广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0106民初11191号原告：蒋克荣，男，1981年10月27日出生，汉族，住安徽省芜湖市无为县。被告：广州潮流天地购物中心有限公司，住所地广东省广州市天河区体育东路39-45号地下室至三层，统一社会信用代码91440101749918104W。法定代表人：陈益灿，执行董事。委托代理人：李安琦，系北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。原告蒋克荣诉被告广州潮流天地购物中心有限公司（以下简称潮流公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋克荣，被告潮流公司的委托代理人李安琦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蒋克荣向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠位于天河区体育东路39-45号3237铺2019年、2020年的两年租金212504元；2.被告将天河区体育东路39-45号3237铺归还原告；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告拖欠原告所有的位于广州市天河区体育东路39-45号3237铺（下称涉案商铺）2019年至2020年两年租金212504元，原告多次去被告公司催讨，但都无任何回复，涉案合同约定的固定委托管理期限5年已经届满（2020年12月21日届满），后续双方没有续签合同，被告理应交还商铺，现诉至法院，请求判如所请。被告潮流公司辩称：一、原告并未向我司交付涉案商铺，《商铺委托经营管理协议》约定的义务原告并未实际履行，因此原告不享有收取因涉案商铺经营收益所得的权利；二、商铺在出售给原告前已由我司合法承租，租赁期限至2029年12月31日，我司作为承租人，在租赁期限内对商铺的合法适用不视同原告已完成《委托经营管理协议》项下的交付义务。由于目前仍在合法租赁期限内，原告主张收回商铺无事实及法律依据；三、我司与原告签订《商铺委托经营管理协议》在形式与内涵上均不符合租赁合同的一般要件，合同约定的标的是涉案商铺的经营权而非房屋使用权，协议约定我司支付原告的收益属于产权人让渡经营权所产生的费用补偿，《商铺委托经营管理协议》本质上包含了委托及承包经营的法律关系。由于原告从未将涉案商铺的经营权交付我方，《商铺经营管理协议》约定并未生效。经审理查明：根据（2016）广州市不动产权第00237122号不动产权证显示，涉案商铺的所有权人为原告，取得方式为购买，用途为商业，面积为8.83平方米，附编号为09CH88140910000021号的《房地产平面附图》，其上载明了涉案商铺的四至。2015年7月29日，原告（买受人）与案外人广州市泽信物业管理有限公司（下称泽信公司）（出卖人）签订《商铺买卖合同》，约定：买受人购买涉案商铺，建筑面积8.8262平方米，房价款总金额为850000元，买受人于2015年7月30日前支付全部房款850000元；出卖人应于2016年1月1日前，以书面形式通知买受人办理涉案商铺使用权的交接手续；买受人负有积极配合出卖人办理涉案商铺使用权交接的义务，签订收楼书，并在收楼同时按照《协议》的约定将涉案商铺按现状交付给经营管理公司受托经营管理；买受人未按照出卖人的通知时间办理交接手续的，视为出卖人与买受人已办理交接手续，之后由此产生的相关风险责任均由买受人承担，同时出卖人可自约定交接之日起自行将涉案商铺交付给受托经营管理公司，由经营管理公司按《商铺委托经营管理协议》对涉案商铺统一经营管理，买受人对此不持有异议等。同日，原告（甲方/委托人）与被告（乙方/受托人）签订《商铺委托经营管理协议》（下称《协议》），约定：甲方已与广州市泽信物业管理有限公司签订《商铺买卖合同》，购买涉案商铺。作为《商铺买卖合同》的必要附属条件，甲方需将所购商铺委托乙方在约定期限内统一经营；甲方同意将其购买的涉案商铺全权委托由乙方统一经营管理；委托经营期限为10年（其中前5年为固定管理期限，后5年为乙方享有的优先权），自《商铺买卖合同》约定的商场开业日2016年1月1日开始计算；委托经营期限届满或双方协商终止委托合同的，乙方按现状将商铺交还给甲方；委托经营管理期限内，甲方不得以任何理由要求提前收回该商铺，不得干涉、影响乙方使用及经营涉案商铺；首期5年委托经营期限届满后，乙方享有对该商铺继续承租经营的优先权，在满足下列情况下，甲方应当将商铺继续委托乙方经营管理：（1）乙方续租经营期限不低于5年；（2）乙方继续经营管理时，在经营管理期内就涉案商铺所取得的全部租金收益，由甲、乙方按照80%：20%的比例进行分配，因甲方原因导致乙方上述续租经营优先权无法实现的，乙方有权按照本协议约定追究甲方违约责任；委托经营期限内，乙方作为受托方，享有该商铺的占有、使用、收益等权能，但乙方应按约定向甲方支付租金；委托经营的首三年，因乙方需投入资金对商场整体进行装修、推广、策划，甲方同意无需乙方支付任何租金或其他利益，乙方首三年的经营行为即是对甲方商铺的租赁行为；至第四年起，乙方应按季度向甲方支付商铺租金，支付时间为该约定年度每一个季度末月截止日期的最后一日，第四年按每季度25165元向甲方支付租金，第五年按每季度27961元向甲方支付；乙方除按上述标准向甲方支付租金外，无需再向甲方支付其他利益；在委托管理期间，甲方享有前述约定的租金收益权，不受乙方经营状况所影响；至委托经营管理期限第四年起，乙方应向甲方按季支付租金，乙方逾期支付租金的，则每逾期一日，乙方须按当年租金总额的万分之五向甲方支付违约金，逾期超过60日的，甲方有权单方解除本协议及收回商铺并保留继续追索乙方拖欠租金及其违约金的权利等。