广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10512号上诉人（原审原告，反诉被告）：广州市亚洲行市场经营管理有限公司，住所地广东省广州市海珠区泰沙路11号二层。法定代表人：庞开权，职务：经理。委托诉讼代理人：徐柏坚，广东经国律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：谢红秋，女，1981年7月4日出生，汉族，住浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：董炳伟，广东连越律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨砚，广东连越律师事务所律师。上诉人广州市亚洲行市场经营管理有限公司（以下简称亚洲行公司）因与被上诉人谢红秋房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初18888号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人亚洲行公司的委托诉讼代理人徐柏坚，被上诉人谢红秋的委托诉讼代理人董炳伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。亚洲行公司上诉请求：改判谢红秋向亚洲行公司支付2020年2月1日至2020年4月30日租金84474元，及2020年5月4日提前终止合同违约金8447元（从2020年5月1日至2021年3月31日未履行期间的租金309738元×30%-谢红秋支付的保证金84474元）。事实和理由：租金的减免应建立在亚洲行公司的业主有无对亚洲行公司进行减免，本案业主瑞宝经济联合社并未对亚洲行公司进行减免租金，故谢红秋也应按原租金支付。一审法院酌情认定2020年2月1日至4月30日期间的租金为33789.6元明显不当。另，一审法院在认定谢红秋违约的情况下，未考虑疫情已经好转，亚洲行公司亦存在经济损失，减免一半保证金显失公平。综上，请求二审法院予以改判。谢红秋答辩称：同意一审判决，请求二审法予以维持。2020年6月4日，亚洲行公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、谢红秋支付2020年2月1日至2020年4月30日的拖欠租金84474元及滞纳金84474元（亚洲行公司2020年2月1日至2020年4月30日的拖欠租金所产生的滞纳金，按照每日5％为标准，以84474元为本金，从2020年2月1日开始计算至谢红秋实际付清之日止，以本金为限）；2、谢红秋支付2020年5月4日提前终止合同的违约金8447元（即从2020年5月1日至2021年3月31日未履行期间的租金309738元×30%-谢红秋支付的保证金）。谢红秋向一审法院提起反诉，请求判令：亚洲行公司退还谢红秋租赁押金84474元。一审法院经审理查明：海珠区泰沙路9号的权属人为广州市海珠区凤阳街五凤村民委员会。广州市海珠区凤阳街五凤经济联合社出具的《授权委托书》记载，该社委托广州市华晖物业有限公司经营管理海珠区泰沙路9号、11号及出租给亚洲行公司，并同意亚洲行公司分租，期限从2012年1月1日至2021年3月31日止。2019年5月24日，亚洲行公司（出租方、甲方）与谢红秋（承租方、乙方）签订《亚洲行窗帘批发中心（商铺／写字楼）租赁合同》，约定乙方承租甲方位于广州市海珠区泰沙路9号亚洲行窗帘批发中心内203商铺壹间，建筑面积约361平方米；该物业仅限于用于销售和展贸商业的用途；租赁期限为2019年5月24日至2021年3月31日，每月租金为28158元，租金在原基础租金上每年递增%（跨年度十二个月为一年）；履约保证金为84474元；(12.1)……乙方不按时缴清双方约定有关的各种费用，视为违约；除须补交所欠的各种费用外，自逾期之日起，每逾期一天，按应缴费额的5%向甲方缴纳违约金；逾期五日，甲方有权采取封门及停水电等措施（后果由乙方自负）；逾期十天（从欠费第一天开始计算），则视为乙方自动放弃场地／商铺或写字楼使用权，甲方有权单方解除合同并没收合同履行保证金……（12.4）……因乙方原因导致合同提前终止或被解除（包括但不限于乙方私自撤离、放弃租赁场地／商铺或写字楼使用权），甲方有权没收乙方履约保证金，并有权另向乙方收取按剩余租赁年限的合同租金总额的30%作为违约金……；等。