淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0812民初3538号原告（反诉被告）：陈勇，男，汉族，1986年10月16日出生，住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：吴文贵，江苏拓力律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘春江，男，汉族，1990年4月16日出生，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：陈洁，江苏预源律师事务所律师。第三人：淮安房一家房产经纪有限公司开发区分公司，住所地淮安经济技术开发区书院名居1、6号楼1-05室，统一社会信用代码91320891MA22KYB204。负责人：程飞，男，汉族，1988年11月10日出生，住淮安市经济技术开发区。第三人：中国民生银行股份有限公司淮安分行，住所地淮安市淮海西路166号，统一社会信用代码91320800313732675G。法定代表人：范广琼。委托诉讼代理人：张敏，江苏群汇知缘律师事务所律师。原告陈勇与被告刘春江、第三人淮安房一家房产经纪有限公司开发区分公司（以下简称：房一家）、中国民生银行股份有限公司淮安分行（以下简称：民生银行淮安分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案受理后，被告刘春江依法提起反诉，本案依法适用简易程序于2021年5月11日公开开庭进行审理。陈勇的委托诉讼代理人吴文贵，刘春江及其委托诉讼代理人陈洁，第三人房一家负责人程飞，第三人民生银行淮安分行委托诉讼代理人张敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈勇向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助原告办理位于淮安市清江浦区房屋产权过户手续；2、判令准许原告代被告偿还民生银行按揭贷款，待被告债务清偿后，民生银行解除上述房屋抵押权；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2020年10月24日，原、被告在第三人房一家促成下，签订《房屋买卖（居间）合同》约定被告以226.7万元价格将其个人所有的榕兴·水韵天成·银杏苑42号楼2904室房屋出售原告，合同签订当日，原告支付被告定金5万元，合同约定原告于银行贷款审批通过后支付剩余首付款68.7万，剩余房款153万元通过银行按揭贷款方式支付被告。2020年12月28日，银行贷款审批通过，第三人房一家通知原、被告办理产权过户手续，但被告拒不配合，并明确表明要解除合同，原告将首付款支付至房一家账户，并要求被告继续履行合同，被告予以拒绝。为维护原告合法权益，请求依法支持原告诉请。被告刘春江辩称，原告没有在约定时间内支付首付款，原告违约，我方不承担任何违约责任。反诉原告刘春江向本院提出反诉诉讼请求：1、解除双方签订的商品房买卖合同；2、本案反诉费用由被反诉人承担。事实和理由如下：双方于2020年10月24日签订《房屋买卖居间合同》一份，约定房屋购房款226.7万元，陈勇交付定金5万元后，应当在2020年12月10日之前完成首付款支付，剩余房款以按揭方式支付，但是至今陈勇未支付首付款。涉案房屋已经转让他人，合同履行不能。反诉被告陈勇辩称：涉案合同具备继续履行的条件，且涉案房屋也已被查封，我方也一直按合同约定积极履行，请求驳回反诉诉请。第三人房一家述称：双方合同是由我方居间签订的，合同中没有明确约定首付款支付时间，合同约定贷款合同审批下来后支付首付款。第三人民生银行淮安分行述称：我行于2016年9月9日向被告发放了贷款，截止到2021年4月22日剩余本金531875元，未发生逾期。如原、被告双方买卖合同继续履行，需结清我方剩余贷款我方协助办理解押手续，便于双方办理房屋过户手续。根据当事人举证、质证和陈述，结合本院认证，对下列事实本院予以确认：2020年10月24日，刘春江（售房人，甲方）与陈勇（购房人，乙方）、居间方：房一家房产（丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》一份，载明：甲方同意将本人坐落在淮安市清江浦区房屋出售给乙方，建筑面积127.81平方米；甲乙方实际成交价为226.7万元；付款约定：1、乙方向甲方的交款约定：（1）乙方于2020年10月24日向甲方交付定金5万元，甲方在收取乙方购房定金的同时，将该房屋的房产证、土地证（不动产证）等相关权证、凭据、发票交给丙方，丙方出具收件凭证；（2）乙方于银行贷款审批通过支付687000元作为首付款支付给甲方；2、剩余房款153万元，乙方通过银行按揭贷款支付给甲方；甲乙双方须在2020年12月10日前提供相应原合法的（过户/贷款）证件并进行资金托管，否则视为违约；在签订本合同之前，该房屋若已经抵押他人，甲方需于2020年12月8日之前解除该房屋所有抵押，并注明以上条款约定日期，如有一方无法履行，每延期一日违约方须向另一方支付该房屋成交价的万分之五作为逾期履行金；甲方净得226.7万元。双方均在该合同尾部签字确认，第三人房一家在该合同居间人处盖章确认。合同签订当日，陈勇支付刘春江定金5万元，2020年11月23日，原、被告共同前往银行办理贷款手续。2020年12月23日，陈勇申请的贷款通过银行审批。