重庆市江北区人民法院民事判决书 （2020）渝0105民初13222号 原告：董宇，女，1971年3月11日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：李贵志，重庆法缘律师事务所律师。委托诉讼代理人：江世豪，重庆法缘律师事务所律师。被告：重庆绿地申港房地产开发有限公司，住所地重庆市江两路寸滩保税港区管理委员会综合大楼8-1-92号，统一社会信用代码915000000772973679。法定代表人：金健，总经理。委托诉讼代理人：柯昌平，北京市炜衡（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘浪，北京市炜衡（重庆）律师事务所律师。原告董宇与被告重庆绿地申港房地产开发有限公司（以下简称申港公司）商品房预约合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告董宇的委托诉讼代理人李贵志、江世豪，被告申港公司的委托诉讼代理人柯昌平、刘浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董宇向本院提出诉讼请求：判决申港公司退还购房款      1 440 961元，并从2014年11月10日起，以1 440 961元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算资金占用损失至付清时止。事实和理由：2014年11月9日，我和申港公司签订了《商业定制协议书》（以下简称协议书），约定申港公司将位于重庆市江北区金渝大道X号X、X裙楼-X-X（原房号X-X-X），4、X裙楼-X-X（原房号X-X-X）的房屋以总价3 381 341元的价格出售给我。协议第八条第一款约定“本协议自双方签字或盖章后并乙方严格按照本协议约定的时间支付第一笔定制款后生效”，而该协议第二条第二款约定第一笔款支付时间为“协议签订时支付640 961元……即2014年11月9日”。协议签订后，我于2014年11月10日才向申港公司指定的收款人洪莱鑫支付了1 440 961元购房款，我认为双方签订的协议书并未生效，同时我发现合同中约定的房产系虚假房源，申港公司根本没有涉诉房地产可以用以销售，因此申港公司收取我1 440 961元并没有法律依据，申港公司应当将此款退还给我并支付资金占用损失。申港公司辩称，1.董宇要求退款没有事实和法律依据，该公司从未收到董宇缴纳的任何款项，也未授权任何第三方向董宇收取款项；2.认可协议书并未生效，但是不认可董宇所主张的未生效的原因，根据协议第八条的约定，协议书属于附生效条件的合同，双方签订协议书时，合同成立，但董宇并未按照协议约定的时间支付第一笔款项，因此协议书因董宇的原因而未生效，董宇应当承担缔约过失责任；3.该公司从事商品房销售行为合法合规，该公司已经在2020年1月13日取得案涉商品房的预售许可证，之后取得不动产权证，不存在董宇所主张的虚假销售情形，对协议书的效力没有产生任何不利影响；4.董宇的请求已经超过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：2014年11月9日，申港公司（甲方）与董宇（乙方）签订了协议书，约定乙方向甲方定制位于重庆市江北区金渝大道153号的商业用房，具体房号为X、X裙楼-X-X号（原房号X-X-X）和-X-X号（原房号X-X-X），定制单价为20 490元/㎡，房屋总价为3 381 341元。合同第二条第2款约定，乙方于签订本协议时，向甲方缴纳640 961元；乙方于该房屋所在楼栋取得预售许可证后5日内向甲方付清该房屋总价款的50%，并签订《重庆市商品房买卖合同》，同时选择余下50%总房款的付款方式；在房屋满足前述第二次付款条件时，甲方按照本协议约定的地址向乙方书面邮寄付款说明后即视为付款条件成立，乙方应当按照上述约定支付房屋款项。合同第三条第4款约定，甲乙双方均应善意并积极促成本协议的实现，不得实施任何导致协议目的落空的任何行为。合同第五条约定，乙方的通讯地址为重庆市渝北区鲁能星城三街区X-X-X-X号，甲方以书面方式通知的，书面通知发出即视为送达乙方。合同第八条第1款约定，本协议自双方签字或盖章后并乙方严格按照本协议约定的时间支付完第一笔定制款后生效。2014年11月10日，董宇向案外人洪莱鑫的个人账户支付了       1 440 961元，并备注该款项为“首付及转让金”。2015年9月2日，申港公司向董宇出具一张《收据》，载明收到董宇640 961元，收款事由为“X、X裙楼-X-X原房号（X-X-X），4、X裙楼-X-X原房号（X-X-X）”。2020年1月16日，申港公司按照协议书约定的送达地址向董宇邮寄了《重庆市商品房买卖合同>签订通知函》（以下简称通知函），其上载明申港公司在2020年1月13日取得重庆市江北区金渝大道X号X、X裙楼-X-X号（原房号X-X-X）和-X-X号（原房号X-X-X）的预售许可证，要求董宇在2020年1月19日前按照协议书的约定至销售中心缴纳相关款项并签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议等相关文书。董宇于同月18日收到该通知。2020年4月24日，申港公司取得案涉房屋的不动产权证书。庭审中，董宇还陈述：1.申港公司曾声称签订正式合同后再出具剩余800 000元的收据；2“转让金”就是购房款的意思；3.收到通知函时正值“新冠肺炎”疫情期间，无法按照申港公司所指定的时间签订合同。另，申港公司于2020年8月24日收到本案的起诉状副本。上述事实，有经过庭审举证、质证，本院予以确认的《商业定制协议书》《个人活期明细结果》《重庆建设银行柜面业务系统通用查询处》《收据》《户室详细情况》《重庆市商品房预售（预租）许可证》《不动产权证书》《重庆市商品房买卖合同>签订通知函》、EMS邮寄单及查询结果等书面证据及当事人的陈述予以证实。本院认为，董宇与申港公司约定董宇向申港公司定制两套房屋，双方还约定了在满足一定条件下签订商品房买卖合同，也约定了双方应当善意并积极促成协议书目的的实现，故双方根据协议书所形成的是商品房预约合同关系。对于协议书是否生效的问题。虽然董宇并未依照协议书所约定的第一笔款项的时间付款，双方也均主张协议书并未生效，但董宇于协议书签订的次日向洪莱鑫账户转款、申港公司出具了《收据》并依据协议书的约定在取得预售许可证后向董宇发送签订商品房买卖合同的通知函，上述行为均表明双方当事人按照协议书的约定履行各自的义务，因此，本院认定协议书于2014年11月10日生效。对于申港公司是否已经收到款项以及金额的问题。董宇主张申港公司已经收取了其所支付的1 440 961元，但第一，其是将款项支付到洪莱鑫个人账户上，且转账备注的是“首付及转让金”，但未举证证明洪莱鑫与申港公司之间的关系以及申港公司收取所谓“转让金”的依据；第二，申港公司向董宇出具了《收据》，《收据》上载明的收款事由、金额与协议书约定一致，申港公司也通知了董宇订立商品房买卖合同。据此，本院认定申港公司收到了董宇依据协议书所支付的款项640 961元。现董宇主张申港公司退还款项的依据是协议书未生效以及合同中约定的房源是虚假房源，但如上所述，协议书已经生效，双方之间的预约合同关系成立，且现有证据不足以证明协议书中约定的房源不实，申港公司亦依约向董宇发送了通知函，要求董宇签订正式的商品房买卖合同，双方之间的预约合同尚在履行当中，申港公司关于董宇的诉讼请求已经超过诉讼时效的抗辩，本院不予采纳，但董宇要求申港公司退还已付款项的依据亦不足，本院对其诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告董宇的全部诉讼请求。案件受理费17 850元，由原告董宇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。  审  判  长      顾  毅人民陪审员      龚文军人民陪审员      王代平                                   二〇二一年七月五日 书  记  员      宋  烨- 1 -