上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0118民初11849号原告(反诉被告)：李好，男，1983年9月11日出生，汉族，户籍所在地安徽省。原告(反诉被告)：张娜，女，1985年3月10日出生，汉族，户籍所在地同上。被告(反诉原告)：上海丰涛置业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：黄欢，总经理。委托诉讼代理人：叶丽莉，女。原告李好、张娜与被告上海丰涛置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年6月3日立案受理后，依法由审判员吴小龙独任审判。审理过程中，被告提起反诉，本院经审核后依法受理并予以合并审理。本案于2021年7月7日公开开庭进行了审理，原告李好、张娜、被告委托诉讼代理人叶丽莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李好、张娜向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还购房款人民币810,228元(以下币种均为人民币)；2、判令被告向原告支付逾期利息[以810,228元为基数，自2021年3月30日起至实际清偿之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算，暂计至2021年3月31日为170.92元]；3、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告与被告于2019年10月7日签署《上海恒大御澜庭商品房认购书》(编号：XXXXXXX),原告向被告认购上海恒大御澜庭楼盘252幢339单元202室,原告按照约定支付给被告810,228元。但时至今日,经原告多次催促,被告仍不为原告办理网上签约,并无法向原告交房,严重侵犯了原告的合法权益,并给原告造成了经济损失。因被告无法向原告交房,已构成违约,被告应当立即向原告返还原告已支付的全部购房款。因多次协商未果,为维护原告合法权益,无奈诉诸法院,望法院依法判决。被告上海丰涛置业有限公司辩称：不同意原告诉请。本案系原告原因导致双方房屋买卖交易无法进行，故原告应当按约定承担违约责任。事实与理由部分，原告陈述系被告原因拒绝办理网上签约，与实际情况不符，实际系原告社保存在问题，导致网签两次撤销，被告一直具备网签条件。同时，被告上海丰涛置业有限公司向本院提起反诉请求：1、判令解除双方签署的《上海恒大御澜庭商品房认购书》及《上海市商品房预售合同》；2、判令反诉被告支付反诉原告违约金405,114元；3、本案的反诉受理费由反诉被告承担。事实与理由：2019年10月7日，原告与被告签署《上海恒大御澜庭商品房认购书》，约定原告向被告认购位于上海恒大御澜庭楼盘252幢339单元202室房屋；同日，双方就案涉房屋签署《上海市商品房预售合同》，约定房屋总价款为2,300,228元，付款方式为分期付款。且，合同附件一付款方式和期限约定，原告分五期支付房款，即：于2019年10月7日前支付230,228元，于2020年1月4日前支付580,000元，于2020年4月4日前支付350,000元，于2020年7月4日前支付350,000元，于2020年10月4日前支付790,000元。合同补充条款一第三条第(三)款约定：原告逾期180天仍未按约定支付房款的，被告有权解除商品房买卖合同，且原告应按已付款的50%支付违约金。截止被告提起反诉之日，原告合计支付房款810,228元，原告应于2020年4月4日、2020年7月4日及2020年10月4日支付的房款均未按期支付，且均已逾期超过180天；故按照合同约定，被告有权解除合同，并要求原告按合同约定承担已付房款50%的违约金。故，为维护被告的自身权益，遂依法提起反诉，望判如所请。针对反诉，原告李好、张娜辩称：对反诉诉请1，同意解除。对反诉诉请2，不同意违约金，系被告不办理过户才导致逾期，有录音作证，有聊天记录催促被告办理。经开庭审理查明：两原告系夫妻关系。2019年10月5日，两原告出具《承诺书》：由于上海市存在房地产限购政策，本人郑重承诺符合上海市购房条件[以家庭为单位，(1)上海家庭可以拥有2套，特殊情况：上海家庭购房者在2011年1月28日前与父母共有的住房不算套数，夫妻双方各自与父母共有的住房不超过2套的；(2)上海单身：可拥有1套，特殊情况：2011年1月28日前最多与父母共有2套；(3)外地家庭：婚姻状态为结婚，可拥有1套，在沪无房，需提供购房之日前63个月内正常缴纳满60个月的社保或个税税单。]本人征信良好，符合银行贷款条件，能够及时提供完整银行贷款所需资料，若因此产生的相关违约责任及法律责任由本人承担，上海丰涛置业有限公司不承担任何相关违约责任及法律责任。2019年10月7日，两原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海恒大御澜庭商品房认购书》(编号：XXXXXXX)，约定乙方向甲方认购上海恒大御澜庭楼盘252幢339单元202室，建筑面积共88.80平方米，按建筑面积计算，单价为25,903.47元/平方米，总金额为2,300,228元。乙方同意签署认购书时，支付2万元作为定金(定金在签定《上海市商品房预售合同》时转入房款)：乙方选择分期付款：乙方须于2019年10月7日前支付首期房款210,228元(不含定金)，并签署《上海市商品房预售合同》；于2020年1月4日前付清580,000元；于2020年4月4日前付清1,490,000元。如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。