江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0213民初774号原告：王晓莉，女，1968年6月4日出生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：郁春红，上海市亚太长城（南通）律师事务所律师。被告：庞敏，男，1983年5月15日出生，汉族，住无锡市梁溪区。被告：梁佳，女，1990年9月20日出生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：庞敏，系梁佳之夫，住无锡市梁溪区。原告王晓莉与被告庞敏、梁佳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告王晓莉及其委托诉讼代理人郁春红，被告庞敏又系梁佳的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王晓莉向本院提出诉讼请求：1.解除王晓莉与庞敏、梁佳签订的《房屋租赁合同》；2.庞敏、梁佳给付拖欠的租金32150元（2019年5月28日至2019年11月27日止）及滞纳金（从2019年5月28日起每日按半年租金112150元的0.5%计算直至付清欠款之日止）；3.庞敏、梁佳给付王晓莉垫付的物业费、水电费共计44860.77元；4.庞敏、梁佳支付王晓莉因追索上述费用所承担的律师费人民币1万元；5.诉讼费用由庞敏、梁佳承担。事实和理由：2017年5月，王晓莉将自有的位于无锡市南长区金科世界城D774一2号商业用房出租给庞敏、梁佳用于经营无锡味君楼餐饮管理有限公司。2018年5月28日，庞敏出面向王晓莉承租无锡市南长区金科世界城D774一1商业用房用于餐饮经营。王晓莉与庞敏订立了上述两间房屋的《房屋租赁合同》，王晓莉与庞敏、梁佳原订立的房屋租赁合同与后来庞敏与王晓莉订立的《房屋租赁协议》所合并。合同4.1约定：该房屋年租金为：第一年(2017年5月28日至2018年5月27日)为13万元(其中给1个月装修免租金10830元)；第二年(2018年5月28日至2019年5月27日)为213600元(其中给D774一1号房屋15天装修免租金)；第三年(2019年5月28日至2020年5月27日)为224300元；第四年(2020年5月28日至2021年5月27日)为235500元；合同2.1约定：租赁期限至2022年5月27日止。合同还约定庞敏若每逾期一天，则庞敏需按半年租金的0.5%支付滞纳金。在租赁期限内，使用的水、电、杂等费用由庞敏承担缴纳。凡在租赁期限内因庞敏欠缴以上费用而产生的滞纳金、限停后再次开通的费用由庞敏承担并由一方自行缴纳。因此造成的一切后果由庞敏承担。因庞敏的原因，庞敏未经王晓莉同意，中途擅自退租的，预付租金和租赁保证金不予退还。合同签订后，庞敏2017年5月28日至2019年5月27日房租已经付清。自2019年5月1日起应交的2019年5月28日起的半年房租为112150元，实际分期付款共计8万元，尚欠32150元一直未付清。到2019年11月1日应付的半年112150元一直未付。庞敏不辞而别，搬离了出租房屋，且拖欠物业费、水电费一直未付，王晓莉已经垫付物业费、水电费等共计44860.77元。庞敏、梁佳共同辩称，1.庞敏与王晓莉之间的房屋租赁合同早已解除，庞敏不存在违约行为。庞敏与王晓莉依约定租赁案涉房屋使用，但2018年开始因受房屋所在位置要兴建停车场，导致庞敏无法经营，周边商户均受影响，王晓莉对此情况早就知情，同时还代表承租人去协调解决停车场违建影响商户经营一事，此停车场严重影响庞敏的利益，庞敏当初与王晓莉签订租赁合同的目的无法实现，故庞敏无耐于2019年10月25日通知王晓莉告知其不再租赁案涉房屋。对于庞敏搬离房屋一事，王晓莉予以同意，并重新张贴房屋出租的信息，当时已有隔壁烟酒店租用一段时间，同时在网上也发布了出租信息，综上，双方之间的租赁合同早已于2019年10月解除，庞敏不存在违约的行为；2.王晓莉要求庞敏支付的物业费、水电费、律师费，没有事实和法律依据。庞敏已经于2019年10月通知王晓莉解除租赁合同，双方合同已不再履行，王晓莉已经知情并了解，故庞敏无需再另行支付物业费及水电费。同时律师费也不是庞敏承担的范围，该费用是由王晓莉自行委托产生的费用，没有任何法律依据。本院经审理认定事实如下：无锡市金城路774-1号、774-2号房屋登记在王晓莉、刘宇扬名下。刘宇扬出具《声明》，言明：本人名下金科世界城门面房774-1、774-2所有产生的水电费、物业费等各种费用由母亲王晓莉负责处理，现产生的所有租金收益也全部由母亲王晓莉负责收取，由此房屋产生的纠纷、诉讼等一并由母亲王晓莉全权负责处理。无锡味君楼餐饮管理有限公司的住所地为无锡市××路××号，营业期限（起）为2017年6月8日，法定代表人为梁佳。