江苏省南通市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏06执复104号复议申请人（申请保全人）：成霞，女，1975年12月30日生，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：孙卫，系成霞的丈夫。被保全人：大丰兴龙房地产开发有限公司，住所地盐城市大丰区。法定代表人：孙圣刚，董事长。被保全人：孙圣刚，男，1978年12月13日生，住盐城市阜宁县。复议申请人成霞不服南通市崇川区人民法院（以下简称崇川法院）（2021）苏0602执异30号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。原审法院查明，2019年9月9日，崇川法院对成霞诉大丰兴龙房地产开发有限公司（以下简称兴龙公司）、孙圣刚民间借贷纠纷一案作出（2019）苏0602民初5338号民事裁定，冻结被申请人兴龙公司、孙圣刚的银行存款人民币720万元或查封、扣押其相应价值的其他财产，实际查封了兴龙公司名下位于盐城市××东郡××幢××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室房屋，××幢××室、××室、××室房屋，××幢××室、××室、××室、××室、××室、××室房屋，××幢××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室房屋共计28套,并冻结了孙圣刚名下28个银行账户，冻结时即截至2019年9月11日止，前述账户内实有存款合计1140400元。该案诉讼过程中，兴龙公司申请法院变更保全措施，即另行提供其他房产以替换被保全的××东郡的若干套房产。崇川法院于2020年1月14日作出（2019）苏0602民初5338号之三民事裁定：一、查封担保人孙圣刚、焦娜名下阜宁县阜城镇××村××组××丽都××幢××室房屋，阜宁县阜城镇××村××组××苑××幢××室、××室房屋，盐城市××××台××幢××室房屋，担保人焦爱军名下阜宁县阜宁中心××号××室房屋；二、解除对变更保全申请人兴龙公司名下盐城××东郡××幢××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室房屋，××幢××室、××室、××室房屋，××幢××室、××室、××室、××室、××室、××室房屋，××幢××室、××室、××室房屋的查封。后崇川法院针对上述裁定书中的笔误出具补正裁定，将“××××台”变更为“××花园”。2020年5月11日，该案经调解结案，调解协议如下：一、经双方一致确认，兴龙公司尚结欠成霞借款本金4830000元及自2017年2月7日起至实际给付之日止按年利率13.2%计算的利息，上述借款本息由兴龙公司于（2019）苏0602民初5432号案件结案文书生效后十日内一次性给付完毕；二、孙圣刚对兴龙公司的上述第一项应履行还款义务承担连带清偿责任。成霞目前尚未申请法院强制执行。原审法院另查明，根据兴龙公司提交的盐富鑫房评字（2021）第0002514号、（2021）第0002515号房地产估价报告，××苑××幢××室、××室房屋在2021年1月7日的市场价值为471.16万元，××丽都××幢××室房屋在2021年1月7日的市场价值为163.2万元。以上两份评估报告的估价师的执业证有效期均已届满。后兴龙公司又提交了两份房地产估价报告，对以上房产重新进行了评估：[2021]F第0083号估价报告认定××苑××幢××室、××室房屋在2021年2月2日的市场价值为309.2万元，[2021]F第0084号估价报告认定××丽都××幢××室房屋在2021年2月2日的市场价值为193.81万元。该两套房产上两笔金额分别为150万元、75万元的银行抵押贷款已经还清。××花园××幢××室房屋于2018年10月的购买价格为2290916元，开发商已全额开具增值税发票，其中买方孙圣刚、焦娜支付首付款690916元。阜宁中心××号××室房屋于2020年1月的购买价格为2247240元，开发商尚未开具购房发票。以上四套被保全房产中，前两套已经转移登记至孙圣刚、焦娜名下，后两套尚未转移登记至买方名下。此外，被冻结的孙圣刚名下的28个银行账户截至本案审查结束时止存款总额为170.6万元。崇川法院认为，成霞诉兴龙公司、孙圣刚民间借贷纠纷一案中，成霞申请并经法院裁定确认的保全金额为720万元，根据有关司法解释的规定，被保全的财产价值原则上不应超出此金额。根据本案实际保全的财产情况，其中银行存款至少有170.6万元，部分房产的价值至少为5721016元（309.2万元+193.81万元+690916元），前述财产价值合计已超过720万元，故兴龙公司请求解除对××东郡××幢××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室房屋的查封，具备事实和法律依据。兴龙公司提交的盐城市富鑫房地产评估事务所出具的评估报告存在瑕疵，其后提交的盐城亚信土地房地产评估测绘有限公司出具的评估报告在证据形式上符合诉讼法的相关规定，相较成霞提交的其他同类房产价格材料更具针对性，鉴于执行异议程序以形式审查为主，故法院采信盐城亚信土地房地产评估测绘有限公司的估价结果。