广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤14民终885号上诉人（原审原告）：骆贵阳。上诉人（原审原告）：李玲。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：杨登基，广东合邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东富兴贸易有限公司。法定代表人：徐毅坚，该公司董事长。委托诉讼代理人：庄崇洪，该公司总经理。委托诉讼代理人：林建中，该公司总经理助理。上诉人骆贵阳、李玲因与被上诉人广东富兴贸易有限公司（以下简称“富兴公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省兴宁市人民法院（2021）粤1481民初514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了公开开庭审理。上诉人骆贵阳、李玲及其委托诉讼代理人杨登基，被上诉人的委托诉讼代理人庄崇洪、林建中依法到庭参加诉讼。本案现已审理终结。骆贵阳、李玲上诉请求：1、撤销广东省兴宁市人民法院（2021）粤1481民初514号民事判决，依法支持上诉人的全部诉讼请求；2、案件受理费由富兴公司负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清、证据不足。（一）根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（一）款的约定，被上诉人应在规定时间办理建设工程竣工验收备案证明文件并向上诉人交付涉案房屋。截止今日，上诉人通过现场勘验经典名城消防通道、绿化、车库等方式，发现涉案小区主要使用设施均未建设完成，被上诉人亦无法按期办理建设工程竣工验收备案证明文件，正式交房的时间遥遥无期，两上诉人的损失一直持续扩大。（二）在被上诉人利用强势地位事先拟制的格式合同中，严重显失公平的条款应当无效或不作为合同内容。1.购房合同第十二条第二点约定：由于出卖人原因导致延迟交付的，出卖人应当按成交价款每日万分之一的标准向乙方支付违约金，出卖人承担延迟交付违约责任的金额不超过合同金额的3%为限。根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条第二款的规定，被上诉人提供的格式合同中对该限制性条款没有进行显著标注，且没有证据证明被上诉人履行了提示或说明义务，该限制性条款不应构成合同内容。2.被上诉人利用自身的优势与强势地位，事先拟定严重显失公平的格式合同，利用该限制条款明显不合理地减轻其责任，让其承担逾期交房的违约责任受到3%的封顶限制，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十七条的规定，该限制性条款应当无效。3.本案中，被上诉人逾期交房行为己超过一年多，且因楼盘施工停工，该违约行为将持续，被上诉人亦无法确定何时才可以取得梅州市（兴宁市）建设工程竣工验收备案登记证。若以房屋总价的3%作为逾期交房违约金的上限，显然不利于维护上诉人的合法权利，也无法督促被上诉人积极履行施工、交楼义务，更不利于上诉人实现其对涉案房屋的占有、使用、收益等权利。同时，合同目的不能实现（被上诉人一直拖延交付房屋义务）将可能导致业主方大面积解除合同，也不利于社会稳定。4.开发商违约交房和上诉人逾期付款所承担的违约责任完全不对等，两者的逾期损失结果甚为悬殊，显然不符合《中华人民共和国民法典》关于公平、对等原则的基本要求。违约金主要是补偿性质，但也可以兼具一定的惩罚性。如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，经一方当事人提出请求，法院可以对双方约定的违约金予以适当调整。因被上诉人的违约金条款与其违约金息息相关，且明显与业主因逾期付款产生的违约责任不对等，故合同关于双方违反合同主要义务应承担的违约责任明显不符合法律关于公平原则的要求。二、一审判决程序违法、适用法律错误。被上诉人作为提供格式条款一方没有证据证明尽到合理的提示或说明义务，但一审判决在没有证据的情形下支持被上诉人的主张，违反了法定的举证和质证规则。上诉人当庭变更上诉状第一项诉求：请求撤销一审判决第二项判决内容，依法支持上诉人的全部诉讼请求。