山东省济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0104民初5531号原告：赵茜，女，1989年9月4日出生，汉族，****，住济南市。委托诉讼代理人：赵勇华，赵茜之父，1962年11月14日出生，汉族，****，住济南市。被告：山东龙腾房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：吴荣彬，董事长。委托诉讼代理人：杨新，北京市京师（济南）律师事务所律师。原告赵茜与被告山东龙腾房地产开发有限公司（以下简称龙腾公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年6月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵茜的委托诉讼代理人赵勇华、被告龙腾公司的委托诉讼代理人杨新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵茜向本院提出诉讼请求：1.依法判令龙腾公司支付从2016年7月1日起至2019年3月2日止共计973天的逾期交房违约金229034元；2.本案诉讼费由龙腾公司承担。庭审中，赵茜明确违约金的计算方式为：以1176948元为基数，自2016年7月1日起计算至2019年3月1日止，按照每日万分之二的标准计算。事实和理由：2013年10月12日，赵茜与龙腾公司签订《济南市商品房买卖合同》，约定赵茜购买龙腾公司开发的龙腾国际花园7号楼***室（现变更为3号楼***室）商品房一套，总金额1176948元，关于“交付期限”合同第八条约定，出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，该条还对延期交房的特殊情况进行了约定，合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任进行了约定。合同签订后，赵茜依约支付了全部购房款1176948元，因龙腾公司逾期交房，双方于2016年初签订《补充协议》，交付期限变更为2016年6月30日，2016年6月30日前的逾期交房违约金确定为10592.53元。如龙腾公司在2016年6月30日前未能将商品房交付赵茜，则自2016年7月1日起，逾期交房违约金由已付购房款每日万分之一的比例调整为每日万分之二。龙腾公司于2019年3月2日将上述商品房交付赵茜。因龙腾公司并无履行支付违约金的行为，经多次催要未果，无奈诉至法院，望判如所请。龙腾公司辩称，赵茜要求龙腾公司承担的逾期交房违约金的诉讼请求部分已过诉讼时效，法院应驳回该项诉讼请求。双方于2013年10月12日签订商品房买卖合同，合同约定龙腾公司于2015年12月31日前交付房屋，但龙腾公司未能按照约定履行交付义务。后双方于2016年初签订《补充协议》，约定涉案房屋交付日期为2016年6月30日，在上述协议签订后，赵茜作为购房者，在合同约定交房之次日起就应知道龙腾公司已经存在违约行为、且其权利受到损害。依据《民法典》第一百八十八条之规定，诉讼时效期间指的是向人民法院请求保护民事权利的期间，且自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，合同约定龙腾公司应于2016年6月30日前交房，因此，赵茜自2016年7月1日起即应当知道其权利受到侵害，诉讼时效开始计算。根据《民法典》的规定，本案诉讼时效为三年，即自2016年7月1日起至2019年6月30日止。虽然龙腾公司的违约一直处于持续状态，但并非主张违约责任诉请的诉讼时效需要等待违约状态结束之日才能开始计算。故本案中赵茜对于龙腾公司向其支付逾期交房违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效，其已丧失胜诉权。退一步讲，即使违约行为系持续发生状态，每个逾期日都可以独立开始计算诉讼时效，根据赵茜起诉之日即2021年5月21日起算，往前推三年即2018年5月22日起，至龙腾公司实际交付之日止即2019年3月2日期间的逾期交房违约金仍在诉讼时效内，其余的均已超过诉讼时效，赵茜第一项诉讼请求中部分已经丧失了胜诉权，法院应驳回赵茜部分诉讼请求，综上，恳请法院查明事实，维护答辩人合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人没有争议的事实，本院认定如下：2013年10月12日，赵茜（买受人）与龙腾公司（出卖人）签订《济南市商品房买卖合同》【合同编号：销售（字）20138638760】，约定赵茜购买龙腾公司开发的龙腾国际花园7号楼***（现变更为3号楼***）商品房一套，总价款1176948元。