西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书 （2021）陕0113民初9474号原告：西安永绿物业服务有限公司。住所地：西安市高新区锦业路xx。法定代表人：钱杰，系该公司董事长。委托诉讼代理人：马小方，北京高文（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙艳丽，北京高文（西安）律师事务所实习律师。被告：黄蓉，女，汉族，1968年8月2日出生，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：王维超，男，汉族，1963年5月3日出生，住西安市雁塔区，系被告之配偶。原告西安永绿物业服务有限公司与被告黄蓉物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告西安永绿物业服务有限公司委托诉讼代理人马小方、孙艳丽，被告黄蓉之委托诉讼代理人王维超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告西安永绿物业服务有限公司诉称，原告是海域·诺丁山小区的物业服务企业，被告是该小区22栋3单元102号房屋的业主。2013年5月7日原告与被告签订了《前期物业服务协议》。协议约定，由原告为该小区提供物业服务，物业服务费应在每季度第一个月10日前履行交纳。原告向被告提供了完善的物业服务，履行了协议约定的义务，但被告却拖欠原告自2017年1月至2020年6月30日的物业费拒不缴纳。原告多次催缴，被告仍不履行，根据协议第五章第十三条，业主或物业使用人应自觉按时交纳有关物业管理的各项费用，不得拖欠。逾期交纳的，甲方可从逾期之日起每日加收应交纳费用千分之五的滞纳金。因此，被告除应当支付原告欠交的物业费67423.1元外，还应支付逾期滞纳金，酌情按照银行贷款利率计算为5758.86元。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付自2017年1月1日至2020年9月30日的物业管理费60965.6元、公摊电费6187.5元、生活垃圾处理费270元；2、请求依法判决被告向原告支付逾期滞纳金 5758.86元；3、本案诉讼费由被告承担。被告黄蓉辩称，一、答辩人对被答辩人起诉状中陈述的部分内容有异议。被答辩人声称“提供了完善的物业服务，履行了协议约定的义务”，事实上，因为物业公司消极执行，绿地诺丁山至今没有成立业主委员会，业主的基本权利都无法保障，遑论所谓的“完善的物业服务”。答辩人自2013年5月入住之日起就从未享受过承诺中的完善服务，即使如此，截至2017年初，答辩人从未拖欠物业费，期间为了帮助提高小区的物业服务，还捐助了岗亭设施，同时一直等待被答辩人履行约定，将服务质量提高至物业服务协议书承诺的水平，但无奈物业服务并无改善，反而问题越积越多，业主怨声载道。起诉状中所述答辩人自2017年1月至2020年6月30日未缴纳物业费属实只因没有业主委员会可出面维权，因此实属无奈之举，目的只为促进物业服务的改善，享受物业公司承诺但未履行，且是业主本应享有的权益。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，基于正当理由，业主有权拒绝缴纳物业费。首先，被答辩人并未完全履行答辩人委托的服务责任。按照双方签订的《前期物业服务协议》第二章服务内容中明确指出，物业公司需对公共设备进行维修、养护、运行和管理；对公共环境卫生、绿化进行维护与管理，管理交通秩序和车辆停放等。事实上，小区并没有合理疏导小区内的交通，车库里摩托车乱停乱放、小汽车不按车位线停放的现象屡见不鲜，无人问津；小区出入口、道路脏乱；车库漏水频频发生，水管设施故障不断，小区保洁人员严重不足，公共设施也得不到及时的管理和维护。其次，被答辩人并未提供达到合同约定的服务质量标准。其在《前期物业服务协议》第三章中承诺水电等急迫性保修半小时内到达现场，设备维护完好率大于95%。实际上，XX道XX层出不穷，常常等不到物业公司前来解决，找到物业公司又将责任推诿到开发商。答辩人家中车库顶、院子里长期积水，积水达几十公分深，物业开挖后并没有给到合理的解释和妥善的解决办法就离开了；厨房下水道排水不畅，导致家中积水，找到物业其工作人员说没有工具，只能自行找专业公司解决。物业公司如此行事，何以保障公用设施的定期检修和维护？被答辩人承诺外围主出入口24小时值班，监控室24小时实施监控，控制进出装修工人、服务人员，对可疑人员作盘问、登记管理。实际上，小区保安人员也严重不足，不能给予业主安全可靠的居住保障。