江苏省高邮市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1084民初4127号原告：扬州东湖置业有限公司，住高邮市文游中路168号。法定代表人：夏仲文，该公司董事长。委托诉讼代理人：夏勇，江苏民泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚月玲，江苏民泰律师事务所律师。被告：杨书根，男，汉族，1972年6月2日出生，住高邮市。被告：陈翠香，女，汉族，1972年10月22日出生，住高邮市。两被告共同委托诉讼代理人：吴晓萍，高邮市衡平法律服务所法律工作者。原告扬州东湖置业有限公司与被告杨书根、陈翠香商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，被告杨书根、陈翠香在答辩期间，向本院提交民事反诉状，本院经审查依法予以准许。嗣后，本院分别适用简易程序及普通程序公开开庭进行了审理。原告扬州东湖置业有限公司的委托诉讼代理人姚月玲、被告杨书根、陈翠香的共同委托诉讼代理人吴晓萍均到庭参加诉讼。后在案件审理过程中，两被告自愿撤回反诉请求，本院依法予以准许。本案现已审理终结。原告扬州东湖置业有限公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付欠款558000元；2、判令被告向原告支付违约金203670元（已从2018年9月1日起计算至2019年8月31日，从2019年9月1日起至实际给付之日止的违约金按照逾期付款日万分之十的标准顺延计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:原、被告双方签订《协议》，约定被告购买东湖紫郡15幢105、106两户，将两户合并为一户，按被告要求重新设计、规划，面积合计约470㎡，按照8600元/㎡计算,如修改后面积大于470㎡，只补房款8万元。被告购买两个车位，原告送两个车位，价格为5.8万元/个。此后双方于2015年12月16日签订《商品房买卖合同》，除《协议》已约定事项外，以《商品房买卖合同》为准。根据《商品房买卖合同》约定，被告应同时缴纳首付款1242000元，否则按约定逾期付款超过7天，自合同约定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，被告按万分之拾支付违约金。同日，被告出具欠据两张，分别载明欠原告首付款742000元、欠原告车位款116000元，欠据注明均于入住时支付。嗣后，被告于2018年3月还款30万元，但剩余558000元至今未付。被告的行为已经构成违约，原告为维护自身合法权益，故特向法院起诉，请求判如所请。原告为证明其主张提交了下列证据：1、2015年7月1日原告出具给被告杨书根的定金收据一张、原告与被告杨书根签订的协议一份以及被告杨书根签字确认的户型设计图三张，用以证明被告向原告购买东湖紫郡15幢105、106联排别墅，原告根据被告被告要求对上述两栋别墅户型加以修改，双方约定了修改的内容、面积、价格、房款支付时间，同时约定车位价格为每个5.8万元，买两个送两个，当日被告支付定金50万元。2、2015年12月16日原告与被告杨书根、陈翠香签订的商品房买卖合同一份，用以证明被告购买了东湖紫郡15幢105、106两栋别墅修改后的房屋，合同约定了价款、逾期付款的违约责任等内容。3、2015年2月16日的发票一张、同日被告杨书根出具的欠据两份，用以证明被告已支付首付款50万元，合同签订当天因被告下欠原告房屋首付款742000元、车位款116000元未付，被告出具欠据两份，约定上述款项入住时支付。4、案涉房屋地下车位照片打印件四张，用以证明因案涉房屋根据被告要求重新设计加了承重柱，故案涉房屋原来对应的四个车位因加了承重柱变成了三个大车位和一个小车位，小车位因面积小无法停车。5、原告从国家企业信用信息公示系统下载的江苏润泽交通建设工程有限公司、江苏邮泽交通建设工程有限公司工商登记信息打印件两份，用以证明其法定代表人均是杨书根，杨书根是有经验的建筑商，其法律意识应较一般老百姓强。两被告共同辩称：1、原被告之间商品房销售合同项下的房款支付义务已履行完毕，被告与原告之间现为借款法律关系，原告要求被告支付利息无事实和法律依据；2、原告没有交付四个车位给被告，还少一个，被告有权拒绝付款；3、原告实际交付的房屋缺少门窗及楼梯扶手等，要求在总价款中扣除部分费用。经庭审质证，被告对原告提交的证据质证如下：对原告提交的上述证据的真实性均无异议，但对证据的关联性有异议，认为就欠付的首付款被告已出具了欠据给原告，原、被告之间的法律关系已转化为借贷关系，原、被告签订的商品房买卖合同项下权利、义务已经履行完毕，故被告不存在违约行为，原告要求支付房款并承担违约金没有法律依据。被告虽然从事建筑行业，但无法推断被告就有很强的法律意识。此外，从原告提交的照片可以看出原告实际交付的仅仅就是三个车位，还缺少一个车位。本院经审理认定事实如下：被告杨书根（乙方）与原告扬州东湖置业有限公司（甲方）签订《协议》一份，协议约定：乙方有意购买甲方所开发的位于高邮市的“东湖紫郡（暂定名）”15幢105及106联排别墅，但乙方要求甲方将上述两幢别墅的户型加以修改。协议就房屋修改内容、房屋价格、房屋面积进行了约定。协议同时约定，原15幢105及106的四个车位由乙方购买，价格5.8万元/个，甲方给与乙方买一个地下车位赠送一个地下车位的优惠，即买2个车位送2个车位。乙方在签订协议时付定金50万元整，甲乙双方签订购房合同后，乙方所交的购房定金无息转为购房款。在本协议书此后所签订的《商品房买卖合同》，除本协议书已约定的事项外，以《商品房买卖合同》为准。2015年7月1日，被告杨书根向原告缴纳购房定金50万元，原告出具收据一份。