西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2021）藏01民终518号上诉人（原审被告）：杨容，女，1976年10月2日出生，汉族，经商，现住四川省。        委托诉讼代理人：何苗，北京市大成（拉萨）律师事务所律师。        委托诉讼代理人：县永强，北京市大成（拉萨）律师事务所律师。        被上诉人（原审原告）：昂旺，男，1985年5月28日出生，藏族，经商，现住西藏自治区拉萨市。        委托诉讼代理人：洛桑平措，北京市盈科（拉萨）律师事务所律师。        委托诉讼代理人：扎桑，北京市盈科（拉萨）律师事务所实习律师。        上诉人杨容因与被上诉人昂旺房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市堆龙德庆区人民法院（2020）藏0103民初2754号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨容的委托诉讼代理人何苗，被上诉人昂旺的委托诉讼代理人洛桑平措到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        杨容上诉请求：1．依法撤销西藏自治区拉萨市堆龙德庆区人民法院（2020）藏0103民初2754号民事判决；2．改判确认上诉人与被上诉人之间的《房屋租赁合同》无效并改判上诉人无需向被上诉人支付租金318，575.3元；3．判令本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院对于案涉房屋租赁合同效力的认定错误，导致判决结果错误。上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》约定被上诉人承租上诉人房屋用于开设宾馆与棋牌室。合同签订后，上诉人于2018年4月11日为此办理了工商登记，并应工商部门要求出具《承诺书》，承诺及时到相关部门办理审批手续。当上诉人带着工商部门下发的《后置审批告知函》前往相关部门办理消防等审批手续时，才得知由于被上诉人的房屋存在未取得规划许可证及建设施工许可证而违法修建的问题。同时，因被上诉人从案外人尼尼手中购买案涉房屋时，房屋建筑面积仅为118.41平方米，设计用途为住宅。对于非营业性的违法建设房屋，根本无法取得消防许可证及其他审批证照。就此问题上诉人多次找到被上诉人进行交涉，双方发生争执并报警。由于案涉房屋无法达到使用目的，于是上诉人将房屋钥匙交还给了被上诉人，事实上，案涉房屋一直是由被上诉人实际占有。上诉人在一审期间提交的《不动产查询信息结果证明》《土地使用证》等证据足以证明案涉房屋权利人存疑，且没有相关的建设规划许可证，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，案涉房屋租赁合同应为无效合同。一审法院不顾法律明文规定，在未查明事实的情况下即认定上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》有效，无事实根据和法律依据。二、关于案涉房屋是否实际交付使用的问题。根据双方签订的《房屋租赁合同纠纷》的约定，支付房屋租金的先决条件是交付房屋。而交付房屋的先决条件是办理完消防和监控。一审法院认定《房屋租赁合同》有效，却对房屋交付条款只字不提。反而仅凭案外人的《暂住信息》《居住证》等直接认定案涉房屋已经交付使用，而一审庭审过程中上诉人反复强调办理暂住证并非由上诉人签字确认，但一审法院并未审查办理暂住证由谁来签字问题，而是直接认定上诉人与案外人形成了出租关系，从而认定案涉房屋已经交付，并判决被上诉人向上诉人支付租金，此种认定缺乏事实根据和法律依据。综上所述，一审判决认定事实不清、适用法律错误，恳请二审法院依法予以改判。        昂旺辩称，上诉人与被上诉人之间签订的房屋租赁合同内容并无合同无效的要件，双方真实意思表示下签订的合同合法有效。上诉人认为双方之间合同无效的主要原因是被上诉人出租给上诉人的房屋没有建设用地规划许可证，但是上诉人没有提交任何的证据证明。其次，被上诉人在一审阶段已经提交了被上诉人出租给上诉人的房屋具备土地使用权和房屋所有权证。因此，按照我国房地产相关管理法，没有建设规划许可证的前提下无法办理房屋使用权和房屋产权证，且上诉人因为承租该房屋，正常出租给次承租人已获益，故上诉人主张房屋无法正常使用的上诉理由无事实和法律依据。        昂旺向一审法院起诉请求：1．判令解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2．判令被告搬离并将房屋返还给原告；3．判令被告向原告支付房屋租金至被告实际搬离租赁房屋时止，暂计算至起诉之日止318，575.3元；4．判令被告承担本案诉讼费用。        一审法院认定事实：2018年4月1日原被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于堆龙德庆区东嘎镇桑木一组的房屋出租给被告，租赁期限为2018年4月1日至2028年3月31日，共计10年，租金每年12万元，按季度支付租金。租赁用途为宾馆、棋牌。同时还约定“在交付房屋之前，甲方必须办理完消防和监控，才能交付给乙方使用”。合同签订后，原告将房屋交付给了被告。原告未收到租金318，575.3元。        2018年4月11日被告在堆龙德庆县市场监督管理局办理了个体工商户营业执照，名称为堆龙合德宾馆。2019年10月10日至2020年10月12日案外人刘军居住在堆龙合德宾馆。2019年4月11日至10月10日案外人张亚旭居住在堆龙合德宾馆。2018年10月29日至2019年4月1日案外人张亚星居住在堆龙合德宾馆。被告收到案外人支付的租赁费23，400元。2020年11月12日原告通过微信及在被告租赁房屋粘贴的方式向被告送达《关于及时缴纳租金的催告函》。        一审法院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，故对原、被告双方的租赁合同关系及《房屋租赁合同》效力予以认定。        