江西省德安县人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0426民初836号原告：九江佳盛物业管理有限公司德安分公司。住所地：江西省九江市德安县蒲亭镇府前大道7号绿谷嘉园。统一社会信用代码：91360426MA382P4B49。负责人：杜宇红，经理。委托诉讼代理人：田晓威，男，1987年6月6日出生，汉族，该公司员工，住江西省九江市九江县（现柴桑区。被告：晏超金，男，汉族，1974年9月29日出生，住江西省九江市德安县。原告九江佳盛物业管理有限公司德安分公司（以下简称佳盛公司德安分公司）与被告晏超金物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佳盛公司德安分公司的委托代理人田晓威到庭参加诉讼，被告晏超金经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告佳盛公司德安分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业费2809元、自2019年11月1日至2021年5月31日的违约金252元及2021年6月1日至交清费用之日止的违约金、二次供水加压运行费200元，共计3261元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年5月17日，被告购买德安县府前大道7号绿谷嘉园A1楼1单元1202房，建筑面积123.22平方米。2018年10月19日原被告签订《绿谷嘉园新市民中心安置房前期物业服务协议》，约定由原告为被告购置的房屋及其配套设施、设备提供全面的物业服务，被告按1.2元/㎡／月的标准向原告支付物业管理费，逾期不支付按日千分之三的标准收取违约金。二次供水加压运行费100元／年／户（6楼以下不收取二次供水加压运行费）。协议签订后，原告按约提供了全面的物业服务。自2019年11月1日起，被告便未向原告支付物业管理费，原告多次向被告催讨，但被告拒付至今。截至2021年5月31日，被告拖欠物业管理费2809元，二次供水加压运行费200元，违约金252元。被告晏超金庭后辩称，小区存在安全隐患；服务质量未达到合同约定的标准；管理人员严重缺乏。服务质量提升后，愿意交纳物业费。后期小区成立业主委员会后，可由业主委员会与物业公司协商确定交费标准。经审理查明，2018年10月19日，九江佳盛物业管理有限公司绿谷嘉园物管处与被告签订绿谷嘉园新市民中心安置房前期物业服务协议（被告购买的房屋位于德安县，建筑面积123.22平方米），合同约定物业管理服务内容为：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，包括二次供水设备、供配电系统、监控系统、消防设施设备、电梯、路灯、楼道灯等；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，包括室外公共部位和室内楼道、门厅等；4、小区垃圾的收集、清运及室外雨、污水管道的维护；5、公共绿化的养护和管理；6、交通秩序维护、公共秩序维护；7、装饰、装修的管理；8、物业和业主档案资料管理；9、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。合同同时对以下16个方面约定了具体的物业管理服务标准：1、沟通拜访；2、建立档案管理；3、管理人员专业培训；4、投诉处理；5、照明系统维护；6、供水供电系统维护；7、避雷系统维护；8、消防设备维护；9、其他设备维护；10、绿化养护；11、小区治安秩序维护；12；抢修处理；13；公共通道管理；14、制止违章装修行为发生，并及时纠正做好巡查记录；15、阳台按统一要求封闭；16、保洁。其中第11项小区治安秩序维护标准约定为：小区24小时执勤；对重点区域、重点部位定时巡更；车辆实行在可以容纳的范围内实行发卡出入；对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案等。合同并约定物业管理服务费用为：住宅按多层每月每平方米建筑面积0.6元收取；高层住宅按每月每平方米建筑面积1.2元收取；商业用房按每月每平方米建筑面积1.2元收取；二次供水加压运行费（高层六楼及六楼以上住户）的收取：暂订100元／年／户。合同还约定了违约责任：物业方违反协议，未达到管理服务质量标准的，业主有权要求物业方限期整改，逾期未整改给业主造成损失的，物业方应承担相应的法律责任；业主违反协议，未按规定收费标准和时间交纳有关费用的，物业方有权要求业主补交并从逾期之日起按每日千分之三的标准支付违约金。