广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终14668号上诉人（原审原告、反诉被告）：简沃荣，男，1962年6月8日出生，汉族，住广州市番禺区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：邱勇气，男，1966年12月14日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：陈健彬，广东比格律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁秋怡，广东比格律师事务所律师。上诉人简沃荣因与被上诉人邱勇气农村房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初1947号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。简沃荣上诉请求：1.撤销一审判决第四项，依法改判简沃荣只需赔偿9万元给邱勇气；2.本案一审中的评估费用、二审诉讼费用由邱勇气承担。事实和理由：一、依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条和第五十八条的规定，简沃荣与邱勇气签订的合同无效，而且自始没有法律约束力，故房地产的所有权自始归简沃荣所有，邱勇气从来未取得所有权。双方纠纷实为债权纠纷，房屋是否增值、增值额大小均应由简沃荣享有，与邱勇气无关。二、房产自建成开始就处于损耗减值的状态，包括实体性减值和功能性减值等。邱勇气自称的修护只是在一定程序上延缓了房产减值，而并不能增加房产的价值，该房地产增值完全是土地价值的大幅上升，而土地价值的上升是国家政策和周边环境改善所致，邱勇气并无丝毫贡献。三、一审委托评估公司出具的《房地产估价报告》系按市场价值法评估得出的市场出售价值，但没有考虑到集体土地性质的特殊性，由于集体土地的房地产购买方受到很大限制，房产流动性不足，很大程度上处于有价无市的状态，难以及时出售变现，一审在判决时并没有考虑到此因素。四、简沃荣移交给邱勇气时的房产为住宅用途，而邱勇气接受房屋之后将其出租，并将房屋改建为更多的小房间和加盖厕所，并不适合一家人居家使用，故简沃荣有权要求邱勇气按原状返还，恢复至移交时的状态或补偿简沃荣恢复原状的费用。五、邱勇气购买该房产的目的是用于出租盈利，而且曾用于开设赌博场所等非法用途，给简沃荣带来不利影响的同时，其本身已取得不菲的租金收益，在判定简沃荣对邱勇气补偿时应考虑此因素。综上所述，一审判决判定双方对合同无效需各承担50%的过错责任并无不当，但在判定双方对对方的补偿金额时，显失公平，侵害了简沃荣的合法权益。请二审法院予以改判。邱勇气辩称，不同意简沃荣的上诉请求，一审事实清楚，适用法律正确，应判决驳回简沃荣的上诉请求。理由如下：一、根据谁主张谁举证的原则，简沃荣认为一审房地产评估报告价偏高，应提交相反证据予以证明，未提交的应承担举证不能的法律后果。二、在中国现行的法律框架内，作为用益物权的宅基地使用权，简沃荣对其只享有占有使用的权利，并不享有所有权和处分权，一审依据各方的过错对房屋的增值部分进行分割，更能直接全面地保障买受人合法权益不受侵犯，从一定程度上抑制出卖人因利益驱动而违背合同的诚信原则。简沃荣于2019年1月22日向一审法院起诉请求：1.确认简沃荣与邱勇气于2007年7月23日签订的《房屋转让合同》无效；2.邱勇气向简沃荣返还位于广州市番禺区*镇*村*大街*号房屋；3.邱勇气向简沃荣返还土地证及房屋证原件。庭审中，简沃荣明确其第3项诉讼请求为：邱勇气向简沃荣返还《房地产权证》。邱勇气反诉请求：1.简沃荣返还邱勇气购房款190000元及利息136905元（以190000元为本金，从2007年7月3日起计算至反诉被告清偿之日止，暂计至2019年2月为136905元）；2.简沃荣折价补偿邱勇气装修及加建房屋费用200000元（具体补偿款金额以鉴定公司按反诉之日评估鉴定价格为准）；3.