陕西省大荔县人民法院 陕西省大荔县人民法院民事判决书 (2021)陕0523民初2271号 原告：闫蕊，女，1984年12月19日出生，汉族，住大荔县，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。被告：孟煜华，男，1982年6月3日出生，汉族，住大荔县，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。原告闫蕊与被告孟煜华占有物返还纠纷一案，本院于2021年4月26日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告闫蕊、被告孟煜华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告闫蕊向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告限期搬离原告位于大荔县同州印象F4南-16号商品房；2.依法判令被告支付自2021年4月1日起至搬离之日的租金按每日200元计算，并赔偿经济损失20000元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年原告将其位于大荔县同州印象F4南-16商品房租赁给陕西正隆达贸易有限公司，租赁合同一年签订一次。在租赁期间，陕西正隆达贸易有限公司将原告房屋转租给了被告。2021年元月，正隆达公司称没有精力运作转租，与被告解除了租赁合同。随即与原告解除了租赁合同，并告知被告需要继续承租的话可以直接找原告签订租赁合同，后被告与原告协商，因租金问题一直未能达成一致，正隆达公司与原、被告三方商议后被告答应于2021年3月31日之前搬离。2021年4月原告重新找到租户，在陪同租户看房时才得知被告不但没有搬离，且将大门紧锁，并在房屋卷闸门、墙面上喷涂“有纠纷”字样导致房屋未能出租。被告的行为对原告造成了极大的经济损失，故原告起诉至法院。被告孟煜华辩称，2019年1月1日，他与大荔居然之家家居建材有限公司签订《居然之家招商合同》，约定由他承租一层面积为364.51平方米的摊位（摊位号为1397-1-1-50，包含原告闫蕊起诉的F4南-16在内的四间一层商铺）用于经营东鹏瓷砖，租赁期限为2018年12月29日至2019年12月28日，租金每平方米0.7元，共计93133.40元，优惠后为78334.12元。合同期满后，大荔居然之家公司未与他另行订立合同，但按照原合同续至2020年3月31日，他将租金及物业费已交至大荔居然之家公司。之后大荔居然之家公司称其商铺从陕西正隆达置业公司承租而来，而他所承租商铺有纠纷。2021年1月27日，陕西正隆达置业公司与他协商达成协议，按照原合同标准他向陕西正隆达置业公司交纳2020年4月1日至2020年12月31日的租金58000元。2021年2月23日，他与陕西正隆达置业公司再次达成协议，租期为半年，预交2万元押金，于2021年3月底前协商签订合同。后因租金问题未能达成一致，2021年3月22日，因原告在案涉房屋交涉索要租金后报警，他借给陕西正隆达置业公司候某某1万元，候某某与原告达成协议给付原告1万元，并要求他3月31日前搬离。后他于3月28日开始搬离，至3月31日基本已搬完，但陕西正隆达置业公司以租金未付清不让搬，僵持之下，陕西正隆达置业公司又让他搬离，但因居然之家公司未验收（居然之家公司收取2万元保证金），故而未交钥匙。现他认为，他与原告之间并无租赁合同，他也愿意交回钥匙，但不知应该向谁交回。关于租金及损失问题，原告无权向他主张该部分损失，他因大荔居然之家公司承诺其租期10年，而实际仅签订一年合同，导致他装修损失100多万元。经审理查明：2019年6月20日，原告与陕西正隆达置业有限公司签订商品房买卖合同，约定：陕西正隆达置业有限公司将其开发的位于大荔县XX广场XX小区商业用途的门面房F4南-XX号房屋（房屋为三层，面积共226.1平方米，每层面积75.4平方米）出售给原告闫蕊，并办理房屋预售备案登记。后原告将该房屋出租给陕西正隆达贸易有限公司，租赁合同一年一签，租金每半年一付。2020年8月27日，原告与陕西正隆达贸易有限公司签订了租赁合同，约定：原告闫蕊将案涉F4南-16号门面房出租给陕西正隆达贸易有限公用于办公，租赁期限为一年，从2020年7月1日至2021年6月30日止，租金为每平方米15元，租金合计40698元。