广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初29714号原告：刘懿，女，汉族，1988年2月17日出生，身份证住址：广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：雷丁一，广东宽和律师事务所律师。委托诉讼代理人：王潇潇，广东宽和律师事务所律师。被告：李徐华，男，汉族，1993年5月18日出生，住址：广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：马龙，广东腾晟律师事务所律师。第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所：深圳市福田区华富街道深南大道1006号深圳国际创新中心。法定代表人：包宗权，执行董事。委托诉讼代理人：高菊，系公司员工。原告刘懿诉被告李徐华及第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月14日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人雷丁一、王潇潇，被告李徐华委托诉讼代理人马龙，第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司委托诉讼代理人高菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘懿向本院提出诉讼请求：1.请求判令依法解除原被告双方于2020年7月14日签订的《二手房认购合同》；2、请求判令第三人将其被告依照《二手房认购合同》约定交由其监管的定金人民币20万元交付原告；3.请求依法判令本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年7月14日，原告与被告在第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称“世华公司”）居间撮合下签订《二手房认购合同》（以下简称“认购合同”)，认购合同约定原告刘懿将其所有的蛇口湾厦村出售给被告李徐华，出售价格为人民币898万元，约定购房总定金人民币20万元，由被告交付给原告或交付给第三人监管，此外认购合同还约定原被告双方应当在签订认购合同之后15日内签署《买卖居间合同》。认购合同签订后，被告李徐华依照认购合同约定将购房定金20万元交由第三入世华公司监管。随后，原告多次通过第三入世华公司催促被告签署《买卖居间合同》，但是被告李徐华均拒绝签署，第三人亦拒绝将被告交付其监管的定金支付给原告。原告认为，认购合同是双方的真实意思表示，在双方意志自由的情形下自愿签订，依法应属合法有效，各方均应严格遵守。被告在原告多次催促签订《买卖居间合同》的情形下，仍拒绝签订，被告的行为已构成根本违约，原告依法有权没收被告交付的定金。第三人作为定金监管方，依法应在原告要求其将被告交付的定金支付给原告时将定金支付给原告，但在原告多次催促下，第二人均拒绝支付给原告。为维护自身合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。被告李徐华辩称：一、被告与原告双方签订的二手房认购合同基于法律事由履行不能，合同关系经双方协商一致后解除且被告不承担违约责任。原告与被告于2020年7月15日（合同实际签署时间）签订了二手房认购合同。双方合同及补充协议的签署时间为2020年7月15日新政出来后，双方为规避新政进行日期倒签的，从补充协议中关于“新政”的说明也能看出，7月14日不可能知道7月15日出新政。所以该合同签署时，被告无论怎么操作，都不可能具有购房资格。同时合同第二项第一款关于定金条款的约定并未约定付款主体，且双方2020年7月15日签订的补充协议已达成一致，认同被告的定金付款情况，被告不存在违约。7月15日签约时已经11点多，支付时间也能看出签约情况。合同第三项第一款关于违约责任的规定指的是双方在合同没有解除情况下不在规定时间内不签署《买卖居间合同》应承担违约责任。而被告基于《深圳市关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》深建字[2020]137号文件相关规定不具有在深圳购房资格，致使合同因政府颁发新的政策、法律和行政法规导致合同不能履行，合同目的不能实现，合同关系解除，第三人未安排签署《买卖居间合同》，原被告双方均没有签署《买卖居间合同》，不承担违约责任。二、基于双方签订的补充协议，原告主张获取定金人民币20万元请求不能成立。原告与被告于2020年7月15日签订了一份补充协议，明确表示了如果被告因2020年7月15日深圳市出台的购房政策而没有在深圳购房资格，则双方约定的定金人民币200000元（贰拾万元整）由居间方直接退还给被告。该协议属于双方真实意思表示，合法有效。原告无权要求支付定金。第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司辩称：一、该案系房屋买卖合同纠纷，相应法律关系为买卖合同关系，而第三人与原、被告之间系居间合同关系，二者并非同一法律关系。因此，第三人并非本案适格当事人。二、现针对交易情况做简要说明：2020年7月15日在第三人的居间撮合下，原告刘懿与被告李徐华磋商后签订了《二手房认购合同》，合同编号：NO.SZZSH-MM1813113，经第三人查档确认产权为抵押状态，合同签订当日，被告李徐华按照合同约定支付购房定金20万元托管在第三人处，其中一万元定金于7月14日由案外人路某祥代李徐华支付，同时双方对定金的处理另行签订了补充协议，明确约定“如买方在新政细则出来后可以按照老政策来办理，则定金人民币二十万元直接转给卖方，如新政细则出来客户没有购房资格买房，则双方约定定金人民币二十万元由居间方直接退给买方”。“715”新政细则出台，于7月15日之前购房的定金、购房款转账人需是购房人本人或其近亲属（配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母），随后，客户李徐华告知第三人7月14日客户李徐华支付的20万定金是其表兄弟案外人路家祥代替其刷卡，故按照新政，客户李徐华认为自己没有了购房资格，并要求第三人按照补充协议中的约定将20万定金原路退还。