江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0205民初2434号原告：周金英，女，1979年4月16日出生，汉族，住苏州市虎丘区。被告：无锡市恒达星湖湾房产有限公司，住所地无锡市锡山区东北塘街道锦旺路。法定代表人：张根荣，该公司总经理。原告周金英与被告无锡市恒达星湖湾房产有限公司（以下简称恒达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月22日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月20日、6月2日、6月24日公开开庭进行了审理。原告周金英到庭参加诉讼，被告恒达公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周金英向本院提出诉讼请求：周金英多次变更诉讼请求，最终明确诉讼请求为责令恒达公司立即按双方签订的商品房买卖合同（预售）中约定的交房条款办理交房手续，交房给周金英本人。事实和理由：周金英于2016年8月21日与恒达公司签订商品房买卖合同（预售），房屋总价89万元。因恒达公司无法交房且不支付违约金，周金英将恒达公司起诉至本院。经本院调解达成协议，双方继续履行2016年8月21日的商品房买卖合同，恒达公司应支付周金英违约金。2019年9月，恒达公司通知周金英在2019年10月15日至31日到花海家园办理交房手续。周金英于2019年10月28日至花海家园办理手续，恒达公司只是让周金英签收交房告知书，无法实际交房，无法出具住宅质量保证书、住宅使用说明书、建筑工程质量认定书和竣工验收备案表。一年后即2020年9月，恒达公司通知周金英，如想尽快拿房，可以自行交纳税费。周金英无耐只得自行交纳契税。周金英多次要求恒达公司交房，开发商以要求退违约金为由拒不交房，并威胁说不退违约金不让出小区。周金英当天报警后方得离开。开发商延期交房三年多，为维护周金英的合法权益，特提起本案诉讼。被告恒达公司提交答辩状辩称：恒达公司与周金英签订的商品房买卖合同合法有效。恒达公司于2019年7月6日取得涉案楼宇的实测报告，2019年9月29日取得锡山区住建局的[2019]195号文件，案涉建设工程已全面竣工，并同意交付使用。2019年9月30日，恒达公司向周金英预留联系地址寄送了房屋交付通知书，周金英已签收。周金英拒不收房，责任自负。恒达公司认为逾期交房违约金应计算至2019年10月15日，计652天，违约金为58028元。恒达公司累计支付了73286元，代周金英支付了住宅专项维修基金10308.6元，故周金英应向恒达公司退还25566.6元。恒达公司已协助周金英办理了不动产权证，使周金英取得了房屋所有权。因此，请求法院作出公正裁决。本院经审理认定事实如下：一、2016年8月21日，出卖人恒达公司与买受人周金英签订商品房买卖合同（预售）（合同备案号201608210164），约定金周金英购买恒达公司开发的位于无锡市锡山区××街道××路××路××幢××单元××室房屋，房屋总价为89万元。该合同第六条约定：房屋总金额中包含装修款0元。合同第十条约定：商品房相关设施设备交付条件，房屋“交付时”，对于房屋供水、排水系统、供电、供暖、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络等七项附属设施应达到相应的交付条件，未达到相应条件的，应当采取补救措施，并按照1元／天／项向买受人支付违约金。合同第十一条约定：出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房；办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件；合同第十二条、补充协议第七条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过180日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同第二十一条约定，出卖人依法选聘的前期物业服务企业为苏州百居顺物业服务有限公司，服务时间从2015年5月22日到2023年5月21日，物业服务费为每月每平方米2.5元（建筑面积），买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约。业主委员会成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业。合同及补充协议还约定了其他事项。合同签订后，周金英付清了89万元房款二、2017年12月31日恒达公司未将符合合同约定交付条件的案涉房屋交付给周金英。本院于2019年3月29日立案受理了周金英起诉恒达公司的逾期交房违约金纠纷案件，2019年5月14日作出（2019）苏0205民初1779号民事调解书，确认双方继续履行2016年8月21日的商品房买卖合同，恒达公司应当于2019年8月20日给付周金英截至2019年3月31日的违约金款项40712元，2019年4月1日起，恒达公司应当按每日89元计算违约金，至恒达公司交付周金英房屋之日止，恒达公司每六个月结付一次。