北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民再36号上诉人（原审第三人）:北京索力通圆投资有限公司，住所地北京市东城区建国门内大街18号办一906单元。法定代表人：张奕，执行董事。委托诉讼代理人：李毓衡，北京市康达律师事务所律师。委托诉讼代理人:刘岩,康达律师事务所上海分所律师。被上诉人（原审原告）：北京市交通委员会平谷公路分局（原名称为北京市交通委员会路政局平谷公路分局），住所地北京市平谷区平谷镇文化北街3号。法定代表人：刘宇，局长。委托诉讼代理人：闵敏，北京市中伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓林，北京市普华律师事务所律师。原审被告：北京飞弘日房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区平谷镇文化北街3号路兴旺达嘉园1层103。诉讼代表人（破产管理人）：北京市嘉逸田破产事务咨询服务有限公司，住所地北京市东城区珠市口东大街1号403、404室。法定代表人：孙萍，负责人。委托诉讼代理人：阿亚琨,北京宏耀律师事务所律师。北京市交通委员会平谷公路分局（以下简称平谷公路分局）与北京飞弘日房地产开发有限公司（以下简称飞弘日公司）、北京索力通圆投资有限公司（以下简称索力通圆公司）民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案，北京市平谷区人民法院（以下简称一审法院）于2016年12月22日作出（2016）京0117民初5398号民事判决，索力通圆公司不服，向本院提起上诉，本院于2017年4月27日作出（2017）京03民终3932号民事判决。索力通圆公司不服，向北京市高级人民法院（以下简称高级法院）申请再审，该院于2018年12月14日作出（2017）京民申4605号民事裁定提审本案，并于2019年12月30日作出（2019）京民再190号民事裁定，将本案发回一审法院重审。2021年1月19日，一审法院作出（2020）京0117民再4号民事判决。索力通圆公司不服，上诉至本院。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人索力通圆公司之委托诉讼代理人刘岩、李毓衡、被上诉人平谷公路分局之委托诉讼代理人闵敏、王晓林及原审被告飞弘日公司之委托诉讼代理人阿亚琨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。索力通圆公司上诉请求：撤销（2020）京0117民再4号民事判决书第一项，改判驳回平谷公路分局的诉讼请求；判决被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实及理由：一、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖司法解释》)第七条已于一审判决作出之前失效，平谷公路分局的优先权主张已无任何法律依据，一审依据失效法律条文作出判决，属明显的法律适用错误，应当予以纠正。二、飞弘日公司与平谷公路分局始终履行《项目开发合同》，双方系合作开发房地产合同关系，并非拆迁安置补偿合同关系，一审法院对合同性质认定错误。平谷公路分局与飞弘日公司开始签订的是合作开发房地产合同，此后通过“招拍挂”，实际履行的也是合作开发房地产的实质部分。平谷公路分局自始不享有原《商品房买卖司法解释》所赋予被拆迁人的优先权，本案的审理应适用2021年1月1日起实施的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》。三、案涉购房合同的真实有效性已经最高院确认，且均已完成网签预售登记备案手续，上诉人对案涉房屋享有的权利应受法律保护；四、平谷公路分局自身怠于行使权利，其对未能履行合同具有过错，却在案涉房屋出售后提出主张，让善意购房人为其过失买单，二审应予纠正。平谷公路分局答辩称：不同意上诉人的上诉请求。