文书内容江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终2988号上诉人（原审原告）：王建国，男，1977年7月2日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。委托诉讼代理人：魏成民，江苏光亚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深物业集团徐州大彭房地产开发有限公司，住所地江苏省徐州市铜山区华山路8号半山御景商业服务楼二层。法定代表人：李亚，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：深圳市物业发展（集团）股份有限公司，住所地深圳市罗湖区人民南路国贸大厦39，42层。法定代表人：刘声向，该公司董事长。二被上诉人共同委托诉讼代理人：聂化新，江苏智临律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：孙鸿翔，江苏智临（徐州高新区）律师事务所律师。上诉人王建国因与被上诉人深物业集团徐州大彭房地产开发有限公司（以下简称深物业大彭房地产公司）、深圳市物业发展（集团）股份有限公司（以下简称深圳物业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省徐州市铜山区人民法院（2020）苏0312民初3487号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王建国上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定涉案商品房的不动产房屋建筑面积为457.45平方米，依据不足，且与客观事实不符。二、关于被上诉人是否存在逾期交付涉案房屋的问题。依据《商品房买卖合同》第十一条第一款约定，出卖人即被上诉人深物业大彭房地产公司应当在2017年9月30日前向买受人即上诉人交付该商品房。第十一条第三款第二项约定，买受人查验的该商品房存在下列(屋面、墙面、地面渗漏或开裂等，管道堵塞等)除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。第十二条逾期交付责任，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5的违约金。从以上合同约定的内容可以看出，按期向上诉人交付涉案房屋并与上诉人签署房屋交接单是被上诉人应履行的合同义务。三、1.被上诉人为涉案房屋安装的进户门并非《商品房买卖合同》约定的钢制防盗门。2.为上诉人提供两个机动车位及两个非机动车位是涉案小区规划综合技术经济指标之硬性要求，依据规定被上诉人应予以提供。3.上诉人因被上诉人的违约行为而支付的律师代理费属于合理损失，被上诉人应予以承担。4.依据《公司法》第六十三条的规定，被上诉人深圳物业公司作为一人有限责任公司的股东应对于其与被上诉人深物业大彭房地产公司财产相互独立承担举证责任。而一审中，其所提供的审计报告并不能证明其与深物业大彭房地产公司财产彼此相互独立，为此被上诉人深圳物业公司应对深物业大彭房地产公司的债务承担连带责任。深物业大彭房地产公司、深圳物业公司辩称，一、一审法院认定事实清楚，涉案房屋不存在面积差问题。二、涉案房屋符合交付条件下，被上诉人已按约通知上诉人收房，逾期收房系上诉人自身原因导致的。三、被上诉人提供的入户门符合采购标准。四、上诉人所述的地下车位问题，并非双方合同约定的内容，上诉人无权要求提供。五、上诉人无权要求被上诉人承担律师费。六、上诉人无权要求被上诉人深圳物业公司承担连带责任。王建国向一审法院提出诉讼请求：1.判令深物业大彭房地产公司为王建国办理坐落于半山御景S42号楼-101号的住宅房屋的房屋所有权登记手续，将房屋所对应的住宅建筑面积457.86平方米转移登记到王建国名下；如深物业大彭房地产公司不能履行上述义务，则赔偿王建国损失，暂计地下室部分差价款815493元（差价款按照购房款3022922元除以购房发票载明的面积457.86平方米得出均价，扣除2500元，乘以地下室面积198.79平方米）。2.判令深物业大彭房地产公司支付逾期交房的违约金，自约定的交房日期2017年10月1日起，按照日万分之1.5向王建国支付违约金，违约金计算至深物业大彭房地产公司实际将房屋修复并交付给王建国之日止（截至2020年2月29日暂计为399479元）。3.判令深物业大彭房地产公司将半山御景S42号楼-101号入户门更换为钢制防盗门，或赔偿王建国自行更换的费用损失50000元。