有业主表示夜间醒来看到陌生人站在床边，呼喊之后小偷落荒而逃，基本的人身安全都无法保证，遑论整个小区的治安和安全，物业服务质量更无从谈起。三、被答辩人对小区内住房改为经营性住房的现象无作为。在购买商品房签订买卖合同时，房屋用途就有明确约定，房主不能擅自改变房屋的用途。目前，小区内多处住房被用作餐饮、娱乐场所，小区内油烟、喧哗不断，人员复杂，小区的环境和安全都无法得到保障。四、答辩人对小区公共收益情况的处理存在质疑。小区公共区域内有广告牌等设施，被答辩人从未将广告收益情况向业主公布。物业公司利用小区的公共资源收取了一定的广告费、场地费，这些收益应该归全体业主所有。五、答辩人对每平米3.5元的物业费没有异议，但有权要求被答辩人公布物业费所包含的服务项目和标准。答辩人有权了解和监督物业公司履行《前期物业服务协议》约定的内容，物业公司需要向业主说明、公布和公示的信息，被答辩人并未作出应有的解释、说明和公布，应及时向全体业主公布上级主管部门对其的物业考核情况、安全生产预案，公示小区住宅专项维修基金的使用情况。综上所述，答辩人无意恶意拒缴物业费，要求被答辩人按规定公示相关信息，对服务不到位的地方做出改善承诺并执行，对于不符合协议中要求的服务质量标准的部分，减免相应物业管理费。同时，被答辩人提起的诉讼相关费用有费答辩人自己承担。自我2013年5月收房之后至2017年1月1日我都是正常缴纳。经审理查明，被告黄蓉系位于西安市高新区XX路XX栋XX单元XX室房屋的业主，该房屋建筑面积为392.74平方米。原告西安永绿物业服务有限公司系该别墅区的物业管理公司。2013年5月7日，原、被告签订《前期物业服务协议》一份，约定：原告为被告按约定的物业服务质量标准提供物业管理服务，被告于每季度第一个月10日前交纳物业管理费用，其中别墅物业按建筑面积每月每平方米3.5元计算，生活垃圾处理费2元/月/人；被告逾期交纳有关物业管理各项费用的，原告自逾期之日起每日加收应交纳费用的千分之五的滞纳金。原告称2013年8月1日之前按建筑面积每月每平方米0.1元收取公摊电费，之后按0.35元收取公摊电费，但未向本院提供相应核算公摊电费的证据。被告于2013年5月收房，按约定向原告交纳各项服务费用至2017年1月1日，后因不满原告提供的物业服务质量而拒不交纳各项费用，原告多次催要未果。原告对被告提出的各项服务质量问题均不认可，被告亦未举证证明。庭审中，原告明确其主张公摊电费的期间为2013年8月1日至2020年9月30日，垃圾费的期间为2012年10月1日至2020年9月30日，原告称被告支付了2017年1月的部分物业费，当月尚欠626.7元物业费未支付。上述事实，有《前期物业服务协议》、公示牌、照片、催费函及庭审笔录等证据在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告西安永绿物业服务有限公司与被告黄蓉签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当如约履行。原告向被告提供了物业服务，被告应当向原告支付物业费等各项费用。被告辩称原告提供的物业服务存在各种质量问题，原告对此不予认可，被告亦未举证证明，故本院不予采信。原告主张被告支付公摊电费，首先合同中没有约定收费标准，其次原告亦未向本院提供案涉别墅区公共用电部分所耗费的电费及电费分摊情况，即没有向法院提交其按照建筑面积每月每平方米0.35元收取公摊电费的依据，本院对此不予支持。因被告系对原告提供的物业服务质量不满而拒绝交纳物业费，并非恶意拖欠，故原告主张被告支付滞纳金，本院不予支持。被告应当向原告支付2020年9月30日之前的物业服务费60965.6元、垃圾费270元。综上所述，兹依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告黄蓉于本判决生效之日起十日内向原告西安永绿物业服务有限公司支付2020年9月30日之前的物业服务费60965.6元、垃圾处理费270元，合计61235.6元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回西安永绿物业服务有限公司其余诉讼请求。本案案件受理费1630元，减半计收815元由原告自行承担65元，被告承担750元，因原告已预交，故被告在履行判决付款义务时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉到陕西省西安市中级人民法院。    审  判  员    孟 元 元 二〇二一 年七 月十三日 书  记  员    邢 彤 丹  打印：相丽华      校对：曹娅楠     2021年  月  日送达 1