山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁08民终2747号上诉人（原审原告）：李福利，男，1985年9月22日出生，汉族，居民，住北京市朝阳区。被上诉人（原审被告）：梁山水浒投资发展有限公司，统一社会信用代码913708325578559979，住所地山东省梁山县工人路2号。法定代表人：崔相瑞，执行董事。委托诉讼代理人：李德军，山东金正义律师事务所律师。上诉人李福利与被上诉人梁山水浒投资发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服山东省梁山县人民法院（2020）鲁0832民初3811号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李福利上诉请求：1、判令确认梁山县赠送的面积为7.54ｍ＇的北向阳台“北向空中花园”归上诉人所有；2、判令被上诉人提供由房产测绘单位测量的地下储藏室面积的数据资料并返还上诉人多支付的相应面积的购房款24032.68元（主房面积差4.85ｍ2，地下储藏室面积差10.84ｍ＇，3614.16元／ｍ＇×4.85ｍ＇＋600元／ｍ＇×10.84ｍ＇＝24032.68元）；3、判令被上诉人将电梯更换为广州日立品牌或按合同约定双倍赔偿设备差价；4、判令被上诉人为上诉人办理梁山县的房屋（主房）及地下储藏室的房屋所有权证书；5、判令被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：一、关于赠送北向阳台“空中花园”。一审法院在被上诉人未提供任何证据证明及未提供其所认为的真实宣传材料予以比对的情况下，仅凭被上诉人对广告宣传资料及户型平面图提出的异议，断然否认广告宣传资料及户型平面图的内容，未尽到调查取证的义务，已侵犯上诉人享有法律公平、公正的合法权益，对上诉人明显不公。上诉人购房前，被上诉人向上诉人发放广告宣传资料及户型平面图称：“小区采用了人车分流系统、同层排水系统、地暖系统、集中太阳能系统、天然气入户、楼宇对讲等领先技术。小区设计了法式风情园林、3000平米中央水景园林、四大主题观景，并配有专属双语幼儿园，聘请知名物业公司一明德物业，且独门独户一部电梯并赠送北向阳台“北向空中花园”7.54ｍ＇）”，上诉人受此吸引，决定购买该房屋，2012年6月14日，上诉人与被上诉人双方签订《商品房买卖合同》，上诉人在被上诉人处购买梁山县，房屋建筑面积为：156.7ｍ＇，单价为：3614.16元／ｍ2，共计：566338.87元；地下储藏室选择为负二层，面积为：18.84ｍ2，单价为：600元／ｍ＇，共计：11304元，两项购房款合计总价为：577642.87元。1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。户型平面图中的说明和允诺具体确定，对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约，即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，被上诉人应当承担违约责任。2、被上诉人在销售商品房时已办理《商品房预售许可证》，根据《城市商品房预售管理办法》及《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》的规定，《商品房预售许可证》办理申请材料中的预售方案应当包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况、住房质量责任承担主体和承担方式、住房能源消耗指标和节能措施等。综上，在申请办理《商品房预售许可证》时，被上诉人已知道涉案房屋的测量面积，被上诉人在明知房屋包含北向阳台“北向空中花园”面积大于156.7m，却仍以156.7m2与上诉人签订《商品房买卖合同》，足以印证被上诉人将北向阳台“北向空中花园”赠送给上诉人的事实。一审法院未尽到调查取证义务，未对被上诉人申请办理《商品房预售许可证》时的相关资料进行调查取证，已严重失职。3、被上诉人所赠送的北向阳台“北向空中花园”(7.54m')在双方所签订的《商品房买卖合同》附件一(房屋平面图)红线内已体现具体。且一审时被上诉人向法庭所提交的《房屋分层分户平面图》证明该房屋主房产权面积为163.62m'，此《房屋分层分户平面图》中所有尺寸均与上诉人所签署的《商品房买卖合同》附件一(房屋平面图)中尺寸相同，不存在房屋面积增加的说法。上诉人所缴纳的房款面积为156.7m'，产权登记面积(163.62m')减去赠送面积(7.54m')后为156.08m，与所签订的《商品房买卖合同》中主房面积基本吻合，又一次印证被上诉人将北向阳台“北向空中花园”赠送给上诉人的事实。4、被上诉人一审时向法庭所提交的《竣工验收备案表》证明涉案房屋竣工时间为2012年11月17日，验收日期为2012年12月20日。