江苏省连云港经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0791民初763号原告（反诉被告）：孙涛，男，汉族，住江苏省连云港市海州区郁洲北路70-4号楼1单元602室。委托诉讼代理人：宫超，江苏苍佑律师事务所律师。被告：连云港市自来水有限责任公司，统一社会信用代码91320700139003759U，住江苏省连云港市海州区海连东路69号。法定代表人：张惠顺，该公司董事长。委托诉讼代理人：成媛媛，该公司员工。委托诉讼代理人：徐道波，江苏云台山律师事务所律师。被告（反诉原告）：张坚，男，汉族，住江苏省连云港市猴嘴街道石花路12号。委托诉讼代理人：马江、唐碧武，江苏瀛之志律师事务所律师。第三人：杨汝莲，女，汉族，住江苏省苏州市虎丘区招商学府9幢604楼。原告孙涛与被告连云港市自来水有限责任公司（以下简称自来水公司）、被告张坚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案受理，被告张坚在答辩期间提出反诉。本院依法由简易程序转为普通程序，组成合议庭，对本诉及反诉进行了公开开庭合并审理。原告（反诉被告）孙涛、委托诉讼代理人宫超，被告自来水公司委托诉讼代理人成媛媛、徐道波，被告（反诉原告）张坚委托诉讼代理人马江、唐碧武，第三人杨汝莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙涛向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告自来水公司给付原告停产停业补偿费24000元（80m2×300元/m2）、临时安置补偿费4800元（80m2×10元/m2×6个月）、搬迁补助费800元（80m2×10元/m2），合计29600元；2、被告张坚给付原告装修装饰损失补偿费58637元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：自2012年左右，被告自来水公司将位于连云港经济技术开发区××街道××路×号的房屋出租给被告张坚使用。2018年9月1日被告张坚将上述房屋转租给原告经营电动车，租金为50000元/年，租赁期限自2018年9月1日至2020年8月31日。原告租赁经营期间对涉案房屋进行了装修并按被告自来水公司的要求布置消防设施，每年接受被告自来水公司的督查同时将营业执照交予自来水公司存档。2020年4月17日，被告自来水公司与房屋征收部门签订了《猴嘴旧城改造项目非住宅房屋征收补偿协议书》，将涉案房屋移交猴嘴片区房屋征收指挥部。该协议所涉搬迁补偿费、装饰装修补偿及停产停业损失等皆属原告（房屋实际承租人）因房屋征用所产生的损失，但被告自来水公司、被告张坚拒绝将上述款项给付原告。为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告自来水公司辩称：1、自来水公司就涉案房屋仅与第三人杨汝莲之间存在租赁合同关系，与原告孙涛、被告张坚之间不存在租赁关系，原告诉称自来水公司将房屋租赁给被告张坚使用不是事实，原告起诉自来水公司属于主体不适格。2、自来水公司与杨汝莲签订的《房屋租赁合同》第六条约定，租赁房屋如遇拆迁，因拆迁造成的一切损失均由杨汝莲自行承担，甲方不负责任何赔偿。且自来水公司与原告之间不存在合同关系，因而原告要求自来水公司返还涉案房屋所谓的搬迁补偿费、装饰装修费及停产停业损失没有依据。自来水公司与杨汝莲签订的租赁合同不允许转租。3、考虑到杨汝莲的实际困难，自来水公司还是同意将装饰装修费、消防设施等29项财产的补偿由征收单位直接给付租户杨汝莲，杨汝莲也委托张坚从开发区企业房屋征收指挥部领取了69907元的补偿，且按照原告提供的《合作协议》，其与被告张坚仅是合作关系，原告要求自来水公司返还其涉案房屋所谓的搬迁补偿费、装饰装修费及停产停业损失没有依据。