四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终11530号上诉人（原审被告、反诉原告）：成都众贯建材有限公司，住所地：成都市成华区天祥街********。法定代表人：贺学彬，执行董事。委托诉讼代理人：呙斌，四川泰仁（杭州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：四川正和包装材料有限公司，住所，住所地：成都市金牛区高科技产业园**A道**div>法定代表人：范华富，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：温瀚墨，北京康达（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕敬，北京康达（成都）律师事务所律师。上诉人成都众贯建材有限公司（以下简称众贯公司）因与被上诉人四川正和包装材料有限公司（以下简称正和包装公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初9525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。众贯公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回正和包装公司的诉讼请求，判令正和包装公司赔偿众贯公司仓库搬迁费35235元、处理产品损失35782.5元、搬库破损及小色号损失43350元，因搬库新增仓库5-6月租金25045.97元，合计139413.47元，判令正和包装公司转付因政府部门征收仓库补偿给租赁户的全部款项（具体以正和包装公司与政府部门签订的补偿协议约定的金额为准），重新根据实际情况确认众贯公司搬离仓库时间、正和包装公司拒不收房的客观事实，重新确认正和包装公司断水断电给众贯公司造成的影响，公平计算场地占用费；2.一审、二审的诉讼费用由正和包装公司承担。事实及理由：一、原审判决未能查清本案的基本事实。众贯公司与正和包装公司于2019年2月21日签订了《场地租赁合同》，租期从2019年3月1日至2021年2月28日止。合同签订后，众贯公司一直按时缴纳房租和水电费等相关费用，从未拖欠。直到2020年5月28日正和包装公司突然通知众贯公司必须在5日内腾退房屋，完成搬离。众贯公司因无法实现短期内搬离房屋，多次致函正和包装公司要求对本次腾退房屋相关事宜进行协商，但正和包装公司不顾众贯公司的实际困难情况，在2020年6月中旬对租赁仓库进行断水断电。8月1日完全断水断电。众贯公司于7月初完成了搬库工作。但正和包装公司直到一审开庭，甚至现在房屋已被拆迁完毕，都未配合众贯公司进行交房并出具交房手续。二、正和包装公司在明知案涉标的物未取得相应的建房合法手续，特别是在众贯公司的相关人员对案涉标的物是否要拆迁进行询问核实时，正和包装公司仍然隐瞒真相，说两三年内不会拆迁。即使拆迁也会提前半年通知。由此可见，正和包装公司主观上有明显的故意，最终导致合同无效，众贯公司不得不搬迁，从而产生大量的损失和额外费用。主要过错应归责于正和包装公司，其应当对众贯公司进行赔偿或减免部分租金。三、房屋占用费不应当全额计算。基于正和包装公司的断水断电行为以及众贯公司7月上旬已经搬迁完毕，因此案涉仓库4月1日至7月初的仓库使用费最多只能计算一半，7月上旬众贯公司搬完之后扩大的损失应当由正和包装公司承担。四、案涉租赁合同条款显失公平。案涉租赁合同是正和包装公司乘人之危，众贯公司当时自身临时仓库不足、急于找仓库堆货，情况紧急，是在双方未充分协商的情况下签订的显失公平的合同。部分合同条款不完全是众贯公司的真实意思表示，因此不能按照无效的且不公平、不合理的租赁合同计算租金。一审法院虽对合同约定租金进行调整，但认定的场地占用费支付时间周期和标准仍不合理、不公平。五、法律不应当给善良的众贯公司以负面评价。在履行合同过程中，众贯公司从未有过拖欠租金和水电费的情况，只是因疫情原因，经双方口头和微信协商，改变了租金的缴纳方式，由原来的提前半年缴纳改为了使用后付费的一月一结一付，租金下浮1.5元/平方米/月。对于政府拆迁，众贯公司也一直积极配合，花费大量人力物力完成搬库工作。而正和包装公司自以为合同有效，且合同条款多数对其有利，一直对众贯公司的合理诉求不予回应。综上，一审法院认定事实不清，判决不具有公平和合理性，希望二审法院依法改判。正和包装公司辩称，1.租赁合同中对于案涉标的物没有产权及拆迁问题进行了约定，众贯公司对于合同无效以及因拆迁无法得到赔偿应当有合理预期，其应当承担风险。合同无效的过错责任不应当由正和包装公司承担。2.