西安市雁塔区人民法院 西安市雁塔区人民法院民 事 裁 定 书     （2021）陕 0113民初666号原告：陕西金煜实业有限公司，住所地西安市雁塔区XX路（南段）51号。法定代表人：龚亚民，该公司总经理。委托代理人：刘伟，陕西华秦律师事务所律师。委托代理人：任芮，陕西华秦律师事务所律师。被告：王宏杰，男，1963年XX月XX日出生，汉族，住西安市雁塔区XX路XX号楼XX单元XX室。委托代理人：王苏，陕西百望律师事务所律师。委托代理人：张丹，陕西百望律师事务所律师。被告：西安经纬物业开发有限责任公司，住所地西安市XX路XX号。法定代表人：张福胜，该公司总经理。委托代理人：刘春孝，该公司办公室主任。原告陕西金煜实业有限公司与被告王宏杰、被告西安经纬物业开发有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月25日作出（2019）陕0113民初15584号民事判决，被告王宏杰不服，提起上诉。西安市中级人民法院于2020年9月27日作出（2020）陕01民终5683号民事裁定，裁定撤销本院（2019）陕0113民初15584号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告法定代表人龚亚民、委托代理人任芮、刘伟、被告王宏杰及其委托代理人王苏、张丹、被告西安经纬物业开发有限责任公司委托代理人刘春孝到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。原告陕西金煜实业有限公司诉称，被告王宏杰自2005年1月1日起一直承租原告位于西安市XX路XX号XX层门面房三间。2018年1月8日，原、被告续订《房屋租赁合同》，约定租赁期限从2017年12月31日至2019年12月31日，租金为每年8万元，支付方式为每半年支付一次，每次4万元。合同签订后，被告王宏杰一直未向原告支付租金，经原告多次催要未果，后得知被告在未征得原告同意的情况下将租金支付给其他公司，并且拒绝向原告支付租金。原告认为，被告已经以自己的行为表明不履行合同的主要债务，已达到合同法定解除条件，其违约行为给原告造成巨大经济损失。故原告诉至法院，请求依法判令：1、解除原、被告双方于2018年1月8日签订的《房屋租赁合同》，被告王宏杰将房屋腾交原告；2、被告王宏杰支付原告房屋租金16万元，并计算至被告实际腾房之日；3、被告王宏杰支付逾期交付违约金27040元，并顺延至实际支付之日（自2018年6月1日起暂计至2019年5月5日共338天，按欠付租金日万分之五计算）；4、本案诉讼费由被告承担。原告于2021年2月2日向本院申请追加西安经纬物业开发有限责任公司为本案被告，并将诉讼请求变更为：1、请求判令王宏杰、西安经纬物业开XX路XX号XX层房屋3间腾空返还原告陕西金煜实业有限公司；2、请求判令王宏杰、西安经纬物业开发有限责任公司向原告支付2017年12月31日至2019年12月31日的房屋租金16万元及逾期交付租金的滞纳金10.232万元，并顺延至实际支付之日止（自2018年7月1日起暂计算至2021年12月31日，按照欠付租金日万分之五计算）；3、请求判令被告王宏杰、西安经纬物业开发有限责任公司向原告支付房屋占用费16万元并顺延至实际腾房之日止（按照8万元/年的标准计算，自2020年1月1日起暂算至2021年12月31日）；本案诉讼费用由被告王宏杰、西安经纬物业开发有限责任公司承担。被告王宏杰辩称，一、其与原告的房屋租赁合同中，就涉案房屋在履行过程中，若发生租赁房使用纠纷时租金如何支付，双方达成一致意思表示。对此明确约定：“在目前房屋纠纷未解决的情况下，乙方暂不交租房款，解决后交房租款”。到目前涉案房屋的使用收取租金等纠纷持续未了，被告向原告支付租金的约定条件尚未成就。在此情况下，原告请求被告支付房屋租金，明显违反双方合同约定，违背诚实信用基本原则，更违背其作为出租方应尽之义务。因此原告诉讼请求缺乏事实及法律依据，不能成立。二、根据西安市中级人民法院（2018）陕01民终11514号民事裁定书，涉案房屋并未经行政主管机关确权，该房屋所有权至今不明。并且之前原告对该房屋之诉，已经被二审法院生效裁定驳回起诉。由此可见，原告根本不具有对该涉案房屋的主体资格和起诉资格。截止目前，原告与西安经纬物业开发有限公司对涉案房屋的权属之争仍在持续，被告暂不向原告支付租金，完全符合双方合同约定的暂不支付房租的约定。在涉案房屋权属之争仍然存在、对该房屋正常使用受实际管理人西安经纬物业开发有限公司控制的背景下，原告主张被告支付租金的诉请，属于无理之求，也属明显违约行为。三、根据民法典第723条规定，由第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以不支付租金。