广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初25839号原告：广州市展汇房地产开发有限公司。住所地：广州市海珠区新港东路******。法定代表人：蓝章华。委托诉讼代理人：倪志刚，广东高睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈宝莹，广东高睿律师事务所实习律师。被告：云闪充(广州)新能源科技有限公司。住所地：广。住所地：广州市海珠区新港东路****会展南一路******3-18。法定代表人：覃恒贝。委托诉讼代理人：云驰杰，该公司员工。原告广州市展汇房地产开发有限公司（以下简称“展汇公司”）与被告云闪充(广州)新能源科技有限公司（以下简称“云闪充公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告展汇公司的委托诉讼代理人倪志刚、陈宝莹，被告云闪充公司的委托诉讼代理人云驰杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.判令被告向原告支付拖欠的租金15700元，以及逾期支付前述租金的违约金(违约金以应付租金为基数，按每日1%标准计算，自逾期之日起算，计至全部租金实际清偿之日止，暂计算至2020年6月8日为314元)；2.判令被告向原告支付拖欠的物业管理费62800元，以及逾期支付前述物业管理费的违约金(违约金以各月应付物业管理费为基数，按每日0.3%标准计算，自逾期之日起算，计至全部物业管理费实际清偿之日止，暂计算至2020年6月8日为2731.8元)；3.判令被告向原告支付拖欠的电费1402343.89元，以及逾期支付前述电费的违约金(违约金以应付电费为基数，按每日0.3%标准计算，自逾期之日起算，计至全部电费实际清偿之日止，暂计算至2020年6月8日为79800元)；4、判令被告向原告支付原告为提起本案诉讼支出的律师费54000元；5.判令被告承担本案的诉讼费、保全费。庭审中，原告以本案起诉之后被告一直在不间断还款为由，当庭变更诉讼请求为：1.判令被告向原告支付拖欠的电费16471.07元；2.判令被告向原告支付拖欠的租金31394.84元，以及逾期支付前述租金的违约金(违约金以各月应付租金为基数，按每日1%标准计算，自逾期之日起计至全部租金实际清偿之日止，暂计算至2020年12月1日为11144.57元，详细计算方式见附表《违约金计算表》之《表1：应付未付逾期违约金计算表》)；3.判令被告向原告支付拖欠的物业管理费125600元，以及逾期支付前述物业管理费的违约金（违约金以各月应付物业管理费为基数，按每日0.3%标准计算，自逾期之日起计至全部物业管理费实际清偿之日止，暂计算至2020年12月1日为25434元，详细计算方式见附表《违约金计算表》之《表1：应付未付逾期违约金计算表》)；4.判令被告向原告支付已付租金等费用的逾期付款违约金610044.18元（各项费用的逾期付款违约金以合同约定方式计算，自逾期之日起算至被告实际支付之日，详细计算方式见附表《违约金计算表》之《表2：补充协议历史欠费逾期付款违约金计算表》及《表3：其他已付费用逾期违约金计算表》）；5.判令被告向原告支付原告为提起本案诉讼支出的律师费54000元；6.判令被告承担本案的诉讼费、保全费。事实与理由：2019年7月29日，原告与被告签订《南丰汇场地租赁协议书》，约定被告承租原告位于广州市海珠区新港东路618号、620号会展南一路1号、3号原告指定位置作商业用途使用；租赁合同明确约定了租金计算标准及支付期限。合同签订后，原告根据合同约定向被告交付了租赁场地并由被告开展商业经营。2019年8月18日，被告与北京戴德梁行物业管理有限公司广州分公司签订《南丰汇环球展贸中心物业管理服务协议》，约定由戴德梁行公司就租赁场所为被告提供物业管理服务，物业管理费为31400元/月，水电费等其他费用每月据实计付。2020年3月26日，原告与被告及戴德梁行公司签订《三方协议》，三方确认从2020年1月1日起被告向原告支付物业管理费、电费等其他费用。2020年3月27日，原告与被告就被告拖欠电费及相关还款事宜签订《补充协议》，被告确认截至2020年3月4日起尚拖欠原告电费1502343.89元，并承诺了具体还款时间。签订《补充协议》后，被告未按还款计划支付拖欠电费，且又拖欠了2020年5月、6月的租金及物业管理费。经原告多次催促，被告仍不支付。为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告辩称，其不同意原告的诉讼请求。一、关于第一至三项诉讼请求，截至2020年12月1日，被告支付的电费、租金、物业管理费已经超出了应付金额，一共支付了4728447.64元；二、被告并不构成违约，因为双方计算的电费误差很大，租金和物业管理费也不存在逾期的问题，不应支付违约金；三、关于第四项诉讼请求，被告不存在逾期的问题，不应支付该逾期付款违约金；四、关于第五项诉讼请求，律师费不应由被告承担，被告已经付清所有应付款项；五、诉讼费和保全费不应由被告承担，被告已经付清所有应付款项。经审理查明：位于广州市海珠区会展南一路********、B301房号物业的产权人为原告展汇公司。