广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0106民初4309号原告：张国平，男，1948年10月12日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原告：李丽冰，女，1952年11月12日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原告：张艳婷，女，1972年6月19日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原告：张艳玲，女，1980年12月25日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。四原告共同委托诉讼代理人：唐智,广东金海圣律师事务所律师。被告：陈琴珊，女，1976年8月20日出生，汉族，住广东省汕头市潮南区。原告张国平、李丽冰、张艳婷、张艳玲诉被告陈琴珊房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，独任公开开庭进行了审理。原告张国平及四原告的共同委托诉讼代理人唐智到庭参加了诉讼。被告陈琴珊经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。四原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付四原告22337元租金；2.判令被告立即支付四原告垫付的水电费2573.4元(11月水费213.8元、11月电费1234.6元、9-11月公摊水费7.3元、12月至今水费121.5元、12月至今电费996.2元,合计2573.4元）；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2019年3月23日签订《房屋租赁合同》，甲方（原告）将广州市天河区华*路*号***铺出租给乙方，租期从2019年3月24日至2022年5月23日，2019年3月24日至2020年5月23日租金30337元、2020年5月24日至2021年5月23日租金32157元。2019年3月24日原告将商铺交付给被告，被告夫妻开餐饮店。2020年2月和3月，被告欠50天（约5万）租金至今未付，原告张国平与被告签订《补充协议》（该协议其他原告不知情），原告张国平对被告减租，减租期间为2020年7月24日至11月23日（4个月），从每月30337元减为每月27000元（每月税费640元由被告承担），2020年11月24日起每月租金恢复30977元，约定每月交租，逾期7天未交租，视为违约，原告有权收铺，押金不退。2020年10月24日至11月23日被告只交租25000元，欠2000元租金，2020年11月24日至12月23日逾期交租，后补交10000元，欠租20337元。12月，被告与其丈夫承租涉案商铺隔壁的商铺（***号铺），被告于2020年12月21日搬离，于2020年12月22日在隔壁商铺（***号铺）开业，继续经营餐饮店。原告多次向被告催收租金和水电费未果，无奈遂诉至贵院，望能依法裁决。另补充：被告违约行为导致原告空置了涉案房屋4个月（2020年12月、2021年1—3月未收取到任何租金），现涉案房屋已重新出租。被告陈琴珊提交书面答辩意见称：一、被告未拖欠原告租金，原告要求被告向其支付22337元租金的诉讼请求没有事实依据。1.“被告12月份仅需向原告支付租金l万元便可经营至12月21号”是双方协商后达成的一致约定，被告并未拖欠12月份租金。2020年12月3日晚上20时18分，原告通过微信向被告表示：“4号4点前一定要转一万元+640税费”、“交了一万元+税费，你可以经营到17号18号上午收铺”。后被告于2020年12月4日下午2时19分通过微信转账向原告支付租金及税费10640元，该款项被原告收取后，原告表示被告可安心做到17号。2020年12月18日，原告与被告签订协议一份，同意被告继续经营，放宽到星期一（12月19日）上午10时交铺。2020年12月19日，被告按约定交还盈丰***号店铺。因此，“被告12月份仅需向原告支付租金1万元便可经营至12月19号”是双方协商后达成的一致约定，原告主张“2020年11月24日至12月23日逾期交租，后补交1万元，欠租20337元”与事实不符，原告请求没有理据，应予驳回。2．被告11月份向原告交租25000元是经原告口头承诺同意，且原告收款后未提出任何异议，应视为对合同约定的实际变更，被告并未拖欠原告2000元租金。2020年7月28日，被告与原告签订补充协议，约定2020年7月24日至11月23日四个月份租金减至27000元。后因被告计划另行承租租金较为便宜的盈丰***号店铺，原告方才口头答应11月份租金减至25000元。2020年11月2日18时12分，被告通过微信向原告支付租金25000元后，原告收取后并未提出任何异议，也从未向被告主张过还需再支付2000元租金，应视为对合同约定的实际变更。原告为索要2000余元水电费便将被告诉至法庭，若非原告曾口头答应11月租金再减2000元，其不可能没有异议。