贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0302民初9067号原告：中国农业银行股份有限公司遵义湘山支行，住所地贵州省遵义市红花岗区海尔大道东方花园A组团1层1-2号及2层1号，统一信用代码91520300914761826P。法定代表人：罗洪仁，行长。委托诉讼代理人：姚明，公司员工。被告：粟多才，男，1984年7月12日生，苗族，住贵州省贵阳市云岩区。被告：遵义市荣欣房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市汇川区澳门路8-3号港澳商贸城（3-3-1）号，统一信用代码915203017309781314。法定代表人：王小会，总经理。委托诉讼代理人：郭秀，公司员工。原告中国农业银行股份有限公司遵义湘山支行（以下简称农行遵义湘山支行）与被告粟多才、遵义市荣欣房地产开发有限公司（以下简称荣欣房开公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年5月12日立案受理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告农行遵义湘山支行的委托诉讼代理人姚明、被告粟多才、被告荣欣房开公司的委托诉讼代理人郭秀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令提前解除被告与我行签订的《个人购房担保借款合同》，判令被告全额偿还所欠我行贷款本息251706.43元，其中：本金250714.02元，利息992.41元（截至2021年4月28日），以及2021年4月29日起至实际清偿之日止的利息（按照合同约定计算），利随本清；2、请求判令被告遵义市荣欣房地产开发有限公司承担连带保证责任；3、请求判令我行对拍卖抵押物所得价款享有优先受偿的权利；4、请求判令被告承担本案诉讼费及相关费用。事实及理由：2016年3月2日粟多才向我行借款301000元，到期日为2036年3月1日。贷款后，借款人归还了贷款本息118382.48元（含担保人代偿11885.40元），其中：本金50285.98元，利息68096.50元，截止2021年4月28日，尚欠该笔贷款本息251706.43元，其中：本金250714.02元，利息992.41元。以上贷款担保方式为抵押担保和阶段性连带保证担保，合同名称为《个人购房担保借款合同》，合同号为52020120160008755号，合同约定借款本金为301000元，借款期限以借款凭证记载为准，自2016年2月19日至2036年2月18日止，还款方式为每月等额本息。抵押物为粟多才所购买的位于贵州省遵义市遵义县××号房屋，面积共134.76平方米，并在遵义县住房和城乡建设局办理了抵押预登记，抵押登记时间为2016年2月24日，登记证号为“遵房预遵义县字第××号”。阶段性连带保证担保人为荣欣房开公司。以上贷款借款人未按合同约定履行还款义务，未按时归还我行贷款本息，根据借款合同第十一条第11.4款的约定，我行有权提前收回借款，有权提前行使担保权。为此，特提起诉讼，请求依法支持原告的诉请。被告粟多才辩称，银行所差欠的钱我愿意归还，房开代偿的款项我要求一个半月之内还清。我不同意解除合同。被告荣欣房开公司辩称，我公司要求按照个人购房担保借款合同的约定来处理。原告围绕诉讼请求提交《个人信贷业务申请表》、《个人贷款谈话笔录》、《个人购房担保借款合同》、《个人借款凭证》、《遵房预遵义县字第××号》、《还款明细》、《尚欠贷款本息凭证》等书证在卷予以佐证。根据当事人陈述答辩和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月19日原告与被告粟多才、荣欣房开公司签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定：被告粟多才因购买住房向原告贷款301000元，借款期限2016年2月19日至2036年2月18日，借款利率为浮动利率，执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮，还款方式为：等额本息还款法；被告粟多才自愿将购买的位于遵义县××号住房对上述借款提供抵押担保，并于2016年2月24日在房管部门办理了预告抵押登记手续（登记证号为：遵房预遵义县字第××号）。被告荣欣房开公司对粟多才的前述借款提供阶段性连带保证，即借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续时阶段性保证责任才能免除，担保范围：本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿及诉讼费、律师费等原告为实现债权所产生的一切费用；并约定借款人未按约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的执行利率基础上上浮50%计收罚息，至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；发生借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权提前收回已发放借款。合同签订后，原告按约向被告发放借款301000元，被告粟多才未按约偿还借款本息，原告通过扣划被告荣欣房开公司保证金账户资金偿还了部分借款后，被告粟多才仍未按合同约定还款。截止到2021年4月28日止被告粟多才尚欠借款本金250714.02元，利息992.41元，共计251706.43元。本院认为，原告与被告粟多才、荣欣房开公司签订的《个人购房担保借款合同》，系各方当事人的真实意思表示，且不违反有关法律、法规的禁止性规定，合法有效，对各方当事人均具有约束力。原告已按约定履行发放贷款的义务，被告未按照合同约定偿还贷款。已构成违约。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款“当事人可以约定一方解除合同的事由，解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同”的规定，原告要求解除与二被告于2016年4月20日签订的《个人购房担保借款合同》的诉讼请求，符合双方合同的约定，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第六百七十四条“借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第五百一十条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付”、第六百七十五条“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还”、第六百七十六条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”的规定，对原告要求被告粟多才偿还借款本金250714.02元，利息992.41元（截止到2021年4月28日），共计251706.43元，并支付从2021年4月29日至付清款项之日止的利息，按双方合同约定计算的诉请，事实清楚，证据充分，本院予以支持。被告荣欣房开公司为本案所涉借款提供阶段性连带责任保证，虽然是阶段性保证，但在被告粟多才未办理抵押住房的房屋产权手续并对抵押物办理抵押登记前，仍应对被告粟多才的债务承担连带清偿责任，根据《中华人民共和国民法典》第六百八十八条“当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任”、第六百九十一条“保证的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。当事人另有约定的，按照其约定”之规定，对原告要求被告荣欣房开公司为本案所涉借款本息、实现债权费用承担连带责任保证的请求，本院予以支持。对于原告要求对抵押物享有优先受偿权，但在本案中，涉案房屋仅办理了抵押权预告登记。根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”、第四百零二条“以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，抵押预告登记与抵押权设立登记的法律性质和法律效力不同，即抵押权预告登记所登记的并非是现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。但因本案抵押物并未按照前述第四百零二条规定办理登记，抵押权不发生法律效力。故原告主张对抵押物折价、拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、第四百零二条、第五百六十二条第二款、第六百七十四条、第六百七十五、第六百七十六条、第六百八十八条、第六百九十一条之规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司遵义湘山支行于2016年2月19日与被告粟多才、遵义市荣欣房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》；二、由被告粟多才在本判决生效后十日内向原告中国农业银行股份有限公司遵义湘山支行偿还借款本金250714.02元，利息992.41元（截止到2021年4月28日），共计251706.43元，并支付从2021年4月29日至付清款项之日止的利息，按合同约定的贷款利率计算；三、被告遵义市荣欣房地产开发有限公司对被告粟多才的上述借款承担连带清偿责任；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司遵义湘山支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2540元，由被告粟多才、遵义市荣欣房地产开发有限公司公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。申请执行的期间为二年，从本判决规定的履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从判决生效之日起计算。审 判 员 戴继红二〇二一年七月二十三日法官助理 刘 莹书 记 员 邹小凤