后原告根据被告要求对案涉房屋进行变更设计，变更设计后的房屋一至三层的户型设计图交被告杨书根签字确认。2015年12月16日，被告杨书根、陈翠香与原告扬州东湖置业有限公司共同签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：杨书根、陈翠香向原告购买位于高邮市沿河路和高谢路交汇处第15幢105号房，建筑层数地上3层，地下1层，建筑面积共计533.14平方米，商品房单价为7731.552元，总金额4122000元整。买受人于2015年12月16日缴纳首期款1242000元，并于2015年12月18日前出具齐备按揭材料，同时办理2880000元按揭手续。对买受人逾期付款的违约责任合同约定，逾期超过7日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的30%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之拾的违约金。根据双方之前签订的协议约定，合同签订当天，被告先前缴纳的50万元定金转为首期购房款，原告出具一张发票给两被告。因被告当日下欠原告首期房款742000元及两个车位款116000元未支付，被告杨书根遂出具欠据两份给原告，注明款项入住时支付。嗣后，被告于2018年3月给付原告30万元，截止目前尚欠原告首期房款442000元及车位款116000元未付。另查明，案涉房屋因变更设计后加了承重柱，原房屋对应位置的四个车位变为三个大车位一个小车位，小车位无法停放汽车。前述事实有原、被告的当庭陈述及原告提交的定金收据、协议、户型设计图、商品房买卖合同、发票、欠据、照片等证据予以证明。由于原、被告意见分歧较大，致本案调解不成。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案原、被告双方在签订协议及商品房买卖合同后，原告已按约向被告交付了案涉房屋，被告理应按照双方约定的时间支付价款。被告已于2018年入住，但截止目前仍欠原告首期房款442000元未付，故对原告主张要求被告给付房款442000元的主张本院依法予以支持。对被告抗辩提出的原告交付的房屋缺少门窗及楼梯扶手等，要求在房屋总价款中扣除部分费用的主张，对此主张原告不予认可，被告也未能提供相应充分的证据证明其主张，故对被告的该抗辩主张本院不予采纳。关于原告主张的两个车位款116000元，对此被告抗辩提出原告仅实际交付三个车位，因此拒绝付款。对此本院认为，根据双方签订的协议约定，原15幢105及106的四个车位由被告购买，价格5.8万元/个，原告给与被告买一个地下车位赠送一个地下车位的优惠，即买2个车位送2个车位。现原告实际交付被告的为三个汽车车位，另一个车位过小无法停靠汽车。尽管原告陈述系因房屋变更设计后加了承重柱导致第四个车位变小，但根据原告提供的变更设计图纸来看，原告仅将房屋地上三层的变更设计图告知被告，地下车位变更设计情况未告知被告，后在双方签订商品房买卖合同时也未对协议约定的车位买一赠一条款进行过变更。那么根据协议约定，被告支付两个车位款后，原告应实际交付四个车位给被告。现原告仅实际交付能正常停靠汽车的三个车位给被告，故本院酌情扣减四分之一的车位款即2.9万元，被告还应给付原告车位款87000元。对原告请求以未付款为基数，按照日万分之日计算逾期付款违约金的主张，对此本院认为逾期付款违约金的计算标准应兼顾合同履行情况、当事人过错程度及逾期利息等因素综合确定，在本案中被告的违约行为为逾期支付部分房屋价款及车位款，该行为所造成的损失为资金占用损失，根据合同履行情况、当事人过错程度及公平原则，合同约定的日万分之十的标准已明显高于原告的实际损失，应适当予以调整，本院酌情确定以中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率作为违约金的计算标准。综上所述，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条和《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告杨书根、陈翠香应于本判决生效后十日内给付原告扬州东湖置业有限公司房款及车位款共计529000元及相应逾期付款违约金（以529000元为基数，从2018年9月1日起参照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）；二、驳回原告扬州东湖置业有限公司超出上述范围的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11418元，由被告杨书根、陈翠香共同负担10000元，由原告扬州东湖置业有限公司负担1418元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长 华 娟人民陪审员 丁 艺人民陪审员 戴学友二〇二一年七月二十三日书 记 员 张雅森附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百十一四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额计的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百五十九条：买受人应当按照约定的数额支付价款。第一百六十一条：买受人应当按照约定的时间支付价款。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院《关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条：民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。