重庆自由贸易试验区人民法院民 事 判 决 书 (2021)渝0192民初673号     原告（执行案外人）：张雳，男，1978年3月18日出生，汉族，住重庆市忠县忠州街道。原告（执行案外人）：任丽娟，女，1983年8月1日出生，汉族，住重庆市渝北区宝圣大道。二原告共同委托诉讼代理人：陈飞，重庆德艺鑫律师事务所律师。被告（申请执行人）：重庆文化产业融资担保有限责任公司，住所地重庆市渝北区洪湖东路9号财富大厦B座12楼1号、8号，统一社会信用代码：91500000699293635Q。法定代表人：陈余莉，董事长。委托诉讼代理人：杨静，女，该公司员工。委托诉讼代理人：黎凯，重庆渝宏律师事务所律师。第三人（被执行人）：重庆皇华钙业有限公司，住所地重庆市忠县忠州镇州屏环路24号，统一社会信用代码915002337842197637。法定代表人:苏光明，董事长兼经理。委托诉讼代理人：梁勇，重庆天宇三星律师事务所律师。第三人（被执行人）：重庆皇华文典房地产开发有限公司，住所地重庆市忠县忠州镇州屏环路24号，统一社会信用代码，9150023373982741XY。法定代表人：周兴兵，董事长兼经理。委托诉讼代理人：张建林，男，该公司员工。委托诉讼代理人：梁勇，重庆天宇三星律师事务所律师。第三人（被执行人）：重庆皇华矿业有限公司，住所地重庆市忠县石子乡金矿村二社，统一社会信用代码：91500233574830951G。法定代表人：徐涛，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：许江林，重庆融益律师事务所律师。第三人（被执行人）：重庆国金建设集团有限公司，住所地重庆市忠县忠州街道红星路28号第三层，统一社会信用代码：91500233762660558R。 法定代表人：张红，董事长。委托诉讼代理人：梁勇，重庆天宇三星律师事务所律师。第三人（被执行人）：重庆市涌华建材有限责任公司，住所地重庆市忠县忠州镇红星村五社，统一社会信用代码：91500233711629139M。法定代表人：汪正华，执行董事。第三人（被执行人）：周兴平，男，1962年7月16日出生，汉族，住重庆市忠县忠州街道。委托诉讼代理人：梁勇，重庆天宇三星律师事务所律师。第三人（被执行人）：周俊，男，1989年2月27日出生，汉族，住重庆市渝北区红叶路。委托诉讼代理人：梁勇，重庆天宇三星律师事务所律师。第三人（被执行人）：张红，男，1976年6月14日出生，汉族，住重庆市忠县忠州街道。委托诉讼代理人：梁勇，重庆天宇三星律师事务所律师。第三人（被执行人）：成维，女，1974年11月30日出生，汉族，住重庆市渝北区紫薇路。委托诉讼代理人：梁勇，重庆天宇三星律师事务所律师。第三人（被执行人）：成镇，男，1972年6月1日出生，汉族，住重庆市忠县忠州街道。原告张雳、任丽娟与被告重庆文化产业融资担保有限责任公司（以下简称文化融资担保公司）、第三人重庆皇华钙业有限公司（以下简称皇华钙业公司）、重庆皇华文典房地产开发有限公司（以下简称皇华房地产公司）、重庆皇华矿业有限公司（以下简称皇华矿业公司）、重庆国金建设集团有限公司（以下简称国金建设公司）、重庆市涌华建材有限责任公司（以下简称涌华建材公司）、周兴平、周俊、张红、成维、成镇案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张雳、任丽娟及委托诉讼代理人陈飞，被告文化融资担保公司的委托诉讼代理人杨静、黎凯，第三人皇华房地产公司的委托诉讼代理人张建林，第三人皇华矿业公司的委托诉讼代理人许江林到庭参加诉讼，第三人皇华钙业公司、涌华建材公司、国金建设公司、周兴平、周俊、张红、成维、成镇经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张雳、任丽娟向本院提出诉讼请求：1.判令不得执行位于重庆市忠县忠州镇XXXXXX号商用房屋；2.确认位于重庆市忠县忠州镇XXXXXX商用房屋属二原告所有；3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2015年5月12日，二原告与被告皇华房地产公司签订两份《商品房买卖合同》，约定以428740元购买诉争房屋。