吉林省通化市中级人民法院   民事判决书   （2021）吉05民终648号   上诉人（一审被告）：鲁国清，男，1967年10月20日生，汉族，住通化市东昌区。       诉讼代理人：王如冉，北京在明律师事务所律师。       被上诉人（一审原告）：通化市果品公司，住所：通化市东昌区靖宇路255号。       诉讼代表人：吉林省阳光博舟（通化）律师事务所，系通化市果品公司破产管理人。       诉讼代理人：闫红亮，吉林省阳光博舟（通化）律师事务所律师。       上诉人鲁国清因与被上诉人通化市果品公司租赁合同纠纷一案，不服吉林省通化市东昌区人民法院（2021）吉0502民初1243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月8日立案后，依法组成合议庭，于2021年7月23日适用第二审程序依法公开开庭进行了审理。上诉人鲁国清及其诉讼代理人王如冉，被上诉人的诉讼代理人闫红亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。       鲁国清上诉请求：撤销原审法院（2021）吉0502民初1243号民事判决，改判驳回通化市果品公司的诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实错误、适用法律错误。一、涉案的租赁合同属于不同的法律关系，本案不符合民事案件的受理条件。本案所涉的租赁合同从法律关系上属于不同的法律关系，在履行过程中其权利义务并没有交织在一起，根据民事案件的一案一审或一个法律关系一个案件的基本诉讼原则，被上诉人将涉案租赁合同在同一个案件中提起诉讼，不符合民事诉讼的受理条件。二、双方当事人之间存在合法有效的租赁合同关系。合法的租赁关系受法律保护。本案当事人之间签订的租赁合同系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方应按照协议书的约定履行各自义务。另外，双方协议约定的租赁期限尚未届满，政府尚未发布征收决定，无法证明租赁物在征收范围内，政府也未实际实施征收拆迁，双方约定的解除租赁协议的条件尚未成就。三、双方签订的租赁合同尚未达到解除条件，应当依约履行。（一）涉案租赁房屋尚未确定已纳入征收范围之内，涉案租赁合同尚未达到解除条件。（二）涉案租赁房屋未予补偿，征收行为对租赁合同不产生实质性影响，涉案租赁合同尚未达到解除条件。即便涉案房屋需要被征收，本案存在由合同法律关系变更为征收补偿的法律关系，即有效期内正在履行的民事合同，如遇征收应按照征收补偿程序来处理相关租赁物的交付及对承租人的补偿程序。涉案租赁房屋尚未给予补偿，政府也未实际实施征收拆迁，征收行为对租赁合同不产生实质性影响。（三）租赁房屋所有权的变动不影响租赁合同的效力，通化市果品公司以政府的征收行为导致涉案租赁合同无法继续履行为由，要求解除合同，缺乏依据。本案中通化市果品公司无权要求解除合同，并要求上诉人腾迁。四、被诉合同不存在法定解除事由，通化市果品公司无权要求解除涉案合同，更无权要求鲁国清立即腾迁房屋。首先，本案不符合《破产法》第十八条法定解除的条件。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》《冷库出租合同》，均合法有效，鲁国清已如约交付房屋及冷库租赁费，通化市果品公司提供了符合约定的租赁物，交付出租房屋使用权，该租赁合同的主要义务应视为履行完毕，破产管理人不得依照上述条文解除租赁合同。如果不动产出租人破产时，破产管理人可以对租赁合同行使任意解除权，这将与我国限制出租人的解除权、强化对承租人利益保护的立法基本原则相违背，无法保障承租人的合法权益。其次，破产清算与本案通化市果品公司提出因遇征收履行不能而解除合同的理由是不同的法律关系。本案中，通化市果品公司进入破产程序并不意味着合同解除，这是通化市果品公司破产管理人的主观决策，缺乏事实和法律依据。本案通化市果品公司主张解除涉案合同的理由是因政府的征收行为导致涉案租赁合同无法继续履行，并非是基于破产清算。另外，通化市果品公司提出解除请求权的不同理由会承担不同的赔偿或补偿责任。