连云港市赣榆区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0707民初4247号原告：赣榆区青口镇阿威快餐店，住所地连云港市赣榆区青口镇环城北路4号县供销食品酿造厂第16幢东十三间。经营者：臧威，男，1972年9月24日出生，居民身份证号码××，汉族，住连云港市赣榆区班庄镇太平村爱国二队219号。原告：臧威，男，1972年9月24日出生，居民身份证号码××，汉族，住连云港市赣榆区班庄镇太平村爱国二队219号。二原告委托诉讼代理人：马维智，连云港市赣榆区青口法律服务所法律工作者。被告：樊家聪，男，1960年8月15日出生，居民身份证号码××，汉族，住连云港市赣榆区青口镇华中路46号1幢三单元101室。委托诉讼代理人:范江**，江苏公善民律师事务所律师。原告赣榆区青口镇阿威快餐店（以下简称“阿威快餐店”）、臧威与被告樊家聪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告阿威快餐店和臧威及委托诉讼代理人马维智与被告樊家聪及委托诉讼代理人范江**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阿威快餐店和臧威向本院提出诉讼请求：依法判令原告与被告解除租房协议，退还房屋租金8166元。给付装修设备迁移费，安装费等4000元，停产停业损失40000元，共计52166元；诉讼费用由被告负担。事实与理由：2019年10月14日，原、被告签订租房协议，被告将位于××镇××路×××号门面房租赁给原告，由原告持个体营业执照经营快餐店。租期一年。2020年10月14日，原告臧威与被告又续签租赁协议，租期自2020年10月14日起至2021年10月14日止，租金每年14000元，月均1166元。原告认真履行合同，对所租的房屋进行装修，进行了粉刷修补，贴了壁纸、安装网络宽带，空调、电器设备等。2021年3月赣榆区人民政府对金海路改造项目房屋征收拆迁，并对涉及房屋征收补偿公布了相关方案通告。由于被告无营业执照，只有原告的营业执照并正常经营才能获取相应的停产停业损失补偿及设备迁移费，安装费等补偿。但被告不让原告详细知情，把应补偿给原告的损失占为己有。原告所租赁的门面房40多个平方，每平方征收补偿20000元，按营业面积总房价的5%补偿停产停业损失，折现金40000元。在租赁期内设备安装、拆迁应赔偿给原告安装迁移费等4000元，被告并应退还房租费7个月，每月计1166，计8166元。被告樊家聪答辩状中称，一、原告阿威快餐店诉讼主体不适格。答辩人是与原告臧威个人签订的《房屋租赁合同》，与阿威快餐店之间不存在租赁合同关系。故阿威快餐店不是本案适格的原告主体。二、原告主张退还部分房屋租金的诉讼请求，答辩人一直表示同意退还。但是原告主张的设备迁移费用、安装费4000元及停产停业损失40000元缺乏事实及法律依据。首先，答辩人与原告双方签订的两份《房屋租赁合同》明确约定，租赁期内如遇不可抗力因素导致无法继续履行本合同的，本合同自然终止，双方互不承担违约责任。受不可抗力因素影响，甲方必须终止合同时，乙方的经济损失甲方不予补偿，双方签订的合同合法有效，双方当事人均应按协议约定履行。协议履行过程中，因遇政府征收，属于不可抗力因素，除应退还剩余租期的租金外，原告无权主张任何补偿。其次，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有人给予公平补偿。第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：1、被征收房屋价值的补偿；2、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；3、因征收房屋造成停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补偿和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。根据以上规定，搬迁、临时安置补偿即停业停产损失补偿的对象应为被征收人房屋的所有权人。本案中，答辩人是被征收房屋所有权人，是被征收人，也是相关补偿的权利人，原告不享有征收法律关系的任何权利。原告与答辩人之间存在的是房屋租赁法律关系，其仅能依据双方签订的房屋租赁合同的约定，享有租赁合同权利。综上，《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确规定停产停业损失补偿的对象应为被征收房屋的所有权人，且双方租赁合同中明确约定如遇不可抗力，合同自然终止，答辩人无需支付任何补偿的情况下，无论案涉拆迁补偿协议中的评估结论的依据和标准是什么，都与房屋承租人没有任何法律关系。原告要求答辩人支付设备迁移费、安装费及停产停业损失的诉讼请求，无事实和法律依据，依法应不予支持。请求人民法院查明事实，依法公正裁判。本院经审理认定事实如下：2019年10月14日，原告臧威作为承租方(乙方)与作为被告的出租方（甲方）樊家聪经协商一致，签订《租房协议》一份。协议约定，原告臧威租赁被告樊家聪所有的位于连云港市赣榆区××镇××路×××号（原《房屋所有权证》房屋座落：环城北路4#县供销食品酿造厂第十六幢东十一、十二、十三间；地号：121009-16-5）；租赁期限自2019年10月14日起至2020年10月13日止；共计租金为14000元，房租每年付一次；租赁期内，如遇不可抗力因素导致无法继续履行本合同，本合同自然终止，双方互不承担违约责任；本合同经签字生效。协议并约定了其他事项。原被告双方均在协议上签名。该协议的背面，由被告书写：补充说明，1、如房屋拆迁，乘（应为“剩”—承办人注）余房租给予退还余款；2、保证用电；已收2019—2020租金及壹万肆仟元。被告在下部签其姓。协议签订后，原被告均按协议履行。