山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁16民终1514号上诉人（原审原告）：周春明，男，1987年10月1日出生，汉族，住山东省庆云县。被上诉人（原审被告）：刘清刚，男，1960年8月17日出生，汉族，住山东省无棣县。被上诉人（原审被告）：刘占府，男，1984年7月15日出生，汉族，住山东省无棣县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：李健，无棣恒威法律服务所法律工作者。上诉人周春明因与被上诉人刘清刚、刘占府房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省无棣县人民法院（2021）鲁1623民初645号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周春明上诉请求：1.撤销无棣县人民法院（2021）鲁1623民初645号民事判决，改判二被上诉人共同返还上诉人购房款49787.23元，并向上诉人支付以49787.23元为基数从2018年4月17日起按年利率6%计至实际返还之日的违约金；2.诉讼费用由二被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人房屋买卖合同纠纷，已由山东省无棣县人民法院作出（2021）鲁1623民初645号民事判决，判决驳回了上诉人诉讼请求。现上诉人认为一审认定事实不清，适用法律错误。一、房屋实际面积与双方签订的《房屋买卖合同》约定的面积不符。本案中，虽然房产证登记记载的面积与双方签订的《房屋买卖合同》一致，但经房屋行政管理实地测量后，实际面积与与双方签订的《房屋买卖合同》中约定的面积不符。而根据上诉人一审提供的上诉人与刘清刚之间的通话录音，被上诉人明知所售房屋原为三间，后被案外人侵占一间，却没有告知上诉人，故意隐瞒重大事项，显然属于欺诈。而一审法院不但对此至关重要的证据不予置评，反而根据莫须有的常理认为第三方侵权不会导致房屋面积的减少，这显然是违背常理。二、一审认定上诉人实地查看就认定被上诉人不存在欺诈，显然违背常理。本案中，双方签订的《房屋买卖合同》明确约定了房屋面积，而实际面积由于存在第三方长期侵占，导致与约定面积不符。虽然上诉人实地查看，但案涉房屋院落内存在多处违规搭建，上诉人并非相关专业领域的专业人员，无法通过肉眼直接确定实际面积与约定面积是否相符，而一审法院认为上诉人实地查看了就知道了房屋的实际面积，被上诉人隐瞒房屋被第三方侵占的事实就不存在了，因此被上诉人就不存在欺诈的故意了，显然违背常理。三、一审法院将问题推给房屋行政管理部门，属于不作为。关于房屋实际面积减少，一审法院不去认定被上诉人欺诈的故意，却将责任完全推给房屋行政管理部门，由此认定面积与约定不符问题不属于民事纠纷的审理范围，而属于行政管理的范畴，显然属于不作为，使得上诉人无法通过诉讼途径维护合法权益，损失巨大。为维护上诉人合法权益，特依法上诉至贵院，望判如所请。刘清刚、刘占府辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合理、合法，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。一、上诉人与答辩人签订了《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，应受法律保护。涉案房屋过户前，房屋所有权证已经载明宿舍57.75平方米、伙房19.80平方米，共计70.55平方米，二答辩人在合同中记述“房产证登记面积77.55平方米”属于按证填写，并非存在主观恶意。从合同内容来看，双方仅约定涉案房屋总金额为234000元，并未约定每平方米的单价金额，故涉案房屋应系整体出售。且上诉人在庭审中明确认可房屋买卖过程中已经实地查看,也清楚19.80平方米的伙房在买房时已经倒塌清除的事实，因此答辩人在签订房屋买卖合同过程中不存在欺诈行为。二、上诉人主张涉案房屋主房面积减少的原因系第三人侵权所致，按照法律规定和生活常理分析，第三人的侵权违法行为并不会导致不动产登记数据的变更，因此上诉人的理由无事实及法律依据，该理由不能成立。三、上诉人诉称房屋实际面积减少，并不是答辩人欺诈所为。至于涉案房屋主房面积老证记载为57.75平方米，新证却记载为41.25平方米，系行政管理的范畴，不属于民事纠纷的审理范围，故一审法院作出不予处理的决定于法有据，一审法院认定事实清楚，使用法律正确，程序合法。综上，依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。周春明向一审法院起诉请求：1.