广西壮族自治区柳州市柳江区人民法院民 事 判 决 书（2021）桂0206民初1113号原告：广西农垦柳州新兴开发建设有限公司，住所地广西柳州市柳江区穿山镇柳石路56号紫域白莲国际城2城701室（701-1）。统一社会信用代码：91450221791336423F（1-1）。法定代表人：覃国平，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴华，广西至和律师事务所律师。委托诉讼代理人：张玉娟，广西至和律师事务所律师。被告：柳州市麒麟印务设计有限责任公司，住所地广西柳州市雅儒路202号。统一社会信用代码：91450205763072846W。法定代表人：吕明权，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张建超，广西华尚（象州）律师事务所律师。原告广西农垦柳州新兴开发建设有限公司（以下简称新兴开发建设公司）与被告柳州市麒麟印务设计有限责任公司（以下简称麒麟公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案受理后，依法适用普通程序，于2021年5月17日公开开庭进行了审理。书记员马洁华担任记录。原告新兴开发建设公司委托诉讼代理人吴华和张玉娟，被告麒麟公司委托诉讼代理人张建超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新兴开发建设公司向本院提出诉讼请求：一、判决麒麟公司支付给新兴开发建设公司租金80384元及迟延支付租金利息损失9669元（该租金从2016年11月1日计算至2021年1月20日，该利息损失按年利率4.75%的标准分段暂计算至2021年1月20日，之后利息损失按上述标准计算至麒麟公司付清欠款时止，具体计算方式详见附表）；二、本案诉讼费用由麒麟公司承担。事实及理由：2011年10月31日，新兴开发建设公司与麒麟公司签订《土地租赁合同》，约定麒麟公司租赁新兴开发建设公司位于三角地机动车交易城南面、桂柳高速公路新兴匝道附近北侧距高速公路约40米处一宗地用于建设一杆高炮广告牌，租用土地面积每杆4×4平方米，广告牌规格为18×6平方米；租赁期限从2011年11月1日起至2031年10月31日，租赁期内，每四年为一租赁期，每一租赁期的租金以20%递增，即2011年11月1日至2015年10月31日的土地租金为15000元/年，2015年11月1日至2019年10月31日的土地租金为18000元/年，2019年11月1日至2023年10月31日的土地租金为21600元/年；租金按先交款后使用的原则，首年租金应于合同生效后五个工作日支付，此后租金于每年7月31日前一次性付清下一年度的租金；若麒麟公司未按时支付租金，每逾期一日，按应付租金的千分之二计付违约金，逾期付款超过三个月的，新兴开发建设公司有权解除合同，收回租赁土地，并由麒麟公司赔偿因违约造成的其他损失。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。从2011年11月1日起至2021年1月20日止，麒麟公司使用租赁土地应当支付给新兴开发建设公司租金158384元，但麒麟公司仅支付了极少部分租金，现新兴开发建设公司仅主张从2016年11月1日之后麒麟公司应支付的租金及迟延支付租金损失，但麒麟公司仍未履行付款义务，新兴开发建设公司遂诉至法院，并提出上述诉请。原告新兴开发建设公司对其陈述事实向法庭提供如下证据：1.不动产权证、企业变更通知书、授权证明及情况说明，拟证明新兴开发建设公司主体适格；2.《土地租赁合同》，拟证明新兴开发建设公司与麒麟公司签订了《土地租赁合同》，合同对租赁物地点、用途、租期、租金等事项进行了约定；3.租金统计表及银行业务凭证，拟证明麒麟公司已支付的租金及应当支付的租金；4.申请报告，拟证明新兴开发建设公司与麒麟公司一直因租金支付问题进行协商沟通。被告麒麟公司辩称，一、涉案租赁土地系划拨农用地，该土地用途不能用于建设广告设施，涉案租赁合同违反了法律和行政法规的强制性规定，应为无效合同；二、涉案租赁土地的权利人系广西农垦新兴农场有限公司，新兴开发建设公司无证据证实其有合法授权可与麒麟公司签订合同及收取租金，新兴开发建设公司主体不适格；三、麒麟公司未实际使用涉案土地，亦未在涉案土地上建设安装广告牌，涉案土地一直在新兴开发建设公司管控范围内，麒麟公司不应支付租金或土地占有使用费。综上，请求法院驳回新兴开发建设公司的诉讼请求。