辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)辽08民初199号原告：辽宁省有色地质一〇四队有限责任公司，住所地：辽宁省营口市鲅鱼圈区。法定代表人：杨建利，该公司总经理。委托诉讼代理人：王园媛，辽宁申扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：石锐，辽宁申扬律师事务所律师。被告：营口逸海置业有限公司，住所地：营口经济技术开发区临港工业区。法定代表人：许自逸，该公司董事长。委托诉讼代理人：张轶，辽宁创越律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙凤，辽宁创越律师事务所律师。原告辽宁省有色地质一〇四队有限责任公司（以下简称有色地质公司）与被告营口逸海置业有限公司（以下简称逸海公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告有色地质公司的委托诉讼代理人王园媛、石锐，被告逸海公司的委托诉讼代理人张轶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。有色地质公司向本院提出诉讼请求：1、判令逸海公司依约为有色地质公司办理国有土地使用权变更登记，协助有色地质公司办理以有色地质公司为名的不动产权证；2、本案诉讼费用由逸海公司承担。事实和理由：2011年5月18日，有色地质公司与逸海公司签订《逸海国际创业园土地转让合同》约定逸海公司向有色地质公司转让位于逸海国际创业园编号为A-5-1号地块，面积为14212.8平方米的工业用地，价格为299万元，合同约定逸海公司为有色地质公司办理国有土地使用权证。合同签订后，有色地质公司依约向逸海公司支付了转让金，但逸海公司因拖欠地税局107万元税金，一直未完全履行合同义务，未为有色地质公司办理国有土地使用权证。有色地质公司就此曾多次与逸海公司相关负责人进行沟通，但逸海公司却以种种理由予以推托，至今未能办理不动产权证，长期以来影响了有色地质公司不能正常使用土地，并造成相关的负面影响。有色地质公司认为，双方存在真实有效的合同法律关系，逸海公司未能完全履行合同约定的义务，违反合同约定。逸海公司辩称，有色地质公司主张不成立。首先，本案案涉土地转让合同并非独立存在，而是三份合同组成一个整体。双方于2010年8月18日签订《营口逸海国际创业园认购协议书》，约定有色地质公司认购逸海公司A5地块33250㎡，单价281.75元/㎡，总价936万元（后根据转让土地实测面积确定总价为950万元）。其后，由于政府原因，有色地质公司认购的土地分成两块转让，双方在上述认购书框架内签订三份合同，分别为2011年5月18日签订《逸海国际创业园土地转让合同》，地块为A-5-1，标的面积14212.8㎡；同日签订《逸海国际创业园土地转让合同》，地块为A-5-2,标的面积19547.08㎡；2011年6月6日签订《转让合同补充条款》，约定有色地质公司取得土地使用权证后支付逸海公司尾款240万元。其中，标的面积14212.8㎡的土地转让合同即为本案案涉合同。其次，有色地质公司已于2018年底取得A-5-2地块面积19547.08㎡土地使用权证，但有色地质公司并未依约将上述尾款支付于逸海公司。经过计算，此部分尾款应为138万元。由于有色地质公司资金短缺，逸海公司又向有色地质公司出借款项1998093元。由于有色地质公司未将此二部分款项支付于逸海公司，导致逸海公司无力支付本案案涉土地的税金，有色地质公司对此承担责任。同时，根据法律规定，双方合同义务履行存在先后顺序，有色地质公司未履行在先的付款义务，逸海公司有权不履行在后的办证义务。综上，有色地质公司的诉请无依据，应予驳回。有色地质公司围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、《逸海国际创业园土地转让合同》，证明2011年5月18日双方签订《逸海国际创业园土地转让合同》，约定逸海公司向有色地质公司转让位于逸海国际创业园编号为A-5-1号地块，面积为14212.8平方米的工业用地，价格为299万元，合同约定逸海公司为有色地质公司办理国有土地使用权证。