江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0682民初1148号原告：南通市苏通网络技术有限公司，住所地如皋市如城街道紫竹园商业综合楼601室。法定代表人：周相华，总经理。委托诉讼代理人：陈小燕，如皋市高新区法律服务所法律工作者。被告：江苏环中物业管理有限公司南通分公司，住所地如皋市如城街道中山东路29号。法定代表人：殷成斌，总经理。委托诉讼代理人：骆春梅，女，1979年1月10日生，汉族，系被告公司员工。委托诉讼代理人：杨建荣，女，1978年1月24日生，汉族，系被告公司员工。第三人：田峰，男，1986年6月23日生，汉族，住址江苏省如皋市。原告南通市苏通网络技术有限公司（以下简称苏通公司）与被告江苏环中物业管理有限公司南通分公司（以下简称环中物业公司）、第三人田峰租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月21日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苏通公司特别授权委托代理人陈小燕、被告环中物业公司特别授权委托代理人骆春梅、杨建荣及第三人田峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告苏通公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告江苏环中物业管理有限公司南通分公司继续履行2020年6月30日与原告南通市苏通网络技术有限公司所签订的外包协议。2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年6月，原告公司的负责人与被告公司负责人田峰经过友好协商，将被告负责物业管理的绿地中山铂邸小区二期内全部广告及相关广告投放收益类资源外包给原告，双方先口头约定了外包金额，并由原告向田峰支付1万元，6月30日，原被告就广告外包内容、期限等签订书面协议。自2020年7月底，该小区已分批交房，但原告进驻小区施工时却遭遇阻拦。原告为维护合法权益，故起诉。被告环中物业公司辩称，1、田峰是我公司一般员工，但不能代表公司，我公司未授权其签订合同，合同都是由总公司殷成斌签订。田峰是被告公司在中山铂邸小区的负责人，工作时间是2019年11月27日至2020年8月30日，目前已离职；2、该协议价格明显低于市场价格，其他广告公司向被告公司口头报价2.8万元，原告与田峰恶意串通损害公司利益，我公司不认可双方签订的合同。3、田峰收取的款项并非原告主张的定金，原告与田峰之间多笔经济转账往来，故田峰收取款项以及出具收条与案涉合同无关，被告公司目前未收到原告任何费用。不同意原告要求继续履行合同的请求，亦不提出解除合同的反诉主张。第三人田峰辩称，原告陈述不是事实，原告公司法定代表人的老公夏军与其自幼相识。田峰担任环中物业绿地中山铂邸小区的业务经理，负责整个小区物业，夏军想做小区广告项目，双方商谈先签订合同，由夏军再去找他合伙人投资，他们另外还有一个5万元的合同。签订合同的价格就是按照当时市场行情来谈的，合同上加盖的是被告公司印章。原告方提供的转账往来，其中第一笔4000元是向夏军妻子即原告法定代表人周相华的借款，第二笔1000元是帮夏军开票的税费，第三笔5000元是夏军给的好处费，案涉合同签的是2万元，但夏军去找他合伙人陈述这个项目价格为5万元，各承担一半，合伙人需出资2.5万元，好处费5000元。600元是收到的，但是不记得是什么钱，3000元没有印象。外包期限当时谈的是每一批房交付业主后，通知夏军进场制作广告。目前已从被告公司离职，对于目前房屋交付情况不清楚。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提供证据：1、2020年6月30日原被告签订的《外包协议》一份；2、2020年7月31日，田峰书写加盖被告公司印章的《收条》一份；3、原告方向田峰微信转账截图五份，证明向田峰共计转账13600元,其中1万元是履行合同定金，3000元是与田峰之间的借款，600元是请田峰开票的税费。4、房屋照片一份，证明案涉小区第二期已部分交付。被告环中物业公司对上述证据质证认为，《外包协议》以及《收条》中的被告公司印章真实，但未经公司授权，对三性均不认可。原告向田峰转账截图，不能证明与本案有关联。对于照片无异，二期目前已交付部分。被告田峰对上述证据质证认为，外包协议和收条、转账真实性无异，但认为与本案无关联性，具体同答辩意见。因其已从被告公司离职，对于目前已交公司付情况不清楚。被告环中物业公司提供证据：1、环中物业公司电脑系统截屏打印件三张，证明田峰签订的合同未得到公司授权；2、与田峰微信记录截屏，证明案涉合同仅是田峰个人行为，不能代表公司。3、中山铂邸小区平面图，证明小区二期目前的交付状况。4、《绿地.中山铂邸前期物业服务委托合同》。原告质证认为，电脑系统截屏打印件系被告公司自行制作，三性均不认可。被告提供与田峰微信记录真实性无异，但不认可田峰陈述。对于目前二期已交付部分没有异议。对《绿地.中山铂邸前期物业服务委托合同》三性不予认可。第三人田峰对微信记录三性表示无异，对交付状态不清楚。第三人田峰未有证据提供。对上述证据综合审查认证如下：首先，双方无异的证据：房屋照片、中山铂邸小区平面图，本院予以认定。其次，对于被告有异的《外包协议》、《收条》，该两份证据上加盖有被告环中物业公司印章，对该印章被告公司表示无异，故对该两份证据真实性本院予以认定，关联性待后综合认证。被告及第三人对微信转账记录有异，本院认证认为，该微信转账经法庭核实手机载体，真实性确认，关联性待后一并分析认证。