吉林省公主岭市人民法院民事判决书（2021）吉0184民初2997号原告：李志恒，男，汉族，1993年4月11日出生，现住长春市。        被告：公主岭桐波房地产开发有限公司，住所地公主岭市大岭镇岭城一号13号楼010109（107室），        法定代表人：李正钢，经理。        委托诉讼代理人：孙佳，系公司法务。        委托诉讼代理人：许静莹，系公司职员。        第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司长春市高新开发区支行，住所地长春市朝阳区高新技术产业开发区硅谷大街3355号。        负责人：杨行健，系行长。        委托诉讼代理人：祝蕾，系公司法务。        原告李志恒与被告公主岭桐波房地产开发有限公司（以下简称桐波公司）、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司长春市高新开发区支行（以下简称邮储银行开发区支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年6月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李志恒，被告桐波公司委托诉讼代理人孙佳、许静莹，第三人邮储银行开发区支行委托诉讼代理人祝蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        李志恒向本院提出诉讼请求：1．依法判令解除原、被告签订的《长春恒大文化旅游城商品房认购书》编号（G5221651）和《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为202005280050）；2．判令解除原告与第三人签订的《个人购房借款／担保合同》（合同编号为：22012153120065738795一手贷）；3．判令被告返还原告购房款：145276.00元，物业维修基金：3685.00元，产权代办费：660.00元。共：149621.00元。以及原告向第三人邮政银行已还贷本金（具体以第三方银行结算明细为准）；4．判令被告公主岭柯波房地产开发有限公司，于本判决之日起十日内向第三人，邮政银行股份有限公司长春高新开发区支行，返还原告李志恒至本判决发生法律效率之日止剩余的贷款本金，（贷款本金560000.00元减除原告已还部分，以银行实际结算明细为准）未按上诉确定的还款日还款，还款日以后所产生的利息由被告承担，清尝至贷款本金付清为止；5．从第一次申请退款至实际给付之日本金利息；6．本案诉讼费，由被告承担。事实与理由：2020年5月22日，原告交付被告定金20000.00元。2020年5月24日，原、被告签订《长春恒大文化旅游城商品房认购书》，《商品房买卖合同（预售）》《无理由退房协议书》，约定原告购买开发商的长春恒大文化旅游城项目A03-8-2-504房，房屋总价705276.00元。首付款145276.00元（含定金）余款支付方式为按揭付款：约定自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起到办理入住手续前的任何时间，享有无理由退房权利。合同签订后。在2020年5月24日原告支付首付款125276.00元，维修基金3685.00元，产权证代办费和不动产登记费660.00元，加定金20000.00元。合计149621.00元2020年5月26日，原告与邮政银行签订个人购房担保借款，合同编码：22012153120065738795。原告因个人安排原因。急需用钱，不再需要该处房屋，并且原告尚未办理入住手续，满足《无理由退房协议》的条件。原告于2021年6月通知被告解除购房合同，被告不理会，故诉至法院，恳请公正裁决。        桐波公司辩称，原告符合无理由退房条件，符合退房协议。但说清以下几点：1、双方签订的无理由退房协议书规定，在甲乙双方办理完毕有关手续后，甲方将退还乙方缴纳的楼款本金。2、如乙方是通过推荐认购的，在行使无理由退房权利时，乙方同意甲方在退还的楼款中扣除甲方已支付的佣金或奖励。本协议已经明确只有在双方在办理完毕后，才退还本金，不包括利息。原告在起诉状中自述2021年6月通知被告解除购房合同，但原告于当月17日即起诉，既没有给被告留出合理的办理时间，也没有向被告提供完备的退房资料，而且根据本协议被告在扣除佣金后，才能将剩余部分退还。        邮储银行开发区支行陈述，同意解除贷款合同，但是需要按时偿还我行贷款本金及利息，保证我行资金安全。        经审理查明，2020年5月22日，原、被告签订《长春恒大文化旅游城商品房认购书》（编号G5221651），原告认购了被告开发的长春恒大文化旅游城项目A03-8-2-504房，房屋总价705276.00元。首付款145276.00元（含定金）余款支付方式为按揭付款。5月28日，双方就认购的房屋签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为202005280050）《无理由退房协议书》，约定原告在办理入住手续前的任何时间，享有无理由退房的权利等。合同签订后，原告支付首付款145276元（含定金20000元），维修基金3685元，产权证代办费和不动产登记费660元，合计149621元。原告与第三人于2020年5月26日签订《个人购房／购车借款及担保合同》（合同编号为：22012153120065738795），贷款金额560000元。