北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终9211号上诉人（原审原告）：郭建全，女，1970年12月30日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：毕波，北京市达奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：付海滨，北京格仁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：许好，男，1979年12月28日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：贾飞，北京市京师律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：齐宝忠，男，1970年8月7日出生，户籍地天津市武清区。上诉人郭建全因与被上诉人许好、齐宝忠房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初3510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。郭建全上诉请求：1．撤销一审判决，或改判支持郭建全一审全部诉求;2．一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实有误，适用法律错误。一审法院认为被上诉人与案外人北京北宏盛达汽车服务有限公司（以下简称北宏盛达公司）为合伙经营关系，以此认定被上诉人并没有违约转租，但案外人北宏盛达公司的营业执照登记信息内容并没有被上诉人的名字，也没有任何股权登记，可从对外公示的内容认定出北宏盛达公司与被上诉人没有任何关联，仅仅是被上诉人当庭提供的合伙协议来推断出合伙经营的关系，对此是一审法院认定事实的严重错误，被上诉人与转租人存在利害关系，二人之间的该协议存在很大的存疑性，法院不应当认定该二人之间的协议而否定工商登记信息里所体现出来的对外公示性的效力。其次，郭建全与被上诉人签订合同的初衷是同意许好经营宾馆，若对房屋进行改造需经过郭建全的书面确认，被上诉人在没有任何沟通的情况下擅自将房屋的主体结构变更，拆墙打洞，且将房屋转租给北宏盛达公司，给郭建全造成了不可预估的损失，以至于该涉案房屋和该汽修公司受到过工商局出具的行政处罚，环保不合格限期整改等各项处罚和罚款。租赁合同出租人的义务是交付房屋，而承租人的义务是妥善使用房屋缴纳租金，现因承租人的单方行为致使房屋受到损毁并受处罚，严重违背了诚实信用原则，合同明确约定不得转租，不得转租，一份合伙协议不能推翻工商登记的内容，一审法院认定事实有误。不能说租期还有不到一年就自动解除，而法院却对被上诉人的违约行为置之不理，违反合同约定的一天都不能容忍，这是契约精神所在。许好辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应该维持。齐宝忠辩称，同意一审判决，不同意郭建全的上诉请求及理由。郭建全向一审法院起诉请求：1．判令解除郭建全、许好、齐宝忠于2011年10月19日签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同附件》，要求许好、齐宝忠恢复房屋原状并立即腾退房屋交还郭建全；2．判令许好、齐宝忠共同支付违约金390000元；3．判令许好、齐宝忠共同赔偿因转租造成的房屋损失100000元；4．本案的诉讼费用由许好、齐宝忠承担。一审法院认定事实：2011年10月19日，郭建全（甲方）与齐宝忠、许好（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其所有的坐落于北京市通州区葛布店东里×-1，×-2号1层×-2号，建筑面积377．88平方米房屋（以下简称涉案房屋）出租给许好、齐宝忠用作商住用房。租赁合同第二条约定，房屋租赁期自2012年1月1日至2021年12月31日，共计10年。租赁合同第三条约定，该房屋年租金为130000元，按年支付租金给甲方，甲乙双方自本合同签订之日起，租赁期间内甲方不得以任何理由任意调整租金。租赁合同第四条约定，房屋租赁期间，取暖费、物业费、水电费等费用由乙方支付。租赁合同第八条约定，租赁期间，双方必须遵守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳三年租金作为违约金；因不可抗力导致房屋毁损和造成损失的，双方互不承担责任，本合同未尽事宜，由甲乙双方另行议定，并签订补充协议，补充协议与本合同不一致时，以补充协议为准。同日，双方签订了《房屋租赁合同附件》，约定：1．乙方承诺房屋的经营范围只限承租方在其营业执照所规定的经营范围内办公用，不许私自改用、加用其他用途。2．该房屋租金每一年交付一次，先付后用，租金期满日前30日支付下一年的年租金。3．租金不包含所规定的物业管理费及之外乙方应付的其他未列明的相关费用。4．如乙方超过租金日20天仍未支付所欠租金及滞纳金，甲方除有权收回承租房屋外，乙方还须支付年租金的50%违约金。5．水、电、供暖、物业乙方自负。6．付款方式：现金。7．乙方装修改动所产生的一切费用由乙方自行负担，该房屋交还时，乙方不得要求甲方给予装修补偿。8．乙方申请进行承租房改造、装修，应完善审批备案手续，认真阅读与物业装修的有关技术要求，尊重物业的规定，甲方有权合理制定、修改或取消有关房屋的管理规则及其他的必要的规章制度，并事先以书面形式通知乙方。9．乙方的装修方案未获得甲方的批准前，不得在承租房屋内进行任何内部装修，设备安装。10．