湖南省沅江市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0981民初2879号 原告：张佑军，男，1964年11月18日出生，汉族，住益阳市。 委托诉讼代理人：邱建波，沅江市兴剑法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权代理，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书等。 被告：沅江市农业农村局，住所地沅江市巴山中路。 法定代表人：周武波，系局长。 被告：沅江市农业综合行政执法大队，住所地沅江市巴山中路268号。 法定代表人：周建平。 以上两被告共同委托诉讼代理人：孙劲华，湖南滨湖律师事务所律师，代理权限为特别授权代理，即代为起诉、应诉、调解、承认或放弃诉讼请求，代签法律文书等。 第三人：益阳伯文置业有限公司，住所地益阳市赫山区桃花仑西路中信大酒店11楼。 法定代表人：彭建国。 委托诉讼代理人：蔡志高，男，1973年12月26日出生，汉族，住沅江市，系公司员工。代理权限为特别授权代理，即代为起诉，代为增加、变更诉讼请求，代为上诉，代为进行调解，代为和解，代收法律文书等。 原告张佑军与被告沅江市农业农村局（以下简称农业局）、沅江市农业综合行政执法大队（以下简称农业执法大队）、第三人益阳伯文置业有限公司（以下简称伯文置业公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人邱建波，两被告共同委托诉讼代理人孙劲华，第三人委托诉讼代理人蔡志高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张佑军向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告将位于沅江市石矶湖鑫海路北侧渔政站家属区自东往西的第1、2、3、4、5、6号商铺归原告所有，并依法办理好上述商铺的不动产权证书；2、判令被告因逾期为原告办理商铺不动产证书的违约金162万元；3、案件受理费由被告承担。 事实与理由：2013年10月，原沅江市渔政监督管理站（现合并至沅江市农业农村局下设机构沅江市农业综合行政执法大队）为解决该站职工的住房困难，决定对位于石矶湖鑫海路北侧的家属区危房进行拆迁重建，原告的210.3平方米商业用地（土地使用权证号[沅国用（2009）第000991号]商铺房屋111-113、116-121号）因与其存在相邻关系，亦在拆迁重建之列。为配合被告拆迁工作，原告与前渔政站达成了拆迁安置协议书和二次补充协议，对拆迁安置位置、补偿金等进行了约定，其中在补充协议中确定：原告同意由被告在拆迁房屋相对应的土地上安排房产证上确定的商铺面积，大小相当的新商铺予以置换。用来置换的新商铺的具体位置自东向西分别为第1、2、3、4、5、6号商铺，并且被告承诺2年内将新商铺一次性交原告，交付之日起180天内办好新商铺的房、地产证；逾期交付商铺，每逾期一日支付违约金1000元；逾期办理房地产证，每逾期一天支付违约金1000元。合同签订后，原告积极配合被告拆迁商铺，搬走了商铺内商品，没有影响被告的工作开展，但被告至今尚未将商铺交付给原告，亦未为原告办理好不动产权证书。依约定被告应在2013年10月至2015年10月2年内一次性向原告交付新商铺，并于交付之日起180天内办理好上述新商铺的不动产权证书。现被告违约，从2016年4月8日起计算至2020年10月20日，被告应付原告违约金162万元。为维护自身权益，原告特诉至法院，诉请如前。 被告农业局辩称，本案系前渔政管理站与原告签订合同产生的纠纷，现渔政站已经并入农业农村局，成立了具有独立法人资格的单位即被告农业执法大队，故本案与被告农业农村局无关，请求驳回原告对被告农业局的起诉。 被告农业执法大队辩称，执法大队并未违约，双方的补充协议应自2016年9月27日起开始计算，补充协议签订后延续第一份的主合同，即三年内将证办好。被告在2015年6月5日才将项目与第三人签订合作开发协议，实际上开始运作的时间应自2015年6月5日起算，被告已于2017年年底交付房屋，因此，不存在逾期交付房屋构成违约的事实。另办证的责任被告无法承担，应由第三人负责，第三人作为开发主体才有资格办理相关证件。同时，即使违约，原、被告双方在安置补充协议中约定的违约金过高，违反了法律的规定。原告与被告以及第三人在分配门面的过程中，双方已经出具了承诺，约定与原来的渔政站无关，承诺书中有原告本人、渔政站人员及第三人蔡志高的签字，但是承诺书已经被原告拿走，恳请原告提供出原件。