浙江省嵊州市人民法院    民事判决书    （2021）浙0683民初3376号     原告：王国智，男，汉族，1963年6月14日出生，住嵊州市。       原告：吴小利，女，汉族，1970年2月6日出生，住嵊州市。       两原告共同委托诉讼代理人：吴松良，浙江盛久律师事务所律师。       被告：王有灿，男，汉族，1964年1月11日出生，住嵊州市。       委托诉讼代理人：过红梅，嵊州市城关法律服务所法律工作者。       原告王国智、吴小利与被告王有灿房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月1日立案后，依法适用简易程序三次公开开庭进行了审理。两原告的诉讼代理人吴松良、被告的诉讼代理人过红梅三次均到庭参加庭审；原告吴小利到庭参加第二次庭审；被告王有灿到庭参加第二、三次庭审。本案现已审理终结。       原告王国智向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付购房款尾款71万元；2．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告在嵊州市官河路698号有自有房产，出租他人用于浴场经营。2016年9月因原告有银行抵押贷款240万元无资金归还，向被告借款，被告同意出借大部分还贷资金（部分还贷资金由原告自行落实）。被告同时提出要求将浴场相关部分房屋出卖被告，他可以贷出300万元，可以支付房款或再借给原告。如原告能归还借款，则被告也可以归还房屋，如原告不能归还借款，则借款冲抵当时部分房款，其余房款可以再支付。对回购期限双方没有约定。2016年9月13日按双方事先约定，被告出借原告209万元，款项由被告付至蓝天浴场账户，原告自己筹集30多万元还清了贷款，解除了抵押。借款交付当日原告向被告出具了209万元借条1份。2016年9月18日双方办理房屋过户登记手续，签订2份房地产买卖契约，契约签字前，原告提出房屋价格定得太低（一楼店面每平方仅7000多元，用于营业的二楼房屋每平方不足5000元），被告提出价格定得低一点可以少交点税，价格做做样子，反正要赎还，高低没多大关系。原告考虑借款归还后，房屋可以返还，同意依被告的定价签订契约。第一份契约为：城字第200151175号二楼营业房面积503.07平方米，房价245万元。第二份契约为城字第20051173号一楼营业房面积46.60平方米，房价35万元，合计房价280万元。原告将房屋过户登记给被告，被告未支付过房款。后原告支付被告借款利息20万元。2016年11月3日原告与被告电话联系催讨房款要求多少付点，可以应付一下债权人。2019年5月10日原告与被告电话联系，被告确认借条已归还原告方，即冲抵房款事实，并确认已付借款利息20万元事实。2019年11月15日原告与被告再次电话联系，言明合同房款280万元扣除借款抵偿209万元，要求再付房款。2020年1月6日，原告又一次向被告主张除借款抵偿外剩余房款。约2020年5月原告收到王春烽起诉原告和承租人周勇关于租金的诉状，原告知悉被告已将房屋转让给其儿子王春烽，诉讼中原告再次提出，王有灿未付房款及可以抵付应退租金的主张，因涉及另案关系，法院未作评价和审理，双方争议一直未解决。原告认为，原告曾向被告借款209万元并已支付利息20万元系客观事实，期间原告与被告约定买卖房屋，定价280万元亦是客观事实，此后双方同意以209万元借款抵偿部分房款（被告交还原告借条以示抵偿）。2020年2月被告已将房屋转移登记至王春烽处，买卖房屋所附回购条件即使成就，亦不可能履行。双方应依原约定价格支付剩余房款，故向法院起诉。       被告当庭辩称，1.2016年两原告因缺少资金向被告借款，以房产为抵押，约定有钱就可以赎回，并非房屋买卖合同关系；2．对2016年签订2份房产买卖契约，一份交给房管委，另一份即245万元的契约因为税费太高当场作废；3．（2020）浙0683民初2263号案件（以下简称2263号案件）已经对涉案房产的租金支付问题进行判决，如果被告还欠房款，则租金也不可能交由被告领取。只要两原告返还借款，被告就可以返还房产。因为资金不足被告伸出援手，两原告既不感恩，还以作废的契约来诉讼，原告失去诚信，并且原告的主张已经超过诉讼时效。综上，依法驳回原告的诉请。       本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的房产价值35万元的房地产买卖契约、交付凭证等证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：       1．原告提供的房产价为245万元的房地产买卖契约1份（原件存于2263号案件），用以证明当时约定房产价值为245万元的事实。被告的质证意见为：2236号案件审理时提供的即是复印件，因被告未提供原件，对真实性不予认可；当时写过2份房地产买卖契约，因价格太高会造成税费太高，故这份是作废的，对关联性不予确认。       