福建省屏南县人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0923民初295号原告：胡增宏，男，1978年2月17日出生，汉族，广东省乐昌市人，住乐昌市。原告：张燕，女，1981年3月7日出生，汉族，福建省屏南县人，住屏南县。两原告共同委托诉讼代理人：孙翔。被告：福建龙漈房地产开发有限公司，住所地屏南县古峰镇国宝路15号宝山小区第三单元605室，统一社会信用代码91350923MA2YM9620R。法定代表人：陈辉，执行董事。委托诉讼代理人：张**，福建梅占律师事务所律师。原告胡增宏、张燕与被告福建龙漈房地产开发有限公司（以下简称“龙漈房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告胡增宏与张燕的共同委托诉讼代理人孙翔、被告龙漈房地产公司的委托诉讼代理人张**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡增宏、张燕向本院提出诉讼请求：一、判决解除胡增宏、张燕与龙漈房地产公司签订的《商品房买卖合同》与补充协议以及《龙漈小区屋面加层协议》；二、判决龙漈房地产公司退还胡增宏与张燕己付全部房款754569元，并按年利率4.9%支付利息（其中20000元从2019年12月17日开始计息，134569元从2020年1月10日开始计息，80000元从2020年3月3日开始计息，520000元从2020年4月21日开始计息）至还清之日，并支付违约金3772.85元；三、判决龙漈房地产公司赔偿胡增宏、张燕屋面加层工程造价款121290元及利息损失（按年利率4.9%从2020年9月17日计算到还清之日）；四、判决龙漈房地产公司赔偿胡增宏、张燕缴存的专项维修基金8950元及缴纳的契税11319元；五、判决龙漈房地产公司退还胡增宏、张燕车位款20000元。事实及理由：龙漈房地产公司在福建省屏南县××镇××道××号××商品房，商品房项目核定名称“龙漈小区”。龙漈房地产公司在销售时宣称“龙漈小区”的××＃至××＃楼顶层的两边户建设复式楼，由龙漈房地产公司负责统一建设，屋面加层的工程建造成本由购房人承担，工程造价每平方米1300元。鉴于龙漈房地产公司一而再地明确其负责统一建设××＃至××＃楼顶层复式楼，胡增宏与张燕决定购买××＃楼××房。2020年1月10日，胡增宏、张燕与龙漈房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同第三条约定胡增宏、张燕购买的商品房为“龙漈小区”××号楼××号房；合同第六条约定商品房单价为每平方米5901.99元，总价款754569元；合同第九条约定商品房交付条件：“1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告”；合同第十条约定了商品房相关设施设备交付条件“1．供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准；3．供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；……4．燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应……”，同时约定供水、排水、供电、燃气设施“在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照合同第十二条的约定承担逾期交付责任”；合同第十一条约定“出卖人应当在2020年6月30日前向买受人交付该商品房”；合同第十二条约定“出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1．按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.5%向买受人支付违约金……”胡增宏、张燕于2019年12月17日交付定金20000元，2020年1月10日交付房价款134569元，2020年3月3日交付房价款80000元，2020年4月21日交付房价款520000元（贷款），付清了全部房价款。至今该商品房没有达到交付条件，商品房相关设施设备也没有达到交付条件。龙漈房地产公司于合同签订当日2020年1月10日收取胡增宏、张燕该商品房的专项维修基金8950元及契税11319元。2020年8月13日，胡增宏、张燕预付车位款20000元。