广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤07民终2356号上诉人（原审被告）：许文婷，女，汉族，1987年8月6日出生，住广东省江门市蓬江区。委托诉讼代理人：许辉雄，男，汉族，1960年11月17日出生，住广东省江门市江海区。系上诉人许文婷的父亲。被上诉人（原审原告）：江门市凯盈物业管理有限公司，住所地广东省江门市蓬江区杜阮北一路。法定代表人：黄兆广。委托诉讼代理人：孙哲，男，该公司员工。上诉人许文婷因与被上诉人江门市凯盈物业管理有限公司（以下简称凯盈物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2020）粤0703民初12825号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。许文婷上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.凯盈物业公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、因凯茵豪庭第一届业委会与凯盈物业公司签订的对凯茵豪庭小区实施小区委托服务合同违反国家有关法例及小区业主委会议事守则。二、原国家有关政策及业委会议事守则中条例所定，小区业委会(小区业委会在民法典实施前集体辞职)只限于代小区业主实施小区业主代表大会决议及执行委托所定之事。三、原国家有关政策小区业委会议事守则中条例所定，物业服务合同的签署必须召开全体业主代表大会，并由与会的三分之二业主(等同的建筑面积)代表签名同意及委托书。四、物业服务合同的签订程序，必须有小区业主代表大会决议及会议记录、业主代表大会之同意委托书及合同签订前必须按业委会处事守则所定向全体业主张贴公告完整页面的合同内容，为期十五天，并在获得三分之二业主代表的认可之前提下方可签订。五、凯茵豪庭第一届业委会确实以签名形式召开过业主大会，但该次的签名只限于因凯茵豪庭第一届业委会的成立及由业委会筹备组选出的七名候选业委成员成为业委会委员及业委主任、同意选聘凯盈物业公司等作出签名认可，但此次的签名并不代表小区全体业主代表同意对凯盈物业公司聘用合同的签订以及对合同内容的认可。六、凯茵豪庭小区第一届业委会成立，确实派代表上门就业委候选人当选进行签名活动，但不代表全体业主该次的签名是同意认同第一届业委会与凯盈物业公司所签订的关于凯茵豪庭小区物业服务合同及其合同内容条款，如果有此行为，则是凯茵豪庭小区第一届业委会偷换概念欺骗小区全体业主，违反国家有关法例及小区业委会议事守则。七、在成立业委会的同时，筹备组在要求全体业主签名时出示过一份由凯盈物业公司字样提供的《凯茵豪庭物业管理方案》，当时就有业主对方案在业主微信群中提出专业意见及现场讨论，可惜业委会负责派员管理微信群，对有不同意见的业主全部踢(可以派员到小区了解业主意见)出群，不听取及不接受不同意见，对方案的条款已经有预知性损害存在，但依然提出必须按方案标定模式实施，凯茵豪庭第一届业委会成立后，凯茵豪庭第一届业委会与凯盈物业公司在2019年2月28日签订了《凯茵豪庭物业服务委托合同》合同，业委会与凯盈物业公司签订完成凯茵豪庭物业服务委托合同后，并不按小区业委会议事守则办事，有大部份业主在微信群不断的催促、要求、恳请、恳求当时负责小区业委会文书工作的小区业主邓小霞女士将业委会与物业公司签订的凯茵豪庭物业服务委托合同向全体业主公示，继而有相当长的一段时间以各种理由拒绝向全体业主公示，后因凯盈物业公司的各项工作实在无法令大部份业主接受，区内业主群情激愤，小区业委会无法向小区业主作出合理解释，只能在同年8月某一个夜晚11时多，将凯茵豪庭物业服务委托合同偷偷张贴在小区B区岗亭外墙，已经延时了六个月。以上理由已证明凯茵豪庭第一届业委会是完全未获得凯茵豪庭过半数的业主签名同意、认可，并在违反国家有关法例法规及违背小区大部分业主意愿的前提下与凯盈物业公司签订本小区物业服务合同。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，驳回许文婷的诉讼请求，但业主大会从未授权凯茵豪庭小区第一届业委会与凯盈物业公司签订本小区物业服务合同。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请法院判决支持许文婷的上诉请求。凯盈物业公司辩称，一、本案案由是物业服务合同纠纷，许文婷的上诉请求并非本案的审理范围，应依法驳回其上诉请求。