湖南省邵东市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0521民初2652号原告：邵东邦盛置业有限公司，住所地：邵东市。法定代表人：刘嫦娥，系该公司经理。委托诉讼代理人（特别授权）：何旻霖，女，1994年7月1日出生，汉族，系该公司员工。被告：封朝阳，女，汉族，1970年11月3日出生，住邵阳市。被告：匡雅洁，女，汉族，1987年10月13日出生，住邵东市。第三人：邵东长盛物业管理有限公司，住所地：邵东市。法定代表人：丁学益，系该公司经理。委托诉讼代理人：李秀蕾，女，1989年2月25日出生，汉族，系该公司员工。原告邵东邦盛置业有限公司（以下至判决主文前简称“邦盛置业公司”）与被告封朝阳、匡雅洁、第三人邵东长盛物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月12日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月21日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何旻霖、被告封朝阳、匡雅洁及第三人的委托诉讼代理人李秀蕾均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邦盛置业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告封朝阳、匡雅洁向原告支付XXX商铺自2019年2月1日起至2019年8月24日期间拖欠的租金22659元及违约金8094元（违约金暂计算至2021年4月30日，以后违约金以未付租金为基数按年利率15.4%计算至付清之日止）；2、由被告封朝阳、匡雅洁承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年1月1日，原告邦盛置业公司将其名下位于邵东XXX商铺交其受托人邵东长盛物业管理有限公司即本案第三人代租代管，双方签订了《商铺委托代租协议》。2016年1月18日，第三人邵东长盛物业管理有限公司与被告封朝阳、匡雅洁签订《房屋租赁合同》约定：被告封朝阳、匡雅洁承租位于邵东XXX商铺作为教育培训使用；租赁期限为3年，自2016年2月1日起至2019年1月30日止，免2个月租赁期作为被告房屋装修期，计租日期从2016年4月1日起计算；第一年租金按21元/㎡计算，第二年起每年租金在上一年租金基础上递增8%，以此类推；逾期交付租金的，每逾期一日，被告须按当月租金的3%向原告支付违约金。合同签订后，原告按约将商铺交付给被告使用，被告已将合同约定的租赁期限内的租金支付给原告。租赁期满后，被告继续使用商铺，直到2019年8月24日才将商铺退还给原告，但此期间的租金被告至今未支付，截至2021年4月30日，二被告拖欠租金22659元及应支付违约金8094元（按年利率15.4%计算）。被告封朝阳、匡雅洁辩称:一、原告邦盛置业公司不是《房屋租赁合同》当事人，被告在签订合同时也不知情，故其不是本案适格当事人；二、被告未拖欠租赁期间内的租金，案涉《房屋租赁合同》于2019年1月30日到期，该合同第三条第（五）款约定“本合同签订当日，乙方封朝阳、匡雅洁须向甲方邵东长盛物业管理有限公司交纳租赁保证金8000元。在本租赁合同期限届满且乙方完全履行合同约定的义务、没有违约的情况下，甲方邵东长盛物业管理有限公司将该租赁保证金在本合同终止后以现金或转账的方式退还给乙方封朝阳、匡雅洁（不计利息）”。2019年8月5日，被告封朝阳、匡雅洁向甲方邵东长盛物业管理有限公司申请减免该半年租金及免除物业费作为房屋漏水的补偿并提交了减免租金申请书。同年8月24日，被告封朝阳、匡雅洁按甲方邵东长盛物业管理有限公司的约定在押金退款卡申请书上签字，亦有甲方邵东长盛物业管理有限公司的领导签字，特别强调了“关于租金”，请示公司领导，这已证明甲方邵东长盛物业管理有限公司收到申请减免租金和物业费的请求，尔后，甲方邵东长盛物业管理有限公司于2019年11月22日将8000元保证金退给被告封朝阳，甲方邵东长盛物业管理有限公司已认可被告封朝阳、匡雅洁完全履行了合同约定的义务，被告封朝阳、匡雅洁不存在违约行为，原告不能主张租金和违约金；三、合同到期后未续租，在邵东长盛物业管理有限公司于2018年9月1日出具并加盖公司公章的《承诺函》第二条约定：长盛物业管理有限公司承诺“贵铺漏水问题处理好后，再谈是否续租问题”。由于商铺漏水问题始终没有得到解决，续租问题也就无从谈起；四、案涉租赁门面因漏水和下水道堵塞等原因，严重影响了二被告的经营，二被告不仅不需要支付漏水期间的租金，反而有权要求出租方赔偿损失；五、原告的诉讼请求于法无据，违约金计算利息不合法，租金计算标准过高；综上所述，原告邦盛置业公司不是本案适格当事人，二被告无过错和违约，不应承担支付租金、违约金责任，请求驳回原告的起诉或诉讼请求。第三人邵东长盛物业管理有限公司述称：对原告起诉的诉讼事实无异议。经审理查明：案涉租赁物商铺系原告邦盛置业公司所有。2013年1月1日，原告邦盛置业公司（甲方）与第三人邵东长盛物业管理有限公司（乙方）签订《商铺委托租赁协议》约定：甲方自愿将其位于邵东市XXX商铺委托给乙方代为出租；甲方授权乙方代表甲方以乙方名义与第三方签订房屋租赁合同，代理甲方收取租金。2016年1月18日，第三人邵东长盛物业管理有限公司（甲方）与被告封朝阳、匡雅洁（乙方）签订《房屋租赁合同》约定：乙方承租位于邵东XXX商铺作为教育培训使用，房屋建筑面积为125.98㎡；租赁期限为3年，自2016年2月1日起至2019年1月30日止，免2个月租赁期作为乙方房屋装修期，计租日期从2016年4月1日起计算；第一年租金按21元/㎡/月计算为31747元，第二年起每年租金在上一年租金基础上递增8%，以此类推；本合同签订当日，乙方须向甲方交纳租赁保证金8000元。在本租赁合同期限届满且乙方完全履行合同约定的义务、没有违约的情况下，甲方将该租赁保证金在本合同终止后以现金或转账的方式退还给乙方（不计利息）；逾期交付租金的，每逾期一日，被告须按当月租金的3%向原告支付违约金。