重庆市渝北区人民法院 重庆市渝北区人民法院民事判决书                         （2020）渝0112民初16335号   原告：李昕，女，1974年1月16日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：吴凯，重庆志同律师事务所律师。委托诉讼代理人：阮玉洁，重庆志同律师事务所律师。被告：罗刚，男，1972年7月30日出生，汉族，住重庆市渝北区。原告李昕与被告罗刚委托合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案，依法由审判员郑伟独任审判、适用简易程序于2020年9月10日公开开庭进行了审理，原告李昕及其委托诉讼代理人吴凯、阮玉洁、被告罗刚到庭参加诉讼。因本案疑难复杂，本院依法将本案转为普通程序，并组成合议庭于2021年3月5日、3月22日两次公开开庭进行了审理，原告李昕及其委托诉讼代理人吴凯、阮玉洁、被告罗刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告售房款351 900元；2、被告赔偿原告差价损失325 300元；3、被告支付原告资金占用利息。事实和理由：原、被告原系男女朋友关系。2011年1月10日，原告向被告出具委托书，委托被告代为出售原告位于重庆市渝北区XX道XX路XX号住宅并由其代收房款。后被告代原告出售了房屋，但其出售价格仅为 493 200元，远远低于该房的市场价格818 500元。被告售房后，至今仅支付了原告141 300元，尚有351 900元房款未支付原告。由于被告的过错，给原告造成差价损失325 300元，该损失应由被告予以赔偿。被告辩称，原告因其经营的招待所需翻新而于2011年9月13日向被告借款423 000元，当时原告向被告出具了借条。在双方恋爱期间，被告以转账、现金等方式为原告垫付其购买房屋的首付款、大修基金、装修、房租及支付原告及其女儿的生活费。因被告借给原告的款项是被告向他人所借，经原、被告协商由被告代为出售案涉房屋、收取的售房款优先归还借款。因该房在出售前有两人非正常死亡，属于凶宅，在出售前，原、被告多次对周边房屋进行了询价，最后确定的出售价格为45-55万元之间，被告最终出售的价格493 200元符合双方之前的约定，不存在赔偿损失的问题。被告收取的房款冲抵借款后，剩余部分也用于被告为原告装修招待所的事务中，双方款项结清后被告将借条还给了原告。综上，应驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求进行了举证，本院组织了质证并予以了审查。经审理查明：原、被告从2006年左右建立恋爱关系，2019年下半年结束恋爱关系。2011年10月8日，原告向被告出具《委托书》一份，主要内容为:我委托罗刚为我的代理人，并以我的名义全权办理位于重庆市渝北区XX道XX路XX号房屋的如下事宜：1、签订出售上述房屋的买卖合同并代为收取售房款；2、办理上述房屋的产权、国土过户登记手续；3、配合买方办理二手房按揭贷款及抵押登记的一切相关手续并领取相关资料；4、办理上述房屋的物管及水、电、气、有线电视的过户手续；5、办理与上述房屋出售相关的一切手续。该《委托书》由重庆市公证处予以了公证。2011年10月16日，被告以原告（甲方、卖方）的名义与案外人刘承群（乙方、买方）签订《房屋买卖合同》，主要内容为：一、甲方将位于重庆市渝北区XX道XX路XX号房屋（建筑面积151.02平方米，套内面积137平方米）出售给乙方，套内单价3600元/平方米，房款共计493 200元；二、乙方在 2011年10月18日前付给甲方定金2万元，签订合同后15日内支付20万元，在房屋产权证、土地使用权证过户手续办理完毕之日15日内支付20万元，尾款在房屋交付之日支付，办理过户登记等手续应当缴纳的税费由甲方按国家规定承担。2011年10月20日，被告以原告（甲方、卖方）的名义与刘承群（乙方、买方）签订了由重庆市土地房屋管理局统一印制的《重庆市房地产买卖合同》，将前述房屋的出售总价变更为了78万元，办理登记的有关税费由乙方承担。其后，被告配合买方办理了房屋过户登记，被告支付了本次交易所产生的税费。