淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0812民初3961号原告：李国霞，女，汉族，1971年6月1日出生，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：庄志刚，江苏开淮律师事务所律师。委托诉讼代理人：高洪远，江苏开淮律师事务所律师。被告：刘海军，男，汉族，1975年11月24日出生，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：孙志，江苏律轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋磊，江苏律轩律师事务所律师。原告李国霞与被告刘海军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李国霞委及其托诉讼代理人庄志刚、被告刘海军委托诉讼代理人孙志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李国霞向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告3个月租金11664元；2、请求判令被告退还原告押金2000元；3、判令被告给付装修拆迁费76225.4元；4、被告承担诉讼费。事实和理由：2014年7月31日，原告和被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将其所有的位于清江浦区的房屋出租给原告，租期自2014年9月4日起六年，租金付款方式为一年一付，前两年每年租金为4万元，第三年起每年按原租金的百分之八比例上浮，押金2000元。同时，原被告还约定了六年内如遇政府拆迁，被告给予原告一定比例的装修拆迁费，原告按照合同约定按期支付给被告租赁费。2018年6月因政府拆迁，导致合同根本目的不能履行，原告在租期届止前3个月搬出，被告至今未退还原告多交的最后3个月租金、押金以及合同约定的装修拆迁费。原告认为，双方当事人签订的房屋租赁合同是合法有效的，理应受到法律保护，被告应当按照合同约定向原告退还多收的租金及装修拆迁费用。故根据相关法律规定，原告诉至法院，请求人民法院依法支持其诉讼请求。被告刘海军辨称，1、原被告签订的租赁合同是事实，也收取了原告2000元的押金，关于房屋拆迁补偿的装潢费用连同押金也一直愿意支付给原告；2、原告主张的退还租金，被告不应该退还，因为直至2019年5月原告才完全搬离交付房屋，我方保留向其主张尚未付租金部分的权利；3、关于应当支付给原告补偿费用，原告在计算总额补偿比例均错误，待举证过程中在再详细说明。根据当事人陈述和审查证据，本院认定事实如下：2014年7月31日，原告李国霞（承租方，乙方）与被告刘海军（出租方，甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方刘海军将其所有的位于八二新村八区十四排8号房屋在良好的状态下出租给乙方做生意或居住使用，房型六室两厅两卫220平方，房内设施厨房、卫生间吊顶等简装。租赁期限自2014年9月4日至2020年8月31日共六年，合同期满后，乙方优先承租。双方约定押金为2000元，该保证金不可视为预付的租金，前两年每年租金为4万元，付款方式为年付，当面签收。合同期满后乙方再续租，第三年起每年按原租金的百分之八比例上浮。六年之内如遇政府强制拆迁，承租后第一、二年装修拆迁费按一比三进行分配；第三、四年装修拆迁费按一比一进行分配；第五、六年装修拆迁费按三比一进行分配。如超过六年拆迁，所有补偿装修费用归甲方所有。乙方应承担租赁期间内所使用的相关费用，如水电费、管道煤气相关费用，并按单如期缴纳。乙方按合同规定，提前一个月支付租金，保证金以及其他各项应付费用。乙方经甲方同意可以在承租房内进行装修及添置设备，乙方不得在未征得甲方同意私自砸墙装修。租期满解除后，乙方可将添置的可拆运的设备自选拆运，不得破坏吊顶、墙面、地面、电路、水路等装修设施，并保证不影响房屋的正常使用。未经甲方当面同意，乙方不得将承租的房屋转租或分租。合同终止及解除的约定：租赁期满后，乙方应当天将承租的房屋交还给甲方，如有留置任何物品，在未取得甲方的谅解之下，均视为放弃，任凭甲方处置，乙方决无异议。合同还约定了违约责任及其它内容。本合同一经双方签字后立即生效，未经双方同意不得任意终止，如有未尽事宜，甲乙双方可另行协商。甲乙双方在合同的落款处签名。合同签订后，原告按照合同约定向被告交纳了押金2000元，并支付租金至2018年8月。另查明，2018年6月7日，淮安市清江浦区人民政府首次发布包括涉案租赁房屋在内的地块拆迁公告，后于2020年3月30日又发布“延长拆迁地块房屋征收项目签约期限”的公告，签约时间延长至2020年7月31日。