广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0304民初29034号原告（反诉被告）：深圳南方长城投资控股有限公司，住所地广东省深圳市福田区景田路景莲花园半地下室，统一社会信用代码91440300192186080W。法定代表人：吴之刚。委托诉讼代理人：张晓亮，广东天梭律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓晓光，广东天梭律师事务所律师。被告（反诉原告）：深圳市成宏房地产经纪有限公司，住所地广东省深圳市福田区深南路佳和华强大厦A座1205-1207房，统一社会信用代码914403007466161431。法定代表人：戴宏武。委托诉讼代理人：郑卓雄，广东国扬律师事务所律师。原告深圳南方长城投资控股有限公司与被告深圳市成宏房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月8日立案受理后，被告在法定期间内提出反诉，本院依法受理反诉。本院依法适用简易程序于2021年7月7日公开开庭对本诉及反诉进行了合并审理。原告、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.原被告房屋租赁合同于2021年4月20日解除；2.被告于2021年5月21日前搬离房屋并返还原告；3.被告向原告支付租金6667元（自2021年4月1日至4月20日）；4.被告向原告支付房屋占有使用费暂计10000元（按10000元/月折算，自2021年4月20日暂计至2021年5月19日，后计至被告返还房屋之日止）；5.被告向原告支付违约金暂计10000元（违约金按1倍租金计算，自2021年5月21日暂计至2021年6月20日，后计算至被告返还房屋之日止）；6.被告向原告支付诉讼期间所欠的水电费、燃气费、物业管理费、房屋维修基金费等费用（具体金额以实际产生的为准）；7.被告承担本案诉讼费、财产保全费、诉讼财产保全责任保险费以及原告为行使本合同项下权利所发生的其他合理费用等。庭审时，原告确认第7项诉讼请求中的财产保全费未产生。事实和理由：2015年3月1日，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订了《房地产租赁合同》。根据租赁合同约定，原告将其名下位于深圳市福田区**房产出租给被告，租期为2015年3月1日至2017年2月28日，前12个月每月不含税租金为9450元，后12个月租金为10000元。租期届满后，原被告双方未续签书面租赁合同，租期变为不定期。后原告因经营需要拟收回房屋，多次和被告协商终止租赁合同事宜，但被告均以各种理由拒绝返还房屋。2021年4月14日，原告委托广东天梭律师事务所向被告出具《律师函》，告知被告：1.应于收到本函之日起3日内，与原告重新签订书面租赁合同。2.若双方未在上述期限内签订书面租赁合同，双方之间的租赁合同解除。3.租赁合同解除之日起30日内，被告将房屋腾空并返还给原告。2021年4月15日，被告收到上述《律师函》后，并未在3日内与原告重新签订书面租赁合同，因此，租赁合同应于2021年4月20日解除。被告应在租赁合同解除之日起30日内，即2021年5月21日前将房屋腾空并返还给原告。但被告至今仍在正常营业，并未与原告协商腾房及交房事宜。综上所述，为维护自身合法权益，根据《民事诉讼法》及相关规定，原告特向法院提起诉讼。被告答辩称，答辩意见与被告反诉状中事实与理由一致。且被告已支付2021年6月份的租金10000元。被告向本院提出反诉请求：1.原告向被告退还租赁保证金1.8万；2.原告向被告赔偿装修损失10万元；3.原告向被告赔偿加盟费1.9万元；4.由原告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告于2006年5月1日起承租原告位于深圳市福田区**房产。双方于2015年3月1日签订最后一份《房地产租赁合同》。该租赁合同约定：原告将位于深圳市福田区**房产出租给被告使用；租赁房地产面积共计12平方米；租赁期限为2015年3月1日至2017年2月28日止，前12个月每月租金为9450元，后12个月每月租金为10000元；原告租赁房产时，可向被告收取租赁保证金18000元；双方还就合同其他条款进行了约定。上述合同签订后，被告按照合同约定向原告缴交了租赁保证金18000元，继续承租使用原告上述房产。在租赁期间，被告按照双方所签订合同约定履行了全部承租人义务。在双方上述《房地产租赁合同》所约定的租赁期限于2017年2月28日届满后，被告多次要求与原告续签租赁合同，但原告均以租赁物业产权存在纠纷和变更为由进行推托，并称与租赁物业相邻的其他原告物业均未续约，让被告按原合同继续履行就好。其后，被告按与原告之前所签订的上述《房地产租赁合同》约定，继续承租原告上述物业至今。被告在确认原告能将上述物业继续出租给被告使用后，于2020年12月投入资金10万元，对所承租房产进行了重新装修。因疫情影响原因，被告为了提高业务量，于2020年12月加盟了“贝壳找房”线上服务，向贝壳找房（深圳）科技有限公司支付了广告代理服务费及推广费15000元、鉴证咨询服务费4000元。