江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终3177号上诉人（原审被告）：江苏喜逗食品有限公司，住所地江苏省徐州市铜山区城南工业园汇河路6号。法定代表人：王坤，该公司总经理。委托诉讼代理人：李政，江苏运通律师事务所律师。委托诉讼代理人：马汉，江苏运通律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：顾江，男，1966年8月21日出生，汉族，住江苏省通州市。委托诉讼代理人：殷昭洋，江苏众联成律师事务所律师。顾江与江苏喜逗食品有限公司（以下简称喜逗公司）房屋买卖合同纠纷一案，徐州市铜山区人民法院曾作出（2018）苏0312民初10163号民事判决，喜逗公司不服提起上诉，本院审理后作出（2019）苏03民终3844号民事裁定，将案件发回重审。徐州市铜山区人民法院重审后作出(2019)苏0312民初9959号民事判决，喜逗公司仍不服，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。喜逗公司上诉请求:1、撤销(2019)苏0312民初9959号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案全案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、涉案买卖协议的标的物系房地产。关于房地产交易，无论是物权法、城市房地产管理法，还是民法典，均规定只有依法办理了物权登记的不动产才具备交易条件。合同法对于合同无效的情形作出了明确规定，其中一种情形即是违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。城市房地产管理法第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产转让合同无效。该条款是法律强制性、禁止性规定，一审竟然以“该条款并未规定未依法登记领取权属证书的房地产转让合同无效”反推涉案买卖协议有效。2、喜逗公司已经收到了行政机关对涉案房地产系违法建设的认定意见，涉案房产随时面临着被依法拆除的巨大风险。一审判决在本质上是对违法建筑的转让作出了肯定性评价，这一评价结论显然违法，是典型的司法权僭越行政权的做法。此种做法在客观上强行赋予了违法建筑的合法性基础，这将会造成不动产管理的严重失衡，导致不动产交易市场的巨大震荡。3、顾江作为卖方，有义务保证其出售的房产是合法建筑，并且是可以正常交付、使用的房产。案涉房屋作为违法建筑，随时会被行政机关依法拆除，这必然导致合同目的无法实现，交易安全无法保证，买卖协议必然无效。顾江辩称，1、一审法院重审后，顾江补充了相应的证据，同时法院也调取了相关材料，对徐州市波斯猫食品有限公司（以下简称波斯猫公司）、喜逗公司的成立、两家公司的关系、土地取得、相关的规划建设、本案涉及的买卖合同产生的背景等方面进行了调查核实，才作出了本案的判决。2、城市房地产管理法第三十八条只是对不得转让的房地产进行了列举，并未对合同效力进行规定。3、喜逗公司的前身是波斯猫公司，两者是关联公司。顾江于2012年起诉要求波斯猫公司偿还货款，判决后申请执行。在执行过程中，喜逗公司对涉案房产的执行提出异议，认为涉案房产是喜逗公司的，但没有得到法院的支持，经过一审法院执行局调解，由顾江将涉案房产进行购买后立刻卖给喜逗公司，从而使得执行案件执行完毕。所以，喜逗公司在本案诉讼之前就对该房产进行了占有、使用，对房产的性质是明知的，其再以涉案房产没有房产证主张合同无效，明显违反诚实信用原则，不应得到法律的支持。4、顾江从2012年就基于货款起诉波斯猫公司，直到现在案款没有拿到，请求二审法院维护顾江的合法权益。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。顾江向一审法院提出诉讼请求：1.判令喜逗公司支付购房款130万元及利息（利息按照年利率6%计算，从逾期之日起计算至实际支付款项时止）；2.