江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终2298号上诉人（原审原告）：陈军超，男，1959年11月15日生，汉族，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：张玉龙，江苏帝伊律师事务所律师。委托诉讼代理人：张霞，江苏帝伊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐州裕鸿丰田汽车销售服务有限公司，住所地徐州高新技术产业开发区珠江东路南，华夏路28-5号。法定代表人：黄建刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：马广坡，江苏尊鼎力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐州鹏之远汽车销售服务有限公司，住所地徐州市云龙区复兴北路张良宫综合楼441室。法定代表人：周健，该公司总经理。委托诉讼代理人：尹潇，该公司员工。被上诉人（原审被告）：徐州万润物资贸易有限公司，住所地徐州市经济开发区淮海汽配城A1号楼102-1。法定代表人：杨鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑碧汉，该公司经理。上诉人陈军超因与被上诉人徐州裕鸿丰田汽车销售服务有限公司（以下简称裕鸿公司）、徐州鹏之远汽车销售服务有限公司（以下简称鹏之远公司）、徐州万润物资贸易有限公司（以下简称万润公司）排除妨害纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院（2020）苏0312民初9067号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈军超及其委托诉讼代理人张玉龙、被上诉人裕鸿公司的委托诉讼代理人马广坡、鹏之远公司的委托诉讼代理人尹潇、万润公司的委托诉讼代理人郑碧汉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈军超上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求；2、本案一审，二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：首先，上诉人享有占有、使用、收益、处分涉案建筑物的权利，其他任何人不得侵犯，一审法院片面适用法律导致错误判决。(2014)铜民初字第1260号民事判决书、(2015)徐民终字第2457号民事判决书、(2016)苏民申2150号民事裁定书对于上诉人出资建造涉案建筑物均予以认定。《物权法》第第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。涉案建筑物取得了建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证，属于合法建造，是合法建筑，上诉人自2011年完成建造时即设立了物权，享有占有、使用、收益、处分涉案建筑物的权利，其他任何人不得侵犯。其次，上诉人与被上诉人万润公司系相邻关系，应当适用相邻权有关法律规定进行处理。(2014)铜民初字第1260号民事判决书、(2015)徐民终字第2457号民事判决书、(2016)苏民申2150号民事裁定书对于双方是相邻关系均予以认定，且被上诉人万润公司也是以相邻关系主张权利。本次诉讼中，被上诉人万润公司也发函通知上诉人协商加固涉案建筑物事宜，综上所述，双方是相邻关系的事实不但经生效法律文书确认，而且被上诉人也坚决认可并曾坚决以此为基础要求上诉人赔偿损失。第三，上诉人是涉案建筑物的投资人，应当由上诉人受益。一审法院的判决导致投资人受损，没有投资的万润公司受益，万润公司获取了不当得利，应当受到制裁。第四，徐州市中级人民法院（2017）苏03民终803号民事判决书在本院认为中表述，2009年12月16日上诉人与万润公司签订的《联合投资建设协议》实为土地使用权转让协议，因而无效。《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据上述规定，结合本案实际，即便合同无效，上诉人也无须返还土地。1、上诉人从被上诉人万润公司处取得了土地使用权，上诉人支付了对价，但被上诉人万润公司迄今为止也未向上诉人返还对价，故上诉人也无须向其返还土地使用权。即便万润公司愿意返还土地对价，但上诉人已经在涉案土地上建造了建筑物，进行了投资，也不具备单独返还土地的现实可能性。而且，万润公司目前也不是土地使用权人，根本无权要求上诉人向其返还。2、涉案建筑物是上诉人投资建造的，是合法建筑，不是从万润公司买来的，所以不存在返还的前提。上诉人享有占有、使用、收益、处分涉案建筑物的权利，其他任何人不得侵犯。万润公司未经上诉人允许擅自占有、使用、收益涉案建筑物，多年来造成上诉人重大损失，应当进行赔偿。万润公司即便有所投资，属于无因管理或者添附，双方应当另行解决。但万润公司不能因可能存在的、也可能不存在的无因管理或者添附行为取得占有、使用、收益、处分涉案建筑物的权利。