福建省三明市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽04民终785号上诉人（原审原告）：福建元立工贸有限公司，住所地福建省三明市三元区大坂工业园1路6号。统一社会信用代码：913504006990280814。法定代表人：陈燕金，该公司总经理。委托诉讼代理人：王柳莺，福建万奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：林建云，福建万奥律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：三明九州通医药有限公司，住所地福建省三明市三元区长安路21号3幢3层2号。统一社会信用代码：91350400MA344BAYX1。法定代表人：王守应，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈华，男，该公司职员。上诉人福建元立工贸有限公司（以下简称元立公司）与上诉人三明九州通医药有限公司（以下简称九州通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省三明市三元区人民法院(2021)闽0403民初87号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2021年5月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人元立公司的委托诉讼代理人王柳莺、林建云，上诉人九州通公司的委托诉讼代理人陈华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。元立公司上诉请求：1.依法撤销福建省三明市三元区人民法院(2021)闽0403民初87号民事判决，并依法改判；2.一、二审诉讼费由九州通公司承担。事实和理由：元立公司认为，一审法院的判决属查明事实不清且适用法律严重错误，依法应予撤销。理由如下：一审法院认为：“元立公司在九州通公司瑕疵返还租赁物时,应采取相应措施减少损失,但未采取,结合案涉场所能否出租及租金受市场、经营环境等因素影响的案件情况,元立公司亦有过错,应承担相应责任,本院酌情确定由元立公司承担70%责任、九州通公司承担30%”对此，元立公司认为一审法院无视元立公司采取的措施，仅从客观上没有减轻损失予以判定。《民法典》第五百九十一条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。”该条款强调的是受损害方对损失的扩大有过失。本案，经双方协商，租赁合同于2020年11月30日解除。然而，九州通公司瑕疵交付（该事实一审已予确认），元立公司先后通过电话沟通、书面催告，向公安报警等多种方式要求对方完整履行合同义务及附随义务，在对方迟迟不履行的情况下，元立公司于2020年12月15日，立即向三明市三元区人民法院提起诉讼主张权利。可见元立公司采取措施的及时性，而非无动于衷，任凭损失的扩大。《民法典理解与适用》中就受损方的行为合理性标准做了具体阐述：一是要在其行为时或应为行为时加以判断,而不应以事后的情况来衡量先前的行为是否合理；二是要看受损害方的主观方面而不应拘泥于行为的客观结果,只要受损害方在当时已尽心尽力了,即使客观上并没有减轻损失甚或增加了损失,仍然可以获得全部赔偿。本案，元立公司的措施虽然客观上没有减轻九州通公司的损失，但是以事发时的角度来看，是恰当的，合理的。综上，元立公司为维护自身合法利益，为求得到法律的公平裁判，提起上诉，请求依法审理。九州通公司辩称，一、首先，元立公司从2010年就开始从事仓储租赁行业，作为一家经营租赁行业多年的企业，知道也应当知道九州通公司作为一家医药公司，租赁仓库是储存药品，药品在仓储中有着特殊的要求。《药品经营质量管理规范》第十节储存与养护第八十三条“企业应当根据药品的质量特性对药品进行合理储存，并符合以下要求：(一)按包装标示的温度要求储存药品，包装上没有标示具体温度的，按照《中华人民共和国药典》规定的贮藏要求进行储存;(二)储存药品相对湿度为35%—75%;(三)在人工作业的库房储存药品，按质量状态实行色标管理，合格药品为绿色，不合格药品为红色，待确定药品为黄色;(四)储存药品应当按照要求采取避光、遮光、通风、防潮、防虫、防鼠等措施……”。