吉林省吉林市昌邑区人民法院民事判决书（2021）吉0202民初2109号原告：吉林市瀚居物业服务有限公司，住吉林市船营区德胜路北山名苑小区物业总部。        法定代表人：运秀英，董事长。        委托代理人：李敏，员工。        委托代理人：崔莹，员工。        被告：窦智，女，1981年5月23日生，汉族，户籍地吉林省吉林市丰满区，现住吉林市昌邑区。        被告：吉林恒隆建设开发有限公司，住所地长春市长江路长春银座75栋。        法定代表人：张占军，董事长。        委托诉讼代理人：关丽利，会计。        委托诉讼代理人：王跃华，吉林圣诺律师事务所律师。        原告吉林市瀚居物业服务有限公司（下称瀚居公司）与被告窦智、吉林恒隆建设开发有限公司（下称恒隆公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瀚居公司的委托诉讼代理人李敏、崔莹、被告窦智、恒隆公司的委托诉讼代理人关丽利、王跃华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        瀚居公司请求法院：一、判令第一被告给付原告物业服务费40034元，滞纳金12010元，合计52044元。二、判令第二被告对上述费用承担连带责任。三、判令被告承担本案的诉讼费用。        事实和理由：2011年原告与吉林恒隆建设开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，由原告为位于吉林市昌邑区通潭富苑小区提供物业服务。合同约定物业服务费收费标准为，商业物业2.1元／月·平方米，业主或物业使用人应在每年12月31日前交纳下一年度的物业服务费，未按时交纳的，按每日千分之三标准支付违约金。3号楼1002号网点面积为284.74平方米和3号楼1003号网点面积为244.81平方米，所有权人为第二被告，第二被告将该网点租给第一被告使用，并且在租赁合同中约定，由第一被告承担物业服务费。第一被告拖欠2019年1月1日至2021年12月31日物业费40034元，滞纳金12010元，合计52044元。原告多次催要，被告以种种理由拒绝交费。原告根据《中华人民共和国物业管理条例》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，依法提起诉讼，请求法院支持原告的各项诉讼请求。 ; ;    窦智辩称：原告所述我从2019年1月1日开始没有缴纳物业费，之后因为疫情没有缴纳。我的两个网点面积为284.74平方米和244.81平方米。一、四年前房屋一直漏水，多方和原告沟通，原告推辞，说会修理，但是我们正常缴纳物业费。现在不清楚物业费包含的服务项目。目前房屋发霉，漏水点特别多，几年前的问题一直没解决。我是在2015年7月1日开始从开发商恒隆公司那里租赁的房屋，有租赁协议，协议中关于物业费约定由我个人承担。我租了1层到3层，漏水点是1002号网点三楼棚顶，还有外墙的排水管，没有修复，向教室里面渗水，外墙保温已经损坏很大面积了，没有修复，这都是比较明显、影响大的地方，其他地方暂时不提了。        恒隆公司辩称：一、滞纳金按照30％标准计算没有法律依据；二、房屋租赁合同约定，物业费应该由被告窦智承担，恒隆公司不承担连带责任；三、物业公司有多处服务未尽到应尽的义务，应当适当减免物业费本金和滞纳金。房屋所有权是恒隆公司，没有产权证，都是空置房出租，还没卖出去。        本院经审理认定事实如下：2011年12月1日，甲方恒隆公司与乙方瀚居公司签订《前期物业服务合同》，约定，甲方选聘乙方对通潭富苑小区提供前期物业管理服务。其中第八条约定：商业物业服务费标准为2.1元／月／平方米。第九条第四款约定：“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。”第五款约定：“物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年12月31日前履行交纳下一年度物业服务费用的义务。”第二十六条约定：“业主或物业使用人违反本合同第九条约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。”第三十条约定：“本合同期限自2011年12月31日起至2014年12月31日止。”第三十一条约定：“本合同期满前1个月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议，本合同有效期自动延长1年，延期次数不限。”上述合同签订后至今，瀚居公司一直在为通潭富苑小区提供物业管理服务工作。 ; ;    恒隆公司系通潭富苑小区X网点的开发建设单位。由于两处网点建设完成后未能售出，2015年8月份，甲方恒隆公司与乙方窦智签订了《商业门市房屋租赁合同》，将上述两处网点租给乙方使用，租期为5年（自2015年8月1日至2020年7月31日止）。其中第九条还约定：水、电、燃气、采暖费、物业费等由乙方全额交纳。该两处网点自2019年1月起至今的物业服务费一直未交纳，经催要仍未交纳。        认定上述事实的证据有：《前期物业服务合同》、欠费催费通知书、催费照片、工作照片、工作记录、《商业门市房屋租赁合同》，以及当事人陈述。        本院认为：《中华人民共和国民法典》第九百三十七条规定：“物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。”结合本案，案涉网点房屋，系恒隆公司建设，因一未能售出而处于待售状态，该网点房屋系恒隆公司合法建造，因而恒隆公司已取得该网点房屋专有部分所有权，故应认定恒隆公司为案涉房屋的业主。同时，《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”故恒隆公司与瀚居公司签订的前期物业服务合同，合法有效，对业主均具有约束力。物业服务人和业主均应当依合同约定享有权利和履行义务。《物业管理条例》第四十一条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”房屋待售期间，恒隆公司将房屋出租给窦智，并约定物业费由窦智交纳，故窦智作为物业使用人，在房屋承租期间，应当依租赁合同的约定向瀚居公司交纳物业费。同时，恒隆公司作为业主负连带交纳责任。窦智虽主张二层房顶漏水、外墙渗水，但所提供的照片并不足以说明漏渗原因，也不足以说明该情况属于物业服务责任范围。故窦智抗辩理由不能成立。 ; ;    关于缴费期间问题。虽《前期物业服务合同》中明确约定业主或物业使用人应在每年12月31日前履行交纳下一年度物业服务费用，但同时又约定，《前期物业服务合同》期满前1个月，合同双方应就延长合同期限达成协议，但瀚居公司未提供相应的延期服务协议，故合同的履行期限尚存在不确定性，本案物业费应缴期间可认定为自2019年1月1日至2021年7月31日止31个月，并予以支持。 ; ;    据以上分析，瀚居公司请求交纳2019年1月1日起至2021年7月31日期间物业服务费用，即34473.71元（（284.74平方米＋244.81平方米）×2.1元／月／平方米×31月），应予确认。关于滞纳金，依约定应为逾期缴费违约金，可酌情按欠付物业服务费20％标准计算，为6894.74元（34473.71元×20％）。上述合计41368.45元，应予支持。        综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第九百三十七条、第九百三十九条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：        一、窦智于本判决生效后十日内一次性给付吉林市瀚居物业服务有限公司物业服务费34473.71元及违约金6894.74元，合计41368.45元；        二、吉林恒隆建设开发有限公司对上述款项承担连带给付责任。        三、驳回吉林市瀚居物业服务有限公司的其他诉讼请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费551元，由吉林市瀚居物业服务有限公司负担113元，窦智负担438元，吉林恒隆建设开发有限公司承担连带给付责任。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。        审判员    刘忠军二○二一年七月二十三日书记员    丛琳