广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8657号上诉人（原审被告）：广州悦洋物业管理有限公司。住所地:广州市海珠区宝岗路松漱前38-39号438房。法定代表人：龙喜强，职务：总经理。委托诉讼代理人：林志东，广东韬盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州造船厂有限公司。住所地：广州市荔湾区芳村大道南40号。法定代表人：韩广德，职务：董事长。委托诉讼代理人：谢昕，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟嘉慧，广东广信君达律师事务所律师。原审被告：广州市车务通汽车服务有限公司第一分公司。住所地：广东省广州市海珠区工业大道127、129、131号101自编之二。负责人：潘土桂，职务：总经理。委托诉讼代理人：范建军，广东环球经纬律师事务所律师。原审被告：广州市车务通汽车服务有限公司。住所地：广东省广州市白云区黄石东路926号。法定代表人：潘土桂，职务：总经理。委托诉讼代理人：范建军，广东环球经纬律师事务所律师。上诉人广州悦洋物业管理有限公司（下简称悦洋公司）因与被上诉人广州造船厂有限公司（下简称广船公司）、原审被告广州市车务通汽车服务有限公司第一分公司（下简称车务通分公司）、广州市车务通汽车服务有限公司（下简称车务通公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初15791号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。悦洋公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回广船公司全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由广船公司负担。事实与理由：一、一审判决第一项完全没有根据，认定的数额与事实不符，违约金也不符合法律规定，应予纠正。在一审诉讼中，广船公司完全没有提出诉讼请求要没收我方的履约保证金，一审法官也清楚我方在履行合同过程中缴纳了数十万元的保证金，合同履行届满前，若扣除广船公司不合理的收费，我方缴纳的保证金完全可以抵消所欠费用，即原合同有效期内我方基本不欠费用，一审判决第一项认定的欠款数额完全与事实不符。在此情况下，根本不能确定我方存在违约责任，适用违约处罚没有任何依据。广船公司在一审中没有举证证明其遭受的损失，且其违约在先，剥夺了我方的优先续租权，无权提出索赔请求。广船公司还在2020年1月9日断水断电，并一直没有恢复，我方已经报警，现场的水电均是首层另一公司使用，其他租赁现场完全不能有效使用，一审法院没有对另一公司使用场地的行为予以认定，直接将责任强加于我方，显然是错误的。二、广船公司不按合同履约，已经违约，应承担违约责任赔偿我方经济损失。根据双方在2009年签订的租赁合同第二条和第九条以及附件（1）第十一条，我方早在2019年6月5日已经书面向广船公司提出续租申请，但其迟迟不予答复，根据附件（1）第九条，我方认为实际上其已同意我方续租。不料广船公司在2019年10月15日未告知我方的情况下，将出租物业放在广州产权交易所交易平台上招租，还故意将承租人资格设置为高于我方企业登记注册条件，不让我方参与竞投。广船公司不依约给我方优先承租权已经违约，应当承担违约责任。三、广船公司违约造成我方巨大损失，其应承担损害赔偿责任。在广船公司违约后，双方多次协商，我方努力避免损失扩大，多次提出续租申请和解决方案，但对方无理致函，不负责任，我方因疫情原因未提出索赔请求，也未及时反诉，我方保留索赔的权利。我方在承租房内的配套设施将被损毁，巨额投资作废，酒店配套设施不再产生经济效益，投资仍未收回。我方支付了租赁保证金24万元和水电周转金5万元，多支付给广船公司变电所工作人员费用88万元，留在现场的租赁物资产不少于300万元。相较于我方欠对方的租金，据对方发来文件确认的欠费737133.67元，抵扣保证金和水电周转金后欠费不足40万元，我方在租赁现场仍有大量资产，根本没有造成广船公司损害。