据此，该院于2021年3月1日作出（2021）苏0602执异30号执行裁定：解除对盐城市大丰区××东郡××幢××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室房屋的查封。成霞不服上述裁定，向本院申请复议，请求撤销（2021）苏0602执异30号执行裁定。事实与理由：1、原审裁定认定事实不清，适用法律错误。根据调解协议，兴龙公司欠复议申请人的借款本息至今已超过743万元，且每个月还要增加5.3万余元的利息。虽然申请保全金额是720万元，但保全时应将生效法律文书约定的后期利息权益也计算在内。兴龙公司提出其被法院查封的账户金额异议时已变更为170.6万元，但该170.6万元金额在银行个人账户查询单上是手写的，真实性存疑，该金额与法院保全告知书中的金额也不一致，法院直接认定为查封资产的金额没有事实依据。兴龙公司向法院提出异议时提交了两次房产评估报告，评估价都明显虚高，背离市场价格，缺乏真实性。法院在计算查封房产价值时，完全以评估报告为依据，未考虑拍卖处置时各种手续费、佣金以及交易税费等实现债权的费用。2、原审裁定程序违法。原审法院2020年1月14日作出（2019）苏0602民初5338号之三裁定，就是在兴龙公司第二次对同一案件提出保全异议情况下作出的，该裁定置换了部分保全物，同时也驳回了兴龙公司其他异议事项。现兴龙公司再次对同一案件以其他事由提出保全异议，根据法律规定，应当不予受理。兴龙公司、孙圣刚答辩称：复议申请人的复议请求不能成立，保全金额不存在不足，崇川法院查到的银行流水、房子的评估报告可以证明查封已经超额，此外，成霞还网签了公司的五套房子。经审查查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，××花园××幢××室房屋产权已登记至孙圣刚、焦娜名下，孙圣刚在复议听证中陈述上述房屋上设立了银行抵押，大约还有150万抵押贷款未偿还。本院再查明，盐亚信房估抵字[2021]F第0083号房地产估价报告（××苑××幢××室、××室房屋价值评估）以及盐亚信房估抵字[2021]F第0084号房地产估价报告（××丽都××幢××室）均系孙圣刚、焦娜单方委托鉴定机构出具，该两份估价报告的估价假设条件第3条明确“估价对象无被司法机关、行政机关依法查封等禁止转让、交易的情形”，估价目的“为确定房地产抵押价值提供参考依据”。本院经审查认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定：“查封、扣押、冻结被执行人的财产,以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限,不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的,人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权,及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。”本案中，兴龙公司为证明法院查封的房产价值，提供了××丽都××幢××室、××苑××幢××室、××室房屋的房地产估价报告以及××花园××幢××室、阜宁中心××号××室购房发票收据进行证明。但上述房地产估价报告系孙圣刚、焦娜单方委托，估价目的为确定房地产抵押价值，且估价假设条件中明确要求估价对象无被司法机关、行政机关依法查封等禁止转让、交易的情形，××丽都××幢××室、××苑××幢××室、××室房屋明显不符合上述估价假设条件规定的情形，原审裁定以上述两份估价报告结论作为认定房产价值的依据，属事实认定不清。××花园××幢××室房屋和阜宁中心××号××室房屋的购房发票和收据显示金额分别为2290916元和2247240元，但由于××花园××幢××室房屋上存在抵押权限制，阜宁中心××号××室房屋尚未登记到担保人焦爱军名下，房屋上是否存在权利负担亦不明确，故上述购房价格也不能直接认定为法院已保全到的财产价值。（2019）苏0602民初5338号之三裁定是案件审理过程中法院作出的保全财产置换裁定，本案是被执行人认为法院超标的查封而提出的执行异议，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条规定的对同一执行行为重复提出异议的情形，原审法院依法受理，程序并无不当。综上，复议申请人成霞的复议理由部分成立，本院予以支持。原审裁定以形式审查为由未查清相关财产的价值，即认定本案超标的保全，依据不足，应予纠正。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（三）项的规定，裁定如下：一、撤销南通市崇川区人民法院（2021）苏0602执异30号执行裁定。二、本案发回南通市崇川区人民法院重新审查。本裁定为终审裁定。审 判 长 金建飞审 判 员 倪红晏审 判 员 孙国祥二〇二一年七月二十九日法官助理 杨俊华书 记 员 张校烨