上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终4338号上诉人(原审原告、反诉被告)：上海越想印刷科技有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：夏洁成，总经理。委托诉讼代理人：张志华，男。被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海垠钗物资有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：朱建权，总经理。委托诉讼代理人：沈漪，上海澳华律师事务所律师。原审第三人：上海华盛投资有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：孙隽祥，执行董事。委托诉讼代理人：陈旭鸣，男。委托诉讼代理人：刘书光，男。上诉人上海越想印刷科技有限公司(以下简称“越想公司”)因与被上诉人上海垠钗物资有限公司(以下简称“垠钗公司”)、原审第三人上海华盛投资有限公司(以下简称“华盛公司”)土地租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2020)沪0107民初4798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人越想公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其诉讼请求，改判驳回垠钗公司的反诉请求，或者发回重审。事实与理由：1．垠钗公司早在2018年7月底就已经开始承租场地，中间的1752平方米场地也是垠钗公司占用。一审法院背离合同效力，偏听偏信垠钗公司的微信聊天记录，所作判决与事实不符，显失公平；2．垠钗公司的经营行为违反合同约定，异地经营、违法搭建、超越经营范围，导致华盛公司不再与越想公司续租，给越想公司造成损失人民币(以下币种均为人民币)80多万元，垠钗公司应当承担违约责任，支付越想公司违约金20万元；3．一审审理中，越想公司多次申请当事人物业管理人员到庭作证，均未获准许，一审法院程序违法；4．本案不是民事诉讼问题，是侵犯国家利益问题。华盛公司应当按照国家相关法律规定，提供国有土地使用权证。华盛公司缺乏相关权属证书而出租场地获利，侵犯了国家利益。被上诉人垠钗公司辩称：一审法院认定事实正确，法律适用无误。越想公司与华盛公司之间的合同，直接影响到越想公司有无权利与垠钗公司签订合同。若越想公司没有权利出租土地，就不应得到报酬。请求本院驳回上诉，维持原判。原审第三人华盛公司述称：一审法院判决结果与华盛公司无利益关系，华盛公司听从法院判决。越想公司向一审法院提起诉讼，请求判令垠钗公司支付：1．欠付租金1，155，776元；2．拖欠租金的利息，按照银行同期贷款利率6％，自2018年8月1日起计算至2020年7月30日止共计166，431.74元；3．违约金200，000元。垠钗公司提出反诉，请求判令越想公司：1．返还多支付的租金166，240元；2．支付利息损失，以166，240元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年5月18日起计算至判决生效之日止。一审法院经审理查明：2018年3月9日，华盛公司(出租方、甲方)与越想公司(承租方、乙方)订立《场地租赁协议》，约定租赁场地位于上海市绥德路XXX弄XXX号南面东临12号租赁地，面积1000平方米，租赁期限自2018年3月16日至2019年3月15日，租金每平方米每天0.5元，年租金182，500元，合同附件图纸标注的由左至右的三块场地分别是12号、10号、8号，其中越想公司承租的系1000平方米的12号场地。越想公司于2018年4月28日支付了前述182，500元租金。2018年5月25日，华盛公司(出租方、甲方)与越想公司(承租方、乙方)再次订立《场地租赁协议》，约定租赁场地位于上海市绥德路XXX弄XXX号南面西端，面积800平方米，租赁期限自2018年6月1日至2019年5月31日，租金每平方米每天0.5元，年租金146，000元，合同附件图纸标注的由左至右的场地分别是12号、10号、8号、6号、4号、2号，其中越想公司承租的系南面东端的1000平方米的12号场地以及南面西端的800平方米的2号场地。越想公司于2018年5月26日支付了前述146，000元租金。