杭州经济技术开发区人民法院民事判决书（2021）浙0191民初557号        原告：杭州经济技术开发区观澜时代国际花园（天筑、云邸）第一届业主委员会，住所地浙江省杭州经济技术开发区白杨街道24号大街669号。                负责人：周博能，业委会主任。                委托诉讼代理人：林炳德，业委会委员。                委托诉讼代理人：林齐平，浙江六善律师事务所律师。                被告：深圳市公元物业管理有限公司杭州分公司，住所地浙江省杭州市钱塘新区金隅金座1幢1502室。                负责人：胡鄂松。                被告：深圳市公元物业管理有限公司，住所地深圳市福田区福田街道滨河大道与益田路交界东南皇都广场3号楼1101至1106。                法定代表人：曹雷。                二被告共同委托诉讼代理人：卢德成，浙江东星律师事务所律师。                二被告共同委托诉讼代理人：刘良骁，浙江东星律师事务所律师。                原告杭州经济技术开发区观澜时代国际花园（天筑、云邸）第一届业主委员会（以下简称观澜业委会）与被告深圳市公元物业管理有限公司杭州分公司（以下简称公元物业杭州分公司）、深圳市公元物业管理有限公司（以下简称公元物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案受理后，先适用简易程序审理，后根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员刘承娜适用普通程序独任审理，公开开庭进行审理。原告观澜业委会的委托诉讼代理人林炳德、林齐平，被告公元物业杭州分公司、公元物业公司共同的委托诉讼代理人卢德成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                原告向本院提出诉讼请求（变更后）：1．判令二被告共同返还原告小区经营性用房收入4526706元；2．判令二被告共同返还原告小区共有部位经营性收入和小区地面临时停车费收入717765元；3．判令二被告赔偿原告审计费21000元，小区公共设施设备查验费28000元，小区消防设施设备维修费1378137.60元，小区垃圾清运费100100元；4．判令二被告支付原告利息损失，以6981709元为基数，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自案件受理之日起计至款清之日止；5．案件受理费、保全费由二被告承担。事实和理由：被告公元物业公司系观澜时代国际花园天筑、云邸小区《前期物业管理协议》的签约方，被告公元物业杭州分公司系公元物业公司的分公司。二被告共同为观澜时代国际花园天筑、云邸小区提供物业管理服务。根据《前期物业管理协议》，二被告应当履行下列合同义务：1.1.1对物业共用部位、共用设施设备、安全防范等项目进行维护、修缮、服务与管理；2.2.7维护和管理消防器材，确保消防器材无缺少、失效；2.3.7应在两天内完成房屋共用部位、共用设施设备小修、24小时内完成急修并建立登记、回访制度；1.1.8每半年（不得低于一次）向业主公布物业维修、更新费用的收支账目和其它共有设施设备和场地的经营性收入；6.2广告牌的收益专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和养护，不得挪作它用。二被告提供物业服务期间，未积极按约履行物业服务职责。小区业主多次反映卫生、绿化、安全、经营性收入及支出公示、电梯和消防公共设施设备维修维护等民生问题，二被告未充分重视，未能及时解决。由于二被告不作为，2018年12月4日，云邸小区发生一起怀孕七个月的孕妇坠落地面窨井后死亡的重大安全事故。2018年12月30日，案涉小区业主在社区的指导下，依法成立第一届业委会即本案原告。法定期限内，原告已完成备案手续。2019年7月4日，原告委托浙江正瑞会计师事务所就小区前期公共收益、支出情况开展审计，并于2019年9月20日出具《专项审计报告》，本次审计费用30000元。经审计，二被告提供物业服务期间共收取物业管理用房租金、广告费、停车费等小区业主共有部位经营性收益合计5463913.24元。被告公元物业公司于2019年1月30日、2019年5月28日、2019年5月30日分三次向原告支付经营性收入，金额分别为500000元、1000000元、518700元。剩余租金和经营性收入至今未付。