江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣11民终1109号上诉人（原审原告）：张文英，女，1969年10月28日出生，汉族，住江西省上饶市信州区。委托诉讼代理人：姜豫玮，江西盛义律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶子宸，江西盛义律师事务所律师。上诉人（原审被告）：童梅仙，女，1974年7月6日出生，汉族，住江西省上饶市信州区。委托诉讼代理人：李瑶，江西邦隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴滔，江西邦隆律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：上饶市信州区福佑中富花园幼儿园，住所地江西省上饶市信州区庆丰路中富花园小区1栋，统一社会信用代码52361102MJD27782XB，系民办非企业单位。负责人：张有福。原审第三人：彭小真，女，1979年12月6日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。上诉人张文英与上诉人童梅仙、被上诉人上饶市信州区福佑中富花园幼儿园（以下简称中富幼儿园）、原审第三人彭小真房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服江西省上饶市信州区人民法院（2019）赣1102民初2137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张文英上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判童梅仙、中富幼儿园共同赔偿张文英装修财产损失365,407元；2.撤销一审判决第四项，改判童梅仙、中富幼儿园共同支付张文英违约金21万元；3.二审案件受理费由童梅仙承担。事实和理由：一、一审法院判决童梅仙、中富幼儿园赔偿张文英装修财产损失74,843元，无事实和法律依据，二审法院应予纠正。1.一审法院直接采纳装修残值评估价格为定案依据，程序违法。装修残值评估价格实际上并未涵盖在本次委托范围内，评估公司对此做出此项评估本身程序违法。一审法院不但未予认定，还依据采纳44,708元的所谓装修残值评估价格，无事实和法律依据。2.一审法院直接采纳装修残值评估价格为定案依据，明显不合理。张文英的房屋系被童梅仙、中富幼儿园损坏，应当承担的责任方式即为恢复原状，无法恢复原状的，应当按照重置金额折价赔偿，而非赔偿装修残值金额。3.鉴定机构认定张文英房屋装修成新率为13.9%也不符合操作规程的要求。根据《江西省涉案财物价格鉴定操作规程》第四十条的规定，“采用成本法计算出的价值不低于该财物清理变现的净收益，对于基本能够正常使用的财物，其成新率不低于15%，鉴定价值不低于重置价的15%。”而本案中，案涉房屋的装修在被拆除前是能够正常使用的，很显然，评估机构认定案涉房屋成新率为13.9%也不符合操作规程的要求。二、一审法院驳回张文英主张21万元违约金的诉讼请求，属于对合同理解不当，适用法律错误。1.一审法院片面理解影响张文英经济收益的情况。2.一审法院错误地认为“如违约乙方赔偿甲方一年的房租租金金额”的约定，仅适用于乙方未提前告知的情况，不适用其他情况，从而得出其他违约行为未约定违约金条款的错误结论。本案中，童梅仙、中富幼儿园存在多项违约行为是不争的事实。加上张文英明确提出了21万元违约金的诉讼请求，即便约定不明，一审法院也可以对童梅仙、中富幼儿园是否违约，如何赔偿作出审理，而非不予处理。童梅仙答辩称：一、对于装修损害童梅仙没有赔偿义务。1.首先，童梅仙只是中富幼儿园的员工，签订《房屋租赁合同》只是履行职务行为，该房屋一直由中富幼儿园实际使用，租金也是中富幼儿园进行支付。童梅仙只是履行职务行为，所以童梅仙个人不应当承担赔偿责任，也并非本案的适格主体。2.《评估报告书》是张文英向原审法院提交的证据。其在原审中对于三性均认可，不存在程序问题，童梅仙对于《评估报告书》的内容是不予认可的，评估金额明显过高。二、原审法院驳回张文英的违约金请求并无不当。首先，童梅仙只是履行职务行为。