陕西省延安市宝塔区人民法院民事判决书 （2021）陕0602民初1062号原告：延安市宝塔区畜牧业投资开发有限公司。住所地：陕西省延安市宝塔区门面房。（以下简称：宝塔区牧投公司）统一社会信用代码：91610602MA6YF7P5XR。法定代表人：王宏宇，系该公司总经理。委托代理人：常继军、张姗，（实习），北京市炜衡（延安）律师事务所律师。 被告：张改莲，女，汉族，1968年10月3日出生，大专文化，延安市宝塔区人，延安钢厂退休职工，现住延安市宝塔区，公民身份号码：61060XXXX810030022。委托代理人：张立，男，汉族，1965年5月13日出生，中专文化，宝塔区人，宝塔区奶牛场职工，现住延安市宝塔区。原告延安市宝塔区畜牧业投资开发有限公司诉被告张改莲租赁合同纠纷一案本院受理后，于2020年9月22日作出（2020）陕0602民初205号民事裁定书，裁定驳回原告延安市宝塔区畜牧业投资开发有限公司的起诉，原告不服该裁定提起上诉，延安市中级人民法院于2020年12月21日作出（2020）陕06民终2137号民事裁定书，裁定：一、撤销延安市宝塔区人民法院（2020）陕0602民初205号民事裁定书；二、本案指令延安市宝塔区人民法院审理。据此我院公开开庭进行了审理，原告委托代理人常继军、张姗，被告委托代理人张立均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宝塔区牧投公司向本院提出诉讼请求：一、依法判决被告立即返还原告位于XX大厦XX楼的门面房；二、依法判决被告支付占用原告门面房期间的房屋占用费34328元（每年按35000元计算，从2019年7月1日起算，暂算至2020年6月23日，实应支付至门面房实际返还之日止）；三、依法判决本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年6月13日，宝塔区奶牛场与被告签订《租赁合同》，双方约定:宝塔区XX大厦XX楼面积共98平方米的门面房出租给被告，租赁期限为3年，自2016年6月30日至2019年6月30日止，三年租金共计105000元。还约定:门面房的所有装修及费用均由被告自行承担，宝塔区奶牛场不承担任何费用。2016年12月，延安市宝塔区人民政府对宝塔区奶牛场进行改制，改制结束后，2018年1月25日，区政府将宝塔区奶牛场的所有资产，包括该门面房，全部无偿划拨给原告，原告成为该门面房的所有权人。2019年6月30日，原合同约定的租赁期限届满，原告要求被告返还门面房，并与被告多次协商，但被告均以各种理由拒绝返还。综上，原告认为延安市宝塔区人民政府已经将上述门面房划拨给原告，原告即成为该门面房的所有权人，有权利在租赁期届满的情况下要求被告返还。被告迟迟不返还的行为已经严重侵害了原告的合法权益。原告现依据《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，特向贵院提起诉讼，望贵院支持原告的诉讼请求。原告宝塔区牧投公司为证明其主张的事实成立，向法庭提供如下证据：证据一：《返还协议》一份。证明原宝塔区奶牛场（现已注销）为案涉商铺的合法所有权人；证据二：《延安市宝塔区畜牧兽医局关于畜牧系统国有资产整合划转至牧投公司的请示》、《延安市宝塔区人民政府关于将区畜牧系统国有资产划拨给区牧投公司的通知》各一份。证明：1、通过延安市宝塔区人民政府的划拨，原告取得了案涉房屋的所有权，至此，原告成为案涉租赁物的合法所有权人。根据《合同法》第229条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。所以原合同对承租人和新房主继续有效。2、原告作为所有权人，在约定的租赁合同期限届满后，有权要求被告返还承租房屋；证据三：《租赁合同》一份。证明：1、原告为案涉租赁物的合法所有权人，且被告主体适格；2、截止原告起诉之日，租赁合同约定的租赁期限届满，被告应当向原告返回租赁物；3、根据合同约定，被告在对承租物进行装饰装修之前，已经征得出租方同意，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。