吉林省通化市中级人民法院   民事判决书   （2021）吉05民终709号   上诉人（一审被告）：孙茂萍，女，1965年11月20日生，汉族，住通化市东昌区。       被上诉人（一审原告）：通化市果品公司，住所：通化市东昌区靖宇路255号。       诉讼代表人：吉林省阳光博舟（通化）律师事务所，系通化市果品公司破产管理人。       诉讼代理人：闫红亮，吉林省阳光博舟（通化）律师事务所律师。       上诉人孙茂萍因与被上诉人通化市果品公司租赁合同纠纷一案，不服吉林省通化市东昌区人民法院（2021）吉0502民初1262号民事判决，向本院提起上诉。本院在2021年7月14日立案后，依法组成合议庭，并于2021年7月29日适用第二审程序依法公开开庭进行了审理。上诉人孙茂萍、被上诉人通化市果品公司的诉讼代理人闫红亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。       孙茂萍上诉请求：撤销原审法院（2021）吉0502民初1262号民事判决，改判驳回通化市果品公司的诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实错误、适用法律错误。一、涉案的租赁合同属于不同的法律关系，本案不符合民事案件的受理条件。本案所涉的租赁合同从法律关系上属于不同的法律关系，在履行过程中其权利义务并没有交织在一起，根据民事案件的一案一审或一个法律关系一个案件的基本诉讼原则，被上诉人将涉案租赁合同在同一个案件中提起诉讼，不符合民事诉讼的受理条件。二、双方当事人之间存在合法有效的租赁合同关系。合法的租赁关系受法律保护。双方签订的租赁合同系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方应按照协议书的约定履行各自义务。另外，政府尚未发布征收决定，无法证明租赁物在征收范围内，政府也未实际实施征收拆迁，双方约定的解除租赁协议的条件尚未成就。三、双方签订的租赁合同尚未达到解除条件，应当依约履行。（一）涉案租赁房屋尚未确定已纳入征收范围之内，涉案租赁合同尚未达到解除条件。（二）涉案租赁房屋未予补偿，征收行为对租赁合同不产生实质性影响，涉案租赁合同尚未达到解除条件。即便涉案房屋需要被征收，本案存在由合同法律关系变更为征收补偿的法律关系，即有效期内正在履行的民事合同，如遇征收应按照收补偿程序来处理相关租赁物的交付及对承租人的补偿程序，涉案租赁房屋尚未给予补偿，政府也未实际实施征收拆迁，征收行为对租赁合同不产生实质性影响。（三）租赁房屋所有权的变动不影响租赁合同的效力，通化市果品公司以政府的征收行为导致涉案租赁合同无法继续履行为由，要求解除合同，缺乏依据。通化市果品公司无权要求解除合同，并要求上诉人腾迁。四、被诉合同不存在法定解除事由，通化市果品公司无权要求解除涉案合同，更无权要求上诉人立即腾迁房屋。合同有效期内不存在任何法定解除合同的情形，故通化市果品公司请求解除被诉合同缺乏事实和法律依据。首先，本案不符合《破产法》第十八条法定解除的条件。双方签订的案涉两份《冷库储藏服务合同书》均合法有效，孙茂萍已交付冷库租赁费，通化市果品公司也已提供了符合约定的租赁物，交付出租冷库使用权，该租赁合同的主要义务应视为履行完毕，破产管理人不得依照上述条文解除租赁合同。如果不动产出租人破产时，破产管理人可以对租赁合同行使任意解除权，这将与我国限制出租人的解除权、强化对承租人利益保护的立法基本原则相违背，无法保障承租人的合法权益。其次，破产清算与本案通化市果品公司提出因遇征收履行不能而解除合同的理由是不同的法律关系。通化市果品公司进入破产程序并不意味着合同解除，这是破产管理人的主观决策，缺乏事实和法律依据。通化市果品公司主张解除涉案合同的理由是因政府的征收行为导致涉案租赁合同无法继续履行，并非是基于破产清算。另外，通化市果品公司提出解除请求权的不同理由会承担不同的赔偿或补偿责任。如果主张由破产管理人决定解除，意味着被上诉人应当承担由此给孙茂萍带来的损失或赔偿责任；如按其主张的因征收的不可抗力而解除涉案租赁合同，意味着通化市果品公司无需承担相应的违约赔偿责任，也不利于孙茂萍作为承租人与拆迁安置部门协调办理补偿事宜。事实上，通化市果品公司已明确选择是因征收导致履行不能而解除涉案合同，根本没有依据所谓的破产解除。而根据上诉人及被上诉人提交的证据可知，本案并不符合因征收解除的客观条件。因此，无论是因破产解除还是因遇征收解除，均不符合法定条件，被诉合同均不存在任何法定解除合同的情形。五、一审法院判决缺乏事实和法律依据，且严重损害上诉人作为承租人的合法权益。根据以往交易惯例，涉案房屋的租金均由通化市果品公司上门收取，但其一直未派工作人员上门收取。所以，不存在孙茂萍故意欠付租金的事实。       通化市果品公司辩称，本案涉及的多份合同均为租赁合同，系同一法律关系，属于民事案件受案范围。一审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人上诉没有依据，应当予以驳回。       通化市果品公司向一审法院起诉请求：1．判令解除原被告签订的两份《冷库储藏服务合同书》，并要求被告立即腾迁并向原告返还租赁房屋；2．判令被告给付欠付租金7984元；3．判令被告给付自合同解除之日起至实际返还之日止的房屋占用使用费（按照租金标准给付）；4．