湖南省湘潭市岳塘区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0304民初2325号原告：李弦，女，1982年2月2日出生，汉族。委托诉讼代理人：聂沙莉，湖南湘剑律师事务所律师。被告：陈彪，男，1989年5月13日出生，汉族，。被告：李宣莹，女，1993年6月30日出生，汉族，系陈彪前妻。以上两被告共同委托诉讼代理人：刘舒，湖南立仁律师事务所律师。以上两被告共同委托诉讼代理人：张景阳，湖南立仁律师事务所律师。被告：张爱莲，女，1968年4月26日出生，汉族，系李宣莹母亲。被告：湘潭市岳塘区一米扬光房地产中介服务部，住所地：湘潭市岳塘区书院路街道电工北路1号华雅花园二期C16栋-0101009。经营者：朱蓥寿。被告：湘潭新环境房地产经纪有限公司，住所地：湘潭市岳塘区丝绸中路170号9栋1楼010104号。法定代表人：袁李，董事长。委托诉讼代理人：王鸿，男，1977年5月16日出生，汉族，系被告湘潭新环境房地产经纪有限公司员工。原告李弦诉被告李宣莹、张爱莲、湘潭市岳塘区一米扬光房地产中介服务部（以下简称一米中介）、湘潭新环境房地产经纪有限公司（以下简称新环境经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月10日立案受理后，根据原告李弦的申请，依法追加了陈彪为本案被告参加诉讼，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李弦及其委托诉讼代理人聂沙莉、被告陈彪及李宣莹的共同委托诉讼代理人刘舒、被告张爱莲、被告新环境经纪公司的委托诉讼代理人王鸿均到庭参加了诉讼，被告一米中介经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李弦向本院提出诉讼请求：1、判令解除李弦与张爱莲、李宣莹、陈彪、一米中介、新环境经纪公司签订的《房屋买卖合同》；2、判令李宣莹、张爱莲、陈彪、一米中介、新环境经纪公司共同双倍返还李弦定金12万元，并自2021年3月15日开始按100元/天支付李弦违约金至款项支付之日止；3、判令一米中介、新环境经纪公司向李弦返还居间服务费4万元；4、判令李宣莹、张爱莲、陈彪、一米中介、新环境经纪公司共同承担本案诉讼费。事实与理由：李弦与李宣莹、张爱莲经一米中介、新环境经纪公司提供中介服务，在新环境经纪公司全程参与下，于2021年3月15日签订房屋买卖合同，合同约定：甲方（即李宣莹）自愿将位于*********出售给李弦，总售价216万元，购房定金6万元，李弦支付一米中介、新环境经纪公司居间服务费4万元，并约定李宣莹在合同签订后30日内提供办理房屋过户及贷款所需一切资料，在2021年5月31日前配合李弦完成过户手续，如有违约，违约方向守约方赔偿定金数目相同的违约金。合同签订后，李弦按约转账支付定金6万元，由李宣莹、张爱莲出具收条，同时向一米中介、新环境经纪公司缴纳居间服务费4万元，但李宣莹、张爱莲一直以各种理由不履行合同义务，明确表示不出售该房屋。李弦认为，双方签订的房屋买卖合同是当事人真实意思表示且没有违反我国法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立，合法、有效。李宣莹、张爱莲单方毁约，其行为构成根本违约，根据《民法典》第五百六十三条之规定，李宣莹、张爱莲以自己的行为表明不履行合同义务，构成违约，故李弦有权请求解除合同，并要求双倍返还定金12万元。同时，根据《民法典》第九百六十四条之规定，该案房屋买卖合同未能履行，一米中介和新环境经纪公司应向李弦退还居间服务费4万元。李弦为维护自己的权利，特提起诉讼，请求判如所请。庭后，李弦向本院撤回了要求支付违约金的诉讼请求。李宣莹、陈彪共同辩称：1、房屋买卖合同是附条件合同，该合同成立但没有生效，不存在解除一说。李弦在与张爱莲、一米中介签订合同前，张爱莲就已经将涉案房产的产权登记情况及李宣莹与陈彪的婚姻关系向各方予以说明，并告知涉案房屋买卖及过户需要经过陈彪同意和授权方能完成。