贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终2839号上诉人（原审原告）:招商局物业管理有限公司毕节分公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳街道文博路招商花园城会展中心，统一社会信用代码：91520502MA6DTKLL8F。负责人：产云飞，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：龙海，贵州伍尊律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：葛红霞，贵州伍尊律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）:王波，男，汉族，1989年11月25日出生，贵州省毕节市人，住贵州省毕节市。上诉人招商局物业管理有限公司毕节分公司因与被上诉人王波物业服务合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初16221号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年4月14日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人招商局物业管理有限公司毕节分公司上诉请求：1、撤销原判改判支持上诉人的一审诉讼请求。2、诉讼费用由被上诉人王波承担。事实及理由:一、原判认定事实不清，证据不足，应当依法予以撤销并改判支持上诉人的原审诉讼请求。本案一审判决根据被上诉人的抗辩理由及提供的证据认定上诉人服务有瑕疵，小区车库中车辆摆放杂乱，车库内卫生不整洁，楼房过道卫生不干净，安保不达标等，显然与客观事实不符，应当依法予以撤销。1、招商花园城各小区均有独立的地下停车场，停车位足够满足所有业主的停车需求，且基本上每辆车的停车位都是固定的位置，根本不可能出现摆放杂乱的情况，若偶尔有外来车辆没有按规定停放的，上诉人均予以及时处理，从未因此而影响业主的正常生活。2、就车库卫生问题，上诉人聘有专门的保洁人员负责停车场卫生，停车场基本不会出现任何不整洁的情形，若偶尔有随手垃圾，保洁人员也会及时进行处理，以保证停车场干净整洁。3、楼道卫生不干净更是无稽之谈，根据约定，业主的生活垃圾由业主自行扔到指定的垃圾堆放地点，该地点并非小区楼道或者过道，但实际情况均是业主将垃圾堆放在楼道或者过道上，每天定时由上诉人安排保洁员统一收取后并丢弃，且小区电梯、内墙体、楼道、过道等每天进行清洁打扫，疫情期间还每天进行消毒处理，根本不存在卫生不整洁的情况。4、对于原审法院认定小区绿化中植物枯死未更换问题上诉人均在适合绿植生长的季节予以补种，不应认定被上诉人在绿植枯死的管理过程中存在过错。最后，上诉人认为，被上诉人针对前述事由提供的证据仅为几组时点照片，而非期间录像，只能证明时点状况，而不能证明期间状况。加之，第一，该照片不能反映小区真实环境，因为照片的背景虽为上诉人提供物业管理服务的小区，但其除背景之外的影像无法进行核实；第二，该照片没有连续性，当然不能以点概面。因此，一审法院认定的部分事实与客观事实不符，且证据不足证明上诉人存在过错，应当依法予以撤销，并改判支持上诉人之原审诉讼请求。二、一审判决法律适用错误，应当依法予以撤销，并改判支持上诉人的全部上诉请求。被上诉人王波二审答辩称：物业公司没有尽到物业服务责任，老年活动室没有成立，小区绿化没有管理到位，其与招商商置（贵州毕节）投资有限公司、毕节招商局物业管理有限公司签订的《合同转让三方协议》无效，请求撤销原判，查清事实后依法改判。原审原告招商局物业管理有限公司毕节分公司向一审法院起诉请求:1、请求判令被告向原告支付物业管理费11921.4元；（自2017年1月1日起计算，暂计至2020年9月30日）2、请求判令被告向原告支付滞纳金4，112.95元（自2017年7月1日起计算，暂计至2020年9月30日，至被告付清物业管理费之日止）3、物业费以及滞纳金费用共计人民币16034.05元；4、所有诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年8月20日，招商商置（贵州毕节）投资有限公司与毕节招商局物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，约定毕节招商局物业管理有限公司对招商花园城小区的物业进行管理，合同期限暂定3年自2012年8月1日至2015年7月31日止，并约定如果合同期满而业主大会尚未成立的，合同有效期自动顺延和住房按照1.8元/平方米标准收取。