江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏08民初627号原告（案外人）：淮安市盱眙经济开发有限公司，统一社会信用代码91320830663832932H，住所地江苏省盱眙县经济开发区宝山路3号（创客中心3楼）。法定代表人：李德宏，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈镜丞，男，该公司员工。委托诉讼代理人：何烨，北京德恒（南京）律师事务所律师。被告（申请执行人）：江苏金路投资担保有限公司，统一社会信用代码91320830681142361W，住所地江苏省盱眙县墨香苑小区大门旁众业商务会所三楼。法定代表人：何海燕，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁孔建，江苏引航律师事务所律师。被告（被执行人）：江苏居斯美木业有限公司，统一社会信用代码91320830557138605B，住所地江苏省盱眙县工业园区葵花大道东侧。法定代表人：陈万强，该公司副总经理。被告（被执行人）：江苏杰源太阳能科技有限公司，统一社会信用代码91320830559255434Q，住所地江苏省盱眙县经济开发区梅花大道东侧。法定代表人：高剑军，该公司总经理。被告（被执行人）：盱眙新沃德木业有限公司，统一社会信用代码91320830681609347X，住所地江苏省盱眙县经济开发区合欢大道与工五路交汇处。法定代表人：许刚，该公司总经理。被告（被执行人）：南京光银家具有限公司，统一社会信用代码91320114690402049X，住所地江苏省南京市雨花开发区史村工业园36号。法定代表人：胡建杰，该公司总经理。被告（被执行人）：陈万强，男，1979年6月30日出生，汉族，江苏居斯美木业有限公司副总经理，住安徽省明光市。被告（被执行人）：仇海英，女，1978年10月12日出生，汉族，住安徽省淮南市八公山区。原告淮安市盱眙经济开发有限公司（以下至判决主文前简称盱眙经济开发公司）与被告江苏金路投资担保有限公司（以下简称金路公司）、被告江苏居斯美木业有限公司（以下简称居斯美公司）、被告江苏杰源太阳能科技有限公司（以下简称杰源公司）、被告盱眙新沃德木业有限公司（以下简称新沃德公司）、被告南京光银家具有限公司（以下简称南京光银公司）、被告陈万强、被告仇海英案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月17日立案后，依法适用普通程序，于2021年4月8日公开开庭进行了审理。原告盱眙经济开发公司的委托诉讼代理人何烨，被告金路公司的委托诉讼代理人梁孔建到庭参加了诉讼，被告居斯美公司、杰源公司、新沃德、南京光银公司、陈万强、仇海英经本院公告送达传票后，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告盱眙经济开发公司向本院提出诉讼称，请求：1.判决原告与被告新沃德公司签订的《盱眙新沃德木业有限公司资产转让协议》继续履行；2.判决立即停止对原告购买的位于盱眙县经济开发区合欢大道与工五路交汇处（原盱眙新沃德木业有限公司厂区）全部房地产（不动产权单元号：320830100135GB00071F00010390、320830100135GB00071F00010391、320830100135GB00071F00010392）（以下简称案涉不动产）的强制执行，并解除对上述房屋的查封；3.本案诉讼费用由被告方承担。事实与理由：2012年11月17日，原告与被告新沃德公司签订《盱眙新沃德木业有限公司资产转让协议》一份，约定新沃德公司将公司资产（包含土地、建筑物、附着物、构筑物）转让给异议人，转让价款为7854592元。合同签订后，原告依约支付了7477087.55元，双方办理了交接手续，该案涉不动产一直由原告实际占用至今。后因被告新沃德公司法定代表人许刚刑事犯罪被羁押，导致相关资产一直未能办理过户手续。原告认为，原告与被告新沃德公司签订的《资产转让协议》系双方真实意思表示，应为合法有效。被告金路公司与被告新沃德公司等追偿权纠纷一案，被告金路公司于2013年2月1日方才查封上述资产，原告在该案查封前已经签订合法有效的书面买卖合同并已合法占有该资产。该资产未能办理过户登记的原因在于新沃德公司，原告对此不负有过错。原告已支付大部分资产转让款并同意按照法院要求交付执行，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，原告对上述资产的物权完全具备排除执行的法定情形。综上，为维护原告合法权益，请求依法判决支持上述请求。被告金路公司辩称，1.根据（2020）苏08执异68号裁定书所查明的事实能够明确原告所主张的转让协议系在涉案不动产查封后签订的，涉案不动产首次查封时间是2010年10月19日，之后陆续被数家法院查封，包括其执行案件查封。