判令二被告共同返还原告购房款109531.90元，并向原告支付以109531.90元为基数从2018年4月17日起按年利率6%计算至实际返还之日的违约金；2.诉讼费由二被告承担。庭审中，周春明将诉讼请求第一项数额变更为49787.23元，违约金以49787.23元为基数，自2018年4月17日起按年利率6%计算至实际返还之日。一审法院认定事实：涉案房屋位于无棣县，原登记于马风香名下，房屋所有权证为棣房权证（2000）字第0××1号，混合结构，宿舍57.75平方米，伙房19.80平方米，国有土地使用证为棣国用（2002）字第Ｚ0510号，使用权面积904.50平方米。马风香现已去世，刘清刚系其丈夫，刘占府系其儿子。2017年11月19日，周春明与二被告签订《房屋买卖合同》，合同约定周春明向二被告购买涉案房屋，房产证登记面积77.55平方米，房屋所有权证编号为05471，房屋总价款为234000元，周春明于合同签订当日支付首付款134000元，余款100000元在房屋过户手续办理完毕之日支付。2018年3月27日，周春明以刘清刚、刘占府为被告向一审法院提起房屋买卖合同诉讼，要求：1、判令涉案房屋归原告所有；2、判令被告配合原告办理过户手续并承担违约责任；3、诉讼费用由被告承担。一审法院于2018年4月2日作出（2018）鲁1623民初1139号民事调解书，确认双方达成的协议：1、位于无棣县房屋一套【产权证号为棣房权证（2000）字第0××1号】归周春明所有，刘清刚、刘占府于2018年4月17日前协助周春明办理过户手续，涉案房屋的过户费及其他税费由周春明自行承担；2、周春明于2018年4月17日前支付刘清刚、刘占府剩余房款100000元，自行交接；3、案件受理费2405元，由刘清刚、刘占府负担。后，该案转入执行程序，一审法院向无棣县房产行政管理局送达（2018）鲁1623执1126号之一执行裁定书、协助执行通知书，涉案房屋过户予周春明名下，不动产权证书为鲁（2021）无棣县不动产权第0××0号，证书载明共用面积为904.50平方米，建筑面积为41.25平方米。现周春明以主房面积41.25平方米少于合同主房面积57.75平方米为由，向一审法院提起诉讼，要求二被告返还差额平方数购房款。一审法院认为，周春明与二被告签订了《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，应受法律保护。涉案房屋过户前，房屋所有权证已经载明宿舍57.75平方米、伙房19.80平方米，共计77.55平方米，二被告在合同中记述“房产证登记面积77.55平方米”属于按证填写，并非存在主观恶意，且周春明在庭审中明确认可房屋买卖过程中已经实地查看，19.80平方米的伙房在买房时已经倒塌清除，因此一审法院认定二被告在签订房屋买卖合同过程中不存在欺诈行为。从合同内容来看，双方仅约定涉案房屋总金额为234000元，并未约定每平方米的单价金额，故涉案房屋应系整体出售，周春明诉求二被告返还部分购房款，缺乏事实依据，一审法院不予支持。至于涉案房屋主房面积老证记载为57.75平方米，新证却记载为41.25平方米，系行政管理的范畴，不属于民事纠纷的审理范围，一审法院对此不予处理。周春明主张涉案房屋主房面积减少的原因系第三人侵权所致，按照法律规定和生活常理分析，第三人的侵权违法行为并不会导致不动产登记数据的变更，因此对于周春明的该理由，一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告周春明的诉讼请求。案件受理费2490元，减半收取1245元，由原告周春明负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，涉案房屋位于无棣县，原登记于马风香名下，房屋所有权证为棣房权证（2000）字第0××1号，混合结构，宿舍57.75平方米，伙房19.80平方米，国有土地使用证为棣国用（2002）字第Ｚ0510号，使用权面积904.50平方米。周春明与刘清刚、刘占府签订《房屋买卖合同》，合同约定周春明购买涉案房屋，总价款234000元，周春明于合同签订当日支付首付款134000元，余款100000元在房屋过户手续办理完毕之日支付。周春明在一审庭审中认可签订《房屋买卖合同》时已对涉案房屋进行了实地查看，周春明也未举证证明在双方签订合同后刘清刚、刘占府减少了涉案房屋的面积，周春明以新房产证与旧房产证面积不一致为由要求退还部分购房款及利息，于法无据，本院不予支持。综上所述，周春明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2490元，由上诉人周春明负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵慧莲审 判 员 张魁海审 判 员 张 珊二〇二一年七月二十日法官助理 郑文燕书 记 员 董学学