江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终4148号上诉人（原审原告、反诉被告）：尹清，男，1964年2月26日出生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。委托诉讼代理人：夏鹏，江苏运通律师事务所律师。委托诉讼代理人：拾洋洋，江苏运通律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：上海车享家汽车科技服务有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区业盛路188号A栋858B。法定代表人：夏军，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘瑞珍，河北尚高律师事务所律师。上诉人尹清与上诉人上海车享家汽车科技服务有限公司（以下简称车享家公司）房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服徐州市泉山区人民法院（2020）苏0311民初5733号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人尹清及其委托诉讼代理人夏鹏、拾洋洋，上诉人车享家公司的委托诉讼代理人刘瑞珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尹清上诉请求：一、请求撤销原判第一、二、三项，依法改判；二、一二审诉讼费用由车享家公司承担。事实和理由：一、一审查明事实错误，认定涉案《租赁合同》解除日期为2020年6月7日与事实不符。1、原审过程中没有任何关于2020年6月7日这个日期的记录，一审判决推定涉案《租赁合同》于2020年6月7日解除合同不符合事实。车享家公司于2020年4月21日向尹清寄送了《提前退租公函》，但是其主张并不属于单方解除情形也不属于法定解除情形，且当日尹清也向车享家公司寄送了回函，不同意提前解除，因此涉案合同并未解除。此后，车享家公司一系列行为均属于违约行为，对此一审也予以了认定。而根据车享家公司2020年6月30日再次向尹清邮寄《通知函》中：已不存在继续租赁的可能性，请贵方放弃继续收取租金的想法，及时接收房屋。同时，贵方消极对待房屋继续出租的行为……若贵方仍拖延或拒绝办理房屋交还手续……等陈述，可以明确说明2020年6月30日还没有交接房屋，因此一审查明尹清于2020年6月30日将租赁房产交给他人的事实错误。2、根据车享家公司提供的照片，很清楚的显示2020年6月30日涉案房屋的店面照片仍是车享家公司店面门头，另一张照片显示时间为2020年8月3日，同日尹清对车享家公司提起诉讼，在诉请第一项就是要求车享家公司返还租赁房屋。因此，可以说明车享家公司对涉案房屋最少使用至2020年8月3日，而一审推定涉案合同于2020年6月7日解除更与事实不符，车享家公司欠付租金应该为五个月，即100000元。二、滞纳金计算错误。1、车享家公司逾期支付租金，已经构成违约，应当承担违约责任，滞纳金计算标准为以120000元为基数，按每日千分之一自2020年3月8日计算至2020年8月3日，2020年8月4日后以100000元为基数计算。2、涉案《租赁合同》第9.1约定是双方当事人的真实意思表示，法院应当尊重当事人的真实意愿。根据《合同法》第一百零七条之规定，违约责任的规则原则是严格责任原则，同时违约责任性质具有任意性，双方当事人可以约定违约金的数额或者幅度。涉案《租赁合同》第9.1条没有违反法律法规之处，应予支持。另，根据《合同法》第一百一十四条第二款规定，车享家公司可以请求违约金过高予以减少，根据谁主张谁举证原则，应当由车享家公司进行举证。原审法院在没有车享家公司提供相应的证据证明违约金过高的情况下，直接按年利率6%计算是错误的。三、车享家公司应当承担尹清房屋恢复及改造损失的全部责任。