广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13775号上诉人（原审被告）：蒋人爽，男，xxxx年5月27日出生，汉族，住广西灌阳县。委托诉讼代理人：吴佳琪，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎绍尘，广州金鹏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州祈乐源物业管理有限公司，住所地广东省广州市海珠区。法定代表人：刘伴浓，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵少伟，广东正大联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄嘉慧，广东正大联合律师事务所律师。上诉人蒋人爽因与被上诉人广州祈乐源物业管理有限公司（以下简称祈乐源公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初19856号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人蒋人爽上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回祈乐源公司的全部诉讼请求；3.本案一、二审的诉讼费由祈乐源公司承担。事实和理由：一、一审法院对本案的重要证据、事实未予查清。自2017年9月15日开始，凯柏轩小区通过业主大会投票决定进入业主自治管理。事后，业委会罔顾业主利益，无视法定程序，进行违法表决，蒋人爽对于前述情况一直持反对意见，并一直通过各种方式与房管局、街道办等进行沟通、投诉。凯柏轩小区一直为业主自治管理状态，祈乐源公司并未备案成为涉案小区的物业服务企业，无权向蒋人爽收取物业管理费。更为重要的是，越秀区房管局明确指出业委会与祈乐源公司签订的《物业服务管理合同》违法，于2020年5月发函白云街道办指出相关违法情况并要求街道办监督整改，但街道办未有任何回复，祈乐源公司也没有进行整改，故一审法院认定祈乐源公司已合法进驻小区并有权收取相关物管费，明显与事实不符。二、一审法院对祈乐源公司是否为本案的适格诉讼主体未予查清。自2017年9月15日开始，凯柏轩小区通过业主大会投票决定进入业主自治管理，小区的物业管理费应当由业委会负责收取，与祈乐源公司无关，祈乐源公司也并非适格的代业委会就物业费提起诉讼的适格主体。三、一审法院无视《物业管理委托合同》违反法律以及相关规范性文件的事实。业委会与祈乐源公司签订的《物业管理委托合同》已违反《民法总则》《物权法》《物业管理条例》等法律法规的规定，更严重违背《关于全面加强业主组织建设规范业主组织行为的通知》（穗建物业[2019]640号）的规定及文件精神。如前所述，越秀区房屋管理局也已依职权认定《物业服务管理合同》违法，选聘物业服务企业不得通过业主大会授权、委托等方式由业委会决定。综上，一审法院认定事实不清、适用及理解法律错误，请求二审法院判如所请。被上诉人祈乐源公司二审辩称：根据《广东省物业管理条例》第九条的规定，一个物业管理区域成立一个业主大会，由一个物业服务企业提供物业管理服务。本案中，祈乐源公司是凯柏轩小区的合法物业服务企业，且祈乐源物业公司已经取得广州市越秀区房屋管理局的物业服务合同备案回执，凯柏轩小区从2019年12月1日开始由祈乐源公司全面管理，业委会与祈乐源公司签订的《物业管理委托合同》合法有效。之前有业主曾起诉要求撤销业主大会关于授权业委会与祈乐源公司签订《物业管理委托合同》的相关决定，生效判决已经认定业主大会选聘祈乐源公司是合法的。蒋人爽享受了祈乐源公司提供的物业服务，应当按约定缴纳物业管理费，但蒋人爽一直拒绝支付，故应根据物业服务合同的约定支付违约金。本案诉讼涉及的是2019年12月1日至2020年4月30日期间的物业管理费，祈乐源公司在此期间全面管理小区，故祈乐源公司的起诉具有合法诉权。综上，请求二审法院驳回蒋人爽的全部上诉请求，维持原判。因本案纠纷，祈乐源公司于2020年5月11日诉至一审法院，请求判令：1.蒋人爽立即向祈乐源公司支付广州市越秀区xx路xxx号xxxx房自2018年7月1日至2019年11月30日期间的管理费为12389.92元（208.231平方米×3.50元/月/平方米×17个月）;2.蒋人爽立即向祈乐源公司支付广州市越秀区xx路xxx号xxxx房自2019年12月1日至2020年4月30日止的物业管理费3644.10元（208.231平方米×3.50元/月/平方米×5个月）；3.蒋人爽立即向祈乐源公司支付迟延支付上述管理费的违约金（从2018年7月1日起至2019年11月30日期间的管理费，每月管理费为一期，每期管理费的违约金从当月11日起计至蒋人爽实际支付之月止，按照日千分之三计算，违约金总额以12389.92元为限；从2019年12月1日起至2020年4月30日期间的管理费，每两月为一期，每期管理费违约金从第二个月11日起计至蒋人爽实际支付之日止，以每期应付的管理费总和为本金，按照日千分之三的标准计算，违约金总额以3644.10元为限）；4.