重庆市巴南区人民法院民事判决书 (2021)渝0113民初134号 原告：余云江，男，1988年1月8日出生，汉族，住重庆市巴南区。委托诉讼代理人：刘万江，重庆原野律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩波，重庆原野律师事务所律师。被告：辜庆玲，女，1988年7月27日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：陆航，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚文偲，上海锦天城（重庆）律师事务所实习律师。原告余云江与被告辜庆玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法由审判员史春亚适用简易程序独任审理，于同年2月4日公开开庭进行审理。后因案情复杂，本院依法裁定将本案转为普通程序，由审判员史春亚担任审判长，与人民陪审员刘水、彭艮岚组成合议庭进行审理，再次于2021年6月16日公开开庭进行了审理，原告余云江的委托诉讼代理人韩波与被告辜庆玲的委托诉讼代理人陆航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余云江向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于《重庆优喜家营销策划有限公司房屋买卖合同》中成立的房屋买卖合同；2.被告辜庆玲向原告返还购房款15万元；3.被告辜庆玲向原告支付违约金30万元；4.被告支付律师费3万元。事实和理由：2020年7月1日，原、被告与重庆优喜家营销策划有限公司（以下简称优喜家公司）签订《重庆优喜家营销策划有限公司房屋买卖合同》（以下简称优喜家房屋买卖合同），约定：原告于2020年7月1日向被告辜庆玲支付定金5万元，于2020年7月2日支付首付款10万元，原告履行付款义务。2020年7月21日，因被告辜庆玲的房屋产权未满两年，不能进行交易，原、被告签订补充协议，约定在2021年1月18日后办理房屋过户手续。后，因被告辜庆玲的房屋被重庆市渝中区人民法院查封拍卖，导致原告无法取得房屋。原告遂诉请如上。被告辜庆玲辩称，原告余云江支付的15万元中包括了定金5万元，被告的房屋被司法拍卖导致优喜家房屋买卖合同不能履行，原告余云江也存在过错，其完全可以提前支付房价款，避免房屋被拍卖。原告余云江主张的违约金过高，根据合同约定的违约金条款，原告余云江应全额支付购房款，但其实际只支付了首付款10万元及定金5万元，且原告余云江不存在除利息以外的其他损失。经审理查明，2020年7月1日，原告余云江（作为乙方）与被告辜庆玲（作为甲方）及优喜家公司作为中介方、丙方签订优喜家房屋买卖合同，约定：房屋坐落为巴南区××道××号××幢××单元××（以下简称案涉房屋），建筑面积192.57平方米，房地产权号为渝2019-000XXXXXX，房屋实际成交价为150万元，房屋产权变更时所发生的相关费用由乙方承担；甲乙双方约定在2020年7月1日，乙方交纳购房定金5万元给甲方；乙方于2020年7月2日过户当日支付该房屋的购房首付款10万元，剩余房款由乙方委托丙方向银行申请按揭贷款并向丙方支付银行按揭所需之担保费、评估费等；甲乙双方应在签订本合同90天内提交真实完整的贷款所需相关资料及付清办理按揭贷款所需费用，并以银行通知过户的时间为准，到产权所在地房交所办理过户手续；乙方委托丙方向银行申请贷款140万元；按揭贷款具体事宜以银行审批为准，如银行实际贷款金额低于乙方申请贷款金额，则不足部分由乙方于产权过户当日同时支付给甲方，如差额部分乙方不支付给甲方，由乙方承担违约责任；甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切责任及违此合约的责任；如甲乙任何一方拒不履行或独自解除合同，或违反第五条违约责任中的第一、二、三、四中任一款的均视为违约，违约责任：由违约方向守约方支付本合同房屋实际成交价20%的违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿；卖方银行所欠抵押款由卖方寻找垫资解押后，卖方配合签垫资解押协议，买方出垫资费用。2020年7月1日，原告余云江支付被告辜庆玲购房定金5万元。嗣后，原告余云江分别于2020年7月2日、7月15日、7月21日共支付被告辜庆玲房款10万元，即首付款10万元。被告辜庆玲于2021年7月21日向原告余云江出具收条，确认收到原告余云江支付的上述房款15万元。同日，原告余云江作为买方与被告辜庆玲作为卖方签订《关于优喜家房屋买卖合同的补充协议》（以下简称补充协议），约定：案涉房屋产权未满两年不能交易，双方达成一致意见，待房屋满两年之后开始办理一切相关手续（包括银行面签、解押过户等房屋买卖相关手续）；卖方必须保证该房屋权属无争议，无查封，若在房屋买卖手续办理过程中出现与卖方有关的权属纠纷或债务纠纷，由卖方负责解决并承担一切及违此合约的责任，并按照主合同相关的条款承担违约责任，若因违约方拒不履行合同相关违约责任而提起诉讼的由违约方承担包括但不限于律师费、诉讼费、执行费等一切费用；由于乙方已支付房款15万元，而办理房屋相关手续时间还长，双方协商一致，由卖方办理顺位抵押到买方名下；本协议与主合同不一致的以本补充协议为准。2020年8月13日，重庆市渝中区人民法院作出（2020）渝0103执10283号民事裁定书（以下简称10283号裁定书），载明：平安银行股份有限公司重庆分行申请执行辜庆玲金融借款合同纠纷一案，本院作出的（2019）渝0103民初1777号民事判决书已经发生法律效力，在该案执行中，辜庆玲至今未执行生效法律文书确定的法律义务，本院依法查封辜庆玲名下的案涉房屋，经评估现市场价值为195.65万元，遂裁定：拍卖辜庆玲名下的案涉房屋。2020年8月24日，重庆市渝中区人民法院发布关于案涉房屋（第一次拍卖）的公告，载明：案涉房屋评估价195.65万元，起拍价136.955万元，拍卖所有人为被执行人，最后由用户名王荣军以1 494 550元竞价成交。