广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终1972号上诉人（原审原告）：唐军，男，苗族，1989年6月20日出生，住湖南省绥宁县。委托诉讼代理人：彭营国，广东允升律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：葛卫东，男，汉族，1974年9月7日出生，住江苏省灌云县。上诉人唐军与被上诉人葛卫东因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初4439号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人唐军上诉请求：1、判决撤销大亚湾经济技术开发区人民法院作出的（2020）粤1391民初4439号民事判决书；2、判决解除上诉人与被上诉人2020年8月13日签订的《房屋买卖合同》；3、判决被上诉人向上诉人双倍返还购房定金400000元；4、判决被上诉人支付上诉人委托代理费26000元；5、本案一、二审诉讼费用及保全费全部由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人没有迟延支付定金，上诉人按照双方约定按时支付了足额定金。即使延迟1天支付定金，上诉人还是支付了定金，上诉人还愿意补偿被上诉人延迟1天的违约金，上诉人也特别提醒被上诉人按照合同第十三条的约定，即使上诉人违约，被上诉人也应该给予上诉人15个工作日的履约期。但是被上诉人仍旧执意违约解除合同，是非对错，不言自明。1、涉案合同约定是2日内，但是上诉人、被上诉人、中介口头约定是2个工作日，被上诉人在微信聊天中认可这一事实。虽然上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》第三条约定本合同签订后2日内，向卖方支付定金20万元，但是该条约定的“2日内”事实上是2个工作日，这在被上诉人一审提交的微信聊天记录“8月16日上午10时32分内容中有体现。被上诉人也陈述说明是2个工作日，原审法院在开庭审理中，涉案的中介也说明上诉人与被上诉人约定的2日，实际上是2个工作日，被上诉人也认可中介陈述的事实。2、即使上诉人延迟1日支付定金，但是上诉人愿意按照合同约定的违约补偿标准支付被上诉人1305元，被上诉人仍坚决不同意履行合同，显然被上诉人不是追究上诉人违约责任，而本意就是想解除合同。2020年9月2日上诉人与被上诉人微信群聊天记录，被上诉人认为上诉人延迟1天支付定金，上诉人陈述:“我这边晚转了一天，如果你觉得因为这个，我可以按合同执行，转让总价款的万分之五就是1305元”。但是被上诉人毅然要解除合同。3、涉案合同第十三条第4款约定:“如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过15个工作日，卖方有权解除合同，有权没收定金或要求买方支付房产转让总价款20％的违约金”。根据该条约定，只有上诉人违约延迟履行合同超过15个工作日，被上诉人才有权解除合同，而上诉人即使有违约1天延迟支付定金，也不构成根本违约，达不到解除合同的程度。上诉人和中介多次向被上诉人说明该条款约定，被上诉人还是执意解除合同，因此导致合同不能继续履行，过错在被上诉人。4、2020年8月27日被上诉人与中介、上诉人约谈赎楼问题，上诉人迟到40分钟，被上诉人肆意夸大上诉人违约，其意图就是解除合同。首先，2020年8月27日被上诉人与中介约谈赎楼问题，上诉人是否到场不重要。即使上诉人不到场，也不影响被上诉人与中介商谈赎楼问题。涉案房产是由被上诉人赎楼，由中介帮助找赎楼担保公司。其次，上诉人因堵车不能按约定的时间到达，提前1个小时向中介作了说明，中介嘱咐上诉人不要急，迟点也无所谓，上诉人迟了40分钟到达，而被上诉人并没有和上诉人商谈什么。再者，双方约谈不是对公（如银行、不动产管理中心）办理涉案房产交易手续，上诉人迟到对履行合同没有影响，对被上诉人没有造成损失，被上诉人故意小题大作，夸大上诉人的违约责任，其目的就是想解除与上诉人的合同。二、上诉人非常渴望购买涉案房产，多次要求被上诉人履行合同，并按照合同第十三条约定给予被上诉人15个工作日以上的时间。2020年8月23日15时20分被上诉人通过微信向中介发信息，要求解除合同，在中介的多方劝阻下和解释下，才没有提起。2020年8月27日被上诉人与上诉人、中介约谈时，被上诉人又当场表示不将涉案房产转让于上诉人，上诉人要求中介与被上诉人沟通，希望被上诉人按照合同履行。2020年9月2日被上诉人通过微信反复强调要退回上诉人的购房定金，但是被上诉人没有履行，并明确表示解除合同，但是上诉人及中介多次与被上诉人沟通，上诉人表示如果被上诉人认为是上诉人延迟付定金违约，上诉人可以支付其违约金，但是被上诉人仍旧不予理睬。