诉讼费用、保全费由喜逗公司承担。一审法院认定事实：2018年3月22日，甲方顾江与乙方喜逗公司签订房屋买卖协议一份，约定甲方将坐落于徐州市铜山区城南工业园汇河路6号喜逗公司（波斯猫公司）院内的宿舍楼（共4层，建筑面积为3807.30平方米）作价人民币150万元出售给乙方。付款方式：乙方于2018年4月1日前付30万元；2018年12月31日前付20万元；2019年12月31日前付50万元；2020年12月31日前付50万元；在付清全部款项之前甲方保留所有权。签署上述协议后，喜逗公司交付了20万元购房款。另查明，2012年5月14日,顾江因买卖合同纠纷起诉波斯猫公司。法院于2012年5月23日作出（2012）铜商初字第373号民事裁定，裁定冻结波斯猫公司银行存款138万或查封其相应价值的财产。2012年5月31日，法院在徐州市铜山区工商局查封了波斯猫公司相关财产。2012年7月17日，法院作出（2012）铜商初字第0373号民事判决，判决波斯猫公司于判决生效之日起十日内给付顾江货款1359588元。2013年7月25日，顾江向法院申请执行。2013年11月9日，法院作出（2013）铜执字第3812－1号民事裁定，裁定拍卖被执行人波斯猫公司所有的办公楼、主车间、辅料仓库、后生产车间、主车间后锅炉房及宿舍楼等财产。执行过程中，法院委托徐州华信房地产土地咨询评估有限公司对波斯猫公司院内房产及其附属物进行评估，该评估公司于2013年12月9日作出徐华信估（2013）司鉴字第065号房产估价报告，经测算确认评估物在估价时点2013年11月26日的价值为10254465元，其中房产价值9983195元，附属物价值271270元。宿舍楼（未办理权属登记手续）共4层，建筑面积3807.3平方米，评估价值3502992元。2014年4月25日，喜逗公司以执行财产归其所有为由向法院提出执行异议，法院于2014年5月4日作出（2014）铜执异字第16号民事裁定，驳回喜逗公司的异议申请。喜逗公司对该裁定不服，于2014年5月20日以顾江、波斯猫公司为被申请人提起执行异议之诉，法院于2014年11月20日作出（2014)铜商初字第00397号民事判决，驳回喜逗公司的诉讼请求。喜逗公司不服提起上诉，二审法院于2015年4月7日作出（2015）徐民终字第391号民事判决，驳回上诉，维持原判。2016年3月12日，法院作出（2013）铜执字第3812-1号罚款决定书，以喜逗公司非法处置法院查封的财产，决定对喜逗公司罚款1000000元。2018年3月22日，法院作出（2017）苏0312执恢776号之二执行裁定书，裁定将波斯猫公司所有的位于徐州市铜山区城南工业园汇河路6号（原铜山县三堡镇四堡工业园）院内的宿舍楼（共4层，建筑面积为3807.30平方米）作价人民币1961667.00元交付顾江抵偿债务。再查明，波斯猫公司于2006年4月12日成立，注册资本10万元，股东及法定代表人为王坤。2008年3月27日，该公司股东及法定代表人变更为郑嫩妹。2010年1月14日，该公司法定代表人变更为游国安，注册资本增至300万元，股东游国安出资240万元，股东王荣、王永锦各出资30万元。2010年11月8日，该公司注册资本变更为800万元，股东游国安、王荣、王永锦的出资分别为740万元、30万元、30万元。2014年9月18日，波斯猫公司营业执照被吊销。喜逗公司于2012年6月11日成立，注册资本500万元，其中王坤出资400万元、游依娇出资95万元、郭胜出资5万元。法定代表人为王坤。2012年8月9日，该公司注册资本增至2600万元。2013年2月6日，该公司法定代表人变更为李艳秋。2016年6月17日，该公司法定代表人变更为郑春林。2018年2月28日，该公司法定代表人变更为王坤。王坤和游依娇系夫妻关系，游国安和游依娇系姐弟关系。还查明，2007年6月2日，乙方波斯猫公司与甲方原铜山县三堡镇人民政府签订了协议书，载明乙方征用甲方所属林纸工业园内位于汇河路北侧潘楼村土地43.81亩，乙方计划投入5000万元并出资办理土地征用手续，其中群众安置费、土地补偿费、青苗补偿费三项合计1256008元，该宗土地为工业建设用地，使用权期限为50年，另约定了其他权利义务等。