山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终3402号上诉人（原审原告、反诉被告）：太原市嘉隆房地产开发有限公司。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：孙某，山西艾伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑某，住山西省太原市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李某2，住山西省万荣县。委托诉讼代理人：陈某，山西晋康律师事务所律师。上诉人太原市嘉隆房地产开发有限公司因与被上诉人李某2房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2021）晋0105民初1610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人太原市嘉隆房地产开发有限公司的委托诉讼代理人孙某、郑某，被上诉人李某2及其委托诉讼代理人陈某到庭接受询问。本案现已审理终结。太原市嘉隆房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销（2021）晋0105民初1610号民事判决，改判支持上诉人全部诉请，驳回被上诉人全部反诉请求或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：2017年3月，上诉人出售案涉房屋给李某2，但时至今日李某2仍欠付公司78%房款且无履行意愿和履行能力。上诉人依约、依法解除合同应予认定。一审法院违法判令继续履行不仅剥夺、侵害了上诉人的解除权，而且导致合同僵局，须纠正。一、一审法院认定双方签订的《商品房买卖合同》《补充合同》为有效合同并判继续履行，却拒不支持公司依该两份合同行使的解除权，根本错误。1.2017年3月6日，李某2与上诉人签署《商品房买卖合同》购买锦都苑小区第7号楼2单元23层02号房。该合同第四条、第十条“特别约定”（5）（6）（7）（8）均约定了李某2逾期付款、逾期换签，公司有权解除合同。2.2017年3月6日，李某2与上诉人针对暂不具备按揭条件签署一份《补充合同》，该合同约定在具备贷款条件前，李某2按分期付款方式向上诉人付款。依据该合同第四条“甲乙双方特别约定”，李某2逾期提供按揭、逾期换签等视同其同意在逾期之日起十日内一次性付清全部房款。3.2018年1月19日案涉楼盘取得预售许可证，具备了换签合同和贷款条件。公司多次口头或者书面通知广大业主包括李某2办理换签和按揭贷款手续。绝大多数的业主均依约换签并办理贷款。但李某2经再三通知均拒绝办理。现有证据足以证明嘉隆公司分别于2019年2月、6月、11月多次通知过李某2。李某2收到通知后不仅没有如约履行，反而停止依约支付分期款，严重违约。嘉隆公司依约发出解除通知应认定合同已经解除。4.《民法典》五百六十二条（原《合同法》第九十三条第二款）规定“当事人可以约定一方解除合同的事由，解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同”。上诉人在李某2逾期付款、逾期换签的情况下，依约解除合同具有合同和法律依据。综上，上诉人依据一审认定的生效合同享有约定解除权。但一审法院认定合同有效、判令继续履行合同的情况下，却刻意忽视有效合同约定的解除权，继续履行失去实际意义。二、案涉房屋总价为578354元，截至现在，李某2仅支付131285.91元，仅占到总房款的22%，未付房款占总房款的78%，逾期结清全款已导致嘉隆公司合同根本目的无法实现，依法有权解除合同。2018年案涉房屋具备换签、按揭条件后，李某2依约须换签并通过按揭贷款或者一次性自付方式结清全款，以确保嘉隆公司售房回款这一根本目的的实现。但其实际占有房屋四年有余；具备换签、按揭条件至今已三年左右，却仍未有任何积极举措，其单方违约行为导致上诉人未能收回近80%房款，售房目的无法实现。