2017年5月28日，甲方（出租方）：王晓莉、刘宇扬与乙方（承租方）无锡味君楼餐饮管理有限公司签订《住所（经营场所）租赁协议》，约定：1.甲方自愿将拥有处分权的无锡市梁溪区金城路774-2房屋出租给乙方作为住所（经营场所）；2.出租面积为184.02平方米，出租期限为1年，即从2017年5月28日起至2018年5月27日止，年（月）租金为26400元。到期若要继续租赁的，甲、乙双方应另行签订协议。梁佳在该协议落款处乙方一栏签字。2018年1月29日，出租方王晓莉（甲方）与承租方（乙方）庞敏签订《房屋租赁合同》，该合同约定的主要内容是：1.甲方于2017年5月28日将其座落在无锡市南长区金科世界城D774-2商业门面房出租给乙方使用。甲方于2018年5月28日将其座落在无锡市南长区金科世界城D774-1商业门面房出租给乙方使用；2.乙方租用该房屋经营饭店使用；3.该两栋房屋租赁期，自起租日起至2022年5月27日止；4.租赁期内，甲乙双方未经协调一致均不得提前解约；5.租金为第一年130000元（2017.5.28—2018.5.27）。其中包括给付乙方的1个月装修免租金10830元整。第二年213600元（2018.5.28—2019.5.27）其中包括给付乙方D774-1房屋的15天装修免租金3876元。第三年224300元（2019.5.28—2020.5.27）。第四年235500元（2020.5.28—2021.5.27）。第五年247300元（2021.5.28—2022.5.27）。以上年租金不包括水、电、燃气、物管、税收等费用；6.该房屋租金采用“半年一付”的方式，在到期日提前28天支付。即2017年5月17日乙方即先期支付前半年的租金。之后的租金应在每年的11月1日和5月1日支付，以对方实际收到为准；7.乙方若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按半年租金的0.5%支付滞纳金。拖欠租金超过半个月或甲方不能根据乙方提供之联系方式催促乙方缴租，甲方有权收回此出租房，乙方须按实际居住日交纳租金并承担违约责任；8.在租赁期限内，使用的水、电、杂费等费用由乙方承担缴纳。凡在租赁期限内因乙方欠缴以上费用而产生的滞纳金、限停后再次开通的费用由乙方承担并由乙方自行缴纳。因此造成的一切后果由乙方承担；9.在本合同签属后乙方一次性支付租赁保证金人民币21000元。第四年乙方再加5000元押金，租赁期满后如未给甲方造成损失全额本金不计息一次性退还。本保证金具有履约保证和房屋押金双重性质；10.拖欠租金，水费，电费，燃气费，物管费，税费杂费等，累计2个月以上的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿；11.在租赁期限内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，预付租金和租赁保证金不予退还。若预付租金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。如甲方同意乙方中途退租，且乙方能落实甲方满意的无间断续租者，且未给甲方造成损失的，预付租金和租赁保证金不计息全额退还；12.本合同自签署之日起，原2017年5月17日签署的合同自动作废，现签署的合同开始生效。2020年4月8日，金科物业服务集团有限公司南长分公司出具《专用收据》，该收据上载明：房屋编号：D24B西金城路774-2、774-1号，建筑面积245.36平方米；门面水费（51前）3158.40，门面水费（51前）547.40，门面水费1464.32、门面水费711.36，门面水费预付款3500（2020.4.1抄水1539吨，已结清，本次预收3500），门面水费预付款5332.89（2020.4.1抄水2536吨，已结清，本次预收5332.89），门面电费（代收代付）5280.49（2017年3月至2017年10月），门面电费（代收代付）355.14（2017年3月至2017年10月）。门面物业服务费21686.10（2018年8月1日至2020年3月31日），门面物业服务费6228（2018年11月1日至2020年3月31日）。2020年12月9日，王晓莉与上海市亚太长城（南通）律师事务所签订《委托代理合同》，约定对于王晓莉与庞敏之间的争议一案，上海市亚太长城（南通）律师事务所接受委托，指派郁春红律师作为王晓莉的房屋租赁合同纠纷一审程序中的代理人，双方协商待王晓莉因庞敏的代理服务追到租金等费用后，按王晓莉所得款的百分之三十给付律师费，另再给付所得款百分之十作为上海市亚太长城（南通）律师事务所办理律师的交通、办案包干费。