江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终3860号上诉人（原审原告）：魏皊，女，1968年11月30日生，汉族，住徐州经济技术开发区。委托诉讼代理人：高虎，江苏浩然风律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杜荣辉，男，1963年7月1日生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：张恒，江苏茂通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：许思原，女，1986年11月19日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：周云，徐州市泉山区泰山法律服务所法律工作者。上诉人魏皊因与被上诉人杜荣辉、许思原房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2020）苏0303民初5114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人魏皊及其委托诉讼代理人高虎，被上诉人杜荣辉的委托诉讼代理人张恒，被上诉人许思原的委托诉讼代理人周云到庭参加诉讼，本案现已审理终结。魏皊上诉请求：1.请求撤销一审判决或者依法改判；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1.涉案房屋系夫妻共同财产，被上诉人杜荣辉擅自出售涉案房屋的行为构成无权处分。上诉人与被上诉人杜荣辉在婚姻关系存续期间即2013年认购了徐州恒华置业有限公司（以下简称恒华公司）开发的铜山区山湖湾小区2号楼2单元1801室商品房，并于2018年2月13日签订《商品房买卖合同》，当时由被上诉人杜荣辉在合同上签字。2018年9月13日上诉人与被上诉人杜荣辉经徐州市云龙区人民法院(2018)苏0303民初1635号民事判决书判定离婚。据此，上诉人与被上诉人杜荣辉的购房行为发生在婚姻关系存续期间，虽然涉案房屋网签备案合同上仅有被上诉人杜荣辉个人的名字，但并不影响此为二人共同财产的事实。依照《民法典》第1062条第2款规定，“夫妻对共同财产，有平等的处理权”以及我国《物权法》第97条之规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。被上诉人杜荣辉未经共有权人同意而处分共有财产的行为显然构成无权处分。2.涉案房屋不具备交易条件，属于不能交易的房屋范畴。依照徐州市人民政府办公室文件徐政办发(2018)89号文第三条规定“新建商品房买卖合同网备时间不满6年的，不得上市交易”，涉案山湖湾小区买卖合同的网备时间为2018年2月13日，至今仅两年半，属于限售房屋，不属于可交易的房屋范畴，被上诉人双方对此明知，基于此而订立的买卖合同，缺乏善意构成要件。3.被上诉人许思原在签订涉案买卖合同时并非善意，应属知道或者应当知道涉案房屋为被上诉人杜荣辉和上诉人婚姻关系存续期间的共同财产却故意为之的法律界定。通过两被上诉人交易时的中介公司负责人证词证实，可以真实地得出被上诉人许思原对涉案房屋的情况是清楚的。两被上诉人均未将商品房交易的事实告知上诉人，侵害了上诉人的合法权益，依照《民法典》第154条规定，两被上诉人的买卖行为属于恶意串通，其订立合同的行为直接损害了上诉人的合法权益，依法应属无效。二、一审法院适用法律错误。1.一审法院援引的最高院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条有误。依照该条文上下文解释，“当事人”的概念应与“买受人”或“出卖人”一致。本案上诉人并非买卖交易双方中的任意一方，一审法院引用该条文作为裁判依据明显不当。2.涉案房屋未办理产权变更手续，不构成善意取得，不能发生物权变动的效力，两被上诉人签署的买卖合同应属无效。依照《物权法》规定，不动产物权变动应当自变更登记时发生，单纯签署合同不发生不动产物权变动的效力。买受人在购买涉案房屋时并非善意，其明知涉案房屋系夫妻共同财产，被上诉人杜荣辉系无权处分夫妻共同财产的行为，同时，涉案房屋未经产权变更登记，未发生物权变动的效果，被上诉人许思原就涉案房屋不构成善意取得，两被上诉人签署的涉案房屋的买卖合同应属无效。综上，请求二审法院查明案件事实，支持上诉人诉求。