重庆市巫溪县人民法院民事判决书 (2021)渝0238民初1588号 原告：刘钰，女，1991年8月28日出生，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：胡显明，重庆市巫溪县西宁法律服务所法律工作者。原告：蔡永华，男，1955年5月2日出生，住重庆市巫溪县。委托诉讼代理人：胡显明，重庆市巫溪县西宁法律服务所法律工作者。被告：巫溪县卓利房地产开发有限责任公司，住所地重庆市巫溪县文峰镇新镇街99 号，统一社会信用代码915002386761120028。法定代表人：郑先军，系该公司总经理。委托诉讼代理人：孟军，重庆市巫溪县文峰法律服务所法律工作者。原告刘钰、蔡永华与被告巫溪县卓利房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘钰、蔡永华委托诉讼代理人胡显明到庭参加诉讼；被告巫溪县卓利房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人孟军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付违约金508664.51元（违约金以985402元为基数，日利率万分之二，自2014年2月24日起至被告实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，暂计算至2021年3月19日，计算为508664.51元）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年1月23日签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于巫溪县马镇坝柏杨街道春申大道212号附36号水园商城1层33号房屋，购房总价为985402元，并定于2014年1月30日前被告将已进行建设工程竣工验收备案登记的房屋交付给原告使用。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了全部购房款，被告于2014年1月23日将房屋交付给原告，但因被告尚未取得涉案房屋的《重庆市建设工程验收备案登记证》，导致原告不能正常经营使用。在此期间，原告每年都在催促被告办理产权证，但被告每次回应产权证及时到位。原告于2021年3月到主管部门了解得知，被告到至今未取得该项工程竣工验收备案登记。原、被告在交接房屋时，原告将水电开户费、大修基金、办证费用及应由原告提交的办证手续及费用支付给被告，其办证义务在被告，被告至今未将产权证交付于原告。被告的违约行为给原告造成了严重的经济损失，为此，原告向本院提起诉讼。被告辩称原告诉称事实基本属实，被告于2014年1月30日交付房屋后，原告一直在使用所购买的房屋，被告未能办理产权证，并没有给原告造成经济损失。如果法院认定被告违约需要支付违约金，应当对违约金标准进行减少。原、被告签订的合同约定2014年1月30日交房，本案的诉讼时效期间到2017年1月29日止，原告的诉讼请求已经超过了诉讼时效，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年1月23日，二原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，该合同约定：二原告购买被告座落于重庆市巫溪县柏杨街道春申大道212号附36号水园商城一层33号门市，建筑面积为62.73平方米，套内面积为61.88平方米，建筑面积单价为15709元/平方米，总成交金额为985402元。付款方式为购房时付550000元，交房时付435402元。被告应在2014年1月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。关于办理产权登记的约定：预售商品房的，自商品房交付使用之日起60日内，由原、被告双方向房屋所在土地房屋登记机构提出办理本商品房房地产权证的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。原告委托被告办理的，原告应在签订本合同15日内，将办理本商品房产权登记需由原告提供的资料提供给被告。如因被告的责任，未能按期向房屋所在地房屋登记机构提交办理本商品房房地产权证的申请，取得土地房屋登记机构出具的受理单的，逾期在90日之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至被告实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之二的违约金，并于被告实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告支付违约金；逾期超过180日后，原告有权解除合同。原告要求解除合同的，被告应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息，并按原告已付房价款百分之一向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构资料并取得登记受理单之日起，至被告实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，被告按日向原告支付房价款的万分之二的违约金，并于被告实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起 30 日内向原告方支付违约金。2010年11月11日，原告向被告支付购房款200000元。2010年12月12日，原告向被告支付购房款350000元。2014年1月23日，原告支付购房款435402元、办证税费41870元、大修基金1255元、水电开户费2217元，双方并约定由被告办理房屋产权登记。同日，被告向原告交付了房屋，后原告将该房屋进行了出租。截止本案庭审终结前，被告尚未取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，也未取得建设工程竣工验收备案登记。上述事实，有原、被告在庭审中的陈述及经本院审查确认的证据在卷为据，足以认定。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，依法成立并有效。原告委托被告办理产权证，并向被告支付办证费用，提交了办证的资料，但被告至今未办理产权登记。被告已构成违约，且违约行为一直持续至今。原告向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。原告于2021年4月7日向本院起诉要求被告从2014年2月24日起支付违约金，但原告在本案中举示的证据不足以证明原告在此之前向被告主张过权利，则本院保护原告主张被告支付违约金的诉讼时效期间从原告起诉之日起往后计算三年。对于原告起诉之后的违约金，原告可待相关事实实际发生、确定后再行主张。原、被告均未举示出因被告逾期办证给原告造成的实际损失，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应以实际损失为基础，兼顾合同情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，并作出裁决”。本院综合考虑原告实际入住、损失程度、合同履行情况、本地经济社会发展水平等客观因素，根据公平以及诚实信用原则，酌情对违约金调减为以已付房款为基数，按日万分之零点七的标准计算，从2018年4月7日起至2021年4月7日，共计1097天，经计算违约金为75669.02元（985402元×0.00007元／天×1097天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告巫溪县卓利房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内向原告蔡永华、刘钰支付截止2021年4月7日违约交付巫溪县马镇坝柏杨街道春申大道212号附36号水园商城1层33号房屋的违约金75669.02元；二、驳回原告蔡永华、刘钰的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案案件受理费4443.32元，由被告巫溪县卓利房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。   审 判 员  侯  港   二〇二一年七月二十六日 法 官 助 理  吴秋景书  记  员   何海燕        -1-