山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁02民终8195号上诉人（原审被告）：李国华，女，1964年10月4日出生，汉族，住青岛市市北区。委托诉讼代理人：李斌（上诉人之夫），住青岛市市北区。委托诉讼代理人：李放（上诉人之子），住青岛市市北区。被上诉人（原审原告）：青岛乐嘉物业发展有限公司，住所地青岛市市北区辽阳西路220号丙。法定代表人：丛志明，董事长。委托诉讼代理人：牛升伟，山东瀛奇律师事务所律师。上诉人李国华因与被上诉人青岛乐嘉物业发展有限公司（下称乐嘉物业）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2021）鲁0203民初6438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。李国华上诉请求：一、撤销一审判决并改判；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院对事实认定有误。1、一审法院对于乐嘉物业物业管理合同效力认定有误。一审中，乐嘉物业只出具了物业单位资质证书和与青岛今海通城市置业有限公司（以下简称今海通置业）签订的为期5年的物业管理合同，按照2006年颁布的《青岛市物业管理条例》第二十条“住宅物业(含同一物业管理区域内的非住宅物业)的建设单位应当通过招投标的方式公开选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理。但投标人少于三个或者住宅物业建筑面积小于三万平方米的，经所在区(市)物业管理行政管理部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理”规定，乐嘉物业未能出具建设单位招投标选聘证据，不能证明自身是符合法定条件产生的物业管理单位。其为期5年的物业管理合同，与《青岛市物业管理条例》第二十二条“前期物业服务合同应当约定期限，最长不得超过二年”的规定不符。因此违背《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”和第七条“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”的规定，向业主提供物业服务属于违反法律规定。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第八条“依照法律、行政法规的规定经批准或者登记才能生效的合同成立后，有义务办理申请批准或者申请登记等手续的一方当事人未按照法律规定或者合同约定办理申请批准或者未申请登记的，属于合同法第四十二条第(三)项规定的“其他违背诚实信用原则的行为”，人民法院可以根据案件的具体情况和相对人的请求，判决相对人自己办理有关手续；对方当事人对由此产生的费用和给相对人造成的实际损失，应当承担损害赔偿责任”和第十条“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效”的规定，该合同应当予以认定无效。而乐嘉物业未与上述人签订物业服务合同，上诉人依据《山东省物业管理条例》第七十一条“物业服务企业违反规定及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主委员会或者业主有权拒绝”的规定，针对乐嘉物业存在不合法收费行为，被上诉人有权拒绝缴纳。2、一审法院认定乐嘉物业对欠费进行过催交属于错误的认定。在庭辩中乐嘉物业出具了2020年邮寄快递时的回执单，该回执单的签字人不是上诉人签名，上诉人对于此事毫不知情，仅凭这一张回执单根本无法证明进行过催交。而依据乐嘉物业与上诉人2010年9月30日签订的《入住合同》第十一条，该合同约定是限期缴纳，但是从2011年至今长达10年的时间里，乐嘉物业从未依照合同约定向上诉人催交过物业费，上诉人从未收到过任何的书面通知。一审庭辩中上诉人要求乐嘉物业提供往年曾书面催交物业费的催交证据，乐嘉物业无言以对。显然一审法院以一张不是上诉人签名的回执单，来认定催交过物业费的事实，是不符合客观事实和法律规定的。3、一审法院对于乐嘉物业停止物业服务的时间认定有误。