2019年7月29日，展汇公司（甲方）与云闪充公司（乙方）签订《南丰汇场地租赁协议书》，就乙方租赁甲方场地进行建设充电桩运营及因充电而停放纯电动车事宜约定：第一条租赁标的：乙方租赁甲方位于广州市海珠区新港东路618号、620号，会展南一路1号、3号甲方指定位置，场地一租赁面积4950平方米，场地二租赁面积46.55平方米（“场地一”及“场地二”以下合称“场地”）。第二条租赁期限：租赁期限共计120个月，从2019年8月1日至2029年7月31日止。从2019年8月1日起开始计算装修期，甲方给予乙方的装修期为6个月，即乙方的装修期于2020年1月31日期满。第三条场地租金、场地保证金及相关费用：1.租赁期限内场地租金（含税费）按15700元/月计收，自2021年8月1日起场地租金标准每年递增5%。乙方应于每月开始后的首5个工作日内向甲方支付当月的场地租金（含税费）。甲方应于收款后的当月向乙方开具相应款项的等额增值税专用发票。2.租赁期限内管理费按31400元/月计收，自2021年8月1日起管理费标准每年递增5%。乙方应于每月开始后的首5个工作日内向甲方和/或甲方指定的物业管理公司支付当月的管理费。甲方和/或甲方指定的物业管理公司应于收款后的当月向乙方开具相应款项的等额增值税专用发票。3.装修期内，乙方按23550元/月向甲方支付场地租金；乙方按实际发生量向甲方和/或乙方指定的物业管理公司支付该期间的水、电费用。自装修期满之日起，乙方应按本条第1款约定的租金标准向甲方支付场地租金及按本条第5款约定向甲方支付提成租金。装修期内不收取管理费。4.电费：乙方租赁甲方场地期间的所有用电，乙方每月以电表实际读数及另加的电路损耗，按场地所在地的政府用电收费标准量向甲方和/或甲方指定的物业管理公司支付，上述用电收费标准根据政府的调整而相应调整。5.提成租金（按乙方每月实际用电量计算）：乙方同意按照人民币0.06元/度/月的标准向甲方支付提成租金。6.水费：乙方租赁甲方场地期间的所有用水，甲方和/或甲方指定的物业管理公司按照场地所在地的政府收费标准计收，上述用水收费标准根据政府的调整而相应调整。7.上述场地租金，乙方应于每月开始后的首5个工作日内向甲方支付当月的场地租金。上述提成租金，乙方应自收到甲方书面通知之日起5个工作日内向甲方支付。上述管理费、电费及水费，乙方应自收到甲方和/或甲方指定的物业管理公司书面通知之日起5个工作日内向甲方和/或甲方指定的物业管理公司支付。第四条甲方的权利义务。7.甲方按现状交付场地予乙方使用，甲方同意提供场地二由乙方自行建设充电桩营运所需的配电房，甲方提供三台变压器：2＃（1600KVA）、4＃（2000KVA）、5＃（1600KVA）给乙方使用；。第五条乙方的权利义务。13.场地租赁期间，因乙方过错造成甲方、乙方、乙方工作人员或者任何第三方的人身或财产损失，概由乙方承担所有赔偿责任，甲方不承担任何责任。若甲方以及甲方之分公司、母公司、子公司、关联公司、分支机构因此遭受诉讼或索赔，乙方应对由此而引起的任何诉讼或法律请求进行抗辩。甲方有权独立参与针对该项诉请的应诉抗辩或和解。由于甲方参与应诉抗辩或和解所发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等）由乙方承担。第七条违约责任：。乙方逾期支付场地租金及其他费用的，应按应付未付数额每天1%的标准向甲方支付逾期付款违约金；乙方逾期付款超过30日的，甲方有权解除本协议，乙方已交纳的保证金等全部费用甲方不予退还。合同中还约定了甲乙双方各自的其他权利义务、保证条款、保密义务等。该协议书附件一为租赁场地一和租赁场地二的附图。2019年8月18日，北京戴德梁行物业管理有限公司广州分公司（以下简称“戴德梁行公司”）（甲方）与云闪充公司（乙方）签订《南丰汇环球展贸中心物业管理服务协议（商场）》，载明展汇公司委托戴德梁行公司对广州市新港东路南丰汇环球展贸中心进行物业管理。戴德梁行公司与该商场物业使用人云闪充公司签署上述协议约定：乙方承租广州南丰汇环球展贸中心停车场B1F及B3F指定区域，建筑面积4996.55平方米（面积最终以乙方与业主签订的租赁合同约定的为准）。其中乙方应于每月第五个工作日或之前向甲方缴付当月管理费（遇节假日则顺延），物业管理费标准为2020年2月1日至2021年7月31日每月应缴的物业管理服务费为31400元，自2021年8月1日起每月应缴的物业管理服务费按每年递增5%等。乙方如拖欠物业管理费、水电费超过3个工作天，甲方有权向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付欠款及滞纳金，滞纳金按欠费金额每日千分之三的标准收取，滞纳金的计算期限自应付之日起计算，直至乙方付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其他相关的费用止；该物业管理协议还约定了戴德梁行公司的服务内容、双方的权利责任等等。2019年8月18日，云闪充公司接收了涉案场地。戴德梁行公司（甲方）与云闪充公司（乙方）、展汇公司（丙方）曾签订《三方协议》，约定：鉴于甲方与乙方于2019年8月1日签订了南丰汇环球展贸中心《物业管理服务协议》，为进一步明确物业管理费及相关费用的支付事宜，甲乙丙三方协商一致同意，乙方根据原协议向甲方指定的收款账户缴纳的物业管理费、物业自用部分的电费、空调延长使用费等应付费用，自2020年1月1日起向丙方的收款账户缴纳。