上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初54486号原告：上海东域投资管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：陈雅琴，执行董事。委托诉讼代理人：王俊香。委托诉讼代理人：赵政。被告：巴弥红(上海)餐饮管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：徐倩，执行董事。原告上海东域投资管理有限公司(以下简称东域公司)与被告巴弥红(上海)餐饮管理有限公司(以下简称巴弥红公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月27日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年5月11日公开开庭进行了审理。原告东域公司的委托诉讼代理人王俊香到庭参加诉讼，被告巴弥红公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东域公司向本院提出诉讼请求：1、判令东域公司与巴弥红公司签订的《房屋租赁合同》于2019年3月11日解除；2、判令巴弥红公司支付的保证金31,062元不予退还；3、判令巴弥红公司向东域公司支付欠付的2019年2月26日至2019年3月11日期间的租金7,142.4元；4、判令巴弥红公司向东域公司支付欠付的2019年2月26日至2019年3月11日期间的物业费1,027.33元；5、判令巴弥红公司向东域公司支付欠付电费1,031.75元；6判令巴弥红公司向东域公司支付2018年5月21日至2018年6月4日期间的免租期租金6,696元；7、判令巴弥红公司向东域公司支付违约金40,734元。诉讼过程中，东域公司变更第三、第四项诉请为：判令巴弥红公司向东域公司支付欠付的2019年2月26日至2019年3月11日期间的租金6,249.6元、物业费898.92元。事实和理由：东域公司与巴弥红公司于2018年签订关于上海市静安区灵石路XXX号X室房屋(以下简称系争房屋)的《房屋租赁合同》,约定由巴弥红公司承租系争房屋,租赁期限为2018年5月21日至2020年5月20日，每月租金13,578元,每月物业费1,953元，按押2付3的方式向东域公司支付。2019年2月15日,巴弥红公司未按时支付租金等费用,经东域公司多次沟通,巴弥红公司均不愿支付,东域公司于2019年3月11日向巴弥红公司发出解除合同通知,并要求巴弥红公司支付拖欠的租金、物业费以及违约产生的违约金。同日，东域公司将系争房屋收回。但巴弥红公司至今仍未向东域公司支付上述费用,巴弥红公司的行为属于严重违约,东域公司为维护自身合法权益,故起诉要求判如诉请。巴弥红公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月15日，东域公司(甲方)与巴弥红公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定由巴弥红公司承租系争房屋，租赁面积93平方米，租赁期限自2018年5月21日起至2020年5月20日止。其中，该房屋交付日为2018年5月21日，搬迁免租期自2018年5月21日起至2018年6月4日止，搬迁免租期内除免交租金外，乙方仍应向甲方交纳应付之物业管理费、垃圾清理费、水电费以及其他所有因使用该房屋而产生的费用。每月租金13,578元，按3个支付月度(每月26日至次月25日为一个支付月度)为支付周期，以后乙方应提前10日(即每月15日)支付下期租金，按先付后用的原则。物业管理费(不包含空调电费)为每月21元/平方米(物业管理费随着该房屋所在大楼的物业管理费的递增而递增)，按建筑面积93平方米计，为每月1,953元，该物业管理费由乙方以现金或转账或POS机刷卡等方式支付。物业管理费乙方应按3个支付月度为支付周期，以后乙方应提前10日(即每月15日)支付下期物业管理费，按先付后用的原则。甲、乙双方约定，乙方应于本合同签署后2天内向甲方交付房屋租赁保证金，保证金为2个月的租金和物业管理费，即31,062元。租赁期间，使用该房屋所发生的电、通讯、设备、物业管理等费用由乙方承担。乙方应自行向国家有关机构申请使用并承担相应费用，其中，电费为1.45元/度乘以实际用电量(空调室外主机用电量按室内机用电量进行分摊)，水费为6.67元/吨乘以实际用水量。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，本合同解除(甲、乙双方自愿履行本合同的除外)。甲方有权提前收回该房屋以及没收保证金，同时，还需赔偿甲方相当于同期月租金3个月的违约金，且甲方有权单方面通知工商管理部门办理注销该租赁房内的相关企业的注册地址，并由乙方承担一切费用。该等事件为：(1)乙方拖欠任何费用、款项，累计超过7天的……租赁期间内如因乙方原因导致本合同提前解除的，自本合同解除之日起5日内乙方应向甲方补足搬迁免租期内租金。合同签订后，东域公司按约向巴弥红公司交付系争房屋，巴弥红公司亦按约向东域公司支付租金、保证金等钱款。租赁合同履行过程中，巴弥红公司自2019年2月15日开始拖欠租金、物业管理费、公共事业费等钱款未再支付。2019年3月11日，东域公司在系争房屋门口张贴《公函》，通知巴弥红公司解除双方之间的《房屋租赁合同》，并要求巴弥红公司支付拖欠的租金40,734元、物业管理费5,859元、水电费1,023.06元、滞纳金4,892.26元。同日，东域公司自行收回系争房屋。因巴弥红公司至今未付清上述欠款，故东域公司起诉请求判如诉请。另查，至2019年3月11日，巴弥红公司欠付电费1,031.75元。