贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终3463号上诉人（一审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：王连发，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：宋芳，贵州创驰律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：李堂宣，男，1985年2月10日出生，汉族，住贵州省毕节市。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称碧阳恒通公司）因与被上诉人李堂宣商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2021）黔0502民初3801号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人碧阳恒通公司上诉请求：撤销一审判决第三项、依法改判或发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：关于逾期办证违约金，双方已于2020年1月7日另行签订《协议书》，约定上诉人一次性补偿被上诉人逾期交房违约金4309元，逾期办证违约金3373元，访协议真实有效。一审仍依据原《商品房买卖合同》的约定，确定违约金不当。逾期办证违约金的起算时间为2018年7月16日，一审自2018年2月23日起算，超诉讼请求裁判。被上诉人李堂宣二审未作答辩。原审原告李堂宣一审诉讼请求：1.判决被告向原告支付逾期交付房屋违约金，违约金的计算方式为：以购房款328,966元为基数，按日万分之零点五从2016年10月30日计算至2017年7月20日止，共260天，暂计4,276.55元；2.判决被告返还原告三通费共计3,285元；3.判决被告支付原告逾期办理房屋权属证书违约金，违约金计算方式为：以购房款328,966元为基数，按日万分之一的标准从2018年7月15日起计算至2020年10月26日，暂计27,402.86元；4.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年8月30日，原被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定将被告开发的位于毕节市碧阳国际城第13幢3单元9层3号住宅出卖给原告，房屋总价款为328966元；被告向原告交付涉案商品房的时间为2016年10月30日前；办理入住手续前原告应向被告交纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费；被告承诺在原告交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续；逾期未能向原告提供的，按原告已付购房款的日万分之一向原告支付违约金；原告应在被告出现违约情形之日起30日内通知被告对此情况的处理意见；原告不退房的，被告按逾期时间每日向原告支付万分之一的违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。2014年8月30日，被告向原告收取各项开户费及交易费3686元，其中交易费系按每平方米3元根据房屋建筑面积收取。2017年7月20日，被告将涉案房屋交付原告使用。2018年8月13日，被告取得商品房屋备案证明书。2018年1月15日，被告通过张贴公告的方式通知原告提交相关办证资料办证。现涉案房屋已办理不动产权证书。一审法院认为，原被告争议的要素为：1.原告的诉请是否超过诉讼时效；2.被告是否存在违约行为，若认定被告违约，违约金应如何计算；3.被告应否退还各项开户费。原被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。关于原告是否有权主张违约金的问题，原、被告虽于2020年1月7日签订《协议书》，约定被告补偿原告逾期交房违约金4,309元，逾期办证违约金3,373元，补偿款支付后，双方不再有任何逾期交房和逾期办证的纠纷。但到原告起诉之日被告仍未支付约定的违约金，被告的行为已构成违约，故原告提起诉讼要求被告支付逾期交房、逾期办证的违约金的诉请，有事实及法律依据，予以支持。原告与被告于2020年1月7日签订的《协议书》的行为，可认定诉讼时效出现中断的情形，本案中，原告于2021年2月23日提起诉讼的行为，视为原告再次向被告主张权利之日，因两次起诉的期间未满3年的诉讼时效，故本案未超过诉讼时效。原、被告签订《协议书》的时间2020年1月7日，回溯3年即2017年1月7日起的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。关于逾期交房违约金的问题。逾期交房违约金属于一时性债权，一时性债权从清偿期限届满的次日便开始整体性的计算诉讼时效，适用《中华人民共和国民法总则》关于3年的诉讼时效的规定。涉案合同约定被告应于2016年10月30日前向原告交付涉案商品房，被告逾期交付，则应根据合同约定从2016年10月31日起开始向原告计付逾期交房的违约金。本案中，原被告均认可被告于2017年7月20日将涉案房屋交付原告，被告应在2017年7月27日前向原告支付违约金，被告未在该期间内支付，原告就知道或应当知道其权利受到侵害，应当在《中华人民共和国民法总则》规定的3年诉讼时效期间即2017年7月27日至2020年7月26日期间内行使诉权，原被告于2020年1月7日签订的《协议书》的事实，可认定诉讼时效出现中断的情形，根据合同规定，被告应以原告实际交付的购房款328,966元为基数，从交付期限届满之次日即2016年10月31日起按日万分之0.5的标准支付原告逾期交房违约金至2017年7月20日为4,325.90元（328,966元×0.00005×263日），原告起诉时仅要求支付4,276.55元，是其对自己权利处分，未违反相关法律禁止性规定，予以支持。