重庆市江津区人民法院民事判决书 (2021)渝0116民初11182号 原告：重庆先壮成房地产开发有限公司，住所地重庆市巴南区一品镇新街19号，统一社会信用代码915001137874894353。法定代表人：邹晴，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：马骏， 重庆昌佺律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭铃莉，重庆昌佺律师事务所（实习）律师。被告：周婷，女，1990年3月12日出生，汉族，住重庆市江津区。原告重庆先壮成房地产开发有限公司（以下简称先壮成公司）诉被告周婷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年7月5日立案后，依法适用简易程序，于2021年7月22日公开开庭进行了审理。原告先壮成公司的委托诉讼代理人马骏、郭铃莉到庭参加了诉讼。被告周婷经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告先壮成公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方的《租赁合同》；2.判令被告向原告支付欠缴的租金（从2021年3月28日起至合同解除之日止）；3.判令被告向原告支付免租期内的租金40410元；4.判令被告向原告支付违约金13470元；5.判令被告支付原告律师费5000元；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年3月28日，原告与被告签订了《租赁合同》，被告承租了原告所有的坐落于江津区某商铺，并于合同签订当日向被告移交商铺并办理了交接手续。合同约定：1、租赁期限为4年，自2019年3月28日至2023年3月27日止；2、租金为26940元/年，半年支付一次，每期租金应于上期租金届满前3个月足额支付给原告；3、鉴于租赁期限较长，原告相信被告在租赁期内会按时按照合同的约定支付租金并履行相关的义务，才给予被告免租期，但如若被告在本合同约定的租赁期限内单方解除合同或因被告原因违约从而导致原告解除本合同的，被告除承担违约责任外，还需按照本合同租金的标准补足免租期内甲方的租金收益；4、违约责任等。被告本应按照《租赁合同》约定，在2020年12月29日前支付2021年3月28日至2021年9月27日的租金。但被告至今没有支付租金，其行为构成违约。2021年3月22日，原告向被告邮寄催租函，并多次通过电话、短信对其作出催收通知，被告至今仍未交纳租金。被告周婷未作答辩。本院经审理认定事实如下：2019年3月28日，原告先壮成公司（甲方）与被告周婷（乙方）签订《租赁合同》，约定乙方承租甲方所有的坐落于重庆市江津区某商铺，该合同还作出如下约定：3.1条载明租赁期限为4年，自2019年3月28日至2023年3月27日止；4.1条载明2019年3月28日至2020年9月27日的月租金为2245元/月（备注：免租）。2020年9月28日至2023年3月27日的月租金为2245元/月。租金按半年支付一次，首期租金乙方应于本合同签订当日支付，以后每期租金应于上期租金届满前三个月足额支付给甲方；5.1条载明乙方在签订本合同当日需向甲方缴纳20000元作为履约保证金，用于担保乙方对本合同的履行，乙方提前单方解除合同的，履约保证金不予退还；5.2条载明乙方拖欠甲方任何款项，甲方有权从乙方的履约保证金中扣除所欠款项及相应违约金、赔偿款等；9.7条载明鉴于租赁期限较长，甲方相信乙方在租赁期内会按时按照合同约定支付租金并履行相关义务，才给予乙方免租期，但如若乙方在本合同约定的租赁期限内单方解除合同或因乙方原因违约从而导致甲方解除本合同的，乙方除了承担本合同11.2条约定的违约责任外，还需按照本合同租金的标准补足免租期内甲方的租金收益及补足折扣期内甲方租金折扣；11.2条载明乙方逾期不支付租金超过30日，甲方有权解除合同，乙方无权要求退还履约保证金，同时乙方还应承担本合同约定的当年度租金为计算基数的相当于六个月租金的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，甲方有权向乙方追偿，并要求乙方承担因实现权利产生的一切费用（包括但不限于律师费等）。原、被告于2018年3月28日办理房屋交接手续。被告周婷向原告先壮成公司支付了履约保证金20000元以及2020年9月28日至2021年3月27日的预付租金13470元。被告周婷至今未将案涉商铺交还给原告先壮成公司。原告先壮成公司委托律师出庭参加本案诉讼产生律师费5000元。原告先壮成公司起诉后，本院依法向被告周婷送达起诉状副本，并于2021年7月12日送达完毕。另查明，各地政府为了防控“新冠疫情”，于2020年春节起限制所有商铺营业。本院认为，当事人应当按照合同的约定，全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《租赁合同》，就租赁商铺位置、面积、租金计算方式、违约责任等进行了约定，该约定并未违反法律规定，是当事人的真实意思表示，该《租赁合同》合法有效，原、被告应按照合同的约定履行相应的义务。原告先壮成公司已经向被告周婷交付商铺，被告周婷应当按照合同的约定于上期租金届满前三个月，即2020年12月29日前向原告先壮成公司支付2021年3月28日至2021年9月27日的租金。但被告周婷未按时足额支付上述租金，故对原告先壮成公司解除双方签订的《租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。因原告先壮成公司未向被告周婷发出解除合同的通知，故解除合同的时间为被告周婷收到本案诉状副本的时间，即2021年7月12日。现被告周婷违约导致原告先壮成公司解除合同，被告周婷应当按照合同约定补足免租期的租金。因为新冠疫情影响，政府为疫情防控，对经营场所采取限制营业措施，导致被告周婷不能使用案涉房屋，基于公平原则，本院酌定免除被告周婷2个月的租金，故免租期租金为35920元(2245元/月×16个月)。按照《租赁合同》约定，被告周婷还应当向原告先壮成公司支付2021年3月28日至合同解除之日（2021年7月12日）的租金，金额为7915.33元(2245元/月×3个月＋26940元/年÷365天×16天)。《租赁合同》约定被告周婷违约，应当支付原告先壮成公司相当于六个月租金的违约金，故对原告先壮成公司要求被告周婷支付违约金13470元的诉讼请求，本院予以支持。《租赁合同》约定因被告周婷违约，原告先壮成公司因实现权利产生的律师费由被告周婷承担，对原告先壮成公司要求被告周婷支付律师费5000元的诉讼请求，本院予以支持。虽然《租赁合同》约定因被告周婷违约导致原告先壮成公司解除合同的，履约保证金不予退还，但根据合同约定的内容可以看出，被告周婷在逾期付款时，履约保证金可以用于抵扣相应的赔偿款等，故被告周婷支付的20000元保证金，应在本案中予以抵扣。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告重庆先壮成房地产开发有限公司与被告周婷于2019年3月28日签订的《租赁合同》于2021年7月12日解除；二、被告周婷于本判决生效后十五日内支付原告重庆先壮成房地产开发有限公司2019年3月28日至2020年9月27日的租金35920元，扣除已经支付的20000元，还需支付15920元；三、被告周婷于本判决生效后十五日内支付原告重庆先壮成房地产开发有限公司2021年3月28日至2021年7月12日的租金7915.33元；四、被告周婷于本判决生效后十五日内支付原告重庆先壮成房地产开发有限公司违约金13470元；五、被告周婷于本判决生效后十五日内支付原告重庆先壮成房地产开发有限公司支付律师费5000元；六、驳回原告重庆先壮成房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1272元，减半收取636元，由原告重庆先壮成房地产开发有限公司负担208元，由被告周婷负担428元。该费用已由原告预交，经原告同意，被告应承担部分，限被告在履行上述判决主文确定的义务时一并转付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。   审  判  员  吴  笛     二〇二一年七月二十二日 法官助理    胡江涛书 记 员   卞先玲 - 1 –