西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2021）陕0113 民初1967号原告：杨小其，男，汉族，1964年XX月XX日出生，籍住陕西省宝鸡市金台区菜市XX号。委托代理人：王铎，陕西善爱律师事务所律师。委托代理人：马梦玉，陕西善爱律师事务所实习律师。被告：阮江涛，男，汉族，1972年XX月XX日出生，籍住西安市雁塔区XX沟XX村XX号付1。原告杨小其与被告阮江涛房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任公开开庭进行了审理。原告杨小其的委托代理人王铎、马梦玉，被告阮江涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨小其向本院提出诉请：1.判决确认原、被告签订的《房屋租赁合同》已于2020年5月12日解除;2.判令被告立即从西安市高新区XX路XX号XX幢XX单元XX号商铺搬离;3.判令被告向原告支付2019年6月1日至2020年5月12日的房屋租金117990元,并按照房租标准支付原告2020年5月13日至实际搬离之日房屋占用费用;4.判令被告向原告支付违约金62170元；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告从陈桂英处承租了西安市高新区XX路XX号XX幢XX单元XX号商铺。2018年11月19日，经出租人同意，原、被告签订《房屋租赁合同》，将上述商铺中的10117号商铺二层转租给被告，面积为138㎡，租赁期限为2018年9月1日至2026年8月31日，租金75元/平米/月，租金从第四年递增6%，第五年在递增基础上继续递增6%，以此类推。租赁合同中关于违约责任约定如下：第十一条第3项约定：“乙方未按合同约定的时间向原告交付房屋（原告造成原因除外），每延迟一日按当年年租金的千分之二向甲方支付违约金,逾期90日,原告有权单方终止合同。”第5项约定:“乙方延迟缴纳租金,每逾期1天,按逾期租金的万分之五按日计算逾期滞纳金，逾期缴纳租金三十天,甲方有权终止合同,乙方应按照违约赔偿甲方半年租金作为赔偿,不承担乙方任何损失”被告仅向原告支付到2019年5月底的租金,剩余租金原告多次主张,被告均未支付。2020年5月12日,原告向被告寄送《租赁合同解除通知》，被告签收后迟迟不将房屋返还,原告又于2020年5月25日向被告发送《限期搬离通知》,被告至今也未搬离。现被告的行为已经根本违约,给原告造成了严重的经济损失,损害了原告的合法权益,故原告诉至法院。被告阮江涛辩称，原告对西安市高新区XX路XX号XX幢XX单元XX号商铺无转租权利，但其认可承租涉案房屋之事，该房屋租金应由房屋所有人陈桂英主张。2020年6月20日，原告将涉案房屋门锁了，其于2020年10月8日从涉案房屋搬离，故不应支付违约金。经审理查明，2018年5月21日，出租方陈桂英（甲方）与承租方张海燕、杨小其（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于合同第一条约定：甲方同意将位于西安市高新区XX路XX号XX幢XX单元XX号商铺出租于被告，房屋面积为275.85㎡，房屋租赁期自2018年6月1日起至2026年5月31日止；房屋租金为75元/平米/月，即月租金为20689元，壹年租金为248268元；租赁期前3年租金不变，从租赁的第4年开始，每一年的房屋租金在前一年的基础上递增6%，即第4年开始，壹年租金为263164元，第5年在第4年的基础上再次递增6%，以此类推；合同约定自乙方进场之日起90日内为装修免租期；还约定未经甲方书面同意，乙方不得将房屋转租、转借或给他人使用。经本院询问张海燕，其称她与杨小其系合作关系，其委托杨小其处理涉案房屋转租事宜，并同意阮江涛将租金全部支付于杨小其。