广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11892号上诉人（原审原告、反诉被告）：王翩，女，1986年11月3日出生，汉族，住广州市南沙区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：蒋志能，男，1974年10月11日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：苏炜英，广东仲衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈映而，广东仲衡律师事务所实习人员。上诉人王翩因与被上诉人蒋志能租赁合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2020）粤0115民初8888号民事判决，向本院提起上诉，本院已依法受理。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，现已审理终结。王翩在一审的诉讼请求：1.蒋志能向王翩返还南沙区黄阁镇东风农场工业园路5号（中间、右边）、10号内厂房（以下统称涉案厂房）保证金及2020年5月1日至2020年6月30日期间的租金124000元；2.蒋志能向王翩赔偿货物损失49367元；3.蒋志能向王翩赔偿搬迁费用48600元；4.本案诉讼费由蒋志能承担。蒋志能在一审的反诉请求：1.确认王翩与蒋志能在2020年3月31日签订的《租赁合同》为无效合同；2.蒋志能没收62000元保证金；3.王翩向蒋志能支付2020年4月1日至4月20日免租期的租金20667元；4.王翩向蒋志能支付2020年4月21日至2020年4月30日以及2020年7月1日至2020年10月5日的占有使用费108333元并支付滞纳金（滞纳金以每月租金31000元为本金，按每日1％的标准计算，各从当月8日起计算至款项付清之日止）；5.王翩向蒋志能支付2020年4月1日至2020年10月5日的水电费6436元；6.王翩向蒋志能支付设施维修费及清洁费3680元；7.本案诉讼费由王翩承担。一审法院判决如下：一、确认蒋志能与王翩于2020年3月31日就南沙区黄阁镇东风农场工业园路5号（中间、右边）、10号内厂房签订的《租赁合同》无效；二、蒋志能应于判决发生法律效力之日起十日内向王翩返还保证金62000元；三、王翩应于判决发生法律效力之日起十日内向蒋志能支付2020年4月21日至2020年4月30日以及2020年7月1日至2020年10月5日的占有使用费108333元；四、王翩应于判决发生法律效力之日起十日内向蒋志能支付2020年3月31日至2020年10月5日的水电费5170.5元；五、驳回王翩的其他诉讼请求；六、驳回蒋志能的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费2315元，由王翩负担1668元，由蒋志能负担647元；一审反诉受理费2734元，由蒋志能承担1617元，由王翩1117元承担。判后，上诉人王翩不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持王翩一审全部诉讼请求，驳回蒋志能一审全部反诉请求；3.改判由蒋志能承担本案一审、二审全部诉讼费用。上诉的主要事实和理由：1.一审法院未考虑和认定蒋志能恶意欺诈的过错。蒋志能故意隐瞒涉案厂房未取得建设工程规划许可证和未取得工业厂房行政许可的事实，仍与王翩签订《租赁合同》，致使王翩不能实现租赁工业厂房用于生产的合同目的，给王翩造成重大损失，蒋志能对此负有全部过错责任，其应承担因过错造成的后果。2.蒋志能在与王翩签订《租赁合同》前，已多次收到东风农场的撤场通知，但其并未将这一重要事实告知王翩，仍将涉案厂房出租给王翩，上述行为属于恶意欺诈行为。3.蒋志能交付后直至王翩搬离，涉案厂房从未达到正常使用的条件，王翩占有涉案厂房是因为双方对王翩的受损设备、物料的搬离和赔偿未能达成一致，并非王翩使用性占用。（1）涉案厂房发生浸水是房屋排水系统缺陷所致，漏水的根本原因是涉案厂房未取得建设工程规划许可证，房屋建造质量有严重缺陷。一审法院认定浸水并非蒋志能的原因有误。（2）在2020年4月9日至5月22日期间，王翩与蒋志能多次沟通漏水维修事项，蒋志能虽安排处理，但始终未彻底解决，直到王翩搬离，涉案厂房仍未达到使用标准，应视为蒋志能未按合同约定向王翩交付涉案厂房。