湖北省荆门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂08民终829号上诉人（原审被告）：刘勇，男，1988年7月16日出生，汉族，户籍所在地天门,现住天门市。上诉人（原审被告）：江艳娟，女，1986年6月20日出生，汉族，户籍所在地天门市，现住天门市，系刘勇之妻。上列二上诉人的委托诉讼代理人：方在平，湖北京中金律师事务所律师。上列二上诉人的委托诉讼代理人：方紫薇，湖北京中金律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：曾金玉，女，1962年6月10日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：曾红，女，1969年11月30日出生，汉族，住京山市，系曾金玉妹妹。委托诉讼代理人：阳杰，湖北金卫律师事务所律师。上诉人刘勇、江艳娟因与被上诉人曾金玉房屋租赁合同纠纷一案，不服京山市人民法院(2020)鄂0821民初1253号民事判决,向本院提起上诉。本院于2021年5月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘勇、江艳娟上诉请求:1、撤销原审判决，改判确认《房屋租赁合同》于2020年4月1日解除；刘勇、江艳娟支付曾金玉2019年7月16日至2020年1月24日期间的房屋租金25753元；2、一、二审诉讼费用由曾金玉承担。事实和理由：一、一审判决确认的合同解除时间错误。二、一审判决按《房屋租赁合同》约定的租金标准减半支付2020年1月25日至2020年3月30日疫情期间的租金错误。三、一审判决刘勇、江艳娟支付房屋租金102190元以及支付2020年7月16日至17日的房屋占用费1096元错误。曾金玉答辩称，一审法院以上诉人收到民事诉状的时间作为合同解除时间符合法律规定。刘勇未提交证据证实双方协商解除了合同。即便刘勇交还了钥匙、曾金玉张贴过招租广告，也不必然导致合同解除。一审判决疫情期间减半收取租赁费，符合最高法院的相关司法解释。一审法院依照公平原则处理，已经充分考虑了双方的损失。请求驳回上诉，维持原判。曾金玉向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的房屋租赁合同；2、判令刘勇、江艳娟立即腾退位于京山市京源饭店西第一个门面及二楼从西到东八个档（二楼消防门以西部分）；3、判令刘勇、江艳娟支付2019年7月16日至2020年7月15日期间的房屋租金12万元；4、判令刘勇、江艳娟支付房屋占有使用费（从2020年7月16日起，按每天548元的标准计算至实际腾退之日止，截止2020年8月6日止房屋占有使用费为11507元）；5、判令刘勇、江艳娟负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：曾金玉与刘勇签订《房屋租赁经营合同》一份，约定由刘勇承租曾金玉位于京山市京源大道原京源饭店（华联商厦对面）门面及部分房屋，具体为：1、原京源饭店西第一个门面；2、二楼从西到东八个档部分，租赁期限从2018年7月16日起至2023年7月15日止，租金为每年20万元，2018年7月16日至2021年7月15日期间的年租金为20万元不变，从2021年7月16日起，每年按年租金总额的6%递增，第一年的租金自合同签订时一次性付清，之后每年的6月16日前付清当年的租金。合同签订时，刘勇需交纳押金1万元，合同期满后，曾金玉验收出租物后予以退还。合同签订后，刘勇按约支付了第一年，即2018年7月16日至2019年7月15日期间的租金20万元，后刘勇未在合同约定的期限内交纳2019年7月16日至2020年7月15日期间的租金20万元。2019年8月8日、8月9日、8月11日，刘勇用其员工魏强的账户分三次共计向曾金玉支付房屋租金8万元，剩余租金刘勇至今未付。2020年7月18日，曾金玉自行更换案涉租赁房屋的门锁并将租赁房屋收回自用。另查明，刘勇与江艳娟于2010年8月31日在湖北省天门市民政局婚姻登记处登记结婚。一审法院认为，曾金玉与刘勇签订的房屋租赁合同系双方真是意思的表示，其内容不违反法律法规强制性规定，对当事人具有法律约束力。