河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初4513号原告：李雪敏，女，1970年8月7日出生，汉族，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：周现伟，河南言明律师事务所律师。被告：郑州磊鑫房地产开发有限公司，住所地河南省新郑市人民路中段。法定代表人：赵有民，经理。第三人：新郑市薛店镇岳庄村民委员会，住所地河南省新郑市薛店镇岳庄社区。原告李雪敏与被告郑州磊鑫房地产开发有限公司（以下简称“磊鑫公司”）、第三人新郑市薛店镇岳庄村民委员会(以下简称“岳庄村民委员会”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李雪敏的委托诉讼代理人周现伟到庭参加了诉讼，被告磊鑫公司、第三人岳庄村民委员会经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。李雪敏向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除双方商品房买卖合同、委托管理经营合同；2.被告返还原告购房款250000元及利息（利息自2019年12月6日起至还清款项止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率）；3.判令支付原告委托经营收益金42500元（从2021年1月1日起至2022年12月31日止，按照双方委托经营合同约定的收益进行计算）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年12月6日，原告购买被告开发的商铺一处，位于新郑市。当日，双方签订商品房认购合同一份，原告并按约定缴纳购房款250000元。后双方对原告所购的商铺签订委托管理经营合同一份，对双方之间的权利义务进行约定，合同签订后，原告多次催促被告履行房屋交易备案及办理房屋产权证未果。现由于被告存在违约行为，致原告合同目的不能实现，为维护原告合法权益，特诉至本院。磊鑫公司在庭后提交答辩状辩称，1.李雪敏购买时了解该房屋情况尚东郡8-1-103(销售编号),交款25万;2.尚东郡两个地块,土地证号新土国用(2013)第196号尚东郡住宅小区,简称南区,均有预售证。北区新土国用(2013)第198号尚东郡住宅小区二期,9#楼有预售证,1-8号楼为安置回迁房,没有预售证。李雪敏购买房屋为尚东郡住宅小区二期8-1-103(销售编号),北地块,该楼没有预售证。回迁房村委会与开发商具体也未正式划分;3.该房屋也未租出去,与村委会也未具体划分,公司实际也没有收益;4.购房人提前提出终止合同,公司也同意解除,现阶段公司资金面临困境。根据购房人要求,公司同意退还购房人本金及最多承担不超过1万元的利息、收益给购房人。岳庄村民委员会未作答辩，亦未向本院提交相关证据材料。根据当事人的陈述和本院审查认定的证据，本院认定事实如下：2019年12月6日，磊鑫公司（甲方）、李雪敏（乙方）签订《商品房认购合同》（合同编号2019-8-1-103），合同约定：乙方认购位于薛店镇××省道南侧，岳庄大道东侧?尚东郡8号楼一层103铺，建筑面积共计46.35平方米，该商品房认购单价为10787.487元／平方米，总金额500000元，第五条付款方式及期限乙方按照分期付款方式于2019年12月6日付清首批房款50%贰拾伍万元（￥250000.00元整），剩余房款贰拾伍万元整于2022年12月6日前付清。第七条交付期限甲方应当在2022年12月6日前，依据国家和地方政府的有关规定，将该商品房建设至交付使用条件。第十条面积确认及面积差异处理商铺交付后，产权登记面积与合同约定面积产生差异，双方同意按以下方式处理：1、以产权面积为准，据实结算房价款；2、面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；3、面积误差比绝对值超过3%时，乙方有权退房。乙方退房的，甲方在乙方提出退房之日起30天内将乙方已付款全部退还给乙方，委托经营所得收益归乙方所有，本合同终止。截至2019年12月6日，李雪敏向磊鑫公司交纳涉案房款250000元。同日，李雪敏（甲方）与磊鑫公司（乙方）签订《委托经营管理合同》（合同编号2019-8-1-103）一份，该合同主要约定：一、委托房产基本情况与用途房产名称为“尚东郡”8号楼一层103号，建筑面积为46.35平方米，总房款500000元。二、委托经营方式1.甲方就其认购的1层103号房产委托给乙方，该房产全部经营管理权、全部收益权委托给乙方，由乙方在法律规定的范围内进行合法经营，通过全面展开专业有效的经营，提升委托项目的行业地位、品牌地位；2.在委托经营管理期限内，乙方有权根据市场运作需要对委托标的自行经营或对外租赁（以下可称经营管理），甲方不得干涉乙方的经营管理，乙方不得用于违法经营。