2020年7月10日，被告刘海军和陆兰英（乙方，被征收人）共同与淮安市清江浦区住房和城乡建设局（甲方，征收部门）签订了《淮安市国有土地房屋征收补偿安置协议书》一份，约定因检察院东侧一号地块项目建设需要，甲方经批准征收乙方位于承德北路八二新村的房屋，总面积为228.13平方，乙方自愿选择的补偿安置方式为货币补偿，补偿总额为3132824.28元，其中房屋补偿款2055540.84元，装潢、附属物、生活设备移装及花草树木补偿款152451.25元，其他费用为924832.19元。双方办理项目旧房接收交割单，载明户名为刘海军、陆兰英，总面积228.13平方，合法面积为221.24平方，奖励政策（元）：提前签约交房奖22124元、签约交房奖205554.08元等内容，合计444232.16元。被征收人、实施单位、工程队、水电工丰相应处签字确认。本案的争议焦点为：1、被告是否应向原告退还三个月的租金问题；2、双方就补偿装修费用按照合同约定适用何种分配比例以及分配的金额。关于争议焦点1，本院认为，在《房屋租赁合同》履行期限内遇政府部门拆迁应属不可抗力，双方均不承担违约责任，但由于租赁房屋被拆迁导致合同的目的不能实现，涉案合同终止履行。双方对于交纳的租金至2018年8月没有异议，虽然淮安市清江浦区人民政府于2018年6月7日已发布包括涉案房屋在内（检察院1号地块）的房屋征收决定公告，但从公告之日至房屋交割日，期间须经过宣传、评估、签约、补偿审核、款项支付等环节，本案签订房屋征收补偿安置协议书的时间为2020年6月10日，旧房交割时间为2020年6月22日，可以看出案涉房屋拆迁客观上经过了二年时间，故首次拆迁公告之日而非原告所主张的合同终止日。2018年6、7、8三个月处于拆迁工作的前期阶段，此时原告未将房屋内物品全部清出并将房屋交付被告，占用涉案房屋客观上给被告合理利用房屋可能获得的利益也造成了一定的损失，故原告要求被告退还三个月租金11664元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点2，本案原被告双方签订《房屋租赁合同》的有效期为六年，约定“六年之内如遇政府强制拆迁，承租后第一、二年装修拆迁费按一比三进行分配。第三、四年装修拆迁费按一比一进行分配。第五、六年装修拆迁费按三比一进行分配。如超过六年拆迁，所补偿装修费用归甲方所有”。从该约定可以看出随着拆迁时间的向后推移，原告获得补偿装修拆迁费的金额越来越少，超过六年装修拆迁费全部归被告所有。根据拆迁公告的“……自2018年6月7日房屋征收正式开始”与合同中约定的“六年之内如遇政府强制拆迁……”中的“如遇”一词的含义基本一致，被告抗辩“直至2019年5月原告才完全搬离交付房屋的时间”，认为房屋租金可以计算至此，并保留主张尚未支付的租金部分的权利，本院审查认为，拆迁工作是在一定期限内完成一系列行为的综合工作，而不是某个时间结点所完成的单一行为，被告对此认知存在偏差，与事实不符，该抗辩理由不能成立。故原告主张涉案房屋在第四年内遇政府拆迁的事实本院予以认定，涉案拆迁装潢款补偿款理应按照合同约定第三、四年装修拆迁费按一比一进行分配。根据双方提供的《淮安市国有土地上房屋征收补偿安置协议书》，其中装潢、附属物、生活设备移装及花草树木补偿款计152451.25元，包括建筑材料收购款1378元，其他所列明细清单项目名称总和151073.25元，经过双方质证及本院审查，认定房屋装修部分拆迁费为131011.25元，其他款项与原告所主张的案涉款项无关，不予审查。由于双方在合同中未对涉案房屋投入装修部分的投资方、投资金额加以区分，视为双方没有约定，应当以装修补偿款的总额151073.25元按照第四年的比例在原被告之间进行分配，结合房屋装修时原告投入12多万元，被告投入近3.5万元，原告主张按照拆迁装修费总额的一比一分配具有一定的合理性，根据合同约定被告应向原告支付房屋拆迁装修补偿费为65505.63元，超出的部分不予支持。关于原告要求被告退还押金2000元的诉讼请求，被告对此无异议，本院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告刘海军应于本判决生效后十五日内一次性向原告李国霞退还押金2000元并支付拆迁装修补偿费65505.63元，合计人民币67505.63元。二、驳回原告李国霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2026元，减半收取1013元，由原告李国霞负担245元，被告刘海军负担768元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及并按当事人的人数提供副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 刘姚根二〇二一年七月十五日法官助理 陈**元书 记 员 金芳婷附：相关法律条文及司法解释《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》一、民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。