因此原告请求被告支付11月份拖欠租金2000元没有理据，应予驳回。二、被告与原告协商一致退场，但原告并未向被告返还保证金54000元，在此情况下原告还向被告主张水电费2573.4元，没有理据。今年由于疫情影响，被告生意受到巨大冲击，入不敷出，经常需要举债借款才能向原告支付高额租金。在此情况下，被告经与原告艰苦磋商，原告才同意减收四个月份租金。2020年7月28日，被告与原告签订补充协议，其中第六条约定，“现甲方同意乙方退场，甲方另行招租，中介费由乙方支付”。因此，被告提出退场已取得原告同意，但是原告却拒不退还保证金，致使被告损失惨重，在此情况下原告还向被告不断索要水电费2000余元，被告无法接受，原告请求没有理据，应予驳回。综上，原告所有诉讼请求于法无据，于理不合，恳请法院驳回原告所有诉讼请求，并判决案件受理费由原告承担。经审理查明：案涉位于广州市天河区华*路*号***房的产权人为四原告。2019年3月23日，四原告（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》约定，甲方将上述案涉房产出租给乙方，2019年3月24日至2020年5月23日的月租金为30337元、2020年5月24日至2021年5月23日的月租金为32157元、2021年5月24日至2022年5月23日的月租金为35733元。租金按月结算，由乙方在每月24日前按银行转账的付款方式给付租金给甲方，房屋租赁综合税费由乙方承担。乙方在租赁期满之日缴清该物业的一切费用后，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金（押金）无息退回乙方。甲方交付该物业予乙方使用的日期为2019年3月24日。乙方应依约按期交纳物业租金，租赁期内，该物业的管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费由乙方承担。任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额于保证金的金额作为违约金予以赔偿，如仍不足弥补因此而造成直接经济损失的，违约方仍应作出赔偿，赔偿应以实际损失为准。甲乙双方一致协商同意，甲方每月租金为实收价，不包含租赁登记税费，产生税费乙方支付承担。2020年7月28日，原告张国平（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》约定，甲方同意由2020年5月24日至2021年5月23日一年免6%租金递增，同意2020年7月24日至11月23日4个月租金每月30337元减至27000元（每月税费640元由乙方付），2020年11月24日起每月租金连税费30977元（恢复至2020年6月租金）。减租4个月不得提出退场，否则视为违约，4个月后要退场，要提前3个月通知甲方，由甲方招租。按合同规定，乙方每月按时交租，超过7天未交租视为违约，甲方有权收铺，押金不退。乙方按签定时间经营，中途退场或违约甲方不退押金。现甲方同意乙方退场，甲方另行招租，中介费由乙方付。诉讼中，四原告主张被告仅支付了案涉房屋2020年10月24日至11月23日期间的租金25000元，尚欠租金2000元；仅支付了案涉房屋2020年11月24日至12月23日期间的租金10000元，尚欠租金20337元；另外还代被告缴纳了水电费共2573.4元。为此，四原告提交了微信聊天记录截图、微信转账账单、微信转账电子凭证、微信支付转账电子凭证以及发票予以证明。其中，微信聊天记录截图显示向“盈丰大厦客服管家卢詠仪”微信转账支付了11月水费213.8元、11月电费1234.6元、9-11月公摊水费7.3元、12月至今水费121.5元、12月至今电费996.2元，合计2573.4元。微信转账账单、微信转账电子凭证、微信支付转账电子凭证显示于2020年11月2日收到“海棠依旧”转来款项25000元、于2020年12月4日收到被告转来款项10640元。发票显示广州天力物业发展有限公司开具了总金额为2573.4元的水电费发票。诉讼中，被告主张双方已口头协商将案涉房屋11月的租金减至25000元，且12月份仅需支付10000元租金即可经营至12月19日，故被告不存在欠租的情形，另双方协商一致退场，四原告未向被告返还保证金，在此情况下向被告主张水电费2573.4元没有理据。为此，被告提交了与张国平房东的微信聊天记录截图、2020年12月18日签订的协议予以证明。其中，微信聊天记录截图显示“张国平房东”于2020年12月2日表示：“潮号店租户，今天是我最后一次通知你，3号前交一万元租金，你可以经营至17号，大家好聚好散，否则，5号强行收铺，还要通过法律追讨租金及欠费，作为业主，对你是最大让步”、于2020年12月3日表示：“4号4点前一定要转10000元+640元税费，4点前收不到钱，5号上午收回商铺，我是按你违约收回商铺，5号交线我也不要，坚决收铺，我也不在乎你一万元，你要明白，这一万元是我最大让步，是大家好聚好散，还要通过法律追讨所欠租金，我劝你，大家还是好聚好散你做生意，不要惹官司”、“交了一万元+税费，你可以经营到17号18号上午收铺，如继续经营，1000元一天”。