2020年9月7日上诉人向被上诉人致函，要求被上诉人按照合同约定履行协助办理银行按揭贷款申请，并给予被上诉人15个工作日的履行期，但是被上诉人于2020年9月9日致函上诉人，解除涉案合同。2020年9月9日上诉人再次复函被上诉人，希望被上诉人履行合同，而被上诉人直到2020年10月中旬上诉人向法院立案，仍没有履行合同，上诉人按照合同给予了被上诉人充分的履行期，符合合同约定。三、被上诉人在签订合同后，不久就多次先提出解除合同，构成根本性违约。2020年8月13日上诉人与被上诉人签订《惠州市二手房买卖及居间服务合同》，2020年8月23日15时20分被上诉人通过微信向中介声明“现房子不卖了押金不退了协商沟通已关闭，双方有权向法院申请仲裁”。2020年8月27日被上诉人与上诉人、中介三方商谈，被上诉人因赎楼费用太高，当场表示涉案房产不卖了。当日16时12分被上诉人通过微信向中介发信息：“您今天约双方三点惠州公司702面谈，葛卫东2:45准时到公司，买方拖到3:50才到，买方违约不守时，一再违约，有保留法律上诉权利。2020年9月2日21时22分被上诉人向中介及上诉人发友情提示告知：“请中介方转告买家一再违约办事没有时间观念，办事拖拖拉拉的，现提前告知买家于9月3日15点前我自愿转回买家前期违约购房定金款，超过时间不退回，最终解释权归业主方，最终按法院判决执行”。四、被上诉人违约解除合同主要原因是因为其不想负担涉案房产8万多元的赎楼费用和物业费2万多元，以及涉案房产价格上涨。根据2020年8月23日被上诉人与中介的聊天记录内容可以看出，中介告知被上诉人涉案房产赎楼费用8万多，物业费尚欠2万多元，当时被上诉人反应很大，责怪中介没有事先向其说明。接着被上诉人就以上诉人延迟支付定金为由，要求解除合同，不卖涉案房产了。因此，导致被上诉人不出卖涉案房产的原因，不是因为上诉人延迟支付1天的定金和迟到问题。五、一审法院以双方互不信任为由，裁决解除合同，互不违约的结果，背离了法院应查明案件事实，分辨是非，公平审判的原则，法院岂能以“互不信任”判案？上诉人解除合同也是在多次向被上诉人发函，并按照合同约定给予被上诉人充分履行期后，被上诉人仍不履行，才申请法院确认解除合同的，与被上诉人此前多次声明解除合同，是完全不同的事实情况，被上诉人违约是彻底的根本性的违约，而上诉人即使违约，也是轻微的、一般性的违约，不必然导致解除合同，一审法院不分是非，着实让人匪夷所思。六、涉案房产，对上诉人来说不是小事化了就能解决的，众所周知2020年7月、8月是深圳、东莞限购，惠州房价随后普涨的情况，涉案房产不例外，也随之大涨，根据贝壳网同户型房产，挂牌价均在350万元以上，与涉案房产相差90万元，被上诉人看到行情，于是就想解除涉案合同，出售更高的价格。而对于上诉人而言，如果再购买其他房产，自然就会支付更多的房款，损失是不言而喻的。综上所述，被上诉人解除合同是根本性的违约，严重损害了上诉人的合法权益，请求二审法院纠正一审法院的错误审判，还上诉人一个公正的判决。被上诉人葛卫东答辩称：一、唐军如果在当天给我20万元也没有后边的问题，我要了三次四次说唐军你要把款项转给我。签完合同的时候，我把房产证原件交给中介方，唐军没有及时把钱转给我，就是违约。二、不遵守时间的问题。我是提前到场了，我在那里足足等了一小时，那一小时时间我可以不等的，我可以开车回深圳的，我还是等了。三、我在那里等到唐军来了，见面的时候一分钟都没有，唐军站起来就走，这是不尊重人。这三点综合在一起了，我就决定中止这个交易，我不影响唐军现金的使用，我想立马把20万定金退还。如果没有以上的违约交易已经完成了。补充协议是双方认可的情况下，不违反法律法规的情况下签订的。两天之内就要把钱转给我，既然我便宜卖房，肯定急钱用，是唐军违约在先的。唐军向一审法院起诉请求:1、判决解除原、被告于2020年8月13日签订的《房屋买卖合同》；2、判决被告向原告双倍返还购房定金40万元；3、判决被告支付原告委托律师费26000元；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2020年8月13日，原告唐军作为买方、与作为卖方的被告葛卫东签订了《惠州市二手房买卖及居间服务合同》，约定原告购买被告所有的位于惠州市，房地产证号：【粤（2019）惠州市不动产权第4081491号】，建筑面积161.37平方米，房产转让总价款为261万元。关于交易定金，合同第三条约定：该房产交易定金为人民币20万元，本合同签订后2日内，向卖方支付定金20万元。关于违约责任，合同第十三条第3项约定：如卖方逾期履行超过15个工作日，买方有权解除合同，有权要求卖方双倍返还定金或要求卖方返还定金并支付房产转让总价款20%的违约金；第4项约定：如买方逾期履行超过15个工作日，卖方有权解除合同，有权没收定金或要求买方支付房产转让总价款20%的违约金；第5项约定：守约方因违约方的违约行为而进行维权导致的损失（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费等）全由违约一方承担。