黑龙江省黑河市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑11民终497号上诉人（原审原告）：黑河裕达地下商城管理有限公司，住所黑河市爱辉区兴安街地下人防商业街D53-2室。法定代表人：刘林龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓淑华，该公司经理。委托诉讼代理人：吴会新，上海济铭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：董小开，女，1971年4月24日出生，汉族，个体业主，住黑河市爱辉区。上诉人黑河裕达地下商城管理有限公司（以下简称裕达公司）因与被上诉人董小开物业服务合同纠纷一案，前由黑河市爱辉区人民法院于2019年12月13日作出（2019）黑1102民初2189号民事判决。宣判后，被告董小开不服，向本院提起上诉，本院于2020年6月30日作出（2020）黑11民终120号民事裁定，撤销原判，发回一审法院重审。黑河市爱辉区人民法院重审后，于2020年11月16日作出（2020）黑1102民初1016号民事判决。宣判后，裕达公司不服，向本院提起上诉，本院于2021年4月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人裕达公司的委托诉讼代理人邓淑华、吴会新，被上诉人董小开到庭参加诉讼。本案现已审理终结。裕达公司上诉请求：1.撤销黑河市爱辉区人民法院（2020）黑1102民初1016号民事判决，董小开给付2017年度、2018年度物业管理费（C19-2商铺，面积14.37平方米，每天每平方米壹元）10,490元及逾期付款利息1,372.18元（2014年1月1日至2019年9月16日，按照年利率6%分段计算），合计11,862.44元。事实与理由：一审法院认定裕达公司与董小开双方之间已形成事实上的物业服务关系，但却以没有收费标准为由驳回裕达公司的诉求是自相矛盾的。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条规定，业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。因不可归咎于物业服务企业的原因导致物业服务企业在无合同依据的情况下为业主提供了物业服务，业主享受了该服务，物业服务企业以存在事实物业服务关系为由，请求业主支付物业费的，应予支持，并参照政府规定的收费标准或同类物业服务项目收费标准来确定业主应当缴纳的物业服务费。由于黑河市物价局及黑河市房产局并没有对商业性商城管理有限公司做出具体的政府指导标准价，根据《物业服务收费办法》和《物业管理条例》相关规定，物业服务费由双方约定收取。物业公司可以根据物业服务收费按业主房屋产权面积收取，未办理房屋所有权证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准。董小开虽未承认与裕达公司签订物业管理委托合同，但董小开购买的两户商铺，其中C19-1号商铺自2013年至今一直按照每平米每天壹元的标准交费，C19-2商铺自2013年至2016年也是正常交纳的物业管理费，应视为董小开已认同物业管理费每天每平方米壹元收取的标准。董小开已实际享受物业管理服务，应向裕达公司交纳2017年、2018年欠缴的物业管理费，并以2015年、2016年向北方公司交纳的物业管理费作为交费标准及依据。逾期付款利息应当以中国人民银行同期贷款利率为基数并分段计算，董小开应给付裕达公司逾期付款利息1,372.18元。董小开辩称，双方没有签订物业合同，裕达公司主张的运营管理费、物业费没有合同依据。裕达公司没有物业管理资质，未经业主选聘，不具有合法性。裕达公司随意确定收费标准，损害业主利益，野蛮管理，践踏业主权利。裕达公司向一审法院起诉请求：1.被告给付原告物业管理费10,490元及滞纳金5,694元，总计16,184元；2.由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：1.2008年6月12日，黑河市人民防空办公室与黑河市腾龙投资发展有限公司（以下简称腾龙公司）签订《黑河市兴安街地下人防商业街工程投资建设协议书》，双方就建设黑河市兴安街地下人防商业街工程达成协议，约定：腾龙公司有权出租出卖管理该地下商业街，并委托具有地下商业街同类项目运营管理经验的公司为后期物业管理方，对商业街的后期商业管理及工程维修负全责，并设立常设管理机构。2010年12月5日，腾龙公司与黑河市北方兴业中央地下购物商城商业管理有限公司（以下简称兴业公司）签订《物业管理委托合同》，腾龙公司将黑河市北方兴业中央购物商城委托兴业公司实现物业管理，约定：委托管理期限自2010年12月18日至2060年12月18日止；兴业公司负责向业主和物业使用人收取物业管理费，该管理费指为维护整个商场的正常运作，执行保安，清洁，设施设备运行、保养、维修，公用水、电、通风管理，服务人员工资等费用；有权制定物业管理方案；物业管理费由兴业公司按商铺建筑面积壹元/平方米/日标准向业主或物业使用人收取，业主或物业使用人应于每年12月18日前交清下一年物业费；任何一方不得无故提前终止合同，否则违约方应向对方赔偿所有经济损失。