山东省荣成市人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁1082民初2667号原告：岳万强，男，汉族，1963年11月1日生，住荣成市。被告：荣成振华商厦有限公司，住所地：荣成市文化东路**，统一社会信用代码：91371082698054843G。法定代表人：刘跃华,董事长。委托诉讼代理人：张中磊，山东西政律师事务所律师。委托诉讼代理人：李敬琳，山东西政律师事务所律师。第三人：威海金桥房地产开发有限公司，住所地山东省乳山市市区商业街**，统一社会信用代码：91371083740983698Y。法定代表人：丛培山。原告岳万强与被告荣成振华商厦有限公司（以下简称振华公司）、第三人威海金桥房地产开发有限公司（以下简称金桥公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月17日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告岳万强、被告振华公司之委托诉讼代理人张中磊、李敬琳到庭参加诉讼。第三人金桥公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。岳万强向本院提出诉讼请求：向原告支付租金2400元(自2021年2月1日起至2021年4月30日止，按每天每平方米0.8元计算，后续租金以实际占用时间计算)；2、承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年6月18日，原告与威海金桥房地产开发有限公司签订《商品房委托管理合同》，约定将原告所有的荣成市万隆国际小区5-D344商铺33.49平方米，委托威海金桥房地产开发有限公司出租给被告使用。2021年1月，上述合同到期，原告与威海金桥房地产开发有限公司之间的合同终止，但被告至今仍占用原告的商铺未交租金，综上，为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求人民法院依法审理。振华公司辩称，依据2017年8月14日被告与金桥公司、东亚银行签订的三方协议，被告将2016年1月之后全部租金已经支付至荣成市经济开发区公有资产有限公司账户中，已支付至2021年7月31日。被告于2009年3月从金桥公司签订房屋租赁合同，该租赁合同真实有效。签订租房合同后金桥公司将涉案房产租赁给原告，不影响我方与金桥公司签订合同的法律效力。原告要求我方支付2021年2月1日至2021年4月30日的租金没有法律依据。如果原告确实有权向被告主张相关租金，根据被告与金桥公司与东亚银行签订的三方协议，原告向被告开具增值税专用发票后，被告再支付租金。金桥公司未作陈述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年6月29日，岳万强与金桥公司签订商品房买卖合同，约定购买金桥公司商铺。2016年4月18日，岳万强与金桥公司签订《商品房委托管理合同》，约定，岳万强将上述所购买的5-D344号商铺委托金桥公司代为出租。2016年10月，涉案商铺办理了产权登记，建筑面积33.49平方米。2021年1月9日，金桥公司向岳万强送达通知书，协商解除双方签订的《商品房委托管理合同》，并告知2021年1月31日起金桥公司不再向岳万强支付商铺租金。岳万强予以同意。后岳万强以振华公司占有使用其商铺要求被告交付租金未果，遂成诉。经查，2009年3月30日，金桥公司与烟台市振华百货集团股份有限公司签订房屋租赁合同，约定金桥公司将包含涉案房产在内的地下一层、、地上**出租给烟台市振华百货集团股份有限公司租赁期限自2009年11月15日至2029年11月14日止，租金标准为0.65元/平方米（其中房屋租赁费0.3元、设备租赁费0.2元、物业管理费0.15元）。2009年12月11日，金桥公司与烟台市振华百货集团股份有限公司签订补充协议，将每平方米租金标准调整为0.55元，并约定金桥公司应于2010年1月5日前将交付房产。2010年10月29日，金桥公司和东亚银行（中国）有限公司青岛分行（以下简称东亚银行）签订应收账款质押合同，约定出质人金桥公司将其位于荣成市之总面积24687.07平方米的房屋（房权证号荣房权证崖头字第**）及其占用范围内的建设用地使用权（土地使用权证号为荣国用2007第131625号）在贷款期限内（2010年11月17日至2020年11月17日）的全部售楼款、租金收益、物业管理费收入及其他权利合同（如有）下的收入或应收收益、孳息，用于质押担保质权人东亚银行的贷款债权本金人民币3000万元及利息、罚息、违约金、损害赔偿金和为实现债权而发生的实际费用。2011年4月21日，双方签订了第一份应收账款质押合同补充协议，将质押担保债权本金由3000万元变更为4000万元，2013年5月29日，双方签订了第二份应收账款质押合同补充协议，将应收账款范围扩大至振华百货地下一层（即万隆国际小区2号楼地下一层）、万隆国际项目1-301面积为6600平方米的大型商场及地下一层超市两侧的夹层部分，并将质押担保债权本金由4000万元变更为7000万元，并办理了质押登记。