山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁02民终7981号上诉人（原审被告）：青岛保利广惠置业有限公司。法定代表人：程璞，总经理。委托诉讼代理人：戚永鑫，上海段和段（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱红娟，上海段和段（青岛）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：惠明，住山东省青岛市黄岛区。委托诉讼代理人：刘正江，山东齐海律师事务所律师。委托诉讼代理人：段小丽，山东齐海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：于俊梅，住山东省青岛市黄岛区。委托诉讼代理人：刘正江，山东齐海律师事务所律师。委托诉讼代理人：段小丽，山东齐海律师事务所律师。上诉人青岛保利广惠置业有限公司（以下简称保利公司）因与被上诉人惠明、于俊梅商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初7487号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。保利公司上诉请求：1.撤销青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初7487号民事判决第一、二项，依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一、一审将上诉人对权利的处分行为视为对己方过错的自认，导致对本案的主要事实认定错误。1.原审以（2014）黄民初字第6289号案件民事调解书中双方协商确定的逾期付款违约金2000元过低为由认定上诉人就贷款未能办理存在过错，缺乏基本的逻辑基础。因被上诉人逾期付款导致上诉人起诉要求解除涉案合同并要求上诉人支付合同总价款20%的违约金；后因被上诉人要求继续履行涉案合同，双方进行调解；而调解本来就是双方协商达成一致的过程，其中也必然包括权利人对己方权利让渡以促成和解的因素；在调解过程中，上诉人从未自认就未能办理贷款存在过错，仅仅是因为考虑到解除合同再售的过程复杂且漫长，为促成合同的继续履行而适当放弃了部分违约金的主张；因此，不能按照违约金金额的高低作为确定过错归属的依据。相反，在该案中确定由被上诉人支付违约金恰证明其存在违约行为，而上诉人没有任何过错，因此，一审以双方协商确定的违约金金额过低来认定上诉人存在过错，属于事实认定错误。2.被上诉人作为付款义务人，有义务通过贷款或其他方式支付购房款；而上诉人仅是收款方，本非贷款办理或付款事项的义务方及责任主体，上诉人仅应按照涉案合同约定提供有限的配合；就此，在涉案合同附件一第2、3、6条均进行了明确约定。且双方在涉案合同附件一备注第6条中还对无法办理贷款的处理方式进行了明确约定。既然被上诉人在签约时对于其不符合贷款条件的情况完全明知，仍出于投机心理而选择通过贷款方式支付购房款，也应对由此导致的后果承担完全的责任。此外，根据原审查明的事实，被上诉人在涉案房屋所在小区购买五套房屋；足以证明被上诉人系以投资炒房目的购买该房屋；被上诉人作为专业炒房人，对可能无法通过贷款方式购买涉案房屋的风险及后果应系完全明知的；在此情况下被上诉人仍购买涉案房屋，说明其自愿承担贷款无法办理的相应后果。因此，一审认定上诉人对涉案房屋贷款无法办理存在过错，缺乏基本的依据。二、关于被上诉人向上诉人支付逾期付款违约金的义务，是生效法律文书确认的具有强制执行效力的确定给付义务。对于先支付逾期付款违约金、后交付房屋的义务履行顺序，在涉案合同中已有明确约定；无论是基于法定还是约定，上诉人均享有“先履行抗辩权”；一审认定在被上诉人未履行在先债务的情况下，上诉人应先履行顺序在后的交付房屋义务，缺乏法律依据。对双方义务履行顺序的认定，应以法律有明确规定或合同有明确约定为前提。根据双方签署的涉案合同主合同第十条、补充条款第四条第1、2款约定，若房屋交付前已经发生违约金的，应先支付违约金再交付房屋，该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，且一审判决实际上也对合同效力进行了确认；因此应按照涉案合同的上述约定确认双方的义务履行顺序。