山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁1091民初707号山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院民事判决书（2021）鲁1091民初707号原告：张娟，女，1969年3月12日出生，汉族，住威海高区。委托诉讼代理人：李震，威海高新初村法律服务所法律工作者。被告：孙景鹏，男，1993年4月2日出生，汉族，户籍地山东省威海市文登区。被告：威海热电集团有限公司，住所地威海市古寨西路158号，统一社会信用代码913710001666809074。法定代表人：汤海文，董事长。委托诉讼代理人：蒲洁，山东时中律师事务所律师。委托诉讼代理人：王航，山东时中律师事务所律师。原告张娟与被告孙景鹏、威海热电集团有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2021年3月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张娟及其委托诉讼代理人李震，被告威海热电集团有限公司之委托诉讼代理人蒲洁到庭参加诉讼。被告孙景鹏经本院公告传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。张娟向本院提出诉讼请求：1、停止对威海市高区产的执行；2、本案诉讼费由被告孙景鹏承担。事实和理由：2019年8月13日，威海高区法院基于威海热电集团有限公司诉孙景鹏房屋买卖合同纠纷一案，下发了（2019）鲁1091民初328号民事判决书。该判决生效后，威海热电集团有限公司向威海高区法院申请强制执行，威海高区法院于2020年8月6日以（2020）鲁1091执保字661号民事裁定书查封了涉案房产。原告于2021年2月20日向威海高区法院提出执行异议，威海高区法院以（2021）鲁1091执异8号执行裁定书裁定驳回了原告的异议请求。原告认为，涉案房产登记在孙景鹏名下，原告早在2017年6月28日就与孙景鹏签订了《房屋买卖合同》并交纳了购房款，孙景鹏将涉案房产交付给了原告占有，之后原告对涉案房产进行了整体装修，支付了2016年8月至2019年8月期间的物业费。根据相关法律规定，该房产应归原告所有。另外，根据原告与孙景鹏于2017年6月28日签订的《房屋买卖合同》第四条约定，孙景鹏应当在2020年2月12日协助原告办理涉案房产的产权转移手续，否则应支付利息及违约金。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求依法裁决。孙景鹏未作答辩，亦未提交反驳的证据。威海热电集团有限公司辩称，威海热电集团有限公司对于相关的生效判决没有异议，涉案房产并非登记在孙景鹏名下，威海热电集团有限公司依据（2019）鲁1091民初328号民事判决对涉案房产采取执行措施，不违反法律规定，应驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：孙景鹏于2011年9月开始到威海热电集团有限公司处工作，为解决集团职工的住房问题，威海热电集团有限公司所属威海洋鑫热电实业有限公司在初村科技新城热电厂附近开发建设了洋欣佳苑小区项目，孙景鹏向威海热电集团有限公司申请购买该项目住房，并作出如下保证：1、本人及家庭目前没有住房，特申请集团公司购买洋欣佳苑住宅，如隐瞒事实可以举报、公示，并配合到房产交易处清查，如有违反本人宁愿按照现在市场价格购买；2、本人保证从签订预售合同之日起，五年内不辞职、调离，如果本人辞职，该住房2个月内本人自愿按购买价格退还给房产公司或者按照市场价格把差价补齐，房屋及草厦子差价计算公式：（市场价-职工购买价）＊（1-工作年限／5）＊面积，车位差价计算公式：（市场车位价-职工车位价）＊（1-工作年限／5）。2014年11月11日，孙景鹏与威海洋鑫热电实业有限公司签订了商品房预售合同，向威海洋鑫热电实业有限公司购买了威海市高区，该房产已于2016年7月27日交付给孙景鹏。2017年6月28日,孙景鹏作为甲方与作为乙方的原告签订书面《房屋买卖合同》一份，约定：1、甲方出卖房屋情况：该房座落于威海市高区（房屋建筑面积约为89.3平方米），为甲方工作单位威海洋鑫热电实业有限公司建设的职工福利房，甲方已经向单位缴纳全部购房款273662元，但房产证存放在甲方工作单位，甲方必须在单位继续工作满五年方能从单位取得该房房产证；二、甲方保证该房屋为其所有清楚，无查封、对外担保（已有银行按揭贷款除外）、出租等权利受限情形，否则给乙方造成的损失,甲方负责赔偿；三、甲乙双方协定该房屋及附属储藏室一个（建筑面积6.95平方米）总价为人民35.8万元（大写拾伍万仟元整），该价格为最终价格，甲方在任何时候不得以任何理由再向乙方主张索要房款。乙方于本合同签订后当日支付给甲方人民币30万元，同时甲方应当将该房交付给乙方，并将其与单位的购房合同、单位出具的购房款发票或收据交给乙方保管。购房合同补充协议一份、房屋维修基金发票或收据一份甲方于本合同签订之日起五日内交付给乙方。余款人民币5.8万元乙方在甲方将该房不动产证办理到乙方名下之日付清。因甲方用该房按揭贷款180000.2元，甲方应在接到乙方首付30万元之日起15日内将银行贷款还清，解除该房的按揭抵押，并将解除按揭抵押的相关证明交给乙方；四、该房产在2019年11月11日具备将房产证交付给甲方的条件。甲方应当在最迟3个月内取得房产证，并在5天内会同乙方到房屋产权登记部门将不动产证办理至乙方名下。