广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初20124号原告：李永川，男，1989年6月17日出生，汉族，住安徽省宿州市砀山县。委托诉讼代理人：郑碧浩，系广东合拓律师事务所律师。被告：杨佩玲，女，1979年1月15日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：官选斌、陈正辉，分别系广东诺臣律师事务所律师、实习人员。原告李永川诉被告杨佩玲房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李永川的委托诉讼代理人郑碧浩，被告杨佩玲的委托代理人官选斌、陈正辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李永川向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的2020年2月1日至2020年3月19日期间的租金37567元、电费5011.5元、水费154元、房屋租赁税600元、垃圾处理费120元；2.被告向原告支付迟延交纳第一项诉请中租金的违约金（2、3月租金均以23000元为本金，每日按照月租金总额的千分之三，分别自2020年2月10日、3月10日起计至所有款项付清之日止）；3.被告向原告已付押金46000元归原告所有；4.被告向原告支付仓储损失（每月1000元、自2020年3月19日起计至被告搬清所有物品为止）；5.被告承担原告律师费损失15000元；6.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年4月1日，原告与被告签订《租赁合同》，约定原告将坐落于广州市天河区林和东路126号首层自编04号商铺（以下简称案涉商铺）出租给被告作商业使用，建筑面积约40平方米，2019年4月1日至2020年3月31日期间，月租金为23000元，押金46000元，被告逾期交付场地，每逾期一日，原告按月租金总额的千分之三收取逾期缴费违约金，逾期达15天的，原告有权单方面终止双方签订的租赁合同，收回租赁商铺同时采取停水停电的措施防止损失的扩大；租赁期内，属被告原因解除合同的，原告有权单方面没收租赁押金，因此产生的经济损失由被告承担。合同签订后，原告积极履行合同，但自2020年2月起，被告未按时缴纳租金，经原告多次催促，被告仍未将拖欠的租金、水电费等清偿。被告拖欠租金及水电费的行为已严重违约，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，恳请法院判如所请。杨佩玲辩称：不同意原告的全部诉讼请求。1.对于第一项诉请：关于租金问题，原告所称租金期间是2月1日至3月19日是不正确的，案涉商铺在2020年3月12日中午已被原告锁门，不能使用，即使原告占用案涉商铺，也仅占用至3月12日。疫情期间，根据政策及社会相关倡议2月份应免租，3、4月应减半，被告向原告申请免2月租金，原告没有任何减免，在3月12日将案涉商铺锁门后同意减免2月一半的租金，但要求被告先交2、3月租金再减半；后被告与原告继续沟通，原告均拒绝，故被告不同意交付2月租金。对于3月租金。被告认为仅支付3月1日至11日期间的减半租金。关于水电费、垃圾费，原告没有举证证明。关于租赁税，根据法律规定，出租人应交租赁税，故租赁税不应由被告承担。另房屋租赁税、垃圾费均未实际发生，原告不应收取。2.对于第二项诉请，原告无权要求被告支付违约金，根据相关规定，由于疫情迟延交租的，不予追究违约责任；原告以暴力形式对案涉商铺进行锁门，造成大量熟食毁损，事实上是原告违约；合同约定的违约金标准过高，违反了相关的法律规定。3.对于第三项诉请，原告的暴力锁门造成原、被告矛盾激化，造成合同解除，合同解除的责任在于原告，且疫情是不可抗力，原告无权没收押金。4.关于第四项诉请，原告诉请仓储费既不真实也不合法，且从时间上看，与本案无关联，如有发生也是为了其他的事情承租的仓库。5.关于第五项诉请，尽管原告提供了相关证据，但原告恶意起诉，应由其自行承担。