贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔27民终2848号上诉人（一审原告）：司敏，女，1987年7月29日出生，白族，住贵州省都匀市。委托诉讼代理人：袁可，贵州同越律师事务所律师。上诉人（一审被告）：黔南天源集团实业开发有限责任公司，住所地贵州省都匀市。法定代表人：袁开海，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙存娟，该公司职工。委托诉讼代理人：刘轶南，贵州仁义律师事务所律师。上诉人司敏因与上诉人黔南天源集团实业开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，不服都匀市人民法院于2020年9月20日作出（2020）黔2701民初1423号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月15日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人司敏向本院提出上诉请求：1.依法撤销都匀市人民法院（2020）黔2701民初1423号民事判决，改判被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金28727.55元；逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金17083.32元；2.本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：第一，一审判决将逾期交房违约金调减至日万分之一标准计付，无事实依据，亦与法律规定不符。（一）一审判决以都匀市政府招商引资工作对被上诉人及时履行交房义务产生一定影响为由，将逾期交房违约金调减至日万分之一标准计付，缺乏事实依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”之规定，法院调减违约金的事实依据应当是双方约定的违约金“过分高于”造成损失，而且调减的标准是以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。本案中，在无任何证据证明双方约定的违约金过分高于造成损失30%的情况下，一审判决调减违约金无事实依据。（二）本案中，被上诉人应就合同约定的违约金超过造成的损失30%承担举证证明责任，并承担举证不能的不利诉讼后果。一审判决将逾期交房违约金调减至日万分之一标准计付，适用法律错误。根据《民事诉讼法》第六十四条和最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第50条规定，主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。同时，根据《最高人民法院关于适用的解释》（法释〔2015）5号）第九十条规定，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，对该待证事实负有举证证明责任的被上诉人并未提出任何证据，证明按照合同约定的违约金数额过分高于上诉人的损失，即合同约定日万分之二的违约金计付标准超过了业主损失的30%，因此，应承担其调减违约金的事实主张不被法院采纳的不利后果。第二，一审判决以上诉人提前收房视为认可案涉房屋达到交房条件，严重不符合事实。被上诉人是通过隐瞒未达到交房条件事实真相的方式，故意欺骗和引诱上诉人收房，上诉人提前收房的行为不能视为认可房屋达到交付条件，提前收房的行为不能免除被上诉人不完全履行合同的违约责任。根据《合同法》第七十七条“当人协商一致，可以变更合同”的规定，只有双方协商一致才能变更协议。但在本案中，被上诉人没有明确告知其所交付使用的房屋未达到合同约定的条件，甚至通过公告交房的手段故意欺骗和引诱上诉人收房，因此，在不知道房屋未达到交付条件的情况下，上诉人的收房行为是基于被上诉人的欺骗行为作出的行为，该行为并非上诉人认可被上诉人所交付房屋合格的真实意思表示，也不是上诉人主动自愿接受所交付房屋不符合交付条件的事实。同时，被上诉人将未达到交房条件的房屋提前交付业主，逾期达到约定交房条件层面的违约行为，属于不完全履行房屋交付义务，应承担违约责任，上诉人接收房屋的行为，并未明确表示放弃追究被上诉人履行不符合合同约定的违约责任。第三，从《商品房买卖合同》第十一条约定的交房条件来看，被上诉人逾期交房违约责任应计算至2019年1月11日，2018年6月13日不应认定为符合交房条件的日期。根据《商品房买卖合同》第十一条约定，商品房交付时应符合三个条件，即（1）该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；（2）有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；（3）满足《商品房合同》第十二条出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。