江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0682民初2306号原告（反诉被告）：张远林，女，1988年6月12日生，汉族，住四川省仁寿县，联系。委托诉讼代理人：张懿，江苏瀛慈律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴敏敏，江苏瀛慈律师事务所律师。被告（反诉原告）：张兴俊，男，1982年1月20日生，汉族，住江苏省盐城市盐都区，联系。被告（反诉原告）：郭晓琰，女，1980年2月9日生，汉族，住江苏省如皋市，联系。两被告共同委托诉讼代理人：谭小辉，北京市盈科（南京）律师事务所律师。原告（反诉被告）张远林与被告（反诉原告）张兴俊、郭晓琰房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法先适用简易程序后转为普通程序组成合议庭并公开开庭进行了审理。原告张远林及其委托诉讼代理人张懿、吴敏敏，被告张兴俊及与郭晓琰共同委托诉讼代理人谭小辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张远林向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充协议》；2、判令两被告共同向原告返还已支付的购房款64万元，并共同向原告支付违约金293800元，合计计933800元。事实和理由：两被告系夫妻关系。2020年10月3日，原告与两被告签订《房屋买卖协议》购买位于如皋市，并约定：在合同履行期间，如有一方中途违约，则由违约方按房款总价的20%标准向对方支付违约金；双方又于2020年11月2日签订《房屋买卖补充协议》，约定：现甲方同意于2020年12月10日内再支付10万元作为补偿，该房屋总价为人民币1469000元；预审批通过后，甲方同意随时配合乙方办理过户手续，并于过户当天乙方支付人民币10万元整补偿房款于甲方，甲方配合乙方过户和贷款事宜。后原告通过农行贷款预审批后，要求被告按约办理城建嘉园168幢504室过户手续，被告以种种借口拒绝过户，无奈原告诉讼至贵院，望判如所请。被告张兴俊、郭晓琰辩称：原、被告于2020年10月3日签订《房屋买卖合同》以及于2020年11月2日签订《房屋买卖补充协议》是事实，但合同约定原告要确保自己的银行信用良好，付款金额不足的由原告补足给被告，如果因原告自身原因造成贷款不能按期足额给付被告，所有责任应由原告承担。该合同签订后，原告在2020年10月13日前仅给付了定金59000元，没有按约支付400000元的首付款。双方在2020年11月2日双方达成补充协议，原告增加100000元作为对被告的补偿，且原告要将此前约定的400000元首付款以及该100000元补偿款于2020年12月10日支付给被告，其余款项由原告自己去兴业银行申请贷款。兴业银行预审通过后被告才有配合原告办理过户手续的义务，然而原告虽然在2020年12月7日向被告给付了580000元，但原告在兴业银行申请贷款未能通过预审，期间被告已经配合提供了原告申请贷款时需要的各种材料（包括被告在兴业银行办理了银行卡）。此后，原告先后又到建设银行、农业银行都申请了贷款，但都没有通过，因此，被告与原告协商解除案涉合同，在协商未成的情况下，被告于2020年12月29日在双方建立的微信群中发出了书面解除合同的通知。我方请求驳回原告诉讼请求，并支持被告反诉的诉讼请求。反诉原告张兴俊、郭晓琰（本诉被告）提出反诉请求：1、判决解除双方签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充协议》；2、判决被反诉人向反诉人支付违约金293800元；3、本案的诉讼费由被反诉人承担。反诉被告张远林辩称：张兴俊、郭晓琰的反诉请求没有事实和法律依据，应予以驳回。本院经审理认定事实如下：两被告系夫妻关系。2020年10月3日，经南通智合房产中介居间介绍，被告张兴俊、郭晓琰（作为甲方、卖方）与原告张远林（作为乙、买方）签订《房屋买卖合同》，两被告将位于如皋市房屋（以下简称案涉房屋）出售给原告，房屋总价为136.9万元。合同约定:“乙方于今日先交伍万元整（￥50000）定金，并约定于2020年10月4日支付玖仟元整（￥9000）于甲方，共计五万玖仟元整（￥59000）定金，于2020年10月31日向甲方交付首期购房款计人民币（大写）肆拾万元整（￥400000）。当日甲方将房屋过户给乙方。剩余房款人民币（大写）玖拾万元整（￥900000）申请做银行按揭，并按银行按揭贷款放款程序一次性交付甲方。房屋尾款人民币（大写）壹万元整（￥10000）交房时付清…交房时间：2022年1月31日前交房…如甲方或者乙方中途违约，则由违约方按房款总价的20%的标准向对方支付违约金（中介费由违约方承担）…”原告张远林与被告张兴俊、郭晓琰均在该合同落款处签名、捺印。合同签订当日，原告张远林通过支付宝及微信向被告张兴俊支付50000元。被告张兴俊出具50000元定金收条给原告张远林。2020年10月4日，原告张远林通过支付宝转账9000元给被告张兴俊。2020年10月29日，原告张远林通过微信转账1000元给被告张兴俊。