大石桥市人民法院民 事 判 决 书(2021)辽0882民初2485号原告：史春香，女，1980年4月3日出生，汉族，住大石桥市。委托诉讼代理人：牟灏，系辽宁百运律师事务所律师。被告：管洪涛，男，1962年11月7日出生，汉族，住大石桥市。被告：匡洪艳，女，1963年8月5日出生，汉族，住大石桥市。原告史春香与被告管洪涛、匡洪艳确认合同效力纠纷一案，本院于2021年5月26日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告史春香及其委托诉讼代理人牟灏和被告管洪涛、匡洪艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告史春香与管恩龙签订的《二手房转让合同》合法有效；2、要求二被告协助原告办理大石桥市金龙御景小区5号楼3单元1006室房屋产权过户登记手续；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年4月12日，原告与二被告的儿子管恩龙签订《二手房转让合同》，原告依约支付购房款后，管恩龙将房屋交付原告占有使用，原告将房屋装修后居住至今，因交易当时该小区房屋均未满足房屋产权登记条件，故未能及时办理房屋过户登记，后管恩龙于2020年8月因病去世，其法定第一顺位继承人为二被告，现该小区房屋已满足产权变更登记手续，原告要求二被告配合原告完成房屋变更手续未果，为维护自身合法权益，诉至法院。被告管洪涛、匡洪艳共同辩称，1、答辩人的儿子管恩龙位于黄金地段的大石桥市金龙御景小区5号楼3单元1006室房屋，面积101.55平方米的暖气房屋，之所以能够以仅仅38万元的价格卖给乙方的背景为，是管恩龙的债主采用各种非正常手段，且对政府事业单位工作人员管恩龙施加各种压力催债，导致管恩龙在被逼迫之下急需卖房得款还债，无奈将自己的房屋以超低价格出售给了原告，实事求是的讲，涉案房屋在当时正常的市场价值应为人民币50万元。2、答辩人作为管恩龙第一顺位继承人，对属于乘人之危以超低价格取得案涉房屋的原告起诉，答辩人之一是在原告支付了案涉房屋买卖之时实际价款50万元的前提之下，同意配合原告办理案涉房屋的产权变更登记。其二是原告必须将《二手房转让合同》中约定即尾款3万元，与约定的出售价款38万元和案涉房屋出售之时的市场实际价款应为50万元二者之间差额的12万元，即合计属于答辩人的15万元（尾欠3万+差额12万）给付答辩人之后，答辩人即时配合协助原告办理涉案房屋的产权更名过户。另外，这个房子是楼王的位置，很值钱，不能赔钱卖房子，现在金龙御景小区的房子60来万，这两个钱就把房子卖了，我不同意，我还要起诉原告，我要求现在花钱把房子收回来。请法庭详查事实，依法公正裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：二被告的儿子管恩龙因病于2020年12月17日去世，其生前于2015年11月6日购买了营口泰华房地产开发有限公司销售的房屋一处，该房屋坐落在大石桥市金龙御景小区，建筑面积101.55平方米，楼牌号A5#-3-1006，购买单价每平方米3960元，总价款402138元。2017年4月12日原告史春香作为购买方（乙方）与管恩龙（甲方）签订《二手房转让合同》，合同约定甲乙双方均同意此房销售价格为人民币38万元，此房价为甲方净价，甲方不负责交易中的任何费用，乙方第一次支付购房款2017年4月12日35万元，办理产权公证后付清，第二次余款3万元待办完过户手续后同时付清。交接后发生的税费由乙方负担，甲方不负担任何费用，付清第一次房款，甲方必须将购房合同及购房发票等资料交给乙方。甲方：管恩龙签字，乙方：史春香签字，见证人：王某、邢艳签字。2017年4月19日缴纳了购房契税，在税收完税证明备注栏记载：……，房屋坐落位置：金龙御景，房屋面积：101.55平米，合同签订时间：2017年4月18日，楼层：10，房间号：0301006，共用人：管恩龙。案涉房屋交付后，原告进行了装修，并一直居住至今，期间原告交纳了取暖费、自来水费、燃气费、网费等费用。