河南省周口市川汇区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1602民初5424号原告：周欢，女，1988年8月5日生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：谢四军，河南明辩（商水）律师事务所律师。被告：周口市安泰置业有限公司，住所地：周口市七一路中段（天下城12楼），统一社会信用代码91411600737449128R。法定代表人：张晨辉，该公司总经理。被告：周口市泰和城百货有限公司，住所地：周口市莲花路与工农路交叉口路西，统一社会信用代码：91411602MA3X8B68XW。法定代表人：张晨辉，该公司总经理。二被告共同委托诉讼代理人：王明辉，河南万物律师事务所律师。原告周欢与被告周口市安泰置业有限公司（以下简称安泰公司）、周口市泰和城百货有限公司（以下简称泰和城公司）商品房销售合同及房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年7月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周欢的委托诉讼代理人谢四军、被告安泰公司和被告泰和城公司的共同委托诉讼代理人王明辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周欢向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告安泰公司签订的《商品房买卖合同》，被告安泰公司返还原告购房款108303元；2、判令被告安泰公司按《商品房买卖合同》第九条的约定向原告支付违约金并赔偿给原告造成的一切经济损失；3、判令被告泰和城公司按《万顺达泰和城商铺委托经营合同》第四条支付给原告2017年和2018年两年租金20630元，2020年租金11604元，2021年租金11604元，共计43838元，并赔偿给原告违约金及造成的一切损失；4、本案诉讼费用及其他合理费用由被告承担。事实与理由：2016年12月17日，原告与被告在万顺达泰和城售楼中心签订《万顺达泰和城商铺委托经营合同》，并拟定签订流程，合同约定原告购买商铺由被告泰和城公司委托经营，期限8年，每年的经营收益分配及支付方式按《万顺达泰和城商铺委托经营合同》第四条履行支付租金义务，并约定前两年租金20630元在原告和被告安泰公司办理完《商品房买卖合同》时一次性返还给原告，剩余租金按年采取先后付租方式支付给原告，而被告泰和城公司当时未向原告支付前两年租金，讲直接转给被告安泰公司当作原告部分购房款，再让原告交购房款108303元即可，而被告仅在2019年6月份支付给原告一年租金10315元。原告与被告安泰公司经协商签订《商品房买卖合同》，被告安泰公司将其开发的位于周口市角万顺达˙泰和城3层313号房（建筑面积9.85平方米）出售给原告，原告向被告安泰公司履行了购房款108303元的全部付款义务，而被告安泰公司未按合同约定按时交房及进行房产登记备案和办理房产证事宜。综上，二被告的行为已严重违约，为维护原告合法权益，诉至法院，望判如所请。被告安泰公司和被告泰和城公司共同辩称，1、本案解除合同的要件未成就，原告要求解除合同无任何依据。《商铺委托经营合同》第七条特别约定，为保证经营的稳定性和连续性，双方约定未经协商一致，任何一方不得擅自更改、解除本合同。案涉标的物实为以经营牟利为目的的商铺，不是以居住为目的的商品房，房屋是否办理交付手续不影响房屋的出租经营，也不损害原告的实质性利益。因两份合同目的关联性，交付形式可以不以由原告实际接收并再行交付承租人为标准，而可以该商铺实际有出租人使用为标准。2、原告诉请的2017年和2018年两年租金已折抵购房款，其诉请无事实和法律依据。3、被告不存在违约行为，原告诉请的违约金无事实依据。因新冠肺炎疫情不可抗力因素导致二被告未能按合同约定办理房产证和按时支付租金，根据合同约定，安泰公司具有法定和合同约定的延期办理权利，二被告依法不构成违约。另违约金的支付标准应以合同约定为准。4、二被告系独立法人，且不存在人格混同，原告要求二被告承担连带责任无依据。综上，应驳回原告的诉讼请求。本院认定以下事实：2016年12月17日，原告周欢与被告泰和城公司签订《商铺委托经营合同》一份，合同主要内容摘要如下：“委托方／出租人（甲方）：周欢，受托方／承租人（乙方）：泰和城公司。第一条：委托物业的现状。该物业坐落位置：周口市角万顺达泰和城3层313号。商铺建筑面积9.85平方米。第二条：委托内容。本合同有效期内甲方拥有上述第一条约定物业的独立产权（或经营权），并有权合法变更上述物业的产权（或经营权），除此外该将物业经营管理的一切事项全权委托乙方，并同意按乙方的统一要求（标准）从事上述物业经营管理的一切活动。1、根据市场需求，乙方可自行确定和调整分割该物业的经营布局、模式等一切事务。2、由乙方独立处理一切与该物业经营管理相关的内外事务。