湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘03民终1037号上诉人（原审被告、反诉原告）：许玉梅，女，1967年1月25日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：余劲，男，1949年10月30日出生，住湖南省湘潭市雨湖区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：周雨林，男，1962年2月13日出生，汉族，住湖南省湘潭县。委托诉讼代理人：蒋盈，湖南湘牵律师事务所律师。委托诉讼代理人：周星，男，1987年10月13日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区，系周雨林儿子。上诉人许玉梅因与被上诉人周雨林房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2020）湘0302民初3468号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。许玉梅上诉请求：撤销一审判决第二、四项，改判驳回被上诉人周雨林的诉讼请求，支持上诉人许玉梅的反诉请求。事实和理由：1.周雨林提交的房屋租赁合同是格式条款合同，尤其是“来修去丢”的条款是无效的。2.周雨林提供的租赁物是违章建筑，未办理不动产权证，故合同为无效合同，许玉梅对租赁物进行了大改造，不仅是进行装修。3.周雨林提交的租赁合同明确约定租金为每月5元，物业管理费为每月11元。所以租金应按5元每月的标准收取，物业管理费可另行起诉。4.合同第4.2条约定“房屋租赁税由乙方（许玉梅）负责缴纳”违反了相关法律的强制性规定。5.申请对上诉人许玉梅一审提交的证据四合同中“周雨林”签字的笔迹进行鉴定。周雨林答辩称：一、上诉人在二审中要求鉴定的申请，被上诉人在一审时已向法院申请鉴定，上诉人在庭审时同意，在庭审后向法官表示其提供的证据可能不是原件，因此放弃该份证据的鉴定。二、双方之间的租赁合同合法有效，上诉人确实欠周雨林租金至今未支付，数额为32792元，一审法院在没有任何法律支持的情形下，扣除了答辩人应得租金5796元；另外，上诉人违约，答辩人无需退还租赁押金，一审法院也在违背合同约定的情况下扣除了2000元的押金。三、关于上诉人反诉的五点：1.上诉人要求赔偿门面装修的7万元，不符合合同约定，合同中明确约定了“来修去丢”的条款；2.上诉人无证经营与答辩人无关，其弟、妹也租赁了答辩人的门面，并且办理了相应的证照；3.对方要求退还多收的租金34272元，是通过现在仍无法确定真伪的证据进行计算的，因此不符合法律规定；4.对方要求判决合同无效，没有法律规定和合同依据，合同中约定了房屋租赁税由对方负责缴纳，符合法律规定。并且在履行过程中，上诉人并未开具票据，答辩人也未在本诉中要求对方承担相应税费，该条款根本就没有实际履行。周雨林向一审法院起诉请求：1.请求判决解除原告与被告之间的租赁关系；2.判令被告向原告支付租金32792元；3.判令被告立即将房屋腾空交还给原告，并支付房屋占有使用费（该费用自2020年9月1日起按双方约定的月租金标准4064元/月计算至实际腾房之日）；4.请求判决被告承担本案诉讼费用。许玉梅向一审法院反诉请求：1.请求判决反诉被告补偿反诉原告联建棚改成正规门面大厅套房约1/3的投资7万元；2.判决因反诉被告的过错，使反诉原告在投资改建却无产权证的场所，长期处于无证经营造成的损失弥补4万元；3.判决因反诉被告退还违法违约强行多收反诉原告租金34272元，驳回其全部不实的诉讼请求；4.判决合同强加的“第4条2.房屋租赁税由乙方负责缴纳”违反法律规定实为偷税而无效；5.判决反诉被告承担本案所有诉讼费用。一审法院认定的事实：2009年8月5日，原告（反诉被告）周雨林通过拍卖购得雨湖区湘衡路231号房屋。2014年6月1日，原告与被告（反诉原告）签订《房屋租赁合同书1》，约定被告租赁原告37#1-4号门面，面积168平方米，每月每平方米5元，物业管理费每月每平方米11元，合计每季度8064元，每季度前10号一次性缴纳租金，租赁期限为2014年6月1日至2015年5月31日，保证金为2000元。2015年6月1日，原告与被告又签订《房屋租赁合同书2》，约定被告仍租赁原告上述房屋，但租金每季度为11592元，租赁期限为2015年6月1日至2017年12月31日止，此后，双方未再签订租赁合同。自2019年6月开始，被告开始拖欠原告租金。2020年7月23日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）发出通知，告知被告已欠付房租32702元，要求其在2020年7月31日前交付房租。2020年8月1日，原告向被告发出通知，告知其欠付房租32702元，并告知其已封门处理。2020年8月4日，原告委托律师向被告发出律师函，告知被告尚欠原告租金32700元，并告知其若继续拖欠租金，原告方有权依法解除租赁关系。另查明，原告（反诉被告）周雨林收取被告（反诉原告）2000元保证金未退还。因疫情影响原告主动免收被告半个月租金1932元。一审法院认为，原告（反诉被告）周雨林与被告（反诉原告）许玉梅签订房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，原告依约向被告交付租赁物，被告应当向原告支付租金，双方在租赁合同到期后未再签订租赁合同，成立不定期租赁，仍应按原合同履行租赁义务，现被告未按时支付租金构成违约，因原告已于2020年8月1日采取锁门处理的方式，系以实际行动表明其解除租赁合同，故法院确认原、被告双方租赁合同已于2020年8月1日解除，被告应当将房屋交付原告。