丙方收款后向乙方开具增值税专用发票。等等。2019年12月17日，展汇公司（甲方）与云闪充公司（乙方）签订《南丰汇广告位出租合同》，约定：甲方向乙方出租位于广州市海珠区新港东路618号南丰汇内的广告位置，具体为一楼停车场入口指引广告、一楼停车场入口立牌广告、B2停车场墙身指引广告，租期从2019年12月1日至2020年11月30日，租金为每月1500元，租赁期内广告位的租金（含税费和电费）为18000元，乙方应于2019年12月15日前向甲方支付2019年12月1日至2020年2月29日期间的租金4500元，于2020年3月15日前向甲方支付2020年3月1日至2020年5月31日期间的租金4500元，于2020年6月15日前向甲方支付2020年6月1日至2020年8月31日期间的租金4500元，于2020年9月15日前向甲方支付2020年9月1日至2020年11月30日期间的租金4500元。如乙方未能按本合同约定向甲方支付应付款项或履行合同义务的，每逾期一天应按本合同总金额的1%支付违约金给甲方等。2020年3月27日，展汇公司（甲方）与云闪充公司（乙方）签订《补充协议》，约定：鉴于甲乙双方就乙方租赁甲方位于广州市海珠区新港东路618号、620号，会展南一路1号、3号甲方指定位置的事宜签订了《南丰汇场地租赁协议书》，原协议租期由2019年8月1日至2029年7月31日止。双方确认截止至2020年3月4日，乙方欠甲方电费共1502343.89元，现乙方向甲方提出请求分期支付上述欠费。补充协议中载明了乙方就为欠付电费向甲方承诺的还款时间及还款计划，其中14期即2020年3月30日、4月10日、4月20日、4月30日、5月10日、5月20日、5月30日、6月10日、6月20日、6月30日、7月10日、7月20日、7月30日、8月10日前每一期还款金额为100000元，第15期即2020年8月20日前还款102343.89元，至此欠付的电费1502343.89元即还清。双方在《补充协议》中还约定，自该协议签订之日起，乙方应按照“先预付后使用”的原则支付电费，即乙方应在签署本协议之日一次性向甲方支付100000元作为预付电费，每当乙方实际使用的新增电费（即乙方自2020年3月5日起新增加的电费）即将达到或达到预付电费金额时，乙方应当在甲方通知的期限内向甲方另行支付预付电费100000元，以此类推。乙方已知悉并同意租赁期间的租金、提成租金、物业管理费、水电费等均统一向甲方支付，乙方保证按时向甲方支付各项费用。乙方的电费以乙方在场地内所使用电表的每日实际读数及另加的电路损耗，按照0.68409988元/度的收费标准计收，上述用电收费标准根据政府的调整而相应调整。乙方同意并确认，如因乙方未按上述还款计划向甲方支付已拖欠电费，或未能按上述约定按时足额支付预付电费或任何应付款项的，甲方除有权按照原协议追究乙方违约责任外，还有权随时停止乙方对场地的使用及电力供应，且甲方无需承担任何违约责任，乙方亦无权要求甲方就前述限制措施给予任何补偿或赔偿。乙方同意每日向甲方提供真实、完整和准确的营业额，并且甲方有权经提前合理时间通知后检查乙方的所有帐簿和记录，以便调查和核实任何总营业额的准确性。如乙方存在隐瞒、虚假或遗漏情形的，甲方有权依据甲方的电费抄表记录等核算乙方的用电量及营业额，并以此作为计算电费的依据。等等。2020年5月9日，云闪充公司向展汇公司出具一份《承诺函》，就前述《南丰汇场地租赁协议书》和《补充协议》项下云闪充公司欠付展汇公司的款项事宜作出承诺，若云闪充公司通过日常运营南丰汇充电基地、申请政府补贴或者第三方融资或入股等任何方式取得流动资金的，云闪充公司承诺自收到该等款项之日起两日内优先偿还拖欠展汇公司的款项。云闪充公司确认该承若书作为原协议的附件，若云闪充公司违反上述承诺即视为其严重违约，展汇公司有权按原协议约定追究其法律责任，且展汇公司有权宣布云闪充公司拖欠展汇公司的所有款项提前到期，并要求云闪充公司立即偿还全部欠款，由此造成展汇公司的一切损失均由云闪充公司赔偿。诉讼过程中，展汇公司还提交了：1.付款通知单及签收表，拟证实被告每月应付的租金、提成租金、物业管理费等各项费用的应付金额及明细；2.中国银行国内支付业务收款回单、委托书，拟证实被告及其股东向原告支付租金、提成租金、物业管理费等付款时间及金额；3.确认函、同意函，拟证实被告确认将装修押金76348.25元以及施工出入证押金300元冲抵拖欠原告的电费；4.南丰汇广告位出租合同，拟证实被告在场地租赁期间同时租用原告南丰汇广告位以及租金的标准、支付期限和违约金标准等；5.承诺书和补充承诺函，拟证实被告先后向原告确认电费、租金、物业管理费、广告位租金等欠款及承诺按时偿还欠款的事实。其中《补充承诺函》出具日期为2020年9月2日。该《补充承诺函》内容为：云闪充公司确认除欠展汇公司截止2020年8月10日之前的历史欠费外，该公司又新拖欠展汇公司2020年8月11日至2020年8月31日的电费160994.70元、2020年7月份提成租金32943元、2020年8月份物业管理费31400元、2020年8月份提成租金14128.68元、2020年9月份租金15700元、2020年9月份物业管理费31400元以及累计广告位租金欠款10500元，合计297066.38元。