湖南省永兴县人民法院民 事 判 决 书(2021)湘1023民初876号原告代林忠，男，1967年12月17日出生，汉族，住湖南省永兴县便江街道坳头上安置房15栋。委托诉讼代理人邓楚斌，永兴县阳光法律服务所法律工作者。一般代理。被告戴检生，男，1986年3月28日出生，汉族，住湖南省永兴县白头狮村白头狮组。委托诉讼代理人郭湘粤，湖南展翼律师事务所律师。一般代理。原告代林忠与被告戴检生房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周薇独任审判，于2021年5月17日公开开庭进行了审理。原告代林忠及其委托代理人邓楚斌，被告戴检生及其委托代理人郭湘粤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告代林忠诉称：请求判令：1、解除原、被告于2019年3月26日签订的房屋买卖协议；2、被告将上述买卖约定的房屋交付原告（价值90000元）；3、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告承建湘永煤矿职工何孝军的危房改造工程，因何孝军不是农村户口，该危房拆旧建新不能办理规划，国土用地批复手续。被告是永兴县便江街道白头狮村白头狮组村民，经原被告协商，被告以其身份办理用地审批手续，2015年8月1日，原、被告签订协议，甲方（原告）在所建房屋当中正朝方向的右边，从顶层数下第二层小型套房留给乙方（被告）购买，购房面积按房屋实际面积计算，购买价格每平方米800元，购房宽限期五年，即2015年至2020年12月31日止，超过宽限日期乙方自动弃权，甲方有权处理变卖，甲方不承担乙方在本组是否能分配一户一室与安置地的一切责任。2016年8月2日戴检生经永兴县便江县人民政府村民个人建设用地批复在永兴县便江街道白头狮村白头狮组建房，使用土地120平方米，2018年8月1日，被告戴检生及黄丹获批建设工程规划许可，原告在批复使用地将房屋建成后，原、被告于2019年3月26日签订了房屋买卖协议，协议第一条载明甲方同意将房屋当中正朝方向右边一套第四层毛坯房出售给乙方，房屋面积86平方米，每平方米800元，共计购房款68800元，甲方（原告）安装主门，计价2680元，此款由乙方（被告）在付房款时一起付给甲方；第二条约定付款方式：甲方（原告）同意乙方（被告）于2020年12月31日前付款，如购房屋款未在规定期内付清，甲方即收回房子。买卖房屋协议签订后，原告将房屋交付被告，但被告在2020年12月31日前未付分文房款，2021年1月4日后，原告多次催被告付款，被告也未付房款，后不再接原告电话，被告的违约行为足以证明其不再履行支付房款的义务。据此，原告为了维护自己的合法权益，特依法诉至法院，请求法院依法裁判。被告戴检生辩称：一、答辩人与被答辩人于2015年8月1日签订的《协议书》实质是出让农村集体经济组织成员的宅基地，违反了《宪法》和《土地管理法》的相关规定，依法应属无效合同。依据《宪法》第十条的规定，宅基地属于集体所有，《土地管理法》第六十三条规定，农民集体土地的使用权不得转让，并且，宅基地具有很强的人身属性，非本集体经济组织成员不可取得。综上所述，被答辩人与答辩人于2015年8月1日签订的《协议书》依法无效，被答辩人基于无效合同所取得的答辩人的宅基地及在该宅基地上所建设的房屋依法应返还给答辩人。二、即使按照无效《协议书》的约定，本案中“违约”的也是被答辩人。《协议书》第二条约定“甲方在所建的房屋当中正朝方向的右边，从顶层数下第二层小型套房留给乙方购买……”，根据该约定，被答辩人应将所建房屋的倒数第二层小型套房留给答辩人购买，房屋建成后，双方于2019年3月26日签订《交房协议书》，被答辩人将其所建房屋的第四层一套房屋交付给答辩人，但嗣后据答辩人了解，被答辩人所建房屋合法批建的只有三层，第四层属于违法违章建筑，2021年3月8日，永兴县便江街道办事处下达《违法违章建设限期拆除通知书》要拆除被答辩人所建的违法违章建筑。答辩人认为，被答辩人所出售的房屋理应是经依法审批建设的合法房屋，现被答辩人所建房屋只有三层，被答辩人却将第四层的违法违章建筑出售给答辩人，严重违反了《协议书》的约定和法律规定，本案违约的是被答辩人。答辩人作为守约的一方，有权要求被答辩人继续履行合同并赔偿损失，即要求被答辩人按照《协议书》的约定将所建房屋的第二层当中正朝向右边的房屋一套出售给答辩人，还应赔偿答辩人因此所遭受的损失。