湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民终1816号上诉人（原审原告）：杨莉，女，汉族，1979年11月17日出生，住永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：魏绍辉，湖南骄阳（永州）律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：永州市中添房地产开发有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区永州大道与进贤路西北角7-1号，统一社会信用代码914311000663739269。法定代表人：文蔚翔，系公司董事长。委托诉讼代理人：邝小文，湖南云虹律师事务所律师，代理权限为特别授权。上诉人杨莉因与被上诉人永州市中添房地产开发有限公司（以下简称中添公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院作出的（2021）湘1103民初615号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年7月5日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨莉上诉请求:1、请求撤销永州市冷水滩区人民法院作出的一审判决，改判为支持上诉人一审的全部诉讼请求。事实及理由：1、一审判决采纳的证据、认定的事实错误。《商品房买卖合同》（主合同）明确约定“2020年5月30日交付商品房”、《永州市住房和城乡建设局出具的回复函》证据也证实“该项目不具备消防验收条件、该项目竣工联合验收结论为不合格”，该两份证据充分证明该商品房不符合交付条件、被上诉人构成违约。本案中《买卖合同》（主合同）由永州市房产局监制，《补充协议》是被上诉人自行拟定的格式合同。《买卖合同》（主合同）更具有公信力和权威性、《补充协议》必须符合和遵守主合同、不得超出或违背主合同的约定，更不得减轻自己的责任、加重对方的义务。当两者发生不一致或相互矛盾时，应当以主合同的约定为准。而且被上诉人在让上诉人签订《补充协议》时也没有尽到提醒、说明义务。上诉人认为应当以《买卖合同》的主合同约定为准，认定被上诉人在起诉时不具备交房条件、构成违约。2、上诉人提交的《永州市住房和城乡建设局出具的回复函》，比被上诉人提交的五方验收合格证据更具有权威性和公信力，应以我方提交的此证据为裁判依据。3、一审法院认为上诉人关于对临街阳台、景观阳台予以封窗的诉请，双方没有约定，所以不予支持，我方认为是错误的。关于对临街阳台、景观阳台是否予以封窗，该点内容双方虽然没有约定，但是这是政府部门对被上诉人（一审被告）的要求，被上诉人（一审被告）应当按照政府要求来完成，上诉人（一审原告）是受益人，所以有权利提出此诉请，即有权要求被上诉人（一审被告）履行封窗义务。中添公司答辩称：一审法院认定客观事实清楚，证据确实充分，适用法律准确，程序合法，请求二审法院依法维持一审法院判决。事实及理由：1、《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容合法有效，应当对双方具有法律约束力。双方在补充协议中，对交付条件进行了补充约定和说明，答辩人交付的房屋符合《补充协议》中约定的交付条件。2、答辩人交付房屋时间确实延迟于合同约定的时间，但属于非答辩人原因所致，答辩人不承担违约责任。3、被答辩人一直强调《补充协议》系格式合同、格式条款，这与客观事实不符。首先，答辩人将双方签订的《补充协议》与主合同一并纳入网签备案，属于主合同的组成部分，对双方均有约束力。补充协议的内容，并没有完全免除答辩人义务或者侵犯被答辩人权利的情形，是双方对主合同内容的补充和完善；其次，被答辩人对《补充协议》的内容是知情的，同意的，答辩人没有采取任何强制、胁迫等手段。再次，《补充协议》关于商品房交付条件的约定，不属于民法典规定的格式条款，不属于无效条款。《补充协议》并没有免除或减轻答辩人义务，也没有加重被答辩人的责任和限制权利。二、关于阳台封闭的问题。1、阳台、景观阳台是否封闭，应当以规划部门审批方案为准。项目在规划设计时，考虑到临曲河路、梨子园路，故在规划设计时，确实有“临街阳台为封闭式阳台”的设计。但在实际施工过程中，考虑到业主的实际权益(开放式阳台计半面积、封闭式阳台计全面积)，以及曲河路、梨子园路迟迟未能动工，便修改了规划设计的细节，并报规划主管部门审核。《商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人可经程序规划主管部门批准变更规划的权利。第十五条约定，出卖人可以按照法定程序进行设计变更。2、阳台、景观阳台是否封闭，最终以规划部门验收意见为准。答辩人严格按照市城乡规划行政主管部门审批的《建设工程规划许可证》进行施工建设，规划行政主管部门对项目的施工进行监督管理。如存在违规施工，规划行政部门会予以纠正或进行行政处罚，不应由本案民事诉讼程序进行解决。而在本案中，市自然资源和规划局出具情况核实说明，原则上同意中添领秀小区1号栋、3号栋主体建筑现状规划建设情况核实，即以现状核实并验收。杨莉向原审法院提出诉讼请求：1、判令确认被告至今未向原告交付符合交房条件的商品房而构成违约，并判令被告向原告支付违约金14,946元（从2020年6月1日起暂计算至2021年1月1日，已逾期交房210日，以房价总价711,714元为基数，总房价的万分之一×逾期天数计算违约金，后期违约金另计，直至合格交房为止）；2、判令被告履行宣传单页上阳台、景观阳台半面积赠送的承诺的义务；3、判令被告按规划部门的要求履行对临街阳台、景观阳台予以封窗的义务；4、请求确认被告私自改变规划设计对电梯井附近予以敞开、对共用走廊附近共用区域予以封闭而导致公摊面积增加的行为无效，并判令被告按规划设计来恢复；5、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实如下：2018年11月13日，原告杨莉（买受人）与被告中添公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人出售的位于永州市冷水滩梨子园路与永州大道交叉口的中添领秀3＃楼1单元11层1-1101号房屋，建筑面积127.44平方米，阳台是否封闭以规划设计文件为准，总价款为711,714元，买受人采取贷款方式付款，买受人应当2018年11月13日前支付首期房价款221,714元，余款490,000元向永州农村商业银行股份有限公司梅湾支行申请贷款支付，该商品房交付时应当符合已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告条件，出卖人应当在2020年5月30日前向买受人交付该商品房，除不可抗力外，出卖人未按照约定的交付时间将该商品房交付买受人的，逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金等内容。