湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0111民初8593号原告：姜长亮，男，1987年6月6日出生，汉族，户籍所在地河南省民权县。委托诉讼代理人：王朝晖，湖南方哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐侠，湖南方哲律师事务所实习律师。被告：刘梅芳，女，1981年9月30日出生，汉族，户籍所在地长沙市雨花区。被告：长沙香南房地产经纪有限责任公司，住所地长沙市雨花区劳动东路1299号城际新苑4栋123房。法定代表人：戴伟，总经理。委托诉讼代理人：许番，男，1996年6月17日出生，汉族，户籍所在地湖南省永兴县，系该公司员工。被告：湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地长沙市雨花区劳动西路528号现代华都家园综合楼2201。法定代表人：袁李，总经理。原告姜长亮（以下简称原告）诉被告刘梅芳、长沙香南房地产经纪有限责任公司（以下简称香南公司）、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称新环境公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2021年6月30日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王朝晖、被告刘梅芳、被告香南公司的委托诉讼代理人许番到庭参加了诉讼。被告新环境公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与三被告签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告刘梅芳立即向原告支付违约金114280元；3、判令被告刘梅芳向原告支付律师费20000元；4、判令被告香南公司立即退还原告中介服务费2800元；5、本案诉讼费由被告刘梅芳承担。事实与理由：2021年3月6日，原告与三被告签订《房屋买卖合同》，约定原告将长沙市××路××号××栋××房屋出售给被告刘梅芳，建筑面积约113.38平方米，房屋总售价1142800元。合同约定原告与被告刘梅芳须在2021年5月5日前办理产权过户手续，任何一方的违约行为已累计超过双方约定时间三十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方赔偿总房价10%的违约金。现因被告刘梅芳违背承诺，不具备购房资格导致合同不能按约履行，原告的合同目的无法实现，被告刘梅芳的违约行为侵害了原告的合法权益。为维护自身合法权益，原告遂诉至法院。被告刘梅芳辩称，同意解除合同，但被告刘梅芳没有违约，不同意向原告支付违约金114280元及律师费20000元。被告香南公司辩称，没有收到原告2800元中介服务费，不存在向原告退还中介服务费2800元的情形。被告新环境公司未答辩。经审理查明,2021年3月6日，原告向被告香南公司的员工许番出具一份《委托书》，委托许番办理原告名下的位于长沙市雨花区××路××号××栋××房出售相关事宜，许番有权代理原告签订房屋买卖合同及收取购房定金。当日，许番以原告（甲方，出售方）代理人的身份与被告刘梅芳（乙方，买受方）、香南公司（丙方，中介方）、新环境公司（丁方，品牌授权方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方自愿将坐落于长沙市××路××号××栋××房的房屋出售给乙方，建筑面积约为113.38平方米。该房屋的现有状况为毛坯，有抵押，抵押给渤海银行，抵押金额约500000元整。租赁状况为已出租（甲方保证承租方已放弃优先购买权）。甲乙双方确认该房屋总售价为人民币1142800元。双方约定付款方式按购房定金＋购房首付款＋公积金贷款或银行贷款＋（购房款、政府货币补贴款项）＋交房尾款方式付款。乙方于2021年3月6日支付甲方购房定金人民币伍万元整，定金由第三方银行监管。乙方拟申请银行贷款陆拾万元整以支付部分房款，该贷款审批手续由甲乙双方另行委托代办机构办理。甲乙双方在本合同签订后7日内将贷款审批所需资料提交给代办机构，且甲乙双方须相互配合在2021年4月5日前办理贷款审批，丙方协助。贷款实际审批额度与拟申请额度差异的，在第一笔首付款支付时相应增减差额。贷款到账日期以实际情况为准，放款差额部分在放款后三个工作日内甲、乙双方根据总房价结清，以多退少补为原则。甲方应于2021年4月20日前结清房屋抵押贷款，并在2021年4月25日前办理注销抵押登记及居住权登记手续。甲乙双方须相互配合在2021年5月5日前办理产权过户手续；乙方应在还贷当日支付甲方购房首付款人民币490000元整。乙方在产权过户出新证后5个工作日内办理抵押登记手续。甲方应在收到全款当日将房屋交付给乙方。房屋交付之前甲方将房屋的水、电、煤气、物业费、电话费、有线电视收视费等有关费用全部结清，交房时乙方支付甲方交房尾款人民币2800元。签订本合同后，甲、乙双方即认可共同委托丙方为其已提供完中介服务，甲、乙双方应向丙方支付服务费用。在本合同签订当日甲方应支付丙方中介服务费人民币2800元整，乙方应支付丙方中介服务费人民币18000元。为保障丙方合法权益，中介服务费于签订该房屋买卖合同之日，甲、乙双方一次性支付给丙方，丙方也有权在已收托管定金及购房款中直接扣取应得中介服务费。