福建省仙游县人民法院执 行 裁 定 书（2021）闽0322执异25号案外人：谢元模，男，1961年10月12日出生，汉族，住仙游县。申请执行人：林禹振，男，1962年6月8日出生，汉族，住仙游县。被执行人：林宗能，男，1976年9月20日出生，汉族，住仙游县。被执行人：林俊杰，男，1995年6月7日出生，汉族，住仙游县。本院在执行申请执行人林禹振与被执行人林宗能、林俊杰合同纠纷案件中，案外人谢元模不服本院（2021）闽0322执1548号执行裁定，向本院提出书面执行异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行听证审查，案外人谢元模、申请执行人林禹振、被执行人林宗能到庭参加听证,被执行人林俊杰经本院依法通知未到庭参加听证。现已审查终结。案外人谢元模称，请求停止执行（2021）闽0322执1548号执行裁定，并解除对坐落在仙游县××镇××路××号××号楼××梯××室房地产（不动产权证号：××）的查封。事实和理由：案外人于2018年10月2日与林俊杰、林宗能签订《安置房买卖合同》，合同约定：林俊杰、林宗能将其所有的坐落在仙游县××镇××路××号××号楼××梯××室房产（不动产权证号：××）以750145元的价格出售给谢元模，出售房产为毛坯房。谢元模于合同签订当日支付给林俊杰、林宗能购房款730145元，待产权证过户后将尾款20000元支付给林俊杰、林宗能。合同签订后，谢元模于当日转账50万元至林宗能银行账户，另支付给林宗能购房款现金230145元。林俊杰出具收条一份，证明收到谢元模购房款730145元。后，林俊杰、林宗能将上述房产交付给谢元模，谢元模即对该房产进行装修，并于2019年5月入住至今。居住所花费的水费、电费、天然气费用等均有案外人儿子谢腾俊支付。现林俊杰、林宗能因欠付他人款项导致上述房产被法院查封并将予以拍卖。上述房产系案外人谢元模以合理对价向林俊杰、林宗能购买，双方签订的房屋买卖合同未违反法律法规强制性规定，其已经支付大部分购房款，剩余尾款愿意按照执行法院要求交予法院执行。且未能办理产权过户的原因系被执行人未能支付安置房差价款故而无法取得房产证，导致无法与其办理过户手续。综上，该房产已因买卖发生转移为案外人谢元模所有，执行法院不能查封、拍卖。提供《房屋征迁补偿安置协议书》、《安置房买卖合同》、《安置房买卖房款收条》、谢元模仙游农商行存款明细账、林宗能出具的《关于房屋已出卖的情况说明》、仙游县仙港工业园开发区管理委员会与仙游县城南新区房地产开发有限公司共同出具的《证明》、销售清单、《居民用户管道天然气安装及供气合同》、历月电费明细、电费结算单等证据证实。申请执行人林禹振称，对案外人所主张的已支付购房款中的230145元是以现金交付的有意见，日常生活中没有人会用这么大笔的现金进行交易。对案外人主张的其他事实其不清楚，案外人提供的证据，除涉及230145元现金支付的证据外，对其他证据没有意见。林俊杰、林宗能欠付我工程款，他们将名下的房产出卖了款项也没有用于偿还欠付其的款项。被执行人林宗能称，对案外人的主张及证据没有意见。现在房子的房产证在管委会那里，2020年10月份左右的时候管委会有通知其去补交安置房差价领房产证。其与林俊杰没去。被执行人林俊杰未答辩。经审查查明，因张剑伟、林俊杰所有的房屋及附属房坐落在征地拆迁范围内，其房屋及土地被征收，仙游县鲤南镇人民政府于2017年11月15日与张剑伟、林俊杰签订《房屋征迁补偿安置协议书》，协议书确定：1.被征迁房屋的补偿金额金评估协商确定为219752元；2.双方同意对被征迁房屋实行货币化产权调换；3.仙游县鲤南镇人民政府应安置给张剑伟、林俊杰套房贰套，分别为××号地块安置房××号楼××#、建筑面积136.39㎡和××号地块安置房××号楼××#、建筑面积147.75㎡；安置房总价款暂计503770元；4.张剑伟、林俊杰被征迁房屋补偿款转为房屋产权调换购置安置房预备金，与安置房价款对抵后，张剑伟、林俊杰应补足仙游县鲤南镇人民政府房屋产权调换差价款284018元；5.××号地块××幢××套房产权归林俊杰所有，××号地块××幢××套房产权归张剑伟所有等内容。2018年10月2日，林俊杰作出出卖方、林宗能作为共有产权人与谢元模签订《安置房买卖合同》，合同约定林俊杰、林宗能将拆迁安置的坐落在仙游县××镇××路××号××号楼××室（××号地安置房××号楼××室）共计136.39㎡的套房以750145元的价格出售给谢元模，购房款750145元在合同签订当日由谢元模支付给林俊杰、林宗能730145元，余额20000元待办理两证过户完整后付清等内容。合同签订后，谢元模支付给林俊杰、林宗能购房款730145元，林俊杰出具《安置房买卖房款收条》一份给谢元模。