山东省淄博市临淄区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0305民初1630号原告：薛顺生，男，1977年2月10日出生，汉族，现住青岛市黄岛区。委托诉讼代理人：王文贵，北京市中伦文德（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李维岳，北京市中伦文德（青岛）律师事务所律师。被告：齐商银行股份有限公司临淄支行，住所地：淄博市临淄区临淄大道816号恒生国际星城商业街西区东首。法定代表人：耿曼丽，行长。委托诉讼代理人：孙文超，山东大地人（临淄）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王甲，山东大地人（临淄）律师事务所律师。第三人：青岛澳柯玛国际电工有限公司，住所地：青岛市黄岛区前湾港路315号4号厂房516室-3，统一社会信用代码：91370211724032796J。法定代表人：宋建勇，董事长。第三人：青岛澳柯玛集团总公司，住所地：青岛经济技术开发区北江路73号301室，统一社会信用代：91370211163655968K。法定代表人：宋建勇，董事长。委托诉讼代理人：章海洋，北京市中伦文德（青岛）律师事务所律师。原告薛顺生与被告齐商银行股份有限公司临淄支行、第三人青岛澳柯玛国际电工有限公司、第三人青岛澳柯玛集团总公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2021年3月29日立案后，依法适用普通程序，于2021年5月11日、2021年6月11日公开开庭进行了审理。原告薛顺生的委托诉讼代理人王文贵、被告齐商银行股份有限公司临淄支行的委托诉讼代理人孙文超、第三人青岛澳柯玛集团总公司的委托诉讼代理人章海洋到庭参加诉讼，原告薛顺生的委托诉讼代理人李维岳、被告齐商银行股份有限公司临淄支行的委托诉讼代理人王甲第一次开庭时到庭参加诉讼，第三人青岛澳柯玛国际电工有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛顺生向本院提出诉讼请求：1、请求依法撤销淄博市临淄区人民法院做出的（2021）鲁0305执异23号执行裁定书。2、请求贵院对原告所有的位于青岛市黄岛区网点中的152号网点房（房产证号：青房地权黄自变字第××号）立即解除查封、终止执行。3、请求依法确认青岛市黄岛区嘉陵江西路152号网点房归原告所有（152号网点房成交价为393954元）。4、因本案产生的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2006年6月8日，淄博市中级人民法院对淄博市商业银行辛店支行（以下简称辛店支行）与本案第三人青岛澳柯玛国际电工有限公司（以下简称澳柯玛国电公司）、青岛澳柯玛集团总公司（以下简称澳柯玛总公司）借款合同纠纷一案做出（2006）淄民二初字第86号民事判决书，判决：一、澳柯玛国电公司欠辛店支行借款本金450万元，于本判决生效十日内付清；二、澳柯玛总公司对上述所欠本金承担连带保证责任，其承担责任后，有权向澳柯玛国电公司追偿；三、澳柯玛总公司于本判决生效后十日内日辛店支行支付违约金45万元。判决生效后，本案第三人未按判决履行，辛店支行申请执行。执行中，淄博市临淄区人民法院对本案第三人澳柯玛总公司名下位于青岛市网点房产进行了查封。2020年12月31日，原告薛顺生对执行标的即青岛市网点房提出书面执行异议。2021年2月9日，淄博市临淄区人民法院做出（2021）鲁0305执异23号执行裁定书，驳回原告薛顺生的异议请求。原告薛顺生不服上述驳回裁定，故向贵院提起诉讼，理由如下：一、原告薛顺生所有的青岛市开发区网点的一部分。