辽宁省凌源市人民法院民 事 判 决 书（2021）辽1382民初2007号原告：凌源市东盛物业管理有限公司（以下简称“东盛物业公司”），住所地凌源市东城街道单家店社区。法定代表人：杨艳红，总经理。委托诉讼代理人：陈丰，男，1968年6月24日出生，汉族，该公司员工，住凌源市。委托诉讼代理人：徐辉，辽宁天美律师事务所律师。被告：辽宁省凌源监狱管理分局（以下简称“凌源监狱分局”），住所地凌源市凌河街8号。法定代表人：徐凤飞，局长。委托诉讼代理人：闫晓坤，男，1972年12月8日出生，汉族，该局法制办主任，住凌源市。被告：凌源大瑞物业管理有限公司（以下简称“大瑞物业公司”），住所地凌源市凌河街66号。法定代表人：刘殿波，经理。委托诉讼代理人：张少茹，辽宁信律律师事务所律师。原告东盛物业公司与被告凌源监狱分局、大瑞物业公司缔约过失责任纠纷一案，本院于2021年4月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东盛物业公司法定代表人的委托诉讼代理人陈丰、徐辉，被告凌源监狱分局法定代表人的委托诉讼代理人闫晓坤，被告大瑞物业公司法定代表人的委托诉讼代理人张少茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东盛物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿我公司经济损失791,768.19元；2、被告承担本案诉讼费用、保全费用等一切费用。事实和理由：凌源市凌河、文化两小区原系由被告进行物业管理的小区，属于国有企业“三供一业”管理范畴内的小区。被告根据关于印发《全省国有企业职工家属区“三供一业”分离移交》的通知精神要求将“三供一业”移交剥离，推向社会。于是，被告在2019年四月组织召开了有凌源市住建局人员、物业公司、本案被告、业主代表、社区代表参加的“三供一业”移交剥离推介会。在该推介会上，我公司在被告和业主代表予以认可后，于2019年5月1日，被告让我公司现行进入文化、凌河小区接手物业管理，移交手续、合同及“三供一业”的其他事宜容后办理。我公司接手物业之后，发现该两小区存在“三供一业”政策规定的公共设施急需改造等多项问题。我公司多次函告催促被告马上进行物业公共设施的改造或者签订移交合同，推动“三供一业”分离的实行。但是被告对此不置可否。由于被告的不作为，导致我公司无法向该两小区业主收缴物业费，但是在物业管理期间，出现的设施、设备漏水、损坏等紧急情况，我公司均以垫资的方式进行了有效处理。2019年8月13日，我公司实在无法继续管理该两小区，向被告提出弃管。被告再次找到我公司并承诺一定按照政策规定解决相关问题，鉴于此，我公司重新对文化、凌河两小区进行了物业管理。2020年，我公司又多次给被告发函，要求被告尽快进行移交，履行“三供一业”剥离所要求的的义务，但是被告仍然推脱，不履行相关手续。至此，2020年8月13日，我公司通知被告之后，撤出小区的管理。在2019年5月1日至2020年8月13日期间，由于被告违背诚实信用原则，拒不履行“三供一业”的缔约责任、移交义务，给我公司造成了极大损失。所以，我公司提起本案诉讼，请求法院支持我公司诉请。凌源监狱分局辩称：原告在诉状中所述，没有事实与法律依据，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。一、我局作为被告的主体不适格。凌源监狱分局是国家的刑罚执行机关，是行政机关法人，与原告之间没有任何民事法律关系，从来没有与原告签订过任何民事合同，在此诉讼中不具备被告的主体资格。原告的诉状中所引用的文件《全省国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作方案》中，所规范的是“国有企业职工家属区”，并没有把国家机关规范在内，原告依据上述文件起诉我局，没有法律依据。二、原告对凌河和两个小区的物业管理，是依据与此两个小区业主委员会达成一致后，进行的自由履约行为，与我局没有任何关系，我局对此从未干涉。