庭辩中上诉人出具了恒苑小区第二届业主委员会微信公众号公示的乐嘉物业隐瞒真实物业服务委托合同和自2019年11月停止物业管理的证据，按照《山东省物业管理条例》第三十七条“业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会依照国家有关法律、法规和业主大会的授权开展活动，业主委员会履行监督和协助物业服务企业履行物业服务合同的职责”之规定，业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会使用符合法律规定的微信公众号做为工具，为全体业主服务并监督乐嘉物业无可厚非，其行使监督力是法律赋予的基本权利，其维护业主的利益更应得到法律的保护，业主委员会以发布公示的形式对乐嘉物业自2019年在恒苑小区与业主激化矛盾后的失职失责的监督，真实反映了恒苑小区业主对于物业管理混乱、侵害业主权益行为愤慨的事实情况。而一审中乐嘉物业仅仅出具了今海通置业与其签订的至2020年8月31日的物业管理终止合同，意图证明乐嘉物业物业管理截止到2020年8月30日。依据《物业管理条例》第三十八条“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会”和《山东省物业管理条例》第六十七条“解除或者终止物业服务合同，应当依据合同履行必要的通知义务；合同未约定通知期限的，应当提前六十日通知。物业服务合同解除或者终止后，物业服务企业应当与业主委员会按照法律规定和合同约定办理退出手续，并履行下列交接义务：(一)移交保管的物业档案、物业服务档案；(二)提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料；(三)移交物业服务用房；(四)清算预收、代收的有关费用；(五)法律、法规规定的其他事项”的规定，乐嘉物业未能当庭提交2020年8月与业主委员会办理的退出手续，更加证明了恒苑小区业主委员会的揭发、举报，公示乐嘉物业没有履行物业管理义务至2019年11月的真实性。而实际情况是乐嘉物业在与业主矛盾纠纷中，赖在恒苑小区不撤离，直至2020年8月份被业主委员会解聘，2020年9月1日被新的物业公司赶出恒苑小区，在此期间乐嘉物业没有提供物业服务，反而以此时期间作为终止物业服务的时间，就是借此延长非法收取不明真相业主的物业费的时间，获取非法超额的收益。乐嘉物业至今被赶出恒苑小区将近一年都没有与业主委员会完成交接退出手续，上诉人已多次督促业主委员会行使法律赋予的必要权利，对此次上诉业主委员会也出具了相关证据。4、上诉人提交的证据是符合法律证据规定的合法证据。乐嘉物业质疑上诉人提交的证据，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条“书证应当提交原件。物证应当提交原物。提交原件或者原物确有困难的，可以提交复制品、照片、副本、节录本”和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十一条“当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或者原物。如需自己保存证据原件、原物或者提供原件、原物确有困难的，可以提供经人民法院核对无异的复制件或者复制品。”的规定，上诉人提交的证据合法。5、一审法院对于乐嘉物业请求保护民事权利诉讼时效的认定错误。上诉人与乐嘉物业签订《入住合同》的时间是2010年9月30日，合同中没有债务分期履行的约定。乐嘉物业向上诉人收取物业费，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”的规定，而乐嘉物业在2017年10月1日以前，从来没有向上诉人书面催交过物业费。2017年10月1日以后施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条调整规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”。自2017年10月1日至今，乐嘉物业从没有向上诉人书面催要过物业费。在新颁布的《中华人民共和国民法典》实施以后，也有相应“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”法律规定，因此，一审法院认定乐嘉物业有权要求上诉人追缴相关物业服务费用从2011年1月计算至2020年8月，已经超越了法律规定的请求人民法院保护民事权利诉讼时效的规定。6、一审法院做的缴纳九折物业费判决，变相保护了乐嘉物业以低劣服务获取的超额收益，损害了上诉人合法的权益。庭辩中上诉人出具了业主委员会公示的信息证据、媒体曝光乐嘉物业管理混乱证据、家里漏水证据和青岛市住建局评选物业公司红黑榜证据，判决书中也写了多名业主亦主张乐嘉物业的服务未达到标准，这些均证明乐嘉物业存在诸多违反物业服务合同、损害众多业主权益的事实。