根据《商品房销售管理办法》第三十四条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记”。根据规定只有在完成测绘后才具备交房条件，说明在交房前被上诉人已完成测绘成果。被上诉人与上诉人办理交房时间为2013年4月6日，被上诉人为上诉人开具全款购房发票的时间为2013年4月4日，此时被上诉人已知道涉案房屋的实际面积，被上诉人在明知房屋实际面积大于合同面积时仍然为上诉人开具了全款购房发票，再一次印证被上诉人将北向阳台“北向空中花园”赠送给上诉人的事实。被上诉人应当严格遵守约定，不得再向上诉人收取该部分的房款。现上诉人已入住该房屋，实际占有、使用该房屋的北向阳台“北向空中花园”，应当确认其归上诉人所有。二、关于地下储藏室面积及返还多支付的相应面积的购房款。一审法院对于上诉人所请求的返还多支付的主房、地下储藏室相应面积的购房款认知错误，仅以被上诉人所提供的《房屋分层分户平面图》所记载的主房面积为依据，围绕上诉人涉案的主房面积进行审理，未对地下储藏室的面积进行调查取证，显然失职，且未对被上诉人所办理《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》时向相关部门提交的资料进行调查取证，就驳回上诉人的请求，明显对上诉人不公。截止目前被上诉人仍未向上诉人提供由房产测绘单位测量的地下储藏室面积的数据资料，根据《商品房买卖合同》约定，被上诉人应向上诉人提供由房产测绘单位测量的地下储藏室面积的数据资料。按原《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2005中3.0.18条：“建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计算”。即南向阳台面积为：4.23m'(长4.7m×宽1.8m亡2)。中华人民共和国住房和城乡建设部于2013年12月19日关于发布国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》的公告：现批准《建筑工程建筑面积计算规范》为国家标准，编号为GB/T50353-2013，自2014年7月1日起实施。原《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2005同时废止。按现行《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2013中3.0.21条：“在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积”。即南向阳台面积为：8.46m2(长4.7m×宽1.8m)。综上所述，依据《立法法》第九十三条规定：“法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外”。上诉人与被上诉人2012年6月14日签订《商品房买卖合同》，且于2013年4月6日向上诉人完成房屋交付，上诉人使用至今，被上诉人不能因国家政策、法规的变化向上诉人收取多计入房屋产权的南向阳台1/2面积(4.23m')建筑面积的购房款。现同楼其他业主所办理的房屋产权面积为：163.62m2(未包含地下储藏室面积)；《商品房买卖合同》中主房建筑面积为：156.7m2，地下储藏室面积为：18.84m'。被上诉人不应收取购房款的房屋面积为：4.23m'；被上诉人赠送的北向阳台“北向空中花园”面积为：7.54m2，地下储藏室实际面积约为：8m'；合计被上诉人共应退还上诉人主房面积4.85m'[156.7-(163.62m2-4.23m'-7.54m')]的购房款17528.68元(3614.16元/m'×4.85m2)；被上诉人应退还上诉人地下储藏室面积10.84m2(18.84m'-8m')的购房款6504元(600元/m'×10.84)；共计24032.68元。三、关于双倍赔偿设备差价。在上诉人签订《商品房买卖合同》后，将合同交由被上诉人销售人员返给被上诉人进行盖章时，被上诉人为了自己的利益擅自将电梯品牌广州日立改为优耐德，未与上诉人进行商议确定，私自修改合同条款，未征得上诉人签字同意。已严重违背诚实信用原则，此条款修改应视为无效修改。根据《商品房买卖合同》第十二条的约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定(附件二)的标准。达不到约定标准的，出卖人赔偿双倍的装饰、设备价差。一审时上诉人请求法院调取上诉人最初办理银行贷款时向梁山县农业银行提交的初始《商品房买卖合同》进行核对，一审法院未进行调查取证，已严重失职。四、关于办理房屋(主房)及地下储藏室的房屋所有权证书。根据《商品房买卖合同》第十四条的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，被上诉人于2013年4月6日向上诉人交房，但至今仍未为上诉人办理房屋(主房)及地下储藏室的房屋所有权证书，严重违反合同约定。