上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0118民初9244号原告：杨锴，男，1987年1月18日出生，汉族，户籍所在地江苏省无锡市。原告：吴婷婷，女，1991年9月2日出生，汉族，户籍所在地安徽省。被告：上海南尚置业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：董华威，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：单新宇，上海单新宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏元林，上海单新宇律师事务所律师。原告杨锴、吴婷婷与被告上海南尚置业有限公司(下称“南尚公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案后，依法适用简易程序进行审理。本案于2021年5月14日公开开庭进行了审理，原告杨锴、吴婷婷、被告南尚公司的委托诉讼代理人夏元林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨锴、吴婷婷向本院提出诉讼请求：1、判令南尚公司赔偿逾期交房违约金，以已付购房款人民币3,396,680元为本金，按每日万分之一的标准，从2020年6月21日计算至2020年9月19日；按每日万分之二的标准，从2020年9月20日计算至实际收房日2020年9月26日；2、判令南尚公司赔偿因为怠于履行修复义务，造成杨锴、吴婷婷无法使用上海市青浦区新塘港路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋的空置损失，按照每月4,000元的标准，从2020年6月21日计算至正式入住日2020年11月20日；3、判令南尚公司承担房屋维修期间产生的物业费用882.30元(按照每月294.10元的标准，从2020年6月20日计算至2020年9月26日止)；4、判令南尚公司严格按照《上海市新建住宅使用说明书》中的约定，提供并更换安装“科勒”品牌型号为70949T-S-NA(780X430X230)的厨房洗涤盆和型号为77722T-NA的龙头，并保证对应洗涤盆和龙头功能使用正常；5、判令南尚公司对杨锴、吴婷婷所在楼栋公共出入口过道上方采取防止物体坠落伤人的安全措施。事实与理由：杨锴、吴婷婷于2019年4月25日购买位于上海市青浦区新塘港路XXX弄《青泰名邸》XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，房屋总价3,396,680元，合同约定2020年6月20日前交付，南尚公司需要在交付之日前10天书面通知办理交付手续。系争小区一期交房涉及维权业主众多，青浦区住建委和房管局已成立专门工作组入驻，现场办公协调解决投诉事宜。因担忧房屋质量，杨锴、吴婷婷2020年6月4日预约工作组成员现场查看房屋，发现若干问题，陪同的开发商人员表示会尽快修缮解决。2020年6月20日，杨锴、吴婷婷仍未收到南尚公司按合同约定应当发送的交房书面通知。为保障利益减少损失，2020年6月20日，杨锴、吴婷婷委托案外人上海华晓工程项目管理有限公司对系争房屋验房，发现质量问题131处。2020年6月21日，杨锴、吴婷婷将涉及的质量问题(验房报告电子版本)发送给南尚公司指定的工作人员(管家画眉)，并于2020年6月24日书面向开发商、物业公司催促交房及维修。后杨锴、吴婷婷多次现场查看，维修进度缓慢，基本没有维修迹象，经多方协调，仍未按照达成的维修协议的进度完成修复，杨锴、吴婷婷无奈于2020年9月26日收房并开展维修工作。收房前，物业公司要求支付物业费等，否则不提供钥匙，杨锴、吴婷婷支付2020年7月1日至2021年6月30日物业费用3,529.20元。经督促维修，系争房屋于2020年11月15日基本具备居住功能，杨锴、吴婷婷为减少损失，于2020年11月20日入住，至今仍有相关维修事宜未完成。杨锴、吴婷婷认为，南尚公司怠于履行维修职责，致使自己不得不先收房再自行维修，耽误了大量的时间精力财力，也造成系争房屋不必要的空置，南尚公司应赔偿。