广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终1918号上诉人（原审原告）：广东惠州群峰温泉投资有限公司，住所：广东省惠州市惠阳区沙田镇田头村地段。法定代表人：梁继业。委托诉讼代理人：陈俊文，广东信科律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢俊安，广东信科律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄琼娇，女，汉族，1989年8月6日出生，住址：陕西省兴平市。上诉人广东惠州群峰温泉投资有限公司与被上诉人黄琼娇因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初4803号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人广东惠州群峰温泉投资有限公司上诉请求：1、请求撤销（2020）粤1303民初4803号民事判决书第二、三项判决；2、判令被上诉人向上诉人支付违约金860574.6元；3、判令被上诉人向上诉人支付律师费3000元；4、判令一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实及适用法律错误，被上诉人办理房屋按揭手续并非在上诉人履行办理房屋预售合同登记手续并出具相应凭证后才能办理，上诉人的房屋预售登记义务与被上诉人的付款义务不存在先后履行顺序，被上诉人不存在先履行抗辩权，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十七条先履行抗辩权驳回上诉人诉讼请求依法无据，且上诉人自2019年8月起至2019年11月（付款期限于2019年10月29日届满）期间均有催促被上诉人办理按揭贷款，被上诉人均推托不予配合，被上诉人以其实际行为表示拒绝履行付款义务，已构成根本违约，上诉人有权解除合同并要求被上诉人承担相应的违约责任，请求贵院依法支持上诉人的上诉请求。一、根据行业交易习惯，买受人在与出卖人签订认购书及向出卖人支付首付款后，由出卖人联系相应的按揭银行，让买受人按照按揭银行要求提供申请个人住房贷款所需资料，待按揭银行查实买受人贷款资质并审批通过后，按揭银行会与买受人签订正式的抵押贷款合同，届时出卖人才会与买受人一同到房屋登记机关办理房屋预售合同登记手续，故理房屋按揭手续并不以办理预售合同登记手续为前提，房屋预售合同登记手续房屋按揭手续并不存在先后履行义务。再者，一审法院仅凭被上诉人及其代理人的单方陈述便认定房屋预售合同登记手续与房屋按揭手续存在先后履行义务，一审法院认定的基本事实缺乏证据证明，明显违背《中华人民共和国民事诉讼法》第七十五条的规定，故一审法院不能据此认定房屋预售合同登记手续与屋屋按揭手续存在先后履行义务，一审法院认定事实缺乏根据。综上，一审法院认定事实错误，被上诉人不存在先履行抗辩权，一审法院根据先履行抗辩权适用《中华人民共和国合同法》第六十七条属于适用法律错误，故一审法院认定事实及适用法律错误，应依法撤销（2020）粤1303民初4803号民事判决书第二、三项判决。二、虽然《商品房买卖合同》中约定上诉人应合同签订之日起30日内（即2019年8月29日前）办理房屋预售合同登记手续，但上诉人自2019年8月起至2019年11月（付款期限于2019年10月29日届满）期间均有催促被上诉人办理按揭贷款，被上诉人均推诿不予配合，被上诉人以其实际行为表示拒绝履行付款义务，已构成根本违约，上诉人可以合理的认为被上诉人已无继续履行合同的意思表示，上诉人行使不安抗辩权依法有据。且房屋预售合同登记手续需要被上诉人与上诉人一同前往房屋登记机关重新签订房屋登记机关出具的《商品房买卖合同》，被上诉人一直在出差或在国外为由，推诿不予配合办理按揭贷款，上诉人也可以合理相信被上诉人无法配合办理房屋预售合同登记手续，故上诉人未办理房屋预售合登记手续并非上诉人的单方过错。再者，据被上诉人单方陈述其回国时间是2020年4月份，在2020年4月至2020年9月期间被上诉人既无联系上诉人办理按揭贷款，也无催促上诉人办理房屋预售合同登记手续（被上诉人在2020年11月份后处于失联状态，上诉人无法联系被上诉人），上诉人存在怠于履行合同义务的情形，上诉人在一审中抗辩上诉人未履行房屋预售合同登记续已先行违约纯属为自身拒绝履行合同义务找的理由，且该理由缺乏事实依据与法律依据。加上，上诉人在2020年7月31日向被上诉人在一审审理过程中陈述的住址寄发律师函，EMS回单反馈该住址上门无人，收件人电话无法通，而法院向相同的地址寄发起诉材料却有人签收，由此可见上诉人并非未进行合理催告，而是由于被上诉人的原因致使上诉人的催促无法送达被上诉人。综上，一审法院认定事实及适用法律错误，被上诉人存在根本违约，上诉人主张解除合同并要求被上诉人承担违约责任依法有据，请求贵院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人黄琼娇未向本院提交书面答辩意见。