其次，中富幼儿园并不存在违约。再次，《房屋租赁合同》对于违约金的约定是私自转租，侵害了张文英的租金收益的，要求1年的房租作为违约金。原审已经判决中富幼儿园支付全部的租金，张文英的租金收益并未受到损害。中富幼儿园并未违反该条约定，不应支付违约金。三、案涉房屋实际是在中富幼儿园的租赁合同解除后，张文英直接租给原审第三人彭小真，原审第三人彭小真装修房屋与童梅仙或中富幼儿园没有任何关系。如果造成了房屋的破坏，张文英作为房东应该及时制止侵权行为，而不是放任损失扩大。如果存在侵权或者违约的情况也应找彭小真进行赔偿。综上，张文英的请求无事实和法律依据，应当依法予以驳回。童梅仙上诉请求：1.撤销一审判决，驳回对童梅仙的全部诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由张文英承担。事实与理由：一、童梅仙与张文英签订《房屋租赁合同》是履行职务行为，中富幼儿园之后在《房屋租赁合同》加盖公章的行为是对童梅仙职务行为的追认，不存在债务加入的法律关系。本案中童梅仙只是中富幼儿园的一名员工，因幼儿园必须先选址后注册，在幼儿园早期筹备工作时，其代表中富幼儿园与张文英签订《房屋租赁合同》，该房屋是中富幼儿园的经营场所，平时的租金也是由中富幼儿园支付的。在中富幼儿园的公章下来之后，在《房屋租赁合同》上加盖公章的行为，是对童梅仙职务行为的追认。所以，童梅仙并非适格的诉讼主体，不应承担支付义务。二、原审法院认定事实错误，《房屋租赁合同》在2019年3月1日已经解除，不应再支付租金。童梅仙一审提交的“童梅仙与张文英的通话录音”能证明中富幼儿园已经提前三个月就将解除合同的意愿告知张文英，张文英的老公同意解除合同。同时童梅仙还提供了“童梅仙和彭小真”的通话记录，证明了彭小真是直接和张文英谈的房屋租赁，并且彭小真已经向张文英支付定金。上述证据均可证明中富幼儿园与张文英之间的合同已经解除。三、财产损失不应由童梅仙、中富幼儿园承担，财产损失的计算缺乏依据。童梅仙只是履行职务行为，张文英已经将房屋租赁给彭小真，并收取了彭小真的租金，如果存在侵权或违约的情况应该找彭小真进行赔偿。张文英答辩称：1、童梅仙称盖公章属于追认没有事实和法律依据，原审查明合同签订时中富幼儿园并未注册登记，无民事主体资格，故在签订合同时承租方只能是童梅仙，中富幼儿园注册后在合同上加盖公章是其作为租赁物实际使用者共同承租案涉租赁物，属于债务承担。至于童梅仙提及的租金支付并不影响租赁合同主体法律关系，在童梅仙与中富幼儿园共同承租案涉租赁物的前提下，租金通过谁支付均不影响该两方承租人身份，所以，加盖公章不属于追认。2、根据谁主张谁举证的原则，童梅仙主张在2019年3月1日已经解除合同没有证据证明，该时间只是童梅仙单方停止支付租金的时间，原审提交的两份通话录音整个内容也没有能够证明合同已经解除的内容，一审法院据此判决童梅仙承担举证不能的不利后果符合法律规定。3、童梅仙称张文英收取了彭小真的定金与事实不符，也没有证据，截至今日，张文英并未收取过彭小真支付的任何款项，这也能进一步印证童梅仙所谓的转租是经张文英同意的是不存在的。4、关于装修赔偿损失问题，一审法院依据合同规定判决承租方承担责任于法有据，童梅仙所说的装修折旧问题在张文英的上诉状中已经阐述，鉴定机构的认定上不符合相关规则，按照租赁物579平米、16间方，一审法院判决的装修损失金额一间房只有7万多元是远远不够的，一审鉴定擅自添加了残值评估价，张文英申请的是重置金额评估，一审对鉴定报告使用不当，理解错误，不能弥补张文英的实际损失。5、一审法院认为合同没有约定违约金的条款，所以张文英的主张不予支持，是错误的。合同中有约定违约金，只是前提不明确限定本案擅自转租的情形中，2019年3月停付租金，并且擅自转租导致租赁物遭受面目全非的破坏，属于履行合同中的重大违约，一审对此已经查明，完全可以酌情考虑违约金问题，对童梅仙一方没有任何惩治措施。一审处理不当，请求支持张文英的上诉请求。被上诉人中富幼儿园、原审第三人彭小真针对张文英、童梅仙的上诉请求未作答辩。张文英向一审法院起诉请求：1.依法解除原、被告双方在2014年12月11日签订的《房屋租赁合同》；2.依法判令被告向原告支付房屋从2019年3月2日直至双方签订的房屋租赁合同正式解除之日为止的租金（暂计至2020年的4月，总共是14个月为258,087元）；3.