正和包装公司在2020年4月27日通知众贯公司办理相关事宜，于2020年6月22日发函确认解除合同，于2020年6月28日发函要求众贯公司于2020年7月27日搬离，已给予了众贯公司3个月的搬迁时间。3.众贯公司反诉请求正和包装公司承担赔偿责任没有法律及事实依据。综上，对众贯公司的上诉理由不予认可，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。正和包装公司向一审法院起诉请求：1.判令双方于2019年2月21日签订的《场地租赁合同》于2020年6月22日解除且保证金不予退还，众贯公司立即腾退、交还租赁房屋；2.判令众贯公司支付2020年4月1日至合同解除之日的租金52238.42元及逾期付款滞纳金21934.24元，（暂计至2020年6月22日，此后逾期付款滞纳金以54230.17元为基数，按每日千分之三标准计算至付清之日止）；3.判令众贯公司支付合同解除之日（2020年6月22日）至腾退场地之日的占用费（按的约定为准计算，暂计至2020年6月23日为704.38元）及水电气费226.37元。众贯公司向一审法院反诉请求：1.判令确认双方签订的《场地租赁合同》无效；2.判令正和包装公司退还保证金20000元；3.判令正和包装公司赔偿仓库搬迁费35235元、处理产品损失35782.5元、搬库破损及小色号损失43350元、因搬库新增仓库5、6月租金25045.97元；4.判令正和包装公司转付因政府部门征收仓库补偿给租户的全部款项（具体以正和包装公司与政府部门签订的补偿协议约定金额为准）；5.本、反诉费由正和包装公司承担。一审法院认定事实：2019年2月21日，正和包装公司（甲方、出租人）与众贯公司（乙方、承租人）签订《场地租赁合同》，约定与本案争议有关的主要内容：1.甲方将坐落于成都市金牛区（金牛高科技园北区内）的场地805㎡出租给乙方，仅限用于仓储用途，租期从2019年3月1日至2021年2月28日，月租金25元／平方米，下一年递增5%；2.乙方在本合同生效当日内一次性向甲方缴纳保证金20000元；3.甲方向乙方提供水、电等基本设施，使用租赁场地所产生的其他各项费用，均由乙方承担并自行向相关部门缴纳。租赁期限内，乙方负责租赁场地及附属设施的日常保养及维修并承担相关费用；4.…如遇政府职能部门对项目提出新的规划要求时，甲方在接到政府通知2个月内告知乙方，乙方应无条件配合甲方并立即撤场且不享有任何拆迁补偿，已付而未到期的部分租金由甲方按实际情况退还未到期部分租金；5.甲方国土手续因政府原因相关证照正在办理当中，现搭建的设施场属临建。乙方已充分知晓此情况并认同。合同签订后，正和包装公司向众贯公司交付了上述约定的租赁房屋。众贯公司依约向正和包装公司支付了保证金20000元，并按约支付租金至2020年3月31日。2020年5月28日，众贯公司向正和包装公司《回复》，主要内容：双方签订合同约定期限尚未到期，正和包装公司未按合同约定及时告知仓库拆迁事宜，违约在先；2020年3月24日众贯公司人员到正和包装公司商谈，并告知正和包装公司仓库拆迁需提前半年通知；要求：众贯公司同意配合正和包装公司拆迁工作，正和包装公司应退还押金，减免租金至众贯公司搬完，并给予众贯公司适当搬迁补偿。2020年6月22日，正和包装公司向众贯公司发出《解除函》，主要内容：1.根据合同约定内容，众贯公司逾期支付租金已超过10日，正和包装公司有权解除合同，无条件收回租赁场地；2.正和包装公司于2020年6月3日收到《成都市金牛区高新技术产业园区管理委员会、金牛区人民政府天回镇街道办理处关于限期搬离设施设备物资的通知》（以下简称限期搬离通知），并将该通知内容告知众贯公司。众贯公司未按合同约定搬离，应承担正和包装公司损失；3.《场地租赁合同》自本函发出之日解除并终止，众贯公司应在收到本函后三个工作日内结清相关全部费用，于五个工作日内完成腾退并交还场地。一审审理中，法院向正和包装公司释明：案涉合同如认定无效，是否变更诉讼请求。对此，正和包装公司表示坚持其诉讼请求。一审庭审中，正和包装公司认可因疫情发生影响，对于合同期限内的租金每平方米下调1.5元。以上事实，有《场地租赁合同》、《回复》、《解除函》等证据及双方当事人当庭陈述在卷予以佐证。一审法院认为，《场地租赁合同》中约定租赁场地用于仓储，且双方当事人在庭审中对于租赁场地涉及仓库使用，也未提出异议，能够认定案涉场地上建有房屋。同时，根据正和包装公司提交的证据情况及陈述意见，能够确认案涉租赁场地上建有的房屋未取得建设规划许可的相关手续，应认定《场地租赁合同》无效。众贯公司主张《场地租赁合同》无效，一审法院予以支持。