在所有遗留问题未解决前，即使不让我方续租，也应该对存在问题予以解决，对方一直不理睬我方要求解决问题的函件才导致本案诉讼。四、广船公司不按合同约定履行，单方剥夺原承租人的优先承租权，在未承担违约责任时还强行停电迫迁，实属无理，违背“不得用任何方式胁迫对方”的约定。我方在知道出租人愿意继续出租的情况下要求续租是客观合理的要求。五、广船公司诉讼请求没有依据。双方签订的合同及附件约定的每日3%的违约金是不合理不合法的，违约金过高，应予调整。此外，合同对违约责任另外约定占用期内租金总额20%的违约金，我方在对方未正面回复我方的优先续租申请前停止支付相关费用是行使不安抗辩权，我方在近十年的履约过程中从未拖欠过费用。且对方停电后一直未恢复供电，不存在我方占用场地的问题。对方提到的新签的合同不能实现也没有给其造成任何损失，该交易是自愿取消，双方均不追究责任。案涉场地在广船公司剥夺我方优先承租权的情况下随时可以对外招租，根本没有给对方造成损失，相反还因为我方的巨额投资导致物业增值，损失的是我方，对方提出的超过700万元的起诉金额没有依据。特提出上诉。广船公司辩称，不同意悦洋公司的上诉请求，请求法院维持一审判决。一、悦洋公司第一项上诉请求不能成立。（一）一审判决第一项有明确的合同依据和法律依据。1.悦洋公司在2019年9月1日到12月31日期间拖欠我方租金和综合费各286572.56元、水费36581.22元、电费88764.93元、电工劳务费57468元，上述费用均有合同约定和发票、收据予以证明，悦洋公司在一审期间也对租金、综合费和税费表示无异议同意支付，对电费和电工劳务费，双方一直以来均是按照我方开具的发票金额支付，对方从未对该收费方式和数额提出过任何异议，亦未提供证据推翻我方证据，故该判项正确，应予维持。2.一审判决第一项关于违约金的判决符合双方签订的合同第五条第1款的约定，该3%的违约金比例是双方合意，不违反法律法规的规定。（二）一审判决第二项正确。1.悦洋公司明知并参与了我方对涉案房屋的公开挂牌出租，我方通过公开挂牌，确认广东悦锋投资管理发展有限公司（下简称悦锋公司）竞得涉案房屋，并以67元/平方米/月的价格签订了成交确认书，我方公开挂牌前通知了悦洋公司参与竞价，悦洋公司事实上也参与了竞价，说明其以其行为认可了我方通过竞价交易方式确定新的承租人，以及认可中标价格为市场价格。2.中标人悦锋公司与悦洋公司是关联企业，实控人均是陈彬锋，且根据车务通公司提供的微信聊天记录，悦洋公司员工也确认中标的是其另一间公司。悦洋公司关联企业悦锋公司自愿以67元/平方米/月成交，一审法院据此认定悦洋公司按该标准支付占用费是正确的。3.案涉租赁合同期满后，悦洋公司明知我方已经挂牌确定了新的承租人，一直占用案涉场地致使我方未能向新承租人交付场地，造成我方产生租赁期满后的房屋占用费损失和水电费、电工劳务费损失，一审判决对此进行认定准确无误。4.一审判令逾期交房违约金正确，符合合同第六条第2款约定。二、我方并未损害悦洋公司优先承租权，悦洋公司是自身原因丧失该优先承租权。（一）一审关于优先承租权的性质认定正确，我方已经履行了保障其优先承租权的义务。1.案涉房产是国有资产，需要通过公开招租程序进行招租，且对方一直欠付租金等费用，我方通过公开挂牌方式选定新承租人符合情理。2.我方作为产权人，有权自行选定招租具体方式和具体条件，并非仅对悦洋公司设定条件。3.我方也履行了通知和披露义务，我方在挂牌前一天微信告知对方相关事宜，并在产权交易所网站上公开披露了出租房上的优先承租权。4.对方主张迟延支付租金是行使不安抗辩权完全没有依据，对方的主要义务是支付租金，我方也履行了告知义务，其拒付租金是没有依据的。（二）悦洋公司丧失优先权是自身原因造成的。首先，其在挂牌期内参与报名，表明其知晓挂牌事宜并认可挂牌方式，其应遵守挂牌规则，其自身未能满足注册资本1000万元的条件丧失了优先承租权。其次，悦洋公司在2019年9月12日已经将注册资本由298万元变更为1188万元，我方正式挂牌日期是2019年10月15日，悦洋公司完全有能力有时间自行满足实缴资本1000万元的条件，其未能达到续租的“同等条件”是其自身原因造成的。