河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0311民初3512号原告：杨开艳，女，汉族，1976年8月7日生，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：王雨寒、刘欢乐，河南登法律师事务所律师，特别授权。被告：河南明鑫置业有限公司，住所地：洛阳市经济开发区开元大道26号，统一社会信用代码：914103007678130664。法定代表人：刘攀峰，总经理。委托诉讼代理人：仝国峰，河南东方律师事务所律师，特别授权。原告杨开艳诉被告河南明鑫置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王雨寒、刘欢乐，被告委托诉讼代理人仝国峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨开艳向本院提出诉讼请求：1、请求贵院判令被告协助原告将明鑫亿万国际花园小区8-1-2201商品房的权属证书登记至原告名下；2、请求贵院依法判令被告向原告给付逾期办理房产证违约金人民币192417.9元；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由原告于2013年购买了被告开发的位于本市洛龙区并签订了《商品房买卖合同》，约定房屋总价641393元，交房时间为2013年12月31日，办理房产证时间为上述房屋交付使用90日内。然而，因被告开发过程中存在违规问题，导致其无法按房屋登记机关要求提交登记所需资料，进而导致原告至今未取得该房屋的房产证。在此期间，原告曾多次要求被告尽速完善有关手续，并配合原告办理房产证，但被告一直未履行相关义务。根据相关法律规定，现被告拒不履行义务，原告无奈之下只得诉至贵院，望请判令所请。被告明鑫公司辩称：一、明鑫亿万国际花园项目办证问题属于历史遗留问题。明鑫公司现在的股东、法定代表人刘攀峰是2018年6月26日变更，造成明鑫花园办证问题的原因是以前股东、法定代表人在前期建设开发过程中造成，股权转让双方交接时，原股东隐瞒了上述情况，并且施工资料不全，才造成了今天的情况。二、明鑫花园项目目前不具备办证条件。依据市政府问题楼盘办公室会议备忘录，现明鑫花园项目存在小区电网改造、消防验收、竣工验收、施工资料不全、规划核实等问题，按房屋登记主管部门的办证程序要求，暂不具备办证条件。并且办证属政府对房地产的行政管理职能，能否办证应经房产登记主管部门同意，法院的司法程序不能替代政府的行政管理职权。依据民法典五百八十条之规定，本案实质上属于法律上、事实上不能履行的情形。故，原告要求答辩人立即配合其办理房产证的诉求不能成立。三、原告要求答辩人支付违约金没有事实与法律依据。从事实上看，首先，造成不能办证的原因属历史遗留问题，并且移交资料不全，不能进行竣工验收备案，不具备办证条件。其次、按原告与答辩人公司签订的购房合同约定，双方对逾期办证明确作出了约定，约定是按第一项处理，第一项约定是购房人可以退房，出卖方即答辩人公司退还购房款并按0.1%支付违约金，该合同排除了第二、三项。该约定是合同当事人双方平等协商一致，是双方对自身权利的处分，法庭应当尊重当事人的选择。所以，在原告不要求退房的情况下，原告单方违反合同约定，诉求索要违约金，没事事实依据。从法律上看，原告要求答辩人支付违约金没有法律依据。综上，答辩人认为原告诉求索要违约金没有事实与法律依据，该诉求不能成立。四、关于原、被告之间的诉争，其实还有很多方法解决；如购房合同第十五条关于产权登记的约定，逾期办证原告可以退房。还有明鑫花园的购房户有很大一部分至今还没有付清全部房款，根据购房合同第七条的约定，出卖人（被告）有权解除合同并要求购房人支付违约金。其次，明鑫公司现股东、法定代表人发现项目问题后，积极与政府各主管部门协调，以政府会议备忘录的形式确定了解决问题的基本方案，并不是对广大购房户的利益不管不问。综上，请求法庭查明事实，驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2013年4月8日，原告杨开艳（买受人）与被告河南明鑫置业有限公司（出卖人）签订一份《商品房预售合同》，合同约定：被告将位于洛阳市洛龙区出卖给原告，建筑面积149.3平方米，每平方米单价4296元，房屋总价为641393元，原告于2013年4月8日付清首付款248393元，剩余房款393000元办理银行按揭。