原告付清购房款后，于同日接收房屋并占有、使用至今。2019年4月2日，法院作出（2019）渝0192民初677号民事调解书，确认被告文化融资担保公司对诉争房屋享有抵押权。被告文化融资担保公司申请强制执行，查封诉争房屋。被告文化融资担保公司明知涉案房屋已经出售，并且已经交付给二原告占有使用，仍然与被告皇华房地产公司签订抵押合同、办理抵押登记，其抵押权应属无效。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应当排除对涉案房屋的执行。二原告提出执行异议，但法院作出（2020）渝0192执异议89号执行裁定书驳回原告的执行异议请求。二原告遂提起本案诉讼。被告文化融资担保公司辩称，1.二原告与皇华房地产公司未建立合法有效的买卖合同关系，也未支付购房款，不能排除强制执行。2.被告在办理房屋抵押登记过程中没有过错，享有合法抵押权，故即使二原告与皇华房地产公司存在买卖合同关系，但在抵押登记前未通过合法途径主张权利，自身存在重大过错。3.本案不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，该条并非第二十七条的例外情形，本案应适用第二十七条的规定处理。第三人皇华房地产公司陈述，原告张雳、任丽娟与该公司签订的房屋买卖合同是真实的，能否排除执行由法院依法认定。第三人皇华矿业公司陈述，该公司与二原告并无直接的法律关系，其诉讼请求是否成立由法院认定。第三人皇华钙业公司、国金建设公司、涌华建材公司、周兴平、周俊、张红、成维、成镇均未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的执行裁定书证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：一、关于张雳、任丽娟举示的如下证据第一组证据：1.联建房屋对外销售授权委托；2.皇华·三千里房屋买卖合同；3.交房单、亲属关系证明；4.收据、中国银行贷记往帐查询；5.天然气安装申请表。拟证明案涉房屋买卖合同合法有效，原告在抵押登记和法院查封之前已合法占有、使用房屋，并已按照合同约定支付购房款。文化融资担保公司质证认为，不认可证据1、2、3、4、5的真实性、合法性与关联性，涌华建材公司、皇华房地产公司均是关联案件中的被执行人，与本案存在直接利害关系，其出具相关证据材料，有逃避执行的嫌疑；原告未办理网签并签订商品房买卖合同，故房屋买卖合同的形成时间存疑，即使真实，也系因其自身原因未在抵押权设立前办理网签；银行流水的转账记录仅19万元，与本案购房款不符，差额巨大，不能证明原告已支付购房款，且款项支付给方南资产公司，未提供证据证明方南公司系销售代理公司，即使销售代理公司也不会收款，应将款项支付开发商。皇华房地产公司对以上证据均无异议，皇华矿业公司质证表示以上证据由法院认定。第二组证据：1.关于逾期办理产权证的情况说明；2.签订《反担保抵押合同》情况说明。拟证明涉案房屋未办理过户登记并非因原告自身原因，文化融资担保公司明知涉案房屋已经出售给原告，在二原告已经按照合同约定支付购房款并占有使用涉案房屋的情形下仍然与皇华房地产公司签订《反担保抵押合同》并办理抵押登记，该抵押登记不能对抗二原告对涉案房屋的期待权。文化融资担保公司质证认为，两份情况说明均由皇华房地产公司出具，该公司系本案的利害关系人，对证据的真实性、合法性及关联性均不予认可。皇华房地产公司、皇华矿业公司对以上证据均无异议。第三组证据：1.（2020）晋民终349号民事判决书；2.（2016）最高法民申254号民事裁定书。拟证明本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。文化融资担保公司未对以上证据发表质证意见。皇华房地产公司、皇华矿业公司对以上证据均无异议。对以上证据，本院经审查认为，第一组证据均系原件，真实性、合法性、关联性能予确认，依法予以采纳；第二组证据均为皇华房地产公司所作的书面陈述，虽然可作为证据采纳，但其证明力不足以证明文化融资担保公司在设立抵押权时明知涉案房屋已经出售给原告等事实；第三组证据与本案并无关联性，不予采纳。二、关于文化融资担保公司举示的如下证据1.