事实上，涉案房屋自2013年起，就由西安经纬物业开发有限公司实际占有和控制使用，并行使供水、供电等日常管理和租金收取等权利与义务。原告对这一情况不仅知情，而且毫无作为。被告承租涉案房屋，目的就是正常使用开展经营，以求获益和发展。本就处于弱势地位的房屋承租人，唯一能做到的，就是按照约定支付房租，并享有正常使用房屋的安心。可是，迫于涉案房屋实际管理人经纬物业公司再三催收房租的通知与警告、以及断水断电、勒令停业等强压措施，原告从未以有权出租人的担当，出面制止并保证该房屋的正常使用。原告作为出租人，不履行出租人义务，不能保证出租房屋正常使用，其以何理由向被告收取租金。四、截止目前，被告如期向涉案房屋的实际管理人经纬公司支付租金，不欠分文。至于原告主张其为涉案房屋的所有权人，有权收取房租等等之说，如果得到法律支持，可请求法院向无权收取租金一方追偿。五、被告不负有向原告腾房以及支付房屋占有使用费的义务，双方租赁合同仍在履行中，除租金约定外，没有房屋占有使用费之说。事实上，原告既未履行出租人义务，也不能保证涉案房屋的正常使用，而且又未对该房屋实际管理和控制，其要求被告腾房的诉请，缺乏事实及法律依据，不能成立。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告西安经纬物业开发有限责任公司辩称，本案是租赁合同纠纷，其公司与原告之间没有租赁合同关系，所以不产生由租赁合同关系引起的一切法律责任。涉案房屋所有权证和土地证至今仍登记在西京针织服装厂名下，作为西京针织服装厂倒闭后的接收方和管理方，经纬公司有权对外出租，收取收益。其公司与被告王宏杰之间现在也不存在租赁关系，双方在2017年10月至2020年6月30日之间，存在租赁关系，2020年6月30日被告王宏杰已经将涉案房屋交还被告经纬公司，解除了双方租赁合同关系，2020年6月30日之后双方之间不存在租赁关系。综上请求驳回原告的起诉。经审理查明，1981年3月16日，西安针织制针厂（甲方）与西安市蔬菜盐业公司（乙方）签订《新建楼下商业网点协议书》，约定：经甲乙双方共同研究拟在XX路XX庙村前新建住宅楼，在楼下设立蔬菜、付食营业网点一处，对有关事项经双方研究后达成如下协议：一、蔬菜、付食门市部的面积为400㎡，门市部后院预留200㎡贮菜场地，门市部内部的平面布置和设施，必须按照商业部门的要求由建设单位统一设计，并经商业主管公司加盖公章后生效，按设计一次施工，竣工验收后交付乙方使用。贮菜场地由商业部门使用，所有权归厂方。二、投资由乙方解决，工程材料和施工由甲方负责。三、 房屋财产权归乙方所有。四、为合理分摊水电费用，甲方应给新建网点另装水、电分表。七、楼下商店如改变用途或撤销网点，退还原投资由厂方收回。1984年3月29日，陕西省西安市蔬菜盐业公司（84）市蔬（基）字第46号文件批复：据原二商局（84）062号文件批复精神，同意针织厂楼下蔬菜网点工程决算，建筑面积472.13平方米，工程造价93685.34元转入固定资产，并按规定从1984年5月1日起提取折旧基金，对房屋产权，按图接收后与西安针织制针厂划分清楚。根据中共西安市委市发（1984）55号文件通知，将市二商局管理的大部分肉食、饮食、服务业的网点下放城、郊各区管理。1994年4月26日，西安市雁塔区蔬菜局通过资产调拨的方式将西安市青龙寺472㎡房屋无偿调拨给西安市秦雁实业公司。2004年年底原告通过承担债务的方式兼并西安市秦雁实业公司。2005年1月14日，西安产权交易中心出具《产权交易确认书》，确认西安市雁塔区农林水牧局将西安市秦雁实业公司整体产权出让给原告陕西金煜实业有限公司，至今尚未办理产权登记证书。2004年2月11日被告与西安市秦雁实业公司签订《租赁合同》。2004年年底原告通过整体产权出让接手涉案房屋，2005年1月12日与被告王宏杰签订房屋租赁合同，双方已经多次续签房屋租赁合同。2018年1月8日又续签了房屋租赁合同，约定租赁期限自2017年12月31日至2019年12月31日。西安经纬物业开发有限责任公司委托陕西鼎千里房地产开发有限公司收取被告房屋租金，并采取断水断电的方式干扰涉案房屋租户的正常经营。因西安经纬物业开发有限责任公司享有涉案房屋的水电物业管理权，被告为了正常经营，2017年7月28日向西安经纬物业开发有限责任公司的委托代理人陕西鼎千里房地产开发有限公司交纳房屋租金36000元；2018年11月13日向西安经纬物业开发有限责任公司指定机构国营西京针织服装厂家委会交纳2019年1月1日至2019年6月30日（半年）房屋租金17000元；2018年11月15日向国营西京针织服装厂家委会交纳2019年1月1日至2019年6月30日（半年）房屋租金15000元。