江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0205民初1718号原告：谭军，男，1977年5月4日生，汉族，户籍地河南省息县，现住江苏省无锡市锡山区。委托诉讼代理人：王尘，江苏湖滨律师事务所律师。被告：周江洋，男，1976年9月9日生，汉族，户籍地江苏省无锡市锡山区，现住无锡市万科城市。委托诉讼代理人：于淼，江苏阜东律师事务所律师。被告：于海云，女，1976年7月15日生，汉族，户籍地江苏省无锡市滨湖区，现住无锡市万科城市。委托诉讼代理人：于淼，江苏阜东律师事务所律师。第三人：倪寅，男，1974年7月21日生，汉族，户籍地无锡市锡山区，现住江苏省无锡市锡山区。第三人：倪巍，男，1972年7月30日生，汉族，住江苏省无锡市锡山区。原告谭军与被告周江洋、于海云、第三人倪寅、倪巍执行异议之诉一案，本院于2021年3月18日立案后，本院依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告谭军及其委托诉讼代理人王尘，被告周江洋、于海云及其共同的委托诉讼代理人于淼，第三人倪寅、倪巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理查明：周江洋、于海云与倪巍、倪寅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月4日作出（2018）苏0205民初847号民事调解：一、双方同意解除涉案房屋买卖合同（房屋坐落于无锡市锡山区云林××梯××室）。二、倪巍、倪寅共同返还周江洋、于海云购房款156300元。三、倪巍、倪寅应共同赔偿周江洋、于海云违约损失303700元。四、案件受理费8864元，减半收取4432元，保全费3020元，合计7452元（已由周江洋、于海云预交），由周江洋、于海云负担。上述二、三项倪巍、倪寅应共同支付周江洋、于海云460000元，双方协商一致以180000元结算了解纠纷，该款倪巍、倪寅共同于2018年6月4日前付清。若倪巍、倪寅未按上述约定履行，周江洋、于海云有权按460000元扣除已付款项后的余额及诉讼费损失7452元一并申请法院强制执行。根据周江洋、于海云的申请，本院于2018年6月20日立案强制执行，案号为（2018）苏0205执1521号。在该案执行过程中，本院于2018年6月22日作出（2018）苏0205执1521号执行裁定：查封被执行人倪寅名下位于无锡市锡山区云林××室房产（不动产权证书号：苏2018无锡市不动产权第0022434号）、云林苑北区513-103室房产（不动产权证书号：苏2018无锡市不动产权第0022436号，以下简称涉案房产）、云林苑1068-402（不动产权证书号：苏2018无锡市不动产权第0022431号）。当日，本院在无锡市不动产登记中心锡山分中心对上述房产办理了查封手续。2020年9月29日作出公告：本院择日将对上述查封房产启动强制启动评估、拍卖程序，以偿还所欠债务。届时将此信息刊登于无锡市锡山区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上，进行公开拍卖活动。案外人谭军对涉案房产的执行提出异议后，本院于2021年3月3日作出（2021）苏0205执异19号执行裁定书，驳回谭军的异议申请。谭军不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉，请求：1、判令停止执行锡山区云林××室的房屋，并解除对上述房屋的查封；2、确认锡山区云林××室的房屋归原告所有；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年12月13日，其与倪寅签订了房屋出售合同，约定倪寅将涉案房产出售给其，购房款20万元，倪寅必须配合其办理房屋过户手续。其于合同签订当日即向倪寅支付购房款15万元，之后陆续支付，直至2019年9月7日支付完毕。合同签订后，其即在涉案房产中装修居住至今。倪寅于2018年2月9日取得不动产权证后即催促办理过户手续，都被倪寅拒绝，并于2018年2月13日办理了抵押登记手续。其在知道抵押后，要求倪寅注销，倪寅承诺会注销抵押并办理过户手续，但至今未履行承诺。被告周江洋、于海云辩称：倪寅、倪巍未履行（2018）苏0205民初847号调解书确认的付款义务，因此其申请执行该二人名下财产。在执行中，其仅申请执行倪巍名下402房产，但倪巍以该房系其唯一房产，两被告未按照江苏省规定的穷尽其他措施为由提出执行异议，因此其才提出执行涉案房产。