贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终3227号上诉人（原审被告）：黎希海，男，汉族，1983年01月09日出生，住贵州省毕节市。被上诉人（原审原告）：毕节龙翔物业管理有限公司，地址：贵州省毕节市七星关区市东办事处天河村牌楼组八二七台对面，统一社会信用代码：91520502MA6DUWF9XH。法定代表人：史开军，系公司执行董事。上诉人黎希海因与被上诉人毕节龙翔物业管理有限公司（以下简称：龙翔物业）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2021）黔0502民初1107号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年4月29日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人黎希海上诉请求：一、撤销七星关区人民法院（2021）黔0502民初1107号民事判决书，改判上诉人只承担80%的物业费，即7095.624元；二、本案一、二审诉讼费由被告承担。事实及理由：被上诉人未按照物业服务协议的约定履行物业服务职责，其管理的小区卫生脏乱差，小区楼道经常由垃圾、杂物，公共环境的清洁卫生履行存在瑕疵；消费通道没有照明灯，公共照明存在瑕疵；车辆乱停乱放，交通、车辆行驶和停泊存在瑕疵；小区楼内消防设施设备等未履行维修、养护、管理和运行服务。同时，物业服务协议中已经包含了下水管道、化粪池等污水处理内容，但被上诉人还乱收取上诉人污水处理费、垃圾处理费等费用。被上诉人没有按照物业合同约定履行自身义务。一审庭审过程中，上诉人已经向法院提交了关于被上诉人物业服务存在问题的相关证据照片，一审法院未到现场进行勘验，不予支持上诉人的抗辩，一审法院的判决认定事实错误，判决错误。上诉人认为根据起履行的不足及瑕疵情况，上诉人只愿意承担80%的物业费。被上诉人毕节龙翔物业管理有限公司二审答辩称:我们不同意减相应的物业费，我们保洁不是随时都在打扫卫生，上诉人刚好遇到就拍照，我们小区已经成立业主委员会，可以去业主委员会查访，我们的房屋是达到了每个平方1.3元的标准，我们小区是由小区业主每天将垃圾放在门口，保洁人员每天早晚两个时候进行清扫。我们物业公司已经履行了约定的职责，上诉人提交的照片中上面的垃圾是不会超过一天的，我们每天是打扫两次。照片上的垃圾堆是我们给业主堆放装修垃圾的垃圾池，消防通道的位置并不影响业主的通行，地下停车库的消防栓是由房开和消防对接进行处理。，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人毕节龙翔物业管理有限公司向一审法院起诉请求:1、判决被告向原告支付物业管理服务费12,627.00元，并支付违约金暂计149.76元（按照每日3‰的标准，其中5,838.00元从2019年7月1日起计算至支付完毕之日止，其中1,664.00元从2018年7月1日起计算至支付完毕之日止）；2、由被告承担案件受理费。一审法院经审理查明：2018年6月30日，原被告签订《淞阳幸福蓝湾前期物业管理服务协议》，合同对服务期限、管理服务费标准、交付时间、违约责任等进行了约定，其中，合同约定期限为2018年6月30日起至2021年业主委员会成立之日；收费标准为住宅1.3元/㎡、商铺3.5元/㎡；交付方式为一年一交；逾期交费的，每日按照3‰计付违约金。被告购买位于淞阳·幸福蓝湾B-5-1号（130.33㎡）、B-5-2（103.21㎡）、B-5-3（103.21㎡）、B-5-4（130.33㎡）共计四套房屋且已实际入住，原告系该小区的物业管理公司。被告未按合同约定支付物业管理费，经核算，被告所有的B-5-1、B-5-2、B-5-4号房2019年度（2019年6月30日至2020年6月30日）的物业服务费经计算为5,676.38元（B-5-1和B-5-4：130.33㎡×1.3/㎡×12个月×2=4,066.30元；B-5-2：103.21㎡×1.3/㎡×12个月=1,610.08元）及B-5-3号房两年（2018年6月30日至2020年6月30日）的物业服务费经计算为3,328.00元（103.21㎡×1.3/㎡×12个月×2年=3,220.15元），四套房共欠物业费共计8,896.53元的费用未交。原告所诉水费，被告在开庭前已交清。合同签订后，原告按照合同约定履行物业管理职责，因被告黎希海拒付部分物业费，原告以此前述诉请诉来法院。一审法院认为：原、被告签订的《淞阳幸福蓝湾前期物业管理服务协议》，系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方均应按照合同约定履行各自义务。原告已依约履行了合同义务，被告应当按照约定支付物业服务费，被告黎希海所有的B-5-1、B-5-2、B-5-4号房2019年6月30日至2020年6月30日、B-5-3号房2018年6月30日至2020年6月30日应缴纳的物业服务管理费共计为8,869.53元。被告辩称原告物业管理存在一定问题，但提交证据不能充分证明被告的服务存在瑕疵，被告主张原告收取其装修保证金及三通费可另案主张权利，故被告应付原告物业服务费为8,869.53元。被告庭审前已向原告交清了所欠水费，合同也未约定收取污水处理费的相关约定，故对原告主张的水费及污水处理费，本院不予支持。