辽宁省凌源市人民法院民 事 判 决 书（2021）辽1382民初2161号原告：乔忠玉，男，1967年4月11日出生，汉族，住凌源市。被告：朝阳盛泰房地产开发有限责任公司，住所地朝阳市双塔区营州路三段3-36号。法定代表人：张成轩，该公司经理。被告：蔡向华，男，1962年10月13日出生，汉族，住凌源市。被告：蔡雨奇，女，1979年10月19日出生，汉族，住建平县。原告乔忠玉与被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司（以下简称盛泰公司）、蔡向华、蔡雨奇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月12日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告乔忠玉到庭参加诉讼，被告盛泰公司、蔡向华、蔡雨奇经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乔忠玉向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告盛泰公司签订的房屋买卖合同有效；2.判令被告盛泰公司将凌源市国贸大厦3单元03171号房屋交付给原告；3.确认被告盛泰公司与被告蔡雨奇对凌源市国贸大厦3单元03171号房屋的网签合同无效。事实和理由：我于2010年9月9日在盛泰公司购买国贸大厦3单元03171号房屋，交纳全款，盛泰公司出具收据。2015年，被告蔡向华将该房屋网签抵押给借款人蔡雨奇，蔡雨奇将房屋抵押给他人，被法院查封。故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告盛泰公司、蔡向华、蔡雨奇未提交书面答辩意见，亦未出庭答辩。原告乔忠玉向本院提交证据如下：1.本院（2021）辽1382执异23号执行裁定书及生效证明一份；2.盛泰公司收款收据一份及农业银行交易流水一张；3.国贸大厦专案组出具的认定说明；4.盛泰公司出具的证明。原告申请调取证据如下：1.（2015）凌民三初字第802-4号民事裁定书；2.协助执行通知书及回执；3.商品房买卖合同两份、收款收据两份。以上证据均与本案待证事实相关联，客观真实，来源合法，本院予以采信。本院经审理认定如下事实：盛泰公司开发建设凌源市国贸大厦项目，蔡向华、宋哲为实际投资经营人。2010年9月9日，乔忠玉购买国贸大厦3单元17层03171室房屋一套，一次性交纳房款337980元，盛泰公司为乔忠玉出具收款收据一张。收据载明：交款人乔忠玉、收款单位盛泰公司；款额337980元；收款项目为预购房款；收款事由“3单元、17层、131㎡×2580”。2017年7月28日，蔡雨奇与盛泰公司网签商品房买卖合同两份，标的房屋为国贸大厦7单元4层0704130号和3单元17层03171号，盛泰公司出具金额为778720元和398832元的收据各一张。蔡雨奇与朝阳万通房地产开发有限责任公司、张强房屋买卖合同纠纷一案，蔡雨奇诉前提出财产保全申请，本院作出（2015）凌立保字第8号民事裁定，查封朝阳万通房地产开发有限责任公司位于万通嘉苑楼房三套，同时查封蔡雨奇担保财产越野车一辆。该案审理期间，依蔡雨奇申请，本院于2017年10月13日作出（2015）凌民三初字第802-4号民事裁定，查封蔡雨奇位于国贸大厦7单元4层0704130号和3单元17层03171号房屋，解除对原担保财产越野车的查封。2017年10月19日，本院向凌源市不动产登记中心送达了民事裁定书和协助执行通知书，该中心予以协助办理查封登记。2020年6月，凌源市委市政府组织成立凌源市国贸大厦历史遗留问题专案组。2020年12月8日，盛泰公司出具证明，证明乔忠玉于2010年9月9日交纳房款337980元购买国贸大厦3单元17层03171号房屋的事实；同时声明该公司为了融资，以该套房屋出具的其他收款收据、买卖合同等不是房屋买卖关系。2021年2月4日，国贸大厦专案组出具调查认定说明，认定乔忠玉等7人系购买国贸大厦房屋用于居住的消费者。2021年3月，乔忠玉得知国贸大厦3单元17层03171号房屋被本院查封，向本院提出执行异议，本院于2021年3月26日作出（2021）辽1382执异23号执行裁定，以案外人乔忠玉对诉前保全担保财产的查封提出异议，不属于执行异议审查范围为由，驳回乔忠玉的异议申请。后乔忠玉向本院提起诉讼，本院依法审理。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定，人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定；案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以依法提起执行异议之诉。