西安市临潼区人民法院西安市临潼区人民法院民 事 判 决 书（2021）陕0115民初3325号原告：姚世英，男，1974年12月11日出生，汉族，居民，住西安市临潼区。委托诉讼代理人：朱军学，陕西昭应律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢梅，陕西昭应律师事务所律师。被告：西安市临潼区XX街道办事处XX村XX村XX小组，住所地：西安市临潼区。负责人：张卫，组长。委托诉讼代理人：马超，陕西骊剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈青，陕西骊剑律师事务所律师。原告姚世英与被告西安市临潼区XX街道办事处XX村XX村XX小组（以下简称“东一组”）合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张君萍适用简易程序公开开庭进行了审理。原告姚世英的委托诉讼代理人朱军学、邢梅、被告东一组的委托诉讼代理人马超均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚世英向本院提出诉讼请求：1、判令被告将位于临潼区XX街XX小区门前东西道路南侧临时建筑物（由东向西方向起算第一间至第二间范围内上下两层房屋）交付原告；2、判决被告支付原告房屋租金损失40460元；3、诉讼费由被告负担。审理中，原告增加诉讼请求第二项房屋租金损失为112350元。事实与理由：原告系被告村民，原告于1998年根据国家政策规定向被告申请宅基地，2006年1月12日临潼国土局以市国土临函（2006）5号文件予以批准，被告通过公告报批等程序后，于2008年8月18日与原告及其他二户村民清单协议：被告同意将临潼区XX小区门前土地划拨给原告及其他二户村民作为宅基地使用，该宅基地上400平方米建筑物由原告及其他二户村民以每平方米400元的价格折价赔偿给被告。该协议同时约定：原告及其他二户村民付清约定的款项后，被告应于2009年1月1日将约定的房屋交付原告使用；如有一方违约，应加倍赔偿对方经济损失。2010年4月7日市政府向原告颁发了集体土地使用权证书，确认原告为案涉土地的使用权人。但被告至今未向原告交付约定的房屋，故诉至法院，请求依法判决。原告姚世英向本院提交的证据有：1、协议一份、收款收据2张，证明原告依约向被告缴纳涉房屋折价款，依法取得涉案房屋的所有权，被告应立即向原告交付涉案房屋。2、集体土地使用权证、骊山街办农村宅基地发证表复印件，证明该集体土地使用权证确认原告为安置房屋涉及土地的使用权人，土地用途为住宅。3、证明一份，证明被告逾期未向原告交付案涉房屋，并将原告房屋出租收取租金，被告应返还原告该部分房屋租金。4、（2015）西中民二终字第01725号民事判决书、（2015）西中民二终字第01726号民事判决书、（2016）陕民申293号民事裁定书、（2016）陕民申375号民事裁定书，证明经生效法律文书确认原、被告签订的协议合法有效，原告通过合法程序取得位于西安市临潼区XX街XX小区门前东西道路南侧临时建筑物的所有权，并依法取得案涉房屋占用范围土地的土地使用权证，被告应依约向原告交付案涉房屋，并赔偿租金损失。被告东一组辩称，根据村民委员会组织法，村组的重大财产以及重大事项的决定，应当经过村民议定程序，但本案中，双方的买卖行为并未经过该程序，因此，双方所签订的协议，违反法律强制性规定，应当认为无效，故涉案房屋不应再向原告交付；对房租的部分，被告在双方签订协议之初，在短时间内是为延续之前的租赁行为，将该房出租。但之后并未对外出租收益，因此不应当承担未收取租金的损失，对之前所收取的租金已经远远超过3年的诉讼时效，截止原告提起诉讼的2021年6月4日，原告所主张的租金损失，已超过诉讼时效，其主张不应得到支持。被告东一组向本院提交的证据有：照片7张，证明涉案房屋的现状，该房屋年旧失修，无人使用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告姚世英系被告村民。1998年原告向被告申请宅基地一块，2006年1月12日经西安市国土资源局临潼分局以市国土临函[2006]5号文件对包括原告等100户村民申请宅基地事宜向西安市临潼区骊山街道办事处复函：同意为100户本村村民划拨建设用地范围内宅基地14.197亩，该文件所附宅基地花名册载明原告申请获得批准的宅基地面积为0.2亩。原告申请宅基地获得土地主管部门批准后，被告因其所属村民小组集体土地已无空地可划拨作为宅基地使用，为了落实原告及其他村民申请获批的宅基地，2008年8月5日，被告对其拟将临潼城区XX小区门前东侧临时建筑物折价转让给原告及其他二户村民，并将该建筑物占用范围内的土地随之予以划拨作为该三户村民的宅基地的研究决定发布公告，公告同时载明：异议期定为三日，村民逾期未提出异议视为同意，并报所在东街村委会决定。