根据《民法典》第五百六十三条（原《合同法》第九十四条第（三）、（四）项）规定，李某2迟延履行主要付款义务，催告后仍不履行；因迟延履行债务致使嘉隆公司不能实现合同目的的，上诉人也有权依法解除合同。三、上诉人依约、依法行使解除权并已经实际通知李某2，合同应确认解除。1.李某2在《商品房买卖合同》中留的家庭住址是“山西省××县”，联系电话是“151XXXXXXXX”。该合同第十条（1）明确约定李某2在合同中所留的家庭住址、通讯地址、邮编、电话等均真实有效，若发生变化，当立即书面通知嘉隆公司。否则，嘉隆公司按照该联系方式发出通知，自发出之日起满五日即视为李某2已收到通知。”2.上诉人曾多次按照合同确定的送达地址和方式通知李某2付款，办理换签、按揭，一审提交法庭的书面证据显示2019年2月28日曾发出解除合同通知书一份。依约，2019年3月5日即视为送达，李某2有十日的一次性付清全款期限。逾期，案涉合同自2019年3月15日即解除。李某2并未在法定期限内提出异议，一审法院应当确认解除效力。四、上诉人的全部诉请均有合同依据和法律依据，应予支持。一审法院在错误剥夺嘉隆公司解除权的基础上，驳回上诉人主张逾期付款违约金的请求（诉请第3项），违背其继续履行合同的判决本身，也导致即使继续履行合同，上诉人也无权向李某2主张逾期付款违约金的情形，严重有失公平，只会助长业主恶意违约。五、根据合同第五条和《补充合同》第二条、三条约定，李某2未结清全款，上诉人无需交付其房屋。本案中，李某2拒付70%款项提前占有案涉房屋不属于享有合法权益的消费者。一审法院以保护消费者合法权益为由，裁量继续履行，严重违反合同约定和法律规定，属于司法不当干预当事人意思自治，司法不当造法的错误判决，须纠正。1.李某2在反诉状自认长期借住在外，与一审认定的入住数年相违背。2.李某2在庭前和庭审中均主张其无力支付房款，无法办理按揭贷款。这也是其延付房款的真正原因。因此李某2并无继续履行合同的能力和意愿。一审法院强判继续履行合同只会导致合同僵局。3.合同约定房款未付清前，嘉隆公司无需交付房屋，同时保留所有权。因此，李某2对案涉房屋既无合法居住权更无所有权，无权主张质量或者其他责任。一审判令嘉隆公司为李某2修缮房屋没有事实基础和法律依据。六、案涉判决不仅损害了上诉人切身利益，而且产生一种极其恶劣的示范效应。其他业主如果效仿李某2占有房屋却拒付款项，必将给上诉人带来灾难性后果。综上，人民法院的裁判依据只有事实和法律。上诉人依约、依法行使解除权并已经实际通知李某2，案涉合同已确认解除。李某2应按照合同约定承担解除后的全部责任，方显公平公正，方显对双方当事人的平等保护，望二审法院依法审理后支持嘉隆公司全部上诉请求。李某2辩称，2017年3月，上诉人出售案涉房屋给李某2，李某2支付了首付款和从2017年3月至2018年12月的分期款，上诉人非但逾期办理网签，而且房屋存在严重质量问题持续三四年之久拒不修缮，还常年采取断水断电的形式逼迫业主支付高额分期款利息，严重影响了业主的正常生活。其无权单方解除合同，一审法院判令继续履行合同事实清楚、证据充分，适用法律正确，应予维持。一、针对上诉人的第一条和第二条上诉理由，答辩如下：在合同履行过程中，李某2并未违约，反之是上诉人的行为构成根本违约，一审法院认定上诉人无权单方解除合同，判令双方继续履行合同正确。1.在合同履行过程中，李某2虽存在几期房款未付的情况，但未付款金额并未达到合同约定的解除条件，故上诉人无权解除合同。首先，《商品房买卖合同》约定的付款方式为第四条第1款“C、按揭贷款：（1）乙方签订本合同当日付房款总额的20%即118354元。（2）余额即￥460000元办理贷款"；逾期付款的违约责任为第四条第2款、第十条（5）（6）（7）（8）项。合同签订后，李某2于合同签订当日按约定向嘉隆公司支付了首付款118354元，故就《商品房买卖合同》而言，李某2并不存在逾期付款的情况，上诉人无权单方解除合同。其次，《补充合同》第四条约定了李某2逾期提供按揭手续、逾期换签的违约责任为“待房屋具备办理银行按揭贷款条件时，乙方须在甲方通知的日期内提供按揭手续，办理换签合同等按揭贷款手续。”