广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10358号上诉人（原审原告）：罗镜军，男，1984年3月19日出生，汉族，身份证登记住址广东省清远市清城区。被上诉人（原审被告）：罗浩梁，男，1980年11月11日出生，汉族，身份证登记住址湖南省常德市武陵区。上诉人罗镜军因与被上诉人罗浩梁房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初36643号民事判决，向本院提起上诉。依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员柳玮玮独任审理。本案现已审理终结。上诉人罗镜军上诉请求：1.罗浩梁立即支付拖欠的租金共22000元整（从2020年4月1日起计算，计算至2020年5月31日止，从2020年4月1日起按每月11000元计算至实际搬迁2020年5月31日止）给罗镜军；2.罗浩梁立即支付拖欠的电费、水费和物业管理费3000元整（从2020年4月1日起计算，计算至2020年5月31日止，从2020年2月1日起按每月800元计算至实际搬迁2020年5月31日止）给罗镜军（视实际水电费实收为准）；3.罗浩梁所缴费用不予以退回，所交押金不予退回；4.罗浩梁赔偿相应两个月租金；5.罗浩梁承担本案全部诉讼费。事实与理由：2018年10月1日罗镜军以每月11000元出租广州市越秀区大沙头绿荫路XX号商铺给罗浩梁经营，合同期为2018年10月1日至2020年9月30日止共两年。根据租赁合同第三条、第四条、第六条，约定了租金、水电费、违约责任等内容。罗浩梁拖欠的租金等费用答应2020年6月份结清而未结清，其5月28日告知档口铺位6月份开始不要了，罗浩梁单方面终止合同，导致罗镜军档口铺位短时间无法续租，给罗镜军造成损失。罗镜军多次与罗浩梁通过见面、电话、微信等方式协商，罗浩梁迟迟不交租金和管理费，恶意霸占商铺两个月，严重损害了罗镜军的合法权益，请求二审法院予以改判。被上诉人罗浩梁经本院二审合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。罗镜军于2020年8月12日向一审法院提出诉讼，请求判令：1.罗浩梁偿还拖欠2020年4月、5月租金共22000元；2.罗浩梁偿还拖欠商场2020年2、3、4、5月电费、水费和管理费3000元（视商场实收为准）；3.罗浩梁所缴押金22000元予以没收。一审法院经审理查明：2018年9月8日，罗镜军（出租方、甲方）与罗浩梁（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方向乙方有偿提供大沙头绿荫路XX号商场裙楼XX号铺位作为商业经营场所，面积为10平方米，使用期限从2018年10月1日至2020年9月30日；甲方以每月向乙方收取场地租金，每月11000元，乙方必须在每月5号前缴纳当月租金；乙方必须向甲方一次性缴纳两个月的场租押金及一个月租金共33000元，合约期满，甲方不计利息退回乙方押金；若乙方在合同期间因经营不善强行终止合同，押金不予以退回；在合同期间内，由于不可抗拒的自然灾害和国家法令、政策和规定，致使本协议不能继续履行，本合同自行终止，甲乙双方各自承担自身的经济损失和法律责任，乙方应交甲方租金必须缴清，甲方除无息退回押金给予乙方外，所收一切费用均不予以退回，且互不追究造成经济损失责任；等。合同签订后，罗镜军将商铺交付给罗浩梁经营，罗浩梁向罗镜军支付押金22000元以及至2020年3月租金。2020年5月8日，广州盛贤大沙头旧货市场发出《公告》，内容为本商场自2020年3月25日复市，市场根据实际情况对全体商铺二、三月进行免租及四、五月租金七折的优惠政策，并积极有效的为全体商户创造一个健康卫生，安全有序的经营场所，经过一个月以来的时间，由于受疫情影响众商户的经营状况不甚理想，经公司研究决定，针对五月份的优惠政策再作进一步的优惠政策调整，具体调整方案可咨询本商场管理处或者会在收租通知单上有显示。罗镜军、罗浩梁向一审法院提交双方微信聊天记录，其中2020年5月7日罗镜军“按时交租本来就是应该履行合同约定的，你现在租金拖欠，管理费拖欠，完全违反合同条约，我还是诚心诚意希望大家能有好履行合同约定，5月8日14点前把租金和管理费缴纳，5月8日14点前没处理好，我只能起诉到法院”；5月7日罗浩梁“我们和市场管理处都已经说好了的，2月3月免、4月5月七折、我先给你2个月满租了，就算4月5月两个七折，也还没抵扣完之前给的”；5月8日罗浩梁“几个月没收入，暂时真没资金，6月给你，如果不给可以让我走”；罗镜军“不可以……我明天交资料给法院，到时你交租你可要承担诉讼费”，“你现在必须解决租金，我明天交资料法院，合同你违约，押金就不予以退回，追收每一天所欠租金，承担所有诉讼费”；5月28日罗浩梁“因为有其他急事，档口6月开始不要了”“押金和未扣完的钱到时候退回我”。一审庭审中，罗镜军表示罗浩梁于5月28日通知罗镜军不再承租商铺，罗浩梁于6月1日搬离房屋，合同已于当日解除；其主张的水电费没有代罗浩梁支付给商场，金额无法明确；商场的公告可能是发给具体向商场承租商铺的承租人，其是向个人承租的。一审法院认为：根据现已查明的事实，罗浩梁于2020年5月28日通知罗镜军不再承租房屋，并于6月1日搬离房屋，罗镜军知悉上述情况后即提起本案诉讼，故双方租赁关系已于2020年6月1日解除。因新型冠状病毒××疫情发生，广东省于2020年1月23日决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，涉诉商铺位于大沙头旧货市场，根据市场发出公告记载市场至3月25日复工，疫情对罗浩梁经营确有影响，继续按照原标准支付租金显失公平。