湖南省湘潭市岳塘区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0304民初859号原告：唐奇斌，男，1979年7月7日出生，汉族，住湖南省湘潭县。委托诉讼代理人：陈芳，女，1985年9月4日出生，汉族，住湖南省湘潭县，系唐奇斌之妻。被告：湘潭盛鸿投资置业有限公司，住所地湖南省湘潭市岳塘区双马工业园福寿堂制药有限公司内。法定代表人：胡起玮，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈伟军，湖南勤人坡律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：任志，湖南勤人坡律师事务所执业律师。原告唐奇斌与被告湘潭盛鸿投资置业有限公司(以下简称盛鸿公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告唐奇斌的委托诉讼代理人陈芳、被告盛鸿公司的委托诉讼代理人任志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐齐斌向本院提出诉讼请求：盛鸿公司向唐齐斌支付违约金20072.42元（自2019年10月29日起至2020年9月1日，按日向唐奇斌支付已交付房款万分之一的违约金）。被告盛鸿公司辩称，1.涉案房屋2019年10月即符合入住条件，且盛鸿公司以短信以及湘潭日报的形式通知唐奇斌收房，其拒不收房，因为没有迫切住房需求，现要求盛鸿公司承担逾期交房违约责任，不应得到支持；2.根据买卖合同的第10.2.2条约定，交房实际约定时间在2019年12月29日，且盛鸿公司提供证据可以证明盛鸿公司确因为绿化工程等延期两个月；3.本案产生诉讼的原因是盛鸿公司在第一次通知交房时尚未取得竣工验收备案表，但是盛鸿公司在2019年年末即已经向监理单位申报竣工验收，因为2020年年初爆发新冠疫情，导致盛鸿公司竣工验收备案资料一直无法办理下来，所以即便盛鸿公司需要承担违约责任，也应该扣除疫情和其他客观障碍的期间。原告唐奇斌为支持其诉讼请求，向本院提交商品房买卖合同、购房发票、物业缴费收据、通知收房信息、工程竣工验收备案表、住建局疫情期间文件作为证据，对于商品房买卖合同、购房发票、通知收房信息、工程竣工验收备案表，经盛鸿公司质证认可真实性、合法性、关联性，本院亦予以认可。对于物业缴费收据的真实性、合法性予以认可，本案系唐奇斌与盛鸿公司的商品房买卖合同纠纷，该证据内容系唐奇斌与物业公司之间的物业服务合同，与本案无关联。对于住建局疫情期间文件的真实性、合法性、关联性予以认可，证明目的结合庭审查明的事实综合予以认定。被告盛鸿公司为支持其答辩意见，向本院提交湘潭日报、收房业主名单、主体结构工程质量验收记录、有线电视系统验收意见表、节能验收、消防验收、竣工预验收记录、商品房买卖合同、气象资料、创文创卫停料通知、新冠肺炎疫情影响竣工验收的材料、《沥青混合料出库清单》、《出库单》、《工作联系函》、《受电工程开工告知单》、《现场作业任务单》作为证据，对于湘潭日报的真实性、合法性、关联性及证明目的予以认可，对于收房业主名单与本案无关联。对于主体结构工程质量验收记录、有限电视系统验收意见表、节能验收、消防验收、竣工预验收记录的真实性、合法性、关联性及证明目的予以认可。对于商品房买卖合同的真实性、合法性、关联性及证明目的予以认可。对于气象资料的真实性予以认可，不能达到其证明目的。对于创文创卫停料通知，真实性不予认可，亦不能达到其证明目的，不予采纳。对于新冠肺炎疫情影响竣工验收的材料的真实性、合法性、关联性予以认可，对于其证明目的，结合庭审查明的事实综合予以认定。对于《沥青混合料出库清单》、《出库单》、《受电工程开工告知单》、《现场作业任务单》无原件核对，不予采纳。对《工作联系函》有相关施工单位签字盖章确认，对其真实性予以认定，可以证明涉案项目绿化工程工期延期2个月的情况。查明的事实经审理查明，本院确认如下法律事实：2019年3月12日，唐奇斌与盛鸿公司签订《商品房买卖合同》，合同约定其向盛鸿公司购买位于岳塘区，购房总价款651702元。《商品房买卖合同》第十条约定：盛鸿公司应当在2019年10月28日前将经竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付唐奇斌使用；但如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的；2、配套设施水、电、气、宅间道路、绿化延迟2个月。