贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔04民终1117号上诉人（原审被告）：倪婧，女，1971年9月15日生，汉族，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市西秀区。被上诉人（原审原告）：深圳市公元物业管理有限公司。住所地：深圳市福田区福田街道滨河大道与益田路交界东南皇都广场3号楼1101至1106。统一社会信用代码：9144030077030529XN。法定代表人：曹雷，董事长。委托诉讼代理人：胡忠海，男，1970年3月6日生，汉族，住贵州省开阳县，系该公司员工。代理权限：特别授权。上诉人倪婧与被上诉人深圳市公元物业管理有限公司（以下简称公元物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2021）黔0402民初1236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月8日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。倪婧上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判。2、依法判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律理解有偏差。被上诉人于2016年1月29日与新天地业主委员会签订《西秀新天地物业服务合同》，双方对权利义务进行约定，被上诉人在履行合同的过程中未按照合同约定对上诉人所居住小区提供合格的物业服务。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第四十一条第一款等的规定判决上诉人支付给被上诉人2017年3月1日至2020年12月31日的物业服务费人民币6095元用法不全，理解有偏差。被上诉人诉上诉人从2017年3月1日至2020年12月31日期间未缴纳物业服务费的诉求，根据民事诉讼时效规定，在2017年3月1日至2018年1月27日间，原告方已超出民事诉讼时效规定，已丧失上诉权，一审法院未驳回这期间的诉讼请求，与民事诉讼法律条款不相符。一审法院判决书中的说法与常理相背。一审认为物业服务是一个持续性过程，不能以一个时间点或一个时间段判定其未履行物业义务，上诉人提交的证据中存在的问题足以证明物业公司是在很长时间内对同一地点同一问题未按照合同履行服务职责。同时一审法院认定了被上诉方在提供管理服务的过程中存在服务质量瑕疵，说明被上诉方提供给小区的服务是一个不合格的产品，却要收取合格产品的钱，于法无据。一审法院还在判决书中说到物业管理费用是维持小区正常运转必要的资金来源，也是物业公司赖以生存的物质来源，业主未交纳物业管理费的行为将影响小区公共秩序和物业公司的正常运转，也对其他按时交纳物业管理费的业主造成了不公平的后果，这样的说法上诉方认为有失偏颇。按照惯例，先服务，再付款，服务不到位，不付款或少付款。上诉方不应当支付给被上诉方不合格的服务费用，因为被上诉方的服务是次品，上诉方不能购买次品，如果确定要支付，也只能支付次品的费用，而不能全款支付。综上所述，上诉人认为一审判决认定事实不清楚，适用法律理解有偏差，为维护自身合法权益，特向贵院提起上诉，请求依法判决，支持上诉人的上诉请求。被上诉人公元物业公司未答辩。原审原告公元物业公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告向原告支付从2017年3月1日至2020年12月31日的物业管理费共计人民币6095元及自起诉之日起以日千分之三的标准计算违约金直至付清为止；2、本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告为依法成立的具有相应资质的物业管理企业法人。2016年1月29日，新天地业委会（甲方）与原告签订《西秀新天地物业服务合同》一份，双方约定：双方就西秀新天地小区实施本物业区域的物业管理服务的相关事宜，订立本合同。双方对物业管理区域概况、委托服务事项、物业服务质量、物业服务费用、双方的权利和义务、物业管理用房、物业服务合同期限及解除、违约责任等进行约定。合同第六条约定：双方选择包干制方式收取物业费：由业主/使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：0.58元/月·平方米；高层住宅：1.25元/月·平方米；商业物业：1.5元/月·平方米；幼儿园：1.5元/月·平方米。合同第九条约定：双方约定物业服务费用按月收取，每月10日前业主履行交费义务；延期交费则按每日千分之三向乙方交纳滞纳金。合同第十八条约定：本合同期限为四年，自2016年2月1日起至2020年1月31日止。合同期限届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。2019年12月12日，新天地业委会与原告续签《物业服务委托合同》一份，双方对物业基本情况、委托管理服务事项、委托管理服务期限、双方的权利和义务、物业管理服务质量标准、物业管理服务费用、住宅专项维修资金、违约责任等进行约定。合同第五条约定：本合同有效期自2020年2月1日至2023年1月31日止。1、在本合同期限届满时，业主大会没有作出续聘或选聘决定的，乙方若自愿按照原合同约定的条款内容继续提供服务，本合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。2、本合同有效期满前，甲、乙双方就续签合同达成一致的，再另行签订新合同或补充协议。3、本合同有效期满前的三个月内，甲方若需要重新选聘新的物业管理公司时，在同等条件下乙方拥有优先签约权。合同第九条约定：物业服务费用由业主或物业使用人按自有房屋建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：0.58元/月·平方米；高层住宅：1.25元/月·平方米；商业物业：1.5元/月·平方米；物业服务费按年缴纳。并约定：逾期未缴纳物业服务费用及其它费用的，乙方将按照所欠费用总额，以每日3‰计收违约金，并依法可对欠交费用者提起法律诉讼追缴一切属于乙方应得的费用。上述合同签订后，原告依约对“西秀·新天地”小区实施物业服务管理至今。被告系该小区4区1栋1单元7号的业主，其房屋建筑面积为106.09平方米，系高层住宅。现原告以被告未交纳2017年3月1日至2020年12月31日的物业费为由，诉至一审法院。西秀·新天地共有2714户，分1、2、3、4个区。