广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0608民初2353号原告：佛山市嘉诚物业管理有限公司，住所地广东省佛山市高明区荷城街道沿江路463号3座402，统一社会信用代码914406087769179675。法定代表人：程铭强。委托诉讼代理人：李文杰，男，公司员工。被告：胡华香，女，1979年8月17日出生，汉族，住广东省南雄市。原告佛山市嘉诚物业管理有限公司（下称“嘉诚物业”）与被告胡华香物业服务合同纠纷一案中，本院于2021年5月7日受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告嘉诚物业的委托诉讼代理人李文杰到庭参加诉讼，被告胡华香经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉诚物业向本院提出诉讼请求：1.判决被告胡华香依法支付2017年1月21日至2020年7月管理费16283.19元，设备维护费1354.32元，2017年1月21日至2020年7月31日公摊水电费1487.10元，2017年1月21日至起诉日滞纳金7884.72元（按年利率24%计算），水井房防漏工程款分摊194.93元，消防设施维修款分摊56.43元，共27260.69元。（附有详细清单表）滞纳金计算至清偿之日止。2.本案诉讼费全部由被告承担。事实和理由：2017年1月1日，原告与佛山市高明区银海广场第一届业主委员会（下称业委会）签订了银海广场-君临天下住宅物业管理合同，约定2017年1月1日至12月31日上述物业交由嘉诚物业管理，管理费用为每平方米1.5元。另外设置维护费为每户每月32元。合同还约定，若业主未能按约定按时缴纳物业管理费的，应承担诉讼所涉及的律师费以及每日千分之三计算滞纳金。合同到期后，业委会于2018年、2019年、2020年与嘉诚物业续约并签订新的书面合同。被告胡华香，X座XXXX房业主，于2017年1月2日至2020年7月31日拖欠物管费42个月。其中，包括物业服务费、设备管理费、滞纳金、公摊电费、公摊水费，共27260.69元。综上，请人民法院依法作出判决，维护原告的合法权益。胡华香书面答辩称，第一，2018年3月21日前的物业管理费已经过诉讼时效，法院不应当再支持该部分物业管理费。根据证据显示2018年1月1日至2020年7月21日，嘉诚物业没有与业委会签订物业管理服务合同，并不具备诉讼主体资格，胡华香在购买上述商品房后，嘉诚物业并没有与胡华香办理收房手续，也没有签订任何物业管理服务合同。法院不应当支持2018年1月1日至2020年7月21日的物业管理费。第二，嘉诚物业没有向胡华香追讨过物业管理费，其不存在违约支付物业管理费，嘉诚物业要求其支付滞纳金没有事实依据。另，嘉诚物业按照年利率24%计算滞纳金过高，也没有事实和法律依据，如法院经过审理认为胡华香应当支付滞纳金，计算标准也应当调低。再者，嘉诚物业计算滞纳金的具体方式不明确，计算的金额也不合理，按照嘉诚物业的计算方法，胡华香拖欠的物业管理费为16283.19元，但滞纳金计算高达7279.82元，严重过高，也与事实不符。第三，嘉诚物业要求支付设备维保费没有事实依据，没有相关的证据证明嘉诚物业有对设备进行维修以及支出设备维保费。另外，2018年3月21日前的维保费用已经过诉讼时效。第四，嘉诚物业要求支付住宅公摊电费、电梯电费没有事实依据，没有相关的证据证明胡华香需要支付上述费用。嘉诚物业并不是供电部门，无权收取电费，目前也没有证据证明嘉诚物业有代胡华香向供电部门支付了上述费用。另外，2018年3月21日前的住宅公摊电费、电梯电费已经过诉讼时效。再者，胡华香的房屋为毛坯房，并没有入住，没有使用公用的照明设备以及电梯，不应当支付上述费用。第五，水井防漏工程、消防设备维修费用没有事实依据。上述维修工程是否存在不清楚。另外，上述工程嘉诚物业没有经过大多数业主同意，如果存在维修，维修费用也应当由嘉诚物业承担，而不是由业主承担。第六，因嘉诚物业在管理期间服务态度恶劣，所收取的物业公共位置的收益例如停车费私自占为己有，已经被全体业主罢免，其不具有诉讼主体资格。综上所述，恳请法院依法驳回嘉诚物业的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据及本院依职权搜索的生效裁判，本院进行审核后，认为对证据的真实性、合法性和关联性予以确认，并在卷佐证。根据当事人的陈述及庭审采纳的证据，本院认定如下事实：被告胡华香系佛山市高明区荷城街道沿江路463号X座XXXX房的业主，该物业所在小区银海广场已成立业主委员会。自2017年1月1日起，业委会每年均与原告嘉诚物业签订《银海广场-君临天下住宅物业管理合同》，一直由嘉诚物业管理银海广场小区，但其已于2020年7月1日终止物业服务工作。上述物业服务合同约定，业主每月按房屋建筑面积每平方米1.5元交纳物业管理费，住宅设施的维保费（包括电梯、门禁、消防、供水供电等）则由每户业主每月固定交纳32元，物业管理公司代缴的住宅公摊水电费用按业委会确认的实际使用量分摊和缴纳，各项费用的缴纳时间均为每月5日至20日。逾期，则需要物业公司以小区公告的方式催告一个月，过后仍不缴费的，物业公司可向人民法院起诉欠费业主。双方在2017年度、2018年度和2019年度的合同中约定了逾期支付物业管理费的业主，每日应按欠费金额的千分之三支付滞纳金。但逾期支付其它费用及2020年度费用的利息均未作出特别约定。根据嘉诚物业于2021年6月4日向佛山市自然资源局查询的不动产登记反馈结果，胡华香已于2017年4月18日登记为X座XXXX房（建筑面积256.49平方米）的业主，其已实际接收该房。