尹清应车享家公司的要求对涉案房屋进行了层高改造，花费15万余元，一审法院酌定该损失赔偿20000元达不到上诉人实际损失。基于车享家公司单方面提前终止合同，违反诚实信用原则，造成尹清的信赖利益损失，应该承担房屋恢复及改造损失的全部责任。四、关于免租期内的租金20000元应该由车享家公司承担。双方之间的租赁合同属实双务合同，免租期为出租方给予承租方的一定期限的免租金的优惠，是附义务的赠与。在《合同法》第一百九十条规定：“赠与可以附义务。赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务”。第一百九十二条第一款规定：“受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：(三)不履行赠与合同约定的义务。”合同履行过程中，车享家公司单方面提前终止合同，存在重大违约行为，不履行合同义务，尹清有权撤销免租期的租金约定，尹清主张免租期的租金按照实际承租期限与合同约定的租赁期限的比例部分免除车享家公司的免租期的租金，一审法院判决不予支持免租期租金没有事实和法律基础。五、关于水电费894.3元由车享家公司承担。根据双方租赁合同的约定，车享家公司实际经营发生的水电等费用由车享家公司承担，根据双方之间水电费用的支付习惯可以知晓，由尹清将水电费支付至相应的供水供电公司，尹清向车享家公司出具收据，车享家公司将水电费付给尹清，而894.3元的水电费收据已经交付给了车享家公司，尹清作为自然人在向车享家公司出具的收据中当然没有印章，且车享家公司也未提供其租赁期间已经支付过水电费的证据，不应当支持其抗辩观点。六、律师费标准认定错误。根据《房屋租赁合同》第10.4条约定，合同所述损失包括律师费用在内的一切合理费用，因车享家公司单方面违反约定，违反诚实信用，造成上诉人重大损失，代理人代理了大量工作。根据江苏省律师收费标准的规定，反诉案件按照一审收费标准收费，而上诉人共计支付28000元代理费并无不当，一审酌定车享家公司支付律师费5500元没有任何依据，即便是按照本诉部分一审支持的租金6万元加上房屋层高改造损失2万元，共计8万元标的计算，江苏省律师收费标准为6700元-14900元，而一审认定数额低于最低标准，将造成行业不当竞争，因此一审酌定5500元律师费错误。车享家公司答辩称，1、2020年7月1日，尹清已将房屋租赁给叮当汽车，现尹清要求解除合同日期为2020年8月3日没有事实与法律依据，合同的解除日期应当为车享家公司按照租赁合同要求解除的日期为2020年4月30日。2、尹清因为没有提供给车享家公司收据而导致车享家公司延付租金，车享家公司不构成违约，不应当支付滞纳金，并且也不应当在6万元的基础上支付滞纳金。3、尹清并没有提供有效证据证明其对房屋进行改造花费了15万元，并且双方所签订租赁合同的第8.2条约定，如本合同提前终止，上诉人无需支付房屋还原费用。也就是说如果该笔费用真实存在，上诉人也无需承担该笔费用。4、关于免租期内的2万元，按照合同约定，不应由车享家公司承担。5、尹清主张的894.3元水电费没有事实与法律依据。6、尹清所主张的律师费并无实际支付证明。车享家公司解除合同也是按照租赁合同的约定进行，并未违约，不应承担该笔费用。该部分律师费大部分是为了满足其无理要诉求所支付的，应当由尹清自己承担。车享家公司上诉请求：1、请求撤销原判第一、二、三、五项，依法改判或将案件发还重审，判决双方《租赁合同》于2020年4月30日解除、返还上诉人押金2万元、返还扣押设备及商品、支付上诉人违约金10万元，驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案诉讼费由尹清承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误，双方签订的《租赁合同》应为2020年4月30日解除，租金也应支付至此日，而不是支付至2020年6月7日。