江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终3017号上诉人（原审原告）：吴淑彩，女，1975年11月6日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。上诉人（原审原告）：宋岳龙，男，1974年8月19日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。被上诉人（原审被告）：中佳（徐州）房地产开发有限公司，住所地江苏省徐州市铜山新区南洋国际8#105室。诉讼代表人：马相杰，该公司破产管理人负责人。委托诉讼代理人：李源，该公司破产清算组工作人员。被上诉人（原审被告）：苏州家和房地产开发有限公司，住所地苏州市相城经济开发区春申湖东路36号。法定代表人：丁岳斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴永华，该公司员工。上诉人吴淑彩、宋岳龙因与被上诉人中佳（徐州）房地产开发有限公司（以下简称中佳公司）、苏州家和房地产开发有限公司（以下简称家和公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省徐州市铜山区人民法院（2020）苏0312民初6583号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。吴淑彩、宋岳龙上诉请求：1、依法改判家和公司对一审判决的第一、二项承担连带赔偿责任。2、依法改判被上诉人赔偿上诉人逾期上房违约金10万元。3、诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定的违约金赔偿款项过低。二、一审法院没有认定家和公司对涉案的全部诉请承担连带责任是错误的。中佳公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，违约金的赔偿应当在破产程序中本着公平公正的原则予以处理，一审判决结果体现了破产程序中公平公正的原则。对于上诉人的第二项上诉请求，不予认可，应当依照一审判决结果予以处置。家和公司辩称，上诉人的上诉请求不能成立，违约金问题可以在破产程序中申报，家和公司只是合作复工建设并非合同的相对方，不应该对逾期上房违约金承担连带责任。吴淑彩、宋岳龙向一审法院提出诉讼请求：1、判令中佳公司、家和公司赔偿各项损失81000元，具体包括承诺的8大科技没有兑现的损失35000元、没有按照图纸施工造成的损失10000元、没有安装燃气暖气设备的损失30000元、没有安装纱窗损失2000元，延期上房造成的物业费损失4000元；2、判令中佳公司、家和公司赔偿逾期上房违约金211710元；3、诉讼费用全部由二公司承担。一审法院经审理查明：中佳公司系位于徐州铜山区地块墅立方小区（加州玫瑰园2-3项目）的开发商。2013年，中佳公司通过发放宣传彩页和广告册，及在彭城晚报、易房网等媒体刊文、在售楼处张贴广告等多种方式宣传该小区拥有“八度科技别墅”，即私家电梯、LOW-E玻璃窗、指纹密码锁、新风系统、智能家居控制系统（门禁安防系统、照明控制系统）、厨房垃圾粉碎系统、驱蚊系统等八大智能节能系统。2013年7月12日，吴淑彩、宋岳龙（买受人）与中佳公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定吴淑彩、宋岳龙购买中佳公司开发的墅立方（二）第CD3座0单元107号商品房，建筑面积290.58平方米，单价为每平方米5450.17元，总价款1583709元。签订合同时买受人已向出卖人支付总房款49%即783709元，余款80万元于2013年7月25日前付清。出卖人应当在2014年12月31日前，将取得商品住宅交付使用批准文件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条“出卖人逾期交房的违约责任”中约定，逾期出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之零点八的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人方可申请解除合同，经出卖人同意后90天内退还已付款。