本案中，双方当事人对解除《房屋租赁合同》并无异议,双方互信合作的基础已丧失,合同事实上也已不可能继续履行，故本院确认《房屋租赁合同》已解除。本案的争议焦点问题为对双方合同解除时间的认定。就该焦点，刘勇主张双方的租赁合同已于2020年4月1日解除，理由为：2020年4月1日，曾金玉与刘勇进行了协商结算并将房屋钥匙交付给了曾金玉。但诉讼过程中,刘勇自认其本人并未参与结算过程，仅是委托其手下的两位员工及一位朋友代为与曾金玉进行协商，且就该主张刘勇仅提供了证人证言，而未提供双方的结算凭证予以证实。故一审法院确认即使刘勇确实于2020年4月1日起不再实际使用房屋,但双方之间的租赁合同并未实际解除,故不能以其主张的2020年4月1日为合同解除之日，因涉案租赁合同尚未解除,刘勇仍应当按照合同约定向曾金玉支付租金,刘勇是否实际使用该房屋并不能免除其支付租金的义务。而在合同履行过程中,除双方约定解除条件外,一方要解除合同需满足法定条件。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。本案中,刘勇未按双方租赁合同约定的时间、金额，及时足额的支付曾金玉房屋租金，其行为已构成违约，租赁合同的主要目的已无法实现，符合法律规定的法定解除条件，曾金玉有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。本案中,曾金玉首次明确向刘勇表示要解除合同系起诉之日,刘勇首次收到该诉状的时间为2020年9月17日,故一审法院依法确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年9月17日解除。关于疫情期间的租金减免问题。合同解除之前,因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,可以部分或者全部免除被告支付房租的责任。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第一条第六款第二项规定：“承租非国有房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少,继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平,承租人请求减免租金、延长租期或者延期租金的,人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解;调解不成的,应当结合案件的实际情况,根据公平原则变更合同。”现刘勇要求对因疫情影响期间的租金进行减免,符合该规定,一审法院予以支持。根据京山市疫情防控工作指挥部发布的第3号令,京山市自2020年1月25日零时起所有经营性餐馆暂停营业，直至湖北省疫情防控指挥部下发《关于调整我省企业复工复产有关事项的通知》（鄂防指发[2020]139号），确定2020年3月29日24时后，湖北省取消全省低风险地区企业复工复产审批制并有序开放堂食类餐饮。综上,刘勇因疫情影响无法经营时间段具体为：2020年1月25日至2020年3月30日，共计65天，因案涉房屋不属于国有房屋,故一审法院从公平原则出发,将2020年1月25日至2020年3月30日的租金按合同约定标准的50%收取,即17810元（20万÷365天×65天×50%），即刘勇还应向曾金玉交纳2020年1月25日至2020年3月30日期间的租金17810元。本案中，双方签订的租赁合同明确约定了租金的支付标准，故刘勇应当按照合同约定按时足额的交付租金，现因刘勇拒不履行合同义务，导致曾金玉解除合同，理应承担返还曾金玉门面并支付拖欠的租金的民事责任，现由于曾金玉已将门面于2020年7月18日收回，故一审法院对曾金玉请求判令刘勇支付租金的诉讼请求予以支持，对返还门面的诉讼请求不予支持。关于租金的金额确认问题。双方签订的合同中明确约定2018年7月16日至2021年7月15日期间的租金为每年20万元不变，扣除刘勇已付的8万元，刘勇还应当支付曾金玉房屋租金12万元，另因疫情期间，不可抗力因素，导致刘勇从2020年1月25日至2020年3月30日期间实际无法经营，故对该65天期间的房屋租金共计35620元应当减免50%，即刘勇实际还应支付曾金玉2019年7月16日至2020年7月15日期间的房屋租金102190元。