原告装修了店面，并安装了广告牌和排烟机及烟罩。其中广告牌开支2000元，排烟机和烟罩开支2000元。2020年10月14日，原告臧威作为承租方(乙方)与作为出租方（甲方）的被告樊家聪经协商一致，又签订《租房协议》一份。协议约定，原告臧威租赁被告樊家聪所有的位于连云港市赣榆区××镇××路×××号（原《房屋所有权证》房屋座落：环城北路4#县供销食品酿造厂第十六幢东十一、十二、十三间；地号：121009-16-5）；租赁期限自2020年10月14日起至2021年10月14日止；共计租金为14000元，房租每年付一次；租赁期内，如遇不可抗力因素导致无法继续履行本合同，本合同自然终止，双方互不承担违约责任；本合同经签字生效。协议并约定了其他事项。原被告双方均在协议上签名。第二份协议签订后，原告臧威与被告樊家聪又均按合同开始履行。2021年初，原告租赁被告的房屋因修路由连云港市赣榆区政府征收，原告营业至2021年3月17日。原告开始经营时安装在店外的广告牌和排烟机及烟罩没有拆除。该广告牌造价为2000元，排烟机造价为2000元。后原告因向被告索要停业损失以及退还房屋租金、给付装修及设备安装费等与被告协商未果。原告遂诉至本院。本院认为，本案中原告阿威快餐店系原告臧威依法设立的个人经营的个体经营户，其经营者系原告臧威。原告臧威的诉讼请求，是依据其与被告签订《租房协议》。该协议的相对人系原告臧威和被告樊家聪，而阿威餐饮店非《租房协议》的合同主体。本案中的原告可以是阿威快餐店，也可以是臧威。而将阿威快餐店和臧威共同作为原告，系原告主体重复。就本案而言，应依本案的基本证据《租房协议》，以协议的相对人作为本案的原被告为宜。所以本案阿威快餐店作为原告主体不适格。本案中，原告臧威与被告经协商一致，被告将己所有的经登记取得《房屋所有权证》的一处房屋租赁予原告臧威，双方签订了房屋租赁合同。合同中分别约定了租赁房屋坐落、房屋租赁起始和截止日期、租金的金额及交付方式、合同的终止和不可抗力、各自责任等等。并补充约定如拆迁，剩余房租应予退还。合同并约定了其他事项。原告臧威和被告均在合同上签名。原被告已按合同实际履行，原告并向被告交纳了合同约定房屋租赁费用。原告因使用该租赁房屋经营快餐，原告对租赁房屋进行了装修和安装了广告牌和排烟机。原被告间方房屋租赁的事实存在，原被告间签订的《租房协议》合法有效。第一年合同履行期满后，原告臧威又和被告继续签订了同样内容的《租房协议》。第二次合同签订后，遇当地政府整修道路，被告所有的出租房屋被依法征收，被告因此获得补偿。原告臧威与被告间签订《租房协议》依约自然终止。原告臧威与被告间因不可抗力解除合同符合法律规定，本院依法应予支持。诉讼中，被告同意按合同约定退还原告剩余租赁期间的租赁费用。按原告履行合同截止日期和实际履行时间，原告尚有7个月未经营时间，应退还房屋租赁费用8166元（14000元/年÷12个月×7个月）。故该部分费用依约应由被告退还原告臧威。原告臧威诉求的装修及设备安装、迁移费用，即原告臧威未拆除搬离的广告牌和排烟机费用。因该广告牌和排烟机的所有人为本案原告臧威，在房屋拆除时该物品尚在该房屋内，房屋征收人对该物品应进行登记和补偿，故该部分物品价值，应由被告向原告支付。该广告牌和排烟机原告臧威已使用一年余，应对其使用期间计算折旧。鉴于其价值较低，为减少讼累和当事人损失，不再进行评估鉴定。该广告牌和排烟机按折旧减少价值三分之一计算为宜。即剩余价值按原有价值三分之二计算，应为5333元〔（4000元+4000元）×2/3〕。故该部分费用依法应由被告向原告臧威支付。就原告臧威主张的停产停业损失，《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有人给予公平补偿。该条例还规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：1、被征收房屋价值的补偿；2、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；3、因征收房屋造成停产停业损失的补偿。按照以上规定，取得征收补偿和被征收房屋停产停业损失的主体为房屋所有权人，即房屋被征收人。而非租赁房屋的经营者。就被告辩称所述，原告债务与被告间系房屋租赁合同关系，原告臧威与作为征收人的政府之间不存在房屋征收的法律关系。故原告臧威该诉求因无法律依据，本院依法不予支持。综上所述，对原告臧威要求被告支付应退还未使用租赁房屋期间的租赁费用，以及应给付原告臧威的部分物品折旧后价值的诉讼请求，本院依法应予支持；对原告臧威要求被告支付停产停业损失诉讼请求，本院依法不予支持。被告辩称部分与事实和法律相符，本院对该部分辩称依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十四条第一项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第四项之规定，判决如下：一、驳回原告赣榆区青口镇阿威快餐店对被告樊家聪的诉讼请求。二、解除原告臧威与被告樊家聪间的《租房协议》。三、被告樊家聪应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告臧威退还房屋租赁费用8166元；支付广告牌、排烟机剩余价值5333元。合计13299元。四、驳回原告臧威的其他诉讼请求。案件受理费1104元，减半收取552元，由原告负担486元，被告负担66元（原告已预交，被告应于本判决发生法律效力之日起十日内将上述款项向原告给付）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员  杨健二〇二一年七月十二日书记员  杨丽附：一、本判决相关法律条文《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。