江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏12民终1928号上诉人（原审原告、案外人）：田向东，男，汉族。委托诉讼代理人：王春树，江苏畅然律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙梦秋，江苏畅然律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：泰州经济开发区富民农村小额贷款有限公司，住所地泰州市医药高新区寺巷街道寺巷村9组。法定代表人：张诗怀。委托诉讼代理人：张福根，江苏君谊律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：费有才，男，汉族。原审第三人（被执行人）：宗桃党，女，汉族。原审第三人（被执行人）：费鳝淞，男，汉族。原审第三人（被执行人）：陈洪逗，女，汉族。上诉人田向东与被上诉人泰州经济开发区富民农村小额贷款有限公司（以下简称富民公司）、原审第三人费有才、宗桃党、费鳝淞、陈洪逗案外人执行异议之诉一案，江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院（以下简称高新法院）作出（2020）苏1291民初2444号民事判决，上诉人田向东对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对该案进行了审理。本案现已审理完毕。田向东向原审法院提出诉讼请求：1、停止对田向东享有的泰州市、X室、X室房屋的查封、拍卖、变卖等执行措施，并确认上述房屋所有权归田向东所有；2、由田向东按照人民法院的要求将剩余购房价款交付执行；3、本案的诉讼费、保全费、保险费等一切费用由被告承担。事实和理由：田向东与王永青系夫妻关系，主要从事公路工程、园林雕塑等业务。2017年5月11日,田向东与费鳝淞、费有才、宗桃党以及泰州市二十一世纪房产经纪有限公司签订一份房屋买卖合同，合同约定费鳝淞等人将涉案房屋以总价约2196000元转让给田向东，补充条款载明，涉案房屋实际成交价格以分割产权证载面积乘以每平方米12000元计算。另注明，首付款80万元于双方交接涉案房屋时支付，剩余房款待双方办理过户登记后，田向东向银行申请贷款，贷款到账后一次性付清。合同签订后，田向东通过银行转账等方式向费鳝淞支付房款合计126万元，并对涉案房屋进行了装修，将田向东公司经营地址变更至涉案房屋处。田向东在法院查封及富民公司获得抵押权之前，已签订了合法有效的书面合同，也合法占有涉案房屋，按照合同约定支付部分价款且同意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。本案并非田向东自身原因未办理涉案房屋的过户登记。田向东依法购买房屋，对涉案房屋享有物权期待权，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》第二十八条以及《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南》（二）第八条等相关法律规定，田向东的权利依法能够排除执行。人民法院应依法停止对涉案房屋的执行措施，并确认田向东对涉案房屋的所有权。富民公司答辩称，1、富民公司对涉案房屋享有抵押权，已为生效判决所确认，田向东的物权变动请求权系债权，不能对抗富民公司的抵押权；2、涉案房产在法院查封时登记在费有才、宗桃党、费鳝淞名下，田向东尚未取得房屋所有权，其要求确认涉案房产归其所有，无事实和法律依据；3、田向东未按合同约定支付价款，因自身原因未能及时办理过户登记，不符合法律规定的足以排除强制执行的民事权益的构成要件；4、泰州市海陵区人民法院于2019年6月、12月连续发布两份限制高消费令，限制田向东实施购买不动产等高消费，并强调田向东因生活必须而进行前述禁止性的消费活动的，应当向法院提出申请，获得批准后方可进行。田向东未提交法院同意其购买不动产的证明；5、田向东与第三人之间涉嫌恶意串通，企图通过诉讼等方式侵害他人合法权益，人民法院应当驳回其请求。