四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终12040号上诉人（本诉被告、反诉原告）：传富置业（成都）有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区益州大道中段1999号。法定代表人：王立勇，董事长。委托诉讼代理人：钱家辉，上海市君和律师事务所律师。委托诉讼代理人：周文婕，上海市君和律师事务所律师。被上诉人（本诉原告、反诉被告）：贺锦怡，女，1983年8月28日出生，汉族，住成都市锦江区。委托诉讼代理人：曹开德，四川鼎韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹世钰，四川鼎韬律师事务所律师。上诉人传富置业（成都）有限公司（以下简称传富公司）因与被上诉人贺锦怡房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初13024号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。传富公司上诉请求：1.撤销原审判决第七项并改判支持贺锦怡向传富公司支付租赁房屋场地清场、复原费用26292元。2.本案一审、二审诉讼费用由贺锦怡承担。事实和理由：一、原审判决对案涉房屋腾退标准存在事实认定错误。原审判决认定交付标准约定不明，但根据《租赁合同》第23.2“在第23.1条所述交还期内，乙方还应当向甲方归还所有甲方向乙方提供的物业管理资料和工程资料的任何原件和复印件，并使该房屋符合本合同附件四的各项标准要求，经甲方验收确认符合约定后，交还给甲方”、第23.6条“如甲方因对乙方撤离后的该房屋进行清理、整改或对有关设施设备进行维修、更换等使之符合第23.2条之要求的，则因此而发生的费用支出均应当由乙方承担，并且在上述清理期间，乙方应当按照第23.5条所述标准支付该房屋占用使用费；以弥补甲方在此期间的租金损失”、附件四“交付标准（如有）”之约定，应为毛坯（清水）状态交付，并非原审判决认定的交付“标准不明”。此外，根据商业地产租赁的行业租赁惯例，除非另有约定外，承租人一般均应当以清水状态或者接受场地时的状态交还案涉租赁场地交付时即为清水状态，故承租人无论根据合同约定还是行业惯例均应当以清水状态交还该租赁场地。因贺锦怡未按照传富公司要求的期限将租赁场地恢复至清水状态后交还，故传富公司有权根据《租赁合同》第23.6条约定恢复至清水状态，并要求贺锦怡承担因此产生的全部费用。传富公司在原审中已向法庭提交清水还原过程所涉及的合同、付款凭证及发票，有力地证明了传富公司为此支出清水还原费用26292元，该费用应当由贺锦怡承担。二、原审判决存在适用法律错误，违约方应当赔偿守约方遭受的全部损失。因贺锦怡违约导致《租赁合同》及《综合管理服务合同》解除，除合同约定贺锦怡具有清水还原的义务外，若传富公司需将租赁场地重新出租，则必将产生清水还原的前提条件，传富公司因此支出的清水还原费用为贺锦怡违约给传富公司造成的直接损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条约定贺锦怡亦承担该清水还原费用26292元。贺锦怡辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回传富公司的上诉请求。一、传富公司认为约定标准不明就是清水状态，但没有任何证据证明什么是清水状态与毛胚状态。二、根据商业惯例，基本上都是传富公司进行初装，承租方进行精装。双方事实上没有约定要还原到什么状态，商业惯例就是不恢复原状。三、双方签订的合同是传富公司提供的格式合同，贺锦怡是按照传富公司的要求签订的。四、大商场的商业惯例是不恢复到原状，如果下家能够继续使用就使用，不能继续使用就再装修。且传富公司也没有证据证明其他承租方退租时恢复到了原状。五、传富公司在一审中没有证据证明其损失，其只提供了施工任务书，没有证据证明其提交了该费用。六、本案是因为贺锦怡起诉，传富公司强行断水、断电，没有经过贺锦怡同意的情况下搬走了贺锦怡的物品，贺锦怡起诉后传富公司才提起的反诉，其反诉请求中没有清水还原的费用，不包含还原的费用。贺锦怡向一审法院起诉请求：1.确认贺锦怡与传富公司签订的《银泰城租赁合同》及《银泰城综合管理服务合同》于2020年6月8日解除；2.判令传富公司双倍返还履约保证金101200元、退还质量保证金10000元、装修保证金10000元及物管保证金21060元，扣除2020年5月的租金及2020年6月1日至6月7日的租金34366元、综合管理服务费2499元，共计105395元；3.判令传富公司返还贺锦怡在店铺内的设施设备及物品。其后贺锦怡向一审法院提交了变更诉讼请求申请书，请求：1.确认贺锦怡与传富公司签订的《银泰城租赁合同》及《银泰城综合管理服务合同》于2020年6月17日解除；2.判令传富公司双倍返还履约保证金81200元、退还质量保证金10000元及物管保证金21060元，扣除2020年5月的租金及2020年6月1日至6月7日的租金34366元、综合管理服务费2457元，共计76013.4元；3.判令传富公司赔偿贺锦怡店内设备设施及物品价值金额56225元。传富公司向一审法院提出反诉请求：1.判令确认《银泰城租赁合同》与《银泰城综合管理服务合同》于2020年6月19日解除；2.判令贺锦怡支付欠缴租金44501.41元、综合管理费6495.91元、水费572.42元及相应滞纳金（滞纳金计算标准：以千分之一为日利率，自2020年3月20日起计至实际支付之日止）；3.判令没收贺锦怡缴纳的保证金40600元；4.判令贺锦怡补缴装修免租期租金37665元；5.判令贺锦怡支付相当于12个月综合管理费的违约金126360元；6.判令贺锦怡支付房屋占用费249865.2元；7.判令贺锦怡承担租赁房屋场地清场、复原费用。一审法院认定事实：2015年，传富公司（甲方、出租方）与贺锦怡（乙方、承租方）签订了《银泰城租赁合同》（以下简称《租赁合同》）、《银泰城综合管理服务合同》（以下简称《管理合同》）。《租赁合同》约定：1.甲方同意将位于成都市高新区出租给乙方使用。该房屋的计租面积为450平方米，租赁期限为五年，自计租日开始计算。计租日为免租装修期届满次日。免租装修期为自进场日起至开业日前一日的期间。进场日为2015年6月20日，开业日暂定为2015年9月，甲方另行书面通知乙方开业日。2.租金从计租日开始，标准按照固定租金和抽成租金两种方式中金额高的方式计取。固定租金按计租面积计付，具体标准为：第一个租约年的日租金标准为每平方米2.79元；第二个租约年的日租金标准为每平方米3.02元；第三个租约年的日租金标准为每平方米3.26元；第四个租约年的日租金标准为每平方米3.52元；第五个租约年的日租金标准为每平方米3.80元。月租金标准＝日租金标准×当月实际承租天数×计租面积，每月实际月租金按照当月实际承租天数进行结算。抽成租金：第一个租约年至第二个租约年，每月按乙方在该房屋经营期间的商铺税前营业额的8%抽成计算抽成租金；第三个租约年至第四个租约年，每月按乙方在该房屋经营期间的商铺税前营业额的9%抽成计算抽成租金；第五个租约年开始，每月按乙方在该房屋经营期间的商铺税前营业额的10%抽成计算抽成租金。3.固定租金的支付方式：按一个季度为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期最后一个月的20日前（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）向甲方一次性足额支付下个缴租期租金。抽成租金的支付方式：乙方应于每个缴租期首月的5日前，向甲方提供上一缴租期营业额报表和应计抽成租金。如该营业额计算出的抽成租金金额少于上一缴租期固定租金的，则上一缴租期租金以固定租金为准；如该营业额计算出来的上一缴租期抽成租金金额大于上一缴租期规定租金的，则租金以抽成租金金额为准；乙方应于甲方向其发出付款通知之日起5日内（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）向甲方补足上一缴租期抽成租金金额大于上一缴租期固定租金部分的款项。