被上诉人逾期交房违约责任应计算至全部满足上述条件的日期。根据合同第十二条约定，本项目内相关设施、设备即主要包括城市基础设施、公共服务设施（包括但不限于建设工程规划许可证附件及附图中载明的公共服务设施配套建设指标）达到约定条件的日期应为2019年1月11日。第四，一审判决以招商引资工作不能归责于被上诉人为由，驳回上诉人逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金诉请，无法律依据。（一）根据《合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。退一步讲，即使因政府行政管理行为调整规划设计，造成被上诉人违约，该违约责任也应当由被上诉人承担。（二）一审判决以上诉人未能举证证实被上诉人逾期交付办理商品房转移登记的有关文书造成实际损失为由，驳回上诉人诉请，不符合法律规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十八条第一款第一项之规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满前未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。该司法解释已明确规定，只要存在逾期办证行为，即应承担逾期违约责任。本案中，按照双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三项转移登记约定：被上诉人应当于2018年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。但被上诉人因引进都匀万达商业广场调整规划技术指标，直至2019年8月12日，才公告通知业主领取转移登记相关资料，已构成逾期交付办理产权证资料违约行为。上诉人黔南天源集团实业开发有限责任公司向本院提出上诉请求：1.依法撤销审判决第一项，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：对于延期交房，一审判决对事实认定错误。上诉人不符合《商品房买卖合同》约定的交房条件，仅仅是测绘报告。但是应当注意的是：第一，测绘报告的延迟做出，是上诉人配合都匀市招商引资工作引入万达广场，从而造成商业裙楼需要调整规划，因此需要对整个“天源广场城市综合体”的规划和测绘进行全部变更，由此测绘单位重新制作测绘报告。因此测绘报告的逾期做出，不应归责于上诉人。第二，新的测绘报告实际上变更的仅仅是涉及万达广场的商业裙楼部分，被上诉人的住宅部分没有任何变更。同时，测绘报告涉及被上诉人的利益实际上只有面积差和产权证办理，但面积差的问题可以通过合同的约定进行多退少补，产权证办理的情况一审判决也已经阐释清楚。因此，被上诉人的利益并没有受到实际侵害。第三，认定上诉人承担违约责任，也应当充分考量本案的背景情形，结合上诉人在配合地方招商引资和经济发展的贡献因素和当下促进民营经济发展的时代背景，进一步下调违约金承担比例。一审原告司敏向一审法院起诉请求：1.判令被告出具都匀市斗篷山路227号天源广场城市综合体第4栋24层附2404号商品房建筑工程竣工合格的证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测基数报告书以及证明供水、排水、供电、燃气达到正常使用条件的证明材料；2.被告向原告支付逾期交房违约金28727.55元（以383034元为基数，按每日万分之二计算，从2018年1月1日起计算至2019年1月11日，合计375天）；3.被告向原告支付迟延交付办理商品房转移登记有关文书违约金17083.32元（以383034元为基数，按每日万分之二计算，从2019年1月1日起暂计算至2019年8月12日，合计223天）；4.由被告承担本案诉讼费用和律师费用500元。一审法院认定事实如下：2016年7月31日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其开发的都匀市斗篷山路227号天源广场城市综合体第4栋24层附2404号商品房，总价383034元，被告于2017年12月31日前交房，交付时该商品房需满足已取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书以及上水、下水、供电、燃气等达到使用条件，2018年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并提供办理商品房转移登记的有关文书，逾期按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告依约履行了支付全部购房款的义务。