贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔04民终1119号上诉人（原审被告）：丁黔，男，1949年12月28日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。被上诉人（原审原告）：深圳市公元物业管理有限公司。住所地：深圳市福田区福田街道滨河大道与益田路交界东南皇都广场3号楼1101至1106。统一社会信用代码：9144030077030529XN。法定代表人：曹雷，董事长。委托诉讼代理人：胡忠海，男，1970年3月6日生，汉族，住贵州省开阳县，系该公司员工。代理权限：特别授权。上诉人丁黔与被上诉人深圳市公元物业管理有限公司（以下简称公元物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2021）黔0402民初1234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月8日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。丁黔上诉请求：上级人民法院对西秀区人民法院（2021）黔0402民初1234号判决重新作出裁决。事实与理由：该判决认定新天地（1、2、3、4）4个小区至原告起诉时，超过一年未缴纳物业费的业主约330户，正常缴费率为87.84%，这是不现实的，同时认定：新天地小区各区域除4区的卫生绿化状况稍差外，其他区域绿化、保洁、门禁、电梯维保各方面均良好，这也是不现实的，直到现在我写这份材料的今天，3区第5幢楼的电梯仍是坏的，已经快一个星期了，而这种情况时经常发生，这就是3区第5幢楼住户的现实情况，不让3区的住户在3区停车过夜，也出在3区。另据公元物业的统计，3区的住户共459户，不缴费的236户，已缴费的227户，不到50%，说明了3区的住户对公元物业有限公司的管理是不满意的，特别引起公愤的停车问题、电梯问题，这是不争的事实，况且其他住户每户还有很多具体的问题都得不到公元物业管理公司的解决，他们采取的办法对住户的诉求是能拖则拖、能推则推，就连他们的保安对他们的管理要求也是不满意的，经常向业主诉说其难处。被上诉人公元物业公司未答辩。原审原告公元物业公司向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令被告向原告支付从2017年3月1日至2020年12月31日的物业管理费共计人民币6470.47元及自起诉之日起以日千分之三的标准计算违约金直至付清为止；2、本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告为依法成立的具有相应资质的物业管理企业法人。2016年1月29日，新天地业委会（甲方）与原告签订《西秀新天地物业服务合同》一份，双方约定：双方就西秀新天地小区实施本物业区域的物业管理服务的相关事宜，订立本合同。双方对物业管理区域概况、委托服务事项、物业服务质量、物业服务费用、双方的权利和义务、物业管理用房、物业服务合同期限及解除、违约责任等进行约定。合同第六条约定：双方选择包干制方式收取物业费：由业主/使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：0.58元/月·平方米；高层住宅：1.25元/月·平方米；商业物业：1.5元/月·平方米；幼儿园：1.5元/月·平方米。合同第九条约定：双方约定物业服务费用按月收取，每月10日前业主履行交费义务；延期交费则按每日千分之三向乙方交纳滞纳金。合同第十八条约定：本合同期限为四年，自2016年2月1日起至2020年1月31日止。合同期限届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。2019年12月12日，新天地业委会与原告续签《物业服务委托合同》一份，双方对物业基本情况、委托管理服务事项、委托管理服务期限、双方的权利和义务、物业管理服务质量标准、物业管理服务费用、住宅专项维修资金、违约责任等进行约定。合同第五条约定：本合同有效期自2020年2月1日至2023年1月31日止。1、在本合同期限届满时，业主大会没有作出续聘或选聘决定的，乙方若自愿按照原合同约定的条款内容继续提供服务，本合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。2、本合同有效期满前，甲、乙双方就续签合同达成一致的，再另行签订新合同或补充协议。3、本合同有效期满前的三个月内，甲方若需要重新选聘新的物业管理公司时，在同等条件下乙方拥有优先签约权。合同第九条约定：物业服务费用由业主或物业使用人按自有房屋建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：0.58元/月·平方米；高层住宅：1.25元/月·平方米；商业物业：1.5元/月·平方米；物业服务费按年缴纳。并约定：逾期未缴纳物业服务费用及其它费用的，乙方将按照所欠费用总额，以每日3‰计收违约金，并依法可对欠交费用者提起法律诉讼追缴一切属于乙方应得的费用。上述合同签订后，原告依约对“西秀·新天地”小区实施物业服务管理至今。被告系该小区3区5栋1单元5层5号的业主，其房屋建筑面积为112.53平方米，系高层住宅。现原告以被告未交纳2017年3月1日至2020年12月31日的物业费为由，诉至一审法院，提出如前所请。庭审中查明，西秀·新天地共有2714户，分1、2、3、4个区。