虽李某2对可办理按揭贷款手续一事知情，且李某2也听说小区业主在陆续办理，但李某2对嘉隆公司通知的办理完毕的期限并不知情，且上诉人并未举证证明其待证事实，故李某2并不存在逾期提供按揭手续、逾期换签的情况。《补充合同》第五条约定了上诉人单方解除合同的条件为“......如乙方连续两次未能付款，且未付款总额达到全部价款的五分之一的，甲方可以请求乙方支付到期以及未到期的全部价款或者解除合同”。李某2虽存在几期房款未付的情况，但未付款金额并未达到全部价款的五分之一，故上诉人无权单方解除合同。最后，李某2虽有几期房款未付，但究其原因系上诉人交付的房屋从交付时起就存在严重的质量问题，一直持续三四年之久，李某2多次沟通交涉上诉人均未修缮好，致使李某2无法正常居住。根据《建设工程质量管理条例》第四十条“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：......（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；......”之规定，及《商品房买卖合同》第八条“在该房屋保修范围和保修期眼内发生质量问题，甲方应当履行保修义务......”之约定，上诉人对交付的房屋具有保修义务。但经李某2与上诉人多次交涉，嘉隆公司口头同意修缮却越修越严重。一审庭审中，上诉人称因涉案房屋系顶层，维修需启动维修基金故未能及时履行保修义务，上诉人该说法纯属推辞，李某2的房屋系其专有部分，其窗户漏水、房屋严重裂缝、房屋墙皮脱落、窗角掉落、长期潮湿导致整屋虫子等严重质量问题跟共用部分毫无关系，上诉人交付的房屋存在严重质量问题，但却拒不履行保修义务属严重违约。该事实有一审证人也有本小区其他业主杨耿、张浩予以作证。另在6月6日，有一快递小哥从嘉隆公司号楼经过以后的几秒钟内有一大块墙皮掉落，试想若快递小哥速度稍慢几秒钟，后果是多么的不堪设想，该视频已在今日头条上刊登。另7号楼3单元外侧墙面有一半的墙皮掉落，更证明了上诉人房屋已严重到危及质量问题的严重性，已严重到危及业主生命安全、身体健康的程度。李某2及杨耿、张浩等人为使嘉隆公司尽快保护业主生命安全、履行保修义务迫于无奈才暂停支付房款，李某2的行为系行使先履行抗辩权。故上诉人无权单方解除合同。2.上诉人不具备出售房屋的相关手续，不但对李某2构成了严重违约，更违反了相关法律法规的强制性规定。根据《商品房销售管理办法》第七条“商品房现售，应当具备下列条件：......（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证（四）已通过竣工验收”之规定，上诉人销售的房屋为现售，从上诉人提交的证据可看出施工许可证的颁发日期2017年11月29日，而双方签署合同是在2017年3月6日，也就是说上诉人出售房屋时并未持有施工许可证，其更不可能已通过竣工验收，故上诉人不但对李某2构成了严重违约，更违反了部门规章的强制性规定。根据《城市房地产开发管理条例》第三十条规定“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。”但上诉人在交付房屋时并未提供住宅质量保证书和住宅使用说明书（以下简称“两书”），且直到现在上诉人都未向李某2交付两书，故上诉人不但对李某2构成严重违约，更违反了行政法规的强制性规定。3.上诉人非但对李某2及多位业主提出的修缮房屋的义务拒不履行，还常年采取断水断电的形式严重影响李某2及其他多位业主的正常生活，上诉人的行为属严重违约。在李某2居住期间，上诉人作为开发商多次指使物业公司采取断水断电的形式逼迫包括李某2在内的多位业主缴纳高额的分期款利息，甚至在李某2妻子生孩子坐月子期间仍停水停电，严重影响李某2正常生活。问及物业公司，物业公司说他们只是按上诉人要求执行。就此李某2还报过警，最后解决方案是只能每次买10元钱的电，直到现在仍有多户业主每次只能买10元钱的电。该事实有一审证人杨耿、张浩证言予以佐证。《民法典》第九百四十四条第三款也规定“物业服务人不得采取供电、供水、供热、供燃气的方式催缴物业费。”