山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁02民终6888号上诉人（原审被告）：王秀芳，女，1959年3月28日出生，汉族，住山东省莱西市水集街道办事处夏屯村××。上诉人（原审被告）：李广修，男，1958年1月28日出生，汉族，住山东省莱西市水集街道××村××。二上诉人共同委托诉讼代理人：李伟成，山东阳正律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：李风光，莱阳龙旺庄法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：李准，男，1988年7月4日出生，汉族，住山东省青岛市莱西市。委托诉讼代理人：王仁磊，北京市正平（青岛）律师事务所律师。原审第三人：莱西市水集街道××村民委员会，住所地：山东省莱西市重庆中路99-1号。负责人：李士文，村主任。上诉人王秀芳、李广修因与被上诉人李准及原审第三人莱西市水集街道××村民委员会房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省莱西市人民法院（2021）鲁0285民初1417号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王秀芳、李广修上诉请求：一、撤销山东省莱西市人民法院(2021)鲁0285民初1417号民事判决书，改判或发回原审法院重审。二、一二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院确定的案由与被上诉人的诉讼请求不一致，本案应为不当得利纠纷。二、一审法院认定事实错误，导致适用法律错误。1.关于本案的诉讼主体资格，应以被上诉人经营并注册成立的“莱西市晙赫冷鲜肉店”作为诉讼主体（个体工商户的字号）。2.被上诉人违反合同的约定，于2019年3月前将涉案房屋转租给案外人李本君经营“莱西市田香源水饺店”。因此被上诉人及其经营的“莱西市晙赫冷鲜肉店”因转租行为而丧失诉讼主体资格。同时李本君及其经营“莱西市田香源水饺店”因被上诉人转租涉案房屋而未取得出租人（上诉人）的书面同意而无效。因此应裁定驳回被上诉人的起诉。关于拆迁补偿的损失停产停业损失，上诉人作为被拆迁人即房屋所有权人将房屋对外出租是一种经营行为，房屋拆迁必然导致其无法对外出租而造成损失。被上诉人辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分。请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。首先，案件案由的确定由法院认定，并不是当事人自行确认。其次，根据双方合同中约定因不可抗力的原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲乙双方互不承担责任的约定，本案中，被上诉人与上诉人并没有对拆迁获得的各项补偿如何分配进行明确约定。被上诉人向其主张被上诉人作为承租人应获得的拆迁利益。因被上诉人是实际的搬迁人、经营者以及对房屋进行了大部分装修及物品添附，故被上诉人有权获得相应补偿。本案的租赁合同的签订双方系上诉人王秀芳与被上诉人李准，被上诉人作为合同相对方诉讼主体适格。原审第三人莱西市水集街道××村民委员会未到庭，未答辩。李准向一审法院起诉请求：1.请求王秀芳、李广修返还100000元（搬家费2000元、停业损失45000元、装饰装修及附属物品53000元）及以100000元为基数自收到补偿款之日起按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；2.诉讼费用由王秀芳、李广修负担。一审法院认定事实：王秀芳与李广修系夫妻关系。坐落于莱西市水集街道××村××房屋（八间）登记所有权人为李广修，房屋的所有权证号西字第0237363号，房屋宅基地使用面积310.67平方米，建筑面积123.12平方米。2017年11月23日，王秀芳（出租方、甲方）与李准（承租方、乙方）签订《租赁合同》，合同约定：第一条出租房屋情况：该房屋坐落于莱西市夏屯村××（西四间），位于青岛路与天津路交汇处北，建筑面积约150平米。第二条租赁期限及用途：1.租期5年，自2017年11月23日起至2022年12月20日止。2.乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为经营超市使用。第三条租金及支付方式：1.该房屋年租金为50000元，租金计算日期自2017年12月21日开始。2.房屋租金支付方式合同签字生效之日起，一次性交清全年租金。如续租，次年年租金在已交租金期满一个月前一次性交清，以此类推。第四条租赁期间各项费用的缴纳：3.