贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终2661号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：王连发，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：付甜，贵州创驰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张磊，男，1982年12月26日出生，汉族，现住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（原审原告）：胡钦，女，1978年9月4日出生，汉族，现住贵州省毕节市七星关区。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳置业公司）因与被上诉人张磊、胡钦商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2021）黔0502民初811号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人碧阳置业公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：一、涉案房屋所属楼栋实际于2018年1月25日取得竣工验收备案，2018年1月15日上诉人已在涉案房屋电梯口处张贴办证公告，要求业主尽快提交办证所需资料，后又再次于2018年3月16日在《毕节日报》刊登催办不动产证的公告，上述几次公告均有大部分业主认可于该时间段看到。上诉人已履行完毕通知义务，而被上诉人迟迟未委托上诉人办理办证相关手续，其怠于履行提交办证所需资料义务的行为是导致逾期办理不动产权证的根本原因。故，本案逾期办证违约金计算起止时间应为双方合同约定的办证时间（扣除相应诉讼时效后：2017年11月23日）起截止至2018年1月15日上诉人履行完毕催办不动产权证义务之日并应扣除相应诉讼时效。一审判决认定逾期办理不动产权证违约金的计算时间错误。二、原审法院认为上诉人重复收取被上诉人的三通费没有法律依据，而无法律依据正即为不当得利的构成要件，被上诉人主张返还不当得利依法应受诉讼时效的限制。一审法院认为随时可以要求返还的判决理由于法无据，请求二审法院予以改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人张磊、胡钦答辩称:一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。张磊、胡钦向一审法院起诉请求：一、判令被告支付原告逾期办证违约金暂定计38446.69元，计算方式以原告已付房款408139.00元为基数，按日1/10000计算，从2016年6月1日起计算至2019年1月3日止；二、被告返还原告各项开户费3285.00元及利息暂定65.34元，（以3285元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2013.1.22.计算至三通费本息履行完毕止）；三、本案诉讼费由被告承担。一审经审理查明，双方对以下要素事实没有争议：原告张磊、胡钦于2013年1月22日与被告碧阳房开公司签订《商品房买卖合同》，约定购买被告碧阳房开公司开发的位于毕节市七星关区，房号12-2-15-3，建筑面积146.33平方米，合同总价406074.00元，实际交纳总价款408139.00元。合同第三章第七条第二款定：商品房价格包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所配套设施的建设安装费用，出卖人不得再向买受人收取商品房总价款以外的费用。合同第四章第十一条第（一）项约定：出卖人应当于2014年6月30日前向原告交付商品房；合同第十四条（四）双方约定按照下列第1种方式邀纳相关费用；1、买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位邀纳下列费用：（1）（5）……项费用，并在签定本合同之日起，交付商品房的当日内将上述费用交给出卖人，出卖人应当于邀费后日内向买受人交付相应邀费凭证……。（5）水、电、闭路电视、燃气开户费。合同第八章第二十二条二约定：出卖人在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记、本条三（一）约定出卖人承诺于年月日前取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；该项（二）还约定：出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理；1、约定日期起个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房屋价款的承担违约责任；2、约定日期起个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方约定按下列第项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人自收到退房通知之日起日内退还买受人已付款，并按支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人应当自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款的违约金。双方还于同日签定《补充协议》8.2约定：办理入住手续前买受人应当向出卖人邀纳申请办理房屋权属委托的相关资料，办理收费据实结算，并支付代办费用200.00元；8.3约定：出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料各相关税费后，360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的则出卖人按买受人以付房款的每日1／10000向买受人支付违约金。合同签订后，原告按约实际支付了房款以及办证所需的税费，被告于2016年6月1日向原告交付商品房。出卖人取得办理涉案商品房初始登记后，于2018年3月16日通过登报公告方式告之原告提交办证资料，被告于2019年1月3日为原告办理了商品房不动产权证。被告另在房屋总价款之外向原告收取了燃气入户费等三通费共计3285.00元。