北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终8979号上诉人（原审原告）：徐红霞，女，1987年3月29日出生。委托诉讼代理人：薄纯清，北京市一法律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张思思，女，1989年11月9日出生。被上诉人（原审被告）：张德申，男，1965年11月28日出生。原审被告：北京阳艾思餐饮管理有限公司，住所地北京市东城区夕照寺中街31楼6层2座0608。法定代表人：张德申，总经理。被上诉人张德申及原审被告北京阳艾思餐饮管理有限公司之共同委托诉讼代理人：郝东阳，男，1990年9月20日出生，北京阳艾思餐饮管理有限公司招商部经理，住北京市东城区。上诉人徐红霞因与被上诉人张思思、张德申，原审被告北京阳艾思餐饮管理有限公司（以下简称阳艾思公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初57569号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐红霞上诉请求：撤销一审判决第六项，依法改判张德申及张思思对一审判决第二、三、四、五项内容承担连带赔偿责任；一、二审诉讼费由张德申、张思思承担。事实和理由：张德申作为阳艾思公司的法定代表人及公司实际控股股东，其采用个人账户用于公司日常经营，存在抽逃出资、财产账目混同情形；张思思作为个人将其个人银行卡出借供阳艾思公司用作账目往来属于违反了金融管理法规的违法行为，在财产无法厘清的情况下，张思思应承担连带责任。张德申辩称：不同意一审判决，不同意徐红霞的上诉请求。张思思提交书面意见称：不同意承担连带责任。阳艾思公司述称：不同意一审判决，不同意徐红霞的上诉请求。徐红霞向一审法院起诉请求：1．确认徐红霞与阳艾思公司于2018年6月29日签订的《商铺租赁运营管理合同》无效；2．判决阳艾思公司退还徐红霞租金9万元；3．判决阳艾思公司退还徐红霞房屋租赁押金3万元；4．判决阳艾思公司退还徐红霞装修押金5000元；5．判决阳艾思公司赔偿徐红霞损失12万元；6．判决张德申、张思思为上述债务承担连带责任。一审法院认定事实：2018年6月24日，徐红霞作为乙方与北京鑫达欣房地产经纪有限公司（后变更名称为阳艾思公司）作为甲方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市朝阳区双桥路×号东星时尚广场×层其中50平方米出租给乙方。租赁时间为2年，2018年7月26日起至2020年7月25日止。房屋交付日为2018年6月24日。房屋租金为每天每平方米10元，六个月租金9万元，付款方式为押二个月付六个月。乙方于本合同签署之日的3日内向甲方支付2个月押金3万元，并于上一个租赁期限届满前30天向甲方一次性支付6个月租金9万元。合同约定的乙方收款账户为张思思的账户。乙方逾期超过3天的，甲方有权要求乙方自约定应付之日起每逾期一天按照该房屋月租金的千分之三支付违约金。乙方逾期支付超过10天的，视为乙方违约，甲方有权解除合同，立即收回房屋，剩余租金及押金不退。甲方以房屋现状与乙方合作，场内拆除由乙方负责，装修由乙方负责，乙方不得改变房屋主体结构，影响房屋安全。乙方对房屋主体结构外的全部建筑物及其附属设备与设施进行维护、保养，并实施具体作业管理和作业实际运行操作，发生的设施、设备维修费用全部由乙方负担。乙方经营需要甲方协助提供相应的手续时，甲方应在收到乙方的申请时以现有的资料提供帮助，本合同项目不能正常办理营业执照。合同后附补充协议约定，甲方承诺乙方在2018年8月8日开业，若未能开业，免除未能营业相对应天数的租金，直至营业为止，若超过一个月未能开业，甲方赔偿乙方按月租金的千分之三，直到营业为止，若超过两个月，甲方赔偿乙方所有剩余押金以及租金并多赔偿两个月租金。合同签订后，徐红霞向阳艾思公司支付了3万元房租押金，房租9万元，装修押金5000元，装修管理费2500元，上述款项其中6万元汇入了张思思的账户中。阳艾思公司向徐红霞交付了涉案房屋。2018年7月16日，徐红霞与装修公司签订《装饰装修合同》对涉案房屋进行了装修，合同约定的装修款项为145000元。徐红霞还提交了设计费收据证明装修设计花费3000元。2018年11月11日，涉案房屋所在美食城正式开业。2018年12月15日，徐红霞将涉案房屋中物品搬出，提出解除合同，并与阳艾思公司工作人员结算了水电费用，扣除水费应返还徐红霞电费、电卡等费用为941．34元。阳艾思公司主张，2018年12月15日，徐红霞提出了解除合同，但是双方并未就解除合同达成一致意见，合同仍在履行。徐红霞主张**艾思公司赔偿损失的具体内容包括：装修管理费2500元，装修押金5000元，装修设计费3000元，加盟管理费6000元，电表费708元，电卡押金200元，电表余数220．34元，第一批物料费15000元以及装修损失。再查，阳艾思公司系自北京天兰奥特莱斯商贸有限公司承租东星时尚广场四层用于开办美食城，现双方租赁合同关系已终止。除徐红霞外，尚有其他承租该层美食城房屋的商户持相同理由将阳艾思公司诉至法院，要求阳艾思公司退还租金并赔偿相应费用。