重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书 (2021)渝0113民初8666号 原告：刘家生，男，1974年3月3日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：王娟，北京金开（重庆）律师事务所律师。被告：重庆融创启洋置业有限公司，住所地重庆市巴南区南泉街道迎宾路99号，统一社会信用代码91500113077289738N。法定代表人：李景申，董事长。委托诉讼代理人：万霏，女，重庆融创启洋置业有限公司工作人员。原告刘家生与被告重庆融创启洋置业有限公司（以下简称融创启洋公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘家生及其委托诉讼代理人王娟，被告融创启洋公司委托诉讼代理人万霏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘家生向本院提出诉讼请求：判令被告融创启洋公司支付原告逾期交房违约金745 808.60元。事实及理由：2014年12月13日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》（以下简称购房合同），约定由原告刘家生购买被告融创启洋公司开发的位于重庆市巴南区鹿角组团M14/02号地块X-XX幢X-X号房屋（以下简称涉案房屋）一套；总成交金额291万元；签订合同当日支付116万元，贷款175万元；被告应于2015年12月31日前交付房屋；如逾期交房，被告应按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订前后，原告刘家生于2014年6月29日至2015年1月31日期间陆续支付被告融创启洋公司413.3万元，已付清全部房价款。被告融创启洋公司却一直以原告刘家生未支付完毕房屋总价款为由，拒绝原告接房，其违约行为已致使原告产生巨大损失。为维护原告刘家生合法权益，特诉至法院望依法判决。被告融创启洋公司辩称，原告刘家生主张的逾期交房违约金部分已经过诉讼时效，其胜诉权已消灭。涉案房屋已经于2015年6月29日取得竣工验收备案登记证，符合交付条件，被告融创启洋公司已经通知原告刘家生接房，被告不存在违约行为。根据购房合同补充协议约定，即使买受人未能按期收悉房屋交付通知，买受人有义务最晚按商品房买卖合同约定交房时间前往该商品房所在地办理房屋交接手续。原告刘家生主张的违约金金额过高，且计算缺乏事实及法律支撑，按照相关法律规定违约金金额不应超过实际损失的20%。同时原告刘家生有义务采取必要的措施来防止损失的扩大，但原告并没有采取。另外原告刘家生违约金计算的基数按照合同约定应为总房款291万，而非原告所主张的413.3万。综上，请求依法驳回原告刘家生的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年12月13日，原、被告签订购房合同，约定由原告刘家生购买被告融创启洋公司开发的涉案房屋一套；总成交金额291万元，于合同签订当日缴付116万元，原告申请175万元抵押贷款由银行直接拨付给被告；属预售商品房的，被告应当在2015年12月31日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用；被告应于确定交房日七日前书面通知原告做好办理交付手续的准备；逾期交房超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之1的违约金。合同签订前后，原告刘家生于2014年6月29月至2015年1月31日期间陆续支付被告被告融创启洋公司413.3万元，已付清全部房价款。被告融创启洋公司于2015年12月8日向原告刘家生寄送交房通知书及缴费明细表，通知原告于2015年12月31日办理交房手续，并要求被告补交房款45万元。因原告刘家生确认其已缴清全部房款，拒绝再另行支付被告融创启洋公司45万元房款，被告拒绝向原告交付涉案房屋。后经过被告融创启洋公司核实公司账务，最终于2021年1月14日确认原告刘家生的房款已于2015年1月31日付清，并再次通知原告接收涉案房屋。原告刘家生于2021年2月16日办理接房手续。后因双方对违约金计算事宜未能达成一致意见，原告刘家生遂向本院提出如上所诉。审理中，原告刘家生陈述其系自2016年1月1日起至2021年2月16日止，以413.3万元为基数，按每日万分之一标准计算违约金，但未举示曾向被告主张过逾期交房违约金的证据。同时，原告刘家生陈述其迟至2021年2月16日才接房的原因系其在外地工作，待春节返渝时才办理接房手续。以上事实，结合原告刘家生举示的购房合同、支付凭证、售房专用收据及发票、微信聊天截图、电话录音、《接房通知书》、《交楼流程证明表》，被告举示的购房合同、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《业主物品领用签收表》等证据及双方当事人在庭审中的陈述，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的购房合同系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方应按合同约定全面履行各自义务。原告刘家生已支付完毕全部购房款，被告融创启洋公司应于2015年12月31日前将符合合同约定条件的商品房交付给原告。虽然被告融创启洋公司已于2015年12月8日书面通知原告刘家生接受涉案房屋，但却要求原告额外支付45万元购房款，否则不予办理接房手续。直至2021年1月14日，被告融创启洋公司才核实清楚原告刘家生已于2015年1月31日缴清房款，并再次通知原告接房。因此，原告刘家生未能及时接受涉案房屋系被告融创启洋公司所致，涉案房屋不能视为已于2015年12月31日向原告交付，被告逾期交付涉案房屋的行为已构成违约，应向原告承担逾期交房违约金。因被告融创启洋公司已于2021年1月14日再次通知原告刘家生接收涉案房屋，原告仅以在外地工作为由而迟至2021年2月16日接收房屋，该情形不属于可合理延长交房期限的情形。根据合同约定，被告融创启洋公司应于确定交房日七日前书面通知原告刘家生做好办理交付手续的准备，故应视为被告已于2021年1月21日向原告刘家生交付涉案房屋。因原告刘家生在被告融创启洋公司于2015年12月8日第一次通知其接收涉案房屋时，对于被告随后出现的逾期交房违约行为，应及时向其行使主张逾期交房违约金的权利。而原告刘家生并未举示其在本案之前向被告融创启洋公司主张过逾期交房违约金的证据，其自2021年5月6日起诉之日起倒推3年即2018年5月7日之前的部分诉讼请求已超过诉讼时效，丧失了胜诉权，不应得到支持。依照合同约定，被告融创启洋公司应当以原告刘家生已支付购房款291万元为基数，按每日万分之1向原告计付2018年5月7日至2021年1月21日期间共计990日的逾期交房违约金288 090元（2 910 000元×0.0001/日×990日）。综上所述，原告刘家生的诉讼请求本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆融创启洋置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告刘家生逾期交房违约金288 090元；二、驳回原告刘家生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11 258元，减半收取计5629元，由被告重庆融创启洋置业有限公司负担2811元，由原告刘家生负担2818元。此款已由原告刘家生自愿垫付，被告重庆融创启洋置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内径付原告刘家生2811元，本院预收的案件受理费不作清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。   审    判    员      胡  俊   二○二一年七月二十二日 法  官  助  理      周  玉书    记    员      杨  景 -1-