广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11613号上诉人（原审被告）：李媛芝，女，1971年10月1日出生，汉族，住广州市白云区。上诉人（原审被告）：薛志强，男，1967年8月2日出生，汉族，住广州市海珠区。两上诉人共同委托诉讼代理人：姚杜洋，广东法制盛邦律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：卢远，广东法制盛邦律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）：广州市贵族物业服务有限公司，住所地：广州市海珠区滨江东路33、41号二楼自编之八。法定代表人：鲍小玲，董事长。委托诉讼代理人：乐云龙，该司员工。委托诉讼代理人：张文霞，该司员工。上诉人薛志强、李媛芝因与被上诉人广州市贵族物业服务有限公司（下简称贵族公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初24654号民事判决，向本院提起上诉。本院于某21年4月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人薛志强、李媛芝上诉请求判令：1.撤销原审判决；2.改判薛志强、李媛芝无须向贵族公司支付从2005年4月至2013年11月、2014年6月至2014年9月、2015年6月至2015年11月、2017年8月至2017年11月、2017年12月至2018年1月期间物业管理费的滞纳金(其中2005年4月至2015年11月期间管理费的滞纳金均从2005年12月7日开始计算)；3.改判薛志强、李媛芝无须向贵族公司支付从2004年4月至2013年11月、2014年6月至2014年9月、2015年6月至2015年11月、2017年8月至2017年11月、2017年12月至2018年1月期间自用水费／排污费的滞纳金(其中2004年4月至2015年11月期间管理费的滞纳金均从2005年12月7日开始计算)；4.改判薛志强、李媛芝无须向贵族公司支付从2004年4月至2013年11月、2014年6月至2014年9月、2015年6月至2015年11月、2017年8月至2017年11月、2017年12月至2018年1月期间公共分摊水费的滞纳金(其中2004年4月至2015年11月期间管理费的滞纳金均从2005年12月7日开始计算)；5.改判薛志强、李媛芝无须向贵族公司支付从2004年4月至2013年11月、2014年6月至2014年9月、2015年6月至2015年11月、2017年8月至2017年11月、2017年12月至2018年1月期间公共分摊电费的滞纳金(其中2004年4月至2015年11月期间管理费的滞纳金均从2005年12月7日开始计算)；6.本案一、二审诉讼费用均由贵族公司承担。事实与理由如下：一、贵族公司主张收取滞纳金的依据即《海珠广场花园住户手册》（下简称《住户手册》）系贵族公司单方制订，薛志强、李媛芝未签字确认，贵族公司亦未提供其他合法有效的告知方式，依法不应当对薛志强、李媛芝产生效力，故贵族公司据此主张薛志强、李媛芝需支付滞纳金没有事实根据及法律依据。涉案房屋系李媛芝从上一手买家区焕英处购买所得，原业主及贵族公司均未向薛志强、李媛芝移交任何跟物业有关的文件，包括但不限于《住户手册》、《管理公约》、《前期物业服务合同》之类的任何文件，亦未告知物业管理费等费用的缴纳方式、时间及逾期缴纳费用时需要支付滞纳金。再者，薛志强、李媛芝直接与贵族公司办理收楼手续时，贵族公司也未向薛志强、李媛芝出示《住户手册》、《管理公约》，未明确告知逾期缴纳需要支付滞纳金。另，贵族公司提交的《物业管理委托合同》及《海珠半岛花园物业服务合同》中均未明确约定物业管理费等费用的支付及逾期滞纳金收取标准等。因此，薛志强、李媛芝不应承担逾期缴纳的责任；二、薛志强、李媛芝已足额支付物业管理费、垃圾费、公摊水电费等费用，不存在逾期支付的情形。