广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0104民初40号原告：刘淑平，女，1959年5月26日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。委托诉讼代理人：简毅、吴佳琪，广州金鹏律师事务所律师。被告：广州市志联房地产开发有限公司，住所地广州市荔湾区芳村大道120号之一。法定代表人：林护国。诉讼代表人：国信信扬律师事务所，广州市志联房地产开发有限公司破产管理人。负责人：梁彬。委托诉讼代理人：方珩，国信信扬律师事务所律师。原告刘淑平与被告广州市志联房地产开发有限公司（以下简称志联公司）商品房预售合同纠纷一案，经广州市中级人民法院（2020）粤01民初1521号民事裁定指令本院审理，本院于2021年1月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴佳琪，被告的委托诉讼代理人方珩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告为原告办理广州市越秀区XXX路XX号地段东湖凯柏轩X幢XX层XX房的交易过户手续和产权登记手续。事实和理由：2010年7月20日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买广州市越秀区XXX路XX号地段东湖凯柏轩第X幢XX层XX房，房价款总额为664608元。合同签署后，原告于2010年8月9日取得房管部门就该房屋出具的预告登记证明。2011年1月31日，双方签订《东湖凯柏轩收楼确认书》，自此，原告正式接收并合法占有、使用涉案房屋。后因被告进入破产程序，原告曾于2016年9月6日向法院起诉要求被告为原告办理涉案房屋的交易过户手续和产权登记手续，被告在该案中提起反诉要求确认合同无效、原告腾空交还房屋。法院经审理后，确认了合同的真实性、合法有效性，但认为原告没有履行支付对价房款664608元义务，并以此为由驳回了原、被告的诉讼请求[一审案号（2016）粤0104民初18691号、二审案号（2017）粤01民终13072号]。后原告于2020年7月1日向被告足额支付了涉案房屋购房款664608元。综上，双方的合同合法有效，且原告已付清房款，但被告未履行办理过户办证义务，为此提出上述诉讼请求。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：1.在管理人已明确拒绝接受原告合同款情况下，原告在被告被宣告破产后强行支付本应在十年前支付的合同款，不能视为履行完毕合同义务。生效判决已认定原告并未依合同约定支付全部购房款。原告在十年后支付合同款，十年间的物价已不可同日而语，当年合同价为60余万元的涉案房屋现在市值720余万元，其履行不具有适当性和合理性，不能视为履行完毕合同义务。2.被告在被宣告破产时，原告的预告登记已经失效，其转为本登记的条件仍未满足，因此，法院判决驳回了原告要求办理产权登记的诉请，故原告对涉案房屋享有的债权不具有排他性、优先性。原告在近期的付款行为已被明确告知要求退回，原告的付款目的是基于被告已进入破产程序而其预告登记转为本登记的条件未满足，为获得对房屋的优先性、排他性而进行的，是非善意的，如这种非善意的付款行为能够取得优先性，将损害其他破产债权人的公平清偿权，没有任何法律依据。3.涉案房屋登记在被告名下，依法属于破产财产。原告既不享有取回权，也不享有特别优先权（别除债权）。本案情况不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的情形，原告的债权不能对抗普通债权人。4.现被告已因严重资不抵债而被宣告破产，债权金额达数十亿，普通债权人的清偿比例不足10%。如原告的办证诉请获支持，无异于在破产程序中进行个别清偿，意味着原告以60余万元的价格换取720余万元的房产，将极大损害全体破产债权人的利益，违背破产法的立法目的及精神。经审理查明：2009年4月27日，广州市国土资源和房屋管理局向被告核发了越秀区XXX路XX号地段东湖凯柏轩项目的穗房预（网）字第××号商品房预售许可证。