2018年7月16日，越想公司(出租方、甲方)与垠钗公司(承租方、乙方)订立《合作租赁协议》一份，约定租赁场地位于上海市绥德路XXX弄XXX号南面东临12号租赁地，共计面积3552平方米；其中1000平方米自2018年7月30日至2019年7月29日止，另外2552平方米自2018年8月20日至2019年8月19日，租期为一年；租金每平方米每天1.2元，合计年租金1，555，776元，年租金一次性支付，先付后用；押金200，000元，安全使用保证金10，000元，协议期满如无事故无息返还，协议签订3日内甲方未收到乙方支付的以上三项费用，甲方有权单方面终止协议；乙方付清所有费用后，甲方在合同租赁期起始前3日内将场地按现状交付于乙方，场地平整等费用均由乙方承担，交接时双方应委派授权人现场办理书面交接手续；甲方提供水、电，水电费自付；乙方承租场地须依法使用，遵守国家和地方相关行政管理规定，乙方已知晓甲方与上海华盛投资有限公司签订的租赁协议及其中有关不得转租等约定，乙方使用场地不得存放易燃、易爆、腐蚀性、污染性和有毒有害物品，本租赁协议到期，乙方需在到期日内全部搬离，每拖延一日租金按日租金五倍收取，乙方使用租赁场地期间应确保不对周边和园区造成污染，如果违反上述租赁场地使用规定，甲方有权解除协议并同时收回场地，因此造成的一切违约责任，由乙方自行承担(第六条)；因乙方违反本协议第六条及第七条第二项约定的，乙方应以押金作为违约金进行赔偿，违约金不足以弥补损失的应继续赔偿，乙方须依法制定有关治安、消防、卫生、用电等内容的各项规章制度，并负责管理实施，同时服从园区的统一管理，如发生违法、违规行为，除接受处罚外，应及时整改，拒不按政府部门要求整改，导致影响甲方时，乙方须承担一切因违法违规造成的责任和经济损失，甲方有权收回出租场地，保证金不予退还。合同附件是越想公司与华盛公司签订的场地租赁协议及附件。合同签订前后，垠钗公司支付租金合计400，000元。2018年11月30日的绥德路613弄违章搭建拆除动员协调会的会议纪要载明，绥德路613弄南侧有一段长420米，宽20米的规划河道蓝线，因历史原因，一直未实施，现有6家企业违章搭建泡沫夹心彩钢板等材质的仓库、冷库、办公及员工宿舍，约2700平方米，华盛公司与6家公司的租赁合同立即终止，确保在12月31日前将相关违章搭建完全清除，华盛公司及涉及违章搭建的6家企业会上表示同意在12月31日前清空违建内所有物品等等。2018年12月3日，上海中房恒谊物业管理有限公司华盛国际商务花园西区物业管理处向越想公司发送《通知》，主要内容是越想公司承租的绥德路XXX弄XXX号南面东临12号场地(面积长约190余米、宽约20米，约3800平方米左右)你下属单位在回收废旧物资堆积过程中，严重违反《物业管理条例》和园区环境卫生，连月来已发生多起园区业主投诉举报，为维护园区业主的合法权益和管理秩序，希望收到此通知后一周内予以整顿。2019年1月22日，上海未来岛高新技术产业园区综合治理办公室出具的《桃浦镇安全监管隐患整改单》载明，被检查单位是越想、垠钗物资再生资源中转站，地址绥德路XXX号空地，负责人朱建权，2019年1月22日进行安全检查发现异地经营、禁止生产、堆放，园区范围内禁止有资源回收类，相关设施设备及违建需立即拆除，朱建权在该整改单上签字。2019年5月22日，华盛公司向越想公司发送了《场地租赁协议到期通知函》，载明越想公司与华盛公司签订的《场地租赁协议》(租赁地址上海市绥德路XXX弄XXX号南面西端)将于2019年5月31日到期，请于2019年5月31日前将场地内属于越想公司的物品清场，将租赁场地回复原样交还华盛公司，如逾期未搬离的，遗留物品将视为废弃物，由华盛公司全权处理。2019年9月的租赁场地验收记录表载明租赁户名为越想公司，租赁场地为上海市普陀区绥德路XXX弄XXX号、12号，租赁面积1800平方米，验收日期2019年9月16日，越想公司与华盛公司确认场地已清理干净，如有遗留物品归华盛公司自行处理。2019年11月6日，越想公司员工通过微信向垠钗公司法定代表人朱建权发送催款通知，要求垠钗公司支付租金1，155，776元。2019年11月17日，越想公司向垠钗公司发送催款函，要求垠钗公司在接到函件10日内付清全部租金1，155，776元。一审审理中，垠钗公司申请证人龚某某到庭作证。龚某某陈述：朱老板叫其在绥德路约800平方米的场地搭建大棚，租赁场地是夏老板的，最终的搭建费用由夏老板支付，搭建大棚前其提出搭建大棚可能是违章搭建存在风险，朱老板支付了5万元定金，夏老板于2018年7月31日支付了全部搭建费用130，000元，其于2018年12月5日将5万元定金退还给了朱老板，具体搭建时间不记得了，大棚搭建完毕后，夏老板提出涉及违章搭建要求其拆除，其就将大棚的顶部拆除了，过了一段时间，大棚全部被拆除了，但不是其拆除的，大棚的废料堆积在场地边。