贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔02民终992号上诉人（原审原告）：洪林，男，1968年3月27日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：徐榕，系贵州济元律师事务所律师，执业证号：15202201810033218。委托诉讼代理人：黄超，系贵州济元律师事务所律师，执业证号：15202202010237197。上诉人（原审被告）：贵州东景湾大酒店有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区钟山东路17号裕园401室，统一社会信用代码：91520200347024802D。法定代表人：胡有芳，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：胡文江，系贵州盈厚律师事务所律师，执业证号：15202201810038573。委托诉讼代理人：何银龙，系贵州盈厚律师事务所实习律师，证号：230819805110356。原审被告：胡有琼，女，1963年8月2日出生，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。上诉人洪林因与上诉人贵州东景湾大酒店有限公司、胡有琼房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2020）黔0201民初1682号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。洪林上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判胡有琼、贵州东景湾大酒店有限公司支付上诉人洪林违约金1474680元的30%，即442404元。2.一、二审诉讼费用由胡有琼、贵州东景湾大酒店有限公司承担。事实及理由：一审判决胡有琼、贵州东景湾大酒店有限公司支付洪林违约金59706.11元，严重低于胡有琼、贵州东景湾大酒店有限公司给洪林造成的损失。首先，《中华人民共和国民法典》第一百一十九条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”这是意思自治在法律上的效力，故此合同一旦有效成立，当事人必须受合同约束。双方在租赁合同中明确约定“如承租方迟延支付租赁金的，每日支付所欠金额1%的违约金给出租方，迟延超过30日的，出租方有权单方解除租赁协议”。胡有琼向洪林出具了一份《欠付租金及违约金计算表》，明确“欠付租金860230元及欠付违约金780351.50元”。直至上诉人洪林起诉，胡有琼、贵州东景湾大酒店有限公司均未支付任何租金，租金累计为1474680元。违约金也持续在增加。本案起诉时，上诉人洪林仅诉请胡有琼、贵州东景湾大酒店有限公司在《欠付租金及违约金计算表》中双方认可的违约金780351.50元。其次，《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院适当减少。”违约金是双方在签订合同时对一方违约后可能造成的损失的一种预先估算，属惩罚性条款，与违约后守约方的实际损失不可能完全相符。胡有琼、贵州东景湾大酒店有限公司拒不支付租金并且在本案中还无理提出管辖权异议，实为无理拖延时间。本案诉讼中，上诉人洪林申请网络查控贵州东景湾大酒店有限公司的账户，结果为0元，说明贵州东景湾大酒店有限公司在经营中不使用自己的账户，而转为其他账户来收取营业款项，故意拖延经营时间和恶意拖欠租金。上诉人洪林作为守约方，预期实际损失远远大于双方约定的违约金。最后，虽然双方约定的违约金已经超过法定“违约金原则上不超过违约标的的30%”，但也不应按照一审判决认定的年利率6.15%计算。贵州东景湾大酒店有限公司未作答辩。贵州东景湾大酒店有限公司上诉请求：1.改判贵州东景湾大酒店有限公司支付洪林租金368670元，违约金22611.09元，不服一审判决金额1143105.02元；2.一、二审案件受理费由洪林承担。事实及理由：众所周知，自2019年12月1日第一个出现症状的病例开始，全国逐渐进入新冠肺炎疫情防控时期。上诉人贵州东景湾大酒店有限公司虽与洪林签订有租赁协议，并约定了具体租金，但此次疫情全国至今仍处于防控阶段。