上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0114民初1947号原告：黄宁捷，男，1982年4月3日生，汉族，户籍地上海市静安区。委托诉讼代理人：阮超、徐昂，上海市万联律师事务所律师。被告：上海益翔置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：钱林，执行董事。委托诉讼代理人：杨陈、施菊花，北京市隆安律师事务所上海分所律师。原告黄宁捷与被告上海益翔置业有限公司(以下简称“益翔公司”)间商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，经黄宁捷申请，本院依法委托上海源正科技有限责任公司(以下简称“源正公司”)对上海市嘉定区乐惠路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)存在的质量问题、质量问题的原因及修复方案进行鉴定。本案于2021年7月16日公开开庭进行了审理。黄宁捷及其委托诉讼代理人徐昂，益翔公司的委托诉讼代理人杨陈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄宁捷向本院提出诉讼请求：1、判令益翔公司按照鉴定机构出具的修复方案修复系争房屋；2、判令益翔公司按照每月3,500元的标准赔偿黄宁捷自2019年5月1日至修复后重新交付黄宁捷之日止的损失。事实和理由：黄宁捷原位于上海市静安区大田路XXX弄XXX号的房屋被征收并签订征收补偿协议，黄宁捷选择了产权调换，由案外人向黄宁捷提供系争房屋，益翔公司为系争房屋的开发单位，黄宁捷为购房人。2019年5月5日，系争房屋的物业公司通知黄宁捷上门验收，经现场查看发现，系争房屋的主卧、次卧、阳台、客厅、厨房、卫生间等多处存在漏水、裂缝。物业公司知悉前述漏水、裂缝情况后，虽派人上门维修，但至今始终无法解决前述问题。黄宁捷认为，益翔公司交付的系争房屋并不符合质量标准，其应当予以修复，因房屋漏水、裂缝问题导致房屋空置从而给黄宁捷造成的损失，也应当给予赔偿。黄宁捷为维护自身合法利益，故涉诉。益翔公司辩称，益翔公司同意对系争房屋根据实际情况进行维修，但不同意对房屋的空置损失进行赔偿，系争房屋只是被当做仓储使用，并非空置，如需赔偿，也应当从交付之日即2019年5月5日起算，而不应当从2019年5月1日起算，至于赔偿金额，由于黄宁捷名下有其他房产，不排除其因居住在其他房屋而造成的空置，所以希望对空置费酌情予以降低。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月1日，黄宁捷(乙方)和上海市静安区住房保障和房屋管理局(甲方)签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》，约定，被征收房屋地址是大田路XXX弄XXX号底层灶间及二层后楼；乙方选择房屋产权调换，以乙方应得的本协议第五条、第六条合计款项1,288,103.04元，甲方提供给乙方的产权调换房屋计3套，房屋总建筑面积211.87平方米。包括：1、松江区新城洞泾德宁路89弄1栋/幢西单元18号503室；2、嘉定区益翔云翔胜辛南路1158弄1栋/幢西单元2401室；3、嘉定区益翔云翔胜辛南路1158弄1栋/幢西单元2402室。以上房屋价格合计1,612,245.84元。房屋产权调换差价为324,142.80元，由乙方向甲方支付。随后签订《配套商品房供应单》，载明，系争房屋的开发商系益翔公司，购房人系黄宁捷。2019年5月5日，物业公司要求黄宁捷验房，黄宁捷在瑞和云庭房屋验收记录上反映系争房屋存在主、次卧、阳台有水迹，次卧窗有裂缝等质量问题。益翔公司对系争房屋进行过维修，但未能根本解决房屋质量问题。2020年10月11日，黄宁捷(乙方、买方)与益翔公司(甲方，卖方)签订了《上海市商品房出售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，建筑面积71.19平方米，总房价款(不包含房屋全装修价格)为703,003.13元；乙方购买该房屋的总房价款是指该房屋所有权和该房屋占用范围内土地使用权的总价格；合同第七条约定，本合同自甲乙双方签署之日起90天内，甲方向乙方交付该房屋；第九条约定，乙方应在本合同第七条约定的房屋交接期限内到甲方要求的地点办理验收交接手续。该房屋交付的标志为签署《房屋交接书》。第十条约定，甲方交付的该房屋装修、设备标准达不到合同附件三约定的标准，乙方在办理该房屋交接手续时有权要求甲方按装修、设备差价0倍补偿。