广东省湛江市赤坎区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0802民初1098号原告:湛江市世华房地产代理有限公司，住所地湛江市赤坎区军民路8号金沙湾新城陶然居9栋首城3号铺。法定代表人:彭树敏，该公司总经理。委托代理人:谭海芬，女，湛江市世华房地产代理有限公司营业经理。委托代理人:刘运，男，湛江市世华房地产代理人有限公司员工。被告:陈小勉，女，1958年8月15日出生，汉族，住广东省湛江市赤坎区。第三人:伍耀文，男，1986年10月8日出生，汉族，住广东省廉江市。原告湛江市世华房地产代理有限公司诉被告陈小勉、第三人伍耀文中介合同纠纷一案，本院于2021年4月14日受理后，依法适用简易程序，由审判员陈建文独任审判，并公开开庭进行了审理，原告湛江市世华房地产代理有限公司的委托诉讼代理人刘运，被告陈小勉到庭参加诉讼，第三人伍耀文经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理，现已审理终结。原告湛江市世华房地产代理有限公司诉称：2020年10月3日，原告与被告签订《限时销售合同》【合同编号：ＺＪＳＨＹＪ：0006955】，约定被告将其名下位于湛江市赤坎区，建筑面积103.83平方米，不动产权证号：粤（2018）湛江市不动产权字第××号的房屋以1750000元的交易委托价格，独家委托原告在限时销售期间内为被告找到合适的买家，限时销售期限为：签订合同之日起至2021年1月3日。原告与被告还约定：“九、甲方收取乙方代为收取买家定金后，若甲方拒绝收取乙方转交的定金，拒绝出售该房地产或拖延时间不配合乙方及买家办理该房地产的相关交付的，甲方除了向乙方支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金外，还应承担返还定金给买家的责任。十、限时销售期限（独家委托）内，甲方不得擅自终止本合同、自行出售该房地产或另行委托其他公司及个人销售该房地产。限时销售期限（独家委托）内，如甲方不配合，拖延时间影响乙方销售工作的，乙方有权单方面解除合同并追究甲方的违约责任。十二、若违反本合同第十、十一条的，甲方应向乙方支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金……。”原告与被告签订《限时销售合同》后，原告为被告找到了适格买家伍耀文（本案第三人），2021年1月2日原告向被告通报相关情况并转交了购房定金50000元。被告收到购房定金后拒绝出售房屋，原告于2021年1月12日向被告发出《催告函》，但被告仍然不顾原告的利益执意不履行合同，被告应承担违约责任，返还原告限时销售保证金100元及支付违约金70000元（该房地产的委托交易价格4%即1750000＊4%＝70000元）并返还原告代买家转交的50000元购房定金，共计75100元。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼请求：一、判令被告返还原告限时销售保证金100元；二、判令被告支付违约金70000元；三、判令被告返还购房定金5000元；四、被告负担本案的诉讼费用。被告陈小勉辩称：我与原告签订的《限时销售合同》，是约定让原告提供订立合同的媒介服务，在限时2021年1月3日前帮我将名下的位于湛江市赤坎区房屋以1750000元的价格卖出去，并没有让原告出售我房屋内的所有家私家具。但是在履约过程中，原告没有经过我同意，在与第三人签订的《承购确认书》里却约定以1810000元的价格将我房屋及房内全部家私家具出售给第三人，事后我也一直没有追认，所以以1810000元的价格将我房屋及房内全部家私家具的行为对我不能发生效力。特别是，原告与第三人实际签订《承购确认书》内容的性质是要约邀请，不是对《限时销售合同》要约作出的承诺，达不到《限时销售合同》要求原告居间成功的法律后果，更没有实际促成我与第三人或其他人订立房地产买卖合同的法律后果，因此，原告没有实际全面履行《限时销售合同》中介义务，第三人不是我发出要约中要求的合适买家，即我不存在违约行为，原告主张我给付违约金缺乏事实和法律依据。另外，按照《限时销售合同》约定，原告超过限时销售期限，我有权没收这100元保证金。综上所述，原告事先没有经过我同意，就将我的房子跟房内所有家私家具以1810000元的价格与第三人签订《承购确认书》，事后我也没有追认，原告违反我们的合同约定，第三人不是我发出要约中要求的合适买家，即我不存在违约行为。原告诉讼请求所依据的事实与实际不符，没有法律依据，请法院依法驳回。第三人伍耀文不作应诉答辩。经审理查明：2020年10月3日，原告湛江市世华房地产代理有限公司（乙方）与被告陈小勉（甲方）签订了一份《限时销售合同》【合同编号：ＺＪＳＨＹＪ：0006955】，合同约定：甲方将其名下位于湛江市赤坎区房屋（建筑面积103.83平方米）以1750000元的交易委托价格，独家委托乙方在限时销售期间内为甲方找到合适的买家，交易委托价格1750000元包括甲方自买入该房地产后至本次出售前已产生之一切费用。