4.合同签署后3个工作日内，乙方向甲方支付50600元作为履约保证金。合同终止后30日内，如不存在乙方违约的情形，履约保证金余额（如有）无息退还。甲方有权从履约保证金中相应扣除乙方欠付的租金、违约金或其他任何应付款项。乙方在开业日到来前向甲方支付10000元作为其销售商品或提供服务的质量保证金。合同终止后的90日内，甲方应将剩余的质量保证金（如有）无息退还给乙方。5.双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金。本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金。6.乙方延迟缴纳租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。双方特别确认，在租赁期限，若乙方延迟缴纳租金或综合管理服务费或能源费用等累计超过3次（含本数），则甲方也有权单方解除合同。乙方延迟缴纳租金、综合管理费、能源费用或其他应付费用超过15日，经甲方书面催告，乙方仍不缴纳的，甲方可以对该房屋暂停部分或全部能源供应，直至乙方履行相关付款义务为止。双方确认，在乙方欠付租金、综合管理服务费等费用期间，未经甲方批准，乙方不得将放置于该房屋内的货物、财物转移出该房屋。7.租赁期限届满或因任何原因而终止后7日内，乙方应当将房屋交还甲方。该期限为房屋交还期。在交还期内，乙方应使该房屋符合本合同附件四的各项标准要求，经甲方验收确认符合约定后，交还甲方。在交还期内，乙方仍应当按届时所在租约年租金标准向甲方支付占用费，承担各项能源费用。8.无论任何原因，在交还期届满后乙方仍未按要求将该房屋交还甲方的，则自交还其届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向甲方支付占用费及承担相关的能源费用，直至乙方按照合同要求交还该房屋为止。9.乙方已经实际搬离该房屋之后，乙方在该房屋内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等视为乙方放弃了所有权及一切权利，甲方有权自行予以处置（包括作为垃圾予以处理），且无需赔偿乙方。《管理合同》约定：1.合同签订5日内，乙方向甲方支付40500元作为综合管理服务费保证金。合同终止后30日内，如乙方无违约行为，综合管理服务费保证金（如有）无息退还。2.综合管理服务费的标准为：自乙方进场日至第五个租约年的标准为每月每平方米计租面积45元，综合管理服务费合计每月20250元，每年243000元。3.首期综合管理服务费缴纳时间为成都大源银泰城开业日的前一个月的25日之前。乙方应于每个支付期的最后一个月20日前（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）向甲方缴纳下个支付期的综合管理服务费。如第一个月和最后一个月不足一个月的，则该月综合管理服务费按照实际天数除以30日乘以该月的月总额和管理服务费标准计算。4.甲、乙双方之任何一方单方面提前要求解约，除应赔偿对方因提前解约而遭受的实际损失外，解约方还需承担相当于12个月综合管理服务费的违约金。5.本合同期限为五年，自2015年9月至2020年9月。如《租赁合同》在上述日期前终止的，本合同同时终止。上述两合同末尾处传富公司盖章，贺锦怡签字捺印确认。贺锦怡租赁案涉商铺用于经营“辣芙蓉三汁焖锅”。《租赁合同》附件四关于交付标准，未载明任何内容。2016年6月，贺锦怡与传富公司签订了《补充协议》及《银泰城租赁合同租赁面积变更协议》。《补充协议》约定：1.原四层408、409号商铺面积450平方米，变更为四层408号商铺面积234平方米；2.综合管理服务合同计算面积450平方米变更为综合管理服务合同计算面积234平方米；3.原租赁合同、管理合同合作期限不变：2015年10月17日至2020年10月16日。本协议于2016年6月8日正式生效。《银泰城租赁合同租赁面积变更协议》约定：1.该房屋的套内面积变更为234平方米；2.合同签署后5个工作日内，乙方应当向甲方支付40600元作为履约保证金；3.合同签署后5日内，乙方应当向甲方支付21060元作为综合管理服务费保证金。2015年10月14日，传富公司向贺锦怡方发送了首期租金的时间为：2015年10月17日至2016年1月16日，免租一个月后金额为76500元，首期物管费2015年10月17日至2016年1月16日金额为60750元。贺锦怡方按期支付了上述费用。2018年6月18日，贺锦怡出具授权委托书，载明授权陈海松处理缴纳各项费用及领取票据的相关事务，并提供了陈海松的账号及电子邮箱等。2020年1月25日，成都市市场监督管理局、成都市商务局发出《关于禁止举办群体性餐饮经营活动的通告》，决定成都市行政区域内严禁举办各类群体性餐饮经营活动，本通告自发布之日起实施，解禁时间另行通告。2020年1月26日，成都市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部发布《通告》，禁止举办各类群体性聚餐活动。2020年1月28日，四川省应对新型冠状病毒肺炎疫情应急指挥部发布《公告》，暂停各类群体性聚集活动。2020年3月5日，四川省应对新型冠状病毒肺炎疫情应急指挥部办公室发布依法科学精准做好新××疫情防控保障经济社会发展的通知，其中《四川省餐饮业性××分区分级防控技术方案》，低风险地区全面恢复餐饮服务经营单位正常营业，但限制群体性聚餐等。四川省卫生健康委员会发布的成都市区（市）县疫情分区分级地图（截至3月8日24时）显示，案涉租赁房屋所在地为低风险区。2020年3月10日，传富公司向贺锦怡方发送了要求其尽快复工复产的通知，载明银泰城在2020年2月17日已经恢复营业，但截至2020年3月10日，贺锦怡方都还没开业。根据传富公司提供的月营业收入，载明贺锦怡方是在2020年3月28日才恢复营业。2020年3月24日，贺锦怡向传富公司发送了《关于疫情期间减免房租的申请》，随后传富公司也按照商场政策向贺锦怡方所应缴纳的租金及综合管理服务费进行了减免。具体的减免金额传富公司向其发送的缴费通知单上有明确记载，其中租金的减免金额为26634.59元（14412.35元+12222.24元），综合管理服务费的减免金额为10576.19元（5885.26元+4990.93元）。一审法院另查明，贺锦怡方在2019年12月15日缴纳了2020年1月至3月的租金及综合管理服务费，其后拖欠缴纳租金及综合管理服务费。关于租金的催缴记录如下：2020年3月5日，传富公司向贺锦怡方发送了2020年3月的缴费通知单，载明应缴纳固定租金金额为80917.20元，减免固定租金金额14412.35元（减免期间2020年1月31日至2月16日），本期应缴金额为66504.85元。根据一审庭审查明的事实，该期限应缴纳的固定租金金额80917.20元系2020年4月-6月的固定租金。2020年4月6日，传富公司向贺锦怡方发送了2020年4月的缴费通知单，载明欠费金额为66504.85元，扣除本期减免租金金额12222.24元（第二次减免政策，期间为2020年2月17日至2月29日），本期应缴纳金额为54282.61元。2020年5月5日，传富公司向贺锦怡方发送了2020年5月的缴费通知单，载明欠费金额为54282.61元。2020年6月5日，传富公司向贺锦怡方发送了2020年6月缴费通知单，载明前期欠费金额为54282.61元，产生滞纳金3908.35元，合计58190.96元，本月应付下一季度即（2020年7月-9月）的固定租金金额为81806.40元。贺锦怡方在收到上述通知单后，未缴纳任何租金费用，即2020年4月后的租金未支付。关于物管费的催缴记录如下：2020年3月5日，传富公司向贺锦怡方发送了2020年3月的缴费通知单，载明水费欠费596.68元，换表电费6025.84元，欠费小计6622.52元。