福建省惠安县人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0521民初3236号原告：福建省隆盛房地产开发有限公司，住所地泉州台商投资区惠南工业区，统一社会信用代码91350521791771919B。法定代表人：郭修彬，公司执行董事。委托诉讼代理人：许辉丽、张鹏璇，福建磊德律师事务所律师。被告：陈清辉，男，1985年10月30日出生，汉族，住泉州市惠安县。被告：刘培凤，女，1987年10月9日出生，汉族，住泉州市惠安县。第三人：中国工商银行股份有限公司泉州台商投资区支行，住所地泉州台商投资区东园镇杏秀路宏利投资有限公司1号楼4间店面，统一社会信用代码91350521062263885T。代表人：苏子场，负责人。福建省隆盛房地产开发有限公司（简称隆盛公司）与陈清辉、刘培凤、中国工商银行股份有限公司泉州台商投资区支行（简称工商银行台商投资区支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月31日立案后，依法由简易程序转入普通程序，公开开庭进行了审理。隆盛公司的委托诉讼代理人许辉丽到庭参加诉讼，陈清辉、刘培凤、工商银行台商投资区支行经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。隆盛公司向本院提出诉讼请求：一、解除隆盛公司与陈清辉于2018年7月9日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201807090168）；二、陈清辉按《商品房买卖合同》约定的房屋总价款1149425元的30%支付隆盛公司违约金344827.5元；三、陈清辉在《商品房买卖合同》解除之日起十日内配合隆盛公司办理解除《商品房买卖合同》、注销《商品房买卖合同》备案登记及商品房预售预告登记等相关事宜的一切手续；四、陈清辉立即支付隆盛公司截止判决合同实际解除之日隆盛公司代为陈清辉向工商银行台商投资区支行偿还的款项，并自隆盛公司代为还款之日起以贷款总额为基数按日千分之一计付资金占用利息；五、解除隆盛公司、陈清辉、工商银行台商投资区支行签订的《个人购房借款/担保合同》（合同编号：01408台商区2018一手贷0000255）；六、隆盛公司从陈清辉已付购房款1149425元中直接向工商银行台商投资区支行偿还陈清辉尚欠的按揭贷款本息（具体数额以工商银行台商投资区支行开具的偿还贷款本息凭证为准）；七、陈清辉、工商银行台商投资区支行在隆盛公司代为偿还陈清辉尚欠按揭贷款本息后，协助、配合隆盛公司向房屋登记管理机关办理注销以预购商品房设定抵押权的预告登记；八、陈清辉支付隆盛公司因本案诉讼支出的律师费40000元。诉讼中，隆盛公司变更诉讼请求为：一、解除隆盛公司与陈清辉于2018年7月9日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201807090168）；二、陈清辉按《商品房买卖合同》约定的房屋总价款1149425元的6%支付隆盛公司违约金68965.5元；三、陈清辉在《商品房买卖合同》解除之日起十日内配合隆盛公司办理注销《商品房买卖合同》备案登记及商品房预售预告登记的手续；四、陈清辉立即支付隆盛公司截止判决合同实际解除之日隆盛公司代为陈清辉向工商银行台商投资区支行偿还的款项，并自隆盛公司代为还款之日起以贷款总额为基数按日千分之一计付资金占用利息；五、解除隆盛公司、陈清辉、刘培凤、工商银行台商投资区支行签订的《个人购房借款/担保合同》（合同编号：01408台商区2018一手贷0000255）；六、隆盛公司从已付购房款1149425元中直接向工商银行台商投资区支行偿还陈清辉、刘培凤尚欠的按揭贷款本息（具体数额以工商银行台商投资区支行开具的偿还贷款本息凭证为准）；七、陈清辉、工商银行台商投资区支行在隆盛公司代为偿还陈清辉、刘培凤尚欠按揭贷款本息后，协助、配合隆盛公司向房屋登记管理机关办理注销以预购商品房设定抵押权的预告登记；八、陈清辉支付隆盛公司因本案诉讼支出的律师费10000元。事实与理由：2018年7月9日，隆盛公司、陈清辉签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：201807090168），约定：陈清辉向隆盛公司购买隆盛·御湖湾8号楼1703室商品房，总价款1149425元。为购买上述商品房，陈清辉、刘培凤向工商银行台商投资区支行办理按揭贷款，并将未来对商品房享有的所有权抵押给工商银行台商投资区支行，隆盛公司为其按揭贷款提供阶段性担保。为此，隆盛公司、陈清辉、刘培凤、工商银行台商投资区支行签订了《个人购房借款/担保合同》（合同编号：01408台商区2018一手贷0000255）。前述商品房办理了《商品房买卖合同》备案登记、商品房预售预告登记，并办理了商品房预告抵押登记。之后，陈清辉、刘培凤未能依约偿还工商银行台商投资区支行贷款本息，致使工商银行台商投资区支行依照合同约定划收隆盛公司银行账户资金。依照合同约定，隆盛公司有权要求解除《商品房买卖合同》，陈清辉已支付的全部税费不予退还，并要求陈清辉按总房价款1149425元的6%支付违约金68965.5元、配合隆盛公司按照房地产主管部门要求办理注销《商品房买卖合同》备案登记及商品房预售预告登记、赔偿隆盛公司因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼费、鉴定费、审价费、律师费、保全费等）。