山东省单县人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁1722民初3098号原告：单县明泰物业服务有限公司，住所地：山东单县向阳路东段路北。统一社会信用代码：91371722321857654Y。法定代表人：郑金明，经理。委托诉讼代理人：高建民，山东法运律师事务所律师。被告：陈威，男，1992年12月15日出生，汉族，户籍地山东省单县，现住单县。原告单县明泰物业服务有限公司（以下简称明泰物业公司）与被告陈威物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月11日立案后依法适用简易程序，于2021年6月25日公开开庭进行了审理。原告明泰物业公司委托诉讼代理人高建民、被告陈威庭参加诉讼。本案现已审理终结。明泰物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令陈威补交自2019年1月1日至2021年12月31日之间的物业费5418元；2.请求人民法院依法判令陈威支付违约金2000元；3.诉讼费由陈威承担。事实和理由：2014年12月19日，陈威与山东明泰置业有限公司订立《商品房买卖合同》，购买山东明泰置业有限公司开发的明泰第一城小区1号楼1单元1804室商品房，面积为117.58平方米。2017年3月7日，明泰物业公司以明泰第一城物业服务中心的名义与陈威签订《明泰第一城前期物业服务管理协议》。协议约定，住宅物业费为1.28元/平方米/月，物业费用按年缴纳，业主或使用人应在每年度最后一个月的10日前，缴纳下一年的物业服务费用。同时约定如果不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业服务中心有权要求被告补交并从逾期之日起按每天0.3%交纳违约金。明泰物业公司依法进入上述小区，并对上述小区进行物业服务和管理。但陈威自2019年1月1日起没有按照上述协议约定继续支付物业费，虽经明泰物业公司多次催要，陈威均置之不理。特依法提起诉讼，请求法庭依法裁决。陈威辩称，其购买山东明泰置业有限公司开发的明泰第一城房屋属实，建筑面积117.65平方米，并于2017年3月7日收房，自收房后积极缴纳物业费。但2018、2019年夏季，因房屋质量问题，下雨时房屋出现渗水现象，导致室内装修墙面及多箱白酒受损。陈威多次联系明泰物业公司及开发商要求修整房屋、赔偿损失，但双方相互推诿，至今未给解决。物业公司未按照物业协议履行自己的服务义务，所以陈威采取缓交物业费的方式来督促物业公司履行自己的服务职责。若物业公司履行服务职责，赔偿其财产损失，其将立即缴纳所欠物业费。另外，因明泰物业公司未履行其物业服务义务在前，而陈威缓交物业费在后，故是明泰物业公司违约在先，陈威不存在恶意无故拖欠物业费的情形，不同意支付明泰物业公司要求的违约金。即便收取违约金，也应按照银行利率计算，不同意明泰物业公司主张的违约金。明泰物业公司为支持其诉讼请求，提交如下证据：1、陈威的身份证复印件一份，证明陈威的身份情况。2、商品房买卖合同一份，证明陈威购买单县明泰第一城小区1号楼1单元1804号住房一套。3、领钥匙签收单、交接明细表、装修许可证、装修管理协议各一份，证明陈威于2017年3月7日领取钥匙，开始入住单县明泰第一城小区1号楼1单元1804号住房。4、物业服务管理协议和重要事项约定、临时公约各一份，证明陈威同意接受明泰物业公司的服务和管理，并同意缴纳物业管理费，如不按约定交纳物业费，则明泰物业公司有权要求陈威补交物业费，并可要求逾期一天按0.3%交纳违约金。5、业主信息登记表一份、承诺书、交房证明各一份，证明陈威是从2017年3月7日入住的明泰物业公司服务的单县明泰第一城小区，且物业费从2016年1月1日起计算。6、陈威2017年3月7日缴纳物业费的收据一份，证明陈威住房的面积、物业费缴纳的标准，及陈威仅缴纳自2016年1月1日起至2017年12月31日两年期间的物业费，自2019年1月1日起至今没有缴纳3年的物业费，应当补交物业费5418元。陈威对上述证据的真实性无异议。陈威为支持其抗辩理由，提交如下证据：照片7张，证明因房屋质量问题，导致下雨后房间渗水，造成其财产损失。上述证据经明泰物业公司质证，对证据三性均有异议。