2020年9月17日，龙漈房地产公司以“龙漈小区施工项目部”的名义与胡增宏签订《龙漈小区屋面加层协议》，约定龙漈小区××＃至××＃楼屋面加层由“龙漈小区施工项目部”包工包料施工，约定工程造价每平方米1300元。同日，胡增宏、张燕将工程造价款121290元汇入龙漈房地产公司股东孙为昌的账户。2020年12月11日，屏南县自然资源局向龙漈房地产公司下发《责令改正违法行为通知书》，责令龙漈房地产公司拆除“龙漈小区”××＃至××＃楼屋面加层。此后，胡增宏、张燕才知道龙漈房地产公司所宣称的复式楼并没有经过规划审批，屋面加层违反龙漈小区建设工程规划许可证的规定，才知道龙漈房地产公司在销售时对胡增宏、张燕进行虚假宣传、误导。龙漈房地产公司销售给胡增宏、张燕的本案商品房及相关设施设备至今没有达到交付条件，胡增宏、张燕有权解除合同并要求龙漈房地产公司承担相应的违约责任；龙漈房地产公司以复式楼的价格（高于备案价）出售商品房给胡增宏、张燕，未经规划审批让胡增宏、张燕出钱由其统一进行屋面加层建设，龙漈房地产公司应当赔偿胡增宏、张燕的损失，赔偿屋面加层工程造价款。综上所述，胡增宏、张燕特依法起诉，请求人民法院判如所请。龙漈房地产公司辩称，请求法庭驳回胡增宏、张燕的诉讼请求。一、复式楼不是双方签订《商品房买卖合同》及补充协议约定的内容。胡增宏、张燕在已充分进行实地现场勘验及了解合同有关内容的情况下，自愿签署《商品房买卖合同》及补充协议，自愿同意按照《商品房买卖合同》及补充协议履行。根据胡增宏、张燕与龙漈房地产公司签订的《商品房买卖合同》，合同约定胡增宏、张燕购买“龙漈小区”××号楼××号房，商品房层高2.95米。附件十一补充协议第六条第8款约定：“在签订《商品房买卖合同》及补充协议前，买受人已就商品房及项目进行了解、实地勘验，充分了解所购商品房的位置、朝向、结构、面积、尺寸（包括但不限于长度、宽度、高度等）现状，并清楚所购商品房的通风、采光、使用、周边设施等情况。买受人基于对上述现场勘验、检验满意的情况下，同意按照《商品房买卖合同》和补充协议约定的条件购买商品房，并签署《商品房买卖合同》及补充协议”、第九款“双方均同意：所购商品房状况以《商品房买卖合同》及补充协议约定为准，凡出卖人就本项目的房屋及相关配套设施售楼书、模型及广告，以及向买受人送达的刊物、信函等宣传文件、资料等，均为出卖人的要约邀请，仅供买受人了解本项目之用，房产的实际情况以政府最后批准文件及施工图为准。若有其他任何宣传资料与《商品房买卖合同》及补充协议约定不一致的，均应以《商品房买卖合同》及补充协议约定的内容为准”、第十款“买受人声明在签订《商品房买卖合同》及补充协议时已对《商品房买卖合同》及补充协议的全面条款作了详细了解不持任何异议，《商品房买卖合同》及补充协议的全部条款约定均系买受人和出卖人的真实意思表示”之规定，胡增宏、张燕在签订商品房买卖合同实地勘验现场及清楚知晓现场平面图及规划设计图均未涉及复式内容，详细了解《商品房买卖合同》及补充协议知晓所购房屋的现状并非复式，而自愿签署了《商品房买卖合同》及补充协议。因此，复式楼不是双方签订《商品房买卖合同》及补充协议约定的内容，胡增宏、张燕是明知而自愿签署的，双方应当按照《商品房买卖合同》及补充协议约定的内容履行合同。二、本案龙漈房地产公司不能在2020年6月30日交房是新冠疫情不可抗力因素造成的。本案《商品房买卖合同》约定商品房交房时间为2020年6月30日，但因全国发生新冠疫情，该疫情的发生是不可预见、不可避免，并且在当时卫生医疗技术条件下为不可克服的，由此导致政府采取必要的行政措施禁止企业复工。福建省政府办公厅于1月29日发布《关于延迟省内企业复工的通知》，为防止疫情在全国范围内的大规模暴发，各地均采取措施严格控制大量人员的随意流动，并且客观上本案涉及的标的物施工人员（民工）主要来自外地，对民工流动的控制客观上导致了各建筑企业进场施工的迟延。因此，《住房和城乡建设部办公厅关于加强××疫情防控有序推动企业开复工工作的通知》，（五）加强合同履约变更管理，疫情防控导致工期延误，属于合同约定的不可抗力情形。本案不能按时交房是新冠疫情不可抗力因素造成，理所当然应当给予免责。三、龙漈房地产公司不存在逾期交房的违约行为，本案不符合合同解除的条件。受新冠疫情影响，双方明确并默认交房时间延迟之事实。至2020年9月份经龙漈房地产公司通知胡增宏、张燕交房，胡增宏、张燕于2020年10月3日对房屋进行现场勘验确认房屋不存在质量问题及达到合同约定条件后确认可以交房。因此，双方已于2020年10月3日事实上签订了交房流程表确认了交房事实，龙漈房地产公司不存在逾期交房的违约行为，本案不符合合同解除的条件。