贵州省遵义市播州区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0304民初4653号原告：王泽忠，男，1968年7月27日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：王玻，男，1994年2月13日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。系原告之子。委托诉讼代理人：皮志芬，女，1968年10月31日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。系原告之妻。被告：四川本三建筑工程有限公司，住所地：四川省泸州市纳溪区龙车镇龙兴街。统一社会信用代码：91510503MA627Q8W1W。法定代表人：胡国强，职务不详。原告王泽忠与被告四川本三建筑工程有限公司（四川本三公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王泽忠到庭参加诉讼，被告四川本三建筑工程有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告王泽忠向本院提出诉讼请求：一、请求判决确认原、被告双方于2020年8月15日签订的《租赁合同》已于2021年3月31日解除；二、请求判决被告向原告支付从2021年1月1日起至2021年3月31日止欠付的履约保证金10000.00元、租金546000.00元及违约金19656.00元；三、请求判决被告向原告支付代其交纳的物管费16418.96元、装修保证金2000.00元，合计18418.96元，并从起诉之日起，以19654.8元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍向原告支付资金占用费；四、请求判决被告限期将案涉租赁物腾空返还给原告，并支付从判决确认租赁合同解除之日起至商铺实际返还的逾期腾房占有使用费及利息（房屋占有使用费按照上述月租金标准18200.00元的2倍计算；利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；五、本案的诉讼费用、保全费、保全保险费等由被告承担。事实和理由：2020年8月15日，原告作为甲方与被告作为乙方签订了《租赁合同》，合同约定原告将位于遵义市播州区出租给被告使用，用于商业经营，租赁期限为五年，自2020年8月1日至2025年12月31日（其中2020年12月31日前为免租期），租金标准为前三年每月18200.00元，从第四年期租金在前一年租金基础上上浮6%，第五年起租金在前一年租金基础上上浮8%，租金支付方式为先付后用，第一次支付租金为2020年12月31日后十日内支付，本合同履约保证金为10000.00元，该保证金乙方应自签署合同之日起七个工作日内向甲方交纳，物业费由被告按照原告与物业公司签订的合同价格将物业费支付给原告，由原告支付给物业公司，另合同约定了相关送达地址、违约责任及计算标准。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁物，被告收到租赁物后随即进行了装修，但被告自签订合同后，未按照合同约定向原告支付履约保证金及物业管理费，原告于2020年9月4日向被告发函要求其履行合同义务，但被告未予理睬。因被告违约行为导致原告于2020年9月22日起陆续代其向物业公司交纳物业费16418.96元及装修保证金2000.00元，造成原告经济损失。合同约定的免租期届满后，被告依旧未按照合同约定时间支付租金。因被告的违约行为，导致原告的合同目的无法得以实现，故原告按照合同约定，于2021年3月29日向被告发出《关于解除租赁合同的函》，被告于2021年3月30日签收，但原告至今未得到被告的回应。原告据此诉至法院请求如上。被告四川本三公司未到庭，无答辩。原告围绕诉讼请求，依法提交了《商品房买卖合同》、《租赁合同》、《履行合同催告函》、《关于解除租赁合同的函》、装修保证金收据、物业费发票、现场照片、快递信息查询单等证据，本院对原告提交的以上证据予以确认并作为定案的依据，结合当事人陈述认定本案事实如下：一、2020年8月10日，原告与案外人遵义保利置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定由原告向遵义保利置业有限公司购买位于贵州省遵义市播州区，2020年8月15日，原告作为甲方与被告作为乙方签订了《租赁合同》，合同第一条租赁范围约定“甲方将其所有的位于贵州省遵义市播州区物业壹套租赁给乙方，物业类型商业用房”，第三条租赁期限、租金、支付方式约定“乙方租赁甲方物业自行装修，前两年租金每月壹万捌仟贰佰元（小写：18200元），年租金总额218400.00元，从第四年起租金在前一年租金基础上上浮6%，第五年起租金在前一年租金基础上上浮8%，具体如下：1）第一年：年租金总额：￥218400元；2）第二年：年租金总额：￥218400元；3）第三年：年租金总额：￥218400元；4）第四年：年租金总额：￥231504元；5）第五年：年租金总额：￥250025元”、“实行先付后用原则，租金第一年每半年度支付一次，第一次支付租金为装修免租期届满（即2020年12月31日）后十日内支付，第二次支付租金时间为2021年6月30日前15日内支付，第二年起每年度支付一次，租金在每年度届满前15日支付下一年度租金”、“乙方应向甲方支付本合同的履约保证金为10000元。该履约保证金不是乙方预付租金、物业管理费及其他费用，仅是乙方履行本合同约定义务的保证。由乙方自签署本合同之日起七个工作日内向甲方交纳”、“物业管理费由乙方按照甲方与物业管理公司签订的合同价格将物业管理费交付给甲方，由甲方支付给物业管理公司。物业管理费的支付时间为：乙方应在每年度届满前15日前支付下一年度物业管理费。免租期产生的物业管理费由乙方承担，自本合同签订之日起七个工作日内将物业管理费支付给甲方”、第四条装修期约定“乙方享有不超过150天的免租金装修期，免租期自本合同约定租期起算之次日起至2020年12月31日止”、第七条违约责任“乙方有下列情形之一的，甲方可以解除合同，收回物业，由此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿：1）未经甲方书面同意，擅自将物业全部或者部分转租、分租、转让、转借或与他人调换的；2）未经甲方书面同意，擅自拆、改变物业结构，影响该物业整体安全及公众安全，或损坏物业导致物业严重损坏或物业安全无法保证的；3）擅自改变本合同规定的租赁用途的，利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；4）拖欠租金壹个月或空置贰个月的（如遇不可抗力和自然灾害除外）5）乙方违反本合同及其补充条款的约定；6）法律、法规或本合同其他条款允许甲方单方提前解除合同的其他情况”、“因乙方违约，甲方解除合同或本合同租赁期限届满，乙方应于合同终止之目起30日内将租赁物业按现状返还甲方。