乙方必须在约定的付款方式和期限内到上海恒大御澜庭销售中心支付首期款及签署《上海市商品房预售合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。如乙方履行完毕认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。乙方同意签署认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《上海市商品房预售合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金。甲乙双方的联络方式以本认购书所载明的电话、通讯地址为准。双方保证对所提供资料的真实性负责。如甲方按上述电话、通讯地址等联络不到乙方，则视为甲方已履行通知送达义务，乙方应承担由此引起的全部责任。乙方已阅读并理解、同意甲方在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《上海市商品房预售合同》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款。同日，原告支付230,228元(含定金)。2019年10月7日，两原告(乙方)、被告(甲方)签订《上海市商品房预售合同》(合同编号XXXXXXXXXXXX)，约定乙方向甲方购买青浦区朱家角镇淀山湖大道路XXXX弄XXX号X层XXX室房屋，政府批准的规划用途为居住。据甲方暂测该房屋建筑面积为88.80平方米，其中套内建筑面积为67.58平方米、公用分摊建筑面积为21.22平方米，另有地下附属面积0平方米(价格详见补充条款)。该房屋建筑层高为一层3.90米，二到六层均3.15米。乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为25,903.47元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为2,300,228元。乙方若未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，违约金自合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过180天后，甲方有权单方面解除合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的1%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方。如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。甲方如行使解除合同权的，应当书面通知乙方。甲方定于2020年11月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。甲方如未在合同约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过180天，乙方有权单方面解除合同。如乙方要求继续履行合同，合同继续履行，自合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一算。逾期超过180天后，乙方要求继续履行合同的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价款的2%。在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内，由甲、乙双方签署合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向青浦区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。合同的补充条款、附件及补充协议均为合同不可分割的部分。合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。合同的未尽事宜及合同在履行过程中需变更的事宜，双方应通过订立变更协议进行约定。附件一约定付款方式和付款期限：乙方分五期付款：第一期：于2019年10月7日前向甲方支付230,228元(包括定金20,000元)；第二期：于2020年1月4日前向甲方支付580,000元；第三期：于2020年4月4日前向甲方支付350,000元；第四期：于2020年7月4日前向甲方支付350,000元；第五期：于2020年10月4日前向甲方支付790,000元。如乙方分期付款，乙方必须严格按照协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，乙方须按未付款总金额的万分之一计算，向甲方支付违约金。乙方逾期180天仍未按约定全额支付的，甲方有权单方解除《商品房买卖合同》，乙方按已付款的50%向甲方支付违约金，该房屋归甲方所有，乙方应无条件配合甲方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由乙方承担。若商品房买卖合同约定的交楼日期或办理交楼手续的日期早于买方应交最后一期款的日期，乙方须在办理交楼手续日期前付清全部款项，否则甲方有权不交付该房屋给买方，且甲方无需承担任何违约责任。合同另行约定了其他权利义务。2019年10月22日，原告支付58万元。2020年4月6日，被告向原告发送《催缴款通知书》，载明根据双方签署的《商品房预售合同》附件一中有关付款期限的约定，原告应于2020年4月4日前付清应付房款350,000元，否则被告有权按照合同约定要求支付违约金。现特发此通知书，要求原告在2020年4月14日前支付完毕逾期应付房款以及相应违约金，否则，将通过有关司法途径追究责任。