山东省泰安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁09民终2716号上诉人（原审原告）：郑伟玉，男，1965年9月2日出生，汉族，住泰安市岱岳区。委托诉讼代理人：徐勤军，山东东岳泰山律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东北海物业管理有限公司，住所地山东省潍坊综合保税区高新二路东规划路以北1号楼323号。法定代表人：陈永波，总经理。委托诉讼代理人：张立强，该公司经理。委托诉讼代理人：李振，山东敢当律师事务所律师。上诉人郑伟玉因与被上诉人山东北海物业管理有限公司（以下简称北海物业）物业服务合同纠纷一案，不服山东省泰安市岱岳区人民法院（2021）鲁0911民初2836号民事判决向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑伟玉上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判被上诉人双倍返还多收取上诉人的物业服务费差额43,419元；2.一审案件受理费、上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，判决不公。一、一审判决认定被上诉人与建设单位泰安市玉环府房地产开发有限公司(以下简称玉环府公司）签订的六份《前期物业管理合同书》均合法有效、对上诉人具有约束力是错误的。上诉人认为涉案第一份《前期物业管理合同书》是合法有效的，被上诉人与建设单位玉环府公司签订的后五份《前期物业管理合同书》擅自提高物业收费标准，违反相关行政法规的强制性规定是违法无效的，对上诉人没有约束力。2006年11月4日，被上诉人与建设单位玉环府公司签订第一份《前期物业管理合同书》，合同约定别墅区物业费收费标准为：0.98元每月每平方米，多层住宅物业费收费标准为：0.32元每月每平方米。该第一份前期物业服务合同的签订符合《物业管理条例》等相关行政法规、部门规章的规定，是合法有效的，对上诉人具有约束力。第一份前期物业服务合同到期后，龙泉花苑小区业主已经入住，建设单位玉环府公司无权代表广大业主与被上诉人签订后续的五份前期物业服务合同，更无权代表广大业主擅自答应被上诉人提出的提高物业收费标准的无理要求。建设单位玉环府公司与被上诉人串通一气，连续签订擅自提高物业收费标准的五份《前期物业管理合同书》，把别墅区物业费收费标准从0.98元每月每平方米擅自提高到1.5元每月每平方米，又从1.5元每月每平方米擅自提高到2.8元每月每平方米；把多层住宅物业费收费标准从0.32元每月每平方米擅自提高到0.45元每月每平方米，又从0.45元每月每平方米擅自提高到0.8元每月每平方米，严重侵害了作为第三人的广大业主的利益。建设单位玉环府公司与被上诉人签订的后五份《前期物业管理合同书》，符合原《合同法》第五十二条第二款的规定的合同无效的法定情形，即恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效；也符合《中华人民共和国民法典》第一百五十四条规定的，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效的法律规定，后五份《前期物业管理合同书》是违法无效的。另外，根据《山东省物业服务收费管理办法》第十二条规定，因政府指导价变动需要调整普通住宅前期物业公共服务费标准的，物业服务企业应当在政府指导价变动范围内作相应调整。因服务成本变化需要调整普通住宅前期物业公共服务费标准的，物业服务企业应当将真实、完整的物业服务成本向业主公开，并经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意。物业服务企业应当在调整物业公共服务费标准之日起十日内向所在地价格主管部门备案。但是，在一审过程中，被上诉人没有向法院提交任何证据证实，其与建设单位玉环府公司签订后五份《前期物业管理合同书》，提高别墅及普通住宅前期物业公共服务费标准履行了相关程序，即被上诉人没有证据证实其将真实、完整的物业服务成本向业主公开；被上诉人没有证据证实其提高收费标准经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意。被上诉人没有证据证实其可以依法、依规提高物业收费标准的前提下，也没有证据证实其在调整物业公共服务费标准之日起十日内向所在地价格主管部门备案，被上诉人与建设单位玉环府公司签订后五份《前期物业管理合同书》是违法无效的。一审判决认定被上诉人与建设单位玉环府公司签订的后五份《前期物业管理合同书》均合法有效、对上诉人具有约束力是非常错误的。二、上诉人购买建设单位玉环府公司出售的联排别墅属于非普通住宅，上诉人系非普通住宅业主，在第一份《前期物业管理合同书》合同期满后，被上诉人应当与上诉人个人签订《物业服务合同》，双方约定物业服务收费标准，否则，被上诉人就没有向上诉人收取物业服务费的合同依据。一审判决将非普通住宅业主的上诉人与普通住宅业主不加区分的视为龙泉花苑小区业主，认定均受后五份《前期物业管理合同书》的约束，属于混淆是非、偷换概念，其判决结果是非常错误的。