上诉人贵州东景湾大酒店有限公司欠付洪林租金的期限应为2019年9月1日至于2019年12月1日。一审法院无证据便认定疫情已结束，认定事实不清，有失公平。洪林辩称，一审判决认定事实清楚，但违约金过低。洪林向一审法院起诉请求：1.依法解除原、被告于2014年7月25日签订的《租赁协议》、2016年5月16日签订的《关于迟延支付租金的补充协议》、2016年9月1日签订的《关于的补充协议》、2019年4月26日签订的《关于“水岸明珠”的补充协议》；2.依法判决二被告返还原告位于贵州省六盘水市钟山区个车位（商铺分别为裕园105、和园108、裕园201、和园201、和园301、裕园401、和园401室，车位为水岸明珠地下停车场05号、16号、17号、18号、34号、68号、69号、71号、77号、86号、87号、88号、89号）；3.依法判决二被告支付原告租金1474680元（以月租金122890元为基数，从2019年9月计算至2020年8月，共计12个月）；4.依法判决二被告支付原告电费71846.27元、违约金16207.12元，合计88053.39元；5.依法判决二被告支付原告违约金780351.50元，上述合计2343084.89元；6.本案一切诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告洪林放弃第四项诉讼请求即被告支付电费71846.27元及违约金16207.12元的诉讼请求。一审法院认定事实：2014年3月10日，原告洪林委托案外人岳舰全权代表其签订其拥有独立产权的“水岸明珠”各项物业的租赁合同。2014年7月25日，案外人岳舰作为协议甲方与被告胡有琼作为协议乙方签订《租赁协议》，协议约定，被告租赁原告位于六盘水市房屋及车位编号为02、05、16、17、18、29、33、34、36、38、47、51、52、57、58、68、69、71、77、86、87、88、89共23个车位，租赁期限为15年，自合同签订日起至2015年8月30日为免租期，2015年9月1日起至2030年8月31日止为租赁期。按双方约定，租赁期第一年的税后租金为1751100元，双方约定按1750000元计价。从第四年起计租租金逐年递增率6%。出租房屋用途规定：宾馆、酒店等各种合法商业活动。本合同签署七日内，乙方向甲方支付1000000元作为装修期间和免租期履约保证金。乙方延迟缴纳本合同租金的，每延迟一日，乙方应当向甲方相当于欠款金额1%的延迟履行违约金。迟延超过30日，甲方有权单方解除合同。双方特别确认，在租赁期限，若乙方延迟缴纳租金累计超过三次，则甲方也有权单方解除合同。合同签订后，原告洪林将租赁物即8套房屋和23个车位交付给被告胡有琼，该租赁房屋用于被告贵州东景湾大酒店有限公司开设东景湾大酒店。2016年5月16日，原告洪林的委托代理人岳舰代表原告洪林作为协议甲方与被告胡有琼作为协议乙方另行签订《关于延迟支付租金的补充协议》，该补充协议约定：甲乙双方经协商一致同意，乙方向甲方支付的1000000元装修保证金抵扣租赁期第一年即2015年9月1日至2016年8月31日的租金1000000元，双方并对2015年9月1日至2016年8月31日的剩余租金738500元作出分期付款的约定。2016年9月1日，原告洪林的委托代理人岳舰代表原告作为协议甲方与被告胡有琼作为协议乙方达成《关于的补充协议》，协议对租赁期第二年至第四年共计三年的租金进行调整，并对该期间的租金支付方式进行了约定。2019年4月26日，原告洪林的委托代理人岳舰代表原告作为协议甲方与被告胡有琼作为协议乙方签订了《关于“水岸明珠”的补充协议》，双方在该补充协议中约定：“甲乙双方在2014年7月25日签订了‘水岸明珠’商业用房《租赁协议》，2016年5月16日签订‘关于延迟支付租金的补充协议’，又于2016年9月1日签订关于《房屋租赁协议》的补充协议。现就租赁标的物的实际情况及租金标准、租金支付等相关事项作如下补充，请双方遵照执行。一、关于租赁房屋面积：乙方转租给第三方裕园301室因经营不善退还给甲方，乙方2017年至2018年期间多次向甲方出租委托人岳舰请求，请岳舰帮忙寻求新的承租人，但一直未能寻找到新的承租人。甲方因考虑乙方的实际困难，本着为乙方着想的原则，经甲乙双方协商一致，该房裕园301室由甲方收回另行处置。从2019年4月1日起，乙方租赁该房屋的实际面积为：7443.77平方米。