安徽省六安市金安区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖1502民初3719号原告：中国工商银行股份有限公司六安人民路支行，原中国工商银行股份有限公司六安三里桥支行，住所地安徽省六安市人民路阳光威尼斯小区29号楼106室，统一社会信用代码91341500610598775F。负责人：程鹏，该支行行长。委托诉讼代理人：袁明伟，安徽大别山律师事务所律师。委托诉讼代理人：王文剑，安徽大别山律师事务所律师。被告:葛礼，男，汉族，1991年06月13日出生，住安徽省六安市裕安区。被告：六安市友邦置业有限公司，住所地六安市裕安区青山乡政府院内，统一社会信用代码91341500069148871M。法定代表人：李宁，该公司总经理。特别授权委托诉讼代理人：陈星星，安徽皋陶律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司六安人民路支行（以下简称工行人民路支行）与被告葛礼、六安市友邦置业有限公司（以下简称友邦置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年6月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告工行人民路支行委托诉讼代理人王文剑、被告葛礼、被告友邦置业有限公司特别授权委托诉讼代理人陈星星到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告葛礼立即偿还原告工行人民路支行贷款本金256266.73元和利息12030.85元，合计268297.58元（暂计算至2021年3月5日，后续利息和罚息2021年3月5日起按照借款合同约定计算至本清息止）；二、判令原告工行人民路支行对被告葛礼提供的抵押物位于六安市裕安区房屋享有优先受偿权；三、判令被告友邦置业公司对上述第一项承担连带清偿责任；四、本案诉讼费用等由被告承担。事实与理由：原中国工商银行股份有限公司六安三里桥支行与被告葛礼、六安市友邦置业有限公司签订个人购房借款担保合同，约定葛礼向原告借款29万元;用途为购房;期限240个月;葛礼自愿以位于六安市裕安区房屋为该笔借款提供抵押担保，并在抵押人处签字;六安市友邦置业有限公司为该笔借款提供阶段性担保，担保期限到正式抵押登记手续已经办理完毕，贷款人收到记载有正式抵押信息的房屋他项权证书止，并在保证人处盖章;抵押人、保证人对合同项下的全部贷款本金、利息、实现债权费用等承担抵押担保责任和连带保证责任等内容。合同签订后，原告按照约定支付了贷款29万元，在合同约定的还款期间内，葛礼多次未按约还款，截至2021年3月5日，葛礼拖欠原告贷款本金256266.73元和利息12030.85元，合计268297.58元。2020年9月28日，中国工商银行股份有限公司六安三里桥支行机构改革，合并为中国工商银行股份有限公司六安人民路支行。原告认为葛礼的行为已构成严重违约，为保障和维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告葛礼答辩称：对原告起诉的事实无异议，但是在2017-2018年因个人原因导致按揭未还。2016年购房时被告二承诺2018年交房，但至今未交房。被告友邦置业公司答辩称：一、被告葛礼欠付工行贷款本金、利息、罚息等的具体金额，工行应当提供详实的依据、计算公式，由法庭查证予以核实。二、被告葛礼购买友邦公司开发的友邦滨水城5号楼403室，购房总价371222元，首付81222元，贷款290000元。其中友邦代葛礼垫付首付款81222元、友邦公司代葛礼偿还按揭款13802.37元、工行从友邦公司保证金账户代葛礼偿还按揭款46440.67元（暂截止到2021年3月15日数据，此后新发生的代偿金额应一并归还）。该笔款项应在本案中予以确认，并由葛礼立即偿还友邦公司。三、工行对葛礼提供的抵押物（友邦公司开发的友邦滨水城5号楼403室）享有优先受偿权无法律依据。工行与葛礼办理个人购房借款/担保合同时，对友邦公司开发的友邦滨水城5号楼403室办理了抵押权预告登记，但抵押预告登记程序登记的并非物权，而是享有优先顺位的债权，故工行在仅办理了抵押预告登记的情况下,对该套房屋并不享有优先受偿权。另外，友邦公司开发的友邦滨水城5号楼403室尚未办理建筑物所有权首次登记，工行仅办理抵押预告登记，请求就抵押财产优先受偿，人民法院不予支持。《最高法院关于适用民法典有关担保制度的解释》第52条“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”四、若友邦公司对葛礼目前欠付工行的贷款本金、利息承担连带清偿责任，应当判决友邦公司对葛礼享有追偿权。同时因友邦公司已经破产，该笔款项属于普通债权。五、2020年底管理人已经通知被告一补款交房。原告为证明其主张，举证如下：证据一、原告营业执照、金融许可证复印件各一份，证明目的:原告诉讼主体资格适格。证据二、被告身份证、企业信息查询单复印件一份，证明目的:被告诉讼主体资格适格。证据三、《中国工商银行个人住房贷款申请表》《个人购房借款／担保合同》各一份，证明目的:1、原告与被告葛礼存在29万元借款合同法律关系;2、抵押人葛礼应承担抵押担保责任,保证人六安市友邦置业有限公司应承担连带保证责任。证据四、贷款发放凭证、贷款还款明细各一份，证明目的:1、原告按照约定支付了贷款29万元;2、截至2021年3月5日,葛礼拖欠原告贷款本金256266.73元和利息12030.85元,合计268297.58元,已构成严重违约。证据五、抵押资料，证明目的:原告对被告葛礼提供的抵押物位于六安市裕安区房屋享有优先受偿权。