广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初4737号原告（反诉被告）：黄嘉准，男，1994年1月26日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，原告（反诉被告）：谭国荣，男，1995年5月6日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，上述两原告委托诉讼代理人：陈家骏，广东曜灵律师事务所律师。上述两原告委托诉讼代理人：叶绮玲，广东曜灵律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：广州洋泰贸易有限公司，住所地广州市白云区金沙洲街沙凤村东基三巷16号之一三楼301房（自主申报）。法定代表人：黄海辉。委托诉讼代理人：葛祥冲，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：田臣成，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。被告：王永花，女，1982年4月3日出生，汉族，身份证住址福建省上杭县，被告：黄海辉，男，1978年7月14日出生，汉族，身份证住址福建省顺昌县，原告黄嘉准、谭国荣（反诉被告，以下简称原告）与被告广州洋泰贸易有限公司（反诉原告，以下简称被告洋泰公司）、王永花、黄海辉租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄嘉准、谭国荣及其共同委托诉讼代理人陈家骏、叶绮玲，被告洋泰公司的委托诉讼代理人田臣成到庭参加了诉讼。被告王永花、黄海辉经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告黄嘉准、谭国荣共同向本院提出诉讼请求：1.解除我们和被告洋泰公司之间于2019年7月23日签订的《广州市同德围百德广场租赁合同书》；2.被告洋泰公司向我们退换设施基础建设折旧费15万元、节庆费2180元；3.被告洋泰公司向我们退还合同保证金135000元及支付赔偿金135000元；4.被告王永花、黄海辉在未出资本息范围内对被告洋泰公司的上述债务中不能清偿部分承担补充赔偿责任；5.本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：我们与被告洋泰公司于2019年7月23日签订租赁合同书，约定被告洋泰公司将位于广州市（辖区范围内）商铺出租给我们经营使用，租赁期限2019年7月23日至2025年4月30日。后我们向被告洋泰公司支付了设施基础建设折旧费15万元、合同保证金135000元、节庆费2180元及首月租金45000元。我一直依约履行合同义务，每月均按时缴纳店铺租金及水电费，但百德广场于2020年8月无人管理，商场陷入混乱状态，导致我们无法正常经营。另被告王永花、黄海辉为被告洋泰公司的股东，至今未履行实际出资义务，依法应在未出资本次范围内对被告洋泰公司的债务承担补充赔偿责任。综上所述，为维护我们的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。对于被告洋泰公司的反诉，原告黄嘉准、谭国荣共同辩称，（一）被告洋泰公司多次导致租赁场地恶意断电，无法维护案涉租赁场地的正常经营秩序，致使我们无法正常经营商铺，造成巨大损失。案涉租赁场地是案外人广州市中源投资咨询有限公司（以下简称中源公司）从广州市奕德物业服务有限公司（以下简称奕德公司）处承租，后中源公司又出租给洋泰公司，洋泰公司再将场地出租给我。因中源公司欠付奕德公司13个月的租金，致使奕德公司解除与其的租赁合同，租赁场地也多次被断电。根据涉案租赁合同约定，洋泰公司因未按合同约定履行应尽义务，造成我们的巨大损失，其行为已构成根本违约。（二）我们每月均依约向洋泰公司支付租金、水电费。具体的支付情况有相应的支付宝转账记录、微信转账记录等证据为证。期间，对于部分月份的收取情况双方曾因协商有进行过减免，具体包括：2020年2月的租金，因新冠疫情影响，此月份租金被告已与我们协商免交。2020年3月、4月的租金与被告方协商租金为7折优惠。2020年6月，双方协商缴纳4万元，当月租金已结清。2020年7月，双方协商因停电损失扣除材料1310元、人工1110元、租金1500元，当月租金已结清。2020年8月，双方协商因停电损失扣除租金10500元、人工7770元、材料8578元，当月租金已结清。