河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终7805号上诉人（原审被告）：郑州拓达房地产开发有限公司，住所地郑州市中牟县大孟镇大韩庄村民委员会。法定代表人：李刚强，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：校胜杰，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：路小洒，女，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：赵雅慧（曾用名赵雅会），女，1960年3月7日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：赵亚江（系赵雅慧弟弟），男，1962年7月23日出生，汉族，现住郑州市金水区。委托诉讼代理人：杜振蒲，河南泰豫恒律师事务所律师。上诉人郑州拓达房地产开发有限公司（以下简称拓达公司）因与被上诉人赵雅慧房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省中牟县人民法院（2021）豫0122民初2077号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月23日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年6月28日公开开庭审理了本案。上诉人拓达公司的委托诉讼代理人校胜杰，被上诉人赵雅慧的委托诉讼代理人赵亚江、杜振蒲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。拓达公司上诉请求：1.撤销原判第一项，改判为驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，既认定《商品房买卖合同》合法有效，又在未依法判决解除《商品房买卖合同》前提下直接判决上诉人返还被上诉人2093547元没有依据，应撤销该判决。（1）涉案房屋自2018年1月10日认购至2020年6月22日被上诉人办理离婚登记，被上诉人均具备购房资格，被上诉人为达到退房目的恶意办理离婚登记，上诉人一直在善意履约，不存在恶意违约行为，被上诉人起诉返还房款属于单方违约，依法不应予以支持。（2）即使因被上诉人办理离婚登记导致被上诉人无法签订联机备案《商品房买卖合同》，就该房屋联机备案合同，被上诉人前夫王国军亦可以签订，且王国军始终具备购房资格。（3）一审法院应当充分尊重双方意思自治，不应以被上诉人未主张的理由直接认定上诉人存在过错，进而判决上诉人返还款项；一审法院并未全面审查双方合同履约情况、双方过错程度而直接认定“因原告现无购房资格导致原、被告不能继续履行《商品房买卖合同》，原、被告对此均存在过错”是错误的。上诉人一直在善意履约，涉案房屋具备交付使用条件之后，上诉人按照合同约定向被上诉人邮寄交房通知书，履行交付义务，涉案房屋交付时具备《竣工验收备案表》，并未影响双方合同目的的实现。反而是因被上诉人自身过错导致其目前不具备购房资格，但是这并不影响双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的效力。（4）一审法院判决上诉人返还被上诉人款项不仅给上诉人造成交易机会损失，亦造成直接经济损失55万元，一审法院应对过错方导致合同解除后造成的经济损失一并审查裁决。（5）即使认定本案被上诉人享有解除权，但是已超过一年的除斥期间。综上所述，上诉人认为，法律的目的是促进交易，维护交易安全。本案双方当事人均履行完毕合同约定的主要义务，对于涉及房屋联机备案合同、不动产权证办理，双方在《商品房买卖合同》及补充协议对此进行了明确约定，双方应按照达成的合意继续履约，一审法院不应干涉双方意思自治，破坏“契约精神”。请求二审法院依法查明案件事实，驳回被上诉人诉讼请求，维护上诉人合法权益。赵雅慧辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，拓达公司的上诉意见不能成立，请求依法驳回上诉，维持原判。1.拓达公司上诉意见（1）、（2）中所称的《商品房买卖合同补充协议》附件三，赵雅慧从未见到过。双方根本没有签过补充协议，拓达公司所称的《补充协议》根本不存在，当然对赵雅慧无任何约束力。拓达公司作为处于强势地位的开发商一方，所有的合同均是一式贰份。如果真有补充协议的话，赵雅慧处不可能不留存。2.一审法院正是充分尊重双方的意思自治才做出的公正判决。双方之间的买卖合同已经解除，拓达公司应当无条件返还购房款。经双方协商一致，双方均自愿同意解除房屋买卖合同，拓达公司应无条件退还已付购房款。理由如下：（1）赵雅慧与销售顾问的微信聊天记录显示：拓达公司的销售员多次提到赵雅慧的退款手续已经办理完毕，正等房款到账等。赵雅慧的销售顾问是拓达公司的许浩然，负责与赵雅慧对接退款事宜。在与许浩然的微信聊天记录里，可以看到在2020年8月5日，许浩然已将赵雅慧的退房申请递交，2020年9月9日，拓达公司批准退款申请，开始进行退款流程。（2）赵雅慧在康桥集团公司的通话录音能够证明：拓达公司已经同意退还赵雅慧全部购房款，但康桥集团不同意退款。在法律上，拓达公司是一个独立的法律主体，康桥集团是一个独立的法律主体。该录音证据能够充分证明拓达公司已经同意退还赵雅慧购房款的事实，只是把不能及时退款的原因归结于康桥集团。（3）赵雅慧与市长热线的通话录音也能够证明，拓达公司已向市长热线答复：公司将会在2020年10月16日之前完成退房、退款工作。市长热线反馈的处理意见，是拓达公司报送市长热线的内容，该内容真实、合法、有效，能够代表拓达公司同意退还赵雅慧全部购房款的退款意思表示。3.当事人协商一致可以解除合同。本案中，由于拓达公司未能给赵雅慧办理网签、备案手续，致使合同目的不能实现，双方遂协商一致解除了合同。拓达公司的销售顾问许浩然也按照拓达公司内部流程收走了赵雅慧手中的购房款收据原件，报送公司审批。拓达公司也批准了退房、退款手续。只是拓达公司报送康桥集团审批退款时，康桥集团不同意退款。该事实通过赵雅慧与康桥集团的谈话录音能够充分证实。故拓达公司上诉称赵雅慧要求解除合同已经超过除斥期间的意见不能成立。双方协商一致解除合同不受除斥期间的限制。