甘肃省高级人民法院民事判决书（2021）甘民终377号上诉人（原审被告）：文某，男，汉族，住甘肃省庆阳市。        委托诉讼代理人：任某1，甘肃至行律师事务所律师。        被上诉人（原审原告）：赵某，女，汉族，住甘肃省庆阳市，现住甘肃省兰州市。        委托诉讼代理人：任某2，甘肃北斗律师事务所律师。        被上诉人（原审第三人）：庆阳鑫宇房地产开发有限公司，住所地庆阳市西峰区美食城院内巨鹿馨苑小区。        法定代表人：强某，该公司总经理。        委托诉讼代理人：尹某，甘肃达航律师事务所律师。        上诉人文某因与被上诉人赵某、庆阳鑫宇房地产开发有限公司（以下简称鑫宇公司）执行异议之诉一案，不服庆阳市中级人民法院（以下简称庆阳中院）（2020）甘10民初30号民事判决，向本院提出上诉，本院于2021年5月31日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人文某本人及其委托诉讼代理人任某1、被上诉人赵某的委托诉讼代理人任某2、鑫宇公司的委托诉讼代理人尹某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        文某上诉请求：1．撤销庆阳中院（2020）甘10民初30号判决书，恢复庆阳中院（2020）甘10执异8号裁定书；2．本案诉讼费由赵某、鑫宇房地产公司全部承担；3．判处鑫宇公司以其开发的“天富大厦”商业门店等资产偿还赵某债权，保留文某所购楼房权益。事实与理由：一、案涉房屋于2017年6月9日即庆阳中院查封前已签订了合法有效的合同，并于2017年7月11日已在房管部门登记信息，而庆阳中院给庆阳市房管局和“天富大厦”张贴的公告及协办函时间为2017年7月17日，足以证明“天富大厦”1-1704房屋在法院查封之前已取得物权，文某是该房屋的权利人、所有权人。二、一审法院在判决中认为文某在人民法院查封之前未实际占有案涉房屋，对此最高人民法院2021年3月3日发布的指导性案例指出：在人民法院查封之前已合法占有该不动产，规定中的“合法占有”应以买受人实际控制该房屋为标准，其是否实际入住或使用则不是对房屋合法占有的必要条件。据此一审法院认为文某在人民法院查封之前并未合法占有该不动产与事实严重不符，把实际占有作为唯一的判定条件，抛弃了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的主体和核心，只要案涉财产处权利人实际掌握之中即可，该房屋至今网签登记仍在文某名下，应认定文某为权利人、物权人、产权所有人。三、文某已支付了全部价款，银行转账记录和开发商出具的证明证明文某支付购房款的事实。四、非买受人（文某）自身原因未办理过户登记不属于文某的过错（由于天富大厦项目的特殊性相关部门叫停了正常业务），符合法律规定的特征。        赵某辩称，一、文某并非本案中法律意义上的一般买受人或购房消费者，不具备提出执行异议的资格。即使按照文某的陈述，案涉房屋被人民法院执行时，文某已将案涉房屋出卖给他人，文某已不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的一般买受人或购房消费者，仅能说明其曾经经手案涉房屋。二、我国法律规定，不动产物权的设立以登记为准，网签是房屋买卖双方在房产交易管理部门提供的交易平台上，将房屋交易的相关信息进行备案申请，以锁定交易房屋，防止一房多卖，其本质上是一种行政管理行为，房屋买卖双方实质上还是买卖合同关系，已网签并不代表买受人已取得房屋所有权，文某将办理合同网签与房屋所有权等同，属于法律认识错误。三、文某与鑫宇公司之间实际上为借款关系，并非房屋买卖关系，鑫宇公司在一审庭审中已陈述清楚，一审判决书中也有记载。四、文某向一审法庭提交了虚假的房产信息查询证明，根据赵某一审中提交的证据可以证明文某名下不仅仅为一套住房。        鑫宇公司辩称，一、一审判决认定事实不清，案涉房屋在查封前已由文某实际占有，文某系房屋合法产权所有人。文某所购房屋于2017年7月11日已在房管部门登记信息，虽未办理产权证书，但鑫宇公司与文某已实际履行了房屋买卖合同的全部内容，房屋的所有人为文某而非鑫宇公司，一审法院对非鑫宇公司名下财产采取查封措施的行为名下错误。二、虽案涉房屋尚未过户至文某名下，但房屋存在法定的可以排除执行行为的情形。文某已按约定履行了房屋买受人的合同义务，且已实际占有并使用该房屋，由于工程施工存在诸多不可归结于文某的客观问题导致房屋未能登记至文某名下，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，文某具有法律规定的可以排除强制执行的情形，应当依法停止对案涉房屋的执行行为。        赵某向一审法院提出诉讼请求：1．判决准许并恢复对鑫宇公司开发的天富大厦一单元1704号房屋的强制执行；2．判令本案诉讼费由文某承担。        一审法院查明：赵某与强某、鑫宇公司民间借贷纠纷一案，诉讼中，根据赵某申请，一审法院院于2017年7月12日、8月1日分别作出（2017）甘10民初83号、83号之一民事裁定，对鑫宇公司名下的天富大厦包含天富大厦综合商住楼1单元1704室房屋在内的18套房屋进行了查封。2019年7月4日，根据赵某申请，该院又作出（2017）甘10民初83号民事裁定，对鑫宇公司名下的天富大厦18套房屋进行了续行查封。2018年5月30日该院作出（2017）甘10民初83号民事判决：庆阳鑫宇房地产开发有限公司、强某于本判决生效之日起十五日内归还赵某借款本金292.976051万元及至2016年11月23日欠付的利息196.469693万元，并自2016年11月24日起以本金292.976051万元，年利率24％支付至实际还款之日的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费79420元，保全费5000元，共84420元，由赵某负担9840元，庆阳鑫宇房地产开发有限公司、强某共同负担74580元。宣判后，赵某不服，提起上诉。甘肃省高级人民法院于2018年11月8日作出（2018）甘民终635号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费79420元，由赵某负担。