重庆市巴南区人民法院民事判决书 (2021)渝0113民初8228号 原告：蔡邦奇，男，1970年7月26日出生，汉族，住重庆市巴南区。委托诉讼代理人：熊英杰，北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨依龙，北京市中银（重庆）律师事务所律师。被告：重庆振中房地产开发有限公司，住所地重庆市巴南区东城大道288号附40号，统一社会信用代码91500113MA5U65DA40。法定代表人：张文鸿，总经理。委托诉讼代理人：徐榕，女，系重庆振中房地产开发有限公司员工。被告：重庆华南城有限公司，住所地重庆市巴南区东城大道288号附1-40号，统一社会信用代码915001130863269832。法定代表人：梁丽仪，总经理。原告蔡邦奇与被告重庆振中房地产开发有限公司（以下简称振中房地产公司）、重庆华南城有限公司（以下简称华南城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理。原告蔡邦奇的委托诉讼代理人熊英杰，被告振中房地产公司委托诉讼代理人徐榕到庭参加诉讼，被告华南城公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告蔡邦奇向本院提出诉讼请求：1、判令被告振中房地产公司支付逾期交房违约金139 499.43元；2、判令被告振中房地产公司支付原告基础设施未达使用条件滞纳金，滞纳金以原告已支付房款911761元为基数，自2020年3月16日起按日万分之一标准计算至基础设施达到使用条件为止，暂计为29 723.41元；3、判令被告华南城公司对被告振中房地产公司的前述付款义务承担连带责任；4、判令二被告承担本案的诉讼费等费用。事实与理由：原、被告于2018年10月16日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于重庆市巴南区××路××号××幢××号房屋一套（以下简称案涉房屋），房屋总价款为911 761元，并约定被告应于2020年3月15日前交房及相应违约责任。现原告已支付全部价款，但被告振中房地产公司逾期交房，且未按约定通水、通电、气表入户等，构成违约。被告华南城公司系被告振中房地产公司的唯一股东，且案涉项目均是以华南城名义销售，所以被告华南城公司应当对被告振中房地产公司的债务承担连带责任。为此，原告将二被告诉至法院并请求如上。被告振中房地产公司辩称，逾期交房属实，原告蔡邦奇请求违约金过高，应当降低。理由如下：第一，合同履行过程中，遇新冠疫情，系不可抗力事件，致使工期、交房延后，应当扣除不可抗力期间；第二，合同约定逾期交房违约金为已付房款的0.05%/天，当地房屋租赁市场平均租金价格为每月20.65元/平方米，案涉房屋租金远不及该标准，原告蔡邦奇实际损失远远小于违约金金额；第三，合同约定逾期收房违约金为已付房款的0.01%/天，而逾期交房的违约金为已付房款的0.05%/天，从权利对等原则考虑，逾期交房违约金明显过高，应降为0.01%/天；第四，合同约定逾期交房违约金标准已经超过年18%，已高于中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场一年期贷款报价利率的四倍，明显过高，应予以降低。第五，原告蔡邦奇请求的逾期交房违约金的利息无事实和法律依据，应当驳回；第六，逾期交房违约金足以吞并配套设施逾期完善的损失，不应重复计算违约金；气表未实际安装是由于燃气公司的政策调整所致，非被告振中房地产公司的原因，涉案房屋已通水通电，虽然电表未安装到户，但系市政设施原因，且已经通电（工业用电），未给原告造成损失。被告华南城公司书面辩称，华南城公司系被告振中房地产公司的股东属实，但华南城公司在振中房地产公司设立时已完全履行出资义务，现无证据表明华南城公司与振中房地产公司存在财务混同情形，原告的诉求于法无据，应予驳回。原告蔡邦奇围绕诉讼请求向本院提交以下证据：重庆市商品房买卖合同、个人住房贷款合同、重庆增值税普通发票/收据、说明、房屋现场照片、（2020）渝0113民初1574号民事判决书。被告振中房地产公司向本院提交以下证据：《关于延期交付房屋的告知函》、《关于燃气气表主体阶段不再安装气表的通知》、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《重庆启动重大突发公共卫生事件一级响应》、《重庆突发公共卫生事件应急响应级别调整为三级》、《界石镇租金（年度）》、《2020年上半年重庆市主城中心城区居住房屋平均租金水平信息》等证据，被告华南城公司未举证。以上证据，本院均在卷佐证。根据原被告的诉辩称及提交的证据，本院确认本案以下事实：2018年10月16日，原告作为乙方（买方）与被告作为甲方（卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的案涉房屋，房屋总成交金额为911 761元，原告于签订合同当日支付首付款273 761元，剩余房款通过办理银行贷款支付；被告应当在2020年3月15日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用；被告逾期交房的，逾期在90日内，被告按日向原告支付已付房价款万分之五的违约金，逾期超过90日，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日向原告支付已付房价款万分之五的违约金；约定被告振中房地产公司应当在2020年3月15日前通水、通电、完成气表入户，逾期按已付房款0.01%/天的标准支付违约金等。合同附件五《合同补充协议》第七条“对市政基础设施和其他设施的补充约定”第1款约定：因被告原因水、电、燃气等市政基础设施如果在约定期限内未达到交付条件，被告应在房屋交付之日30日内采取补救措施；若超过30日仍未能补救的，按日向乙方补偿总房款的万分之一，非被告原因造成的在约定期限内未达到条件的除外；第九条第6款约定原告逾期收房的，逾期收房超过90日的，则从第91日起，每逾期一天应向被告支付已付房款万分之一的违约金等。履行过程中，原告蔡邦奇已支付了全部房款。被告振中房地产公司应在2020年3月15日前交付房屋，但被告振中房地产公司通知原告蔡邦奇于2021年1月16日接房，原告蔡邦奇已接房。