陕西省岚皋县人民法院民 事 判 决 书（2021）陕0925民初111号原告:王宏锐，女，1977年2月12日出生，汉族，陕西省西安市人，住西安市雁塔区芙蓉南路。委托诉讼代理人：刘金成，陕西金庆律师事务所律师。委托诉讼代理人：左远苗，陕西金庆律师事务所律师。被告:胡玻，男，1976年7月29日出生，汉族，陕西岚皋县人，住岚皋县城关镇。被告:李建平，男，1968年10月17日出生，汉族，陕西省岚皋县人，住岚皋县城关镇。被告:周**，男，1991年11月9日出生，汉族，陕西省岚皋县人，住岚皋县城关镇。被告:李艳，女，1973年5月8日出生，汉族，陕西省岚皋县人，住岚皋县城关镇。被告:李建勇，男，1970年9月15日出生，汉族，陕西省岚皋县人，住岚皋县城关镇。第三人:吴秀聪，男，1978年2月4日出生，汉族，陕西省岚皋县人，住岚皋县城关镇。委托诉讼代理人：刘雅洁，陕西岚水律师事务所律师。第三人:周海莉，女，1978年10月17日出生，汉族，陕西省岚皋县人，住岚皋县城关镇。委托诉讼代理人：刘雅洁，陕西岚水律师事务所律师。原告王宏锐与被告胡玻、李建平、周**、李艳、李建勇，第三人吴秀聪、周海莉案外人执行异议之诉一案，本院于2021年2月2日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王宏锐的委托诉讼代理人刘金成、左远苗，第三人吴秀聪、周海莉的委托诉讼代理人刘雅洁到庭参加诉讼，被告胡玻、李建平、周**、李艳、李建勇经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王宏锐向本院提出诉讼请求：1、请求岚皋县法院不得对位于岚皋县城关镇东坡丽苑商住楼2层201室房产强制执行，并解除查封；2、请求确认位于岚皋县城关镇东坡丽苑商住楼2层201室房产归原告所有，并要求第三人为原告办理产权手续;3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年5月10日原告与第三人周海莉、吴秀聪夫妻签订《房屋买卖合同》一份，合同约定周海莉、吴秀聪夫妻两人将位于岚皋县城关镇东坡丽苑商住楼2层201室出售给原告，原告随后将购房款95万元支付给了周海莉、吴秀聪夫妻，原告于2020年12月28日前去岚皋县不动产登记部门办理房屋权属过户登记手续时发现原告所购买的房屋被岚皋县法院执行查封。原告认为岚皋县法院对位于岚皋县城关镇东坡丽苑商住楼2层201室的执行查封、拍卖行为是错误的，故原告向岚皋县法院提出异议，请求法院立即终止对该房屋的执行，并解除对该房屋的查封、拍卖措施。2021年1月18日岚皋县法院作出(2021)陕0925执异1号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告认为自己与第三人周海莉、吴秀聪夫妻签订《房屋买卖合同》合法有效，应受法律保护，且原告已经支付全额购房款，岚皋县法院是在原告买卖行为之后实施的执行查封行为，岚皋县法院的执行查封不得对抗原告与第三人之间的房屋买卖行为，故岚皋县法院的执行查封错误且应予以纠正，现原告特依法向贵院起诉，请依法公正判决。被告李建平提交书面答辩意见称，被告参与执行的财产由岚皋县人民法院裁定转移并变更登记，且该执行裁定书执行的是位于城关镇东新村丽苑商住楼1层的101室，与原告诉称的2层201室不是同一不动产，请求法院驳回起诉。被告胡玻、周**、李艳、李建勇未作答辩。第三人吴秀聪、周海莉辩称：案涉房屋在2020年5月20日之前已经出售，原告向第三人支付了全部购房款，当时没有过户是因为房子出租给了岚皋县群惠商务有限责任公司，租期未到。第三人不清楚该房屋被查封的具体时间，该房屋应该是由原告所有。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方当事人进行质证，原告提交证据如下：《房屋买卖合同》、陕（2018）岚皋县不动产权第0000081号产权证、转账凭证、（2021）陕0925执异1号执行裁定书、（2020）陕0925执376号之一执行裁定书、两份房屋所有权转移通知书。第三人对原告提交的证据真实性无异议。本院为查明案件事实，依法调取该涉案房屋的《租房合同》并依法询问岚皋县群惠商务有限责任公司法定代表人殷书斌，就询问情况本院依法记录在案。原告及第三人对人民法院依法调取的证据无异议。本院经审查，对双方当事人无异议的证据，本院予以采信，在卷佐证。