但同时，突发疫情这一不可抗力因素并不直接导致罗镜军、罗浩梁之间的租赁合同目的无法实现，双方可充分协商、互谅互让，根据公平合理、等价有偿原则通过减免租金或延长租期等方式继续履行合同，共担风险，共渡难关。本案中，双方未能就租金减免达成一致，罗浩梁于2020年5月28日告知不再承租涉诉商铺，视为罗浩梁单方违约导致合同解除，但鉴于存在疫情这一不可抗力因素，罗浩梁提出解除合同事出有因，一审法院酌情认定其应承担没收50%租赁保证金的违约责任，对于罗镜军超出该范围的违约责任的诉讼请求，一审法院不予支持。关于租金的问题。如前所述，因疫情这一不可抗力因素影响，应当适当减免，综合受疫情影响的严重程度以及涉诉商铺所在商场减免租金的情况，一审法院酌定2020年2月、3月租金应予免交，4月、5月租金按原租金标准的70%计付。至于罗镜军主张的水电费、物业费，罗镜军未向管理处支付，且未能明确具体金额，一审法院不予调处。鉴于罗浩梁已实际支付2020年2月、3月全额租金，且罗镜军尚有50%租赁保证金（相当于一个月租金）未退还，故罗镜军主张罗浩梁支付租金的请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条之规定，一审法院于2020年12月11日判决如下：驳回原告罗镜军的诉讼请求。一审本诉受理费减半收取213元，由原告罗镜军负担。本院二审经庭审调查确认一审查明事实。二审期间，罗镜军向本院提交：商场方发出的缴费通知单，拟证明梁艳顺是涉诉商铺业主，其已经支付了水电费及管理费；罗镜军与梁艳顺是朋友，罗镜军没有支付水电费及管理费，罗浩梁实际使用涉诉商铺应当承担上述费用。本院经审查罗镜军二审所提交的前述材料认为，前述缴费通知单并不能证明罗镜军实际支付水电费、管理费的事实，亦不足以证明其相应的上诉主张。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点如下：一、涉案租赁合同解除及责任承担的问题；二、租金的计付；三、罗镜军诉请罗浩梁支付水电费、物业费能否成立。对此，本院认定如下：一、关于争议焦点一，涉案租赁合同解除及责任承担的问题。案涉《租赁合同》合法有效，对双方均具有约束力。因疫情影响，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，为有效控制疫情、保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施，提倡民众居家隔离、不外出、不聚集等。罗浩梁租赁涉诉商铺用作商业经营，疫情对其经营状况确实会产生一定影响，但双方可以通过延长租期、减免租金等方式友好协商解决纠纷。并且，我国国内疫情防控于2020年2月底已取得显著成效，各行各业陆续复工复产，社会生活和经济秩序逐步走上正轨。涉案《租赁合同》期限至2020年9月30日届满，疫情及疫情防控措施并非致使案涉租赁合同后续无法履行，也不必导致合同目的无法实现。罗浩梁不享有合同解除权，其于2020年5月28日发出解除合同的信息、单方撤离涉诉商铺，并不产生合同解除的法律后果。因罗镜军自认于2020年6月1日实际收回了涉诉商铺，故案涉租赁合同即日事实解除。罗浩梁不享有合同解除权，其单方提前解除合同，理应承担相应违约责任。但如前文所述，疫情确对罗浩梁承租涉诉商铺经营产生一定影响，一审法院酌情减免罗浩梁部分违约责任，认定由罗镜军没收罗浩梁50%租赁保证金，余款应予退还，并无不妥。罗镜军上诉主张因罗浩梁未依约付租其有权解除合同，没收全部保证金。依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。据此，罗镜军的前述主张，于之不符，本院不予采纳。二、关于争议焦点二，租金计付的问题。因疫情对罗浩梁承租涉诉商铺经营造成一定影响，且涉诉商铺所在商场于2020年3月25日才复市，一审法院参照商场给予的租金减免优惠政策，酌情认定罗浩梁免交2020年2月、3月租金，4月、5月租金按原租金标准的70%计付，核算罗浩梁应付租金15400元，公平合理。由于罗浩梁已经向罗镜军支付了2020年2月、3月全额租金，且尚有50%保证金（相当于一个月租金）未退还，足以冲抵前述租金，故罗镜军主张罗浩梁向其支付租金，本院不予支持。三、关于争议焦点三，水电费、物业费计付的问题。因一审法院查明罗镜军未向管理处支付前述款项，且其未能明确该款项的具体金额，一审法院未作调处，并无不妥。罗镜军二审所举证据亦不足以证明其实际已代罗浩梁支付了前述款项，因此，罗镜军诉请罗浩梁支付水电费、物业管理费3000元，本院暂不支持。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，但判项有遗漏，本院予以纠正。上诉人罗镜军的各项上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5、6条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十八条、第一百七十条第一款第一项、第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初36643号民事判决；二、罗镜军有权没收罗浩梁租赁保证金11000元；三、驳回罗镜军的其他诉讼请求。一审案件受理费487.5元，由罗镜军负担450元，由罗浩梁负担37.5元。二审案件受理费700元，由罗镜军负担（罗镜军已预交426元，尚欠274元应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳）。本判决为终审判决。审判员  柳玮玮二〇二一年七月十六日书记员  纪惠敏黄晶晶