山东省泰安高新技术产业开发区人民法院山东省泰安高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0991民初374号原告（反诉被告）：山东润华物业管理有限公司泰安分公司，住所地泰安高新区长城路中段(海普院内)。负责人：王立华，经理。委托诉讼代理人：王倩倩，山东佑启律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟树鹏，山东盈和盈律师事务所律师。被告（反诉原告）：王庆品，男，汉族，1985年6月12日出生，住。原告（反诉被告）山东润华物业管理有限公司泰安分公司（以下简称润华物业）与被告（反诉原告）王庆品物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）山东润华物业管理有限公司泰安分公司委托诉讼代理人王倩倩、翟树鹏，被告（反诉原告）王庆品到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）润华物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理费人民币9138元、滞纳金人民币1000元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年7月25日原、被告双方签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告提供海普凤凰城小区的物业管理服务，被告按房屋面积向原告支付物业管理费用，逾期缴费的从逾期之日起按每天应缴费用的千分之三缴纳滞纳金。被告系海普凤凰城小区B7-2-1103室的业主，房屋面积89.59平方米，现欠缴从2015年5月1日至2020年12月31日的物业管理费用人民币9138元。原告多次催缴物业费，被告拒绝缴纳，为维护原告合法权益，现向人民法院提起诉讼，请求法院依法判如所诉。被告（反诉原告）刘立强辩称：1、原告不能按照物业服务合同约定提供物业服务，服务不到位，服务态度敷衍拖拉，违约在先，拒缴物业费不是我们业主本意，而是在自身权益不能保证的前提下做出的的无奈举动!《物业管理条例实施细则》第六条规定，在物业管理企业提供的服务不符合合同约定时，业主有权拒绝支付物业管理费用，并有权提出赔偿请求。而在润物物业业主手册上，明确写到业主如果有争议，业主必须先交清物业费，双方再协商，这明显是霸王条款。2、物业应公开公共设施、电梯广告收益，侵犯了全体业主的知情权，因此，被告在本案中反诉原告，要求原告履行告知义务，公开润华物业自2013年5月1日至2021年4月8日财务报表，就物业公司的人员配置、公共设施的维护保养、电梯广告收益，停车费收益等予以公示，故原告当庭提出反诉，诉求本案原告履行告知义务。3、物业服务合同中未明确约定物业服务等级，物业定的1.5元/平方米，业主推测应该是“四星级”，但是服务质量远远达不到四星级的服务，如果能够鉴定的，我方申请司法鉴定，让专业的人员来评估一下服务等级。4、现提供物业不作为，服务不到位，业主不交物业费原因如下：（1）本人储藏室在地下二层1103号建筑面积为36.27平方米，自2013年5月1日交房起，储藏室大面积多处渗水，储藏室出现大面积霉斑，气味刺鼻，无法使用，前期储藏室存放物品全部发霉，造成经济损失，本人多次给物业反应交涉，物业说维修，实际物业迟迟不给解决，直到2016年第一次维修，维修后还是没有任何效果，后来第二次维修，第三次维修工人师傅直接说修不了，修不好了，给物业反应，物业至今无法解决。在商品住宅质量保证书的第四条，用户在保修期内正常使用情况下房屋及其设施出现了质量问题请及时到润华物业公司联系维修十日内进行处理处理结果由用户签字满意为止，请润华物业提供签字证据及维修证明。在物业服务合同中的第八条第6例中指出，物业乙方违反本合同有关约定未能达到约定的服务目标甲方有权要求乙方限期整改逾期未整改的造成甲方损失的乙方应给予甲方经济赔偿，至今日未及时给与维修导致的多年无法使用，导致杂物无处存放，给生活带来及大不便，现要求物业给与经济赔偿。（2）原告履行共用设施，环境卫生、车辆管理进行维护、修缮、服务管理的义务不及时，不到位。事实1：2013年5月1日双方签订的物业服务合同第三条明确约定“非机动车小区实行人车分流，所有车辆不得进入非放置区”而实际情况是本小区一直未实行人车分流，车辆乱停乱放，车辆管理混乱，车辆行驶主道也停放车辆，双车道变为单车道对小区出入生命安全照成严重隐患。事实2：合同第四条二款乙方的权利义务第二条明确约定“对公共部位设施、设备实际日常保洁、修缮和运行维护、零星小修工作、公共秩序、交通秩序、绿化养护等项目的服务管理”，而实际情况是：小区单元门，门禁坏了，长达数年不修理，导致外人可随意进去楼道，给业主生命财产安全造成隐患。小区太阳能物业长时间不进行维护保养，导致使用使用不到3年，太阳能便不能使用，物业对此不管不顾，反而要求小区业主每家承担2000多的维修费用后才给予修理，原告迟迟不修复，致使太阳能截止到今天仍然没有修理，不能使用，形同虚设，而物业回复太阳能厂家给我们安装的太阳能，报废期为5年，现请求物业提供生产厂家资质及报废期5年的有效证明!