江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终1724号上诉人（原审被告）：王远，男，1989年8月25日生，汉族，个体工商户，住徐州经济开发区。委托诉讼代理人：孙辉，江苏尊鼎力律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雪寒，江苏尊鼎力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张俊永，男，1969年5月22日生，汉族，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：赵世德，江苏盛仪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：章新，男，1977年6月7日生，汉族，住徐州市泉山区。上诉人王远因与被上诉人张俊永、章新债权人撤销权纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2020）苏0311民初3263号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人王远及其委托诉讼代理人孙辉、陈雪寒，被上诉人张俊永及其委托诉讼代理人赵世德、被上诉人章新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王远上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求或发回重审；2.被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一审法院未查清案件事实，错误判决，损害了上诉人的利益，具体理由如下：1、本案上诉人王远和被上诉人章新之间签订的房屋买卖合同以及上诉人王远实际支付给被上诉人章新的房屋对价，符合当时的房屋交易价格，不存在严重的价格偏差。在上诉人购买被上诉人章新房屋之前，章新尚欠上诉人本金48万元，后被上诉人章新一直怠于还款，故上诉人与章新达成口头约定：章新将涉案房产卖给上诉人王远，抵销之前的借款48万元。另外上诉人王远再支付给章新70万元，章新收到款后办理该涉案房屋的解押手续并配合上诉人办理过户手续。上诉人王远和被上诉人章新于2019年3月11日签订《存量房买卖合同》，2019年3月15日涉案房产办理了过户登记。虽然上诉人王远与被上诉人章新订立的买卖合同交易价格为50万元，实际计税价格为560177.86元，合同订立当日王远实际向章新转款70万元。上诉人已经按照双方的约定足额支付了购房款118万元。2、上诉人王远在被上诉人章新向其借款未按时偿还的情况下，上诉人王远也可以维护自身的权益，其用借款抵消部分房款并补足差价的情况下，其行为并没有损害被上诉人张俊永的权利。章新是否有能力偿还与张俊永之间的借款，与王远正常购买房产之间不存在必然的联系，反之，张俊永当时也完全可以用该方法实现自己的债权；3、案外人转款48万元行为是受上诉人王远的委托且被上诉人章新也完全予以认可且该笔款项确实是在案涉房屋买卖合同订立之前，否则也不会出现用该笔款项抵抗部分购房款的行为；案外人与被上诉人章新之间也不存在其他合同关系，备注的“货款”是案外人的操作失误，并不能当然的认定该款项就是“货款”。综上，上诉人王远提供的房屋价款组成证据，足以证明上诉人王远已经按照正常市场价格标准支付了涉案房屋价款，并不是以不合理的低价受让该房产，一审法院错误的认定已经损害了上诉人的合法权益，请求二审法院依法支持上诉人王远的上诉请求。张俊永辩称，一、经法院查明，至2019年2月章新尚欠张俊永借款近70万元，章新书面承诺上述借款在2019年4月全部还清，但章新与上诉人王远在明知上述借款存在的情形下，为躲避债务阻止张俊永债权的实现，以明显低于市场对价50万元恶意将房产转移，严重侵犯了张俊永的民事权益。在王远获得了涉案房屋产权之后，又将涉案房屋抵押。同时该涉案房屋一直由章新母亲占有居住。请求二审法院予以维持。二、一审法院判决作出后，上诉人王远罗列了诸如王远支付章新的对价不存在严重价格偏差，章新用借款抵销部分房款没有损害张俊永的权利，案外人转款48万元是受王远委托等，但上述主张均无依据。