贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔27民终1754号上诉人（一审原告）：广西川洋建筑工程有限公司，住所地广西壮族自治区陆川县温泉镇讯和路2号碧桂华庭二期第二幢负212号。法定代表人：饶峻全，该公司执行董事。委托诉讼代理人：冉建红，男，1971年9月9日出生，汉族，住重庆市涪陵区，该公司员工。被上诉人（一审被告）：姜青译，男，1990年1月3日出生，苗族，住贵州省都匀市。被上诉人（一审被告）：姜崇炳，男，1963年2月4日出生，苗族，住贵州省都匀市。被上诉人(一审被告）：易华，女，1963年1月4日出生，汉族，住贵州省都匀市。三被上诉人共同委托诉讼代理人：唐世才,贵州良华律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：贵州长源置业发展有限公司，住所地贵州省都匀市环城西路73号。法定代表人：陈伟国，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈佳，男，1980年8月28日出生，汉族，住重庆市渝北区，该公司员工。委托诉讼代理人：吴大宇，贵州良华律师事务所律师。上诉人广西川洋建筑工程有限公司（以下简称川洋公司）因与被上诉人姜青译、姜崇炳、易华、贵州长源置业发展有限公司（以下简称长源公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服贵州省都匀市人民法院（2020）黔2701民初5255号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2021年6月3日公开开庭进行了审理。上诉人川洋公司委托诉讼代理人冉建红，被上诉人姜崇炳、易华及其委托诉讼代理人唐世才，被上诉人长源公司委托诉讼代理人陈佳、吴大宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。川洋公司上诉请求:一、撤销都匀市人民法院（2020）黔2701民初5255号民事判决；二、判决准许对坐落于贵州省都匀市xxxxxxxx号房屋继续采取保全查封措施；三、本案一、二审诉讼费用由姜青译、姜崇炳、易华、长源公司承担。事实及理由：一、一审程序严重违法。1.一审认定的川洋公司工程款优先权事项不属人民法院受案范围，而系川洋公司与长源公司约定的由重庆仲裁委仲裁的事项。2.一审法院受理的涉案房屋相关异议不属于执行异议受案范围。首先，案外人对财产保全不服，可以提执行异议的仅限于《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第27条第1款规定的“被保全财产系诉讼争议标的以外的财产”这一情形。涉案房屋系仲裁案争议标的范围，不属于“诉讼争议标的以外的财产”。其次，对涉案房屋的保全属于轮候查封，尚未产生正式查封的法律效力。3.一审未中止审理严重违法。对川洋公司是否享有工程款优先权问题，一审必须以仲裁案件的审理结果为依据，应当中止审理。一审法院未中止审理，违反了民事诉讼法的相关规定。二、一审从2018年12月28日起算工程款优先权期限适用法律不当。1.2018年12月28日确定的仅是当月工程进度款87万元，当时工程尚未结算，工程款最终金额未确定。川洋公司2020年5月18日申请仲裁时主张工程进度欠款及工程款优先权，但在仲裁过程中最终的工程结算金额才确定，2020年8月18日川洋公司已变更仲裁请求主张工程结算欠款及工程款优先权。故工程款优先权期限应从申请仲裁之日或最终工程结算金额确定次日起算。2.如前所述，2018年12月28日《工程形象进度确认表》等资料不是对整个进度欠款的确认。对工程进度欠款，长源公司在2019年6月20日《协议书》中承诺2019年12月31日前付清，在2020年5月13日《协议》中确认欠工程进度款2300万元并认可川洋公司的工程款优先权，故无论以承诺付款的时间还是对工程进度欠款的确认时间起算，川洋公司的工程款优先权均未超期。三、一审基本事实认定不清。执行异议之诉的特点，决定了本案争议焦点必然是案外人对涉案房屋是否享有足以排除保全查封的民事权益。即购房人支付涉案房屋购房款是否符合《执行异议和复议规定》第28条第3项“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的规定，但一审法院对该基本事实并未查明。姜青译、姜崇炳、易华仅为一般不动产买受人，不属于商品房消费者，不适用《执行异议和复议规定》第29条规定。即便其符合《执行异议和复议规定》第28条的条件，依照《执行异议和复议规定》第27条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”之规定，其对涉案房屋享有的权益，亦不能对抗川洋公司工程款优先权。姜青译、姜崇炳、易华二审辩称，一、川洋公司对6#楼工程款的优先受偿权已消灭，一审对此认定是正确的。