西藏自治区高级人民法院   民事判决书   （2021）藏民终68号   上诉人（一审被告，反诉原告）：贺军。   委托诉讼代理人：陶韬，西藏明亨律师事务所律师。   被上诉人（一审原告，反诉被告）：郭远琼。   委托诉讼代理人：胡智宏，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。   委托诉讼代理人：杨迪，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。   上诉人贺军与被上诉人郭远琼房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区昌都市中级人民法院（2019）藏03民初8号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人贺军的委托诉讼代理人陶韬、被上诉人郭远琼的委托诉讼代理人胡智宏、杨迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   贺军上诉请求：1.请求二审法院依法撤销一审判决并依法改判或发回重审；2.请求二审法院判令由被上诉人承担本案一、二审的诉讼费用。事实与理由：一、一审法院程序违法，应予发回重审。上诉人在一审举证期间向一审法院申请调取涉案房屋规划许可证、消防验收合格证明等证据，一审法院迟迟未予调取也未通知上诉人是否应当调取上述证据，只是在判决书中简单阐述无调取证据的必要性。上诉人认为己方申请调取的证据是本案审理的关键，如果涉案房屋没有规划许可证、消防验收合格证明等文件，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定以及住建部发布的《商品房屋租赁管理办法》第六条规定，涉案的《酒店承包合同》肯定是无效的，一审法院却以被上诉人提交的房屋产权证书为由认定被上诉人具有涉案房屋的出租权来认定合同的效力完全是违法的，故一审法院不同意上诉人的调查取证属于严重的程序违法。二、一审法院认定涉案房屋不存在质量问题属于事实认定错误，最终导致一审判决错误。1.根据上诉人与被上诉人之间签订的《酒店承包合同》关于甲方义务的约定（第六条第一项）：“甲方保证该房屋的使用安全”，上诉人承租涉案房屋后发现房屋坍塌、墙体脱落，无法正常居住，同时为进一步证明房屋质量问题，上诉人向一审法院提出房屋质量鉴定，鉴定结论为：“建筑安全性均低于现行规范的要求，显著影响结构整体承载能力，应采取措施，且可能有少数构件应立即采取措施”。根据上述结论可知涉案房屋是存在质量问题，该事实在一审庭审中鉴定人员也当庭进行了相应陈述。但一审法院却不顾事实，认定涉案房屋可以达到安全使用的条件。2.在被上诉人无法保证涉案房屋安全使用的前提下无权向上诉人收取租金，理由主要有：第一，被上诉人的房屋无法使用的原因是被上诉人造成的，上诉人不应支付租金；第二，上诉人不缴纳租金系行使不安抗辩权。三、一审法院驳回上诉人的反诉请求属于事实认定错误。1.涉案合同应为无效合同，根据《合同法》第五十八条规定，过错方应对无过错方进行赔偿，因此本案的被上诉人是导致合同无效的过错方，应对上诉人提出的反诉即对涉案房屋投资的328万元承担赔偿责任。2.假使涉案合同系合法有效合同，由于被上诉人未履行出租人的法定义务，致使上诉人租赁的房屋无法正常营业，被上诉人也应承担赔偿责任。综上，一审法院程序违法、事实认定错误，请求二审法院依法改判并支持上诉人的上诉请求。   郭远琼向一审法院起诉请求：1.判决被告贺军向原告支付承包租金3,176,900元；2.请求被告贺军向原告支付违约金2,000,000元；3.由被告贺军承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年3月10日，原、被告双方签订了《酒店承包合同》，合同约定原告将其所拥有的××县草原总店”交给被告贺军进行承包经营，承包期限五年，自2016年3月11日起至2021年3月10日止，约定第一年承包租金为900,000元，之后的租金按照年递增10%，缴纳时间为每年需提前30日缴纳下一年度的承包租金。合同签订后，原告当即向被告贺军交付了该驿站，被告贺军也开始进行经营活动。但直到今日，被告贺军仅仅向原告支付了1,000,000元的承包租金，剩余部分经多次催缴无果，被告贺军的行为已构成违约，特诉至法院。   后原告郭远琼变更诉讼请求，事实和理由：因本案时间跨度较长，依据双方签订的《酒店承包合同》约定，被告贺军应当于2020年2月17日向原告缴纳2020年度的房屋租金。在原告起诉时该项金额并未发生，而现如今早已超过该支付时间节点半年有余，但对方仍未缴纳，因此请求增加原第一项诉讼请求中承包租金的金额为1,317,690元；此外，请求减少原第二项诉讼请求中违约金的金额351,623元。变更后的诉讼请求为，1.判令被告贺军向原告支付承包租金4,494,590元；2.判令被告贺军向原告支付违约金1,648,377元。以上二项合计为6,142,967元。3.判令被告贺军承担本案诉讼费。   贺军向一审法院反诉请求：1.请求法院判令解除双方2016年3月10日签订的《酒店承包合同》；2.请求法院判令对方退还支付的承包租金1,400,000元；3.请求法院判令对方赔偿装修损失3,280,018.55元；4.