目前其是首轮查封当事人，根据相关法律规定，涉案不动产在查封期间是不得办理转移及转让手续，即使办理也不能对抗申请执行人；2.本案是执行异议之诉，根据最高院民事诉讼法司法解释第312条规定，法院仅针对当事人争议的标的物是否享有足有排除执行民事权益进行审查，如果提起确权之诉的也可以一起审查，除此之外的诉讼请求不属于审查范围。所以原告的第一项诉讼请求不应该处理；3.根据第一点答辩意见，原告的诉求不符合最高院执行复议规定第28条规定的可以排除执行的情形，表现为查封之后签订，且没有证据证明在查封前已经实际占有，实际上原告方从来没有占有过涉案不动产。据我方了解，原告在签订涉案协议之后又将该不动产转让给齐鲁装饰材料有限公司，目前是由该公司对外租赁给别人使用；4.原告作为国有企业在动用国有资金购买涉案不动产，应当附有谨慎审查义务，在签订合同时应当到不动产部门、国土部门了解土地不动产的情况。根据原告在执行异议案件中谈话显示其陈述没有履行该义务，所以原告方有过错，该观点来源于最高院（2020）最高法民再75号民事判决书；5.从原告的诉状陈述可以体现，原告与新沃德所签订的转让协议实质是以房抵债来偿还担保债务的协议，也就表明，原告在该协议中所履行的是原告担保债务，而非履行购房款，原告取得房屋的目的是为了抵消担保债务，也就是双方签订的转让协议不是为了生活居住而购买案涉房地产，据此并不享有基于该转让协议的物权期待权，不属于执行异议复议第28条规定的不动产买受人，不适用该条规定，该观点的精神来源于最高院（2020）最高法民申3920民事裁定书。综上，请求驳回原告的诉请。其他被告均未作答辩。本院经审理查明，金路公司与居斯美公司、杰源公司、新沃德公司、南京光银公司、陈万强、仇海英追偿权纠纷一案，本院于2014年8月4日作出（2013）淮中商初字第0038号民事判决：一、居斯美公司于本判决生效之日起十日内偿还金路公司代偿款人民币4060216.81元及利息，利息自2012年12月15日起按照月利率8.2‰计算至本判决确定给付之日止；二、居斯美公司于本判决生效之日起十日内偿还金路公司律师代理费人民币2万元；三、杰源公司、新沃德公司、南京光银公司、陈万强、仇海英对居斯美公司上述还款义务承担连带责任。案件受理费39548元，保全费5000元，公告费700元，合计45248元，由居斯美公司负担，杰源公司、新沃德公司、南京光银公司、陈万强、仇海英对上述案件受理费、保全费、公告费承担连带责任。判决生效后，因各债务人未按法律文书确定的期限履行义务，金路公司申请强制执行，本院于2014年11月12日立案，执行案号为（2014）淮中执字第0438号。2015年8月10日，本院作出（2014）淮中执字第0438-2号执行裁定书，裁定终结该案本次执行程序。后金路公司申请恢复执行，本院于2020年9月7日立案，执行案号为（2020）苏08执恢27号。9月8日，本院向被执行人居斯美公司、杰源公司、新沃德公司、南京光银公司、陈万强、仇海英发出执行通知书，责令各被执行人自本通知书送达之日起三日内履行判决书所确定的义务。案外人盱眙经济开发公司对本案执行标的提出异议后，本院于2020年10月26日作出（2020）苏08执异68号执行裁定：驳回案外人盱眙经济开发公司的异议请求。盱眙经济开发公司不服该执行裁定，于法定期限内向本院提起执行异议之诉。原告为证明其诉讼主张，向本院提供了以下证据：1.《盱眙新沃德木业有限公司资产转让协议》；2.付款相关凭证。另查明，盱眙县住建局于2021年5月17日出具的《不动产登记簿信息查询结果》显示：案涉不动产抵押给江苏银行股份有限公司盱眙支行，债务开始时间为2010年4月29日，债务结束时间为2013年4月28日。苏州市虎丘区法院在执行（2010）虎执字第0512号案件过程中，于2010年10月19日查封了案涉不动产，该查封为首次查封。2012年8月30日，苏州市虎丘区法院在执行（2012）虎执字第0916号案件过程中亦查封了案涉不动产，该查封为第二轮查封。2012年9月17日，本院在审理（2012）淮中商初字第0139号案件过程中查封了案涉不动产，该查封为第三轮查封。2012年10月16日，苏州市虎丘区法院（2010）虎执字第0512号执行案件续封了案涉不动产。2017年3月13日，盱眙县法院（2016）苏0830执2551号执行案件查封了案涉不动产，查封结束时间为2020年3月12日。本院在审理金路公司与居斯美公司、杰源公司、新沃德公司、南京光银公司、陈万强、仇海英追偿权纠纷一案中，于2013年2月1日向盱眙县住建局送达（2013）淮中商初字第0038号民事裁定书及协助执行通知书，请求该局协助查封案涉不动产，该查封为第四轮查封。该案进入执行程序后，本院于2015年6月24日、2020年4月2日分别又查封了案涉不动产。因上述采取首轮查封以及后查封措施的法院未依法采取续封措施，本院查封于2020年4月2日起发生查封效力。