吉林省长春市南关区人民法院民事判决书（2021）吉0102民初4193号原告：中海物业管理有限公司长春分公司，住所地：吉林省长春净月高新技术产业开发区卫星路商住区临河街7477号（中海莱茵东郡会馆二楼）。        负责人：王新刚，该公司总经理。        委托诉讼代理人：尹富丹，该公司职员。        委托诉讼代理人：王雪松，该公司职员。        被告：吴晓霞，女，1961年5月21日出生，汉族，住吉林省长春市南关区。        原告中海物业管理有限公司长春分公司（以下简称物业公司）与被告吴晓霞物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。物业公司的委托诉讼代理人尹富丹、王雪松，吴晓霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        物业公司向本院提出诉讼请求：判令吴晓霞支付拖欠的物业服务费21928.2元（自2013年7月1日至2021年3月31日）及违约金69073.83元（按日千分之三的标准计算）；诉讼费由吴晓霞承担。事实与理由：吴晓霞购买中海国际社区橙郡项目E15栋101室房屋，建筑面积127.13平方米。物业公司与吴晓霞签订《中海国际社区物业服务协议》，约定物业管理费收费标准为2.5元／平方米／月，按月交纳，逾期交纳的，每日按照应交费用的千分之三收取违约金。物业公司依据法律及合同规定为吴晓霞居住的小区提供物业管理服务。吴晓霞事实上也得到了物业公司提供的服务。现因吴晓霞无故拖欠物业服务费，物业公司多次索要未果，已经严重损害了物业公司和其他已交费业主的合法权益。现诉至法院，请求依法保护。        吴晓霞辩称，物业公司要求交付自2013年7月1日至2021年3月31日期间拖欠的物业服务费，但是按照法律的规定超过三年以上部分已经超过诉讼时效，法院不应保护。吴晓霞的房屋是2016年才取得钥匙，因房屋一直存在棚顶漏水和下水堵塞的情况，导致多年未装修使用。吴晓霞曾经多次向物业公司提出过维修要求，可是物业公司并未提供维修服务。因此吴晓霞不同意承担物业服务费。        当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：        2008年5月，长春海华房地产开发有限公司将其建设的位于长春市南关区临河街与世二路交汇处中海国际社区小区E、F区（东至临河街、西至河堤路、北至世二路、南至世四路）委托物业公司提供前期物业管理服务。物业公司提供的管理服务包括：1．房屋建筑（对物业建筑公共部位包括内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等的维护；对物业公共区域的外饰面，包括地面、墙身表面、石材瓷片、油漆、涂料外墙装饰板、天花板等，如出现损坏、污染等情况，及时进行维修）；2．设备设施（供电配电系统：物业共用配电线路的维修、养护；物业公用照明，包括楼内大堂、走廊、防火通道、电梯厅、电梯轿厢及室外照明等的检查、维修和更换；供水、排水系统：供水水泵的检查、养护、运行管理；供水水池设施检修、水池定期清洗；供水管道及物业内共用部位供水管道的检修；共用排水管道、共用沟渠、池、井等的养护管理；业主终端计量水表以外的供水设备设施的检修与维护；电梯：电梯的日常养护、电梯的定期检修、电梯按法规文件规定申报年检；电梯使用、运行管理、监督管理；公共区域空调：空调的日常养护；空调的定期检修；空调的使用、运行管理；安全防范系统、门禁系统：安全防范系统、门禁系统的检修、保养和运行监控管理；楼内可视对讲系统的共用线路、设施的保养维修；消防系统：消防报警系统的维护保养、检修和运行管理；消防灭火系统的维护保养、检修和运行管理；公共区域消防器材的配置、定期检查和补充更换；其他设备设施：公共场所的通风、设备设施的保养、维修和运行管理；与市政、电讯、有线电视、管道燃气等单位保持沟通联系）；3．环境清洁（楼内共用的大堂、走廊通道、消防通道、电梯厅及电梯轿厢保洁；外墙清洗、天面清洁；楼外广场、道路的清洁；设备房、设备设施的清洁；生活垃圾由业主自行送至指定位置，物业公司负责收集、清运；业主装修产生的垃圾应自行装袋并放置在指定地点，交费后由物业公司统一清运）；4．