关于逾期办证违约金的诉讼时效问题，逾期办理涉案商品房不动产权证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。原告于2017年7月20日实际收房，被告应当于原告实际收房的360日内即2018年7月15日前为原告办理商品房转移登记，被告未办理，自2018年7月16日起即构成违约。原告所举证据不能证明违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。原告于2021年2月23日提交诉讼材料的行为，视为原告向被告主张权利之日，回溯3年即从2018年2月23日起的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。关于逾期办证违约金截止时间应如何认定的问题。前述关于诉讼时效的分析已认定本案的违约金起始时间从2018年2月23日开始，不再赘述。2018年8月13日，被告取得商品房屋备案证明书。2018年11月18日，被告通过张贴公告的方式通知原告提交相关办证资料办证，故计算逾期办证违约金截止时间应认定为2018年11月18日。对于违约金计算的标准问题。原、被告双方签订的《补充协议》约定，被告逾期办理房屋转移登记的，按原告已付购房款的每日万分之一支付违约金，该约定符合法律规定，予以支持。该违约金计算为：8,849.19元（328,966元×0.0001×269日）。关于被告应否返还原告各项开户费的问题，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容……（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；……前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中，故被告另行收取原告燃气开户费、电开户费、闭路电视开户费无事实及法律依据，应予退还。本案中，被告只有燃气开户费2,500元、电开户费520元、闭路电视开户费265元未退还给原告，故退还金额为3,285元。因上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求予以返还，故对被告提出的诉讼时效抗辩，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，一审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告李堂宣逾期交房违约金4,276.55元。二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内返还原告李堂宣各项开户费3,285元；三、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告李堂宣逾期办理涉案商品房不动产权证书的违约金8,849.19元；四、驳回原告李堂宣的其他诉讼请求。案件受理费337元，由原告李堂宣负担179元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担158元。本案二审期间，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：根据本案查明的事实，被上诉人于2017年7月20日实际收房，根据双方合同约定，上诉人应于2018年7月15日向被上诉人提供产权过户相关手续，逾期办理并交付，应当承担违约责任，自2018年7月16日起向被上诉人支付违约金。违约天数计算至2018年11月18日为126天，违约金计算为328966×0.01%×126=4144.97元。一审计算错误，本院予以纠正。上诉人认为双方已于2020年1月7日签订《协议书》就逾期交房及逾期办证违约金进行约定，但该协议书并无上诉人的签章确认，不能作为双方已达成合意的依据，对上诉人的该项上诉理由，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。一审判决认定事实清楚，但判决结果有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2021）黔0502民初3801号民事判决第一、二、四项，即“被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告李堂宣逾期交房违约金4,276.55元。被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内返还原告李堂宣各项开户费3,285元；驳回原告李堂宣的其他诉讼请求。”二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2021）黔0502民初3801号民事判决第三项为：上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付被上诉人李堂宣逾期办理涉案商品房不动产权证书的违约金4144.97元。三、驳回上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费337元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担130元，被上诉人李堂宣负担207元；二审案件受理费674元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担618元，被上诉人李堂宣负担56元。本判决为终审判决。审判长  杨孝春审判员  吉 雪审判员  郭少华二〇二一年七月十日书记员  秦 倩