山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0281民初1155号原告：青岛银行股份有限公司胶州支行，住所地胶州市澳门路333号。统一社会信用代码：913702816825766715。负责人：赵宁，行长。委托诉讼代理人：牟华龙，山东天颐临律师事务所律师。被告：张成龙，男，1987年1月28日出生，汉族，住山东省胶州市。被告：青岛祥福房地产开发有限公司，住所地胶州市中云街道办事处中云村（泰州路西侧），统一社会信用代码91370281557718546E。法定代表人：张涛，执行董事兼经理。原告青岛银行股份有限公司胶州支行与被告张成龙、青岛祥福房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告青岛银行股份有限公司胶州支行（以下简称“青岛银行胶州支行”）委托诉讼代理人牟华龙、被告张成龙到庭参加诉讼，被告青岛祥福房地产开发有限公司（以下简称“祥福房地产公司”）经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告青岛银行胶州支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告张成龙偿还借款本金445058.44元、逾期利息11674.49元、逾期罚息450.50元（截至2021年1月19日）共计457183.43元，并支付自2021年1月20日至实际付清之日止按合同约定的利息、罚息、复利；2.判令被告张成龙偿还原告支付的律师代理费13000元；3.判令被告祥福房地产公司对上述两项承担连带责任；4.判令原告对位于被告张成龙名下位于胶州市户不动产拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权；5.本案诉讼用由被告承担。事实与理由：2017年7月17日，原告与被告张成龙签订《个人购房担保借款合同》，被告张成龙从原告处借款460000元用于购买被告祥福房地产公司开发建设的胶州市户房屋，借款期限共360个月，自2017年7月17日至2047年7月17日止，借款年利率4.9%，等额本息还款方式，合同约定担保方式为抵押加保证。被告张成龙以上述房产提供抵押担保，被告祥福房地产公司承担阶段性连带保证责任。合同签订后，原告于2018年7月25日向被告发放46万元，现被告未按约定履行义务，自2020年3月起，多次逾期还款，截至2021年1月19日，尚欠原告借款本息457183.43元，且张成龙至今未办理房产抵押手续，被告祥福房地产公司应对上述借款承担连带保证责任。被告张成龙辩称，被告没有能力一次偿还借款本息。被告逾期后，按照合同约定分期还款，原告不收取。原告要求继续履行合同，分期还款。被告祥福房地产公司未作答辩。原告青岛银行胶州支行围绕诉讼请求提交青岛银（胶支）个房借字（2017）第（0433）号《个人购房担保借款合同》、商品房抵押预告登记证、个人借款支付凭证、个人贷款逾期期数明细表、国家企业信用信息公示系统企业信用信息公示报告、委托代理合同、律师费发票、支付凭证等证据，被告张成龙对上述证据无异议，但认为律师费过高，且被告在2020年8、9月份向原告还款5000元。被告祥福房地产公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为自动放弃质证权利。本院经审查，认为原告提交的上述证据，具备证据的真实性、合法性、关联性的相关特性，具有证明力，可以作为认定案件事实的依据,本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2017年7月17日，原告青岛银行胶州支行作为贷款人（抵押权人）与借款人（抵押人）张成龙、保证人祥福房地产公司签订《个人购房担保借款合同》，约定：借款种类为个人住房按揭贷款，贷款金额46万元，借款期限360个月，自2017年7月17日起至2047年7月17日止，初始借款利率以实际放款日适用的中国人民银行公布的同期限档次贷款基准利率计息，借款发放后如遇基准利率调整，已适用借款利率执行满12个月后按中国人民银行调整后同期限档次贷款基准利率和合同第5.1条约定的初始借款利率浮动比例确定新的借款执行利率，借款人未按约定按期足额偿还任何一期借款本息（含贷款人宣布提前到期）的，贷款人对逾期借款本息自逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至逾期本息清偿为止，借款人不可撤销的授权贷款人将本合同项下的计款以借款人购房款的名义一次性划入借款人所购房屋的售房人账户即祥福房地产公司指定账户；还款方法为按月等额本息还款，借款人应自借款发放后次月开始按月还款，还款日按实际放款日的对应日确定；合同项下的担保方式为抵押加保证：抵押担保，抵押人以位于胶州市《宋城府邸小区》17号楼4单元302户房屋提供抵押担保；祥福房地产公司提供阶段性保证担保；保证、抵押担保的范围包括全部借款本息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、贷款人实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师代理费、财产保全费等）以及借款人应向贷款人支付的其他款项；阶段性保证担保的保证期间自本合同生效之日起至借款人取得房地产权证并办妥以贷款人为抵押权人的现房抵押登记手续，将房地产抵押权属证明交由贷款人收执之日止，但在贷款人取得现房抵押权属证明前，借款人已有欠款或欠费的，保证人对该部分应付款项仍应承担保证责任；不论本合同项下的债权是否拥有其他担保，不论其他担保是否由借款人自己提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，贷款人均可直接要求保证人按照合同约定在其担保范围内承担保证责任等。