关于曾金玉主张的房屋占用费的问题。根据庭审查明的情况，因刘勇长期未足额缴纳房屋租金，曾金玉实际已于2020年7月18日将租赁房屋的门锁更换，案涉房屋已于2020年7月18日被曾金玉收回，故刘勇实际占用房屋的期间应为2020年7月16日、17日，即刘勇应当支付曾金玉房屋占用费1096元，对曾金玉主张计算2020年7月18日之后的房屋占用费的诉讼请求，不予支持。关于江艳娟的责任承担问题。经查，刘勇与江艳娟于2010年8月31日在湖北省天门市民政局婚姻登记处登记结婚。本案债务形成于刘勇与江艳娟夫妻关系存续期间，该债务系刘勇因经营“秦妈火锅城”时租赁房屋门面所产生，属于典型的因家庭共同经营所需，且刘勇在庭审中明确表示江艳娟对其开办经营火锅城是知晓的，而刘勇与江艳娟亦未提交相关证据证明该债务系刘勇的个人债务，故一审法院认定刘勇在本案中所负债务为夫妻共同债务，江艳娟应当对该笔债务承担连带偿还责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第一条第六款第二项、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认原、被告签订的《房屋租赁经营合同》于2020年9月17日解除；二、被告刘勇于判决生效之日起七日内支付原告曾金玉2019年7月16日至2020年7月15日期间的房屋租金102190元，并支付2020年7月16日至17日期间的房屋占用使用费1096元；三、被告江艳娟对被告刘勇上述第二项所负债务承担连带清偿责任；四、驳回原告曾金玉的其他诉讼请求。案件受理费2930元，因适用简易程序减半收取1465元，由被告刘勇、江艳娟负担。二审中，上诉人提交了两份证据：1、曾红于2020年4月30日发给史鹏的结算清单图片，拟证明曾金玉及其妹曾红与刘勇委托人史鹏协商好解除协议后，曾红发给史鹏关于刘勇租赁费、水电费等的结算清单，同时史鹏将钥匙将付给曾红，进一步证明双方租赁合同已于2020年4月1日解除的事实。2、图片2张，拟证明原火锅城酒水供货业务员在2020年4月28日解封后去火锅城要欠付货款时，发现房屋对外招租的事实，同时证明租赁合同已于2020年4月1日解除，刘勇已将房屋交付的事实。曾金玉质证认为，两份证据均未提交原始载体，无法确认真实性，且不能证明曾金玉与刘勇已于2020年4月1日解除合同。本院认为，该两份证据一是结算清单，二是招租广告，二上诉人提交的图片无法证明其真实性，也无法达到本案租赁合同已经解除的证明目的，对该两份证据不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于本案房屋租赁合同解除的时间。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。二上诉人认为本案房屋租赁合同已于2020年4月1日解除，但在一、二审中提交的证据仅能证明刘勇自2020年4月起不再使用租赁房屋，不能证明其将租赁房屋交还曾金玉并与曾金玉就解除房屋租赁合同达成了一致意见。曾金玉作为出租人，在刘勇未按合同约定按期支付租金构成违约的情况下，向一审法院起诉解除与刘勇签订的房屋租赁合同，一审法院以向刘勇送达起诉状的时间作为合同解除的时间并无不当。关于租金数额的确定。本案涉及新冠肺炎疫情的特殊时期，一审法院考虑到刘勇因疫情防控期间无法经营的实际情况，对疫情期间的租赁费酌定减半收取符合法律规定，同时根据房屋租赁合同中关于租金支付的约定以及刘勇交纳租金的数额来确定刘勇还应支付的租金数额为102190元并无不当。上诉人认为，依据房屋租赁合同第5.1条“因不可抗拒的原因（地震）导致本合同不能继续履行或造成的损失，甲乙双方互不承担责任”的约定，无需支付疫情防控期间的租金。该条款中关于不可抗拒的原因作出了明确界定，即地震，本案所涉新冠肺炎疫情并非双方合同中所指的不可抗拒的原因，故该上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，刘勇、江艳娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2930元，由上诉人刘勇、江艳娟负担。本判决为终审判决。审判长  李国林审判员  周丽红审判员  董菁菁二〇二一年七月五日书记员  吴素云