广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0608民初2208号原告:江门市蓬江区嘉恒物业管理有限公司，住所地广东省江门市蓬江区西环路嘉和苑2幢J101，统一社会信用代码91440703743677880N。法定代表人：王凯。被告：苏学芳，女，1984年1月16日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。原告江门市蓬江区嘉恒物业管理有限公司（以下简称嘉恒物业公司）与被告苏学芳物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月26日受理后，依法适用小额诉讼程序，于2021年6月10日公开开庭进行了审理。原告嘉恒物业公司的法定代表人王凯、被告苏学芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉恒物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2019年10月1日至2019年12月31日物业管理服务费408元；2.判令被告向原告支付自逾期支付物业管理费之日起至付清之日止的违约金为12.24元（以应交物业管理服务费的3‰/天计算，从2019年11月1日起暂计至2019年12月31日）；3.判令本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年6月22日，原告与被告签订了一份《前期物业服务协议》，《前期物业服务协议》第十一条第二款约定住宅按照1.2元/月/平方米（按建筑面积计算），商铺按照0.8元/月/平方米（按建筑面积计算）。另约定，小区住宅公用水电费、电梯维护费等按楼层分摊，1-3层0.1元/平方米、4-6层0.2/平方米、7-9层0.3元/平方米。第十三条第2款约定业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，自逾期之日起按每天应交服务费的3‰交纳滞纳金。被告作为佛山市高明区荷城街道跃华路380号欣荣花园XXX房的所有人（使用人），接受原告的物业管理服务，依照《前期物业服务协议》的约定，被告应当依法依约向原告缴纳物业服务费。经原告多次通过电话、EMS等形式向被告催缴物业服务费，截止到起诉之日被告均拒绝支付所欠缴的物业服务费。被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，还变相侵犯了其他已经缴纳物业服务费业主的合法权益。苏学芳辩称：一、原告在服务期间存在服务不到位，严重危害全体业主人身和财产安全的行为，具体表现：（一）未履行安全防范职责。服务期间，欣荣花园存在消防主机线路短路故障、消防电话失灵、消防栓泵不可以自动启泵、灭火器大部分过期等20个消防问题，以及消防通道乱停放非机动车，给全体业主的生命和财产安全带来了严重隐患，违反原告与被告于2012年6月22日签订《前期物业服务协议》第二章第四条（一）日常服务之第8点“公共秩序维护，安全防范等事项的协助管理”服务要求及质量规定，协助消防部门做好消防工作，定期或不定期对消防设施设备进行检查，消防设备设施完好无损，可随时启用。制定严格的消防管理制度，消防通道畅通，并制定相关的消防应急方案。（二）未按要求履行共用设施设备维修养护、运行和管理责任。服务期间，欣荣花园存在电梯整机试验合格证、电梯能效评价报告、检验报告、质量技术监督准予行政许可书及行政许可受理认定书等多项电梯年检需要提供资料缺失情况。最为严重的是电梯保险已于2019年10月9日过期，原告未续期，给全体业主的生命安全带来了严重隐患，违反《前期物业服务协议》第二章第四条（一）日常服务之第2点“共用设施设备和相关场地的维修养护、运行和管理”服务要求及质量规定之4、5，共有设备、设施运行使用及维护按要求有记录，无事故隐患，专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范。电梯运行良好，安全设施齐全正常有效，轿厢及机房整洁通风，照明及其附属设施完好，有严密的安全运行和维护保养制度，有故障的应急处理方案和记录。（三）未按要求履行绿化的养护和管理责任。服务期间，欣荣花园存在全小区绿化严重缺水、缺肥、全小区绿化地皮及灌木几乎全部破坏、全小区绿化大面积黄土裸露、乔木需控高修剪、外围草皮未见修剪等问题，原告违反了《前期物业服务协议》第二章第四条（一）日常服务之第5点“绿化的养护和管理”服务要求及质量规定之2、3、4，草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。花卉、绿篱、树木根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。