车享家公司提交的录音、照片、告知函及尹清当庭均认可2020年4月10日已经实际取得房屋控制权，尹清违反合同约定，车享家公司按照合同约定发函通知尹清2020年4月30日解除，该日期应为合同的解除日期，一审判决双方租赁合同于2020年6月7日解除租金支付至此日为6万元没有任何事实与法律依据。二、车享家公司因尹清没有提供收据而延付租金不构成违约，不应支付滞纳金，并且也不应是在6万元基础上计算滞纳金；车享家公司只应支付2020年3月7日至2020年4月30日的租金，并且按照双方签订《租赁合同的》2.4条约定尹清应在上诉交纳房租前5日准备好发票或收据，现因尹清没将发票交给车享家公司，造成车享家公司无法交纳租金，按照《租赁合同》约定该情形不构成违约，不应支付滞纳金。三、尹清提交的证据不足以证明其花费15万元房屋改造费，一审判决将尹清应退还车享家公司的2万元押金抵顶尹清的房屋改造费违反双方签订《租赁合同》第8.2条。尹清庭审提交的房屋改造花费15万元证据不具有真实性，不能证明与涉案房屋改造有关联，不能证明其进行房屋改造花费15万元。并且双方所签订《租赁合同》8.2条约定：本合同如提前终止，车享家公司无需支付房屋还原费用，如该笔费用真实存在车享家公司也无需承担。并且尹清后期利用车享家公司的装修将房屋出租给了叮当汽车从中获利，并未涉及房屋复原，也就没有此项损失产生，尹清应退还上诉人2万元保证金。四、尹清存在在租赁期内阻止车享家公司员工进入房屋、扣押车享家公司设备及商品、将房屋出租给他人使用，致使上诉人无法正常经营等违约行为，上述行为违反了《租赁合同》第5.3、7.6之规定，车享家公司有权要求终止合同，并按照该条约定要求尹清支付上诉人违约金10万元。五、一审判决车享家公司提交的证据不足支持上诉人要求返还设备商品的请求系认定事实不清，适用法律错误；车享家公司提交了尹清扣押车享家公司设备、商品的照片、录音、清单，在尹清认可扣押上诉人设备、商品的前提下，未查明、确认哪些设备、商品属于尹清，驳回车享家公司的返还请求，要求自行协商处理，系认定该事实不清，适用法律错误。六、尹清主张的律师费无实际支付证明。并且车享家公司解除合同也是按照《租赁合同》约定进行，并未违约，不应承担该笔费用。相反尹清存在阻止车享家公司进入该涉案房屋、扣押车享家公司物品的违约行为存在，并且该部分律师费大部分是为满足其多种无理诉求所支付，所以该部分费用应由其自己承担。尹清答辩称，第一，车享家公司称双方签订的租赁合同2020年4月30日解除无法律依据，车享家于2020年4月21日向尹清发送了关于提前退租的公函，以“新冠疫情发生对其经营和租金支付造成影响”为由单方面提出拟定2020年4月30日解除租赁合同，但该理由既非租赁合同约定解除权，也不符合法律规定的法定解除权，因此退租公函不发生合同解除的效力，且车享家又于2020年6月30日发出通知函。以门店逾75天未开店经营，且门店持续亏损，已构成租赁合同可提前终止的情形为由，再次试图终止租赁合同，该通知应视为车享家公司自己直接否定了2020年4月21日关于提前退租公函的效力，因此车享家公司上诉称租赁合同于2020年4月30日解除的理由不能成立。二、车享家公司上诉称不应支付滞纳金的理由不能成立。车享家公司认为尹清未按租赁合同2.4条约定提前5日准备发票或收据致使其无法交纳租金与事实不符。该条款在双方租赁合同履行期间并未执行，本案争议的原因实际上是车享家公司因经营不善，编造各种虚假理由，试图解除租赁合同，逃避其支付租金及赔偿损失等违约责任的义务，车享家公司违背诚信，拖欠租金。其行为已构成违约，应当按租赁合同第9.1条规定支付滞纳金。三、车享家公司上诉称不需支付房屋改造费及退还其押金的理由不能成立，尹清在一审中提供的门面改造清单、证人赵某,4证言，同时结合租赁合同附件四约定的，需要对地板、墙、天花板等装饰进行拆除，可以证实双方在合同磋商和签订阶段，车享家公司要求尹清对原有房屋进行满足其经营需要的特定化改造。而尹清考虑到改造后势必会影响其今后租赁对象的选择、租赁收益等，一开始并未同意，后来车享家公司将租赁期限延长至九年，尹清才同意进行改造。