依据原《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因《场地租赁合同》认定无效，众贯公司应将案涉房屋腾空、交还给正和包装公司，同时，正和包装公司也应向众贯公司退还已收取的保证金。正和包装公司主张确认解除合同、保证金不予退还的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。关于正和包装公司主张的租金、逾期付款滞纳金、占用费、水电气费的诉讼请求。因《场地租赁合同》认定无效，且正和包装公司坚持不调整诉讼请求，故对于其主张的租金及逾期付款滞纳金，因无合同依据，一审法院不予支持。正和包装公司主张众贯公司参照《场地租赁合同》约定租金标准支付2020年6月22日后至案涉场地腾空交还之日的占用费诉讼请求，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，一审法院予以支持；根据合同约定内容，第二年度租金在上年度25元/平方米/月基础上递增5%，即第二年度租金为26.25元/平方米/月；结合合同约定租赁场地805㎡，众贯公司占用期间应向正和包装公司支付的费用标准为每日704元。正和包装公司主张水电气费的诉讼请求，因正和包装公司未提交已代为支付相关费用的证据，且正和包装公司不是收取相关水电费的相关部门，故对该诉求，一审法院不予支持。另外，关于众贯公司反诉要求正和包装公司承担相关损失、支付已收取的拆迁补偿款问题。因《场地租赁合同》已明确载明案涉租赁场地上建设房屋属临时建筑，未取得相关手续，众贯公司负有无条件配合撤场的义务，且不享有任何补偿权利。《场地租赁合同》虽认定无效，但依合同载明内容，能够确定众贯公司自愿接受租赁场地及地上建设房屋在承租使用期间存在的相关法律风险，故众贯公司提起前述诉讼请求，有违诚实信用原则，一审法院不予支持。据此，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认正和包装公司与众贯公司于2019年2月21日签订的《场地租赁合同》无效；二、众贯公司于判决生效之日起十日内将位于成都市金牛区（金牛高科技园北区内）场地805㎡腾空并交还给正和包装公司；三、众贯公司于判决生效之日起十日内向正和包装公司支付占用费（计算方式：从2020年6月23日起按每日704元的标准计算至众贯公司将上述案涉场地腾空交还日止）；四、正和包装公司于判决生效之日起十日向众贯公司退还保证金20000元；五、驳回正和包装公司的其他本诉请求；六、驳回众贯公司的其他反诉请求。如果未按照判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费（减半收取）861元，由正和包装公司承担；反诉案件受理费（减半收取）1544元，由众贯公司负担1200元，正和包装公司负担344元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。二审中，正和包装公司陈述双方于2020年10月20日办理案涉仓库的腾退交接手续。本院认为，本案的争议焦点为：一、一审判决的占用费标准是否适当；二、一审判决的占用费计算截止时间是否正确；三、众贯公司的反诉请求是否应予支持。本院分别认定如下：一、关于占有使用费的计算截止时间问题，虽然众贯公司主张其于2020年8月即已完成搬空腾退，但其无证据证明其在腾空后将场地及房屋退还给正和包装公司，亦无证据证明其曾通知或要求正和包装公司办理交接手续，故不能认定众贯公司已于2020年8月将租赁物退还给正和包装公司，其要求仅将占用费计算至2020年8月的主张依据不足，本院不予支持。综上，一审判决将占用费计算至实际腾退之日并无不当，但因正和包装公司在二审中确认众贯公司于2020年10月20日办理了腾退交接手续，故本院将占有使用费计算至2020年10月20日。二、关于占用费的计算标准问题，正和包装公司和众贯公司对一审关于《场地租赁合同》无效的认定均无异议，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，人民法院可以参照合同约定的租金标准确定占用使用费。众贯公司以双方已协商同意每月租金下浮1.5元/平方米、合同约定的租金标准显失公平、合同无效的主要责任在于正和包装公司、正和包装公司于2020年6月中旬开始采取断水断电措施为由，上诉认为不能按照合同约定的租金标准计算占有使用费。本院认为，1.正和包装公司认可其同意在疫情期间对租金每月租金下浮1.5元/平方米，但认为2020年6月之后不属于疫情期间，不应再下浮租金，而众贯公司所举示的微信和录音均无法证明正和包装公司在2020年6月之后仍明确表示同意按此标准下调租金，故对2020年6月之后的占用费的计算标准，本院不再按月下调1.5元/平方米；2.