请求法院判令对方赔偿预期利益共计300,000元；5.请求法院判令对方承担诉讼费。事实和理由：2016年3月10日，双方签订了《酒店承包合同》，合同约定对方将八宿县然乌镇蓝湖驿站草原总店承包给反诉人，同时在合同第二条约定了酒店的坐落、面积、装修、设施情况；在合同的第六条约定了“甲方保证该房屋的使用安全”。合同签订以后，反诉人按照合同的约定交纳了承包费用，但对方交付给反诉人的酒店地基下沉，存在严重的质量问题，不满足安全使用条件，且该酒店没有取得环评手续，也没有通过消防验收，导致无法正常经营。   一审法院经审理查明，原、被告双方于2016年3月10日签订了《酒店承包合同》。合同第三条约定：该驿站承包期限共5年，自2016年3月11日至2021年3月10日。第四条约定承包租金支付方式为该驿站每年承包租金为90万元，每年承包租金按年递增10%，以此类推。即五年租金分别为900,000元、990,000元、1,089,000元、1,197,900元、1,317,690元。合同第六条约定在承包期限内，甲方保证该房屋的使用安全（乙方使用不当除外），对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮的义务。双方同时就违约责任进行了约定。庭审结束后，原告郭远琼自认收到被告贺军缴纳的房屋租金1,400,000元。截止一审庭审结束前，被告贺军未提供要求原告郭远琼就案涉房屋进行修缮、加固等证据，亦未向原告郭远琼退还案涉房屋。   一审法院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告双方签订的《酒店承包合同》是否应当解除；二、被告贺军是否拖欠原告郭远琼租金，拖欠多少；原告郭远琼主张的违约金是否应当支持，支持多少。三、原告郭远琼是否应当返还被告贺军承包租金1,400,000元、赔偿装修损失3,280,018.55元、赔偿预期损失300,000元。   一审法院认为，原、被告签订的《酒店承包合同》，意思表示真实，为有效的合同，原、被告均应按照合同的约定履行各自的义务。关于第一个争议焦点，一审法院认为，被告贺军基于与原告郭远琼签订的《酒店承包合同》中第六条第一项中“甲方保证该房屋的使用安全”，要求解除该合同。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，被告贺军应就原告郭远琼出租的案涉房屋无法安全使用提供相应的证据。虽然被告贺军就案涉房屋质量申请了司法鉴定，云南特斯泰工程检测鉴定有限公司亦出具了意见为“建筑安全性均低于现行规范的要求”及“综合抗震能力不满足规范要求”的鉴定报告，但是该鉴定报告并不足以证明案涉房屋已经成为“危房”且无法使用，况且被告贺军在履行租赁合同的四年多时间里，并未提供任何证据证明其向原告郭远琼主张案涉房屋已经无法使用，或房屋主体需要修缮、加固等相关证据，足以说明案涉房屋可以达到安全使用的条件。因此，被告贺军主张解除双方签订的《酒店承包合同》无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于第二个争议焦点，一审法院认为，原、被告双方签订《酒店承包合同》后，根据该合同关于租金的约定，被告贺军共计需向原告郭远琼支付房屋租金5,494,590元。庭审时，被告贺军认为已经支付给原告郭远琼房屋租金1,400,000元，并在庭后提供了相关证据，原告郭远琼自认收到1,400,000元房屋租金。一审法院综合认定被告贺军还需向原告郭远琼支付房屋租金4,094,590元。对于原告郭远琼要求被告贺军支付4,094,590元的诉求予以支持，对于超出部分，一审法院不予支持。   关于原告郭远琼要求被告贺军支付违约金1,648,377元的诉讼请求，庭审时，被告贺军认为即使存在违约行为，其约定的违约金明显过高希望法院予以调整。一审法院认为，因为原告郭远琼并未提供被告贺军的违约行为给己方造成的损失大小，一审法院根据公平原则、诚实信用原则以及以补偿为主、以惩罚性为辅的违约金性质综合进行衡量，酌定该笔逾期付款违约金以每月1%的利息计算为宜。关于第三个争议焦点，一审法院认为，因被告贺军请求解除与原告郭远琼签订的《酒店承包合同》无事实和法律依据，因此，被告贺军主张原告郭远琼返还承包租金1,400,000元、赔偿预期损失300,000元的反诉请求不成立，一审法院不予支持。对于被告贺军提供的《蓝湖驿站（草原总店）装修、改造工程结算单》亦不予采信，被告贺军据此提出的赔偿装修损失3,280,018.55元的诉求于法无据，一审法院不予支持。关于被告贺军向本一审法院申请调取案涉房屋环评证明、消防验收合格证明等证据。一审法院认为，上述证据与被告贺军主张解除案涉《酒店承包合同》没有必然联系，且上述证据并不必然导致案涉房屋无法使用，双方亦未在合同中明确约定原告郭远琼需提交上述证据后方可出租房屋，因此，对于被告贺军的此项申请一审法院不予准许。关于被告贺军认为原告郭远琼未提供案涉房屋的规划许可证，根据相关司法解释，双方签订的《酒店承包合同》应为无效合同的问题。一审法院认为，原告郭远琼已经向一审法院提交了房屋产权证书，足以证明其有权出租案涉房屋，因此，对于被告贺军的此项主张，一审法院不予支持。   