浙江省淳安县人民法院民事判决书（2021）浙0127民初1736号        原告：方良富，男，1975年6月11日出生，汉族，住浙江省淳安县。                被告：唐超，男，1985年1月31日出生，汉族，住浙江省淳安县。                原告方良富诉被告唐超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月7日立案受理后，本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告方良富、被告唐超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                原告诉称：2018年9月1日，原、被告签订《杭州市房屋租赁合同》一份。约定：由被告承租位于千岛湖阳光路48号幢102室房屋；租期自2018年9月1日起至2023年9月1日止；年租金为16万元，2020年9月1日起，年租金增长4％，付款方式为提早一个月，年付；如被告擅自退租，按月租金的三倍承担违约金等。后被告中途违约，擅自退租。至今被告未支付违约金及2018年9月一2019年12月、2020年9月一2021年月1月的物业费。原告诉请（变更后）：1、判令即日起解除原、被告于2018年9月1日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告即日向原告支付物业费3744元；3、判令被告即日起向原告支付违约金46800元（扣减押金15000后应为31800元）；4、判令被告承担本案的诉讼费。                被告辩称：1、案涉房屋双方曾签订过买卖协议，因为原告存在隐瞒其中阳光路48-1号非其所有的欺骗行为，最终双方协商将房屋买卖变更为房屋租赁，因此，被告认为该租赁协议无效。2、原告不具备承租商铺的所有权和转租权，故该租赁协议无效。3、该案店铺一层实际为违章建筑，不具备出租条件，且存在阁楼塌陷问题，被告装修时用工字钢临时进行了加固，由此给被告造成的损失，被告保留追诉权利。4、承租期间房屋存在严重漏水现象，造成了被告设备损坏；同时房屋白蚁灾害严重，也应赔偿损失。以上损失被告保留追诉权利。5、被告于2020年1-3月期间，多次以疫情影响经营为由找原告协商退租事宜，原告一直不同意，被告于5月左右搬离并告知原告，剩余房租和押金可作为赔偿金补偿原告损失，原告默认并张贴招租广告。6、关于案涉的物业费，被告会于庭审后去物业公司核实未交的数额。                针对被告答辩原告补充：1，出租的房屋系原告所有，原告有权出租。2．在签订案涉房屋的买卖合同前，双方谈过该房的买卖，但是由于被告的资金问题，一直没有谈成。2018年的四五月份被告再一次找到原告协商房屋买卖事宜，当时谈好价格380万元，被告说要准备资金，直至同年的八月份，被告又以该房屋面积不符合其预期为由，要求将买卖转为租赁。且当时签订的买卖协议也有约定，若被告买房资金不到位的话被告还是要租的。故后买卖未成时，双方就直接签订了租赁合同。                原告提交的证据有：产权证书（复印件、提供原件核对），物业欠费说明一份两页（原件），《杭州市房屋租赁合同》1份3页（复印件、提供原件核对），双方2020年7月14号录音光盘一份，2020年9月份被告张贴的招租信息照片两张（手机照片核对）。                以上证据被告均无异议，本院予以认可。                被告未提交证据。                本院审理查明，2018年9月1日，因被告承租原告名下位于淳安县千岛湖镇阳光路48号102室房屋，双方签订《杭州市房屋租赁合同》一份，约定：租期自2018年9月1日起至2023年9月1日止；年租金为16万元，自2020年9月1日起，年租金增长4％；付款方式为提早一个月，年付；承租期间的水、电、物业费用等由被告承担；如被告擅自退租，按月租金的三倍承担违约金等。原告已按约将房屋交与被告使用，被告支付了押金15000元及2018年9月1日至2020年8月31日的房租和部分物业费。后被告因经营困难，难以承担租金，中途擅自退租。故成诉。                本院认为，原告作为案涉阳光路48号102室房屋所有权人，有权出租案涉房屋。原、被告于2018年9月1日签订的《杭州市房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应合法有效。现被告未经原告同意中途退租，已属违约，原告有权解除案涉合同；因原告解除合同的意思未有效通知被告，故，案涉合同应于2021年5月9日即起诉状副本送达被告时解除；同时，被告违约应承担相应违约责任，即按月租金的三倍承担违约金。故，原告要求被告承担违约金46800元的请求合法有据，本院予以支持，扣减未予退还的15000元押金后，被告实际应付违约金31800元。原告诉请的物业费3744元符合合同约定，本院予以支持。                被告认为，其实际向原告租用的房屋有三间，双方当时协商的160000元／年租金是三间房屋的租赁价格，然案涉的三间房屋，只有两间房屋（即阳光路48号102室）系原告所有，另一间房屋（即与案涉租赁房屋相邻的阳光路48-1号）非原告所有，原告系违法转租，租赁合同无效。本案中，被告承租前已知晓其中的48-1号房屋系原告从案外人处承租所得，且承租期间，案外人也未对被告的使用提出异议，原告对案涉房屋的处分应属有权处分。原、被告签订《杭州市房屋租赁合同》后，原告向被告一并交付48号102室房屋和48-1号房屋的行为，可视为双方对租赁物变更的默认。现被告以原告无48-1号房屋所有权、转租权主张租赁合同无效，于法无据，本院不予采纳。至于被告提及的案涉房屋阁楼塌陷致其需另行加固、房屋漏水严重致其设备受损等辩解，因被告未能举证，且表示另案追偿，本案不予处理。                