内蒙古自治区丰镇市人民法院民 事 判 决 书（2021）内0981民初389号原告：张某，男，汉族，内蒙古丰镇市人，现住丰镇市新城区。委托代理人：石亮山，山西鸿安律师事务所律师。被告：呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司。住所地：呼和浩特市回民区通道北街富邦大厦。社会统一信用代码：XXX。法定代表人：刘富富，职务：总经理。委托诉讼代理人：郭慧强，该公司员工。本院于2021年2月26日立案受理原告张某诉被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案。在答辩期间，被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司提出管辖权异议，本院经审查后依法作出民事裁定，驳回被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司提出的管辖权异议，被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司不服向内蒙古自治区乌兰察布市中级人民法院提起上诉，内蒙古自治区乌兰察布市中级人民法院依法作出终审民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。本案依法由审判员赵刚担任审判员，与人民陪审员王俊、人民陪审员郑美丽组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张某的委托诉讼代理人石亮山、被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人郭慧强到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告张某诉称，1、请求依法解除原、被告签订的《富邦丰镇现代城商铺买卖合同书》；2、请求判令被告返还原告购房款61000元，以及从被告违约之日至判决生效之日按合同约定向原告支付违约金20038.5元，共计81038.5元。3、请求判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2012年7月22日原、被告签订了《富邦丰镇现代城商铺买卖合同书》，约定原告购买被告开发的富邦现代城商铺三层602号商铺，建筑面积共计8.93平方米，购买价格为61000元；双方约定商铺交付期限为2013年1月18日，合同签订后，原告如约将购房款交付被告，但被告商铺至今未竣工，被告无法按合同约定交付商铺，原告购买商铺的目的至今无法实现。依据《合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同；……当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的的。本案被告未在约定的时间交付房屋，原告购买商铺目的无法实现，应解除原告与被告签订的《富邦丰镇现代城商铺买卖合同书》并返还原告购房款61000元。合同约定：本合同有效期内，对于其中一方的任何违约行为，对方有权要求其承担合同总额日万分之三的违约责任。由于被告商铺一直未竣工，至今未能按时交付房屋，被告已严重违约，被告应从违约之日起至判决生效之日按合同约定向原告支付三年违约金，故要求被告承担合同总额61000元日万分之三的违约责任，即20038.5元。综上所述，请求解除原、被告签订的《富邦丰镇现代城商铺买卖合同书》，同时向原告返还购房款、支付违约金合计81038.5元。被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司辩称，一、被告对原告陈述不认可，关于原告诉请解除商铺买卖合同书，被告不存在违约。原告不存在解除条件，签订合同双方都有签字确认，租给呼和浩特市固源创业投资有限责任公司，原告购买的目的已经实现，被告不存在违约。二、原告诉请关于违约金的请求已经过了诉讼时效，从合同看房屋交付时间均为2013年1月18日时隔七八年原告才起诉已经过了诉讼时效。不应支持，且违约金过高应当适当减少。经本院审理查明，2012年7月22日原、被告签订了《富邦丰镇现代城商铺买卖合同书》，约定原告购买被告开发的富邦现代城商铺三层602号商铺，建筑面积共计8.93平方米，购买价格为61000元；双方约定商铺交付期限为2013年1月18日，合同签订后，原告如约将购房款交付被告，但被告商铺至今未竣工，被告无法按合同约定交付商铺，原告购买商铺的目的至今无法实现。以上事实有双方当事人当庭陈述、合同书、交款收据等证据材料在案佐证。本院认为，根据《中华人民共和国公司法》第十四条规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由设立分公司的公司承担。本案中呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司丰镇分公司为被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司设立的分公司，民事责任应当由被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司承担，本案被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司主体适格。本案属于买卖合同纠纷中的商品房预售合同纠纷，呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司已经就富邦现代城项目取得预售许可证，原告张某与呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司丰镇分公司于2012年7月22日签订的富邦丰镇现代城商铺买卖合同，系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。根据合同约定，被告应当于2013年1月18日将商铺交付原告。被告富邦房地产公司辩称原告已经将商铺租赁给呼和浩特市固源创业投资有限责任公司，应属于交付，本院认为根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”的规定，房屋需竣工后方可交付，本案中的涉案房屋尚未竣工验收，实际上也未向原告交付商铺，原告实际上也未受领商铺。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；…”被告未在约定的时间交付商铺，原告张某购买商铺的目的无法实现，因此本案原告张某要求与被告解除签订的富邦丰镇现代城商铺买卖合同书的诉讼请求本院予以支持。本院认为原告张某的民事起诉状副本送达被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司之日，应视为合同解除之日。合同解除后，被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司应当返还原告张某购买商铺的款项，并承担违约金。对于原告张某要求被告支付三年违约金的请求，符合法律规定，本院予以支持。违约金计算标准为每日违约金按照合同总价61000元的万分之三计算，即每日的违约金为61000×0.0003，计算至2021年3月2日，违约金为20038.5元。综上，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条、一百八十八条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条的规定，判决如下：一、解除原告张某与被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司签订的富邦丰镇现代城商铺买卖合同。二、被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司在判决生效后三十日内返还原告张某购房款61000元。三、被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司在判决生效后三十日内向原告张某支付从2018年3月3日起至2021年3月2日违约金20038.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1826元，由被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内，向本院提交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于乌兰察布市中级人民法院。审 判 长 赵 刚人民陪审员 王 俊人民陪审员 郑美丽二〇二一年七月六日书 记 员 吕 燕本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条【先履行义务】当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。《最高人民法院关于办理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人原因，买手人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物尚未建成房屋的，自房屋交付使用起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为竣工房屋的，自合同订立之日起90日内。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款的标准计算