四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终12657号上诉人（原审原告）：邓大乾，女，1974年11月25日出生，汉族，住成都市温江区。委托诉讼代理人：伍琳，四川君益律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：成都国色天乡旅游投资有限公司，住所地：成都市温江区万春镇卫星村国色天乡西班牙馆。法定代表人：邓义川，董事长。委托诉讼代理人：崔月虎，泰和泰律师事务所律师。上诉人邓大乾因与被上诉人成都国色天乡旅游投资有限公司（以下简称国色天乡公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2021）川0115民初1743号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。邓大乾上诉请求：撤销一审判决，改判支持邓大乾的全部诉讼请求。事实和理由：国色天乡公司在一审中主张因公章被查封导致未能办理案涉车位产权证书，该理由不能否定其应当按照合同约定为邓大乾办理登记证书，国色天香公司已开始办理案涉车位的初始登记，故案涉车位并非不能履行。2016年8月22日温江区实施不动产统一登记，停止办理房屋所有权证和国有土地使用证，而双方于2017年4月6日签订案涉合同，并约定国色天乡公司应于2017年9月21日前交付商品房，并于交付之日起两年内办理所有权转移登记，国土证的取得时间为取得房屋所有权证书之日起2年内，国色天乡公司作为专业的开发公司明知证书办理已发生变化，但仍以之前的办证方式与邓大乾订立合同，属于故意规避自身责任，该条款应属无效。同时，房屋产权证已不能办理，而双方合同约定国土证的办理时间是房屋产权证办理之日起两年，故该约定事实上无法履行，如直接用国土证的办理期限作为办理不动产权证的期限，将导致国色天乡公司可以无限拖延办证期限，对邓大乾明显不公平。国色天乡公司辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。关于办理不动产权证的时间，《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称《商品房买卖合同》）及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）明确约定了房屋所有权证及国有土地使用权证办理期限，即从房屋交付之日起2年内，不存在邓大乾所说的逻辑混乱，无法计算的情况。邓大乾向一审法院起诉请求：1.判令国色天乡公司立即为邓大乾办理位于温江区车位的不动产登记证书；2.判令国色天乡公司支付逾期办证的违约金（以79500元为基数，按照日万分之一的标准从2019年9月22日起计算至实际办理不动产登记之日止，暂计至起诉之日约4277元）。一审法院认定事实：2017年4月6日，邓大乾与国色天乡公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定邓大乾购买国色天乡公司开发的位于成都市温江区的住宅停车位，建筑面积29.38平方米，总价款79500元。《商品房买卖合同》第十八条约定出卖人在2017年9月21日前向买受人交付该商品房。第二十八条第（一）款约定因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起两年内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不退房，本合同继续履行，但出卖人自逾期之日起按日计算向买受人支付买受人已付款万分之零点贰违约金。《补充协议》第十一条第7项约定，出卖人应在买受人取得房屋所有权证书之日起2年内协助买受人办理分户国有土地使用权证书。合同签订后，邓大乾向国色天乡公司支付了相应款项，国色天乡公司于2017年9月5日通知邓大乾于2017年9月21日收房，并于2017年9月12日向邓大乾出具了金额为79500元的发票。邓大乾于2017年9月22日办理收房手续，并于收房当日向国色天乡公司支付了印花税、印花税登记费、契税、产权登记费、维修基金、地籍测量费等费用合计3521元。案涉住宅停车位所在楼栋尚未取得初始登记产权证书。一审另查明，2016年8月12日，成都市温江区国土资源局发布《关于在成都市温江区实施不动产统一登记的通告》，载明“自2016年8月22日起，在温江区范围内实施不动产统一登记，停止办理房屋所有权证、国有土地使用权证”。一审法院认为，邓大乾与国色天乡公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同依法成立，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。根据原《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”办理不动产转移登记的前提是取得不动产的初始登记，在案涉住宅停车位的初始登记尚未办理完成之前，国色天乡公司事实上无法为邓大乾办理不动产权证，属于法律上或事实上履行不能的情形，因此，对邓大乾主张的该项诉讼请求，一审法院依法不予支持。按照《商品房买卖合同》及《补充协议》约定，国色天乡公司应于2019年9月21日前为邓大乾办理房屋所有权证书，于2021年9月21日前办理分户国有土地使用权证。但2015年3月1日施行的《不动产登记暂行条例》第二十一条第二款规定“不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明”。成都市温江区于2016年8月22日开始实施不动产统一登记，国色天乡公司根据《不动产登记暂行条例》、《关于在成都市温江区实施不动产统一登记的通告》的规定，不能继续为邓大乾办理房屋所有权证及分户国有土地使用权证，关于《商品房买卖合同》中约定的国色天乡公司向邓大乾负担办理房屋所有权证和分户国有土地使用权证的义务属于原《中华人民共和国合同法》第一百一十条关于法律上不能履行的情形。不动产权证系房屋所有权证和分户国有土地使用权证的“二证合一”，只涉及证件的名称变化，不影响不动产物权设立、变更的效力。因此，在国色天乡公司未按约定期间办理不动产物权转移登记的情况下，邓大乾可以向国色天乡公司主张违约金。但不动产权证包含了房屋所有权证、国有土地使用权证两个证件的属性，在合同分别约定了办理房屋所有权证和国有土地使用权证的期限的情况下，以提前到达的办理房屋所有权证时间作为不动产权证的办理时间明显不公平、不合理。因此，应当以最后到达的办理国有土地使用权证的时间作为办理不动产权证的时间，即2021年9月21日，国色天乡公司尚未逾期，故其不应当承担相应的违约责任。一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：驳回邓大乾的全部诉讼请求。一审案件受理费25元，由邓大乾负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。经二审审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，邓大乾与国色天乡公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。案涉合同签订之时，成都市温江区已开始实行不动产统一登记，双方在合同中仍分别约定了办理房屋所有权证和国有土地使用权证的期限，但在温江区开始实施不动产统一登记制度后，国色天乡公司在事实上已不能单独申请办理房屋所有权证或国有土地使用权证。在此情况下，应按照当前行政主管部门办理转移登记的要求，办理房屋不动产权证。基于不动产证书系房屋所有权证书与国有土地使用权证书的“二证合一”，且同时具有房屋所有权证书以及国有土地使用权证书的属性，故一审法院认定在案涉合同分别约定了办理房屋所有权证和国有土地使用权证的期限的情况下，以最后到达的办理国有土地使用权证的时间作为办理不动产权证的时间，即2021年9月21日，符合双方就案涉房屋取得完整权属最后期限的约定，本院予以确认。邓大乾主张合同约定的办证期限的相关条款无效，经审查，相关办证条款并无法定无效情形，故对邓大乾的该主张，本院不予支持。由于国色天乡公司的办证期限尚未届满，邓大乾请求国色天乡公司办证并承担违约金的请求，本院不予支持。综上所述，邓大乾的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由邓大乾负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵 锋审 判 员  白福群审 判 员  陈 曦二〇二一年七月二十三日法官助理  刘 杨书 记 员  陈 悦