上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0118民初6684号原告(反诉被告)：上海宏盛天禄汽车租赁有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：姚顺南，执行董事。委托诉讼代理人：张峥，上海向源律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海升氏实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：生海峰，总经理。委托诉讼代理人：袁明亮，男。原告上海宏盛天禄汽车租赁有限公司(以下简称“宏盛公司”)诉被告上海升氏实业有限公司(以下简称“升氏公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，被告提出反诉，本院依法受理。本案于2021年4月8日公开开庭进行审理，原告宏盛公司的委托诉讼代理人张峥、被告升氏公司的委托诉讼代理人袁明亮到庭参加诉讼，被告当庭提出反诉，本院依法进行了审理。本案现已审理终结。原告宏盛公司向本院提出诉讼请求：1、判令宏盛公司与升氏公司之间的《厂房租赁合同》于2020年11月1日解除；2、判令升氏公司返还宏盛公司已付押金人民币(以下币种均同)5万元和2020年11月2日至2021年5月1日的租金166,666.67元，共计216,666.67元。事实与理由：宏盛公司与升氏公司于2020年9月3日签订《厂房租赁合同》，约定升氏公司将位于上海市青浦区华徐公路XXX号的厂房(系争厂房)出租给宏盛公司，租期自2020年9月3日至2023年7月26日，押金为5万元，租金年付50万元。合同签订后，宏盛公司支付了押金与6个月租金共计30万元。2020年9月10日，宏盛公司得知升氏公司并未取得大房东上海三八服饰有限公司(以下简称“三八公司”)的许可，系擅自转租。2020年10月26日，三八公司封房。2020年11月1日，三八公司向宏盛公司发出《告知函》，通知其已终止履行与升氏公司之间的租赁合同，同时要求宏盛公司搬离。宏盛公司认为，《厂房租赁合同》明确约定升氏公司应保证“房屋主体结构及其甲方交付的附属设施能正常使用”，现升氏公司未获得实际产权人同意非法转租，宏盛公司无法实现合同目的，因此起诉要求判如所请。被告升氏公司辩称，不同意诉请。自己与大房东三八公司的合同确实明确了不能转租，是己方的过错，三八公司已经起诉了。现在三八公司与宏盛公司撇开升氏公司签订了合同，但是没有这方面的证据，而且宏盛公司的东西还在系争房屋内，三八公司也只将房屋锁了两三天。自己没有侵害宏盛公司的权利，宏盛公司还在使用房屋，东西还在里面，应支付租金。宏盛公司对系争房屋敲打拆除，导致三八公司向升氏公司追索赔偿。同意合同于宏盛公司搬离之日解除，但是宏盛公司至今未搬。宏盛公司共支付押金5万元及租金22万元，租金支付至2021年2月8日。因此升氏公司反诉要求：1、判令宏盛公司与升氏公司之间的《厂房租赁合同》于2021年4月8日解除；2、判令宏盛公司搬离位于上海市青浦区华徐公路XXX号厂房，并将上述厂房返还给升氏公司；3、判令宏盛公司支付2021年2月9日至实际搬离之日的租金及使用费，按照每月41,667元的标准支付。宏盛公司针对反诉辩称，认可合同解除，但合同解除时间为2020年11月1日。宏盛公司事实上已经没有使用系争房屋，房屋已经是返还状态，也无需支付租金。经开庭审理查明，2020年7月21日，三八公司(甲方)与升氏公司(乙方)签订《厂房租赁合同》，甲方将上海市青浦区华徐公路XXX号建筑面积约800平方米的厂房出租给乙方，租期三年，自2020年7月25日至2023年7月24日。乙方在租赁期间，不得擅自中途转租转让，否则甲方有权立即终止该租赁合同，收回厂房，不退还租金和保证金。合同并约定租金、租赁保证金等其他事宜。