2010年7月20日，原告（乙方，买方）与被告（甲方，卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（已办理网签手续），其中约定：乙方所购商品房为越秀区XXX路30-44号地段编号为34的地块的东湖凯柏轩第1（栋）幢XX层XX号房，房屋地址：越秀区XXX路[门牌××房，房屋用途为住宅，建筑面积共140.71平方米，套内建筑面积117.79平方米，总金额664608元，甲方同意乙方按分期付款方式支付房款，其中第一期自本预售合同网上签订之日起0日内支付50000元，第二期在2010年9月20日前支付614608元；如果乙方未能按照本合同约定的期限将各期房款支付预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款的0.05%的标准支付违约金，经甲方催告，逾期超过15日仍未支付的，甲方有权解除合同；甲方应当在本合同网上签订之日起30日内，为乙方办妥预售合同备案和预购商品房预告登记，并将预购商品房预告登记证明书交付乙方，乙方应当及时提供登记机关要求的需乙方提供的证件资料；甲方应当在2010年6月28日前将上述房屋交付乙方使用；甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方等。2010年8月9日，原广州市国土资源和房屋管理局核发粤房地预登穗字第××号房地产预告登记证明，写明涉案XX房的预告登记权利人为原告。上述合同签订后，被告于2011年1月31日与原告签订东湖凯柏轩收楼确认书，将涉案XX房交付原告使用至今。被告于2011年6月16日向原告出具涉案XX房售房款664608元的发票。原告因与被告就涉案房屋的纠纷，曾向本院提起（2016）粤0104民初18691号民事诉讼，要求确认涉案房屋属原告所有、被告为原告办理涉案房屋的交易过户手续和产权登记手续。本院经审理后，除查明上述事实外，还查明：广州市德骞实业有限公司的法定代表人为陈某，该公司于2005年9月29日更名为广州市德骞咨询服务有限公司。陈某与原告是夫妻关系。2004年1月18日，被告（甲方）、德骞公司（乙方）与陈某（丙方）曾签订《合作开发广州市XXX路30至44号商住楼合同书》，写明根据穗规地证字[1996]第90号批复，甲方征用了广州市东湖路以西、东湖路以南征地面积7579平方米，用地性质为商业、商务、住宅、幼儿园……甲方曾与广州市花都第二建筑工程有限公司（以下简称为花都二建公司）合作开发该项目，甲方至今共已投入该项目5234467.76元，花都二建公司共投入该项目24589000元……丙方持有合作项目20%股权权益，即丙方对合作项目的一切财产享有20%的所有权和收益权；甲方、乙方和丙方在本合同签订前在该项目所投入资金的使用情况，如拆迁补偿，办公费等共计35323467.76元由甲、乙、丙三方另行签订确认，三方的投资将按本合同的规定分别返还给甲、乙、丙各方等。2010年7月13日，陈某向被告出具申请，写明其与被告签订的商品房买卖合同，购买东湖商住楼XX层XX房，现需正式签订买卖合同，该合同改由其配偶即原告签订，特此申请。在该案诉讼期间，原告申请陈某作为证人出庭作证，陈某陈述：涉案XX房的买卖是由我经手处理。我从2001年起便是涉案东湖凯柏轩项目的董事和副总经理。该项目开发时，被告开发的资金困难，早期的开发需要大量的现金用于支付拆迁费用及支付开挖地基、打桩等工程费用，故被告在当时通过内部预售房屋筹集资金，预售的范围包括项目的工作人员及关系密切的朋友，内部预售的房价相对有优惠，但前提是购房人一次性现金支付完房款。我在2005年11月15日与被告签订买卖合同，合同定价1352680元，我自己筹钱支付了550000元，另外向花都二建公司借款550000元来支付房款。自己支付的550000元中，有250000元是在2005年11月4日从我妻子即原告的账户转账支付给被告的股东之一苏某，有200000元是在2005年11月4日从我的账户转账支付给被告的股东之一林某，同日，我从自己账户取现103000元，3000元自己用，100000元作为定金交至被告在东川大厦三楼办公室，具体交给被告财务人员何瑞敏。花都二建公司则在2005年11月1日将550000元现金运至我家即广州市海珠区滨江东路847号1401房。我取现及转账的建行网点位于被告办公场所附近，我在当天支付完定金后，就回家取550000元再支付给被告，故在2005年11月4日共向被告支付了房款1100000元。购房时我享受了如下优惠，一是一次性付款的公开发售折扣2%，二是第一天公开发售优惠2%，三是董事折扣4%，四是买卖合同约定至预售证办妥时止的优惠。至于付款为何是支付给被告股东，因为被告开发项目资金困难，需要大量现金，这些现金是走的被告财务内账，内账是公司内部操作的相对不对外的账目，当时购房人包括我在内，只要被告能开出付完款的凭证，都不在意房款具体支付给谁，我也是根据被告的要求才向其股东及其公司财务付款。