广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终5095号上诉人（原审原告）：广东长城建设集团有限公司，住所地广东省广州市越秀区寺右新马路4号之8。法定代表人：何绍文，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖剑基，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：何浩，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：翁源县人民政府，住所地广东省韶关市翁源县龙仙镇建国路18号。法定代表人：谭晓健，县长。委托诉讼代理人：黄明建，翁源县财政局干部。委托诉讼代理人：罗小芳，翁源县公职律师事务所律师。原审原告：广州长建物业管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区寺右一马路6号四楼。法定代表人：刘保军，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖剑基，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：何浩，广东广信君达律师事务所律师。上诉人广东长城建设集团有限公司（以下简称长城公司）因与被上诉人翁源县人民政府、原审原告广州长建物业管理有限公司（以下简称长建公司）所有权确认纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初1360号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。上诉人长城公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判确认长城公司为xx路5号6、7、8层房屋的所有权人；2.改判翁源县人民政府协助长城公司办理房屋产权变更登记手续，将上述房屋产权变更登记至长城公司名下；3.判令翁源县人民政府承担办理房屋产权变更手续相关税费；4.判令翁源县人民政府承担本案的诉讼费用。事实与理由：一、一审法院错误判定长城公司主体性质，长城公司与翁源县人民政府属于互相独立且平等的主体，与签订协议时（1999年12月28日）存续的房改政策文件无关，长城公司已参考市场价格付清房款，一审法院理应支持涉案房屋过户。双方签订的《协议书》第六条约定“有关抵偿给乙方的房产，包括乙方搬迁安置的房屋，按原合同条款，由甲方出具永久使用权证，根据现行房改政策，可以办理产权转让手续，甲方应给予办理，费用由乙方负责。”该内容中关于房屋使用权及产权转让手续的受益主体与指向，应当是翁源县人民政府指示下需要长城公司协助搬迁安置的职工。根据协议将长城公司作为适用房改政策的主体属于对法律法规的错误理解，不应将长城公司与该类搬迁安置职工混为一谈。协议双方属于互相独立平等的主体，不存在自上而下的分配关系，长城公司并不属于翁源县人民政府的职工，且长城公司对翁源县人民政府享有工程款、补偿费及利息的债权金额201.79万元，并且按约定向翁源县人民政府补足了房屋价款，共付245.05万元，属于一次性付清房款。若能完成涉案房屋过户手续，双方属于双赢，完全符合市场经济关于公平交易的精神。二、《协议书》第六条约定的内容对于“需要搬迁安置职工”而言属于过户方式，即考虑应采用住房实物分配，还是按住房货币分配，但对于长城公司而言并非过户方式。如上所述，长城公司因主体性质不应受当时房改政策的限制，也根本无法适用“住房实物分配方式”。一审法院认为上述约定属于过户方式属于事实认定错误。三、一审法院以《协议书》第六条判定长城公司丧失对涉案房屋的过户权利，该判决显失公平。《协议书》签订的时间为1999年12月28日，而《广州市住房保障办公室关于进一步明确存量公房出售有关问题的通知》规定“从2000年1月1日起，我市停止住房实物分配，全面实行住房货币分配。”如果认为双方之间对于涉案房屋属于“住房实物分配”的约定，将导致长城公司仅时隔三天就产生245.05万元损失，造成国有资产的严重流失。四、双方之间达成的协议属于“履行期届满后达成的以物抵债协议”，不存在恶意损害第三人合法权益等情况，也无其他无效事由，人民法院应依法予以支持。根据最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知第44条规定，1999年12月28日双方达成的《协议书》无任何恶意损害第三人合法权益等情形，理应支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，长城公司作为承包人可以与发包人翁源县人民政府协议将涉案工程折价。