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年8月6日，通化市果品公司与孙茂萍签订两份《冷库储藏服务合同书》。合同中对房屋或场地租赁期限、租金标准、租金给付方式以及逾期交付租金应承担的违约责任等均有明确约定。合同履行期间内，通化市东昌区人民政府于2021年4月26日作出了《通化市东昌区人民政府关于确定东昌区新站广场旧城区改建项目房屋征收范围的公告》，案涉的租赁房屋属于该公告所确定的征收范围。2020年12月11日，通化市中级人民法院裁定受理通化市果品公司提出的破产清算申请，将案件交由通化市东昌区人民法院审理。通化市东昌区人民法院于2021年4月8日受理并选定吉林阳光博舟（通化）律师事务所作为破产管理人。依据《破产法》第十八条规定，通化市果品公司与各被告之间签订的相关租赁合同应当解除。       孙茂萍辩称：一、不同意解除合同，民法典第二百二十九条规定，因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。2021年4月26日政府发布拆迁公告，自公告发布之日，本案争议的租赁不动产所有权人发生变更，原告不再享有租赁物的物权。既然原告不再享有租赁物的物权，那么原告当然无权要求被告腾迁和返还房屋。二、原告计算租金不准确，依据民法典第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。第五百三十三条规定，合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。基于上述法律规定，疫情期间停产停业，租金应当予以减免。2016年1月被告缴纳安全保障金2000元应予抵顶。三、原告无权主张2021年4月26日以后的租金，2021年4月26日政府发布拆迁公告，自公告发布之日，原告不再享有租赁物的所有权，无权收取任何费用。原告无权要求被告腾出房屋；现在原告不是房屋所有权人，虽然原告向法庭出示所有权证书，但是2021年4月26日政府发布拆迁公告，自公告发布之日，原告不再享有租赁物的所有权，无权要求被告腾迁。       一审法院经审理查明，2020年8月6日，原被告签订两份《冷库储藏服务合同书》，双方约定：被告租赁原告所有的，位于通化市东昌区靖宇路255号院内0号冷库5号位和0号冷库6-7号位，面积分别为20平方米、34平方米，月租金分别为1960元（98元／平方米／月）、3332元（98元／平方米／月），租赁期限为2020年1月1日至2022年12月31日。被告两个库位的租金分别交付至2021年4月16日、2021年2月15日。2020年12月11日，通化市中级人民法院作出（2020）吉05破申22号民事裁定书，受理原告提出的破产清算申请，并交由通化市东昌区人民法院审理。该院于2021年1月13日受理原告申请破产一案，并指定吉林阳光博舟（通化）律师事务所为该案的破产管理人。2021年4月26日，通化市东昌区人民政府发布公告，原告所在区域因公共利益情形被划入征收范围内。       一审法院认为，原被告之间的租赁合同系双方真实意思表示，真实有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。原告主张解除原被告签订的两份租赁合同，被告虽不予认可，但依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。”因原告的破产申请该院已于2021年1月13日受理，故原告有权解除双方之间的两份租赁合同。原告主张被告立即腾迁冷库库位并交还原告，被告不予认可，被告主张冷库的物权已发生变动，该院认为，依据《中华人民共和国民法典》第二百二十九条规定：“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。”而本案中截至庭审辩论终结时，政府仅发布了征收范围的公告，而未下发征收决定，故本案涉案房屋物权没有发生变动，原告作为所有权人，有权要求被告迁出冷库并交还原告。原告主张被告给付欠付租金7984元，因被告两个库位的租金分别交付至2021年4月16日、2021年2月15日，故截至2021年5月31日，被告欠付租金的数额应为：0号库5号位98元／平方米／月×20平方米×1.5个月=2940元，因原告自愿减免2020年度前三个月租金的10％、2021年度前三个月租金的20％，即98元／平方米／月×20平方米×3个月×（10％＋20％）=1764元，故0号库5号位欠付租金为1176元（2940元-1764元）。0号库6-7号位98元／平方米／月×34平方米×3.5个月=11662元，因原告自愿减免2021年度前三个月租金的20％，即98元／平方米／月×34平方米×3个月×20％=1999.20元，故0号库6-7号位欠付租金为9662.80元（11662元-1999.20元）。综上，被告欠付的租金数额共计为10838.80元，因原告仅主张7984元，法院予以准许。因被告至今仍占有使用该两处冷库库位，故原告有权主张自合同解除之日至被告迁出冷库时止的使用费（按照合同约定的租金标准计算）。被告主张原告应当减免相应租金，因原告已自行减免1-3月租金的30％，且被告亦未提交相应证据对其主张加以证明，故对于被告的此项主张，法院不予支持。