被告张坚辩称：1、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，征收拆迁相关补偿系对被征收人即被征收房屋所有权人的补偿，自来水公司是被征收人，答辩人并未实际获得原告所称属于其的搬迁补偿费、装饰装修费补偿及停产停业损失费用，故不承担返还义务。2、答辩人与自来水公司协商后认定投入消防改造费用为42907元，考虑到答辩人经营网吧的改造装修以及合同尚未到期，答辩人放弃要求自来水公司退还未到期房租的主张，自来水公司放弃对原营业厅装修的权利主张，同意该拆迁房屋附属物补偿归答辩人所有。经与拆迁部门协商，2020年4月17日，连云港市连云区住房和城乡建设局与答辩人签订《补偿协议书》，约定补偿69907元。该笔补偿款属于自来水公司对合同尚未到期应退租金、其原营业厅装修让渡、答辩人投入装修和消防改造的综合补偿费用，而非属于原告的搬迁补偿费、装修装饰补偿费及停产停业损失费。3、答辩人与原告于2016年6月签订两年的《合作协议》，2018年续签两年，协议明确约定原告应独自承担全部经营投入费用，如遇政府拆迁，合作协议无条件终止，即双方互不追究，原告拆除搬离可移动物品。原告的诉求主张无事实依据，答辩人不应承担任何返还义务。第三人杨汝莲陈述：2016年以后，其将承租的涉案房屋交给张坚使用，房屋征收补偿款也是由张坚领取享有，原告的诉求与第三人无关。反诉原告张坚提出诉讼请求：1、请求判令反诉被告孙涛给付房屋使用费11643元并支付利息（利息以11643元为本金，自2019年9月1日起付至实际履行之日，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2、请求判令反诉被告承担全部诉讼费用。事实与理由：2016年，反诉原告和反诉被告签订两年的《合作协议》，约定反诉原告将承租的猴嘴街道通园路8-1号房屋提供给反诉被告使用，租金50000元/年，一年一付。2018年9月1日，双方续签了两年协议并作出补充约定。按协议约定，反诉被告应于2019年8月31日付清第二年费用50000元，但实际上反诉被告仅于2019年8月22日给付25000元，尚有25000元一直没有支付。虽经反诉原告多次催要，但反诉被告皆以各种理由推脱。2020年3月，猴嘴街道通知该房屋被纳入征收拆迁房屋，根据协议约定“使用期间如遇拆迁，本合作协议无条件终止”，反诉原告即于3月9日告知反诉被告要求搬迁，4月16日又再次通知反诉被告，但反诉被告一直占用该房屋至2020年5月26日。反诉原告认为，双方签订的《合作协议》合法有效，反诉被告未付租金，占有并使用房屋行为违反了合同约定，侵害了反诉原告的合法权益，现依法提起反诉。反诉被告孙涛辩称：通过二被告对于本诉举证，可以得知自来水公司与杨汝莲之间存在租赁关系，张坚并非涉案房屋的承租人，也无权向次承租人收取租金。即便原告使用了涉案房屋，房屋占用费也应计算至2020年4月17日，因为自2020年4月17日，张坚已与拆迁部门签订了协议，涉案房屋自此移交给了拆迁部门，且从当日起，涉案房屋已经停水停电，张坚既不是涉案房屋合法使用人，涉案房屋在此之后也已经不适租，因此房屋占用费只能计算至2020年4月17日。张坚对于孙涛主动交纳的租金未收取，在此处也无权要求支付逾期利息。本院经审理认定事实如下：被告自来水公司于2016年之前将位于××街道××路×号（原自来水公司云台营业所办公楼一楼）面积约100平方米的房屋出租给第三人杨汝莲使用。杨汝莲承租房屋后曾与被告张坚合作经营网吧，停止营业后，2016年7月24日，第三人杨汝莲与原告孙涛签订《房屋使用协议》，约定杨汝莲将通园路8号面积约80平方米的房屋供给孙涛作经营使用，期限自2016年7月1日起至2018年6月30日止（使用期间如遇拆迁，协议即终止）。使用费为42000元/年，并约定第二年使用费由张坚代收。2018年6月11日，被告自来水公司（甲方）与第三人杨汝莲（乙方）续签《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于××街道××路×＃（原公司云台营业所办公楼一楼）面积约100平方米的房屋出租给乙方作经营使用。合同期限自2018年7月1日起至2020年6月30日止（租赁期间如遇拆迁，合同自动终止）。