而无论是根据《合同法》第六十七条还是《民法典》第五百二十六条，均明确规定当事人互负有先后履行顺序的债务，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。且对于上述“债务”金额是否相当问题，法律上并未进行规定。而（2014）黄民初字第6289号民事调解书确认的违约金金额仅为2000元，进一步证明被上诉人具备该债务的履行能力，其系恶意拒绝支付从而阻碍交付条件的成就；在此情况下，上诉人以被上诉人具有先履行义务而主张顺延交付时间，也符合公平原则。一审枉顾法律规定和本案客观事实，以违约金金额过低为由，认定被上诉人的违约金支付义务不足以对抗被上诉人要求上诉人交付房屋的权利，缺乏法律依据。三、涉案房屋交付被持续拖延，系由于被上诉人的过错,一审对于涉案房屋未能交付及由此带来的损失持续扩大的过错责任承担主体的认定错误。根据一审查明的事实，被上诉人委托刘某向上诉人提出收房要求时，上诉人已经明确告知被上诉人因其未支付逾期付款违约金，导致交付条件无法成就；此时被上诉人就该违约金支付义务的履行，并无任何法律及事实上的障碍，也并非不具备履行能力；在此情况下，被上诉人仍怠于履行支付违约金的义务，且并未再向上诉人主张交付房屋，而是放任损失的一再扩大；而本案纠纷的发生也仅仅是因为物业公司要求被上诉人承担涉案房屋的物业费，被上诉人拟转嫁责任所致；因此，被上诉人对涉案房屋未能交付具有主观过错，并应自行承担由此导致的扩大损失。而根据涉案合同约定，上诉人作为逾期付款违约金的收取方，在未达合同约定的交付条件的情况下，并无主动交付或催告交付房屋的义务；因此对于房屋未能交付状态的持续，上诉人并不负有任何责任。此外，在被上诉人拒绝交付逾期付款违约金的情况下，上诉人通过顺延交付手续的办理催促被上诉人履行义务，也属于一种合理的自力救济方式，一审将房屋持续未能交付的责任完全归咎于上诉人并进而判决上诉人需承担违约责任，缺乏相应依据。四、被上诉人是以炒房投资为目的购买涉案房屋，且并非房屋实际购买人；涉案房屋未能交付并未给其造成任何损失，一审对逾期交付违约责任的承担期间及承担标准的认定，于法无据。1.根据原审查明的事实，被上诉人作为炒房客，在涉案房屋所在小区购买四套房屋，远远超过正常使用需求；足以证明被上诉人系以投资目的而非居住目的购买涉案房屋，其并非一般意义的购房人，涉案房屋未能交付不会造成被上诉人的任何损失。此外，房屋作为投资工具而非生活资料，被上诉人在主观上有延期收房以免于承担物业费等房屋使用费用、及逃避房屋管理责任避免因转移占有而承担房屋损毁灭失风险的需求。且根据涉案房屋付款、委托收房等方面的情况，包括涉案房屋在内的本小区内多套房屋的实际购买人应为惠志刚。经上诉人查明，惠志刚在涉案房屋所在的小区实际购买的房屋共计约为20套，分别用了包括被上诉人在内的多人进行顶名购买，因此，即便被上诉人应就涉案房屋延期交付承担违约责任，也应在查明事实的基础上确认相应的房屋实际权利人。目前并无证据证明涉案房屋未能交付给被上诉人，给被上诉人造成了任何损失，且其反而从中受益；一审认定上诉人应按照房价款总额的日万分之一标准承担逾期交付违约金，缺乏事实基础，且明显超过被上诉人实际损失，应予以纠正。2.双方系在被上诉人付清全部购房款近三个月后，方达成(2014)黄民初字第6289号民事调解协议，其中并未就房屋交付时间进行约定；此后相当长时间内，被上诉人也并未要求交付房屋。究其原因，应为被上诉人也认可在2000元违约金未支付的情况下不应接收房屋。而因民事调解书中并未对房屋交付时间进行变更约定，在未达到合同约定的交付条件的情况下，并无依据可以证明上诉人应在被上诉人付清全部购房款的当日，即2014年9月9日即应向被上诉人交付房屋；一审以2014年9月9日作为违约金起算日，实属主管臆断。五、上诉人已经完成了涉案房屋的初始登记及办理权属转移登记所需要履行的全部义务，被上诉人应自行缴纳税费以完成转移登记手续办理；目前并无证据显示上诉人存在刻意阻碍房屋权属转移登记手续办理的情形，而房屋转移登记客观上未能办理并非上诉人原因，因此原审判决由上诉人为被上诉人办理涉案房屋的转移登记手续缺乏依据。六、因上诉人就本案纠纷发生不存在任何过错，本案一、二审案件受理费均应由被上诉人承担。惠明、于俊梅辩称，一、惠明、于俊梅购买涉案房屋的商业贷款没有正常发放，是由于保利公司原因造成的，一审认定保利公司对涉案房屋未能办理贷款存在过错的事实认定清楚。惠明、于俊梅购买房屋时，当时的银行贷款有限贷政策。