首先，王远与章新之间签订的房屋买卖协议中，交易价格为50万元，而且是王远与章新在明知张俊永的债权即将到期的情况下签订的，其目的非常明显，就是恶意串通转移唯一的财产，阻止张俊永债权的实现。50万元的交易价格远低于当时的市场价格。其次，王远在涉案房屋产权房产变更后，在短短几天之内又将该房屋抵押他人获取70万元的抵押款项，且涉案房屋并没有实际交付，仍由章新母亲占有使用。张俊永有理由认为是上诉人与章新二人串通的虚假交易，不存在着真实的交易行为。再次，至于2018年4月10日，2018年的5月10日，案外人转款记录，无论从时间上、款项的名称上均与本案无关。章新辩称，与王远的房屋交易是真实的。张俊永向一审法院起诉请求：1、依法撤销章新、王远2019年3月11日签订的世纪花园小区6号楼5单元202室房屋买卖合同(合同备案号201903110088)；2、本案诉讼费章新、王远承担。一审法院认定事实，2018年7月19日，张俊永（甲方）与章新、案外人王培培（乙方）订立《借条》一份，内容为：“乙方通过甲方向银行贷款人民币（陆拾万元整+15万元人民币）产生的金额+利息由乙方负责偿还，不得产生逾期。如在银行到期日（乙方于到期日前60日备好偿还金），乙方需一次性将贷款还清，如乙方未能偿还贷款时，甲方有权将乙方在徐州吕梁风景区约30亩土地进行归己处理（所有附属设施）乙方无权干涉。包括法院拍卖（租地合同放在甲方手里）”。该债务双方确认的还款届至日期为2019年4月底。2019年3月11日，王远（买受方）与章新（出卖方）签订《存量房买卖合同》一份，双方约定：出卖方将坐落于刘场村世纪花园6#-5-202房屋出售给买受方，建筑面积为96.93平方米，房屋成交单价为5158.36元/平方米；买受方于2019年3月11日前，按合同约定房屋价款，一次性支付人民币50万元；出卖方应当在2019年3月11日前，将房产交付给买受方。该合同在房产部门进行了备案登记，登记的房屋所有权人为王远。合同签订当日，王远通过本人账户向被告章新转款70万元。另，王远称，其委托案外人吴培培向章新转款20万元（转账时间为2018年4月10日），委托王某,4向章新转款28万元（转款时间为2018年5月10日，交易附言为货款）。2019年3月15日案涉房屋办理了过户登记，王远在该房屋上设定了不动产抵押，并已作登记，抵押权人为彭利琴、徐继兰、张燕，抵押金额为70万元。2019年11月20日，张俊永因民间借贷纠纷将章新及章新之妻王培培起诉至法院，在主持调解下，双方达成了一致的调解意见，一审法院于2020年5月7日作出了（2019）苏0311民初7037号民事调解书，内容条款为：“一、截止2020年2月29日止，章新、王培培拖欠张俊永借款本金613016.73元，张俊永代为偿还的利息24458元，合计637474.73元，章新、王培培于2020年6月7日前一次性付清。二、章新、王培培承担自2020年2月29日之后张俊永的民生银行、工商银行、江苏银行、江苏农商银行因贷款所产生的利息和罚息。三、律师费28000元于2020年6月7日前由章新、王培培支付给张俊永。四、如章新、王培培未按期足额给付上述款项，则张俊永有权就剩余未付借款本金及利息申请强制执行。”章新未按期偿还张俊永借款本息，在（2019）苏0311民初7037号案件执行过程中，张俊永获悉了案涉房产交易信息。张俊永认为在章新应属债务即将到期的情况下，其以低于市场交易价格将案涉房屋出售于王远，损害了其合法权益，故提起本案撤销之诉。在简易程序庭审过程中，一审法院要求王远、章新核实房屋抵押权人的身份信息及还款情况，但在第二次庭审过程时，王远、章新经合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未按照要求补充提供相关证据。一审法院认为，债务人以明显不合理的低价转让财产、以明显不合理的高价受让他人财产或者为他人的债务提供担保，影响债权人的债权实现，债务人的相对人知道或者应当知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。现本案的争议焦点为，章新作为债务人，其与王远之间所订立房屋买卖合同的交易价格是否合理，张俊永作为债权人能否撤销该合同。