证据六、《中国工商银行六安分行城区网点机构改革工作实施方案》复印件一份，证明目的:2020年9月28日,中国工商银行股份有限公司六安三里桥支行机构改革,合并为中国工商银行股份有限公司六安人民路支行。被告葛礼对原告提交的证据三性无异议。被告友邦置业公司质证意见：对证据一、证据二的三性无异议。对证据三的三性无异议但不能达到其证明目的，保证人六安友邦置业有限公司承担连带担保责任应先由被告一偿还。对证据四的三性无异议，具体金额由法庭查证核实。对证据五的三性无异议，但不能达到其证明目的，不能证明原告对房屋有优先受偿权。对证据六的三性无异议。被告葛礼未提交证据。被告友邦置业公司为支持其抗辩意见，举证如下：裕安区人民法院决定书（2018）皖1503破6-2-1号一份，证明目的：1、法院指定安徽皋陶律师事务所为破产管理人。2、友邦公司在2018.12.3由法院受理破产，现已经宣告破产。原告质证意见：对证据的三性无异议。本院对原被告所举证据的真实性、合法性、关联性予以认定。根据经审查确认的证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：2016年9月5日，被告葛礼为购被告友邦置业公司开发的友邦滨水城5号楼403室房屋，与原告工行人民路支行（原中国工商银行股份有限公司六安三里桥支行）签订一份《个人购房借款/担保合同》，葛礼向工行人民路支行申请借款290000元，双方约定：借款期限240个月；借款利率4.557%；还款方式为按月等额本息还款法；葛礼以所购友邦滨水城5号楼403室房屋提供抵押担保，办理了预告抵押登记（权证号2016六安市不动产证明第9201333号）；友邦置业公司为该笔贷款提供了阶段性连带责任保证担保，担保期限到正式抵押登记手续办理完毕时止。另外合同还约定了违约责任、担保范围等内容，原被告均在案涉合同上签名、盖章。嗣后，原告于同年9月5日，向被告葛礼发放了贷款290000元（款直接汇入友邦置业公司账户）。原告葛礼在合同约定的还款期限内多次未按约定还款，截至2021年3月5日，葛礼拖欠原告贷款本金256266.73元（含未到期本金）、利息12030.85元。原告多次催要无果后，遂诉讼来院。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订的《个人购房借款/担保合同》，内容真实、合法，属有效合同，对合同当事人具有法律约束力。被告葛礼截至2021年3月5日，拖欠原告工行人民路支行贷款本金256266.73元、利息12030.85元，事实清楚、证据确实，葛礼未能按约及时足额偿还借款本息，原告依据合同约定宣布贷款提前到期，诉请被告葛礼立即归还，具有事实和法律依据，本院依法应予支持。被告友邦置业公司自愿为葛礼贷款提供阶段性连带责任保证担保，现因当事人约定的保证担保解除条件尚未成就，故友邦置业公司仍应当继续承担保证担保责任，原告该项诉请本院予以支持。原告就案涉房屋办理的是预告抵押登记，至今未能办理抵押登记手续，原告诉请对案涉预抵押房屋享有优先受偿权，不符合法律规定，其该项诉请本院不予支持。被告友邦置业公司抗辩称葛礼应偿还其代垫款等事由，因与本案不属同一法律关系，故其抗辩理由本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百零二条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条，《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条的规定，判决如下：一、被告葛礼于本判决书生效之日起十五日内偿还原告中国工商银行股份有限公司六安人民路支行贷款本金256266.73元、截止到2021年3月5日的利息12030.85元、及自2021年3月6日起至本清止时的逾期利息（按借款合同约定执行）。二、被告六安市友邦置业有限公司对上述款项承担连带清偿责任。三、驳回原告中国工商银行股份有限公司六安人民路支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（本院开户行：六安农村商业银行股份有限公司皋城路分理处；帐号2000，0533，1263，1030，0000，155；账户名：六安市金安区人民法院）。案件受理费已减半收取计2740元，由被告葛礼负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审判员  袁刚锋二〇二一年七月五日书记员  王 玥附本案相关法条《中华人民共和国民法典》第四百零二条以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第六百七十四条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第六百七十五条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第六百七十六条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家相关规定支付逾期利息。《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。当事人办理了抵押预告登记，抵押人破产。经审查抵押财产属于破产财产，预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的，人民法院应当在受理破产申请时抵押财产的价值范围内予以支持，但是在人民法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务设立抵押预告登记的除外。