江西省乐平市人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0281民初1998号原告：胡瀛龙，男，汉族，2000年10月27日出生，住乐平市。委托代理人：潘杰楠，江西护三农律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：江西晟地房地产开发有限公司，住所地乐平市乐平大道7号。统一社会信用代码91360281683480882G。法定代表人：王乐新，系公司总经理。委托代理人：徐欢林，江西博煜律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告胡瀛龙诉被告江西晟地房地产开发有限公司（以下简称晟地房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月19日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡瀛龙的诉讼请求为：1、请求法院依法判决被告晟地房地产公司继续履行合同，立即办理房屋所有权转移登记，使原告取得涉案房屋所有权证书；2、请求法院依法判决被告晟地房地产公司向原告支付逾期完成房屋所有权登记的违约金，以全部购房款387775.4元为基数，按日利率万分之一计算，自2020年12月30日起计算至被告晟地房地产公司完成房屋所有权登记时止，暂计算至2021年5月10日为12215.7元；后原告在庭审中将违约金的起算时间变更为2020年6月29日。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由，2017年6月26日，原告与被告签订编号为1619116《商品房买卖合同（预售）》，原告向被告购置位于乐平市商品房房屋。合同约定：1、房屋预测建筑面积为111.05平方米，房屋价款为370888元；2、被告应在2018年6月30日前交付房屋；3、因被告原因导致自交付之日起原告在730天内未能取得房屋所有权证书且原告不解除合同的，被告应自完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。原告在购房过程中，付清了370888元房价款，并支付了11126元维修基金款、5298.4元契税费以及463元登记费，即原告为购置本案房屋实际支出了387775.4元。根据合同约定，被告应当在2020年6月29日前为原告完成房屋所有权登记，然而至今仍然未按约定履行该义务。因此，本案被告已构成严重违约，根据合同约定，被告应当继续履行合同完成房屋所有权登记义务，并承担对应违约责任，故诉至法院，请求法院支持诉请。为支持其诉请，原告提供了原告身份证明、商品房买卖合同(预售)、购房发票、契税发票、收款收据、不动产权证证书等证据予以证实。被告晟地房地产公司辩称，请求法庭依法驳回原告的诉请，被告一直在履行合同，并且在为原告办理所有权登记，还未完全办好的原因是：1、自2014年以来到2017年以后，本案的标的物所在的开发地块由于政府拆迁延迟以及政府配套未到位原因导致验收等相关问题都未能按照计划完全落实，这不是开发商原因，是政府的原因造成的，属于不可抗力的因素。2、自2020年1月份以来全国正面临新冠疫情的影响，也影响了被告的施工进程，施工延期势必会影响各项验收的完成，也影响了办证。被告仍在继续且积极的办理产权登记，并且很快将会办好，所欠就目前的现状而言，被告不构成办证违约，因疫情影响可以扣减3-5月的违约金。3、原告计算违约金的标准错误，原告把所有费用都计算进去了，请法庭核对合同中关于违约金计算方式及标准与原告起诉的是否一致。为支持其答辩，被告提供了晟地房地产公司的营业执照及有关文件、乐平市国土资源局有关证明等证据证明因政府原因导致被告的工作进度变化，属于客观原因，应予免责。经审理查明：2017年6月26日，原告胡瀛龙（买受人）与江西晟地房地产开发有限公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：1619116），双方对买卖房屋的权利义务作了详细约定，其中约定：1、买受人购买出卖方开发销售的位于乐平市商品房房屋，房屋预测面积111.05平方米；2、商品房总价为370888元。3、出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付商品房；4、因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的房屋所有权证书，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。5、因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。另查明，原告以现金及银行按揭贷款方式支付了购房款370888元，缴纳契税5298.4元，支付房屋维修基金及抵押登记费等费用11589元。被告晟地房地产公司按合同约定于2018年6月30日交房给原告，截至本案起诉，该商品房所有权证书尚未办妥。原告认为被告晟地房地产公司未按照合同约定办理产权登记，向本院提起诉讼，要求被告承担继续履行合同，为原告办理房屋所有权证书，并承担自2020年6月29日起直至完成所有权登记日止的逾期办证违约金，引起本案诉争。再查明，原告的不动产权证已于2021年6月22日办妥,被告逾期为原告办理不动产权证356天。上述事实，有原、被告提供的证据以及双方庭审陈述予以印证，足以认定。本院认为,本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同(预售)》系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合同合法有效,双方应予遵照履行。本案中，原告已经按照合同约定履行了付款义务,被告已于2018年6月30日交房，但被告未在约定时间即2020年6月30日前办好不动产产权登记，已构成违约,依法应当承担违约责任。被告关于政府原因导致给付土地及各项验收延迟，属于不可抗力的辩解意见,本院认为,被告与原告签订合同的时间是在2017年6月26日,而猪场及违章厂房拆迁未到位之情形在合同签订时就已经出现,被告并不存在无法预见的情形,且被告已按约定时间交房给原告，也不存在施工延期的问题，被告并未进一步举证证明政府基于何种原因交付土地及各项验收延迟，以及该行为与延期办证之间的因果关系，故对被告该项辩解不予采纳；被告关于新冠疫情的影响的辩解意见,本院认为,新冠疫情如果造成较长时间的停工停产,则有可能造成逾期交房，而本案在新冠疫情出现之前即已交房，不存在建设工程停工停产的情形，权属登记是行政机关审查、核实、认定房屋权利人是否具有合法有效的不动产权属资格问题，并不会因新冠疫情的出现而陷于停顿，故本院对被告该项抗辩亦不予采纳。按照合同约定，被告应当在2020年6月30日之前交付不动产权利证书，故逾期办证期间从2020年6月30日起算，按日以全部房价款万分之一计算违约金，即370888元×0.01%×356天=13203.6128元。鉴于被告已为原告办理不动产证书，故对原告要求被告继续办理不动产权证书的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告江西晟地房地产开发有限公司于本判决生效之日起即日内一次性支付原告胡瀛龙逾期办证违约金合计人民币13203.6128元；二、驳回原告胡瀛龙的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上列款项到期后，如被告不自觉履行，原告可在本判决履行期满后第二日起二年内，向本院申请强制执行。本案受理费205元，因适用简易程序减半收取计币102.5元，决定由被告江西晟地房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审判员  胡伟伟二〇二一年七月十三日书记员  何佳瑶