西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2021）藏01民终802号上诉人（原审被告）：刘聪，男，1990年10月2日出生，住四川省资阳市安岳县，公民身份号码×××。        委托诉讼代理人：刘缘，西藏博炜律师事务所西藏分所律师。        委托诉讼代理人：杜超，西藏博炜律师事务所西藏分所律师。        被上诉人（原审原告）：拉萨鑫诚房地产开发有限公司，住所地西藏自治区拉萨市柳梧新城柳梧大厦1315室，统一社会信用代码：×××。        法定代表人：张士春，系该公司执行董事。        委托诉讼代理人：胡朝钰，西藏珠穆朗玛律师事务所律师。        委托诉讼代理人：旺姆，西藏珠穆朗玛律师事务所实习律师。        原审第三人：鑫钰博门窗装饰，住所地拉萨市，统一社会信用代码：×××。        经营者：刘聪，男，1990年10月2日出生，住四川省资阳市安岳县，公民身份号码×××。        委托诉讼代理人：刘缘，西藏博炜律师事务所西藏分所律师。        委托诉讼代理人：杜超，西藏博炜律师事务所西藏分所律师。        上诉人刘聪因与被上诉人拉萨鑫诚房地产开发有限公司、第三人鑫钰博门窗装饰租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市堆龙德庆区人民法院（2020）藏0103民初2192号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘聪及原审第三人鑫钰博门窗装饰的共同委托诉讼代理人刘缘，被上诉人拉萨鑫诚房地产开发有限公司的法定代表人胡朝钰、旺姆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        刘聪上诉请求：一、请求二审法院依法撤销（2020）藏0103民初2192号一审《民事判决书》判决内容第二项“刘聪于本判决生效十日内向拉萨鑫诚房地产开发有限公司支付租金50，135元及违约金15，041元，上述款项共计65，176元”，依法改判上诉人无需向被上诉人支付任何费用。二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，导致判决错误。一审法院认为上诉人拖欠租金，并基于该违约行为应当向被上诉人支付租金及违约金，此为认定事实错误。上诉人一审时已向法庭提交《照片》、《微信聊天记录》、《说明》、《回复》、《验收意见书》等证据，用以证明上诉人早于2020年6月30日便已解除合同、腾退房屋，且原告同意减免房租。上诉人举证证据充分，证据链完整，不存在任何违约行为，亦无需支付相应违约金，但一审法院未予以采信，认定上诉人拖欠租金，并基于该违约行为应当向被上诉人支付租金及违约金，此为认定事实错误。综上所述，本案一审法院认定事实错误，导致判决错误，现上诉人为维护自己的合法权益，特依据法律法规的规定，向贵院提起上诉，望贵院依法改判支持上诉人的全部诉讼请求。        拉萨鑫诚房地产开发有限公司辩称，我们之间签订合同，被上诉人按照合同约定交付房屋，上诉人也一直在正常使用房屋，但一直拖欠2018年12月28日至2020年8月15日期间的租金，构成违约，应当足额支付租金承担违约责任。        拉萨鑫诚房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1．确认原、被告之间的《租赁合同》已解除；2．判令被告向原告支付租金111，861元、占有使用费107，270元、违约金33，558元及律师费9286元；3．判令被告及第三人向原告返还位于拉萨市××区商铺；4．本案诉讼费由被告承担。        一审法院认定事实：2017年6月12日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将位于拉萨市××区商铺出租给被告用于商业经营，租赁期限自2017年6月12日至2022年6月11日止，租金为5438元／月、押金10，876元，装修免租期180天，并约定了其他相关权利义务。其后，被告设立第三人丝琪兰美妆柳梧店进行经营活动，但被告仅向原告交纳商铺租金至2018年12月11日。2019年7月26日，原告以登报的方式向被告催收拖欠房租，后原告分别于2020年8月11日、8月14日又以邮寄的方式向被告送达《通知书》、《解除合同通知书》，要求其支付欠付租金并限期搬离。至今，被告及第三人仍占用该商铺。        一审法院认为，虽被告及第三人提出原告同意减免租金且合同已经通过双方协商予以解除的主张，但该主张并未提交相应证据予以证明，原告按照合同约定有权单方解除合同，故法院对原、被告双方签订的《租赁合同》于2020年8月17日解除予以确认。对于原告请求被告向其支付租金83，970元、占有使用费83，106元、违约金25，191元及律师费9286元的诉请，法院认为经审查被告拖欠租金的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任，但原告提交的证据不能证明被告及第三人在合同解除后仍然继续占有使用该商铺，故法院仅对原告主张的租金、违约金、律师费予以计算，对占用费不予认定。另结合违约金、律师费均属合同违约责任项下约定的内容，上述费用的计算应适用合同法关于计算违约金的相关法律规定，故法院酌情参照租金4213元／月，从2018年12月29日至2020年8月17日止（合同解除之日）进行计算，并在抵扣押金8426元及装修免租期180天后，对租金50，135元［4213元÷30天×（597天-180天）-8426元=50，135元］及违约金15，041元（50，135元×30％=15，041元）予以支持，对超出部分予以驳回。