2011年12月16日，被告以原告（甲方、卖方）的名义与刘承群（乙方、买方）签订《补充协议》，主要内容为：双方于2011年10月20日在渝北区房屋交易所就渝北区龙塔街道红黄路97号天骄俊园B4幢6-4号签订的买卖合同仅供房屋办理过户交税用，所涉及成交价格为税务机关人为估定，不是双方的真实交易价格，双方不予认可和执行；二、双方就重庆市渝北区XX道XX路XX号房屋的真实交易价格仍以双方于2011年10月16日所签买卖合同约定的493 200元履行（所涉及的税费等由出卖方承担）。被告于2011年10月底收房款2万元，2012年5月14日收房款41万元，2012年8月底收房款63 200元。2019年5月20日左右，因原告向被告催收其2000元工资，双方产生矛盾，被告随后支付了原告2000元。2019年5月28日，原告打电话给被告称其银行按揭款需交了、但自己现没有钱了，被告在电话中以原告之前向其催要2000元的行为为由进行辱骂并明确提出原来卖房子的钱双方都算清了的，且从12年到现在一直都是被告养着原告，原告未予反驳。2020年7月16日，原、被告通话中又提到卖房子的事宜，被告在通话中提及两次卖房的价格都是征得了原告同意了的，且在此过程中被告为原告买房还支付了11万余元的首付款并转账给被告供其支付按揭款等，原告对此予以否认。审理中，本院根据原告申请委托了重庆市中融信房地产土地资产评估有限责任公司对案涉房屋出售时的市场价值进行了评估。2020年12月23日，重庆市中融信房地产土地资产评估有限责任公司出具《房地产司法估价报告》，结论为:案涉房屋2011年10月16日的市场价值为81.85万元。原告为此支付了评估费4100元。另查明：原告开办有南岸区桃源招待所。2009年6月9日、6月23日，原告向被告转账20万元、15万元，被告代为填写的电汇凭证“附加信息及用途”栏的内容为“装修工资”、“装修人工费”，被告填写时原告亦在场。此后至2019年3月26日，原、被告相互进行了多次转账，具体转账金额及时间为：时间金额（元）备注2009年12月14日200 000 李昕转罗刚2010年5月10日300 000罗刚转李昕 2010年6月28日130 000 李昕转罗刚2010年9月1日420 000 李昕转罗刚2010年9月13日2700罗刚转李昕 2010年11月9日250 800罗刚转李昕 2011年9月13日423 000罗刚转李昕 2013年6月3日1700罗刚转李昕 2013年6月6日2000罗刚转李昕 2013年6月27日1700罗刚转李昕 2013年8月1日1700罗刚转李昕 2013年10月31日4500罗刚转李昕 2013年12月17日5000罗刚转李昕 2014年4月30日5000罗刚转李昕 2014年6月5日3000罗刚转李昕 2014年6月29日1700罗刚转李昕 2014年7月31日6700罗刚转李昕 2014年9月21日3000罗刚转李昕 2014年11月4日4000罗刚转李昕 2014年11月9日5000罗刚转李昕 2014年12月12日5000罗刚转李昕 2015年1月30日1700罗刚转李昕 2015年3月21日5000罗刚转李昕 2015年5月2日4000罗刚转李昕 2015年8月31日1700罗刚转李昕 2015年9月27日4000罗刚转李昕 2015年11月2日2000罗刚转李昕 2015年11月14日3000罗刚转李昕 2015年12月10日3000罗刚转李昕 2015年12月27日5000罗刚转李昕 2016年3月4日1700罗刚转李昕 2016年4月3日1700罗刚转李昕 2016年4月28日1700罗刚转李昕 2016年9月3日1700罗刚转李昕 2016年10月2日3000罗刚转李昕 2016年10月15日1000罗刚转李昕 2016年12月24日3000罗刚转李昕 2017年1月23日3700罗刚转李昕 2017年3月3日1700罗刚转李昕 2017年6月22日3000罗刚转李昕 2017年7月10日1000罗刚转李昕 2017年7月29日3000罗刚转李昕 2017年8月14日1500罗刚转李昕 2017年8月22日3000罗刚转李昕 2017年10月16日3000罗刚转李昕 2017年11月23日1000罗刚转李昕 2017年12月11日1700罗刚转李昕 2017年12月24日1000罗刚转李昕 2018年1月2日1700罗刚转李昕 2018年2月4日1700罗刚转李昕 2018年2月14日1000罗刚转李昕 2018年3月2日1700罗刚转李昕 