江苏省连云港经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0791民初134号原告：严军，男，汉族，住江苏省连云港市海州区民主西路118号。原告：赵玲玲，女，汉族，住江苏省连云港市海州区陇西路2号楼三单元302室。共同委托诉讼代理人：张龙江，北京市盈科（连云港）律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：张成树，北京市盈科（连云港）律师事务所实习律师。被告：张征，男，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：孔祥翔，江苏法德东恒（连云港）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈浩，江苏法德东恒（连云港）律师事务所律师。原告严军、赵玲玲与被告张征排除妨害纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告严军及其委托诉讼代理人张龙江、张成树，原告赵玲玲的委托诉讼代理人张龙江、张成树，被告张征及其委托诉讼代理人孔祥翔、陈浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告严军、赵玲玲向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告停止侵权行为，即搬离原告所有的位于连云港市新浦区××路××号××××××号楼×单元××××室的房屋。2、请求依法判令被告赔偿自2016年7月29日至今的房屋使用费130000元（52月×2500元，房租参考同小区内同房型平均租金）。3、诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告申请撤回第二项诉讼请求，要求另行主张权利。事实与理由：原被告双方于2016年7月28日签订了房屋抵顶借款协议书，约定被告以98万元的价格将其所有的连云港市新浦区××路××号××××××号楼×单元××××室房屋转让给原告，该协议真实有效且双方实际履行。现上述房产于2016年7月29日办理了不动产权变更登记，由二原告合法共同所有。但被告自2016年7月29日至今一直强行居住于案涉房屋中，原告方多次催告，被告均未予理会，拒不搬出。原告认为，被告的行为侵犯了原告的物权，并造成了原告的财产损失，依照相关法律法规规定，被告应当立即停止侵权行为，并对原告的损失承担赔偿责任。故原告诉至贵院，请求依法判令被告停止侵权行为，即搬离原告所有的位于连云港市新浦区××路××号××××××号楼×单元××××室的房屋，并依法判令被告赔偿自2016年7月29日至今的房屋使用费130000元（52月×2500元，房租参考同小区内同房型平均租金），依法维护原告的合法权益。被告张征辩称，一、涉案《房屋抵顶借款协议书》第一句开宗明义表明双方签订该协议书真实意思表示是为了担保原告债权的实现。2020年9月，原告称因要到南京购房，通过微信与被告协商还款事宜，同时提出两个解决方案：1、将涉案房屋卖掉还钱。2、归还本金及利息并出具本金及利息计算明细。原告此行为再次充分印证原被告双方当时签订上述协议的真实意思表示是让与担保而非以物抵债。二、2015年8月18日，张征已经以共同生活十余年的女友于荔位于连云港市海州区××花园×号楼×单元××××室房屋抵偿了对原告的欠款60万元，该房产已经过户到两原告名下，其时张征在两原告的要求下出具了《关于以房抵偿欠款的情况说明》。从常理而言，被告不可能将其与于荔共同居住且祖孙三代共居的住房抵债给原告（现为被告全家唯一住宅），而且涉案房屋过户给原告后，原告在长达4年的时间内不要求被告腾房，不合常理。按原告的说法，暂时让被告居住，却不约定暂住时间更不合理。三、根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第71条“债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债务人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。当事人根据上述合同约定，已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持……”的规定，原告与被告对涉案房屋达成让与担保协议，被告将房屋过户给原告作为担保，原告对涉案房屋不享有所有权，仅享有担保物权。四、签署《房屋抵顶借款协议书》前，原告严军找到张征哭诉，其身体不好，又没有工作，因借贷给张征没有及时归还，压力很大，痛不欲生，请求把涉案房屋过户抵押给他，给家里人一个安心，另外张征就涉案房屋抵押借款的高利贷35万元（月息2分），其愿意借钱给张征还掉，这样也减少张征的压力（每月要还利息7000元），基于此，张征同意将涉案房屋过户给原告作为担保。