对于原告请求被告及第三人向其返还位于拉萨市××区商铺的诉请，法院认为被告及第三人目前未实际占有使用该商铺，且在庭审中陈述商铺内已无需要搬离的物件，故法院认为原告的该项诉请已无请求的事实基础，故对该项诉请予以        本院二审期间，双方当事人未提交新证据。被上诉人对一审中已提交的上诉人国家企业信息表补充证明目的，即欲证明鑫钰博门窗装饰直至2021年3月17日止仍在占有使用案涉商品房的事实。被上诉人对该份证据的真实性和合法性无异议，但对其证明目的不予认可，认为该份证据只是工商登记信息，无法达到被上诉人的证明目的。本院认为，该份证据系国家企业信用信息公示系统的企业法人经营状况，对其真实性、合法性予以确认，该证据能够证明鑫钰博门窗装饰的工商登记信息为其于2021年3月17日进行注销，但无法证明鑫钰博门窗装饰直至2021年3月17日止仍在占有使用案涉商品房的事实。故本院对其关联性和证明目的不予认可。        本院二审查明的事实与原审认定的一致。        本院认为，本案的争议焦点为1、上诉人与被上诉人之间解除租赁合同的具体时间？2、上诉人欠付房屋租赁是多少？3、上诉人是否构成违约，若构成违约，违约金如何认定？本院评析如下：        一、关于上诉人与被上诉人之间解除租赁合同具体时间的问题，上诉人认为其与被上诉人早于2020年6月30日已解除合同，腾退房屋，且原告同意减免房租；被上诉人认为双方之间约定的合同租赁期限为2017年6月30日至2022年6月29日，因上诉人长期拖欠租金，构成违约，才于2020年8月12日向其发出《解除合同通知书》，应当支付期间的租金及违约金。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，上诉人应当对其主张的事实提供相应的证据予以证明，但现有证据无法证明上诉人与被上诉人之间已于2020年6月30日解除合同，亦无法证明被上诉人同意减免上诉人欠付的租金，故应当承担举证不能的责任。而上诉人作为案涉《租赁合同》守约方，有权单方提出解除合同。综上，上诉人与被上诉人之间解除合同的具体时间为被上诉人收到上诉人邮寄的《解除合同通知书》之日，即2020年8月17日。故上诉人的该项上诉主张无事实与法律依据，本院不予支持。        二、关于上诉人欠付房屋租赁是多少的问题，上诉人认为其与被上诉人之间已经解除合同，被上诉人同意减免租金，不应当再支付租金；被上诉人认为双方之间签订了房屋租赁关系，现上诉人只缴纳了至2018年12月28日的租金，尚欠租金83，970元。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”之规定，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。上诉人作为承租方，应按约定向被上诉人支付租金，租赁合同对租金的支付时间有明确约定，应按合同约定的时间支付，现上诉人长期拖欠房租未付的行为已构成违约，被上诉人有权单方解除合同，即其发出《解除通知书》送达之日2020年8月17日为解除合同日。因在合同中明确约定了装修免租期及押金的返还事项，一审法院判决抵扣押金8426元及合同约定的装修免租期180天的租金并无不当，本院予以确认。鉴于被上诉人在《关于商户提出〈浙商国际〉商业街活动建议的回复》中承诺了对租户减免3个月租金作为优惠补偿，被上诉人未能对上诉人不包含在减免租户范围的主张作出合理解释，故本院认定该减免承诺对上诉人有效，对上诉人欠付的租金应当减租3个月；案涉房屋属于非国有房屋，上诉人承租该房屋用于经营，众所周知，新冠疫情对店面经营经济实体的影响巨大，特别是拉萨地区，很多人回了内地无法返藏，致使拉萨人流量大幅下降，所有商户的营业收入明显减少，根据公平原则，本院酌情对疫情期间的租金适当予以调整，即减免上诉人2个月的租金；综上，本院酌情参照租金4213元／月，从2018年12月29日至2020年8月17日止（起诉之日）进行计算，并在抵扣上述款项后，对租金、占用费29，070元［4213元÷30天（597天-330天）-8426元29，070元］予以确认。        三、关于上诉人是否构成违约，若构成违约，违约金如何认定？上诉人认为双方之间没有租赁合同，不存在违约行为，被上诉人认为上诉人长期拖欠租金，已构成违约，应当按照约定支付违约金。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，上诉人作为承租方无正当理由长期拖欠租金，已构成违约，应当承担违约责任。被上诉人作为守约方有权按照合同约定主张拖欠租金总额30％的违约金，即29，070元×30％=8721元，对此本院予以确认。        综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：        一、维持西藏自治区拉萨市堆龙德庆区人民法院（2020）藏0103民初2192号民事判决第一项、第三项；        二、撤销西藏自治区拉萨市堆龙德庆区人民法院（2020）藏0103民初2192号民事判决第二项；        三、变更西藏自治区拉萨市堆龙德庆区人民法院（2020）藏0103民初2192号民事判决第二项为被告刘聪于本判决生效之日起十日内向原告拉萨鑫诚房地产开发有限公司支付租金、占用费29，070元及违约金8721元，上述款项共计37，791元；        四、驳回上诉人的其他上诉请求。        一审案件受理费人民币4，323.29元，由原告拉萨鑫诚房地产开发有限公司承担3，423.29元，由被告刘聪承担900元。二审案件受理费1，429.4元，由拉萨鑫诚房地产开发有限公司承担1，029.4元，由刘聪承担400元。        本判决为终审判决。        审判长    张瑞月审判员    卓玛吉审判员    次仁卓嘎二〇二一年七月二十九日法官助理    谭政书记员    米玛次旺