安徽省枞阳县人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0722民初2216号原告（反诉被告）:许民义，男，1977年9月2日出生，汉族，居民，住安徽省枞阳县。原告（反诉被告）：武传芬（系许民义之妻），女，1981年1月1日出生，汉族，居民，住安徽省枞阳县。上述二位原告（反诉被告）共同的委托诉讼代理人：朱祥，安徽枞杨律师事务所律师。上述二位原告（反诉被告）共同的委托诉讼代理人：吴伟，安徽枞杨律师事务所律师。被告（反诉原告）：枞阳县华金房地产开发有限责任公司，住所地安徽省枞阳县枞阳镇渡江北路。统一社会信用代码913407626881017301。法定代表人：肖礼单，该公司执行董事。委托诉讼代理人：汪甲，女，该公司员工。委托诉讼代理人：高悦乐，女，该公司员工。原告许民义、武传芬与被告枞阳县华金房地产开发有限责任公司（以下简称华金公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月24日立案受理后，被告华金公司提起反诉，本院决定合并审理，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）许民义、武传芬共同的委托诉讼代理人吴伟，被告（反诉原告）华金公司的委托诉讼代理人高悦乐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。许民义、武传芬向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2019年10月1日起至2021年5月17日期间的逾期交房违约金84430.5元；并从2021年5月18日起，以473000元为基数，按日利率万分之三计算逾期交房违约金至实际交房之日(庭审调查中变更为：判令被告向原告支付自2019年10月1日起至2021年5月17日期间的逾期交房违约金84430.5元；并从2021年5月18日起，以473000元为基数，按日利率万分之三计算逾期交房违约金至2021年6月30日止)。2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：许民义、武传芬与华金公司于2018年9月2日签订《商品房买卖合同》，约定房屋价款、付款方式、房屋交付日期以及违约责任等，因华金公司未按合同约定交付房屋，应承担相应违约责任。华金公司辩称，原告并非故意违约，案涉房屋不能如期交付系施工单位延误工期所致；又因新冠疫情，致房屋交付受阻。请求减免逾期交房违约责任，并对逾期交房违约金予以核减。另，原告未按约定履行购房尾款付款义务，应承担违约责任，法院应按照原告的违约责任将被告应付违约金与原告承担的违约款相折抵。华金公司并向本院提出反诉诉讼请求：1.判令反诉被告向向反诉原告支付逾期缴纳购房款违约金6930元（自2018年9月28日至2018年12月14日，以30万元为基数，按日万分之三利率计算）；2.本案的诉讼费用由反诉被告承担。许民义、武传芬辩称，被告的反诉请求缺乏事实法律依据，合同约定原告于2018年9月28日之前去银行办理按揭贷款，被告以银行发放贷款的时间主张违约属于偷换概念；事实上是合同签订当天原告就由被告的工作人员带领前往银行办理按揭手续的；银行是否发放贷款，以及何时发放贷款是银行根据内部规定审核决定，原告不存在逾期支付购房款的情况。综上，被告的反诉请求没有事实根据，应当予以驳回。许民义、武传芬为证明其主张，向本院提交以下证据：证据一、许民义、武传芬身份证复印件各1份，证明原告的自然人身份情况。证据二、华金公司企业信用信息公示报告打印件1份，证明被告的企业法人身份情况。证据三、商品房买卖合同、绿岛家园销售审核单、安徽增值税普通发票、住宅专项维修资金专用收据复印件各1份，证明2018年9月2日原告与被告签订《商品房买卖合同》，该合同约定原告出资购买被告开发的绿岛家园×幢×单元×号商品房，同时约定了商品房面积、商品房价款、交付期限以及出卖人逾期交房的违约责任等条款。其中该合同第八条“交付期限”约定，被告应当在2019年9月30日前将具备验收合格且取得竣工备案证明的商品房交付原告；该合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定“逾期超过60日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金”。合同签订后，原告依约向被告全额支付全部购房款473000元，但被告至今未向原告交付商品房。截止2021年5月17日，被告已逾期交房达595天。华金公司为证明其抗辩主张，向本院提交以下证据：证据一、《三期工程总承包施工合同》、铜陵市中级人民法院诉讼资料复印件各1份，证明华金公司并非主观故意逾期交房，逾期交房系因总承包公司延误工期导致，华金公司对逾期交房涉及的违约责任已经在追责第三方。证据二、《铜陵市住建局关于房地产企业营业场所疫情防控工作的若干要求》的通知网页截图、《合肥市疫情防控应急指挥部10号文件》网页截图，证明新冠疫情的出现属不可抗力原因，此期间建筑业不可违反上述规定复工复业。根据相关规定，包括房地产等建设工程的复工时间为2020年3月9日。证据三、商品房买卖合同、2018年12月14日付款凭证复印件各1份，证明原告逾期支付购房款，应承担违约责任，请法院考虑折抵双方的违约款。