湖南省慈利县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0821民初1265号原告：余静怡，女，1992年10月6日出生，土家族，住湖南省慈利县。原告：杨炎彪，男，1993年2月1日出生，汉族，住湖南省慈利县。两原告共同委托诉讼代理人：吴珊，湖南本章律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：李芳，湖南金顺达律师事务所律师。被告：慈利县金慈房地产开发有限责任公司，住所地湖南省张家界市慈利县。法定代表人：李美云，执行董事。委托诉讼代理人：毛致群，湖南政群律师事务所律师。第三人：张家界市住房公积金管理中心，住所地湖南省张家界市。法定代表人：贺军梁，主任。委托诉讼代理人：卓健，男，1975年3月16日出生，土家族，住湖南省慈利县。（张家界市住房公积金管理中心慈利县管理部主任）原告余静怡、杨炎彪与被告慈利县金慈房地产开发有限责任公司（以下简称“金慈房地产公司”）、第三人张家界市住房公积金管理中心（以下简称“公积金中心”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨炎彪及其委托诉讼代理人吴珊、被告金慈房地产公司委托诉讼代理人毛致群、第三人公积金中心委托诉讼代理人卓健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余静怡、杨炎彪向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间签订的《慈利县商品房预售合同》自2021年2月20日解除；2.解除二原告与第三人签订的《住房公积金个人住房贷款合同》和《预购商品房抵押合同》；3.被告返还二原告已付购房首付款362841元及利息43252.64元（暂计算至2021年4月1日，自2018年9月28日起至实际清偿之日止，以首付款为基数按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算利息）；4.被告向二原告返还截止解除《住房公积金个人住房贷款合同》、《预购商品房抵押合同》之日止，已偿还的全部贷款本金及利息（暂计算至2021年4月1日，二原告合计偿还贷款本金46851.28元，合计偿还利息26226.4元）；5.被告向二原告返还评估费、办证费、登记费、契税及物业维修基金本金25348元及利息3038.11元（暂计算至2021年4月1日，自2018年9月23日至实际清偿之日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算）；6.被告向二原告支付自2020年6月30日起至实际返还全部款项之日止的违约金22500元（按照2500元/月的标准计算，暂计算至2021年4月1日）；7.被告向第三人一次性偿还《住房公积金个人贷款合同》、《预购商品房抵押合同》项下的剩余贷款本金353148.72元及利息；8.解除原告与被告签订的《慈澧鑫城车位使用权转让合同》，并判令被告向原告返还车位使用权款本金55000元及利息6040.96元（暂计算至2021年4月1日，自2018年12月9日起至实际清偿之日止，以本金为基数按中国人民银行公布的同期贷款利率计算）；9.判令被告为原告办理网签备案、预告登记等不动产登记涤除手续；10.判令被告、第三人为原告办理房屋抵押登记涤除手续。事实与理由：2018年9月28日，原告余静怡、杨炎彪与被告金慈房地产公司签订《慈利县商品房预售合同》，余静怡、杨炎彪以762841元价格向金慈房地产公司购买位于慈利县零阳镇蒋家坪新区太坪居委会的慈澧鑫城7栋1单元17层1171号房屋。2018年12月9日，原、被告签订《慈澧鑫城车位使用权转让合同》，余静怡、杨炎彪以55000元价格向金慈房地产公司购买车位。2019年1月21日，余静怡、杨炎彪与第三人公积金中心签订《住房公积金个人贷款合同》和《预购商品房抵押合同》，公积金中心向金慈房地产公司放款后，二原告一直按约履行还贷义务。根据《慈利县商品房预售合同》约定，金慈房地产公司应于2020年6月30日向二原告交付符合约定标准的房屋，但截止起诉之日止，金慈房地产公司未办理规划、消防和五方验收，无法向二原告交付合格房屋，双方经多次协商无果。金慈房地产公司逾期交房行为构成根本违约，损害二原告合法权益，符合《慈利县商品房预售合同》第10条、11条约定的解除条件。2021年2月，原告委托湖南本章律师事务所向被告发函，要求解除《慈利县商品房预售合同》且办理退房清算手续。同时，由于《慈利县商品房预售合同》解除后，《住房公积金个人贷款合同》、《预购商品房抵押合同》和《慈澧鑫城车位使用权转让合同》的目的已无法实现，应当一并解除。被告金慈房地产公司辩称：第一，金慈房地产公司不能按期交房，除新冠肺炎疫情外，最根本原因是政府主管部门调整房屋建筑工程竣工验收方式。1.爆发的新冠肺炎疫情属于不可抗力。《慈利县商品房预售合同》约定2020年6月30日前交付经验收合格的房屋，但在2020年年初爆发的新冠肺炎疫情，直接导致建筑工地停工，致使金慈房地产公司施工进度滞后；2.