陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕01民终6580号上诉人（原审原告）：秦军贵，男，1974年7月17日出生，汉族，西安市自然资源和规划局未央分局干部，住西安市未央区。被上诉人（原审被告）：西安优房客房地产营销策划有限公司。住所地：西安市未央区未央路110号名京九合院锦福苑11号楼1单元2203室。法定代表人：辛渊博，执行董事兼总经理。原审第三人：梁田，女，1987年6月30日出生，汉族，住陕西省城固县。上诉人秦军贵因与被上诉人西安优房客房地产营销策划有限公司（以下简称优房客公司）及原审第三人梁田房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初9565号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭开庭审理了本案。上诉人秦军贵到庭参加诉讼，被上诉人优房客公司、原审第三人梁田未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。秦军贵上诉请求：1.撤销改判一审判决；2.本案诉讼费、公告费由优房客公司承担。事实与理由：1.一审认定事实不清，适用法律不当。秦军贵与优房客公司之间的合同到2020年1月1日后就再没有履行，双方合同的解除时间应当是2020年1月1日，而不是一审认定的2020年3月15日。2.依据双方合同的约定，优房客公司未按时支付租金构成违约，应当向秦军贵支付违约金10000元；优房客公司交付的押金1750元仅能弥补2019年9月份房屋空置期间的租金，并不能弥补秦军贵的损失，也不足以惩戒违约行为。新冠疫情的发生在优房客违约行为发生之前，新冠疫情与违约行为的发生毫无关系；10000元的违约金是双方合同的约定，应当充分尊重契约自由精神。3.秦军贵不应承担一审诉讼费89元。优房客公司、梁田未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。秦军贵向一审法院起诉请求：1.判令优房客公司赔偿秦军贵因为优房客公司违约给秦军贵造成的2020年1月1日至2020年3月15日的房屋租金损失4375元；2.判令优房客公司按照合同约定向秦军贵支付违约金1万元；3.解除秦军贵与优房客公司2019年8月19日签订的《房屋租赁合同》；4.判令优房客公司承担本案全部诉讼费用及公告费。一审法院认定事实：2019年8月19日，秦军贵（出租人：甲方）与优房客公司（承租人：乙方）签订《西安优房客房地产营销策划有限公司租赁合同》（合同编号：YFKYFK00000051）一份，约定甲方出租给乙方的房屋位于西安市未央区，房型及面积为两室一厅一厨一卫，共65平方米，房屋租赁期自2019年9月1日至2022年10月1日止，共计36个月零30天，甲方应于2019年9月1日前将房屋按约定条件交付给乙方，双方约定自交付起至2019年10月1日止为甲乙双方约定的空置期或装修期，共计30天，此期间乙方不承担房租，但承担空置期期间产生的其他费用（如：物业、水电等）。第一次房租及其他费用在空置结束后支付。租赁用途为房屋转租及转租管理，并约定每月租金1750元，房屋押金1750元，待乙方退租后返还，支付方式为季付，第一次支付房租时间为2019年10月1日，第二次支付房租时间为2020年1月1日。双方还约定乙方应按约定支付房租，如逾期超过5天后每逾期一天，按照日租金的标准向甲方支付违约金（法定节假日，法定休息日及公司正常休假除外）且超过5日甲方有权单方面解除合同，并约定违约方应向守约方支付的违约金数额为1万元。甲乙双方在补充协议中约定：“1、起租日期自原名京九合院13A-2-3106租客搬离住宅算，打款日期根据起租日期同时延后；2、业主配两个空调、一个洗衣机、一个冰箱，在起租起三天内配齐”。签订上述合同后，秦军贵将涉案租赁房屋交付优房客公司，优房客公司向秦军贵支付了自2019年10月1日至2019年12月31日止的房屋租金5250元，并支付押金1750元，共计7000元。随后，优房客公司将案涉租赁房屋转租于第三人梁田实际使用。后因优房客公司未依约向秦军贵支付第二期租金，秦军贵多次催要房租未果，遂与梁田于2020年1月6日签订《租房合同》一份，约定内容如下：“经甲、乙双方协商同意，就租住甲方名京九合院13A号楼2单元3106号房屋事宜达成如下一致：一、租住期限：2020年1月1日-（目前先至2020年3月15日，到2020年2月28日再行商定）。