江西省安义县人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0123民初1531号原告：安义县龙安物业管理有限公司。住所地江西省南昌市安义县迎宾大道（水岸花都），统一社会信用代码：913601235918197623。法定代表人：白燕，系该公司经理。被告：龚院妹，女，1974年9月10日出生，汉族，住江西省南昌市安义县。委托代理人：黄细玲，男，1973年1月25日出生，汉族，住江西省南昌市安义县，系被告丈夫。代理权限：特别授权。委托代理人：黄齐林，男，1961年2月8日出生，汉族，住江西省南昌市安义县，代理权限：特别授权。原告安义县龙安物业管理有限公司（以下简称龙安物业）与被告龚院妹物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月12日立案后,依法适用简易程序，实行独任审判，分别于2021年6月10日、7月6日公开开庭进行了审理。原告龙安物业法定代表人白燕到庭参加了诉讼，被告龚院妹的委托代理人黄细玲第一次开庭、委托代理人黄齐林第二次开庭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告起诉请求：1.判令被告龚院妹给付2017年10月30日至2020年8月31日物业费2465元；2.判令被告按照逾期付款日3‰支付滞纳金，至缴清全部物业费之日止，截止2019年12月31日应支付滞纳金4282元；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告龚院妹系由原告负责物业管理的水岸花都住宅小区8栋3-505号、建筑面积117.4㎡房屋的业主。被告在接受物业时签订了一份《前期物业管理合同》，约定按建筑面积0.5元/㎡（2019年1月1日前）、0.7元/㎡（2019年1月1日后）承担物业管理费。原告履行了对其物业安全、清洁及维护等物业管理工作，但被告自2017年10月30日至2020年8月31日期内的物业管理费一直未交，且经多次催促无果。原告提供的证据有：1.安义县龙安物业管理有限公司《营业执照》副本、法定代表人身份证明等，以证明其主体资格。2.龚院妹身份证复印件，龚院妹2011年11月23日签订的8栋3-505号《物业入住协议》《前期物业服务合同》，8栋3-605号业主陈某某2013年6月13日签订的《物业入住协议》《前期物业服务合同》，以及24栋3-206号业主2014年6月5日签订、20栋1-202号业主2014年1月28日签订的《物业入住协议》《前期物业服务合同》，安义县水岸花都东区业主委员会成员2019年4月12日签订的《水岸花都东区物业服务委托协议》等，以证明：龚院妹与其他入住业主均先后签署了入住协议和物业服务合同，8栋3-505号的龚院妹与其楼上的8栋3-605号业主陈某某，均应按多层住宅面积每月每平方米0.5元的标准交纳物业服务费，入住首年一次交清，以后每年1月份交清上半年物业费，7月份交清下半年物业费，逾期未交纳的，从逾期之日起每日按应缴费的千分之三计算滞纳金；自2019年4月份起，龚院妹等多层住宅的物业服务费标准调整为每月每平方米0.7元。原告的服务范围为小区房屋建筑的共用部位、共用设施设备和小区附属市政公用设施、配套服务设施的维护、维修、管理，以及小区环境卫生、车辆进出停泊、安全监控巡查等物业服务。3.水岸花都业主委员会对物业的书面评价及一组照片，以证明：原告公司人员按照合同要求为小区业主提供了日常保洁、清理垃圾及化粪池、进入车辆检查、夜间巡查、水电检查维修、公共设施设备检查维修等物业管理服务，业主委员会表示满意。4.原告公司在8栋3-505室龚院妹住房门上张贴《缴费催款通知书》的照片，以证明：原告公司向龚院妹催交物业费。5.水岸花都业主委员会与原告公司2020年11月1日共同盖章向房管局提交的《关于启动维修基金的申请报告》及包括8栋3-505室龚院妹在内的业主申请维修登记表，以证明：原告公司对被告反映其房屋漏水的情况进行了登记，已向业主委员会反映，并与业主委员会共同向房管局提交了《关于启动维修基金的申请报告》，为被告等反映房屋漏水的业主提供了服务。被告龚院妹未提供书面答辩意见，其委托代理人当庭辩称：不同意支付物业费和违约金。