南尚公司还存在未按合同约定提供设施、涉嫌以次充好的情形，安装的厨房洗涤盆和洗涤盆龙头品牌与约定不符，所在楼栋未采取防止物体坠落伤人的安全措施，因此起诉要求判如所请。被告南尚公司辩称：1、南尚公司按期取得系争房屋的交付使用许可证，也按期通知业主收房，是杨锴、吴婷婷个人主观认为不能满足期望拒绝收房，导致延迟收房，责任不在己方。预售合同第11.2条约定了到期应主动去收房，实际杨锴2020年6月20日也主动去了，其不收房的理由不符合相关司法解释和合同的约定。2、2020年6月20日至2020年9月26日期间因为杨锴不办理交付手续导致没有收房，未收房不存在空置损失，与主张的逾期交付违约金重复；未正式入住可能是因为杨锴、吴婷婷的个人原因，以正式入住的时间计算空置损失不合理。若认为有质量问题修复应当申请审价，依据审价机构的结论主张损失。3、物业关系是和物业公司之间的，收取物业费的主体也是物业公司，与己方无关。4、嘉德是科勒的子品牌，己方并没有违反住宅交付使用许可证的约定，据向当事人了解，诉请主张的龙头可以正常使用。5、出入口过道属于公共部位，不属于杨锴、吴婷婷的诉权范围，即使主张也应当是业委会主张，且没有证据证明有物体伤人的风险。经开庭审理查明：2019年4月25日，南尚公司(甲方、卖方)与杨锴、吴婷婷(乙方、买方)签订《上海市商品房预售合同》(以下简称“预售合同”)，约定乙方向甲方购买系争房屋，据甲方暂测该房屋建筑面积为84.07平方米；每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为40,403元，总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为3,396,680元。第十条约定该房屋的交付必须符合下列第叁种方案所列条件：叁、取得了《上海市新建住宅交付使用许可证》。第十一条约定，甲方定于2020年6月20日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条约定，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后期限之第二天起算至实际交付之日止；逾期超过90天后(超过90天的部分)，每逾期一日，甲方应向乙方支付乙方已付的购房款万分之二的违约金直至甲方实际交付房屋之日止。第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前10天内书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起10天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为交接该房屋钥匙。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为居住用房，甲方应向乙方提供《上海市新建住宅质量保证书》和《上海市新建住宅使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此产生的延期交房的违约责任由甲方承担。第十五条约定，该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由甲方转移给乙方。如乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。第十七条约定，甲方交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，乙方有权单方面解除本合同。双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。第二十二条约定，甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按照修复费的0倍给予补偿。双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。第二十三条约定，自该房屋验收交接之日起，甲方对该房屋负责保修。保修范围和保修期由甲乙双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》和《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定。