福建省福安市人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0981民初4405号原告：福建东百物业管理有限公司福安分公司，住所地福建省福安市城南湖滨南路92号2层202号。法定代表人：李**，总经理。委托诉讼代理人：陈熹，女，该公司员工。委托诉讼代理人：吴丽红，女，该公司员工。被告：姚凯，男，1983年9月16日出生，汉族，住福建省福安市，现住福建省福安市。原告福建东百物业管理有限公司福安分公司（以下简称东百物业公司）与被告姚凯物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年5月26日公开开庭进行了审理。原告东百物业公司的委托诉讼代理人陈熹、吴丽红，被告姚凯到庭参加诉讼。本案现己审理终结。东百物业公司向本院提出诉讼请求：1.姚凯支付2019年1月至2021年2月拖欠的物业管理费3951.038元，并按逾期付款金额日千分之三向东百物业公司支付自起诉之日起至付清上述款项之日止的逾期付款违约金；二、姚凯支付自2019年2月起至2020年12月期间拖欠的水电公摊费463.4元；3.本案的诉讼费用由姚凯承担。在诉讼过程中，东百物业公司变更第一项诉讼请求为：姚凯支付2019年1月至2021年2月拖欠的物业管理费3951.038元，并按逾期付款金额的年利率24%向东百物业公司支付自起诉之日起至付清上述款项之日止的逾期付款违约金。事实与理由：2015年10月11日，东百物业公司与姚凯签订了《前期物业管理服务合同》，根据合同约定，由东百物业公司为姚凯购买的福安市东百·御玺小区××幢××号房屋（建筑面积为89.39平方米）提供物业管理服务，物业管理服务费由甲方从交房之日起（以开发商的《入伙通知书》日期为准）开始缴纳。住宅的物业管理费1.7元/月/平方米，住宅公共能源分摊费以日常运行后实际发生额按建筑面积或按户进行分摊。姚凯应于每月10日前向东百物业公司缴纳当月综合服务费等，逾期缴纳自用部分和公共能源分摊等相关费用的，东百物业公司有权按逾期之日起每日按应缴费用的千分之三收取违约金，逾期3个月仍未缴纳的，东百物业公司有权停止相应的服务。合同在履行中如发生争议，双方协商解决或者向物业管理行政主管部门申请调解，协商不成或者调解无效的，可以向住宅所在地管辖权的人民法院提起诉讼。在物业合同履行期限内，东百物业公司依约为姚凯提供物业服务，履行了物业服务合同的义务。姚凯于2019年1月起开始拖欠物业费等费用，经东百物业公司工作人员多次以电话、函件等形式催缴，姚凯均以种种事由推辞，拒不支付欠缴的费用。姚凯辩称，1.对东百物业陈述的未缴纳物业费的时间、金额以及计算标准没有异议，对未缴纳水电公摊费的时间没有异议，但东百商场有用到小区的公用水；因东百物业公司服务不到位，业主可以暂缓交物业费，因此不存在违约的问题，但对违约金计算标准没有异议。2.其装修入住后，因东百物业公司监管不力导致乔迁之人均在2号楼底下燃放烟花爆竹，影响其及家人的睡眠质量，对其身体状况造成严重影响。3.东百物业公司未履行物业基本义务，存在充电桩质量差且使用小区公摊电、停车通道经常性拥堵、小区卫生情况脏乱差、小区内公用停车位被物业征用变相收费且收入未用于业主身上、冲洗东百商场使用公共用水等物业管理不到位情况，业主多次向东百物业公司反映，但东百物业公司均未及时采取有效措施改善。综上，因物业服务存在不到位情况，物业费应当予以折扣，水电公摊费在东百物业公司公示后会进行交纳。本院经审理认定事实如下：2016年12月29日，东百物业公司（乙方）与姚凯（甲方）签订《【东百·御玺】前期物业管理服务合同》，合同约定：由东百物业公司提供前期物业管理服务至小区业主委员会与东百物业公司签订的《物业管理服务合同》生效时止。同时，该合同第一条双方的权利和义务约定：“一、甲方的权利和义务……5.业主（或交费义务人）应按时向乙方缴纳自用部分和公共能源分摊等相关费，逾期缴纳的，乙方按从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三收取违约金，逾期3个月仍未交纳的，乙方有权停止对业主（或交费义务人）停止相应的服务，保留乙方起诉维权的权利……”；合同第五条物业管理服务费及其它费用约定：“一、物业管理服务费及其它费用标准（按建筑面积计算）：1.住宅的物业管理费：1.7元/月/平方米；住宅改为其他用途的物业管理费：3.3元/月/平方米，缴费方式：现金（直接到物业服务中心缴纳）、转账（请向物业服务中心咨询账户情况）、银行代扣（需办理银行代扣卡后向银行申请代扣）。物业服务中心于每月10日前向业主收取当月综合服务费等。2.住宅的公共能源分摊费：各电梯电费、路灯、庭院灯、变频等公共用电及绿化、保洁用水的分摊，日常运行后实际发生额按建筑面积或按户进行分摊。……”东百物业公司据此为东百·御玺小区提供物业服务。姚凯系东百·御玺小区××幢××层××号房的业主，该套房屋建筑面积为89.39平方米，每月应缴纳的物业管理费为151.963元（1.7元/平方米×89.39平方米）。自2019年1月至2021年2月期间，姚凯共计26个月未交纳物业管理费，结欠东百物业公司物业管理费为3951.038元。