《药品经营质量管理规范现场检查指导原则》序号“178-211”,条款号“储存与养护08301-08801”检查项目中也明确规定药品的储存要求;另,《中国药典2020年版4部凡例》第二十条、贮藏项下的规定，系为避免污染和降解而对贮存与保管的基本要求：遮光；避光；密闭；阴凉处；阴暗处；冷处；常温。除另有规定外，贮存项下未规定贮藏温度的。九州通公司向元立公司处租赁仓库从事药品经营行业，在租赁期间对案涉租赁物中5幢一楼仓库的三扇窗户进行砌墙装修达到药品经营质量管理规范中药品储存与养护之要求。其次，双方签订的租赁合同第五条中明确约定“在租赁期间，乙方在不影响房屋结构的条件下装修、隔墙、电线等”。九州通公司对三扇窗户砌墙恰好属于装修、隔墙、电线等中的一项，也并未对案涉租赁仓库的房屋结构及使用性质发生改变。《最高人民法院关于在民事审判工作中适用若干问题的解释》“第八条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外。”合同第五条：“届满退租时，乙方在不影响房屋结构的情况下有权拆走或作价给其他租赁者”。二、一审法院认为于2021年3月5日派员到涉案租赁仓库，现场开锁，并将涉案租赁仓库钥匙移交给元立公司视为九州通公司完成交付涉案租赁仓库认定事实部分。九州通公司在一审法院审理中向法庭出示了相关证据，元立公司也对九州通公司出示的证据三性表示认可。根据九州通公司所提供的证据看，应该从2020年11月30日起计算至2020年12月7日止之间的损失部分，按照一审法院酌情确定由元立公司承担70%责任、九州通公司承担30%；根据双方签订的租赁合同第四条第一项以及第二项中明确约定“该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由甲方负责”，“甲方提出进行维修需提前3日书面通知乙方，乙方应积极协助配合”。然而，九州通公司不但积极配合元立公司，而且还主动安排相关人员对其进行维修。一审在提交的证据以及起诉状中已明确九州通公司于2020年11月30日就已经完成了对涉案租赁仓库的交付，租赁关系终止。另，根据一审法院派员到现场开锁情况，与元立公司在一审法庭中所描述的钥匙与锁全部都不能正常开启，而恰恰相反，悬挂在案涉租赁仓库上的门锁都能正常开启。可想而知元立公司的目的是为了阻止九州通公司交付，达到赔偿租赁损失的要求。在九州通公司搬离案涉租赁仓库后元立公司还将其中一扇门锁进行更换，并对案涉租赁仓库中的一堵墙进行了砌墙。由此可见不是九州通公司不履行交付义务，一审法院现场调查情况足以证明元立公司主张理由与事实严重不符。三、元立公司陈述先后通过电话、书面催告，向公安报警等多种方式要求九州通公司履行合同义务，从元立公司陈述中并未对案涉租赁物实质性上采取措施防止损失扩大，而是无动于衷，任凭损失扩大。第一、元立公司并未对案涉租赁物进行恢复；第二、元立公司也并未主动开启案涉租赁物门上的锁。而是等到一审法院派员上门查验后才收取钥匙。如果一审法院派员上门查验的时间后延，那么元立公司是不是继续任由损失扩大呢？显然可见元立公司的行为是任由损失扩大，而不是防止损失扩大采取相应的措施。《民法典》第五百九十一条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。”根据该条款元立公司没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求九州通公司承担。综上所述，即便现在正常了，不也还是没租出去吗？何谈损失。九州通公司在合同履行过程中严格按照合同约定履行了相关义务，因此九州通公司不应该承担该损失，应由元立公司承担全部责任。元立公司所主张的理由与事实严重不符，请求依法驳回。九州通公司上诉请求：1.依法撤销福建省三明市三元区人民法院（2021）闽0403民初87号判决书的判决内容，依法改判，并支持九州通公司的全部诉讼请求；2.一审、二审的诉讼费由元立公司承担；事实与理由：一、九州通公司租赁位于三明市三元区的仓库，并对其中5幢一楼仓库的三扇窗户进行砌墙，根据双方签订的租赁合同第五条中明确约定“在租赁期间，乙方在不影响房屋结构的条件下装修、隔墙、电线等”。而九州通公司对三扇窗户砌墙恰好属于装修、隔墙、电线等中的一项，同时，也并未对案涉租赁仓库的房屋结构及使用性质发生改变。