杜荣辉辩称，涉案房产确属于夫妻共同财产，被上诉人杜荣辉出售该房产时未告知上诉人，也未经过上诉人同意，2018年被上诉人杜荣辉将房子挂在中介公司时签署了独家代理合同，并如实将房产的情况包括但不限于该房产属于夫妻共同财产告知了中介公司的工作人员，也告知了被上诉人许思原。综上，请求法院依法判决。许思原辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，应依法驳回其诉求，维持原判。首先，被上诉人许思原与杜荣辉之间签订的合同合法有效，该合同系房屋中介公司制作的专业房屋中介合同，被上诉人杜荣辉向中介公司提供了商品房买卖合同原件、徐州市铜山区房产与住房保障中心出具的备案证明，故被上诉人之间签订的合同是双方的真实意思表示，内容不违反相关法律规定，中介公司与被上诉人杜荣辉均系房产方面专业人员，被上诉人许思原作为善意的普通购房者，根据常理足以相信该房源信息合法有效。此外，中介公司和被上诉人杜荣辉还制作了房地产买卖协议附件和补充协议，被上诉人许思原作为善意的普通购房者，选择相信中介公司和被上诉人杜荣辉，从开始仅需支付2万元定金，变更到支付676464元购房款，从本案所涉的买卖协议以及买卖协议附件、补充协议可以看出，整个交易过程是真实的。其次，被上诉人之间不存在恶意串通，损害他人合法权益的行为。恶意串通是指行为人与相对人相互勾结，为谋取私利而实施的损害他人合法权益的民事法律行为。被上诉人许思原是从向社会公开的网上信息看到房源，通过中介公司订立买卖协议，支付了合理的购房款、中介费。作为善意的普通购房者，一直都以诚信为本，严格按照协议履行合同义务，不存在勾结他人谋取私利的情形。而且为让被上诉人许思原相信涉案房产为被上诉人杜荣辉个人财产，其多次书面承诺，保证房地产产权清楚并具有处置权，另根据双方之间的离婚诉讼，可以看出上诉人与被上诉人杜荣辉对夫妻共同财产实际已私下进行分割。另外，被上诉人许思原支付了合理的购房款，被上诉人杜荣辉购买恒华公司房屋全款为676464元，其仅在2018年2月13日前支付206464元，剩余房款470000元系用被上诉人许思原向支付的676464元向恒华公司支付。被上诉人许思原支付了合理价款及中介费，不存在与被上诉人杜荣辉恶意串通损害他人的行为。最后，从被上诉人杜荣辉2017年至今四起诉讼中住址变化的情况可看出，上诉人与被上诉人杜荣辉虽未在离婚诉讼中分割夫妻共同财产，但双方在私下是达成分配方案的，本案所涉的房屋仅有首付款206464元是用夫妻共同财产支付，上诉人可就该206464元向被上诉人杜荣辉追偿。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法维护诚实信用合同当事人的合法权益，请二审法院查明事实，依法维持原判。魏皊向一审法院提出诉讼请求：1.判令杜荣辉与许思原签订的“房地产买卖协议”无效；2.诉讼费用由杜荣辉、许思原承担。一审法院查明，2018年2月13日，杜荣辉与恒华公司签订《商品房买卖合同》，约定杜荣辉购买恒华公司开发的位于圣地雅格（三）2幢2单元1801室号房屋，建筑面积124.35平方米，总价款676464元，买受人于2018年2月13日前已支付购房款206464元，剩余房款470000元于2018年3月13日前付清。2018年4月30日，杜荣辉与许思原签订《房地产买卖协议》，约定杜荣辉（甲方）将位于徐州市房屋出售给许思原（乙方），房屋建筑面积124.35平方米，房屋价格920000元。乙方向甲方支付定金共206000元，首付20000元，余款于合同生效之日起七日内支付，逾期则合同作废。如开发商通知甲方办理不动产证，甲方应及时通知乙方，并积极配合乙方办理不动产过户手续。合同签订后，许思原于2018年5月2日支付206000元，6月14日支付400000元，6月17日支付70464元。另查明，2018年3月，杜荣辉起诉至徐州市云龙区人民法院，请求判决其和魏皊离婚。徐州市云龙区人民法院于2018年9月13日作出判决，判决准予杜荣辉和魏皊离婚。该诉讼中杜荣辉和魏皊未对夫妻共同财产进行分割。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违法法律、行政法规的强制性规定。被告杜荣辉与许思原签订的《房地产买卖协议》，系双方真实意思表示，内容不违反相关法律规定。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予以支持”。