嗣后，原告余云江来院诉请如上。另查明，被告辜庆玲为案涉房屋的单独所有权人，于2019年取得产权，案涉房屋两年内不得上市交易。2020年9月29日，原告余云江作为甲方与重庆原野律师事务所作为乙方签订《法律服务合同》，约定：甲方因与辜庆玲房屋买卖合同纠纷一案，聘请乙方律师提供法律服务，乙方指派刘万江、韩江律师为甲方提供法律服务，律师费3万元。同日，原告余云江银行转账支付重庆原野律师事务所律师费3万元。另，本院于2021年1月19日向被告辜庆玲送达诉状副本。上述事实，有双方当事人陈述及原告余云江提供的优喜家房屋买卖合同、补充协议、收条、转账业务回单、《法律服务合同》、发票、银行电子回单、重庆市渝中区人民法院关于案涉房屋的竞拍公告与被告辜庆玲提供的10283号裁定书等证据在卷为证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第（二）款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案的法律事实发生于《中华人民共和国民法典》施行之前，依照上述规定，本案应适用《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）等相关法律以及司法解释。根据合同法第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效”，原告余云江与被告辜庆玲签订的优喜家房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律法规规定，故合法有效。依据合同法第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，原告余云江、被告辜庆玲应当按照合同约定全面履行各自的义务。原告余云江按约于2020年7月1日支付被告辜庆玲购房定金5万元，按照优喜家房屋买卖合同约定，原告余云江应于2020年7月2日过户当日支付该房屋的购房首付款10万元，但因案涉房屋两年内不得上市交易，2020年7月2日无法办理过户，原告余云江依然截至2020年7月21日支付被告辜庆玲首付款10万元，原告余云江按照合同约定履行了付款义务，根据补充协议约定“待房屋满两年之后开始办理一切相关手续（包括银行面签、解押过户等房屋买卖相关手续）；卖方必须保证该房屋权属无争议，无查封，若在房屋买卖手续办理过程中出现与卖方有关的权属纠纷或债务纠纷，由卖方负责解决并承担一切及违此合约的责任，并按照主合同相关的条款承担违约责任，若因违约方拒不履行合同相关违约责任而提起诉讼的由违约方承担包括但不限于律师费、诉讼费、执行费等一切费用”，本案中，案涉房屋因被告辜庆玲于（2019）渝0103民初1777号民事判决书中应承担的法律义务，被重庆市渝中区人民法院于2020年8月13日作出的10283号裁定书裁定拍卖案涉房屋，并以1 494 550元的价格被竞拍成功，由竞拍人取得案涉房屋，导致原、被告签订的优喜家房屋买卖合同履行不能，符合合同法第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”规定，原告余云江与被告辜庆玲于2020年7月1日签订的《重庆优喜家营销策划有限公司房屋买卖合同》中成立的房屋买卖合同于2021年1月19日起解除。根据合同法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”规定，故本院对原告余云江诉请被告辜庆玲返还购房款15万元予以支持；对于原告余云江诉请被告辜庆玲支付违约金30万元，本案中，因被告辜庆玲的个人债务导致案涉房屋被法院强制拍卖造成合同履行不能，造成原告余云江订立合同的目的落空，期待利益无法实现，2020年8月13日的10283号裁定书载明案涉房屋的评估价为195.65万元，与合同中约定的房屋价款150万元之间的价差为45.65万元，虽案涉房屋被第三人以1 494 550元的价格竞拍成功，但原告余云江因被告辜庆玲的违约行为产生的期待利益损失为45.65万元，远高于原告余云江诉请的违约金金额，故本院对原告余云江依据优喜家房屋买卖合同约定“由违约方向守约方支付本合同房屋实际成交价20%的违约金”诉请被告辜庆玲支付违约金30万元（150万元×20%）予以支持，被告辜庆玲辩称违约金过高，其举示的证据达不到证明目的，应承担举证不能的后果，本院对其辩称不予支持。对于原告余云江诉请被告辜庆玲支付律师费3万元，符合补充协议的约定，且原告余云江实际产生了律师费，收费标准亦符合法律规定，故本院予以支持。为此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第（二）款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告余云江与被告辜庆玲于2020年7月1日签订的《重庆优喜家营销策划有限公司房屋买卖合同》中成立的房屋买卖合同于2021年1月19日起解除；二、被告辜庆玲返还原告余云江购房款15万元；三、被告辜庆玲支付原告余云江违约金30万元；四、被告辜庆玲支付原告余云江律师费3万元。上述第二、三、四项，限被告辜庆玲于本判决生效之日起10日内履行，若被告辜庆玲未按本判决指定的期限履行，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8500元，由被告辜庆玲负担（此款已由原告余云江垫付，限被告辜庆玲于本判决生效之日起10日内迳付原告余云江）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交上诉案件受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审  判  长  史春亚人民陪审员  刘  水人民陪审员  彭艮岚二〇二一年七月一日法官  助理  王小凤书  记  员  王  倩  - 1 -