另根据最高人民法院（2016）最高法民终484号民事判决书（公报案例），最高人民法院的司法观点认为“以物抵债协议属于诺成性合同”。从本案案情可知，双方存在基础的债权债务关系，债务已届清偿期，双方达成以物抵债的合意，符合上述法律法规及裁判观点之要件。因此涉案《协议书》效力应属有效。五、协议书内容公平合理，长城公司作为国有独资企业，属于涉案房屋的真实所有权人，翁源县人民政府协助长城公司办理所有权变更手续，有利于维护翁源县人民政府的政府形象，也将减少长城公司国有资产的流失。六、一审法院遗漏查明几个事实，属于认定事实不清。1.长城公司在一审起诉状已明确用于抵偿债务的具体物业楼层为6、7、8层，已有明确的诉讼请求。根据长城公司于2008年6月2日、2008年6月19日向翁源县人民政府支付《协议书》第四条约定的款项时，翁源县人民政府向长城公司出具的收据明确写明了“xx路5号大楼6-8层房款”，表明翁源县人民政府是同意用于抵偿债务的具体物业楼层为6、7、8层，一审中长城公司已对此进行举证。根据长城公司与案外人深圳市大道成商业管理有限公司于2013年7月3日签署的《承包经营合同》，该合同第一条也明确约定了长城公司将其全部物业转租给案外人，具体即九层物业中的第6、7、8共三层。该证据也可证明本案涉案标的为第6、7、8共三层，如不是该三层，长城公司何来权利转租给案外人，从该《承包经营合同》签署至今，已超过7年，翁源县人民政府从未提出过异议。2.本案属于两个平等主体就相应的工程款达成以物抵债协议，只要《协议书》合法有效，双方就可以按照《协议书》内容履行，《协议书》是否合法有效是本案审查的焦点问题，翁源县人民政府一审答辩意见是主张《协议书》无效，但一审法院未就《协议书》的效力进行审查。3.《协议书》签署之后，双方积极履行《协议书》内容，长城公司向翁源县人民政府支付了《协议书》约定的款项，翁源县人民政府也将涉案标的交给长城公司占有、使用、支配、收益，表明双方以实际行为在履行《协议书》，双方也愿意履行协议。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律不当，双方签订的《协议书》合法有效，翁源县人民政府理应协助长城公司办理涉案房屋的过户手续，请二审法院依法改判或发回重审。被上诉人翁源县人民政府二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体判决公平公正，长城公司提起上诉缺乏事实依据，其上诉理由依法不能成立。一、根据《协议书》约定，长城公司对翁源县人民政府享有工程款、补偿费及利息的债权金额为201.79万元，翁源县人民政府以xx路房产塔楼前座6-9层中的三层作价245.05万元抵偿给长城公司，同时根据当时施行的房改政策办理产权转让手续。因签订《协议书》后并未就用于抵偿债务的具体物业楼层作明确约定，且《协议书》约定的过户方式为根据当时施行的房改政策办理，现房改政策已不再施行，因此长城公司的上诉请求缺乏事实和法律依据。二、如前所述，《协议书》约定长城公司对翁源县人民政府享有工程款、补偿费及利息的债权金额为201.79万元，翁源县人民政府以xx路房产塔楼前座6-9层中的三层作价245.05万元抵偿给长城公司。如此大的价值应该经得领导集体研究决定，但经翁源县人民政府认真查找却未发现对此有领导集体讨论的记录。因此翁源县人民政府对《协议书》效力有质疑。综上所述，请二审法院依法驳回长城公司的上诉请求，维持一审判决。原审原告长建公司二审辩称：同意长城公司的上诉意见。长建公司、长城公司于2020年1月3日向一审法院起诉，请求：1.确认长建公司、长城公司为xx路5号6、7、8层房屋的所有权人；2.判令翁源县人民政府协助长建公司、长城公司办理房屋产权变更登记手续，将上述房屋产权变更登记至长建公司、长城公司名下；3.判令翁源县人民政府承担办理房屋产权变更登记手续相关税费。一审法院经审理查明：1991年5月29日，翁源县人民政府（甲方，发包单位）与广东长城建设工程公司（乙方，承包单位）签订《翁源广州市xx路综合楼后期建筑工程承包协议书》，约定：就广州市xx路翁源县人民政府驻广州市办事处综合楼工程，甲方与原施工单位办理了终止手续，现经协商，由甲乙双方共同筹措资金，将该工程进行续建；工程承包总造价为150万元（不含购置及安装电梯费）；资金筹措办法：1.由甲方提供水泥2000吨给乙方，折价抵充部分工程款约60万元；2.乙方垫支100万元充作工程款；甲方应保证于本工程竣工验收交付使用之日起半年内，连本带息一次过还给乙方等。