2018年3月29日1000罗刚转李昕 2018年4月3日1700罗刚转李昕 2018年5月13日2000罗刚转李昕 2018年6月4日1700罗刚转李昕 2018年7月1日2000罗刚转李昕 2018年8月3日2500罗刚转李昕 2018年9月10日5000罗刚转李昕 2018年10月12日3400罗刚转李昕 2018年11月14日1700罗刚转李昕 2018年12月10日2000罗刚转李昕 2019年1月13日1000罗刚转李昕 2019年2月15日3400罗刚转李昕 2019年3月26日3400罗刚转李昕 合计 1 130 200750 000还查明：2011年1月，被告受原告委托代其出售了位于重庆市九龙坡区石桥铺渝州路29号附99号的房屋。原告以被告未向其支付购房款为由向本院提起诉讼[（2020）渝0112民初16332号]（以下简称16332号案），要求被告支付购房款385 650元及相应资金占用利息，该案尚在审理中。原、被告一致同意：被告已支付的房款先冲抵本案款项，余额在16332号案中冲抵。审理中，原、被告申请庭外和解，但未能达成协议。上述事实，有原、被告的陈述、《公证书》、《重庆市房屋买卖合同》、《房屋买卖合同》、《补充协议》、《重庆农村商业银行电汇凭证》、银行交易明细、微信转账记录、录音资料等在案为证，足以认定。本院认为，原告于2011年10月8日向被告出具《委托书》，委托其代为出售房屋、收取房款等，被告亦接受委托，双方因此建立委托合同关系，该合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定行使权利、履行义务。本案争议的焦点为：一、被告在案涉房屋的交易过程中是否存在重大过错；二、原、被告就案涉房屋的款项是否已了结，本院对此评判如下：一、关于被告在案涉房屋的交易过程中是否存在重大过错、应否赔偿的问题。虽然被告未提交证据证明原告同意了被告以493 200元（所涉及的税费等由出卖方承担）出售房屋，但案涉房屋出售时间为2011年10月，双方又系恋爱关系，根据常理，原告应当知道房屋的实际出售价格，但其从2011年10月至2019年5月28日长达近八年的时间均未对房屋出售价格提出异议，故本院认定原告是知晓并认可了案涉房屋的出售价格为493 200元（所涉及的税费等由出卖方承担），被告在此过程中并无重大过错，不应承担赔偿责任。二、关于售房款是否结清的问题。第一，2009年6月9日、6月23日，原告向被告转账20万元、15万元，被告代为填写的电汇凭证“附加信息及用途”栏的内容为“装修工资”、“装修人工费”，但被告填写时原告亦在场，由此可以认定原告是认可被告填写内容的，因此原告是委托了被告负责招待所装修事宜的，上述款项应认定为原告预付的装修费用，同时，鉴于双方系恋爱关系，基于装修需要由原告向被告转账后被告进行对外支付也属正常的交易方式，由此也可以推定被告所称的原告向其另行转账的部分款项也属装修费具有一定合理性。第二，从双方相互转账金额（不含2009年6月9日、6月23日的款项）看，被告向原告转账金额超过原告向被告转账金额38万余元，而原告仅认可其中的141 300元属支付的房款，且对其余部分不能作出合理解释。第三，原告在2011年10月至2019年5月近八年时间未向被告催收款项，特别是2019年5月28日前双方发生矛盾后被告在电话中对原告进行辱骂并提出不仅售房款双方早已结清外还养了原告及其女儿多年的情况下，原告并未进行反驳，如被告尚未付清房款的情况下原告的上述行为明显有违常理。综合上述三点，本院认定原、被告间关于案涉房款已结清，原告主张的被告尚欠其售房款的事实不成立，本院对其诉讼请求不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告李昕的诉讼请求。本案案件受理费13 680.9元，财产保全费5000元，评估费4100元，共计22 780.9元，由原告李昕负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。    审  判  长      郑  伟人民陪审员      石登素人民陪审员      彭钦洪                           二○二一年七月二十九日                     法官助理    谢   茜书  记  员    罗园园 1