江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0281民初393号原告：江阴市融媒体中心，统一社会信用代码12320281MB171411XC，住所地江阴市中山南路79号。法定代表人：王敏，该单位主任。委托诉讼代理人：傅海涛，江苏信卓律师事务所律师。被告：薛卫国，男，1975年7月1日出生，汉族，住江阴市。原告江阴市融媒体中心（以下简称融媒体中心）与被告薛卫国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告融媒体中心的委托诉讼代理人傅海涛，被告薛卫国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。融媒体中心向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决确认原被告不定期租赁合同于2020年7月23日解除；2、判令被告腾退房屋，将承租的位于江阴市文庙民间文化市场Ａ区××号店铺归还原告；3、判令被告向原告支付至2020年7月23日拖欠的租金15624.66元及自2020年7月24日起至实际腾退房屋之日止按年租金8300元计算的房屋占有使用费;4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年2月28日，江阴市文化艺术集团（以下简称文化集团）与被告签订了《文化市场房屋租赁合同》，约定将坐落在江阴市文庙民间文化市场Ａ区××号店铺出租给被告使用，租赁期限自2015年1月1日至2017年12月31日，租金为每年8300元。合同到期后，原告就Ａ区13号店铺进行拍租，但被告未能参与拍租。双方未能续签房屋租赁合同，但被告一直占有使用该店铺至今。2018年3月，由于资产调整重组，江阴市文庙民间文化市场等资产由江阴广播电视集团（以下简称广电集团）管理。2019年4月，根据中共江阴市委办公室文件澄委办〔2019）64号《关于转发＜江阴市融媒体中心（传媒集团）组建工作实施意见）的通知》，原广电集团职能、资产全部划入融媒体中心，江阴市文庙民间文化市场管理权划归原告实施。截至2020年8月31日，被告共计拖欠房屋占有使用费16790元。期间，原告向被告多次催要，但被告一直未能支付。2020年7月23日，原告向被告发出《解除房屋租赁合同通知书》，通知被告解除房屋不定期租赁合同，要求被告支付拖欠的占有使用费用并腾退房屋，但直至原告起诉之日，被告仍未支付拖欠费用也未腾退房屋。为维护合法权益，原告特向法院提起诉讼，望支持原告的诉讼请求。薛卫国辩称：原告所说的与事实不符，首先房租未收到是原告管理不善，不负责任，不是他不肯交。管理人员从来没有和他沟通过房租的事情，即使来收房租也是简单粗暴，而且让无权收取的保安来收取房租，影响他正常开业，也不给他一个说法。2017年水灾的事情也没有得到合理的解决，房屋漏水的事情提过多次也没有得到妥善的处理。而且他对租金也存在异议，他们对他讲2018年前的费用已经交清了，所以2018年前的租金不存在拖欠的情况。2018年以后的租金他也不认可，因为2019年没有合同的，2018年以后的价格已经改成5400元/年，而2019年又要收10000元，在没有合同的情况下他是不认可的。2020年的房屋租金也应该以2018年的价格交纳。他租的房子左边邻居是5500元/年，右边是三年共10000元，而他每年要交纳8300元，他认为这个价钱不合理，广电集团应该及时改正，他认为应当按照邻居的金额5500元/年进行交纳。如果能够妥善照顾弱势群体的话，2014年-2017年多交的钱他也不要了。从2018年开始，他认为每年就应该按照5500元计算。2020年因为疫情原因，有三个月没有开张营业，在此期间的租金应当扣除。本院经审理后认定事实如下：2014年10月29日，文化集团与薛卫国签订了《文化市场房屋租赁合同》，约定：文化集团将坐落于江阴市文庙民间文化市场Ａ区××号店铺的经营性用房出租给薛卫国使用，租金为每年8300元，租赁期限为3年，自2015年1月1日至2017年12月31日，租金按年结算，先付后租，第一年的租金在租赁合同签订后三天内付清，以后年度租金在每年租期的前七日交付。上述合同签订后，薛卫国租赁了案涉房屋，并交付了租赁期内的租金。合同到期后，双方未能续签租赁合同，薛卫国一直使用案涉店铺至今。2020年2月20日、2020年5月26日，广电集团分别向薛卫国送达《催缴租金通知书》，要求薛卫国交清结欠的租金。2020年7月21日，融媒体中心向薛卫国送达《解除房屋租赁合同通知书》，主要内容为：一、解除不定期租赁合同；二、请于2020年7月23日之前一次性缴清截止2020年7月15日已拖欠的占有使用费共计15721.7元（2018年1月1日至2020年7月15日）；三、请于2020年7月23日前腾退房屋。另查明：江阴市民间文化市场成立于1997年。2009年，江阴市文庙保护管理所及江阴市文化广电新闻出版局向江阴市人民政府提出文庙改造工作方案，将文庙外立面及民间文化市场设施改造列入全局年度重点工作,并于2009年8月经江阴市人民政府批准同意。2013年6月20日，依照澄国资复（2013）24号文件《关于对江阴市民间文化市场管理有限公司处置的批复》精神，江阴市民间文化市场由江阴市国风文化艺术有限公司（以下简称国风公司）按照国资管理的相关规定营运，并纳入国资公司年度考核范围。