定期组织浇灌、施肥和松土，定期喷洒药物，预防病虫害。（四）未按要求履行综合服务责任。服务期间，原告未曾征询业主对物业服务的意见，违反《前期物业服务协议》第二章第四条（三）综合服务和管理与物业相关的工程图纸、业主和非业主使用人档案和竣工验收资料服务要求及质量规定，每年一次征询业主对物业服务的意见，满意率达95%以上。（五）侵犯被告的知情权。服务期间，原告未向全体业主公示公安派出所进行日常消防监督检查的意见书，违反《物业管理条例》第六条“业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权”。现被告要求原告提供2012年至2019年公安派出所对欣荣花园日常消防监督检查的意见书。二、基于上述理由，原告违反了《前期物业服务协议》多条规定，严重侵犯被告的合法权益，违约事实在前，被告拒交物管费是合理行使法律赋予的抗辩权，有事实同法律依据，不需向原告缴纳违约金。被告之前已缴纳的物业服务费已经超过了原告物业服务的价值，被告不需要再缴纳物业服务费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告对被告提交的《欣荣花园消防问题》、《项目资料移交清单》（电梯资料）、《欣荣花园小区绿化环境存在问题》及4张图片有异议，因该四项证据已被佛山市中级人民法院作出的（2021）粤06民终4911号生效判决[本院作出的（2020）粤0608民初4080号判决]确认，本院对该证据的真实性予以确认。本院经审理查明：2012年6月22日，原被告签订了《前期物业服务协议》，双方约定，原告向被告在高明欣荣花园的房屋竣工验收交付使用后，提供物业服务；按建筑面积每月每平方米1.2元收取；业主从办理收楼手续后的次日开始缴交物业服务费，第一个季度的物业服务费在业主收楼时收取，以后每次收缴物业服务费的时间为每月5日前；业主和非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应缴物业服务费的3‰向原告交纳滞纳金（其余约定详见该协议）。2017年11月1日，欣荣花园第一届业主委员会与原告签订了《欣荣花园物业管理委托合同》，约定欣荣花园第一届业主委员会将佛山市高明区欣荣花园委托原告继续提供物业服务，并约定了物业服务的内容和标准、物业服务相关费用[物业服务费用由业主按其物业的建筑面积按每季度（即三个月）交纳，具体标准如下：1-3住宅：按建筑面积每月每平方米1.3元收取（含公共水电分摊）；4-6住宅：按建筑面积每月每平方米1.4元收取（含公共水电分摊）；7-9住宅：按建筑面积每月每平方米1.5元收取（含公共水电分摊）；小车位按30元/个/月收取（已购车位的）。业主从购买房屋的次日起开始交纳物业服务费，第一个季度的物业服务费在业主收楼时收取。银行代扣费的业主：以后每次收交物业服务费的时间为每季度首月5日前；亦可到物管处登记每月现金交费。业主和非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的3‰收取违约金]、双方的权利义务、委托管理期限（委托物业服务续签期限为两年，即从2017年11月1日起至2019年10月31日止；本合同期满前，欣荣花园第一届业主委员会是否与原告续约须提前两个月书面知会原告）、争议解决等（其余内容详见《欣荣花园物业管理委托合同》）。原告为欣荣花园实际提供物业服务至2019年12月31日。2019年12月31日，原告与佛山市高明区荷城街道欣荣花园第二届业主委员会办理了交接手续,并撤出欣荣花园。另查明：佛山市高明区荷城街道跃华路380号XXX房的不动产权利人为苏学芳、苏XX，该房屋的建筑面积为104.63平方米。苏学芳、苏XX于2012年9月21日接收该房屋。被告苏学芳从2019年10月1日开始未向原告交纳物业服务费。从2019年10月1日至2019年12月31日被告苏学芳共欠原告物业服务费408元。原告通过发出《律师函》的方式向被告苏学芳催收物业服务费和违约金。再查明：佛山市高明区荷城街道欣荣花园第二届业主委员会诉嘉恒物业公司物业服务合同纠纷一案，佛山市中级人民法院于2021年6月17日作出了（2021）粤06民终4911号民事判决书，该生效判决确认原告在退出涉案小区物业服务时对公共绿化的养护等合同义务未完全履行，并判决嘉恒物业公司向佛山市高明区荷城街道欣荣花园第二届业主委员会赔偿98500元[具体内容详见（2021）粤06民终4911号民事判决书、（2020）粤0608民初4080号民事判决书]。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。