（3）王翩的公司广州埃洛机电设备有限公司主要经营通信线路和设备的安装及电子设备工程安装服务，如涉案厂房经常存在漏水、积水现象，会对王翩的生产经营造成巨大的安全隐患。蒋志能一直未能解决漏水、积水问题，王翩也一直未能生产经营，只能搬走，由此产生的巨额搬厂费用应由蒋志能承担，且在此期间，王翩的物料也因此遭到浸泡，无法使用，该部分损失也应由蒋志能承担。基于蒋志能的过错程度、王翩对涉案厂房的使用以及蒋志能对王翩造成的损失，王翩不应向蒋志能支付租金。4.蒋志能并非涉案厂房实际使用人，且未因地块的拆迁产生搬迁费。黄阁拆迁办补偿的搬迁费用应归实际产生搬迁费的王翩。《租赁合同》第九条约定，本案中的搬迁费用是拆迁工作人员对王翩放置于涉案厂房中的设备材料评估作出，与王翩实际发生的搬迁费相当，应归王翩所有，即使合同无效，参照双方当事人的约定，按照公平原则，该搬迁费用也应支付给王翩。一审法院认为王翩搬离涉案厂房所产生的费用应自行承担，缺乏事实和法律依据。被上诉人蒋志能服从一审判决，不同意王翩的上诉请求。主要答辩意见：1.蒋志能不存在所谓的欺诈，没有也不可能隐瞒涉案厂房的报建情况。王翩没有办理环境影响报备手续，2020年8月5日被环保部门限期3天将所有生产设备搬走，与涉案厂房的报建情况无关。2.蒋志能与王翩在2020年3月31日签订《租赁合同》后，到2020年5月才收到东风农场的通知，王翩称蒋志能在签订合同前已经收到东风农场的通知没有根据。3.王翩实际使用了涉案厂房，应当支付使用费，涉案厂房漏水或被水淹，其原因与蒋志能无关。4.王翩应自行承担搬迁的费用。本院经审理查明的事实与一审判决查明事实一致。上诉人王翩在二审中向本院提交以下证据：证据1，穗南开管函〔2020〕1号文件，证明涉案厂房所属地块在合同签订前就有拆迁规划。证据2，搬迁费用评估明细表，证明涉案厂房所属地块在确定拆迁后对租户所存货物的搬迁费用。证据3，微信聊天记录，证明王翩就涉案厂房漏水事项及搬迁事项多次找蒋志能进行沟通。证据4，微信转账及银行转账记录，证明王翩向蒋志能支付厂房押金、租金及水电费。被上诉人蒋志能的质证意见：对于证据1的真实性无法确认，也与本案无关。控规调整没有明确是否包括涉案厂房土地，控规调整不等同于拆迁规划。对于证据2的真实性不确认，该材料中并无拆迁部门盖章，也与实际情况不符。对于证据3中最后一页的微信聊天记录的真实性是确认的，但其中提到的2005年港深广高铁隧道项目的征收，后来并没有实施。王翩是由于欠租而由我方发函要求解除合同的，同时王翩也是因为环保问题被政府部门责令搬迁的。对于证据4，可以证明王翩没有支付2020年4月21日到4月30日的租金。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，本案二审围绕当事人的上诉请求进行。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。……”之规定，涉案厂房未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设，故王翩与蒋志能签订的《租赁合同》为无效合同。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；……”之规定，因涉案合同无效，故因该合同取得的财产应予以返还，即蒋志能应向王翩返还保证金，王翩应交还涉案厂房，搬迁费用应由王翩负担。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第四条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持”之规定，一审判决按王翩实际占用涉案厂房的时间及合同约定的租金标准计算占有使用费，并无不当，本院予以认可。王翩虽上诉主张蒋志能存在欺诈、涉案厂房未达使用条件等，但未能提供充分的证据证实，本院不予采信。上诉人王翩二审期间提交的证据，尚不能改变本案基本事实的认定，不足以证明其上诉主张，故本院认可一审法院对事实的分析认定，即对王翩的上诉请求，不予支持。综上所述，一审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3336元，由上诉人王翩负担。本判决为终审判决。审判员  谭健颖二〇二一年七月二十二日书记员  古嘉玲张海燕