山东省泰安高新技术产业开发区人民法院山东省泰安高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0991民初369号原告（反诉被告）：山东润华物业管理有限公司泰安分公司，住所地泰安高新区长城路中段(海普院内)。负责人：王立华，经理。委托诉讼代理人：王倩倩，山东佑启律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟树鹏，山东盈和盈律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘立强，男，汉族，1979年6月22日出生，住。委托诉讼代理人：侯卫华，汉族，1979年9月10日出生，住，系被告妻子。原告（反诉被告）山东润华物业管理有限公司泰安分公司（以下简称润华物业）与被告（反诉原告）刘立强物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）山东润华物业管理有限公司泰安分公司委托诉讼代理人王倩倩、翟树鹏，被告（反诉原告）刘立强及其代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）润华物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理费人民币5922元、滞纳金人民币1000元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年5月1日原、被告双方签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告提供海普凤凰城小区的物业管理服务，被告按房屋面积向原告支付物业管理费用，逾期缴费的从逾期之日起按每天应缴费用的千分之三缴纳滞纳金。被告系海普凤凰城小区B5-1-403室的业主，房屋面积89.77平方米，现欠缴从2017年5月1日至2020年12月31日的物业管理费用人民币5922元。原告多次催缴物业费，被告拒绝纳，为维护原告合法权益，现向人民法院提起诉讼，请求贵院依法判如所诉。被告（反诉原告）刘立强辩称：1、原告不能按照物业服务合同约定提供物业服务，违约在先，拒缴物业费不是我们业主本意，而是在自身权益不能保证的前提下做出的合理合法的无奈举动，请求人民法院酌情减免物业费。1.原告履行共用设施，环境卫生、车辆管理进行维护、修缮、服务管理的义务不及时，不到位。事实1：2013年5月1日双方签订的物业服务合同第三条明确约定“非机动车小区实行人车分流，所有车辆不得进入非放置区”而实际情况是本小区一直未实行人车分流，车辆乱停乱放，车辆管理混乱，车辆行驶主道也停放车辆，双车道变为单车道对小区出入生命安全照成严重隐患；事实2：合同第四条二款乙方的权利义务第二条明确约定“对公共部位设施、设备实际日常保洁、修缮和运行维护、零星小修工作、公共秩序、交通秩序、绿化养护等项目的服务管理”，而实际情况是：小区单元楼道公共照明用灯，损坏后经常不及时维修，有时长达1个月不修理。小区太阳能物业长时间不进行维护保养，导致使用不到3年，太阳能便不能使用，物业对此不管不顾，反而要求小区业主每家承担2000多的维修费用后才给予修理，原告迟迟不修复，致使太阳能截止到今天仍然没有修理，不能使用，形同虚设。类似以上情况屡屡出现，如摄像头经常损坏问题屡见不鲜；事实3：物业没有向业主开放公共停车场停放小车，而是出租经营，也没有指挥车辆有序停放，服务合同第五条明确约定“原告对交通与车辆停放的秩序管理，保持小区交通顺畅，出入停放有序，严格按照甲方所购车库、车位或有偿使用车位进行管理”，原告对进入小区外来车辆进行按小时收费，而不进行日常管理，经常出现车辆乱停乱放，占用车位，堵塞主要交通道路的情况，业主多次向物业反馈，一直未给予处理，仍然存在这种情况，物业不作为，未按照合同约定履行车辆管理的义务，违反服务合同约定，违约在先；事实4：B5、B10楼前无车棚，无充电设施，居民充电都在自己家里或从地下室充电，给本楼居民造成巨大的安全隐患，本人前期交物业费时，多次向物业提出建充电设施的要求，物业都以各种理由推脱，物业明显存在不作为。2.