第二十四条约定，甲方已选聘江苏中南物业服务有限公司上海分公司对该房屋进行前期物业管理，并与其签订了《前期物业管理服务合同》(见附件五)。因该房屋规划用途为居住用房,甲乙双方已签订了《业主临时管理规约使用公约》(见附件五)。第二十九条约定，本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分；本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。第三十条约定，甲乙双方在签署本合同时，对各自的权利和义务清楚明白，并愿按合同约定严格履行，如一方违反本合同，另一方有权按本合同约定要求索赔。合同附件三该房屋建筑结构、装修及设备标准，二、住宅单元套内装修及设备标准载明，……4、厨房：局部吊顶，墙面为瓷砖，地面为瓷砖等，定制橱柜，科勒或同等档次品牌水槽，老板或同等档次品牌油烟机、燃气灶；5、卫生间：局部吊顶，墙面瓷砖，地面瓷砖，科勒或同等档次品牌龙头、台盆、坐便器，定制淋浴房；……三、特别告知：上述材料、设备、物品的品牌、型号等由甲方最终确定或通过采购招标方式确定，并且乙方对甲方所提供的上述材料、设备的品牌均予以认可。若上述材料、设备、物品的品牌或型号在本合同履行中因供应商停产或关闭的，甲方有权在不通知乙方的情况下自行选择同种类同档次的其他品牌和型号。2、上述装修及设施设备的保修均指在正常使用情况下发生的工程质量问题，因乙方自行装修或使用不当的损坏、乙方对该房屋的改动或改造、乙方自行装修部分以及使用中的自然损耗和人为损坏，甲方不承担保修责任。石材、木材等天然材料必然存在的花纹、颜色差异，以及因其物理或化学特性在正常使用过程中吸附、渗透、沉淀、化学反应导致的外观变化，甲方不承担保修责任。石材、木材、地砖、瓷砖、墙面砖等外覆材料，在保修期间属于保修范围的损坏而需更换时，甲方在保修施工中尽量采用与原花纹、颜色相似、相近的材料，但由于不同品牌及批号、开采时间及矿口的不同，产品固有的花纹、颜色差别的原因，导致更换的部分与原有的部分之间存在外观差异，该项外观差异不属于保修范围，甲方亦不承担继续更换及补偿、赔偿责任。属于国家法律、法规或设计、施工、验收规范许可范围内的瑕疵(如不影响房屋结构的涂料裂缝等)，甲方不承担保修责任。合同补充条款一第1.1条约定，买卖双方已充分知悉本补充协议中涉及的限制各方权利、增加各方义务、免除各方责任以及违约后果、行权期限等条款，双方对此进行了协商，该等条款系买卖双方的真实意思表示，不存在显失公平或重大误解的情形。第8.5条约定，除非出现房屋地基基础、主体结构经核验确属不合格或者因房屋质量问题严重影响正常居住使用的情形，该商品房出现的建筑工程或装修装饰质量通病(主要指不严重影响功能或安全的常见观感性质量瑕疵)，不属于买受人拒绝收房或退房的事由，买受人拒收房屋期间，不视为出卖人逾期交房期间。但出卖人必须快速履行保修责任，消除前述质量瑕疵以及影响，前述合理维修期间不适用逾期交房的约定。如因出卖人造成买受人实际损失的，由出卖人依法承担赔偿责任。第11.2条约定，《买卖合同》约定的交房时间为最迟交付时间，如买受人未能按期收悉出卖人发出的交房通知，买受人应主动按《买卖合同》约定的最晚交房时限前往该出卖人售楼处办理商品房交接手续。在出卖人如期取得《买卖合同》约定的交付条件的前提下，买受人确认不以未收到《房屋交付通知书》为由向出卖人主张逾期交付的违约责任。第11.7条约定，若出卖人按约交付房屋的，且买受人未按《买卖合同》约定日期办房屋交付手续的，则视为出卖人已于《买卖合同》约定的最后交付期限之前将房屋交付给了买受人，且自《买卖合同》约定的最后交付期限之次日起，有关房屋的所有风险及设施、设备的保养和维护、物业服务费、公共能耗费等由买受人承担。第11.11条约定，对买受人逾期收房，出卖人有权利、但无义务发出书面催告函，且出卖人是否发催告函都不影响本补充协议所约定的风险转移节点。第14.1条约定，买受人已签署或将严格遵守《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》。买受人同意于该商品房交付时预缴12个月的物业管理费、能耗分摊费及其他必要费用。如买受人无法定理由拒绝收房的，或者购房后将房屋闲置的，仍按前期物业管理单位的要求全额支付物业服务费及能耗分摊费。