综上，原告排除妨害请求缺乏请求权基础，诉讼请求不成立，请求依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：两原告系夫妻关系，原告严军与被告张征系朋友关系。2012年、2013年被告向原告借款63万元，另有被告欠抵押贷款35万元，由原告代为偿还，共计98万元，原告严军与被告张征协商，将被告张征位于连云港市海州区（原新浦区）学院路18号水木华园20号楼2单元1401室房屋抵偿债务。2016年7月28日，原告严军（乙方）与被告张征（甲方）签订《房屋抵顶借款协议书》，协议书约定：为了确保本协议债权顺利实现，本着平等、自愿的原则，根据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规之规定，就甲方以房屋抵顶向乙方借款事宜，为明确双方权利、义务，达成如下协议，以供遵守。一、借款金额：甲方于2012年3月1日（壹拾捌万元整），2013年1月25日（叁拾万元整），2013年9月22日（壹拾伍万元整），向乙方借款人民币共计陆拾叁万元整。二、抵顶财产情况：现因甲方无现金偿还，甲方自愿以连云港市新浦区（本院注：现海州区）学院路18号水木华园20号楼2单元1401室房屋壹处（建筑面积126.37m2）抵顶甲方所欠乙方的借款。三、财产抵顶价：经双方商定，房屋抵顶价款按人民币玖拾捌万元计算。四、因甲方另有借款叁拾伍万元整以上述房屋抵押，经甲乙双方协商，现由乙方向抵押权人栾九华代为支付抵押款叁拾伍万元整，乙方所支付款项视为甲方直接支付房款，余款陆拾叁万元整以甲方所欠乙方款项直接冲抵。五、资产交付及手续变更日期：甲方应于2016年8月12日前将本协议抵顶的房屋过户至乙方名下。否则，甲方必须一次性还清所欠乙方款项及代为支付的叁拾伍万元整抵押款或乙方有权住入甲方所抵房产中直至房产过户变更为止。六、本协议签订后，未经乙方书面同意，甲方不得将本协议资产再转让、租赁、抵顶等形式为其他第三方设定任何权利、义务。七、甲方保证对本协议资产的权属享有真实、合法、有效的处分权利。否则，给乙方造成的一切损失全部由甲方承担等内容。协议签订后，2016年7月28日，原告与被告签订《房地产买卖契约》，约定被告将坐落在海州区学院路18号水木华园20号楼2单元1401室房屋出售给原告，成交价格为人民币50万元，付款方式为一次性付款。2016年7月29日，连云港市海州区学院路18号水木华园20号楼2单元1401室房屋变更登记至原告严军、赵玲玲名下。涉案房屋一直由被告居住。协议签订后，被告至今未偿还原告上述款项。庭审中被告称因为是担保，当时怕老人（被告父亲）受刺激，说让老人一直住到终老，如果到时候还没有能力还钱就把房子给原告，但现在老人仍健在。原告称让老人住到终老是事实，担保不是事实，但当时被告说要付房租的，没说具体多少房租。被告还称等其儿子上大学如果还没有能力还钱就付房租，被告儿子去年（2020年）夏天已经上大学。在本案诉讼前，原告赵玲玲与被告张征曾短信协商将房屋卖掉或者偿还借款本金及利息，但协商未果。为此，原告诉至本院。另查明，2012年3月1日，被告向原告严军出具18万元借条，借条载明：“今借严军人民币拾捌万元整，借期壹年，张征，2012.3.1”。2013年1月25日，被告向原告严军出具30万元借条，借条载明：“今借严军人民币叁拾万元，借期壹年，2013.1.25”。2013年3月6日，被告向原告严军出具50万元借条，借条载明：“今借严军人民币伍拾万元整，2013年3月6日”。2013年9月22日，被告向原告严军出具15万元借条，借条载明：“今借严军人民币拾伍万元整，借期一年，张征，2013.9.22”。借条共计113万元。2008年6月10日，原告给被告账户存入5万元；2008年6月11日，原告给被告账户存入10万元；2008年6月12日，原告给被告账户存入10万元；2012年6月11日，原告给被告转账18万元；2012年9月4日，原告给被告转账35万元；2012年9月7日，原告给被告转账15万元；2012年11月28日，原告给被告转账15万元，共计给付108万元。张征还向原告出具过《关于以房屋抵偿欠款的情况说明》，说明载明：本人张征曾于2012年3月1日（壹拾捌万元），2013年1月25日（叁拾万元），2013年3月6日（伍拾万元），2013年9月22日（拾伍万元）分四次向严军共计借款壹佰壹拾叁万元人民币。因本人在双方约定还款期限到期时无法偿还欠款，经双方协商后，决定以张征共同生活女友于荔名下位于连云港市海州区××花园×号楼×单元××××室的房产用于抵偿欠款，经张征和于荔共同认可，此套房屋价值为人民币柒拾伍万元，此房当时尚有壹拾伍万元住房贷款，经双方协商由严军代为偿还，剩余房屋价值陆拾万元用于抵偿欠款陆拾万元整。