可推测法律是不允许物业公司/开发商以停水停电的形式催缴费用。故本案李某2并未违约，反之是嘉隆公司的行为已构成根本违约。二、针对上诉人的第三条上诉理由，答辩如下：上诉人称述其向李某2送达了《解除合同通知书》，但李某2并未收到，且嘉隆公司称述的送达时间与其提供的证据前后不能相印证，根据法律规定，《商品房买卖合同》和《补充合同》并未解除。首先，上诉人称其于2019年2月28日向李某2邮寄《解除合同通知书》一份，但其仅提供了2019年2月28日编号为088984777720的EMS快递详单及该快递的投递信息，且提供的是复印件，无法与原件核对。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条第五项的规定，上诉人提供的快递详单因无法与原件核对，不能单独作为认定向李某2送达《解除合同通知书》的根据。其次，2019年2月28日编号为1088984777720的EMS快递详单及该快递的投递信息显示“2019年2月28日14：39：00，太原市解放路邮政营业厅已收件，2019年3月1日l4：59：39已离开万荣县邮政局报刊发投中心，发往万荣县间景邮政支局.2019年5月7日11：58：37，万荣县闫景邮政支局安排投递，预计18：00：00前投递”。第一，从寄出时间到投递时间间隔两个月之久，不合常理，更加否定其真实性；第二，该快递最后显示的是安排投递信息，未显示投递或签收信息，无法证明李某2已签收。再次，上诉人提供的证据不能证明2019年2月28日编号为1088984777720的EMS快递送达的内容是《解除合同通知书》。上诉人在庭审前提供的是落款时间为2020年10月30日的《解除合同通知书》，当庭又提供了落款时间为2019年11月15日、未加盖印章的《解除合同通知书》，此两份《解除合同通知书》的落款时间均晚于2019年2月28日邮寄时间。上诉人自始未提供2019年2月28日向上诉人送达的《解除合同通知书》文本。鉴于上诉人所提供的证据不但不能证明其向李某2邮寄文件的事实，而且不能证明邮寄的文件内容是《解除合同通知书》。根据《民法典》第五百六十五条“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；......”之规定，合同自通知到达对方时才解除，本案上诉人未能证明通知到达李某2，故合同并未解除。三、针对上诉人的第四条上诉理由，答辩如下：上诉人依约、依法均无权解除合同，且并未实际通知到李某2，合同并未解除。故其因合同解除而主张的其他诉讼请求无事实和法律依据，一审法院不予支持正确，应予维持。结合上文，上诉人无权单方解除合同，且并未实际通知到同关系占有、使用房屋于法合理、有据，上诉人主张的将房屋恢复原状并交还、支付逾期交房产生的违约金以及房屋使用费无事实和法律依据，一审法院不予支持是正确的，应予维持。四、针对上诉人的第五条上诉理由，答辩如下：2017年3月上诉人在收到李某2支付的首付款和配套费用后就已实际交付房屋，李某2正是因合同关系占有房屋，上诉人所述的嘉隆公司无需交付其房屋、李某2提前占有案涉房屋纯属无稽之谈，交房是开发商的义务，李某2是作为享有合法权益的消费者签订买卖合同、支付房款、占有使用房屋。一审法院结合本案案情，从保护消费者合法权益的角度考虑，判令双方继续履行合同是公平、公正、合理的，应予维持。1.李某2在庭前和庭审中均主张无力支付房款的原因系上诉人在售房时承诺合同签订后三四个月内办理按揭贷款，而实际情况是其因手续不全无法正常办理按揭贷款，导致广大业主多支付了好几年的利息，且因该问题多位业主闹到电视台，上诉人多次承诺办理按揭贷款、办理网签却多次逾期，正是因为上诉人的多次逾期行为导致李某2由购房当时的首套房变成二套房，首付比例由当时的20%提高至40%。而李某2延付房款的真正原因是李某2要求其修缮房屋，修好房屋能正常居住就支付款项，但上诉人非但不能修缮好房屋还常年采取断水断电的形式逼迫李某2及其他多位业主支付高额分期款利息。也就是说是上诉人一直搁置修缮房屋事宜并常年断水断电导致双方矛盾激化李某2方才暂停支付房款。