上述案件中，各商户均称阳艾思公司承诺的开业时间为2018年8月，后因无法办理营业执照导致大量商户停业，有部分商户因无法提供正规手续被有关部门查封，亦有个别商户阳艾思公司为其办理了营业执照及食品卫生许可手续。2019年4月，美食城部分商户签署《维权声明函》，称阳艾思公司及东星时尚广场管理方隐瞒商场真实情况，导致商户受损，要求阳艾思公司进行赔偿。又查，涉案房屋所在东星时尚广场未取得建设工程规划许可证。一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据庭审查明的事实及现有证据，涉案房屋所在建筑尚未取得建设工程规划许可证，故徐红霞与阳艾思公司签署的《商铺租赁运营管理合同》应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据庭审查明的事实及现有证据，阳艾思公司开办的是集合各个商户共同经营的美食城项目，将面积分租给各个商户，此种经营模式与将某一租赁物整体出租给承租人不同，办理营业执照等相关手续时更需阳艾思公司的协助与配合，否则仅凭商户之力难以办理。虽然徐红霞与阳艾思公司的合同中约定涉案房屋不具备办证条件，但也同时约定阳艾思公司需协助商户提供相应手续，而阳艾思公司也确实为个别商户办理了相关证照，说明阳艾思公司具备为商户办理证照的条件。在此情况下，阳艾思公司作为美食城这样一个综合商业体的经营管理者，应当确保全部商户的正常合法经营，但美食城仅开业不到半年，就有大量商户因办理证照问题不能正常经营，阳艾思公司对此应当承担责任。另一方面，徐红霞承租涉案房屋用于经营，自身应有审慎的注意义务，签署合同时未核对涉案房屋任何产权文件或了解房屋真实情况，在合同明确写明不能正常办理营业执照的情况下仍然签约，导致后续经营困难，其亦应当承担部分责任。本案双方合同虽无效，但徐红霞实际占有使用了涉案房屋，应当参照合同约定的租金标准向阳艾思公司支付房屋使用费，徐红霞承租涉案房屋系为经营餐厅，合法依规经营为其正常经营之前提。而阳艾思公司未按照承诺的时间按时开业，开业后又未积极协调处理为商户办证事宜，致使合同目的不能实现，加之双方补充协议中约定，若未能在2018年8月8日开业，免除未能营业相对应天数的租金，故2018年8月8日到2018年11月10日的使用费用徐红霞无需支付，再结合2018年12月15日徐红霞已将物品搬出、与阳艾思公司结算了水电费用并提出解除合同的事实，使用费计算至2018年12月15日为宜，参照双方合同中约定的租金标准，法院对房屋使用费进行核算，阳艾思公司多收取的使用费用应予返还。阳艾思公司另收取的房屋押金、装修押金均应当予以返还。关于徐红霞主张的损失，电表费、电卡押金、电表余数在徐红霞撤场时双方已进行结算，数额为941．34元，阳艾思公司应当返还上述费用。装修押金的返还徐红霞已作为独立的诉讼请求提出，在损失中不再重复计算。徐红霞并未提供充分证据证明加盟管理费、第一批物料费损失，法院对于加盟管理费、物料费损失不予支持。关于装修管理费、装修设计费、装修损失部分，徐红霞提供的证据能够证明其对涉案房屋进行了装修，阳艾思公司应当赔偿徐红霞部分装修残值，具体金额由法院综合徐红霞提供的证据以及双方责任予以酌情判定。关于徐红霞主张的张思思、张德申连带承担阳艾思公司的债务，现有证据尚不足以证明张德申有逃避债务、严重损害公司债权人利益的行为，徐红霞主张张德申承担连带责任，法院不予支持，主张张思思承担连带责任，亦缺乏法律依据，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、徐红霞与北京阳艾思餐饮管理有限公司于二〇一八年六月二十四日签署的《商铺租赁运营管理合同》无效；二、北京阳艾思餐饮管理有限公司于判决生效后七日内向徐红霞退还房屋使用费六万六千元；三、北京阳艾思餐饮管理有限公司于判决生效后七日内向徐红霞退还房屋押金三万元；四、北京阳艾思餐饮管理有限公司于判决生效后七日内向徐红霞退还装修押金五千元；五、北京阳艾思餐饮管理有限公司于判决生效后七日内赔偿徐红霞经济损失四万元；六、驳回徐红霞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4975元，由徐红霞负担2112元（已交纳），由北京阳艾思餐饮管理有限公司负担2863元（于判决生效后七日内交纳）。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以认定。本院认为：依据当事人诉辩意见及本院查明事实可知，本案二审争议焦点为：张德申、张思思应否对阳艾思公司的债务承担连带责任。徐红霞虽主张张德申连带承担阳艾思公司的债务，但其提供的证据尚不足以证明张德申有逃避债务、严重损害公司债权人利益的行为，故对徐红霞主张张德申承担连带责任的请求，本院不予支持。本案系徐红霞与阳艾思公司之间的房屋租赁合同纠纷，张思思仅系阳艾思公司的员工，徐红霞主张张思思对阳艾思公司的债务承担连带责任，缺乏法律依据，本院亦不予支持。综上所述，徐红霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3120元，由徐红霞负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 万丽丽审 判 员 沈 放审 判 员 玄明虎二〇二一年七月二十三日法官助理 陈亢睿法官助理 李延昭法官助理 向 玗书 记 员 王 艳