政府部门对房屋建筑工程验收方式的变更，直接导致金慈房地产公司不能按照《慈利县商品房预售合同》第十条约定的交房条件交房。第二，根据《慈利县商品房预售合同》第十条约定，因上述不可抗力和政策性文件变化，金慈房地产公司可据实予以延期。《慈利县商品房预售合同》第十条明确约定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力……；（2）行政主管机关强制变更规划、采取新型配套设施或要求等出卖人不能控制的原因；或本合同签订后为配合新发布或颁布的法律、法规、政策性文件及其他影响项目进度的政策要求而影响工程进度或竣工验收及备案进度的；或其他非出卖人所能控制的因素导致延误的。”也就是说，因案涉合同签订后爆发新冠肺炎疫情延误工期，和新施行的政策文件或要求影响竣工验收进度的，金慈房地产公司依约可据实延期交房，无需承担违约责任，二原告也无权据此单方主张解除合同。第三人公积金中心述称：二原告把贷款还清，《住房公积金个人住房贷款合同》就会自动解除，《预购商品房抵押合同》也会自动终止。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告余静怡、杨炎彪提交的第一组证据：《慈利县商品房预售合同》（合同编号：201890421171）。拟证明：余静怡、杨炎彪与金慈房地产公司于2018年9月28日签订《慈利县商品房预售合同》，合同约定2020年6月30日前交付房屋，以及因金慈房地产公司原因逾期交房90日以上的，余静怡、杨炎彪有权解除合同。金慈房地产公司对真实性、合法性、关联性无异议，但仅能证明合同条款中约定了解除权，且还证实了1.案涉合同第十条约定房屋交付条件为“该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准”，并非余静怡、杨炎彪主张的办理规划、消防和五方验收；2.案涉合同第十条第三款约定遭遇不可抗力，新施行的政策性文件、要求影响工程进度或竣工验收及备案进度的，开发商交房期限可据实顺延，无需承担逾期交房违约责任。本院认为，该组证据具有真实性、合法性、关联性，能作为定案依据，本院予以采信，该合同明确约定了解除权行使条件。原告余静怡、杨炎彪提交的第二、三、四组证据：1.《住房公积金个人住房贷款合同》；2.《预购商品房抵押合同》；3.职工还款流水账。拟证明：原告已通过公积金贷款方式支付了剩余购房款，余静怡从2019年2月20日开始还贷款，截至2021年3月20日合计还款73077.68元。金慈房地产公司对该两组证据的真实性、合法性无异议，联性有异议。本院认为，二原告提交的该组证据具有真实性、合法性、关联性，能作为定案的依据，本院予以采信。原告余静怡、杨炎彪提交的第五、六组证据：1.律师函；2.邮政速递回执及物流信息。拟证明：二原告向金慈房地产公司发出解除合同通知，并要求金慈房地产公司依照合同约定30日内返还全部购房款及因购房产生的全部费用。金慈房地产公司认为其未收到律师函，其真实性无法确定，即使收到了律师函，也只能证明二原告要求解除合同。本院认为，该组证据具有真实性、合法性、关联性，能作为定案依据，本院予以采信。原告余静怡、杨炎彪提交的第七组证据：收据。拟证明：金慈房地产公司收取了二原告登记费、办证费、评估费、维修基金和契税。金慈房地产公司对真实性、合法性无异议，关联性有异议，仅能证明二原告履行了与商品房买卖相关的义务。本院认为，该组证据具有真实性、合法性、关联性，能作为定案依据，本院予以采信。原告余静怡、杨炎彪提交的第八组证据：1.《慈澧鑫城车位使用权转让合同》；2.收据。拟证明：原、被告双方于2018年12月9日签订车位使用权转让合同，原告于合同签订当日向金慈房地产公司支付全部车位使用权款。金慈房地产公司对该组证据真实性、合法性无异议，关联性有异议，与商品房预售合同是不同的法律关系。本院认为，该组证据具有真实性、合法性、关联性，能作为定案依据，本院予以采信。原告余静怡、杨炎彪提交的第九组证据：1.张家界市市长信箱回复；2.慈澧鑫城项目竣工验收情况说明；3.慈利县房地产开发项目竣工综合验收备案工作办法。拟证明：金慈房地产公司因工程一直未完工导致无法申请竣工验收，截至2021年7月6日金慈房地产公司仍未向慈利县住房和城乡建设局申请联合竣工验收。2019年出台的联合竣工验收政策实际上缩短了验收时间，精简了验收流程，对验收不会产生影响。金慈房地产公司认为答复意见不是司法解释，不能作为本案定案依据。本院认为，该组证据能证实慈澧鑫城工程没有进行综合验收属实，具有真实性、合法性、关联性，能作为定案依据，本院予以采信。原告余静怡、杨炎彪提交的第十组证据：慈澧鑫城提前装修交房审批表。拟证明：慈澧鑫城没有达到交房条件。金慈房地产公司认为该份证据是空白的审批表，也没有任何人签字。本院认为，该组证据不具有真实性、合法性，本院不予采信。被告金慈房地产公司提交的第一组证据：《慈利县商品房预售合同》（合同编号：201890421171）。拟证明：该合同第十条约定的房屋交付条件为“该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准”，并非综合验收合格。