江苏省南通市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏06执异33号异议人（案外人）:金小平，男，1977年5月28日生，住南通市崇川区。异议人（案外人）:葛玉娟，女，1979年3月22日生，住南通市崇川区。上述两异议人共同委托诉讼代理人：侯焕然，江苏李华律师事务所律师。申请执行人：上海爱建信托有限责任公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：周伟忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱亚，该公司员工。委托诉讼代理人：吴漪菁，该公司员工。被执行人：南通吴地海仁置业有限公司，住所地江苏省南通市。法定代表人：孟海苏。被执行人：苏州和地丰利不动产投资有限公司，住所地江苏省苏州。法定代表人：孟海苏。被执行人：孟海苏，男，1975年12月17日生，住江苏省苏州市平江区。申请执行人上海爱建信托有限责任公司（以下简称爱建公司）与被执行人南通吴地海仁置业有限公司（以下简称吴地海仁公司）、苏州和地丰利不动产投资有限公司（以下简称和地丰利公司）、孟海苏公证债权文书一案执行过程中，案外人金小平、葛玉娟对本院查封被执行人吴地海仁公司名下南通市滨江时尚街C2区1层109号房屋（以下简称案涉房屋）提出书面异议。本院于2021年6月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。本院查明，爱建公司与吴地海仁公司、和地丰利公司、孟海苏公证债权文书一案，上海黄浦公证处作出的(2019)沪黄证执行字第18号执行证书（以下简称“18号执行证书”）发生法律效力后，申请执行人爱建公司于2019年4月28日向本院申请强制执行，要求被执行人吴地海仁公司、和地丰利公司、孟海苏支付本金154000000元、利息27906416.67元、罚息76913187.33元等共计259719604元，并要求对抵押的房产、股权拍卖、变卖所得价款优先受偿。本院于2019年5月23日立案受理，案号为（2019)苏06执74号。2019年6月28日，本院查封了吴地海仁公司名下位于南通市崇川区滨江时尚街A、B1、B2、C1、C2等区共88套商业房产（抵押权人为爱建公司），查封期限三年，自2019年7月1日至2022年6月30日止。后因上述财产尚不具备处置条件，且经本院调查被执行人无其他资产可供执行，本院于2019年12月19日作出（2019)苏06执74号之二执行裁定，终结上海黄浦公证处作出(2019)沪黄证执行字第18号执行证书的本次执行程序。待今后发现被执行人其他可供执行财产后，申请执行人可向本院申请恢复执行。经申请执行人爱建公司申请，本院于2020年6月16日对本案立案恢复执行，案号为（2020）苏06执恢32号。2020年6月22日，本院作出（2020）苏06执恢32号执行裁定：冻结、划拨被执行人吴地海仁公司、和地丰利公司、孟海苏银行存款260046724.00元，或查封扣押其相应价值的其他财产。2020年6月30日，本院向南通市不动产登记中心发出协助执行通知书：查封被执行人吴地海仁公司名下位于本市崇川区滨江时尚街共计142套不动产（包含案涉房屋）。案外人金小平、葛玉娟对上述执行行为不服，向本院提出异议。异议人金小平、葛玉娟提出异议称，请求依法解除对案涉房屋的查封，并停止对案涉房屋的强制执行措施。事实和理由：两异议人于2017年4月19日向吴地海仁公司购买了案涉房屋，异议人先支付了600000元购房款，吴地海仁公司开具了相应的购房款发票。2017年4月20日，由异议人的哥哥另行支付了55万元购房余款，同日吴地海仁公司出具了情况说明。2017年4月21日，两异议人与吴地海仁公司签订了正式的商品房买卖合同，合同约定在2017年4月21日将案涉房屋交付给异议人使用，并在交付给异议人之后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。由于吴地海仁公司将案涉房屋抵押给了爱建公司，导致异议人房屋无法过户。经查，爱建公司于2016年1月20日出具了《说明》给南通市住房保障和房产管理局，载明爱建公司同意将包括案涉房屋在内的房屋网签预售并备案。按照法律规定，爱建公司同意预售其即丧失了抵押权。