我支付完房款后，被告财务给我开具了1100000元的房款收据。被告内部预售房款要求购房人能够确定付款且在付完款后才签订买卖合同，故我付款是在签订买卖合同之前。买卖合同约定的价格是初步定金，因为被告取得预售证开盘售楼的时间合作方均没有把握确定，涉案房屋房价折扣在当时也不确定，故只支付了1100000元房款，没有按照合同约定价格付齐房款。我妻子即原告与花都二建公司的总经理王学加的妻子是姐妹关系，我向花都二建公司借款550000元没有签署借条，我委托花都二建公司接收被告退还的多收房款，是因为我向花都二建公司借款，这些多退房款作为还款的一部分还给花都二建公司。本院经审理后认为：陈某与被告履行原商品房买卖合同的行为已转化为原告与被告履行商品房买卖合同的一部分而存在。该案的焦点在于原告有无履行付款义务，这需要结合陈某与被告履行原商品房买卖合同的情况进行审查，根据陈某的证言以及银行取现、转账记录、花都二建公司银行账户取现记录等证据，陈某主张其是将200000元房款转账给被告股东之一林某，原告将250000元房款转账给被告股东之一苏某，陈某再取现100000元并向花都二建公司借款550000元作为现金支付给被告，共已支付房款1100000元。对此分析如下：第一，陈某作为涉案东湖凯柏轩项目的合作开发方，应当清楚被告的公司账户及项目资金运转情况，如陈某购买房屋支付房款，应当支付至被告公司账户已入公账，但陈某及原告是将450000元房款转账给被告的两位股东个人账户，没有直接转账给被告公司账户，现无证据证明被告曾委托其股东收取涉案房款购房款，不能排除陈某与股东个人存在其他经济往来，难以认定上述款项是作为房款支付给了被告。第二，陈某在同一天同一银行网点转账200000元房款又取现100000元支付给被告，在操作上完全没有必要如此麻烦，且陈某是否将其100000元现金及向花都二建公司借款550000元现金支付给了被告财务人员，没有证据加以证实。第三，陈某与花都二建公司借款550000元没有签订借据，从花都二建公司取现550000元的银行账户记录来看，该公司第一笔取现是在2005年8月11日，正如被告辩称，该公司取现550000元的时间跨度较长，明显早于陈某与被告签订商品房买卖合同的时间，不符合一般商品房交易程序。第四，原合同约定的总房款为1352680元，陈某主张已付的房款为1100000元，与陈某自称被告内部预售房屋前提是一次性现金支付全款不相符。第五，原买卖合同只约定了4%的折扣，并没有写明原告主张的一次性付款2%的折扣以及开盘2%的折扣，陈某也没有按照合同付全房款，不符合享受一次性付款2%的折扣条件。第六，花都二建公司是涉案东湖凯柏轩项目的原合作开发方，该公司法人王学加与原告及陈某关系密切，被告在2010年12月8日向该公司转账435392.35元，并未注明款项用途，即便花都二建公司出具证明称是代原告收取房款，陈某也出具收款收据，亦不能排除该款项是作为其他用途款项的可能性。综上，考虑到花都二建公司、陈某先后为被告开发涉案项目的合作方，关系错综复杂，即便被告向原告出具了房款664608元的发票，仍不足以认定原告实际支付了该款项，故原告在没有支付房款对价的情况下，要求确认涉案房屋为其所有，由被告办理涉案房屋的不动产权证，不符合等价有偿原则，本院不予支持。原告与被告所签的商品房买卖合同并未违背法律、行政法规的强制性规定，被告也没有举证证明原告及陈某与被告前后所签的合同约定房款均明显低于市场价格，损害了他人利益，故被告要求确认商品房买卖合同无效，依据不足，本院不予支持。原告是基于商品房买卖合同自主占有涉案房屋，被告要求原告腾退房屋没有法律依据，本院亦不予支持。本院遂判决驳回刘淑平的全部诉讼请求、驳回志联公司的全部反诉请求。原、被告对上述判决不服，均提起上诉。广东省广州市中级人民法院于2017年9月18日以（2017）粤01民终13072号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决已发生法律效力。此后，被告又起诉要求解除上述与原告签订的买卖合同、被告协助办理该房屋的网签撤销手续。广州市中级人民法院裁定指令广州市海珠区人民法院审理该案。刘淑平在该案庭审后向广州市海珠区人民法院邮寄代理词，表示同意重新向志联公司管理人支付足额房款等。广州市海珠区人民法院经审理后于2020年3月24日作出（2019）粤0105民初18945号民事判决书，其中认为：志联公司确曾向刘淑平出具过《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的款项的发票，使刘淑平认为其款项已支付完毕，就此而言，不能认定刘淑平履行合同不当。