为避免产生新的欠费，云闪充公司承诺继续按照“先付费后使用”的原则，于本补充承诺函出具之日向展汇公司支付电费人民币3万元，自2020年9月2日起，每天中午12点前向展汇公司预付当日的电费人民币3万元（若当天实际发生电费超过3万元的，展汇公司有权直接停电且无需承担任何责任；若当天实际发生电费不足3万元的，余额部分视为云闪充公司支付《补充协议》项下的预付电费，云闪充公司保证次日仍按支付次天的预付电费3万元），直至法院解除冻结云闪充公司银行账户之日止。解除银行账户冻结后的预付电费办法仍按双方签订的《补充协议》执行。当展汇公司向法院申请解除对云闪充公司银行账户的冻结措施后，云闪充公司保证在银行账户解除冻结措施当天内一次性支付人民币297066.38元给展汇公司。如云闪充公司违反上述承诺的，展汇公司有权立即采取停电、申请法院恢复冻结银行账户、封闭负三层停车场、限制充电使用等一切措施；本补充承诺函为云闪充公司于2020年8月11日之承诺函补充部分，自云闪充公司盖章之日起生效；等等。另查明，展汇公司在本案中申请财产保全，申请查封、冻结、扣押云闪充公司名下1617689.69元的财产。本院于2020年7月27日作出民事裁定书，裁定查封、冻结、扣押云闪充公司名下1617689.69元的财产，并实际查封了云闪充公司在中国建设银行设立的银行账户等。2020年9月3日，展汇公司以云闪充公司维持日常经营及资金周转需要为由，向本院申请解除对云闪充公司名下银行账户的查封措施，本院于2020年9月28日作出解封裁定书，并实际解除了对云闪充公司在中国建设银行名下两个银行账户的查封措施。2020年8月11日，云闪充公司向展汇公司出具《确认函》一份，确认云闪充公司根据《南丰汇环球展贸中心装修指南》的约定向展汇公司支付了装修按金共计76348.25元，云闪充公司已经完成装修事项并通过了全部竣工验收，展汇公司应退还该装修按金。因云闪充公司仍欠付展汇公司电费，故申请将本应退还的装修按金76348.25元直接用于冲抵欠付的电费。庭审中，展汇公司向本院提交了云闪充公司于2020年11月2日出具的《补充说明》一份，载明云闪充公司于2020年11月1日向展汇公司付款的18万元，明细拆分为：归还历史电费177714.14元、归还7月部分提成电费2285.86元。展汇公司主张云闪充公司尚欠电费16471.07元，为此提交了11月的电费付款通知单，通知单上有记载前期欠款16471.07元。展汇公司称双方在补充协议中已经确定截至2020年3月4日云闪充公司欠缴电费为1502343.89元，为此云闪充公司也承诺了具体还款期限，但云闪充公司未按约定按时还款，该欠缴电费1502343.89元直至2020年11月1日才通过抵扣方式偿还完毕，因此展汇公司主张云闪充公司支付逾期付款违约金。展汇公司称结合补充协议的约定、展汇公司承诺的先预付再使用方案以及云闪充公司实际付款记录，梳理了上述欠付电费1502343.89元的还款情况（详见附表）。根据展汇公司梳理的该历史电费欠费还款情况，2020年11月1日前云闪充公司尚欠承诺书中2020年8月10日还款期的电费欠费75370.25元以及2020年8月20日还款期的电费欠费102343.89元，合计177714.14元。该欠费金额与云闪充公司于2020年11月1日向展汇公司付款的18万元明细中的归还历史电费177714.14元予以对应，即至2020年11月1日，上述欠付电费1502343.89元已经付清。展汇公司主张云闪充公司欠付的2020年10月、11月的租金31394.84元以及2020年8月-11月的物业管理费125600元以及逾期付款违约金，详见附表。云闪充公司对展汇公司主张的欠付租金本金31394.84元没有异议，但其认为逾期违约金标准按每日1%计算过高，应调整为按银行同期贷款利率计算。至于物业管理费，云闪充公司认为物业费应由物业管理公司收取，展汇公司在本案主张没有合同依据。如果在本案处理物业管理费，展汇公司主张的物业管理费逾期违约金标准过高，应调整为按银行同期贷款利率计算。展汇公司另主张云闪充公司2020年4月至2020年9月期间的租金、2020年3月至2020年7月期间的物业管理费以及2020年2-4月、6-10月的提成租金、2020年3月-11月的广告位租金均存在迟延支付情况，故主张逾期付款违约金。租金、物业管理费、提成租金、广告位租金的迟延支付情况详见附表。云闪充公司称无法区分，需与财务人员核实后再回复，但直至本案判决作出时仍未提交。至于逾期付款违约金标准，云闪充公司认为展汇公司无论是主张按每日千分之三还是每日1%均过高，应调整为按银行同期贷款利率计算。展汇公司就云闪充公司电费收取标准问题向本院出具了一份情况说明，称南丰汇环球展贸中心配电系统变压器共3台（编号分别为：T2SCB10-1600kVA、T4SCB10-2000kVA1、T5SCB10-1600kVA）,计量电表装设在变压器低压侧。配电系统用电损耗计算为变压器损耗，变损计算根据国家标准《干式电力变压器技术参数和要求》（GBT10228-2015）参数表计算，经测算后变压器损耗为1.3228%，即电费单价在政府指导价基础上再上调1.3228%。根据广州市电价价目表（自2019年7月1日起执行），南丰汇环球展贸中心用电分类为一般工商业电电价（1-10KV），电费含税单价为：67.516875分/千瓦时，故包含了电路损耗的电费含税单价为：67.516875×(1+1.3228%)＝68.409988分/千瓦时，也即是《补充协议》约定的0.68409988元/度。