重庆市丰都县人民法院民事判决书                          (2021)渝0230民初2473号 原告:周志鸿，男，1997年8月8日出生，汉族，居民，住广东省普宁市。    原告:徐启惠，女，1970年5月24日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。上列二原告共同的委托诉讼代理人：孙雪梅，重庆力隆律师事务所律师。    被告:丰都县五宝商贾汇置业发展有限公司，住所地:重庆市丰都县龙城大道1888号附20号3-5至3-12，统一社会信用代码91500230MASU5JUU9F。    法定代表人:毋振华，执行董事兼经理。原告徐启惠、周志鸿与被告丰都县五宝商贾汇置业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月23日立案后，依法由审判员高鹏适用简易程序于同年6月22日公开开庭进行了审理。原告徐启惠及其与周志鸿共同的委托诉讼代理人孙雪梅到庭参加了诉讼，被告丰都县五宝商贾汇置业发展有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐启惠、周志鸿向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除2020年1月23日原告周志鸿与被告丰都县五宝商贾汇置业发展有限公司签订的《重庆市商品房买卖合同》(合同编号:CQ-306-XXXXXXXX);2、依法判决被告丰都县五宝商贾汇置业发展有限公司立即返还二原告已付购房款128584元并赔偿原告损失30000元，共计人民币158584元;3、本案诉讼费、保全费1313元、律师费8000元由被告全部承担。事实及理由：二原告系母子关系。2020年1月19日，二原告与被告丰都县五宝商贾汇置业发展有限公司就被告预售的坐落于丰都县XX街道XX大道XXXX号附X号X单元X-XX号住房达成一致意见，并签订了认购书，次日原告支付了定金10000元。2020年1月23日双方签订了《重庆市商品房买卖合同》(合同编号:CQ-306-XXXXXXXX)。合同第五条第(二)项第3款约定:“3、按揭付款:本商品房总成交金额为227296元整(大写:贰拾贰万柒仟贰佰玖拾陆元整)。(1)签约本合同时乙方付清首期款117296元，(大写:壹拾壹万柒仟贰佰玖拾陆元整)(首付款金额:117296元);(2)银行按揭贷款110000元(大写:壹拾壹万元整)。”同时该条第(三)款对办理按揭贷款的违约责任也进行了约定:“1、因甲方的原因，导致乙方未能获得银行货款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议:乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息(按银行同期贷款利率计算)退还给乙方，并按照乙方已付房价款0.5%赔偿乙方。”同时，双方在合同第七条对交房期限及交付条件作了约定:“(一)本商品房交房期限…，…·2、属预售商品房的，甲方应当在2021年3月1日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。”合同签订后，原告按时并足额向被告支付了合同约定的首付款117296元，并于当日支付了大修基金、税费等共计11288元，共计支付128584元。但截至目前，合同约定的交房期限早已超过，而被告预售的商品房却迟迟还未动工，因被告的原因也一直无法办理银行按揭贷款。原告多次催促，被告一拖再拖，原告给予了被告充分的宽限期，被告也屡次违约。现原告已不再愿意与不诚信的被告继续履行合同，原告已于2021年3月10日正式向被告发出书面《解除合同通知书》，要求被告在收到解除通知后5个工作日内将已付房款(含大修基金及税费)、利息及赔偿金全额支付至原告指定账户，并于当日通过邮政快递(EMS)向被告送达了该通知，被告于2021年3月13日收到该解除通知书，但时至今日原告也未收到被告返还及赔偿的分文款项。后原告要求被告继续返还购房款及赔偿金，被告以不同意解除合同为由不予支付。被告丰都县五宝商贾汇置业发展有限公司未作答辩。 本院经审理认定如下事实：徐启惠、周志鸿系母子关系。2020年1月19日，徐启惠、周志鸿与丰都县五宝商贾汇置业发展有限公司就该司预售的坐落于丰都县XX街道XX大道XXXX号附X号X单元X-XX号住房达成一致意见并签订了认购书，徐启惠、周志鸿支付了定金10000元。同月23日，丰都县五宝商贾汇置业发展有限公司（甲方）与周志鸿（乙方）签订了《重庆市商品房买卖合同》(合同编号:CQ-306-XXXXXXXX)约定:……该地块土地用途为其他商服用地……本商品房用途为非住宅，属于办公……本商品房总成交价格227296元……付款方式及期限 3、按揭付款:本商品房总成交金额为227296元整(1)签约本合同时乙方付清首期款117296元;(2)银行按揭贷款110000元……因甲方的原因，导致乙方未能获得银行货款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议:乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息(按银行同期贷款利率计算)退还给乙方，并按照乙方已付房价款0.5%赔偿乙方……交房期限及交付条件 (一)本商品房交房期限……2、属预售商品房的，甲方应当在2021年3月1日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房……甲方逾期交房的违约责任……逾期超过90日后，乙方有权解除合同，甲方应自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房款的百分之一支付违约金……合同签订后，周志鸿、徐启惠共计支付了合同约定的首付款117296元及大修基金、税费等11288元，共计支付128584元。