江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终5325号上诉人（原审被告）：崔金亚，男，1976年4月18日出生，汉族，住连云港市灌南县。上诉人（原审被告）：罗艳，女，1983年10月3日出生，汉族，住苏州市吴江区。委托诉讼代理人：胡安明，江苏圣火律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘正泉，男，1972年4月4日出生，汉族，住苏州市沧浪区。委托诉讼代理人：邵玉琴，江苏玉贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐雨亭，江苏玉贤律师事务所律师。上诉人崔金亚、罗艳因与被上诉人刘正泉买卖合同纠纷，不服苏州市吴江区人民法院（2020）苏0509民初7944号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月25日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。后发现本案不宜适用简易程序，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。罗艳、崔金亚上诉请求：1.二审依法发回重审或法改判。2.一、二审诉讼费用由刘正泉承担。事实和理由：1.一审按简易程序审理在程序上严重违法。一审按照简易程序审理是错误的，依法应当按照普通程序审理。2.一审认定事实错误。(1)一审认定罗艳根本性违约是错误的。(2)罗艳将刘正泉交付的定金20万元退还至刘正泉的个人账户的行为不是为了解除合同。3.刘正泉主张的54万元违约金过高，法院依法应当予以调整，而一审对未对违约金按实际损失进行调整是适用法律错误，而且是显失公平的。崔金亚还认为，一审判决确定崔金亚承担违约责任，是完全错误的。(1)崔金亚没有与刘正泉签订房屋买卖合同，不是合同的当事人。(2)崔金亚后期才知道自己房子被卖掉，开始不同意，后来才同意对所涉房屋进行过户，并没有对整个买卖房屋合同进行追认，更没有同意承担该房屋买卖合同中的相关违约责任。(3)崔金亚对自己的房屋来说属于权利人，并没有任何法律上和合同上的过错，该合同是否履行的责任应当由行为人和过错方承担。刘正泉答辩称，一审查明的事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉人的全部诉讼请求。1.一审时罗艳、崔金亚提出鉴定，但其未交鉴定费，自己放弃鉴定。2.在卖房时罗艳在中介处打电话给崔金亚，崔金亚也是同意卖房的。事后在庭审上都进行过追认。刘正泉向一审法院提出诉讼请求：1.请求解除双方于2019年4月13日签订的《房屋买卖合同》;2.判令崔金亚、罗艳违约，并按合同支付违约金540000元；3.判令由崔金亚、罗艳承担中介服务费25000元；4.判令崔金亚、罗艳承担律师费20000元；5.本案诉讼费用由崔金亚、罗艳承担。一审法院认定事实：崔金亚、罗艳为苏州湾景苑3幢1304室房屋所有权人。2019年4月13日，罗艳、崔金亚作为售房人（甲方），刘正泉作为购房人（乙方）、苏州高居房产咨询服务部作为居间方（丙方）签订了《房屋买卖（居间）合同》1份，约定：甲方将座落于苏州市吴江区松陵镇风清街666号苏州湾景苑3幢1304室房屋出售给乙方，建筑面积178.48m2，成交价格为270万元，过户时产生的个税由乙方承担，增值税由乙方承担，契税由乙方承担，其他相关税、费由乙方承担；乙方须向丙方支付中介信息服务费25000元；乙方于2019年4月13日向甲方交付定金20万元。