吉林省公主岭市人民法院民事判决书（2021）吉0184民初3428号原告：周鑫，男，汉族，1978年6月28日出生，地址：公主岭市。        原告：吕丹，女，汉族，1986年3月31日出生，地址：公主岭市。        被告：公主岭弘盛房地产开发有限公司，住所地公主岭市大岭镇姜李村三屯        法定代表人：沈崇峻，系执行董事。        委托诉讼代理人：邹建凤，系公司法务。        第三人：盛京银行股份有限公司长春分行，住所地吉林省长春市朝阳区工农大路**。        负责人：赵廷贺，系行长。        委托诉讼代理人：马誉文，该行员工。        委托诉讼代理人：刘璐，该行员工。        原告周鑫、吕丹与被告公主岭弘盛房地产开发有限公司（以下简称宏盛公司）、第三人盛京银行股份有限公司长春分行（以下简称盛京银行长春分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周鑫、吕丹，被告宏盛公司委托诉讼代理人邹建凤，第三人盛京银行长春分行委托诉讼代理人马誉文、刘璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        周鑫、吕丹向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原被告签订的《公主岭·恒大花溪谷商品房认购书》编号：G0000523和《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201910010207）；2、判令被告返还原告购房款202，575元（大写贰拾万零贰任伍佰染拾伍元整）、已还贷本金约26，785.8元（具体以第三方银行结算明细为准）、物业维修基金3647．60元、产权代办费660元，共计233668．4元；4、判令被告返还原告本金利息约1495．48元（以元本金为基数按LPR利率从2021年6月1日起暂计算2021至8月1日，最终利息计算至实际给付之日止）；5、判令被告立即向第三人返还《个人房屋按揭借款及担保合同》收受的购房贷款（以银行实际结算明细为准）；6、案件受理费等诉讼费用，由被告承担。2019年10月1日，原、被告经平等协商签订《公主岭恒大花溪谷商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》，约定：原告购买公主岭·恒大花溪谷楼盘224（007-24#）幢1单元09层010903（903）号住宅，定金为2万元，房屋总价652，575.00元（大写陆拾伍万贰任伍佰染拾伍元整），采用按揭付款（商业贷款）方式，首付款202，575元（大写贰拾万零贰任伍佰染拾伍元整），余款45万元由银行提供按揭贷款。原告按照约定支付被告定金2万元，并支付首付款202，575元，维修基金3647．60元，产权证代办费660元。同日，原告与被告签订了《无理由退房协议书》。2019年10月，原告与第三人签订了《个人房屋按揭借款及担保合同》，合同编号：12021923190003522019年10月28日，第三人按照合同约定发放了45万元贷款。根据原被告签订的《无理由退房协议书》之约定：自签署商品房买卖合同及无理由退房协议书之日起至办理入住手续前的任何时间，原告在不存在任何违约行为，可享有无理由退房的权利。原告因个人安排不需要该处住房，且满足无理由退房的前置条件，于2021年6月1日通知被告解除购房合同，但被告未予处理，故向贵院提起诉讼，请贵院查清事实，支持原告全部诉请。        公主岭弘盛房地产开发有限公司辩称，因原告符合无理由退房条件，同意解除双方签订的商品房买卖合同，返还房款首先用于偿还银行贷款，其余部分返还原告，因被告退款需履行一定的审批程序，请求法院给予六个月的退款期限。推荐佣金19，577元要求在房款中扣除。要求原告配合办理房屋撤销备案手续。利息部分根据无理由退房协议不予承担。        盛京银行长春分行陈述，原告与我行签订的个人房屋按揭借款及担保合同合法有效，在原告未全部偿还本息前不同意解除。如果因房屋买卖主合同解除而解除，我行请求法院判令应承担偿还剩余本息的义务人提前偿还贷款。        经审理查明，2019年10月1日，原告赵丹与被告签订《公主岭恒大花溪谷商品房认购书》（编号G0000523）、《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为201910010207）、《无理由退房协议书》，约定原告赵丹购买被告开发的公主岭市恒大花溪谷项目224（007-24#）幢1单元09层010903（903）号住宅，房屋总价652，575元，首付款202，575元（含20，000元定金），余款支付方式为按揭付款；原告在办理入住手续前的任何时间，享有无理由退房的权利等。合同签订后，原告向被告支付首付款202，575元（含20，000元定金），维修基金3，647.6元，产权证代办费和不动产登记费660元，合计206，882.6元。二原告与第三人及被告于2019年10月28日签订《个人房屋按揭借款及担保合同》（合同编号：1202192319000352），由被告提供连带责任保证担保，二原告贷款金额450，000元，第三人向二原告发放的贷款本金450000入被告账户。二原告自借款合同签订后逐月向第三人归还贷款本息。2021年7月二原告向本院提起诉讼。        