广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0784民初2160号原告：鹤山市华强企业发展有限公司，住所地：广东省鹤山市。法定代表人：林永梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：余詠怡，女，该公司法务。被告：李家威，男，1990年2月24日出生，汉族，住广东省鹤山市。被告：鹤山市沙坪雅韵茶饮店（个体工商户），经营场所：广东省鹤山市沙坪鹤山大道**（一址多照），统一社会信用代码：92440784MA555EH983。经营者：李家威，男，1990年2月24日出生，汉族，住广东省鹤山市。原告鹤山市华强企业发展有限公司（以下简称华强公司）与被告李家威、鹤山市沙坪雅韵茶饮店（以下简称雅韵茶饮店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月27日立案后，依法适用简易程序。后因被告李家威、雅韵茶饮店下落不明，本案裁定转为普通程序，并于2021年7月26日公开开庭进行了审理。原告华强公司的委托诉讼代理人余詠怡到庭参加诉讼，被告李家威、雅韵茶饮店经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，故本案系缺席审理，现已审理终结。原告华强公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告李家威于2020年6月1日签订的《租赁合同书》；2.判令两被告共同向原告支付2021年1月至3月的租金共9319.96元【3230×3-370.04（水电费剩下的押金抵扣部分租金）】，其他实际损失费用680元，违约金9690元；3.被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：原告于2020年6月1日签订《租赁合同书》，租赁期从2020年6月1日至2023年5月31日，由被告租赁原告位于鹤山市的铺位，用于经营鹤山市沙坪雅韵茶饮店。截止至2020年11月份，被告均准时支付租金，12月份起有拖延支付租金的行为，1月份直接拖欠不予支付，后期直接失去联系。原告经过电话和邮寄催款，但是被告依然没有回复，也没有履行支付行为。截止3月份，被告也一直没有联系上，且该店铺一直没有移交钥匙，门一直锁着，原告为止损决定将铺位重新对外出租，并于2021年4月13日请人强行开锁，开锁后发现，被告已经搬走店铺所有的东西，只留下混乱的场所。由于被告的保证金已经不能覆盖原告方的损失且被告一直处于失联的状态，原告无法与被告方协商。被告的行为已经严重影响原告的合法权益。为了充分切实地保护原告的合法权益，原告依据《中华人民共和国民法典》及相关的法律规定，特予提起诉讼，请求人民法院依法裁决。被告李家威、被告雅韵茶饮店未作答辩。本院经审理认定事实如下：2020年6月1日，原告华强公司作为出租方，与被告李家威作为承租方，双方签订《租赁合同书》一份，约定：原告将位于鹤山市的房产出租给被告李家威，租赁期间为3年，即从2020年6月1日至2023年5月31日止；租赁物起租日为2020年6月1日，由起租日开始计算租金；租赁合同保证金为6460元，水电费按金2000元，如连续两个月水电费超出按金的，被告李家威需按实际缴费金额的双倍补足按金；租金每月为3230元；被告李家威应于每月5日或该日以前向原告支付当月租金，被告李家威逾期支付租金，应向原告支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以所欠租金总额的2%；任何一方违约的，均应向对方支付租金三倍的违约金。签订上述合同后，被告李家威向原告支付了租赁合同保证金6460元，水电费按金2000元。被告自2021年1月份起，没有向原告支付租金及水电费，原告经追收未果，遂诉至本院。另查明，被告李家威租赁涉案物业，用于经营被告雅韵茶饮店，该茶饮店于2020年8月17日登记成立，经营者为被告李家威。鹤山市沙坪镇大朗经济合作社将包含涉案租赁物在内的房产出租给原告，后原告将涉案租赁物转租给被告李家威，涉案租赁物土地使用权人为鹤山市沙坪镇大朗经济合作社，已取得建设用地规划许可证，地上建筑物建成后亦经竣工验收合格。原告起诉后，因被告李家威下落不明，本院于2021年5月6日向被告李家威公告送达民事起诉状副本等应诉资料，经过60日，即2021年7月5日视为送达。本院认为,本案立案案由为租赁合同纠纷，经审查，应为房屋租赁合同纠纷。原告与被告李家威签订的《租赁合同书》是双方真实意思表示，无违反法律、法规规定，合法有效，应受法律保护。对原告提出的各项诉求处理如下：关于原告请求解除其与被告李家威签订的《租赁合同书》的问题。