重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书      （2021）渝0242民初2241号   原告：重庆汇升华恒商业管理有限公司，住所地重庆市酉阳土家族苗族自治县桃花源街道桃花源大道中路101号1幢3-1。统一社会信用代码：915002423048448783。法定代表人：李志翔，该公司总经理。委托诉讼代理人：方相美，女，系该公司员工，1985年8月19日出生，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。被告：余建英，女，1979年9月22日出生，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。委托诉讼代理人：曾光阳（系被告之夫），男，1974年1月26日出生，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。原告重庆汇升华恒商业管理有限公司（以下简称汇升华恒商管公司）与被告余建英租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月12日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月18日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人方相美、被告及其委托诉讼代理人曾光阳均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告汇升华恒商管公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付拖欠的租金63574元并承担违约金(违约金以63574元为基数，按每日20‰从2020年4月30日起计算至实际付清日止)；2.依法判定解除原告与被告签订的租赁合同；3.依法判定被告恢复租赁物原貌；4.诉讼费用由被告全部承担。庭审中原告自愿放弃诉讼请求第3项。事实与理由：2016年12月19日，原、被告签订《汇升广场商业物业租赁合同》，合同约定：原告将其酉阳县桃花源大道中路101号【汇升广场】编号为X.X幢-X-X号的商业物业出租给被告，被告用于餐饮项目，租赁期限为3年零4个月。根据合同第四项第1条约定租期从2017年1月1日至2020年4月30日止。第五项第1条约定2018年10月1日至2020年4月30日期间，租金每月3346元，第五项第3条约定，租金每12个月或13个月为一期进行支付。被告须于每期首月第10日之前支付本期租金。第十八项第3条约定，若乙方未在期限内向甲方支付租金的，每逾期一日，甲方有权向乙方收取所欠租金费用总额的20‰的违约金。现从2018年10月1日至2020年4月30日期间，被告仍拖欠租金63574元。此后，原告方工作人员多次与被告联系，要求被告方支付欠款，被告均不回应，双方无法友好协商解决。根据合同第18项第5条约定，若乙方逾期支付租金、物业费或其他费用等达到15日的，甲方有权要求乙方支付应付的租金、物业管理费、其他费用以及违约金外，甲方还有权据此单方面解除本租赁合同，乙方所缴纳的履约保证金作为违约赔偿给甲方不予退还，履约保证金不足以赔偿甲方所遭受损失的，乙方仍应负赔偿责任。合同第16项第2.4条约定，本合同租赁期限届满正常到期的或因乙方原因导致本租赁合同提前终止的，乙方对原本属甲方所有的装饰装修、设备不得拆除、移动，乙方也不得提出任何补偿要求。甲方也有权根据自身需要要求乙方及时将所有由乙方进行的装饰装修、设备拆除运走，将该物业恢复至交付时的状况，相关费用由乙方承担。在合同履行期间，原告完全依照合同约定，为被告提供了经营场所，原告方无任何违约行为。原告认为，被告已严重违反租赁合同约定，损害了原告的切身利益，致使原告蒙受了巨大的经济损失。根据《民法通则》和《合同法》等相关规定，故诉至法院，请求判如所诉。 被告辩称：1.被告租了一年就没租了，原告应该在第十三个月来收租金，而不是三年之后才来追索租金；2.去商管部退过店铺，原告没有提出异议，不存在违约；3.租房时原告承诺有医院和名牌入驻，而实际与原告宣传内容不符，存在欺骗；4.门面附近车辆乱停乱放，挡住门面做不了生意，一直到去年才开始好转。5.被告已单方交了钥匙，视为已经解除合同，保证金原告也扣了，交钥匙后原告就贴出了招租广告，说明合同已经解除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。汇升华恒商管公司向本院提交了《租赁合同》，经质证，被告对该证据不持异议，本院予以确认。被告向本院提交的冉海艳证明一份，经质证，原告对其真实性等均不予认可。本院审查认为，证人应当出庭作证，如因特殊原因不能出庭的，应向法院申请并取得同意，并要提供身份证明，被告举示的证明材料，证人未出庭也未提交身份证明，故从形式上不符合法律规定，且证明内容中载明证人与被告均是原告的租户，与本案当事人存在利害关系，故对被告举示的冉海艳证明，本院不予采信。根据当事人的陈述和确认的上述证据，本院认定事实如下：2016年12月23日，原告汇升华恒商管公司（甲方）与被告余建英（乙方）签订《汇升广场商业物业租赁合同》，约定：甲方将位于重庆市酉阳县桃花源大道中路101号【汇升广场】商业物业销售编号为X.X幢-X-X号的商业物业及其附属设施设备（以下简称“该物业”），出租给乙方经营使用。