这其中因群众反应强烈、媒体给予公开曝光，青岛市住建局也对乐嘉物业的服务质量给予了黑榜的信用等级判定，青岛市住建局是物业公司的行业主管部门，其依据《青岛市物业服务企业信用档案管理办法》的规定，在2019年以红头文件公示了乐嘉物业为失信黑榜单位，是具有法定权威的监督管理。乐嘉物业在榜上排名倒数第3位，信用分只有82分，与信用分值前十名的并列第十二名106分都差24分，更不用提前几名的信用分差距了。如果乐嘉物业服务和管理能够让小区内百分之九十的业主满意，他的信用等级怎么能排名倒数，这不是一个物业服务瑕疵就能忽略过去的，其反而可以获得九折收费的支持，这样的判决有失公平公正，有违乐嘉物业进行物业管理服务质量差的事实，有违乐嘉物业损害大量业主权益的客观事实，损害了上诉人的合法权益。在庭辩中上诉人向法官陈述了庭前有个司法中心吴姓调解员未按照法律规定组织三方调解的问题，吴姓调解员曾经威逼利诱上诉人，如果不和解法院将来判决就是物业费按九折判决，真是匪夷所思，判决结果就是判决支付九折物业费，这也使得上诉人从感情上和心理上都无法接受。法律是公平公正的，业主的合法权也应理应获得法律的保护。二、一审判决对事实认定适用法律错误。本案中上诉人与乐嘉物业没有债务分期履行关系，一审法院根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度的若干问题的规定》第五条予以确认，显然属于适用法律错误。乐嘉物业答辩称：一、李国华与乐嘉物业之间形成物业服务关系，乐嘉物业已经按照合同约定向李国华提供了物业等服务，李国华应按着约定支付物业服务费、电梯运行费。1、乐嘉物业与李国华形成物业服务合同关系。2010年4月28日，今海通置业与乐嘉物业签订《今海通置业委托小区物业管理合同》（以下简称《前期物业合同》）。约定将位于青岛市范围内的物业委托给乐嘉物业实行统一管理，综合服务。服务期限自2010年6月1日至2015年5月31日。服务内容包括房屋的使用、维修、养护；物业范围的公共设施、设备及场所的使用、维修和管理；公共区域、楼道卫生打扫及垃圾清运工作；公共生活秩序；车辆停放管理；物业档案管理；授权由物业公司管理的其他事项。2010年5月1日双方签订补充协议，确定恒苑小区建筑面积约29万平方米，总户数约1800户，高层住宅服务费为0.6元每平米／月。电梯运行费0.4元每平米／月。并约定业主拖欠服务费、电梯运行费应按银行同期贷款利率承担违约金。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。因此，乐嘉物业与今海通置业签订的《前期物业合同》合法有效，对李国华具有约束力，李国华应按照合同的约定向乐嘉物业支付相应的物业服务费、电梯运行费。2、乐嘉物业对恒苑小区提供物业服务的期限为：2010年6月1日至2020年8月31日。根据前期物业合同约定的起始时间2010年6月1日开始，乐嘉物业按照合同约定对恒苑小区提供物业服务，2018年恒苑小区成立业主委员会，2020年经业主大会表决通过解除委托方在恒苑小区的服务合同的决议，在此情况下乐嘉物业与今海通置业于2020年8月30日，签订《委托合同终止履行协议书》，约定将于2020年8月31日终止履行双方签订的《前期物业合同》，乐嘉物业于2020年8月31日撤离。对于上述事实，恒苑小区其他业主当庭也予以确认，故，乐嘉物业对恒苑小区提供物业服务的时间为2010年6月1日至2020年8月31日。二、关于本案的诉讼时效及催收问题关于诉讼时效。因物业服务合同属于继续性合同，物业服务期限内产生的物业费系同一合同项下具有整体性和关联性的定期给付之债。因此，同一物业服务合同中月订单定期给付物业费之债的请求权，诉讼时效期间从最后一笔物业费履行期限届满之日起算。因此本案不存在诉讼已过诉讼时效的情况。关于催收问题。ＥＭＳ是按照国家规定承担邮政服务的机构，答辩人通过ＥＭＳ的按照上诉人的姓名及上诉人所住地址邮寄送达催收函，已经尽到了催收所应的义务，一审法院认定答辩人对上诉人进行过催收事实清楚，并无错误。上诉人所在小区有部分人员为了逃避债务，在答辩人撤出小区并对欠费人员进行催收及诉讼的过程中，专门在业主群中传授各种技巧，如：不接电话；不承认是本小区业主；邮件拒收；及其他用各种逃避催收和法院的送达的方式。综上，本案系物业服务合同纠纷，物业服务企业不能因为个别业主的拒交行为就不提供物业服务，拒交费业主同时侵害了缴费业主的合法权益，请法院依法查明事实，维护物业企业和缴费业主的合法权益。乐嘉物业向一审法院提出诉讼请求：1、判令李国华向乐嘉物业支付自2011年1月1日起至2020年8月31日期间物业服务费、电梯费17546元及违约金4299.6元（暂计算至2020年8月31日）合计21845.6元。