湖南省张家界市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘08民终442号上诉人（原审原告）：黄雾洁，男，1978年4月4日出生，土家族，住湖南省石门县。上诉人（原审原告）：白雨鑫，女，1978年12月17日出生，土家族，住湖南省石门县。被上诉人（原审被告）：唐耿耿，男，1972年3月28日出生，土家族，住湖南省慈利县。被上诉人（原审被告）：李依芳，女，1981年5月14日出生，土家族，住湖南省慈利县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：胡伟，湖南风云律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：杨志刚，湖南风云律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：尹国良，男，1958年2月2日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。被上诉人（原审被告）：湖南银顶置业有限公司，住所地湖南省慈利县零阳镇幸福路。法定代表人：尹国良，该公司执行董事。上诉人黄雾洁、白雨鑫因与被上诉人唐耿耿、李依芳、尹国良、湖南银顶置业有限公司（以下简称“银顶公司”）案外人执行异议之诉一案，不服湖南省慈利县人民法院（2020）湘0821民初2190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月29日立案后，依法组成合议庭，经阅卷和询问当事人，不开庭进行审理。本案现已审理终结。黄雾洁、白雨鑫上诉请求：撤销一审判决，依法撤销（2020）湘0821执恢63号之一执行裁定并改判解除石门县东城尚都2幢1层106号房屋的执行查封措施或发回重审；一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。案涉房屋系二上诉人生活、经营的唯一用房，具有居住属性，属于消费者生存权保护范畴；二、一审适用法律错误。二上诉人所购商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋，并就房屋已支付超过合同约定房屋总价款的百分之五十，本案应适用《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，排除被上诉人执行；三、即便一审适用法律正确，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，二上诉人仍应保留于上诉期间按合同约定支付剩余价款后要求法院交付执行的权利，并且本案争议房屋，被设立建设工程款抵押权，石门县法院也要求交付剩余价款，即使交付，二上诉人对该房屋的权利也仍然处于不确定状态。依据双方《商品房买卖合同》约定付款条件没有成就，要求交付是对合同相对性内容的绝对突破，显失公允。被上诉人唐耿耿、李依芳辩称，一、本案查封并非唐耿耿、李依芳申请引起，而是法院依职权作出，不论本案结果如何，诉讼费都不应由唐耿耿、李依芳承担；二、案涉房屋至今未竣工验收，一审认定上诉人对案涉房屋系合法占有明显错误；三、案涉房屋是商铺，非用于居住，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，一审适用该规定第二十八条正确。被上诉人尹国良、银顶公司未作答辩。黄雾洁、白雨鑫向一审法院起诉请求：1.撤销（2020）湘0821执恢63号之一执行裁定并判决排除石门县东城尚都2幢1层106号房屋的执行查封措施；2.确认原告黄雾洁、白雨鑫就石门县东城尚都2幢1层106号房屋享有物权期待权。一审法院认定事实：2019年9月30日，原告黄雾洁、白雨鑫在银顶公司石门县××房屋一套，房号为2幢1层106号，房屋总价款为65万元，预测建筑面积为83.94平方米。同日，原告给银顶公司石门县分公司支付购房款40万元后双方签订了《石门县商品房买卖合同》，合同第三条商品房专有部分基本情况（一）：“2幢1层106号规划批准用途为：商铺。”银顶公司石门县分公司当即给原告交付房屋并由原告实际占有使用。在申请执行人唐耿耿、李依芳与被执行人尹国良、银顶公司商品房销售合同纠纷一案中，一审法院于2020年5月9日查封了东城尚都2幢1层106号商品房。二原告向一审法院提出执行异议，一审法院2020年10月29日作出（2020）湘0821执异31号执行裁定，驳回了二原告的异议请求。另查明，案涉商品房竣工未经验收。银顶公司石门县分公司为被告银顶公司的分支机构。