山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁02民终5537号上诉人（原审被告、反诉原告）：闫有智，男。委托诉讼代理人：王建平，山东鲁青律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：于强，男。委托诉讼代理人：谭伟，山东海师律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘暖，山东海师律师事务所律师。上诉人闫有智因与被上诉人于强农村房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市崂山区人民法院（2020）鲁0212民初349号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人闫有智上诉请求：一、请求撤销一审判决第三项，改判支持被上诉人于强向闫有智支付房屋占用期间的费用，具体数额以实际交付时间确定，暂计至2020年6月18日为163000元；二、诉讼费用由于强承担。事实与理由：本案双方当事人签订涉案房屋买卖合同时，闫有智明确告知于强该合同的性质、内容及可能产生的法律后果，于强对合同无效应当承担主要责任。于强从2017年10月开始占用涉案房屋，应当支付闫有智占有使用费。请求二审法院支持闫有智上诉请求。于强答辩称：一、在涉案交易发生后，于强无法使用涉案房屋，立即将钥匙退还给了闫有智，且根据举证规则，应由闫有智举证证明于强接收房屋的时间。二、闫有智并非涉案房屋的所有人，也无权向于强主张房屋占用费。于强向一审法院提出诉讼请求：一、请求确认于强与闫有智签订的房屋买卖合同无效；二、请求判决闫有智向于强返还购房款130万元，并按照银行同期贷款利率支付自2018年5月14日至实际还款之日止的利息（至起诉之日止，利息暂计为87803元）；三、本案的诉讼费由闫有智承担。闫有智向一审法院提出反诉请求：一、判令于强支付闫有智房屋占用期间的费用，具体数额以实际交付时间确定。至2020年6月18日，暂计163000元；二、诉讼费由于强承担。一审法院审理查明的事实：2019年4月8日，闫有智（卖方、甲方）与于强（买方、乙方）签订房屋买卖合同，约定：“甲方房屋坐落于崂山区晖流社区（房产证原户主为周禄功，手续齐全）。关于此房屋房产证所有情况乙方已知晓。第二条价格2017年10月经甲乙双方协商该房屋售价总额为人民币150万元……乙方因个人原因未能一次性付款，2017年至2018年分2至3次付款人民币120万至130万（具体以银行付款记录为准）……第五条双方基于信任2017年10月未签署房屋买卖合同。现经双方协商补签房屋买卖合同……”。2018年4月16日、17日，于强通过本人6226××××8293账户两次向闫有智6222××××2597账户转款，分别为20万元、20万元，共计40万元。2018年5月2日，案外人刘巧通过本人账户6222××××9795向闫有智6222××××2597账户转款60万元，刘巧系于强之儿媳。2018年5月10日、14日，于强之妻李燕通过其本人6214855325467286的账户向闫有智转款20万元、10万元，共计30万元。涉案房屋位于青岛市崂山区，房屋三间，登记于1983年6月29日下发的崂村建字第139号宅基地使用证上，房屋登记人为周禄功。2005年10月28日，案外人周禄功以及家人以75万元的价格将涉案房屋出让给闫有智，双方自行签订证明一份。庭审中，闫有智称涉案房屋已于2017年10月交付，于强已经装修。于强否认，称该房屋由闫有智实际控制。庭审中，闫有智提交微信复印件，欲证明双方对涉案房屋事项明确，并进行过交流处理。于强质证称，真实性无法确定，从双方交流的内容看，涉案房屋根本没有交付，也不允许买卖，不具备过户条件。一审法院认为，本案争议焦点为：1.房屋买卖合同的效力；2.双方当事人的过错责任分配；3.房屋占有使用费是否得到支持。关于焦点一，根据《中华人民共和国土地管理法》第九条之规定，“……宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”。《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定：“有下列情形之一，合同无效：……(五)违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中，涉案房屋所占土地系农村集体土地、案外人周禄功名下的宅基地，而本案双方当事人均非涉案土地所在集体的成员，均为城镇户口。一审法院认为，根据上述法律规定，闫有智向于强出让房屋而签订的房屋买卖合同无效。关于焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”。本案中，2018年4月至5月期间，于强及其家人向闫有智转款130万元，该转款与双方签订的房屋买卖合同中约定相吻合，可以认定为于强向闫有智支付的涉案房屋的购房款。现双方合同无效，闫有智应当向于强返还购房款130万元。关于于强主张的利息，一审法院认为，从双方签订的合同内容看，于强在购买房屋时对房屋的状况及产权情况是完全知晓的，故于强存在相应过错，故一审法院对于强主张的利息，不予支持。关于焦点三闫有智主张房屋占有使用费，闫有智称于强于2017年10月即开始占用房屋，但于强否认，闫有智提交的现有证据无法证明占用房屋的时间，按照“谁主张，谁举证”原则，闫有智未能提交证据证明其反诉主张，应承担举证不能的法律后果，故闫有智主张的163000元（截止2020年6月18日）房屋占用使用费，不予支持。若闫有智有新证据，可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条之规定，一审法院判决：一、闫有智于判决生效之日起十日内返回于强人民币130万元。二、驳回于强的其他诉讼请求。三、驳回闫有智的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费17290元，由于强负担1094元，闫有智负担16196元。反诉案件受理费1780元，由闫有智负担。在二审中，于强称，闫有智大约于2018年5月2日之前向于强交付了涉案房产钥匙，因涉案房产未通水电，闫有智承诺水电问题已经和村里协商好了，随时可以帮助接通，但于强与村里协商时，村里对于强购买涉案房屋不予认可，认为于强不是村里的村民，无权接水接电，故于强又将房屋退还给闫有智，该房中未放置于强私人物品。闫有智则称，涉案房屋当时已有临时用电，需要于强与村里办理用电手续；关于用水，村里有水库，村民普遍拉管道用水；接水电不需要闫有智配合；于强并未向闫有智交还涉案房屋钥匙。二审法庭调查中，双方当事人均同意庭后闫有智自行管理涉案房屋。经本院审理查明的事实与一审一致。本院认为，于强与闫有智均非涉案房产所在地的集体经济组织成员，二者之间的涉案房产买卖合同因违反了国家强制性法律规定而无效，双方当事人对合同无效的法律后果应承担同等过错责任。合同法第五十八条规定，合同无效的，双方应当相互返还因合同取得的财产，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，闫有智应当向于强返还房款，于强应当向闫有智返还房产，损失应自行承担。因闫有智所主张的房屋占有使用费系基于合同无效所产生的损失，且闫有智认可其向于强交付涉案房产时，该房产水电使用功能存在瑕疵，闫有智未证明此种情况下涉案房产能否正常居住使用，故即使闫有智所称于强未及时返还房屋的主张属实，闫有智要求于强承担该损失，亦因无事实与法律依据，不应得到支持。综上，闫有智上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3560元，由上诉人闫有智负担。本判决为终审判决。审判长 王                 楷审判员 孙        向        东审判员 潘红燕left177800审判员潘红燕二〇二一年七月五日书记员 吴        苗        苗书记员 庞        连        捷