江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终3137号上诉人（原审原告）：徐州市茂霆建设项目管理有限公司，住所地徐州市铜山区长江路北，黄山路西。法定代表人：郝智慧，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李修文，江苏天地明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张洁馨，女，1994年8月14日出生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：张敦智(系张洁馨之父)，男，1969年2月12日出生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：邓小虎，徐州市丰财法律服务所法律工作者。原审第三人：徐州日成房地产开发有限公司，住所地徐州市铜山路康怡佳园49号楼4楼内。法定代表人：石峰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王鸿伟，男，1973年9月4日出生，汉族，该公司员工，住江苏省徐州市鼓楼区。上诉人徐州市茂霆建设项目管理有限公司（以下简称茂霆公司）因与被上诉人张洁馨、原审第三人徐州日成房地产开发有限公司（以下简称日成公司）债权转让合同纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院(2020)苏0312民初5934号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人茂霆公司的委托诉讼代理人李修文，被上诉人张洁馨的委托诉讼代理人张敦智、邓小虎，原审第三人日成公司的委托诉讼代理人王鸿伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人茂霆公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持茂霆公司的全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、原审法院认定基本事实不清。日成公司对张洁馨享有有效债权，日成公司与张洁馨签订了《商品房买卖合同》，张洁馨也已依据合同占有案涉房屋，依法张洁馨应当向日成公司支付购房款，张洁馨虽辩称已通过欠款抵扣方式支付购房款，但并无有力证据证明，且张洁的陈述以及仅有的证人证言均存在自相矛盾和疑点，比如证人并非第一现场亲历者，仅是从已去世人口中听说相关情况；再如张洁馨、证人均不能确定所抵欠款的性质和金额等。一审法院未深入查清张洁馨辩称的存疑事实，径直认定张洁馨已支付购房款错误。二、原审法院适用法律错误。其一，根据《民事诉讼法》第六十三条第二款的规定，证据必须查证属实，才能作为认定事实的根据。本案中，原审法院对证人证言未能查证属实直接作为认定事实的根据不当。其二，原审法院举证责任错误，日成公司对张洁馨是否享有购房款及违约金债权，在茂霆公司提供《商品房买卖合同》及张洁馨认可已依据合同占有案涉房屋后，依法应由张洁馨举证证明其已支付购房款，不存在违约行为，而并非由茂霆公司或日成公司证明张洁馨没有履行付款义务，法律不应强求当事人证明没有的事实，原审法院错误适用举证规则。被上诉人张洁馨辩称，二证人证言真实，在云龙法院审理的案子中，二证人也只是刚离开日成公司，原来就是该公司销售部，一个是财务部的，都是日成公司原单位职工，而且也是当时以款抵房的经办人，对当时的事实情况最为了解，所以其证人证言真实。一审判决查明的事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉不能成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人日成公司述称，请求二审法院支持日成公司的诉请。茂霆公司向一审法院起诉请求：1．判令张洁馨立即向茂霆公司支付940417元及逾期付款违约金（以940417元为基数，按日万分之0.8的标准计算，自2013年8月7日起计至实际清偿日止）；2．本案诉讼费由张洁馨负担。一审法院认定的事实：2013年8月6日，第三人日成公司（出卖方）与张洁馨（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同号：0355520）一份，约定买受人购买的商品房为康怡佳园D18幢1单元801号房屋，建筑面积166.83平方米，价款按建筑面积计算，单价为5636.98元每平方米，总金额为940417元。付款方式为一次性付款：买受人于签约时一次性付清房款940417元。买受人逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。合同出卖人处加盖日成公司合同专用章以及时任法定代表人秦毅纲印章。张洁馨委托诉讼代理人张敦智陈述，其与秦毅纲系朋友关系。2013年上半年，张敦智从日成公司的员工张英杰处拿到涉案房屋钥匙。2013年8月6日，张敦智用借条抵做购房款交给秦毅纲，并签订上述《商品房买卖合同》。现涉案房屋备案登记在张洁馨名下，并由张洁馨实际占有使用至今。2018年6月至7月，第三人日成公司两次向张洁馨送达催款通知书，要求张洁馨支付购房款940417元，如不支付将解除合同。2020年3月26日，茂霆公司（乙方）与第三人日成公司（甲方）签订《债权转让合同》，合同中约定：一、转让标的甲方对张洁馨（身份证号码：）享有的购房款债权940417元及利息，全部转让给乙方。乙方同意受让上述全部债权。二、转让价格及债权交割1.债权转让价格为人民币300000元（大写：叁拾万元整），由乙方支付给甲方指定账户……。2020年4月2日，茂霆公司向张洁馨邮寄《债权转让通知书》，载明：现徐州日成房地产开发有限公司对你的到期债权940417元及利息已转让给我公司（徐州市茂霆建设项目管理有限公司），与该债权相关的其他权益也一并转让，请你收到本通知后立即直接向我公司支付……。张洁馨于4月4日签收该通知书。