2021年1月27日，经双方协商同意支付原告2020年7月1日至12月31日租金23490元。2021年3月31日，原告与陕西正隆达置业有限公司签订解除租赁合同协议：双方原签订的商铺委托代租代管合同于2021年3月31日终止，原告收回自己经营。2019年1月1日，被告经大荔县居然之家家居建材有限公司招商，双方签订了《居然之家招商合同（2018版）》，约定：大荔县XX居XX号为1397-1-1-XX场地364.61平方米（包含案涉同州印象F4南-XX号商铺一层）出租给被告经营东鹏瓷砖，租赁期限自2018年12月29日至2019年12月28日，租赁面积为364.51平方米，每平方米日租金0.7元，租金合计共93133.4元，优惠后为78334.12元。租金半年一付。到期后，大荔县居然之家家居建材有限公司与被告续签合同至2020年3月31日。后被告继续在原摊位上经营至2020年年底，陕西正隆达置业有限公司要求被告支付2020年4月1日至2020年12月31日租金。2021年1月27日，陕西正隆达置业有限公司与被告达成协议，约定：1.被告按原居然之家所租合同费支付业主2020年4月1日至2020年12月31日租金58000元。经协商免被告2020年4月1日至2020年12月31日的所有物业费；2.从2021年1月1日被告与居然之家另行协议，限期达成协议，2021年1月27日至2月5日由陕西正隆达置业有限公司主管及被告、居然之家负责人协商。如不能协商成功，另行签订租房合同。后三方未能协商达成一致意见。2021年2月23日，陕西正隆达置业有限公司与被告再次签订协议，约定：1.正隆达公司与被告协商，被告同意继续租用原租赁所用门店，但因各种原因及业主利益暂协商，同意被告临时租用半年，期限为：2021年1月1日至2021年6月30日，为短期租用期（租金未定）。2.为了保证各方利益，被告交调解办保证金2万元，在2021年3月底前完善，具体租金经业主及正隆达公司股东与被告协商决定，完善2021年1月1日至2021年6月30日期间的租赁合同，如被告不主动在此期间签订此合同，属单方违约，所交保证金作为违约金处理。2021年3月22日，被告因与原告就租金问题未能达成一致，双方发生矛盾，经陕西正隆达置业有限公司主管候某某及派出所民警协调，被告交给正隆达置业公司候某某1万元，候某某当即交付给原告，并出具证明：东鹏瓷砖与房主闫蕊经候某某调解和110民警协调，由东鹏瓷砖孟煜华向闫蕊支付2021年1月1日至3月31日房费暂付1万元。3月31日东鹏瓷砖给房主闫蕊腾出房主原租房面积以合同为证，租金以合同结算为准。闫蕊于2021年3月31日按合同接房并结清租金。2021年3月28日，被告开始搬离其租赁门店。2021年3月31日，陕西正隆达置业有限公司指派保安监督被告腾房，后因陕西正隆达置业有限公司认为被告欠其租金未清，要求保安制止被告搬离，被告僵持之下停止搬离。后陕西正隆达置业公司又要求被告办理，但被告以居然之家公司未验收至今未将案涉房屋钥匙交回。后原告带新租户看房时发现案涉房屋未交回，且卷闸门上被喷涂“有纠纷”字样，导致无法对外出租。故原告起诉，要求被告搬离案涉房屋并赔偿损失。另查明，陕西正隆达置业有限公司起诉被告大荔县致远建材经销部（经营者：孟煜华），要求被告搬离承租的除过本案涉及房屋之外的同州印象F4南-15、17、18号三间门面房及赔偿损失。诉讼过程中，提供陕西正隆达置业有限公司与西安居然之家家居建材有限公司签订的加盟委托管理协议，约定：正隆达置业公司加盟XX居XX店，并委托西安居然之家公司对加盟店进行运营管理。并于2018年2月1日成立大荔居然之家家居建材有限公司（经营范围为：家具家居用品、建筑装饰材料、五金交电、物业管理、商铺租赁等，原法定代表人为王伟东，持股100%，2018年7月12日变更为王纪超）。又查明，陕西正隆达置业有限公司成立于2009年8月31日，经营范围为：房地产开发、土木工程施工、园林绿化；水电安装、五金机电销售、房屋租赁、场地租赁等。原法定代表人为王伟东，后于2020年12月15日变更为陆海洋。陕西正隆达贸易有限公司成立于2013年4月26日，经营范围为：日用百货、服装、工业产品、电子产品、建材的销售、物业管理、房屋租赁、场地租赁、餐饮管理及酒店管理、柜台出租、保洁服务等。原法定代表人为王伟东，于2016年8月19日变更为晋智强。