上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初9423号原告(反诉被告)：文杰，男，1982年12月24日出生，汉族，住江苏省句容市。被告(反诉原告)：顾正相，男，1989年9月10日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告(反诉被告)文杰与被告(反诉原告)顾正相房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序。审理中，被告提起反诉，本院依法受理后合并审理，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)文杰，被告(反诉原告)顾正相到庭参加诉讼。本案现已审理终结。文杰向本院提出诉讼请求：1．要求被告赔偿原告设备损失2万元，装修损失2万元，货物损失10万元，按每月6，500元标准退还被告2019年12月30日至2020年6月30日期间6个月租金以及1个月押金6，500元。事实和理由：2019年12月30日，原、被告就上海市浦东新区新场镇汇友路XXX号商铺(以下简称：系争房屋)签订《租房合同》，由原告向被告承租系争房屋。承租后，原告在房屋内为鱼缸的开槽、刷墙，并改造了水电、制作门头及广告灯箱。2020年1月起，原告要求被告注销其登记在系争房屋的营业执照，但被告不同意，并向原告隐瞒系争房屋不得转租的事实。因被告不愿配合，故原告要求在被告为原告办理营业执照后继续支付租金。双方协商过程中，2020年6月底，原告因家里有事回去了两三天，回来后就发现被告将房屋门上锁了，原告多次联系了被告未果，也曾报警，但被告一直没有出面。2020年7月31日，被告半夜撬锁进入系争房屋偷盗原告物品，造成原告损失。现原告因被告拒绝沟通，只得提起本案诉讼。现原告要求被告赔偿设备损失包括：鱼缸16，000元、冷柜2台(每台5，000元)、7组货架(每组3，000元)、收银系统3，000多元，电子秤2，000多元、空调1台1，000元、2套监控设备(每套270元)、饮料机1台550元、烤肠机1台480元、豆浆加热机1台350元，上述设备原告一并按2万元主张；货物损失包括餐巾纸2，786元、冷冻品(火锅丸子、三文鱼、海鲜等)5，000余元、冷饮4，500余元、康师傅饮料4，000余元、白酒6，000元左右、还有很多进口零食等物品，因货物较多无法完全统计，按10万元计算。顾正相辩称，不同意原告全部诉请。原告未支付2020年6月之后的租金构成违约，故原告已支付的押金已作为违约金扣除。系争房屋由原告使用至2020年6月底，原告已付租金亦已用完。2020年6月底前因为疫情影响，被告长期处于半营业状态，2020年8月底因原告既未支付租金也未搬离，被告员工联系原告，原告提出于2020年9月搬，但原告也没有搬离，故被告于2020年8月底换锁，系争房屋有两扇门，被告只更换了其中一把门锁，原告手上有另一把门锁的钥匙。2020年11月25日被告向原告发函，通知原告清退，并告知原告届时所有东西都会搬到屋外，相关损失由原告承担，原告的大型设备将存放至被告仓库，发函后原告也没有来处理，最终被告于2020年11月28日至29日期间将房屋内原告的东西搬走，故不认可原告的设备损失。原告的铁制货架、果汁机、烤肠机、关东煮机器、烤箱、电子秤在被告仓库里，收银软件系统与被告无关，收银机是被告自己的。对于货物损失，如纸巾，是原告进货价值，但原告经营过程中已经出售了，剩余的纸巾没有2，000多元，原告销售的零食和饮料很多是临近保质期，被告于2020年11月底清退时很多东西已经过期了。原告装修没有向被告报备，装修是原告个人行为，且原告的装修破坏了房屋结构，改了地面磁砖、排水等，可能会影响下面的地库。目前系争房屋被告已出租给他人。关于办理营业执照问题，在承租时，双方约定被告协助原告变更营业执照，2020年6月原告提出要求变更营业执照，被告要求原告先支付租金才将营业执照经营者从被告变更为原告，但原告不同意。此前原告提出要上美团，被告也予以配合办理相关手续。2020年6月13日原告的妻子提出要办轻餐饮营业执照，但因为系争房屋不能经营餐饮，被告也没有同意。因认为原告违反合同，擅自变更房屋结构，无故拖延搬离，顾正相提出反诉请求：1．