二、凯盈物业公司与凯茵豪庭第一届业委会签订《物业服务合同》是合法有效的，凯茵豪庭第一届业委会是由涉案小区业主表决成立的自治组织，而凯盈物业公司也是涉案小区业主表决同意选聘的，根据《广东省物业管理条例》（2008修订）第二十四条的规定，以及凯茵豪庭小区业主大会议事规则的约定，凯茵豪庭第一届业委会有权代表业主与业主大会决定选聘物业服务企业、签订物业服务合同，因此本案的物业服务合同合法有效。凯盈物业公司向一审法院起诉请求：1.判令许文婷向凯盈物业公司支付物业管理服务费2980.81元（其中2019年10月至2020年9月的物业管理费2204.9元、2019年6月至2020年7月的公摊水费6.37元、2019年6月至2020年8月10日的公摊电费218.42元、2019年8月至2020年9月的消防维护费140元、2019年4月至2020年9月的电梯维护费141.12元、2020年7月至2020年9月的车位管理费270元）及违约金（以2980.81元为基数，自起诉日至实际清偿日止，违约金按照日息千分之三计付）；2.判令许文婷向凯盈物业公司支付本案律师费5000元；3.本案诉讼费由许文婷承担。一审法院认定事实：2019年2月28日，江门市凯茵豪庭小区的第一届业主委员会（甲方，以下简称业委会）与凯盈物业公司签订《江门市凯茵豪庭物业管理服务合同》（以下简称《物业管理服务合同》），约定由凯盈物业公司为江门市凯茵豪庭小区提供物业管理服务，小区总户数为700户。合同第四条约定委托管理服务事项包括对共用设施设备的维护维修，对房屋建筑主体共用部位的维修（维修费由业主公摊）、养护和管理，公用绿地、花木、景观等的维护和管理，公共环境卫生，交通与车辆停放秩序的管理等；合同第五条服务标准中约定每年至少一次征询业主对物业服务的意见，满意率均应达常住人口的80％以上等；合同第四章中约定，电梯住宅收费标准按照1.68元/平方米收取，物业管理服务费每月缴纳一次，缴纳时间为当月16日之前，物业服务费从2019年3月16日开始扣费，而物业服务区域内的全体业主的共用部分（含车库）、共用设施设备水、电费由全体业主按照700户总数平均分摊；单栋建筑物的全体业主的共有共用设施设备维修费用等于或者大于300元由该栋建筑物或者楼梯的业主总户数平均分摊；楼栋所属的电梯的日常维护费、维修费，由所属楼栋的业主总户数平均分摊。合同第五章约定甲方有权组织物业服务满意度调查。每年年底进行一次征询业主对物业服务的意见，常住人口的总体满意度应达到80%以上，不足之处应及时改正，并作出整改报告。甲方应协助乙方督促业主或物业使用人依约按时交纳物业管理费服务费；乙方在承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并做好书面记录和签认工作，有损坏的由甲方委托乙方修复，费用由全体业主按照700户总户数平均分摊等。物业服务的委托期限为3年，自2019年3月16日起至2022年3月15日止等内容。业委会、凯盈物业公司共同在合同尾部盖章确认。签订合同后，凯盈物业公司进入小区提供管理服务，服务内容主要包括消防维护、电梯维护、绿化和环境卫生的管理、秩序的维护等。2019年4月23日，许文婷（甲方）与凯盈物业公司（乙方）签订《物业服务协议》，主要载明业委会已与乙方签订《物业管理服务合同》，许文婷是江门市蓬江区凯茵豪庭7幢之一1703方及DX329车位的业主，甲乙双方主要约定如下：1、物业服务费标准为按建筑面积，以1.68元/平方米的标准计付；2、公共设施设备（如电梯、消防、监控等）的维护费、维修费由所属楼栋的业主总户数平均分摊；3、公共能源分摊费按照《江门市凯茵豪庭物业管理服务合同》执行；4、物业费用每月缴纳一次，缴纳时间为当月的16日前，物业服务费从2019年3月16日起开始计算；5、地下车库管理费小车每个月按30元／个；6、如许文婷未能如数缴纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向凯盈物业公司支付违约金；6、一方违约，相对方为实现合同权利所支出的诉讼费、律师费、评估鉴定费、公证费等费用由违约费承担，等等。凯盈物业公司、许文婷在合同末尾处盖章、签名确认。凯盈物业公司起诉后，许文婷已于2020年11月7日支付完毕涉案房屋及车位DX329车位的费用，凯盈物业公司故撤回主张其支付物业费、违约金的请求，但双方目前就凯盈物业公司要求许文婷承担的律师费以及物业服务合同履行情况存在较大争议。一审法院判决：许文婷在判决发生法律效力之日起十日内向凯盈物业公司支付律师费损失5000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由许文婷负担。二审中，凯盈物业公司没有提交新证据。许文婷提交了以下证据：1.