贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终3311号上诉人（一审原告）：申开琼，女，1987年4月14日出生，汉族，住贵州省大方县。被上诉人（一审被告）：大方望龙房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市大方县大方镇奢香大道南段，统一社会信用代码：91520521556627300F。法定代表人：王桂江，该公司总经理。上诉人申开琼因与被上诉人大方望龙房地产开发有限公司（以下简称：望龙房开公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省大方县人民法院（2021）黔0521民初144号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人申开琼上诉请求：撤销一审判决，依法改判被上诉人大方望龙房地产开发有限公司向上诉人申开琼支付逾期交付涉案商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以219504元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2018年1月1日起计算至向不动产登记机关提交完毕涉案商品房转移登记的有关文书之日止，并判决被上诉人及时为上诉人办理案涉商品房不动产权证；本案诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审判决的违约金标准没有法律依据，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，上诉人的诉讼请求合理合法。办证是一个过程性行为，既包括提交资料的过程，也包括行政机关的颁证行为，上诉人已将相关资料提交被上诉人，被上诉人也认可未能办证的原因为土地增值税未缴纳，被上诉人应代为提交所需资料。一审认定事实错误，应予纠正。被上诉人望龙房开公司二审未作答辩。原审原告申开琼一审诉讼请求：1.判令被告因未支付商品房所有权转移登记的有关文书给原告，自2017年12月31日至被告交付商品房转移登记的有关文书之日止的违约金（违约金以总房款292946.00元为基数，按年利率4.75%计算）；2.判令被告为原告及时办理望龙郡小区××单元××号商品房的房屋产权证书或不动产登记证；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年9月24日，原告通过与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的大方县商品房。合同约定：房屋套内建筑面积75.09平方米，单价为每平方米3901.27元，总价款为292946.00元。但双方实际成交总价款为219504.00元。合同第二十二条第三项约定：（一）出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.000001%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.000001%的违约金。合同签订后，原告按约定向被告支付了219504.00元房款；被告也实际交房给原告，但至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。一审法院认为，本案争议焦点为：一、被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书，应如何承担违约责任；二、原告要求判决被告及时办理房屋产权证或不动产登记证交付的诉请应否支持。原、被告双方于2015年9月24日签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意愿表示，合同内容不违反法律和行政法规强制性规定，为有效合同，双方买卖合同关系应适用《中华人民共和国合同法》及相关司法解释进行调整。按照双方合同约定，被告逾期90日以后仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，按约定项下第（1）项处理，即原告退房，被告在收到退房通知之日起30日内退还房款并按照银行同期存款利率支付利息。但从原告的诉请和被告的答辩可以确定，双方已一致同意变更按约定项下第（2）项处理，即原告不退房，被告自约定日期（2017年12月31日）至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款的0.000001%的违约金。关于被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书，应如何承担违约责任的问题，被告对违约事实无异议，但要求严格按合同约定承担违约责任；而原告认为合同约定的违约责任过轻，要求以已交房款为基数按年利率4.75%计算违约金。若严格按合同约定处理，被告每年只需向原告支付0.80（219504×0.00000001×365）元违约金即可，明显显失公平；如此轻松的违约责任约定，无法起到敦促义务人积极履行义务的作用，形同虚设，原告要求予以调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，应予调整。虽然原告请求以已交房款为基数按年利率4.75%计算违约金，其计算标准不违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，但该规定的基础条件是：买受人在约定或者法律规定的期限内未取得不动产权属证书是出卖人的原因所致。本案中，被告逾期交付房屋转移登记有关文书，原因比较复杂，其中有被告自身原因，众观大方县房地产开发现状，政府相关职能部门的原因也客观存在，若按原告请求的标准计算违约金，对被告也不公平。结合本案实际，并综合考虑大方县房地产开发现状实际情况，原告请求的违约金酌情以已交房款的万分之零点五按日计算予以支持，违约金起算日为2018年1月1日，截止日为被告实际交付房屋转移登记有关文书之日。关于原告要求判决被告及时办理房屋产权证或不动产登记证交付的诉请应否支持的问题，由于房屋不动产权属证书的办理，不是被告单方就能完成，政府职能部门工作环节举足轻重；根据大方县房地产开发现状，房屋不动产权属证书能否办理、何时能够办理，有政府职能部门的主导因素存在，被告无法左右，判决后会出现执行无可操作性，以致判决无实际意义，有损司法权威。因此对原告该项请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，一审判决：一、被告大方望龙房地产开发有限公司于判决生效后十日内，按日以219504.00元的万分之零点五向原告申开琼支付自2018年1月1日起至实际交付商品房转移登记有关文书之日止的违约金；二、驳回原告申开琼的其他诉讼请求。案件受理费420.00元，由被告大方望龙房地产开发有限公司负担。本案二审期间，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：对上诉人所诉请由被上诉人及时为其办理案涉商品房不动产权证的请求，根据本案查明事实，作为出卖人一方的被上诉人仅负有协助义务，现案涉商品房暂不具备办理转移登记的条件，属事实上的履行不能，上诉人可在具备办理转移登记的条件后再行主张，故对上诉人的该项诉讼请求，本院不予支持。被上诉人逾期交付办理商品房转移登记有关文书的行为已构成违约，其依约应当承担向上诉人支付违约金的违约责任。对被上诉人向上诉人支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金标准问题。双方约定的标准为以已付购房款为基数，按日0.000001%（一亿分之一）的标准计算，该违约金标准明显过低，不能起到督促当事人及时履行合同义务的合同目的，应当予以调整。针对案涉商品房逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金标准，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，上诉人主张以已付款为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金，并无不当。但因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。一审法院将本案违约金标准调整为日万分之零点五不当，存在类案不同判的情形，本院予以纠正。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。一审判决认定事实清楚，但判决结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省大方县人民法院（2021）黔0521民初144号民事判决第二项，即“驳回原告申开琼的其他诉讼请求”；二、变更贵州省大方县人民法院（2021）黔0521民初144号民事判决第一项为：被上诉人大方望龙房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付上诉人申开琼逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以219504.00元为基数，自2018年1月1日至2019年9月19日按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，自2019年9月20日至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。一审案件受理费420元，由上诉人申开琼负担25元，被上诉人大方望龙房地产开发有限公司负担395元；二审案件受理费840元，由上诉人申开琼负担50元，被上诉人大方望龙房地产开发有限公司负担790元。本判决为终审判决。审判长  杨孝春审判员  吉 雪审判员  郭少华二〇二一年七月三十日书记员  秦 倩