重庆市云阳县人民法院民事判决书                  （2021）渝0235民初3146号 原告：重庆名云物业管理有限公司，住所地重庆市云阳县双江街道青龙路一巷11号3幢2单元5-1，统一社会信用代码91500235696560988H。法定代表人：向导兵，系该公司总经理。委托诉讼代理人：向智强，重庆四正律师事务所律师，特别授权。被告：朱夕彬，男，1965年12月5日出生，汉族，住重庆市云阳县。委托诉讼代理人：罗明圣，重庆洲同律师事务所律师，一般代理。原告重庆名云物业管理有限公司(以下简称名云公司)与被告朱夕彬物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月22日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行审理。原告名云公司的法定代表人向导兵及其委托诉讼代理人向智强，被告朱夕彬及其委托诉讼代理人罗明圣到庭参加诉讼。2021年7月19日，本案再次公开开庭进行审理，原告名云公司的法定代表人向导兵，被告朱夕彬的委托诉讼代理人罗明圣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告名云公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告从2019年5月1日至2021年4月30日物业管理费1946元；2.判令被告从产生物业费的第3个月1日起至全部物业服务费付清时止，按同期银行拆借利率标准承担逾期付款利息（其中，2019年5月1日至2021年4月30日，被告应承担逾期支付物业管理费的利息为65.78元）；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告放弃第2项诉讼请求。事实和理由：曹文刚、重庆国梁建设（集团）房地产开发有限公司开发了“蓝桥水岸”物业，现已交付业主使用。2018年5月31日，曹文刚、国梁建司与原告签订了《云阳县“蓝桥水岸”小区前期物业服务协议》，并在云阳县国土资源和房屋管理局备案。从2019年5月1日，原告进驻“蓝桥水岸”小区进行物业管理相关工作。被告向曹文刚、国梁建司购买了该公司开发的“蓝桥水岸”小区×××号房，现已入住。被告应当自原告进驻“蓝桥水岸”小区提供物业管理服务时开始支付物业服务费，原告自认被告交纳物业服务费的期限为1个月，延期交纳物业服务费的，从产生物业服务费的第3个月1日起承担逾期付款利息。被告从入住“蓝桥水岸”至今，一直拒交物业管理费。原告多次向被告催缴，被告仍拒绝缴纳。现诉至法院，恳请依法判决。被告朱夕彬辩称，一、重庆国梁建设集团房地产开发有限公司无权代表蓝桥水岸项目与原告签订《蓝桥水岸项目前期物业服务协议》，其合同约定对被告不产生法律效力。蓝桥水岸项目的建设项目名称为：张小平、曹文刚、朱夕彬联建房，建设业主为曹文刚，并不是重庆国梁建设集团房地产开发有限公司投资修建的，故重庆国梁建司无权签订前期物业合同，且以其名义与原告签订“蓝桥水岸项目前期物业服务协议”不合法。二、蓝桥水岸项目是“两违”建设，原告起诉不符合民事诉讼法第一百一十九条的规定，应当判决驳回起诉。蓝桥水岸项目系曹文刚投资修建，项目系“两违”建设，属于违法建筑，原告起诉不符合我国民事诉讼法第一百一十九条第（四）项规定，故人民法院不能变相为违法建筑“确权”，使原告因违法建筑而获取利益，因此本案不应属于人民法院的受理范围。同时，被告认为，因蓝桥水岸项目属于“两违”建设，故任何人用违法建筑招聘物业服务都不具有合法性。三、即使原告与重庆国梁建设集团房地产开发有限公司签订前期物业服务协议合法有效，但原告没有履行前期物业服务协议约定的服务内容，被告亦可拒绝支付物业服务费。1、按照蓝桥水岸项目前期物业服务协议第二条的约定，原告应当对物业共有部分、共有设施，市政共用设施和附属建筑物、构筑物进行维修、养护、管理和运行。而原告根本未履行好服务义务，在原告所称的服务期间，小区内长期出现消防箱内没有消防水带、房屋漏雨、地漏反水等不良现象。被告等业主多次反映投诉，原告却置之不理，至今都没有进行维修和整改。2、合同第三条约定的清洁、保洁率达到95%，原告也没有做到。原告没有雇请专门的清洁保洁人员进行打扫，只是雇请了一个年满70多岁的老人进行打扫，导致电梯门、楼道灰层遍布，蛛网缠绕，地面经常污水横流，污渍遍布，垃圾到处丢弃，气味熏人，根本没有人打扫，全体业主都怨声载道。