以期能在九年的租赁期间摊销完改造成本，现车享家公司仅租赁两年就违约解除租赁合同，而尹清却因此支出了15万余元的改造费用，车享家公司应当赔偿其违约给尹清造成的合理损失，而赔偿的数额应当按照改造成本15万元摊销到为履行租赁合同期间的数额。车享家公司所称的2万元押金在合同履行期间已转化为履约保证金，而租赁合同第3.5条对保证金的支付条件进行了约定，即租赁期限届满不再续租，交还租赁房产缴清所有费用，而车享家公司违约提前解除合同，并拖欠租金，并不满足退还履约保证金的条件。故其该项上诉理由不能成立。故车享家公司要求已经支付违约金的请求无事实和法律依据。本案导致合同解除的违约方是车享家公司，尹清在合同履行中并无任何过错，因此其无权要求尹清支付违约金。车享家公司要求返还设备商品的请求无事实和法律依据。车享家公司表述尹清扣押其设备、商品与事实不符，尹清也未自认扣押设备、商品。车享家公司自2020年6月开始拖欠租金起，就蓄谋与尹清解除租赁合同，而其在2020年6月30日的通知函中也自认已逾期75天未经营。按一般社会常识，车享家公司在已决定不再经营且75天未经营的情况下，其自然会及时到店内转移商品，进行变卖处置，尹清提供的证据能证实店内除固定在房屋内的设备外，未有车享家公司所说的商品。依据租赁合同第8.2条约定，属于乙方也就是车享家公司的可移动资产及固定设备等资产由车享家负责拆除和处理，未拆除或取回的物品视为放弃所有权，车享家公司在决定与尹清解除合同，将设备商品都转移的情况下，剩余固定设备应当视为其已放弃所有权，其无权要求返还。六、车享家公司上诉不支付律师费的理由不能成立。本案系因车享家公司单方面违约且拒不赔偿损失所引起，尹清为维护自身合法权益，聘请律师维权，支付律师费用，也属于租赁合同第10.4条约定的损失范围，因此车享家公司应当承担该费用。尹清向一审法院提出诉讼请求：1、判令车享家公司向尹清返还租赁的徐州市泉山区厂住宅楼）北2号营业房屋一层部分；2、车享家公司向尹清支付房屋租金及占有使用费120000元；3、车享家公司向尹清支付免租期的租金20000元；4、车享家公司向尹清支付因满足车享家公司经营需要进行改造的损失150000元；5、车享家公司支付尹清逾期滞纳金4200元；6、车享家公司支付水电费894.3元；7、车享家公司向尹清支付律师费28000元。车享家公司向一审法院提出反诉请求：1、请求确认尹清及车享家公司签订的《租赁合同》于2020年4月30日已解除；2、请求法院判令尹清返还房屋租赁保证金20000元；3、请求法院判令尹清返还设备及商品价值119669.6元；4、请求法院判令尹清支付违约金453960元（2269800*20%）。一审法院认定事实如下：涉案位于徐州市泉山区厂住宅楼）北2号营业房租赁房屋（以下简称租赁房产）系尹清与鲍言丽共同共有，双方系夫妻关系。2017年12月14日尹清（出租方/甲方）与车享家公司（承租方/乙方）签订《租赁合同》，约定由甲方将租赁房产出租给乙方经营汽车销售、服务类业务使用。关于租金的数额及支付方式，合同第2.1条约定“本合同租赁期限自【2018年1月1日】起至【2027年1月31日】止，（若为转租合同，则不得超出原租赁合同期限），其中【2018年1月1日】至【2018年1月31日】为免租期。免租期间内乙方无需承担租金，但需承担乙方因使用租赁房产而实际产生的水、电费用及物业管理费用”；第2.2条约定“租赁房产的租金按以下方式确定（不含税）：Y1-Y3租赁年度20000元/月、Y4-Y6租赁年度21000元/月、Y7-Y9租赁年度22050元/月，租赁年度是指免租期届满次日起满十二个自然月”；第2.3条约定“本合同租金按每【6】个月为一个支付周期，第一个支付周期指免租期届满之次日其向后推算满【6】个月止，以此类推”；第2.4条约定“…若租金为不含税金额，则甲方应提前【五】个工作日向乙方提供等额收据，并配合乙方办理相应租金发票代开手续。乙方于收到甲方提供的收据后【十】个工作日内向甲方支付租金（遇节假日顺延）。若甲方迟延提供房屋租赁收据，则乙方有权延付租金且不视为违约”。