原告主张被告李家威自2021年1月份起拖欠其租金及水电费，并提供了微信聊天记录、催收函等予以证实，被告李家威并无对此提出异议，本院对原告所主张的事实依法予以确认。被告李家威拖欠原告租金和水电费，经原告催收后仍不交付租金，并与原告断开联系，其行为已构成根本违约，现原告请求解除合同，本院依法予以支持。至于合同的解除时间，应自原告起诉后，本院将民事起诉状副本送达被告李家威即2021年7月5日起解除。关于原告主张被告李家威支付拖欠租金及水电费的数额。原告已依约将涉案租赁物交付给被告李家威使用，被告李家威应依约履行支付租金及水电费的义务。被告李家威自2021年1月起开始不缴纳租金和水电费，原告主张在无法联系被告李家威的情况下，于2021年4月自行开锁处置涉案租赁物，因此要求被告李家威支付租金及水电费至2021年3月31日。对此，因被告李家威并无举证证实其向原告交回租赁物，原告在被告李家威违约的情况下，采取了必要措施防止损失的扩大，故原告请求被告李家威支付2021年1月至3月租金9690元（3230×3），本院依法予以支持。关于被告李家威所欠的水电费数额，原告提供了相应的转账记录证实被告李家威2020年6月至2020年12月份已交的水电费数额，还提供了被告李家威开始使用涉案租赁物时确认的水电表度数以及2021年4月2日时的水电表数等予以证实被告李家威使用水电情况，本院依法予以确认，计得被告李家威在租赁期间欠原告水电费1655.86元（2020年6月1日至2021年4月2日水电费共6582.10元-2020年6月1日至2020年12月已支付水电费4926.24元），原告主张从被告李家威已支付的水电费按金中扣减上述尚欠的水电费，符合双方合同约定，本院依法予以支持。扣减后，仍余下水电按金344.14元，被告李家威在本案中无需另行向原告支付水电费。对于多出部分的水电按金，原告主张从被告李家威应付租金中予以扣减，没有加重被告李嘉威的负担，本院予以支持，故原告请求被告李家威支付租金9345.86元（9690-344.14），现原告仅请求被告李家威支付租金9319.96元，是其自行处分的民事权利，本院依法予以准许。对于原告诉请的违约金，双方约定，任何一方违约时，均应向对方支付租金三倍的违约金，再结合双方合同中关于被告李家威提前解除合同，应于合同提前终止前一日或之前向原告交付相等于当月租金三倍的款项作为赔偿的约定，可认定双方关于违约金约定是具体和明确的，即按一个月租金的三倍支付违约金，考虑到原告本案中的损失主要为被告李家威逾期支付租金、水电费所产生的损失，结合涉案合同的实际履行情况、被告李家威的过错程度等，原告请求的违约金数额过高，本院酌定按1.5个月的租金计算，计得违约金为4845元（3230×1.5），原告请求超出本院认定部分，依法不予支持。对于原告诉请的其他实际损失，因其并无提供正式票据予以证实，且本院已支持原告违约金4845元，亦足以填补原告因合同解除所导致的损失，故对原告请求的其他实际损失680元，依法不予支持。对于原告请求被告雅韵茶饮店承担责任问题，因本案合同相对方为原告与被告李家威，原告请求被告雅韵茶饮店承担责任没有事实和法律依据，本院不予支持。对于被告李家威支付的租赁保证金6460元，因双方并无约定合同解除后，保证金在被告李家威所欠租金或水电费中作扣减，且双方均无要求在本案中作出处理，故本院在本案中对租赁保证金不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百七十九条、第七百零三条、第七百二十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告鹤山市华强企业发展有限公司与被告李家威于2020年6月1日签订的《租赁合同书》自2021年7月5日起发生解除的法律效力；二、被告李家威于本判决发生法律效力之日起十日内向原告鹤山市华强企业发展有限公司支付租金9319.96元及违约金4845元；三、驳回原告鹤山市华强企业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2132.50元，由原告鹤山市华强企业发展有限公司负担113.64元，被告李家威负担2018.86元（原告鹤山市华强企业发展有限公司已预交受理费2132.50元，本院退回原告受理费2018.86元，另被告李家威应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳受理费2018.86元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  袁金淑人民陪审员  吴忠谋人民陪审员  温活坤二〇二一年七月二十八日法官 助理  李锶涛书 记 员  刘慧坚广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0784民初2160号原告：鹤山市华强企业发展有限公司，住所地：广东省鹤山市。