广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初27872号原告：高成（广州）物业管理有限公司花花世界分公司，住所地广东省广州市天河区奥体南路12号花花世界购物中心建材馆西区A268号，统一社会信用代码91440101665905330H。负责人：吴健梅，总经理。委托诉讼代理人：姜平、宋芊慧，均系广东广之洲律师事务所律师。被告：钟华，女，1988年12月26日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。被告：车成鑫，男，1983年3月1日出生，汉族，住址同上。原告高成（广州）物业管理有限公司花花世界分公司（以下简称高成分公司）诉被告钟华、车成鑫物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告高成分公司的委托代理人宋芊慧，被告车成鑫到庭参加了诉讼；被告钟华经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高成分公司向本院提出诉讼请求：1、两被告向原告支付2020年2月1日至2020年5月31日的管理费7688元及迟延违约金（以各月欠付的管理费为本金，按照每日千分之五的标准，分别自当月的6日起计至实际付清之日止）；2、两被告向原告支付2020年2月至3月的电费1331.5元、电费服务费1251.77元；3、两被告支付原告律师代理费3000元；4、两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年9月21日，原、被告签订《物业管理服务合同》，约定由原告为两被告承租的广州市天河区奥体南路12号E327号商铺（以下简称涉案商铺）提供物业管理服务。物业管理期限自2019年9月21日起到2020年9月20日止，每月物业管理服务费1922元，电费单价为1.31元/度，水费单价为4.86元/立方米。两被告应在每月5日前以现金或转账缴纳当月管理费，并同时缴纳上月水费、电费等费用，如迟延缴交管理费和水电费，须向原告支付迟延违约金，从迟交之日起，每逾期一天两被告应向原告计付拖欠金额的千分之五的迟延违约金。由于两被告违约，应当承担原告因主张权利而产生的所有费用，包括发送律师函费用、律师代理费、交通费、工商查询费、邮寄费、公证费、鉴定费等。上述合同签订后，原告严格履行了约定的责任和义务，两被告自2020年2月起未向原告交付管理费，两被告拖欠管理费及水电费的行为已严重损害原告利益，故原告提起本案诉讼。被告车成鑫辩称：1、关于涉案期间的管理费，受疫情影响，两被告实际营业20日，希望原告能够根据疫情情况予以减免。2、两被告在2020年2月向原告提出了减免管理费的申请，由于迟迟得不到回复，才于2020年4月提出解除合同。3、关于原告诉请的管理费和电费金额无异议，但两被告已向原告交纳了管理费押金6766元、水电费周转金1000元，希望用以抵扣欠费。4、关于律师费，两被告无力承担。被告钟华未答辩。经审理查明，高成分公司（甲方）与钟华（乙方）、车成鑫（保证人）就涉案商铺签订《物业管理服务合同》，内容为：涉案商铺的物业管理期限自2019年9月21日起至2020年9月20日止，双方同意物业服务管理期限与租赁协议约定的租赁期限一致，并随租赁期限的提前终止而相应调整。物业管理服务费按计租面积计算，每月每平方米为25元，乙方承租物业计租面积为76.88平方米，每月管理费共计1922元。另电费单价为1.31元/度，水费单价为4.86元/立方米，如遇政府对价格进行调整，甲方有权书面通知乙方进行相应调整。乙方应在每月5日前以现金或转账缴纳当月管理费，并同时缴纳上月水费、电费等费用。在乙方签订本协议之日，乙方向甲方支付物业管理费保证金5766元，物业管理费保证金在租赁期满并且乙方明确表示不再续约时或本协议终止时且乙方无任何违约情况下无息返还乙方。在乙方签订本协议之日，乙方向甲方支付水电保证金1000元，水电保证金在租赁期满并且乙方明确表示不再续约时或本协议终止时并且乙方无任何拖欠水、电费的情况下，由甲方在二十个工作日内全部无息返还乙方。乙方须按时向甲方缴付管理费和水电费。如乙方迟延缴交管理费和水电费，须向甲方支付迟延违约金。从迟交之日起，每逾期一天乙方应向甲方计付拖欠金额的千分之五的迟延违约金，直至实际付清之日；如乙方逾期缴付达三十日（无论是否已获甲方的正式通知催缴），视为乙方已构成根本性的违约行为，甲方有权单方通知乙方终止本合同并没收乙方的物业管理保证金及水电费保证金，不足部分甲方有权继续向乙方追偿。