经审理查明：位于广州市天河区林和东路126号104房的房地产登记权属人为案外人广东丰伟房地产开发有限公司，相应的《广州市不动产登记查册表》（查册时间为2020年5月27日）显示：使用性质为非居住用房，登记时间为2009年11月2日，建筑面积为285.9312平方米。2019年3月26日，杨佩玲向王艳玲的账户（账号：62×××02）转账166000元；李永稳则向杨佩玲分别开具收到押金46000元的收据和转让费120000元的收据。2019年4月1日，李永稳以甲方（李永川）代表身份与杨佩玲（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方同意将案涉商铺出租给乙方作商业使用，房屋建筑面积约40平方米；（第三条）租赁期限自2019年4月1日至2027年3月31日止，其中2019年4月1日至2020年3月31日期间月租金标准为23000元，租金汇入甲方指定账户（户名：王艳玲，账号：62×××02），甲方每月收到租金后必须向乙方提供收据，因案涉商铺出租而产生的税费由乙方负责；签订本契约之日乙方向甲方交纳46000元的租赁押金，案涉商铺移交之前的所有费用由甲方付清，移交之后有关的管理费、水电费均由乙方支付，租赁押金不得作租金或其他用途，甲方应在租赁期满或解除契约7日内乙方缴清一切应承担费用后将保证金无息退回乙方；室内外装修应事前经甲方同意；房屋一切杂费、电话费、水电费由乙方承担；（第十条）合同期满或解除契约，一切镶装在案涉商铺结构或墙体内的装修，均属甲方所有，乙方不得拆除；（第十一条）如因不可抗力的原因（地震、水灾、战争以及双方确认属于不可抗力因素）造成本契约无法履行时，双方互免承担违约责任；（第十二条第一款）乙方逾期交租，每逾期一日，甲方按月租金总额的千分之三收取逾期缴费违约金，乙方逾期交租达15天，视为乙方违约，甲方有权单方终止合同，收回案涉商铺同时采取停水停电的措施以防止甲方损失的扩大，因此而造成的乙方的损失由乙方自行承担；（第十二条第二款）租赁期内乙方遵守本合同及准时缴交租金、水电费等所有费用情况下，甲方未征得乙方同意单方解除合约的，甲方应双倍赔偿所收租赁押金给乙方并赔偿乙方的合理经济损失，如属乙方单方解除合同的，甲方有权没收租赁押金，因此而产生的经济损失由乙方责任；违约金、赔偿金应在确定责任后十日内付清；租赁期内甲方按电费1.5元/度，水费6元/吨向乙方收取水电费；甲方将案涉商铺于2019年4月1日前交给乙方使用，至2019年4月15日前为免租装修期，乙方无需缴纳租金；房屋租赁税每个月300元，垃圾处理费每个月60元；等内容。原、被告均确认案涉商铺属于广州市天河区林和东路126号104房中的一部分。杨佩玲称与其形成租赁合同关系的相对方是王艳玲和李永川；李永川称杨佩玲的合同相对方是李永川，王艳玲是李永川管理案涉商铺的委托代理人。另，王艳玲于2020年6月3日向本院表示《租赁合同》双方主体为李永川及杨佩玲，李永稳是受李永川的委托签署《租赁合同》，李永稳及王艳玲均受李永川的委托进行收款及收取杨佩玲的租金，李永稳是李永川的哥哥，王艳玲与李永稳是夫妻关系。杨佩玲通过梁影霞账户先后向《租赁合同》约定的收租账户转账案涉商铺租金11500元（转账时间为2019年4月1日）、5月租金及租赁税垃圾费23720元（转账时间为2019年5月8日）、租金及水电费24956元（转账时间为2019年6月4日）、租金及水电费27761元（转账时间为2019年7月1日）、租金及水电费27921.5元（转账时间为2019年8月4日）、租金及水电费27987.5元（转账时间为2019年9月5日）、租金及水电费27855.5元（转账时间为2019年10月7日）、款项27552.5元（转账时间为2019年11月8日）、款项27255.5元（转账时间为2019年12月9日）、款项26928.5元（转账时间为2020年1月7日）。李永川称其分别于2月24、25日以微信形式要求杨佩玲支付2月份租金；2月27日，以微信形式向杨佩玲发出2019年2月份交费通知（费用主要为电费2680.5元、水费72元、房租23000元、房屋租赁税300元、垃圾处理费60元，共26112.5元）。