因此，即使按无效《协议书》的约定，本案中“违约”的也是被答辩人。综上所述，被答辩人利用自身所掌握的宅基地批建知识及在相应主管部门的资源优势，利用答辩人知识匮乏及老实本分，诱导答辩人签订无效《协议书》，致使答辩人丧失在自家宅基地上批建房屋的权利和机会，在房屋建成后，又违约将违法违章建筑出售给答辩人，现在违法违章建筑即将面临拆除，按被答辩人所诉请，答辩人将居无所居、流离失所。因此，被答辩人所提诉讼请求，既无法律依据，也有悖基本的人伦情理，不应得到法律的支持。经审理查明：2015年8月1日，原告代林忠与被告戴检生签订《协议书》，约定由被告戴检生以自己的名义办理相关用地审批手续，包括组、村、镇三级用地面积120㎡的审批手续，并在需要的情况下配合原告办理县规划局、国土局二处的审批手续，原告为此支付被告劳务报酬3000元，并将所建房屋当中正朝方向的右边，从顶层数下第二层小型套房留给被告购买，购买面积按房屋实际面积计算，购买价格为800元/㎡，购房宽限期为2015年至2020年12月31日止，超过宽限日期视为被告放弃，原告有权处理变卖。2016年8月2日，戴检生建设120平方米村民住宅的《永兴县农村村民个人建房使用土地批复》经过永兴县便江镇（现便江街道）人民政府村民个人建设用地审批，2018年7月6日，永兴县住房和城乡规划建设局颁发了黄丹、戴检生二人住宅楼的建设用地规划许可证，用地位置为永兴县便江镇白头狮组，用地面积240平方米，建设规模960平方米，用地性质为居住用地。2019年3月6日，原、被告签订《交房协议书》，原告将湘永矿部材料库靠便江河边的护坡围墙下新建房屋一栋中，正朝方向右边第一套第四层毛坯房出售给被告，建筑总面积86㎡，按原合同约定800元/㎡计价，共计购房款68800元，另原告安装主门计价2680元，应由被告在付房款时一起支付；被告应于2020年12月31日前付款，如购房款未在规定期限内付清，原告有权收回房子，本合同无效，原告同意补偿被告姊妹青苗补偿费24000元，已支付4000元，剩余20000元抵扣被告的购房款。2021年3月8日，永兴县便江街道办事处发出《违法违章建设限期拆除通知书》，认为戴检生在白头狮村白头狮组地段建设的农村宅基地项目未办理任何手续擅自动工属违法行为，限期十五天自行拆除。上述事实，有原、被告的当庭陈述、《中华人民共和国建设用地规划许可证》、《永兴县农村村民个人建房使用土地批复》、《协议书》、《交房协议书》、《违法违章建设限期拆除通知书》等证据予以证实，足以认定。本院认为，本案系合同纠纷。双方的争议焦点是案涉合同的效力问题。原告代林忠与被告戴检生签订的《协议书》及《交房协议书》本质上是向集体组织成员以外的人转让农村宅基地使用权的行为，依据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出借用于非农业建设；且宅基地使用权具有人身属性，非本集体经济组织成员无法取得。《合同法》第五十二条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同是无效合同，无效的合同自始没有法律约束力；解除合同以合同有效为前提，据此，原告代林忠要求解除《交房协议书》的诉讼请求本院不予支持。原告建设案涉房屋的土地使用权人为被告戴检生，我国农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造建筑物及其附属设施，依照我国的法律法规，在土地上建造建筑物须经一定程序批准，并以取得土地使用权为前提条件，房屋与宅基地的使用权是不可分离的，在他人享有使用权的土地上建造房屋，建造人并不难取得建筑物产权。原告代林忠未依法取得案涉房屋的土地使用权，其主张案涉房屋所有权并要求被告返还缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告代林忠的诉讼请求。案件受理费减半收取1025元由原告代林忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  周薇二〇二一年七月一日书记员  罗璐附相关法条：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。……《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。