2021年3月18日，一审法院要求原告七日内将剩余房款25万元交付执行，原告在规定的缴费期限内（2021年3月25日前）仍未交付。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案法律事实发生在民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释。案外人执行异议之诉，是指案外人就执行标的物享有足以有效阻止强制执行的权利，在执行程序终结前，向执行法院对申请执行人提起的旨在阻止对执行标的物强制执行的诉讼。该诉讼主要是解决人民法院的强制执行措施是否妨害了案外人的实体权益，实质是对于同一执行特定标的物，案外人所享有的实体权益与执行债权人所享有的金钱债权谁应当优先保护的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”依据上述规定，原告的诉讼请求能否得到一审法院支持，至关重要的是原告对执行标的物是否享有权利？享有什么样的权利？其享有的民事权益是否足以排除法院的强制执行？首先，我们对涉案的法律适用进行分析。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条“实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往提出执行异议，以排除强制执行。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉时，可参照适用此规定……”以及第127条“金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款……”按照上述纪要的精神，案外人是商品房消费者的应适用上述纪要第125条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，案外人是商品房消费者之外的一般买受人应适用上述纪要第127条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。在对法律适用进行分析之后，其次，我们再针对本案原告提交的证据所认定的法律事实来进行判断。原告与被告银顶公司于2019年9月30日签订了商品房买卖合同。依据合同第三条商品房专有部分基本情况第（一）载明：“2幢1层106号规划批准用途为：商铺。”显而易见，写字楼、商铺具有投资属性，不属于消费者生存权保护的范畴，那么该套商品房只能适用《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。最后，针对原告购买的“2幢1层106号规划批准用途为商铺”这套房对照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本案原告要排除法院的强制执行，必须符合四个要件。案涉不动产被一审法院查封的时间节点是2020年5月9日，原告与被告银顶公司签订商品房买卖合同的时间节点为2019年9月30日。显然，在人民法院查封之前原告与被告银顶公司签订了商品房买卖合同，该合同基于当事人的合意，其内容没有违反法律、行政法规的规定，该合同未有法律无效之情形，其合同合法有效无歧义。案涉房屋总价为65万元，原告已向被告银顶公司支付了40万元购房款，余下房款经人民法院于2021年3月18日要求原告七日内交付执行后，原告在法院规定的缴费期限内（2021年3月25日前）仍未交纳，不能认定原告在人民法院查封之前已经支付全部房屋价款。在人民法院查封案涉房屋之前，原告未付清全部购房款，其要求排除人民法院的强制执行，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，故对其要求排除2幢1层106号房屋的执行查封措施，一审法院不予支持。物权期待权系法学理论上的定义，对原告要求确认其享有物权期待权的诉讼请求一审法院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：驳回原告黄雾洁、白雨鑫的诉讼请求。案件受理费10300元，由原告黄雾洁、白雨鑫负担。本院二审期间，上诉人黄雾洁、白雨鑫向本院提交了：1、湖南省石门县人民法院缴款通知书、该院情况说明及湖南省行政事业单位往来结算收据，拟证明白雨鑫已于2021年6月10日向湖南省石门县人民法院缴纳其购买东城尚都2栋106号房屋尾款25万元；2、常德仲裁委员会（2020）常仲裁字第333号裁决书及生效证明，拟证明黄雾洁、白雨鑫就案涉房屋备案登记、权属登记已向仲裁委员会申请仲裁以及仲裁裁决的基本情况；3、无房证明、拆迁协议，拟证明黄雾洁、白雨鑫原居住房屋已被拆迁，现无房屋的事实；4、石门县房地产交易中心出具的情况说明，拟证明从2019年10月至2020年初，黄雾洁要求石门县房地产交易中心对案涉商品房进行网签备案，但因购买的房屋已经抵押无法办理，无法办理登记的过错和原因在银顶公司。