简沃荣未按判决履行给付义务前，涉讼房屋继续由邱勇气使用；4.本案本诉及反诉受理费由简沃荣承担。诉讼中，邱勇气变更其第2项诉讼请求为：简沃荣补偿邱勇气房屋的装修、加建及升值部分价值688194元，该价格是依据法院评估该房产总价现值减去邱勇气的购房款得出的价格。一审法院认定事实如下：位于广州市番禺区*村*村*大街*号的房屋（以下简称涉讼房屋）登记权属人为简沃荣，房地产权证号为粤房地证字第××号，房屋用途为居住，层数2层，建基面积63.7平方米，建筑面积115.4平方米，土地使用权性质为集体。2007年7月23日，简沃荣作为甲方（卖方），与邱勇气作为乙方（买方）签订一份《房屋转让合同》，合同约定：甲方愿意将拥有的涉讼房屋及土地使用权作价190000元转让给乙方；该房产集体土地，有私人房产证和宅基地证，暂不能过户，如果将来政府有新政策允许过户时，甲方需要无条件协助乙方办理过户手续，但过户的一切费用由乙方支付；如果乙方改建房屋，甲方在政策允许下，应该无条件协助乙方办理完善一切手续；乙方付清余额，同时甲方必须将该房屋和土地相关证件全部交付乙方；该房屋和土地的一切使用权永远属于乙方所有；如果甲方未经过乙方同意，取回该房产时，甲方必须赔偿乙方损失的十倍价格；等等。签订上述合同当天，简沃荣作为委托人出具一份《授予权委托书》，其上载明：现我简沃荣，委任邱勇气为我们在于广州市番禺区*镇*村*大街*号的房产权号粤房地证字第C357*的房产权利人，代表我们永远负责维修、出租、改建、转让的一切权利，我们均于承认；有效期永远。同日，邱勇气向简沃荣支付购买涉讼房屋的购房款190000元，简沃荣对此出具《收据》（NO.0005610）确认收到该款项。2019年1月22日，简沃荣以其与邱勇气签订的《房屋转让合同》无效为由提诉至一审法院，引致本案纠纷。庭审中，双方当事人均确认邱勇气不是涉讼房屋所在*村村民，邱勇气于2007年7月23日一次性支付房款190000元，涉讼房屋于当日下午交付给邱勇气使用，交付时是三层房屋，当时第三层为石棉瓦顶，简沃荣并将涉讼房屋的房地产权证交给邱勇气。关于邱勇气接收涉讼房屋后的使用情况。邱勇气称其接收房屋后一直没有使用，到2010年年初进行装修并加建，2010年10月左右完工，装修后共有9间房，后一直空置，直到2012年开始出租其中2间房，最多出租不超过5间房，一直都用于出租至今，现整栋房屋出租给一个湖南人，2018年2月出租，有签订租赁合同，约定租期五年，每月租金才700元，装修包括墙和地面贴瓷片，做楼梯，拉电线，通水电，加建第三层，由于装修时间过于久远，所以相关凭据已经遗失。简沃荣则表示在转让给邱勇气之前其将涉讼房屋用于出租，租金都不少于2000元，邱勇气购房后出租用于赌博场所，派出所已通知过其；邱勇气没有加建，只是加建了两个厕所，第三层是简沃荣建的，邱勇气只是将石棉瓦改为水泥顶，涉讼房屋外墙的瓷砖和内部的装修都是很旧的，邱勇气应提供相关装修的凭据；简沃荣根据广州市房屋租金参考价进行计算，可以反映房屋出租的收益，就算邱勇气没有出租，由此产生的损失也应由邱勇气自行承担。简沃荣并提交了房屋照片及其自制的租金历史明细表拟证实其上述主张。邱勇气对照片真实性无异议，但认为简沃荣已向其出具授权委托书，载明房屋的维修、出租、改建、转让的权益简沃荣均予以承认，其没有擅自加建；对租金历史明细表不予确认。一审诉讼中，邱勇气主张涉讼房屋存在装修、加建损失以及升值损失，简沃荣应予以赔偿，因此申请就涉讼房屋现时价值进行评估，并明确不再对涉讼房屋加建及装修部分价值另申请评估。一审法院根据邱勇气的申请，通过摇珠的方式选定并委托了广东世纪人房地产土地资产评估与规划测绘有限公司进行评估。2020年12月18日，广东世纪人房地产土地资产评估与规划测绘有限公司出具粤世房评报字[2020]第0276号《房地产估价报告》，评定涉讼房屋实际为三层，本次评估范围为1-2层，该房屋于价值时点宅基地及其地上建筑物的市场总价为878194元，市场单价为7610元/平方米。