4.判令深物业大彭房地产公司为王建国提供符合规划指标要求的2个配套机动车位及2个非机动车车位。5.判令深物业大彭房地产公司修复王建国购买的坐落于半山御景S42号楼-101号的住宅房屋，并将该房屋交付给王建国。6.判令深物业大彭房地产公司承担王建国支出的律师代理费60000元。7.判令深圳物业公司对上述第一、二、三、六项诉讼请求承担连带责任。8.案件诉讼费用由深物业大彭房地产公司、深圳物业公司承担。一审法院经审理查明：2017年7月21日，王建国（买受人）和深物业大彭房地产公司（出卖人）签订商品房买卖合同（合同号：TS59589），约定王建国购买深物业大彭房地产公司建设的半山御景S42幢0单元101号商品房，平面图见附件一，该房屋的规划用途为住宅，建筑总层数为3层，其中地上3层，地下1层，预测建筑面积共457.32平方米，其中套内建筑面积445.58平方米，分摊共有建筑面积11.73平方米。合同第六条第3项约定，按照套计算，该商品房总价款为3022922元。买受人采取一次性付款，应当在2017年7月19日前支付该商品房全部价款。合同第九条约定了商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十条约定了商品房相关设施设备交付条件，其中（二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）：3.规划的车位、车库，2016年11月7日达到建设工程规划验收标准，未达到上述约定条件的，由出卖人负责人整改达到合同约定条件。合同第十一条约定了交付时间和手续：（一）出卖人应当在2017年9月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证据材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。买受人不得以未收到交付通知书为由，要求出卖人承担逾期交付的违约责任。……（三）2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日其60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电器设备不能正常使用。3.查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理，详见附件十一补充条款。合同第十二条约定了逾期交付责任，详见附件十一补充协议第三条。合同第十三条约定了面积差异处理：该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据，实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第3种方式处理：3.根据第六条按照套计价的，出卖人承诺在房屋平面图中标明详细尺寸，并约定误差范围。该商品房交付时，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，双方约定双方均承诺，买受人按照测绘面积接收房屋，若房屋面积存在误差，各方均不得向对方主张任何权利。合同第二十二条（三）约定，规划的车位、车库详见附件五。合同附件五约定，小区内经规划批准建设的车库、车位的所有权及相应的土地使用权归属出卖人，出卖人有权通过出售或出租等约定的方式处分，但应当首先满足业主的需要。占用小区内业主共有的道路或绿地的车位归全体业主共有。合同附件六为关于装饰装修及相关设备标准的约定，其中第9项约定进户门为实木门或钢制防盗门或断桥铝加钢化中空玻璃门。附件十一补充协议第三条关于房屋交付：1.买受人应在交付通知书中指定交付之日起或合同约定的交付日期届满之日起，对该房屋进行验收并办理交接手续。逾期十日不来或拒绝办理交接手续的，视为出卖人已按期向买受人交付了该房屋，并且视为买受人已按期入伙并开始使用……2.在该房屋符合《买卖合同》约定交房条件的情况下，买受人应当签署房屋交接单并履领受房屋的义务，不得以房屋、装饰、设备不符合约定为由拒绝接收房屋，否则人按买受人原因造成房屋未能按期交付执行，出卖人就此不承担延期交房责任。为免疑问，买受人提出有关房屋及项目的规划设计、施工工艺等优化意见和要求，不作为交房验收条件，不作为退房事由，是否采纳，出卖人有最终决定权。3.在出卖人具备《买卖合同》约定的交房条件的情况下，出卖人可（但无义务）发出房屋交付通知书。买受人应于出卖人房屋交付通知（含电话、传真、信函、报纸等形式）确定的交付日期届满前10日，或《买卖合同》约定的房屋交付时间（仅适用于买受人未收到出卖人发出的房屋交付通知的情形），带齐所需资料到房屋所在地或出卖人另行通知的地点办理房屋交付手续，包括签署房屋交接单……4.