湖南省宜章县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1022民初381号 原告：吴国亮，男。 原告：彭玉红，女。 委托诉讼代理人：王华。 委托诉讼代理人：谭常亮。 被告：王招友，男。 被告：黄日德，男。 被告：高回军，男。 原告吴国亮、彭玉红与被告王招友、黄日德、高回军确认合同效力纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，依法适用简易程序，于3月18日第一次公开开庭审理，因案情复杂，本院于5月12日裁定转为普通程序，于5月25日进行第二次公开开庭审理。原告吴国亮、彭玉红及其共同委托诉讼代理人王华、被告黄日德、高回军（第二次未到庭）到庭参加诉讼，被告王招友经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴国亮、彭玉红向本院提出诉讼请求：1．依法确认原告与被告签订的《房屋拆迁补偿协议》无效。2．判决被告支付的保证金22.8万元归原告所有。3．判决被告所建两层新房按原告新房补偿面积所占比例归原告所有。4．本案受理费由被告承担。事实与理由：2011年3月8日，被告意欲投资将原告所在宜章玉溪镇南关街136号的房屋折旧建成商品房，并与原告签订一份《房屋拆迁补协议》，约定：被告补偿原告新房面积956.4平方米，并负责三通一平、土地规划、建设、办理产权证等，并承担所有税费，交纳保证金22.8万元，2012年9月31日交房，逾期交房，被告按每月1万元赔偿原告，2年不能竣工地面所有设施及保证金归原告所有，在合同签订前，补偿每户租金10800元，电视费补偿300元。合同签订后，原告按照合同的约定腾出了住房交于被告建设，可是，被告拆除原告房屋建设两层多的新房后便因资金不足而一直停止建设，几年来，原告等人多次催促被告履行协议约定义务，被告多次承诺但却未能动工建设，2020年5月，原告见被告无力继续履行合同义务，便提出解除合同，按照约定保证金不退，所建设的房屋归原告所有，超过部分租金、电视费等损失原告也不向被告追讨，除了被告黄日德签字认可外，被告王招友、高回军没有签字，造成事情等不到处理，2020年9月29日，原告等人向省委巡视组反映，交办单位玉溪镇人民政府经过调查作出了要求原告等人通过法律途径解决的处理意见。综上，被告在没有取得政府批准拆迁资格的情况下与原告签订合同并拆除原告房屋重建，违背了法律的强制性规定，被告口口声声保证完善政府相关手续，按期交房，却根本无力承担建设义务并严重违背约定，拖延近9年多的时间不能履行义务，造成原告多年不能重回家园，按照协议约定，被告应赔偿原告100余万元，现原告居住的房屋被拆无法返回原物，无法正常工作、学习和生活，并遭受重大经济、精神损失，根据我国法律规定特提起诉讼，请求贵院依法支持原告的请求，维护原告的合法权益。诉讼过程中，原告吴国亮、彭玉红变更第1项诉讼请求为：“请求依法判决解除原告与三被告签订的《房屋拆迁补偿协议》”，增加一项诉讼请求：“5．依法判决三被告立即返还原告交付给被告建设的土地423.4㎡”。变更诉讼请求申请书分别于2021年5月14日、19日送达王招友、黄日德和高回军。 被告高回军辩称：1．本案涉案房屋我只是在合同中签了字，后面合同履行全程没有参与，一概不知。2．解除合同协议书没有找我签字。 被告黄日德辩称：1．案涉合同无效，原来房子登记在吴统信名下，没有委托，我投资的损失200多万我愿意放弃，他们也不要来找我了。2．我们是以宜章县城建开发公司名义签的合同，现在是宜章宏达房地产开发有限公司名下的平安大厦项目部。 被告王招友未作答辩。 本院经审理认定事实如下：原告吴国亮、彭玉红系夫妻。房屋产权证号为宜房权证城关字第010100xx号房屋，坐落在玉溪镇南关街136号，系吴国亮私有房产，建筑面积142.97㎡，土地使用权总面积423.4㎡。2011年3月8日，原告吴国亮、彭玉红（甲方）与被告王招友、黄日德、高回军（乙方）等人签订《房屋拆迁补偿协议》，主要内容如下：甲方决定将南关街136号交付乙方开发建设，乙方补偿甲方新房面积956.4㎡。甲方在保证金交付后15天内搬迁完毕交乙方拆除，乙方负责拆除旧房，搞好三通一平工作及新房建设，负责土地规划、建设，办理好土地证、房产证，以及落实到每个家庭成员的分证办理，并承担所有的税费和费用，契证超出原有房产证部分，甲方每套房付2000元，其余不足部分由乙方负责。乙方在签订合同之时向甲方交纳保证金22.8万元，房产证、土地证及契证交甲方后，甲方一次性退还乙方保证金，乙方在2年内不能竣工，地面所有设施及保证金归甲方所有，合同签订之前，乙方补偿每户租金10800元，电视费300元，竣工交房时间为2012年9月31日等等。被告王招友、黄日德、高回军等人采取与原告吴国亮、彭玉红同样的方式，与案外人彭满秀、张少华、吴绪达、吴国均、吴绪红5户签订了《房屋拆迁补偿协议》。协议签订后，被告王招友、黄日德、高回军等人向原告吴国亮、彭玉红交纳了保证金22.8万元，原告吴国亮、彭玉红搬迁完毕并将房屋交付被告王招友、黄日德、高回军等人拆除。被告王招友等人将原告吴国亮、彭玉红及案外人彭满秀、张少华、吴绪达、吴国均、吴绪红房屋被拆除后的土地进行整合，准备开发建设“平安大厦”，开发资质挂靠在宜章县宏达房地产开发有限公司，成立了“宜章县宏达房地产开发有限公司平安苑项目部”。