山东省荣成市人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁1082民初960号原告：卢育婧，女，汉族，初中毕业，住江苏省启东市。委托诉讼代理人：王淑静，山东成山海天律师事务所律师。被告：孙怀美，女，汉族，初中毕业，住威海火炬高技术产业开发区。被告：于文正，男，汉族，初中毕业，住荣成市冠岭东区。委托诉讼代理人：曲成忠，山东涵华律师事务所律师。原告卢育婧与被告孙怀美、于文正商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告卢育婧委托诉讼代理人王淑静、被告于文正及其委托诉讼代理人曲成忠到庭参加诉讼。被告孙怀美经本院公告送达开庭传票未到庭。本案现已审理终结。卢育婧向本院提出诉讼请求：1、判令二被告协助原告办理案涉房屋的国有土地使用权证书；2、判令二被告向原告支付逾期办证违约金37603元；3、判令二被告返还物业维修基金6496元、暖气开户费15105元。事实和理由：2006年11月13日，原告与山东万隆房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买万隆公司开发的荣成市俚岛镇黄海齐鲁花园小区18栋102室，总价款284795元，万隆公司于2006年12月30日交付房屋，且于交房后90日内办理产权登记。另万隆公司代为收取了物业维修基金6496元、暖气开户费15105元。合同签订后，原告按照约定履行了付款义务，但万隆公司仅为原告办理了房屋所有权证，未办理国有土地使用权证，且万隆公司代收的物业维修基金并未按规定支付给相关部门，暖气也一直没有开通。万隆公司的股东分别为被告于文正（占股58.5%）、孙怀美（占股41.5%），二人原为夫妻关系。万隆公司于2008年6月3日办理了注销登记，二人为清算组成员，且二人在办理万隆公司注销时承诺原企业的债务由二人承担。根据约定，万隆公司有义务为原告办理国有土地使用证，逾期办理应承担逾期办证违约金。现公司注销，二被告作为其义务承担主体，理应承担相应的民事责任。诉讼过程中，原告撤回了对物业维修基金和暖气开户费的请求。被告于文正辩称，万隆公司开发建设齐鲁花园房产项目时占地仅50亩，原告房屋所占土地并不在开发项目范围内，万隆公司只是应镇政府的要求建设了原告房屋，该房屋所占土地仍为农村集体土地，万隆公司没有权力也没有义务对该农村土地进行开发，且万隆公司已于2008年清算后注销，被告作为自然人也不具备协助办理国有土地使用证的能力；万隆公司已经协助原告办理了房屋产权登记证，属于履行了开发商的办证义务，原告因历史原因不具备办理国有土地使用证的条件，无权向被告主张逾期办证的违约金；原告2006年购房时接收的是现房，燃气及采暖设施已全部安装到位，物业管理已全部移交给荣成市嘉业物业服务管理有限公司，原告无权要求返还；二被告对万隆公司出资到位，公司清算注销后二人已经履行了股东义务，不应对公司债务承担责任，且原告的主张已超过诉讼时效。被告孙怀美未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年3月9日，山东万隆房地产开发有限公司（下称万隆公司）取得荣成市俚岛镇南我岛村87300平方米出让土地使用权，获得荣国用（2004）第100105号国有土地使用权证。2006年11月13日，原告与万隆公司签订《商品房买卖合同》，合同称万隆公司以出让方式取得荣国用（2004）第100105号地块的土地使用权用于开发荣成市，约定原告购买该小区第18幢102室，总价款284795元，万隆公司于2006年12月30日交付房屋，且于交房后90日内办理产权登记，因出卖人的责任每逾期1天，出卖人应按银行同期存款月利率向买受人支付违约金；合同履行过程中发生的争议由双方协商解决，协商不成的按1、2两种方式解决：1、提交威海仲裁委员会仲裁，2、依法向荣成市人民法院起诉。原告按照约定付清房款后，万隆公司于2006年12月6日协助原告办理了荣房权证镇字第2××9号房屋所有权证，但未办理国有土地使用权证。2008年9月28日，北京荣圣建业科技发展有限公司取得“荣成市黄海齐鲁花园”的荣国用（2008）第100262号国有土地使用权证，原告购买房屋所在的第18幢及另外4幢楼房均在宗地权属界线以外。