保证人同意：对甲乙双方签订的上述《物业管理服务合同》中乙方应支付给甲方的物业管理费、保证金及水电费用等全部款项均由保证人提供担保，本担保责任为连带保证责任，担保期限为上述款项到期之日起二年。由于乙方违约的，应当承担甲方因主张权利而产生的所有费用，包括但不限于发送律师函费用、律师代理费等。庭审中，高成分公司确认钟华依约缴纳了物业管理费保证金5766元、水电周转金1000元。车成鑫主张以物业管理费保证金、水电周转金抵扣钟华的欠费，高成分公司表示不同意抵扣，且前述保证金依约应当没收。高成分公司称钟华至今已拖欠涉案商铺2020年2月至5月的管理费7688元、2020年2月至3月的电费1331.5元及电费服务费1251.77元，其多次向钟华发出了催缴通知，但钟华始终未予清偿，且直到2020年5月还在占用涉案商铺。高成分公司为证明其所述情况，向本院提交了显示由高成分公司向钟华发出的《有关管理费、水电费事宜》四张，分别载明了涉案商铺每月的欠费情况及电表读数。高成分公司为证明其为实现本案债权支出了律师费3000元，还向本院提交了《委托合同》、《中国建设银行单位客户专用回单》。经质证，车成鑫对上述证据的真实性无异议，确认高成分公司所述的拖欠费用及金额，但涉案商铺所在商场因受疫情影响没有人流，涉案商铺只是在2020年3月营业了一天，于2020年4月营业了十余天，经营艰难，故于2020年4月底与高成分公司协商解除合同，并提出以管理费保证金和水电周转金抵扣欠费的方案，但高成分公司不同意抵扣，也不开具放行条让其搬离物品，其只能于4月28日先行退场。另查明，涉案商铺的出租方广州市高德花花置业有限公司（以下简称高德花花公司）曾就钟华、车成鑫拖欠2020年2月至2020年5月的租金向广东自由贸易区南沙片区人民法院提起诉讼，该院以（2020）粤0191民初9771号案（以下简称9771号案）立案受理；经审理，该院于2020年11月17日作出9771号案民事判决，查明如下事实：2020年5月8日，高德花花公司向钟华发出《解除合同通知书》，记载由于钟华仍未缴纳2020年2月1日至2020年4月30日的租金、管理费、水电费等相关费用，并且经高德花花公司多次催促，钟华的行为已构成根本性违约，根据合同约定于2020年5月10日解除双方签订的《广州市房屋租赁合同》及补充协议，高德花花公司按合同的相关约定收回涉案商铺。钟华表示其同意解除合同，认为没有办理交接的原因是高德花花公司要求其全额支付租金并没收保证金，钟华没有同意，双方没有达成一致意见后高德花花公司于2020年4月份将涉案商铺的门锁住不让其搬走。高德花花公司表示，其未对涉案商铺进行锁铺处理，发出解除合同通知后，要求钟华支付拖欠的费用，由于钟华没有支付，所以当天就没有让钟华搬走，之后也无法联系上钟华。由于新型冠状病毒××疫情影响，钟华与高德花花公司的员工梁峰就减租事宜的微信沟通如下：2020年2月1日，钟华：“现在商场生意都什么样了，商场不负责找原因解决现在这个时期还就只知道要钱，整个2月根本就不会有生意做。”梁峰回复：“商场一直在开门营业，我也希望有机会休息到三月再上班”。2月2日，梁峰询问：“钟老板你好，打扰下，想问下贵铺大概什么时候开门营业，现在商场统计了解下情况，谢谢。”钟华回复：“现在我哪里知道啊，谁知道疫情什么时候稳定，开了没人赔死人工费了。”梁峰：“大概估算下，谢谢”。钟华：“怎么都要过了正月15”。3月6日，钟华询问：“现在商场针对疫情期间的减租新方案还没有下来吗”。梁峰回复：“暂时没有新的优惠方案”“公司回复说，因疫情还未完全明朗，暂时没有新的优惠措施，谢谢”。4月20日，梁峰告知：“通知：各位商家从即日起至疫情防疫结束，奥体项目已开放的出入口营业时间调整为正常时间：10:00-22:00，另九毛九出入口则为10:00-21:30”。4月20日，梁峰：“钟老板打扰下，好像您这边4月份租单上电费没交，是这样这个四月份租单上面的电费是1月2日到3月1日贵铺使用产生的电费。”钟华回复：“现在这个情况你们有没有一个明确的说法，一天就200怎么做啊，三楼像不存在一样。本来三楼就差现在又那么多家空着。”梁峰：“现在是一些教育培训和电影院没有复工”。4月27日，钟华发送通知：“由于疫情期间导致餐饮无法正常经营，亏损严重，现申请4月30日提前解约，并要求免除2020年2、3、4月份的租金，其中的管理费和水电费可从押金中抵扣……”。4月29日，钟华：“把你昨天说的商场叫我们商家2、3、4、5月的租金交了，之后押金不退还给我们的通知出个书面通知，不要口头通知要你们总公司盖章的。”2020年4月30日，钟华：“今年总共才营业18天，吃了我这么多押金也是服了，所以桌椅电器都留给你们了，足够水电的了，你把我今天的告知你们领导就可以了。”