淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0812民初4626号原告：中国农业银行股份有限公司淮安清江浦支行,统一社会信用代码:91320800839438024U,住所地淮安市淮海北路70号。负责人：刘锦益，该行行长。委托诉讼代理人：王会，男，汉族，1969年12月20日出生，系该行职工，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：高焱，男，汉族，1973年11月3日出生，系该行职工，住淮安市清江浦区。被告：王丹丹，女，1991年9月27日出生，汉族，住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：张怀清，系王丹丹丈夫。被告：张怀清，男，1991年9月27日出生，汉族，住淮安市淮阴区。原告中国农业银行股份有限公司淮安清江浦支行（以下至判决主文前简称农行清江浦支行）诉被告王丹丹、张怀清金融借款合同纠纷一案，本院于2021年5月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年6月8日公开开庭进行了审理。原告农行清江浦支行的委托诉讼代理人王会，被告张怀清同时作为被告王丹丹的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告农行清江浦支行向本院提出诉讼请求：1、判定两被告立即归还欠我行个人购房贷款本金722388.56元，利罚息17719.74元,合计人民币740108.3元（利罚息暂计算至2021年6月4日，此后利罚息按照合同约定，在LPR执行利率的基础上上浮50%的标准计算至实际清偿之日止)；2、请求清江浦区人民法院依法判定被告抵押给原告的淮阴区房屋以拍卖或变卖方式所得价款由原告优先受偿。3、判定被告王丹丹、张怀清承担本案诉讼费等我行实现债权的一切费用。事实和理由：2018年11月20日，王丹丹、张怀清因购买幸福城A-7幢23A1室房屋向我行申请贷款75万元。2018年11月29日原被告签订《个人购房担保借款合同》及《不动产抵押合同》，2018年12月3日办妥抵押登记，2018年12月4日，我行依约向其发放贷款75万元。该笔贷款于2020年11月5日开始逾期，后经我行客户经理多次电话、上门等方式催收，客户未能按约还款。为维护我行合法权益，故提起诉讼或，请求贵院依法判决，支持我行的诉讼请求。被告王丹丹、张怀清辩称：两被告于6月7日还了5018.72元，我们现在逾期还剩一万九，大概在这个月可以还清。2018年11月，被告因购房需要向农行清江浦支行申请贷款，2018年11月20日被告王丹丹、张怀清（借款人、抵押人）与农行清江浦支行（贷款人）签订《个人购房担保借款合同》以及《房地产抵押合同》各1份，约定借款金额为75万元，借款用途为购买位于幸福城A-7幢23A1室房屋，借款期限25年，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；关于借款利率约定，以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮22%后确定。借款期间遇中国人民银行贷款基准利率调整，执行利率自利率调整后的次年1月1日调整；还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；在合同中还明确约定如借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款。若被告未按双方约定期限归还借款本金的，原告对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止，逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整，对应付未付利息，原告依据中国人民银行规定计收复利；本合同记载的借款金额、借款期限、利率（利率调整按本合同约定规则执行）等与借款凭证记载不一致时，以借款凭证记载为准，借款凭证为本合同的组成部分。抵押人以位于幸福城A-7幢23A1室房屋担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。农行清江浦支行与被告王丹丹、张怀清均在该合同中盖章或签名。2018年12月3日，双方就位于幸福城A-7幢23A1室房屋办理了抵押权登记，不动产登记证明载明抵押权人为农行清江浦支行，义务人为王丹丹、张怀清，担保债权的数额为75万元。2018年12月4日，农行清江浦支行按约向被告王丹丹、张怀清发放了75万元借款，并出具借款凭证1份，借款凭证载明借款本金为75万元，还款方式为等额本息还款。后被告未能及时还款，发生多次逾期，原告因索款未果故诉至本院。两被告在诉讼中偿还了部分欠款本息，截止2021年6月30日，被告王丹丹、张怀清尚欠原告借款本金718699.89元、利罚息合计14234.58元。另查，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。本院认为：原告与被告王丹丹、张怀清所签订个人购房担保借款合同》以及《房地产抵押合同》的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。现原告按约向被告王丹丹、张怀清发放贷款，借款人王丹丹、张怀清未按约履行还款义务的行为属于违约，原告农行清江浦支行有权要求被告王丹丹、张怀清偿还原告借款本息及逾期利息。因两被告于诉讼中又偿还了部分本息，故两被告应偿还贷款本金718699.89元，利、罚息14234.58元（利、罚息暂计算至2021年6月30日，此后利、罚息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮22%再上浮50%的标准计算至实际清偿之日止)。另，根据原、被告签订的《个人购房担保借款合同》及《房地产抵押合同》，被告王丹丹、张怀清自愿以位于淮阴区房屋为上述借款提供抵押担保，并办理了抵押物登记，现被告王丹丹、张怀清未按约履行还款义务，原告有权根据合同约定，对上述抵押物行使抵押权，以该抵押物折价或者以拍卖、变卖所得的价款优先受偿。综上，依照《中华人民共和国民法典》第三百九十四条、第四百零二条、第四百一十条、第五百零九条、第六百六十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四之规定，判决如下：一、被告王丹丹、张怀清应于本判决发生法律效力之日起30日内偿还原告中国农业银行股份有限公司淮安清江浦支行借款本金718699.89元，利、罚息14234.58元（利、罚息暂计算至2021年6月30日，此后利、罚息按照合同约定全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮22%再上浮50%的标准计算至实际清偿之日止)；二、原告中国农业银行股份有限公司淮安清江浦支行有权对被告王丹丹、张怀清提供的抵押物即位于淮安市淮阴区房屋行使抵押权，以该抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得的价款在上述第一项确定数额范围内享有优先受偿权。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11149元，减半收取5574.5元，由被告王丹丹、张怀清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审 判 员 刘江洲二〇二一年七月五日法官助理 张春云书 记 员 王 沁附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民法典》第三百九十四条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第四百零二条以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。第四百一十条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第六百六十七条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第六百七十四条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确的，根据本法第五百一十条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第六百七十五条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第六百七十六条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典实施前的法律事实持续至民法典实施后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。