广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0104民初232号原告（反诉被告）：黄丽娇，女，1988年3月11日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：黄启鸿，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈斯毅，北京大成（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市嘉业昊晟物业管理有限公司，住所地广州市越秀区麓景路黄田直街1、2号第六层主楼自编623房。法定代表人：郭年春。委托诉讼代理人：郭斐，广东合邦律师事务所律师。原告黄丽娇与被告广州市嘉业昊晟物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄启鸿、陈斯毅，被告委托诉讼代理人郭斐均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《商铺租赁合同》于2020年5月31日终止；2、被告返还原告保证金22470元；3、被告返还原告水电预存金11235元。事实和理由：2019年9月7日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定被告将广州市越秀区下塘宝汉直街2号越洋商贸城139号商铺出租给原告。合同签订后，原告向被告支付保证金及水电预存金，并支付租金至2020年1月。2019年12月底，新冠××疫情爆发。2020年1月23日，广东省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，自2020年1月24日起，全省范围内实行停工、停业、停课。越洋商贸城受新冠××疫情影响不得开业经营，且商贸城因小北爆发疫情被政府征用作核酸检测点，直至2020年7月，越洋商贸城仍未能通过政府部门审批复工、复产。合同期限届满前，各租户与被告沟通终止合同的交接事宜，但被告均以未上班为由拒绝办理交接。在合同期限届满后，各租户准备撤场并将商铺交回给被告，但遭到被告安保人员的强力阻拦，不让商场租户清空商铺，租户的货物及物品被被告非法扣留无法搬离，给租户造成了损失。而对于要交还钥匙和商铺的租户，被告也拒绝予以接收。自2020年8月起，涉案商场的登峰宾馆被政府征用作为外籍人员隔离酒店，为了安全考虑，涉案商场仍未能开业经营。根据相关规定，本次因新冠××疫情及政府采取疫情防控措施导致原告无法使用商铺，应认定为构成不可抗力因素，被告应当免除原告受到不可抗力影响期间的租金和物业管理费，在合同期限届满后，被告应当全额返还原告保证金及水电预存金。被告辩称：不同意原告的第1、2项诉讼请求，同意第3项诉讼请求。租赁合同于2020年5月31日届满后，原告继续占用涉案商铺，直至2020年7月31日才将涉案商铺钥匙交还给被告。在该期间，原告从2020年2月起一直拖欠租金及管理费，原本被告是有权解除双方的租赁关系，但考虑到疫情影响，被告没有行使该权利。原告提起诉讼后，被告同意解除租赁合同关系。原告拖欠租赁费用，尽管是在疫情期间，但原告没有就疫情影响向被告提出过减免租金或解除合同的诉求，而是在合同约定期限届满之后才有个别租户提出，在该期间原告未将涉案商铺交还给被告。故在疫情最严重的时间段，原告未就租金、管理费支付提出任何异议。而在疫情相对稳定且合同期限届满后，即便有提出但未实际交还商铺的，不能导致原告此前拖欠的租金及管理费以及在合同到期后实际交还商铺前的租金和管理费予以免除。鉴于原告没有支付租金和管理费的违约行为，被告有权没收保证金。被告向本院提出反诉请求：1、确认原告与被告签订的《商铺租赁合同》于2020年7月31日解除；2、原告向被告支付拖欠的2020年2月1日至7月31日期间的租金72126元、物业管理费2412元；3、被告没收保证金22470元；4、原告向被告支付拖欠2020年2月1日至7月31日期间的租金、管理费的违约金（以当月租金及管理费为基数，按照每天3‰的标准，从每月6日起计至支付完毕之日止）。事实和理由：合同签订后，原告没有向被告支付从2020年2月1日起的租金及管理费，已构成违约。合同到期后，原告继续占用涉案商铺，与被告构成事实上的租赁关系，直至7月31日，原告才将涉案商铺钥匙交还给被告。原告对被告的反诉辩称：不同意被告的反诉请求。租赁合同到期终止，被告所述双方构成不定期租赁关系不成立。因为疫情影响，政府不同意商贸城开业，不存在原告使用涉案商铺的情况。原告希望通过自力救济搬走商铺内的物品，被被告阻拦。因疫情影响构成不可抗力因素，原告无法使用涉案商铺，被告应当免除原告受疫情影响期间的租金和管理费。被告要求原告支付逾期付款违约金以及没收保证金，属于违约责任的范畴，于合同约定于法律规定都不成立，且违约金标准过高。