淮安市洪泽区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0813民初1393号原告：淮安市洪泽区城市资产经营有限公司，住所地江苏省淮安市洪泽区东九道26号。法定代表人：梁勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：钱先明，江苏天帆（沭阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘茜，江苏天帆律师事务所律师。被告：张文风，男，1968年1月17日出生，汉族，住江苏省淮安市洪泽区。原告淮安市洪泽区城市资产经营有限公司与被告张文风房屋租赁合同纠纷一案,本院于2021年4月23日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年6月2日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘茜到庭参加诉讼,被告张文风经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告淮安市洪泽区城市资产经营有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原被告2019.4.2日签订的《房屋租赁合同》于2020.12.31日解除，被告立即将富民五期第46号商铺恢复原状（腾空房屋并无损坏）返还原告；2、判令被告向原告支付违约金5000元；3、判令被告向原告支付自合同解除之日至实际腾退之日的商铺占用费（按租金标准计算）；4、判令被告负担案件受理费。事实和理由：2019年4月2日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》。约定：被告承租原告富民五期第46号商铺；租赁期间为2019年4月20日至2022年4月19日；年租金9000元，每年度结束前一个月缴纳下一年度租金，履约保证金5000元；被告不得转租、转让或转借，不得变更用途，也不得用于违反国家法律、法规的其他经营活动；被告如违反，原告有权终止合同，自行收回房屋，造成的损失由乙方承担，原告有权直接从履约保证金中扣除相关费用。同日，被告出具《承诺书》再次承诺不转租。2020年，原告经现场核查发现被告私自将涉案富民五期第46号商铺转租给案外人。2020年12月14日，原告发出通知，要求被告于2020年12月31日之前整改，但被告至今未作整改。为维护原告合法权益，原告提起诉讼。被告张文风未作答辩，也未向本院提交书面答辩状和证据材料。经审理查明事实如下，淮安市洪泽区富民家园五期（富盛家园）46号商铺系原告淮安市洪泽区城市资产经营有限公司开发的房产，于2021年初始登记在原告名下，证号是苏（2021）洪泽区不动产权第0153000号。2019年4月2日，淮安市洪泽区城市资产经营有限公司（甲方）与张文风（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于富盛家园（富民五期）第46号商铺，总面积约为37.02平方米租给乙方使用，经营范围为冷饮批发；租期自2019年4月20日至2022年4月19日；年租金9000元，在合同签订时乙方交纳首年租金，以后每年度结束前一个月缴纳下一年度租金，在合同签订时乙方预交履约保证金5000元，租赁期结束，乙方应将房屋完整的归还甲方，并结清各项费用后，甲方及时退还乙方履约保证金；乙方必须按照合同规定时间交纳租金及其他相关费用，到期不交，并经甲方催款后仍不交纳的，甲方有权终止合同并收回房屋，预交履约保证金不退还；乙方有以下行为均属违约，擅自将房屋整修转租、转让或转借……，甲方有权定期或不定期度房屋使用情况进行检查，针对发现乙方有违反本合同相关条款的行为，有权要求限期整改；乙方不得转租、转让或转借……；乙方如违反上述条款，甲方有权终止合同，自行收回房屋，造成的损失由乙方承担，原告有权直接从履约保证金中扣除相关费用。同日，张文风向原告出具《承诺书》，承诺租赁过程中不擅自将房屋转租、转让或转借……。2020年9月29日，淮安市洪泽区城市资产经营有限公司经现场核查发现张文风擅自将富民五期第46号商铺转租给案外人。2020年12月14日，淮安市洪泽区城市资产经营有限公司通过短信向张文风发出通知，要求张文风于2020年12月31日之前整改，收回商铺自营，如逾期不予整改，将通过司法途径终止《房屋租赁合同》，扣除履约保证金，依法收回富民五期46号商铺，张文风至今未作整改。另查明，被告张文风按照合同约定交纳租金至2021年4月19日和履约保证金5000元。以上事实由原、被告的当庭陈述及原告提供的关于洪泽县富民家园五期安置房工程项目建议书的批复、房屋租赁合同、承诺书、谈话笔录、通知及短信通知等证据加以佐证，经质证是真实的，能够证明案件事实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告之间签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，依法成立生效。原告淮安市洪泽区城市资产经营有限公司按照合同约定将涉案房屋出租被告使用，但被告张文风违反房屋租赁合同及承诺书中关于房屋不得转租、转让或者转借的条款约定，被告已构成违约。根据法律规定，被告张文风违约后，原告淮安市洪泽区资产经营有限公司有权终止合同、收回涉案房屋。对原告要求解除房屋租赁合同并要求被告将涉案商铺腾空返还原告的诉讼请求，本院予以支持。原告向被告发送通知要求被告整改，如不整改将通过司法途径终止房屋租赁合同，原告在通知中未提出终止房屋租赁合同，原告向本院诉讼提出解除租赁合同，租赁合同应当自起诉状副本送达被告时解除，故原被告双方的房屋租赁合同解除时间是2021年5月27日。被告擅自转租的违约行为应当受到惩罚，双方在合同中约定履约保证金为5000元，原告主张被告支付违约金5000元，本院予以支持。被告支付租金至2021年4月19日，被告应当自2021年4月20日起按照合同约定的租金标准向原告支付租金至2021年5月26日，自2021年5月27日起按照租金标准支付案涉房屋占用费至实际返还房屋之日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十四条第二款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第十条、《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款的规定，判决如下：一、原告淮安市洪泽区城市资产经营有限公司与被告张文风签订的《房屋租赁合同》于2021年5月27日解除；二、被告张文风于本判决生效之日起十日内将淮安市洪泽区富盛家园（富民五期）第46号商铺腾空，并返还给原告淮安市洪泽区城市资产经营有限公司；三、被告张文风于本判决生效之日起十日内向原告淮安市洪泽区城市资产经营有限公司支付房屋租金及占用费（按照年租金9000元为标准，自2021年4月20日起计算至返还房屋之日止）；四、被告张文风于本判决生效之日起十日内向原告淮安市洪泽区城市资产经营有限公司支付违约金5000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费168元，减半收取84元，由被告张文风负担。本判决为终审判决。审 判 员 陈士涛二〇二一年七月二十二日法官助理 任 蕾书 记 员 杨雨轩附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第十条民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。