北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终8742号上诉人（原审被告）：北京利康搬家有限责任公司，住所地北京市朝阳区北苑路180号2号楼601室。法定代表人：于清州，董事长。委托诉讼代理人：刘丽欣，北京市华泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶晨晨，北京市华泰律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：陈绍伟，男，1952年2月8日出生，住北京市西城区。被上诉人（原审被告）：李洪运，男，1970年11月1日出生，住北京市朝阳区。被上诉人（原审被告）：付乾翠，女，1972年3月25日出生，住北京市朝阳区。原审第三人：于秀明，男，1974年4月10日出生，住北京市朝阳区。上诉人北京利康搬家有限责任公司（以下简称利康公司）因与被上诉人陈绍伟、李洪运、付乾翠、及原审第三人于秀明房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初73653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。利康公司上诉请求：1．撤销一审判决，发回重审或驳回陈绍伟的全部诉讼请求。2．一、二审诉讼费由陈绍伟承担。具体事实与理由：一、一审判决认定事实错误，利康公司在一审中提供的证据足以认定位于朝阳区××楼半地下室（以下简称312号楼地下室）为非居住使用性质，陈绍伟是合同项下的根本违约方。首先，一审中，利康公司已就自己的主张向法院提交了北京市朝阳区房屋管理局联合北京市朝阳区六里屯街道办事处于2017年8月9日向涉案房屋所有权人下发的《关于改正违规使用普通地下室行为的通知书》，该通知明确载明存在违规将涉案房屋用于居住使用的情形，被要求改正。通过该通知内容可以明确知悉涉案房屋的非居住使用性质，一审法院忽略该组证据不予采信，仅依据陈绍伟提交《北京市普通地下室使用（出租）登记备案表》、《普通地下室登记表》、《北京市普通地下室使用（租赁）登记备案授权委托书》，以及一审庭审中北京市规划和自然资源委员会出具的函件就认定涉案房屋用于居住使用，显然系事实认定错误。陈绍伟提交的该组证据载明的时间为2007年，跟本案发生的时间相差约10年，而且北京市规划和自然资源委员会出具的函件中写明312号楼项目性质为住宅，而312号楼地下室在原规划许可存档图纸中未标注具体使用功能，根据证据盖然性规则，足以能够证明涉案房屋的非居住使用用途。其次，陈绍伟一直在违反合同约定及房屋规划属性使用涉案房屋，为此，利康公司被多次要求整改，甚至还被行政罚款3万元，陈绍伟才是合同项下的根本违约方。而一审法院混淆事实，认为利康公司未能妥善将租赁标的交付承租方，系违约行为，也是事实认定错误。二、现有新证据也能够证实涉案房屋为非居住使用性质。2020年12月28日，北京市朝阳区人民政府六里屯街道办事处房屋管理科向利康公司下发《关于规范使用地下室及疫情防控有关工作的通知》，该通知中明确要求不得将涉案房屋用于人员出租或散租经营，同时更不得除管理员外其他人员留宿，由此，也可以得出涉案房屋的非居住用途性质，该新证据与利康公司在一审庭审中提交的证据能够形成完整的证据链，相互印证。三、一审判决适用法律错误，陈绍伟严重违反房屋规划属性将涉案房屋用于居住出租使用，利康公司具有合同解除权。陈绍伟一直将涉案房屋用于公寓居住使用，这显然与房屋规划属性不相符，根据《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》第七条“禁止将规划用途为非居住用途的地下空间用于居住”之规定，以及《合同法》第二百一十九条“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”，利康公司作为涉案房屋的出租人完全有权解除其与陈绍伟之间的租赁合同。