青海省玛沁县人民法院民事判决书（2021）青2621民初149号原告：万玛尖措，青海省玛沁县人，住青海省西宁市。委托诉讼代理人：周肖杰，男，青海金略律师事务所律师。被告：班玛龙珠，青海省玛沁县大武镇吾麻牧委会人。委托诉讼代理人：庄文刚，青海立卓（果洛）律师事务所律师。第三人：热旦，青海省玛沁县人，住青海省西宁市。原告万玛尖措与被告班玛龙珠土地租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月17日立案后，依法适用普通程序于2021年4月23日公开开庭进行了审理，原告万玛尖措委托诉讼代理人周肖杰到庭参加诉讼，被告班玛龙珠及其委托诉讼代理人庄文刚到庭参加诉讼。庭审中，被告班玛龙珠提出与其商谈、签订合同系案外人热旦，为查明案件事实本庭依职权追加热旦为本案第三人。并于2021年5月25日公开开庭审理了本案，原告万玛尖措委托诉讼代理人周肖杰到庭参加诉讼，被告班玛龙珠及其委托诉讼代理人庄文刚到庭参加诉讼，第三人热旦经本院依法通知出庭后无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理。现已审理终结。原告万玛尖措向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间的土地租赁合同；2、判令被告向原告退还租赁费130000元并承担因合同解除给原告造成的损失费用285333元，上述款项合计415333元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告因修建玛沁玛域汽车驾驶员考试中心需要，与被告于2020年8月12日签订《土地租赁合同》，约定将被告名下位于玛沁县大武镇西九公路西侧面积约7464.7平方米的土地租赁给原告并承诺将地上建筑予以拆除，租赁期限为20年，自2020年8月12日起至2040年8月12日止，租赁费用为年租金130000元。合同签订后，原告便向被告支付年租金130000元。随后对租赁场地进行规划设计并投入人力物力进行修建。修建过程中，被告未按照约定拆除租赁土地上的地上建筑，致使原告无法实现合同目的，双方多次沟通无果。期间，原告已花费设计费200000元、机械租赁费71733元、劳务费13600元。被告拒绝履行合同的行为导致原被告双方订立的《土地租赁合同》目的不能实现并给原告造成巨大经济损失，为维护自身合法权益，特向贵院起诉，请求查明事实后支持原告的诉求。被告班玛龙珠辩称，原告万玛尖措主体不适格。与被告班玛龙珠联系协商土地租赁事宜的一直是热旦，土地租赁合同由热旦提供由热旦签字并捺印，原告万玛尖措不是真正的合同相对方。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定“起诉必须符合下列条件：原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”，应驳回原告诉讼请求。被告班玛龙珠所出租土地面积符合热旦要求。热旦要求土地90米长，75米宽，最少85-86米长，热旦自己亲自测量土地，土地符合其要求才签订合同。被告班玛龙珠土地总面积7464.7平方米，热旦将土地总面积告知设计方，并将土地总面积“随便写到合同上”。被告班玛龙珠与热旦协商院子以放红砖位置为界，并且热旦承诺尽量给被告班玛龙珠靠近沿街房留出前四后八汽车调头空间。2020年8月12日被告班玛龙珠已经将院子清理完毕后交付给了热旦，热旦也进场施工。后热旦因在别处找到场地建设驾考中心，才以被告班玛龙珠土地面积不符合合同约定为借口拒绝继续履行合同。被告班玛龙珠因与热旦签订土地租赁合同损失库房场地租赁费及看场费每年70000元。班玛龙珠2017年10月1日与龙瀚签订库房场地租赁合同，租赁期限为长期，每年租金50000元，冬休4个月每月看场费5000元共计每年看场费20000元。因解除库房场地租赁合同导致被告班玛龙珠损失库房场地租赁费及看场费每年70000元。被告班玛龙珠对原告所提供设计合同、设计图纸、收据、收条、工资表的真实性、与本案关联性有异议。