四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终11750号上诉人（原审被告，反诉原告）：彭州市温哥华置业有限公司，住所地：四川省彭州市天彭街道石化大道一段**。法定代表人：陈茂华，执行董事。:委托诉讼代理人：邓阳霖，四川运逵（龙泉驿）律师事务所律师。委托诉讼代理人：甘晓佳，四川运逵（彭州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：张雪，女，1986年10月23日出生，汉族，住四川省彭州市。委托诉讼代理人：何建，北京东驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈丽娜，北京东驰律师事务所律师。原审第三人：刘娟，女，1986年12月22日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。上诉人彭州市温哥华置业有限公司（以下简称温哥华公司）与被上诉人张雪、原审第三人刘娟商品房预售合同纠纷一案，不服四川省彭州市人民法院（2020）川0182民初662号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月21日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。温哥华公司的上诉请求为：撤销一审判决，依法改判驳回张雪的全部诉讼请求并支持温哥华公司的全部诉讼请求。事实与理由：1.一审法院将法定解除条件与约定解除条件混淆。本案中《商品房买卖合同》约定了合同解除权，本案符合约定解除权，应当予以解除，一审判决在满足约定解除条件的情况下，又将合同目的作为合同解除条件，合同目的能否实现属于法定解除条件，一审判决增加了约定解除条件解除合同的要件，是不正确的；2.一审判决尤为合同法的立法目的，有违合同关于公平原则、诚实信用原则，一审判决认为出卖人取得对价，但是忽略了履行期限，及时履行合同在约定期限内取得价款，也是出卖人的合同主要利益所在；3.满足约定解除条件，温哥华公司行使权利，符合合同和法律的要求，一审判决错误认定温哥华公司“滥用权利”；4.一审判决认定违约金每日万分之零点一，远远小于实际损失，应当调整增加。张雪发表答辩意见称：张雪不存在逾期付款情形，温哥华公司没有合同解除权，一审判决结果正确，应当予以维持。刘娟未发表二审陈述意见。张雪的一审诉讼请求为：1.判令温哥华公司向张雪交付位于四川省彭州市房屋；2.判令温哥华公司支付张雪逾期交房违约金（计算方法：自2019年5月8日起，以已支付购房款为基数，按每日万分之零点一计算至实际交房之日止）。温哥华公司一审诉讼请求为：1.判令解除张雪与温哥华公司于2019年8月23日签订的《商品房买卖合同（预售）》和2019年8月24日签订的《彭州牡丹花园小区商品房买卖合同（补充协议）》；2.判令张雪支付违约金人民币64000元。一审法院认定事实：刘娟原系温哥华公司的财务人员。其于2017年8月3日和2017年12月15日通过刷卡方式向温哥华公司支付20000元和118219元，合计138219元。2019年7月4日，刘娟和张雪签订《购房协议》，约定刘娟将案涉房屋作价701000元出卖给张雪。同日，张雪通过微信向刘娟转款20000元。2019年8月23日，张雪与温哥华公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定以458219元的价格购买案涉房屋，首付款138219元，剩余房款320000元向中国农业银行股份有限公司彭州市支行按揭贷款。合同第十条第一款第1项第2点约定，逾期付款超过90日的，出卖人有权解除合同，买受人应按应付款的20%支付违约金。如出卖人不解除合同，买受人应按日支付逾期应付款万分之零点一的违约金。同日，双方还签订《彭州牡丹花园小区商品房买卖合同（补充协议）》，该协议第三条第二款第3项第2点约定，若买受人未及时提交或办理贷款手续的，经出卖人催告后7日内仍未办理的，视为买受人违约，出卖人有权解除合同，买受人应按房屋总价款的20%向出卖人支付违约金。协议第三条第二款第3项第3点第5小点约定，买受人确保在买卖合同及本协议签订后90日内获得足额贷款并支付给出卖人，否则买受人届时应在买卖合同及本协议签订之日起120日内自筹款项付清全部房款，逾期按主合同第十条承担违约责任。合同签订次日，张雪通过银行转账向刘娟支付360000元。其后，张雪未能办理银行按揭贷款。