现在涉案建筑物的土地使用权人也并非万润公司。在上诉人与被万润公司均非土地使用权人的情况下，双方的地位是完全平等的，是典型的相邻关系，根本不存在互相返还的基础。裕鸿公司辩称，上诉人对涉案建筑物不享有物权，《联合投资建设协议》已被人民法院认定为无效协议，上诉人诉请没有请求权基础。（2017）苏03民终803号民事判决书认定，协议名为联营，实为土地使用权转让协议，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定，转让人未取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同无效，故双方所签订的协议为无效协议。因此上诉人并未取得涉案建筑占有范围内的土地使用权，对该建筑物并不享有排他的物权。《物权法》第二条第三款规定，本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第17条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。以上各条规定，其主旨是物权要依法登记、取得不动产证，上诉人并未依法取得权属证书，并不享有排他的物权，其要求排除妨害的诉求，当然不能得到法律支持。上诉人引用《物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权的事实行为成就时发生效力。”想证明涉案建筑物为合法的建筑，这是说不通的。上诉人在未取得土地使用权的土地上建造房屋，当然不属于合法建造，当然不是合法建筑。所谓取得了建筑工程规划许可证，建设用地规划许可证、建设工程施工许可证，这些合法的手续都是万润公司取得的，上诉人并未取得，因双方签订的《联合投资建设协议》被人民法院认定无效，所以其建设行为就没有法律根据。第二，上诉人与万润公司之间的纠纷并非相邻关系纠纷。《民法通则》第83条规定：“不动产相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神。正确处理截水、排水、通风、采光等方面的纠纷，上诉人既不是涉案土地的所有权人，也不是涉案房屋的占有人，双方之间也没有发生截水、排水、通行、通风、采光等方面的纠纷。因此，适用相邻关系有关法律处理本案，缺乏事实和法律依据。上诉人引用了2014年、2015年、2016的判决，该次纠纷系因上诉人违法施工破坏了双方之间的公共道路影响了万润公司通行和正常生产，法院依法判决上诉人进行赔偿是完全正确的，而本案并非相邻关系纠纷。第三，涉案建筑物并非全部由上诉人投资建造。该建筑物的勘探、设计、规划均由万润公司实施，地基基础也是万润公司投资建造，因此不能说是上诉人建造的，上诉人仅享有部分债权。第四，合同无效，就应当按照无效来处理。《合同法》第五十八条规定，合同无效以后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还的应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案虽然是排除妨害纠纷，但根本的问题是合同无效的处理。按照法律规定，合同无效，双方互相返还，不能返还的折价补偿。该起案件如果没有取得土地使用权，双方应本着解决问题的态度来协商处理，如何折价补偿的问题，而不是借助其他的诉讼策略来进行旷日持久的消耗战。第五，上诉人认为一审法院未审先判，是对法院工作的误解，合同无效是被生效的法律文书认定，本案当中法院不可能也不会认定合同无效。双方纠纷的实质是如何折价补偿或者是返还的问题，提起本案的诉讼无助于问题的解决，一审法院是在为解决问题指明方向。鹏之远公司辩称，认可裕鸿公司的答辩意见。万润公司辩称，认可裕鸿公司的答辩意见。自（2017）苏03民终803民事判决书送达后，万润公司已多次要求与上诉人协商处理相关事宜，但上诉人没有正确解决问题的态度，先后要求万润公司补偿600万、300万、200万，最后一次要求补偿180万，并要求万润公司与其签订一个退出协议。针对上诉人的无理要求，万润公司提出共同委托评估，然后算账解决。但上诉人至今没有回应。因此在这件事上万润公司一直要求积极协商或委托评估解决补偿问题，不存在过错，不应承担责任。自2011年以来，涉案建筑物的土地使用税全部由万润公司缴纳，根据谁交费谁使用的原则，万润公司有权对涉案建筑物行使权利。另外在2020年5月，涉案建筑物屋顶铁皮脱落被大风吹落，虽未造成人员伤害，但给厂区的生活生产、人身安全造成了潜在的威胁。万润公司再次通知上诉人协商处理此事，但上诉人扬言砸死人他负责，砸伤人他给看，完全是一种不负责任的态度。作为整个4S店的所有人，万润公司只好进行维修加固。万润公司又一次通知上诉人协商选择检测机构未果，后万润公司委托有资质的检测机构对涉案建筑物安全性进行检测，结论为C级危房，须立即加固。万润公司又一次通知上诉人协商处理未果。因涉案建筑物与上诉人的厂房是连在一起的，如不加固，势必威胁万润公司厂房的安全，因此万润公司先后投资了数十万元对涉案建筑物进行加固维修。涉案建筑物没有取得土地使用权，双方应本着解决问题的态度协商处理如何折价补偿的问题，而不是借助其他诉讼进行消耗战。