二、被上诉人已经支付了购房款，且已经实际占有该房，从合同签订至今，被上诉人多次要求办理备案登记、移交办证资料等，但长源公司均以消防工程未竣工、房屋未验收为由拒不办理，并导致案涉房屋被查封，被上诉人不存在过错。况且被上诉人系普通消费者，并非商业投资炒房者，更多的是为了自身的生产、生活而购买。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，被上诉人享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。长源公司二审辩称，本案系执行异议之诉案件，属人民法院审理范围，与仲裁裁决没有必然联系。长源公司与购房者之间的交易真实、合法，购房者已经支付购房款，且已经实际占有该房，依据相关规定，为保护购房者权利，维护社会稳定，应当对案涉房屋进行解封。川洋公司向一审法院起诉请求：1.判决准予对贵州省都匀市xxxxxxxx号房屋的保全查封：2.本案诉讼费用由姜青译、姜崇炳、易华、长源公司承担。一审法院认定事实：2017年3月28日，川洋公司作为承包人与长源公司作为发包人签订《建设工程施工合同》，约定：川洋公司承建长源公司开发的位于本市xxxx北侧长源·西城国际项目工程6#楼及相应地下车库（建筑面积约105000㎡），含场平土石方、基础、土建、装修、水电安装；计划开工日期2016年7月10日，计划竣工日期2017年12月10日；签约合同价为945万元，包括安全文明施工费35万元，合同价格采用2008年《重庆市建筑工程计价定额》等系列定额按实计算，定额计价模式及建筑业营改增调整建设工程计价程序中的简易计税方法计价；发包人应按合同约定向承包人及时支付合同价款，按月进度产值70%支付工程进度款，工程预验收后15日内支付至已完工程量的85%，工程分期结算完成后，支付至竣工结算定案金额的97%，剩余3%作为质保金;发包人不按合同约定的时间支付承包人工程进度款和结算后的剩余款项，逾期14天以上的，每延误一天，由发包人按到期应付额的月利率2.5%累计计算支付违约金，并承担由此而造成的损失；超过28天以上的，每延误一天，由发包人按到期应付额的月利率3%累计计算支付违约金。如发包人逾期3个月仍不按约定支付工程款，发包方自愿将在售房屋按当时销售价的80%抵扣应付工程款，具体抵款房源由承包人在未售房中自行选择，发包人拒不配合办理过户手续的，承包人有权向人民法院起诉要求过户所选房屋；竣工验收通过后，在长源公司向购房业主移交前，物管公司有权组织对影响建筑功能、观感和用户满意度的工程质量项目进行复查验收，川洋公司相关人员参与复查验收，复查验收后发现的质量问题川洋公司应立即无条件整改维修，确保长源公司能按时向购房业主交房，否则由此造成逾期交房的责任及损失由川洋公司承担；因合同及合同有关事宜发生纠纷，向重庆市人民法院起诉。双方对其他权利义务、违约责任等进行了约定。2018年11月17日，川洋公司将长源·西城国际项目工程6#楼移交长源公司，双方及工程监理单位在《工程完工移交证书》上加盖印章予以确认。2018年12月16日，姜青译、姜崇炳、易华作为买受人与长源公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定：出卖人取得位于都匀市xxxxxxxx（即6＃楼）的预售许可证（证号都匀商房预字第××号），买受人以120.8万元的总价款向出卖人购买位于xxxx6栋2-194号商业门面一套（建筑面积84.4平方米，套内建筑面积36.54平方米）；出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。此前，姜青译已于2018年10月1日作为甲方与贵州涪渝和顺商业管理有限公司作为乙方签订《长源西城国际商铺经营管理代租委托合同》，约定：甲方委托乙方代租经营xxxx6栋2-194号商业门面（毛坯房）一套，期限为2018年11月1日至2023年10月31日；甲方自愿将标的物业特别授权给乙方对外承租经营、使用，并由乙方直接与第三人签订有关房屋租赁经营合同。此后被姜青译将涉案商业门面交由贵州涪渝和顺商业管理有限公司管理经营。2018年12月28日，川洋公司编制《工程产值审核确认书》《工程进度款预算表》及《工程形象进度确认表》，确认长源·西城国际项目工程6#楼当月完成产值878338元（增加所有审定产值的5%），累计进度完成产值19678822.67元，监理单位在该确认书和预算表上加盖印章，长源公司项目成本负责人在上述文件上签字予以确认。2020年5月18日，川洋公司向重庆仲裁委员会申请仲裁，请求裁决长源公司支付其工程进度款2300万元及利息以及其对长源公司开发的位于贵州省都匀市xxxx（3栋、4栋）及地下车库、xxxxxxxx及地下车库工程的折价或拍卖、变卖价款，在工程款2300万元范围内享有优先受偿权。