山东省济南市章丘区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0114民初4122号原告：张孝青，女，1961年11月1日出生，住山东省济南市章丘区。委托诉讼代理人：高娜，山东本业律师事务所律师。被告：济南喜来乐悦华置业有限公司，住所地济南市章丘区圣井街道圣园社区。法定代表人：吕天奎，职务，总经理。委托诉讼代理人：张芸，该公司职工。委托诉讼代理人：商苗苗，山东凌岳律师事务所律师。原告张孝青与被告济南喜来乐悦华置业有限公司（以下简称喜来乐公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张孝青及其委托诉讼代理人高娜、被告喜来乐公司委托诉讼代理人张芸、商苗苗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张孝青向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告返还原告房屋的装修款80万元及利息（以80万元为基数，自2018年5月2日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2、依法判令被告给付原告因逾期交房违造成的房屋租金损失（具体数额以鉴定结论为准）；3、案件受理费、评估费、鉴定费等均由被告承担。事实和理由：2017年3月30日，原告张孝青与被告济南喜来乐悦华置业有限公司签订了合同编号为销售（字）201715270480号的《商品房买卖合同》一份，原告购买被告开发的位于章丘市房屋，建筑面积316.81平方米，每平方米为10344元，总价款为3276956元，约定交房时间为2018年5月1日。原告所购买的房屋在出售前已经由被告完成装修并作为样板房，同时被告向原告收取了80万元的装修费用。合同约定交房时间为2018年5月1日，但被告未能按合同约定向原告如期交付房屋，直至2020年5月30日被告才通知原告收房，原告接到通知后，经过现场查看，发现涉案房屋室内装修存在大面积损坏，无法居住。经与被告多次协商维修处理事宜，均未得到解决，致使原告现在无法收房并造成房屋闲置至今。为维护原告合法权益，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，特提出如上请求。喜来乐公司辩称，原告起诉主张返还装修款80万元及利息，应以解除合同为前提，要在主张解除合同的同时，主张退还装修款80万元。然原被告间标的额80万元的装修交易，非独立合同，是房屋买卖合同中的附属组成部分，物理上无法分割，如主张返还装修费，应以解除《商品房买卖合同》为前提。原告虽未办理交房手续、未缴纳物业费，却自行装修，且存在严重的装修违规，物业公司已向其多次下发“装修违规施工整改”，原告所述的大面积损坏，恰恰是因为原告锁门，物业不能进入所致。所以即便是在房屋交付时存在部分装修损坏，也是因原告自身缘故造成。案涉合同签署后，受2017年-2018年冬季采暖季、2019-2019年冬季采暖季停工、高考中考停工等各类政府政策及行政命令停工，于2019年10月14日取得《建设工程竣工规划核实合格证》，证号为“核字第370181201900042号”，2019年12月31日取得《单位工程竣工验收备案表》，证号“2019471-2019490”，即在2019年12月31日，被告已经达到合同约定的交付条件。鉴于受政府政策及行政命令停工，在2018年4月-2019年12月期间，被告多次与包括原告在内的买受人发函、沟通，故若原告主张逾期违约金，计算违约期日时应为自合同约定交付期日2018年5月1日至《单位工程竣工验收备案表》取得之日2019年12月31日，扣除停工226日之后，才应为逾期交房违约期日。本院经审理认定事实如下：2017年3月20日，张孝青与喜来乐公司签订商品房买卖合同一份（合同编号：销售（字）201715270480），约定张孝青购买喜来乐公司开发的位于章丘市房屋，建筑面积316.81平方米，每平方米为10344元，总价款为3276956元，约定交房时间为2018年5月1日。但如遇以下特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，喜来乐公司可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过120日后，买受人有权解除合同…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金。2017年4月26日，张孝青将上述房款3276956元全部支付给喜来乐公司。另，2017年2月16日喜来乐公司为张孝青出具装修款80万元收据一份，约定上述房产的装修作价80万元。2020年5月30日，喜来乐公司通知张孝青于2020年6月7日办理收房手续。喜来乐公司未按合同约定60日内告知张孝青延期交房。经山东金庆房地房地产土地评估测绘有限公司评估，喜来乐?御景湾一区同地段同类型房屋自2018年5月1日至2021年4月30日的租金价格为241020元。本院认为，张孝青与喜来乐公司签订的合同，系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守诚信，合面履行合同义务。本案当事人争议焦点为：一、逾期交房的天数是否应扣除因天气、政府政策等原因停工的天数及逾期交房天数的计算；二、违约金是否过低，是否应予调整；三、房屋装修款是否应予以返还；关于焦点一，根据双方签订的合同，出卖人应当在2018年5月1日前，将具备条件的商品房交付买受人使用，逾期则按照约定向买受人支付违约金。2020年5月30日，喜来乐公司通知张孝青于2020年6月7日前办理收房手续，6月7日应视为交房日。张孝青主张逾期交房时间为2018年5月1日至2021年4月30日，喜来乐公司主张因天气、政府政策原因应扣除相应的停工天数，但其未按合同约定向业主履行延期交房的告知义务，该项抗辩意见，本院不予采信。但张孝青认为2020年6月7日至2021年4月30日部分应计算在违约金损失范围内，但至迟2020年6月7日张孝青已经知晓具备交房条件。如案涉房产存在装修渗漏等问题，属于房屋保修事项，不能成为张孝青拒绝接受房屋的理由。张孝青以此再行主张喜来乐公司承担逾期交房违约责任至其起诉之日，本院不予支持。另外，喜来乐公司主张因疫情停工的期间应予以扣除，本院认为疫情属突发事件，如果严格要求出卖人提前预判并不现实，故该期间44天应予以扣除。关于焦点二，合同第九条约定逾期交房违约金标准为已交付房款每日万分之零点一，按合同约定违约金为25608.71元（3276956元×765天×0.00001）。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。依据山东金庆房地房地产土地评估测绘有限公司出具的估价报告，张孝青在逾期交房期间2018年5月1日至2021年4月30日的住宅租金损失为241020元，即每年80340元，但本院关于争议焦点一已经论证，喜来乐公司逾期交房时间的租金金额系评估报告时间段的三分之二另外扣减44天，故张孝青的租金损失应为80340元/年*2年-80340元/年/365天/年*44天，共计150995.18元，喜来乐公司逾期交房长达765天，按合同约定的违约金数额为25608.71元，约定数额过分低于该损失。张孝青要求调整违约金数额，符合法律规定，本院应予支持。故喜来乐公司应赔偿张孝青违约金150995.18元。关于张孝青要求返还的装修款，本院认为张孝青虽支付了装修款80万元，但返还应以解除合同为前提。现装修部分系添加在房屋中，无法独立于房屋单位存在，故不具备解除合同的要件形式。张孝青可单独提起侵权之诉，对装修损失另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、济南喜来乐悦华置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付张孝青逾期交房违约金150995.18元；二、驳回张孝青要求济南喜来乐置业有限公司返还装修款80万元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5900元，由张孝青负担4240元，由济南喜来乐置业有限公司负担1660元；财产保全费4520元，由济南喜来乐悦华置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  栗伟昭二〇二一年七月二十七日书记员  聂丽丽