四、胡增宏、张燕屋面加层的损失属于其自身违法行为造成，应由其自行承担责任。房屋交房后，胡增宏、张燕屋作为业主和房屋的实际控制者，故意违法于2020年9月17日与孙为昌签订《龙漈小区层面加层协议》，擅自违法改变房屋结构，对房屋进行加层。同时，因胡增宏、张燕违法行为，导致龙漈房地产公司被屏南县自然资源局责令改正违法行为，应由其自行承担法律后果，侵害了龙漈房地产公司的合法权益，龙漈房地产公司将保留另行提出诉讼索赔的权利。当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：胡增宏、张燕提交以下证据：证据一《商品房买卖合同》，证明2020年1月10日胡增宏、张燕与龙漈房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定胡增宏、张燕购买的商品房基本情况、商品房交付时间与交付条件以及逾期交付的违约责任承担等情况；证据二、证据三、证据四收款收据和证据五、证据六增值税普通发票，证明胡增宏、张燕于2019年12月17日交付房定金20000元，2020年1月10日交付房价款134569元，2020年3月3日交付房价款80000元，2020年4月21日交付房价款520000元（贷款），付清了全部房价款；证据七收款收据，证明2020年1月10日龙漈房地产公司收取胡增宏、张燕专项维修基金8950元；证据八收款收据，证明2020年1月10日龙漈房地产公司收取胡增宏、张燕契税11319元；证据九《龙漈小区屋面加层协议》、证据十转账记录，证明龙漈房地产公司以“龙漈小区施工项目部”的名义与胡增宏、张燕签订《龙漈小区屋面加层协议》，约定龙漈小区××#至××#屋面加层由“龙漈小区施工项目部”包工包料施工，约定工程造价每平方米1300元，胡增宏、张燕于同日将工程造价款121290元汇入龙漈房地产公司股东孙为昌的账户；证据十一责令改正违法行为通知书，证明屏南县自然资源局通过其行政执法程序查清楚了屋面加层行为是龙漈房地产公司实施的，于2020年12月11日向龙漈房地产公司下发责令改正违法行为通知书，责令龙漈房地产公司拆除“龙漈小区”××#至××#楼顶层的层面加层；证据十二微信聊天记录，证明龙漈房地产公司的员工张家芳在微信群里面宣称“龙漈小区”的××#至××#顶层的两边户为复式楼；证据十三转账详情，证明2020年8月13日，胡增宏、张燕预付车位款20000元；证据十四龙漈房地产公司工商登记信息，证明孙为昌为龙漈房地产公司的股东，持有50%的股份，可以证明孙为昌代表龙漈房地产公司签订屋面加层协议；证据十五微信聊天记录录音，证明龙漈房地产公司同意孙为昌签订加层协议，并不完全是孙为昌的个人行为。龙漈房地产公司对胡增宏、张燕提供的证据一《商品房买卖合同》，证据二、证据三、证据四收款收据和证据五、证据六增值税普通发票，证据七收款收据、证据八收款收据，证据十三转账详情的证据三性没有提出异议，并认为具体数额由法院依法认定。故本院对上述证据予以确认采纳。对于证据九《龙漈小区屋面加层协议》、证据十转账记录、证据十一责令改正违法行为通知书、证据十二微信聊天记录、证据十四龙漈房地产公司工商登记信息、证据十五微信聊天记录录音，龙漈房地产公司质证认为上述证据与本案无关，龙漈小区屋面加层协议是孙为昌个人与胡增宏、张燕签订的，与龙漈房地产公司没有任何关系。本院认为，龙漈房地产公司仅对上述证据的关联性提出异议，并未对上述证据的真实性提出异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。龙漈房地产公司提交以下证据：证据一商品房预售许可证、建设工程规划许可证，证明龙漈房地产公司具备合法合规的商品房预售许可证，双方商品房预售合同合法有效；证据二不可抗力通知书，证明因新冠疫情不可抗力的因素影响，通知胡增宏、张燕交房时间延期，胡增宏、张燕同意延期的事实；证据三福建省房屋建筑工程竣工验收报告、竣工验收合格文件、工程质量监督报告，证明龙漈小区房屋已竣工并验收合格；证据四供水管道安装工程竣工验收报告、关于准许通信设施配套建设项目准予接入公网的通知书、配电工程，证明小区已配套供水、排水设施、供电、通信设施；证据五交房流程表、房屋交接（分户）移交清单、装修房渗漏责任书及装修防火承诺书，证明胡增宏、张燕于2020年10月3日已经验房确认房屋不存在质量问题，并办理房屋交房手续，房屋已经事实上办理交房手续，胡增宏、张燕同意延期交房，客观上已经交房的事实；证据六福建省人民政府办公厅关于延迟省内企业复工的通知、住房和城乡建设部办公厅关于加强新冠肺疫情防控有序推动企业复工工作的通知、关于印发《有效应对新冠疫情保障城市开发建设健康发展的若干措施》的通知，证明新冠疫情属于不可抗力，政府采取行政措施禁止企业复工，采取措施严格控制大量人员的随意流动，因此本案施工工期受影响。