《商品房买卖司法解释》已被修改，但根据立法法法不溯及既往的原则，及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条及第五条规定，本案可以适用该解释。民法典实施后最高院有（2021）民申237号等案件的裁判文书仍援引《商品房买卖司法解释》第七条。另拆迁安置补偿协议是特殊的买卖合同，对被拆迁人需要特殊保护，拆迁利益高于债权的原则依旧存在。原审反复查明本案为拆迁安置补偿合同，并非合同开发或土地转让，由平谷区政府主导，具有规划性及强制性。土地挂牌出让，仅是办理手续用。索力通圆公司2011年购买房屋价格仅为同期价格的三分之一，价款是否实际支付存疑，本案诉争房屋未办理竣工验收，应属非法占有。即使购房真实有效也不能对抗优先权。公路分局不存在过错，索力通圆公司购买时应尽到注意义务，涉案房屋已有规划为办公用，且索力通圆公司现实际控制飞弘日公司，难以认定善意。请求依法维持原判。飞弘日公司述称：不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决结果。平谷公路分局向一审法院提出诉讼请求：1、判决确认平谷公路分局对涉诉房屋位于平谷区文化北街3号路兴旺达嘉园南侧综合楼一至四层办公用房（房号/部位为103，建委登记房屋编号为7548032，面积为5204.32平方米，具体房号、编号与面积待相关部门最终确定或实测）及与南侧综合楼相连往东北延地上建筑物不少于4000平方米的商用房产（依据建筑物相对整体性原则交付）享有优先权；2、判令飞弘日公司于涉诉工程竣工验收后七日内向平谷公路分局交付涉诉房产；3、判令飞弘日公司给付延期交付拆迁安置用房违约金8408728.8元；4、本案诉讼费用由飞弘日公司承担。一审法院认定事实：（一）关于平谷公路分局与飞弘日公司之间搬迁及补偿的事实：2003年2月25日，平谷区政府发布《关于卫星城改造和建设重点项目的通知》（京平政发[2003]9号），确定卫星城的拆迁改造、装饰改造和绿地建设的重点项目，其中“路兴俱乐部、公路局办公楼”被列入拆迁建设项目。主管单位为公路局。同年4月7日，平谷区政府发布《关于2003年城市危旧房改造和建设的若干政策》，明确凡区政府确定的城市改造和建设重点项目，在2003年6月30日前动工建设的，可以享受多项优惠政策及奖励。2003年9月20日，平谷公路分局与飞弘日公司签订《北京市公路局平谷分局路兴旺达嘉园工程项目开发合同书》，该合同第二条约定：甲方提供项目建设用地，由乙方进行工程期间的投资、开发、建设，“甲方协助乙方向计委申请开发建房，共计约44968平方米的楼房，其中确保甲方建筑面积约9000平方米的自用产权房，剩余部分全部归乙方申请立项为商品房计划。甲方提供该项目建设用地，乙方无偿为甲方提供办公楼及商业楼共计建筑面积9000平方米建筑物的产权，乙方承诺的甲方产权范围内建筑预算成本1685.4万元。总建筑面积除确保甲方建筑面积9000平方米的商办楼产权用房，剩余部分全部归乙方按商品房出售。甲方享受的建筑物产权中，商业楼底商门市建筑面积不少于4000平方米，该底商建筑产权位置为南侧综合楼相连往东北延底商建筑物；办公楼建筑物产权位置为南侧综合楼的一至四层底商建筑面积为5000平方米（应减除办公楼中住宅楼公用设施建筑面积）。商业及办公楼的主体结构等部分的施工按区规划部门批准的设计图纸执行；外部装修按区规划部门批准的路兴旺达嘉园规划设计方案执行。乙方在进行办公楼的主体结构设计时，应满足甲方的9000平方米面积的结构布局的使用要求。4000平方米商业楼的水、电、暖等均由乙方随该小区的商业平等统一配置规划管理。其中办公楼要有两部电梯，商业楼应有一部电梯、一套公用滚梯。建筑物交付给甲方使用验收时应达初装修标准。”该合同第二条第5项约定，甲方负责开发用地范围内的原有房屋使用者的搬迁动员工作，待搬迁完毕，由乙方负责完成开发用地范围内的拆迁，做好开发前场地的三通一平准备工作。第三条工程进度约定，项目工程建设前期，用地范围内的拆迁工程由乙方实施，拆迁费用由乙方承担，甲方负责按照本合同约定的时间完成拆迁前房屋使用者的搬迁任务。合同第六条双方责任条款约定，甲方负责建设用地房屋使用者的搬迁工作。