杜荣辉在处分涉案房产时，未征得魏皊的同意，事后也未获得魏皊的追认，魏皊以杜荣辉擅自处分共有财产，要求确认其和许思原签订的买卖协议无效，因其未提供杜荣辉与许思原恶意串通的相关证据，故对其主张不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决驳回魏皊的诉讼请求。二审期间，上诉人魏皊向本院提交以下证据：1.2013年2月6日杜荣辉向恒华置业支付认购款10万元的收据及POS机小票照片打印件，用于证明涉案房屋支付认购款时，上诉人是知情的。2.铜山区人民法院债权人通知书打印件，用于证明涉案小区因恒华公司破产清算，铜山法院联系被上诉人杜荣辉参与债权人会议。3.上诉人本人在2021年1月10日与被上诉人杜荣辉通话录音及文字整理稿一份，结合一审上诉人申请房屋买卖中介人员出庭作证时的证词，证明两被上诉人在交易时，对房子系魏皊和杜荣辉共同财产的事实是明知的。4.不动产权证书原件一份，用于证明涉案房屋已于2021年5月12日办理产权登记，魏皊作为按份共有人对涉案房屋享有50%的份额，进一步验证涉案房屋系魏皊和杜荣辉夫妻共同财产的事实。5.一审证人李远社保交费记录打印件。被上诉人杜荣辉质证称，1.对证据1、2的真实性无异议；2.证据3通话录音和文字整理无法对应，顺序错误；3.对证据4的真实性无异议。4.对证据5的真实性、合法性、关联性均无异议。被上诉人许思原质证称，1.对证据1、2的真实性有异议，该两份证据系复印件，根据已查明的事实，杜荣辉仅在2018年2月13日之前支付了206464元，该组证据无法证明杜荣辉已向恒华公司支付全部房款，仅能证实上述费用包含在206464元中，无法证实上诉人的观点。2.对于通话录音的真实性有异议，本案的真实情况系杜荣辉因房屋涨价不愿再卖给许思原，假借上诉人身份提出合同无效之诉，以达到其逃避合同违约责任的目的，该录音杜荣辉与魏皊存在利害关系，并不真实，其目的是配合魏皊进行诉讼。3.对于证据4的真实性无异议，但该不动产权登记证的附记中，明确载明本不动产于2021年5月12日通过转移登记换发不动产权证，系转移登记，并非买卖合同中与开发公司所订立的初始登记。由此也可看出是杜荣辉与上诉人串通，以达到杜荣辉与许思原合同无效，逃避合同违约责任的目的。故对该证书的证明目的不予认可。4.对证据5的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据不是新证据，一审庭审的举证期限已届满，上诉人并未提供，该证据也未经被上诉人质证；另该证据系打印件，无法证实其真实性，即便存在该员工，也不能证实该员工与本案合同有关，本案合同中明确载明中介公司的经办人是洪山。被上诉人许思原向本院提交以下证据：睢宁县人民法院（2016）苏0324民初7405号民事判决书，拟证明上诉人与杜荣辉一起经营诉讼保全房屋抵押业务，熟知房屋抵押登记的流程，并且该判决书中也查明了本案一、二审中杜荣辉的住址系魏皊名下房产，以此证明杜荣辉与魏皊已对夫妻共同财产进行分配，不存在不知情的情形。上诉人与杜荣辉均系专业的诉讼保全房屋抵押业务从业人员，在裁判文书网中还有数起判决。上诉人魏皊质证称，对该判决书的真实性无异议，但对证明观点有异议，上诉人和杜荣辉之间并非许思原所称从事诉讼保全业务，该份判决书中杜冬冬系魏皊的儿子，魏皊是应杜冬冬要求提供房产证明，判决书中体现的魏皊所有的房屋仅是从房产证得出的判断，但并不能否认与涉案房产一样系夫妻共同财产的事实。至于许思原所谓私下达成财产分割的事实不成立，也没有证据证实。另外，关于预留的送达地址，说明杜荣辉和魏皊在婚姻关系存续期间对夫妻共同财产并未分割。杜荣辉质证称，对该判决书的真实性无异议，但不能证明许思原的证明目的，无法证明上诉人与杜荣辉对夫妻共同财产进行分割。本院查明，杜荣辉与魏皊在2009年9月14日协议离婚，2012年2月8日复婚。2016年4月杜荣辉向徐州经济技术开发区人民法院起诉离婚，同年6月撤诉，后双方分居。2017年3月杜荣辉向徐州市云龙区人民法院起诉离婚，同年7月徐州市云龙区人民法院判决不准离婚，后双方仍分居生活。2018年3月杜荣辉向徐州市云龙区人民法院起诉离婚，同年9月13日，徐州市云龙区人民法院判决准予离婚。2018年2月13日，杜荣辉与徐州恒华置业有限公司就涉案房屋进行商品房预（销售）合同网上登记。2018年5月1日，杜荣辉（甲方）与许思原（乙方）签订《房地产买卖协议》附件一份，内容为：一、乙方购置的房地产为二手交易，无法更改原《房地产买卖合同》的买房姓名，对此乙方清楚无异议；二、甲方应保证乙方购置房地产的合法性；待具备办理过户条件时甲方应积极配合乙方办理房地产过户手续；三、乙方在未办理房地产过户手续的情况下可以装修、居住，甲方不干涉；四、对于甲方购买房地产的余款由乙方结算，将来冲抵乙方向甲方购买房地产的款项；五、本附件是《房地产买卖协议》的组成部分，与其具有同等的法律效力。