审理中，东域公司陈述，直至2021年3月，系争房屋才再次有人承租，期间一直空置。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当依约履行合同义务。东域公司与巴弥红公司签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。支付租金是承租人基本的合同义务。根据双方合同约定，巴弥红公司应于2019年2月15日前支付2019年2月26日后的租金、物业管理费等钱款，但巴弥红公司直至2019年3月11日仍未支付，其行为已构成根本性违约。根据合同约定，巴弥红公司拖欠任何费用、款项，累计超过7天的，东域公司有权解除合同。现巴弥红公司的拖欠行为已累计超过7天，东域公司依约享有合同解除权。主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。现东域公司于2019年3月11日向巴弥红公司门口张贴解除合同函，并于当日收回系争房屋，故东域公司主张双方之间的《房屋租赁合同》于2019年3月11日解除，有事实和法律依据，本院予以确认。对于东域公司主张巴弥红公司支付拖欠的2019年2月26日至2019年3月11日期间的租金6,249.6元、物业管理费898.92元的诉请。根据本案查明的事实，巴弥红公司至今未支付2019年2月26日后的租金、物业管理费，而双方租赁合同已确认于2019年3月11日解除，东域公司并于合同解除当日收回系争房屋。合同解除前，系争房屋由巴弥红公司占有、使用，故巴弥红公司理应根据合同约定支付2019年2月26日至3月11日期间的租金、物业管理费。根据双方合同约定，系争房屋每月租金13,578元、物业管理费1,953元，则2019年2月26日至3月11日期间的租金为13,578元/月*12月/365天*14天=6,249.6元、物业管理费为1,953元/月*12月/365天*14天=898.92元。即，东域公司主张巴弥红公司支付租金6,249.6元、物业管理费898.92元，有事实和法律依据，本院予以支持。对于东域公司主张巴弥红公司支付欠缴的电费1,031.75元的诉请。根据双方合同约定，租赁期间，使用系争房屋所发生的电费由巴弥红公司自行承担。根据本案查明的事实，巴弥红公司承租系争房屋期间，尚欠电费1,031.75元未付清，故东域公司该项诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。对于东域公司主张巴弥红公司支付免租期(2018年5月21日至2018年6月4日)租金6,696元的诉请。根据双方合同约定，租赁期间内如因巴弥红公司原因导致合同提前解除的，自合同解除之日起5日内，巴弥红公司应向东域公司补足免租期租金。根据双方合同约定的租金标准，免租期(2018年5月21日至2018年6月4日)租金为13,578元/月*12月/365天*15天=6,696元。现双方合同已因巴弥红公司原因解除，故东域公司该项诉请，有合同依据，本院予以支持。对于东域公司主张不予退还保证金31,062元，并主张巴弥红公司支付违约金40,734元的诉请。根据双方合同约定，巴弥红公司拖欠任何费用累计超过7天的，合同解除，东域公司并有权提前收回系争房屋及没收保证金，同时，巴弥红公司还需赔偿东域公司相当于3个月租金的违约金。虽双方合同约定没收保证金的同时还应支付违约金，但该没收租金保证金的实质即为解除合同违约金，即东域公司该项诉请实质为主张巴弥红公司支付违约金71,796元。本案中，巴弥红公司在收到起诉状副本等相关材料后，未对东域公司主张的违约金提出异议。结合东域公司陈述，系争房屋在2019年3月11日收回后，直至2021年3月再次出租，空置期长达两年的事实。东域公司的该项诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。即，巴弥红公司应向东域公司支付违约金71,796元，其中31,062元为其支付的保证金不予退还。巴弥红公司经本院传票传唤，无正当理由，未到庭应诉，应视为其放弃了合法的答辩权与举证权，本院依法予以缺席判决。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十三条第二款、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海东域投资管理有限公司与被告巴弥红(上海)餐饮管理有限公司2018年5月15日签订的《房屋租赁合同》于2019年3月11日解除；二、被告巴弥红(上海)餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海东域投资管理有限公司支付欠付的租金6,249.6元、物业管理费898.92元、电费1,031.75元；三、被告巴弥红(上海)餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海东域投资管理有限公司补交免租期租金6,696元；四、被告巴弥红(上海)餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海东域投资管理有限公司支付违约金71,796元(其中31,062元为被告巴弥红(上海)餐饮管理有限公司支付的保证金，不予退还)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1,966.81元，由被告巴弥红(上海)餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 姚峥法官助理 蒋洁书 记 员 李康附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。