河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫16民终2109号上诉人（原审被告）：周口市康达置业有限公司,住所地:周口市芙蓉路东侧康达公园新城9号楼,统一社会信用代码:914116027880673579。法定代表人:王艳,该公司总经理。委托诉讼代理人：樊国臣，河南陈州律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王高尚,男,汉族,1998年4月24日出生,住河南省周口市川汇区。委托诉讼代理人:石新强，河南豫安律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄瑞丽，河南豫安律师事务所律师。上诉人周口市康达置业有限公司因与被上诉人王高尚房屋买卖合同纠纷一案，不服周口市川汇区人民法院(2021)豫1602民初1769号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人周口市康达置业有限公司的委托诉讼代理人樊国臣、被上诉人王高尚及其委托诉讼代理人石新强、黄瑞丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周口市康达置业有限公司上诉请求：1、撤销原审判决,改判周口市康达置业有限公司不承担违约责任或者发回原审法院重新审理；2、一、二审诉讼费由王高尚承担。事实和理由：一、一审法院仅以本案双方订立的《商品房买卖合同》第八条前半部约定的待定(即可延迟)交付时间确定该房屋的交付时间,但是确遗漏了第八条后半部分的“但书”条款。该条后半部分的“但书”条款约定:但如遇下列特殊原因,除双方协商同意解除合同外,出卖人可据实予以延期:1、遭遇不可抗力,且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的;2、见(本合同)附件四一《合同补充协议》。《合同补充协议》第六条关于交付期限另有明确的约定为:“合同第八条约定的特殊原因指以下情形:1、不可抗力......2、有关法律、法规、政策等调整导致交付延迟根据上述规定不得交付的;3,商品房建设工程设计变更或者政府规划导致延期的;4、遇到连阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响施工的;5、突发性公共事件导致施工受阻或者停工的;6买受人逾期付款的...;7、买受人不按时缴纳.........;8、涉及商品房建设工程的政府批准文件延期的;9、其他出卖人不能预防和控制的因素。”根据上述《合同补充协议》第六条的约定:当上述九种情况之一出现时,均可顺延交付房屋。本案的事实是：在本案履行过程中,出现了政府政策调整、商品房建设工程设计变更、政府规划调整、恶劣天气影响、涉及商品房建设工程的政府批准文件延期、出卖人不能控制和预防的因素等导致不能够按约定的日期交付房屋的因素。其中由于政府政策原因导致周口市康达置业有限公司于2020年4月中旬才正式复工建设;以上事实是公司不能控制的因素。据此计算,周口市康达置业有限公司不存在逾期交付房屋的违约事实。二、需要向二审法院说明的事实是，包括本案讼争房屋在内的房屋名义上属于周口市康达置业有限公司开发建设的楼盘,实际上其中部分房屋仍是政府安置用房,政府根据实际情况可随时调整。周口市康达置业有限公司均应按政府政策、设计、规划调整而进行施工建设。类似王高尚“购买”的房屋只是其中的一部分。该事实王高尚是明知的。根据上述事实,周口市康达置业有限公司在本案合同履行过程中不存在逾期交付房屋的事实。王高尚辩称，一审认定事实清楚，证据充分，应依法维持原判。1、周口市康达置业有限公司未按合同约定时间交付房屋，是由于周口市康达置业有限公司自身过错导致，不属于不可抗力的情形，周口市康达置业有限公司的涉案工程没有验收合格，不具备法定交付条件，且也从未以任何形式向王高尚通知，周口市康达置业有限公司房屋符合交付条件可以办理交付手续。2、合同上约定的延期交付事由，属于周口市康达置业有限公司单方制作的格式条款，且无限减轻周口市康达置业有限公司的责任，不能以此认定延期合法化，也未有相关证据予以佐证。3、双方签订的是商品房买卖合同，双方是买卖关系，且周口市康达置业有限公司已取得了该商品房出售许可，其称政府安置用房需要调整为等延期交房的理由不能成立。周口市康达置业有限公司至今未完成交房，应按照约定支付违约金。王高尚向一审法院起诉请求：1、依法判令周口市康达置业有限公司支付自逾期交房违约金55645元(2018年1月1日至起诉之日按已交房款的日万分之一计算);2、2020年11月6日至房屋交付之日止的违约金,按已交房款的日万分之一支付给王高尚;3、本案的诉讼费由周口市康达置业有限公司承担。