对于涉案物业服务涉及的所有物业管理费、自用水电费、公共分摊水电费的本金，薛志强、李媛芝均已经缴纳完毕。因开发商广州市东迅房地产发展有限公司（下简称东迅公司）无法按期颁发房产证，经双方协商，东迅公司同意薛志强、李媛芝在领取房产证前有权延期缴纳物业管理费。薛志强、李媛芝直至2014年1月才领取房屋产权证，导致2014年1月一次性缴纳涉案房屋的物业管理费等费用，逾期缴纳费用的过错应当由开发商及贵族公司承担；三、贵族公司主张的违约金标准非双方约定且没有任何法律依据。根据《中华人民共和国民法典》及相关司法解释的规定，违约金需要双方约定或法律规定，但贵族公司诉请所依据的《住户手册》未经过薛志强、李媛芝签字确认，薛志强、李媛芝与贵族公司之间并无任何关于逾期支付管理费等费用时贵族公司有权支付违约金的约定。且，《住户手册》仅约定了逾期缴纳管理费需要支付逾期违约金，并未注明逾期缴纳公摊水电费等其他费用时也需要收取违约金，贵族公司亦未提交相关部门出具的收取滞纳金的证据。因此，贵族公司的诉请没有任何事实根据及法律依据；四、退一步讲，即使法院认为薛志强、李媛芝存在逾期支付的情形，因《住户手册》约定的滞纳金收取标准未经薛志强、李媛芝确认，滞纳金亦应当按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准收取；五、薛志强、李媛芝并未收到贵族公司任何关于催告缴纳滞纳金的通知，贵族公司在本案主张的所有诉请均已超过诉讼时效。薛志强、李媛芝与贵族公司未约定任何送达方式，贵族公司提交的催缴证据不能视为有效送达。再者，贵族公司仅在涉案物业大厅进行催告，薛志强、李媛芝均不知悉。若法院认为贵族公司的公证送达视为有效送达，则贵族公司于某10年3月2日进行公证催收逾期缴纳管理费等费用的通知后直至2012年3月9日才进行新的公证催收，则2010年3月10日前的所有滞纳金诉请已过诉讼失效。被上诉人贵族公司答辩称：请求驳回薛志强、李媛芝的所有上诉请求，维持原审判决。薛志强、李媛芝购买的是二手房，当时《住户手册》及《管理公约》都是由一手房住户与贵族公司签订。薛志强、李媛芝与案外人转让涉案房屋，在转让权利的同时也转让义务。其他意见与原审意见一致。贵族公司于某20年8月7日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.薛志强、李媛芝清付从2005年4月起至2013年11月期间拖欠管理费本金35561.7元的滞纳金32286.93元（从2005年6月1日起至2014年1月2日，每日万分之五点九计算）；2.薛志强、李媛芝清付从2004年4月起至2013年11月期间拖欠自用水费/排污费本金5640.72元的滞纳金7787.56元（从2004年6月1日起至2014年1月2日，每日万分之五点九计算）；3.薛志强、李媛芝清付从2004年4月起至2013年11月期间拖欠公共分摊水费本金943.82元的滞纳金955.09元（从2004年6月1日起至2014年1月2日，每日万分之五点九计算）；4.薛志强、李媛芝清付从2004年4月起至2013年11月期间拖欠公共分摊电费本金5178.57元的滞纳金5055.25元（从2004年6月1日起至2014年1月2日，每日万分之五点九计算）；5.薛志强、李媛芝清付从2014年6月起至2014年9月期间拖欠管理费本金1704.2元的滞纳金53.79元（从2004年8月1日起至2014年10月23日，每日万分之五点九计算）；6.薛志强、李媛芝清付从2014年6月起至2014年9月期间拖欠自用水费本金175.8元的滞纳金5.2元（从2014年8月1日起至2014年10月23日，每日万分之五点九计算）；7.薛志强、李媛芝清付从2014年6月起至2014年9月期间拖欠公共分摊水费本金32元的滞纳金1.01元（从2014年8月1日起至2014年10月23日，每日万分之五点九计算）；8.