合同第五条约定，甲乙双方须在2019年7月15日前提供相应原合法的（过户/贷款）证件并进行资金托管，否则视为违约；在签订本合同之前，该房屋若已经抵押他人，甲方需于2019年7月15日前解除该房屋所有抵押，并注销他项权证；以上条款约定日期，如有一方无法履行，每延期一日违约方须向另一方支付该房屋成交价的万分之五作为逾期履行金，超过七日，由违约方按本合同第六条约定承担违约责任。合同第六条约定，甲、乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3、4款违约现象，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，双方中介费及其它费用由违约方承担。合同第九条约定：①甲方净得房款270万元；②甲、乙双方协商2019年7月15日之后正常交易，后顺差价部分托管时给甲方；③甲、乙双方如违约和中介无关。合同第十条第一款约定，本合同在履行中若发生争议，甲、乙、丙三方应协商解决，协商不成，任何一方可向该房屋所在地人民法院提起诉讼，所有诉讼费由违约方支付；第五款约定，该房屋产权或租赁过户的相关税费计算依据是房管局或税务部门评估系统对该房屋的评估价格，而非丙方提供的交易参考价和甲乙双方商定的实际成交价。同日，刘正泉通过银行转账的方式向罗艳支付了购房定金20万元。2019年4月15日，罗艳联系刘正泉表示房子不卖了，罗艳希望拿出两三万元给刘正泉，双方解除合同，刘正泉要求罗艳支付违约金。2019年4月16日，罗艳联系刘正泉“所有的事按合同进行，所有的房款从房管局走，你不用起诉我了，不用私底下给我房款了，托管那天，我把这20万也放到交易账户里”。2019年7月3日，刘正泉联系罗艳“今天中介跟我说了你的想法，当时签合同的时候你是同意按房屋评估价网签的，合同上也写明了差价我补给你。你现在坚持按合同价网签，这大大加重了我的负担，也与约定不合。买个房不容易，希望你体谅我的难处。你有什么其它想法，咱们再商量，好吗”，罗艳表示“不好意思，我们真的没得谈，我不会拿你的加房价钱，做个守法的人吧，一切按正规程序走”，刘正泉回复“我没有不守法吧，我并不想要你的违约金，我明确的是按合同执行”。2019年8月1日，刘正泉向罗艳发送了《房屋购买补充协议》，补充协议的内容是“甲方给予乙方人民币壹拾伍万伍仟元违约补偿款，双方即解除前叙购房合约”，刘正泉表示“你看一下，这是我拟的，没意见的话我下午过来处理此事”，罗艳表示“我借的钱还有五万没到，你下午稍微晚点到吧”，后双方约五点在正翔广场的星巴克协商。2019年8月2日，罗艳联系刘正泉“我配合你过户，房款20万我什么时候给你”，刘正泉回复“资金托管的时候打给我”，罗艳表示“我实在借不到钱，房子只有卖你。请你在托管钱把税费算好，然后打给我，该我交的税我自己交”，刘正泉表示“税我认了，就按270交吧”，罗艳回复“可以”，后双方约定下周一即2019年8月3日办理资金托管，刘正泉问罗艳“为什么打税费给你”，罗艳表示“税费我来交”，刘正泉回复“税费合同上约定是我交”，罗艳表示“法律上规定我交，我不想做了网签后你再去起诉，让我承担税费”，刘正泉回复“你再去好好了解下工作流程吧，税费是最后环节交的，不交税费过不了户，合同约定我承担的，我不交是我违反合同，所以请你再考虑一下你的要求是否合理”，罗艳表示“差额就是税费，在网签前你应该打给我，订金20万我给你”，刘正泉表示“我让中介跟你解释吧，她是专业的”，罗艳回复“不需要”并表示“事实是什么：我生完孩子没有再出去做事，跟社会脱节了，一个人出去把房子低于市场几十万卖给你，第二天及时通知你，你漫天要价，我诚心想一个人把事情偷偷了结，出到你十五万五的违约金，结果没借到那么多”。