邱勇气则对上述评估报告书没有异议，并主张按照上述《房地产估价报告》评定的涉讼房屋现有市场总价878194元，鉴于其已向简沃荣支付的购房款190000元，所得款项688194元即其的装修、加建及升值价值损失，因简沃荣言而无信，意图通过诉讼要求返还涉讼房屋获得巨大利益，因此其有权要求简沃荣补偿其涉讼房屋装修、加建及升值部分价值损失688194元。简沃荣对该评估报告中关于房产价值的真实性、关联性及合法性均不予确认，涉讼房屋的价值与邱勇气及本案并无关联，《房地产估价报告》并不能作为邱勇气实际损失的依据，具体认为：1.实际基于涉讼房屋所处的周边环境及房屋本体的现状，对外真实交易的价格远没有上述报告中的所述878194元那么多，实际价值可能只有估价的一半左右，涉讼房屋为农村房产，本身增值空间不大，且就在其起诉时邱勇气还曾要求其签名同意以400000元左右的价格将涉讼房屋交易给案外人，因此上述评估报告并不能实际反映涉讼房屋的真实价值；2.双方签订的《房屋转让合同》因违反法律法规的强制性规定为无效合同，而邱勇气实际居住（出租）涉讼房屋十几年，实际已经得到了巨大的利益回报；3.即使涉讼房屋存在价值收益，也是应该归其所有，与邱勇气无关；4.简沃荣现在单身无固定工作收入，本身经济状况困难十几年来一直都是在外租住，涉讼房屋是简沃荣名下唯一房产，简沃荣也同意退回邱勇气全部购房款项且愿意额外支付邱勇气3-5万元作为额外的补偿，但其余款项简沃荣无力承担。关于简沃荣诉请邱勇气返还涉讼房屋及房地产权证的主张。简沃荣主张基于《房屋转让合同》因违反国家法律法规及政策而无效，邱勇气应向其返还涉讼房屋并归还房地产权证。邱勇气则认为简沃荣应向其支付诉请的款项后才同意将涉讼房屋的房地产权证及涉讼房屋归还给简沃荣。一审法院认为，简沃荣与邱勇气签订的《房屋转让合同》虽是双方当事人的真实意思表示,但涉讼房屋所在土地为集体用地，简沃荣将涉讼房屋及土地使用权转让给非本村集体经济组织成员的邱勇气,该《房屋转让合同》应为无效合同。因此，简沃荣诉请确认《房屋转让合同》无效，理据成立，一审法院予以支持。合同无效，邱勇气应向简沃荣返还涉讼房屋，且基于涉讼房屋的房地产权证现由邱勇气保管，邱勇气亦应当返还给简沃荣。故简沃荣诉请邱勇气返还涉讼房屋并交还房地产权证，合理有据，一审法院予以支持。同理，基于合同无效，简沃荣作为出卖人应向邱勇气返还购房款。邱勇气向简沃荣已支付房款190000元，故简沃荣应向邱勇气返还购房款190000元。简沃荣与邱勇气作为买卖双方，均理应知晓法律、法规及国家政策对于农村房屋交易的限制性规定。简沃荣明知涉讼房屋土地性质为集体所有，仍向邱勇气进行转让，且在时隔二十多年涉讼房屋增值之后要求返还房屋，简沃荣在主观上存在明显过错；而邱勇气受让涉讼房屋时，没有尽到审慎审查的义务，不经核实便购买房屋并且对房屋进行出租使用，因此邱勇气对协议无效的结果亦负有明显的过错。根据本案的实际情况，一审法院认为双方当事人的过错责任相当，应各自对合同无效承担50%的责任。涉案《房屋转让合同》于2007年签订，至今为止涉讼房屋及周边、乃至整个房地产市场价格均发生大幅上涨，邱勇气因此遭受损失。对于邱勇气诉请简沃荣补偿其装修、加建及房屋升值部分的损失688194元的主张，邱勇气的该主张实际包括了装修、加建损失和房屋升值损失。邱勇气主张按照《房地产估价报告》评定的价格878194元减去购房款190000元确定其损失金额。对此，一审法院认为，简沃荣虽然主张评估价值明显偏高，但并未提交相反证据予以反驳,故一审法院对《房地产估价报告》的评估结论予以合理采纳。根据双方当事人的过错责任比例，简沃荣应向邱勇气赔偿房屋升值损失344097元[（878194元-190000元）×50%]。对于邱勇气反诉主张的装修和加建损失，基于邱勇气对合同无效亦存在过错，且未经合法报建情况下进行加建，并已使用并出租房屋多年，故对于该部分损失，一审法院不再予以支持。故，对于邱勇气反诉主张简沃荣赔偿的超出上述升值损失金额344097元的部分，一审法院不予支持。