山东省汶上县人民法院拟稿签发人××××年××月××日核稿人年月日拟稿人年月日山东省汶上县人民法院执 行 裁 定 书（2021）鲁0830执异77号异议人（案外人）：徐宝金，男,1985年11月23日出生，汉族，居民，住汶上县。申请执行人：刘军，男，1971年9月24日出生，汉族，农民，住汶上县。被执行人：吴万龙，男，1968年10月16日出生，汉族，济宁龙灏置业有限公司总经理，住汶上县。被执行人：济宁龙灏置业有限公司，统一社会信用代码91370830575487390P，住所地汶上县经济开发区。法定代表人：吴万龙，职务总经理。二被执行人委托代理人：秦茂龙，山东盛强律师事务所律师。申请执行人刘军与被执行人济宁龙灏置业有限公司（以下简称济宁龙灏公司）民间借贷纠纷一案,在审理过程中，本院依法查封了被执行人济宁龙灏公司位于汶上县。案件进入执行程序后，异议人徐宝金向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人徐宝金称，请求中止对汶上县的执行。事实与理由：异议人于2021年3月30日看到汶上县人民法院（2021）鲁0830执687号司法询价告知书。汶上县人民法院依据（2020）鲁0830民初1245号民事裁定书将异议人所有的汶上县进行查封。异议人认为申请执行人对属于异议人的财产进行执行是错误的，缺乏事实与法律依据。请求法院中止对汶上县的执行。具体如下：2016年12月21日异议人经山东鲁房中介介绍与被执行人济宁龙灏公司签订认购书，异议人以250000元的价格购买了汶上县，且已按照约定交付了全部购房款。2016年12月21日济宁龙灏公司将房产交付给异议人，同时异议人缴纳了相关费用。异议人占有使用至今，异议人系涉案房产的实际所有人。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，异议人与被执行人济宁龙灏公司经过协商签订房屋认购书，就异议人所购房屋基本情况、房款、支付方式等事项达成一致意见，该协议虽然名为“认购书”，但其实际内容已经包含标的房屋基本情况、价款数额以及价款支付方式等房屋合同主要内容，且被执行人济宁龙灏置业有限公司已经收受异议人支付的购房款共计420504元，房屋也已交付异议人使用，涉案房屋买卖实际履行完毕。因此该房屋认购书性质为房屋买卖合同，双方之间存在合法有效的房屋买卖关系。异议人购买涉案房屋后，虽然没有办理产权过户登记，但是，异议人已依据合同支付全部价款并占有标的物至今。为此，根据《民法典》关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但尚未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，异议人取得涉案房屋后，未登记只是物权未设立，但不影响合同效力，且异议人在本案中并无过错，故人民法院不得查封、扣押、冻结该财产。综上所述，异议人在人民法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同，并已合法占有了该不动产，异议人对房屋买卖合同的履行程度足以认定异议人的善意和无过错，请求法院中止对汶上县的执行。本院查明，2016年12月19日异议人徐宝金通过鲁房置换公司汶上区域总部介绍与孟广金签订《购房意向书》，双方约定由孟广金向异议人徐宝金转让汶上县（含储藏室），购房总价为250000元。2016年12月21日，异议人徐宝金与孟广金又签订《房屋买卖合同书》约定，由乙方（徐宝金）于2016年12月21日一次性付清甲方（孟广金）贰拾伍万元整购房款。2016年12月21日，异议人徐宝金通过个人银行账户（6210××××4865）向孟广金银行账户（6210××××7081）转款250000.00元。2016年6月21日，济宁龙灏公司与异议人徐宝金签订《龙灏世家认购协议书》，约定异议人徐宝金购买济宁龙灏公司开发的龙灏世家商品房，商品房位于Ａ号楼1单元802户，建筑面积为120.47㎡，单价为3200元／㎡，房款总计人民币385504元，储藏室9号，计人民币35000元，房屋总价款：人民币420504元，同时约定，协议签署时乙方（徐宝金）向甲方（济宁龙灏公司）支付人民币420504元作为房屋定金。2016年6月21日济宁龙灏公司向异议人徐宝金出具收到420504元购买Ａ-1-802室的房款收据一张。异议人接收涉案房产后，于2016年12月9日交付涉案房产物业费1156元，于2017年8月17日向物业公司交付电费36元，于2017年5月2日交付涉案房产燃气费5000.00元，于2017年12月至2021年3月交付涉案房产水费共计843.18元。另查明，汶上县不动产登记中心出具的《汶上县不动产登记查询证明》显示，异议人徐宝金名下无登记房产信息。本院2021年5月27日询问笔录内容显示“……（济宁龙灏公司）我们与徐宝金签订了认购协议，向其开具了420504元的收据，未再收取任何费用，并为其办理了入住手续……”以上事实，有《购房意向书》《房屋买卖合同》、《龙灏世家认购协议书》《汶上县不动产登记查询证明》及物业费、水电费、取暖费收款凭证及当事人陈述等为证，均已记录在卷。本院认为，本案的争议焦点是：异议人徐宝金是否对汶上县享有排除执行的权利。涉案房产汶上县登记在本案被执行人济宁龙灏公司名下，被执行人济宁龙灏公司是一家以房地产开发、销售、房屋租赁为经营范围的房地产开发企业，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，异议人徐宝金与孟广金签订被执行人龙灏公司《房屋买卖合同书》，并依约向孟广金支付全部购房款250000.00元。购房款交付后异议人在孟广金介绍下与本案被执行人济宁龙灏公司签订《龙灏世家认购协议书》，济宁龙灏置业公司向异议人出具收到420504元购买涉案房产的房款收据一张，其中250000.00元是向济宁龙灏公司认可的第三人孟广金进行交付，差额部分为济宁龙灏公司于交易时对其个人权利的放弃，结合被执行人出具的收据及事后对交易事实的认可、交易时间及异议人对涉案房产的占有、使用情况，应视为异议人徐宝金已向济宁龙灏公司支付合同约定的全部价款。济宁龙灏公司与异议人徐宝金签订的《龙灏世家认购协议书》内容已包含了商品房位置、面积、价格及认购时间、付款方式等《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且异议人已向被执行人交付全部购房款，应视为异议人徐宝金在本院查封涉案房产之前已与被执行人签订合法有效的书面买卖合同。经查，异议人徐宝金所购涉案房产系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。综上，异议人徐宝金对汶上县享有能够排除执行的权利，本院对其主张予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条之规定，裁定如下：中止对位于汶上县房产的执行。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长侯柯审判员赵方勇审判员林志祥二〇二一年七月九日法官助理何如意书记员宋恰恰