福建省南平市延平区人民法院民 事 判 决 书(2021)闽0702民初2697号原告：南平威格斯物业管理有限公司，住所地福建省南平市福兴路6号（新城中心一区）1幢-1层5号。法定代表人：吴珍，总经理。委托诉讼代理人：王荣，男。委托诉讼代理人：王玲，女。被告：虞祥伟，男，1987年4月20日出生，汉族，住福建省南平市延平区。原告南平威格斯物业管理有限公司（以下简称威格斯物业公司）与被告虞祥伟物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告威格斯物业公司的委托诉讼代理人王荣、被告虞祥伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。威格斯物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令虞祥伟立即支付2017年9月1日至2021年3月31日之间的物业费6164.91元；2.判令虞祥伟立即支付违约金3800元（违约金以虞祥伟每月所应缴纳的物业费为基数，从欠费之日起每日按欠费总额的千分之三暂计至2021年3月31日，实际应计至虞祥伟偿清之日止）。事实与理由：威格斯物业公司系具有物业管理资质的企业法人。虞祥伟购买福建省南平市延平区房屋。虞祥伟于2016年8月5日与威格斯物业公司签订《前期物业服务协议》一份，合同第八条约定，高层住宅（带电梯）：1.1元／月／平方米；合同第十条约定，物业管理服务费按每半年交纳，业主或物业使用人应在每半年的前15天内履行交纳义务；合同第二十三条约定，业主或物业使用人违反本合同第十条约定，未能按时足额交纳物业管理服务费用的，应按每日3‰的标准支付违约金。合同签订后，威格斯物业公司按照所签订的物业服务协议积极履行物业管理职责，为虞祥伟及小区的业主提供了保洁、保安等基本物业管理和服务。然，虞祥伟在2017年9月1日至2021年3月31日期间共计拖欠威格斯物业公司物业费6164.91元，违约金3800元，合计9964.91元。威格斯物业公司多次催收无果，为维护自己的合法权益，遂诉至法院，请求判如所请。虞祥伟辩称，确实有欠物业费，不交的原因是物业服务不到位。威格斯物业公司卫生做的不好，也没有封闭式管理，存在安全隐患。虞祥伟有收到缴费通知书，因为物业服务不到位，只同意按70%缴纳物业费。本院认为，威格斯物业公司按照《前期物业服务协议》的约定为新城中心·尚境小区提供前期物业服务，虞祥伟作为该小区的业主，应按期向威格斯物业公司交纳物业服务费。故对威格斯物业公司主张虞祥伟支付其2017年9月1日至2021年3月31日期间的物业服务费6164.91元的诉请，予以支持。虞祥伟提出卫生差和小区未封闭存在安全隐患的问题，未能举证证明，且即便存在，亦属可予以改善的物业服务瑕疵问题。物业服务系针对小区全体业主，具有公共性，业主之间的利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利，如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害到大多数业主的权利。故对虞祥伟提出物业服务不到位，要求按70%标准缴纳物业费的抗辩意见，不予采纳。关于违约金，虞祥伟欠交物业费给威格斯物业公司造成的损失，应视为系资金占用的损失，合同约定的违约金计算方法明显过高，故本院酌定本案双方违约金的计算标准参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定（2020年第二次修正）》第二十八条，借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但是以不超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍为限的规定，将本案违约金调整为按照一年期贷款市场报价利率四倍（即年利率15.4%）计算。因《前期物业服务协议》约定“物业服务管理费用按每半年交纳，业主或物业使用人应在每半年的前15天内履行交纳义务”，故虞祥伟每年6月15日、12月15日前需交纳半年物业费，即违约金从应交费日次日起分别计算。经计算，虞祥伟应支付威格斯物业公司违约金1536.64元（暂计算至2021年3月31日），之后的违约金以尚欠物业费6164.91元为基数，按照年利率15.4%计算，对威格斯物业公司诉请超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项规定，判决如下：一、虞祥伟应于本判决生效之日起七日内向南平威格斯物业管理有限公司支付2017年9月1日至2021年3月31日期间的物业费6164.91元；二、虞祥伟应于本判决生效之日起七日内向南平威格斯物业管理有限公司支付违约金1536.64元（暂计算至2021年3月31日，之后的违约金以尚欠物业费6164.91元为基数，按照年利率15.4%的标准计算至款项付清之日止）；三、驳回南平威格斯物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由虞祥伟负担。本判决为终审判决。本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  卫瑞霖二〇二一年七月二十六日书记员  薛晔琳本判决依据的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。主动履行生效法律文书提示（一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。履行款存入以下账户开户单位：南平市延平区人民法院开户行：福建南平农村商业银行股份有限公司胜利支行账号：9050××××4965支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。（二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具（福建省政府非税收入缴款通知书）到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。（三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。