第三人房一家通知刘春江贷款审批通过事宜，刘春江于该日晚上通过微信告知第三人房一家拒绝继续履行合同。2020年12月30日，陈勇通过兴业银行向第三人房一家转账72万元，因刘春江拒绝履行涉案合同，引发本次诉讼。另查，淮安市清江浦区房屋系刘春江单独所有，于2017年5月23日办理抵押登记，权利人为第三人民生银行淮安分行，不动产权证号：苏（2017）淮安市不动产权第0052250号，担保债权数额69万元。截止2021年4月22日，刘春江尚欠贷款本金531875元，尚未办理涉案房屋解押手续。刘春江曾于2017年8月17日将涉案房屋抵押给案外人淮安淮阴兴福村镇银行有限责任公司，贷款金额为10万元，该款于2020年8月15日结清。以上事实有《房屋买卖（居间）合同》、收据、不动产权证、微信聊天记录、转账记录以及原、被告当庭陈述载明证明。庭审中，刘春江为证明陈勇违约，提交以下证据：1、原、被告双方于2021年1月16日的通话录音一份，载明：“刘春江：你想想当时我们签订合同时候，10月份签的合同，然后你当时说你房子卖了，然后说人家月底就能把贷款批下来，然后你就可以给我钱让我去解押；陈勇：嗯；刘春江：但一直到12月份，我也一直没钱去解押，你也没给我钱去解押；陈勇：解押是你的事情，我有钱你也没找我要啊”；2、双方签订的房屋买卖合同一份，合同第五条第一款约定陈勇应于2020年12月10日前支付首付款，但陈勇于2020年12月30日才支付首付款。原告陈勇质证：对该录音真实性无异议，但不能证明原告承诺被告给钱去解押；2020年12月10日双方约定的不是支付首付款时间，而是提供房产证原件的时间。第三人房一家质证并陈述：2020年12月10日是双方约定的过户时间，不是首付款支付时间，约定资金托管主要是税费，由客户打到我方账户，由我方代客户去交。本院依职权调取涉案房屋不动产登记簿，载明该房屋抵押权人为第三人民生银行淮安分行，因（2021）苏0812民初51号案件于2021年1月8日被本院查封，该案为陈勇诉刘春江房屋买卖合同纠纷案件，本院于2021年3月8日作出撤诉裁定书。陈勇于2021年7月6日提交淮安市住房和城乡建设局出具的购房资格证明一份，载明其符合可新购一套住房的规定。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《房屋买卖（居间）合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方形成房屋买卖合同关系，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。双方主要争议焦点在于违约责任的承担。刘春江认为陈勇违约，根据双方合同约定以及陈勇口头承诺，首付款应该于陈勇另外一套房屋贷款发放后、2020年12月10日前支付，但陈勇未按期支付。陈勇主张刘春江违约，其和第三人房一家均认为首付款支付时点为涉案房屋贷款发放后，其已约定支付首付款，是刘春江未按约定办理房屋解押手续，且拒绝继续履行合同。根据合同约定：“乙方于银行贷款审批通过支付687000元作为首付款支付给甲方”，陈勇按约支付定金5万元、双方于2020年11月23日共同前往银行办理贷款手续、贷款申请于2020年12月23日通过银行审批、陈勇在刘春江拒绝继续履行合同后于2020年12月30日通过兴业银行向第三人房一家转账72万元等事实，均表明陈勇在积极履行涉案合同，未存在违约行为。刘春江提供的电话录音中，陈勇未明确其承诺先行支付首付款给被告解押问题，且陈述解押系刘春江自己的事情，该份录音不足以证明刘春江的观点。双方合同约定刘春江应于2020年12月8日之前解除该房屋所有抵押，但至今仍未办理解押手续，且刘春江在得知贷款申请通过审批后即明确表示不继续履行合同，其行为构成违约。第三人民生银行淮安分行表示结清剩余贷款后即可以协助办理解押手续，便于双方办理房屋过户手续。涉案房屋并未存在其他抵押、担保等无法履行的情况，原告亦提交购房资格证明。综上，涉案合同履行不存在障碍，故陈勇要求刘春江协助其将位于淮安市清江浦区【苏（2017）淮安市不动产权第0052250号】不动产权变更登记，于约有据，本院予以支持。刘春江要求解除双方签订的买卖合同，证据不足，本院不予支持。为避免诉累及保护第三人权益，陈勇应从剩余购房款中先行支付第三人民生银行淮安分行贷款本息，余款支付刘春江。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告刘春江于本判决生效后十五日内协助原告陈勇办理淮安市清江浦区【苏（2017）淮安市不动产权第0052250号】不动产权变更登记手续；原告陈勇于本判决生效后十日内代被告刘春江清偿第三人中国民生银行股份有限公司淮安分行贷款本息（具体数额以该行出具欠款明细为准），并将剩余款项支付被告刘春江；二、驳回反诉原告刘春江的诉讼请求。如不能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费40元，反诉案件受理费12468元，合计12508元，由刘春江负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 张树维二〇二一年七月十三日法官助理 朱惠娟书 记 员 黄海艳附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百九十五条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。