事实与理由：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条以及《中华人民共和国民法典》第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予以支持，但当事人另有约定的除外。因涉案房屋至今为止并未交付，也未达到法定的交付标准与条件，如被上诉人一直拖延，将会导致买受人起诉解除合同。被上诉人逾期交房的违约行为导致业主不能完全行使物权的全部权益，业主的损失客观存在，故按上述方法计算的违约金不足以弥补业主的损失。富兴公司辩称：一审判决认定事实清楚，处理正确，请求驳回上诉，维持原判。骆贵阳、李玲向一审法院起诉请求：1、判令富兴公司一次性现金赔付购房合同规定的逾期交房违约金（自2020年6月1日起至2021年3月2日违约金25940.86元）；2、富兴公司后续再无法交房的话，解除按房屋总价3%上限计算违约金的条款，违约金每天按总房款的万分之一计算至交付房屋使用为止；3、本案诉讼费用由富兴公司承担。一审法院查明，2018年12月31日，富兴公司作为出卖人，骆贵阳、李玲作为买受人，双方签订了一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号20183106193629）。合同约定：买受人向出卖人购买商品房，该商品房位于兴宁市。商品房总价款为943304元，公积金贷款方式付款，买受人应当于2018年12月30日前支付首期房价283304元，占全部房价款的30.03%，余款66万元向中国农业银行股份有限公司兴宁市支行申请贷款支付。出卖人应当在2020年6月1日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、由于出卖人原因导致延迟交付的，出卖人应当按成交价款每日万分之一的标准向乙方支付违约金，出卖人承担延迟交付违约责任的金额不超过合同金额的3%为限”。合同签订后，骆贵阳、李玲按约定支付了首期购房款283304元，其余购房款66万元向中国农业银行股份有限公司兴宁市支行申请贷款支付，双方签订了《个人购房担保合同》。富兴公司至今未向骆贵阳、李玲交付商品房，也未向骆贵阳、李玲支付违约金。上述事实，骆贵阳、李玲与富兴公司双方均认可，予以认定。一审庭审中，骆贵阳、李玲坚持诉讼请求，并增加要求富兴公司在本案生效后十五天内开具购房尾款66万元发票。富兴公司则认为双方签订的商品房预售合同是中华人民共和国住房和城乡建设部、国家工商行政管理总局统一制定的，属于公平公正平等的买卖合同，具有法律效力，不存在偏低赔付的违约金。违约金不超过3%为限，此合同是双方的真实意思表示，没有违反任何法律强制性的规定，符合商品房预售的普通规律，其法律效力不容置疑。对于开具发票，公司完善所有办证手续后才能开具。富兴公司愿意按合同约定的违约金条款（包括不超过合同总额的3%为限）支付违约金，超过部分不承担。一审法院认为，本案是商品房预售合同纠纷。骆贵阳、李玲与富兴公司双方签订的《商品房买卖合同》（预售）是双方的真实意思表示，未违反法律规定，属有效合同，对双方当事人具有法律约束力。富兴公司未能按照合同约定的时间交付房屋，已构成违约，依法应承担违约责任。涉案购房合同第十二条对出卖方逾期交房约定了违约金的计算方法，双方应按该约定计算违约金，现骆贵阳、李玲请求解除不受“违约金赔付不超过购房总价3%”的限制，缺乏事实依据，依法不予支持。骆贵阳、李玲请求富兴公司支付违约金的额度以成交价款943304元按每日万分之一的标准计付，违约金总额不超过合同金额的3%为限为28299.12元。关于骆贵阳、李玲要求富兴公司开具发票的主张，不属本案处理范围，骆贵阳、李玲可另行解决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条的规定，判决：一、广东富兴贸易有限公司应于判决生效之日起十日内支付按成交价款943304元为基数按每日万分之一的标准向骆贵阳、李玲支付违约金（以28299.12元为限）。二、驳回骆贵阳、李玲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取后为182元，由广东富兴贸易有限公司承担。二审中，骆贵阳、李玲提交其所拍摄的涉案小区消防通道、绿化、车库现状照片及光盘，拟证明涉案小区至今仍未建设完毕。经质证，富兴公司认为上诉人所拍照片只是局部照片，并表示会积极整改。