江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏12民终1449号上诉人（原审被告）：扬州市星语雅集餐饮管理有限公司，统一社会信用代码91321002582295784A，住所地扬州市四望亭路15号。法定代表人：张万宝，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭雯，北京市隆安（扬州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：葛燕茹，女，1982年12月26日生，汉族，住泰州市海陵区。委托诉讼代理人：陈桂根，江苏律友律师事务所律师。原审第三人：泰州市稻河置业有限公司，统一社会信用代码91321200559329122P，住所地泰州市青年北路190号。法定代表人：陈庆庆，该公司董事长。委托诉讼代理人：王忠东，江苏胜泰律师事务所律师。上诉人扬州市星语雅集餐饮管理有限公司（以下简称星语雅集公司）因与被上诉人葛燕茹、原审第三人泰州市稻河置业有限公司（以下简称稻河置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泰州市海陵区人民法院（2020）苏1202民初2944号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人星语雅集公司的上诉请求：依法改判或发回重审；驳回葛燕茹的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人不应当承担违约责任。被上诉人隐瞒重要事实，超出代理权限与上诉人签订房屋租赁合同。（一）隐瞒转租期。上诉人直至庭审中第三人提交与被上诉人之间的合同，才得知被上诉人剩余租赁期限截止到2020年12月31日，上诉人解除合同的行为是基于租赁合同期限至2027年4月19日这一认识上作出的。如果上诉人知道该事实，很有可能影响上诉人的经营决策。因此，合同解除的原因是被上诉人有过错行为在先，无权向上诉人主张违约金。（二）被上诉人隐瞒租金，收取高额转让费。一审法院要求上诉人按照闲置期间的1.3倍支付违约金明显不合理，违反公平正义。（三）迟延交付系被上诉人原因造成的，闲置期间的租金应当由被上诉人承担。二、疫情期间应当免除2020年1-3月的租金。根据《泰州市国资委关于抗击疫情期间市属企业落实减免中小企业房屋租金政策有关事项的通知》，第三人应当免除被上诉人2020年1-3月的租金，而一审并未查明被上诉人租金减免的情况，直接判令上诉人承担3、4月的一半租金，所依据的事实未查清。故要求上诉人支付租金54853元没事实依据。被上诉人葛燕茹辩称：1.原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉理由没有事实和法律依据，上诉人在租赁合同期内以不可抗力为由要求解除合同，并拒绝缴纳后期租金，且超过合同约定的宽限期，上诉人存在违约事实，应承担违约责任，一审判决其承担违约金判决正确。2.双方签订租赁合同对合同中租金标准及期限的约定是双方真实意思表示，上诉人也是按照合同履行的，不存在基于错误的认识履行合同，合同解除也是由于上诉人的违约行为造成。关于被上诉人与第三人的原租赁合同期限，一审根据庭审调查认定租赁期限截止到2020年12月31日并据此计算上诉人应承担的违约责任到该时间是符合法律规定的。3.关于案涉房屋交还时间，上诉人何时闭店撤场，被上诉人无权干涉，案涉房屋是在一审法院的通知下，被上诉人才会同街区人员一同收回房屋时间为2020年10月16日，所以一审确定该时间为房屋交还时间正确。4.一审法院综合考虑2020年新冠××疫情影响对上诉人2020年2-4三个月的租金酌情减免57368元符合国家政策及法律规定，上诉人要求免除上述三个月的租金无法律依据。综上，一审法院查明事实清楚，判决正确，请求二审驳回上诉，维持原判。原审第三人述称，对上诉没有答辩意见。对于被上诉人说的交房时间，我们认为一审认定的交房时间是准确的，但是交房是发生在上诉人与被上诉人之间，并非第三人共同与上诉人交接房屋。葛燕茹向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的关于泰州市海陵区商铺的房屋租赁合同；2、判令星语雅集公司将承租的位于泰州市海陵区商铺装潢恢复至出租前的结构状态、结清水电费、物业管理费、腾空后将房屋（建筑面积309.7平方米)交还给葛燕茹；3、判令星语雅集公司从2020年6月20日起按年租金344207元的标准支付租金至实际交还房屋之日；4、判令星语雅集公司支付交还房屋后的闲置租金损失172103元；5、判令星语雅集公司支付合同违约金362277.8元；6、由星语雅集公司承担本案诉讼费、保全费。