1999年12月28日，长城公司（乙方）与翁源县人民政府（甲方）签订《协议书》，约定：xx路工程于1994年6月完工，交付使用已五年多，至今未进行结算，乙方未能收回工程款，甲方亦未能办理产权；截至1999年11月底止，甲方应付给乙方工程款、补偿费及利息共计201.79万元；乙方同意甲方以xx路房产塔楼前座6-9层，其中三层，暂按每层面积166.7平方米共500.1平方米作价4900元/平方米共计245.05万元，抵偿给乙方工程款、补偿费及利息；多付43.26万元，乙方在2000年9月30日前分期支付退回给甲方；房产交付使用日期，收齐退款十天交付使用；产权包括乙方违章扩建部分的，统一由甲方办理，乙方协助，所需费用由甲方、乙方按所占违章面积平均摊分；有关抵偿给乙方的房产，包括乙方搬迁安置的房屋，按原合同条款，由甲方出具永久使用证，根据现行房改政策，可以办理产权转让手续，甲方应给予办理，费用由乙方负责等。2017年9月14日，长城公司向翁源县人民政府发出《关于申请办理xx路5号6、7、8层产权过户的函》，内容为：根据《协议书》约定，位于广州市越秀区xx路5号9层楼中的第6、7、8共三层，总建筑面积约为510平方米，翁源县人民政府以每平方米4900元共计245.05万元，作价抵偿给其司的工程款、补偿费及利息，故越秀区xx路约510平方米的房屋产权应属其司所有，由于历史遗留问题等原因，该房产一直未能办理产权过户给其司；目前整栋楼共9层楼的房屋产权全部在翁源县人民政府名下，经咨询广州市产权交易中心，如要办理产权过户，必须将过户部分的房屋实行产权证分割后才能办理房屋产权过户手续；现向翁源县人民政府申请办理产权证分割手续，并把产权过户到长建公司，请翁源县人民政府收到此函后给予长建公司办理产权过户手续等。2019年9月19日，长城公司向翁源县人民政府发出《债权转让通知书》，内容为：长建公司在2001年9月3日接受广东长晟企业集团有限公司指示于2001年9月10日向翁源县人民政府支付43.26万元；长城公司于2017年9月14日向翁源县人民政府发出《关于申请办理xx路5号6、7、8层产权过户的函》，提出将该房产过户至长建公司的请求。现通知翁源县人民政府：本公司将《协议书》所约定享有的权利，全部转让给长建公司，由长建公司直接向翁源县人民政府主张相应的权利。翁源县人民政府确认收到上述43.26万元。现广州市xx路5号2-11层房屋的所有权整体登记在翁源县人民政府名下。在本案一审审理过程中，一审法院向长建公司、长城公司释明：由于翁源县人民政府对以物抵债的效力提出异议，即表示不同意继续履行，长建公司、长城公司是否坚持诉讼请求。长建公司、长城公司向一审法院申请变更上述第二项诉讼请求为：判令翁源县人民政府协助长城公司办理房屋产权变更登记手续，将上述房屋产权变更登记至长城公司名下。一审法院认为，长城公司与翁源县人民政府签订的《协议书》订明长城公司对翁源县人民政府享有工程款、补偿费及利息的债权金额为201.79万元，翁源县人民政府以上址物业6-9层中的三层作价245.05万元抵偿给长城公司，同时根据当时施行的房改政策办理产权转让手续。由于长城公司与翁源县人民政府此后并未就用于抵偿债务的具体物业楼层作出明确约定，且《协议书》约定的过户方式为根据当时施行的房改政策办理，现翁源县人民政府明确表示不履行抵债协议，且房改政策已不再施行。经一审法院释明后，长建公司、长城公司仍然坚持要求翁源县人民政府办理产权过户登记手续，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第五条的规定，于2020年6月18日作出如下判决：驳回原告广州长建物业管理有限公司、广东长城建设集团有限公司的诉讼请求。一审案件受理费64300元，由原告广州长建物业管理有限公司、广东长城建设集团有限公司共同负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人未提交新证据。二审另查明，一、2008年6月2日，翁源县人民政府驻广州办事处开出收据两份，均载明xx路5号大楼6-8层房款，金额均为50000元。二、出票日期为2008年6月19日的华夏银行支票存根载明收款人为翁源县人民政府广州办事处，金额50000元，用途为xx路5号6-8层房款，同日，翁源县人民政府驻广州办事处开出收据，载明xx路5号大楼6-8层房款，金额为50000元。二审中，为进一步查明本案事实，本院向广州市规划和自然资源局发函询问涉案物业是否已办理了房地产权证，现能否单独办理6-8层的过户登记手续或每层单独的房地产权证等。广州市规划和自然资源局于2021年7月6日向本院复函，主要内容为：一、房屋主要登记情况。原东山区（现越秀区）xx路5号二至十一层以2004登记68364号登记在翁源县人民政府名下，房产权证号为粤房地证字第××。二、处理建议。