2.李某2支付了首付款、配套费、以及部分分期款，对案涉房屋享有合法的占有使用居住权及所有权，其主张房屋质量问题合法有据，上诉人拒不履行修缮房屋的义务违反合同的约定和法律的规定，一审法院判令上诉人为李某2修缮房屋具有事实和法律依据，应予维持。五、针对上诉人的第六条上诉理由，答辩如下：上诉人称述一审判决会产生一种极其恶劣的示范效应，被上诉人认为该示范效应是维护弱势群体的、维护社会大众的、维护社会稳定的公平、正义的社会效应，李某2占有房屋是合法有据的，这也是其作为消费者最基本的权利，其他业主无需效仿，他们本就有占有并使用房屋的权利。试问，上诉人想要的社会效应是什么样的社会效应1.是在不具备售房条件的情况下，违反行政法规和部门规章的规定，出售房屋。2.是在设计合同范本时设置权利义务完全不对等的格式合同范本，极度地扩大自己的权利，缩小自己的义务。（1）作为非金融机构在《补充合同》中设置跟金融机构-样的利息标准条款，以分期付款之名行按揭贷款之实，就是还款53709.44元，却只有12931.91元的本金，剩余40777.53元均为利息。（2）违反《民法典》的规定，设置在乙方未付清全部房款前保留房屋所有权条款。（3）设置广大业主逾期不能办理相关按揭贷款手续、办理换签合同，视同乙方同意在逾期之日起十日内一次性付清全部房款等完全不切实际的条款。试问，若乙方有能力付清全款，如何会有补充合同的存在，为何会签署分期付款并支付嘉隆公司高额利息的合同。（4）设置高额的逾期付款违约金、逾期交回房屋违约金及房屋使用费条款。按中华人民共和国建设部、国家工商行政管理局制定的《商品房买卖合同》示范文本，逾期付款的违约金为万分之三/日。嘉隆公司设计的《商品房买卖合同》和《补偿合同》约定的各项违约金为千分之一、千分之三，明显高于国家有关部门的强制性规定。3.是在合同履行过程中，交付的房屋存在漏水等严重质量问题，在李某2及多位业主多次沟通交涉下，非但拒不修缮，还以违反法律规定的断水断电的形式逼迫李某2及多位业主缴纳高额分期款利息。4.是在具备出售条件，具备办理按揭手续时，不履行最主要的修缮房屋的义务，却利用其预先设计的不公平的格式合同要求李某2及其他多位业主承担高额分期款利息，不能支付便要支付全款，不能支付全款就要解除合同，退房，承担高额违约金。5.是在房价高涨以后，就利用其合同优势地位、经济优势地位要求业主们退房、承担高额违约金，然后再高价转卖出去赚取双倍利润。难道这就是上诉人想要的示范效应吗我认为这种示范效应是违反《民法典》公平原则的，是违反法律和道德底线的，是不利于维护社会公平正义的。那么一审判决对于嘉隆公司的灾难性后果是什么是不能让当时低价买房的业主退房，并承担高额违约金，然后再高价转卖出去获得高额利润吗综上，上诉人依约、依法均无权解除合同，且并未实际通知到李某2，合同并未解除。其因合同解除而主张的其他诉讼请求无事实和法律依据，一审法院不予支持正确，二审法院应予维持，驳回上诉人的全部上诉请求。太原市嘉隆房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1.请求判令依法确认原、被告双方于2017年3月6日签订的《商品房买卖合同》及《补充合同》解除；2.请求判令被告立即将房屋恢复原状并交还给原告；3.请求判令被告支付原告因其未能按期付款产生的违约金，违约金从2019年1月25日算起，每日按未付房款的千分之三计算，计算至2020年10月25日为人民币55252．40688元。4.请求判令被告立即向原告支付因逾期交回房屋产生的违约金，违约金从2019年3月15日起算，每日按房款总价的千分之一计算，暂计算至2020年10月25日为341228．86元，实际须计算至被告交回房屋之日止。5.请求判令被告向原告支付占有房屋期间的使用费用，使用费从2017年3月15日交房之日算起，每月为1000元，暂计算至2020年10月25共计44个月，每月1000元房屋使用费共计44000元。6.请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。李某2向一审法院提出反诉请求：1.