云南省禄丰市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）云2331民初753号 原告：禄丰星宇商贸经营管理有限公司。 统一社会信用代码：91532331MA6NEFR755。 法定代表人：代诚，系该公司董事长（未到庭）。 住所地：云南省楚雄彝族自治州禄丰县。 委托诉讼代理人：周贤江，云南周贤江律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 被告：曹益明，男，1984年3月20日生，汉族，湖南省益阳市人，大学本科，个体户，户籍地湖南省益阳市资阳区，现住云南省昆明市官渡区（未到庭）。 委托诉讼代理人：李金顺，云南延德律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 原告禄丰星宇商贸经营管理有限公司（以下简称“星宇公司”）与被告曹益明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案后，依法适用普通程序于2021年5月13日公开开庭进行了审理。原告星宇公司的委托诉讼代理人周贤江，被告曹益明的委托诉讼代理人李金顺均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告星宇公司向本院提出诉讼请求，请求人民法院判令：1、被告支付2020年8月1日至2021年7月31日的商铺租金160000元，逾期付款违约金86400元(2020年8月1日-2021年4月30日，16万元×270日×2‰)。2、被告支付2020年8月1日至2021年7月31日期间拖欠的物业管理费23560元。3、被告支付单方解除合同的违约金32000元（16万元×20%）。4、被告缴纳的履约保证金10000元归原告所有。1-4项合计金额：311960元。5、诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年5月21日，原告与被告签订《商铺租赁合同》。合同约定：原告将享有全部经营权的禄丰金源中心综合楼第三层的第302-317和325号共17个商铺，出租给被告用于经营儿童乐园。租期5年，从2019年8月1日至2024年7月31日。租金一年一付，第一年支付时间为2019年6月1日前，第二年以后各年的支付时间为每年7月15日。在签订合同时，被告向原告支付履约保证金10000元，租赁期间，原告为被告提供物业管理服务，物管费每月2元/㎡。如被告提前解除合同，履约保证金归原告所有，还应向原告支付当年租金20%的违约金，被告未按时足额支付租金，每日按逾期欠交金额的2‰支付违约金。合同签订后，被告于2019年5月31日、6月5日，分两次交清第一年的租金，租金交清当日，原告将出租商铺交付被告管理。被告对商铺进行装修后，于2019年6月10日在商铺内设立禄丰朵朵乐园，开展经营。由于疫情等原因，禄丰朵朵乐园的生意在开业初期受到一定影响。到了2020年7月25日缴纳第二年租金时限时，被告就拒绝支付第二年租金，还要求解除租赁合同。原告拒绝了被告的无理要求。2021年3月29日，被告以原告出租的商铺未通过消防验收，存在消防安全隐患为由，向禄丰市法院提起诉讼，要求解除《商铺租赁合同》，赔偿损失等。双方签订《商铺租赁合同》时，金源中心综合楼的消防工程确实尚未通过合格验收，同一时期，金源中心综合楼的其他商铺还相继出租给嘉华饼屋等十余家商户。针对这一既定事实，禄丰县消防救援大队在进行消防安全检查时，按照“重整改，轻处罚”的原则，对各租房经营户进行逐户消防检查，提出整改意见，但并未要求被告等经营户停业整顿或不准营业。2021年1月13日，金源中心综合楼的消防工程通过了禄丰县住建局合格验收，安全隐患彻底消除。原告认为：双方签订的《商铺租赁合同》是有效合同，对双方都有法律约束力。被告拒交商铺租金，随意提出解除合同，违反合同约定和法律规定，构成违约。为维护原告的合法权益，现提起诉讼，请人民法院依法判处。 被告曹益明辩称：1、原、被告签订房屋租赁合同之后，原告违反合同法禁止性规定，将没有经过消防验收的房屋租赁给被告，无法主张房屋租金。2、原告虚报房屋面积，导致我方多缴纳房屋租金69473.7元，我方在本案之前已经依法提起诉讼。原告起诉要求支付物业管理费，不属于本案审理的范围。