越想公司申请证人王某某到庭作证。王某某陈述：越想公司委托其对绥德路XXX弄XXX号南面场地施工，铺设石子和水泥地，整片场地原来系草地，水泥地铺设了约2100平方米，石子地也全部铺设完毕，整个场地面积将近3600平方米，中间场地铺设石子，两端场地铺设水泥地。越想公司提交了其与上海巨鑫建筑工程有限公司于2018年5月15日订立的《平整土地铺制水泥地承包合同》以及微信转账凭证，合同载明施工地址是上海市绥德路XXX弄XXX号工地南面东临12号地，面积约3800平方米，实际施工面积3600平方米，其中水泥地2100平方米，石子地面积1500平方米，总承包价款574，000元，预付定金64，500元等；微信转账凭证显示2018年6月1日转给王某某合计64，500元。垠钗公司提交了其法定代表人朱建权与越想公司法定代表人夏洁成之间的微信往来记录，其中2018年11月2日，夏洁成发送文字“那边的棚子我已经安排装起来…这几天会完成的…完成好了通知你…你过来看一下。”2019年1月5日，朱建权发送两条短视频，视频中的语音为“夏总，这个场地我今天派了多少人工，都清理好了，你看到吗，现在在清冷库这一边，还有很多东西没有拖走”，夏洁成发送语音“冷库那个铁架他会拖走的，除了那个板，你把它放在旁边就可以了”。朱建权发送语音“他什么时间过来拖啊，我要进场地，你算我场地费了，我要把人叫进来的，我现在想办法要清场啊，我现在在扫，我亲自在扫”。夏洁成发送语音“我跟他说了，就是全部靠边，靠空地那个旁边，把它放起来就行了，摞起来就行了，其他的不管他吧”。2019年6月3日，朱建权发送语音“夏老板，我31号全部清场了，门都关掉了，就是车在里面，一点设备，我跟你说一声。”关于绥德路XXX弄XXX号南面东端1000平方米和南面西端800平方米场地实际交付时间，垠钗公司表示由越想公司出资在南面西端800平方米场地上搭建彩钢板大棚，2018年7月开始搭建，由于涉及违章搭建，几经拆除、复搭，最终在2018年11月至12月期间拆除完毕，2019年1月5日其将大棚拆除遗留的废料清理完毕；南面东端1000平方米场地上原先有个冷库，2019年1月越想公司拆除了冷库。越想公司表示彩钢板大棚系按照垠钗公司的设计要求进行搭建的，因双方之间为合作租赁关系，垠钗公司只需要支付租金，基础建设由越想公司负责；垠钗公司所述的冷库不是其搭建的，只有200至300平方米，早在2018年上半年就拆除了，冷库不在1000平方米场地上，不在租赁范围内。华盛公司表示1000平方米场地上有个冷库是违章搭建，尚未建好就被要求拆除，大棚在两端场地上搭建，中间场地未搭建。一审法院认为，本案争议焦点有二：第一、绥德路XXX弄XXX号南面西端面积800平方米场地和绥德路XXX弄XXX号南面东端1000平方米场地的交付时间及租金计算期间；第二、中间的1752平方米场地是否实际交付。针对争议焦点一，双方对于越想公司交付南面西端面积800平方米场地和南面东端1000平方米场地的时间各执一词。越想公司认为其在2018年7月已经实际交付，垠钗公司则认为2019年1月才交付使用。一审法院认为，首先根据双方订立的《合作租赁协议》约定，垠钗公司付清所有费用后，越想公司在合同租赁期起始前3日内将场地按现状交付于垠钗公司，但实际上垠钗公司仅在2018年7月11日和7月18日支付部分租金400，000元，因双方约定先付清租金再交付场地，故越想公司未按约定日期交付场地的可能性较高。其次，租赁开始时出租人交付承租人租赁物是出租人的义务，应由出租人即越想公司举证证明其履行了交付租赁物的义务，《合作租赁协议》约定交接时双方应委派授权人现场办理书面交接手续，实际上越想公司与垠钗公司之间并未办理书面交接手续，因此越想公司提供的证据尚不足以证明其在2018年7月已经将1800平方米场地交付给垠钗公司。第三，双方产生争议的主要原因是对于搭建彩钢板大棚系哪一方的责任存有异议，越想公司认为彩钢板大棚系按照垠钗公司的规划、要求进行搭建，故因搭建、拆除产生的后果由其自行承担，垠钗公司则认为彩钢板大棚系越想公司出资搭建，根据《合作租赁协议》约定，越想公司按照现状交付场地、场地平整等费用均由垠钗公司承担，客观上越想公司出于未来续租时租金可上涨等因素考量按照垠钗公司要求，出资搭建了彩钢板大棚，双方实际履行过程中对于场地交付条件等合同条款进行了变更，即越想公司在场地上搭建彩钢板大棚后将场地及场地上的彩钢板大棚一并交付垠钗公司使用，嗣后因彩钢板大棚涉及违章搭建，被相关部门责令拆除，影响了场地交付时间。综上，结合各方提供证据、证人证言及当庭陈述，采信垠钗公司提出的1800平方米场地在2019年1月1日交付的意见。