另外，自2019年7月1日起执行至今的广州市电价价目表，目前未有政府公告调整，因此并不存在云闪充公司所称的政府指导价在2020年度再次调整的情况。因电费政府指导价至今未调整，故展汇公司暂未调整电费单价，仍按《补充协议》约定的电费单价向云闪充公司收取电费。关于物业管理费的收取问题，展汇公司向本院提交了由戴德梁行公司出具《情况说明》，载明：戴德梁行公司受展汇公司的聘请，为展汇公司下属的南丰汇环球展贸中心提供物业管理服务，展汇公司与戴德梁行公司及戴德梁行公司的总公司签订了《南丰汇环球展贸中心物业管理服务委托合同》，委托管理期限自2020年1月1日至2020年12月31日止，并约定采取“每月实际物业管理成本+管理服务费”的方式结算，物业管理成本按实际发生的费用结算，管理服务费标准为人民币4万元每月，均由展汇公司向其支付。云闪充公司是南丰汇环球展贸中心的租户，云闪充公司已于2019年8月18日与戴德梁行公司签订了《南丰汇环球展贸中心物业管理服务协议》。就物业管理费的支付方式变更事宜，展汇公司、云闪充公司与戴德梁行公司于2020年3月26日签订了《三方协议》，明确约定自2020年1月1日起云闪充公司向展汇公司支付物业管理费。戴德梁行公司确认并同意：1.云闪充公司未向其支付2020年1月至今的物业管理费，云闪充公司自2020年1月1日起的所有物业管理费均应向展汇公司缴纳。2.自2020年1月1日起戴德梁行公司已将《南丰汇环球展贸中心物业管理服务协议》项下云闪充公司应付物业管理费所形成的债权以及由此产生的违约金、损害赔偿金等合法权利转让给展汇公司，展汇公司有权以其自身名义独立向云闪充公司主张拖欠的所有物业管理费及其逾期违约金等权利，戴德梁行对展汇公司向法院提起诉讼要求云闪充公司支付拖欠的物业管理费及逾期违约金不持异议。展汇公司为证实其为解决本案纠纷产生了律师费损失，提交了《委托代理合同》和律师费发票、付款回单，证实本案律师费54000元，已经实际支付27000元，另外27000元待开庭后支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的《南丰汇场地租赁协议书》《南丰汇环球展贸中心物业管理服务协议》《收楼汇签表》《场地移交记录表》《三方协议》《补充协议》《承诺函》《付款通知单》《中国银行国内支付业务收款回单》《确认函》《同意函》《委托书》《南丰汇广告位出租合同》《承诺书》《补充承诺函》《发票》《付款回单》《补充说明》《情况说明》《委托代理合同》等证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为:本案争议焦点主要为：1.展汇公司能否按合同约定的电费标准向云闪充公司收取电费；2.展汇公司能否在本案主张物业管理费；3.展汇公司主张云闪充公司欠付的各项费用及违约金、已付费用的迟延支付违约金如何认定。关于展汇公司能否按合同约定的电费标准向云闪充公司收取电费的问题。展汇公司与云闪充公司之间签订的租赁合同及补充协议、广告位租赁合同等均是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应恪守履行。关于电费标准的争议，本院认为本案为房屋租赁合同纠纷，并非供用电合同纠纷，《中华人民共和国电力法》有关供电价格的管理规定，适用对象是供电营业机构，展汇公司并非《中华人民共和国电力法》调整的供电企业，因此云闪充公司主张展汇公司超越供电局制定的电价标准加收电费与《中华人民共和国电力法》的调整内容并不相符。展汇公司作为出租人、云闪充公司作为承租人在租赁合同及补充协议中明确约定电费的负担和计收标准，是双方租赁权利义务关系的正当范畴。而且从双方约定来看，0.68409988元/度的计费标准是在充分考虑云闪充公司作为经营充电业务企业在经营过程中产生的正常损耗后所计收的，相比政府指导价67.516875分/千瓦时的标准，其上浮幅度有充足的计算依据。对于2020年3月4日的历史电费欠费问题，云闪充公司已经确认共计1502343.89元并承诺了还款计划，之后云闪充公司也陆续偿还了该欠款，并于2020年11月1日出具了补充说明，说明双方对电费情况是不持异议的，现云闪充公司以展汇公司收取的电费超出国家规定的标准、其已缴足电费为由主张不存在欠付电费，其该主张依据不足，也不符合双方的合同约定，对其该抗辩理由本院不予采纳。关于展汇公司能否在本案主张物业管理费的问题。首先，云闪充公司和展汇公司就物业管理费的收费标准、支付时间、支付方式及支付对象在《租赁合同》中已经作出明确约定，展汇公司依据租赁合同中的约定向云闪充公司收取物业管理费具有合同依据；其次，在戴德梁行公司、展汇公司和云闪充公司三方签订的协议中也明确约定了2020年1月起物业管理费交至展汇公司账户，且戴德梁行也向本院出具了说明，明确表示展汇公司有权以其自身名义独立向云闪充公司主张拖欠的所有物业管理费及其逾期违约金等权利，因此展汇公司在本案中向云闪充公司主张物业管理费及违约金等具有合同依据，亦不违反法律规定，云闪充公司抗辩展会公司无权收取物业管理费没有依据，对其该抗辩理由本院不予采纳。关于展汇公司主张云闪充公司欠付的各项费用及违约金、已付费用的迟延支付违约金如何认定的问题。1.欠付的前期电费16471.07元。根据展汇公司提交的20201年11月电费付款通知单，云闪充公司尚欠前期电费16471.07元，云闪充公司签收了该付款通知单，对此并未提出异议，该欠付的电费云闪充公司应向展汇公司支付。