2013年6月12日，金桥公司、振华公司与烟台市振华百货集团股份有限公司签订协议书，约定变更振华公司为承租人，振华公司已知晓被告金桥公司以应收租金出质予东亚银行的事实。2015年11月16日，就东亚银行起诉金桥公司、丛培山及振华公司金融借款合同纠纷一案，青岛市中级人民法院作出（2015）青民四初字第106号民事调解书，当事人间达成调解协议，协议确认东亚银行对万隆国际小区2号楼1-3层房屋及其占用范围内的建设用地使用权享有抵押权，也确认了东亚银行对万隆国际小区2号楼1-3层房屋及其占用范围内的建设用地使用权及上述房产所在的“振华百货”地下一层、万隆国际项目1-301面积为6000平方米的大型商场及地下一层超市两侧的夹层部分在借款期限内的全部租金收益等应收账款权益享有质押权。振华公司在收到金桥公司开具的正式发票并扣除应当由金桥公司承担的维修费、异地转款费用后，将应支付的租金直接支付给东亚银行。因金桥公司与振华公司未能履行上述调解协议，东亚银行于2016年向青岛市中级人民法院申请强制执行。2017年8月14日，东亚银行、金桥公司、振华公司针对（2015）青民四初字第106号民事调解书的履行内容重新达成和解协议，内容如下：鉴于，金桥公司与振华公司租赁合同的承租范围包括地下一层。。地下**的总面积为9263平方米2010年金桥公司在振华公司不知情的情况下将振华公司承租的地下一层共计9263平方米出售给约455户业主。东亚银行同意放弃对振华百货地下一层部分应收账款权益的质押权（即振华百货地下一层共计9263平方米按每平方米0.42元计算的租金收益）。金桥公司保证在振华公司应付租金期限前（每年2月10日、8月10日前）60日内按约定向振华公司出具相关发票（含应当支付给地下一层约455户小业主租金的发票和应当支付给东亚银行的发票）。如果金桥公司无法向振华公司出具发票时，金桥公司应当根据税务部门的要求配合出具相关领取发票的手续，对于金桥公司应纳税款由振华公司从到期应付租金中扣除并予以垫付，东亚银行及地下一层的业主根据所收取的租金数额占总租金的相应比例分担该税费。振华公司在收到发票后扣除应当由金桥公司每年承担的维护维修费50万元、异地转款费用、、地下**的**小业主的房租按照地下一层面积9263平方米计，每平方米0.42元计算，共计约142万元)及东亚银行租金中应分担的税费后，将剩余的租金分别于每年2月10日前、8月10日前直接支付给青岛中院(东亚银行收取部分)，但不影响振华公司在原房屋租赁合同项下权利的合法行使。对振华公司2016年及2017年的租金在按前述标准扣除并扣除青岛中院已经扣划的款项之外的尚欠款额，振华公司应于收到发票后、2017年8月31日前一并支付至青岛市中级人民法院。振华公司称，2021年7月31日前的款项已支付至金桥公司指定的荣成市经济开发区公有资产管理有限公司账户中，其中已经扣除了本院已经判决的需要支付给许峻源、王丽军等16户小业主的商铺使用费。另查，2018年本院受理原告为许峻源、孔庆香、孔祥颖、林俊红、王丽军等多起起诉振华公司侵权责任纠纷的类案，要求判令振华公司与金桥公司签订的租赁合同无效，振华公司支付房屋占用使用费、恢复房屋原状，并支付破坏房屋主体结构的经济损失。本院经审理，均认定振华公司与金桥公司签订的租赁合同有效，并判令振华公司按照与金桥公司签订的租赁合同约定的0.55元/天/平方的租金标准支付原告与金桥公司解除委托合同之后至法庭辩论终结之日的租金。上述案件原告均不服判决，提起上诉，威海市中级人民法院作出判决，维持原判。本院认为，原告从金桥公司处购买商铺，并与金桥公司签订委托合同将商铺交由金桥公司出租收益。此前振华公司与金桥公司已签订租赁合同，将包括涉案商铺在内的房产出租给振华公司经营。根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。故金桥公司与振华公司间的租赁合同及补充协议合法有效。现原告与金桥公司间的委托合同解除，振华公司占有使用原告所有的房屋，应按照其与金桥公司的合同约定向原告支付租金。故振华公司应自2021年2月1日起按照0.55元/天/每平方的租金标准向原告支付租金。该租金计算至法庭辩论终结日即2021年7月20日，共计169天，合计3113元（169天x0.55元x33.49平方米）。原告主张的按照0.8元/天/每平方的租金标准计算租金的请求无事实与法律依据，本院不予支持。被告抗辩的先支付发票再予支付租金的理由，因该协议系振华公司与第三人及东亚银行三方间的协议，被告以此约定要求原告先履行开具发票的义务无事实与法律根据，本院不予支持。但至于原告该不该向被告出具发票，不属于本案处理范围。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第七百二十五条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：被告荣成振华商厦有限公司于本判决生效后十日内支付原告岳万强截至2021年7月20日的租金3113元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（系减半收取），由被告荣成振华商厦有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  孙文丽二〇二一年七月二十三日书记员  梁子月