本期应交综合管理费31590元、水费82.47元，减免综合管理服务费5885.26元后，本期应缴纳费用合计为32409.73元。根据一审庭审查明的事实，本期应交综合管理费31590元系2020年4月-6月的固定物管费。2020年4月6日，传富公司向贺锦怡方发送了2020年4月的缴费通知单，载明欠费金额为32409.73元，水费金额9.7元，扣减本期减免管理费金额4990.93元，后应付金额为27428.5元。2020年5月5日，传富公司向贺锦怡发送了2020年5月的缴费通知单，载明欠费金额为27428.5元、水费155.23元，合计27583.73元。2020年6月5日，传富公司向贺锦怡方发送了2020年6月缴费通知单，载明前期综合管理费欠费金额为10356.91元、水费155.23元、滞纳金372.85元，合计欠费金额为10884.99元。另需支付下一季（即7月-9月）固定综合管理费31590元，水费228元。贺锦怡在收到上述缴费通知单后，在2020年5月27日缴纳了10356.9元，剩余其他金额未支付。上述关于租金、物管费的催缴通知单，传富公司均通过电子邮件发送至陈海松的电子邮箱内。传富公司另在2020年6月5日起陆续向贺锦怡员工邓潘亮的微信发送了三份内容相同的《缴费通知函》，内容载明截至到2020年6月5日，贺锦怡方欠付租金费用为54282.61元，综合管理服务费10356.91元，合计64639.52元，租金延迟履约违约金4179.76元、物业延迟履约违约金397.74元，延迟履约违约金合计4578.5元。要求贺锦怡方在2020年6月6日18时前支付。一审法院再查明，传富公司提供贺锦怡方自2020年3月28日（恢复营业日）至6月7日的月营业额，证明贺锦怡方的营业收入已经逐渐好转，但因贺锦怡仍未支付欠付的租金及综合管理服务费，传富公司于2020年6月8日关闭了案涉房屋的电源。贺锦怡方于2020年6月15日向传富公司回函，要求解除租赁合同，并要求赔偿断电、擅自闭店所导致的损失。该函件传富公司于2020年6月17日收到。随后传富公司向贺锦怡邮寄了《合同解除通知书》，载明自函件送达之日起，双方签订的《租赁合同》《综合管理服务合同》以及相关附属协议合法有效解除。履约保证金、综合管理服务保证金均不予退还。收函之日起7日内结清租金、综合管理服务费及所欠水、电等能耗费用，并按要求将房屋恢复至清水状态，否则强制腾退产生的责任由违约方承担。传富公司将该《合同解除通知书》于2020年6月16日通过快件邮寄给了贺锦怡，快件回执显示2020年6月19日万达菜鸟驿站接收，一审庭审中，贺锦怡也认可收到了该《合同解除通知书》。2020年7月8日，传富公司向贺锦怡邮寄了《商铺腾退及物品交接通知书》，要求贺锦怡在2020年7月9日23:00后对案涉房屋进行自行腾退，需要在2020年7月12日9:00前腾退完毕。快件显示2020年7月16日万达菜鸟驿站接收。2020年12月15日，传富公司出具情况说明，载明将案涉房屋于2020年10月20日恢复至清水，传富公司支出装修费用26292元。一审法院认为，贺锦怡与传富公司签订的《租赁合同》《管理合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行各自的权利义务。关于合同的解除。贺锦怡发出通知解除的主要理由是：1.由于传富公司在2020年1月31日至2月16日期间整体闭店，违反合同约定，合同因传富公司违约而提前终止；2.因疫情完全交不起租金可以解除合同，传富公司采取停电行为迫使贺锦怡停业，导致门店无法经营。即贺锦怡主张解除合同主要是合同约定的解除条件已经成就且传富公司的行为导致合同目的不能实现，即约定解除权和法定解除权的问题。对此，一审法院认为，第一，因为疫情管理需要，餐饮业在未恢复正常营业的情况下，传富公司对商场进行整体封闭系根据政策统一安排，并无过错，且封闭期间的租金全部予以了免除，贺锦怡据此认为传富公司违反合同约定，主张解除合同，没有事实和法律依据；第二，因传富公司对案涉店铺断电，是否会导致合同目的不能实现，是否会赋予贺锦怡法定的解除权。一审法院认为，首先，根据四川省卫生健康委员会发布的成都市区（市）县疫情分区分级地图（截至3月8日24时）显示，贺锦怡所经营的餐饮店位于低风险区，《四川省餐饮业性××分区分级防控技术方案》显示低风险地区全面恢复餐饮服务经营单位正常营业，贺锦怡向传富公司提交了减免房租的申请，传富公司也对租金及综合管理服务费作出了相应的减免。贺锦怡恢复营业后，营业收入已经渐渐好转，但贺锦怡仍以疫情影响为由，未按时支付租金，并提出解除合同，有违诚实信用原则；其次，双方合同明确约定在贺锦怡方未支付租金、综合管理服务费的情况下，传富公司可以进行断电处理。传富公司断电的行为，系出租人催促承租人尽快缴纳费用的相关意思表示，系对出租人收取租金权利的救济措施，若贺锦怡及时缴纳了欠付费用，合同仍有继续履行的基础。综上所述，贺锦怡没有法定的解除权和约定解除权，不能以通知的形式单方解除合同。第三，合同是否解除以及解除的方式和时间。贺锦怡诉称已于2020年6月17日向传富公司发出了解除合同的通知，视为合同已经解除。一审法院认为，本案中贺锦怡既无法定的单方合同解除权，亦无合同约定的单方解除权，不能以贺锦怡发出解除合同通知之日为解除之日，反之，传富公司作为守约方，有法定解除权。传富公司于2020年6月19日将《合同解除通知书》送达给了贺锦怡，故本案双方签订合同的解除时间为2020年6月19日。关于贺锦怡应当支付的租金，一审法院认为，虽然传富公司对案涉商铺进行断电催促租金的行为，不是解除合同的意思表示。但因断电直接导致案涉房屋不能满足贺锦怡开设餐饮的正常使用，这属于出租人的提供租赁物的不能，采取断电后的租金应不予支持，故本院支持贺锦怡方欠付的租金及综合管理服务费的期限为2020年4月1日至2020年6月7日。租金金额确认为60465.6元（234平方米×3.8元×68天），扣减传富公司的减免租金金额26634.59元，剩余欠付租金金额为33831.01元（60465.6元-26634.59元）。综合管理服务费金额确认为23868元（234平方米×45元÷30天×68天），扣减贺锦怡已经缴纳的10356.9元及减免金额10876.19元，剩余欠付综合管理服务费金额为2634.91元（23868元-10356.9元-10876.19元）。水电费欠付金额，因传富公司提供的5、6月的缴费通知单对贺锦怡欠缴的水费进行了明确载明，一审法院予以采信，确认金额为383.23元（155.23元+228元）。关于传富公司主张没收履约保证金、支付滞纳金及承担相当于12个月综合管理费的违约金126360元的问题。一审法院认为，传富公司的主要损失即租金的损失，一审法院已经支持了传富公司相关时间段的租金、综合管理服务费。传富公司在未举证证明其存在其他实际损失，且其收取的保证金实质上系具有担保性质的违约金，该履约保证金因贺锦怡违约予以没收，一审法院予以支持，此保证金作为违约金已足以弥补传富公司包括资金占用利息在内的全部实际损失，故对传富公司主张向其支付滞纳金和另行支付违约金126360元的诉讼请求，一审法院不予支持。关于传富公司要求贺锦怡补缴装修免租期租金37665元的问题。因双方签订的合同并未约定在贺锦怡违约导致合同终止的情况下，传富公司有权要求贺锦怡补缴免租期租金，虽然在承租人违约导致租赁合同提前终止的情况下，出租人可以根据导致合同解除的责任大小主张赔偿免租期间的损失，但鉴于双方合同期限为2015年10月17日至2020年10月16日，至2020年6月19日解除之日，双方签订的合同履行期间临近届满，出租人和承租人达成的给予免租期扶持承租人经营，承租人经营良好后持续给出租人带来租金收益的合同目的基本已予以实现，免租期的作用已经得到发挥，故一审法院对传富公司上述请求不予支持。关于贺锦怡要求退还质量保证金10000元及物管保证金21060元的主张，《租赁合同》第10条约定在合同终止后的90日之内，传富公司应将剩余的质量保证金无息返还给贺锦怡。