判令被反诉人立即修缮房屋，并承担逾期修缮房屋给反诉人造成的损失48000元（暂计至2021年3月15日，实际计算至反诉被告修缮完毕）；2.判令被反诉人承担因逾期办理网签给反诉人造成的损失196236．176元；3.判令被反诉人承担本案的诉讼费、保全费、鉴定费、执行费等全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年3月6日，太原市嘉隆房地产开发有限公司（出卖人／甲方）和李某2（买受人／乙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方在太原市南内环高速以南，汾东北路以西土地上开发建设普通商品房，项目名称为锦都苑小区（推广名为嘉隆·明城），相关手续尚未办理完毕，尚不具备预售房条件，经向乙方充分说明，乙方自愿购买该项目房屋。乙方所购买房屋为锦都苑小区第7号楼2单元23层02号房，该房屋用途为住宅，属框架结构，阳台为封闭式。房屋面积85．53平方米，单价6762元／平方米，房款为578354元。乙方应于签订本合同当日付房款总额的20％即118354元；余款460000元办理按揭贷款。如乙方未按本条款规定的时间付款，按下列方式处理：（1）逾期15日之内，自本合同规定的付款期限之日第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款千分之壹的违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过15日后，甲方有权单方解除本合同。甲方选择解除本合同的，乙方另向甲方支付违约金（违约金额为房款总价的百分之十），甲方退还乙方已付款的剩余金额，如甲方选择不解除合同的，本合同继续履行，每逾期一日，乙方按日向甲方支付房款总价千分之壹的违约金。甲方应当于2017年3月15日前将具备房屋交付条件，将验收合格的房屋交付给乙方使用。在该房屋保修范围和保修期限内发生质量问题，甲方应当履行保修义务，乙方有为甲方进行保修提供便利的义务，因乙方原因造成的损失扩大甲方不承担责任。因不可抗拒的灾害或乙方原因造成的损坏，甲方不承担责任，但可协助维修，维修费用由乙方承担。本合同除第四条乙方逾期付款和第六条乙方逾期不办理入住及本条第（6）款约定情形甲方可单方解除本合同外，任何一方提出解除合同，须经对方书面同意，并向对方支付赔偿金，赔偿金额为房款总价的百分之十。根据政府相关要求，需要签订正式合同时，乙方同意积极配合换签合同并延续本合同的相应条款，如因乙方原因导致未能按政府相关要求办理换签正式合同等相关手续的，甲方有权单方解除本合同，乙方并应向甲方按房款总价的百分之十支付违约金。乙方已按揭贷款方式购买房屋的，应按照贷款办理银行的要求及建议，足额缴纳首付款，按时提供所需全部资料，配合银行进行贷款审批。如乙方未能在银行或甲方通知期限内完善贷款所需手续，导致银行审核无法进行或未能通过贷款审批的，视为乙方违约，乙方同意在得到通知之日起五日内一次性付清全款，逾期，则按本合同中第四条逾期付款规定执行。乙方须在甲方通知的日期内提供贷款手续，办理换签合同等手续，如乙方逾期不能办理相关手续的，则乙方同意从逾期之日起五日内一次性付清房款。如逾期付款按本合同中第四条逾期付款规定执行。双方还约定了其他权利义务。同日，太原市嘉隆房地产开发有限公司（甲方）和李某2（乙方）签订《补充合同》，约定甲乙双方就乙方购买甲方开发的××苑房签订了房屋买卖合同，约定以银行按揭贷款方式支付房款，但因现暂不具备办理银行按揭贷款条件，根据合同履行实际，经双方协商一致，同意就原合同约定的付款方式等事项给予变更并达成补充协议：乙方购房款总额为578354元，签定原合同时已付118354元，剩余460000元的付款方式变更为按分期付款方式向甲方支付，乙方分期付款的期限为30年，自2017年3月26日起至2046年3月25日止，按年4．9％计收利息，以剩余未付款为基数，按360个月计收。