一审法院仅判决被上诉人协助上诉人办理房屋所有产权，未明确指出办理房屋(主房)及地下储藏室的房屋所有权证书，存在失误。综上，一审法院事实、证据认定不清，未尽到调查取证义务，工作严重失职，作出的判决结果侵害了上诉人的合法权益。为此，上诉人依法提起上诉，请求二审法院查清事实，支持上诉人的上诉请求。梁山水浒投资发展有限公司答辩称：一、上诉人所主张的空中花园不存在，被上诉人没有也不可能承诺赠送。双方为现房买卖，签订合同是2012年6月14日，2012年11月17日交付上诉人，房屋竣工验收是2012年11月20日，涉案房屋根本就没有上诉人所主张赠送空中花园。双方在签订《商品房买卖合同》第三条标的物的约定具体明确，不存在上诉人所主张的“北向空中花园”；合同第五条对于计价面积的约定是以房产测绘产权面积为准，据实结算；双方之间的权利义务均应当按照合同约定确定，被上诉人按照合同约定要求上诉人给付房款有合同依据，上诉人不支付差额房款，违反合同约定，构成违约。本案产权登记测绘面积为163.62平方米，比合同约定面积多6.92平方米，上诉人没有按照合同约定支付差异面积的房款25009.99元。二、上诉人要求返还地下储藏室多支付的价款6504元，根本不存在。合同第三条约定储藏室18.84平方米，合同第四条约定每平方米600元，共计款11304元，上诉人按照合同约定支付价款，被上诉人无需返还。三、关于电梯。上诉人提交法庭的合同对于电梯的约定是优耐德牌，事实上也是安装的优耐德牌电梯，完全符合合同约定，合同由双方签字或盖章，上诉人主张修改合同没有征得其同意，不是事实。上诉人同意修改，才会签字，签字本身就证明上诉人同意所有合同内容。四、一审关于办理产权登记的判决合法有据，上诉人要求地下储藏室办理产权登记没有依据。综上所述，上诉人的上诉请求没有事实根据和法律依据，请求依法驳回上诉，维持一审判决。李福利向一审法院起诉请求：1、判令确认梁山县赠送的面积为6.92ｍ北向空中花园归原告所有；2、判令被告返还原告地下储藏室多支付的相应面积的购房款6504元；3、判令被告为原告办理梁山县的房屋及地下储藏室不动产权证；4、判令被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告变更诉讼请求：1、第一项诉讼请求面积由6.92平方米变更为7.83平方米；2、第二项诉讼请求变更为25080.78元（主房面积差为5.14平方米，地下室面积差为10.84平方米）；3、增加一项诉讼请求：判令被告将电梯更换为广州日立品牌或按合同约定双倍赔偿设备差价。一审法院认定事实：2012年6月14日，原、被告双方签订商品房买卖合同，约定原告李福利购买被告水浒公司建设的盛世华城住宅小区第11幢1单元4层401号房屋一套，建筑面积156.7平方米，每平方米单价3614.16元，合计566338.87元；地下储藏室面积为18.84平方米，每平方米单价为600元，合计11304元，共计577642.87元。该合同第五条面积确认及面积差异处理的约定为：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以房产测绘产权登记面积为准，据实结算。该合同第十四条关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机构备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房……。2、买受人不退房，出卖人应积极为买受人办理权属证书。合同附件二约定电梯为优耐德。原告李福利已缴纳全部购房款577642.87元，并缴纳登记费160元。涉案商品房竣工日期为2012年11月17日，交付原告使用日期为2013年4月6日。竣工验收备案日期为2015年7月20日。一审法院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同，主体适格，内容并不违反法律法规的相关规定，系有效合同，原、被告应当按照合同约定全面履行自己的义务。一、关于是否存在赠送空中花园的问题。原、被告双方签订的商品房买卖合同对房屋位置、面积、单价均作出明确约定，未载明有原告主张的赠送空中花园，且合同附件一房屋平面图也未显示存在空中花园。原告主张盛世华城售楼广告宣传单载明赠送北向空中花园，但原告未提供证据证明该广告宣传页的来源，亦未能证明该广告宣传页系原、被告双方签订的商品房买卖合同的内容，且根据双方签订的商品房买卖合同第五条约定，面积与产权登记面积有差异的，以房产测绘产权登记面积为准，据实结算，因此，原告主张被告应免除赠送空中花园部分房款的诉讼请求，无事实依据，不予支持。二、关于原告是否多支付购房款的问题。