此外，陈绍伟租赁涉案房屋的目的就是从事公寓出租业务，而根据现行法律法规以及街道办事处的要求，涉案房屋不能用于出租和居住使用，双方签署合同的目的也无法实现。因此，即使是根据《合同法》第九十四条，利康公司也依法享有解除权。一审法院在认定事实错误的情形下，否认了利康公司的法定解除权，显然是适用法律错误，同时剥夺了利康公司作为房屋出租方的合法解除权。四、一审判决显失公平，判决由利康公司履行腾退义务并赔偿陈绍伟经济损失无事实和法律依据。陈绍伟默认第三人于秀明自2018年4月开始占用涉案房屋后一直未交付过租金，而且违规使用涉案房屋至今，陈绍伟是根本违约方。而作为违约方又何来损失赔偿之说，况且，涉案房屋在2017年9月被通知整改腾退，也是因为陈绍伟违规使用，该行为系政府政策性要求，并非利康公司主观故意单方终止合同造成了陈绍伟的损失。另外，对于一审法院酌定的经济损失，数额明显认定过高。陈绍伟仅提供了《承包协议》，并不能证明其一定能够获得利益及所受损失的实际情况，而且涉案房屋东西两侧一年租金一共才20万元，即便根据合同法中对于损失赔偿额的认定包括合同履行后可以获得的利益，一审法院将损失赔偿认定为30万元，严重超出利康公司在订立合同时所能预见的因违反合同可能造成的损失。综上，请求二审法院支持利康公司的上诉请求。陈绍伟辩称：同意一审判决，不同意利康公司的上诉请求，请求二审法院维持一审判决。李洪运、付乾翠辩称：同意利康公司的上诉请求，对一审判决不发表意见。于秀明述称：不同意利康公司的上诉请求，利康公司的意见不属实，一审法官调查过利康公司也在违法出租。其他与我无关，不发表意见。陈绍伟向一审法院起诉请求：1．利康公司继续履行未届满的租赁合同，因涉案房屋西侧履行中断，故自2019年3月21日起至合同期届满止的租金，由陈绍伟继续交纳；2．利康公司因先期违约、转租侵权，赔偿陈绍伟直接经济损失60万元；3．李洪运、付乾翠赔偿陈绍伟经济损失626600元；4．利康公司、李洪运、付乾翠将地下室东侧腾空并将钥匙返还陈绍伟继续承租，因履行中断，自陈绍伟收回使用东侧之日起至合同期届满止的租金，由陈绍伟继续向利康公司交纳；5．利康公司、李洪运、付乾翠承担连带赔偿和腾退责任。一审法院认定事实：2010年11月15日，出租方北京利康搬家有限责任公司（甲方）与承租方陈绍伟（乙方）签订《租赁合同》，约定：1．甲方将享有使用权的，位于朝阳区××楼半地下室全部出租给乙方经营管理使用。2．租赁期：暂定为10年（自2010年11月15日起至2020年11月14日止），租期届满前一个月，本合同是否续签双方另行协商。在同等条件下，乙方享有优先权。3．乙方如对房屋装修，不能改变和破坏房屋主体结构，对甲方的地下室设施负责保护和维修，装修费由乙方自行承担。在雨季期间，乙方应做好防护措施，保障地下室人身财产安全。4．甲方租给乙方供暖、供电、煤气设备供乙方使用。有关水电费、供暖费、燃气费、排污费、有线电视收视费等相关费用由乙方向相关部门承担。5．租赁期内，如地下室墙面及地面反潮反水等问题发生，由甲方负责维修，并承担相应损失。6．租赁期内，乙方应做好地下室的安全、消防、治安、防火、防盗、卫生及经济纠纷等问题的保障防护工作。发生问题自行负责。7．乙方在此经营期间，应遵纪守法、合法经营，维护好地下室的各项设施，直至合同终止。8．免责条件：乙方经营期间，如遇不可抗力因素导致合同无法履行，双方互不承担责任。租赁费用计算截至合同终止日。9．乙方在此经营期间，如遇政府或开发商征用拆迁，有关未到租赁期限的相关经营损失和经济补偿金归乙方享有。10．租金及支付方式：年租金为15万元，乙方按月以现金支付相应租金，甲方出具收据。11．违约责任：甲乙双方严格遵守上述合同条款约定，违约方承担相应违约责任。2011年8月15日，出租方北京利康搬家有限责任公司（甲方）与承租方陈绍伟（乙方）签订《地下室租赁合同》，约定：甲方鉴于原承租人主体资格丧失（被工商局吊销）和租赁关系已经法院判决解除。