富兴公司提交下列证据：1.编号为2018009号及2018021号《商品房预售许可证》复印件；2.编号为441481201701220101号及441481201809300101号《建设工程施工许可证》复印件；3.建字第16规037号、建字16规038号、建字第18规081号《建设工程规划许可证》复印件；4.兴府国用（2015）第01-0113号《国有土地使用证》复印件；5.编号为地字第2015（023）号《建设用地规划许可证》复印件。以上证据拟证明涉案房屋五证齐全，是依法进行销售的。6.经典名城主体结构分部（系统）工程质量验收记录表8张，拟证明经典名城主体验收合格。经质证，骆贵阳、李玲对1至5证据的真实性合法性无异议，对其证明内容有异议，认为上述证据恰好证明了被上诉人的涉案房屋不仅在物理上而且在法律上均未达到竣工验收的标准，不能实际交付，这也证实了被上诉人一直拖延交付的客观事实，也印证了上诉人的损失在持续扩大。对证据6未发表质证意见。本院查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院二审另查明，根据双方确认的涉案小区现状照片显示，该小区目前园区绿化、小区道路硬底化等工程仍未完工。富兴公司曾经向该小区部分业主支付了部分违约金，本案当事人骆贵阳、李玲未收到违约金。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。本案二审争议焦点是：1.《商品房买卖合同》（预售）第十二条逾期交付责任中关于逾期交房违约责任上限为总购房款3%的约定是否无效；2.一审判决认定被上诉人应付的逾期交房违约金是否正确。关于《商品房买卖合同》（预售）第十二条逾期交付责任中关于逾期交房违约责任上限为总购房款3%的约定是否无效问题。首先，《商品房买卖合同》（预售）第十二条逾期交付责任条款中关于逾期交房违约金的上限为合同金额的3%的内容，系被上诉人另加且提前单方拟好的条款，属于格式条款。且该逾期交房条款没有进行显著标注，被上诉人表示当时有对上述条款进行解释，但是没有提供证据证明，上诉人亦对此予以否认。其次，该被上诉人逾期交房违约金上限条款与《商品房买卖合同》（预售）第八条以及补充附件第三条第二点关于上诉人逾期付款违约责任按总房价的20%计算的约定对比，明显减轻了提供格式条款的被上诉人的责任，限制了上诉人的主要权利，显然不符合《中华人民共和国民法典》关于公平原则的基本要求。再次，目前涉案商品房所在小区的园区绿化、小区道路硬底化等工程仍未完工，被上诉人的逾期交付房屋的行为仍在持续，何时能够将符合《商品房买卖合同》（预售）约定的商品房交付给上诉人使用尚不能确定，而且目前上诉人的损失早已经超过按照合同金额的3%计付的违约金且损失持续扩大。如按合同约定的总房价款的3%的上限计付逾期交房违约金，不仅不能弥补业主作为守约方的经济损失，亦不足以体现被上诉人作为违约方应承担的相关责任，且不足以促使违约方积极履行其交房义务。因此，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十七条“有下列情形之一的，该格式条款无效：（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。”的规定，应当认定《商品房买卖合同》（预售）第十二条逾期交付责任条款中关于逾期交房违约金的上限为合同金额的3%的内容无效。上诉人上诉主张涉案《商品房买卖合同》（预售）第十二条逾期交付责任条款中“出卖人承担延迟交付违约责任的金额不超过合同金额的3%为限”的约定内容无效，依据充分，依法应予支持。关于一审判决认定被上诉人应付的逾期交房违约金是否正确问题。本案中，上诉人已按照合同约定履行了付款行为，但根据被上诉人提交的证据，被上诉人目前只取得主体结构分部（系统）工程质量验收记录表，至今仍未取得《商品房买卖合同》（预售）约定的交付时应当取得的建筑工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、住宅使用说明书和住宅质量保证书等四份证明文件，未能按照《商品房买卖合同》（预售）的约定在2020年6月1日前交付房屋，已构成违约，依法应承担违约责任。由于《商品房买卖合同》（预售）第十二条逾期交付责任条款中关于逾期交房违约金的上限为合同金额的3%的内容无效。因此，一审判决被上诉人按总房价款的3%为上限计付逾期交房违约金不当，依法应予纠正。