及《管理合同》第3.1条约定在合同终止后30日内，如贺锦怡无违约行为，综合管理服务费保证金无息退还给贺锦怡。本合同虽因贺锦怡的违约而终止，但本案已经支持了没收履约保证金作为违约损失，已经足以弥补贺锦怡应当赔偿的损失部分，故不再支持传富公司没收综合管理服务费保证金的要求。传富公司应当返还贺锦怡缴纳的质量保证金10000元及物管保证金21060元。关于传富公司主张按照合同约定要求贺锦怡承担自2020年6月20日至2020年6月26日按租金标准支付房屋占用费及自2020年6月27日至2020年10月31日按租金标准的200%支付房屋占用费的问题。一审法院认为，根据原《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，双方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当的措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。本案中，双方当事人对传富公司将商铺上锁的时间各执一词，根据一审庭审查明的事实，传富公司发送的《合同解除通知书》上明确载明要求贺锦怡按照合同约定在7日内腾退该房屋。在2020年7月8日，传富公司又向贺锦怡发送了《商铺腾退及物品交接通知书》，限其在2020年7月12日9:00前腾退该房屋，贺锦怡也认可在该期限内往来取过几次店内物品。故一审法院认为截至到2020年7月12日前，贺锦怡未将己方物品搬离案涉商铺的情况下，未及时腾退房屋。在2020年7月12日后，传富公司明知贺锦怡一方已经不会再腾退该房屋，作为出租人的传富公司理应收回该房屋，防止因空置导致房屋损失进一步扩大，故2020年7月12日后的空置损失应该由传富公司自己承担。因传富公司要求搬离的截止时间是12日上午9:00之前，故一审法院确认贺锦怡应当向传富公司按照租金标准支付2020年6月20日至2020年7月11日期间的房屋占用费19562.4元（234平方米×3.8元×22天）。关于贺锦怡要求传富公司赔偿案涉商铺内的设备设施及物品的价值的问题。根据双方签订的《租赁合同》第23.6条约定，贺锦怡未按照传富公司约定的腾退期限自行处理房屋内物品，视为放弃其遗留在房屋内的装饰装修、设备设施、物品的所有权。况且本案贺锦怡先提出解除合同，传富公司后发函予以确认。在2020年6月19日贺锦怡在收到传富公司的解除合同通知书后，已经知道双方之间的合同已终止。终止后，贺锦怡理应按照合同的约定在7日内将案涉房屋腾退交付给传富公司。但贺锦怡怠于履行自己的义务，且在传富公司给予的宽限期内仍不进行房屋的腾退。作为出租方的传富公司有权利尽快收回案涉房屋，防止损失的扩大，传富公司根据合同约定将房屋内的物品予以处理，其行为并无不当之处。虽贺锦怡辩称并未收到《商铺腾退及物品交接通知书》，但传富公司根据合同约定的送达地址予以邮寄，完成了其送达义务，一审法院对贺锦怡的该抗辩，不予支持。另外贺锦怡方仅仅提供一张购买清单，清单上的物品并不能证明实际系传富公司处理的物品，故一审法院对贺锦怡要求对方赔偿损失的诉请，不予支持。关于传富公司要求贺锦怡承担将房屋腾退至清水状态产生的装修损失费用26292元的问题。一审法院认为，双方签订的《租赁合同》第23.2条约定，案涉房屋在交还期限内交还的标准需要符合附件四的约定。但《租赁合同》附件四并没有约定具体的内容，视为交付标准约定不明。故传富公司要求贺锦怡清水腾退房屋无合同依据。故一审法院不予以支持。据此，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认贺锦怡与传富公司签订的《银泰城租赁合同》《银泰城综合管理服务费合同》及相关补充协议于2020年6月19日解除；二、贺锦怡于判决生效之日起三十日内支付传富公司房屋租金33831.01元、综合管理服务费2634.91元、水费383.23元；三、贺锦怡于判决生效之日起三十日内支付传富公司房屋占用费19562.4元；四、传富公司于判决生效之日起三十日内返还贺锦怡质量保证金10000元、综合管理服务费保证金21060元；五、上述第四项应当返还的质量保证金、综合管理服务费与第二项应当支付的租金予以品迭后，贺锦怡应当支付的租金金额为2771.01元；六、驳回贺锦怡的其他诉讼请求；七、驳回传富公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行的债务利息。一审本诉案件受理费1204元，由贺锦怡负担；反诉案件受理费4330元，由贺锦怡负担483元，传富公司负担3847元。本院二审期间，传富公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。传富公司举出的证据：1.成都大源银泰城零星工程改造工程合同；2.成都银泰城验收通知单；3.结算通知书；4.竣工结算确认协议；5.中国建设银行网上银行电子回执；6.四川增值税专用发票。拟证明传富公司为租赁场地的还原支付了还原工程款26292元。贺锦怡质证认为，1.传富公司提交的证据不属于新证据，如果法庭要进行认定，应当按照证据规则对其进行相应处罚。2.该证据均为复印件，对三性及证明目的均不予认可。3.传富公司二审提交的结算书是2020年11月10日开工，2020年11月13日竣工，但其一审中提交的施工任务书下发时间为2020年10月12日，要求在2020年10月20日完成，其二审提交的证据与一审提交的证据矛盾。4.零星改造工程合同约定是分项计算价款，而其提供的任务书是面积×单价进行计算造价，两种计算方式是矛盾的。5.即使费用的发生是真实的，也不应当由贺锦怡承担。该商铺是传富公司强行收回，双方也未约定场地返还的标准，传富公司为与新的租赁方签订合同，为达到新租赁合同所产生的费用是其租赁成本之一，不应该由原租赁人（贺锦怡）承担费用。6.根据结算通知书来看，应当单独与施工方签订商铺还原工程合同，但传富公司提供的是整个零星工程合同。本院二审查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院另查明，案涉租赁合同第7.1条载明：双方约定，本合同项下的进场日为2015年6月20日。届时该房屋应达到的交付条件为现状交付；第23.2条载明：在第23.1条所述交还期内……并使该房屋符合本合同附件四的各项标准要求……；第23.6条载明：……如甲方因对乙方撤离后的该房屋进行清理、整改或对有关设施设备进行维修、更换等使之符合第23.2条之要求的，则因此而发生的费用支出均应当由乙方承担……；附件四载明：交付标准（如有）。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，引起本案纠纷之法律事实发生于民法典实施之前，故应当适用当时的法律、司法解释的规定。根据诉辩双方观点，本案的争议焦点为贺锦怡是否应当向传富公司支付装修损失费用26292元。本院评判如下：传富公司主张依据案涉租赁合同第23.6条、第23.2条、附件四的约定，贺锦怡应当支付将房屋腾退至清水状态产生的装修损失费用26292元。根据已查明事实，案涉租赁合同第23.6条、第23.2条的约定，贺锦怡交还的房屋应符合合同附件四的各项标准要求，而附件四载明内容为“交付标准（如有）”，并没有约定具体内容，因此，传富公司的该项请求没有合同依据。且案涉租赁合同第7.1条载明传富公司向贺锦怡交付案涉房屋时该房屋达到的交付条件为现状交付，亦未约定为清水状态，故即便传富公司发生了将房屋恢复为清水状态的装修费用26292元，也不应由贺锦怡支付。因此，一审法院认定贺锦怡不应向传富公司支付装修损失费用26292元并无不当。综上所述，传富公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费457元，由传富置业（成都）有限公司负担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长  何广智审判员  王晓川审判员  胡晓红二〇二一年七月二十八日书记员  李春旭四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终12040号上诉人（本诉被告、反诉原告）：传富置业（成都）有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区益州大道中段1999号。