第八条特别约定，有关本开发项目的《招标文件》、乙方递交的《投标书》及附表是本合同的组成部分；如与本合同相抵触的，以本合同为准。2003年12月10日，飞弘日公司与北京城建二工程有限公司（以下简称城建二公司）签订《建设工程施工合同》（路兴旺达嘉园工程），工程内容为平谷区路兴旺达嘉园建筑面积约65796平方米的商业住宅综合楼，资金自筹，暂定开工日期为2004年2月，竣工日期暂定2004年12月30日基本完工。2004年5月18日，北京市公路局平谷分局作为甲方与北京市土地整理储备中心平谷区分中心（以下简称土储平谷分中心）作为乙方签订《委托入市交易合同》，约定甲方同意将原属甲方商业、住宅楼项目用地，由乙方在平谷区土地交易市场进行国有土地使用权挂牌出让，挂牌出让宗地位于平谷区平谷镇文化北街3号。该合同第六条约定，挂牌出让宗地，甲方可获得的企业搬迁补偿费暂按甲方要求确定，总金额为301万元。第十五条约定，甲方要求竞得人支付企业搬迁费的进度及要求是：（1）在甲方与竞得人签订《企业搬迁补偿协议》当日，竞得人须向甲方支付企业搬迁补偿费总额的100%。（2）另须给甲方含有产权的办公楼及商业楼建筑面积共计9000平方米，产权均为地上建筑面积，其中所含商业面积不低于4000平方米。第十六条约定，甲方与竞得人签订《企业搬迁补偿协议》，且竞得人付清全部企业搬迁补偿费后30日内，甲方负责向竞得人提供场地平整的建设用地。2004年6月12日，平谷公路分局作为发包人，与承包人城建二公司签订《建设工程施工合同》（备案号京平第2004021号），约定城建二公司承建路兴旺达嘉园工程，该合同通用条款第8.1.（1）约定，发包人办理土地征用、拆迁补偿、平整施工场地等工作，使施工场地具备施工条件；专用条款第5.3约定，发包人派驻的工程师彭春林，未明确职权。合同约定开工日期2004年6月12日。2004年7月6日，平谷区平谷镇文化北街3号“路兴旺达嘉园”项目国有土地使用权挂牌出让。竞买须知第七条载明，“该宗地建设用地及代征绿化用地范围内原属北京市公路局平谷分局的土地，已基本完成拆除工作。将以场地平整的形式提供给本次挂牌出让的竞得人开发建设。”第二十一条载明，“北京市公路局平谷分局承诺按以下期限向竞得人提供出让宗地：在竞得人已按《企业搬迁补偿协议》约定付清全部企业搬迁补偿费后30日内，北京市公路局平谷分局向竞得人提供该出让宗地建设用地及代征绿化用地范围内已完成场地平整工作（树木及现状配电室除外）的原属土地”。2004年11月8日，甲方平谷公路分局、乙方飞弘日公司、丙方城建二公司三方签订《协议书》，内容为：“一、2003年12月10日，乙、丙双方签署了本项目的《建设工程施工合同》，现丙方已按合同进场施工，该合同继续履行。二、2004年6月12日，经甲、乙、丙三方同意，为本项目办理相关手续事项，甲、丙双方又签署了一份本项目的《建设工程施工合同》，现甲、乙、丙三方一致认可，甲、丙双方签订的该《建设工程施工合同》在乙、丙双方的《建设工程施工合同》正式备案后解除。即使乙、丙双方的《建设工程施工合同》备案前，因甲、丙双方间合同产生或可能产生的相关债务由乙方承担。三、北京市公路局平谷分局路兴旺达嘉园工程项目土地使用权甲方按开发合同约定转至乙方名下，地域产权乙方依法独享。乙方享有建设单位的权利，乙方将本项目发包丙方继续承建。因履行与本项目有关的《建设工程施工合同》发生之债权、债务关系（含本项目土地权属转至乙方名下前发生的），均由乙、丙方相应享有和承担……”。2004年11月26日，平谷公路分局与飞弘日公司签订《补偿协议书》，系飞弘日公司作为“路兴旺达嘉园”项目用地挂牌竞得人，平谷公路分局同意将其所属该项目的建设用地及代征绿化用地范围内原属平谷公路分局的土地使用权有偿转让给飞弘日公司，双方经充分协商达成的协议。该协议第二3（2）条载明，企业搬迁补偿费具体包括甲方及平谷公路分局完成该宗地建设用地及代征绿化用地范围内原属其土地中除树木、现状配电室外的其他地上物的拆迁、安置及场地平整工作所发生的费用。但第二4（3）又载明，该宗地企业搬迁补偿费不包括该宗地建设用地及代征绿化用地范围内原属北京市公路局平谷分局原有土地内地上物的拆迁、安置、拆除和场地平整费用。