三、悦洋公司主张的其遭受的经济损失没有任何依据。（一）悦洋公司没有在本案中就其所谓损失提出反诉，且其主张没有依据，悦洋公司在一审中没有要求法院处理保证金问题，一审法院根据不告不理原则不予处理并无不当。（二）悦洋公司的主张没有依据。1.水电周转金5万元，根据合同第十八条，该费用是我方代悦洋公司向供水供电部门缴纳的费用，实际使用费为悦洋公司，仅由我方代为缴纳，并非由我方收取，而且代缴已近十年，按照悦洋公司使用水电情况，早已代缴完毕无剩余费用。从2019年7月开始悦洋公司即拖欠水电费，其拖欠的费用均由我方代垫支付给供水供电部门，至今未支付给我方。2.变电所工作人员费用88万元也是合同附件1第15条明确约定的费用，且合同履行近十年间悦洋公司从未提出过异议并一直支付该费用，现其将履行原合同义务定义为损失完全不符合合同约定和事实情况。3.悦洋公司所谓留在租赁现场的资产300万元完全没有依据，合同期满后，我方多次通知悦洋公司搬走租赁物内剩余可移动物品，其均不同意搬走，我方为了避免产生更大的房屋占用损失，在2020年8月10日在沙园街道办事处和沙园派出所工作人员的见证下，也在悦洋公司在场确认下，将涉案租赁物内仅有的少量物品全部搬离并暂存广船物业公司，根本不存在悦洋公司主张的300万元的资产和损失。且双方的租赁合同亦约定，租赁期满，悦洋公司增添的不动产部分无偿归我方所有，故即使其有添附也无权向我方主张索赔。请求二审法院驳回悦洋公司的上诉。车务通公司和车务通分公司答辩认为，一审未判决我方承担责任，悦洋公司和广船公司均没有对我方提起上诉，我方对于一审判决无异议，对悦洋公司的上诉意见不发表意见。广船公司于2020年4月17日向一审法院起诉请求：1.判决悦洋公司自判决生效之日起5日内腾空、返还租赁房屋给广船公司；2.判决悦洋公司向广船公司支付《广州市房屋租赁合同》届满前拖欠的租金、综合费、电工劳务费、水费、电费及违约金至实际支付之日止，暂计至2020年4月30日共计5150378.2元；3.判决悦洋公司向广船公司支付《广州市房屋租赁合同》租期届满之后的房屋占用使用费、电工劳务费、水费、电费及违约金至悦洋公司将房屋腾退、恢复原状并交还给广船公司之日止，从2020年1月1日起暂计至2020年4月30日共计2051657.95元（其中房屋占用使用费从2020年1月1日起按照67元/月/平方米计算，即408998.1元/月）；4.判决车务通分公司、车务通公司对悦洋公司应支付的从2020年1月1日起至2020年4月30日止期间的费用承担连带清偿责任；5.判决悦洋公司、车务通公司、车务通分公司共同承担本案受理费53977元及保全费5000元。后广船公司于2020年9月16日明确撤回第一项诉讼请求，第三项诉讼请求调整为要求悦洋公司支付从2020年1月1日至2020年8月10日止的房屋占用使用费、电工劳务费、水费、电费，其他诉请不变。其余当事人均表示清楚广船公司诉请的变化。一审法院查明事实：根据粤房地证字第××号《房地产权证》记载，位于海珠区工业大道127、129、131号地下室登记在广船公司名下，房屋用途为非居住用房，建筑面积1450.7216平方米，房屋使用性质为单车库、厕所、电梯房、梯房。根据粤房地权证穗字第××号《房地产权证书》记载，位于海珠区工业大道127、129、131号101登记在广船公司名下，房屋用途为商业，建筑面积为757.83平方米。根据粤房地权证穗字第××号《房地产权证书》记载，位于海珠区工业大道127、129、131号2楼登记在广船公司名下，房屋用途为商业，建筑面积为2159.82平方米。根据粤房地权证穗字第××号《房地产权证书》记载，位于海珠区工业大道127、129、131号3楼登记在广船公司名下，房屋用途为商业，建筑面积为2159.82平方米。