本合同租金总额共30700元。乙方在本合同签订之日一次性付清第一年租金15000元，第二年租金15700元于2019年6月30日前付清。合同第六条约定：本合同因租赁期满或拆迁而终止，合同终止后应履行下列约定：……3、乙方租赁期间自行装潢和添置的设备（含消防设施），除可搬走以外，其余的应与租赁物一并交予甲方所有，且甲方不负责补偿乙方任何装潢费用和添置的设备费用。4、在租赁期间，如该租赁物需拆迁，乙方应无条件地予以配合，并在规定期限内搬迁完毕。因拆迁给乙方造成的一切损失均由乙方自己承担，甲方不负责任何补偿。如在规定期限内拒不搬迁，甲方有权停水、停电，必要时可强行收回租赁物，因此造成的一切损失由乙方承担。合同还对其他权利义务作出约定。庭审中，被告张坚及第三人杨汝莲一致认可，合同落款处“杨汝莲”签名系被告张坚代签，杨汝莲于2016年以后将房屋交由张坚独立经营管理。原告孙涛对涉案房屋重新装修，经营电动车。期满后，2018年9月1日，被告张坚（甲方）与原告孙涛（乙方）签订《合作协议》，约定双方对上述房屋合作经营，合作期限2年，自2018年9月1日起至2020年8月31日止（使用期间如遇拆迁，本合作协议无条件终止），第三年房东如继续让张坚租赁使用，张坚继续与孙涛合作。房屋使用费为50000元/年，一年一付，乙方孙涛在协议签订之日一次性付清第一年使用费50000元，第二年使用费在2019年8月31日之前付清。协议第四条还约定，本合作协议甲方只提供房屋给乙方使用，不参与乙方经营，乙方经营的所有费用都由乙方自行承担。乙方在租赁期间不得改变房屋结构，如需装修必须与甲方协商解决。租赁期间，此房屋后院与三楼可无偿交给乙方使用。2019年8月31日之前的房屋使用费，原告孙涛已向被告张坚支付。由于双方知晓案涉房屋即将拆迁，孙涛与张坚协商2019年9月1日至2020年8月31日的租金按照半年支付，孙涛提前向张坚支付2019年9月1日至2020年2月29日半年租金25000元。2020年1月起，连云港市连云区住房和城乡建设局（以下简称连云区住建局）、连云港经济技术开发区企业征收指挥部（以下简称开发区征收部）对被征收房屋及附属物进行现场调查、委托评估。由于案涉房屋始建于1985年，未进行权属登记，连云区住建局依据土地确权材料及2003年正射影像图，认定通园路8号房屋产权人为自来水公司，合法建筑面积902.44m2（包含原告租赁的部分）。自来水公司向开发区征收部出具情况说明，同意将一楼租赁户张坚自建的房屋、消防设施等共29项财产的补偿由征收单位直接给付租户张坚。第三人杨汝莲也于2020年3月15日出具授权委托书，委托张坚全权办理征收事项。2020年4月17日，征收实施单位连云区住建局与张坚签订《猴嘴旧城改造项目非住宅房屋征收补偿协议书》，张坚获取被征收房屋装饰装修及附属设施补偿费用69907元，协议约定张坚应于3日内腾空搬离房屋，将被征收范围内的建、构筑物及附属物完好移交给连云区住建局。被告自来水公司另获取房屋补偿费5520403元、附属设施补偿费238628元、临时安置补助费54146元（902.44m2×10元/m2×6个月）、搬迁补助费9024元（902.44m2×10元/m2）、搬迁奖励费138010元、停产停业损失补偿费227501元（一楼门面按照300元/m2），合计6187712元。2020年3月9日，被告张坚通过微信告知原告孙涛，出租方自来水公司即将签订征收协议，通知原告腾房。2020年4月16日，被告张坚再次微信通知孙涛于三日内腾房，并称孙涛租金仅缴至2020年2月29日，如不腾房，后果由其自行承担。孙涛回复租金同意缴纳，张坚未予收取。由于孙涛未主动腾房，2020年4月17日，房屋征收部门对房屋实施停水停电措施，后于2020年5月9日张贴搬迁催告书。孙涛于2020年5月26日搬离房屋。庭审中，原告孙涛、被告张坚对于征收补偿的29项附属物中哪些系原告投入存在争议。原告孙涛根据被征收房屋附属物价格表，主张项目有：1.地砖8356元；2.乳胶漆4296元；3.石膏板吊顶9284元；4.吊灯1320元；9排风扇50元；12.