薛志强、李媛芝清付从2014年6月起至2014年9月期间拖欠公共分摊电费本金205.8元的滞纳金6.31元（从2014年8月1日起至2014年10月23日，每日万分之五点九计算）；9.薛志强、李媛芝清付从2015年6月起至2015年11月期间拖欠管理费本金2556.3元的滞纳金167.41元（从2015年8月1日起至2016年1月19日，每日万分之五点九计算）；10.薛志强、李媛芝清付从2015年6月起至2015年11月期间拖欠自用水费本金61.3元的滞纳金4.22元（从2015年8月1日起至2016年1月19日，每日万分之五点九计算）；11.薛志强、李媛芝清付从2015年6月起至2015年11月期间拖欠公共分摊水费本金48元的滞纳金3.14元（从2015年8月1日起至2016年1月19日，每日万分之五点九计算）；12.薛志强、李媛芝清付从2015年6月起至2015年11月期间拖欠公共分摊电费本金303.2元的滞纳金18.59元（从2015年8月1日起至2016年1月19日，每日万分之五点九计算）；13.薛志强、李媛芝清付从2017年8月起至2017年11月期间所拖欠的管理费本金1704.2元的滞纳金37.71元（从2017年10月1日起至2017年12月7日，每日万分之五点九计算）；14.薛志强、李媛芝立即清付从2017年8月起至2017年11月期间所拖欠的自用水费本金34.3元的滞纳金0.85元（从2017年10月1日起至2017年12月7日，每日万分之五点九计算）；15.薛志强、李媛芝立即清付从2017年8月起至2017年11月期间所拖欠的公共分摊水费本金32元的滞纳金0.71元（从2017年10月1日起至2017年12月7日，每日万分之五点九计算）；16.薛志强、李媛芝立即清付从2017年8月起至2017年11月期间所拖欠的公共分摊电费本金215.2元的滞纳金4.69元（从2017年10月1日起至2017年12月7日，每日万分之五点九计算）；17.薛志强、李媛芝立即清付从2017年12月起至2018年1月期间所拖欠的管理费本金852.1元的滞纳金29.66元（从2018年2月1日起至2018年3月31日，每日万分之五点九计算）；18.薛志强、李媛芝立即清付从2017年12月起至2018年1月期间所拖欠的自用水费本金14.7元的滞纳金0.51元（从2018年2月1日起至2018年3月31日，每日万分之五点九计算）；19.薛志强、李媛芝立即清付从2017年12月起至2018年1月期间所拖欠的公共分摊水费本金16元的滞纳金0.56元（从2018年2月1日起至2018年3月31日，每日万分之五点九计算）；20.薛志强、李媛芝立即清付从2017年12月起至2018年1月期间所拖欠的公共分摊电费本金100.7元的滞纳金3.51元（从2018年2月1日起至2018年3月31日，每日万分之五点九计算）；21.本案诉讼费由薛志强、李媛芝承担。原审法院经审理查明，薛志强、李媛芝为夫妻关系，登记结婚日期为1996年。广州市国土资源和房屋管理局于某06年11月9日向李媛芝核发《房地产权证》，记载为海珠区滨江东路71号803房的权属人为李媛芝，占有房屋份额为全部，该房建筑面积为133.1383平方米。贵族公司领有《物业管理企业资质证书》。2003年6月2日，贵族公司与东迅公司签订《物业管理委托合同》，约定东迅公司将广州市海珠区滨江东路31-67号海珠半岛花园一、二期委托贵族公司实行物业管理；期限从2003年5月31日起至2008年5月31日止；本物业的管理服务费，住宅房屋由贵族公司按建筑面积每月每平方米2.7元向业主或物业使用人收取；本物业的管理服务费，在业委会成立前，执行物价主管部门的批复标准，在成立业委会后，由业委会与贵族公司协商按质定价；东迅公司逾期缴交有关费用的，按业主公约条款处理；等。