西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院民 事 判 决 书       （2021）陕0113民初3933号原告（反诉被告）：刘伟，女，1974年8月15日出生，汉族，住陕西省横山县。委托诉讼代理人：刘娜，陕西信邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王小姣，陕西信邦律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：侯桂祥，1963年10月30日出生，汉族，住陕西省榆林市靖边县。委托诉讼代理人：樊金星，陕西纳智律师事务所律师。原告（反诉被告）刘伟与被告（反诉原告）侯桂祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员刘霁月独任审理，于2021年3月17日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘娜、王小姣，被告侯桂祥及其委托诉讼代理人樊金星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘伟向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告2016年7月18日签订的《二手房买卖合同》；2.判令被告向原告腾交西安市雁塔区XX路XX段XX号XX城XX幢XX单元XX室房屋；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年7月18日原、被告签订《二手房买卖合同》，约定原告将坐落于西安市雁塔区XX路XX段XX号XX城XX幢XX单元XX室房屋及室内所有配套设施出卖予被告，该房屋面积130. 26平方米，每平方米10250元，总价1335000元，付款方式为合同签订之日被告一次性将房屋价款支付原告。合同签订一周内，原告向被告交付房屋，但被告一直未支付房屋价款，且被告在该房屋居住至今。根据《合同法》第九十四条之规定，被告迟延支付房款的行为已经构成根本违约。被告（反诉原告）侯桂祥辩称，一、涉案《二手房买卖合同》其真实交易为以物抵债的行为，原告隐瞒事实作了虚假陈述。2014年3月20日原告及其丈夫贺某甲因投资房地产项目需要资金，通过中间人徐某某向被告借款100万元,约定月利率为2分。当日，被告将100万元打入贺某甲的账户。2015年3月20日和22日，原告夫妇分两次付给被告利息24万元。2016年3月被告要求原告夫妇偿还借款本息，此时二人经济情况出现恶化无力偿还。经徐某某撮合双方达成以物抵债的合意，并于2016年7月18日签订涉案合同。原告夫妇声称是以假的离婚手续办理购房贷款，所以房屋登记在原告一人名下，经被告一再要求，其二人才在中介人处签字按印，并在合同签订后收走了原始借款条据。二、原告在以物抵债协议履行中违约在先，严重违背诚实信用原则，提起虚假诉讼，对其诉讼请求应当依法驳回并追究其相应的法律责任。合同签订后，原告因房地产市场变化拒不履行约定的过户义务，反而隐瞒事实真相恶意提起本案诉讼，以达到违反合同约定，损害被告合法权益之目的。故被告提出反诉请求：1.判令原告履行《二手房买卖合同》，协助被告办理位于西安市雁塔区XX路XX段XX号XX城XX幢XX单元XX室房产的过户登记；2.判令原告支付逾期办理过户登记的违约金30万元；3.本案诉讼费用由原告承担。原告（反诉被告）刘伟针对被告（反诉原告）侯桂祥的反诉辩称，被告所称借款关系系其与贺某甲之间发生的，与原告无关，与本案二手房买卖关系也系两个法律关系。当事人围绕诉讼请求提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月18日，原告刘伟（甲方）与被告侯桂祥（乙方）签订《二手房买卖合同》，就乙方购买甲方出售的房产事宜，约定如下：一、甲方同意出售位于西安市雁塔区XX路XX段XX号XX城XX幢XX单元XX室房屋及室内所有配套设施，房屋建筑面积130.26 平方米；甲方保证此房产一切情况属实，承诺和保证此房产无任何权属或经济纠纷，权属无任何瑕疵，同户籍、相关亲属及房产共有、所有权人同意出售；同时物业交接前需付清甲方产生的物业管理费、水电、有线、通讯费及附属于该房屋的所有费用；乙方对甲方所出售的房屋已充分了解，愿意购买上述房屋。二、双方同意上述房产的成交价格为：单价10250元/平方米，总价133.5万元。三、在合同签订之日起，乙方将房屋价款一次性全部付给甲方。四、在本合同签订之日起，甲方应将房屋交付给乙方，如甲方不按时交房，甲方应负违约责任。五、双方定于2017年8月15日前过户手续必须办清，任何一方不配合系违约；上列过户费用及契税由乙方承担；乙方同意甲方将银行按揭所欠贷款(52万元)定于2017年7月15日前全部还清，不影响乙方过户；如甲方逾期不能将银行所欠贷款按时全部归还，影响乙方过户，责任由甲方全部承担。六、房屋及配套设施的风险自房屋实际交付之日起转移给乙方。七、甲方确保本合同项下的房产水、电、通讯、排水等设施完好、畅通可正常使用；甲方确保本合同项下交易的房屋不存在产权纠纷、权利瑕疵及关于房屋税费、银行抵押、户口等未清事项。八、1.本合同签订后，双方应自觉遵守以上条款所负责任，乙方悔约的，应承担违约金30万元；如甲方悔约，应承担违约金30万元；2.甲方逾期交付房屋的，自逾期之日始，按日向乙方承担房屋价款2‰的违约金；逾期交付超过30日的，乙方有权解除本合同，并要求甲方按前述条款支付违约金，返还已付房屋价款及同期银行利息；3.甲方未能在约定时间办理完毕过户手续的，乙方有权解除合同，并由甲方按前述条款承担违约金。