上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0118民初9399号原告：陈丽，女，1985年7月17日出生，汉族，住上海市青浦区。委托诉讼代理人：徐纯晔，上海东炬律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁家伦，上海东炬律师事务所律师。被告：吕吉，女，1993年4月6日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。原告陈丽与被告吕吉房屋租赁纠纷一案，本院于2021年4月14日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月2日公开开庭进行了审理。原告陈丽的委托诉讼代理人袁家伦，被告吕吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈丽向本院提出诉讼请求，请求判令：1.原、被告签订的《房屋租赁合同》于2021年2月7日解除；2.被告支付原告违约金13,912.50元；3.被告支付原告自2020年1月18日至2020年3月17日的租金26,250元；4.被告赔付原告装修免租期租金25,000元；5.被告支付原告2021年1月18日至2021年2月7日的租金9,738.75元；6.被告支付原告2021年2月8日至2021年2月28日的占用费9,738.75元；7.被告支付原告2021年1月1日至2021年2月28日的物业费2,741.40元。事实和理由：2018年4月15日，陈丽与吕吉经中介居间签订《房屋租赁合同》一份后开始履行。2020年疫情期间，双方也对当季租金的支付进行了约定。因吕吉未能按约于2021年1月15日支付后续租金，陈丽经催讨未果，于2021年2月7日发函解除双方之间的合同、要求对方腾退房屋，并起诉来院，请求判如所请。被告吕吉辩称，同意解除双方之间的合同，尚有押金在对方处，可抵作违约金，疫情期间的租金应当免除，免租期是合同约定的，不同意再赔付租金。已支付租金至2021年1月17日，2021年2月28日搬离，故愿意支付2021年1月18日至2021年2月28日的租金，同时2021年1月、2月的物业费也愿意支付。本院经审理认定事实如下：上海市青浦区赵巷镇夏家宅路XXX号XXX-XXX层房屋(以下简称“系争房屋”)，建筑面积137.07平方米，权利人为陈丽及案外人秦某1、秦2亦共有。2018年4月15日，陈丽(甲方)与吕吉(乙方)就系争房屋签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将系争房屋出租给乙方，甲方应于2018年4月16日之前向乙方交付房屋，租赁期限自2018年7月18日起至2024年7月18日止；每月租金12,500元，12个月内不变，自第13个月起，月租金递增(详见附合同)；租金每6个月为一期支付，每期租金提前3日支付，逾期一日，乙方应按当期日租金的120%支付逾期违约金；乙方应支付甲方数额为一个月租金的租赁保证金，即12,500元；物业管理费由乙方承担；乙方应在合同期限届满后15日内返还房屋，每逾期一日，乙方应以当期日租金的120%向甲方支付使用费；如乙方逾期支付租金或逾期返还房屋，则每逾期一日，须向甲方支付当期日租金的120%作为逾期违约金或使用费；乙方逾期不支付租金超过15日，甲方可书面通知乙方解除本合同，且乙方应向甲方支付数额相当于一个月租金的违约金，给对方造成损失，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金差额的部分；合同还对双方其他租赁事宜进行了约定。此外，双方还就后续每六个月租金标准约定如下：“2020年1月18日至2020年7月17日78,750元；2020年7月18日至2021年1月17日83,475元；2021年1月18日至2021年7月17日83,475元……”。合同签订后，陈丽向吕吉交付系争房屋，吕吉支付陈丽租金及租赁保证金12,500元，双方开始履行合同。2021年2月7日，陈丽向吕吉发送《解除的函》，称因吕吉未于2021年1月15日支付2021年1月18日至2021年7月17日的租金，故于即日解除合同，并要求吕吉于2021年2月底腾退并将商铺返还。后双方因租金支付等事宜产生争议，致陈丽诉讼来院，请求判决如上所请。审理中，双方一致确认吕吉已支付租金至2021年1月17日。上述事实，有双方无争议的在案证据及当事人陈述为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。关于免租期和疫情期间减免的租金，陈丽认为，免租期的租金应当赔付，疫情期间曾经双方协商减免2个月的租金，但也约定如对方毁约，则还应支付该2个月的租金及一个月租金的违约金，故本案中坚持主张，并提供双方之间微信往来记录，以证明其主张：2020年4月10日：“陈丽：妹妹，我觉得这样比较好，就是我可以现在给您免2个月的租，但是如果到时候您还是要毁约的话，您得把2个月+1个月的违约金返还给我，您看可以吗？”“吕吉：嗯嗯，好的，我和我妈妈说明下情况，晚点再给你答复。”吕吉对上述微信聊天记录真实性不持异议，但考虑到疫情以来经营实属不易，且早已向对方提出过另寻租客，拖延至2021年实在无法经营下去，恳请免除疫情期间的租金，现愿意将租赁保证金抵作违约金，对方再要求赔付免租期的租金没有依据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。陈丽与吕吉签订的《房屋租赁合同》系真实意思表示，双方均应恪守履行。本案中，陈丽以吕吉未按约支付租金为由通知其解除合同，符合合同约定，且吕吉也同意解除合同，故对陈丽请求双方之间合同于2021年2月7日解除的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，双方应对合同项下所有费用进行结算。故吕吉应支付陈丽自2021年1月18日起至2021年2月7日为止的租金9,605.34元(83,475×2÷365×21)。陈丽还要求吕吉支付自2021年2月8日起至2021年2月28日为止的占用使用费9,738.75元，考虑到双方在合同中对此已有约定，且金额在合理范围之内，故本院予以支持。因吕吉长期拖欠租金，构成根本违约，导致合同解除，应当承担相应的违约责任。陈丽要求吕吉支付违约金13,912.50元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。吕吉要求将租赁保证金抵扣违约金，并无不当，本院予以准许，抵扣之后，吕吉还应支付陈丽违约金1,412.50元。关于疫情期间两个月租金的诉讼请求，陈丽虽主张双方曾有如果毁约仍应支付的约定，但考虑到双方在疫情期间做此约定均系克服困难、积极履约，而疫情期间对吕吉的经营确实产生相应影响，如仍旧要求吕吉支付该两个月的租金，有违公平原则，故对陈丽的该项诉讼请求，本院不予支持。陈丽还要求吕吉赔付装修期间免租期的租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。吕吉自愿支付陈丽物业费，于法无悖，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百七十七条、第七百三十三条之规定，判决如下：一、原告陈丽与被告吕吉之间签订的《房屋租赁合同》于2021年2月7日解除；二、被告吕吉应于本判决生效之日起十日内支付原告陈丽欠付自2021年1月18日起至2021年2月7日为止的租金9,605.34元；三、被告吕吉应于本判决生效之日起十日内支付原告陈丽违约金13,912.50元；(上述第三项抵扣租赁保证金12,500元后，被告吕吉还应支付原告陈丽违约金1,412.50元。)四、被告吕吉应于本判决生效之日起十日内支付原告陈丽自2021年2月8日起至2021年2月28日为止的占用使用费9,738.75元；五、被告吕吉应于本判决生效之日起十日内支付原告陈丽2021年1月至2月的物业费2,741.40元。六、原告陈丽的其余诉讼请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1,984.50元，减半收取计992.25元，由原告陈丽负担642.25元,被告吕吉负担350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  王奇书记员  黄鑫附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第七百三十三条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。