浙江省天台县人民法院民事判决书（2021）浙1023民初1454号        原告：葛世根，男，1955年6月4日出生，公民身份号码XXX，汉族，住天台县。                原告：葛永辉，男，1981年12月26日出生，公民身份号码XXX，汉族，住天台县。                两原告共同委托诉讼代理人：何晓威，浙江天城律师事务所律师。                两原告共同委托诉讼代理人：邵洁，浙江天城律师事务所律师。                被告：许婉雄，女，1956年11月4日出生，公民身份号码XXX，汉族，住天台县。                被告：许亚红，女，1976年12月3日出生，公民身份号码XXX，汉族，住天台县。                被告：许斌伟，男，1978年8月26日出生，公民身份号码XXX，汉族，住天台县。                三被告共同委托诉讼代理人：周玲，浙江人地律师事务所律师。                第三人：葛永青，男，1983年9月17日出生，公民身份号码XXX，汉族，住天台县。                原告葛世根、葛永辉与被告许婉雄、许亚红、许斌伟房屋买卖合同纠纷一案，原告于2021年4月8日向本院提起诉讼，本院于同日受理。因本案处理结果与葛永青存在利害关系，本院于2021年5月6日依法追加葛永青为本案第三人，并由审判员潘优优依法适用简易程序于2021年5月11日公开开庭进行了审理。原告葛世根、葛永辉及两原告共同委托诉讼代理人邵洁（另一委托诉讼代理人何晓威未出庭），被告许斌伟及三被告共同委托诉讼代理人周玲，第三人葛永青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                原告葛世根向本院提出诉讼请求：一、判决确认原告葛世根、许爱基与被告许尚干于2000年9月23日签订的立卖房契无效。二、判决集体土地使用证号为天台集用（2005）字第00109号不动产拆迁安置权益的30％归原告所有。三、本案诉讼费由被告承担。在本案审理过程中，原告变更第二项诉讼请求：判决集体土地使用证号为天台集用（2005）字第00109号不动产拆迁安置权益的30％中的5／6归原告所有。事实与理由：被告许婉雄与许尚干系夫妻关系，被告许亚红、许斌伟系许婉雄、许尚干的子女，许尚干已过世。原告葛世根与许爱基系夫妻关系，婚后生育儿子葛永辉、葛永青，许爱基已过世。原告系天台县福溪街道建明村村民，原有四间二层半房屋坐落在建明村。2000年9月23日，原告葛世根与许爱基将该处四间房屋中的二间出卖给许尚干，后经了解本案所涉的二间房屋土地使用证均登载在许尚干及三被告名下，集体土地使用证号为：天集（2005）字第00109号。原告认为，虽然原告将房屋出卖给许尚干属于自愿行为，但是，许尚干与原告并不属于同一集体经济组织，法律明确禁止非同一集体经济组织成员进行土地使用权的转让，故该买卖违反了法律的禁止性规定，应属无效。为此，特提起本案诉讼，请判决如请求。                被告许婉雄、许亚红、许斌伟辩称：一、原告于2000年9月23日将自己建造的坐落于水南清潭二间二层房屋（占地面积104.34平方米）出卖给许尚干（已过世）情形，按当时的法律法规并不当然无效。首先，纵观2000年间法律法规，除了禁止城镇居民在农村购置宅基地，以及农村村民出卖、出租、赠予住宅后，再申请宅基地不予批准等禁止性规定外，并没有禁止非本集体经济组织农民之间宅基地流转。其次，原告涉案房屋宅基地也非本村集体经济组织的，而是本村村民许兴根1983年以8000元价格向光明村许尚兴所购买，在1987年又以同样价格转卖给原告葛世根。由于当时法律法规并没有禁止非本集体经济组织农民之间宅基地和地上房屋互相转让，因此原告将从光明村转让过来宅基地建成房屋后又转让给被告，非但没有收到当地行政管理部门制止，甚至还允许其于2000年9月23日办理了（2000）天财契字第1316号契证，并于2005年2月3日办理了转移登记手续，许尚干依法取得了天台集用（2005）第109号集体土地使用权证。对已取得有关组织和部门批准的农村宅基地房屋处理原则，早在1992年浙江省高院制定的《关于审理房屋纠纷案件研讨会纪要》（浙高法【1992】82号文件）中明确固定，“买卖农村的私有房屋，如双方自愿并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认定买卖关系有效，但应着其补办有关手续。”因此，原告将涉案房屋出卖给许尚干的行为，按当时的法律法规并不当然无效。退一万步讲，涉案房屋宅基地也是原告葛世根从外村（即光明村）通过买卖途径流转过来的，以此类推，是否也应当认定无效。