重庆市武隆区人民法院 重庆市武隆区人民法院民事判决书                  (2021)渝0156民初106号 原告：重庆鼎科物业管理有限公司,住所地重庆市渝北区财富大道3号24层6号,统一社会信用代码915000006814517707。法定代表人：何绍清，该公司董事长。委托诉讼代理人：姜德明,男，1974年3月12日出生，该公司职工，住四川省都江堰市。被告：沈东，男，1977年3月5日出生，住重庆市渝中区。被告：曾莉，女，1981年6月19日出生，住重庆市渝中区。原告重庆鼎科物业管理有限公司（以下简称鼎科物业公司）与被告沈东、曾莉物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案受理后，依法适用小额诉讼程序进行审理。因被告沈东、曾莉下落不明，本院依法裁定转为适用普通程序，由审判员肖青锐担任审判长，与人民陪审员朱应碧、贺玉芬组成合议庭，共同负责对本案的审理，于2021年5月11日公开开庭进行了审理。原告鼎科物业公司的委托诉讼代理人姜德明到庭参加了诉讼。被告沈东、曾莉经本院公告送达传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告鼎科物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告沈东、曾莉支付2017年9月1日至2020年10月30日期间欠付的物业服务费3218.6元、公摊水电费380元、代收代缴水电费243.94元、垃圾处置费168元；2.判决被告支付原告违约金，2017年9月1日至2020年10月30日期间的违约金以84.7元／月为基数按照每日千分之三计算，自2020年11月1日起以第一部分违约金总额／月为基数按照每日千分之三计算至付清时止；3.本案案件受理费由被告承担。诉讼过程中，原告自愿撤回要求被告支付代收代缴水电费243.94元、垃圾处置费168元的诉讼请求，自愿将第二项诉讼请求变更为要求被告支付违约金按照欠付物业服务费3218.6元×30%计算。事实和理由：原告鼎科物业公司向戴斯大卫营小区提供前期物业服务。被告沈东、曾莉是该小区X幢XX房屋的业主，与鼎科开发公司签订了前期物业服务合同及承诺书，对物业服务费起算时间、标准、违约金的计算方式等进行了约定，并约定按月交纳。现被告沈东、曾莉无故拖欠2017年9月1日至2020年10月30日期间相关物业费3218.6元，公摊水电费380元，二被告未按时交纳应当支付相应违约金。鼎科物业公司多次催收未果，特向人民法院提起诉讼。被告沈东、曾莉未提交书面答辩意见亦未提交证据。经审理查明，被告沈东、曾莉与重庆远大置业有限公司于2012年2月29日签订了重庆市商品房买卖合同，约定被告沈东、曾莉购买戴斯大卫营XX幢XX商品房屋，建筑面积为47.03平方米，套内面积34.95平方米，约定接房时间为2012年12月31日前。2012年2月29日，被告沈东、曾莉与鼎科物业公司签订了《业主临时公约》及承诺书。《业主临时公约》第二条：“本公约对全体业主及物业使用人均有约束力。物业使用人违反本公约的规定，相关业主应当承担连带责任。”第七章物业服务费用第四十二条：“根据物业管理区域物业服务收费指导价格，约定物业服务费用标准为3元/㎡·月（按建筑面积计）。”第八章违约责任第四十七条：“业主、使用人违反本临时公约及物业管理服务协议的约定，未能按时足额地交纳物业服务费，应按每日千分之三的标准支付违约金，业主未按规定交纳物业维修资金的，应按每日千分之二的标准支付违约金。拖欠费用半年以上的，物业管理企业可依据本临时公约的授权，向违约业主提起诉讼。”2013年4月6日，原告鼎科物业公司与被告曾莉签订了《前期物业管理服务协议》（以下简称协议），约定原告鼎科物业公司作为前期物业服务管理单位向仙女山戴斯大卫营小区提供前期物业服务。协议第四条物业管理服务费用：“一、乙方交纳费用时间：物业管理费自《接房通知书》规定的接房之日起开始计收，接房之日预缴三个月物业费。二.收费标准，1.花园洋房、公寓每平方米1.8元（按照建筑面积收取），2.装修保证金2000元／户，3.公摊费每户按每月10元收取（公共部位的水电）。……6.每次交纳费用时间：每月10日前交纳。”