福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽01民终4098号上诉人（原审原告）：洪文书，男，1981年9月13日出生，汉族，住福建省闽侯县。委托诉讼代理人：严萍，北京中银（福州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林仁芳，福建合立律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈荣，男，1968年7月15日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：曾廷杉，福建海山律师事务所律师。上诉人洪文书因与被上诉人陈荣房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2021）闽0104民初676号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。洪文书上诉请求：撤销一审判决，依法改判：1.陈荣返还洪文书房屋租金76130元及租赁保证金65000元；2.陈荣返还洪文书案涉房屋夹层补偿费（2712.45-2200）×300即153735元；3.陈荣返还洪文书案涉房屋征收补偿款中的提前搬迁奖励款2712.45×100元即271245元；以上1至3项金额暂合计566110元，其中2、3项款项金额以陈荣实际获得的对应征拆迁补偿金额为准。事实和理由：一、一审认定事实错误。1.洪文书已向陈荣返还房屋，且案涉房屋自2020年4月起已无法正常经营使用，洪文书不应再支付2020年4月1日起的房屋租金，陈荣依约应返还洪文书2020年4月房屋租金76130元及租赁保证金65000元。其一，陈荣作为房屋产权人知道案涉房屋拆迁情况却未提前告知，洪文书交付4月房租后，因案涉房屋纳入拆迁被停水停电，房屋已无法正常用于经营车辆维修保养业务，陈荣主观上有重大过错。其二，洪文书于2020年4月28日向陈荣微信确认拆迁公告信息，陈荣此时才告知洪文书其已向政府申请30天搬离时间。陈荣对洪文书从4月底至5月寻租搬离情况是确切知晓且无异议的。其三，洪文书经紧急寻租，于2020年5月21日与新出租方签订承租协议后，立即于6月4日搬离交房。正是因为洪文书按时搬离返还房屋，房屋才能按时拆除。2.案涉房屋夹层为案外人即原承租人福州速驰汽车管理服务有限公司、林某装修添附所有，由洪文书承租时从其处购买所得，签约时洪文书、陈荣及原承租人同时在场，陈荣对该装修夹层是明知且无异议的。洪文书与陈荣签订的《建筑物租赁合同》也明确案涉房屋建筑面积为2200平方米，超出部分即洪文书装修添附夹层部分，根据合同约定该夹层对应拆迁装修补偿款属于洪文书。案涉承租房屋装修夹层是否属于违章搭建、是否能获得拆迁补偿款，应以征拆迁主管部门认定为准。法院应准许洪文书申请调查令前往主管部门调查取证或由法院依职权调查。若案涉承租房屋存在装修夹层拆迁补偿款，法院却未支持返还，陈荣就构成不当得利，违反公平原则，于情于理于法均无根据。二、一审适用法律错误。一审认为搬迁奖励费是政府在征收项目中依政策支付给产权人的费用，陈荣主张该费用没有法律依据，适用政策错误。仓房征（2020）5号《福州市仓山区住房保障和房产管理局关于东岭南侧地块项目集体土地征收房屋补偿方案的告知书》（以下简称“《补偿方案告知书》”）并未明确拆迁房屋提前搬迁奖励款不能由承租人享有。洪文书作为承租人从得知拆迁消息到交房搬离仅用一个月左右，在推动提前搬迁工作中起到积极配合作用，案涉承租房屋提前搬迁奖励费应归洪文书所有。三、一审程序违法。1.一审法院不批准洪文书的调查取证申请，违反法定程序。2.一审法院对洪文书补充提交的重要证据未组织质证，未全面客观审查核实证据，违反法定程序。洪文书补充提交的《告知书》《微信聊天记录》《租赁协议》能证明洪文书知道拆迁后与陈荣的沟通情况，积极寻租情况，洪文书已依约返还房屋，不存在陈荣所称的拒绝交房。