2008年4月15日，波斯猫公司缴纳土地补偿款127万元。2007年12月29日，原铜山县发展改革与经济贸易委员会文件铜发改经贸投备[2007]603号《徐州市波斯猫食品有限公司食品加工项目备案通知书》载明，你单位食品加工项目的备案申请收悉，经审核，该项目符合《江苏省企业投资项目备案暂行办法》的有关要求，准予备案。请据此开展有关工作，并且依法办理土地、环保、规划等各方面的手续后方可开工建设。本备案通知书有效期为两年。项目用地25亩；建筑面积20000平方米；年加工蚕豆5000吨、薯片500吨、膨化食品300吨等。2007年12月30日，原铜山县国土资源局铜国土资初[2007]191号文件载明，波斯猫公司食品加工项目拟选址位于铜山县，总投资4500万元，占地面积约25亩等。2008年1月11日，原铜山县环境保护局《关于徐州市波斯猫食品有限公司新建食品加工项目环评报告表审批意见》载明，根据《报告表》结论和铜山县发改委备案通知书（铜发改经贸投备[2007]603号），同意在拟定地点建设。你公司在项目设计、建设和管理中，应落实《报告表》中提出的各项污染防治措施和建议，并按照本批复提出的各项要求实施，确保污染物达标排放等。2008年3月21日，原铜山县规划局建设项目选址意见书载明，编号铜规选字第（2008）010号，根据《中华人民共和国城市规划法》第三十条和《建设项目选址规划管理办法》的规定，特制定本建设项目选址意见书，作为审批建设项目设计任务书（可行性报告）的法定附件。建设单位徐州市波斯猫食品有限公司，建设用地规模16673.1平方米等。2008年8月15日、10月8日，波斯猫公司先后与江苏建中建设工程有限公司签订了建设工程施工合同、施工合同附件（1），约定建设工程包括：场地平整、基础工程、地面工程、主体工程、办公楼框架二层等；合同价款分别为240万元、建设面积每平方米935元结算。合同履行过程中，波斯猫公司向江苏建中建设工程有限公司支付了部分工程款。2012年1月16日，徐州市铜山区国土资源局铜国土资预[2012]06号文件载明，波斯猫公司拟选址位于铜山县，现状为建设用地，总面积35.78亩，总投资8000万元等。2012年8月23日，徐州市铜山区发展改革与经济贸易委员会文件徐铜发改经济投备[2012]244号《江苏喜逗食品有限公司炒货及坚果类食品加工项目备案通知书》载明，你单位炒货及坚果类食品加工项目的备案申请收悉，经审核，该项目符合《江苏省企业投资项目备案暂行办法》的有关要求，准予备案。请据此开展有关工作，并且依法办理土地、环保、规划等各方面的手续后方可开工建设。本备案通知书有效期为两年。项目用地45亩；建筑面积26000平方米；其中生产用房及生产附属用房24400平方米、办公用房1600平方米；项目建成后，年可加工兰花豆、酒鬼青豆、多味花生等炒货及坚果类食品2万吨。2012年8月31日，徐州市铜山区环境保护局《关于江苏喜逗食品有限公司炒货及坚果类食品加工项目环境影响报告表审批意见》载明，根据《报告表》结论和相关文件，该项目在拟建位置具有环境可行性等。2012年12月12日，徐州市铜山区国土资源局与喜逗公司签订了国有建设用地使用权出让合同，宗地面积23855平方米，价款2910000元。喜逗公司随后缴纳了相应的土地出让金及契税等。2013年2月6日徐州市铜山区人民政府铜政土〔2013〕11号文件载明，喜逗公司通过挂牌出让取得2012-98号国有建设用地使用权，宗地面积23855平方米，土地出让年限为50年，该项目用地在2012年6月12日之前开工，在2015年6月12日之前竣工。随后，喜逗公司缴纳了土地出让金2910000元，及土地市场交易服务费、契税。2013年4月11日，喜逗公司取得坐落于，面积23855平方米的土地权属证书，宗地图上载明案涉房屋坐落位置及相关厂房坐落位置。喜逗公司持有的绿卡载明，根据中共铜山县委铜发【2003】26号文件规定，为减轻重点项目负担，提高办事效率，加快项目建设，对重点工业项目实行“绿卡”制度。