湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0182民初4470号原告：长沙嘉玺房地产开发有限公司，住所地。法定代表人：杨成，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘奔（特别授权），湖南仁本律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄蜜，湖南仁本律师事务所律师。被告：喻斌，女，1989年3月13日出生，汉族，居民，住。委托诉讼代理人：张泽良（特别授权），男，1990年5月12日出生，汉族，居民，住。原告长沙嘉玺房地产开发有限公司与被告喻斌商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序于2021年6月30日公开开庭进行了审理。原告长沙嘉玺房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄蜜、被告喻斌的委托诉讼代理人张泽良均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告长沙嘉玺房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2019年10月31日签订的《宁乡市商品房买卖合同》（编号：）；2、判令被告向原告支付违约金45445.8元；3、被告承担本案诉讼费、保全费、保险费、公告费。事实与理由：2019年10月31日，原、被告签订了《宁乡市商品房买卖合同》，简称《合同》及相关附件，约定被告购买原告位于房。根据,《合同》第五条、第六条约定，该房屋总价454458元，被告应在2019年10月31日向原告支付首付款94458元，余款360000元向银行申请贷款支付。合同签订后，被告仅支付了28338元，剩余房款未再支付，也未配合申请办理银行贷款。原告2021年3月18日向被告邮寄了《催款函》，被告于2021年3月20日签收后仍未支付。根据《合同》第八条约定，被告逾期付款超过90日的，原告有权解除合同，被告按照应付款的10%向原告支付违约金。原告有权根据该条之约定解除合同，且被告经催告后仍拒绝支付购房款，故诉至法院。被告方辩称，代理人来的目的不是来解除合同的，其实像我们这种的情况有很多的，代理人之前是在金科做事，我们是内部员工，当时买这个房子一是做短期投资，二是为了完成业绩，都是先交最低的首付，公司当时是有这个政策的，房子是以代理人的老婆即被告喻斌的名义买的，都是代理人签的字。把房子卖给客户后再更名。代理人认为是金科有意的针对代理人个人，房子代理人损失了2万多元，还要代理人赔钱，公司的这种做法代理人是不同意的，合同全权是代理人个人签的，是无效的。本院经审理认定事实如下：被告喻斌与其委托诉讼代理人张泽良系夫妻关系，张泽良原系长沙嘉玺房地产开发有限公司员工。2019年10月31日，张泽良以被告喻斌名义与长沙嘉玺房地产开发有限公司签订了《宁乡市商品房买卖合同》，合同约定：第二条，买受人购买的商品房为坐落于房；第五条，该商品房单价为4930.11元/平方米，总房价为454458元；第六条，买受人以银行按揭方式付款的，应于2019年10月31日向出卖人交付首期房款（含定金）计玖万肆仟肆佰伍拾捌元（￥94458元），剩余房贷叁拾陆万元（￥360000元）向银行申请贷款；第七条，买受人未按本合同的约定时间付款，逾期超过90日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；第十一条，逾期交房责任，逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起120日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。《宁乡市商品房买卖合同》补充协议第十一条第六款约定，双方同意，因乙方未按约定支付房价款，甲方有权解除合同，无论乙方是否催告，甲方的解除权应在解除权发生之日起三年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。2019年10月31日被告方共计向原告支付28338元购房款。2021年3月18日，原告向被告喻斌送达催款函，该函已于2021年3月20日签收。上述事实，有原、被告的陈述，原告提交的《宁乡市商品房买卖合同》、金科股份专用收据、催款函、邮寄单、物流状态等在卷予以证实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。该案被告喻斌的委托诉讼代理人张泽良在代理被告喻斌签订《宁乡市商品房买卖合同》时为无权代理人，其没有代理权、超越代理权或者代理权终止后实施的代理行为本应无效，但其原系长沙嘉玺房地产开发有限公司员工，亦是被告喻斌的配偶，在现实生活中夫妻任意一方替另一方作出房产投资的行为时有发生，这使得相对人对行为人有代理权形成了合理信赖，且原告在合同签订的过程中是善意和无过失的，故张泽良代理被告喻斌签订《宁乡市商品房买卖合同》的行为构成表见代理，双方签订的合同合法有效，表见代理人张泽良代理实施的民事法律行为的后果，直接由被代理人喻斌承担。本案中，双方所签订的合同明确了买受人未按本合同的约定时间付款，逾期超过90日，出卖人有权解除合同，此系约定解除权，被告喻斌未在约定的时间内付款，已构成根本违约符合约定解除权的行使条件，故原告诉请判令解除原、被告于2019年10月31日签订的《宁乡市商品房买卖合同》，符合法律规定，本院予以支持。关于违约责任，双方在合同中对违约责任作了明确约定。被告未按本合同的约定时间付款已逾期超过90日，原告通知被告后，其仍未按约定履行义务,构成根本性违约,被告应承担违约责任，按照合同约定买受人应向出卖人支付该商品房应付款的10%作为违约金。但在双方所签订的合同中关于原告方逾期超过90日交房的违约责任却为向买受人全部已付款的2%，且在庭审中,原告对其实际损失,未提交相关证据证实。鉴于案涉房产目前市场价格未有大的波动,在被告已支付部分购房款情况下,根据公平原则，本院酌情认定被告应当支付的违约金为10000元为宜。据此,依据《中华人民共和国民法典》第一百七十二条、第五百零二条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十四条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十一条、第十二条之规定,判决如下:一、解除原告长沙嘉玺房地产开发有限公司与被告喻斌签订的《宁乡市商品房买卖合同》;二、原告长沙嘉玺房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还被告喻斌已付购房款28338元;三、被告喻斌于本判决生效后十日内向原告长沙嘉玺房地产开发有限公司支付违约金10000元;如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费938元，减半收取469元，由被告喻斌负担103元，原告长沙嘉玺房地产开发有限公司负担366元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  喻荣杰二〇二一年七月二十九日书记员  喻金瑶附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十四条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。第十二条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。