甲乙双方特别约定：待本房屋具备办理银行按揭贷款条件时，乙方须在甲方通知的日期内提供按揭手续、办理换签合同等按揭贷款手续，如乙方逾期不能办理相关手续的，视同乙方同意在逾期之日起十日内一次性付清全部房款。乙方如未能通过按揭贷款审批的，乙方同意在得到通知之日起十日内一次性付清全款。如乙方未能按期付款，则从逾期之日起按日向甲方按未付房款金额的千分之三支付违约金，甲方可以请求乙方支付到期以及未到期的全部价款；如乙方连续两次未能付款，且未付款总额达到全部价款的五分之一的，甲方可以请求乙方支付到期以及未到期的全部价款或者解除合同。如甲方选择单方解除合同，则乙方须在收到甲方解除合同的通知之日起十日内将房屋恢复原状并将房屋交付给甲方。若乙方已对房屋进行了装修，在不损毁房屋的情况下能够拆除的，由乙方自行拆除，与房屋附着一体不宜拆除的归甲方无偿所有，且乙方应按每月一千元向甲方支付占有该房屋期间的使用费用。乙方如逾期未交回房屋，从逾期之日起，每日按房款总价的千分之一向甲方支付违约金，直至交回房屋为止；且甲方有权要求该物业的管理服务企业对本房屋采取停止水、电、煤气供应等物业服务，由于停止水、电、煤气供应等物业服务给乙方和第三方造成的一切损失和责任由乙方承担。被告（反诉原告）李某2在签订上述合同时支付原告（反诉被告）太原市嘉隆房地产开发有限公司购房首付款118354元，并交纳维修基金7698元、有线电视初装费1160元、防盗可视对讲门1550元、煤气材料安装费4500元。太原市嘉隆房地产开发有限公司于2017年3月7日向李某2履行了房屋交付义务。原告（反诉被告）太原市嘉隆房地产开发有限公司于2018年1月19日取得案涉房屋的商品房预售许可证。自2017年3月至2018年12月李某2向太原市嘉隆房地产开发有限公司支付购房款本金12931.91元，支付利息40777．53元，后李某2未按补充协议约定支付款项。太原市嘉隆房地产开发有限公司通知李某2可以办理网签手续并要求其尽快归还欠款。因李某2未按照双方补充协议约定支付多期款项后，太原市嘉隆房地产开发有限公司于2019年11月15日向李某2发送解除合同通知书邮件，李某2称未收到该邮件。另李某2称收到太原市嘉隆房地产开发有限公司交付的房屋后，经常发生漏水，因窗户不严、严重潮湿导致屋子中虫子严重，要求太原市嘉隆房地产开发有限公司立即修缮房屋并承担逾期修缮房屋给其造成的损失48000元。以上事实有《房屋买卖合同》、《补充合同》、收据、商品房预售许可证、解除合同通知书邮件、照片等证据，另有当事人陈述及本案庭审笔录在案佐证。一审法院认为，原告（反诉被告）太原市嘉隆房地产开发有限公司与被告（反诉原告）李某2签订的《房屋买卖合同》、《补充合同》系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后，太原市嘉隆房地产开发有限公司按照合同约定向李某2交付房屋，李某2按照合同的约定向太原市嘉隆房地产开发有限公司支付了房屋首付款和自2017年3月至2018年12月的分期款项。关于合同是否应当继续履行的问题，本案中反诉原告李某2已经向反诉被告太原市嘉隆房地产开发有限公司交付首付款以及分期款共计172063.44元，另外还交纳了维修基金、有线电视初装费、煤气材料安装费等配套费用。考虑到太原市嘉隆房地产有限公司已经将案涉房屋交付给李某2，且李某2及家人已入住数年，综合本案案情，从保护消费者的合法权益角度考虑，本院认为该《房屋买卖合同》、《补充合同》应以继续履行为宜，太原市嘉隆房地产开发有限公司以其已向李某2发送解除合同通知书的方式单方解除《房屋买卖合同》、《补充协议》的本诉主张，本院不予支持。关于太原市嘉隆房地产开发有限公司以李某2未能按照合同的约定支付分期房款为由要求解除《房屋买卖合同》、《补充合同》以及要求李某2将房屋恢复原状并交还的诉讼请求，因太原市嘉隆房地产开发有限公司也有过错，本院不予支持。关于太原市嘉隆房地产开发有限公司要求李某2支付自2019年1月25日起按照未付房款的千分之三计算的逾期利息的诉讼请求，本院不予支持。关于太原市嘉隆房地产开发有限公司要求李某2支付因逾期交房产生的违约金以及房屋使用费的诉讼请求，因该房屋买卖合同并未解除，李某2基于合同关系占用、使用该房屋，故对其该项诉请，本院不予支持。