热旦等人并未取得设立驾考中心资质，西宁秦青电子科技有限公司也没有建设工程设计资质，西宁秦青电子科技有限公司出具的收据并非正式发票、数额畸高，并且设计图纸实际用于热旦，后来找到的驾考中心场地。热旦2020年8月13日才开始平整土地15日左右就停止施工，但原告所出具的挖机收条工期却从10日、11日开始计算至21日，工时过长，工时费每小时400元过高，实际使用挖机数量也没有三辆之多，并且未说明挖机型号。热旦平整土地为机械施工，使用工人没有10人这么多，并且工人工期过长、日工资过高。原告应提供向西宁秦青电子科技有限公司、挖机老板、工人转账的凭证。综上所述，被告班玛龙珠与热旦协商并按要求交付土地，因此损失原有的库房场地租赁费及看场费，但热旦拒绝继续履行合同，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”以及第五百八十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行”的规定，请法院判决继续履行合同、驳回原告诉讼请求。第三人热旦未作陈述亦未举证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，原告向本庭提交证据如下：1、土地租赁合同复印件、宗地图复印件、转账凭证，拟证明原被告之间土地租赁法律关系存在，约定了土地面积7464.7平方米。被告班玛龙珠及其委托诉讼代理人质证认为，该份证据为复印件对真实性有异议，并非原告签字捺印，我方认为原告不是真正的合同相对方。本院认为，该合同虽由第三人代书但系原被告真实意思表示，原告万玛尖措依约向被告班玛龙珠支付了租金130000元，故对其真实性予以认定。2、收据、设计合同、设计图、挖掘机收条、劳务名单、工资表，拟证明被告不履行合同给原告前期投入造成的损失包括设计费200000元、劳务费13600元、机械租赁费71733元的事实。被告班玛龙珠及其委托诉讼代理人质证认为，对证据的真实性与本案关联性有异议，热旦等人并未取得设计驾考中心资质，西宁秦青电子科技有限公司也没有建设工程设计资质，西宁秦青电子科技有限公司出具的收据并非正式发票且数额极高。热旦2020年8月13日就开始平整土地，15日左右就停止施工，但原告所出具的挖机收条工期却是11日，从10日开始算至21日，工时过长及工时费每小时400元过高，实际使用挖机数量也没有三辆之多，并且未说明挖机型号，亦未提交转账凭证，故对该组证据不予认可。本院认为，原告提交的收条、工资表、挖掘机收条、劳务名单是否用于案涉土地的前期施工无法考证，原告亦未提交其他证据加以印证，故对其证明方向不予认定。关于设计图、设计合同及设计费用，原告委托代理人在庭审中提出将原有的设计图改良后用于玛沁县玛域驾考中心建设，故对其证明方向不予认定。3、照片一组，拟证明双方签订的土地租赁合同后约定的土地面积以及土地上仍然有建筑物，后院无法满足合同目的，导致原告方认为合同履行不能，不能实现合同目的；第二组照片拟证明因为被告方交付的土地无法满足合同目的，致使原告方在果洛州玛沁县其他地方租赁其他土地，并且修建了驾考中心，双方合同无法再继续履行。被告班玛龙珠及其委托诉讼代理人质证认为，真实性无异议，对其证明方向有异议，如前所述被告土地完全符合合同要求，原告所述建筑物为永久建筑物，双方未约定拆除，原告的证据恰恰证实原告在别处租赁及拒不履行合同，以土地面积小多次拒绝合同履行的要求。本院认为，该组证据能证实土地租赁合同项下的标的即7464.7平方米土地面积中包括临街铺面及原告已修建玛沁玛域汽车驾驶员考试中心的事实，故对该证据的真实性及其证明方向予以采信。被告向本庭提交证据如下：1、建筑项目意见书、建筑施工许可证，拟证明被告班玛龙珠系土地所有权人。原告委托诉讼代理人质证认为，对于被告所提交的证据的真实性予以认可，对于关联性我们认为有所遗漏，应当补充恰恰证明合同所约定的7467.7平方米是属实的，而且在该宗地图的东南方向有一排建筑物至今未拆除，正是因为这一排建筑物没有拆除，导致了双方之间纠纷的发生。