贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书(2021)黔0302民初8612号原告：龙贻强，男，1960年12月6日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：丁祖琴，贵州唯通律师事务所律师（法律援助）。被告：蒋志钦，男，1985年5月4日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：卢兰，贵州港丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐丹，贵州港丰律师事务所实习律师。被告：蒋先录，男，1957年2月10日出生，汉族，住遵义市红花岗区。原告龙贻强诉被告蒋志钦、蒋先录房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月29日立案受理后，依法适用简易程序于2021年7月7日公开开庭进行审理。原告龙贻强的委托诉讼代理人丁祖琴，被告蒋先录，被告蒋志钦的委托诉讼代理人卢兰、唐丹均到庭参加了诉讼，现已审理终结。原告龙贻强向本院提起诉讼，请求：1、判令由被告协助原告将案涉房屋所有权过户登记到原告名下，房屋价值约200000元；2、判决由被告承担因办理《上市交易证》而产生的税费；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年5月8日，原告与二被告达成约定，由原告购买被告蒋志钦（房产证登记的所有权人）位于红花岗区住房一套。因蒋志钦在外省工作，故由其父亲蒋先录全权负责房屋买卖具体事宜，原告于2017年5月8日、7月25日分两次付清全部购房款项，被告蒋先录以其名义出具两张收条证实收到房屋购买全款，并于2017年7月25日将案涉房屋所有权证交由原告管理，待蒋志钦从外省回来后再正式签购房协议。2017年5月8日被告蒋先录便将房屋钥匙交由原告，原告随即对房屋进行装修于2017年农历6月25日入住至今。2021年3月17日被告通知原告可以办理过户手续，但需要先办理经济适用房《上市交易证》补缴税费才能过户，被告要求原告支付该款。原告认为，根据2021年2月21日起施行的《遵义市经济适用住房管理办法》第三十条第二款“购买经济适用住房满5年，购房人在补缴土地收益和政府优惠费用取得全产权后可上市交易”之规定，被告作为向政府购买经济适用住房的购房人，在上市交易前就应当履行向政府补缴相应税费的义务，不应违反法规规定，将补缴税费的义务转嫁到原告身上，原告已经履行完毕房屋买受人支付房款的义务，且被告已将房屋交付原告居住使用，理应协助原告办理房屋产权过户登记手续。为维护原告房产合法权益，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定，诉至本院，请求支持原告的诉请，依法判决。被告蒋志钦辩称：对案情不知情，并未与原告签订买卖合同，也没有收取原告款项，请依法驳回原告的诉讼请求。被告蒋先录辩称：1、原告龙贻强急需购房，在“遵义未来之家”物管处获得本人电话信息，于2017年5月8日和我联系，并找到本人住址。双方在协商购房事宜中，我明确告知，此房是经济适用房，要办理上市证件，要交土地补偿金，我出卖必须是共同协商“打包”价，上市证，要办理费用及过户所产生的其他费用均有原告负责，如果达不成协议，一是不卖此房，二是请中介代为出售。原告清楚情况后认可本人的观点，房价优惠一点，并不经过中介。在此前提下，考虑综合因素，双方达成由原告承担上市证办理费用及所产生的一切相关税费为前提，出售房价为27.2万元。房屋总共91.94平米，单价为2956元每平米，而当时该小区的房价接近4000元每平米。2、双方达成口头协议后，原告交了20万元，还欠7.2万元约定于在7月底前付清，本人将该房钥匙和房产证移交原告，并约定款交清后签协议并办理过户手续。3、2017年12月8日，我拟写好了《售房协议》，并要求原告于2018年4月底前办理完过户手续，原告提出给他节约点钱，待产权证满两年后办理，不知原告怎么知道了任某和本人关系好，请任某给我讲，我认为都是讲诚信的人，同意了该请求，但要求原告签协议。原告始终未履行签协议的义务，有《售房协议》文稿可以证明。4、直到2021年1月21日，原告才给本人发了一条信息，表明“钱不到位，无法办理过户手续，望体谅”。我回复原告抓紧办，如不办，产生法律后果要求原告承担。5、原告拖延时间，目的就是赖掉办上市证的所需费用。综上所述，根据“未来之家”房屋的基本属性及原告购房时双方达成的口头协议，现有证据和房屋买卖交易习惯可以说明：1、土地补偿金即办上市证费用依照约定由原告承担；2、办过户手续，不是我方不配合，而是原告无资金拖延；3、原告主张的请求违背客观真实，无法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。经审理查明：被告蒋志钦与被告蒋先录系父子关系，被告蒋志钦单独所有的位于遵义市马坎路与三号路交界处遵义市，系被告蒋志钦于2011年2月向遵义未来之家黔程置业有限公司购买所得的经济适用房，于2017年4月17日办理了不动产权证书。因被告蒋志钦委托其父亲蒋先录代为出售该房屋，原告得知该消息后与被告蒋先录联系、协商后双方达成买卖合意，原告于2017年5月8日向被告蒋先录支付购房款200000元，被告蒋先录在原告的笔记本上写下《收条》，载明：“今收到龙贻强购买蒋志钦位于遵义市红花岗区交界处遵义市未来之家绿色律师经济适用住房3栋1-1-1号部分购房款贰拾万元（200000.00元）。注：该房双方协商价贰拾柒万贰仟元，已付贰拾万元，下欠柒万贰仟元于2017年7月30日前付清，超期未付清房款，违约金壹万元，住房按原样无条件退出。