重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书 （2021）渝0116民初9412号 原告：徐剑，女，1975年9月4日出生，汉族，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：谭津龙，重庆伟豪（江津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王康宁，重庆伟豪（江津）律师事务所实习律师。被告：重庆市江津区盛多多房地产开发有限公司，住所地重庆市江津区德感圣泉街道115号，统一社会信用代码91500116663584545B。法定代表人：欧高东，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘安祥，重庆季霖宇广律师事务所律师。委托诉讼代理人：甘婷菊，重庆季霖宇广律师事务所律师。被告：柯绍绿，男，1967年11月29日出生，汉族，住重庆市江津区。原告徐剑与被告重庆市江津区盛多多房地产开发有限公司（以下简称盛多多公司）、柯绍绿商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年6月2日受理后，依法适用简易程序于2021年7月8日公开开庭进行了审理，原告徐剑及其委托诉讼代理人谭津龙、王康宁，被告盛多多公司的委托诉讼代理人甘婷菊到庭参加了诉讼。被告柯绍绿经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告徐剑向本院提出诉讼请求：1.解除原告徐剑与被告盛多多公司于2019年8月7日签订的两份《重庆市房屋买卖合同》，二被告共同返还原告购房款227000元；2.二被告共同支付原告113000元；3.二被告共同支付原告利息（以340000元为基数，按年利率15%从2021年4月10日起计算至款项付清为止）。事实和理由：盛多多公司系房地产开发商，柯绍绿系销售人员。2019年7月5日，徐剑经柯绍绿从盛多多公司处买房，口头约定购买位于重庆市江津区珞璜街道园区大道23号世纪华城商业幢**号房屋，总购房款为1100000元，交房时间为 2020年12月底。2019年8月7日，徐剑与盛多多公司签订《重庆市房屋买卖合同》两份，约定徐剑向盛多多公司购买坐落于重庆市江津区珞璜街道园区大道23号世纪华城商业幢**号房屋，建筑面积分别为38.34㎡和34.79㎡，成交金额分别为345060元和313110元，未约定交房日期。自2019年7月起，柯绍绿多次通过电话、短信和微信要求徐剑向其支付购房款，并由其代转盛多多公司。徐剑遂分多次向柯绍绿累计转账727024元。2020年7月开始，徐剑多次前往盛多多公司要求交房未果，后经查询才得知盛多多公司已经将案涉房产转让给案外人王敢。为此，徐剑多次要求两被告退款，两被告在退款100024元后即无回应。徐剑遂于2021年1月诉至重庆市江津区人民法院。2021年3月24日，盛多多公司和柯绍绿恳求徐剑撤诉，三方达成协议：由被告在2021年3月31日前退还徐剑627000元、2021年4月30日前向徐剑支付利息、诉讼费、律师费等共计113000元。如未支付前述任意一笔款项，徐剑均可就前述全部款项诉至法院，并按年利率15%计算逾期利息。协议另约定，如被告未履行该协议，徐剑另行起诉的诉讼费、律师费、诉讼保全费等由被告承担。协议签订后，徐剑依约撤诉。徐剑在2021年4月1日、4月14日分两次分别收到被告转来的200000元后，再未收到被告转来的款项，经多次催促无果，徐剑遂诉至法院提出上述诉请。被告盛多多公司辩称，第一，公司未查到案涉两份《重庆市房屋买卖合同》，也未授权柯绍绿签订该合同，真实性由法院认定。从合同内容看，两份合同载明抵押、租赁情况均为空白，对房屋交付及其逾期交房违约责任、权属转移登记及其违约责任均未作约定，不具备本约合同基本要素，该合同只是预约合同。