文书内容江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏03民终4175号上诉人（原审被告）：徐州唛德发超市有限公司，住所地江苏省徐州市鼓楼区下淀路昌隆公寓101。法定代表人：许桃，该公司总经理。委托诉讼代理人：武军，江苏清正苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：李永，江苏清正苑律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：刘永梅，住江苏省徐州市泉山区。委托诉讼代理人：蒋昌胜，江苏苏汇律师事务所律师。上诉人徐州唛德发超市有限公司（以下简称唛德发超市）因与被上诉人刘永梅房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市鼓楼区人民法院（2021）苏0302民初829号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人唛德发超市的委托诉讼代理人武军、李永，被上诉人刘永梅的委托诉讼代理人蒋昌胜到庭接受询问。本案现已审理终结。唛德发超市上诉请求：撤销一审判决，改判“唛德发超市支付刘永梅房屋租金137686元(抵扣完毕房屋维修费后)”，或发回重审。事实与理由：1、一审认定“刘永梅以房屋顶面漏水影响房屋使用不交纳租金的抗辩理由不成立”，该认定明显错误。首先，刘永梅对出租房屋有质量保证义务，其应当确保房屋符合约定的使用用途。刘永梅在签订合同前故意隐瞒涉案房产屋顶漏水的结构性瑕疵，导致唛德发超市部分合同目的无法实现，二楼长期处于无法正常使用状态。合同签订时并非雨季，气候干燥，鉴于涉案房屋瑕疵的特殊性，唛德发超市无法对屋顶漏水的情况进行勘验查明。唛德发超市与刘永梅2017年底也曾就涉案房屋租赁合同纠纷诉至法院，该案审理过程中，唛德发超市就房屋交付前即存在屋顶漏水的事实进行了充分举证。后经法院主持双方调解，刘永梅原主张房屋租金19万，违约金3万，刘永梅在调解过程中放弃了违约金主张，并主动减免了2万元房屋租金。刘永梅明知租赁物瑕疵，主动对房屋进行过维修，但未能彻底解决漏水问题。刘永梅违反诚实信用原则给唛德发超市造成的损失，应由刘永梅承担，唛德发超市主张维修费用从当季房屋租金中予以扣减，并无不当。2、一审认定唛德发超市不交纳房屋租金，构成违约，该认定错误。唛德发超市一直主张扣减维修费用后向刘永梅支付租金，唛德发超市自2020年7月起一直与刘永梅协商，刘永梅拒绝接受唛德发超市的意见。一审庭审过程中，唛德发超市再次提出扣减维修费后支付房租的相关主张，刘永梅拒绝接受。延期支付房屋租金的过错不在唛德发超市，刘永梅无权就延期支付房屋租金事宜向唛德发超市主张违约金。综上，为维护自身合法权益，唛德发超市提起上诉，请求支持唛德发超市的上诉请求。刘永梅答辩称：唛德发超市的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。刘永梅向一审法院提出诉讼请求：1、请求唛德发超市支付2020年第三季度租金17万元及逾期滞纳金3万元；2、本案诉讼费用唛德发超市承担。事实和理由：刘永梅、唛德发超市于2015年11月17日签订房产租赁合同，约定刘永梅将徐州市下淀路杨庄粮油店综合楼一二层出租给唛德发超市，年租金68万元，按季度提前一个月支付租金，如延迟支付租金可按照年租金的1%/天收取滞纳金。唛德发超市应于2020年7月15日前支付本年度第三季度租金，但至今未付，刘永梅索要未果，特诉至贵院，请求依法支持刘永梅诉请。一审法院查明：坐落于徐州市鼓楼区房屋系刘永梅所有。2015年11月17日，刘永梅与唛德发超市签订《房产租赁合同》一份，约定刘永梅将上述房屋出租给唛德发超市使用，交付状态为现状交付，交付后的维修由唛德发超市承担。租赁期限为10年，自2016年1月16日至2026年1月15日；前五年租金为每年68万元，第六年年租金为70万元，此后每年递增3%；租金应按季度支付，唛德发超市应提前一个月支付下一季度租金；唛德发超市延期交纳租金，刘永梅有权按照年租金的1%/天的标准收取滞纳金。双方还约定了其他事宜。上述合同签订后，刘永梅依约将涉案房屋交付给唛德发超市使用，唛德发超市在涉案房屋处开设唛德发超市，但2020年第三季度租金唛德发超市至今未支付，其主张因屋顶面漏水影响房屋使用和经营。