第15.3条约定，该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备。装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人及时更换、修理。出卖人未能在90日内完成更换、修理的，出卖人按照实际装饰、设备标准与法律强制性规定或合同约定装饰、设备标准的差额补齐差价，补齐差价后不再执行合同约定的原装饰、设备标准。第15.6条约定，买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合《买卖合同》约定标准或存在瑕疵为由拒绝收房或要求解除《买卖合同》。如确实未达到《买卖合同》附件三约定标准的，则出卖人在交房后90天内进行修复或更换。第15.8条约定，该商品房室内空气质量或建筑隔声情况经检测不符合标准，买受人同意先按照合同约定办理交付手续，出卖人应在交房后90日内进行整改。若出卖人整改后仍不符合标准且买受人不解除合同的，则出卖人应赔偿买受人有证据证明并经出卖人认可的直接经济损失。任何情况下，买受人不得以该商品房室内空气质量或建筑隔声情况经检测不符合标准为由向出卖人主张逾期交房违约责任。第15.9条约定，考虑到房屋装饰装修材料之特质，出卖人不保证买受人所购房屋的室内空气在按约交付时候达到居住要求，但出卖人确保所使用的装饰装修材料都符合国家标准或行业标准。第15.12条约定，买受人向出卖人提出书面维修意见后，对于其中有效的维修要求，出卖人应当立即核实并安排维修。同时，买受人应配合维修。维修完毕后，买受人应于出卖人通知后的3日内对房屋的修复情况进行验收，无正当理由拒不验收或逾期验收的，视同买受人对本次维修结果满意。第20.1条约定，任何一方向对方发出通知或答复的，可以采取专人送达、快递、短信、电子邮件或通过在项目当地主要报广公告等任何一种合理的方式或多种方式并用，所有通讯应以中文为准。第20.2条约定，出卖人通讯送达地址以本项目售楼处地址或者出卖人另行书面指定的地址为准，买受人的通讯信息以《买卖合同》首页所记载或者另行书面指定的通讯信息为准；如果本条约定的送达地址变更的，变更一方应及时将变更后的送达地址以书面或其他有效的方式通知另一方。因被通知方未提供通讯信息、提供的通讯信息不准确、或通讯信息发生变更未提前通知而导致通知未送达的，仍应视为通知已送达。合同另对其他内容进行了约定。合同签订后，杨锴、吴婷婷向南尚公司支付了合同约定的房款，于2020年11月8日取得系争房屋的不动产权证书。2020年6月20日，杨锴、吴婷婷至系争房屋所在处并验房，但未办理房屋交付手续。后，杨锴等业主就系争房屋质量问题向有关部门进行投诉，并自行委托有关单位对系争房屋存在的质量问题进行查验并出具《验收报告》列明了存在的质量问题；但双方始终未就房屋质量问题等问题达成一致意见。2020年9月26日，杨锴、吴婷婷接收系争房屋，支付2020年7月1日至2021年6月30日的物业费共计3,529.20元。又查明，2020年5月22日，南尚公司取得系争房屋所在项目的《上海市新建住宅交付使用许可证》。审理中，杨锴、吴婷婷主张：1、系争房屋存在质量问题，并非己方拒绝收房，验房报告和投诉处理登记表中对质量问题均有记录，主卧甲醛测试超标。投诉处理登记表中有住建委的工作人员、南尚公司代表的签字，2020年9月17日的登记表中南尚公司表示无法承诺修复时间，因此自己才收房自行维修。2、多次提出维修申请，但南尚公司未达到承诺的3日内回复、10日内维修的程度。因南尚公司没有及时通知收房、怠于修缮，自己在外租房并支付租金，存在损失。3、依据合同，收房通知书是收房的必备条件，无收房通知书无法确认后续费用，但南尚公司从未寄送，故2020年6月20日也未提出收房要求。后房屋一直没有维修，迫于无奈只能收房自行维修并督促南尚公司维修。4、预售合同第11.2条属于格式条款，限制了买受人及时得到房屋交付的时间，排除了买受方的权利，加重买受人的责任。5、系争房屋的上海市新建住宅使用说明书明确厨房的洗涤盆和龙头应为科勒品牌，即使嘉德是科勒的子品牌，但定位和价值与科勒区别很大。