第二，盛多多公司与柯绍绿之间无劳动关系或雇佣关系，公司未委托其收取购房款，也未追认其收取购房款的行为，原告也未举证证明柯绍绿有表见代理的外观行为。原告向柯绍绿支付购房款727024元，超过两份合同总价款，按诉状所述实际履行的是与柯绍绿之间的口头购房协议。第三，授权委托书系复印件，对其真实性不予认可，委托的内容也只是办理登记事宜。第四，对短信、微信及录像、录音三性均不予认可，盛博公司和盛多多公司均系独立法人，宋珍是盛博公司职工，相关行为不能代表盛多多公司。综上，请求法院驳回对盛多多公司的诉请。被告柯绍绿未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有关证据和事实，本院认定如下：盛多多公司是重庆盛博建设工程集团有限公司（以下简称盛博公司）的全资子公司，公司住所地均为重庆市江津区德感圣泉街道正街115号，法定代表人均为欧高东，工商备案联系电话均为023-47589982。宋珍系盛博公司行政人事部经理，办公电话、传真均为02347589982，手机号为***********。2019年7月上旬，徐剑与柯绍绿联系购买世纪华城门面。2019年7月8日起，被告柯绍绿通过短信等方式催促徐剑支付购房款，并提供个人收款账户信息。2019年7月10日，徐剑向柯绍绿转款200000元。2019年8月4日，徐剑向柯绍绿转款300000元。2019年8月7日，原告徐剑（乙方）与被告盛多多公司（甲方）签订两份《重庆市房屋买卖合同》，约定徐剑向盛多多公司购买坐落于重庆市江津区珞璜街道园区大道23号世纪华城商业幢**号房屋房屋，建筑面积分别为38.34㎡和34.79㎡，成交金额分别为345060元和313110元，付款方式均为分期付款：在签订合同后分别支付第一期150000元和170000元，于2019年12月30日之前把余款全部打入甲方账户后，才能办理房屋产权证。另外，两份合同载明抵押、租赁情况均为空白，对房屋交付及其逾期交房违约责任、权属转移登记及其违约责任均未作约定，也未载明盛多多公司收款账户信息。合同后均附有房屋建筑面积分层平面图、盛多多公司营业执照及法定代表人欧高东身份证复印件，并加盖盛多多公司公章。合同落款处加盖盛多多公司公章及法定代表人私章。本案中，盛多多公司应诉时提交的营业执照副本、法定代表人身份证明、授权委托书上均加盖公章，经初步比对，与前述合同及附件上的公章并无差异。2019年8月8日，柯绍绿向徐剑连发三条短信：“徐老师不好意，转了没有”、“不好意思，公司在催我”、“不然我也不会崔你那么急”，徐剑于当日向柯绍绿转款100000元。2019年8月27日，多次向徐剑发相同短信，即案涉两个门市大修基金、契税、印花税、工本费合计27024元，要求转款并提供个人收款账户信息。2019年8月30日，徐剑向柯绍绿转款27024元。2019年11月20日，徐剑向柯绍绿转款100000元。前后共计转款727024元。根据柯绍绿与徐剑的短信，案涉门市在签订合同时存在租赁，徐剑于2020年3月向柯绍绿发几条短信“门市这个房租是多少，减去今年房租，我还给你买门市的钱，余额还给多少？”、“已给了60万，后来转了10万，一共已付70万了哈，余下还给多少？”、“好久来玉观，门市钱算好后尾款给拟，你好办证！”在庭审中，徐剑陈述“两个门市总价实际是110万元，为避税合同中虚填成交价，柯绍绿称疫情原因暂时不收余款”。原告徐剑催促交余款、办证未果。后经查，盛多多公司于2020年6月18日将重庆市江津区珞璜街道园区大道23号世纪华城商业幢**号房屋过户登记至案外人王敢。之后，徐剑多次与盛多多公司、柯绍绿协商退款事宜。2020年7月5日，柯绍绿向徐剑转账还款100024元。2021年1月18日上午，徐剑前往盛博大厦26楼盛多多公司住所地要求退款，盛博公司行政人事部经理宋珍接待了徐剑，原告方录制了接待音视频。根据视频录像，宋珍在接待中表达了如下内容：1.“他们项目（注：指世纪华城项目）上卖房子，全部都喊你们打（钱）给他们个人的账上”；2.