2019年8月5日，罗艳联系刘正泉“中介联系我过户，时间你定”、“开始流程前税费给我……税费合同约定你承担，我来交……我配合你过户，明天下午两年前税费给我”、“下午两点我准时到，当面我把订金转给你，你自己放托管账户，你也把税费转给我。房子一定卖给你，如果你不把税费转给我，你去起诉吧，不需要等了”。2019年8月6日，中介公司工作人员在“苏州湾景苑3-1304单子”微信群中联系罗艳“今天下午安排好资金托管，由于你老公没有到场造成未办理资金托管，我们的资金托管时间是2019年8月18日到期。希望大家重视一下，如有一方违约不到场，负起责任”，罗艳表示“暂时联系不上他，等不及可以去起诉”。2019年8月17日，中介公司工作人员在“苏州湾景苑3-1304单子”微信群中表示“通知，网签已经过期”。2019年8月19日，罗艳联系刘正泉“我没有接到法院电话或传票，你起诉尽快吧”，刘正泉回复“我暂时没时间处理，我希望你们按合同交易，打官司是有成本的”。2020年10月9日，罗艳联系刘正泉“房子的事现在怎么说？就这样拖下去吗？”2020年10月11日刘正泉回复罗艳“我纠正一下，是你们违约，你们在拖，我想知道你们是不是做好准备过户了？我在等你们”，罗艳回复“我不是让你起诉了吗？”。2020年2月2日，罗艳联系刘正泉“等到疫情过后，我们正常走流程吧”，刘正泉回复“好的”。2020年3月24日刘正泉联系罗艳“罗女士，不要彼此为难，都站在对方立场上思考一下，你说说你的真实想法，我会考虑的”，罗艳回复“我房子已经定了，说的好好的按程序过户，你贷不到款也怪到我身上，我等着房款用”，刘正泉表示“我买房你是知道的，如果不是那么耽误你早拿到钱了，现在不好贷款你让我怎么办？到现在你都不肯按当时谈好的走流程，非逼我多承担费用，你扪心自问，这是解决问题的态度么？”2020年3月25日，罗艳、崔金亚至刘正泉工作单位找刘正泉，罗艳、崔金亚表示要将房子卖给刘正泉，刘正泉表示房子是要的，但因为耽误了一年，现在全部拿现金拿不出来了，要等贷款，后刘正泉表示中介说可以贷款了，但因罗艳为了诉讼要求刘正泉提供身份证，刘正泉表示房子不要了，双方未进一步协商。2020年3月29日，中介公司工作人员与罗艳通话，中介公司工作人员表示贷款已经确定好了，可以贷108万元，付60%，刘正泉的意思是如果税费按照之前说的，罗艳购买价是多少，就直接过掉。罗艳要求按照270万元过户。中介公司工作人员问罗艳“假如270万他同意过户，税金我们是交给政府的，不会是先给你吧？”罗艳回复“对，交给政府。现在我也不瞒你说，今天我为什么要去找刘正泉，因为现在人家也会催着我过户，也不会一直跟我拖下去”。当天晚上21时42分，罗艳给刘正泉发微信“贷不到款你不配合过户说是我的原因，现在可以贷款你还是不配合过户，我们还是法院见吧”，21时47分罗艳给刘正泉发微信“刘正泉：我们是崔金亚、罗艳夫妇两人，我们再次通知你一个星期内配合我们进行（苏州湾景苑3幢1304室）房屋过户，过期我们将正式起诉”，刘正泉回复“收到，如果你们一意孤行，不按照当时谈好的条件履行，届时我将反诉你们违约造成的一切损失”。2020年4月4日，中介公司工作人员在群聊中问罗艳、刘正泉怎么安排房子的事情，罗艳表示随时配合过户。2020年4月14日，刘正泉、罗艳、崔金亚到中介处协商，双方未达成一致。2020年4月18日罗艳联系刘正泉“我们一直再谈赔偿金，现在我也做好过户的准备了……你如果想解决事情，就准备过户，或者想要多少钱说出具体数字”，刘正泉回复“赔偿金的事情，我希望在中介的见证下，形成文字达成共识，因为还有中介费的支付，请你们考虑好方案后我们再去中介那里商定。