本院认为，被告提交的证据符合民事诉讼证据规则，予以认定。2、库房场地租赁合同，拟证明被告班玛龙珠2017年10月1日与龙翰签订库房场地租赁合同，租赁期限为长期，每年租金50000元，冬休4个月每月看场费5000元，共计每年看场费20000元。因解除库房场地租赁合同导致被告班玛龙珠损失库房场地租赁费及看场费每年70000元的事实。原告委托诉讼代理人质证认为，与本案无关，这属于被告与第三人之间的合同，本案的争议焦点不在其与第三方之间腾退的事情，而是对于前期相关建筑物拆除的情况。本院认为，该租赁合同与本案无关联性，故对其证明方向不予认定。3、中国农业银行交易明细清单，拟证明被告班玛龙珠于2020年8月12日收到土地租赁费130000元的事实。原告委托诉讼代理人质证认为，证据三性予以认可。本院对该证据予以认定。4、被告班玛龙珠与热旦微信聊天记录截图14张及聊天记录文字稿，拟证明被告班玛龙珠与热旦微信联系土地租赁合同事宜，协商院子以红砖为界后热旦以土地面积为借口不再租赁被告班玛龙珠土地的事实。原告委托诉讼代理人质证认为，对于这组证据的证据三性不予认可，因双方之间签署了土地租赁合同，也就是说在原告方所提交的证据一，以及被告方所提交的证据三，能够明确地看出双方之间约定的土地面积是7464.7平方米，通过对方所翻译的资料可以看出双方就土地面积无法满足合同需求，而这是合同无法履行也是原告方提出要求解除合同的实质性原因。本院认为，被告未提交证据证实合同约定的土地是以红砖为界，且宗地图标明的土地面积为7464.7平方米（包括临街铺面），故对该证据的证明方向不予认定。5、被告班玛龙珠与热旦、关却电话录音及文字稿，拟证明被告与热旦等人协商要求继续履行合同的事实。原告万玛尖措委托诉讼代理人质证认为，真实性予以认可，对其关联性不认可，被告方仅仅出示了部分的聊天录音，而且通过聊天可以很明确地看出，实质上是属于被告没有办法提供给原告合同履行的7464.7平方米的土地，导致双方之间的合同无法履行，进而其主张的证明方向肯定是错误的，合同上明确约定7467.7平方米，对方在无法提供的情况下要求继续履行合同，显然与实际并不相符。本院认为，该录音仅能证实被告为原告继续履行合同进行交涉，故对其证明方向予以认定。6、视频23段，拟证明承租土地（院子）清理前的状况，被告清理院子的过程及清理后的状况，以及热旦平整场地、机械、材料等撤场情况。原告万玛尖措委托诉讼代理人质证认为，对于上述真实性合法性关联性予以认可，但对证明方向补充一点通过对方提交的视频看出在2020年8月24日原告万玛尖措撤场时被告班玛龙珠未将合同约定的7464.7平方米的租赁土地提供给原告方，东南方向有一排房屋及空院未清场，这也是导致双方合同无法履行的事实。本院认为，原告对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以认定。7、照片16张，拟证明照片中的概貌是从2020年8月19日以后的承租土地现状。原告万玛尖措委托诉讼代理人质证认为，对于上述真实性合法性关联性予以认可对证明方向补充一点通过对方提交的视频看出在2020年8月24日原告万玛尖措撤场时被告班玛龙珠未将合同约定的7464.7平方米的租赁土地提供给原告方，东南方向有一排房屋及空院未清场，这也是导致双方合同无法履行的事实。本院对该证据证明方向予以认定。本院经审理认定事实如下：2020年8月12日，原告万玛尖措为修建玛沁玛域汽车驾驶员考试中心需要，委托第三人热旦代其与被告班玛龙珠签订《土地租赁合同》，合约约定被告班玛龙珠租赁给原告万玛尖措的土地位于玛沁县大武镇西久公路西侧，总面积约7464.7平方米。租赁期限为20年，自2020年8月12日起至2040年8月12日止。租赁费用为每年130000元，与每年8月中旬原告向被告支付，支付方式为现金支付。合同签订后，被告班玛龙珠于2020年8月12日将承租土地（院子）清理完毕后交予原告，原告进场后发现承租土地面积与合同约定的土地面积不符后退场，并于2020年8月19日与被告班玛龙珠交涉并提出土地面积不够要求解除合同。