陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕01民终10662号上诉人（原审被告）：何小群，男，1971年1月24日出生，汉族，住西安市经开区。被上诉人（原审原告）：陕西爱心物业服务有限责任公司，住所地陕西省西安市经开区凤城八路南侧******。法定代表人：李虎军，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱亚莉，女，1972年8月22日出生，汉族，陕西爱心物业服务有限责任公司员工，住西安市经开区。委托诉讼代理人：李文军，女，1966年12月25日出生，汉族，陕西爱心物业服务有限责任公司员工，住西安市经开区。上诉人何小群因与被上诉人陕西爱心物业服务有限责任公司（以下简称“爱心物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2021)陕0112民初942号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月11日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员刘琪独任审理。上诉人何小群，被上诉人爱心物业公司的委托诉讼代理人朱亚莉、李文军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何小群上诉请求：1．撤销原判决，重新审判。2．爱心物业公司不具有小区管理合法性。3．爱心物业公司承担一、二审的诉讼全部费用。事实和理由：1．物业公司进驻小区没有合法手续。物业公司没有经过全体业主同意入驻，强行与业主签订服务合同，业主不签合同，不缴装修押金不给业主办理手续及交房钥匙。2．物业公司的安保和保洁人员配备不足，社区环境脏乱差，楼道长期无人打扫。配套服务跟不上。公示收费标准不合理。3．何小群在张家堡人民法庭开庭并审理，却越级由未央区人民法院出判决。4．一审判决适用法律不当。双方前期物业服务协议非法，违背《中华人民共和国合同法》的立法宗旨，适用法律不当。爱心物业公司辩称，本案一审法院认定事实清楚，证据充分确凿、审判程序合法、适用法律无误。何小群称爱心物业公司不具备小区管理合法性，没有事实和法律上的依据。本案一审法院已查明，物业公司进驻该小区是按照《西安市物业管理条例》第四十二条有明确的规定，前期物业管理是由建设单位负责选聘物业服务企业实行前期物业管理，签订前期物业服务合同，爱心物业公司是按照相关规定通过招投标程序，最后接到中标通知书后，与建设单位签订了《红色村一二五组安置楼前期物业服务委托合同》，并与何小群签订了《前期物业服务协议书》，爱心物业公司按照合同约定积极履行物业服务义务，向何小群提供了相应的服务，确定双方服务关系是合法有效，不存在手续不合法一说。关于装修押金一事，爱心物业公司在物业办张贴有装修押金办理流程，何小群与爱心物业公司签订的装修协议书中也已经有相关办理流程，何小群可到物业公司申请办理房屋验收流程，办理退装修押金手续。因该何小群一直拖欠物业相关费用，不愿按照相关流程前来办理，因此，不存在拒不退还一说。就物业的服务和收费标准，在爱心物业公司进驻后已向红色村村委会一二五组领导进行告知，村委会领导与爱心物业公司召开专题会议，根据会议协商，就签订的《前期物业服务委托合同》及《前期服务协议》双方要履行外，就业主装修期间费用和物业费又给予再次的优惠，爱心物业公司信守承诺按照会议约定给予优惠，并按照合同约定向何小群提供了相应服务。既有合同约定，又有何小群及其他业主签订的《前期物业服务协议》，因此，不存在再另行经过全体业主同意一说。何小群称爱心物业公司怠于履行服务职责一说不存在，自2018年7月至2020年9月30日何小群欠费期间，爱心物业公司从未收到何小群向爱心物业公司反映过物业服务不到位的反应，因此，不存在服务不到位，长期无人打扫卫生一说。陕西爱心物业服务有限责任公司向一审法院起诉请求：1.判令何小群向爱心物业公司支付：2019年4月1日至2020年9月30日所欠的3号楼1单元604室、1B号楼2单元1901室、1B号楼1单元3104室、1A号楼1单元2104室、1A号楼1单元1101室共5户物业服务费11420.9元、垃圾费534元、电梯费3491元、公摊电费1753.4元，共计17199.3元；2.