如果主张由破产管理人决定解除，意味着通化市果品公司应当承担由此给鲁国清带来的损失或赔偿责任；如按其主张的因征收的不可抗力而解除涉案租赁合同，意味着通化市果品公司无需承担相应的违约赔偿责任，也不利于鲁国清作为承租人与拆迁安置部门协调办理补偿事宜。本案通化市果品公司已明确选择是因征收导致履行不能而解除涉案合同，根本没有依据所谓的破产解除。而根据双方提交的证据可知，本案并不符合因征收解除的客观条件。因此，无论是因破产解除还是因遇征收解除，均不符合法定条件，被诉合同均不存在任何法定解除合同的情形。五、一审法院判决缺乏事实和法律依据。鲁国清已如约交付租赁费至2021年9月1日，通化市果品公司也已交付出租房屋及冷库的使用权，不属于《破产法》第十八条“债务人和对方当事人均未履行完毕的合同”所规定的情形。在鲁国清已如约支付租赁费，至今还未到期的情况下，无论从物权的保护还是占有保护，一审法院判决忽略了合同已履行部分及鲁国清已履行的主要义务，并重复赋予了鲁国清支付租赁价款的义务，同时剥夺了鲁国清要求通化市果品公司承担违约和赔偿责任的权利，严重损害鲁国清作为承租人的合法权益。       通化市果品公司辩称，本案涉及的多份合同均为租赁合同，系同一法律关系，属于民事案件受案范围。一审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人上诉没有依据，应当予以驳回。       通化市果品公司向一审法院起诉请求：1．判令解除原被告签订的《冷库出租合同书》《房屋租赁合同》，并要求鲁国清立即腾迁并返还租赁房屋；2．判令鲁国清给付自合同解除之日起至实际返还之日止的房屋占用使用费（按照租金标准给付）；3．本案诉讼费由鲁国清负担。事实和理由：2016年9月1日，通化市果品公司与鲁国清签订《房屋租赁合同》，2020年12月16日，双方签订《冷库出租合同书》。合同中对房屋或场地租赁期限、租金标准、租金给付方式以及逾期交付租金应承担的违约责任等均有明确约定。合同履行期间内，通化市东昌区人民政府于2021年4月26日作出了《通化市东昌区人民政府关于确定东昌区新站广场旧城区改建项目房屋征收范围的公告》，案涉的租赁房屋属于该公告所确定的征收范围。2020年12月11日，通化市中级人民法院裁定受理通化市果品公司提出的破产清算申请，将案件交由通化市东昌区人民法院审理。通化市东昌区人民法院于2021年4月8日受理并选定吉林阳光博舟（通化）律师事务所作为破产管理人。依据《破产法》第十八条规定，通化市果品公司认为其与鲁国清签订的相关租赁合同应当解除。       鲁国清辩称：第一，不同意现在解除双方签订的租赁合同。双方于2016年9月1日签订《房屋租赁合同》，约定房屋租赁自2016年9月1日至2026年8月31日。合同第三条第二款第2点的约定，“该房屋因城市建设、乙方（答辩人）列入房屋拆迁范围内的如涉及乙方因拆迁面产生的营业损失等补偿事宜，由乙方与拆迁安置部门协调办理”。2019年2月28日，签订《冷库出租合同》，租赁期五年，2019年3月1日至2024年2月28日。2020年12月26日，签订《冷库出租合同》，冷库租赁期间一年，2020年12月1日至2021年12月1日。双方签订的三份合同均未到期。《通化市东昌区人民政府关于确定东昌区新站广场旧城区改建项目房屋征收范围》将鲁国清租赁房屋列入征收范围。依据双方签订的《房屋租赁合同》，本合同应在鲁国清与拆迁方完成营业损失等补偿的协商事宜后方可解除。现鲁国清未与拆迁方就营业损失达成协议，不符合解除合同的条件。待鲁国清与拆迁方协商一致后，双方签订的合同才能解除。第二，因未达到合同解除条件，鲁国清现在不同意解除合同。鲁国清不欠通化市果品公司租金，故不存在通化市果品公司主张的房屋占用使用费。第三，本案不符合法院民事案件受理条件，原告起诉的本案涉及两份合同书从法律关系上将属于两个法律关系，根据民事诉讼一案一审或一个法律关系一个案件的原则，原告将两个合同在同一个案件中起诉不符合受理条件，因此应当裁定驳回通化市果品公司起诉。第四，通化市果品公司无权要求解除涉案合同，更无权要求鲁国清立即腾迁房屋，通化市果品公司起诉理由是以涉案房屋已经被划入政府征收范围，认为合同无法继续履行，应当解除。该理由不成立，因为确定征收范围与发布房屋征收公告是两个法律不同效力的行为，确定征收范围根据国有土地补偿的规定仅起到停止办理行政手续，比如买卖过户、新建房屋批准的行政手续的法律效力，并不起到改变不动产物权的法律效力，只有正式的征收决定作出后，才会改变所涉房屋的物权，因此仅确定征收范围不足以导致涉案房屋租赁合同无法继续履行，故不具备法定解除条件。