贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔27民终2406号上诉人（原审被告）：贵州华洲置业有限公司，住所地贵州省黔南州三都水族自治县三合镇林场宿舍，统一社会信用代码91522732MA6DL7Q76Y。法定代表人：江春树，公司董事长。委托诉讼代理人：石龙，贵州宇兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：何家敏，贵州宇兴律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：莫常婷，女，水族，1990年12月26日生，贵州省三都水族自治县人，现住贵州省三都水族自治县。被上诉人（原审原告）：潘明杰，男，水族，1990年11月20日生，贵州省三都水族自治县人，现住贵州省三都水族自治县。上诉人贵州华洲置业有限公司（以下简称华洲公司）因与被上诉人莫常婷、潘明杰商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省三都水族自治县人民法院（2021）黔2732民初184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华洲公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判（即不服一审判决金额为27,877.4元）；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审未审查被上诉人欠付上诉人购房款的情况下，判决上诉人向被上诉人交付购房款正式发票明显不当。二、一审判决上诉人支付逾期办证的违约金27,877.4元明显认定事实错误、适用法律错误，应予以纠正。第一，被上诉人请求支付逾期办证违约金的请求权已过诉讼时效，依法应当驳回其诉讼请求。第二，未能在法定期限内办证并未对被上诉人造成任何损失及影响，应免除或大幅减轻上诉人的责任。第三，一审法院计算违约截止时间错误。上诉人已于2019年10月16日取得商品房初始登记，并具备办理转移登记的必要条件，但经过上诉人多次催促后，被上诉人至今未来办理，根据《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第五条，违约金的计算期间应截止至2019年10月16日，一审法院计算至2019年11月7日的违约金明显与法律规定不符。莫常婷、潘明杰二审未书面答辩。莫常婷、潘明杰向一审法院起诉请求：1．判令被告向原告交付购房正式发票、房屋测绘图（表、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》等办理商品房转移登记的有关文书，并协助原告办理商品房转移登记；2．判令被告承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，向原告支付违约金，该违约金按日以房价款（348524元）万分之一计算，自2017年7月30日至被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。（违约金暂计至2021年1月20日为：348524元×0.0001×850天=29652.54元）。2021年1月20日以后的违约金按日以房价款（348524元）万分之三计算至被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）；3．本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：二原告系夫妻关系。原告、被告于2017年3月20日签订了《商品房买卖合同》，合同约定，被告将位于三都县，房号为：2-20-3，建筑面积118.95㎡，套内建筑面积99.62平方米，以总价款348524元出卖给原告，原告应于本合同签订之日向被告交付首期房款108524元，余款240000元，以公积金贷款支付。合同第十一条约定：“（一）出卖人应当在2017年4月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求”。合同第二十二条第二项约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。”第三项第（一）出卖人承诺于×年×月×日前，取得该商品房所有权初登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。第三项（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款0.1%承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1或2项处理：②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付交办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。原、被告签订《商品房买卖合同》前后，原告于2017年3月18日向被告支付10000元，合同签订当日，原告向被告支付98524元。于2017年5月12日被告向原告交付房屋。2017年9月4日通过公积金贷款240000元向原告支付房款，原告已经按合同约定向被告支付了购房款348528元。被告未按合同约定向原告交付符合合同约定条件的商品房的相关证书和办理权属证书。2号楼2-20-3号房，经黔南州恒信测绘勘察设计有限责任公司于2017年7月20日测绘，该房实际面积为121.12㎡，与合同面积118.95㎡增加2.17㎡。另查明，被告于2019年10月16日取得商品房所有权初始登记，于2019年11月7日在该小区公示栏张贴《关于办理房产证的通知书》。一审法院认定的上述事实有原被告的陈述、原告身份证及结婚证复印件、被告信息、商品房买卖合同复印件、贵州省农地信用社签购单及收据复印件、公积金贷款回单及公积金还款协议书复印件、房屋建筑面积测绘成果书复印件、临时电表度数确认书复印件、张贴关于办理房产证的通知书复印件图片、微信截图，商品房所有权初始登记证等证据在卷佐证，上述证据已经庭审质证，真实、合法且与本案具有关联性，一审法院予以采信。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，合同合法、有效，原、被告应按合同约定全面履行义务。从本案双方的陈述和辩解，原被告争议焦点为：1、本案是否超过诉讼时效。合同未约定取得该商品房所有权转移初始登记，并将办理商品房转移登记交付买受人（原告）以及办理商品房转移登记的时间。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款第（二）项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。．．．．．．（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定，被告在2017年5月12日实际交房给原告，被告应当于2017年8月11日前取得该商品房的权属证书。