胡增宏、张燕质证认为，对龙漈房地产公司提交的证据一没有意见。证据二不可抗力通知书只是龙漈房地产公司自己制作。对龙漈房地产公司提交的竣工验收报告真实性有异议，胡增宏、张燕在住建局调查都没有该验收报告的备份，存在时间倒签的可能性。对证据三福建省房屋建筑工程竣工验收报告、竣工验收合格文件、工程质量监督报告、证据四供水管道安装工程竣工验收报告、关于准许通信设施配套建设项目准予接入公网的通知书、配电工程这两组证据的真实性有异议，关联性不属于双方签订的商品房预售合同里面第九条规定的交付条件即提交政府备案证明及测绘报告，龙漈房地产公司提交的证据三和证据四并不能证明已经达到了商品房买卖合同第九条、第十条所规定的房屋交付条件；合法性即龙漈房地产公司超过了举证期限，且龙漈房地产公司提交的证据只有一部分有原件。对证据五交房流程表、房屋交接（分户）移交清单、装修房渗漏责任书及装修防火承诺书胡增宏、张燕质证认为：1.交房流程表上业主身份确认的姓名不是张燕的签字，物业公司三个流程的框框内没有经办人签名，该三个流程没有进行，胡增宏和张燕没有缴物业费、龙漈房地产公司没有会同胡增宏和张燕收房并签约交房、没有移交房屋及相关材料、没有交付住宅质量保证书及住宅使用说明书、没有签署用户手册、没有填写房屋交接表、没有交付智能对讲机。2.房屋交接移交清单证明了胡增宏、张燕仅仅拿到入户门的钥匙，没有其他东西。3.龙漈房地产公司所谓的“交房”仅仅是交付入户门，除此之外再没有其他的交房行为，交房必须的流程大部分都没有进行，正式的交房手续没有办理，不能认定已经交房。4.装修防渗漏责任书、装修防火承诺书是龙漈房地产事先打印好的，胡增宏、张燕为了拿到钥匙，只能按照龙漈房地产公司的要求签字，该两份证据也只能证明房屋防水、下水管道质量合格，不能证明整个房屋质量合格。5.龙漈房地产公司的证据不能证明胡增宏、张燕已经验房、确认房屋质量合格。6.龙漈房地产公司的证据不能证明胡增宏、张燕同意延期交房。7.龙漈房地产公司的证据不能证明其履行了《商品房买卖合同》第十一条约定的交房义务，《商品房买卖合同》在第九条约定商品房交付条件、第十条约定商品房相关设施设备交付条件，之后在第十一条约定“出卖人应当在2020年6月30日前向买受人交付该商品房”，显然第十一条中的“该商品房”是指符合前面的第九条、第十条约定的交付条件的商品房；龙漈房地产公司的交付义务分为两个方面即交付的时间在2020年6月30日前和交付的商品房符合交付条件，二者缺一不可；本案商品房至今没有达到交付条件，即便已经在2020年10月3日交房，《商品房买卖合同》第十一条约定的交房义务龙漈房地产公司还是没有履行；另外，龙漈房地产公司一直以来都没有通知胡增宏、张燕交房，胡增宏、张燕至今没有看到龙漈房地产公司的交房通知书，该情节可以进一步说明正式的交房手续没有办理。对证据六福建省人民政府办公厅关于延迟省内企业复工的通知的真实性没有异议，但是里面讲到已经开工的继续稳产，未开工的在正月十六之后可以复工，同时按照屏南的习惯也是在元宵节之后复工，从时间点来说，没有影响到楼盘的施工。对于龙漈房地产公司提交的证据一商品房预售许可证、建设工程规划许可证，胡增宏、张燕没有异议，本院予以确认采纳。对于证据二不可抗力通知书，本院认为该通知书的通知对象为胡增宏、张燕，但通知书上无胡增宏、张燕签字，同时龙漈房地产公司也未提供文件签收等证明材料，故本院认为该证据不能证明龙漈房地产公司已通知胡增宏、张燕交房时间延期，胡增宏、张燕同意延期的事实。对于证据三福建省房屋建筑工程竣工验收报告、竣工验收合格文件、工程质量监督报告以及证据四供水管道安装工程竣工验收报告、关于准许通信设施配套建设项目准予接入公网的通知书、配电工程，本院认为，胡增宏、张燕虽然对两份证据的真实性提出异议，但并未提供反驳证据，该两份证据在一定程度上能够反映案涉小区的施工情况，故本院对该两份证据的真实性予以确认。对于对证据五交房流程表、房屋交接（分户）移交清单、装修房渗漏责任书及装修防火承诺书，胡增宏、张燕仅否认交房流程表上业主身份确认处的签名并非张燕签字，但对于其他张燕签字处的签字并未否认，本院对故交房流程表、房屋交接（分户）移交清单、装修房渗漏责任书及装修防火承诺书的真实性予以确认。