被反诉人支付反诉人代缴纳的2020年8月电费905.74元，9月电费535.41元，10月电费232.77元，11月电费235.83元；2．被反诉人赔偿反诉人的2020年7月至11月房屋租金损失，按每月6，050元，共计32，500元；3．就被反诉人擅自破坏房屋结构，安装鱼缸设备，未做防水措施地面开槽，墙面钻孔接制冷空调设备，导致墙面破损等行为，要求被反诉人恢复原有房屋结构或者承担恢复房屋所需要的工程费用，按2，000元计算；4．要求被反诉人支付反诉人相当于年租金20％的违约金共计15，840元。审理中，被告明确就第3项反诉请求，仅要求原告将鱼缸下方开槽恢复原状。文杰针对反诉辩称，关于水电费，2020年7月因为系争房屋的门已经被被告上锁，故2020年7月以后的水电费，原告不同意承担；原告没有破坏房屋结构，水电的改造都是简单装修，都是明线，原告承租时，被告是知道原告是从事海鲜业务，鱼缸是必须安装的；对于违约金，是原告一直要求被告协助办理营业执照，但被告总是推脱，因为原告没办法办理营业执照，无法营业，所以没有支付租金，2020年6月底原告租金还没有到期前，被告就擅自锁了门，原告还有一个月租金的押金在被告处，故是被告违约在先。房屋内鱼缸是用钢化玻璃制作的，拆下后没用了，原告就不要了，至于鱼缸下方的开槽，原告同意恢复，会联系大房东根据大房东意见进行恢复。本院经审理认定事实如下：2019年12月30日，原告(乙方)、被告(甲方)签订《租房合同》约定甲方将系争房屋出租给乙方；租赁期限自2020年1月6日至2023年1月5日；每月为原始合同租金＋1，000元，2018年7月起第一年6万元，第二年66，000元，第三年72，600元；押金6，500元；付六押一，乙方需在每个阶段月底提前向甲方支付下一个阶段房租，支付房租如有超期，按照银行标准月利息支付甲方滞纳金；乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方签字同意，投资由乙方自理，退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用；租赁期间，水、电、网费由乙方支付；租赁期间，乙方必须信守合同，如违反本合同的规定，乙方须向甲方交纳年度租金的20％作为违约金，若支付的违约金不足弥补损失的，还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止；甲方须协助乙方办理营业执照，因甲方人为因素导致营业执照办理延期，甲方须承担期间导致的乙方相关损失；若承租方与房东签署租赁合同，需支付出租方转让费4万元。双方还就其它权利义务进行了约定。合同签订后，原告向被告支付了至2020年7月5日的租金及押金6，500元，被告将系争房屋交付原告用于经营生鲜食品超市。为经营水产品，原告在系争房屋内靠墙安装了长约3米的四组三层鱼缸并在鱼缸下方地面开槽，安装了排水管等。2020年1月30日，原告妻子微信联系被告表示要求注销被告位于系争房屋的营业执照后为原告办理营业执照，需要被告提供房产证原件与合同原件，被告回复：没有房产证原件，房东也不会来，要求原告自行想办法解决；同年6月13日，原告妻子微信联系被告，要求其注销位于系争房屋的营业执照，然后由原告自行在系争房屋办理轻餐饮、代加工的营业执照，被告表示系争房屋的房东不允许经营轻餐饮，被告可以注销营业执照，但需要双方签订补充协议；同年6月15日，被告与原告微信联系，告知需要就不能改变装修格局、不能做餐饮及其他非超市相关、增加1个月保证金的三项内容签订补充协议，原告妻子微信告知被告：因被告不注销营业执照，原告不租了，要求原告退还押金，被告表示：原告不租，押金无法退还，原告妻子回复：到月底就不做了，被告各种附加条件，不租了；同年6月21日，被告微信联系原告告知可以注销营业执照，但补充协议需要约定不能改装修格局、不能做餐饮及其他非超市相关的，上述两点没问题，被告就去注销，原告妻子回复：要求被告退还押金，被告表示拒绝并要求原告提前准备搬离；同年6月28日，被告微信联系原告是否继续承租，原告回复要求被告注销营业执照，且不会经营餐饮，要求被告在注销营业执照后再找原告，被告告知原告同意配合注销，但原告不继续支付租金直接要求被告注销，没有保证，被告也没办法，如原告不支付租金，被告将收回房屋；同年7月1日，原告微信告知被告先注销营业执照，原告还继续承租，或者被告退还原告押金，如被告押金不退，原告同意于2020年8月1日退房，被告遂提议由原告先交1个月押金，再补一份保证不作餐饮的协议，可以先注销被告营业执照再由原告支付租金，原告回复如被告不退房租，原告于7月底退房。