江苏省常熟市人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0581民初6532号原告：司马丽芳，女，1968年8月27日出生，汉族，住江苏省常熟市。委托诉讼代理人：沈阳，江苏世纪天合律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄旻倩，江苏世纪天合律师事务所律师。被告：常熟万达商业广场有限公司，住所地常熟市珠海路2号-101，统一社会信用代码91320581398226578N。法定代表人：肖广瑞，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张镭，江苏福地律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯晓萍，江苏福地律师事务所律师。原告司马丽芳与被告常熟万达商业广场有限公司车位纠纷一案，本院于2021年4月28日立案后，依法适用简易程序于2021年6月2日、2021年6月30日公开开庭进行了审理。原告司马丽芳及其委托诉讼代理人沈阳、黄旻倩，被告常熟万达商业广场有限公司的委托诉讼代理人张镭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告司马丽芳向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告返还属于原告所有的地下停车位；2、请求判令被告停止收取停车月租费；3、请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年8月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买其开发的位于常熟市珠海路2号×××常熟万达广场公寓的商品房。2017年10月13日，原告支付购房款，2020年5月9日取得了该房屋及土地使用权的产权证书。该公寓的地下停车库虽由被告开发，但占用了原告及其他业主共有的土地使用权，建设费用实际已纳入销售单价，车库面积已经实际分摊给公寓的各业主。因此，规划给公寓使用的780个车位应属于原告及公寓其他业主所有，被告无权要求原告支付停车月租费。原、被告双方经多次协商无果，原告为维护权益向法院提起诉讼。被告常熟万达商业广场有限公司辩称，1、珠海路2号的商品房是可分割给业主的，原告也确实通过购买获得珠海路2号商品房×××的所有权，但珠海路2号-××/××是答辩人所有的地下停车位（库），是不可分割销售或分割转让的。另外本案双方签订的商品房买卖合同也明确约定原告所支配的购房款不包含地下停车位。2、地下停车位的产权属于答辩人，原告对地下停车位不享有权利，因此其无权提出第一项诉请。3、被告从未向原告收取过停车月租费，原告要求被告停止收取停车月租费主体不适格，综上请求法庭驳回原告全部诉请。本院经审理认定事实如下：2017年8月14日，常熟万达广场投资有限公司（甲方）（2019年12月17日变更登记名称为常熟万达商业广场有限公司）与司马丽芳（乙方）签署《商品房买卖合同》，约定，买受方购买的商品房为常熟市珠海路2号×××的办公用房，该商品房所属楼宇主体建筑为地上25层、地下2层。合同附件四，对于层高、面积说明及房价款构成中明确，房屋建筑面积77.13平方米，其中套内建筑面积56.0380平方米，共有部分分摊建筑面积21.0920平方米，每平方米8079.66元，合计人民币623184元。不包括阁楼、夹层、地下室、半地下室、自行车库、汽车库。合同附件七补充协议第九条第3款约定，如该房屋所在项目有地上车位（库）或地下车位（库）的，双方就该房屋所在项目所有车位等权属、收益等权利及相关事宜明确如下：(1)该房屋所在项目中规划的所有地上车位(库)、地下车位(库)等，均没有列入房屋共用部位和共用房屋的分摊面积范围内，也不是影响该房屋价格的重要因素。所有规划的地上车位(库)、地下车位(库)等全部归甲方所有，由甲方享有占有、使用、收益、处分等全部权利，不因该房屋买卖而受到任何影响。(2)如乙方需使用归甲方所有的地上车位(库)、地下车位(库)，则乙方应与甲方协商一致，购买车位所有权，或者以有偿方式取得相应使用权，并支付相应费用。但如因甲方将车位(库)已提供给他人使用，导致无法提供给乙方的，甲方不承担任何责任。(3)如该房屋所在项目有大商业或写字楼或酒店或住宅的，双方特别明确，大商业、写字楼、酒店及住宅等配套的地上、地下车位(库)，乙方不享有任何权益。(4)乙方确认已了解该房屋所在小区车位(库)销售/租赁方案，不存在甲方限制乙方购买/承租车位(库)的任何情况。