文书内容湖南省衡山县人民法院民 事 判 决 书民事判决书窗体顶端（2021）湘0423民初355号原告：世纪万象控股有限公司，住所地：东莞市横沥镇山厦村康乐路东兴工业区三羊大厦（荟翠连城）七栋135-136铺。法定代表人：宋瑞，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：胡婷，广东宝先律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晶妍，湖南锦昇律师事务所律师。被告：衡山衡洲房地产开发有限公司，住所地：湖南省衡阳市衡山县开云镇衡山大道1116号。法定代表人：彭社冬，董事长。委托诉讼代理人：赵润琪，湖南华方律师事务所律师。原告世纪万象控股有限公司（以下简称“世纪万象公司”）与被告衡山衡洲房地产开发有限公司（以下简称“衡洲公司”）合同纠纷一案，本院于2021年3月22日立案受理后，依法由审判员杨文龙适用简易程序，于2021年4月13日公开开庭进行了审理。书记员刘玲玲担任庭审记录。原告世纪万象公司的委托诉讼代理人王晶妍、被告衡洲公司的法定代表人彭社冬及其委托诉讼代理人赵润琪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告世纪万象公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告商业策划调研招商费10万元、月租金提成33.6万元，合计人民币43.6万元及逾期付款利息暂计至起诉之日止为3740.52元（逾期付款利息以43.6万元为基数，按照全国银行业间公布的贷款市场报价利率的1.5倍自2020年10月7日起算至实际付清之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2020年6月12日签订一份《招商代理合同》，约定由原告为被告湖南省衡阳市衡山县衡洲国际广场进行策划招商事宜，双方约定被告需支付原告商业策划调研招商费15万元、月租金提成为三个月租金。2020年9月29日，在原告的策划下，促成被告与第三人签订了为期15年的租赁合同，租金为每月11.2万元。按照原、被告的合同约定，被告应当按时支付原告相关费用。原告多次向被告催促，被告均怠于履行相应的义务。原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据1衡阳市衡山县衡洲国际广场《招商代理合同》，证明原、被告于2020年6月12日签订合同，约定被告应支付原告商业策划调研费15万元，招商成功后支付原告三个月的租金作为提成；证据2《租赁合同》、签订《租赁合同》现场照片，证明经原告的居间工作促成被告与案外人达成了租期15年的租赁合同，月租金为11.2万元，被告向原告支付三个月租金的提成条件已经成就；证据3国家企业信用信息公示系统查询结果，证明戴铁山系被告的股东之一，其与案外人签订的租赁合同系代被告履行职务的行为。被告衡洲公司辩称：一、被告确实与原告签订了《招商代理合同》，委托原告筹备策划衡洲国际广场招商开业事宜，且被告根据合同约定在双方签订合同时向原告支付了5万元；二、《招商代理合同》中约定招商内容为商业广场商铺、档口对外招租，租赁条件洽谈，招商成功的条件为被告与客户签订的正式《租赁协议在二年及二年以上》并收到租金或押金后，即视为原告招商成功，但衡洲国际广场的商铺、档口均是闭门上锁状态，原告并未完成招商，招商不成功，因其招商不成功，故被告依约向原告支付了5万元，其余款项不再支付；三、租赁合同系戴铁山与第三方张清林所签订，无被告公司公章，也无被告公司授权及其他股东决议，租赁合同并非戴铁山代被告履行职务行为，而是戴铁山的个人行为；四、衡山苏尔玛购物广场项目系衡山县人民政府（法定代表人：蒋青）与东莞市天悦城百货有限公司（法定代表人：张清林）签订的《衡山苏尔玛购物广场项目招商合同》约定，该项目系衡山县人民政府的招商重点项目，与原告无关。