我不想再白跑了，如果月底还达不成赔偿方案，我正式上诉”。2020年4月20日，罗艳在群聊中对刘正泉说“我还是准备过户给你，今天已经把还贷款的钱存入贷款银行指定的账户，下周一扣款，因为目前还没有扣款成功，所以我先提前说一下”并对中介公司工作人员说“麻烦你准备正常过户的手续，准备好了以后，通知我们买和卖两方，我们夫妻都会到场，需要我们带什么资料麻烦你群里说一下”，中介公司工作人员表示“我只要你们双方一致认可，我随时可以”，2020年4月21日刘正泉表示“月底达不成文字协定，交给司法吧”。2020年4月27日，刘正泉在群聊中表示“我还是那句话，如果房东不按合同赔偿违约金，我是不会过户的，谈不下来，我下月上诉”。2020年5月8日，刘正泉给罗艳、崔金亚发函，要求罗艳、崔金亚于收到该函件后10日内支付违约金54万元并办理网签过户手续，若罗艳、崔金亚不予支付或延期支付，刘正泉将选择解除合同并要求罗艳、崔金亚继续支付违约金。2020年5月9日，罗艳在“苏州湾景苑3-1304单子”微信群中对刘正泉表示“函已收到，更正你一下，2020年2月份我们协商好去过户的，所以我们不会赔偿你钱，你尽快起诉吧。你无须等这十天”，崔金亚随即表示“刘正泉你想钱想疯了”，罗艳对崔金亚说“不说那么多，跟他法院见”。2020年5月22日，罗艳将定金20万元退回刘正泉，并备注“苏州湾景苑房屋订金退回收入”。另查明，2020年4月27日，崔金亚向中国银行吴江支行还清了案涉房屋的抵押贷款，中国银行吴江支行于2020年4月29日解除了抵押。又查明，刘正泉与江苏玉贤律师事务所于2020年5月16日签订《聘请律师合同》1份，由江苏玉贤律师事务所指派邵玉琴律师、徐雨亭实习律师担任刘正泉的诉讼代理人处理与罗艳、崔金亚房屋买卖合同纠纷一案，双方约定代理费为20000元。江苏玉贤律师事务所于2020年5月20日向刘正泉开具了20000元的代理费发票。再查明，审理中，刘正泉于2020年9月17日向一审法院提起了评估申请，要求对案涉房屋的价格进行司法评估，后刘正泉认为其主张的违约金有合同依据，故于2020年10月30日撤回了评估申请。2020年11月24日，罗艳向一审法院申请对案涉房屋的市场价格进行鉴定，但因未缴纳评估费，鉴定机构于2021年1月21日向一审法院退案。审理中，中介公司工作人员丁龙云出庭作证，丁龙云陈述：一开始刘正泉和罗艳商量好了，按照发票价多一点去交易，其按照发票价做了资金托管，签完合同两三天罗艳说房子卖便宜了，要涨价，后来罗艳又说如果不按照270万元交税，就要把30万元的税给她，双方没有达成一致。后来刘正泉同意按照270万元交易，其按照合同价270万元做了网签、资金托管，但是到了房管所，崔金亚没去，罗艳要求先把30万元的税给她，由她去交税，刘正泉认为税收是直接交给政府的，所以没有给罗艳，最终双方也没有达成一致。以上事实，有刘正泉提供的《房屋买卖（居间）合同》、转账记录、收款收据、微信聊天记录、《聘请律师合同》、代理费发票、不动产登记簿查询记录、证人证言，崔金亚、罗艳提供的微信聊天记录、录音，苏州弘远众益土地房地产评估咨询有限公司出具的退案情况说明，及本案当事人的当庭陈述等证据予以证实。本案的争议焦点为：崔金亚、罗艳是否存在根本违约行为。刘正泉认为，本案当事人签订的《房屋买卖（居间）合同》合法有效，崔金亚、罗艳未按合同约定履行，导致房屋最终没有交易，已构成严重违约。