李弦、一米中介对此都已完全知晓，且一米中介作为专业二手房交易机构更清楚知道办理涉案房产过户手续肯定要经过陈彪同意和签名，故，该房屋买卖合同是需要经过陈彪同意和书面授权的附条件合同。李弦和一米中介对此都明知，且陈彪未在房屋买卖合同中签名，对张爱莲的签名也未追认，故房屋买卖合同因条件未成就而无效。2、定金罚则适用基础是具备合法成立并生效的合同，本案房屋买卖合同因条件不成就而无效。故，本案不适用定金罚则，仅需退还实际收取的费用，也无需承担李弦主张的按100元/天计算的违约金。3、李宣莹、陈彪、张爱莲无需承担费用返还的义务。本案中，李弦支付的费用全部直接支付给一米中介，一米中介收取费用后并没有转交陈彪、李宣莹或张爱莲，故李宣莹、陈彪、张爱莲无需承担费用返还义务。综上，请求人民法院依法驳回李弦对陈彪、李宣莹的全部诉讼请求。被告张爱莲答辩称，其答辩意见与陈彪、李宣莹一致。新环境经纪公司辩称：李弦、李宣莹、张爱莲等签订的房屋买卖合同是合法的，不应解除，如果合同解除，新环境经纪公司愿意将陈彪、李宣莹托管的6万元定金返还李弦，但新环境经纪公司不承担双倍返还责任，且陈彪、李宣莹还需向新环境经纪公司支付违约的中介服务费，李弦的中介服务费也是由违约方陈彪、李宣莹承担。该房屋买卖据李宣莹、张爱莲所述，是陈彪以儿子作为要挟，提出如果李宣莹将房屋出售，或者李宣莹起诉陈彪履行离婚协议书的房屋分割条款，则陈彪不再让李宣莹探视小孩，以致李宣莹不能履行合同，故陈彪、李宣莹是本案房屋买卖合同的违约方。在签订房屋买卖合同前，新环境经纪公司的业务员也告知了买卖双方房屋交易必须陈彪签字，或者李宣莹起诉陈彪才能完成房屋过户，在新环境经纪公司与李宣莹的通话记录中，李宣莹表示愿意用法律手段起诉陈彪，夺回自己的财产，并愿意履行房屋买卖合同，新环境经纪公司是在告知了李宣莹这些流程后，才签订房屋买卖合同，一米中介、新环境经纪公司之间是加盟合作关系，本案房屋买卖双方所交纳的定金6万元托管在新环境经纪公司，李弦的居间服务费4万元也由新环境经纪公司收取。一米中介经本院传票传唤未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩状及证据，视为放弃相应答辩、举证、质证的诉讼权利。李弦、李宣莹、陈彪围绕诉讼请求及答辩主张依法提交了证据，张爱莲、一米中介、新环境经纪公司未提交证据，本院组织当事人进行了质证。本院认为，李弦提交的《房屋买卖合同》、《李宣莹对张爱莲的授权委托书》复印件、李宣莹与陈彪的《离婚协议书》复印件、张爱莲代陈彪及李宣莹出具的收条、一米中介出具的居间服务费收据、住房房屋室内物品清单一份及*********售后群微信聊天记录、本院（2021）湘0304民初2217号民事判决书，其他当事人对其真实性均无异议，故本院对李弦提交的上述证据的真实性予以认定；李宣莹、陈彪提交的不动产权证书复印件一份、双方离婚协议书复印件、本院（2021）湘0304民初2217号案件开庭笔录、张爱莲与李弦丈夫及房屋中介之间的通话录音光碟及录音文字说明，其他当事人对其真实性均无异议，本院予以认定；李宣莹、陈彪提交的张爱莲与中介代表胡锦艳的微信聊天记录截屏，新环境经纪公司对其真实性并无异议，本院予以认定；李宣莹、陈彪提交的一米中介出具的托管代收往来款收据、居间服务费收据虽是复印件，李弦不予认可，但新环境经纪公司和张爱莲对此均无异议，相应原件由张爱莲保管，故本院对上述证据的真实性予以认定。根据上述认定的证据及当事人的当庭陈述，本院确认以下案件事实：李宣莹与陈彪于2016年1月6日登记结婚。婚后，因性格不合等原因，李宣莹与陈彪于2020年6月29日协议离婚，双方在民政部门备案的离婚协议书中约定夫妻共同所有的位于*********房地产所有权归女方所有，房地产权证的业主姓名变更手续自离婚后一个月内办理，男方必须协助女方办理变更的一切手续，过户费用由男方负责。双方离婚后，未进行产权转移登记，该房产目前仍然登记在陈彪名下，该房产的不动产权证书载明，权利人为陈彪，共有情况为单独所有，产权证号为*********，房屋上还设有不动产抵押登记，抵押权人中国光大银行股份有限公司湘潭支行。陈彪在离婚后，即搬离上述房屋。因李宣莹长住长沙，无需实际居住上述房屋，故拟将上述房屋出售，委托母亲张爱莲将该房源在一米中介等机构进行了登记。