合同约定管理人员巡视制度，制定建档记录，但被告等业主从来没有看到过有物业人员巡视，更别说有建档记录。很明显，被告在服务期间根本没有履行物业服务义务。3、合同约定化粪池、雨水井、污水井完好率95%，化粪池一年一次清掏。但事实上是小区的化粪池的污水长期冒水，污水从化粪池冒出来，流在地面，其恶臭味道严重损害被告等业主的身心健康，原告一次都没有进行过清掏，也无人管理，这一事实有视频和照片为证。4、合同约定的路灯完好率95%。但该楼道内的路灯经常坏掉，原告也没有派员进行更换，业主催促多次，原告才偶尔更换一次，也根本没有履行合同第三条约定的工程维修部24小时值班制度。5、合同约定停车场实行专人管理。原告派驻到该项目的工作人员只有三名，两名保安，一个70多岁的保洁，根本没有人对停车场和小区空地进行专人管理，导致外人和车辆随便进入小区，摩托车、小车随时乱停乱放，长期将业主的进户门和消防通道阻断，造成了严重的消防安全隐患，也导致业主无法正常进入楼道内。6、原告没有履行的其他义务。原告不进行沟渠的安装和清理，导致小区内的空地经常有积水滋生蚊蝇，已经形成了青苔，给业主的使用和停放车辆造成不便，也存在严重的安全隐患，但原告也一直不进行整改，至今都置之不理。7、小区保安有名无实。原告雇请的保安年龄偏大，不具备从事保安工作的条件，且根本不履行职责。保安经常不在岗，经常在11点多钟就离开保安室回家休息；保安人员的不履职行为，导致该小区业主电瓶车的蓄电池被盗，原告也拒绝赔偿，还说应由业主自己承担责任。8、小区三楼业主的地漏长期反水，业主多次告知原告，原告的工作人员还说买三楼是这样，至今都没有进行整改。整个小区、楼道内业主和租户乱搭乱拉电线，给整个小区带来严重的安全隐患，原告也是视而不见，根本不进行制止和劝阻。9、合同约定为该小区提供一级物业服务，原告没有按照一级服务标准配备服务人员和管理人员，也根本没有提供正常的物业服务，小区脏乱不堪、隐患不断，物业公司形同虚设。原告只顾想尽办法收取高额的物业服务费而获取利益，却不履行物业合同约定的义务，严重侵害了小区业主的合法权益。四、被告小区成立业主委员会后，多次通知原告撤出小区，因原告拒不撤离，故也无权要求被告支付物业服务费。2020年6月24日，被告小区依法成立了业主委员会，并依法在社区和街道进行了备案，因全体业主对原告的服务十分不满，多次通知原告撤出小区，但原告拒不撤离，即使根据原告签订的《物业服务协议》第十七条、十八条的约定，业主委员会也有权通知原告撤离，而原告拒不撤离。根据《中华人民共和国民法典》第二百八十四条的规定“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”第九百四十九条的规定“物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会……原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。故在业主委员会依法通知原告后，原告无权要求被告支付任何物业服务费用。五、被告依法不应给付原告的物业服务费。按照《中华人民共和国民法典》第五百二十五条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，原告没有履行合同约定的义务，现要求被告及其他业主给付物业服务费，其请求依法不成立，被告可依法不给付物业服务费。综上所述，原告与重庆国梁建设集团房地产开发有限公司签订的“前期物业服务协议”因签订主体不适格和建设项目违法而对被告不产生法律效力，本案不属于人民法院受案范围，同时因原告根本没有尽到合同约定的物业服务义务，且在被通知撤离后既不离场又要收费，完全不具有合法性。请人民法院依法查明本案事实，依法作出公正裁决。原告围绕其诉讼请求依法提交了如下证据材料：《“蓝桥水岸”项目前期物业服务协议》，《前期物业服务合同备案证明》、《云阳县物业服务收费基本情况表》、《购房合同书》、《致业主的一封信》及《价格公示》等3张照片、与其他业主的《前期物业服务合同》、《巡逻签到表》、《外来人员出入登记表》、《电梯日常巡查记录表》、《重庆市电梯日常维护保养合同》、《乘客电梯载货电梯半月维护保养工作记录》、《电梯定期检验报告》、《特种设备隐患及整改台账》、《设备机房巡视签到表》、《柴油发电机运行记录表》、《员工考勤表》、原告的员工进行物业服务的照片、蓝桥水岸事项处理记录表、原告催收物业服务费的通知及照片。