本小区消防设备设施存在重大隐患，原告一直不作为事实1：小区消防通道长期被车辆停放，而物业无人管理；事实2：小区内消防设施维护保养不到位，原告工作人员日常检查敷衍，导致设备损坏或过期，无法正常使用，给业主的生命安全造成隐患。3.原告未履行告知义务，侵犯了业主的知情权。事实1：合同第四条二款乙方的权利义务第一条明确约定“根据有关法律法规及本合同约定，制定物业服务制度”，而实际情况是物业从未公示公开过此服务制度，侵犯了被告的知情权；事实2：物业服务合同中未明确约定物业服务等级，物业定的1.5元/平方米，业主推测应该是“四星级”，但是服务质量远远达不到四星级的服务，如果能够鉴定的，我方申请司法鉴定，让专业的人员来评估一下服务等级；事实3：按照法律规定，物业应公开公共设施、电梯广告收益，侵犯了全体业主的知情权，因此，被告在本案中反诉原告，要求原告履行告知义务，就物业公司的人员配置、公共设施的维护保养、公共收益予以公示，故原告当庭提出反诉，诉求本案原告履行告知义务请求法院予以支持。事实4：被告小区至今未成立业主委员会，业主的正当权利得不到诉求，维护和保障。4.原告擅自将本小区共有绿化地带，改变划为车位，对外出租。事实1：合同第四条第二条明确约定“所属的建筑共用部位、共用设施、共用绿地、文化娱乐设备等与小区内其他业主共同享有使用之权利”而物业擅自将B10号楼旁原共用绿化地带，改变划为车位，对外出租。此行为侵犯了业主的合法权利，违反了合同约定和我国法律的规定。2、原告起诉状中诉求被告支付滞纳金，不符合法律规定，请求法院不予支持，驳回原告滞纳金的请求。1.原告起诉中诉求要求被告承担滞纳金1000元，滞纳金是政府单位收取的，原被告为平等的主体，原告没有收取滞纳金的权利，应不予支持；2.退一步讲物业合同中约定滞纳金的约定不符合法律规定，比例明显过高于实际损失，双方签订的物业服务合同为原告提供的格式合同，根据民法典第497条“提供格式条款一方免除减轻其责任，加重对方责任，排除对方该条款无效”，该物业服务合同中只约定被告违约的处罚金额，而对自己的违约责任之字未提，明显不符合法律规定，合同中此条款应无效，而且合同约定的全年物业费每日千分之三违约金明显比例过高，更为重要的是，出现多数业主拒交物业费是由于物业公司违约行为造成，被告遵纪守法，前三年是按时交纳物业费的，后期因为物业未能按照服务合同提供服务，被告才暂缓交纳，被告是行驶正当的抗辩权，因此被告不应承担违约责任，请求法院驳回原告滞纳金的请求。3、原告起诉状中诉求被告支付诉讼费用，因为是原告不按照合同约定履行相应的义务违约在先，拒缴物业费不是我们业主本意，而是在自身权益不能保证的前提下做出的无奈的合理举动。请求法院不予支持，驳回原告的请求。综上，原告不能按照物业服务合同约定提供物业服务，违约在先，拒缴物业费不是我们业主本意，而是在自身权益不能保证的前提下做出的无奈的合理举动，因原告未能按照合同约定履行服务义务、服务存在严重瑕疵，请求人民法院予以酌情减免物业费用，驳回原告滞纳金和诉讼费用的请求，支持在本案中反诉原告侵犯被告知情权，要求其履行告知权。反诉原告（被告）刘立强向本院提出反诉请求：1.请求判令被反诉人就所管理小区2013年-2020年度应向业主公开的事项告知；2.请求判令被反诉人酌情减免物业费用；3.请求判令被反诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：1.2013年，反诉人购买了泰安市高新区房屋。被反诉人一直管理整个小区，根据《民法典》及《物业管理条例》的相关规定，物业公司必须向业主定期公开，事实上被反诉人一直没有信息公开，其行为侵犯了反诉人的知情权和合法收益。因此，反诉人要求被反诉人履行告知利用该小区公共区域、共用部位、共用设备设施的经营收益明细，营业执照；建筑区域总平面图；管理人员持证上岗证书；小区管理规约；服务人员的基本情况、职责分工、人员配备、联系方式及投诉机制；服务标准、服务等级及内容、收费项目、收费依据；消防设施安全生产应急预案；公共区域、部位的养护记录；按照规定办理的相关手续、建筑物及其附属设施的维修资金的筹集使用情况；配套设施和地下管网工程竣工图等竣工验收资料；小区停车管理方案；建筑区划内的车位、车库的处分情况；共用专业设备的养护记录、以及相关部门的检查合格准许使用文件；对楼体外墙、楼顶防水的养护记录；业主满意度调查记录、物业服务用房的使用情况等物业管理工作必须公开事项。