陕西省西安市新城区人民法院 民事判决书                       (2021)陕 0102 民初 6368号  原告：融通地产（湖北）有限责任公司，住所地湖北省武汉市武昌区XX大道XX号XX广场XX座XX层。法定代表人：熊成波，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张智杰，男，1990年XX月XX日出生，汉族，该公司法务员。被告：西安新城市场综合服务有限责任公司，住所地西安市新城区XX街XX号院。法定代表人：张方宁，该公司总经理。委托诉讼代理人：王丹桐，陕西联诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：康培，陕西联诺律师事务所律师。原告融通地产（湖北）有限责任公司（以下简称融通公司）与被告西安新城市场综合服务有限责任公司（以下简称新城市场服务公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王新权适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告融通公司之委托诉讼代理人张智杰，被告新城市场服务公司之委托诉讼代理人王丹桐、康培到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。         原告融通公司向本院提出诉讼请求: 1、判令被告支付2020年6月30日至2021年6月29日期间的租金1521705.50元，并按欠缴金额的日万分之五计算违约金，自2020年6月30日起至欠缴租金实际支付之日止（暂计至2021年3月22日的金额为242712.03元）；2、判令被告承担本案的诉讼费用、财产保全费用。事实与理由：原、被告于2019年9月29日签订了《房地产租赁合同》（合同编号XXXX-XX-X-XXXX-XXX号），约定：1、原告将坐落于西安市新城区XX路XX号，房屋建筑面积21527.60平方米，场地面积5266.40平方米的房地产出租给被告；2、租赁期限自2019年9月1日至2024年3月1日；3、租金总额共计28175883元，年租金为6258282元，并按照合同约定递增。其中2019年9月1日至2020年6月29日的租金为5181037元，2020年6月30日至2021年6月29日的租金为6258282元；4、租金按年结算，被告应于每年第一个月的前十日内向原告交付租金；5、被告按年租金的百分之十向原告支付房地产租赁保证金625828元。被告未履行合同约定义务的，原告不退还房地产租赁保证金，同时原告有权要求被告另行支付违约金；6、被告逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，原告按滞交经费总额的千分之三向被告加收违约金；逾期三十日，原告有权解除本合同并收回按本合同约定属于军队的全部财产。在《房地产租赁合同》履行期间，被告拖欠2020年6月30日至2021年6月29日期间的租金5158282元。因被告未支付，应按欠缴金额的日万分之五（中约定的逾期交付租金的违约金按日千分之三计算，原告主动调整该标准至日万分之五）计算违约金，自2020年6月30日起至欠缴租金实际支付之日止，暂计至2021年3月22日的金额为686051.51元。原告先后通过邮寄《催款函》、《律师函》等多种方式催缴租金后，被告仍未缴纳。原告为维护自身的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，特提起诉讼，恳请贵院从速审理，判如所请。被告新城市场服务公司辩称，一、原、被告签订的《房地产租赁合同》合法有效，被告已按约支付了租金，不存在违约行为，不应承担违约责任。根据合同第四条约定，2019年9月1日至2020年6月29日租金为5181037元，2020年6月30日至2021年6月29日租金为6258282元，此期间租金共计为11439319元。而截至2021年4月30日，答辩人向原告支付此期间的租金共计9908936元，差额1530383元实际为原告应当根据新冠疫情政策向被告予以减免租金的部分。故，被告不存在欠付原告租金的行为，也不构成违约，不应承担违约责任，原告诉请缺乏事实及合同依据。二、答辩人因新冠肺炎疫情的影响，客观上存在不能履行租赁合同的情形，且根据合同约定及国家政策要求，原告应当减免答辩人2020年1月26日至2020年4月30日的房屋租金。2020年元月我国爆发新冠肺炎疫情，涉案租赁房屋及周边区域均被新城区人民政府确定为“疫区”，并于2020年1月26日关停该范围内全部商业体进行终末消毒工作。2020年3月底，经新城区人民政府同意开始逐步复工复产，但因涉案租赁房屋包含酒店经营，且属于人员密集型市场，故直至2020年4月底才正式允许逐步“解封”。因此事实上，从2020年1月26日至2020年4月30日，因不可抗力的原因合同根本无法正常履行。此外，答辩人根据西安市人民政府关于减免企业房租的政策要求，针对承租涉案房产的商户已给予三个月的免租期。对此，答辩人根据国家部委发改投资规【2020】XXX号文件，也向原告多次申请疫情期间的租金减免，并按照原告要求报送减免申请资料。因此，根据《房地产租赁合同》第十条第（三）项约定：因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，双方均不承担责任。