故此出租人寻求新承租人或承包人。甲乙双方经友好协商，并依据合同法的相关规定，特签订本合同，具体条款内容和权利义务关系如下：1．甲方将位于朝阳区××楼地下室，交由乙方承租和承包，现有条体由乙方管理使用。2．甲方对原承租人的租金债权，将委托乙方全权代为追偿。3．房屋租赁期限：暂定为10年（自2011年8月15日起至2021年8月14日止），租期届满前一个月，本合同是否续签双方另行协商。在同等条件下，乙方享有优先权。4．乙方如对房屋装修，不能改变和破坏房屋主体结构，对甲方的地下室设施负责保护和维修，装修费乙方自行承担。在雨季期间，乙方应做好防护措施，保障地下室人身财产安全。5．甲方租给乙方供暖、供电、煤气设备供乙方使用。有关水电费、供暖费、燃气费、排污费、有线电视收视费等相关费用由乙方向相关部门交纳。6．租赁期内，如地下室墙面及地面反潮、反水等问题发生，由甲方负责维修，并承担相应损失。7．租赁期内，乙方应做好地下室的安全、消防、治安、防火、防盗、卫生及经济纠纷等问题的保障防护工作。发生问题自行负责。8．乙方在此经营期间，应遵纪守法、合法经营，维护好地下室的各项设施，直至合同终止。9．免责条件：乙方经营期间，如遇不可抗力因素导致合同无法履行，双方互不承担责任。租赁费用计算截至履行终止日。10．乙方在此经营期间，如遇政府或开发商征用拆迁，有关未到租赁期限的相关经营损失和经济补偿金归乙方享有。11．租金及支付方式：年租金为14．5万元，乙方按月以现金形式支付相应租金，甲方出具收据。12．违约责任：甲乙双方严格遵守上述合同条款约定，违约方承担相应违约责任。13．争议的解决方式：协商，调解、诉讼。14．本合同如遇未尽事宜，由双方友好协商签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。2016年4月19日，出租方北京利康搬家有限责任公司（甲方）与承租方陈绍伟（乙方）签订《补充协议》。约定：甲乙双方经友好协商，并根据2011年8月签订的《地下室租赁合同》对其中部分内容进行变更和补充，具体变更和补充内容如下:1、鉴于乙方承租期内投资不少，租期未届满。前五年租金不变，后五年租金每年提高至20万元整至合同期届满。2、提租履行期：自2016年8月15日起至2021年8月14日止。（乙方还是按照原协议每月支付租金）。3、合同期届满，乙方将承租期内投入的固定资产和地下室一并交付甲方。（如续租，乙方具有优先权）。4、鉴于双方原合作关系，故甲方如需乙方提供法律咨询和法律服务，乙方一如既往，全力以赴。5、在乙方后五年的承租期内，乙方应做好地下室的安全、消防、治安、防火、防盗、卫生及经济纠纷等问题的保障防护工作。如出现外人干扰，甲方应尽力配合乙方排除和抗辩，保证后五年内安定和谐，不出意外。2016年8月15日，发包人：陈绍伟（甲方）与承包人：李洪运（乙方）签署《承包协议》，约定：一、承包标的：朝阳区××号楼东部半地下室，面积约为:平方米，大房间19间，小房间13间，楼道间4间，洗手间和卫生间各一间，共计38间。二、承包期限：2016年8月15日至2020年8月14日止。三、承包费用：每年15万元（每年8月份乙方向甲方支付该年度的承包费，其中每年包含取暖费1万元）。四、承包收益：经双方初步核算，乙方每年收益在578400元以上。五、特别约定：1、乙方在承租期，确保电器安全（电磁炉、电表电路等）、确保人身安全（身体损害、伤亡事故等）、确保防汛安全（雨季水倒灌、准备好沙袋）、确保治安安全（防盗、打架斗殴、禁止赌博和疑犯入住）、确保传染疾病安全（防止各种卫生疾病的发生）。2、乙方每年与当地办事处签订责任书，如发生上述事故，乙方自愿承担法律和经济责任。3、乙方每半年支付租金5万元，由甲方代乙方向产权人利康公司缴纳。4、有关重要事宣，乙方应及时与甲方通报，甲方有权监督检查乙方的不到位的经营管理行为。