2020年7月30日，被告撬锁进入系争房屋并更换了房屋门锁。当天原告安装在系争房屋内的监控显示，被告派人搬动原告位于房屋门口冷柜的饮料。次日，原告向被告发送短信表示：被告私自撬锁入店，现原告在店铺外等被告半小时沟通。2020年8月初，被告安排员工向原告发送短信，通知原告尽快支付租金和水电费，否则将对原告物品进行清场，原告回复不认识对方，要求对方不再发送短信骚扰；2020年8月31日，被告该员工向原告发送短信，通知原告在下个月底前搬离，原告并未回复；2020年9月8日，被告该员工向原告发送短信，通知原告在交齐系争房屋水电费后可将属于原告的东西搬走、拆走，并告知下午一点，在系争房屋门口碰头，给原告开门；原告要求对方于10日下午1点开门；之后被告员工于2020年9月10日中午前往系争房屋；2020年9月28日，原告短信联系被告员工，双方约定第二天上午11点至系争房屋交接，被告员工并告知原告需要支付房租和水电费；9月29日上午，被告员工短信告知原告：原告把房租水电费全部付清，被告员工今天上午过去配合原告把属于原告的东西全部搬走，当天下午，原告发短信告知被告：警察已经把门重新锁上了。2020年10月9日，本院立案受理原告文杰诉被告顾正相房屋租赁合同纠纷一案［案号：(2020)沪0115民初74480号］，原告要求解除双方签订的《租房合同》，由被告赔偿原告设备损失2万元，装修损失35，000元，货物损失25，000元，因原告表示当时资金紧张，没有多余钱款而未缴纳诉讼费，该案被按原告撤回起诉处理。2020年11月25日，被告通过邮政特快专递向原告发送《通知函》告知：因原告占用被告系争房屋，要求原告赔偿被告2020年7月至11月租金损失33，000元，支付2020年8月至11月电费，承担恢复房屋工程费用8，000元，违反合同的违约金15，840元，上述款项要求原告于2020年11月26日前支付，被告将于2020年11月26日举行清场处理，清场导致的一切损失，由原告承担。被告提供的邮件交接单显示，该《通知函》由被告寄往原告位于上海市浦东新区宣桥镇光明村XXX号及江苏省句容市华阳镇老合自然村XXX号(原告户籍地址)二处地址，其中发往本市地址的函件于2020年11月27日由他人代收，发往被告户籍地址的邮件于2020年11月26日下午2：28开始安排投递，最终于当天下午由收发室签收。2020年11月26日，被告前往系争房屋进行清场，期间被告对屋内情况进行了拍照，拍照时间为当天12时57分至13时6分，之后被告腾空了房屋。就屋内原告物品，被告表示因无法联系上原告，故将屋内除大型设备外的物品堆放在系争房屋门外，原告的铁制货架、果汁机、烤肠机、关东煮机器、烤箱、电子秤均存放于被告仓库内，被告清场后通知了物业(居委)，让其联系原告。原告则表示，2020年11月以后，物业告知原告系争房屋门口堆放了物品，原告查看后只看到一些垃圾，并没有原告货物，店内也已被清空，原告遂报了警，警察建议原告走法律程序。就屋内原告的设备，原告表示：配备有冷柜四台，展示柜两台，大货架十组，水果货架三组，收银电脑一台，果汁加热器、烤肠机、关东煮机器、立式烤箱、绞肉机、咖啡机、电子秤、收银平板电脑、空调、电动刮鱼鳞器、卖鱼用增氧泵各一台，卖鱼用洗澡盆四个，就该部分设备，原告提供了促销器材(冷柜)投放协议、展示柜送货单及支付宝付款账单、水果货架、咖啡机、电动刮鱼鳞器、增氧泵、洗澡盆的淘宝购买订单，其余设备原告系提供了支付宝、微信付款记录以及显示有关东煮机器、蒸包机、烤肠机、果汁机等设备的店铺照片。就屋内货物，原告表示包含纸巾、冷冻品、冷饮、进口零食、白酒等，并提供了商品名称为维达手帕纸、纸面巾等纸品，录单时间为2020年5月16日、金额为2，786元的出库单一份。被告表示原告货物多为临期商品，被告清退时很多货物已过期，就清退的过程被告已拍照、录像予以证明。