被告为支持其辩称意见，向本院提交了如下证据：证据1照片一组，证明衡洲公司的所有门面房均是闭门上锁状态，没有被租赁使用，没有被原告招商使用，同时证明原告招商没有成功，原告没有按照招商协议履行招商租赁成功的客观事实；证据2《衡山苏尔玛购物广场项目招商合同》，证明衡山衡洲国际广场项目商业面积7000平方米系衡山县人民政府招商所为。为查明案件事实，本院依职权向衡山县市场监督管理局调取“衡山苏尔玛购物广场有限公司”（以下简称“苏尔玛购物广场”）内资企业登记基本情况及市场登记的备案资料并找案涉《租赁合同》签字人张清林、戴铁山调查核实相关案情。“衡山苏尔玛购物广场有限公司”工商登记资料显示苏尔玛购物广场于2020年10月30日成立，法定代表人为张清林，公司住所地为湖南省衡阳市衡山县开云镇衡山大道。市场登记的备案资料含《租赁合同》复印件（该合同与原告提交的证据2《租赁合同》除载明的租赁时间为自2020年10月16日至2035年10月16日，无装修期的约定，且删除了二年免租期，其余内容均一致，因该份合同载明的事实与本院查明的事实不一致，故对此份合同中与原告提交的证据2的租赁合同中不一致的部分，本院不予认可）、《房屋无偿提供使用证明》、衡山衡洲房地产开发有限公司开发的衡山衡洲国际广场B栋的《建设工程竣工规划验收合格证》，《房屋无偿提供使用证明》载明“张清林自愿将位于衡山县开云镇衡山大道衡洲国际广场的租赁房屋无偿提供给衡山苏尔玛购物广场有限公司用作经营场所，使用期限自2020年10月29日至2050年10月29日，……”。张清林的谈话笔录证明张清林到衡山开办苏尔玛购物广场系世纪万象公司的宋瑞介绍，并与戴铁山签订了《租赁合同》，合同签订后，张清林依约向戴铁山转账支付合同保证金33.6万元。戴铁山的谈话笔录证明戴铁山与张清林签订租赁合同，将衡山县衡山大道1092号衡洲国际广场出租给张清林，且戴铁山已收到张清林依合同支付的合同保证金33.6万元。戴铁山以个人名义与张清林签订合同系因出租标的为衡洲公司股东将该处分配至戴铁山和彭社冬个人名下，由股东自行处分。签订合同时彭社冬在场。对各方当事人提交的证据及本院依职权调取的证据，经质证，本院认证如下：原告提交的证据1和证据3，被告对其真实性没有异议，本院予以采信；原告提交的证据2系《租赁合同》及一组照片，被告认为原告提交的《租赁合同》系复制件，无法提供原件核对，该合同甲方为“戴铁山”，乙方为“张清林”，甲方并非本案被告衡洲公司，戴铁山虽确是被告公司股东之一，但该签合同行为并不是被告的公司行为，故该《租赁合同》无法达到原告的证明目的。本院认为，《租赁合同》与张清林、戴铁山的证言能相互印证，本院予以采信。证据2中的现场照片，被告认为无拍摄时间、地点、说明，原告也未提交照片原始拍照载体，无法达到原告的证明目的，本院认为，该现场照片与戴铁山的证言相互印证，能够证明戴铁山与张清林签订《租赁合同》时衡洲公司的法定代表人彭社冬在场，本院予以采信。被告提交的证据1系七张照片，原告认为该组照片无法看出拍摄时间，且本案所涉项目系香港苏尔玛购物广场，原告诉请的也是支付苏尔玛购物广场的相关招商策划费用，与图片中的铺面招商无关。本院认为，该组照片无拍摄时间、地点、说明，被告也未提供照片原始拍照载体，无法证明其真实性、合法性，与本案无关，原告异议成立，本院不予采信；被告提交的证据2系衡山县人民政府与东莞市天悦城百货有限公司签订的《衡山苏尔玛购物广场项目招商合同》，原告对其真实性和关联性有异议，本院认为，该合同无签订时间，一方为东莞市天悦城百货有限公司，经查，该公司于2021年1月11日在广东省东莞市注册成立，法定代表人为张清林，而苏尔玛购物广场于2020年10月30日在衡山县注册成立，故该证据与本案无关，不能达到被告的证明目的，原告异议成立，本院不予采信。