湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民终1928号上诉人（原审原告）：孙春景，男，1989年4月8日出生，汉族，居民，住湖南省永州市零陵区。上诉人（原审原告）：龙带丽，女，1989年8月25日出生，汉族，居民，住湖南省祁东县。被上诉人（原审被告）：永州市鑫龙房地产开发有限责任公司，住所地湖南省永州市零陵区南津中路124号。法定代表人：何礼国，系该公司董事长。委托诉讼代理人：阳芳，湖南宗元律师事务所律师。上诉人孙春景、龙带丽因与被上诉人永州市鑫龙房地产开发有限责任公司（以下简称鑫龙公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省永州市零陵区人民法院（2020）湘1102民初3265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2021年7月22日公开开庭进行了审理。上诉人孙春景、龙带丽，被上诉人鑫龙公司的委托诉讼代理人阳芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙春景、龙带丽上诉请求：1.撤销原判，改判支持上诉人的全部诉讼请求；2.被上诉人完成11栋消防和其他房屋验收，履行交付房屋义务；3.被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金44,887元（从2019年9月1日至2020年7月31日共335天，每日按所交购房款的万分之二计算，此后违约金按相同标准计算至交房之日止）；4.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：1.双方以格式合同形式签订《商品房买卖合同》，被上诉人并未明确告知上诉人约定的交房条件，合同约定的交房条件过低，未达到法定交房条件（三书、一证、一表），该约定违反了法律法规强制性规定，应属无效条款。2.被上诉人存在改变规划建设及违建情况，还存在欺诈之嫌，双方实签商品房买卖合同与网签合同内容明显不相符合，应执行对上诉人有利的合同内容。故被上诉人2020年8月8日通知收房，非上诉人无故拒绝收房，而系所购房屋未达到交房条件。3.一审法院认定被上诉人存在逾期交房的免责事由错误。首先，阳明大道提质改建的行为，不属于政府发布命令或者政策行为，不应作为被上诉人根据合同第八条第2项第⑸点约定内容进行免责的事由，不属于免责情形。其次，《商品房买卖合同》约定交房时间为2019年8月31日之前，而新冠肺炎疫情发生在2020年年初，根据合同法第117条规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。鑫龙公司答辩称，1.案涉房屋已达交房条件，上诉人的上诉理由没有事实根据。《商品房买卖合同》是双方协商一致签订，上诉人对合同内容是明知的，约定的交房条件不违反法律、行政法规效力性强制性规定，答辩人已经提交建筑工程竣工验收会议纪要证明符合交房条件。2.既已竣工验收，说明符合交房条件，是否改变规划，应由具有审批、监管的规划部门作出认定，而不是上诉人单方作出认定。网签合同不是双方真实意思表示，也不是实际履行的合同；网签合同是行政管理行为要求，开发商没有选择权。3.阳明大道提质改建工程是政府主导的民生工程，非政府行为不可为，提质改造对相应的电力部分也要进行改造，而电力设施是商品房不可分割的组成部分。提质改造工程以及2018年、2019年降水量明显偏多、2020年新冠疫情、部分业主违章搭建等，出卖人不可预见的情况都属于合同约定的不可抗力，符合免责条件。故逾期交房系答辩人不可控制的因素所致，属于不可抗力。孙春景、龙带丽向一审法院起诉请求：1、判令被告立即向原告履行交付房屋义务；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金44,887元（从2019年9月1日至2020年7月31日共335天，每日按所交购房款的万分之二计算，此后违约金按相同标准计算至交房之日止）；3、判令被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2018年1月9日，孙春景、龙带丽（乙方）与鑫龙公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，合同约定了：原告购买被告开发的“红星国际广场”项目中的第11栋第7层707号商品房，其预测建筑面积为144.91平方米，单价为每平方米4,623.28元，总金额为669,960元。