通过双方确认原告提供的业主缴费清单核实，至原告起诉时超一年未缴纳物业费的业主约330户，正常缴费率为87.84%。同时，经一审法院实地查看，西秀·新天地小区各区域除4区的卫生、绿化状况稍差外，其他区域绿化、保洁、门禁、电梯维保各方面均良好。一审法院认为，新天地业委会与原告签订的两份物业服务合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法应当合法有效，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，新天地业委会与原告签订的物业服务合同，对小区全体业主具有约束力。原告入驻新天地小区后，依约对该小区提供了物业服务，被告同时也享受到该物业公司的相关服务，双方之间存在事实上的物业服务关系，被告应及时支付相应的物业费。现被告未按合同约定支付物业费，应承担相应的民事责任。原告诉请要求被告缴纳2017年3月1日至2020年12月31日的物业费，期间为46个月，按合同约定为1.25元／平方米/月标准计算，即被告应支付：46个月×1.25元×106.09=6100.2元，原告诉请低于实际计算金额，依法予以准许。对原告提出要求被告支付违约金的问题。两份物业服务合同中对被告应承担的违约责任作出了明确约定，但对原告不完全履行合同应承担的违约责任未作明确约定，从而免除了原告的违约责任，并加重了被告的违约责任，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款（二）项的规定，物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任的条款无效，对该约定违约责任的条款，应认定无效，故原告要求被告支付违约金无事实和法律依据，应不予支持。被告抗辩原告提供物业服务存在服务不到位情形，并对此事实提供了视频等证据材料。因物业服务是一个持续性过程，不能以一个时间点或一个时间段判定其未履行物业义务。原告在提供管理服务的过程中虽存在服务质量瑕疵，但根据经本院抽查核实，小区大多数业主已交纳物业费的实际，表明其物业服务质量尚能为多数业主接受。在原告已经提供物业服务的情况下，被告若认为服务中存在瑕疵，可以要求物业公司限期改正、赔偿损失或通过业委会行使更换物业公司的权利，被告以此为由拒交物业服务费的做法本院不予支持。同时，物业管理费是维持小区正常运转必要的资金来源，也是物业公司赖以生存的物质来源，业主未交纳物业管理费的行为将影响小区公共秩序和物业公司的正常运转，也对其他按时交纳物业管理费的业主造成了不公平的后果，损害其合法权益。被告所提交的视频虽反映小区的物业服务存在一定的不足，但并不能证明原告方提供的物业服务存在持续不间断的质量问题，构成根本性违约。故对被告抗辩不交纳物业管理费的理由，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《诉讼费用交纳办法》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告倪婧于本判决生效之日起五日内支付2017年3月1日至2020年12月31日的物业服务费人民币6095元给原告深圳市公元物业管理有限公司。二、驳回原告深圳市公元物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案二审期间，当事人未提交新证据。二审对一审查明的事实予以确认。二审围绕上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，本案的争议焦点为：一审判决上诉人支付被上诉人6095元物业费是否有事实和法律上的依据；被上诉人的部分诉请是否已过诉讼时效。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案系民法典施行前法律事实引起的民事案件，故适用当时的法律。关于一审判决上诉人支付被上诉人6095元物业费是否有事实和法律上的依据。上诉人所在小区新天地业委会与被上诉人签订的两份物业服务合同，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，被上诉人入驻新天地小区后，依约对该小区提供了物业服务，上诉人同时也享受到该物业公司的相关服务，上诉人应支付相应的物业费。一审法院根据合同约定及上诉人房屋面积等判决上诉人支付被上诉人物业费6095元并无不当。虽然被上诉人在提供管理服务的过程中虽存在服务质量瑕疵，但根据经一审法院抽查核实，小区大多数业主已交纳物业费的实际，表明其物业服务质量尚能为多数业主接受。且小区各区域除4区的卫生、绿化状况稍差外，其他区域绿化、保洁、门禁、电梯维保各方面均良好。上诉人诉讼中举证证明被上诉人在物业服务过程中存在对消防设施维护不及时等情形，被上诉人提供的物业服务确实存在瑕疵，但这些物业服务不到位和质量瑕疵应属于物业公司需要提高物业服务管理水平，加强改善物业服务质量的方面，而业主在享受物业服务的过程中，也应按时缴纳物业服务费。如果物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定或法律及相关行业规范确定的义务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，相关权利人可请求物业服务企业承担违约责任并要求赔偿，但法律未规定此请求权可以作为对抗交付物业管理费的抗辩权，亦不能以此作为拒缴物业服务费的理由。关于本案2017年3月1日至2018年1月27日间债权是否已过诉讼时效的问题。因物业服务合同具有继续性、公益性特征，物业服务企业提供的绿化、保洁等物业服务具有明显的公共服务的特点，其针对的是全体业主而不是单个业主，一旦提供服务，全体业主都可以享受，而不仅仅局限于单个业主。由此，在业主欠费时，物业管理企业难以行使一般民事合同的履行抗辩权，停止向特定业主提供服务，而必须继续履行物业服务合同，以保证支付物业费的业主的利益。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，即当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。《西秀区新天地物业服务合同》的合同终止时间2020年1月31日止，至被上诉人起诉时，未超过三年诉讼时效。综上所述，倪婧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人倪婧负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 虹审 判 员  谢 伟审 判 员  董伟才二〇二一年七月二十一日法官助理  周 婷书 记 员  杨 彤