法定代表人：林永梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：余詠怡，女，该公司法务。被告：李家威，男，1990年2月24日出生，汉族，住广东省鹤山市。被告：鹤山市沙坪雅韵茶饮店（个体工商户），经营，经营场所：广东省鹤山市沙坪鹤山大道**多照），统一社会信用代码：92440784MA555EH983。经营者：李家威，男，1990年2月24日出生，汉族，住广东省鹤山市。原告鹤山市华强企业发展有限公司（以下简称华强公司）与被告李家威、鹤山市沙坪雅韵茶饮店（以下简称雅韵茶饮店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月27日立案后，依法适用简易程序。后因被告李家威、雅韵茶饮店下落不明，本案裁定转为普通程序，并于2021年7月26日公开开庭进行了审理。原告华强公司的委托诉讼代理人余詠怡到庭参加诉讼，被告李家威、雅韵茶饮店经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，故本案系缺席审理，现已审理终结。原告华强公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告李家威于2020年6月1日签订的《租赁合同书》；2.判令两被告共同向原告支付2021年1月至3月的租金共9319.96元【3230×3-370.04（水电费剩下的押金抵扣部分租金）】，其他实际损失费用680元，违约金9690元；3.被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：原告于2020年6月1日签订《租赁合同书》，租赁期从2020年6月1日至2023年5月31日，由被告租赁原告位于鹤山市的铺位，用于经营鹤山市沙坪雅韵茶饮店。截止至2020年11月份，被告均准时支付租金，12月份起有拖延支付租金的行为，1月份直接拖欠不予支付，后期直接失去联系。原告经过电话和邮寄催款，但是被告依然没有回复，也没有履行支付行为。截止3月份，被告也一直没有联系上，且该店铺一直没有移交钥匙，门一直锁着，原告为止损决定将铺位重新对外出租，并于2021年4月13日请人强行开锁，开锁后发现，被告已经搬走店铺所有的东西，只留下混乱的场所。由于被告的保证金已经不能覆盖原告方的损失且被告一直处于失联的状态，原告无法与被告方协商。被告的行为已经严重影响原告的合法权益。为了充分切实地保护原告的合法权益，原告依据《中华人民共和国民法典》及相关的法律规定，特予提起诉讼，请求人民法院依法裁决。被告李家威、被告雅韵茶饮店未作答辩。本院经审理认定事实如下：2020年6月1日，原告华强公司作为出租方，与被告李家威作为承租方，双方签订《租赁合同书》一份，约定：原告将位于鹤山市的房产出租给被告李家威，租赁期间为3年，即从2020年6月1日至2023年5月31日止；租赁物起租日为2020年6月1日，由起租日开始计算租金；租赁合同保证金为6460元，水电费按金2000元，如连续两个月水电费超出按金的，被告李家威需按实际缴费金额的双倍补足按金；租金每月为3230元；被告李家威应于每月5日或该日以前向原告支付当月租金，被告李家威逾期支付租金，应向原告支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以所欠租金总额的2%；任何一方违约的，均应向对方支付租金三倍的违约金。签订上述合同后，被告李家威向原告支付了租赁合同保证金6460元，水电费按金2000元。被告自2021年1月份起，没有向原告支付租金及水电费，原告经追收未果，遂诉至本院。另查明，被告李家威租赁涉案物业，用于经营被告雅韵茶饮店，该茶饮店于2020年8月17日登记成立，经营者为被告李家威。鹤山市沙坪镇大朗经济合作社将包含涉案租赁物在内的房产出租给原告，后原告将涉案租赁物转租给被告李家威，涉案租赁物土地使用权人为鹤山市沙坪镇大朗经济合作社，已取得建设用地规划许可证，地上建筑物建成后亦经竣工验收合格。原告起诉后，因被告李家威下落不明，本院于2021年5月6日向被告李家威公告送达民事起诉状副本等应诉资料，经过60日，即2021年7月5日视为送达。本院认为,本案立案案由为租赁合同纠纷，经审查，应为房屋租赁合同纠纷。原告与被告李家威签订的《租赁合同书》是双方真实意思表示，无违反法律、法规规定，合法有效，应受法律保护。对原告提出的各项诉求处理如下：关于原告请求解除其与被告李家威签订的《租赁合同书》的问题。