第三条：委托期限。双方约定该物业托管期限为8年，即从2017年5月1日起至2025年4月30日起止。在本合同期满90日内，甲方有权选择回购154718元并将相关意见以书面的形式通知乙方，如不选择回购，则可继续委托乙方经营。第四条：经营受益的分配及支付方式。乙方按年支付给甲方商铺租金，支付比例按房屋签订之商品房买卖合同约定房款的比例一次性支付。标准为：2017年5月1日起至2018年4月30日期间，每年租金为10315元。2018年5月1日起至2019年4月30日期间，每年租金为10315元。2019年5月1日起至2020年4月30日期间，每年租金为10315元。2020年5月1日起至2021年4月30日期间，每年租金为11604元。2021年5月1日起至2022年4月20日期间，每年租金为11604元。2022年5月1日起至2023年4月30日期间，每年租金为11604元。2023年5月1日起至2024年4月30日期间，每年租金为11604元。2024年5月1日起至2025年4月30日期间，每年租金为11604元。1、前2年租金在办理完该物业《商品房买卖合同》时一次性返还，剩余租金按年结算，采取先付后租方式（具体方式为:由甲方到乙方处签署银行账号确认书后，乙方按照确认书的银行账号直接打入）。2、从第三年起乙方将于每年4月30日支付下一个年的租金，遇节假日顺延。第六条：违约责任。（一）、甲方违约责任。1、因甲方未履行以前告知义务或隐瞒该物业产权（或经营权）已转移的，甲方应按《商品房买卖合同》总房款的10%向乙方支付违约金；违约金不足弥补损失的，应进行全额赔偿。4、甲方不配合或无故拒绝协助乙方经营管理所需申办的登记审批手续，以致延误乙方正常开业的，应按延误的天数，向乙方支付每日万分之一的违约金，违约金不足弥补损失的，应进行全额赔款。（二）、乙方违约责任。1、乙方应按双方约定的时间向甲方支付租金，如乙方未按双方约定时间向甲方支付租金，每延迟一天，按延迟交付数额的万分之一向甲方支付违约金。2、乙方不得擅自中止解除合同。若违约解除合同，按《商品房买卖合同》总房价款的10%向甲方支付违约金，违约不足弥补甲方损失的，应进行全额赔款。第七条：其他特别约定。1、为保证经营的稳定性和连续性，双方约定未经协商一致任何一方不得擅自更改、解除本合同。甲方不得自行经营，不得另行委托第三方托管该物业。”同日，原告周欢与被告安泰公司签订《商品房买卖合同》一份，主要内容为：“第三条：买受人所购商品房的基本情况。第一幢3层313号房。1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米10995.23元，总金额108303元整。第六条：付款方式及期限。1、一次性付款108303元整。第八条：交付期限。出卖人应当在2017年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2、因法律法规或政策原因或政府行为以及其他非出卖人原因造成的。第九条：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行。（2）、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之0.1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条：交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意视为房屋已在所通知的交房日期交付，并由买受人承担商品房交付后所产生的一切费用（如物业服务费用）和法律风险。第十五条：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理。第2项约定：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”。原告周欢于2016年12月17日向被告安泰公司支付房款108303元。原告周欢与被告安泰公司的《商品房买卖合同》签订后，被告泰和城公司未按照约定将前两年租金24380元一次性返还给原告，也未支付2021年度的租金11604元，原告仅仅收到2020年度1个月的租金967元及抵扣4个月租金的购物卡。2017年5月1日后，被告安泰公司未按照《商品房买卖合同》约定向原告发出书面交付通知并办理交接手续，此后360日内，被告安泰公司也没有为原告办理产权登记手续。另查明，二被告与原告所签两份合同中的公司法定代表人（张晨辉）、注册地址（周口市七一路中段天下城12楼）、联系电话（821×××6）均记载一致。两份合同系在被告泰和城公司售楼部同时签订。涉案商铺已投入使用。本院认为，本案焦点为：一、原被告之间是否达到合同解除的条件；二、前两年租金是否折抵购房款；三、原告诉请的违约金和损失如何计算；四、二被告之间是否构成公司人格混同。关于第一个焦点，在涉案《商品房买卖合同》中，原、被告在第九条明确约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1...