重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书 (2021)渝0113民初7202号 原告：瞿开梦，女，1976年8月12日出生，汉族，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：余文灿，重庆博冠律师事务所律师。被告：重庆市汉基伊达置业有限公司，住所地重庆市巴南区龙海大道15号8幢12-1，统一社会信用代码91500113305256373Y。法定代表人：杜洪峰，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：王建华，男，系重庆市汉基伊达置业有限公司法务。原告瞿开梦与被告重庆市汉基伊达置业有限公司（以下简称汉基伊达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理。原告瞿开梦及其委托诉讼代理人余文灿，被告汉基伊达公司委托诉讼代理人王建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瞿开梦向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告逾期交房违约金36682元（2020年1月1日至2020年2月27日以474697元为基数，2020年2月28日至2021年2月24日以934697元为基数，均按日万分之一计算）；2．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2019年10月15日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定被告将位于重庆市巴南区××道××号××幢××商铺××出售给原告，房款共计934697元，原告在签订合同之日支付房款474697元、剩余房款460000元由原告办理银行贷款支付，被告应于2019年12月31日前将商品房交付被告使用，并约定了逾期交房违约责任，原告按合同约定支付了全部房款。被告于2020年3月23日向原告发出接房通知，原告验房时发现多处质量问题要求整改，直至2020年9月21日被告才通知原告已整改完毕，原告接房时被告知需缴清2020年3月起的物管费方能接房，原被告就物管费缴纳和接房先后顺序协商了较长时间，直至2021年2月24日被告才将案涉房屋交付原告。被告未按合同约定按时交付房屋给原告，且物业管理合同与房屋买卖系两个法律关系，被告不应以原告未缴纳物管费拒绝交房，应承担相应违约责任，原告遂提出以上诉讼请求。被告汉基伊达公司辩称，被告无逾期交房的违约行为，不应承担逾期交房违约责任。原告提出整改的房屋问题系质量瑕疵，并非房屋主体结构问题，且被告也作出了整改，不影响原告接房及正常使用。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原告瞿开梦围绕诉讼请求向本院提交以下证据：《重庆市商品房买卖合同》、交付通知书、入住收楼记录、凤凰城入住转签单、微信聊天记录、录音、收据、银行还款明细作为证据，被告汉基伊达提交了《重庆市商品房买卖合同》及附件和补充协议、重庆市建设工程竣工验收备案登记证、交付通知书及EMS快递单、中国建设银行网上银行电子回执、重庆市新建商品房屋使用说明书及新建商品房屋质量保证书作为证据。经质证审查，对原告《重庆市商品房买卖合同》、交房通知书、入住收楼记录、收据、银行还款明细、被告证据真实性予以确认。其他证据或认为不具有关联性，或认为达不到证明目的。以上证据，本院均在卷佐证。根据原被告的诉辩称及提交的证据，本院确认本案以下事实：2019年10月15日，原告作为乙方（买方）与被告作为甲方（卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的坐落于重庆市巴南区××道××号××幢××商铺××，房屋总成交金额为934697元，房屋建筑面积167.54平方米，套内面积153.87平方米，户型为其他，原告于签订合同时支付474697元，余款460000元由原告向银行申请按揭贷款支付，银行审查同意后，由原告与银行办理贷款手续，其贷款银行直接划给被告，为被告应支付房款的一部分。被告应于2019年12月31日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用，逾期超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。合同补充协议第四条约定出卖人向买受人发出该房屋交付通知次日起15日后，视为出卖人已按时交付该房屋，因该房屋而产生的所有费用（包括但不限于各项税费以及自本合同约定的交付之日起的物业管理费、供暖费等）亦由买受人承担。买受人不得因非主体结构质量问题要求拒绝接房，但出卖人需按照国家和本市有关工程质量的规范和标准负责修复，并承担修复费用。买受人在办理商品房交付手续前，应按合同约定全额付清房价款，并按照房屋实测面积结清房屋差价款。无论何种原因买受人未付清房款（包括其借款申请未获得银行批准或其贷款尚未到达出卖人的银行账户），出卖人均有权向买受人拒付该商品房，至买受人付清全部房款日为止。2019年10月12日，原告支付了定金40000元，签订合同当日，原告支付首期款434697元。2020年1月16日，案涉房屋所在工程通过竣工验收。2020年2月28日，原告获得中国建设银行案涉房屋贷款460000元，由银行直接支付给被告。2020年2月29日，被告向原告发出《交付通知书》，载明案涉房屋具备交付使用条件，正式通知原告从2020年3月7日起可以办理商铺相关手续，原告于2020年3月1日收取该通知书。2020年3月23日，原告就案涉房屋提出墙面钢筋等意见要求被告整改。原告陈述案涉房屋于2020年9月21日整改完毕，之后因物管费问题未能接房。原告接房时间为2021年2月24日。本院认为，原、被告于2019年10月15日签订的《重庆市商品房买卖合同》及其附件，系双方当事人的真实意思表示，依法成立并合法有效，对当事人具有法律拘束力，双方当事人应当按照合同约定享有自己的权利、履行自己的义务，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施、支付违约金或者赔偿损失等违约责任。本案中，虽被告未在合同约定时间内交付房屋，但合同约定原告未付清房款时，被告有权向原告拒付该案涉房屋，至原告付清全部房款日为止，则原告应当先履行付清房款的义务，被告才履行交付房屋义务。案涉房屋银行贷款发放时间为2020年2月28日，被告次日向原告发出交付通知书，其及时履行了通知原告接房的义务，通知书上载明原告从2020年3月7日起可办理接房，虽与原告付清房款的时间相差几天，但彼时处于新冠肺炎疫情防控期间，在发出通知后几天接房也属寄送通知书、买受人准备接房材料的合理考虑。综上，对原告主张的2020年1月1日至2020年3月6日期间逾期交房违约金不予支持。原告认为被告整改期间系逾期交房，物管公司因其未缴纳物管费拒绝交付房屋亦属逾期交房，要求被告支付逾期交房违约金，本院认为，案涉房屋已于2020年1月16日通过竣工验收，符合合同约定交房条件，原告未提交证据证明案涉房屋系因结构性质量问题导致不能使用，其提交的录音、微信聊天记录亦不能证明对话人身份，无法达到其证明目的，对原告要求被告支付2021年3月7日起的逾期交房违约金的诉求，不符合合同约定，亦无证据证实，不予支持。综上，因本案的法律行为发生在2021年1月1日之前，故本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告瞿开梦的全部诉讼请求。本案案件受理费本院减半收取358.53元，由原告瞿开梦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院，同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交上诉费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。  审 判 员  余  兰  二〇二一年七月十四日 法官助理  周  玉书 记 员  程雅伦 -1-