桐庐县人民法院民事判决书（2021）浙0122民初2072号        原告：郎军，男，1983年10月3日出生，汉族，住桐庐县。                原告：王会珍，女，1984年10月23日出生，汉族，住桐庐县。                被告：俞锡平，男，1966年10月10日出生，汉族，住桐庐县。                原告郎军、王会珍与被告俞锡平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月10日立案后，依法适用简易程序于2021年5月26日公开开庭进行审理。原告郎军、王会珍，被告俞锡平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                原告郎军、王会珍向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告间于2019年5月21日签订的《租赁合同》；2．判令被告向原告退还房屋租赁保证金5000元；3．判令被告退还原告2021年1月1日起至2021年9月30日止的租金19500元；4．判令被告支付原告装修补偿款24000元；5．判令被告支付原告搬迁补偿费32400元；6．判令被告支付原告营业执照补偿费3000元；7．判令被告支付原告未搬迁物品损失20000元；8．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年5月21日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定两原告承租被告位于桐庐县城南街道瑶琳路77号建筑面积为90平方米的商铺，租赁期限为2017年10月1日起至2023年9月30日止。合同约定，房屋租赁保证金为5000元，首年租金为20000元，租金按年支付，每年递增2000元。如遇政府拆迁，被告补偿两原告装修费24000元。如合同终止，租金按实际使用时间结算，多退少补，被告退还两原告全额保证金。合同签订后，两原告对商铺进行装修，装修费用合计110000元。2020年9月8日，两原告向被告支付了自2020年10月1日起至2021年9月30日止的租金26000元。2021年1月，案涉房屋被拆迁，根据拆迁政策，两原告作为被拆迁商铺经营主体应当享有拆迁补偿款35400元。现两原告与被告就解除租赁合同、退还保证金、支付装修款及拆迁补偿款等问题无法达成一致，望法院依法判决。                被告俞锡平答辩称：1．退还保证金，被告无异议；2．退还租金，被告认为应按照《租赁合同》约定合同终止的时间计算退租的起算时间，终止时间为被告与桐庐县人民政府城南街道办事处签订拆迁协议时间即2020年1月14日；3．对原告要求被告支付24000元装修款，因政府部门未就该装修款对被告进行额外补偿，故不同意支付。搬迁费被告同意按拆迁补偿的标准和清单支付；4．营业执照补偿金，被告同意支付。5．我与拆迁办的工作人员都告知原告要及时腾退房屋，但是原告并没有腾退房屋，最后**房屋，但我并不知情房屋具体是什么时候拆除的，而且政府履行**程序，原告即便有损失也与我无关，不应该向我索赔，不同意支付原告主张的未搬迁物品损失。                原告郎军、王会珍举证如下：                1、《租赁合同》1份，欲证明被告将其所有的房屋租赁给原告的事实。                2、光盘1份，内有案涉房屋拆除前的录像，欲证明原告未搬离物品损失的事实。                3、聊天记录、信访回复复印件1份，欲证明被告没有通知原告拆除案涉房屋时间的事实。                对原告提交的证据，被告质证认为：1．对证据1，三性无异议；2．对证据2，拆迁由政府实施，房屋拆除现场如何我不知情，财物损失与被告无关；3．对证据3，不认可，具体拆除房屋的时间被告也是事后知晓，且被告签订拆迁协议期间都与原告进行了沟通，拆迁办的工作人员也多次与原告沟通，原告对房屋拆迁是知情的。                被告俞锡平未提供证据。                本院依原告申请调取案涉房屋的《其他补助清单》1份，盖有桐庐县人民政府城南街道办事处印章。原、被告双方对其三性无异议。                本院对证据认证如下：对原告的证据1，被告无异议，本院予以采信；对原告的证据2，光盘内容经公证，对其真实性、合法性予以认定，能客观反映案涉房屋拆除的过程，但无法达到原告想要达到的证明目的，本院对其证明对象不予采信；对原告的证据3，聊天记录及信访回复函，真实性予以认定；对本院调取的《其他补助清单》，来源合法、内容客观真实，经质证，双方未提出异议，本院予以采信。                本院经审理查明的事实如下：2019年5月21日，原告郎军、王会珍（承租方、乙方）与被告俞锡平（出租方、甲方）签订《租赁合同》一份，约定：“1．甲方将位于桐庐县城南街道瑶琳路77号建筑面积为90平方米的商铺，出租给乙方作为商业经营场地使用。2．租赁期从2017年10月1日起至2023年9月30日止，共计6年。3．租赁保证金5000元，首年租金为20000元，单位以年支付，以后5年每年递增2000元，房租提前1个月支付。4．在租赁期满或合同正常终止后十五日内，若乙方无拖欠房租及其他费用时，对商铺无损坏，并且不影响房屋二次租赁，甲方将租赁保证金全额退还给乙方（保证金不计息）。5．如遇政府拆迁，甲方补偿乙方装修费24000元整。6．如有不可抗力原因导致房屋损毁，造成甲、乙双方损失，双方互不承担赔偿责任；如因此而终止合同，租金按实际使用时间结算，多退少补，甲方退还乙方全额保证金”。合同签订后，双方均按约履行，原告于2020年9月8日向被告支付了自2020年10月1日起至2021年9月30日止的租金26000元。