还约定因不可抗力或合同签订后新施行的政策性文件、要求影响工程进度或竣工验收及备案进度的，开发商交房期限可据实顺延，无需承担逾期交房违约责任。原告余静怡、杨炎彪对真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，金慈房地产公司将竣工验收偷换成经综合验收合格，慈澧鑫城项目的实际完工进度超过了合同约定的交房时间，且截至2021年7月6日金慈房地产公司并没有向住建部门申请联合验收，金慈房地产公司所称不可抗力导致工程进度受影响与事实不符。本院认为，该组证据具有真实性、合法性、关联性，能作为定案依据，本院予以采信。被告金慈房地产公司提交的第二组证据：1.《慈利县新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作指挥部令第6号》（2020年1月31日）；2.延期交房通知书及邮寄凭证。拟证明：因爆发新冠肺炎疫情，慈利县内工厂、矿山等企业和建筑工地一律停工，对慈澧鑫城项目施工进度造成了严重影响，金慈房地产公司将这一不可抗力因素通知了包括原告在内的购房户。原告余静怡、杨炎彪对证据1真实性、合法性无异议，关联性及证明目的有异议，该文件自2020年1月31日出台之后，湖南省在2020年2月底便已经全面复工、复产，被告逾期交房长达一年且仍未申请验收，疫情并不是逾期交房的原因；对证据2三性均有异议，原告未收到该份通知。本院认为，二原告的质证意见与事实不符，该组证据具有真实性、合法性、关联性，能作为定案依据，本院予以采信。被告金慈房地产公司提交的第三组证据：1.主体结构分部（子分部）工程质量验收记录；2.慈澧鑫城已经入住户数统计表；3.慈澧鑫城管理处2020年5月至12月保安工资表。拟证明：慈澧鑫城项目的商品房已经验收合格，完全满足了《慈利县商品房预售合同》约定的交付条件，部分购房户已经入住。原告余静怡、杨炎彪对证据1三性均有异议，未提供原件，且该验收记录是金慈房地产公司及第三方自发组织的，并非法定的竣工验收，没有勘查单位、监理单位的盖章、施工分包单位负责人的签字及日期，还必须要进行规划、人防、消防等一系列的验收，同时只是针对部分子工程，不能证明经验收合格；证据2三性有异议，没有单位盖章、负责人及经办人签字，不具有证明效力，不能证明该房屋达到交房标准；证据3三性均有异议，系金慈房地产公司单方面出具。本院认为，证据1能证实建设项目工程质量合格，证据1、2具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信；二原告对证据3的质证意见正确，与本案不具有关联性，本院不认采信。被告金慈房地产公司提交的第四组证据：1.《湖南省住房和城乡建设厅等五部门关于印发的通知》（湘建建[2019]134号）；2.《湖南省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理实施办法》。拟证明：2019年7月26日湖南省住房和城乡建设厅等五部门发文，要求对我省行政区域内住建部门核发施工许可证项目的规划条件核实、建设用地检查核验、建设工程消防验收或备案、人防工程竣工验收备案、防雷装置竣工验收、建设工程承建档案验收等组织联合验收；《湖南省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理实施办法》规定联合验收通过后，建设单位再按《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》等相关规定组织竣工验收。政府职能部门按照上述文件规定改变了房屋建筑工程竣工验收的方式，由分体验收变成了整体验收，验收时间明显延长，而且规定项目竣工验收后才能交付使用。原告余静怡、杨炎彪对真实性、合法性无异议，关联性和证明目的有异议，慈利县住房和城乡建设局已经明确回复2019年出台的联合竣工验收办法是对之前竣工验收的简化，无法办理竣工验收的真实原因是工程未完工，即使2019年出台的政策影响竣工验收进度，2019年到合同约定的交房时间也足够让金慈房地产公司调整，况且金慈房地产公司应当预料到这些变化。本院认为，该组证据具有真实性、合法性，关联性，能作为定案依据，本院予以采信。被告金慈房地产公司提交的第五组证据：《关于我县房地产开发企业逾期交房情况的说明》。拟证明：1.延期交房系外部客观原因影响，在慈利县市普遍存在的问题；2.慈利县人民政府已经组织召开座谈会，拟研究解决商品房竣工验收文件精神与合同约定交房条件存在冲突的问题。原告余静怡、杨炎彪对三性均有异议，无负责人签字，且与事实不符。本院认为，该组证据拟证明内容的真实性无法确认，本院不予认定。第三人公积金中心对原、被告提交的上述证据均未发表实质性意见，亦未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月28日，原告余静怡、杨炎彪与被告金慈房地产公司签订了《慈利县商品房预售合同》（合同编号201890421171），合同约定的主要条款有：“第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一）为慈澧鑫城项目中的第7号[幢]1[单元]17[层]1171号房。