陈荣辩称，一、洪文书至少在2020年3月20日就已知道案涉租赁场地存在拆迁，其未及时搬离租赁场地，使用租赁场地至2020年6月4日，无权要求返还4月租金及租赁保证金。1.洪文书于2020年3月20日便收到《补偿方案告知书》，至少于该日便知道案涉房屋的征收期限及相关征收情况，案涉房屋存在拆迁，政府拆迁公告及与拆迁有关的相关文书肯定会张贴、送达到案涉房屋或周边，洪文书作为案涉房屋承租人，对拆迁事宜早已知情。2.陈荣得知拆迁事宜后也第一时间告知洪文书，要求其按照双方租赁合同第十条第2款约定返还案涉房屋，但洪文书在明知案涉房屋被纳入拆迁范围及相应拆迁情况下，仍未及时交还房屋，一直拖延使用至2020年6月5日诉争场地被强制拆除。洪文书二审提交的租赁协议也恰可证明其至少在2020年6月1日还未搬迁，未将案涉房屋返还给陈荣。洪文书未及时返还案涉房屋，一直使用到2020年6月4日，则应支付租金至该日，但其只支付租金至4月，仍结欠陈荣2020年5月1日至2020年6月4日租金，合计86280元。根据租赁合同第四条第3点，合同解除后，保证金应当予以抵扣结欠的费用、租金、滞纳金以及违约赔偿责任。故洪文书提出返还4月租金及租赁保证金的诉请没有依据。二、洪文书无权主张夹层补偿费。1.根据租赁合同第十条第2点及租赁合同补充协议第2点，诉争租赁场地建筑物包括夹层建筑面积的所有拆迁权益均属于陈荣。虽然租赁合同补充协议第2点载明“装修赔偿归乙方所有”，但洪文书已明确自认夹层来源于案外人买卖合同，且夹层属于增加的建筑面积，而房屋建筑面积赔偿显然归陈荣所有。2.夹层不属于洪文书的装修物，不符合合同约定的“装修赔偿归乙方所有”。根据案涉房屋租赁合同第7条第2点，洪文书进行装修的，需要经过陈荣书面同意，并按规定向有关部门报批后方可进行，洪文书至今未能提供证据证明陈荣书面同意其装修及装修物获得相关部门审批，其提出的装修赔偿不符合合同约定。3.洪文书关于夹层的陈述前后矛盾，一会主张夹层来源于与案外人的买卖合同，一会主张夹层是其承租期间装修添附的，其关于夹层补偿的诉请缺乏依据。三、洪文书无权主张搬迁奖励费，且因洪文书迟延搬迁给陈荣造成巨大损失。1.洪文书于2020年3月20日便知道拆迁事宜，未及时交还案涉房屋，拆迁公告规定的案涉房屋签约期限为2020年3月31日至2020年5月15日，洪文书却实际使用至2020年的6月4日直至强拆，按照拆迁公告十一条第1款，陈荣已无权获得一切奖励及优惠政策，洪文书所谓夹层以及搬迁奖励费均未获拆迁部门认可，其不仅无权要求搬迁奖励费，还应当赔偿陈荣损失。2.搬迁奖励费属于产权人所有，且双方租赁合同第十条第2点已明确，遇到拆迁，所有拆迁权益均属于陈荣所有，洪文书无权主张任何赔偿和补偿要求。四、一审法院程序合法。1.并非所有调查令申请法院都要批准，本案洪文书诉请的搬迁、夹层补偿均无事实与法律依据，一审法院无须批准调查令申请。且洪文书的调查令申请书是通过邮寄方式递交法院，该EMS快递单显示退回妥投，已于2021年1月26日由洪文书代理人重新签收。2.洪文书补充提交的证据是在一审辩论终结后提出，已超过举证期限，且与洪文书的主张也无较大关联性，反而证明洪文书于2020年6月1日尚未返还案涉房屋，一审法院有权不进行质证。洪文书向一审法院起诉请求：1.陈荣返还洪文书房屋租金76130元及租赁保证金65000元；2.陈荣返还洪文书案涉房屋夹层补偿费(2712.45-2200)×300即153735元；3.陈荣返还洪文书案涉房屋征收补偿款中的提前搬迁奖励款2712.45×100元即271245元，以上1至3项金额暂合计566110元。一审法院认定事实：2016年6月10日，洪文书与陈荣签订《建筑物租赁合同》，陈荣出租给洪文书的建筑物坐落在福湾路台屿村福州三茂装饰材料有限公司内靠奔驰4S店一侧（福州三十中正对面），建筑面积约为2200平方米。租赁期限自2016年6月11日起至2024年12月30日止，其中2020年月租金为76130元。合同第十条第2点约定，有下列情形之一的，本合同终止，洪文书、陈荣双方互不承担违约、赔偿责任：（1）该建筑物因城市建设需要被依法列入建筑物拆迁范围的，建筑物的所有拆迁权益归陈荣所有。