庭审中，被告自认于2021年1月14日签订了拆迁补偿协议，原、被告双方一致认可《租赁合同》于2021年1月14日解除。                桐庐县人民政府城南街道办事处出具的俞锡平《其他补助清单》载明：“1．营业执照补助，数量2（君慧饰品商店、锡平排挡），补助标准3000元＋6000元，小计9000元；2．停业补助数量152.22，补助标准160元，小计24355元；3．搬迁补助，数量152.22，补助标准100元，小计15222元；4．设施折旧补助，数量152.22，补助标准100元，小计15222元；5．出租房租赁补助，数量6，补助标准500元，小计3000元。以上合计66799元”。                原告提供的信访回复件载明：“事由为城南街道办事处依据县政府统一布置，于2020年8月开始对大联区块事实整体拆迁。经核实，石马自然村村民俞锡平在规定时间内（2021年1月17日）前与街道指挥部签订了相关补偿协议。依据协议规定签约后10天腾空房屋交街道拆除。俞锡平与租户就租赁事宜产生矛盾。村委许永伟经过几次帮他们调解沟通没能达成一致造成了项目推进迟迟不能展开。为此街道依据相关程序召集公证处，办公室人员及大联村干部于2021年4月1日对该房屋进行了拆除。拆除前与租户进行了电话联系告知。公证处工作人员对其屋内物品进行了拍照，清点并将物品运至街道保存”。                本院认为：原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。现案涉房屋已被拆迁，租赁合同目的已不能实现，原、被告在庭审中一致确认双方于2019年5月21日签订的《租赁合同》，实际已于2021年1月14日解除，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状或采取其他补救措施。本案中，被告同意退还原告已交纳的保证金及已支付但尚未产生的租金，故原告要求被告退还保证金5000元及退还自2021年1月15日起至2021年9月30日止的租金计18449元（26000元／365天＊259天）的请求，符合双方的约定及法律规定，本院予以支持，其余租金请求无事实依据，不予支持。现本案的争议焦点为：被告是否需要支付原告相应的拆迁补偿费。1．关于装修补偿款24000元及搬迁补偿费32400元的请求。首先，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿，被告作为被征收房屋的权利人，获得相应补偿费具有法律依据。本案原告作为案涉房屋的承租人，除双方对拆迁权益分配协商一致外，不能取得基于所有权人就被拆迁房屋所取得的各项拆迁权益。现《租赁合同》明确约定：“如遇政府拆迁，出租人补偿承租人装修费24000元”，对搬迁补偿费等合同并未约定。原、被告已在签订合同时就该租赁房屋拆迁带来的整体损失作了提前考量，该补偿费的约定系双方协商一致的结果，亦系被告对其权益的自愿处分行为，并无任何违反公平之处，故被告应按约支付原告装修款补偿款24000元，对原告搬迁费的主张，无合同依据，本院不予支持。2．关于营业执照补助款，营业执照补助系对案涉房屋内合法经营者的专项补助，具有特定性，根据本院调取的《其他补助清单》载明的补助款明细及双方的庭审陈述，对原告要求被告支付营业执照补助费3000元的请求，被告无异议，本院予以支持。3．关于原告主张未搬迁物品的损失，被告提出异议，认为被告及拆迁办已多次告知原告需及时腾空房屋，配合政府拆迁，但原告因拆迁补偿金未谈妥迟迟不腾退，且房屋最后经过强拆程序并非是被告的原因导致，即便存在相应损失也不应由被告承担。本院认为，原告提供的光盘及信访回复件，只能证明案涉房屋被依法履行强制拆除程序，但无法证明存在财物损失20000元的事实。退一步说，即便存在损失，原告亦无证据证明该损失系被告的过错导致，故原告的该项诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百六十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：                一、原告郎军、王会珍与被告俞锡平于2019年5月21日签订的《租赁合同》于2021年1月14日解除；                二、被告俞锡平应于本判决生效之日起十日内退还原告郎军、王会珍租赁保证金5000元；                三、被告俞锡平应于本判决生效之日起十日内退还原告郎军、王会珍租金18449元；                四、被告俞锡平应于本判决生效之日起十日内支付原告郎军、王会珍装修补偿款24000元；                五、被告俞锡平应于本判决生效之日起十日内支付原告郎军、王会珍营业执照补偿费3000元；                六、驳回原告郎军、王会珍的其他诉讼请求。                如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                案件受理费减半收取1189元，由原告郎军、王会珍负担658元（已预交）；由被告俞锡平负担531元。                原告郎军、王会珍于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告俞锡平于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。                如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。                    审判员周昊    二O二一年七月六日            代理书记员戴莉娜