审理中，经双方确认，第三年2019年5月28日至2020年5月27日的租金为224300元，半年租金为112150元，截至2019年10月，庞敏共计缴纳租金80000元，故该半年仍有32150元租金未付。2019年11月16日王晓莉与庞敏的微信聊天记录主要内容如下：王晓莉：庞总，事情进展的怎样？房租何时可以给到我啊？庞敏：房东，我明天电话在联系下他，给你电话。2019年11月27日王晓莉与庞敏的微信聊天记录主要内容如下：王晓莉：庞总，下午3点30分我去您店里。刚才有一个洛社烤肉吧要来看房。庞敏：我在回来的路上，他几点到。王晓莉：3点30分左右。您早到了就帮我打个广告，并配个钥匙，我可能要四点左右到，另晚上6点有人来看房2019年12月1日王晓莉与庞敏的微信聊天记录主要内容如下：庞敏：房东你好，我下午应该来不到王晓莉：马上有一个做餐饮的要来看房，我帮你把转让谈到15看看哦？庞敏：恩，好的，先让他看看，要不要我叫我老婆过来。2019年12月20日王晓莉与庞敏的微信聊天记录主要内容如下：王晓莉：今天有个给您洗碗的工人来要工资，看到您的车在，就不肯走，一定要等到您。庞总啊，工资一定要给人家，当你挣了钱的时候一定要给人家欠的债啊，一定要还了，这样我们人生才会心安，否则的话会很随我们的福报的你真诚的面对。庞敏：房东我知道了，我内心最早的做的打算是把这店转了，把欠别人的或者很急的，先给了，给不完的，在一一的跟他们具体交代，现在店没有转出去，我也跟他们说了，我现在在上班少他们的，我也会慢慢给他们。我现在不是不接他们电话，我最近太忙，现在我上班的地方我是想放下一切去努力做好自己的事，我现在每天睡5个小时，我在你身上学习到平易近人，利他精神，我带动他们努力工作，现在我明显看到效果，好几个人现在都是跟着我一起拼，我想我可以度过这个坎的，谢谢你对我的一切。2019年12月27日王晓莉与庞敏的微信聊天记录主要内容如下：王晓莉：椅子20元一把，人家要30把可以卖吗庞敏：20没法卖的，这个买了200多以上的20个，这个我们采用，买新的，别人收二手的也都不止20块钱，都50了，都收50的，你先把椅子没事先不卖给他吧，不要卖。王晓莉：好的。你很多东西要抓紧时间处理，要烂掉，你看阳台上那么多桌子，还有椅子，你要抓紧时间处理，而且这阳台我马上要弄花园，它要铺水啊电啊还要铺，所以阳台东西要清空，所以你要想办法把你有用的东西，赶快去卖掉了。庞敏：你阳台设计方案出来了，那个我有时间过来吧，过来跟你聊聊，你可以见面聊聊吗？我看一下我呢，这两天怎么安排个时间？审理中，王晓莉陈述：1.庞敏搬走时没有与王晓莉进行交接，到2020年4月底店面出租给新的房客，王晓莉、庞敏、新的房客进行了交接，庞敏拿走了新房客的2万元，还拿走了店面中的立式空调、麻将桌。双方没有口头商量好解除合同，房子一直在转让，2020年一直在转让，本来房子很好租，但是庞敏一直要转让费，所以一直没有解除；2.由于金城路744-1是从2018年开始出租，所以2017年的电费355.14元没有主张，金城路744-2是从2017年6月份开始由庞敏使用，故同意在2017年3月至2017年10月的电费5280.49元中扣除2017年3月243元、2017年4月107元、2017年5月48元，故主张的电费是4882.49元；3.王晓莉主张的物业费是租赁期间的费用，截止到2020年3月31日，因为房子一直没有解除合同；4.王晓莉主张的水费是2018年4月起至2020年4月1日的费用；5.庞敏支付了2.1万元押金，但是王晓莉不同意抵扣，因为庞敏是违约离开房屋，而且还有五个月租金没有支付，王晓莉也没有要求主张。按庞敏所说，让王晓莉帮忙转租，那租出去之前，庞敏属于使用人。审理中，庞敏陈述：1.租房是2019年5月28日至2019年11月27日止，房租付到2019年9月，2019年10月搬离，当时搬离的时候大概还有2万元的押金在王晓莉处，当时搬离的时候，口头协商说不要剩余的房租了。物业费从租房开始，当时租房付了10万元转让金，后面庞敏想把房子出租出去，但是一直转让不出去，所以物业费一直在计算。这家饭店庞敏总投资一百多万，后面不做了，物品还在原来的房子里面，当时口头达成协议，所有物品归王晓莉，王晓莉帮庞敏转让，但是疫情原因，一直没转让出去，疫情结束就直接租掉了，房屋里的装修、物品直接到了下家；2.庞敏没有拿到新房客的2万元，新房客借用庞敏的营业执照给了1.5万元，立式空调、麻将桌很早就拿走了；3.滞纳金是半个月不缴纳房租，房东有权收回房子，但是房东没有把房子收回，证明已经同意晚支付；4.王晓莉承诺物品卖掉，所有的钱会给庞敏还债，但是到现在没有收到一分钱。疫情后王晓莉直接把案涉店铺租出去了，但是没有收到钱；5.电费是庞敏每月使用每月支付，如果不付，就会断电；6.物业费是因为一直跟金科世界城有矛盾的，所以一直拖欠的，因此物业费不同意支付。庞敏装修必须要5000元装修押金交给物业公司。