项目正处于征求意见阶段，意味着征收决定是否最终决出还存在不确定性，所以并不能够以征收为由来解除涉案合同。第五，即便涉案房屋需要被征收，本案存在由合同法律关系变更为征收补偿法律关系，即正在有效期内未履行完毕的民事合同，如果遇到征收应按照征收补偿程序来处理相关租赁物的交付及对承租人的补偿退出程序，根据相关条例规定，我国实行先补偿后搬迁的基本原则，故即便如原告所述因为征收导致合同不能履行，也应当在对被告进行补偿安置完毕后才有权利要求被告腾迁。第六，根据涉案合同约定及民法典规定，租赁房屋所有权的变动不意味着合同必然被终止或解除，即便如通化市果品公司称房屋被政府征收为国有，只能带来合同主体的变更，不能带来原告解除合同的成立。只有征收主体因为国家建设需要拆除其房屋时，才可以符合法定解除及要求交出房屋的法定条件。故通化市果品公司无权要求解除合同，并要求被告腾迁。       一审法院认定事实：2016年9月1日，原被告签订《房屋租赁合同》，双方约定：被告租赁原告所有的，位于通化市东昌区靖宇路255号办公楼，租金6万元／年，租赁期限为2016年9月1日至2026年8月31日。2019年2月28日，原被告签订《冷库出租合同书》，双方约定：被告租赁原告所有的，位于通化市东昌区靖宇路255号院内，地下冷库一处，面积为300平方米，年租金15万元，租赁期限为2019年3月1日至2024年2月28日。后原被告双方协商一致，解除了该300平方米地下冷库的租赁合同，并于2020年12月16日重新签订《冷库出租合同书》，双方约定：被告租赁原告所有的，位于通化市东昌区靖宇路255号院内，地下冷库一处，面积为140平方米，月租金7000元，租赁期限为2020年12月1日至2021年12月1日。截至2021年5月31日，被告不欠付原告租金。2020年12月11日，通化市中级人民法院作出（2020）吉05破申22号民事裁定书，受理原告提出的破产清算申请，并交由通化市东昌区人民法院审理。该院于2021年1月13日受理原告申请破产一案，并指定吉林阳光博舟（通化）律师事务所为该案的破产管理人。2021年4月26日，通化市东昌区人民政府发布公告，原告所在区域因公共利益情形被划入征收范围内。       一审法院认为，原被告之间的租赁合同系双方真实意思表示，真实有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。原告主张解除原被告签订的租赁合同，被告虽不予认可，但依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。”因原告的破产申请该院已于2021年1月13日受理，故原告有权解除双方之间的《冷库出租合同》及《房屋租赁合同》。原告作为所有权人，有权要求被告迁出冷库、房屋并交还原告。因被告至今仍占有使用该冷库及房屋，故原告有权主张自合同解除之日至被告迁出冷库、房屋时止的使用费（按照合同约定的租金标准计算）。被告主张本案解除的系两份合同书，原告将两个合同在同一个案件中起诉不符合受理条件，因此应当裁定驳回原告起诉，该院认为，本案涉及的两份合同均为租赁合同，系同一法律关系，且属于民事案件受案范围，故被告的此项主张不能成立。《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。”第七百零三条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第七百二十一条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。”综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第七百零三条、第七百二十一条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定，遂判决：一、解除原被告于2016年9月1日签订的《房屋租赁合同》及双方于2020年12月16日签订的《冷库出租合同书》；二、被告鲁国清于判决生效之日起三日内从原告通化市果品公司所有的，位于通化市东昌区靖宇路255号办公楼及地下冷库迁出，并将该房屋及冷库交还原告通化市果品公司；三、被告鲁国清于判决生效之日立即给付原告通化市果品公司房屋及冷库使用费（从合同解除之日起至被告迁出房屋及冷库时止，按照合同约定租金标准计算）。