6月3日重庆仲裁委员会向一审法院递交（2020）渝仲字第773号《关于提交当事人财产保全申请的函》，载明：本会受理的川洋公司与长源公司关于建设工程合同纠纷一案，现川洋公司已向本会提出财产保全的申请。根据《中华人民共和国仲裁法》第二十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条之规定，现将该申请提交贵院，请依法处理。一审法院经审查于6月8日作出（2020）黔2701财保165号民事裁定，查封长源公司开发的位于xxxx3栋1单元1-5-2、1-5-3、1-6-2、4栋1单元1-26-3、3栋1单元1层1-1至1-6、二层2-1至2-8、4号楼1单元负一层-1-1至-1-4、一层1-1至1-14、二层2-1至2-4、三层3-1至3-3共43套房产，以及xxxx一层1-1至1-13、二层2-1至2-195、三层3-1至3-239、四层4-1至4-195共642套房产和其名下黔（2019）都匀市不动产权第XXXX号、黔（2019）都匀市不动产权第XXXX号土地使用权，查封期限为三年。川洋公司以中国太平洋财产保险股份有限公司涪陵中心支公司提供的保函作为此次保全的担保。由于川洋公司申请保全的上述房屋包含了姜青译等购房人购买的xxxx十八套商业门面，姜青译等购房人遂于2020年8月31日向一审法院提起执行异议，一审法院作出（2020）黔2701执异70号执行裁定，中止对姜青译等购房人购买的xxxx十八套商业门面的查封。川洋公司遂诉至一审法院，请求判如所请。一审法院认为，执行异议之诉在于保护权利人合法的实体权利，通过该诉讼制度的设立，对执行（含保全）程序中就执行（含保全）标的享有实体权益的权利人予以法律救济。因此，本案必须对川洋公司是否享有权利、享有何种权利以及权利性质等问题进行审理，进而判断其主张享有的权利能否排除姜青译等购房人的权利，以确定能否继续对涉案房屋采取保全措施。本案中，川洋公司以其对xxxx（即6#楼）享有建设工程价款优先受偿权为由，诉请一审法院继续查封涉案房屋。一审法院认为，建设工程价款优先受偿权是指承包人在发包人不按照约定支付工程价款时，可以与发包人协议将该工程折价或申请人民法院将工程拍卖、变卖，对折价或者拍卖、变卖所得的价款，承包人有优先受偿的权利，它的本质是以建设工程的交换价值担保工程款债权的实现。同时为保护发包人的其他债权人利益，法律规定承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，该期间为除斥期间，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。川洋公司与长源公司在施工合同中约定长源公司应在工程分期结算完成后，支付至竣工结算定案金额97%的工程款，而川洋公司于2018年11月17日已经将长源·西城国际项目工程6#楼移交长源公司，双方于2018年12月28日确认长源·西城国际项目工程6#楼累计进度完成产值19678822.67元。因此长源公司从2018年12月28日起负有向川洋公司支付至总工程定额97%的工程款的义务。现川洋公司未提供证据证实其至2019年6月28日前向长源公司行使建设工程价款优先受偿权，川洋公司主张对xxxx（即6#楼）享有建设工程价款优先受偿权，一审法院依法不予认定。另外，川洋公司与长源公司约定，复查验收后发现的质量问题川洋公司应立即无条件整改维修，确保长源公司能按时向购房业主交房。由此，可推断川洋公司对长源公司接受房屋后对购房业主负有交房义务亦是明知的，故川洋公司在向长源公司移交房屋逾二十个月的时间后，以其对房屋享有建设工程价款优先受偿权为由，诉请一审法院继续查封涉案房屋，既不合情理，亦有滥用诉权之嫌。综上所述，川洋公司对其承建的xxxx（即6#楼）不享有建设工程价款优先受偿权，川洋公司针对该商业楼涉及的建设工程价款仅享有一般债权人的地位，涉案房屋应予解除查封措施。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二十二条，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项之规定，判决：驳回广西川洋建筑工程有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由广西川洋建筑工程有限公司负担。本案二审期间，川洋公司向本院提交以下新证据：重庆仲裁委员会（2020）渝仲字第773号裁决书、送达证明、黔南州中级人民法院（2021）黔27执183号受理案件通知书，用以证明川洋公司对包括案涉房屋在内的xxxx等工程享有建设工程价款优先权，且该仲裁裁决已进入执行程序。姜青译、姜崇炳、易华质证意见：对该组证据真实性无异议，对证明目的有异议，本案是执行异议之诉，该组证据与本案无关联性，本案主要审查被上诉人是否享有排除强制执行的民事权益。长源公司质证意见：对该组证据的真实性无异议，但达不到川洋公司的证明目的。仲裁裁决书的认定与客观事实不符。