杨佩玲则称上述微信记录显示时间为2019年，按照双方的交易习惯，上述费用早已结清；且主张关于水电费，李永川未提交证据，房屋租赁税、垃圾费未实际发生，李永川不应收取。另查，因为新冠疫情，广东省人民政府于2020年1月23日启动公共卫生突发事件一级响应；于2020年2月24日调整为二级响至2020年5月8日。本案审理过程中，本院询问原、被告双方对疫情期间案涉商铺租金计算标准能否协商？杨佩玲表示愿意协商，并认为2020年2月租金应全免，3月租金标准可按照合同的50%计算；李永川则表示不同意协商。2020年3月12日，王艳玲、李永稳对案涉商铺进行上锁。李永川称该上锁行为是受李永川的明确指示，目的是为了尽快催促杨佩玲交纳租金，且在上锁前李永川以短信方式明确告知了杨佩玲，其上锁之后至3月底都是由李永川管控，从4月开始李永川与其出租人广州市桦林物业管理有限公司（以下简称桦林公司）解除了租赁合同，因此案涉商铺的管控权转给了桦林公司进行管理；杨佩玲称上锁前李永川没有短信告知其。2020年3月12日，王艳玲与杨佩玲方的人员顾健旋通过微信协商减租问题，但未达成一致意见。2020年3月13日，顾健旋报警；在案涉商铺门口，顾健旋要求王艳玲打开案涉商铺的锁，王艳玲以对方没有交租为由不同意，顾健旋与王艳玲再次协商减租问题，但未达成一致意见。2020年3月17日，王艳玲向杨佩玲发短信，通知杨佩玲于2020年3月18日前缴纳案涉商铺2020年2月、2020年3月的欠缴租金。否则视作违约，其将收回案涉铺位，未清理的铺位物品将作废品处理，并保留追讨相关经济损失的权利。2020年3月18日，杨佩玲向王艳玲发短信，杨佩玲短信称2020年2月、2020年3月受疫情的影晌，杨佩玲一直在与被告方积极协商，而被告方均不予回复，后直接将案涉商铺锁门。被告方的暴力锁门行为已构成非法解除合同与违约，对杨佩玲造成巨大经济损失。另外，杨佩玲在短信中要求与被告方就违约解除合同和减免租金的问题进行协商。李永川确认已经于2020年3月18日收回案涉房屋，且其已委托第三方承租了仓库存放案涉商铺内的物品。李永川为证明其仓储费损失，向本院提交《收款收据》2张，经质证，杨佩玲不确认《收款收据》的真实性,《收款收据》上未有任何单位的盖章，且如有仓储经营，应开具发票；李永川3月19日才搬离了案涉商铺的物品，即使要有仓储也不可能在3月10日租仓库。2020年3月19日，李永川向杨佩玲发短信，通知杨佩玲于2020年3月18日前缴纳拖欠案涉铺位2020年2月、2020年3月的租金，否则视为违约并收回铺位。另外，还通知杨佩玲于2020年3月20日12点前清走案涉商铺物品，否则视为废品处理，并保留追讨相关经济损失的权利。李永川称在上锁后，原、被告双方也有就租金问题进行协商，在协商未果后，李永川于2020年3月19日正式通过短信方式告知杨佩玲的员工解除租赁关系。2020年3月20日，顾健旋再次报警；在案涉商铺门口，顾健旋准备将案涉商铺内物品搬离；李永稳对此不同意，要求顾健旋签署两份《证明》才允许其搬东西。第一份《证明》主要内容为以下打印文字：“今日起甲方有权单方终止洁霞双方签定的租赁合同，乙方逾期二、三、月份的房租租金长达50天未交，视为违约，甲方因此而产生的经济损失由乙方（洁霞）承担，经过双方沟通一致，乙方放弃林和东路126号04号铺使用权。屋内设备洁霞自己愿意收回。”第二份《证明》主要内容为以下打印文字：“杨佩玲小姐，你己拖欠我广州市天河区林和东路126号首层自编04号铺位，2020年2月3月租金未付，经多次催缴你一直不理。依照2019年4月1日签署的房屋租赁合同，你方单方面违约。我方收回126号首层自编04号，铺位的使用权，并且终止合同、因合同未到期不予退还押金。经过双方沟通一致，我方2020年3月20日收回铺位并保留追讨你相关经济损失的权利。”本案审理过程中，2020年6月3日，本院询问原、被告双方是否同意交接原来在案涉商铺内的属杨佩玲的物品？