2020年1月24日，广州市教育局关于暂停校外教育培训机构开展线下培训活动的紧急通知，主要内容为：自2020年1月24日起全市校外教育培训机构暂停开展各类线下培训活动；具体复课时间视疫情变化情况再行通知等。2019年6月12日，谢红秋在上述承租地址注册了广州世纪全脑教育咨询有限公司，该公司的经营范围为：企业管理咨询服务；文化艺术咨询服务；教育咨询服务等。2020年5月4日，谢红秋向亚洲行公司出具《声明》，主要内容为本人自愿放弃与广州亚洲行市场经营管理有限公司A203铺的租赁合同；特此声明，铺内财物已全部搬清，撤销营业执照及备案合同。亚洲行公司于同日收到《声明书》。一审诉讼中，亚洲行公司、谢红秋一致确认：谢红秋没有支付2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金。亚洲行公司表示：谢红秋已经支付了履约保证金；谢红秋承租涉案商铺用于经营教育培训机构，确认疫情期间不允许谢红秋营业；双方不存在协商解除合同，是谢红秋单方面要求解除合同；即便因为疫情可以减免相应的租金，但谢红秋不应以疫情为由提前解除合同，如果谢红秋继续履行合同，前三个月的租金双方可以协商。谢红秋表示：当时是口头与亚洲行公司协商解除合同，但没有直接的书面证据。一审法院认为：亚洲行公司与谢红秋签订的《亚洲行窗帘批发中心（商铺／写字楼）租赁合同》没有违反法律法规的强制性规定，为有效合同。即使因疫情影响，双方仍可基于公平合理、共克时坚的共识通过沟通协商使合同予以继续履行，故谢红秋于2020年5月4日提出弃租并不符合合同约定，亚洲行公司主张是谢红秋违约提前解除合同的意见，一审法院予以采纳。谢红秋辩称实际上是亚洲行公司、谢红秋协商一致解除合同，亚洲行公司对此予以否认，谢红秋也未能举证证明，故谢红秋的该抗辩意见，理据不足，一审法院不予采纳。谢红秋已于2020年5月4日出具《声明》，亚洲行公司同日也签收了该声明书，故一审法院认为双方租赁合同关系于当日解除，但合同解除的责任在于谢红秋，其应承担违约责任。谢红秋经营的是线下教育培训业务，其主张因受疫情影响导致无法经营，故而主张合同解除并提前退场。综合考虑疫情的影响、谢红秋的责任及双方的损失等情况，一审法院酌定亚洲行公司可没收谢红秋的履约保证金42237元，谢红秋应向亚洲行公司支付从2020年2月1日至4月30日的租金共33789.6元。经抵扣谢红秋已缴纳的履约保证金后，亚洲行公司应向谢红秋退还8447.4元。谢红秋反诉要求亚洲行公司退还全部履约保证金，理据不足，一审法院不予支持。亚洲行公司要求谢红秋还需支付逾期交租违约金和提前解约违约金，一审法院也不予支持。鉴于本案纠纷系谢红秋提前退场而引起，故受理费由谢红秋负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条（四）项、第九十七条、第一百一十四条的规定，一审法院于2020年12月29日作出判决如下：一、亚洲行公司在本判决生效之日起十日内退还8447.4元给谢红秋；二、驳回亚洲行公司的其他诉讼请求；三、驳回谢红秋的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费3848元和反诉受理费956元均由谢红秋负担。上述本诉受理费已经由亚洲行公司预交，亚洲行公司同意由谢红秋在履行本判决时将其应承担的受理费直接支付给自己。本院二审期间，双方当事人均无提交新证据。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：涉案合同解除的责任归责，以及履约保证金应否没收、疫情期间租金的计付问题。经本案查明的事实，双方租赁合同期限至2021年3月31日止，谢红秋承租涉案房屋用于线下教育培训，但因疫情的影响，对谢红秋的正常营业造成不利影响。疫情属于不可抗力的客观条件，不可归责于双方，租赁双方应共同扶持、共渡难关。在此情况下，双方均不能据此享有合同解除权。本案谢红秋于2020年5月4日提出提前解除合同不符合法律规定，属于违约。基于疫情的影响，一审酌定谢红秋被亚洲行公司没收一半的履约保证金作为其应当承担的违约责任，并无不妥。至于疫情期间租金问题，根据《最高人民法院综上所述，亚洲行公司上诉请求均不成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2123元,由上诉人广州市亚洲行市场经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二一年七月十五日书记员  张 旭彭诗敏