湖南省吉首市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘3101民初1305号原告：覃春雪，女，1988年5月17日出生，汉族，住湖南省慈利县。委托诉讼代理人：于国军，湖南董艺律师事务所律师。被告：湘西经开区碧桂园房地产开发有限公司。住所地：湖南省湘西经济开发区武陵山大道9号武陵商厦5011室。法定代表人：叶瀚，系公司董事长。委托诉讼代理人：汤文，男，1989年12月25日出生，土家族，住湖南省石门县，系公司员工。第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司湘西土家族苗族自治州分行。住所地：湖南省吉首市乾州办事处人民南路33号（乾州老邮政局）。法定代表人：黄曙光，系分行行长。委托诉讼代理人：龙彦竹，女，1984年6月10日出生，苗族，住湖南省吉首市，系公司员工。原告覃春雪与被告湘西经开区碧桂园房地产开发有限公司、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司湘西土家族苗族自治州分行商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案，本院依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告覃春雪及委托诉讼代理人于国军，被告湘西经开区碧桂园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人汤文，第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司湘西土家族苗族自治州分行的委托诉讼代理人黄曙光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告覃春雪向本院提出诉讼请求：1．判令撤销原告覃春雪、被告碧桂园于2018年8月25日签订的《湘西经开区商品房销售合同》；2．判令解除原告与第三人签订的《个人消费借款及担保合同》；3．判令碧桂园返还原告交纳的购房款本金（含首付款和已偿还贷款本金）及已偿还贷款本金的利息合计108,316.81元（截至2021年2月8日）；4．判令碧桂园返还自本案《个人消费借款及担保合同》解除之日合同项下剩余的贷款本金，并承担利息；5．判令碧桂园赔偿原告本案请求第3项钱款的利息损失（按年利率3.85%计算，自2018年8月25日起，计算至本案请求第3项钱款实际清偿之日止）6．判令碧桂园赔偿原告已缴纳的税费9,908.20元及专项维修基金7,006元；7．判令碧桂园赔偿原告支付的本案诉讼代理费33,000元；8．判令本案诉讼费由被告承担。本案在审理期间，原告变更第3项诉讼请求为：判令碧桂园返还原告交纳的购房款本金（含首付款和已偿还贷款本金）及已偿还贷款本金的利息合计255,648.79元（截至2021年6月8日）；纠正第6项诉讼请求纠正为：判令碧桂园赔偿原告已缴纳的税费9,938.20元及专项维修基金7,006元。事实与理由：原告到被告碧桂园中央公园小区看房，被告销售员向原告推荐了2栋302房。由于是预售房，原告无法看到房屋，只能依据售楼部沙盘和销售员介绍房屋及小区配套情况。2018年8月25日，原告与被告签订了《湘西经开区商品房销售合同》，并按约定交付了首付款，办理了银行按揭贷款，还交纳了房屋税款及专项维修资金。2020年6月28日收到被告碧桂园工作人员发出的收房信息，便与之约定去看房。7月1日原告便实地看房，发现售楼部沙盘显示的一楼绿化上调至三楼，一二楼被建设成绿化下车库，原告购买302房虽为三楼房屋，而实际位置却在一楼，周围有大面积的广场和人车通道，并不是原告所理解的三楼房屋，为此双方发生争执。原告认为，在双方签订合同时，房屋及配套尚未建成，原告无法实地察看，在房屋建造完成后，该房屋不是原告理解上的三楼房屋，并发现被告存在销售宣传与小区规划严重不符，为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告湘西经开区碧桂园房地产开发有限公司辩称：一、本案双方当事人系基于真实意思表示签订的《湘西经开区商品房销售合同》（下称“买卖合同”）及其补充协议，内容合法有效，被答辩人主张撤销合同无事实及法律依据。1．被答辩人称其购买的是3楼变成了1楼不是事实；2．合同撤销权属于法定权利，被答辩人的诉状中没有写明法律依据。根据法律规定的4种可撤销情形，被答辩人不符合任意一项。即便被答辩人存在“重大误解”，应当自知道或应当知道之日起90日内主张撤销，被答辩人于2020年7月1日就知道房屋与沙盘展示不符，现在才起诉撤销已经超过除斥期间，其基于重大误解的撤销权已归于消灭；二、答辩人营销中心售楼处的沙盘受制做时间及制作条件限制，不可能一模一样，沙盘只能作为项目整体观感之用，不能作为交房标准，仅供参考，对此，沙盘中已有明示。交房应以双方签订的合同约定为准。综上，请求驳回被答辩人全部诉讼请求。第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司湘西土家族苗族自治州分行陈述称：一、被答辩人与碧桂园签订的合同是否存在可撤销情形，请法院审核；二、答辩人与被答辩人签订《个人消费借款及担保合同》合法有效，且答辩人已履行合同义务放款。无论被答辩人与碧桂园之间的诉求怎么处理，答辩人所放贷款都应及时得到清偿。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告所提交证据5．税收完税证明，拟证明原告因购买被告房产已交税9,938.20元的事实；6．