广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8193号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州世杰铭车汽车维修连锁有限公司。住所地：广州市白云区太和镇龙兴东南一横路1号101、102、103。法定代表人：程园，经理。委托诉讼代理人：刘其晖，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪金标，广州金鹏律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市云商易城物业管理发展有限公司。住所地：广州市白云区黄石街广云路29号A301室。法定代表人：苏浩东，总经理。委托诉讼代理人：王炜越，广东穗智律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄兆强，广东穗智律师事务所律师。上诉人广州世杰铭车汽车维修连锁有限公司(以下简称：世杰铭车公司)因与上诉人广州市云商易城物业管理发展有限公司（以下简称：云商易城公司）租赁合同纠纷一案，均不服广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初12052号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员独任审理，现已审理终结。世杰铭车公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、五项；2、判决云商易城公司退回多支付的租金511613.94元及利息、赔偿世杰铭车公司因泡水重新装修的损失177929元以及全部装修损失的50%（即1058215元）；3、判决云商易城公司承担本案鉴定费、一、二审等全部诉讼费用。事实与理由：一审判决认定的事实与实际不符，认可泡水造成了装修损失，但未查清泡水原因，既然认可场地泡水了肯定影响使用但又要支付占有使用费是站不住脚的；场地实际使用面积世杰铭车公司一直提出抗议、但云商易城公司一直推脱、拒绝重新测量，一审判决认为世杰铭车公司“同意”按合同约定的租金支付明显不当，合同已认定无效，但一审判决还多次引用合同约定予以认定，是相互矛盾。将征收补偿的费用与世杰铭车公司租赁的相关损失混为一谈是错误的。此外法律适用、责任分担均存在错误。世杰铭车公司股东贷款经营涉案场地，装修后使用不到半年，生意刚起步却被停止，损失巨大，目前负债累累，不能接受一审判决。关于面积差多支付租金的问题，世杰铭车公司提交了一系列证据证明双方在商量面积时是有异议的，合同约定租金是单价乘以面积，双方没有确定面积后就进行了拆迁，但是政府拆迁是按照实际的面积1481.53平方米，合同约定的面积为2187，两者相差706平方米。关于泡水重新装修损失，由于泡水导致开业不成，世杰铭车公司要求云商易城公司整体免租一个月并赔偿重新装修的损失。双方签订的租赁合同第十条第二项约定如遇政府拆迁，云商易城公司要将装修补偿的款项补给世杰铭车公司。街道办回复世杰铭车公司征拆的补偿是300元每平方米已经包含装修的补偿，云商易城公司应该向世杰铭车公司支付装修补偿。云商易城公司移交的是违章建筑，导致合同无效，世杰铭车公司提供的证据证明其装修花费2116430.25元，因合同无效，双方各自承担一半责任，所以世杰铭车公司要求云商易城公司赔偿1058215元。云商易城公司二审答辩称：云商易城公司出租给世杰铭车公司时已经告知其面积是包含公摊部分，属于整体出租。拆迁部门测量只是套内面积，不含公摊部分。关于水浸装修损失，除云商易城公司认为水浸的原因是市政道路施工以及世杰铭车公司将原建筑物漏水处的地面挖低，有世杰铭车公司申请表显示的施工单位是汕头市达濠建筑总公司，该申请表显示的施工单位与世杰铭车公司用于鉴定的图表盖章的单位是一致的，确实有将地面挖低的事实。