但在惠明、于俊梅购房时保利公司鼓励惠明、于俊梅在该项目购买多套房，保利公司承诺惠明、于俊梅可以以按揭贷款方式购买多套房屋。保利公司表示让惠明、于俊梅在他们合作的不同银行进行房屋的按揭贷款，并承诺保利公司可以控制向各家银行申请贷款的时间和进程，同时向不同银行进行申请并协调各银行同时审批放贷，则惠明、于俊梅就都符合银行的放贷条件，惠明、于俊梅的多个贷款都能够审批通过。基于保利公司的承诺和对于保利公司的信任，惠明、于俊梅在该项目购买了多套住房。但后来实际情况是，由于各家银行贷款额度的问题，贷款额度多的银行审批放款速度快，贷款额度少的银行审批放款速度慢。由于保利公司急于回笼资金，让有额度的银行先放了贷款，致使后发放贷款的涉案房屋的银行贷款没有正常发放。惠明、于俊梅认为：1.在保利公司的承诺并实际指导下，惠明、于俊梅才通过商业按揭贷款的方式购买了保利公司多套房屋，对这一实际情况保利公司是完全知情且积极引导配合的，而且就是在保利公司的积极引导下才能得以实现。如保利公司不允许和积极引导这种通过商业贷款的方式同时购买多套房屋的模式的话，涉案商品房预售合同根本盖不上章，就不可能出现惠明、于俊梅以商业贷款的方式购买保利公司多套房屋的情况发生，也不会出现本案房屋贷款不能正常放款未按原合同约定时间付款的情况发生。2.惠明、于俊梅与保利公司签订商品房预售合同后，惠明、于俊梅按照保利公司的要求和指示向保利公司指定的银行申请了按揭贷款，但由于保利公司急于回笼资金的原因让有贷款额度的几个银行先放了款，致使后放款的涉案房屋的贷款没有正常放贷。该结果并非惠明、于俊梅原因所造成，对于贷款最终没有正常发放，是由于保利公司原因造成的。二、涉案房屋贷款未正常放贷是由于保利公司过错造成，并且在涉案房屋贷款未正常放款的情况下，惠明、于俊梅已按照双方口头协商的意见以现金转账形式缴纳了剩余房款。不存在惠明、于俊梅应当缴纳逾期付款违约金的问题，也就不存在保利公司所称一审认定在惠明、于俊梅未履行在先债务的情况下要求保利公司先履行顺序在后的交房义务的情况，保利公司的该上诉请求没有事实及法律依据。一审认定保利公司应当向惠明、于俊梅交付涉案房屋适用法律正确。1.本案中贷款未正常发放的情况下，经双方口头协商同意惠明、于俊梅变更了交款方式及付款时间。惠明、于俊梅按照双方口头协商的意见以现金转账方式缴纳了剩余房款，保利公司接收了房款。双方并未重新签订书面的变更付款方式及付款时间的协议，保利公司按照口头协议的约定接受惠明、于俊梅以现金付款的方式及时间缴纳了剩余房款，应视为双方对交款方式及时间进行协商变更。惠明、于俊梅已按双方口头协商以现金方式缴纳剩余房款，因此不存在所谓惠明、于俊梅逾期缴纳房款及应当缴纳逾期付款违约金的问题。2.2014黄民初字第6286号民事调解书是法院主持下调解，但并未送达给惠明、于俊梅。根据调解书确定的内容，惠明、于俊梅应当向保利公司支付2000元违约金，当初之所以形成这种调解意见是因为如果不同意的话保利公司就不同意向惠明、于俊梅交付房屋。为了能够早日收房，惠明、于俊梅迫于这个压力同意了这个调解条件，但即便是这样保利公司仍然反悔了，不同意履行这份调解书。保利公司要求惠明、于俊梅向其支付近贰拾万元的高额违约金后才同意交房，所以这份调解书双方没有履行。这也是为什么惠明、于俊梅没有履行这份调解书中仅2000元的付款义务，而保利公司也没有申请执行的原因。该份调解书因保利公司拒绝履行而无法履行。因此，不能以该调解书确认惠明、于俊梅具有在先义务，不影响保利公司应当向惠明、于俊梅承担交房义务并承担逾期交房的违约责任的义务。三、商品房买卖合同中，买方已付清房款或已付清大部分房款，已履行了主要的合同义务的情况下，即便买方存在逾期支付房款应承担逾期付款违约金的情况，卖方仍应履行交房义务。保利公司在惠明、于俊梅交齐房款履行了合同主要义务的情况下应当及时交付房屋并承担迟延交房期间的违约责任。交付房屋属于商品房买卖合同中开发商的主要义务，在购房人已经支付全部房款的情况下，即便购房人存在延期付款的情形，开发商通过主张违约金已经足以保护自己的利益，而且支付逾期付款违约金并非购房人在商品房买卖合同中所需承担的主要义务，卖方不应以购房人迟延支付违约金为由而迟延交房。也就是说本案中即便由于贷款未成功发放，惠明、于俊梅应承担逾期付款违约责任，保利公司在惠明、于俊梅已经支付全部房款履行了合同的主要合同义务的情况下，也应及时交付房屋并承担逾期交房违约责任，更何况本案涉案房屋的贷款没有正常发放是由于保利公司原因造成。