文书内容江苏省沛县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0322民初4025号原告：江苏舜丰物业管理有限公司，住所地沛县沛城街道办事处新源雅居物业办公司。法定代表人：吴保民，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：吴猛，男，1975年10月7日出生，汉族，该公司法律顾问，住沛县。委托诉讼代理人：王芹，女，1976年1月4日出生，汉族，该公司员工，住沛县。被告：闫红池，男，1981年2月25日出生，汉族，住沛县。原告江苏舜丰物业管理有限公司与被告闫红池物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月26日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告江苏舜丰物业管理有限公司委托代理人王芹、吴猛到庭参加诉讼，被告闫红池经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江苏舜丰物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付物业费2925元；2.请求判令被告向原告支付违约金1492元，以上合计4417元；3.因此纠纷引起的一切费用由被告承担。事实与理由：2017年3月1日，原告与沛县沛城街道办事处泗水居委会签订了《委托管理协议》，原告遂进驻家和花园小区从事物业服务。按照沛县沛城街道办事处泗水社区居委会托管管理协议。住房每平方每月收取0.36元的物业服务费，每年公摊费用112元。经原告多次催要，被告一直拒绝或拖延支付。闫红池未到庭，庭后向法庭提交书面答辩状，辩称，1.原告江苏舜丰物业管理有限公司称与沛县沛城街道办事处泗水居委会签订了《委托管理协议》，所以原告进驻家和花园小区从事物业服务。但是，被告没有与原告江苏舜丰物业管理有限公司签署《物业服务合同》，原告向被告收取物业费、公摊费，没有事实和法律依据，原告诉讼主体不适格，无权向被告主张权利。2.原告江苏舜丰物业管理有限公司和沛县沛城街道办事处泗水居会委签订的《委托管理协议》的具体内容也没有向包括被告本人在内的全体业主公示公布，原告无权强行给被告附加任何义务，损害被告的合法权益。3.原告虽然履行了保洁、绿化、保安、垃圾清运等服务，但是未在小区显著位置公示物业服务等级、服务标准、收费标准等，原告聘用的保安年龄偏大，保洁服务人员偏少，根本不能胜任保安、保洁的岗位要求。被告居住的家和花园小区门卫室被原告出租给他人经营沙发垫，小区内安放净水机供水设备，原告从中谋取经济利益。门卫室、小区内的商业经营权是全体业主的公共资源，被告擅自出租他人获取利益或从中间接获利应该冲抵业主的物业管理费，并应该按章纳税及时进行会计账务处理，定期公示、公布。原告入住家和花园小区初期，要求拥有小汽车的业主办理出入卡，声称加强科学管理，汽车出入卡每张30元，业主则按人数每张5元，第三张卡以上按照每张10元收取费用。后来出入口的阻拦器损坏，无论有卡没卡，任何车辆都可以随便出入。原告作为物业管理公司，连最低的基本服务都不能提供，严重不负责任。小区门卫保安室只安排1名保安，且年龄超大，不能24小时连续看守执勤，存在安全隐患。被告聘请的保安年龄超过60岁，没有经过岗位培训，无证上岗，形同虚设，如果有突发事件，根本不能发挥保安的作用。小区消防通道常年阻塞不通，消防通道大门严重损坏，被告物业公司不处理，不维修。小区绿地破坏严重，多处大面积裸露地皮，垃圾遍地。业主的车辆随意停放，占用公共绿地。有的公共绿地变成了停车场，有的绿地被业主圈起来变成了自己的小菜园、养殖场。小区监控设备已经损坏，且多年无人维修，物业管理人员素质低下，谩骂业主的行为多次发生。小区保安配置太少，本小区有16栋楼房，居住400多户居民商家，这么大的小区只聘用1名保安，2名保洁员打扫卫生，1名环卫工运输垃圾。小区楼道扶手长年无人打扫清洁，楼道卫生甚至更长时间才打扫一次。楼梯过道内，大小便痕迹随处可见，臭气熏天，长期无人打扫清理。收废品的、送奶的、送快递的、送水的、小商小贩随意出入，各种宣传单满楼道飞，无人盘问登记，小区管理混乱，人员杂乱，隐患无穷。