“他（注：柯绍绿）又不晓得当时这套房子是整体公司在进行跟另外有个欠款纠纷的时候，他（注：柯绍绿）又不晓得你们这个房子已经被，那时候已经被法院执行了过后，所以说就卖不到，所以说才出现了你这种情况。如果我早晓得他已经把那一个（房子）卖出去了的话，我就把那一套留下来撒，让你们实际交易成功撒”；3.“这个项目是由他们（注：指柯绍绿等）开发建设的，我们就没有卡过他（们）……资金这个流向，但是最后都是要上来（公司）的撒”；4.在与柯绍绿免提电话沟通时，说“啷个还没退（款）给别个哟？……你说这个事情本来当时也是你们这个叫啥子啊，直接性的就打到你们账上了……这个啷个叫不关公司的事情呢？……你签合同是由公司签的……”；5.“因为我们在盖合同章的，就是买卖合同的这块儿的清账过来，我们就没有去细分哪一套哪一套，因为当时弄个多房子，我肯定没有勒个（注：清理）到，然后后面我就去清理到哪些房子可以用作于它的这个抵押的时候，我们就排了个序，那个时候就不晓得已经把这套房子卖了的这种情况，所以说只有把它，就是把它抵（债）起总不能换出来撒，所以说就把你们这个（门面）退了”；6.“把他提起起诉……毕竟不管是盛多多名下还是有资产的，那边还有房子还有门面的，好另外一个事情是，我们两边也好对这个事情进行追偿撒，对不对”；7.“反正都是他收的款，你追诉到我们，我们肯定要找他来追偿，是不是？”同时，从视频录像看，宋珍在接待中免提与柯绍绿通话时，柯绍绿同意退款但希望宽限时日。2020年2月5日，本院受理（2021）渝0116民初2516号徐剑诉盛多多公司、柯绍绿商品房销售合同纠纷一案。2021年3月9日下午，宋珍用手机（手机号***********）给徐剑打电话主张三方在法院主持下调解。2021年3月19日下午，宋珍再次用手机（手机号***********）通过电话与徐剑沟通三方和解后撤诉事宜。2021年3月21日-22日，宋珍与徐剑通过短信（手机号***********）、微信（微信号：S-janny）约定，三方于周三（2021年3月24日）上午9点半在盛博大厦26楼商谈和解事宜。2021年3月24日上午，原告徐剑（甲方）、被告盛多多公司（乙方）、柯绍绿（丙方）在盛博大厦达成《支付协议》，载明：“2021年1月18日，甲方向法院起诉乙方、丙方，要求归还购房款及利息等，案号：（2021）渝0116民初2516号。三方经友好协商，达成本支付协议：1.丙方应向甲方返还购房款627000元，支付利息、诉讼费、律师费等共计113000元。在丙方按期支付的前提下，甲方放弃其他请求。2.丙方应在2021年3月31日前向甲方支付购房款627000元，在2021年4月30日前向甲方支付利息、诉讼费、律师费等共计113000元。3.若丙方任意一期款项未按期支付的，甲方可要求丙方支付本协议项下的全部款项，并按年利率15%承担逾期利息。甲方据此另行向丙方主张权利支出的诉讼费、律师费、诉讼保全费等由丙方承担。4.甲方声明，本协议不作为排除乙方承担法律责任的依据。乙方声明，本协议第1-3条内容仅为甲丙两方认可的内容，对乙方没有约束力。若丙方未按本协议内容履行的，乙方是否承担法律责任由法院生效判决确定。”2021年4月14日，徐剑向本院提出撤诉申请，本院于2021年4月15日作出（2021）渝0116民初2516号民事裁定书，准予徐剑撤诉。2021年4月1日、14日，柯绍绿向徐剑丈夫李波、徐剑本人先后各转账还款200000元。另查明，在诉讼中，原告出示《授权委托书》复印件，载明盛多多公司、徐剑委托柯绍绿办理江津区珞璜街道园区大道23号世纪华城小区房屋所有权登记事宜。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案纠纷所涉合同成立、委托代理等法律事实发生在民法典施行前，应当适用当时的法律、司法解释的规定。根据双方的诉辩意见，本案主要争议焦点：一、《重庆市房屋买卖合同》相对人及性质；二、柯绍绿是否有权代理盛多多公司收取购房款；三、《重庆市房屋买卖合同》是否解除；四、二被告应如何向原告承担责任。