关于租金，原告诉请被告支付拖欠的租金32792元，被告反诉要求原告退还已多收租金34272元，被告提交一份房屋租赁合同书，该合同书上甲方周雨林签名存在修改痕迹，且原告不认可系其签名，被告许玉梅明确表示不确定该签名是否系周雨林所签，且该份合同内容有多处存在修改痕迹，故法院对该份证据不予确认，原、被告双方应按《房屋租赁合同2》的约定履行合同义务，故每季度租金应为11592元，且被告已付租金收据均是按11592元支付，故对被告反诉请求原告退还已多付租金34272元的诉讼请求，法院依法不予支持，原告租金计算至2020年8月31日为32792元，因法院已确认双方租赁合同已于2020年8月1日解除，故原告不应收取被告2020年8月份租金，因疫情影响，原告仅减免半个月租金，法院在此基础上酌情再减免一个半月租金，共计5796元，另扣除原告收取的保证金2000元后，被告尚需支付原告租金21132元。原告诉请被告支付房屋占有使用费按月租金标准4064元支付，因原告已于2020年8月1日采取锁门处理，被告已无法使用该租赁物，故对原告要求被告支付房屋占有使用费的诉讼请求，法院依法不予支持。关于被告反诉请求原告支付联建棚改成正规门面大厅套房约3/1的投资7万元的诉讼请求，因租赁合同明确约定“来修去丢”的规则，该约定符合法律规定，故对被告该反诉请求，法院依法不予支持。关于被告反诉请求原告因无产权证造成被告长期无证经营造成的经济损失4万元的诉讼请求，因原告提供的租赁物系通过法院拍卖取得，且未显示原告的租赁物系违章建筑，被告明知该房屋尚未办理产权证而租赁，其损失应当由被告承担，故对被告该反诉请求法院依法不予支持。关于被告反诉请求确认合同第4条第2项“房屋租赁税由乙方负责缴纳”违反法律规定而无效，因该约定系当事人双方的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，该约定亦未实际履行，故对被告该反诉请求，法院依法不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条之规定、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，遂判决：一、确认原告（反诉被告）周雨林与被告（反诉原告）许玉梅之间的房屋租赁合同于2020年8月1日解除；被告许玉梅于本判决生效之日起十五日内腾空房屋并交付给原告；二、由被告（反诉原告）许玉梅于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）周雨林房屋租金21132元；三、驳回原告周雨林（反诉被告）的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）许玉梅的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费620元，反诉费1592元，合计2212元，由原告（反诉被告）周雨林负担200元，由被告（反诉原告）许玉梅负担2012元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。对当事人二审期间争议的事实，本院认定如下：一审判决后，双方就案涉租赁物进行了腾空，租赁物已由被上诉人收回。除此之外，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，一、依据查明的事实，案涉房屋是由被上诉人周雨林通过法院拍卖而取得，因此周雨林享有对案涉房屋出租的权利，其出租行为不违反法律规定。二、租赁合同明确约定了“来修去丢”条款，该约定没有违反法律规定，双方应该遵照履行。三、租赁合同约定“房屋租赁税由乙方负责缴纳”，系对税、费的承担义务在双方当事人中进行的约定，不违反法律禁止性规定。综上，上诉人主张租赁合同无效的理由均不成立，本院不予采纳；根据“来修去丢”的约定，上诉人请求被上诉人补偿房屋改建投资款7万元，本院不予支持。四、上诉人未提供证据证明系因案涉房屋没有产权证而产生了损失，对其该请求，本院不予支持。五、被上诉人周雨林提交的《房屋租赁合同2》，租赁期限为2015年6月1日至2017年12月31日，上诉人许玉梅提交的房屋租赁合同，租赁期限为2017年6月1日至2018年5月31日，两份合同的租赁时间存在部分重合现象，如果两份合同都真实存在，有违常理。鉴于许玉梅没有否认《房屋租赁合同2》的真实性，对两份合同时间上的重合亦未作出解释，而周雨林对许玉梅提交的房屋租赁合同真实性不予认可，加上许玉梅提交的房屋租赁合同存在涂改现象，并且许玉梅于2017年6月1日至2018年5月31日期间是按照《房屋租赁合同2》约定的租金“每季度11592元”进行交纳的。故一审法院采信周雨林提交的《房屋租赁合同2》，未采信许玉梅提交的房屋租赁合同，并无不当。同理，二审期间，上诉人许玉梅请求对其提交的房屋租赁合同中周雨林的签名真假进行鉴定，因上诉人未提出新的事实和理由，且在一审开庭后许玉梅提交的书面材料中明确表示，其不确定上述合同中周雨林的签名是否系周雨林所签，故对上诉人该鉴定申请，本院不予准许。一审法院依据《房屋租赁合同2》的约定，结合疫情影响，确定上诉人还应支付被上诉人租金21132元，驳回上诉人请求被上诉人退回多收取的租金34272元，并无不当。六、因案涉房屋已经腾空，被上诉人已经收回，故本院对一审判决第一项予以变更。综上所述，上诉人的上诉请求均不成立，本院不予采纳。鉴于二审发生新的事实，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2020）湘0302民初3468号民事判决第二、三、四项；二、变更湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2020）湘0302民初3468号民事判决第一项为：确认被上诉人周雨林与上诉人许玉梅之间的房屋租赁合同于2020年8月1日解除。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费620元，反诉费1592元，合计2212元，按一审判决负担；二审案件受理费620元，由上诉人许玉梅负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱卫平审 判 员 任 莉审 判 员 周 粤二〇二一年七月二十二日法官助理 周 尧书 记 员 胡佩佩