一审审理中，因星语雅集公司于2020年10月16日将房屋交还葛燕茹，葛燕茹将第2项诉讼请求变更为要求星语雅集公司结清物业管理费、垃圾处理费；将第3项诉讼请求变更为要求星语雅集公司支付至交房之日的租金人民币112221元（自2020年6月20日起按年租金344207元的标准计算至2020年10月16日）。一审法院认定事实：2014年9月16日，稻河置业公司（甲方）与案外人泰州修远贸易有限公司（以下简称修远公司，乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方承租甲方位于泰州市稻河古街区DV-716号房，租赁期限五年，租赁该房屋的终止为以稻河古街区开街时间起顺延五年；乙方应向甲方或甲方委托的管理部门缴纳管理费，包括物业管理费、公摊电费、环卫、绿化、排污、公共卫生、水、电设备维修保养以及街区日常服务所支出的各项费用的分摊。葛燕茹作为修远公司的法定代表人在合同上签名。双方均认可该合同租赁期限至2020年12月31日止。2017年，葛燕茹（出租方，甲方）与星语雅集公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于泰州市商铺出租给乙方用于餐饮，租赁期限10年，自2017年4月20日至2027年4月19日，2019年6月20日至2021年6月19日每年租金344207元，合同签订后7日内支付首期租金，租金每半年一缴；乙方在签订合同之日交纳人民币30000元作为房屋使用保证金，待合同期满后乙方完好交还房屋并付清应支付给甲方的所有费用后，甲方将保证金退还给乙方（无息）；房屋租赁期间所发生的一切费用（水、电、能耗、税金等所有费用）由乙方承担；任何一方因违约造成终止、解除合同的，应向对方赔偿合同总值10%的违约金，并赔偿其他的一切损失和费用。合同签订后，葛燕茹将房屋交付星语雅集公司使用，该公司支付了30000元保证金，并支付了2020年6月19日之前的租金。2020年6月24日，星语雅集公司工作人员通过微信向葛燕茹发送了《扬州市星语雅集餐饮管理有限公司关于不可抗力解除租赁合同的告知函》，载明：星语雅集公司租住该商铺是基于其地处景区内的优越地理环境和商业环境，但自开业后，景区内的商业环境一直未成气候，致使星语雅集公司付出较高的商业成本却未能得到应有的商业回报，此外，受新冠疫情影响，餐厅生意严重受创，每日产生巨额亏损，致使合同目的不能实现。鉴于上述不可抗力事件的影响，星语雅集公司现通知葛燕茹，解除该房屋租赁合同。2020年10月16日，星语雅集公司将案涉房屋腾空并交还葛燕茹。一审法院认为，本案系由民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，应适用当时的法律及司法解释的规定。双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，双方均应按合同约定履行各自的义务。星语雅集公司辩称葛燕茹无转租权，双方签订的租赁合同系无效合同，星语雅集公司并未举证证明案涉合同存在法律规定的无效情形，故对于星语雅集公司关于无效合同的抗辩不予采信。双方系《房屋租赁合同》的相对方，在合同签订后，双方均已按合同约定履行了相应的义务，葛燕茹具有依据《房屋租赁合同》向星语雅集公司主张权利的主体资格。关于解除合同的诉讼请求，由于星语雅集公司已于2020年10月16日将房屋交还葛燕茹，双方的租赁合同事实上已经解除，葛燕茹要求判决解除租赁合同，已无事实基础。星语雅集公司辩称其已于2020年6月24日向葛燕茹发送解除合同告知函，双方的租赁合同已于该日解除，但星语雅集公司告知函中载明的解除合同的理由系因疫情这一不可抗力，结合本地的实际情况，2020年6月本地餐饮等行业的生产经营已基本恢复正常，不符合因不可抗力致使不能实现合同目的的情形，故星语雅集公司关于合同已于2020年6月24日解除的抗辩不予采信。星语雅集公司于2020年10月16日交房，自2020年6月20日至2020年10月16日期间的租金112221元，星语雅集公司应当支付。另考虑到2020年新冠××疫情的影响，一审法院酌定2020年2月的租金予以免收、3月及4月的租金减半收取，鉴于星语雅集公司已支付2月、3月、4月的租金，故应减免的租金人民币57368元直接抵算星语雅集公司应支付的后期租金，经核减，星语雅集公司仍应支付租金人民币54853元。关于葛燕茹主张的闲置期间的租金损失及违约金，双方签订的转租合同超过了承租人的剩余租赁期限，超过部分的约定无效，故双方之间的合同中超过2020年12月31日的部分无效，因星语雅集公司违约导致葛燕茹的损失至多为2020年10月17日起至2020年12月31日期间的租金，为人民币71670元。