针对以上争议焦点问题，本院逐一评述如下：关于《重庆市房屋买卖合同》相对人及性质问题。本院认为，原告徐剑与被告盛多多公司签订的《重庆市房屋买卖合同》，是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力。两份合同卖方均系盛多多公司，理由如下：一是盛多多公司在合同落款处、骑缝上以及所附房屋建筑面积分层平面图、盛多多公司营业执照及法定代表人欧高东身份证复印件上均盖有公司公章。经初步比对，前述合同及附件上的公章，与盛多多公司应诉时提交的营业执照副本、法定代表人身份证明、授权委托书上公章并无差异。盛多多公司在庭后回复“未查到案涉两份《重庆市房屋买卖合同》，真实性由法院认定”。因此，本院有理由采信盛多多公司公章真实性。二是从查明事实看，盛多多公司是盛博公司全资子公司，两公司住所地、法定代表人及工商备案联系电话均相同，宋珍作为盛博公司行政人事部经理，在发生纠纷后积极处理案涉纠纷，以及其在录像中所作陈述，充分证实盛多多公司签订过两份合同的事实。对盛多多公司违背诚信、罔顾事实的狡辩行为，本院不予支持并予以严正谴责。关于合同的性质，本院认为案涉两份合同是商品房销售合同，而不是预约合同。理由如下：从内容上看，两份合同明确约定当事人的姓名或名称、房屋基本情况、成交价格（包括房屋设施设备、装饰装修、相关物品等）、成交方式、付款方式和付款时间、税费承担，房屋交付、乙方逾期付款的违约责任等，具备《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条关于商品房买卖合同主要内容。从形式上看，两份合同系重庆市国土资源和房屋管理局印、重庆市工商行政管理监制，合同后附有权机关盖章的《房屋建筑面积分层平面图》、《房屋面积分户汇总表》、盛多多公司营业执照复印件及其法定代表人欧高东身份证复印件，与一般商品房销售合同基本一致，而与认购书、订购书等预约合同存在明显差异。从意思表示看，两份《重庆市房屋买卖合同》是买卖双方对案涉房屋买卖的约定，并不存在约定在将来某一时刻再订立商品房买卖本约的意思。关于柯绍绿是否有权代理收取购房款的问题。本院认为，被告柯绍绿是否有权代理被告盛多多公司收款，不应仅以柯绍绿的言辞行为进行判断，而应以盛多多公司是否进行授权进行判断。在2021年1月18日，盛博公司行政人事部经理宋珍明确承认了案涉房屋买卖中的收款都是由柯绍绿等人收取，然后再转交盛多多公司的情况。宋珍这一说法是否对盛多多公司具有约束力，取决于宋珍在何时对谁承认此项情况、宋珍是否拥有处理徐剑与盛多多公司事务的权限。在本案中，宋珍是在2021年1月18日接待徐剑时，对徐剑承认案涉房屋的买卖都是由柯绍绿等人收取款项，再由其转交盛多多公司。其次，在徐剑起诉后，宋珍于2021年3月多次通过电话、短信、微信与徐剑沟通和解事宜，而徐剑、盛多多公司、柯绍绿在宋珍指定的时间地点签订了案涉《支付协议》，盛多多公司在《支付协议》上盖了鲜章，可以推定宋珍得到了盛多多公司的授权来处理徐剑与盛多多公司、柯绍绿之间的纠纷。再次，从工商备案资料来看，盛多多公司作为盛博公司的全资子公司，两公司住所地、法定代表人及工商备案联系电话均相同，且该办公电话与宋珍名片上的办公电话、传真电话相同，亦表明前述推定合情合理。这也就表明，宋珍所述盛多多公司以往的经营模式是由柯绍绿等人收取再转交公司这一说法是成立的。因此，被告柯绍绿有权代理被告盛多多公司收款，其后果应由盛多多公司承担。关于《重庆市房屋买卖合同》是否解除的问题。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。在本案中，原告徐剑催促交余款、办证未果，在查证案涉房屋已于2020年6月18日过户登记至案外人王敢后，向柯绍绿等主张退款。2020年7月5日，柯绍绿向徐剑转账还款100024元。2021年1月18日，徐剑到盛多多公司要求退款，被告柯绍绿在电话中也同意退款。