2008年5月23日，双方签订《海珠半岛花园物业服务合同》，东迅公司将包括滨江东路71号胜景阁在内的房屋委托贵族公司实行物业服务，期限从2008年6月1日起至海珠半岛花园业主委员会依法成立、依法选聘物业管理企业并签订物业管理服务合同生效时止；本物业的管理服务费，由贵族公司按建筑面积每月向业主或物业使用人收取，收费标准为新二期住宅胜景阁每月每平方米2.5元，公共水电按实分摊；东迅公司逾期缴交有关费用，按照《管理公约》、《住户手册》条款执行等。根据《住户手册》中第三部分“物业管理”第3点及第（14）小点的规定：管理中心有权向花园内各单位的业主（住户）收取管理费和公共用水用电费及专项设备维护备用金。管理中心按照花园实际的支出确定各单位业主需交付的管理费或附加费的金额，各单位业主需按照已确定的金额按时缴付费用，业主可以现金或支票交费，对逾期未缴者管理处有权征收利息（按月息1.8%计算）及催缴手续费用，甚至停止供应水电及采取适当的法律行动追讨；等。据贵族公司2013年9月27日发出的《关于小区调整物业服务费征询意见结果的通知》载明：于某13年11月1日起，胜景阁物业服务费由2.5元提升至3.2元/平方米/月。2006年6月1日，贵族公司向涉案房屋的地址（收件人为区焕英）邮寄函件，催收从2004年1月至2006年3月间的管理费、自用水费、公摊水电费及滞纳金等，该邮件于某06年6月6日由张霞签收。2007年12月19日，广州市越秀区公证处出具（2007）穗越证内民字第1130号《公证书》，证明该公证处委派公证员于某07年12月6日下午到海珠半岛花园胜景阁，对张贴在首层的《海珠半岛花园欠缴管理费及代缴费用公证催收公告（2007）》进行拍摄并公证。上述催收文件公告包含了涉案房屋在内的各单元的欠付情况。2009年3月2日，广州市海珠公证处出具（2009）粤穗海证经字第63号《公证书》，证明该公证处公证人员于某09年2月27日上午来到海珠半岛花园内，对小区内的胜景阁首层大堂公告栏中张贴的《关于：2008年度催收的通告》、《海珠半岛花园欠费单元及欠费资料一览表（公证催收）》进行了拍摄并公证。上述催收文件包含了涉案房屋在内的各单元的欠付情况。2010年3月10日，广州市海珠公证处出具（2010）粤穗海证经字第39号《公证书》，证明该公证处公证人员于某10年3月2日上午来到海珠半岛花园内，对小区内的胜景阁首层大堂公告栏中张贴的《关于：2009年度催收的通告》、《海珠半岛花园欠费单元及欠费资料一览表（公证催收）》进行了拍摄并公证。上述催收文件包含了涉案房屋在内的各单元的欠付情况。2011年4月22日，贵族公司向涉案房屋地址邮寄催收函件，催收从2004年2月起至2011年5月期间房屋的相关欠费，该邮件于某11年4月24日签收。2012年3月9日，广州市海珠公证处出具（2012）粤广海珠第3387号《公证书》，证明该公证处公证人员于某12年3月7日来到海珠半岛花园内，对小区公告栏中张贴的《2012年海珠半岛花园欠管理费等单元名单》、《关于：2012年度管理费催收的通告》进行拍摄并公证。上述催收文件包含了涉案房屋在内的各单元的欠付情况。2013年2月20日，广州市海珠公证处出具（2013）粤广海珠第3093号《公证书》，证明该公证处公证人员于某13年2月4日来到海珠半岛花园内，对小区公告栏中张贴的《关于：2013年度管理费催收的通告》、《海珠半岛花园管理费催收名单公示》进行拍摄并公证。上述催收文件包含了涉案房屋在内的各单元的欠付情况。2014年2月17日，广州市海珠公证处出具（2014）粤广海珠第2577号《公证书》，证明该公证处公证人员于某14年2月14日来到海珠半岛花园内，对小区公告栏中张贴的《海珠半岛花园管理费催收名单公示》进行拍摄并公证。上述催收文件包含了涉案房屋在内的各单元的欠付情况。2015年3月17日，广州市海珠公证处出具（2015）粤广海珠第4664号《公证书》，证明该公证处公证人员于某15年3月13日来到海珠半岛花园内，对新港街垃圾分类宣传栏中张贴的《海珠半岛花园管理费催收名单公示》进行了拍摄并公证。上述催收文件包含了涉案房屋在内的各单元的欠付情况。