关于反诉原告李某2要求反诉被告太原市嘉隆房地产开发有限公司立即修缮房屋，并承担逾期修缮房屋损失的诉求，根据国家对房屋建筑工程相关最低保修期限的规定，屋面防水工程、房间和外墙面的防渗漏，保修期为5年，现反诉原告李某2要求反诉被告太原市嘉隆房地产开发有限公司对其窗户和外墙面渗漏进行修缮的主张，理由正当，本院予以支持。反诉原告要求反诉被告承担逾期修缮房屋损失48000元的诉求，证据不足，本院不予支持。反诉原告李某2要求反诉被告太原市嘉隆房地产开发有限公司承担逾期办理网签给其造成的损失的诉求，理由和证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）太原市嘉隆房地产开发有限公司和被告（反诉原告）李某2继续履行案涉《房屋买卖合同》、《补充协议》。二、原告（反诉被告）太原市嘉隆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内为被告（反诉原告）李某2修缮案涉房屋。三、驳回原告（反诉被告）太原市嘉隆房地产开发有限公司的本诉请求。四、驳回被告（反诉原告）李某2的其他反诉请求。本诉案件受理费减半收取4154元（本诉原告已预交），由本诉原告太原市嘉隆房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费2482元（反诉原告已预交），由反诉原告李某2负担。本院二审期间，被上诉人提交1张光盘，内容为视频和照片，证明案涉房屋质量存在问题。被上诉人对该证据不认可。本院对该证据的真实性予以认定。二审查明其他事实与一审无异，本院对一审认定事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及《补充合同》是否应当继续履行、被上诉人应否支付上诉人违约金及上诉人应否履行修缮房屋的义务等。上诉人太原市嘉隆房地产开发有限公司与被上诉人李某2签订的《房屋买卖合同》《补充合同》系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。关于合同是否应当继续履行的问题，被上诉人已向上诉人交付首付款、部分分期款及配套费用，上诉人也已将房屋交付被上诉人使用多年，故一审法院考虑案涉房屋交付及使用情况，判决以继续履行为宜，并无不当。且二审庭审中，双方当事人均有表示愿意继续履行合同，从保护交易角度出发，本院认为该《房屋买卖合同》《补充合同》应以继续履行为宜，对上诉人太原市嘉隆房地产开发有限公司要求解除合同的主张，本院不予支持。对上诉人关于的房屋恢复原状、逾期交回房屋产生的违约金及占有房屋期间的使用费用等主张，本院亦不予支持。关于被上诉人应否支付上诉人逾期付款违约金的问题，虽然被上诉人李某2存在逾期支付房款的行为，但在合同履行过程中，上诉人太原市嘉隆房地产开发有限公司也存在一定程度的过错，故对其主张的逾期付款违约金，本院不予支持。被上诉人李某2应严格按照合同约定，向上诉人太原市嘉隆房地产开发有限公司支付剩余房屋价款。关于上诉人是否应当履行修缮房屋的义务，根据国家对房屋建筑工程相关最低保修期限的规定，上诉人应当对案涉房屋进行修缮，修缮房屋的具体事宜，双方可另行协商。综上所述，太原市嘉隆房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8308元，由上诉人太原市嘉隆房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，不得有转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活或者经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定内容的相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长   景铜柱审判员   吕 斌审判员   李 清 二O二一年七月二十二日法官助理   刘 丹书记员   赵振清