黑龙江省伊春市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑07民终348号上诉人（一审原告）：白艳荣，女，1954年10月25日出生，汉族，无固定职业，住江苏省南京市。上诉人（一审原告）：陈迪克，男，1955年9月25日出生，汉族，无固定职业，住江苏省南京市。二上诉人共同委托诉讼代理人：蒋丽梅，黑龙江泽瑞律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：哈尔滨前进房地产开发有限公司友好分公司，住所地黑龙江省伊春市友好区铁林办友林委。负责人：王向东，职务经理。委托诉讼代理人：宫晓，男，该分公司副总经理。委托诉讼代理人：刘国学，伊春市伊春区德信法律服务所法律工作者。上诉人白艳荣、陈迪克因与被上诉人哈尔滨前进房地产开发有限公司友好分公司（友好分公司）合同纠纷一案，不服黑龙江伊春市友好区人民法院（2020）黑0719民初219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人白艳荣及白艳荣、陈迪克共同委托诉讼代理人蒋丽梅、被上诉人友好分公司的委托诉讼代理人宫晓、刘国学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。白艳荣、陈迪克上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：白艳荣、陈迪克已实际占有和使用涉案车库，在无过户在先的情况下，对争议车库具有办理产权过户的优先权力。友好分公司没有提供证据证实案涉车库存在一房多卖的事实，而且购房合同中友好分公司保证无抵押、无出卖。一审判决依据不足。白艳荣、陈迪克要求友好分公司履行双方于2014年4月10日签订的《认购书》，并由被上诉人出具办理价值40万元十四套车库的产权证书的相关手续，应予支持。白艳荣、陈迪克现有的10套车库钥匙也不属于有争议车库。白艳荣、陈迪克是第一批得到伊春市中级人民法院执行裁定书(2017)黑07执异11号文书，白艳荣、陈迪克拿到这份执行裁定书后到友好区房管部门了解车库情况，得知有10套空置车库，才配了钥匙，龚晓是开发商的代理人，其不应与白艳荣、陈迪克争涉案车库。友好分公司违约在先，其不履行双方签订的《认购书》，应承担违约责任。友好分公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请二审法院依法驳回上诉，维持原判。白艳荣、陈迪克向一审法院起诉请求：友好分公司继续履行双方之间的合同，配合出具起诉状中事实与理由部分列明的价值40万元的14个车库的产权手续；如果履行不了办理房屋产权手续，要求返还购房款并承担损失，即返还已经支付的房款20万元，双倍返还支付的定金40万，两项合计60万元；诉讼费由友好分公司承担。一审法院认定事实：2014年4月10日，白艳荣、陈迪克与友好分公司签订了《认购书》，甲方（出让人）为友好分公司，乙方（受让方）为白艳荣、陈迪克，双方约定“乙方购买甲方开发建设的伊春市友好区侧，友好大街北侧1号楼和2号楼36个车库、36个号，建筑面积729.68平方米，总房价108万元，并附有36个车库明细清单。付款方式乙方同意按分期付款方法付款，于签署本认购书时交付定金20万元，剩余钱款根据对方需要陆续支付，甲方承诺于2014年10月份交房交钥匙，办理《商品房买卖合同》，友好区财政部门并盖章，36个车库无出卖，无抵押，否则甲方肆倍偿还。”，双方在签订认购书时，白艳荣、陈迪克交付了20万元定金，在2014年4月12日白艳荣、陈迪克又交付了20万元的房款。友好分公司经理王向东于2014年4月10日和4月12日分别给白艳荣出具了收条，其中第一张为20万元收条，第二张为两次收款40万元的汇总收条，王向东在两张收条和认购书以及小区预售楼盘合同会签申请单上均加盖了个人名章和友好公司印章；白艳荣在第一张收条右侧空白处自行标注了“1号楼：南侧车库12＃、13＃、14＃、11＃；北侧车库11＃；2号楼南侧：1＃、13＃、16＃（车库）；北侧：1＃、6＃、7＃、9＃、11＃、14＃”（车库）字样。白艳荣、陈迪克称在要交付后续房款时，友好分公司因牵涉经济问题原因未再办理相关手续。白艳荣、陈迪克在庭审中陈述，2017年12月白艳荣、陈迪克占有、使用了1号楼南侧的13号、14号，1号楼北侧的11号车库，2号楼南侧的1号、13号、16号车库，2号楼北侧的1号、9号、11号、14号共计十个车库，钥匙都在其手中，白艳荣、陈迪克是拿着中级法院裁决书去的，是友好房产局告诉白艳荣、陈迪克这十个车库没有人占用入户，可以自行配钥匙。2号楼北侧的6号、7号车库，1号楼南侧11号、12号车库白艳荣、陈迪克虽然向友好分公司主张了权利但没有占有使用这四个车库。友好分公司认为所有车库除了动迁、回迁、购买的都给钥匙了，没给钥匙的是有争议的车库，钥匙都在友好区住房保障服务中心，有争议的钥匙都没有发放，待确认产权后发放钥匙，白艳荣、陈迪克没有正规的手续能拿到钥匙不知道什么途径，友好分公司对白艳荣、陈迪克取得房屋有异议。