湖南省湘潭市岳塘区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0304民初2370号原告:林某，女，2015年9月17日出生，汉族，住湖南省祁阳市。法定代理人：张某，男，1972年2月27日出生，汉族，住湖南省祁阳市，系林某之父。委托诉讼代理人:李家祁，湖南荣湘律师事务所执业律师。被告：周超，男，1983年9月30日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。被告：周芬，女，1988年4月30日出生，汉族，住湖南省华容县。被告周超、周芬共同委托诉讼代理人：赵鑫，湖南同升律师事务所执业律师。被告周超、周芬共同委托诉讼代理人：彭依涵，湖南同升律师事务所执业律师。被告：湘潭市麦吉臻选酒店管理有限公司，住所地湖南省湘潭市高新区湘潭大道281号湘潭万达广场综合楼1单元3501012号。法定代表人：罗德进，该公司经理。委托诉讼代理人：许泽武，湖南君子莲律师事务所执业律师。原告林某与被告周超、周芬、湘潭市麦吉臻选酒店管理有限公司（以下简称麦吉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林某的委托诉讼代理人李家祁、被告周超、周芬的共同委托诉讼代理人赵鑫、彭依涵、被告麦吉公司的委托诉讼代理人许泽武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林某向本院提出诉讼请求：1.解除林某与湖南小懒酒店管理有限公司（以下简称小懒公司）于2018年9月1日签订的《房屋租赁合同》；2.周超、周芬、麦吉公司共同支付林某房屋租金：2021年1月至6月共计5个月的租金30764.36元，后续的租金按照实际租赁期限及标准计算；3.周超、周芬、麦吉公司共同支付林某违约金18458.62元（以延期支付的房屋租金30764.36元为基数，按0.5%／天的标准自2021年1月1日暂时计算至2021年6月1日的违约金为28841.59元，后续违约金按实际发生天数计算）；4.周超、周芬、麦吉公司共同向林某返还房屋装修补贴款共计148407元；5.周超、周芬、麦吉公司共同支付林某违约金总计600000元。被告周超、周芬共同辩称，1.林某早已经知晓《房屋租赁合同》的承租人及实际履行方已经变更为麦吉公司，并未提出任何异议，故租赁合同权利义务已经转移的情况下，周超、周芬无需承担支付租金的法律责任。小懒公司与林某（法定代理人张某）签订租赁合同后，一直按约定履行义务，2019年初，小懒公司因经营不善退出湘潭市场，麦吉公司拟在湘潭开展酒店业务，经过33-35楼出租方同意，小懒公司、麦吉公司及业主签订《房屋租赁合同补充协议》，约定承租方变更为麦吉公司，麦吉公司承接小懒公司的全部权利义务，因出租方多达78人，业主建立微信群，均是派代表参与谈判，合同确定后，麦吉公司找业主完善签字手续，林某迟迟未办理签字手续，但小懒公司、麦吉公司均已经将相关情况告知林某，麦吉公司也一直作为实际承租人在履行合同义务，从林某的起诉状、麦吉公司经营登记信息可知，林某早已经得知租赁房屋目前的承租人系麦吉公司，权利义务已经发生转移，在处理完毕前述事宜后，小懒公司依法办理注销，此前，林某未提出任何异议。在租赁合同已经转移的前提下，周超、周芬无需承担任何支付租金的责任，周超在短信中所称是承诺协助林某向麦吉公司主张租金，但不是自愿承担支付租金义务。2.麦吉公司暂停支付租金是因不可抗力影响以及林某本身存在违约行为，故麦吉公司有理不支付租金并无需承担违约责任。疫情对于酒店行业的冲击属于不可抗力，《房屋租赁合同》约定承租人享有6个月的免租期，林某未按约定给予，存在违约，麦吉公司停付租金后，业主的过激维权导致酒店无法正常经营，经政府部门协调，大部分业主另行签订协议，目前酒店已经恢复运营。3.林某主张违约金过高，依法不应支持。林某按照租赁合同约定，要求以应付未付金额的0.5%／天计算违约金，同时还要求按照20万元／间的标准计算违约金，明显过高且重复计算，请求法院核减。4.林某要求返还房屋装修补贴款没有事实及法律依据。林某支付的装修补贴已经全部投入酒店装修，麦吉公司接手后再度装修，其装修价值远远超过林某的投入，且装修补贴款的退回《房屋租赁合同》明确约定了前提条件，另外合同也约定租赁期限届满后，所有的装修内容均归属林某，林某的装修补贴未按时支付。