四川省武胜县人民法院民 事 判 决 书（2021）川1622民初1928号原告：刘彬，男，1983年2月4日出生，汉族，住四川省武胜县。二原告共同委托诉讼代理人：冉缤，重庆百事得律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：黄恬，重庆百事得律师事务所实习律师。被告：四川鸿广房地产开发有限公司，住所地四川省广安市武胜县沿口镇清泉街兴旺小区B2幢1楼4号，统一社会信用代码915100005842327529。法定代表人：康学云，公司执行董事。委托诉讼代理人：唐龙海，男，公司员工。原告刘彬与被告四川鸿广房地产开发有限公司（以下简称鸿广公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘彬的委托诉讼代理人冉缤、黄恬，被告鸿广公司的委托诉讼代理人唐龙海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘彬向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2018年7月1日至实际交房日止的逾期交房违约金，截至起诉之日为59865.17元；2.判令被告支付自2020年7月1日起至实际取得房屋权属证明之日止违约金，截至起诉之日暂计12737.98元；3.判令被告退还代收代缴大修基金3927元、契税8639元。事实和理由：2017年5月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告向原告出售一套商品房，交房日期为2018年6月30日前，且被告应在2020年6月30日前取得该房屋所在楼栋的权属证明。合同同时还对房屋位置、价格、逾期交房、逾期办证违约金计算方式等事项进行了明确约定。至2018年6月30日，被告未按合同约定向原告交付所购买的商品房。2019年1月13日，被告向原告发出“接房承诺书”，承诺主体验收合格的具体时间在2019年4月30日前，综合验收在2019年5月30日前，并在2019年5月30日前交房，如果到期未能交付，被告将按照每户每月2000元的违约金支付给原告。被告并未履行合同义务及兑现违约金承诺，加之被告从原告处代收大修基金的款项后并未依法履行代缴义务，特起诉请求依法判允原告的诉讼请求。被告鸿广公司辩称，一、逾期交房违约金的计算起止时间错误，2019年1月13日，被告应原告要求向其出具交房承诺书，明确交房时间为2019年5月30日前，原告起诉也主张采用该承诺书上的违约金计算标准，说明其对承诺书的内容认可，承诺书载明的交房时间为双方对原合同约定交房时间的变更。受疫情影响，违约金的止付时间应为新冠疫情发生后，另外该房屋虽然没有办理交房手续，但是原告已经占有和使用案涉房屋，逾期交房违约金的计算止点应以原告具体交纳水电气费的时间为准；二、办理房屋所有权证系购房者自身的义务，被告代为办证系基于原告的授权，原告未提供办证的资料系未办证的主要原因，责任在于原告，因双方未实际办理房屋交接手续，所以被告不应承担逾期办证违约金；三、即使被告违约，原告未提供证据证明其损失，其主张的违约金过高，请求减少；四、大修基金是原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定由被告进行代收，但是并未约定被告在什么时候将大修基金向主管部门交纳，因此大修基金不应当返还。原告刘彬围绕诉讼请求依法提交了以下证据：一、工商注册信息、身份证明，拟证明原、被告系本案适格主体；二、《商品房买卖合同》，拟证明原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告应于2018年6月30日前向原告交付所购商品房及应承担的逾期交房违约责任，被告应于2020年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明及应承担的逾期取得权属证明的违约责任；三、接房承诺书，拟证明被告承诺于2019年5月30日交房，逾期按照每月每户2000元向原告支付违约金；四、房款收据、房屋按揭抵押借款合同，拟证明原告按照商品房买卖合同约定将所购商品房款全部支付给了被告；五、大修基金收款收据、契税收据，拟证明原告将大修基金、契税支付给被告的事实；六、信访事项答复意见书、国家税务总局武胜县税务局（网上）留言回复，拟证明被告擅自更改规划设计导致小区无法通过验收，不能办理不动产权证书，案涉项目截止2021年3月19日未能通过相关职能部门验收，被告应该承担合同约定的违约责任。被告鸿广公司质证认为：对接房承诺书真实性无异议，但承诺书中对违约金的约定过高；对信访事项答复意见书真实性无异议，该意见书对于案涉小区做出了整改要求，目前被告也在根据这些意见进行整改，答复中也没有任何意思和词语证明该楼盘将来不能办理权属证明，只是说要整改，整改后进行验收；国家税务总局武胜县税务局（网上）留言回复没有原件及相关部门的证据印证；对其余证据无异议。被告鸿广公司未提交证据。对当事人无异议的证据，经本院审查，与案件事实具有关联性、真实性，能够证明待证的案件事实，本院依法予以采信并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证意见为：原告提交的以上证据，“国家税务总局武胜县税务局（网上）留言回复”系复印件，无法核实其真实性，本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月25日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发的位于武胜县房屋一套，建筑面积98.18平方米，总价款431796元；付款方式为：签订合同时支付131796元，按揭款300000元；出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。出卖人应当在2020年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任，未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，买受人不退房的，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。