证据四、原告房屋所在的×幢楼房屋的总产权证复印件1份，信息截图打印件1份，证明原告购买的房屋已经具备交付条件，被告在2021年6月30日向原告发信息告知被告通过EMS邮寄交房通知书，请原告予以查收。交房通知书主要内容是告知原告在2021年7月1日至2021年7月5日前往售楼部办理交房及办证手续。华金公司为证明其反诉主张，向本院提交以下证据：证据一、许民义、武传芬身份证复印件各1份，证明反诉被告为本案适格主体。证据二、反诉被告付款收据及凭证复印件，证明反诉被告未按合同约定履行交纳购房尾款义务，直到2018年12月14日才支付。证据三、商品房买卖合同复印件1份，证明反诉被告涉及违约支付购房款，应按合同约定承担违约责任。许民义、武传芬针对华金公司的反诉，未提交证据。经庭审举证，当事人发表的质证意见如下：被告对原告本诉提交的证据一至证据三均无异议。原告对被告本诉提交的证据一真实性认可，认为达不到被告的证明目的，根据合同的相对性，原告与被告之间成立的是商品房买卖合同关系，被告与承建公司之间的关系是建设工程施工合同关系，是两个不同的法律关系，被告向承建公司主张权利不能对抗原告向被告主张逾期交房违约金。对证据二真实性认可，认为与本案无关联性，达不到被告的证明目的，合同约定的交房时间是2019年9月30日，在疫情爆发之前，被告主张不可抗力缺乏事实根据，且铜陵市中级人民法院在（2020）皖07民终942号民事判决书中针对被告提出的同样抗辩理由也予以驳回。对证据三的三性没有异议，认为达不到被告的证明目的。证据四没有异议，原告实际收到纸质材料是2021年7月1日，信息是2021年6月30日收到的，但目前没有办理交房手续。原告对被告反诉提交的证据一没有异议。对证据二、证据三的质证意见同本诉的质证意见。经庭审质证，本院对当事人提交的证据作如下认定：原告本诉提交的证据一至证据三，被告均无异议，经审查予以认定。被告本诉提交的证据一、证据二，原告有异议，证据一达不到其证明目的，证据二与本案不具有关联性，均不予认定。证据三达不到其证据目的。对证据四，原告无异议，经审查予以认定。原告对被告反诉提交的证据一无异议，予以认定；证据二、证据三达不到其证明目的。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月2日，许民义、武传芬与华金公司签订《商品房买卖合同》，购买华金公司开发的绿岛家园小区第×幢×单元×号房屋，房屋总价款473000元。合同第八条约定华金公司应于2019年9月30日前交付房屋，案涉房屋交付需取得建筑工程竣工验收备案证明等条件。合同第九条对逾期交房的违约责任作出约定：逾期超过60日之后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金等。合同第六条付款方式及期限仅约定买受人于2018年9月2日付房款首付款173000元，剩余300000元于2018年9月28日前往银行办理按揭。合同签订后，许民义、武传芬于2018年9月2日已付购房首付款173000元，另300000元按合同约定办理银行按揭贷款，银行于2018年12月14日将该300000元贷款转存华金公司账户，至此，许民义、武传芬付清了全部购房款。后因华金公司未能按约定时间交付房屋而成讼。另查明：华金公司已于2021年6月30日取得许民义、武传芬购买房屋所在的26幢楼房屋总产权证。本院认为，2018年9月2日，许民义、武传芬与华金公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。华金公司未按合同约定日期履行交付房屋义务，应承担相应违约责任。新冠肺炎疫情属不可抗力，但该疫情是在华金公司迟延履行后发生的，对华金公司减免逾期交房违约金的抗辩意见，本院不予采纳;华金公司以第三人原因导致其违约,要求减免其逾期交房违约金无事实和法律依据。故对许民义、武传芬要求华金公司支付违约金(从约定交房日期次日即2019年10月1日起至2021年6月30日止共639日，每日按已付购房款473000元的万分之三计算，为90674.1元),本院予以支持。合同上约定的是买受人于2018年9月28日前往银行办理按揭，并非在此日付清剩余购房款，华金公司主张许民义、武传芬该日未付清剩余款即为逾期，进而要求按合同上逾期付款的约定支付违约金无事实和法律依据。合同上并没有约定未按期办理按揭的违约责任，华金公司亦未提供证据证明许民义、武传芬不按期办理按揭手续的证据，按揭贷款申请能否获批、何时发放按揭贷款，均是贷款银行根据其工作规定、工作流程进行审查而决定的，从银行发放贷款的时间看，许民义、武传芬办理按揭贷款手续在合理的期限内。故对华金公司的反诉请求不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告枞阳县华金房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告许民义、武传芬违约金90674.1元。二、驳回被告枞阳县华金房地产开发有限责任公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1911元，减半收取955.5元，反诉受理费25元，计980.5元，均由枞阳县华金房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。审判员  毕晓山二〇二一年七月二十九日书记员  钱婉珍附：相关法律条文及司法解释《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。