经第三人协调，买方双方确认并同意按照补充协议约定处理，第三人于8月31日将定金20万元退还给实际刷卡人案外人路某祥。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（卖方，甲方）与被告（买方，乙方），及第三人（居间方）签订NO.SZZSH-MM181XXXX《二手房认购合同》，约定：房产名称为蛇口湾厦村A-3105；建筑面积88.65平方米；甲方保证交易房屋产权清晰，无权属纠纷；乙方确认符合购房条件，并对该房产做了充分了解，愿意购买该房产；房产交易价格为898万元，交易总定金20万元；签署该合同前或当日，乙方应向甲方支付部分或全部定金5000元，在2020年7月15日前再支付定金195000元，定金可交由居间方监管或直接付给甲方；在居间方处托管的定金，须按照有关协议转付；甲、乙双方确认已就房产交易具体事项协商一致，同意在签订本协议后15日内签署《买卖居间合同》；若甲方违约不签署《买卖居间合同》，乙方有权要求双倍返还所付定金或总房款20%的违约金；若乙方违约不签署《买卖居间合同》，甲方有权要求没收所付定金或总房款20%的违约金；违约方还需向居间方支付居间违约金，违约金按照交易价格的3%标准计算；及其他内容。该合同落款处的签订日期显示为2020年7月14日，原告在庭审中亦主张该合同签订日期为2020年7月14日，但被告及第三人均表示该合同的实际签署时间为2020年7月15日。原告（卖方）与被告（买方）签订《补充协议》，约定：关于NO.SZZSH-MM181XXXX号合同，买卖双方约定客户以诚意金的名义转账20万元给居间方，再由居间方转给卖方，约定：由于深圳于2020年7月15日出新政，如买方在新政细则出来后可以按照老政策来办理，则定金20万元直接转给卖方，如新政细则出来客户没有购房资格买房，则双方约定定金20万元由居间方直接退给买方，给予双方的时间期限为15天，于2020年7月31日止。原、被告双方在该协议的落款日期均为2020年7月14日，原告在庭审中亦主张该协议签订日期为2020年7月14日，但被告及第三人均表示该协议的实际签署时间为2020年7月15日。为证明被告已经购房定金20万元交付给第三人监管的事实，原告提交了数份银行交易电子回单为证，被告对该证据的真实性予以确认，其亦向本院提交了转账凭证，并表示电子回单及转账凭证能够证明由案外人路某祥于2020年7月14日支付了其中两笔款项，合计人民币1万元，且根据电子回单能够看出7月15日支付的时间大多为当晚11点半以后，原因是三方在7月15日晚上11点左右刚签署完二手房认购合同。被告称其自2017年9月起在深圳缴纳社会保险，在2019年2月至5月期间有中断两个月，且被告系在新政后（2020年7月24日）才落户深圳，故被告至今都不具有购房资格，且从来不曾有过购房资格。对此被告提交了户口本、社保清单予以证明。原告对该组证据的真实性、合法性予以认可，对证明目的不予认可。为查明案情，本院依法向深圳市住房和建设局发函询问关于被告李徐华购房资格有关事宜，深圳市住房和建设局函复称其已委托市不动产登记中心进行核查，后深圳市不动产登记中心复函如下：“经查不动产登记系统，在‘查询深户身份证及户籍信息’界面查询，李徐华于2020年7月24日迁入我市户籍，在‘广东省婚姻信息核查’界面中未查得其婚姻登记信息记录；截至2020年3月10日，李徐华名下无有效的住宅类产权登记记录，无有效的预售记录及政策性住房记录。另在‘社保信息共享平台’查询，李徐华连续缴纳社保40个月（2017年9月至2021年2月），不足5年。按我市‘715新政’前的限购政策，境内非本市户籍居民家庭，提供5年及以上在本市连续缴纳（不含断缴和补缴）个人所得税或社会保险证明的，限购1套住房。按我市现行的限购政策，深户居民家庭、成年单身人士（含离异）入户未满3年的，在符合其他购房条件前提下，能提供购房之日前在本市连续缴纳5年及以上个人所得税或社会保险证明的，按照《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》（深府办[2016]28号）第四条有关规定，限购1套商品住房。”经查，被告于2020年11月9日收到本案应诉材料。庭审中，第三人确认已收到被告支付的20万元定金，但已原路退回。被告对此予以确认。本院认为，原告与被告签订的《二手房认购合同》、《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性、强行性规定，合法有效，双方应严格按照合同约定履行。其中，《二手房认购合同》已约定“双方在签订本协议后15日内签署《买卖居间合同》”，但《补充协议》还约定：“如新政细则出来客户没有购房资格买房，则双方约定定金20万元由居间方直接退给买方”。可见，双方在签订《二手房认购合同》和《补充协议》时均明知被告在“715新政”出台后可能不具备购房资格的事实，并对此作出了相关约定。本案中，被告系2020年7月24日在深圳落户，入户至今未满3年，根据不动产登记中心的复函显示，被告连续缴纳社保不足5年，依据“715新政”，被告目前不具备在深购房资格。故根据《补充协议》约定，定金20万元由居间方直接退回买方。故对于原告要求第三人将定金20万交付原告的诉讼请求，本院不予支持。承前所述，被告截至目前尚不具备在深购房资格，故双方签订的《二手房认购合同》的合同目的已无法实现，故原告主张解除《二手房认购合同》，于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。被告于2020年11月9日收到本案应诉材料，故本院确认原告与被告签订的《二手房认购合同》于该日解除。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告刘懿与被告李徐华及第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司签订的《二手房认购合同》于2020年11月9日解除。二、驳回原告刘懿的其他诉讼请求。案件受理费2150元，原告刘懿已预交，由原告刘懿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  何珍珍二〇二一年七月十九日书记员  陈春如附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。