广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终2022号上诉人（原审原告、反诉被告）：吴勇贤，男，1981年12月27日出生，汉族，户籍地址湛江市霞山区，住湛江市赤坎区。委托诉讼代理人：陈海萍，广东韬宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：叶德，男，1970年10月10日出生，汉族，户籍地址广东省湛江市赤坎区，住湛江市赤坎区。上诉人吴勇贤因与被上诉人叶德合同纠纷一案，不服广东省湛江市赤坎区人民法院（2020）粤0802民初3217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人吴勇贤及其委托诉讼代理人陈海萍，被上诉人叶德均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人吴勇贤上诉请求：1、维持湛江市赤坎区人民法院作出的（2020)粵0802民初3217号民事判决第一、二项；2、撤销湛江市赤坎区人民法院作出的（2020)粵0802民初3217号民事判决第三、四项；3、改判驳回被上诉人叶德的全部反诉请求；4、改判被上诉人叶德承担一审、二审的全部诉讼费用。事实及理由：一、吴勇贤与叶德自2018年1月22日签订《土地转让合同书》后，叶德从未将涉案的土地交付给吴勇贤，而原审法院认定叶德已将涉案的土地交付给吴勇贤，属于事实认定错误，应予以纠正。叶德在一审答辩中，承认与吴勇贤于2018年1月22日当日签订涉案的《土地转让合同书》当天支付40万元给叶德，剩余20万元待交付土地后再支付。涉案的土地，是叶德从湛江市赤坎区文章村村委会非法购买300平方土地使用权中的100平方土地使用权。由于叶德没有对非法购买的300平方的土地使用权进行分割，对吴勇贤购买的100平方土地使用权的四至进行明确，无法交付给吴勇贤，导致吴勇贤没能按照涉案的《土地转让合同书》的约定，即2018年3月30日前将尾款20万元支付给叶德。如果叶德已将涉案的土地使用权交付给吴勇贤，应进一步提供交付涉案的100平方土地使用权给吴勇贤的有关证明材料，但全案证据中，没有证据证明涉案的100平方的土地使用权叶德已经交付给吴勇贤，也没有叶德催收吴勇贤涉案尾款20万元的证据。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，应认定涉案的100平方土地使用权未实际交付。而原审法院认定涉案的100平方土地使用权实际交付，属于事实认定错误，恳请二审法院予以纠正。二、原审法院仅凭叶德提供的《商铺租赁合同书》，就以“考虑到该土地在转让时由案外人叶秋仁以3800元每月的价格租赁使用，叶德为此也产生了租金损失的实际情况”，就认定吴勇贤应补偿叶德至起诉之日止共34个月的租金损失，属于事实认定错误，法律适用错误。(一）叶德与案外人叶秋仁签订的《商铺租赁合同书》，无证据显示与涉案的100平方的土地使用权有关联。至于叶德与案外人叶秋仁签订的《商铺租赁合同书》是否与涉案的100平方的土地使用权有关联，举证责任在于叶德，但叶德未能提供证据证明，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，应由叶德承担举证不能的法律后果。(二）基于前面所述，叶德并没有实际交付涉案的100平方的土地使用权给吴勇贤。(三）叶德与案外人叶秋仁签订的《商铺租赁合同书》应认定无效，应不受法律保护。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，上述的商铺不符合上述条件，应认定无效，应不受法律保护，且如叶德在一审中陈述，是叶德与案外人叶秋仁自行协商解除租赁合同关系，也与吴勇贤无关。至于叶德与案外人叶秋仁签订的《商铺租赁合同书》，是否有涉案的100平方土地使用权有关联，是否租金为每月3800元，是否继续履行或者已经提前终止，没有证据加以证据。(四）涉案的《土地转让合同书》无效，叶德也有过错，不能把叶德所谓的租金损失129200元的责任推给吴勇贤承担。