重庆市丰都县人民法院重庆市丰都县人民法院民事判决书 (2021)渝0230民初1862号 原告：李如贵，男，1969年11月13日出生，汉族，农民，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：文绍波，重庆洪宇律师事务所律师。被告：李龙华，男，1975年8月25日出生，汉族，农民，住重庆市丰都县。原告李如贵与被告李龙华农村建房施工合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李如贵及其委托诉讼代理人文绍波，被告李龙华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李如贵向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告集资建房款14405元及违约金(以14405元为基数，从2014年1月1日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算至付清时止)；2.被告承担诉讼费。事实和理由：原告经批准在丰都县双龙场社区二组和六组（百斗坎到小学操场边）集资建设巴渝新居康居点。为此，原告于2013年5月1日与被告签订《双龙场社区居委巴渝新居康居点集资建房协议书》（以下简称《巴渝新居集资建房协议书》），该协议约定：由被告集资原告修建的位于双龙场社区居委巴渝新居康居点XX住房，集资款总价25万元，之后，被告不需要门面，住房房款为13万元，但被告只支付了115595元。现集资房屋已经验收合格并交付被告使用多年，被告尚欠集资建房款14405元，经原告多次催收，被告均以各种理由拒绝履行。故起诉，依据《中华人民共和国合同法》第107条之规定，请求判如所请。被告李龙华辩称，我自己开通天然气花费了4405元，应从尾款中予以扣除；我和李如贵是亲戚关系，买房子的时候口头协议说要给我办理房产证，只要房产证给我办下来了我就支付尾款10000元；合同约定交房是2013年12月前，但实际交房时2016年，原告构成违约。只要原告本人回来，我就会当面给他支付尾款。经审理查明，2010年10月，双龙场乡双龙场社区居委会(以下简称双龙居委)作为建设单位在双龙场乡双龙场社区居委会6组取得了建设巴渝新居康居点的村镇规划建设许可和用地许可。2010年12月12日，双龙居委(甲方)与李如贵（乙方）签订《房屋建设协议书》，主要约定：为了改善农民生产生活条件，加快新农村建设步伐，甲方决定在双龙场社区二组和六组（白斗坎到小学校操场边）集资建设巴渝新居康居点。甲方将拟定的百户农户统一集资，按统一规划设计，统一风格风貌，在巴渝新居康居点建设房承包给乙方。建设房屋的结构、面积和房价乙方与建房农户协商签订集资建房合同。……双龙居委在协议书落款甲方处加盖公章，李如贵在协议落款乙方处签名。2013年1月，李如贵开始进行案涉居民点房屋的修建，陆续完成相应楼栋的主体施工，2015年8月完成约19栋建筑的主体施工。施工期间，2014年7月29日，重庆市人民政府办公厅发文调整全市2013-2015年高山生态扶贫搬迁集中安置点，其中双龙镇为北斗坎安置点，位置在双龙镇双龙社区2组(北斗坎)，规划新增安置1000人。2013年5月1日，李如贵(甲方)与李龙华(乙方)签订《巴渝新居集资建房协议书》，主要约定：“一、乙方集资25万元给甲方在双龙社区居委巴渝新居康居点建房（其中建房占地补偿4万元，基础公益设施建设4万元，办理建房手续和水电气户头及安装3万元，建房14万元）。二、甲方在……建设门面一间，楼层住房三室两厅一厨一厕。三、乙方集资房在巴渝新居康居点XX住房。四、房屋规格质量（略）。五、水电气入户费及安装到户和建房所有手续费由甲方负责。六、付款方式：签订集资协议时交集资款8万元；一楼主体建设完工后交集资款5万元，本人住房楼层主体完工后交集资款7万元，交付房屋钥匙时交集资款5万元。七、房屋交付使用时间：2013年12月前。八、甲乙双方签字之日起生效，若一方违约，按总建房款支付违约金15%，并赔偿一切经济损失。九、本协议一式三份，甲乙双方各执一份，双龙居委一份。李如贵在甲方处签章签字捺印，李龙华在乙方处签字按印”。李如贵提交的与李龙华签订的《巴渝新居集资建房协议书》上，双龙居委在甲方处加盖了公章。2016年1月，双龙居委在案涉房屋规划建设验收意见表中建设单位评价意见为合格，双龙镇村建环保监督管理站检查意见为符合规划，质量安全。双龙镇人民政府登记备案意见签注“合格”意见。庭审中，李龙华自述李如贵于2016年9、10月份才将案涉房屋交付给自己，2016年10月开始装修，管业至今。另查明，李龙华于2017年1月3日在重庆民利燃气有限公司双龙服务站办理天然气相关手续，共花费安装费及表费共计4405元。现李龙华尚欠集资建房尾款14405元。经本院核实，双龙居委庭前及庭后均明确表示，双龙居委没有参与案涉房屋的建设、集资、买卖，对李如贵作为原告起诉要求支付集资尾款无异议，与己无关，双龙居委对案涉房屋无任何权利，明确表示不参与诉讼。上述事实，有双方当事人的陈述、《巴渝新居集资建房协议书》、重庆市村镇规划建设许可证、村镇规划选址意见书、房屋建设协议书、渝府办[2014]26号文件、百斗坎安置点分部详情表、询问笔录等证据在卷佐证，经庭审举证、质证和庭后核查，本院予以确认。本院认为，原告李如贵与双龙场社区居委于2010年12月12日签订《房屋建设协议书》，取得在丰都县双龙场社区二组和六组(白斗坎到小学操场边)修建巴渝新居康居点的资格，后李如贵与相关农户签订了集资建房协议书，2015年左右即已完成主体施工，李龙华自述2016年实际接收到案涉房屋，并已装修入住。李龙华以安置点集资建房农户身份与李如贵签订的《巴渝新居集资建房协议书》，李龙华按照协议分期提供建房资金，与实际承建的李如贵形成农村建房施工合同关系，双方的集资建房协议因承建方李如贵无建筑资质导致该合同无效。另，因涉案标的房屋已经实际竣工验收合格，李龙华支付了前期集资款，也实际接收使用了标的房屋，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释[2004]14号)第二条建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持的规定，李龙华应当支付尚欠建房尾款，即本案合同约定集资款14405元。根据合同约定，李如贵应负责水电气安装到户费用，李龙华自行垫付了天然气安装费用4405元，其主张应从集资尾款中扣除，本院予以支持。故本院对原告要求被告支付剩余建房款的诉讼请求予以部分支持，李龙华应支付尚欠建房工程款10000元。对原告主张违约金的问题，本院认为，因李如贵与李龙华签订的《巴渝新居集资建房协议书》为无效合同，违约金约定条款自始无效，故对原告该项主张，本院依法不予支持。对于被告抗辩原告应先办理产权登记再交付集资尾款，因双方合同中并无此约定，不足以此对抗，故对被告该抗辩意见，本院不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百八十六条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释[2004]14号)第一条第（一）项、第二条，及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李龙华在本判决生效后五日内支付原告李如贵建房余款10000元；二、驳回原告李如贵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费160.12元，减半收取80.06元，由原告李如贵负担25.06元，被告李龙华负担55元(原告李如贵已垫付，被告李龙华在履行判决确定支付义务时一并支付给李如贵)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。 审  判  员   徐 前   二〇二一年六月二十四日 法  官  助  理      范家成书  记  员   曾红杰书  记  员   袁晨峰 1