李永川对此表示其已委托第三方承租了仓库存放案涉商铺内的物品，现其同意将物品交还杨佩玲；杨佩玲表示其曾在2020年3月13日、20日要求李永川放行物品但均遭拒，现物品都已坏掉对其无用，不同意接收物品。对此，本院告知：原告证据《林和东店设备清单》显示的物品系可移动、可拆卸物品，原、被告双方在租赁合同发生纠纷过程中，未能及时由杨佩玲取回该等物品，现本案尚未确定责任，但该等物品原系杨佩玲所有，现李永川明确表示同意将该等物品交还杨佩玲，而杨佩玲表示不同意接收，由于杨佩玲表明的不同意接收的理由并不能构成其必然可获得其在本案中以该等物品损失为由向李永川提出的赔偿损失主张的支持，故本院再次询问杨佩玲是否愿意接收该等物品？杨佩玲表示需庭后3个工作日内对此以书面形式答复，逾期未书面答复则视为其不同意接收该等物品；但杨佩玲此后未向本院提交书面答复。同时，本院告知：双方当事人都有及时止损的义务，针对该等物品，双方当事人应及时友好协商，对于无损坏的物品及时进行交接以减少双方损失扩大。原、被告均表示清楚。2020年11月2日，本院询问原、被告双方有无交接该等物品。原、被告双方均表示没有交接；原、被告均没有提交证据证明双方主动与对方联系协商交接。对此，本院当日又组织双方对交接物品事宜进行协商，原、被告均表示愿意进行交接，杨佩玲并表示需要对物品进行验收；本院遂组织双方对交接物品验收等细节问题进行协商并根据协商内容为双方安排了操作步骤及操作时点（其中告知了原、被告双方于2020年11月4日上午9:00前共同到仓储地点进行清点并制作清点清单），原、被告双方均表示清楚。但在当日稍后，李永川表示因为该等物品已被运回李永川老家（户籍地址），将该等物品运回广州需要时间，无法在2020年11月4日进行交接，请求宽限7日。本院基于李永川所述以上情况告知双方将“2020年11月4日上午9:00”调整为“2020年11月12日上午9:00”。对此，李永川表示清楚；杨佩玲表示清楚，认为由于李永川陈述其将该等物品从广州拉回了李永川老家（安徽），在这种情况下，该等物品实际上是不存在了，如果再给其时间准备，其只会是找些垃圾回来，所以其现明确表示不同意接收该等物品，其也无需法庭再组织交接。本案中，原、被告均确认合同未约定租金交纳时间；杨佩玲已付清截止至2020年1月31日（含当日）的租金，从2020年2月1日起的租金未支付过；杨佩玲对案涉商铺进行过装修，且经过了李永川同意；案涉商铺被杨佩玲用于进行包点销售（不含制作），经营品牌为“洁霞”。关于减租协商情况，杨佩玲称在2020年2月2日至2月26日期间案涉商铺停业；2020年2月时其提出2月免去全部租金的要求，王艳玲不同意减免一分钱，在王艳玲锁门之后，社会上的很多政策、倡议书等已经出来，其也要求按照相关的政策和倡议进行，其具体提出要求是免除2月份全部租金、3、4月的租金每月减免一半，但王艳玲对此不同意，王艳玲先同意减免2月一半租金，说业主同意2、3月每月各免除一半的租金，但想要开门，还有很多附加的条件。李永川称不清楚案涉商铺停业的情况，在业主方（桦林公司）向其只承诺免除2月一半租金的情况下，李永川甚至同意了杨佩玲的2、3月的租金每月各免除一半，但杨佩玲却坚持要求2、3月全免租金。杨佩玲还发表以下意见：在全部租赁合同履行过程中都是王艳玲与其联系；出租人包括与其签约的合同相对方李永川以及实际签约人李永稳和案涉商铺登记的使用人王艳玲；导致合同解除的责任在于出租人。李永川还发表以下意见：在租赁合同履行过程中主要是王艳玲与杨佩玲联系，其次是李永稳与杨佩玲联系，他们都是以李永川代理人的身份联系杨佩玲；其于2020年3月19日从案涉商铺中搬出原属于杨佩玲的物品，搬至广州市天平架水果市场的一个仓库中存放，存放过程中有改变存放地点（从天平架水果市场托运至李永川户籍所在地）；案涉商铺业主已实际免除李永川2020年2月租金的一半；导致合同解除的责任在于承租人。本院认为：《租赁合同》显示出租人是李永川，李永稳系李永川的签约代表，李永川指定的收取租金的收款账户名称为“王艳玲”，而李永川提交的租赁合同显示李永川作为出租人向杨佩玲出租了案涉商铺，结合李永川、李永稳、王艳玲关于李永稳、王艳玲是出租人李永川的代理人的共同确认，应认定与杨佩玲形成租赁合同关系的相对方是李永川，并不包含李永稳、王艳玲。