费有才陈述称，其与田向东签订案涉房屋买卖合同，但田向东至今未付清房款，尚欠90余万元。涉案房屋已在2017年交付给田向东，田向东亦装修使用。因其生病，导致未能过户。高新法院经审理查明，2017年5月11日，费鳝淞与田向东、泰州市二十一世纪房产经纪有限公司签订《泰州市房地产转让合同》，约定：泰州市二十一世纪房产经纪有限公司为中介方。田向东向费鳝淞购买坐落在泰州市海陵区间房屋。房屋所有权证、国有土地使用证待办。该房屋产权性质属私有，房屋用途非住宅。房屋建筑面积1-3层共约183㎡。最终总价以实测面积乘以12000元/每平为准。总成交价计人民币2196000元。本合同签订时，田向东支付费鳝淞购房定金人民币200000元整。首付款800000元整于交付房屋钥匙一次性付清，购房余款于交付产证时田向东贷款到位一次性付清，交易过程中所发生的税费全部由田向东承担。合同签订当日，田向东向费鳝淞支付购房定金200000元，后陆续通过银行转账等方式向费鳝淞、费有才支付了首付款800000元及剩余部分购房款。上述《泰州市房地产转让合同》签订时，涉案房屋坐落在泰州市海陵区间，该房屋所有权证、国有土地使用证尚未进行分割办理。原房屋产权登记显示坐落于海陵区房屋所有权人费鳝淞，共有情况为按份共有，其中费鳝淞占80%，费有才占10%，宗桃党占10%。规划用途为非住宅，总层数3层，建筑面积115.1㎡。2018年1月19日，原坐落于海陵区X号经办理不动产分割登记，变更为33个登记单元。其中，涉案房屋登记为泰州市、X室、X室，所有权人及土地使用权人为费鳝淞、费有才、宗桃党，土地用途为商务金融用地。另查明，富民公司与费鳝淞、陈洪逗、费有才、宗桃党民间借贷纠纷一案，高新法院于2019年12月19日作出（2019）苏1291民初2262号民事判决书，载明：2018年2月1日，费鳝淞、陈洪逗（债务人）和费鳝淞、费有才、宗桃党（抵押人）与富民公司（抵押权人）签订编号为富民抵字（2018）第0201号《最高额抵押合同》，约定，抵押人自愿为债务人自2018年2月1日起至2019年2月1日止，在抵押权人处办理约定的人民币贷款业务，所实际形成的贷款的最高余额为人民币柒佰伍拾万元提供担保。抵押人同意以下列财产（不动产抵押物清单附件：X路X号101室、201室、301室、102室、202室、302室、103室、203室、303室、105室、205室、305室）作为抵押物，暂作价柒佰伍拾万元，其最终价值以抵押权实现时实际处理抵押物的净收入为准。上述X号101室、201室、301室、102室、202室、302室、103室、203室、303室、105室、205室、305室所有权人及土地使用权人为费鳝淞、费有才、宗桃党。不动产抵押登记证显示上述房屋中105室、205室、305室房屋抵押权权利人为富民公司，债权确定期间为2018年2月1日至2019年2月1日。判决：一、费鳝淞、陈洪逗本判决生效后十日内共同返还富民公司余欠借款本金1200000元及利息，并支付富民公司律师代理费73300元；二、费有才、宗桃党对费鳝淞、陈洪逗的上述债务承担连带清偿责任，其在承担保证责任后，有权向债务人费鳝淞、陈洪逗追偿；三、富民公司有权以费有才、宗桃党、费鳝淞名下设立抵押的位于泰州市【不动产权证号：苏（X）泰州不动产权第0X号，土地使用权面积22.04㎡，房屋建筑面积62.79㎡】、泰州市X路XX室【不动产权证号：苏（X）泰州不动产权第X1号，土地使用权面积21.04㎡，房屋建筑面积59.93㎡】、泰州市X室【不动产权证号：苏（X）泰州不动产权第X号，土地使用权面积21.04㎡，房屋建筑面积59.93㎡】三套房屋的变价款优先受偿本判决第一项所确定的债权。该判决发生法律效力后，因被执行人费鳝淞、陈洪逗、费有才、宗桃党未自觉履行生效法律文书确定的全部义务，富民公司向高新法院申请强制执行。高新法院于2020年4月26日立案执行。执行过程中，该院于2020年5月16日作出（2020）苏1291执349号之一执行裁定：查封、拍卖泰州市X号X室、泰州市X号X室、泰州市不动产。