2019年9月，原告经向案外人分众传媒有限公司核实，分众传媒有限公司于2019年1月18日向被告公元物业杭州分公司支付了电梯轿厢广告费16200元，该笔费用二被告未提交审计。2019年3月13日，原告委托杭州中正联物业服务评估监理服务有限公司为小区共用部位共用设施设备提供顾问及查验服务，实际支出费用40000元。2019年5月10日，该评估公司出具《物业服务项目评估监理报告》。结合新物业后期的《承接查验报告》，共同证实：二被告在提供物业服务期间，违反合同约定，在电梯维护、消防设施维护、绿化养护、排水系统维护、公共部位维护、公共设施维护、环境卫生维护、智能化中控维护等八个方面存在严重的维护、管理不力状况。其中，消防设施还存在大量缺失，年久失修等问题，严重威胁小区居民的人身、财产安全。2019年10月15日至25日，小区召开业主大会，通过了“向社会公开选聘物业服务企业”和“评标办法”的议题。2019年12月11日，评标组根据已通过的“评标办法”确定了五家候选物业。被告公元物业公司因为评分太低，丧失了为案涉小区继续提供物业服务的资格。2020年2月26日，小区业主大会选聘深圳市金地物业管理有限公司为小区物业服务企业。2020年2月29日，二被告正式撤场。2020年3月31日，原告致函二被告，要求核查二被告提供物业服务期间，消防设施设备、电梯的安全隐患，同时要求清理建筑垃圾。2020年4月6日，二被告回函明确拒绝原告前述请求事项。为了修复因二被告维护、管理不力造成缺损的消防设施设备，经招投标程序，原告确认杭州万润消防工程有限公司为小区消防设施维修工程的施工方，工程合同价1968768元。为了清理二被告撤场前未清运的建筑垃圾、杂物等废弃物，原告与杭州中义环境建设有限公司签订《垃圾清运合同》，支付运费143000元。2020年3月1日至11月30日，原告和新物业公司延用原有的停车方案，在车位数量和计费标准不变的情况下，原告发现二被告实际收取的停车费与提交审计的停车费有巨大缺口。此期间，现物业服务企业共收取临时停车费297034.71元，月均33004元。从前述《审计报告》来看，二被告服务期间，天筑小区自2012年7月至2019年2月，79个月仅收取165219元，月均仅2091元；云邸小区自2014年10月至2019年2月，52个月仅收取154078元，月均仅2963元。因此，仅地面临时停车费一项，二被告至少应向全体业主返还停车费4323524元。原告为维护自身合法权益，请求法院依法处理。                二被告辩称：一、本案原告作为诉讼主体参与诉讼活动的行为，未取得业主大会的同意及授权，不具备提起本案诉讼的主体资格，不享有本案基本的诉讼权利。按照天筑、云邸小区议事规则第七条第十五项的规定，业主委员会作为全体业主的代理人，受托处理全体业主与物业方物业服务合同纠纷，必须征得业主大会的同意并授权，才可以实施代理行为。原告未提交任何证据包括但不限于业主大会的会议记录、相关授权的书面文件，以证明原告的诉讼主体资格，恳请法院依法驳回其起诉。二、关于本案实体问题，原告提起第一、第二项诉讼请求计算方式严重错误，且缺乏计算的事实依据和法律依据，最终导致其计算结果与客观事实严重不符。根据天筑、云邸小区业主大会议事规则的规定及杭州市物业维修基金和物业管理办法等相关规定，经营性收益既包括小区经营性用房收益，也包括与收益相关的其他多种经营性收入，包括停车收费及小区其它零星的收费项目。就上述各项收入原告已于2019年委托浙江正瑞会计师事务所进行审计，该事务所于2019年9月20日出具审计报告，对上述各项收入进行了详细的审计，列明了各项收入的具体计算结果，并经统计后各项经营收益合计5463913元。原告无视会计师事务所出具的审计报告，自行将审计报告中经营性收入的第二项、第三项、第四项收入拆开计算，从而导致经营性收入产生严重偏差。原告在审计报告之外，私自虚构了停车费收入，无任何客观证据予以证明。关于地面停车费问题，原告的计算方式无任何事实和法律依据。二被告在管理小区时，物业收费标准并不高，且长期存在业主免费停车，当时一个月100元的停车费，24小时内停车收费才4元。案涉小区前期入住率非常低，部分房屋于2017年下半年才交付。加之去年年初疫情期间，小区业主都是免费停车。关于广告费16200元，是包含在整体经营性收入之内，不应当再次单独进行计算。关于第三项诉讼请求，二被告不应当承担责任。从法律角度来说，这是一种侵权责任，产生责任的法律后果是建立在侵权行为人实施了具体的侵权行为以后，基于侵权行为而承担的一种赔偿责任。本案被告在服务期间无任何人为的故意行为来破坏和毁损小区的公共设施、消防设施以及设备等财物，也从未实施过任何其它的侵权行为，不存在需要承担赔偿责任的事实前提和法律前提。案涉小区已建成十余年，消防设施设备均已达到或者超过使用寿命的年限，维修、更换是必然结果，因自然老化或其他原因导致的结果不应由被告来承担责任。