该合同原告丈夫贺某甲、徐某某在中介人一栏签字确认。另查明，2011年12月30日，原告作为买受人与出卖人西安侨盛房地产开发有限公司就案涉房屋签订《商品房买卖合同》，约定该商品房预售预测建筑面积130.27平方米，总金额1194237元。2012年5月7日，原告与西安银行股份有限公司城西支行签订《个人购房借款/担保合同》、《西安市房地产抵押合同》，约定西安银行股份有限公司城西支行就案涉房屋向原告发放购房贷款59万元，贷款期限为240个月，原告以该房屋提供抵押担保。2015年7月15日，案涉房屋产权登记于原告名下。再查明，2014年3月20日，被告向贺某甲的银行账户汇款100万元。2015年3月20日，贺某甲向被告的银行账户汇款15万元。3月22日，张某某向被告的银行账户汇款9万元。庭审中，原告表示案涉房屋为其个人财产，与贺某甲无关，其通过贺某甲和徐某某与被告签订合同，目的就是出售房屋，约定房屋总价为133.5万元，合同签订当日一次性付款并交付房屋，合同签订后被告没有付款，房屋当天交付被告，之后因被告未支付房款，未办理网签备案；案涉房屋的银行贷款尚未还清。被告表示原告夫妇向其借款100万元用于装修火锅城，没有约定借款期限，利息是月息2分，徐某某是担保人，借款一年后，原告向其支付24万元利息，双方继续履行，2016年3月应付第二年利息时，原告夫妇无力支付，其向担保人徐某某主张偿还本息，合同是在这种情况下签订的，以房抵债，抵了本金100万元和利息33.5万元（2015年3月20日至2016年8月15日），合同签订当日原告把借据收走，房屋交付时间是2016年8月27日。关于房屋的状况，原告表示不清楚；被告表示收房后进行装修并入住至今。为抗辩原告的主张，被告提交下列证据：一、西安万股物业服务有限责任公司出具的证明及2016年8月27日至2021年3月1日期间物业缴费票据，拟证明被告实际占有并管理案涉房屋，并多次催促原告办理过户手续，原告从未否认以物抵债事实也未向被告主张过购房款；二、电话录音3份、现场录音1份，拟证明原告夫妇与被告就案涉房屋达成合意并签订合同后，收走了原始借款条据。经庭审质证，原告表示：一、形式要件认可，证明目的不认可，双方签订的合同并非以物抵债，原告按约向被告交付房屋，被告应支付购房款；二、真实性认可，与本案无关。另，根据上述录音的内容显示，原告承认其与被告之间存在以房抵债的事实，本金是100万，连本带利一共130多万，徐某某是该笔债务的担保人，其已将条子抽回，上面有其本人签字，但因房价上涨反悔，拒绝给被告办理房产过户手续；徐某某建议原告按照133.5万元给被告支付继续利息解决此事；贺某甲承认除过130多万被告拿了20多万现金，利息有60多万，当时房子没有涨价，就给被告顶账了。经询，贺某甲与徐某某一致认可徐某某是贺某甲的表姐夫。贺某甲表示其夫妻通过徐某某向被告借款100万元，已经还清，其转账支付被告15万元，通过朋友张某某向被告转账支付9万元，现金陆续还了76万元；借了100万元，还了100万元，具体时间记不清了；借条上其是借款人，徐某某是担保人，约定的利息记不清了。徐某某表示原告夫妻通过其向被告借款100万元属实，已经还清，最后一次贺某甲给被告还了几万元现金，双方口头约定两清了，其他还款不清楚，被告把欠条撕了；其在欠条上签字，欠条上约定的利息是银行利息。另询，贺某甲表示其委托朋友张某某向被告支付9万元利息。本院认为，民事活动应当遵循公平、诚信原则。原、被告签订的《二手房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容也不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。合同签订后，原告将案涉房屋交付被告使用至今。根据合同约定，房屋总价款133.5万元应于合同签订之日起一次性付清，但被告未曾向原告支付该款，原告也未举证证明其向被告主张过该款。究其原因，在上述合同签订之前，原告丈夫贺某乙向被告借款100万元，并支付利息24万元，从时间推算约定的利息应为月息2分，与被告关于合同价款1335000元是借款本金100万元加上2015年3月20日至2016年8月15日利息335000元的主张相吻合，并且原告所提交谈话录音的内容亦可印证上述事实，故而能够确信原、被告之间已就案涉房屋达成与上述借款相抵的合意，应当对以物抵债的事实予以认定。因此，原告主张被告未支付房屋价款与事实相悖，其未按照合同约定还清贷款并办理过户手续的行为，明显构成违约，其作为违约方单方面行使合同解除权于法无据，故对其要求被告腾交房屋的诉请亦应一并驳回。被告要求原告继续履行合同的相关诉请，符合法律规定，本院予以支持。原告拒绝继续履行合同的行为显属悔约，故被告主张原告支付违约金30万元有合同依据，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条、第八十八条规定，判决如下：一、原告刘伟于本判决生效后十日内配合被告侯桂祥办理位于西安市雁塔区XX路XX段XX号XX城XX幢XX单元XX室房屋的过户手续，因过户产生的全部税费由被告侯桂祥承担。二、原告刘伟于本判决生效后十日内向被告侯桂祥支付违约金300000元。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告刘伟的诉讼请求。案件受理费16815元、反诉费2900元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。      审  判  员   刘 霁 月 二O二一年七月十五 日 书  记  员   马 瑛 晨校对：王芊                          2021年  月  日送达1