2008年8月8日，被告向东街村委会提出公告期内村民无异议的XX村委会XX村委会对公告内容作出决定。2008年8月15日，被告所在东街村委会向被告复函：村委会同意被告报告所述拟将临潼城区XX小区门前东侧临时建筑物折价转让给原告及其他二户村民，并将该建筑物占用范围内的土地随之予以划拨作为该三户村民的宅基地的研究决定。2008年8月18日，被告与原告及其他二户村民赵允升、王某某达成协议：被告将其集体所有的位于西安市临潼区临潼城区XX小区门前东侧临时建筑物（房屋九间两层，XX小区门前沿东西道路方向道路南侧为五间两层，XX小区门前沿南北道路方向道路东侧为四间两层，共计400平方米）以每平方米400元的价格（该价格参考当时临潼区政府“唐文化”拆迁补偿标准每平方米357元）折价转让给原告及其他二户村民，房屋折价款共计160000元。协议同时约定，被告将该400平方米临时建筑物占用范围内的集体土地（南北宽15米，东西长22米）予以划拨作为原告及其他二户村民的宅基地用地。原告及其他二户村民另各交纳修路费10000元。并约定，该临时建筑物在原告及其他二户村民向被告交清款项后，由被告于2009年1月1日交付原告及其他二户村民使用，所有权随之转移。协议达成后，2008年8月19日原告按照约定向被告交纳房屋折价款40000元、修路费10000元。时至2009年1月1日被告未按约定向原告实际交付临时建筑物，而将该临时建筑物出租给他人至2013年6月30日，被告共收取租金40460元。2010年4月7日西安市人民政府向原、被告房屋买卖涉及的土地颁发临集用（2010）第01-2-01-136号集体土地使用权证书，确认了原告为土地使用权人，被告为土地所有权人，土地位于临潼城区XX小区东侧，土地用途为住宅等内容。另查明，原告受让的房屋位于西安市临潼区XX街道办事处XX小区门前沿东西道路方向道路南侧临时建筑物由东向西方向起算第一间至第二间范围内上下两层房屋（四至为：东邻刘昌权、西邻赵立权宅基、南邻东一组商住楼、北邻道路）。之后，双方因房屋交付等事宜发生争议并诉至法院。审理中，因双方意见分歧，致调解未果。本院认为，本案争议的焦点为原告的诉讼请求能否得到支持。依据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。被告为落实原告及其他村民申请获批的宅基地，通过采用发布公告、留异议期及报请村委会研究决定等一系列民主管理、民主监督程序，在其所在村组村民未提出异议及报经村委会同意的情形下，将其集体经济组织所属的临时房屋建筑，参照并以不低于当时当地政府“唐文化”拆迁补偿标准的转让价格，与原告及其他二户村民达成农村房屋买卖协议，该协议系原告及其他二户村民与被告的真实意思表示，且其内容不违反法律的强制性规定，该协议合法有效，对原、被告当事人具有法律约束力，原告负有按照协议约定支付房屋价款的义务，被告负有按照协议约定期限交付房屋的义务。原告在按照协议约定向被告支付房屋价款及其他款项后，被告未按照协议约定期限实际交付房屋的行为，已构成对原告的违约。现原告要求被告履行交付房屋的义务，于法有据，本院予以支持。原告诉请被告返还租金损失40460元，事实清楚，证据充分，该租金损失属因被告违约致使原告遭受的可得利益损失，依法应予支持。原告审理中增加诉请要求被告返还租金损失112350元，但其对增加的诉讼请求未按时补缴诉讼费，故对其增加的部分不予处理。被告辩称，由于双方签订协议涉及集体房产处分的重大事项,未经被告所在村民小组的村民或村民代表会议民主议定,明显与村民委员会组织法及其他法律、法规规定相悖，该协议应确认无效，该辩称意见与案件相关事实及协议签订时的相关法律不符，本院不予采信。同时被告辩称的原告的租金损失请求已超过诉讼时效，因无事实依据及法律依据，依法不予采信。综上，为维护双方当事人的合法权益及社会经济秩序，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条、第二十八条、第三十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、西安市临潼区骊山街道办事处东街村第一村民小组于本判决生效后五日内向姚世英交付位于西安市临潼区XX街道办事处XX小区门前东西道路南侧临时建筑物由东向西方向起算第一间至第二间范围内上下两层房屋（四至为：东邻刘昌权、西邻赵立权宅基、南邻东一组商住楼、北邻道路）。二、西安市临潼区XX街道办事处XX村XX村XX小组于本判决生效后五日内赔偿姚世英房屋租金损失40460元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费811元，减半收取计405.50元，由西安市临潼区XX街道办事处XX村XX村XX小组负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审  判  员         张君萍  二○二一年七月十九日 书  记  员         武  琪 1