即便被告继续为小区提供物业服务，也不应当承担责任，应当由业主共同承担这笔费用，或者从经营性收入里面扣除，或者从维修基金中拨款支出。审计费是原告为了明晰小区营业收入，该费用应当由小区全体业主来承担，被告不应当承担此项费用，更无赔偿此项费用的义务。小区的公共设施设备查验费是原告自行自发进行的工作，也是在被告撤场以后进行的质检工作，与被告无关，二被告没有任何法律义务和合同义务来赔偿该项费用。关于小区垃圾清运费用，被告于2019年1月1日已取消对业主代收代付装修垃圾清运费用，于2020年2月29日已停止对小区物业服务工作，故被告撤场后小区内建筑垃圾、生活垃圾清运工作，与被告无关，不应当由二被告承担该笔费用。原告的第四项诉讼请求无事实依据和法律依据，由于原告对前三项诉讼请求的计算方式方法和内容均出现错误，所以导致最终的计算结果也出现重大错误，错误前提必然导致错误结果，所以第四项诉讼请求客观上不存在。关于经营性收入中应予扣除的费用，被告于2019年1月30日、5月28日、5月30日分别向原告支付营业性收入共计2018700元；在为小区提供物业服务期间，相关费用支出共计2504423.79元；审计报告审计商铺租金中尚有20万左右费用尚未收回，据不完全统计，审计报告中计算的经营性收益中，需要扣除4723123.79元。审计报告针对四项费用合计540多万元，扣除上述费用，剩余90万元中还有20多万元没有收回，故原被告双方的账目很清楚。二被告撤场或者移交以后，短期内临时停车费问题，根据统计结果，按照双方比例各自清算以后，扣减未收回的，剩余的金额就是原被告双方争议的焦点，也是还原本案事实的一个客观依据。二被告在提供物业服务中已经尽职尽责，且在明知将被其他物业公司替换的情况下，仍在疫情期间坚持为小区提供服务，至2020年2月29日为小区服务达十年之久。请求法院依法查明案件事实，驳回原告不合理的诉讼请求。                本院经审理，查明案件事实如下：                被告公元物业公司系观澜时代国际花园天筑、云邸小区《前期物业管理协议》的签约方，被告公元物业杭州分公司系公元物业公司的分公司。自2009年起二被告共同为观澜时代国际花园天筑、云邸小区提供物业管理服务。                2018年12月30日，原告观澜业委会成立，任期为2018年12月30日至2021年12月30日。2019年4月9日，原被告召开会议，公元物业承诺：1．小区资料整理从4月13日启动，6月20日前提交业委会查验（具体清单附后）；2．公元物业管理期间经营性用房及小区公共收益的所有收支台账于4月20日前移交账目，待双方确认无误后，所有费用于确认之日起十五天内打入业委会银行账号等内容。                被告公元物业公司于2019年1月30日、2019年5月28日、2019年5月30日分三次向原告支付经营性收入，金额分别为500000元、1000000元、518700元，共计2018700元。                2019年，原告委托浙江正瑞会计师事务所就案涉小区公共收益、支出情况进行审计。浙江正瑞会计师事务所于2019年9月20日出具《杭州经济技术开发区观澜时代国际花园（天筑、云邸）小区前期公共收益情况专项审计报告》，审计意见为：1．除无法查明的事实及疑点外，商铺截至2019年1月31日应收租金金额为4526706.31元。2．除前段所述特殊情况外，其他与收益相关的合同天筑、云邸项目多种经营二项合计金额为615559.93元。3．天筑、云邸小区临时停车费二项合计共收取319297.00元。4．天筑、云邸小区零星收费项目（临时设立摆摊场地费）二项合计收取2350.00元。经营性收益共收取5463913.24元。支出审计情况：（1）天筑项目大修、中修、更新、改造费用共支出1571015.05元，包含其中支付增值税进项税9415.48元。（具体见附件）（2）云邸项目大修、中修、更新、改造费用共支出471936.78元，包含其中支付增值税进项税6011.81元。（具体见附件）（3）天筑项目业主社区文化活动费用共支出225205.00元；（具体见附件）（4）云邸项目业主社区文化活动费用236266.96元（包含与前段3项目合并开具增值税发票，其中共计支付增值税进项税13103.46元。）（具体见附件）以上共支出2504423.79元，包括其中支付增值税进项税额28530.75元。                2020年2月26日，案涉小区业主大会选聘案外人深圳市金地物业管理有限公司为小区物业服务企业。2020年2月29日，二被告从案涉小区撤场。