2017年9月30日，招商商置（贵州毕节）投资有限公司、毕节招商局物业管理有限公司和原告招商局物业管理有限公司毕节分公司签订《合同转让三方协议》，约定招商商置（贵州毕节）投资有限公司同意于2017年10月1日，将其与毕节招商局物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》中，毕节招商局物业管理有限公司所承担的责任、权利、义务全部转移给原告招商局物业管理有限公司毕节分公司。《合同转让三方协议》签订后，原告进驻招商花园城小区，对该小区的物业进行管理至今。原被告双方因物业费缴纳问题协商未果，原告诉至法院。另查明，被告王波系招商花园城E区的业主，每月应缴纳物业费264.92元。2016年12月6日，毕节招商局物业管理有限公司与被告王波签订了《前期物业服务协议》，约定毕节招商局物业管理有限公司对被告居住的小区进行物业管理，约定以每平方米1.8元标准按照房屋建筑面积收取物业费。每三个月收取一次物业费，物业管理缴纳费用的时间为每季度6日前提前预收三个月。被告于2017年1月1日至今未缴纳过物业费。涉案小区内车库车辆摆放杂乱、车库内卫生偶尔不整洁，楼房过道卫生偶尔不干净，小区绿化中的树木死亡未更换。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。”之规定,本案中,招商商置（贵州毕节）投资有限公司与毕节招商局物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》、招商商置（贵州毕节）投资有限公司、毕节招商局物业管理有限公司和原告招商局物业管理有限公司毕节分公司签订《合同转让三方协议》以及毕节招商局物业管理有限公司与被告王波签订了《前期物业服务协议》均系双方当事人的真实意思表示,上述物业合同对被告具有法律上的约束力,双方均应当按照合同约定履行各自义务。原告对招商花园城小区管理履行了管理义务,并非强制交易收取物业服务费,且被告已实际接受了原告提供的物业服务。结合上述合同中约定的物业费支付方式，对原告要求被告支付2017年1月1日至2020年12月31日期间的物业费12716.76元的诉讼主张,因被告抗辩原告的服务有瑕疵,小区车库中车辆摆放杂乱、车库内卫生不整洁，楼房过道卫生不干净，小区绿化中的树木死亡未更换等，对其抗辩理由予以采纳。经综合全案考虑,对原告的该项诉请,本院酌情扣减20%后予以支持10173.41元（12716.76×80%）,超出部分不予支持。对原告主张的滞纳金，因原被告双方均有违约情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定。因此，对原告主张的滞纳金，不予以支持。对于被告王波抗辩房屋裂口的问题，不属于双方约定的物业管理范围，本案不做处理。综上所述,根据《中华人民共和国合同法》第六十条,一百零七条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条的规定,判决:一、被告王波于本判决发生效力之日起立即支付原告招商局物业管理有限公司毕节分公司自2017年1月1日至2020年12月31日期间的物业费10173.41元；二、驳回原告招商局物业管理有限公司毕节分公司的其他诉讼请求。案件受理费110.00元（已按简易程序减半收取）,由被告王波负担88.00元，由原告招商局物业管理有限公司毕节分公司负担22.00元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。经二审审理查明：一审认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：上诉人在提供物业服务过程中是否存在服务不到位的瑕疵，原判由其承担20%责任是否妥当。经查，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”之规定，招商商置（贵州毕节）投资有限公司与毕节招商局物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，招商商置（贵州毕节）投资有限公司、毕节招商局物业管理有限公司和上诉人招商局物业管理有限公司毕节分公司签订《合同转让三方协议》以及毕节招商局物业管理有限公司与被上诉人王波签订的《前期物业服务协议》均系双方当事人的真实意思表示,具有法律上的约束力,双方均应当按照合同约定履行各自义务。本案中，上诉人已提供物业管理服务，作为小区业主的被上诉人王波应当按合同约定交纳物业管理费用。王波所提上诉人对小区安保、绿化和卫生等管理不到位，未充分履行合同义务，其房屋开裂不过问等理由，属于物业公司的服务瑕疵，不是拒交物管费的理由。上诉人所提不存在物业服务瑕疵的理由，与客观事实不符，原判根据以上法律规定，结合上诉人存在服务不到位的瑕疵和全案情况，由其承担20%的责任并无不当。上诉人所提上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费44元，由上诉人招商局物业管理有限公司毕节分公司承担。本判决为终审判决。审判长 舒 平审判员 吴 丹审判员 代 珊二〇二一年七月九日书记员 宗航程