另，姚凯自2019年2月至2020年12月期间，结欠东百物业公司水电公摊费为455.83元。为此，东百物业公司曾2020年9月5日、2020年9月26日通过邮递《催告通知函》方式向姚凯催讨物业管理费、水电公摊费未果，遂诉至本院提出上述诉讼请求。上述事实,有双方当事人的陈述及提交的证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，双方物业服务关系存续至民法典施行后，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》的相关规定，应适用民法典的规定。东百物业公司与姚凯签订的《【东百·御玺】前期物业管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力。双方应按照合同的约定行使自己的权利、履行自己的义务。本案中，东百物业公司依约向姚凯提供物业服务，姚凯应当按照约定支付物业管理费和水电公摊费。姚凯自2019年1月起至2021年2月期间未交的物业管理费为3951.038元、自2019年2月至2020年12月期间未交的水电公摊费为455.83元，现东百物业公司主张的物业管理费为3951.038元予以支持，水电公摊费为463.4元,超出部分不予支持。姚凯接受物业服务未按约缴纳物业管理费，依法应支付违约金，案涉合同约定逾期缴纳物业费应从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三收取违约金，现东百物业公司自愿调整为按逾期付款金额的年利率24%的标准计算自起诉之日起至实际还款之日止的逾期违约金，符合法律规定，予以支持。关于姚凯主张东百物业公司提供的物业服务不符合约定可拒交物业费，本院认为小区内的物业服务关系全体业主的权益，应由全体业主或业主代表组织提出，并且姚凯拒绝交纳物业费的行为系根本违约，物业服务不符合约定系瑕疵履约，姚凯不能以根本违约对抗瑕疵履约，且拒付物业费的行为无形中对小区的其他按约缴费的业主造成不公，故对姚凯的该项主张，不予采纳。关于姚凯主张的充电桩使用小区公共用电以及冲洗东百商场使用公共用水，未提供证据予以证实，不予采纳。东百物业公司作为物业管理服务的企业，应当依约全面认真履行相应的维修、养护、管理和维护的义务，积极就物业服务管理过程存在的瑕疵与不完善之处与业主进行沟通和协调，并进行切实可行的整改，通过不断提高服务质量，得到广大业主对工作的理解和支持，与业主共同维护好小区的公共生活秩序。另，当事人诉讼费用的负担，系属法院职权范围之事项，依法律及相关司法解释之规定，视当事人在本纠纷中所承担的责任进行分配，毋须当事人主张。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十四条规定、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、姚凯应于本判决生效之日起五日内向福建东百物业公司管理有限公司福安分公司支付自2019年1月起至2021年2月止的物业管理费3951.038元及逾期违约金（逾期违约金以3951.038元为基数，按年利率24%计算，自2021年4月13日起算至款项付清之日止）；二、姚凯应于本判决生效之日起五日内向福建东百物业公司管理有限公司福安分公司支付2019年2月起2020年12月止的水电公摊费455.83元；三、驳回福建东百物业公司管理有限公司福安分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应及时足额履行生效法律文书确定的义务。逾期未履行的，应自觉主动前往本院申报经常居住地及财产情况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，执行法院可按照法律文书载明的送达地址送达相关法律文书，并可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。案件受理费50元，减半收取计25元，由福建东百物业公司管理有限公司福安分公司负担0.04元，姚凯负担24.96元。本判决为终审判决。审 判 员  姜 玟二〇二一年七月九日法官助理  缪玮婷书 记 员  陈凯娜附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国民法典》第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十四条下列金钱给付的案件，适用小额诉讼程序审理：（一）买卖合同、借款合同、租赁合同纠纷；（二）身份关系清楚，仅在给付的数额、时间、方式上存在争议的赡养费、抚育费、扶养费纠纷；（三）责任明确，仅在给付的数额、时间、方式上存在争议的交通事故损害赔偿和其他人身损害赔偿纠纷；（四）供用水、电、气、热力合同纠纷；（五）银行卡纠纷；（六）劳动关系清楚，仅在劳动报酬、工伤医疗费、经济补偿金或者赔偿金给付数额、时间、方式上存在争议的劳动合同纠纷；（七）劳务关系清楚，仅在劳务报酬给付数额、时间、方式上存在争议的劳务合同纠纷；（八）物业、电信等服务合同纠纷；（九）其他金钱给付纠纷。