故九州通公司不应当对三扇窗户承担恢复原状的责任。二、一审法院认为于2021年3月5日派员到涉案租赁仓库，现场开锁，并将案涉租赁仓库钥匙移交给元立公司视为九州通公司完成交付案涉租赁仓库认定事实部分错误。根据双方签订的租赁合同第四条第一项以及第二项中明确约定“该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由甲方负责”，“甲方提出进行维修需提前3日书面通知乙方，乙方应积极协助配合”。然而，九州通公司不但积极配合元立公司，而且还主动安排相关人员对其进行维修。九州通公司在一审提交的证据以及起诉状中已明确九州通公司于2020年11月30日就已经完成了对案涉租赁仓库的交付，租赁关系终止。另，根据一审法院派员到现场开锁情况，与元立公司在一审法庭中所描述的钥匙与锁全部都不能正常开启，而恰恰相反，悬挂在案涉租赁仓库上的门锁都能正常开启。同时，在九州通公司搬离案涉租赁仓库后元立公司将其中一扇门锁进行更换，还对案涉租赁仓库中的一堵墙进行了砌墙。由此可见不是九州通公司不履行交付义务，而是元立公司无理取闹，一审法院现场调查情况也能够证明元立公司主张理由与事实严重不符。一审法院判决由九州通公司承担双方于2020年11月30日解除合同之日至一审法院派员到现场勘查并将钥匙移交元立公司之日止计算3个月4天损失182078元，按30%计算为54623.4元显然是认定事实错误的基础上做出的判决结果。九州通公司对三扇门砌墙及三扇卷帘门无法正常关闭，这仅仅只是案涉租赁仓库的一部分中的部分，而即便有损失也是全部面积中的部分，所以一审法院要求九州通公司承担3个月4天损失182078元中的30%系对九州通公司扩大了责任。即便现在正常了，不也还是没租出去吗？何谈损失。因此九州通公司不应该承担该损失，应由元立公司承担全部责任。综上所述，九州通公司认为一审法院部分事实认定错误，导致判决错误，为维护九州通公司的合法权益，请求法院依法查明事实，支持九州通公司的上诉请求。元立公司辩称，一、租赁合同约定九州通公司在不影响房屋结构的情况下可以进行装修，隔墙，这是指室内的功能划分，而不是将门窗等进行封堵。这是九州通公司对租赁合同产生的错误理解。九州通公司对门窗的封堵已经改变了该房屋的使用性质。因此，元立公司认为九州通公司严重违反了合同约定。二、元立公司认为一审法院认定的交付没有错。一审法院于2021年3月5日到现场，看到门被泡沫胶封堵，窗户被砌墙堵死。元立公司认可一审法院认定的九州通公司的交付是瑕疵交付。一审法院认定计算损失的天数正确，但认定双方的责任比例是错误的。元立公司向一审法院起诉请求：1.判令确认租赁押金30,000元归元立公司所有，元立公司无需向九州通公司退还，诉讼中，元立公司以已协商解决为由，放弃该诉请；2.依法判令九州通公司向元立公司支付自2020年11月1日起至2021年1月30日止的水费106元，电费866.49元，诉讼中，元立公司以已协商解决为由，放弃该诉请；3.判令九州通公司将租赁仓库恢复原状；4.判令九州通公司赔偿元立公司损失58,190元（自2020年12月1日起按每月每平方米11.5元计算至被告将租赁仓库恢复原状之日止，暂计算至2020年12月30日）；5.判令本案诉讼费由九州通公司承担。一审法院认定事实：1.2017年11月1日始，九州通公司与元立公司签订《租赁合同》，向元立公司租赁场所用于宿舍、仓储及办公。租赁到期后，九州通公司继续向元立公司租赁，并于2020年1月1日签订《租赁合同》，主要约定：甲方（出租方）元立公司，乙方（承租方）九州通公司，甲方将位于三明市三元区楼其中21个房间租赁给乙方，乙方将该租赁场用于员工住宿；甲方将位于三明市三元区的仓库租赁给乙方，确认的仓库面积为5060平方米，乙方将该租赁场所用于仓储和办公。期限自2020年1月1日起至2024年12月31日止。若乙方因其他特殊原因退租的，需提前三个月告知甲方；2020年1月1日至2022年12月31日期间仓库租金按每平方米11.5／月（含税）计算。水电费用由甲方先行代付,乙方应在收到甲方的水电费收缴通知之日起10个工作日内缴清。宿舍电费按0.533元／度，仓库电费按0.85元／度，水费确定2元／吨计算；押金3万元；第五条在租赁期间，乙方在不影响甲方房屋结构的条件下装修、隔墙、电线等；期满退租时，乙方在不影响房屋结构的情况下有权拆走或作价给其他租赁者等。