租赁房屋的房号为裕园105、和园108、裕园201、和园201、和园301、裕园401、和园401。车位数量为15个（注明：编号为05号、16号、17号、18号、34号、68号、69号、71号、77号、78号、79号、86号、87号、88号、89号），实际进入租赁车位数量为13个（其中78号、79号两个车位乙方已作电梯轿厢停放使用，原则上应进入车位租赁范围，甲方予以优惠，不收取租赁金）。从2019年4月1日起，计租租金标准，租金支付作如下调整说明：1、2019年4月1日至2019年8月31日租赁金为605251元；2、2019年4月1日至2019年8月31日租金支付按月进行支付。3、2019年9月1日至2030年8月31日，租赁房屋租赁金每年每平方米递增0.4元，租赁车位租赁金不再递增；4.2019年9月1日至2030年8月31日计租租金如下：2019年9月1日至2020年8月31日应付年租金1474683元，应付月租金122890元；2020年9月1日至2021年8月31日应付年租金1510414元，应付月租金125867元；2021年9月1日至2022年8月31日应付年租金1546144元，应付月租金128845元……5、2019年9月1日至2030年8月31日应付租金的支付方式：①2019年9月1日至2022年8月31日，这三年按月进行支付租赁金，且是按先支付租金后使用的原则……”。协议签订后，被告贵州东景湾大酒店有限公司于2019年9月18日向原告出具《关于分期计付2019年9月份房租的情况说明》一份，在该说明中被告贵州东景湾大酒店有限公司认可其向原告租赁“水岸明珠”经营用房，要求将2019年9月份的租金122890元分摊到五个月内付清，即2019年9月至2020年1月每月最后一日前分别支付24578元。原告洪林委托案外人陈松于2019年11月30日向被告胡有琼送达《关于水岸明珠105室-402室租金催缴通知》，要求被告胡有琼支付欠付的2019年9月至2019年12月的租金491560元，被告胡有琼已签收该催缴通知。2019年12月2日，被告胡有琼向原告洪林出具了《承诺书》及《欠付租金和违约金计算表》各一份，《承诺书》载明被告胡有琼差欠原告2019年9月至2020年2月七期租金共计860230元，如2020年2月29日前不能按时、全额支付所欠租金，其租赁的房屋用于经营的六盘水东景湾酒店人员自动离场，不再经营该酒店，室内装修及经营设施、设备移交给原告自行处置，用于偿还所欠租金和违约金。《欠付租金和违约金计算表》载明2019年9月1日至2020年2月期间的租金共计860230元，违约金按欠付租金的日利率1%计算，该期间欠付违约金780351.50元。现因被告至今未支付原告2019年9月1日起的租金，也未返还原告承租房屋及车位，故原告诉至法院。一审法院认为，案外人岳舰代原告洪林与被告胡有琼于2014年7月25日签订的《租赁协议》、于2016年5月16日签订的《关于延迟支付租金的补充协议》、于2016年9月1日签订的《关于的补充协议》、于2019年4月26日签订的《关于“水岸明珠”的补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该四份协议合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。对被告胡有琼辩称其系代表被告贵州东景湾大酒店有限公司与原告签订协议的辩称理由，因双方在所签订的四份协议中均体现胡有琼系以其个人名义与原告签订租赁协议，并未约定被告胡有琼系代表被告贵州东景湾大酒店有限公司与原告签订协议；且被告胡有琼出具给原告的承诺书亦为其本人以承租人身份出具，故对被告胡有琼的该辩称理由，不予采信。上述四份协议的当事人应认定为原告洪林与被告胡有琼。现因被告自2019年9月1日起未再支付原告租金迄今已一年有余，根据双方于2014年7月25日签订的《租赁协议》中约定，延迟超过30日缴纳租金，原告有权单方解除合同，现合同解除的条件已成就，故对原告洪林要求解除其与被告胡有琼签订的该四份协议的诉讼请求，予以支持。对被告胡有琼、贵州东景湾大酒店有限公司辩称因疫情影响未支付租金的辩称理由，因被告欠付原告租金时疫情尚未发生，在疫情结束后也未及时向原告支付租金，故对被告的该辩称理由，不予采信。