二、青岛市开发区网点房系原告薛顺生合法取得的个人财产，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，应当排除执行。本案中，2002年11月29日，原告购买了第三人澳柯玛总公司位于青岛市黄岛区，原告按照第三人澳柯玛总公司的指示分四期将购房款累计393954元转入青岛澳柯玛新龙房地产有限公司（以下简称新龙房地产公司）账户，双方办理了房屋交接手续。后原告将152号网点出租。2003年5月1日，原告与第三人澳柯玛总公司签订了房屋转让合同，房屋最终成交价格为人民币393954元。2006年6月26日，执行标的被青岛市市南区人民法院正式查封。2008年11月28日，第三人澳柯玛总公司申请青岛市地方税务局黄岛分局为原告代开房款发票393954元。同日，原告缴纳印花税196元。2009年6月12日，原告缴纳房屋契税18981元，因房屋被查封无法办理过户登记。综上，原告所有的青岛市开发区网点房在法院查封之前已经签订了合法有效的买卖合同并实际占有，且全额支付房款，查封后无法办理过户登记非原告的自身原因造成，因此上述房产系原告的合法财产，不应在此次强制执行的范围之内。为维护原告的合法权益，故诉至贵院，请望判如所请。被告齐商银行股份有限公司临淄支行辩称，一、被答辩人诉争的青岛市黄岛区网点中的152号网点房并非被答辩人所有，涉案房产归属于第三人澳柯玛总公司，被答辩人无权请求解除涉案房产的查封及终止执行。二、即使被答辩人提交的房屋转让合同合法有效，被答辩人薛顺生在执行异议过程中并未提交能够证实非因自身原因未办理过户登记的证据，临淄区人民法院作出的（2021）鲁0305执异23号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回被答辩人诉讼请求。第三人澳柯玛总公司述称，原告薛顺生诉状所述基本属实。澳柯玛总公司在与薛顺生签订《房屋转让合同》、收到购房款后便向原告履行了房屋交付义务，将房屋钥匙交付给了薛顺生，由薛顺生实际占有使用涉案房屋。但因澳柯玛总公司遭资金链断裂，公司业务处于停滞状态，无力承担房屋过户所需税费，不能及时开具发票并协助薛顺生办理权属变更登记。后因薛顺生多次催促，澳柯玛总公司公司于2008年11月份向黄岛区人民政府申请减免了部分税费，协调青岛贵和福利厂代为缴纳了出售房屋所欠税费，才有条件申请青岛市地方税务局黄岛分局为薛顺生代开了房款发票。但彼时涉案房屋已经被查封，未办理完成过户手续。原、被告围绕其诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提交的第一至五号证据，第三人提交的一号证据，当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：原告提交的争议证据：证据六：房屋转让合同，拟证明：1、2003年5月1日，本案第三人澳柯玛总公司与原告签订房屋转让合同，澳柯玛总公司自愿将其坐落于青岛开发区嘉陵江西路152号网点房屋（以下简称152#网点）出售给原告，建筑面积119.38㎡；2、双方议定房屋成交价格为393954元，且2003年5月1日签订本合同，移交房屋时一次性付清全部房款；3、合同双方同意于2003年5月1日前由第三人澳柯玛总公司将上述房屋正式交付给受让方。证据七：收款凭证四份、邮政储蓄取款凭证四张、户口本单页三张，拟证明：1、2002年11月29日，原告现金支付房款30000元，收款人为新龙公司；2、2003年2月24日，原告现金支付房款213954元，收款人为新龙公司；其中100000元系原告于2003年2月24日在邮储银行提取，其中54000元系薛东斌于2003年2月24日在邮储银行提取。