为此提供：催促维修及交房通知的邮寄凭证、电子邮件、验房报告、检测报告、上海市新建住宅使用说明书、上海市新建住宅质量保证书、投诉处理登记表、质量问题及维修期限记录、新闻网页截图、维修照片、租房合同、银行转账凭证、信访回复截图、南尚公司针对杨锴、吴婷婷的上述证据表示，邮寄凭证、电子邮件真实性无异议，证明杨锴2020年6月20日去了系争房屋，南尚公司已经配合杨锴办理交房手续，是杨锴因验房报告中的质量问题拒绝收房；验房报告、检测报告系单方委托，不予认可；投诉处理登记表真实性无异议，但仅是业主登记自己的单方诉求，未确认确实存在质量问题和质量问题的程度；上海市新建住宅使用说明书、上海市新建住宅质量保证书的真实性无异议，嘉德是科勒子品牌，未违反住宅交付使用许可证的约定，质保书提及的时间期限是一种自律要求，但实际要结合现场人员的安排和忙闲程度确定，且无超时的后果；新闻截图真实性无异议，但报道的是一期的房屋，与本案二期房屋无关；照片不予认可，无法确认拍摄时间及地点；租房合同及转账凭证是与案外人的某某，不清楚也未参与，合同是在交房时间之前，与本案诉请时间跨度不一致；信访回复仅表明杨锴提出过有质量问题在修理，不能证明有诉请所称的重大质量问题，且回复没有确切的说法和结论。南尚公司主张，杨锴当天去了系争房屋处，即已经知道了可以收房，只是因为带着验房师认为存在验房报告中的问题才没有收房。为此提供：交房通知书及交寄清单、催告函交寄清单，证明已履行通知交房义务。杨锴、吴婷婷针对南尚公司的上述证据表示，2020年6月14日的清单载明的单号未查询到物流信息，也未收到过交房通知书，催告函交寄清单上显示的时间是2020年7月23日，超出了合同约定时间，且填写的手机号码错误，查询物流信息为退回。根据庭审查明的事实，本院认为，杨锴、吴婷婷与南尚公司签订的预售合同系双方真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。南尚公司2020年5月22日取得系争房屋的交付许可证，此时系争房屋已符合交付条件。杨锴、吴婷婷已知2020年6月20日可办理交房且实际亦前往系争房屋处，在未有证据证明南尚公司拒绝交房的情况下，杨锴、吴婷婷仅以未收到书面交房通知为由不予收房，于法无据，本院无法认同，故本院认定系争房屋已于合同约定交房日视为交付，杨锴、吴婷婷诉请逾期交房违约金的主张，本院不予支持。杨锴、吴婷婷提交的验房报告系其单方委托出具，南尚公司不予认可，杨锴、吴婷婷又未就质量问题申请委托司法鉴定，理应承担举证不能的法律后果，杨锴、吴婷婷要求南尚公司承担空置损失至2020年11月20日的主张，本院难以支持，但综合全案证据，结合系争房屋所在小区的实际情况，本院有理由相信南尚公司曾为系争房屋进行过修复，虽难以认定交房时存在的质量问题的程度及应采取何种必要的修复措施，但考虑到修复期间确实对系争房屋的有效或便利使用有一定影响，同时考量双方履约态度、修复的时长等因素，本院酌情确定南尚公司赔偿杨锴、吴婷婷空置损失8,000元。系争房屋为精装房，合同附件三对房屋装修及设备标准进行了约定，南尚公司应按附件三载明的标准交付；《上海市新建住宅使用说明书》是为业主了解设备设施等的情况而编制，是在房屋竣工后对设备设施等的描述和说明；即使描述内容与实际情况有误，杨锴、吴婷婷未能举证证明系争房屋洗涤盆和龙头与附件三载明交付标准有明显不符之处，故诉请更换的主张，于法无据，本院不予支持。至于物业费收取、在过道上方采取安全措施等问题，非本案房屋预售合同纠纷处理范畴问题。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海南尚置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告杨锴、吴婷婷空置损失8,000元；二、原告杨锴、吴婷婷的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币322.06元，减半收取人民币161.03元，由原告杨锴、吴婷婷负担136.03元，被告上海南尚置业有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  汪宇婧二〇二一年七月十二日书记员  怀丽慧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。三、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。