苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0508民初2519号原告：黄文景，女，1979年7月29日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。委托诉讼代理人：冉德慧，上海市建纬(济南)律师事务所律师。被告：苏州中唐房地产经纪有限公司，住所地江苏省苏州人民路3188号7幢108室。法定代表人：刘志军，经理。委托诉讼代理人：周颖，江苏日易律师事务所律师。委托诉讼代理人：缪莹，江苏日易律师事务所律师。被告：江苏恒元房地产发展有限公司，住所地江苏省江阴市经济开发区靖江园区五星村。法定代表人：刘锋，总经理。委托诉讼代理人：胡正华，江苏政纬律师事务所律师。原告黄文景与被告苏州中唐房地产经纪有限公司（以下简称：中唐公司）、被告江苏恒元房地产发展有限公司（以下简称：恒元公司）服务合同纠纷一案，本院于2021年3月30日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序，于2021年4月23日、5月20日公开开庭进行了审理。原告黄文景及其委托诉讼代理人冉德慧，被告中唐公司的委托诉讼代理人缪莹，被告恒元公司的委托诉讼代理人胡正华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄文景向本院提出的诉讼请求为：1、判令两被告向原告退还团购服务费12万元并赔偿36万元，以上合计48万元；2、判令两被告承担本案的诉讼费用（包括但不限于案件受理费、律师费、保全费等）。事实和理由：2017年6月26日，原告与中唐公司签订《团购协议书》，约定以团购活动服务费的名义收取原告12万元。2017年7月14日，原告委托其弟弟黄某,4与被告恒元公司签订《商品房买卖合同》，购买扬子英伦68幢1507号房屋，价格为466131元。后原告得知该房屋的销售价格实为466131元，团购协议中的所谓团购活动根本不存在，原告认为，被告未提供中介服务，故诉至法院。被告中唐公司辩称，1、原告的诉请已过诉讼时效。原告的委托人黄某,4在购房时，恒元公司已取得预售许可证，原告和黄某,4应当知道所购买商品房的价格，且原告和黄某,4于2017年12月22日收到购房发票，因此至该日起原告方已经知晓了房屋的销售价格以及开发商公开的商品房经营价，从其知道该情况至今已过三年。2、根据团购协议的2.3条约定，满足条件则中唐公司收取的相关费用不予退还。该协议并未约定原告享受优惠条件为中唐公司收取费用的必要条件，故原告的诉请不能成立。被告恒元公司辩称，1、原告主体不适格，案涉《房屋买卖合同》系恒元公司与黄某,4签订，而非原告，基于合同相对性原则，原告黄文景的主体不适格。2、原告的诉请已过诉讼时效，理由与中唐公司关于诉讼时效的抗辩意见一致。3、我方事先不认识原告及黄某,4，也不认识中唐公司的工作人员，原告与中唐公司的协议签署日期为2017年6月26日，原告向中唐公司支付款项日期为2017年7月11日，黄某,4与我方的《房屋买卖合同》签署日期为2017年7月14日，故我方不认可原告与中唐公司的协议系在我方售楼处签署。我方无权干涉原告与中唐公司之间签署协议，也未收取中唐公司任何费用，故原告主张两被告共同返还服务费的诉请没有事实和法律依据。4、中唐公司收取费用有事实和法律依据。我方认可原告及黄某,4系通过中唐公司的宣传及带领至我方楼盘看房，且中唐公司为原告提供了房源信息以及咨询接待车辆、接送餐饮选房看房、签署合同等服务。另外，我方有权上调房屋价格，但考虑到中唐公司等经纪公司带来大量客户等原因尽快促销，故没有上调价格。综上请求法庭驳回原告的全部诉请。原告围绕其诉讼请求依法提交了团购协议、《商品房买卖合同》、发票、《说明》、身份证（黄某,4）、（2020）苏05民终6325号民事判决书、POS单、银行流水、证人证言等证据；被告恒元公司提交了付款情况说明；被告中唐公司未提供证据。本院依法组织双方对以上证据进行证据交换及质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月26日，原告黄文景（乙方）与被告中唐公司（甲方）签订《团购协议书》一份，约定：苏州中唐房地产经纪有限公司为促成购房者以优惠价就《扬子英伦》项目房产与开发商达成最终交易搭建机会及服务平台，甲乙本着平等、自愿的原则，达成以下服务协议。