吉林省公主岭市人民法院民事判决书（2021）吉0184民初2917号原告：张亚博，男，汉族，1987年9月9日出生，现住公主岭市。        被告：公主岭弘盛房地产开发有限公司，住所地公主岭市大岭镇姜李村三屯。        法定代表人：沈崇峻，系执行董事。        委托诉讼代理人：龙晓平，系公司法务。        委托诉讼代理人：邹建凤，系公司法务。        第三人：中国建设银行股份有限公司吉林省分行，住所地长春市西安大路810号。        负责人：梁德顺，系行长。        委托诉讼代理人：于海永，系公司员工。        原告张亚博与被告公主岭弘盛房地产开发有限公司（以下简称宏盛公司）、第三人中国建设银行股份有限公司吉林省分行（以下简称建行吉林省分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年6月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张亚博，被告宏盛公司委托诉讼代理人龙晓平、邹建凤，第三人建行吉林省分行委托诉讼代理人于海永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        张亚博向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告签订的《公主岭恒大花溪谷商品房认购书》（编号G0001811）和《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为201910020239），判令被告办理案涉房屋撤销备案登记；2．判令解除原告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号为220450100-201920217）；3．判令被告返还原告购房款165609元（含定金20000元），维修基金4437.6元，产权证代办费和不动产登记费660元，合计170706.6元。4．判令被告支付原告已向第三人偿还的贷款本息（该金额以借款合同解除前实际发生的借款本息为准），暂计算至起诉之日前为161061.75元；5．判令被告立即向第三人返还《个人住房（商业用房）借款合同》收受的购房贷款（以银行实际结算明细为准）；6．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年10月2日，原、被告签订《公主岭恒大花溪谷商品房认购书》《商品房买卖合同（预售）》《无理由退房协议书》，约定原告购买被告开发的公主岭恒大花溪谷项目007-16幢1单元2202号房屋，单价为7081.39元／平方米，房款总价为785609元，首付款165609元，余款支付方式为按揭付款；原告在办理入住手续前的任何时间，享有无理由退房的权利等。合同签订当日，原告支付首付款165609元（含定金20000元），维修基金4437.6元，产权证代办费和不动产登记费660元，合计170706.6元。后原告与第三人于2019年11月4日签订《中国建设银行个人住房借款合同》，贷款金额620000元。至起诉前原告已经还贷本息共计161061.75元。2021年6月，原告向被告提出无理由退房，但被告未予返还，故诉至贵院，恳请公正裁决。        弘盛公司辩称，原告符合双方签订的无理由退房协议约定的条件，同意解除商品房买卖合同，但返还款项应首先偿还第三人的银行贷款，其余部分返还给原告。同时请求法庭给予6个月退款期限。因无理由退房协议书中并未约定利息事宜，因此不同意承担利息。        建行吉林省分行陈述，不同意解除商品房买卖合同，不同意解除贷款合同，如原被告双方解除商品房买卖合同，损害第三人利益，因此第三人不同意解除商品房买卖合同，而且在借款合同中，也没有约定买卖合同解除，因此第三人不同意解除贷款合同和商品房买卖合同。        经审理查明，2019年10月2日，原、被告签订《公主岭恒大花溪谷商品房认购书》《商品房买卖合同（预售）》《无理由退房协议书》，约定原告购买被告开发的公主岭恒大花溪谷项目007-16幢1单元2202号房屋，单价为7081.39元／平方米，房款总价为785609元，首付款165609元，余款支付方式为按揭付款；原告在办理入住手续前的任何时间，享有无理由退房的权利等。合同签订当日，原告支付首付款165609元（含定金20000元），维修基金4437.6元，产权证代办费和不动产登记费660元，合计170706.6元。后原告与第三人于2019年11月4日签订《中国建设银行个人住房借款合同》，贷款金额620000元。合同签订后，第三人向原告发放的贷款本金620000元划入被告弘盛公司账户。原告自借款合同签订后逐月向第三人归还贷款本息。2021年6月原告通知被告决定退房。        另查明，宏盛公司与建行吉林省分行签有《商品房销售贷款合作协议书》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，双方约定，建行吉林省分行为购买宏盛公司开发并已依法销售的座落于吉林省公主岭经济开发区大岭汽车物流产业园区，东至乙十六路、西至乙十四路、南至富民大街、北至甲三街的经批准命名为公主岭恒大花溪谷A、B地块建设项目的符合贷款条件的商品房购房人发放贷款。宏盛公司为上述所发生的贷款提供最高限额为12亿元的担保。        