凌河和文化两个小区建成时候就全是商品房，对社会公开出售，其中供水、电、暖也是进入市场规范，物业也是由业主委员会自由选择，并签订物业管理合同后，物业公司也是依据合同对小区物业管理，当时物业的进入并不是依据行政职权进入管理，所以，上述两个小区不在辽宁省国资委“三供一业”分离移交文件规定的范畴内。综上，原告进入文化、凌河两个小区进行物业管理，是一种市场化的民事行为，是由这两个小区的业主委员会和原告双方的自由选择，所以，作为市场主体，原告对经营行为应当承担相应的后果。请求人民法院查清本案事实，驳回原告对我局的诉讼请求。被告大瑞物业公司辩称：原告请求我公司赔偿其经济损失没有事实依据，法院应依法驳回其诉讼请求。一、原告将凌河小区、文化小区界定为国有企业“三供一业”文件所规定的分离移交管理范畴内的小区，是错误的。凌河小区、文化小区在2000年至2006年间建成，这两个小区的楼房是商品房性质，公开向社会出售，购买这两个小区楼房的业主并不都是监狱职工，其他社会成员均可购买；并且这两个小区的供水、供电、供暖完全是按市场化管理，物业公司也是这两个小区的业主委员会按物业管理市场的实际情况，经比较筛选后与我公司按年度签订的《物业服务合同》。二、我公司为这两个小区业主提供的是商业化管理服务，靠收取物业服务费来维持运营。虽然我公司是国有公司，但我公司是一个自主经营、自负盈亏的独立市场法人，通过收取物业费来向业主提供相应的物业管理服务。没有任何国家机关或企业对这两个小区提供过补贴，或承担水、电、暖和物业管理费用。三、我公司退出这两个小区的物业管理服务，是部分业主不配合物业工作，不上缴物业费，我公司无力继续经营造成的。每年度服务合同签订后，我公司都认真全面履行合同约定的义务，但部分业主以各种非正当理由拒绝交纳物业费，物业费的收取一直不尽人意，近年来物业服务成本不断增加，截止2019年初，我公司亏损几十万元，已经到了无法继续经营的程度。据上述实际情况，2019年2月25日，我公司依据《物业管理条例》第三十四条、《物业服务合同》第二十九条规定，函告凌源市建设局物管办、凌源市南街街道分局社区，自2019年4月1日起不再继续为凌河小区、文化小区提供物业服务。2019年3月28日，函告凌河小区、文化小区业主委员会，在2019年5月1日起，不再为上述两个小区提供物业服务。四、原告进驻凌河小区、文化小区是市场行为，是原告与这两个小区业主委员会之间合同关系行为，是一种民事法律行为，而不是我公司与原告之间按国资委“三供一业”文件要求的分离移交行为。2019年4月9日，我公司从负责、社会稳定角度出发，为了能成功退出小区的管理服务，让有资质实力和管理能力，信誉好的物业公司进驻这两个小区，就组织包括凌河小区、文化小区在内的四个小区业主委员会成员考察凌源大地物业管理有限公司和本案原告东盛物业公司。2019年4月15日，我公司致函给原告《关于通报业主委员会意见的函》，在函件中将业主委员会对进驻小区物业公司的要求转告给原告，并告知原告在4月22日前回复给业主委员会，经归纳，业主委员会的要求如下：一、物业收费标准及物业服务管理标准；二、小区设施设备改造事项（一）小区门禁系统；（二）小区智能化管理系统；（三）监控系统；（四）公共区域的隐蔽工程（上、下排水，屋面防水、落水管、挑檐、墙面、单元门等）的整改维修；（五）没有维修基金的小区（文化小区、市场小区）若出现大修问题如何解决？三、上述项目资金来源、项目预算及保障措施等。2019年4月21日，原告将《关于分局物业公司回同个业主委员会提出的各种问题回复函》交由我公司转交给业主委员会，原告就上述问题给予了答复，其中就项目资金来源承诺如下：1、目前老旧小区改造升级是各级政府的民生工程，东盛物业公司作为辽宁省物业管理标杆预选单位和红色物业试点单位得到了辽宁省住建厅、朝阳和凌源市政府的大力支持和关注，我们将发挥红色引擎工程的优势，向各级相关部门争取将分局小区列入市政府老旧小区改造计划，争取扶持资金改善小区人居环境，达到相关政策法规所要求的宜居标准。2、市委组织部已经将东盛物业列为红色物业试点单位、红色物业以公益性为最大特征，着力解决焦点民生问题，不追求利益最大化。公司将会充分利用相关政策的支持和红色物业的优势，解决分局各小区的资金不足问题。3、东盛物业通过几年的持续发展，已经已具备了一定的实力和抗风险能力以及良好的社会口碑。