第十条“规划、设计变更的约定”中约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当地在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人。第十七条第五项约定，本合同为有效合同，其预定协议、宣传资料以及口头承诺与本合同不符之处，均以本合同为准。附件三“装饰、设备标准”中约定，内墙为毛墙，顶棚为腻子抹平，厨房、卫生间、阳台均为毛墙毛地，其他均以最终确认规划设计施工图为准。双方还就产权登记、保修责任、争议解决办法等其他事项进行了约定。上述合同签订后，吴淑彩、宋岳龙履行了付款义务。中佳公司分别于2013年9月3日及2013年7月12日开具了金额为783709元、800000元的发票。后中佳公司因经营不善出现资金链断裂、工程停工等困难局面，案外人浙江腾威建设有限公司向一审法院申请对中佳公司进行破产清算。一审法院于2016年2月16日作出（2016）苏0312民破3号民事裁定书，受理了对中佳公司的破产清算申请。2016年12月30日，一审法院发布《关于招募合作复工建设中佳（徐州）房地产开发有限公司加州玫瑰园2-3项目合作人的公告》，公开拍卖合作复工建设中佳公司加州玫瑰园2-3项目（墅立方）合作权，载明“合作人在签订合作复工建设合同后需对项目进行投资、工程复工建设、竣工验收、房屋销售等一系列工作”。后家和公司竞得该项目合作权。2017年2月9日，中佳公司破产清算组与家和公司签订《合作复工建设合同》，约定采取合作复工建设模式，由中佳公司破产清算组通过公开竞价的方式选取项目合作人，合作人在签订合作复工建设合同后需对项目进行投资、工程复工建设、竣工验收、房屋销售等一系列工作。自合作复工建设合同签订后，项目复工建设、规费税费、营销销售费用等全部资金由合作人承担，合作人按公开竞价的标的向清算组支付相应对价。其中“乙方责任”中约定，乙方实施并承担项目建设过程中发生的施工、买卖、租赁等经营行为相应的责任。乙方在合作过程中不处置中佳公司在破产立案前已经销售的房产（含全款销售、欠款销售、定金销售），乙方在项目建设完毕后将上述房屋交由甲方，由甲方全权处置，相应房屋价款（按原销售价格）可以抵扣乙方应付甲方的价款。后家和公司对该项目进行施工。施工过程中，进行了部分变更，如外墙面砖改为真石漆、取消了纱窗、实体围墙变更为护栏式围墙等。2019年7月，涉案商品房具备交付条件。中佳公司于2019年7月30日通知吴淑彩、宋岳龙办理上房手续。吴淑彩、宋岳龙以涉案房屋与销售时的宣传及设计图纸不一致为由，主张赔偿未果，产生本案纠纷。一审法院认为，关于吴淑彩、宋岳龙主张的未兑现“八大科技”的损失问题。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。通过上述规定可知，出卖人在商品房销售广告和宣传资料上的承诺，原则上属于要约邀请，但当其符合要约规定时，则视为要约。本案中，中佳公司在销售广告和宣传资料中对小区房屋及相关设施的宣传是具体、明确的，其关于“八度科技”的宣传，对商品房买卖合同的订立和价格的确定有重大影响。上述宣传内容符合要约的构成要件，应视为要约。中佳公司辩称合同第十七条第五项约定“预定协议、宣传资料以及口头承诺与本合同不符之处，均以本合同为准”，但该条约定系格式条款，系中佳公司作为合同提供方免除自身责任，排除买受人主要权利，故该条款无效。综上，中佳公司关于“八度科技”的宣传应视为双方合同内容的一部分。在交房时，中佳公司未兑现上述宣传内容，应承担相应违约责任。对该损失一审法院结合小区现状及市场行情酌情支持30000元。关于吴淑彩、宋岳龙诉请未按照图纸施工的损失10000元、未安装纱窗损失2000元。吴淑彩、宋岳龙主张家和公司施工中将外墙面砖、实体围墙后变更为真石漆、护栏式围墙，减少了地面混凝土厚度，取消了纱窗，故主张赔偿。一审法院认为，上述项目系设计图纸中标注内容，在施工过程中家和公司根据施工需要存在调整，且已于2019年7月30日取得竣工验收手续。吴淑彩、宋岳龙也未提供证据证明因此调整给其造成的具体损失，故对该项诉请一审法院不予支持。关于吴淑彩、宋岳龙诉请未安装燃气暖气设备的损失30000元。