本院组织质证后审查认为，黄雾洁、白雨鑫所提交的证据来源合法、内容客观真实，与本案相关联，予以采信。被上诉人唐耿耿、李依芳、尹国良、银顶公司均未提交新的证据。各方当事人对一审查明的事实没有提出异议，本院二审予以确认。另查明，黄雾洁、白雨鑫曾向常德仲裁委员会申请仲裁，要求银顶公司石门县分公司为案涉房屋办理合同备案登记、不动产权属登记，并要求支付违约金。2020年12月31日，常德仲裁委员会作出（2020）常仲裁字第333号裁决书，裁决银顶公司石门县分公司协助黄雾洁、白雨鑫办理案涉房屋的合同备案登记、支付逾期办理合同备案登记的违约金。截至2021年7月8日，黄雾洁、白雨鑫在石门县不动产登记中心无房屋权属登记信息。2021年6月10日，白雨鑫向湖南省石门县人民法院缴纳了案涉房屋剩余购房款25万元。本院认为，《中华人民共和国民法典》已于2021年1月1日起施行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，因本案系由民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，故应当适用当时的法律、司法解释的规定。本案二审的争议焦点是：黄雾洁、白雨鑫对执行标的（即石门县东城尚都2幢1层106号房屋）是否享有足以排除法院执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述规定,不动产买受人的民事权益,需符合上述四个要件,才能排除申请执行人对案涉不动产的强制执行。据此，黄雾洁、白雨鑫的民事权益能否排除申请执行人对案涉不动产的强制执行，关键在于其是否符合上述四个要件。根据已查明的事实，首先，在一审法院查封案涉房产之前，黄雾洁、白雨鑫与银顶公司已就案涉房屋签订了合法有效的商品房买卖合同；其次，2019年9月，黄雾洁、白雨鑫已合法占有案涉房产。黄雾洁、白雨鑫对案涉房屋的占有是基于与银顶公司签订的商品房买卖合同及银顶公司的交付行为。虽《建设工程质量管理条例》规定了竣工验收合格的房屋才能交付使用，但该规定是基于房屋安全考虑对开发商交付房屋条件的要求，开发商的违法交付房屋行为并不影响买受人对房屋事实上的管理和支配；再次，黄雾洁、白雨鑫已按约定向银顶公司支付了部分购房款，且在本案生效判决作出前向人民法院交付了全部剩余购房款；最后，从黄雾洁、白雨鑫申请仲裁要求办理权属登记的事实可以看出，不能办理过户登记的原因不可归责于黄雾洁、白雨鑫。综上，黄雾洁、白雨鑫对案涉房屋享有的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，其要求排除案涉房屋强制执行的诉请，本院予以支持。至于黄雾洁、白雨鑫要求确认其享有物权期待权的诉请，于法无据，本院不予支持。黄雾洁、白雨鑫还主张本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，因案涉房屋系具有投资性质的商铺，黄雾洁、白雨鑫在本案中并非存在刚性需求的商品房消费者，不符合该条款的适用条件。黄雾洁、白雨鑫在一审中未将剩余购房款交付法院执行,一审才对其排除强制执行的诉请不予支持,导致二审被改判,黄雾洁、白雨鑫存在过错,其应承担本案二审诉讼费用。综上所述，上诉人黄雾洁、白雨鑫的上诉请求部分成立。因本案出现了新证据，导致一审实体处理不当，本院依法予以改判。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省慈利县人民法院（2020）湘0821民初2190号民事判决；二、不得执行上诉人黄雾洁、白雨鑫购买的湖南省石门县东城尚都2幢1层106号房屋；三、驳回上诉人黄雾洁、白雨鑫的其他诉讼请求。一审案件受理费10300元，由上诉人黄雾洁、白雨鑫负担1030元，被上诉人尹国良、湖南银顶置业有限公司共同负担9270元；二审案件受理费10300元，由上诉人黄雾洁、白雨鑫负担。本判决为终审判决。审 判 长 傅辉雪审 判 员 钟以祥审 判 员 肖昌全二〇二一年七月十五日法官助理 涂玲芳书 记 员 于 楠附相关法律条文：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。