江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终2845号上诉人（原审原告）：沈鸿雁，女，1975年4月27日出生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：郑庆普，江苏庆普律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐州鼎旭置业有限公司，住所地徐州市淮海西路延长段41号楼403室。法定代表人：徐鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵博涵，江苏光亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆东海，江苏光亚律师事务所律师。上诉人沈鸿雁因与被上诉人徐州鼎旭置业有限公司（以下简称鼎旭公司）商品房销售合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2020）苏0311民初5963号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人沈鸿雁及其委托诉讼代理人郑庆普，被上诉人鼎旭公司的委托诉讼代理人赵博涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈鸿雁上诉请求：1、依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由鼎旭公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、一审法院认定渗水的质量问题不会影响房屋的使用是错误的。一审中，上诉人出示了大量的照片及视频录像，可以证明被上诉人交付的房屋系门面房，从交付之日至今，房屋二楼的漏水、渗水等房屋质量问题都没有解决，导致无法装修并投入使用。2、一审法院混淆上诉人不能使用房屋而造成租金损失的时间与被上诉人彻底修理漏水、渗水问题的时间。目前为止，被上诉人都没有完全彻底将门面房二楼的漏水、渗水问题予以解决，由于被上诉人的不积极履行修理合同义务行为，致使上诉人的房屋一直不能使用，租金损失是一种持续状态。一审法院既然认定上诉人的租金损失包含2018年1月21日起至2020年期间的损失，那么上诉人的租金损失就不应该以维修时间计算。上诉人的租金损失与被上诉人用多少时间修理至不漏水、不渗水的状态有法律的因果关系，被上诉人用多少时间修理与上诉人的损失无关联性，房屋不漏水、不渗水的时间点才是上诉人损失的终点。因此，一审法院以2个月的维修时间作为计算上诉人租金损失时间是错误的。二、一审法院认定租金的计算标准是错误的，上诉人购买门面房所处的位置位于黄金地段，左、右邻居出租价格已达到100元每平方，在有现实房屋出租价格的前提下，不应参照徐州市住房和城乡建设局公布的租赁指导价。三、一审法院认定案件受理费由上诉人承担是错误的。上诉人所举证的证据及被上诉人的自认，能够证明本案损失系由被上诉人的消极履行修理义务所致，诉讼费用均应由鼎旭公司承担。鼎旭公司辩称，一、渗水问题并未达到严重影响正常居住使用的程度，一审法院对此认定正确。通过一审庭审中上诉人的自述可以确定，渗水问题虽然存在，但对上诉人影响是极其有限的，渗水仅是侵蚀了部分壁纸，造成了上诉人的该项损失，但并未导致上诉人完全无法使用该房屋，上诉人也未就此提供充分证据来证明其主张。因此，该质量问题未达到严重影响上诉人正常使用的标准。且在此之前被上诉人已经做出了为上诉人进行现金补偿及更换壁纸的措施，同时被上诉人一直积极履行维修义务，维修后也与上诉人达成了相应《谅解备忘》，涉案房屋并非像上诉状所称的一直不能使用，事实上渗水对正常使用房屋的影响是非常有限的，仅仅是影响了美观，并不存在无法使用的情形，故上诉人仅以渗水为理由，要求法院认定其房屋为长期无法正常使用的状态，进而支持其连续37个月的租金损失是明显违背事实的。二、一审法院参照维修所需时间来确定上诉人的损失时间是公平合理的。从时间维度上来说，上诉人对于涉案房屋一直是正常使用中的，且上诉人在一审庭审时陈述，渗水仅存在于每年雨季，被上诉人经上诉人反映后都是积极予以维修，而维修工作也基本都是从涉案房屋的外部进行维修，并未影响上诉人的正常使用。从空间维度上来说渗水仅是侵蚀了壁纸，并未侵犯到涉案房屋的地面，亦没有实际损坏上诉人的物品或存在造成上诉人物品损坏的可能性，对上诉人正常使用房屋并不影响。上诉人陈述其不能使用或出租不符合客观事实。经一审法院实地勘察，已查明了渗水的影响范围及程度极其有限，故上诉人是否使用二层是其经营自由以及多方面的考虑，并不能证明系渗水导致其无法使用。