贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终4062号上诉人（一审原告）：周光荣，男，1974年8月19日出生，汉族，住贵州省大方县。上诉人（一审原告）：刘兴敏，女，1970年5月6日出生，汉族，住贵州省大方县。委托诉讼代理人（特别授权）：万兴丹，贵州黔骏律师事务所律师。委托代诉讼理人（一般授权）：傅学军，贵州黔骏律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：大方望龙房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市大方县大方镇奢香大道南段，统一社会信用代码：91520521556627300F。法定代表人：王桂江，该公司总经理。上诉人周光荣、刘兴敏因与被上诉人大方望龙房地产开发有限公司（以下简称：望龙房开公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省大方县人民法院（2021）黔0521民初1380号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人周光荣、刘兴敏上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；本案诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款的规定，上诉人主张的违约金标准低于金融机构计收逾期贷款利息的标准，其诉讼请求合理合法，应予支持。一审判决存在同案不同判情形，该判决支持的违约金标准与类案不一致。被上诉人望龙房开公司二审未作答辩。原审原告周光荣、刘兴敏一审诉讼请求：1.判决被告向原告支付逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以288028.00元为基数，从2018年1月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至向不动产登记机关提交完毕商品房转移登记时止；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年12月12日，被告望龙房地产公司（甲方）与原告周光荣（乙方）签订《“望龙郡”认购协议书》，就甲方所开发楼盘“望龙郡”项目的认购事宜，约定基于乙方对“望龙郡”项目的购买意愿，经乙方要求，甲方同意乙方认购“望龙郡”项目A号楼21层7室，建筑面积为117.18平方米的本项目商品房。认购单价为2458.00元/㎡，总价为288028.00元。乙方向甲方支付2000.00元，作为认购金，并于本协议签订后七日内补足房款30%即首付款86028.00元。协议书签订后，原告周光荣向被告交纳了购房定金款2000.00元，被告向原告出具了收款收据。2014年12月24日，原告周光荣向被告交纳购房款86028.00元，被告向原告出具了收款收据。2015年1月6日，被告望龙房地产公司作为出卖人与原告周光荣作为买受人签订《商品房买卖合同》，约定：原告刘兴敏为共同共有人，买受人购买的商品房为“望龙郡小区”第A幢1单元21层7号房，建筑面积117.18平方米，套内建筑面积96.21平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米3410.29元，总价款（小写）328104.00元，（大写）叁拾贰万捌仟壹佰零元整；付款方式及期限：买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（小写）计128104.00元，余款（小写）200000.00元以银行按揭支付；交付时间和交付条件：出卖人应当在2014年10月30日前向买受人交付该商品房；转移登记：（一）出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.000001%承担违约责任；2.约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30内退还买受人已付款，并按银行同期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.000001%的违约金。合同签订后，原告周光荣、刘兴敏通过农业银行贷款向被告按揭支付剩余购房款200000.00元。原告周光荣、刘兴敏向被告望龙房地产公司交纳购房款共计288028.00元，被告已于2015年3月将涉案商品房交付原告周光荣、刘兴敏。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款“依法成立的合同，受法律保护”、第五百零九条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，原、被告双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。原告周光荣、刘兴敏履行了交付288028.00元购房款给被告望龙房地产公司的义务，被告望龙房地产公司负有按合同约定的时间将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告周光荣、刘兴敏的责任，被告望龙房地产公司逾期且至今未将办理商品房转移登记的有关文书交给原告周光荣、刘兴敏的行为已构成违约。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，原告可就被告未按合同约定的时间办理商品房转移登记有关文书的违约行为，要求被告按合同约定赔偿违约金。根据涉案商品房买卖合同第二十二条约定，被告逾期90日以后仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，按约定项下第（1）项处理，即原告退房，被告在收到退房通知之日起30日内退还房款并按照银行同期存款利率支付利息。但从原告的诉请和被告的答辩可以确定，双方已一致同意变更按约定项下第（2）项处理，即原告不退房，被告自约定日期（2017年12月31日）至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款的0.000001%的违约金。故原告要求被告支付自2018年1月1日起至向不动产登记机关提交完毕商品房转移登记的有关文书之日止的违约金，未超过原、被告双方合同约定的范围，予以支持。对于被告逾期办理商品房转移登记有关文书，应如何承担违约责任的问题，原告起诉时将违约金计算标准从合同约定的以交付房款的日0.000001%调整为中国人民银行同期同类贷款利率（或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率），视为原告认为合同约定的逾期交付办理商品房转移登记相关文书违约金过低。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”的规定，应予调整。但原告未举证证明被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书给原告方造成的损失，鉴于被告已向原告交付涉案商品房，未取得办理商品房转移登记的有关文书给原告方造成的损失较小，结合审判实践中认定逾期交付办理商品房转移登记相关文书违约金以不超过买受人交付房款的日万分之零点五为标准的原则，本案逾期交付办理商品房转移登记相关文书违约金以原告交付房款的日万分之零点五计算。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第五百零九条第一款、第五百八十五条第一款及第二款的规定，一审判决：一、被告大方望龙房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告周光荣、刘兴敏自2018年1月1日起至向不动产登记机关提交完毕商品房转移登记的有关文书之日止，以288028.00元为基数，按日万分之零点五计算逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金；二、驳回原告周光荣、刘兴敏的其他诉讼请求。案件受理费420.00元，由被告大方望龙房地产开发有限公司负担。本案二审期间，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：被上诉人逾期交付办理商品房转移登记有关文书的行为已构成违约，其依约应当承担向上诉人支付违约金的违约责任。对被上诉人向上诉人支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金标准问题。双方约定的标准为以已付购房款为基数，按日0.000001%（一亿分之一）的标准计算，该违约金标准明显过低，不能起到督促当事人及时履行合同义务的合同目的，应当予以调整。针对案涉商品房逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金标准，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，上诉人主张以已付款为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金，并无不当。一审法院将本案违约金标准调整为日万分之零点五不当，且存在类案不同判的情形，本院予以纠正。综上，上诉人的上诉理由成立，对其上诉请求予以支持。一审判决认定事实清楚，但判决结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省大方县人民法院（2021）黔0521民初1380号民事判决；二、被上诉人大方望龙房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付上诉人周光荣、刘兴敏逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以288028.00元为基数，自2018年1月1日至2019年9月19日按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，自2019年9月20日至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。一审案件受理费420元，二审案件受理费420元，均由被上诉人大方望龙房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨孝春审判员  吉 雪审判员  郭少华二〇二一年七月三十日书记员  秦 倩