双方对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据；第十四条约定，自该房屋正式交付之日起，甲方对房屋负责保修，并从房地产权利转移之日起继续保修二年。保修范围由甲、乙双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定；第十六条约定，甲方交付的该房屋有其他工程质量问题的，乙方在合同保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按修复费的0倍给予补偿。双方商定对该房屋有其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据；合同另对其他权利义务进行了约定。审理中，根据黄宁捷的申请，本院依法委托源正公司对系争房屋是否存在质量问题、质量问题的原因以及修复方案进行司法鉴定。源正公司于2021年6月1日出具了源正司鉴〔2021〕建鉴字第041号《司法鉴定意见书》，经鉴定，系争房屋质量问题(漏水、裂缝)鉴定意见如下：1)屋面防水已失效，新增防水卷材亦未起到有效防水作用，屋面渗漏水导致2402室顶面及相邻墙面出现受损；2)西南卧及东南卧空调孔附近墙面渗漏水受损系对应空调孔未有效封堵，雨水流入室内，导致相邻墙面受损；3)西南卧的东墙及东南卧的西墙开裂系填充墙砌筑砂浆施工处理不当所致。建议修复方案为：1.1起居室及餐厅，1)顶面涂料变色、可见渗漏水痕迹，受损面积约1.5㎡；2)经红外线热像仪复核，顶面受损区域可见明显温差，即顶面仍存在渗漏水情况。修复建议：受损涂料铲除至基层，重新批嵌腻子，涂刷同色涂料一底两面。其余顶面刷同色涂料一度，约14.3㎡。3)墙面可见涂料修补痕迹及色差，受损面积1.0㎡。修复建议：受损涂料铲除至基层，重新批嵌腻子，涂刷同色涂料一底两面。其余顶面刷同色涂料一度，约11.2㎡。1.2厨房，1)顶面涂料未见受损痕迹。2)墙面(毛坯)未见受损痕迹。修复建议：无需修复。1.3卫生间湿区，1)顶面涂料未见受损痕迹。2)墙面(毛坯)未见受损痕迹。修复建议：无需修复。1.4卫生间干区，1)顶面涂料变色、可见渗漏水痕迹，受损面积约0.2㎡。2)经红外线热像仪复核，顶面受损区域可见明显温差，即顶面仍存在渗漏水情况。3)顶面灯泡已拆除，共1处。修复建议：受损涂料铲除至基层，重新批嵌腻子，涂刷同色涂料一底两面。其余顶面刷同色涂料一度，约1.5㎡；顶面灯泡恢复，共1处。4)墙面(毛坯)未见受损痕迹。修复建议：无需修复。1.5西南卧，1)顶面涂料变色、可见渗漏水痕迹，受损面积约1.3㎡。2)经红外热像仪复核，顶面受损区域可见明显温差，即顶面仍存在渗漏水情况。修复建议：受损涂料铲除至基层，重新批嵌腻子，涂刷同色涂料一底两面。其余顶面刷同色涂料一度，约10.9㎡。3)西南墙顶角涂料变色、可见渗漏水痕迹，受损面积约0.5㎡；西墙空调孔附近墙面涂料变色、可见渗漏水痕迹，受损约0.5㎡。4)东墙可见斜向裂缝，长约1.4m。5)北墙可见涂料修补痕迹及色差，受损面积约0.5㎡。修复建议：受损涂料铲除至基层，重新批嵌腻子，涂刷同色涂料一底两面。其余墙面刷同色涂料一度，约26.4㎡；开裂处粉刷层凿除至基面，表面清理干净后，加敷300mm宽钢丝网片，聚合物抗裂砂浆分层抹灰，按原设计要求恢复至饰面层；空调孔洞密封处理，确保不渗漏。1.6东南卧，1)顶面涂料变色、可见渗漏水痕迹，受损面积约2.5㎡。2)经红外线热像仪复核，顶面受损区域可见明显温差，即顶面仍然存在渗漏水情况。修复建议：受损涂料铲除至基层，重新批嵌腻子，涂刷同色涂料一底两面。其余顶面刷同色涂料一度，约7.3㎡。3)南墙可见涂料修补痕迹及色差，受损面积约1.0㎡。4)西墙可见斜向裂缝，长约1.4m。5)东墙空调孔附近墙面涂料变色、可见渗漏水痕迹，受损约0.5㎡。6)北墙可见涂料修补痕迹及色差，受损面积约2.0㎡。修复建议：受损涂料铲除至基层，重新批嵌腻子，涂刷同色涂料一底两面。其余墙面刷同色涂料一度，约25.6㎡；开裂处粉刷层凿除至基面，表面清理干净后，加敷300mm宽钢丝网片，聚合物抗裂砂浆分层抹灰，按原设计要求恢复至饰面层；空调孔洞密封处理，确保不渗漏。1.7南阳台，1)顶面涂料变色、可见渗漏水痕迹，受损面积约2.0㎡。2)经红外线热像仪复核，顶面受损区域可见明显温差，即顶面仍然存在渗漏水情况。修复建议：受损涂料铲除至基层，重新批嵌腻子，涂刷同色涂料一底两面。3)墙面未见受损痕迹。修复建议：无需修复。2、屋面部分，1)变形缝以西(1-24轴)整体在原屋面土建状态上方直接铺设防水卷材一道。2)变形缝以东(25-48轴)为原屋面土建状态。3)经现场随机打开检查，新铺防水卷材下方可见明显水迹。即屋面上表面新铺设的防水卷材未起到有效防水作用。