甘肃省敦煌市人民法院民事判决书（2021）甘0982民初563号原告：白某1，男，汉族，家住甘肃省敦煌市。        委托诉讼代理人：刘某，甘肃嘉煌律师事务所律师。        被告：贾某，男，汉族，家住甘肃省渭源县，现住甘肃省敦煌市。        被告：孙某，女，汉族，家住甘肃省渭源县，现住甘肃省敦煌市。        共同委托诉讼代理人：路某，甘肃鸣沙律师事务所律师。        第三人：王某，男，汉族，家住甘肃省敦煌市，现住甘肃省敦煌市。        第三人：张某，女，汉族，家住甘肃省肃北蒙古族自治县，现住甘肃省敦煌市。        共同委托诉讼代理人：白某2，甘肃博匠律师事务所律师。        原告白某1与被告贾某、孙某、第三人王某、张某案外人执行异议之诉一案，本院于2021年3月12日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告白某1及其委托诉讼代理人刘某、被告贾某、孙某的共同委托诉讼代理人路某、第三人王某、张某的共同委托诉讼代理人白某2到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。        白某1向本院提出诉讼请求：1、停止对敦煌市新建路（杨家桥建安公司住宅楼）××楼东户的保全、查封；2、依法确认白某1与王某、张某的房屋转让协议有效，判令该房屋所有权归白某1所有。事实和理由：白某1与王某、张某系买卖合同关系。2007年2月9日，王某、张某与白某1协商后将其位于敦煌市××路东户房屋出售给白某1，并于当日签订了房屋转让协议一份。协议中双方明确约定2007年3月31日前由王某、张某将房屋交付白某1，白某1交房款后居住至今，一直未办理过户登记，该房屋一直登记在王某、张某名下。现因贾某、孙某与王某、张某发生债务纠纷，经贾某、孙某申请，2021年2月19日敦煌市人民法院下达了（2021）甘0982财保6号民事裁定书，对白某1合法购买的房屋进行了保全执行。白某1对该裁定书提出复议申请后，敦煌市人民法院作出（2021）甘0982财保6号之一民事裁定，驳回了白某1的复议请求。白某1与王某、张某的买卖合同真实有效，并且自白某1购买该房屋后居住至今已达十四年之久，本案争议的房屋所有权应当归属为白某1所有，故诉至法院。        贾某、孙某辩称，在贾某、孙某诉王某、张某案件中，贾某、孙某申请查封了房产，该房屋登记在王某、张某名下，查封是正确的。贾某、孙某对白某1与王某、张某之间的房屋买卖不清楚，白某1是不是权利人由法庭依法确认。在房屋查封过程中王某、张某并没有提出该房屋之前已出售。        王某、张某辩称，本案的事实与白某1所述是一致的，本案争议的房屋是王某、张某在2000年左右购买，于2007年与白某1协商一致将房屋出卖给白某1。白某1分两次交清了房款，王某、张某在收到全部房款后将房屋交给白某1，此时房屋所有权转移给白某1。王某、张某虽然与贾某、孙某存在债务纠纷，但该房屋在2007年就属于白某1，贾某、孙某无权对该房屋进行查封。        当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：        1、白某1提交房屋转让协议，拟证实本案涉及的房屋已由白某1购买的事实。贾某、孙某质证后认为协议的真实性无法确认，买方虽然只有白某1一人，但是推定应当还有共同权利人。协议中第四条第二款约定在付尾款时房屋要办理过户，但是房屋没有过户。王某、张某质证后对证据真实性、证明目的无异议，房款是分两次现金支付的，房款已经付清，房屋也确实由白某1占有至今。        2、白某1提交敦煌市杨家桥建筑安装工程有限责任公司证明，拟证实该房屋白某1已于2007年居住至今；提交敦煌市沙州镇文庙社区居民委员会证明，拟证实白某1居住于本案涉及的房屋。贾某、孙某质证后对证据真实性无异议，对证明目的有意见，敦煌市杨家桥建筑安装工程有限责任公司的证明内容显示白某1居住了14年，作为建筑商对房屋居住情况不会了解这么仔细，超出了常理范围；对于文庙社区证明，根据白某1陈述居住的应该还有其妻子，所以内容是不完整的。王某、张某质证后对证据无意见，房屋交付给白某1之后一直由其居住。        3、白某1提交房屋保全复议申请书、（2021）甘0982财保6号民事裁定书，拟证实白某1合法购买的房屋被贾某、孙某申请查封，白某1提出复议后，敦煌市人民法院未查明事实就作出维持原裁定的事实；敦煌市人民法院出具裁定书的程序不合法，只有一人独任审理。贾某、孙某质证后对证据真实性无异议，认为保全复议申请书不是本案的证据，裁定书的程序是合法的。        王某、张某质证后对裁定书真实性无异议；虽然涉案房屋没有进行变更登记，但根据法律规定，有合法有效的买卖协议，白某1正在合法的占有房屋，涉案房屋的所有权就属于白某1。        上述证据，本院将综合全案事实予以认定。        依据以上有效证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：        2007年2月9日，王某（甲方，卖方）与白某1（乙方，买方）签订房屋转让协议，约定甲方自愿将新建路8号楼451室（权证号／合同号S00188号、面积104.4平方米）房屋出售给乙方，房屋售价105000元。白某1付清房款后，王某将房屋交付白某1占有使用至今，但因该房屋实际登记在王某、张某及其子名下，双方未办理房产变更登记。2021年2月2日，贾某、孙某请求对王某、张某共同所有的位于敦煌市××镇房屋予以查封，本院作出（2021）甘0982财保6号民事裁定，对该房屋予以查封。后白某1对该裁定不服，向本院提出房屋保全复议申请。本院作出（2021）甘0982财保6号之一民事裁定，驳回白某1的复议请求。2021年3月12日，白某1提起本诉。        本院认为，《中华人民共和国民法典》第二百一十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。白某1与王某之间的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，且白某1已全额支付房款，王某亦实际交付房屋，双方的买卖关系成立，房屋虽然未办理过户登记，但不影响房屋买卖合同的效力。白某1请求确认其与王某、张某签订的房屋转让协议有效，判令该房屋所有权归白某1所有，本院予以支持。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。白某1支付了房屋的全部价款并实际占有，已对房屋的物权进行了公示，白某1对涉案房屋未办理变更登记无过错，其请求停止对涉案房屋的保全、查封符合法律规定，本院予以支持。贾某、孙某的辩解意见无事实依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法典》第二百一十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：        一、停止在涉案执行案件中对王某、张某名下位于敦煌市××镇、面积104.4平方米）楼房的执行；        二、确认白某1与王某2007年2月9日签订的房屋转让协议有效；        三、确认敦煌市沙州镇新建路8号楼4单元501室（权证号／合同号S00188号、面积104.4平方米）房屋归白某1所有。        案件受理费2400元（白某1已预交），由白某1贾某、孙某负担。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。        审判长    伏鸿人民陪审员    张彩霞人民陪审员    王海玲二〇二一年七月一日法官助理    望佳敏书记员    巩晓婕