事实3：物业没有向业主开放公共停车场停放小车，而是出租经营，也没有指挥车辆有序停放，服务合同第五条明确约定“原告对交通与车辆停放的秩序管理，保持小区交通顺畅，出入停放有序，严格按照甲方所购车库、车位或有偿使用车位进行管理”，原告对进入小区外来车辆进行按小时收费，而不进行日常管理，经常出现车辆乱停乱放，占用车位，堵塞主要交通道路的情况，业主多次向物业反馈，一直未给予处理，仍然存在这种情况，物业不作为，未按照合同约定履行车辆管理的义务，违反服务合同约定，违约在先。5、原告起诉状中诉求被告支付诉讼费用，因为是原告不按照合同约定履行相应的义务违约在先，拒缴物业费不是我们业主本意，而是在自身权益不能保证的前提下做出的无奈的合理举动。请求法院不予支持，驳回原告的请求，同时物业维修储藏室不及讨，给生活带来极大不变，要求物业更换储藏室，并给与经济补偿。反诉原告（被告）王庆品向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失5750元。2、判令法院费用及鉴定费1000元全部由被告承担。事实和理由：本诉原告的储藏室在地下二层1103号建筑面积为36.27平方米，自2013年5月1日交房起，储藏室大面积多处渗水，储藏室出现大面积霉斑，气味刺鼻，无法使用，前期储藏室存放物品全部发霉，造成经济损失，本人多次给物业反应交涉，物业说维修，实际物业迟迟不给解决，直到2016年第一次维修，维修后还是没有任何效果，后来第二次维修，第三次维修工人师傅直接说修不了，修不好了，给物业反应，物业至今无法解决。物业虽然不是维修的主体，但是小区的问题开发商是全权委托给润华物业的，在开发商给的商品住宅质量保证书、商品住宅使用说明书第4条中明确写道：用户在保修期内正常使用的情况下，房屋及其设施出现质量问题请及时到润华物业公司联系维修，十日内进行处理，处理结果由用户签字满意为止。本人储藏室造成现在的情况，是物业不负责任，不去积极解决问题态度有直接关系的，和润华物业宣传的“润物无声”的精神背道而驰!而且恰恰相反对待业主问题不管不问，没有一点为业主服务的心，只是催缴物业费。反诉被告（原告）润华物业辩称：1、反诉人诉请中要求赔偿储藏室维修费用，依法应为损害赔偿纠纷或房屋买卖合同纠纷，与本案的物业合同纠纷并非同一法律关系，不能作为反诉案件并案审理。根据《最高人民法院关于适用的解释》第233条第3款规定“反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。”2、答辩人并不是反诉人要求赔偿维修费用的适格诉讼主体。（1）、在本案中，反诉人并未明确也没有充分证据证明其房屋漏水的具体原因。如果是因他人侵权造成漏水，应为损害赔偿纠纷，确定赔偿义务人的前提是义务人存在侵权行为、存在损害后果以及侵权行为与损害后果之间具有因果关系。如果房屋是因为存在质量问题造成漏水，应为房屋买卖合同纠纷，责任主体在于出卖方。而答辩人不存在对反诉人地下室的侵权行为，答辩人也不是将地下室出卖给反诉人的主体，没有承担地下室质量责任的法定义务。所以答辩人并不是反诉人所诉事由的适格主体。（2）、根据反诉人在反诉状中所述，反诉人的地下室自2013年5月1日交房起就存在渗水，房屋当时在质保期内，答辩人应该积极查明原因并向出卖给其地下室的主体主张权利，但反诉人一直怠于行使自己的权利，因此造成的后果，应自行承担。3、无论是法律规定还是合同约定，答辩人的物业服务义务范围均只是公共区域与公共设施，不包含作为反诉人专有建筑的地下室，不应承担反诉人的地下室维修费用。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，地下室属于业主个人所有，应当认定为民法典第二编第六章所称的建筑物专有部分。根据《山东省物业管理条例》第六十六条的规定以及反诉人与答辩人签订的《前期物业服务合同》第二条的约定，物业公司的物业服务内容主要包括物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护；公共绿化的维护；公共区域环境卫生的维护；公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务，即无论是法律规定还是当事人约定，服务范围均不包含业主专有的地下室。4、答辩人已经履行物业服务合同义务，反诉人应当依约交纳物业费。（1）、根据反诉人在反诉状中的叙述，针对反诉人的地下室漏水事件，物业公司已经多次联系开发商并且开发商已经实际派人维修，物业公司已经尽到了帮助业主进行沟通的桥梁作用，尽到了服务义务。