辽宁省凌源市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1382民初3266号原告：王连丰，男，1944年2月4日出生，汉族，退休干部，住凌源市。委托诉讼代理人：于洪，辽宁蓝星律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵立强，辽宁蓝星律师事务所律师。被告：凌源市佳城房地产开发有限公司（以下简称“佳城房地产公司”），住所地凌源市南大街（兴隆小区7#30号门市）。法定代表人：杨玉春，总经理。委托诉讼代理人：张振忠，辽宁红山律师事务所律师。原告王连丰诉被告佳城房地产公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王连丰及其委托诉讼代理人于洪、赵立强，被告佳城房地产公司法定代表人的委托诉讼代理人张振忠到庭参加诉讼。原告王连丰向本院提出诉讼请求：1、确认我与被告之间签订的房屋买卖合同有效，并判令被告交付房屋；2、判令被告承担超出约定房屋面积部分20平方米的购房款（争议房屋总价款为371,327元）；3、判令被告承担本案诉讼费用。因案涉房屋已经不具备交付条件，故原告将诉讼请求变更如下：1、判令解除我与被告双方签订的房屋买卖合同；2、判令被告双倍赔偿我交付的购房款合计人民币593,211元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：我于2017年4月1日购买凌源市滨河花苑B区4#二单元201室，房屋面积为75.09平方米，约定每平方米3,905，合计296,605.5元，我一次性付清房款，被告出具收款收据，收据中写明房屋位置、面积、房款等主要内容，同时加盖被告财务专用章。2020年7月，被告通知我实际房屋面积为95.09平方米，让我缴纳超出部分的房款，否则将不予交付房屋，我多次协商未果，故诉至法院。被告佳城房地产公司辩称：1、根据合同相对性原理，原告与我公司之间没有合同关系，滨河花苑B区4号楼二单元201室房屋由我公司给付郭永文抵顶其他款项，我公司与郭永文签订房屋买卖合同，由于我公司与郭永文之间的债权债务关系没有结清，因此不能交付该房屋；2、另外，原告诉状中称交付房屋面积相差20平方米的说法不正确，该房屋的面积与收据的面积相同。综上，根据合同相对性原理，应当驳回原告的诉讼请求。3、该房屋此前已经有其他人先于被告取得，我公司在为郭永文以房抵顶款项时没有进行认真核实，因此在交付房屋时，与原告协商将对门即202室面积为95.09平方米的房屋与原告调换，但双方未能协商成功，导致本次诉讼。4、从原告提交的证据上来看不属于双方签订的商品房买卖合同，从性质上看应属于房屋认购书，应根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同中认购书的性质予以定性，应当按房款20%，也就是原告所交纳的200,000元中的20%作为定金，其他属于购房款，根据定金双倍返还的原则，被告应按此予以履行。5、原告实际缴纳了房款金额与收据中的金额不符，实际金额只有200,000元，应当按照实际交付的款项以20%的定金予以判决，不能按照双倍房款作出结论。原告王连丰为支持其诉讼请求，向本院提交了收款收据一张。被告佳城房地产公司为支持其答辩意见，向本院提交了收据一份、专用收款收据存根一份、征收补偿协议、交纳物业费收据。上述证据已经庭审质证和审查，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告佳城房地产公司为凌源市滨河花苑小区的建设单位，郭永文承包建设了该小区部分工程。被告佳城房地产公司与郭永文约定用房屋抵顶工程款，并同意郭永文找购房户做抵账手续。2017年4月1日，被告佳城房地产公司以其开发建设的凌源市房屋作为296,605.5元工程款抵顶给郭永文，郭永文向被告出具了《收据》。经郭永文同意，被告佳城房地产公司将案涉房屋售与了原告王连丰，并向原告王连丰出具了《专用收款收据》（编号：0164840）一张。该收款收据中载明了以下内容：收款日期2017年4月1日；交款人王连丰；收款单位佳城房产；人民币296,605.5元；收款事由滨河花苑B区4#二单元201室，房屋面积75.09㎡×3,950元/㎡；此房款不退。该收款收据由被告佳城房地产公司财务人员签字确认，并加盖了财务专用章。郭永文在该《专用收款收据》右上角签名确认。案涉房屋竣工且符合交付条件后，被告佳城房地产公司将案涉房屋交付给了回迁户赵廷友。原被告双方对合同履行发生争议，致使原告诉至法院。庭审过程中，原告称其在案涉房屋买卖合同达成之前，其与案外人郭永文原签有另一房屋买卖合同，并就该合同向案外人郭永文支付了200,000元购房款，后因案外人郭永文不能交付该房屋，郭永文与原告协商后解除了上述房屋买卖合同，并同意将本案的房屋做价296,660.5元卖与原告，本案房屋价格多出的96,660.5作为案外人郭永文因违反原房屋买卖合同约定对原告造成损失的补偿，用该补偿款等额冲抵购房款。