福建省惠安县人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0521民初5508号原告：泉州万耀物业管理有限公司，住所地泉州台商投资区张坂镇源利城市花苑2期2号楼201，统一社会信用代码91350521MA2YHRFX35。法定代表人：孙炎阳，总经理。委托诉讼代理人：潘俊杰，该公司员工。委托诉讼代理人：李超，该公司员工。被告：张惠香，女，1979年9月3日出生，汉族，户籍地址惠安县，现住惠安县。原告泉州万耀物业管理有限公司（简称万耀物业公司）与被告张惠香物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的诉讼代理人参加诉讼，被告经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万耀物业公司向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付拖欠的物业服务费4081.44元（自2018年9月1日至2021年5月31日）；二、被告支付原告自2019年2月起按每月未缴纳的物业服务费为基数均自次月的1日起至付清该月物业服务费之日止按日千分之三计算的违约金。诉讼中，原告将诉讼请求第二项减少为：被告支付原告自2019年2月起按每月未缴纳的物业服务费为基数均自次月的1日起计算至付清该月物业服务费之日止的违约金（其中自2019年3月1日起至2019年8月19日止的违约金按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清该月物业服务费之日止的违约金按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）。事实和理由：原告与万道广场业主签订《前期物业服务协议》，原告对万道广场（坐落于泉州市惠安县××镇××村，占地面积约2.8万㎡、建筑面积约7.67万㎡）进行物业管理。协议约定原告向万道广场提供物业管理服务，万道广场的业主应按其拥有物业的建筑面积，按多层住宅以1.6元／㎡／月（含税），商业用房以3元／㎡／月（含税），向原告交纳物业服务费。并约定物业服务费应当从开发商通知的交房期限届满之日起计收，业主办理入户手续时预付1年的物业服务费，此后物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应于首月5日前向原告交清当期的物业服务费，如逾期未交，从逾期之日起按逾期金额的每日千分之三向原告支付违约金。协议生效后原告依约为万道广场小区全体业主提供完善的物业管理服务，但被告作为原告管理服务的万道小区8＃503室业主（建筑面积为77.30／㎡）并未依约向原告交纳物业服务费，现拖欠从2018年9月1日至2021年5月31日的物业服务费共计4081.44元，违约金4207.59元，原告多次对其书面及上门催缴，但均迟迟不予支付。被告拒不缴纳物业服务费的行为已严重违反了物业服务合同的规定，严重损害原告及其他业主合法利益。被告张惠香在庭审后，经本院询问时辩称：被告于2018年间入住，被告有支付过2017年9月1日至2018年8月31日的物业服务费，自2018年9月1日起未再缴纳过原告物业服务费。被告不缴纳物业服务费的原因是被告居住在第8幢第5层，而第8幢第4层的住户将公用天井（公用采光空间或消防应急空间）用木板封住，导致该幢楼第5层以上住户从公用天井丢的垃圾都掉在上述木板上面即被告居住的第5层房屋的落地窗外。这个情况在被告入住时就已经存在，经被告核实，第4层的住户表示该公用天井确实是其封住的。上述垃圾堆置问题属于原告物业管理的问题，被告也曾向原告反映过，而原告一直未能履行物业管理职责，因此被告才没有支付物业管理费。原告公司应该对8#403室业主上述违章建筑行为进行处理，在该违章建筑拆除后，被告就会把所结欠的物业费全部缴清。在本院审理过程中，原告万耀物业公司提供以下证据：证据1即原告持有的营业执照1份，以此证明原告的主体资格。证据2即《前期物业服务协议》、承诺书1份，以此证明原、被告签订《前期物业服务协议》，双方对物业服务费收费标准及逾期缴纳违约金的约定。证据3即惠安县商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表1份，以此证明被告系万道广场小区8#503室（建筑面积为77.30平方米）业主的事实。证据4即物业服务费欠缴明细、违约金明细1份，来源于原告自行制作，以此证明被告结欠的物业服务费及违约金金额的相关情况。证据5即照片1份（内容为地板、垃圾物），以此证明2019年8月20日，万道广场8#403的业主尚未存在违规搭建行为。