该物业计租面积35.22平方米，该物业的建筑面积为35.22平方米。乙方租赁期为三年零四个月，从2017年1月1日起至2020年4月30日止。乙方的装修期为9个月。合同第5.1条约定：“乙方作为承租方须按时向甲方缴纳租金，该物业租金的收取标准如下：2017年1月1日至2017年9月30日为装修期。装修期内甲方不收取乙方租金，但其余费用（如：物业管理费、水电气费等）乙方仍须按约定交付，且本合同规定的除支付租金外的其他义务均不得免除；装修期限届满，乙方未装修完毕，甲方不再免除乙方租金，乙方按本条约定向甲方支付租金。2017年10月1日至2018年9月30日期间，该物业的月租金收取标准为95元/月·平方米（按该物业的计租面积计算），每月租金为3346元。2018年10月1日至2019年9月30日期间，该物业的月租金收取标准为95元/月·平方米（按该物业的计租面积计算），每月租金为3346元。2019年10月1日至2020年4月30日期间，该物业的月租金收取标准为95元/月·平方米，每月租金3346元。……上述租金并不包括乙方需支付的物业管理费、因乙方经营活动而产生的政府税费以及其他所有费用（如水、电、气、网络费等）。”第5.3条约定：“乙方应按期向甲方支付租金。乙方须于该合同签署之日一次性向甲方支付2017年10月1日至2018年9月30日间的租金共计40152元；以后租金每12个月为一期，乙方须于每期首月第10日之前将本期租金支付至甲方账户（如遇法定节假日须提前至少一个工作日到达甲方账户）。”第6.1条约定：“乙方须向甲方缴纳本租赁合同的履约保证金，该款项数额为3300元，乙方应于本合同签署当日一次性向甲方缴清。” 第18.3条约定：“若乙方违反本租赁合同约定，未在约定期限内向甲方支付租金的，每逾期一日，甲方有权向乙方收取所欠租金费用总额的20‰的违约金。”第18.4条约定：“在本合同租赁期内，若乙方拖欠甲方租金、物业管理费、水电气等费用以及其他因乙方违约或过失行为需向甲方支付违约金、赔偿金等，甲方无需预先通知乙方即可从乙方所缴纳的履约保证金中扣除相关费用金额，并要求乙方自扣除之日起7日内向甲方补足被扣除部分金额；若乙方未能在前述期限内补足被扣除部分金额的，甲方有权据此单方面解除本租赁合同并收回物业，乙方所缴纳的履约保证金将作为违约金赔偿给甲方不予退还，履约保证金不足以赔偿甲方所遭受损失的，乙方应负赔偿责任。”第18.5条约定：“若乙方逾期支付租金、物业管理费或其他费用等达到15日的，甲方除有权要求乙方支付应付的租金、物业管理费、其他费用以及违约金外，甲方还有权据此单方面解除本租赁合同，乙方所缴纳的履约保证金作为违约赔偿金给甲方不予退还，履约保证金不足以赔偿甲方所遭受的损失的，乙方仍应负赔偿责任。”合同补充条款规定：一年的租金总额免去152元，实收年租金为40000元。合同签订后，汇升华恒商管公司按约交付租赁物业于余建英，余建英向原告缴纳了保证金3300元及截止至2018年9月30日的租金，尚欠原告从2018年10月1日起至2020年4月30日止的租金63333元。本院认为，原告与被告余建英签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照约定履行各自义务。合同约定2018年10月1日至2020年4月30日期间（共计19个月）的租金，应在每期首月第10日之前支付，但被告至今未付，构成违约。原告主张解除签订的租赁合同的主张，因合同约定的终止期限早已到期，原告主张解除已无必要，但被告在合同有效期内未按约定履行，应当承担相应责任。被告欠付租金已超过15日，被告尚欠2018年10月1日至2020年4月30日期间的租金共计63333元未支付，原告主张的超出部分租金本院不予支持。关于原告的违约金请求，根据合同第18.3条约定，若乙方未在期限内向甲方支付租金的，每逾期一日，甲方有权向乙方收取所欠租金费用总额的20‰的违约金。被告余建英未按合同约定向原告支付租金，已构成违约，应当承担违约责任。但原告根据合同约定主张违约金明显畸高，本院酌定支持按欠缴租金总额的20%支付违约金，即12666.6元，原告向被告实交的履约保证金3300元应当按照合同约定作为违约金予以扣除，故被告还应支付原告违约金9366.6元。原告当庭放弃诉讼请求第三项，系其对权利的自由处分，本院予以准许。关于被告余建英答辩称其不存在违约，原告存在欺骗，门面附近车辆乱停乱放影响生意，以及被告已向原告交了钥匙，原告扣了保证金并贴了招租广告应视为已经解除合同等意见，因其所举示证据不足以证明上述主张，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告余建英于本判决生效之日起二十日内支付原告重庆汇升华恒商业管理有限公司租金63333元及违约金9366.6元；      二、驳回原告重庆汇升华恒商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1388元，因适用简易程序减半收取694元，由被告余建英负担，原告预交的694元予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。                          审 判 员 张文周   二〇二一年六月二十五日 法官助理 罗  琴书 记 员 倪  勤 - 1 –