另查明1.案涉房屋现处于温哥华公司名下，未进行预售房屋合同备案，已具备交房条件；2.张雪于2020年9月25日已将购房款尾款320000元提存于四川省成都市蜀都公证处。一审法院认为：本案的争议在于：一、在合同履行过程中，各方是否存在违约行为；二、违约责任如何承担。分别评析如下：一、对于合同履行中违约情况的认定。首先，对于温哥华公司的违约情况的认定。张雪主张，温哥华公司的违约存在两个方面：1.不配合办理案涉房屋的按揭贷款；2.逾期交付案涉房屋。对于第一点，根据合同约定，温哥华公司并无明确书面约定温哥华公司负有配合张雪办理按揭贷款之义务，但根据商品房预售的交易习惯，在一般情况下，商品房预售企业大多需为按揭贷款提供阶段性担保，此亦为银行办理商品房按揭贷款的惯例。因此，温哥华公司确系负有在一定程度上协助办理按揭贷款的附随义务。但根据张雪提交的证据，不能证明温哥华公司在接到银行通知后存在拒不办理之情况，故对于张雪主张温哥华公司拒不配合其办理按揭贷款的事实，不予认定。对于第二点，根据合同约定，案涉房屋的交付需以完成全部房款的支付为前提，至张雪提起诉讼之日，张雪尚未完成房款的交付。在张雪未完成合同先履行义务的情况下，张雪不享有要求温哥华公司交付案涉房屋的义务，故在此情况下，温哥华公司未交付案涉房屋不构成违约。其次，对张雪违约情况的认定。根据《彭州牡丹花园小区商品房买卖合同（补充协议）》的约定，张雪在未能办理按揭贷款的情况下，应当在2019年12月22日之前自筹资金缴纳购房款尾款。但张雪至一审开庭之日仍未缴纳，已构成违约。二、违约责任的承担。温哥华公司主张至2020年3月21日，张雪违约情形已符合《商品房买卖合同（预售）》约定的解除合同条件，故应当解除相关合同，并承担违约责任。合同的目的在于促进合同双方合同目的之实现，保障合同履行安全。而违约之行为并不当然导致合同解除。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定所列明的违约责任为继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等，并未将解除作为违约之后果。对于合同解除，上述法律第九十四条在对法定解除的规定中，均表明合同解除的核心原因在于合同目的无法实现，即缔结合同的根本追求已难成就。虽在约定解除情况下，民事法律应当尊重合同双方意思自治之结果，但司法并不可机械适用法律，而应审慎的探究合同双方之合同目的以及立法之意图，以判断违约所致之后果是否已实际损害了守约方合同目的的实现，从而判断合同是否达至解除之标准。回至本案，作为商品房预售合同，温哥华公司作为出卖人，其目的在于出卖房屋以获取合同约定之价款，张雪作为买受人，其目的在于付出对价以取得案涉房屋的所有权。张雪在贷款未获审批之情况下，认为系温哥华公司不予配合所致，但并未提供证据，亦未通过适当之途径予以解决。在此情况下，其怠于支付购房款项已造成温哥华公司合同目的实现之障碍。但在一审审理中，张雪陈述其期望继续履行合同之意思，且根据双方陈述，依照双方在案件受理前纠纷之过程，亦反映出张雪期待合同继续履行之意愿。此外，张雪已在一审作出判决之前将剩余购房款320000元提存至四川省成都市蜀都公证处，实际作出继续履行之行为表示。而对于出卖方的温哥华公司，其取得购房款对价的合同目的已经得以保障，虽张雪在对价支付中存在违约，但该违约行为所致温哥华公司的损失，可以通过赔偿违约金之方式予以救济。温哥华公司根据合同约定，形式上虽享有合同解除之权利，但权利的行使亦应处于合理的限度之内，此亦民法所称之权利不得滥用之原则。本案案涉合同的合同目的已处于实现无虞之状态，在此情形下，再行行使解除权利，使合同归于解除，亦有悖于促进交易之合同法本意。基于上述理由，对温哥华公司要求解除《商品房买卖合同（预售）》《彭州牡丹花园小区商品房买卖合同（补充协议）》之诉请，不予支持。但另一方面，张雪在合同履行过程中，确系存在违约之事实，依法应当承担违约之责任，根据《商品房买卖合同（预售）》第十条第一款第1项第2点之约定，自2019年12月22日起，按每日万分之零点一之标准支付逾期付款违约金至该款项提存之日止，合计889.6元。对于张雪要求温哥华公司交付案涉房屋的诉请，因张雪已将剩余房款提存，且案涉房屋已符合交房条件，予以支持。对于张雪已提存之购房款，温哥华公司可于判决生效后于提存机关提取。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款，判决：1.