原、被告已签订商品房买卖合同，合同中对房屋面积、单价、总价款等均作出明确约定，且合同第五条也约定了面积与产权登记面积有差异的，以房产测绘产权登记面积为准，根据原、被告的陈述及提交的证据可知，涉案房屋测绘面积为163.62平方米，大于合同约定面积，且原告缴纳的购房款金额仅为合同约定数额，因此，原告要求被告退还多支付的购房款的诉请无事实依据和法律依据，不予支持。三、关于原告主张更换电梯或双倍赔偿设备差价的问题。电梯为共用设施，原告提交的商品房买卖合同约定电梯为优耐德牌，被告也实际安装了优耐德牌电梯，原告的该项请求，无事实和法律依据，不予支持。四、关于办理不动产权登记的问题。涉案商品房于2012年11月20日竣工验收交付使用，2015年7月20日完成竣工验收备案，涉案商品房所在小区已具备办理房产权属证书的条件，且绝大部分住户已经办理了房权证，被告亦下发过通知原告准备所需材料到指定地点进行办理，原告未提供证据证明系被告原因导致其未能办理房产权属证书，且原、被告双方签订的商品房买卖合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机构备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房……。2、买受人不退房，出卖人应积极为买受人办理权属证书。因此，本案中原告要求被告为原告办理房屋所有权证书的诉请有事实和法律依据，予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六条、第七条、第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告梁山水浒投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告李福利办理房屋所有权证书。二、驳回原告李福利的其他诉讼请求。案件受理费214元，由原告李福利与被告梁山水浒投资发展有限公司各半负担。二审中，上诉人申请法院向被上诉人调取房屋验收交接单原件，证明交接单中显示有露台及上诉人主张的空中花园；申请向梁山县农行调取本案上诉人办理贷款的商品房买卖合同原件，证明关于电梯事项被上诉人做了改动；向梁山县住房及城乡建设局调取被上诉人办理房屋预售许可证时的商品房预售方案等相关资料（预售商品房分层平面图、预测面积）；向梁山县规划局调取本案被上诉人办理建设规划许可证时的图纸，证明北向阳台是赠送及建筑面积计算规范发生变更造成房屋面积增大。上诉人二审提出的申请并不符合法律规定法院应当调查收集证据的情形，本院不予准许。二审查明的事实与一审相一致，本院予以确认。本院认为，关于被上诉人是否存在赠送空中花园的问题。双方签订的商品房买卖合同对房屋位置、面积、单价均作出明确约定，并未载明有上诉人主张的赠送空中花园，且合同附件一房屋平面图也未显示存在空中花园。上诉人主张盛世华城售楼广告宣传单载明赠送北向空中花园，但被上诉人不予认可，上诉人未提供证据证明该广告宣传页的来源，亦未能证明该广告宣传页系双方签订的商品房买卖合同的内容，且根据双方签订的商品房买卖合同第五条约定，面积与产权登记面积有差异的，以房产测绘产权登记面积为准，据实结算，因此，上诉人主张被上诉人应免除赠送空中花园部分房款的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。关于上诉人是否多支付购房款的问题。双方已签订商品房买卖合同，合同中对房屋面积、单价、总价款等均作出明确约定，且合同第五条也约定了面积与产权登记面积有差异的，以房产测绘产权登记面积为准，根据双方的陈述及提交的证据，涉案房屋测绘面积为163.62平方米，大于合同约定面积156.7平方米，且上诉人交纳的购房款金额仅为合同约定数额，因此，上诉人请求被上诉人退还多支付的购房款，没有事实及法律依据，本院不予支持。上诉人主张地下储藏室实际面积约为8平方米，但并未提供证据予以证明，上诉人主张被上诉人应退还地下储藏室面积的购房款6504元，证据不足，本院不予采信。关于上诉人主张更换电梯或双倍赔偿设备差价的问题。电梯为共用设施，上诉人提交的商品房买卖合同约定电梯为优耐德牌，被上诉人也实际安装了优耐德牌电梯，上诉人主张被上诉人擅自将电梯品牌广州日立改为优耐德，未征得上诉人签字同意，但未提供足以反驳的证据予以证明，对上诉人的该项上诉理由本院不予采信。关于办理不动产权登记的问题。涉案商品房于2012年11月20日竣工验收交付使用，2015年7月20日完成竣工验收备案，涉案商品房所在小区已具备办理房产权属证书的条件，且被上诉人亦下发过通知上诉人准备所需材料到指定地点进行办理。上诉人请求被上诉人为其办理房屋所有权证书，符合合同约定及法律规定，应当予以支持，原审法院判决被上诉人协助上诉人办理房屋所有权证书，并无不当。综上，李福利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费401元，由李福利负担。本判决为终审判决。审判长  李连芳审判员  马 斌审判员  吕玉宝二〇二一年七月二十七日书记员  宋 颖