关于交付期限，合同第八条约定，出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任在第九条约定，合同还对其他事项进行了约定。2016年，双方签订《补充协议》，约定双方继续履行《商品房买卖合同》，将《商品房买卖合同》第八条所约定的交付期限变更为2016年6月30日，如龙腾公司在2016年6月30日前，未能将商品房交付赵茜，则自2016年7月1日起算，《商品房买卖合同》第九条所约定的逾期交房违约金由赵茜已付房价款每日万分之一的比例调整为赵茜已付房价款每日万分之二的比例执行，协议还对其他事项进行了约定。经查，赵茜依约向龙腾公司支付了全部购房款1176948元，龙腾公司于2019年3月2日向赵茜交付案涉房屋。赵茜于2021年5月31日通过山东法院电子诉讼服务平台提起本案诉讼。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：关于本案诉求是否超过诉讼时效的问题，龙腾公司主张诉讼时效从权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，即便违约行为存在持续状态，赵茜的部分请求亦已过诉讼时效。赵茜不予认可，主张应从实际收房开始计算诉讼时效。对此，本院认为，龙腾公司未按照合同约定时间交付商品房，即已构成违约，违约存在持续性，则逾期交房违约金系以日计付的继续性债权，每个个别债权应分别单独适用诉讼时效。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”民法总则开始施行时间为2017年10月1日。本案中，根据《补充协议》约定，案涉商品房应于2016年6月30日前交付，而龙腾公司于2019年3月2日才将房屋交付赵茜使用，显然已构成违约，结合赵茜于2021年5月31日提起本案诉讼的事实及诉讼时效三年的规定，赵茜主张的自2016年7月1日至2018年5月31日的诉求确已超过诉讼时效；自2018年6月1日至2019年3月1日的诉求未超诉讼时效。2019年3月2日龙腾公司已履行合同约定的交付义务，逾期交房违约金的截止日期应计算至2019年3月1日。综上，赵茜主张的自2018年6月1日至2019年3月1日期间的诉求未超过诉讼时效，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。赵茜与龙腾公司签订的《济南市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，均合法有效。赵茜与龙腾公司均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，赵茜的合同义务是按约定时间和数额向龙腾公司交纳购房款，龙腾公司的合同义务则是按约定时间和标准向赵茜交付商品房及协助办理房屋权属的登记。但龙腾公司未按合同约定的交房时间将取得开发项目《分期综合验收备案证明》的商品房交付，已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。关于逾期交房违约金的数额，赵茜主张按照《补充协议》中约定的已付房价款每日万分之二的标准计算违约金，龙腾公司予以认可，其亦不违反法律规定，因此龙腾公司应当按照《补充协议》的约定向赵茜承担逾期交房的违约责任。关于逾期交房违约金，双方签订的《补充协议》第三页第一条第1款第3）项对于出卖人逾期交房的违约责任约定，如龙腾公司在2016年6月30日前，未能将商品房交付赵茜，则自2016年7月1日起算，《商品房买卖合同》第九条所约定的逾期交房违约金由赵茜已付房价款每日万分之一的比例调整为已付房价款每日万分之二的比例执行。结合赵茜于2019年3月2日接收案涉房屋，且其主张的自2018年6月1日至2019年3月1日的诉求未超诉讼时效，因此，龙腾公司应向赵茜支付自2018年6月1日起至2019年3月1日止按照已付房价款每日万分之二的标准计算的逾期交房违约金。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告山东龙腾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵茜逾期交房违约金（以1176948元为基数，自2018年6月1日起，按照每日万分之二的标准，计算至2019年3月1日）；二、驳回原告赵茜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4736元，减半收取计2368元，由原告赵茜负担1704元，由被告山东龙腾房地产开发有限公司负担664元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  刘莹莹二〇二一年七月十六日书记员  史晓云