对于被告主张的欠费，被告一直以来没有向我们催缴，此前也一直未提出过异议。（三）2020年8月至今，我们均已向奕德公司缴纳租金、水电费，并无违约。奕德公司于2020年7月29日向百德广场各租户发出告知书，告知包括我们在内的各租户，其与中源公司已解除租赁合同关系，并已正式收回案涉物业，告知各租户自2020年8月起将租金、水电费迳付奕德公司，否则将采取停水停电，并要求腾空归还物业等措施。后奕德公司要求我们与其签订《协议书》，该协议书约定我们按照原租赁合同约定的每月租金、水电费迳付奕德公司。此后，我们每月均按时向奕德公司缴纳租金、管理费。故我们并不存在违约行为。被告洋泰公司辩称，我司将案涉商铺交付原告后，原告至今占用该商铺。双方的租赁合同约定租赁期限至2025年4月30日，双方未协商解除合同，该合同也为判决或裁决解除。原告自承租后一直拖欠租金及管理费，该行为已构成违约，我司有权根据合同约定扣留其支付的合同保证金。原告进场后实际享受了案涉商铺商场内设施基础建设的利益，且原告单方主张解除合同，我司依约不应向原告返还设施基础建设折旧费。原告向我司支付的结清费用，我司已实际支付用于节庆活动，不应向原告返还。我司从未单方解除合同，原告要求我司支付赔偿金无任何事实和法律依据。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。另因原告在租赁期间欠付我司租金和管理费，故现提出如下反诉请求：1.两原告向我司支付租金及管理费457000元及违约金（以457000元为本金，按照全国银行间同业拆借中心授权公布的贷款市场报价利率为标准，自2021年3月24日计算至实际付清之日止）；2.本案诉讼费由两原告承担。被告王永花、黄海辉均无答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月23日，两原告（乙方，承租方）与被告洋泰公司（甲方，出租方）签订《广州市同德围百德广场租赁合同书》，约定：甲方将位于广州市（辖区范围内）商铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方使用；该物业建筑面积293平方米；租赁期限从2019年7月23日起计2025年4月30日止；从合同签订之日起至2019年9月20日为免租期；租赁期内，乙方按一下约定支付该物业的租金及管理费租金（含管理费）每二年递增10%：2019年9月21日至2020年9月20日，租金及管理费为45000元/月。2020年9月21日至2021年9月20日，租金及管理费为45000元/月……签订本合同时，乙方应在3日内向甲方交纳合同保证金135000元和首月租金及水电周转金45000元；双方签订合同后当天，乙方一次性支付给甲方设施基础建设折旧费15万元，不予退还；乙方同意每年向甲方交纳1800元作为同德围百德广场节庆促销活动费用（五节一庆），费用交纳时间为签订合同时交首年费用，余下的每年店庆前交纳等。上述合同签订后，两原告向被告洋泰公司支付了租赁保证金135000元和设施基础建设折旧费15万元、节庆费1800元，并将涉案商铺用于经营手游吧。2020年7月29日，奕德公司向涉案商铺所在商场百德商业广场租户发出《致各分租户告知书》，告知鉴于中源公司等人长期拖欠租金物业管理费已达13个月，严重损害奕德公司利益。为避免损失扩大，奕德公司已正式通知中源公司等人自2020年8月1日起，其正式接管百德商业广场，并限令中源公司等人立即搬离物业、办理好各租户交接手续。特此致函，为维护各租户合法利益不受损，各租户可于2020年8月1日按原合同向奕德公司支付租金、物业费、水电费等。后两原告一直向奕德公司支付2020年8月1日后的租金及管理费、水电费等费用，并继续使用涉案商铺。2021年3月22日，原告黄嘉准与奕德公司签订《协议书》，约定黄嘉准与出租方就承租涉案商铺签订的租赁合同的部分权利义务转由奕德公司承担，双方维持现状不变，双方再就租赁合同关系重新签订正式租赁合同，黄嘉准按原租赁合同的租金及管理费支付标准支付至奕德公司账户等。诉讼中，两原告提交与被告洋泰公司共同商讨租金事宜的负责人员缴费通知单（两份）、曹永赣、庞红军的微信聊天记录、微信支付记录、支付宝转账记录等证据拟证明租赁期间双方协商减免租金的情况和其每月支付租金的情况。被告洋泰公司对上述缴费通知单认为该通知单并未有其盖章确认，无法表明其已同意减免原告的租金。对上述微信聊天记录真实性予以认可，但表示其并未授权该两人行使减免租金的权利，对上述微信和支付宝转账记录予以认可。