被告主张安全抵押金2000元应当予以抵扣，原告不予认可，故被告可另案主张权利。依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。”第七百零三条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第七百二十一条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”第六十五条第一款：“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。”综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第七百零三条、第七百二十一条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，遂判决：一、解除原被告于2020年8月6日签订的两份《冷库储藏服务合同书》；二、被告孙茂萍于判决生效之日起三日内从原告通化市果品公司所有的，位于通化市东昌区靖宇路255号院内0号冷库5号位和0号冷库6-7号位内迁出，并将该两处冷库库位交还原告通化市果品公司；三、被告孙茂萍于判决生效之日立即给付原告通化市果品公司欠付租金7984元（截至2021年5月31日）。四、被告孙茂萍于判决生效之日立即给付原告通化市果品公司该两处冷库使用费（从合同解除之日起至被告迁出冷库时止，按照合同约定租金标准计算）。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告负担。       本院二审经审理查明的事实与一审审理查明的事实一致。另查明，另查明，2020年，根据国家供给侧结构性改革总体工作要求，通化市将通化市果品公司列入被出清的企业名单。本院于2020年12月11日受理通化市果品公司提出的破产清算申请。孙茂萍租赁期间交纳安全抵押金2000元。       本院认为，本案是因人民法院受理通化市果品公司破产申请后，破产管理人决定解除与孙茂萍之间的租赁合同而引发的纠纷。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案法律事实持续至民法典施行后，故本案应适用民法典的规定。《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”根据该条规定，法律赋予破产管理人法定解除或继续履行合同的权利，即破产管理人有权决定解除或者继续履行破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同。本案中，案涉两份《冷库储藏服务合同书》签订的时间在通化市果品公司破产申请受理之前且未履行完毕，破产管理人主张解除案涉合同，有法律依据，本院予以支持。孙茂萍对解除租赁合同所产生的赔偿请求，可作为申报债权在破产程序中解决。关于孙茂萍提出的本案是否为人民法院民事审理范围问题。本案的两份《冷库储藏服务合同书》，签订的主体均为通化市果品公司与孙茂萍，系同一民事法律关系，属于人民法院民事受理范围。关于孙茂萍提出的不予退还租赁物问题。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”案涉租赁合同解除后，孙茂萍占有使用租赁物已无法律依据，孙茂萍应将案涉租赁物退还给通化市果品公司。此外，孙茂萍因履行租赁合同交纳的2000元安全抵押金，通化市果品公司应在租赁合同解除后返还给孙茂萍。至通化市果品公司起诉时，孙茂萍已开始拖欠租金。应当将2000元安全抵押金与欠付的租金抵顶，即孙茂萍还应当给付起诉前已欠付租金5984元（7984元－2000元）。孙茂萍利用租赁物从事生产经营活动，一审判令孙茂萍3日内从租赁物中迁出，不符合客观实际。考虑租赁物的实际情况，应当给予承租人合理的搬迁时间，本院认定给予7日为宜。       综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但是对于孙茂萍提出的2000元安全抵押金的问题不予一并处理存在不当，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款，《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：       一、维持通化市东昌区人民法院（2021）吉0502民初1262号民事判决第一、四项；       二、变更通化市东昌区人民法院（2021）吉0502民初1262号民事判决第二项为，孙茂萍于判决生效之日起七日内从通化市果品公司所有的，位于通化市东昌区靖宇路255号院内0号冷库5号位和0号冷库6-7号位内迁出，并将该两处冷库库位交还通化市果品公司；       三、变更通化市东昌区人民法院（2021）吉0502民初1262号民事判决第三项为，孙茂萍于判决生效之日立即给付通化市果品公司欠付租金5984元（截至2021年5月31日）。       一审案件受理费25元，二审案件受理费100元，合计125元，由被上诉人通化市果品公司负担。       本判决为终审判决。       审判长吴兴彦   审判员王立武   审判员修勇   二〇二一年七月二十九日   书记员刘瑄子凡