江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0706民初3459号原告：张年平，男，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人:秦礼伟、朱秭圳，江苏华德律师事务所律师。被告：闫长敏，男，汉族，住连云港市海州区。被告：聂广微，女，汉族，住连云港市海州区。第三人：杨丽，女，苗族，住江苏省灌南县孟兴庄韩李村****。原告张年平与被告闫长敏、聂广微及第三人杨丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月19日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月17日公开开庭进行了审理。原告张年平的委托诉讼代理人秦礼伟、朱秭圳及第三人杨丽到庭参加诉讼，被告闫长敏、聂广微经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张年平向本院提出诉讼请求：1.判令二被告向原告支付2020年4月1日至2021年3月7日期间计8.27个月欠付租金30055元，延期支付违约金2476元，擅自转租不当得利10000元，暂计42531元（具体费用以被告实际退房时间为准）；2.依法终止《房屋租赁合同》，被告将所租房屋回复原貌并退还原告；3.本案诉讼费、评估费等由被告承担。庭审中，原告将诉讼请求变更为：1.判令被告将租赁房屋恢复原状退还原告，并向原告支付房屋占用费用暂计7000元（按双方约定租金计算，自2021年4月1日至被告实际退还房屋之日止）；2.判令被告向原告支付因非法转租的不当得利5000元；3.判令支付原告疫情期间减免收取的房租5250元。事实和理由：2015年4月1日，原告（出租人）与二被告（承租人）签订《房屋租赁合同》，约定二被告租赁位于海州区×××路×××＃××××××房，租期三年，租金42000元/年，每年3月1日一次性支付下一年度的全部租金，逾期支付按日0.03%支付违约金等内容。2018年4月，租赁期满，双方未续签租赁合同，但双方默认延续原租赁合同。延续期间，被告未按时支付租金。2019年12月25日，被告未经原告同意，以31000元/年的价格转租给第三方，原告多次催款，于2020年11月16日发出书面《催款通知书》。2021年1月23日，原、被告签订《还款计划书》，并补签了房屋租赁合同，但被告仍拖欠款项。现诉至法院，请求法院支持原告诉讼请求。被告被告闫长敏、聂广微均未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。第三人杨丽述称，如果房屋被退还，我需要二被告退还我所有租金，赔偿期间的损失，被告收取我一年租金31000元和押金3000元。本案原告围绕诉讼请求依法提交了房屋租赁合同、不动产权证等证据，本院审查后依法予以确认，作为定案根据采信。本院经审理认定事实如下：原告张年平系位于海州区××路×××号房产所有权人。2015年4月1日，原告与被告闫长敏签订《租赁合同》，约定被告闫长敏承租位于海州区××路×××号××××七间房屋，租赁期限为2015年4月1日至2018年3月31日。合同到期后，双方未续签书面租赁合同，被告闫长敏继续承租上述房屋。后被告闫长敏未能及时结清租金，其于2021年1月22日向原告出具《还款计划书》，表示其愿意分次支付租金，请求原告兑现减免2020年期间3个月的租金。2021年1月23日，原告（出租人）与被告闫长敏）（承租人）补签《租赁合同》，合同约定：租赁物为营业房（位于连云港市××路×××号×××××七间；租赁期限叁年，自2018年4月1日至2021年3月31日，年租金4.2万元；每年的3月1日支付当年的全部租金；出租人不允许承租人转租租赁物。合同还约定了其他相关内容。另查明，被告闫长敏曾将上述房屋其中一间转租给案外人袁康，租赁期限为2019年12月25日至2020年12月25日，年租金为31000元。2021年2月27日，被告闫长敏再次将其中一间进行转租，次承租人为本案第三人杨丽，租赁期限为2020年12月25日至2021年12月25日，年租金为31000元。2021年3月8日，原告知晓被告闫长敏转租，双方协商未果，原告诉至我院，后于原告起诉后，被告闫长敏支付房屋租金至2021年3月31日，尚未退还租赁房屋。本院认为，原告张年平与被告闫长敏签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，依法成立并生效，双方应依约履行义务，上述合同约定的租赁期限为2018年4月1日至2021年3月31日，该合同到期后，双方未续签，已于2020年3月31日到期终止。涉案租赁合同终止后，虽双方未续签合同，但被告仍未将涉案房屋退还给原告，被告应当支付房屋占有使用费，依据双方合同约定，月租金为3500元（42000元÷12个月），故被告闫长敏应向原告支付2021年4月至5月的房屋占有使用费7000元，自2021年6月1日起至被告返还房屋之日止，按每月3500元的标准继续计算。关于原告要求被告支付不当得利5000元及减免租金5250的处理，本院认为，不当得利是指一方无法律或合同依据获利，使另一方受损的情形，本案中，虽承租人在未经出租人同意的情况下将房屋租金上涨后进行转租，但未致使出租人受有租金损失，不应认定为不当得利。但是，在房屋租赁期限届满后，原告仍按年租金42000元的标准与被告闫长敏补签了《租赁合同》，被告在未经原告许可的情况下将其中一间租金上涨后转租给他人，违反了《租赁合同》约定，亦有违诚实信用原则，租金差额应由被告闫长敏向原告进行补偿，原告将两间房屋租赁给原告，每间的月租金为1750元（42000元÷12个月÷2间），被告闫长敏转租其中一间的月租金为2583.3元（31000元÷12个月），2020年12月25日至2021年6月25日期间6个月的差额共计5000元（（2583.3-1750）×6个月），本院予以支持。另原告为被告闫长敏减免2020年疫情期间3个月租金共计10500元，被告闫长敏转租后未减免案外人袁康的房屋租金，上述金额应相应予以补偿，原告主张其中的5250元（1750元×3个月），本院予以支持。上述两项金额共计10250元。被告经本院合法传唤，既未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见，视为对其诉讼权利的放弃，不利后果依法由其承担。另原告主张二被告为夫妻关系，要求聂广微共同承担责任，但未提交相关证据予以证实，涉案合同中落款均为闫长敏，故本院对该部分诉讼请求不予支持。关于第三人杨丽的述称，与本案不属于同一法律关系，第三人可另案诉讼主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十四条第二款、第二百二十六条、《最高人民法关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告闫长敏于本判决生效之日起十五日内将坐落于海州区××路×××号××××七间房屋退还原告张年平；二、被告闫长敏于本判决生效之日起十日内给付原告张年平房屋占有使用费7000元，并自2021年6月1日起至实际返还房屋之日止，按每月3500元标准支付房屋占用使用费；三、被告闫长敏于本判决生效之日起十日内支付原告张年平10250元；四、驳回原告张年平其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费863元，由被告闫长敏负担（原告已预交，于被告给付上述款项时一并给付原告）。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。审 判 员  张 海二〇二一年七月六日法官助理  万绪文书 记 员  周春艳法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。（二）《最高人民法关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行/div>第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。三、案款缴款账户开户银行：中国建设银行连云港海宁西路分理开户名称：连云港市海州区人民法院开户账号：3205********-67815