3、2003年3月17日，原告现金支付房款20000元，收款人为新龙公司；4、2003年3月18日，原告现金支付房款130000元，收款人为新龙公司；其中5万元系薛东斌于2003年3月18日在邮储银行提取。证据八：发票，拟证明：2008年11月28日，青岛市地方税务局黄岛分局代开购房发票，付款方为原告，收款方为第三人澳柯玛总公司，项目地址为152#网点，金额为393954元。证据九：印花税票销售凭证，拟证明：2008年11月28日，原告缴纳印花税196元。证据十：契税完税证，拟证明：2009年6月12日，原告缴纳152#网点契税18981元。证据十一：私营企业登记（吊）信息查询结果，拟证明：1、2004年3月29日，青岛三弘精工电子有限公司（以下简称三弘公司）与原告签订房屋租赁合同，同日召开股东大会，公司变更营业场所改为青岛经济技术开发区嘉陵江路152号。2、2004年3月29日，原告已经对涉案房屋实际占有。证据十二：北苑小区物业管理委托合同一份、青岛吉源物业费用统计表，拟证明：1、涉案房屋所在的北苑小区由青岛吉源物业管理服务有限公司（以下简称吉源物业）提供物业服务；2、自2008年吉源物业接管小区至今，152#网点一直缴纳水电费，由原告占有使用。证据十三：租房合同两份及房租收款凭证，拟证明：1、原告于2006年10月30日与承租方胡小军签订房屋租赁协议书，协议约定因工作需要，承租方愿承租原告开发区嘉陵江路152号网点房商用，租赁期限自2006年10月30日起至2009年10月30日止。2、原告于2009年11月7日与承租方孙晓东签订房屋租赁协议书，协议约定因业务需要，承租方愿承租原告开发区嘉陵江路152号网点房使用，租赁期限自2009年11月10日起至2014年11月10日止。同日原告收到承租人孙晓东支付的房租30000元及押金2000元。证据十一、十二、十三证明，自2004年至今，涉案房屋一直由原告实际占有。证据十四：青岛市不动产登记信息，拟证明：1、2006年6月26日，152#网点被青岛市市南区人民法院查封，查封后，原告当然无法办理152#过户登记；2、结合证据八，152#网点在查封前，第三人澳柯玛总公司并未给原告开具购房发票，导致原告在法院查封之前无法办理过户登记。被告经质证后，异议如下：对证据六，该份合同签订时间为2003年5月1日，但是收款凭证时间为2002年11月至2003年3月份，结合收款凭证，双方当事人均非该份合同的当事人，真实性存在异议。该证据同时也证明涉案房产税费承担双方没有约定。对证据七收款凭证4份，再没有其他相关证据证实资金流向，不能证实原告已经履行了付款义务。邮政储蓄取款凭证4张，对真实性认可，但是其中两张取款凭证并非本案原告，与本案无关，取款凭证并不能证明原告取款的用途用于购买房屋。再者，房屋转让合同签订时间远远落后于付款时间，在没有相关书面材料证实实际收款人即第三人澳柯玛总公司委托代售的情况下，原告将大笔现金支付给新龙房地产公司，明显不符合常理。对户口本真实性认可，但是不能证明薛东斌提取的现金用于购买涉案房产。对证据八、九、十真实性无异议，但是不能够证明原告所要证明的内容，原告所说的该房屋实际付款时间是2002年，实际占有时间是2003年，长达5年的时间内，原告没有去办理过户，原告和第三人澳柯玛总公司是到了2008年11月28日才出具相应发票，当时该房产已经被市南区人民法院查封，不具备过户条件。该三份证据与本案无关。对证据十一、十二、十三真实性无异议，但是不能够证明原告的证明目的。原告在2008年11月28日出具发票之前占有该房屋，实际受益该房屋长达5年之久，出具发票办理完税证明等都是购买房屋应尽的义务。结合第三人澳柯玛总公司的答辩意见，是因为其资金链断裂没有资金交付相应的税费，按照第三人的所述是在2008年才出现了资金链断裂的情况。对证据十四真实性无异议，但不能够证明原告所要证明的内容，在2006年6月26日之前，该房产是具备过户登记条件的。