上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0118民初9318号原告：蒙晨，女，1980年8月6日出生，壮族，户籍所在地福建省。原告：缪政强，男，1976年12月30日出生，汉族，户籍所在地福建省。上列两原告共同委托诉讼代理人：范仁阁，上海沃江律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：张云沙，上海垄千律师事务所律师。被告：朱智贇，男，1987年1月14日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。第三人：朱某某，男，1984年7月16日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托诉讼代理人：朱建明，男，1961年11月14日出生，汉族，户籍所在地同上。第三人：赵山，男，1974年4月1日出生，汉族，户籍所在地上海市浦东新区。第三人：王晓彬，男，1986年12月18日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。原告蒙晨、缪政强与被告朱智贇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案受理后，依法由审判员吴小龙独任审理。本案于2021年5月13日公开开庭进行了审理，原告蒙晨及两原告共同委托诉讼代理人张云沙、被告朱智贇到庭参加诉讼。因案情审理需要，本院依法追加朱某某、赵山、王晓彬为第三人参加诉讼。本案于2021年6月18日第二次公开开庭进行了审理，原告蒙晨及两原告共同委托诉讼代理人张云沙、被告朱智贇、第三人朱某某委托诉讼代理人朱建明到庭参加诉讼，第三人赵山、王晓彬经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告蒙晨、缪政强向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告房屋租金人民币113,300元(以下币种均为人民币)，暂计至2021年3月31日；2、本案的诉讼费由被告承担。审理中，原告明确诉讼请求：1请求判令原、被告签订的租房协议、房屋租赁合同于2021年5月13日解除；2、判令被告腾退系争房屋并将房屋返还原告；3、判令被告支付原告房屋租金122,855.56元(自2019年11月计算至2021年5月13日；4、被告支付房屋使用费，按照8万元/年标准，自2021年5月14日至实际腾退之日止；5、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年1月1日,原告与案外人朱某某签订《租房协议》约定,朱某某将其所有的青浦区城中北路XXX号房屋出租给原告。租期为8年,从2013年1月1日至2021年12月30日止。2018年10月31日,经朱某某同意,原告将房屋转租给被告朱智贇。双方签订了《房屋租赁合同》,约定转租期限为2018年11月1日至2021年12月30日,年租金为8万元,租金每半年支付一次,先付后用。自2019年10月31日起,被告拖欠原告租金至今。为维护原告合法权益,特诉至法院,望判如所请。被告朱智贇辩称：2019年4月现房东赵山带好房产证办理交接，2019年11月将房屋交付给现房东，赵山表示2020年1月起房租由赵山收取，无需支付给蒙晨。2019年11月已经将房屋腾退给赵山了，被告就没有租赁系争房屋了。原告与赵山有过诉讼纠纷，但由于被告不是案件当事人无法调阅相关材料。第三人朱某某述称：房屋出租给原告，原告出租给被告。房屋被拍卖，第三人无法处理，现在新房东是赵山。第三人赵山、王晓彬未作述称。经开庭审理查明：2018年10月31日，原告蒙晨(甲方)与被告朱智贇(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定租赁房屋坐落青浦区城中北路XXX号，房屋租赁期自2018年11月1日至2021年12月30日,甲方于2018年11月1日前将房屋交付给乙方。经甲乙双方交验签字并移交以后视为交付完成。租赁期满或合同解除后,甲方有权收回房屋,乙方应返还房屋及其附属物品、设备设施,甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电等使用情况进行验收,结清各自应当承担的费用。乙方继续承组的,应提前一个月向甲方提出续租要求,经甲方同意后双方重新签订房屋租赁合同。全年租金为8万元,上半年租金应付4万元,下半年应付4万元,房屋押金(8,000元)待合同期满乙方退租后返还。