2.欠付的2020年10月-11月租金31394.84元。展汇公司提交了云闪充公司的付款凭证等，并在庭审中做出了说明：每月租金标准为15700元，云闪充公司拖欠的是2020年10月和11月的租金，因云闪充公司在2020年11月30日向展汇公司支付了150300元，付款用途是7-11月份的提成租金、9月份租金以及6-11月份的广告位租金；其中上述7-11月份的提成租金构成为7月份32943元、8月份14128.68元、9月份40397.82元、10月份9626.82元、11月份30784.38元；到11月份累计欠缴7-11月份的提成租金为125594.84元，欠缴9月份租金15700元及6-11月份的广告位租金为9000元，三项合计150294.84元，2020年11月30日支付的150300元抵扣该金额后，还剩余5.16元，该5.16元展汇公司在10月份云闪充公司的应付租金15700元中予以抵扣，故尚欠租金15694.84元，加上11月份的租金15700元，即为展汇公司主张的拖欠租金31394.84元。云闪充公司对展汇公司主张的上述该欠付租金本金31394.84元没有异议，故云闪充公司应支付该欠付租金及逾期付款违约金。3.欠付的物业管理费125600元。展汇公司主张云闪充公司欠付2020年8月-11月四个月的物业管理费，每月31400元，共计125600元，云闪充公司在租赁的涉案场地经营，应根据合同约定向展汇公司支付该物业管理费，其抗辩不应在本案处理物业管理费依据不足，其拒缴物业管理费的行为已经构成违约，应向展汇公司支付该欠缴的物业管理费并承担相应违约责任。4.迟延支付各项费用的情况。展汇公司主张云闪充公司迟延支付补充协议中约定的历史电费欠费1502343.89元，由于云闪充公司并未按照约定足额还款，展汇公司根据双方约定在云闪充公司预付费用中剩余部分予以抵扣，直至2020年11月1日还清该欠付电费1502343.89元，展汇公司为此提供了其梳理的还款情况（详见附表《违约金计算表》之《表2：补充协议历史欠费逾期付款违约金计算表》），该还款情况与云闪充公司的付款回单及承诺书、补充说明等证据可以形成对应关系，云闪充公司虽然对电费持有异议，但并未提供证据推翻展汇公司的主张，因此本院对展汇公司主张云闪充迟延支付历史欠付电费1502343.89元的还款金额、还款时间、抵扣方式予以确认。至于展汇公司主张云闪充公司迟延支付的租金、物业管理费、提成租金、广告位租金的问题，展汇公司为此提供了其梳理的还款情况（详见附表《违约金计算表》之《表3：其他已付费用逾期违约金计算表》），该还款情况与展汇公司提交的付款通知单、云闪充公司的付款回单等证据相互印证，云闪充公司未提供相反证据推翻，故本院对展汇公司主张的上述费用的迟延支付情况予以确认。5.关于云闪充公司欠付的各项费用的违约金以及已付费用的迟延支付违约金计算标准。云闪充公司欠付展汇公司：（1）上述前期电费16471.07元、租金31394.84元、物业管理费125600元；（2）迟延支付历史欠缴电费、租金、提成租金、广告位租金和物业管理费。不论是欠付还是逾期支付，云闪充公司均构成违约，应承担相应违约责任。展汇公司未主张前期电费16471.07元的违约金，系其对自身权利的处分，本院不予处理；展汇公司主张违约金计收标准为租金、提成租金、广告位租金均按每日1%的标准计算，物业管理费、电费则按每日千分之三的标准计算。云闪充公司抗辩展汇公司主张的违约金标准过高，应予调整为按银行同期贷款利率计算。本院认为，云闪充公司欠付电费、租金、物业管理费以及迟延支付电费、租金、物业管理费、提成租金、广告位租金等，确实给展会公司造成资金占用损失，在展汇公司未提交证据证实其存在其他实际损失的情况下，展汇公司的损失应认定为资金占用损失，故本院依法调整各欠付费用及迟延支付各项费用的违约金标准为均按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%为标准计算。关于展汇公司主张的律师费54000元应否支持的问题。本案为房屋租赁合同纠纷，展汇公司主张场地租赁协议书第5条第13项有约定律师费的承担。经查，该条约定为“场地租赁期间，因乙方过错造成甲方、乙方、乙方工作人员或者任何第三方的人身或财产损失，概由乙方承担所有赔偿责任，甲方不承担任何责任。若甲方以及甲方之分公司、母公司、子公司、关联公司、分支机构因此遭受诉讼或索赔，乙方应对由此而引起的任何诉讼或法律请求进行抗辩。甲方有权独立参与针对该项诉请的应诉抗辩或和解。由于甲方参与应诉抗辩或和解所发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等）由乙方承担”。