及第十一条违约责任：“乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按应缴额的3‰支付。”因被告沈东、曾莉未按时交纳物业服务费，原告鼎科物业公司工作人员于2020年9月19日、10月11日向被告沈东、曾莉电话催费，2020年8月15日向被告曾莉微信催费。另查明，案涉戴斯大卫营前期物业服务合同于2012年4月12日登记备案，物业服务收费标准为每月1.8元/㎡。再查明，被告沈东、曾莉在支付了部分物业服务费后，未再支付从2017年9月1日起至2020年10月30日止涉案房屋的物业服务费。本院所确认的以上事实，有原告的当庭陈述、《重庆市商品房买卖合同》《前期物业管理服务协议》《业主临时公约》《承诺书》、微信聊天记录、通话记录表、前期物业合同备案证明等证据在案为凭。上述证据具有证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。本院认为，原告鼎科物业公司与被告曾莉签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该《前期物业服务合同》对含被告沈东、曾莉在内的全体业主具有约束力。被告沈东、曾莉作为房屋所有权人，应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于被告沈东、曾莉应交纳物业服务费的数额。本院认为，被告沈东、曾莉从2017年9月1日起至2020年10月30日止共计38个月未再支付物业服务费,故应当支付的物业服务费为3216.85元（47.03㎡×1.8元/㎡·月×38个月）。对于原告鼎科物业公司多主张的1.75元物业服务费，本院不予支持。关于原告鼎科物业公司主张逾期交纳物业服务费的违约金问题。本院认为，根据约定，被告沈东、曾莉应在每月的10日前自行到缴费地点交纳当月物业服务费，逾期则按每日千分之三的标准向鼎科物业公司支付违约金。被告沈东、曾莉未按约交纳物业服务费，应当向鼎科物业公司支付违约金。但《业主临时公约》中约定的违约金计算标准明显过高，现鼎科物业公司自愿按欠付的物业服务费金额的30%主张，低于合同约定的违约金计算标准，系对其自身合法权利的自由处分。被告沈东、曾莉共计欠付3216.85元，应支付违约金为965.06元（3216.85元×30%）。关于原告鼎科物业公司主张的2017年9月1日至2020年10月30日的公摊水电费问题。本院认为，《前期物业管理服务协议》第四条的约定，公摊水电费按每月10元计算，每年共计120元。被告沈东、曾莉未支付2017年9月1日至2020年10月30日期间共计380元公摊水电费，本院予以确认。综上所述，被告沈东、曾莉应向原告鼎科物业公司支付2017年9月1日至2020年10月30日期间的物业服务费3216.85元、公摊水电费380元，共计3596.85元；并应支付逾期交费违约金965.06元。原告的其余诉讼请求，本院不予支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第二十一条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百五十二条、第一百六十三条之规定，判决如下：一、被告沈东、曾莉在本判决生效之日起五日内支付原告重庆鼎科物业管理有限公司2017年9月1日至2020年10月30日期间的物业服务费3216.85元、公摊水电费380元，共计3596.85元；二、被告沈东、曾莉在本判决生效之日起五日内支付原告重庆鼎科物业管理有限公司逾期交费违约金965.06元；三、驳回原告重庆鼎科物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果被告沈东、曾莉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元、公告费560元，共计610元（原告重庆鼎科物业管理有限公司已预交），由被告沈东、曾莉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。   审  判  长  肖青锐人民陪审员    朱应碧人民陪审员    贺玉芬   二〇二一年六月二十三日 书 记 员  印  妮  1