上述事实有当事人陈述与辩解，各方当事人提交的《公主岭·恒大花溪谷商品房认购书》、《商品房买卖合同》、《无理由退房协议书》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《商品房销售贷款合作协议书》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、缴款收据等在卷佐证。        本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及原告同第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，均系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。现原告起诉要求解除同被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，被告也同意解除，本院予以解除。原告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的成立依赖于商品房买卖合同的成立，从合同的履行目的而言，借款合同的履行服务于商品房买卖合同的履行，商品房买卖合同纠纷的处理与借款合同纠纷的处理存在必然的关联。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”的规定，原、被告双方的商品房买卖合同解除，原告请求解除其与第三人建行吉林省分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，事实及法律依据充分，本院予以支持。依照上述解释第二十一条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，第三人建行吉林省分行不存在违约行为，其权益应依借款合同的约定予以保障。因此，被告弘盛公司应当将其收受的购房贷款的本金和购房款分别返还第三人建行吉林省分行和原告，并办理商品房的抵押登记的涤除手续。即被告弘盛公司应在商品房买卖合同解除后将原告张亚博剩余的贷款本金（贷款本金620000元减除原告张亚博已还部分，具体金额以第三人系统显示数据为准）返还给第三人建行吉林省分行。原告张亚博应同时向第三人建行吉林省分行清偿被告弘盛公司还款日前的应付未付的利息（具体金额以还款当日第三人系统显示数据为准）。被告弘盛公司还应在商品房买卖合同解除后，向原告返还购房首付款165609元（含定金20000元），维修基金4437.6元，产权证代办费和不动产登记费660元，以及原告张亚博已向第三人建行吉林省分行归还的银行贷款本金（具体金额以第三人系统显示数据为准）。虽依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，当事人有权要求赔偿损失，但本案因无理由退房而产生的诉争，而非原、被告双方基于商品房买卖合同中的违约行为而发生，原告为购买商品房向第三人借款支付购房款，使用了贷款本金，至商品房买卖合同解除前产生的贷款利息，即其已向第三人支付的贷款利息应由其自行负担。有关《商品房买卖合同（预售）》及《个人住房（商业用房）借款合同》解除后其他相关手续的处理问题，各方应根据诚信原则，相互配合，妥善解决。        综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条第二款的规定，判决如下：        一、解除张亚博与公主岭弘盛房地产开发有限公司签订的《公主岭恒大花溪谷商品房认购书》（编号G0001811）和《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为201910010239）；        二、解除张亚博与中国建设银行股份有限公司吉林省分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号220450100-0011-201920217）；        三、公主岭弘盛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向张亚博返还购房款170706.6元（含维修基金4437.60元、产权证代办费和不动产登记费660元）及张亚博已向中国建设银行股份有限公司吉林省分行归还的贷款本金（具体金额以中国建设银行股份有限公司吉林省分行系统显示数据为准）；        四、公主岭弘盛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向中国建设银行股份有限公司吉林省分行返还张亚博至本判决发生法律效力之日止剩余的贷款本金（贷款本金620000元减除张亚博已还部分，具体金额以中国建设银行股份有限公司吉林省分行系统显示数据为准）。未按上述确定的还款日还款，还款日以后所产生的利息由被告公主岭弘盛房地产开发有限公司清偿至贷款本金付清为止；        五、张亚博于本判决发生法律效力之日起十日内，向中国建设银行股份有限公司吉林省分行清偿被告公主岭弘盛房地产开发有限公司还款日（本判决第四项确定的日期）以前的应付未付的利息（具体金额以还款当日中国建设银行股份有限公司吉林省分行系统显示数据为准）；        六、驳回张亚博的其他诉讼请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费5828元，由张亚博负担。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。        审判员    潘正龙二〇二一年七月十二日书记员    孙秀