另查明，原告万玛尖措在合同签订后向被告班玛龙珠支付了年租金130000元。再查明，玛沁玛域汽车驾驶员考试中心已在他处修建完成并已投入使用。本院认为，现根据当事人的诉辨意见归纳本案争议焦点，并分析认定如下：关于万玛尖措与班玛龙珠签订的《土地租赁合同》解除与否的问题。原被告双方签订的《土地租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。原被告签订合同后，被告依约进行了清场工作，原告支付了一年的租金130000元。但原告进场准备修建玛沁玛域汽车驾驶员考试中心时，发现被告出租的土地与合同中约定的土地面积不符，经交涉无果后提出解除合同，并通过承租其他土地修建了玛沁玛域汽车驾驶员考试中心。被告班玛龙珠虽在庭审中提出合同中书写土地面积时是按宗地图书写的，合同签订期间已与第三人热旦协商确认并约定实际出租的土地（承租地）为清场后交付的土地（承租地），但未提交相关证据加以印证。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，出租人应当按照合同约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持出租物符合约定的用途。被告班玛龙珠交付的租赁物即土地面积不符合合同约定，致使原告合同目的无法实现，故准许解除原被告签订的土地租赁合同，并由被告班玛龙珠返还已收取的租金130000元。关于原告万玛尖措要求被告班玛龙珠支付因解除合同产生损失费用285333元的诉求应否支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定。本案中，原告提出要求被告支付为修建玛沁玛域汽车驾驶员考试中心产生的设计费200000元，机械租赁费717331元、劳务费13600元，经查，原告委托诉讼代理人提出设计稿经修改后用于已修建的考试中心。庭审中，原告未提交其因实际履行合同产生机械租赁费及劳务费的相关证据，故对原告主张的诉求不予支持。关于被告是否存在损失及损失多少的问题。原被告在土地租赁合同中约定，“在合同履行过程中，如发生争议，由争议双方协商解决。协商不成的，可以向上级主管部门申请调解或直接向当地人民法院起诉”。原告万玛尖措于2020年8月19日就合同中约定的土地面积与实际出租的土地面积不符，并与被告协商解除合同未果后，起诉至玛沁县人民法院并于2021年3月17日立案受理。本院认为，从协商解除合同到明确要求解除合同的期限为7个月，产生的租赁费为75833.10元。2021年3月18日后该租赁物即涉案承租土地一直处于闲置状态，期间产生的租金不应认定为损失。关于原被告的过错责任比例及损失承担的问题。合同的签订系双方真实意思表示，但在履行合同期间因原被告未对合同内容进行审核导致合同目的未实现并协商解除合同未果后，原告未采取及时止损的相关措施并导致案涉承租土地处于闲置状态7个月之久。故由此产生的损失原告应承担40%的责任，被告承担60%的责任。因此原告万玛尖措应向被告班玛龙珠支付损失30333.24元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第九十四条、第一百零七条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除万玛尖措与班玛龙珠于2020年8月12日签订的《土地租赁合同》；二、被告班玛龙珠于判决生效之日起三十日内返还租赁费130000元；三、原告万玛尖措于本判决生效之日起十日内向被告班玛龙珠支付损失30333.24元；四、驳回原告万玛尖措的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7530元，由原告万玛尖措负担4630元，被告班玛龙珠负担2900元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省果洛藏族自治州中级人民法院。审判长 赛 吉审判员 沃确吉人民陪审员 春 华二〇二一年七月十五日书记员 周太加