其他条款待房款付清后签订正式合同。此据，收款人：房主蒋志钦之父蒋先录。”当日，被告蒋先录向原告交付了房屋，原告管理使用至今。2017年7月25日，原告向被告蒋先录支付剩余购房款72000元，双方在某银行营业厅碰到案外人任某，得知经济适用房办理房屋过户手续需要先办理房屋上市交易许可证等手续，需要交纳上市交易税土地出让金、税费等收。在原告向被告支付购房款72000元后，被告在原告的笔记本中写下收条等内容，载明：“今收到龙贻强交来红花岗区政府对面‘未来之家’经济适用房购房差额款柒万贰仟元整（小写72000.00元）。收款人：蒋先录，2017.7.25.”在该段下方写下以下“说明”等内容，载明：“说明：1、待孩子蒋志钦出差回来签正式购房协议，然后将房产证交给龙贻强保管；2、关于办上市证的土地出让金的问题，超过壹万元的部分由我承担。，见证人任某。”之后，被告蒋先录将房屋及不动产权证等相关证件全部交给原告，原告对房屋管理使用至今，但双方之后并未签订书面的房屋买卖合同。2021年1月，因被告蒋先录要求原告办理房屋过户登记，原告向被告蒋先录发送短信称“蒋先生你好，未来之家房屋过户一事，因我方钱不到位，故无法办理过户手续，望见谅。龙贻强2021年1月21日”，被告蒋先录于次日向原告回复：“建议依法依规办事，以后出现法律后果，你承担责任。”2021年3月10日，被告蒋先录又向原告发送短信要求办理房屋过户登记，后原告与被告蒋志钦相约于2021年3月17日到房管中心办理房屋产权过户手续，但办理过程中得知案涉房屋产权过户变更登记需首先办理因该房屋未办理的上市交易许可证，故未能办理；之后，，且因双方对办理上市交易证需要交纳的相关费用等产生争议，且至今未办理上市交易许可证，，故至今未办理上市交易许可证，原告遂诉至本院。审理中，原告称被告蒋先录于2017年7月25日在其笔记本上书写的“说明”后面的第2条内容，系被告强制书写，其本人并未同意，也未在该说明后签字认可；但并未提交被告强制书写的证据。上述事实，有原告提交的笔记本中的收条等，被告蒋先录提交的手机短信等，被告蒋志钦提交的不动产权证收条提交的《商品房买卖合同》、《收据》、备案登记表、《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》等证据在卷佐证，结合当事人陈述，并经庭审质证，足以认定。本院认为：被告蒋先录将案涉房屋出卖给原告龙贻强，被告蒋志钦作为产权人称卖房时不清楚具体情况，但被告蒋志钦委托其父亲出卖房屋是事实，且被告蒋志钦曾经与原告共同到房管局办理房屋过户也是事实，根据《中华人民共和国民法典》第一百六十一条第一款“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。”以及第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”的规定，被告蒋先录将案涉房屋出卖给原告的行为对被告蒋志钦有效，原告龙贻强与被告蒋志钦之间的房屋买卖合同关系成立，本院对被告蒋志钦的辩解理由不予采纳。原告要求被告将案涉房屋过户登记到原告名下。首先，案涉房屋系经济适用房，并未取得上市交易许可，不满足符合办理房屋过户登记的前提条件，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十条第一款第（一）项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”的规定，在案涉房屋的上市交易许可证办下来之前，不能办理房屋过户登记，原告的该项诉讼请求在事实上不能履行，故本院对于原告的该项诉讼请求不予支持。原告要求被告承担因办理上市交易证而产生的税费。原告将第二笔购房款交给被告蒋先录时，被告蒋先录在原告提交的笔记本中书写了收条，也书写了“说明”等内容的事实清楚。首先，“说明”的内容虽然系被告蒋先录记录，但笔记本系原告拥有，是否允许他人在笔记本中写字的权利在原告，原告也并未提交被告强制在笔记本中进行书写的证据；其次，若原告在被告蒋先录书写当时不同意认可被告书写的第2条内容意见，大可在笔记本中将被告蒋先录书写的内容划掉，但原告至今还保留了被告蒋先录书写的内容，原告的行为与说法与常理不符，原告的行为和说法不符；第三，从“说明”后第2条内容中可以看出，被告蒋先录并非不承担相应费用，只是承担超过壹万元以上的部分，这也相当于被告方对自己应当承担责任的承诺。根据《中华人民共和国民法典》第五条“民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。”以及第七条“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺”的规定，原告提交的笔记本中的被告书写的内容应当系双方真实意思表示，对双方均具有法律约束力；其中明确注明办理上市证相关费用的承担，在该费用未产生之前，并不清楚具体多少费用，是否存在超过壹万元以上部分尚不可知，因此，本院对于原告的该项诉讼请求不予支持。为保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国民法典》第五条、第七条、第一百六十一条第一款、第一百六十二条、第五百八十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回原告龙贻强的全部诉讼请求。案件受理费(已减半收取)2150元，由原告龙贻强承担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审 判 员  罗 静二〇二一年七月十五日法官助理  黎廷洁书 记 员  张露旭