判决发生法律效力后，鑫宇公司、强某未主动履行生效法律文书确定的义务，赵某于2019年10月30日向一审法院申请强制执行，该院于同日立案受理。案件执行过程中，该院于2019年12月2日对查封的上述房产进行了公告。文某作为案外人向该院提出书面异议，该院于2020年4月13日作出（2020）甘10执异8号执行裁定，裁定中止对被执行人庆阳鑫宇房地产开发有限公司开发的“天富大厦”一单元1704号房屋的执行。该裁定书送达后，赵某在法定期间向该院提起执行异议之诉。        另查明，2014年4月27日，鑫宇公司与文某签订商品房认购协议书，约定文某预定鑫宇公司开发的位于庆阳市西峰区南城壕天富大厦商住××区，单价4000元，总价款445280元。2017年6月9日，鑫宇公司与文某签订了商品房买卖合同（预售），约定鑫宇公司将其建设的天富大厦综合商住楼1单元1704室出售给文某，商品房的规划用途为公寓，建筑面积111.32平方米，单价4000元，总价款445280元。鑫宇公司应当在2018年10月30日前向文某交付该商品房。2017年8月21日，鑫宇公司向文某出具了交纳房款445280元的收款收据。2017年7月11日，鑫宇公司与文某就案涉房屋办理了网签手续。文某与鑫宇公司签订商品房买卖合同又将案涉房屋转售给爨天荣、赵晓惠。2018年12月20日，鑫宇公司向爨天荣交付了房屋。案涉房屋并非文某名下唯一住房。        一审法院认为，本案的争议焦点：文某是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定“案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。根据查明事实，案涉房屋并非文某名下用于居住的唯一房屋，故文某并非消费购房人，而是商品房消费者之外的一般买受人。一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。结合上述法律规定，该院评析如下：文某与鑫宇公司虽于2017年6月9日即在人民法院查封案涉争议房屋之前签订了商品房买卖合同（预售），并办理了网上签约手续，鑫宇公司向文某出具了缴纳全部房款的收款收据，但是由于文某购买案涉房屋时，房屋并未实际交付，且文某在签订商品房买卖合同后还将案涉房屋转售他人，鑫宇公司于2018年12月20日向该名买受人交付了房屋，文某在人民法院查封之前并未合法占有该不动产，故其对案涉房屋提出的请求排除执行的异议不符合上述法律规定。综上所述，文某对案涉房屋不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，一审法院判决：准许执行庆阳鑫宇房地产开发有限公司开发的“天富大厦”一单元1704号房屋。该院（2020）甘10执异8号执行异议裁定于判决生效时自动失效。案件受理费7900元，由文某负担3950元，鑫宇公司负担3950元。        二审中，文某向法庭提交两份新证据。证据一、鑫宇公司于2021年3月26日出具的《证明》一份，欲证明：文某夫妻购买房屋的经过，办理网上签约备案的时间为2017年7月11日，早于庆阳中院查封案涉房屋的时间。证据二、鑫宇公司于2021年7月1日出具的《书面证明材料》一份，欲证明：1．天富大厦楼盘因资金不足的原因形成烂尾，迄今为止未办理竣工验收交付使用手续；2．与文某本人有关的房产，是在2017年7月11日缴清购房款、完善相关购房手续后，将钥匙交付文某的，因文某属于鑫宇公司经营管理人员，其以计划装修、通风透气为由要房屋钥匙，鑫宇公司无法拒绝；3．一审判决中认定2018年12月20日交房一事，言不符实，实际上是为业主充值水电费的初始时间，并非交房时间。        赵某质证认为，对证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，证据均为复印件，是否真实有待核实，两份证据证明的内容与鑫宇公司在一审庭审中的陈述截然相反。鑫宇公司质证认为，对证据的真实性、合法性、关联性予以认可，证明是鑫宇公司出具，文某所述实际占有案涉房屋的时间早于庆阳中院查封的时间。        本院经审查认为，上述两份证明材料系鑫宇公司就案涉房屋购买及交付过程作出的说明，性质上属当事人陈述，对该陈述的内容，本院将结合鑫宇公司在一、二审中的陈述及其他已认定的事实综合判断。        本院对一审法院查明的事实予以确认。        本院认为，根据各方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点为：文某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。        《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，文某与鑫宇公司于2017年6月9日签订商品房买卖合同（预售），约定鑫宇公司将其建设的天富大厦综合商住楼1单元1704室出售给文某，在案证据显示案涉房屋于2018年12月20日交付爨天荣，文某认可其于2017年6月将该房屋出售给爨天荣，现房屋实际由爨天荣占有使用，因此，文某对案涉房屋已无实体上的权利。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依法登记，未经登记不发生效力。案涉房屋虽网签至文某名下，但商品房网签登记是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，并不具有物权变动性质，文某以办理网签即取得房屋所有权的主张不符合法律规定。        综上，文某对案涉房屋已不享有实体上的权利，其要求排除强制执行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：        驳回上诉，维持原判。        文某预交的二审案件受理费7900元，由其自行负担。        本判决为终审判决。        审判长    杨波审判员    魏万武审判员    牛婧二O二一年七月二十三日书记员    朱建闻