原被告签订的《前期物业服务协议》、欣荣花园第一届业主委员会与原告签订的《欣荣花园物业管理委托合同》均出于双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效，由此产生的权利义务受法律保护。在原告已履行相应的合同义务的情况下，被告苏学芳应当向原告交纳物业服务费。对于原告要求被告苏学芳支付从2019年10月1日至2019年12月31日的物业服务费408元，本院予以支持。对于原告要求被告苏学芳支付逾期交纳物业服务费违约金的诉讼请求。根据佛山市中级人民法院作出的（2021）粤06民终4911号民事判决书，嘉恒物业公司在其诉求的物业服务期内存在物业服务瑕疵，苏学芳并非恶意拖欠物业费，只是对物业服务不认可时维权的方式欠当，故本院对嘉恒物业公司有关违约金的诉求不予支持。关于被告苏学芳抗辩要求不交拖欠的物业服务费的问题。根据本院查明的事实，被告拖欠物业服务费的行为已给原告嘉恒物业公司造成了迟延支付期间资金缺失的利息损失。在本院已驳回原告有关违约金的诉讼请求的情况下，对于上述利息损失，原告并未获得弥补。而且，在另案中，嘉恒物业公司因为其在涉案物业服务合同履行期间的违约行为被法院判令向佛山市高明区荷城街道欣荣花园第二届业主委员会赔偿98500元。如果再减少物业服务费的话，属对于同一违约行为的重复否定性评价，也将会影响新进物业服务企业服务的积极性，不利于小区的和谐稳定，同时对已按时交纳物业服务费的大多数业主来说，也是不公平的。综上，对于被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日由最高人民法院审判委员会通过）第一条、第六条,《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告苏学芳于本判决生效之日起十日内支付2019年10月1日至2019年12月31日的物业服务费408元给原告江门市蓬江区嘉恒物业管理有限公司；二、驳回原告江门市蓬江区嘉恒物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元（原告江门市蓬江区嘉恒物业管理有限公司已预交），由被告苏学芳负担。被告苏学芳负担的受理费25元，由被告苏学芳于支付上述判项确认的款项时一并支付给原告江门市蓬江区嘉恒物业管理有限公司，本院不再另行收退。本判决为终审判决。审 判 员 邹志刚二〇二一年七月九日法官助理 劳明卿书 记 员 梁施琪广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0608民初2208号原告:江门市蓬江区嘉恒物业管理有限公司，住所地广东省江门市蓬江区西环路嘉和苑2幢J101，统一社会信用代码91440703743677880N。法定代表人：王凯。被告：苏学芳，女，1984年1月16日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。原告江门市蓬江区嘉恒物业管理有限公司（以下简称嘉恒物业公司）与被告苏学芳物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月26日受理后，依法适用小额诉讼程序，于2021年6月10日公开开庭进行了审理。原告嘉恒物业公司的法定代表人王凯、被告苏学芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉恒物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2019年10月1日至2019年12月31日物业管理服务费408元；2.判令被告向原告支付自逾期支付物业管理费之日起至付清之日止的违约金为12.24元（以应交物业管理服务费的3‰/天计算，从2019年11月1日起暂计至2019年12月31日）；3.判令本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年6月22日，原告与被告签订了一份《前期物业服务协议》，《前期物业服务协议》第十一条第二款约定住宅按照1.2元/月/平方米（按建筑面积计算），商铺按照0.8元/月/平方米（按建筑面积计算）。另约定，小区住宅公用水电费、电梯维护费等按楼层分摊，1-3层0.1元/平方米、4-6层0.2/平方米、7-9层0.3元/平方米。第十三条第2款约定业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，自逾期之日起按每天应交服务费的3‰交纳滞纳金。被告作为佛山市高明区荷城街道跃华路380号欣荣花园XXX房的所有人（使用人），接受原告的物业管理服务，依照《前期物业服务协议》的约定，被告应当依法依约向原告缴纳物业服务费。经原告多次通过电话、EMS等形式向被告催缴物业服务费，截止到起诉之日被告均拒绝支付所欠缴的物业服务费。