山东省莱西市人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0285民初3113号原告：中国邮政储蓄银行股份有限公司青岛莱西市支行，住所地山东省青岛市莱西市重庆中路北部社区委员会，社会统一信用代码：9137028567527371X8。法定代表人：赵军胜，该支行行长。委托诉讼代理人：姜海燕，山东瀚生律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘芳欣，山东瀚生律师事务所律师。被告：青岛滨泰置业有限公司，住所地青岛莱西市滨河路18号。社会统一信用代码：913702857602699346。法定代表人：李庆革，该公司董事长。委托诉讼代理人：吕树恺，系该公司经理。委托诉讼代理人：周纯明，莱西鸿发法律服务所法律工作者。原告中国邮政储蓄银行股份有限公司青岛莱西市支行（以下简称邮储银行）与被告青岛滨泰置业有限公司（以下得称滨泰公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年4月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邮储银行委托诉讼代理人刘芳欣、被告滨泰公司委托诉讼代理人吕树恺、周纯明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邮储银行向本院提出诉讼请求：判令被告对梁克臣在原告的购房贷款承担连带保证责任，偿还梁克臣在邮储银行的借款本金452524.29元、利息114140.22元，合计566664.51元（截止2021年2月23日）及自2021年2月24日起至实际清偿之日按合同约定利率计算的利息、罚息。事实与理由：被告于2013年12月3日与原告签订《开发商住房贷款合作及担保协议》，并于2014年8月19日签订《个人购房借款及担保合同》，被告自愿为梁克臣在青岛滨泰置业有限公司购买的位于莱西市801户的一手房承担阶段性连带保证责任，并在莱西市房产管理局办理预抵押登记手续，2014年8月21日，原告取得西房地预字第2××7号预抵押登记后原告按合同约定向借款人梁克臣发放贷款49万元，期限204个月，双方并约定采取按等额本息还款法。贷款发放后，被告未及时与借款人梁克臣到莱西市房产管理局办理房地权证明，未办理正式抵押登记手续，故被告对梁克臣的贷款仍承担连带保证责任。2016年10月，梁克臣在原告处贷款出现逾期，我行已将借款人起诉（已到执行阶段，房屋已被他人首封，未收回欠款），载止至2021年2月23日，梁克臣欠贷款本息共计566664.51元，严重违反合同约定。滨泰公司答辩称，涉案房屋已交付。原告与梁克臣已办理预抵押手续，根据相关法律规定，有物权抵押的，应当由物权抵押优先，原告未主张物权抵押优先权，我方不应承担相应责任。同时未办理正式抵押手续的责任在于原告与房主，与被告无关。根据双方的约定，我方不应承担责任。请求驳回原告诉讼请求。本案经审理，认定事实如下：2014年8月19日，邮储银行（甲方、贷款人、抵押权人）与梁克臣（乙方、借款人、抵押人）、李美琴（共同借款人、抵押物共有人）、滨泰公司（保证人）签订编号为3799872Ｑ114086994868的《个人购房借款及担保合同》，主要条款:借贷条款第一条借款种类与金额贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置房屋的贷款，金额为人民币49万元（大写:人民币肆拾玖万元整）。第二条贷款用途本合同项下贷款仅用于购买坐落于莱西市801户的房屋，建筑面积113.82平方米，未经贷款人书面同意，借款人不得将贷款挪作他用。第三条贷款期限为204个月，自2014年8月19日至2031年8月19日。实际放款日与到期日以借据为准。借据为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。第四条利率贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次人民币基准利率执行。并按下列公式计算:月利率一年利率／12，日利率＝年利率／360。实际利率以借据为准。第五条贷款发放方式本合同项下的借款支付采用贷款人受托支付方式;…第七条账户管理（一）借款人授权贷款人将贷款发放至如下账户，贷款利息自实际放款日起计算:户名:梁克臣，账号:6045××××6410，开户行:中国邮政储蓄银行青岛莱西市支行;借款人授权贷款人将贷款资金从上述账户划付至如下账户:户名:青岛滨泰置业有限公司，账号:9379××××0065。贷款资金划付过程中按贷款人相关规定产生的费用，由借款人承担。第八条贷款归还（一）经协商一致，借款人按月等额本息还款法偿还贷款本息。…第十一条罚息（ー）借款人未按合同约定日期（包含被宣布提前到期）、金额偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息;对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收30%确定。…第十二条违约及违约责任（一）发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：1.借款人或担保人未完全适当地遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任;（二）借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权采取下列一种或多种措施:…3.宣布已经发放的贷款提前到期，要求借款人提起清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金及其他费用;…5.处分抵押物，实现抵押权;…8.解除本合同。…第十三条共同借款本合同如涉及二人以上（含）共同借款，任一借款人均应履行本合同项下义务，对全部贷款承担连带清偿责任，贷款人有权向任一借款人追索到期未偿还的贷款本息和应付未付的其他费用。…第十六条借款担保本合同项下的担保方式为抵押担保。