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条和第二条的规定，已经支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利优先于建设工程款优先受偿权，更优先于抵押权。本案中，异议人已经支付了全部购房款，因此爱建公司的抵押权不能对抗异议人的实体权利。申请执行人爱建公司答辩称：异议人的异议请求不能成立，请求法院依法驳回。被执行人吴地海仁公司、和地丰利公司、孟海苏述称：应当支持异议人的异议请求，支持购房者要求解除查封措施的诉求。另查明，2017年4月21日，出卖人吴地海仁公司与买受人金小平、葛玉娟签订了一份编号为20170419的《商品房买卖合同》，其中载明,买受人购买的商品房为滨江时尚街C2区1层109号房，商品房用途为商业，建筑面积共58.05平方米；该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米19810.51元，总金额1150000元；买受人以分期付款方式付款，于2017年4月21日前支付人民币600000元，2017年5月21日前向银行办理贷款550000元；出卖人应当在2017年4月21日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2017年4月16日、2017年4月20日，异议人金小平以刷卡方式分别向吴地海仁公司支付购房款50000元和550000元，吴地海仁公司于2017年4月20日向金小平、葛玉娟开具金额为600000元的购房预收款增值税发票。2017年4月20日，李忠林以刷卡方式向吴地海仁公司支付购房款550000元，吴地海仁公司向李忠林开具相应金额的收据，收款事由载明：代金小平付C2-109剩余房款。同日，吴地海仁公司、李忠林、金小平三方签订情况说明一份：“客户金小平于2017年4月19日在我项目购买C2-109商铺一套，总房款1150000元，首付600000元，贷款550000元。今协商，其中贷款550000元由其大哥李忠林交付，购房流程仍按照银行按揭贷款来办理，待银行贷款到我公司账户后，七个工作日内打至李忠林个人账户（中国建设银行南通秦灶支行，账户号：62×××17）。再查明，案涉房屋于2017年1月7日办理了所有权登记，登记的所有权人为吴地海仁公司；于2017年1月8日办理了抵押登记，登记的他项权人为爱建公司。2016年1月20日，爱建公司向南通市住房保障和房产管理局出具一份《说明》，载明：吴地海仁公司开发的滨江时尚街项目，因涉及信托贷款业务，于2016年1月12日将在建工程抵押给爱建信托公司，共计套数328套，抵押面积22497.52平方米。现应借款人吴地海仁公司要求，爱建信托公司同意将滨江时尚街A区101……C2区109……共计328套室，共计328套网签预售并备案。又查明，吴地海仁公司的股东及出资比例为爱建公司占比49%、和地丰利公司占比43.5%、孟海苏占比7.5%。异议听证中，异议人表示案涉房屋属于简单交付，不能提供相关交付手续。交付后异议人没有入住，委托物业公司代为对外出租，因生意不好，目前可能处于空置状态。但相关租赁合同以及租金收取凭证异议人未能提供。以上事实有异议人金小平、葛玉娟提供的《商品房买卖合同》、购房款收据、银行流水、购房增值税发票等证据证明，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，申请执行人爱信公司依约定对案涉房屋享有抵押权，并办理了他项权登记,不动产物权一经登记就产生公示公信的效力。虽然爱信公司向房产管理部门出具了同意将案涉房屋网签出售的说明，但该说明中爱信公司并未明示放弃抵押权。在上述抵押权利未终止或未被依法撤销的情况下，执行异议程序形式审查时不能对该抵押权予以否定。综上，本院经申请执行人申请，对案涉房屋采取查封执行措施，并无不当。异议人金小平、葛玉娟的异议请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第十七条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回异议人金小平、葛玉娟的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 金建飞审 判 员 刘 瑜审 判 员 周祖俊二〇二一年七月八日法官助理 杨俊华书 记 员 陈 炜