3、原告主张解除合同的违约金，我方认为是原告造成的，原告在本案中提出我方单方解除合同，是否原告也认为合同已经解除，是什么时候解除，是基于何种法律事实和理由，请依法查明。4、原告提出履约保证金不退还给我们没有任何的合同和法律依据，我们认为是原告的违约导致合同无法履行，所以保证金应该退还我们，综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉辩主张提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据：营业执照、禄丰县法院传票、民事起诉状，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、原告提交的商铺租赁合同及租赁商铺平面图，欲证实2019年5月21日，原告将金源中心综合楼第三层302-317及325号商铺租赁给被告，租期从2019年8月1日-2024年7月31日，租金每年16万元，第二年以后各年租金的缴纳时间为每年的7月15日，逾期每日处2‰违约金；被告应缴纳合同履行保证金1万元，违约即归原告所有；提前解除合同应支付当年租金20%的违约金；租赁商铺的位置。经质证，被告对真实性认可，但认为平面图上刻意将租赁的商铺标黑予以注明，能够证实被告租赁的面积就是标黑的面积；该合同是原告提供的格式合同，合同第一条第一小条对租赁位置和面积明确，应该以该约定及附件平面图标注确定本案面积，第二小条租赁面积760平方米，属于原告在签订合同时不诚信的行为；合同中对双方提前解除合同所需支付的违约金约定是租金的20%。本院认为，上述证据被告无异议，本院予以采信，但原、被告双方对合同条款的理解发生争议，对合同条款租赁面积的理解，以合同第一条第1、2条及附图作为一个整体予以理解，能够证实本案租赁面积为760平方米的事实。 2、原告提交的租赁商铺房号面积表、房屋建筑面积计算报告，商品房买卖合同备案登记表，欲证实原告出租给被告的商铺面积合计763.25㎡。经质证，被告对真实性认可，对关联性不予认可，认为面积表和买卖合同备案登记表是产权交易的面积界定，租赁合同的面积应该以租赁合同的相关条款进行认定，而不是以最初买卖关系中的面积进行确定。本院认为，被告对真实性无异议，本院予以采信，该组证明材料与原告提交的证明材料1相互印证，共同证实原告租赁给被告的房屋位置、面积，对被告的反驳意见不予采纳。 3、原告提交的收据，欲证实原告收到被告支付第一年的租金、履约保证金和装修押金。经质证，被告无异议，但认为面积不符，原告多收了被告的租金。本院认为，被告对上述证据无异议，本院予以采信，对被告的反驳意见不予采纳。 4、原告提交的建设工程消防验收备案抽查结果通知书，欲证实金源中心综合楼工程于2021年1月13日通过消防验收合格。经质证，被告对合法性不予认可，认为没有看到原告出示根据消防法和目前消防验收的法律规定由消防部门出具的消防验收合格意见书，在没有消防验收合格意见书的前提下出具是不合法的。本院认为，该建设工程消防验收备案抽查结果通知书系相关职能部门依法出具，来源合法、内容客观真实、与本案有关，故本院予以采信，被告对其反驳意见未提交充分有效的证据予以证实，本院不予采纳。 5、原告提交的物业管理合同，欲证实原告为被告租赁的商铺提供物业管理服务，物业管理费2元×/月㎡。经质证，被告对真实性认可，对关联性不认可，认为本案审理的是房屋租赁关系，和本案争议的问题没有关联性，且物业管理服务合同纠纷和房屋租赁合同是两个案由，不可以合并审理。本院认为，物业管理合同涉及另一法律关系，与本案无关，本院不予评判。 6、被告提交的商铺租赁合同（同原告提交的证明材料1），欲证实原、被告的租赁关系；被告承租原告的商铺是合同第一条第一款约定的17个商铺，合同附件中的平面图注明承租房屋的具体位置，具体位置的实际面积是430平方米；合同是原告提供给被告的格式合同；合同对违约责任进行了明确约定。经质证，原告无异议，但认为不能证实被告的主张，涂黑部分只是说明商铺所在位置，不能证实平面图中涂黑的部分就是所谓的租赁给被告的部分。本院认为，该证明材料与原告提交的证明材料1相同，本院予以采信，对争议问题的评判同证明材料1。 7、被告提交的信访件答复意见书，欲证实原告曾经于2020年6月24日受到消防部门的行政处罚，处罚的原因是原告向被告租赁的房屋存在消防隐患，没有经过消防验收；原告租赁的房屋违反消防法的禁止性规定，属于违法出租，所提供的租赁物严重不符合合同约定。