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告负担。       本院二审期间审理查明事实与原审基本一致。另查明，2020年，根据国家供给侧结构性改革总体工作要求，通化市将通化市果品公司列入被出清的企业名单。本院于2020年12月11日受理通化市果品公司提出的破产清算申请。鲁国清租赁期间交纳安全抵押金1万元。       本院认为，本案是因人民法院受理通化市果品公司破产申请后，破产管理人决定解除与鲁国清之间的租赁合同而引发的纠纷。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案法律事实持续至民法典施行后，故本案应适用民法典的规定。《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”根据该条规定，法律赋予破产管理人法定解除或继续履行合同的权利，即破产管理人有权决定解除或者继续履行破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同。本案中，案涉《冷库出租合同书》《房屋租赁合同》签订的时间在果品公司破产申请受理之前且未履行完毕，破产管理人主张解除案涉合同，有法律依据，本院予以支持。鲁国清对解除租赁合同所产生的赔偿请求，可作为申报债权在破产程序中解决。关于鲁国清提出的本案是否为人民法院民事审理范围问题。本案为租赁合同，双方当事人为通化市果品公司与鲁国清，系同一民事法律关系，属于人民法院民事受理范围。关于鲁国清提出的不予退还租赁物问题。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”案涉租赁合同解除后，鲁国清占有使用租赁物已无法律依据，鲁国清应将案涉租赁物退还给通化市果品公司。此外，鲁国清因履行租赁合同交纳的1万元安全抵押金，通化市果品公司应在租赁合同解除后退还给鲁国清。至通化市果品公司起诉时，鲁国清没有拖欠租金。如果鲁国清在本判决生效后，及时退还租赁物，通化市果品公司应当退还鲁国清因解除合同后剩余的租金及1万元安全抵押金。如果鲁国清没有按照本判决的要求及时退还租赁物，产生占用租赁物的使用费，应当给付按照合同约定租金标准计算的租金，并与1万元安全抵押金抵顶，多退少补。鲁国清利用租赁物从事生产经营活动，一审判令杨士源3日内从租赁物中迁出，不符合客观实际。考虑租赁物的实际情况，应当给予承租人合理的搬迁时间，本院认定给予7日为宜。       综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但是对于鲁国清提出的1万元安全抵押金的问题，原审不予一并处理存在不当，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款，《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：       一、维持通化市东昌区人民法院（2021）吉0502民初1243号民事判决第一项；       二、变更通化市东昌区人民法院（2021）吉0502民初1243号民事判决第二项为，鲁国清于判决生效之日起七日内从通化市果品公司所有的，位于通化市东昌区靖宇路255号办公楼及地下冷库迁出，并将该房屋及冷库交还通化市果品公司；       三、变更通化市东昌区人民法院（2021）吉0502民初1243号民事判决第三项为，鲁国清于判决生效之日立即给付通化市果品公司房屋及冷库使用费（从合同解除之日起至被告迁出房屋及冷库时止，按照合同约定租金标准计算；鲁国清已交纳的租金及1万元安全抵押金与实际占用的使用费相互抵顶后，多退小补）。       一审案件受理费50元，二审案件受理费100元，合计150元，由被上诉人通化市果品公司负担。       本判决为终审判决。       审判长吴兴彦   审判员王立武   审判员修勇   二〇二一年七月二十九日   书记员刘瑄子凡