贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0502民初7418号原告：毕节市众合润物业管理有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园路东园小区。统一社会信用代码：91520500683983105E。法定代表人：朱庆辉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李婉银（特别授权代理），系该公司员工。被告：冷利鹏，男，汉族，1986年9月16日出生，住贵州省毕节市七星关区。原告毕节市众合润物业管理有限公司（以下简称众合润物业公司）与被告冷利鹏物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告众合润物业公司委托诉讼代理人李婉银、被告冷利鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告众合润物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告立即支付贵州省毕节市七星关区翠竹苑1栋1单元25层4室物业管理费6919.00元，违约金2076.00元，合计8995.00元；2、请求法院依法判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：被告为贵州省毕节市七星关区翠竹苑1栋1单元25层4室的业主。原告和贵阳华中房地产开发有限责任公司于2013年10月17日签订了《翠竹苑前期物业服务合同》，约定原告为该小区提供物业服务，合同约定小区住宅物业费按建筑面积每月每平方米1.1元收取，被告建筑面积为120.96平方米，每月应交纳的物业费为133.10元。合同第三十条约定若业主未能按时足额交纳物业服务费的，应从逾期之日起按应缴费用每日千分之三的标准向物业支付违约金。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告自2016年8月1日起拒绝缴纳物业费，截止2020年12月30日欠费月数共计52个月，据此，被告欠缴物业费共计6919.00元（单价×房屋面积×欠费月数）。同时根据合同约定被告应当承担违约责任，缴纳违约金，为减轻被告负担，违约金部分原告请求按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）二十九条规定的不超过物业费本金的30%，即2076.00元，多余部分自愿放弃。综上所述，两项合计8995.00元，经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，诉至法院，望贵院判如所求。庭审中，原告表示要求被告支付的物业费起止时间为2016年8月10日至2021年1月10日期间，被告的房号更正为1单元20-3号，违约金原告表示自愿放弃。被告冷利鹏答辩称：一、事实与过程被告购买的涉案商品房于2016年5月3日被贵阳市中级人民法院第一次查封，2018年12月26日第二次查封至现在。这导致房开公司至今无法为被告进行房屋备案登记和办理产权证。加之房屋一直还未正式竣工验收，房开至今也无法正式履行合法的交房手续。被告从房开那里拿到涉案房屋的钥匙，房屋装修好后，被告发现水压非常不稳定，热水器出的水时冷时热，一会儿出水管里的冷水，一会儿出六七十多度的热水，没办法洗澡。这造成被告无法入住。经向小区其他住户打听才知原来整个小区的供水都是这样，物业一直没有解决这个问题。2017年夏天被告还发现，下大雨之后主卧窗台下有水渗入，这问题其他住户也有。经多次向物业反映多次登记后，说要重新打胶，但物业至今也没着手有解决此问题。这又造成被告主卧窗合下的墙面脱落损坏。如此拖延办事，物业服务质量由此可见一斑。至2017年，房开还未能为被告进行房屋备案登记和办理产权证，房屋一直还未正式竣工验收，无法正式履行合法交房手续。2017年4月，物业在开票时擅自把物业费提高到1616.00元，加之多次向物业讨要押金，物业经理符书军一直找各种理由拖延归还。种种现象表明，房开和原告物业的诚信不可靠。为预防造成不可挽回的损失，并且房开与被告约定选聘的物业服务企业为“出卖人代为管理”而非原告，被告便不再预付物业费。并告知原告，物业费应该由房开支付。原告起诉称，其与房开于2013年10月17日签订了《翠竹苑前期物业服务合同》，合同约定翠竹苑住宅物业费按建筑面积每月每平方米1.1元的价格收取，还称合同第三十条约定，若业主未能近按时足额交纳物业费的，应从逾期之日起按应缴费用每日千分之三的标准向物业支付违约金。诉状还提出，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，但被告自2016年8月1日起拒绝缴纳物业费，截止2020年12月30日欠费月数共计44个月，欠缴物业费共计5297.00元，违约金1778.00元。二、理由部分被告认为：第一、原告与房开签订的《翠竹苑前期物业服务合同》第三章第六条第四款第14项规定，业主应于收楼入伙之日起开始交纳物业服务费用。但至2021年6月8日，房开仍未为被告进行房屋备案登记未办理产权证，也未正式履行合法的交房手续，且该套房目前处于被贵阳市中级人民法院査封的状态。按《物权法》或《民法典》的相关规定，被告不是涉案房屋的所有权人。按国务院《物业管理条例》第六条规定“房屋的所有权人为业主”，因此被告还未取得翠竹苑小区的业主资格，从而也就没有业主权利，没有交物业费的义务。同时，按国务院《物业管理条例》第四十条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”，由于还未正式履行合法的交房手续，被告还没有“收楼入伙”，物业费也不应由被告交纳，而应该由建设单位房开交纳。并且，若被告交纳了物业费，一旦贵阳市中级人民法院拍卖翠竹苑涉案房屋，将会造成被告从开始就不是产权人不是业主但却要交物业费的局面，这显然大失公平。第二、被告2015年9月10日与房开签订的《商品房买卖合同》第十三条约定的物业服务企业为“出卖人代为管理”，不是原告毕节市众合润物业管理有限公司。那么，按《商品房买卖合同》物业费应该交给房开。而房开将合同权让与原告未通知被告，将合同义务转移给原告也未取得被告同意，房开的这一行为对于被告无效。由于房开变更物业服务企业未发出公开通知并取得小区住户的同意，被告及翠竹苑小区的其它所有住户都以为物业就是出卖人房开自己。