2016年2月26日，广州市海珠公证处出具（2016）粤广海珠第2959号《公证书》，证明该公证处公证人员于某16年2月24日来到海珠半岛花园内，对新港街垃圾分类宣传栏中张贴的《海珠半岛花园管理费催收名单公示》进行了拍摄并公证。上述催收文件包含了涉案房屋在内的各单元的欠付情况。2017年3月7日，广州市海珠公证处出具（2017）粤广海珠第5955号《公证书》，证明该公证处公证人员于某17年2月27日来到海珠半岛花园内，对新港街垃圾分类宣传栏中张贴的《海珠半岛花园管理费催收名单公示》进行了拍摄并公证。上述催收文件包含了涉案房屋在内的各单元的欠付情况。2018年3月5日，广州市海珠公证处出具（2018）粤广海珠第6587号《公证书》，证明该公证处公证人员于某18年2月27日来到海珠半岛花园内，对新港街垃圾分类宣传栏中张贴的《海珠半岛花园管理费催收名单公示》进行了拍摄并公证。上述催收文件包含了涉案房屋在内的各单元的欠付情况。2019年4月2日，广州市海珠公证处出具（2019）粤广海珠第9722号《公证书》，证明该公证处公证人员于某19年3月13日来到海珠半岛花园内，对新港街垃圾分类宣传栏中张贴的《海珠半岛花园管理费催收名单公示》进行了拍摄并公证。上述催收文件包含了涉案房屋在内的各单元的欠付情况。2020年4月3日，广州市海珠公证处出具（2020）粤广海珠第5211号《公证书》，证明该公证处公证人员于某20年3月30日来到海珠半岛花园内，对新港街垃圾分类宣传栏中张贴的《海珠半岛花园管理费催收名单公示》进行了拍摄并公证。上述催收文件包含了涉案房屋在内的各单元的欠付情况。贵族公司为证明其主张，提供了以下证据：1.客户名称为李媛芝的《2020年度海珠半岛胜景阁住户欠费诉讼》（总明细清单）》，列明了欠费的期间及欠费本金、滞纳金的截止日期；2.《住户手册》；3.李媛芝与东迅公司就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》；4.李媛芝于某04年6月9日签收的《业主收楼确认书》、区焕英于某04年1月20日签署的《业主/住户联系表》及《住宅单元防火责任人登记表》。李媛芝质证表示：对证据1的真实性、合法性和关联性均不予确认，该证据为贵族公司自行制作打印，没有经过薛志强、李媛芝确认，也没有贵族公司公司盖章，不能证明李媛芝延迟缴纳物业费需要缴纳滞纳金的情形。对证据2的真实性予以认可，关联性不予认可，薛志强、李媛芝没有签收也没有见过该份《住户手册》，薛志强、李媛芝不知道《住户手册》中的任何内容，依法对薛志强、李媛芝没有任何法律约束力。对证据3的真实性、合法性予以认可，李媛芝已经按照贵族公司的要求足额缴纳了物业管理费，李媛芝与东迅公司签订的协议中没有约定逾期缴纳物业管理费滞纳金的标准，也没有约定需要缴纳物业管理费的时间，不存在逾期的事实。对证据4的真实性、合法性和关联性予以认可，李媛芝确实是在2004年6月9日收楼的，但是对签名人为区焕英的文件的真实性、合法性、关联性不予认可，非薛志强、李媛芝的签字且涉及的原件均在贵族公司中心，没有任何的证据足以证明薛志强、李媛芝知悉海珠半岛花园业主住户明细表、住宅单元防火单元登记表涉及的内容。李媛芝就其抗辩还提交了以下证据：1.东迅公司于某04年8月7日出具给李媛芝的《承诺书》，承诺于某04年10月31日前将根据各业主的不同情况完成合同鉴证等手续；如因特殊情况不能按时兑现承诺，则按《商品房买卖合同》中的约定赔偿处理，且每逾期一天追加赔偿壹佰元整；2.李媛芝于某14年1月2日领取《房地产权证》的签收条；3.东迅公司于某04年1月20日出具给区焕英的《购房送物业管理费证明》，主要内容为赠送胜景阁8楼C单元壹拾贰个月的物业管理费，此管理费使用时间从2004年4月1日起至2005年3月31日止；此管理费不可转名或转换单元。贵族公司质证表示：证据1-2是李媛芝与东迅公司签订的承诺书，故贵族公司无法确认该证据的真实性，且该证据也无法证明李媛芝无需支付逾期缴纳物业管理费及其他费用的滞纳金；对证据3的真实性、合法性、关联性予以确认，恰好贵族公司在本案中主张的费用是没有包括2004年4月1日至2005年3月31日这部分的费用的，虽然该证据载明不能转名，但贵族公司还是确认转名了。