黑龙江省绥化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑12民终367号上诉人（原审原告）：王文波，男，1976年3月12日出生，汉族，现住兰西县。委托诉讼代理人：魏晓林，男，1962年4月26日出生，汉族，现住巴彦县（由兰西县平山镇民兴村村民委员会推荐）。被上诉人（原审被告）：马超，男，1988年2月25日出生，汉族，现住肇东市。委托诉讼代理人：杨庆久，黑龙江君昌律师事务所律师。原审第三人：庆安县盛和房地产开发有限公司。法定代表人：王权，职务总经理。委托诉讼代理人：孙长海，男，1965年7月28日出生，汉族，该公司职工，现住肇东市。上诉人王文波因与被上诉人马超、原审被告庆安县盛和房地产开发有限公司（以下简称盛和公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服肇东市人民法院（2020）黑1282民初860号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人王文波及其委托诉讼代理人魏晓林、被上诉人马超的委托诉讼代理人杨庆久到庭参加诉讼，原审第三人盛和公司经本院合法传唤未到庭，此案现已审理终结。王文波上诉请求：１.撤销一审判决；２.依法改判准予对案涉房屋继续执行；３.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一审判决认定事实错误、适用法律错误、适用证据错误，应予撤销。本案审理的是执行异议之诉，第三人与吴立安之间是否存在案涉房屋买卖关系，该买卖是否合法，及吴立安对案涉房屋是否实际合法占有，根据合同相对性原则，吴立案不是本案当事人，未参加原审诉讼，原判上述认定有误。原判适用法律及司法解释错误，一审判决认定吴立案与马超转让买卖合法，违反行政法规规定，应予撤销。被上诉人马超辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。原审第三人盛和公司未到庭陈述意见。王文波一审提出诉讼请求：1、依法撤销（2020）黑1282执异6号执行裁定；2、继续执行（2015）肇法执字第42号之二执行裁定续查封的东安世纪馨城A2栋2单元301室房屋。3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告盛和公司（原黑龙江晨鑫房地产开发有限公司）在肇东市开发建设的东安世纪馨城小区，并将东安世纪馨城A2栋二单元301室出卖给吴立安。吴立安于2014年3月12日办理的入户手续，并于2014年3月15日交纳了配套费、物业管理费、取暖费等多种费用，吴立安对该房屋实际合法占有后又将该房屋出卖给马超，双方并于2014年10月16日共同到被告盛和公司处办理的更名手续，将房源为吴立安的房屋更名为马超，并在吴立安房屋进户收费一览表中加盖了盛和公司印章，并注明原吴立安房源，现更名为马超，免费更名。马超与被告盛和公司重新补签了该房屋的商品房买卖合同，被告盛和公司给马超出具了该楼房二十三万四千二百四十五元的购楼票据一张，此后马超对该房屋实际合法占有。另查明，被告盛和公司在原告王文波处借款800000元，双方签订了一份商品房买卖合同，约定将东安世纪馨城A2栋二单元301室出卖给王文波，并给王文波出具了时间为2013年8月7日价款142600元购楼票据一张。同时，双方对该房屋在肇东市房地产管理处办理了买卖备案登记手续。由于被告盛和公司未偿还出借人王文波借款，2014年7月15日王文波向本院提起诉讼，本院于2014年8月21日作出（2014）肇商初字第376号民事调解书，即：一、被告盛和公司（原黑龙江晨鑫房地产开发有限公司）欠原告王文波借款人民币本金800000元，利息200000元，本息共计人民币1000000元，于2014年9月30日前一次付清。二、案件受理费6900元,由被告盛和公司承担。因被告盛和公司未按生效法律文书履行给付义务，王文波向本院申请强制执行。本院于2015年3月9日作出（2015）肇法执字第42号执行裁定书，裁定查封了东安世纪馨城A2栋二单元301室等７套房屋，并于2015年3月10日将法律文书送达给肇东市房地产管理处。2018年7月2日，本院作出（2015）肇法执字第42号之二执行裁定书，对上述楼房进行了续查封。2020年1月6日马超作为案外人提出执行异议，2020年1月8日本院作出（2020）黑1282执异6号执行裁定书，中止对东安世纪馨城A2栋二单元301室的执行。随后，王文波与马超、盛和公司发生执行异议纠纷，王文波在法定期限内提起申请执行人执行异议之诉。一审法院认为，本案争议焦点：马超对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先：对于涉案房屋的实际占有，并非限定于实际使用，只要房屋处于权利人实际管控之中即属于“实际占有”，而无论该房屋是否存在属于在建工程且尚未办理竣工验收等情形。本案被告马超提交的2014年3月12日东安世纪馨城涉案房屋进户收费一览表及2014年3月15日吴立安交纳涉案房屋配套费、物业费、取暖费三张票据，及2014年10月16日马超与盛和公司之间补签的涉案商品房买卖合同及购买楼房票据，以及马超于2017年3月14日交纳的2016年涉案房屋物业费收据和2017年3月5日交纳的涉案房屋物业费收据等及结合当事人陈述等证据，足以确认，对于涉案房屋，吴立安于2014年3月份已实际合法占有后出卖给马超的事实。能够确认，为了更名，在被告盛和公司同意的情况下，盛和公司与马超补签了涉案商品房买卖合同及给出具了购买楼房票据，并在进户一览表中加盖印章且注明原吴立安房源，免费更名为马超。因此，能够确认涉案房屋实际权利人为马超，被告马超对涉案房屋属于合法实际占有。同时也能够确认被告盛和公司对涉案房屋已收取了销售全额价款。