西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2021）陕0112民初6130号 原告(反诉被告）：张素文，女，1959年7月8日出生，汉族，住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：张光平，陕西大秦律师事务所律师。被告（反诉原告）：崔亚军，男，1980年7月27日出生，汉族，户籍所在地江苏省无锡市惠山区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：许翠翠，陕西神剑律师事务所律师。原告（反诉被告）张素文与被告（反诉原告）崔亚军租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员严丹独任审判，公开开庭进行了审理。原告张素文的委托诉讼代理人张光平、被告崔亚军的委托诉讼代理人许翠翠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张素文向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告归还拖欠的欠款88800元，并自2020年3月1日起支付逾期归还的利息至款项清偿完毕之日；2、本案案件受理费由被告承担。庭审中，原告张素文明确其第一项诉讼请求为：判令被告支付拖欠的摊位租金88800元，并自2020年3月1日起至实际清偿完毕之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。事实与理由：2016年1月11日被告租赁原告位于西安市未央区XX堡XX街道XX村XX区XX库3档摊位，2020年1月13日经双方结算，被告欠原告88800元，承诺于2020年2月底付清，但被告到期后迟迟未向原告支付上述款项。为维护原告的合法权益，遂诉至法院。被告崔亚军答辩称，1.拖欠租金属实，但利息不应该支付；2.原告张素文担任法人的西安锦毓达物流市场管理有限公司在XX村XX市场将被拆除的情形下未依法履行提前告知崔亚军搬离的义务，导致答辩人崔亚军的物流公司来不及搬离，产生巨大的营业损失，其认为原告给其造成营业损失应依法与其尚未支付的房租进行抵扣，抵扣后其不仅无需支付西安锦毓达物流市场管理有限公司88800元房租，且西安锦毓达物流市场管理有限公司还需向崔亚军支付部分营业损失，具体损失以答辩人的反诉请求为准。被告（反诉原告）崔亚军向本院提出反诉请求：1、被反诉人向反诉人支付赔偿金148000元（大库房的监控13000元、办公室的监控5000元、办公室装修损失15000元、搬家费用15000元、营业损失100000元）；2、本案诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人为租赁关系，反诉人与被反诉人于2016年1月11日签订《合同书》，约定自2016年5月1日至2017年4月30日，被反诉人将位于西安市未央区XX堡XX街道XX村XX房XX区XX号1000平方米及平台库区XX房XX房使用。反诉人接收库房后对该库房进行了简单的装修，并安装监控等安全设施。2020年1月10日，尚在反诉人使用库房期间，该库房被拆迁，但被反诉人并未及时提前通知反诉人，导致反诉人库房内部设施被完全破坏，不得不紧急搬家，给反诉人的经营造成了严重的影响。反诉人认为，被反诉人作为库房所有权人，并未对租赁方尽到及时告知义务，给反诉人造成了严重的损失。合法的租赁合同关系应受法律保护，被反诉人的行为不仅违背诚信、构成违约，也严重侵犯了反诉人的合法权益。为维护反诉人的合法权益，遂向法院提起反诉，请依法支持反诉人的诉讼请求。原告（反诉被告）张素文答辩称，反诉人的反诉请求依法不能成立，请求法院依法驳回反诉原告诉讼请求。1.根据合同第十二条，如政府拆迁等事宜导致合同无法履行，其不承担责任；2.西安市未央区人民政府于2020年1月11日向六村堡街道北徐村1号锦毓达物流市场“各商户”下发了公告书，告知商户使用的市场系违法建筑，XX堡XX街道XX村XX号XX市场违法占地内的建筑物、构筑物启动拆除程序，要求市场上的各商户立即停止一切经营活动，并于2021年1月12日18时前自行搬离市场内所有使用品、生活用品，腾空房屋，逾期没有搬离，后果自负。综上，认为应依法驳回被答辩人的反诉请求。经审理查明，2016年1月11日，西安锦毓达物流市场管理有限公司（出租方：甲方，以下简称“锦毓达公司”）与被告崔亚军（承租方：乙方）签订《合同书》（编号：B区60m库3档），约定：甲方将位于B区60m库排3档号共1000平方米租赁给乙方使用；租赁期限自2016年5月1日至2017年4月30日；租赁用途为物流，除双方另有约定外，乙方不得任意改变用途；租金及履约保证金：全年合计为（人民币）壹拾叁万贰仟元；租金支付：房屋（库房）租金及信息服务费的支付方式为本合同签订后七日内半年支付；另约定：如遇政府原因导致的拆迁、停止经营或因其他不可抗力的因素导致合同无法履行的，甲方应当退还乙方未使用部分的租金，甲方不承担其他责任。在履行合同中发生争议，双方可协商解决，协商不成的，任何一方有权向合同标的物所在地的人民法院提起诉讼。