（2020）最高法民终580号民事判决书；2.不动产登记证明。拟证明文化融资担保公司享有的抵押权属于法定优先权，优先于其他债权，且涉案房屋属于商铺用房，不属于需要特别保护的消费者购房情形，不符合排除执行的情形。原告对以上证据的真实性无异议，但不认可其证明目的。皇华房地产公司对以上证据无异议，皇华矿业公司质证表示由法院依法进行认定。对以上证据，本院经审查认为，证据1与本案无关联性，不予采纳；证据2的真实性、合法性与关联性能予确认，依法予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年，皇华钙业公司因融资需要委托文化融资担保公司提供担保，同时皇华房地产公司、皇华矿业公司、国金建设公司、涌华建材公司、周兴平、周俊、张红、成维、成镇向文化融资担保公司提供反担保。2019年4月2日，本院作出（2019）渝0192民初677号民事调解书，确认：……五、原告文化融资担保公司对被告皇华房地产公司、涌华建材公司共同所有的位于重庆市忠县忠州镇滨江路XXXXXX房屋（产权证号：XXXXXX号）享有抵押权。因皇华钙业公司等未履行上述民事调解书确定的给付义务，文化融资担保公司向本院申请强制执行。本院于2019年10月16日作出（2019）渝0192执321、322号之一执行裁定书，查封了上述房屋，查封期限三年。执行过程中，案外人张雳、任丽娟对案涉讼争房屋提出书面异议。本院于2020年12月28日作出（2020）渝0192执异90号执行裁定书，裁定驳回张雳、任丽娟的异议请求。张雳、任丽娟遂提起本案执行异议之诉。位于重庆市忠县忠州镇滨江路33号附1号（1号楼）房屋系皇华房地产公司与涌华建材公司共同开发。2013年6月1日，涌华建材公司向皇华房地产公司出具一份“联建房屋对外销售授权委托”，载明：委托人与受托人于2007年签订《联合开发合同》，联合开发皇华三千里项目；皇华三千里1号楼于2013年5月31日办理《重庆市商品房预售许可证》【忠国土房管（311）预字第（1314）号】，涌华建材公司委托皇华房地产公司对外销售位于重庆市忠县忠州镇XXXXXX1号楼12套商业用房及194套成套住宅；委托皇华房地产公司以自己的名义对外销售房屋，签订商品房买卖合同，收取房款，办理产权证等相关事宜。2015年5月12日，张雳、任丽娟与皇华房地产公司签订《皇华·三千里商品房买卖合同》，购买位于重庆市忠县忠州镇XXXXXX房屋，用途为商业用房，面积为25.22平方米，房款为428740元，付款方式均为一次性付款；房屋交付日期为2017年3月1日前。该合同未办理网签登记。当日，皇华房地产公司出具收据1份，载明收到前述合同约定的房款428740元，收据上另加盖有重庆方南资产管理有限公司财务专用章。同日，皇华房地产公司（甲方、移交人）向任丽娟（乙方、接交人）出具交房单，载明：乙方购买甲方位于忠县忠州镇XXXXXX号门面壹间，甲方于2015年5月12日将该房屋交付给乙方装修和经营管理，乙方交清购房款的对该房拥有完全产权；乙方接房后涉及房屋的一切安全责任由乙方全权负责（含装修工人，自己家人和亲朋及小孩，本楼设施、设备），乙方装修时不得随意改变室内墙体和强弱电配电箱及给排水位置。张雳、任丽娟举示银行贷记往帐查询，显示向方南资产公司转账支付19万元。庭审中，任丽娟陈述，房款的支付除转账19万元外其余为家人凑的现金，直接至售楼部交付的款项，不清楚工作人员是方南公司还是皇华公司。另外，张雳、任丽娟举示的天然气安装申请表显示，2015年6月11日，其申请安装上述附17号门面的商业天然气。2021年1月14日，皇华房地产公司出具《关于逾期办理产权证的情况说明》，载明：我公司开发建设的位于忠县忠州镇XXXXXX号（皇华三千里1号楼）已经出售给张雳、任丽娟（附17号）等人，并已经交付给上述买受人；房屋交付后上述买受人多次向我公司要求办理产权证，由于我公司资金周转困难，负责办理产权证的人员长期不在岗，故至今没有给上述买受人办理产权证。同日，皇华房地产公司还出具《签订情况说明》，载明：2016年12月26日、2017年3月1日，我公司与文化融资担保公司签订两份《反担保抵押合同》，以已经出售给买受人的位于忠县忠州镇XXXXXX号商铺为皇华钙业公司与文化融资担保公司签订的《融资担保委托合同》提供反担保；我公司在与文化融资担保公司签订《反担保抵押合同》时已经明确告知上述商铺已经出售给买受人，已经按照商品房买卖合同的约定收取房款，并已经实际交付给买受人使用。