2.2020年8月，九州通公司提出退租，经协商，双方同意于同年11月30日解除合同。同年11月29日，九州通公司向元立公司发主要内容为“我司于2020年8月27日以书面通知及短信形式告知贵司退租，现我司于2020年11月29日前已全部搬出三明市三元区及1幢的21间宿舍”的通知函。次日，元立公司向九州通公司发出主要内容为“但你公司未在承诺期限内（2020年11月30日前）腾出租赁场所恢复原状及交清水电费等，尤其我公司的动力电缆（价值约3万元）被你公司拿走也未返还，场所也未恢复原状，垃圾也未清理，也未办理移交手续等事项。为此，本公司无法将押金退还给你公司，且你公司应继续缴纳12月份的租金”的通知。同年12月2日，九州通公司通过ＥＭＳ快递将案涉租赁场所的钥匙邮寄给元立公司，元立公司以钥匙无法打开仓库为由拒收。同月7日，元立公司向九州通公司发出主要内容为“限你公司在收到本通知之日起三日内腾出租赁场所、恢复原状、缴清水电费、归还动力电缆及缴纳12月的租金等事项，否则本公司依法向法院提起诉讼”的通知。同日，九州通公司向元立公司发主要内容为“我公司于2020年11月29日前已全部搬出三明市三元区及1幢的21间宿舍，并于2020年11月29日向贵公司发通知函，告诉贵公司已经搬出……根据2020年1月1日贵我双方签订的《租赁合同》，合同中未约定退租恢复原状。不存在12月份租金问题。另请按照《租赁合同》约定退还我公司三万元押金”的回复函。3.2021年3月5日，本院派员与元立公司及九州通公司人员到案涉租赁仓库，现场开锁，并将租赁仓库钥匙移交给元立公司，开锁时，租赁仓库的部分卷帘门因泡沫胶封堵，卡在半空中，次日，九州通公司派员修复好。一审法院认为，该案争议焦点：一、恢复原状问题。元立公司认为，九州通公司应将已堵的三个窗户、隔墙隔出的一个房间及垫高的地板恢复原状。之后，同意隔墙隔出的一个房间可不恢复原状。九州通公司认为，依据《租赁合同》第五条“其在不影响房屋结构的条件下装修、隔墙、电线等，期满退租时，其不影响房屋结构的情况下有权拆走或作价给其他租赁者”的约定，其不承担恢复原状的责任。一审法院认为，1.九州通公司租赁案涉仓库后，将地板垫高属对租赁物进行装修，且无证据证实影响了房屋结构；九州通公司将三个窗户进行砌堵，不属对租赁物进行装修、隔墙，也无证据证实元立公司同意九州通公司进行砌堵，依据双方签订的《租赁合同》第五条“在租赁期间，乙方在不影响甲方房屋结构的条件下装修、隔墙、电线等”的约定及《中华人民共和国合同法》第二百二十三条款“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”的规定，九州通公司对垫高的地板，不承担恢复原状的责任，但应对砌堵的三个窗户恢复原状。二、赔偿损失问题。元立公司认为，九州通公司应赔偿损失58190元（自2020年12月1日起按每月每平方米11.5元计算至被告将租赁仓库恢复原状之日止，暂计算至2020年12月30日）。九州通公司认为，其于2020年11月29日已搬离租赁场所，不存在由其赔偿损失问题。一审法院认为，1.2020年12月2日，九州通公司虽将案涉租赁场所的钥匙邮寄给元立公司（元立公司拒收），但因2021年3月5日，开关租赁仓库的卷帘门时，部分卷帘门因泡沫胶封堵卡在半空中，九州通公司于次日修复好的情况，可以确认，九州通公司返还租赁物存在瑕疵，有一定过错，应对元立公司因此造成的租金损失承担相应责任；元立公司在九州通公司瑕疵返还租赁物时，应采取相应措施减少损失，但未采取，结合案涉场所能否出租及租金受市场、经营环境等因素影响的案件情况，元立公司亦有过错，应承担相应责任，一审法院酌情确定由元立公司承担70%责任、九州通公司承担30%；2.双方约定于2020年11月30日解除合同，案涉仓库于2021年3月5日实际移交钥匙，期间共计3个月4天，参照《租赁合同》的约定，元立公司的租金损失为182078元［174570元（3个月×每平方米11.5元×5060平方米）＋7508元（4天×5060平方米每平方米11.5元÷31天）］，按30%计算为54623.4元。综上所述，一审法院认为，案涉《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效。元立公司的诉请，合理部分的部分，一审法院予以支持，其他部分的诉请，予以驳回。