至于购房款利息，如前所述，因邱勇气对涉案《房屋转让合同》的无效亦存在过错，且前述一审法院已支持简沃荣赔偿其损失344097元，邱勇气的损失足以得到弥补，故对于邱勇气的该部分诉讼主张，一审法院亦予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院于2020年12月29日判决如下：一、确认简沃荣与邱勇气签订的《房屋转让合同》无效；二、邱勇气应于本判决发生法律效力之日起十日内将位于广州市番禺区*街*村*街*号的房屋（房地产权证号为粤房地证字第××号）交还给简沃荣管业，同时向简沃荣交还该房屋的《房地产权证》；三、简沃荣于本判决发生法律效力之日起十日内向邱勇气返还购房款190000元；四、简沃荣应于本判决发生法律效力之日起十日内向邱勇气赔偿损失344097元；五、驳回邱勇气的其余反诉诉讼请求。如原告简沃荣未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费4100元、反诉受理费4535元、评估费4616元，由简沃荣负担6626元，邱勇气负担6625元。本院二审期间，双方没有提交新证据。双方当事人对一审法院查明的事实无异议，本院经二审审查，并无不当，予以确认。二审中，简沃荣表示，鉴于邱勇气一直有出租收益，每年收益18000元，14年收益25万元，一审判决赔偿344097元，除去25万元，其愿意赔偿9万元。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，本案各方当事人争议事实均发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行之前，故本案应适用当时的法律及司法解释的规定进行审理。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：简沃荣应否向邱勇气赔偿房屋增值损失。第一，案涉房屋所在土地的使用权性质为集体，简沃荣与非本村集体经济组织成员的邱勇气签订《房屋转让合同》，将案涉房屋及土地使用权一并转让给邱勇气，违反了法律强制性规定；一审法院认定《房屋转让合同》为无效合同，并无不当，本院予以维持。第二，《房屋转让合同》中明确载明案涉土地为集体土地，是宅基地，暂不能过户。由此可见，在签订《房屋转让合同》时，简沃荣和邱勇气均已知悉案涉土地和房屋的性质及依据我国现行法律法规和政策，案涉房屋和宅基地使用权均无法过户等事实。一审法院认定双方对签订《房屋转让合同》均有过错，应各自对合同无效承担50%的责任，并无不当，本院予以维持。第三，简沃荣签订《房屋转让合同》并将房屋交付给邱勇气使用后，时隔二十多年提起本案诉讼要求确认合同无效和返还房屋，上诉主张案涉房屋的增值问题与邱勇气无关，有违其在《房屋转让合同》中所作的“该房屋和土地的一切使用权永远属于邱勇气所有”的承诺。简沃荣的不诚信行为导致邱勇气不能继续使用案涉房屋和土地，产生了损失。一审法院综合双方当事人的过错责任比例、邱勇气对案涉房屋的投入及使用情况，结合《房地产估价报告》的估价结果，认定简沃荣应向邱勇气赔偿房屋升值损失344097元和承担50%的评估费用，并无不妥，本院依法予以维持。简沃荣虽对《房地产估价报告》有异议，但未能提供相反证据予以反驳，一审法院对其主张不予采纳，并无不当，本院予以维持。第四，简沃荣上诉主张法院在判定简沃荣对邱勇气的损失赔偿额时应考虑简沃荣恢复房屋原状所需的费用、邱勇气出租案涉房屋已获得不菲收益等因素。本院对此认为，如前所述，简沃荣对合同无效存在过错，且存在不诚信行为，恢复房屋原状所需费用应由其自行承担；邱勇气基于简沃荣在《房屋转让合同》中的承诺，在占用房屋期间将房屋出租收益，并无不当。故对于简沃荣的上述主张，本院均不采纳。综上所述，简沃荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6461元，由简沃荣负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘贤君审 判 员 李 民审 判 员 唐佩莹二〇二一年七月十三日法官助理 邱思陵书 记 员 苏劲丹