关于房屋交易价格是否合理的认定。一审法院认为，房屋交易价格是否合理，应审核合同约定价格与一般市场交易价格是否存在严重偏差，实际交易价格能否界定于合理价格区间。根据现已查明事实，章新与王远所订立的案涉房屋交易价格为50万元，实际计税价格为560177.86元，合同订立当日王远本人实际向章新转款70万元，但章新庭审中自我陈述合同订立时的交易市价为110万元左右，且根据交易时间点及房屋面积、坐落位置，案涉房屋市场交易价格是远远高于王远实际支付对价的。由此可知，王远实际支付交易对价与一般市场交易价格存在较大偏差。王远虽称，其实际支付对价为118万元，但根据其所提供证据，除去本人在合同订立当日转款之外，其所称余款是通过案外人转至章新账户中，且转款时间在案涉房屋买卖合同订立之前，间隔时间接近一年。此外，在案外人的转账附言中已注明为货款，王远所提供的房屋价款组成的证据，不能证明王远已按正常市场价格标准支付房屋价款，故对其抗辩不予采信。现已查明实际交易价格严重偏离正常市场价格区间，为不合理交易价格。关于张俊永作为债权人能否撤销案涉合同的问题。一审法院认为，债权人行使债权人撤销权的条件除去交易价格的合理化评定，宜应对债务人的行为是否影响债权人的债权实现，债务人的相对人是否知晓债务人的债务状况进行主观状态的评价。根据现已查明事实，张俊永与章新之间的债权已在案涉合同订立之前就已确立，且在案涉房屋合同订立时将至履行期满。在债务履行临近期满，章新以明显低于市场交易价格将案涉房屋出售于王远，章新未有偿付借款能力的情况下，该交易已经影响到张俊永的债权权益，有损于债权的实现，影响债权实现的条件已经成就。对于债务人的相对人，即本案王远是否知晓低价转让行为有损于债权人利益的主观状态评定。一审法院认为，王远系民事活动中的完全民事行为能力人，其与债务人即章新实际达成的房产交易价格严重背离正常市场交易价格区间，王远自述双方之间存在借款法律关系，其应知晓章新当时的财务状况及履约能力，双方所合意的交易价格因低于正常交易市价而实已损害到了债权人的合法权益，王远、章新所确定的交易合意可推定为主观恶意。案涉交易因损及张俊永作为债权人的合法权益，张俊永作为债权人享有撤销权限。此外，在房屋买卖合同订立后的几日内，王远已就案涉房屋抵押于案外人彭利琴、徐继兰、张燕，获取抵押款70万元，且案涉房屋在变更登记之后，仍由章新之母占有使用，王远的抵押借款行为及房屋占有的事实概况亦能补充证明章新、王远之间交易的不法性。张俊永诉请的撤销权有事实及法律依据，应予以支持。另，张俊永在本次诉讼中，向一审法院申请财产保全，为此支出财产保全费用5000元，有相应票据佐证，且有合法依据，应予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百三十九条、第五百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决，撤销章新与王远于2019年3月11日订立的本市世纪花园小区6号楼5单元202室房屋买卖合同(合同备案号201903110088)。二审中，上诉人王远向本院提交如下证据：1、2018年5月10日，借款人为章新、王培培的借条复印件、收条复印件一份，证明上诉人王远与被上诉人章新于2018年5月10日形成了28万元的借款合意，同时辅助证明上诉人购房款并非50万元，而是118万元。2、申请证人王某,4出庭，以证明证人与章新并不认识，不存在生意上的往来，系受上诉人王远指示进行的汇款。其之所以备注是货款，是因为从正常的逻辑来分析，备注工资以及信用卡还款更不符合常理，其只是随手点了一个备注。张俊永质证认为，1、该借条及收条是复印件，无法认定其真实性，且这个借条与本案无关。2、证人系上诉人的亲属，证人证言不足采信。打款是2018年5月10日，房产交易是2019年3月11日，与本案无关。章新质证认为，1、借条及收条复印件认可，确实是借28万元。2、我不认识证人，当时我问王远借钱，王远让证人打给我的。对于上诉人王远所提供的上述证据，本院结合案件其他证据予以综合认定。本院二审查明，吴培培与王某,4原系夫妻关系（2012年8月1日登记结婚，2020年4月30日登记离婚），王某,4与王远系表亲关系。