吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2021）吉2401民初4892号原告：沈今丹，女，现住：延吉市名仕苑。原告：金国山，男，现住：韩国。委托诉讼代理人：沈今丹（金国山妻子），女，现住：延吉市名仕苑。被告：延吉大宗大宇房地产开发有限公司，住所地：延吉市局子街。法定代表人：廉爱珍，该公司总经理。委托诉讼代理人：片星海，吉林檀君律师事务所律师。原告沈今丹、金国山诉被告延吉大宗大宇房地产开发有限公司（以下简称大宗公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈今丹，原告金国山的委托诉讼代理人沈今丹，被告大宗公司的委托诉讼代理人大宗公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈今丹、金国山向本院提出诉讼请求：一、判令大宗公司支付逾期交房违约金129985元（自2015年10月1日起至2018年04月17日，共927日，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之三）。二、并承担本案诉讼。审理中，沈今丹、金国山增加诉讼请求：判令大宗公司支付逾期交房违约金153119元（自2018年4月17日起至2021年4月14日止）。事实与理由：2014年11月27日，沈今丹、金国山与大宗公司签订合同，购买大宗公司所开发的位于延吉市柳清街518号大宗王朝公馆A座0623号房屋，按合同第十一条规定，大宗公司应于2015年10月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付沈今丹、金国山使用，同时合同第九条规定，自本合同第十二条规定的最后交付期限的第二天至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之三违约金。沈今丹、金国山已按照合同约定履行付款义务，但截止起诉日，沈今丹、金国山仍未收到大宗公司支付的逾期交房违约金，沈今丹、金国山曾多次要求支付逾期交房违约金，答复总是“等一等或一定给”（有录音文件），但到2021年3月20日的电话中大宗公司明确告之走法律程序（有录音文件），沈今丹、金国山无奈用法律来维权，沈今丹、金国山认为以上事实违约明显，给沈今丹、金国山带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了二人的利益。现诉至贵院，请求根据有关民法，判令大宗公司立即支付逾期交房违约金。大宗公司辩称：一、涉案的楼盘由吉林天宇建设集团股份有限公司（以下简称天宇公司）承建，大宗公司与该公司签订的建设工程施工合同约定交付时间为2014年12月30日，所以大宗公司在商品房买卖合同中约定的交付房屋时间为2015年10月1日，但天宇公司直至2017年11月28日才交房，导致大宗公司向购房人交付房屋顺延，违约交付房屋的责任应当由天宇公司承担。二、因天宇公司计划在2017年11月份交房，大宗公司从2017年8月起给所有购房人打电话通知收房，在另案中也有多个购房人承认大宗公司电话通知收房事实，沈今丹、金国山已经在2018年4月17日取走涉案房屋钥匙，现却将责任推卸给大宗公司，大宗公司认为在2017年11月28日之后因沈今丹、金国山的事由没有办理收房手续，责任在于二人，大宗公司不构成违约。三、即便法院认为大宗公司举证不能，应承担责任，合同约定的日万分之三的违约金过高，应当予以调整。沈今丹、金国山的房屋租赁费应当在每月1500元左右，其诉请显然过分高于实际损失。四、因天宇公司延迟交付建设工程导致大宗公司延期交房，现众多购房户纷纷起诉大宗公司支付违约金，加上疫情等原因，大宗公司不堪重负，经营举步艰难，请求法院查明事实，公正判决，维护民营企业营商环境。五、本案诉讼请求已超过诉讼时效，故应当驳回沈今丹、金国山的诉讼请求。六、2018年4月17日，沈今丹、金国山已经取走房屋钥匙，故增加的2018年4月17日之后的诉讼请求应当驳回。经审理查明：2014年11月27日，出卖人大宗公司与买受人沈今丹、金国山签订《商品房买卖合同（预售）》，主要约定沈今丹、金国山购买大宗公司开发的位于延吉市大宗公馆1号0160幢6023号、用途为住宅的房屋，建筑按面积89.37㎡；房屋总价为467405元，2014年11月25日前支付首付款140405元，余款327000元贷款支付；出卖人应当在2015年10月1日前向买受人交付已取得建设工程竣工验收备案证明、测绘报告、《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》的房屋；出卖人逾期交房超过30日内，自约定的交付期限届满之日次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三十的违约金，出卖人逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；双方保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效，任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以电话方式送达对方。另查明，沈今丹、金国山系夫妻关系。沈今丹、金国山已按合同约定支付全部房款，2018年4月17日，大宗公司向沈今丹、金国山交付房屋，二人占有使用涉案房屋至今。双方签订《商品房买卖合同（预售）》时，沈今丹、金国山填写的电话号码现仍在使用。再查明，大宗公司作为大宗公馆的开发公司，将涉案楼盘的土建、采暖、给排水、电气等工程发包给天宇公司。2017年11月28日，涉案房屋竣工。大宗公司提供的电话记录单未显示有沈今丹、金国山电话记录。认定上述事实的证据有：沈今丹、金国山提供的结合婚、商品房买卖合同、定金单；大宗公司提供的证据有营业执照、建设工程合同书、电话记录单；当事人陈述。对于沈今丹提供的四个录音，沈今丹自认2021年1月14日录音中其未说话、2021年1月29日录音本人未参加、2021年4月3日录音是与原物业金经理的通话、2021年4月5日录音系其与大宇饭店办公室人员对话；对于2021年1月14日录音，因沈今丹未说话，故无法证实其参与其中，该录音本院不予采信；对于2021年1月29日录音，沈今丹本人未参加，与本案不具有关联性，该录音本院不予采信；对于2021年4月3日、2021年4月5日录音，对话人员均不是大宗公司工作人员，故无法证实其主张，该两个录音本院不予采信。本院认为，沈今丹、金国山与大宗公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，双方当事人意思表示真实，未违反相关法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方成立房屋买卖合同法律关系。双方应按合同约定，全面履行合同义务。对于沈今丹、金国山提出请求大宗公司支付逾期交房违约金129985元（自2015年10月1日起至2018年04月17日，共927日，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之三）、153119元（自2018年4月17日起至2021年4月14日止）的主张，双方约定大宗公司应于2015年10月1日前交付符合条件的房屋，但大宗公司直至2018年4月17日才向沈今丹、金国山交付房屋，大宗公司主张其曾于2017年8月电话批量通知业主领取钥匙，但根据大宗公司提供的电话记录单，未显示沈今丹、金国山的电话记录，故大宗公司的抗辩不成立；如前所述，逾期交房违约金应自合同约定交房之日次日计算至房屋交付之日止，大宗公司迟延履行交付房屋义务928天，双方约定以日为单位累计计算违约金数额，此时属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，房屋交付后，逾期交房违约金已为确定数额，仍未支付逾期交房违约金的，此时属于一次性债权，应自实际交付房屋的次日起算诉讼时效，沈今丹、金国山于2021年4月19日向本院起诉，其起诉之日距2018年4月17日交房之日，已逾诉讼时效三年，且沈今丹、金国山未能提供诉讼时效存在中止、中断的情形，故大宗公司提出二人诉请已过诉讼时效的抗辩成立，对于沈今丹、金国山的主张，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第一百九十三条、第一百九十四条、第一百九十五条，《最高人民法院关于民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条之规定，判决如下：驳回原告沈今丹、金国山的诉讼请求。案件受理费5547元（原告已预交2900元），减半收取2773.50元，由原告沈今丹、金国山负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员  李雪二〇二一年七月十八日书记员  滕杰