因此云商易城公司认为该装修损失不是由其所造成，且事发当天的大雨也属于不可抗力。关于装修补偿，云商易城公司赔偿事项中并没有这一补偿项目，反而在世杰铭车公司提供的拆迁补偿协议中显示有建筑物补偿。世杰铭车公司作为承租户此建筑物补偿不符合常理，据推测，可能是其与拆迁办达成的关于装修的补偿。且世杰铭车公司在提供的录音证据中，街道办工作人员明确表示云商易城公司曾经为包括世杰铭车公司在内所有商户协商装修补偿一事，但没有装修补偿的款项，云商易城公司已尽合同协助要求装修补偿的义务，但由于该装修补偿款并非拆迁部分赔偿的项目，因此世杰铭车公司应向相关应承担义务的主体主张权利。云商易城公司上诉请求：1.请求判令撤销原审判决第一项，改判“驳回云商易城公司全部诉讼请求”并维持原审判决第二、第三、第四项；2.一、二审诉讼费由世杰铭车公司承担。事实与理由：一审判决对于本案部分事实以及法律适用正确，但认定云商易城公司在2019年2月21日B107、B108商铺因水浸而遭受的损失须承担50%的责任以及认定B107、B108商铺的装修价值为177929元，均属于事实不清、法律适用错误。一、云商易城公司不应对B107、B108商铺因水浸遭受的损失承担责任。一审法院在查看世杰铭车公司提交的照片及视频时，没有对照片及视频的内容进行全面审查。从该视频可以看出，事发当天，雨势很大，在B107、B108商铺外的主干道上的积水根本来不及排走，下水道井盖的水一直反涌上主干道路面。而该主干道属于市政道路，并非属于世杰铭车公司管理的道路。且市政部门在B107、B108商铺外的主干道进行雨污分流工程，造成该主干道上的排水系统无法正常疏浚，才导致雨水积聚、倒灌涌入案涉房屋内。与此同时，一审法院也认定世杰铭车公司在装修B107、B108商铺时存在挖低地面的行为，导致水浸风险以及扩大水浸范围。云商易城公司认为，原B107、B108商铺在世杰铭车公司租赁、装修前，历经2018年9月超强台风“山竹”带来的强降雨，并没有出现渗水、水浸的情形。而世杰铭车公司在租赁B107、B108商铺后，在装修过程中，将前任租户的装修拆除并挖低地面，导致墙体出现损坏，造成了水浸的风险以及扩大水浸范围。由于B107、B108商铺外的主干道进行雨污分流工程没有完工、现场建筑材料杂乱堆放影响排水，再加之2019年2月21日当日的降水强度大，导致积水无法及时排走，从而导致积水涌入B107、B108商铺。云商易城公司在2019年2月21日当日，已经采取包括使用材料堵塞漏水处以及使用抽水泵抽水等必要措施。因此，B107、B108商铺因2019年2月21日水浸导致的损失并非云商易城公司的责任，是世杰铭车公司装修不当以及市政部门对107、B108商铺外的主干道雨污分流工程施工不当所致。云商易城公司不应对B107、B108商铺装修损失承担责任。二、一审法院直接采用世杰铭车公司提供的评估报告书用于计算B107、B108商铺装修价值，与事实不符。世杰铭车公司为证明B107、B108商铺装修价值，单方于2020年4月29日委托广东信亚价格评估有限公司（下称“信亚公司”）进行评估。信亚公司于2020年4月30日进行现场评估，此时现场B107、B108商铺装修已经被拆除，信亚公司依据世杰铭车公司提供的单据以及照片于2020年5月20日作出评估报告书，认定B107、B108铺装修价格为177929元。世杰铭车公司起诉的时间是2020年4月30日。此外，一审案件对于案涉全部铺位的装修价格由一审法院委托的广州德高价格评估有限公司（下称“德高公司”）进行评估，德高公司鉴于现场评估时，现场包括B107、B108商铺在内的全部标的铺位的装修均已经被拆除，德高公司因而采用走访三家类似机构装修价格水平的平均值确定B107、B108商铺的装修残值为144988元。云商易城公司认为，世杰铭车公司在2020年4月29日委托信亚公司评估，4月30日就提起诉讼，明显是为诉讼而恶意制造评估报告书作为证据使用。