2021年4月14日，原告突然通过律师向被告发出《律师函》要求解除双方租赁合同关系。被告在收到律师函后多次联系原告，要求续签租赁合同。但原告工作人员告诉被告，称公司决定将上述商铺收回，作为公司的招商处，不同意续租。被告认为，被告在双方所签订租赁合同租赁期限届满后，经原告同意继续承租使用涉案房产，按时缴交租金及水电费、管理费等（截止至提交本反诉状之日止，租金及管理费已缴交至2021年5月31日），不存在任何违约行为。原告也按双方之前所签订租赁合同约定，每月正常收取被告租金。被告所承租物业就在原告办公场所隔壁，被告重新装修所承租物业，原告同意并知晓。现原告无故不再续约，并要求解除双方租赁合同关系，应当向被告退还全部租赁保证金，并赔偿被告装修费、加盟费损失。原告要求被告向其支付2021年4月1日至4月20日租金6667元、支付2021年4月20日至2021年5月19日房屋占有使用费10000元以及违约金等，没有事实及法律依据，不应当得到人民法院支持。综上，被告请求人民法院查明事实，依法驳回原告全部诉讼请求并支持被告的全部反诉请求。原告口头答辩称，第一，被告所主张的第二至第三项诉讼请求没有法律依据。原房屋租赁合同明确约定，任何一方对租赁房屋进行装修，应另行签订书面协议。被告私自装修，应对后果承担责任。另外，根据被告在物业管理处装修备案资料显示，其中第一页显示装修单位是深圳市前海欣华阳工程有限公司，而被告所提供的证据显示装修公司为深圳景元装饰工程有限公司，装修主体不一致。第二，原告装修款付款回单显示，被告向景元装饰公司支付了10万元，仅备注为成宏装修款，但并未明确该款项究竟属于被告总公司还是分公司或者两者共同的装修费用。第三，虽然景元装饰公司向被告出具了10万元的增值税专用发票，但开票时间为2021年5月31日，距离被告实际支付款项日期2020年10月7日将近8个月的时间，违反了市场交易规则。另外，装修备案资料显示作业内容为拆除、吊天花、铺砖、刷漆，总投资额为3万元，而不是被告所称的10万元。综上，请求法庭依法驳回被告的全部反诉请求。经审理查明，2015年3月1日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房地产租赁合同》，约定如下：甲方将位于深圳市福田区**房产（下称涉案房屋）出租给乙方使用，租赁面积12平方米，租赁期限为2015年3月1日至2017年2月28日止，前12个月每月不含税租金金额为9450元，后12个月每月不含税租金金额为10000元，乙方应于每月10日前向甲方交付当月租金;甲方租赁房地产时，可向乙方收取18000元的租赁保证金，出现下列情形之一的，甲方可不予返还保证金：1.租期内出现拖欠甲方租金的纪录；2.未及时结清因使用上述房产所发生的诸如水、电、物业管理费、维修基金租赁管理费等应由乙方承担的所有费用；3.因经营违法违规直接或间接给甲方造成损失，如无上述情形，应在租期届满不再续租时，甲方将租赁保证金无息退还给乙方；乙方负责按时支付租赁房地产的水电费、卫生费、房屋（大厦）管理费、房屋租赁管理费、维修基金等因使用租赁房地产所产生的其他费用；本合同有效期内，甲方或乙方对租赁房地产进行改建、扩建或装修的，甲、乙双方应另行签订书面协议；本合同终止后，乙方应于10日内迁离及交回租赁房地产，并保证租赁房地产及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续；乙方逾期不迁离或不返还租赁房地产的，甲方可采取停水停电措施，有权采取打开租赁房产门窗，处置租赁房产内的所有物品，强行收回租赁房地产，并就逾期部分向乙方收取双倍租金，甲方因采取上述措施所产生的后果全部由乙方承担。上述租赁合同签署后，被告向原告支付租赁押金18000元。2021年4月14日，原告委托广东天梭律师事务所向被告住所地邮寄《律师函》称，租期届满后，双方未续签租赁合同，租期变为不定期，原告欲收回涉案房屋自用，被告一直拒绝归还房屋，现通知被告：1.应于收到律师函之日起3日内，与原告重新签订书面租赁合同；2.若双方未在上述期限内签订书面租赁合同，双方之间的租赁合同解除；3.租赁合同解除之日起30日内，被告将房屋腾空并返还给原告。该函件于2021年4月15投递成功。2021年6月11日，被告向原告支付10000元，备注为6月份租金。另查，被告于2021年5月26日签收本案应诉材料。庭审时，原告确认被告按月租金10000元的标准支付了截止至2021年6月份的费用。原告向被告寄发律师函后，因双方未能就租金标准达成一致意思而未能签署租赁合同。被告确认其仍在占有使用涉案房屋，双方未能签署合同系因原告欲收回房屋自用、被告愿意在提高租金的情形下继续租用却被拒绝。庭审后，被告于2021年7月9日向原告转账支付了1000元，备注为7月租金。上述事实，有双方提交的证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原被告签订的《房地产租赁合同》是双方真实意思表示，合同约定的租赁期限于2017年2月28日届满，此后双方未签署租赁合同，依据法律规定，该租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。