广东省湛江市赤坎区人民法院民 事 判 决 书(2021)粤0802民初664号原告：湛江市盛嘉置业有限公司赤坎东盟建材中心经营管理分公司，地址：湛江市赤坎区椹川大道北与北站路交汇处。负责人：王晓华，经理。委托诉讼代理人：谢超众，公司职员。被告：邓立洪，男，出生，汉族，住址：贵州省开阳县。被告：敖基允，男，出生，汉族，住址：广东省阳江市江城区。原告湛江市盛嘉置业有限公司赤坎东盟建材中心经营管理分公司与被告邓立洪、敖基允房屋租赁合同纠纷一案。本院于2021年3月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人谢超众，被告敖基允到庭参加诉讼。被告邓立洪经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案作缺席审理，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、两被告共同承担拖欠的租金252168元、物业费66206元，共计318374元；二、两被告共同承担协议约定迟缴交租金的滞纳金616095元（暂计至，滞纳金直至付清租金时止）；三、两被告共同承担违约金2万元；四、两被告共同承担本案全部诉讼费用。事实和理由：，原告与被告邓立洪签订铺位租赁协议，原告将位于湛江市赤坎区椹川大道北与北站路交汇处，东盟建材中心加工区11、12、13、14、15号铺位出租给被告邓立洪，由邓立洪经营铝合金加工类商品，租赁期自2015年4月11至2019年4月10日，约定租金、物业管理费每年递增8%，第一年季度租金为11577元，季度物业管理费为2895元，铺位租赁后邓立洪联合敖基允一起经营宏华不锈钢加工厂。两被告在签订租赁协议当天交来押金与当季租金后，管理费以资金未到位为由请求原告宽限几天再交，然后一直拖欠管理费。两被告开始经营后，多次以资金周转困难、货款尚未结等借口拖欠租金及管理费。在原告多次催促，并与两被告协商以拖欠租金、管理费原因需要解除租赁协议的情况下，两被告在终于交来当季度租金及管理费，2015年7月至2017年6月期间的季度租金与管理费又以借口拖欠，直至2019年2月仍是补交之前所拖欠的租金及管理费。租赁协议到期后，原告与两被告协商付清拖欠的租金及管理费并清理场地交还给原告，但两被告带上员工多次阻挠原告清场，以暂时未找到地方继续经营为由继续霸占租赁协议到期后的铺位继续经营，2019年4月至期间，被告派员工一直霸占铺位在里面居住。原告于邀请广东省湛江市公证处到被告霸占的铺位进行清理工作，在原告员工的职同下已将铺位清空，在公证处出具的公证书中的图片中清晰可见被告的员工正坐在沙发上玩手机，该员工于才搬离。两被告恶意拖欠租金及管理费并一直占用铺位，已对原告造成极其严重的经济损失，原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告敖基允辩称：1、对原告的诉讼请求有异议。2015年4月份是邓立洪代我签订涉案合同，办理用于经营不锈钢的营业执照（湛江市赤坎区深宏华建材商行），后我要求重新签订合同，但原告没有理会。由于合同约定的涉案场所经营设施不完善，原告答应我方免去部分租金，因此收盘的时间是2017年。另外，原告扣押了我的工程款，该工程款可以抵销我拖欠原告的租金。2、原告请求的租金不合理。对之前的租金无异议，对之后的租金有异议，因为原告当时已经锁住了涉案商铺。对物业管理费有异议，原告没有安排人员对涉案物业进行管理。，原告到我方商铺追收租金，当时我向原告交纳了2017年6月至18004元租金、物业管理费4500元。我方向原告交纳了2017年4月至2018年6月份的租金及物业管理费合计92072元。2018年6月至的租金、物业费，以东盟集团拖欠我方的工程款抵销。对原告请求的滞纳金有异议。被告邓立洪不作应诉答辩。经审理查明：，被告敖基允委托邓立洪与原告签订一份《铺位租赁协议》，原告将位于湛江市赤坎区租赁给被告敖基允用于经营铝合金加工类商品。合同约定“租赁期自至,租期为四年。租金、物业递增率，以上年的租金为基数递增8%。第一年每月租金3859元，第二年每月租金4168元，第三年每月租金4501元，第四年每月租金4861元。第一年物业管理费每月965元，第二年物业管理费每月1042元，第三年物业管理费每月1125元，第四年物业管理费每月1215元。签定合同时，支付第一个季度租金、物业管理费、推广费和电梯分摊费，并缴纳押金7718元。”。同时，双方签订一份《补充协议》，协议约定“甲方给予乙方优惠1个月租金”。合同签订后，原告如约将商铺交付给被告敖基允使用，敖基允使用涉案商铺经营“湛江市赤坎区深宏华建材商行”，并于进行工商注册，经营者为敖基允。敖基允于缴交第一个季度的租金11577元和押金7718元，之后陆陆续续拖欠租金及物业管理费。截至2019年2月，敖基允共支付租金76200元、物业管理费15872元。