李弦拟购买房屋，经一米中介介绍看房后，相中了上述房屋，并与张爱莲就房屋价款等交易达成一致。2021年3月15日，李宣莹向张爱莲出具了授权委托书，授权母亲张爱莲全权代表自己办理上述房屋买卖合同的签订等。同日，李宣莹、陈彪作为甲方（出售方），张爱莲为甲方代理人与作为乙方（买受方）的李弦、丙方（居间方）的一米中介、丁方（管理方）的新环境经纪公司签订了房屋买卖合同，丙方、丁方系加盟合作关系。房屋买卖合同约定，甲方自愿将坐落于湘潭市*********屋出售给乙方，该房屋总售价为人民币216万元，乙方于2021年3月15日支付甲方购房定金人民币6万元，甲乙双方要求丁方指定账户托管；乙方在手续办理之时支付甲方购房首付款人民币100万元，以第三方银行监管，选定的手续甲乙双方最迟应于2021年5月31日之前办理，并由乙方通过银行贷款向甲方支付购房款人民币100万元，此房款由乙方的贷款银行或第三方直接放款至甲方指定账户的方式支付；交房时乙方自行支付给甲方尾款人民币10万元。签订本合同后，甲乙双方即认可共同委托丙方为其已提供完居间服务，在本合同签订当日甲方支付丙方居间服务费2.16万元，乙方应支付丙方居间服务费4.32万元。为保障丙方合法权益，居间服务费于签订该房屋买卖合同之日，甲乙双方一次性支付给丙方，丙方也有权在已收托管定金及购房款中直接扣取应得居间服务费，甲方双方合同签订后，任何一方违约，丙方不承担责任，且丙方收取的费用无需退还，违约方除向守约方支付违约金外还应承担守约方的居间服务费损失。甲方保证对该房屋权属证件的合法性、真实性和有效性负责，并已取得共有权人同意出售和签订本合同，可依约定配合乙方办理过户和交付该房屋，甲方在签订合同后30日内将办理该房屋过户及贷款所需的一切资料提交丙方。如房屋产权人未到场，代理人承诺产权人已知悉并同意此合同的全部条款，且已获得产权人和共有权人书面授权签订本合同，因代理人违反上述承诺，导致合同被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条款依然有效，并由代理人向买受人赔偿定金数目相同的违约金，以及向居间方赔偿总房价3%的款项。合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元/天的违约金。如甲方双方任何一方的违约行为已累计超过双方约定时间30日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除合同，并要求违约方向守约方赔偿定金数目相同的违约金。如守约方通过诉讼主张权利的，违约方应承担守约方应支付的律师费。该房屋买卖合同其他约定载明：1、由于原产权人陈彪和现产权人李宣莹因工作原因不能到场，现委托母亲张爱莲（身份证号：*********）签订本合同，具有同等法律效力；2、甲方自行赎楼。房屋买卖合同签订后，李弦向一米中介交纳居间服务费4万元，并支付6万元定金，定金按合同约定由新环境经纪公司托管，张爱莲代替李宣莹、陈彪向李弦出具了6万元定金收条。一米中介在定金中扣除甲方居间服务费2.16万元后，于同日向李宣莹、陈彪出具居间服务费2.16万元和托管代收往来款3.84万元的收据，收据由张爱莲代收。新环境经纪公司确认上述款项实际由新环境经纪公司收取。因房屋仍登记在陈彪名下，故房屋买卖过户登记仍需陈彪签名。张爱莲在房屋买卖合同签订前即向李弦和一米中介、新环境经纪公司进行了相应告知，并在房屋买卖合同签订后，张爱莲、李宣莹要求陈彪配合进行房产交易过户，但陈彪不同意李宣莹出售该房屋。李宣莹初期拟通过法律手段维护自己的权益，表示愿意通过诉讼方式配合李弦进行房屋过户，后因陈彪表示如李宣莹坚持进行房屋出售的话，则其拒绝李宣莹对小孩行使探视权，故李宣莹随后也拒绝将房屋出售给李弦。2021年6月3日，陈彪、李宣莹以张爱莲、李弦为被告、一米中介为第三人，要求确认上述房屋买卖合同无效。2021年7月5日，本院以张爱莲已取得李宣莹授权、其对陈彪构成无权代理为由，判决驳回了陈彪、李宣莹的诉讼请求，该判决尚未生效。2021年6月10日，李弦亦向本院提出本案诉称之请求。