被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，还变相侵犯了其他已经缴纳物业服务费业主的合法权益。苏学芳辩称：一、原告在服务期间存在服务不到位，严重危害全体业主人身和财产安全的行为，具体表现：（一）未履行安全防范职责。服务期间，欣荣花园存在消防主机线路短路故障、消防电话失灵、消防栓泵不可以自动启泵、灭火器大部分过期等20个消防问题，以及消防通道乱停放非机动车，给全体业主的生命和财产安全带来了严重隐患，违反原告与被告于2012年6月22日签订《前期物业服务协议》第二章第四条（一）日常服务之第8点“公共秩序维护，安全防范等事项的协助管理”服务要求及质量规定，协助消防部门做好消防工作，定期或不定期对消防设施设备进行检查，消防设备设施完好无损，可随时启用。制定严格的消防管理制度，消防通道畅通，并制定相关的消防应急方案。（二）未按要求履行共用设施设备维修养护、运行和管理责任。服务期间，欣荣花园存在电梯整机试验合格证、电梯能效评价报告、检验报告、质量技术监督准予行政许可书及行政许可受理认定书等多项电梯年检需要提供资料缺失情况。最为严重的是电梯保险已于2019年10月9日过期，原告未续期，给全体业主的生命安全带来了严重隐患，违反《前期物业服务协议》第二章第四条（一）日常服务之第2点“共用设施设备和相关场地的维修养护、运行和管理”服务要求及质量规定之4、5，共有设备、设施运行使用及维护按要求有记录，无事故隐患，专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范。电梯运行良好，安全设施齐全正常有效，轿厢及机房整洁通风，照明及其附属设施完好，有严密的安全运行和维护保养制度，有故障的应急处理方案和记录。（三）未按要求履行绿化的养护和管理责任。服务期间，欣荣花园存在全小区绿化严重缺水、缺肥、全小区绿化地皮及灌木几乎全部破坏、全小区绿化大面积黄土裸露、乔木需控高修剪、外围草皮未见修剪等问题，原告违反了《前期物业服务协议》第二章第四条（一）日常服务之第5点“绿化的养护和管理”服务要求及质量规定之2、3、4，草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。花卉、绿篱、树木根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。定期组织浇灌、施肥和松土，定期喷洒药物，预防病虫害。（四）未按要求履行综合服务责任。服务期间，原告未曾征询业主对物业服务的意见，违反《前期物业服务协议》第二章第四条（三）综合服务和管理与物业相关的工程图纸、业主和非业主使用人档案和竣工验收资料服务要求及质量规定，每年一次征询业主对物业服务的意见，满意率达95%以上。（五）侵犯被告的知情权。服务期间，原告未向全体业主公示公安派出所进行日常消防监督检查的意见书，违反《物业管理条例》第六条“业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权”。现被告要求原告提供2012年至2019年公安派出所对欣荣花园日常消防监督检查的意见书。二、基于上述理由，原告违反了《前期物业服务协议》多条规定，严重侵犯被告的合法权益，违约事实在前，被告拒交物管费是合理行使法律赋予的抗辩权，有事实同法律依据，不需向原告缴纳违约金。被告之前已缴纳的物业服务费已经超过了原告物业服务的价值，被告不需要再缴纳物业服务费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告对被告提交的《欣荣花园消防问题》、《项目资料移交清单》（电梯资料）、《欣荣花园小区绿化环境存在问题》及4张图片有异议，因该四项证据已被佛山市中级人民法院作出的（2021）粤06民终4911号生效判决[本院作出的（2020）粤0608民初4080号判决]确认，本院对该证据的真实性予以确认。本院经审理查明：2012年6月22日，原被告签订了《前期物业服务协议》，双方约定，原告向被告在高明欣荣花园的房屋竣工验收交付使用后，提供物业服务；按建筑面积每月每平方米1.2元收取；业主从办理收楼手续后的次日开始缴交物业服务费，第一个季度的物业服务费在业主收楼时收取，以后每次收缴物业服务费的时间为每月5日前；业主和非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应缴物业服务费的3‰向原告交纳滞纳金（其余约定详见该协议）。