本案，案外人乔忠玉对蔡雨奇与他人民事诉讼中保全的担保财产提出异议，不是针对被保全财产提出异议，不属于该法条调整范围，其为了维护自身合法权益，可以依法提起房屋买卖合同纠纷之诉，本案不属于执行异议之诉。《最高人民法院关于适用的解释》第四百八十七条规定，人民法院查封不动产的期限不得超过三年；《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十条规定，查封期限届满，人民法院未办理延期手续的，查封效力消灭。根据上述司法解释规定，本院于2017年10月19日向凌源市不动产登记中心送达（2015）凌民三初字第802-4号民事裁定和协助执行通知书，查封国贸大厦3单元17层03171号房屋的期限至2020年10月18日，现查封效力消灭。故本案对该房屋买卖合同纠纷的处理，不受该查封效力羁束。关于原告乔忠玉与被告盛泰公司之间的房屋买卖合同关系问题。乔忠玉于2010年9月9日向盛泰公司交纳房款337980元，购买国贸大厦3单元17层03171号房屋，盛泰公司出具收款收据。该收据载明了房屋买卖交易主体、标的房屋、价款和单价，具备房屋买卖合同主要内容，且盛泰公司出具证明证实该房屋买卖关系是真实的，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》第五条的规定，可依法确认该房屋买卖合同关系成立且合法有效。关于原告乔忠玉主张被告盛泰公司交付房屋问题。根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕53号)第十一条的规定,交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。本案国贸大厦建设项目尚未竣工验收合格并经建设行政主管部门竣工验收备案，故本院不能判令被告盛泰公司履行交付房屋义务；原告可待符合上述条件时再行主张权利，或者与盛泰公司协商处理。关于被告蔡雨奇与被告盛泰公司签订的商品房买卖合同效力问题。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条规定，当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。本案，根据盛泰公司出具的证明和国贸大厦专案组调查核实的情况看，蔡雨奇与盛泰公司之间系借贷行为，非商品房买卖合同关系；双方网签的商品房买卖合同，是对借贷之债的担保，该担保不违反法律、法规的效力性强制性规定，担保合同关系合法有效。关于乔忠玉与盛泰公司就案涉房屋的买卖合同关系和蔡雨奇与盛泰公司就案涉房屋担保合同关系之间优先效力问题。乔忠玉与盛泰公司之间存在买卖合同关系，已经交付房屋价款，购买房屋系用于家庭居住，符合消费者物权期待权实质条件；蔡雨奇与盛泰公司之间就案涉房屋是非典型担保关系，根据物权法定原则，蔡雨奇对该房屋不享有法定优先受偿权利。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，蔡雨奇就案涉房屋的担保权不得对抗买受人乔忠玉。被告盛泰公司、蔡向华、蔡雨奇未应诉、经合法传唤未到庭参加诉讼，相应不利法律后果由其自行承担，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第十一条、第四十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》第五条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告乔忠玉与被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司于2010年9月9日形成的国贸大厦3单元17层03171号房屋的买卖合同关系合法有效；二、确认被告蔡雨奇与被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司于2017年7月28日签订的国贸大厦3单元17层03171号商品房买卖合同系双方借贷合同关系的担保，该担保权利不具有对抗买受人乔忠玉效力；三、驳回原告乔忠玉的其他诉讼请求。案件受理费6370元，由原告乔忠玉、被告蔡雨奇和被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司各负担2213.33元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审 判 长  许志学审 判 员  杨秀华人民陪审员  刘 莹二〇二一年七月六日书 记 员  张星儀