修复建议：由于屋面防水已失效，新增防水卷材亦未起到防水作用，建议按下列内容进行屋面防水整体修复：A、变形缝以西(1-24轴)新增防水卷材拆除。B、原屋面自上而下依次铲除：1)40mm厚C20防水混凝土；2)10mm厚砂浆隔离层；3)1.5mm厚单面自粘型高聚物改性沥青防水卷材；4)2.0mm厚聚合物水泥防水涂料。C、存水晾干并清理干净。D、按原设计要求依次恢复：1)2.0mm厚聚合物水泥防水涂料；2)1.5mm厚单面自粘型高聚物改性沥青防水卷材；3)10mm厚砂浆隔离层；4)40mm厚C20防水混凝土。E、女儿墙及屋面附属构筑物周边泛水高度防水卷材均需按照相关规范进行上翻。经质证，黄宁捷对《司法鉴定意见书》无异议，认为益翔公司应当按照《司法鉴定意见书》的修复方案进行修复；益翔公司则认为系争房屋因空调孔未能有效封堵导致雨水流入责任不在益翔公司，另外，益翔公司也跟项目工程师沟通过，认为鉴定意见书中的修复方案不一定是最优方案，益翔公司会根据屋面漏水的实际情况进行修复。黄宁捷支付司法鉴定费20,000元，要求益翔公司支付，益翔公司表示由法院依法处理。审理中，黄宁捷陈述，系争房屋本应当于2015年12月交房，但因工程上的原因，导致2019年5月才通知黄宁捷上门验收，双方之间的《商品房出售合同》是后来才签订的，但不影响益翔公司交付符合质量标准的房屋的义务且系争房屋尚在保修期内。另外，黄宁捷同意空置期间的费用从2019年5月5日起算。益翔公司确认系争房屋在保修期内。本院认为，黄宁捷与益翔公司间签订的《上海市商品房出售合同》合法有效，双方均应严格履行。根据合同约定，自系争房屋交付之日起，益翔公司对房屋负责保修，现双方均确认系争房屋尚在保修期内，益翔公司理应对系争房屋进行修复。益翔公司虽认为《司法鉴定意见书》的修复方案并非最优方案，但并未提供具体的修复方案，因该鉴定意见书由具备专业资质的单位出具，且黄宁捷亦同意按照《司法鉴定意见书》的修复方案进行修复，本院对源正公司出具的《司法鉴定意见书》予以采纳，故黄宁捷要求益翔公司按照《司法鉴定意见书》的修复方案修复系争房屋，合法有据，本院予以支持。对此，黄宁捷应予以配合。考虑到房屋修复期间影响黄宁捷正常使用系争房屋，故黄宁捷要求益翔公司赔偿空置损失的诉请，于法有据，本院予以支持。关于空置费用的计算标准，益翔公司认为过高，本院认为根据租赁市场行情并结合本案具体案情，酌定为按每月1,000元的标准，自2019年5月5日起计算至重新修复完毕之日止。另，黄宁捷已预付本案司法鉴定费20,000元，该费用系因系争房屋存在质量问题而产生，故该费用应由益翔公司负担。综上，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款以及《中华人民共和国民法典》第五百八十二条、第五百八十三条、第六百一十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：一、被告上海益翔置业有限公司应于本判决生效之日起十日内根据上海源正科技有限责任公司出具的源正司鉴〔2021〕建鉴字第041号《司法鉴定意见书》中建议修复方案对原告黄宁捷名下位于上海市嘉定区乐惠路XXX弄XXX号XXX室房屋承担修复义务；二、被告上海益翔置业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告黄宁捷按每月1,000元为标准自2019年5月5日起计算至重新修复完毕之日止的损失；三、被告上海益翔置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告黄宁捷司法鉴定费20,000元。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费80元，减半收取40元，由被告负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 徐熙春法官助理 康雅莉书 记 员 李佳怡附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。一、《中华人民共和国民法典》第五百八十二条履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第五百八十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第六百一十七条出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依据本法第五百八十二条至第五百八十四条的规定请求承担违约责任。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。