对于房屋的使用情况，原告任丽娟陈述自己使用房屋3年左右，现出租给他人开设面馆。本案的争议焦点是：1.张雳、任丽娟对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益；2.案涉房屋能否确认为张雳、任丽娟所有。一、关于张雳、任丽娟对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。本院认为，张雳、任丽娟主张其基于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十八条规定享有排除强制执行的权益据以提起执行异议之诉，则应审查上述司法解释第二十八条规定的情形是否属于第二十七条规定的除外情形。《执行异议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”该条是关于案外人排除执行的实体权利与申请执行人优先受偿权产生冲突时的处理规则。第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” 本案中，申请执行人文化融资担保公司对案涉房屋享有抵押权，抵押权为担保物权，其性质属于法定优先权；与房屋买受人享有的普通债权相比较，抵押权显然具有优先性。故符合上述第二十八条规定情形的买受人权利可以排除普通金钱债权的执行，但不属于上述第二十七条规定的除外情形。理由是：首先，《执行异议规定》第二十八条、第二十九条均系对能够排除执行的权利及其要件的规定，但第二十八条所保护的是一般房屋买受人的物权期待权，而第二十九条则系针对商品房消费者的物权期待权，两种权利的性质和内容并不相同。其次，针对实践中存在的商品房预售不规范现象，为保护商品房消费者生存权，可以认定商品房消费者的物权期待权优先于抵押权。但是，商品房消费者的范围应限于向房地产开发企业购买用于居住的商品房且其名下无其他用于居住的房屋的买受人。故《执行异议规定》第二十九条构成第二十七条的例外情形。最后，《执行异议规定》第二十八条的适用对象是一般房屋买受人而非商品房消费者，其权利仅能排除非担保物权的普通金钱债权执行，而不能对抗抵押权等担保物权，故第二十八条不属于第二十七条的例外情形。本案中，张雳、任丽娟所购买的案涉商品房性质为商铺而非居住用房，故其不属于商品房消费者。并且，张雳、任丽娟与皇华房地产公司签订商品房买卖合同后并未办理网签，文化融资担保公司已合法取得抵押权。因此，即使张雳、任丽娟符合第二十八条规定的情形，也不能据此主张排除对案涉房屋的强制执行，对其相应诉讼请求，本院依法不予支持。二、关于案涉房屋能否确认为张雳、任丽娟所有的问题。首先，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，因案涉房屋并未办理所有权过户登记，原告即使完全支付了购房款，也仅享有依据《商品房买卖合同》要求皇华房地产公司履行相关合同义务的请求权，尚不享有案涉房屋所有权。其次，如前所述，原告张雳、任丽娟基于《商品房买卖合同》所享有的权利并不能排除对案涉房屋的强制执行，故其要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求不能成立，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条的规定，判决如下：驳回原告张雳、任丽娟的全部诉讼请求。本案案件受理费7731.1元，由原告张雳、任丽娟负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。  审    判    长      张 小 波审    判    员      肖 明 明    审    判    员      邱    颖     二○二一年七月二十六日                     法  官  助  理      何 佳 杰                   书    记    员      郭 纪 宇- 1 -