5、乙方承租期届满或政府强制性关停，乙方应无条件腾退。2016年8月15日，发包人：陈绍伟（甲方）与承包人：于秀明（乙方）签署《承包协议》，约定：一、承包标的：朝阳区××号楼西部半地下室，面积约为:平方米，大房间18间，小房间11间，楼道间4间，洗手间和卫生间各一间，共计33间。二、承包期限：2016年8月15日至2020年8月14日止。三、承包费用：每年15万元（每年8月份乙方向甲方支付该年度的承包费，其中每年包含取暖费1万元）。四、承包收益：经双方初步核算，乙方每年收益在530400元以上。五、特别约定：1、乙方在承租期，确保电器安全（电磁炉、电表电路等）、确保人身安全（身体损害、伤亡事故等）、确保防汛安全（雨季水倒灌、准备好沙袋）、确保治安安全（防盗、打架斗殴、禁止赌博和疑犯入住）、确保传染疾病安全（防止各种卫生疾病的发生）。2、乙方每年与当地办事处签订责任书，如发生上述事故，乙方自愿承担法律和经济责任。3、乙方每半年支付租金5万元，由甲方代乙方向产权人利康公司缴纳。4、有关重要事宣，乙方应及时与甲方通报，甲方有权监督检查乙方的不到位的经营管理行为。5、乙方承租期届满或政府强制性关停，乙方应无条件腾退。2017年9月14日，陈绍伟与李洪运签订《确认书》，约定：双方于2016年8月15日签订的《承包协议》在2017年8月底因（北京市政府令第236号的规定）而无法再继续履行，故此双方无奈只得提前解除该协议，特此对善后的有关事宜，确认如下：1、承包人将承包协议原件及押金收条，归还发包人。2、承包人将312号楼地下室房门钥匙一串，归还发包人。3、发包人将押金壹万元整人民（现金）返还承包人，承包人确认已收取。4、双方对上述条款内容事实认可，双方签字后加以确认。2019年6月28日，利康公司出具《委托书》，载明：本公司因2017年8月接到《关于改正违规使用普通地下室行为的通知书》后，因无法实现租赁合同目的，故解除相关合同后，清空所有房屋。于2017年10月1日起委托李洪运、付乾翠代看管北京朝阳××楼地下室东西两侧至今，要求李洪运、付乾翠两人对北京朝阳××楼地下室东西两侧进行管理与维护，及时排除安全隐患等问题。陈绍伟向利康公司支付租金至2017年8月14日。各方当事人一致认可，《关于改正违规使用普通地下室行为的通知书》2017年8月9日下达，2017年9月3日开始整顿，2017年9月份按要求全部腾空，政府对地下室的大门进行更换。2017年12月12日李洪运代王铁生签字领取更换后的东西两侧的钥匙。李洪运述称其领取钥匙后，一直保管至今。各方当事人一致认可2018年4月王铁生让于秀明进驻312号楼地下室西侧，并让于秀明更换西侧门锁。于秀明述称，其于2019年3月20日搬离312号楼地下室西侧，其开始通过微信、短信联系王铁生，王铁生一直不收，为避免违约才将房屋钥匙交给了陈绍伟。陈绍伟述称，2019年3月20日，于秀明将312号楼地下室西侧房屋钥匙交给我，我恢复对312号楼地下室西侧的控制权。王铁生系利康公司工作人员，亦为本案一审中利康公司委托诉讼代理人。经一审法院2019年12月23日现场勘验，312号楼地下室东侧有一部分房屋有人居住，一部分房屋大门上载有“库房”二字；312号楼地下室西侧大部分已出租供他人居住使用。2020年6月16日本案一审最后一次开庭时，各方当事人认可现场情况并未发生变化。关于解除《地下室租赁合同》及《补充协议》的依据，利康公司主张，依照《中华人民共和国合同法》第219条，陈绍伟将涉案房屋违规使用，没有按照涉案房屋的非居住使用性质使用。根据《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用规范》第10条以及《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》第8条、第14条，陈绍伟严重违反了上述法律规定，未按照租赁物的性质使用租赁标的物，利康公司可以要求解除合同，并且主张赔偿损失。