被告贵州东景湾大酒店有限公司在2019年9月18日向原告出具的《关于分期计付2019年9月份房租的情况说明》中认可其向原告租赁“水岸明珠”经营用房，且该租赁房屋亦是用于被告贵州东景湾大酒店有限公司开设酒店，故被告贵州东景湾大酒店有限公司应为后期加入的承租人，其应与被告胡有琼共同向原告承担返还租赁物及支付租金的责任。对原告主张二被告返还其位于六盘水市钟山区个车位的诉讼请求，在合同解除后，被告胡有琼、贵州东景湾大酒店有限公司应将所承租的裕园105、和园108、裕园201、和园201、和园301、裕园401、和园401室房屋及水岸明珠地下停车场05号、16号、17号、18号、34号、68号、69号、71号、77号、86号、87号、88号、89号车位返还给原告，故对原告的该项诉讼请求，予以支持。对原告主张二被告支付其2019年9月至2020年8月的租金1474680元的诉讼请求，因原告与被告胡有琼对该期间租金已作约定，2019年9月1日至2020年8月31日的月租金为122890元，现被告未支付原告该期间租金，故对原告主张被告支付2019年9月1日至2020年8月31日租金1474680元的诉讼请求，予以支持。对原告主张被告支付违约金780351.50的诉讼请求，因双方在合同中约定的按欠付租金的日利率1%支付违约金过高，被告对违约金过高提出抗辩理由成立，法院予以调整为以被告欠付租金1474680元为基数，按年利率6.15%计算，自被告逾期支付租金届满之日即2019年9月1日至原告提起诉讼之日即2020年4月28日的违约金为59706.11元，故对原告主张被告支付其违约金59706.11元的诉讼请求，予以支持；对原告主张的违约金超出部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，作出如下判决：一、解除原告洪林与被告胡有琼于2014年7月25日签订的《租赁协议》、于2016年5月16日签订的《关于延迟支付租金的补充协议》、于2016年9月1日签订的《关于的补充协议》、于2019年4月26日签订的《关于“水岸明珠”的补充协议》；二、被告胡有琼、贵州东景湾大酒店有限公司于判决生效之日起十日内返还原告洪林位于六盘水市钟山区车位；三、被告胡有琼、贵州东景湾大酒店有限公司于判决生效之日起十日内支付原告洪林租金1476840元；四、被告胡有琼、贵州东景湾大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告洪林违约金59706.11元；五、驳回原告洪林的其他诉讼请求。案件受理费25544元，保全费5000元，共计30544元，由原告洪林负担8793元，由被告胡有琼、贵州东景湾大酒店有限公司负担21751元（原告已预交，被告应负担的部分于判决生效之日起十日内连同上述款项一并返还给原告）。二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。二审查明的事实与一审认定事实一致，本院对一审认定的事实予以确认。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”根据双方上诉请求，本案二审的争议焦点为：1、本案的租金应如何计算；2、一审认定的违约金是否适当。关于争议焦点一。上诉人洪林的委托诉讼代理人岳舰与原审被告胡有琼2019年4月26日签订的《关于“水岸明珠”的补充协议》（以下简称《补充协议》）是有效协议，协议双方均应按合同履行义务。《补充协议》明确约定2019年9月1日至2020年8月31日的月租金为122890元，年租金为1474680元。上诉人贵州东景湾大酒店有限公司作为承租方理应根据协议支付租金1474680元，一审判决予以支付并无不当。关于争议焦点二。双方在《租赁协议》中对贵州东景湾大酒店有限公司逾期支付租金的违约金进行了约定，但是该约定的违约金过高，一审酌情按年利率6.15%支持并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一)项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23024元，由上诉人洪林负担7936元，上诉人贵州东景湾大酒店有限公司15088元。本判决为终审判决。审 判 长 熊光敏审 判 员 王大权审 判 员 孙 岩二〇二一年七月一日法官助理 黄佑玲书 记 员 戴雨佳