三、恒达公司于2019年9月27日取得了15号楼的工程竣工验收备案证明文件，2019年7月16日取得无锡市锡山区建设测绘有限公司出具的测绘报告，2019年9月27日收到无锡市锡山区住房和城乡建设局的关于花海家园三期15号房通过交付使用竣工验收的通知。恒达公司于2019年9月29日制作了住宅质量保证书、住宅使用说明书。2019年9月30日，恒达公司向周金英发送了房屋交付通知书，要求周金英于2019年10月15日至10月31日办理交房手续。2019年10月28日，恒达公司向周金英出具交房告知书，告知书内容为：该房屋的契税、物业维修基金由开发商先行代为缴纳，待领取不动产权证时与未付违约金一并结算，多退少补；2019年10月15日江苏天亿建设工程有限公司开始入驻装修，装修日期从2019年10月15日开始计算，装修费用由恒达公司支付，无需业主另行支付。周金英在交房告知书上签名并签署意见，逾期交房违约金未付清，要求交房前支付，小区环境恶劣，车辆不能正常进出，车位严重缺失，水电未通不具备检测条件等等。物业公司和周金英填写了房屋交验记录单，周金英提出未通水电气等意见拒绝收房。四、恒达公司累计已向周金英支付违约金73286元，支付时间和金额分别为：2019年8月29日40712元，2020年1月15日8143.50元，2020年3月20日8143.50元，2020年5月27日16287元。2020年6月24日，恒达公司代周金英垫付了住宅专项维修基金10308.6元。五、花海家园业主秦某出具书面说明，称恒达公司要求秦某退还违约金，不退违约金就不退房，秦某急于拿房办理孩子读书事宜，只能于2020年9月10日先向恒达公司退违约金13640.80元。周金英申请证人秦某到庭作证，但秦某没有到庭作证。本院于2021年5月20日进行现场勘验，查得花海家园32单元503室房屋装修已完工，地面有地砖，房间有地板，楼梯装好了，飘窗上有大理石板，厨房和卫生间有装修，有一个窗户安装坏了，已要求恒达公司修理。恒达公司表示住宅使用说明书和住宅质量保证书已制作好，由物业公司保管，房产证已办好，被周金英抢走了。2021年6月2日，本院与周金英一起到恒达公司，恒达公司工作人员填写了流转单，周金英在流转单上签字，到物业公司办理交接手续，因周金英拒绝交纳物业服务费，物业公司拒绝向周金英交付钥匙。周金英认可房产证已拿到了，是委托弘新置业办理的。经过协调，恒达公司于2021年6月4日向周金英交付了房屋钥匙和住宅使用说明书、住宅质量保证书，但周金英没有拿到水卡、电卡、燃气卡。上述事实，有商品房买卖合同、（2019）苏0205民初1779号民事调解书、工程竣工验收备案证明文件、测绘报告、关于花海家园三期15号房通过交付使用竣工验收的通知、交房告知书、房屋交验记录单、转账凭证、收据、调查笔录、庭审笔录等在卷佐证。本院认为：周金英与恒达公司之间达成的商品房买卖合同合法有效。恒达公司未能在2017年12月31日交付商品房，应当承担逾期交房的违约责任。逾期交房违约金在（2019）苏0205民初1779号民事调解书中已经予以明确，双方之间对于逾期交房违约金的争议应当在（2019）苏0205民初1779号民事调解书的执行程序中解决。周金英于2021年6月4日收到了花海家园32单元503室的房屋钥匙、住宅质量保证书、住宅使用说明书，周金英提出的交房诉讼请求已得到满足。503室房屋中有一个窗户坏了，周金英可以要求恒达公司承担修理责任。周金英的房产证已经办好，水卡、电卡、燃气卡可以到相关公用服务单位去办理。水卡、电卡、燃气卡的办理属于物业服务的范畴，物业服务费的交纳也属于物业服务合同的范畴，周金英与物业公司之间有关物业服务合同纠纷不属于本案审理范围，本案不予理涉，相关当事人可以依法另行处理。秦某与恒达公司之间的交房收房约定与本案无关，秦某所作书面说明在本案中没有证明力。造成本案房屋交付接收的纠纷，双方均有过错，故本案案件受理费由双方进行分担。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。周金英与恒达公司签订商品房买卖合同的事实在民法典施行前，周金英接收花海家园房屋的事实在民法典施行后，故本案应当适用民法典的规定作出裁判。依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百九十八条,《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：确认周金英于2021年6月4日接收了花海家园32单元503室的房屋。案件受理费100元，减半收取计50元，由周金英负担25元，恒达公司负担25元。周金英向本院预交了428元，由本院退还周金英403元，由恒达公司在本判决生效之日起3日内向本院交纳25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  崔锋二〇二一年七月七日书记员  过瑶