因此，被告应当无偿将案涉承租物返还；证据四：《延安市宝塔区畜牧兽医局关于指定张立同志为奶牛场物业负责人的通知》、《劳动合同终止（解除）通知书》各一份。证明：1、张立本人为宝塔区奶牛场物业办公室负责人，利用职务便利让宝塔区奶牛场物业管理办公室与其妻子张改莲签订租赁合同，其行为属于合同双方恶意串通损害原告利益的行为，其签订的租赁合同应当是无效合同。2、张立已经与宝塔区奶牛场于2017年5月31日解除劳动合同，张立已经不属于原奶牛场的员工，并且原奶牛场已经改制为畜牧业投资开发公司，张立仅作为物业管理办的工作人员，并非原告的员工，不能代表原告对外签订合同。实际上，原告对被告所提租赁合同的存在毫不知情，该行为属于张立滥用其职务私自处分原告财产的行为。证据五:房屋现状照片一份。证明被告在合同期届满不返还房屋的行为，已经构成无权占有，应当参照合同中约定的租金计算方式，向租赁物所有权人支付房屋占用费，截止2020年6月23日，共计34328元（按照每年35000元计算），实应支付至实际返还租赁物之日止。被告张改莲辩称，一、原告提供的宝塔区人民政府《关于将区畜牧系统国有资产划拨给区牧投公司的通知》中明确指出让过户登记，资产划拨完成后，该资产所有权才归区牧投公司所有，但现在并没有履行过户等相关手续，所以该资产还不属于牧投公司所有。二、根据国资委关于印发《企业国有产权无偿划转管理暂行办法》的通知（国资产发权【2005】239号）文件中第十八条规定有下列情况之一的，不得实施无偿划转；1、被划转企业主业不符合划入方主业及发展无偿划拨的；2、中介机构对被划转企业划转基准日的财务报告出具否定意见，无法表示意见或保留意见的审报报告的；3、无偿划转涉及的职工分流安置事项未经被划转企业的职工代表大会审议通过的；4、被划转企业或有负债未有妥善解决方案的；5、划出方债务未有妥善处置方案的。由于划转企业负债及债务未妥善解决，故不能划转，所以该资产还不属于牧投公司所有。三、奶牛场改制未结束。理由：第一，XX巷XX店”门面房仍然由奶牛场继续履行租赁、收费事宜；第二，奶牛场欠1998年8月份全场职工工资，至今未兑现。由于存在以上事宜，所以奶牛场仍然存在，改制并未结束。四、被告从2019年9月开始与宝塔区奶牛场家属区物业办签订了租赁合同，并按期交纳了租赁费，所以原告应当向宝塔区奶牛场请求返还房屋，而不能让被告返还，而且现在被告和物业办的租赁合同还未到期，故被告不应当返还房屋，综上请求人民法院驳回原告诉讼请求。五、本案诉讼费由原告承担。被告张改莲为证明其主张的事实成立，向法庭提供如下证据：证据一：租赁合同一份、收款收据两份。证明涉案房屋与原告没有关系，原告主体不适格。经审理查明，2015年7月30日，陕西诚合房地产开发集团有限公司与延安市宝塔区奶牛场达成《返还协议》，协议约定：陕西诚合房地产开发集团有限公司将诚合大厦裙楼一层东南角98.36平方米商业面积返还给宝塔区奶牛场，以抵原在西北角70平方米商业面积。2016年6月30日，被告张改莲与宝塔区奶牛场签订了《租赁合同》，合同约定宝塔区奶牛场将其拥有的坐落于XX大厦XX楼门面房建筑面积共98平方米空房毛墙毛地出租给张改莲用于经营。所有装修及费用均由张改莲承担，宝塔区奶牛场不承担任何费用；合同租赁期限为三年，从2016年6月30日至2019年6月30日止，三年租金共计105000元，必须在签订合同前一次性全部交清；租赁期间，张改莲未经宝塔区奶牛场允许不得擅自将门面房转让他人，租赁期满，奶牛场如利用门面房，张改莲无条件交回房屋，宝塔区奶牛场如有意续租，则张改莲在同等条件下有优先租赁权，但必须在租赁期满前的二个月向宝塔区奶牛场提出书面申请。2018年1月25日，延安市宝塔区人民政府向区属各有关机关发出《延安市宝塔区人民政府关于将区畜牧系统国有资产划拨给区牧投公司的通知》，通知中载明将区畜牧系统的乡镇兽医站、原奶牛场、家属院、新建奶牛场、种羊场等资产划拨给本案原告延安市宝塔区畜牧业投资开发有限公司，区属有关单位要大力支持、积极配合、简化程序，及时协助区牧投公司落实资产作价、过户登记、账务处理等相关手续并减免相关费用。