经质证，原告无异议，但认为不能证实被告的主张，房屋在出租时确实没有通过消防安全验收，但在原告起诉前已经通过了消防安全验收，根据相关法律的规定，属于需要取得官方许可的证件在法庭辩论前已经取得的都不算有瑕疵，况且原告延迟取得合格证并不妨碍被告使用房屋。本院认为，原告对信访件答复意见书无异议，本院予以采信，能够证实原告出租的房屋因未经过消防验收，于2020年6月24日受到消防部门的行政处罚的事实。 8、被告提交的照片，欲证实原告受到消防部门的行政处罚之后被责令进行消防整改，未经被告同意擅自占用被告租赁的经营面积进行施工，导致被告无法进行正常经营，属于严重违约。经质证，原告无异议，但认为占用面积为七点几平方，且整改占用的时间估计就是两三天，工程量和面积都不大。本院认为，原告对照片无异议，本院予以采信，能够证实原告占用被告租赁的经营面积进行消防整改施工的事实。 根据当事人的陈述、辩论，并结合当事人对诉辩主张的举证、质证和本院的认证及庭审查明的事实，本院确认本案法律事实如下： 2019年5月21日原告星宇公司（甲方）与被告曹益明 （乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：经双方充分协商达成一致，签订以下合同条款，供双方遵守：第一条租赁房屋情况：1、租赁房屋位于：云南省楚雄市禄丰县（以下简称“金源中心”）3Ｆ，商铺编号为：302、303、304、305、306、307、308、309、310、311、312、313、314、315、316、317、325（具体位置见附件一房屋平面图，如实际分隔与房屋平面图不一致的以实际分隔为准）。2、本合同租赁房屋面积为760平方米，该面积即为计租面积，各租期的起止时间、递增标准、具体支付金额详见租金明细表。第二条、租赁用途:1、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为经营儿童乐园使用......。2、乙方需自行办理营业、税务、消防等与合法经营相关的证照、许可，并在开业经营前将营业执照等相关证照复印件交甲方备案。第三条、租赁期限：租赁期限为5年，即2019年8月1日至2024年7月31日止。其中2019年6月1日至2019年7月31日为免租装修期。第四条租赁房屋的交付1、交付时间：2019年5月31日前；2、交付标准：甲方向乙方交付的房屋为现状毛坯房，由乙方自行设计装修，装修方案需报甲方认可；第五条、相关费用：1、租金支付方式，按一年一付，每一年一次性支付完毕一年租金。2、租金支付时间，本着“先交租，后使用”的原则，第一期租金支付时间为：2019年6月1日前，从第二期开始，以后租金支付为每年7月15日；3、租期、租金明细表；6、装修费用由乙方自行承担；7、履约保证：乙方在本合同签订当日向甲方交付履约保证金人民币10000元，作为乙方履行本合同的担保；8、合同租赁有限期满或合同终止、解除后，履约保证金除抵扣应由乙方承担的租金、物业服务费和其他费用以及乙方应承担的违约赔偿责任外，乙方将租赁房屋完好交还给甲方，经甲方验收合格后，甲方将保证金剩余部分无息退还乙方；第七条、对租赁房屋的使用要求：1、消防系统，乙方进场装修时应根据自身布置的功能区及疏散通道进行内部二次消防设计、申报、改造施工，并负责验收合格及办理开业备案手续。自甲方交付租赁房屋至乙方将租赁房屋交还甲方期间，若因乙方责任造成整个项目的消防系统不能联动，乙方应按照甲方规定的时限整改完毕，并承担因此产生的损失和执法部门的处罚。若乙方未在规定时限整改完毕，甲方有权自行整改或单方选择解除本合同，产生的费用或损失由乙方承担。第十条合同的变更、解除。1、经双方协商一致或政府政策对所租赁房屋有其他要求的，可以变更、解除本合同，双方互不承担违约责任。2、甲方有以下行为之一的，视为甲方严重违约，乙方有权选择单方解除本合同：2.1不能按期提供商铺。2.2所提供商铺严重不符合约定条件。3、乙方有下列情形之一的，视为乙方严重违约，甲方有权选择单方解除合同：3.1乙方未经甲方书面同意擅自改变本合同所约定的经营用途、经营种类及范围的；3.2乙方利用租赁房屋进行违法、违规经营的，或乙方原因被政府部门查封的；违反甲方及物业服务公司各项管理规则，经甲方通知后仍拒不整改的；乙方违反消防规定，无消防许可擅自开业，或者依法开业后违反消防要求又拒绝履行消防义务，完善消防设施设备和消防相关手续的……5、当出现一方享有本合同解除权时，享有解除权的一方将合同解除通知送达对方时，本合同解除。