陈绍伟自2017年8月之后未缴纳租金，已累计逾期长达两年之久，构成根本性违约，根据《中华人民共和国合同法》第94条，利康公司有权解除合同。利康公司向一审法院提交2019年10月25日北京市朝阳区房屋管理局出示的《行政处罚事先告知书》《责令改正通知书》《谈话通知书》，其中《行政处罚事先告知书》载明：经查你公司作为北京市朝阳区××楼普通地下室的产权人，出租上述普通地下室作为居住场所使用，未依法向普通地下室所在地区住房城乡建设行政主管部门登记备案的行为，违反了《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》第十五条第一款的规定。依据《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》第二十四条的规定，本机关拟决定给予你公司处1万元以上3万元以下罚款的行政处罚。《责令改正通知书》载明：你单位作为北京市朝阳区××楼普通地下室的产权人，出租上述普通地下室作为居住场所使用，未依法向普通地下室所在地区住房城乡建设行政主管部门登记备案的行为，违反了《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》第十五条第一款的规定。本机关依据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条以及《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》第二十四条的规定，现责令你单位于2019年11月4日前改正该行为，并接受复查。具体改正内容及改正方式：在本通知书规定时限内，依法到北京市朝阳区房屋管理局办理普通地下室登记备案。一审法院向北京市规划和自然资源委员会送达《协助调查函》，查询312号楼地下室的规划用途，是否可以用于居住使用。北京市规划和自然资源委员会向一审法院出具回函，载明：经查，××楼已取得原北京市城市规划管理局核发的建设工程规划许可证（85建市字2633号），项目性质为住宅，地下部分在原规划许可存档图纸中，未标注具体使用功能。未有建设单位向我单位申报规划变更手续。陈绍伟向一审法院提交《北京市普通地下室使用（出租）登记备案表》、《普通地下室登记表》、《北京市普通地下室使用（租赁）登记备案授权委托书》，证明312号楼地下室是合法合规，可以对外出租的。其中《北京市普通地下室使用（出租）登记备案表》规划用途一栏为住宅，实际用途一栏为居住类；《普通地下室登记表》规划用途一栏为住宅，实际用途一栏为居住。利康公司认可上述证据的真实性，不认可证明目的，主张载明的时间为2007年，自2017年后被要求停止居住使用。一审法院认为：利康公司与陈绍伟于2010年11月15日签订《租赁合同》，于2011年8月15日签订《地下室租赁合同》，该两份合同均是以312号楼地下室为标的的租赁合同，《地下室租赁合同》签订在后，且租赁期限结束时间在后，双方之间于2016年4月19日签署的《补充协议》亦是针对《地下室租赁合同》的补充，故本案应以《地下室租赁合同》为双方之间的基础权利义务关系。《地下室租赁合同》、《补充协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，当事人应当按照《地下室租赁合同》及《补充协议》的约定全面履行自己的义务。一、双方是否应当继续履行《地下室租赁合同》及《补充协议》及租金交纳问题。利康公司主张双方曾口头约定解除双方之间的租赁关系，但其未向一审法院提交充分有效证据予以佐证，一审法院不予采信。其亦主张其行使了合同解除权，其理由为陈绍伟没有按照312号地下室的非居住使用性质使用及陈绍伟没有按期缴纳房屋租金。根据北京市规划和自然资源委员会向一审法院出具的函件，312号楼项目性质为住宅，而312号楼地下室在原规划许可存档图纸中，未标注具体使用功能，未有建设单位申报规划变更手续。