姜青译、姜崇炳、易华向本院提交了一份证据：都匀市商品房预售合同备案申请表，用以证明购房者的基本信息，以及涉案工程的竣工时间，该竣工时间也是川洋公司主张工程款优先权的起算时间。庭后提交了2021年3月29日23万元的付款凭证。川洋公司质证意见：备案申请表不属于新证据，且对三性均不予认可，达不到被上诉人的证明目的。付款凭证是在本案查封之后一审诉讼过程中支付，对此金额不予认可。长源公司质证意见：对该证据三性均不持异议。长源公司庭后提交了其与姜青译、姜崇炳、易华于2021年3月29日签订的《商铺买卖合同的补充协议》，证明长源公司与姜青译、姜崇炳、易华变更合同价款为1088000元，后姜青译、姜崇炳、易华支付了23万元。川洋公司质证意见：对三性均不予认可。姜青译、姜崇炳、易华质证意见：认可。本院认为，川洋公司提交的证据来源真实、合法，且与本案具有关联，本院予以确认。姜青译、姜崇炳、易华提交的备案申请表中购房人的基本信息及房屋信息能与《商品房买卖合同》相互印证，本院予以确认，但对其证明目的不予确认。付款凭证来源真实，该笔款项虽在本案诉讼期间支付，但鉴于系姜青译、姜崇炳、易华基于房屋买卖合同关系付至长源公司账户的购房款，与本案具有关联，本院予以确认。长源公司提交的《商铺买卖合同的补充协议》是在案涉房屋查封之后本案诉讼期间签订，本院不予确认。经本院审理查明，都匀市人民法院作出中止对姜青译等人购买的商业门面的查封的执行裁定书案号应为（2020）黔2701执异57号。其余事实与一审查明的事实一致。另查明，1.姜青译、姜崇炳、易华在案涉房屋查封前已按照《商品房买卖合同》约定支付了购房款708000元。2021年3月29日又向长源公司支付购房款23万元。余款27万元已按本院要求交付至本院执行账户。2.2021年1月25日，重庆仲裁委员会作出（2020）渝仲字第773号裁决书，裁决：（一）被申请人长源公司应自裁决书送达之日起10日内，向申请人川洋公司支付到期应付的结欠工程款57014861元；（二）被申请人长源公司应自裁决书送达之日起10日内，按照年利率8%向申请人川洋公司支付迟延支付工程款的利息，计息基数金额为52014861元，计息期间为2020年10月1日起，至偿还完毕之日止；（三）申请人川洋公司有权在58514861元工程款（含4#楼质量保修金范围内），对位于贵州省都匀市xxxx3栋、4栋及地下车库工程和位于贵州省都匀市xxxxxxxx及地下车库工程之折价或拍卖、变卖价款享有优先受偿权；（四）被申请人长源公司应自裁决书送达之日起10日内，向申请人川洋公司支付律师费1200000元；（五）驳回申请人川洋公司的其他仲裁请求。该裁决书已于2021年2月25日发生法律效力。后川洋公司向本院申请执行，本院已经立案受理。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，姜青译、姜崇炳、易华与长源公司于2018年12月16日签订《商品房买卖合同》，对购买房屋的相关权利义务予以约定，并与贵州涪渝和顺商业管理有限公司签订《长源西城国际商铺经营管理代租委托合同》，委托该公司将案涉房屋对外出租，且已按合同约定支付了大部分购房款。2020年6月8日，都匀市人民法院作出民事裁定查封了案涉房屋。由此可见，在人民法院查封之前，姜青译、姜崇炳、易华已签订合法有效的书面买卖合同，支付大部分购房款并合法占有使用案涉房屋，且姜青译、姜崇炳、易华已按本院要求将剩余尾款交付至本院执行账户。从本案证据及当事人陈述看，至案涉房屋查封前，案涉工程未组织竣工验收并备案，故案涉房屋未办理过户登记非因姜青译、姜崇炳、易华的原因导致。根据上述司法解释规定，姜青译、姜崇炳、易华对案涉房屋享有足以阻却查封措施的民事权益。川洋公司认为重庆仲裁委员会（2020）渝仲字第773号裁决书已确认其对案涉工程享有工程价款优先受偿权，姜青译、姜崇炳、易华享有的民事权益不足以排除川洋公司的工程价款优先受偿权。本院认为，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”以及第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，但不能对抗已经支付全部或大部分购房款的特定消费者。就上述权利对抗的顺位原则而言，在已经支付全部或大部分购房款的特定房屋买受人的权利与建设工程价款优先受偿权产生冲突时，应优先保护房屋买受人的权利，故川洋公司的该上诉主张不能成立，本院不予支持。综上，川洋公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实及适用法律虽有瑕疵，但裁判结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由广西川洋建筑工程有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  莫玉魁审判员  吴美岭审判员  万 青二〇二一年七月二十三日书记员  詹 劭