绿化、园林小品（公共绿地、花木、园林小品的养护与管理）；5．室内装修管理（制定本物业《装修管理服务手册》等室内装修管理规则，并执行和监督；对装修施工人员出入和装修施工材料进出进行管理；对装修施工人员和运送材料使用电梯按《装修管理服务手册》等室内装修管理规则进行管理。必要时，做好电梯的防护工作；对室内装修现场进行检查）；6．公共秩序管理（建立固定岗、巡逻岗制度，监控调度中心24小时值班；建立消防、紧急救护机制、协助政府进行消防及救护工作；对涉及公共秩序的其它突发事件协助政府有关部门进行处理和救助；为维护本物业业主公共利益，制定本物业管理规定，负责本物业公共秩序的管理）；7．车辆交通管理（负责按本物业规定管理车辆和交通）；8．节日布置及社区文化（负责根据节日特点进行本物业环境布置，展现节日喜庆欢乐气氛；负责组织社区文化活动，营造本物业文化氛围；负责印制宣传材料，宣传消防、安全等知识，指导业主使用本物业的公建配套设施）；9．图纸、资料管理（管理本物业有关的工程图纸资料；管理设备档案，并按设备设施维修更新、改造等进行资料更新；管理业主档案）；10．接待、咨询服务（以多种方式与乙方沟通，接待业主的咨询、投诉以及救助）。物业服务费收取标准：普通住宅1.5元／㎡／月；非住宅2.5元／㎡／月。        2010年11月11日，吴晓霞购买位于中海国际社区小区E区15栋101室房屋（建筑面积：127.13平方米）。2016年12月1日，吴晓霞向物业公司交纳自2015年1月1日起至2016年12月31日止的物业服务费7627.2元。此后至今，吴晓霞一直未再交纳物业服务费。        本院认为，物业服务费是物业公司提供物业服务后应当取得的报酬，是物业公司维系企业的生存发展和继续为小区全体业主提供物业服务的保障。业主没有充分证据证明物业公司存在违反合同约定的情况下，应当按照约定的收费标准支付相关费用。本案中，吴晓霞购买中海国际社区小区E区15栋101室房屋至今已经超过十年，并且曾经于2016年向物业公司交纳2015年度和2016年度两年的物业服务费，说明吴晓霞清楚物业公司为该小区提供物业服务的情况，吴晓霞与物业公司已经形成事实物业服务合同。审理过程中，通过物业公司提交的证据，能够证明物业公司已经为小区提供了保洁、保安、维护、维修等物业服务。因此，吴晓霞在接受物业服务以后，应当按照约定交纳物业服务费。关于吴晓霞主张物业公司要求的部分物业服务费已经超过诉讼时效的问题。根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。物业公司于2021年4月16日向本院起诉，审理过程中，物业公司不能提供充分证据证明在2017年1月1日至2018年4月16日期间曾经要求吴晓霞交纳物业服务费。因此，物业公司要求吴晓霞支付2018年4月16日前的物业服务费，已经超过诉讼时效，不予保护。关于吴晓霞主张物业公司未尽到维修义务的问题。因吴晓霞对其房屋漏水和下水堵塞的具体原因并未提供证据予以证明，而实际生活中房屋的漏水和下水堵塞，多是由于房屋存在建筑质量问题或者设计缺陷所致，吴晓霞可以在查明原因后另行主张权利，但不应以此为由拒绝支付物业服务费。物业公司亦应积极配合吴晓霞查明房屋漏水和下水堵塞的原因，协助吴晓霞解决房屋存在的问题。关于物业公司主张违约金的问题。因物业公司为吴晓霞所提供的物业服务亦存在瑕疵，故对其要求的违约金，不予保护。        综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：        一、吴晓霞于本判决生效后三日内给付中海物业管理有限公司长春分公司自2018年4月16日至2021年3月31日期间的物业服务费11282.79元（2.5元／平方米／月×127.13平方米×35.5月）；        二、驳回中海物业管理有限公司长春分公司的其他诉讼请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费1038元，由中海物业管理有限公司长春分公司负担910元，由吴晓霞负担128元。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。        审判员    刘卫国二〇二一年七月二十五日法官助理    高爽书记员    朱镁美