从该约定内容看，该约定是针对展汇公司因乙方的过错行为引发诉讼，展汇公司因应诉等行为支出的律师费由云闪充公司承担，而非约定租赁合同违约时由云闪充公司承担展汇公司的律师费，因此展汇公司主张本案律师费54000元依据不足，对其该主张本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释（2020）》第九十条之规定，判决如下：一、被告云闪充(广州)新能源科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市展汇房地产开发有限公司支付拖欠的电费16471.07元；二、被告云闪充(广州)新能源科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市展汇房地产开发有限公司支付拖欠的租金31394.84元及违约金（违约金计算方式：以拖欠的租金15694.84元为基数自2020年10月15日起、以拖欠的租金15700元为基数自2020年11月7日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%为标准计）；三、被告云闪充(广州)新能源科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市展汇房地产开发有限公司支付拖欠的物业管理费125600元及违约金（违约金计算方式：以每月拖欠的物业管理费31400元为基数，分别自2020年8月8日起、2020年9月8日起、2020年10月15日起、2020年11月7日起，至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%为标准计）；四、被告云闪充(广州)新能源科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市展汇房地产开发有限公司支付迟延支付历史电费欠费、租金、物业管理费、提成租金及广告位租金的违约金（违约金计算方式：以各期实际还款金额为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%为标准乘以逾期天数计算；其中历史电费欠费实际还款金额、逾期天数详见附表《违约金计算表》之《表2：补充协议历史欠费逾期付款违约金计算表》；租金、物业管理费、提成租金及广告位租金的迟延支付金额及逾期天数详见附表《违约金计算表》之《表3：其他已付费用逾期违约金计算表》）；五、驳回原告广州市展汇房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12541元，财产保全费5000元，共计17541元，由原告广州市展汇房地产开发有限公司负担13583元，由被告云闪充(广州)新能源科技有限公司负担3958元。如不服本判决，当事人可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应自接到本院送达的缴费通知书之日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  朱志亮人民陪审员  黎湛芬人民陪审员  韩莦华二〇二一年七月十三日法官 助理  范水英书 记 员  毕嘉燊附表违约金计算表表1：应付未付费用逾期违约金计算表序号项目月份金额起算日期截止日期天数日利率标准违约金金额1租金2020年10月15,694.842020-10-152020-12-1471.00%¥7,376.572租金2020年11月15,700.002020-11-72020-12-1241.00%¥3,768.003物业管理费2020年8月31,400.002020-8-82020-12-11150.30%¥10,833.004物业管理费2020年9月31,400.002020-9-82020-12-1840.30%¥7,912.805物业管理费2020年10月31,400.002020-10-152020-12-1470.30%¥4,427.406物业管理费2020年11月31,400.002020-11-72020-12-1240.30%¥2,260.80费用本金合计156,994.84//违约金合计¥36,578.57表2：补充协议历史欠费逾期付款违约金计算表期数应付金额约定还款日期实际还款日期逾期天数还款金额明细日利率标准违约金金额1100,000.002020年3月31日2020年7月29日120100,000.000.30%36,000.002100,000.002020年4月11日2020年7月29日109100,000.000.30%32,700.003100,000.002020年4月21日2020年8月11日112100,000.000.30%33,600.004100,000.002020年5月1日2020年8月11日102100,000.000.30%30,600.005100,000.002020年5月11日2020年8月11日92100,000.000.30%27,600.006100,000.002020年5月21日2020年8月31日10276,348.250.30%23,362.562020年5月21日2020年9月15日1173,651.750.30%1,281.762020年5月21日2020年9月16日11820,000.000.30%7,080.007100,000.002020年5月31日2020年9月16日10810,000.000.30%3,240.002020年5月31日2020年9月17日10930,000.000.30%9,810.002020年5月31日2020年9月18日11030,000.000.30%9,900.002020年5月31日2020年9月19日11130,000.000.30%9,990.008100,000.002020年6月11日2020年9月21日