本案当事人于2019年4月13日签订《房屋买卖（居间）合同》，合同约定甲乙双方须在2019年7月15日前解除房屋所有抵押，以上条款超过七日，由违约方按本合同第六条约定承担违约责任，合同第六条第五款约定，甲乙任何一方解除合同或者拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的20%作为违约金。2019年4月15日，罗艳就电话微信告知刘正泉房子不卖了，后来反复变化，中介多次向房管部门申请资金托管也不出现，始终没有真正配合办理托管及过户手续。因为双方就买房事宜一直未达成一致意见，本案当事人双方于2019年7月30日协商罗艳违约的赔偿事宜，罗艳愿意以155000元作为违约款赔偿给崔金亚。但在2019年8月1日双方约好签补偿协议时再次反悔，称愿意继续交易房产配合过户，但是又坚持以评估价办理过户。刘正泉无奈同意之后，罗艳又提出要求刘正泉将税费交付给她的无理要求，以各种理由拖延过户，实际想法是认为房屋售价便宜不想履行。2020年2月罗艳为逃避违约责任又向刘正泉发函表示愿意过户，但因罗艳身份证过期、未解除抵押登记及不愿意承担此前违约责任等因素，最终双方仍未达成一致意见。另外，崔金亚、罗艳于2020年4月29日才解除了中国银行吴江支行的抵押，与合同要求的2019年7月15日解除抵押的约定相差甚远。崔金亚、罗艳多次以实际行动表明违约，违背诚实信用原则。罗艳认为，其不存在根本违约行为，其未经崔金亚同意与刘正泉签订了《房屋买卖（居间）合同》，在2019年4月15日其即与刘正泉联系并告知了实情，其天真的以为合同只签了一天，只要诚心道歉并愿意拿出两三万，刘正泉就会算了，但是没想到刘正泉开口要50万，其从心底就不想也不敢违约。后来，其知道了刘正泉要逃税，其不同意，而房子的价格也低于市场价格，双方就一直僵着，刘正泉不肯正常交税，其不敢告知崔金亚实情。转眼到了合同约定的过户时间，刘正泉和中介给其施压，其一直要求刘正泉将税费打给其，但刘正泉一直拒绝。到了快过春节的时候，其趁着亲友都在将收了房子定金的事情告诉了崔金亚，崔金亚在这个时候才知道房子被卖的事情，经协商其与崔金亚达成了一致并通知刘正泉准备过户，刚开始刘正泉很爽快的答应，并在要到门锁密码后带人去房子里评估确定贷款数额。二十来天后，刘正泉通知其贷款批不下来，但是中介说漏嘴，刘正泉是可以贷款的，只是不想交税。后来，其夫妻双方与中介、刘正泉碰面谈这个事情，刘正泉和中介明确提出必须帮他逃税，否则刘正泉不要这个房子，结果不欢而散。之后，其通过电话、微信、发函通知刘正泉及中介过户。据上，其努力的做通崔金亚的工作，随时配合刘正泉过户，只是延长了过户的时间，并没有实质性的违约。崔金亚认为，其并没有违约，其在2020年知道罗艳卖房的事情后，也同意卖房，在2020年2、3、4月份的时候一直催刘正泉过户，刘正泉也同意过户，但一直没有过户。在其将房屋贷款还掉了，刘正泉却说不要了，其要求刘正泉继续履行合同。一审法院认为，合同约定双方应于2019年7月15日前进行资金托管，实际刘正泉与罗艳约定于2019年8月6日进行资金托管，双方就办理资金托管的时间进行了变更，当天崔金亚未到场，罗艳主张联系不到崔金亚，但根据罗艳、崔金亚的陈述，当时崔金亚尚不知道卖房的事情，即罗艳并未告知崔金亚于2019年8月6日资金托管的事宜，导致资金托管未能如期进行。此时，罗艳迟延履行了主要债务。在2019年8月17日中介公司通知本案当事人网签已过期后，罗艳于2019年8月19日要求刘正泉尽快起诉，2019年10月11日刘正泉对罗艳说“我想知道你们是不是准备好过户了？我在等你们”，而罗艳回复“我不是让你起诉了吗？”在刘正泉向罗艳询问是否可以过户时，罗艳消极应对，直接要求刘正泉起诉，且亦未将卖房的事宜告知崔金亚，其系以自己的行为表明拒绝履行合同，其行为构成根本违约。