湖南省物业专项维修资金专用收据，拟证明原告因购买被告房产已交交纳7,006元公共维修基金的事实；7．委托代理合同、发票，拟证明原告为实现债权交纳律师费33,000元的事实；9．覃春雪与碧桂园黎满玉聊天记录，拟证明原告2020年6月28日收到交房通知说被告安排6月30日、7月1日、7月2日三天交房的事实；被告碧桂园公司销售顾问房屋实际情况与售楼部沙盘展示有差别的事实；10．总平面及竖向设计图、案涉不动产标高截图、关于湘西高新区碧桂园项目2栋标高胡说明，拟证明湘西州自然资源肯规划局湘西经开区分局审批被告碧桂园中央公园小区2栋停车场位于室外地面以上的事实；11．视频及照片光盘，拟证明被告碧桂园中央公园小区2栋沙盘标识的停车场位于室外地面以下的事实。被告质证对上列证据的关联性提出异议，对证据7的真实性无异议，但认为金额应当为30,000元。本院经审核，对被告的质证意见不予采信。被告所提交证据：证据1．预售许可证、2栋不动产权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，拟证明①建设的商品房证照齐全，双方签订的商品房买卖合同合法有效；②案涉商品房所在楼层层高为34层，与建设情况一致，不存在3楼变1楼的情况；2．沙盘温馨提示，拟证明被告已在沙盘显眼位置明确告知，沙盘仅供参考，最终交付结果以政府部门核准文件及合同约定内容为准。原告发表质证意见称：证据1，只能证明被告具备开工建设的事实，不能证明被告没有虚假宣传、存在欺诈的事实；证据2，原告在购房的事实，并没有看到温馨提示，也没有被告的工作人员向原告说明沙盘与实际有区别。本院经审核，对原告的质证意见予以采信。被告所提交证据不能达到其证明目的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年时，原告到被告碧桂园中央公园销售中心看房，由于是预售房源，原告依据售楼部沙盘和销售员介绍房屋及小区配套情况。本案争议房屋小区整体销售沙盘注明“温馨提示：1、模型因制作比例和材质所限，与实景存在一定差异，敬请留意；2、本模型仅供参考，具体建设结果会与本模型效果存在区别，一切未有列举事项或模型更改，不再另行通知，最终交付结果则以政府部门核准文件及双方合同约定内容为准。模型比例1：110”。经过现场沙盘查看及与被告公司销售员了解交谈，原告选定了小区2栋302房。2018年8月25日，原告与被告签订了《湘西经开区商品房销售合同》，合同主要内容为：第一条、项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于湘西经济开发区工业大道编号为湘（2018）吉首市不动产权第7××1号的地块的土地使用权。该地块土地面积为130420.49㎡，规划用途为住宅，土地使用年限自2018年1月9日至2088年1月9日；出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名湘西经开区碧桂园中央公园。建设工程施工许可证号为许可证号为建规（建）字第20180404号；施工许可证号为××。第三条、买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准），为本合同第一条规定的项目中的第2幢0单元302号房，该房建筑面积为116.77平方米，套内建筑面积为94.11平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.66平方米，该商品房的用途为住宅，属钢筋混凝土结构，层高为2.9米，建筑层数地上34层，地下0层。第四条、计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述方式计算该商品房价款：按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米5673.95元，总金额人民币662547元整。第六条、付款方式及期限：付款方式：银行按揭。付款描述：2018年7月9日买受人缴纳首付人民币132547元，余款人民币530000元申请银行贷款。第七条、买受人逾期付款的违约责任。（略）第八条、交付期限。出卖人应当在2020年06月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同规定的商品房交付买受人使用；1、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；（2）买受人未能按时付款或未按时办理交房手续。第九条、出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）；（1）逾期不超过九十日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三违约金，合同继续履行；（2）逾期超过九十日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。第十条、规划、设计变更的约定。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、房型、空间尺寸、朝向。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更，出卖人未在规内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起三十天内将买受人已付款退还给买受人，并按同期银行活期存款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。