10230,000.000.30%9,180.002020年6月11日2020年9月22日10330,000.000.30%9,270.002020年6月11日2020年9月23日10430,000.000.30%9,360.002020年6月11日2020年9月24日10510,000.000.30%3,150.009100,000.002020年6月21日2020年9月24日9520,000.000.30%5,700.002020年6月21日2020年9月25日9630,000.000.30%8,640.002020年6月21日2020年9月26日9730,000.000.30%8,730.002020年6月21日2020年9月27日9820,000.000.30%5,880.0010100,000.002020年7月1日2020年9月27日8810,000.000.30%2,640.002020年7月1日2020年9月28日8930,000.000.30%8,010.002020年7月1日2020年9月29日9030,000.000.30%8,100.002020年7月1日2020年9月30日9130,000.000.30%8,190.0011100,000.002020年7月11日2020年10月18日99100,000.000.30%29,700.0012100,000.002020年7月21日2020年10月18日89100,000.000.30%26,700.0013100,000.002020年7月31日2020年10月19日80100,000.000.30%24,000.0014100,000.002020年8月11日2020年10月20日7024,629.750.30%5,172.252020年8月11日2020年11月1日8275,370.250.30%18,541.0815102,343.892020年8月21日2020年11月1日72102,343.890.30%22,106.28合计1,502,343.89///1,502,343.89/438,233.94表3：其他已付费用逾期违约金计算表序号项目月份金额应付日期实付日期逾期天数日利率标准违约金金额1租金2020年4月15,700.002020-4-92020-5-27481.00%¥7,536.002租金2020年5月15,700.002020-5-122020-5-29171.00%¥2,669.003租金2020年6月15,700.002020-6-62020-7-6301.00%¥4,710.004租金2020年7月15,700.002020-7-82020-7-22141.00%¥2,198.005租金2020年8月15,700.002020-8-82020-8-1461.00%¥942.006租金2020年9月15,700.002020-9-82020-11-30831.00%¥13,031.007物业管理费2020年3月31,400.002020-3-72020-5-25790.30%¥7,441.808物业管理费2020年4月31,400.002020-4-92020-6-1530.30%¥4,992.609物业管理费2020年5月31,400.002020-5-122020-6-24430.30%¥4,050.6010物业管理费2020年6月15,700.002020-6-62020-7-1250.30%¥1,177.5011物业管理费15,700.002020-6-62020-7-3270.30%¥1,271.7012物业管理费2020年7月31,400.002020-7-82020-7-22140.30%¥1,318.8013提成租金2020年2月9,943.262020-3-72020-3-25181.00%¥1,789.7914提成租金2020年3月5,411.162020-4-82020-4-1461.00%¥324.6715提成租金2020年4月24,583.622020-5-122020-5-1311.00%¥245.8416提成租金2020年6月33,736.502020-7-82020-7-1351.00%¥1,686.8317提成租金2020年7月2,285.862020-8-262020-11-1671.00%¥1,531.5318提成租金2020年7月30,657.142020-8-262020-11-30961.00%¥29,430.8519提成租金2020年8月14,128.682020-9-232020-11-30681.00%¥9,607.5020提成租金2020年9月40,397.822020-10-162020-11-30451.00%¥18,179.0221提成租金2020年10月9,626.822020-11-182020-11-30121.00%¥1,155.2222广告位租金2020年3月-5月4,500.002020-3-162020-5-27721.00%¥12,960.0023广告位租金2020年6月-8月4,500.002020-6-162020-11-301671.00%¥30,060.0024广告位租金2020年9月-11月4,500.002020-9-162020-11-30751.00%¥13,500.00合计¥171,810.24