同时，乙方同意甲方有权将本小区车位(库)出售/出租给小区其他业主或业主之外的第三方使用。乙方不得以车位未满足小区业主需要为由向甲方主张权利或要求甲方承担任何责任。2017年10月13日，原告支付完毕购房款，常熟万达广场投资有限公司向司马丽芳开具了增值税发票。2020年5月9日，司马丽芳取得苏（2020）常熟市不动产权第×××号不动产权证书。司马丽芳作为万达销售物业的业主，原享受地下二层车位的免费停车，自2019年6月开始，原销售物业免费停车区域的单独出入口封闭，改由大商业停车场的出入口进出，业主还需缴纳停车月租费和月管理费。司马丽芳认为收费缺乏事实和法律依据，向本院提起诉讼。原告另向本院举证：1、复印自规划局的《常熟万达项目规划指标一览表》，2017年6月被告在规划指标第52项明确了为其他物业配套机动车库3.51万㎡；在第三条第3点中明确了为销售物业配套车位780个。证明车位面积是在总规划面积中，被告建造的车库（位）占用了原告及其他业主共有的土地使用权。2、复印自常熟万达广场商业管理有限公司的《会议纪要》，会议时间为2020年6月30日，参会方有常熟万达广场商业管理有限公司、深圳市万象美物业管理有限公司常熟分公司。内容为：“常熟万达广场建筑面积18.51万平方米，原地下停车位规划1780(含机械车位)个，项目定位规划大商业1000个使用车位、销售物业780个使用车位，现机械车位拆除后车位只有1636个，为确保大商业2019年6月份停车场顺利启动收费，项目公司、万达商管、万象美三方会议沟通约定按规划对车位进行分割，大商1000个(收费)、销售物业780个。自2019年6月收费至今，每月停车场收费目标无法完成，主要原因为大量的销售物业车辆和顾客车辆都停在销售物业免费停车区域，大商业停车场周转率不高，夜间更是基本处于闲置状态。为增加全口径收入，经常熟总经办研究后与万象美进行沟通，将销售物业使用的780个车位并入大商业收费停车场，车场统一由万达管理，有利于提升顾客体验度，双方沟通达成以下意见：1、销售物业业主办理停车卡办理手续：需凭缴纳物业费发票(一户一辆)，行驶证+驾驶证+保险资料(原件+复印件)，房产证复印件，购房合同复印件，《长租车申请表》+《停车场管理协议》资料审核完成并缴费完成后方可享受季租停车服务；2、万象美放弃临停收益，临停产生的费用全部由商管公司自行收取，万象美不再向商管缴纳与停车场相关的任何费用。3、销售物业业主停车月租费为150元/月，车位管理费40元/月，共计190元/月，其中月租费用由万象美收取，销售物业业主直接缴纳给万象美。销售物业业主凭万象美开具的月租费缴费发票至常熟万达商管开通月租车服务并向常熟万达商管缴纳40元/月车位管理费，车位管理费所需的手续由商管公司向属地政府部门备案及公示，万象美配合；4、相关公示时间及其他执行时间，待本协议正式通过后，相应推后执行；公示内容将以word版形式发至万象美，有万象美协助进行公示；5、此会议纪要暂定有效期为一年，有效期自2020年6月30日开始，有效期到期前，若有事项需更改变动，可以协商确认更改相关事项；若未提前商议更改相关事项，则按此会议纪要继续执行一年”。证明收费的事实。被告对上述二份证据均不能确认，也无法说明原告享有地下停车位的使用权。被告向本院提交了珠海路2号-××/××不动产登记情况，反映登记权利人为常熟万达广场投资有限公司，证明万达商业广场的地下一层、二层包括了有产权的车位和人防车位。不论是哪种类型的车位，原告均没有事实依据可以免费使用。上述事实，由《商品房买卖合同》、增值税发票、不动产权证书、《会议纪要》、不动产登记簿查询记录及本院庭审笔录等在卷予以佐证。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。在双方签订的《商品房买卖合同》附件中也已经明确，购房总价中并不包含地下车位(库)，购房人如需使用地下车位(库)，则应协商一致购买车位所有权，或者以有偿方式取得相应使用权，并支付相应的费用。原告主张地下车位(库)分摊了原告的土地使用权，地下车位(库)属于业主共有，缺乏相应的依据；相反，被告提供的不动产登记簿查询记录可证实被告享有珠海路2号-××/××（地下车库）的不动产产权。因此，原告司马丽芳认为地下车位（库）应无偿使用，并诉请停止收租，返还车位，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告司马丽芳的全部诉讼请求。案件受理费减半收取80元，由原告司马丽芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。审 判 员 蒋君伟二〇二一年七月十六日法官助理 袁 媛书 记 员 张春亚