上述缴费通知单中落款时间为2020年3月31日的通知单显示，双方达成一致意见如下：二月份、三月份因物业原因导致二次停电，对贵店铺没有造成实质性损失，双方明确不予追究任何损失责任，由店铺自行解决处理。计费参数：2020年2月租金，本院租金优惠方案待定，本次暂缓收取！物业最终确定之后另行收取。2020年3月份租金、2020年4月份租金均按7折优惠，分别为31500元，总计63000元。落款时间为2020年7月31日的通知单显示，计费参数：2020年8月租金45000元，7月份停电损失（租金10500元、人工7770元、材料8578元），总计18152元。说明，2020年2月租金优惠方案待定，本次暂缓收取！上述与曹永赣的微信聊天记录的部分内容显示，曹永赣于2020年5月18日下午15:01分向原告发出微信语音“你这样子吧，这样子吧，你这个月看看按三万八交吧，好吧，也不要说多少折，这个月按三万八那个，下个月开始就减5000喽，好吧。”上述与庞红军的微信聊天记录内容显示，2020年7月10日晚上22:17分庞红军向原告发出信息“曹总刚刚跟我说了，他也明确回复了！”“A23手游损失：材料1310元、人工1110元、租金1500元，合计3920元，算个整数4000元了45000-4000=41000元”另就涉案商铺所在楼宇的产权和规划报建情况，本院向广州市规划和自然资源局查询。该局于2020年1月9日发出穗规划资源协查[2020]20号《关于协助司法查询复函》，函复称根据我院来函提供的影像图，该地块查有,建设工程规划许可证（穗国土规划建证[2017]1081号），建设规模为1幢地上4层、地下1层商业楼，总建筑面积10327.3平方米（详见附件）。经初步核查，来函查询的现状建筑物与报建审批不一致。后本院组织双方当事人结合广州市规划和自然资源局的复函附件规划平面图确定涉案商铺在附图中的所在位置，双方当事人均确认涉案商铺所在建筑物不在上述复函中的穗国土规划建证[2017]1081号建设工程规划许可证范围内。本院根据上述查询结果向双方释明双方就涉案商铺签订的租赁合同因违反法律法规的强制性规定应认定为无效，双方是否变更诉讼请求和反诉请求。两原告坚持原诉讼请求，被告洋泰公司变更诉讼请求为：1.两原告返还涉案商铺；2.两原告支付2019年12月1日至2021年5月31日的场地占用费547000元及利息（以457000元为本金，按照全国银行间同业拆借中心授权公布的贷款市场报价利率为标准，自2021年6月1日计算至实际付清之日止）；3.两原告支付2021年6月1日至实际返还涉案商铺之日的场地占用费（按每月45000元计算）；4.本案诉讼费用由两原告承担。再查，涉案商铺由洋泰公司向中源公司承租，中源公司的上一手承租人为奕德公司。奕德公司与中源公司之间就涉案商铺所在的百德广场之间的租赁关系已在本院涉讼。被告洋泰公司是自然人投资或控股的有限责任公司，被告王永花、黄海辉是该公司的自然人股东。其中被告王永花的认缴出租额为49万元、黄海辉的认缴出资额为1万元，出资时间均为2060年12月31日。2020年1月，新型冠状病毒感染的疫情(以下简称新冠疫情)爆发。2020年1月23日，广东省新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组决定启动省重大突发公共卫生事件一级响应，自2月24日9时起将新冠疫情防控应急响应级别调整为二级响应，自2020年5月9日零时起将新冠疫情防控应急响应级别调整为三级响应。本院认为，因导致双方纠纷发生的法律事实发生在民法典实施前，故根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，应适用民法典实施前的法律、司法解释的规定。原告与被告洋泰公司就未取得产权和规划报建手续的涉案商铺签订《广州市同德围百德广场租赁合同书》，该合同违反了法律法规的强制性规定，应为无效。现原告要求解除双方签订的租赁合同书于法不合，本院不予支持。原告向被告洋泰公司支付保证金是和保证合同履行的费用，现租赁合同无效，被告洋泰公司收取上述费用已无依据，现原告要求被告洋泰公司返还保证金135000元有据，本院予以支持。合同无效，原告向被告洋泰公司支付的设施基础建设折旧费应根据原告在根据与被告洋泰公司租赁关系占用涉案商铺的期间进行扣减后折算退还，据此，本院酌定被告洋泰公司退还设施基础折旧费共计120833元，故原告要求被告洋泰公司退还设施基础建设折旧费120833元有据，本院予以支持。驳回原告主张多上述数额的诉请。涉案租赁合同无效，原告对此亦存在过错，原告要求被告洋泰公司支付赔偿金135000元缺乏依据，本院不予支持。