经审核，本院的认证意见为：经核实，2263号案件中存档的为原件，故对真实性予以确认，至于关联性如何将在后文另行阐述。       2．原告提供关于租金的说明1份（原件存于2263号案件）、王有灿起诉的民事诉状1份，用以证明双方存在真实的买卖关系及房产于2017年9月交付的事实。被告的质证意见为：对真实性予以认可，认可房屋产权归被告所有，王有灿起诉只能说明对自己权利的主张。       经审核，本院的认证意见为：因被告对真实性无异议，故对真实性予以确认，至于能否达到原告的证明目的将在后文另行阐述。       3．原告提供的2020年3月10日王有灿作的说明，用以证明原被告间存在买卖关系，房产已过户给王春烽，被告可赎回的条件不具备。被告的质证意见为：对真实性无异议，但不能达到原告的证明目的，王春烽与王有灿系父子关系，虽然目前已经过户至王春烽名下，但原告仍可赎回。       经审核，本院的认证意见为：因被告对真实性无异议，故对真实性予以确认，至于能否达到原告的证明目的将在后文另行阐述。       4．原告提供的2263号案件的判决书，用以证明相关事实已经作了认定，其中在判决书中第2页第2段第3行认定了2017年9月租金收取的事实，房屋交付已发生；房产已经过户给王春烽，无法赎回；从证据5可以看出买卖契约关系的真实性；判决书第4页载明王有灿尚欠房款71万元的事实。被告的质证意见为：对真实性予以认可，王春烽起诉要求支付租金，因租金收取为三年一期，故租金从2017年9月开始由被告方收取，但房产交付时间为2016年9月。       经审核，本院的认证意见为：对真实性予以确认，至于能否达到原告的证明目的将在后文另行阐述。       5．原告提供的王有灿与吴小利的通话录音，用以证明原告于2016年11月3日、2019年5月10日、2019年11月19日、2020年1月6日、2020年9月14日均持续地主张权利，未超过诉讼时效。被告的质证意见为：2016年11月3日的录音中只讲到了借款10万元，原告觉得房产卖低了，并没有对本案的280万元进行讨要；2019年5月10日的录音与本案无关联性，所涉的20万元利息在庭审中双方已经确定非209万元借款的利息，录音中亦未明确是哪份借条；2019年11月19日录音中被告已经表明不清楚在国土局有房地产买卖契约，245万元的契约应当是作废的，房产也不值280万元；2020年1月6日与2020年9月14日的录音中被告未认可房款，上述录音均不能达到原告的证明目的，且原告的诉请已经超过诉讼时效。       经审核，本院的认证意见为：因被告对真实性未提出异议，故对真实性予以确认，至于能否达到原告的证明目的将在后文另行阐述。       6．原告提供的归还贷款证明（复印件），用以证明涉案房屋当时抵押贷款的金额为240万元，按照银行以房产价值60％左右放贷的惯例，实际房产价值超300万元，不可能以209万元的价格出售。被告的质证意见为：该证明因系复印件且无银行盖章，对真实性有异议，是否为被告提供担保的贷款不清楚，而且涉案抵押贷款因被告提供了担保才提升了额度。       经审核，本院的认证意见为：因系复印件，对于真实性不予确认，但因双方对于涉案房产抵押贷款的金额为240万元予以确认，故对该事实予以确认，至于能否达到原告的证明目的将在后文另行阐述。       7．被告提供的原告向被告借款的微信记录（含语音），用以证明原告向被告借款，与房屋尾款无关。原告的质证意见为：对真实性无异议，微信的时间为2017年12月，语音内容上吴小利讲明了账可以算，说明双方还有经济关系未厘清，原告缺钱，又要不来房款，只有用借款这种方式能要一点钱是一点，恰好可以与原告提供的录音相互印证，证明原告一直在主张权利，未超过诉讼时效。       经审核，本院的认证意见为：对真实性予以确认，至于能否达到原告的证明目的将在后文另行阐述。       经审理本院查明：2016年9月13日，王有灿转账至嵊州市蓝天浴场账户209万元，由原告用于归还银行贷款。现金缴款单中注明“王有灿借款”。2016年9月18日，吴小利、王国智（卖方）与王有灿（买方）签订房地产买卖契约2份，其中1份载明：卖方将坐落在嵊州市官河路698号的房产出售给买方，建筑面积503.07平方米，土地面积117.3平方米，成交价格为245万元。另1份房地产买卖契约载明：卖方将坐落在嵊州市官河路700-1号的房产出售给买方，建筑面积46.60平方米，土地面积10.90平方米，成交价格为35万元。同年9月21日，双方办理了房产过户手续。2020年2月25日，涉案房产过户至王有灿之子王春烽名下。       另查明，2020年5月11日，王春烽起诉王国智与周勇（2263号案件），要求判令支付从2017年9月至2020年2月的房屋租金48万元。嵊州法院于2020年8月24日作出民事判决：一、王国智支付王春烽房屋租赁费38.88万元，款限于2020年10月底前付清。二、驳回王春烽的其余诉讼请求。该民事判决书中第6页载明：“再查明，前述两处房产合计建筑面积为549.67平方米的权证转移登记至王有灿名下后，王国智作出书面承诺表示上述两处房产已于2016年9月转卖至王有灿，自2017年9月始的上述两处房产的房租由王有灿收取。