2、本案受理费由李国华承担。一审法院认定事实如下：2010年4月，今海通置业与乐嘉物业签订《物业管理合同》，约定由乐嘉物业对位于青岛市提供物业服务。合同期限自2010年6月1日起至2015年5月31日止。合同对服务内容及双方的权利、义务等事项进行了约定。合同第八条第二款约定，合同规定的管理期满，本合同继续顺延。2010年5月，今海通置业与乐嘉物业签订补充合同，约定恒苑小区高层住宅物业服务费以每月每平方米0.6元、电梯运行费以每月每平方米0.4元收取，业主拖欠服务费、电梯支行费应按银行同期贷款利率承担违约金。2010年9月李国华与乐嘉物业签订《入住合同》。2020年8月30日，今海通置业与乐嘉物业签订《委托合同终止履行协议书》，确认终止双方2010年4月签订的《物业管理合同》。乐嘉物业于2020年8月撤出恒苑小区，2020年9月新的物业公司入驻小区。李国华系恒苑小区25号楼2单元1102户业主，房屋建筑面积151.26平方米，李国华自2011年1月至2020年8月未向乐嘉物业支付物业服务费。乐嘉物业对李国华欠费进行过催交。庭审中，李国华提交如下证据：1、恒苑小区业委会关于公示《物业管理委托合同》的公告，2、第二届业委会《关于物业管理的重要提醒》，上述两份证据均为恒苑小区业委会微信公众号截图打印件，欲证明第一届业委会与乐嘉物业的合同不真实，乐嘉物业于2019年10月19日开始没有再对小区进行物业服务。3、证明复印件一份，欲证明第一届业委会没有选聘乐嘉物业提供物业服务。4、媒体曝光材料打印件四份，欲证明乐嘉物业物业服务不到位，管理混乱。5、关于公布物业企业黑红榜的通知，欲证明乐嘉物业是黑物业。6、照片两张，欲证明公共部位漏水，给李国华造成损失。7、收据复印件两张，证明李国华交纳了2010年10月至12月的物业费及乐嘉物业未退还李国华装修保证金1000元。乐嘉物业质证认为，对于李国华提交的证据一、二、三、四，系打印件或复印件，真实性不予认可，乐嘉物业未提交李国华所称的2018年的物业服务合同，乐嘉物业实际提供物业服务截止到2020年8月31日。证据五关于公布物业企业黑红榜的通知与本案无关。证据六照片的真实性无法确认。证据七收据复印件的真实性及证明事项，乐嘉物业均无异议。一审法院认为，今海通置业与乐嘉物业签订的《物业管理合同》合法有效，合同效力及于全体业主。李国华作为恒苑小区25号楼2单元1102户业主，亦与乐嘉物业签署了《入住合同》，双方应按约定履行各自的合同义务。关于李国华主张的乐嘉物业无物业服务合同，收取物业费等费用不合法的问题。经查，除乐嘉物业在本案中提交的其2010年4月与今海通置业签订的《物业管理合同》的外，本案双方均未再提交其他物业服务合同。该《物业管理合同》的合同期限自2010年6月1日起至2015年5月31日止，合同第八条第二款约定，合同规定的管理期满，本合同继续顺延。在恒苑小区成立业委会后，未在2020年8月乐嘉物业撤出小区前与其解除物业服务合同或选聘新的物业服务企业为小区提供物业服务，且乐嘉物业实际为小区提供物业服务至2020年8月，故乐嘉物业有权要求李国华支付相关物业服务费用至2020年8月。关于李国华主张的乐嘉物业追索物业费已超过诉讼时效的意见。一审法院认为，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（法释【2008】11号）第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案物业服务合同履行至2020年8月，业主应交纳的相关费用属于同一债务的分期履行，因此，存在物业服务合同关系的双方当事人因物业服务相关费用支付发生纠纷的，诉讼时效应从最后一期物业服务费用履行期限届满之日起算。因此，李国华关于本案超过诉讼时效的抗辩意见，一审法院不予支持。物业服务企业的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必要的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。另一方面，乐嘉物业作为物业服务的提供者，本应积极收集业主针对物业服务提出的意见建议，为小区提供更好的物业服务。但从李国华提供的证据看，乐嘉物业提供的服务确实存在明显瑕疵，且一审法院同期受理同一小区的相关案件中，多位业主亦主张乐嘉物业的服务未达到约定标准，说明该问题具有普遍性。结合乐嘉物业实际提供的物业服务水平，一审法院酌情按双方约定标准的90%计算物业费为0.6元×151.26平方米×116个月×90%＝9475元。