合同第十一条约定：除本合同第十条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，唐奇斌按约支付了全部购房款651702元，盛鸿公司出具了相应增值税发票。房屋竣工后，盛鸿公司于2019年10月22日登报发布交房公告告知2019年10月28日可以交房，此时盛鸿公司的该工程项目尚未取得竣工验收备案文件，唐奇斌在2020年4月5日办理了收房手续，案涉房屋直至2020年8月11日通过竣工验收，盛鸿公司于2020年8月21日取得工程竣工验收备案表。现唐奇斌以房屋交付时间晚于合同约定且交房时不符合合同约定为由，诉至法院，提出诉称所述之请求。判决的理由与结果本院认为，唐奇斌与盛鸿公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效，对双方均具有约束力，双方应按约定履行各自义务。唐奇斌已依约支付了全部购房款，盛鸿公司应当在合同约定交房期限之前将竣工验收合格并符合合同约定的商品房交付唐奇斌使用，若盛鸿公司未能按约履行交房义务，则应承担相应的违约责任。本案的争议焦点为：1.盛鸿公司是否构成逾期交房，2.本案违约金如何计算。关于盛鸿公司是否构成逾期交房，盛鸿公司辩称其存在多种合理合法的免责事由，经庭审质证并结合本案案件事实，本院认为，盛鸿公司明知其尚未取得《工程竣工验收备案表》，在案涉房屋未经验收合格的情况下仍登报告知可以交付房屋，实际盛鸿公司在2020年8月21日才取得竣工验收备案表，故在2020年8月21日前交付的房屋均不符合合同约定及法律规定，构成迟延交付，其行为已构成违约，盛鸿公司仍应承担违约责任。关于违约金的计算问题。根据合同约定，盛鸿公司逾期交房超过30日的，买受人要求继续履行合同的，盛鸿公司应自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。本案合同约定交房期限为2019年10月28日，但配套设施水、电、气、宅间道路、绿化可以据实延迟2个月，本院对盛鸿公司辩称交房日期应延期至2019年12月28日的答辩意见予以采纳，确认交房期限可延期至2019年12月28日。涉案房屋实际取得《工程竣工验收备案表》之日即2020年8月21日，唐奇斌在2020年4月5日办理收房手续，故盛鸿公司逾期交房天数总计为236天（自2019年12月28日次日起至2020年8月21日止）。盛鸿公司举证称因天气、政策等不可抗力原因，导致工期推迟，应当依法扣除。对此本院认为，案涉项目工期较长，而盛鸿公司辩称的天气、政策等因素影响周期极短，亦不属于不可预见、不能避免的不可抗力，盛鸿公司完全可以通过调整工期等措施予以克服，故对该项抗辩意见，本院不予采纳。盛鸿公司辩称因新冠肺炎疫情导致竣工验收备案时间被拖延，依法应予扣除。基于新冠肺炎疫情管控势必会对盛鸿公司正常办理项目验收相关手续造成一定影响的客观实际情况，同时结合各地司法实践，在计算违约金时可酌情核减3个月（按90天计，则盛鸿公司逾期交房天数为236天-90天＝146天），鉴于唐奇斌在盛鸿公司取得竣工验收备案表前已实际收房，盛鸿公司逾期取得《工程竣工验收备案表》对其正常使用房屋并未造成实质性影响，故本院结合合同的实际履行情况，同时兼顾公平原则及诚实信用原则，对其违约金酌情按50%予以计算。综上，盛鸿公司应向唐奇斌支付违约金4757.42元（651702元×0.0001×146天×50%＝4757.42元）。因此，对唐奇斌主张盛鸿公司向其支付违约金20072.42元的诉讼请求，部分予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《建设工程质量管理条例》第十六条、《最高人民法院关于适用的解释》（2020年12月29日公布）第九十条规定,判决如下：一、湘潭盛鸿投资置业有限公司在本判决生效之日起五日内一次性支付唐奇斌逾期违约金4757.42元；二、驳回唐奇斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取计150元，由湘潭盛鸿投资置业有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 员 贺 雪 军二〇二一年七月二十六日法官 助理 刘   婧代理书记员 刘婧（兼）