江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0205民初3361号原告：唐润龙，男，1976年10月9日出生，汉族，住江苏省无锡市锡山区。被告：钱永平，男，1965年1月6日出生，汉族，住江苏省无锡市锡山区。第三人：吴广奇，男，1984年1月8日出生，汉族，住福建省闽清县。原告唐润龙与被告钱永平，第三人吴广奇房屋买卖合同纠纷一案,本院于2021年6月2日立案受理，于2021年7月6日依法适用简易程序对本案公开开庭进行了审理。原告唐润龙，被告钱永平到庭参加诉讼。第三人吴广奇经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告唐润龙向本院提出诉讼请求：判令钱永平、吴广奇办理坐落于无锡市锡山区××号××室房屋的抵押权注销登记手续。事实和理由：其与钱永平房屋买卖合同纠纷一案经法院调解约定钱永平应于2020年9月30日前注销案涉房屋的抵押权登记（抵押权人为陈培均），并协助其将案涉房屋变更登记至其名下。调解书生效后，钱永平按约办理了案涉房屋的抵押登记注销手续。然钱永平又与吴广奇于2020年9月25日办理了案涉房屋的抵押登记。钱永平至今未协助其办理案涉房屋的变更登记手续，将案涉房屋变更登记至其名下。因案涉房屋被重新抵押给了吴广奇，其依据案涉房屋的买卖协议和民事调解书的调解主文的第一项再次起诉，提出本案的诉讼请求，认为其购买案涉房屋在先，案涉抵押在后，且钱永平和吴广奇就案涉房屋的抵押系恶意串通，钱永平和吴广奇就涉案房屋设立的抵押权不能对抗其请求过户的权利。被告钱永平辩称：吴广奇向其出借了40万元，其确将案涉房屋抵押登记给吴广奇，但其会尽快向吴广奇还钱以解除抵押。其希望唐润龙给予一定时间，会尽快将案涉房屋过户给唐润龙。第三人吴广奇未出庭，未举证，亦未答辩。本院经审理认定事实如下：2014年1月22日，钱永平（甲方）与唐润龙（乙方）签订协议，约定甲方将案涉房屋先行转让给乙方并于五年后过户，合计价款187000元，甲方接到拆迁人办理安置房产权证通知时，应立即通知乙方，双方同赴拆迁办或相关部门办理，领取房屋权属证书，甲方应将产权证、工本费收据交乙方，同时签署与乙方或乙方指定的人赠与合同，由双方及父母、配偶、子女赴公证处办理公证，甲方在获得乙方支付的房款后确认该房屋的物上权、使用权归乙方，并保证不再对该房主张任何民事权利。甲方及其父母、配偶、子女自安置房权证交付乙方后五年内不得对该安置房设定他项权，甲方及其父母、配偶、子女在安置房可上市时应配合乙方办理土地证，工本费由乙方支付，土地证交乙方。自双方签订协议之日起，双方均不得以任何理由反悔，如因一方反悔致使协议履行受阻或者无效，反悔方自认为过错方，无条件赔偿对方全部损失，损失额为乙方已付转让款的双倍，双方不得以任何理由降低或提高该损失总额。协议落款处甲方共有人由钱永平、华亚春、虞珍娣签字。2020年6月12日，本院就唐润龙诉钱永平房屋买卖合同纠纷作出（2020）苏0205民初2065号民事调解书，唐润龙和钱永平自愿达成如下协议：1.钱永平于2020年9月30日前办理案涉房屋的抵押权注销手续（抵押权人陈培均），协助唐润龙办理案涉房屋的不动产变更登记手续，将案涉房屋变更登记至唐润龙名下；2.如钱永平未按约履行上述义务，则钱永平应向唐润龙赔偿693000元并支付违约金138600元，该款项由钱永平于2020年10月30日前向唐润龙一次性支付。唐润龙在收到钱永平支付的款项后10个工作日之内腾空该房屋并将该房屋返还给钱永平等。2020年9月25日，案涉房屋被设立抵押权，抵押权人为吴广奇，债权数额为40万元，期限自2020年9月25日至2021年9月25日。2021年5月8日，唐润龙与钱永平通话。唐润龙询问钱永平是否有吴广奇的电话号码，钱永平称其没有吴广奇的电话号码，“小王”处有。唐润龙询问钱永平吴广奇向钱永平出借了多少钱，钱永平答复：“总共这个就40万吧，这次又借我5万嘛。”2021年6月4日，唐润龙与吴广奇通话。唐润龙问吴广奇是否认识钱永平，吴广奇陈述其不认识钱永平，没有听过这个名字，没有借钱给钱永平。