合同签订后，原告依约履行了支付全部购房款的义务。2016年12月13日，被告与贵州电网有限责任公司都匀供电局签订《供电方案协议（10kv及以上）》。2017年11月17日，工程验收会议结论施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位、建设单位均同意验收案涉房屋。2018年1月1日，被告在黔南日报刊登交房通知。2018年8月1日，贵州瑞捷科技有限公司出具情况说明，载明其于2016年11月16日与被告签订《光纤入户工程设计施工书》，就天源广场商住楼网络、通信光纤入户工程达成一致，2017年12月5日工程施工完毕。2018年8月6日，贵州电网有限责任公司都匀供电局出具说明，载明其于2016年12月13日与被告签订《供电方案协议（10kv及以上）》，于2017年10月23日正式供电；2019年4月10日，都匀市供排水总公司出具情况说明，载明天源广场商住楼供水安装工程于2017年12月25日完成；2019年4月10日，贵州燃气（集团）都匀市燃气有限责任公司出具情况说明，载明其与被告签订《都匀市居民用户管道燃气设施安装服务协议书》，天源广场商住楼庭院及户内管道燃气安装工程于2017年11月20日完成，3、4、5、6栋住宅管网敷设到户。2019年1月11日，被告取得案涉房屋所在的工程项目进行了竣工验收备案，并取得了竣工验收备案表；2019年8月12日，被告张贴通知案涉小区业主办理转移登记手续。另查明，庭审过程中，原告与被告就原告已付购房款、收房时间等进行了确认，原告至今未收房；庭审结束后，原告于2020年9月10日向法院提供了购买方名称为李晓伟、李洪安的法律服务费发票复印件，金额为22500元，该票据备注了“李晓伟、李洪安等45户业主商品房销售合同纠纷案”字样，欲证实本案的律师代理费为500元，被告则质证认为案涉商品房买卖合同中并未约定律师费的承担，且原告未提供委托代理合同予以印证，故不予认可。再查明，2017年5月15日，都匀市人民政府对引进万达商业广场项目召开了专题会议，并出具会议纪要一份(匀府专议【2017】96号)，该会议纪要载明：“万达商业广场作为全球商业领先品牌……2017年5月15日上午，市政府副市长王琳在市机关综合楼325会议室主持召开专题会议，研究引进万达商业广场事宜……并形成以下意见。一、由黔南天源集团实业开发有限责任公司负责，代表都匀市与万达商业管理集团有限公司对接洽谈，细化都匀万达商业广场具体合作细节，并在项目入驻条件成熟后，由黔南天源集团实业开发有限责任公司作为实施主体，全力推进都匀万达商业广场项目顺利落户都匀”。2017年12月1日，都匀市城乡规划委员会召开第五十五次会议，并出具会议纪要一份（匀规委议【2017】5号），审议同意《天源广场规划调整方案》。2018年2月1日，都匀市人民政府出具关于天源广场规划调整方案的批复（匀府函【2018】33号）调整了案涉项目用地的相关技术指标。2018年4月19日，被告向都匀市住建局提交了关于天源广场城市综合体（天源2013）项目引进万达广场工程调规的报告一份，该报告载明：“……将天源广场城市综合体项目北区1、2、3、4号楼裙楼及7号楼全部列入都匀万达广场范围，同时要求3、4号楼与7号楼间原设计的室外露天步行街改为有顶盖室内步行街……”都匀市住建局城乡建设局出具的意见予以同意。2018年11月2日，被告向都匀市委提交关于确保万达广场如期开业的紧急报告一份。2018年11月25日，都匀市人民政府召开关于天源广场城市综合体规划验收有关问题的专题会议，并出具会议纪要(匀府专议【2018】427号)一份，明确人员对天源广场项目规划建设情况，分类进行处置。诉讼中，为查明案件事实，被告黔南天源集团实业开发有限责任公司向法院申请《律师调查令》两份，分别到都匀市自然资源局、都匀佳信房产测绘所调查案涉工程项目规划调整情况以及项目测绘情况；2020年9月2日，都匀市自然资源局回复如下：“一、天源广场规划方案于2014年4月经市政府批复（匀府函【2014】149号）；二、根据2017年5月都匀市人民政府专题会(匀府专议【2017】96号)会议精神，引入万达广场项目入驻天源广场城市综合体项目；三、就天源广场规划调整方案按程序审查上报，于2017年12月1日经市城乡规划委员会第五十五次会议（匀规委议【2017】5号）审议通过天源广场规划调整方案，于2018年2月经市政府对天源广场规划调整方案进行批复（匀府函【2018】33号）；四、2018年4月19日，项目单位申请将天源广场1、2、3、4号楼裙楼及7号楼全部列入都匀万达广场范围，同时要求3、4号楼与7号楼间原设计的室外露天步行街改为有顶盖室内步行街。都匀市住建局城乡建设局同意增设顶盖，按已完成建设和设计审批进行规划验收。”