该商品房的设计用途为住宅，属钢筋混凝土结构，该幢房屋建筑层数地上29层，地下1层。该商品房1（1、合同约定2、产权登记）建筑面积共158.62平方米……第四条计价方式及价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米4809.24元，总金额（￥762841.00元）人民币柒拾陆万贰仟捌佰肆拾壹元整。……第六条付款方式及期限。买受人按下列第2种方式按期付款：……2.银行按揭贷款或公积金贷款。首付款（含定金）￥362841.00元于2018年9月28日支付。剩余房款￥400000.00采用公积金贷款方式支付。……买受人以公积金贷款方式付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（大写）计人民币叁拾陆万贰仟捌佰肆拾壹元，余款（大写）人民币肆拾万元向张家界市公积金管理中心慈利县管理部公积金中心申请贷款。……第十条交付期限及条件。出卖人应当在相关政府职能部门验收合格后90个工作日内完成项目综合验收并备案。出卖人应当在2020年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关约定，将具备下列第1种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。2、该商品房经分期综合验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。3、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1）遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的；2）行政主管机关强制变更规划、采用新型配套设施或要求等出卖人不能控制的原因；或本合同签订后为配合新发布或颁布的法律、法规、政策性文件及其他直接影响项目进度的政策要求而影响工程进度或竣工验收及备案进度的；或其他非出卖人所能控制的因素导致延误的。第十一条房屋交接及违约责任。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当以书面或其他方式通知买受人办理交付手续。买受人应在书面或其他方式通知送达之日起7天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用,按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期未超过90日，自本合同第十条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日以上，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。由于买受人原因，未能按期接收房屋的，双方同意按第2种方式处理。……2、视同出卖人已完成交房义务。买受人办理房屋验收手续时发现所交付的房屋存在质量问题，可将相关情况在房屋验收交接单上注明，交由出卖人在90日内整改,整改合格之前买受人有权拒绝收房，超过整改期出卖人应承担每日已付房款的万分之1的延期交房的责任。……附件三：装饰、设备标准（住房）。外墙：外墙漆。内墙：混合砂浆抹面。地面：室内地面为现状浇筑楼板面。公共地面前室、公共走道为地面砖，公共墙面涂‘888’涂料。顶棚：楼梯间涂‘888’涂料，其余为混合砂浆。门、窗：进户选带门铃外开多功能防盗门，窗采用铝合金中空玻璃窗。厨房：地面、墙面作水泥砂浆找平、找坡。卫生间：地面防水做好。电：户内一个配电箱；其余预留线管，底盒，公共部位吸顶灯。水：一户安装一个水龙头，排水系统安装到位。电梯：品牌电梯。电视、电话、宽带系统：每户均预留接口。水、电、所：智能表，每户独立水，电，气供应系统，开户费自理。”2018年12月9日，杨炎彪与金慈房地产公司签订《慈澧鑫城车位使用权转让合同》，杨炎彪以5.5万元价格向金慈房地产公司购买车位。2019年1月21日，余静怡与第三人公积金中心签订了《住房公积金个人住房贷款合同》和《预购商品房抵押合同》，公积金中心给金慈房地产公司放款后，余静怡一直按约履行还贷义务。2019年7月5日，慈澧鑫城建设项目7#楼主体结构分部（子分部）工程质量经施工总包单位、设计单位、监理单位验收并均加盖了公章，证明工程质量合格。金慈房地产公司于2020年5月28日给余静怡邮寄送达了延期交房通知书，延期交房通知书中称：为了确保工程质量，房屋交付日期将延期3个月（2020年9月30日）。另查明，2019年7月26日，湖南省住房和城乡建设厅等五部门联合印发了《湖南省房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收办法》的通知。