以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、租赁合同、解除租赁合同协议、照片、证人候某某、李某某证言；被告提供的居然之家招商合同、与陕西正隆达置业有限公司2021年1月27日协议、2月23日协议、3月22日证明，大荔县XX房XX中心出具的证明，谈话笔录、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，综合诉辩双方的意见，本院就本案双方相关争议焦点评判如下:一、   本案相关合同的认定。1.案涉房屋为原告基于商品房买卖合同从陕西正隆达置业有限公司继受取得，并办理了网签备案登记手续。该合同合法有效，原告即为案涉房屋合法占有人。2.原告与陕西正隆达贸易有限公司签订的《同州印象商业门面房租赁合同》，该合同已经于2021年3月31日由原告与陕西正隆达置业有限公司协商解除，并将正隆达贸易有限公司所欠原告2020年7月1日至12月31日的租金付清的事实，本院予以确认。3.陕西正隆达置业有限公司与西安居然之家家居建材有限公司签订的《加盟委托管理协议》，约定：正隆达置业公司加盟XX居XX店，并委托西安居然之家公司对加盟店进行运营管理。并成立大荔居然之家家居建材有限公司。该合同系陕西正隆达置业有限公司另案诉讼证据材料，故本院予以确认。4.被告与大荔居然之家家居建材有限公司签订的招商合同，承租包含案涉房屋在内的四间房屋用于经营东鹏瓷砖，该招商合同于2019年12月28日到期后续签至2021年3月30日期满。双方对该合同均无异议，本院予以确认。该合同期满后，被告与陕西正隆达置业有限公司达成协议，并将2020年4月1日至2020年12月31日的租金，按照招商合同标准交给陕西正隆达置业有限公司。2020年2月份，被告与陕西正隆达置业有限公司再次签订协议，由被告租用半年，并于3月底完善合同。但双方于2020年3月底前未达成一致。被告承诺于2021年3月31日将房屋腾出。双方对上述两份协议的真实性亦无异议，本院亦予以确认。综上，经查，陕西正隆达贸易有限公司与陕西正隆达置业有限公司、大荔居然之家家居建材有限公司原法定代表人均为王伟东，应为关联企业。案涉房屋虽历经陕西正隆达置业有限公司、陕西正隆达贸易有限公司分别与原告签订商品房买卖合同，租赁合同、解除协议；被告与大荔居然之家家居建材有限公司签订招商合同、与陕西正隆达置业有限公司签订两份协议，但案涉房屋实际为陕西正隆达置业有限公司管理、控制、运营。故原告与陕西正隆达置业有限公司签订解除协议的效力，应予认定。二、原告主体资格问题。《中华人民共和国民法典》第四百五十八条对占有进行了规定，依据该条规定，占有是指对于物事实上的控制和支配。在本案中，原告与陕西正隆达置业有限公司达成商品房买卖合同，故原告基于合同关系取得案涉房屋合法占有权人的权利。因此，原告占有案涉房屋的事实存在，依法有权行使占有物返还请求权和损害赔偿请求权。故原告主体资格适格，故原告请求被告搬离案涉房屋的请求，本院予以支持。三、关于被告应否承担自2021年4月1日至实际搬离之前的租金及损失问题。原告要求被告支付自2021年4月1日起至实际搬离之日的租金并赔偿经济损失20000元的诉请，原告提供其与陕西正隆达贸易有限公司签订的租赁合同违约条款作为依据，但原、被告之间并无租赁合同，且根据合同相对性原则，不能以此作为裁判的依据。同时结合被告与大荔居然之家家居建材有限公司签订的招商合同期满后，陕西正隆达置业有限公司亦按照招商合同标准计算租金。故被告无合法依据占有案涉房屋，应承担其实际占用期间的租金（每平方米日租金0.7元，每月合计1583元）。关于原告要求赔偿其损失2万元的请求，并未提供相应的证据，本院不予支持。综上，综合原、被告之间的法律关系，本案案由应确定为占有物返还纠纷，依照《中华人民共和国民法典》第四百五十八条、第四百六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告孟煜华自本判决生效之日起五日内立即搬离位于大荔县XX号XX层商品房并交付给原告闫蕊；二、被告孟煜华自本判决生效之日起向原告闫蕊支付租金（按照每月1583元的标准支付，自2021年4月1日起计算至实际搬离之日止）；三、驳回原告闫蕊的其他诉讼请求。案件受理费405元，减半收取计202.5元，由被告孟煜华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于渭南市中级人民法院。   审    判    员    田  妍  二〇二一年七月十九日   书    记    员    马  健 1