《凯茵豪庭业委会成立后首次业主大会要点》，用以证明第一次业主代表大会并未对凯盈物业公司聘用合同的签订以及对合同内容进行投票决议。2.12345投诉回复，用以证明凯茵豪庭第一届业委会只召开一次业主大会。3.微信截图，用以证明凯盈物业公司并未取得业主大会决议资料。4.微信截图（凯茵豪庭小区业主大会议事规则及江门市凯茵豪庭小区首次业主大会会议表决规则），用以证明凯茵豪庭第一届业委会并未按规则召开业主大会决议物业合同。5.微信截图（凯茵豪庭物业管理方案），用以证明凯茵豪庭第一届业委会并未按规则召开业主大会决议物业合同。6.凯茵豪庭第一届业委会集体辞职公告，用以证明凯茵豪庭第一届业委会并未按程序辞职；7.手机图片2页，用以证明物业合同公示时间。8.光盘一张（含文字翻译本一份）。9.微信截图复印件6页，证据8、9共同用以证明凯茵豪庭第一届业委会与凯盈物业公司签订的合同是违法的。经质证，凯盈物业公司对许文婷提供的前述证据认为：对证据1，由于许文婷未能提供原件核对，对其真实性有异议，对其内容也有异议，该证据的内容并不能证明许文婷主张的事实，同时该证据反而更好地反映凯盈物业公司是本案小区业主表决选聘的，凯茵豪庭第一届业委会有权代表业主与凯盈物业公司签订物业服务协议。对证据2的三性没有异议，但对其证明内容有异议。该证据不能证明许文婷主张的事实，相反根据该证据显示环市街道办事处经查实同样认为不存在许文婷所主张的合同无效的情形。对证据3因许文婷未能提供原件，对其真实性有异议，对其关联性以及证明内容有异议，该证据不能证明许文婷主张的事实。根据许文婷的上诉状以及提交的证据1足以证明凯盈物业公司是本案小区业主表决选聘的。对证据4、5，对议事规则和表决规则的三性由法庭依法核实，但对其证明内容有异议，该证据不能证明许文婷主张的事实，相反根据该证据显示凯茵豪庭第一届业委会有权代表业主与业主大会决定选聘的公司物业服务企业签订物业服务合同，对管理方案对其关联性、证明内容有异议，该内容是凯盈物业公司与凯茵豪庭第一届业委会在磋商的过程中产生的文件，与本案无关，也不能证明许文婷主张的事实。对证据6，该证据与本案无关。对证据7，对此证明内容有异议，该证据仅能证明手机拍摄的时间，并不能证明其所主张的公示时间。对证据8的真实性有异议，光盘中反映的语音无法证明其身份，也无法证明与许文婷的关联性，对此内容不予认可。对证据9的关联性及反映的内容有异议，其与许文婷所主张的上诉请求没有关联性。经查，许文婷提交的前述证据对本案实体处理不产生实质性影响，本院不予采纳。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审仅针对许文婷的上诉请求进行审查，当事人没有提出请求的，本院不予审查。结合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：凯盈物业公司要求许文婷支付5000元律师费应否予以支持。许文婷上诉主张其无需支付5000元律师费给凯盈物业公司。对此本院认为，首先，许文婷作为业主与凯盈物业公司签订了《物业服务协议》，经双方签名、盖章共同确认由凯盈物业公司对涉案物业提供管理服务，上述《物业服务协议》是双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。且不论业委会与凯盈物业公司签订的《物业管理服务合同》效力如何，双方均应按照《物业服务协议》的约定行使权利和承担义务。其次，《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；……（五）按时交纳物业服务费用；……”，凯盈物业公司进场为涉案小区提供管理服务，许文婷作为业主获得相应服务的同时应按照《物业服务协议》的约定支付物业管理费用，经凯盈物业公司催收后，许文婷并没有按照约定向凯盈物业公司支付相应的物业费用已构成违约。依据凯盈物业公司和许文婷签订的《物业服务协议》关于“一方违约，相对方为实现合同权利所支出的诉讼费、律师费、评估鉴定费、公证费等费用由违约方承担”的约定，凯盈物业公司为实现《物业服务协议》权利所支出的律师费应由许文婷承担。结合凯盈物业公司提交的《委托代理合同》以及律师费发票均可反映该5000元的律师费损失已实际产生，凯盈物业公司要求许文婷支付5000元律师费合法合理，一审法院予以支持并无不当。综上所述，许文婷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（已由许文婷预交），由许文婷负担。本判决为终审判决。审 判 长 马健文审 判 员 李炎途审 判 员 梁智坚二〇二一年七月二十四日法官助理 李永强书 记 员 陈月佩