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案法律事实发生在民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释。原告余静怡、杨炎彪与被告金慈房地产公司在自愿协商的基础上，以真实意思表示形成合意所签订的《慈利县商品房预售合同》，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效且对双方具有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十五条“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十一条“根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭”之规定，当事人有订立合同的自由，在未涉及第三人利益时，也应当享有解除既有合同的自由。合同的约定解除是对合同当事人意思自治的维护，旨在最大限度地鼓励当事人通过沟通、协商或者事先约定合同解除事由的方式来解决合同履行中出现的各种障碍，实现市场资源的有效再配置。合同的约定解除分为合意解除与约定解除权两种情形。约定解除权，是指当事人以合同条款的形式，在合同成立以后未履行或者未完全履行之前，由一方当事人在约定解除合同的事由发生时享有解除权，并据此通过行使解除权，使合同关系归于消灭，约定解除权作为民事权利，当事人可以选择是否行使。当解除事由出现时，约定解除权的行使欲发生解除合同的效果，需经法定程序，既要在法律规定的期限内行使，又要履行合同解除的通知义务。经审查，余静怡、杨炎彪在形式上履行了解除合同的通知义务，且在法律规定的解除期限内行使合同约定解除权。但本案的焦点问题是，案涉合同约定的合同解除权条件是否成就？余静怡、杨炎彪是否享有合同解除权？《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十六条“审判实践中，部分人民法院对合同法司法解释（二）第24条的理解存在偏差，认为不论发出解除通知的一方有无解除权，只要另一方未在异议期限内以起诉方式提出异议，就判令解除合同，这不符合合同法关于合同解除权行使的有关规定。对该条的准确理解是，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。人民法院在审理案件时，应当审查发出解除通知的一方是否享有约定或者法定的解除权来决定合同应否解除，不能仅以受通知一方在约定或者法定的异议期限届满内未起诉这一事实就认定合同已经解除。”依据上述之规定，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同，不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。要准确厘清本案的争议焦点需从以下几个方面分析：第一，首先要回归到案涉合同的约定条款。案涉合同第十条交付期限及条件约定，“出卖人应当在2020年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关约定，将具备下列第1种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格并符合本合同附件三约定的装饰、设备标准。”依据上述合同条款，原、被告将商品房经验收合格作为房屋交付的主要条件，那么双方约定的“商品房验收合格”的内涵和标准如何理解？建设工程的竣工验收，是指建筑工程全部建成后为检查工程质量而进行的一项工作程序，也是建设工程中的最后一个工序，是全面考核基本建设工作，检查是否合乎设计要求和工程质量的重要环节，是房屋从建设生产转入使用的一个重要标志，交付使用的房屋必须经过这一环节。由此可见，“商品房验收合格”其核心内容主要是指商品房的质量要合格，必须要符合国家规定的建筑工程质量标准。第二，金慈房地产公司所建的工程项目是否质量合格。根据《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收”之规定，正式的建设工程竣工验收由建设单位负责组织实施，由设计、施工、工程监理等有关单位参加。金慈房地产公司提交的第三组证据1主体结构分部（子分部）工程质量验收记录中，施工单位、监理单位、设计单位均加盖了公章，能证实建设项目工程质量合格且符合本合同附件三约定的装饰、设备标准，也就是说金慈房地产公司达到了合同约定的商品房交付条件。第三，金慈房地产公司是否具有延期交付房屋的违约行为。案涉合同第十条还约定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1）遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的。2）行政主管机关强制变更规划、采用新型配套设施或要求等出卖人不能控制的原因，或本合同签订后为配合新发布或颁布的法律、法规、政策性文件及其他直接影响项目进度的政策要求而影响工程进度或竣工验收及备案进度的，或其他非出卖人所能控制的因素导致延误的。”