第八条交付期限：1、出卖人应当在2019年8月31日前，将本合同约定的住宅商品房交付给买受人。具体交付时间以出卖人采取电话、短信、报纸、永州电视台飞播通知、张贴告示、信件邮寄等方式通知为准。2、如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期，不作违约处理。（1）遭遇不可抗力的因素；（2）买受人未能按时付款（含应支付给出卖人的违约金及应交清的相关费用）等买受人原因或未按时办理入伙手续；（3）因买受人原因致使按揭手续不能完成；（4）行政主管机关强制性变更规划、采用新型配套设施等出卖人不能控制的原因；（5）合同签订后为配合政府发布的命令及其他直接影响项目进展的政策要求而影响工程进展的；（6）其他法律、法规的变化及政府行为等影响到本合同的情况；（7）本条款内的不可抗力包括但不限于人力不可抗拒的自然灾害和其他事故及出卖人所不能控制的其他原因。3、如买受人有提前装修需求，可在2017年12月31日之后向出卖人提出书面申请，在出卖人工程许可的情况下，买受人在交清所有款项后可以进场装修，在进行装修前到物业管理公司办理相关手续并交纳相关费用后方可装修。买受人办理完提前装修手续后，视为出卖人已经向买受人交付此房屋。第九条房屋交接及出卖人逾期交房的违约责任：1、商品房达到本合同附件三约定的交付条件后，出卖人应当以电话、短信、公告、信件等方式通知买受人在规定的时间内办理交付手续。买受人应当在出卖人通知的期限内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，签署房屋交接单。4、除本合同第八条规定的特殊原因外，出卖人如未按本合同第八条约定的期限将该商品房交付给买受人使用，按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]：（1）逾期在180日之内，自本合同第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当至退房书面通知送达之日起30日内退还买受人已付款，并按照买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之日次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。第十条规划设计变更的约定：1、出卖人对商品房的设计变更导致影响买受人所购商品房结构形式、户型、朝向的，出卖人应当在设计变更之日起30个工作日内，通知买受人。2、买受人有权在通知到达之日起5日做出是否退房的书面答复。逾期未作书面答复的，视为接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人，买受人有权解除合同。3、买受人解除合同的，出卖人须在买受人提出解除合同要求之日起30个工作日内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率向买受人支付利息。4、买受人不退房的，应当与出卖人就变更事项另行签订补充协议。合同签订后，原告于2018年1月26日按合同约定交清了首付款219,960元，余款450,000元通过银行按揭贷款方式支付。2020年1月16日，由建设单位组织勘察、设计、监理、施工单位、市质监站五方就涉案红星国际广场6#、7#、8#、9#、10#、11#、12#、13#、15#、16#楼及地下室工程进行竣工验收，上述部门一致认为工程质量满足设计及相关规范要求，评定为合格。永州市建设工程质量安全监督站于2020年3月25日就涉案红星国际广场各栋出具了《建设工程质量监督报告》，该栋楼工程质量合格。2020年7月24日，永州市零陵区住房和城乡建设局出具了《建设工程消防验收意见书》，涉案红星国际广场6#、7#、8#、9#、10#、12#栋及地下室建设工程进行了消防验收，综合评定消防验收合格。因11#栋03户型存在业主在防烟楼梯间私自增加隔墙的情况，11#栋的楼房至今未能通过消防验收。2020年8月8日，被告通过电话、短信方式通知原告等业主收房，原告至今未收房。一审法院另查明，永州市零陵兴龙物业管理有限公司系红星国际广场的物业管理公司，该公司自2019年8月5日开始办理11#栋楼房业主收房，并收取物业管理费。一审法院认为，涉案房屋已经勘察、设计、监理、施工单位、市质监站五方验收房屋质量合格，同小区二期除11栋外的其他涉案房屋均已通过消防验收。虽然原告购买的位于11栋的房屋尚未通过消防验收，但涉案房屋无法通过消防验收是部分业主未经被告同意擅自改变建筑结构，增加隔墙并安装防盗门使消防前室面积减少、消防通风排烟受阻导致，且被告经多次要求整改拆除无效后，于2020年7月27日向政府相关职能部门申请处理，经相关职能部门处理违规建筑仍未得到拆除，因此涉案11栋房屋不能通过消防验收不能归责于被告，被告对此无过错。