后升氏公司(甲方、出租方)与宏盛公司(乙方、承租方)签订《厂房租赁合同》，约定甲方将上海市青浦区华徐公路XXX号厂房出租给乙方做厂房仓库使用，租期约三年，自2020年9月3日至2023年7月26日，每两年递增10%。租房保证金(押金)5万元，到期甲方无息退还乙方。厂房面积约800平方米(含公用)。租金1某个月支付一次，每次支付租金50万元，先付后用。宏盛公司于2020年9月2日向生海峰支付5万元，备注为“华徐公路XXX号租赁订金”；于2020年9月3日向生海峰支付95,000元，备注为“一季度租金”；于2020年9月4日向生海峰支付1某5,000元，备注为“租金”；于2020年9月3日向案外人何艳涛支付3万元，备注为“中介费”。因发现升氏公司将系争厂房对外出租，2020年10月26日，三八公司在系争厂房上贴封条、锁门并停水停电，宏盛公司法定代表人姚顺南将贴了封条和上锁的大门照片发给生海峰，生海峰回复“因为房租不付肯定封了”。2020年11月1日，三八公司向宏盛公司发告知函，告知升氏公司违反约定，擅自改变房屋原装修、擅自转租厂房、拖欠房租，故通知升氏公司及实际使用厂房的宏盛公司于2020年11月2日前搬离……。2020年11月3日，生海峰在微信上向姚顺南催款“姚总你拖欠房租很长时间，多次催款一直未付清，你已违约合同第八条第7项甲方有权终止合同，追加你合同约束六个月违约金，还有滞纳金”。2021年1月20日，生海峰问姚顺南“房子你一直使用，房租一直拖欠，到底租不租？如不租你清空我自用？”姚顺南回复“到底谁拖欠房租，你自己心里清楚”，“我不想和你多谈什么了”。生海峰回复“签合同当日就应该付清，你一直未付清”。2021年2月1日，生海峰问姚顺南“关于租赁的事情是否起诉了，有什么事情直接和我说”，“如果你一定要解除合同的，那就哪天搬走，租金算到哪天。搬走的时候通知我”。姚顺南回复“我11月就出来了，至今没办过公，你在开啥玩笑”并将三八公司的告知函拍照发给生海峰。2021年2月2日，生海峰回复“你什么时候搬走的又没有和我交接”“屋内的课桌椅要不要了？”。姚顺南回复：“不要了，再说了和你交接什么？大房东认可你么？还交接”。生海峰：“我司没认可、也没做解除交接、合同还在”“因为贵方未通知我进行交接，今日明确不再租赁，所以我方认为转租赁合同自今天起解除，我方将清除所有存在的物品，并通知大房东解除我方与大房东的租赁关系”。2021年2月8日，生海峰：“你过来交接房产，水、电费，我会当场给你结算的。以后的租金，水，电费不再负责”。另查明，2021年1月，三八公司在本院起诉升氏公司要求解除其双方之间的租赁合同、升氏公司支付租金等，本院以(2021)沪0118民初1716号(以下简称“1716号案件”)案件受理。2021年6月22日，三八公司来院述称，2020年10月26日封门后，宏盛公司与自己联系并出示与升氏公司的合同，经沟通，自己过了两天就把门打开了，之后房屋的使用情况不清楚，厂房也没有交接。2020年11月1日将告知函发给了升氏公司和宏盛公司。2020年11月5日，自己打电话给宏盛公司，宏盛公司表示屋内的东西不要了，但因为与自己签订合同的是升氏公司，应由升氏公司清场并交还房屋，否则自己清理屋内物品说不清楚。当时联系不上升氏公司，直到2021年1月23日生海峰出现后才告诉升氏公司此事，升氏公司表示既然别人搬走了就不存在违约了想自己租用系争房屋，但自己不愿意，所以就起诉了。在1716号案件审理过程中，升氏公司于2021年3月7日搬走了自己的东西，但没有交接，自己为减少损失就自行收回房屋，自己向升氏公司主张租金至2021年3月4日。双方当事人确认，系争厂房的上海市房地产权证的登记权利人为案外人青浦县徐泾三八工艺编织厂，即现在的三八公司。以上事实，由双方当事人的陈述，《厂房租赁合同》、转账凭证、微信聊天记录、告知函、聊天记录、谈话笔录等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，宏盛公司主张，向何艳涛支付的3万元是中介费，本应由升氏公司支付，后双方协商由宏盛公司支付，然后在租金中扣除。