协议第三条约定，在协议签订当日，飞弘日公司向平谷公路局付清全部企业搬迁补偿费用。飞弘日公司须无偿提供给平谷公路局含有产权的办公楼及商业建筑面积共计9000平方米产权均为地上建筑面积，其中所含商业面积不低于4000平方米，办公产权房5000平方米。该底商建筑物产权位置为与南侧综合楼相连往东北延底商建筑物，商业顶层多功能厅必须按办公楼面积计算；办公楼建筑物产权位置为南侧综合楼的一至四层底商建筑物面积为5000平方米。前述建筑物产权交付时，以建筑物相对整体性设计交付，大于和小于建筑面积9000平方米的5%时，双方都按工程成本造价补偿对方（成本造价待楼房交付时双方协商）；如实际交付面积大于约定面积，超过5%部分，甲方按市场价补偿给乙方；交付时如实际面积小于约定面积，超过5%部分，乙方按市场价补偿给甲方。飞弘日公司另外支付给平谷公路分局经济补偿款301万元。第四条约定，在飞弘日公司向平谷公路分局付清企业搬迁补偿费后30日内，平谷公路分局向飞弘日公司提供该项目建设用地和代征绿化用地中原属甲方的已完成场地平整工作的原有用地。协议第六条双方责任部分约定，甲方即平谷公路分局的责任包括，负责开发用地范围内的原有房屋使用者的搬迁动员工作，待搬迁完毕，由乙方即飞弘日公司负责完成开发用地范围的拆迁，做好开发前场地的三通一平准备工作，并按时移交飞弘日公司组织开发建设。飞弘日公司的责任包括，负责承担代征绿化用地2481.96平方米范围内除甲方原有土地外的地上建筑及附属物的拆迁、安置、拆除、场地平整工作；负责宗地内地上树木的伐移；负责宗地内现状配电室的拆除、异地安置及相关补偿。第八条违约责任部分约定，乙方按照本协议约定的期限向甲方支付企业搬迁补偿费后，甲方应按本协议规定的期限完成该项目建设用地及代征绿化用地范围内原属甲方用地的地上建筑物及附属物的腾空、拆除和场地平整（树木及现状配电室除外）工作并交付乙方，否则即构成甲方违约；同时约定，按本协议约定的期限，甲方逾期两个月后仍不能完成该项目建设用地及代征绿化用地范围内原属甲方用地的地上建筑物及附属物的腾空、拆除和场地平整（树木及现状配电室除外）工作并转交乙方开发建设时，乙方有权要求终止本协议；乙方未按约定的时限向甲方办理办公楼及商业楼竣工及交付，每延长工期一日，按每日5万元累计向甲方支付延长工期损失赔偿金，延长工期损失赔偿金最高限额为乙方对开发项目总投资的10%。2006年7月20日，平谷公路分局作为甲方、飞弘日公司作为乙方签订一份《确认书》，内容载明：“2003年9月20日甲、乙双方签订《北京市公路局平谷分局路兴旺达嘉园工程项目开发合同书》，乙方为了享受平谷区人民政府京平政发[2003]21号文件规定的优惠政策，于2003年12月10日与城建二公司就该建设项目签订了《建设工程施工合同》，并已进行部分工程施工，但由于乙方资金不到位，施工单位于2005年1月间停工。目前乙方正在办理该开发项目的土地出让手续。2006年6月6日施工单位因工程欠款将甲方诉至法院，要求甲方承担支付工程款及赔偿利息、窝工损失等责任。为了明确甲、乙双方在此开发项目中的工程款支付责任及双方认为应当明确的其他事项进行如下确认：1、由于乙方与施工单位无法取得施工许可证，乙方与施工单位请求甲方协助，甲方虽于2004年6月12日就该开发工程与施工单位签订《建设工程施工合同》并备案，但政府主管机关并未批准向施工单位颁发建设工程施工许可证。故甲方与施工单位双方并未实际履行签订的《建设工程施工合同》中约定的任何权利、义务。2、施工单位进入工地进行施工的依据是乙方与施工单位于2003年12月10日签订的《建设工程施工合同》，施工单位进驻工地时间为2003年12月15日，自进场后至2005年1月停工止，施工单位始终单独与乙方及乙方聘请的监理单位进行工程施工图纸交接、联系、洽商及签署有关施工文件。甲方未参与乙方和施工单位工程施工及管理的任何工作。3、无论是按照乙方与施工单位签订的《建设工程施工合同》，还是甲、乙、施工单位于2004年11月8日签订的三方协议书，及施工单位收取乙方工程款250万元和一直向乙方催要工程款的事实，乙方应当独立承担向施工单位支付工程款的责任，甲方没有向施工单位支付工程款的责任。