广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终18411号上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市涵舍企业管理有限公司。法定代表人：初宏东，总经理。委托诉讼代理人：黄莉，广东辰科律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯盛寿，广东辰科律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市井屋餐饮管理有限责任公司。法定代表人：罗红，经理。委托诉讼代理人：朱海峰，广东鹏拓律师事务所律师。上诉人深圳市涵舍企业管理有限公司（以下简称涵舍公司）因与被上诉人深圳市井屋餐饮管理有限责任公司（以下简称井屋公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2020）粤0303民初10471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人涵舍公司上诉请求：1.撤销一审判决第四、第六项，改判支持涵舍公司一审所提全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由井屋公司承担。事实与理由：一、一审法院事实认定不清，应当依法改判。一审法院认为：依据案外人古某一向井屋公司发出的《缴交租金通知》来看，其并不认可与涵舍公司继续存续不定期租赁关系，涵舍公司不具有合法转租权，井屋公司为保护自身的合法权利退出租赁房屋并将房屋交给“权利人”不构成违约，实属事实认定错误。首先，涵舍公司与案外人古某一之间固定租赁期限的《楼宇租赁合同》于2018年7月10日租赁期限届满，但双方并未因此而解除房屋租赁关系，因为案涉房屋涉及片区改造，涵舍公司与案外人未续签固定期限的房屋租赁合同，而是按照原合同的约定转为不定期租赁合同，涵舍公司一直按照约定向房东缴纳租金。原审法院依据井屋公司提交的案外人于2019年9月18日向其发出《缴交租金通知书》来认定涵舍公司自2018年7月10日起不再具有合法转租权是错误的。其次，根据合同相对性原则，井屋公司经营使用的房屋是涵舍公司出租给井屋公司的，井屋公司已经使用多年，井屋公司即使要退租也应是向涵舍公司提出解除租赁合同，并将涉案房屋交付给涵舍公司。而本案争议的焦点是井屋公司至今没有向涵舍公司提出解除租赁合同，且没有将涉案房屋交给涵舍公司，井屋公司则是将涉案房屋交给了所谓的“房东”（涉案房屋不是古某一的），制造出涵舍公司与房东的矛盾，造成房产问题更加复杂。第三，在案件审理过程中，涵舍公司提交了其与案外人古某二签订的《租赁合同》，租期自2014年10月5日起至2024年10月4日止，证明涉案房屋是涵舍公司分别向案外人古某一、古某二承租过来的，再一并出租给井屋公司，根据合同的相对性，井屋公司应当按照合同的约定将涉案房屋交付给涵舍公司，而井屋公司却将涵舍公司承租案外人古某二的仍在租赁期限内的涉案房屋一并交付给案外人古某一，已然构成违约。原审法院错误认定为“井屋公司基于自身权利的保护退出租赁房屋并将房屋交回给权利人并无不妥，不构成违约。”井屋公司的违约行为不仅严重损害了涵舍公司的合法权益，还因此制造出更多的纠纷，应当承当违约责任甚至是其他法律责任。二、因为井屋公司违约，根据涵舍公司与井屋公司签订的《商铺租赁合同》中的约定，井屋公司应当按照拖欠的租金、管理费、水电费金额为基数，以千分之五/天的标准向涵舍公司支付滞纳金，并承担涵舍公司因实现债权而支出的律师费。综上所述，原审法院对井屋公司的违约事实认定不清，恳请二审法院依法撤销一审判决的第四、第六项，改判支持涵舍公司的诉讼请求。被上诉人井屋公司辩称，第一，一审认定事实清楚，证据确凿。一审已查明，涵舍公司与权利人期满后未再续租，且权利人已书面通知与涵舍公司期满后不再续约，并主张收回涉案租赁物。2018年7月10日租赁期满后涵舍公司对租赁物已经不享有任何权益，对涉案租赁物不再拥有合法转租权。涵舍公司在上述情况下，隐瞒重大事实，欺诈井屋公司签订涉案转租合同。此后权利人向井屋公司不断发出《缴交租金通知书》，证明权利人并不认可涵舍公司所谓的“转租”行为，也不认可涵舍公司在诉讼中单方自述的“不定期租赁关系”。涵舍公司在不具备合法转租权利的情况下，欺骗井屋公司订立涉案转租合同，导致权利人直接向井屋公司提出权利主张，严重影响了井屋公司餐饮业务的正常经营，故是涵舍公司违法违约在先。第二，涵舍对涉案租赁物已不享有合法权，井屋公司按照权利人要求向权利人交付涉案租赁物符合法律规定，涵舍公司主张向其交付租赁物没有合同依据和法律依据。按照物权法等有关法律规定，在已经不存在租赁关系的情况下，租赁物的实际权利人依法有权向井屋公司收回涉案租赁物，井屋公司若不交付涉案租赁物，可能导致自己违法。井屋公司遵守国家法律向权利人交付了涉案租赁物，由此自身餐饮经营中断的经济受损系涵舍公司合同欺诈违法违约所致，故涵舍公司应当依法赔偿井屋公司。综上所述，本案事实清楚，证据确凿，请求依法驳回上诉。涵舍公司向一审法院起诉请求：1.判令解除涵舍公司与井屋公司之间的租赁合同；2.判令井屋公司向涵舍公司支付租金及管理费暂计33369.1元（自2019年11月1日起暂计至2019年11月30日，实际支付至井屋公司返还房屋之日止）；3.