原告等业主以该房屋不符合交房条件为由拒绝收房无事实依据，法院不予支持。被告依据《商品房买卖合同》的约定，以电话、短信方式通知原告等业主于2020年8月10日收房，已履行了合同约定的通知义务，通知收房的时间视为被告交房时间，此后原告等业主无权再向被告主张逾期交房的违约责任。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条第1项约定，被告应当在2019年8月31日前交付房屋。但是，《商品房买卖合同》第八条第2项就延期交房免责事由进行了约定，其中第（1）点、第（5）点约定“遭遇不可抗力的因素”、“合同签订后，为配合政府发布的命令及其他直接影响项目进展的政策要求而影响工程进程的”的，出卖人可据实予以延期，不作违约处理。本案中，原定于2019年6月完成的鑫龙城上城二期配电工程受阳明大道道路提质改建施工和2020年年初新冠肺炎疫情的影响，直至2020年4月23日才完工送电。涉案小区建设工程无法进行正常施工，客观上导致工期延后，该情形可适用《商品房买卖合同》第八条第2项第（1）和第（5）点，被告在此之前的延期交房，不作为违约处理。被告应当在涉案小区配电设施完工后及时交房，但其在2020年8月8日才通知原告于2020年8月10日收房。被告的该行为属于违约行为，应当按照《商品房买卖合同》第九条第4项第（1）点的约定，承担逾期交房违约责任即“如果逾期交房在180日内，出卖人即被告应在90日内按已交购房款每日万分之一支付逾期交房违约金，合同继续履行。”被告应支付原告自2020年4月24日送电后至通知原告于2020年8月10日收房日止，该期间的违约金7,236元（669,960元×1‱×108天），因此，故对原告要求被告承担逾期交房违约责任，支付违约金的诉请，法院部分予以支持，对于超过此金额的诉讼请求，法院不予支持。被告鑫龙公司提出“因案涉小区二期11栋03户型至2019年9月起在防烟楼道间前室私自增加隔墙，导致小区二期消防验收无法通过，延期交房时间应当从小区消防验收通过日次日即2020年7月24日开始计算延期交房违约金”的抗辩意见，因个别业主的违规行为，不应认定是《商品房买卖合同》第八条第2项延期交房的免责事由，法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告永州市鑫龙房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内向原告孙春景、龙带丽支付逾期交房违约金7,236元；二、驳回原告孙春景、龙带丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费922元，减半收取461元，由被告永州市鑫龙房地产开发有限责任公司负担。二审期间，双方当事人均未向法院提交新证据。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实，本院予以确认。二审另查明，双方合同约定，商品房达到本合同附件三约定的交付条件后，出卖人即可以通知买受人办理交付手续。合同附件三交房标准：一、建筑主体。1.外墙，贴外墙面砖和外墙涂料；2.内墙，粗粉刷；3.顶棚，原结构版面，有模结处磨平，不再粉刷，也不刮涂料；4.地面，现浇基层；5.门窗，入户门品牌防盗门，室内均预留门洞，窗户采用品牌铝合金、不带纱窗；6.厨卫，预留排水管道接口，设排烟井口；7.阳台，锌钢栏杆；8.屋面，现浇钢筋混凝土屋面，挤塑聚苯板隔热层，电梯机房坡屋顶。二、公共部分。1.电梯，西奥电梯；2.内墙面，涂料或瓷砖；3.踏步装修，水泥磨面；4.楼梯栏杆，不锈钢栏杆；5.单元入口门，不锈钢门；6.安防，楼宇对讲系统、整个小区及地下车库设监控系统；7.电梯前室，地面安装地板砖、不锈钢电梯门套。三、设施设备。1.入户大堂设可视对讲门禁系统；2.电，每户安装电表，电源接至入户配电箱，电开户费由出卖人承担；3.供水，给水采用PP-R管，每户安装水表，表后管道安装入户，预留一个接水点，水开户费由出卖人承担；4.弱电，电话、电视、网络、多媒体线管（不包括线）预埋至室内弱电箱内，由买受人承担开户费用；5.燃气，根据政府政策许可和燃气公司供气能力，出卖人决定是否开户，无论交房时和交房之后是否开户，买受人均无异议。本案与（2021）湘11民终1334号至（2021）湘11民终1346号系同一被上诉人的同一类型案件。上述生效判决中查明：案涉小区11栋1单元03户型部分业主在防烟楼梯间增加隔墙并加装防盗门，存在楼层消防前室面积减少、消防通风排烟受阻，影响消防救援等安全隐患。