四、本案中涉案房屋贷款未正常发放是由于保利公司原因过错所导致的。此后经双方协商惠明、于俊梅交齐房款后保利公司仍拒绝交付房屋，造成了损失持续扩大，对此仍然是保利公司存在过错。保利公司称一审对于涉案房屋未能交付及由此带来的损失持续扩大的过错责任承担主体认定错误的主张依法不成立。正如保利公司所述，根据一审已经查明的事实，惠明、于俊梅委托刘某向保利公司要求收房时，已经提出了保利公司应当支付逾期交房违约金的事宜。而保利公司作为一个知名的有影响力的开发商，在明知应当履行交房义务的情况下仍拒绝交付房屋，造成了损失的进一步扩大。因此，一审对于涉案房屋未能交付的过错责任承担主体认定正确合理。五、保利公司称惠明、于俊梅是以炒房投资为目的购买涉案房屋且其并非实际购买人，并且称涉案房屋未交付并未给惠明、于俊梅造成任何损失的上诉请求没有事实及法律依据，且保利公司的该主张与本案中保利公司应否承担逾期交房责任无关。购买多套房屋并不等于是炒房，更不能因此认定保利公司未按时交付房屋未给惠明、于俊梅造成任何损失。不管是否造成了实际损失，保利公司迟延交付房屋的行为都构成违约，应当按照双方所签订的商品房预售合同中关于迟延交房违约条款的约定承担违约责任。因此，一审根据双方商品房预售合同的约定及法律规定对于逾期交房违约责任的承担期间及承担标准的认定无误。涉案商品房预售合同是保利公司提供的格式合同，具体条款是由保利公司制作并向业主提供，其作为开发商在制定违约金具体标准时应当视为对违约后果及责任承担上有充分预期，该违约金条款是具有惩罚性质的违约金，与惠明、于俊梅的损失及金额无必然联系。保利公司在惠明、于俊梅已经支付全部房款履行了合同的主要合同义务的情况下，应及时交付房屋并承担自付清房款之日至实际交房之日至的迟延交房的逾期交房违约金。六、保利公司对迟延交房存在过错，其要求惠明、于俊梅承担全部诉讼费用的主张依法不能成立。七、证人李某在一审中证明了当时保利公司的一种销售模式，通过该销售模式鼓励购房人购买多套房屋。以这种方式购买房屋后，保利公司通过和合作银行的合作，控制银行的放款进度，可实现通过贷款的方式在同一小区购买多套房屋。基于对于保利公司的承诺以及信任，惠明、于俊梅当时按照保利公司的指导购买了多套房屋。但是因为保利公司急于回款，让有贷款额度的银行先放款，导致后放款的涉案房屋的银行贷款没有放款成功。因此，本案房屋贷款最终没有发放是由于保利公司过错所造成的。另外，保利公司所陈述的惠明、于俊梅所购买的几套房屋的放款时间与惠明、于俊梅掌握的放款时间并不一致。惠明、于俊梅向一审法院起诉请求：1.判令保利公司交付胶南市房屋，并为惠明、于俊梅办理该房屋的不动产权证书；2.保利公司按照合同约定支付自2014年9月9日起至2020年10月2日的逾期交房违约金811251.41元；3.诉讼费由保利公司承担。一审法院认定事实：当事人无争议的事实：一、合同及付款情况。2012年8月29日，惠明、于俊梅（乙方）与保利公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，约定惠明、于俊梅购买保利公司位于青岛市黄岛区房屋，房屋暂测建筑面积106.34平方米，单价每平方米6945.51元，总房价款暂定为738586元。合同第七条约定，乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按照逾期未付款额的日万分之三计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过10天后，甲方有权选择下列第一种方案追究乙方责任：壹、甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的20%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方。合同第十条约定，该房屋的交付必须符合下列条件：交付的房屋已取得竣工验收备案证明，且乙方按约定付清了全部房款及履行了其他约定义务。合同第十一条约定，甲方定于2014年6月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十二条约定，甲方如未在合同第十一条约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之3计算，违约金自合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，乙方有权选择下列方式追究甲方责任：双方应继续履行合同，但自逾期后的第61天起至实际交付之日止，甲方每日按乙方已付房款的万分之五向乙方支付违约金。