乙方对承租方的结构造成损坏以及设备等造成损失破坏、且不影响其他用户，如因乙方委托的装修公司违反规定，乙方应赔偿由此所造成的全部损失，由于乙方线路使用不当、维修不善产生的污染、损失、索赔或法律诉讼等相关损失，均由乙方负责和承担。11．承租房的内部装修及由乙方安装的各种设备由乙方自行维修保养，乙方承担相关的费用，乙方使用不当造成承租户内甲方权属的各种设备的损坏，乙方承担全部的维修费用。14．在租赁期满或提前解除合同退房时，甲方有权保留乙方在承租房内的全部装修、装饰或附属物，甲方行使以上权利时，乙方应同意并配合甲方接受不需要恢复原状部分的房屋，同时甲方无需向乙方支付任何补偿。16．擅自将承租房租给第三方，合同终止。双方还对其他权利义务进行了约定。租赁合同签订后，双方依约履行了合同。租赁期间，齐宝忠、许好起初将涉案房屋用于经营宾馆。2017年9月15日，齐宝忠（甲方）与许好（乙方）签订《宾馆转让协议》，约定甲方于2017年9月14日将位于当代名筑北门×-2吉祥宝好宾馆转让给乙方，自转让日起，一切费用和事故均由乙方承担和负责。庭审中，郭建全称合同约定齐宝忠、许好应在营业执照所规定的范围内经营，其与齐宝忠、许好口头约定涉案房屋仅用于经营宾馆，且合同约定不允许转租，齐宝忠、许好未经同意将部分房屋转租给北宏盛达公司。许好称因宾馆生意不好，2019年其将部分房屋用作经营汽车修理，就此其与案外人刘桂荣进行过口头沟通，且其已支付了2021年部分房租。许好主张其与北宏盛达公司原法定代表人于现超系合伙关系，提交了落款日期为2019年7月1日的《合伙协议书》一份作为证据，上载：许好（甲方）与于现超（乙方）共同协商双方共同经营北宏盛达公司，合作期限为2019年6月3日至2021年12月31日，由于现超和许好负责办理联系通州区工商局办理企业营业执照义务，许好提供厂房并负责装修改造厂房的洗车房的改造和装修的费用，设备由于现超负责筹备，修理厂房和洗车房资金共计15万元，由许好先垫付，年底纳入成本合算款项，统一结算，利润分红为各50%，毛收入扣除人工工资和汽车的零部件成本及洗车工具费用等，结算时间于当年12月31日前，出现亏损双方共同承担。郭建全对上述《合伙协议书》不予认可。郭建全称许好将涉案部分房屋经营汽车修理涉及到挖地洞、挑高房屋、对房屋开墙打洞，对涉案房屋主体进行了破坏，造成了不可逆的损毁。许好称装修没有对房屋主体结构进行改变，仅将落地窗改为开放式大门。关于装修对房屋造成的实际损失，郭建全表示不申请鉴定。另查，北宏盛达公司于2019年6月3日核准登记，法定代表人为于现超，投资人为郑帅、于现超。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。郭建全与许好、齐宝忠签订的合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行相应的义务。郭建全主张解除合同，主要理由是许好、齐宝忠违反约定转租，但对此未提交证据，许好辩称其系与他人合伙并提交了《合伙协议书》作为证据，故郭建全主张解除合同及腾退房屋、恢复原状的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。关于郭建全主张许好、齐宝忠支付违约金并赔偿损失的诉讼请求，许好虽以部分房屋经营汽车修理并对该部分房屋进行局部装修，但郭建全未提交证据证明其实际损失，故对其上述诉讼请求，法院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回郭建全的全部诉讼请求。本院二审期间，郭建全围绕上诉请求依法提交了证据,许好、齐宝忠未提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。郭建全向本院提交三份天眼查工商登记信息打印件，证明北宏盛达公司的工商登记信息里面并没有许好、齐宝忠的登记信息，许好、齐宝忠并不是公司的登记人，因涉案公司经营紊乱，造成了环境污染的后果，并受到了环境部门的行政处罚，给郭建全造成了相应的法律后果，也违背了最早郭建全、许好、齐宝忠订立该租赁合同的初衷。许好质证意见为，不属于二审新证据，该材料不属于工商登记档案信息，也没有加盖档案保存单位的签字，形式及来源均不合法，对于真实性、证明目的、关联性均有异议。该份材料中的处罚信息与本案无关，属于企业经营行为，与租赁合同纠纷没有法律上的关系。即使上述工商登记信息属实，亦不能排除许好与该公司股东合伙的可能。齐宝忠质证意见为，不知道这份证据，证明目的不认可。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。郭建全与许好、齐宝忠签订的合同系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效，各方当事人应当按照合同约定履行己方义务。郭建全主张许好、齐宝忠转租给北宏盛达公司用作经营汽车修理构成违约，要求解除合同，许好辩称其系与北宏盛达公司合伙并提交了《合伙协议书》予以佐证，郭建全对此不予认可，但未能提供相反证据予以证明。郭建全上述主张依据不足，本院不予采纳。郭建全主张解除房屋租赁合同及附件，并要求许好、齐宝忠腾退房屋、恢复原状的诉讼请求，缺乏事实及法律依据。关于郭建全主张许好、齐宝忠支付违约金并赔偿损失的诉讼请求，许好虽以部分房屋经营汽车修理并对该部分房屋进行局部装修，但郭建全未提交证据证明其实际损失，一审法院对此未予支持并无不当。综上所述，郭建全的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8650元，由郭建全负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张印龙审 判 员 何灵灵审 判 员 周艳雯二〇二一年七月三十日法官助理 何 平法官助理 卫孚嘉书 记 员 王 艳书 记 员 卢园园