被告王招友等人在未办理用地规划许可、建设工程规划许可等手续的情况下，开工建设了两层毛坯房，建筑面积约1900㎡，后由于被告王招友等人内部合伙经济问题而停止建设。2015年2月6日，“平安大厦”项目建设规划设计方案经宜章县人民政府审核通过，但由于资金等多方面原因，致使平安大厦项目未能重新启动。为此，原告吴国亮、彭玉红与被告黄日德协商解除协议，并制作了《终止（解除）土地转让协议书合同》，合同有被告黄日德签名，原告吴国亮、彭玉红及被告王招友、高回军等人未签名。2020年9月29日，原告彭玉红等人向政府有关部门投诉，要求被告王招友等人尽快启动项目建设交付住房，宜章县玉溪镇人民政府约谈了被告王招友等人，建议拟定可行方案，被告王招友、黄日德称因合伙人内部经济矛盾无法达成共识，资金断链，项目无法再次启动。为此，宜章县玉溪镇人民政府建议投诉人通过司法途径解决，原告吴国亮、彭玉红遂于2021年2月向本院起诉。 另查明，本案所涉土地使用权已于2016年3月2日注销，尚未办理转移登记。 本院认为，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担风险，只收取固定利益的，应当认定土地使用权转让合同。”本案中，原、被告约定由原告吴国亮、彭玉红提供土地，被告王招友、黄日德、高回军出资开发房地产，原告吴国亮、彭玉红不承担经营风险，只收取固定利益，分配固定数量房屋，应认定原、被告之间为土地使用权转让合同法律关系。原、被告之间签订的《房屋拆迁补偿协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性效力性规定，合法有效，对原、被告双方具有约束力，当事人应当按照约定履行自己义务。原告吴国亮、彭玉红按照合同约定将旧房交由被告王招友、黄日德、高回军拆除，提供了土地，履行了合同义务。被告王招友、黄日德、高回军没有按合同约定完成房地产开发建设，至今仅建两层毛坯房，无法按约定交付房屋履行合同义务，已构成违约。被告王招友、黄日德在原告吴国亮、彭玉红信访中，接受政府约谈时表示“平安大厦”项目因合伙内部经济矛盾已无法达成共识，资金链断裂，项目无法再次启动，无法继续履行合同，原告吴国亮、彭玉红合同目的无法实现。原告吴国亮、彭玉红请求解除协议的理由成立，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，涉案房屋已经拆除，已无法恢复原状。原告吴国亮、彭玉红请求判决被告王招友、黄日德、高回军所建两层毛坯房按补偿面积所占比例归原告所有，因该两层毛坯房尚未取得相关合法手续，本院对该两层毛坯房的权属不作处理，原告吴国亮、彭玉红的该项诉讼请求本院不予支持。被告王招友经传票传唤未到庭参加诉讼，黄日德、高回军第二次开庭审理未到庭，因此产生的不利后果由其自身承担，本院可以缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第三款、《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条第二款、第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下： 一、原告吴国亮、彭玉红与被告王招友、黄日德、高回军签订的《房屋拆迁补偿协议》于2021年5月19日解除。 二、被告王招友、黄日德、高回军赔偿原告吴国亮、彭玉红旧房拆除损失228000元，此款以被告王招友、黄日德、高回军向原告吴国亮、彭玉红交纳的228000元保证金抵扣。 三、被告王招友、黄日德、高回军于本判决生效后三十日内将宜章县玉溪镇南关街136号面积423.4㎡的土地使用权返还原告吴国亮、彭玉红。 四、驳回原告吴国亮、彭玉红其他诉讼请求。 案件受理费4720元，由被告王招友、黄日德、高回军负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  刘代全 人民陪审员  彭 云 人民陪审员  曹 艳 二〇二一年七月十三日 法官 助理  刘子颖 书 记 员  邓雪芬 附：相关法律条文和司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民法典》 第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。 当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第十条土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理： （一）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持； （二）均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持； （三）均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持； （四）合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。 未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。 第二十四条合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。