广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0783民初2807号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司开平分公司，住所地：广东省开平市长沙街道办事处开平大道**碧桂园翡翠湾峰景苑一街**首层**铺位。负责人：肖智华。委托诉讼代理人：徐秀贤，该公司员工。委托诉讼代理人：陈娟丽，该公司员工。被告：葛名君，女，1983年4月19日出生，汉族，户籍地：湖北省宜昌市，住广东省开平市。委托诉讼代理人：黄赵敏，男，1986年10月5日出生，住广东省开平市，与被告葛名君系夫妻关系。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司开平分公司（以下简称“碧桂园物业开平分公司”）诉被告葛名君物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月27日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼）于2021年7月27日公开开庭进行了审理。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司开平分公司的委托诉讼代理人徐秀贤及被告葛名君的委托诉讼代理人黄赵敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园物业开平分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2020年12月至2021年3月物业服务费人民币401.04元，违约金人民币60.15元；费用合计：461.19元。2、判令被告承担本案全部诉讼费用。本院查明：2018年10月1日，碧桂园物业开平分公司（原广东碧桂园物业服务股份有限公司开平分公司）与葛名君签订《碧桂园·翡翠湾前期物业服务协议》。该协议约定主要有以下内容:一、第一条载明：甲方（葛名君）同意建设单位选聘乙方（碧桂园物业开平分公司）对本园区实施前期物业管理服务，授权乙方代为查验本园区的物业共用部分、共用设施设备；二、第四条第一款载明：甲方物业的房屋建筑面积为33.42平方米，甲方应按100.26元/月交纳物业服务费；三、第六条载明：“甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。物业服务费按月计收，乙方采用银行代收的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月5日（节假日或系统原因顺延），甲方应在扣费时间前保证交费账户存有足够金额以备扣费”；四、第十六条载明：“……甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费、本协议约定的各项分摊费用的，从应交费用之日的次月1日起，每逾期一日按应付费用的5‰交纳违约金……”。该协议还载明其他权利、义务内容。原、被告双方签订协议后，原告依约向被告提供物业服务，但被告没有依约向原告支付物业费，原告经催告未果，遂提起诉讼。至法庭辩论终结，被告没有依约向原告支付2020年12月至2021年3月物业费人民币401.04元。原告诉求的违约金是按照每日千分之五计付，从各月的物业费逾期缴纳的第二个月开始计算（例如：2020年12月期间的物业费的违约金从2021年2月1日开始计算）至2020年4月10日。另查明，葛名君于2020年11月1日收楼。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。碧桂园物业开平分公司（原广东碧桂园物业服务股份有限公司开平分公司）与葛名君于2018年10月1日签订的《碧桂园·翡翠湾前期物业服务协议》是双方自愿、真实、合法的意思表示，应受法律保护。双方应按物业服务协议享有权利和承担义务。葛名君称，其房屋与购房的图纸不一致，其向开发商和原告反馈，但未得到解决，以及碧桂园物业开平分公司在提供物业服务时服务不到位和存在超出经营范围的其他市场经营活动，认为没有得到相应的服务，故拒绝缴交物业费。本院认为，业主拒交物业管理费的抗辩权能否成立，应从物业服务条件、过程和效果等多方面综合分析，判断服务是否严重影响到业主生活程度、是否已构成根本违约，既不能一味认定物业服务瑕疵未达到根本违约而免除物业公司责任，亦不能依业主个人对服务满意程度就随意认定物业公司构成根本违约判定物业公司承担责任。不能仅以物业公司在某一时刻、部分时间段未及时履行合同即认定其物业服务存在瑕疵，而应结合其提供的物业服务是否存在持续性瑕疵的情况进行认定。且物业费是保障物业公司提供正常服务的物质基础，个别业主若以物业服务不到位即拒绝交纳物业费，不利于维护大多数交费业主的权益和小区整体利益。本案中，葛名君主张碧桂园物业开平分公司在提供物业服务时的服务不到位，认为其没有得到相应的服务，但葛名君提供的证据不能充分证明所谓的物业服务瑕疵已达到不缴纳物业管理费程度，故该意见本院不予采纳。至于葛名君反映房屋与购房的图纸不一致等房屋质量与结构问题，与本案不是同一法律关系，葛名君可另行主张权利；葛名君反映碧桂园物业开平分公司存在超出经营范围的其他市场经营活动属于行政管理范畴，与本案无关。因此，在碧桂园物业开平分公司履行物业服务后，葛名君仍应履行缴纳物业费义务。