第十一条租赁房屋的返还1、本合同终止或本合同解除通知送达15日内，为租赁房屋返还日期，乙方应当按期向甲方返还租赁房屋；2、依据“来装去留”的原则，乙方在返还租赁房屋时，应当一并无偿返还租赁房屋内所有形成附和的装修装饰物，并归甲方所有；同时乙方因拆除未形成附合的装饰装修物造成房屋毁损的，乙方必须恢复原状或照价赔偿。第十四条违约责任：1、甲方按照现状交付毛坯房，除租期顺延外，每逾期一天，甲方应按第一年租金总额的2‰向乙方支付违约金。逾期超过30日的，乙方有权按照本合同第十条的规定解除合同。3、乙方单方提前解除本合同，其所付租金、履约保证金等归甲方所有。同时，乙方还应向甲方承担本合同当年租金百分之二十的违约金；4、乙方未按时足额交纳租金、物业服务费及其他任何费用的，每天应按预期未交金额的2‰支付给甲方违约金。逾期超过15天的，甲方有权收回房屋。5、当出现本合同约定的乙方可以选择解除合同的情形时，乙方有权单方解除本合同并要求甲方退还已收履约保证金和剩余租金，同时有权要求甲方承担本合同当年租金百分之二十的违约金。第十五条特别约定5、未尽事宜，双方协商后补充如下：乙方所投入该项目的一切设施、设备、器材、物料等包含但不限于的所有物品所有权作为乙方履行本合同的担保，若乙方无故终止履行本合同，履约保证金及租赁区域内所有物品的所有权归甲方所有。合同附云南恒兴测绘科技有限公司绘制的平面图一份，平面图对原告租赁的302、303、304、305、306、307、308、309、310、311、312、313、314、315、316、317、325共17个商铺位置进行加黑，并标注“儿童乐园主题城”，在加黑标注的“儿童乐园主题城”南面及西面各有过道一条，在北面有无顶过道一条。 合同签订后，原告依约将租赁房屋交由被告使用，被告注册成立了“禄丰朵朵游乐园”，向原告支付了2019年8月1日至2020年7月31日的租金160000元及履约保证金10000元、装修保证金5000元，并对租赁房屋进行了装修，定制了儿童游乐设施进行安装后，于2019年6月18日开业经营儿童游乐园至2021年1月3日。2020年3月，禄丰县住建局、县消防大队等单位对金源中心综合楼建设项目进行消防现场检查验收，发现金源中心综合楼建设工程未按图纸施工，存在消防问题。针对该楼已出租使用的既定事实，县消防大队按照“重整改、轻处罚”的原则，对入住金源中心综合楼的各经营户逐户检查并提出整改意见。2020年4月15日，县消防大队召集相关经营户进行约谈，向各商户说明了金源中心综合楼不能办理投入使用、营业前消防安全检查的原因，建议各商户自行评估投资风险，自行权衡利弊。针对物业管理方对金源中心综合楼消防安全管理不到位的问题，县消防大队于2020年6月24日对物业管理公司星宇公司依法作出消防行政处罚。被告参加了县消防大队召集的约谈，但消防大队未对其及其他商户进行过处罚。2020年12月，原告未经被告同意占用租赁给被告的325号商铺及325号与310号商铺中间位置对房屋进行消防整改，新建一把小楼梯，整改至2021年1月13日前，导致被告经营面积减少，对被告的营业项目布局造成影响。 另查明，金源中心建设工程的开发商云南世恒房地产开发有限公司于2021年1月12日向禄丰县住房和城乡建设局提交消防验收备案相关材料，2021年1月13日经抽查合格后禄丰县住房和城乡建设局发给该公司建设工程消防验收备案抽查结果通知书［禄建消验备字（2021）第03号］，载明：云南世恒房地产开发有限公司于2021年1月12日申请消防验收备案禄丰县金源中心综合楼建设工程（地址：禄丰县；建筑面积6218.46平方米。综合楼、高20.10米，地上5层，地下1层，使用性质综合商业用房。备案申请编号：（2021第03号）被确定为检查对象。经检查：该工程符合建设工程消防验收有关规定。 本院认为，原告星宇公司与被告曹益明自愿签订《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律规定，为合法有效的合同，受法律保护，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后原告将租赁房屋交付给被告使用，被告支付了2019年8月1日至2020年7月30日的租金和履约保证金，后未按照合同约定缴纳第二年的房屋租金。