与此同时，在信亚公司评估之时，B107、B108铺位已经被拆除，无法得知前述铺位装修的实际情况，也不能对装修时使用的材料等进行评估。因此，B107、B108铺位的装修价值实际上已无法进行实物评估。即使现场已经被拆除B107、B108铺位的装修价值仍可以通过评估确定。从信亚公司提供的评估报告书记载的评估方式来看，B107、B108铺位装修已经被拆除的情况下，信亚公司在仅仅依据世杰铭车公司单方提供的材料即作出评估结论，缺乏科学依据以及法律依据，其鉴定的立场偏颇。而德高公司在B107、B108铺位装修已经被拆除的情况下，采用走访三家类似机构装修价格水平的平均值的评估方式确定B107、B108商铺的装修残值，明显比信亚公司评估方式科学合理。即使可以确定B107、B108铺位的装修价值，也应认定德高公司确定的B107、B108商铺的装修残值144988元。世杰铭车公司二审答辩：1、水浸确系因为外墙漏水造成，云商易城公司根据世杰铭车公司提供的装修图纸上注明的下层H等于2400，就认为世杰铭车公司对地基进行了下挖是错误的，与事实不符。世杰铭车公司提供了承租时现场的照片，该下沉在承租时已经形成了下沉的事实，因为该位置有建二层的阁楼，世杰铭车公司并没有下挖，因此不应该承担泡水的责任，尽管是下雨，但并非不可抗力。作为一个建筑物，防水隔水是基本的要求，且不可抗力需要相关部门出具相关证明。2、云商易城公司认为商铺价值的评估应该用评估报告是错误的，该评估是根据实际施工以及相关票据单据所作出的，世杰铭车公司已经提供了全部的装修施工合同支付凭证等，整个承租物业装修支出两百多万，并非一审法院采取简单估算的70万元，且世杰铭车公司对一审的评估报告出具了书面的评估报告，评估明显与事实不符，该损失采用世杰铭车公司的评估17万多是正确合理的。3、由于云商易城公司原因造成了水浸，无法使用，不支付相应的租金符合法律规定以及常理。世杰铭车公司向一审法院提起诉讼请求：1、依法变更世杰铭车公司与云商易城公司签订的涉案租赁合同，判令云商易城公司退回多收取的租金511613.94元及相应的利息（2019年8月20日之前的按同期贷款利率计算、之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际退回之日）；2、云商易城公司赔偿损失258021元（含应退回租金80092元、重新装修泡水会议室费用177929元）并按照每天3‰的标准（从2019年3月1日起计）支付滞纳金至赔偿金支付之日；3、云商易城公司赔偿原告承租物业装修补偿费用2116430.25元；4、云商易城公司承担本案的诉讼费。云商易城公司向一审法院提起反诉请求：1、世杰铭车公司向云商易城公司支付租金104522元、水电费37101.8元以及滞纳金27274.74元（租金滞纳金分别以当月租金为本金，按照年利率24%的标准，自当月6日起分别计算至付清之日止；2019年11月26日至2020年3月25日的水电费滞纳金按照24%的年利率，自2020年4月1日起算；2019年9月23日到2019年10月25日期间的水电费的滞纳金自2019年11月6日起，按照年利率24%，计至付清之日止）；2、世杰铭车公司向云商易城公司支付律师费50000元；3、本案全部诉讼费用均由世杰铭车公司承担。一审法院认为：涉案租赁场地未取得建设工程规划许可证或相关产权登记，故世杰铭车公司与云商易城公司就涉案租赁场地签订的五份《租赁合同》及《补充协议》均应属无效。关于面积差部分的租金即占有使用费，世杰铭车公司主张租赁合同记载的租赁面积与实际面积不符，并以此要求云商易城公司退还多收取的租金，但商铺面积本应在世杰铭车公司租赁前进行实地查看时予以确认，现双方在租赁合同中已写明若实用面积与出租面积不符则以出租面积为准，租赁合同中并未记载是按照面积收费，而是约定的租金总价；另外，世杰铭车公司在承租后已对商铺进行装修，装修时其应已知晓商铺的实用面积，但其未能举证证实在装修中或装修后及时向云商易城公司提出异议；世杰铭车公司在合同履行过程中，除因漏水及征收未缴纳部分租金外，其余月份租金均按合同约定缴纳，故应视为世杰铭车公司在合同签订后已同意按照合同约定的租金标准支付，现世杰铭车公司要求被告退还面积差的租金及利息理据不足，一审法院不予支持，予以驳回。