小区主楼公共下水道主管道堵塞损坏，物业不闻不问。业主多次找物业解决无果，被迫自行改造引流排污，这不仅增加了业主的经济负担，也改变了小区建筑的整体外观，形象受损。物业还以各种理由多次停止加压供水，造成业主用水高峰期用水困难，给生活造成严重不便。小区的公共道路路灯常年损坏，夜晚漆黑一片，给广大业主晚上出行带来不便。被告停放在楼下的价值2000多元的山地自行车被盗，报警后向物业反映，物业公司以监控设备损坏为由，不能提供当时的监控资料，拒绝配合警方调查取证，致使被告无法找到实际侵权人追偿损失。综上，原告江苏舜丰物业管理有限公司没有与被告签署物业服务协议，不是合同法上的当事人，原告主体不合格，无权向被告主张权利，原告在履行物业服务过程中失职失责，存在严重瑕疵和过错，应当依法核减其物业费。原告没有向被告提供与其物业收费相匹配的物业服务，却向被告收取超标准的物业服务费，原告没有尽到自己的管理义务，存在严重过错和重大瑕疵，应该是原告违约在先，不是被告违约，被告有合理合法的拒付抗辩权。原告无权向被告主张违约金。原告的收费标准没有公开公示，没有征得广大业主的同意，和沛县物价局的核准备案。原告诉称中多次催要，不符合实际情况，被告王静静拒绝支付物业管理费有理有据，为维护被告的合法权益，恳请法庭查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2017年3月1日，沛县沛城街道办事处泗水社区居委会与原告江苏舜丰物业管理有限公司签订《委托管理协议书》一份，约定：沛县沛城街道办事处泗水社区居委会辖区内家和花园小区物业服务公司因故退出家和花园小区物业服务，鉴于小区未成立业主委员会。根据相关法律法规、政策未见规定，暂请江苏舜丰物业管理有限公司进驻小区代为管理服务。为小区业主提供全面物业服务，对小区物业公共配套场地及设施设备进行专业户化管理。并依据现执行的标准，向业主收取费用。费用标准为：住宅物业管理费住宅每月每平方0.36元、车库每月每平方0.24元、公共水电费每年每户100元、卫生处置费每年每户12元。被告闫红池为沛县家和花园7号楼2单元201室业主，房屋面积为114.2平方米。2017年3月1日至2021年6月30日期间的物业费，经原告催要，被告没有交纳。本院认为，根据原告江苏舜丰物业管理有限公司与沛县沛城街道办事处泗水社区居委会签订的《委托管理协议书》以及原告提供的物业人员工作台账、保安工作台账、公共电费缴费发票、物业人员工资表等证据，可以认定原、被告之间存在物业服务合同关系，双方合同真实合法有效。根据《物业管理条例》第三十六条、第四十二条之规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，原告依约履行了包括环境卫生、绿化维护、公共秩序维护等物业服务义务，被告作为业主实际享受了原告对公共设施、公共部分、公共秩序等方面的物业管理服务，并因此受惠，应当按照物业服务合同约定交纳期间产生的物业服务费用。物业服务是一个长期的、动态的过程，物业公司对整个小区提供全面的物业服务，一时、一处的服务瑕疵，不能构成业主拒绝交纳物业费的正当理由。原告主张的2017年3月1日至2021年6月30日期间的物业费应为2623元，对于原告主张的超出部分，本院不予支持。被告未按时交纳物业费，应当承担相应违约责任，因《委托管理协议书》未约定物业费交纳时间、亦未约定违约责任承担方式，对原告主张的违约金，本院不予支持。被告拒交物业费的行为，不仅不利于物业公司的正常经营，也侵犯了已交物业费业主的利益。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，判决如下：一、被告闫红池于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告江苏舜丰物业管理有限公司物业服务费2623元；二、驳回原告江苏舜丰物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元，由被告闫红池负担（于本判决生效后十日内支付）。本判决为终审判决。审判员  王帅星二○二一年七月二日法官助理孙彬书记员安志升