湖南省茶陵县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0224民初1144号原告（反诉被告）：茶陵县洣水投资发展集团有限公司，住所：茶陵县城关镇公园路国资大楼。法定代表人：龙毅，系该公司董事长。委托诉讼代理人:谭嵘，系茶陵县洣水投资发展集团有限公司工作人员，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：廖香明，系湖南廖香明律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：湖南一心大药房连锁有限公司，住所：茶陵县欧江南路西侧三区1栋一心总部。法定代表人：黄长贵。委托诉讼代理人：唐巧玲，女。委托诉讼代理人：陈文发，系湖南挚友律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告茶陵县洣水投资发展集团有限公司（以下至判决主文前简称洣水投资集团）与被告湖南一心大药房连锁有限公司（以下至判决主文一心大药房）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月19日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月16日、6月24日公开开庭进行了审理。原告代理人谭嵘、廖香明、被告法定代表人黄长贵、代理人陈文发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）洣水投资公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除双方于2018年2月份签订的《城西农贸大厦1-4层商业裙楼租赁合同》（以下简称《租赁合同》）。2、请求法院依法判决被告立即向原告支付拖欠的2019年7月1日-2021年6月30日房租租赁贷款2，860，000元（两年租金共计3，400，000元，被告已交纳540，000元）以及违约金85，000元（年租金的5%）。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2018年2月签订了《租赁合同》，租期为10年，房屋租赁费一年一交，但被告无故违反前述合同约定，对应当缴纳的房屋租赁费不予缴纳。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告（反诉原告）一心大药房辩称：一、答辩人与原告之间签订的房屋租赁合同合法有效。2017年12月15日，答辩人通过公开竞拍的方式取得了茶陵县城西大厦1-4层商业裙楼10年经营权。2018年2月份，根据竞拍结果，双方签订了租赁合同。二、原告未依约履行合同义务。1、未依照合同约定的期限交付出租房屋。迟延交付近九个月的时间。2、合同所涉出租房屋的基础设施尚未完善、建筑垃圾未及时清理，导致答辩人无法正常使用。3、针对出租房屋交付不符合合同约定的质量问题，答辩人曾数次向原告提出尽快解决之要求，但原告即便在通过经济仲裁已经确认的情况之下，至今仍未解决房屋质量问题，其行为给答辩人造成了巨额的经济损失。三、答辩人愿意与原告解除房屋租赁合同。但原告应向答辩人承担违约责任。综上所述，当事人应当全面履行合同义务，但无论答辩人怎样努力与原告对接，其对答辩人依法提出的要求置若罔闻，其行为严重违背了合同的初衷。据此，恳请法院驳回原告的诉请。被告（反诉原告）一心大药房向本院提出反诉请求：1、请求依法判令原告（反诉被告）洣水投资公司向被告（反诉原告）一心大药房承担违约所造成的的经济损失金额壹佰万元整。（10，00，000元）。2、本案诉讼费由被告（反诉原告）一心大药房承担。事实和理由：2018年2月，一心大药房与洣水投资集团签订了《租赁合同》，合同中明确约定反诉被告所交付的房屋必须符合商业用房的性质和质量。但实际上，洣水投资集团向一心大药房交付的房屋因防水工程未达标，一直漏水，严重影响经营活动。对此，一心大药房多次与洣水投资集团工作人员进行对接，且经过株洲市仲裁委员会（茶陵分会）仲裁，但反诉被告仍不能对房屋漏水情况予以修复。反诉原告为维护自身合法权益，故提起反诉，望判如所请。原告（反诉被告）洣水投资公司辩称：在合同履行的过程中，原告（反诉被告）没有违约行为，所造成的损失应该由被告（反诉原告）自行承担。