甲、乙双方合同签订后，任何一方违约，丙方不承担责任，且违约方支付的服务费丙方不予退还；守约方支付的服务费丙方予以退还，若退还，则丙方有权向违约方追偿。本次交易应按国家规定所缴纳的税、费及其它费用经双方协商由乙方承担。合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元／天的违约金。如甲乙双方任何一方的违约行为已累计超过双方约定时间三十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方赔偿总房价10%的违约金。如守约方通过诉讼主张权利的，违约方应承担守约方应支付的律师费、保全费等实现债权的全部费用。甲方保证该房屋学位本人及其小孩未使用，如果甲方隐瞒，合同自动终止，退还乙方所出所有费用，并赔偿该房屋总价款百分之十违约金给乙方。现有租户退租后，甲方需将该房屋钥匙交于乙方。合同对其他事项还进行了约定。当日，被告刘梅芳向原告支付购房定金50000元，该50000元购房定金由被告新环境公司指定的第三方银行监管。当日，被告刘梅芳还向被告香南公司支付了居间服务费18000元及按揭手续代办服务费18000元。之后，原告以被告刘梅芳不具备购房资格，导致其合同目的无法实现为由遂于2021年5月25日起诉至本院，请求判如所请。另查明，1、2020年4月8日，被告刘梅芳的户口由湖南省娄底市娄星区火车站居委会四组迁入现址。2、截至2021年3月31日，被告刘梅芳已在长沙缴纳社保12个月（含补缴），被告刘梅芳因补缴超过6个月以上的社保尚不具备购房资格。之后，被告刘梅芳仍继续在长沙市缴纳社保。但被告刘梅芳的购房资格在2021年7月以后取得。3、涉案房屋于2016年11月28日办理了不动产权登记，登记的权利人为原告。涉案合同签订时，原告有售房资格。4、涉案房屋有抵押贷款，抵押权人为渤海银行股份有限公司长沙分行（以下简称渤海银行长沙分行）。原告至今未向渤海银行长沙分行预约还贷。被告刘梅芳亦至今未向原告支付购房首付款490000元。5、被告刘梅芳就涉案房屋的按揭贷款申请于2021年4月20日被长沙银行审批通过，审批金额为600000元。6、2021年4月15日，原告在贝壳找房平台上将涉案房屋挂牌销售，挂牌售价为1320000元。本案审理期间，原告亦在万科朴邻平台上将涉案房屋挂牌销售。7、原告提供了《委托代理协议》及律师费发票，拟证明其为本次诉讼支出律师费20000元。庭审中，原告的委托诉讼代理人王朝晖律师陈述该20000元律师费系原告现金支付。8、庭审中，被告香南公司陈述被告刘梅芳支付的50000元购房定金中包含原告应支付给被告香南公司的中介服务费2800元，待涉案房屋交易成功后，被告香南公司从50000元购房定金中予以扣减，剩余部分作为购房款支付给原告。原告对此并未提供充分证据予以反驳。以上事实，有不动产权证、《房屋买卖合同》、微信聊天记录、《委托书》、常住人口登记卡、个人应缴实缴情况表（参保证明）、定金收条、居间服务费收据、按揭手续代办服务费收据、银行审批贷款流程截图、不动产登记情况表、贝壳找房平台挂牌记录以及当事人的陈述等在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与被告刘梅芳、香南公司、新环境公司签订的《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。各方均应按照约定全面履行各自的义务。涉案合同签订后，原告未依约向渤海银行长沙分行预约还贷，以致涉案房屋仍显示为抵押状态，且原告在知悉被告刘梅芳尚不具备购房资格后，便将涉案房屋在贝壳找房、万科朴邻等平台上挂网销售，其以自己的行为表明不再履行主要债务。原告的行为已构成违约。被告刘梅芳在未认真审查自身有无购房资格的情形下与原告签订涉案合同，以致其在合同履行过程中因自身不具备购房资格而导致合同客观上不能按期履行，被告刘梅芳的行为亦构成违约，但被告刘梅芳的违约并非根本违约，并未达到合同解除的法定条件。因原告与被告刘梅芳均同意解除涉案合同，故原告与三被告签订的《房屋买卖合同》于2021年6月30日解除。原告要求被告刘梅芳支付违约金114280元及律师费20000元，如前所述，双方均有违约事实，且双方对涉案合同的不能继续履行均负有责任，故对原告的上述诉求本院不予支持。原告要求被告香南公司退还中介服务费2800元，证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十二条第一款、第五百九十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告姜长亮与被告刘梅芳、长沙香南房地产经纪有限责任公司、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司签订的《房屋买卖合同》于2021年6月30日解除；二、驳回原告姜长亮的其他诉讼请求。本案因适用简易程序已减半收取的受理费1521元，由原告姜长亮负担760.5元，被告刘梅芳负担760.5元。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 唐 琳二〇二一年七月十三日书记员 胡欣怡附：《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百九十二条当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。