对被告环中物业提供的电脑截屏打印件，因该打印件系被告公司自行制作，其内容、形式并不符合证据规定，故对该组证据三性不予认可。原告对被告提供的微信记录截屏、《绿地.中山铂邸前期物业服务委托合同》三性不予认可，本院认证认为，微信截屏系被告与第三人田峰微信往来，且当庭提供手机载体供法庭核实，其真实性予以认可，关联性待后综合认证。《前期物业合同》虽为复印件，但被告当庭提供手机上拍摄的原件照片以及招投标中标通知供法庭核实，对该证据真实性本院予以认定，关联性待后综合分析认证。综合上述证据以及当事人陈述，本院查明：2020年6月30日，田峰代表甲方环中物业公司与乙方苏通公司签订《外包协议》，约定甲方将绿地中山铂邸小区二期内全部广告及相关广投放收益类资料外包给乙方，1、外包内容：包括但不限于小区核心位置广告牌、小区全部灯杆广告、路杆广告、小区公共电梯内外广告、小区单元入口过道广告、车库周边广告等。甲方按照交房批次时间分期提供以上服务内容。2、外包期限：二期交房最后批次全部广告制作完成后一年；3、外包总金额：人民币贰万元整（¥20000元）；乙方在合同签订后三日内向甲方支付合同金额的百分之五十，其余部分在乙方进场施工之前一次性付请。甲方向乙方提供绿地中山铂邸小区二期物业服务协议的相关证明资料给乙方。合同加盖“江苏环中物业管理有限公司南通分公司”、“南通市苏通网络技术有限公司”印章。田峰、原告公司法定代表人周相华丈夫夏军签字。庭审查明，外包内容的具体履行，原告方陈述为在小区核心位置放置广告牌，在灯杆、路杆上做广告框架放置广告画面，电梯上做框架，框架内安置滚动广告，车库周边、小区单元入口过道放做广告框架放置广告画面。2020年6月19日，原告公司法定代表人周相华向田峰微信转账4000元，同年6月23日夏军向田峰微信转账1000元、7月31日转账5000元、8月10日转3000元、8月21日转600元。2020年7月31日，田峰出具《收条》：今收到南通市苏通网络技术有限公司广告外包协议付款定金10000元（大写：壹萬元整），收款人：田峰，2020年7月31日。收条下方加盖“南通市苏通网络技术有限公司”印章。另查，2018年10月，甲方南通兆丰置业有限公司与被告环中物业公司签订《绿地.中山铂邸前期物业服务委托合同》，甲方选聘乙方对绿地.中山铂邸提供前期物业管理服务事宜，合同期限自2018年10月30日起至2021年10月30日止，其中第四章物业的经营与管理部分约定：“第九条，本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、公用设备设施统一委托乙方经营，经营收入按下列约定分配：1、70%纳入公共维修基金；2、30%用于补贴物业服务企业”。截止2021年7月16日，绿地中山铂邸小区二期已交付11－14号、17－42号楼。剩余2－10未交付，15、16原址未能拆迁。本案争议焦点：一、《外包协议》是否有效成立？二、案涉合同能否继续履行。本院认为，针对争议焦点一、《外包协议》是否有效成立？其中分两个争议焦点：1、田峰是否有权代表被告环中物业公司签订《外包协议》；2、被告环中物业公司是否有权签订小区的广告外包收益类合同。1、根据法律规定，执行法人非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。案涉《外包协议》签订时，田峰作为被告环中物业公司在中山铂邸小区物业管理的员工，其在就职物业公司工作期间，与原告方夏军就服务小区的广告外包按照正常市场价格、服务内容进行商谈，形成书面合意并加盖公司印章，后收取原告转账，并出具加盖公司印章的《收条》，其行为内容均是从事被告公司的业务范围，系履行公司职务行为，行为结果应由被告公司承受。被告认为2万元明显低于市场价格，夏军与田峰之间存在恶意损害被告公司利益，未能有证据证明，本院对该抗辩主张不予采纳。2、被告环中物业公司是否有权签订小区的广告外包收益类合同？根据《物业管理条例》第二十一条：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”第二十二条：“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益”。本案中，被告环中物业公司与开发商签订《前期物业服务合同》就在案涉绿地.中山铂邸小区的物业管理经营经得到授权认可，且未有该行为侵犯物业买受人的利益情形存在，故被告环中物业公司与原告签订《外包协议》合法有效。争议焦点二、《外包协议》能否继续履行。本院认为，在案涉合同不存在无法履行或确无履行必要的情况下，当事人应按法律规定及合同约定履行合同。本案中，原被告双方签订合法有效的合同后，原告向田峰交付款项，虽未严格按照合同约定的期限履行付款，但田峰以被告公司名义出具收条加盖公章予以确认，体现了合同的履行进展。原告在履行合同过程中无违约情形，被告亦未有证据证明案涉合同存在无法继续履行的情形，故原告主张要求继续履行合同依法有据，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：原告南通市苏通网络技术有限公司与被告江苏环中物业管理有限公司南通分公司于2020年6月30日签订的《外包协议》继续履行。案件受理费300元，由被告江苏环中物业管理有限公司南通分公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费300元（户名：江苏省南通市中级人民法院；开户行：中国银行南通市濠南路支行；缴费帐号：62×××01）。审 判 长  刘 斌人民陪审员  李美云人民陪审员  吴建国二〇二一年七月二十日法官 助理  石 燕书 记 员  钱 肸