合同附件一付款方式和付款期限中约定，付款方式为按揭贷款支付，乙方于2012年7月21日前付定金20000元，于2012年8月10日付首付款208586元，于2012年8月20日前应支付房款510000元；附件一备注中注明：……2.乙方申请贷款需由甲方提供的证件材料甲方已交付给贷款机构，无需再向乙方或乙方指定的第三人交付。3.乙方通过银行按揭贷款方式支付房款的，签署本合同时应同按揭银行签订《按揭合同》、向按揭银行提供办理按揭手续所需全部资料及费用；乙方自行负责办理按揭贷款手续，甲方可提供必要协助，但相关责任及费用由乙方自行承担，甲方不因协助乙方或按揭银行而承担责任。如乙方自签署本合同10个工作日内，尚未提供前述资料或缴清相关费用，或未签署《按揭合同》，或由于其他乙方的原因导致按揭银行尚未发放按揭贷款且乙方也未在该期限内将相应款项支付给甲方的，甲方有权解除合同，将该房屋另行出售，乙方应按总房价的20%向甲方支付违约金，因合同解除而产生的费用由乙方承担。……6.乙方承诺签订合同前已向贷款机构确认贷款的可行性；且合同签订时，其已具备贷款条件。无论何种原因导致贷款机构最终未能批准乙方贷款申请的，则乙方应在贷款机构未批准贷款的事宜发生后5日内及时将贷款机构未批准贷款的事宜书面通知甲方，甲方在收到乙方书面通知后5个工作日内与乙方协商签署变更付款方式协议。……8、无论因何种原因导致乙方未按期支付任何一笔购房款及履行与付款有关的各项义务，从而导致甲方按照法律规定或合同约定有权单方解除合同时，若甲方同意继续履行合同，则自上述约定的应付款期限届满之第二天起至实际付款之日止的整个迟延付款期间，乙方应按逾期未付款额的日万分之五向甲方支付违约金。合同补充条款第四条约定，甲乙双方对乙方收楼条件及甲方交付的补充约定如下：1.无论合同中如何约定，在该房屋具备了合同约定的交房条件的情况下，甲方可（但无义务）发出交房通知，乙方必须在甲方发出房屋交付通知书确定的交付开始时间5日内或合同约定的房屋交付时间的最后一天（仅适用于甲方未发出房屋交付通知的情形），到房屋所在地或甲方另行通知的地点办理房屋交接手续，包括签署《收楼确认书》、支付合同附件一约定的应付清房产价款、支付该房产的各类费用。乙方须按照本合同约定支付全部房款、有关税费、专项维修基金、合同约定的违约金（如有）及《保利海上罗兰小区前期物业管理服务协议》所述全部费用后才具备收楼条件。如乙方未按照约定支付前述款项，则甲方有权顺延办理交楼及产权登记手续的时间。2.由于乙方原因（其包括但不限于本条第一款所约定乙方迟延付款的原因）导致甲方无法按期为乙方办理房屋交接手续及产权登记手续的，则甲方无须另行书面告知乙方且甲方无需承担任何责任。同时延期交房期间，乙方每日应按照房价款总额的万分之三向甲方支付违约金。合同签订后，惠明、于俊梅于2012年8月10日支付首付款228586元，2012年10月27日支付房款220000元，于2014年9月9日支付了房款290000元，2016年4月11日支付房款补差款2153元。惠明、于俊梅主张其向保利公司购买四套房屋，惠明、于俊梅提交的《青岛市商品房预售合同》及《抵押贷款合同》显示：2012年8月11日，2012年8月29日、2012年11月2日，惠明、于俊梅先后与保利公司签订合同购买了涉案小区的另外三套房屋，约定的付款方式均为贷款支付。上述三套房屋分别在浦发银行、交通银行、中信银行办理了抵押贷款。经双方确认，上述三套房屋银行放款时间为：2013年5月2日，2013年9月18日，2013年2月6日。二、诉讼过程。2014年7月7日，保利公司向法院起诉，案号为（2014）黄民初字第6289号，要求解除保利公司与惠明、于俊梅签订的合同，支付违约金147717.2元，后经法院调解，于2014年12月2日达成如下协议：一、惠明、于俊梅支付青岛保利广惠置业有限公司逾期付款违约金2000元，于2014年12月10日前付清；二、青岛保利广惠置业有限公司放弃其他诉讼请求。本案案件受理费3254元，减半收取1627元，由惠明、于俊梅负担，因保利公司已预交，惠明、于俊梅于2014年12月10日前付给保利公司。