陈军超向一审法院起诉请求：1、判令立即停止在陈军超出资建设的建筑物（坐落于铜山经济开发区第三工业园珠江路南、华夏路以西，具体位置以现场照片及相关证据材料为准）内的施工，排除妨害，恢复原状；2、本案诉讼费用由对方承担。一审法院认定事实，2009年7月，万润公司取得了同意建设汽车4S店的建设项目选址意见书批复，批准机关为铜山经济开发区管理委员会规划局。2009年8月4日，万润公司取得了铜开规征字第（2009）022号建设用地规划许可证，该许可证载明建设用地规模为18336.095平方米，用地位置为铜山经济开发区第三工业园，珠江路南、华夏路西；2009年8月17日、9月23日，万润公司分别取得了铜开规工字第（2009）038号、044号建设工程规划许可证、建设用地规划许可证；2009年10月23日，万润公司取得了建设工程施工许可证。2009年12月16日，陈军超与万润公司签订了《联合投资建设协议》，两个4S店地基施工已基本完毕，协议约定：万润公司根据铜山发改经贸投函（2009）38号批文在铜山经济开发区第三工业园珠江路南征用土地约28亩，用于建设汽车4S店，陈军超愿意共同参与；西半部归陈军超约占地12亩，东半部归万润公司约占地16亩。合同签订后，陈军超依据联合投资协议向万润公司缴纳了30万元土地款，后又于2009年12月29日、2010年7月5日按万润公司要求补交了土地征用前期相关费用21万元。双方此后均各自投资建设各自4S店。陈军超在建设4S店的过程中，于2012年1月开挖了两4S店中间共用道路，徐州高新技术产业开发区规划局于2012年1月31日认定陈军超的上述建设行为系违法建筑，应予以拆除。2012年2月，万润公司曾向铜山法院提起诉讼，以陈军超违约为由请求解除联合投资建设协议。铜山法院经审理后认为：本案联合投资建设协议的主要内容为征用土地使用权的转让问题，双方纠纷名为联营合同纠纷，实为土地使用权转让合同纠纷；万润公司虽然取得项目建设批准，尚未取得土地使用权证书，但其已缴纳土地出让金，能否依法领取土地使用权证书应由政府审核，能否转让也尚属待定状态，故万润公司要求解除合同尚不具备请求权基础；据此，一审法院于2012年8月作出了（2012）铜商初字第125号民事裁定，驳回了万润公司起诉，该裁定已发生法律效力。2014年4月8日，万润公司以相邻关系纠纷为由提起诉讼，要求陈军超赔偿其损失13万余元。铜山法院经审理认为：陈军超无审批手续挖掘两4S店中间共用道路，毁坏围墙、监控等，侵害了万润公司的权利，对造成损害应予赔偿；一审法院于2015年4月3日作出了（2014）铜民初字第1260号民事判决，判决陈军超赔偿万润公司各项损失费用138657.44元。陈军超提起上诉后，本院经审理后认为：本案联合投资建设协议是在万润公司与陈军超之间签订的，双方已经实施了相应的建设行为，万润公司虽未能取得相关土地的使用权证书，但陈军超从事建设行为涉及道路的地点具有双方公共通道属性，陈军超与万润公司存在民法上的相邻关系，陈军超实施建设行为，侵害了万润公司的相邻权；陈军超在双方4S店之间道路一侧实施建设行为，超出了规划内容，违反了规划法律和联合投资建设协议。）本院遂于2015年11月10日作出（2015徐民终字第2457号民事判决，驳回陈军超上诉，维持原判。2016年1月18日陈军超以确认合同解除无效为由提起诉讼，要求确认万润公司解除合同无效并要求万润公司办理属于陈军超的12亩地的土地使用证。铜山法院经审理作出（2016）苏0312民初864号民事判决，判决万润公司于2016年1月11日向陈军超发出的解除合同的通知无效。万润公司不服该判决，提起上诉。本院经审理认为：从陈军超与万润公司于2009年12月16日签订的《联合投资建设协议》的内容来看，协议名为联营协议，实为土地使用权转让协议。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定，转让人未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。万润公司至今未取得涉案土地的使用权证书，双方当事人亦未在诉讼中举证证明有批准权的人民政府同意转让，故本院认定双方签订的《联合投资建设协议》为无效协议。因无效协议自始无效，故万润公司针对《联合投资建设协议》发出的解除通知，自始不会产生解除的法律后果。本院于2017年7月31日作出（2017）苏03民终803号民事判决，驳回上诉，维持原判。一审法院另查明，2017年12月19日，万润公司与鹏之远公司签订《租赁合同》，约定：万润公司将位于徐州高新技术开发区汽车产业园华夏路28-5号（其中展示大厅面积约为1500平方米，维修车间面积约为2000平方米）的厂房租赁给鹏之远公司，租赁期限自2018年2月18日至2028年2月17日止。2020年5月29日，万润公司（甲方）与鹏之远公司（乙方）签订《房屋租赁补充协议》，载明：甲、乙双方在2017年12月份签订了租赁万润公司在铜山汽车产业园华夏路28-5号展厅约1500平方米，在2018年5月又租赁了28-5号地块最北侧修理车间一处，面积约520平方米。此外，双方在该合同中对所租赁的展厅存在的问题及解决方案进行了协商。