谭军在诉状陈述的涉案房产未能过户的原因与（2021）苏0205执异19号裁定书认定的原因不一致，应当以裁定书认定的原因为准。谭军提出的事实、理由不符合最高院关于执行异议的第28条之规定，不享有排除执行的权益，请求法庭驳回原告诉请。第三人倪寅述称，涉案房产是其在2015年时卖给谭军的，卖了20万。其与谭军是通过一个中间人介绍认识的。谭军先付了15万元现金，剩下的5万元是慢慢付的，什么时候付完的不记得了。签了合同以后，房子就给了谭军，他装修住进去了，后面的情况其不清楚了。房子办证是其去办的，办证前谭军跟其说过要过户的，但是办完证后其发现自己缺钱，就把房产证抵押了。第三人倪巍述称，倪寅是缺钱借款，不是融资。原告谭军违约在先。本院查明：2015年12月13日，倪寅与谭军签订《房屋出售合同》一份，约定倪寅将涉案房产出售给谭军，房产面积为79.79平方米，售价20万元，约定先付15万元，余款5万元在2016年付清。合同另约定，倪寅应配合谭军办理房屋过户手续，但未约定办理时间。合同下方由倪寅、倪巍、谭军及见证人支某签字。当日，倪寅即出具收条确认收到房款15万元。嗣后，倪寅陆续于2016年1月19日、2016年7月1日、2016年10月1日、2017年1月9日、2017年1月27日、2017年4月17日、2017年6月18日、2017年7月30日、2017年11月6日、2018年1月7日、2018年3月1日、2019年9月7日出具收条载明收到谭军支付的购房款1500元、10000元、15000元、2000元、1500元、3000元、1500元、2000元、2500元、1500元、1000元、3000元。其中2019年9月7日收条载明“余款已收清”。上述款项合计194500元。审理中，倪寅表示不清楚谭军具体什么时候付清房款的。谭军陈述，之所以没有按约在2016年付清是因为经济情况不好，手头有点紧，其在支付了4万元余款后应由倪寅协助其办理过户手续后，其才能清偿剩余房款。上述合同签订后，谭军即装修并占有使用涉案房屋至今。涉案房产系拆迁安置房，倪寅在房屋符合办证条件后即至谭军处取得房票，并于2018年2月9日办理不动产权属登记至其名下。该房屋上设定有其他人的抵押权登记，包括：1、债权数额为8万元，债务履行/债权确定时间为2018年3月28日起至2019年3月27日止；2、债权数额为10万元，债务履行/债权确定时间为2018年5月7日起至2019年5月7日止。上述事实，由《房屋出售合同》、无锡市不动产（房屋）登记簿证明、收条、证明、流动人口居住证明、无锡华润燃气有限公司业务回执联以及当事人陈述等在卷佐证。本院认为：金钱债权执行中，案外人以其享有物权期待权为由提出执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行民事权益承担举证责任。首先，本案中，倪巍、倪寅与谭军签订《房屋出售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应为有效。合同约定，谭军应于2016年底付清全款，但是根据其提供的收条可见，直至2018年3月28日，即倪寅在涉案房产上设立抵押之日止，谭军仍未付清购房款。关于逾期付款的理由，其在庭审中陈述系因经济困难所致，同时又陈述，其应当在倪寅配合其办理过户手续后再付余款1万元。经查，双方在买卖合同中并未有相关约定，故该辩称意见，本院不予采纳。此外，虽倪寅在2019年9月7日收条载明“余款已收清”，但经核算，谭军提供的全部收条总额为194500元，与合同约定的购房款总额不一致，且其也未提供其他付款依据。其次，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案涉案房产系拆迁安置房，双方签订合同时，该房屋尚不符合上市交易的条件，后续能否办理不动产变更登记手续存在多种不确定因素。谭军明知该房屋可能存在无法过户风险的情况下仍然出资购买。同时，倪寅系至谭军处取得房票后办理的不动产权登记手续，故谭军对该房屋已经符合办证条件是明知的，但在此后仍未及时向其主张权利，亦未在该房屋设立抵押前付清购房款，故涉案房产未能办理过户登记手续存在其自身原因。故其主张停止执行锡山区云林××室的房屋，并解除对上述房屋的查封；确认锡山区云林××室的房屋归其所有于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条之规定，判决如下：驳回原告谭军的诉讼请求。案件受理费4300元由谭军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  杨晓敏人民陪审员  吴志慧人民陪审员  华 奋二〇二一年七月六日书 记 员  许纪菁