并于2020年5月29日作出（2020）苏1291执349号协助执行通知书：查封费鳝淞、费有才、宗桃党名下位于泰州市X号X室、泰州市X号X室、泰州市不动产[苏（X）泰州不动产权第X号、苏（X）泰州不动产权第X号、苏（X）泰州不动产权第X号]；查封期限三年，自2020年5月29日起至2023年5月28日止。案外人田向东提出异议后，高新法院于2020年10月22日作出（2020）苏1291执异86号执行裁定书，驳回田向东的异议申请。高新法院认为，本案系在申请执行人富民公司与被执行人费鳝淞、陈洪逗、费有才、宗桃党民间借贷纠纷一案执行中，富民公司对执行标的享有抵押权的情形下，案外人田向东以其对执行标的享有物权期待权为由提出的执行异议，被驳回后其提起本案案外人执行异议之诉。对于案外人执行异议之诉，应根据案外人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较并综合判断，从而确定案外人的权利是否能够排除强制执行。结合当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）的相关规定在本案中如何适用及案外人田向东对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。在申请执行人富民公司对执行标的享有抵押权的情况下，本案即应适用《执行异议复议规定》第二十七条的规定。该条规定确立了享有担保物权的申请执行人的优先受偿地位，同时基于对一些特定权益优先保护的必要，通过“但书”条款予以排除。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于申请执行人的抵押权，此即属于“但书”条款所言的例外规定。该规定是基于生存权至上的考虑，突破合同相对性和债权平等原则而设置的特别规定，必须严格审查、严格把握，以免动摇抵押权的优先性基础。《执行异议复议规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定，即体现了对商品房消费者物权期待权的优先保护。该规定施行于2015年，系在2002年施行的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的基础上，以满足商品房消费者生存权的立法精神作为基础，以新的司法解释的形式，将对商品房消费者的认定标准进一步细化成三个必须同时具备的要件，予以一手房买卖、房屋居住属性、合理居住需求等方面的限定，以防止相关规定被滥用。《执行异议复议规定》第二十八条，则规定了一般房屋（不动产）买受人的物权期待权，但该类情形并不具有优先于抵押权的生存权至上的价值基础，《执行异议复议规定》第二十七条“但书”条款的规定，并不包括该规定。换言之，一般不动产买受人即便符合该规定第二十八条的规定，也不能对抗抵押权人，而只能对抗一般债权人。因此，在认定本案富民公司作为申请执行人对案涉房屋享有抵押权的前提下，田向东作为执行案外人对案涉房屋享有的权益要对抗该抵押权的优先地位，必须符合执行异议复议规定第二十九条的要求。本案中，田向东并非《执行异议复议规定》第二十九条规定范围内的商品房消费者，而是“非住宅”性质房屋的二手房买受人，其在签订合同时亦明知其购买的涉案房屋需进行产权分割登记后才能办理过户登记，其对涉案房屋享有的物权期待权本质上仍然为普通债权，无法排除抵押权人的执行。遂判决，驳回田向东的全部诉讼请求。案件受理费24334元，由田向东负担。上诉人田向东不服上述民事判决，向本院提起上诉称，1、最高院（2019）最高法民终227号民事判决书、最高院（2018）最高法民申4094号民事裁定书与本案案情相同，明确认定《执行异议复议规定》第28条属于第27条“但书”情形；2、高新法院（2020）苏1291执异86号执行裁定书，以上诉人的异议请求不符合《执行异议复议规定》第28条的规定，驳回了上诉人的异议请求。而本案判决关于《执行异议复议规定》第28条的适用与执行裁定书自相矛盾；3、《执行异议复议规定》第27条-31条规定承上启下，互不矛盾，第27条系一般性规定，但强调“但书”情形，而第28-31条属于特殊性规定，属于第27条“但书”规范内容。