蒋人爽承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：蒋人爽是广州市越秀区xx路xxx号xxxx房的业主，该房屋建筑面积为208.234平方米，规划用途为住宅，属凯柏轩小区范围。2016年12月27日，广州市越秀区人民政府白云街道办事处出具《业主委员会备案回执》，其中记载：你会提交的业主委员会备案材料收悉，备案主要内容其中包括：1.管理规约、业主大会议事规则；2.业主大会的会议记录和会议决定；3.业主委员会委员（候补委员）名单及其基本情况；4.本届业主委员会任期2016年12月6日起至2021年12月5日止，业主委员会委员名单：陈碧玲（主任）、梁润冰（副主任）、易君瑜、李华、李启任。2017年9月15日，凯柏轩小区业主委员会（甲方）与案外人广州市凯柏轩物业管理有限公司（乙方）签署《物业交接协议》，约定：乙方2017年9月15日下午2点依法向甲方移交小区A栋大堂的物业用房；2.2017年9月15日的管理费属于乙方所有，2017年9月16日起的管理费收费权归甲方所有；等。2018年12月25日，凯柏轩小区业主委员会向凯柏轩小区业主发出《凯柏轩小区公共管理方案〈表决草案〉》。2019年5月25日，凯柏轩小区业主大会向凯柏轩小区全体业主发出《凯柏轩小区第四次业主大会决议》，其中载明：公示期间未收到业主对第四次业主大会关于《凯柏轩小区公共管理方案》投票结果的有效异议。现将形成的业主大会决议公告如下：表决通过《凯柏轩小区公共管理方案》。《凯柏轩小区公共管理方案》其中第5点为：为维护小区的长期管理稳定性，同意业主委员会代表全体业主与目前协助管理的服务公司（即祈乐源公司）签订《物业服务合同》，其中合同约定的管理费标准为“其他物业类型管理费收费标准及公共区域停车的车辆收费标准按第二次业主大会决定第二、三条规定的标准执行”，由祈乐源公司负责小区的全面物业管理工作，业主委员会对物业服务进行监督。2019年10月21日，凯柏轩小区业主委员会向凯柏轩小区全体业主发出《第五次业主大会决议二公告》，其中载明：公示期间未收到业主对第五次业主大会投票结果提出有效异议，现将投票结果公告如下：表决通过《管理规约》（2019年修改版）。《凯柏轩小区管理规约》（2019年修改版）第六条规定：业主或物业使用人应在每双月（如2、4、6月等）10日前支付上月及本月物业服务费或其他费用，逾期交纳的，从逾期之日起，按每天应交而未交服务费的千分之三交纳违约金；A栋住宅按建筑面积每月每平方米3.50元收取，非住宅之外的商业物业按每月每平方米15元收取，标准车位每月每个150元，机械车位（或子母车位）每月每个200元。2019年12月1日，凯柏轩小区业主委员会（为甲方）与祈乐源公司（为乙方）签订《物业管理委托合同》，约定：物业服务期限自2019年12月1日至2021年11月30日，物业服务费A栋住宅按建筑面积每月每平方米3.50元收取，非住宅之外的其他物业（包括商铺或其他，但车位除外）按每月每平方米15元收取，标准车位每月每个150元，机械车位（或子母车位）每月每个200元；每双月（如2、4、6月等）10日前支付上月及本月管理费或其他费用，逾期交纳的，从逾期之日起，按每天应交而未交服务费的千分之三交纳违约金；等。诉讼中，祈乐源公司撤回了要求蒋人爽支付案涉房屋自2018年7月1日起至2019年11月30日期间的管理费及违约金的诉讼请求。蒋人爽确认2019年12月1日至2020年4月30日期间案涉小区的物业管理服务由祈乐源公司提供，但认为其所提供的服务并未达到对应的标准。蒋人爽为证明其已缴纳2018年7月1日至2020年4月30日期间的物业管理费，向一审法院提交了《关于本人已向业委会缴纳案涉物业费的情况说明》、转账凭证，显示蒋人爽向户名为“凯柏轩小区业主委员会”账户支付16034.02元。祈乐源公司的质证意见为：对转账凭证的真实性、合法性及关联性予以确认，但对《关于本人已向业委会缴纳案涉物业费的情况说明》的真实性、合法性及关联性均不予确认，认为其应向祈乐源公司支付讼争期间的费用。一审法院认为，祈乐源公司撤回关于2019年11月30日前有关物业管理费及违约金的诉讼请求，是其在法律规定的范围内处分自己的诉讼权利，一审法院予以准许。祈乐源公司、蒋人爽就2019年12月1日起至2020年4月30日期间的物业管理费等的支付问题产生争议，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案纠纷应适用当时正在施行法律、司法解释的规定。祈乐源公司与上述房屋所在凯柏轩小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属合法有效合同。蒋人爽是广州市越秀区xx路xxx号xxxx房的产权人，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，上述合同对祈乐源公司及作为业主的蒋人爽均具有法律约束力，双方当事人均应遵守履行。祈乐源公司根据上述合同，在讼争期间为包括蒋人爽在内的涉案小区业主提供了物业管理服务，故祈乐源公司要求每月按3.50元/平方米的标准收取物业管理服务费，符合合同约定。