浙江省嵊州市人民法院   民事判决书   （2021）浙0683民初4157号     原告：嵊州市三江街道仙人坑股份经济合作社，住所地：嵊州市三江街道仙湖路**。       法定代表人：王军峰。       委托诉讼代理人：娄善军，嵊州市城关法律服务所法律工作者。       委托诉讼代理人：钱科琼，嵊州市城关法律服务所法律工作者。       被告：竺晓敏，女，1989年1月7日出生，汉族，住嵊州市。       原告嵊州市三江街道仙人坑股份经济合作社（以下简称仙人坑经济合作社）与被告竺晓敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年7月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告仙人坑经济合作社的诉讼代理人娄善军、被告竺晓敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。       原告仙人坑经济合作社向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即支付尚欠原告的租金121111元，并自2021年6月2日起至付清日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算支付利息；2．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：经公开竞租形式，原、被告于2018年8月8日签订《嵊州市三江街道兴隆街80号-140号及仙湖路53号-57号营业房出租合同》一式三份。因疫情原因，根据被告申请并经原告提交股民代表大会表决通过，原、被告又于2020年12月10日签订《解除租赁合同协议书》一式三份，根据协议书第四条规定：经结算确认，被告支付原告租金121111元，款限2021年6月1日前付清，若逾期，被告应按未付款额（按月息1.5％计算）承担违约责任。到期后，被告未依约支付，原告又于2021年6月11日向被告送达欠款催收函一份，但被告至今未履行，故向法院起诉。       被告竺晓敏当庭辩称：1.2020年12月由于疫情的不可抗力无法经营而与原告解除租赁关系，浙江省财政厅曾出台《关于新冠疫情期间减免企业房租措施有关事项的通知》要求减免2020年2、3月的房租，也鼓励对其他经营主体视情适当减免房租。根据民法典第五百六十三条，因不可抗力致使合同目的不能实现的当事人可以解除合同。被告因疫情原因导致无法开店属于此类情形，根据民法典第五百九十条，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。2．原告设定的违约金过高，明显高于实际损失，根据民法典第五百八十五条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以予以适当减少。本案中300000元的违约金明显高于原告的实际损失，且原告也未提供其实际损失的依据，无法判断其实际损失的情况。3．租赁合同中押金过高明显不合理应当返还。涉案房屋月租金为82500元，相较而言押金是月租金的三倍多，显然过高。现在租赁合同解除，照理原告应当返还押金，即使要扣除相应费用，扣除后剩余部分也应当向被告返还。       本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提供的营业房出租合同、解除租赁合同协议书、欠条、欠款催收函等证据的真实性、合法性和关联性均无异议。经审核，本院对上述证据予以确认，可以作为本案认定相关事实的依据。       经审理本院查明：2018年8月8日，原告仙人坑经济合作社（甲方）与被告竺晓敏（乙方）签订营业房出租合同，载明：“嵊州市三江街道兴隆街80号-140号及仙湖路53号-57号营业房出租，以公开竞租形式，确定乙方为租受方，特签订以下合同。一、竞租标的物为嵊州市三江街道兴隆街80号-140号及仙湖路53号-57号营业房，共计28间营业房781平方米；二、承租款支付方式：1．承租款为人民币990000元／年；2．第一年至第四年的承租款为990000元／年，第五年至第八年的承租款为1188000元／年，即八年总承租款为8712000元；3．成交后乙方在2018年8月8日前缴清当年房租990000元，以后每年于11月18日前提前一个月缴清当年房租，逾期未缴纳房租甲方有权终止合同……十、标的物交付后，乙方需向甲方缴纳房屋期满移交硬件装饰和不动产部分不得故意损坏押金及水电费押金30万元整，押金在租赁期满后经甲方验收合格之后无息退还……”2020年12月10日，双方签订解除租赁合同协议书，载明：“甲、乙双方于2018年8月8日签订“嵊州市三江街道兴隆街80号-140号及仙湖路53号-57号营业房出租合同”一式四份，2020年5月6日签订“补充合同”一式二份。现因乙方原因无法继续履行合同义务并请求甲方提前解除合同。综合合同履行中的有关实际情况，甲方经集体讨论并依法提交股民代表大会表决通过，甲、乙双方在协商一致后订立本协议，以资双方共同信守执行。一、甲、乙双方于2018年8月8日签订的“出租合同”及2020年5月6日签订的“补充合同”，甲、乙双方同意于本协议签订之日起解除。二、乙方自愿支付甲方因提前解除合同的违约金300000元，款在乙方缴纳甲方的履约保证金中抵扣支付……四、经甲、乙双方结算确认：乙方应再支付甲方租金121111元，款限乙方于2021年6月1日前付清。若逾期，乙方应按未付款额（按月息1.5％计算）承担违约责任……”同日，被告竺晓敏出具欠条1份，载明：“今欠仙人坑股份经济合作社兴隆街营业房2019.11.18-2020.11.18房屋租赁余款121111元，于2021年6月1日前付清（壹拾贰万壹仟壹佰壹拾壹元整）。”后因被告未支付租金，原告向其发送欠款催收函。庭审中，原告认可300000元押金在营业房出租合同签订当天交纳；原被告确认在协商过程中已经减免了两个月的房租；合同解除后被告即重新竞租，年租金为570000元；被告表示愿意将违约金调整为月租金的三倍即247500元。       本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告双方对于签订营业房出租合同、解除租赁合同协议书、合同已经协商解除、尚欠租金121111元等事实没有争议。本案的争议焦点为：被告能否主张减少违约金以抵销尚欠租金。合同法第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，因疫情影响双方协商解除了租赁合同，原告方免除了部分租金后双方确定尚欠租金为121111元系双方真实意思表示，被告应当按约定时间支付尚欠租金。现被告以违约金过高为由要求法院依法调整，本院综合原告实际损失、合同履行情况、双方过错程序及预期利益等因素，对于被告主张的调整方案予以采纳，即将违约金调整为247500元，对于多支付的52500元原告应当予以返还。合同法九十九条第一款规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。故尚欠租金与多支付部分违约金抵销后，被告应支付的租金为68611元，并应支付逾期履行所应承担的利息损失。双方约定利息计算方式为按月息1.5％计算，现原告主动调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算，系对其权利的处分，本院依法予以支持。       综上，对原告合理的诉讼请求，本院依法予以支持；对原告不合理的诉讼请求，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第九十九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：       一、竺晓敏支付给嵊州市三江街道仙人坑股份经济合作社租金68611元，并支付该款自2021年6月2日起至付清日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算的利息，款限本判决生效后十日内付清；       二、驳回嵊州市三江街道仙人坑股份经济合作社的其余诉讼请求。       如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。       案件受理费2722元，减半收取计1361元，由嵊州市三江街道仙人坑股份经济合作社负担561元，由竺晓敏负担800元（款限竺晓敏于本判决生效后十日内向本院付清）。       如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。       审判员刘艳    二〇二一年七月十五日     书记员王丹琦