2019年3月8日，腾龙公司和裕达公司签订《物业管理委托合同》，腾龙公司将黑河市北方兴业中央购物商城委托裕达公司实现物业管理，委托管理期限自2019年3月18日起至2060年12月18日止，约定：裕达公司负责向业主和物业使用人收取物业管理费，该管理费指为维护整个商场的正常运作，执行保安，清洁，设施设备运行、保养、维修，公用水、电、通风管理，服务人员工资等费用；有权制定物业管理方案；物业管理费由裕达公司按商铺建筑面积壹元/平方米/日标准向业主或物业使用人收取，业主或物业使用人应于每年12月18日前交清下一年物业费；任何一方不得无故提前终止合同，否则违约方应向对方赔偿所有经济损失。2019年3月18日，兴业公司与裕达公司签订《管理交接协议》，约定：经腾龙公司与兴业公司协商一致解除原委托合同，现就该商城的管理工作委托裕达公司进行管理，兴业公司在管理黑河市所遗留的所有债权债务现由裕达公司承接管理。裕达公司在商城张贴通知，告知上述内容。同日，腾龙公司将上述内容向黑河市人民防空办公室发送了《告知函》，请黑河市人防办对裕达公司的管理工作进行监督、指导。2.2010年12月18日，董小开在腾龙公司认购黑河市兴安街地下人防商业街商铺两户，双方签订了《商品房买卖合同》。董小开购买该公司黑河市兴安街地下人防商业街Ｃ19-1号商铺，建筑面积31.01平方米，套内建筑面积15.79平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.22平方米，总价款339595元。董小开同时购买该公司黑河市兴安街地下人防商业街Ｃ19-2号商铺，建筑面积31.01平方米，套内建筑面积15.79平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.22平方米，总价款330510元。3.黑河市兴安街地下商城在招商时，发布投资手册，该手册载明“物业管理费仅指定了一个良性的标准，每月为5元／平方米”，并免缴3年物业管理费及运营管理费。2010年12月18日，黑河市兴安街地下商城正式开业。2013年12月18日，该商城按照商铺建筑面积1元／平方米／日标准向业主或物业使用人收取物业费（实际按照使用面积收取），要求业主或物业使用人于每年12月18号前交清下一年物业费，该物业费包含供热费，但不包含水电费。2015年1月12日兴业公司收取董小开C19-2商铺2015年物业管理费4,599元、取暖费646元，合计5,245元；2016年1月5日收取2016年物业管理费5,245元。2017年、2018年董小开未交纳物业管理费。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，腾龙公司作为投资人，投资建设地下商业街，并对出租出售商铺进行管理，委托具有地下商业街同类项目运营管理经验的公司为后期物业管理方。腾龙公司开发该商城后，先后委托兴业公司、裕达公司进行物业管理，现管理人裕达公司虽未与董小开签订书面的物业服务合同，但双方之间已形成事实上的物业服务关系。关于物业费的标准问题，腾龙公司开发该商城后，先后委托兴业公司、裕达公司对商城进行物业管理，单方面制定物业收费标准，未提供相应的政府指导价标准证明其标准的合理性，且董小开对物业收费标准不予认可，故裕达公司按照其制定的物业费标准收取物业费的诉讼请求，不予支持。综上所述，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：驳回原告黑河裕达地下商城管理有限公司的诉讼请求。案件受理费204.6元，由原告黑河裕达地下商城管理有限公司负担。本院二审期间，上诉人裕达公司围绕上诉请求，依法提交了北安市新宏大南京路地下商贸有限公司财务收据1张，证据来源于商场95、96号所有人梁义春，旨在证明同一地区相比较裕达公司的收费不高于其它商场。董小开质证认为，该证据不是发票，对真实性有异议，交款单位梁义春与本案无关，没有注明面积等相关信息，其收费事由为2021年的管理服务费，与本案所说时间相隔很远，没有效力，该事由为管理服务费，本案案由为物业费，与本案不相符。本院认证认为，裕达公司提交的证据与本案不具有关联性，不能证实其主张，不予采信。本院对一审法院判决认定的事实予以确认。本院认为，腾龙公司在投资建设地下商业街后，先后委托兴业公司、裕达公司对案涉商城进行物业管理。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条第一款规定，物业服务人违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。裕达公司在对案涉商城进行物业管理期间，并未与业主董小开签订书面的物业服务合同，物业收费标准系裕达公司单方制定，双方未能就物业收费标准达成一致意见，且董小开辩称物业收费标准较高，裕达公司亦未提供证据证实其收费标准的合法性及合理性，故根据上述法律规定，裕达公司要求董小开按其单方制定的物业收费标准给付物业服务费的请求，本院不予支持。综上所述，上诉人裕达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费96.56元，由黑河裕达地下商城管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 铁审 判 员  贺 颖审 判 员  曹 伟二〇二一年七月九日法官助理  石莹莹书 记 员  杨 燚