资产划拨完成后，该系统国有资产所有权归区牧投公司，未来各项收益全部归区牧投公司所有。被告张改莲与宝塔区牛奶场的租赁合同期限届满后，被告张改莲于2019年9月11日与宝塔区奶牛场家属区物业管理办（以下简称：奶牛场物业办）就涉案房屋又签订了《租赁合同》一份，合同约定奶牛场物业办将涉案房屋续租给被告张改莲，租赁期为10年，自2019年9月11日至2029年9月11日止，每年租金35000元，一年一清，必须在合同签订之日十个工作日内全部交清。此后被告张改莲一直占有、使用涉案房屋至今。另外，在2014年7月28日延安市宝塔区畜牧兽医局作出《关于指定张立同志为奶牛场物业负责人的通知》，指定被告丈夫张立为奶牛场家属区物业办负责人。2017年5月31，宝塔区奶牛场与张立解除了劳动关系。以上事实有原告提供的《返还协议》、《延安市宝塔区畜牧兽医局关于畜牧系统国有资产整合划转至牧投公司的请示》、《延安市宝塔区人民政府关于将区畜牧系统国有资产划拨给区牧投公司的通知》、《租赁合同》、《延安市宝塔区畜牧兽医局关于指定张立同志为奶牛场物业负责人的通知》、《劳动合同终止（解除）通知书》、房屋现状照片一份、被告提供的《租赁合同》一份及庭审笔录在卷佐证，予以证实。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，被告辩称租赁合同系其与宝塔区奶牛场签订的，延安市宝塔区畜牧业投资开发有限公司作为本案原告主体不适格，延安市中级人民法院作出的（2020）陕06民终2137号民事裁定书认为，宝塔区奶牛场已改制，根据延安市宝塔区人民政府《关于将区畜牧系统国有资产划拨给区牧投公司的通知》，延安市宝塔区畜牧业投资开发有限公司已经通过划拨取得案涉房屋所有权，该裁定已生效，故本院对被告该答辩意见依法不予采信。本院认为宝塔区奶牛场与被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。在合同约定的租赁期限届满后，被告未按合同约定向原告返还租赁物并继续使用该房屋，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。被告与宝塔区奶牛场签订的租赁合同于2019年6月30日到期，依照该规定，本院对原告要求被告向其返还租赁物的诉讼请求依法予以支持。被告张改莲辩称，其于2019年9月11日已与宝塔区奶牛场家属区物业管理办就涉案房屋又签订了《租赁合同》，合同期限至2029年9月11日止，故请求驳回原告的诉讼请求，本院认为宝塔区奶牛场家属区物业管理办属于宝塔区奶牛场的内设机构，不能独立享有民事权利，承担民事责任，因此不是签订民事合同的合法主体，且被告也未提供证据证明宝塔区奶牛场家属区物业管理办与其签订租赁合同事先得到原告授权，故本院对被告该答辩意见依法亦不予支持。另外，因被告在租赁合同到期后一直占有、使用该房屋，故被告应当向原告支付2019年7月1日起至其实际搬离之日止的房屋占用费（按每年35000元计算）。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张改莲于本判决生效后十五日内向原告延安市宝塔区畜牧业投资开发有限公司返还位于延安市宝塔区XX大厦XX楼门面房（建筑面积98平方米）； 二、被告张改莲于本判决生效后十五日内向原告延安市宝塔区畜牧业投资开发有限公司支付从2019年7月1日起至被告实际返还之日止的房屋占用费（房屋占用费按每年35000元计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费238元原告已预交，实际由被告张改莲负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省延安市中级人民法院。  审  判  长  李惠蓉审  判  员  杨丽丽人民陪审员  慕红艳 二○二一年七月十九日 书  记  员  刘海霞  1