湖南省临湘市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0682民初1146号原告：临湘市宏达物业有限公司，住所地临湘市城中北路。法定代表人：李忠良，总经理。委托诉讼代理人：方小珊，女，1974年6月3日出生，汉族，住湖南省临湘市，公司员工。被告：方蓉，女，1968年6月24日出生，汉族，住湖南省临湘市。委托诉讼代理人：胡明，男，1984年6月23日出生，汉族，住湖南省临湘市，临湘市司法局工作人员，由临湘市住房和城乡建设局推荐。原告临湘市宏达物业有限公司（以下简称“宏达物业公司”）与被告方蓉物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宏达物业公司的委托诉讼代理人方小珊，被告方蓉及其委托诉讼代理人胡明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宏达物业公司向本院提出诉讼请求：1．判定被告向原告立即交纳物业管理费4784元；2．判定被告向原告支付逾期交费违约金4320元；3．由被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2015年3月24日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》。根据以上协议约定：原业主购买建设花园高层房162.83平方米，物业费以商品房按每月每平方1元计算，被告逾期交纳物业费，原告有权要求补交，并从逾期之日起按约定提供了服务，但是被告没有按约定交纳物业管理费，截至2019年12月31日止，被告共欠交物业服务费36个月4784元,应支付逾期交费违约金4320元。原告先后采取电话催收、张贴公告和律师函等多种形式，向被告催缴所欠物业费，被告至今没有缴纳。被告违反物业约定，拒不交纳物业管理费和其他相关费用，严重侵犯了原告物业管理活动和财产权益。原告为维护自身的合法权益，依法提起诉讼。方蓉辩称：方蓉与物业管理公司有约定，免除了方蓉的物业管理费。与本案诉讼有关的建设花园小区系方蓉工作单位住建局职工家属小区，该小区配建的发电设备安装在方蓉居住的楼层下。2017年上半年，因小区停电，当时的物业管理有限公司启动发电设备发电，产生的噪音和废气，严重影响了方蓉的正常生活，方蓉就阻止继续发电，并强烈要求物业将发电机移出地下室内，因此与当时的物业管理公司发生了纠纷。针对此情况，方蓉单位的方志雄、刘正文两位领导就此事进行了协调，考虑移机难度大，当时提出了不移机，方蓉免交物业费的处理意见，方蓉和物业公司都同意了该处理意见，并交出了发电机房钥匙。所以方蓉至今都未缴纳过物业费用，物业管理有限公司在管理建设花园小区时也未向方蓉收取过物业费用；宏达物业公司的诉讼请求超过了时效；宏达物业公司所要求的违约金无法律和事实依据。在本案中方蓉因与物业公司之间的约定免交物业费，不存在违约情形。宏达物业公司为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1．物业服务合同、证明、建设花园小区物业管理权转让事宜、建设花园欠费名单、湖南商管律师事务所律师函、催缴物业费和滞纳金短信截图复印件各1份，证明被告欠缴物业费事实存在。方蓉为支持其答辩意见，向本院提交了以下证据：1．关于申请调取相关证据的报告复印件1份，证明原、被告就发电机的事情发生过纠纷，报警处理的；2．关于物业公司与建设花园102室业主纠纷处理情况的说明、方志雄身份证复印件1份，证明原、被告之间就物业管理费进行过协商，因为原告放置的发电机对被告造成影响，双方协商确定被告不再支付服务费。本院依方蓉的申请，因其未提供报警人姓名、报警号码，未调取到2017年上半年与建设花园有关的报警记录，仅调取《报警案件登记表》编号：（2017）001745，报警人姓名为匿名，联系电话13974035762，简要案情及损失情况为：“2017年8月26日14时许，匿名报警：其与建设小区物业发生纠纷，值班民警现场调处”。当事人围绕诉讼请求依法提交了上列证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：建设花园系临湘市住房和城乡建设局职工家属小区。方蓉系建设花园小区102室的业主，住房面积162.83㎡。2017年5月前，建设花园由临湘市龙腾物业管理中心提供物业管理服务。2017年5月，临湘市龙腾物业管理中心将建设花园物业管理转交宏达物业公司。2017年7月10日，临湘市龙腾物业管理中心出具《建设花园小区物业管理权转让事宜》，其内容为：“我单位于2017年5月与临湘市宏达物业有限公司协商，将建设花园小区物业管理权限转让给对方……”。2018年5月7日，建设花园业主委员会作为甲方与宏达物业公司作为乙方签订的《物业服务合同》中，甲方将建设花园（物业名称）交由乙方实行物业管理，约定：第三条：乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。第十三条：服务管理期限自合同签订之日起壹年。第十七条：物业管理服务费。1、本物业的管理服务费，高层住宅六楼以上按面积每月每平方米1.1元向业主或物业使用人收取；六楼以下按面积每月每平方米1.0元向业主或物业使用人收取；地下停车位场地占用费每个每月30元向业主或物业使用人收取；2、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按从逾期之日起按每天应交管理费的千分之五交纳滞纳金处理。以及其他相关条款。建设花园业主委员会、宏达物业公司的代表人分别在落款处签字并加盖单位公章。宏达物业公司为建设花园提供物业服务至2019年12月31日止。2021年1月，湖南商管律师事务所受宏达物业公司委托制作律师函，张贴在方蓉家门口，向方蓉催收截至2019年12月31日止共计36个月的物业服务费4784元、逾期缴费违约金4320元，方蓉收到了律师函一直未向宏达物业公司支付律师函催收的物业服务费、违约金。另查明，建设花园小区配建的发电设备安装在紧挨方蓉居住的楼层下面，小区停电时，物业公司使用发电机发电，因发电噪音和发电机排放废气，方蓉因此与物业公司产生纠纷。本院认为，依法成立的合同,对当事人均具法律约束力。当事人应当按照诚实信用原则全面履行自己的义务。