大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0204民初1395号原告：亿达物业服务集团有限公司，住所地大连高新技术产业园区。法定代表人：王娜，副总经理。委托诉讼代理人：郝珈玮，辽宁顾阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：曲妍，辽宁顾阳律师事务所律师。被告：徐林，住辽宁省普兰店市。委托诉讼代理人：韩卫斌，辽宁郡东律师事务所律师。原告亿达物业服务集团有限公司与被告徐林物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告亿达物业服务集团有限公司的委托诉讼代理人郝珈玮、被告徐林的委托诉讼代理人韩卫斌均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告亿达物业服务集团有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付欠交的物业费80753.28元（自2012年1月1日至2019年12月31日）；2.被告向原告支付逾期交纳物业费的违约金2000元。事实与理由：原告系“东方圣荷西”项目物业服务企业，被告系“东方圣荷西”项目业主，其购买的房屋建筑面积323.53平方米。原告与开发建设单位签订前期物业服务合同，约定高层住宅物业费为2.6元/月/平方米，按季度当季缴纳，应于每自然季度首月10日内交纳当期物业服务费。逾期未交纳的，须承担违约责任，每逾期一日，按欠费总额的千分之三向原告支付违约赔偿金。被告自2012年1月1日起再未交纳下期物业服务费用，经原告多次催要仍无果。故为维护自身合法权益，原告特诉至法院，望判如所请。被告徐林辩称，不同意原告诉讼请求。1.案涉房屋被告已出售给案外人李全润，买卖合同约定之前的物业费由案外人承担；2.原告的诉讼请求已过诉讼时效，不受法律保护。经审理查明，原告原名称为大连亿达物业管理有限公司，2016年10月17日名称变更为亿达物业管理有限公司，2018年6月27日名称变更为亿达物业服务集团有限公司。2008年6月14日，大连软件园开发有限公司（甲方、委托方）与原告（乙方、受托方）签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对东方圣荷西小区提供前期物业服务事宜。协议约定前期物业服务内容：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆行驶及停放秩序维护；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；房屋装饰装修管理服务；物业档案资料管理。约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅为2.6元/月/平方米、商业物业为2.2元/月/平方米。物业服务费用按季度当季交纳，业主或物业使用人应于每自然季度首月10日内向乙方交纳当期物业服务费，逾期未交纳的，业主或物业使用人须承担违约责任。甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日，按欠费总额的千分之三向乙方支付违约赔偿金。合同还对甲乙双方的其他权利、义务等内容进行了约定。案涉房屋位于大连市沙河口区，建筑面积323.53平方米，房屋用途为住宅，被告徐林2010年5月20日取得该房屋所有权，2020年6月30日该房屋所有权人变更为案外人李全润。被告未交纳该房屋2012年1月1日至2019年12月31日期间的物业费。2019年5月17日、2019年8月13日、2019年8月29日原告曾多次通过发送短信的方式向被告催缴案涉房屋的欠缴物业费。庭审中，被告还提供其与案外人李全润签订的《房屋买卖合同》《停车位买卖合同》《交付确认协议》，拟证明案涉物业费应由案外人李全润负担，原告对上述证据的证明内容不予认可。上述事实，有原告提供的起诉状、工商变更登记核准通知书、前期物业服务合同、房屋信息查询结果单、房产档案资料、照片、催费短信及双方当事人当庭陈述笔录等在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。本院认为，原告亿达物业服务集团有限公司与大连软件园开发有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，对原告及案涉小区全体业主均具有约束力。原告为案涉小区提供了物业服务，被告徐林作为案涉房屋业主期间，理应按照合同约定交纳物业费。被告虽主张案涉物业费应由案外人承担，但其在出售房屋时并未告知原告案涉物业费债务转移事宜并取得原告同意，原告依据《中华人民共和国合同法》第八十四条、《物业管理条例》第四十一条的规定要求被告承担案涉物业费的诉请，于法有据，本院予以支持。关于被告的诉讼时效抗辩，原告提供了2019年5月17日、2019年8月13日、2019年8月29日的催费短信证明诉讼时效中断，故被告应给付原告2016年5月18日至2019年12月31日期间的物业费36550.54元（2.6元/月/平方米×323.53平方米×43个月零14天），2012年1月1日至2016年5月17日期间的物业费已超过诉讼时效，本院不予支持。关于原告违约金的诉请，因被告未交纳物业费系与原告就物业服务等问题存在纠纷，并非无故拒绝交纳物业费，考虑到整个小区的和谐发展，双方理应加强沟通，及时化解矛盾，以期良好地履行各自的义务。故对原告该项主张，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百九十五条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告徐林于本判决生效之日起十日内给付原告亿达物业服务集团有限公司2016年5月18日至2019年12月31日期间的物业费36550.54元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1869元（原告已预付），由原告负担1155元，由被告负担714元，于本判决生效之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  谭隽婷人民陪审员  杨寿义人民陪审员  岳永谦二〇二一年七月十五日书 记 员  赵家艺附：相关法律条款《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。