2017年12月18日伊春市中级人民法院作出（2017）黑07执异11执行裁定，认定案外人白艳荣、陈迪克于2014年4月10日、2014年4月12日查封前分两次购买友好区某小区1号楼南侧11号、12号、13号、14号车库，1号楼北侧11号车库，2号楼南侧1号、13号、16号车库，2号楼北侧1号、6号、7号、9号、11号、14号车库，并提供了某小区认购书、预售楼盘合同票据的事实，中止了对上述房产的执行。友好区法院（2019）黑0704民初55号民事判决书于2019年11月4日已判决本案友好分公司协助李益东、白凤伟（二人系另案原告）分别办理本案诉争房屋某小区2号楼南侧1号车库和2号楼北侧1号车库过户手续；友好区法院（2018）黑0704执30号之二执行裁定书于2019年4月18日已裁定轮候查封了本案诉争房屋某小区2号楼南侧的13号、16号车库，2号楼北侧的11号车库；4.根据友好区保障性住房服务中心提供的友好区某小区一号楼、二号楼车库回迁出售顶账情况明细登记表及回迁入户情况统计表显示，白艳荣、陈迪克主张的十四户车库除了一号楼北侧的11号车库目前只有白艳荣一人在册登记，暂无人回迁入户，不存在一房多卖情况外，其余车库均存在一房多卖或已有其他人回迁入户情况。白艳荣、陈迪克主张的十四户车库在不动产登记部门未进行登记，只在友好区保障性住房服务中心进行了前期摸底调查统计。一审法院认为，白艳荣、陈迪克与友好分公司签订的《认购书》及《预售楼盘合同会签申请》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，友好分公司未提供相反证据予以反驳，且白艳荣、陈迪克已部分履行了认购书约定的内容，故应认定双方签订的认购书和会签申请合法有效。白艳荣、陈迪克作为买受人，依约定向被告支付了20万元定金，并交付了108万元购房款中的20万元，友好分公司作为出卖人应当协助买受人办理房屋所有权登记手续，但经庭审查明，剩余款项白艳荣、陈迪克未交付，且已交付的购房款具体购买的车库编号也未明确，在第一张收条上标记的14个车库系白艳荣、陈迪克自行标注，并不是双方商定；另外白艳荣、陈迪克主张的十四个车库在不动产登记部门未进行登记，只在友好区保障性住房服务中心进行了前期摸底调查登记，根据友好区保障性住房服务中心提供的友好区某小区1号楼、2号楼车库回迁出售顶账情况明细登记表及回迁入户情况统计表显示，白艳荣、陈迪克主张的十四个车库除了1号楼北侧的11号车库目前只有白艳荣一人在册登记申请入户，不存在一房多卖情况，且此车库暂无人回迁入户外，其余车库均存在一房多卖或已有其他人回迁入户情况。在友好区保障性住房服务中心1号楼、2号楼车库实际回迁入户统计表中，所有车库均无白艳荣、陈迪克回迁入户登记。白艳荣称，其已入户占有使用了1号楼南侧的13号、14号，1号楼北侧的11号车库，2号楼南侧的1号、13号、16号车库，2号楼北侧的1号、9号、11号、14号共计十户车库，钥匙都在其手中，但这十个车库在友好区保障性住房服务中心进行的调查统计中显示，有6个车库标记的回迁人不是白艳荣，另外四个车库的回迁人标记为空白（无人回迁），即白艳荣的回迁入户行为在友好区保障性住房服务中心未做登记。由于白艳荣、陈迪克主张的位于友好区某小区1号楼、2号楼的十个车库除了1号楼北侧11号车库外，其余车库均存在一房多卖或已有他人登记入户的争议，且白艳荣、陈迪克未能提供充分证据证实其已实际占有和使用该车库或对争议车库具有办理产权过户的优先权利，故其要求友好公司协助其办理友好区某小区除了1号楼北侧11号车库外其余十三个车库的产权过户登记的请求不予支持；白艳荣、陈迪克要求友好公司协助办理友好区某小区1号楼北侧11号车库产权过户的请求，因其已交付了40万元购房款，不存在一房多卖的争议，并已在友好区保障性住房服务中心申请入户，故应予支持。白艳荣、陈迪克要求如果履行不了办理房屋产权手续，要求返还购房款并承担损失，即返还已经支付的房款20万元，双倍返还支付的定金40万，两项合计60万元的请求，由于双方对认购书未全部履行的责任存在分歧，双方均未履行完约定的合同义务，考虑白艳荣、陈迪克自认于2017年12月已实际占有使用十户车库，并自行配置了车库钥匙，只是尚未办理产权登记手续的实际，故白艳荣、陈迪克的此项请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百三十条、第一百三十五条、《物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、哈尔滨前进房地产开发有限公司友好分公司于判决生效之日起十日内协助白艳荣、陈迪克办理位于伊春市友好区车库（面积19.84平方米）的房屋产权过户登记，办理房屋产权过户需要缴纳的各项费用由白艳荣、陈迪克负担；二、驳回白艳荣、陈迪克要求哈尔滨前进房地产开发有限公司友好分公司协助其办理友好区某小区除1号楼北侧11号车库外其它13户车库（1号楼南侧11号、12号、13号、14号车库，2号楼南侧1号、13号、16号车库，2号楼北侧1号、6号、7号、9号、11号、14号车库）房屋产权登记的诉讼请求；三、驳回白艳荣、陈迪克要求如果履行不了办理房屋产权手续，要求返还购房款并承担损失，即返还已经支付的房款20万元，双倍返还支付的定金40万，两项合计60万元的请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审中，白艳荣、陈迪克向本院提供了借条，拟证明友好公司负责人王向东违反给付白艳荣车库的约定，将案涉车库购房款给工人发工资用。