被上诉人依约应向上诉人支付自2020年6月1日起至2021年3月2日止，以购房总款943304元为基数，按每日万分之一计付的逾期交房违约金25940.86元，2021年3月3日开始的逾期交房违约金应以购房总金额943304元为基数，按照每日万分之一计付至涉案房屋符合合同约定的交房条件以及富兴公司通知骆贵阳、李玲收房之日止。至于骆贵阳、李玲一审增加的要求开具发票的诉请，双方在二审中均已确认富兴公司已经开具发票给上诉人，故对骆贵阳、李玲该项诉请予以驳回。综上所述，上诉人骆贵阳、李玲的上诉请求部分有理，应予支持；一审判决认定事实错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省兴宁市人民法院（2021）粤1481民初514号民事判决；二、确认《商品房买卖合同》（预售）（合同编号20183106193629）第十二条逾期交付责任条款中“出卖人承担延迟交付违约责任的金额不超过合同金额的3%为限”的约定无效；三、广东富兴贸易有限公司应在本判决生效之日起七日内向骆贵阳、李玲支付自2020年6月1日起至2021年3月2日止的逾期交房违约金25940.86元，2021年3月3日开始的逾期交房违约金以购房总金额943304元为基数，按照每日万分之一计付至兴宁市符合合同约定的交房条件以及广东富兴贸易有限公司通知骆贵阳、李玲收房之日止；四、驳回骆贵阳、李玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费448.52元，减半收取为224.26元（该款已由骆贵阳、李玲预交182元），由广东富兴贸易有限公司负担。广东富兴贸易有限公司应自本判决生效之日起七日内迳行向骆贵阳、李玲支付182元，并向一审法院补交42.26元。二审案件受理费448.52元（该款已由骆贵阳、李玲预交364元），由广东富兴贸易有限公司负担。广东富兴贸易有限公司应自本判决生效之日起七日内迳行向骆贵阳、李玲支付364元，并向本院补交84.52元。本判决为终审判决。审 判 长 黄伟玲审 判 员 叶自辉审 判 员 罗锡芳二〇二一年七月二十二日法官助理 苏建东书 记 员 钟利花广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤14民终885号上诉人（原审原告）：骆贵阳。上诉人（原审原告）：李玲。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：杨登基，广东合邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东富兴贸易有限公司。法定代表人：徐毅坚，该公司董事长。委托诉讼代理人：庄崇洪，该公司总经理。委托诉讼代理人：林建中，该公司总经理助理。上诉人骆贵阳、李玲因与被上诉人广东富兴贸易有限公司（以下简称“富兴公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省兴宁市人民法院（2021）粤1481民初514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了公开开庭审理。上诉人骆贵阳、李玲及其委托诉讼代理人杨登基，被上诉人的委托诉讼代理人庄崇洪、林建中依法到庭参加诉讼。本案现已审理终结。骆贵阳、李玲上诉请求：1、撤销广东省兴宁市人民法院（2021）粤1481民初514号民事判决，依法支持上诉人的全部诉讼请求；2、案件受理费由富兴公司负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清、证据不足。（一）根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（一）款的约定，被上诉人应在规定时间办理建设工程竣工验收备案证明文件并向上诉人交付涉案房屋。截止今日，上诉人通过现场勘验经典名城消防通道、绿化、车库等方式，发现涉案小区主要使用设施均未建设完成，被上诉人亦无法按期办理建设工程竣工验收备案证明文件，正式交房的时间遥遥无期，两上诉人的损失一直持续扩大。（二）在被上诉人利用强势地位事先拟制的格式合同中，严重显失公平的条款应当无效或不作为合同内容。1.购房合同第十二条第二点约定：由于出卖人原因导致延迟交付的，出卖人应当按成交价款每日万分之一的标准向乙方支付违约金，出卖人承担延迟交付违约责任的金额不超过合同金额的3%为限。