广东惠州群峰温泉投资有限公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》及其附件、附录；2、判令被告向原告支付违约金860574.6元；3、判令被告向原告支付律师服务费3000元；4、判令本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2019年7月29日，原被告签订《商品房买卖合同（预售）》，双方约定：原告群峰公司将位于广东省惠州市惠阳区以总价款5737164元出售给被告黄琼娇，被告黄琼娇已在合同签订前向原告群峰公司支付定金10万元，并约定购房款的付款方式为公积金贷款，被告黄琼娇应当在合同签订前支付首期房价款人民币2877164元，占全部房价款的50.14%，余款2860000元向贷款机构申请贷款支付，需在2019年10月29日之前付清。被告黄琼娇逾期在90日内的，应按日向原告群峰公司支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，原告群峰公司有权选择解除合同，不选择解除合同的，黄琼娇应按日支付逾期应付款万分之三的违约金，但该违约金总额不超过总价款的15%。原告群峰公司应当在合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，应当在2020年6月30日前交付案涉商品房。原告群峰公司逾期交付案涉房屋的，逾期在90日内，应按日向被告黄琼娇支付逾期应付款万分之三的违约金，逾期超过90日的，被告黄琼娇有权选择解除合同，选择解除合同的，应当在合同解除条件之日起15天内通知原告群峰公司，原告应在60日内退还已付购房款，并按已付房款的15%向买受人支付违约金。否则视为选择继续履行合同；不选择解除合同的，群峰公司应按日支付已付购房价款万分之三的违约金，但该违约金总额不超过买受人已付购房款的15%。另查明，被告黄琼娇通过四次现场刷卡，于2019年7月21日、2019年7月24日、2019年7月29日一共支付2877164元购房款。原告群峰公司未开出2877164元购房款票据，原告群峰公司至今未对案涉房屋办理房屋预售合同登记，未办理交付。被告黄琼娇至今未办理按揭贷款手续，未付剩余购房款。一审法院认为，被告黄琼娇在庭审中同意解除原被告之间签署的房屋买卖合同，因原被告双方均同意解除合同，故本院对原告第一项诉讼请求予以支持。关于本案中的违约责任，因被告黄琼娇办理房屋的按揭手续需由原告履行办理房屋预售合同登记手续并出具相应的凭证后方能办理，本案中原告群峰公司未按合同约定办理房屋预售合同登记手续，原告群峰公司的违约行为在先，被告黄琼娇未办理房屋按揭手续在后，原被告的行为具有履行的先后顺序，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”，被告黄琼娇主张的先履行抗辩于法有据，原告群峰公司主张被告黄琼娇向其支付违约金860574.6元及律师费人民币3000元，于法无据，本院不予支持。原被告双方签订的房屋买卖合同解除后，原告群峰公司占用被告黄琼娇已支付购房款已无合同依据和法律依据，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，被告黄琼娇答辩称原告应返还其已支付的2877164元购房款为合同解除后的法律后果，本院予以认可。对于合同解除后可以厘定由原告承担的法律后果，被告提出了请求但未提起反诉的，也应在判项中予以明确，此举有益于一次性解决纠纷，并不违反“不告不理”原则。本案中，原告向被告返还购房款为本院判决解除原被告签订的购房合同后的可以厘定的法律后果，故本院在判项中予以明确。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告广东惠州群峰温泉投资有限公司与被告黄琼娇签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件、附录。二、驳回原告广东惠州群峰温泉投资有限公司的其他诉讼请求。三、原告广东惠州群峰温泉投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还被告购房款2877164元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币51960元（原告已预交），由原告广东惠州群峰温泉投资有限公司自行负担。本案二审期间，上诉人广东惠州群峰温泉投资有限公司提交了证据：律师函及邮单。本院组织当事人进行了证据交换和质证。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：被上诉人是否有违约行为。上诉人主张因被上诉人未积极办理银行按揭贷款而违约，但根据双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，双方对办理银行按揭贷款的期限及方式、流程并未做明确约定，因约定不明导致了尾款支付问题产生分歧，不能认定系被上诉人违约。且根据《商品房买卖合同》第十九条约定，上诉人应当自合同签订之日起30日内，办理商品房预售合同登记备案手续，并将合同登记备案情况告知被上诉人，上诉人并未按约定履行。故上诉人主张被上诉人违约并无合同依据，本院不予支持。综上，上诉人广东惠州群峰温泉投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用1951.37元，由上诉人广东惠州群峰温泉投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二一年七月二十八日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终1918号上诉人（原审原告）：广东惠州群峰温泉投资有限公司，住所：广东省惠州市惠阳区沙田镇田头村地段。