2020年6月5日，鹏之远公司与裕鸿公司签订《房屋租赁合同》，鹏之远公司将其从万润公司处承租的涉案汽车产业园的房屋转租给裕鸿公司，租赁期限为五年，自2020年6月5日起至2026年6月4日止。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第三十五条规定，“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”排除妨害请求权系物权请求权，排除妨害请求权以物权的行使受到妨害为成立要件。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。根据上述法律规定，不动产物权变动是以法定登记为原则，以事实行为成就等为例外。具体到本案，陈军超要求排除妨害的理由为：陈军超出资建设涉案建筑物，基于原始取得物权。但涉案建筑物取得的建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证的权利人均记载为万润公司，陈军超并非物权法意义上的建造主体，并不能依照物权法第三十条的规定原始取得涉诉建筑的所有权。（2017）苏03民终803号民事生效判决已经认定陈军超与万润公司就涉案建筑物签订的《联合投资建设协议》为无效协议，陈军超应根据合同法中关于合同无效的相关规定，维护其合法权益。因此，陈军超仅基于双方签订的《联合投资建设协议》无效享有一般债权，其关于原始取得涉案建筑物物权进而要求排除妨害的主张，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十条、第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决驳回陈军超的诉讼请求。一审案件受理费减半收取40元，由陈军超负担。二审期间，本院依职权于2021年7月6日至涉案土地现场勘查，经陈军超与万润公司确认，双方争议内容包括展厅、维修车间、配电库（食堂）、办公楼，目前均由万润公司租赁给他人使用。另查明，2017年2月15日，陈军超以万润公司在其范围内建设展厅为由诉至铜山法院要求排除妨害。后陈军超于2017年12月12日提出撤诉申请。一审法院作出(2017)苏0312民初1584号民事裁定书，准许陈军超撤回起诉。2017年1月4日，原徐州市铜山区国土资源局在《徐州日报》刊登《徐州市铜山区国有建设用地使用权挂牌出让公告》（铜国土资挂告新字[2016]11号），决定挂牌出让涉案地块，用途为商业、仓储（其中商业用地面积3361平方米）。徐州高新技术产业开发区国有资产经营有限公司参与并成功竞买，2017年2月8日原徐州市铜山区国土资源局与徐州高新技术产业开发区国有资产经营有限公司签订《徐州市铜山区2016-108号地块国有土地建设用地使用权挂牌出让成交确认书》，并于2017年2月9日在《徐州日报》公示该成交结果。2019年4月25日万润公司诉至徐州铁路运输法院要求确认徐州市铜山区自然资源和规划局国有建设用地使用权挂牌出让行政行为无效。徐州铁路运输法院经审理认为以挂牌方式出让涉案地块，系依法依规作出的行政行为，该行为对万润公司的合法权益明显不产生实际影响，故裁定驳回万润公司的起诉。万润公司向本院提起上诉，本院认为，本案争议的实质问题是万润公司与原铜山经济开发区管理委员会签订协议书的履行问题即双方对土地出让金的价格和取得土地使用权的方式出现了分歧，而不是涉案土地通过何种方式进行出让。万润公司如认为对方随意违约行为破坏了投资人对政府部门的信任，侵害了投资人的合法权益应直接针对双方签订的协议主张权利，因此，徐州铁路运输法院的裁判结果并无不当。本院于2021年6月10日作出（2021）苏03行终163号行政裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本院二审查明的其他事实与一审法院一致。本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十五条规定，“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”排除妨害请求权系物权请求权，排除妨害请求权以物权的行使受到妨害为成立要件。陈军超对涉案土地并不享有土地使用权，其在涉案土地上的建造行为亦非合法建造行为，不当然据此取得诉争建筑物的所有权。同时，占有保护请求权应适用于双方不存在其他法律关系为前提，而万润公司与陈军超之间存在事实上的合同关系，陈军超亦不能基于占有而请求排除妨害。现涉案土地已挂牌出让，由案外人竞买取得，万润公司至今未取得涉案土地的使用权，其与陈军超之间签订的《联合投资建设协议》亦被确认为无效协议，故基于双方签订的《联合投资建设协议》，陈军超对此仅享有合同债权，其应依据合同无效主张相应权利。陈军超关于原始取得涉案建筑物物权进而要求排除妨害的主张，于法无据，本院不予支持。综上，陈军超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人陈军超负担。本判决为终审判决。审 判 长 周东海审 判 员 杜演文审 判 员 赵东平二〇二一年七月十四日法官助理 杨梅花书 记 员 王嫣然