江西省赣州市赣县区人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0704民初363号原告赣州蓝湾房地产开发集团有限公司，住所地：赣州市赣县区梅林镇杨仙大道东路9号蓝湾半岛南区4#幢102房。统一社会信用代码：91360721MA35KAY34R。法定代表人胡浩，该公司执行董事。委托诉讼代理人刘承余，江西客家人律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人谢艳，江西客家人律师事务所律师，一般代理。被告李晓荣，男，汉族，1984年12月1日生，住赣州市于都县。被告赖瑾，女，1984年6月8日生，汉族，住赣州市于都县。第三人兴业银行股份有限公司赣州分行，住所地：江西省赣州市章贡区长冈路13号盛汇城市中心7号楼，统一社会信用代码：913607005787658945。负责人康丽蓉，该行行长。原告赣州蓝湾房地产开发集团有限公司诉被告李晓荣、赖瑾，第三人兴业银行股份有限公司赣州分行商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案受理后，于2021年3月30日公告送达法律文书，2021年6月15日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告赣州蓝湾房地产开发集团有限公司的委托代理人谢艳、庭参加了诉讼，被告李晓荣、赖瑾及第三人兴业银行股份有限公司赣州分行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告赣州蓝湾房地产开发集团有限公司向本院提出诉讼请求：（1）依法判决解除原告与被告签订的合同编号为2018061701591的《赣州市商品房买卖合同》，并将该合同项下的房屋返还给原告；（2）判令被告向原告支付代偿的借款本息合计7889.55元及滞纳金（滞纳金自2020年12月29日起按日利率1‰计算至款项支付完毕之日止）；（3）判令被告承担解除合同和返还房屋过程中，因注销合同备案登记以及返还房屋所发生的各项费用；（4）判令被告向原告支付违约金及人民币46732.05元（即购房款934641元×5%＝46732.05元）；（5）判令被告向原告支付为解除纠纷而产生的律师费、保全保险费；（6）本案诉讼费用由被告承担。诉讼请求第二项7889.55元变更为729613.69元。第五项变更为律师费20000元、保全保险费500元。事实与理由：2018年6月17日，原被告双方签订了编号为2018061701591的《赣州市商品房买卖合同》。合同约定被告认购原告开发的位于赣县区北侧“蓝湾半岛东区”6＃栋3102号房屋，总价款为934641元。被告选择银行按揭方式付款，即被告在支付首付款194641元后，由被告向银行办理个人购房贷款74万。原告与被告、第三人签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》，被告向第三人借款74万元，由原告对被告该笔借款向第三人提供阶段性保证担保责任。但是，被告在履行其与银行借款合同的过程中，被告出现断供情形，导致银行依据相关协议约定追究原告的还款担保责任，直接从原告的保证金账户中扣款为其代偿拖欠的借款本息729613.69元。被告出现断供等违约行为后，原告第一时间要求被告纠正自己的违约行为，但被告对原告的要求置之不理，至今据不归还原告代偿的借款本息，给原告造成了重大经济损失，导致合同目的不能实现。为维护自身合法权益，特诉至法院。被告李晓荣、赖瑾未作答辩。第三人兴业银行股份有限公司赣州分行未作答辩。经审理查明：2018年6月17日，原告赣州蓝湾房地产开发集团有限公司与被告李晓荣、赖瑾签订了份编号为2018061701591的《赣州市商品房买卖合同》。合同约定被告认购原告开发的位于赣县区北侧“蓝湾半岛东区”6＃栋3102号房屋，总价款为934641元，交房时间为2019年12月30日前。被告选择贷款方式付款，即被告在支付首付款194641元后，余款74万由被告向原告指定银行申请贷款支付。2018年8月6日，原告与被告、第三人兴业银行股份有限公司赣州分行签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》，被告向第三人借款74万元，借款期限为360个月，自2018年8月6日至2048年8月6日。由原告对被告该笔借款向第三人提供阶段性保证担保责任。因被告未按期偿还贷款，第三人于2020年12月29日从原告的保证金账户扣收7889.55元偿还贷款（其中本金1834.45元，利息6004.95元，罚息50.15元），第三人于2021年2月3日从原告的保证金账户扣收721724.14元偿还贷款（其中本金716360.46元，利息5345.45元，罚息18.23元）。另查明：（1）2019年12月21日，原告通知被告来收房，被告并未收房；（2）庭审中，针对原告提出的第一项及第二项诉讼请求，原告明确表示只主张第一项诉讼请求；（3）原被告签订的《赣州市商品房买卖合同》第八条约定：逾期超过30日，出卖人有权解除合同。