团购物业地址为《扬子英伦》2期68幢1507号房屋，现乙方自愿加入甲方组织的团购优惠活动，并同意向甲方缴纳12万元团购活动服务费。最终优惠价为人民币465000元，此价格不包含人民币12万元的团购活动服务费。乙方应予本协议签署的当日向甲方支付清团购活动服务费，若乙方迟延缴纳团购活动服务费，在乙方付清团购活动服务费前，乙方不享有本团购的优惠购房资格和权利。乙方通过甲方组织的团购活动，选中意向房源并与开发商签署《商品房预售合同》或《商品房买卖合同》后，团购活动服务费将不再予以退还。乙方认可甲方组织的团购服务活动，于本协议签署前已充分了解和认可服务活动的优惠政策，并自愿参加，乙方自主决定活动参与及房屋认购事宜，并独立承担法律责任。团购活动服务费由甲方独立收取并归甲方所有，与合作楼盘开发商无关，不计入且不抵扣选购房屋的购房款。协议签订当日，原告黄文景委托黄某,4向被告恒元公司支付定金2万元，于2017年7月11日向被告中唐公司支付10万元，同日，中唐公司向黄文景开出金额为12万元的收据。2017年7月14日，案外人黄某,4与被告恒元公司签订《商品房买卖合同》，约定由黄某,4购买扬子丽景花园2期68幢1507号房屋，合同签订当日黄某,4支付恒元公司购房款125000元，于2017年12月22日支付恒元公司24668元，并办理购房贷款320000元。恒元公司于2017年12月22日向黄某,4开具金额为466131元的购房发票。被告恒元公司述称，购房实际价格与合同约定价格差，为房屋面积补差价。庭审中，原告黄文景陈述扬子英伦与扬子丽景花园系同一项目，原告系案涉房屋的实际所有人，黄某,4向恒元公司、中唐公司支付的款项均系原告黄文景支付。证人黄某,4陈述，我系原告黄文景的亲弟弟，《说明》系本人所写，购买房产时销售人员表示以我的名义购买房屋比我姐姐要便宜，故案涉房屋以我的名义购买，但房屋的实际所有人为黄文景，购房款系黄文景支付，贷款虽以我的名义办理，但由黄文景还贷，本院认为，首先关于原告黄文景是否是适格主体。本案所争议的法律关系为原告黄文景与被告中唐公司签订的《团购协议书》。该协议与案外人黄某,4和被告恒元公司签订《商品房买卖合同》系不同的两个合同关系。故原告黄文景是适格主体。《团购协议书》是双方当事人真实意思表示，内容合法有效，各方应按约履行各自的义务。该协议明确约定12万元系团购活动服务费，不计入且不抵扣选购房屋的购房款，系由中唐公司独立收取，与合作楼盘开发商无关，并约定《商品房买卖合同》签订后，该12万元不再予以退还。《团购协议书》中原告黄文景的签名系其本人所签，应认定其对该12万元元款项的性质、收款主体与条件均是明确知晓，其应受到协议书内容的约束。该协议签订后，中唐公司为原告提供了看房等服务，且原告通过被告提供的服务，成功与被告恒元公司签订了《商品房买卖合同》，应视为中唐公司已按约履行了协议书项下的义务。原告提出《优惠协议书》中约定涉案房屋原价641177元，优惠后价格为465000元。后来原告才得知，被告恒元公司对涉案房屋的销售价格实为465000元，被告中唐公司优惠协议中的所谓优惠根本不存在，两被告共同向原告隐瞒事实，存在欺诈。对此，本院认为，所谓欺诈，是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的行为。本案中，原告作为完全民事行为能力人，对于购房这一重大决定，基于常理应持有谨慎的注意义务，且涉案房屋的价格在有关部门应当可以查询，原告基于自身利益最大化及风险承担能力的综合考量，同意与被告签订《优惠协议书》，即便《优惠协议书》所约定的“原价641177元”与真实价格不符，也不能排除原告出于成功购买房屋等原因，在签订时对此是明知并自愿接受的，本院无法确信原告主张的被告中唐公司欺诈事实存在的可能性能够排除合理怀疑。同时，原告认为被告恒元公司共同构成欺诈，缺乏事实根据。综上，原告以两被告构成欺诈为由要求两被告共同退还团购服务费120000元并赔偿360000元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十四条第二款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零九条之规定，判决如下：驳回原告黄文景的全部诉讼请求。案件受理费减半收取4250元，由原告黄文景负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员 邵昌生二〇二一年七月二十六日法官助理 金徐珩书 记 员 王梦珂