判令何小群承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2018年3月5日，爱心物业公司（乙方：受托方）与陕西高红房地产开发有限公司（甲方：委托方）签订《红色村一二五组安置楼前期物业服务委托合同》一份，约定爱心物业公司为红色村一二五组安置小区所有业主和物业使用人提供物业服务。合同第四章“物业服务费用”第一条约定“物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：高层住宅：1、商品房：1.2元/月·㎡。2、村民出租：1.2元/月·㎡。3、村民自住：0.8元/月·㎡（按户口本每户仅限**）。4、商业：3.5元/月·㎡”；第三条约定公共能耗费、电梯费按照陕价服发【2014】85号文件执行，生活垃圾处理住宅6元/户、水费住宅3.8元/吨。2018年5月18日，陕西中技招标有限公司向爱心物业公司发放《中标通知书》，内容载明“致：陕西爱心物业服务有限责任公司我们荣幸地通知您，贵公司参与的红色村一、二、五队安置楼物业服务招标项目（招标编号：SZT2018-SN-QT-FW-0304）,经评标委员会评审，并报招标人审核批准，确认贵方为该项目中标单位，中标金额：高层商品房住宅报价（㎡/月）￥1.20高层村民住宅报价（㎡/月）村民出租：￥1.2村民自住：￥0.8商业报价（㎡/月）￥3.50”……”。2018年6月30日，何小群签《红色村一二五组安置楼回迁房屋交房单》一份，确认其所分房屋为1B-21901（95.93㎡）、3-10604（132.16㎡）；2018年7月2日，何小群再次签《红色村一二五组安置楼回迁房屋交房单》一份，确认其所分房屋为1B-13104（96.94㎡）、1A-12104（150.71㎡）、1A-11101（115.39㎡）。2018年7月1日，何小群（甲方：业主）与爱心物业公司（乙方：物业服务企业）就1B-21901室、3-10604室两套房屋签订《前期物业服务协议》各一份；2018年7月2日，何小群（甲方：业主）与爱心物业公司（乙方：物业服务企业）就1B-13104室、1A-12104室两套房屋再次签订《前期物业服务协议》各一份，同日，何小群代案外人何小育与爱心物业公司就1A-11101室房屋签订《前期物业服务协议》一份。上述《前期物业服务协议》均约定：由乙方向案涉小区提供物业服务，乙方有权向甲方收取物业服务费。甲方转让房屋时，应事先通知乙方，并协同受让方一起与乙方办理终止协议及签订新的《前期物业服务协议》，在乙方未接到通知之前，甲方仍须负责缴纳物业相关管理费用；甲方出租房屋时，应向乙方提供承租人、使用人的相关资料情况，物业相关费用由使用人缴纳，业主负有连带责任。同时约定，案涉小区高层住宅物业服务费按照1.2元/月/㎡收取；村民住宅物业服务费按照0.80元/月·㎡收取（按户口本每户仅限**），生活垃圾处理费住宅为6元/月·户，甲方违反协议约定，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起按所欠费用的总额每日5‰收取违约金，并保留采取法律手段追讨欠款的权利。上述协议签订后，爱心物业公司依约向何小群提供了相关物业服务，但何小群未依约支付物业费用，爱心物业公司多次催收未果，故诉至法院，形成诉讼，诉讼请求如前所述。诉讼中，因爱心物业公司、何小群分歧较大，致调解未果。另查，何小群于2018年7月1日向爱心物业公司交纳1B-2-1901房屋装修押金1500元，3-1-604房屋装修押金2000元，于2018年7月2日向爱心物业公司交纳1B-1-3104房屋装修押金1500元，1A-1-2104房屋装修押金2000元。2018年7月2日，案外人何小育向爱心物业公司交纳1A-1-1101房屋装修押金2000元，并于2018年8月15日交纳1A-1-1101号房屋装修垃圾费346.2元、装修许可证工本费5元。一审法院认为，依法成立的合同应当全面履行。