使用该房屋产生的其它各项费用均由乙方缴纳，（其中包括安装电话、宽带、有线电视等设备的费用）。第五条合同的变更、解除与终止：1.乙方在租赁期间，如将该房屋改作他用或将该房屋转租，需事先征得甲方的书面同意，如果擅自中途转租转让或改变房屋用途，则甲方不再退还租金。第六条房屋修缮与使用：1.出租方将房屋交给承租方后，乙方的装修装饰及修缮，出租方概不负责。如乙方不再使用甲方的房屋，乙方不得破坏已装修部分和房屋。3.乙方如装修或设置对房屋结构有影响的设备，均须事先征得甲方同意后方可施工。租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，依附于房屋的装修及设备归甲方所有。如果乙方拆走，乙方必须负责恢复工程实际发生的一切费用。第十条免责条件：1.因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。2.因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的互不承担责任。王秀芳、李准在合同出租方、承租方处签字确认。合同签订后，王秀芳、李广修交付涉案房屋，李准对上述房屋进行装修。2018年1月4日，李准注册成立其个人为经营者的“莱西市晙赫冷鲜肉店”，经营场所为山东省青岛市莱西市天津路××即合同约定房屋。2019年，李准作为实际经营者重新装修，在“莱西市晙赫冷鲜肉店”旁成立莱西市田香源水饺店，作为餐饮服务，实际经营地点亦位于租赁房屋。同时查明，2020年，王秀芳将位于莱西市夏屯村××房屋东四间租赁给案外人经营，建筑面积约160平方米。2020年9月27日，因莱西市旧城改造，“夏屯隋家屯片区旧村改造”项目启动，包括涉案租赁房屋在内的夏屯村××院落被纳入拆迁范围。2020年12月16日，李广修、李伟超（乙方被搬迁人）与莱西市水集街道××村民委员会（甲方，搬迁人）签订《莱西市水集街道夏屯旧村改造搬迁安置补偿协议》，协议约定：乙方在水集街道××村搬迁改造范围内被搬迁房屋（包括涉案房屋在内）壹处，门牌××，该房屋宅基地使用面积310.67平方米，房屋的建筑面积123.12平方米，房屋的所有权证号：“西字第0237363号”，确认的用于生产经营的合法房屋建筑面积310.67平方米；乙方自愿选择货币补偿2423226元，获得被搬迁房屋及地上附着物补偿费630369.20元、搬家费4000元（八间，每间500元）、停产停业损失补偿费93201元（30元／平方米×确认的经营面积310.67平方米×10个月）、速签奖20000元。上述款项现在王秀芳、李广修处。受莱西市水集街道××村民委员会委托，山东恒德房地产土地评估有限公司莱西分公司对涉案房屋进行评估后出具《地上附着物评估报告分户明细表》，载明：一、李广修建筑物8间，建筑面积310.67平方米，房屋评定为326203.50元（单价1050元），综合装修评定为220575.70元（单价710元）；二、附属物包含水泥地面等评估总价83590元。2021年3月5日，李广修申请对该8间房屋分为东西各4间两部分分别评估，山东恒德房地产土地评估有限公司莱西分公司对西4间评估明细：1.建筑物建筑面积155.34平方米，建筑物名称平顶、框架、断桥铝门窗、竹炭纤维板吊顶、大地砖地面，内墙乳漆部分竹炭纤维板。房屋评定为163107元，综合装修评定为95534.10元；2.附属物品项目总计为28490元（其中涂料221平方米总价4420元、发光字11平方米5500元、铁栅格广告牌34平方米8500元、ＰＶＣ字2000元、水泥地面4770元、宽带1套200元、空调3台900元、监控5个1000元、电热炕1个1200元）。王秀芳、李广修明确上述吊顶、空调系李准安装。2021年2月28日，李准搬离涉案租赁房屋，缴纳租金至2月19日，将房屋钥匙交与王秀芳完成房屋交接，王秀芳出具证明。2020年，李准与王秀芳通过微信协商搬迁补偿事项，王秀芳在微信聊天中明确陈述，李准租赁涉案房屋时系毛坯房，由李准装修。诉讼过程中，李准申请冻结王秀芳、李广修的银行存款100000元或查封相同价值的其他财产，一审法院依法作出（2021）鲁0285民初1417号民事裁定，裁定冻结王秀芳、李广修名下银行存款100000元或查封相同价值的其他财产。一审法院认为，当事人应当按照约定享有权利、履行义务。王秀芳、李广修将涉案房屋出租李准，系双方真实的意思表示，且不违反法律法规强制性规定，一审法院予以确认，本案案由为房屋租赁合同纠纷。2019年，涉案房屋新增注册成立莱西市天香源水饺店，李广修作为实际经营者使用并支付租金，上述合同对李准、王秀芳、李广修均具有法律约束力。在双方合同约定的租赁期间内，涉案房屋进入拆迁程序，双方租赁关系的存续基础丧失，房屋租约提前解除，对于在租赁期间拆迁利益的分配，有约定的应依照约定处理，没有约定的应结合房屋实际使用状况、租赁期限基于公平原则进行。