2019年2月1日至2020年的2月29日，二被告收取案涉小区的停车费共计361135元，其中天筑小区停车费为193277元，云邸小区停车费为167858元。原被告约定按照三七比例分配停车费收入，其中原告享有70％，被告享有30％。                2020年3月31日，原告向被告公元物业公司发送函件，要求公元物业公司于2020年4月7日前将消防设施设备、电梯的安全隐患问题进行核实，小区前期剩余建筑垃圾及杂物处理，并将核查情况及解决方案反馈给原告。如到期未反馈，则原告有权对消防设施设备、电梯进行自行修复与垃圾处理，所产生的费用由公元物业公司承担。                2020年4月6日，被告公元物业公司向原告发送回函，认为涉及公共设备、消防问题应从经营用房收入或者物业维修基金中支出，设施设备的自然老化与被告无关。自2019年1月1日起，公元物业公司已取消对业主代收代付装修垃圾清运费用，现小区存放的垃圾清运工作与被告无关。                上述事实认定，由原告提交的《前期物业服务合同》《杭州经济技术开发区观澜时代国际花园（天筑、云邸）小区前期公共收益情况专项审计报告》、会议纪要、网上银行电子回单、关于尽快核查并解决小区消防设施设备问题的函、回函，二被告提交的公共收益移交协议、停车费收入明细，以及当事人的庭审陈述等加以证明。                本院认为：关于观澜业委会作为原告主体是否适格。观澜业委会诉请主张的小区经营性收益等，属于观澜时代国际花园（天筑、云邸）小区全体业主共有财产的收益，观澜业委会作为小区业主大会的执行机构，为维护全体小区业主的合法权益，并基于业主大会的授权，有权提起本案诉讼。                关于二被告应返还原告的款项，原告主张小区经营性用房收入4526706元，小区共有部位经营性收入和小区地面临时停车费收入717765元。本院认为根据审计报告，案涉小区经营性收益共收取5463913.24元，支出共计2504423.79元，二被告已支付原告经营性收入2018700元，尚余940789.45元。2019年2月1日至2020年的2月29日，二被告收取案涉小区的停车费共计361135元，原告享有70％即252794.50元。故二被告应返还原告经营性收入共计1193583.95元（940789.45元＋252794.50元）。                关于原告诉请二被告赔偿审计费21000元、小区公共设施设备查验费28000元及维修费1378137.60元、小区垃圾清运费100100元，于法无据，本院不予支持。原告主张的利息损失，应当以1193583.95元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2021年2月7日起计至款清之日止。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：                一、被告深圳市公元物业管理有限公司杭州分公司、深圳市公元物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告杭州经济技术开发区观澜时代国际花园（天筑、云邸）第一届业主委员会经营性收益1193583.95元，并支付利息损失（以1193583.95元为基数，自2021年2月7日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至款清之日止）；                二、驳回原告杭州经济技术开发区观澜时代国际花园（天筑、云邸）第一届业主委员会的其他诉讼请求。                如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                案件受理费60672元，财产保全申请费5000元，合计65672元，由原告杭州经济技术开发区观澜时代国际花园（天筑、云邸）第一届业主委员会负担50300元，被告深圳市公元物业管理有限公司杭州分公司、深圳市公元物业管理有限公司负担15372元。原告杭州经济技术开发区观澜时代国际花园（天筑、云邸）第一届业主委员会、被告深圳市公元物业管理有限公司杭州分公司、深圳市公元物业管理有限公司于本判决书生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。                如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。                    审判员刘承娜    二○二一年七月二十五日            书记员何晓宇