钱永平陈述其向吴广奇借款并将案涉房屋抵押给吴广奇，吴广奇没有查看案涉房屋就直接与其办理了抵押登记；吴广奇通过转账向其支付了借款，其于庭后可提供相关证据；其在半年内无法注销案涉房屋的抵押登记；民事调解书第2项约定的意思是在其无法依第1项向唐润龙履行相关义务的情况下，其就依照第2项约定的价格回购案涉房屋，但其现在没有能力回购案涉房屋，还是希望把案涉房屋过户给唐润龙。本院未收到钱永平提供的吴广奇向其支付借款的相关证据。唐润龙和钱永平均确认案涉房屋的购房款已结清，案涉房屋由唐润龙于2015年装修后居住使用至今。上述事实，有唐润龙提供的协议、民事调解书、无锡市不动产（房屋）登记簿证明、电话录音及文字整理资料及当事人陈述等在案佐证。本院认为，协议系唐润龙和钱永平真实意思的表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。唐润龙已依约支付了购房款，履行了协议约定的义务，钱永平亦应依约履行合同义务。关于唐润龙基于协议享有的权利和吴广奇基于抵押登记享有的权利，二项权利中哪种权利应受优先保护的争议，本院认为，《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。《中华人民共和国民法典》第四百五十六条规定，同一动产已经设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。因此，在抵押权与其他权利产生冲突时，法院应从权利产生时间、权利性质等因素考量，对何种权利应优先受到保护作出综合判断。从权利产生时间的先后判断，吴广奇的抵押权设立于2020年9月25日，而唐润龙早在2014年至2015年就基于合法的买卖关系付清全部房款后占有使用了房屋。唐润龙基于房屋买卖对房屋的占有使用，应优于房屋承租人权利的保护。而按《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。该条规定实际上确立了先承租人的权利优先于抵押权的规则。在法律规定原租赁关系尚且不受抵押权的影响，唐润龙根据房屋买卖合同而享有的权利，也不应受抵押权的影响，而应优先于抵押权。从权利性质判断，对居住性房屋的占有使用，涉及人的基本生存权利，而抵押权的设立是为债权提供担保。作为抵押权核心内容的优先受偿权，通常是指抵押权人优先于一般债权人而获得清偿，并非指优先于其他任何权利人。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条中关于对商品房买受人权利保护的规定，都体现了对生存权的保护优先于其他债权的原则。唐润龙作为案涉房屋的买受人，依照法律规定，相对于吴广奇出借款项而取得抵押权，其权利应得到优先保护。从权利来源判断，唐润龙是基于合法买卖关系而长期占有使用涉案房屋，吴广奇是基于钱永平违背诚信甚至涉嫌犯罪的行为而取得抵押权。在两种权利都应受到保护的情况下，在民事诉讼中应优先保护唐润龙的权利。此外，钱永平虽陈述吴广奇通过转账方式向其出借了款项，并表示于庭后提供相关证据。但本院未收到相关证据，故对钱永平的上述意见不予采纳。吴广奇经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃相应诉讼权利。综上，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、第二百三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：钱永平、吴广奇于本判决生效后10日内办理坐落于无锡市锡山区××号××室房屋的抵押权注销登记手续;本诉案件受理费80元，由钱永平负担（该款已由唐润龙垫付，唐润龙同意其垫付的诉讼费用由钱永平向其直接支付，本院不再退还，钱永平于本判决生效之日起10日内向唐润龙支付80元）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  刘家强二〇二一年七月十四日书记员  唐昊珺