依照上述物业服务协议的约定及《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一、二款的规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”碧桂园物业开平分公司为葛名君提供物业管理服务，葛名君获得碧桂园物业开平分公司的物业管理服务后，按照等价有偿原则，应当向碧桂园物业开平分公司支付物业服务费用及逾期付费的违约金。碧桂园物业开平分公司请求葛名君交付物业费401.04元（100.26元×4月），于法有据，本院依法予以支持。至于逾期付款违约金，《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”葛名君不同意支付违约金，视为对违约金有异议。结合原、被告双方关于违约责任中的违约金约定（协议第十六条）及葛名君结欠物业费的原因、时长等因素，本院酌定涉案的违约金按起诉时一年期贷款市场报价利率（即年利率3.85%）计算。碧桂园物业开平分公司主张违约金从各月的物业费逾期缴纳的第二个月开始计算（例如：2020年12月期间的物业服务费的违约金从2021年2月1日开始计算），不违反法律法规及双方约定，本院予以采纳。经核算，违约金应为1.28元（详见附表），碧桂园物业开平分公司诉请超出部分，本院不予支持。案经调解，原、被告双方无法达成调解协议，本院依法判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条、第九百四十四条第一、二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条的规定，判决如下：被告葛名君应于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业费401.04元及违约金1.28元给原告碧桂园生活服务集团股份有限公司开平分公司；驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司开平分公司其他的诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元（此款原告碧桂园生活服务集团股份有限公司开平分公司已预交），由原告碧桂园生活服务集团股份有限公司开平分公司负担3元，由被告葛名君负担22元（经原告碧桂园生活服务集团股份有限公司开平分公司同意，此款由被告葛名君直接支付给原告碧桂园生活服务集团股份有限公司开平分公司，原告碧桂园生活服务集团股份有限公司开平分公司不再向本院申请诉讼费退费。）。本判决为终审判决。审 判 员 邝玖瑜二〇二一年七月三十日法官助理 关巧玲书 记 员 张淑贤附表：违约金计算表月份金额（元）逾期天数（计至2021.4.10）年利率违约金（元）2020.12100.263.85%0.742021.1100.263.85%0.442021.2100.263.85%0.102021.3100.26合计401.041.28广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0783民初2807号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司开平分公司，住所，住所地：广东省开平市长沙街道办事处开平大道**碧桂园翡翠湾峰景苑一街**首层**铺位DIV>负责人：肖智华。委托诉讼代理人：徐秀贤，该公司员工。委托诉讼代理人：陈娟丽，该公司员工。被告：葛名君，女，1983年4月19日出生，汉族，户籍地：湖北省宜昌市，住广东省开平市。委托诉讼代理人：黄赵敏，男，1986年10月5日出生，住广东省开平市，与被告葛名君系夫妻关系。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司开平分公司（以下简称“碧桂园物业开平分公司”）诉被告葛名君物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月27日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼）于2021年7月27日公开开庭进行了审理。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司开平分公司的委托诉讼代理人徐秀贤及被告葛名君的委托诉讼代理人黄赵敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园物业开平分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2020年12月至2021年3月物业服务费人民币401.04元，违约金人民币60.15元；费用合计：461.19元。2、判令被告承担本案全部诉讼费用。本院查明：2018年10月1日，碧桂园物业开平分公司（原广东碧桂园物业服务股份有限公司开平分公司）与葛名君签订《碧桂园·翡翠湾前期物业服务协议》。该协议约定主要有以下内容:一、第一条载明：甲方（葛名君）同意建设单位选聘乙方（碧桂园物业开平分公司）对本园区实施前期物业管理服务，授权乙方代为查验本园区的物业共用部分、共用设施设备；二、第四条第一款载明：甲方物业的房屋建筑面积为33.42平方米，甲方应按100.26元/月交纳物业服务费；三、第六条载明：“甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。物业服务费按月计收，乙方采用银行代收的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月5日（节假日或系统原因顺延），甲方应在扣费时间前保证交费账户存有足够金额以备扣费”；四、第十六条载明：“……甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费、本协议约定的各项分摊费用的，从应交费用之日的次月1日起，每逾期一日按应付费用的5‰交纳违约金……”。