贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔02民终2089号上诉人（原审被告）：贵州汉华房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区西路****，统一社会信用代码：915202007366448374。法定代表人：梁家铭，系该公司执行董事兼总经理。特别授权委托诉讼代理人：高可，系重庆绮惠律师事务所律师，执业证号：15001201811028011。特别授权委托诉讼代理人：王倩，系重庆绮惠律师事务所律师，执业证号：15001202011185171。被上诉人（原审原告）：朱曼，女，1983年12月3日出生，白族，住贵州省盘州市。上诉人贵州汉华房地产开发有限公司因与被上诉人朱曼商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2020）黔0201民初7033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贵州汉华房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销原审判决第一项，依法改判上诉人按照同地段同类型房屋租金标准（8.6元／月／平方米）向被上诉人支付自2018年6月30日起至2020年5月29日止的逾期交房违约金30263.4元。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。理由如下：一、本案逾期交房违约金计算起止时间有误。1.上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中交房时间未经双方磋商，不应认定为双方的真实意思表示，应认定交房时间为《商品房预售许可证》记载的2018年6月30日。2.被上诉人的一审诉讼请求为支付2018年1月1日至2020年5月27日期间的违约金，一审判决第一项为支付2018年1月1日至2020年6月16日期间的违约金。被上诉人在一审时并未主张2020年5月28日之后的违约金，根据不告不理原则，一审法院判决支持2020年5月28日至2020年6月16日的违约金超出审理范围，应当依法改判。二、本案违约金过高，人民法院应当依法进行调低。上诉人在一审中出示了中信智恒资产评估有限公司出具的《评估报告》，该份报告对案涉房屋同类型同地段的房屋租金进行了评估，用于证明被上诉人主张的违约金是租金损失的两倍，显然过高，一审判决对其关联性不予认定错误。违约金是否过高应当对比给守约方造成的实际损失进行评判，而参照商品房买卖合同司法解释第十三条，逾期交房产生的损失是租金损失，上诉人出示的评估报告与本案具有关联性且足以证明被上诉人主张的违约金过高，应当依法进行调低。朱曼在二审中未向本院提交答辩状。朱曼向一审法院起诉请求：1.判令被告支付逾期交房违约金75615.22元（从2018年1月1日到2020年5月27日止，按约合同约万分之一点五计）；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年12月16日六盘水市住房和城乡建设局给被告贵州汉华房地产开发有限公司颁发了（2016）商房预字第25号《商品房预售许可证》，准许该公司预售其建设的博雅馨居项目，该证载明：交付使用日期为2018年6月30日，竣工日期为2017年12月31日。2017年4月7日，原告朱曼（买受人）与被告贵州汉华房地产开发有限公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，约定：被告贵州汉华房地产开发有限公司将其开发的位于钟山区房屋一套出售给朱曼；总价款为555790元，买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款285790元，余款270000元以银行按揭支付。合同第十一条约定：“出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房”；第十三条约定逾期交房责任为：“逾期超过90日……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1.5的违约金，并于该商品房实际交付之日15日内向买受人支付违约金”。原、被告双方在合同中还对其他权利及义务等进行了约定。2017年3月14日，原告朱曼向被告贵州汉华房地产开发有限公司支付房款285790元及其他代收款13178元。2017年5月10日，原告朱曼向贵阳银行股份有限公司六盘水分行申请贷款270000元，2017年5月19日被告贵州汉华房地产开发有限公司收到上述贷款270000元。原告朱曼支付给被告贵州汉华房地产开发有限公司的购房款共计555790元。2020年6月16日，上述所购房屋交付原告朱曼。现原告朱曼因被告贵州汉华房地产开发有限公司未按约定期限交付房屋，故诉至法院。一审法院认为，本案案涉房屋于2016年12月16日取得《商品房预售许可证》，载明竣工日期为2017年12月31日，174交付使用日期为2018年6月30日。