原审诉讼中，贵族公司与薛志强、李媛芝均确认涉案小区尚未成立业主委员会。贵族公司表示：因薛志强、李媛芝是夫妻关系，且薛志强、李媛芝的户口均在涉案房屋内，故需薛志强、李媛芝共同承责。李媛芝表示：李媛芝确实在2014年1月2日第一次缴纳物业管理费等；薛志强、李媛芝于某08年之前在涉案房屋居住，2008年后没有在该房屋内居住。原审法院认为，贵族公司与东迅公司签订《物业管理委托合同》及《海珠半岛花园物业服务合同》，贵族公司接受委托对广州市海珠区滨江东路海珠半岛花园实行物业管理。涉案物业属于该合同约定的管理范围。另外，涉案物业所在的《住户手册》中记载“管理中心有权向花园内各单位的业主收取管理费和公共用水用电费及专项设备维护备用金”、“管理中心按照花园实际支出确定各单位业主需交付的管理费或附加费的金额，各单位业主需按照已确定的金额按时缴付费用，业主可以现金或支票交费，对逾期未缴者管理处有权征收利息（按每月1.8%计算）。根据权利义务相一致原则，李媛芝已于某04年6月9日收楼，接受了贵族公司的物业管理服务，应当支付对价给贵族公司。李媛芝抗辩与开发商东迅公司协商，因东迅公司无法按期颁发房产证故同意李媛芝延期缴纳物业管理费，但李媛芝就上述协议结果未能提交证据予以证明，且李媛芝提交的证据显示东迅公司免除的是2004年4月1日起至2005年3月31日止的物业管理费，故对李媛芝的该意见，不予采纳。根据贵族公司提交的证据1显示：涉案小区的物业管理费及其他费用均为每两个月收取一次，当期的费用最迟在第二个月的月底前缴纳。该缴费周期符合管理费和其他费用的一般缴费周期，故予以采信。李媛芝没有提交反证证明其不是按该表格载明的截止日期缴清费用的本金，故李媛芝不认可该证据真实性的意见，不予采纳。对该证据，予以采信。李媛芝已于某04年6月已经接收并实际入住，李媛芝作为业主，应当知晓需要向物业管理公司支付相应物业管理费，李媛芝以其没有收到过《住户手册》或《管理公约》故不知道有滞纳金的意见无理，不予采纳。贵族公司多次在涉案房屋单元大堂张贴催收通知，李媛芝居住在房屋多年也理应注意到大堂的通知。李媛芝使用房屋，也必然产生自用水费、公摊水电费等，李媛芝抗辩其不知晓物业费等费用的缴纳时间明显与日常生活经验不符。故贵族公司要求李媛芝支付所欠的管理费及自用水费、公摊电费、公摊水费的滞纳金请求合法有理，予以支持。按照《2020年度海珠半岛胜景阁住户欠费诉讼》所列明的滞纳金的截止日期即为李媛芝交纳相关费用的时间。关于滞纳金计算方式，滞纳金的计算本金按《2020年度海珠半岛胜景阁住户欠费诉讼》（总明细清单）所列的欠费期间的本金计算，滞纳金总额以欠费本金为限，拖欠每期欠费的滞纳金均是从该期期满月的下月1日开始起算至李媛芝实际支付欠付之日止，滞纳金并以本金为限。对于超出部分的滞纳金，予以驳回。薛志强、李媛芝是夫妻关系，本案的债务发生在夫妻关系存续期间，应为夫妻共同债务，贵族公司要求薛志强、李媛芝共同承担本案责任合法有理，予以支持。贵族公司于某06年6月1日向涉案房屋邮寄的催缴函载明收件人和实际签收人并非本案薛志强、李媛芝，故该函件的催收不产生诉讼时效中断的后果。贵族公司提交的证据证明其于某07年12月6日、2009年2月27日、2010年3月2日、2012年3月7日、2013年2月4日、2014年2月14日、2015年3月13日、2016年2月24日、2017年2月27日、2018年2月27日、2019年3月13日、2020年3月30日分别向广州市越秀区公证处和海珠公证处申请证据保全而广州市越秀区公证处、海珠公证处也先后出具《公证书》，故可证明贵族公司向包括李媛芝在内的住户催缴过物业管理费及其他费用。由于涉案小区的管理费为两月一交，按照当时诉讼时效为两年的规定，李媛芝关于贵族公司的诉讼请求中2005年12月6日前费用的滞纳金主张超出诉讼时效的抗辩意见，合理有据，予以采纳，其余诉讼时效抗辩意见不予采纳。