法定代表人：梁继业。委托诉讼代理人：陈俊文，广东信科律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢俊安，广东信科律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄琼娇，女，汉族，1989年8月6日出生，住址：陕西省兴平市。上诉人广东惠州群峰温泉投资有限公司与被上诉人黄琼娇因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初4803号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人广东惠州群峰温泉投资有限公司上诉请求：1、请求撤销（2020）粤1303民初4803号民事判决书第二、三项判决；2、判令被上诉人向上诉人支付违约金860574.6元；3、判令被上诉人向上诉人支付律师费3000元；4、判令一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实及适用法律错误，被上诉人办理房屋按揭手续并非在上诉人履行办理房屋预售合同登记手续并出具相应凭证后才能办理，上诉人的房屋预售登记义务与被上诉人的付款义务不存在先后履行顺序，被上诉人不存在先履行抗辩权，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十七条先履行抗辩权驳回上诉人诉讼请求依法无据，且上诉人自2019年8月起至2019年11月（付款期限于2019年10月29日届满）期间均有催促被上诉人办理按揭贷款，被上诉人均推托不予配合，被上诉人以其实际行为表示拒绝履行付款义务，已构成根本违约，上诉人有权解除合同并要求被上诉人承担相应的违约责任，请求贵院依法支持上诉人的上诉请求。一、根据行业交易习惯，买受人在与出卖人签订认购书及向出卖人支付首付款后，由出卖人联系相应的按揭银行，让买受人按照按揭银行要求提供申请个人住房贷款所需资料，待按揭银行查实买受人贷款资质并审批通过后，按揭银行会与买受人签订正式的抵押贷款合同，届时出卖人才会与买受人一同到房屋登记机关办理房屋预售合同登记手续，故理房屋按揭手续并不以办理预售合同登记手续为前提，房屋预售合同登记手续房屋按揭手续并不存在先后履行义务。再者，一审法院仅凭被上诉人及其代理人的单方陈述便认定房屋预售合同登记手续与房屋按揭手续存在先后履行义务，一审法院认定的基本事实缺乏证据证明，明显违背《中华人民共和国民事诉讼法》第七十五条的规定，故一审法院不能据此认定房屋预售合同登记手续与屋屋按揭手续存在先后履行义务，一审法院认定事实缺乏根据。综上，一审法院认定事实错误，被上诉人不存在先履行抗辩权，一审法院根据先履行抗辩权适用《中华人民共和国合同法》第六十七条属于适用法律错误，故一审法院认定事实及适用法律错误，应依法撤销（2020）粤1303民初4803号民事判决书第二、三项判决。二、虽然《商品房买卖合同》中约定上诉人应合同签订之日起30日内（即2019年8月29日前）办理房屋预售合同登记手续，但上诉人自2019年8月起至2019年11月（付款期限于2019年10月29日届满）期间均有催促被上诉人办理按揭贷款，被上诉人均推诿不予配合，被上诉人以其实际行为表示拒绝履行付款义务，已构成根本违约，上诉人可以合理的认为被上诉人已无继续履行合同的意思表示，上诉人行使不安抗辩权依法有据。且房屋预售合同登记手续需要被上诉人与上诉人一同前往房屋登记机关重新签订房屋登记机关出具的《商品房买卖合同》，被上诉人一直在出差或在国外为由，推诿不予配合办理按揭贷款，上诉人也可以合理相信被上诉人无法配合办理房屋预售合同登记手续，故上诉人未办理房屋预售合登记手续并非上诉人的单方过错。再者，据被上诉人单方陈述其回国时间是2020年4月份，在2020年4月至2020年9月期间被上诉人既无联系上诉人办理按揭贷款，也无催促上诉人办理房屋预售合同登记手续（被上诉人在2020年11月份后处于失联状态，上诉人无法联系被上诉人），上诉人存在怠于履行合同义务的情形，上诉人在一审中抗辩上诉人未履行房屋预售合同登记续已先行违约纯属为自身拒绝履行合同义务找的理由，且该理由缺乏事实依据与法律依据。加上，上诉人在2020年7月31日向被上诉人在一审审理过程中陈述的住址寄发律师函，EMS回单反馈该住址上门无人，收件人电话无法通，而法院向相同的地址寄发起诉材料却有人签收，由此可见上诉人并非未进行合理催告，而是由于被上诉人的原因致使上诉人的催促无法送达被上诉人。综上，一审法院认定事实及适用法律错误，被上诉人存在根本违约，上诉人主张解除合同并要求被上诉人承担违约责任依法有据，请求贵院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人黄琼娇未向本院提交书面答辩意见。