上述事实有当事人陈述与辩解，各方当事人提交的《公主岭·恒大花溪谷商品房认购书》、《商品房买卖合同》、《无理由退房协议书》、《个人房屋按揭借款及担保合同》、缴款收据等在卷佐证。        本院认为，原告周鑫与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及二原告同第三人、被告签订的《个人房屋按揭借款及担保合同》，均系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。现原告起诉要求解除同被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，被告也同意解除，本院予以解除。二原告与第三人及被告签订的《个人房屋按揭借款及担保合同》的成立依赖于商品房买卖合同的成立，从合同的履行目的而言，借款合同的履行服务于商品房买卖合同的履行，商品房买卖合同纠纷的处理与借款合同纠纷的处理存在必然的关联。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”的规定，原告周鑫与被告双方的商品房买卖合同解除，二原告请求解除与第三人及被告签订的《个人房屋按揭借款及担保合同》，事实及法律依据充分，本院予以支持。依照上述解释第二十一条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，第三人不存在违约行为，其权益应依借款合同的约定予以保障。因此，被告弘盛公司应当将其收受的购房贷款的本金和购房款分别返还第三人和原告，并办理商品房的抵押登记的涤除手续。即被告弘盛公司应在商品房买卖合同解除后将二原告剩余的贷款本金（贷款本金450，000元减除二原告已还部分，具体金额以第三人系统显示数据为准）返还给第三人。二原告应同时向第三人清偿被告弘盛公司还款日前的应付未付的利息（具体金额以还款当日第三人系统显示数据为准）。被告弘盛公司还应在商品房买卖合同解除后，向原告赵丹返还购房首付款202，575元（含定金20000元），维修基金3，647.6元，产权证代办费和不动产登记费660元，以及二原告已向第三人归还的银行贷款本金（具体金额以第三人系统显示数据为准）。被告主张返还原告购房款中，应扣除推荐佣金19，577元，并提供了结佣明细一览表和向中介支付佣金的支付凭证，故依据原被告双方《无理由退房协议书》第三条约定，该19，577元推荐佣金在返还给原告的购楼款中予以扣除。虽依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，当事人有权要求赔偿损失，但本案因无理由退房而产生的诉争，而非原、被告双方基于商品房买卖合同中的违约行为而发生，原告为购买商品房向第三人借款支付购房款，使用了贷款本金，至商品房买卖合同解除前产生的贷款利息，即其已向第三人支付的贷款利息应由其自行负担。有关《商品房买卖合同（预售）》及《个人住房（商业用房）借款合同》解除后其他相关手续的处理问题，各方应根据诚信原则，相互配合，妥善解决。        综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条第二款的规定，判决如下：        一、解除周鑫与公主岭弘盛房地产开发有限公司签订的《公主岭恒大花溪谷商品房认购书》（编号G0000523）和《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为201910010207）；        二、解除周鑫、吕丹与与盛京银行股份有限公司长春分行、公主岭弘盛房地产开发有限公司签订的《个人房屋按揭借款及担保合同》（合同编号：1202192319000352）；        三、公主岭弘盛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向周鑫、吕丹返还购房款187，305.6元（含维修基金3，647.6元、产权证代办费和不动产登记费660元）及周鑫、吕丹已向盛京银行股份有限公司长春分行归还的贷款本金（具体金额以盛京银行股份有限公司长春分行系统显示数据为准）；        四、公主岭弘盛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向盛京银行股份有限公司长春分行返还周鑫、吕丹至本判决发生法律效力之日止剩余的贷款本金（贷款本金450，000元减除周鑫、吕丹已还部分，具体金额以盛京银行股份有限公司长春分行系统显示数据为准）。未按上述确定的还款日还款，还款日以后所产生的利息由公主岭弘盛房地产开发有限公司清偿至贷款本金付清为止；        五、周鑫、吕丹于本判决发生法律效力之日起十日内，向盛京银行股份有限公司长春分行清偿公主岭弘盛房地产开发有限公司还款日（本判决第四项确定的日期）以前的应付未付的利息（具体金额以还款当日盛京银行股份有限公司长春分行系统显示数据为准）；        六、驳回周鑫、吕丹的其他诉讼请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费5162元，由公主岭弘盛房地产开发有限公司负担。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。        审判员    潘正龙二〇二一年七月十五日书记员    孙琪