达成调解协议后，惠明、于俊梅并未向保利公司支付违约金，保利公司亦未申请执行。2018年7月5日，惠明、于俊梅诉至法院，要求保利公司办理涉案房屋的产权证并支付2014年7月1日至实际交房之日止的违约金，法院于2018年12月20日作出（2018）鲁0211民初9308号民事判决，以惠明、于俊梅应承担一定的逾期付款责任为由，判决：驳回惠明、于俊梅的诉讼请求。惠明、于俊梅不服判决，上诉至青岛市中级人民法院，青岛市中级人民法院于2019年7月29日作出（2019）鲁02民终4599号民事裁定，以惠明、于俊梅在本案中仅要求保利公司支付逾期交房违约金而没有要求保利公司交付涉案房屋，惠明、于俊梅该诉讼行为既不利于合同目的的完全实现，也不利于本案商品房预售合同纠纷的彻底解决为由，裁定：一、撤销青岛市黄岛区人民法院（2018）鲁0211民初9308号民事判决；二、驳回惠明、于俊梅的起诉。诉讼中，保利公司于2020年10月2日将涉案房屋交付给惠明、于俊梅，惠明、于俊梅在庭审中自愿撤回要求保利公司交付房屋的诉请。保利公司在庭审中确认涉案房屋已经具备办证条件。对于有争议的证据，双方当事人质证意见如下：惠明、于俊梅申请证人李某（女，汉族，住胶南市滨海新村）出庭作证，证人作证称：惠明、于俊梅以前是我的客户，之前我销售过保利公司公司的房屋，我之前在保利代理公司工作，该公司与保利地产同属于保利集团，现在我已经不在那里工作了。大约2012年，惠明、于俊梅通过我所在的保利代理公司购买了保利公司的房屋，好像是购买了三四套房屋，具体几套我记不清了，是同时购买的，关于办理贷款流程，当时根据公司规定，首付30%，然后同时办理两家银行进行审批，同时买三、四套房屋，可以同时给三、四家不同的银行办理贷款，这种行为保利公司是默认的。购房时，先草签一份合同，然后同时向银行申请贷款，等银行审批，审批通过后，再正式签订合同，然后各家银行同时放款，这样的话就算是首套房贷款。惠明、于俊梅第一次来售楼处的时候就提出来购买多套房。贷款的情况当时都是这样的。后因为保利公司的财务追款追的急，财务要求急着回款，导致有的银行提前放了款，这样导致后边的银行无法放款了，无法放款后，一般来说退房或者把房款交齐。之后惠明、于俊梅去交现钱的时候，我已经离职了，离职大约是2013年3月份。后来我听说保利公司要求惠明、于俊梅支付违约金而且不交房，我认为不合理的，因为本身是开发商同意购买多套房屋的。我与惠明、于俊梅没有其他的亲属关系，我是站在一个公平的角度来说，只是因为后来惠明、于俊梅联系我，我觉得不合理，所以出庭。当时惠明、于俊梅好像向了光大、中国银行、华夏银行、交通银行提交了材料，但是有一个银行放款了，另外的就没有办法放了。当时我们协商，说能不能年后一起放款，但是财务要求必须年前付款，就导致银行不能一起放款。我在公司担任置业顾问，惠明、于俊梅是与我对接的，告知政策、办事流程的是我公司的销售经理告诉的，办事流程需要经过保利地产的严格审核。惠明、于俊梅在购房时知道同时在几家银行办贷款的情况，我不知道这种贷款方式是否违反政策，但公司给我们盖章了，说明公司认可了这种贷款方式。惠明、于俊梅对证人证言未持异议。保利公司认可证人李某系2010年12月9日至2013年3月1日期间作为保利代理公司的员工在海上罗兰售楼处进行工作，认可保利代理公司与保利公司有销售代理协议，但对证人的证言不予认可，认为根据证人现场表现，不能说出涉案房屋的房号，更不可能知道涉案房屋不能按时付款的原因，对涉案房屋无法放款的原因其也仅听到了惠明、于俊梅的陈述之后才予以确认，其证言的可信度存在明显的问题。惠明、于俊梅申请证人刘某（出庭作证，证人作证称：2015年我去为惠明、于俊梅办理收房，我先到保利公司的售楼处补发票，对方说有付款逾期了，让我们交逾期付款违约金，我们就提出来对方有逾期交房的违约金，就双方不要互相追究了，但保利公司不同意，房子没有收成，是因为对方要求我们交违约金，我们没交。后期我听说王连明、惠明都去找过保利公司，但是没有谈成，他们一开始去谈就想双方都不要求违约金了，然后收房。我收房的时候将保利公司要求支付逾期付款违约金告知王连明、惠明后，我跟惠明还有王连明沟通之后，根据他们的要求向保利主张过违约金。因为惠明工作忙，我之前从事过房产的工作，我们关系挺好的，所以他们让我去收房。合同约定是2014年交房，违约金应该从2014年开始，惠明、于俊梅没跟我说过计算到什么时间，但是有没有和保利公司说过，我不清楚。