至于租金计算截止时间，越想公司与垠钗公司订立的《合作租赁协议》的性质为转租合同，由于该合同约定的租赁期限部分超出了越想公司与华盛公司订立的《场地租赁协议》约定的租赁期限，因此转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效，虽然超过部分的约定无效，但垠钗公司占用场地的仍应当支付相应的占有使用费，结合各方提供的证据、越想公司向华盛公司支付租金、华盛公司发函要求收回场地等本案实际情况，根据公平原则和诚实信用原则，确定垠钗公司需要支付南面西端800平方米场地的租金至2019年5月31日，南面东端1000平方米场地的租金至2019年3月15日，并参照租金标准支付2019年3月16日至2019年5月31日期间占有南面东端1000平方米场地的占有使用费用。针对争议焦点二，首先，《合作租赁协议》约定了包括中间1752平方米在内的2552平方米场地的租金起算时间自2018年8月20日起，而越想公司与华盛公司之间的场地租赁协议及附件则作为《合作租赁协议》的附件，由此可知垠钗公司在订立合同时明知越想公司对于中间1752平方米场地不具有合法使用权，在此情况下垠钗公司提出的起租时间不一致是因为越想公司承诺将在合同约定的起租日前依法取得使用权的意见更具有可信性。其次，华盛公司从未将中间1752平方米场地出租给越想公司使用，越想公司亦未支付任何租赁费用，在此情况下越想公司并未实际取得1752平方米场地的使用权，其无权出租给垠钗公司使用并收取相关费用。第三，在垠钗公司未按约付清租金情况下，越想公司将中间场地交付使用与合同约定不符，且双方从未办理书面交接手续。综上，越想公司无权要求垠钗公司支付中间1752平方米场地的租金。由此计算，垠钗公司应当就两端共计1800平方米的场地支付自2019年1月1日至2019年5月31日期间的租金及占用费共计326，160元，其实际支付了400，000元，越想公司应当返还73，840元。关于越想公司主张的违约金200，000元的诉讼请求，现有证据不足以证明垠钗公司存在存放易燃、易爆、腐蚀性物品等违反合同约定的情形，故对该诉讼请求，不予支持。关于垠钗公司要求支付利息损失的反诉诉请，鉴于垠钗公司订立合同时明知越想公司就部分场地不具有合法使用权仍订立合同，搭建大棚亦为了提供垠钗公司使用等本案实际情况，依照公平原则，对于利息损失的反诉诉请，不予支持。判决：一、上海越想印刷科技有限公司应于判决生效之日起十日内退还上海垠钗物资有限公司租金73，840元；二、驳回上海越想印刷科技有限公司的全部诉讼请求；三、驳回上海垠钗物资有限公司的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，各方未提供与本案有关的新证据。本院认为，2018年7月16日，越想公司与垠钗公司签订《合作租赁协议》，将上海市绥德路XXX弄XXX号南面共计面积3552平方米的土地出租给垠钗公司。双方对土地交接日期、交接手续、场地平整费用等作出约定。双方对于南面西端面积800平方米场地和南面东端1000平方米场地的交付时间各执一词。一审法院从三个方面进行认证，并结合各方提供证据、证人证言及当庭陈述，采信垠钗公司主张的交付时间，并无不当，本院不再赘述。越想公司上诉称垠钗公司早在2018年7月底就已经开始承租场地，依据不足，本院不予采信。华盛公司与越想公司订立的两份《场地租赁协议》并不包含中间的1752平方米场地，越想公司亦未支付过租赁费用，其无权出租给垠钗公司使用并收取相关费用。垠钗公司就1800平方米的场地使用应当支付租金及占用费共计326，160元，其实际支付了400，000元，越想公司应当返还73，840元。华盛公司发送的《场地租赁协议到期通知函》载明，《场地租赁协议》将于2019年5月31日到期，要求越想公司将租赁场地恢复原样交还。越想公司上诉称垠钗公司存在异地经营、违法搭建、超越经营范围，导致华盛公司不再与越想公司续租，依据不足，本院难以采信。越想公司与华盛公司之间的纠纷非本案审理范围。越想公司如认为华盛公司的行为侵犯了国家利益，可向有关部门反映。综上所述，上诉人越想公司的上诉请求，于法无据，本院不予支持。一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17，001元，由上诉人上海越想印刷科技有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 俊审 判 员  俞 璐审 判 员  邬海蓉法官助理  何 倩书 记 员  董佳欣附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……