因刘永梅、唛德发超市意见分歧较大，致本案无法调解。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有约束力，当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。本案中，刘永梅系涉案租赁物的所有权人，其与唛德发超市之间签订的《房产租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立并有效。根据双方合同约定，唛德发超市应提前一个月支付下一季度租金，即于2020年3月15日前支付2020年第三季度租金17万元（2020年7月15日至2020年10月14日），而其至今未如约支付，故刘永梅要求其支付第三季度租金17万元的诉请具有事实和法律依据，予以支持。同时，至本案法庭辩论终结之日止，唛德发超市未支付租金，鉴于唛德发超市已迟延支付租金长达半年以上，其应当向刘永梅支付违约金。关于违约金的数额，双方合同约定的标准为年租金的1%/天计算，现刘永梅自愿主张3万元，系对其自身权益的处分，不违反法律规定，亦不损害唛德发超市的利益，故唛德发超市应支付刘永梅逾期滞纳金3万元。关于唛德发超市抗辩因房屋顶面漏水影响涉案房屋使用，刘永梅应当维修费用及损失32314元的意见，根据已经查明的事实，双方签订的房产租赁合同约定，交付状态为现状交付，交付后的维修由唛德发超市承担。根据刘永梅、唛德发超市双方的上述约定，现唛德发超市以此辩称无事实理由，不予采信用；唛德发超市以此辩称不交纳租金的理由亦不成立。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：徐州唛德发超市有限公司于判决生效后十五日内一次性支付刘永梅房屋租金17万元（2020年度第三季度）及违约金3万元，合计20万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4300元，减半收取2150元（刘永梅预交），由徐州唛德发超市有限公司负担。经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：1.唛德发超市要求扣除维修费用的主张应否予以支持；2.唛德发超市是否因逾期付款承担违约金。二审中，双方当事人均未提供新证据。一审法院查明的事实，本院予以确认。另查明：刘永梅曾另案起诉唛德发超市，要求支付2020年第二季度租金17万元，违约金3万元（以17万元为本金，按照20%计算后仅主张其中的3万元）。一审法院经审理后，作出（2020）苏0302民初1764号民事判决：唛德发超市于判决生效后十五日内一次性支付刘永梅房屋租金17万元（2020年4月15日至2020年6月14日）及违约金3万元，合计20万元。唛德发超市不服上述（2020）苏0302民初1764号民事判决，提起上诉。本院于2021年4月21日作出（2021）苏03民终1472号民事判决：驳回上诉，维持原判。本院认为：根据双方合同约定，唛德发超市应提前一个月支付下一季度租金，即于2020年3月15日前支付2020年第三季度租金17万元（2020年7月15日至2020年10月14日），唛德发超市未按约支付，刘永梅要求唛德发超市支付第三季度租金17万元的诉请，具有事实和法律依据。唛德发超市已迟延支付租金长达半年以上，其应当向刘永梅支付违约金。双方合同约定的标准为年租金的1%/天计算，现刘永梅自愿主张3万元，系对其自身权益的处分，一审判决唛德发超市支付刘永梅逾期滞纳金3万元，并无不当。关于唛德发超市抗辩因房屋顶面漏水影响涉案房屋使用，刘永梅应当承担维修费用及损失32314元的意见，根据已经查明的事实，双方签订的房产租赁合同约定的交付状态为现状交付，交付后的维修由唛德发超市承担。根据上述约定，唛德发超市以此辩称理由要求扣减维修费的主张不能成立。综上所述，上诉人唛德发超市的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1358元，由上诉人徐州唛德发超市有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 苏 团审判员 孟 娟审判员 胡元静二〇二一年七月二十二日书记员 金宇婷