原、被告在合同中约定交房期限为2020年6月30日前，但金慈房地产公司在合同履行过程中因确受新冠肺炎疫情的影响，致使迟延交付房屋是客观存在的事实。金慈房地产公司于2020年5月25日给原告邮寄送达了延期交房通知书，该延期交房通知书中明确：为了确保工程质量，房屋交付日期将延期3个月（2020年9月30日）。金慈房地产公司履行了因不可抗力不能履行合同的通知义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”、第一百一十八条“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明”之规定，金慈房地产公司对迟延交付房屋所产生的民事责任应予免除。2019年7月26日，湖南省住房和城乡建设厅等五部门印发的《湖南省房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收办法》对建筑工程项目完工后，为优化工程建设竣工验收流程，规定了竣工联合验收。其验收流程较以前相比，其程序上作了较大的调整，显而易见的导致金慈房地产公司完成工程项目的全面验收程序受到影响。根据双方合同的约定，非出卖人所能控制的因素导致延误的，出卖人可据实予以延期。故金慈房地产公司在合同履行过程中虽有迟延交付房屋的行为，但是出于不可抗力及合同签订时预期到的后果，不构成违约行为。第四，金慈房地产公司是否履行了交付房屋的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”在实践中房屋的转移占有有出卖人向买受人交付房屋钥匙，出售人向买受人发出书面交房通知，买受人在交房通知上签字等多种形式。金慈房地产公司于2020年5月28日就给原告邮寄送达了延期交房通知书，通知原告在2020年9月30日前交付房屋，原告自2020年9月30日后无正当理由拒绝接受房屋的交付，视为金慈房地产公司已经完成了交付房屋的义务。第五，退一步而言，即使约定的合同解除权成就，是否必然产生合同解除的法律后果。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十七条：“合同约定的解除条件成就时，受约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方的合同目的的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持，反之，则依法予以支持。”依据上述纪要精神，当事人合同约定的解除仍有必要加以限制，这也是人民法院对违约行为严重程度的主动审查权。否则，与促进交易的合同立法的核心价值相悖。综上所述，金慈房地产公司延期交付房屋，既受新冠肺炎疫情的影响，也受新发布法律、法规、政策性文件的影响。无论是基于法律的规定还是当事人之间的约定，金慈房地产公司对延期交付房屋三个月的行为应予免责，不应该承担违约责任。从鼓励交易、保护交易安全、尊重当事人契约自由，以及从当事人签订合同目的是否能实现及当下优化营商环境等因素考虑，本院的裁判思路应是对原、被告的利益均等保护。本院认为原、被告在合同中约定的合同解除权条件未成就，原告余静怡、杨炎彪在本案中不享有合同解除权，对于二原告要求与金慈房地产公司解除《慈利县商品房预售合同》的诉讼请求应予驳回。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”之规定，既然本院不支持二原告解除主合同的诉请，相应的对于二原告要求解除《住房公积金个人住房贷款合同》、《预购商品房抵押合同》等担保贷款合同，以及衍生出来的其他要求返还房屋价款、违约金等诉讼请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十五条、第一百一十七条、第一百一十八条、《建设工程质量管理条例》第十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第八条第一款、第十一条、第二十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告余静怡、杨炎彪的全部诉讼请求。案件受理费13242.47元，由原告余静怡、杨炎彪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 长  滕 勇人民陪审员  卓崇勇人民陪审员  朱远文二〇二一年七月十二日法官 助理  张晓哲书 记 员  张 敏附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。《建设工程质量管理条例》第十六条建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第八条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。第二十条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。