同日，都匀佳信房产测绘所出具对天源广场项目测绘报告说明，该报告载明该测绘所曾于2017年4月对天源广场城市综合体3、4、7号楼作出测绘，因都匀市人民政府招商引资工作安排，万达广场项目入驻天源广场城市综合体，新的测绘于2018年6月13日作出。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行各方的合同义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，并未违反法律行政法规的强制性规定，依法成立并生效。原告已履行全部付款义务，被告也应按照合同约定的时间交付房屋，交付办理商品房转移登记的有关文书。根据《商品房买卖合同》约定，被告于2017年12月31日前交房，交付时该商品房需满足已取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书以及上水、下水、供电、燃气等达到使用条件，但截止2018年6月13日，该商品房面积实测技术报告书才完成，此时该商品房才符合合同约定的交房条件，而原告至今未接收房不影响交房条件的成立。关于原告第一项诉请，被告于庭审中已经提交了案涉商品房建筑工程竣工合格的证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书以及证明供水、排水、供电、燃气达到正常适用条件的证明材料，但合同并未约定以上材料应当交付买受人，故对于原告第一项诉请，不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”，被告未按期交付商品房构成违约，应承担违约责任。对此，被告虽辩称案涉商品房出现逾期交付是因配合都匀市的招商引资工作所造成，而此并非属不可抗力，故被告不能免责，但综合考虑上述原因确对被告及时履行交房义务产生一定影响，且被告对违约金请求予以调减，故酌情将该违约金调整为按日万分之一标准计付，该逾期交房违约金计算为：163天（从2018年1月1日至2018年6月13日）×383034元×0.0001/天=6243.45元。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……”，本案中，合同约定的交付办理商品房转移登记的有关文书时间为2018年12月31日，从被告庭审所举证据可以看出，案涉商品房未能如约交付办理商品房转移登记的有关文书系因引进都匀万达商业广场调整规划技术指标造成原有测绘、规划手续需重新进行申报、审批、测绘所造成，而根据都匀市人民政府会议纪要内容所载引进的都匀万达商业广场项目系都匀市人民政府为加快地方经济快速、良性发展，增加就业岗位，丰富人民群众消费需求而进行的招商引资，故由此造成的规划变更、调整，进而导致重新测绘、无法进行竣工验收备案，造成无法按期交付办理商品房转移登记有关文书，不应归责于被告，且诉讼中，原告亦未能举证证实被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的行为对其造成的实际损失，故原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金的诉请，不予支持。关于律师费问题，原告主张被告支付律师费，虽提供了同一系列案的律师费代理发票，案涉商品房买卖合同对律师代理费的承担并未作出约定，且该律师代理费并非必然发生，故对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告黔南天源集团实业开发有限责任公司于本判决生效之日起10日内向原告司敏支付逾期交房违约金6243.45元；二、驳回原告司敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费958元，由原告司敏负担829元，被告黔南天源集团实业开发有限责任公司负担129元。二审中，黔南天源集团实业开发有限责任公司向法庭提交了涉案房屋所在小区的所有房屋于2018年9月21日就已经取得了大产权证，拟证实其已经按合同约定履行完毕了办证义务。司敏对此的质证意见是真实性无异议，但其没有按合同约定履行交付相关权属证书的义务，故办证义务并没有完成。由于司敏对该证据的真实性无异议，本院对该证据依法予以认定。经二审审理，除查明的事实与一审查明的事实基本一致外，二审另查明，黔南天源集团实业开发有限责任公司于2018年9月21日已经将涉案房屋的大产权证办理完毕，但在2019年8月12日前未将办理商品房转移登记的有关文书移交给司敏。综合诉辩双方的请求，归纳本案的争议焦点为：1.本案是否存在迟延交房与迟延交付办理商品房转移登记有关文书的违约情形；2.如果存在迟延交房与迟延交付办理商品房转移登记有关文书的违约情形，两种违约的截止时间如何确定；3.如果存在迟延交房与迟延交付办理商品房转移登记有关文书的违约情形，两种违约金的计算标准如何确定。本院认为：双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效，双方应严格按照合同的约定履行各自的权利义务。