4、为配合甲方与施工单位合同备案，甲方曾于2004年6月24日与北京建工京精大房工程建设监理公司签订监理合同，但甲方并未与该监理公司实际履行监理合同。乙方与施工单位施工中的监理活动是依据乙方与该监理公司签订的《北京市建设工程委托监理合同》实施的，乙方已经向该监理公司支付十万元监理报酬，故有关该工程施工文件中监理单位人员的署名只代表乙方履行监理职责，并不代表甲方……”。2006年8月1日，飞弘日公司取得平谷区平谷镇文化北街3号使用面积8495.94平方米土地的国有土地使用权证。飞弘日公司付款情况：截止至2003年12月23日，飞弘日公司向平谷公路分局支付补偿金301万元；另，飞弘日公司向已土储平谷分中心支付保证金，已向北京市国土局支付出让金及地价款。（二）关于诉争房产转让的事实：2011年3月31日，索力通圆公司与飞弘日公司签订两份《北京市商品房预售合同》，并于当日办理了预售合同登记备案手续。合同约定索力通圆公司购买飞弘日公司开发的平谷区平谷镇文化北街3号路兴旺达嘉园-1层101房屋与1层103房屋，其中101房屋土地用途为商业，预测建筑面积19208.09平方米，套内建筑面积18567.71平方米，单价按套内建筑面积计算每平米2962元，总计5500万元；103房屋土地用途为办公，预测建筑面积5204.32平方米，套内建筑面积5030.51平方米，单价（按套内面积计算）每平米2783元，总计1400万元，两份合同均约定飞弘日公司应于2011年12月31日前向索力通圆公司交付房屋，并于房屋交付之日起720日内办理完毕产权转移登记手续。2012年9月，城建二公司因路兴旺达嘉园项目工程款给付问题，将飞弘日公司诉至北京市第二中级人民法院（以下简称二中院），要求判令飞弘日公司支付工程款及利息，并要求确认其就路兴旺达嘉园工程折价或者拍卖的价款优先受偿。该院（2012）二中民初字第10223-2号民事判决驳回了城建二公司的诉讼请求。城建二公司向高级法院提出上诉，（2013）高民终字第618号判决撤销原判，改判飞弘日公司给付城建二公司工程欠款6671万余元及利息，同时驳回了城建二公司的其他诉讼请求，高级法院认为，涉案工程处于未竣工状态，主张优先受偿权的条件未成就，可在该工程办理竣工验收后依法主张优先受偿权。因飞弘日公司未履行生效判决确定的给付义务，城建二公司向二中院申请强制执行，二中院执行裁定冻结飞弘日公司银行存款，在不足以履行生效判决义务的情况下，依法查封、扣押、拍卖、变卖飞弘日公司的财产，并对101号房产采取了查封措施。后索力通圆公司在执行程序中向二中院提出执行异议，请求解除查封措施。2014年6月16日，二中院作出执行裁定，以索力通圆公司未能提供充分证据证明已支付全款及实际占有房屋为由，认定其执行异议请求不成立予以驳回。后索力通圆公司向二中院提出了执行异议之诉。二中院经审理，对索力通圆公司与飞弘日公司之间的房屋买卖合同关系、索力通圆公司已支付全部购房款的事实予以确认，对索力通圆公司要求实际占有房屋的主张，认定索力通圆公司对于未办理过户登记手续不存在过错，对城建二公司所持对涉诉房屋享有优先受偿权的主张不予采信。综上，二中院于2015年3月12日判决停止（2013）二中执字第1234号执行案件中对北京市平谷区平谷镇文化北街3号路兴旺达嘉园-1层101房屋的执行。城建二公司不服判决，提出上诉，高级法院于2015年7月14日判决驳回上诉，维持原判。后城建二公司向最高人民法院申请再审，该院于2016年6月6日裁定驳回城建二公司的再审申请。2018年12月10日，一审法院根据城建二公司的申请，裁定受理飞弘日公司破产清算一案。2020年2月14日，一审法院作出（2020）京0117破1号决定书，指定北京市嘉逸田破产事务咨询服务有限公司担任飞弘日公司管理人，该案尚未结案。本案争议焦点为平谷公路分局对涉诉房产是否享有优先权。平谷公路分局所持确认优先权的依据是《商品房买卖司法解释》第七条，飞弘日公司及索力通圆公司持前述答辩意见认为平谷公路分局对涉诉房产不享有优先权。