福建省宁德市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽09民终1063号上诉人（原审被告）:福建泰禾新世界商业运营管理有限公司，住所地福建省福州市晋安区岳峰镇竹屿路6号东二环泰禾广场22#楼7层709室，送达地址福州市晋安区东二环泰禾广场商业中心13号楼B-360。统一社会信用代码91350111MA2YQXHM11。法定代表人：郭淑华，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄冰非，北京市京师（福州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：方婷，女，汉族，1990年8月8日出生，户籍地福建省福鼎市。被上诉人（原审原告）：李春林，男，汉族，1991年5月8日出生，户籍地福建省福鼎市。原审被告：福鼎泰禾房地产开发有限公司，住址福建省宁德市福鼎市桐城玉龙北路66号，统一社会信用代码91350982096752556N。法定代表人：黄晓青，执行董事兼总经理。上诉人福建泰禾新世界商业运营管理有限公司（下称“泰禾新世界公司”）因与被上诉人方婷、李春林、原审被告福鼎泰禾房地产开发有限公司（下称“泰禾房产公司”）租赁合同纠纷一案，不服福鼎市人民法院（2021）闽0982民初942号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。泰禾新世界公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判降低违约金计算标准。事实与理由:本案系租赁合同纠纷，系因上诉人逾期支付租金引起。上诉人正陷入经营困难，且对被上诉人来说，其损失仅是租金逾期支付期间的资金占用损失。故一审按贷款市场报价利率四倍计算，依旧过高。恳请法院考虑上诉人实际经营状态，从公平原则和平衡双方利益出发，降低一审认定的违约金金额。方婷、李春林、泰禾房产公司均未答辩。方婷、李春林向一审法院起诉请求：1.判令泰禾新世界公司向其支付自2020年1月1日起至实际支付租金止，按每季度租金22348元计，暂计至2021年4月30日租金为119189.2元；2.判令泰禾新世界公司按房款总额（1277028元）的日万分之一（127.7元/日）向其支付违约金，违约金从2020年5月22日至结清上述租金之日止，暂计算至2021年4月26日为43418元；3.判令泰禾房产公司对上述第1、2项诉讼请求承担连带责任。一审法院认定事实：2018年6月1日，泰禾房产公司与方婷、李春林签订《商品房买卖合同》，约定方婷、李春林向泰禾房产公司购买案涉房屋，房款总价为1277028元。此后，方婷、李春林作为甲方与泰禾新世界公司作为乙方签订《房屋租赁委托合同》，约定由乙方承租案涉房屋，委托期限10年，从2018年10月1日至2028年9月30日止，以2018年10月1日起为起租日，自起租日起开始计算租金；乙方在委托期间可将房屋按照市场价格出租给第三者适用，但乙方保证甲方自起租日起可获得的租金为：每12个月为一个租赁年度，每个租赁年度租金总额（相当于购房合同总价7%），共计89392元，共10个租赁年度，租金总额893920元；房屋租金每三个月结算一次，乙方应在计租日起满三个月后的15个工作日内支付上三个月的租金给甲方；乙方逾期支付租金，逾期超过30日，每延迟一日，按房款总额的日万分之一向甲方支付逾期违约金，并如数支付当月租金。合同签订后，方婷、李春林将案涉房屋交付给泰禾新世界公司，泰禾新世界公司支付租金至2019年12月31日。此后，经方婷、李春林多次催促，泰禾新世界公司未能继续支付租金，方婷、李春林遂诉至法院。一审法院认为，本案《房屋租赁委托合同》虽名为委托合同，但符合《中华人民共和国合同法》第二百一十三条规定的租赁合同的构成要件，故上述合同性质为房屋租赁合同。方婷、李春林与泰禾新世界公司签订《房屋租赁委托合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应按照法律规定和合同约定全面履行各自义务。方婷、李春林已依约交付案涉房屋给泰禾新世界公司使用，泰禾新世界公司却未能及时足额支付租金，已构成违约。根据双方约定房屋租金每三个月结算一次，泰禾新世界公司应在计租日起满三个月后的15个工作日内支付上三个月的租金给方婷、李春林，故方婷、李春林请求泰禾新世界公司支付拖欠的从2020年1月1日起至2021年3月31日（共计五个季度）的租金合计111740元，符合双方约定和法律规定，予以支持。2021年4月1日起的租金未达到合同约定的支付条件，方婷、李春林在符合条件时可另行起诉。