经审理，本院确认如下基本事实：一心大药房通过公开竞拍的方式取得洣水投资集团管理的茶陵县城西农贸大厦1-4层商业裙楼10年的经营权。2018年2月，茶陵县城市建设投资经营有限公司（甲方，即原告洣水投资集团）与被告一心大药房（乙方）签订《租赁合同》，双方约定：甲方按租赁物现状交付给乙方，合同终止后，乙方按原状将租赁物交付给甲方；租赁期限为10年，从甲方与乙方签订租赁合同之日起扣除5个月装修期后计算，即从2018年7月1日至2028年6月30日；第1-5年的每年租金以租赁经营权拍卖成交价1，700，000元为准；第6-10年的租金每年在上年度的基础上按8%递增（本合同租金仅为门面租赁费，其它如经营税收、物业等所有针对租赁物的经营税费由乙方负责）；第一年的租金和车位使用费由乙方在签订合同时一次性向甲方缴足，以后每年的租金和车位使用费缴纳时间为上一年度租赁到期日的前一周内缴足；物业管理费由甲方乙方与物业公司协调缴纳；乙方在签订合同时，须一次性向甲方交存租赁押金五万元整；为利于乙方的装修等开业筹备工作，甲方提供5个月的装修期，装修期间甲方不收取乙方租赁费，并且保证水电等的供应。双方另约定，在租赁期内，如租赁物出现不安全因素（房屋墙体开裂、楼面塌陷等）乙方应及时向甲方报告，否则，造成的一切后果，均由乙方承担。甲方存在“延期交付租赁财产达30天以上”等情形，乙方有权要求甲方赔偿相应的经济损失，并可解除合同；乙方存在“无正当理由逾期交纳租金达三十日以上”等情形的，应向甲方支付违约金（年押金的5%），同时甲方可解除合同。案涉租赁房屋交付后，一心大药房即向洣水投资集团提出租赁房屋存在渗漏等问题。2018年8月1日，茶陵县城市建设投资经营有限公司（出租方，即原告）、被告一心大药房（承租方）、株洲市华信物业管理有限公司（物业公司）、湖南省第五工程有限公司茶陵县城西农贸市场综合楼工程项目经理部（施工单位）四方就租赁房屋物业、漏水等问题进行协商并签订《茶陵县城西农贸大厦1-4层商业裙楼物业、漏水等相关事项会议纪要》（以下简称《会议纪要》），约定：从2018年8月1日起正式供电；物业费、电费等费用由一心大药房缴纳给株洲市华信物业管理有限公司；承租方提出的漏水问题、建筑垃圾问题施工单位10天内整改到位；如未整改到位，由承租方和出租方自行找人修缮，所有费用由施工方承担，造成损失由施工单位承担。2020年7月13日，一心大药房以租赁房屋存在渗漏等质量问题造成损失为由向株洲市仲裁委员会提出仲裁请求：1、请求解除双方签订的《租赁合同》；2、要求洣水投资集团赔偿损失2，000，000元；3、仲裁费用由洣水投资集团承担。仲裁过程中，一心大药房变更请求为：1、请求继续履行《租赁合同》；2、请求变更年租金为1，280，000元/年。2020年9月29日，在仲裁庭的主持下，原、被告达成调解协议：一、一心大药房与洣水投资集团自愿将《租赁合同》第一条租赁物第一款变更为：本合同租赁物为茶陵县城西农贸大厦1-4层商业裙楼部分租赁经营权。租赁经营权不包括城西农贸大厦整栋楼（共22层）的公共设施部分，具体包括：1、一楼住宅电梯井（图纸编号T1）及通道、二三四楼住宅区电梯井及通道、物业用房，该范围内乙方既无租赁经营权，也无配套使用权，2、图纸编号T2、T3、T4三个通道，乙方与5-22层住户均有配套使用权。除此之外1-4层商业裙楼均是乙方租赁经营范围。二、将《租赁合同》第三条租金确定及支付方式第一款变更为：1-5年的每年租金为1，280，000元，第6-10年的租金每年在上年度的基础按8%递增（本合同租金仅为门面租赁费、其它如经营税收、物业等所有针对租赁物的经营税费由乙方负责）。三、仲裁费用27，083元由洣水投资集团承担。另查明，一心大药房已支付租金等费用共计2，240，000元。上述事实有原告向本院提交的《租赁合同》，被告提交的《会议纪要、[2020]株仲裁字4008号调解书、银行付款交易详单等证据以及原、被告告的当庭陈述在卷佐证。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。原、被告之间签订的《租赁合同》合法有效,原告已将门面交付被告，被告理应支付租金。关于租赁期限及租金结算的问题。双方于《租赁合同》中约定，租赁期限为2018年7月1日至2028年6月30日，其中第1-5年每年租金为1，700，000元；2020年7月13日，一心大药房因房屋存在渗漏等问题申请仲裁，双方于仲裁过程中达成调解，明确租赁范围并将第1-5年租金减低为1，280，000元/年，对租赁起止期限则未予变更。