可见，即使案涉房产上设定有抵押权，上诉人也享有足以排除执行的民事权益。请求撤销原判决，停止对案涉房产的执行并确认案涉房产归上诉人所有。被上诉人富民公司答辩认为，1、在生效判决确认被上诉人对执行标的享有抵押权的情况下，上诉人作为一般不动产买受人，购买的是非住宅，不属于生存权特别保护的商品房消费者，原审参照适用《执行异议复议规定》第27条的规定，适用法律正确。上诉人提交的案例，均是九民会议纪要前作出的，与最高院目前类案裁判观点不符，没有任何参考价值；2、最高院（2020）最高法民终1132号民事判决书、最高院（2021）最高法民申1131号民事裁定书、最高院（2020）最高法民终1097号民事判决书，均认为《执行异议复议规定》第28条规定了一般房屋买受人的物权期待权，但该类情形并不具有优先于抵押权的生存权至上的价值基础。故《执行异议复议规定》第29条属于“但书”条款规定的内容，而第28条则不属于；3、上诉人认为原审作出的执行异议裁定与原审判决适用法律自相矛盾，系未能厘清执行异议与执行异议之诉的区别；4、即使被上诉人对执行标的不享有抵押权，上诉人也不符合《执行异议复议规定》第28条规定的条件。案涉房产登记在费有才、宗桃党、费鳝淞三人名下，而转让合同仅有费鳝淞一人签名，该合同不具有合法性、有效性，且至今没有按约支付购房款，长期未过户自身也存在过错。请求驳回上诉，维持原判决。本院认为，购房人的权利优先还是抵押权优先，应当区分是否为消费者购房人，如果是一般购房人，其取得的不是物权期待权，本质是债权，其并不优先于抵押权。如果是消费者购房人，基于生存利益至上的考虑，其权利优先于抵押权。实际上，购房人的权利是否优先于抵押权，取决于其是一般购房人还是消费购房人。本案中，案涉房产系商铺，上诉人并非基于居住而购买案涉房屋，不是商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，其对案涉房屋享有的权利不能对抗被上诉人在案涉房屋上设定的抵押权，不足以排除法院的强制执行。本案不属于《执行异议和复议规定》第27条“但书”规定的情形，也不适用该规定第28条。《执行异议和复议规定》第28条规定了一般房屋（不动产）买受人的物权期待权，但该类情形并不具有优先于抵押权的生存权至上的价值基础。即一般不动产买受人即便符合《执行异议和复议规定》第28条的规定，也不能对抗抵押权人。上诉人要对抗已办理抵押权登记的被上诉人的优先地位，必须符合《执行异议和复议规定》第29条的规定。执行异议与执行异议之诉虽同为执行中对于第三人权利的救济制度，但性质不同。执行异议为执行程序，而执行异议之诉为审判程序。执行程序的价值理念为“效率优先，兼顾公平”，而审判程序的价值理念为“公平优先，兼顾效率”。前置异议审查程序对执行异议之诉的裁判结果不能产生影响，两者的审查程序和标准也有所不同。执行异议以形式审查为原则，以实质审查为例外。而执行异议之诉作为审判程序，有一审、二审和再审程序，对于当事人的保护更为周到。此外，《全国法院民商事审判工作会议纪要》于2019年11月8日发布，上诉人提交的两份最高院的案例分别于2018年9月14日和2019年3月28日作出，均在该纪要发布之前作出。而被上诉人提交的三份最高院的案例分别于2020年12月4日、2020年12月31日和2021年4月19日作出，均在该纪要发布之后作出，且符合《全国法院民商事审判工作会议纪要》的精神。综上，上诉人的上诉理由，没有事实和法律依据，其上诉请求依法应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律及所作判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24334元，由上诉人田向东负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙金录审 判 员 陈海涛审 判 员 潘贻杰二〇二一年七月三十日法官助理 宋静婷书 记 员 缪雯青