山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0213民初1716号原告：中国工商银行股份有限公司青岛李沧第二支行，住所地青岛市李沧区。负责人：庞某，职务行长。委托诉讼代理人：张扬，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王某1，男，系该行员工。被告：柳某1，女，汉族，户籍所在地辽宁省大连市西岗区，现住青岛市市北区。被告：王某2，女，汉族，户籍所在地吉林省辽源市西安区，现住青岛市市北区。被告：柳某2，男，汉族，户籍所在地吉林省辽源市西安区，现住青岛市市北区。原告中国工商银行股份有限公司青岛李沧第二支行与被告柳某1、被告王某2、被告柳某2金融借款合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张扬、王某1，被告柳某1、王某2、柳某2均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告柳某1签订的《个人购房借款／担保合同》；2、判令被告柳某1偿还原告借款本金人民币1417945.62元、暂计至2021年2月5日的利息45454.87元，及自2021年2月6日起至实际清偿之日止，按双方签订的贷款合同约定计算的利息、罚息及复利；3、判令原告对被告提供的抵押物，位于青岛市市北区户（权证字号：某号）房产有权折价或者以拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权；4、本案诉讼费、律师费61000元及实现债权费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费，公告费、邮寄费等）由被告承担；5、判令被告王某2、被告柳某2对被告柳某1的上述债务承担连带清偿责任。事实与理由：2016年6月24日，原告与被告柳某1签订《个人购房借款／担保合同》，约定原告向柳某1出借贷款147万元用于购置房屋，借款期限360个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准，利率以央行同期贷款利率浮动10%计，还款方式为按月等额本息还款法。同时，双方约定以被告所有的位于青岛市市北区产作为合同项下贷款的抵押。原告另与被告王某2、被告柳某2以书面形式约定，由该二被告对柳某1的全部还款义务承担连带保证责任。合同签订后，双方办理了抵押权登记。原告依约履行了合同义务，而被告方出现了违约情形，依据合同约定及相关法律规定，原告有权要求被告立即清偿全部贷款本息；同时，原告依法对被告提供的抵押物享有担保权利，并有权以公开转让、拍卖、变卖、协议转让所得价款优先受偿。故原告具状来院，请求依法判决。被告柳某1、被告王某2、被告柳某2共同辩称，涉案房屋是我们家庭的共同财产，贷款人是柳某1，由三被告共同偿还贷款。王某2和柳某2都是企业退休职工，退休金较低，柳某2在外做生意，去年因疫情原因导致生意不好做，且柳某2身体出现问题，家庭收入都给其治病了，所以出现逾期还款。但是三被告已经将逾期的借款本息在开庭前偿还完毕，希望与原告协商解决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：原告提交贷款申请表、《个人借款/担保合同》、《个人借款凭证》、《共同还款承诺书》、《欠款明细表》、《不动产登记证明》、《委托代理合同》、户口簿、青岛市不动产登记信息各一份。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2017年12月21日，三被告为购买位于青岛市市北区屋，以被告柳某1作为主申请人，其母亲王某2、父亲柳某2作为共同申请人，向原告申请个人一手住房贷款147万元，房屋总价款2106815元，首付款636815元。同日，被告王某2、柳某2出具共同还款承诺书，内容为，其对于柳某1向原告申请购房贷款147万元的事实已经充分知悉，并承诺与借款人均负有清偿全部贷款（包括但不限于本金、利息、复利、罚息及实现债权的费用及其他所有应付费用）的义务，对全部贷款承担连带清偿责任。2017年12月22日，原告作为贷款人，被告柳某1作为借款人、抵押人，被告王某2作为共同借款人，案外人青岛万毅置业有限公司作为保证人，签订编号为某号《个人购房借款／担保合同》一份，约定：柳某1向原告贷款人民币147万元，用于购买坐落于青岛市市北区产，房屋建筑面积111.56平方米。贷款期限为30年，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%确定。贷款利息自实际放款日起算。实际放款日与到期日以及据本合同确定的利率以借款凭证为准，借款凭证为合同的组成部分，与合同具有同等法律效力。合同期内遇到中国人民银行调整相应的贷款基准利率，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经过两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及合同约定的浮动比例确定并执行新的利率。借款人同意贷款人将上述贷款划转至青岛万毅置业有限公司账号尾号为0126的账户中，借款人按照按月等额本息还款法（按月计息）偿还贷款本息，于贷款发放的次月5日开始还款。借款人连续3个月或者累计6个月未能按本合同约定还本付息的，贷款人有权停止发放贷款，解除合同，宣布本合同项下已发放的贷款提前到期，提前收回贷款本息。