二、原告在处理涉案房屋转让问题上，明显投机取巧，别有用心，存在着恶意诉讼之嫌。原告葛世根从光明村通过买卖途径流转过来宅基地建房后，于2000年以83000元的价格出让给三被告直系亲属许尚干（并非被告所举证证据中的40000元）。2005年2月3日，双方一同在天台县自然资源和规划局办理了天台集用（2005）第109号集体土地使用权证转移登记手续，至今已经二十多年了，原告从无向许尚干主张过涉案房屋买卖协议无效和向天台县自然资源和规划局提出过涉案房屋土地使用权登记异议。在此期间，被告对案涉二间二层房屋进行了室内外装饰装修，后由在原楼层基础上又增加了二层，并且进行了第二次装饰装修。因此，2017年6月3日天台县人民政府对案涉房屋进行征收时已经不是出售时原貌，天台县人民政府福溪街道办事处与被告许斌伟签订的《集体土地上房屋征收补偿安置协议书》中清楚地反映出，房屋共有二处，合法占地面积总共149.79平方米，合法建筑总共418.5平方米，其他建筑面积128.14平方米，其中涉案房屋层高为四层。故无论占地面积上，还是在建筑面积上均与原告出售给许尚干的房屋现状不相一致。三、本案讼争房屋物权问题的处理上明显存在民行交叉行为，依据我国《民事诉讼法》第一百二十四条第（三）项规定的先行后民原则，在天台县自然资源和规划局2005年2月3日就涉案房屋土地物权登记行为和2017年6月3日天台县人民政府福溪街道办事处就涉案房屋与被告许伟斌签订的《集体土地上房屋征收补偿安置协议书》行为尚未被否定之前，原告无理由主张与被告签订的房屋买卖协议无效，和享有涉案房屋及土地拆迁安置权益的30％。                第三人葛永青陈述：一、两原告没有权利起诉三被告，当时是有签订合同的。二、要求判决集体土地使用证号为天台集用（2005）字第00109号不动产拆迁安置权益的30％中的5／6归第三人所有。                根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：                原告葛世根与许爱基（已逝世）系夫妻关系，原告葛永辉、第三人葛永青均系原告葛世根与许爱基之子。被告许婉雄与许尚干（已逝世）系夫妻关系，被告许亚红、许斌伟系被告许婉雄与许尚干之子女。许尚干原系天台县福溪街道新联村村民，原告葛世根系天台县福溪街道建明村村民。原告葛世根与许爱基原有坐落于天台县福溪街道建明村四间二层半房屋。2000年9月23日，原告葛世根、许爱基与许尚干签订了一份卖房契，约定原告将其所有的坐落于水南其清潭两间二层半房屋作价83000元出卖给许尚干。同日，原告葛世根、许爱基与许尚干又签订了另一份卖房契，约定原告将其所有的坐落于水南其清潭二间房屋作价40000元出卖给许尚干，该份合同用于办理契税。许尚干实际交付给原告葛世根、许爱基购房款83000元。涉案房屋的土地于1997年进行地籍调查土地登记，登载的土地使用者为葛世根，土地坐落于天台县建明村。2005年2月3日许尚干将上述房屋的土地使用权进行过户，登载的权利人为许尚干、许亚红、许斌伟、许婉雄，土地使用证号为天台集用（2005）第109号，使用权面积为104.34㎡。因涉案房屋被纳入政府征收范围，天台县福溪街道办事处与被告许斌伟于2017年6月3日签订了《天台县福溪街道拾得路及以北（水南）区块综合改造项目集体土地上房屋征收补偿安置协议书》，该协议载明“第一条房屋坐落：新联村后门溪，混合结构，房屋2间2层；建明村，混合结构，房屋2间4层；合法建筑占地面积149.79㎡、合法建筑面积418.5㎡、其他面积128.14㎡，安置人口5人；第三条乙方选择房屋置换方式：乙方（许斌伟）选择房屋置换方式按1：3安置。甲方（天台县人民政府福溪街道办事处）可安置乙方（许斌伟）公寓式住房合计建筑面积449.37㎡，具体建筑面积以安置房挑选后的测绘面积为准，安置房在水南“城中村”改造一期、二期、三期安置区内。其中在水南“城中村”改造一期安置区内安置一套；第四条结算方式：1、甲方应付给乙方合法建筑评估价430572元，合法建筑附属物补偿费（装修评估价）291484元，合法建筑占地补助费449370元，合计人民币1171426元，待安置房交付时一并结算；2、临时安置费63815.04元／年，三年合计191445.12元，搬家补助费8863.2元，其他建筑自拆清理费79587.6元，待房屋腾空，交付甲方验收合格后由甲方支付；3、房屋征收奖励费：乙方房屋腾空完毕后，并经甲方验收合格后，甲方应支付乙方奖励费544050元，奖励费在安置房交付时一并结算”。其中，涉案房屋的合法建筑占地补助费按3000元／㎡计算，合法建筑评估价按1080元／㎡计算。同时查明，涉案的房屋的合法建筑占地面积为104.34㎡、合法建筑面积为329.3㎡。                