2、转账记录，证明合同签订后有色地质公司依约向逸海公司支付了转让金。3、国有建设用地使用权网上挂牌出让成交确认书、国有建设用地使用权出让合同、付款凭证、不动产权证，证明2018年11月5日，有色地质公司在营口市土地储备交易中心举办的国有建设用地使用权网上挂牌出让活动中摘得之前签订的19547.08㎡的A-5-2土地，总价8796186元，逸海公司无法对双方签订的另一份合同买卖的A-5-2地块这19547.08㎡进行过户，所以有色地质公司自行通过政府招拍挂程序取得了该19547.08㎡的土地使用权证。4、国有土地使用权证，证明位于逸海国际创业园编号为A-5-1的地块面积为14212.8㎡的工业用地在逸海公司名下，没有转到有色地质公司名下。5、律师函，证明2020年12月14日有色地质公司向逸海公司发律师函，要求逸海公司履行合同，为有色地质办理国有土地使用权证书。逸海公司对有色地质公司提交的证据发表以下质证意见：关于证据1，真实性无异议，证明观点不完整，这份合同是与其他两份合同组成一个完整的协议，双方是同时在履行三份协议。有色地质公司单独主张这一份合同于法无据；关于证据2，真实性无异议。从支付的金额上来看，一笔是200万，一笔是510万，与有色地质公司提供的土地转让合同所约定的数额不符。付款200万元会计凭证的附件，我们可以看到此200万的款项支付依据是双方签订的认购书，认购书标的面积是33250㎡，也就是说刚才主张的三份合同合在一起的数额，由此更能证明逸海公司主张的三份合同应当是一体的。有色地质公司单独拿这份拿这个14212.8㎡合同主张于法无据；关于证据3，真实性无异议，证明观点不予认可。从有色地质公司出示的土地出让合同中可以明确看出单价为450元，总价为879万。有色地质公司出示的付款凭证比其购买土地所需要的款项少了很多。由此可以证明双方履行的合同仍然是在双方所签订的土地转让合同的框架下履行，如果有色地质公司坚持主张这个合同是与政府直接签订，那么其应当出示其完全支付相关款项的证明。另补充，首先，有色地质公司称证明逸海公司无法对双方签订的19547.08㎡的合同进行过户，这个观点不属实，事实是19547.08㎡的合同是由于政府的政策变动，导致需要以有色地质公司摘牌方式办理产权转让，但实际19547.08㎡的合同仍然是在双方签订的33250㎡的合同框架下履行，一是有色地质公司支付逸海公司710万元，而不是14212.8㎡的合同对应的299万元，二是从我们了解的情况，有色地质公司支付的879万元是不属实的，并非有色地质公司实际支付，其组成为政府土地返款加上有色地质公司借款加上部分有色地质公司自有资金，有色地质公司实际并未支付879万元，按有色地质公司之前庭审中的说明，有色地质公司实际向政府只支付了240万元有色地质公司所谓的办证费用，如果有色地质公司是以正常的招拍挂取得土地的，有色地质公司怎么能够支付的实际数额要远远低于合同约定的数额，由此可得，19547.08㎡的合同仍然是在双方33250㎡的合同框架内履行。由于政府原因，而非逸海公司原因导致有色地质公司需要以自己名义挂牌取得土地，由此也导致，有色地质公司将本应支付给逸海公司在框架协议和补充协议中约定的240万元，支付给了政府，因此是有色地质公司违约在先。其次，关于补充协议，一是补充协议名义上约定的是配套费用，现在土地的配套已经完全建设完毕，有色地质公司应当依约将240万元支付给逸海公司，如果按合同约定过户后支付配套费用的话，那么有色地质公司已经取得19547.08㎡的土地，按合同约定应当将19547.08㎡合同对应的配套费用137万元支付于逸海公司，现有色地质公司未支付相关费用，违约在先；关于证据4，这份证据真实性无异议；关于证据5，没收到。