三、一审法院参照房屋管理部门涉案区位对外租赁指导价来确定租金标准是正确的。上诉人受损的范围是涉案房屋的二楼，根据一般生活常识可知，商铺的二层无论是使用价值，还是出租价格均低于一层，而经一审法院实地勘察已查明涉案商铺的二层是无法割裂于一层而单独进行使用或出租的。实际上一审法院直接以相关部门颁布的指导均价来确定涉案商铺二层的租金标准，反而是作出了对上诉人极为有利的认定。退一步说，一审法院分配相应举证责任也是正确的。上诉人对其提出的高额租金标准的主张有责任提供证据加以证明，而且未能提供有效证据证明其主张，理应承担因此而产生的法律后果。四、关于一审诉讼费的问题。根据《诉讼费用缴纳办法》第29条之规定，诉讼费用由败诉方承担；部分胜诉，部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。本案诉讼费达到2000元之高的原因，在于上诉人主张的损失数额极高，其所主张损失远远高于其实际损失。一审法院酌定的维修时间长达两个月，并以租赁指导均价作为涉案商铺二层的租金标准，实际上均是作出了对上诉人有利的裁判。被上诉人作为开发商，处于对业主的歉意，对此也不再提出异议，且被上诉人在判决尚未生效之际，已经实际履行了判决书第一项的内容，修复了上诉人的涉案房屋。故对于上诉人其他不符合客观事实的高额赔偿主张，依法不应予以支持。综上，一审法院审理程序正确，适用法律、认定事实正确，依法应予维持原判。沈鸿雁向一审法院提出诉讼请求：判令鼎旭公司在三十日内将沈鸿雁位于徐州市淮海天地商住区房屋渗水维修合格并赔偿同地段类房屋租金标准损失185000元（5000元/月*37个月）。一审法院认定事实如下：2016年1月23日，双方签订《商品房买卖合同》，约定由沈鸿雁购买鼎旭公司开发建设的徐州市万科淮海天地商住区四街区3幢1单元110号房屋，预测建筑面积为98.01㎡，房屋总价款为1606667元，交房时间为2016年9月30日，房屋保修期自房屋交付之日起计算，屋面防水工程、有防水要求的卫生间及房间和外墙面的防渗漏保修期间为5年。合同第十六条第二款约定“该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：（1）及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任；（2）经过更换、修理，仍然严重影响正常居住使用的，买受人有权解除合同…买受人不解除合同的，出卖人负责整改至符合国家及行业标准，影响正常居住使用的，按照同地段同类房屋租金标准补偿后不承担其他赔偿责任”。沈鸿雁在房屋交付后发现二楼南墙存在渗水问题，随即联系鼎旭公司予以维修。2018年1月20日双方就该次屋面维修及赔偿方案达成《谅解备忘》，备忘载明“万科淮海新天地G3#110室业主沈鸿雁在保修期内房屋出现问题瑕疵，经公司房屋保养中心安排并进行房屋的维修。上述问题瑕疵已于2017年1月20日前维修完毕并经业主验收确认。依据双方购房合同约定，因上述问题瑕疵，中国建筑第二工程局有限公司补偿业主壁纸及各项费用共计人民币1800元…收到补偿款后，在2018年1月20日前所有维修问题（含此前所有保修单记录）业主不得再提出其他任何要求和主张，房屋其他问题，双方仍依据《住宅质量保证书》的相关并约定执行”。2018年5月23日鼎旭公司向沈鸿雁支付上述赔偿款1800元。后涉案房屋于2018年及2019年雨季均再次发生二楼南墙渗水现象，鼎旭公司经沈鸿雁联系再次对房屋渗水问题进行了维修。2020年7月沈鸿雁发现涉案房屋二楼仍然出现南墙渗水现象，且西墙及一楼蒙头亦出现渗水问题，遂联系鼎旭公司维修，但该次维修过程中，鼎旭公司仅对涉案房屋顶层南外墙面进行了维修。一审法院于2021年1月18日至涉案房屋进行现场调查时，发现涉案房屋现由沈鸿雁自行经营店铺，二楼空置，北向地面堆放部分物品，二楼与一楼靠内部楼梯连接，无法分割独立使用。二楼南墙靠东面壁纸因渗水发霉损坏较为严重，南墙靠西面与西墙壁纸有部分区域亦因渗水发霉。另经沈鸿雁及鼎旭公司工作人员共同确认，涉案房屋渗水问题的维修方案具体为：第一，屋内部门将南墙及西墙发霉壁纸拆除后，将墙面内因渗水损坏的墙皮铲除，修理完后重新铺刷墙壁、贴壁纸；第二，屋外部分先检测西墙漏水原因，确定后针对漏水区域作防水处理。另查明，万科淮海天地商住区四街区位于徐州市泉山区。根据徐州市住房和城乡建设局公布的通知，该区域商铺在2018年下半年对外租赁指导价为69.5元/㎡，2019年下半年对外租赁指导价为68.65元/㎡，2020年下半年对外租赁指导价为71.45元/㎡。一审法院认为，涉案《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。