合同到期后，敖基允继续占用涉案商铺，没有将涉案商铺交还给原告。由于敖基允拖欠费用，原告于2019年12月关停涉案商铺的用电，直至，原告在湛江市公证处公证人员在场的情况下，对涉案商铺的物品进行搬迁。另查明：原告所请求的租金252168元,计算依据为被告敖基允从至期间的租金为328368元，减除敖基允支付的租金76200元，尚欠252168元。原告所请求的物业管理费66206元,计算依据为被告敖基允从至期间的物业管理费为82078元，减除敖基允支付的物业管理费15872元，尚欠66206元。按合同约定租金、物业管理费标准，至的租金为56700元，至的物业管理费为14170元。再查明：涉案商铺没有办理建设工程规划许可证。本院认为：被告敖基允委托邓立洪与原告于签订《铺位租赁协议》，将位于湛江市赤坎区租赁给敖基允用于经营铝合金加工类商品，该商铺没有办理建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，涉案《铺位租赁协议》应确认为无效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，被告敖基允应当按合同约定的租金标准向原告支付商铺占用费。原告作为涉案商铺的管理人，被告敖基允从2019年2月开始就没有缴交费用，合同到期后，敖基允没有交还商铺的情况继续拖欠租金，原告理应在合理期限内及时主张权利（要求返还铺位），设法让涉案铺位另行出租，以获得一定租金收益。而原告未及时采取有效措施致使租金损失扩大，迟至才提起本案诉讼，本身亦存在过错，其应自行承担超过合理期限未采取适当措施导致的租金等损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定，考虑到租赁合同的期限及合同履行的实际情况，本院酌情确认原告不得就2020年4月10之后扩大的租金、物业管理费损失要求赔偿。同时考虑受新冠肺炎疫情及疫情防控措施的影响，共担风险，平衡双方利益，本院酌情确认免除被告敖基允疫情期间一个月（即2020年1月份）的房屋占有使用费5249.88元[4861元×（1+8%）]、物业管理费1312.2元[1215元×（1+8%）]。因此，被告敖基允总共应当承担的房屋占有使用费为271668元（至期间的占用费328368元-至的占用费56700元）。减除敖基允已支付的占用费76200元、押金7718元、疫情期间占用费5249.88元，再减除按合同约定优惠1个月租金3859元，被告敖基允还须支付占用费178641.12元给原告。被告敖基允总共应当承担的物业管理费为67908元（至期间的物业管理费82078元-至的物业管理费14170元）。减除敖基允已支付的物业管理费15872元、疫情期间物业管理费1312.2元，被告敖基允还须支付物业管理费50723.8元给原告。被告敖基允抗辩原告同意免除部分租金从2017年起计租金，以及以原告拖欠的工程款以抵销拖欠的租金、物业管理费，但没有提供充分的证据予以证明，故该抗辩意见缺乏依据，本院不予采纳。关于原告请求被告敖基允按合同约定支付逾期交费滞纳金616095元、违约金20000元违约金的问题，由于双方所签订的合同无效，无效合同自始没有法律约束力，因此，原告该项请求缺乏法律依据，本院不予支持。关于原告请求被告邓立洪承担支付拖欠的租金、物业管理费及相关违约责任，由于邓立洪为代理敖基允签订合同，并非合同的实际当事人，因此，原告对邓立洪的诉讼请求没有依据，本院不予支持。被告邓立洪经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权。本案依法作缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告敖基允须在本判决生效之日起十日内支付商铺占有使用费178641.12元给原告湛江市盛嘉置业有限公司赤坎东盟建材中心经营管理分公司。二、被告敖基允须在本判决生效之日起十日内支付物业管理费50723.8元给原告湛江市盛嘉置业有限公司赤坎东盟建材中心经营管理分公司。三、驳回原告湛江市盛嘉置业有限公司赤坎东盟建材中心经营管理分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13344.69元，由原告负担8604.69元，被告敖基允负担4740元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湛江市中级人民法院。审 判 长  黄龙飞人民陪审员  李卫妹人民陪审员  王 静二0二一年七月三十日书记员张骞附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”、第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。