2013年2月5日，徐州市铜山区规划局铜规地字第2013-005号建设用地规划许可证载明项目名称、地址、用地性质、用地面积等。2013年2月6日，徐州市铜山区人民政府文件铜政土〔2013〕11号《关于江苏喜逗食品有限公司项目用地的批复》载明，喜逗公司通过挂牌出让取得2012-98号国有建设用地使用权。经研究，同意你单位办理位于土地使用权出让手续。该宗地出让用途为工业用地，宗地面积23855平方米，土地出让年限为50年；该项目用地在2012年6月12日之前开工，在2015年6月12日之前竣工。希接文后，严格按照国有显示用地使用权出让合同的规定进行建设。2014年8月7日，喜逗公司向高新技术开发区规划局的申请报告载明，喜逗公司前身是波斯猫公司，系2007年政府引进的绿卡企业，按政府要求先建后补手续的原则于2008年底竣工，厂房8000平方米，办公楼1600平方米，综合楼2600平方米，并在2008年通过了发改委、环保局、国土资源局、规划局审批，2008年底投入生产运营至今，为地区农村经济发展作了重大贡献，特申请减免未批先建处罚。2014年8月10日，徐州市铜山区三堡街道办事处在该申请报告上签写该项目属于招新引商项目，同意先建后补办手续。并在情况属实上加盖办事处公章。2012年8月2日，原徐州市铜山区三堡镇人民政府致函徐州市铜山区规划局《关于徐州市波斯猫食品有限公司建设的情况说明》载明，徐州市波斯猫食品有限公司座落在，该企业占地45亩，于2008年在绿卡有效期内建成厂房及办公用房，符合区政府绿卡规定期限内建成投产。2014年10月24日，喜逗公司向高新区规划局承诺，该公司的食品加工项目投资13000万元，占地约45亩，在建设过程中，绝不乱搭乱建，严格按批复的施工图纸文明施工。2014年11月3日，喜逗公司取得案涉房屋所在厂区的建设工程规划许可证，载明同意红线范围内为喜逗公司炒货及坚果类食品加工项目，位于，面积23855平方米，用地性质为工业用地。又查明，2011年8月2日，波斯猫公司向中国工商银行股份有限公司徐州鼓楼支行贷款500万元，由江苏融丰投资担保有限公司（以下简称融丰公司）提供担保。作为担保条件，2011年8月17日，波斯猫公司股东游国安、王荣、王永锦将其股权出质给融丰公司，并在徐州市铜山区工商行政管理局办理了股权质押登记。上述借款到期后波斯猫公司无力偿还，借款由融丰公司于2012年6月11日、7月10日分别代偿2008382.22元、3011065.33元。融丰公司又于2012年6月10日与喜逗公司签订转让合同，将波斯猫公司质押的全部资产转让给了喜逗公司。2012年8月，徐州市铜山区村民委员会出具的证明载明，喜逗公司前身波斯猫公司原地址铜山县三堡镇四堡工业园，现区划后与铜山区城南工业园汇河路6号属同一地块。2018年1月1日，甲方喜逗公司与乙方徐州闽航再生物资回收有限公司签订《土地使用权租赁协议》。约定：甲方将位于公司院内25亩土地、宿舍楼的土地使用权及厂区南北主干道的使用权让给乙方20年……。一审法院认为，案涉房屋买卖合同有效，理由如下：首先，从案涉房屋土地性质来看。近年来，关于集体土地问题，相关政策呈现逐步放开的趋势，并且部分地区已经开展集体建设用地入市试点。在计划经济向市场经济的转型中，法律理念也在发生变化，私法领域愈加重视契约自由,审判实践中，在合同效力的认定上，愈加尊重当事人双方的意思表示，不轻易确认合同无效，以促进社会资源的有效利用，切实保护当事人合法权益。依据法律规定，集体土地分为农用地、建设用地和未利用地，限制宅基地在非集体组织成员之间转让，限制耕地不能用于非农建设，但并没有限制建设于集体土地上的所有房屋均不能转让。本案中，2007年6月2日，乙方波斯猫公司与甲方原铜山县三堡镇人民政府签订协议，征用案涉的43.81亩土地，该土地性质为工业建设用地，并交纳了土地补偿款127万元；2013年4月11日取得了总面积35.78亩土地权属证书。案涉房屋所在厂区，大部分用地符合法律要求，有相应的土地权属证书，且案涉房屋系经营性厂房，不同于住宅，更应从有利于交易安全、维护意思自治的角度认定合同效力。