被告明知房屋交付使用日期为2018年6月30日情况下，仍然与原告签订《商品房买卖合同》明确约定商品房交付使用时间为2017年12月31日，该合同系当事人自愿协商达成，合同内容也未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均有约束力，故被告应当按照合同约定全面履行义务。在原告按合同约定履行了给付房款义务后，被告未按约定期限交付房屋给原告使用，其行为已构成违约，被告提供的证据不足以证实其逾期交房存在免责情形，故对被告辩称其逾期交房没有主观过错的理由不予采信。逾期交房违约金的起算日期应为双方合同约定的交房时间届满次日即2018年1月1日。被告主张双方约定违约金过高，但其提供的第三方中介机构对案外房屋租金的评估不能证明双方约定违约金过高，故对被告主张调减违约金，不予支持。因涉案房屋于2020年6月16日实际交付给原告，从2018年1月1日至2020年6月16日共897天，按已付房款555790元的日万分之1.5计算，应支付违约金为74781.54元，对原告主张的违约超出部分不予支持。本案系《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应当适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告贵州汉华房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告朱曼逾期交房违约金74781.54元（从1．2018年1月1日起算至2020年6月16日止，按已付房款555790元的日万分之1.5计算）；如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告朱曼的其他诉讼请求。案件受理费1690元，因适用简易程序减半收取845元，由被告贵州汉华房地产开发有限公司负担（原告已预交，由被告在判决生效后十日内连同上述款一并返还给原告）。二审中，当事人均未向本院提交新证据。二审查明事实与一审认定事实基本一致，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、本案逾期交房违约金的起算时间如何认定；二、一审判决违约金是否过高。关于争议焦点一，上诉人主张案涉房屋应按照《商品房预售许可证》载明的交付使用日期2018年6月30日认定为交房日期，逾期交房违约金应从2018年6月30日开始计算。经审查，上诉人在明知《商品房预售许可证》载明交付使用日期为2018年6月30日的情况下，仍然与被上诉人签订《商品房买卖合同》明确约定商品房交付使用时间为2017年12月31日，该合同系上诉人提供，内容系当事人自愿协商达成，未违反法律法规禁止性规定，合法有效，各方应按照合同约定履行义务。在被上诉人履行给付房款义务后，上诉人应按合同约定的期限向被上诉人交付房屋，现上诉人逾期交房，其行为已经构成违约，上诉人应按照《商品房买卖合同》第十三条约定的从交付期限届满次日（即2018年1月1日）开始计算逾期交房违约金。虽然被上诉人在起诉状中的诉讼请求为“判令被告支付逾期交房违约金75615.22元（从2018年1月1日到2020年5月27日止，按约合同约万分之一点五计）”，但其在《民事起诉状》中也陈述了上诉人交付房屋时间为2020年6月16日，且其起诉的金额按照主张的计算标准已超过了从2018年1月1日至2020年6月16日期间产生的违约金，结合被上诉人民事起诉状的上下文可知，被上诉人本案所主张的违约金应为2018年1月1日至2020年6月16日期间的违约金。一审判决计算违约金至实际交付之日的违约金未超出其主张的75615.22元，即一审判决认定的违约金未超诉请判决。关于争议焦点二，上诉人主张被上诉人的实际损失仅为租金损失，要求按照被上诉人所购房屋同地段、同类型的房屋租金价格对本案的违约金予以调低。经审查，上诉人逾期交房的客观事实存在，上诉人主张违约金过高而请求法院予以降低应当承担举证责任,但其一审提交的证据不足以证明其该项主张，上诉人诉请将违约金调低为8.6元/月/平方米理据不足。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2020]17号）第十三条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。适用该条款的前提是商品房买卖合同没有约定违约金数额或损失赔偿额计算方法的情形。而本案中双方明确约定了违约金的计算方法，故不属于该条款规定的情形。结合合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，一审按照双方合同约定的被上诉人已付房款的万分之1.5按日计算违约金并无不当。综上所述，贵州汉华房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费913元，由上诉人贵州汉华房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 邓少旭审 判 员 王秋红审 判 员 杨 龙二〇二一年七月十五日法官助理 浦红梅书 记 员 李炳兰