就此被告提供了摄于2020年7月30日的视频及摄于2020年11月26日的照片，该部分材料显示：系争房屋内有冷柜五台(含康师傅立式冷柜一台)，电子秤一台，收银机一台；摄于2020年11月26日被告腾房时照片显示，系争房屋内货架上存放有瓶装及桶装饮料、啤酒、泡面、饼干、蜜饯、膨化食品、鸡蛋、纸巾、各类瓶装调味品等货物。就原告起诉前双方的交接情况，原告表示：2020年9月10日，原告前往系争房屋，但被告员工并没有开门，要求原告支付水电费和违约金，双方最终未能协商成功，2020年9月28日，原告及被告员工再次前往系争房屋，被告员工也没有开门，原告又报了警，因当时原告已提起了(2020)沪0115民初74480号案的诉讼，警察建议原告保留现场，并用胶带封了门。被告则表示2020年8月1日以后，被告前后5、6次通知原告清场，但原告一直不愿搬离。审理中，原、被告均同意以原告已付押金冲抵原告应付的2020年7月租金，同时本院组织双方就被告所述的存放于被告仓库的原告物品进行交接，原告遂前往被告告知的仓库进行查看，查看后原告告知本院被告仓库内只有小型冷柜、饮料封口机等设备，并无原告物品，因被告表示物品确实存放在仓库中，本院通知被告于2021年6月2日前提供原告物品存放在被告仓库的依据。2021年6月3日被告通过微信向原告发送仓库中原告物品的多个视频，原告并未回复。就此原告表示，因被告多次失约，故原告未再查看被告发送给原告的视频，现原告查看视频后确认视频内无原告物品，且即便其中有原告物品，因已被被告扣押超过一年，而原告店铺也无法继续经营，故该部分物品原告已无法使用，原告也不要了，要求被告对此进行赔偿。另查明，2021年6月3日被告通过微信向原告发送仓库中原告物品的视频中显示：被告仓库中存有红色烤箱、多层蒸包机、烤肠机、双缸关东煮机、果汁机各一台，格力空调一台(系被告转让给原告)、拆除后堆放的白色货架若干、冰柜两台、立式冰柜一台。上述设备中多层蒸包机、烤肠机、关东煮机、果汁机、白色货架、冰柜及立式冰柜与原告提供的系争房屋原告店铺照片中相关设备外观一致。结算周期为2020年7月1日至2020年7月31日系争房屋2020年8月电费为521.84元。本院认为，原告与被告签订的《租房合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。本案纠纷涉及以下争议焦点，本院分述如下：一、讼争合同解除的过错方。本案原告因被告未配合原告办理相关证照进而拒绝支付租金，解除合同。根据双方《租房合同》约定，被告须协助原告办理营业执照，但因被告已将其所设立的个体工商户经营地登记在系争房屋，故需在被告办理经营地迁出后，原告方能办理营业执照。原、被告微信记录显示2020年6月，原告要求被告注销系争房屋内的营业执照，被告虽同意注销，但因对原告的经营类型有所顾虑，故要求双方签订“不能改变装修格局、不能做餐饮、增加1个月保证金”的补充协议，之后被告将所提出的补充协议内容变更为“不改变装修格局、不做餐饮及其它非超市相关”，但原告并未同意，并在支付租金期限届满前明确表示要求被告注销营业执照后方继续支付租金。因在被告已按照合同约定向原告交付出租房屋的情况下，按照约定支付租金乃原告作为承租人在合同项下的主义务，而协助原告办理营业执照乃被告在合同项下的从义务，原告并不能因被告拒绝履行协助办证义务这一从义务而享有拒绝支付租金的先履行抗辩权，同时在本案双方协商过程中，被告并未拒绝协助原告，所提出的不改变装修格局、不做餐饮及其它非超市相关的要求，也未与原、被告签订的《租房合同》内容相违背，原告承租系争房屋用以经营之目的并非不能实现，故原告以被告拒绝办证为由拒付租金，要求解除合同，缺乏合法理由，系无权解约，原告对合同解除存在过错。讼争合同因原告过错导致解除，原告理应承担相应的违约责任，原告在系争房屋所添附的相关装修残值损失，应由原告自行承担，装修形成的鱼缸下方的开槽系原告擅自所为，现原告同意恢复，本院准许。至于违约责任，合同约定的违约金相当于年租金20％，现被告按15，840元主张违约金，并无不当，本院照准。