根据查明的事实，《北京市普通地下室使用（出租）登记备案表》规划用途一栏为住宅，实际用途一栏为居住类；《普通地下室登记表》规划用途一栏为住宅，实际用途一栏为居住。上述证据结合北京市规划和自然资源委员会函件中“未有建设单位申报规划变更手续”，足以形成完整证据链条。利康公司主张陈绍伟没有按照312号地下室的非居住使用性质使用，其应当向一审法院提交充分有效证据证明312号地下室的使用性质，其向一审法院提交的2019年10月25日行政处罚事先告知书、责令改正通知书中明确载明，312号地下室违规之处在于未进行登记备案，而非作为居住场所使用。综上所述，利康公司未向一审法院提交充分有效证据对其关于312号地下室系非居住性质的主张进行佐证，其应当承担不能充分举证的法律后果，一审法院对利康公司关于其以陈绍伟没有按照312号地下室的非居住使用性质使用为由解除双方《地下室租赁合同》及《补充协议》的主张不予采信。关于陈绍伟缴纳房屋租金情况，《关于改正违规使用普通地下室行为的通知书》于2017年8月9日下达，陈绍伟向利康公司支付租金至2017年8月14日并无不当，直至2017年12月12日，李洪运代王铁生签字领取更换后的312号地下室东西两侧的钥匙。这段时间内，312号地下室的使用存在较大瑕疵，利康公司要求陈绍伟支付该期间的租金于法无据。利康公司以陈绍伟没有及时缴纳房屋租金构成根本违约为由主张双方之间《房屋租赁合同》及《补充协议》于2017年9月1日解除缺乏依据，一审法院不予采信。据此，《房屋租赁合同》及《补充协议》尚未到期，双方均应依约履行合同义务，陈绍伟要求利康公司继续履行租赁合同，于法有据，一审法院予以支持。根据查明的事实，李洪运、付乾翠受利康公司委托实际管理312号地下室东侧，陈绍伟对312号地下室东侧享有使用、收益的权利，其要求利康公司、李洪运、付乾翠腾空312号地下室东侧并交还予陈绍伟的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。关于陈绍伟要求一审法院判决其向利康公司交纳租金一节，根据我国民事诉讼法规定，起诉必须符合下列条件（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。根据当事人提出诉的内容和目的不同，民事诉讼可分为确认之诉、给付之诉、变更之诉，本案陈绍伟要求一审法院判决其向利康公司承担民事责任，不属于给付之诉中要求对方向自己履行给付义务的请求，也不属于确认之诉中要求法院判定其与对方当事人存在或者不存在一定法律关系的确认，亦非变更之诉中要求改变或者消灭某种民事法律关系的诉讼。故陈绍伟关于要求一审法院判令其向利康公司交纳租金的诉讼请求，不符合民事诉讼法中关于起诉的条件，一审法院予以驳回。二、本案违约责任的承担问题。利康公司在《房屋租赁合同》及《补充协议》合同履行期间未能妥善履行将租赁标的交付承租方的合同义务，系违约行为。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。陈绍伟要求利康公司赔偿损失于法有据，但其主张的损失不应超过双方订立合同时预见或应当预见的因违反合同可能造成的损失。一审法院综合考虑利康公司的违约情形、《承包协议》约定的承包费数额、312号地下室的实际使用情况、陈绍伟失去对312号地下室的控制权的时间及其实际主张的时间等因素对利康公司应向陈绍伟赔偿的损失数额酌情予以认定，为300000元。关于陈绍伟要求李洪运、付乾翠赔偿其经济损失626600元一节，其在与李洪运解除承包关系后，与李洪运、付乾翠之间不存在合同关系，其无权依照合同关系向李洪运、付乾翠主张权利。关于其主张李洪运、付乾翠存在不当得利一节，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定，因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。