买受人未按照《买卖合同》约定的上房时间或出卖人发出的房屋交付通知时间办理房屋交付手续，或买受人原因造成房屋未能按期交付的，则视为出卖人已按期将该房屋交付买受人。自交付（或者视为交付）之日起，出卖人除根据《买卖合同》规定依法承担保修责任外，该房屋的一切毁损灭失等风险均由买受人承担……5.查验房屋设计除地基基础和主体结构外、不影响房屋正常使用的质量瑕疵问题，买受人有权要求出卖人在《买卖合同》约定期限予以修复，出卖人应予修复，但该等质量瑕疵问题及修复不影响房屋交付，买受人应与出卖人签署商品房交接单（列明待修复质量瑕疵）。质量瑕疵问题修复期间不涉及出卖人逾期交付责任；出卖人按约定期限修复的，不涉及额外赔偿责任。上述质量瑕疵问题系指不影响房屋正常使用的常见质量瑕疵，包括但不限于空鼓、裂缝、抹灰不均匀、墙面不平整、管道堵塞、阳台或飘窗渗水、门窗翘裂或轻微变形、五金件损坏、灯具/电器等电气设备不能正常使用等。……8.出卖人自身原因造成未在《买卖合同》约定期限内将该房屋交付买受人，则：（1）买受人给予出卖人30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任。（2）如宽展期届满后出卖人仍未将该房屋交付买受人，自《买卖合同》约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付已交房价款万分之一点五的违约金，合同继续履行。第四条第2项约定：双方确定，严重影响正常使用的房屋问题仅指经权威部门鉴定确认的房屋地基基础和房屋主体结构质量问题；第4项约定：如该房屋存在地基基础和主体结构工程以外的质量或装修问题，经权威部门鉴定，确属保修期内开发商依法应保修范围，并经出卖人复核确认的，出卖人应当按照《买卖合同》约定承担保修责任，但买受人不得以此为由拒绝或拖延办理房屋交付手续，否则以出卖人通知或《买卖合同》约定的交付期限届满日视为交付日；第5项约定：买受人收房后该房屋发生质量问题，经权威部门鉴定，确属保修期内开发商依法应保修范围，并经出卖人复核确认的，出卖人应赔偿因此造成的直接经济损失；第6项约定：买受人确认，该房屋装修、设施标准以《买卖合同》约定为准，其中未提及的装修及设施不属于出卖人负责范围。后王建国向深物业大彭房地产公司支付了全部价款。深物业大彭房地产公司于2017年8月29日开具江苏增值税普通发票，购买方名称一栏登记为王建国、薛勤，半山御景S42-101，457.86平方米，价税合计3022922元。王建国与薛勤系夫妻关系。王建国主张2017年10月份到深物业大彭房地产公司处，深物业大彭房地产公司给王建国打印上房通知书，并对涉案房屋进行验收；后王建国主张并未收到上房通知书，仅收到收楼须知。深物业大彭房地产公司主张2017年8月按照合同约定向王建国邮寄收房通知书。2018年8月，王建国和深物业大彭房地产公司对涉案房屋状况进行查验，业主收房问题查验与维修记录表载明：验收日期2018年8月14日，整改完成日期2018年9月30日，问题清单包括1.一层餐厅窗台渗水、一层南卧东墙渗水；2.二层南卫两处渗水、二层南卧东墙渗水；3.三层北平台排水管堵塞、三层南卧东西墙渗水；4.车库、地下室渗水。整改完后开发公司、物管公司复验日期2018年10月10日，复验合格。另查明，涉案商品房已于2016年11月7日取得已取得建设工程竣工验收备案证明文件，于2017年4月14日取得房屋测绘报告。2018年2月9日，徐州市铜山区不动产登记局出具涉案房产的不动产首次登记权属证明，载明房屋建筑面积258.66平方米，附记一栏载明附属设施S42楼地下室1-101面积198.79平方米。诉讼过程中，徐州市自然资源和规划局铜山分局于2020年10月27日函复法院：涉案房屋在办理不动产权证时，登记的房屋建筑面积为457.45平方米，其中房屋建筑面积为258.66平方米，附属设施地下室建筑面积为198.79平方米。再查明，2015年6月6日，深物业大彭房地产公司（发包人）、案外人锦宸集团有限公司（承包人）、浙江金大门业有限公司（分包人）签订深物业半山御景一期钢制入户门工程合同，约定入户门满足钢制防盗门的标准。2020年3月19日，王建国与江苏光亚律师事务所签订委托代理合同，花费代理服务费60000元。深圳物业公司持有深物业大彭房地产公司唯一的股东，持股比例为100%。又查明，法院受理深圳市国贸物业管理有限公司与王建国物业服务合同纠纷一案，案号为（2019）苏0312民初4115号。