本案经审理，认定事实如下：2020年5月10日，原告与第三人吴秀聪、周海莉签订房屋买卖合同，约定将第三人所有的位于岚皋县城关镇东坡丽苑商住楼2层201室（不动产权证书号：陕（2018）岚皋县不动产权第0000081号）出售给原告，房屋总价款为950000元，并约定了房屋交付时间"因甲方出售房屋目前还未腾空，甲方应自本协议签订之日起六个月内将房屋腾空并向乙方交付"。合同签订后，原告先后分四次将950000元购房款通过银行转账的方式支付给第三人。房款付清后，因该房屋承租人租赁期限未到，2020年6月10日第三人吴秀聪向承租人岚皋县群惠商务有限责任公司法定代表人殷书斌出具房屋所有权转移通知书，告知殷书斌其公司承租的房屋自2020年5月10日起归原告所有，并要求殷书斌做好腾房准备。2020年10月15日，岚皋县人民法院作出（2020）陕0925执376号之一执行裁定书，查封了第三人吴秀聪、周海莉名下共同所有的位于岚皋县城关镇东坡丽苑商住楼2层201室房屋，并于2020年10月28日作出（2020）陕0925执376号之二执行裁定书，裁定拍卖上述房屋。2021年1月4日，原告以本院查封、拍卖该房屋损害其合法财产权利为由向本院提出书面异议，本院驳回了原告的异议请求。原告于2021年2月2日向本院提起案外人执行异议之诉。本院认为，本案的争议焦点是原告对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定"金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记"。本案中，原告与第三人在案涉房屋被本院查封之前签订了书面买卖合同，且原告已经支付了全部购房款，满足上述第（一）、（三）项要件。本院主要对第（二）、（四）项要件是否满足进行审查。一、关于是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产。本案中第三人向原告出售的房屋在出售前与岚皋县群惠商务有限责任公司股东杨世清签订了《租房合同》租期5年，该房屋岚皋县群惠商务有限责任公司作为库房使用，实际租赁期限自2015年6月27日至2020年12月底，期间第三人吴秀聪于2020年6月10日书面通知岚皋县群惠商务有限责任公司法定代表人殷书斌岚皋县城关镇东坡丽苑商住楼2层201室房屋出售给原告，该房屋所有权归原告所有，并让殷书斌做好搬离准备，能够说明原告在2020年6月10日已经对案涉房屋进行了实际控制和管理，而房屋的合法占有，应以实际控制为标准，购房人是否实际入住则不是房屋占有的必要条件。并且，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中关于"在人民法院查封之前已合法占有该不动产"的规定，仅要求买受人"合法占有"，并未以必须实际入住或使用为占有的唯一必须要件。二、关于原告对案涉房屋未办理过户登记是否属于原告自身原因的问题。本院认为，原告对于查封前未能及时办理过户登记，系该房屋系第三人夫妇所有，办理产权过户登记手续需第三人夫妇现场去不动产登记部门共同协助办理，因第三人周海莉工作原因不能协助办理房屋过户手续，并非原告自身原因怠于办理房屋过户手续。鉴于以上情形，原告提供的证据满足上述四项要件，进而对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益。现原告请求停止对案涉房屋的执行，有事实及法律依据，本院予以支持。原告主张确认涉案房屋归其所有，属于物权范畴，至今原告与第三人未完成所有权的变更登记手续，故原告此项诉请，不符合法律规定，本院不予支持。五被告经本院合法传唤，未到庭应诉，视为放弃了抗辩权，自行承担对己不利的法律后果。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第二百零九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、停止对位于岚皋县城关镇东坡丽苑商住楼2层201室房屋的执行；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费500.00元，由五被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。审 判 长 梁君人民陪审员沈荣富人民陪审员 陈        英二〇二一年七月十九日书 记 员 曾        艳