湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0102民初6496号原告（反诉被告）：夏某某，男，1985年3月3日出生，汉族，户籍所在地湖北省鄂州市。委托诉讼代理人：王凡，北京浩天信和（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：江琎，北京浩天信和（长沙）律师事务所律师。被告（反诉原告）：解某某，女，1985年8月5日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：吴萧，上海协力（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高雅，上海协力（长沙）律师事务所律师。第三人：鲁某，男，1989年12月17日出生，汉族，户籍所在地湖北省鄂州市。第三人：长沙市芙蓉区东岸街道望龙社区居民委员会，住所地长沙市芙蓉区人民东路望龙小区A区文化站。法定代表人：匡德胜。原告（反诉被告）夏某某与被告（反诉原告）解某某、第三人鲁某、第三人长沙市芙蓉区东岸街道望龙社区居民委员会（以下简称望龙居委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）夏某某的委托诉讼代理人王凡、江琎，被告（反诉原告）解某某的委托诉讼代理人高雅以及第三人鲁某到庭参加诉讼，第三人望龙居委会经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告（反诉被告）夏某某向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2019年6月23日签订的《房屋租赁合同》；2.判令解某某赔偿夏某某转让费、装饰装修费、广告费等各项财产损失共计145360元；3.判令解某某赔偿夏某某预期营业损失50000元；4.判令解某某承担本案诉讼费。事实与理由：解某某与夏某某于2019年6月23日签订《房屋租赁合同》，约定夏某某承租望龙小区A区xxx的房屋用于经营水果店，租赁期间为5年，自2019年6月23日至2024年6月22日止。夏某某为承租该房屋支付了60000元转让费，解某某收取了其中15%即9000元。此后，夏某某对房屋进行了装修并购买了大量设备用于经营。因装修房屋以及新冠疫情的影响，夏某某的生意在2020年下半年才步入正轨。2021年3月15日，望龙居委会向夏某某发出通知，告知房屋系集体资产，限夏某某五日内搬出。夏某某的水果店由此关闭。双方此后协商不成，解某某拒绝赔偿夏某某任何损失。解某某拒绝履行合同义务构成根本违约，故夏某某起诉至法院。被告（反诉原告）解某某辩称：解某某同意解除合同。夏某某可以要求望龙居委会继续履行合同。夏某某提出的赔偿损失的主张没有事实和法律依据应予驳回。夏某某只能就现有损失提起诉讼，关于预期营业损失的主张没有事实和法律依据。转让费仅与前任租户有关，夏某某无权主张。夏某某使用房屋期间装修装饰与前任租户使用期间的基本一致，其主张装饰装修费不属实。被告（反诉原告）解某某向本院提出反诉请求：1.判令解除双方于2019年6月23日签订的《房屋租赁合同》；2.判令夏某某支付房租22352元；3.判令夏某某承担本案全部诉讼费用。事实与理由：夏某某在租赁期间未征得解某某同意擅自将房屋转租给第三人经营快递业务，违反合同约定。而且，夏某某一直拖欠房屋22352元（从2020年12月23日起至2021年4月底）。原告（反诉被告）夏某某辩称：解某某主张夏某某拖欠租金、转租存在违约，无事实依据和法律依据。夏某某在2020年12月20日之前未拖欠过租金。第三人鲁某述称：鲁某只是负责经营水果店的店长，实际经营者是夏某某。第三人望龙居委会书面述称：在芙蓉区相关职能部门以及区纪委监委对望龙村村民违规违纪安置问题的调查过程中，发现解某某通过假结婚证违规获取安置指标。根据望龙村安置总则及2019年11月21日代表大会讨论意见，解某某需退还五层房屋。我社区张贴公告后租赁户夏某某不配合搬离，现也未主动搬离房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：1、夏某某为经营水果店寻租房屋。2019年6月23日，解某某（甲方）与夏某某（乙方）签订《房屋租赁合同》：一、甲方将其合法拥有的坐落于长沙市芙蓉区东岸乡望龙小区A区xxx出租给乙方用于商用。乙方租赁门面作为水果、零食经营。乙方向甲方承诺在租赁期间，未事先征得甲方同意的基础上乙方不得擅自更改门面的原有结构和用途；二、租赁期5年，从2019年6月23日起至2024年6月22日止；三、第一年房屋租金为5080元/月，租金按季度以现金方式支付，合同签订之日起的合同期内，前两年房租每年按上一年的房租基数递增10%，后三年按上一年房租基数递增5%，乙方于应支付房屋设施、水电费等押金5080元，租赁期满且结清费用后，甲方应当日退还押金给乙方；在租赁期间，乙方应合理使用和爱护甲方门面及其附属设施，因乙方使用不当或者不合理使用，致使门面及附属设施损坏或者发生故障的，乙方应承担修复责任；乙方装修门面或者增设附属设施和设备，须事先通知甲方同意方可执行。2、合同签订后，解某某通过经营橱柜的原租户将房屋交付给夏某某使用。夏某某依约向原租户支付了转让费60000元。其中，解某某按照其与原租户的合同收取了夏某某支付给原租户转让费的15%计9000元（转让费总额60000元）。另外，解某某还收取了押金、租金。此后，夏某某开始将案涉房屋用作水果、零食经营并对案涉房屋进行了部分装修花费了装修费17000元、制作招牌广告费用3600元、购买空调费用5080元、门帘1600元、收银监控系统9300元、货架11280元、冰柜6500元。2020年6月，解某某通过其丈夫告知鲁某“这个门面村上在找麻烦，如果协调不好村上可能会要处理门面……”。2020年7月，夏某某开始允许中通快递服务点使用案涉房屋后门的小部分区域用于临时收发快递。