本合同自双方当事人签字、盖章之日起生效；本合同一式贰份，双方各执壹份，具有同等法律效力。合同落款甲方处加盖有锦毓达公司的合同专用章，乙方处有被告崔亚军的签字及捺印。2020年1月11日，西安市未央区人民政府向XX堡XX街道XX村XX市场各商户发布《告知书》，载明：你们现在使用的西安市未央区XX堡XX街道XX村XX市场，系违法建筑。2015年5月26日，原西安市国土资源局依据相关法律法规作出《土地违法行为行政处罚决定》（市国土发）〔2015〕4-81号），对锦毓达物流市场非法占地内的建筑物、构筑物及其他设施予以拆除并处罚款。2016年3月10日该处罚决定经西安市未央区人民法院裁定（（2016）陕0112行审131号）准予执行。裁定内容为：准予强制执行申请执行人西安市国土资源局申请执行的市国土发〔2015〕4-81号行政处罚决定第一项。由申请执行人或违法建筑物所在地的地方人民政府组织实施拆除行为。根据原西安市国土资源局的处罚决定和未央区人民法院的裁定，XX堡XX街道XX村XX市场违法占地内的建筑物、构筑物及其他设施启动拆除程序：请你们立即停止市场内一切经营活动，并于2020年1月12日18时前自行搬离市场内所有商品、物品，腾空使用的房屋、商铺，逾期没有搬离，后果自负。特此告知。2020年1月13日，被告崔亚军与锦毓达公司进行结算，被告崔亚军向锦毓达公司出具一份借条，载明：今借到捌万捌仟捌佰元正（88800元）2月底付清，押金条作废。崔亚军，1595150XXXX，XXXXXXXXXXXXXXXXXX，2020.元月.13日。结算完毕后，被告崔亚军即搬离市场。庭审中，原告张素文明确该借条上所写金额实为被告崔亚军欠付的租金。另查明，西安锦毓达物流市场管理有限公司经公司决议解散，并于2020年5月11日办理了工商注销登记手续，原告张素文系锦毓达公司唯一股东。以上事实，有《合同书》、告知书、借条、工商注销登记信息表、民事判决书及庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，被告崔亚军与锦毓达公司于2016年1月 11日签订了《合同书》，被告崔亚军租赁的市场已经西安市国土资源局认定为违法建筑，故锦毓达公司与被告崔亚军之间签订的合同应属无效合同。关于本诉争议焦点：被告崔亚军是否应当支付拖欠的租金88800元及逾期付款利息。本案中，被告崔亚军与锦毓达公司签订的合同无效，但被告崔亚军已经实际使用了案涉租赁物，且其已与锦毓达公司进行了结算，确认被告崔亚军欠付锦毓达公司88800元，被告崔亚军在庭审中亦对欠付租金之事实表示认可，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款之规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，因锦毓达公司已办理注销登记，原告张素文作为锦毓达公司的唯一股东，其有权要求被告崔亚军支付拖欠的场地使用费，故对原告张素文要求被告崔亚军支付拖欠租金（场地使用费）的诉请，本院予以支持；关于原告张素文主张被告崔亚军自2020年3月1日起支付逾期利息的诉请，因案涉合同无效，原告诉请于法无据，本院不予支持。关于反诉争议焦点：反诉原告崔亚军主张的各项损失有无事实和法律依据。本案中，锦毓达公司与反诉原告崔亚军签订的合同因违法国家法律、法规的强制性规定，属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定“合同无效或被撤销后......有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。关于反诉原告崔亚军要求反诉被告张素文支付赔偿金148000元（大库房的监控13000元、办公室的监控5000元、办公室装修损失15000元、搬家费用15000元、营业损失100000元），因合同无效，锦毓达公司与崔亚军双方均有过错，应对各自损失承担相应责任，且反诉原告崔亚军未提供有效证据证明加以证明，故对反诉原告崔亚军的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）崔亚军于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）张素文的租金（场地使用费）88800元；二、驳回原告（反诉被告）张素文的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告（被告）崔亚军的反诉请求。案件受理费2020元（原告张素文已预交），由被告崔亚军负担，并于判决生效后十日内给付原告张素文；反诉案件受理费1630元（被告崔亚军已预交），由被告崔亚军自行负担。 如不服本判决，可在接到本判决之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。      （此页无正文）     审  判  员   严  丹  二〇二一年七月七日 法 官 助 理    沙亚娜                 书   记  员    胡若兰 1