陈绍伟未向一审法院提交充分有效证据证明李洪运、付乾翠的实际取得利益数额，亦不属于李洪运、付乾翠取得收益的受损失的人，其主张李洪运、付乾翠存在不当得利缺乏事实和法律依据，一审法院亦已经支持了其所主张的因未能取得312号地下室导致的违约损失，其上述经济损失，属重复请求。一审法院对陈绍伟关于李洪运、付乾翠向其赔偿经济损失626600元的主张不予支持。关于陈绍伟要求利康公司、李洪运、付乾翠承担连带赔偿责任一节，李洪运、付乾翠不是陈绍伟与利康公司之间租赁关系的合同相对人，陈绍伟要求李洪运、付乾翠与利康公司承担连带赔偿责任缺乏法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院于2020年11月29日判决：一、陈绍伟与利康公司继续履行双方于2011年8月15日签订的《地下室租赁合同》及2016年4月19日签订的《补充协议》二、利康公司、李洪运、付乾翠于判决生效之日起十日内将位于北京市朝阳区××楼半地下室东侧腾退并交与陈绍伟使用；三、利康公司于判决生效之日起十日内向陈绍伟支付经济损失300000元；四、驳回陈绍伟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，利康公司围绕上诉请求依法提交了证据。证据一组：六里屯街道房管科下发的《关于规范使用地下室及疫情防控有关工作的通知》，及涉案地下室西侧进出门张贴该通知的现场照片，证明涉案房屋不能用于人员居住或经营。陈绍伟发表质证意见：对该证据的真实性、关联性不认可。李洪运、付乾翠发表质证意见：对该证据的真实性认可。于秀明发表质证意见：对该证据的真实性、关联性不认可。对当事人的二审新证据，本院将结合其他事实进行综合认定。李洪运、付乾翠、于秀明二审未提交新证据。本院对一审经审理查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为涉案《地下室租赁合同》及《补充协议》是否应继续履行。当事人对自己的提出主张，有责任提供证据。否则，应承担举证不能的法律后果。本案中，利康公司主张涉案房屋系非居住使用性质，但其二审提交的2020年12月28日六里屯街道房管科所作的《关于规范使用地下室及疫情防控有关工作的通知》中明确载明：“禁止违反规划用途使用地下室”。由此可知，该通知系为规范地下室严格按照规划用途使用所出具。而据本案已查明事实，《普通地下室登记表》规划用途一栏为住宅，实际用途一栏为居住，《北京市普通地下室使用（出租）登记备案表》规划用途一栏为住宅，实际用途一栏为居住类。一审法院向北京市规划和自然资源委员会查询结果也显示，312号楼项目性质为住宅，未有建设单位申报规划变更手续。故在利康公司未能举证证明涉案312号地下室存在规划变更的情形下，本院对其上诉主张难以支持。另，利康公司并未就《地下室租赁合同》及《补充协议》，单独提起反诉要求解除，故一审法院判决双方继续履行《地下室租赁合同》及《补充协议》，并无不当，本院予以维持。现李洪运、付乾翠受利康公司委托实际管理312号地下室东侧，陈绍伟基于与利康公司签订的《地下室租赁合同》及《补充协议》，对312号地下室具有承租及使用、收益的权利，故其有权基于利康公司实际占有控制312号地下室的事实向其主张违约赔偿，一审法院综合利康公司的违约情形、《承包协议》约定承包费数额等因素，酌定利康公司赔偿陈绍伟300000元，亦并无不当，本院予以维持。综上所述，利康公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15839．4元，由北京利康搬家有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 沈 放审 判 员 玄明虎审 判 员 万丽丽二〇二一年七月二十七日法官助理 刘旭萌法官助理 向 玗法官助理 陈亢睿