被告向本院提交了如下证据材料：四份光盘、业主委员会成立的资料和照片、通知及照片、《购房合同书》，上述证据均客观真实，且能相互印证，本院予以采信并在卷佐证。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系依法成立的物业管理有限公司，其经营范围：经营劳务派遣业务、物业管理、保洁服务、外墙清洗、社区服务。2014年11月4日，被告朱夕彬（乙方）与案外人曹文刚（甲方）签订《云阳县人和街道蓝桥水岸住宅小区购房合同书》，约定朱夕彬购买蓝桥水岸住宅小区×××号房屋，房屋建筑面积78平方米，房屋总价款28万元。还约定了乙方自房屋交付之日起，即应接受甲方在《前期物业服务合同》中委托的物业服务企业实施物业管理，并遵守业主临时管理规约。2018年5月1日，原告（乙方）与案外人重庆国梁建设集团房地产开发有限公司（甲方）签订《“蓝桥水岸”项目前期物业服务协议》，主要内容为：第一条 物业基本情况 物业名称：蓝桥水岸，占地面积：3641.76平方米，建筑面积：24897.5平方米。第二条 甲方委托乙方提供的物业服务的主要内容为：1、物业共用部分的维修、养护和管理。2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5、附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理。6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管理、污水管道及生化池的疏通、清掏等。7、交通秩序与车辆停放的管理。8、依法做好物业管理区域公共卫生管理及安全、消防事项的防范工作，包括安全监控、巡视、门岗执勤。9、物业档案资料管理。10、装修管理。11、接受业主委托，对其他物业的专有部分进行维修养护。12、负责向业主或物业使用人收取物业服务费和本协议规定的其他费用。13、法律政策规定应由乙方管理服务的其它服务事项。14、对业主或物业使用人违反《业主公约》的行为，采取规劝、制止等措施。第四条 ……根据本物业管理区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定的原则，物业公司提供一级服务，双方暂约定物业服务费用按月收取，其收取的标准如下（按建筑面积计算）：①住宅：1.05元/月·平方米②商业物业：1.30元/月·平方米③车库物业费：50元/月·个。业主向乙方按约定的标准交纳物业服务费，乙方按本协议约定的服务内容和标准提供服务，物业服务费乙方自负盈亏。第二十三条 业主或物业使用人违反本协议的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，乙方有权按每日千分之三的标准向业主或物业使用人收取违约金。双方还对各自的权利义务、物业管理用房、物业服务协议期限及解除等内容进行了约定。合同尾部甲方加盖有重庆国梁建设集团房地产开发有限公司印章，案外人曹文刚作为该公司的法定代表人在合同上加盖私人印章，乙方处加盖有重庆名云物业管理有限公司印章。原告从2018年5月1日起入驻蓝桥水岸小区，一直对被告居住的小区从事物业相关管理工作至今。被告从2019年5月1日起未向原告交纳物业服务费。2018年5月31日，云阳县国土资源和房屋管理局向原告颁发了《前期物业服务合同备案证明》编号（云物）（2018）005号，载明：重庆国梁建设集团房地产开发有限公司（建设单位名称）与重庆名云物业管理有限公司（物业服务企业）签订的（项目名称）前期物业服务合同已报备案，备案合同情况如下：项目名称：蓝桥水岸，建筑面积2.4万平方米，座落地点：云阳人和街道立新二组双江北桥头，物业类型：高层住宅。2020年6月24日，蓝桥水岸成立业主委员会，被告朱夕彬任该业委会主任。2020年7月3日，云阳县人和街道蓝桥水岸业主委员会向原告发出通知：因蓝桥水岸项目的全体业主已经成立业主大会并选举成立了业主委员会，加之贵公司签订的“蓝桥水岸项目前期物业服务协议”违法无效，且贵公司更没有按照该前期物业服务协议约定的义务履行物业服务，导致蓝桥水岸项目的物业管理混乱，侵害了所有业主的合法权益。现经蓝桥水岸全体业主决定，准备另行与其他物业服务企业签订物业服务合同，不再由贵公司作为该小区的物业服务企业。