2020年8月21日，被告向原告发送《催缴款通知书》，载明根据双方签署的《商品房预售合同》附件一中有关付款期限的约定，您应于2020年4月4日前付清应付房款350,000元，应于2020年7月4日前付清应付房款350,000元，否则被告有权按照合同约定要求支付违约金。现特发此通知书，要求原告在2020年8月31日前支付完毕逾期应付房款以及相应违约金，否则，将通过有关司法途径追究责任。2021年1月14日，被告向原告发送《告知函》，载明原告通过分期付款方式认购上海恒大御澜庭252幢339单元202室的房屋，付款进度为：于2019年10月7日前支付首期房款210,228元(不含定金)并签署《上海市商品房预售合同》、于2020年1月4日前支付580,000元、于2020年4月4日前付清1,490,000元。被告分别于2019年11月30日和2020年2月22日为原告办理上海市商品房买卖合同备案，均因原告隐瞒社保缴纳情况导致网签备案撤销。且截止发函之日，仍未支付到期房款，严重影响被告回款，造成经济损失。原告的上述逾期付款行为已构成了违约。被告将按认购书的约定，将原告的上述行为视为放弃购买房屋，所付款项将不予退还，可另行销售该房屋。另查明，2019年11月30日，两原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市商品房预售合同》(合同编号XXXXXXXXXXXX)，该合同系网签备案合同，合同内容与双方2019年10月7日所签合同内容一致。因原告李好社保存在漏交情况，后双方至青浦区房地产交易中心撤销该网签合同。2020年2月22日，两原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市商品房预售合同》(合同编号XXXXXXXXXXXX)，该合同系网签备案合同，约定甲方依法取得青浦区区/市XXXXXXXXXXXXXXXX地块土地使用权(出让合同编号：沪青房地(2003)出让合同第9号、沪青规土(2015)补字第24号)，投资建造的《珑樾华庭》商品房已竣工，并办理了新建商品房初始登记，取得了不动产权证证书号：沪(XXXX)青字不动产权第XXXXX号。乙方向甲方购买青浦区区/市青浦区朱家角镇淀山湖大道路XXXX弄XXX号X层XXX室房屋。据上海市房屋土地资源管理局认定的上海市房地产交易管理所测绘机构测量该房屋建筑面积为88.82平方米，其中套内建筑面积为67.61平方米、公用分摊建筑面积为21.21平方米，另有地下附属面积0平方米(价格详见补充条款)。该房屋建筑层高为3.15米。乙方购买该房屋每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为25,897.64元，乙方购买该房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)为2,300,228元。乙方的付款时间和付款方式由甲、乙双方在合同附件一中约定明确。乙方如未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之一计算，违约金自合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。逾期超过180天，甲方有权单方面解除合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款1%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方。如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。甲方定于2020年11月30日前将该房屋交付乙方，除不可抗力外。甲、乙双方商定，2020年12月31日前，由乙方向青浦区房屋土地管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证(小产证)。因甲方原因，乙方无法在2021年5月31日前取得房地产权证，甲方应承担违约责任，违约金为总房价款的0%；2021年5月31日之日起的60日内，乙方仍无法取得房地产权证(小产证)，则乙方有权单方面解除合同。甲、乙双方同意，自合同签订后，甲乙双方或其中一方均有权向房地产登记机构办理预告登记。附件一约定了付款时间和付款方式。合同另行约定了其他权利义务。因原告李好社保存在漏交情况，后双方至青浦区房地产交易中心撤销该网签合同。以上查明的事实，由原、被告的陈述，上海恒大御澜庭商品房认购单、收据、上海市商品房预售合同、承诺书、催缴款通知书、告知函等证据予以证实，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告李好、张娜表示，被告工作人员与原告微信聊天记录证明原告一直催促被告办理网签手续，询问进展，被告一直无故拖延，并无法向原告交房。预售合同字是原告所签，手印也是原告捺印，但与网签合同内容不一致，合同被拆过。催款通知书收到过，但编号与认购书编号不一致，又反寄回去了。2020年11月19日告知书寄给被告，要求网签合同。认购书在被告售楼处签订，2019年10月7日签的是预售合同，之后又签过两份合同，分别是2020年1月在被告售楼处签的，2020年2月在被告总部签的。签字是原告签的，但合同被拆封过了。后两份网签合同与被告一同至交易中心撤销，当时李好的社保还差一个月，累计是满60个月，但存在补交的情况，两次都是这个原因。购房时，被告表示补交情况可以的。按照合同约定应在4月4日支付35万元、7月4日之前支付35万元、10月4日支付79万元，期间已经符合购买条件，但被告不办理网签，没有合同就无法办理贷款，被告表示房管局不让销售、备案价不符。被告口头同意缓交，原告支付逾期付款违约金，没有证据。合同被拆封过，不确定内容有无更换，骑缝章的公章对不上，合同内容被改动过了。