另查，2018年8月案外人刘斌诉管恩龙民间借贷纠纷一案中（（2018）辽0882民初5515号），案外人于2018年8月17日向本院申请财产保全，要求查封被申请人管恩龙所有的坐落在大石桥市金龙御景小区5号楼3单元1006室房屋。2018年8月24日管恩龙向本院提出保全异议申请，请求解除对该房屋的查封，其主张的事实和理由为：被申请人申请贵院查封坐落于大石桥市金龙御景小区5号楼3单元1006室房屋，事实为申请人管恩龙在2017年4月12日已将该房屋出卖给了顾世刚、史春香夫妻，且双方之间的房屋买卖有证人王某、邢某，其夫妻已将卖房款35万元支付给申请人，申请人也同时将房屋交付给了其二人，其二人接收房屋后进行了装修，并一直居住到今天，之所以没有去办理房屋登记更名，原因是金龙御景小区的房屋当时无法办理房照，当然的双方无法去房产部门办理过户，时至2018年7月26日金龙御景小区房屋可以办理房照，就在申请人办理出售房屋房照的过程中，贵院将早已不属于申请人的该房屋保全查封属于错误，为此，申请人在实事求是说明情况的前提下，向贵院提出保全异议申请，恳请贵院查明事实，解除对该房屋的查封。2021年1月4日本案原告史春香在案外人刘斌申请执行管恩龙民间借贷纠纷执行案件中提出执行异议，本院作出的（2021）辽0882执异1号执行裁定书审理查明：“2017年4月12日，案外人史春香与被执行人管恩龙签订《二手房转让合同》，被执行人管恩龙将其所有的坐落于大石桥市金龙御景小区5号楼3单元1006室房屋出售给案外人史春香，房屋价格为380000元，同日案外人史春香丈夫顾世东通过银行转账，给付被执行人管恩龙350000元，余下30000元购房款约定办理完过户手续付清。之后，被执行人管恩龙将房屋交付案外人史春香，案外人史春香将该房屋装修后居住至今。双方交易时，该小区房屋均未满足产权等登记条件，因而该房屋没有过户到案外人史春香名下。本院所确认的上述事实，有《二手房转让合同》、营口银行客户对账单、中国联合网络通信有限公司营口分公司通信业务收据、《居民管道燃气供应气协议书》及收据、水费通知单等证据在卷为凭，可以采信。本院认为，案外人史春香与被执行人管恩龙签订了《二手房转让合同》，实际购买了本案争议的房屋，给付了购房款，并也实际占有和居住了该房屋，因交易时该小区未满足产权登记条件而未过户，符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对位于大石桥市金龙御景小区5号楼3单元1006室房屋的执行。”本院认为，本案原告与二被告的儿子管恩龙之间签订的《二手房转让合同》，二被告无证据证明管恩龙是在他人施加各种压力催债和在被逼迫之下签订的合同，该合同并不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，且房屋买卖等相关事实已被本院作出的（2021）辽0882执异1号执行裁定书予以认定，故本院对原告史春香关于《二手房转让合同》合法有效的诉请予以支持。因《二手房转让合同》的合同相对方管恩龙因病去世，作为管恩龙的父母为遗产法定继承人，《中华人民共和国继承法》第三十三条规定：继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和债务以他的遗产实际价值为限。……。依据该条法律规定，二被告应当承担协助购房人即原告办理过户的义务，因此，原告的该项诉讼主张，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条的规定，判决如下：一、原告史春香与管恩龙签订的《二手房转让合同》合法有效。二、限被告管洪涛、匡洪艳在本判决发生法律效力之日起7日内协助原告办理大石桥市金龙御景小区5号楼3单元1006室房屋产权过户登记手续。案件受理费300元，减半收取150元，由二被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审判员  祖广忠二〇二一年七月三十日书记员  王 曼