2018年11月19日，原告杨小其（甲方）与被告阮江涛（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同第一条约定甲方同意将位于西安市高新区XX路XX号XX幢XX单元XX号XX楼出租于乙方，租赁面积138㎡；合同第二条约定：租赁房屋的用途为捌年经营；合同第三条约定：租赁期限为2018年9月1日至2026年8月31日；合同第四条约定：房屋不含税租金为75元/平米/月，租金从第四年递增6%，第五年在递增基础上继续递增6%，以此类推；合同第五条约定：租金支付方式：租赁合同签订后，第一次半年一支付，第二年一次性支付，提前一个月支付；合同第十一条第五项约定：乙方迟延缴纳租金，每逾期1天，按逾期租金的万分之五按日计算逾期滞纳金，逾期缴纳租金三十天，甲方有权终止合同，乙方应按违约赔偿甲方半年租金作为赔偿，不承担乙方任何损失。上述合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告经营餐饮门店使用。2018年12月7日，徐少俊向杨小其支付涉案房屋租金、转让费8万元；2019年3月5日，阮江涛向赵小兵支付涉案房屋半年租金62067元。庭审中，杨小其称其向房东陈桂英交纳了前期房租，故阮江涛转让该房屋后即向其支付了其前期交纳的租金及转让费共计8万元；对于阮江涛向赵小兵交纳的62067元，杨小其称该笔费用为赵小兵收取，以赵小兵陈述为准，本院当庭通过微信语音询问赵小兵时，赵小兵称62067元系2019年3月1日至8月31日的房租。后因被告未依约向原告支付租金，原告多次催要未果，便于2020年5月12日向被告寄送了《租赁合同解除通知》，被告认可收到了上述通知并认可合同已经解除。另查，被告已于2020年10月8日搬离涉案商铺。又查，涉案房屋产权人陈桂英称对杨小其转租一事不知情。上述事实，有《房屋租赁合同》、授权委托书、《租赁合同解除通知》、收条、情况说明、谈话笔录、庭审笔录及当事人陈述在卷佐证，并经质证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为：《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租应当赔偿损失。”“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”由该条法律规定可以看出，承租人转租租赁物时需经出租人同意，但如未经出租人同意而转租，出租人可行使单方解除权。本案原告在转租涉案房屋时虽未经出租人同意，但出租人也未行使解除权，故原、被告签订的《房屋租赁合同》真实、有效，双方均应依约履行各自的权利义务。被告在合同履行期间未依约向原告支付房屋租金已构成违约，原告根据合同约定取得了单方解除权，并于2020年5月12日向被告邮寄送达《租赁合同解除通知》，被告亦已收到该通知，并认可合同自此解除，故本院依法确认双方签订的《房屋租赁合同》已于2020年5月12日解除。因被告已于2020年10月8日搬离涉案房屋，故原告要求被告腾房的诉请，本院依法不再处理。原、被告双方对涉案房屋2019年8月31日之前的房租已支付无异议，本院依法予以确认，对2019年9月1日至2020年10月8日的房屋占用费，依照合同约定计算为137220.97元。至于原告要求被告支付违约金62170元之诉请，因陕西省于2020年1月25日启动重大突发公共卫生事件Ι级应急响应，被告作为餐饮行业不可避免地因客流量减少而导致收入锐减，考虑到中小企业现实生存困难，因疫情造成资金短缺必然会影响被告的租金偿付能力。故，解除合同虽因被告的违约行为导致，但考虑到疫情影响，本院酌情将违约金降低为5000元。综上所述，兹根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条之规定，判决如下：一、原告杨小其与被告阮江涛签订的涉案《房屋租赁合同》已于2020年5月12日解除；二、被告阮江涛应于本判决生效之日起十日内向原告杨小其支付租金及房屋占用费共计137220.97元；三、被告阮江涛应于本判决生效之日起十日内向原告杨小其支付违约金5000元；四、驳回原告其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4623元，由原告承担1008元，由被告承担3615元。因原告已预交，被告应在履行付款义务时将上述款项一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  员    史 伟 萍  二〇二一年七月二十六日 书 记 员    史 艺 华   打印：史艺华       校对：张梦雪     2021年  月  日送达  1