温哥华公司于判决生效之日起五日内将位于四川省彭州市房屋交付张雪；2.张雪于判决生效之日起五日内支付温哥华公司违约金889.6元；3.驳回张雪的其他请求；4.驳回温哥华公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3058元、诉讼保全费2120元，反诉案件受理费700元，公告费600元，合计6478元，由张雪负担6000元，由温哥华公司负担478元。二审中，张雪向法庭提交了与温哥华公司在派出所、调解委员会的调解记录以及彭州市住房和城乡建设局处理决定书，以证明按揭贷款没有办理下来的原因系温哥华公司不配合提供阶段性保证责任。温哥华公司称，这些证据不能证明按揭贷款不能办理的原因是温哥华公司不提供阶段性保证责任，而是温哥华公司要求张雪全款支付剩余款项。本院二审审理查明的事实与一审法院一致，依法予以确认。本院认为，本案的核心问题在于确定温哥华公司是否具有合同解除权？温哥华公司称在没有贷款没有办理成功时应当在合同签订之日起120日内即2019年12月22日之前自筹款项付清全款，依照合同逾期付款超过90日的，出卖人有权解除合同，买受人应按应付款的20%支付违约金。温哥华公司要行使解除权，应当由其证明其解除权存在，在本案中张雪提出的抗辩事实为温哥华公司拒绝提供阶段性保证责任，导致贷款未能发放。张雪提出的抗辩及证据，足以动摇温哥华公司具有解除权的事实主张。这是因为：其一，在商品房买卖中，由开发商提供按揭贷款协助义务、并且提供抵押权登记前的阶段性保证责任是常见交易模式，温哥华公司称由张雪自行联系贷款银行该陈述与常见交易模式不同；其二，张雪提交的证据至少证明从2019年12月23日起，双方就对房款交纳存在争议，依照张学的说法系其要求温哥华公司提供保证达成贷款，温哥华公司则称调解的内容是要求张雪提供总房款。虽然案件事实难以确定，但是可见主动申请调解协调方是张雪，而非温哥华公司，温哥华公司如果认为权利受损一般会主动提出调解协调申请，但恰恰是张雪提出请求，并且要求行政机关介入处理，这点可以进一步动摇温哥华公司主张的解除权事实成立。针对解除权，温哥华公司有举证责任证明解除权存在，但是张雪提出的抗辩（系温哥华公司拒绝提供贷款保证导致贷款未成功）结合在案证据，可以动摇温哥华公司主张的事实，依照现有证据温哥华公司解除权事实尚不足以认定，因此，对温哥华公司解除合同的上诉请求，不予支持。关于温哥华公司主张的逾期支付违约金。依照合同约定贷款未能成功2019年12月22日之前自筹款项付清全款，付款时间清楚。张雪提出的抗辩仅可以削弱温哥华公司主张解除权事实的举证效果，但尚不足以使其免除逾期付款责任。温哥华公司是否存在拒绝履行保证责任导致贷款未能成功的事实未能查清，但是并不排除温哥华公司及张雪各自承担不利法律后果。因为：温哥华公司主张解除权时，应当由其承担举证责任；张雪主张自身不应当承担逾期付款责任时，应当由其承担举证责任。举证责任分配的不同，导致同一事实，双方当事人承担不利法律后果，虽然与日常生活观念冲突，但在法律上是成立的。因为：不同法律效果要求不同法律要件。故此，本院否定温哥华公司的解除权，但支持逾期付款的责任，双方约定的违约金每日万分之零点一确属过低，孳息损失尚不足以弥补，本院依法参照银行间贷款利率确定每日万分之一标准，确定违约金为8896元。综上所述，温哥华的上诉请求成立部分成立，予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用违约金过低，应当予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十四条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、维持四川省彭州市人民法院（2020）川0182民初662号民事判决第一项即彭州市温哥华置业有限公司于本判决生效之日起五日内将位于四川省彭州市房屋交付张雪，以及第三项即驳回张雪的其他请求；二、撤销维持四川省彭州市人民法院（2020）川0182民初662号民事判决第二项、第四项；三、张雪于本判决生效之日起五日内支付彭州市温哥华置业有限公司违约金8896元；四、驳回彭州市温哥华置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费6816元，由温哥华负担5816元，由张雪负担1000元。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  李俊二〇二一年七月八日书记员  李青