判令井屋公司向涵舍公司支付租金及管理费的滞纳金，暂计2669.5元（暂以33369.1元为基数，按照5‰为计算标准，自2019年11月1日起暂计至2019年11月16日，之后按实际拖欠租金数额及起始拖欠日期开始计算，至实际付清款项之日止）；4.判令井屋公司向涵舍公司支付2019年10月份水电费4802元；5.判令井屋公司向涵舍公司支付水电费滞纳金384.2元（以4802元为基数，按照5‰的计算标准，自2019年11月1日暂计至2019年11月16日，实际以付清款项之日止）；6.判令涵舍公司不予退还井屋公司交付的管理服务费履约保证金4000元、水电履约保证金10000元、租赁保证金60000元、合同续约租赁保证金11000元，共计85000元；7.判令井屋公司向涵舍公司支付律师费10000元；8.本案的诉讼费用由井屋公司承担。井屋公司向一审法院反诉请求:1.确认涉案房屋转租合同超出原租赁合同期间无效；2.判令涵舍公司返回井屋公司财物共计837339.53元，包括押金85000元、租金575100元、管理费34000元、代交房屋税金31200元、多收水费6174.06元、多收电费105865.47元；3.判令涵舍公司赔偿因其合同欺诈过错给井屋公司造成的直接经济损失共计106500元（按三个月租金损失核算35500×3=106500元）；4.本案诉讼费用由涵舍公司承担。一审法院判决：一、解除涵舍公司与井屋公司于2018年5月28日签订的《商铺租赁合同》；二、井屋公司应于判决生效之日起十日内向涵舍公司支付租金与管理费20080.43元；三、井屋公司应于判决生效之日起十日内向涵舍公司支付水电费4802元；四、涵舍公司应于判决生效之日起十日内向井屋公司退还租赁押金、管理费押金、水电费押金等保证金合计85000元；五、涵舍公司应于判决生效之日起十日内向井屋公司赔偿损失60000元；六、驳回涵舍公司其他诉讼请求；七、驳回井屋公司其他反诉请求。一审本诉案件受理费1512元，由涵舍公司负担1242元，由井屋公司负担270元；反诉案件受理费6619.2元，由涵舍公司负担1010元，由井屋公司负担5609.2元。本院经审查，确认一审查明的事实。另查明，案外人钟某曾以冯某为被告向一审法院另行提起诉讼，请求：1.冯某立即将深圳市罗湖区房屋四层的一楼A、B铺面及二至四楼（以下简称诉争房产）恢复原状，并返还给钟某；2.冯某向钟某支付占有使用费（按85164元/月的标准自2018年7月11日起还至实际交还涉案房屋之日止，扣除冯某已向钟某支付的占有用费240000元，冯某应支付的占有使用费暂计至2019年7月10日为781968元）；3.冯某向钟某退还不正当转租收益100000元；4.冯某承担本案的全部诉讼费用。一审法院于2020年5月6日作出（2019）粤0303民初29628号民事判决，判决：一、冯某应于判决生效之日起十日内向钟某返还深圳市罗湖区房屋一楼A、B铺面和二、三、四楼租赁房屋，并办理移交手续；二、冯某应于判决生效之日起十日内向钟某支付房屋占有使用费（按照人民币20111元/月的标准，从2020年2月起计至冯某实际将租赁房屋交还给钟某之日止）；三、驳回钟某的其他诉讼请求。冯某不服该判决向本院提起上诉，本院已于2020年10月29日作出（2020）粤03民终19649号民事判决：驳回上诉，维持原判。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。对于一审判决解除涵舍公司与井屋公司于2018年5月28日签订的《商铺租赁合同》，判令井屋公司应向涵舍公司支付租金与管理费20080.43元、电费4802元，涵舍公司应向井屋公司赔偿损失60000元，因双方对此均无异议，本院予以确认。双方纠纷争议的焦点为涵舍公司对于其与井屋公司之间房屋租赁合同的解除是否应承担违约责任的问题，本院就此评判如下：本案中，涵舍公司对涉案房屋的使用权来源于案外人冯某与涉案房屋权利人之间的房屋租赁合同，而根据涉案房屋权利人与冯某之间租赁合同的约定，冯某的租赁期限于2018年7月10日届满，该期限届满后，涉案房屋权利人虽然允许冯某继续使用涉案房屋，但双方之间属不定期租赁关系，涉案房屋权利人可以随时要求冯某交回涉案房屋，即冯某和涵舍公司对涉案房屋的使用权自2018年7月11日起已处于不稳定的状态。涵舍公司与井屋公司签订2018年7月1日起算的租赁合同后，未及时如实向井屋公司披露上述情况，有悖于诚实信用的原则，损害了井屋公司的合同利益。故此，井屋公司在涉案房屋权利人的要求下，向涉案房屋权利人交回涉案房屋，其与涵舍公司的租赁合同因此解除，一审认定此系涵舍公司的违约原因所致而井屋公司的行为不构成违约，并无不当，本院予以确认；除了判令井屋公司向涵舍公司支付使用涉案房屋期间所产生的租金、管理费、水电费外，一审驳回涵舍公司一审所提的其他诉讼请求，处理正确，本院予以维持。综上，涵舍公司的上诉请求不成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1925元，由上诉人深圳市涵舍企业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 冼  朝  暾审判员 张  永  彬审判员 徐  玉  婵二〇二一年七月十九日书记员 任楚妍（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。