虽吴淑彩、宋岳龙调取的涉案小区图纸上有壁挂炉和采暖系统分布图，但该图纸为设计图纸，不能证明该图纸为合同附件三中“最终确认规划设计施工图”中暖气部分的设计内容，吴淑彩、宋岳龙主张该内容并非合同组成部分。涉案小区现为集中供暖，并不存在违约损害购房人利益情形，故对该请求一审法院不予支持。关于吴淑彩、宋岳龙诉请延期上房造成的物业费损失4000元。业主在上房后交纳物业费系履行其与物业公司之间的义务，对该项诉请一审法院不予支持。关于家和公司的责任承担问题。2016年12月30日一审法院发布《关于招募合作复工建设中佳（徐州）房地产开发有限公司加州玫瑰园2-3项目合作人的公告》中载明由合作人负责涉案小区的建设、竣工验收等工作，该公告为公众知晓。后家和公司竞得合作权，与中佳公司签订《合作复工建设合同》，二公司均应对按原有标准交付房屋承担责任。故对未按原有标准交付房屋导致原告产生的损失，由二公司共同承担责任。关于逾期上房违约金。《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第二款规定，附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。尽管该条规定并未明确违约金是否属于停止计算的“利息”，但为及时确认债权数额，逾期上房违约金的截止时间也应当参照上述规定。故一审法院支持自2015年1月1日至2016年2月16日的逾期上房违约金52072.4元（1583709元*0.00008*411天）。遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、中佳（徐州）房地产开发有限公司、苏州家和房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿吴淑彩、宋岳龙损失30000元；二、中佳（徐州）房地产开发有限公司支付吴淑彩、宋岳龙逾期上房违约金52072.4元；三、驳回吴淑彩、宋岳龙其他诉讼请求。案件受理费5691元，由吴淑彩、宋岳龙负担3691元，由中佳（徐州）房地产开发有限公司、苏州家和房地产开发有限公司负担2000元。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，中佳公司2013年通过发放宣传彩页、广告册、媒体刊文、张贴广告等多种方式宣传该小区拥有“八度科技别墅”，其宣传应视为双方合同内容的一部分。而中佳公司在向上诉人交房时，未兑现上述宣传内容,构成违约，故其应当承担相应违约责任，一审法院结合涉案小区现状及市场行情酌定中佳公司赔偿上诉人30000元损失并无不当，且各方当事人在二审中均未对此提出异议，故本院予以确认。关于逾期上房违约金的问题。上诉人与中佳公司于2013年7月12日签订的《商品房买卖合同》中约定，中佳公司应当在2014年12月31日前，将取得商品住宅交付使用批准文件并符合合同约定的商品房交付上诉人使用。但中佳公司直至2016年2月16日一审法院受理案外人对中佳公司的破产清算申请时，仍未向上诉人交付涉案房屋，其行为已构成违约，故应当承担相应违约责任。一审法院判令被上诉人向上诉人支付2015年1月1日至2016年2月16日的逾期上房违约金52072.4元并无不当，本院予以支持。上诉人主张中佳公司应当承担100000元的逾期上房违约金，没有事实根据及法律依据，本院不予支持。关于家和公司应否承担连带责任的问题。家和公司系通过2016年12月30日一审法院发布的相关公告竞得的涉案项目合作权，其与中佳公司签订《合作复工建设合同》后，亦应按照原有标准交付涉案房屋，故对于中佳公司未按前期宣传交付涉案房屋向上诉人承担的30000元损失赔偿，家和公司应承担连带责任。对于中佳公司承担的2015年1月1日至2016年2月16日的逾期上房违约金，上诉人主张家和公司亦应承担连带责任，但家和公司当时并未参与到涉案工程中，故其不应对上述逾期上房违约金承担连带责任。上诉人的该上诉主张，缺乏事实根据及法律依据，本院不予支持。综上，上诉人吴淑彩、宋岳龙的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，由上诉人吴淑彩、宋岳龙负担。本判决为终审判决。审判长  廖伟巍审判员  宋新河审判员  孟 娟二〇二一年七月八日书记员  侯梦池