山东省济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0191民初3205号原告：杨世国，男，1963年9月28日出生，汉族，住济南市商河县。委托诉讼代理人：杨萌萌（系杨世国之女），女，1988年6月10日出生，汉族，住山东省商河县。被告：济南友巢酒店管理有限公司，住所地山东省济南市历城区唐冶西路868号山东设计创意产业园北区7号楼3-2503室，统一社会信用代码91370112MA3PEHUF1A。法定代表人：傅菊，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：张富洲，山东润秋律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟凡波，山东润秋律师事务所实习律师。被告：济南高新绿城物业管理有限公司，住所地山东省济南高新区经十东路7000号汉峪金谷A3地块4号楼102房间，统一社会信用代码91370100MA3C5LRN83。法定代表人：樊明涛，总经理。委托诉讼代理人：刘树香，山东瀛在豪才律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏传建，山东瀛在豪才律师事务所律师。原告杨世国与被告济南友巢酒店管理有限公司（以下简称友巢公司）、济南高新绿城物业管理有限公司（以下简称绿城物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月11日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告杨世国的委托诉讼代理人杨萌萌，被告友巢公司的委托诉讼代理人张富洲、孟凡波，被告绿城物业公司的委托诉讼代理人刘树香、夏传建，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨世国向本院提出诉讼请求：1.判令友巢公司、绿城物业公司继续履行与杨世国签订的《房屋托管协议》（以下简称托管协议）；2.判令友巢公司、绿城物业公司向杨世国支付违约金10500元（3500元ｘ3）；3.本案受理费由友巢公司、绿城物业公司承担。诉讼中，杨世国放弃第一项诉讼请求，增加诉讼请求：1.判令友巢公司、绿城物业公司支付空置期2个月的租金7000元；2.判令友巢公司、绿城物业公司立即支付2020年4、5月份的房租7000元。事实与理由：2020年1月1日，杨世国与友巢公司、绿城物业公司签订托管协议，约定友巢公司、绿城物业公司承租杨世国名下位于济南市高新区房屋（建筑面积59.10平方米），租期6年，2020年1月1日-3月31日为免租期，2020年4月1日-2022年12月31日期间月租金3500元，2023年1月1日-2025年12月31日期间月租金3675元。2021年1月20日，友巢公司、绿城物业公司通知杨世国单方解除双方签订的托管协议，且不同意承担违约责任。2020年3月10日杨世国与友巢公司、绿城物业公司签订《房屋托管协议-补充协议》（以下简称补充协议），约定因新冠肺炎疫情影响，友巢公司、绿城物业公司延后支付2020年4月-5月份房屋租金。2020年初发生的新冠肺炎疫情是近年来一次影响较大的公共卫生事件，对友巢公司、绿城物业公司的生产经营确实产生了一定程度的负面影响。杨世国对此予以理解，也愿在一定程度下调整房屋租金，双方共度时艰。但新冠肺炎疫情并不是友巢公司、绿城物业公司任意单方撕毁合同的法定理由，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》（法发（2020）12号）第三条第（一）项、第（二）项，和《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款（法发（2020）17号）对此均有明确规定。友巢公司辩称，一、友巢公司不同意向杨世国支付违约金10500元。杨世国与友巢公司签订的《补充协议》认定的不可抗力的发生，托管协议已经因为不可抗力原因自动解除，不存在违约之说。友巢公司不存在托管协议中约定的违约情况，无需承担任何违约责任。友巢公司于2020年8月份被公安部门约谈，要求搬离一楼前台，这个情况物业和公安部门都可以证明，按照托管协议第四条第四项约定，友巢公司享有单方解除合同的权利，但是为了维护广大业主的利益，始终在坚持。后期为了门店能够生存，也为了维护大部分业主的利益，被迫和部分业主解约，属于正常解约行为。在杨世国同意降低房租的情况下，友巢公司在1月25日向杨世国支付房租3000元，后期其又称不同意降低房租，于是友巢公司在1月26日已经给杨世国邮寄了《解约通知书》。友巢公司是合理行使单方解除权，无需承担任何责任，不存在违约之说，不同意向杨世国支付违约金。二、友巢公司不同意向杨世国支付空置期2个月的租金。托管协议已经明确约定了空置期，该约定是双方真实意思表示，在不违反相关法律规定的情况下，应当按照约定履行。2020年突发新冠疫情，直到2020年4月25日才能正常进入大楼开展酒店筹备工作，当时酒店开张需要办理的相关手续无法进行，免租期也是为了能够办理相关手续。三、友巢公司不同意立即支付2020年4、5月份的房租7000元。与业主们签订的《补充协议》，是友巢公司希望通过时间来等待经济慢慢复苏，从而更大可能地保障业主们的权益。但是，就是因为一再为业主考虑，等来的确是部分业主的不理解和今日的对簿公堂，深表遗憾。综上，杨世国请求于法无据、于理不合，望法院驳回杨世国诉讼请求。绿城物业公司辩称，绿城物业并非涉案托管协议的实际履行主体，关于协议的履行系杨世国与友巢公司的事宜，与绿城物业公司无关，杨世国无权基于此协议要求绿城物业公司承担支付租金及违约金的责任。