对上述没有争议的事实，予以确认。一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定支付了购房款，委托被告代办房屋产权证。被告应按合同约定的期限向原告交付涉案商品房，取得该商品房所有权初始登记，并按合同约定如期将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，并完成委托办证事项，才履行完毕其合同约定的交付义务。根据《补充协议》第8.3条“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日1/10000向买受人支付违约金”的约定，原告应当向被告提交办证资料，用于办理涉案商品房的转移登记。双方未对履行资料提交义务的时间进行约定，但依据《补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”的约定，原告在向被告缴纳相关办证费用时，亦应一并提交相关办证资料。鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对原告应当提交的具体办证资料进行明确，作为专业房地产开发商的被告，除要履行自身应当完成的取得商品房初始登记的义务，还负有向原告告知提交具体办证资料的义务,便于原告及时提交办证资料，被告未能举证证明其于原告办理入住手续时，向被告履行了告知义务，且原告向被告提交完税证明等办证资料亦有赖于被告提供必要的材料，由此可见，原告未在交房之时提交办证资料是由于被告的原因所致，被告以原告未于交房时提交办证资料作为其迟延履行办证义务的抗辩理由不能成立。据此，被告应当于原告办理入住手续之日即案涉商品房交付之日起360日内为原告办理商品房转移登记。根据本案查明的事实，被告于2016年6月1日向原告交付房屋，原则上应于2017年5月26日前为原告办理商品房转移登记，但被告实际于2019年1月3日才办理完毕，已超过合同约定的期限，其行为已构成违约，应当承担违约责任。被告未举证证明原告存在怠于履行协同办证义务的情形，被告承担逾期办证违约责任的期间原则上为2017年5月26日至2019年1月3日。被告在本案中提出诉讼时效的抗辩主张，原告诉请的办证、交房违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，故对被告主张的诉讼时效抗辩的理由，予以支持。原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用3年诉讼时效期间的规定。而原告所举证据不足以证明违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故从原告提交诉状主张权利之日2020年11月23日（立案之前曾交社区调解）回溯3年，即2017年11月23日起的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。原告主张的办证违约金应从2017年11月23日起计算至2019年1月3日，违约时间共计406天。按照双方《补充协议》8.3明确约定，以原告已付购房款408139.00元为基数，按每日1/10000计付。被告应承担的逾期办证违约金为408139.00×406×1/10000=16570.44元。原、被告订立的《商品房买卖合同》第七条第二款约定：商品房价格包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所配套设施的建设安装费用，出卖人不得再向买受人收取商品房总价款以外的费用。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中。被告“碧阳房开公司”司在收取涉案房屋总价款之外，另行收取了原告张磊、胡钦的燃气入户费等共计3285.00元建设安装费用，无事实及法律依据。原告起诉请求返还委托代交款项，系以实际行动终止委托事项，对原告的诉请应予支持。原告可以基于收取理由不成立随时要求予以返还，不受诉讼时效限制。原告主张的利息未证明有合同约定，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决生效十日内支付原告张磊、胡钦逾期办证违约金16570.44元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决生效之日起十日内返还原告张磊、胡钦燃气入户费等3285.00元；三、驳回原告张磊、胡钦的其他诉讼请求。案件受理费422.00元由原告张磊、胡钦负担221.00元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担201.00元。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.上诉人是否违约及其违约责任如何认定？2.被上诉人主张的“开户费”应否返还？关于焦点1.《补充协议》第8.3条约定上诉人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。此处约定的“产权过户相关手续”以被上诉人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费为前提，故该“产权过户相关手续”不属于为办理案涉房屋产权证书所需的应由上诉人提交的资料，应为案涉房屋产权证书本身。故根据双方约定，上诉人应承担违约责任至其向被上诉人交付案涉房屋产权证书之日。同时，无证据证明被上诉人存在怠于提交办证所需资料的情形，一审认定上诉人承担逾期办证违约责任至取得不动产权属证书之日符合双方合同约定，本院予以确认。关于焦点2.根据双方约定，各项开户费及交易费系被上诉人委托上诉人向相关部门代为缴纳的费用，上诉人所举证据不能证明其已完成受托事项。双方未约定委托期限，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴费用，系以实际行动表示终止委托关系，上诉人无须再从事委托事项，代收的相关费用则应予退还，未超过诉讼时效。上诉人主张不予退还的上诉理由不能成立，不予采纳。综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费402.00元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 周 锐二〇二一年七月七日书记员 高 进