就被告收回系争房屋前原告应承担的租金、房屋占有使用费，虽系争房屋于2020年11月26日由被告清场腾空，但被告实际于2020年7月30日便已更换了系争房屋门锁，因被告换锁前，原告乃正常占有使用系争房屋，故原告应按约承担租金至2020年7月30日，至于被告换锁后，原、被告多次相互联系腾房，而被告以要求原告支付租金、水电费等作为同意原告搬离物品的前提条件，因被告系明知双方对租金存在争议，且原告不愿继续承租系争房屋，现被告在取得对系争房屋控制后，因原告不同意结清费用而拒绝原告腾房，被告的该行为无疑扩大了被告房屋的空置损失，被告对此存在过错，故就2020年7月31日以后的系争房屋空置损失应由被告自行承担。审理中，双方均同意以原告已付押金冲抵原告应付2020年7月的租金，本院依法予以准许，因2020年7月的租金被告乃以6，050元主张，当月原告在被告换锁前实际使用系争房屋30天，折合租金5，856元，扣除该款后剩余押金195元应由被告返还原告。至于被告主张的账单日期为2020年8月以后的电费，应由原告承担正常占有使用系争房屋期间即至2020年7月30日的电费，本院根据该结算月的电费账单金额，确认原告就此承担505元。二、造成原告设备货物损失的过错方。2020年11月26日，被告对系争房屋内原告设备、货物进行清场，虽被告表示此前已通知了原告，但根据被告提供的书面通知函，该通知函的邮寄时间为被告清场的前一日，签收时间在被告清场开始之后，而除该书面通知外，被告也未通过短信、电话、微信等方式通知原告，故在清场通知并未有效送达原告的情况下，被告即对系争房屋内原告物品予以清理，被告的该行为存在明显过错，应对由此所造成的原告损失进行赔偿。关于该部分原告损失，其中，原告留存货物因遭被告清场而遗失，但因原告未能提供全部货物的明细详单、进货凭证，本院依据被告所提供的有关照片、视频所显示的货物数量、品类等情况，结合该类货物通常之市场价格，酌定该部分损失为6，000元；至于原告的设备损失，虽原告并不认可被告仓库内存放的物品为原告所有，并且认为即便有物品属于原告也因无法使用而构成原告损失，但根据本院查明的情况，相关的多层蒸包机、烤肠机、关东煮机、果汁机、白色货架、冰柜及立式冰柜因与原告提供的系争房屋原告店铺照片中相关设备外观一致，应属原告物品，另有被告认可的空调一台，均可由原告收回后自行处理，现原告拒绝提取，就该部分物品的损失应由原告自行承担，原告主张花费16，000元所添置的鱼缸，因已添附在系争房屋内，原告认为拆除后也不具有价值，因合同解除过错在于原告，原告应自行承担该部分损失，至于原告的其余设备，本院根据原告提供的相关购买凭证，结合被告所摄视频、照片情况，酌定被告就此赔偿原告8，000元。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)顾正相于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)文杰货物损失6，000元，设备损失8，000元，合计14，000元；二、被告(反诉原告)顾正相于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)文杰押金195元；三、原告(反诉被告)文杰于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)顾正相违约金15，840元；四、原告(反诉被告)文杰于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)顾正相电费505元；五、原告(反诉被告)文杰于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区汇友路XXX号商铺内部地面开槽恢复原状；六、驳回原告文杰的其余诉讼请求；七、驳回反诉原告顾正相的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费4，010元，减半收取计2，005元，由原告文杰负担1，852元，被告顾正相负担153元；反诉受理费525.50元，由反诉原告顾正相负担354.50元，反诉被告文杰负担171元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈晨玲书记员  王佳杰附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。