合同签订后，第三人邵东长盛物业管理有限公司按约将商铺交付给二被告使用，二被告已将合同约定的租赁期限内的全部租金支付给原告。在合同约定的租赁期间，第三人邵东长盛物业管理有限公司于2018年9月1日书面承诺：XXX号门面漏水及下水道经常堵塞问题，物业公司承诺2018年10月15日前决，如逾期，租户有权拒交物业费或起诉不交物业费；漏水问题处理好后，再谈是否续租问题。租赁合同于2019年1月30日到期后，在双方未续签或重新签订合同的情况下，二被告继续使用承租的商铺至2019年8月24日。二被告至今未支付2019年2月1日至8月24日期间的租金。二被告于2019年8月24日向第三人邵东长盛物业管理有限公司书面申请退还押金时，第三人邵东长盛物业管理有限公司在申请书中证实二被告承租的商铺在使用过程中多次漏水修理未搞好，确实影响了正常经营，关于所欠租金请雷总对此户提出书面报告给公司领导签批。2019年11月22日，第三人邵东长盛物业管理有限公司将8000元保证金退给被告封朝阳。审理中，原告邦盛置业公司自愿只要求二被告按年利率15.4%支付违约金。上述事实，有原告的营业执照复印件、被告的身份证复印件、不动产权证、房屋租赁合同、商铺委托租赁协议、租金及违约金明细表、微信聊天记录、微信账单详情、承诺、照片、减免租金申请书、押金退款卡申请书、通话录音及拍摄光盘及当事人的当庭陈述等证据在卷佐证，可以认定。本院认为：本案属房屋租赁合同纠纷。案涉《商铺委托租赁协议》、《房屋租赁合同》均系当事人双方真实意思表示,未违背法律强制性规定,合法有效，具有约束力。原告邦盛置业公司作为租赁物商铺的所有权人，将租赁物商铺委托第三人邵东长盛物业管理有限公司代为出租，虽然在第三人邵东长盛物业管理有限公司与被告封朝阳、匡雅洁签订《房屋租赁合同》时，被告封朝阳、匡雅洁不知道原告邦盛置业公司与第三人邵东长盛物业管理有限公司之间的代理关系，但第三人邵东长盛物业管理有限公司将拖欠租金的事实告知原告邦盛置业公司后，原告邦盛置业公司可以行使第三人邵东长盛物业管理有限公司对被告封朝阳、匡雅洁的权利，故被告封朝阳、匡雅洁认为原告邦盛置业公司不是本案适格当事人的辩称意见，本院不予采信。《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后，被告封朝阳、匡雅洁在继续使用租赁物，第三人邵东长盛物业管理有限公司又未提出异议，根据《民法典》第七百三十四条“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期”的规定，《房屋租赁合同》继续有效。在租赁期间，原告邦盛置业公司或第三人邵东长盛物业管理有限公司对商铺的漏水及下水道堵塞问题负有维修义务，被告封朝阳、匡雅洁有权就商铺的维修影响其使用的，要求原告邦盛置业公司或第三人邵东长盛物业管理有限公司相应的减少租金或延长租期，现双方就是否减少不定期租赁期间的租金未协商一致的情况下，被告封朝阳、匡雅洁负有举证证明因商铺的维修影响其使用的程度和期限的义务，用以证明应当减少的具体租金数额，否则，应承担举证不能的法律后果。被告封朝阳、匡雅洁在租赁期限内不存在违约行为，原告邦盛置业公司或第三人邵东长盛物业管理有限公司应在租赁期限届满后将押金退还给被告，但押金的退还与不定期租赁之间不存在实质性的关联。在不定期租赁期间，因商铺存在漏水及下水道堵塞问题，被告封朝阳、匡雅洁享有要求原告邦盛置业公司先行履行维修义务的权利，故原告邦盛置业公司要求被告封朝阳、匡雅洁支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。结合本案的实际情况，不定期租赁期间的租金以《房屋租赁合同》约定的第一年标准计算为宜，其租金为20547.33元（125.98×21元/㎡/月×7个月+125.98×21元/㎡/月÷30天×23天）。综合所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百二十六条、第五百七十七条、第七百一十二条、第七百一十三条、第七百二十一条、第七百三十四条、第九百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告封朝阳、匡雅洁在本判决生效之日起五日内支付原告邵东邦盛置业有限公司XXX号商铺的租金20547.33元。二、驳回原告邵东邦盛置业有限公司要求被告封朝阳、匡雅洁支付违约金8094元的诉讼请求及其他诉讼请求。如被告未在判决指定的期间内履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费569元，减半收取284.5元，由被告封朝阳、匡雅洁负担190元，原告邵东邦盛置业有限公司负担94.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 员  李巧军二〇二一年七月二十二日代理书记员  陈佳宇附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百二十六条当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第七百一十二条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。第七百一十三条承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。第七百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。第七百三十四条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。第九百二十六条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利。但是，第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但是第三人不得变更选定的相对人。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。