原告主张被告李家威自2021年1月份起拖欠其租金及水电费，并提供了微信聊天记录、催收函等予以证实，被告李家威并无对此提出异议，本院对原告所主张的事实依法予以确认。被告李家威拖欠原告租金和水电费，经原告催收后仍不交付租金，并与原告断开联系，其行为已构成根本违约，现原告请求解除合同，本院依法予以支持。至于合同的解除时间，应自原告起诉后，本院将民事起诉状副本送达被告李家威即2021年7月5日起解除。关于原告主张被告李家威支付拖欠租金及水电费的数额。原告已依约将涉案租赁物交付给被告李家威使用，被告李家威应依约履行支付租金及水电费的义务。被告李家威自2021年1月起开始不缴纳租金和水电费，原告主张在无法联系被告李家威的情况下，于2021年4月自行开锁处置涉案租赁物，因此要求被告李家威支付租金及水电费至2021年3月31日。对此，因被告李家威并无举证证实其向原告交回租赁物，原告在被告李家威违约的情况下，采取了必要措施防止损失的扩大，故原告请求被告李家威支付2021年1月至3月租金9690元（3230×3），本院依法予以支持。关于被告李家威所欠的水电费数额，原告提供了相应的转账记录证实被告李家威2020年6月至2020年12月份已交的水电费数额，还提供了被告李家威开始使用涉案租赁物时确认的水电表度数以及2021年4月2日时的水电表数等予以证实被告李家威使用水电情况，本院依法予以确认，计得被告李家威在租赁期间欠原告水电费1655.86元（2020年6月1日至2021年4月2日水电费共6582.10元-2020年6月1日至2020年12月已支付水电费4926.24元），原告主张从被告李家威已支付的水电费按金中扣减上述尚欠的水电费，符合双方合同约定，本院依法予以支持。扣减后，仍余下水电按金344.14元，被告李家威在本案中无需另行向原告支付水电费。对于多出部分的水电按金，原告主张从被告李家威应付租金中予以扣减，没有加重被告李嘉威的负担，本院予以支持，故原告请求被告李家威支付租金9345.86元（9690-344.14），现原告仅请求被告李家威支付租金9319.96元，是其自行处分的民事权利，本院依法予以准许。对于原告诉请的违约金，双方约定，任何一方违约时，均应向对方支付租金三倍的违约金，再结合双方合同中关于被告李家威提前解除合同，应于合同提前终止前一日或之前向原告交付相等于当月租金三倍的款项作为赔偿的约定，可认定双方关于违约金约定是具体和明确的，即按一个月租金的三倍支付违约金，考虑到原告本案中的损失主要为被告李家威逾期支付租金、水电费所产生的损失，结合涉案合同的实际履行情况、被告李家威的过错程度等，原告请求的违约金数额过高，本院酌定按1.5个月的租金计算，计得违约金为4845元（3230×1.5），原告请求超出本院认定部分，依法不予支持。对于原告诉请的其他实际损失，因其并无提供正式票据予以证实，且本院已支持原告违约金4845元，亦足以填补原告因合同解除所导致的损失，故对原告请求的其他实际损失680元，依法不予支持。对于原告请求被告雅韵茶饮店承担责任问题，因本案合同相对方为原告与被告李家威，原告请求被告雅韵茶饮店承担责任没有事实和法律依据，本院不予支持。对于被告李家威支付的租赁保证金6460元，因双方并无约定合同解除后，保证金在被告李家威所欠租金或水电费中作扣减，且双方均无要求在本案中作出处理，故本院在本案中对租赁保证金不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百七十九条、第七百零三条、第七百二十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告鹤山市华强企业发展有限公司与被告李家威于2020年6月1日签订的《租赁合同书》自2021年7月5日起发生解除的法律效力；二、被告李家威于本判决发生法律效力之日起十日内向原告鹤山市华强企业发展有限公司支付租金9319.96元及违约金4845元；三、驳回原告鹤山市华强企业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2132.50元，由原告鹤山市华强企业发展有限公司负担113.64元，被告李家威负担2018.86元（原告鹤山市华强企业发展有限公司已预交受理费2132.50元，本院退回原告受理费2018.86元，另被告李家威应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳受理费2018.86元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  袁金淑人民陪审员  吴忠谋人民陪审员  温活坤二〇二一年七月二十八日法官 助理  李锶涛书 记 员  刘慧坚