合同没有给过原告，不确定其中内容了。没有依据。书面约定分期付款，如果10月4日前也能够全款支付。谈合同时是按照贷款谈的，但合同条款没有贷款。同意解除合同，确认被告的解除时间。被告上海丰涛置业有限公司表示，微信聊天只是截取部分，并不完整，无法达到原告证明目的。原告告知书没有签收证明，无法确认。认购书在被告售楼处签订，原告签了一份认购书、一份预售合同。另外，原告还签过两份合同，分别为2019年11月30日、2020年2月22日，内容与2019年10月7日合同内容一致。后两份网签合同原、被告一同至交易中心撤销。第一次是由于原告李好社保存在漏交，网签撤销；第二次是由于原告隐瞒存在补缴的情况，导致第二次网签也未通过。原告提交的社保单只显示两年24个月，无法核查60个月缴纳情况。对于付款方式以及节点有明确约定，原告有义务按照约定付款方式支付房款，被告提交的网签合同以及双方陈述，双方进行过两次网签，但原告逾期从2020年4月开始，过程中原告社保原因导致网签被撤销，均不影响原告按照合同约定履行付款义务，不存在同意缓交。不存在合同被拆封、内容被改动。本案涉及付款时间的约定，被告提供的合同付款时间节点约定均一致。单方解除权以及原告承担违约责任的约定均一致。不存在被告擅自更改合同条款的情况。原告作为完全民事行为能力人，签字按印时原告应该对合同内容明确知悉。合同没有约定贷款。合同解除时间为反诉状副本送达原告之日。本案中被告不存在恶意不网签的情况，是原告隐瞒导致两次网签不成功，系原告原因导致双方房屋买卖关系无法进行。根据庭审确认的事实，本院认为，原、被告签订的《上海恒大御澜庭商品房认购书》及《上海市商品房预售合同》系当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照约定履行。原、被告双方签订的认购书系预约合同关系，而预约合同是相对于本约合同而言的一种特殊合同，内容为约定将来一定期限内签订正式的本约合同，其直接指向的是本约的缔结，违反者则应承担预约合同约定的违约责任，如没收定金等。本约合同一旦订立，预约合同的目的就已实现，合同也就履行完毕，其条文内容会被本约合同吸收、废除或协议更改，所以一般而言，如无特别申明，双方的合同权利义务应以正式合同，即本约合同的规定为据。本案中，认购书履行过程中，原告与被告签订上海市商品房预售合同，两原告抗辩称，商品房预售合同内容有更改、被拆封，该抗辩无事实和法律依据，本院不予采信。实际履行过程中双方已按约签订商品房预售合同，因此该认购书已经履行完毕；原、被告双方于2019年11月30日、2020年2月22日签订的网签备案合同，由于原告社保缴纳的问题导致网签合同备案登记撤销；根据合同约定，原告应于2020年4月4日前、7月4日前、10月4日前各支付35万元、35万元、79万元。但原告未于约定付款期限支付，经被告催告后，原告仍未履约，原告辩称因被告不办理网签，没有合同无法办理贷款及房管局不让销售、备案价不符，无相应证据予以证明，故本院对此不予采信。双方所签订的网签备案合同被撤销责任在于原告，原告在被告催告后仍未支付购房款，显属违约。现被告反诉主张合同于反诉状副本送达之日(即2021年6月11日)解除，原告审理中确认解除，本院予以准许。合同解除后，因该合同取得的财产应予以返还，原告要求被告返还购房款，并无不当，本院予以支持。原告主张被告应向原告支付的购房款利息，应自合同解除后开始计算，即按照同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准自2021年6月12日起计算至实际返还购房款之日止。被告反诉要求原告支付违约金的诉讼请求，根据本案实际情况，本院综合考量当事人的过错程度和实际损失、合同实际履行情况等，本院酌定为8万元。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百五十六条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)李好、张娜与被告(反诉原告)上海丰涛置业有限公司于2019年10月7日签订的《上海市商品房预售合同》解除；二、被告上海丰涛置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告李好、张娜购房款人民币810,228元；三、被告上海丰涛置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告李好、张娜支付利息[以人民币810,228元为本金，自2021年6月12日起至实际支付之日，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算]；四、反诉被告李好、张娜应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海丰涛置业有限公司违约金人民币8万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费人民币11,903.90元，减半收取计人民币5,951.95元，由被告上海丰涛置业有限公司负担。反诉费人民币3,688.36元，由反诉原告上海丰涛置业有限公司负担人民币2,788.36元，由反诉被告李好、张娜负担人民币900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  吴小龙书记员  沈 丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第四百五十六条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状划者采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。