按照国务院《物业管理条例》第四十条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》第六条规定，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。第七条第二款规定，实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。《山东省物业服务收费管理办法》第六条规定，实行市场调节价的物业服务收费，由业主或者物业使用人与物业服务企业通过物业服务合同约定；第八条规定，普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价，其他物业的物业公共服务费实行市场调节价。在一审过程中，上诉人向法院提交的岱岳区物价局的答复以及山东省发改委的复函，能够证实上诉人购买建设单位玉环府公司出售的联排别墅属于非普通住宅，依照前述行政法规、部门规章及地方性法规的规定，非普通住宅物业费实行市场调节价的，物业费收费标准依法应当由上诉人与被上诉人双方在物业服务合同中约定，上诉人不受《前期物业管理合同书》的约束。被上诉人没有与上诉人个人签订《物业服务合同》，双方没有约定物业服务收费标准，被上诉人向上诉人收取物业服务费就没有合同依据，只能参照涉案第一份《前期物业管理合同书》收取物业费。一审判决无视非普通住宅物业费实行市场调节价、普通住宅物业费实行政府指导价的明确规定，无视非普通住宅业主与普通住宅业主在交纳物业费依据不同物业服务合同的基本事实，将非普通住宅业主的上诉人与普通住宅业主不加区分的视为龙泉花苑小区业主，认定均受后五份《前期物业管理合同书》的约束，属于混淆是非、偷换概念，其判决结果是非常错误的。北海物业辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，请求依法驳回上诉人的上诉请求。一、北海物业自2006年即为该小区提供物业服务，北海物业在第一份《前期物业管理合同书》到期后且上诉人所在小区一直未成立业委会的情况下，北海物业有权与建设单位续签的《前期物业管理合同书》，北海物业续签的合同是在与建设单位充分协商的基础上签订的，合同真实有效。二、上诉人按照六份《前期物业管理合同书》缴纳物业费，北海物业并未超合同标准擅自提高标准向上诉人收取物业费。上诉人以北海物业擅自提高物业收费标准，要求北海物业双倍返还多收取的物业服务费，没有事实和法律依据。三、上诉人按照续签后的《前期物业管理合同书》的收费标准向上诉人缴纳物业费，在上诉人未重新选聘物业服务企业的情况下，应视为认可建设单位选聘的物业服务企业并且认可续签后的《前期物业管理合同书》的收费标准。郑伟玉向一审法院起诉请求：判令北海物业双倍返还多收取郑伟玉的物业服务费差额43,419元；本案案件受理费由北海物业承担。一审法院认定事实：被告北海物业成立于2005年3月28日，原名称为潍坊市北海物业管理有限公司，2007年工商名称变更为山东北海物业管理有限公司，其经营范围包括：物业管理（不含保安服务）；园林绿化；房产营销策划、租赁代理；房屋修缮；代缴水电费；停车场管理；楼宇清洗；垃圾清运服务（凭许可证经营）等。2006年11月4日，被告（乙方）与玉环府公司（甲方）签订《前期物业管理合同书》，合同约定甲方选聘乙方对龙泉花苑、玉龙花苑小区提供前期物业管理服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：别墅区：0.98元/月.平方米；多层住宅：0.32元/月.平方米；商铺：0.4元/月.平方米。合同期限为2006年11月4日起至2009年4月4日小区内成立业主委员会，并与物业管理企业签订新的物业服务合同后，本合同自动终止。2010年5月16日，被告（乙方）与玉环府公司（甲方）签订《前期物业管理合同书》，合同约定甲方选聘乙方对（龙湾别墅）龙泉花苑、玉龙花苑小区提供前期物业管理服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：别墅区：2.00元/月.平方米；多层住宅：0.32元/月.平方米；花园洋房：0.45元/月.平方米；商铺：0.4元/月.平方米；车位管理费：30元/月/辆。合同期限为2010年6月1日起至2013年5月31日止。该份合同中，别墅区：2.00元/月.平方米修改为0.98元/月.平方米，合同期限后手写字迹为“改为：合同期限壹年，自2010年6月1日起至2011年5月31日止。”2011年6月30日，被告（乙方）与玉环府公司（甲方）签订《前期物业管理合同书》，合同约定甲方选聘乙方对（龙湾别墅）龙泉花苑、玉龙花苑小区提供前期物业管理服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：别墅区：1.5元/月.平方米；多层住宅：0.45元/月.平方米；花园洋房：0.6元/月.平方米；商铺：0.4元/月.平方米；车位管理费：30元/月/辆。合同期限叁年自2011年7月1日起至2014年6月30日。