综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释（2020）》第九十条之规定，判决如下：                一、原告方良富与被告唐超于2018年9月1日签订的《杭州市房屋租赁合同》于2021年5月9日解除。                二、被告唐超于本判决生效之日起十日内给付原告方良富违约金31800元及物业费3744元。                如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                案件受理费344元（已减半），由被告唐超负担。                如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本1份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向该院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。                    审判员项红华    二○二一年七月十九日            书记员谢静            本案引用的法律            《中华人民共和国民法典》            第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。            当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。            第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。            第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。            《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》            第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。            《中华人民共和国民事诉讼法》            第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。            《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释（2020）》            第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。            在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。            浙江省淳安县人民法院            自动履行指引及拒不履行后果预告书            发生法律效力的法律文书，当事人必须履行。一方当事人自动履行的，人民法院将对其予以正向激励；一方当事人未履行的，对方当事人可以依法向第一审人民法院或与该院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。被执行人未履行生效法律文书确定的义务，人民法院将依法对其采取强制措施和间接执行措施。            一、自动履行可获得正向激励            法律文书生效后，一方当事人自动履行的，可直接向对方当事人履行，也可联系审理法官履行。一方当事人要求履行的，审理法官应及时告知收款账号，并在收款后及时发还对方当事人。            对自动履行完毕、不需进入执行程序的案件当事人，人民法院可通过出具自动履行证明、发布诚信履行名单等方式进行正向激励。            二、拒不履行的将依法承担不利的法律后果            当事人依法向人民法院申请执行的，对于符合执前督促条件的，人民法院可先行执前督促其履行，通过自动发送短信、语音智能外呼、人工干预介入等方式执前督促履行。执前督促不履行的，进入强制执行程序。            案件进入执行程序后，被执行人未履行生效法律文书确定的义务，人民法院将采取以下措施：            （一）要求支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金；            （二）查封、扣押、冻结应当履行义务部分的财产；            （三）根据情节轻重，实施拘传、罚款、拘留措施；            （四）联合信用惩戒。包括纳入失信名单、限制消费、限制出境等，不得乘坐飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位，不得在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费，不得参团旅游，子女不得就读高收费私立学校，不得乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车作列车一等以上座位等高消费及非生活和工作必需的消费行为。被执行人为单位的，被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人，不得实施前述行为。            人民法院可以在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息以及法律规定的其他措施，还可以将被执行人不履行或不完全履行义务的信息向其所在单位、征信机构以及其他相关机构通报。            （五）对构成非法处置查封、扣押、冻结的财产罪，妨害公务罪，拒不执行判决、裁定罪的，依法追究刑事责任。            诚实守信是最好的通行证，失信违法者将寸步难行。            -8-            -1-