葛燕茹主张的违约金过分高于造成的损失，星语雅集公司主张予以调整，一审法院结合葛燕茹的实际损失调整为闲置期间租金的1.3倍，为人民币93171元。而葛燕茹闲置期间的损失已包含在违约金之内，不再重复计算。关于物业管理费，星语雅集公司没有异议，由星语雅集公司结清。关于垃圾处理费，由于合同中对此没有明确约定，不予支持。关于星语雅集公司主张的返还保证金的问题，双方约定待合同期满乙方完好交还房屋并付清应支付给甲方的所有费用后，甲方无息退还保证金，本案中，星语雅集公司仍有费用未付清，不符合合同约定的退还保证金的条件，且葛燕茹不同意将保证金在本案中一并扣减，故对于星语雅集公司要求退还保证金的主张，不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：一、扬州市星语雅集餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内给付葛燕茹租金54853元、违约金93171元，合计人民币148024元，并结清物业管理费。二、驳回葛燕茹的其他诉讼请求。如星语雅集公司未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9224元、保全费3270元，合计人民币12494元，由葛燕茹负担7894元、星语雅集公司负担4600元（葛燕茹已预交，星语雅集公司于判决生效之日起十日内迳交葛燕茹）。二审中，上诉人星语雅集公司提交银行转账凭证复印件一份，证明其已结清至2020年10月16日的物业费。被上诉人葛燕茹质证认为，对转账凭证的真实性没有异议，经核实物业，泰州市稻河置业有限公司确实收到该两笔款项，物业确认上诉人已结清2020年10月16日前所欠的物业费。本院认证认为，因被上诉人对上诉人提交的上述证据真实性无异议且对其证明目的表示认可，故予以采纳。二审查明，上诉人星语雅集公司已结清至2020年10月16日的物业费。双方当事人未提交其他新证据。二审查明的其他案件事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，综合当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：被上诉人葛燕茹主张的相应租金及违约金如何认定；保证金如何处理。现阐述如下：关于租金问题。上诉人星语雅集公司以其于2020年6月24日发送解除合同告知函为由主张双方间租赁合同于该日解除，但其上述行为并不符合法律规定和合同约定，被上诉人葛燕茹亦未同意，且之后上诉人实际于同年10月16日才交还房屋给被上诉人，故一审认定双方合同解除时间为2020年10月16日并判令上诉人支付2020年6月20日至10月16日期间的租金，符合案件事实和法律规定，并无不当。同时，一审法院考虑到2020年疫情影响酌定对2020年2月的租金免收、3月及4月的租金减半收取，并从上述应付租金中直接扣减后确定上诉人仍应支付租金54853元，符合相关政策要求，并无明显不当。上诉人星语雅集公司上诉称其不应支付上述期间的租金以及应免除2020年2-4月的租金等理由，与案件事实不符，于法无据，本院不予采纳。关于违约金问题。因上诉人星语雅集公司提前解除合同构成违约，依法应当承担违约责任。因上诉人以被上诉人葛燕茹主张的违约金过分高于损失为由要求调整，一审结合被上诉人的实际损失调整违约金为71670元，有事实和法律依据，并无不当。上诉人星语雅集公司上诉称其不应支付违约金及一审调整不当等理由，无事实和法律依据，本院不予采纳。关于保证金问题。因上诉人星语雅集公司于二审期间结清了物业费，被上诉人予以认可，为避免当事人讼累，可将保证金3万元直接予以扣减。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但因二审中出现新事实，依法予以变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省泰州市海陵区人民法院（2020）苏1202民初2944号民事判决主文第二项及诉讼费负担部分；二、变更江苏省泰州市海陵区人民法院（2020）苏1202民初2944号民事判决主文第一项为“扬州市星语雅集餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付葛燕茹租金及违约金合计118024元”。二审案件受理费3260元，由上诉人星语雅集公司负担（已预交9224元，除应负担部分外剩余5964元予以退还）。本判决为终审判决。审判长  刘艳生审判员  潘贻杰审判员  鲁兵兵二〇二一年七月二十二日书记员  季 萍