贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔27民终2931号上诉人（一审被告）：陈小美，女，1987年6月3日生，汉族，住贵州省都匀市。委托诉讼代理人：邓洪军，贵州法庄律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘文品，贵州法庄律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：贵州天圆物业服务有限责任公司，住所地贵州省都匀市。法定代表人：查国涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩天文，该公司法务。上诉人陈小美因与被上诉人贵州天圆物业服务有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服都匀市人民法院于2021年5月20日作出（2021）黔2701民初1732号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月18日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈小美向本院提出上诉请求：1.撤销都匀市人民法院（2021）黔2701民初1732号民事判决中物业费2135.28元、违约金4354.19元；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：第一，由于物业服务合同已于2020年4月15日终止，一审判决上诉人交纳2020年4月15日至2020年10月30日期间物业费767.13元，没有事实和法律依据。2017年3月15日，上诉人所在的都匀市173新天地小区业主委员会与被上诉人签订《173新天地住宅小区物业服务合同》，合同约定服务期为2017年3月15日至2020年3月14日。合同到期后，都匀市173新天地小区业主委员会于2020年3月30日向被上诉人发出书面《解除物业服务合同通知书》，通知与被上诉人解除《173新天地住宅小区物业服务合同》，要求被上诉人于2020年4月15日前与业主委员会完成交接并撤离全部工作人员。被上诉人接到通知后表示同意，并在《解除物业服务合同通知书》上盖章签字。因此，由于物业服务合同已于2020年4月15日终止，上诉人不需要交纳自2020年4月15日到2020年10月30日止物业费767.13元（118.02平方米×1元/平方米×6.5月=767.13元），故一审判决支付该767.13元的物业费没有事实和法律依据。第二，由于被上诉人履行物业服务合同不符合约定，依照物业服务合同约定应减收物业费，减收标准为30%/月，即从被上诉人2017年3月15日入场按约定标准减收30%计算到2020年4月15日止的减收物业费为1310.02元（118.02平方米×1元/平方米×37月×30%=1310.02元）。上诉人所在的都匀市173新天地小区业主委员会与被上诉人签订《173新天地住宅小区物业服务合同》第二条约定，被上诉人提供的物业管理服务包括“1.物业共用部位的小型维修、养护到管理；2.物业共用设施设备的正常运行、小型维修（500元以下）、养护和日常管理（不含发电机组运行费用）；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，生活垃圾的收集、清运（不含应属环卫部门承担的部分）；4.公共绿化的养护和管理；5.物业社区活动的组织与实施；6.公共秩序维护服务等”。但被上诉人并没有按照物业服务合同的约定履行服务义务，上诉人所在小区的环境脏、乱、差，同时小区车辆到处都是乱停乱放，被上诉人还擅自同意移动公司在小区楼顶安装信号塔，未公开小区公共费用收支情况等，这些行为严重损害了上诉人等小区业主的合法权益，严重违反合同约定。依照双方签订《173新天地住宅小区物业服务合同》第二十七条第7、8小项约定“上诉人所在小区的业主委员会有权要求被上诉人整改，如未能按时整改完毕，有权单方面终止合同，并追究法律责任和经济赔偿；另外还有权负责确定本小区管理服务费的收费标准”。因此，由于被上诉人严重违反合同约定，依照物业服务合同的约定应减收物业费，上诉人只需支付被上诉人从2017年3月15日入场按约定标准的70%计算到2020年4月15日止的物业费3056.72元（118.02平方米×1元/平方米×37月×70%=3056.72元）。第三，一审判决违约金4354.19元，该违约金明显畸高。首先，本案是因被上诉人严重不履行合同义务，造成上诉人所在小区的日常管理、卫生环境、秩序等方面的服务达不到合同约定的标准，对小区业主的日常生活造成了严重的不良影响。被上诉人作为小区物业企业工作严重不负责任，故上诉人不应支付违约金。其次，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案一审判决上诉人每日按2‰的标准向被上诉人支付违约金，相当于支付年违约金72%，参照民间借贷利率（LPR），该违约金远远超过了15.4%，属于畸高，严重损害了上诉人的合法权益，应该予以调整。综合本案物业情况，上诉人认为不应当支付违约金4354.19元。