根据《不动产登记暂行条例》第八条及《不动产登记暂行条例实施细则》第五条，不动产以不动产单元为基本单位进行登记，不动产单元应为权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。建议由有资质的测量机构对6-8层独立或分层进行实测并出具成果报告后，申请人持协助执行通知书申请办理分割登记、转移登记。长城公司对上述复函质证称：对复函的真实性、合法性及关联性没有异议。长城公司认可复函的内容，复函中的建议是由有资质的测量机构对6-8层独立或分层进行实测并出具成果报告后，申请人持协助执行通知书申请办理分割登记、转移登记，表明两者是分开独立的行为，法院可以判决对方协助执行，至于长城公司能否提供测绘报告并不影响判决协助执行的行为，请法院考虑给予一个月的测绘时间。本案由于一审对涉案标的能否过户、涉案标的具体楼层均未调查清楚，属于事实不清，二审法院可考虑发回重审。翁源县人民政府对上述复函质证称：不同意复函的处理建议。双方签订的《协议书》未对抵偿债务的具体物业楼层作任何约定，且《协议书》约定的过户方式为当时施行的房改政策，目前该房改政策已不再施行，办证条件已经丧失。二审中，一、翁源县人民政府陈述现确认涉案争议标的物为前座6、7、8层，但《协议书》中没有明确约定具体指向的是前座6、7、8层，仅约定了前座6-9层中的其中三层。二、长城公司陈述，双方交接涉案房屋时尽管没有办理交接手续，但因为当时双方定了前座6、7、8层给长城公司，交接时也是交接的前座6、7、8层。三、翁源县人民政府陈述双方签订协议结算后，前座6、7、8层一直由原审原告长建物业公司使用至今，双方之间没有交接记录，除了前座6、7、8层以外，其他楼层自双方结算后由翁源县人民政府使用至今。二审庭询后，翁源县人民政府提交《关于加快住房制度改革实行住房货币分配的通知》粤府[1998]82号，拟证明涉案房屋不能按当时的房改政策办理房屋产权的登记手续。本院经审查认为，该材料系公开发布的材料，与本案的实体处理结果无直接关联性，不属于二审新证据，因此不再组织双方对此进行质证。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。根据双方的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：长城公司主张确认其为涉案房屋的所有权人及主张翁源县人民政府协助其办理房屋产权变更登记手续是否成立。针对前述争议焦点，本院认定如下：第一，长城公司与翁源县人民政府签订的《协议书》载明长城公司对翁源县人民政府享有工程款、补偿费及利息的债权金额为201.79万元，长城公司同意翁源县人民政府以涉案物业6-9层中的三层作价245.05万元抵偿给长城公司，差额房价款由长城公司向翁源县人民政府支付，双方应依照约定诚信履行。从本案查明事实看，翁源县人民政府确认已实际收到长城公司支付的购房款43.26万元，翁源县人民政府亦将涉案物业的6-8层交由长城公司实际占有使用，双方已在实际履行《协议书》。虽然双方在《协议书》约定以涉案物业6-9层中的三层抵偿债务，并未明确约定系以涉案物业的6-8层抵偿债务，但结合涉案房屋的房款支付情况、收据载明情况、涉案物业的实际占有使用情况及翁源县人民政府从未对长城公司的实际占有使用提出异议等因素，长城公司主张根据《协议书》约定系以涉案物业的6-8层抵偿债务具有合理性，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条之规定，本院对长城公司主张系以涉案物业的6-8层抵偿债务予以采信，因此本案双方争议的用以抵偿债务的房屋可确定为涉案物业的6-8层。第二，根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”之规定，涉案房屋所有权自登记于不动产登记簿时发生效力，目前涉案房屋登记在翁源县人民政府名下，长城公司要求确认其为涉案房屋的所有权人，与上述法律规定不符，本院不予支持。第三，根据广州市规划和自然资源局的复函，目前涉案房屋尚不具备办理房屋产权变更登记手续的条件，因此对于长城公司在本案中主张翁源县人民政府协助其办理房屋产权变更登记手续及翁源县人民政府承担办理房屋产权变更手续相关税费的诉请，本院不予支持。各方当事人可待条件成就后另循合法途径处理。一审的实体处理结果并无不当，可予维持。综上所述，长城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费64300元，由广东长城建设集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 娜审判员 柳玮玮审判员 黄春成二〇二一年七月三十日书记员 冯 韵彭诗敏