《租赁合同》是杨佩玲与李永川双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约切实履行。原、被告对于《租赁合同》已经解除并无异议，但对于导致合同解除的责任归属均指称在于对方。从本案查明的事实看，杨佩玲承租案涉商铺用于经营食品零售，其自承租以来，均逐月向出租人李永川支付租金等费用，在2020年1月新冠疫情爆发后，其未支付2020年2月之后的租金是因为经营受到疫情影响且就减免租金问题与出租人李永川协商未能达成一致而暂时没有交付，这不属于主观恶意拖欠租金，但杨佩玲实际使用了案涉商铺，其经营所受影响并非租赁标的物自身因素引起，其支付租金的义务并不因疫情发生而必然免除；李永川在杨佩玲与其就减免租金协商未能达成一致的情况下就直接以上锁这种非合同约定方式且激化矛盾的方式催收租金，李永川该行为明显不当；而租赁双方在后续协商减免租金不成后均生发了解约意愿且互相表达了不再履行合同，双方以上行为共同导致了合同解除。根据公平原则，本院综合本案案情酌情认定出租人李永川就合同解除承担70%责任，承租人杨佩玲承担30%责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于李永川的第一、二项诉请。第一，关于租金及迟延交租违约金，李永川、杨佩玲对杨佩玲自2020年2月1日起未支付租金并无争议，亦确认李永川于2020年3月12日对案涉商铺上锁，故杨佩玲应向李永川支付租金的期间为2020年2月1日至3月11日。但从本案查明的事实看，案涉商铺被用于经营包点销售，考虑到新冠疫情对杨佩玲使用案涉商铺造成的影响，本院根据公平原则，综合本案案情酌情认定由杨佩玲向李永川支付2020年2月1日至2020年3月11日期间的租金15580.65元。杨佩玲未按时支付上述租金，主要系受新冠××疫情影响导致的，从这方面而言并无主观恶意，本院基于公平原则，综合本案案情对李永川要求杨佩玲支付迟延交租违约金的诉请不予支持。第二，关于水电费，李永川未举证证明其已支付该款项，杨佩玲亦否认，现李永川要求杨佩玲支付水电费，缺乏理据，本院不予支持。第三，关于房屋租赁税及垃圾费，《租赁合同》约定房屋租赁税、垃圾费由杨佩玲负担，杨佩玲未举证证明其已支付了案涉商铺2020年2月1日至3月11日期间的房屋租赁税、垃圾费，应由其承担举证不能的法律后果，故杨佩玲应向李永川支付房屋租赁税406.45元、垃圾费81.29元。关于李永川的第三项诉讼请求，在原、被告对于上述合同解除均负有责任且李永川应负责任为70%的情况下，李永川要求杨佩玲已支付的租赁押金46000元归其所有，缺乏理据，本院不予支持。关于杨佩玲的第四项诉讼请求，如前述，首先，李永川在杨佩玲与其就减免租金协商未能达成一致的情况下就直接以上锁这种非合同约定方式且激化矛盾的方式催收租金，李永川该行为明显不当。其次，李永川在收回案涉商铺时拒不同意杨佩玲将案涉商铺内原属于杨佩玲所有的物品搬离。综上，李永川据此要求杨佩玲支付仓储费损失，缺乏理据，本院不予支持。关于李永川的第五项诉讼请求，律师费属于李永川的诉讼成本，况且李永川自身对导致合同解除有过错，李永川要求杨佩玲予以赔偿，欠缺理据，本院依法不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告杨佩玲于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告李永川支付2020年2月1日至3月11日期间的租金15580.65元、房屋租赁税406.45元、垃圾费81.29元。二、驳回原告李永川的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3768元，由原告李永川负担3259元，被告杨佩玲负担509元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  秦 雯人民陪审员  杨慧芬人民陪审员  何晓芬二〇二一年七月二十七日书 记 员  牛立萍梁炎梅