根据政府创新体制的要求，文化集团与国风公司实行“两块牌子、一套班子”运营体制，国风公司管理的江阴市民间文化市场的租金收取、市场管理营运等所有事宜均由文化集团进行全面管理。2018年3月13日，依照澄委办（2018）11号文件《关于市国风文化艺术有限公司等人员资产调整重组方案》精神，将市国资产持有国风公司的股权无偿划转到广电集团，国风公司原文庙民间文化市场等经营性资产委托广电集团管理。2019年4月24日，依照澄委办（2019）64号文件《江阴市融媒体中心（传媒集团）组建工作实施意见》精神，整合江阴日报社、广电集团及其下属事业单位，组建融媒体中心，组建江阴传媒集团，与融媒体中心实行“两块牌子、一套班子”管理，江阴日报社和广电集团所拥有或使用的资产资源和托管的资产资源全部划归融媒体中心（集团）。再查明：2020年2月8日，中共江阴市委、江阴市人民政府印发澄委发（2020）11号文件《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业共渡难关保障经济平稳运行的政策意见》，根据该文件精神，对受疫情影响经营困难、诚实守信的直接承租和实际使用国有资产类经营用房的中小企业或个体租户，据实免收3个月房租。审理中，融媒体中心与薛卫国一致确认2017年以前结欠的租金为8600元，并一致确认薛卫国2020年3月5日交7900元，2020年6月8日交5000元，2020年9月22日交200元，共计交纳租金13100元。融媒体中心陈述2018年1月1日至2018年10月27日的租金，由于10月28日开始对文庙租户进行拍租程序，对该期间的租金予以优惠，故2018年的租金为6917元/年(原合同租金8300元/年÷12个月*10个月)，2018年1月1日至2018年10月27日共计300天，在此期间结欠的租金为5684.93元（6917元/年÷365天*300天）；2018年10月28日至2020年7月23日的房屋租金为14439.73元（8300元/年÷365天*635天）；以上结欠的租金及交纳的租金扣减后，薛卫国尚结欠截至2020年7月23日止的租金15624.66元。2020年7月24日起的占有使用费按8300元/年的标准计算。以上事实，有房屋租赁合同、澄国资复（2013）24号文件、情况说明、澄委办（2018）11号文件、澄委办（2019）64号文件、催缴租金通知、解除合同通知、澄委发（2020）11号文件，以及庭审中当事人的陈述等证据在卷予以佐证。本院认为：文化集团与薛卫国签订的《文化市场房屋租赁合同》合法有效。现文化集团经过多次整合已成为融媒体中心的组成单位，融媒体中心可以作为原告提起诉讼。本案中，文化集团与薛卫国的租赁合同到期后，双方未续签合同，但薛卫国继续租赁案涉店铺，融媒体中心未持异议，故双方的租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因薛卫国结欠租金，故融媒体中心可以解除合同。融媒体中心在2020年7月23日向薛卫国送达解除合同通知，薛卫国也未在三个月内向法院提起诉讼确认解除合同的效力，故本院确认双方之间的《文化市场房屋租赁合同》于2020年7月23日解除。合同解除后，薛卫国应当腾退并将江阴市文庙民间文化市场Ａ区××号店铺返还融媒体中心。关于薛卫国结欠租金金额，双方未续签合同，仍应按照双方租赁合同约定的租金标准计算，融媒体中心关于结欠租金的计算方法合理正确，本院予以确认，故薛卫国尚结欠截至2020年7月23日止的租金15624.66元，同时按照《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业共渡难关保障经济平稳运行的政策意见》，融媒体中心应免收3个月房租2075元，故薛卫国实际尚应支付租金13549.66元。合同解除后即自2020年7月24日起至薛卫国实际返还店铺之日止，薛卫国应按照8300元/年的标准支付房屋占有使用费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、确认江阴市融媒体中心与薛卫国之间的《文化市场房屋租赁合同》于2020年7月23日解除；二、薛卫国应于本判决发生法律效力之日起十日内腾退江阴市文庙民间文化市场Ａ区××号店铺并将该店铺返还给江阴市融媒体中心；三、薛卫国应于本判决发生法律效力之日起十日内给付江阴市融媒体中心截至2020年7月23日止的租金13549.66元，及自2020年7月24日起至实际返还店铺之日止按年租金标准8300元/年计算的房屋占有使用费；四、驳回江阴市融媒体中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取110元（江阴市融媒体中心已预交），由江阴市融媒体中心负担21元；由薛卫国负担89元，于本判决发生法律效力之日起十日内直接给付江阴市融媒体中心。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员 丁 蔚二〇二一年七月七日书记员 陆垚燚附：相关法律、司法解释条文1.《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2.最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。3.最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。