5000元装修押金转成了物业费。一共装修了两次，共计1万元装修押金，后期一并转成了物业费，庞敏还转了3000元给物业经理作为物业费，所以庞敏一共缴纳了13000元物业费；7.庞敏没有缴纳过水费；8.无锡味君楼餐饮管理有限公司是庞敏个人经营的。本院认为，王晓莉与庞敏签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，应为有效。王晓莉与庞敏签订《房屋租赁合同》后，双方均应按照合同约定的内容全面履行自己的义务。根据合同约定，庞敏拖欠租金、水费、电费、物业费等累计超过2个月以上的，王晓莉有权终止租赁合同，收回该房屋。本案中，庞敏应于2019年5月1日前支付2019年5月28日起的半年租金112150元，但庞敏仅支付了80000元，剩余32150元租金至今未付，构成违约，应承担相应的民事责任。现王晓莉要求解除与庞敏之间的《房屋租赁合同》并支付租金31250元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。庞敏提出其与王晓莉之间的合同于2019年10月已经解除，但庞敏和王晓莉之间的微信聊天记录可以证明直至2019年12月底双方就房屋转让事宜仍在进行协商，而庞敏亦确认其在2020年4月收到了新房客支付的1.5万元，因此房屋租赁合同在2020年4月才解除，故对庞敏提出的上述抗辩意见，因与事实不符，本院不与采纳。关于电费，庞敏自2017年5月开始租赁金城路744-2号房屋，故庞敏应当向王晓莉支付2017年6月至2017年10月的电费4882.49元。因金科物业服务集团有限公司南长分公司出具的收据在王晓莉处，庞敏未能提供支付上述时间段内支付电费的凭证，故本院对庞敏提出电费由其支付的抗辩意见，不予采纳。关于水费，庞敏自认其未支付过水费，故王晓莉要求庞敏支付水费13646.37元的诉讼请求，本院予以支持。关于物业费，庞敏提出其支付过部分物业费，但并未提供证据证明，本院对该抗辩意见，不予采纳，王晓莉要求庞敏支付物业费的诉讼请求，本院依法予以支持。根据上述意见，庞敏应向王晓莉支付的水费、电费、物业费合计为46442.96元，现王晓莉要求庞敏支付的上述费用为44860.77元，是对自身权利的处分，本院依法予以支持。因庞敏尚有租赁保证金2.1万元在王晓莉处，为减少当事人诉累，本院在庞敏拖欠的水费、电费、物业费中予以抵扣，故庞敏实际需要支付的水费、电费、物业费合计为23861元（已取整）。关于滞纳金，根据《房屋租赁合同》约定，庞敏应于2019年5月1日前支付2019年5月28日至2019年11月27日的房屋租金，但庞敏目前仍有31250元未支付，现王晓莉要求庞敏支付违约金，符合合同约定，本院予以支持，但该合同约定的违约金过高，本院酌情予以调整为以31250元为基数，自2019年5月28日起至实际给付之日止，按每日万分之五计算。关于梁佳是否应当承担违约责任，本案所涉的《房屋租赁合同》是由庞敏与王晓莉所签，梁佳并非是《房屋租赁合同》的相对人，虽然梁佳在《住所（经营场所）租赁协议》上签字，但也是代表无锡味君楼餐饮管理有限公司所签，且该份协议并非实际履行的协议，因此梁佳无需与庞敏共同承担违约责任。关于律师费，双方签订的《委托代理合同》约定“双方协商待王晓莉因庞敏的代理服务追到租金等费用后，按王晓莉所得款的百分之三十给付律师费，另再给付所得款百分之十作为上海市亚太长城（南通）律师事务所办理律师的交通、办案包干费”，根据该约定，律师费最终金额尚无法确地，故本院对王晓莉主张的1万元律师费的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百二十一条、第七百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除王晓莉与庞敏于2018年1月29日签订的《房屋租赁合同》；二、庞敏应于本判决发生法律效力之日起十日内向王晓莉支付租金31250元及滞纳金（以31250元为基数，自2019年5月28日起至实际给付之日止，按每日万分之五计算）；三、庞敏应于本判决发生法律效力之日起十日内向王晓莉支付水费、电费、物业费合计23861元；四、驳回王晓莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1953元（王晓莉已预交），由王晓莉负担703元，由庞敏负担1250元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  李琪霖人民陪审员  徐 健人民陪审员  窦登丰二〇二一年七月二日书 记 员  赵蕴怡本案援引法律条款《中华人民共和国民法典》：第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。