原告全额缴纳转让费并占有房屋，第三人出具发票同时办理过户是其法定义务，在查封之前是具备过户条件的，第三人不给出具发票，当房产被查封不具备过户条件，才给原告出具发票去办理过户，和实际情况不符，以上证据也能够证明是原告的原因没有办理过户。综合原告提供的14份证据，综合质证如下：原告与第三人之间的买卖涉案房屋的这一买卖关系，成立及其履行的过程中存在不真实的情况，即便是真实的，从原告实际占有房屋，就已经具备了过户的条件，该具备过户条件的时间持续了5年后，才去办理过户，显然是自身原因，没有办理过户手续。被告提交（2020）最高法民再68号民事判决书一份，证明：2000年10月，第三人澳柯玛总公司全资购买青岛贵和福利厂，澳柯玛总公司整体接管贵和福利厂，并对其管理及控制。2004年开始，第三人陆续将贵和福利厂的劳动关系转移至其名下，同时又用贵和福利厂的银行账户收取房屋租金、应收货款等。贵和福利厂实际已没有从业人员，没有生产经营行为。澳柯玛总公司也承认其一直借用贵和福利厂的银行账户。结合上述事实，贵和福利厂已经没有实质经营行为，没有收入，而在此期间，澳柯玛总公司又借用了贵和福利厂的账户进行资金往来流水，这恰恰说明了，澳柯玛总公司在双方签订房屋转让合同时，并约定了2003年交房并办理手续，最起码，在这一时期，涉案房产是具备过户条件的，也说明了澳柯玛总公司的资金链并未断裂。原告称未办理过户手续是因第三人澳柯玛总公司的原因，但是从2003年5月到2006年6月查封涉案房产，在此期间，原告没有向相关部门举报反映这一问题，也没有向法院提起诉讼来维护自己的权利，这属于原告怠于行使自己的权利。原告对证据真实性无异议，对证明事项有异议，提出，证据无法证明被告的证明目的，相反，该证据恰能证明贵和福利厂具有独立的法人主体地位，与第三人澳柯玛总公司之间不存在财产混同，本案的争议焦点是原告是否怠于行使、办理不动产过户的手续，导致原告无法办理的最终原因，即被告澳柯玛总公司未予开具购房发票造成，过错在于澳柯玛总公司，本案中不能将澳柯玛总公司的过错强加于原告之上。第三人澳柯玛总公司对该证据真实性无异议，但该证据经最高院论证，贵和福利厂仍然具有独立法人资格，与第三人不存在财产分割情况，因此贵和福利厂是否拥有资金跟第三人没有直接关系，不能因此否定第三人当时确因经济困难无法开具发票的事实，该证据不但不能证明被告主张，反而印证了原告和第三人所陈述的事实。第三人提交以下有异议证据：证据二：澳柯玛总公司给新龙房地产公司出具的通知及新龙房地产公司的回复函各1份，拟证明：澳柯玛总公司委托新龙房地产公司代售涉案房屋。证据三：收款凭证4份，拟证明：新龙房地产公司收到薛顺生以现金支付的152#网点购房款共计393954元，分别为：2002年11月29日3万元；2003年2月24日213954元；2003年3月17日2万元；2003年3月18日13万元。证据四：华厦房屋测绘中心出具的证明1份，拟证明：1、2003年1月13日，在房屋销售给薛顺生后，澳柯玛总公司为履行房屋买卖合同，委托华厦房屋测绘中心对涉案房屋进行现场勘测。2、证明开发区嘉陵江西路158号楼一层网点共5套房屋，建筑面积为530.30平方米，包含了涉案房屋119.38平方米。证据五：青岛经济技术开发区（黄岛区）青黄房地估字第××号房地产估价结果书1份，拟证明：2005年9月13日，澳柯玛总公司与薛顺生委托青岛贝斯特房地产评估咨询有限公司对涉案房产进行了估价，确定应征费用为3212元。证据六：关于新龙房地产公司为集团代售北苑小区商业网点房款割帐申请1份、收款收据2份，拟证明：1、澳柯玛总公司委托新龙房地产公司代售包括涉案房屋在内的位于开发区商业网点共11户房屋。2、因澳柯玛总公司在新龙房地产公司有借款，2005年5月21日，为及时办理房屋产权手续，新龙房地产公司申请不再另行向澳柯玛总公司支付房款。