原审法院既然认定吴勇贤与叶德对导致合同无效这一法律后果均有过错，应各自承担相应责任。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条”合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，吴勇贤并没有收取到因涉案100平方的土地使用权的租金收益，吴勇贤也没有实际占有、使用涉案100平方的土地使用权，原审法院仅凭叶德提供的《商铺租赁合同书》，就以“考虑到该土地在转让时由案外人叶秋仁以3800元每月的价格租赁使用，叶德为此也产生了租金损失的实际情况”，就认定吴勇贤应补偿叶德至起诉之日止共34个月的租金损失，没有任何事实与法律依据。综上，原审法院认定叶德将涉案的100平方的土地使用权已实际交付给吴勇贤，认定吴勇贤应补偿叶德至起诉之日止共34个月的租金损失，事实认定错误，适用法律错误，吴勇贤恳请二审法院予以纠正，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，依法改判，以维护吴勇贤的合法权益。被上诉人叶德答辩称：一、吴勇贤诉叶德签订的《土地转让合同书》,实际是永久性《土地租赁合同书》。理由是：因为吴勇贤与叶德同住金沙湾观海一号滨海园6号楼，同一小区，双方上下楼，是老邻居老朋友，吴勇贤知道叶德位于赤坎寸金桥五横路拥有土地及钢铁制成一间铁架屋出租（土地100多平方米，是叶德于2003年购买集体的土地），吴勇贤就主动与叶德协商出租的事项。当时，该铁架屋及土地是正在租赁给他人经营生意，每月租金3800元，吴勇贤也知道该出租情况的，吴勇贤要求永久出租或购买该房屋及土地，但叶德向吴勇贤表明是集体土地不能买卖的，但吴勇贤口口声声说他不怕，他有熟人。大不了，土地不能买卖，就算永久租用。最后，吴勇是观与叶德签订一份《土地转让合同书》，实际就是一份永久性《土地租赁合同书》。该合同书是双方真实意思表示，并且自愿的，没有违反法律法规的规定，应认定有效。二、吴勇贤的行为己构成违约，应承担违约责任。本案，合同约定，该土地转让款共计6000000元，定于2018年1月22日先付400000元，余款200000元，于2018年3月30日前付清。合同签订后，吴勇贤不讲信用，仅支付了土地转让款400000元，尚欠200000元。后来，吴勇贤称生意资金周转困难，要求叶德先借点钱给他急用，考虑双方是老邻居老朋友，没有什么阴谋，于2019年1月27日就借给吴勇贤现金人民币10万元，2019年5月11日借给吴勇贤现金人民币5万元，2020年1月20日借吴勇贤现金人民币5万元，共20万元。后因吴勇贤没有偿还，经叶德多次催讨，吴勇贤均以种种理由为借口拒付。后来，吴勇贤就反过来说不要租赁铁架屋及土地了，要求将该部分借款当作退回土地及房屋的租金款。可见，吴勇贤的行为已构成违约，应承担违约责任，应按合同约定立即交清尚欠房屋及土地租金款400000元及逾期付款利息（利息以400000元为基数，从2018年4月1日起至付清款之日按月利率2%计算）。三、吴勇贤主张退还叶德200000元及资金占用利息损失，没有事实和法律依据。吴勇贤在起诉书称，吴勇贤交款后，叶德一直不能将将宅基地交给吴勇贤，这是无中生有。双方签订房屋租合同后，该房屋及土地使用权己交给吴勇贤，并由吴勇贤掌控，虽有不少人出高价出租或购买，但不管别人出多高价，叶德都不敢违约，叶德没有过错。吴勇贤主张退还叶德200000元及资金占用利息损失，没有事实和法律依据，应予驳回。四、若吴勇贤主张解除合同或合同无效，应承担叶德损失的赔偿责任。合同书第五条约定：“甲、乙双方必须遵守合同条款，任何一方不得单方面无故解除合同。如有违约行为，违约方赔偿由此而给对方造成的一切经济损失。”现吴勇贤无故解除合同，应按合同约定，承担叶德一切经济损失。双方签订合同后，叶德己将出租的房屋及土地交给吴勇贤，现吴勇贤单方面无故解除合同，应按合同约定，承担违约赔偿责任。1、支付叶德铁架屋及土地每月租金3800元（从2018年1月22日起至付清之日止，按每月租金3800元计算，暂计到2020年11月22日止，租金129200元）;2、承担本案发生一切费用。