综上，原告郭远琼的诉求部分成立，一审法院依法予以支持；被告贺军的反诉不成立，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告（反诉原告）贺军自本判决生效后十日内向原告（反诉被告）郭远琼支付租金4,094,590元。同时，自2017年2月17日起，以490,000元（第二年租金为990,000元，减去原告郭远琼自认收到1,400,000元中支付完第一年租金900,000元剩余的500,000元）为基数，以月息1%的标准支付违约金至付清此款为止；自2018年2月17日起，以1,089,000元为基数，以月息1%的标准支付违约金至付清此款为止；自2019年2月17日起，以1,197,900元为基数，以月息1%的标准支付违约金至付清此款为止；自2020年2月17日起，以1,317,690元为基数，以月息1%的标准支付违约金至付清此款为止；二、驳回原告（反诉被告）郭远琼的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）贺军的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费54,800元，由原告（反诉被告）郭远琼负担22,345元，由被告（反诉原告）贺军负担32,455元。反诉案件受理费23,320.08元，由被告（反诉原告）贺军负担。鉴定人员出庭费用17,400元，由被告（反诉原告）贺军负担。   二审中，当事人未提交新证据。本院认定的事实与一审法院认定的事实一致。   本院认为，本案的焦点问题有两个：一、案涉《酒店承包合同》的效力认定问题；二、案涉房屋是否存在质量问题及是否应对相关损失予以赔偿。   对于焦点问题一，上诉人贺军主张由于被上诉人郭远琼一方未能提供案涉房屋规划许可证、消防验收合格证明等证据，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，案涉《酒店承包合同》应为无效，一审法院无视上诉人的上述主张属程序违法。被上诉人郭远琼主张案涉合同为有效合同，房产证书足以证明其权利，至今没有任何行政主管部门认定案涉房屋为违法建筑。本院认为，建设部在2008年发布现已失效的《房屋登记办法》第三十条规定：“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。”上述材料俱备是取得房产证书的前置程序，案涉房屋具有房产证书即证明其具有上述所有材料并通过了行政主管部门的审查，且至今也没有行政主管部门认定案涉房屋为违法或违章建筑，上诉人贺军主张一审法院程序违法、案涉合同无效不成立，本院不予支持。双方当事人在签订《酒店承包合同》时，意思表示真实，亦没有违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。上诉人贺军主张在合同履行期间，被上诉人在己方要求退租的情况下始终不来接手案涉房屋，拖延时间直至租赁合同履行完毕，存在履行上的恶意，法院不应支持被上诉人要求剩余租金的主张并应解除案涉合同。本院认为，上诉人对自己的上述主张没有提供相应证据，仅说明是口头退租，现合同约定的履行期限已结束，上诉人主张应解除合同且不应给付剩余租金不成立，本院不予支持。   对于焦点问题二，上诉人在一审中申请了案涉房屋质量的司法鉴定，其鉴定结论为案涉房屋结构的综合抗震能力不满足《建筑抗震设计规范》（GB50011）的要求，上诉人据此主张因案涉房屋质量不符合安全要求，被上诉人违反合同约定，应承担违约责任并赔偿装修损失328万元及预期利益损失。被上诉人主张案涉房屋建设时间较早，不符合后来的抗震标准是正常的，不存在违约问题，更不可能赔偿损失。本院认为，根据被上诉人郭远琼提交的房产证书和土地使用证书能够证明案涉房屋及土地确权是从2007年3月28日开始，案涉房屋建成于2008年，而在一审庭审中，鉴定人员出庭作证时说明《建筑抗震设计规范》（GB50011）是在2010年以后适用的标准。众所周知的是2008年汶川大地震后，国家确实对房屋抗震的要求提高了很多，而案涉房屋设计建造都在2008年之前，抗震烈度没有达到2010年之后的要求，但也达到了C级标准，并非不符合安全要求，上诉人的违约主张不能成立，本院不予支持。对于上诉人主张被上诉人对涉案房屋投资进行装修的328万元及预期利益承担赔偿责任，本院认为案涉合同第六条的约定，被上诉人郭远琼对于上诉人贺军的装饰装修部分不负修缮义务，且上诉人贺军提交的《蓝湖驿站（草原总店）装修、改造工程结算单》仅依据案外人手写的收条、《装修合同》等，没有转账支付凭证等证据，其声称是用现金进行的装修款交易的理由难以支持其主张，本院不予支持。上诉人主张的预期利益损失没有任何证据证明，本院不予支持。对于被上诉人郭远琼对于剩余租金请求，一审法院支持了4,094,590元（五年租金5,494,590元-已收租金1,400,000元），根据案涉合同约定未见不妥，本院应予支持。对于利息，一审法院按1%的利率分年计算，符合法律规定，本院予以支持。   综上所述，贺军的上诉请求不能成立。应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费39,556.72元，由贺军负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 成艺   审 判 员 白玛央宗   审 判 员 慕艳梅   二〇二一年七月二十八日   书 记 员 唐颖