对于证据六福建省人民政府办公厅关于延迟省内企业复工的通知、住房和城乡建设部办公厅关于加强新冠肺疫情防控有序推动企业复工工作的通知、关于印发《有效应对新冠疫情保障城市开发建设健康发展的若干措施》的通知，胡增宏、张燕对该证据的真实性没有异议，本院对其真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：龙漈小区由龙漈房地产公司建设。2020年1月10日，胡增宏和张燕（买受人）与龙漈房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（预售）及补充协议，合同主要约定：1.胡增宏、张燕购买的商品房为“龙漈小区”5号楼1805号房，预测建筑面积127.85㎡，套内面积102.5㎡，分摊面积25.35㎡。2.商品房单价为每平方米5901.99元，总价款人民币754569元。3.买受人应当于2020年1月10日前支付房价款人民币154569元，占全部房价款的20.5%；余款人民币600000元向出卖方指定贷款机构申请贷款支付合同。4.除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，按逾期时间分别处理；逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起5日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）；出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。5.商品房交付时应当符合商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件以及商品房已取得房屋测绘报告的条件；商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。6.出卖人应当在2020年6月30日前向买受人交付商品房；交付商品房时，出卖人应当出示满足约定的证明文件；出卖人出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照合同约定的逾期交付责任处理。7.除不可抗力外，出卖人未按照约定时间将商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理；逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；逾期超过30日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的0.5%向买受人支付违约金。2019年12月17日，胡增宏、张燕向龙漈房地产公司支付商品房定金20000元，2020年1月10日支付房价款134569元、契税11319元和维修金8950元，2020年3月3日支付房价款80000元，2020年4月21日支付房价款520000元（贷款），付清了全部房价款。2020年8月13日，胡增宏、张燕向张家芳转账20000元。2020年10月3日，龙漈房地产公司与张燕签署交房流程表、房屋交接（分户）移交清单、装修防漏责任书以及装修防火承诺书。另，2020年9月17日，胡增宏（甲方）与“龙漈小区施工项目部”（乙方）签订《龙漈小区屋面加层协议》，约定受胡增宏委托，龙漈小区××#—××#楼屋面加层由乙方包工包料施工，工程造价为每平米价格为1300元，××号楼××的面积为93.3㎡（总价为121290元）。协议由胡增宏在甲方处签名，乙方处由龙漈房地产公司股东孙为昌签名，协议中龙漈小区施工项目部未加盖公章。胡增宏于2020年9月17日将屋面加层工程款121290元通过银行转账的方式转账至孙为昌账户。本院认为，本案争议焦点为：一、案涉龙漈小区屋面加层协议合同主体是谁？二、案涉商品房买卖合同及其补充协议、龙漈小区屋面加层协议是否应当解除？三、如果解除合同，胡增宏、张燕主张龙漈房地产公司返还已付款项并赔偿损失是否合理合法？一、关于案涉龙漈小区屋面加层协议的合同主体问题。胡增宏、张燕认为龙漈房地产公司在销售本案房屋时就告知胡增宏、张燕所销售的房屋是复式楼，可以加层，龙漈小区屋面加层协议合同主体是龙漈房地产公司。龙漈房地产公司认为，龙漈小区屋面加层协议是孙为昌个人与胡增宏、张燕签订的。龙漈小区施工项目部是有公章的，但是它不是法人，龙漈小区施工队伍不是龙漈房地产公司，是龙漈房地产公司合同的另一方，孙为昌无权代表龙漈小区施工项目部的任何人。