其次，本案证据能够确认法院查封涉案房屋的时间为2015年3月10日，在吴立安、马超相继对涉案房屋实际合法占有涉案房屋之后，且未办理过户登记原因不在于马超。再次，虽然被告盛和公司与王文波签订的涉案房屋买卖合同及出具的购楼票据时间，在吴立安、马超相继对涉案房屋实际合法占有涉案房屋之前，而且，王文波与被告盛和公司之间就涉案房屋买卖合同并在肇东市房地产管理部门办理了买卖登记备案手续。关于商品房买卖合同备案的法律效力，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条的规定，“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的所有权及其他物权不能转移。”合同登记备案并不是合同成立生效的必要条件，未经办理登记备案手续的不影响合同的成立及效力。故此，不影响吴立安、盛和公司、马超之间商品房买卖合同的效力。而且，虽然王文波与盛和公司签订了涉案房屋买卖合同，但该买卖合同行为名为买卖，实为借款担保。并且原告并未实际占用涉案房屋，故不能等同于“抵押登记”，且不直接产生设立抵押权效力，因此，原告不具有优先受偿的权利。最后，1.关于马超与吴立安之间的涉案房屋买卖合同是否有效。原告庭审质证称，根据《城市房地产管理法》第三十八条规定，吴立安对涉案房屋未依法登记领取权属证书不能转让，吴立安无权买卖。《城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：（一）……；（六）未依法登记领取权属证书的；……。”从立法目的上看，《城市房地产管理法》第三十八条规定，为了解决房地产业发展中存在的房地产开发和交易行为不规范的问题，它主要调整的不是民事关系，而是行政管理关系，是为维护房地产市场秩序，避免国家收益的流失，减少交易纠纷。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”《城市房地产管理法》第三十八条该条规定不属于效力性强制性规范，而且该条未正面规定转让无产权证的房屋买卖合同无效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”据此规定，原告的质证意见，不符合法律规定，不予采纳。2.关于原告庭审质证称，吴立安与马超之间没有合法涉案商品房买卖手续问题。因吴立安与马超之间并未形成争议，且在案证据能够证明双方买卖涉案房屋的事实，故原告的质证意见不予采纳。3.关于被告马超提出执行异议时间是否符合法律规定问题。原告质证称，马超在法院查封公告及执行通知书规定的时间内未提出执行异议，已经逾期。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条规定：“当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。”据此规定，马超在执行标的涉案房屋执行完毕前提出执行异议，并未违反法律规定。原告质证意见，不符合法律规定，不予采纳。4.根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”、第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”，据此规定，涉案房屋系被告盛和公司合法建造，被告盛和公司依法取得涉案房屋不动产物产，因此，对于涉案房屋物权仍应登记在被执行人盛和公司名下。故此，马超对于登记在被执行人盛和公司名下的不动产提出执行异议，符合法律规定。综上，被告马超对涉案的东安世纪馨城A2栋二单元301室享有足以排除强制执行的民事权益，原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零六条，第三百一十条，第三百一十一条，第三百一十三条第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条、第二十四条、第二十八条之规定，判决：驳回原告王文波的诉讼请求。案件受理费3100元，由原告王文波负担。二审中当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证：上诉人申请证人杜某出庭作证，意在证实被上诉人在法院查封前没有实际占有案涉房屋。上诉人的质证意见为证人证言真实，被上诉人的质证意见为证人证言可以证实，被上诉人马超对案涉房产占有使用时间早于法院查封时间。本院认为，上诉人与被上诉人双方对此证言均无异议，此证人证言具有真实性、合法性、有效性，本院予以采信。二审确认一审法院认定事实。本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，马超为案外人应承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本院认为，依据以上法律规定，马超具有排除强制执行的权利，理由如下：1.吴立安购买案涉房屋后，于2014年3月12日办理了进户手续，实际占有了房屋，于2014年10月16日又案涉房屋卖给马超，马超缴纳购房款后，与盛和公司重新签订了买卖合同，办理了更名，同时占有案涉房屋，均早于肇东法院查封时间。2.王文波虽与盛和公司签订了案涉房屋买卖合同，但是属于基于借贷而形成的让与担保，并非真实买卖关系。３.王文波虽已在不动产部门进行了备案登记，但备案登记是一种行政管理行为，不发生物权变动的效果。４.案涉房屋未办理过户登记，过错原因不在于马超。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉、维持原判。二审案件受理费3100元由王文波负担。本判决为终审判决。审判长  张晓红审判员  李 妍审判员  慕安萍二〇二一年七月三日书记员  陆文婷