上述事实，有原告提供的天台县土地登记申请表、天台县地籍调查土地登记审批表、卖房契、不动产登记资料查询证明结果、征收补偿安置协议书、产权置换结算表、拆迁房屋调查表、被征收户基本情况表，被告提供的卖房契、契证、集体土地使用权证以及原、被告及第三人的当庭陈述予以证实。                本院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，而农村房屋的买卖必然涉及宅基地使用权的转移，因此，非同一集体经济组织成员之间关于农村房屋买卖的协议也应为无效。本案中，原告葛世根、许爱基将涉案的农村房屋卖给非同一集体经济组织成员的许尚干，其所立卖契应为无效。我国《合同法》第五十八条规定“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任”。许爱基现已去世，原告葛世根、葛永辉及第三人葛永青系许爱基的第一顺位继承人，因此，在卖契无效以及涉案房屋已经被征收的情况下，原告及第三人应当返还被告支付的购房款83000元，而被告应当返还因房屋征收所取得的征收安置补偿权益。因涉案房屋的实际价值已经发生重大变化，本案被告返还涉案房屋的征收安置补偿权益后，其基于房屋增值部分的可得利益（房屋征收安置补偿权益扣除其原先支付的83000元部分）遭受巨大损失，而该部分损失主要还是因为本案原告违背诚信原则所引起的，故本案原告应当对上述损失承担主要的赔偿责任。至于具体征收安置补偿权益的损失赔偿如何确定问题，根据征收安置补偿的项目的性质，本院认为本案被告许斌伟与天台县人民政府福溪街道办事处签订的《天台县福溪街道拾得路及以北（水南）区块综合改造项目集体土地上房屋征收补偿安置协议书》项下关于涉案房屋的临时安置费、搬家补助费、腾空奖励费、其他建筑自拆清理费、合法建筑附属物补偿费（装修评估价）应当由被告享有，本案原告及第三人应当全部予以赔偿。至于涉案房屋其他部分的征收安置补偿权益，包括协议项下第三条所确定的甲方可安置乙方公寓式住房合计建筑面积313.02㎡（104.34㎡＊3=313.02㎡）；第四条第1款所确定的甲方应付给乙方合法建筑评估价355644元（329.3㎡＊1080元／㎡=355644元），合法建筑占地补助费313020元（104.34㎡＊3000元／㎡=313020元），应当在扣除83000元后，由原告及第三人拿出其中的70％赔偿给本案被告。被告辩称，涉案房屋的土地并非建明村集体经济组织的，而是系原告葛世根从天台县光明村转让过来并建成房屋后出卖给许尚干，本院认为，原告提供的土地登记表和被告提供的集体土地使用权证上登载的土地坐落均为建明村，被告未提供相关有效的证据予以否定，故对被告的该项抗辩，本院不予采纳。至于原告葛世根、葛永辉与第三人葛永青之间就涉案房屋征收安置补偿权益的份额确定问题与本案系不同的法律关系，可另案处理。                综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，判决如下：                一、确认原告葛世根、许爱基（已逝世）与许尚干（已逝世）于2000年9月23日所订立的关于出卖原告所有的坐落于天台县福溪街道建明村的二间二层半房屋给许尚干的立卖房契无效。                二、原告葛世根、葛永辉及第三人葛永青对被告许斌伟与天台县人民政府福溪街道办事处签订的《天台县福溪街道拾得路及以北（水南）区块综合改造项目集体土地上房屋征收补偿安置协议书》项下第三条中可安置的公寓式住房建筑面积313.02㎡以及第四条中合法建筑评估价355644元、合法建筑占地补助费313020元在扣除83000元后的权益享有30％的权益。                三、限原告葛世根、葛永辉及第三人葛永青在本判决生效之日起十日内返还被告许婉雄、许亚红、许斌伟购房款83000元。                如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                本案受理费依法减半收取4900元，由被告许婉雄、许亚红、许斌伟负担。                如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。                本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。涉及给付货币的，可直接或通过本院交付权利人，若通过银行向本院汇款的，可向本案承办法官领取《当事人缴款通知书》，并按《当事人缴款通知书》指示内容进行汇款。                    审判员潘优优    二〇二一年七月六日            书记员王雅芸