贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终2598号上诉人（原审原告）：毕节市糖业烟酒有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区威西路184号。统一社会信用代码：91520500215470800W。法定代表人：刘文玉，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：王军（特别授权代理）,贵州圣谋律师事务所律师。委托诉讼代理人：何正斌（特别授权代理）,贵州圣谋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：毛启伦，男，1963年9月23日出生，汉族，住四川省泸县。被上诉人（原审被告）：贵州凯琪置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区尚城国际B单元21-5号。统一社会信用代码：91520502061000135Y。法定代表人：杨平，系该公司执行董事兼总经理。上诉人毕节市糖业烟酒有限责任公司（以下简称糖业烟酒公司）与被上诉人毛启伦、贵州凯琪置业有限公司（以下简称凯琪公司）申请人执行异议之诉一案，不服毕节市七星关区人民法院(2020)黔0502民初16660号民事判决,向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人糖业烟酒公司上诉请求：一、依法撤销毕节市七星关区人民法院（2020）0502民初16660号民事判决，并改判支持上诉人的一审诉讼请求。二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：本案中被执行人凯琪公司系房地产开发企业，买受人提出执行异议应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释（2015〕10号）执行异议和复议司法解释第二十九条进行审查，而原判适用该解释第二十八条支持被上诉人毛启伦的诉讼请求，属于适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住三买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据前述法律规定，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，人民法院应当根据前述司法解释的规定审查是否能够满足排除执行的条件。本案中，被上诉人凯琪公司系房地产开发企业，而被上诉人毛启伦系商品房买受人，上诉人申请执行被上诉人凯琪公司开发且登记在其名下的商品房，作为商品房买受人的被上诉人毛启伦提出执行异议，人民法院应根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定审查是否能够排除执行。但显然，被上诉人毛启伦所购买的商品房为商铺而非住宅，房屋的用途为经营性用房，而非用于居住，因此本案完全不满足前述司法解释第二十九条第（二）项规定的条件，即：“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。”故被上诉人毛启伦提出的执行异议无法律依据，不应支持。但原判根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”认定被上诉人毛启伦提出的异议能够排除执行，明显完全忽略了本案中的被执行人为房开企业的特殊规定，明显属于适用法律错误，应当予以纠正。被上诉人毛启伦、凯琪公司二审未答辩。上诉人糖业烟酒公司向一审法院提出的诉讼请求：一、判决继续执行位于毕节市七星关区房屋；二、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年3月16日，被告凯琪公司、毛启伦与案外人贵州富强建筑工程有限公司达成执行和解协议［详见本院（2018）黔0502执23号执行卷宗］，和解协议如下：“一、被执行人贵州凯琪置业有限公司自愿将其位于毕节市七星关区胜鼎华庭三层编号为3-19，建筑面积16.01平方米的商铺过户登记给贵州富强建筑工程有限公司的债权人毛启伦，用于抵偿（2017）黔0502民初2133号民事判决书确定的义务，该判决应当履行的义务计算至2018年3月16日共计为18万元（其中本金为人民币155400.00元、利息及案件受理费24600.00元），该商铺的价款按18万元抵偿；二、2018年3月16日贵州凯琪置业有限公司与毛启伦签订购销协议，同时向毛启伦开具18万元的现金收款收据，并于2018年9月30日前办理产权登记手续。贵州富强建筑工程有限公司的债权人毛启伦收到贵州凯琪置业有限公司的合同和收款收据后抵偿（2017）黔0303民初1799号民事判决书确定的贵州富强建筑工程有限公司应履行的义务18万元；三、2018年9月30日前未办理产权登记手续，贵州富强建筑工程有限公司或毛启伦恢复本案执行；四、本案的执行费2664.00元，由贵州富强建筑工程有限公司和贵州凯琪置业有限公司各承担1332.00元；五、贵州凯琪置业有限公司保证其提供的抵偿物真实且享有所有权，并能够顺利办理产权登记和产权证，如有虚假和欺诈，贵州富强建筑工程有限公司在恢复执行的同时，请法院对其采取司法拘留、罚款、列入失信名单、限制高消费等强制措施。以上协议系，上列当事人间真实意思表示，上列当事人均同意以上和解协议，自上列当事人签字捺印（印章）后生效”。执行和解协议签订当日，被告凯琪公司、毛启伦签订《商品房买卖合同》，约定被告凯琪公司位于毕节市七星关区胜鼎华庭三层编号为3-19，建筑面积16.01平方米的商铺以150000.00元出卖给被告毛启伦。此外还约定其他相关事项。被告凯琪公司向被告毛启伦出具收到购房款180000.00元的收据，并注明：合同金额为150000.00元，商铺售价180000.00元。