洪文书应当自陈荣提出解除合同之日起按照本合同第八条第3、4项的约定无条件归还建筑物，不得提出任何赔偿或补偿要求。第四条第3点约定，洪文书应向陈荣支付建筑物租赁保证金，保证金金额为一个月建筑物租金，金额为65000元。租赁期满或合同解除后，建筑物租赁保证金除抵扣应由洪文书承担的费用、租金以及洪文书应承担的滞纳金、违约赔偿责任外，剩余部分无息退还洪文书。第七条第2点约定，租赁期间洪文书另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征陈荣的书面同意，按规定须向有关部门审批的，报请有关部门批准后，方可进行。合同签订后，洪文书向陈荣支付了租赁保证金65000元。2020年4月15日，洪文书最后一次向陈荣支付租金76130元。合同补充第2点约定：本建筑物如果在承租期间有政府或地方拆迁，房屋建筑面积赔偿归甲方所有，装修赔偿归乙方所有。2020年3月20日，福州市仓山区住房保障和房产管理局发布《福州市仓山区住房保障和房产管理局关于东岭南侧地块项目集体土地征收房屋补偿方案的告知书》，案涉房屋属于被征收对象范围，签约期限为2020年3月31日至2020年5月15日。之后，陈荣因此向洪文书提出解除租赁合同。2020年6月初，案涉房屋于洪文书搬离后被征收部门拆除。一审法院认为，洪文书与陈荣签订《建筑物租赁合同》是双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应当认定为有效，双方均应按照约定全面履行合同义务。案涉房屋遇政府征收，之后陈荣向洪文书提出解除租赁合同，双方租赁关系按照合同第十条第2点的约定于洪文书搬离之前提前终止。洪文书在租赁合同解除后，直至2020年6月初搬离房屋，其作为承租人未尽返还房屋的举证义务，故应认定洪文书始终未向陈荣返还房屋，洪文书应于搬离前继续支付房屋租金或占用费，其诉请返还4月份房租，不予支持。2020年4月15日，洪文书向陈荣支付租金76130元。根据《三方协议》关于房租从2016年8月1日起算的约定以及洪文书之前的付租情况，可以认定2020年4月15日所付租金系2020年4月份的房租。根据租赁合同第四条第3点约定，租赁保证金抵扣洪文书承担的费用、租金等方能返还，而洪文书未支付5月份租金或占用费，其诉请返还租赁保证金不符合约定条件，不予支持。关于洪文书主张陈荣返还房屋夹层补偿费，据洪文书所述，相关标的物来源于其与案外人的买卖合同。但洪文书主张夹层为扩建增加建筑面积，根据合同补充第2点约定，房屋建筑面积赔偿应归陈荣所有。而且，洪文书不能证明相应的装修经过陈荣书面同意并按规定报批，其亦不应当享有该补偿权利。洪文书诉请陈荣返还夹层补偿费，不符合合同约定，不予支持。搬迁奖励费，该费用是政府在征收项目中依政策支付给产权人的费用，洪文书主张该费用没有法律依据，不应主张。综上，判决：驳回洪文书的诉讼请求。案件受理费9461元，由洪文书负担。本院二审期间，洪文书向本院提交如下书面证据：证据一调查令申请书及附件、ems邮寄单及回执单，拟证明洪文书已于一审开庭前向法院递请调查令申请书，一审法院违反法定程序未批准洪文书的申请；证据二告知书、微信聊天记录、租赁协议，拟证明：1.洪文书于2020年4月27日才知晓承租房屋将被拆迁，陈荣作为房屋产权人明知拆迁情况却未提前告知洪文书；2.洪文书于2020年4月28日向陈荣微信确认拆迁公告信息，陈荣才告知其已向政府申请30天搬离时间，陈荣对洪文书从4月底至5月寻租搬离情况是知晓且无异议的；3.洪文书经紧急寻租，于2020年5月21日与新的出租方签订承租协议后，立即于6月4日搬离交房，与陈荣申请的30天搬离时间基本一致，符合常理。陈荣质证称，对证据一的真实性无异议，但证明对象有异议。1.通过EMS快递查询，该快递信息显示退回妥投，邮件已于2021年1月26日由洪文书的代理人重新签收。2.按照双方签订的租赁合同，租赁场地遇政府拆迁，合同解除后，所有拆迁权益均归陈荣所有，洪文书无权要求调查取案涉房屋拆迁权益相关档案材料，一审法院有权不批准调查令申请。