罗艳虽称系因双方对于按照210万元交税还是按照实际成交价270万元交税以及对于增加的30万元税款的承担问题未达成一致，故未继续履行合同，但根据双方之间的微信聊天记录，刘正泉于2019年8月2日明确表示同意按照270万交税，而合同明确约定房屋产权过户时产生的个税、增值税、契税、其他相关税费均由刘正泉承担，且若刘正泉在过户时反悔不愿缴纳相应的税费，则其无法完成过户手续，并不会损害崔金亚艳的权益，故崔金亚艳的上述抗辩理由均不成立。罗艳抗辩2020年2月2日双方重新达成了一致，继续履行合同，但根据双方以及中介之后的聊天记录、通话内容，刘正泉要求先就崔金亚艳之前的违约行为确定赔偿金，双方签订补充协议后，再继续履行合同，但实际双方并未达成一致。罗艳在双方并未达成一致的情形下，径行将定金退回给刘正泉，其主张系要求刘正泉自己将该笔款项打入资金托管账户，但双方此时并未就继续履行合同达成一致，亦未约定资金托管的时间，刘正泉认为罗艳径行退回定金系以行为作出了解除合同的意思表示，一审法院依法予以采信。综上，一审法院认为：刘正泉与罗艳签订的《房屋买卖（居间）合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立并合法有效。2020年初崔金亚作为房屋所有权人之一对该合同进行了追认，即该合同对其亦有约束力，刘正泉及罗艳、崔金亚均应按该合同履行。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，2019年8月6日罗艳未通知崔金亚到场办理资金托管，导致未能在双方约定的时间办理资金托管，崔金亚艳迟延履行了主要债务。后在刘正泉向罗艳询问是否可以过户时，罗艳消极应对，甚至一直在要求刘正泉提起诉讼，且罗艳在此时仍未将卖房的事宜告知崔金亚，其系以自己的行为表明将不履行合同，其行为已构成根本违约。后双方并未就继续履行合同达成一致，崔金亚、罗艳于2020年5月22日径行将定金20万元退回刘正泉，亦系以行为作出了解除合同的意思表示。崔金亚、罗艳虽在应诉时表示同意继续履行合同，但其之前的行为已符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，刘正泉要求解除双方之间的房屋买卖合同于法有据，一审法院依法予以支持。刘正泉通过提起诉讼的方式要求解除与崔金亚、罗艳之间的《房屋买卖（居间）合同》，起诉状副本于2020年8月9日送达，故一审法院确认刘正泉与崔金亚、罗艳签订的《房屋买卖（居间）合同》中关于刘正泉与崔金亚、罗艳之间房屋买卖的条款自2020年8月9日解除。关于刘正泉要求崔金亚艳支付违约金54万元的诉讼请求，符合合同的约定。罗艳虽抗辩违约金过高，但因其坚持认为其并未构成根本违约且举证责任在刘正泉方，故在提起鉴定后并未缴纳鉴定费，鉴定机构按退案处理，因崔金亚艳未提交证据证明刘正泉主张的违约金过高，故对其抗辩意见一审法院不予采信，对于刘正泉主张的违约金54万元，一审法院依法予以支持。关于刘正泉主张的中介服务费25000元，因刘正泉并未举证其已经实际产生了中介费损失，故对于刘正泉的该项诉请，一审法院不予支持。关于刘正泉主张的律师费损失，因合同并未约定律师费的承担，故对于刘正泉的该项诉请，一审法院不予支持。据上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告刘正泉与被告崔金亚、罗艳于2019年4月13日签订的《房屋买卖（居间）合同》中关于原告刘正泉与被告崔金亚、罗艳房屋买卖的条款于2020年8月19日解除。