涉案房屋自交房之日起即存在屋面渗水的质量问题，鼎旭公司虽尽保修责任，但涉案房屋二楼至2020年仍存在墙面渗水并致使壁纸发霉的情形。屋面防水问题属于除地基基础和主体结构外存在的质量问题，保修期为五年，即自2016年9月30日至2021年9月29日，鼎旭公司在保修期内应当承担维修义务。沈鸿雁现主张权利未超出保修期间，且双方对维修房屋的具体事项已达成一致意见，故沈鸿雁要求鼎旭公司针对涉案房屋的漏渗水问题予以维修有事实及法律依据，予以支持。关于鼎旭公司应否向沈鸿雁赔付租金损失问题。涉案《商品房买卖合同》第十六条明确约定房屋存在质量问题的，鼎旭公司除及时更换、修理外，如质量问题给沈鸿雁造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。鼎旭公司辩称涉案房屋存在的渗水问题给沈鸿雁造成的损失仅是壁纸损失，其维修主要针对的是外墙面的防水，并没有影响到沈鸿雁房屋的正常使用。对此，一审法院认为涉案房屋的渗水问题虽然不会影响房屋的正常居住和使用，但对渗水问题的维修会导致二楼在维修期间无法正常使用，沈鸿雁因房屋渗水遭受的损失除壁纸外还包括上述期间的租金损失，故对鼎旭公司该项辩称，不予采纳。沈鸿雁要求鼎旭公司给付租金损失符合合同约定及法律规定，予以支持。关于鼎旭公司应赔偿数额如何认定的问题。鼎旭公司提交《谅解备忘》证明其与沈鸿雁已达成损害赔偿协议，但该《谅解备忘》仅载明沈鸿雁对2018年1月20日前就维修问题（含此前所有保修单记录）不得再提出要求和主张，不包含2018年1月21日起至2020年期间的损失，对鼎旭公司该项辩称，一审法院不予采纳。虽然沈鸿雁主张涉案房屋的租金为10000元/月，但未提交证据予以证明，不予采信，租金标准应当结合房屋性质及徐州市住房和城乡建设局公布的租金指导价格计算，故一审法院酌定沈鸿雁的损失以房屋面积98.01㎡的40%，即39.2㎡为基数，按照同地段商铺对外租赁指导价格计算。另因双方均未举证证明房屋维修所需的时间，故一审法院酌定维修时间为2个月。据此，鼎旭公司应赔付沈鸿雁2018年至2020年的租金损失共16432.64元【39.2*（69.5*2+68.65*2+71.45*2）】。综上，遂判决：一、徐州鼎旭置业有限公司于本判决生效之日起三十日内按照与沈鸿雁确定的维修方案对涉案徐州市万科淮海天地商住区四街区3幢1单元110号房屋的渗水问题进行维修；二、徐州鼎旭置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿沈鸿雁租金损失16432.64元。案件受理费4000元，减半收取2000元，由沈鸿雁负担1895元，由徐州鼎旭置业有限公司负担105元。本院二审查明事实与一审查明事实一致。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：上诉人租金损失应如何计算。本院认为：关于上诉人租金损失应如何计算的问题。1、关于租金损失期限：沈鸿雁主张应自案涉房屋交付之日起计算至实际修复之日止。首先，一审法院实地勘查笔录载明，案涉房屋二楼南墙靠东面壁纸因渗水发霉损坏较为严重，南墙靠西面与西墙壁纸有部分区域亦因渗水发霉，并现场组织双方达成了维修方案的合意。从现场的情况来看，渗水问题并未达到案涉门面房二楼不能使用的程度。其次，自沈鸿雁主张案涉房屋漏水之日起，鼎旭公司一直按照合同约定积极履行维修义务，并于2018年1月20日双方就当次屋面维修及赔偿方案达成了《谅解备忘》。再次，沈鸿雁并未举证证明存在其他影响并导致案涉房屋二楼因房屋质量问题导致其不能使用的情形。综上，一审法院酌定每年2个月的维修期限作为租金损失的计算期限，符合本案实际。故，沈鸿雁该项主张，本院不予支持。2、关于租金损失标准：沈鸿雁主张应参照相邻商铺出租价格100元每平米的标准进行赔偿，但并未举证予以证明。一审法院结合房屋性质及徐州市住房和城乡建设局公布的同地段商铺的租金指导价格作为计算租金标准并无不当，本院予以维持。关于诉讼费的分担问题。一审法院根据沈鸿雁一审诉讼标的额和判决确定的金额及案件具体情况，决定双方当事人各自负担的诉讼费金额，符合《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，应予维持。综上所述，上诉人沈鸿雁的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1895元，由沈鸿雁负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 伟审 判 员  李 琳审 判 员  王素芳二〇二一年七月一日法官助理  董新西书 记 员  陆滢冰