根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条第二款的规定，被上诉人提供的格式合同中对该限制性条款没有进行显著标注，且没有证据证明被上诉人履行了提示或说明义务，该限制性条款不应构成合同内容。2.被上诉人利用自身的优势与强势地位，事先拟定严重显失公平的格式合同，利用该限制条款明显不合理地减轻其责任，让其承担逾期交房的违约责任受到3%的封顶限制，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十七条的规定，该限制性条款应当无效。3.本案中，被上诉人逾期交房行为己超过一年多，且因楼盘施工停工，该违约行为将持续，被上诉人亦无法确定何时才可以取得梅州市（兴宁市）建设工程竣工验收备案登记证。若以房屋总价的3%作为逾期交房违约金的上限，显然不利于维护上诉人的合法权利，也无法督促被上诉人积极履行施工、交楼义务，更不利于上诉人实现其对涉案房屋的占有、使用、收益等权利。同时，合同目的不能实现（被上诉人一直拖延交付房屋义务）将可能导致业主方大面积解除合同，也不利于社会稳定。4.开发商违约交房和上诉人逾期付款所承担的违约责任完全不对等，两者的逾期损失结果甚为悬殊，显然不符合《中华人民共和国民法典》关于公平、对等原则的基本要求。违约金主要是补偿性质，但也可以兼具一定的惩罚性。如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，经一方当事人提出请求，法院可以对双方约定的违约金予以适当调整。因被上诉人的违约金条款与其违约金息息相关，且明显与业主因逾期付款产生的违约责任不对等，故合同关于双方违反合同主要义务应承担的违约责任明显不符合法律关于公平原则的要求。二、一审判决程序违法、适用法律错误。被上诉人作为提供格式条款一方没有证据证明尽到合理的提示或说明义务，但一审判决在没有证据的情形下支持被上诉人的主张，违反了法定的举证和质证规则。上诉人当庭变更上诉状第一项诉求：请求撤销一审判决第二项判决内容，依法支持上诉人的全部诉讼请求。事实与理由：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条以及《中华人民共和国民法典》第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予以支持，但当事人另有约定的除外。因涉案房屋至今为止并未交付，也未达到法定的交付标准与条件，如被上诉人一直拖延，将会导致买受人起诉解除合同。被上诉人逾期交房的违约行为导致业主不能完全行使物权的全部权益，业主的损失客观存在，故按上述方法计算的违约金不足以弥补业主的损失。富兴公司辩称：一审判决认定事实清楚，处理正确，请求驳回上诉，维持原判。骆贵阳、李玲向一审法院起诉请求：1、判令富兴公司一次性现金赔付购房合同规定的逾期交房违约金（自2020年6月1日起至2021年3月2日违约金25940.86元）；2、富兴公司后续再无法交房的话，解除按房屋总价3%上限计算违约金的条款，违约金每天按总房款的万分之一计算至交付房屋使用为止；3、本案诉讼费用由富兴公司承担。一审法院查明，2018年12月31日，富兴公司作为出卖人，骆贵阳、李玲作为买受人，双方签订了一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号20183106193629）。合同约定：买受人向出卖人购买商品房，该商品房位于兴宁市。商品房总价款为943304元，公积金贷款方式付款，买受人应当于2018年12月30日前支付首期房价283304元，占全部房价款的30.03%，余款66万元向中国农业银行股份有限公司兴宁市支行申请贷款支付。出卖人应当在2020年6月1日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、由于出卖人原因导致延迟交付的，出卖人应当按成交价款每日万分之一的标准向乙方支付违约金，出卖人承担延迟交付违约责任的金额不超过合同金额的3%为限”。合同签订后，骆贵阳、李玲按约定支付了首期购房款283304元，其余购房款66万元向中国农业银行股份有限公司兴宁市支行申请贷款支付，双方签订了《个人购房担保合同》。富兴公司至今未向骆贵阳、李玲交付商品房，也未向骆贵阳、李玲支付违约金。