房屋内重要的文件电脑都已经搬走，留下的是办公桌椅，因为搬离费用高所以没搬。2020年11月1日口头告诉升氏公司自己搬走了不租了，屋内物品不要了，2020年11月5日告诉三八公司屋内物品不要了，2021年2月2日在微信中也说过不要了。即使2020年11月1日之后要付租金，因断水断电，合同目的无法实现，租金标准也应减少。为此提供：何艳涛出具的情况说明，证明宏盛公司向其支付的3万元中介费，约定是在租金中折抵，生海峰对此是同意的。升氏公司对于何艳涛出具的情况说明不予认可，主张宏盛公司未按约定一年一付租金，告知函也是在诉讼后才看到。宏盛公司敲墙导致三八公司向升氏公司追讨损失，对此升氏公司保留诉权。宏盛公司从未告诉自己搬走也没有说过屋内物品不要了。根据庭审查明的事实，本院认为，宏盛公司与升氏公司签订的《厂房租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。升氏公司违反其与三八公司签订的合同的约定，导致三八公司对系争房屋上锁及停水停电、要求宏盛公司搬离，宏盛公司无法正常使用房屋，合同目的无法实现，故宏盛公司要求解除《厂房租赁合同》，本院予以支持。关于《厂房租赁合同》的解除时间，宏盛公司称应于2020年11月1日搬离之日解除，但升氏公司否认宏盛公司当日向其告知过搬离且不要屋内物品的意思表示，宏盛公司也未对此提供证据，且确实遗留了办公桌椅在系争房屋内未搬离，因此对于宏盛公司的《厂房租赁合同》于2020年11月1日解除的意见，本院不予采纳。根据双方的微信聊天记录，至少在2021年2月2日，宏盛公司已向升氏公司表达出已经搬走且桌椅不要了的意思表示，升氏公司也于该日回复解除合同并清除所有存在的物品，即双方均表达出解除合同不再继续履行之意，故本院以2021年2月2日作为《厂房租赁合同》的解除日。合同解除前的租金，宏盛公司应予支付，但考虑系争房屋被停水停电无法正常使用，因此2020年10月26日至2021年2月2日期间的租金，本院酌减为1某万元。合同解除后，升氏公司未及时清除屋内桌椅导致继续产生占有使用费的扩大损失，由升氏公司自行承担。宏盛公司称3万元中介费应计入租金，升氏公司不同意，也无其他证据证明升氏公司认可中介费是租金，故本院不予采纳宏盛公司的意见，宏盛公司已付租金应为22万元，多支付的租金及押金升氏公司应予返还。宏盛公司虽未办理交接手续，但自述已搬离并放弃遗留物品所有权，故升氏公司自2021年2月2日起可自行接收房屋，又因三八公司认可已收回系争房屋并起诉要求解除其与升氏公司的合同，故升氏公司再要求宏盛公司向其返还房屋，无事实与法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十五条、第七百零三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告上海宏盛天禄汽车租赁有限公司与被告上海升氏实业有限公司签订的《厂房租赁合同》于2021年2月2日解除；二、被告上海升氏实业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海宏盛天禄汽车租赁有限公司租金10万元；三、被告上海升氏实业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海宏盛天禄汽车租赁有限公司押金5万元；四、反诉原告上海升氏实业有限公司的反诉请求不予支持。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费4,550元，减半收取计2,275元，由原告负担625元，被告负担1,650元；反诉受理费941.68元，由反诉原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  汪宇婧书记员  怀丽慧附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。