针对焦点1，首先，双方在《商品房买卖合同》第十一条第（二）项中明确约定涉案商品房交付时应同时符合三个条件，即（1）该商品房已经取得建筑工程竣工合格证明文件；（2）有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；（3）满足《商品房合同》第十二条出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。虽然涉案房屋在2017年12月31日前已经具备（1）和（3）的条件，但一审已经查明本案最终的实测技术报告书出具时间是2018年6月13日，故涉案房屋符合约定交付条件的时间应为2018年6月13日，尽管黔南天源集团实业开发有限责任公司在2018年1月1日登报通知业主收房，但由于此时的房屋并不符合约定交房条件，故达不到交房义务此时已经履行完毕的目的。而双方在合同中约定的交房时间是2017年12月31日，故黔南天源集团实业开发有限责任公司在本案中存在迟延交房的违约情形。其次，根据双方在《商品房买卖合同》第二十二条“第三、（一）出卖人承诺于2018年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”之约定，由于黔南天源集团实业开发有限责任公司截止2019年8月12日公告办证时，都没有将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，故黔南天源集团实业开发有限责任公司存在迟延交付办理商品房转移登记有关文书的违约情形。针对焦点2，由于涉案房屋符合约定交房条件的时间是2018年6月13日，黔南天源集团实业开发有限责任公司在2018年1月1日通过公告的形式通知业主收房，此时作为业主的买受人就应随时关注涉案房屋符合约定交房条件的时间并第一时间进行收房，故一审将涉案房屋迟延交房的截止时间认定为2018年6月13日，符合本案的客观实际，本院予以确认。对于迟延交付办理商品房转移登记的时间，由于黔南天源集团实业开发有限责任公司没有证据证明其在2019年8月12日公告通知业主办证前，已经按照合同约定向业主交付了办理商品房转移登记的有关文书，并且其在该公告通知前就已经具备了办证条件，业主从该公告通知之日起就知晓其已经具备自行办理产权证的条件，因此迟延交付办理商品房转移登记有关文书的违约截止时间为2019年8月12日。针对焦点3，根据《中华人民共和国合同法》及司法解释的相关规定，违约金具有督促、制裁、补偿当事人以确保债权实现的作用，具有补偿性为主、惩罚性为辅的双重性。因此，法律及司法解释才赋予人民法院或者仲裁机构基于当事人的主张或申请，提高或者降低当事人在合同中约定的违约金，以达到平衡合同双方当事人的利益，从而最大限度地实现合同的公平和正义。本案中，双方当事人在签订的《商品房买卖合同》中已经约定了逾期交付房屋及办理商品房转移登记有关文书的违约金按照买受人已交付房价款日万分之二的标准计算，一审诉讼中，黔南天源集团实业开发有限责任公司认为该约定的标准过高，请求一审法院予以调减，一审法院综合当事人的违约程度、主观因素、违约造成的损害后果等因素，根据公平和诚实信用原则，将双方约定的逾期交付房屋违约金调整为日万分之一，并无不当，本院予以确认，因此对于一审认定的迟延交房违约金本院依法予以确认。对于迟延交付办理商品房转移登记有关文书的违约金标准问题，同迟延交房违约金调整的原因一致，本院酌情调整为按买受人已付房价款的日万分之零点五计算，该部分违约金的金额为223天（2019年1月1日至2019年8月12日）×383034元×0.00005/天=4270.83元。综上所述，上诉人司敏的上诉理由部分成立，予以部分支持；上诉人黔南天源集团实业开发有限责任公司的上诉理由不成立，应予驳回。一审判决部分事实认定不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销贵州省都匀市人民法院（2020）黔2701民初1423号民事判决；二、由黔南天源集团实业开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向司敏赔付迟延交房的违约金6243.45元及迟延交付办理商品房转移登记有关文书的违约金4270.83元，两项共计10514.28元；三、驳回司敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费958元，由司敏承担738元，黔南天源集团实业开发有限责任公司220元；司敏交纳的二审案件受理费802元，由司敏承担562元，黔南天源集团实业开发有限责任公司承担240元；黔南天源集团实业开发有限责任公司交纳的二审案件受理费50元，由黔南天源集团实业开发有限责任公司承担。本判决为终审判决。审判长  白桂刚审判员  陈福江审判员  朱代昀二〇二一年七月二十七日书记员  陈彦淞