5.本案林某主张的债务系小懒公司依法注销后新产生的债务，周超、周芬无需承担责任。小懒公司按照工商部门的要求，将公司相关事宜以及租赁合同的权利义务转交麦吉公司，之后在国家企业信用信息公示系统《简易注销公告》专栏主动向社会公告拟申请简易注销登记及全体投资人承诺等信息，公告期内，并未有任何债权人向小懒公司申报债权，也没有任何人对注销行为提出异议，故登记机关于2020年9月29日依法作出准予小懒公司简易注销登记的决定，小懒公司的注销程序合法。本案债务发生在小懒公司注销后，小懒公司注销前不可能预见涉案债务的发生，故也不应承担责任。6.本案审理应充分考虑可能产生的社会影响。租赁房屋不是单独一户，而是与其他77户业主共同与麦吉公司签订租赁合同，在政府的支持下，麦吉公司已经与广大业主达成一致，业主在2021年5月21日共同成立湘潭万众酒店管理有限公司，与麦吉公司一同对酒店进行经营管理。被告麦吉公司辩称，1.2019年1月22日，麦吉公司继承了小懒公司与林某《房屋租赁合同》中承租人的权利义务，租金一直付至2021年1月31日。2.麦吉公司暂停支付租金是因为不可抗力影响以及林某存在违约行为，因此麦吉公司有权不予支付租金也无需承担责任。3.林某主张违约金过高，恳请法院依法核减。4.林某要求返还房屋装修补贴无事实和法律依据。原告林某为支持其诉讼请求，向本院提交湘（2019）湘潭市不动产权第0032733、0032749、0032737号、《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同》附件二、湘潭麦吉臻选酒店至业主申请函、微信聊天记录作为证据，以上证据林某均未提交原件，其中湘（2019）湘潭市不动产权第0032733、0032749、0032737号、《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同》附件二，周超、周芬、麦吉公司均不予认可，本院亦不予认可，对于湘潭麦吉臻选酒店至业主申请函、微信聊天记录，经周超、周芬、麦吉公司质证认可真实性，本院对真实性、合法性、关联性予以认可，证明目的结合庭审查明事实综合予以认定。经庭审释明，林某已经知晓其未能提交证据原件所可能导致的诉讼风险并愿意承担。被告周超、周芬为支持其答辩意见，向本院提交《房屋租赁合同补充协议》、补贴款收款记录、小懒公司工商登记信息作为证据，以上证据周超、周芬均未提交证据原件，结合林某的诉状、麦吉公司的答辩意见以及双方质证、庭审询问，对于《房屋租赁合同补充协议》不予采纳，林某（法定代理人张某）未在该补充协议上签字确认，不能约束林某。对于补贴款，系周超、周芬的自认，予以认可。对于工商登记信息，予以认可。被告麦吉公司为支持其答辩意见，向本院提交麦吉公司营业执照、《房屋租赁合同补充协议》、麦吉酒店湘潭店装修工程及工程量清单、部分装修合同、转账记录、湘潭万众酒店管理有限公司委托经营合同作为证据，对于麦吉公司营业执照、麦吉酒店湘潭店装修工程及工程量清单、部分装修合同的真实性、合法性、关联性及证明目的予以认可，对于《房屋租赁合同补充协议》不予采纳，林某（法定代理人张某）未在该补充协议上签字确认，不能约束林某。对于转账记录，无原始记录核对，经庭审核实，林某认可已经收到2021年1月的租金。对于湘潭万众酒店管理有限公司委托经营合同，因林某尚未在补充协议上签字，故该合同与本案无关，不予采纳。查明的事实经审理查明，本院确认如下法律事实：林某曾与小懒公司签订《房屋租赁合同》，由林某将其位于湘潭万达广场Ａ座的3501020、3501021、3501022房屋租赁给小懒酒店，双方约定三间房屋林某应该缴纳装修费148407元，林某实际缴纳了102260元。后因小懒公司经营不善，由麦吉公司继续租赁林某的该房屋做酒店经营，麦吉公司在接手后于2019年5月至9月又对房屋进行了重新装修并用作酒店经营，麦吉公司一直支付林某租金至2021年1月底，现麦吉公司自认林某的该三间房屋租金2021年2月-5月为7691.09元／月。另查明，小懒公司的股东为周超、周芬，该公司于2020年9月29日办理注销。判决的理由与结果本院认为，本案争议焦点为以下四点。