理由为：被告的505室住房自2017年出现顶面、墙面大量漏水问题，原因可能是其楼上未装修的六楼房屋积水通过楼板渗漏至被告的五楼房屋内，被告多次向原告公司反映情况，希望帮助解决漏水问题，但原告公司不作为，推脱说该情况不属物业管理职责范畴，让被告自行去解决，因房屋漏水致被告房屋无法正常居住，被告自2017年下半年搬回乡下居住至今，没有享受原告的物业服务，不需要向原告缴纳物业费。被告提供了一组照片，以证明：被告的505室住房已经装修的顶面、墙面多处因大量漏水造成损坏，并致被告房屋无法正常居住使用。本院组织双方当事人对以上证据进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人的陈述、举证、质证意见，进行了分析认证和实地核查。本院对本案事实确认如下:被告龚院妹为安义县水岸花都8栋3-505室住户，于2011年11月23日与当时的九江市龙禧物业服务有限公司安义分公司签订了《物业入住协议》和《前期物业服务合同》，原告安义县龙安物业管理有限公司于2013年期间进入水岸花都小区从事物业管理服务，被告房屋楼上的8栋3-605号业主陈某某亦于2013年6月13日与原告签订了《物业入住协议》《前期物业服务合同》。2019年4月12日，安义县水岸花都东区业主委员会再与原告签订了《水岸花都东区物业服务委托协议》。根据以上合同约定，8栋3-505号的龚院妹与其楼上的8栋3-605号业主陈某某，均应按多层住宅面积每月每平方米0.5元的标准交纳物业服务费，入住首年一次交清，以后每年1月份交清上半年物业费，7月份交清下半年物业费，逾期未交纳的，从逾期之日起每日按应缴费的千分之三计算滞纳金；自2019年4月份起，龚院妹等多层住宅的物业服务费标准调整为每月每平方米0.7元。合同还对小区共用部位、共用设施设备的维修、养护、运行和管理及小区的秩序、卫生、环境等具体服务内容进行了约定。被告入住的水岸花都8栋3-505号房屋建筑面积共计117.4㎡，被告入住后至2017年10月30日止的物业服务费已经实际交纳。因楼上的3-605号住户收房后一直没有装修，前后阳台、房间窗户没有做封闭，遇下雨尤其较长时间下雨、下大雨后楼上房屋地面必然形成积水，顺势渗漏至被告家房屋吊顶、墙面各处，被告多次向原告物业人员反映房屋漏水问题，原告方人员告知该问题不属物业日常服务职责范围，应由被告自行处理，但原告方仍对该问题作了登记及向业主委员会反映，为解决被告等业主房屋漏水问题，原告并与业主委员会共同向房管部门提交了《关于启动维修基金的申请报告》。但被告仍以其房屋漏水问题应由原告负责和其因房屋漏水已搬离该房，未享受到原告的物业服务为由，拒绝按期缴纳物业服务费。经核算，被告自2017年11月1日起至2020年8月31日期间应交而未交的物业服务费共计2394.96元。期间，原告按照合同要求为小区业主提供了日常物业管理服务，小区业主委员会亦表示满意。原告多次向被告催要拖欠的物业服务费，但被告一直拒绝交纳，原告遂诉至法院。本院认为，被告签订的《前期物业服务合同》及所在小区业主委员会与原告签订的《物业服务委托协议》均合法有效，对被告具有法律约束力，被告应当按约向提供了物业服务的原告支付物业费。被告作为业主违反约定逾期不支付物业费，作为物业服务人的原告依法可以催告其在合理期限内支付，期满仍不支付的，有权提起诉讼。对于被告提出的房屋漏水问题，因属于其专有部分房屋质量及与相邻上层房屋质量或使用、管理出现的问题，原告作为小区物业服务人仅负有协调和紧急处理的义务，并非顶层的被告房屋漏水问题应属业主与房屋开发商之间的商品房买卖合同纠纷或与其他侵权人侵权纠纷的性质，属于另一法律关系，被告可依法另行主张其权利，但不能以专用部分房屋质量问题或其他侵权人侵权问题拒绝交纳物业费。本案在原告已经按照约定提供物业服务的情况下，被告以未接受、未享受相关物业服务或以对服务质量不满意等为由拒绝支付物业费，属违约行为，本院不予支持。对于原告主张按照前期物业服务合同“逾期未交物业费的，从逾期之日起每日按应缴费的千分之三计算滞纳金”的诉请，该“滞纳金”实际属于“违约金”性质，被告违约拒交物业费，依法应承担违约责任，并对因其违约行为造成原告的损失支付一定的违约金。被告逾期交纳的2017年11月1日至2020年8月31日期间物业费为2394.96元。原告诉请违约金“从逾期之日起每日按应缴费的千分之三计算”，但没有提供实际损失依据，鉴于本案被告违反的是按期交纳物业费的金钱给付义务，相当于实际占用了原告的应收物业费，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》有关对民间借贷利率“以中国人民银行每月20日发布的一年期贷款市场报价利率的4倍为标准”的司法保护上限规定，按每日千分之三的标准计算违约金显然过高，本院根据案件实际依法予以调减，确定以实际逾期时间段、实际逾期物业服务费为基数按年利率15%标准计算至2021年6月30日，违约金为人民币826元。