通过双方确认原告提供的业主缴费清单核实，至原告起诉时超一年未缴纳物业费的业主约330户，正常缴费率为87.84%。同时，经一审法院实地查看，西秀·新天地小区各区域除4区的卫生、绿化状况稍差外，其他区域绿化、保洁、门禁、电梯维保各方面均良好。一审法院认为，新天地业委会与原告签订的两份物业服务合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法应当合法有效，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，新天地业委会与原告签订的物业服务合同，对小区全体业主具有约束力。原告入驻新天地小区后，依约对该小区提供了物业服务，被告同时也享受到该物业公司的相关服务，双方之间存在事实上的物业服务关系，被告应及时支付相应的物业费。现被告未按合同约定支付物业费，应承担相应的民事责任。原告诉请要求被告缴纳2017年3月1日至2020年12月31日的物业费，期间为46个月，按合同约定为1.25元／平方米/月标准计算，即被告应支付：46个月×1.25元×112.53=6470.47元，依法予以支持。对原告提出要求被告支付违约金的问题。两份物业服务合同中对被告应承担的违约责任作出了明确约定，但对原告不完全履行合同应承担的违约责任未作明确约定，从而免除了原告的违约责任，并加重了被告的违约责任，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款（二）项的规定，物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任的条款无效，对该约定违约责任的条款，应认定无效，故原告要求被告支付违约金无事实和法律依据，应不予支持。被告抗辩原告提供物业服务存在服务不到位情形。因物业服务是一个持续性过程，不能以一个时间点或一个时间段判定其未履行物业义务。原告在提供管理服务的过程中虽存在服务质量瑕疵，但根据经本院抽查核实，小区大多数业主已交纳物业费的实际，表明其物业服务质量尚能为多数业主接受。在原告已经提供物业服务的情况下，被告若认为服务中存在瑕疵，可以要求物业公司限期改正、赔偿损失或通过业委会行使更换物业公司的权利，被告以此为由拒交物业服务费的做法本院不予支持。同时，物业管理费是维持小区正常运转必要的资金来源，也是物业公司赖以生存的物质来源，业主未交纳物业管理费的行为将影响小区公共秩序和物业公司的正常运转，也对其他按时交纳物业管理费的业主造成了不公平的后果，损害其合法权益。故对被告抗辩不交纳物业管理费的理由，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《诉讼费用交纳办法》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下一、被告丁黔于本判决生效之日起五日内支付2017年3月1日至2020年12月31日的物业服务费人民币6470.47元给原告深圳市公元物业管理有限公司。二、驳回原告深圳市公元物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案二审期间，当事人未提交新证据。二审对一审查明的事实予以确认。二审围绕上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，本案的争议焦点为：一审判决上诉人支付被上诉人6470.47元物业费是否有事实和法律上的依据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案系民法典施行前法律事实引起的民事案件，故适用当时的法律。上诉人所在小区新天地业委会与被上诉人签订的两份物业服务合同，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，被上诉人入驻新天地小区后，依约对该小区提供了物业服务，上诉人同时也享受到该物业公司的相关服务，上诉人应支付相应的物业费。一审法院根据合同约定及上诉人房屋面积等判决上诉人支付被上诉人物业费6470.47元并无不当。虽然被上诉人在提供管理服务的过程中存在服务质量瑕疵，但经一审法院抽查核实，小区大多数业主已交纳物业费的实际，表明其物业服务质量尚能为多数业主接受。且小区各区域除4区的卫生、绿化状况稍差外，其他区域绿化、保洁、门禁、电梯维保各方面均良好。上诉人若认为被上诉人提供的物业服务确实存在瑕疵，但这些物业服务不到位和质量瑕疵应属于物业公司需要提高物业服务管理水平，加强改善物业服务质量的方面，而业主在享受物业服务的过程中，也应按时缴纳物业服务费。如果物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定或法律及相关行业规范确定的义务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，相关权利人可请求物业服务企业承担违约责任并要求赔偿，但法律未规定此请求权可以作为对抗交付物业管理费的抗辩权，亦不能以此作为拒缴物业服务费的理由。综上所述，丁黔的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人丁黔负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 虹审 判 员  谢 伟审 判 员  董伟才二〇二一年七月二十一日法官助理  周 婷书 记 员  杨 彤