2020年11月2日，原、被告作为甲、乙方又签订《房屋买卖补充协议》一份，约定：1、因甲乙双方私下沟通自行贷款，没有按照原合同约定于2020年10月31日内向甲方交付首付款400000元，现甲方同意乙方于2020年12月10日内再支付100000元作为补偿，具体支付方式见第2条约定，现该房屋总价为1469000元。2、乙方已于兴业银行做贷款预审批，预审批通过后，甲方同意随时配合乙方办理过户手续（乙方需提前预约，甲方需在乙方通知的3个工作日内配合办理房屋过户手续），并于过户当天乙方支付100000元补偿房款于甲方，甲方配合乙方过户和贷款事宜，贷款金额以银行实际房款金额为准，甲乙双方均同意多退少补。3、因郭晓琰不在现场，见证方已于现场确认过甲方张兴俊，张兴俊承诺：若郭晓琰有异议，一切责任由他承担，有视频录音为证，乙方也知晓并同意。原告张远林在协议尾部签名、捺印，被告张兴俊在合同尾部签名、捺印并代被告郭晓琰签名、捺印。2020年12月3日，原告张远林通过其中国建设银行账户（1014）通过支付宝转账给被告张兴俊支付宝账号（0875）20000元。为申办银行贷款需要，原、被告于2020年12月7日签署《存量房买卖合同》，郭晓琰姓名由被告张兴俊代签。《存量房买卖合同》合同载明案涉房屋总价为188万元，首付款56万元，抵押贷款132万元。庭审中，原、被告均一致确认该合同仅用于申请银行贷款。当日，原告张远林通过其中国建设银行账户（1014）分别转账给被告张兴俊银行卡（999）500000元和60000元。根据原告张远林的指示，原告张远林朋友高飞通过其微信转账20000元购房款给被告张兴俊。被告张兴俊向原告出具收条一份，内容载明：“今收到张远林购买如皋市房屋首付款人民币伍拾捌万元整（￥580000.00）。”原告张远林曾分别于2020年11月27日、2020年12月7日向兴业银行、中国建设银行申请银行贷款预审批，被告张兴俊及郭晓琰都给予了配合，但均未获通过。2020年12月21日，两被告协助配合原告张远林至中国农业银行如皋支行办理案涉房屋贷款申请，并签署相应《承诺书》、《个人二手住房贷款资金划转授权委托书》等材料。2020年12月22日，原告张远林通过起农行银行账户向被告张兴俊银行账户（0172）转账20000元购房款。被告张兴俊通过微信退还20000元给原告张远林朋友高飞。以上，原告张远林共计向被告张兴俊支付房款（包含定金）合计为640000元（59000元定金+1000元+560000元+20000元），原被告双方均予以确认。2020年12月28日，被告郭晓琰书写了申明一份，载明：“由于张远林未能按照于2020年11月2日签订的房屋买卖补充协议中第2条，及时从兴业银行获得贷款预审批通过，在兴业银行贷款审批未通过的情况下，又在建设银行做贷款预审批，经过数日以后又未获得审批通过，具体未获得贷款审批通过的原因待买方书面说明，从最初的2020年10月3日签订房屋买卖合同至今已近3个月，给本人再次购买房屋造成了极大的影响和经济损失，所以作为共有权人，本人申明不再同意张远林继续从任何银行进行贷款购买本人房屋，也不同意任何银行在未经本人签字确认的情况下发的贷款到任何账号”。被告张兴俊于2020年12月29日将该申明拍照发送到城建嘉园168#504微信群（群中有：案涉房屋中介曹红云、原告张远林、被告张兴俊三人），原告张远林没有回应。2020年12月31日，原告张远林通过中国农业银行如皋支行贷款预审批，贷款金额为130万元,预审批有效截止日期为2021年5月1日。当日,原告张远林将贷款预审批通过的信息首先发送给中介曹红云，中介曹红云将该信息截图转发到城建嘉园168#504微信群，并@被告张兴俊说“买家预审批已通过，可以过户了”，但未获得任何回复。2021年1月4日，中介曹红云在城建嘉园168#504微信群中@被告张兴俊说：“房东，你城建嘉园的贷款已批下来了，你们可以安排时间尽快过户了”，随即又@张兴俊、张远林说：“买卖双方收到请回复”，原告张远林回复：收到。被告张兴俊没有回应。此后，原告要求被告办理案涉房屋过户未果，双方发生矛盾。2021年1月7日，房屋中介曾组织原、被告双方调解，但未果。2021年2月9日，原告诉至本院，要求判如所请。本院于2021年3月16日向两被告送达民事起诉状和证据副本等诉讼材料。审理中，两被告于2021年3月22日提出反诉，要求解除合同并支付违约金。为了查明案涉房屋的交易价格情况，本院向如皋市不动产中心进行咨询得知：2021年1月至2月，案涉房屋所在城建嘉园小区的118幢404室房屋由税务主管部门认定的计税金额为7604.3元/平方米。城建嘉园小区18幢604室（面积110.19平方米）2021年1月22日的出售成交总价为110万元（均价10000元/平方米）。以上事实，有原告举证的《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充协议》、银行转账记录、微信转账记录、聊天记录、收据、被告所举微信聊天记录、声明等以及到庭当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告双方房屋买卖合同是否符合解除条件？二、违约责任如何承担？