合同第十五条关于产权登记的约定为“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的此栏空白%向买受人支付违约金。3、此栏空白。”目前，原告已经在涉案房屋内居住多年，但因小区电网改造、消防验收、竣工验收及规划等存在问题，不符合房屋登记主管部门的办证程序要求，导致至今未办理房产证,涉案楼盘被政府列为问题楼盘。庭审中，原告明确表示不愿退房，希望被告早日配合办理房产证书并参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定按照已付房价款的30%支付逾期办证违约金，且不接受调解。另查明：2019年3月18日，洛阳市洛龙区人民政府办公室出具（洛龙政办文[2019]3号）“关于成立洛龙区明鑫亿万国际花园项目问题处置工作领导小组的通知，”领导小组负责按照明鑫亿万国际花园问题楼盘项目后续建设工程财务监管支出管理制度，做好明鑫亿万国际花园后续工程项目和资金的监督管理；及时研究解决明鑫亿万国际花园后续工程建设过程中存在的困难和问题，确保该项目后续工程建设顺利推进。2019年7月12日，洛阳市问题楼盘处置领导小组召开了问题楼盘处置领导小组办公室会议，会议中关于明鑫亿万国际花园项目备忘内容如下：1、关于该项目4、5、7、8号楼入住多年，未办理房产手续问题，由洛龙区政府牵头，建立由区政府、业主代表、开发企业三方资金监管账户，负责收齐业主剩余房款，资金用于不动产登记前期的小区电网改造、消防验收、竣工验收以及规划核实等所产生的相关费用，同时由洛龙区政府负责做好业主解释工作。2、关于该项目4、5、7、8号楼消防、竣工验收，以及规划核实问题，由市住建局牵头，市电力、消防、规划部门共同参与，联合组织到现场进行调查，提出各部门整改意见，整改完毕后，消防、住建、规划部门加快完善相关手续，启动不动产登记程序。3、若4、5、7、8号楼建设施工手续无法完善，可启动房屋质量安全鉴定程序，由市住建局协调有鉴定资质的企业进行鉴定，所需费用由开发企业承担，可以从上述监管账户内支出。4、关于3、6号楼复工问题，由洛龙区政府主导进行监管，涉及质量监管问题，由市住建局质检站介入指导，保障复工的施工质量问题。5、关于涉及企业资料缺失问题，如需补办相关手续，各职能部门应积极予以配合。2020年11月28日，洛阳市市问题楼盘处置领导小组召开了问题楼盘处置协调会，会议中关于明鑫亿万国际花园项目备忘内容如下：关于手续办理问题。鉴于6号楼前期业主已缴纳购房首付款或全款，后期预售收入不进市住房中心监管账户，免除预售资金监管，由洛龙区政府、开发企业、业主代表三方建立资金共管账户，解决项目剩余其他工程建设、双回路电、暖气改造、手续办理等问题。同意6号楼6-1-101、6-1-102、6-1-103原设计社区用房用途变更为住宅，企业对上述三户房屋的存在相关弊端对业主进行告知，由洛龙区政府牵头，出具事实证明报市自然资源和规划局，化解信访矛盾。本院认为：原被告之间订立的合同系双方当事人的真实意思表示,合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务，原告杨开艳已按合同约定交纳了房款，明鑫公司理应按约定履行合同义务，但因明鑫公司开发的明鑫亿万国际花园项目存在多种问题，被政府列为问题楼盘，财务被进行监管，且案涉房产未进行竣工验收，尚不具备办理产权证的条件，因此原告要求被告协助办理房产证的请求目前无法实现，对原告该项请求不予支持。关于原告要求的逾期办证违约金，原被告在购房合同对逾期办证明确作出了约定，约定是按第十五条第一项处理，合同第一项约定是购房人可以退房，出卖方退还购房款并按0.1%支付违约金，该合同排除了第二、三项，该条款应当视为原被告的特殊约定，原告明确表示不愿退房，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，原告的该项请求，依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：驳回原告杨开艳的诉讼请求。本案诉讼费2074元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  王志伟二〇二一年七月十二日书记员  尤天赐