故不能据此否认合同效力。其次，从案涉房屋审批手续上看，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。违法建筑分为尚可采取改正措施和无法采取改正措施的情形，本案中，喜逗公司向规划部门的申请载明案涉房屋先建设后补手续符合绿卡政策，申请减免手续。原徐州市铜山区三堡镇人民政府亦致函规划部门，说明案涉厂房先建后补，符合区政府绿卡规定期限内建成投产。从案涉厂房的建设审判程序来看，发改委、国土局、规划局、环保局等单位均有相关审批文件，涉案房屋一部分位于红线内，有相应的建设工程规划许可证。政府相关部门对案涉房屋及所属厂房的情况知悉，亦未限期拆除或进一步处罚。故依据审理查明的事实不能认定案涉房屋属于无法采取改正措施消除影响的违法建筑。对喜逗公司该抗辩意见，不予采纳。此外，喜逗公司作为执行异议的申请人及执行异议之诉的原告，对房屋状况明知，且其作为案涉房屋土地的合法所有权人，厂区其他厂房、办公楼及附属设施由喜逗公司使用或对外租赁，由喜逗公司购买使用，有利于发挥物的价值。再次，从合同目的和履行情况来看。双方均认可执行期间，执行法官组织双方就案涉房屋买卖合同等问题进行协商。本案中顾江自2013年7月申请执行，至2018年3月22日执行结案，历时多年，顾江表示因案涉房屋位于喜逗公司厂房内，其无法正常使用，接收该房屋就是因为案涉房屋买卖合同。双方交易的主要目的是获得判决书判决的货款而并非对案涉房屋进行确权，转移所有权，是为了发挥物的效用，案结事了。即使该房屋未取得权属证书，但认定合同有效，并没有改变案涉厂房及土地的现状，还有利于发挥物的效用，符合加速经济流转，更好的发挥物的效用法律理念。喜逗公司虽抗辩认为案涉房屋由案外人王爱旺占用，导致其无法占有，但徐州闽航再生物资回收有限公司使用案涉房屋系因与喜逗公司洽谈项目，签订土地使用权租赁协议所致，故对喜逗公司该抗辩意见不予采纳，可以认定案涉房屋已经交付给喜逗公司并由其控制使用或租赁，案涉房屋买卖合同已经履行。最后，从效力性强制性规定来看，《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。最高人民法院法〔2019〕254号《全国民事审判工作会议纪要》第三十条规定，人民法院在审理合同纠纷案件时，要依据《民法总则》第153条第1款和合同法司法解释（二）第14条的规定慎重判断“强制性规定”的性质，特别是要在考量强制性规定所保护的法益类型、违法行为的法律后果以及交易安全保护等因素的基础上认定其性质，并在裁判文书中充分说明理由。本案涉及的法益主要是合同自由与市场秩序行政法规之间的冲突，并不涉及人身和人格权利、基本政治权利等位阶更高的权益。其二，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但该法条并未规定未依法登记领取权属证书的房地产转让合同无效。而且依据法律规定，登记或者交付与否影响物权变动的效力，但并不一定影响合同的效力。动产与不动产的分类是依据财产的物理属性，即使建造行为不符合法律规定，但也不能改变其不动产属性，虽然案涉房屋尚未取得权属登记，但仍享有占有、使用、收益等民事权益。其三，从法律后果来看，案涉房屋买卖合同的签订并没有产生新的社会危害性，亦不损害国家、集体或者第三人利益。案涉房屋存在的问题并非顾江过错导致，而是喜逗公司与波斯猫公司生产经营中存在问题所致。其四，从交易安全保护上考量，顾江申请执行的买卖合同纠纷，因喜逗公司对案涉房屋所有权提出异议，以及执行异议之诉一审、二审，历时较久。双方达成房屋买卖合同时，顾江又在价款上作出了让步，所以要保护交易安全就应当保护顾江的权益。综上，案涉房屋买卖协议系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，双方的房屋买卖合同有效。此外，诚实守信是人类社会普遍崇尚的基本价值，诚实信用原则是民商事主体从事民商事活动的基本原则。