关于争议焦点一：《中华人民共和国民法典》第五百零二条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第五百六十三条规定，在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼的方式依法主张解除合同，人民法院确认该主张的，合同自起诉状副本送达对方时解除。本案中，原、被告签订的《房屋买卖合同》以及《房屋买卖补充协议》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。原告以两被告拒绝按合同约定配合过户构成违约为由，向本院起诉要求解除合同，被告亦反诉要求解除合同，原、被告均要求解除合同，本院无异议。关于合同解除的时间节点，本院于2021年3月16日向两被告送达民事起诉状和证据副本等诉讼材料，故本院认定原被告双方订立的《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充协议》于2021年3月16日解除。两被告主张其已于2020年12月29日通过发送《声明》的方式告知原告张远林解除合同，但从该声明的内容上看，表明的内容为被告不再同意原告张远林从任何银行进行贷款购买案涉房屋，及不同意任何银行在未经本人签字确认的情况下发放贷款，但没有明确提出解除双方合同，故本院对两被告反诉关于《房屋买卖合同》以及《房屋买卖补充协议》已于2020年12月29日通知解除主张的主张不予采纳。关于争议焦点二：《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百四十三条规定，当事人协商一致，可以变更合同。第五百六十六条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。第一，从原、被告双方订立的《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充协议》可以看出，两被告均同意原告通过办理银行按揭贷款的方式给付部分购房款，且原告张远林已在兴业银行申请贷款预审批，补充协议中对此予以了明确的记载。原告张远林未按约定在兴业银行获得贷款审批。第二、在原告向兴业银行申请贷款预审批未果的情况下，又向中国建设银行、中国农业银行申请银行贷款预审批，两被告同意予以配合，并签署《承诺书》、《个人二手住房贷款资金划转授权委托书》等材料。因此，从两被告这一系列配合行为可以看出，对原告在原约定的兴业银行以外的银行申办按揭贷款，两被告系明知和同意的。既然如此，那么两被告就应当知道到银行办理贷款有审批流程和合理期限。实际上，原告于2020年12月7日、2020年12月21日分别向中国建设银行、中国农业银行如皋支行申请贷款预审批，并于2020年12月31日获得中国农业银行如皋支行预审批通过，这些都是正常流程和期限。本院对两被告抗辩原告办理贷款超出合理期限的主张不予采纳。第三、在原告申请农业银行贷款获预审批并催告两被告办理房屋产权过户手续后，两被告迟迟未配合原告办理案涉房屋产权过户手续，导致预审批超过期限失效以及房屋买卖合同最终目的无法实现，应当认定两被告构成违约。第四、合同解除后，两被告应当将原告给付的款项640000元返还给原告。对于原告要求两被告按合同约定的房款总价20%的标准支付违约金293800元的主张，原告对其实际损失仅陈述为房屋上涨的差价，并未提交证据。综合本案原、被告双方实际履行合同的情况，考虑到两被告存在主要违约责任，结合案涉房屋买卖合同订立到解除时间较短，近期案涉房屋交易价格未有大幅上涨的实际情况，本院酌情支持由两被告承担按照约定违约金的60%（总价1469000元*20%*60%），即176280元的违约金赔偿责任。对于两被告抗辩原告未按约定给付首付款以及未在指定的兴业银行贷款构成违约的主张，本院不予采纳。本院已对原、被告双方的违约情形以及违约金的负担作出认定，对两被告反诉要求原告支付违约金的请求不予支持。综上，本院认定原、被告签订的《房屋买卖合同》以及《房屋买卖补充协议》于2021年3月16日解除，两被告返还原告购房款640000元并支付违约金176280元。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六之规定，判决如下：一、原、被告双方签订的《房屋买卖合同》以及《房屋买卖补充协议》于2021年3月16日解除。二、被告张兴俊、郭晓琰于本判决生效后立即向原告返还购房款640000元并支付违约金176280元。三、驳回原告张远林的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告张兴俊、郭晓琰的其他反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13140元、保全费5000元，合计18140元，由原告负担3140元，由被告负担15000元（此款原告已垫付，被告于本判决生效后一并给付原告）。反诉案件受理费5710元，由反诉原告张兴俊、郭晓琰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  汤美珠人民陪审员  李**人民陪审员  金 天二〇二一年七月二十日法官 助理  覃 杰书 记 员  薛晓萍