浙江省象山县人民法院民事判决书（2021）浙0225民初4057号        原告：陈红光，男，1975年4月5日出生，汉族，住象山县，公民身份号码XXX。                被告：魏芬，女，1975年5月20日出生，汉族，户籍地象山县，现住象山县，公民身份号码XXX。                原告陈红光与被告魏芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月1日立案受理，依法适用简易程序。本案于2021年6月15日、7月20日公开开庭进行了审理。原告陈红光、被告魏芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                原告陈红光向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即返还原告双倍定金92000元；2．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2021年4月26日，原告向被告购买位于大目湾新城云潮府11幢1单元102室房屋，房屋总价946000元，双方约定购房定金46000元。同日，原告通过银行转账方式向被告支付定金后，被告出具了一份购房协议。此后，原、被告双方协商办理相关过户手续，但被告以各种理由进行推诿，现已拒绝将该房屋出售给原告，原告多次主动协商未果诉至法院。                为证明诉称事实，原告向法庭提交证据如下：1．购房协议1份，证明原告为向被告购买房屋支付定金46000元，双方约定若原告违约没收定金，若被告违约双倍返还定金的事实；2．微信聊天记录1组，证明原告同意2021年5月10日前办理房屋过户手续和被告要求的款项交付要求因而不存在违约的事实；3．通话记录1份，证明2021年5月5-7日三天原告一直要求被告出售房屋的事实；4．象山县不动产登记情况证明（个人）1份，证明原告于2021年6月29日查询得知被告名下已无房的事实。                被告魏芬抗辩如下：原告提供的协议只是一份定金收据，实际上是原告违约在先，双方已解除买卖合同关系。                为证明抗辩事实，被告向法庭提交证据如下：1.2021年5月3日谈话录音1份，证明被告因原告违约在先已解除购房协议的事实；2．微信聊天记录1组，证明被告在2021年4月26-29日期间催促原告网签，因原告未将40万元首付款交给被告，未按被告要求办理网签，原告违约在先的事实。                对原告提交的证据，被告发表质证意见如下：对证据1，是原告口述被告书写，这只是1份定金收据，没有具体的违约时间，实际上是原告违约在先，未于2021年4月29日前办理网签；对证据2，购房协议自2021年5月3日已经自然解除，下面的聊天内容被告已经打算将房屋出售他人，跟他人5月6日签订售房合同，5月7日过户；对证据3、4，被告认为2021年5月3日已明确房子急卖告知原告解除合同。                原告对被告提交的证据质证如下：原告一直配合被告要求，但被告未明确40万元的打款时间。                本院对原、被告提交证据的真实性均予确认，关联性在下文阐述。                结合上述认证，本院认定本案基本事实如下：                1、2021年4月原告网上查询得知被告出售大目湾新城云潮府11幢1单元102室房屋，即联系被告后两人互加微信，双方约定同月26日商议购房事宜。                2、2021年4月26日，原、被告达成购房协议，原告通过银行转账方式向被告交付定金46000元，被告出具购房协议1份，其中载明：“购房协议魏芬收到大目湾新城云潮府11幢1单元102室购房定金4.6万元，总价是94.6（万）元，税各自付出。如果双方违约没收定金4.6万（大写肆万陆仟元整）本人违约双倍退还定金。身份证号：XXX330225197504052274魏芬2021.4.26日农村信用社联合社账号：×××另外：贷款银行不支持贷款，就解除合约。”当日，双方微信互通银行贷款信息。                3、2021年4月27日被告向原告发起语音聊天32分钟06秒，同月30日，被告向原告发起语音聊天5分钟25秒。                4、2021年5月3日9：09时原告向被告发送微信：“老板娘，那个贷款我短信收到时已经下来了，你四五号去切（签）也没用，四五号去签，你没有那个我给你签那个网签也签不来，因为需要那个划账划到你多少，支付了多少个账单可以去审批，网签（网签）之后再去申请贷款。”。同日上午10：49时，被告回复“我们约一下。”“谈。”。                5、2021年5月3日上午原、被告双方进行商谈，被告姐夫鲍海成在场，被告对商谈经过进行了录音，原告对此不知情。经上午商谈，被告得悉原告的购房资金来源实际为，原告自有的塔山路老房子已谈好出售款89万元，原告于2021年4月26日向被告展示的40万元现款是塔山路老房子购房者支付给原告的首付款，该款已归还塔山路老房子按揭贷款，被告急等的首付款需要塔山路老房子购房者用塔山路老房子贷款支付给原告，不知道银行贷款何时发放。至此，被告对原告丧失了信任，也对原告购买其房屋丧失了信心。                6、2021年5月3日中午13：52时，被告微信原告：“你账号发我一个。把4.6万打给你。”“这个房子我是急卖的。我们说好4月26日付定金，27、28、29日付首付款去办理网签，你没有付首付款去办理。到5月10日之前交付转户你又做不到。我们只好解除合同。”当日下午，双方又进行了商谈，未成。                7、2021年5月3日晚20：21时原告回复：“我和你谈从头到尾谈是我自己的房子卖掉才有资本，银行放款后马上与你交易，我是要按揭贷款，你现在不让我贷款，用一次性付款的方式让我退出是不可能同意。如果我们商量不好就上法院，你再自行看看你写的购房协议，我们都不是小孩子。”