宏达物业公司经方蓉居住的建设花园业主委员会聘用为建设花园小区提供物业服务，2018年5月7日，建设花园业主委员会与宏达物业公司签订了《物业服务合同》，该合同系双方真实意思表示,内容不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，该合同对建设花园小区全体业主具有法律拘束力。业主与宏达物业公司均应严格按照协议约定履行各自义务。宏达物业公司作为物业服务管理企业应依约全面履行提供物业服务和管理义务,方蓉作为业主应履行足额交纳物业服务费的合同义务。宏达物业公司为方蓉提供了相应的物业管理服务，方蓉接受了宏达物业公司的物业管理服务后，应当按照协议约定及时支付相应的物业服务费和约定的其他费用。经催告后，方蓉未按约定及时支付所欠的物业服务费已构成违约，应承担相应的违约责任，应当继续履行支付物业服务费的义务。方蓉认为《物业服务合同》非其与宏达物业公司签订，宏达物业公司没有提供证据证明建设花园业主委员会系依法设立，建设花园业主委员会没有资格代其与宏达物业公司签订物业服务合同，该合同对其没有约束力。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。《物业服务合同》落款处，建设花园业主委员会加盖了公章，如果方蓉不认可建设花园业主委员会公章的真实性、合法性，方蓉应提供证据予以推翻，方蓉未能提供证据推翻，应承担不利后果。且根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。”之规定，对方蓉的该项抗辩意见，本院不予支持。方蓉答辩主张宏达物业公司的诉讼请求已过诉讼时效。建设花园业主委员会与宏达物业公司签订的《物业服务合同》中，未约定物业管理费的交纳期限，宏达物业公司与方蓉也均未提供证据证实曾对物业管理费的支付履行期限进行过明确约定，根据《中华人民共和国民法典》第五百一十一条第四项的规定，宏达物业公司可随时向方蓉主张权利。宏达物业公司于2021年1月就本案债权以律师函的方式主张权利，未超过二十年的最长诉讼时效规定,应当受到法律的保护。方蓉主张已超过诉讼时效的答辩意见，本院不予采信。方蓉认为因宏达物业公司发电机安放在其房屋楼层下面，2017年上半年开始，小区停电后使用发电机发电对其造成影响，双方产生纠纷，之后经业主单位临湘市住房和城乡建设局领导与宏达物业公司协商，达成一致意见：方蓉不阻止宏达物业公司在停电时进行发电，但免交物业管理费的答辩意见。因本院依方蓉的申请调取的报警记录中，没有记录报警的前因后果、事情的经过、处理结果，其提供的证人证言中，没有证据证明证人的身份、是否参与协调及协调结果，无法确认该证言的真实性，且证人未出庭作证，不符合法律规定，对方蓉的该项答辩意见，本院不予支持。庭审中，宏达物业公司认可，双方对上述纠纷经协商达成一致意见，宏达物业公司如果在停电当月进行发电，则不收取方蓉该月物业服务费，一年大概发电两次,方蓉欠交物业服务费36个月共计4784元中，未扣除每年发电两次应免交两个月的物业服务费。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条第一款：“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。”之规定，本院确认方蓉每年免交两个月的物业管理费。因此，方蓉应支付物业管理费3807.02元［4784元－（162.83㎡×1元/㎡×2个月/年×3年＝976.98元）］。对宏达物业公司要求方蓉支付物业服务费4784元的诉讼请求，本院予以部分支持。关于宏达物业公司诉请方蓉支付违约金，方蓉未缴纳物业服务费系放置在其楼下的小区发电机发电时的噪声和废气给其造成生活影响，双方因此产生纠纷所致，并非方蓉单方拒付物业服务费，宏达物业公司在问题出现后，未能正视双方的矛盾，放任因纠纷存在导致方蓉未缴纳物业服务费长达数年的时间，而不积极寻求解决问题的途径和方法，工作存在日常管理方面的问题，对宏达物业公司有关违约金的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第四百六十九条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《物业管理条例》第十五条、第四十条、第四十一条、第六十四条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、被告方蓉在本判决生效之日起五日内向原告临湘市宏达物业有限公司支付物业服务费3807.02元；二、驳回原告临湘市宏达物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，原告临湘市宏达物业有限公司负担15元，被告方蓉负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 员 李彬二〇二一年七月七日法官助理 杨苗书 记 员 方红附相关法条：《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同,仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第四百六十九条当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式。以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中,应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息,或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务,业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《物业管理条例》第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;(四)监督管理规约的实施;(五)业主大会赋予的其他职责。第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。第六条经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。