2017年11月1日，欣荣花园第一届业主委员会与原告签订了《欣荣花园物业管理委托合同》，约定欣荣花园第一届业主委员会将佛山市高明区欣荣花园委托原告继续提供物业服务，并约定了物业服务的内容和标准、物业服务相关费用[物业服务费用由业主按其物业的建筑面积按每季度（即三个月）交纳，具体标准如下：1-3住宅：按建筑面积每月每平方米1.3元收取（含公共水电分摊）；4-6住宅：按建筑面积每月每平方米1.4元收取（含公共水电分摊）；7-9住宅：按建筑面积每月每平方米1.5元收取（含公共水电分摊）；小车位按30元/个/月收取（已购车位的）。业主从购买房屋的次日起开始交纳物业服务费，第一个季度的物业服务费在业主收楼时收取。银行代扣费的业主：以后每次收交物业服务费的时间为每季度首月5日前；亦可到物管处登记每月现金交费。业主和非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的3‰收取违约金]、双方的权利义务、委托管理期限（委托物业服务续签期限为两年，即从2017年11月1日起至2019年10月31日止；本合同期满前，欣荣花园第一届业主委员会是否与原告续约须提前两个月书面知会原告）、争议解决等（其余内容详见《欣荣花园物业管理委托合同》）。原告为欣荣花园实际提供物业服务至2019年12月31日。2019年12月31日，原告与佛山市高明区荷城街道欣荣花园第二届业主委员会办理了交接手续,并撤出欣荣花园。另查明：佛山市高明区荷城街道跃华路380号XXX房的不动产权利人为苏学芳、苏XX，该房屋的建筑面积为104.63平方米。苏学芳、苏XX于2012年9月21日接收该房屋。被告苏学芳从2019年10月1日开始未向原告交纳物业服务费。从2019年10月1日至2019年12月31日被告苏学芳共欠原告物业服务费408元。原告通过发出《律师函》的方式向被告苏学芳催收物业服务费和违约金。再查明：佛山市高明区荷城街道欣荣花园第二届业主委员会诉嘉恒物业公司物业服务合同纠纷一案，佛山市中级人民法院于2021年6月17日作出了（2021）粤06民终4911号民事判决书，该生效判决确认原告在退出涉案小区物业服务时对公共绿化的养护等合同义务未完全履行，并判决嘉恒物业公司向佛山市高明区荷城街道欣荣花园第二届业主委员会赔偿98500元[具体内容详见（2021）粤06民终4911号民事判决书、（2020）粤0608民初4080号民事判决书]。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。原被告签订的《前期物业服务协议》、欣荣花园第一届业主委员会与原告签订的《欣荣花园物业管理委托合同》均出于双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效，由此产生的权利义务受法律保护。在原告已履行相应的合同义务的情况下，被告苏学芳应当向原告交纳物业服务费。对于原告要求被告苏学芳支付从2019年10月1日至2019年12月31日的物业服务费408元，本院予以支持。对于原告要求被告苏学芳支付逾期交纳物业服务费违约金的诉讼请求。根据佛山市中级人民法院作出的（2021）粤06民终4911号民事判决书，嘉恒物业公司在其诉求的物业服务期内存在物业服务瑕疵，苏学芳并非恶意拖欠物业费，只是对物业服务不认可时维权的方式欠当，故本院对嘉恒物业公司有关违约金的诉求不予支持。关于被告苏学芳抗辩要求不交拖欠的物业服务费的问题。根据本院查明的事实，被告拖欠物业服务费的行为已给原告嘉恒物业公司造成了迟延支付期间资金缺失的利息损失。在本院已驳回原告有关违约金的诉讼请求的情况下，对于上述利息损失，原告并未获得弥补。而且，在另案中，嘉恒物业公司因为其在涉案物业服务合同履行期间的违约行为被法院判令向佛山市高明区荷城街道欣荣花园第二届业主委员会赔偿98500元。如果再减少物业服务费的话，属对于同一违约行为的重复否定性评价，也将会影响新进物业服务企业服务的积极性，不利于小区的和谐稳定，同时对已按时交纳物业服务费的大多数业主来说，也是不公平的。综上，对于被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日由最高人民法院审判委员会通过）第一条、第六条,《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告苏学芳于本判决生效之日起十日内支付2019年10月1日至2019年12月31日的物业服务费408元给原告江门市蓬江区嘉恒物业管理有限公司；二、驳回原告江门市蓬江区嘉恒物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元（原告江门市蓬江区嘉恒物业管理有限公司已预交），由被告苏学芳负担。被告苏学芳负担的受理费25元，由被告苏学芳于支付上述判项确认的款项时一并支付给原告江门市蓬江区嘉恒物业管理有限公司，本院不再另行收退。本判决为终审判决。审 判 员 邹志刚二〇二一年七月九日法官助理 劳明卿书 记 员 梁施琪