咸阳市秦都区人民法院陕西省咸阳市秦都区人民法院民事判决书(2021)陕0402民初2553号原告（反诉被告）：咸阳大秦物业管理有限公司某公司。住所地：陕西省咸阳市渭城区XX路XX号XX大厦XX层XX号。法定代表人：万凯万某，该公司经理。委托诉讼代理人：赵小计，陕西古渡律师事务所律师。被告（反诉原告）：杜兴杜某，男，1971年8月1日生，汉族，住咸阳市秦都区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。原告（反诉被告）咸阳大秦物业管理有限公司某公司与被告（反诉原告）杜兴杜某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。2021年5月7日庭审中，原告（反诉被告）咸阳大秦物业管理有限公司某公司委托诉讼代理人赵小计，被告（反诉原告）杜兴杜某到庭参加了诉讼；2021年5月17日庭审中，原告（反诉被告）咸阳大秦物业管理有限公司某公司委托诉讼代理人赵小计，被告（反诉原告）杜兴杜某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告咸阳大秦物业管理有限公司某公司向本院提出如下本诉请求：1、判令被告向原告支付物业费、电梯费、垃圾费、公摊电费等共计33091.4元；2、由被告承担诉讼费。事实与理由：2013年7月，原告公司与咸阳大秦房地产开发有限公司某公司签订《咸阳市秦都区XX城项目前期物业服务合同》，并于2013年7月23日在咸阳市物价局进行备案。后咸阳大秦房地产开发有限公司某公司于2013年11月19日在华商报发布XX城交房通知，载明：“我公司开发的XX城3#、4#楼将于2013年11月25日正式交房，为了便于业主收房，我公司将安排10天时间集中办理交房手续，请各位业主于2013年11月25日-2013年12月5日前来办理交房手续，逾期视为自动收房”，被告作为回迁户未按交房公告载明时间收房，故被告自动收房时间为2013年12月6日，但被告拒绝缴纳物业费、垃圾费、电梯费、公摊电费长达七年共计33091.4元，原告多次催要无果，为维护原告的合法权益，故诉至法院。本诉被告杜兴杜某辩称：被告杜兴杜某不同意原告公司的诉请。被告认为本案的焦点是明确该房屋的交付日期，房屋实际交付时间是2020年10月21日，交付之后的物业费已交至2021年6月，被告杜兴杜某不拖欠原告公司物业费。原告收取房屋交付之前的物业费用，是擅自扩大收费范围。反诉原告杜兴杜某向本院提出如下反诉请求：1、请求人民法院判令被反诉人退还收取的物业费用3927.4元；2、被反诉人承担本案本诉及反诉的诉讼费。事实与理由：2020年10月21日，反诉被告咸阳大秦物业管理有限公司某公司与反诉原告杜兴杜某签订了《前期物业管理服务协议》，反诉被告公司向反诉原告交付了XX城3号楼602室房屋。同日，反诉被告公司收取了反诉原告物业费用6397.4元，包括2020年10月21日前产生的物业费3927.4元。因在2020年10月21日，双方才签订物业服务合同，且在此之前房屋不具备交付条件，故收取2020年10月21日前的物业费属于反诉被告公司擅自扩大收费范围，违规收取，应当返还给反诉原告杜兴杜某。反诉被告咸阳大秦物业管理有限公司某公司辩称：反诉被告公司认为涉案房屋交付时间应视为2013年12月6日，反诉被告公司已告知反诉原告办理交房手续时间，但反诉原告拒不收房，应视为已经交房，且反诉被告公司已经按照《物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》的约定向反诉原告提供了物业服务，反诉原告所购房屋亦不存在质量问题，具备交付条件，故反诉原告无权主张反诉被告公司退回已收取的3927.4元物业费。经审理查明：2020年9月23日，被告（反诉原告）杜兴杜某填写《业主房屋交接验收表》，载明：“……地面：水管、电线管道未掩埋，底漏未做防水，XX房XX道XX楼漏光；窗：7个窗户无窗纱……”。2020年10月13日，原告（反诉被告）咸阳大秦物业管理有限公司某公司与被告（反诉原告）杜兴杜某达成《关于XX城小区3号楼602户主杜兴杜某提出的房屋相关问题的处理协议》，载明：“10月13号，我公司（咸阳大秦物业管理有限公司某公司）与3号楼602户主杜兴杜某，就该房屋入户验收户主杜兴杜某提出以下问题：1、地面管道未隐蔽；2、防护栏杆未安装（南侧两个窗户）；3、窗户无窗纱；4、厨房下水管壁周围未填塞；5、阳台地漏周围未做防水。