贵族公司要求李媛芝支付逾期缴纳2005年4月至2005年11月的管理费、2004年4月至2005年11月的自用水费/排污费、2004年4月至2005年11月的公共分摊水费、公共分摊电费的滞纳金，均从2005年12月7日起计。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于某21年2月9日判决如下：一、薛志强、李媛芝在本判决生效之日起10日内，向广州市贵族物业服务有限公司支付从2005年4月至2013年11月、2014年6月至2014年9月、2015年6月至2015年11月、2017年8月至2017年11月、2017年12月至2018年1月期间物业管理费的滞纳金【滞纳金分别按上述每两个月管理费一期为本金，从当期的次月1日开始起算（其中2005年4月至2005年11月期间管理费的滞纳金均从2005年12月7日开始起算），每日按万分之五点九的标准计算，每一期滞纳金以同期所欠本金为限；其中2005年4月至2013年12月期间每期物业管理费为665.7元、该期间物业管理费的滞纳金均计算至2014年1月2日止；2014年6月至2014年9月期间每期物业管理费为852.1元，该期间物业管理费的滞纳金计算至2014年10月23日止；2015年6月至2015年11月期间每期物业管理费为852.1元，该期间物业管理费的滞纳金计算至2016年1月19日止；2017年8月至2017年11月期间每期物业管理费为852.1元，该期间物业管理费的滞纳金计算至2017年12月7日止】；二、薛志强、李媛芝在本判决生效之日起10日内，向广州市贵族物业服务有限公司支付从2004年4月至2013年11月、2014年6月至2014年9月、2015年6月至2015年11月、2017年8月至2017年11月、2017年12月至2018年1月期间的自用水费/排污费的滞纳金【按《2020年度海珠半岛胜景阁住户欠费诉讼》（明细清单二、六、十、十四、十八）所列的所欠上述期间的自用水费/排污费为本金，每两个月为一期，当期费用的滞纳金从次月1日起算至明细清单列明的截止日期为止（其中2004年4月至2005年11月期间自用水费/排污费的滞纳金均从2005年12月7日开始起算），每日按万分之五点九的标准计算，每一期滞纳金以同期所欠本金为限】；三、薛志强、李媛芝在本判决生效之日起10日内，向广州市贵族物业服务有限公司支付从2004年4月至2013年11月、2014年6月至2014年9月、2015年6月至2015年11月、2017年8月至2017年11月、2017年12月至2018年1月期间的公共分摊水费的滞纳金【按《2020年度海珠半岛胜景阁住户欠费诉讼》（明细清单三、明细清单七、明细清单十一、十五、十九）所列的所欠上述期间的公共分摊水费为本金，每两个月为一期，当期费用的滞纳金从次月1日起算至明细清单列明的截止日期为止（其中2004年4月至2005年11月期间公共分摊水费的滞纳金均从2005年12月7日开始起算），每日按万分之五点九的标准计算，每一期滞纳金以同期所欠本金为限】；四、薛志强、李媛芝在本判决生效之日起10日内，向广州市贵族物业服务有限公司支付从2004年4月至2013年11月、2014年6月至2014年9月、2015年6月至2015年11月、2017年8月至2017年11月、2017年12月至2018年1月期间的公共分摊电费的滞纳金【按《2020年度海珠半岛胜景阁住户欠费诉讼》（明细清单四、明细清单八、明细清单十二、十六、二十）所列的所欠上述期间的公共分摊电费为本金，每两个月为一期，当期费用的滞纳金从次月1日起算至明细清单列明的截止日期为止（其中2004年4月至2005年11月期间公共分摊电费的滞纳金均从2005年12月7日开始起算），每日按万分之五点九的标准计算，每一期滞纳金以同期所欠本金为限】；五、驳回广州市贵族物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案受理费961元，由广州市贵族物业服务有限公司负担202元，由薛志强、李媛芝负担759元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。