本案中，爱心物业公司、何小群签订的《前期物业服务协议》，均系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，故爱心物业公司、何小群均应全面履行合同义务。上述协议签订后，爱心物业公司依约向何小群提供了物业服务，何小群至今未向爱心物业公司缴纳相关物业服务费用，构成违约，应按照合同约定及时向爱心物业公司交纳相关物业费用。关于案涉小区1A-1-11101号房屋是否应由何小群支付物业服务费用，结合爱心物业公司、何小群提供证据，可以证明何小群系代案外人就1A-1-11101号房屋签订物业服务合同，故爱心物业公司应向案外人何小育就1A-1-11101号房屋的物业服务费用主张相关权利，其应予以支付。经核算，何小群应向爱心物业公司支付的相关物业服务费用计算如下：1、案涉1A-1-2104（150.71㎡）房屋：自2019年10月1日至2020年9月30日物业费2170.2元、垃圾费72元、电梯费510元、公摊电费235.1元及2019年4月、5月拖欠物业费361.7元、2019年1至5月拖欠公摊电费98元，小计3447元；2、案涉1B-1-3104（96.94㎡）房屋：自2019年4月1日至2020年9月30日物业费2093.9元、垃圾费108元、电梯费855元、公摊电费226.8元及2019年1月至3月拖欠的公摊电费37.8元，小计3321.5元；3、案涉1B-2-1901（95.93㎡）房屋：自2019年2月1日至2020年9月30日物业费2302.3元、垃圾费120元、电梯费830元、公摊电费249.4元及2019年1月公摊电费12.5元，小计3514.2元；4、案涉3-1-604（132.16㎡）房屋：自2019年4月1日至2020年9月30日物业费1903.1元（按照0.80元/月•㎡计算）、垃圾费108元、电梯费621元、公摊电费309.3元及2019年1月至3月公摊电费51.5元，小计2992.9元；以上合计13275.6元。至于何小群辩称其向爱心物业公司支付上述四套房屋的装修押金7000元，爱心物业公司同意在本案中予以抵扣，为避免当事人诉累，故何小群还应向爱心物业公司支付各项物业费用6275.6元。至于何小群辩解爱心物业公司未向其退还水费，并未明确具体数额，本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决:一、被告何小群于本判决生效之日起十日内向原告陕西爱心物业服务有限责任公司支付1B-13104号房屋、1A-12104号房屋、1B-21901号房屋、3-10604号房屋截止2020年9月30日之前的各项物业服务费用6275.6元。二、驳回原告陕西爱心物业服务有限责任公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费229元，原告已预交，由原告承担144元，由被告承担85元，于支付上述款项时一并给付原告。本院经审理查明，一审判决查明事实属实。本院认为，一审法院查明，爱心物业公司作为物业服务单位与业主何小群签订《前期物业服务协议》，爱心物业公司提供了物业服务，何小群至今未缴纳相关物业服务费用，一审法院认定何小群构成违约，应按照合同约定向爱心物业公司交纳相关物业费用，并无不当。一审法院查明何小群系代案外人何小育就1A-1-11101号房屋签订物业服务合同，告知爱心物业公司应向案外人何小育就1A-1-11101号房屋的物业服务费用主张相关权利，符合本案实际情况。一审法院经核算，在抵扣何小群向爱心物业公司支付的装修押金7000元后，判令何小群向爱心物业公司支付其余未付物业费用6275.6元，判决亦无不当。何小群上诉请求中关于爱心物业公司不具有小区管理合法性的内容，非上诉请求事项，应属于其上诉理由，其该主张与双方签订有《前期物业服务协议》以及爱心物业公司提供了物业服务之实际情况不符，本院依法不予采信。何小群称一审判决程序不合法，理由不能成立。何小群上诉主张撤销原判决，重新审判，依据不足，本院依法不予支持。据此，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费229元，何小群已预交，由何小群负担。本判决为终审判决。审判员  刘琪二〇二一年七月三十日书记员  段蓓