2.被反诉人没有按照物业服务合同提供物业服务，物业服务上存在严重瑕疵，如消防设施维护不到位，车辆管理混乱、公共设施维护维修不到位，信息未公开、物业管理不作为等，存在未能及时完全履行物业管理义务的违约行为，请求判令酌情减免物业费用，并承担相应的违约责任。反诉被告（原告）润华物业辩称：1、反诉人提起反诉的诉讼标的及诉讼请求与本诉无关联，依法应不予受理。反诉人所诉请的标的为业主知情权，案由为业主知情权纠纷，其依据的事实与理由是保障业主知情权的法定义务，而非约定义务。而本案本诉的诉讼标的为物业费，案由为物业服务合同纠纷，依据的事实与理由是双方物业合同约定的权利与义务。根据《最高人民法院关于适用的解释》第233条第3款规定“反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。”2、反诉人要求的部分公开事项超出了法律规定的范围，答辩人无权利也无义务进行公开。1.反诉人要求答辩人公开的2013年-2020年的事项多达17项，而在民法典于2021年1月1日施行之前，对于业主知情权的内容由最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条予以规定，根据该解释，物业公司职责范围内的公开事项为物业服务合同、共有部分的使用和收益情况以及公共区域车位、车库的处分情况，对于超出此范围的事项，物业公司无权利也无义务公示。因涉案小区物业管理涉及的事务众多且繁杂，如果无限扩大物业公司公示义务的范围，会使物业公司因披露范围过大而致成本过高，负担过重；2.对于应公示事项，答辩人均已经在小区内进行了公示，且对于物业公司提供服务的情况均在本诉阶段通过向法庭出示物业服务记录展示给业主，业主的知情权已经获得了保障，业主不应要求重复公示。3、业主知情权纠纷与物业服务合同纠纷系两个不同案由的纠纷，无论是依据法律规定还是依据合同约定，业主均无权以知情权未获得保障为由拒缴物业费。4、答辩人已经依照合同约定履行了物业服务义务，业主应当全额缴纳物业费。1.物业服务内容广泛，包括环境卫生、绿化、安保、公共秩序、公共设施设备维护等众多内容，依据《海普凤凰城前期物业服务合同》第八条约定，如果物业公司有服务不到位的情况，业主应该要求限期整改，而不能以此为由拒缴物业费。对于业主提出来的整改建议，答辩人均会积极采纳并改正，业主不能仅以某一个细节存在一般瑕疵就拒缴物业费。2.答辩人提供的物业服务具有公共服务性质，小区内有1600多户业主接受着答辩人的物业服务，个别业主的利益与全体业主的利益是一致的，如果允许单个业主以物业服务不到位为由拒交物业服务费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害的是包括其他正常交纳物业服务费业主在内的全体业主的利益。3.现在小区物业区域内环境卫生、绿化、安保、公共秩序、公共设施设备等均有序进行，大部分业主均已经全额缴纳了物业费，物业费是答辩人为小区提供物业服务的物质基础，反诉人不缴纳物业费的行为，不仅是在损害答辩人的利益，更是在损害全体业主的利益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告（反诉被告）润华物业向本院提交了如下证据材料：1、原告营业执照、被告户籍登记信息；2、《海普凤凰城前期物业服务合同》；3、律师函张贴照片；4、被告欠付物业费的明细；5、小区公共收益公示表、公共收益公示的照片、物业收费明码标价公示牌复印件；6、物业服务记录；7、物业进行维修、保洁、绿化以及张贴不得占用消防通道的告示的照片一组；8、判决书复印件。被告（反诉原告）刘立强向本院提交了如下证据材料：1、手机拍摄照片一组；2、录音、视频影像及录音文字整理；3、录音复制品及录音文字整理；4、手机拍摄视频；5、照片一张。