日至2021年11月28日。双方合同正常履行至2020年1月，受疫情影响，短驴公司自2020年2月起未付租金。因疫情属于不可抗力的客观因素，不可归责于双方，故短驴公司未及时交租，事出有因，不属于恶意违约，出租人应当给予适当的容忍。在此情况下，租赁双方应共但风险、共渡难关。任何一方均不当然享有合同解除权。本案徐巧芬于2020年3月5日发出解除合同通知书单方要求解除涉案合同，并自行收回涉案房屋导致合同解除，徐巧芬的行为没有法律和事实依据，故一审法院认定徐巧芬应对合同解除承担主要责任，应退还押金给短驴公司，理据充分，并无不当。鉴于本案短驴公司尚欠付徐巧芬的租金，一审法院为避免当事人诉累，将该押金先用于抵扣短驴公司应付的租金，余款予以退还，并无不妥。关于焦点二，《最高人民法院关于焦点三，从本案的事实及双方陈述看，短驴公司承租涉案房屋后，为了经营需要，在房屋内配置相关的家私家电等物品。而因徐巧芬自行收回涉案房屋，导致短驴公司未能及时搬离相关物品，且从徐巧芬的陈述看，部分物品已由新承租人使用。故短驴公司主张徐巧芬赔偿其购买相关家私家电的损失，合法有据，应予支持。关于赔偿数额问题，一审法院综合涉案房屋面积及日常经验，及肖伟健作为负责涉案房屋租赁的运营人员，采信肖伟健的陈述，并结合双方合同履行情况，酌定徐巧芬赔偿短驴公司家具、家电损失8500元，并无明显不妥。双方对此的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。至于徐巧芬二审提交的证据，均无法证明其主张，本院不予采信。综上所述，短驴公司及徐巧芬的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费288元，由广州短驴国际旅行社有限公司负担144元，徐巧芬负担144元。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二一年七月二十九日书记员  张 旭彭诗敏