吉林省镇赉县人民法院   民事判决书   （2021）吉0821民初1519号   原告：镇赉县合和物业管理有限责任公司，住所地吉林省镇赉县扶余西路与庆生南街交汇处。       法定代表人：温聪君，系公司董事长。       委托诉讼代理人：姚世东，该公司职员。       被告：孙永江，男，1966年2月14日生，汉族，住吉林省镇赉县。       原告吉林省合和物业管理有限责任公司（以下简称合和物业公司）与被告孙永江物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月7日立案后，依法适用简易程序，于2021年7月27日公开开庭进行了审理，原告合和物业公司委托诉讼代理人姚世东，被告孙永江到庭参加诉讼，本案现已审理终结。       合和物业公司向本院提出诉讼请求：一、要求孙永江支付物业费7640元，合同违约金2，091.47元，迟延支付利息362.90元。2021年获省优秀示范物业服务项目，2021年物业费上浮5％，即95.5元（依据长物价（1998）37号文件），合计10，189.87元。二、要求诉讼费由孙永江承担。事实和理由：孙永江所属英伦印象小区37号楼2单元202室，该房屋建筑面积132.61平方米，2017年12月31日至2021年12月31日4个年度的物业费共计7640元。期间合和物业公司多次以电话、贴物业费催缴单、上门收取等方式向孙永江收取物业费，孙永江均以各种理由推托，拒不给付。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条，《吉林省物业管理办法》第五十三条，《白城市区物业管理办法》第二十一条及《物业管理服务合同》第四条、第六条相关规定内容要求孙永江支付所欠物业费、合同违约金及迟延给付利息等费用。为维护合和物业公司的合法权益，推进当地物业市场良性规范发展，提高百姓整洁舒适的居住生活环境，提升当地城市文明发展的社会形象，遏制警示其他大量业主类似效仿，恶意欠拒缴物业费的社会怪象，故依法诉至贵院。       孙永江辩称，涉案房屋没有装修，也没有居住。涉案房屋为回迁房，因为开发商差我回迁补偿款50，000元，约定用此抵顶物业费。之前我也被起诉过，我找开发商后就撤诉了。后来物业经理换了，现在的物业公司经理是后过来的，但他们都是一家。       本院经审理认定事实如下：孙永江系镇赉县英伦印象小区业主之一，其楼位于镇赉县英伦印象小区37号楼2单元202室，该房屋建筑面积132.61平方米。2017年7月14日，合和物业公司（甲方）与孙永江（乙方）签订《合和物业物业管理服务合同》，合同中约定“物业管理服务费标准：住宅楼二楼以上（含二楼）按建筑面积，每平方米1.2元／月。缴纳费用时间：按年缴纳。每年结束前一个月统一缴纳下一年物业管理服务费。逾期交费：则从逾期之日起，每日按季度物业管理服务费总额的3‰（千分之三）加收违约金。违约责任：乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间缴纳物业管理服务费用的，甲方有权要求乙方补交。每逾期一日，乙方应当按欠缴物业管理服务费总额的3‰（千分之三）向甲方支付违约金。”孙永江自2017年12月31日至2021年12月31日止4个年度未缴纳物业管理费7640元。另，2020年合和物业公司被评为全省物业服务示范项目优秀组织单位。       认定上述事实的证据：物业服务合同、入住费用表、业主资料登记表、住宅工程质量分户验收表、物品签收表、验房单、收楼会签单、催缴通知单照片、起诉未缴纳物业费用明细表、吉林省住房和城乡建设厅关于2020年度全省物业服务示范项目验收情况的通报、关于贯彻吉林省城市住宅小区物业服务收费实施细则的通知。       关于照片，因合和物业公司未提供其他证据予以佐证，且孙永江予以否认，故本院不予采信。       本院认为，《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”合和物业公司与孙永江签订的《合和物业物业管理服务合同》不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。上述法律第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”本案中，孙永江作为小区业主，在合和物业公司履行了提供物业服务义务的前提下，其理应按合同约定向合和物业公司履行交纳物业服务管理费的义务。本案中，经合和物业公司催要，孙永江以其未在小区居住为由仍拒付物业费的行为与法律相悖。至于孙永江称用回迁差价款抵顶物业费的问题，因回迁差价款系孙永江与开发商之间的纠纷，故本院对此辩解不予采纳。依据上述法律规定及合同约定，孙永江应给付合和物业公司物业管理费7，638.33元（132.61平方米×1.2元×12月×4年）。       关于合和物业公司主张的合同违约金问题，虽物业合同中对违约金作出了约定，但本院认为违约金的计算标准过高。孙永江应以1，909.58元（132.61平方米×1.2元×12月）为本金，按中国人民银行同期贷款利率，给付自2017年12月31日至2018年12月31日止的违约金；以3，819.16元（132.61平方米×1.2元×12月×2）为本金，按中国人民银行同期贷款利率，给付自2019年1月1日至2019年8月19日止的违约金；以3，819.16元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，给付2019年8月20日至2019年12月31日止的违约金；以5，728.74元（132.61平方米×1.2元×12月×3）为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，给付自2020年1月1日至2020年12月31日的违约金；以7，638.32元（132.61平方米×1.2元×12月×4）为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，给付自2021年1月1日至2021年12月31日的违约金。       关于合和物业公司主张的迟延履行利息，因本案尚未生效，尚未进入执行程序，故对其该项诉求本院不予支持。       关于合和物业公司主张2021年物业费上浮5％，即95.5元［1，909.58元×5％］的问题，因孙永江所在小区被评为吉林省物业管理示范住宅小区，《吉林省城市住宅小区物业管理服务收费实施细则》中规定获得省级优秀称号的小区，允许在规定标准的基础上最高上浮5％，故本院对合和物业公司的此项诉求予以支持。       依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条规定，判决如下：       一、孙永江于本判决生效之日起五日内给付镇赉县合和物业管理有限责任公司2017年12月31日至2021年12月31日4年的物业管理费7，638.33元，并以1，909.58元（132.61平方米×1.2元×12月）为本金，按中国人民银行同期贷款利率，给付自2017年12月31日至2018年12月31日止的违约金；以3，819.16元（132.61平方米×1.2元×12月×2）为本金，按中国人民银行同期贷款利率，给付自2019年1月1日至2019年8月19日止的违约金；以3，819.16元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，给付2019年8月20日至2019年12月31日止的违约金；以5，728.74元（132.61平方米×1.2元×12月×3）为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，给付自2020年1月1日至2020年12月31日的违约金；以7，638.32元（132.61平方米×1.2元×12月×4）为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，给付自2021年1月1日至2021年12月31日的违约金；       二、孙永江于本判决生效之日起五日内给付镇赉县合和物业管理有限责任公司2021年物业费上浮5％的费用95.5元；       三、驳回镇赉县合和物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。       如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。       案件受理费25元（已减半收取），保全费121.9元，保函费100元，由孙永江负担。       如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。       期满不上诉，则本判决生效，双方当事人必须履行，逾期不履行的，本院将依据对方当事人的申请强制执行，申请执行的期限为二年，逾期不申请的，本院将视为放弃权利。       审判员韩丽丽   二〇二一年七月三十日   书记员赵书淼