广东省湛江市赤坎区人民法院民 事 判 决 书(2021)粤0802民初664号原告：湛江市盛嘉置业有限公司赤坎东盟建材中心经营管理分公司，地址：湛江市赤坎区椹川大道北与北站路交汇处。负责人：王晓华，经理。委托诉讼代理人：谢超众，公司职员。被告：邓立洪，男，出生，汉族，住址：贵州省开阳县。被告：敖基允，男，出生，汉族，住址：广东省阳江市江城区。原告湛江市盛嘉置业有限公司赤坎东盟建材中心经营管理分公司与被告邓立洪、敖基允房屋租赁合同纠纷一案。本院于2021年3月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人谢超众，被告敖基允到庭参加诉讼。被告邓立洪经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案作缺席审理，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、两被告共同承担拖欠的租金252168元、物业费66206元，共计318374元；二、两被告共同承担协议约定迟缴交租金的滞纳金616095元（暂计至，滞纳金直至付清租金时止）；三、两被告共同承担违约金2万元；四、两被告共同承担本案全部诉讼费用。事实和理由：，原告与被告邓立洪签订铺位租赁协议，原告将位于湛江市赤坎区椹川大道北与北站路交汇处，东盟建材中心加工区11、12、13、14、15号铺位出租给被告邓立洪，由邓立洪经营铝合金加工类商品，租赁期自2015年4月11至2019年4月10日，约定租金、物业管理费每年递增8%，第一年季度租金为11577元，季度物业管理费为2895元，铺位租赁后邓立洪联合敖基允一起经营宏华不锈钢加工厂。两被告在签订租赁协议当天交来押金与当季租金后，管理费以资金未到位为由请求原告宽限几天再交，然后一直拖欠管理费。两被告开始经营后，多次以资金周转困难、货款尚未结等借口拖欠租金及管理费。在原告多次催促，并与两被告协商以拖欠租金、管理费原因需要解除租赁协议的情况下，两被告在终于交来当季度租金及管理费，2015年7月至2017年6月期间的季度租金与管理费又以借口拖欠，直至2019年2月仍是补交之前所拖欠的租金及管理费。租赁协议到期后，原告与两被告协商付清拖欠的租金及管理费并清理场地交还给原告，但两被告带上员工多次阻挠原告清场，以暂时未找到地方继续经营为由继续霸占租赁协议到期后的铺位继续经营，2019年4月至期间，被告派员工一直霸占铺位在里面居住。原告于邀请广东省湛江市公证处到被告霸占的铺位进行清理工作，在原告员工的职同下已将铺位清空，在公证处出具的公证书中的图片中清晰可见被告的员工正坐在沙发上玩手机，该员工于才搬离。两被告恶意拖欠租金及管理费并一直占用铺位，已对原告造成极其严重的经济损失，原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告敖基允辩称：1、对原告的诉讼请求有异议。2015年4月份是邓立洪代我签订涉案合同，办理用于经营不锈钢的营业执照（湛江市赤坎区深宏华建材商行），后我要求重新签订合同，但原告没有理会。由于合同约定的涉案场所经营设施不完善，原告答应我方免去部分租金，因此收盘的时间是2017年。另外，原告扣押了我的工程款，该工程款可以抵销我拖欠原告的租金。2、原告请求的租金不合理。对之前的租金无异议，对之后的租金有异议，因为原告当时已经锁住了涉案商铺。对物业管理费有异议，原告没有安排人员对涉案物业进行管理。，原告到我方商铺追收租金，当时我向原告交纳了2017年6月至18004元租金、物业管理费4500元。我方向原告交纳了2017年4月至2018年6月份的租金及物业管理费合计92072元。2018年6月至的租金、物业费，以东盟集团拖欠我方的工程款抵销。对原告请求的滞纳金有异议。被告邓立洪不作应诉答辩。经审理查明：，被告敖基允委托邓立洪与原告签订一份《铺位租赁协议》，原告将位于湛江市赤坎区租赁给被告敖基允用于经营铝合金加工类商品。合同约定“租赁期自至,租期为四年。租金、物业递增率，以上年的租金为基数递增8%。第一年每月租金3859元，第二年每月租金4168元，第三年每月租金4501元，第四年每月租金4861元。第一年物业管理费每月965元，第二年物业管理费每月1042元，第三年物业管理费每月1125元，第四年物业管理费每月1215元。签定合同时，支付第一个季度租金、物业管理费、推广费和电梯分摊费，并缴纳押金7718元。”。同时，双方签订一份《补充协议》，协议约定“甲方给予乙方优惠1个月租金”。合同签订后，原告如约将商铺交付给被告敖基允使用，敖基允使用涉案商铺经营“湛江市赤坎区深宏华建材商行”，并于进行工商注册，经营者为敖基允。敖基允于缴交第一个季度的租金11577元和押金7718元，之后陆陆续续拖欠租金及物业管理费。截至2019年2月，敖基允共支付租金76200元、物业管理费15872元。