上述事实，骆贵阳、李玲与富兴公司双方均认可，予以认定。一审庭审中，骆贵阳、李玲坚持诉讼请求，并增加要求富兴公司在本案生效后十五天内开具购房尾款66万元发票。富兴公司则认为双方签订的商品房预售合同是中华人民共和国住房和城乡建设部、国家工商行政管理总局统一制定的，属于公平公正平等的买卖合同，具有法律效力，不存在偏低赔付的违约金。违约金不超过3%为限，此合同是双方的真实意思表示，没有违反任何法律强制性的规定，符合商品房预售的普通规律，其法律效力不容置疑。对于开具发票，公司完善所有办证手续后才能开具。富兴公司愿意按合同约定的违约金条款（包括不超过合同总额的3%为限）支付违约金，超过部分不承担。一审法院认为，本案是商品房预售合同纠纷。骆贵阳、李玲与富兴公司双方签订的《商品房买卖合同》（预售）是双方的真实意思表示，未违反法律规定，属有效合同，对双方当事人具有法律约束力。富兴公司未能按照合同约定的时间交付房屋，已构成违约，依法应承担违约责任。涉案购房合同第十二条对出卖方逾期交房约定了违约金的计算方法，双方应按该约定计算违约金，现骆贵阳、李玲请求解除不受“违约金赔付不超过购房总价3%”的限制，缺乏事实依据，依法不予支持。骆贵阳、李玲请求富兴公司支付违约金的额度以成交价款943304元按每日万分之一的标准计付，违约金总额不超过合同金额的3%为限为28299.12元。关于骆贵阳、李玲要求富兴公司开具发票的主张，不属本案处理范围，骆贵阳、李玲可另行解决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条的规定，判决：一、广东富兴贸易有限公司应于判决生效之日起十日内支付按成交价款943304元为基数按每日万分之一的标准向骆贵阳、李玲支付违约金（以28299.12元为限）。二、驳回骆贵阳、李玲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取后为182元，由广东富兴贸易有限公司承担。二审中，骆贵阳、李玲提交其所拍摄的涉案小区消防通道、绿化、车库现状照片及光盘，拟证明涉案小区至今仍未建设完毕。经质证，富兴公司认为上诉人所拍照片只是局部照片，并表示会积极整改。富兴公司提交下列证据：1.编号为2018009号及2018021号《商品房预售许可证》复印件；2.编号为441481201701220101号及441481201809300101号《建设工程施工许可证》复印件；3.建字第16规037号、建字16规038号、建字第18规081号《建设工程规划许可证》复印件；4.兴府国用（2015）第01-0113号《国有土地使用证》复印件；5.编号为地字第2015（023）号《建设用地规划许可证》复印件。以上证据拟证明涉案房屋五证齐全，是依法进行销售的。6.经典名城主体结构分部（系统）工程质量验收记录表8张，拟证明经典名城主体验收合格。经质证，骆贵阳、李玲对1至5证据的真实性合法性无异议，对其证明内容有异议，认为上述证据恰好证明了被上诉人的涉案房屋不仅在物理上而且在法律上均未达到竣工验收的标准，不能实际交付，这也证实了被上诉人一直拖延交付的客观事实，也印证了上诉人的损失在持续扩大。对证据6未发表质证意见。本院查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院二审另查明，根据双方确认的涉案小区现状照片显示，该小区目前园区绿化、小区道路硬底化等工程仍未完工。富兴公司曾经向该小区部分业主支付了部分违约金，本案当事人骆贵阳、李玲未收到违约金。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。本案二审争议焦点是：1.《商品房买卖合同》（预售）第十二条逾期交付责任中关于逾期交房违约责任上限为总购房款3%的约定是否无效；2.一审判决认定被上诉人应付的逾期交房违约金是否正确。关于《商品房买卖合同》（预售）第十二条逾期交付责任中关于逾期交房违约责任上限为总购房款3%的约定是否无效问题。首先，《商品房买卖合同》（预售）第十二条逾期交付责任条款中关于逾期交房违约金的上限为合同金额的3%的内容，系被上诉人另加且提前单方拟好的条款，属于格式条款。且该逾期交房条款没有进行显著标注，被上诉人表示当时有对上述条款进行解释，但是没有提供证据证明，上诉人亦对此予以否认。