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金。同时出卖人退还买受人已付全部房款。《赣州市商品房买卖合同》补充协议第二条第七项约定：因买受人违反按揭贷款合同的约定，导致出卖人向按揭银行承担保证责任代为清偿买受人欠款的，出卖人有权向买受人收取代为清偿的款项和代为清偿之日起至买受人向出卖人缴纳此款期间的滞纳金，滞纳金按所欠款项每日千分之一计算。如买受人连续三期恶意拖欠银行按揭本息，出卖人有权单方面解除双方签订的《赣州市商品房买卖合同》，由此引发的纠纷，则出卖人为解决纠纷而产生的包括但不限于如仲裁费、诉讼法、律师费、保全保险费和评估鉴定预付费等均由买受人承担；（4）因此次诉讼，原告支付了律师费20000元，保全保险费500元；（5）2021年2月贷款市场报价利率为年利率3.85%。以上事实有原告的陈述，原告提供的企业营业执照、法定代表人身份证明及身份证、被告身份证复印件、第三人企业信用信息公示报告、《赣州市商品房买卖合同》、《个人购房抵押（保证）借款合同》、《关于要求赣州蓝湾半岛房地产开发有限公司代偿李晓荣贷款本息的函》、主动还款凭证、《委托代理合同》、律师费发票、《诉讼财产保全责任保险保险单》、保费发票等证据证实，本院予以确认。本院认为：原告赣州蓝湾房地产开发集团有限公司与被告李晓荣、赖瑾签订的《赣州市商品房买卖合同》及其补充协议，原告与被告、第三人兴业银行股份有限公司赣州分行签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》，是三方的真实意思表示，符合法律规定，第三人均应遵守履行，现因被告未按时缴纳房贷，导致原告承担担保责任，原被告间的合同目的已不能实现，故对原告要求解除合同及赔偿合理损失的诉讼请求，本院予以支持；原告要求按日利率1‰要求被告支付其代偿款项的利息，该利息约定过高，本院确定被告以同期贷款市场报价利率的四倍向原告支付利息，截止2021年5月30日的利息为36422元（3个月又27天，以729613.69元为本金，月利率1.28%）；原被告签订的《赣州市商品房买卖合同》及其补充协议约定了解决纠纷而产生的包括但不限于如仲裁费、诉讼法、律师费、保全保险费和评估鉴定预付费等均由被告承担，故对原告要求被告支付律师代理费20000元、保全保险费500元的诉讼请求本院予以支持；原告要求被告支付违约金46732.05元，本院认为，根据原被告签订的《赣州市商品房买卖合同》该违约金支付的前提是被告逾期支付房款，本案中，根据原告与被告、第三人兴业银行股份有限公司赣州分行签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》，被告已经向原告支付了全部房款，只是后期由于为及时支付按揭款，导致原告承担了担保责任，且原告未提供证据证明被告的违约造成了其他损失，故对原告的此项诉讼请求本院不予支持；根据被告支付购房款、违约及原告承担的担保责任的情况，在解除原被告间的《赣州市商品房买卖合同》及其补充协议后，原告应退还被告148105.31元。为此，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、第五百七十七条、第五百八十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告赣州蓝湾房地产开发集团有限公司与被告李晓荣、赖瑾于2018年6月17日签订的《赣州市商品房买卖合同》及其补充协议，被告李晓荣、赖瑾协助原告办理好注销合同备案登记；二、被告李晓荣、赖瑾于本判决生效之日起十日内支付原告赣州蓝湾房地产开发集团有限公司律师代理费20000元，保全保险费500元，共计20500元；三、被告李晓荣、赖瑾于本判决生效之日起十日内支付原告赣州蓝湾房地产开发集团有限公司其代偿款项的利息36422元；四、结合本判决第二、三项履行内容，原告赣州蓝湾房地产开发集团有限公司应退还被告148105.31元。五、驳回原告赣州蓝湾房地产开发集团有限公司的其他诉讼请求。如果被告未能按本判决确定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费586元，财产保全费620元，合计1206元，由被告李晓荣、赖瑾承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  赖建军人民陪审员  王银香人民陪审员  蔡 芳二〇二一年七月二日代理书记员  韩永平附：一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。二、赣州市赣县区人民法院标的款账号：户名：赣州市赣县区人民法院开户行：赣县农行赣东分理处账号：140332010400004520000000000。三、赣州市中级人民法院上诉费账号：户名：江西省赣州市中级人民法院账号：99×××88开户行：招商银行赣州长征大道支行。