电梯使用费属于物业公司向电梯维保公司支付的维护电梯日常运行、保养的专款专用费用，业主应当按照约定标准向物业公司足额交纳，故李国华应支付电梯费0.4元×151.26平方米×116个月＝7018元。李国华未按时交纳物业服务费系因物业服务存在瑕疵，其间存在纠纷尚待解决，因此不应视作违约，故一审法院对乐嘉物业要求李国华支付违约金的主张，不予支持。关于李国华庭审中主张的，乐嘉物业未退还其装修保证金1000元，乐嘉物业表示同意以此抵扣物业费，故李国华应支付的物业服务费为9475元＋7018元－1000元＝15493元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、《物业管理条例》第四十一条之规定，判决：一、李国华于判决生效之日起十日内给付乐嘉物业物业服务费15493元（2011年1月至2020年8月，含电梯费）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、驳回乐嘉物业的其他诉讼请求。案件受理费346元，减半收取173元，由乐嘉物业负担50元，由李国华负担123元。二审中，上诉人李国华提交证据一入住合同一份，证明：2010年9月30日签订的入住合同。证据二市北区城市管理局信息公开的告知书一份，证明：案涉小区的开发商违反法律规定签署物业合同。证据三业主委员会出具的公告和证明一份，证明：被上诉人在2019年9月份就已经停止了物业服务。被上诉人乐嘉物业质证称：对证据一的真实性和证明事项均无异议。且一审法院已认定上诉人是在2010年9月30日入住。对证据二要求上诉人提供证据的原件。关于物业资质，被上诉人在一审中已提交了相关材料，证明被上诉人有资格提供物业服务。关于告知书的第二项内容，并不属于该单位信息公开的内容。对证据三真实性无法确认，证明事项有异议。实际上是被上诉人的服务直到2020年8月结束搬离小区，被上诉人的交接是在合肥路街道办事处主导下进行的，对业主委员会的材料从未收到。业主委员会出具的相关材料显示业主委员会并未与新的物业公司订立新的物业服务合同，且只是不再协助被上诉人并非是与被上诉人解除了物业服务合同。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、关于《物业管理合同》效力的认定及诉讼时效问题；二、李国华应否向乐嘉物业支付2011年1月1日至2020年8月31日期间欠缴的物业服务费和电梯费。关于焦点一，本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，李国华主张乐嘉物业与今海通置业在2020年4月签订《物业管理合同》无效，但该合同未违反法律法规的强行性规定，且不属于法律规定的经批准或登记方能生效的合同。因此，李国华关于合同无效的主张缺乏事实和法律依据，乐嘉物业与今海通置业签订《物业管理合同》合法有效，且李国华签字确认的《入住合同》第一条也载明“自2020年9月30日起委托乐嘉物业管理”。乐嘉物业按照合同约定为案涉小区提供物业服务，有权向李国华主张支付欠缴的物业服务费和电梯费。关于诉讼时效，本院认为，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（法释【2008】11号）第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。李国华签字确认的《入住合同》第十条约定“每次预交3个月的物业管理综合服务费”，因此业主应交纳的相关费用属于同一债务的分期履行。本案物业服务合同履行至2020年8月，诉讼时效应从最后一期物业服务费用履行期限届满之日起算。因此，李国华关于本案超过诉讼时效的抗辩意见，本院不予支持。关于焦点二，本院认为，鉴于李国华在上诉状中主张乐嘉物业“直至2020年8月份被业主委员会解聘，2020年9月1日被新的物业公司赶出恒苑小区”，结合乐嘉物业与今海通置业2020年8月30日签订的《委托合同终止履行协议》，本院认为乐嘉物业在2011年1月至2020年8月期间为案涉小区提供了物业服务，且李国华认可并未向乐嘉物业支付过上述期间的物业服务费和电梯费，故一审法院根据乐嘉物业实际提供的物业服务水平，酌定李国华全额缴纳电梯费以及按照约定标准的90%缴纳物业服务费，乐嘉物业对此未提起上诉，本院不予变更。综上，上诉人李国华的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费346元，由上诉人李国华负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘昭阳审 判 员 李 蕾审 判 员 阚红艳二〇二一年七月九日法官助理 薄富超书 记 员 韩 平