上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终4946号上诉人（原审原告、反诉被告）：上海苏宁便利店有限公司，住所地上海市奉贤区环城西路3311号5号楼201、202室。法定代表人：徐海澜，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王浩，男，该公司员工。被上诉人（原审被告、反诉原告）：尹启安，男，1966年4月20日出生，汉族，户籍地山东省曹县，现住上海市浦东新区。上诉人上海苏宁便利店有限公司（以下简称苏宁便利店）因与被上诉人尹启安房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初75603号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏宁便利上诉请求：撤销原判第三、四、七项，改判不承担房屋修复费、租金损失及免租期租金损失。事实和理由：合同约定交付房屋后不应恢复原样，故不存在给付修复费的问题。苏宁便利店已根据合同约定交付房屋，所支付的保证金已补偿尹启安相关租金损失。合同对免租期无约定，故也不能要求苏宁便利店给付免租期租金损失。尹启安辩称：苏宁便利店已明显违约，且所交付的房屋破损严重，故应赔偿所有损失。给予免租期的基础是5年，苏宁便利店仅租用半年就退房，故应向尹启安支付免租期租金损失。苏宁便利店向一审法院起诉请求1．判令确认双方签订的《租赁合同》于2019年11月11日解除；2．判令尹启安向苏宁便利店退还自2019年11月11日起至2020年1月21日止的租金人民币（以下币种相同）87，534元；3．本案诉讼费由尹启安负担。尹启安提出反诉请求：1．判令苏宁便利店向尹启安支付房屋修复费用60，000元；2．判令苏宁便利店支付尹启安三个月租金112，500元；3．判令苏宁便利店向尹启安支付违约金37，500元；4．判令苏宁便利店向尹启安支付退税额12，500元；5．判令苏宁便利店向尹启安支付免租期租金37，500元。一审法院认定事实：2018年12月，苏宁便利店（承租方乙方）与尹启安（出租方甲方）签订《租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期限为48个月＋30天，自2018年12月20日至2023年1月19日，首个租赁年度为2018年12月20日至2020年1月19日（其中2018年12月20日至2019年1月19日为装修免租期），此后每12个月为一个租赁年度；第一、二租赁年度45万元，第三、四两个租赁年度的租赁费用标准在第二个租赁年度的租金标准上递增6％；租赁费用采取“先付后租，先票后款”的方式按半年一次支付；首期租赁费用22.5万元。乙方应于合同签订后七个工作日内向甲方支付定金3.75万元，前述定金待乙方开业后自动转为合同的履约保证金，待甲方交房后七个工作日内，乙方向甲方支付首期租赁费用22.5万元；乙方可以提前解除本合同，但须提前30日书面通知甲方，以乙方解除合同书面通知送达甲方之日起满30日之次日作为本合同解除的日期，此种情况下，乙方前期支付之履约保证金不予退还，乙方不承担其他任何责任；乙方可以对租赁物内外部进行装修与改造，可自行添置设施设备，甲方需予以配合，乙方对租赁物所作装修改造在返还时无需恢复；任何一方违约而导致对方解除本合同的，违约方应赔偿守约方的全部损失，本合同中另有约定的除外……合同另对其它事宜作了约定。合同签订后，尹启安向苏宁便利店交付系争房屋，苏宁便利店向尹启安支付了租赁保证金3.75万元，并支付租金至2020年1月19日。2019年10月8日，苏宁便利店向尹启安身份证地址山东省曹县XX乡XX庄XX村XX庄XX号邮寄发送《关于解除XX路苏宁小店租赁物租赁合同的通知函》，通知尹启安：根据租赁合同第十三条约定，提前解除租赁合同，于2019年11月9日正式解除，要求尹启安按时办理房屋交接手续。EMS显示该函件于2019年10月12日由他人代收，又于当日下午退回，并最终于2019年10月15日退回妥投。2019年10月16日，苏宁便利带你再次向尹启安身份证地址邮寄发送《关于再次确认租赁合同解除的通知函》，言明租赁合同于2019年11月10日正式解除，甲方有权没收乙方履约保证金，因乙方的租赁费用支付至2020年1月21日，甲方应退还2019年11月11日至2020年1月21日期间租赁费用87，534元。该函件显示于2019年10月21日他人代收，10月22日又退回，并最终于2019年10月26日退回妥投。2019年11月5日，双方对系争房屋进行交接，双方签订《租赁物退还交接单》，该交接单上双方均确认房屋主体状态不完好，中间有隔断，地板被破坏，四周有破损；附属设备设施状态不完好，楼顶被拆除，电线拆光；附属场地状态不完好，墙面破损，待修复；其他栏备注不完好，房间里臭气冲天，无法进门。一审庭审中，尹启安表示系争房屋自2019年11月5日一直空关，最终于2020年第四季度另行出租。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，双方签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应恪守。关于本诉。苏宁便利店虽于2019年10月向尹启安身份证地址发送《关于解除XX路苏宁小店租赁物租赁合同的通知函》及《关于再次确认租赁合同解除的通知函》，经核实，EMS快递物流显示上述两份解除函均退回妥投，尹启安却未向法院如实告知2019年10月8日的解除函被退回的实情，予以纠正。苏宁便利店据此诉请要求确认租赁合同于2019年11月11日解除，依据不足，难以支持。但基于双方已于2019年11月5日办理房屋移交手续并签署《租赁物退还交接单》，该节事实证明租赁合同事实上难以继续履行，故以2019年11月5日作为涉案租赁关系的解除时间。