以上问题双方商议用现金方式解决处理，经双方协商户主杜兴杜某同意我公司付贰仟元整（2000元）由户主杜兴杜某自行处理以上问题，此事到此结束。” 2020年10月21日，原告（反诉被告）咸阳大秦物业管理有限公司某公司与被告（反诉原告）杜兴杜某签订了《前期物业服务协议》，约定被告（反诉原告）杜兴杜某应积极配合原告（反诉被告）咸阳大秦物业管理有限公司某公司物业管理服务工作，按时向甲方缴纳物业服务费及其他有关费用，物业费标准为高层住宅用房1.2元/㎡/月。同日，被告（反诉原告）杜兴杜某向原告（反诉被告）咸阳大秦物业管理有限公司某公司缴纳2019年10月11日至2020年10月份物业相关费用共计3978.1元（其中包含2020年10月21日到2020年12月31日的空冷费86.3元）。另查，被告（反诉原告）杜兴杜某就案涉房屋的交付等问题，向咸阳仲裁委员会申请仲裁，咸阳仲裁委员会2019年7月4日作出《咸阳仲裁委员会裁决书》；后其又就XX城3号楼1单元6层的安置房屋质量问题向住建部门提出过申请，咸阳市人民政府2020年9月3日作出《行政复议决定书》。2020年10月被告杜兴杜某办理了房屋交接手续。以上事实有当事人提举的《前期物业服务协议》、《业主房屋交接验收表》、《关于XX城小区3号楼602户主杜兴杜某提出的房屋相关问题的处理协议》、《咸阳仲裁委员会裁决书》、《行政复议决定书》、《咸阳大秦物业管理有限公司某公司收费收据》、双方当事人陈述、及庭审笔录等在卷佐证。本院认为：物业服务是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主应支付物业费。但当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告（反诉被告）咸阳大秦物业管理有限公司某公司与被告（反诉原告）杜兴杜某签订的《前期物业服务协议》，系双方真实意思表示，未违反法律规定，依法应为有效。本案本诉中，原告咸阳大秦物业管理有限公司某公司未提举被告杜兴杜某应向其支付2013年12月至2019年10月期间物业费、电梯费、垃圾费、公摊电费等相关费用的有效证据，且被告杜兴杜某表示其一直就案涉房屋的房屋质量、房屋交付等问题采取合法方式维护权益，并未收房，原告咸阳大秦物业管理有限公司某公司与被告杜兴杜某亦于2020年10月13日才就案涉房屋入户验收问题达成一致，签订了《关于XX城小区3号楼602户主杜兴杜某提出的房屋相关问题的处理协议》，被告才办理了房屋交接手续，故对原告咸阳大秦物业管理有限公司某公司认为被告杜兴杜某在2013年12月至2019年10月期间，被告杜兴杜某已接收案涉房屋，作为案涉房屋业主，享受物业服务，应支付相应物业费用的意见，本院依法不予采纳，对本诉中原告咸阳大秦物业管理有限公司某公司的本诉请求本院依法不予支持。本案反诉中，反诉被告咸阳大秦物业管理有限公司某公司多收取了反诉原告杜兴杜某相关物业费用3891.8元（扣除2020年10月21日到2020年12月31日的空冷费86.3元），因杜兴杜某于2020年10月才办理了房屋交接手续，该3891.8元属于在向杜兴杜某交房之前收取的物业费用，依法应予以返还，故对反诉原告杜兴杜某的3891.8元部分的诉讼请求本院依法予以支持。依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009）第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定， 判决如下：一、驳回本诉原告咸阳大秦物业管理有限公司某公司的诉讼请求。二、反诉被告咸阳大秦物业管理有限公司某公司在本判决生效之日起十日内向反诉原告杜兴杜某返还物业费用3891.8元。三、驳回反诉原告杜兴杜某的其他反诉请求。本诉案件受理费626元（本诉原告已预交），由本诉原告咸阳大秦物业管理有限公司某公司承担；反诉案件受理费25元（反诉原告已预交），由反诉被告咸阳大秦物业管理有限公司某公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于咸阳市中级人民法院。      审 判 长  王光祖人民陪审员   文玉芹人民陪审员  杜志葵 二〇二一年六月三十日 书 记 员   王  雪1