该案判决书载明，双方均认可半山御景（南区）S42号楼101室房屋因王建国与开发商对上房问题存在争议，尚在交涉中，故争议房屋并未实际交付买受人。对此《物业管理条例》第四十一条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。依照上述规定，深圳市国贸物业管理有限公司要求王建国承担半山御景（南区）S42号楼101室房屋物业费、公摊水电费等没有事实和法律依据，不予支持。依照《物业管理条例》第四十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决驳回深圳市国贸物业管理有限公司的诉讼请求。后深圳市国贸物业管理有限公司不服一审判决上诉至徐州市中级人民法院。徐州市中级人民法院裁定撤销原审判决发回重审，该案现在重审程序中。一审法院认为，王建国与深物业大彭房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属有效，双方均应依约履行。关于涉案商品房的建筑面积，根据徐州市自然资源和规划局铜山分局的复函，涉案商品房的建筑面积为457.45平方米，符合合同约定。王建国主张地下室应计入容积率、地下一层与地上三层应作为一个不动产单元进行登记，以此要求深物业大彭房地产公司承担违约责任，但王建国的主张并无合同依据，不予支持。且王建国主张地下一层与地上三层登记为两个不动产单元对于日后涉案房产交易及贷款产生不利影响，无证据证明，不予采信。根据合同约定，深物业大彭房地产公司有义务协助王建国办理涉案房屋的所有权登记手续。关于王建国请求深物业大彭房地产公司将房屋所对应的住宅建筑面积457.86平方米登记到王建国名下，因登记行为属于房屋产权管理部门的职能范围，在房屋产权登记部门明确涉案房屋产权登记信息的情况下，深物业大彭房地产公司需要提供满足办理房屋产权所需的相关资料即可。关于深物业大彭房地产公司是否存在逾期交付房屋问题。《商品房买卖合同》第九条约定商品房交付条件，深物业大彭房地产公司在约定的交付时间时已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，涉案房屋符合交付条件；第十一条第（二）项约定了交付时间和手续：出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证据材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。买受人不得以未收到交付通知书为由，要求出卖人承担逾期交付的违约责任。根据以上内容可以看出，出卖人有义务按照约定时间通知买受人办理上房手续，同时买受人在未收到通知书的情形下，买受人既有权利也有义务到出卖人处办理交付手续或者了解掌握交付进度。这既是基于履行合同约定的内容，也便于维护买受人的权益。又根据附件十一补充协议第四条第4项、第5项，王建国房屋出现的问题属于除地基基础和主体结构外的质量问题，不影响房屋交付，故王建国主张逾期交房违约金，不予支持。如果王建国认为涉案房屋存在质量问题深物业大彭房地产公司应予修复并因此造成损失可另行解决，本案不予理涉。关于王建国主张深物业大彭房地产公司未按照合同约定安装钢制防盗门，无证据证明，不予采信。关于王建国要求深物业大彭房地产公司提供两个配套机动车位及两个非机动车位，合同对此并进行未明确约定，且根据王建国提供的“关于半山御景一期地下车库设计用途的情况说明”，该停车库系地下室的组成部分。故对于王建国的该诉请，不予支持。关于王建国主张深物业大彭房地产公司支付律师费，无合同依据，不予支持。关于王建国要求深圳物业公司对深物业大彭房地产公司的债务承担连带责任。作为一人有限责任公司的股东深圳物业公司已向法院提交审计报告证明其财产与深物业大彭房地产公司财产相互独立，王建国也无证据证明深物业大彭房地产公司、深圳物业公司存在财产混同的证据，故对于王建国的该项诉请，不予支持。遂判决：一、深物业集团徐州大彭房地产开发有限公司于判决生效之日起二十日内为王建国办理涉案房屋半山御景S42号楼-101号的所有权登记手续；二、驳回王建国的其他诉讼请求。二审中，上诉人提交以下证据：1.涉案房屋维修基金缴费收据，以证明建筑面积只是地上部分，地下部分是配套设施，与合同不符。2.房屋分户平面图，以证明地下室是计容面积。3.涉案小区业主张**的不动产登记证，以证明地下室是作为附属设施进行登记，没有把该地下室的面积计入到房屋建筑面积。4.交税证明，以证明成交面积是457.32平方米，地下室和楼上是一样交税的。5.提供涉案小区不同的不动产权证书。经质证，二被上诉人认为：1.