2018年8月9日原告佳盛公司德安分公司成立，后入驻绿谷嘉园小区，为小区提供物业管理服务。原告在对小区进行物业管理服务期间，小区存在岗亭无人值守、消防通道门未锁、电动车在楼道通道口充电等安全隐患现象。小区部分业主以物业管理服务不到位，存在安全、卫生等诸多方面的问题为由拒绝缴纳物业费，其中被告的物业管理费交至2019年10月31日，截至2021年5月31日共19个月未交物业管理费，合计2809元（123.22㎡×1.2元/㎡×19个月）（取整数），二次供水加压运行费200元亦未支付。上述事实，有原被告的陈述、原告提交的《绿谷嘉园新市民中心安置房前期物业服务协议》、原告为小区提供物业服务的照片、物业费催缴通知书、其他业主提交的小区照片以及本院庭审笔录等存卷佐证。本院认为，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。本案物业服务合同以九江佳盛物业管理有限公司内设机构绿谷嘉园物管处的名义签订，合同的权利义务应由九江佳盛物业管理有限公司享有和承担，原告九江佳盛物业管理有限公司德安分公司成立后，入驻绿谷嘉园小区，实际为小区提供物业服务，其作为九江佳盛物业管理有限公司的分支机构可以作为民事诉讼的当事人，其要求被告支付物业费的诉讼请求符合法律规定。本案原被告争议焦点是物业服务管理是否符合合同约定标准，是否构成根本违约、达到减少物业费的程度。本院认为此争议焦点应当以物业公司是否履行了合同的主要义务、不存在服务管理上的重大瑕疵为基础来予以判断。根据被告的辩称及举证情况，小区存在岗亭无人值守、消防通道门未锁、监控无法正常使用、电动车在楼道通道口充电等安全隐患现象，虽然物业管理是一个动态的过程，被告提供的照片反映的是某个时间点的静止状态，但原告对此未提供充分证据证明其在安全、治安秩序维护管理等方面已严格按照合同约定的服务标准履行，而居住安全是业主首要的、第一位的需求，故应认定原告在物业服务管理上存在重大瑕疵，对物业费应酌情予以减少，对原告要求被告支付的物业费按约定物业费的85%进行交纳，被告应当给付原告的物业费为2388元（2809元×85%，取整数）。原告要求被告支付二次供水加压运行费200元的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。对原告要求被告给付违约金的诉讼请求，因物业服务合同为双务合同，一方在对方履行义务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行请求，原告提供的物业服务不符合合同约定的标准，存在重大瑕疵，其要求被告支付违约金不符合法律规定，对原告该项诉讼请求不予支持。和谐、良好的小区环境需要物业管理企业和业主共同建立、治理和维护，作为提供物业管理服务的物业公司，应当严格按照约定履行自己的物业服务管理义务，提高物业管理水平和质量；作为接受物业管理服务的业主，应当按照合同约定支付物业费，协助配合物业公司进行管理，遵守文明公约。本案原告提供了基本的物业服务，业主应及时缴纳物业费，业主对原告提供的物业服务不满意，应通过正常途径沟通协商解决，也有通过业主大会解聘和重新选聘的权利。而作为物业管理企业的原告，在业主不缴纳物业费时也应主动、耐心与业主进行沟通，接受批评建议，通过改善服务、提高服务质量来赢得业主的理解和支持，形成良性循环，以维护小区业主整体利益，尤其是积极主动交纳了物业管理费的业主利益，唯有如此，才能使小区形成平等、公正、诚信、文明、和谐的良好风貌和氛围，共同构建成美好小区、幸福家园。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百二十五条、第九百三十七条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告晏超金于本判决生效之日起十五日内给付原告九江佳盛物业管理有限公司德安分公司物业费2388元；二、被告晏超金于本判决生效之日起十五日内给付原告九江佳盛物业管理有限公司德安分公司二次供水加压运行费200元；三、驳回原告九江佳盛物业管理有限公司德安分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元（原告已预交），由原告负担5元，被告晏超金负担20元。被告晏超金负担的部分与上述款项一并给付原告九江佳盛物业管理有限公司德安分公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于九江市中级人民法院。审判员  王茂雄二〇二一年七月十六日书记员  王馨瑶