买受人委托出卖人代交专项维修基金、契税及办理房屋权属证书所需的相关费用。合同同时还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告在合同约定交房时间2018年6月30日前支付了房款401796元。2017年5月25日，原告向被告交纳了契税8636元、大修基金3927元。合同约定交房期限届满后，被告未能如期交房，2019年1月13日，被告向学林雅苑小区业主出具接房承诺书，载明:学林雅苑将延期交房，综合验收在2019年5月30日前，并在2019年5月30日交房，如果到期还未能交付，将按照每月每户2000元的违约金支付给业主。另查明，案涉楼盘至今未通过竣工验收，原、被告双方至今未办理房屋交接手续，被告至今未取得案涉商品房所在楼栋的权属证明，案涉房屋不动产权至今未登记至原告名下。2020年9月7日，武胜县住房和城乡建设局对肖言伟的信访事项答复意见书载明：学林雅苑小区原规划小区1#楼与2#楼之间进入小区的道路未修建，消防通道无法使用，消防设施设备不完善，达不到消防验收条件，地下车库管网堵塞严重等问题，相关职能部门正在按程序处理。案涉小区部分业主已自行入住和使用所购买的房屋，但无证据查明具体入住的时间。审理中，原告认可2021年5月8日起诉之日为“实际交房日”。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。对于本案存在的:一、逾期交房违约金赔偿；二、逾期办理房屋权属登记违约金赔偿；三、退还代收的大修基金、契税三个争议焦点问题，本院认定如下：一、关于逾期交房违约金赔偿的争议焦点，合同约定被告应当在2018年6月30日前向原告交付案涉房屋，且原告已在2018年6月30日前支付了房款401796元，但被告未在约定时间内交付房屋，构成违约。鉴于本案房屋买卖合同的事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”及《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，被告依法应承担逾期交房相应的违约责任。关于逾期交房违约金的起算时间，被告抗辩承诺书载明的交房时间为双方对原合同约定交房时间的变更，原告对此不予认可，本院认为被告出具承诺书的时间已经超过合同约定的交房时间，且承诺书内容并没有免除此前违约责任的意思表示，原告依据“接房承诺书”主张违约金计算方法，并非对《商品房买卖合同》交房期限的放弃，因此被告的该项抗辩理由不能成立，违约金的起算时间应为合同约定交房时间之次日即2018年7月1日。关于逾期交房违约金的计算止点，被告辩称逾期交房有环保大检查及疫情的影响，违约金的计算止点应为新冠肺炎疫情发生后，但被告未提交环保大检查影响交房的证据，且被告逾期交房的行为发生在新冠肺炎疫情之前，因此被告的该抗辩理由本院不予支持；同时，被告辩称原告在起诉之前就已经占有和使用案涉房屋，违约金的计算止点以原告具体交纳水电气费的时间为准，但被告对此未能在举证期限内提交相应证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。原告认可起诉之日为接房之日，是原告对其自身权益的确认和处置，本院予以支持，因此违约金计算止点为原告起诉日之前一日。关于违约金的计算标准，《商品房买卖合同》约定出卖人按已付款日万分之一计算，2019年1月13日被告出具的接房承诺书载明若未能在2019年5月30日交房，将按照每月每户2000元支付违约金，被告抗辩认为该约定过高，应予调低，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”及第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，原告未举证证明其实际损失，致本院无法确认其因此所受的具体损失，被告请求调减违约金的理由成立，本院予以支持。本院综合考虑被告逾期交房的时间及过错程度、原告交纳的购房款金额及可能造成的损失情况，以及同地段房屋租金等因素，本院酌情调整违约金为25000元。二、关于逾期办理房屋权属登记违约金赔偿的争议焦点，《商品房买卖合同》约定如因出卖人的责任，未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，买受人不退房的，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付，被告向原告赔偿逾期办证的违约金应当在“出卖人实际取得权属证明之日30日内向买受人支付”，该约定为被告向原告支付违约金的附加条件，被告的行为虽然已构成违约，但原告在本案中请求逾期办证的违约金附加条件尚未成就，故原告的该项请求本院不予支持。原告可在逾期办证的条件成就后，另案诉讼主张权利。三、关于原告要求被告退还代收代交的大修基金、契税的争议焦点，本院认为，按照《商品房买卖合同》第十五第（三）款、第二十四条约定，大修基金、契税均由原告委托被告代交，合同亦未对该项义务履行的期限、该费用的退还作明确约定。被告收取原告的专项维修基金、契税后，应当及时向相关职能部门履行代收代交的交纳义务。审理中，原告未举证证明其向被告催交相应款项的证据，被告亦表示在条件具备时，在原告配合下会主动积极履行该项义务，因此，原告的该项请求，没有被告逃避履行义务的事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告四川鸿广房地产开发有限公司于本判决生效后30日内向原告刘彬支付逾期交房违约金25000元；二、驳回原告刘彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。案件受理费1930元，减半收取计965元，由被告四川鸿广房地产开发有限公司负担（原告刘彬已垫付，在本案执行中由被告四川鸿广房地产开发有限公司直接支付给原告刘彬）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  刘蓉二〇二一年七月三十一日书记员  杨涔