综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告龚院妹给付原告安义县龙安物业管理有限公司物业管理服务费2394.96元，限本判决生效后十日内付清。二、被告龚院妹给付原告安义县龙安物业管理有限公司违约金826元，限本判决生效后十日内付清。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告龚院妹负担。如不服本判决，可自收到判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 员  杨 波二〇二一年七月九日法官助理  杨春云书 记 员  张 乐附：一、《中华人民共和国民法典》第九百三十九条〖物业服务合同的效力〗建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十二条〖物业服务人的一般义务〗物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。第九百四十四条〖业主支付物业费义务〗业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。第五百七十七条〖违约责任〗当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条〖违约金〗当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百七十一条〖建筑物区分所有权〗业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第二百七十二条〖业主对专有部分的权利和义务〗业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第二百七十三条〖业主对共有部分的权利和义务〗业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。二、国务院《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第五十五条物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。三、逾期未交物业服务费及违约金计算清单2017年11月1日至2020年8月31日物业服务费清单面积时间单价共计117.4㎡2017.11至2019.3共17个月0.5元/㎡.月，计58.7元/月997.9元117.4㎡2019.4至2020.8共17个月0.7元/㎡.月，计82.18元/月1397.06元合计2394.96元逾期未缴物业服务费自逾期日计算至2021年6月30日违约金清单逾期物业费基数逾期时间（月）年利率标准违约金117.4元(2017/11/1至2017/12/31应交物业费)47个月（自2017/8/1逾期至2021/6/30止）15%69元352.2元(2018/1/1至2018/6/30应交物业费)41个月（自2018/2/1逾期至2021/6/30止）15%180.5元352.2元(2018/7/1至2018/12/31应交物业费)35个月（自2018/8/1逾期至2021/6/30）15%154.1元176.1元(2019/1/1至2019/3/31应交物业费)29个月（自2019/2/1逾期至2021/6/30）15%63.8元246.54元(2019/4/1至2019/6/30应交物业费)29个月（自2019/2/1逾期至2021/6/30）15%89.4元493.08元(2019/7/1至2019/12/31应交物业费)23个月（自2019/8/1逾期至2021/6/30）15%141.8元493.08元(2020/1/1至2020/6/30应交物业费)17个月（自2020/2/1逾期至2021/6/30）15%104.8元164.36元(2020/7/1至2020/8/31应交物业费)11个月（自2020/8/1逾期至2021/6/30）15%22.6元合计826元