法定代表人：王立勇，董事长。委托诉讼代理人：钱家辉，上海市君和律师事务所律师。委托诉讼代理人：周文婕，上海市君和律师事务所律师。被上诉人（本诉原告、反诉被告）：贺锦怡，女，1983年8月28日出生，汉族，住成都市锦江区。委托诉讼代理人：曹开德，四川鼎韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹世钰，四川鼎韬律师事务所律师。上诉人传富置业（成都）有限公司（以下简称传富公司）因与被上诉人贺锦怡房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初13024号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。传富公司上诉请求：1.撤销原审判决第七项并改判支持贺锦怡向传富公司支付租赁房屋场地清场、复原费用26292元。2.本案一审、二审诉讼费用由贺锦怡承担。事实和理由：一、原审判决对案涉房屋腾退标准存在事实认定错误。原审判决认定交付标准约定不明，但根据《租赁合同》第23.2“在第23.1条所述交还期内，乙方还应当向甲方归还所有甲方向乙方提供的物业管理资料和工程资料的任何原件和复印件，并使该房屋符合本合同附件四的各项标准要求，经甲方验收确认符合约定后，交还给甲方”、第23.6条“如甲方因对乙方撤离后的该房屋进行清理、整改或对有关设施设备进行维修、更换等使之符合第23.2条之要求的，则因此而发生的费用支出均应当由乙方承担，并且在上述清理期间，乙方应当按照第23.5条所述标准支付该房屋占用使用费；以弥补甲方在此期间的租金损失”、附件四“交付标准（如有）”之约定，应为毛坯（清水）状态交付，并非原审判决认定的交付“标准不明”。此外，根据商业地产租赁的行业租赁惯例，除非另有约定外，承租人一般均应当以清水状态或者接受场地时的状态交还案涉租赁场地交付时即为清水状态，故承租人无论根据合同约定还是行业惯例均应当以清水状态交还该租赁场地。因贺锦怡未按照传富公司要求的期限将租赁场地恢复至清水状态后交还，故传富公司有权根据《租赁合同》第23.6条约定恢复至清水状态，并要求贺锦怡承担因此产生的全部费用。传富公司在原审中已向法庭提交清水还原过程所涉及的合同、付款凭证及发票，有力地证明了传富公司为此支出清水还原费用26292元，该费用应当由贺锦怡承担。二、原审判决存在适用法律错误，违约方应当赔偿守约方遭受的全部损失。因贺锦怡违约导致《租赁合同》及《综合管理服务合同》解除，除合同约定贺锦怡具有清水还原的义务外，若传富公司需将租赁场地重新出租，则必将产生清水还原的前提条件，传富公司因此支出的清水还原费用为贺锦怡违约给传富公司造成的直接损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条约定贺锦怡亦承担该清水还原费用26292元。贺锦怡辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回传富公司的上诉请求。一、传富公司认为约定标准不明就是清水状态，但没有任何证据证明什么是清水状态与毛胚状态。二、根据商业惯例，基本上都是传富公司进行初装，承租方进行精装。双方事实上没有约定要还原到什么状态，商业惯例就是不恢复原状。三、双方签订的合同是传富公司提供的格式合同，贺锦怡是按照传富公司的要求签订的。四、大商场的商业惯例是不恢复到原状，如果下家能够继续使用就使用，不能继续使用就再装修。且传富公司也没有证据证明其他承租方退租时恢复到了原状。五、传富公司在一审中没有证据证明其损失，其只提供了施工任务书，没有证据证明其提交了该费用。六、本案是因为贺锦怡起诉，传富公司强行断水、断电，没有经过贺锦怡同意的情况下搬走了贺锦怡的物品，贺锦怡起诉后传富公司才提起的反诉，其反诉请求中没有清水还原的费用，不包含还原的费用。贺锦怡向一审法院起诉请求：1.确认贺锦怡与传富公司签订的《银泰城租赁合同》及《银泰城综合管理服务合同》于2020年6月8日解除；2.判令传富公司双倍返还履约保证金101200元、退还质量保证金10000元、装修保证金10000元及物管保证金21060元，扣除2020年5月的租金及2020年6月1日至6月7日的租金34366元、综合管理服务费2499元，共计105395元；3.判令传富公司返还贺锦怡在店铺内的设施设备及物品。其后贺锦怡向一审法院提交了变更诉讼请求申请书，请求：1.确认贺锦怡与传富公司签订的《银泰城租赁合同》及《银泰城综合管理服务合同》于2020年6月17日解除；2.判令传富公司双倍返还履约保证金81200元、退还质量保证金10000元及物管保证金21060元，扣除2020年5月的租金及2020年6月1日至6月7日的租金34366元、综合管理服务费2457元，共计76013.4元；3.判令传富公司赔偿贺锦怡店内设备设施及物品价值金额56225元。传富公司向一审法院提出反诉请求：1.判令确认《银泰城租赁合同》与《银泰城综合管理服务合同》于2020年6月19日解除；2.判令贺锦怡支付欠缴租金44501.41元、综合管理费6495.91元、水费572.42元及相应滞纳金（滞纳金计算标准：以千分之一为日利率，自2020年3月20日起计至实际支付之日止）；3.判令没收贺锦怡缴纳的保证金40600元；4.判令贺锦怡补缴装修免租期租金37665元；5.判令贺锦怡支付相当于12个月综合管理费的违约金126360元；6.判令贺锦怡支付房屋占用费249865.2元；7.判令贺锦怡承担租赁房屋场地清场、复原费用。一审法院认定事实：2015年，传富公司（甲方、出租方）与贺锦怡（乙方、承租方）签订了《银泰城租赁合同》（以下简称《租赁合同》）、《银泰城综合管理服务合同》（以下简称《管理合同》）。《租赁合同》约定：1.甲方同意将位于成都市高新区出租给乙方使用。该房屋的计租面积为450平方米，租赁期限为五年，自计租日开始计算。计租日为免租装修期届满次日。免租装修期为自进场日起至开业日前一日的期间。进场日为2015年6月20日，开业日暂定为2015年9月，甲方另行书面通知乙方开业日。2.租金从计租日开始，标准按照固定租金和抽成租金两种方式中金额高的方式计取。固定租金按计租面积计付，具体标准为：第一个租约年的日租金标准为每平方米2.79元；第二个租约年的日租金标准为每平方米3.02元；第三个租约年的日租金标准为每平方米3.26元；第四个租约年的日租金标准为每平方米3.52元；第五个租约年的日租金标准为每平方米3.80元。月租金标准＝日租金标准×当月实际承租天数×计租面积，每月实际月租金按照当月实际承租天数进行结算。抽成租金：第一个租约年至第二个租约年，每月按乙方在该房屋经营期间的商铺税前营业额的8%抽成计算抽成租金；第三个租约年至第四个租约年，每月按乙方在该房屋经营期间的商铺税前营业额的9%抽成计算抽成租金；第五个租约年开始，每月按乙方在该房屋经营期间的商铺税前营业额的10%抽成计算抽成租金。3.固定租金的支付方式：按一个季度为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期最后一个月的20日前（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）向甲方一次性足额支付下个缴租期租金。抽成租金的支付方式：乙方应于每个缴租期首月的5日前，向甲方提供上一缴租期营业额报表和应计抽成租金。如该营业额计算出的抽成租金金额少于上一缴租期固定租金的，则上一缴租期租金以固定租金为准；如该营业额计算出来的上一缴租期抽成租金金额大于上一缴租期规定租金的，则租金以抽成租金金额为准；乙方应于甲方向其发出付款通知之日起5日内（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）向甲方补足上一缴租期抽成租金金额大于上一缴租期固定租金部分的款项。