现该房仍未修建完毕。2021年3月10日，周志鸿向丰都县五宝商贾汇置业发展有限公司发出《解除合同通知书》：因该公司原因致不能办理银行按揭贷款，故要求该公司在收到解除通知后5个工作日内将已付房款(含大修基金及税费)、利息及赔偿金全额支付至指定账户。周志鸿于当日通过邮政快递(EMS)向该公司送达通知，该公司于同月13日收到该解除通知书。同月15日，徐启惠与丰都县五宝商贾汇置业发展有限公司工作人员通电话，该司工作人员陈述涉案房屋系商用，银行对商用房屋贷款尚未放开。另查明，徐启惠于2020年5月23日与重庆市臻匠家具有限公司签订《家具销售服务合同》约定购买沙发等家具共计价值19999元，定金5000元，同时约定2021年5月左右送货至XXXXXXX（案涉房屋所在地）。同日，该公司出具收据载明收到定金5000元。徐启惠另举示工作单位证明及车票，拟证明为合同解除事宜奔波致产生损失；徐启惠、周志鸿另为本次诉讼支付保全费1313元、律师费8000元。在庭审中，徐启惠、周志鸿陈述合同约定违约金标准过低，不能抵偿被告违约造成的损失，故主张损失30000元；徐启惠另陈述所有合同权利由周志鸿享有。上述事实，有当事人陈述、认购书及公寓选房确认单、《重庆市商品房买卖合同》、转账记录、契税发票及收据、解除合同通知书及邮件查询记录、通话录音、《家具销售服务合同》及收据、证明及车票、委托代理协议及律师费发票等证据在案作证，并经庭审举证、核证，本院予以确认。本院认为：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案的争议焦点为：1、合同是否应当解除；2、如合同解除，则原告诉求如何处理。本院评述如下：1、根据本案已查明的案情，原告与被告公司之间形成房屋买卖合同关系，双方约定于2021年3月1日交房，逾期超过90日后，乙方有权解除合同，原告起诉时被告逾期交房虽未达90日，但该房尚未竣工，明显不能在双方约定的交房之日届满90日内予以交付，现被告仍未交房，原告缔约时所期待的合同目的已明显不能实现，故对其主张解除合同的诉讼请求，本院予以支持。原告虽于2021年3月10日邮寄解除合同通知书以被告公司有过错致不能办理按揭贷款为由告知被告欲解除合同，但双方在签订合同时已明确案涉房屋为商用，并非住宅，现原告未举示证据证明不能办理按揭贷款的原因系被告公司的过错所致，故该次解除合同的行为不符合双方约定。2、因合同应予解除，故原告已交购房款及其余费用128584元应予退还。损失问题，被告丰都县五宝商贾汇置业发展有限公司未能在约定期限内交房，在房屋买卖合同纠纷中，交房系出卖方的主要合同义务，故被告存在严重违约情形，结合本案已查明的案情来看，双方在合同中明确约定原告要定解除合同时被告退还全部已付房款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按原告已付房款的百分之一支付违约金，现原告认为该标准过低不能抵偿损失并举示《家具销售服务合同》及收据、证明及车票、委托代理协议及律师费发票等证据，损失已超过合同约定违约金标准，故本院根据原告的请求予以增加，结合双方在合同履行中的过错来看，本院酌定损失为15000元。因原告徐启惠已在庭审中陈述所有合同权利由原告周志鸿享有，其在本案中已不享有任何合同权利，故上述款项由原告周志鸿享有。律师费部分不符合双方约定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第（四）项、第五百六十六条第一款、第二款、第五百七十七条、第五百八十五条第一款、第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除被告丰都县五宝商贾汇置业发展有限公司与原告周志鸿于2020年1月23日签订的《重庆市商品房买卖合同》；二、被告丰都县五宝商贾汇置业发展有限公司在本判决发生法律效力后5日内退还原告周志鸿购房款等款项128584元并赔偿损失15000元；三、驳回原告周志鸿的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3471.68元，减半收取1735.84元，保全费1313元，合计3048.84元，由被告丰都县五宝商贾汇置业发展有限公司负担（原告已垫付，被告在履行本判决确定的给付义务时一并付清给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。  审  判  员   高  鹏   二〇二一年七月二十日 法官助理   廖宗良书 记 员  冉倪希 - 1 –