借款人未按本合同约定的还款日期（包括被宣布提前到期）偿还到期应付的贷款本息，贷款人有权按照罚息利率计收利息（罚息利率按在约定利率基础上加收50%确定），对不能按期支付的利息，按罚息利率计收复利。贷款利率发生调整的，利率调整后罚息利率相应变动。借款人或担保人违约的，应承担贷款人为实现债权而产生的费用，包括但不限于律师费、诉讼费等所有费用。合同还约定，贷款担保方式为抵押。被告柳某1自愿以其所有的位于青岛市市北区产向原告提供抵押担保，担保范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。2、2018年2月1日，原告将147万元贷款划转至青岛万毅置业有限公司账号尾号为0126的账户中。凭证载明借款人柳某1，贷款发放日为2018年2月1日，到期日为2048年2月1日，年基准利率4.9%，当期执行利率5.39%。3、2018年1月19日，原告取得编号为某号不动产登记证明，载明原告系青岛市市北区产的预抵押权人。4、原被告一致确认，三被告自2020年1月至2021年3月连续出现逾期，中间偶尔进行偿还，但是金额均未达到应还数额。截止至2021年3月26日，被告将积欠本金全部偿还完毕，积欠利息5830.18元未偿还。2021年4月18日，三被告将2021年4月当期本金及积欠的利息全部偿还完毕，截至该日，贷款本金余额为1402104.37元。5、原告主张，因本案支出律师费61000元，但未提交律师费实际支出的证据。6、本院向三被告送达诉状及应诉通知书，三被告于2021年3月25日签收邮件。另查明，被告提供预抵押的房产于2018年12月25日进行初始登记。本院认为，原告与被告柳某1、被告王某2签订的《个人购房借款/担保合同》依法成立并有效，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行合同义务。原告按照合同约定向被告发放147万元贷款后，被告应当按照合同约定履行还款义务。至原告起诉时，被告已有连续超过3期未按照合同约定期限偿还贷款本息，按照《个人购房借款/担保合同》约定，原告有权解除合同、宣布借款提前到期，要求被告立即清偿未还贷款本金以及所产生的利息、罚息、复利。因原告以提起诉讼的方式主张解除合同，故应以本案诉状送达之日即2021年3月25日为合同解除日和提前到期日，原被告签订的编号某号《个人购房借款/担保合同》当于该日解除。原告该项诉讼请求成立，本院予以支持。被告王某2作为《个人购房借款/担保合同》的一方当事人，应依合同约定承担作为共同借款人的责任。原告主张其承担连带清偿责任不当，本院予以纠正。被告柳某2签署共同还款承诺书，其签署上述文书的行为表明，其对柳某1、王某2向原告贷款147万元的事实明知，且同意与柳某1、王某2共同承担贷款产生的法律责任。被告柳某2作为共同债务人，应当与柳某1、王某2承担共同还款责任，原告要求其承担连带清偿责任的主张成立，本院予以支持。关于欠款数额，原告举证足以证明，截止至2021年4月18日，被告欠付本金1402104.37元，被告应予全部偿还，并应支付自2021年4月19日起至实际清偿之日止，以尚欠借款本金1402104.37元为基数，按照合同约定计算的利息、罚息及复利。原告该项诉讼请求成立，本院予以支持。原告主张就抵押物青岛市市北区产享有优先受偿权，本院认为，《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款规定，当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。本案中，原告提交的证据能够证明涉案的房产开发商已经办理初始登记，该房产已具备办理产权登记及正式抵押登记的条件。故原告主张其对青岛市市北区产拍卖、变卖所得的价款在上述债权范围内享有优先受偿权，理由成立，本院予以支持。上述房产折价或者拍卖、变卖后，其价值不足债权数额的部分由三被告继续清偿。关于原告主张的律师费损失，虽原、被告双方在合同中约定律师费由违约方承担，但原告未提交证据证明其已经实际支出律师费，故对原告主张的律师费损失61000元，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百条、第五百零二条、第五百零九条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条，《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告中国工商银行股份有限公司青岛李沧第二支行与被告柳某1、被告王某2签订的《个人购房借款/担保合同》于2021年3月25日解除；二、被告柳某1、王某2于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司青岛李沧第二支行贷款本金1402104.37元；并支付以尚欠贷款本金1402104.37元为基数，按照合同约定计算的自2021年4月19日起至实际清偿之日止的利息、罚息和复利；三、被告柳某2对被告柳某1、王某2上述债务承担连带清偿责任；四、原告就上述债权对被告柳某1名下位于青岛市市北区产折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果三被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18520元，减半收取9260元，保全费5000元，共计14260元（原告已预交），由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 员 毛国宏二〇二一年七月九日法官助理 张 栋书 记 员 沈佳妮