乳胶漆2283元；14.瓷砖操作台312元；17.地砖932元；21.立邦漆777元；22.空调（柜）400元；23.吸顶灯100元；24.防盗门1500元，合计29610元。孙涛并提供2016年12月9日购买装修材料清单佐证，清单品名包括工矿灯、吊顶、瓷砖、乳胶漆、广告牌、发光字、铝塑板、地贴条、水电、卷帘门，金额68414.8元。被告张坚称其交付给孙涛使用的房屋已有装修，无论孙涛是否重新装修，均无权享有附属物补偿款。以上事实，有各方当事人的陈述，原告（反诉被告）孙涛提交的《房屋使用协议》、《合作协议》、收条及电子回单、营业执照、房屋装修照片、腾房催告书；被告自来水公司提交的租赁合同、租金发票、授权委托书、被征收房屋附属物现场调查表、情况说明、猴嘴旧城改造三期C/F/G地块项目企事业单位房屋征收补偿价格汇总、房屋征收分户评估报告；被告（反诉原告）张坚提交的微信聊天记录，《猴嘴旧城区非住宅房屋征收补偿协议书》、被征收房屋附属物价格表等证据证实，经双方质证，本院予以确认。本院认为，被告自来水公司将合法建筑出租给第三人杨汝莲经营使用，第三人杨汝莲将房屋交由被告张坚经营管理，张坚又与原告孙涛签订《合作协议》，约定以被告张坚不参与经营，只收取原告房屋使用费的方式进行合作，故原告孙涛与被告张坚名为合作经营，实为转租合同关系。原告孙涛作为次承租人，在租赁期内遭遇征收拆迁，致使转租合同无法继续履行，该解除事由不可归责于任何一方当事人，故双方当事人均不存在过错，但对合同解除后的损失应合理分担。原告孙涛与被告张坚签订的《合作协议》亦未对拆迁补偿作出约定，故孙涛可以在不超出承租人享有的拆迁利益范围内，主张公平分配拆迁补偿款。关于装修装饰损失补偿费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第十一条第四项之规定,承租人经出租人同意装饰装修,因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。经查明，涉案房屋原系自来水公司营业办公房，被告张坚及第三人杨汝莲曾改装经营网吧，转租给原告孙涛后,孙涛对房屋重新进行了装修和维护。由此可见，原告孙涛和被告张坚对房屋均进行了添附，依据“谁投资谁受益”的原则，双方均有权取得因其装修而形成的拆迁利益。原告孙涛主张拆迁补偿项目中1.地砖8356元；2.乳胶漆4296元；3.石膏板吊顶9284元；4.吊灯1320元；9排风扇50元；12.乳胶漆2283元；14.瓷砖操作台312元；17.地砖932元；21.立邦漆777元；22.空调（柜）400元；23.吸顶灯100元；24.防盗门1500元系其投入，补偿款共计29610元。但原告未提供购货票据及付款凭证，不能充分证明其装饰装修价值和对应的拆迁利益，被告张坚也未能对装修投入进行举证。本院综合考量剩余租期对摊销装饰装修价值的影响，根据公平原则，对上述附属物拆迁补偿费29610元，由被告张坚与原告孙涛平等分配，即张坚从已领取的附属物补偿款中分配给原告14805元。关于停产停业损失、搬迁费、临时安置补助费。经查，被告张坚签订的征收补偿协议仅涉及装饰装修及附属设施的补偿，张坚也未明确放弃承租人应当享有的其他拆迁利益。由于《国有土地上房屋征收与补偿条例》仅将房屋所有权人纳入征收补偿对象，案涉停产停业损失补偿、搬迁补助等涉及承租人利益的补偿款也实际被产权人自来水公司领取，因此，原告孙涛作为次承租人及实际经营人，其可在不超出第一手承租人权利范围内向被告自来水公司主张分配相关补偿款。关于被告自来水公司辩称，根据其与第一手承租人杨汝莲合同约定“因拆迁给乙方造成的一切损失均由乙方自己承担，甲方不负责任何补偿”，自来水公司对承租人及次承租人均不负补偿义务。本院认为，该条款仅是表明出租方自来水公司因拆迁行为对承租方不承担违约责任或损失补偿义务，不能认定是双方对征收补偿款分配的约定，承租人或次承租人仍有权按照拆迁补偿政策及法律规定获得相应补偿。相关补偿款分配如下：1、停产停业损失补偿。停产停业损失是指因征收房屋造成停产停业的直接效益损失。