广东惠州群峰温泉投资有限公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》及其附件、附录；2、判令被告向原告支付违约金860574.6元；3、判令被告向原告支付律师服务费3000元；4、判令本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2019年7月29日，原被告签订《商品房买卖合同（预售）》，双方约定：原告群峰公司将位于广东省惠州市惠阳区以总价款5737164元出售给被告黄琼娇，被告黄琼娇已在合同签订前向原告群峰公司支付定金10万元，并约定购房款的付款方式为公积金贷款，被告黄琼娇应当在合同签订前支付首期房价款人民币2877164元，占全部房价款的50.14%，余款2860000元向贷款机构申请贷款支付，需在2019年10月29日之前付清。被告黄琼娇逾期在90日内的，应按日向原告群峰公司支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，原告群峰公司有权选择解除合同，不选择解除合同的，黄琼娇应按日支付逾期应付款万分之三的违约金，但该违约金总额不超过总价款的15%。原告群峰公司应当在合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，应当在2020年6月30日前交付案涉商品房。原告群峰公司逾期交付案涉房屋的，逾期在90日内，应按日向被告黄琼娇支付逾期应付款万分之三的违约金，逾期超过90日的，被告黄琼娇有权选择解除合同，选择解除合同的，应当在合同解除条件之日起15天内通知原告群峰公司，原告应在60日内退还已付购房款，并按已付房款的15%向买受人支付违约金。否则视为选择继续履行合同；不选择解除合同的，群峰公司应按日支付已付购房价款万分之三的违约金，但该违约金总额不超过买受人已付购房款的15%。另查明，被告黄琼娇通过四次现场刷卡，于2019年7月21日、2019年7月24日、2019年7月29日一共支付2877164元购房款。原告群峰公司未开出2877164元购房款票据，原告群峰公司至今未对案涉房屋办理房屋预售合同登记，未办理交付。被告黄琼娇至今未办理按揭贷款手续，未付剩余购房款。一审法院认为，被告黄琼娇在庭审中同意解除原被告之间签署的房屋买卖合同，因原被告双方均同意解除合同，故本院对原告第一项诉讼请求予以支持。关于本案中的违约责任，因被告黄琼娇办理房屋的按揭手续需由原告履行办理房屋预售合同登记手续并出具相应的凭证后方能办理，本案中原告群峰公司未按合同约定办理房屋预售合同登记手续，原告群峰公司的违约行为在先，被告黄琼娇未办理房屋按揭手续在后，原被告的行为具有履行的先后顺序，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”，被告黄琼娇主张的先履行抗辩于法有据，原告群峰公司主张被告黄琼娇向其支付违约金860574.6元及律师费人民币3000元，于法无据，本院不予支持。原被告双方签订的房屋买卖合同解除后，原告群峰公司占用被告黄琼娇已支付购房款已无合同依据和法律依据，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，被告黄琼娇答辩称原告应返还其已支付的2877164元购房款为合同解除后的法律后果，本院予以认可。对于合同解除后可以厘定由原告承担的法律后果，被告提出了请求但未提起反诉的，也应在判项中予以明确，此举有益于一次性解决纠纷，并不违反“不告不理”原则。本案中，原告向被告返还购房款为本院判决解除原被告签订的购房合同后的可以厘定的法律后果，故本院在判项中予以明确。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告广东惠州群峰温泉投资有限公司与被告黄琼娇签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件、附录。二、驳回原告广东惠州群峰温泉投资有限公司的其他诉讼请求。三、原告广东惠州群峰温泉投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还被告购房款2877164元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币51960元（原告已预交），由原告广东惠州群峰温泉投资有限公司自行负担。本案二审期间，上诉人广东惠州群峰温泉投资有限公司提交了证据：律师函及邮单。本院组织当事人进行了证据交换和质证。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：被上诉人是否有违约行为。上诉人主张因被上诉人未积极办理银行按揭贷款而违约，但根据双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，双方对办理银行按揭贷款的期限及方式、流程并未做明确约定，因约定不明导致了尾款支付问题产生分歧，不能认定系被上诉人违约。且根据《商品房买卖合同》第十九条约定，上诉人应当自合同签订之日起30日内，办理商品房预售合同登记备案手续，并将合同登记备案情况告知被上诉人，上诉人并未按约定履行。故上诉人主张被上诉人违约并无合同依据，本院不予支持。综上，上诉人广东惠州群峰温泉投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用1951.37元，由上诉人广东惠州群峰温泉投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二一年七月二十八日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