4.合同签署后3个工作日内，乙方向甲方支付50600元作为履约保证金。合同终止后30日内，如不存在乙方违约的情形，履约保证金余额（如有）无息退还。甲方有权从履约保证金中相应扣除乙方欠付的租金、违约金或其他任何应付款项。乙方在开业日到来前向甲方支付10000元作为其销售商品或提供服务的质量保证金。合同终止后的90日内，甲方应将剩余的质量保证金（如有）无息退还给乙方。5.双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金。本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金。6.乙方延迟缴纳租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。双方特别确认，在租赁期限，若乙方延迟缴纳租金或综合管理服务费或能源费用等累计超过3次（含本数），则甲方也有权单方解除合同。乙方延迟缴纳租金、综合管理费、能源费用或其他应付费用超过15日，经甲方书面催告，乙方仍不缴纳的，甲方可以对该房屋暂停部分或全部能源供应，直至乙方履行相关付款义务为止。双方确认，在乙方欠付租金、综合管理服务费等费用期间，未经甲方批准，乙方不得将放置于该房屋内的货物、财物转移出该房屋。7.租赁期限届满或因任何原因而终止后7日内，乙方应当将房屋交还甲方。该期限为房屋交还期。在交还期内，乙方应使该房屋符合本合同附件四的各项标准要求，经甲方验收确认符合约定后，交还甲方。在交还期内，乙方仍应当按届时所在租约年租金标准向甲方支付占用费，承担各项能源费用。8.无论任何原因，在交还期届满后乙方仍未按要求将该房屋交还甲方的，则自交还其届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向甲方支付占用费及承担相关的能源费用，直至乙方按照合同要求交还该房屋为止。9.乙方已经实际搬离该房屋之后，乙方在该房屋内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等视为乙方放弃了所有权及一切权利，甲方有权自行予以处置（包括作为垃圾予以处理），且无需赔偿乙方。《管理合同》约定：1.合同签订5日内，乙方向甲方支付40500元作为综合管理服务费保证金。合同终止后30日内，如乙方无违约行为，综合管理服务费保证金（如有）无息退还。2.综合管理服务费的标准为：自乙方进场日至第五个租约年的标准为每月每平方米计租面积45元，综合管理服务费合计每月20250元，每年243000元。3.首期综合管理服务费缴纳时间为成都大源银泰城开业日的前一个月的25日之前。乙方应于每个支付期的最后一个月20日前（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）向甲方缴纳下个支付期的综合管理服务费。如第一个月和最后一个月不足一个月的，则该月综合管理服务费按照实际天数除以30日乘以该月的月总额和管理服务费标准计算。4.甲、乙双方之任何一方单方面提前要求解约，除应赔偿对方因提前解约而遭受的实际损失外，解约方还需承担相当于12个月综合管理服务费的违约金。5.本合同期限为五年，自2015年9月至2020年9月。如《租赁合同》在上述日期前终止的，本合同同时终止。上述两合同末尾处传富公司盖章，贺锦怡签字捺印确认。贺锦怡租赁案涉商铺用于经营“辣芙蓉三汁焖锅”。《租赁合同》附件四关于交付标准，未载明任何内容。2016年6月，贺锦怡与传富公司签订了《补充协议》及《银泰城租赁合同租赁面积变更协议》。《补充协议》约定：1.原四层408、409号商铺面积450平方米，变更为四层408号商铺面积234平方米；2.综合管理服务合同计算面积450平方米变更为综合管理服务合同计算面积234平方米；3.原租赁合同、管理合同合作期限不变：2015年10月17日至2020年10月16日。本协议于2016年6月8日正式生效。《银泰城租赁合同租赁面积变更协议》约定：1.该房屋的套内面积变更为234平方米；2.合同签署后5个工作日内，乙方应当向甲方支付40600元作为履约保证金；3.合同签署后5日内，乙方应当向甲方支付21060元作为综合管理服务费保证金。2015年10月14日，传富公司向贺锦怡方发送了首期租金的时间为：2015年10月17日至2016年1月16日，免租一个月后金额为76500元，首期物管费2015年10月17日至2016年1月16日金额为60750元。贺锦怡方按期支付了上述费用。2018年6月18日，贺锦怡出具授权委托书，载明授权陈海松处理缴纳各项费用及领取票据的相关事务，并提供了陈海松的账号及电子邮箱等。2020年1月25日，成都市市场监督管理局、成都市商务局发出《关于禁止举办群体性餐饮经营活动的通告》，决定成都市行政区域内严禁举办各类群体性餐饮经营活动，本通告自发布之日起实施，解禁时间另行通告。2020年1月26日，成都市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部发布《通告》，禁止举办各类群体性聚餐活动。2020年1月28日，四川省应对新型冠状病毒肺炎疫情应急指挥部发布《公告》，暂停各类群体性聚集活动。2020年3月5日，四川省应对新型冠状病毒肺炎疫情应急指挥部办公室发布依法科学精准做好新××疫情防控保障经济社会发展的通知，其中《四川省餐饮业性××分区分级防控技术方案》，低风险地区全面恢复餐饮服务经营单位正常营业，但限制群体性聚餐等。四川省卫生健康委员会发布的成都市区（市）县疫情分区分级地图（截至3月8日24时）显示，案涉租赁房屋所在地为低风险区。2020年3月10日，传富公司向贺锦怡方发送了要求其尽快复工复产的通知，载明银泰城在2020年2月17日已经恢复营业，但截至2020年3月10日，贺锦怡方都还没开业。根据传富公司提供的月营业收入，载明贺锦怡方是在2020年3月28日才恢复营业。2020年3月24日，贺锦怡向传富公司发送了《关于疫情期间减免房租的申请》，随后传富公司也按照商场政策向贺锦怡方所应缴纳的租金及综合管理服务费进行了减免。具体的减免金额传富公司向其发送的缴费通知单上有明确记载，其中租金的减免金额为26634.59元（14412.35元+12222.24元），综合管理服务费的减免金额为10576.19元（5885.26元+4990.93元）。一审法院另查明，贺锦怡方在2019年12月15日缴纳了2020年1月至3月的租金及综合管理服务费，其后拖欠缴纳租金及综合管理服务费。关于租金的催缴记录如下：2020年3月5日，传富公司向贺锦怡方发送了2020年3月的缴费通知单，载明应缴纳固定租金金额为80917.20元，减免固定租金金额14412.35元（减免期间2020年1月31日至2月16日），本期应缴金额为66504.85元。根据一审庭审查明的事实，该期限应缴纳的固定租金金额80917.20元系2020年4月-6月的固定租金。2020年4月6日，传富公司向贺锦怡方发送了2020年4月的缴费通知单，载明欠费金额为66504.85元，扣除本期减免租金金额12222.24元（第二次减免政策，期间为2020年2月17日至2月29日），本期应缴纳金额为54282.61元。2020年5月5日，传富公司向贺锦怡方发送了2020年5月的缴费通知单，载明欠费金额为54282.61元。2020年6月5日，传富公司向贺锦怡方发送了2020年6月缴费通知单，载明前期欠费金额为54282.61元，产生滞纳金3908.35元，合计58190.96元，本月应付下一季度即（2020年7月-9月）的固定租金金额为81806.40元。贺锦怡方在收到上述通知单后，未缴纳任何租金费用，即2020年4月后的租金未支付。关于物管费的催缴记录如下：2020年3月5日，传富公司向贺锦怡方发送了2020年3月的缴费通知单，载明水费欠费596.68元，换表电费6025.84元，欠费小计6622.52元。