诉讼过程中，原告王连丰将诉讼请求变更如下：1、判令解除我与被告签订的房屋买卖合同；2、判令被告双倍偿还我交付的购房款593,211元；3、判令被告承担本案诉讼费用。另查，2014年6月6日，凌源市房屋征收管理局与案外人赵廷友签订了拆迁补偿协议，案涉房屋为该协议约定的回迁房。本院认为，被告佳城房地产公司与案外人郭永文约定将被告开发建设的凌源市房屋冲抵296,660.5元工程款售与案外人郭永文。原告王连丰虽然将购房款交给了郭永文，但是由被告佳城房地产公司向原告王连丰出具了购房收据。以上事实表明：被告佳城房地产公司对原告王连丰将购房款支付给郭永文，并以此抵顶被告佳城房地产公司欠付郭永文的工程款，是明知和认可的。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”之规定，被告佳城房地产公司和原告王连丰之间成立的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律法规规定，故合法有效。原告王连丰将购房款直接支付给案外人郭永文，被告佳城房地产公司以此抵顶工程欠款，这是当事人认可的一种付款方式，不能因此否认被告佳城房地产公司将房屋出售给原告王连丰的事实。因此，被告佳城房地产公司辩称其与原告王连丰不存在房屋买卖合同关系的意见不符合本案事实和法律规定，对该辩解意见，本院依法不予采纳。被告主张其与原告之间的合同性质属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第四条规定的认购合同，即被告间接收取原告的购房款系对双方签订商品房买卖合同的定金担保。但案涉购房款收据并未载明定金担保条款，不能证明签约时双方具有设立定金担保合同的意思表示，故本院对被告的该项辩解意见，依法不予采纳。因案涉房屋属于回迁房，故原被告双方合同目的不能实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，原告有权解除该合同，故原告要求解除该商品房买卖合同，本院依法予以支持。关于原告要求被告双倍偿还其交付的购房款593,211元的问题。因被告将拆迁补偿安置房售与原告，并以上述债权债务冲抵的特殊方式收取了原告的购房款。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第九条第三项规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，导致合同被解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案所查明事实符合上述法律规定，故原告有权要求被告在返还购房款的基础上承担已交付购房款一倍的惩罚赔偿责任。结合工程款抵债房屋买卖的一般交易形式，购房者通常情况下与施工人协定购房价款，与开发签订书面买卖合同，而该书面买卖合同中房屋买卖价格由施工人与开发商之间协商。致使购房者实际支付的购房款与书面的房屋买卖合同约定价格不同，因此书面房屋买卖合同中关于价款的约定属于双方虚假的意思表示，并不发生法律效力，也不足以证明该约定款项即购房者实际支付的款项。在本案审理过程中，原告亦自认其交付的购房款金额为200,000元，而非296,660.5元，本院对此予以采信。因原告未向本院提供其所陈述的与案外人郭永文之间签订的原房屋买卖合同及违约赔偿协议，亦未能提供案外人郭永文的身份、住址信息，致使本院无法查明其所陈述的“以96,660.5元赔偿款冲抵购房款约定”的真伪，原告对此负有举证责任，故应承担于己不利法律后果，原告所主张的一倍购房款惩罚性赔偿超出其实际支付购房款部分，本院依法不予支持。综上，原告有事实和法律依据的诉讼请求部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第九条第三项，判决如下：一、解除原告王连丰与被告凌源市佳城房地产开发有限公司就凌源市房屋约定的商品房买卖合同关系。二、被告凌源市佳城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告王连丰购房款200,000元。二、被告凌源市佳城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告王连丰支付赔偿金200,000元。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取7,300元，由被告凌源市佳城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审 判 长  李 邦审 判 员  王金平人民陪审员  邵春芳二〇二一年七月二十日法官 助理  周相荣书 记 员  韩瑛琪