另查明，根据《2020上半年重庆市主城中心城区居住房屋平均租金水平信息》显示，案涉房屋所在的界石地区2020年上半年平均租金为22.2元/平方米/月。被告振中房地产公司系法人独资有限责任公司，被告华南城公司系被告振中房地产公司的唯一股东。原、被告就合同履行产生纠纷，经协商未果，原告蔡邦奇遂向本院提起诉讼。本院认为，原、被告于2018年10月16日签订的《重庆市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，依法成立并合法有效，对当事人具有法律拘束力，双方当事人应当按照合同约定享有自己的权利、履行自己的义务，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施、支付违约金或者赔偿损失等违约责任。履行过程中，原告已支付了全部购房款，被告应在2020年3月15日前交付房屋，但实际通知于2021年1月16日接房，已构成违约，应承担支付逾期交房的违约责任。关于逾期交房违约金应当如何主张的问题。虽然《重庆市商品房买卖合同》约定了逾期交房违约金为日万分之五，但被告已抗辩该标准过高，要求调整为日万分之一。本院认为可以酌情调整为日万分之三，理由如下：第一，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二） 》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”违约金的性质以填补守约方的损失为主要功能，并非以严厉惩罚违约方为目的，过高的违约金可能与公平原则存在冲突，故违约金的确定应以实际损失为基础。本院认为，业主购买商品房的目的是为居住，房地产开发商逾期交房给业主造成的实际损失为业主租房所付的租金损失。涉案房屋所在地区2020年上半年平均租金为22.2元/平方米/月，结合该地区的租金标准，本院酌情将逾期交房违约金从日万分之五调整为日万分之三，足以弥补原告的损失。第二，本案是系列案件之一，类案涉及业主众多，过高的违约金可能导致开发商在承担巨额赔偿后破产后致使其他已付购房款的购房人不能取得房屋、逾期交房违约金不能实际履行等情形出现。本院综合系列案件中可能赔偿的违约金总额、可能引发的社会问题等因素考虑，认为下调违约金为日万分之三较为适宜。2020年初我国发生新冠疫情，根据重庆市各级人民政府等采取的防控措施，结合本案实际情况，新冠疫情对于本案构成不可抗力事件，应当扣除自2020年1月24日至2020年3月10日的不可抗力期间47天的逾期交房时间。被告逾期交房的时间为（2020年3月16日至2021年1月16日）307天-47天=260天。911 761×0.03%×260=71 117.36元。对于原告蔡邦奇主张的设施不完善滞纳金即逾期通水、通电、气表入户的违约金，《重庆市商品房买卖合同》约定被告振中房地产公司应当在2020年3月15日前通水、通电、完成气表入户，逾期按已付房款0.01%/天的标准支付违约金，但原、被告在补充协议第七条中变更前述约定为若约定日期内未达到交付条件，被告振中房地产公司应在30日内采取补救措施，超过30日未能补救的，按已付房款的0.01%/天的标准补偿原告蔡邦奇。经审查，《重庆市商品房买卖合同》约定的交房和完成通水、通电、气表入户的时间相同，违约金支付时段事实上相同，但在房屋交付前是否完成通水、通电、气表入户对购房者并无实际意义，并不会给购房者造成任何损失，只有在房屋交付时仍未完成的，被告振中房地产公司才需要采取补救措施，且超过30日未能补救的才应承担相应违约责任，故，原、被告在补充协议第七条已经将《重庆市商品房买卖合同》约定的逾期通水、通电、气表入户支付违约金的权利救济方式变更为了补偿损失，该变更并未明显降低被告振中房地产公司承担违约责任的标准，不违背法律规定，合法有效。补偿损失在性质上为赔偿损失，原告蔡邦奇应当按照补充协议的新约定主张权利，故，即便逾期通水、通电、气表入户属实，亦不应主张违约金，而应当主张赔偿损失，如确有逾期通水、通电、气表入户的，原告蔡邦奇可另案处理。对原告要求被告华南城公司承担连带责任的诉讼请求。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”。本案中，被告华南城公司系被告振中公司的一人股东，被告华南城公司未能提交其财产独立于被告振中公司的相关证据，按照法律规定，被告华南城公司应对被告振中公司的债务承担连带责任。综上，对于原告的诉讼请求，本院予以支持71 117.36元，超出部分不予支持。对于原告蔡邦奇的第二诉讼请求，于法无据，不予支持。被告华南城公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，应当承担举证不能的法律责任，本院可以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告重庆振中房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告蔡邦奇逾期交房违约金71 117.36元；二、被告重庆华南城有限公司对被告重庆振中房地产开发有限公司的前述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告蔡邦奇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费本院减半收取1842元，由被告重庆振中房地产开发有限公司承担（此款原告蔡邦奇已垫付，被告重庆振中房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告蔡邦奇，本院预收金额不做清退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院，同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交上诉费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未能提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为两年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。   审判员  胡静  二〇二一年七月二十三日 书记员  李梅  - 1 –