逾期返还的，每逾期一日，应向甲方支付返还租赁物业时日租金的二倍的违约金，直至返还租赁物业之日止”、“甲方无故单方面解除该合同的，甲方须对乙方的装修费用进行补偿，且赔偿乙方当年年租金30%的违约金”；二、2020年11月28日，原告向按照原被告双方签订的《租赁合同》中载明的被告送达地址向被告邮寄《履行合同催告函》，要求被告支付原告履约保证金10000.00元及免租期产生的物管费。2021年3月29日，原告按照原被告双方签订的《租赁合同》中载明的被告送达地址向被告邮寄《关于解除租赁合同的函》，该函载明“致：四川本三建筑有限公司：2020年8月15日，你方与我签署《租赁合同》，约定你方承租本人位于贵州省遵义市播州区物业，用于商业经营用途，租赁期限为五年，自2020年8月1日至2025年12月31日。自签订合同起至今，你方未在规定的时间向我方支付履约保证金、物业管理费及租金，构成重大违约，导致我方不能实现合同目的，故特此函告你方：1.你方与本人之间签订的《租赁合同》于本函送达你方之日起解除；2.请你方在收到本函之日起30日内搬离物业内物品并交还本人；3.对你方未清理、搬离、搬迁的遗留物品，本人将按照合同约定处置，由此所产生的费用及损失由你方自行承担；4.你方应按照合同约定承担相应违约责任。请你方在收到本函之日起3日内与本人进行商铺交还、违约责任承担等事宜的协商。否则，本人将按照相关法律、《租赁合同》约定等，采取诉讼的方式，维护自身合法权益，追究你方违约责任”，被告于2021年3月30日签收；三、原告于2021年4月8日向保利贵州物业管理有限公司遵义分公司缴纳了保利未来城市四街区Ｂ2-Ｄ1-1-9号房屋2020年9月22日至2021年6月30日的物业费16148.96元。本院认为，原被告双方在平等自愿的基础上签订了《租赁合同》，约定由被告租赁原告所有的房屋并支付原告租金，该合同系原被告双方在平等自愿的基础上签订的，且合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，双方签订的《租赁合同》合法有效，根据《中华人民共和国民法典》第七百零三条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”之规定，原被告双方成立租赁合同关系，双方应当按照合同约定履行义务，原告按照合同约定向被告提供了租赁物，被告未按合同约定支付租金，双方签订的合同中约定了如被告拖欠一个月租金原告即可解除合同，被告在免租期届满后一直未支付原告租金，在收取原告的《履行合同催告函》和《关于解除租赁合同的函》后仍未履行交付租金的义务，现原告诉请要求解除原被告双方签订的《租赁合同》，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同”、第五百六十五条第一款“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力”之规定，原被告双方签订的《租赁合同》已于被告签收原告邮寄的《关于解除租赁合同的函》之日即2021年3月30日解除。原告诉请要求被告腾空租赁物并交还原告，由于双方签订的《租赁合同》已经解除，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失”之规定，对原告的该项诉讼请求本院依法予以支持。原告诉请被告支付租金、物业费，应当由被告按照合同约定的租赁费支付原告从免租期届满次日即2021年1月1日至合同解除之日即2021年3月30日止的租金54,600.00元（18,200.00元/月×3个月），并支付原告为其代付的从2020年9月22日至2021年3月30日止的物业费10,861.76元（16,148.96元÷281日×189日）。原告诉请要求被告支付合同履约保证金，因双方签订的合同已经解除，被告已无必要支付履约保证金，对原告的该项诉讼请求本院依法不予支持。原告诉请要求被告支付违约金，由于双方签订的合同中约定的违约金过高，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”之规定，本院酌情认定由被告以应付未付租金即54,600.00元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算从逾期之日即2021年1月11日起至租金付清之日止的违约金。原告诉请要求被告参照房屋租金标准的两倍支付从合同解除之日至被告腾空房屋并返还原告之日止的房屋使用费，由于被告在《关于解除租赁合同的函》中明确告知被告“请你方在收到本函之日起30日内搬离物业内物品并交还本人”、“对你方未清理、搬离、搬迁的遗留物品，本人将按照合同约定处置，由此所产生的费用及损失由你方自行承担”，从以上约定来看，原告要求被告在30日内搬离，被告未在30日内办搬离，被告以其行为明确表达不履行搬离义务，原告在催告搬离的期限届满后未采取适当措施防止损失的扩大，对于其未采取措施导致的扩大部分损失，根据《中华人民共和国民法典》第五百九十一条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿”之规定，对该部分的损失本院依法不予支持。被告四川三本公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，本案依法缺席审理。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款、第五百六十五条第一款、第五百六十六条第一款、第五百八十五条第二款、第五百九十一条、第七百零三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告四川本三建筑工程有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内将位于贵州省遵义市播州区的房屋腾空交还原告王泽忠。二、由被告四川本三建筑工程有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付原告王泽忠租金54,600.00元并以未付租金为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算从2021年1月11日起至租金付清之日止的违约金。三、由被告四川本三建筑工程有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付原告王泽忠为其代偿的物业费10,861.76元。四、驳回原告王泽忠的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1,176.00元，由被告四川本三建筑工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。本判决书发生法律效力后，权利人可在判决书规定的履行期限届满后二年内向本院或被执行财产所在地的基层人民法院申请强制执行。审判员  任加凤二〇二一年七月十五日书记员  王燕茹