另查明，陈彪主张上述房产系陈彪父亲在陈彪婚前出资所购，无证据证实。新环境经纪公司自认上述定金和居间服务费实际由其收取，形式上由一米中介出具收据。本院认为，当事人对自己的行为应当承担相应法律后果。根据《最高人民法院关于适用婚姻家庭编的解释（一）》第六十九条第二款、第七十条的规定，当事人依照民法典第一千零七十六条签订的离婚协议中关于财产以及债务处理的条款，对男女双方具有法律约束力。夫妻双方协议离婚后就财产分割问题反悔，请求撤销财产分割协议的，人民法院应当受理。人民法院审理后，未发现订立财产分割协议时存在欺诈、胁迫等情形的，应当依法驳回当事人的诉讼请求。本案中，虽然张爱莲代理陈彪、李宣莹出售上述涉案房产，存在瑕疵，其对陈彪构成无权代理，但鉴于李宣莹、陈彪在民政局备案的离婚协议明确约定涉案房屋归李宣莹所有，而张爱莲处置涉案房产时已取得李宣莹的明确授权，且当时陈彪并未入住涉案房屋，故合同相对方及居间方有充分理由相信张爱莲对涉案房产享有处置权，即便陈彪不同意出售房产，李宣莹仍可通过行使诉讼权利的方式促进合同的履行。根据民法典第五百九十三条的规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当依法向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定处理。现李宣莹在陈彪不同意出售房屋情况下，未通过法律手段主张自己的权利或配合李弦进行权利主张，反而与陈彪一致表示不愿意继续履行合同，故李宣莹是合同的违约方，应根据合同约定承担向李弦双倍返还定金的违约责任。虽李宣莹及其代理人张爱莲表示，其并未收取定金，但实际上李弦所交纳的6万元定金根据双方合同约定由一米中介代收后交新环境经纪公司予以托管，张爱莲向李弦出具了定金收据，也收取了一米中介出具的托管费及居间服务费收据，故李宣莹及张爱莲的辩解理由不成立，李宣莹应向李弦双倍返还定金12万元，其中3.84万元可由托管方新环境经纪公司或居间方一米中介代为返还。陈彪并非合同实际当事人，不承担相应违约责任。张爱莲在合同中的主体地位实为李宣莹的代理人，相应责任后果应由李宣莹予以承担，该案也并非张爱莲无权代理导致合同不能履行，故张爱莲在本案中不承担相应定金返还的违约责任。关于李弦所交纳的4万元居间服务费由谁返还问题。因本案居间服务并未实际完成，故一米中介向李弦所收取的4万元居间服务费应予返还，因新环境经纪公司自认上述居间服务费实际由其收取，形式上由一米中介出具收据，故新环境经纪公司与一米中介共同承担相应居间服务费返还义务。一米中介或新环境经纪公司返还后，其与李宣莹、张爱莲之间的居间服务费返还或支付问题，应另案处理。因李宣莹才是本案违约方，故本案诉讼费用由李宣莹予以负担。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百六十一条、第一百六十二条、第一百七十一条、第五百六十三条、第五百七十七条、第五百八十六条、第五百八十七条、第五百八十八条、第五百九十三条、第九百六十一条、第九百六十四条、第一千零六十七条，《最高人民法院关于适用婚姻家庭编的解释（一）》第六十九条第二款、第七十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告李弦与被告张爱莲、李宣莹、陈彪、湘潭市岳塘区一米扬光房地产中介服务部、湘潭新环境房地产经纪有限公司之间的《房屋买卖合同》；二、被告李宣莹在本判决生效之日起十日内向原告李弦双倍返还定金12万元（其中3.84万元由被告湘潭市岳塘区一米扬光房地产中介服务部或被告湘潭新环境房地产经纪有限公司在所托管的款项中予以代付）；三、被告湘潭市岳塘区一米扬光房地产中介服务部、被告湘潭新环境房地产经纪有限公司共同向原告李弦返还居间服务费4万元；四、驳回原告李弦对被告陈彪、张爱莲的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3500元，减半收取1750元，由被告李宣莹承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审判员  李湘蓉二〇二一年七月二十八日书记员  夏 璇