此外，根据法律规定，本案除需解除《商品房买卖合同》，还需解除《个人购房借款/担保合同》，且鉴于工商银行台商投资区支行向陈清辉、刘培凤发放的贷款已经全部作为购房款支付给隆盛公司，同时隆盛公司为其提供阶段性担保，隆盛公司请求从已付的购房款中代为向工商银行台商投资区支行偿还贷款本息，并请求陈清辉、刘培凤、工商银行台商投资区支行在隆盛公司代为还清贷款之后配合、协助注销商品房预告抵押登记。陈清辉、刘培凤均未作答辩。工商银行台商投资区支行未作陈述。陈清辉、刘培凤、工商银行台商投资区支行未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，可视为其放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。经审查隆盛公司提供的营业执照（副本）、商品房预售许可证、商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表、《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、工商银行业务回单、律师函、快递单及签收情况查询单、委托代理合同、增值税发票等证据，结合到庭当事人的陈述，本院认定事实如下：隆盛公司系以房地产开发、物业管理等为经营范围的有限责任公司。隆盛公司、陈清辉于2018年7月9日签订一份合同编号为201807090168的《商品房买卖合同》，约定陈清辉向隆盛公司购买位于泉州台商投资区××乡××村××村××号楼××室商品房，房屋总面积115平方米，总价款1149425元，其中首付款239425元，余款910000元办理银行按揭贷款，交房时间为2021年5月1日前。上述《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第3.1.2条约定，买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人按以下方式向出卖人承担违约责任：买受人自出卖人承担担保责任之日起7日内归还出卖人代还全部款项的（包括但不限于贷款本金、利息、罚息等），按出卖人代其向贷款银行还款金额每日万分之五的标准向出卖人支付违约金；买受人自出卖人承担担保责任之日起第8日及其后归还出卖人代还全部款项的，每日按买受人贷款总额的千分之一的标准向出卖人支付违约金，买受人自出卖人承担担保责任之日起超过30日仍未归还出卖人代还全部款项的，出卖人有权解除合同，买受人应按总房价款30%向出卖人支付违约金，该违约金不足以补偿出卖人损失（包括但不限于房屋降价损失）的，买受人应予赔偿，出卖人有权另行向买受人追索。如出卖人聘请律师通过诉讼处理与买受人的争议，且该争议系因买受人违约或过错导致的，出卖人因此支出的律师费等全部成本，概由买受人承担。隆盛公司、陈清辉、刘培凤、工商银行台商投资区支行签订的合同编号为01408台商区2018一手贷0000255《个人购房借款／担保合同》约定，陈清辉、刘培凤向工商银行台商投资区支行借款910000元用于购买案涉商品房，贷款期限240个月，还款方式为按月等额本息还款法。隆盛公司为该借款提供阶段性连带责任保证，案涉房屋的正式抵押登记手续办理完毕且工商银行台商投资区支行收到记载有上述正式抵押登记信息的不动产抵押登记证明之后，隆盛公司免除保证责任。合同签订后，工商银行台商投资区支行依约发放按揭贷款910000元，该款项转入隆盛公司账户，作为陈清辉、刘培凤支付给隆盛公司的购房款。因陈清辉、刘培凤未能依约偿还工商银行台商投资区支行贷款本息，隆盛公司先后于2020年9月30日、2020年12月31日、2021年3月31日、2021年6月30日代为还款6030.37元、11699.02元、18819.08元、18824.62元，合计55373.09元。案涉商品房于2018年7月9日办理网上备案登记，于2018年11月26日办理预购商品房预告登记，于2018年12月24日办理抵押权预告登记。隆盛公司于2021年3月11日按合同约定的送达地址向陈清辉发出律师函，要求陈清辉在收到律师函之日起7日内支付隆盛公司代偿款及违约金等，否则隆盛公司有权解除合同，该律师函于当日由他人代为签收。因陈清辉仍未能依约履行合同义务，隆盛公司于2021年3月31日诉至本院，请求解除与陈清辉签订的商品房买卖合同，本院于2021年4月13日向陈清辉送达起诉状副本。另查明，隆盛公司因本案诉讼支出律师代理费40000元，隆盛公司在诉讼中自愿下调按10000元请求。综上事实，本院认为，隆盛公司与陈清辉签订的《商品房买卖合同》，系买卖双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应认定合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。