限时销售期限为签订本合同之日起至2021年1月3日。乙方向甲方支付限时销售保证金100元，乙方未在限时期限内找到适合买家，则甲方有权没收保证金；若乙方在限时期限内找到适合买家，则保证金在甲方与适合买家签订《房屋买卖合同》当日返还给乙方。甲方若拒绝与乙方找的适合买家签订《房屋买卖合同》，则甲方须向乙方返还此限时销售保证金，甲方还应向乙方支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金。限时销售期限内，乙方应当为甲方寻找买家，如乙方不履行推销义务，须向甲方支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金。若乙方按照甲方上述委托条件与买家签订承购确认书，即视为乙方居间成功。甲方应在与买家签订《房屋买卖合同》当日向乙方支付委托交易价格的3%作为中介服务费。甲方收取乙方代为收取买家定金后，若甲方拒绝收取乙方转交的定金，拒绝出售该房地产或拖延时间不配合乙方及买家办理该房地产的相关交付的，甲方除了向乙方支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金外，还应承担双倍返还定金给买家的责任。原告、被告签订《限时销售合同》后，原告联系到第三人伍耀文有意向购买被告的房子，伍耀文察看被告的房子后，对房子装修布局及家私家具配备比较满意，便提出以1810000元的价格购买被告的房屋及房屋内的所有家私家具，原告与第三人伍耀文于2021年1月2日签订了承购确认书，同时原告将第三人伍耀文的购买意向告知被告，并将5000元定金转给被告。被告接到原告的通知后，明确表示其只是同意以1750000元的价格单纯出售房屋，不包括房屋内的家私家具，不同意以1810000元的价格出售房屋及房屋内所有家私家具这个方案，并将5000元定金退还给原告。其后，原告经多次与被告沟通，被告一直不同意以1810000元的价格出售房屋及房屋内所有家私家具这个方案，原告又将5000元定金汇给被告。第三人伍耀文与被告进行沟通，明确提出以1810000元的价格购买房屋及房屋内所有家私家具，被告也予以拒绝。经多次协商未果，原告、被告产生纠纷，原告遂诉至本院。本院认为，本案属于中介合同纠纷。原、被告签订的《限时销售合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容条款也不违反法律法规禁止性规定，双方应遵照履行。被告在《限时销售合同》中明确委托原告将其名下位于湛江市赤坎区房屋以1750000元的价格销售出去，此为单纯的房子价格，不包括房屋内的家私家具。但原告联系的第三人伍耀文只同意以1810000元的价格购买房屋及房屋内所有家私家具，不同意单纯购买被告的房子，这与被告在《限时销售合同》中的委托事项明显相悖。经多次协商，原告、被告、第三人未能达成一致意见。原告作为中介人，未能完全按照被告的委托事项提供订立合同的媒介服务，寻找到适合的买家，促成购房合同成立，违反了《限时销售合同》的约定，原告无权要求被告返还限时销售保证金100元。因原告未能找到合适买家与被告签订《房屋买卖合同》，被告无违约行为，原告诉请被告支付违约金70000元缺乏事实和法律依据，本院不予支持。同时，因被告与第三人未能达成《房屋买卖合同》，被告收取的定金5000元应予退还给原告。第三人伍耀文经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃抗辩权。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第九百六十一条、第九百六十二条、第九百六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告陈小勉于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房定金5000元给原告湛江市世华房地产代理有限公司。二、驳回原告湛江市世华房地产代理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费838.75元，由原告湛江市世华房地产代理有限公司负担782.75元，被告陈小勉负担56元。如不服判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审判员  陈建文二〇二一年七月十五日书记员  黄嘉慧附：相关法律条文规定《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九百六十一条中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第九百六十二条中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。第九百六十四条中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。