对原告主张被告支付违约金的诉请，本院不予支持。因本案法律事实发生在《中华人民共和国民法典》实行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，故本案应当适用《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物业管理条例》及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》[法释（2009）8号）]的有关规定予以调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：一、被告黎希海于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告毕节龙翔物业管理有限公司被告所有的B-5-1、B-5-2、B-5-4号房2019年6月30日至2020年6月30日、B-5-3号房2018年6月30日至2020年6月30日的物业服务费共计8,869.53元；二、驳回原告毕节龙翔物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费60.00元，由被告黎希海负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。经二审审理查明的事实与一审相一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为被上诉人主张物业服务费能否得到支持，上诉人主张被上诉人未按合同履行，应扣减20%的物业费的理由是否成立。经查，双方签订的《淞阳幸福蓝湾前期物业管理服务协议》，系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自义务。被上诉人已依约履行了合同义务，上诉人应当按照约定支付物业服务费，上诉人所欠物业费二审中各方均无异议，本院予以确认。被上诉人未退还装修保证金及三通费，上诉人可另案主张权利，不能成为拒交物业费的理由。二审中主张被上诉人管理服务不到位，未按合同履行职责，但一审中所提交的照片无拍照时间、拍照人等内容，不能证明电梯内一塑料瓶，垃圾池门口装修垃圾，过道杂物长时间存在，并无人打扫和管理，被上诉人物业公司有管理义务，但也需要业主共同爱护，物业公司不可能随时都保证在管理区域均无垃圾，故上诉人提供的证据不能证明被上诉人存在管理服务不到位的情形。故上诉理由不能成立，请求扣除20%的物业服务费不应予以支持。综上所述，上诉人上诉理由不能成立，原审认定事实清楚，适用法律正确。应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费52元，由上诉人黎希海负担。本判决为终审判决。审判长 朱 莉审判员 曹建军审判员 吴 丹二〇二一年七月十六日书记员 刘莉丽贵州省毕节市中级人民法院民事判决书(2021)黔05民终3227号上诉人：黎希海，男，1983年01月09日出生，汉族，住贵州省毕节市，居民身份证5224011983××××××××。被上诉人：毕节龙翔物业管理有限公司，住所地毕节市七星关区市东办事处天河村牌楼组八二七台对面，组织机构代码91520502MA6DUWF9XH。。（以上写明当事人和其他诉讼参加人的姓名或者名称等基本信息）上诉人黎希海因与被上诉人毕节龙翔物业管理有限公司、第三人null物业服务合同纠纷一案，不服毕节市七星关区人民法院(2021)黔0502民初1107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年04月29日立案后，依法组成合议庭，开庭/因涉及……（写明不开庭的理由）不开庭进行了审理。上诉人黎希海、被上诉人毕节龙翔物业管理有限公司、原审原告/被告/第三人null（写明当事人和其他诉讼参加人的诉讼地位和姓名或者名称）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黎希海上诉请求：。事实和理由：。毕节龙翔物业管理有限公司辩称，……（概述被上诉人答辩意见）。null述称，……（概述原审原告/被告/第三人陈述意见）。×××向一审法院起诉请求：……（写明原告/反诉原告/有独立请求权的第三人的诉讼请求）。一审法院认定事实：……（概述一审认定的事实）。一审法院认为，……（概述一审裁判理由）。判决：……（写明一审判决主文）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证（当事人没有提交新证据的，写明：二审中，当事人没有提交新证据）。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：……（写明二审法院采信证据、认定事实的意见和理由，对一审查明相关事实的评判）。本院认为，……（根据二审认定的案件事实和相关法律规定，对当事人的上诉请求进行分析评判，说明理由）。综上所述，黎希海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费元，由黎希海负担（写明当事人姓名或者名称、负担金额）。本判决为终审判决。审判员曹建军二〇二一年七月二十六日书记员刘莉丽