原告对本院调取的证据均无异议。被告对本院调取的内资企业登记基本情况没有异议，认为张清林、戴铁山应出庭作证；张清林与戴铁山签订的并非正式合同，而是意向书，签订意向书是戴铁山的个人行为，与衡洲公司无关，不能证明签订意向书时彭社冬在场；无其他证据证明张清林向戴铁山支付33.6万元。本院认为，张清林与戴铁山的谈话笔录与原告提交的证据2《租赁合同》及照片能相互印证，能够证明张清林与戴铁山签订《租赁合同》时被告法定代表人在场，张清林已依《租赁合同》向戴铁山支付了合同保证金33.6万元，故对本院调取的工商资料及谈话笔录予以采信。本院根据采信的有效证据及双方当事人的陈述，确认如下案件事实：2020年6月12日，原告世纪万象公司（乙方）与被告衡洲公司（甲方）签订《衡阳市衡山县衡洲国际广场招商代理合同》（以下简称“《招商代理合同》”），约定：“一、甲方在衡阳市衡山县衡洲国际广场开设商业广场，商业经营面积约5000平方米，其筹备策划招商开业事宜有偿承包给乙方。二、策划项目及招商内容：1、整体策划：……2、策划设计：……3、招商：商业广场商铺、档口对外招租，租赁条件的洽谈。……四、招商期限：1、招商期限自本协议签订生效后2020年7月1日起至2020年11月30日止。（注：总招商时间为5个月，另；超市主力店招商时间为3个月，如乙方未在3个月内引进超市主力店，甲方有权终止合作）2、如到期甲方未如期开业，本协议将自动顺延到开业期后满3天终止。……五、费用与支付方式：1、商业策划调研招商费：商业策划调研招商费15万元，大写：壹拾伍万元，注：付款时间节点为，由甲乙双方签订正式合同时支付5万元，大写：伍万元，在乙方人员引进超市主力店签订租赁正式合同并支付保证金时，三天内支付乙方5万元，大写：伍万元，在超市进场装修当天支付5万元，大写：伍万元，甲方凭乙方出具的正常收款收据和指定的账号打款。2、月租金提成：甲方按照与客户签订的正式《租赁协议必须在二年及二年以上》约定的月租金标准计算。提三个月租金作为招商提成支付给乙方。（注：签订合同七日内支付，如甲方未在商铺合同签订七天内给乙方支付提成，乙方有权立即撤出所有招商人员并终止合作；乙方在收到当月招商月费时开出正常收款收据。）如甲方逾期5日仍未支付的，乙方有权解除本协议，甲方除按上述约定支付乙方佣金外，还应向乙方支付应付佣金10%的违约金。3、招商成功：甲方与客户签订的正式《租赁协议必须在二年及二年以上》并收到租金或押金后，即视为乙方招商成功。六、权利义务：1、甲方保证对本项目享有完整的所有权，保证适用于乙方所招商客户的按期正常经营，并保证具有经营商场/市场的资格。2、本项目的租赁条件及租赁合同内容应报经甲方审核决定，租赁合同由甲方签署。意向金、定金、保证金、租金及其他费用等款项概由甲方收取，乙方不得以任何形式任何名目代收。……7、本合同签订后，甲乙双方均应全面履行本合同；因策划与设计工作是十分艰巨的，不仅需要经过大量的调研等工作，乙方在开始着手策划与设计时就已经在全面的履行合同，鉴于此，甲方承诺如提前终止合同，仍承担向乙方支付全部合同款的义务（甲乙双方一致同意终止的除外）。乙方如违约提前终止合同，须提前与甲方口头或书面商议。如乙方未按期招商成功，甲方除已付费用50000元外，其余款项不再支付。……八、透明化：具体合作项目进行期间，所有的协议、成交等均需按成文记录的方式进行或在甲乙双方知晓的前提下进行。在甲乙双方不知晓的情况下，甲乙双方不得单独对外签订任何协议与达成任何交易”。原告及其法定代表人宋瑞、被告及其法定代表人彭社冬在《招商代理合同》上盖章签名。《招商代理合同》签订后，被告衡洲公司依约向原告世纪万象公司支付首笔商业策划调研招商费5万元。2020年9月29日，戴铁山代表衡洲公司与张清林（经世纪万象公司法定代表人宋瑞介绍）签订租赁合同，租赁合同签订时，戴铁山系被告公司股东之一且在公司任执行董事职务，租赁合同约定：“由乙方（张清林）承租衡山县衡山大道1092号衡洲国际广场商业面积7000平方米用于商业批发零售。