福建省连城县人民法院执 行 裁 定 书（2021）闽0825执异19号异议人（案外人）：邱满珍，女，1963年2月19日出生，汉族，住福建省连城县，现住福建省连城县。原案申请人：厦门建弘装修工程有限公司，住所地中国（福建）自由贸易试验区厦门片区嘉崎一里29号105单元，统一社会信用代码91350206664736854A。法定代表人：赖辉扬，职务：总经理。委托代理人：游东华，上海劳达（厦门）律师事务所律师。被执行人：连城天和房地产开发有限公司，住所地福建省连城县文亨镇文保村白坑路57号，统一社会信用代码913508255673035209。法定代表人：赖德金，职务：执行董事。委托代理人：霍宏。本院在执行厦门建弘装修工程有限公司与连城天和房地产开发有限公司建设工程合同纠纷一案中，案外人邱满珍向本院提出书面异议，请求法院解除对福建省连城县××镇××村××路××号××村××期××号楼××、××商务公寓的查封。异议人邱满珍称，因申请执行人厦门建弘装修工程有限公司与被执行人连城天和房地产开发有限公司建设工程合同纠纷一案查封了福建省龙岩市连城县××镇××村××路××号××村××期××号楼××、××商务公寓的查封。申请人现对该查封行为提出异议，理由依据最高人民法院关于执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条。并提供《商品房买卖合同》、收款收据、房产使用权权属转移涉税证明等，证明其购买了连城县××镇××村××村××期××号楼××单元××公寓，两个单元总房款分别为294190元和310000元，并已分别支付购房首付款154190元和160000元；商业贷款分别为140000元和150000元，上述房产在连城县建设局办理了备案登记手续。厦门建弘装修工程有限公司辩称，第一、依据本案的客观事实，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定比较适合，同时应考虑到答辩人是依据《判决书》所确定的建设工程优先受偿权所提起的执行申请，依据第二十七条的规定，答辩人依法享有对抗案外人的优先受偿权。第二、《执行异议申请书》体现，异议申请人是基于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定提起的异议，异议申请人也没有提交证据证明其已合法占有涉案房产、已支付全部购房款、非因异议申请人自身原因未办理过户登记，依法应承担举证不能的法律后果，因此，异议申请人的相关申请没有事实与法律依据。连城天和房地产开发有限公司无答辩意见，同意异议人陈述的事实和理由。本院经审查查明，2018年5月4日，邱满珍与连城天和房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了连城县××镇××村××村××期××号楼××单元××公寓，两个单元总房款分别为294190元和310000元。《商品房买卖合同》第六条规定了付款方式及期限：买受人应当按时依约将房价款存入到指定的银行预售款监管账户上，买受人按贷款方式按期付款：2018年5月4日前分别支付现金154190元和160000元；商业贷款为140000元和150000元。监管银行：中国银行股份有限公司连城支行。附件六的《合同补充协议》第一条对主合同第六条按揭付款作了补充规定。邱满珍依约分别支付了购房首付款154190元和160000元。上述房产在连城县建设局办理了备案登记手续。此后，邱满珍将上述房产返租给连城天和房地产开发有限公司，并收取了部分返租租金。在办理按揭贷款期间，因连城天和房地产开发有限公司的账户被法院冻结，不能办理按揭贷款，从而导致××、××商务公寓不能办理产权登记。另查明，厦门建弘装修工程有限公司诉连城天和房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2020年8月17日依法作出（2020）闽0825民初1795号民事判决：一、连城天和房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付厦门建弘装修工程有限公司工程款9045305.3元，并支付自2020年7月10日起至实际履行完毕之日止按日万分之三计算的违约金。二、厦门建弘装修工程有限公司对工程款9045305.3元就“天一温泉度假村二期工程”项目折价或者拍卖的价款优先受偿。判决生效后，连城天和房地产开发有限公司未履行判决所确定的义务，厦门建弘装修工程有限公司申请本院强制执行。2020年10月10日，本院依法作出（2020）闽0825执1921号执行裁定书，裁定：查封、扣押、冻结、划拨、扣留、提取、拍卖、变卖被执行人连城天和房地产开发有限公司名下的动产、不动产、银行存款及其他财产权益（以执行标的额为限）。上述事实，有《商品房认购书》、《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、收款收据、连城县商品房买卖合同备案信息表及当事人的陈述等证据证实。本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述两个条文分别规定了不动产买受人和商品房消费者的物权期待权能够排除执行的两类充分条件。虽然第二十八条和第二十九条在适用上存在竞合情形，但第二十八条系对登记在任何被执行人名下的所有不动产适用，属对不动产物权期待权排除执行的一般性认定标准规定。第二十九条系针对房屋消费者对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出排除执行的特殊性认定标准规定，即在购房消费者与房地产开发企业签订的商品房买卖合同中，在所购房屋用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋情形下，买受人只需签订了合法有效的书面买卖合同，且已支付价款达到合同约定总价款的50%即可排除执行。根据本案查明事实，涉案房屋属商务公寓，适用《规定》第二十八条。涉案房屋被人民法院查封前，邱满珍与连城天和房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同的签订及房款支付方式均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效；邱满珍已按照合同约定支付了部分价款，在人民法院查封涉案房屋前，邱满珍已将涉案房屋返租给连城天和房地产开发有限公司，并收取了部分返租租金，应认定其已合法占有该房屋；涉案房屋未能办理过户登记系连城天和房地产开发有限公司自身的原因所致，邱满珍对此并无过错。2021年6月23日，本院依法送达了(2021)闽0825执异19号缴款通知书，要求邱满珍应当在收到本通知之日起三十日内按照与连城天和房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同约定将剩余价款290000元交付执行，汇入本院开户银行账户内，但邱满珍逾期未将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。故邱满珍要求排除执行并解除查封的请求不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回邱满珍要求解除对福建省连城县××镇××村××路××号××村××期××号楼××、××商务公寓的查封的异议请求。如不服本裁定，可自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 邓兴沿审 判 员 陈春生审 判 员 范小东二〇二一年七月二十九日法官助理 周 玲书 记 员 黄小花附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条【案外人异议】执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。