因房屋已于2017年交予原告，原告也将房屋向外出租获得收益，并未造成损失，故对原告提出的违约金的诉求，应当予以驳回。 第三人伯文置业公司辩称，土地归第三人开发属实。原告与渔政站签订协议后，原告于2017年与第三人、渔政站的领导另行签订了协议，约定与渔政站无关。同时，商铺已经交付，原告于2018年就将门面出租并收取租金。办证由第三人负责，但因公司欠政府维修基金及税费，所以未办理下来，现在证件正在办理中。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的《渔政站石矶湖家属区拆迁安置协议书》、《拆迁安置补充协议书》、2016年9月27日签订的《补充协议》均具有真实性、合法性及关联性，其证明效力予以认定。原告提供的面积位置图、土地所有权证、签收单，能够证实土地面积、位置及所有权情况，其证明效力予以认定。原告提供的《农业农村局内设机构及畜牧中心职能内设机构人员编制规定》、《沅江市农业农村局2019年部门决算说明》无法到达证明目的，对证明效力不予认定。被告农业局提供的编制委员会文件、营业执照具有真实性、合法性及关联性，其证明效力予以认定，能够证实渔政方面的工作由沅江市农业综合行政执法大队承继，农业执法大队具有独立的法人资格的事实；提供的两份营业执照及李又飞出具的证明，因证人未出庭作证，其出具的证明缺乏客观性，无法证实李又飞租赁的商铺由原告出租收益的事实，对证明效力不予认定。被告农业执法大队提供的《项目合作开发协议书》虽具有真实性、合法性及关联性，但无法达到证明目的，只能够证实渔政站将项目发包给第三人，由第三人负责开发的事实。 本院经审理查明事实如下：原沅江市渔政监督管理站（以下简称渔政站）为解决该站职工的住房困难，决定对位于石矶湖鑫海路北侧的危房拆迁后重建，因原告张佑军所有的房屋与该址相邻，遂于2013年10月8日与原告签订了《渔政站石矶湖家属区拆迁安置协议书》及《拆迁安置补充协议书》。其中，《渔政站石矶湖家属区拆迁安置协议书》对原址安置原则及补偿款等进行了约定，并要求原告在补偿款发放之日起十五日内完成搬迁。《拆迁安置补充协议书》则约定如下：原告张佑军同意由渔政站安排拆迁其拥有房屋所有权及土地使用权的商铺（土地使用权证号为沅国用（2009）第000991号，房屋所有权证号为沅房权证凌字第00017459号，面积为206.05平方米）；张佑军同意在拆迁房屋相应的土地上新建的房屋中安排与上述拆迁商铺面积大小相当的新商铺予以置换，用来置换的新商铺的具体位置和面积大小为新建项目商铺自东往西的第1、2、3、4、5、6号商铺；渔政站应于本建设项目拆迁开始之日起两年内将上述新商铺一次性交付给原告，并于交付之日起180天内办好新商铺的房、地产证，如逾期交付商铺，每逾期一日向原告支付逾期交付商铺的违约金1000元；如逾期办理房、地产证，则每逾期一天支付违约金1000元；如上述商铺被拆迁之日起三年内，项目未建成，渔政站需赔偿原告商铺损失200万元，并不再以新商铺置换拆迁的商铺。 上述合同签订后，原告依约完成了搬迁，但直至2015年6月5日，原渔政站才与第三人伯文置业公司就案涉拆迁项目签订《项目合作开发协议书》，约定由第三人负责项目建设。在项目开发过程中，原告又于2016年9月27日与渔政站签订《补充协议》，约定双方就拆迁补充协议达成最终协议，确认了以下内容：新建项目商铺自东向西的第1、2、3、4、5号商铺归原告所有，具体面积见平面图纸（益阳伯文置业有限公司盖章的附件具有同等法律效力）；平面图纸上的阴影部分不低于206平方米，阴影部分的面积全部归原告所有；渔政站负责将上述商铺办理不动产权属证书至原告名下。另平面图上标记的阴影部分为自东向西的三间商铺，第三人盖章确认阴影部分建筑面积不低于206平方米全部归张佑军所有。 再查明，项目已于2017年完工，但商铺至今未交付原告。被告农业执法大队及第三人伯文置业公司主张已于2017年年底交付房屋，但未提供证据予以证实。 另查明，原渔政站已并入被告农业农村局，后农业农村局于2020年下属事业单位进行编制调整时，成立沅江市农业综合行政执法大队，承继了渔政方面的工作。 本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，原告与原渔政站签订的《渔政站石矶湖家属区拆迁安置协议书》、《拆迁安置补充协议书》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均产生约束力。