本院经审查认为，陈威对明泰物业公司提交的证据真实性不持异议，上述证据来源合法、客观真实、能够反应本案事实，符合证据的三性，本院对明泰公司举证的证据效力予以认定。陈威提交的照片未显示拍摄时间和地点，明泰物业公司亦不予认可，本院对其证据效力不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月19日，陈威与山东明泰置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定由陈威购买山东明泰置业有限公司开发的明泰第一城小区1号楼1单元1804室，房屋建筑面积117.65平方米。2017年3月7日陈威（乙方）与明泰物业公司（甲方）签订《明泰第一城前期物业服务管理协议》，协议约定住宅物业费1.28/平方米/月；物业费用按年缴纳，业主或物业使用人应在每年度最后一个月的10前，缴纳下一年的物业服务费用。协议同时约定，若乙方不按本协议的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.3%交纳违约金。同日，陈威从明泰物业公司处领取了房屋钥匙，办理相关收房手续，并交纳了2016年1月1日起至2017年12月13日的物业费。经双方协议，明泰物业公司免除了陈威2018年整年的物业费用。陈威自认未交纳自2019年1月1日起至今的物业费。本院认为，本案当事人争议的焦点为：明泰物业公司要求陈威交纳物业费及违约金有无事实和法律依据。《物业管理条例》第七条第五项规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务:……(五)按时交纳物业服务费用”，陈威在明泰第一城小区内居住，实际上接受了明泰物业公司提供的各项物业服务，按时交纳物业服务费是陈威的法定义务。且物业服务企业与业主是相互依存的，物业服务质量与业主依约交费具有相互促进的作用。物业公司是接受开发商或全体业主的委托对小区进行管理和服务的，物业费是用于整个小区设施的维护保养、小区内正常秩序维持所必须的费用，个别业主拒交物业费的行为不仅损害了物业公司的利益，也不利于小区整体管理。陈威以其房屋存在严重渗漏导致其财产损害以及向明泰物业公司报修后置之不理为由，拒绝交纳物业管理费，不符合上述法律规定，对于其损失可另循法律途径解决。涉案物业服务合同约定住宅物业费为1.28元/月/平方米，并约定应在每年度最后一个月的10日前交纳下一年的物业服务费用。陈威自认其自2019年1月1日起未交纳过物业费，根据合同约定，陈威应交纳2019年、2020年及2021年3年的物业管理费。经计算，陈威欠付物业费5421元（1.28×117.65×12×3），明泰物业公司要求陈威交纳物业费5418元，未超出陈威实际欠付金额，其主张有事实和法律依据，本院予以支持。关于明泰物业公司主张的违约金。《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”陈威未按照约定的时间履行支付物业管理费的义务，其行为构成违约，按照合同约定，应当支付违约金，其主张不应支付违约金于法无据，本院不予支持。同时，陈威主张明泰物业公司违约金过高，应以银行利率计算。本院认为，认定违约金是否过高，一般应当以造成的损失为基础进行判断。本案中，陈威逾期支付物业费，确给明泰物业公司造成利息损失，明泰物业公司主张违约金2000元明显过高，本院酌定违约金以全部欠款总数为基数，按照一年期贷款市场报价利率的1.3倍进行计算。经计算，陈威应向明泰物业公司支付违约金271元（5421×3.85%×1.3）。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条规定，判决如下：陈威于本判决生效之日起十日内支付单县明泰物业服务有限公司单县分公司物业费5421元及违约金271元，共计5692元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，陈威负担19元，由单县明泰物业服务有限公司负担6元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审判员  石永刚二〇二一年七月一日书记员  朱 颖