对于维修基金收据的真实性没有异议，但是对于证明目的有异议，被上诉人已向上诉人交付符合合同约定的房屋，且目前行政机关是将地下室的面积作为建筑面积登记在不动产登记证中。2.对于房屋分户平面图的真实性有异议，不能证明上诉人的证明目的。地下室是不是计容面积与地下室是不是应该作为产权面积登记在产权证中没有任何关系。3.张**的不动产登记证是复印件，无法确认其真实性。如果张**认为该不动产登记证侵害了其合法权益或者与事实不符，可以对不动产登记证进行更换。二审中，上诉人申请以下三名证人出庭作证：1.涉案小区业主石磊，证明被上诉人销售房屋时存在误导，其收到了被上诉人寄送的类似本案收楼须知的上房通知，且其办理的不动产登记证记载的系地上及地下建筑的总面积。2.涉案小区业主夏友启，证明被上诉人宣传的是地上地下面积均计入产权，其已经上房但并未办理权属证书，对于上房、拿钥匙等问题均记不清了。3.涉案小区业主尹松，证明其购买了涉案小区两套房屋，均是2018年左右上房，第一套房屋2018年办证时地下室记载为附属设施，第二套房屋第一次办证时写的是地上一至三层的面积，后来更换产权后建筑面积与其合同一致，但分成了两个单元号。上诉人对于三名证人证言质证认为：证人证言可以证明地下室是作为附属设施登记在不动产单元上的，可以证明其合同和不动产证书均不同。涉案小区在销售时承诺的是地下一层与地上三层均属于住宅性质的房屋，而业主在实际办理不动产转移登记时，地下一层均是作为附属设施进行登记的，与商品房买卖合同约定严重不符。二被上诉人对于三名证人证言质证认为：对于三名证人证言的证明目的及虚假宣传的问题不予认可。三名证人中有两名证人是最近办理的房产证，该两名证人办理的房产证中面积一栏，房屋建筑面积部分均是按照合同约定登记的地上三层及地下室建筑总面积。三名证人陈述地下室建筑面积没有登记在建筑面积中，与目前不动产权登记证上载明的相关事实不符。二审其他查明事实与一审查明事实一致。本院认为，关于涉案房屋状况与涉案商品房买卖合同约定的标的物状况是否相符的问题。本案中，双方合同约定涉案房屋建筑总层数为3层，其中地上3层，地下1层，合同附件一显示的房屋平面图亦可见涉案房屋包括地上3层及地下1层，且证人亦认可在涉案房屋销售时知道涉案房屋面积包括了地上3层面积和地下1层面积，因此，结合涉案房屋的测绘报告及徐州市自然资源和规划局铜山分局的复函，涉案商品房的建筑面积为457.45平方米，与合同预测建筑面积457.32平方米基本相符，深物业大彭房地产公司对此未违反合同约定。对上诉人主张的地下室部分差价款，无合同或法律依据，本院不予支持。关于被上诉人是否存在逾期交付房屋违约问题。根据双方合同第十一条关于涉案房屋交付条件和手续的规定，深物业大彭房地产公司在合同约定的交付时间取得了建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，涉案房屋具备交付条件。根据当事人陈述，上诉人一审中认可其至被上诉人处领取了现场打印的上房通知书，并对涉案房屋进行了验收，因对涉案房屋质量存在争议，故未办理上房。根据涉案合同附件十一补充协议第三条第5项、第四条第4项、第5项等约定，涉案房屋出现除地基基础和主体结构外的质量问题，不影响房屋交付。因此，对一审法院未予支持王建国主张的逾期交房违约金，本院予以维持。对王建国主张的涉案房屋存在质量问题深物业大彭房地产公司应予修复并因此造成损失的问题，可另行解决。关于涉案房屋入户门是否符合合同约定的问题。根据涉案合同附件六约定，进户门为实木门或钢制防盗门或断桥铝加钢化中空玻璃门。上诉人主张涉案房屋的入户门不符合合同约定的钢制防盗门的要求，并未提供充分的证据予以证明，对此，深物业大彭房地产公司提供了其与案外人签订的入户门工程合同，其中约定入户门满足钢制防盗门的标准，故对于上诉人的该上诉主张，本院不予支持。关于上诉人主张深物业大彭房地产公司应提供两个配套机动车位和两个非机动车位的问题。因涉案合同中并未对此进行明确约定，故上诉人的该上诉主张，缺乏合同依据，本院不予支持。关于上诉人主张的律师费问题。在涉案合同中亦没有进行约定，故上诉人的该上诉主张，本院亦不予支持。关于上诉人要求深圳物业公司对深物业大彭房地产公司的债务承担连带责任的问题。因深圳物业公司已提交审计报告证明其与深物业大彭房地产公司的财产相互独立，且上诉人也未提供证据证明二被上诉人之间存在财产混同的情况，故对于上诉人的该上诉主张，本院不予支持。综上，上诉人王建国的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16725元，由上诉人王建国负担。本判决为终审判决。审判长 张 伟审判员 王素芳审判员 李 琳二〇二一年七月七日书记员 宗 正