关于定金与保证金事项，合同第3.1条约定“本合同签订后【10】个工作日内，乙方应向甲方一次性支付相当于【1】个月租金共计人民币【20000】元作为定金。甲方收到定金同时应向乙方开具合法收据”；第3.4条约定“免租期（包括延长后的免租期）届满且乙方实际正常开业后，乙方支付的定金转为履约保证金”；第3.5条约定“租赁期限届满且不再续约时，在乙方按本合同约定交还租赁房产并缴清所有费用后七天内，甲方须将乙方已付之履约保证金全额无息一次性退还乙方。超出上述期间，甲方将按履约保证金总额向乙方承担每日3‰的滞纳金，直至甲方将应退还的履约保证金全额退还乙方之日止”。关于交付房屋的事项，第4.1条约定“甲方应于【2018年1月1日】前向乙方交付已具备如附件四所述房产技术条件的完整租赁房屋。交付租赁房产时，双方应派代表到现场检查租赁房产移交情况，并签署附件五租赁房产交付确认书”；第4.5条约定“乙方经营实际发生的水、电、电话等费用，按其独立安装的水、电表度数和政府规定标准计算。水、电及电话费按当地相关部门的账单由乙方自行向相关部门支付，与甲方无涉”。关于乙方保证及责任部分，第6.2条约定“乙方应按合同规定如期支付租金、物业管理费、水费、电费、电话费及其它根据合同应支付的费用”。关于合同提前终止的情形，第7.6条约定“有下列情形之一，乙方有权提前中止本合同，并有权要求甲方承担租赁期限内所有租金总额【20】%的违约金，并要求甲方赔偿其遭受的损失：a）甲方违反其保证或责任、或违反本合同的其他规定，在乙方书面通知的补救期内未及时补救，致使乙方不能正常对外经营或使乙方的合同权益收到实质的损害；b）因甲方原因未能按照本合同约定办妥法律要求的出租房屋所须具备的许可和手续，并导致乙方无法正常安全经营持续超过10天的；c）甲方因任何原因不再作为该租赁房产合法产权人，或合法授权的出租权人，或其产权、出政权产生争议，导致乙方无法正常安全经营持续超过10天的；d）因甲方原因，造成乙方无法将租赁房产用于本合同约定的经营用途的；e）若甲方为转租人，因转租人原因导致租赁合同被产权人或有关机构确认无效、提前终止或解除的；f）甲方提供的与出租相关的证明系伪造或变造的，包括但不限于：租赁房产产权证、与产权人签署的原租赁合同、所有权人同意转租的证明文件等。乙方依据上述情形提前终止合同时，应提前十四天书面通知甲方。甲方收到提前终止合同通知后，应及时退还乙方结余的款项，租金照实结算；乙方亦可选择不予终止合同，但乙方仍有权要求甲方赔偿其遭受的损失”。第7.8条约定“由于租赁房产所在地的商业环境和商圈会因时而发生变化，有可能影响乙方的营业状况。甲乙双方同意在乙方单店连续亏损3个月，乙方有权提前2个月书面通知甲方并按照通知前12个月的平均月标准向甲方支付2个月的租金作为补偿后，可提前终止本合同”。关于续租及期满财产处置事项，第8.2条约定“本合同如提前终止、解除或届满后1天内，乙方按现状向甲方交还租赁房产及设备设施（正常损耗除外），无需承担房屋还原费。属于乙方的可移动资产及固定设备设施等资产，由乙方负责拆除和处置，未拆除或取回之物品，视为乙方放弃所有权，甲方有权对其进行处理”。关于违约责任，第9.1条约定“除非本合同有明确约定，否则乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，每逾期一日甲方有权向乙方收取前述滞纳费用之1‰的滞纳金，乙方并应承担本合同规定的违约责任”。关于争议解决方式及其他合同事项，第10.4条约定“本合同所述之损失，还应包括但不限于一方为实现合同权利而需对外承担的诉讼费用、公证费用、差旅费用、律师费用、查询费用等一切合理费用”。上述合同签订后，尹清为符合车享家公司的房屋使用要求对租赁房产进行了改造。2018年2月18日案外人李成玉向尹清出具《门面房改造结算单》，载明改造内容包括“厚钢筋、砼屋面清除、起楼板、钢构、上楼板、上砖加高墙、防火加锌板屋面”等，费用优惠后共计154000元。结算单尾部载明尹清的付款情况为“现已付110800元，余款43200元于2018年5月前付清”。