广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0303民初15693号原告：赖永能。委托诉讼代理人：欧善财，广东深金牛律师事务所律师，执业证号14403199310586236。被告:深圳维景京华酒店有限公司，住所地深圳市罗湖区东门中路2088号温莎广场11楼，统一社会信用代码91440300618913821D。法定代表人：王京民，董事长。委托诉讼代理人：谢盼，广东煜双律师事务所律师，执业证号14403201411053233。委托诉讼代理人：郭丽丽，广东煜双律师事务所律师，执业证号14403201911025978。原告赖永能与被告深圳维景京华酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赖永能及其委托诉讼代理人欧善财、被告深圳维景京华酒店有限公司委托诉讼代理人郭丽丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赖永能向本院提出诉讼请求：1.判决被告与原告签订的《租赁合同》于2020年12月31日终止;2.判决被告退还原告温莎广场3Ｋ171号房［粤（2017）深圳市不动产权第××号］；3.判决被告向原告支付迟延退还房屋违约金3245.26元；4.判决被告向原告支付2021年1月1日至2021年2月28日房屋占有使用费7139.57元；5.判决被告向原告支付后续房屋占有使用费,按每年递增率10%,每月以3245.26元为基数，从2021年3月1日起至退还原告房屋之日止；6.判决被告赔偿原告损失8000元；7.判决被告负担本案诉讼费。事实与理由：2017年11月28日，原告购买了位于深圳市罗湖区,粤（2017）深圳市不动产权第××号，建筑面积20.03ｍ2,商铺用途,登记价897344元,使用期限70年，从1998年7月20日至2068年7月19日止。在原告买房之前，被告将温莎广场全部业主的房屋合在一起装修成大商场，一直以来都由被告使用。2018年1月8日，被告与原告签订《租赁合同》继续承租原告的房屋，约定:租赁期限2018年1月1日至2020年12月31日止。2018年1月1日至2018年12月31日,租金单价为133.90元／ｍ2／月，月租金为2682.02元;2019年1月1日至2019年12月31日,租金单价为147.29元／ｍ2／月，月租金为2950.22元;2020年1月1日至2020年12月31日,租金单价为162.02元／ｍ2／月，月租金为3245.26元。租金每年递增率为10%。第五条规定“甲方同意乙方对上述商铺进行装修、改造、合并等行为以满足经营需要。本合同终止时，双方无法达成续租协议的，则乙方按使用现状将商铺退还给甲方。”。第八条8.2“甲乙双方任何一方违反本合同的约定，则应向守约方支付相当于1个月租金（以违约当月的租金为计算标准，不包含租赁税）的违约金。”。第八条违约责任8.3“若前述违约金不足以弥补守约方遭受的损失（包括但不限于守约方因对方违约遭致诉讼所累而支付的诉讼费、律师费、对第三方的赔偿等），则违约方应补足差额部分。”合同还作了其他规定。2020年12月1日,原告收到被告《关于租赁合同到期后不再续约的通知函》“贵我双方签订的关于3Ｋ171铺位的租赁合同将于2020年12月31日到期,我司与贵方的租赁服务周期即将结束,租赁合同到期后我司不再续约且不再予以返租。为了保障您的利益，我司建议您收到通知函后七日内与整体物业（含我司自有面积16000ｍ2）“东门中心城”经营管理的实际承租者—深圳市中港健实业投资有限公司洽谈商铺租赁事宜（联系方式附后），我司将给予积极的协助和配合。”2020年12月14日，原告复函被告:赖永能购买温莎广场3Ｋ171商品房，当初有具体周围边界线，并且一直由你方租赁使用至今，每年月租金递增率为10%。要求合同期满后将房屋交付赖永能，否则,应向赖永能支付房屋占有使用费,按每年月租金递增率10%计算为每月3566.14元,从2021年1月1日起至交付房屋之日止。被告收到原告的复函后没有回复。2021年1月18日，原告到被告处交涉要求收回自己的房屋，被告置之不理。今天（2021年3月2日）,被告仍然在使用原告的房屋（有照片为证）。综上，被告至今未退还原告的房屋，并且非法占将用原告的房屋不肯退还，原告请求法院追究被告的违约责任和侵权责任。根据《中华人民共和国民法典》第二百三十五条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”、第二百三十八条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任”、第五百八十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”、第五百八十五条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”、第七百三十三条“租赁期限届满,承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态”。被告深圳维景京华酒店有限公司辩称，一、关于原告的第一项诉讼请求，原被告双方已经在2020年12月31日之前就租赁合同到期后不再续约达成一致意见，双方均同意并确认租赁合同于2020年12月31日终止，故此项内容无需法院判决确认。二、被告已经按照合同约定履行返还商铺的义务，原告的第二项诉讼请求不应得到支持。首先，租赁合同已经明确约定涉案商铺按照“使用现状”退还。