江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0311民初933号原告：徐州市泉山区永安街道黄茅岗社区股份经济合作社，住所地徐州市泉山区永安街道黄茅岗社区。法定代表人：陈金马，该合作社董事长。委托诉讼代理人：况世同，江苏同瑞律师事务所律师。被告：陈**，男，1993年9月8日生，汉族，住徐州市。委托诉讼代理人：孙兴爱，江苏永伦律师事务所律师。原告徐州市泉山区永安街道黄茅岗社区股份经济合作社（以下简称黄茅岗合作社）与被告陈**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用简易程序，后因审理需要依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄茅岗合作社的法定代表人陈金马及委托诉讼代理人况世同，被告陈**及其委托诉讼代理人孙兴爱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄茅岗合作社向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付租金423681元（2019年9月25日至2021年2月1日期间）及滞纳金（分别以155000元为基数自2019年9月25日、以155000元为基数自2020年3月25日、以113681元为基数自2020年9月25日，均按年利率24%计算至实际付清之日）；2、判令被告支付拖欠的水电费39885.4元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年7月13日，被告承租徐州市泉山区永安街道黄茅岗社区居民委员会（以下简称黄茅岗居委会）的商业用房，双方签订了房屋租赁合同，约定租期自2018年8月10日至2021年8月9日，另约定了租金及支付方式等条款，但被告仅按约定交纳租金至2019年9月24日。2020年9月，被告因经营不善要求退租，黄茅岗居委会表示拒绝，但被告自行清空房屋将钥匙放在黄茅岗居委会后离开。为避免损失进一步扩大，黄茅岗居委会将房屋对外出租，至2020年12月才租赁出去，收取租金时间定为2021年2月2日。黄茅岗居委会于2020年9月29日改制成立了黄茅岗合作社，处置相关集体资产的职能由黄茅岗合作社承继。因被告拒绝支付拖欠的租金，原告为此诉至法院。被告陈**辩称，疫情刚发生的时候，2020年2月份那两个月店都没开，疫情结束后找原告协商，因为履约保证金的事情没谈成，2020年4月份原告就把门给锁了，店也没有营业。2021年春节前又进行协商，我提出付租金到2019年的12月，再补半年的租金15万元，当时对方也同意了，但到今天开庭，现在对方又不同意了。另外，案涉房屋原本为一层，二层是后期加盖的，属于未取得建设工程规划许可证的违章建筑，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉合同为无效合同，被告无需承担违约责任，履约保证金应返还或冲抵新冠疫情发生前的欠付租金，同时原告诉请的滞纳金应驳回。假使合同有效，因突发新冠疫情，依据合同第二十条的约定，合同也可以解除，且被告不应承担违约责任。被告2020年4月初提出解除合同，并搬走大部分物品，当时获得原告同意，同时原告将大门上锁、接管房屋，表明案涉合同至此已经解除，被告不应承担违约责任。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月10日，黄茅岗居委会（出租方、甲方）与被告陈**（承租方、乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定的主要内容有：甲方将位于中山出租给乙方使用，租期3年，自2018年8月10日至2021年8月9日；年租金300000元，第一年租金为拍卖成交价，第二年租金比第一年租金递增10000元，第三年租金比第二年租金递增10000元；履约保证金为一个季度租金75000元；租金半年交纳一次，先交租金后使用房屋，租金到期前提前10天交纳下一个半年度租金；未按期交付租金为违约，甲方有权不予退还履约保证金、要求承租人支付租金及欠交租金的滞纳金（为欠交租金的4倍）；发生下列情况之一时，一方可以解除合同：1.由于不可抗力或不可归责于双方的原因致使本合同的目的无法实现的；2.另一方丧失实际履约能力的；3.另一方在合同约定期限内没有履行合同义务或者有其他违约行为致使不能实现本合同目的的；甲乙任何一方违约均应承担违约责任，如乙方违约则履约保证金不退还，如甲方违约则对应乙方履约保证金同等数额支付违约金。同日，双方还签订一份《补充协议》，其中约定合同生效期为2018年8月10日。上述合同签订后，被告交纳了履约保证金75000元，并实际租用案涉房屋。被告按约定交纳了2019年9月24日之前的租金，其后未再交纳租金。庭审时，原告提供江苏省农村合作经济组织内部结算凭证三张，开具时间分别为2019年10月30日、2019年11月19日、2020年1月8日，金额分别为4424元、3086元、6507元，交款人为喵酱、陈**，收款内容为代收电费，三张凭证合计金额为14017元。原告另行手写“2020年12月12日-4月12日22268.4+3600=25868.4（元）”。原告以上述证据欲证明被告欠付电费合计39885.4元。被告质证时，对三张结算凭证的电费予以认可，对原告手写的电费数额不予认可。2020年12月24日，黄茅岗居委会出具一份《证明》，主要内容为黄茅岗合作社系原黄茅岗居委会集体资产经股份改制后成立的集体经济组织，对集体资产统一经营管理、开发利用、收益和分配，黄茅岗居委会不再行使该部分职能，之前以黄茅岗居委会签订的关于集体资产处置方面的合同均由黄茅岗合作社承继相关合同权利和义务。