王秀芳、李广修因搬迁行为获得货币补偿，货币补偿是指拆迁人对于被拆除的房屋及其附属物，按照其市场价值，以货币的形式对被拆迁人给予补偿。货币补偿目的是为弥补损失，而非因搬迁获益。结合双方协议，李准有权就相应拆迁补偿款主张权益。因涉案房屋2020年已进入拆迁程序，王秀芳、李广修辩称李准未及时缴纳房租，视为已提前解除合同，于法无据，一审法院不予采信。关于停产停业损失补偿费，拆迁房屋停产停业损失补偿费系针对从事生产经营活动按确认的实际经营面积发放，双方房屋租赁期限尚未届满，王秀芳、李广修、李准因征收房屋造成合同目的无法实现，拆迁必然为双方都带来损失，双方约定互不承担责任，但作为出租人、实际使用人对涉案房屋的拆迁，均应得到政府补偿。根据本案实际情况，结合房屋实际使用情况、剩余租期、租金以及出租人接收补偿的实际情况，一审法院酌定停产停业损失补偿费46602元（30元/平方米×确认的经营面积155.34平方米×10个月），由李准分得该项补偿费23301元（46602元×50%）为宜。关于综合装修评定费、地上附着物费用，因不可归责于双方的事由导致合同解除，剩余租赁期内附合的装饰装修物残值损失，未约定的，依据公平原则分担。根据李准提交的微信聊天记录、双方庭审陈述，李准对涉案房屋实际装修，但对实际装修、改造的范围、程度、数额等均无法明确，结合王秀芳、李广修对综合装修部分、附属物项目中吊顶、空调的认可、经营情况、折旧程度、租期届满装修物的归属约定、剩余租期等，一审法院酌定对李准分得该项补偿费24804.82元[（95534.1元+28490元）×20%]为宜。关于利息部分，李准主张按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。关于搬家费，涉案房屋进入拆迁程序，双方房屋租约提前解除，王秀芳、李广修、李准因征收房屋搬离，必然均产生搬家损失。涉案房屋搬家费2000元（500元/间×4间），一审法院酌定由李准分得该项补偿费1000元（2000元×50%）为宜。综上所述，上述拆迁补偿款项现在王秀芳、李广修处，由王秀芳、李广修返还李准停产停业损失23301元、综合装修评定费、地上附着物费用24804.82元、搬家费1000元，共计49105.82元及以49105.82元为基数、自起诉之日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。李准要求夏屯村委会承担责任，于法无据，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第七百零三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，判决：一、王秀芳、李广修于判决生效之日起10日内返回李准停产停业损失23301元、综合装修评定费、地上附着物费用24804.82元、搬家费1000元，共计49105.82元；二、王秀芳、李广修于判决生效之日起10日内支付李准利息（以49105.82元为基数，自2021年2月7日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回李准的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，保全费1020元，合计2170元，由王秀芳、李广修负担1534元，李准负担636元。二审审理期间，各方均未提交新证据。二审期间查明的事实与原审一致，本院依法予以确认。。本院认为，本案争议的焦点一为本案的法律关系是否为租赁合同纠纷；焦点二是被上诉人是否存在转租以及被上诉人是否应当获得拆迁补偿。关于本案的焦点一，本案双方签订了租赁合同，因在租赁合同履行过程中遇到政府拆迁。因此，本案诉讼是基于租赁合同而发生的拆迁补偿纠纷。被上诉人李准作为承租人有权获得拆迁发生的相关补偿。因此，一审确定的法律关系为租赁合同正确，被上诉人作为本案的原告适格。上诉人诉称本案为不当得利纠纷以及上诉人诉讼主体不适格无法律和事实依据，本院依法予以驳回。关于本案的焦点二，被上诉人于2019年3月5日注册水饺店，在被上诉人经营长达近1年的时间里，上诉人并未通过诉讼或者其他方式提出异议。结合被上诉人李准陈述李本君为其父亲的事实，本院认为上诉人无证据证明被上诉人李准存在转租行为。一审法院充分考虑到租赁合同履行过程中的各种因素对拆迁补偿的影响，酌情认定停产停业损失补偿费分配比例为50%，装修评定费、地上附着物补偿费用分配比例为20%，该认定符合法律规定，本院予以维持。综上所述，王秀芳、李广修的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1028元，由上诉人王秀芳、李广修负担。本判决为终审判决。审 判 长 李焕亭审 判 员 王颖颖审 判 员 于 梦二〇二一年七月二十日法官助理 李敦收书 记 员 王珩霖书 记 员 张 燕