对原告提交的证据1、8真实性双方当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的原告（反诉被告）提交的证据2《海普凤凰城前期物业服务合同》，原告仅对未对其真实性提出异议，故本院予以确认；对证据3律师函张贴照片、证据4被告欠付物业费的明细，根据证据2双方签订的物业服务合同可知被告所在楼层住址及物业服务费计算方式，故对两份证据真实性本院予以采信；对证据5-7能够反映物业履行情况，对于三组证据真实性本院予以确认；对有异议的被告(反诉原告)提交的证据1、3、4、5，照片、录音、视频影像、主张原告（反诉被告）提供的服务、管理等方面存在不到位情况,虽提交照片一宗,但不足以证实其主张,且物业服务应当是动态的过程,无法以一个时刻的状态评价,故对上述证据本院不予采信；对证据2录音复制品，无法确认录音参与人的身份，反诉被告对此也不认可，故本院不予采信。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：被告（反诉原告）刘立强系泰安的业主，该房屋建筑面积为89.77平方米。原告润华物业为泰安海普凤凰城小区提供物业管理服务，2013年5月2日原告润华物业与被告刘立强签订了《前期物业服务合同》，合同约定刘立强应按月以1.5元每平方米交纳服务费，全年共计1616元，每次缴纳12个月物业服务费，合同还约定，甲方如有争议时，业主和物业使用人必须先交清物业费，协商不成的甲方有诉讼的权利，否则乙方有权从逾期缴纳物业服务费之日起每日按物业服务费的千分之三收取违约金。润华物业对涉案小区依约提供了物业服务。被告在2017年5月1日后未缴纳物业服务费用，自2017年5月1日至2020年12月31日共计物业服务费5922元未支付原告。原告通过上门张贴律师函的方式催缴物业费催要未果。以上事实有《前期物业管理服务协议》、庭审笔录等在卷证实。本院认为，原、被告签订《前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示,不违背相关法律规定,是合法有效的协议,该协议对双方均有约束力。协议中约定,原告为涉案小区提供物业服务,被告应按时足额缴纳物业服务费用。被告刘立强作为业主，接受了原告润华物业提供的物业管理服务，应当按约支付相应的物业服务费。现原告要求被告支付欠交的物业服务费，于法不悖，本院予以支持。对于原告主张的滞纳金本院酌定支持1000元。被告（反诉原告）称原告提供的服务、管理等方面存在服务不到位情况,虽提交照片、影像资料一宗,但不足以证实其主张,且物业服务应当是动态的过程,无法以一个时刻的状态评价,对于物业服务中出现的各种问题和瑕疵，不能构成拒交物业服务费的事由，故本院不予支持。关于反诉原告第一项诉讼请求，该请求与本诉无关，对于该项请求反诉原告可另行起诉。同时,原告作为物业服务企业,在进行物业管理服务过程中,应增强服务意识,提高管理水平,及时解决物业服务中出现的各种问题和瑕疵,加强与业主的沟通,虚心听取业主提出的合理建议。被告作为业主,应当按照合同约定及时交纳物业服务管理费用,对在物业服务过程中出现的问题,应采取正当途径向物业服务企业反映,共同营造美好的小区环境。综上依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二、三款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）刘立强于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）山东润华物业管理有限公司泰安分公司自2017年5月1日至2020年12月31日物业服务费5922元，违约金1000元，共计6922元。二、驳回原告（反诉被告）山东润华物业管理有限公司泰安分公司的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告刘立强的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告山东润华物业管理有限公司泰安分公司负担，反诉费25元，由反诉原告刘立强负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，本案执行立案之后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  孟宪彬二〇二一年七月二日书记员  刘 阳