因尹清装修改造房屋，未按约定于2018年1月1日前交付租赁房产，故其与车享家公司经协商另共同签订补充协议，约定将原合同的租赁期限及免租期相应顺延，租赁期限自【2018】年【2】月【8】日至【2027】年【3】月【7】日止，其中【2018】年【2】月【8】日至【2018】年【3】月【7】日为免租期。补充协议另约定该协议生效后，即为原合同的组成部分，具有同等法律效力。该补充协议签订生效后，尹清按约向车享家公司交付房屋，车享家公司向尹清交纳保证金20000元。合同履行过程中，车享家公司于2019年8月19日支付2019年9月8日至2020年3月7日的租金后，未再向尹清支付租金。2020年4月21日，车享家公司向尹清发出《关于提前退租公函》，函件载明“车享家上一期租金支付截止日为2020年2月29日，因新型冠状病毒××疫情的发生，该等不可抗力事件对车享家的经营和租金支付造成前所未有的影响。4月10日您因未收到租金切断【车享家黄河南路店】门店水电，致使门店无法开门营业。一、车享家通过对单店经营状况进行评估后决定，车享家与您签署的《租赁合同》…拟定于2020年4月30日予以提前解除”。同日，尹清向车享家公司回复《告知函》，函件载明“现在乙方（车享家公司）已明确告知我不再继续履行合同，提出违约解除租赁合同关系，但乙方负责人一直采取躲避、消极的态度，也不正面积极的按合同违约条款进行赔偿清场交付房屋。鉴于乙方这种置之不理的态度，我方正式通知乙方，限期至2020年5月29日，乙方按租赁合同违约条款进行赔偿并交付房屋。否则超过此期限，甲方有权对房屋内商品，设备等乙方资产进行变卖。变卖该等资产所得价款作为违约金赔付我方，变卖的价款不足以抵扣违约金的，甲方有权向乙方追偿不足部分金额。乙方不就处置方式、价款等提出异议”。2020年6月30日车享家公司再次向尹清发出《通知函》，函件载明“自疫情开始以来，车享家【徐州黄河南路店】门店已逾期【75】天未开店经营，且门店持续亏损，已构成《租赁合同》可提前终止的情形…现车享家再次通知如下：一、受此次疫情不可抗力事件的影响，以及《租赁合同》的相关规定，且《租赁合同》性质属于无法强制继续履行的合同类型，贵方无权自行扣留或强行阻挠车享家门店的设备及物品办理、拒绝办理房屋的交接。同时，贵方消极对待房屋继续出租的行为，将使自身的损失进一步扩大化。二、请贵方立即配合车享家搬出门店内的设备及物品并安排接收租赁房屋。因门店内所涉物品均为易耗品且有保质期间，若因贵方原因导致易耗品超出保质期限二分之一以上的，将视为贵方同意购买店内的易耗品（店内低值易耗品总额为【12331.51】元；固定资产（净值）为【66687.5】元；易耗商品总额（按成本价计算）为【1187.23】元），车享家将保留追究贵方赔偿经济损失的权利”。为证明系应车享家公司要求在签订合同前对涉案房屋进行装修和改造，尹清申请证人赵某,4出庭作证称：“我于2017年3月至2020年3月在车享家公司工作，负责徐州市门店开发事务。我在与尹清协商签订租赁合同时提出要对房屋进行改造，尹清不同意。我和公司汇报后将租赁期限改为9年，尹清就同意了，签订了合同。签订后尹清于2018年1月份对房子进行改造，2月份交付的房子。”另查明，车享家公司于2020年6月30日另将涉案租赁房屋出租给案外人徐州叮当汽车服务有限公司使用。尹清自认在将涉案租赁房屋另行出租时，房屋内仍有车享家公司遗留的固定设备。一审法院认为，涉案《租赁合同》及补充协议系尹清、车享家公司真实意思的表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行义务。车享家公司关于尹清主体不适格的辩称无事实依据，不予采纳。关于涉案《租赁合同》解除时间如何认定的问题。车享家公司诉请要求确认涉案租赁合同于2020年4月30日解除，但其于2020年4月21日向尹清寄送的《关于提前退租公函》所载情形不属于涉案《租赁合同》中约定的单方可提前终止合同的约定情形，亦不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除情形，不具备单方解除合同的效力，故对车享家公司该项反诉请求，不予支持。