2006年7月5日，澳柯玛总公司以双方以互开收据的形式，将销售房屋享有的债权转让给新龙房地产公司。证据七：2006年7月24日记账凭证3页，拟证明：澳柯玛总公司通过澳柯玛新龙房地产开发公司于2006年7月24日代收北苑小区房屋销售款3499980元，其中包含薛顺生房款393954元。即薛顺生履行了向澳柯玛总公司支付购房款的合同义务。证据八：北苑网点销售情况登记表2份，拟证明：截至该表制表时间2003年1月23日，澳柯玛总公司已将涉案房屋出售给薛顺生，且薛顺生已全额缴纳涉案房屋总房款393954元。证据九：关于北苑房产过户事宜的请示1份，拟证明：1、2006年初澳柯玛总公司资金链断裂，正常的生产经营受到严重影响，导致无力在评估的基础上，按照现行市场价格承担相关税费。2、鉴于上述情况，澳柯玛总公司于2006年12月26日申请黄岛区人民政府减免部分税费。证据十：2008年11月17日记账凭证6份、进账单1份、2008年11月份税收通用缴款书15份、税务机关代开统一发票1份，拟证明：2008年11月份，澳柯玛总公司因资金困难，在黄岛区政府给减免部分税费后，委托青岛贵和福利厂代为缴纳了出售房屋所欠税费。同月，澳柯玛总公司申请青岛市地方税务局黄岛分局为薛顺生代开了房款发票；涉案房屋具备了产权变更的条件。原告对第三人提交证据的真实性、关联性、合法性均无异议，提出，第三人证据三、七，证实原告已经实际缴纳房款，第三人也实际收到房款，原告已经履行完毕缴纳房款的义务，结合证据三、六、七，证明原告与第三人的房屋买卖系真实存在的，并非被告所述的虚假买卖。第三人提交的证据三中关于152号网点，共4张收款收据。结合第三人的证据九、十证明原告无法办理过户的原因系第三人无力缴纳出售房屋应交的营业税等相关税费，导致无法及时给原告出具购房发票，并非原告自身怠于办理房屋过户手续。被告质证意见：对证据二真实性存在异议，该份证据日期为2005年8月19日，且加盖公章并非第三人澳柯玛总公司公章，不能证实其于2002年8月委托新龙房地产公司代为出售房屋。对证据三质证意见同原告提交的收款凭证质证意见。对证据四真实性存在异议，为复印件，对证据五真实性认可，两份证据恰恰证实了2003年1月份进行测绘，并于2005年9月进行了估价并出具了结果书，在当时已经具备了房产过户条件，但原告并未办理相应的过户手续。对证据六真实性存在异议，是复印件，另外割帐申请并不能证明澳柯玛总公司委托新龙房地产公司代售房产，2005年5月21日新龙房地产公司提交的割帐申请在2005年6月1日前办理产权手续。关于新龙房地产公司提出的由于第三人澳柯玛总公司与其存在借款，请求用房款抵借款，并无澳柯玛总公司的回复，该项申请为单方申请。对证据七，该份证据证明澳柯玛总公司收到原告的购房款为2006年7月，在法院查封之后，且是通过与新龙房地产公司互开收据的形式，第三人澳柯玛总公司也并未实际收到购房款。对证据八真实性存在异议，该表为新龙房地产公司单方制作对证据九真实性无异议，但是并不能证明澳柯玛总公司资金链断链，该申请仅为单方申请，且该申请的时间远远落后于涉案房产的付款及合同签订时间，2006年，第三人澳柯玛总公司主张资金链断裂，减免部分税费，并不影响原告缴纳相关税费办理过户登记，且办理过户登记在房屋买卖关系买卖之初就已经具备条件。对于证据十，记账凭证，并无相关单据，对于进账单为青岛贵和福利厂及黄岛地税局双方之间的进账单，与本案无关。对发票、税收通用缴款书真实性无异议，但是该份证据形成时间为2008年11月，在这之前市南区人民法院已经查封了涉案房产，涉案房产当然不能办理过户手续，但是在买卖合同关系成立之初，第三人澳柯玛总公司尚未资金链断裂，该房产并具备过户条件，该份证据与本案无关。原告及第三人提交的上述证据，经审查属实，本院予以采信。