经查，本案纠纷涉及的事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案处理应适用《中华人民共和国民法典》施行前相关法律法规和司法解释的规定。本案的争议焦点是李媛芝、薛志强是否需向贵族公司支付迟延交纳物业费等费用的滞纳金。依据贵族公司与涉案房屋所属海珠半岛花园小区开发商东迅公司签订的《物业管理委托合同》及《海珠半岛花园物业服务合同》的约定，在涉案小区成立业主委员会之前，由贵族公司接受东讯公司委托对该小区提供物业服务，故前述合同属于前期物业服务合同，对包括李媛芝、薛志强在内的小区全体业主均具有约束力。依据前述合同约定，在业主逾期缴纳物业费等费用的情况下，按《管理公约》及《住户手册》条款执行，而《住户手册》明确记载“管理中心按照花园实际支出确定各单位业主需交付的管理费或附加费的金额，各单位业主需按照已确定的金额按时缴付费用，业主可以现金或支票交费，对逾期未缴者管理处有权征收利息（按每月1.8%计算）”。李媛芝、薛志强迟延向贵族公司交纳涉案房屋2005年4月至2018年1月期间部分时间段的物业管理费及2004年4月至2018年1月期间部分时间段的自用水费、公摊水电费等费用，贵族公司诉请李媛芝、薛志强按每日万分之五点九的标准支付上述费用的滞纳金，符合前述合同约定，原审判决对此予以支持并无不当，可予维持。李媛芝、薛志强以其未签署《住户手册》为由，上诉认为该《住户手册》对其不具有约束。对此，本院认为，如前述，贵族公司与涉案小区开发商签订的《海珠半岛花园物业服务合同》属于前期物业服务合同，对包括李媛芝、薛志强在内的小区全体业主均具有约束力，而该《海珠半岛花园物业服务合同》明确约定逾期缴交有关费用的，则按《住户手册》条款执行。故此，李媛芝、薛志强的前述上诉理由不成立，本院不予采纳。另，《住户手册》明确记载“管理中心有关向花园内各单元的业主（住户）收取管理费和公共用水用电费及专项设备维护备用金……各单位业主需按照已确定的金额按时缴付费用……对逾期未缴者管理处有权征收利息……”，故李媛芝、薛志强上诉认为《住户手册》并未注明逾期缴纳公摊水电费等其他费用时也需要收取违约金，与事实不符，本院亦不予采纳。李媛芝、薛志强以开发商同意其在领取产权证之前延期缴纳物业费为由，上诉认为其不存在逾期缴纳物业费的事实，但李媛芝、薛志强并未举证证明开发商承诺赠送并实际赠送李媛芝、薛志强在本案中诉请的时间段的物业费，也未举证证明贵族公司同意李媛芝、薛志强顺延至取得产权证之日开始交纳物业费，故李媛芝、薛志强以此为由抗辩其无需承担逾期缴费滞纳金，缺乏依据，本院不予采纳。李媛芝、薛志强以其收到贵族公司的催缴通知为由，上诉认为贵族公司主张的滞纳金已超过诉讼时效。对此，本院认为，依据已查明的事实，贵族公司在2006年6月至2020年4月期间通过邮寄催收函及在小区公共区域现场张贴催收函的方式向李媛芝、薛志强催收物业费等费用及滞纳金，贵族公司的催收方式符合物业管理活动的一般交易习惯，该催收行为合法有效，应产生诉讼时效中断的效力。故此，李媛芝、薛志强的该项上诉理由亦不成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人李媛芝、薛志强的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费759元，由上诉人李媛芝、薛志强共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 谭红玉审 判 员 邓 颖审 判 员 李光华二〇二一年七月二十一日法官助理 王文杰书 记 员 唐颖琪