因双方之间未发生约定或法定解除的情形，故对涉案《租赁合同》解除时间的认定应以双方事实上对房屋进行交接，不再实际履行合同的时间为准。虽然尹清及车享家公司均无法明确交接租赁房产钥匙的时间，但根据车享家公司于2020年6月30日向尹清寄送的《通知函》中载明2020年5月份双方仍在协商解除合同的事宜，及尹清于2020年6月30日已将租赁房产另行交给徐州叮当汽车服务有限公司使用的事实可证明尹清于2020年6月30日前已重新取得房屋占有使用权，故推定涉案《租赁合同》于2020年6月7日解除。合同解除前，车享家公司仍应按照合同约定给付租金，因车享家公司最后一期租金系交至2020年3月7日，故其应向尹清支付2020年3月8日至2020年6月7日的租金，计60000元（20000*3）。车享家公司辩称因尹清未依据《租赁合同》第2.4条约定开具收据，故其不负有给付租金的义务，但尹清称该条款并未实际履行，车享家公司亦未提交前期交纳租金的收据，因此，车享家公司该项辩称依据不足，不予采纳。逾期支付租金，已构成违约，应当承担相应违约责任，但涉案《租赁合同》第9.1条约定的滞纳金标准明显高于车享家公司迟延支付租金可能给尹清造成的资金占用损失，故酌定车享家公司应以60000元为基数，自2020年3月8日起按年利率6%计算至实际给付之日。截至法庭辩论终结之日，即2021年3月25日（2020年3月8日至2021年3月25日共383天），车享家公司应向尹清支付滞纳金3777.5元（60000*0.06/365*383）。关于车享家公司应否向尹清支付房屋恢复及改造损失的问题。证人赵某,4的证言及李成玉向尹清出具《门面房改造结算单》、尹清向李成玉的付款明细可证实尹清自愿将房屋进行改造以供车享家公司使用的前提系租赁期限为9年。现车享家公司违约提前终止合同，一方面有违诚实信用原则，造成尹清的信赖利益损失，另一方面，若房屋不进行恢复，会对尹清后续对外出租房屋造成不利影响，故车享家公司应向尹清支付一定的赔偿费用。但尹清要求车享家公司支付恢复及改造损失150000元依据不足，依法酌定该损失赔偿金额为20000元。关于尹清其余诉请是否有事实及法律依据的问题，分项认定如下：（1）尹清诉请要求车享家公司支付免租期内的租金20000元无事实及法律依据，不予支持；（2）尹清诉请要求车享家公司支付水电费894.3元，但其提交的收据中没有相关收费单位的印章，无法证明尹清为车享家公司实际垫付了租赁期内的水电费用，对该项诉请，不予支持；（3）因涉案《租赁合同》第10.4条约定合同所述损失包括律师费用在内的一切合理费用”，故尹清要求车享家公司支付律师费符合合同约定。但根据《江苏省〈律师服务收费管理办法〉实施细则》的相关规定，代理涉财产类民事案件的律师系根据诉争标的金额收费，而尹清诉请的标的并未全然得到支持，故酌定车享家公司应向尹清支付律师费5500元。关于车享家公司要求尹清返还房屋租赁保证金20000元的问题，涉案《租赁合同》解除后，车享家公司交付的20000元保证金应当折抵其应向尹清支付的租金、滞纳金、改造装修损失等，而车享家公司现应向尹清支付上述费用共计83777.5元（60000+3777.5+20000+5500），故车享家公司该项诉请，不予支持，但其交付的20000元保证金可优先折抵上述应付费用，折抵改造损失后，车享家公司仅需向尹清支付欠付租金60000元、滞纳金3777.5元及律师费5500元。关于车享家公司其余诉请是否有事实及法律依据的问题，分项认定如下：（1）车享家公司诉请要求尹清返还设备及商品，虽然尹清自认租赁房产内现仍剩余属于车享家公司所有的固定设备，但车享家公司为证明该项诉请提交的单方清单并不具备证明效力，尹清亦不予认可，故对该项反诉请求，不予支持，双方可庭后自行协商并处理租赁房产内剩余的固定设备。（2）车享家公司诉请要求尹清支付违约金453960元无事实及法律依据，不予支持。