合同期内,租金标准不变,合同期满后,租金标准另行调整。任何方式支付,先付后用。合同解除：(一)经甲乙双方协商一致,可以解除合同；(二)因不可抗力导致合同无法继续履行的,合同自行解除；(三)合同期满,自然解除；(四)未按约定支付房租,合同即时解除。合同另行约定了双方的其他权利义务。2018年11月1日，第三人朱某某在该合同落款处书写“同意转租2018年11月1日至2021年12月30日”。合同签订后，蒙晨按约交付租赁房屋，朱智贇支付履约保证金8,000元。2018年11月1日，朱智贇支付4万元。2019年7月18日，朱智贇支付1万元。2019年11月3日，朱智贇支付1万元。朱智贇支付现金1万元。另查明，2013年1月，原告蒙晨、缪政强(乙方)与第三人朱某某(甲方)签订《租赁协议》，约定甲方将地址为青浦区城中北路XXX号面积为100.93平方米房屋出租给乙方作为茶楼、棋牌、餐饮使用。租期8年,从2013年1月1日起到2021年12月30日止，2013年至2015年租金每年6万元，2015年至2018年每年租金62,000元，2018年至2021年每年租金65,000元。交付租金同时,乙方应另付保证金3,000元。电、水及其它设施由乙方使用,产生的费用(包括治安、政府部门的各项管理费用)由乙方按时、足额缴纳,如有失误,造成麻烦,乙方自行解决,确需甲方出面协助解决时,乙方应支付甲方必要费用。协议另行约定了其他权利义务。又查明，2005年5月8日，坐落上海市青浦区城中北路XXX号房屋登记于第三人朱某某名下[沪房地青字(XXXX)第XXXXX号]，类型店铺，建筑面积100.94平方米。2019年2月21日，第三人赵山以160万元的最高价拍卖竞得系争房屋。2019年4月2日，赵山取得系争房屋不动产权证[沪(XXXX)青字不动产权第XXXXXXX号]。2019年4月20日，第三人赵山(甲方)与王晓彬(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，租期2年8个月,自2019年4月20日起到2021年12月31日止，租金每月6,500元，乙方应于签订合同之日付首期租金39,000元，余款支付方式为6月/期。租赁期间付押金3,000元。合同另行约定其他权利义务。2020年7月6日，蒙晨起诉朱智贇要求解除双方的房屋租赁合同，支付租金3万元及利息(2019年11月1日至2020年4月30日租金，以3万元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年11月1日计算至实际支付之日止)，腾退系争房屋，支付使用费(从2020年5月1日按223元/天计算至腾退之日止)。本院以(2020)沪0118民初13644号案件立案受理。2020年8月13日，蒙晨撤回起诉。2020年12月1日，蒙晨起诉朱某某、赵山，诉称2019年2月，因朱某某无法履行生效法律文书确定的义务，法院依法拍卖系争房屋，赵山以高价竞得，赵山获得产权后于2019年4月20日将系争房屋出租给王晓彬。根据相关法律规定拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭。赵山应继续与蒙晨履行《租赁协议》，因赵山将房屋出租王晓彬，导致蒙晨的租赁合同履行不能。故要求解除与朱某某之间的《租赁协议》，朱某某、赵山赔偿损失3万元。本院以(2020)沪0118民初25005号案件立案受理。该案审理中，朱某某、蒙晨确认双方间2020年租金已结清，赵山确认与王晓彬租赁签订系2019年4月20日，但2020年1月1日起履行，已收取2020年租金65,000元。蒙晨陈述法院在系争房屋拍卖之前找过其，当时其在使用系争房屋经营茶楼。转租后未再找过，所以没有提供合同。2021年1月15日，蒙晨撤回起诉。以上查明的事实，由原、被告、第三人朱某某的陈述，租房协议、房屋租赁合同、微信记录、微信支付交易明细、中国工商银行借记卡账户历史明细清单、房地产权证、(2016)沪0118执3134号拍卖成交告知书、不动产权证、民事诉状、(2020)沪0118民初13644号民事裁定书、(2020)沪0118民初25005号庭审笔录、(2020)沪0118民初25005号民事裁定书等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告蒙晨、缪政强表示，司法拍卖调查情况表来源于法拍网，证明系争房屋系带租拍卖，无论谁拍卖，承租期内由原告收取房租，买受人无权直接向被告收取房租。备注优先购买人系两原告，买受人收取租金等应当向两原告之一联系。拍卖前登记原告系承租人，何时拍卖、何时变更产权登记的均不清楚。新产权人没有与原告接触，转租出去之后，并非在承租房屋内。