山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0791民初2288号原告：王国美，女，1964年1月15日出生，汉族，住潍坊高新区。委托诉讼代理人：戴双双（系原告王国美女儿），女，住潍坊高新区。被告：潍坊清颐置业有限公司，住所地潍坊高新区新城街道北海社区东风东街5738号清荷园12号综合楼1-1101。法定代表人：颜景刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：马来军，山东齐鲁（潍坊）律师事务所律师。原告王国美与被告潍坊清颐置业有限公司（以下简称清颐公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王国美及其委托诉讼代理人戴双双、被告清颐公司的委托诉讼代理人马来军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王国美向本院提出诉讼请求：1.判令清颐公司向王国美支付逾期办理房产证违约金43923元；2.诉讼费用由清颐公司承担。事实和理由：2018年6月20日，王国美（买受人）与清颐公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，购买清颐公司开发的清颐阁住宅小区10号楼1单元101室房屋，并于次日依约付清总房款2033511元。《商品房买卖合同》第二十条约定买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。清颐公司于2019年1月17日将房屋交付于王国美，因清颐公司原因，王国美未能在2020年1月17日前取得房屋所有权证书，王国美实际取得房屋所有权证的时间为2020年8月20日，清颐公司违约共计216天。故王国美诉至本院，要求判如所请。清颐公司辩称，对王国美主张的违约时间及违约金数额不予认可。首先，2020年1月25日春节实际上已经发生疫情，至3月15日，潍坊市疫情缓解，潍坊市住建局要求稳步推进复工复产，该段时间（50天）属于不可抗力，按照民法典的规定，不可抗力造成合同义务不能履行的应当免除义务主体的违约责任。其次，2020年4月22日，清颐公司向王国美开具购房发票，王国美应当在拿到发票后自行到税务机关缴纳契税后再将发票交给清颐公司，由清颐公司为其办理不动产权证，但王国美直到2020年6月30日才去缴纳契税，该段时间（50天）因王国美自身原因导致办证迟延，清颐公司也不应当承担违约责任。再次，清颐公司在2020年7月7日即向不动产登记机关提交了全部办证材料，至此清颐公司已经完成合同约定的办证义务，对于不动产登记机关何时下发不动产证，清颐公司无法控制，因此对于不动产登记机关下证期间（44天）清颐公司不应当承担违约责任。综上，自2020年1月17日起至2020年8月19日止共计215天，扣除上述144天，剩余71天属于清颐公司承担违约责任的时间，按照合同约定计算清颐公司应当承担的违约金数额为14438元（2033511元*1?*71天）。本院经审理认定事实如下：2018年6月20日，王国美（买受人）与清颐公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（预售），约定买受人购买出卖人开发的清颐阁10号楼1单元101号房屋一套，预测建筑面积为141.57平方米，其中套内面积122.6平方米，公摊共有建筑面积18.97平方米，单价为每平方米14364元，总价款为2033511元。付款方式为一次性付款，买受人应当于2018年6月21日前支付全部价款。出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。第二十条房屋登记（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，王国美按约支付房款，清颐公司于2019年1月17日将案涉房屋交付王国美。清颐公司于2020年4月22日为王国美出具购房发票，王国美于2020年7月7日自行交纳契税，双方均认可清颐公司于2020年7月7日向不动产登记机关提交全部办证材料，不动产登记机关于2020年8月20日为王国美办理案涉房屋产权登记。案涉房屋所在的10号住宅楼于2019年9月26日办理了鲁（2019）潍坊市高新区不动产权第0064760号产权证。清颐公司主张自2020年1月25日至2020年3月15日，因疫情原因导致清颐公司无法协助王国美办理产权手续，并非清颐公司原因导致，应予扣除。王国美质证称，根据双方合同约定，房产证应于2020年1月17日办理完毕，逾期办证与疫情无关。清颐公司主张因王国美要求自己单独交纳契税，故清颐公司2020年4月22日出具发票后，王国美于2020年7月7日自行交纳契税，该段时间因王国美自身原因导致办证迟延。王国美辩称，清颐公司2020年4月22日出具王国美的发票属实，但直至5月份才将发票交付王国美，告知其等待交税。经查明，王国美交纳契税的前提是清颐公司需到税务局提交纳税申报表等材料，但清颐公司未提交证据证明其已经在王国美交税前将需要其提交的纳税申报表等材料交至税务局，故清颐公司主张系因王国美自己纳税的原因导致办证迟延，与本院查明的事实不符，本院不予采信，对该段逾期办证时间不予扣除。本院认为，买受人王国美与出卖人清颐公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按约履行。案涉商品房买卖合同明确约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，王国美按约支付房款，清颐公司于2019年1月17日将案涉房屋交付王国美，故清颐公司应依约协助王国美于2020年1月17日前取得该商品房的房屋所有权证书。本案中，清颐公司在取得案涉房屋所在楼房的房屋所有权证书，案涉房屋达到办证条件后，并未积极向王国美出具发票，亦未积极向税务机关提交办税应由清颐公司提交的纳税申报表，致使王国美未能在合同约定的时间内取得房屋所有权证书，应承担逾期办证违约责任。对于清颐公司主张的疫情不可抗力问题，因疫情发生在清颐公司迟延履行之后，期间不能免除其逾期办证违约责任。清颐公司与王国美提交办证材料之后，房管局何时办理房产证不可归责于出卖人清颐公司，对于提交办证材料之后的期间应予扣除。综上，本院计算确认清颐公司应支付王国美逾期办证的违约金数额为34773.04元（2033511元*1?*171天）。清颐公司的部分辩解意见，具有事实与法律依据，本院予以采信；部分辩解意见，与本院查明的事实不符，缺乏事实与法律依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条规定，判决如下：被告潍坊清颐置业有限公司支付原告王国美逾期办证违约金34773.04元，于本判决生效后十五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费449元，由原告王国美负担114元，由被告潍坊清颐置业有限公司负担335元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审判员  曹玉玲二〇二一年七月二十七日书记员  刘振宗