一审法院审理查明：2017年1月23日,双方签订《商品房买卖合同》(编号:GF-2000-0171)一份,合同约定王高尚购买周口市康达置业有限公司位于周口市川汇区芙蓉街东侧、西大街南侧的“康达公园新城”的第1幢1单元10层1002号房屋一套,建筑面积124.28平方米,房屋总价款为537635元;第六条付款方式为贷款方式付款:买受人应于2017年1月23日前支付首期房价款437635元,余款100000元向银行贷款支付;第八条约定交付期限:出卖人应于2017年12月31日前交付房屋;第九条约定:逾期交房超过30日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。王高尚已依约于2017年1月23日向周口市康达置业有限公司交付房屋首付款437635元并由周口市康达置业有限公司出具收据,下余100000元购房款亦通过商业贷款支付周口市康达置业有限公司,且王高尚按期每月还贷。因案涉房屋未竣工验收,目前不具备交房和办理房屋产权证的条件,周口市康达置业有限公司至今未能向王高尚交付房屋。一审法院认为，双方之间订立的房屋买卖合同是双方真实意思表示,且不违反法律和行政法规的禁止性规定,为合法有效合同,双方均应依约履行合同。王高尚已依约履行交付537635元房款义务,而周口市康达置业有限公司违反合同约定逾期交房,应承担违约责任,故王高尚请求周口市康达置业有限公司支付逾期交房违约金的主张,法院予以支持。关于逾期交房的违约金数额,以王高尚已交付房款537635元为基数,按照日万分之一自2018年1月1日计算至2020年11月5日共计1039天为55860.28元,王高尚请求违约金为55645元,符合法律规定,法院予以支持;并以537635元为基数,按照日万分之一自2020年11月6日起计算至实际交房之日。为此,依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条之规定,判决，周口市康达置业有限公司应于判决生效后七日内向王高尚支付逾期交房违约金55645元;并以537635元为基数,按照日万分之一自2020年11月6日起计至实际交房之日止。如周口市康达置业有限公司未按判决指定的期限履行金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费596元(已减半收取),由周口市康达置业有限公司承担。二审中，周口市康达置业有限公司提交周口市人民公园及周边综合改造指挥部下发的通知两份，证明其存在可延期交房的特殊情况。王高尚经质证，认为该证据不属于新证据，且与本案无关，达不到其证明目的。二审中王高尚未提交新证据。本院审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：本案争议的焦点为：周口市康达置业有限公司是否存在违约行为，原判其向王高尚支付逾期交房的违约金是否适当。王高尚与周口市康达置业有限公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且无违反法律、行政法规强制性规定之处，其效力应予认定。合同双方当事人均应依照约定享有权利并履行相应的义务。王高尚依约履行了交付房款的义务，但周口市康达置业有限公司并未按照合同约定在2017年12月31日如期交房。周口市康达置业有限公司对延期交房的事实予以认可，但其辩称存在可顺延交房的合法事由，因此主张不应支付违约金。庭审中经询问，周口市康达置业有限公司称其存在合同约定的政府政策调整；工程设计变更及政府规划调整；突发公共事件；政府批准文件延期；出卖人不可预料及控制因素等事由，因此不存在违约事实。经审查，周口市康达置业有限公司对其上诉所称的工程设计变更及政府规划调整、政府批准文件延期、有不可预料及控制因素等主张均不能提供证据证明，故该主张本院不予支持。周口市康达置业有限公司要求扣除因新冠肺炎疫情防控而耽误的期限六个月，但涉案合同约定的交房日期是2017年，而疫情发生在2019年底，在周口市康达置业有限公司迟延履行交房义务之后，故周口市康达置业有限公司主张因疫情防控延期交房于法无据。周口市康达置业有限公司二审时提交了两份加盖有周口市人民公园及周边综合改造指挥部公章的通知，其中一份通知的出具时间为2016年10月13日，而涉案合同签订日期为2017年1月23日，即签订合同时该通知已经下发，但周口市康达置业有限公司仍承诺于2017年12月31日交房，故该通知所载事项不足以构成其可延期交房的合法事由；第二份通知出具日期为2017年8月22日，但该通知并未显示实际停工的具体时间及停工期限，该证据不足以证明其所称延期交房的理由成立。综上所述，周口市康达置业有限公司存在逾期交房的违约行为，一审判决其承担逾期交房违约金并无不当。周口市康达置业有限公司的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决适当，周口市康达置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1192元，由上诉人周口市康达置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李水安审 判 员 何江**审 判 员 曹春萍二〇二一年七月十二日法官助理 刘星巍书 记 员 展铭晨