原、被告双方还签订了《补充协议》，约定如遇因政策因素、市政工程、政府或其他职能部门等非出卖人原因导致出卖人延期交房、延期办证等有关出卖人义务的特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期并不承担违约责任，因本项目属于分期、分栋开发，房屋竣工验收备案要待整期完成后才能办理，故出卖人无法在交付日前取得建设工程竣工验收备案证明文件，买受人同意出卖人不承担逾期交付的违约责任，出卖人交付时达到通水、通电、基本道路畅通，工程发包方、承包方、设计方、监理方、勘探方五方验收合格，买受人视为可以交接房屋，因施工过程中有很多不确定因素会影响工程进度，故出卖人无法百分百确保所约定交房时间，买受人同意出卖人逾期交房90日内互不追责，主合同第十四条、第十五条关于“规划、设计变更”的约定是指规划变更直接涉及本合同约定的该商品房的房屋发生规划变更，只要变更不直接影响买受人所购房屋内的正常使用，且变更获得相关规划部门批准，出卖人无须对此变更通知或征求买受人同意，也无须为此做任何补偿，买受人不因此享有解除合同的权利，本补充协议为《商品房买卖合同》的有效组成部分，买受人已充分理解本补充协议所有条款，凡与《商品房买卖合同》相冲突之处、不一致之处，以本补充协议约定为准，本补充协议双方签名或盖章后生效等内容。合同签订后，原告向被告支付了购房款。2020年7月30日，被告向原告发出《房屋交付通知书》，通知其于2020年8月14日办理房屋交付手续。2020年8月28日，被告开发建设的“中添领秀”小区1＃、3＃栋主体工程经五方验收合格，取得《竣工验收报告》，大部分的业主接收了房屋，2020年9月24日取得《建设工程质量监督报告》，2020年10月取得《不动产测绘报告书》，案涉房屋的阳台按半面积计入建筑面积。中添领秀小区主、次出入口的市政道路设施未修建完毕，致使该小区消防暂未达到验收条件。另查明，2020年1月24日，为防控新冠肺炎疫情，湖南省启动重大突发公共卫生事件一级响应。一审法院认为，原、被告双方虽约定2020年5月30日前交房，但考虑被告在新冠肺炎疫情期间无法正常施工，该情形属于不可抗力，故酌定交房时间可顺延三个月即2020年8月30日前交房。原告主张被告开发建设的“中添领秀”小区3＃栋工程不具备消防验收条件，被告构成违约，但该原因并非被告自身因素导致，而系市政工程影响，且该工程系在2020年8月30日前经五方验收合格并取得《竣工验收报告》，根据补充协议的约定五方验收合格即视为可以交接房屋，被告亦在此之前通知原告接收房屋，因此被告未构成违约，故不承担违约责任。根据被告提交的《不动产测绘报告书》，案涉房屋的阳台是按半面积计入建筑面积，另一半面积作为赠送面积，因此对于原告要求被告履行阳台半面积赠送义务的诉请，不予支持。对于原告要求被告履行阳台封窗义务的诉请，原、被告双方在合同中并未明确约定，且被告是否改变规划设计没有相关职能部门的认定，因此不予支持。对于原告要求确认被告私自改变规划设计对电梯井附近予以敞开、对共用走廊附近共用区域予以封闭而导致公摊面积增加的行为无效，并判令被告按规划设计来恢复的诉请，原告未提交证据予以证实，因此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告杨莉的诉讼请求。案件受理费174元，减半收取计87元，由原告杨莉负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明与一审查明一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案双方当事人主要争执两个焦点问题：一、双方签订的《补充协议》是否有效、被上诉人在2020年8月30日前交房是否构成违约。二、上诉人主张对临街阳台、景观阳台予以封窗的诉讼请求，能否得到人民法院支持。一、双方自愿签订《补充协议》，系双方真实意思表示，内容符合法律规定，是对《商品房买卖合同》的补充和说明，没有免除或减轻被上诉人的义务，亦未加重上诉人的责任及限制上诉人的主要权利；被上诉人作为房地产开发公司为了重复使用而预先拟定格式合同，是商品房开发、销售行业认可的行业通常做法，上诉人亦在签名前阅看了合同全部内容，故对《补充协议》格式条款的约定并不是当然无效，对双方当事人均有法律约束力。一审法院考虑被上诉人在新冠肺炎疫情期间无法正常施工，该情形属于不可抗力，酌定交房时间顺延三个月即2020年8月30日前交房，是适当的；根据补充协议的约定五方验收合格即视为可以交接房屋，被上诉人在此之前通知上诉人接收房屋，未构成违约。二、双方当事人在《商品房买卖合同》中并未明确约定被上诉人应对临街阳台、景观阳台予以封窗，被上诉人对案涉房屋的规划设计是否合格，应经相关职能部门予以认定，不属于本案的处理范围。因开放式阳台计算半面积、封闭式阳台计算全部面积，为了业主的实际利益、被上诉人在施工过程中，将阳台未予封闭，案涉房屋的阳台按半面积计入建筑面积，其行为并无不当。上诉人主张对临街阳台、景观阳台予以封窗的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，上诉人杨莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费174元，由上诉人杨莉负担。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  魏 蓉审判员  万竹婷二〇二一年七月二十四日书记员  蒋鹏博附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。