原告另提供案涉房屋的房证，以及江苏省徐州公路运输总公司出具的证明、徐州市泉山区人民政府出具的证明、徐州市拆迁办公室出具的证明、徐州市人民政府办公会议纪要等证据，证明因汽车中心站涉及拆迁，将江苏省徐州公路运输总公司的房屋（即案涉房屋）的产权移交给黄茅岗村。2021年1月19日，原告与案外人徐书侠签订一份《房屋租赁合同》，主要约定原告将位于中山北路29号二楼房屋出租给徐书侠，租期自2021年2月2日至2026年2月1日，年租金为350000元。庭审时被告申请证人马某,4（系与被告在案涉房屋共同经营的合伙人）出庭作证，其中马某,4陈述2020年4月找陈金马（原告的法定代表人）协商时提出能否免一些房租然后解除合同，陈金马说他一个人没法做主，需要与社区协商，当时没有给一个具体的答复。关于2020年4月搬走的物品，马某,4陈述遣散的员工搬走一些他们个人的物品，另搬走一些货品和活物（猫），没有搬走的东西有空调、冰柜、烤箱、桌椅，剩下的东西一直没有搬走。被告还提供一份2021年4月7日被告、马某,4与陈金马之间的录音，主要内容仍是协商双方之间的纠纷如何处理，其中提及2020年3、4月份双方进行了协商，因存在分歧，未能达成一致意见。原告对该录音的质证意见为，该录音是第一次开庭后被告为了取证，借协商为名进行录音，但该录音不能证明被告主张的2020年4月合同已解除的观点。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法律的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，各方均应严格依约履行。关于被告辩称案涉房屋为违章建筑，因而案涉租赁合同为无效合同的观点，本院认为，根据原告所举证据，案涉房屋有合法的权属证书，被告主张其为违章建筑，并未提供证据证明，故本院对被告的辩称主张不予采信。关于原告诉请被告给付拖欠租金的期间的认定。被告按合同约定已交纳了2019年9月24日之前的租金，本案当事人对此无争议，因而对原告诉请的租金应自2019年9月25日起算。被告辩称其2020年4月初提出解除合同，并搬走大部分物品，当时获得原告同意，同时原告将大门上锁、接管房屋，表明案涉合同至此已经解除。本院认为，根据已查明的案情，2020年4月份被告虽曾找原告进行过协商，但双方并未协商一致从而达成解除合同的合意，故被告主张2020年4月合同已经解除的观点不能成立。根据证人马某,4的证言，2020年4月被告从案涉房屋搬走一部分物品，仍遗留一些设备和物品，且没有与原告办理返还房屋的交接手续，马某,4还陈述“剩下的东西一直没有搬走”，因此应视为被告仍占用案涉房屋，对占用至何时，被告未举证证明，本院以原告自认的被告自行清空案涉房屋、将钥匙留在原告处的2020年9月为准，据此，对于2020年9月之前欠付的租金，被告应当承担给付责任。对于2020年9月之后原告诉请的租金，实为租金损失，因被告单方解除合同系违约行为，应当承担赔偿责任；原告主张应计算至其另行租赁他人且实际收取租金的2021年2月1日，对此本院认为，应综合考虑合同的履行情况、被告的过错程度、原告的实际损失等因素予以确定，据此本院酌定支持原告租金损失至2020年10月31日为止。根据本院以上确认的被告应给付原告2019年9月25日至2020年10月31日租金及租金损失的期间，按合同约定的第二年、第三年的年度租金金额，经计算，该期间的租金及租金损失合计为344543元；考虑到受新冠疫情影响，本院酌定减免被告疫情期间两个月的租金51667元（以第二年度租金为标准）；又因案涉合同已实际解除，履约保证金75000元应冲抵被告所欠的租金；在减免两个月租金及冲抵履约保证金后，本院支持原告租金及租金损失诉请合计217876元。关于原告诉请的滞纳金，实为当事人约定的违约金，合同中约定以及原告主张的违约金的计算标准过高，依据法（2019）254号文第50条的精神，本院综合考虑本案当事人的过错程度、合同履行情况以及预期利益等因素，酌定按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍为标准支持原告的违约金诉请。根据合同约定支付租金的周期、原告诉请违约金的起算时间、本院支持原告租金和租金损失的数额，本院确认对原告诉请的违约金分别以155000元、62876元为基数，分别自2019年9月25日、2020年3月25日计算至实际付清之日。关于原告诉请被告支付拖欠的水电费39885.4元，其中原告所举三张结算凭证的电费金额为14017元，被告不持异议，本院予以支持；对其余数额，因仅系原告自行统计书写而无其他证据证明且被告对此不予认可，故因原告举证不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陈**于本判决生效之日起十日内给付原告徐州市泉山区永安街道黄茅岗社区股份经济合作社租金及租金损失合计217876元，并支付违约金（分别以155000元、62876元为基数，分别自2019年9月25日、2020年3月25日至实际付清之日，均按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）；二、被告陈**于本判决生效之日起十日内给付原告徐州市泉山区永安街道黄茅岗社区股份经济合作社电费14017元；三、驳回原告徐州市泉山区永安街道黄茅岗社区股份经济合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8252元，由原告徐州市泉山区永安街道黄茅岗社区股份经济合作社负担4000元，由被告陈**负担4252元，被告陈**应负担的诉讼费于本判决生效后七日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  金 文人民陪审员  韩先琼人民陪审员  岳秀丽二〇二一年七月十五日书 记 员  唐 薇