租期为15年，自2021年1月15日起至2036年1月14日止。免租期24个月。合同保证金以三个月租金作为合同保证金，乙方向甲方一次性支付合同保证金为33.6万元。”租赁合同签订时，被告衡洲公司法定代表人彭社冬在场且未提出异议。租赁合同签订后，张清林向戴铁山支付了33.6万元合同保证金。2020年10月30日，张清林注册成立苏尔玛购物广场，并自愿将位于衡山县开云镇衡山大道1092号衡洲国际广场的租赁房屋无偿提供给苏尔玛购物广场用作经营场所，且向工商部门提交了《租赁合同》复印件、《房屋无偿提供使用证明》、衡山衡洲房地产开发有限公司开发的衡山衡洲国际广场B栋的《建设工程竣工规划验收合格证》。2021年1月29日，衡山苏尔玛购物广场开张并运营至今。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2020年6月12日，原告世纪万象公司（乙方）与被告衡洲公司（甲方）签订的《衡阳市衡山县衡洲国际广场招商代理合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，且双方均已签名盖章，合法有效，依法应予保护。关于招商是否成功的问题，2020年9月29日，戴铁山代表被告衡洲公司与张清林（经世纪万象公司法定代表人宋瑞介绍）签订租赁合同，合同约定由乙方（张清林）承租衡山县衡山大道1092号衡洲国际广场商业面积7000平方米用于商业批发零售。租期为15年，自2021年1月15日起至2036年1月14日止，合同签订时，戴铁山系被告公司股东之一且任公司任执行董事，被告法定代表人彭社冬在场且未提出异议。本院认为，合同签订时，戴铁山系被告公司股东之一且在公司任执行董事，被告法定代表人在场且未提出异议，合同签订后，张清林在衡山县市场管理局登记注册衡山苏尔玛购物广场有限公司，并向登记注册管理机关提交了《租赁合同》复印件、《房屋无偿提供使用证明》、衡山衡洲房地产开发有限公司开发的衡山衡洲国际广场B栋的《建设工程竣工规划验收合格证》，且张清林经营的苏尔玛购物广场自2021年1月29日开业至今一直在衡洲国际广场正常营业，戴铁山签订合同的行为构成表见代理，该租赁合同合法有效，对张清林和被告均有拘束力。上述租赁合同中承租用于开办苏尔玛购物广场的场地正是《招商代理合同》的招商范围，且该《租赁合同》系经原告公司法定代表人宋瑞介绍促成，《租赁合同》约定的租期为15年，且合同签订后张清林支付了33.6万元合同保证金。符合《招商代理合同》“3、招商成功：甲方与客户签订的正式《租赁协议必须在二年及二年以上》并收到租金或押金后，即视为乙方招商成功”中招商成功的条件。故本院确认原告世纪万象公司为被告衡洲公司招商衡山苏尔玛购物广有限公司成功。关于被告应支付原告多少费用的问题，原告世纪万象公司为被告衡洲公司招商衡山苏尔玛购物广有限公司成功，尽管《招商代理合同》招商内容为：“商业广场商铺、档口对外招租，租赁条件的洽谈”。但《招商代理合同》中载明的商业策划调研招商费及支付方式为：“1、商业策划调研招商费：商业策划调研招商费15万元，大写：壹拾伍万元，注：付款时间节点为，由甲乙双方签订正式合同时支付5万元，大写：伍万元，在乙方人员引进超市主力店签订租赁正式合同并支付保证金时，三天内支付乙方5万元，大写：伍万元，在超市进场装修当天支付5万元，大写：伍万元，甲方凭乙方出具的正常收款收据和指定的账号打款”。衡山苏尔玛购物广场已于2021年1月29日开张营业至今。被告应付原告商业策划调研招的时间节点均已成就，故原告要求被告支付下欠的商业调研招商费10万元的诉请，本院予以支持。《招商代理合同》中载明的月租金提成及支付方式为：“2、月租金提成：甲方按照与客户签订的正式《租赁协议必须在二年及二年以上》约定的月租金标准计算。