退一步来说，即使按吴勇贤主张合同无效，本案吴勇贤明显存在过错，吴勇贤也应承担以上赔偿责任。对于赔偿损失部分，双方能达成调解就调解，不能调解，叶德再另行主张。综上所述，吴勇贤起诉没有事实和法律依据，请求法院驳回吴勇贤的诉讼请求。吴勇贤向一审法院起诉请求：1.依法确认吴勇贤与叶德2018年1月22日签订的《土地转让合同书》无效；2.判令叶德立即退还给吴勇贤200000元及资金占用利息损失(暂计至起诉之日为200000×6%×21/12=21000元，实计至20万元退还清之日止)；3.本案的诉讼费用由叶德承担。叶德向一审法院提起反诉请求：1.判令吴勇贤支付土地租金129200元(3800元/每月×34个月)给叶德;2.由吴勇贤承担本案的反诉费用。一审法院认定事实：2018年1月22日，叶德（甲方）与吴勇贤（乙方）签订了一份《土地转让合同书》，约定叶德将其位于湛江市赤坎区平方米（即王乔荣屋前）的土地转让给吴勇贤，土地转让费共60万元，吴勇贤须在2018年1月22日支付40万元，余款于2018年3月30日前付清。转让的权益包括土地及地上建筑房屋、国家或集体征用土地后的赔偿款。叶德须协助吴勇贤完善土地使用时的水、电供应等配套设施。转让的土地为家庭单位所有，甲方家庭成员应在合同签名并接受合同。《土地转让合同书》签订的当天，吴勇贤通过银行汇款的方式支付了40万元给叶德，叶德也将100平方米土地交付给吴勇贤使用。后来，由于叶德无法提供专业的土地测绘图纸资料，涉案的100平方米土地无法办理报建水电手续及办证，在此情形下，吴勇贤要求叶德退还40万元土地款，叶德于2019年1月27日、2019年5月11日、2020年1月20日分别退还了10万元、5万元、5万元共20万元给吴勇贤，尚欠吴勇贤20万元。吴勇贤经多次催款未果后，与叶德为此产生纠纷，遂诉至一审法院。另查明，叶德于2003年向湛江市赤坎区文章村委会购买了位于湛江市赤坎区平方米土地使用权，涉案的100平方米土地属于该300平方米土地范围内。其后，叶德在涉案的100平方米土地上搭建了铁棚，长期出租给他人使用，2016年8月15日，叶德与案外人叶秋仁签订了《商铺租赁合同书》，叶德将涉案100平方米土地及铁棚出租给叶秋仁使用，租赁期限自2016年8月15日起至2022年8月14日止，每月租金3800元。2018年1月22日，因叶德与吴勇贤签订了《土地转让合同书》，约定将涉案100平方米土地（包括地上建筑物）转让给吴勇贤，于是叶德对叶秋仁说明涉案土地已经转让的情况，双方同意解除《商铺租赁合同书》，叶秋仁不再租赁并将该土地交还给叶德。一审法院认为：涉案的100平方米土地属于湛江市赤坎区文章村集体经济组织所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。湛江市赤坎区文章村民委员会将涉案土地转让给非集体经济组织成员叶德并用于宅基地用途，违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条“……任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。……”的强制性规定，该转让行为无效。基于同一理由，叶德与吴勇贤双方明知涉案100平方米土地的性质及权属情况，依法是不能转让及办理相关过户确权手续的，仍然签订《土地转让合同书》，非法转让土地，该《土地转让合同书》亦为无效合同。吴勇贤与叶德对导致合同无效这一法律后果均有过错，应当各自承担相应的责任。合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。基于上述合同无效之法律后果处理一般原则，叶德收取的20万元土地转让款应予返还给吴勇贤，并参照民间借贷的相关规定支付利息；吴勇贤则将涉案100平方米土地返还给叶德。吴勇贤主张叶德退还20万元及按照年利率6%计至起诉之日止共21个月的资金占用利息损失21000元的诉求符合法律规定，予以支持。同时，结合公平原则和诚信原则，根据吴勇贤、叶德双方的过错责任综合平衡双方的利益。