由于被告不能取得商品房的所有权初始登记，亦未能在该期限内取得房屋权属证书，被告应当自2017年8月12日起承担违约责任至其张贴《关于办理房产证的通知书》（2019年11月7日）止。因为被告的违约行为是持续性的，本案的诉讼时效应从2019年11月8日开始计算，故被告主张本案已过诉讼时效的理由不成立；2、被告应否向原告交付办理商品房所有权转移登记的相关文书。由于被告违约，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。对于原告的第一项诉讼请求，被告应在合理期限内向原告交付《购房款正式发票》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，并为原告办理转移登记；3、违约金的计算起始时间及违约金的计算标准是否过高的问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款第（二）项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。．．．．．．（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定，被告在交付房屋后直至2019年10月26日才取得商品房所有权初始登记，原告在被告在公告栏张贴《关于办理房产证的通知书》后未向被告索取办理房产证相关文书，故对原告请求的违约金计算起始时间为2017年8月12日至2019年11月7日。原告请求超过2019年11月7日后的违约金，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以减少。……。”的规定，本案双方当事人在合同中约定按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金过高，被告请求按日万分之零点五一计算。根据本案合同的履行情况，当事人的过错程度及预期利益等因素，根据公平原则和诚信原则，被告请求调低违约金的比例，一审法院部分支持。一审法院酌情将逾期交付办理商品房所有权转移相关文书的违约金调整为按买受人已支付房价款的日万分之一进行计算。故被告应支付2017年8月12日至2017年9月3日共23天的违约金为249.60元（108524元×23天×0.0001），支付从2017年9月4日至2019年11月7日共794天的违约金为27627.80元（348524元×794天×0.0001）。被告在答辩中称，原告应补被告房屋面积差额款6358元，判令原告支付给被告，在本案中，被告未提起反诉，一审法院依法不予审查，其主张可另行提起诉讼，以另案处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条第一款、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告贵州华洲置业有限公司在本判决生效之日起30日内向原告莫常婷、潘明杰交付购房款正式发票、房屋测绘图（表）、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，并协助原告莫常婷、潘明杰办理商品房转移登记；二、限被告贵州华洲置业有限公司在本判决生效之日起15日内向原告莫常婷、潘明杰支付逾期交付办理商品房所有权转移登记有关文书的违约金27877.40元（即以108524元为基数按日万分之一计算从2017年8月12日至2017年9月3日的违约金为249.60元，以348524元为基数按日万分之一计算从2017年9月4日至2019年11月7日的违约金为27627.80元）；三、驳回原告莫常婷、潘明杰的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，综合各方当事人的诉辩请求和理由，归纳本案争议焦点为：1、华洲公司应否承担逾期办证的违约责任、违约金标准及截止时间如何认定；2、莫常婷、潘明杰主张权利是否已过诉讼时效。（一）关于华洲公司应否承担逾期办证的违约责任、违约金标准及截止时间如何认定因双方当事人在合同中，对办理商品房转移登记有关文书的交付时间未明确约定，华洲公司于2017年5月12日向莫常婷、潘明杰交付房屋，应于交房之日起90日向莫常婷、潘明杰交付办理商品房转移登记的有关文书，并办理房屋权属证书，但华洲公司于2019年11月7日才以公告的形式通知包括莫常婷、潘明杰在内的业主办理房屋所有权的转移登记，故此，上诉人华洲公司违反合同约定，应承担逾期办证违约责任。双方在合同中约定的违约标准为已付款的日万分之三的标准，一审认定为已付款的日万分之一，与违约金以补偿性为主兼具惩罚性的双重性质相悖，现本院根据被上诉人的损失情况及上诉人违约的实际情况，将违约金标准调整为日万分之零点五。（二）关于莫常婷、潘明杰主张权利是否已过诉讼时效从查明事实来看，双方虽未在合同中约定具体的办证日期，但约定上诉人不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，按日向被上诉人支付已交付房价款万分之三的违约金。由此看出双方约定违约金是按日计算，诉讼时效的起算以日为单位，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金属于继续性债权，故应以每个个别债权分别适用诉讼时效。根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，虽然被上诉人是在上诉人华洲公司逾期交付办理商品房转移登记的有关文书期限届满超过三年后才起诉主张违约金，但鉴于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为在继续，故对于被上诉人自2021年1月20人华洲公司应当向被上诉人支付从2018年1月21日起至2019年11月7日华洲公司张贴关于办理房产证的通知书之日止，共计655天的逾期办证违约金，合计为11,414.16元（348524元×655天×0.05‰），被上诉人诉请超出部分不予支持。综上所述，上诉人贵州华洲置业有限公司的上诉理由部分成立，予以部分支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但对违约金的计算标准不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持贵州省三都水族自治县人民法院（2021）黔2732民初184号民事判决第一项、第三项；二、变更贵州省三都水族自治县人民法院（2021）黔2732民初184号民事判决第二项为：限上诉人贵州华洲置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向被上诉人莫常婷、潘明杰支付逾期交付办理商品房所有权转移登记有关文书的违约金11,414.16元；三、驳回上诉人贵州华洲置业有限公司的其他上诉请求；一审案件受理费已减半收取271元，由上诉人贵州华洲置业有限公司负担133元，由被上诉人莫常婷、潘明杰负担138元；二审案件受理费542元，由上诉人贵州华洲置业有限公司负担217元；由被上诉人莫常婷、潘明杰负担325元。本判决为终审判决。审 判 长 白桂刚审 判 员 陈福江审 判 员 朱代昀二〇二一年七月十三日法官助理 陆 梅书 记 员 雷春莲