孙为昌是龙漈房地产公司的股东，但是不能代表龙漈房地产公司对外的所有行为。根据公司法的有关规定，公司有效决定，必须达到三分之二以上股东决议确认，并授权对外执行具体的民事行为才具有法律效力。龙漈房地产公司的法人代表是陈辉，不是孙为昌，因此，孙为昌作为个人不能代表龙漈房地产公司对外实施行为，屋面加层协议主体上与龙漈房地产公司没有任何关系。从合同效力来讲，孙为昌不是龙漈小区施工项目部的任何人，无权签订任何协议，屋面加层协议的另一方是龙漈小区建设施工单位而不是龙漈房地产公司。因此，加层协议与本案诉讼主体无关。自然资源局违规施工通知书与本案没有关系，自然资源局检查完后加层已经实施拆除，拆除加层侵害了龙漈房地产公司的合法权益，龙漈房地产公司拆除花费了大量费用，龙漈房地产公司保留追诉赔偿的权利。另外，张家芳不是龙漈房地产公司及售楼部的员工，没有权利对外以复式楼的方式销售房子，龙漈房地产公司的售楼部墙壁上就明确了房子结构，把图纸及结构已经附在了双方签订的商品房买卖合同里面。补充协议已经明确排除了所有宣传所讲的任何东西，都只是要约邀请，不是合同的要约，合同的要约以合同为准，以补充协议为准。屋面加层款项不是转入建设施工单位，而是转入孙为昌个人的账户，胡增宏、张燕履行的屋面加层协议内容与龙漈房地产公司没有任何关系。本院认为，胡增宏、张燕提供张家芳的微信聊天记录与聊天语音、屏南县自然资源局下发的责令改正违法行为通知书以及孙为昌持股50%的工商登记信息等证据，欲证明《龙漈小区屋面加层协议》的主体系龙漈房地产公司。但张家芳的微信聊天记录与聊天语音的内容仅能证明张家芳系龙漈房地产公司负责销售商品房的员工，尽管涉及加盖复式楼的问题，但不能当然的认定张家芳代表的是龙漈房地产公司而进行龙漈小区屋面加层的沟通协商。而龙漈房地产公司作为案涉商品房建设单位即承建主体，不论商品房的具体施工单位为谁，其均应承担相应的主体责任，故屏南县自然资源局向龙漈房地产公司下发责令改正违法行为通知书的行为符合一般的商业惯例，并不能据此认为龙漈房地产公司系《龙漈小区屋面加层协议》的合同主体。本案中，孙为昌只是龙漈房地产公司持股50%的股东，其行为不能当然代表龙漈房地产公司的行为，且张家芳在微信聊天记录中亦是告知胡增宏、张燕与孙为昌联系屋面加层事宜，案涉屋面加层款亦由张燕转账至孙为昌账户，屋面加层协议结尾落款部分签署的乙方又为孙为昌。协议中龙漈小区施工项目部并未加盖公章，胡增宏、张燕也无证据证明孙为昌是受龙漈小区施工项目部的委托签订加层协议，故应认定《龙漈小区屋面加层协议》的合同主体应为张燕与孙为昌，该协议的权利义务应当由张燕与孙为昌承担。二、关于案涉商品房买卖合同及其补充协议、龙漈小区屋面加层协议是否应当解除的问题。胡增宏、张燕认为龙漈房地产公司房屋没有达到交付条件及没有在约定的期限内交付房屋，可以以龙漈房地产公司延期交房的约定来主张解除商品房买卖合同及补充协议、屋面加层协议。龙漈房地产公司认为，房屋于2020年10月3日已经事实交付，如果房子没有交付，怎么知道哪个房子是你的。本案房子事实已经交付，不仅交付了，而且胡增宏、张燕还违法加层。根据《商品房买卖合同》及补充协议第九款约定“双方均同意所购商品房状况以《商品房买卖合同》及补充协议约定为准，凡出卖人就本项目的房屋及相关配套设施售楼书、模型及广告，以及向买受人送达的刊物、信函等宣传文件、资料等，均为出卖人的要约邀请，仅供买受人了解本项目之用，房产的实际情况以政府最后批准文件及施工图为准。若有其他任何宣传资料与《商品房买卖合同》及补充协议约定不一致的，均应以《商品房买卖合同》及补充协议约定的内容为准”，胡增宏、张燕的证据可以证明房子已经实际交付履行了，是胡增宏、张燕自己反悔。同时，××导致工程逾期，也导致政府逾期发放竣工验收证明，胡增宏仅以合同字面上交付时间是2020年6月30日没有达到交付条件就解除合同是不合理的，是不公平的。胡增宏、张燕实际已经接收房子，没有任何理由可以解除商品房买卖合同及补充协议。同时，房屋贷款已经办理，物业管理的相关费用及契税以及龙漈房地产公司提交的交房流程表都可以证明房子已经交付。关于《商品房买卖合同》及补充协议是否解除问题。本院认为，胡增宏、张燕与龙漈房地产公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法、有效合同，双方均应全面履行合同义务。胡增宏、张燕付清了全部房价款并支付维修金、契税，龙漈房地产公司应当按照合同约定履行交房义务。根据双方合同约定，龙漈房地产公司应于2020年6月30日前交付房屋。