一、林某与麦吉公司之间存在何种关系。二、周超、周芬是否需要承担租金支付义务。三、关于林某诉请要求解除合同以及返还装修补贴款。四、本案违约金的计算。一、林某与麦吉公司之间存在何种关系。小懒公司与林某之间曾经存在租赁合同关系，麦吉公司并非从小懒公司租赁该房屋，故本案不涉及转租。从庭审询问可知，麦吉公司是直接与60余户万达广场业主（不含林某）签订有补充协议，麦吉公司与该60余户业主之间应该是重新建立新的租赁关系，林某（法定代理人张某）未在补充协议上签字，但事实上麦吉公司对林某的房屋进行了基于酒店服务需要的装修装饰并支付了对应的租金，麦吉公司认可林某主张的3间房屋租金标准为7691.09元／月，同时麦吉公司也在实际向林某履行租金支付义务，庭审中三方均认可麦吉公司与林某之间建立了新的租赁合同，本院亦予以认可，超过六个月的租赁合同应该采用书面形式，现林某与麦吉公司之间未签订书面租赁合同，视为不定期租赁。二、周超、周芬是否需要承担租金支付义务。根据林某的主张及庭审查明的事实，林某房屋租金已经付至了2021年1月底，林某诉请2021年2月至2021年6月的租金，因小懒公司已经在2020年9月29日注销，本案林某主张的债权并不发生在小懒公司存续期间，即该期间小懒公司的民事主体身份已经灭失，不再发生新的债务，且事实上麦吉公司也与林某之间订立新的租赁合同并实际履行，故林某无权要求周超、周芬承担其房屋在2021年2月之后的租金，周超、周芬称对该债务不承担责任的答辩意见，予以采纳。三、关于林某诉请要求解除合同以及返还装修补贴款。林某在本案庭审过程中并未提交其与小懒公司的租赁合同原件供法庭核对，周超、周芬对该复印件又不予认可，由林某承担举证不能的责任，对于租赁合同中双方权利义务的约定无法确认，同时小懒公司已经注销，本案起诉时已经不具有民事主体身份，如果在小懒公司存续期间麦吉公司承接了原合同的权利义务并实际履行（林某将房屋租赁给麦吉公司作酒店经营，麦吉公司支付相应租金），则小懒公司与林某之间的租赁合同自然终止，亦不存在解除问题，对于装修补贴款，因无合同原件核对，无法确认双方关于装修补贴款的约定内容，该两项诉讼请求均不予支持。四、本案违约金的计算。麦吉公司与林某之间成立不定期租赁合同，林某认可目前房屋系麦吉公司经营管理，根据麦吉公司提交的租金支付记录，显示本案房屋租金应在月初支付当月租金，现麦吉公司认可三间房月租金为7691.09元，林某主张违约金按未付租金的0.5%／天计算违约金外还需支付60万元违约金无合同依据，经庭审询问林某的实际损失，林某称损失为租金以及可得利益4万元，本院认为，租金不属于损失，关于可得利益，林某亦未能举证，故麦吉公司要求调整本案违约金的答辩意见，予以采纳，本院将违约金按所欠租金的全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85%上浮30%进行调整。截止2021年7月30日，产生欠付租金46146.54元，违约金为674元。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民法典》第五百五十七条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百零七条、第七百二十一条，《最高人民法院关于适用的解释》（2020年12月29日公布）第九十条规定,判决如下：一、湘潭麦吉臻选酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付林某房屋2021年2月至7月租金46146.54元，自2021年8月起，每月1日支付当月租金至租赁关系结束之日；二、湘潭麦吉臻选酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付林某违约金674元；三、驳回林某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11960元，减半收取计5980元，由湘潭麦吉臻选酒店管理有限公司负担525元，由林某负担5455元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审判员  刘婧二〇二一年七月三十日书记员  周莎