借款人、保证人违反本合同规定的其应履行的任何义务，或借款人、保证人明确表示或以自己的行为表明不履行其在本合同项下的任何义务时，贷款人有权宣布借款提前到期，提前收回部分或全部已发放借款本息。借款的金额、期限、发放日期、到期日期均以借款凭证记载为准，借款凭证为本合同的组成部分。借款凭证与本合同约定不一致的，以借款凭证为准。2、上述合同签订后，青岛银行胶州支行于2018年7月25日向被告张成龙发放贷款460000元，即将该贷款发放至祥福房地产公司的指定账户中，借款凭证上载明利率为4.9%，贷款到期日为2047年9月1日。3、2017年8月，登记机构胶州市国土资源局颁发鲁（2017）胶州市不动产证明第0023978号《不动产登记证明》，证明权利或事项为预告登记，权利人为原告，义务人为张成龙，房屋坐落胶州市，债权金额为460000元。4、涉案房屋已具备办理房地产权属登记的条件。5、截至2021年1月19日，被告张成龙已逾期207天，其最后一次还款是2020年3月29日，还款金额1937.84元，张成龙共欠原告借款本金445058.44元（其中逾期本金3382.23元）、逾期利息11674.49元、逾期罚息450.50元，共计457183.43元。6、为实现本案债权，青岛银行胶州支行支出律师代理费13000元。本院认为，青岛银行胶州支行与张成龙、祥福房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》是当事人的真实意思表示，合同内容符合法律规定，为有效合同，双方应自觉履行合同义务。本案中，青岛银行胶州支行已经按照合同约定向借款人履行了发放借款的义务，但张成龙在借款合同履行期间内未按合同约定按时足额偿还借款本息，构成违约，故青岛银行胶州支行有权依照合同约定宣布借款提前到期，提前收回全部借款本息。庭审中故原告要求被告张成龙偿还借款本息的诉讼请求符合法律规定及合同约定，本院依法予以支持。本案已就涉案房屋办理预购商品房抵押预告，抵押权预告登记虽非正式的抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。案涉商品房已具备物权登记条件，但因购房人张成龙原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。据此，本院依法确认债权人青岛银行胶州支行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。本案被告祥福房地产公司自愿为张成龙该笔借款提供阶段性连带责任保证担保，即自借款人办妥合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任。开发商之所以承担的是阶段性保证，就是因为房屋还未建成，因此无法办理正式抵押，因此原则上开发商完成了建造、竣工、验收等义务时，房屋客观上就符合办理正式抵押的条件。但我国的抵押登记条例没有对于预告抵押登记转抵押登记进行高效便民的调整，还是要求抵押人现场签字，因此有些房产就因借款人也就是抵押人的原因无法办理抵押登记。本案就属于此种情形。因此从实体权利义务平衡及商品房预售制度稳定发展出发，既然银行已经享有抵押权，就应视为开发商的阶段性担保责任期限已经提前到期，开发商无需再承担保证责任。且借款人不还款应是银行的营业风险，不应转嫁给开发商。因此本院对原告要求祥福房地产公司承担连带责任的诉讼请求不予支持。原告主张代理费13000元，并提交了委托代理合同、律师费付款凭证、律师费发票，根据山东省律师服务收费标准，本案律师费符合规定，本院予以支持。被告祥福房地产公司经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，视为是对自己诉讼权利的放弃，依法可以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条、第四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张成龙于本判决生效之日起十日内偿还原告青岛银行股份有限公司胶州支行截至2021年1月19日的借款本金445058.44元、逾期利息11674.49元、逾期罚息450.50元，共计457183.43元及自2021年1月20日起至实际还清之日止，按合同约定计算的利息、罚息；二、被告张成龙于本判决生效之日起十日内支付原告青岛银行股份有限公司胶州支行律师代理费13000元；三、原告青岛银行股份有限公司胶州支行对被告张成龙名下位于胶州市户房屋拍卖、变卖所得价款在抵押担保范围内享有优先受偿权；四、驳回原告对被告青岛祥福房地产开发有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8353元，减半收取计4176.5元，财产保全费3020元，合计7196.5元，由被告张成龙承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  周建波二〇二一年七月二十一日书记员  刘 红