目前已经服务小区面积达45万平方米，我们相信通过不懈的努力和优质的管理服务水平，在各种民生政策法规支持下，逐步转变国企管理的小区业主们物业消费观念，根据需求公平合理的调整物业费，来化解物业服务费过低，维修基金不足、物业企业无法生存的暂时性困难和问题。我们力争8-10年内达到收支平衡、互惠共赢。5、为全力打造红色物业、实施红色引擎工程，争创全省物业标杆单位，经我公司办公会议决定，已做好应对资金短缺、相关政策法规暂不到位等不利条件的思想准备。即使在政策法规、维修资金暂不到位的情况下，计划每年现行垫资30万元以上，力争在三年内现行垫付100万元，使分局移交的四个小区得到显著性改观。6、为能给贵公司及各业委会的信任保障，我公司可逐年将每年垫付资金的50%以保证金形式交贵公司保管，由贵公司根据维修事项拨付使用。五、原告接管凌河、文化小区是业主委员会的选聘行为，而非我公司的选任行为。2019年4月24日，凌河、文化小区等四个原由我公司提供物业管理服务的小区举行了选聘物业公司大会，有凌源市建局代表、社区代表、原告和业主委员会成员参加，会议议程：一、各小区业主委员会研究三家物业公司对业主意见的回复；二、对回复材料提出疑问，由三家物业公司分别解答；三、各小区业主委员会代表投票选举新的物业公司；四、统计票数；五、宣布结果。最后，原告被选聘为凌河小区、文化小区物业公司。4月28日、月29日我公司与业主委员会进行了移交工作，至此，我公司与凌河、文化小区解除物业合同关系。通过以上事实证明，原告与我公司没有合同关系和其他民事法律关系，原告进入凌河、文化小区后，进行的小区改造行为完全是自愿的经营活动，是物业服务合同的一部分，就关于《关于通报业主委员会意见的函》中明确了改造设施需要的资金如何解决是作为一个问题提出的，原告在复函中强调了自己有各种资金优势。综上所述，原告请求我公司承担的费用无事实支持，于法无据，望法院在查明事实的基础上依法驳回其诉讼请求。原告东盛物业公司为支持其诉讼请求，向本院提交的证据有《全省国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作方案》、《关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作的指导意见》、《中央企业职工家属区“三供一业”分离移交工作有关问题解答》、《加快剥离国有企业办社会职能和解决历史遗留问题工作方案》、《朝阳市人民政府办公室关于明确驻朝央企“三供一业”职能移交和设施设备改造收费标准的指导意见》、《中共辽宁省凌源监狱管理分局委员会关于“不忘初心、牢记使命”专题民主生活会问题整改落实情况的通报》、《聚力攻坚举力克难——凌源分局破阻力、解难题、甩包袱助推监狱实业新发展》、《辽宁凌源鸿凌汽车集团公司关于凌源监狱企业“三供一业”移交范围调查情况的函》、《分局所属小区示意图》、《分局所属生活区示意图》及房产登记情况、《关于成立凌源监狱管理分局分离移交“三供一业”工作领导小组的通知》、推介会现场录音录像、《物业服务管理诉求书》、六张业主情况反映、《感谢信》、原告在起诉前向被告提交的《请示函》和《告知书》、移交单、关于分局公司会同各业主委员会各项问题的《回复函》、账业和明细、票据。被告大瑞物业公司为支持其答辩意见，向本院提交的证据有凌河小区、文化小区与大瑞物业公司签订的《物业服务合同》、凌源大瑞物业应欠物业费明细表、大瑞物业公司不再进行物业服务的函、关于通报业主委员会的函、东盛物业公司《关于分局物业公司会同各业主委员会的函》的复函、凌源大地物业管理有限公司关于《通报业主委员会意见的函》的复函、朝阳市双塔环利物业公司《关于业主委员会意见的函》的复函、朝阳市双塔环利物业公司《关于业主委员会意见的函》的复函、选聘物业大会材料、大瑞物业公司与凌河小区、文化小区移交工作清单。上述证据本院已经庭审质证和审查，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院予以综合分析认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告凌源监狱分局、大瑞物业公司受凌源市文化、鸿凌、市场、凌河四小区业主委员会委托，在前期考察、磋商的基础上，于2019年4月24日，组织召开了凌源市文化小区、鸿凌小区、市场小区、凌河小区选聘物业服务企业会议。