我只去办理过一次收房，后期我没有参与，我就知道后续他们去谈过违约金折抵的事情，具体他们是什么时间去谈的，我就不清楚了，我知道他们去谈过，是因为他们提过。惠明、于俊梅对证人陈述未持异议，保利公司对证人陈述不予认定。惠明、于俊梅在庭审中提交了其委托刘某办理收房的授权委托书，载明的日期为2015年10月20日。保利公司对该份委托书不予认定。惠明、于俊梅于2015年10月20日出具了收据遗失声明并于2015年10月20日登报挂失。保利公司对授权委托书及遗失声明的真实性不予认可，对惠明、于俊梅提交的报纸真实性无异议。一审法院认为，惠明、于俊梅与保利公司签订的《青岛市商品房预售合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定和法律规定履行各自的义务。本案争议的焦点是：1.惠明、于俊梅主张的逾期交房违约金应否予以支持；保利公司是否应将涉案房屋所有权转移登记至惠明、于俊梅名下。2.如保利公司需承担违约金，则违约金数额如何计算。针对上述争议焦点，结合本案事实和相关法律规定作如下分析认定：1.保利公司应否承担逾期交房违约责任。根据预售合同，保利公司应于2014年4月30日前将该房屋交付给惠明、于俊梅。保利公司主张根据合同补充条款，惠明、于俊梅付清房款、违约金等后才具备收楼条件，但惠明、于俊梅未交纳逾期付款违约金，保利公司交房的条件尚未成就。法院认为，在商品房预售合同中，惠明、于俊梅的合同义务为交付房款，保利公司的合同义务系交付房屋，保利公司主张惠明、于俊梅未支付逾期付款违约金，故不同意交房及办理房产证，但根据本案中证人的陈述及惠明、于俊梅另外购买的房屋的签约时间，可以认定惠明、于俊梅在保利公司处先后购买了四套房屋，且都约定了以贷款支付房款，结合双方关于逾期交房违约金已在（2014）黄民初字第6286号案件中经调解，数额仅为2000元，可以认定，涉案房屋未能办理贷款，不能完全归责于惠明、于俊梅。虽惠明、于俊梅未向保利公司支付逾期交房违约金，但该违约金的数额过低，不足以对抗惠明、于俊梅要求保利公司向其二人交付房屋及办理房屋产权证明的权利。综上，保利公司以惠明、于俊梅未支付逾期付款违约金为由主张交房条件尚未成就，拒不向惠明、于俊梅交房及为惠明、于俊梅办理房屋产权证，法院不予支持。关于保利公司主张惠明、于俊梅所诉超过诉讼时效，法院认为，惠明、于俊梅申请的证人刘某在陈述中说明了其于2015年10月20日到保利公司处办理收房时，已经提出了保利公司欠付其逾期交房违约金的事宜，且惠明、于俊梅本人在后续中亦主张过，虽保利公司对证人陈述不予认可，但证人刘某的陈述与惠明、于俊梅提交的遗失声明及登报遗失时间可以相互印证，根据证人的陈述，惠明、于俊梅于2015年10月20日曾经通过证人刘某向保利公司主张涉案房屋的逾期交房违约金。故根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断起，诉讼时效期间重新计算”的规定，惠明、于俊梅主张逾期交房违约金的诉讼时效应自2015年10月20日起重新计算。因惠明、于俊梅于2018年7月5日已诉至法院主张过涉案房屋的逾期交房违约金，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”的规定，法院对保利公司提出的惠明、于俊梅诉请中违约金部分超过诉讼时效的抗辩依法不予支持。综上，保利公司应自惠明、于俊梅支付全部房款之日起即2014年9月9日起向惠明、于俊梅支付逾期交房违约金，现涉案房屋已经具备办证条件，保利公司亦应将涉案房屋的所有权转移登记至惠明、于俊梅名下。惠明、于俊梅在庭审中自愿撤回要求保利公司交付房屋的诉讼请求，法院予以准许。2.逾期交房违约金如何计算。惠明、于俊梅主张违约金按照合同约定方式计算：前60天，按已支付的房价款日万分之3计算，逾期超过60天，自逾期后的第61天起至实际交付之日止，按已付房款的日万分之五支付违约金。保利公司认为不应承担逾期交房违约金，即使承担，惠明、于俊梅请求的违约金数额也过高。法院认为，保利公司未能按期交付房屋应承担违约责任，但保利公司拒绝交房是基于惠明、于俊梅的贷款到账时间晚于合同约定的付款时间这一客观事实，导致房屋至今未能交付。同时，惠明、于俊梅在涉案争议发生后，也应及时主张权利，以避免损失扩大，但至惠明、于俊梅第一次诉至法院，双方争议已经发生多年。