上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0106民初12381号原告：罗欣，女，汉族，1971年1月19日出生，住上海市静安区。委托诉讼代理人：苏丽莹，上海君赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：童立，上海君赛律师事务所律师。被告：罗祖伟，男，汉族，1968年10月23日出生，住上海市静安区。被告：张玲妹，女，汉族，1941年6月24日出生，住上海市静安区。监护人：罗祖伟(张玲妹之子)，男，汉族，1968年10月23日出生，住上海市静安区临汾路XXX弄XXX号XXX室。上述被告共同委托诉讼代理人：钱慧，上海市金石律师事务所律师。原告罗欣与被告罗祖伟、张玲妹共有物分割纠纷一案，本院于2021年3月17日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月13日公开开庭进行了审理。原告罗欣的委托诉讼代理人苏丽莹、童立，被告罗祖伟(暨被告张玲妹的监护人)及其委托诉讼代理人钱慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗欣向本院提出诉讼请求：1.依法分割原、被告按份共有的位于上海市静安区临汾路XXX弄XXX号XXX室的房屋(房产价值暂计240万元，以下简称系争房屋)，由被告向原告支付相应的折价款，该房屋归被告所有；2.本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告主张变更共有物分割方式，要求由其取得房屋产权，通过竞价方式确认房屋价值，并由其向两被告支付折价款。事实和理由：罗欣、罗祖伟系张玲妹的子女。系争房屋为原、被告按份共有。自2013年起，罗欣、罗祖伟之间即纠纷不断，分别发生过共有纠纷诉讼、确定监护人诉讼、所有权纠纷诉讼，至今仍有赡养费纠纷诉讼正在进行中。罗欣与罗祖伟之间的感情已经多年纠纷消磨殆尽，而今更是争吵不断，无修复可能，已无法继续共有系争房屋。遂涉诉。被告罗祖伟、张玲妹共同辩称，不同意分割系争房屋。原告与罗祖伟之间发生的诉讼均因原告未尽赡养义务产生，只要原告尽到赡养义务，双方感情基础仍然存在，系争房屋并无分割必要。罗祖伟作为张玲妹的监护人，应保障其合法权益。系争房是张玲妹的唯一财产，如房屋被分割，其将无房可住，该分割并不能保障其合法权益。系争房屋目前对外出租，所得租金除支付给原告以外，其余均用于张玲妹养老等日常生活所需，且张玲妹今后如有条件仍想住回系争房屋。因原告拒不履行赡养义务，多次发生赡养纠纷，如将系争房屋分割，可能导致原告不再履行赡养义务。如法院认为应当分割系争房屋，被告要求取得房屋，因张玲妹无经济能力，由罗祖伟向原告支付折价款并获得相应份额。经被告自行询价，系争房屋成交价为170万元左右。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：罗忠海(2012年去世)与张玲妹系夫妻关系，罗欣、罗祖伟系两人的子女。系争房屋原系罗忠海承租的公房，罗忠海以及原、被告均为配房人口。1995年2月，罗祖伟将系争房屋购买为产权房，并登记为房屋产权人。2013年1月，张玲妹将罗欣、罗祖伟诉至原上海市闸北区人民法院，要求确认系争房屋按份共有。该院于2013年4月3日作出(2013)闸民三(民)初字第131号民事判决，确认罗欣享有系争房屋30%的产权份额，罗祖伟享有系争房屋45%的产权份额，张玲妹享有系争房屋25%的产权份额，张玲妹、罗欣分别给付罗祖伟系争房屋购房款2,106.83元、2,528.2元。2014年4月18日，系争房屋按上述民事判决确认的产权份额登记为原、被告三人按份共有。系争房屋建筑面积为43.39平方米。2018年7月31日，经司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心鉴定，张玲妹患有器质性精神障碍，评定张玲妹为限制民事行为能力人。同年8月5日，本院作出(2018)沪0106民特365号民事判决，确定张玲妹为限制民事行为能力人。同年11月21日，本院作出(2018)沪0106特454号民事判决，指定申请人罗祖伟为张玲妹的监护人。目前，系争房屋由罗祖伟对外出租，张玲妹在养老院居住。另查明：1.系争房屋户籍在册人员为原、被告及傅颖清(原告女儿)、尚立梅(罗祖伟配偶)、罗亨(罗祖伟儿子)共6人。2.2020年12月15日，罗欣曾将两被告诉至本院，要求两被告按原告相应产权份额给付2019年6月10日至2020年12月9日的租金22,140元(案号(2020)沪0106民初57466号)。2021年1月26日，经本院调解，双方达成调解协议，由两被告向原告支付系争房屋租金21,045元。3．2021年2月，罗欣因赡养费纠纷被张玲妹诉至本院(案号(2021)沪0106民初6580号)。上述事实，有双方无争议的在案证据及当事人陈述为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。审理中，原、被告一致同意本院对2021年3月17日系争房屋市场价值进行询价。2021年4月，上海中原物业顾问有限公司、易居臣信房地产经纪(上海)有限公司分别出具询价结果，系争房屋单价为每平方米55,000元左右，总价为2,386,450元左右。罗欣认可上述询价结果，但两被告表示该询价意见仅为估算价格，询价依据为成交价或挂牌价并不明确，且与其自行向房产经纪公司询问的成交价1,980,000元相距甚远，故对询价结果的准确性不予认可。嗣后，双方当事人曾就由罗祖伟取得房屋产权并支付其余当事人折价款进行过庭外调解，但未能达成一致。2021年5月，罗欣表示希望通过竞价方式取得房屋产权，愿意以房屋总价2,450,000元计算应向两被告支付的房屋折价款，并可在2021年8月20日前支付完毕；如其取得房屋产权，愿意将张玲妹从养老院接回系争房屋共同居住并为其养老。对此，两被告坚决不同意，表示拒绝竞价，要求法院就系争房屋市场价值进行司法评估，并由两被告按照评估价格取得罗欣的产权份额。理由为两被告份额达70%，远高于罗欣，故理应由两被告取得房屋产权；且该房屋系张玲妹唯一住房，应当保障其晚年养老需求。罗欣不同意上述分割方案，不同意就系争房屋市场价值进行司法评估，并表示如以竞价方式分割系争房屋，房屋价值其最高可报至2,600,000元。本院认为，对共有不动产，没有约定不得分割或对此约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割。法律未对按份共有人请求分割的权利做产权比例上的限制，亦未规定共有不动产产权必须由产权份额较大的共有人享有。因此，罗欣作为系争房屋按份共有人要求分割系争房屋，与法不悖，应予支持。法律规定，共有人可以协商确定分割方式，达不成协议，共有的不动产或动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。本案中，当事人双方均要求取得房屋产权，但原告主张以竞价方式取得系争房屋，被告方主张直接按照司法评估价格向原告支付折价款并取得房屋产权，并拒绝竞价，双方难以就分割方式达成一致，故应对系争房屋拍卖、变卖取得的价款予以分割。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百九十八条、第三百零三条、第三百零四条第一款之规定，判决如下：原告罗欣、被告罗祖伟、被告张玲妹应于本判决生效之日起三十日内将上海市静安区临汾路XXX弄XXX号XXX室房屋予以拍卖或变卖，拍卖或变卖取得的价款在扣除相应费用后由原告罗欣、被告罗祖伟、被告张玲妹各享有30%、45%、25%。案件受理费26,000元，减半收取计13,000元，由原告罗欣负担3,900元，由被告罗祖伟负担5,850元，由被告张玲妹负担3,250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 陈钰法官助理 张蕾书 记 员 张蕾附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第二百九十八条按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。第三百零三条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。第三百零四条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。……