一审法院认为，根据《商品房买卖司法解释》第七条第一款规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定：土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。该解释第十二条规定，土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。本案的路兴旺达嘉园项目是平谷区政府的卫星城改造项目，是以区政府为主导的重点旧城改造项目，路兴俱乐部、平谷公路分局办公楼属于区政府拆迁建设项目。可见，诉争项目是政府规划的拆迁项目，具有强制性和政府规划性，不以平谷公路分局意志为转移。由于平谷公路分局系事业单位，不具备开发主体资质，需引进合作方进行开发建设。依相关规定，为实现开发建设，需要土地管理部门将征收的土地纳入土地储备，通过招拍挂公开竞价的方式将国有土地使用权出让，由受让方取得土地使用权并支付土地出让金。平谷公路分局的土地系划拨取得，不是出让取得。因土地管理政策的要求，国有土地使用权不能协议转让，平谷公路分局必须委托土地储备中心代其入市交易才能交与飞弘日公司开发，因此平谷公路分局与飞弘日公司及区土地主管机关订立的相关文件均是为实现开发建设需要所为。路兴旺达嘉园项目土地原使用权人为平谷公路分局，原办公用房等地上物的所有权人亦为平谷公路分局，被列入平谷区卫星城改造重点拆迁项目规划后，已被实际拆迁并进行开发建设。飞弘日公司取得土地使用权的条件是向平谷公路分局支付企业搬迁补偿费301万元，同时需提供共计9000平方米的商业和办公产权房。双方在补偿协议中明确约定“飞弘日公司须无偿提供给平谷公路分局含有产权的办公楼及商业建筑面积共计9000平方米产权均为地上建筑面积，其中所含商业面积不低于4000平方米，办公产权房5000平方米。该底商建筑物产权位置为与南侧综合楼相连往东北延底商建筑物，商业顶层多功能厅必须按办公楼面积计算；办公楼建筑物产权位置为南侧综合楼的一至四层底商建筑物面积为5000平方米”，后在实际施工中，亦是按上述办公规划施工，可以看出，路兴旺达嘉园项目系平谷公路分局拆除原办公用房及其他地上物，飞弘日公司作为该项目的开发单位，应为平谷公路分局提供办公用房及商用建筑予以补偿，且该补偿用房的位置、用途以及部分设计要求都已明确，具有明显的特定性。综上，根据原有土地的性质、原有房屋的权属、当事人的约定及实际建设情况，均符合司法解释中关于保护拆迁补偿房屋优先权的要件，平谷公路分局要求确认其对涉诉房产享有优先权的诉讼请求应予支持。因涉诉房产现仍未竣工验收，不具备交付条件，双方在合同中亦未明确交付时间期限，因此，平谷公路分局主张交付房屋及支付违约金的诉讼请求无事实依据，法院不予支持。故此，本案涉案合同的性质系拆迁补偿安置合同，根据法律规定，平谷公路分局享有优先权。对飞弘日公司及索力通圆公司的抗辩意见，法院不予采纳。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款之规定，一审法院判决：1.北京市交通委员会平谷公路分局对位于北京市平谷区文化北街3号路兴旺达嘉园南侧综合楼一至四层五千平方米办公用房及与南侧综合楼相连往东北延底商建筑物不少于四千平方米的商用房产享有优先权；2.驳回北京市交通委员会平谷公路分局的其他诉讼请求。本院二审中，平谷公路分局补充提交了建筑工程施工许可申请表等相关材料，证明涉案项目的建设单位是飞弘日公司。飞弘日公司认可该证据的真实性，称不掌握具体情况，索力通圆公司认可该份证据真实性，并述称2016年前原开发主体为平谷公路分局，后变更为飞弘日公司。本院对该证据予以确认。各方当事人均未再提交其他新证据。索力通圆公司认为原审判决查明“并对101号房产采取了查封措施”一节，2012年11月12日查封的101号房产19208平方米包括平谷公路分局本案要求优先权的4000平方米，但当时查封时平谷公路分局并未提出异议。平谷公路分局述称该补充事实与本案无关，101号房产被查封其不知情。另查，2004年7月6日《北京市平谷区国有土地使用权挂牌出让公告》注明，涉案土地出让起始价为人民币1249.45万元。同年11月24日，北京市国有土地使用权出让挂牌成交确认书确认涉案土地出让挂牌成交价款为1249.45万元。