三、委托期限委托期限为3年，甲方同意乙方统一经营管理期限定为2019年12月6日至2022年12月6日。本合同期届满后，交付给甲方自行使用或甲方继续委托乙方进行托管运营，双方另行协商后重新签订委托经营管理合同。四、委托经营收益及支付方式1.总房款500000元（大写：伍拾万圆整）；2.委托经营收益及支付方式；（2）甲方委托乙方统一经营管理第二年即2020年12月起至2021年12月止，乙方支付甲方委托经营收益为甲方实缴交付房产出卖人款项的8%，合计：贰万元整（小写：20000元整）。（3）甲方委托乙方统一经营管理第三年即202ｌ年12月起至2022年12月止，乙方支付甲方委托经营收益为甲方实缴交付房产出卖人款项的9%，合计：贰万贰仟伍佰元整（小写：22500元整）。3.委托收益每年支付一次，每年的01月01日，为委托收益结算时间。4.支付形式为现金或电子货币转账。如乙方未按时支付甲方收益，则每延期一天甲方按应收款项的每日万分之五收取乙方滞纳金。五、甲方的权利义务和义务1.委托经营管理期内无论乙方经营亏损与否，甲方都有权按照约定的时间和标准向乙方收取委托经营收益；2.甲方可以对乙方的经营活动进行监督，但不得干涉乙方的经营管理。六、乙方的权利和义务1.委托经营管理期间，乙方可代为甲方接收该房产；房产经营管理产生的各种税费，水费、电费、物业管理费用等各种费用，乙方作为纳税人应依法纳税。现李雪敏认为合同目的无法实现，要求解除涉案合同并返还房款和委托经营收益金。另查：1.李雪敏在庭审中陈述称，2019年12月6日双方签订合同生效当日就已经交付了。当日该房屋应交付给被告委托进行管理三年，每年的委托经营金逐年递增，被告按照每年1%的比例递增委托经营收益金，向原告支付。委托经营合同签订后，被告已支付了2019年12月6日到2020年12月31日的收益款，具体多少钱忘了。现在房屋被第三人进行出租。涉案房屋在房管局登记为便民店，不能用于出售。2.李雪敏提供薛店镇岳庄村民委员会拆迁安置合同及录音材料一份，用于证明诉争房屋所有权发生变更，且由第三人占有，被告的违约行为致原告合同目的不能实现。以上事实有当事人陈述、《商品房认购合同》、《委托经营管理合同》、收据、录音材料及本案庭审笔录等证据予以证明。本院认为，磊鑫公司、岳庄村民委员会未到庭参加诉讼，怠于行使法律赋予的权利，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等权利。“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，磊鑫公司与李雪敏签订《商品房认购合同》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且磊鑫公司已经按照约定收受购房款，由于磊鑫公司未取得案涉商品房预售许可证明，其与李雪敏签订的《商品房认购合同》因违反法律强制性规定，应为无效合同。磊鑫公司与李雪敏签订的《委托经营管理合同》系案涉《商品房认购合同》的从合同，亦为无效合同。故对李雪敏主张解除案涉《商品房认购合同》、《委托经营管理合同》的诉讼请求，本院不予支持。“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，鉴于双方之间的合同无效，故磊鑫公司应将收取的购房款250000元返还给李雪敏，故李雪敏要求磊鑫公司返还购房款250000元及利息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。利息应自2019年12月6日起计算至款项付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。无效的合同自始没有法律约束力，案涉《委托经营管理合同》约定磊鑫公司向李雪敏支付委托经营收益金，但该合同系无效合同，故李雪敏依据该约定主张磊鑫公司支付委托经营收益金42500元诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告郑州磊鑫房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告李雪敏购房款250000元及利息（利息以250000元为基数，自2019年12月6日起计算至款项付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告李雪敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5150元，减半收取2575元，财产保全费1770元，共计4345元，由原告李雪敏负担67元，被告郑州磊鑫房地产开发有限公司负担4278元。如不服本判决，可在收到本判决之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  吴云锋二〇二一年七月三十日书记员  刘芳芳