上述合同签订当天，被告出具20万元定金收据，载明收到原告唐军购房款定金20万元，具体以转账记录为准，并将合同标的房屋的房产证、契税发票等原件交于中介方收执。2020年8月13日，原告通过转账支付购房款定金5万元，同时，被告告知中介转告原告需要在2020年8月15日补齐20万元定金否则违约，原告于2020年8月16日通过转账支付定金15万元。此后，原告与被告商议2020年8月27日下午3点在中介方处商议系争房屋过户手续事宜，因原告延迟将近一个小时到达，致使原被告沟通产生矛盾，被告明确表示不愿再履行合同并退回原告购房定金20万元。2020年9月8日被告向原告发函通知双方的买卖合同于2020年8月16日解除。此后，原告多次表示可以补偿被告的违约金，要求继续履行合同，被告以原告违约在先不予同意。本案在审理过程中，原告提出财产保全申请，本院依法作出了（2020）粤1391民初4439号民事裁定书，查封被告名下位于惠州的产权，查封价值以人民币426000元为限，查封期限为三年。一审法院认为,本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《二手房买卖及居间服务合同》系双方真实意思表示，不违反国家法律强制性规定，合同合法、有效，对双方当事人均有约束力。原告诉请解除与被告签订的房屋买卖合同，被告同意其诉讼请求，此诉讼请求本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于是否双倍返还购房款定金问题，合同签订后，原告未在合同约定的时间内向被告支付定金，又在随后的协商中未按时到达，从而引起被告对原告的不信任，陷入合同僵局，因此产生纠纷的原因不可归责于被告一人，且双方均同意解除房屋买卖合同，因此原告主张返还定金20万元，本院予以支持。原告主张双倍返还购房款定金本院不予支持。关于律师费问题，因原、被告的合同解除原因在双方互不信任，故原告诉求被告支付律师费理由不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告唐军与被告葛卫东于2020年8月13日签订的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》；二、被告葛卫东应于本判决生效之日起十日内返还原告唐军定金20万元；三、驳回原告唐军的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27680元，由原告唐军负担14684.24元，由被告葛卫东负担12995.76元，保全费2650元由原告唐军负担。本案二审期间，上诉人唐军提交了证据：一、微信聊天记录；二、涉案房产同小区同户型售价；三、民事判决书、民事裁定书、刑事裁定书；四、购房发票。被上诉人葛卫东提交了证据：一、微信聊天记录。本院组织当事人进行了证据交换和质证。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：被上诉人葛卫东是否应双倍返还购房定金。对此分析如下：根据《中华人民共和国合同法》第百一十五条的规定：“……债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”上诉人主张双倍返还定金的“定金罚则”，是在被上诉人违约的前提下适用。本案中，双方约定在合同签订后2日内，上诉人需向卖方支付定金20万元，双方签订合同是在2020年8月13日，上诉人支付完定金20万元是在2020年8月16日，相较合同约定的日期迟延一日，虽然上诉人称迟延支付定金系有理由的，且愿意承担迟延一日的违约金，但上诉人迟延支付的行为确实违约在先。在此情况下，一审综合考量上诉人的违约程度较轻微，双方失去信任导致交易难以继续进行的状况，判令由被上诉人返还定金20万元适当，本院予以确认。对于律师费的问题，因合同约定系在守约方因违约方的违约行为而进行维权的情况下方能由违约方承担，但如前所述，上诉人并非完全的守约方，故不能适用此约定。对于上诉人的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人唐军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用27680元，由唐军负担13840元，由葛卫东负担13840元。唐军多预交的13840元，可向本院申请退还。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二一年七月二十六日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