综上，遂判决：一、确认尹清与上海车享家汽车科技服务有限公司于2017年12月14日签订的《租赁合同》于2020年6月7日解除；二、上海车享家汽车科技服务有限公司于判决生效之日起十日内支付尹清租金60000元及滞纳金3777.5元（后续滞纳金以欠付租金为基数，自2021年3月26日起按年利率6%计算至实际付清租金之日止）；三、上海车享家汽车科技服务有限公司于判决生效之日起十日内支付尹清律师费5500元；四、驳回尹清的其他诉讼请求；五、驳回上海车享家汽车科技服务有限公司的诉讼请求。本院二审查明事实与一审查明事实一致。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：1、案涉租赁合同解除时间如何认定，拖欠租金金额如何确定。2、对于合同的解除，哪一方构成违约。3、合同解除的法律后果如何承担。本院认为：关于案涉租赁合同的解除时间问题。尹清上诉认为合同解除时间在2020年8月3日之后，车享家公司上诉认为合同在2020年4月30日解除。本院认为，车享家公司于2020年4月21日向尹清寄送的《关于提前退租公函》载明拟定2020年4月30日提前解除合同，但其所载情形不属于合同约定的单方提前终止合同的情形，本案亦不具备《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除情形，车享家公司的单方解除行为不具有法律效力。双方当事人虽未能就合同解除达成一致意见，但尹清已于2020年6月30日将案涉房产另行出租给徐州叮当汽车服务有限公司使用，应视为双方当事人之间的租赁合同在2020年6月30日前已终止。故一审法院综合往来函件及另租事实推定涉案《租赁合同》于2020年6月7日解除，符合本案实际情形，应予维持。车享家公司应当按照合同约定的20000元/月的标准向尹清支付2020年3月8日至2020年6月7日的租金。关于哪一方构成违约的问题。车享家公司没有按照合同约定的期限支付租金，构成违约，应当承担相应的违约责任。车享家公司上诉认为尹清将房屋另租他人构成违约。本院认为，在车享家公司拖欠租金违约在先并要求终止合同的情形下，尹清将房屋另租他人是对自身权利的救济，不构成违约。关于合同解除的法律后果如何承担的问题。因车享家公司拖欠租金，尹清要求车享家公司支付滞纳金，应予支持。鉴于合同约定的滞纳金标准（每日1‰）明显过高，一审法院调整为按照年利率6%的标准计算已足以弥补尹清的资金占用损失，并无不当。关于尹清主张的房屋修复改造费用，因车享家公司提前要求解除合同，造成尹清的信赖利益损失，对于尹清的房屋修复改造费用应予适当赔偿。一审法院酌定赔偿20000元，予以维持。关于保证金20000元。因车享家公司已对其违约行为承担了相应的违约责任，在合同解除后，尹清收取的保证金20000元应予返还。尹清要求车享家公司承担894.3元的水电费，但其提供的票据没有收费单位的印章，不能证明实际垫付，故不予支持。对于尹清为本案诉讼支出的律师费，依据租赁合同的10.4条规定其有权向车享家公司主张。一审法院根据尹清诉请的标的及实际判决支持的金额情况酌定支持律师费5000元，符合法律规定。车享家公司要求返还设备与商品，根据查明的事实，尹清认可案涉租赁房屋内现有车享家公司的举升机4台及补胎装置，并愿意退还给车享家公司，双方可在诉讼后进行交接。车享家公司要求尹清支付违约金，因本案系车享家公司拖欠租金构成违约，故其要求尹清支付违约金缺乏依据，不予支持。综上所述，上诉人尹清、上海车享家汽车科技服务有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。尹清预交的二审案件受理费6146元，由尹清负担。上海车享家汽车科技服务有限公司预交的二审案件受理费3127元，由上海车享家汽车科技服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 伟审 判 员  李 琳审 判 员  王素芳二〇二一年七月二十九日法官助理  董新西书 记 员  陆滢冰