叶德已交付涉案土地给吴勇贤，考虑到该土地在转让时由案外人叶秋仁租赁使用，叶德为此也产生了租金损失的实际情况，吴勇贤应补偿叶德至起诉之日止共34个月的的租金损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十七条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，参照《最高人民法院》【法释（2015）18号】第二十九条第二款第（一）项，《最高人民法院》【法释（2020）17号】第二十八条第二款第（一）项、第三十一条第二款的规定，判决：一、确认吴勇贤与叶德于2018年1月22日签订的《土地转让合同书》无效；二、限叶德于判决发生法律效力之日起十日内退还土地转让款200000元及支付利息损失给吴勇贤；利息损失计算：截止2020年10月21日的利息损失为21000元，自2020年10月22日起至实际履行之日止以欠款额200000元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；三、限吴勇贤于判决发生法律效力之日起十日内支付土地租金129200元（3800元／每月×34个月）给叶德；四、限吴勇贤于判决发生法律效力之日起十日内将涉案的位于湛江市赤坎区平方米土地使用权交还给叶德。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元，反诉受理费1442元，共6342元，由吴勇贤负担3171元；由叶德负担3171元。本院二审期间，上诉人提交了吴勇贤妹妹与叶德的聊天记录，证明1、叶德于2019年1月7日基于涉案的土地无法报建设，是同意解除土地买卖合同关系并同意退还涉案的购买土地款，且实际上已于2019年1月27日退还10万元给吴勇贤。合同自双方达成合意之日起双方权利义务终止，一审法院判令吴勇贤承担所谓的案外人叶秋仁的自2018年1月2020年11月的租金损失是没有任何依据；2、叶德在微信记录从未主张要求吴勇贤返还涉案的土地，证明涉案的土地叶德从未交付给吴勇贤，原审法院判令吴勇贤承担所谓的案外人叶秋仁的租金损失策没有有任何依据。3、叶德没有交付土地给吴勇贤。叶德的质证意见：土地是签合同当天吴勇贤支付40万元过来就交付土地给吴勇贤了，对聊天记录真实性无异议，但不能证明其所要证明的事实。被上诉人没有向本院提交新的证据。本院经审查认为：叶德对聊天记录的真实性没有异议，本院予以确认。但其欲证明的事实应结合本案其他关联证据予以综合认定。本院于2021年6月15日到涉案土地了解土地现状，据该土地周边房屋的使用人陈华文陈述，涉案土地自叶德转让给他人后，该地空置无人使用。本院经审理查明：除“叶德将100平方米土地交付给吴勇贤使用”、“叶德将涉案100平方米土地及铁棚出租给叶秋仁，每月租金3800元”没有充分依据予以证实外，一审判决认定的其他事实清楚，本院予以确认。另查明：涉案土地自叶德与吴勇贤签订转让合同后，一直空置无人使用。本院认为：本案属于合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人吴勇贤的上诉理由和被上诉人叶德的答辩意见，本案双方当事人二审争议焦点问题是：涉案土地是否交付，上诉人是否应赔偿被上诉人土地租金损失。《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款规定:“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第二条规定：“……任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。……”因此，农村宅基地，土地所有权归集体所有，宅基地使用权只能由本集体组织的成员享有，禁止非法转让宅基地。本案中，被上诉人叶德于2018年1月22日与上诉人吴勇贤签订了《土地转让合同书》，合同约定，叶德将其位于湛江市赤坎区平方米的土地转让给吴勇贤，土地转让费共60万元。该案涉土地权属湛江市赤坎区文章村集体经济组织所有，土地性质是宅基地。而本案的上诉人作为该案涉土地的买受人本身又不是赤坎区文章村集体经济组织的成员，不具备案涉宅基地买受人的合法资格。