本期应交综合管理费31590元、水费82.47元，减免综合管理服务费5885.26元后，本期应缴纳费用合计为32409.73元。根据一审庭审查明的事实，本期应交综合管理费31590元系2020年4月-6月的固定物管费。2020年4月6日，传富公司向贺锦怡方发送了2020年4月的缴费通知单，载明欠费金额为32409.73元，水费金额9.7元，扣减本期减免管理费金额4990.93元，后应付金额为27428.5元。2020年5月5日，传富公司向贺锦怡发送了2020年5月的缴费通知单，载明欠费金额为27428.5元、水费155.23元，合计27583.73元。2020年6月5日，传富公司向贺锦怡方发送了2020年6月缴费通知单，载明前期综合管理费欠费金额为10356.91元、水费155.23元、滞纳金372.85元，合计欠费金额为10884.99元。另需支付下一季（即7月-9月）固定综合管理费31590元，水费228元。贺锦怡在收到上述缴费通知单后，在2020年5月27日缴纳了10356.9元，剩余其他金额未支付。上述关于租金、物管费的催缴通知单，传富公司均通过电子邮件发送至陈海松的电子邮箱内。传富公司另在2020年6月5日起陆续向贺锦怡员工邓潘亮的微信发送了三份内容相同的《缴费通知函》，内容载明截至到2020年6月5日，贺锦怡方欠付租金费用为54282.61元，综合管理服务费10356.91元，合计64639.52元，租金延迟履约违约金4179.76元、物业延迟履约违约金397.74元，延迟履约违约金合计4578.5元。要求贺锦怡方在2020年6月6日18时前支付。一审法院再查明，传富公司提供贺锦怡方自2020年3月28日（恢复营业日）至6月7日的月营业额，证明贺锦怡方的营业收入已经逐渐好转，但因贺锦怡仍未支付欠付的租金及综合管理服务费，传富公司于2020年6月8日关闭了案涉房屋的电源。贺锦怡方于2020年6月15日向传富公司回函，要求解除租赁合同，并要求赔偿断电、擅自闭店所导致的损失。该函件传富公司于2020年6月17日收到。随后传富公司向贺锦怡邮寄了《合同解除通知书》，载明自函件送达之日起，双方签订的《租赁合同》《综合管理服务合同》以及相关附属协议合法有效解除。履约保证金、综合管理服务保证金均不予退还。收函之日起7日内结清租金、综合管理服务费及所欠水、电等能耗费用，并按要求将房屋恢复至清水状态，否则强制腾退产生的责任由违约方承担。传富公司将该《合同解除通知书》于2020年6月16日通过快件邮寄给了贺锦怡，快件回执显示2020年6月19日万达菜鸟驿站接收，一审庭审中，贺锦怡也认可收到了该《合同解除通知书》。2020年7月8日，传富公司向贺锦怡邮寄了《商铺腾退及物品交接通知书》，要求贺锦怡在2020年7月9日23:00后对案涉房屋进行自行腾退，需要在2020年7月12日9:00前腾退完毕。快件显示2020年7月16日万达菜鸟驿站接收。2020年12月15日，传富公司出具情况说明，载明将案涉房屋于2020年10月20日恢复至清水，传富公司支出装修费用26292元。一审法院认为，贺锦怡与传富公司签订的《租赁合同》《管理合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行各自的权利义务。关于合同的解除。贺锦怡发出通知解除的主要理由是：1.由于传富公司在2020年1月31日至2月16日期间整体闭店，违反合同约定，合同因传富公司违约而提前终止；2.因疫情完全交不起租金可以解除合同，传富公司采取停电行为迫使贺锦怡停业，导致门店无法经营。即贺锦怡主张解除合同主要是合同约定的解除条件已经成就且传富公司的行为导致合同目的不能实现，即约定解除权和法定解除权的问题。对此，一审法院认为，第一，因为疫情管理需要，餐饮业在未恢复正常营业的情况下，传富公司对商场进行整体封闭系根据政策统一安排，并无过错，且封闭期间的租金全部予以了免除，贺锦怡据此认为传富公司违反合同约定，主张解除合同，没有事实和法律依据；第二，因传富公司对案涉店铺断电，是否会导致合同目的不能实现，是否会赋予贺锦怡法定的解除权。一审法院认为，首先，根据四川省卫生健康委员会发布的成都市区（市）县疫情分区分级地图（截至3月8日24时）显示，贺锦怡所经营的餐饮店位于低风险区，《四川省餐饮业性××分区分级防控技术方案》显示低风险地区全面恢复餐饮服务经营单位正常营业，贺锦怡向传富公司提交了减免房租的申请，传富公司也对租金及综合管理服务费作出了相应的减免。贺锦怡恢复营业后，营业收入已经渐渐好转，但贺锦怡仍以疫情影响为由，未按时支付租金，并提出解除合同，有违诚实信用原则；其次，双方合同明确约定在贺锦怡方未支付租金、综合管理服务费的情况下，传富公司可以进行断电处理。传富公司断电的行为，系出租人催促承租人尽快缴纳费用的相关意思表示，系对出租人收取租金权利的救济措施，若贺锦怡及时缴纳了欠付费用，合同仍有继续履行的基础。综上所述，贺锦怡没有法定的解除权和约定解除权，不能以通知的形式单方解除合同。第三，合同是否解除以及解除的方式和时间。贺锦怡诉称已于2020年6月17日向传富公司发出了解除合同的通知，视为合同已经解除。一审法院认为，本案中贺锦怡既无法定的单方合同解除权，亦无合同约定的单方解除权，不能以贺锦怡发出解除合同通知之日为解除之日，反之，传富公司作为守约方，有法定解除权。传富公司于2020年6月19日将《合同解除通知书》送达给了贺锦怡，故本案双方签订合同的解除时间为2020年6月19日。关于贺锦怡应当支付的租金，一审法院认为，虽然传富公司对案涉商铺进行断电催促租金的行为，不是解除合同的意思表示。但因断电直接导致案涉房屋不能满足贺锦怡开设餐饮的正常使用，这属于出租人的提供租赁物的不能，采取断电后的租金应不予支持，故本院支持贺锦怡方欠付的租金及综合管理服务费的期限为2020年4月1日至2020年6月7日。租金金额确认为60465.6元（234平方米×3.8元×68天），扣减传富公司的减免租金金额26634.59元，剩余欠付租金金额为33831.01元（60465.6元-26634.59元）。综合管理服务费金额确认为23868元（234平方米×45元÷30天×68天），扣减贺锦怡已经缴纳的10356.9元及减免金额10876.19元，剩余欠付综合管理服务费金额为2634.91元（23868元-10356.9元-10876.19元）。水电费欠付金额，因传富公司提供的5、6月的缴费通知单对贺锦怡欠缴的水费进行了明确载明，一审法院予以采信，确认金额为383.23元（155.23元+228元）。关于传富公司主张没收履约保证金、支付滞纳金及承担相当于12个月综合管理费的违约金126360元的问题。一审法院认为，传富公司的主要损失即租金的损失，一审法院已经支持了传富公司相关时间段的租金、综合管理服务费。传富公司在未举证证明其存在其他实际损失，且其收取的保证金实质上系具有担保性质的违约金，该履约保证金因贺锦怡违约予以没收，一审法院予以支持，此保证金作为违约金已足以弥补传富公司包括资金占用利息在内的全部实际损失，故对传富公司主张向其支付滞纳金和另行支付违约金126360元的诉讼请求，一审法院不予支持。关于传富公司要求贺锦怡补缴装修免租期租金37665元的问题。因双方签订的合同并未约定在贺锦怡违约导致合同终止的情况下，传富公司有权要求贺锦怡补缴免租期租金，虽然在承租人违约导致租赁合同提前终止的情况下，出租人可以根据导致合同解除的责任大小主张赔偿免租期间的损失，但鉴于双方合同期限为2015年10月17日至2020年10月16日，至2020年6月19日解除之日，双方签订的合同履行期间临近届满，出租人和承租人达成的给予免租期扶持承租人经营，承租人经营良好后持续给出租人带来租金收益的合同目的基本已予以实现，免租期的作用已经得到发挥，故一审法院对传富公司上述请求不予支持。关于贺锦怡要求退还质量保证金10000元及物管保证金21060元的主张，《租赁合同》第10条约定在合同终止后的90日之内，传富公司应将剩余的质量保证金无息返还给贺锦怡。