山东省沂水县人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁1323民初3177号原告：秦为俊，女，汉族，居民，住沂水县。委托诉讼代理人：牛继晔、张斌斌，山东沂蒙山律师事务所，律师。被告：山东万德置业有限公司。住址：山东省沂水县万德广场C-2815室。统一社会信用代码：9137132305238662XG。法定代表人：孙来泉，该公司董事长。委托诉讼代理人：高洪锋，山东鼎衡律师事务所，律师。原告秦为俊与被告山东万德置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年6月11日立案后，依法适用简易程序，于2021年7月1日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人牛继晔、张斌斌，被告委托诉讼代理人高洪锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。秦为俊向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决解除原告秦为俊与被告山东万德置业有限公司签订的《商品房买卖合同》，并判决被告山东万德置业有限公司向原告秦为俊返还首付款117600元及相应利息；2.请求依法判决被告山东万德置业有限公司向原告秦为俊返还维修费及抵押款2225元；3.本案诉讼费由被告山东万德置业有限公司承担。事实和理由：2014年8月2日，秦为俊、山东万德置业有限公司签订《商品房认购协议书》，协议约定秦为俊以按揭方式购买山东万德置业有限公司旗下位于沂水县房屋。秦为俊先向山东万德置业有限公司支付了20000元的定金。《商品房认购协议书》约定，待双方签订《商品房买卖合同》后，缴纳的定金转为购房款。因山东万德置业有限公司承诺协助秦为俊一起去银行办理按揭贷款手续，2014年8月5日，秦为俊向山东万德置业有限公司支付了117600元首付款（包含已交付的定金20000元），并签订了《商品房预售合同》，后秦为俊、山东万德置业有限公司起去银行办理按揭手续，但因山东万德置业有限公司万德广场的项目在银行的准入资料过期未更新，导致秦为俊无法办理按揭手续，期间2014年10月10日山东万德置业有限公司向秦为俊收取了1125元的维修费，2015年8月7日向秦为俊收取抵押费1100元，但因按揭迟迟无法办理，导致该买卖合同无法成就，之后秦为俊多次要求山东万德置业有限公司返还该首付款，山东万德置业有限公司一直未予偿还。为此，特诉至法院，请求法院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。被告山东万德置业有限公司辩称，原告所诉无法律及合同依据，我方已按合同约定履行交付义务不存在违约行为，存在违约的是原告，系原告未按照约定支付我方购房款。无论是否能够办理按揭贷款，均系原告的个人行为与我方无关，并不是我方的义务，因此我方要求原告支付下欠购房款10万元，并按照合同约定承担违约责任。原告秦为俊围绕诉讼请求依法提交了证据：1.身份证复印件一份，证实原告的身份情况；2.商品房认购协议书一份，证实原被告于2014年8月2日签订商品房认购协议，约定原告缴纳2万元定金，并以按揭方式购买被告房屋；3.《商品房预售合同》复印件（部分）一份，证实原、被告双方于2014年8月5日签订了商品房预售合同，约定首付款为117600元（含定金），余款100000采用按揭方式支付；4.收款收据一份，证实被告于2014年8月5日收取原告购房首付款117600元；5.客户情况说明一份，该证明由中国银行股份有限公司沂水支行（以下简称中行）出具，证实因被告项目在中行的准入材料过期未更新，致使中行于被告合作到期，进而导致无法给被告办理贷款；6.个人信用报告一份，证实原告自2014年6月至今信用正常，能够合法办理贷款；7.山东省住宅专项维修资金专用票据一份，证实原告因该房屋支付维修费1125元；8.收到条一份，证实被告向原告收取抵押费1100元。被告山东万德置业有限公司对原告秦为俊提供的证据质证如下：对证据均无异议，但证据五原告的证明目的不能成立，对于该证据所记载的贷款无法办理的原因不认可，办理贷款是原告的支付方式之一，原告无法贷款不能由我方承担不利后果。被告山东万德置业有限公司为证明自己的主张，提交证据如下：1.《商品房预售合同》一份，证明原被告于2014年8月5日签订合同购买涉案房产；2.中国银行个人贷款凭证及贷款发放回单照片打印件各一份，证明在2015年8月和2016年6月均有其他业主在中国银行办理贷款，支付房款；从侧面证明原告主张的贷款无法办理是被告原因的主张不能成立。原告秦为俊对被告山东万德置业有限公司提供的证据质证如下：对证据1无异议，但该份证据可以证实原、被告约定以先交付首付款后办理按揭贷款的方式支付房屋价格；对证据2合法性有异议，被告声称该份证据系照片打印件，但该份证据仍有被修改的可能，且该份证据达不到证明目的，原告方提交的证据五是由中国银行出具的，用于证实原告去银行办理按揭手续时，因被告项目在银行的准入材料过期未及时更新导致原告无法办理按揭贷款手续，或许后期被告更新了准入材料，但被告也未曾通知原告和其一起去银行办理按揭手续。