2018年6月18日，杜荣辉（甲方）与许思原（乙方）签订补充协议一份，内容为：1.甲方将坐落在徐州市铜山区徐潇路山湖湾2栋2单元1801室住房、建筑面积（124.35）平方米，卖给乙方，由于过户周期较长甲方自愿以2019.9月后上方将房子使用权转让给乙方，后期如甲方单方原因导致无法过户此房将无偿与（以）租赁方式将使用权转让给乙方70年。截止时间为2089.6月，履约期内甲方无权对该房有买卖、出租等方式收回房屋。履行期内乙方必须配合甲方办理过户不得已（以）各种借口推脱拖延将视为违约。2.甲、乙双方协商，上述房屋的成交价为人民币（大写玖拾贰万元整）。本协议签订之前乙方已经向甲方支付人民币（大写676464元整）已付房款，结余房款过户当庭一次性付清。3.乙方应在过户当庭补齐给甲方购房款的评估差价（资金监管除外），过户当庭未能补齐房款或未按约定日期过户视为违约。4.自签订协议后甲乙双方如单方面违约应赔偿对方以房款定金的二倍违约金；即总房款的20%。5.甲方保证上述房产合法、权属清楚，甲方在交接前对该房屋没有产权纠纷和债权债务，如签约或交接后，发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，造成产权不能过户，概由甲方负责清理并承担民事责任，因此给乙方造成的经济损失，均由甲方负责赔偿。6.附加条款：本协议及补充条款经甲、乙双方签字后生效。经办人处签字为：洪山。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：杜荣辉与许思原签订的房地产买卖协议的效力如何认定。本院认为，首先，关于法律适用问题，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》（法释[2020]15号）第一条规定，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。第二条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,当时的法律、司法解释有规定,适用当时的法律、司法解释的规定,但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益,更有利于维护社会和经济秩序,更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。本案的民事纠纷系因民法典实施前的法律事实引起的，且民法典实施前有明确的相关规定，故本案的法律适用民法典施行前的法律及相关司法解释。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。本条解释中的“当事人”，应为因买卖合同发生争议而起诉到人民法院的案件当事人，其既可以为买卖合同的缔约方，也可以为合同缔约方以外的与买卖合同或出卖物有利害关系的其他人。故一审法院适用法律并无不当。据此，上诉人魏皊以杜荣辉未经其同意，擅自处分共有财产系无权处分为由，主张确认杜荣辉与许思原签订的买卖协议无效，本院不予支持。案涉房屋购买时间虽然在魏皊与杜荣辉的婚姻存续期间，但杜荣辉与许思原签订合同及补充协议时案涉房屋并未办理权属登记，同时，在商品房买卖合同及网上登记备案表上均仅有杜荣辉一人签字，杜荣辉在合同及补充协议中均承诺对该房屋具备完全的处分权。因此，应当认为许思原有理由相信杜荣辉对该房屋有权出售。另外，房屋买卖合同订立后被上诉人许思原已经按约定支付了房屋价款，且房屋价格并未明显低于市场价值。故而上诉人魏皊虽主张杜荣辉与许思原之间恶意串通，但其一、二审所提供的证据均不足以证明杜荣辉与许思原之间存在恶意通谋或者某种恶意的默契，即《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的恶意串通以致合同无效之情形。故一审法院对上诉人魏皊要求确认杜荣辉与许思原签订的房地产买卖协议无效的请求未予支持，并无不当。综上所述，上诉人魏皊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11200元，由上诉人魏皊负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 伟审 判 员  李 琳审 判 员  王素芳二〇二一年七月十五日法官助理  张 蔚书 记 员  杭恒宇