抵押条款第十七条抵押物（一）抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物详见《抵押物清单》。《抵押物清单》作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力。…第十八条担保范围抵押担保范围包括但不限于:本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、主合同约定应由债务人承担或支付的所有费用以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权及抵押权的一切费用。…第二十二条抵押物的处分（一）发生下列情形之一，贷款人有权将抵押物拍卖、变卖，在扣除贷款人实现债权的费用后，以所得价款优先受偿或按第十七条第十一款约定的其他方式处理;或经与抵押权人协商将抵押物折价以抵偿借款人所欠债务：1.借款人连续三个月或累计六个月未足额还款;2.贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿;…（二）贷款人处分抵押财产所得价款，在支付实现债权的费用后，优先用于清偿主合同项下的债务，剩余价款退还抵押人。第三十条保证方式保证人自愿向货款人提供连带责任保证。本合同项下有多个保证人的，各保证人共同对贷款人承担连带共同保证责任;贷款人有权要求任一保证人承担全部保证责任。第三十一条保证范围法人或其他组织作为保证人的，保证人青岛滨泰置业有限公司（名称）承担保证责任的范围按下列第（二）种方式确定。…（二）由保证人承担阶段性连带责任保证:保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任,但如满足下列第1项条件，保证人对该等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任:1.本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕。…梁克臣、李美琴系夫妻关系。梁克臣分别在借款人栏、抵押人栏，李美琴分别在共同借款人栏、抵押物共有人栏签名捺印。滨泰公司在保证人栏签章确认。合同附件1抵押物清单载明:抵押物名称:住宅，坐落：莱西市801户，面积:113.82平方米，评估价值:71.228556万元，所有权归属：梁克臣。2014年8月21日，邮储银行与梁克臣、李美琴将位于莱西市801户的房产进行了预告抵押登记，预告权证号为:西房地预市等第aaaa号，预告登记权利人:中国邮政储蓄银行股份有限公司青岛莱西市支行，预告登记义务人:梁克臣、李美琴，预告登记业务种类:预购商品房抵押预告，债权数额49万元。2014年8月21日，中国邮政储蓄银行股份有限公司青岛莱西市支行按约定向梁克臣发放贷款490000元整，年利率6.55%，借款期间自2014年8月21日起至2031年8月21日止，还款方式:等额本息。借款人梁克臣在个人贷款借据上签名捺印。按照约定，梁克臣应每月偿还贷款本息3988.36元，第一个月偿还4077.52元，最后一个月偿还3989元。贷款发放后，梁克臣共偿还贷款本金37475.7元，贷款偿还至2016年9月，2016年10月后的贷款本息未足额偿付。2014年8月8日，梁克臣与滨泰公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定购买滨泰公司位于莱西市户房屋。滨泰公司在庭审中提交业主承诺书、装修申请表以及与梁克臣的通话记录，证明滨泰公司已于2016年6月20日交付给梁克臣，但梁克臣至今未办理过户登记。邮储银行曾于2018年5月21日以金融借款纠纷将梁克臣、李美琴诉至本院，本院于2018年8月21日作出（2018）鲁0285民初3365号民事判决书，判决：一、解除原告中国邮政储蓄银行股份有限公司青岛莱西市支行与被告梁克臣、李美琴签订的《个人购房借款及担保合同》；二、被告梁克臣、李美琴偿还原告中国邮政储蓄银行股份有限公司青岛莱西市支行贷款本金452524.29元；三、被告梁克臣、李美琴支付原告中国邮政储蓄银行股份有限公司青岛莱西市支行上述贷款自2014年8月21日起至2018年4月27日止的利息、罚息34552.49元；四、被告梁克臣、李美琴支付原告中国邮政储蓄银行股份有限公司青岛莱西市支行以452524.29元为本金、自2018年4月28日起至欠款履行之日止、按照《个人购房借款及担保合同》约定的利率计算的利息、罚息；五、驳回原告中国邮政储蓄银行股份有限公司青岛莱西市支行其他诉讼请求。上述一、二、三、四项于本判决生效之日起10日内履行。该判决已发生法律效力并已进入执行程序。以上事实，有邮储银行提交的个人购房借款及担保合同、借款凭证、抵押预告登记证，民事判决书，滨泰公司提交的业主承诺书、装修申请表、通话记录，以及庭审笔录及当事人陈述等在案为凭，上述证据材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，邮储银行与梁克臣、李美琴、滨泰公司签订的个人购房借款及担保合同系三方真实意思表示，不违反法律法规的强制规定，合法有效，各方均应按约履行各自的义务。本案中，滨泰公司承担阶段性保证责任，保证期间自合同签订之日起至滨泰公司协助梁克臣办妥房地产权登记并办妥正式抵押登记之日止。该保证期间的约定恰说明设立开发商阶段性保证的目的系督促开发商依约及时竣工、验收、交付预抵押房产，保障该房产及时达到办理正式抵押登记的条件。故开发商的保证责任具有阶段性，在正式办理抵押登记后便不再承担保证责任。现滨泰公司就该抵押房产已经竣工、验收并交付至梁克臣，但因梁克臣的原因无法办理正式抵押登记，办理正式抵押登记的条件已经成就，故滨泰公司的阶段性保证责任应予免除。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：驳回原告中国邮政储蓄银行股份有限公司青岛莱西市支行对被告青岛滨泰置业有限公司的诉讼请求。案件受理费4374元，由中国邮政储蓄银行股份有限公司青岛莱西市支行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  倪鲁静二〇二一年七月十九日书记员  韩真真