合同解除后，尹启安负有向苏宁便利店返还已付未用租金的义务，故苏宁便利店诉请要求尹启安退还租金，具有事实和法律依据，予以支持。现苏宁便利店主张尹启安退还2020年11月11日开始的租金，系其真实意思表示，并无不当，予以准许。苏宁便利店未主张2019年11月5日至11月10日期间的租金，故不作处理。经审查，根据租赁合同约定，苏宁便利店支付给尹启安的第一年租金截止日应为2020年1月19日，故2019年11月11日至2020年1月19日期间70天苏宁便利店未使用期间的租金费用，可予退还，按照年租金标准450，000元计算该费用应为86，301元，苏宁便利店主张2019年11月11日至2020年1月21日72天的计算有误，予以更正。关于反诉。根据租赁物退还交接单显示，双方在房屋退还交接时均确认房屋主体状态、附属设备设施状态、附属场地等存在不完好的状态，一审庭审中，苏宁便利店辩称根据合同约定无需修复。经查，涉案合同仅约定“乙方对租赁物所作装修改造在返还时无需修复”，但不能免除苏宁便利店在《租赁物退还交接单》中认可的“地板被破坏、四周有破损”、“墙面破损”等状态需要进行修复的义务，故尹启安主张修复费用，予以支持，因尹启安仅提供2020年3月签订的装饰合同书，未支付相应的费用，故结合尹启安提供的门面恢复清单，综合考量退还交接确认的不完好的部分，酌情将恢复费用确定为2万元。因合同对解除后免租期的费用承担未予明确约定，基于公平原则出发，考虑到苏宁便利店提前解约有违诚信原则，且苏宁便利店实际使用了免租期的时间，理应承担免租期的租金费用，故对尹启安要求苏宁便利店支付免租期租金金额的主张，予以支持。尹启安要求苏宁便利店支付3个月的租金损失，苏宁便利店抗辩合同约定履约保证金不予退还即可不承担其他任何责任。尹启安要求苏宁便利店支付相当于一个月的租金作为违约金，符合合同约定，苏宁便利店同意将已付的保证金抵扣，并无不当，予以准许。根据相关法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现苏宁便利店提前解除合同，显属违约，其以合同约定为由抗辩要求免除或者减轻应当承担的违约责任，该条款系苏宁便利店为免除其责任所作约定，有违公平原则，故苏宁便利店不能据此免除其应当承担赔偿损失的违约责任。双方签订了长达五年的租赁合同，双方本应按约履行，尹启安为系争房屋进行电量增容确实花费了费用，其收到苏宁便利店预付的租金后也不能随意行使合同解除权，相反苏宁便利店在租赁不到一年的时间即无故提出解约，解约后导致房屋空置近一年也造成尹启安损失，苏宁便利店以合同约定规避违约责任，显然对尹启安有失公平，故尹启安要求苏宁便利店支付房租损失，予以支持，考虑到苏宁便利店已支付了保证金且另需承担免租期的租金，将租金空置损失酌定为一个月的租金标准。尹启安垫付了12，500元退税额，现要求苏宁便利店承担，结合退租时间，对于2019年11月11日至2020年1月19日期间已付租金部分的退税额，该费用计2，054元（86，301元／1.05＊2.5％）予以支持，苏宁便利店要求将保证金对应的税金予以扣除，因保证金用以抵扣违约金，苏宁便利店要求该部分费用抵税的意见于法无据，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条，1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决确认苏宁便利店与尹启安2018年12月签订的《租赁合同》于2019年11月5日解除（房屋坐落于上海市浦东新区XX路XX号XX、XX、XX底层）；尹启安退还苏宁便利店租金86，301元；苏宁便利店支付尹启安房屋修复费20，000元；苏宁便利店支付尹启安租金损失37，500元；苏宁便利店支付尹启安违约金37，500元（苏宁便利店已支付的保证金37，500元用于抵扣上述费用）；苏宁便利店支付尹启安退税额2，054元；苏宁便利店支付尹启安免租期租金损失37，500元；本诉案件受理费1，988元，减半收取计994元，由苏宁便利店负担25元，尹启安负担969元。反诉案件受理费5，200元，减半收取计2，600元，由苏宁便利店负担。本院经审理查明，原审法院认定事实无误。本院认为，苏宁便利店与尹启安之间存在房屋租赁关系关系，并为此签有《租赁合同》。苏宁便利店在租用涉案房屋不到一年的时间即提出解除双方所签合同，已构成违约，应对由此所产生的后果承担全部责任。涉案房屋在退还交接时，其主体状态、附属设备设施及附属场地等均处于不完好的状态，苏宁便利店应予以修复。苏宁便利店所述其不应赔偿房屋修复费的理由不符合双方有关“苏宁便利店对租赁物所作改造在返还时无需修复”的约定，不能予以支持。尹启安基于整个合同履行期而给予苏宁便利店一个月的免租期，但苏宁便利店实际却在合同履行不久即提出解除合同，具有过错，违反诚实信用原则，且已实际损害尹启安的合法利益，故应向尹启安赔偿免租期的租金损失。此外，本案中确实存在合同解除后的房屋空置情况，并已造成尹启安的租金损失，苏宁便利店也理应予以赔偿。原审法院考虑到苏宁便利店已支付保证金且另需承担免租期租金的事实，将涉案房屋空置损失酌定为一个月的租金标准，并无不当。系争合同中有关苏宁便利店在合同解除后免除其责任的相关约定，具有规避责任的性质，违反公平原则及相关法律规定，故对苏宁便利店仅以该约定作为拒绝向尹启安赔偿损失的抗辩理由，不能予以支持。原审法院认定本案纠纷事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。苏宁便利店的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2，991元，由上诉人上海苏宁便利店有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孙春蓉审判员  岑佳欣审判员  王韶婧书记员  孙嘉璐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……