2020年12月4日，被告通过微信转账向“张国平房东”支付了10640元。2020年12月19日，“张国平房东”再次表示：“昨天同您爱人签这份协议，希望你能认真执行”并发送了原告张国平与被告于2020年12月18日签订的协议，该协议显示：“盈丰***铺租户要求业主放宽到星期一（12月21日）上午10时交铺，按照业主要求，18号就收铺，租房每拖延一天，交1000元租金，现业主答应租户要求，不收租金，但租房必须做到以下几点：一、12月21日上午保证交铺，每拖延一天交1500元，最小交三天（4500元）。二、租户保证交清水、电、管理费等等一切费用……”。微信聊天记录截图还显示被告于2020年11月2日通过微信向“张国平房东”转账支付了租金25000元以及税费640元。经质证，四原告对上述证据的真实性确认，合法性、关联性不予确认，认为案涉房屋由4个产权人共同共有，其中原告张国平与被告之间的聊天记录并不能代表另外3个产权人，原告张国平的聊天记录并未免除被告支付租金的义务，且原告张国平明确表示被告违约。庭审中，四原告表示被告于2020年12月21日搬离，愿意扣除12月22日以及23日的租金共2022元，11月24日至12月21日的租金为28315元，被告已支付10000元，欠付18315元，水电费2573.4元已向物业支付，物业也提供了发票。另外，四被告确认案涉房屋的租金平时由被告向原告张国平支付，由原告张国平向被告收取。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案法律事实发生于民法典实施之前，故应适用民法典实施前的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，关于四原告要求被告支付租金22337元的问题。虽然案涉房屋的产权人为四原告，且《房屋租赁合同》系由四原告与被告签订，但通过查明事实可知，《房屋租赁合同》签订后的履行均系由原告张国平与被告进行沟通并收取租金。故本院依法认定原告张国平与被告签订《补充协议》以及于2020年12月18日与被告签订的协议构成表见代理，四原告亦系根据《补充协议》的约定主张案涉租金，上述两份协议的效力应及于四原告，四原告及被告均应依约履行。《补充协议》约定，2020年7月24日至2020年11月23日期间，被告应向四原告支付案涉房屋的租金标准为每月27000元，2020年11月24日起月租金标准恢复为30977元。根据四原告以及被告的诉辩意见及证据可知，被告实际已支付2020年10月24日至2020年11月23日的租金25000元，已支付2020年11月24日至2020年12月21日的租金10000元。被告辩称四原告口头答应将2020年10月24日至2020年11月23日期间的租金减至25000元，但未提交证据予以证明，本院不予采信，被告应向四原告支付该期间的剩余租金2000元。关于2020年11月24日至2020年12月21日应交租金金额的问题，根据原告张国平与被告的聊天记录显示，原告张国平已明确告知被告交10000元及税费即可经营到18日，被告亦已实际支付了租金10000元及税费640元。另外，原告张国平与被告于2020年12月18日签订的协议亦载明放宽交铺时间至12月21日，业主答应租户要求不收租金。因此，关于2020年11月24日至2020年12月21日应交租金的金额实际双方已达成新的合意，即被告仅需要再支付10000元。故四原告再诉请要求被告支付上述期间的剩余租金与事实不符。综上，四原告要求被告支付租金2000元有事实及法律依据，本院依法予以支持。四原告要求超出上述部分的租金，本院不予支持，依法予以驳回。关于四原告要求被告支付垫付的水电费2573.4元的问题。四原告已提交了微信聊天转账记录以及发票证明上述费用已实际支付，被告亦未对上述水电费的金额提出异议，仅系辩称不应支付，故本院对上述垫付的金额予以采信。根据原告张国平与被告于2020年12月18日签订的协议约定，被告应交清水、电、管理费等一切费用，现四原告要求被告支付上述水电费2573.4元符合双方约定，本院依法予以支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、被告陈琴珊于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张国平、李丽冰、张艳婷、张艳玲支付租金2000元；二、被告陈琴珊于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张国平、李丽冰、张艳婷、张艳玲支付水电费2573.4元；三、驳回原告张国平、李丽冰、张艳婷、张艳玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费422元，由原告张国平、李丽冰、张艳婷、张艳玲负担345元、由被告陈琴珊负担77元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 林 吉二〇二一年七月二十六日书记员 庞慧明