请贵公司收到本通知后，三日内将云阳县人和街道蓝桥水岸小区物业的全部资料全部移交给业主委员会，并立即将贵公司的财产搬离和人员离开。本案争议焦点一、原告与案外人重庆国梁建设集团房地产开发有限公司签订《“蓝桥水岸”项目前期物业服务协议》是否合法有效？  本院认为，依法成立的合同受法律保护，并对当事人具有法律约束力，当事人应该按照合同的约定全面履行自己的义务。本案原告系依法成立的物业服务企业，其与案外人重庆国梁建设集团房地产开发有限公司签订的《“蓝桥水岸”项目前期物业服务协议》内容真实，且不违反法律、法规的强制性规定，应当合法有效，对原、被告均具有法律约束力。被告辩称，该蓝桥水岸小区的实际开发者为曹文刚，原告是向案外人曹文刚购买的房屋，本院认为，曹文刚是否借用案外人重庆国梁建设集团房地产开发有限公司的名义开发房地产，与原告和案外人重庆国梁建设集团房地产开发有限公司签订的《“蓝桥水岸”项目前期物业服务协议》属不同的法律关系。被告实际入住蓝桥水岸小区，且接受了原告的物业服务，因此，应当受《“蓝桥水岸”项目前期物业服务协议》的约束。本案争议焦点二、原告是否提供了相关的物业服务？被告是否应当支付物业服务费？原告向本院举示的《给业主的一封信》、《价格公示》照片、与其他业主的《物业服务合同》、《巡逻签到表》、《外来人员出入登记表》、《电梯日常巡查记录表》、《重庆市电梯日常维护保养合同》、《乘客电梯载货电梯半月维护保养工作记录》、《电梯定期检验报告》、《特种设备隐患及整改台账》、《设备机房巡视签到表》、《柴油发电机运行记录表》、《员工考勤表》、员工进行物业服务的照片、原告对小区的事项进行处理的记录表、原告催收物业服务费的通知及照片等证据，证明原告在入驻蓝桥水岸小区后履行了合同约定的相关义务，被告虽然提供了部分照片反映原告服务中存在瑕疵，但该照片不能客观反映原告提供的整个服务，且原告对存在的瑕疵进行了相应的整改，不能成为业主拒绝支付物业服务费的理由。被告未按期支付物业服务费造成原告的资金占用损失，现原告主张从产生物业服务费的第3个月起按年息3.85%计算资金占用损失，不违反《“蓝桥水岸”项目前期物业服务协议》的约定。经审查，原告计算的2019年5月1日至2021年4月30日期间的物业服务费1946元，符合双方合同的约定，本院予以确认。庭审中，原告明确自愿放弃利息的请求，系对自身权利的处分，本院予以准许。至于被告提出的其所在业主委员会已经向原告发出解聘通知，根据《物业管理条例》第十一条第（四）项“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业”及第十二条“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主参加。……决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”及第十四条“召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。”的规定，虽然该小区业主委员会向原告发出了解聘通知，但解聘物业服务企业属于业主共同决定的事项，现被告未举证证明业主委员会按上述条例规定通知全体业主召开业主大会会议，并告知相关居民委员会，以及是否实际召开业主大会及大会投票情况，故该业主委员会解聘程序不符合上述条例规定，并不具有法律效力，不产生解聘原告的法律后果。综上所述，对原告的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第十一条第（四）项、第十二条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百六十二条的规定，判决如下：被告朱夕彬在本判决生效后十日内支付原告重庆名云物业管理有限公司2019年5月1日至2021年4月30日的物业服务费1946元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告朱夕彬负担。本判决为终审判决。  审    判    员     李中云                        二○二一年七月二十一日                             法  官  助  理      苏再波  书    记    员      向童瑶    1