依法判决被告赔偿原告违约金21万元；4.请求依法判决被告赔偿原告装修损失，这里具体以司法鉴定为准321,647元+27,935元+15,825元，合计365,407元；5.本案的所有诉讼费用、保全费、鉴定费均由被告承担。一审法院认定事实如下：2014年12月11日，童梅仙（乙方）与原告张文英（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：1.乙方向甲方租赁坐落于上饶市信州区西面原旧房改造房（579㎡），乙方保证所租场所用于办幼儿园；2.合同签订的第一年租金为20万元，第四年开始每年在前一年租金下加价5%以此类推。租金从2015年3月1日开始计算；3.乙方不得改变房屋主体结构、承重结构、水路、电路，如有改动，甲方有权要求乙方恢复原状并追究因此造成的损失；4.合同期内，乙方如因经营不当等原因需要转让，乙方需提前告知甲方，在不影响甲方经济收益的前提下进行转让。如违约乙方赔偿甲方一年的房租租金金额。该合同签订后，中富幼儿园在《房屋租赁合同》加盖印章。被告童梅仙系该幼儿园的股东之一。被告中富幼儿园使用租赁房屋开办幼儿园，交纳租金至2019年3月1日。因被告中富幼儿园经营变化，该幼儿园于2018年12月停办。2019年1月份，被告因经营不善，欲将本案标的房产转租给第三人，并将相关转租情况告知了原告。在2019年3月份期间，第三人在对租赁房屋墙面漆面涤除、屋内设施改变、院内草木、摆件清除施工过程中，原告认为系不适当装修行为，产生争执，遂起本案纠纷。该院委托司法鉴定机构对案涉房屋重新装修费用和财产损失进行司法鉴定，江西广发价格评估有限公司作出《评估报告书》，价格评估结论为：评估标的物装修重置价格为321647元。评估标的物装修残值价格为44708元（321647元×13.9%）。评估标的物财产损失为27935元。标的物无法确认项目价格为15825元。一审法院认为，本案争议焦点为：一、张文英签订的《房屋租赁合同》的合同相对方是谁。该院认为，《房屋租赁合同》系由张文英与童梅仙沟通后签订。虽租赁场地实际被用于开办中富幼儿园，但被告中富幼儿园在2017年12月25日方才注册登记，合同签订时并无民事主体资格，原告有理由相信与其签订合同的系被告童梅仙；合同签订后加盖被告中富幼儿园的印章系被告中富幼儿园作为租赁物的实际使用者的债务加入及承担，并无免除被告童梅仙责任的法律效果。二、原告张文英与被告童梅仙、被告中富幼儿园的租赁关系是否已在2019年3月1日解除。该院认为，（1）依“谁主张谁举证”举证规则，尚在租赁期内，对合同是否解除，主张合同解除的被告童梅仙及中富幼儿园负有举证责任，现虽被告对其解除合同的意愿进行了提前告知，但不足以达到合同解除的法律后果，其仍需对原被告就合同解除达成合意承担举证责任，现有证据并不足以证明双方达成了解除合意；（2）转租不同于“原承租人与出租人解除合同、出租人与新承租人订立新的租赁关系”，转租并不影响出租人依租赁合同向合同相对方主张合同责任。原告张文英事后因第三人破坏装修行为主张权利并不足以认定双方建立租赁合同关系。三、财产损失计算。关于财产损失，原告要求按装修重置价格予以核算装修损失。该院认为，案涉房屋年代久远，装修较为陈旧，正常使用期间装修价值贬损一般由出租人自担，故按全新重置价额计算赔偿数额显失公平，评估报告按成新率13.9%计算残值并无不当，该院予以采用。关于评估报告内单列的财产损失项目，所列财产为较难毁损物品，故该院按评估价27,935元予以确定。关于现场未能确定项目，上述物品在勘查现场均有由印记残留，且有相近房间摆放予以参考，故项目物品该院予以确认，但上述物品成新率亦一同考虑，则15,825×13.9%=2,200元（取整）。综上，损失合计74,843元。四、租金的计算。被告童梅仙、中富幼儿园仍租赁合同系合同相对方，仍负有支付租金的义务。被告童梅仙、中富幼儿园租金交付至2019年3月1日，其后租金应按合同约定予以支付。五、关于违约金。违约金约定条款为“合同期内，乙方如因经营不当等原因需要转让，乙方需提前告知甲方，在不影响甲方经济收益的前提下进行转让”。