逸海公司提供如下证据：1、中小企业创业园开发建设投资协议书、补充协议书，证明逸海公司与政府签订合同，约定政府以120元/㎡单价出让土地750亩，案涉的33250㎡也在此范围内；2、关于营口逸海置业有限公司缴纳土地出让金的相关事宜情况说明，证明逸海公司已缴纳土地款项；3、《营口逸海国际创业园认购协议书》、《土地转让合同》二份，《转让合同补充条款》，证明A51地块合同（即本案涉合同）与A52地块合同均为认购协议框架下签订；双方约定有色地质公司应在取得土地使用证后将尾款支付于逸海公司。此份认购书在有色地质公司提供的会计账目中的其缴纳200万元款项的项目中保存，也就是证明有色地质公司缴纳200万元款项是依据认购书缴纳的，双方履行的是认购书；4、收据，银行回单。证明有色地质公司资金不足，向逸海公司借款1998093元。有色地质公司对逸海公司提供的证据发表如下质证意见：关于证据1，逸海公司提供的补充协议书中，乙方叫圣海国际贸易有限公司，对主体这块提出质疑。主体不是逸海公司，与本案没有关联性；关于证据2，对该份证据首先只有复印件，真实性有异议。该证据体现的内容与我单位到财政局了解情况，有所不同。根据我们到财政局咨询，逸海公司应该是欠税款107万，也是导致我们14212.8㎡不能过户的一个很重要原因，这是我们实际了解到的情况；关于证据3，真实性、合法性无异议。但情况并非逸海公司代理律师所述，双方签订土地出让合同后，有色地质公司依约向逸海公司支付了710万土地转让款款项支付完成后，逸海公司因诸多原因迟迟不能将双方约定的33250㎡的土地进行过户。双方签订土地转让合同的时间为2011年，中间直至2019年有色地质公司通过国有土地招拍挂，取得其中19547.08㎡的土地不动产权证。双方一直在沟通，就是办证过户事宜，但逸海公司始终办理不了不动产权证，所以其中19547.08㎡是有色地质公司通过国有土地招拍挂取得的不动产权证，实际取得不动产权证花费了240万元，双方在土地转让合同中约定，逸海公司负责为有色地质公司进行过户及承担相关费用，因此该费用应当由逸海公司承担。实际上因为逸海公司无法进行过户，有色地质公司才将所谓的合同尾款用作19547.08㎡的过户费用，所以双方的合同，有色地质公司已经履行了全部的合同义务，将全部合同款950万元已经支付完毕。现在剩余的14212.8㎡，有色地质公司也到相关部门进行了一个咨询和沟通，因为有色地质公司是国有企业，没有土地使用权证的情况下，无法使用该块土地，所以之前也一直没有在买的33250㎡土地上进行办公，楼盖了，但没有实际办公使用，所以近期也是因为有色地质公司必须得用双方买卖的这个土地了，到相关部门进行了咨询，因为逸海公司欠了财政局104万元的税款，所以没有办法办理过户。逸海公司提供的协议在实际履行中已经发生了变化。关于证据4，对该组证据真实性首先认可，但根据有色地质公司记账凭证上显示，该1998093元为政府转基础设施建设资金，付款人户名为营口华晟包装材料有限公司，该笔款项为特定用途，与双方之间的土地转让合同无关。对当事人提交的证据本院认定如下:对双方提交的证据的真实性予以认定，证据的证明力、关联性将综合予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年8月18日，逸海公司与有色地质公司签订《营口逸海国际创业园认购协议书》，该协议书第五条约定：1、有色地质公司认购《逸海国际创业园》项目编号A-5号地块，总占地面积约为33250㎡。2、以上工业地产的预售面积均为暂计面积，如与最终销售面积有差异的，则以国土局发布的实际面积为准，据实调整销售面积和总售价，多退少补。3、宗地出让金价格单价为281.75㎡，面积为33250㎡，总售价为9360000元。该宗土地出让金包括土地征用费、土地补偿费、耕地占用税、耕地开垦费和地面附属物补偿费。2011年5月18日，逸海公司与有色地质公司分别针对位于逸海国际创业园编号为A-5-1、A-5-2号地块签订两份《逸海国际创业园土地转让合同》，约定逸海公司向有色地质公司转让A-5-1、A-5-2号土地，土地面积分别为14212.8平方米、19547.2平方米，合同约定的使用权转让金分别为299万元、411万元，合计710万元。