2020年4月8日，第三人日成公司向张洁馨邮寄《债权转让通知书》，载明：现将我公司对你的到期债权940417元及逾期违约金转让给徐州市茂霆建设项目管理有限公司（债权受让人），与该债权相关的其他权益一并转让，请你受到本通知后立即直接向该公司支付……。经查，该通知书被张敦智代收。另查明，日成公司2018年8月6日以商品房买卖合同纠纷起诉张洁馨至徐州市云龙区人民法院，形成（2018）苏0303民初4587号一案。该案中日成公司请求解除双方于2013年8月6日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：0355520）；判令张洁馨迁出并将房屋交还原告，并向日成公司支付违约金18808.34元。该案判决驳回日成公司的诉讼请求。后日成公司不服该判决，上诉至徐州市中级人民法院，形成（2019）苏03民终2391号一案。该案中认定2013年8月6日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人均产生约束力。合同中约定付款期限为合同签订当日，买受人逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同，但合同中对解除权的行使期限未进行约定。由于双方合同中对解除权的行使期限未有约定，徐州市云龙区人民法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，认定日成公司应在2014年10月6日前行使解除权并无不当。因日成公司并未在法定期限内行使该解除权，该解除权已经消灭，故对日成公司要求解除与张洁馨之间签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，法院不予支持。遂判决：驳回上诉，维持原判。该判决已生效。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八十二条规定，债务人接到债务转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。本案中，茂霆公司与第三人日成公司签订《债权转让合同》后，向张洁馨邮寄了债权转让通知书。茂霆公司基于受让日成公司对张洁馨的债权主张张洁馨承担付款责任，建立在日成公司对张洁馨享有有效债权的基础上。张洁馨辩称其与第三人日成公司签订的《商品房买卖合同》已经实际履行，张洁馨实际入住涉案房屋数年，且时任日成公司的财务总监侯海文、销售总监孙某,4作为张洁馨的证人出庭作证，陈述时任日成公司法定代表人秦毅纲称用涉案房屋抵扣欠付张敦智的款项，根据秦毅纲的安排，侯海文、张英杰为张敦智选房、打印合同、交付房屋钥匙等。第三人日成公司称张洁馨非法占有涉案房屋无证据证实。结合上述情形，无法证明第三人日成公司对张洁馨享有购房款及违约金的债权，故对茂霆公司向张洁馨主张债权的诉讼请求一审法院不予支持。综上，遂判决：驳回徐州市茂霆建设项目管理有限公司的诉讼请求。二审中，茂霆公司向法庭提交：一审证人孙某,4在徐州市云龙区人民法院审理的其他案件（谢继胜诉薛家申委托合同纠纷案）中出庭作证的证言，孙某,4在2006年或2007年期间担任日成公司营销总监，2011年被派到镇江，2012年到北京，2013年在北京工作，根本就不在徐州，这与孙某,4、侯海文一审庭审中陈述的孙某,4在2013年已经不在日成公司工作相印证，其仅是在日成公司挂名。张洁馨经质证认为，庭审笔录系复印件无法核实其真实性，如果是真的也与本案无关。日成公司经质证认为，对笔录真实性无异议，该证据正印证孙某,4一审作证时证言存在疑点，自相矛盾。日成公司向法庭提交：D18号楼业主房款发票、收据及记账凭证6张，拟证明拿工程款抵房也是给开发票的。张洁馨经质证认为，该材料是现场购买房子的收据，光能看到日期和金额看不到具体内容，且是现实买卖房屋，案涉合同并非买卖，而是拿工程款和借款抵的房子，对方如何记账与张洁馨没有关系。二审另查明，就所建房屋交付问题，日成公司二审陈述“购房的业主在缴纳购房款后再到物业公司办理相关的上房手续，然后从物业公司拿到钥匙后上房。”二审查明的其余事实与一审判决查明的事实一致。本院认为，人民法院审理民事案件遵循不告不理的基本原则，针对当事人诉讼请求、请求所依据的事实和理由进行审理并据此进行裁判。本案中，茂霆公司基于与第三人日成公司签订《债权转让合同》所受让的日成公司对张洁馨的案涉债权提起本案诉请，该债权转让的前提需建立在日成公司对张洁馨享有有效债权的基础上。首先，张洁馨与第三人日成公司在2013年8月6日所签订的案涉《商品房买卖合同》付款方式明确载明付款方式为一次性付款，即买受人于签约时一次性付清房款940417元；其次，上述合同同时约定买受人逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同，日成公司虽主张张洁馨未付款但未能在上述约定的期限内行使解除权，且生效法律文书亦已认定日成公司解除权消灭；第三，对于作为出卖方的日成公司而言，作为买受方的张洁馨亦基于上述合同从日成公司实际取得案涉房屋并占有使用至今，甚至案涉房屋亦备案登记在张洁馨名下；第四，时任日成公司财务总监侯海文、销售总监孙某,4作为证人出庭作证，称时任日成公司法定代表人秦毅纲用涉案房屋抵扣欠付张敦智的款项，并根据秦毅纲安排为张敦智选房、打印合同、交付房屋钥匙等，上述事实与张洁馨辩称的以欠款抵扣房款的事实相印证，能够证明张洁馨辩称事实的存在具有高度可能性。一审法院综合本案实际情况，综合认定现有证据无法证明日成公司对张洁馨享有购房款及违约金的债权，进而判决驳回债权受让人茂霆公司的诉请，并无不当。综上所述，徐州市茂霆建设项目管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14915元，由上诉人徐州市茂霆建设项目管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 秦国渠审 判 员 汤孙宁审 判 员 汪佩建二〇二一年七月十二日法官助理 仝 斌书 记 员 李 雯