同时，根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（一）、（二）的规定，疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。综上，原告应当向答辩人减免三个月租金1564570元。三、答辩人不存在违约事实，《房地产租赁合同》约定的违约金计算标准明显过高，且原告在没有实际损失的情况下，主张答辩人承担违约金，无法律依据。《房地产租赁合同》第十二条（二）约定“乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总金额的千分之三向乙方加收违约金”。根据《民法典》第五百八十八条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。本案中，答辩人系受新冠肺炎疫情的影响，在没有收入且还负担大量支出的情况下，才未能按双方合同约定足额支付租金。但在此期间，答辩人一直积极与原告协商沟通，除答辩人认为应当按政策减免的三个月租金外，其余部分答辩人已向原告实际支付。因此，不应认定答辩人具有违约事实。此外，原告诉请虽按照欠付金额的日万分之五计算违约金，但原告并未证明其因租金问题遭受了经济损失，故答辩人认为原告诉请的违约金标准仍然过高，且没有法律依据。综上，根据《民事诉讼法》有关规定，答辩人请求贵院查明事实，依法驳回原告全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月29日，原、被告签订《房地产租赁合同》（合同编号XXXX-XXX-XXXX-XXX号）。双方约定原告将位于西安市XX路XX号房产出租给被告使用，房屋建筑面积21527.60平方米，场地面积5266.40平方米。租赁用途：转租承租商户经营轻工批发。租赁期限自2019年9月1日起至2024年3月1日止。租金总额28175883.00元，其中从2019年9 月1日起至2020年6月29日的租金为5181037.00元；从2020年6 月30日起至2022年6月29日的年租金6258282.00元。租金按年结算，或者于每年第一个月的前十日交付。合同还约定了双方的权利义务。合同第十一条第二款约定：乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向被告加收违约金；逾期三十日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于军队的全部财产……。另，2020年初，我国发生新冠肺炎疫情，按照市区两级政府的要求，包括被告所租赁场地在内的市场在2020年1月26日起开始关停营业并开始进行防控消毒。2020年3月开始，按照市区两级政府的要求市场逐步复工复产。原、被告就停业期间是否应减免租金协商未果，双方协商未果，原告遂诉至本院。原告提起起诉后，被告向原告支付了部分租金3636576.5元。 本院认为，《中华人民共和国民法典》第五百九十条规定,因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。本案中,原、被告签订的《房地产租赁合同》真实、合法、有效,对双方当事人具有法律约束力,双方均应按约履行义务、行使权利。按照协议约定,被告新城市场服务公司应于2020年5月底前向原告融通公司支付2020年6月30日至2021年6月29日期间的租金。但自2020年1月底2月初开始,全国范围均受到新冠肺炎疫情这一不可抗力的影响,案涉房屋租赁合同所在地及周边区域被新城区人民政府确定为“疫区”，属于严重地区。尽管新城区防控疫情指挥部在2020年3XX路、XX路沿线各批发市场运营主体及市场内商户复工复产的指导意见,但被告租赁市场并未恢复到正常的运营状态。同时，被告所承租房屋的用途是转租承租商户经营轻工批发，而非自己实际经营，并且为减轻经营户负担，被告亦按照西安市人民政府《关于有效应对疫情促进经济平稳发展若干措施》（暂行）的规定，对承租商户的租金予以免收了三个月。参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)、(二)》的规定内容,并综合被告在发生本次新冠肺炎疫情前向原告支付租金的实际情况,酌情对案涉合同在疫情期间应交纳的三个月租金1554311.10元予以免除。鉴于被告在诉讼过程中已向原告支付了从2020年6 月30日起至2021年6月29日间的部分租金3636576.5元，对剩余部分及违约金予以免除，故原告的诉请本院不再支持。但因被告迟延履行合同义务从而产生了诉讼，故本案诉讼费用应由被告承担。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百九十条之规定，判决如下：驳回原告融通地产（湖北）有限责任公司的诉讼请求。案件受理费26355元（已减半），由被告西安新城市场综合服务有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。   审  判  员     王新权                             二0二一年六月二十三日  书  记  员     王  虹   1