该协议还载明其他权利、义务内容。原、被告双方签订协议后，原告依约向被告提供物业服务，但被告没有依约向原告支付物业费，原告经催告未果，遂提起诉讼。至法庭辩论终结，被告没有依约向原告支付2020年12月至2021年3月物业费人民币401.04元。原告诉求的违约金是按照每日千分之五计付，从各月的物业费逾期缴纳的第二个月开始计算（例如：2020年12月期间的物业费的违约金从2021年2月1日开始计算）至2020年4月10日。另查明，葛名君于2020年11月1日收楼。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。碧桂园物业开平分公司（原广东碧桂园物业服务股份有限公司开平分公司）与葛名君于2018年10月1日签订的《碧桂园·翡翠湾前期物业服务协议》是双方自愿、真实、合法的意思表示，应受法律保护。双方应按物业服务协议享有权利和承担义务。葛名君称，其房屋与购房的图纸不一致，其向开发商和原告反馈，但未得到解决，以及碧桂园物业开平分公司在提供物业服务时服务不到位和存在超出经营范围的其他市场经营活动，认为没有得到相应的服务，故拒绝缴交物业费。本院认为，业主拒交物业管理费的抗辩权能否成立，应从物业服务条件、过程和效果等多方面综合分析，判断服务是否严重影响到业主生活程度、是否已构成根本违约，既不能一味认定物业服务瑕疵未达到根本违约而免除物业公司责任，亦不能依业主个人对服务满意程度就随意认定物业公司构成根本违约判定物业公司承担责任。不能仅以物业公司在某一时刻、部分时间段未及时履行合同即认定其物业服务存在瑕疵，而应结合其提供的物业服务是否存在持续性瑕疵的情况进行认定。且物业费是保障物业公司提供正常服务的物质基础，个别业主若以物业服务不到位即拒绝交纳物业费，不利于维护大多数交费业主的权益和小区整体利益。本案中，葛名君主张碧桂园物业开平分公司在提供物业服务时的服务不到位，认为其没有得到相应的服务，但葛名君提供的证据不能充分证明所谓的物业服务瑕疵已达到不缴纳物业管理费程度，故该意见本院不予采纳。至于葛名君反映房屋与购房的图纸不一致等房屋质量与结构问题，与本案不是同一法律关系，葛名君可另行主张权利；葛名君反映碧桂园物业开平分公司存在超出经营范围的其他市场经营活动属于行政管理范畴，与本案无关。因此，在碧桂园物业开平分公司履行物业服务后，葛名君仍应履行缴纳物业费义务。依照上述物业服务协议的约定及《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一、二款的规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”碧桂园物业开平分公司为葛名君提供物业管理服务，葛名君获得碧桂园物业开平分公司的物业管理服务后，按照等价有偿原则，应当向碧桂园物业开平分公司支付物业服务费用及逾期付费的违约金。碧桂园物业开平分公司请求葛名君交付物业费401.04元（100.26元×4月），于法有据，本院依法予以支持。至于逾期付款违约金，《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”葛名君不同意支付违约金，视为对违约金有异议。结合原、被告双方关于违约责任中的违约金约定（协议第十六条）及葛名君结欠物业费的原因、时长等因素，本院酌定涉案的违约金按起诉时一年期贷款市场报价利率（即年利率3.85%）计算。碧桂园物业开平分公司主张违约金从各月的物业费逾期缴纳的第二个月开始计算（例如：2020年12月期间的物业服务费的违约金从2021年2月1日开始计算），不违反法律法规及双方约定，本院予以采纳。经核算，违约金应为1.28元（详见附表），碧桂园物业开平分公司诉请超出部分，本院不予支持。案经调解，原、被告双方无法达成调解协议，本院依法判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条、第九百四十四条第一、二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条的规定，判决如下：被告葛名君应于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业费401.04元及违约金1.28元给原告碧桂园生活服务集团股份有限公司开平分公司；驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司开平分公司其他的诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元（此款原告碧桂园生活服务集团股份有限公司开平分公司已预交），由原告碧桂园生活服务集团股份有限公司开平分公司负担3元，由被告葛名君负担22元（经原告碧桂园生活服务集团股份有限公司开平分公司同意，此款由被告葛名君直接支付给原告碧桂园生活服务集团股份有限公司开平分公司，原告碧桂园生活服务集团股份有限公司开平分公司不再向本院申请诉讼费退费。）。本判决为终审判决。审 判 员 邝玖瑜二〇二一年七月三十日法官助理 关巧玲书 记 员 张淑贤附表：违约金计算表月份金额（元）逾期天数（计至2021.4.10）年利率违约金（元）2020.12100.263.85%0.742021.1100.263.85%0.442021.2100.263.85%0.102021.3100.26合计401.041.28