涉案租赁合同约定原告缴纳的节庆费用1800元用于五节一庆，且签订合同时交纳的是首年的费用。在涉案商铺被奕德公司接手前，原告已使用涉案商铺一年有余，故原告要求被告洋泰公司退还上述费用缺乏依据，本院不予支持。被告王永花、黄海辉作为被告洋泰公司的股东，其认缴出资的时间为2060年12月31日，至今尚未至认缴期限。原告未能举证证实被告洋泰公司存在债务破产、没有清偿能力等可能引起认缴出资“加速到期”的情形，故原告要求被告王永花、黄海辉对被告洋泰公司的债务承担责任的依据不足，本院不予支持。从本案查明的事实可反映，奕德公司作为涉案商铺的一手出租方，其已于2020年7月29日向包括原告在内的百德广场商户发出告知函，告知其于将于2020年8月1日起正式接管百德广场，后原告一直向奕德公司支付租金。由此表明，奕德公司已实际管理涉案商铺。由于奕德公司作为一手出租人已实际管理涉案商铺，现被告洋泰公司要求原告交还涉案商铺无据，本院不予支持。关于被告洋泰公司要求原告支付2019年12月1日至实际返还商铺之日的场地占用费和利息的问题。虽涉案租赁合同无效，但原告应向被告支付占用涉案场地期间的场地占用费。结合被告洋泰公司的诉请上述场地占用费包括了2019年12月1日至2021年5月31日和2021年6月1日至实际交还商铺两部的费用。（1）对于2019年12月1日至2020年8月的场地占用费缴纳问题。从原告提交的微信聊天记录和转账记录能够体现原告已向被告支付2019年12月和2021年1月的场地占用费。从原告提交的缴费通知单、与曹永赣、庞红军的微信聊天记录确实可以体现在上述期间双方曾有对2020年3月至8月期间的租金问题协商减免，从原告提交的微信转账和支付宝转账记录显示的数额确实也能与原告主张的每月最终减免后的应缴数额相对应，故本院对原告主张2020年3月至8月期间双方协商减免部分租金，且其已支付相应的租金，无拖欠的意见予以采信。被告洋泰公司抗辩上述缴费通知单无其公司盖章和微信沟通人员并无其公司授权减免租金的意见。缴费通知单是被告洋泰公司自行统计后向原告发出的通知，该通知代表了被告洋泰公司的意思表示，原告收取并确认该通知后即对双方具有约束力。从原告与曹永赣和庞红军的微信聊天记录内容看，该两人是长期与原告沟通对接租金事宜的负责人员，对于租户而言，该两人代表被告洋泰公司，其在微信中的表态代表被告洋泰公司，且原告按照该微信协商结果向被告洋泰公司后，被告洋泰公司对此并未提出异议，故被告洋泰公司的上述抗辩意见不能成立，本院不予采纳。对于2020年2月的场地占用费。原告提交的缴费通知单中注明该月租金方案待定，暂缓收取，由此表明双方对该月的租金减免问题尚未达成一致意见。考虑到2020年1月23日起因新冠疫情广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应，直至2020年2月24日才调整为二级响应，此期间对原告对涉案场地的使用确实因新冠疫情防控措施未实际使用，本院认定该月租金予以免除。综上，被告洋泰公司要求原告支付2019年12月1日至2020年8月的场地占用费本院不予支持。（2）对于2020年9月起至实际返还涉案商铺的场地占用费，如前述认定，奕德公司已实际收回对涉案商铺的管理权，故被告洋泰公司亦无权再向原告主张涉案商铺自2020年8月1日起的场地占用费，本院对被告洋泰公司要求原告支付2020年8月1日至实际返还涉案场地之日的场地占用费不予支持。涉案租赁无效，被告洋泰公司对此亦存在过错，其要求原告支付场地占用费的利息无据，本院不予支持。被告王永花、黄海辉经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下:一、本判决生效之日起五日内，被告广州洋泰贸易有限公司向原告黄嘉准、谭国荣退还设施基础建设折旧费120833元、租赁保证金135000元；二、驳回原告黄嘉准、谭国荣的其他诉讼请求；三、驳回被告广州洋泰贸易有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费14270元，由原告黄嘉准、谭国荣负担11701元，被告广州洋泰贸易有限公司负担2569元；反诉受理费4635元，由被告广州洋泰贸易有限公司负担。由被告广州洋泰贸易有限公司负担的本诉受理费于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后，负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  肖録婷二〇二一年七月二日书记员  卢 迪