关于一心大药房主张的经济损失的问题。双方当事人已于仲裁过程中就房屋渗漏等问题及相关损失进行协商处理。该仲裁调解书系各方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以采信。一心大药房于本案中再次诉请赔偿损失，且提交的证据不足以证实其损失金额，故对其该项诉请，本院不予支持，如果确有损失，其可在收集充足证据后另行主张权利。关于洣水投资集团主张一心大药房迟延给付租金应承担违约金的问题。根据法律规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。案涉房屋交付后长期存在渗漏等问题，经双方协商、仲裁后，洣水集团仍未完全彻底解决相关问题。洣水投资集团作为出租人，保持租赁物适租系其基本义务，其怠于履行房屋租赁合同的主给付义务，在先违约，一心大药房行使合同履行抗辩权延迟交付租金，并无不妥。故对洣水投资集团的该项诉请，本院不予支持。关于租赁合同是否解除的问题。洣水投资集团诉请解除《租赁合同》，一心大药房于申请仲裁时即曾主张解除租赁合同，于本案审理过程中亦表示同意解除租赁合同。洣水投资集团与一心大药房要求解除双方房屋租赁合同的意思表示清楚明确。根据《合同法》第九十三条的规定，当事人协商一致,可以解除合同。双方已就租金结算及损失等问题于仲裁中经协商后达成调解协议。本案在洣水投资集团起诉主张解除房屋租赁合同的情况下,双方当事人关于解除房屋租赁合同的意思表示一致,故对原告方解除合同的诉请，本院予以支持。另，合同解除后，及时返还租赁房屋系一心大药房作为承租人的当然义务，双方均未提起相关诉请，可自行协商处理后续事宜。案涉房屋返还前，一心大药房仍需按照双方原有的租金合意支付房屋占有使用费。按照1，280，000元/年的标准，自2018年7月1日计算至2021年6月30日的租金（含占有使用费）为3，840，000元，一心大药房已支付租金2，240，000元。另双方于庭审中均认可疫情期间“减免3个月的租金”，故对一心大药房减免租金的主张，本院予以支持，一心大药房尚需向洣水投资集团支付租金（含占有使用费）1，280，000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）茶陵县洣水投资发展集团有限公司与被告（反诉原告）湖南一心大药房连锁有限公司签订的《城西农贸大厦1-4层商业裙楼租赁合同》。二、被告（反诉原告）湖南一心大药房连锁有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）茶陵县洣水投资发展集团有限公司支付房屋租金1，280，000元。三、驳回原告（反诉被告）茶陵县洣水投资发展集团有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）湖南一心大药房连锁有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费计30，360元，由原告（反诉被告）茶陵县洣水投资发展集团有限公司承担13，195元，由被告（反诉原告）湖南一心大药房连锁有限公司承担17，165元。反诉案件受理费计6，900元，由被告（反诉原告）湖南一心大药房连锁有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。附：提起上诉的，应在递交上诉状七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向湖南省株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金缴纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81010321000000181。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审 判 员  曾梅来人民陪审员  谭明哲人民陪审员  王九生二〇二一年七月二十九日法官 助理  李升学书 记 员  郭鹏丽附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。