被上诉人鑫龙公司知晓情况后，向相关职能部门反映，零陵区城市管理和综合执行法于2019年11月7日向相关业主发出《限期改正违法行为通知书》，限令于2019年11月17日15时前自行拆除，但11栋相关业主未在规定期限内履行。2020年6月9日，零陵区住房和城乡建设局向被上诉人鑫龙公司发出《建设工程消防问题整改通知书》，因小区业主私自增加隔墙违反《高层民用建筑设计防火规范》8.3.1规定，不满足自然排烟的要求，将影响防烟的使用功能，责令鑫龙公司督促业主整改到位。被上诉人鑫龙公司遂向住建局、城管执行局、社区提出强制拆除申请，经职能部门联合执行，11栋1单元03户型违规建筑未能强制拆除。整个11栋的消防验收均未予合格通过。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，双方争议焦点是，案涉房屋未经消防验收合格是否应认定为上诉人的违约行为；一审判决认定2019年8月31日至2020年4月23日期间不作违约处理是否合法。（一）双方当事人于2018年1月9日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，应当遵照执行。被上诉人通知上诉人于2020年8月10日收房时，案涉房屋除符合《商品房买卖合同》第九条和附件三约定的交付条件外，还经建设、施工、监理等五方验收，房屋主体工程验收合格，且全部提请消防验收，除11栋外，其他楼栋消防验收亦合格。被上诉人鑫龙公司已经根据合同约定履行通知交房的义务，11栋消防验收未通过不应归责于被上诉人鑫龙公司，上诉人孙春景、龙带丽不能因此拒收房屋。首先，该栋消防验收未通过的原因是，11栋1单元03户型部分业主增加隔墙并安装防盗门，存在消防前室面积减少、消防通风排烟受阻，影响消防救援等安全隐患。其次，被上诉人鑫龙公司知道违建情况后，已积极主动多次向政府职能部门反映，并提出强制拆除申请，经住建局、城管执行局、社区、派出所等部门联合执行，违规建筑未能强制拆除。第三，上诉人没有提供证据证实，11栋1单元03户型业主搭建违章系被上诉人允许所为。故未能通过消防验收是部分业主的违法行为所致，被上诉人鑫龙公司没有此项违约的意思表示，案涉房屋未经消防验收合格不应认定为被上诉人的违约行为。（二）一审判决认定2019年8月31日至2020年4月23日期间不作违约处理是否合理、合法。案涉合同第八条约定，为配合政府发布的命令及其他直接影响项目进展的政策要求而影响工程进程等原因造成逾期交房，出卖人可据实予以延期，不作违约处理。案涉小区毗邻阳明大道，被上诉人向一审法院提供的证据证实，阳明大道道路提质改建施工影响了案涉小区二期配电工程，后又遇2020年年初新冠肺炎疫情影响，直至2020年4月23日才完工送电的事实。虽然道路提质改建施工对小区二期配电工程的影响不属法律意义上的不可抗力范畴，但是确系开发商自身不能控制的情形，符合合同第八条不作违约处理的情形，故上诉人提出“阳明大道提质改建不属于免责情形”的上诉理由，与客观事实不符，本院不予采信。道路提质改建施工影响小区二期配电工程早就发生，且延续至合同履行期限届满之后，又遇新冠肺炎疫情，故一审法院同时适用不可抗力而扣减违约时间，没有违反《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定。上诉人提出“当事人迟延履行后发生不可抗力不能免除责任”的上诉理由，本院不予采信。综上，一审法院认定2019年8月31日至2020年4月23日期间不作违约处理符合双方合同约定，涉案房屋交房时间可予以顺延。案涉房屋消防未通过验收的违约责任不宜归责于被上诉人，并不意味着作为开发商的被上诉人鑫龙公司不再需要履行办理消防验收的义务，双方当事人应共同向政府职能部门要求依法拆除违章建筑，以便11栋房屋早日通过消防验收。同时，包括上诉人孙春景、龙带丽在内的11栋未收房的业主，不同意于2020年8月10日接收房屋属事出有因，并及时对诉争事项提出诉讼，至本案二审判决确定期间的物业费，被上诉人及其委托的前期物业公司亦不应苛责11栋未违章未收房的业主，双方应当采取更公平、合理的收费方式。综上所述，上诉人孙春景、龙带丽的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费922元，由上诉人孙春景、龙带丽负担。本判决为终审判决。审 判 长 屈中亚审 判 员 廉丽萍审 判 员 李 飞二〇二一年七月二十七日法官助理 蒋文毅书 记 员 陈易萱附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。