合同到期后，敖基允继续占用涉案商铺，没有将涉案商铺交还给原告。由于敖基允拖欠费用，原告于2019年12月关停涉案商铺的用电，直至，原告在湛江市公证处公证人员在场的情况下，对涉案商铺的物品进行搬迁。另查明：原告所请求的租金252168元,计算依据为被告敖基允从至期间的租金为328368元，减除敖基允支付的租金76200元，尚欠252168元。原告所请求的物业管理费66206元,计算依据为被告敖基允从至期间的物业管理费为82078元，减除敖基允支付的物业管理费15872元，尚欠66206元。按合同约定租金、物业管理费标准，至的租金为56700元，至的物业管理费为14170元。再查明：涉案商铺没有办理建设工程规划许可证。本院认为：被告敖基允委托邓立洪与原告于签订《铺位租赁协议》，将位于湛江市赤坎区租赁给敖基允用于经营铝合金加工类商品，该商铺没有办理建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，涉案《铺位租赁协议》应确认为无效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，被告敖基允应当按合同约定的租金标准向原告支付商铺占用费。原告作为涉案商铺的管理人，被告敖基允从2019年2月开始就没有缴交费用，合同到期后，敖基允没有交还商铺的情况继续拖欠租金，原告理应在合理期限内及时主张权利（要求返还铺位），设法让涉案铺位另行出租，以获得一定租金收益。而原告未及时采取有效措施致使租金损失扩大，迟至才提起本案诉讼，本身亦存在过错，其应自行承担超过合理期限未采取适当措施导致的租金等损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定，考虑到租赁合同的期限及合同履行的实际情况，本院酌情确认原告不得就2020年4月10之后扩大的租金、物业管理费损失要求赔偿。同时考虑受新冠肺炎疫情及疫情防控措施的影响，共担风险，平衡双方利益，本院酌情确认免除被告敖基允疫情期间一个月（即2020年1月份）的房屋占有使用费5249.88元[4861元×（1+8%）]、物业管理费1312.2元[1215元×（1+8%）]。因此，被告敖基允总共应当承担的房屋占有使用费为271668元（至期间的占用费328368元-至的占用费56700元）。减除敖基允已支付的占用费76200元、押金7718元、疫情期间占用费5249.88元，再减除按合同约定优惠1个月租金3859元，被告敖基允还须支付占用费178641.12元给原告。被告敖基允总共应当承担的物业管理费为67908元（至期间的物业管理费82078元-至的物业管理费14170元）。减除敖基允已支付的物业管理费15872元、疫情期间物业管理费1312.2元，被告敖基允还须支付物业管理费50723.8元给原告。被告敖基允抗辩原告同意免除部分租金从2017年起计租金，以及以原告拖欠的工程款以抵销拖欠的租金、物业管理费，但没有提供充分的证据予以证明，故该抗辩意见缺乏依据，本院不予采纳。关于原告请求被告敖基允按合同约定支付逾期交费滞纳金616095元、违约金20000元违约金的问题，由于双方所签订的合同无效，无效合同自始没有法律约束力，因此，原告该项请求缺乏法律依据，本院不予支持。关于原告请求被告邓立洪承担支付拖欠的租金、物业管理费及相关违约责任，由于邓立洪为代理敖基允签订合同，并非合同的实际当事人，因此，原告对邓立洪的诉讼请求没有依据，本院不予支持。被告邓立洪经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权。本案依法作缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告敖基允须在本判决生效之日起十日内支付商铺占有使用费178641.12元给原告湛江市盛嘉置业有限公司赤坎东盟建材中心经营管理分公司。二、被告敖基允须在本判决生效之日起十日内支付物业管理费50723.8元给原告湛江市盛嘉置业有限公司赤坎东盟建材中心经营管理分公司。三、驳回原告湛江市盛嘉置业有限公司赤坎东盟建材中心经营管理分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13344.69元，由原告负担8604.69元，被告敖基允负担4740元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湛江市中级人民法院。审 判 长  黄龙飞人民陪审员  李卫妹人民陪审员  王 静二0二一年七月三十日书记员张骞附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”、第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。