因租赁物的正常使用受到影响，原、被告于2018年1月8日签订的《房屋租赁合同》第十五条手写内容约定“注：在目前房屋纠纷未解决的情况下，乙方暂不交租房款，解决后交租房款”。2019年4月15日原告向被告发出《租金催交通知》,载明“现物业公司早已不存在对你店铺停水停电事项，你店铺一直经营正常，但你至今未交纳租金，故按照合同约定，我司特向你通知如下：请你于2019年4月23日前，全额支付房屋承租租金，如逾期支付，应按合同第十三条约定向我公司支付违约金”。被告在通知书中书面回复“因你公司不能确保门面正常经营，房费18年的已由经纬公司委托的鼎千里房地产公司收取，19年上半年房费西安经纬公司委托的针厂家委会收取，确保了我们一年半的正常经营。特此说明。王宏杰 2019年4月16日”。自2018年1月8日房屋租赁合同签订之后，被告未向原告交纳租金。另查明，2018年1月，原告将西安经纬物业开发有限责任公司、陕西鼎千里房地产开发有限公司诉至本院，要求西安经纬物业开发有限责任公司、陕西鼎千里房地产开发有限公司停止侵害原告对位于西安市雁塔区XX路XX号营业用房（原青龙寺蔬菜副食门市部）合法使用的权益。本院于2018年6月26日作出（2018）陕0113民初926号民事判决，以现有证据无法证明原告对涉案房屋享有排他性的所有权，原告与被告经纬公司对涉案房屋权属存在争议，故原告诉请判令排除妨碍的诉请，于法无据，判决驳回了原告的诉讼请求。原告不服提起上诉。西安市中级人民法院于2018年12月10日作出（2018）陕01民终11514号民事裁定，认为涉案房屋原系1981年3月16日西安针织制针厂与西安市蔬菜盐业公司签订《新建楼下商业网点协议书》，后经多次企业调整、改制，金煜公司、经纬公司均主张涉案房屋应归其所有，因涉案房屋现并未登记在本案当事人名下，金煜公司主张其为涉案房屋所有权人，虽提交了相应文件，但未经房屋产权登记，金煜公司并未取得涉案房屋所有权。鉴于企业调整、改制不属于平等民事主体之间的民事法律行为，应先行由有关单位对涉案房屋权属进行明确，在此情况下，金煜公司径行提前本案诉讼不当。遂改判撤销本院（2018）陕0113民初926号民事判决，驳回原告金煜公司的起诉。又查明，2017年12月23日，被告王宏杰就本案争议房屋与陕西鼎千里房地产开发有限公司签订房屋租赁合同，租赁期限自2018年1月1日至2019年1月1日，租赁费36000元。2018年11月13日，被告王宏杰就涉案房屋与西京针织服装厂家委会签订房屋租赁合同，租赁期限一年，自2019年1月1日至2019年12月31日，租赁费32000元。2020年12月10日，被告王宏杰就涉案房屋与西京针织服装厂家委会签订房屋租赁合同，租赁期限三个月，自2021年1月1日至2021年3月31日，租赁费16000元。被告王宏杰已按上述租赁合同约定向陕西鼎千里房地产开发有限公司、西京针织服装厂家委会缴纳了租赁费用。以上事实，有西安市雁塔区（2018）陕0113民初926号民事判决书、陕西省西安市中级人民法院（2018）陕01民终11514号民事裁定书、《房屋租赁合同》、《固定资产调拨单》、《工商变更登记表》、《房屋产权分户明细表》、《资产评估报告书》、《资产转让委托协议书》、《产权交易确认书》、《（2005）西雁证经字第190号公证书》、《租金催交通知书》、《委托书》、《收款收据》及庭审笔录等在案佐证，并经当庭核对无异。    本院认为，涉案房屋原系1981年3月16日西安针织制针厂与西安市蔬菜盐业公司签订《新建楼下商业网点协议书》，后经多次企业调整、改制，虽然金煜公司、经纬公司均主张涉案房屋应归其所有，但涉案房屋现并未登记在任何一方名下，在此情形下，应先行由有关单位对涉案房屋的权属进行明确。本案中，原告金煜公司与被告王宏杰就涉案房屋签订房屋租赁合同，同时被告王宏杰又与案外人陕西鼎千里房地产开发有限公司就同一租赁物又签订另一份租赁合同，并向案外人陕西鼎千里房地产开发有限公司缴纳了租赁费用，鉴于此情况，涉案房屋权属尚未明确，原告金煜公司提起本案诉讼没有请求权基础，故本院依法驳回原告的起诉。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款的规定，裁定如下：    驳回原告陕西金煜实业有限公司的起诉。本案案件受理费7635元，于本裁定生效后全额退回原告。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。  审  判  长    何      燕审  判  员    孟  元  元审  判  员    王      华 二〇二一 年 六月 二十 日 书  记  员    王  小  波   打印：相丽华      校对：王小波       年  月  日送达 1