对原告主张被告支付2020年8月1日至2021年7月31日商铺租金及违约金的主张，法律规定，当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除，另案被告起诉原告解除合同的诉讼中本院于2021年3月30日送达起诉状副本给原告，并判决双方签订的租赁合同解除，故原告主张的租金应自2020年8月1日计算至2021年3月30日合计为106667元，对于违约金，根据双方合同约定，先交租，后使用，第二年的租金应于2020年7月15日前支付，被告未按时足额交纳租金，每天应按逾期未交金额的2‰支付给原告，故应以未交租金106667元以2‰计算自2020年7月16日起至2021年4月12日原告起诉前一天共270天的逾期付款违约金，合计57600元，因原告存在重大过错，导致双方因消防问题发生争议长期未能解决，进而影响被告按照合同履行义务，故应酌情减少被告的逾期付款责任，被告应支付原告逾期付款违约金的70％，合计为40320元。原告主张由被告支付拖欠物业管费的主张，经法庭释明，物业服务合同与本案不是同一法律关系，不应在本案中处理，原告自愿放弃该项诉讼请求，本院予以准许；原告主张的被告支付单方解除合同违约金32000元，因原告在订立合同时将未获得消防验收备案抽查合格的房屋租赁给被告用于经营儿童游乐园，在被告经营过程中被消防部门约谈、自行评估风险权衡利弊，并占用被告租赁场地整改，对被告经营造成不可挽回的负面影响，导致合同不能继续履行，合同目的不能实现，原告存在重大过错，虽在租赁期间于2021年1月13日经过整改获得了消防验收备案抽查合格，但系在被告停业后，故原告主张被告单方解除合同的违约金，无事实依据，本院不予支持。原告主张被告缴纳的履约保证金归原告所有，因双方合同约定，只有在乙方单方提前解除合同等情况下，履约保证金才由原告享有，逾期缴纳租金的，被告支付逾期违约金即可，不属于履约保证金由原告享有的约定条件，本案中，被告要求解除合同非因其单方原因造成，因在另案被告起诉原告的诉讼中已经判决解除双方签订的租赁合同，故原告收取被告的履约保证金应予以退还被告，对原告的该主张不予支持。 被告辩称原告违反合同法禁止性规定，将没有经过消防验收的房屋租赁给被告，且虚报房屋面积，导致被告多缴纳房屋租金的辩解意见，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定：“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。”本案原、被告双方于2021年1月3日被告停业后发生纠纷，系因民法典施行后履行合同发生的争议，应适用民法典的规定。《中华人民共和国民法典》第七百二十四条规定，租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件禁止性规定情形的，为非承租人原因致使租赁物无法使用，承租人可以解除合同，本案中，被告租赁的房屋在2021年1月13日获得消防验收备案抽查合格，系在本案及另案纠纷起诉前，租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件禁止性规定的情形已经消失，被告的该法定解除权消灭，且被告实际使用经营租赁房屋至2021年1月3日，故其不应支付租金的主张不成立，对于主张虚报房屋面积，导致被告多缴纳房屋租金无事实依据，本院不予采纳。 综上，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、四百六十六条第一款、第五百零九条、第五百七十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决如下： 一、由被告曹益明于本判决生效后十五日内支付原告禄丰星宇商贸经营管理有限公司2020年8月1日至2021年3月30日的租金106667元及逾期付款违约金40320元，合计146987元。 二、驳回原告禄丰星宇商贸经营管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费5979元，由原告禄丰星宇商贸经营管理有限公司负担2990元，由被告曹益明负担2989元（因原告禄丰星宇商贸经营管理有限公司已预交，被告曹益明应负担的部分在履行上述义务时一并支付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。 审 判 长  李红艳 人民陪审员  陈明全 人民陪审员  陈玉红 二〇二一年七月一日 书 记 员  周真香