第十一条、交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人发出交接通知10天内买受人不办理交接手续的，视为出卖人已交房。双方在合同中还约定装修标准以及产权登记约定等内容。合同附件有四个，即《房产分户图》和《共有建筑面积与共有分摊建筑面积构成说明》、《装饰、设备标准》以及《合同补充协议》（主要内容为房屋交接时的有关物业和银行按揭的注意事项）。原、被告双方在此同时还签订了《商品房销售合同补充协议（住宅）》，主要内容为：该房屋的权利状况、关于该商品房交付条件与交付手续、该商品房逾期交楼责任的界定以及该商品房质量及保修责任、物业管理、合同解除包括按揭贷款如何处理等内容。该补充协议有四份附件：即《税费及其他应交款项明细》、《户型分隔图》（在该图一、二、三屋平面图中，三层平面图阳台外位置有小字注明“室外地面”）、《住宅质量保证书》、《委托办理权属登记协议书》。2018年9月7日原告于中国邮政储蓄银行股份有限公司乾州支行签订了《个人消费借款及担保合同》，约定，原告向的银行中国邮政储蓄银行股份有限公司乾州支行按揭贷款530,000元；借款期限为360个月，并约定利率按中国人民银行公布的同期同档次人民币基准利率上浮15%计收，截至2021年6月8日，原告尚欠贷款余额482,888.96元。此外，原告为购房已缴纳税费9,908.2元以及7,006元房屋专项维修资金。由于合同约定2020年6月30日交房，7月1日原告便实地看房，发现售楼部沙盘显示的一楼绿化上调至三楼，一、二楼被建设成绿化下车库，原告购买302房虽为三楼房屋，而实际位置却在一楼，周围有大面积的广场和人车通道，并不是原告所理解的三楼房屋，为此双方发生争执。原告认为，在双方签订合同时，房屋及配套尚未建成，原告无法实地察看，在房屋建造完成后，该房屋不是原告理解上的三楼房屋，但双方协商未果。2020年9月28日，原告在本院登记立案，后未预交诉讼费，本院于2020年11月18日裁定按撤回起诉处理。2021年4月7日原告再次诉至法院。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，原、被告双方的争议焦点是：本案原、被告所签订《湘西经开区商品房销售合同》是否具备撤销情形；如具备相关可撤销情形，原告行使撤销权是否超过除斥期间。本案原告在购买案涉房屋时，主要参考对象主要系房屋沙盘展示以及被告方销售介绍，原告确信以上展示模型以及销售介绍后，才于2018年8月25日与被告签订了《湘西经开区商品房销售合同》。现原告主诉受被告售楼部沙盘误导的事实，经本院查看沙盘模型，该沙盘模型与实地楼盘建设差异较大，主要体现在：一是沙盘三楼为完全悬空设计，但建成楼盘实地为三楼阳台紧接平台地面，原告所购房屋在整个楼栋为三楼，但实际成为整体楼栋大平台上的一楼；二是沙盘2栋边停车场入口向下为地下停车场，但建成楼盘实地向上为地上停车场，沙盘模型与实地建筑差异过大；虽然被告方主张售楼部沙盘注明有“模型因制作比例和材质所限，与实景存在一定差异，敬请留意；本模型仅供参考，具体建设结果会与本模型效果存在区别，一切未有列举事项或模型更改，不再另行通知，最终交付结果则以政府部门核准文件及双方合同约定内容为准”的提示，但原告质证购房时并无该提示。以一般商品房消费者的购房观念来看，主要以开发商对销售房屋介绍以及沙盘展示为主，通常情况下不会去查验该房屋的核准文件以及规划设计图纸，故即便存在该沙盘提示，被告方也不能因此规避应承担的责任义务；此外，关于被告辩解称合同附件图纸中有记载有“室外地面”四个字，但该处记载“室外地面”字体太小，起不到重点提示作用；且存在用语歧义，可以存在多种理解，该地面与该阳台是否相接以及高低距离无法界定。综上所述，现被告展示的沙盘模型与建筑实物差异很大，导致了原告在本案购房意思表示出现重大偏差，造成了原告购房行为与实际购房本意不符的重大损失，原告本案中购房行为构成了重大误解。具备我国法律规定的可撤销合同的情形。《中华人民共和国民法典》及民法典实施前的《中华人民共和国民法总则》均明确规定：当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起九十日内没有行使撤销权，撤销权消灭。本案原告自述其2020年7月1日经实地看房，发现售楼部沙盘显示的一楼绿化上调至三楼，一二楼被建设成绿化下车库，原告购买302房虽为三楼房屋，而实际位置却在一楼，周围有大面积的广场和人车通道，并不是原告所理解的三楼房屋。至此，原告已知道其基于重大误解与被告所签订了《湘西经开区商品房销售合同》，其行使撤销权的期限为90日，即2020年10月29日前行使。虽然原告在2020年8月28日向本院登记立案，但因未预交诉讼费被裁定按撤诉处理。因除斥期间为不变期间，不能中止、中断、延长，原告在除斥期内起诉后又撤诉，不能引起除斥期中断，故本案因原告未在法定期限内行使撤销权，撤销权消灭。另，原告主张被告以销售欺诈手段，导致原告在违背真实意思情况下签订案涉《湘西经开区商品房销售合同》，故该合同撤销权的除斥期应当为一年，因无相关证据予以证实，故应当承担举证不能的法律后果。综上所述，原告的诉讼请求，本院不予支持，被告的辩解意见，本院部分予以采纳。第三人的陈述，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民法典》第一百四十七条、第一百五十二条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告覃春雪的诉讼请求。案件受理费3,464.62元，减半收取1,732.31元，由原告覃春雪承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 员  吴宇怀二〇二一年七月三日代理书记员  沈 洁