甲方领取不动产权证书时应当通知乙方共同到场领取，甲方领取不动产证后应当立即交付给乙方。甲方应当配合乙方将该房不动产权证书办理到乙方儿子唐理斌名下。如甲方不按时办理相关手续则应按本合同总金额的日千分之一支付乙方利息，超过三十日不办理，乙方可以单方解除本合同，甲方并应按违约时该房价值（最低为本合同房产价值）的三倍赔偿乙方损失；五、甲方保证在其单位服务满五年，如果甲方因各种原因导致单位收回房屋或甲方有将该房产出卖他人及出现本合同第二条情形，视为甲方严重违约，甲方应按违约时该房价值（最低为本合同房产价值）的三倍赔偿乙方损失；六、自本合同签订之日起，甲方单位如对该房产有任何优惠均归乙方享有，乙方在使用该房屋产生的费用由乙方承担；七、在乙方取得该房屋使用权前因使用该房发生的所有纠纷及费用由甲方负担，在乙方取得房产使用权后因乙方使用该房产产生的费用及纠纷由乙方负担；八、双方应当信守本合同,如非本合同列明原因违约，应当支付守约方本合同房产总价20%的违约金，如因违约致使本合同无法继续履行，则应按违约时该房价值（最低为本合同房产价值）的三倍赔偿对方损失；九、在履行本合同中发生争议，双方应协商解决，协商不成，任何一方均可向房屋所在地人民法院起诉，败诉方应当承担对方因诉讼支出的一切费用（含诉讼费及律师费）；十、本合同经双方签字后生效，一式两份，甲乙双方各执一份。2017年6月28日《房屋买卖合同》签订后，原告于合同签订当日通过银行转账的方式向孙景鹏支付了房款30万元，涉案房产已交付给原告，原告实际装修入住该房屋，原告已缴纳了2016年8月至2019年8月期间的物业费。威海热电集团有限公司与孙景鹏于2018年3月30日解除了劳动合同关系。2020年5月19日，张娟以孙景鹏为被告、威海洋鑫热电实业有限公司为第三人向本院提起诉讼，提出了如下诉讼请求：1、依法确认张娟与孙景鹏于2017年6月28日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、要求威海洋鑫热电实业有限公司协助将威海高区洋欣佳苑-3号-801室房屋产权过户至孙景鹏名下；3、要求孙景鹏协助张娟将威海市高区屋产权过户至张娟名下。本院于2020年11月13日作出（2020）鲁1091民初991号民事判决书，判决如下：1、确认张娟与孙景鹏于2017年6月28日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、威海洋鑫热电实业有限公司协助孙景鹏办理威海市高区洋欣佳苑-3号-801室不动产登记手续，将该房产登记于孙景鹏名下；3、孙景鹏于威海市高区产登记于其名下十日内协助张娟办理该房产的不动产登记手续，将威海市高区产登记于张娟名下。威海热电集团有限公司于2019年1月22日以孙景鹏为被告向本院提起诉讼，请求判令孙景鹏向威海热电集团有限公司支付134577元购房差价款。本院于2019年8月13日作出（2019）鲁1091民初328号民事判决书，判决孙景鹏支付威海热电集团有限公司购房差价款102567.68元。在该案执行过程中，本院于2020年8月6日作出（2020）鲁1091执保字661号民事裁定书，查封了登记在孙景鹏名下位于威海市。张娟于2021年2月20日向本院提出执行异议，请求解除对威海市的查封。本院于2021年2月24日作出（2021）鲁1091执异8号执行裁定书，驳回了张娟的异议请求。在威海市中级人民法院执行的（2019）鲁10执615号申请执行人威海市百盛融资担保有限公司与被执行人孙景鹏追偿权纠纷一案中，威海市百盛融资担保有限公司于2021年2月1日与张娟签订债权转让协议书，威海市百盛融资担保有限公司将对孙景鹏的债权140136.12元及该裁决书项下的一切利益（该债权来源于威海仲裁委员会（2019）威仲字第0192号裁决书）以143121.62元的价格转让给张娟，威海市百盛融资担保有限公司负责协调解除对威海市的查封、抵押登记。本院认为，被告孙景鹏经本院依法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为对其质证和辩解权利的放弃。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，本院于2020年8月查封了涉案房产，原告与孙景鹏早在2017年6月28日就签订了《房屋买卖合同》，原告已按合同约定支付了30万元的购房款并实际装修入住了该房屋，原告于2020年5月19日向本院提起诉讼，要求孙景鹏协助办理涉案房产的过户手续，房屋未能过户的原因不在原告，原告系涉案房产的合法买受人。根据《房屋买卖合同》的约定，剩余房款5.8万元需在孙景鹏将涉案房产不动产证办理到原告名下之日付清，原告为解除涉案房产的抵押及查封以便于办理房产证，于2021年2月1日与威海市百盛融资担保有限公司签订了债权转让协议书，向威海市百盛融资担保有限公司付款143121.62元，代孙景鹏向威海市百盛融资担保有限公司履行了威海仲裁委员会（2019）威仲字第0192号裁决书所确定的付款义务，原告所支付的款项远超应付孙景鹏的剩余房款。被告孙景鹏经合法传唤未到庭，依法可缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：不得执行威海市高区产。案件受理费7720元，由被告威海热电集团有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的数据提出副本，上诉于威海市中级人民法院。审 判 长  徐玉超人民陪审员  张 凯人民陪审员  于云凯二〇二一年七月二日书 记 员  唐丽委