针对原告的诉求。原、被告2018年4月1日签订合同后，直至原告起诉前，被告一直未向原告支付租金318，575.3元，致使原告的合同目的无法实现，故应解除双方之间的租赁合同。庭审中被告提出原告应办理完消防手续再将房屋交付给被告租用，因原告未办理该消防手续，房屋也未进行交付，其也没有经营，不应向原告支付租金的辩解理由。对此，原被告虽在合同中约定在交付房屋之前，甲方必须办理完消防和监控，才能交付给乙方使用，但在原告未办理完消防手续的情况下，双方对租赁房屋进行了交付，被告并对该房屋装修且收取了案外人的部分租金。另，被告对自己的辩解主张，未提供相应的证据予以佐证，应承担举证不能的不利后果，故对被告的辩解理由不予采信。综上，对原告的诉求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告昂旺与被告杨容之间的《房屋租赁合同》；二、被告杨容于本判决生效之日起十日内向原告昂旺支付租金318，575.3元，并搬离原告租赁房屋。        本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。        上诉人提交了以下证据：        1．租房合同原件一份，欲证明自2019年开始上诉人并未在拉萨居住，也就不存在一审中被上诉人所主张的上诉人把房间出租给次承租人的情况；2．收条原件一份、欲证明上诉人于2017年8月8日向被上诉人支付押金10万元整，此时双方之间还没有形成书面的房屋租赁合同，案涉《房屋租赁合同》中也并未约定押金是否应当抵扣租金问题，无论因何原因导致合同不再履行，该押金均应当退还给上诉人杨容；3．微信转账记录一组，共16页，均以账单的形式体现，所涉金额总计85，500元，可提交原始载体予以核对，欲证明上诉人与被上诉人之间除房屋租赁关系以外还存在其他债权债务关系，即印证了上诉人在一审阶段陈述的居住在出租房间内的承租人系本案被上诉人找来的承租人，收取相关费用相当于被上诉人偿还上诉人的欠款，而并非上诉人实际使用房屋并进行经营。        被上诉人对上诉人提交的证据质证如下：        对证据1质证认为该合同并非新形成的证据，应当在一审中提交。该证据在举证期限内并未提交，对于该租赁合同的三性均不认可，因该租赁合同是上诉人与案外人形成的租赁关系，对抗不了上诉人与被上诉人之间的房屋租赁关系，因此该租赁合同与本案没有关联性，对其证明目的不予以认可。对证据2的真实性、关联性认可，证明目的不予以认可，押金是上诉人在2017年8月8日收取，正式合同于2017年8月29日签订，押金在签订合同前先行收取并非禁止性行为，故上诉人的证明目的不能成立。对证据3质证认为，上诉人没有在一审中和举证期限提交，应当承担举证不利后果。被上诉人与上诉人之间除了本案外存在其他交易往来，上诉人提交的证据与本案无关，对其证明目的亦不予以认可。        本院对上诉人提交的证据认定如下：        上诉人提交的上述证据均系逾期证据，结合上诉人提交上述证据的证明目的来看，证据1系上诉人与案外人签订的《房屋租赁合同》，上诉人是否实际居住案涉房屋，与上诉人对租赁房屋是否行使占有、使用、收益的权能并无直接关联。对于证据2，本案中上诉人并未提出反诉，其主张的事实与本案无关联性。对于证据3，系上诉人与被上诉人之间的其他转款，款项性质记载为借款，故与本案租赁合同纠纷不具有关联性。故对上诉人提交的上述逾期证据不予采信。        根据当事人诉辩意见及审查认定的证据，二审认定事实如下：        上诉人一审提交的房权证2014字第00196号《房屋所有产权证》，堆土国用（2014）第000673号《土地使用权证》显示，被上诉人位于东嘎镇桑木一组的房屋登记的建筑面积为118.41㎡，总层数为一层。该房屋项下的土地登记为住宅，使用权类型为出让，使用权面积为312.56㎡。案涉房屋租赁合同所载出租房屋的建筑面积为942㎡。上诉人出租房屋是在原房产证所载面积上存在加盖情形。另，上诉人在一、二审庭审中明确提出已搬离案涉租赁房屋。        本院二审查明的其他事实及依据的证据，与一审基本一致。        本院认为，本案的争议争点为案涉《房屋租赁合同》的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，被上诉人出租的案涉房屋存在加盖情形，在一审法庭辩论终结前，被上诉人并未提交加盖部分取得建设规划许可证的相关证据，故双方之间的租赁合同应属无效。而根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”依据上述法律规定，合同无效而产生的责任为缔约过失责任。本案被上诉人一审提出的诉讼请求系基于合同有效提出的违约之诉，现本院认定案涉房屋租赁合同无效，合同双方之间因合同无效产生的相关问题，双方可另行起诉主张权利。至于被上诉人一审中提出的房屋返还的问题，鉴于其明确表示已搬离案涉房屋，不存在再行返还问题。据此，上诉人的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律错误，本院予以纠正。        综上所述，上诉人杨容的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》（已于2021年1月1日废止）第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（已被修订）第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二项之规定，判决如下：        一、撤销西藏自治区拉萨市堆龙德庆区人民法院（2020）藏0103民初2754号民事判决；        二、驳回被上诉人昂旺的全部诉讼请求。        一审案件受理费6，078.63元，减半收取3，039.31元，以及二审案件受理费6，078.63元，均由被上诉人昂旺承担。        本判决为终审判决。        审判长    高小红审判员    加央曲珍审判员    尼玛央宗二〇二一年七月二十日书记员    拉姆次仁>