租赁双方均可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知对方。原告于2021年4月14日向被告邮寄《律师函》，要求被告三日内与原告重新签订租赁合同，否则被告应当搬离。被告在收到该函件后，双方就重新签署合同进行了磋商，因此，该《律师函》不可以视为原告通知被告解除双方的房屋租赁合同关系的意思表示。此后，原告与被告未能就重新签署租赁合同达成一致意见，原告向法院诉请确认租赁合同解除、被告搬离并返还涉案房屋，被告于2021年5月26日签收本案应诉材料，涉案的不定期租赁合同关系应于该日解除。合同约定，被告应于合同解除后10日内迁离及交回租赁房地产，因此被告最迟应于2021年6月5日前搬离涉案房屋，被告目前仍在占有使用涉案房屋，原告请求被告搬离，本院予以支持。关于原告主张的各项费用。被告已按月租金10000元的标准向原告支付了截至2021年7月份的费用，但被告在涉案合同解除后未按期搬离涉案房屋，依据合同约定，被告应于合同解除后10日内迁离及交回租赁房地产，逾期不迁离或不返还租赁房屋的，原告有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向被告收取双倍租金。被告自2021年6月6日开始构成逾期搬离，其应自该日向原告支付双倍租金。原告主张10000元/月的违约金即为合同约定的双倍租金，本院予以支持。被告应按合同约定的租金标准即10000元/月向原告支付合同约定的搬离期即2021年5月26日至6月5日期间的占有使用费、按双倍租金标准向原告支付2021年6月6日之后的占有使用费至实际搬离房屋之日止。2021年5月份的费用被告已足额支付，被告另于2021年6月、7月分别向原告支付10000元，扣除上述费用后，被告应向原告支付暂计至庭审日即2021年7月7日的占有使用费2333.33元（10000×7/30+20000-20000）。对原告主张合同解除时间、占有使用费、违约金的起算时间有误的部分，本院予以纠正。如上所述，被告已按合同约定足额支付了2021年4月份的租金，原告请求被告支付2021年4月1日至4月20日的租金，无事实依据，本院不予支持。关于水电费、燃气费、物业管理费、房屋维修基金费。庭审时原告自认被告已缴清2021年6月份的水电费等费用，且原告未提交相应证据证明被告拖欠水电费等费用，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。对于诉讼财产保全责任保险费的请求。庭审中原告确认该笔费用未产生，且该主张无合同及事实依据，本院不予支持。关于被告主张的各项费用。（1）租赁保证金。涉案租赁合同已解除，原告应向被告返还租赁保证金18000元。（2）装修损失、加盟费的请求。合同约定，被告装修应与原告另行签订书面协议。涉案合同系不定期租赁，双方可随时解除合同。被告在装修时并未按合同约定与原告签署协议，原告无需向被告赔偿装修损失。加盟费系被告经营的成本，原告解除涉案合同系行使自己的合法权益，亦无需对被告承担违约责任。被告要求原告赔偿损失，无合同及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第第五百六十五条、第五百八十三条、第七百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告深圳南方长城投资控股有限公司与被告深圳市成宏房地产经纪有限公司签订的《房地产租赁合同》于2021年5月26日解除；二、被告深圳市成宏房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内搬离深圳市福田区**房产并返还给原告深圳南方长城投资控股有限公司；三、被告深圳市成宏房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳南方长城投资控股有限公司支付占有使用费2333.33元（暂计至2020年7月7日，此后按20000/月的标准计算至实际搬离返还房屋之日止）；四、原告深圳南方长城投资控股有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告深圳市成宏房地产经纪有限公司返还租赁保证金18000元；五、驳回原告深圳南方长城投资控股有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告深圳市成宏房地产经纪有限公司的其他反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费233元（原告已预交），由原告负担213元，被告负担20元；反诉费1520元（被告已预交），由原告负担1320元，被告负担200元。被告应在本判决生效之日起7日将其负担的受理费20元径付原告；原告应在本判决生效之日起7日将其负担的反诉费1320元径付被告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  肖英二〇二一年七月十四日书记员  胡洁