2015年12月25日，泽信公司向原告发出《收铺告知函》，函称根据《商铺买卖合同》约定交付涉案商铺的时间为2016年1月1日，现就该商铺的交付告知如下：由于原告与被告签订了《协议》，泽信公司已和被告完成商铺交付手续。被告对涉案商铺的经营管理期由2016年1月1日起算等。被告辩称原告从未向其交付涉案商铺，其与案外人广州市羊城房地产有限公司之间依法成立租赁关系，该租赁关系由案外人泽信公司承继，租赁期限至2029年12月31日。被告为此提交以下证据拟予以证实：1.广州市房地产租赁合同（出租人为广州市羊城房地产有限公司，承租方为被告，租赁期限自2005年12月23日至2015年8月22日）、合作协议、整体转让天河区体育东路39-45号地下室、首层、二楼、及三楼（天宝天盛商业裙楼）项目竞价规则。关于涉案商铺的现状。原、被告双方共同确认目前整个三楼正在装修，准备作为酒店经营，三楼现在的间隔与不动产权证的附图相比，已经有所改变，现在作为酒店用途重新间隔。庭审中，原告主张购买涉案商铺至今，被告一直在使用，但多次与被告沟通，被告亦从未向其支付过租金；被告对此予以确认，但辩称是因为原告从未交付涉案商铺。本院认为：原、被告签订的《协议》虽名为委托经营管理，但从相关权利义务的约定来看，符合租赁合同即出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的内涵，故双方就涉案商铺形成的是租赁合同法律关系。被告辩称涉案商铺在出售给原告前已由被告合法承租，但即便如被告所称，其对涉案商铺享有承租权，其亦与原告通过签订《协议》的方式重新确定了双方的权利义务，故双方就涉案商铺形成的租赁合同法律关系应以《协议》的约定为准，且双方均应依约履行。关于交还涉案商铺。根据《收铺告知函》载明的内容可知，原告购买涉案涉案商铺后已经直接由泽信公司交付给被告使用，被告亦确认其一直在使用，故其辩称原告未向其交付涉案商铺的抗辩意见本院不予采纳。结合双方提交的证据及《协议》约定，被告已于2016年1月1日接收了涉案商铺，根据《协议》中“至委托经营管理期限第四年起，乙方应向甲方按季支付租金，乙方逾期支付租金的，则每逾期一日，乙方须按当年租金总额的万分之五向甲方支付违约金，逾期超过60日的，甲方有权单方解除本协议及收回商铺并保留继续追索乙方拖欠租金及其违约金的权利”的约定，被告应自2019年开始向原告支付租金，其中第一期租金的支付时间为2019年3月31日，但被告至今未向原告支付涉案商铺的任何租金，同时根据协议约定，租赁期限虽为10年，但其中前5年为固定租赁期限，后5年为租赁优先权，但必须满足相关条件，其中就包括租金收益的分配。被告从未向原告支付过租金，现原告主张5年固定租赁期限于2020年12月31日届满，要求被告返还涉案商铺，有其事实及合同依据，本院予以支持。“委托经营期限届满或双方协商终止委托合同的，乙方按现状将商铺交还给甲方”，故综合考虑上述约定及涉案商铺的现状为四至不清的状态，本院判令被告按涉案商铺的《房地产平面附图》（编号为09CH88140910000021号）记载的四至将涉案商铺交还给原告。关于支付租金。被告作为承租人负有向原告支付租金的义务，现原告主张被告欠付2019年、2020年的租金212504元（25165×4+27961×4），被告确认欠付上述款项，虽辩称是因为原告未交付涉案商铺，但与本院前述认定不符，本院不予采纳，故原告诉请要求被告支付上述款项，有事实及合同依据，本院予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州潮流天地购物中心有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内，依据编号为09CH88140910000021号的《房地产平面附图》记载的四至将上述商铺交还给原告蒋克荣。二、被告广州潮流天地购物中心有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内，向原告蒋克荣支付2019年、2020年的租金212504元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2244元（已减半收取），由被告广州潮流天地购物中心有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 张 杳二〇二一年七月九日书记员 梁炎梅