被告麒麟公司对其陈述事实向法庭提供如下证据：《广西壮族自治区高速公路管理办法》，拟证明涉案广告牌的设置违反相关规定，导致涉案合同不能履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将结合全案证据及庭审中双方当事人的陈述据实予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案租赁土地坐落于柳州市柳江区新兴农场场部，土地使用权类型为划拨，用途为农用地，权利人系广西农垦国有新兴农场。2018年12月24日，广西农垦国有新兴农场变更企业名称为广西农垦新兴农场有限公司，该公司系非自然人投资或控股的法人独资有限责任公司，新兴开发建设公司系广西农垦新兴农场有限公司全资控股的子公司。2021年5月14日，广西农垦新兴农场有限公司出具《情况说明》，该说明载明：新兴开发建设公司系广西农垦新兴农场有限公司全资控股的子公司，因经营业务需要，广西农垦新兴农场有限公司从2010年1月起授权新兴开发建设公司管理使用其享有合法权属的土地（包含新兴开发建设公司与麒麟公司土地租赁合同纠纷案件中涉及的土地），处理与土地相关的事宜，包括对外签署租赁合同、主张权利等一切权利。2020年8月1日，广西农垦集团有限责任公司出具《授权证明》，该证明载明：“根据广西壮族自治区农垦局、广西壮族自治区自然资源厅、桂垦发[2019]106号文，原属广西农垦新兴农场有限公司的划拨地块，已全部转移登记到广西农垦集团有限公司名下。根据广西农垦新兴农场有限公司工作需要，现广西农垦集团有限责任公司授权广西农垦新兴农场有限公司使用该公司已完成转移登记发证的土地，管理与土地有关工作事宜”。2011年10月31日，新兴开发建设公司作为出租人（甲方）与麒麟公司作为承租人（乙方）签订《土地租赁合同》，约定甲方将位于三角地机动车交易城南面、桂柳高速公路新兴匝道附近北侧距高速公路约40米处一宗地租赁给乙方用于建设高炮广告牌一杆，每杆租用土地面积（4×4）㎡×，广告牌规格为（18×6）㎡，位置地点详见附图；租赁期限从2011年11月1日起至2031年10月31日，租期为20年；租金以年租金15000元为基数，每四年为同一租赁期，每一租赁期的租金以20%递增，即2011年11月1日至2015年10月31日的土地租金为15000元/年，2015年11月1日至2019年10月31日的土地租金为18000元/年，2019年11月1日至2023年10月31日的土地租金为21600元/年；采用先交租金后使用的原则，首年租金乙方应于本合同双方签字生效后五个工作日内支付给甲方，以后乙方应于每年7月31日前将下一年度的土地租金一次性支付给甲方；甲方向乙方出租的场地须有合法的土地使用权或租赁权，如出租场地出现土地使用权属纠纷，甲方负责解决；在合同期内，甲方应保证乙方有效使用承租的场地，不得将场地另租他人或擅自终止合同，若所租用场地的土地所有权和使用权发生变更或转移，本合同所有内容随之转移，甲方保证做好移交手续；乙方建设广告牌须按国家要求自行报建，费用自理，须爱护并合理使用场地内的各项设施，如需改动须先征得甲方同意，否则造成损坏应承担修复或赔偿责任；未经甲方许可，乙方不得将场地转让、转租、转借给第三人或与第三人交换场地；因国家法律、法规或政府政策、行为原因，致使本合同不能履行的，双方均不承担违约责任，无须赔偿对方损失，如国家建设需要征用乙方承租的场地，本合同自行终止，国家按规定征用的土地补偿费归甲方所有，地上广告牌设备和附属设施的拆迁补偿费归乙方所有；本合同履行期满未能续约或合同因解除等原因提前终止的，乙方应于合同期满或终止后30日内把广告牌及附属设施自行拆除，将场地保持租赁前的状态交还甲方，乙方未按约定交还的，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担；乙方逾期支付租金的，每逾期一天，乙方按租金的千分之二计付违约金给甲方，逾期付款超过三个月的，甲方有权解除合同，收回租赁土地，并可要求乙方赔偿损失；甲方未依约提供租赁土地的，每逾期一天，甲方按租金的千分之二计付违约金给乙方，延期超过三个月的，乙方有权解除合同。合同还对双方的其他权利义务进行了约定，并附图标识涉案广告牌拟建位置。合同签订后至今，麒麟公司未实际使用涉案土地建设安装广告牌。