综合上述情形，对于保利公司提出的惠明、于俊梅主张的违约金过高的抗辩意见，予以采纳，参考同地段、同类型房屋的租金情况，法院酌定逾期交房违约金的计算标准以已付房款为基数，按照日万分之一计算为宜。保利公司应支付惠明、于俊梅自2014年9月9日至2020年10月2日的逾期交房违约金163671元（738586×0.0001×2216）元。一审判决：一、青岛保利广惠置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告惠明、于俊梅自2014年9月9日至2020年10月2日的逾期交房违约金163671元；二、青岛保利广惠置业有限公司于判决生效之日起十日内将位于青岛市黄岛区房屋的所有权转移登记至原告惠明、于俊梅名下；三、驳回惠明、王俊梅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9374元，由惠明、于俊梅负担3917元，由青岛保利广惠置业有限公司负担5457元。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。保利公司提交以下证据：证据一、购房合同20份，收款收据22张，pos单35张，交通银行进账回执2张，情况总结表格1张。证明：1.包括涉案房屋在内的涉案小区内的20套房屋，首付款或房款的支付人均为惠志刚，惠志刚为涉案房屋的实际权利人。2.涉案房屋为惠志刚购买用于炒房的投资手段，延期收房有利于其免于承担物业费等房屋使用费用、及逃避房屋管理责任避免因转移占有而承担房屋损毁灭失风险，同时并不会让其产生任何损失。证据二、（2019）鲁0211民初19757号、19760号民事裁定书。证明：惠志刚自认系因手续问题以他人名义购房；由此可知惠志刚作为专业炒房人，对于购房过程中的相关风险是完全明知的；对于无法办理贷款的风险也应由其自行承担。惠明、于俊梅质证称，证据一与本案无关，且根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》以及《民事诉讼法》的相关规定，不属于二审的新证据，不应作为本案认定案件事实的依据。该组证据中除涉案房屋之外的购房合同及收款收据及银行进帐单，均与本案无关。他人代付房款并不影响本案合同的效力，也不能免除保利公司作为开发商的交房义务。且该组证据并不能证明，涉案房屋是顶名购买的炒房行为，退一步讲，即便是炒房也并不影响本案合同的效力，保利公司仍应履行交付房屋义务并承担迟延交付期间的逾期交房违约金。炒房不等于开发商无须承担上述合同义务。证据二与本案无关，不能作为认定本案事实的依据。本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。二审争议的焦点问题为惠明、于俊梅主张的逾期交房违约金应否支持。根据惠明、于俊梅与保利公司签订的《青岛市商品房预售合同》的约定，甲方定于2013年10月1日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十二条约定，甲方如未在合同第十一条约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之3计算，违约金自合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，乙方有权选择下列方式追究甲方责任：双方应继续履行合同，但自逾期后的第61天起至实际交付之日止，甲方每日按乙方已付房款的万分之五向乙方支付违约金。根据查明的事实，保利公司于2020年10月2日将案涉房屋交付给惠明、于俊梅。保利公司主张系因为惠明、于俊梅未支付逾期付款违约金才导致的逾期交房，本院认为，案涉房屋未能办理贷款的原因不能完全归结于惠明、于俊梅，因此对于保利公司主张的因惠明、于俊梅不支付逾期付款违约金而拒绝交房的理由本院不予支持。一审法院参考同地段、同类型房屋的租金情况、以已付房款为基数，按照日万分之一酌情计算逾期交房违约金较为合理，本院予以维持。综上所述，保利公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17712元，由上诉人青岛保利广惠置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 琰审 判 员  孙向东审 判 员  孙秀强二〇二一年七月三十日法官助理  韩明玉书 记 员  李春雨