绿城物业公司虽然在托管协议首部作为协议一方签订本协议，但是该协议的实际履行相对方系杨世国与友巢公司，与绿城物业公司无关。根据托管协议，该协议载明的权利义务的享有者和承担者均是指向杨世国与友巢公司，且协议第四条第五款也明确约定绿城物业公司不承担本合同解除由此导致的任何违约责任。协议的实际履行方面也均是由友巢公司接收涉案房屋并支付租金、有关协议的解除通知也由友巢公司发送，绿城物业公司从未参与合同的实际履行，因此绿城物业公司不应对所谓的空置期租金、房屋租金以及解除合同的违约金承担任何责任。根据协议约定，2020年1月1日至2020年3月31日为免租期，故杨世国无权要求该期间的租金，因此不存在所谓的空置期租金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年1月1日，杨世国（甲方）与友巢公司（乙方）、绿城物业公司（丙方）签订《房屋托管协议》，合同约定：杨世国将济南高新区汉峪金谷XXX室的出租委托友巢公司托管，托管期限自2020年1月1日起至2025年12月31日止，租期6年；在委托托管期限，杨世国委托友巢公司托管经营的收益，2020年1月1日至2020年3月31日为免租期，2020年12月31日前房屋租金为3500元/月，2025年12月31日前房屋租金为3675元/月，房租月付，每月15日支付次月房租；因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除，甲乙双方均不承担由此导致的任何违约责任；逾期支付收益达15日，经甲方书面催告，15个工作日内仍未支付的，甲方有权单方解除合同收回房屋；违反合同的一方应向另一方支付违约金，违约金数额为月租金3倍；如果房屋所在区域内外部环境不具备经营条件的，严重影响乙方经营的，甲方应免除乙方未能正常经营期间的房租，超过15日未能解决的，乙方有权单方解除本合同，而无需承担任何责任。2020年3月，杨世国（甲方）与友巢公司（乙方）、绿城物业公司（丙方）签订《补充协议》，协议约定：因不可抗力发生，经过双方友好协商，甲方同意乙方延后支付2020年4月、5月的房租租金7000元；乙方将在2021年12月31日前给予甲方补偿支付房租租金3700元及200元门店消费卡；乙方将于2022年12月31日前给予甲方补偿支付房屋租金3800元及300元门店消费卡；根据不可抗力发展的情况，乙方可提前支付甲方2020年4、5月份房屋租金，提前支付不再予以补偿；经过双方友好协商，每月25日支付当月房租。2021年1月26日，友巢公司向杨世国发出《解除租赁合同通知书》通知解除双方之间的《房屋托管协议》。杨世国认可托管协议已于2021年1月底解除。诉讼中，杨世国称友巢公司除2020年4、5月份及免租期的房租还有2021年1月份欠付的500元房租外，其他房租均已结清，对于2021年1月份欠付的500元，其并未在本案中主张。本院认为，杨世国与友巢公司签订的《房屋托管协议》及《补充协议》，均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》及相关司法实践，因新冠疫情及相应防控措施，导致出现经营困难无法按约支付租金等情形，影响正常履行的，一般宜认定属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力情形。考虑到受新冠疫情影响,友巢公司作为酒店行业承租方蒙受了巨大损失,前期各项投资均已无法收回，解除《房屋托管协议》是其为了缩小规模断臂求生的无奈选择，友巢公司主张因不可抗力解除合同不应负违约责任,本院予以支持，故本院对杨世国对合同违约金的主张不予支持。3个月免租期是基于双方长期合作而约定的，考虑到合同履行时间较短，3个月的免租期对出租方杨世国显失公平，本着公平原则，结合新冠疫情影响，本院依法调整双方租赁合同，酌定2020年1月1日至2019年1月31日为免租期，友巢公司应负担2020年2、3月房屋租金共计7000元。补充协议是在托管协议仍然存在的情况下签订，现托管协议已经解除，如果友巢公司继续按照补充协议中约定的时间支付2020年4月、5月的房租，如此长的时间跨度对杨世国而言有失公平，且双方在协议中亦约定可根据不可抗力发展情况，提前支付租金，故本着公平公正的原则，本院酌定由友巢公司提前向杨世国支付2020年4、5月份的房租7000元。绿城物业公司在托管协议以及补充协议中并未有具体权利，亦未承担相应义务，上述两份协议的权利义务均发生在杨世国与友巢酒店之间，故杨世国要求绿城物业公司承担责任的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。友巢公司提交的“共管”合作关系协议系友巢公司与绿城物业公司签订，仅对其双方产生约束，与本案无关。综上，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第五百零九条、第五百七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告济南友巢酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨世国2020年2、3月份的房租7000元；二、被告济南友巢酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨世国2020年4、5月份的房租7000元。三、驳回原告杨世国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计75元，由原告杨世国负担31元，由被告济南友巢酒店管理有限公司负担44元。本判决为终审判决。审 判 员  王 卉二〇二一年七月五日法官助理  朱显瑞书 记 员  韩 菁