2020年8月10日，麒麟公司向新兴开发建设公司提交《申请报告》，该报告言明由于政府文件限制，涉案广告牌无法取得设置许可证，且大部分广告牌因周边树木生长过高过快而被遮挡，已无任何价值，故申请以下事项：1、合同签订之日至2014年12月31日，对未被拆除的广告牌麒麟公司按合同约定金额交纳租金，未建设的广告牌从合同签订之日起不再交纳租金，2015年3月被政府拆除的一块广告牌从2015年起不再支付租金；2、2015年1月1日至2019年12月31日，因政府原因不再续办广告设置许可证，还有大部分广告牌因园林树木长太高而失去价值，近八年来也一直没有产生收益，麒麟公司同意按每宗土地每年4000元交纳租金；3、2019年至2020年双方一直在协商处理租金交纳及取消一些没有价值的广告牌事宜，现申请保留5块，其余不要的广告牌麒麟公司自行拆除，保留的广告牌2020年起按每年每宗土地4000元交纳租金。后双方对租金交纳事宜进行多次协商，但均未果。协商过程中，新兴开发建设公司和麒麟公司均未明确提出要求解除合同。现新兴开发建设公司认为麒麟公司欠付租金，侵害其合法权益，遂诉至本院，并提出上述诉请。审理中，新兴开发建设公司明确本案仅主张2016年11月1日至2021年1月20日期间的租金，麒麟公司陈述未实际使用涉案土地，亦未支付过该地块的租金。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、涉案《土地租赁合同》是否合法有效；二、新兴开发建设公司要求麒麟公司支付租金及逾期支付租金损失的诉请是否有事实及法律依据。关于争议焦点一，本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第四条规定：“国家实行土地用途管制制度......使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”，第二十五条规定：“经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准；未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途”。《中华人民共和国城乡规划法》第九条规定：“任何单位和个人都应当遵守经依法批准并公布的城乡规划，服从规划管理”，第三十五条规定：“城乡规划确定的铁路、公路......和公共服务设施的用地以及其他需要依法保护的用地，禁止擅自改变用途”。本案中，涉案租赁土地性质为划拨农用地，新兴开发建设公司在未取得相关建设用地审批手续的情况下，约定将涉案租赁土地出租给麒麟公司用于商业设置广告牌使用，双方约定改变土地用途的行为不符合土地利用总体规划，违反了法律关于建设活动必须服从规划管理，禁止擅自改变用途的强制性规定，故涉案《土地租赁合同》应为无效合同，本院对此予以认定。关于争议焦点二，首先，关于新兴开发建设公司是否具备诉讼主体资格的问题。本院认为，从新兴开发建设公司提交的不动产权证可证实，涉案土地的权利人为广西农垦新兴农场有限公司，而广西农垦新兴农场有限公司出具的《情况说明》证实广西农垦新兴农场有限公司已于2010年1月将与涉案土地有关的事宜（包括对外签署合同、主张权利等）的一切权利授予新兴开发建设公司，故新兴开发建设公司在本案中主体适格，本院对此予以认定。麒麟公司关于该问题的抗辩意见，本院不予采信。其次，关于新兴开发建设公司主张2016年11月1日至2021年1月20日涉案土地的租金及逾期支付租金损失是否有事实及法律依据的问题。本院认为，无效的合同自始没有法律约束力。本案中，如前所述，涉案合同无效，合同签订后至今，麒麟公司未实际在涉案土地上建设安装广告牌，即涉案土地实际未发生被占用的情形，新兴开发建设公司亦未能举证证实麒麟公司实际控制占用涉案土地，故新兴开发建设公司请求支付租金及逾期支付租金损失的诉请，于法无据，本院不予支持。麒麟公司关于该问题的抗辩意见，本院予以采信。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、第五项、第五十六条、《中华人民共和国土地管理法》第四条、第二十五条、《中华人民共和国城乡规划法》第九条、第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：驳回原告广西农垦柳州新兴开发建设有限公司的诉讼请求。本案受理费2052元（原告广西农垦柳州新兴开发建设有限公司已预交），由原告广西农垦柳州新兴开发建设有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时预交上诉费，上诉于柳州市中级人民法院。逾期不交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郏鹏洁人民陪审员  叶排林人民陪审员  黄普朗二〇二一年七月二十九日书 记 员  马洁华