2018年4月10日、2018年5月10日，吴培培、王某,4分别转账至章新名下款项20万元、28万元，章新收到上述款项后随即转至张俊永名下的银行账户内。抵押权人彭利琴、徐继兰、张燕在2020年6月22日分别就所出借款项共计70万元向一审法院起诉王远、章新，一审法院在扣除相应利息后判决王远、章新共同偿还。王远、章新二人陈述，将该70万元款项中的20万元借给章新使用，章新向王远出具了20万元的借条。朱明兰系章新母亲，2020年12月9日，朱明兰向一审法院提起诉讼，请求撤销章恒军（章新父亲）、朱明兰与章新签订的涉案房屋买卖合同（备案日期2017年2月8日，合同备案号为201702080097），王远作为第三人参加诉讼。一审法院经审理后判决驳回朱明兰的诉讼请求。本院二审查明的其他事实与一审法院一致。本院认为，债权人撤销权行使的目的是为了防止债务人恶意减少自己的财产，损害债权人的利益。债务人以明显不合理的低价转让财产、以明显不合理的高价受让他人财产或者为他人的债务提供担保，影响债权人的债权实现，债务人的相对人知道或者应当知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。对此在有偿行为场合，即债务人以明显不合理低价转让财产，原则上不能直接推定债务人具有恶意，债权人的撤销权需以债务人有恶意为成立要件，以受让人有恶意为行使要件，如此，才能在债务人财产管理自由与相对人交易安全保护之间适度平衡。债务人主观恶意的判断标准在于交易对价明显不合理，而判断相对人主观恶意的落脚点在其对影响债权人债权实现的事实是知道或应当知道。关于涉案房屋交易价格是否合理的问题。《合同法司法解释（二）》第19条第2款对“明显不合理低价”规定了一般判断标准，即“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”。本案中，张俊永主张涉案房屋交易时的市场单价为14662元/平方米（总价约为140余万元），双方以远低于市场总价的50万元进行交易，属于明显不合理低价。王远与章新则主张，涉案房屋备案价格仅是为了少缴纳税款，房屋总价为118万元，包括章新所欠王远的48万元以及交易时王远支付的购房款70万元。本院认为，涉案房屋交易时王远支付章新70万元购房款这一事实可以认定，只是对于是否存在48万元欠款抵扣购房款的问题存在争议。从查明的事实来看，2018年4月10日、2018年5月10日，案外人吴培培、王某,4分别转账至章新名下款项20万元、28万元，案外人吴培培、王某,4均表示并不认识章新，与章新之间亦无业务往来，系接受王远指示将款项支付给章新。王远与章新均主张上述款项系章新向王远的借款，并提供章新及其妻子王培培向王远出具的借条及收条复印件（涉案28万元款项）予以佐证。结合王远与王某,4、吴培培的亲属关系，二人系接受王远指示将款项付给章新具有合理性，同时章新在收到上述48万元款项后均随即转给张俊永，亦与章新陈述“从王远处借了50万元左右还张俊永的借款（一审开庭笔录第三页）”相符，在现有证据不足以证明章新已偿还上述款项的情况下，可以认定上述48万元款项系章新向王远的借款且未予偿还。在王远作为章新债权人的情况下，双方在涉案房屋交易时可以将章新所欠王远的借款用以抵扣王远应支付的购房款。故在此情形下，应当认定涉案房屋交易的实际对价为118万元，即便按照张俊永所主张的房屋价格亦不存在明显不合理低价的情形。同时，王远对章新的债权与张俊永对章新的涉案债权具有平等性，相对人王远支付符合市场交易价格的对价购买涉案房屋，并无证据证明其知道或应当知道该交易会影响债权人张俊永的债权实现。王远将涉案房屋抵押借款及房屋由章新母亲占有的事实，亦不能说明王远与章新之间的交易具有主观恶意，故涉案房屋交易不应予以撤销。综上，因二审出现新的证据，王远的上诉请求成立。一审法院认定事实清楚，但处理结果不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省徐州市泉山区人民法院（2020）苏0311民初3263号民事判决；二、驳回张俊永的诉讼请求。一审案件受理费8800元，保全费5000元，由章新负担；二审案件受理费8800元，由章新负担。本判决为终审判决。审判长  周东海审判员  杜演文审判员  赵东平二〇二一年七月五日书记员  刘执柱