根据租赁合同第5.4条，“甲方同意乙方对上述商铺进行装修、改造、合并等行为以满足经营需要，本合同终止时，双方无法达成续租协议的，则乙方按使用现状将商铺退还给甲方。”原被告双方协商确认不再续约之后，涉案商铺原租赁商户已经清空搬离，被告未继续占有使用。其次，由于涉案商铺属于不动产不同于一般商品，对于涉案商铺的交付不可能以有形载体的形式进行。通过被告向原告发送不再续约通知、结清租金等费用、通知原租赁商户清空搬离等一系列行为可见，租赁合同终止时，涉案商铺已经完全符合租赁合同约定的返还条件及标准，被告返还商铺的义务已经履行完毕。再次，从涉案商铺的实际使用情况来看，按使用现状返还也符合商铺的属性且有利于涉案商铺的利用。涉案商铺自租赁开始已经进行了多次的装修改造以满足统一经营需要，由于涉案商铺与其他商铺属于一个整体未分割的状态，从客观上也不能区分涉案商铺的四至。故双方在签订租赁合同时，就已经明确约定合同到期后不再续租的，被告按照使用现状将商铺返还给原告。三、原告第三至七项诉讼请求没有事实依据和法律依据，应当予以驳回。首先，租赁合同到期终止后，被告依约向原告返还涉案商铺，被告未有违约行为不应承担违约责任。其次，被告未继续占有使用涉案商铺，现涉案商铺由案外人占有使用，故原告应向实际占有使用人主张支付占有使用费。再次，原告作为涉案商铺的所有权人在租赁合同终止后应积极行使权利使涉案商铺产生收益。涉案商铺如何使用完全属于原告自由处置的范围，被告对此无权干涉，被告也没有任何过错不应对此承担责任。故原告要求被告承担违约金及房屋占有使用费缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。综上所述，原告各项诉讼请求均无事实依据和法律依据，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、原告赖永能为位于深圳市罗湖区［不动产证号：粤（2017）深圳市不动产权第××号］的权利人，建筑面积20.03平方米,原告于2017年11月28日购买。原告在庭审中确认原告在购买商铺时，该商铺已经处于打通状态。二、2018年1月8日，原、被告签订《租赁合同》，约定：原告将涉案温莎广场3层K171号商铺出租给被告，租赁期限为2018年1月1日至2020年12月31日；2018年1月1日至2018年12月31日期间月租金2682.02元、2019年1月1日至2019年12月31日期间月租金2950.22元、2020年1月1日至2020年12月31日期间月租金3245.26元；原告同意被告对涉案商铺进行装修、改造、合并等行为以满足经营需要，本合同终止时，双方无法达成续租协议的，则被告按照使用现状将商铺退还原告；原、被告双方如存在违约行为，则应向守约方支付相当于1个月租金的违约金。若前述违约金不足以弥补守约方遭受的损失（包括但不限于守约方因对方违约遭致诉讼所累而支付的诉讼费、律师费、对第三方的赔偿等），则违约方应补足差额部分。合同还约定了其他内容。三、2020年12月3日，被告向原告寄出《关于租赁合同到期后不再续约的通知函》，载明：涉案商铺的租赁期限于2020年12月31日到期，到期后被告将不再续约且不再予以返租，建议原告于收到本函之日起七日内与整体物业“东门中心城”经营管理的实际承租者深圳市中港健实业投资有限公司洽谈商铺租赁事宜。原告于2020年12月4日签收该函。四、2020年12月14日，原告出具《复函》，载明：涉案房屋租赁期限为2018年1月1日至2020年12月31日，如被告到期后不再续租涉案商铺，则须将涉案商铺恢复原状，须具有具体的边界划分并返还原告。五、2021年1月7日，被告向原告寄出《收铺通知函》，载明：请原告于2021年1月15日前至被告处办理相关收铺交接手续。原告于2021年1月8日签收该函。原告主张其于2021年1月18日去被告处办理手续，但被告无人接待。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告双方所签订的《租赁合同》为双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违反公序良俗，依法成立并生效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，合同约定的租赁期限为2018年1月1日至2020年12月31日，且被告已于2020年12月4日向原告送达《关于租赁合同到期后不再续约的通知函》表明其不再续租的意思表示，原、被告双方对涉案《租赁合同》已于2020年12月31日到期终止并无争议，本院对原告的该项诉讼请求不作处理。原告主张被告应将涉案商铺划分界限后返还原告，但根据原告陈述，原告在2017年11月购买涉案商铺时，涉案商铺已经处于打通状态，没有明确的界限，且原、被告双方在《租赁合同》中明确约定“原告同意被告对涉案商铺进行装修、改造、合并等行为以满足经营需要，本合同终止时，双方无法达成续租协议的，则被告按照使用现状将商铺退还原告”，故《租赁合同》签订之前涉案商铺界限已无法划分，被告按照使用现状交付原告涉案商铺，具有合同依据与事实依据。在合同终止之后，原告并未提交证据证明涉案商铺继续由被告占有使用，故原告诉请被告支付占有使用费、违约金并赔偿损失的诉请，无事实与法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告赖永能的全部诉讼请求。案件受理费130元，由原告赖永能负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  李乾二〇二一年七月五日尹丹荔书记员    陈于佳