双方于当日又签订《商铺租赁经营合同》，约定：（甲方）被告毛启伦自愿将其位于胜鼎华庭三层编号为3-19，建筑面积16.01平方米的商铺租赁于（乙方）被告凯琪公司统一经营管理。租赁期限为三年。一审另查明：原告糖烟酒公司与被告凯琪公司建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2020年6月11日作出（2020）黔0502民初318号民事判决，原告在诉讼中向本院申请财产保全。本于2020年1月17日以（2020）黔0502民初318号民事裁定书裁定查封被告凯琪公司位于毕节市胜鼎华庭二层Ｓ3-19号等房屋。现该案已经进入执行程序后，被告毛启伦于2020年9月2日向本院提出书面执行异议，本院于2020年9月10日作出（2020）黔0502执异236号执行裁定书，裁定中止对位于毕节市七星关区房屋的执行。一审再查明：坐落于毕节市七星关区胜鼎华庭房号为3-19，建筑面积16.01平方米的商铺，截止2020年1月13日尚未备案，属被告凯琪公司项目。一审法院认为，本案双方当事人争议的焦点主要为：案涉商铺是否应继续执行，即原告诉讼请求是否应支持。对双方争议的焦点，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”、第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业人名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定，本案中，被告凯琪公司与被告毛启伦及案外人贵州富强建筑工程有限公司于2018年3月16日达成执行和解协议，明确被告凯琪公司将自己开发的坐落于毕节市七星关区胜鼎华庭房号为3-19，建筑面积16.01平方米的商铺以价款180000.00元抵偿给被告毛启伦，作为其履行（2017）黔0303民初1799号民事判决书确定的贵州富强建筑工程有限公司180000.00元的义务。本院以三方达成的该执行和解协议结案。且被告凯琪公司与被告毛启伦又签订了《商品房买卖合同》和《商铺租赁经营合同》，被告凯琪公司出具收到被告毛启伦案涉商铺180000.00元购房款，说明被告毛启伦已占有案涉商铺和支付完毕购房款，对原告以被告毛启伦未支付购房款的主张，于法无据，本院不予以支持；对案涉商铺虽未过户到被告毛启伦的名下，责任应在被告凯琪公司。本案中，通过人民法院的执行过程，被告凯琪公司与被告毛启伦及案外人贵州富强建筑工程有限公司于2018年3月16日达成执行和解协议，以被告凯琪公司开发的案涉房屋抵偿被告毛启伦，该执行和解协议应等同于（识别为）一般房屋买卖合同。故应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不宜适用第二十九条的规定，故原告主张应适用第二十九条的规定，本院不予以支持。根据第二十八条的规定，被告凯琪公司与被告毛启伦签订了《商品房买卖合同》和《商铺租赁经营合同》的时间为2018年3月16日，而本院查封案涉房屋的时间为2020年1月17日，买卖行为在先，查封行为在后；被告凯琪公司与被告毛启伦签订《商铺租赁经营合同》，视为被告毛启伦在签订合同时便占用案涉商铺；被告毛启伦已支付完毕案涉商铺的购房款；未办理过户登记非因被告毛启伦自身原因造成。因此，被告毛启伦享有足以排除执行对其购买的案涉商铺的民事权益。故对原告要求继续执行位于毕节市七星关区房屋的诉讼请求，本院不予以支持。对被告毛启伦以其不是本案适格被告的抗辩意见，不符合法律规定，本院不予以采纳。一审判决，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回原告毕节市糖业烟酒有限责任公司的诉讼请求。案件受理费50.00元，由原告毕节市糖业烟酒有限责任公司负担。二审查明，在本院作出的已生效的（2021）黔05民终578号民事判决书中，已查明被上诉人凯琪公司开发的涉案商铺的整个楼盘项目至今未通过综合验收，需验收通过才能为涉案商铺办理过户登记。二审查明的其余事实与一审查明事实一致。综合上诉人的上诉请求、事实和理由及审理查明的案件事实，本案二审争议焦点为：一审判决驳回上诉人糖业烟酒公司的诉讼请求是否不当。本院认为，关于对本案争议焦点的认定。本案中，被上诉人毛启伦与被上诉人凯琪公司及案外人贵州富强建筑工程有限公司于2018年3月16日达成执行和解协议，明确被上诉人凯琪公司将自己开发的坐落于毕节市七星关区胜鼎华庭房号为3-19，建筑面积16.01平方米的商铺以价款180000.00元抵偿给被上诉人毛启伦，作为其履行（2017）黔0303民初1799号民事判决书确定的贵州富强建筑工程有限公司180000.00元的义务。一审法院以三方达成的执行和解协议结案。被上诉人毛启伦与被上诉人凯琪公司于2018年3月16日就涉案商铺签订了《商品房买卖合同》和《商铺租赁经营合同》，签订两份合同的时间系在查封涉案商铺之前。被上诉人凯琪公司出具收到被上诉人毛启伦案涉商铺180000.00元购房款的收据，说明被上诉人毛启伦已支付完毕购房款。被上诉人毛启伦将涉案商铺委托被上诉人凯琪公司对外进行招租的行为可认定其合法占有涉案房屋，以及涉案商铺至今未办理过户登记系因被上诉人凯琪公司开发的整个楼盘项目至今未通过综合验收，需验收通过才能为涉案商铺办理过户登记，故涉案商铺至今未办理过户登记非因买受人毛启伦自身原因造成。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，被上诉人毛启伦对涉案商铺享有的权利能够排除执行，一审判决驳回上诉人糖业烟酒公司的诉讼请求并无不当，本院予以维持。故对于上诉人糖业烟酒公司的上诉意见，本院不予采纳。综上，上诉人毕节市糖业烟酒有限责任公司所提上诉请求，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人毕节市糖业烟酒有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈红梅审 判 员 李厚军审 判 员 张 伟二〇二一年七月一日法官助理 成 梅书 记 员 张 梅