该份证据形成时间分别是2015年8月24日和2016年6月16日，但该时间无法证实原被告去银行办理按揭手续时，被告的准入材料是否更新。根据原、被告各方提供的证据，原、被告的诉、辩事实和理由及在庭审过程中的陈述，本院查明本案法律事实如下：2014年8月2日，山东万德置业有限公司作为甲方，秦为俊作为乙方，签订了《商品房认购协议书》，约定：秦为俊以按揭方式购买山东万德置业有限公司旗下位于沂水县房屋（建筑面积31.26平方米，总价款290470元）。秦为俊先向山东万德置业有限公司支付了20000元的定金。《商品房认购协议书》约定，待双方签订《商品房买卖合同》后，缴纳的定金转为购房款，并约定了违约责任及免责条款。因山东万德置业有限公司承诺协助秦为俊一起去银行办理按揭贷款手续，2014年8月5日，秦为俊与山东万德置业有限公司签订了《商品房预售合同》，同时支付了117600元首付款（包含已交付的定金20000元）。2015年8月，秦为俊到中国银行股份有限公司沂水支行办理按揭贷款手续，被告知开发商山东万德置业有限公司开发的万德广场项目在我行的准入材料过期未更新，与该开发商合作到期，导致无法办理贷款。另查明，2014年10月10日，秦为俊缴纳住宅专项维修费1125元；2015年8月7日，秦为俊缴纳抵押金1100元。以上事实，有原、被告当事人提供的证据及原、被告当事人的陈述与答辩，皆记录在卷。本院认为：最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定；但是法律、司法解释另有规定的除外。因原、被告当事人签订的合同分别于2014年8月2日、2014年8月5日，因此，应当适用当时的法律和司法解释。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。《中华人民共和国合同法》第六条规定：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。该法第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2014年8月2日、8月5日，原告秦为俊与被告山东万德置业有限公司签订的《商品房认购协议书》、《商品房预售合同》，系当事人真实意思的表示，并不违反法律的规定，合法有效，依法受法律保护。当事人应当依照合同约定，全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定了合同的法定解除，其中第一款（二）项规定：在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。第一款第（四）项规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；被告山东万德置业有限公司作为出卖人，以自己的行为表示无法继续履行合同内容，导致原告秦为俊购买房屋的合同目的不能实现。因此，原告秦为俊有权要求解除合同。故对原告提交的证据，本院予以认定；对原告要求解除与被告签订的《商品房预售合同》的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求采取补救措施，并要求赔偿损失。因原告与被告签订的合同现已部分履行，原告已支付首付款及部分款项，因此，被告山东万德置业有限公司应予返还原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条第一款（二）、（四）项、第九十七条及有关民事法律政策之规定，判决如下：一、解除原告秦为俊与山东万德置业有限公司签订的编号为YS0020230《商品房预售合同》；二、被告山东万德置业有限公司退还原告秦为俊购房款117600元及利息（利息以117600元为基数，自2014年8月6日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础计算；自2019年8月20日起至付清之日止，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础计算）；三、被告山东万德置业有限公司退还给原告秦为俊抵押款1100元、住宅维修费1125元，共计2225元；四、上述款项于本判决生效后十日内一次性付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1348元（已减半），由被告山东万德置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 员 朱先胜二〇二一年七月五日法官助理 刘 晓书 记 员 高安美