关于赔偿损失，首先，关于2019年3月其他商铺租金，该期间除被水浸的B107、B108商铺外，其余商铺世杰铭车公司均有使用，故使用期间应当支付租金即占有使用费，原告要求云商易城公司退还理据不足，一审法院不予支持，予以驳回。关于B107、B108商铺的水浸损失，世杰铭车公司出示的照片及视频显示该两商铺确实发生水浸事实，且视频显示商铺内墙角发生涌水现象，墙角涌入水流应属房屋外墙防水问题，故云商易城公司作为出租方，对于房屋外墙防水应负管理责任，故其对于水浸损失的发生负有一定责任；云商易城公司主张系世杰铭车公司装修挖低地面导致水浸，根据装修图纸显示，该挖低地面应属施工内容，挖低地面会导致水浸风险及水浸范围扩大，故世杰铭车公司对于水浸损失亦负有一定责任。现世杰铭车公司出示评估报告书主张水浸损失为177929元，云商易城公司虽不予确认但未能提供相反证据予以反驳，故一审法院对世杰铭车公司主张的水浸装修损失予以采信，确认为177929元。结合双方过错程度，一审法院酌情认定该损失应由云商易城公司承担50%即88964.5元，世杰铭车公司诉请超出部分，一审法院不予支持，予以驳回。关于损失的滞纳金，因《租赁合同》无效，合同中关于滞纳金的约定亦属无效，故世杰铭车公司要求云商易城公司支付滞纳金，一审法院不予支持，予以驳回。关于装修损失，世杰铭车公司依据合同无效主张装修损失有法律依据，但本案的特殊性在于合同无法履行并造成相关损失系因拆迁所致，而并非合同无效无法履行造成，世杰铭车公司已依据拆迁补偿条款取得了拆迁补偿款共计2125453.7元（274082.04元+1851371.66元），又依据合同无效主张装修损失2116430.25元，在拆迁补偿款已可覆盖其主张的装修损失的情况下，再次进行装修损失补偿将会导致合同双方的利益失衡，故对世杰铭车公司请求云商易城公司赔偿装修损失不予支持。关于反诉的占有使用费，首先，关于B107、B108商铺的2019年3月及4月占有使用费，世杰铭车公司确未缴纳，云商易城公司要求世杰铭车公司支付该占有使用费70280元合法合理，一审予以支持。世杰铭车公司主张因水浸需减免该2月占有使用费，该主张并未取得云商易城公司同意，世杰铭车公司已主张了水浸损失赔偿，同时再要求占有使用费减免不合理，一审法院不予采纳。其次，关于B101、B101B商铺2019年11月占有使用费，世杰铭车公司主张云商易城公司已同意在押金中抵扣，世杰铭车公司确认押金已退还，故押金退还后世杰铭车公司仍应承担该月占有使用费的缴纳义务，云商易城公司要求世杰铭车公司支付该月占有使用费34242元合法合理，一审法院予以支持。关于反诉的水电费，世杰铭车公司确认使用商铺至2020年4月，故在使用期间产生水电费实属必然，云商易城公司要求世杰铭车公司支付水电费37101.8元合法合理，一审法院予以支持。关于滞纳金、律师费，因《租赁合同》无效，故合同中关于滞纳金及律师费的约定亦属无效，云商易城公司要求世杰铭车公司支付滞纳金及律师费，一审法院不予支持，予以驳回。综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条之规定一审法院于2021年1月19日作出判决：一、自本判决生效之日起五日内，广州市云商易城物业管理发展有限公司向广州世杰铭车汽车维修连锁有限公司赔偿88964.5元；二、自本判决生效之日起五日内，广州世杰铭车汽车维修连锁有限公司向广州市云商易城物业管理发展有限公司支付B107、B108商铺2019年3月及4月占有使用费70280元；三、自本判决生效之日起五日内，广州世杰铭车汽车维修连锁有限公司向广州市云商易城物业管理发展有限公司支付B101、B101B商铺2019年11月占有使用费34242元；四、自本判决生效之日起五日内，广州世杰铭车汽车维修连锁有限公司向广州市云商易城物业管理发展有限公司支付水电费37101.8元；五、驳回广州世杰铭车汽车维修连锁有限公司的其他诉讼请求；六、驳回广州市云商易城物业管理发展有限公司的其他反诉诉讼请求。