上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初2464号原告：保利物业服务股份有限公司上海分公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：何礼，负责人。委托诉讼代理人：崔金杰，上海小城(苏州)律师事务所律师。被告：吴克荣，男，1946年6月25日出生，汉族，住湖北省武汉市。委托诉讼代理人：林军，男。委托诉讼代理人：杜远洋，男。原告保利物业服务股份有限公司上海分公司诉被告吴克荣物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人崔金杰、被告的委托诉讼代理人林军和杜远洋到庭参加诉讼。于2021年5月17日再次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人崔金杰、被告吴克荣及其委托诉讼代理人杜远洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。保利物业服务股份有限公司上海分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2018年4月至2020年7月的物业管理费人民币(以下币种相同)65,574元；2、判令被告支付原告滞纳金(以每期应付物业费为基数、自欠付之日起至实际支付之日止、按日千分之三计算)。事实和理由：被告购买了上海市浦东新区浦明路XXX弄XXX号XXX室房屋。2018年4月，被告向原告出具承诺书，承诺自2018年4月起每月5日前支付物业费2,341.92元。之后，虽经原告多次催促，被告至今拖欠物业管理费。因被告违反承诺及约定，故原告诉至法院，请求判如诉请。吴克荣辩称，被告购买涉讼房屋是事实，但是被告认为：一、原告交房时存在诱骗行为，且后续未履行整改维修义务。2018年4月18日，原告向被告及配偶交付房屋时，诱导被告在未看房之前签收了验楼记录表、承诺书。后经查验，涉讼房屋存在大量质量问题，被告就房屋质量问题提出了多项意见，并要求原告协调整改和维修，但原告两年来一直未予协调整改和维修，每次均以属于开发商责任为由推脱，导致涉讼房屋常年无法自住，也无法出租和出售，给被告造成了严重经济损失。二、原告一直未进行物业费催缴。2018年4月至今，原告从未向被告进行过任何形式的物业费催缴。三、原告物业费计算错误。根据《前期物业服务协议》及《承诺书》约定，房屋交付之日起次月开始由乙方承担物业费，故即使被告需要交纳物业费，也应从2018年5月起算。另根据《承诺书》的约定，物业公司发出书面催缴函后才产生滞纳金，而被告从始至终未收到任何书面催缴函件，所以依约也不应支付滞纳金。本院经审理认定事实如下：被告吴克荣系上海市浦东新区浦明路XXX弄XXX号XXX室房屋的业主。2017年9月30日，保利物业管理有限公司上海分公司(甲方)与被告(乙方)就涉讼房屋签订《前期物业服务协议》一份，其中约定：物业服务费的收费标准为每月每平方米16元；乙方交纳服务费用的起计时间为：自房屋交付之日起次月，由乙方承担物业管理费用。2018年3月，被告收到通知其于2018年4月18日办理收楼手续的《交楼通知书》。2018年4月18日，原、被告办理交房手续。同日，被告签署《承诺书》一份，该《承诺书》载明“保利物业发展股份有限公司上海分公司：本人(姓名)吴克荣(预售合同第一买方)等1人，已购买上海保利建昊商业投资有限公司开发的坐落于：上海市浦东新区浦明路XXX弄XXX号XXX室。并按《房屋预售合同》有关条款的约定与保利物业管理有限公司上海分公司(以下简称物业)办理该物业的交接手续，从今日开始对缴纳物业管理费及停车费做如下承诺：1、同意该物业的物业管理费按人民币16.00元/月/㎡(建筑面积)计算，该房屋建筑面积146.37㎡，物业费2,341.92元/月；2、业主收楼时应支付不少于3个月的首期物业管理费。根据《前期物业服务协议》，首次物管费从建设单位(或房地产开发单位)向业主送达交付使用通知之日起次月开始计算。3、本次应缴物业费金额21,077.28元，人民币(大写)贰万壹仟零柒拾柒元贰角捌分整；……5、每月5日前向保利物业管理有限公司上海分公司委托管理的保利ONE56物业服务中心缴付物业管理费和车位管理费；6、若物业管理公司未能按时收到物业管理和停车费，在物业公司发出书面催缴函十天以后还未能收到的情况下，同意自欠付之日起至缴付之日止，按每日千分之三计算滞纳金，并允许物业公司通过小区告示栏向全体业主公布欠费业主名单；……13、如本人认为物业管理服务不到位，将通过向物业公司提出意见直至提起法律诉讼等方式要求物业公司改正或赔偿，为确保不危害全体业主的利益，采用这些方式不影响本人物业管理费的缴付；……”。嗣后，被告未支付物业管理费。另查明：保利物业发展股份有限公司上海分公司的前称为保利物业管理有限公司上海分公司，其于2020年8月名称变更为保利物业服务股份有限公司上海分公司。审理中，被告提供照片及录音若干，证明被告提出的维修意见原告一直未予协调整改，屋内设施一直处于损坏状态。原告就上述证据的真实性均不予认可，并表示无法确认录音中的对话人身份。对此，被告表示录音中的一方为物业公司工作人员，具体是谁被告不清楚。另在审理中，原告调整诉请为：1、判令被告支付原告2018年4月至2020年7月的物业管理费65,573.76元；2、判令被告支付原告滞纳金(以65,573.76元为基数、自2021年1月4日起至实际支付之日止、按日万分之三的标准计算)。以上事实，由原告提交的《交楼通知书》、《承诺书》，被告提交的《前期物业服务协议》以及庭审笔录等在案佐证。本院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》及被告签署的《承诺书》系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，依法有效。原告作为物业服务企业，为被告所有的涉讼房屋提供物业管理服务，被告理应按照约定及承诺履行支付义务。现被告虽抗辩称原告两年来一直未对房屋内问题协调整改和维修，但其提供的证据不能证明原告的物业管理服务存在瑕疵，故其拖欠物业管理费的行为已构成违约，应承担相应的民事责任。因双方签订的《前期物业服务协议》及被告签署的《承诺书》中对被告交付物业管理费的起计时间约定不一，但《承诺书》的签署时间晚于《前期物业服务协议》的签订时间，故被告交付物业管理费的起计时间应以《承诺书》内容为准，被告提出的物业管理费从2018年5月起算的意见，本院不予采纳。为此，原告要求被告支付2018年4月至2020年7月的物业管理费的诉请，理由正当且于法有据，本院应予支持。原告考虑被告承诺的滞纳金计算标准过高，自愿调整为按日万分之三的标准计算，并自2021年1月4日起主张滞纳金的诉请，与法不悖，本院亦予支持。当然，原告作为物业管理单位，应不断加强服务意识，增进与业主的沟通，进一步提高管理水平，为小区业主营造良好的居住氛围。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第(五)项的规定，判决如下：一、被告吴克荣应于本判决生效之日起十日内支付原告保利物业服务股份有限公司上海分公司2018年4月至2020年7月的物业管理费65,573.76元；二、被告吴克荣应于本判决生效之日起十日内支付原告保利物业服务股份有限公司上海分公司滞纳金(以65,573.76元为基数、自2021年1月4日起至实际支付之日止、按日万分之三的标准计算)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,440元，减半收取计770元，由被告吴克荣负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 史一峰法官助理 何 蓉书 记 员 何 蓉附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。三、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。