山东省潍坊市奎文区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0705民初2322号原告：杨秀芳。委托诉讼代理人：王立亭，山东海瑞达律师事务所律师。被告：潍坊圣达房地产开发有限公司，住所地潍坊市奎文区潍州路639号（花鸟市场内1-2号）。法定代表人：李玉芳，总经理。委托诉讼代理人：陈晓红，该单位职工。原告杨秀芳与被告潍坊圣达房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨秀芳及其委托诉讼代理人王立亭，被告潍坊圣达房地产开发有限公司委托诉讼代理人陈晓红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨秀芳向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告延期办证违约金49834元（以142746元为基数，按年利率6%，从2011年6月25日起计算至房产证办理之日2018年10月25日止）；2.请求本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：杨秀芳与潍坊圣达房地产开发有限公司于2009年7月27日签订《商品房预售合同》，约定由原告购买被告开发的位于奎文区房屋一处，房屋价款142746元，被告应于2010年6月30日前向原告交付房屋，并于交房后360日内为原告办理房产证，合同签订后，原告已支付全部购房款，被告向原告交付房屋后直至2018年10月25日才为原告办理房产证，被告已构成延期办证违约，原告现依法提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告潍坊圣达房地产开发有限公司辩称，原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，且已超过诉讼时效，丧失了胜诉权，不应受到法院支持，请求法院依法对其全部诉求予以驳回。关于逾期办证违约金诉求，原告的该项主张按照双方签订的《商品房预售合同》第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后360个日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。涉案房屋交付日期为2010年6月30日，交付后第360日应为2011年6月27日，也就是其诉讼时效的起点时间，直至其2020年6月起诉早已超过诉讼时效。另外，关于逾期办证的违约金损失，双方在《商品房预售合同》第十五条中有明确约定，即不退房为已付房价款的0.1%，也就是142.746元，不存在双方合同未约定或者约定不明的情形，不应扩展滥用相关法律及司法解释，应严格按照合同约定执行。本案涉案房屋的总房款为142746元，原告主张的逾期办证违约金高达49834元，已经超过房屋总价值的44%，其该损失主张缺乏事实依据，亦违背立法司法原则。综上，我公司已按照法律规定及合同约定充分履行了相应义务，原告的损失证明不足，缺乏事实及法律依据，且早已超出诉讼时效，请求法院依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2009年7月27日，原告杨秀芳作为买受人与被告潍坊圣达房地产开发有限公司作为出卖人签订了合同编号为ＹＳ00012252的商品房预售合同，约定买受人购买出卖人开发的位于潍坊市奎文区，房屋代码为183589，建筑面积65.48平方米，每平方米2179.99元，房款142746元整。合同第六条付款方式及期限中约定买受人在签订本合同时交清购房首付款28746元，其余房款114000元及时办理银行按揭贷款支付。第八条交付期限约定，出卖人应当在2010年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起三十日内告知买受人的；2、因政府规划调整造成工程延期的；3、非甲方所控制的其他因素；4、因买受人逾期付款，出卖人可以顺延交付日期。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房款的0.2％赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。3.（1）出卖人将办证所需资料提供给产权登记部门后，因买受人责任或办证部门原因不能在规定期限内取得房产证的，出卖人不承担责任。（2）土地权证待小区全部开放完毕后，按国土局规定统一办理。在合同补充协议第三条约定，合同双方有一方违约，导致对方采用诉讼方式解决纠纷时，产生的律师费、诉讼费、保全费、交通费等实际支出由败诉方承担。合同签订后原告缴纳了房款，被告于2018年7月28日给原告出具了发票。原告仅提供了涉案房屋不动产权证书鲁（2018）潍坊市奎文区不动产权第0040448号其中一页，该页中没有发证时间，业务号201807030292。2016年5月11日，潍坊圣达房地产开发有限公司向北王二期业主出具承诺书，载明：因公司原因，给广大业主办理房产证造成拖延，感谢广大业主的理解与支持。现承诺2016年8月20日前办理完毕房产大证，2016年9月20日前开始办理房产小证，大约以后每个月办理50户左右。若达不到以上承诺，将根据与业主签订的《商品房预售合同》约定加倍支付延期办理房产证的违约金。特此承诺，敬请谅解！原告主张，被告按照合同约定日期2010年6月30日交房，办理房产证的时间为2018年10月25日，因合同约定违约金过低，原告主张以总房款142746元为基数，自2011年6月25日计算至2018年10月25日，按照年利率6%计算。被告认为交房日期为2010年6月30日，按照合同约定360日应为2011年6月25日，且办证日期应为2018年7月3日，并非原告主张的2018年10月25日，不认可原告的计算方式。以上事实，有原告提供的商品房预售合同、不动产权证中复印件一页、缴纳房款的发票、承诺书复印件及当事人的当庭陈述在案为证。本院认为，原、被告签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，依法成立，且不违反法律法规规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定行使权利、履行义务。本案的焦点问题是原告要求被告支付未按照合同约定办理房屋产权登记的逾期办证违约金是否已过诉讼时效，是否应得到支持。对此，本院认为，原告已按合同约定履行了付款义务，根据商品房预售合同第十五条的约定，被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案并及时办理房地产权属证书。被告实际交付房屋的时间为2010年6月30日，被告应当在2011年6月25日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并办理房地产权属证书，被告并未及时办理。原告仅提供不动产权证其中一页（其中业务号201807030292），不能证明实际办理房产证的时间，根据原告现有证据，按照原告提供的房款发票时间2018年7月28日视为办理房产证时间为宜，故被告已经构成违约，应当承担违约责任。根据该合同第十五条的约定，原告不退房，被告应按已付房价款的0.1%向原告支付违约金，因该违约金约定的明显过低，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，结合本案实际，以142746元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算违约金为宜。原告向本院提交诉讼材料的时间为2020年6月30日，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”和《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”以及第二百零六条的规定：“本法自2017年10月1日起施行”，即使2016年5月11日，潍坊圣达房地产开发有限公司出具过承诺书，原告主张的2011年6月26日至2017年6月29日期间的逾期办证违约金也已超诉讼时效，本院依法不予支持。办理房产证的时间为2018年7月28日，原告主张的2017年6月30日至2018年7月28日的逾期办证违约金未超过诉讼时效，本院依法予以支持。即被告向原告支付逾期办证违约金，以142746元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2017年6月30日至2018年7月28日止。综上所述，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第二百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百五十二条规定，判决如下：一、被告潍坊圣达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨秀芳逾期办证违约金（以142746元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2017年6月30日至2018年7月28日止）；二、驳回原告杨秀芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1046元，减半收取523元，由被告潍坊圣达房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审判员 陈 健二〇二一年七月二十六日书记员 康潇文