众贯公司主张其签订合同时处于危困状态，被迫签订了显失公平的合同，故其在签订合同时即应知道合同存在可撤销事由，但其未在合同签订后一年内行使撤销权，案涉《场地租赁合同》并未被撤销，该合同约定的租金仍然可以作为占用费的参照标准；3.占用费本身是在合同无效的情形下对承租人实际占有利益的一种折价补偿，而非损失赔偿，当事人对合同无效的过错一般与占有利益本身不具有关联性，本案中，案涉合同的无效因素也未影响承租人的实际占用，故本案在确定占用费标准时不以合同无效的过错作为参考因素；4.关于断水问题，众贯公司所举的证据仅为其向正和包装公司所作的回复，属于其单方陈述，且正和包装公司亦不认可，故本院对众贯公司主张的断水事实不予确认；5.关于断电问题，众贯公司就停电所举的的照片并无拍摄时间，不能证明停电的具体期间，故对停电时间的认定，本院以正和包装公司自认的时间为准。正和包装公司在二审中认可其于2020年6月22日开始断电两天，但辩称断电原因系因众贯公司欠付租金且逾期腾退，认可于2020年8月断电，但辩称该断电系供电局和园区所采取的行为，与正和包装公司无关；本院认为，众贯公司使用租赁物用于建材仓储，正和包装公司的断电行为确实会影响众贯公司对租赁物的使用以及货物的腾退，但无论从合同无效的角度还是根据合同约定，众贯公司均应在收到正和包装公司退还通知后的合理期限内将租赁物予以退还，其在正和包装公司2020年6月22日通知后未及时退还，经正和包装公司2020年6月28日再次催告要求其于2020年7月27日前退还后仍未退还，故众贯公司对2020年8月断电的发生亦具有过错，综上，本院综合考虑双方过错、断电可能产生的影响等因素，酌定众贯公司向正和包装公司支付2020年6月23日至2020年10月20日期间的占用费60000元。三、关于众贯公司的反诉请求是否应予支持的问题，虽然案涉《场地租赁合同》因地上房屋未取得建设规划许可而无效，但该合同载明“甲方（正和包装公司）国土手续因政府原因相关证照正在办理当中，现搭建的设施场属临建，乙方（众贯公司）已充分知晓此情况并认同”“如遇政府职能部门对项目提出新的规划要求时，甲方在接到政府通知2个月内告知乙方，乙方应无条件配合甲方并立即撤场且不享有任何拆迁补偿”，由此可见众贯公司明知案涉租赁物未办理国土手续且搭建的房屋未取得相应规划且自愿接受相关法律风险，同时众贯公司亦承诺无条件配合撤场及不享受补偿，故对其反诉要求正和包装公司赔偿搬离损失以及支付补偿款的上诉请求，本院不予支持。综上，一审认定事实基本清楚，适用法律正确。因二审中正和包装公司作出新的陈述，认可双方已于2020年10月20日办理了腾退交接手续，故本院对一审判决腾退的部分以及占用费的计算截止时间予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初9525号民事判决第二、五项，即“成都众贯建材有限公司于本判决生效之日起十日内将位于成都市金牛区（金牛高科技园北区内）场地805㎡腾空并交还给四川正和包装材料有限公司”、“驳回四川正和包装材料有限公司的其他本诉请求”；二、维持成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初9525号民事判决第一、四、六项，即“确认四川正和包装材料有限公司与成都众贯建材有限公司于2019年2月21日签订的《场地租赁合同》无效”、“四川正和包装材料有限公司于本判决生效之日起十日向成都众贯建材有限公司退还保证金20000元”、“驳回成都众贯建材有限公司的其他反诉请求”；三、变更成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初9525号民事判决第三项“成都众贯建材有限公司于本判决生效之日起十日内向四川正和包装材料有限公司支付占用费（计算方式：从2020年6月23日起按每日704元的标准计算至成都众贯建材有限公司将上述案涉场地腾空交还日止）”为“成都众贯建材有限公司于本判决生效之日起十日内向四川正和包装材料有限公司支付2020年6月23日至2020年10月20日期间的占用费60000元”；四、驳回四川正和包装材料有限公司的其他本诉请求。一审本诉案件受理费（减半收取）861元，由四川正和包装材料有限公司承担；反诉案件受理费(减半收取)1544元，由成都众贯建材有限公司负担1200元，四川正和包装材料有限公司负担344元。二审案件受理费3088.27元，由成都众贯建材有限公司负担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长 赵 韬审判员 王 果审判员 何广智二〇二一年七月二十七日书记员 袁 敬