江西省靖安县人民法院执 行 裁 定 书（2021）赣0925执异5号异议人（案外人）：吴师广，男，1966年11月22日出生，汉族，住江西省上饶市余干县。异议人（案外人）：张艳，女，1967年11月12日出生，汉族，住江西省上饶市余干县。两异议人共同委托诉讼代理人：吴英山，江西銮鹰律师事务所律师。申请执行人:刘进章，男，1982年5月19日出生，汉族，住江西省靖安县。被执行人：程利平，男，1987年10月25日出生，汉族，江西余干县人，住江西省上饶市余干县。本院在执行申请执行人刘进章与被执行人程利平民间借贷纠纷一案［案号为（2021）赣0925民初90号］中，异议人吴师广、张艳于2021年7月13日对本院查封程利平名下位于余干县××商业中心××单元××号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2021年7月23日举行了听证。异议人吴师广及两异议人的共同委托诉讼代理人吴英山、申请执行人刘进章的委托诉讼代理人卢典强、被执行人程利平均参加了听证，本案现已审查终结。异议人吴师广、张艳向本院提出异议请求：依法解除对余干县××商业中心××单元××号房屋的查封。事实和理由：2020年12月14日，异议人与程利平经中介介绍签订了房屋买卖合同，并已经实际在该房屋居住。贵院在保全中查封了该房产，因该房产已经由异议申请人购买并实际居住，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，现提出异议，请法院解除对该房产的查封。申请执行人刘进章辩称：一、对房屋买卖合同的真实性存疑，因为刘进章不是合同的当事人。物业公司也没有合同买卖双方的任何资料，无法证实双方系真实交易。从合同内容来看，房屋买卖总价款为100万元整，但购房定金却为97万元，这与买卖合同的性质及法律规定不相符；且违约条款中第1条约定明显属于不合法的约定，该条款是无效的条款。二、程利平向刘进章借款发生在2020年7月，程利平承诺还款是6个月内还清，也就是2020年12月之前还清。在明知道应当归还刘进章债务的情况下，程利平在还款到期之前将自己的房屋出卖，属于明显的转移财产的行为。其签订不合法的房屋买卖合同用于规避应偿还的债务，明显违反法律规定。即使程利平确实是收到了买方的房款90余万元，但其也未归还刘进章的分文借款，进一步佐证了程利平转移财产的违法性。三、对中介费收据的真实性无法确定，其中朱春兰、程利平的收条中写成了“程利军”，且该收条并未明确具体的房间，只写了“沿湖路148号区房屋”。物业公司的收据和水电费缴费凭证的房号与合同中的房号不吻合，该证明也没有工作人员的签字。吴师广交纳了2020年10月20日至2021年10月20日的物业费，但买卖合同签订于2020年12月14日，且中介陈述程利平是在合同签订后一个星期才将房屋交付给吴师广的，该两个事实相互矛盾。天燃气公司的发票不能体现买方就是本案的异议人。对邮政储蓄银行明细的真实性、合法性无异议，但不能证明该款是卖房款，且汇款人是吴乐华，并非吴师广一方。听证中，被执行人程利平陈述涉案房屋确实已卖给吴师广、张艳，对吴师广、张艳的异议请求、事实和理由均没有异议。本院查明，2018年6月11日，程利平与余干县东兴房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，程利平及朱春兰以821717元购买了位于余干县××商业中心××单元××号房屋，但程利平、朱春兰未及时办理房产证。2020年12月14日，吴师广、张艳与程利平、朱春兰经余干县秀秀房地产中介服务有限公司介绍签订《房屋买卖合同》，约定吴师广、张艳以1000000元价款购买程利平名下位于余干县××商业中心××单元××号的房屋，购房定金970000元，余款30000元等证办下来以后满两年半过户付清。同日，吴师广通过其父亲吴乐华的银行账户转账960000元至程利平账户，吴师广代程利平微信转账10000元中介服务费至中介周细秀微信。2020年12月下旬，吴师广、张艳实际占有并入住该房屋至今。吴师广、张艳入住后，于2021年2月27日缴纳了2020年10月20日至2021年10月20日的物业费2406元，2021年3月16日缴纳了燃气费500元，于2021年7月12日缴纳了2021年1月至6月的电费301.8元，2021年7月22日缴纳了水费300元。因程利平之前未办理房产证，双方一直未办理房屋产权过户手续。另查明，本院在审理刘进章诉程利平民间借贷纠纷案时，于2021年1月27日保全查封了程利平名下位于余干县××商业中心××单元××号的房屋，即涉案房屋。异议人吴师广、张艳不服，故向本院提出执行异议如上。听证中，吴师广、张艳表示同意将剩余价款30000元按照人民法院的要求交付执行。上述事实有身份证、户口本、结婚证、收据、转账截图、银行交易明细、水电费发票、《房屋买卖合同》《商品房买卖合同》、余干县家和物业管理有限公司出具的证明，本院依法调取的涉案房屋物权费交纳收据、银行交易明细、对物业工作人员和房屋中介所作的询问笔录及当事人听证陈述等证据证实。本院认为，一、关于合同效力问题。吴师广、张艳与程利平的房屋买卖协议系双方当事人真实意思表示，未违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，本院认定程利平、朱春兰将位于余干县××商业中心××单元××号的房屋卖给吴师广、张艳的事实成立。刘进章辩称程利平系恶意逃避债务，但其并未举证证明吴师广、张艳系恶意相对人，本院对其辩称意见不予采纳。二、关于吴师广、张艳是否交付房款问题。吴师广、张艳提交的户口本、转账记录及本院依法在邮政储蓄银行调取的银行交易明细可以证明其已按约支付了970000元的房款。刘进章辩称转账人非吴师广、张艳，不能证明是购房款，本院认为，转账人吴乐华系吴师广的父亲，其代为支付房款合法且符合情理，对该辩称意见不予采纳。三、关于房屋是否实际交付居住问题。虽然吴师广、张艳提供的部分证据存在瑕疵，但其提交的水电费发票、物业费收据、燃气费转账记录、物业出具的证明及本院依法对物业公司工作人员、中介公司工作人员所作的笔录形成的证据链，可以证明吴师广、张艳自2020年12月起实际占有并居住涉案房屋至今，该房屋买卖合同已实际履行。四、关于双方因其他原因未办理过户登记，导致本案执行异议纠纷产生的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”规定，涉案房屋买卖事宜的客观情况符合本规定情形，吴师广、张艳提出执行异议依法有据，故本院对其异议请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对程利平名下的位于余干县××商业中心××单元××号房屋的执行。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 余光华审 判 员 熊自恩审 判 员 刘章辉二〇二一年七月二十六日法官助理 陶端远书 记 员 任沙沙附：相关法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。