证据6即照片3份（其中2份内容为整改通知书贴在403室门板上，1份内容为执法人员在视察现场），装修整改通知书2份、情况说明1份，以此证明原告在发现万道广场8#403的业主存在违规搭建行为后，及时通报并将该违建情况上报给相关部门，城建主管部门的执法人员曾到违建现场视察的事实。本院经审查认为，被告未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交反驳证据，应视为其放弃举证、质证等相关诉讼权利。原告提供的上述证据1－3，具有真实性、合法性，能够证明原告举证所主张的相关事实。证据4，应以本院查明事实为准。证据5，在没有其他证据佐证下，不足以证明原告的举证主张。证据6，具有真实性、合法性，可以证明原告在发现万道广场8#403的业主存在违规搭建行为后，对8#403发出两次整改通知书，并将该违建情况上报给相关部门，相关主管部门的执法人员曾到违建现场视察的事实。经庭审认证，结合当事人的陈述，对本案主要事实作如下认定：原告系经市场监督管理部门登记、以物业管理等为经营范围的有限责任公司。被告系原告管理服务的万道小区8＃503室（建筑面积为77.30／㎡）的业主。2018年7月13日，原告与被告签订《前期物业服务协议》，约定原告对万道广场（坐落于泉州市惠安县××镇××村，占地面积约2.8万㎡、建筑面积约7.67万㎡）进行物业管理；原告为万道广场提供物业管理服务，被告应按其拥有物业的建筑面积以1.6元／㎡／月交纳物业服务费；物业服务费按年交纳，被告应于首月5日前交清当期的物业服务费，如逾期未交，从逾期之日起按逾期金额的每日千分之三支付违约金；业主按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人和公共的合法权益；原告对业主和物业使用人违反本协议或其他违法、违规的行为，根据情节轻重，采取规劝、警告、制止、公告、上报有关部门等措施。协议签订后，原告依约为万道广场小区提供物业管理服务，但被告并未依约向原告交纳物业服务费，只交纳物业服务费至2018年8月31日，自2018年9月1日起的物业服务费未交纳，截至2021年5月31日的物业服务费共计4081.44元。综上事实，本院认为，原告与被告签订的《前期物业服务协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应认定有效。被告未能依约支付物业管理费，已构成违约，应承担相应的民事责任。原告请求被告支付自2018年9月1日起至2021年5月31日的物业管理费4081.44元，并请求被告自2019年2月起按每月未缴纳的物业服务费为基数均自次月的1日起计算至付清该月物业服务费之日止的违约金（其中自2019年3月1日起至2019年8月19日止的违约金按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清该月物业服务费之日止的违约金按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算），符合法律规定和双方约定，依据和理由充分，应予支持。鉴于原告对相关业主的违法违规的行为，已经依约依法采取了规劝制止、公告、上报有关部门等措施，故被告以原告未能履行物业管理职责而拒绝支付物业管理费的事实理由不能成立。被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第九百四十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告张惠香应于本判决生效之日起十五日内支付原告泉州万耀物业管理有限公司自2018年9月1日起至2021年5月31日的物业服务费4081.44元。二、被告张惠香应于本判决生效之日起十五日内支付原告泉州万耀物业管理有限公司自2019年2月起按每月未缴纳的物业服务费为基数均自次月的1日起计算至付清该月物业服务费之日止的违约金（其中自2019年3月1日起至2019年8月19日止的违约金按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清该月物业服务费之日止的违约金按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张惠香负担，应于本判决生效之日起五日内缴交。原告万耀物业公司预交的受理费予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审判员  庄福明二〇二一年七月二十九日书记员  黄杰彬附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。