经核算，胡华香欠缴的物业服务费2017年4月共13天166.72元。自2017年5月1日起至2020年6月30日止，共38个月，每月物业服务费均为384.74元，每月设备维护费均为32元，以上共欠物业服务费14786.84元、设备维护费1229.87元。自2017年4月18日至2020年7月31日的住宅公摊电费(缴交有滞后性，嘉诚物业垫付至2020年8月26日出具的发票金额），共计1461.4元。嘉诚物业主张的消防设施维修款和水井房防漏工程款的实际数额，已经本院（2020）粤0608民初4555号嘉诚物业诉冯海波物业服务合同纠纷案等生效民事判决确认，认定为紧急维修费，已经业委会同意代为垫付并进行过公示，每个业主按住宅建筑面积0.98元/平方米缴纳，胡华香承担251.36元。因被告胡华香经催收未交费，原告嘉诚物业遂提起诉讼。另查明，嘉诚物业曾于2019年10月29日、12月5日、2020年11月2日分别起诉胡华香，请求支付拖欠的物业服务费、设备管理费、滞纳金、公摊电费、公摊水费等相关费用，三次诉讼均按嘉诚物业撤诉处理结案。另外，嘉诚物业承认其已于2020年7月1日退出银海广场小区的物业管理工作。其中，2020年11月2日，嘉诚物业就本案相关费用共27260.69元第一次向本院提出诉讼。本院认为，本案系一宗物业服务合同纠纷。嘉诚物业虽已退出银海广场小区的物业管理工作，但其追讨提供服务期间的物业费用符合法律规定。《物业管理条例》（2018年修订）第十二条第四款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”。业委会对外代表业主签订物业服务合同及往来函件对全体业主具有约束力，业主应诚实履行。被告胡华香逾期未按合同及来往文书约定支付物业服务费、公摊电费、设备维护费、维修费等费用已构成违约，应承担支付的违约责任。扣除房屋过户以前的部分后，胡华香应支付其拖欠嘉诚物业提供服务期间的物业服务费14786.84元、公摊电费1461.4元、设备维护费1229.87元和维修费251.36元给原告，合共17729.47元。胡华香商品房过户登记前的费用本院不予支持。至于原告请求的违约金，由于物业服务费、设备维护费、公摊电费中有部分未在前两次起诉，故一律从2020年11月2日起开始计算违约金。其中，2017年4月18日至2019年12月31日的物业服务费、维保费均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至实际支付之日止。过高的请求，本院不予支持。由于原告与银海广场业委会于2020年签订的物业管理合同对物业管理费逾期滞纳金的约定不明确，故2020年的物业服务费、维保费及全部公摊电费从2020年11月2日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，对原告诉请过高的违约金，本院不予支持。关于超过诉讼时效的问题。由于嘉诚物业曾于2019年10月29日、12月5日及2020年11月2日就本案前期费用提出过诉讼，先后三次发生诉讼时效中断，故不存在超过三年诉讼时效的问题。关于胡华香称自己房屋为毛坯房，并没有入住，没有使用公用的照明设备以及电梯，不应当支付有关费用的问题。修正前的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”作为物业服务企业的原告已提供了服务，且已多次催告、起诉，胡华香以未入住、没有使用公共设施而不支付费用的观点于法无据，本院不予支持。而且，业主缴交物业费用涉及整个小区物业管理的运营和居民的公共利益，作为业主应自觉履行义务。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》（2018年修订）第十二条第四款，修正前的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，缺席判决如下：一、被告胡华香于本判决生效之日起十日内向原告佛山市嘉诚物业管理有限公司支付2017年4月18日至2019年12月31日的物业服务费、设备维护费13516.27元及逾期违约金（违约金以13516.27元为基数，自2020年11月2日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率上浮30%计算至实际支付之日止）；二、被告胡华香于本判决生效之日起十日内向原告佛山市嘉诚物业管理有限公司支付2020年的物业服务费、设备维护费2500.44元及逾期违约金（违约金以2500.44元为基数，自2020年11月2日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）；三、被告胡华香于本判决生效之日起十日内向原告佛山市嘉诚物业管理有限公司支付公摊电费1461.4元及逾期违约金（违约金以1461.4元为基数，自2020年11月2日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）；四、被告胡华香于本判决生效之日起十日内向原告佛山市嘉诚物业管理有限公司支付维修费251.36元；五、驳回原告佛山市嘉诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费481元，减半收取240.5元（原告已预交），由原告佛山市嘉诚物业管理有限公司负担84.1元，被告胡华香负担156.4元；被告负担的受理费156.4元，由被告于支付判项确认的款项时一并支付给原告，本院不再另行收退。本判决为终审判决。审判员  梁小平二〇二一年七月二十三日书记员  黎泸蔓