2020年5月8日，钟华：“5月份我一天没开给不了这钱，你们又要停水停电的我4月28号就关门了，就这样。”2020年5月24日，梁峰：“钟老板，闻到铺位里面有异味，能不能帮开门，看是什么东西有异味，我们处理下，谢谢。”钟华：“钥匙就在外面的抽屉里应该。”……该院认为：高德花花公司于2020年5月8日向钟华发出《解除合同通知书》，钟华、车成鑫亦同意按照通知书的时间2020年5月10日合同解除，故双方租赁合同关系于2020年5月10日解除……本案为涉疫情不动产租赁合同纠纷，应当秉持损失共担、利益衡平的原则进行处理。从本案查明的事实可知，钟华承租涉案物业用于经营麻辣烫，因受疫情及其防控措施影响而无法正常经营。在此情况下，钟华与高德花花公司就减租事宜进行沟通，但未能达成一致意见，故钟华未能按时支付租金不宜认定违约。钟华认为高德花花公司在2020年4月份对涉案商铺进行锁铺处理，高德花花公司对此不予确认，结合高德花花公司陈述的其发出解除通知后，由于钟华未能缴纳拖欠的费用，所以当日没有让钟华搬走，故钟华应当支付租金至2020年5月10日止为宜。但如前所述，因受疫情及疫情防控措施影响，从公平合理的角度出发，结合本案案情，本院对涉案物业2020年2-4月份的租金酌情进行减免……本院认为，高成分公司、钟华、车成鑫签订的《物业管理服务合同》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约履行。钟华接受了物业服务，理应依约支付物业服务费。现高成分公司主张钟华支付2020年2月1日至5月31日的管理费及违约金。根据《物业管理服务合同》中“双方同意物业服务管理期限与租赁协议约定的租赁期限一致，并随租赁期限的提前终止而相应调整”之约定，结合9771号案查明的事实，可知高成分公司、钟华、车成鑫之间的《物业管理服务合同》已于2020年5月10日终止；故此，在钟华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃应诉答辩权利的情况下，本院判令钟华应向高成分公司支付涉案商铺2020年2月1日至5月10日的管理费6386元[1922×3+（1922÷31×10）]；高成分公司诉请超出部分，因缺乏依据，本院不予支持。根据合同约定，钟华应于每月5日前缴纳当月的物业管理费；但结合9771号案查明的情况来看，钟华承租涉案商铺系用于经营麻辣烫，确受疫情及其防控措施影响无法正常经营，且钟华亦与高成分公司积极进行了沟通，钟华对未依约支付物业管理费不存在主观恶意，而具有法律上的合理事由，出于公平原则，本院对高成分公司要求钟华支付迟延违约金的诉请不予支持；同理，对于高成分公司要求钟华承担其支出的律师费的诉请，本院亦不予支持。又，高成分公司主张钟华欠付涉案商铺2020年2月至3月的电费1331.5元、电费服务费1251.77元；因高成分公司提交的证据能够相互映证，而车成鑫对欠付金额亦无异议；故在钟华未能举证证实涉案商铺实际缴清了上述费用的情况下，本院对高成分公司要求钟华支付2020年2月至3月的电费1331.5元、电费服务费1251.77元的诉请予以支持。至于车成鑫主张以物业管理费保证金、水电周转金抵扣钟华欠费的主张，由于高成分公司明确表示不同意以保证金进行抵扣，故对案涉合同所涉的保证金，本院不予调处，当事人可另寻途径解决。高成分公司要求车成鑫对钟华的上述债务承担连带责任，符合合同约定，本院予以支持。钟华经本院合法传唤，逾期未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告钟华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告高成（广州）物业管理有限公司花花世界分公司支付2020年2月1日至5月10日的物业管理服务费6386元;二、被告钟华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告高成（广州）物业管理有限公司花花世界分公司支付2020年2月至3月的电费1331.5元、电费服务费1251.77元；三、被告车成鑫对上述确定的被告钟华的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告高成（广州）物业管理有限公司花花世界分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费132元，由原告高成（广州）物业管理有限公司花花世界分公司负担43元，被告钟华、车成鑫负担89元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陈穗芳二〇二一年七月十三日书记员  邱莉晶王丽仪