龙漈房地产公司主张2020年10月3日已经事实交付房屋，并提交交房流程表、房屋交接（分户）移交清单、装修房渗漏责任书及装修防火承诺书等证据予以证明，同时认为逾期交付房屋是因为××疫情导致的。本院认为，虽然龙漈房地产公司提供证据证明案涉商品房已经实际交付，但根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条和第十一条之规定，龙漈房地产公司交付商品房应当符合“已取得建设工程竣工验收备案证明文件以及房屋测绘报告”的条件，其出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足约定条件的，胡增宏、张燕有权拒绝接收，龙漈房地产公司应当按照《商品房买卖合同》第十二条约定承担逾期交付责任。本案中，龙漈房地产公司提交的福建省房屋建筑工程竣工验收报告、竣工验收合格文件、工程质量监督报告并非《商品房买卖合同》中明确约定的交房时应当提交的建设工程竣工验收备案证明文件以及房屋测绘报告，且龙漈房地产公司亦在庭审中承认案涉商品房至今未进行备案。故本院认定龙漈房地产公司交付商品房未达到合同约定的交付条件。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十八条之规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，但龙漈房地产公司提供的不可抗力通知书系其单方制作，不能证明其已经及时向胡增宏、张燕履行了逾期交房的告知义务。再者，龙漈房地产公司提供的证据《福建省人民政府办公厅关于延迟省内企业复工的通知》、《住房和城乡建设部办公厅关于加强新冠肺疫情防控有序推动企业复工工作的通知》、《关于印发有效应对新冠疫情保障城市开发建设健康发展的若干措施》亦显示农历正月十六后可以陆续复工。故本院对龙漈房地产公司主张的案涉商品房系不可抗力导致逾期交付的意见不予采纳。双方签订的《商品房买卖合同》第九条明确约定了商品房交付条件、第十一条明确约定案涉商品房应当于2020年6月30日交付、第十二条明确约定逾期交房超过30日买受人有权解除合同，但龙漈房地产公司未提供满足交房条件的建设工程竣工验收备案证明文件以及房屋测绘报告，也未在2020年6月30日交房，并已逾期交房超过30日。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。故本院对胡增宏、张燕请求解除案涉《商品房买卖合同》的请求予以支持。而《商品房买卖合同》补充协议作为《商品房买卖合同》合同附件，不能独立存在，故应当一并解除，胡增宏、张燕请求解除案涉《商品房买卖合同》的补充协议的诉求本院亦予以支持。关于《龙漈小区屋面加层协议》的解除问题，因该协议的合同主体为张燕与孙为昌，故胡增宏、张燕可另案主张。三、关于胡增宏、张燕主张龙漈房地产公司返还已付款项并赔偿损失是否合理合法的问题。胡增宏、张燕认为龙漈房地产公司应当退还胡增宏与张燕己付全部房款754569元，按年利率4.9%支付利息（其中20000元从2019年12月17日开始计息，134569元从2020年1月10日开始计息，80000元从2020年3月3日开始计息，520000元从2020年4月21日开始计息）至还清之日，并支付违约金3772.85元；赔偿胡增宏、张燕屋面加层工程造价款121290元及利息损失（按年利率4.9%从2020年9月17日计算到还清之日）；赔偿胡增宏、张燕缴存的专项维修基金8950元及缴纳的契税11319元；退还胡增宏、张燕车位款20000元。龙漈房地产公司认为，具体金额由法院依法判决。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，案涉商品房销售合同明确约定“买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的0.5%向买受人支付违约金”，故根据本院认定的事实，龙漈房地产公司应当退还胡增宏、张燕全部房价款754569元，并支付利息和违约金。其中20000元的利息应当自2019年12月17日起按年利率4.9%计算至款项还清之日止，134569元的利息应当自2020年1月10日起按年利率4.9%计算至款项还清之日止，80000元的利息应当自2020年3月3日起按年利率4.9%计算至款项还清之日止，520000元的利息应当自2020年4月21日按年利率4.9%计算至款项还清之日止，违约金为754569元×0.5%＝3772.85元。