不清楚新产权人有无签署租赁合同，原告租期未到。2020年12月起诉赵山，赵山没有履行原租赁合同至租期结束，与案外人签某某的租赁合同，赵山表示没有更换承租人，故该案撤诉。起诉被告的案件撤诉后，起诉了原产权人以及现产权人，赵山表示愿意履行原告与朱某某签署的合同。被告提供的赵山与王晓彬租赁合同三性均不予认可。微信聊天记录无法确认是与本案赵山系同一人，故对三性不予认可。被告支付租金至2019年10月31日，计算的租金已经包含押金8,000元。水电费结清，系被告自己支付的。与被告的合同未解除，无论如何，原告是被告合同相对方，即使房屋解除，应当将房屋交还原告。被告与王晓彬来找原告，系原告与王晓彬谈的合同，签约的是被告，所以原告一直以为被告与王晓彬是一起的。被告朱智贇表示，2019年4月买受人带着产证过来，就知道房屋属于现在的买受人了。新产权人与被告之间没有签署租赁合同，2019年4月，赵山与王晓彬签署房屋租赁合同，2020年1月起租金由王晓彬支付赵山，被告是2019年11月腾退房屋的。原告与现产权人有过交涉的，被告承租房屋，租金只付一人，腾退房屋后，押金也未向原告收回。与赵山交接、腾退没有手续，赵山带着王晓彬过来，表示其与王晓彬签署租赁合同了，要求搬离，通过微信让赵山提供了其与王晓彬的租赁合同。微信聊天记录证明2020年1月1日，租金由赵山收取，与原告无关。租金2019年11月3日转了原告1万元，还有押金，实际支付至2019年12月31日。水电费结清，被告自己去支付的。原告对拍卖及王晓彬合同等事实均清楚，原告系故意隐瞒。赵山与王晓彬签订合同后，房屋已经交接过了。赵山告知房屋已经买下，与原告已经没有任何关系，要求交还，与王晓彬直接建立合同关系了。被告与缪政强没有签署任何合同。2020年1月1日，赵山开始收取租金时合同已经自动解除，被告没有义务通知原告，如果原告认为房租由其收取，其与赵山应该有协议。第三人朱某某表示，被告提供的赵山、王晓彬租赁合同、微信聊天记录不清楚。询问相关人员之后，才知道是赵山买的。原告第一次起诉不清楚，第二次起诉第三人到庭的。蒙晨与被告的租赁合同，同意转租的，至于被告与原告缪政强之间的关系不清楚。根据庭审确认的事实，本院认为，原、被告就系争房屋签订《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，未违反相关强制性法律法规，依法应确认为合法有效，双方均应按约履行各自义务。合同履行过程中，系争房屋因中国光大银行股份有限公司上海青浦支行设立的抵押而被拍卖，赵山通过拍卖竞得系争房屋。因蒙晨出租给朱智贇的房屋被赵山主张权利而收回，并出租于王晓彬，致使蒙晨不能对涉案房屋继续使用和收益，蒙晨主张解除合同，被告亦认为合同因赵山收取王晓彬租金时解除，故蒙晨的该诉讼请求，于法有据，本院予以支持。合同解除时间为2020年1月1日。蒙晨确认朱智贇租金支付至2019年10月31日，朱智贇主张租金支付至2019年12月31日，并已于2019年11月返还无事实依据，本院不予采信。系争房屋因赵山收回后出租王晓彬并自2020年1月1日起收取租金，故2019年11月、12月租金朱智贇应予支付，2020年1月起蒙晨无权再向朱智贇收取租金。蒙晨要求朱智贇腾退系争房屋、支付房屋使用费的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。缪政强非系争房屋租赁合同相对人，其要求解除合同并支付相关费用无依据，本院不予支持。第三人赵山、王晓彬经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃自己的诉讼权利，法律后果自负。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、原告蒙晨与被告朱智贇于2018年10月31日签订的《房屋租赁合同》解除；二、被告朱智贇应于本判决生效之日起十日内支付原告蒙晨租金人民币13,333元；三、驳回原告蒙晨、缪政强的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2,757.11元，减半收取计人民币1,378.55元，由原告蒙晨、缪政强负担人民币1,311.89元，由被告朱智贇负担人民币66.66元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  吴小龙书记员  沈 丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免学杂费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。