而且，刘淑平已实际接受了涉案房屋并在涉案房屋居住多年。在此情况下，志联公司应在刘淑平不愿意或不能继续履行合同的情况下才能解除合同。志联公司在该案中提交的证据不足以证明合同已具备上述解除的条件，为此该院判决驳回志联公司的诉讼请求。志联公司不服该判决，提起上诉。在上述案件二审期间，原告于2020年7月1日向被告的破产管理人的建设银行账户汇款664608元，附言注明为“刘淑平支付东湖凯柏轩XX房购房款（二次支付）合同20100714490X”。广东省广州市中级人民法院经审理后，于2020年8月5日作出（2020）粤01民终10660号民事判决书，认为：涉案房屋至今尚未办理所有权转移登记手续，依据物权法关于不动产物权登记生效原则，涉案房屋属于志联公司的债务人财产。刘淑平依据最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》的司法解释第七十一条第六项“尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产”之规定主张涉案房屋不属于志联公司破产财产的范围，但上述司法解释与破产法及现行司法解释不一致，故刘淑平该项主张不成立，本院不予采纳。《中华人民共和国破产法》第十八条第一款规定:人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。但本案中，涉案商品房买卖已经在广州市国土资源和房屋管理局办理了房地产预告登记，刘淑平基于商品房买卖合同取得的债权已转化为准物权，具有排他性。此外，志联公司与刘淑平签订商品房买卖合同后，志联公司向刘淑平出具了购房款发票并交付房屋给刘淑平使用多年。通常情况下，志联公司出具发票的行为可以作为判断一般买受人已经支付房款的事实依据；至前案争议发生，本院生效判决经审查认定刘淑平主张的付款事实存疑，并据此驳回刘淑平要求志联公司协助办理涉案房屋产权过户登记手续的请求后，刘淑平在本案一审中已明确表示同意重新向志联公司管理人支付足额房款，且二审期间已主动将全部房款转账支付给志联公司管理人，履行了商品房买卖合同的主要义务。志联公司管理人拒绝接收购房款依据不充分。据此，刘淑平已经支付了涉案房屋的全部房款，其对于商品房买卖合同的履行并无过错。综上，刘淑平对于涉案房屋享有的债权具有排他性、优先性，其债权的实现不构成对其他破产债权人合法权益的损害。在志联公司未举证证明涉案合同存在不能履行或不适于继续履行的情形下，志联公司主张管理人解除权要求解除涉案商品房买卖合同，事实、法律依据不足。为此，该院判决驳回上诉，维持原判。该案现已发生法律效力。本院认为：根据上述生效的（2020）粤01民终10660号民事判决书认定，涉案商品房买卖已办理了商品房预告登记，原告基于商品房买卖合同取得的债权已转化为准物权，具有排他性。至于上述合同的履行情况，上述生效的（2017）粤01民终13072号民事判决书认定原告主张其已支付涉案广州市越秀区XXX路30-44号地段东湖凯柏轩X幢XX层XX号房屋的购房款664608元的事实存疑，为此驳回了原告要求被告办理涉案房屋的产权过户登记手续的请求。基于此，原告在上述（2020）粤01民终10660号案二审诉讼期间，将全部购房款汇款支付给被告管理人的账户。前述生效的10660号民事判决书亦认定原告已履行了商品房买卖合同的主要义务，被告管理人拒收房款依据不充分，原告对涉案房屋的债权享有排他性、优先性，其债权的实现不构成对其他破产债权人合法权益的损害，志联公司主张管理人解除权要求解除涉案商品房买卖合同，事实、法律依据不足。因此，原告基于生效判决的认定而于2020年7月1日向被告管理人支付全部购房款，不应视为不当履行合同。在原告已向被告管理人支付全部购房款的情况下，结合涉案房屋已交付原告使用多年等事实，本院对原告现要求被告协助办理涉案房屋的交易过户和产权登记手续的诉请予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市志联房地产开发有限公司应协助原告刘淑平办理将广州市越秀区XXX路XX号地段东湖凯柏轩第X幢XX房的交易过户手续和产权登记手续。本案受理费100元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 丽人民陪审员  李妙燕人民陪审员  丁乃娟二〇二一年七月一日书 记 员  徐浩龙