在徐剑于2021年1月18日起诉后，原、被告于2021年3月24日又达成《支付协议》，被告柯绍绿应退还购房款等。2021年4月1日、14日，柯绍绿又退款400000元。从上述各方行为看，应当视为两份合同至迟于2021年3月24日即协商一致解除。因此，原告再诉请解除合同，不具有事实基础，本院不予支持。关于二被告应如何向原告承担责任的问题。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。在本案中，被告盛多多公司应在合同解除后承担退还购房款并支付资金占用利息的责任。原、被告三方签订《支付协议》，被告柯绍绿返还原告购房款627000元，并支付利息、诉讼费、律师费等共计113000元，若未按期支付按年利率15%承担逾期利息，是三方真实意思表示，合法有效，但协议第1-3条的内容对盛多多公司没有约束力。据此，柯绍绿在《支付协议》中的行为，在盛多多公司应承担的责任范围内构成并存的债务承担，根据《中华人民共和国民法典》第五百五十二条的规定，被告柯绍绿应对被告盛多多公司的责任承担连带责任。除此之外，依据《支付协议》的约定，被告柯绍绿还应单独承担《支付协议》中利息、诉讼费、律师费，以及在逾期支付后未付款项按年利率15%计算的逾期利息，但此逾期利息应扣除为被告盛多多公司连带承担购房款那部分利息。2020年7月5日、2021年4月1日、2021年4月14日，柯绍绿已依次向徐剑退还100024元、200000元和200000元。因此，被告盛多多公司应退还原告徐剑购房款227000元，并支付资金占用利息（以227000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2021年4月10日起计算至退清之日止），被告柯绍绿对此承担连带清偿责任。同时，被告柯绍绿应支付原告徐剑利息、诉讼费、律师费113000元及资金占用利息（分段计算后扣减：1.以227000元为基数，按年利率15%，从2021年4月10日起计算至2021年4月30日；2.以340000元为基数，按年利率15%，从2021年5月1日起计算至退清之日止；前两段之和扣减已按连带责任计付的资金占用利息）。综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法典》第五百五十二条、第五百六十二条第一款、第五百六十六条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告重庆市江津区盛多多房地产开发有限公司、柯绍绿在本判决生效之日起十日内退还原告徐剑购房款227000元，并支付资金占用利息（以227000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，从2021年4月10日起计算至退清购房款之日止）。二、被告柯绍绿在本判决生效之日起十日内支付原告徐剑利息、诉讼费、律师费共计113000元及资金占用利息（分段计算后扣减：1.以227000元为基数，按年利率15%，从2021年4月10日起计算至2021年4月30日；2.以340000元为基数，按年利率15%，从2021年5月1日起计算至付清之日止；前两段之和扣减第一项判决中的资金占用利息）。三、驳回原告徐剑其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6426元，减半收取为3213元，由被告重庆市江津区盛多多房地产开发有限公司负担1213元，由被告柯绍绿负担2000元。此款原告已预交本院，经其同意，由二被告在履行上述判决义务时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。  审  判  员    罗  勇                               二〇二一年七月二十七日                       法官助理    梁利君书  记  员    朱  凤  - 1 –