具体理由已在上述焦点问题中予以阐述。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第二百一十二条、第二百二十三条，《中华人民共和国民法典》第六条、第一百一十八条、第一百七十六条、第五百六十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、九州通公司应于判决生效之日起十五日内将位于三明市三元区仓库上已砌堵的三个窗户恢复原状；二、九州通公司应于判决生效之日起十五日内支付元立公司租金损失54623.4元；三、驳回元立公司的其他诉讼请求。案件受理费2029元，减半收取1014.5元，由元立公司负担314.5元，由九州通公司负担700元。一审法院认定的事实，有相关证据在案为凭，并经一审庭审质证，本院予以确认。本院二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，1.关于九州通公司是否应该将仓库的三个窗户恢复原状的问题。涉案《租赁合同》合法有效，双方均应按照合同约定行使权利并履行义务。根据《租赁合同》第五条“在不影响甲方房屋结构的条件下装修、隔墙、电线等”的约定，九州通公司可以进行有益于房屋的装修、隔墙等改善行为，但本案中，九州通公司未经元立公司同意，将所承租的仓库的三个窗户进行砌墙，影响了房屋的采光、通风，从而影响房屋的使用功能，不属于上述合同约定的增加房屋附加值的增益行为，因此作为承租人九州通公司应当根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条的规定，承担恢复原状的责任。故一审法院判决九州通公司将已砌堵的三个窗户恢复原状的处理结果正确，本院依法予以维持。2.关于赔偿损失的问题。首先，九州通公司在双方协商解除租赁关系之后未能将钥匙成功交付元立公司，且根据一审法院于2021年3月5日现场开关卷帘门时，部分卷帘门因泡沫胶封堵卡在半空中的情况，可见九州通公司的交付有瑕疵且有一定过错，其应承担相应的责任。其次，元立公司在明知仓库卷帘门无法正常开启的情况下，有能力采取修理卷帘门等自力救济措施，却仅是采取电话沟通、书面催告等方式，元立公司未采取合理的、适当的措施防止损失进一步扩大有悖于诚信原则，应对损失的扩大负担同等过错。一审法院酌情确定元立公司承担70%的主要过错责任确属不当，本院依法予以纠正。再次，九州通公司主张对三个窗户砌堵以及三扇卷帘门无法正常关闭仅是涉案仓库的一部分，即便有损失也不应以仓库的全部面积计算损失。本院认为，三个门窗砌堵以及卷帘门无法正常关闭影响了整个仓库的正常使用，应以仓库全部面积计算损失，故本院对九州通公司的主张不予支持。一审法院判决租金损失的计算天数为3个月4天以及以仓库总面积5060平方米计算损失的租金总额为182,078元并无不当，本院按照元立公司和九州通公司各承担50%的责任计算，九州通公司应该支付的租金损失为91,039元（182078*50%）。综上所述，元立公司的上诉请求部分成立；九州通公司的上诉请求不能成立，依法予以驳回。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持福建省三明市三元区人民法院（2021）闽0403民初87号民事判决第一项，即维持：三明九州通医药有限公司应于本判决生效之日起十五日内将位于三明市三元区仓库上已砌堵的三个窗户恢复原状；二、变更福建省三明市三元区人民法院（2021）闽0403民初87号民事判决第二项为：三明九州通医药有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付福建元立工贸有限公司租金损失91039元；三、驳回福建元立工贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2029元，减半收取1014.5元，由三明九州通医药有限公司、福建元立工贸有限公司各负担507.25元。二审案件受理费1255元，由三明九州通医药有限公司、福建元立工贸有限公司各负担627.5元。本判决为终审判决。审 判 长 周春平审 判 员 彭贵良审 判 员 廖 春二〇二一年七月三十日法官助理 李小恋书 记 员 陈 昕附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。