被告提交的（2020）最高法民再68号民事判决书一份，本院认可其真实性和合法性，对其关联性不予确认。根据原告的陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年6月8日，淄博市中级人民法院对辛店支行与本案第三人澳柯玛国电公司、澳柯玛总公司借款合同纠纷一案做出（2006）淄民二初字第86号民事判决书，判决：一、澳柯玛国电公司欠辛店支行借款本金450万元，于本判决生效十日内付清；二、澳柯玛总公司对上述所欠本金承担连带保证责任，其承担责任后，有权向澳柯玛国电公司追偿；三、澳柯玛总公司于本判决生效后十日内日向辛店支行支付违约金45万元。判决生效后，本案第三人未按判决履行，辛店支行申请执行。执行中，淄博市临淄区人民法院对本案第三人澳柯玛总公司名下位于青岛市网点房产进行了查封。2020年12月31日，原告薛顺生对执行标的即青岛市网点房提出书面执行异议。2021年2月9日，淄博市临淄区人民法院做出（2021）鲁0305执异23号执行裁定书，驳回原告薛顺生的异议请求。2002年11月29日，原告购买了第三人澳柯玛总公司位于青岛市黄岛区，原告按照第三人澳柯玛总公司的指示分四期将购房款累计393954元转入新龙房地产公司账户，双方办理了房屋交接手续。后原告将152号网点出租。2003年5月1日，原告与第三人澳柯玛总公司签订了房屋转让合同，房屋最终成交价格为人民币393954元。2006年6月26日，执行标的被青岛市市南区人民法院正式查封。2008年11月28日，第三人澳柯玛总公司申请青岛市地方税务局黄岛分局为原告代开房款发票393954元。同日，原告缴纳印花税196元。2009年6月12日，原告缴纳房屋契税18981元，因房屋被查封无法办理过户登记。本院认为，本案的实质为原告所享有的物权期待权是否具有排除强制执行的物权效力。买受人物权期待权是指将来在物权上有取得和实现可能性的权力。对于签订买卖合同的买受人，在已履行部分或全部合同义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的所有权，但赋予其类似所有权人的法律地位，法律予以特殊保护。但此种保护需具备一定的条件——在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，在人民法院查封之前已合法占有该不动产，已支付全部价款或部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，非因买受人自身的原因未办理过户登记。本案中，第三人青岛澳柯玛集团非房产企业，原告在标的物被查封前业已签订了书面购房合同，支付了全部购房款，并已在事实上对标的物进行了占有。被告虽主张在买卖合同签订后至标的物被青岛市市南区人民法院查封前的期间，原告怠于行驶自己的权利，但涉案房屋至今未能办理产权过户登记手续，非原告原因所致，原告并不具有过错。对案外人提起的执行异议之诉的判决结果，人民法院仅判决不得执行该执行标的。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零六条、第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、对原告薛顺生所有的位于青岛市黄岛区网点中的152号网点房（房产证号：青房地权黄自变字第××号）立即解除查封，中止执行；二、驳回原告薛顺生的其他诉讼请求。案件受理费7209元，由被告齐商银行股份有限公司临淄支行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审 判 长  申孝国人民陪审员  曹雪燕人民陪审员  刘文生二〇二一年七月二十六日书 记 员  刘 敏