证据二不属于新证据，对告知书真实性无异议，但对证明对象有异议，洪文书至少在2020年3月20日就知道案涉租赁场地需要拆迁，拆迁公告及拆迁文书已多次张贴在案涉房屋，拆迁人员也已多次上门，2020年4月27日只是其中一份。陈荣也早已告知其拆迁事宜，要求解除租赁合同并交还租赁场地，但洪文书仍实际使用诉争房屋至案涉房屋被强拆，导致陈荣无法获得提前搬迁费，造成巨大损失。对微信聊天记录真实性、合法性无异议，但对证明对象有异议。在2020年4月28日微信聊天时，洪文书早已知道拆迁事宜，正是由于其迟迟不肯交还案涉房屋，陈荣才不得以继续向政府申请迟延拆迁，最终导致未能提前拆迁，无法获得提前拆迁费。从聊天记录也可看出，洪文书4月28日也未将案涉房屋返还给陈荣，这与洪文书主张的4月就已返还案涉房屋自相矛盾。对租赁协议的真实性、合法性无法确认，对证明对象有异议，且与本案无关，反而可以证明至少在2020年6月1日洪文书还未进行搬迁，未返还房屋，一审认定洪文书直到2020年6月初才搬离案涉房屋无误。本院经审查认为，陈荣对证据一、证据二中的告知书、微信聊天记录的真实性没有异议，本院对上述证据的真实性予以确认。虽然陈荣对证据二中的租赁协议的真实性有异议，但因洪文书提供了该租赁协议原件供核对，本院对该证据的真实性亦予以确认。证据一不能证明一审程序违法；证据二不能证明洪文书第一次知道案涉房屋被拆迁的时间，亦与二审争议焦点关联性不足，均不予采纳。洪文书在二审中申请证人林某出庭作证，以证明案涉房屋夹层系洪文书承租时从林某处购买所得。本院准许林某出庭作证并组织双方对林某的证人证言发表质证意见，本院经审查认为，仅有证人林某出庭作证不足以证明案涉房屋夹层的权利来源，本院对该事实不予确认。二审中，本院依洪文书的申请出具调查令，向福州市仓山区金山房屋征收有限公司调取三茂石材厂B区房屋的拆迁安置材料，包括拆迁补偿协议书和补偿款的发放记录。后福州市仓山区金山房屋征收有限公司向本院出具了陈荣作为福州三茂装饰材料有限公司委托代理人签订的拆迁安置补偿材料，非案涉房屋的拆迁安置补偿材料。洪文书在询问笔录中表示其在向金山房屋征收公司持令调取相应拆迁安置材料时，金山房屋征收公司回复不能以具体地址查询拆迁安置档案材料，只能以拆迁安置协议签约人的名字和身份证号码来查询，因只能提供陈荣的姓名和身份证号码，金山房屋征收公司只出具了陈荣名下有签约过的拆迁安置档案材料和领款凭证，但该档案不是案涉房屋的拆迁安置档案，是陈荣2014年在建新镇长埕村的私产，被征收人是陈荣名下的福州三茂装饰材料有限公司。因调取的材料不是案涉房屋的拆迁安置材料，洪文书表示不将调取的拆迁安置材料作为本案证据提交。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。本院认为，关于陈荣是否应向洪文书返还2020年4月的房屋租金76130元及租赁保证金65000元。洪文书在二审中陈述其于2020年6月4日搬离案涉房屋，其虽主张在交付2020年4月房租后，案涉房屋已无法正常使用，但其并未提供证据证明。故洪文书主张陈荣应返还其2020年4月份租金，缺乏依据，不予支持。根据案涉《建筑物租赁合同》的约定，租赁保证金应先抵扣洪文书承担的费用、租金等后将剩余部分返还，鉴于洪文书未支付2020年5月份租金76130元，洪文书诉请陈荣返还租赁保证金65000元，亦无依据，不予支持。关于洪文书诉请的案涉房屋夹层补偿费、提前搬迁奖励款。从二审洪文书调查取证情况来看，在案证据不能证明陈荣签订了案涉房屋的拆迁安置补偿协议，取得了案涉房屋的拆迁安置补偿权益，故洪文书诉请陈荣向其支付上述款项，于法无据，不予支持。经查，一审法院不存在程序违法的问题，洪文书关于一审法院程序违法的主张，不能成立。综上所述，洪文书的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9461元，由洪文书负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴筱洲审 判 员 符海燕审 判 员 陈雁兰二〇二一年七月二十二日法官助理 陈 玥书 记 员 林 婷