被上诉人贵州天圆物业服务有限责任公司二审答辩称：第一，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，都匀市173新天地小区业主委员会与答辩人签订的《物业服务合同》对业主具有约束力，上诉人作为小区的物业使用人之一，应按照《物业服务合同》履行相关的权利义务。第二，在《物业服务合同》签订后，答辩人为该小区实际提供了相应的物业服务，上诉人作为小区的物业使用人，亦实际享受了答辩人提供的物业服务，理应交纳相应的物业服务费用。第三，上诉人长期拒绝向答辩人支付物业费的行为已经构成根本违约，依法应当承担相应的违约责任。综上，一审审理程序合法，认定事实清楚，适用法律得当，请求二审依法驳回上诉人的上诉，维持原判。一审原告贵州天圆物业服务有限责任公司向一审法院起诉请求：1.判令被告立即支付所拖欠原告的物业服务费5236元（自2017年3月1日至2020年10月31日止，119元/月），逾期支付物业服务费所产生的违约金4354.19元，生活垃圾处理费308元（自2017年3月1日至2020年10月31日止），以上总计9898.2元；2.判决本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实如下：被告陈小美系都匀市173新天地住宅小区2-1-703号业主，建筑面积118.02平方米。2017年3月15日，都匀市173新天地小区业主委员会与原告签订《173新天地住宅小区物业服务合同》，委托原告对173新天地住宅小区进行物业管理，委托期限自2017年3月15日起至2020年3月14日止（原告于2020年10月30日撤离小区），物业服务费用（住宅）收取标准为1元/月/平方米，业主应于每月28日前交纳当月物业服务费，并约定未按时足额交纳物业服务费的，每日应按欠费金额2‰标准支付违约金。另查明，都匀市物价局作出匀价格（2009）24号文件，居民住户生活垃圾处理费按7元/户/月标准收取。一审法院认为：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案属《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷，应当适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”、第八十一条规定“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”、第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，原告贵州天圆物业服务有限责任公司依法具备物业管理资质，其与都匀市173新天地小区业主委员会签订的《173新天地住宅小区物业服务合同》，不仅对原告贵州天圆物业服务有限责任公司具有约束力，对被告陈小美也具有约束力，双方应按该合同约定全面履行各自的义务。被告作为业主在小区内居住生活，实际亦享受了原告提供的物业服务，被告应当在原告书面催告后交纳物业服务费，被告应当支付物业服务费（自2017年3月1日起至2020年10月30日止）：118.02平方米×1元/平方米×44个月=5192元，应当支付代收生活垃圾处理费（自2017年3月1日起至2020年10月30日止）：7元/户/月×44个月=308元，原告主张被告应当支付逾期违约金（根据合同约定每天按欠费金额2‰计算）4354.19元，符合法律规定，予以支持。对被告陈小美提出的没有与原告签订物业服务合同，且与业委会签合同的公司与原告不是同一个公司，原告物业管理不到位，小区环境脏乱差及物业公司没有公开收费的开支和内容等抗辩，不予采纳。如前所述，原告与都匀市173新天地小区业主委员会签订的《173新天地住宅小区物业服务合同》对被告具有约束力，原告就公司名称依法向登记机关申请变更登记，登记机关予以核准并领取了营业执照，原告主体适格；涉及业主知情权，是指业主了解建筑区划内涉及业主共有权以及共同管理权相关事项的权利，业主的知情权主要是以查阅文件报表或者相关资料的方式进行的，主要表现为业主的查阅权，业主可直接向物业服务企业提出请求，亦可向人民法院起诉；关于原告物业管理不到位的抗辩，被告作为物业服务企业，对区域内违反法律、法规及需要使用其代管的专项维修资金等事项，应当向有关行政管理部门报告，有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法处理，而被告未提出原告怠于履行职责的证据，故不予采纳。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国物权法》第七十八条、第八十一条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告陈小美于本判决生效之日起十日内向原告贵州天圆物业服务有限责任公司交纳物业管理费5192元、违约金4354.19元、垃圾处理费308元；二、驳回原告贵州天圆物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告陈小美负担。二审中，上诉人提供证据为：1.《173新天地住宅小区物业服务合同》，拟证明被上诉人提供服务期限为2017年3月15日至2020年3月14日；2.