及《管理合同》第3.1条约定在合同终止后30日内，如贺锦怡无违约行为，综合管理服务费保证金无息退还给贺锦怡。本合同虽因贺锦怡的违约而终止，但本案已经支持了没收履约保证金作为违约损失，已经足以弥补贺锦怡应当赔偿的损失部分，故不再支持传富公司没收综合管理服务费保证金的要求。传富公司应当返还贺锦怡缴纳的质量保证金10000元及物管保证金21060元。关于传富公司主张按照合同约定要求贺锦怡承担自2020年6月20日至2020年6月26日按租金标准支付房屋占用费及自2020年6月27日至2020年10月31日按租金标准的200%支付房屋占用费的问题。一审法院认为，根据原《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，双方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当的措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。本案中，双方当事人对传富公司将商铺上锁的时间各执一词，根据一审庭审查明的事实，传富公司发送的《合同解除通知书》上明确载明要求贺锦怡按照合同约定在7日内腾退该房屋。在2020年7月8日，传富公司又向贺锦怡发送了《商铺腾退及物品交接通知书》，限其在2020年7月12日9:00前腾退该房屋，贺锦怡也认可在该期限内往来取过几次店内物品。故一审法院认为截至到2020年7月12日前，贺锦怡未将己方物品搬离案涉商铺的情况下，未及时腾退房屋。在2020年7月12日后，传富公司明知贺锦怡一方已经不会再腾退该房屋，作为出租人的传富公司理应收回该房屋，防止因空置导致房屋损失进一步扩大，故2020年7月12日后的空置损失应该由传富公司自己承担。因传富公司要求搬离的截止时间是12日上午9:00之前，故一审法院确认贺锦怡应当向传富公司按照租金标准支付2020年6月20日至2020年7月11日期间的房屋占用费19562.4元（234平方米×3.8元×22天）。关于贺锦怡要求传富公司赔偿案涉商铺内的设备设施及物品的价值的问题。根据双方签订的《租赁合同》第23.6条约定，贺锦怡未按照传富公司约定的腾退期限自行处理房屋内物品，视为放弃其遗留在房屋内的装饰装修、设备设施、物品的所有权。况且本案贺锦怡先提出解除合同，传富公司后发函予以确认。在2020年6月19日贺锦怡在收到传富公司的解除合同通知书后，已经知道双方之间的合同已终止。终止后，贺锦怡理应按照合同的约定在7日内将案涉房屋腾退交付给传富公司。但贺锦怡怠于履行自己的义务，且在传富公司给予的宽限期内仍不进行房屋的腾退。作为出租方的传富公司有权利尽快收回案涉房屋，防止损失的扩大，传富公司根据合同约定将房屋内的物品予以处理，其行为并无不当之处。虽贺锦怡辩称并未收到《商铺腾退及物品交接通知书》，但传富公司根据合同约定的送达地址予以邮寄，完成了其送达义务，一审法院对贺锦怡的该抗辩，不予支持。另外贺锦怡方仅仅提供一张购买清单，清单上的物品并不能证明实际系传富公司处理的物品，故一审法院对贺锦怡要求对方赔偿损失的诉请，不予支持。关于传富公司要求贺锦怡承担将房屋腾退至清水状态产生的装修损失费用26292元的问题。一审法院认为，双方签订的《租赁合同》第23.2条约定，案涉房屋在交还期限内交还的标准需要符合附件四的约定。但《租赁合同》附件四并没有约定具体的内容，视为交付标准约定不明。故传富公司要求贺锦怡清水腾退房屋无合同依据。故一审法院不予以支持。据此，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认贺锦怡与传富公司签订的《银泰城租赁合同》《银泰城综合管理服务费合同》及相关补充协议于2020年6月19日解除；二、贺锦怡于判决生效之日起三十日内支付传富公司房屋租金33831.01元、综合管理服务费2634.91元、水费383.23元；三、贺锦怡于判决生效之日起三十日内支付传富公司房屋占用费19562.4元；四、传富公司于判决生效之日起三十日内返还贺锦怡质量保证金10000元、综合管理服务费保证金21060元；五、上述第四项应当返还的质量保证金、综合管理服务费与第二项应当支付的租金予以品迭后，贺锦怡应当支付的租金金额为2771.01元；六、驳回贺锦怡的其他诉讼请求；七、驳回传富公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行的债务利息。一审本诉案件受理费1204元，由贺锦怡负担；反诉案件受理费4330元，由贺锦怡负担483元，传富公司负担3847元。本院二审期间，传富公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。传富公司举出的证据：1.成都大源银泰城零星工程改造工程合同；2.成都银泰城验收通知单；3.结算通知书；4.竣工结算确认协议；5.中国建设银行网上银行电子回执；6.四川增值税专用发票。拟证明传富公司为租赁场地的还原支付了还原工程款26292元。贺锦怡质证认为，1.传富公司提交的证据不属于新证据，如果法庭要进行认定，应当按照证据规则对其进行相应处罚。2.该证据均为复印件，对三性及证明目的均不予认可。3.传富公司二审提交的结算书是2020年11月10日开工，2020年11月13日竣工，但其一审中提交的施工任务书下发时间为2020年10月12日，要求在2020年10月20日完成，其二审提交的证据与一审提交的证据矛盾。4.零星改造工程合同约定是分项计算价款，而其提供的任务书是面积×单价进行计算造价，两种计算方式是矛盾的。5.即使费用的发生是真实的，也不应当由贺锦怡承担。该商铺是传富公司强行收回，双方也未约定场地返还的标准，传富公司为与新的租赁方签订合同，为达到新租赁合同所产生的费用是其租赁成本之一，不应该由原租赁人（贺锦怡）承担费用。6.根据结算通知书来看，应当单独与施工方签订商铺还原工程合同，但传富公司提供的是整个零星工程合同。本院二审查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院另查明，案涉租赁合同第7.1条载明：双方约定，本合同项下的进场日为2015年6月20日。届时该房屋应达到的交付条件为现状交付；第23.2条载明：在第23.1条所述交还期内……并使该房屋符合本合同附件四的各项标准要求……；第23.6条载明：……如甲方因对乙方撤离后的该房屋进行清理、整改或对有关设施设备进行维修、更换等使之符合第23.2条之要求的，则因此而发生的费用支出均应当由乙方承担……；附件四载明：交付标准（如有）。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，引起本案纠纷之法律事实发生于民法典实施之前，故应当适用当时的法律、司法解释的规定。根据诉辩双方观点，本案的争议焦点为贺锦怡是否应当向传富公司支付装修损失费用26292元。本院评判如下：传富公司主张依据案涉租赁合同第23.6条、第23.2条、附件四的约定，贺锦怡应当支付将房屋腾退至清水状态产生的装修损失费用26292元。根据已查明事实，案涉租赁合同第23.6条、第23.2条的约定，贺锦怡交还的房屋应符合合同附件四的各项标准要求，而附件四载明内容为“交付标准（如有）”，并没有约定具体内容，因此，传富公司的该项请求没有合同依据。且案涉租赁合同第7.1条载明传富公司向贺锦怡交付案涉房屋时该房屋达到的交付条件为现状交付，亦未约定为清水状态，故即便传富公司发生了将房屋恢复为清水状态的装修费用26292元，也不应由贺锦怡支付。因此，一审法院认定贺锦怡不应向传富公司支付装修损失费用26292元并无不当。综上所述，传富公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费457元，由传富置业（成都）有限公司负担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长  何广智审判员  王晓川审判员  胡晓红二〇二一年七月二十八日书记员  李春旭