（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。”但在《商铺委托经营合同》中，原被告第七条其他特别约定“1、为保证经营的稳定性和连续性，双方约定未经协商一致任何一方不得擅自更改、解除本合同，不得自行经营，不得另行委托第三方托管该物业。”结合本案实际情况，涉案标的物实为以经营牟利为目的的商铺，不是以居住为目的的商品住宅房屋，房屋是否办理交付手续不影响房屋的出租经营，也不损害到原告的实质性利益。因两份合同目的的关联性，交付形式可以不以由原告实际接收并再行交付承租人为标准，而可以该商铺实际由出租人使用为标准。故解除双方合同不利于维护市场稳定和交易安全，而以追究违约者的违约责任能够更好地保护守约者的合法权益,因而被告安泰公司应当承担逾期交付的违约责任。被告安泰公司不能证明向原告发出书面交付通知并办理交接手续的时间，也未能有效说明交付被告泰和城公司投入使用的具体日期，本院综合考虑酌定交付时间为2019年12月31日。被告泰和城公司未按照约定向原告返还前2年的租金并支付2021年度的租金及2020年度下余6个月的租金，也应当承担违约责任。关于第二个焦点，《商品房买卖合同》约定案涉商铺总价款为108303元，原告如约交纳了全部购房款108303元，不存在前两年租金折抵购房款的情况，假如被告辩称前两年租金已折抵购房款成立的话，为什么还要在《商铺委托经营合同》中约定前2年租金在办理完该物业《商品房买卖合同》时一次性返还，被告的主张显然不能自圆其说，难以成立。关于第三个焦点，本案中，两份合同中对违约责任均有明确约定，合同是双方的真实意思表示，并不存在法定的无效情形，因此合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的位于金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”此条的关键在一方当事人请求增加或减少，并且还需要满足违约金低于造成的损失或过分高于造成的损失，请求增加或减少违约金的一方应举证证明自己的损失。本案中，周欢在起诉状诉讼请求第二项中明确要求“判令安泰公司按《商品房买卖合同》第九条的约定向其支付违约金并赔偿经济损失”，本案周欢虽然提出调整违约金的要求，但是未举证证明自己由此造成的损失，理应承担举证不能的不利后果，因此应按商品房买卖合同的约定计算违约金。同理，原告诉请3请求的委托经营违约金也应按照委托经营合同的约定计算违约金；关于第四个焦点，判断二被告是否属于人格混同，应当审查二公司之间是否具备“组织机构混同”、“公司间财产混同”、“经营业务混同”等人格特征是否表现为高度一致。本案中，二被告与原告签订合同时向原告披露的公司信息，以及两份合同履行的利益关联，虽可以使原告相信二被告属于关联公司，但却没有证据显示二被告之间还有“财产混同”、“经营业务混同”等情形，因而不足以认定二被告之间构成人格混同，二被告应各自承担本案民事责任，不应承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第三款，《中华人民共和国公司法》第三条第一款、第二百一十六条第（四）项之规定，判决如下：一、被告周口市安泰置业有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告周欢逾期交付违约金（以108303元为基数，自2017年5月2日起至2019年12月31日止按日万分之一计算）。二、被告周口市泰和城百货有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告周欢2017年度和2018年度两年租金20630元，并支付违约金（以20630元为基数，自2017年7月24日起至2019年12月31日止按日万分之一利率计算）。三、被告周口市泰和城百货有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告周欢2020年度七个月租金6769元并支付违约金（以6769元为基数，自2020年5月1日起至付清之日止按日万分之一利率计算）。四、被告周口市泰和城百货有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告周欢2021年度租金11604元并支付违约金（以11604元为基数，自2021年5月1日起至付清之日止按日万分之一利率计算）五、驳回原告周欢的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取1233元，财产保全费420元，合计1653元，由被告周口市泰和城百货有限公司和周口市安泰置业有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员  蔡常青二〇二一年七月二十七日书记员  张 淼