第三人向原告发放的贷款本金560000元划入被告桐波公司账户。原告自借款合同签订后逐月向第三人归还贷款本息。2021年6月，原告向被告提出无理由退房。        上述事实有当事人陈述与辩解，各方当事人提交的《长春恒大文化旅游城商品房认购书》、《商品房买卖合同》、《无理由退房协议书》、《个人购房／购车借款及担保合同》、缴款收据等在卷佐证。        本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及原告同第三人签订的《个人购房／购车借款及担保合同》，均系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。现原告起诉要求解除同被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，被告也同意解除，本院予以解除。原告与第三人签订的《个人购房／购车借款及担保合同》的成立依赖于商品房买卖合同的成立，从合同的履行目的而言，借款合同的履行服务于商品房买卖合同的履行，商品房买卖合同纠纷的处理与借款合同纠纷的处理存在必然的关联。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”的规定，原告与被告双方的商品房买卖合同解除，原告请求解除与第三人签订的《个人购房／购车借款及担保合同》，事实及法律依据充分，本院予以支持。依照上述解释第二十一条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，第三人不存在违约行为，其权益应依借款合同的约定予以保障。因此，被告桐波公司应当将其收受的购房贷款的本金和购房款分别返还第三人和原告。即被告应在商品房买卖合同解除后将原告剩余的贷款本金（贷款本金560000元减除原告已还部分，具体金额以第三人系统显示数据为准）返还给第三人。原告应同时向第三人清偿被告还款日前的应付未付的利息（具体金额以还款当日第三人系统显示数据为准）。被告桐波公司还应在商品房买卖合同解除后，向原告返还购房首付款145276元（含20000元定金），维修基金3685元，产权证代办费和不动产登记费660元，以及原告已向第三人吉林银行和平支行归还的银行贷款本金（具体金额以第三人系统显示数据为准）。被告主张返还原告购房款中，应扣除推荐佣金24685元，原告仅认可佣金为19747元，被告未提供证据证明佣金的数额为24685元，故按照原告认可的佣金19747元在返还给原告的购楼款中予以扣除。虽依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，当事人有权要求赔偿损失，但本案因无理由退房而产生的诉争，而非原、被告双方基于商品房买卖合同中的违约行为而发生，原告为购买商品房向第三人借款支付购房款，使用了贷款本金，至商品房买卖合同解除前产生的贷款利息，即其已向第三人支付的贷款利息应由其自行负担。有关《商品房买卖合同（预售）》及《房屋按揭借款合同》解除后其他相关手续的处理问题，各方应根据诚信原则，相互配合，妥善解决。        综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条第二款的规定，判决如下：        一、解除李志恒与公主岭桐波房地产开发有限公司签订的《长春恒大文化旅游城商品房认购书》（编号G5221651）和《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为202005280050）；        二、解除李志恒与中国邮政储蓄银行股份有限公司长春市高新开发区支行签订的《个人购房／购车借款及担保合同》（合同编号为：22012153120065738795）；        三、公主岭桐波房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向李志恒返还购房款129874元（含维修基金3685元，产权证代办费和不动产登记费660元）及李志恒已向中国邮政储蓄银行股份有限公司长春市高新开发区支行归还的贷款本金（具体金额以中国邮政储蓄银行股份有限公司长春市高新开发区支行系统显示数据为准）；        四、公主岭桐波房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向中国邮政储蓄银行股份有限公司长春市高新开发区支行返还李志恒至本判决发生法律效力之日止剩余的贷款本金（贷款本金560000元减除李志恒已还部分，具体金额以中国邮政储蓄银行股份有限公司长春市高新开发区支行系统显示数据为准）。未按上述确定的还款日还款，还款日以后所产生的利息由被告公主岭桐波房地产开发有限公司清偿至贷款本金付清为止；        五、李志恒于本判决发生法律效力之日起十日内，向中国邮政储蓄银行股份有限公司长春市高新开发区支行清偿被告公主岭桐波房地产开发有限公司还款日（本判决第四项确定的日期）以前的应付未付的利息（具体金额以还款当日中国邮政储蓄银行股份有限公司长春市高新开发区支行系统显示数据为准）；        六、驳回李志恒的其他诉讼请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费5426元，由李志恒负担。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。        审判员    潘正龙二〇二一年七月十七日书记员    孙秀