2004年11月26日平谷公路分局与飞弘日公司签订的《补偿协议书》中载明：本协议与《北京市国有土地使用权出让合同》共同组成一个完整的合同文件，内容相互支持，相互补充，任一合同、协议的终止都将导致其他合同、协议的自动终止。2005年12月7日，出让方平谷县国土资源和房屋管理局与受让方飞弘日公司签订了《北京市国有土地使用权出让合同》，合同约定受让方交纳该宗地地价款为948.45万元。2006年4月18日，飞弘日公司向北京市国土资源局交纳土地出让金948.45万元。索力通圆公司主张挂牌价与实缴金额存在差距的原因为剩余的差额系支付给平谷公路分局301万元的补偿金。平谷公路分局称原审判决查明飞弘日公司向土储平谷分中心交了共300万保证金，可能算作土地出让金的一部分。庭后提交书面意见称301万元的补偿金于2003年内完成支付，其中201万元于2003年12月23日支付，补偿金与飞弘日公司支付的土地出让金系两笔不同性质的款项。关于城建二公司进场的时间，索力通圆公司及飞弘日公司均未明确发表意见，平谷公路分局主张该公司2003年12月15日进场开始施工。另，本案案由原为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，于2021年1月1日修改后的《民事案件案由规定》将该案由修改为民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷，经释明，各方当事人对案由调整均无异议。二审查明的其他事实与一审一致，予以确认。本院认为：结合二审各方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为平谷公路分局与飞弘日公司间所签涉案合同是否属于房屋拆迁补偿合同。房屋拆迁，是指有资质根据城市建设规划要求和政府所批准的用地文件，依法行使拆除建设用地范围内的房屋和附属物，将该范围内的单位和居民重新安置，并有权实施对其所受损失予以补偿的法律行为。本案中，平谷公路分局与飞弘日公司关于涉案土地签订了一系列合同。首先，双方合同关系始于《北京市公路局平谷分局路兴旺达嘉园工程项目开发合同书》，该合同中约定：平谷公路分局负责提供用地，飞弘日公司负责投资、开发、建设；平谷公路分局负责开发用地范围内房屋使用者的搬迁动员和搬迁工作。此后，平谷公路分局作为甲方与案外人土储平谷分中心作为乙方签订《委托入市交易合同》，约定甲方同意将原属甲方商业、住宅楼项目用地，由乙方在平谷区土地交易市场进行国有土地使用权挂牌出让。根据该交易合同，平谷公路分局对涉案土地仅保留待签订的《企业搬迁补偿协议》的利益，并获得301万元搬迁补偿费。《委托入市交易合同》载明平谷公路分局出让宗地地上物已拆除，平谷公路分局负责向竞得人提供场地平整的建设用地。平谷区平谷镇文化北街3号“路兴旺达嘉园”项目国有土地使用权挂牌出让竞买须知中载明，平谷公路分局向竞得人提供该出让宗地建设用地及代征绿化用地范围内已完成场地平整工作（树木及现状配电室除外）的原属土地。挂牌底价的构成中规定，出让宗地挂牌底价中企业搬迁补偿费不包括平谷公路分局原有土地内地上物的拆迁、安置、拆除和场地平整费用。之后，平谷公路分局和飞弘日公司双方签订《补偿协议书》，该协议明确，企业搬迁补偿费包括涉案项目建设用地范围内原有土地使用权转让后可得的补偿价格，该宗建设用地范围内平谷公路分局原有土地内地上物及其他地上物的拆迁、安置及场地平整工作所发生的费用；平谷公路分局负责开发用地范围内的原有范围使用者的搬迁动员工作，待搬迁完毕，由飞弘日公司负责开发用地范围的拆迁；违约责任中也约定平谷公路分局在规定的期限内完成项目建设用地范围内地上建筑物及附属物的腾空、拆除和场地平整工作并交付飞弘日公司。综合上述合同可以认定，平谷公路分局与飞弘日公司的关系在最初约定中为项目开发合作关系，后转化为土储平谷分中心受委托，经国有土地使用权出让挂牌交易方式出让涉案土地。飞弘日公司最终以国有土地使用权挂牌出让的竞得人身份取得涉案土地使用权，并以建设单位的名义申请建筑工程施工许可证。