此处房产已在于荔配合下于2015年8月18日过户至严军名下，过户完成后双方口头约定该住房暂借与张征和于荔居住至2017年7月（因于荔儿子在苍梧初中上学，2017年6月毕业）。说明中载明的位于连云港市海州区××花园×号楼×单元××××室的房屋，原告与于荔于2015年8月17日签订《房地产买卖契约》，2015年8月18日登记至原告名下。2018年1月，原告以于荔为被告诉至连云港市海州区人民法院要求：1、判决于荔向原告交付连云港市海州区××花园×号楼×单元××××室的房屋（合同买卖价60万元），赔偿原告房屋占用费10000元（参照同地段房屋租金暂计算5个月，2017年8月至2017年12月），共计61万元；2、判决于荔承担诉讼费用。连云港市海州区人民法院于2018年1月31日立案受理，后双方达成调解协议，于荔于2018年6月30日前将连云港市海州区凤凰大道9号东瑞花园小区5号楼一单元1402室交付给严军、赵玲玲，严军、赵玲玲放弃要求于荔给付占有使用费的诉讼请求。如于荔不能按期交付房屋，严军、赵玲玲有权申请强制执行，并要求于荔承担从2017年8月1日至实际交付房屋时止的占有使用费，占有使用费按每月2000元计算。案件受理费9900元（严军、赵玲玲已预交）减半收取4950元，由严军、赵玲玲负担，如果于荔没有按照上述协议履行，则案件受理费由于荔负担。以上事实，由当事人陈述、房屋抵顶借款协议书、不动产权证书、房地产买卖契约、关于以房屋抵偿欠款的情况说明、借条、民事调解书、银行存款回单等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。本案被告欠原告借款的事实，由借条、转账记录证实，本院予以确认。双方在签订《房屋抵顶借款协议书》时被告欠原告债务已经届满，经双方协商抵被告欠原告借款63万元，同时被告尚欠涉案房屋贷款35万元由原告负责偿还，该款算作房款，且该款原告也予以支付，故涉案房屋以98万元抵给原告，并办理了过户手续。在签订《房屋抵顶借款协议书》时，原、被告有真实的借贷关系，且债务已经届满，双方签订《房屋抵顶借款协议书》也没有损害第三人的合法权益，同时涉案房屋价款98万元符合当时的市场价格，故双方签订的《房屋抵顶借款协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。在协议约定的期限内涉案房屋已经过户登记至原告名下，以房抵债协议已经履行完毕，故涉案房屋应归原告所有。被告辩称双方签订的协议系让与担保，“让与担保约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。”根据该规定让与担保是双方债务履行期限届满前达成的协议，并约定如债务到期不能清偿债务，涉案房屋归债权人所有。本案双方签订的《房屋抵顶借款协议书》系债务履行期限届满后达成的以物抵债协议，协议约定在一定期限内办理过户手续，否则被告还款并偿还原告代为偿还的抵押款，但最终双方在约定的期限内办理了房屋过户手续。被告也没有提供证据证实双方曾约定被告到期清偿债务，原告将该房屋返还被告。诉讼前双方协商的过程，并不能证实被告的主张。双方签订《房屋抵顶借款协议书》并将房屋过户给原告之后，被告至今也未能偿还原告任何款项，故被告辩称双方签订的《房屋抵顶借款协议书》系让与担保，不符合法律规定，本院不予采信。关于原告要求被告交付涉案房屋，因双方在《房屋抵顶借款协议书》中未明确约定交房时间，但庭审中双方一致认可涉案房屋给被告父亲住到终老，故双方对涉案房屋约定了附条件的交付，因被告父亲尚在涉案房屋居住，现房屋交付的条件暂未成就，故原告要求被告搬出涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告参考同小区内同房型平均租金2500元/月支付自2016年7月29日至今的房屋使用费130000元（52月×2500元/月），本案在审理过程中，原告申请撤回该项诉讼请求，要求另行主张权利，符合法律规定，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十八条、第五百零九条的规定，判决如下：驳回原告严军、赵玲玲的诉讼请求。案件受理费减半收取100元，由原告严军、赵玲玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。审判员  屠维维二〇二一年七月十二日书记员  张 洁法律条文上诉须知附录一、法律条文[一]、《中华人民共和国民法典》第一百五十八条民事法律行为可以附条件，但是根据其性质不得附条件的除外。附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。