上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0104民初651号原告：上海漕河泾开发区物业管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：凌晨，执行董事。委托诉讼代理人：周愉珉，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海帝威斯企业发展有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：姚靖萍。原告上海漕河泾开发区物业管理有限公司与被告上海帝威斯企业发展有限公司物业服务合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年3月30日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周愉珉、被告的法定代表人姚靖萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海漕河泾开发区物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付2019年6月1日至2019年8月21日的物业服务费19658.95元(按7342.50元/月计算)；2、要求被告支付2019年4月至2019年6月的电费1828.49元(每月按实计算);3、要求被告支付2019年2月、6月的停车费1000元(按500元/月计算);4、要求被告支付逾期付款违约金，物业费从2019年5月26日起算(欠费月的上一月26日)，以7342.50元为基数，电费从2019年5月26日起算(欠费月的次月26日)，以每月实际欠费金额为基数，停车费分别从2019年2月26日、7月11日起算，均以500元为基数，均计算至实际付清之日止，按日利率0.3%计算；5、要求被告承担原告律师费4200元;6、要求被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告为上海市桂平路XXX号XXX座1606室房屋的物业使用人，原告为物业服务企业。2019年3月29日，原告与被告签订一份《物业使用服务协议》，约定：物业建筑面积为293.7平方米,管理期限为2019年4月1日至2020年3月31日;物业服务费标准为每月每平方米25元(建筑面积),共计每月服务费为7342.50元;物业服务费付款方式：按月支付;其他费用付款方式：按约、按实结算(水费、电费、商务服务费用等),被告须在每月25日前支付下一个月的物业服务费;被告单元内的照明、插座、风机盘管等用电,该电费由被告自行负担,由原告代收代缴,按电表每月实际消耗电量计算;被告单元内的生产、生活及清洁等用水,该水费由被告自行负担；如被告逾期缴纳物业服务费及其他费用的,视为违约,每日按应付金额的0.3%承担违约金；违约方还应当承担守约方为实现权利而支付的合理费用,包括诉讼费、律师费、公证费、调查取证费等。物业协议签订后,原告依约履行了全部合同义务。但被告却拖欠2019年6月1日至2019年8月21日的物业服务费19,658.95元;2019年4月至6月的电费1828.49元;2019年2月和6月的停车费1000元至今未支付。原告多次催收,被告虽确认欠付事实,但至今仍未支付上述款项。原告认为,原告与被告之间具有物业服务合同关系,被告应当按约向原告支付物业服务费及其他费用。被告未按约支付物业服务费及其他费用,属于违约,还应承担约定的违约责任,向原告支付违约金。原告追索上述费用聘请律师,由此产生的律师费用也应由被告承担。故原告诉至法院，要求判如所请。上海帝威斯企业发展有限公司辩称，不同意原告诉请。因为被告付不起房租，所以2019年3月被告提出退租。被告尚有两个月金额的押金在原告处，为了减少损失，被告告知原告后于2019年6月10日自行搬离，并与原告公司的潘经理协商一致，算被告2019年7月1日退租，扣除被告应承担的物业费、电费、停车费后，剩余的押金退还被告，被告也拟好协议、盖好章给原告，但是原告人员调整，一直未再回复。2019年6月10日被告已搬离，2019年6月之后未再支付物业费，也不应支付。2019年4月-6月的电费1828.49元确未支付，2019年6月的停车费500元确未支付，2019年2月的停车费500元已经支付。违约金标准过高，法院应予以调低。本院认定事实如下：2019年3月29日，被告(承租方、甲方)、原告(管理方、乙方)签订《物业使用服务协议》，约定上海市桂平路XXX号A座1606室房屋由原告提供物业服务，服务期限自2019年4月1日起至2020年3月31日，物业服务费每月为7342.50元，甲方使用园区内的停车位应按规定支付车位租赁费和车位服务费。物业服务费按月支付。电费、水费等其他费用按月、按实结算；付款日期约定：每月25日前支付下个月的物业费。甲方应在入住前向乙方支付相当于两个月的物业服务费作为物业服务费押金,总计为14,685元。