因此，上述合同中，虽有部分条款约定中包含“拆迁”或“搬迁”等字样，但对拆迁相关权利义务的约定并不清晰，其中描述平谷公路分局与飞弘日公司都有拆迁或搬迁的义务，不能从上述合同内容判断双方存在拆迁补偿合同关系。双方所签订的数份合同中没有具体按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议性质的合同。需要明确，合作关系转化为使用权挂牌出让形成了涉案《补偿协议书》，这个补偿性质的合同与拆迁补偿合同从合同主体与基础来看，并非同一性质的合同。补偿性质的合同并不必然是拆迁补偿安置类合同，处理两类合同的依据及方式亦有不同。飞弘日公司作为涉案项目的开发单位，所支付的补偿其中一部分包括给付平谷公路分局对地上物及其他地上物的拆迁、安置及场地平整工作所发生的费用，与保护被拆迁人的房屋优先权性质不同。该协议与《北京市国有土地使用权出让合同》共同组成一个完整的合同文件，《补偿协议书》并不单独确定权利义务关系，从而达到协议双方另外合意的合同目的，且不是拆迁补偿安置性质的合同。关于飞弘日公司是否有实际的拆迁行为。北京市国土资源局平谷分局存档涉案土地现场勘察笔录记载，2004年2月11日该宗地现状为地上物已拆除，并且已动工挖槽。该笔录内容与《委托入市交易合同》、平谷区平谷镇文化北街3号“路兴旺达嘉园”项目国有土地使用权挂牌出让竞买须知中载明内容向吻合。2006年7月20日，平谷公路分局与飞弘日公司签订的《确认书》确认，案外人城建二公司已于2003年12月15日进入涉案项目现场施工。平谷公路分局陈述此前飞弘日公司于2003年9月20日已经进场并完成了拆迁工作。而平谷公路分局的陈述与前述合同内容相互矛盾，且平谷公路分局当庭表示对上述于飞弘日公司的实际入场时间及是否实际具体实施了拆迁行为的陈述不能提供证据。由于没有合同依据，更未举证对所述事实予以佐证，故本院对于平谷公路分局关于此节的陈述不采信。根据前述合同约定及相关证据，平谷公路分局在完成项目建设用地范围内地上建筑物及附属物的腾空、拆除和场地平整工作后交付飞弘日公司。鉴于平谷公路分局与飞弘日公司间没有明确的拆迁补偿安置约定，根据在案合同及各项证据内容看，不能认定飞弘日公司实际实施了拆迁行为，在双方当事人亦均未取得拆迁许可证的前提下，不能认定飞弘日公司系涉案土地及地上物的拆迁人，平谷公路分局关于飞弘日公司作为拆迁人、自身为被拆迁人的主张，证据不足，本院不采信。索力通圆公司与飞弘日公司就涉案房屋的买卖关系已经法院生效裁判文书确认，原审法院坚持认定平谷公路分局与飞弘日公司涉案合同的性质系拆迁补偿安置合同并据此享有优先权，首先确定案件争议焦点错误，其次涉案一系列合同中指向被拆迁人应享有补偿安置优先权的拆迁补偿合同不具体、明确。原审对于案件基本事实认定错误，适用法律亦有不当，故本院对此予以纠正。平谷公路分局以民事主体间拆迁补偿合同为由要求对涉案房屋主张享有优先权并主张违约金的诉讼请求，与涉案所审理的数份合同均不属同一法律关系，提供的证据亦不充分，本院不予支持。由于原审法院对涉案基本事实认定错误，双方不存在拆迁补偿安置关系，双方争议的法律适用问题本院不再评述。因飞弘日公司诉讼代表人在案件一、二审期间答辩内容相互矛盾，且不能合理解释相悖意见之缘由，故对于飞弘日公司的答辩意见本院均不采信。综上所述，索力通圆公司的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定平谷公路分局作为被拆迁人对涉诉房产享有优先权，存在错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下：一、撤销北京市平谷区人民法院（2020）京0117民再4号民事判决；二、驳回北京市交通委员会平谷公路分局的全部诉讼请求。一审案件受理费122924元，由北京市交通委员会平谷公路分局负担（已交纳）；二审案件受理费122924元，由北京市交通委员会平谷公路分局负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张 明审 判 员  赵 晖审 判 员  孙 栋二〇二一年七月二十七日法官助理  高明正法官助理  宋 垚书 记 员  徐 曼