（2）、答辩人已经依据合同约定对小区内公共区域环境卫生、公共区域的秩序维护、小区绿化等提供了物业服务，反诉人亦实际接受了物业服务，应当按照约定向答辩人支付物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告（反诉被告）润华物业向本院提交了如下证据材料：1、原告营业执照、被告户籍登记信息；2、《海普凤凰城前期物业服务合同》；3、律师函张贴照片；4、被告欠付物业费的明细；被告（反诉原告）王庆品向本院提交了如下证据材料：1、手机拍摄照片一组；2、价格评估报告；对原告提交的证据1、2、3真实性双方当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的原告（反诉被告）提交的证据4被告欠付物业费的明细，根据证据2双方签订的物业服务合同可知被告所在楼层住址及物业服务费计算方式，故对该证据真实性本院予以采信；对有异议的被告(反诉原告)提交的证据1手机拍摄照片若干证明储藏室漏水情况及原告（反诉被告）提供的服务、管理等方面存在不到位情况,对于储藏室漏水真实性予以认可，但对于物业服务、管理方面不足以证实其主张,且物业服务应当是动态的过程,无法以一个时刻的状态评价,故对该证据内关于物业服务照片本院不予采信；对证据2价格评估报告真实性本院予以认可。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：被告（反诉原告）王庆品系泰安的业主，该房屋建筑面积为89.61平方米。原告润华物业为泰安海普凤凰城小区提供物业管理服务，2013年5月7日原告润华物业（乙方）与被告刘立强（甲方）签订了《前期物业服务合同》，合同约定刘立强应按月以1.5元每平方米交纳服务费，全年共计1613元，每次缴纳12个月物业服务费，合同还约定，甲方如有争议时，业主和物业使用人必须先交清物业费，协商不成的甲方有诉讼的权利，否则乙方有权从逾期缴纳物业服务费之日起每日按物业服务费的千分之三收取违约金。润华物业对涉案小区依约提供了物业服务。被告在2015年5月1日后未缴纳物业服务费用，自2015年5月1日至2020年12月31日共计物业服务费9138元未支付原告。原告通过上门张贴律师函的方式催缴物业费催要未果。2021年6月30日，泰安信诚价格评估事务所出具泰信价评（2021）第Ｔ-038号价格评估报告，海普凤凰城小区Ｂ7-2-1103室附属地下二层1103号储藏室漏水维修费用价值5750元。以上事实有《前期物业管理服务协议》、庭审笔录等在卷证实。本院认为，原、被告签订《前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示,不违背相关法律规定,是合法有效的协议,该协议对双方均有约束力。协议中约定,原告为涉案小区提供物业服务,被告应按时足额缴纳物业服务费用。被告刘立强作为业主，接受了原告润华物业提供的物业管理服务，应当按约支付相应的物业服务费。现原告要求被告支付欠交的物业服务费，于法不悖，本院予以支持。对于原告主张的滞纳金本院酌定支持1000元。被告（反诉原告）称原告提供的服务、管理等方面存在服务不到位情况,虽提交照片一宗,但不足以证实其主张,且物业服务应当是动态的过程,无法以一个时刻的状态评价,对于物业服务中出现的各种问题和瑕疵，不能构成拒交物业服务费的事由，故本院不予支持。关于反诉原告储藏室渗水的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，地下室属于业主个人专有部分，而物业公司服务内容仅包括物业共用部位及共用设施设备的管理维护，该诉讼请求主体不适格，对于该项请求反诉原告可另行起诉。同时,原告作为物业服务企业,在进行物业管理服务过程中,应增强服务意识,提高管理水平,及时解决物业服务中出现的各种问题和瑕疵,加强与业主的沟通,虚心听取业主提出的合理建议。被告作为业主,应当按照合同约定及时交纳物业服务管理费用,对在物业服务过程中出现的问题,应采取正当途径向物业服务企业反映,共同营造美好的小区环境。综上依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二、三款，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王庆品于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）山东润华物业管理有限公司泰安分公司自2015年5月1日至2020年12月31日物业服务费9138元，违约金1000元，共计10138元。二、驳回原告（反诉被告）山东润华物业管理有限公司泰安分公司的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告王庆品的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27元，由原告山东润华物业管理有限公司泰安分公司负担；鉴定费1000元，反诉费25元，由反诉原告王庆品负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，本案执行立案之后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  孟宪彬二〇二一年七月二十三日书记员  刘 阳