同时合同解除后，龙漈房地产公司应当赔偿胡增宏、张燕支付的维修金8950元及契税11319元。关于车位款20000元，因胡增宏、张燕仅提交一份向张家芳转账20000元的转账记录，该记录并不能证明该款项系车位款，且款项并非龙漈房地产公司收取，故胡增宏、张燕主张龙漈房地产公司退还车位款20000元，本院不予支持。关于胡增宏、张燕主张的屋面加层款损失，因屋面加层协议的主体为张燕与孙为昌而非龙漈房地产公司，故该项损失胡增宏、张燕可另行向孙为昌主张。综上所述，本院认为，案涉《商品房买卖合同》签订后，胡增宏、张燕已向龙漈房地产公司履行了支付房款义务，但龙漈房地产公司未按约定时间及条件交付房屋，已经构成违约，胡增宏、张燕有权按合同约定解除《商品房买卖合同》及补充协议。故本院对胡增宏、张燕解除《商品房买卖合同》及补充协议的请求予以支持。合同解除后，龙漈房地产公司应当按照合同约定退还全部房价款并支付利息和违约金，以及赔偿胡增宏、张燕支付的维修金和契税。故胡增宏、张燕主张龙漈房地产公司返还全部房价款754569元并支付利息（其中20000元的利息应当自2019年12月17日起按年利率4.9%计算至款项还清之日止，134569元的利息应当自2020年1月10日起按年利率4.9%计算至款项还清之日止，80000元的利息应当自2020年3月3日起按年利率4.9%计算至款项还清之日止，520000元的利息应当自2020年4月21日按年利率4.9%计算至款项还清之日止）和违约金3772.85元、赔偿维修金8950元及契税11319元，本院予以支持。关于车位款，因胡增宏、张燕不能证明该款项系车位款，且收款主体为张家芳而非龙漈房地产公司，故胡增宏、张燕主张退车位款20000元，本院不予支持。关于屋面加层工程款，因该款项非龙漈房地产公司收取，合同主体亦非龙漈房地产公司，故胡增宏、张燕主张解除《龙漈小区屋面加层协议》并要求龙漈房地产公司退还屋面加层款121290元及支付利息损失，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、解除原告胡增宏、张燕与被告福建龙漈房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议。二、被告福建龙漈房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内返还原告胡增宏、张燕房价款754569元并支付利息（其中20000元的利息应当自2019年12月17日起按年利率4.9%计算至款项还清之日止，134569元的利息应当自2020年1月10日起按年利率4.9%计算至款项还清之日止，80000元的利息应当自2020年3月3日起按年利率4.9%计算至款项还清之日止，520000元的利息应当自2020年4月21日按年利率4.9%计算至款项还清之日止）。三、被告福建龙漈房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告胡增宏、张燕违约金3772.85元。四、被告福建龙漈房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内赔偿原告胡增宏、张燕维修金8950元及契税11319元。五、驳回原告胡增宏、张燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应及时足额履行生效法律文书确定的义务。逾期未履行的，应自觉主动前往本院申报经常居住地及财产情况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，执行法院可按照法律文书载明的送达地址送达相关法律文书，并可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。案件受理费12849元，由原告胡增宏、张燕负担2006元，由被告福建龙漈房地产开发有限公司负担10843元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。审 判 长  杨继珍人民陪审员  陈春玉人民陪审员  郑圭珠二〇二一年七月二十二日法官 助理  包振华书 记 员  郑 萍执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。附判决所引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。