经审理查明：2019年9月9日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商铺租赁合同》，写明：乙方承租甲方位于广州市越秀区下塘宝汉直街2号越洋商贸城139号商铺；租赁期限从2018年6月1日至2020年5月31日（含当天），每月租金11235元，合同期满一年后，从第二年起在原租金的基础上递增7%，逐年递增，以此类推；乙方必须于签约当天向甲方缴纳相当于两个月租金数额的保证金合计22470元，在合同期满（不续约）时结清相关费用并验收场地合格后，由甲方无息退还保证金给乙方；乙方必须于签约当天向甲方缴纳相当于一个月租金数额的水电预存金11235元，在合同期满（不续约）时结清水电费后，由甲方无息退还水电费预存金给乙方；乙方需每月向甲方缴纳管理费402元；乙方须于每月5日前（含5日）缴纳当月的租金、管理费、水电费及相关费用给甲方，如遇到本商贸城休假则顺延至假期满后的第一个工作日；乙方如有下情形之一，甲方有权解除本合同，乙方所缴纳的押金，视作违约金不予退还：（3）逾期不缴纳租金、相关费用及违约金超过15天者；如双方不续约，合同期满时乙方应在三日内完好交回商铺给甲方，双方结算清各项费用并验收场地合格及结清水电费用后，终止合同；如遇不可抗力（自然灾害、战争、政府违法行政行为等）致本合同无法执行时，甲乙双方互不追究责任，在乙方完好交还场地并结算清租金和各项相关费用、保证金后，解除本合同；乙方逾期缴纳租金和各项费用的视为违约，甲方有权按逾期天数，每天收取应缴金额3‰的违约金，逾期15天甲方有权解除本合同，收回商铺另行处理等。合同签订后，被告将涉案商铺交付原告使用，原告向被告支付保证金、水电预存金，并支付租金及管理费至2020年1月止。2020年7月10日，被告委托广东合邦律师事务所向原告发出律师函，要求原告支付拖欠的租金及管理费等。2020年7月17日，广州市越秀区人民政府登峰街道办事处出具《关于登峰村村民（匿名）反映事项的答复》，写明：越洋商贸城A、B区、广福商贸城、金山象商贸城，这四家商贸城提出复工复产申请，7月3日上午我街对越洋商贸城A区、B区进行了复工复产的初评，两个商贸城仍存在问题有待整改，街复工小组已现场指导，整改完成再邀请区复工复产小组进行复查等。2020年7月22日，原告委托北京大成（广州）律师事务所向被告发出关于《律师函》的回函，要求被告退还保证金及水电预存金，立即停止扣留原告货物等侵权行为，并办理商铺交接手续等。原告提供了如下证据：1、涉案越洋商贸城前门大街设立体温检测点出入口的照片若干。2、越洋A区客户群微信聊天记录。聊天记录显示在2020年5月，部分租户询问“合同到期了，有消息吗”，“什么时候可以开档”等，管理处人员在2020年5月20日回复“没人负责”、“市场部全部停工”等。3、部分租户从商场搬离物品被管理处人员阻拦的视频。被告对证据1真实性没有异议，商场确实有受到疫情影响，街道办在2020年2月之后在商场门前设立了体温检测点，大概在4月下旬撤走；认为证据2中租户没有明确提出合同期限届满终止，而是以继续开业经营作为预期提出；对证据3真实性没有异议，但看不出视频的具体时间，租户没有就租赁费用的结算以及合同期届满后的占用费问题与被告协商，而是自行搬走货物，这不符合合同约定，被告对其进行劝阻没有违反合同。本院认为：原告与被告签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告向被告支付了租赁保证金及水电预存金，并支付租金及管理费至2020年1月。因新冠××疫情影响，我国多省自2020年1月下旬先后启动重大突发公共卫生事件一级响应，复产复工时间延后。涉案商贸城主要经营外贸，本市相关政府部门对商贸城所在区域采取了积极有效的疫情防控及应急处置措施来限制人口流动，这确实对租赁双方在涉案商场的经营行为造成一定影响，是双方签订合同时无法预见的重大变化，不属于正常的商业风险。在此情况下，如继续按照合同约定标准交租，确实有失公平，双方可充分协商、互谅互让，根据公平合理、等价有偿原则通过减免租金或延长租期等方式继续履行合同，共担风险，共渡难关。上述租赁合同于2020年5月31日到期后，原告与被告没有协商续租，故该租赁合同因期限届满而终止，原告诉请要求确认租赁合同于2020年5月31日终止合法，本院予以支持。租赁合同终止后，原告与被告之间为合同结算和清理关系。根据街道办事处出具的信访答复，涉案越洋商贸城在2020年7月尚未通过复产复工初评，受疫情影响，租赁双方直至2020年7月31日才办理涉案商铺的交接手续，该期间原告未付租金及管理费是事出有因，并非恶意违约，不应承担违约责任，故在合同终止后，原告要求被告退还全额保证金及水电预存金，本院予以支持。作为出租方及涉案商场的管理方被告同样受疫情影响严重，如承租人完全不支付租金及管理费，对于出租方亦不公平，故本院确定由原告按照租赁合同约定的租金及管理费标准的30%即每月3727元，向被告支付从2020年2月1日至2020年7月31日期间的使用费及管理费，被告要求原告支付拖欠租金、管理费的违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条第一款、第九十七条规定，判决如下：一、确认原告黄丽娇与被告广州市嘉业昊晟物业管理有限公司签订的《商铺租赁合同》于2020年5月31日终止；二、被告广州市嘉业昊晟物业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起7日内，向原告黄丽娇返还租赁保证金22470元及水电预存金11235元；三、原告黄丽娇在本判决发生法律效力之日起7日内，向被告广州市嘉业昊晟物业管理有限公司支付从2020年2月1日至7月31日的使用费、管理费（两项费用每月按3727元计算）；四、驳回被告广州市嘉业昊晟物业管理有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费321元，由被告广州市嘉业昊晟物业管理有限公司负担；反诉费1113元，由原告黄丽娇负担180元，被告广州市嘉业昊晟物业管理有限公司负担933元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 李 博二〇二一年七月二十日书记员 刘睿祺