现有证据证明被告童梅仙在期望解除合同及向第三人转租时向原告有过告知，而原告仍有权依原被告签订的合同向被告童梅仙主张租金，故并未影响甲方经济收益，被告行为并未违反该条约定，原告主张违约金该院不予支持。关于欠付租金，原被告并未约定违约金条款，租金占用期间利息与违约金属于不同法律性质，原告并未主张，故该院不予以处理。该院认为，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十九条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，一审法院判决：一、解除被告童梅仙、中富幼儿园与原告签订的《房屋租赁合同》；二、被告童梅仙、中富幼儿园应在本判决生效之日起十日内支付原告张文英截至2020年12月25日止的租金390,688元；三、被告童梅仙、中富幼儿园应在本判决生效之日起十日内支付原告张文英装饰装修财产损失74,843元；四、驳回原告张文英的其他诉讼请求。案件受理费10,900元，保全费4,020元，合计14,920元，由被告童梅仙、中富幼儿园共同负担11,904元，由原告张文英负担3,016元。二审期间，上诉人张文英与上诉人童梅仙、被上诉人中富幼儿园、原审第三人彭小真均未提交新的证据。本院二审查明的事实与原一审法院认定的事实一致。本院认为，张文英向一审法院递交《司法鉴定申请书》，申请对案涉房屋重新装修费用和财产损失情况进行评估鉴定。江西广发价格评估有限公司针对价格评估标的（即案涉房屋重新装修费用和财产损失）作出的《评估报告书》即“价格评估结论为：评估标的物装修重置价格为321,647元。评估标的物装修残值价格为44,708元（321,647元×13.9%）。评估标的物财产损失为27,935元。标的物无法确认项目价格为15,825元。”并无程序违法的情形。因案涉房屋年代久远，装修较为陈旧，正常使用期间装修价值贬损一般由出租人自行承担，张文英要求按全新重置价额计算赔偿数额显失公平，故一审法院依据《评估报告书》按成新率13.9%计算残值并无不当。张文英提出童梅仙、中富幼儿园应共同赔偿张文英装修财产损失365,407元的主张不成立，本院不予支持。根据案涉《房屋租赁合同》第六条第2项的约定“在合同期内，乙方如因经营不善等原因需要转让，乙方需提前告知甲方，在不影响甲方经济收益的前提下进行转让。如违约乙方赔偿甲方一年的房屋租金金额。”，可见，双方对于违约金的约定是承租方私自转租，侵害了出租方的租金收益，承租方需支付一年的房租租金金额作为违约金。本案因原审法院已经判决中富幼儿园、童梅仙支付全部的租金，张文英的租金收益并未受到损害，故童梅仙、中富幼儿园未违反该条约定，不应支付违约金。张文英提出要求童梅仙、中富幼儿园共同支付违约金21万元的主张，无合同依据，本院不予支持。案涉《房屋租赁合同》在2014年12月11日签订时，合同上载明的承租方只有童梅仙一人，中富幼儿园并未注册登记，无民事主体资格。合同签订后中富幼儿园在承租方上加盖公章的行为，系中富幼儿园作为租赁物的实际使用者共同承租案涉租赁物，属于债务加入，并无免除童梅仙责任的法律效果。至于童梅仙提及的租金支付并不影响租赁合同主体法律关系，在童梅仙与中富幼儿园共同承租案涉租赁物的前提下，租金通过谁支付均不影响承租人身份，故童梅仙提出其并非适格的诉讼主体，其与张文英签订《房屋租赁合同》只是履职行为的主张不成立，本院不予支持。案涉房屋尚在租赁期内，童梅仙提交的证据不足以证明双方达成了解除合同的合意，故童梅仙提出《房屋租赁合同》在2019年3月1日已经解除，不应再支付租金的主张不成立，本院不予支持。本案童梅仙并未提交相关证据证明张文英收取了原审第三人彭小真的定金，也无证据证明张文英已将房屋租赁给了原审第三人彭小真，根据合同相对性原则，一审法院依据江西广发价格评估有限公司作出的《评估报告书》计算财产损失，事实清楚，证据充分，故童梅仙提出财产损失不应童梅仙、中富幼儿园承担以及财产损失的计算缺乏依据的主张，无合同和事实依据，本院不予支持。综上所述，张文英、童梅仙的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20,710元，由上诉人张文英负担8,806元，上诉人童梅仙负担11,904元。本判决为终审判决。审判长 程 锐审判员 李 虹审判员 余林娣二〇二一年七月二十三日书记员 李熙韵