案件受理费14944元，由广州世杰铭车汽车维修连锁有限公司负担14483元，由广州市云商易城物业管理发展有限公司负担461元；案件反诉受理费2066元，由广州世杰铭车汽车维修连锁有限公司负担1527元，由广州市云商易城物业管理发展有限公司负担526元。案件鉴定费20475元，由广州世杰铭车汽车维修连锁有限公司负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。经本院主持调解，双方当事人不能达成调解一致意见。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案应适用当时的法律和司法解释的规定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对世杰铭车公司和云商易城公司的上诉，评析如下：其一，关于面积差部分租金的问题。世杰铭车公司主张租赁合同记载的租赁面积与实际面积不符，但《租赁合同》约定，若实用面积与出租面积不符则以出租面积为标准计算租金及管理费，世杰铭车公司虽举证证明其对面积有异议，云商易城公司也表示愿意测量，但双方事实上未就相关租金条款的变更达成一致，因此一审认为“世杰铭车公司租赁前进行实地查看时予以确认，现双方在租赁合同中已写明租赁合同中并未记载是按照面积收费，而是约定的租金总价；另外，世杰铭车公司在承租后已对商铺进行装修，装修时其应已知晓商铺的实用面积，……故应视为世杰铭车公司在合同签订后已同意按照合同约定的租金标准支付”，故对世杰铭车公司要求退还面积差的租金及利息不予支持，并无不当。其二，关于水浸装修损失问题。从现有证据来看，B107、B108商铺发生水浸造成损失，是由多方面原因造成的，事发当天强降雨，雨水积聚，倒灌涌入涉案房屋，墙角涌入水流、下水道井盖反涌，商铺内地面挖低等，都是造成损害结果发生的客观因素。云商易城公司作为出租方，应当对涉案房屋的外墙防水等质量问题负有管理责任，落实建筑物的防水隔水基本要求，而世杰铭车公司作为承租人，亦应就事先预防、事中采取补救措施等负有积极作为义务，双方均认为自身对水浸装修损失不应承担责任，理由不能成立。一审认定云商易城公司及世杰铭车公司对于水浸损失均负有责任，并无不妥，并酌情认定该损失应由云商易城公司承担50%即88964.5元，本院予以维持。关于信亚公司出具的评估报告书，云商易城公司上诉对此虽有异议，但未能提供充分证据予以反驳，本院对该上诉理由，不予采纳。其三，关于装修损失。世杰铭车公司认为，不能将征收补偿费用与世杰公司租赁的相关损失混为一谈，双方签订的租赁合同第十条第二项约定如遇政府拆迁，云商易城公司要将装修补偿的款项补给世杰铭车公司。但该合同第十条第二项的约定为“如遇政府行为征收，甲方（云商易城公司）应协助乙方（世杰铭车公司）向政府部门申请补偿乙方的维修费用”，由此可见，云商易城公司是承担协助义务，并非直接补偿义务。同时，世杰铭车公司没有充分证据证明云商易城公司领取了本应属于其的装修损失补偿。因此，一审对其要求云商易城公司赔偿装修损失，不予支持，并无不当，本院二审予以维持。综上所述，世杰铭车公司和云商易城公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22554元，由广州世杰铭车汽车维修连锁有限公司负担20530元，由广州市云商易城物业管理发展有限公司负担2024元。本判决为终审判决。审 判 员 戴俊英二〇二一年七月十九日法官助理 张家齐书 记 员 黄咏欣