2010年8月17日，有色地质公司针对A-5地块向逸海创业园交付认购定金200万元；2011年6月3日，有色地质公司针对A-5地块以银行转账方式向逸海创业园交付转让金510万元。综上，有色地质公司针对A5地块合计向逸海公司支付710万元。针对案涉编号A-5-2号工业用地，有色地质公司已通过政府招拍挂的方式取得了有色地质公司领名的不动产权证。另查明，2011年6月6日，逸海公司与有色地质公司签订《转让合同补充条款》，约定：为了提高逸海创业园的良好形象，逸海公司对项目进行基础配套改善，其内容包括地块回填平整、园区路网铺设、公共污水管网接驳点铺设以及公共部分草皮树木绿化等各项基础设施改善施工。1、逸海公司保证项目配套设施按照规定程序操作施工，确保所有项目配套物质量。2、待逸海公司确定第三方后，再另行补签甲乙丙三方合同。其项目配套费总额为240万元，待逸海公司为有色地质公司办理完毕国有土地使用权证后，有色地质公司全额付清。本补充条款与合同具有同等法律效力，双方约定签字盖章后生效。逸海公司主张其曾因有色地质公司资金不足，向有色地质公司出借1998093元，并提供银行回单一张，回单上载明的付款人户名为营口华晟包装材料有限公司。又查明，现位于逸海国际创业园编号为A-5-1号的工业用地使用权登记于逸海公司名下。本院认为，本案的争议焦点为：逸海公司是否应协助有色地质公司将位于逸海国际创业园编号为A-5-1号的工业用地使用权转移登记至有色地质公司名下。逸海公司与有色地质公司签订的《营口逸海国际创业园认购协议书》及针对《营口逸海国际创业园认购协议书》项下A-5-1地块签订的《逸海国际创业园土地转让合同》均系当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。有色地质公司已履行了A-5-1《逸海国际创业园土地转让合同》项下转让款的全部付款义务，逸海公司应按照合同约定协助有色地质公司办理有色地质公司领名的A-5-1工业用地不动产权证，因此，对于有色地质公司的诉讼请求，本院予以支持。关于逸海公司以有色地质公司尚欠其案涉《转让合同补充条款》项下配套费240万元及出借款1998093元而主张其享有履行抗辩权的抗辩意见，案涉《转让合同补充条款》约定待逸海公司为有色地质公司办理完毕国有土地使用权证后，有色地质公司全额付清。现逸海公司尚未协助有色地质公司办理有色地质公司领名的A-5-1不动产权证，其以有色地质公司未向其支付配套费而主张履行抗辩权缺乏事实和法律依据。关于逸海公司主张的有色地质公司尚欠其的1998093元出借款，逸海公司提供的银行回单上载明的付款人户名为营口华晟包装材料有限公司而非逸海公司，其未提供证据证明其系该笔款项的付款人，故本院对该笔款项的关联性不予认可。同时，上述两笔款项的履行亦非案涉《营口逸海国际创业园认购协议书》及《逸海国际创业园土地转让合同》中履行抗辩权之约定，因此，逸海公司以有色地质公司尚未向其支付该两笔款项而主张其享有履行抗辩权缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，有色地质公司的诉讼请求事实清楚，证据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下：被告营口逸海置业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告辽宁省有色地质一〇四队有限责任公司将位于逸海国际创业园编号为A-5-1号的工业用地使用权转移登记至原告辽宁省有色地质一〇四队有限责任公司名下。案件受理费30720元，由被告营口逸海置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审 判 长  赵 群审 判 员  鲍世帅审 判 员  贾 琳二〇二一年七月二十九日法官助理  吴晓月法官助理  张晓晶书 记 员  冯 爽