那么，在房开违约不为房屋买受人办理产权的情下，根据合同法的相关规定，被告有权拒交物业费给房开，但这是被告与房开之间的事，与原告无关。因此，被不欠原告的物业费，也不构成违约，不承担违约责任。第三、由于2017年4月，物业在开票时擅自把物业费提高到1616.00元，根据被告与房开签订的《商品房买卖合同》第六条和第三十一条的约定，违约的是原告，是原告违约在先。因此被告有权拒付物业费，对不该收和超收部分，根据《翠竹苑前期物业服务合同》第三十一条原告要双倍返还。第四、原告与房开签订的《翠竹苑前期物业服务合同》中并没有原告所称“若业主未能近按时足额交纳物业费的，应从逾期之日起按应缴费用每日千分之三的标准向物业支付违约金”的约定，属于捏造合同内容。据此，被告也没有向原告支付违约金的义务。第五、整个小区的供水水压都不稳定，给整个小区居民的生活带来很大不便，造成被告不能入住。被告主卧窗台长期存在的渗水问题也不解决。原告的服务质量远未达到《翠竹苑前期物业服务合同》中约定的服务标准，这也是原告违约。对影响被告入住的问题长期不解决，被告有理由拒付物业费。综上所述，被告按法律规定不是涉案房屋的所有权人没有业主资格没有交物业费的义务，原告毕节市众合润物业管理有限公司不是《商品房买卖合同》约定的物业服务企业，且其擅自提高物业费、违规收押金且长时间不按约定退还不按合同约定保证服务质量违约在先。因此原告所诉事实与理由不成立。基于以上理由，请求法院根据有关法律法规，判决驳回原告全部诉讼请求！本院经审理确认以下事实：2013年10月17日，贵阳华中房地产开发有限责任公司作为甲方与原告众和润物业公司作为乙方签订《翠竹苑前期物业服务合同》，合同约定：贵阳华中房开公司选聘原告众和润物业公司翠竹苑小区提供前期物业管理服务；物业管理服务包括：物业共用部位的维护、修缮服务与管理，物业共用设施设备的运行、维修、修缮与管理服务，物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，化粪池、检查井清理及其相关管网的维修，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理等；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积全额交纳，具体标准：住宅部分为1.10元/月·平方米、商业部分为1.50元/月·平方米，业主应于收楼入伙之日起开始交纳物业服务费用。合同还对物业服务质量、物业的经营与管理、使用与维护以及违约金责任等事项作了约定。另查明，2013年10月8日，被告与贵阳华中房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，约定被告购买翠竹苑1单元20层3号商品房，该商品房合同约定面积为120.96平方米。2015年6月17日，被告在贵阳华中房地产开发有限责任公司处领取了涉案商品房的钥匙。2015年8月10日，被告向原告众合润物业公司签订《装修承诺书》，并在当日签订了入住验房表。但被告自2016年8月10日起便未向原告缴纳物业费，原告为此诉至本院。上述事实，有原、被告的陈述及提交的各项证据，已经庭审举证、质证，本院收集在卷为凭。本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人签订的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”的规定，贵阳华中房地产开发有限责任公司作为建设单位，与原告众合润物业公司签订的《翠竹苑前期物业服务合同》，对被告具有法律约束力，故原、被告均应当依照合同约定履行自身的义务。按照《翠竹苑前期物业服务合同》的约定，原告应付2016年8月10日起至2021年1月10日期间（共53个月）的物业服务费为7051.97元（1.10元/月·平方米×120.96平方米×53个月）。本案中，被告提出原告提供的物业服务质量不达标的抗辩主张，根据同期同类型案件中本院查实的情况，原告在提供物业服务管理的过程中，确实存在一定的瑕疵，比如电梯故障后未及时修理、车辆停靠管理不到位、杂物及卫生处理不够及时等，而在本案中，原告提供的证据也不足以证明其已经充分履行了管理义务。故对原告主张的物业费，本院酌情扣减20%，以80%予以支持，故对原告主张的物业费，本院予以支持5641.57元（7051.97元×80%）。希望原告在今后的物业服务管理过程中，多听取业主的意见与合理建议，力求以提升业主的居住品质为核心要务，不断提高服务质量。原告表示自愿放弃对违约金的主张，是其在法律允许范围内对自己的权利所作的处分，本院应予支持。原告众合润物业公司依约向包括被告在内的翠竹苑小区业主提供物业服务，根据原告提供的证据及被告的自述，在本案中原告主张被告支付物业费的时间范围内，被告已经取得了涉案商品房的使用权利，实际接受了原告提供的物业服务，而涉案房屋是否已经竣工验收，系商品房开发建设单位的合同义务，与本案非同一法律关系，不能作为被告不予支付物业费的抗辩理由，故对被告主张涉案商品房并未竣工验收，不应支付物业费的抗辩主张，本院不予采纳。关于被告提出涉案商品房尚未办理备案登记，故其不是业主，不应承担物业费的抗辩理由，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第四条“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院可以参照关于业主的规定处理。”之规定，原告在本案中主张物业费的期间，已经实际占有翠竹苑1单元20层3号商品房，作为物业使用人，被告亦应当承担支付物业费的义务，故对被告提出的前述抗辩主张，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告冷利鹏于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告毕节市众合润物业管理有限公司2016年8月10日起至2021年1月10日期间的物业服务费5641.57元；二、驳回原告毕节市众合润物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元（已减半收取），由被告冷利鹏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  孔羽佳二〇二一年七月十五日书记员  申开旭