辽宁省庄河市人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0283民初3099号原告：大连远鹏物业管理有限公司，住所地：庄河市徐岭镇吕屯村山咀南屯。统一社会信用代码：91210283071555038Y。法定代表人：王义双，系该公司经理。委托诉讼代理人：李明恩，系庄河市中乙法律服务所法律工作者。被告：姜祖龙，男，1960年2月28日出生，汉族，住庄河市。原告大连远鹏物业管理有限公司（以下简称远鹏物业）与被告姜祖龙物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月13日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告远鹏物业的委托诉讼代理人李明恩、被告姜祖龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求被告支付拖欠2020年1月17日至2021年1月16日的物业管理费862元；2.诉讼费由被告负担。事实与理由：被告居住于庄河市，住宅面积79.84平方米。根据被告所在的小区开发商大连市庄河临港工业区开发建设有限公司与原告签订物业服务合同，约定由原告为被告提供物业服务，服务期限为2020年1月17日起至2021年1月16日止。同时，物业服务合同约定了物业服务费及其他费用标准。被告住宅房屋的面积为79.84平方米，在2020年1月17日至2021年1月16日止被告应交纳各项费用合计862元。经原告催要，被告逾期未交纳。故诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告姜祖龙辩称，不同意原告的诉讼请求。具体意见如下：一、原、被告之间没有签订物业管理合同，原告提供的合同应当向大连庄河市临港经济园区开发建设有限公司要钱，不应当找我们要钱。至于说小区有业主交费，交的都是原告公司雇佣的保安，免费使用车库、厦子才交的；二、原告依据其与大连市庄河临港工业区开发建设有限公司签订的物业管理委托合同，被告对此合同的存在及合同内容均不知情，依法剥夺了业主的合法权益；三、物业合同中明确约定了物业公司的服务范围，但原告未依约履行。对小区内公共部分的下水道堵塞、电梯损坏、单元门损坏、单元门锁损坏、小区绿化无人管理、小区道路损坏、楼道感应灯不亮、小区监控无法正常使用、小区燃气管道安全阀的安全罩被全部拆除至今未安装等问题原告均未管理，以上问题被告均有照片佐证。2020年12月9日全体业主已将物业公司强行撵走，迫使其放弃管理，由业主自行管理，现徐岭政府向全体业主征求意见，全体业主均同意按每平方米0.3元对外承包，但远鹏物业除外，现正在进行中。综上，在被告不知情的情况下，原告与大连市庄河临港工业区开发建设公司签订的物业委托合同应为无效，原告应向庄河临港工业区开发建设公司主张权利。请求法院公平公正判决。本院经审理认定事实如下：被告姜祖龙系庄河市徐岭镇新兴家园5号楼3单元301室业主，房屋面积79.84平方米。2020年1月17日，大连市庄河临港工业区开发建设有限公司（系案涉新兴家园小区建设单位）与原告签订《物业管理委托合同》，合同约定大连市庄河临港工业区开发建设有限公司将庄河市北站新兴家园小区委托原告远鹏物业实行物业管理。远鹏物业向本物业的全体业主和物业使用人提供下列物业管理服务：房屋建筑公用部位的维修、养护、运行和管理；公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护运行和管理；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共环境卫生的管理和维护；交通与车辆停放秩序的管理；公共秩序的管理；管理与物业相关的工程图样、住用户档案与竣工验收资料；组织开展社会文化娱乐活动；负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费等。委托管理期限为一年，自2020年1月17日起至2021年1月16日止。物业管理服务费住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.9元向业主和物业使用人收取。嗣后原告远鹏物业虽为新兴家园小区提供了物业服务,但包括被告在内的该小区97名业主于2020年12月4日以远鹏物业对小区管理不负责任，物业服务存在九个方面瑕疵或隐患为由向原告下达通知书，限原告于2020年12月9日前撤离新兴家园小区，小区的各种管理服务由新兴家园小区业主自治管理。2020年12月9日原告撤离了该小区。据此，被告应承担2020年1月17日至2020年12月9日期间物业费772.89元[79.84平方米×0.9元/月/平方米×（10个月+23天）]。后原告虽向被告下达催缴物业费通知，但被告未履行给付义务。现原告诉至本院要求被告交纳2020年1月17日至2021年1月16日期间的物业管理费862元并承担本案诉讼费用。另查，本院同时还受理了原告与案涉小区另外101名业主为被告的物业服务合同纠纷案件，根据现已开庭且到庭的多名业主提出主要问题为：小区内公共部分的下水道堵塞、电梯损坏、单元门损坏、单元门锁损坏、小区绿化无人管理、小区道路损坏、楼道感应灯不亮、小区监控无法正常使用、小区燃气管道安全阀的安全罩被全部拆除至今未安装等。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩，人民法院不予支持。”大连市庄河临港工业区开发建设有限公司系案涉新兴家园小区建设单位，其与原告远鹏物业签订的《物业管理委托合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。作为被告业主在形式上虽然非该物业合同签订者，但在法律规定上其应是该物业合同项下权利义务的一方享有者和承担者，物业服务企业实际上是和小区业主建立起物业服务法律关系，因此案涉的《物业管理委托合同》在有效期内对原告远鹏物业和被告业主均具有约束力。现原告对被告居住的小区提供了物业管理服务，履行了相应的义务，被告理应交纳应交部分的物业费。被告提出厦子物业费的抗辩，因原告未提供厦子物业费收取标准，故对原告要求被告给付厦子物业费的请求，本院不予支持。对被告提出本案主体错误，并以其不知情、非合同当事人、认为合同无效等抗辩意见，因与法律规定不符，本院不予支持。关于原告提供的物业管理服务是否存在瑕疵、物业费数额如何确定等问题。本院认为，综合包括被告在内众多业主的陈述及其提交的证据照片，全面研判，可以认定原告提供的物业管理服务存在瑕疵。鉴于物业服务是一项持续性、长期性、综合性服务，物业服务是否存在瑕疵以及其瑕疵程度，应根据物业合同的约定、提供物业服务的条件、物业服务过程和效果以及案涉小区前期物业公司撤走时遗留的尚未解决的问题等综合因素进行考量，而不能仅凭某一局部服务存在瑕疵情形就全部否定物业服务企业提供的服务，现被告提供的证据不足以证明原告在物业服务过程中存在重大瑕疵构成根本违约，故不能免除被告交纳物业费义务。考虑到被告欠费期间，原告远鹏物业确实存在履行义务不完全符合约定情形，即物业服务存在瑕疵，为保护业主的合法权益，酌情减免20%的物业费，该期间被告按照合同约定物业费标准的80%交纳物业费。案涉合同届满日期为2021年1月16日，但由于被告等业主对原告物业服务质量不满通知原告限期撤离，原告按被告等业主通知日期按期撤离，应视为原告对提前终止履行案涉物业服务合同的默认。故案涉物业费应计算至2020年12月9日止。原告诉请要求被告给付自2020年1月17日始至2021年1月16日止的物业费，不符合法律规定，本院不予支持。被告姜祖龙2020年1月17日至2020年12月9日期间的物业费772.89元，扣除减免部分，应给付原告物业费618.31元（772.89元×80%）。综上，对原告的合理诉讼请求，本院予以支持。因该法律事实发生在民法典施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告姜祖龙于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连远鹏物业管理有限公司物业费618.31元；二、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，原告已预交，由被告负担25元。于本判决生效之日起七日内向庄河市人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。原告已预交的案件受理费25元应予退还。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  崔明霞二〇二一年七月二十三日书记员  于 歌