本案审理过程中，本院就“涉案房屋所属土地是否为已出让的国有土地、是否可以取得国有土地使用权证或不动产权证书、如果可以取得证书是否须补充其他必备条件”向荣成市不动产登记中心发出询问函，该中心向本院提供了上述两份国有土地使用权证和相关的宗地图。另查，万隆公司于2008年4月9日发出清算公告，4月11日经股东会二被告签字形成决议解散，清算组由二被告组成，5月24日申请注销，5月25日山东志诚会计师事务所有限公司作出《清算审计报告》，5月29日经荣成市市场监督管理局备案。清算公司剩余财产10211500元的分配比例为于文正58.5%，孙怀美41.5%，《清算资产负债表》和《清算损益表》中未见与“黄海齐鲁花园”项目相关的具体负债列项，只有应付账款654999.57元。2012年8月7日，二被告的委托诉讼代理人李燕华在本院审理（2012）荣崖民初字第408号案件过程中，承认万隆公司注销后债权债务由二被告承担。本院认为，原告与万隆公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示并已实际部分履行，应认定有效，合同双方应按约定履行合同义务。万隆公司虽然协助原告取得了房屋所有权证，但始终未能协助原告办理国有土地使用权证或不动产权证书，理应按合同约定承担逾期办证的违约责任。公司因股东会或股东大会决议解散的，应成立清算组依法进行清算；有限责任公司的股东以及实际控制人在公司解散后，恶意处置公司财产给公司债权人造成损失，或者未经依法清算，以虚假的清算报告骗取公司登记机关办理法人注销登记的，应对公司债务承担相应的赔偿责任。本案二被告虽然通过股东会决议的形式决定解散公司并组成清算组对万隆公司进行清算，但并未举证证明已书面通知原告等债权人，其《清算审计报告》附随的《清算资产负债表》和《清算损益表》中未见与“黄海齐鲁花园”项目相关的具体负债列项，应认定为未经依法清算，可能对原告等公司债权人造成损失。因此，万隆公司逾期办证的违约金应由二被告负责赔偿。由于原告购买的房屋所属土地并不在万隆公司签订《商品房买卖合同》所称的荣国用（2004）第100105号国有土地使用权证的宗地范围内，也不在北京荣圣建业科技发展有限公司取得“荣成市黄海齐鲁花园”的荣国用（2008）第100262号国有土地使用权证的宗地界线以内，相关登记机关未提供其具备取得国有土地使用权证或不动产权证书条件的答复，应认定该土地尚不具备办证条件；办理土地出让、征用等属于行政权管理范围，不应通过民事诉讼进行处理。因此，原告关于被告协助原告办理国有土地使用权证书的请求，本院不予支持。按照我国民法保护民事权利普通诉讼时效的规定，原告主张违约金的权利应从2018年2月2日起计算至2021年2月2日原告起诉之日；原告诉请的违约金数额虽然超出了合同约定的计算标准，但万隆公司及被告在签订合同时隐瞒了涉案房产所属土地的性质是造成原告至今不能取得合法土地使用权的根本原因，难以仅依据合同约定的违约金标准确定原告的损失，故可参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准来计算逾期办证违约金。原告主张的违约金未超出上述标准，本院予以支持。综上所述，原告关于被告协助原告办理国有土地使用权证书的请求，本院不予支持；二被告应赔偿原告逾期办证违约金损失。依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、《中华人民共和国公司法》第一百八十条、第一百八十四条、第一百八十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十一条、第十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条的规定，判决如下：一、被告于文正、孙怀美于本判决生效后十日内赔偿原告逾期办证违约金37603元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1284元，由原告负担471元，被告孙怀美、于文正负担813元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  刘学军人民陪审员  董立兰人民陪审员  周玉珍二〇二一年七月九日书 记 员  赵 丹