二、被告崔金亚、罗艳于本判决生效后十日内支付原告刘正泉违约金54万元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行股份有限公司苏州吴江支行营业部，账号：62×××66）。三、驳回原告刘正泉的其他诉讼请求。案件受理费减半收取14200元，由被告崔金亚、罗艳负担，并于本判决生效之日起十日内交至法院（上述款项请汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行股份有限公司吴江分行；账号：62×××60）。原告预交的诉讼费用，一审法院于本判决生效后退还。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。罗艳、崔金亚提交苏州海正土地房屋地产评估有限公司房地产评估价报告一份，估值对象为涉案房屋，价值时点2014年4月1日，估价方法为比较法，收益法，估价结果为市场价值人民币287.35万元。说明：一审时没有缴纳评估费，原因一是对案件理解有误，二是经济比较困难。刘正泉质证认为：1、对这份评估报告的真实性不予认可。在一审的时候法院组织双方去摇号进行司法鉴定，是公平公正的。崔金亚、罗艳自愿放弃鉴定，在今天开庭的时候我们才收到这份报告。之前从来没有听说过崔金亚、罗艳去评估。对他评估报告的真实性、合法性关联性均不予认可。2、本案是买卖房屋合同纠纷，应该按合同相关条款的约定，按照合同约定的总价的20%来进行赔偿刘正泉的损失，也符合合同法的公平诚信的原则。本院查明的事实与原审一致。本院认为，本案事实清楚，权利义务关系明确，主要争议是罗艳、崔金亚是否构成违约及赔偿责任。本案因鉴定原因导致审限变更。一审程序未对本案认定事实造成影响。崔金亚、罗艳就此所提上诉理由不能成立。涉案《房屋买卖（居间）合同》合法有效，当事人应当按约履行。崔金亚虽未在合同上签字，但2020年初崔金亚作为房屋所有权人之一对该合同进行了追认，即该合同对其亦有约束力，刘正泉及罗艳、崔金亚均应按该合同履行。合同约定双方应于2019年7月15日前进行资金托管，后刘正泉与罗艳就办理资金托管的时间进行了变更，约定于2019年8月6日进行资金托管。因卖方原因当天双方未能办理资金托管。卖方已构成根本违约。后虽双方有意愿继续履行合同，但双方对卖方违约责任未达成一致，在刘正泉要求崔金亚、罗艳继续履行合同并承担违约责任后，崔金亚、罗艳消极应对，最后以退还定金方式表明不再履行合同，刘正泉请求解除合同。一审认定崔金亚、罗艳已构成根本违约，刘正泉有权解除合同并无不当。崔金亚、罗艳就此所提上诉理由不能成立。关于崔金亚、罗艳违约造成刘正泉的损失。涉案合同约定违约金为合同总价的20%，即54万元。一审中崔金亚、罗艳主张违约金过高予以调整，应当履行举证责任，但其未提交相关依据，在申请委托鉴定涉案房屋市场价值后又未交纳评估费用，应承担相应的法律后果。崔金亚、罗艳二审中单方委托鉴定机构所做鉴定，不属于其因客观原因无法自行收集的证据，也不属于因举证责任不明确而未分配举证责任的情形，刘正泉不同意二审中再行鉴定。因此本院对崔金亚、罗艳二审中单方委托的鉴定结论不予采纳。崔金亚、罗艳崔金亚、罗艳主张违约金过高予以调整的证据不足，本院不予支持。崔金亚、罗艳应按合同约定赔偿刘正泉违约金54万元。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21600元，由上诉人崔金亚、罗艳负担。本判决为终审判决。审判长  陈斌审判员  杨兵审判员  徐辉二〇二一年七月二十六日书记员  姜瑛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。