之后，林俊杰将该房产交付给谢元模，由谢元模居住使用至今。林禹振与林俊杰、林宗能合同纠纷一案，经本院生效法律文书（2019）闽0322民初7761号民事调解确认，林宗能应偿还给林禹振工程款316705.9元，具体偿还方法：于2019年12月23日前偿还3万元，2020年1月23日前偿还7万元，在2020年6月30日前偿还剩余款项216705.9元；若林宗能按上述约定的期限履行偿还义务，林禹振自愿放弃其他诉讼请求；若林宗能未按上述约定时间偿还，林宗能自愿偿还给林禹振总额60万元。林俊杰对上述债务本息承担连带偿还责任。之后，林宗能、林俊杰均未按调解约定偿还债务，林禹振于2021年4月1日向本院申请强制执行。因被执行人林宗能、林俊杰未能履行生效法律文书确定的义务，本院依法作出（2021）闽0322执1548号执行裁定，查封被执行人林俊杰所有的坐落在仙游县××镇××路××号××号楼××梯××室××＃楼××的房地产［不动产权证号：××］。查封后，案外人谢元模以案涉房地产已出卖给其为由向本院提出执行异议。2021年7月26日，案外人谢元模向本院预交20000元至该执行案件案款账户，交付于该案执行。另查明，仙游县仙港工业园开发区管理委员会与仙游县城南新区房地产开发有限公司共同出具《证明》，证实仙游县××镇××路××号××号楼（××地块西埔安置房）由仙游县仙港工业园开发区管理委员会下属企业仙游县城南新区房地产开发有限公司投资建设，其中××号楼××梯××室安置给西埔社区拆迁户林俊杰。鲤南片区安置房的不动产权证由仙游县仙港工业园开发区管理委员会负责统一办理，林俊杰安置所得房产的不动产权证：闽（2020）仙游县不动产权第0××9号，因安置户林俊杰尚未交齐安置房差价款，故该房产的不动产权证暂留置在仙游县仙港工业园开发区管理委员会，未移交给安置户林俊杰。以上事实，有《房屋征迁补偿安置协议书》、《安置房买卖合同》、《安置房买卖房款收条》、谢元模仙游农商行存款明细账、林宗能出具的《关于房屋已出卖的情况说明》、仙游县仙港工业园开发区管理委员会与仙游县城南新区房地产开发有限公司共同出具的《证明》、销售清单、《居民用户管道天然气安装及供气合同》、历月电费明细、电费结算单、本院（2019）闽0322民初7761号民事调解、（2021）闽0322执1548号执行裁定等证据证实，予以认定。本院认为，案外人谢元模提供的《安置房买卖合同》、《安置房买卖房款收条》、谢元模仙游农商行存款明细账、《居民用户管道天然气安装及供气合同》、历月电费明细、电费结算单等证据能相互印证并形成证据链，足以证明案外人所主张的其与被执行人林俊杰、林宗能之间就案涉房产签订买卖合同以及案外人已经支付大部分购房款并占有使用的事实。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。本案中，案外人虽已支付大部分价款并实际占有使用该房产，但案涉房产尚未办理产权过户登记手续，因被执行人至今未能履行生效判决确定的义务，本院对被执行人名下的案涉财产采取查封等执行措施并无不当。现因案外人提供的证据足以证明在本院查封前其已与被执行人就案涉房产签订书面买卖合同并实际占有使用该房产，且案涉房产买卖合同内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。案外人提供的仙游县仙港工业园开发区管理委员会与仙游县城南新区房地产开发有限公司共同出具的《证明》，申请执行人对此也无异议，该《证明》可以证实案外人与被执行人对案涉房地产签订买卖合同后至今未办理过户登记的原因在于被执行人，而非案外人自身原因。且案外人谢元模将剩余价款20000元预交至本院用于本案执行。案外人谢元模作为案涉房地产的买受人对登记在被执行人名下的不动产提出的异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其权利能够排除执行，故其异议成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对被执行人林俊杰所有的坐落在坐落在仙游县××镇××路××号××号楼××梯××室××＃楼××的房地产［不动产权证号：××］的执行。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向仙游县人民法院提起诉讼。审判长  胡志铿审判员  鲍巧新审判员  阮 斌二〇二一年七月二十七日书记员  庄美岭附：相关法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十四条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。