公告、辞退被上诉人申请书、联系函、通知书、173新天地更换物业业主签字同意表，拟证实被上诉人接管小区物业服务以来，提供物业服务未达合同约定标准，导致80%以上业主要求更换物业公司。3.解除物业服务合同通知书，拟证明物业服务合同期满后，2020年3月30日小区业委会书面通知被上诉人解除物业服务合同，要求被上诉人于2020年4月15日前与业主委员会完成交接并撤离；4.173新天地业主对被上诉人服务满意度测评表，拟证实有217户业主对被上诉人物业服务不满意，未达到合同约定标准；5.173新天地全体业主诉求书，拟证明被上诉人严重不履行合同义务，严重损害了上诉人等小区业主的合法权益；6.照片，拟证实被上诉人严重不履行合同义务，造成上诉人所在小区日常管理、卫生环境、秩序等方面达不到合同约定的标准；7.关于物业费调整通知，拟证实因被上诉人严重不履行合同义务，业主有权对物业服务收费标准进行调整，即从2018年3月15日至2020年3月15日期间物业费下调至0.7元/平方米；8.证明，拟证实上诉人提交的上述证据是经173新天地业主委员会核实确认过的，材料真实有效。经组织双方质证，被上诉人对上诉人提供证据的证明目的不予认可。经二审审理查明：2020年7月7日15时，都匀市住建局、都匀市司法局、广惠办事处、173新天地小区业主委员会和被上诉人，在都匀市矛盾纠纷协调会，会议形成书面协调结果为：1.物业公司即被上诉人于2020年10月30日撤离小区；2.173新天地小区给予物业服务企业2万元的补偿；3.物业公司撤离期间，业委会配合物业公司催缴欠缴的物业费；4.物业公司依法依规将相关资料及公共设施设备移交给符合法规要求的主体；其中被上诉人以及都匀市173新天地业主委员会盖章确认。其余查明的事实与一审查明的事实一致。综合本案双方诉辩请求及理由，归纳二审双方争议的焦点：1.被上诉人提供物业服务终止的时间；2.被上诉人提供的物业服务是否符合合同约定，即是否应当减收上诉人承担给付物业费的部分责任；3.上诉人是否应当承担违约责任。本院认为：一审认定双方之间的物业服务合同合法有效符合法律规定，双方无异议，本院予以确认。针对二审焦点：第一，对于被上诉人提供物业服务终止的时间问题。上诉人主张双方的物业服务合同期满后，经上诉人通知被上诉人要求其于2020年4月15日前完成交接并撤离，故双方的物业合同已于2020年4月15日终止。虽然上诉人曾通知被上诉人要求其于2020年4月15日前完成交接并撤离，但是被上诉人并未实际于2020年4月15日前撤离，小区全体业主曾于2020年6月19日向有关部门反映，要求被上诉人撤离，双方对此发生纠纷。2020年7月7日经都匀市住建局等有关部门组织双方召开协调会，并达成书面协议由被上诉人于2020年10月30日撤离小区，说明双方的物业服务合同期满后，被上诉人实际继续提供物业服务至2020年10月30日止，故一审认定物业服务费计算至2020年10月30日正确，应予确认。第二，对于被上诉人提供的物业服务是否符合合同约定，即是否应当减收上诉人承担给付物业费的部分责任问题。因双方之间的物业服务合同合法有效，被上诉人已依据合同约定履行了物业服务，上诉人也享受了被上诉人提供的物业服务。现上诉人抗辩被上诉人提供的物业服务存在质量差、管理混乱等问题，要求减少其应承担的物业服务费。虽然在本案中，上诉人对其主张提供了相关图片等证据予以证实，结合2020年3月30日都匀市173新天地业主委员会书面向被上诉人通知解除物业服务合同的事实来看，说明被上诉人提供物业服务确实存在一定的质量问题，才会引起业主要求更换物业公司，但是针对目前物业服务市场的实际情况，对于物业服务企业提供的物业服务也不可能达到小区业主100%的满意，部分业主表示不满意在所难免，故上诉人要求减少其承担给付物业服务费的责任理由不成立，不予支持，即一审认定上诉人按照合同约定承担给付物业服务费的责任正确，应予确认。第三，对于上诉人是否应当承担违约金的问题。同上述第二点理由，因被上诉人提供物业服务确实存在一定的质量问题，即被上诉人也存在一定的违约行为，故而导致双方对交纳物业服务费发生争议，因双方均存在一定的违约行为，故对被上诉人要求上诉人承担逾期交纳物业服务费产生的违约金不予支持，一审认定予以支持不当，应予纠正。综上所述，上诉人陈小美的上诉理由部分成立，应予部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销都匀市人民法院（2021）黔2701民初1732号民事判决；二、由上诉人陈小美于本判决生效之日起十日内向被上诉人贵州天圆物业服务有限责任公司交纳物业服务费5192元、垃圾处理费308元；三、驳回被上诉人贵州天圆物业服务有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回上诉人陈小美的其他上诉请求。如义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取25元，由上诉人陈小美负担；二审案件受理费50元，由上诉人陈小美负担25元，被上诉人贵州天圆物业服务有限责任公司负担25元。本判决为终审判决。审判长  白桂刚审判员  陈福江审判员  朱代昀二〇二一年七月二十三日书记员  刘 皓