原告张佑军按约搬迁后，原渔政站应当按约交付置换的新商铺并履行其他合同义务，否则应当承担相应的违约责任。虽原渔政站并入了被告农业农村局，但因编制调整，被告农业执法大队承继了原渔政站的工作，其系具有独立资格的法人，故应由被告农业执法大队承继原渔政站应当承担的责任。被告农业执法大队主张原告曾出具承诺，约定案涉事宜与渔政站无关，但未提供证据予以证实，本院不予采信。 综上，本案的焦点为：一、被告农业执行大队应交付商铺的具体位置；二、产权证办理的问题；三、逾期办证违约金的计算。现分述如下： 一、应交付商铺的具体位置 原告要求将位于沅江市石矶湖鑫海路北侧渔政站家属区自东往西的第1、2、3、4、5、6号商铺判令归其所有，本院认为，虽《拆迁安置补充协议书》中约定用来置换的新商铺位置为新建项目商铺自东往西的第1、2、3、4、5、6号商铺，但根据原告提供的其与原渔政站于2016年9月27日签订的《补充协议》，双方就拆迁补偿达成最终协议，确定的置换位置为新建项目商铺自东向西的第1、2、3、4、5号商铺，并约定具体面积见平面图纸。而第三人盖章确认的平面图纸则载明“阴影部分为自东向西的第1、2、3间、总面积不低于206平方米的商铺归原告所有”，因标记的商铺面积与原告原商铺面积相当，符合原告与渔政站以原址相当面积置换商铺的约定，故本院认定置换的商铺为平面图纸所标记的内容，即沅江市石矶湖鑫海路北侧渔政站家属区自东向西的第1、2、3号商铺。 二、产权证办理的问题 原告提出的要求被告办理不动产权证的主张，因涉案拆迁项目由第三人伯文置业公司负责开发，办理不动产权证系第三人的责任，被告农业执法大队不具备履行该项合同义务的条件，故本院不予支持。 三、逾期办证违约金的计算 原告与原渔政站在《拆迁安置补充协议书》中对逾期交付及逾期办证违约金的约定系双方真实意思表示，对双方均具有约束力，现渔政站构成违约，原告有权要求农业执法大队承担违约责任。由于原告仅对逾期办证主张违约责任，故本院只对被告逾期办证违约金进行处理。因合同中约定的1000元/天的违约金明显过高，本院综合考虑商铺租金及原告的实际损失情况，酌情认定违约金按300元/天计算。 关于违约金的起算时间，因《渔政站石矶湖家属区拆迁安置协议书》中对拆迁时间的约定为“原告在补偿款发放之日起十五日内完成搬迁”，在原告主张依约完成搬迁，被告未提供相反证据的情况下，本院确认签订拆迁协议后的十五日为拆迁开始之日即2013年10月23日。另根据合同约定的“拆迁开始之日起两年内交付商铺，交付之日起180天办好产权证”，分别确认商铺交付日期为2015年10月23日，办理产权证的日期为2016年4月23日，故逾期办证违约金应自2016年4月24日起算。被告农业执法大队主张商铺交付日期应依据渔政站与第三人签订开发协议的时间即2015年6月5日确认，本院认为，原渔政站与原告在《拆迁安置补充协议书》中约定的系拆迁之日起两年内交付商铺，并非项目动工后的两年内，故被告的主张缺乏事实依据，本院不予采信。 据此，对原告要求被告自2016年4月8日起支付逾期办证违约金至2020年10月20日止，共计162万元的诉讼请求，本院仅支持按300元/天自2016年4月24日起计算至2020年10月20日止，共计492000元（1640天×300元/天）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、由被告沅江市农业综合行政执法大队于本判决生效之日起十日内将沅江市石矶湖鑫海路北侧渔政站家属区自东向西的第1、2、3号商铺（建筑面积不少于206平方米）交付给原告张佑军使用； 二、由被告沅江市农业综合行政执法大队于判决生效之日起十日内支付原告张佑军违约金492000元； 三、驳回原告张佑军的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费19380元，由被告沅江市农业综合行政执法大队负担5886元，原告张佑军负担13494元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。 审  判  长 李汉文 人民 陪 审员 郭朝阳 人民 陪 审员 胡建辉 二〇二一年七月二日 法 官 助 理 肖晓蓉 书记员（兼） 肖晓蓉 附相关法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 3、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。