借条上注明了抵押物是一号楼2号车库，买房车库明细表附后。友好分公司质证认为，该证据真实性无异议，王向东与陈迪克是合作关系，陈迪克又是销售楼盘的经理，不能认定为买卖关系或借贷关系。本院对该借条的真实性予以采信，但该借条不能证明友好分公司已将一号楼2号车库全部交付给白艳荣、陈迪克，对该证据证明的问题不予采信。证据二委托书一份，拟证明委托书中的标明的车库白艳荣、陈迪克实际占有和使用。友好分公司质证认为，该委托书的真实性有异议，内容是虚构的，该证据证明的问题不应采信。本院认为，因委托书的高峰本人未出庭，无法核实委托书内容的真实性，对委托书证明的问题不予采信。二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实本院予以确认。本院认为，白艳荣、迪克与友好分公司签订的《认购书》及《预售楼盘合同会签申请》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，友好分公司未提供相反证据予以反驳，且白艳荣、陈迪克已部分履行了认购书约定的内容，故应认定双方签订的认购书和会签申请合法有效。白艳荣、陈迪克作为买受人，依约定向友好分公司支付了20万元定金，并交付了108万元购房款中的20万元，友好分公司作为出卖人应当协助买受人办理房屋所有权登记手续，但经庭审查明，剩余款项白艳荣、陈迪克未交付，且已交付的购房款具体购买的车库编号也未明确，在第一张收条上标记的14个车库系白艳荣、陈迪克自行标注，并不是双方商定。黑龙江省伊春市中级人民法院（2017）黑07执异11号执行裁定书，只是认为“白艳荣、陈迪克购买友好分公司车库属于合同购买取得，应予保护其合法权益”，但并未确认案涉车库的所有权属于白艳荣、陈迪克所有，故其依据该裁定配置案涉车库钥匙的行为，不能视为其合法占有。因案涉车库存在一房多卖行为，故案涉车库被伊春市友好区保障性住房服务中心管理、监控。经该中心查阅证实：白艳荣、陈迪克主张的十四个车库除了1号楼北侧的11号车库目前只有白艳荣一人在册登记申请入户，不存在一房多卖情况，且此车库暂无人回迁入户外，其余车库均存在一房多卖或已有其他人回迁入户情况。故白艳荣、陈迪克未能提供充分证据证实其已实际占有和使用该车库或对争议车库具有办理产权过户的优先权利，其上诉请求不予支持。白艳荣、陈迪克向一审法院起诉请求：友好分公司继续履行双方之间的合同，配合出具起诉状中事实与理由部分列明的价值40万元的14个车库的产权手续；如果履行不了办理房屋产权手续，要求返还购房款并承担损失，即返还已经支付的房款20万元，双倍返还支付的定金40万，两项合计60万元。本案中，友好分公司未能按协议书确定的2014年12月30日前将案涉车库给付白艳荣、陈迪克，构成违约。鉴于白艳荣、陈迪克已实际交付了40万元购房款，一审中其亦请求友好分公司给付车库款及违约金，友好分公司应给付白艳荣、陈迪克房款及违约金60万元。一审判决未支持白艳荣、陈迪克要求给付车库款及违约金60万元错误，应予纠正。白艳荣、陈迪克主张的1号楼北侧的11号车库目前只有白艳荣一人在册登记申请入户，不存在一房多卖情况，且此车库暂无人回迁入户，该车库友好分公司应给付白艳荣、陈迪克。按合同约定该户车库价格为3万元。综上，友好分公司应给付白艳荣、陈迪克车库款及违约金57万元。综上所述，对白艳荣、陈迪克要求友好分公司履行合同，给付13个车库的诉讼请求不予支持，对白艳荣、陈迪克要求友好分公司给付房款及违约金57万元的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持黑龙江伊春市友好区人民法院（2020）黑0719民初219号民事判决第一项、第二项；二、变更黑龙江伊春市友好区人民法院（2020）黑0719民初219号民事判决第三项为：哈尔滨前进房地产开发有限公司友好分公司于判决生效之日起十日内给付白艳荣、陈迪克车库款及违约金57万元；三、驳回一审原告白艳荣、陈迪克的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费200元，由哈尔滨前进房地产开发有限公司友好分公司负担。审 判 长 于晓星审 判 员 张 辉审 判 员 郭良富二〇二一年七月二十九日法官助理 何 苗书 记 员 崔 蕾