虽然蒋人爽在本案中提供了转账凭证等证据，但鉴于祈乐源公司对蒋人爽主张上述费用是用于支付讼争期间案涉物业的管理费的陈述不予确认，同时蒋人爽将上述费用支付至户名为“凯柏轩小区业主委员会”的账户中，故仅能证明蒋人爽向“凯柏轩小区业主委员会”支付过有关费用。因此，蒋人爽仍应按合同约定的标准向祈乐源公司支付自2019年12月1日起至2020年4月30日止的物业管理费。蒋人爽所提出的抗辩意见，并不能成为其迟延支付物业管理服务费的正当理由，因此，祈乐源公司诉请要求蒋人爽支付逾期支付物业管理服务费的违约金，符合上述合同的约定，一审法院予以支持。本案纠纷是由于蒋人爽逾期支付物业管理服务费所致，故案件受理费应由蒋人爽负担为宜。综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，于2021年2月9日作出如下判决：自本判决发生法律效力之日起十日内，蒋人爽向祈乐源公司支付广州市越秀区xx路xxx号xxxx房自2019年12月1日起至2020年4月30日止的物业管理费（按每月728.82元的标准计付）及迟延支付自上述物业管理费的违约金（每两个月为一期，以每期应付的管理费总和为本金，自每双月的11日起算至蒋人爽实际支付之日止，按每日千分之三的标准计付，违约金的数额以不超过同期欠付的物业管理费数额为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费602元，由蒋人爽负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，广州市越秀区房屋管理局于2020年9月23日向祈乐源公司发出《物业服务合同备案回执》（越房物合备[2020]第2007号），备案主要内容是：选聘单位为凯柏轩小区业委会，物业项目名称为凯柏轩，物业项目类型为商住，合同期限为2019年12月1日至2021年11月30日。祈乐源公司于2020年10月13日签收上述备案回执。二审期间，蒋人爽提交了证据1中国建设银行电子回单两份、证据2关于要求开具管理费发票的函及快递单回执，拟共同证明蒋人爽已经将涉案房屋2018年7月至2021年4月期间的物业管理费交给了凯柏轩小区业主委员会。祈乐源公司对此质证称：对上述证据的真实性无法确认，因蒋人爽支付的对象是凯柏轩小区业主委员会而非祈乐源公司，且蒋人爽此前也拖欠凯柏轩小区业主委员会的物业管理费，蒋人爽支付的是业委会自管期间所拖欠的物业管理费和违约金。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，与纠纷相关的法律事实均发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案处理应适用《中华人民共和国民法典》施行前有效的相关法律法规及司法解释的规定。本案二审争议的第一个焦点是祈乐源公司是否为涉案小区适格的物业管理费收取主体。凯柏轩小区第四次业主大会作出决议，表决通过了《凯柏轩小区公共管理方案》，该方案同意业主委员会代表全体业主与祈乐源公司签订《物业服务合同》，虽然案外人曾就该次大会决议提起业主撤销权诉讼，但生效判决并未对此予以支持，同时，现有证据亦未能显示小区业主对凯柏轩小区第五次业主大会决议通过的《凯柏轩小区管理规约》提出异议，故凯柏轩小区业主委员会依据上述两次决议的规定与祈乐源公司签订期限从2019年12月1日至2021年11月30日《物业管理委托合同》并无不妥。该《物业管理委托合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。此外，广州市越秀区房屋管理局亦已于2020年9月23日对该合同进行了登记备案。该《物业管理委托合同》第十六条约定，“业主违反物业服务合同的约定，逾期不缴纳服务费用的，乙方（即祈乐源公司）应督促其限期缴纳；逾期仍不缴纳的，乙方可向人民法院起诉”，由此，祈乐源公司依据该条款提起诉讼，要求业主缴纳物业服务费用，理据充分。蒋人爽上诉认为祈乐源公司并非适格的诉讼主体，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。本案二审争议的第二个焦点是蒋人爽是否应当向祈乐源公司支付涉案物业的物业管理费。蒋人爽提供转账至“凯柏轩小区业主委员会”账户的凭证拟证明其已经支付2019年12月1日至2020年4月30日期间涉案房屋的物业管理费，但《物业管理委托合同》已经明确了由祈乐源公司对涉案小区进行物业管理，故蒋人爽向“凯柏轩小区业主委员会”账户支付款项的行为不能视为其正当履行缴费义务，且祈乐源公司也不确认蒋人爽支付的上述费用是用于支付涉案期间的物业管理费，蒋人爽主张其已经支付完毕涉案期间物业管理费的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人蒋人爽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费602元，由上诉人蒋人爽负担。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 谭红玉审判员 李光华二〇二一年七月二十七日书记员 莫善友区敏儿