最高人民法院《关于深入推进社会主义核心价值观融入裁判文书释法说理的指导意见》要求各级人民法院应当深入推进社会主义核心价值观融入裁判文书释法说理，将社会主义核心价值观作为理解立法目的和法律原则的重要指引，作为检验自由裁量权是否合理行使的重要标准，确保准确认定事实，正确适用法律。在审判、执行活动中，司法人员除了要查明案件的实体争议和纠纷的是非曲直外，还要对当事人在纠纷发生和诉讼过程中的诚实守信情况进行审查并作为裁判的重要依据。要依法保护、鼓励诚实守信的当事人，通过倡导诉讼诚信促进诚信社会建设，树立国家司法的权威，提高司法的公信力。本案中，喜逗公司曾诉请确认案涉房屋的所有权，在熟知案涉房屋情况并与顾江签订房屋买卖合同后，又以合同无效拒不给付剩余购房款，多有不诚信的表现，亦曾因执行问题被罚款1000000元，认定合同有效符合诚实信用原则及普通人的情感。综上，喜逗公司已经使用案涉房屋，应按合同约定履行合同义务，给付购房款。关于顾江主张的利息损失，法院支持以10万元为基数，自2018年4月2日起至实际给付之日止；以20万元为基数，自2019年1月1日起至实际给付之日止；以50万元为基数，自2020年1月1日起至实际给付之日止；以50万元为基数，自2021年1月1日起至实际给付之日止；2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算利息。顾江主张上述款项利息计算至2021年2月23日为55026.58元，符合法律规定，法院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零八条、第一百零九条、第一百五十九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十八条，《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：喜逗公司于判决生效之日起十日内给付顾江购房款130万元及利息55026.58元（以1300000元为本金，自2021年2月24日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算）。二审中，喜逗公司提交徐州市自然资源和规划局高新技术开发区分局2021年1月12日作出的《违法建设认定意见》，证明涉案房屋位属于违法建设。顾江质证认为，该文件复印件，真实性无法核实。即使文件是真实的，文件作出日期是2021年1月12日，形成于一审判决之前，不属于一审判决后形成的新证据，不能作为二审证据予以参考。该文件涉及的宿舍楼不足以指向本案诉争房产。二审中，顾江未提交新证据。一审查明的事实与二审查明的事实一致，本院予以确认。二审另查明，徐州市自然资源和规划局高新技术开发区分局2021年1月12日作出《违法建设认定意见》，认定位于，汇河路6号喜逗公司院内建设的宿舍楼、办公楼未经自然资源和规划行政主管部门批准，要求徐州高新区三保街道办事处依据徐委发【2015】38号《关于进一步加强市区违法建设治理工作的实施意见》、徐高管【2016】4号《关于印发徐州高新区加强控违拆违工作实施意见的通知》文件处理。本院认为，本案诉争房屋已被有权部门认定为违建，本案当事人就诉争房屋签订的买卖合同违反法律强制性规定，为无效合同。一审法院认定案涉房屋买卖合同有效，属认定不当，本院予以纠正。《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。案涉房屋买卖合同签订后，顾江完成了房屋交付义务，喜逗公司接收了房屋，也实际使用了案涉房屋。基于案涉房屋的建设背景及现状、案涉房屋买卖合同签订背景及履行情况，一审判决结果考虑了双方利益平衡，社会矛盾纠纷化解，物的利用等因素，本院予以维持。综上，本院对喜逗公司的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18300元，由上诉人江苏喜逗食品有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  史善军审判员  王素芳审判员  张 洁二〇二一年七月十四日书记员  魏天玥