参会人员有：1、物业所有权人代表：各小区业主委员会代表；2、竞聘公司：原告东盛物业公司、凌源大地物业公司、朝阳环利物业公司，3、监督、见证人：凌源市建设局物管办、凌源市红卫社区、凌源市分局社区；4、会议组织协调人：被告大瑞物业公司。在凌源市建设局物管办、红卫社区、分局社区监督下，经各小区业主委员会评分表决，原告东盛物业公司被选聘为凌源市文化小区、鸿凌小区、市场小区、凌河小区物业服务企业，原告东盛物业公司与各小区业主委员会签署了《当选物业公司确认表》。2019年4月28日至29日期间，被告大瑞物业公司将其占有的四小区物业用房、小区监控设施、业主名单、排水管线图纸分别移交给了相应的小区业主委员会。被告大瑞物业公司及四小区业主委员会在《物业移交清单》上分别加盖了印章。2019年5月1日，原告入驻文化小区、凌河小区接手物业管理。2020年8月13日，原告以二被告不依国家政策履行“三供一业”分离移交义务且不支付设备改造费为由，退出物业。现要求二被告承担缔约过失责任并赔偿经济损失，故诉至法院。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条规定，缔约过失责任是指当事人在订立合同过程中，因违背诚信原则而给对方造成损失的赔偿责任。因此，原告要求二被告承担赔偿责任，应当证明二被告具有缔约过失行为，且二被告的缔约过失行为与原告的损失具有因果关系。根据原告所提交的《关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作的指导意见》等相关政策性文件，原告所称“三供一业”分离移交政策是指：国有企业将其企业职工家属区供水、供电、供热（供气）及物业管理移交给企业，实现社会化管理。而依据《物业管理条例》第五十一条规定：“供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。”原告作为小区物业服务企业，并非案涉小区供水、供电、供热（供气）单位，无需对案涉小区供水、供电、供热（供气）的管线和设施设备维修、养护承担责任。故被告凌源监狱分局履行分离移交“三供一业”中供水、供电、供热（供气）设施的情况与小区业主拒绝向原告交纳物业服务费不具有因果关系。被告大瑞物业公司在与案涉小区终止物业服务合同时，已依据《物业管理条例》第二十九条、第三十八条规定，将四小区物业用房、小区监控设施、业主名单、排水管线图纸分别移交给了相应的小区业主委员会。且大瑞物业公司协助案涉业主委员会选聘了新的物业服务企业，充分履行了物业服务工作交接义务，其行为不具有过错性。根据《物业管理条例》第五十三条规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。”故案涉小区专项维修基金的交纳义务人为小区业主，而非二被告。原告所提交的证据中，关于分离移交“三供一业”的政策文件，不属于《中华人民共和国立法法》规定的法律、法规范畴，故落实分离移交“三供一业”政策并非二被告的法定义务。原告亦未提供合法有效证据证明其与二被告就案涉小区分离移交“三供一业”业务有所约定，故落实分离移交“三供一业”政策并非二被告的约定义务。综上，原告所提交的证据，既不能证明被告凌源监狱分局履行分离移交“三供一业”中供水、供电、供热（供气）设施的情况与小区业主拒绝向原告交纳物业服务费具有因果关系，也不能证明被告大瑞物业公司在缔约过程中存在过错。根据大瑞物业公司移交的给业主委员会的物业管理设施、文件资料的内容，案涉小区物业服务管理所需房屋、文件资料完备，原告在入驻小区后，有条件开展物业服务。落实分离移交“三供一业”政策并非二被告的法定义务。故原告要求二被告承担缔约过失责任，于法无据，依法应驳回原告的诉讼请求。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告凌源市东盛物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取5,859元，由原告凌源市东盛物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审 判 员 王金平二〇二一年七月二十二日法官助理 周相荣书 记 员 韩瑛琪