原告孙涛以拆迁房屋为经营场所，因房屋被征收而无法继续经营，实际产生经营损失；同时，产权人自来水公司将房屋出租管理赚取租金也属于一种经营行为，双方均有经营损失，本院根据租赁期限、合同履行情况等因素，兼顾公平，将停产停业损失补偿费在次承租人孙涛与出租人自来水公司之间平等分配。根据连云港市国有土地上房屋征收补偿标准，临街底层商业用房按照300元/m2给予补偿，原告孙涛承租的房屋面积80m2，停产停业损失补偿为24000元，被征收人自来水公司已实际领取，自来水公司应分配给孙涛停产停业损失补偿费12000元。2、搬迁补助。本院认为，搬迁补助费应属对实际腾退房屋者的补偿，原告孙涛作为实际经营者，应享有该部分补偿费用。根据补偿标准，搬迁补助费按建筑面积10元/m2计算，原告孙涛应享有搬迁补助费为80m2×10元/m2=800元。3、临时安置补助费是指在过渡期限内，被征收人或房屋承租人自行安排住处的，房屋征收部门给予一定的临时安置补助。根据补偿标准，被征收人自来水公司按建筑面积×10元/m2×6个月过渡期的计算标准领取临时安置补助费。本案中，至拆迁补偿协议签订时，自来水公司与第一手承租人杨汝莲的租赁合同剩余租期不足3个月，原告孙涛享有的拆迁利益不能超出第一手承租人权利范围，故本院酌情按照3个月过渡期计算，原告孙涛应享有临时安置补助费为80m2×10元/m2×3个月=2400元。综上，被告张坚应返还原告附属物补偿款14805元；被告自来水公司应返还原告停产停业损失补偿12000元、搬迁费800元、临时安置补偿费2400元。关于反诉原告张坚主张的房屋占用费。经查，反诉被告孙涛租金支付至2020年2月29日，后因启动房屋征收拆迁，张坚要求孙涛腾房，未向孙涛收取后期租金。自2020年4月17日张坚与房屋征收部门签订《征收补偿协议》后，房屋移交给征收部门连云区住建局，连云区住建局也立即采取断水断电措施。反诉被告孙涛自2020年4月17日起无法正常使用房屋，直至2020年5月26日被迫搬离。因此，适租期2020年3月1日至2020年4月17日，共计48天的房屋占用费，孙涛应予以补交，按照50000元/年标准计算为6575元（50000元/年÷365天×48天）。对于反诉原告张坚主张的2020年4月17日以后的房屋占用费以及利息损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告连云港市自来水有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告孙涛返还停产停业损失补偿12000元、搬迁费800元、临时安置补偿费2400元，合计15200元；二、被告张坚于本判决生效之日起十日内返还原告孙涛装饰装修补偿款14805元；三、反诉被告孙涛于本判决生效之日起十日内给付反诉原告张坚房屋占有使用费6575元（2020年3月1日至2020年4月17日）；四、驳回原告孙涛其他诉讼请求；五、驳回反诉原告张坚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2006元（原告孙涛已预交）,由原告孙涛负担1656元,被告张坚负担170元,被告自来水公司负担180元。反诉案件受理费减半收取50元（反诉原告张坚已预交）,由反诉原告张坚负担25元，反诉被告孙涛负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  戴培培人民陪审员  董妍橦人民陪审员  陈晓芹二〇二一年七月二日书 记 员  王婷婷法律条文及上诉须知附录法律条文[一]、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。[二]、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。[三]、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。[四]、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。