再查明，2012年11月17日，盱眙经济开发公司（甲方）与新沃德公司（乙方）签订的《盱眙新沃德木业有限公司资产转让协议》一份，协议主要内容：一、新沃德公司资产现状，1.房产情况：厂房、办公楼、食堂、配电房、值班室、干燥间、厕所等总面积8625.35平方米（含内外装修）及地坪、围墙等附属物、构筑物。2.土地情况：盱国用（2008）第1132号登记中载明地类为工业用地，使用权面积为184750平方米。二、收购价格，经淮安清华房地产评估与土地评估有限公司评估，新沃德公司房产、土地、构筑物、附属物评估总价为人民币8117899元，经研究甲方同意以人民币7854592元收购该企业的资产（不含该企业的债权和债务）。三、付款办法，根据乙方与江苏银行盱眙支行签订的贷款合同及2012年5月29日新沃德公司的承诺，本协议签订后一周内甲方支付6506986.27元用于乙方归还其在江苏银行盱眙支行的贷款；乙方将原公司厂区内机械、设备搬清并将厂区交付给甲方之日起甲方支付100万元；余款347606元自本协议签订之日起60日内付清。四、支付方式，甲方依据双方约定，将收购款项汇入乙方指定账户。此外，双方还就税费承担及违约责任进行了约定。协议签订后，盱眙经济开发公司共支付给新沃德公司购房款7477087.55元，其中：2012年11月28日付100万元；2012年12月12日付25万元；2012年12月14日付15万元；2012年12月26日付170101.28元；2013年1月4日付30万元；2013年1月5日付5506986.27元；2013年1月9日付10万元。2021年5月17日，本院前往盱眙县，对案涉不动产现状进行实地调查。经调查了解，该案涉不动产现由齐鲁装饰材料有限公司实际占有，据该公司负责人介绍，案涉不动产在2012年左右从盱眙开发区管委会处购买，花了800万元左右，当时就交付了。目前该案涉不动产，除5号房屋之外，其余房屋都是重建的。上述事实，有本院与当事人谈话笔录、庭审陈述、（2020）苏08执异68号执行裁定书、相关付款凭证、本院依职权调取的不动产登记信息等证据证实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为案外人盱眙经济开发公司对新沃德公司名下的涉案不动产是否享有足以排除强制执行的权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，根据查封房屋及于土地原则，案涉不动产已于2010年10月19日被苏州市虎丘区法院查封，而原告盱眙经济开发公司与被执行人新沃德公司签订资产转让协议的时间为2012年11月17日，该时间在法院对涉案不动产采取查封措施之后。虽本案查封该不动产的时间为2013年2月1日，但不能改变该不动产权属已处于查封状态的事实。因采取首轮查封以及后查封措施的法院未依法采取续封措施，本院于2020年4月2日的查封已是首查封。故本案不符合上述规定第二十八条的首要要件。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条第一款规定：被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，不得转让。按一般交易习惯，当事人双方签订不动产转让协议时，应到房地产管理部门了解交易标的的产权性状、他项权利、能否过户等，即尽到审慎注意义务，避免交易带来的风险。而本案中原告与新沃德公司于2012年11月17日签订资产转让协议时，案涉不动产已被法院查封，之后原告亦未与新沃德公司积极沟通协调查封解除事宜，在此情况下，原告对不能办理过户应有预知，故对不能办理过户存在明显过错。因此，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定精神的全部要件，原告盱眙经济开发公司对涉案不动产不享有足以排除强制执行的权益。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定:“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案中,原告盱眙经济开发公司对案涉不动产不享有足以排除强制执行的民事权益，故应驳回其诉讼请求。对原告请求继续履行与被告新沃德公司签订的《盱眙新沃德木业有限公司资产转让协议》的诉讼请求，因不属本案审理范围，本院不予审理。综上所述，原告盱眙经济开发公司诉讼理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：驳回原告淮安市盱眙经济开发有限公司的诉讼请求。案件受理费66782元,由原告淮安市盱眙经济开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。审 判 长  徐 玮审 判 员  黄春丽审 判 员  刘群英二〇二一年七月十二日法官助理  王学波书 记 员  孙 欣