2014年7月29日，被告（乙方）与玉环府公司（甲方）签订《前期物业管理合同书》，合同约定甲方选聘乙方对龙湾别墅、龙泉花苑、玉龙花苑小区提供前期物业管理服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：别墅区：2.8元/月.平方米（实际按2.2元/月.平方米收取）；多层住宅：0.8元/月.平方米；花园洋房：0.8元/月.平方米；商铺：1.5元/月.平方米；车位管理费：30元/月。合同期限为2014年7月1日起至2017年6月30日止。2017年7月1日，被告（乙方）与玉环府公司（甲方）签订《前期物业管理合同书》，合同约定甲方选聘乙方对龙湾别墅、龙泉花苑、玉龙花苑小区提供前期物业管理服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：别墅区：2.8元/月.平方米（实际按2.2元/月.平方米收取）；多层住宅：0.8元/月.平方米；花园洋房：0.8元/月.平方米；商铺：1.5元/月.平方米；车位管理费：30元/月。合同期限为2017年7月1日起至2020年6月30日止。2020年6月29日，被告（乙方）与玉环府公司（甲方）签订《前期物业管理合同书》，合同约定甲方选聘乙方对龙湾别墅、龙泉花苑、玉龙花苑小区提供前期物业管理服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：别墅区：2.8元/月.平方米（实际按2.2元/月.平方米收取）；多层住宅：0.8元/月.平方米；花园洋房：0.8元/月.平方米；商铺：1.5元/月.平方米；车位管理费：30元/月。合同期限五年，自为2020年7月1日起至2025年6月30日止。被告与玉环府公司于2017年7月1日和2020年6月29日签订的合同均在岱岳区物业管理部门备案。上述《前期物业管理合同书》签订后，被告为龙湾别墅、龙泉花苑、玉龙花苑小区提供了物业服务。2009年7月29日，原告郑伟玉与玉环府公司签订《商品房买卖合同》，原告购买位于龙泉花苑联排别墅住宅第15幢东一号房，2012年左右交房。原告自2013年3月起开始缴纳物业费，自2013年3月至2014年12月以1.5元/月.平方米缴纳，自2015年1月至2020年12月以2.2元/月.平方米缴纳。庭审中原告称其缴纳物业费并非自愿，而是在物业称不按其标准缴纳物业费就拒绝办理不动产证书的情况下被迫缴纳。上述事实由原、被告的陈述、销售确认单、《商品房买卖合同》、收款收据、证明、《关于龙泉花园小区物业费问题的答复》、《前期物业管理合同书》、《泰安市物业服务合同备案表》、泰价费发（2014）154号文、企业工商查询等证据予以证实。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案涉案小区至今未成立业主大会及业主委员会，建设单位玉环府公司选聘被告为小区涉案的物业服务公司，双方于2006年11月4日签订的《前期物业管理合同书》到期后，连续签订的后续《前期物业管理合同书》均合法有效，对涉案小区的全体业主具有约束力。原告郑伟玉购买涉案小区的联排别墅，为涉案小区的业主，被告与建设单位签订的《前期物业管理合同书》均对其具有约束力，原告主张被告应与其单独签订物业服务合同，一审法院不予支持。原告的住宅在被告的物业服务范围之内，原告享受了被告的物业服务，应当按照同时期的《前期物业管理合同书》约定的收费标准缴纳物业费。原告主张其住宅系非普通住宅，应当按照市场调节价，但其并未举证证实被告收取物业费的标准超出市场调节价，原告要求被告退还已收取的物业费，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十八条、第九百三十九条、第九百四十四条规定，判决：驳回郑伟玉的诉讼请求。案件受理费减半收取443元，由郑伟玉承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审审理查明的事实予以确认。本院认为，涉案小区至今未成立业主大会及业主委员会，在该小区业主委员会与业主大会未依法选聘物业服务企业前，建设单位玉环府公司与北海物业签订前期物业服务合同符合法律规定，双方连续签订的《前期物业管理合同书》均不违反法律规定，合法有效，对涉案小区的全体业主包括郑伟玉均具有约束力，郑伟玉主张北海物业应与其单独签订物业服务合同，于法无据，不应支持。郑伟玉主张其住宅系非普通住宅，应当按照市场调节价收取物业费，但未举证证实涉案物业费的标准超出市场调节价，其要求退还已收取的物业费证据不足，不应支持。郑伟玉的住宅在北海物业的服务范围之内，其享受了物业服务，按照同时期的《前期物业管理合同书》约定的收费标准缴纳物业费亦无不当，郑伟玉主张缴纳物业费是被逼迫的，不缴纳物业费开发商不予办理产权证书，但产权证书的办理与本案不是同一法律关系，其理由不充分，不应支持。综上所述，郑伟玉的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费885元，由上诉人郑伟玉负担。本判决为终审判决。审判长 阎 鹏审判员 于永刚审判员 井 慧二〇二一年七月二十一日书记员 崔晓元