二、租金等费用：租金1900元/月（每月壹仟玖佰元整），按半年收取。物业费、水电费等费用按照物业公司、运营商确定的价格。为妥善解决优房客公司前期遗留问题，2020年1月1日-2020年3月15日期限，暂不收房租。从优房客公司所追回2020年1月1日至2020年5月30日期间房租，按双方实际损失分摊。乙方于2020年1月6日支付甲方押金1900元，住至2020年3月15日，如乙方继续租住，乙方按双方商定租金支付给甲方；如乙方不再继续租住，提前15天告知甲方，至2020年3月15日到期后，甲方退还乙方所支付的押金1900元……乙方1.2020年1月6日支付甲方押金1900元。物业费、水电费按照物业公司、运营商要求及时交付……”。现秦军贵认为优房客公司造成其租金损失，构成违约，故诉至法院，形成诉讼，诉讼请求如前所述。庭审中，秦军贵述称其已于2020年4月1日收回了案涉租赁房屋，其尚未向优房客公司退还已付押金1750元。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，秦军贵与优房客公司签订《西安优房客房地产营销策划有限公司租赁合同》，系双方真实意思表示，依法成立并生效，对双方均具有法律约束力，优房客公司未依约向秦军贵支付房屋租金，构成根本违约，秦军贵主张解除与优房客公司签订的上述合同，于法有据，理由正当，依法应予以支持，根据秦军贵提供的相关证据，可以认定秦军贵、优房客公司签订的上述租赁合同应于2020年3月15日予以解除。其次，秦军贵述称其已于2020年4月1日收回了案涉租赁房屋，根据秦军贵、优房客公司双方合同约定，秦军贵主张优房客公司支付其自2020年1月1日至2020年3月15日止的房屋租金共计4375元，理由正当，于法有据，应予以支持。关于秦军贵主张的违约金一节，考虑到秦军贵尚未向优房客公司退还房屋押金1750元、秦军贵已于2020年4月1日及时收回案涉房屋及在此期间我国发生新冠疫情的客观事实，不予支持。又因第三人梁田并未到庭主张权利，本案对此不予处理。优房客公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为对其诉讼权利的放弃，应承担相应法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、原告秦军贵与被告西安优房客房地产营销策划有限公司签订的《西安优房客房地产营销策划有限公司租赁合同》（合同编号：YFKYFK00000051）于2020年3月15日解除。二、被告西安优房客房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告秦军贵自2020年1月1日至2020年3月15日的房屋租金4375元。三、驳回原告秦军贵其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费159元，公告费600元，原告均已预交，其中由原告承担89元，由被告承担670元，于支付上述款项时一并给付原告。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院认定如下：一审判决查明事实属实，本院予以确认。本院认为，秦军贵与优房客公司签订《西安优房客房地产营销策划有限公司租赁合同》为有效合同，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，因优房客公司未依约于2020年1月1日支付下一季度租金，秦军贵遂提起本案诉讼，要求解除双方合同并支付2020年1月1日至2020年3月15日租金4375元及违约金1万元。经查，秦军贵已于2020年4月将涉案房屋收回，故一审判决双方合同于2020年3月解除并判决优房客公司支付秦军贵2020年1月1日至2020年3月15日的房屋租金4375元，事实清楚，并无不当。关于秦军贵主张优房客公司支付违约金1万元的诉讼请求，鉴于优房客公司与秦军贵签订合同时已支付秦军贵一个月租金1750元作为押金，而结合本案具体情况，该押金亦足以弥补秦军贵所受损失，故本院确认该押金可作为优房客公司应承担的违约责任不予退还，对秦军贵的关于违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费159元由秦军贵负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈平审 判 员 李刚审 判 员 陈帅二〇二一年七月三十日法官助理 王坤书 记 员 李艳