陈清辉、刘培凤未能依约归还贷款本息，导致隆盛公司代为偿还按揭贷款本息，已构成根本违约，隆盛公司请求解除案涉《商品房买卖合同》，符合合同约定和法律规定，应予支持，该《商品房买卖合同》于本院送达起诉状副本即2021年4月13日解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案《商品房买卖合同》解除后，导致涉讼商品房的担保借款合同目的无法实现，隆盛公司据此请求解除其与陈清辉、刘培凤、工商银行台商投资区支行签订的《个人购房借款/担保合同》，符合规定，予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案系因陈清辉违约导致《商品房买卖合同》解除，根据合同约定和法律规定，陈清辉应向隆盛公司支付合同解除违约金，偿还隆盛公司代偿的按揭贷款本息，并承担因解除合同引起的相关费用。隆盛公司请求陈清辉支付代偿款55373.09元，理据充分，应予支持。隆盛公司请求陈清辉按总房款1149425元的6%支付隆盛公司违约金68965.5元，该违约金金额过高，予以调整为按总房款1149425元的5%即57471元（取整）支付违约金。隆盛公司请求陈清辉支付因本案诉讼支出的律师代理费10000元，符合双方合同约定，且该费用属合理开支，予以支持。因本案已支持陈清辉向隆盛公司支付合同解除违约金57471元，故隆盛公司请求陈清辉支付代偿贷款本息资金被占用期间的利息损失，不再支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，故隆盛公司应代陈清辉、刘培凤向工商银行台商投资区支行偿还尚欠的按揭贷款本息。隆盛公司对陈清辉享有的支付违约金、律师代理费、代偿款的债权均属于一般债权，隆盛公司并不享有从已付购房款中予以抵扣优先受偿的权利，隆盛公司的该项诉求，依据不足，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条规定，合同的权利义务因合同解除而终止，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。原告请求陈清辉、工商银行台商投资区支行协助隆盛公司向房屋登记管理机关办理案涉预购商品房抵押权预告登记注销手续，陈清辉协助隆盛公司向房屋登记管理机关办理本案《商品房买卖合同》备案注销手续及预购商品房预告登记注销手续，符合规定，予以支持。陈清辉、刘培凤经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。工商银行台商投资区支行经合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。本案相关法律事实发生于民法典施行之前，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十二条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第二十四条、第二十五条第二款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、福建省隆盛房地产开发有限公司与陈清辉于2018年7月9日签订的合同编号为201807090168的《商品房买卖合同》于2021年4月13日解除。二、福建省隆盛房地产开发有限公司与陈清辉、刘培凤、中国工商银行股份有限公司泉州台商投资区支行签订的合同编号为01408台商区2018一手贷0000255的《个人购房借款/担保合同》于本判决生效之日起解除。三、陈清辉应于本判决生效之日起十五日内支付福建省隆盛房地产开发有限公司代偿款55373.09元。四、福建省隆盛房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内代陈清辉、刘培凤向中国工商银行股份有限公司泉州台商投资区支行偿还尚欠的按揭贷款本息（具体数额以中国工商银行股份有限公司泉州台商投资区支行开具的截至还款之日尚欠的贷款本息凭证为准）。五、陈清辉应于本判决生效之日起十五日内支付福建省隆盛房地产开发有限公司违约金57471元。六、陈清辉应于本判决生效之日起十五日内支付福建省隆盛房地产开发有限公司律师代理费10000元。七、陈清辉、中国工商银行股份有限公司泉州台商投资区支行应在福建省隆盛房地产开发有限公司代为偿还陈清辉、刘培凤尚欠按揭贷款本息后十五日内，协助福建省隆盛房地产开发有限公司向房屋登记管理机关办理本案预购商品房抵押权预告登记注销手续。八、陈清辉应在福建省隆盛房地产开发有限公司代为偿还陈清辉、刘培凤尚欠的按揭贷款本息后十五日内，协助福建省隆盛房地产开发有限公司向房屋登记管理机关办理合同编号为201807090168的《商品房买卖合同》解除后的备案注销手续和预购商品房预告登记注销手续。九、驳回福建省隆盛房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费15145元，由陈清辉、刘培凤负担14994元，陈清辉、刘培凤应在本判决生效后五日内缴交；隆盛公司负担151元，多预交的受理费14994元予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长 王泽钊审 判 员 张振昆审 判 员 李玲玲二〇二一年七月八日法官助理 黄婷婷书 记 员 赖豪达附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务互相抵消；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。