甲方逾期未缴纳物业服务费以及其他费用的，视作违约，每日按应付金额的0.3%承担违约金。违约方还应当承担守约方为实现权力而支付的合理费用,包括诉讼费、律师费、公证费、调查取证费等。上海新兴技术开发区联合发展有限公司、被告签署《退房交接书》记载：上海市桂平路XXX号2号楼1606室房屋，按现状退房，日期2019年8月22日。2020年10月10日，原告委托上海市锦天城律师事务所代理本案诉讼。发票中记载法律咨询、律师服务费4200元。另查明，2019年，上海新兴技术开发区联合发展有限公司、被告的房屋租赁合同纠纷(2019)沪0104民初22211号由法院审理，双方在法院建议下于2019年8月22日办理了退房交接手续。法院认定，被告虽发函称2019年6月已搬离，但其并未搬离自有的全部物品，也未在上海新兴技术开发区联合发展有限公司确定的解除合同之日及时与上海新兴技术开发区联合发展有限公司按合同约定的方式、状态进行房屋交接，因此法院判决被告应支付原告至诉讼中双方交接之前日即2019年8月21日的房屋使用费。审理中，原告确认，被告已支付押金14,998元，同意抵扣被告欠付的费用，希望在本案中一并处理。以上事实，除原、被告一致陈述外，另有物业使用服务协议、委托代理合同、发票、民事判决书等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《物业使用服务协议》，系当事人真实意思表示，内容合法，当属有效，双方应恪守履行。被告虽称2019年6月已经搬离、不承担后续物业费，但是生效判决已经认定，被告系2019年8月22日才与出租方交接房屋、并判决被告承担至2019年8月21日的房屋使用费，被告也称2019年6月1日后未支付物业费，故原告要求被告承担2019年6月1日至8月21日的物业费19,658.95元，具有事实与法律依据，本院予以支持。被告虽称2019年2月的停车费500元已经支付，但对此被告未能提供任何证据予以证明，被告应当承担举证不利的后果，被告该意见本院不予采纳。被告确认2019年4月-6月的电费1828.49元、2019年6月的停车费500元确未支付。故原告要求被告支付2019年4月至2019年6月的电费1828.49元、2019年2月、6月的停车费1000元，具有事实与法律依据，本院予以支持。原告主张律师费4200元，具有合同依据，本院予以支持。关于原告主张的违约金，被告辩称违约金的标准过高、要求法院予以调低，本院认为按合同约定的日千分之三的标准计算的违约金，过分高于逾期付款实际造成的损失，本院采信被告的辩称意见，酌情调整为日万分之三计算。原告表示以被告支付的保证金14,998元冲抵其应支付的费用，于法无悖，为避免当事人讼累，本院予以一并处理。综上，依照1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、上海帝威斯企业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海漕河泾开发区物业管理有限公司2019年6月1日至8月21日的物业费19,658.95元；二、上海帝威斯企业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海漕河泾开发区物业管理有限公司2019年4月至2019年6月的电费1828.49元；三、上海帝威斯企业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海漕河泾开发区物业管理有限公司2019年2月、6月的停车费1000元；四、上海帝威斯企业发展有限公司于本判决生效之日起十日内按每日万分之三的标准支付上海漕河泾开发区物业管理有限公司上述欠款的逾期付款违约金，计算方式为：以7342.50元为基数，自2019年5月26日起；以7342.50元为基数，自2019年6月26日起；以4973.95元为基数，自2019年7月26日起；以807.13元为基数，自2019年5月26日起；以591.74元为基数，自2019年6月26日起；以429.62元为基数，自2019年7月26日起；以500元为基数，自2019年3月26日起；以500元为基数，自2019年7月26日起；以上均计算至实际支付之日止；五、上海帝威斯企业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海漕河泾开发区物业管理有限公司律师费4200元；六、上海帝威斯企业发展有限公司已支付上海漕河泾开发区物业管理有限公司的保证金14,998元用以抵充上述上海帝威斯企业发展有限公司应付款项。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1245元，由上海帝威斯企业发展有限公司负担641元，由上海漕河泾开发区物业管理有限公司负担604元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李理书记员  徐琛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。