宁夏回族自治区灵武市人民法院民事判决书（2021）宁0181民初2928号原告：杨秀琴，女，1972年3月4日出生，回族，住宁夏回族自治区灵武市。        委托诉讼代理人：李月华，宁夏观德律师事务所律师。        委托诉讼代理人：穆晓艳，宁夏观德律师事务所律师。        被告：宁夏鑫祥房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区灵武市。        法定代表人：杨智祥，公司总经理。        委托诉讼代理人：陈骁，北京市景运（银川）律师事务所律师。        被告：灵武市华兴物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区灵武市。        法定代表人：苏玉贵，公司总经理。        委托诉讼代理人：吴保平，男，公司员工。        原告杨秀琴与被告宁夏鑫祥房地产开发有限公司（以下简称鑫祥公司）、灵武市华兴物业服务有限公司（以下简称华兴公司）合同纠纷一案，本院于2021年6月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨秀琴的委托诉讼代理人李月华、被告鑫祥公司的委托诉讼代理人陈骁、被告华兴公司的委托诉讼代理人吴保平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。        原告杨秀琴向本院提出诉讼请求：1．请求依法确认原、被告之间签订的《协议书》无效；2．本案诉讼费被告承担。事实和理由：2016年7月20日，原告与被告鑫祥公司签订了《灵武市商品房买卖合同》，约定原告购买被告鑫祥公司开发的家和苑XXX室商品房一套，房屋总价款378566元。合同签订后，原告依约向被告支付了全部房款，但被告却未在合同约定期限内协助原告办理房屋产权手续。2019年9月29日，在原告完全不知情且无授权的情况下，两被告让原告的儿子代签了一份三年物业费折抵逾期办证违约金的《协议书》。2020年4月，原告才知晓同小区的其他业主起诉被告要求支付逾期办理房屋产权证书的违约金获法院支持。原告认为其为涉案房屋产权所有人，在原告完全不知情且无授权的情况下，被告让其儿子代签协议的行为系无权代理，该协议应属无效协议。为维护原告合法权益，特提起诉讼。        被告鑫祥公司辩称，涉案《协议书》依法成立，是各方真实、自愿的意思表示，协议内容和形式均未违反法律法规的强制性规定，该协议合法有效，并不存在法律规定的无效情形。2016年7月20日，原告与鑫祥公司签订了《灵武市商品房买卖合同》，原告应充分了解合同条款及违约责任。2019年9月29日，原告与二被告签订《协议书》约定以物业费抵顶逾期办证违约金，该协议相对方均系完全民事行为能力人，协议书的签订符合民法典合同编等相关法律的规定，不符合无效合同的典型特征--具有违法性，该协议不存在无效事由，为有效协议。且鑫祥公司已经完全履行了该协议书约定的合同义务，该协议已经履行完毕，这也不符合无效合同的最典型特征--具有不可履行性，故原告的诉请不能成立；原告在与鑫祥公司签订协议前对协议内容知悉且认可，且从协议签订至今已经过如此长的时间，截至鑫祥公司履行完毕全部义务，原告一直未对协议提出异议，现在却在协议双方均已履行完毕的情况下、没有任何依据的主张合同无效，有违诚实信用原则，其主张不应得到支持，请人民法院查清本案事实，依法裁判。        被告华兴公司辩称，原、被告签订的协议书是原告自愿签订的，内容和形式均未违反法律法规的强制性规定，该协议合法有效，华兴公司也履行了协议中抵顶物业费的义务。原告的诉请缺少法律依据，请求法院依法裁判。        本院经审理认定事实如下：2016年7月20日，鑫祥公司与杨秀琴签订《灵武市商品房买卖合同》一份，约定杨秀琴购买鑫祥公司开发建设的位于灵武市家和苑B区XXX号房屋一套，双方对价格、违约责任等进行了约定。后杨秀琴将房款支付给鑫祥公司，鑫祥公司也交付了房屋，但未按照约定为杨秀琴办理房屋产权证书。2016年7月25日，华兴公司与杨秀琴签订了《物业服务合同》一份，约定华兴公司为杨秀琴提供物业服务。2019年9月29日，杨秀琴作为乙方与鑫祥公司作为甲方、华兴公司作为丙方签订《协议书》一份，杨秀琴的儿子在协议中代杨秀琴签名同时签了本人的名字，协议约定甲方积极协助乙方办理房屋所有权证，甲方保证于2019年12月31日前为乙方提供办理上述房屋所有权证所需资料；丙方免收乙方叁年的物业费（自2019年1月1日起至2022年1月1日）作为甲方给予乙方就逾期办证违约金，截止至2019年12月31日之前的一次性赔偿，乙方自愿接受并放弃其他请求。鑫祥公司于2019年8月7日取得了不动产权证书，华兴公司按照协议约定没有收取原告自2019年1月1日以来的物业费，杨秀琴亦未交协议约定的物业费。        本院认为，关于本案的法律适用问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案合同的签订及履行的时间均在民法典施行前，且没有应当除外适用民法典的情形，故本案应适用民法典施行前的相关法律和司法解释的规定。本案的争议焦点为杨秀琴与鑫祥公司、华兴公司于2019年9月29日签订的以三年物业费作为鑫祥公司给予杨秀琴逾期办理不动产权证书的违约金的协议书的效力问题。本案中，杨秀琴购买鑫祥公司开发的商品房并签订书面合同，合同履行中，鑫祥公司未按购房合同约定在房屋交付90日内为杨秀琴办理房屋产权登记证书，鑫祥公司应承担违约责任。但双方就逾期办证的问题与为杨秀琴提供物业服务的华兴公司，于2019年9月29日达成以杨秀琴免交华兴公司三年物业费作为鑫祥公司给予杨秀琴逾期办证违约金赔偿的协议，该协议虽系杨秀琴儿子代签，但杨秀琴与其儿子系近亲属，且签订协议属于家庭重大事项，被告有理由相信杨秀琴儿子有权代理杨秀琴签署上述协议，故杨秀琴儿子代签协议的行为构成表见代理。且协议签订后，华兴公司未向杨秀琴收取协议约定的物业费，杨秀琴也未向华兴公司缴纳协议约定的物业费。至此，上述协议已实际履行，杨秀琴辩解其对协议内容完全不知情有悖常理，本院不予采纳。综上，原、被告签订的《协议书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人均应按照协议的约定履行自己的义务。现华兴公司和鑫祥公司已经按照协议约定履行了自己的义务，而杨秀琴以其儿子代签协议的行为系无权代理为由，要求确认《协议书》无效，与事实不符，也不符合法律规定，故本院对该项诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决如下：        驳回原告杨秀琴的诉讼请求。        案件受理费100元，由原告杨秀琴负担。        如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。        审判员    史自建二○二一年七月十二日法官助理    刘覃竞书记员    荀晓静《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。