支付租金的举证责任在于作为承租方的泰禾新世界公司，泰禾新世界公司关于方婷、李春林未提供证据证明存在拖欠租金情况的抗辩缺乏法律依据，不予支持。泰禾新世界公司还抗辩其受疫情或者疫情防控措施的影响，要求减免租金，但其并未提供任何证据证明疫情或疫情防控措施导致其无法正常使用案涉房屋，故该抗辩理由依据不足，不予支持。根据案涉合同约定，泰禾新世界公司逾期支付租金，逾期超过30日，每延迟一日，还应按房款总额的日万分之一向方婷、李春林支付逾期违约金（日违约金为1277028元×0.0001=127.7元），而合同日租金为89392元÷365天=244.9元，经考量，合同约定的违约金过分高于逾期支付租金给方婷、李春林造成的损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以调整，酌定泰禾新世界公司应承担的逾期付款违约金为：以应付未付租金（每三个月租金22348元）为基数，自逾期之日起(每期租金支付时间为满三个月后的15个工作日内，违约金起算时间为逾期支付超过30日)至实际还清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算，计算如下：（1）2020年1月1日至2020年3月31日的租金的逾期付款违约金为：从2020年5月22日起至款项付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算；（2）之后四期每三个月为计算单位的逾期违约金按上述方法予以计算，不再赘述。泰禾新世界公司关于解除合同的抗辩依据不足，不予支持。对于泰禾房产公司是否承担连带责任问题，方婷、李春林向泰禾房产公司购买案涉房产后，与泰禾新世界公司签订《房屋租赁委托合同》，由泰禾新世界公司向其支付合同约定的租金，即方婷、李春林已实现“十年包租”的目的；且泰禾房产公司并非《房屋租赁委托合同》的相对方，合同条款对泰禾房产公司没有约束力，且案涉《商品房买卖合同》中亦无关于租金支付的约定，故方婷、李春林请求泰禾房产公司承担连带责任的诉请缺乏事实和法律依据，不予支持。泰禾房产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决：一、泰禾新世界公司应于本判决生效之日起十日内向方婷、李春林支付2020年1月1日起至2021年3月31日的租金合计111740元；二、泰禾新世界公司应于本判决生效之日起十日内向方婷、李春林支付违约金（以欠付的每三个月租金22348元为基数，分别从2020年5月22日、2020年8月23日、2020年11月21日、2021年2月21日、2021年5月22日起至款项付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算）；三、驳回方婷、李春林的其它诉讼请求。案件受理费2535元，减半收取1267.5元，由泰禾新世界公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对一审查明的事实，各方均无异议。本院对无争议事实予以确认。本院认为，案涉租赁合同约定泰禾新世界公司逾期支付租金的，按房款总额的日万分之一支付违约金。一审认定依据该计算方式确定的违约金过高，予以酌减，该认定正确。至于酌减幅度，一审以欠付租金对被上诉人造成的损失为基础，综合合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素，确定以欠付租金金额为基数，按贷款市场报价利率四倍计算，该认定已充分平衡双方利益，合情合理，并无不当。泰禾新世界公司上诉主张一审该认定依旧过高，明显属不合理诉求，本院不予支持。另需说明的是，一审判决所确定的贷款市场报价利率指的是一年期贷款市场报价利率，对此双方在履行或法院强制执行时，应予注意。综上所述，泰禾新世界公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。（本判决生效后，负有履行义务的当事人应及时足额履行生效法律文书确定的义务。逾期未履行的，应自觉主动前往一审法院申报经常居住地及财产情况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，执行法院可按照法律文书载明的送达地址送达相关法律文书，并可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。）二审案件受理费50元，由泰禾新世界公司负担。本判决为终审判决。审判长  余梓安审判员  王武亮审判员  陈光华二〇二一年七月五日书记员  陈 铮附主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。