2020年11月20日，解某某的父亲向望龙居委会（望龙居委会系由望龙村委会变更而来，本案中所涉各方在进行民事活动时仍按照旧称）书面承诺案涉“房屋合同将于2024年6月22日到期，现交由望龙村委会处理。”2020年11月24日，解某某的丈夫告知鲁某“村委只同意做到今年农历年前”、“要不就只能强关”等情况并向鲁某退还了押金5080元。夏某某的租金已交至2020年12月22日。此后，夏某某未主动向解某某或者望龙居委会交付房屋，亦未支付租金或房屋占有使用费。2021年3月15日，望龙居委会向夏某某出具书面意见要求其在5天内腾空并搬离房屋，现房屋处于空置状态。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。解某某与夏某某之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方均应按照合同约定履行义务。解某某与夏某某现均要求解除合同，对此本院予以认可。对于双方合同解除的原因则应依照法律规定并根据合同约定、履行情况等因素予以综合评析。根据双方合同的约定租赁期满且结清费用后，解某某才负有退还押金义务。解某某在夏某某未要求退还押金的情况下于2020年11月24日通过其丈夫向夏某某雇请鲁某退还押金并告知“村委只同意最多做到农历年底前”的行为，应视为以民事行为明示不再履行合同义务即在2020年12月22日之后不再承担合同义务，也不再收取房屋租金。解某某提前退还押金的原因在于房屋已于2020年11月20日交由望龙居委会处理且该居委会不同意夏某某继续承租使用房屋，致使双方的合同目的已不能实现。夏某某以此为由要求解除合同符合法律规定，本院予以支持。解某某提出案涉门面已被夏某某转租给他人用于快递经营，但其仅提供照片以及通话录音，上述证据无其他证据予以印证，尚不足以证明夏某某已将案涉门面转租。因此，本院对其此项主张不予采信。夏某某将案涉门面小部分面积用于收发快递，虽不完全符合合同约定，但并不影响合同目的实现，不构成根本违约。同时，案涉门面位于解某某及其亲属的安置小区，如夏某某转租案涉门面，解某某及其亲属应当能及时知道。但是，解某某及其亲属在六个月的时间内未提出任何异议。因此，解某某以夏某某违约转租为由解除合同缺乏事实依据，本院不予支持。合同解除后双方的权利义务终止，但不影响合同中结算和清理条款的效力。在解某某通过其父于2020年11月20日向望龙居委会交付案涉房屋后，房屋的权利人即为望龙居委会。案涉房屋从此时其的收益应属于望龙居委会。无论夏某某是否向望龙居委会交付房屋，解某某都无权要求夏某某向其支付2020年12月23日至2021年4月底的房屋租金。此项权利应由房屋的合法权利人望龙居委会主张。案涉房屋被望龙居委会收回，夏某某对此不存在过错。解某某作为出租人不能保障承租人使用、收益租赁物应当承担违约责任并赔偿夏某某的损失。夏某某为支出的转让费60000元系其为承租房屋5年所支出的合理费用，每月分摊的转让费为1000元。夏某某在使用房屋一年零六个月后即无法再正常使用案涉房屋，因此解某某应赔偿余下合同期限内分摊的转让费42000元。夏某某从从事橱柜业务经营者手中接收案涉房屋经营水果、零食，必定需要进行一定的装饰、装修。夏某某提出的商铺装修损失48000元，但其仅提供了17000元的支付记录。因此，本院对其此项损失在17000元的范围内予以认可。夏某某提出招牌、广告费用3600元有相应的支付给付记录且现有证据证实其制作了招牌等物品。上述支出金额合理，本院予以认可。上述两项费用20600元系夏某某为使用案涉房屋而支出的合理费用，故也应参照合同约定租赁期限以及已使用的期限予以分摊。经核算，解某某应就上述两项赔偿夏某某14420元。夏某某购置的空调、门帘、收银监控系统、货架、冰柜等物均可自由移动，也可自行再次利用。夏某某要求解某某赔偿上述费用的损失缺乏法律依据，本院不予支持。夏某某要求解某某赔偿预期营业损失缺乏证据佐证，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十四条、第七百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第九条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）夏某某与被告（反诉原告）解某某于2019年6月23日签订的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）解某某于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）夏某某赔偿各项损失56420元；三、驳回原告（反诉被告）夏某某的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）解某某的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4208元，因适用简易程序减半收取2104元，由原告（反诉被告）夏某某负担504元，被告（反诉原告）解某某负担1600元。反诉费179.4元，被告（反诉原告）解某某负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,通过本院递交上诉状,并按对当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 陈 丹二〇二一年七月九日书记员 刘雅琪附相关法条：《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。第七百二十四条有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；（二）租赁物权属有争议；（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第九条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。