王有灿将上述两处房产转移登记在原告名下后，王有灿于2020年3月10日作出书面说明，内容为：原为其名下的坐落于嵊州市官河路700-1、698号，产权登记证号为浙（2016）嵊州市不动产权第0XXXX、0XXXX号的房子的事宜，因该房产其已转给王春烽所有，故原来的所有债权（包括租赁费等）也由王春烽收取，特此说明。”       2016年9月之后，原被告间就房产及债权债务等方面有过多次联络，原告在电话中向被告表达过“人要死了，很多人来浴场闹，多多少少给一点”、“从转过去第二天开始你就说不要想了”、“我当时转给别人不止这个价钱，现在你就押了这么点钱”、“你给我个十万元帮我一下也行”等语言。原告当庭陈述称：当时房产过户时确实有过意思表示，等有钱还款时再赎回；诉状中所说的20万元利息系之前的借款利息，与本案无关。被告当庭陈述称，本来说好借款转贷几天时间就能归还209万元，谁知后来转不了了，就把房产过户作为抵押，有钱时原告再赎回去，现在原告有钱也可以赎回去；转账借款209时未出具借条；过户时为了避税，245万元的契约应该是作废了的，房管委备案的是80万元的契约；后来觉得原告没钱还债，刚好拆迁所得的房票快到期了，为了利用房票就把房子过户到了儿子王春烽名下，房租也由王春烽收取。       本院认为，双方对于原告曾向被告借款209万元用于返还银行贷款240万元、原告将房产过户给被告、租金于2017年9月起由王有灿收取、王有灿又将房产过户给王春烽等事实均无异议。本案的争议焦点为：双方为何种法律关系，原告是否有权要求支付房款。       双方的法律关系。民事法律行为以意思表示为要素，意思表示由外部表示与内心意思两部分组成，即需要由表达于外、使人知晓的行为，也需要有希望发生法律效果的主观愿望。通过两者的综合考量，来判断真实意思表示。本案中，从双方的陈述来看，在209万元借款发生后，因出现了未能转贷的意外情形，故双方协商一致将房产过户给被告、待有能力还款时被告再将房产返还给原告，此时的房产过户行为系债权人对于自身权利保护的救济行为，一定程度上具有“抵押”的意味。而后，随着原告资产情况的变化，原告向被告表达了转给别人不止这个价、多少给一点等意思，被告也认为原告无力偿还，且将房产过户到了王春烽名下，本院认为此时，双方的真实意思已经转化为以物抵债，即以他种给付来替代原定给付而消灭债务。本案中，即是以原告的房产折价归被告所有来消灭金钱债务。       原告是否有权要求支付房款。因双方未签订以物抵债的书面协议，故只能结合相关证据确定以物抵债的金额等内容。1．关于涉案房产价值。原告提供了245万元、35万元2份房地产买卖契约，被告对35万元房地产买卖契约的真实性予以认可，对245万元房地产买卖契约认为已经作废。本院认为，原告曾以涉案房产向银行贷款240万元、245万元房地产买卖契约载明的房产建筑面积为35万元房地产买卖契约房产建筑面积的10多倍，故在245万元房地产买卖契约双方签名真实的情况下，本案认为该价格与2016年的市场价值相符。虽然双方当时并未有买卖房产之意，所签订的买卖契约中的价款并未经过充分协商确定而系为办理手续所需，但原告以此主张涉案房产当时总价值为280万元符合客观实际。2．关于超过债权部分房产价值的处理。本案双方对于差额部分未予明确，被告无法提供原告表示作价209万元的证据，原告在通话中曾作过“多多少少给一点”等表达，说明原告并未同意以209万元作结抵偿借款。被告在庭审中陈述称觉得原告难以返还借款遂将房产过户给了儿子王春烽，王春烽已经以房产过户为由向承租人主张2017年9月起的房租并由生效判决予以确认，从公平原则的角度出发，被告应当将差额予以返还。3．是否超过诉讼时效。被告认为通话记录未对房款支付事项主张权利，但综合通话内容及双方的债权债务关系，本院认为原告就此事一直在与被告进行沟通，并未放弃自身权利，故未超过诉讼时效，被告应当返还差额。因未明确约定返还期限，故可以随时要求返还，但要给予合理准备期间。从原告催讨之日起至本案起诉之日，应视为已经给予合理准备期限，被告应当返还。另外，虽然立案案由为房屋买卖合同纠纷，但本院认为本案与传统的房屋买卖不同，系以物抵债差价的返还。考虑到双方当事人对基本事实予以认可且进行了释明与辩论，为免去诉累，本院对于案由不再进行变更而径行判决。       综上，原告的诉讼请求于法有据，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第六十二条、第一百零七条之规定，判决如下：       王有灿返还给王国智、吴小利房产差价71万元，款限本判决生效后二十日内付清。       如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。       案件受理费10900元，减半收取计5450元，由王有灿负担（款限王有灿于本判决生效后十日内向本院付清）。       如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。       审判员刘艳     二〇二一年七月二十六日     书记员王丹琦