被告当即回复：“你不是有40万吗，当时手机给我看。说马上可以交付首付款的吗。为何不去网签？”“发我账号，退还给你4.6万定金。”原告回复微信被告：“这样我们谈不好的，还是有法院来判定了。”“我一开始我们谈也是我房子卖掉我才有钱，买你房子说好的。现在你贷款也不让我贷款。硬要我一次性付款，没有道理的。”被告回复：“你不是存心要买房子，你要告，我也没有办法。”原告回复：“下午已经说了很多了。”“房子上面有很多事情，你也隐瞒不说。”                8、2021年5月6日晚19：11原告微信被告：“你好。魏女士，我还是想跟你商量一下购买房子的事情，不想走到上法院打官司的地步。你考虑一下卖还是不卖，如果愿意卖，那我们还是按原先约定贷款的方式进行。我第一笔首付款40万元可以在本月10号之前给你（你或我都行，找中介或第三方中介），走按揭流程（贷款50万）。如果你觉得还是不行，那你违约就按协议来赔我双倍的定金。希望你能考虑一下。”                9、5月7日上午10：50原告微信被告：“我要上诉查封你的房子，你也暂时也卖不掉了（要3个月左右吧。律师问过了）我们还是坐下来再沟通一下”。12：08被告微信原告：“你账号发我一个，把4.6万打给你。”原告回复：“你是不卖，还是怕我没钱。”“还是价格底了”。“如果你不想卖了，也说一声这是你的权利，付款方式由你来说，大家找个中介约定下付款方式也行。”                10、被告自认2021年5月7日其已将案涉房屋出售过户他人。2021年6月29日原告查询得知被告名下已无房屋。                11、原告自认其于2021年6月10日才收到塔山路老房子购房者支付给其售房余款。                本院认为，本案的争点为购房协议的效力认定和原、被告是否存在违约的问题。下面逐一论述。                购房合同成立生效，应受法律保护。                购房协议系被告魏芬亲笔书写并签字确认，该协议备注“贷款银行不支持贷款，就解除合约。”微信聊天也记录被告曾与原告交流贷款信息，可见，达成贷款购房合同系双方真实意思表示。该协议未有民法典规定的合同无效情形，虽对首付款数额和交付时间未约定，缺少主要条款，但并不影响合同的有效性。被告抗辩购房协议仅为定金收据的意见，本院不予采纳。                二、被告未予以原告合理期间属于违约，导致合同目的不能实现，属于法定解除情形。                《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，仅有被告单方意思表示解除合同，显然不属于约定解除，故被告认为合同自2021年5月3日自然解除的意见于法不符。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形。本案中，购房协议缺失履行期限，届满时间无法确定，但被告于2021年5月7日出售案涉房屋，应当认定未向原告提供合理期间，导致购房合同目的不能实现，属于违约，符合法定解除合同的情形。按照司法实践，原告虽未诉请解除合同，法院依法解除不属于超出诉请范围。                三、原告在履约中存在过错，应当承担相应责任。                《中华人民共和国民法典》第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第五百零九条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第五百九十二条规定，当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。                房产交易因涉及政策调控、贷款发放等多因素影响而存在商机风险。对相对方真实信息的掌握是合同当事人理性决策的基础，对合同的如约履行有利而无害。本案中，微信聊天记录和谈话录音均证明，原告对被告急售案涉房屋的事实是明知的，被告亦确有潜在客户可以实现急售房屋目的，原告应当全面、诚信披露己方购房资本真实信息，促使购房协议顺利履行，以避免造成被告损失而承担民事责任。但原告在首次商谈和被告4月底催促网签时，未将情况如实讲明，有违诚实信用原则，而原告始终未向被告实际交付40万元亦导致被告对原告的诚信存疑，对被告的履约存疑，原告对此应当承担相应责任。实际上原告自述2021年6月10日才收到塔山路老房子购房者交付的房款，亦印证被告对原告贷款发放时间与被告过户预期相差甚远，被告的存疑符合情理。                综上，案涉购房协议成立有效，因被告违约导致合同目的不能实现，符合法定解除条件，原告在合同履行中存在过错，应当承担相应责任，因此，本案不能适用定金罚则，属于定金罚则的例外情形，依法可以返还定金。原告要求被告双倍返还定金的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第七条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十三条第（四）款、第五百九十二条的规定，判决如下：                一、解除原告陈红光与被告魏芬的房屋买卖合同；                二、被告魏芬于本判决生效之日起十日内返还原告陈红光定金46000元；                三、驳回原告陈红光的其他诉讼请求。                如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                案件受理费2100元，减半收取计1050元，由原告陈红光承担525元，由被告魏芬负担525元。                如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。                    审判员陈文晖    二○二一年七月二十日            代书记员甘方灵