河南省柘城县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1424民初4250号原告：周月亮，男，1988年5月6日出生，汉族，住河南省柘城县，确认地址为柘城县惠发小区四号楼一单元七楼东户。委托诉讼代理人：闫宁宁，河南心诚律师事务所律师，代理权限特别授权。被告：方建立，男，1974年10月20日出生，汉族，住河南省柘城县，同确认地址一致。原告周月亮与被告方建立确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2021年7月6日、2021年7月8日公开开庭进行了审理。原告周月亮的委托诉讼代理人闫宁宁、被告方建立到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周月亮向本院提出诉讼请求：1.依法判决合同无效、返还宅基地转让费60000元（当庭明确该项诉请为：确认原告周月亮与被告方建立于2019年6月28日签订的宅基地转让合同无效，要求被告返还原告转让费60000元。另增加诉请为：要求被告赔偿原告在案涉土地上前期准备建造房屋所付费用的损失）；2.案件受理费由被告承担。事实理由部分：原、被告于2019年6月28日签订了宅基地转让合同，约定被告将位于邵元乡大方村委会大方村的宅基地使用权转让给原告。原告于6月23日通过微信向被告转账20000元作为定金，于6月28日通过手机银行转账给被告妻子剩余转让费40000元，事后原告无法使用该土地，经多方打听、咨询了解得知，该宅基地转让合同无效，原告无法使用该土地。为此，原告提起本案诉讼。在本案诉讼过程中，原告将本案民事诉状事实与理由部分中的“原告于6月23日通过微信向被告转账20000元作为定金，于6月28日通过手机银行转账给被告妻子剩余转让费40000元”变更为“原告在6月23日、6月28日通过转账向被告及其妻子支付转让费60000元”。被告方建立辩称：对原告诉请的确认合同无效无异议，但不同意返还转让费60000元，原因是6月23日转账的20000元是定金，不应该返还，另原来土地上的树、药材都已被原告破坏，原告应向其赔偿损失，并将因打地基所挖的沟槽恢复至平整状态。在原告赔偿损失并恢复原状后，其同意返还40000元。原告周月亮向本院提供的证据：1.原告身份证复印件一份。证明原告主体适格；2.宅基地转让合同一份。证明原、被告签署宅基地转让合同，转让费共计60000元，原、被告不是同一村组，因被告将宅基地卖给不是同一个村民组的原告，导致合同无效，被告应当返还转让费60000元；3.转账凭证三张。证明原告向被告及被告妻子支付转让费60000元，履行了自己的义务。被告方建立庭后向本院提供的证据：1.代码为411424200209010042J的农村土地承包经营证复印件两张。证明3.85亩承包地的户主方广良系被告父亲，现已去世，该承包地由被告经营，案涉土地系3.85亩承包地中的一部分；2.案涉土地现场照片6张。证明案涉土地交由原告后被破坏以及破坏的程度。对上述证据，经质证双方无异议部分，本院予以确认并在卷佐证；有异议部分，对证据的证明效力，本院予以综合分析认证。本院经审理认定事实如下：原告为建造房屋向被告购买土地，在原告于2019年6月23日通过微信转账向被告支付20000元定金后，双方于2019年6月28日签订了宅基地转让合同，约定被告以60000元的价格将位于柘城县侧的“宅基地”（该地块东西宽10米、南北长21米，四邻为：南邻部分坑及部分宅基地、东邻方建立承包地、西邻方建立承包地、北邻方广伍承包地）转让给原告，当日原告通过手机银行向被告妻子赵玉梅两次以转账方式支付剩余的转让价款共计40000元（每次转账数额均为20000元），被告亦于当日将合同约定的土地交付给原告。在诉讼过程中，原告表示其在该地块上准备建房时因拉扯电线遭到当地村委阻挠而放弃建房，该地块因此闲置至今。另查明，原、被告并非同一集体经济组织的成员；案涉转让土地系耕地，所在的地块已于2016年办理了农村土地承包经营权证（代码为411424200209010042Ｊ），发包方为邵元乡大方村一组，承包方代表为被告父亲方广良（已故）；原告在本案诉讼过程中向本院书面承诺对被告财产不申请诉讼保全。上述事实有原、被告提供的证据、原告出具的承诺书及双方当事人陈述等在卷为证，本院予以确认。本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。本案中，原、被告于2019年6月28日签订的宅基地转让合同的标的物名为宅基地，实为耕地，土地性质为农村集体所有的土地，被告虽依法享有案涉土地的承包经营权和流转权，但依法不得进行买卖或向与其非属同一集体经济组织的成员转让，由于原、被告并非系同一集体经济组织的成员，因此，案涉宅基地转让合同因违反法律、行政法规的强制性规定而应依法认定为无效合同。案涉合同无效后，被告依法应返还原告已付的转让费60000元，同时原告亦应将案涉土地返还给被告。虽然作为承包方家庭成员的被告知晓案涉土地系耕地，但原告作为完全民事行为能力人，在案涉土地转让过程中负有审查案涉土地性质的相关义务，另根据案涉土地所在位置及周围环境，当时亦应知道或应当能够判断案涉土地的性质及用途，且原、被告在明知双方非系同一集体经济组织成员的情况下仍然签订合同，说明双方对导致案涉合同无效的后果均存在一定过错，对于合同无效后所造成的损失应由各自承担相应的责任。对原告要求被告赔偿因在案涉土地上前期准备建造房屋时所付费用损失的诉请，证据不足，本院不予支持。对被告提出，原告应赔偿其因案涉土地上已被原告破坏的原有树木、药材相关损失的抗辩意见，由于原告对此不予认可，且被告提供的证据不能证明被告交付给原告的案涉土地原状上存在树木、药材，且该树木、药材确已被原告破坏而给其造成损失的相关事实，以及造成损失的具体数额等情况，故被告该项抗辩意见缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。对被告提出，原告应将案涉土地恢复原状即恢复至平整状态的抗辩意见，由于原告表示案涉土地的现状与被告交付时的原状一致，其未曾实施过改变案涉土地原状的行为，且被告对其主张案涉土地的原状及现有沟槽系基于原告建房挖地基所形成的事实均未能提供有效证据加以证明，本院根据现有证据及被告单方陈述暂亦无法认定，故被告该项抗辩意见现难以成立，本院不予采纳。对被告提出，原告因受让案涉土地而于2019年6月23日向其预交的定金20000元不应返还的抗辩意见，由于案涉定金的交纳是为了达到促成合同签订并实现合同履行的目的，基于案涉合同已经签订且双方已实际履行了各自的合同义务，且该20000元定金在合同签订后已冲抵并转化为相应的转让价款，因此，定金目的已经实现，定金性质已然发生了转变，鉴于案涉合同无效，被告依法应承担将案涉60000元转让价款返还给原告的法律后果，故被告该项抗辩意见于法无据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第二条，《中华人民共和国农村土地承包法》第四条、第三十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告周月亮与被告方建立于2019年6月28日签订的宅基地转让合同无效；二、被告方建立于本判决生效之日起十日内返还原告周月亮转让费60000元；三、原告周月亮于本判决生效之日起十日内将位于柘城县侧的耕地（该地块东西宽10米、南北长21米，四邻为：南邻部分坑及部分宅基地、东邻方建立承包地、西邻方建立承包地、北邻方广伍承包地，该耕地所在地块的农村土地承包经营权证代码为411424200209010042Ｊ）返还给被告方建立；四、驳回原告周月亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费650元（已减半收取），由被告方建立负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判员  张高臣二〇二一年七月十二日书记员  王养凯