况且赵雅慧是在拓达公司已经同意退房、退款的情况下，多次要求退款无果，被逼无奈才起诉要求拓达公司退还全部购房款及利息。4.关于损失问题，拓达公司占用赵雅慧的200多万购房款长达近4年时间，即使按照LPR利率计算，拓达公司也应当向赵雅慧支付利息320251.63元。一审法院没有支持赵雅慧的利息请求，实际上已经考虑了拓达公司的房价损失问题。况且拓达公司的损失完全是由拓达公司自己的过错造成，该损失应当由拓达公司自己承担。综上，拓达公司的上诉意见缺乏事实及法律依据，不能成立。请求依法驳回上诉，维持原判。赵雅慧向一审法院起诉请求：1.判决被告返还原告购房款2093547元及利息（自2020年9月份按照银行间同业拆借利率计算至被告实际偿还之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：赵雅慧作为买受人与拓达公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，认购拓达公司开发建设的绿博组团内富贵二路南。牡丹六街东6-16幢1单元1层401室房屋一套，认购房屋面积为142.2平方米，房屋单价为每平方米14657.55元，总金额为2084304元。付款方式为买受人一次性付款，约定金额2084304元，付款方式：现金，付款时间：2018年1月25日，交纳比例：100%。交房时间为：2019年8月30日。上述合同签订后，原告分别于2018年1月12日、2018年1月25日依约向被告支付了购房款653879元、1430425元，共计2084304元，于2018年1月12日向被告支付了维修基金9243元，后被告向原告出具收据共计3份。另查明，原告名下有一套位于惠济区房屋，房屋不动产权证号为豫（2020）郑州市不动产权第××号。又查明，原告已经于2020年6月22日登记离婚，根据郑州市限购政策，原告不符合郑州市购房政策，不具有购房资格。现原告因限购政策不具备购房资格，致使合同目的无法实现。双方就退款事项协商未果。原告诉至该院。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，真实合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。现因原告无购房资格，致使双方不能继续履行合同，合同目的不能实现，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项的规定，原告有权解除合同，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。结合本案案情，被告应当返还原告已交付的全部购房款。因原告提交的维修基金交存凭证出票主体为拓达公司，拓达公司未提交证据证明其已向有关部门交纳涉案维修基金，故被告应返还原告支付的维修基金。综上，原告要求被告向原告退还已支付购房款及维修基金2093547元的诉请，理由正当，该院予以支持。因原告现无购房资格导致原、被告不能继续履行签订《商品房买卖合同》，原、被告对此均存在过错，故关于原告要求被告支付资金占用期间利息损失的诉请，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（五）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郑州拓达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告赵雅慧支付的购房款及维修基金二百零九万三千五百四十七元；二、驳回原告赵雅慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11774元，已减半收取，由被告郑州拓达房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明：双方当事人于2018年1月签订《商品房买卖合同》，未办理合同信息备案手续。案涉房屋于2019年12月30日经勘察、设计、施工、监理、建设单位五大责任主体验收合格，于2020年1月8日取得竣工验收备案表。2020年1月17日拓达公司在报纸上刊登交房公告，称“康桥香溪郡六号院已达到交付条件，将于2020年1月18日开始集中办理交房手续，请符合交房条件的业主随身携带房屋买卖合同及各种款项收据等资料到康桥香溪郡六号院办理入住手续。”。拓达公司称于2020年1月16日向赵雅慧邮寄了交房通知书，赵雅慧不予认可，称未见到交房通知书，也未实际接收房屋。根据赵雅慧一审中提交的证据显示，其于2020年7月就退房退款事宜与置业顾问许浩然沟通，许浩然于2020年9月告知赵雅慧退款流程已经发起。拓达公司称售房时会委托第三方的销售公司，许浩然系河南予禧房地产营销策划有限公司员工，不是拓达公司员工。赵雅慧提交的市长热线录音显示2020年7月16日的回复是“协调开发企业将通知法人为其办理退款手续，2020年10月16日前完成退房退款工作”。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，根据赵雅慧提交的证据，能够印证其于2020年7月即与拓达公司委托的销售人员许浩然就退房退款事宜开始协商，并向市长热线反映相关情况，拓达公司同意解除双方签订的《商品房买卖合同》并退还房款，应视为双方《商品房买卖合同》已经解除。拓达公司称案涉《商品房买卖合同》未解除的上诉理由不能成立。赵雅慧认可其在购买案涉房屋时即不具有郑州市相关限购政策规定的购房资格，其对双方当事人不能履行《商品房买卖合同》并导致合同解除具有过错。对因提起本案诉讼而产生的诉讼费用，应由赵雅慧自行承担。拓达公司要求赵雅慧赔偿经济损失55万元，一审时拓达公司未就此提起反诉，故对其该项请求本院不予处理。综上所述，郑州拓达房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。对于一审法院确定的诉讼费用负担部分，本院予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费减半收取为11774元，由赵雅慧负担；二审案件受理费23548.38元，由郑州拓达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  李传炜二〇二一年七月三十日书记员  李志琳