提三个月租金作为招商提成支付给乙方。（注：签订合同七日内支付，如甲方未在商铺合同签订七天内给乙方支付提成，乙方有权立即撤出所有招商人员并终止合作；乙方在收到当月招商月费时开出正常收款收据。）如甲方逾期5日仍未支付的，乙方有权解除本协议，甲方除按上述约定支付乙方佣金外，还应向乙方支付应付佣金10%的违约金。”原告世纪万象公司为被告衡洲公司招商衡山苏尔玛购物广有限公司成功，被告与张清林所签订的《租赁合同》中约定的租期为15年（超过二年）且被告已收取了承租人交纳的合同保证金33.6万元。符合《招商代理合同》中月租金提成的条件，《租赁合同》中约定“2、前三年租金为每月人民币16元/㎡，租金总额按月租金单价乘以出租商业面积计算即每月人民币112000.00元整，大写人民币壹拾壹万贰仟元整/月”。故对原告要求被告支付月租金提成33.6万元（11.2万元/月×3月）的诉请，本院予以支持。关于原告诉请被告支付以43.6万元为基数，按照全国银行业间公布的贷款市场报价利率的1.5倍自2020年10月7日起至实际付清之日止的逾期付款利息的问题。本院认为，原、被告双方在《招商合同》中虽无逾期付款应支付利息的约定，但在第五条费用与支付方式第2项“签订合同七日内支付……还应向乙方支付应付佣金10%的违约金”中订有迟付月租金提成应付违约金的约定，依据该约定，被告迟付月租金提成应支付原告违约金3.36万元（33.6万元×10%），现原告要求被告以43.6万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍自2020年10月7日起至起诉之日止支付逾期付款利息3740.52元及以43.6万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍自起诉之日起至实际付清之日止支付逾期付款利息的诉请，因没有超出应支付的违约金3.36万元，本院予以支持，但被告支付逾期付款利息以3.36万元为限。本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，应适用当时的法律、司法解释的规定。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第四十四条第一款、第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条之规定，判决如下：被告衡山衡洲房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告世纪万象控股有限公司商业策划调研招商费100000元，月租金提成336000元，自2020年10月7日起至起诉之日止的逾期付款利息3740.52元，共计439740.52元及以436000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍自起诉之日起至实际付清之日止支付逾期付款利息（被告支付的总利息以33600元为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7896.1元，因适用简易程序而减半计收3948.05元，由被告衡山衡洲房地产开发有限公司负担（此款已由原告垫付，待执行时由被告直接支付给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 员 杨文龙二〇二一年七月十四日法官助理 陈建婷书 记 员 刘玲玲            校对责任人：杨文龙                  打印责任人：刘玲玲      附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。