因此，因案涉《土地转让合同书》违反了前述法律的禁止性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一则合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，本案《土地转让合同书》应属于无效合同。原审认定案涉土地转让合同无效，于法有据，本院予以认可。对于认定合同无效后本案的的财产处理问题，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”具体到本案，造成案涉土地转让合同无效，上诉人和被上诉人均有过错，被上诉人明知转让的土地是禁止转让的宅基地而将其转让，而上诉人作为非集体经济组织的成员明知自己不具备买受宅基地的合法资格而受让土地。因此，根据上述法律规定，被上诉人叶德作为土地转让方应将取得的土地转让款200000元返还给上诉人吴勇贤。关于涉案土地是否交付的问题。合同没有约定具体的土地交付时间，虽然叶德在收到吴勇贤转账40万元后，告知原承租人土地已转让不再出租，但因涉案土地无法办理有关报建手续，吴勇贤也没有占有使用涉案土地。叶德未能提供证据证明其已将案涉土地交付给吴勇贤，故一审法院仅以吴勇贤交付了40万元转让款就认定叶德已将涉案土地交付给吴勇贤，依据不足，本院不予支持。但根据双方当事人的相关陈述及案涉土地的现状可确认，案涉土地自签订《土地转让合同书》后一直空置无人使用。对于应否支持叶德要求吴勇贤赔偿其土地租金损失的问题。如前所诉，造成案涉土地转让合同无效，上诉人吴勇贤和被上诉人叶德均有过错。根据上述法律规定，对于合同无效后双方取得的财产相互返还及过错方赔偿损失是合同法关于对无效合同善后处理的基本原则。虽然叶德提供了原租户的陈述主张租金损失为3800元／月，但该租户也表示近两年由于周边学校管理，档口经营较为困难，很多档口租不出去，再者吴勇贤对该租金损失也不予确认，故本院认为不能依据叶德所提供的原租户的陈述主张租金损失数额。考虑叶德因转让土地而不再出租涉案土地，确实存在租金损失，而吴勇贤支付转让土地款40万元也存在资金占用期间的利息损失，结合双方对涉案合同无效均有过错，故本院根据双方过错及损失，判令各自对自己因转让土地所产生的损失自行承担责任。一审法院以案涉土地在转让时由案外人叶秋仁以3800元每月的价格租赁使用，被上诉人为此也产生了租金损失为由，就判令上诉人吴勇贤应补偿被上诉人至起诉之日止共34个月的租金129200元的损失，以及叶德补偿吴勇贤支付土地转让款40万元所产生的资金占用期间利息损失属实体处理不当，本院予以纠正。虽然叶德对其支付20万元转让款的资金占用期间的利息没有提出上诉，但其没有上诉主要是基于一审法院支持其诉请的租金损失，由于本院不予支持叶德所主张的租金损失，根据双方过错及公平合理原则，亦对叶德承担吴勇贤的利息损失予以一并调整。根据现有证据无法证明涉案土地已经交付，且叶德反诉请求并没有提出返还土地，一审法院判令吴勇贤返还涉案土地不当，本院予以纠正。综上，原审判决认定事实部分不清，适用法律及实体处理不当，应予纠正。上诉人上诉有理，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省湛江市赤坎区人民法院（2020）粤0802民初3217号民事判决第一项；二、撤销广东省湛江市赤坎区人民法院（2020）粤0802民初3217号民事判决第三、四项；三、变更广东省湛江市赤坎区人民法院（2020）粤0802民初3217号民事判决第二项为：限叶德于本判决发生法律效力之日起十日内返还土地转让款200000元给吴勇贤；四、驳回吴勇贤的其他诉讼请求；五、驳回叶德的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4900元，由吴勇贤负担490元，叶德负担4500元；一审反诉受理费1442元，由叶德负担；二审案件受理费9800元，由叶德负担（二审案件受理费吴勇贤已向本院预交，由本院退回）。本判决为终审判决。审判长  陈春丽审判员  钟斯宁审判员  梁子轩二〇二一年七月八日书记员  朱浩光附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。