其次，该被上诉人逾期交房违约金上限条款与《商品房买卖合同》（预售）第八条以及补充附件第三条第二点关于上诉人逾期付款违约责任按总房价的20%计算的约定对比，明显减轻了提供格式条款的被上诉人的责任，限制了上诉人的主要权利，显然不符合《中华人民共和国民法典》关于公平原则的基本要求。再次，目前涉案商品房所在小区的园区绿化、小区道路硬底化等工程仍未完工，被上诉人的逾期交付房屋的行为仍在持续，何时能够将符合《商品房买卖合同》（预售）约定的商品房交付给上诉人使用尚不能确定，而且目前上诉人的损失早已经超过按照合同金额的3%计付的违约金且损失持续扩大。如按合同约定的总房价款的3%的上限计付逾期交房违约金，不仅不能弥补业主作为守约方的经济损失，亦不足以体现被上诉人作为违约方应承担的相关责任，且不足以促使违约方积极履行其交房义务。因此，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十七条“有下列情形之一的，该格式条款无效：（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。”的规定，应当认定《商品房买卖合同》（预售）第十二条逾期交付责任条款中关于逾期交房违约金的上限为合同金额的3%的内容无效。上诉人上诉主张涉案《商品房买卖合同》（预售）第十二条逾期交付责任条款中“出卖人承担延迟交付违约责任的金额不超过合同金额的3%为限”的约定内容无效，依据充分，依法应予支持。关于一审判决认定被上诉人应付的逾期交房违约金是否正确问题。本案中，上诉人已按照合同约定履行了付款行为，但根据被上诉人提交的证据，被上诉人目前只取得主体结构分部（系统）工程质量验收记录表，至今仍未取得《商品房买卖合同》（预售）约定的交付时应当取得的建筑工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、住宅使用说明书和住宅质量保证书等四份证明文件，未能按照《商品房买卖合同》（预售）的约定在2020年6月1日前交付房屋，已构成违约，依法应承担违约责任。由于《商品房买卖合同》（预售）第十二条逾期交付责任条款中关于逾期交房违约金的上限为合同金额的3%的内容无效。因此，一审判决被上诉人按总房价款的3%为上限计付逾期交房违约金不当，依法应予纠正。被上诉人依约应向上诉人支付自2020年6月1日起至2021年3月2日止，以购房总款943304元为基数，按每日万分之一计付的逾期交房违约金25940.86元，2021年3月3日开始的逾期交房违约金应以购房总金额943304元为基数，按照每日万分之一计付至涉案房屋符合合同约定的交房条件以及富兴公司通知骆贵阳、李玲收房之日止。至于骆贵阳、李玲一审增加的要求开具发票的诉请，双方在二审中均已确认富兴公司已经开具发票给上诉人，故对骆贵阳、李玲该项诉请予以驳回。综上所述，上诉人骆贵阳、李玲的上诉请求部分有理，应予支持；一审判决认定事实错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省兴宁市人民法院（2021）粤1481民初514号民事判决；二、确认《商品房买卖合同》（预售）（合同编号20183106193629）第十二条逾期交付责任条款中“出卖人承担延迟交付违约责任的金额不超过合同金额的3%为限”的约定无效；三、广东富兴贸易有限公司应在本判决生效之日起七日内向骆贵阳、李玲支付自2020年6月1日起至2021年3月2日止的逾期交房违约金25940.86元，2021年3月3日开始的逾期交房违约金以购房总金额943304元为基数，按照每日万分之一计付至兴宁市符合合同约定的交房条件以及广东富兴贸易有限公司通知骆贵阳、李玲收房之日止；四、驳回骆贵阳、李玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费448.52元，减半收取为224.26元（该款已由骆贵阳、李玲预交182元），由广东富兴贸易有限公司负担。广东富兴贸易有限公司应自本判决生效之日起七日内迳行向骆贵阳、李玲支付182元，并向一审法院补交42.26元。二审案件受理费448.52元（该款已由骆贵阳、李玲预交364元），由广东富兴贸易有限公司负担。广东富兴贸易有限公司应自本判决生效之日起七日内迳行向骆贵阳、李玲支付364元，并向本院补交84.52元。本判决为终审判决。审 判 长 黄伟玲审 判 员 叶自辉审 判 员 罗锡芳二〇二一年七月二十二日法官助理 苏建东书 记 员 钟利花