2009年8月6日，广船公司（甲方、出租人）与悦洋公司（乙方、承租人，曾用名广州悦洋物业管理发展有限公司）签订《广州市房地产租赁合同》，约定：甲方同意将位于海珠区工业大道北路127#、129#、131#街（巷、里）号地下室、首层（部分）、二楼、三楼部位的房地产（以下简称：涉案房屋）出租给乙方作为商业用途使用，建筑面积共约6104.3平方米，其中包括地下室约900平方米，首层822.58平方米，二楼2190.26平方米、三楼2190.26平方米；租赁期限从2010年1月1日至2019年12月31日，其中2019年1月1日至2019年12月31日期间的租金为71643.14元/月、综合费为71643.14元/月；租金及综合费按月结算，由乙方在每月第1日前支付按现金或支票付款方式缴付租金给甲方；自缴付场地2009年8月1日起5个月时间内免租；乙方需向甲方交纳240000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日起3个工作日将保证金本金退回乙方或抵偿租金及综合费；如因乙方违约而造成提前终止合同，乙方无权要求甲方返还保证金，与此同时，保证金就自动转化为乙方交甲方的违约金；乙方承担下列责任：1、依时交纳租金及一切费用。逾期交付租金及一切费用的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的3%向甲方支付违约金；如果逾期30日，甲方有权解除合同，收回房屋；停止供应水电，乙方并负由此而引起的一切经济损失及法律责任；不得将房屋转租或分租，如违反则视为乙方自动放弃房屋使用权，合同在转租或分租之日起解除，保证金不予退还，由此造成的一切损失由乙方负责赔偿；租赁期届满且甲方要求收回房屋或解除合同之日，应交回原状承租房屋和设备给甲方，如需继续承租房屋，应提前3个月与甲方协商，双方另订合同；租赁期届满，甲乙双方未续订合同且甲方要求收回房屋，乙方逾期不交出承租房屋的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金总额的20%收取违约金；违约金、赔偿金应在确定责任后十日内付清，每逾期一天，按应付金额5%支付滞纳金；本合同经双方签章之日起三天内，乙方应付保证金240000元给甲方作保证金，合同正式生效；乙方愿意在承租期内承担经营风险和经济责任及法律责任，在承租经营期内的一切经济责任及法律责任与甲方无关；每月的水、电费计算：凭供电、供水部门开具的水电费发票（或通知单），在扣除原“广州市海珠区购物中心集团有限公司”该单位水电分表的读数的月用量外，其余部分均由乙方支付，乙方并先向甲方交付5万元作为代缴每月水电费的周转金，由于电房是商业专用故要另签管理协议；合同期届满或因故终止合同，乙方嵌装在房屋结构或墙体的装修一律不得拆走，甲方不予赔偿；等。同日，双方还签订了《附件（1）》，约定：乙方应在该承租场地确保投入不小于人民币200万元装修工程费用；乙方在合同有效期内与甲方的来往文件以书面形式表达，甲乙双方收到文件在三个工作日内批复（文件内容具同等法律效力）；甲乙双方租赁合同届满时，甲方如愿意继续出租，在同等条件下，乙方有优先承租权，在合同期满前五个月应书面向甲方提出，双方另行协商签订新的租赁合同；10年租约期间，乙方增值的不动产部分在租赁合同期满时无偿归甲方所有；（第十五条）根据南区供电局的要求，变电所只能一个单位管理，乙方同意沙园大厦变电所商业变电部分委托广船统一管理，并同意乙方支付给甲方变电所工作人员4名的工资和费用，具体标准数额按广州市上年在岗人均工资收入来支付，并在每月15日前支付给广船属下的广州造船厂有限公司东部宿舍管理区并由其开具发票；等。2013年7月19日，双方签订《合同修改协议》，约定：经甲乙双方友好协商，就2009年8月6日双方订立的《广州市房屋租赁合同》作以下修改：附件（1）第十五款修改为：根据南区供电局的要求，变电所只能一个单位管理，乙方同意沙园大厦变电所商业变电部分委托甲方统一管理，并同意乙方每月支付给甲方变电所工作人员3名的工资和费用；等。2012年3月21日，悦洋公司（甲方）与车务通公司（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方经业主授权，将广州市海珠区工业大道127号、129号、131号自编之2提供乙方使用，用途为商业及汽车维修、汽车服务，使用期限为7年，由2012年4月1日至2019年5月31日止；其中2012年4月1日至2012年6月20日为免租装修期，2012年6月21日开始计租；协议期满续约另定，在同等条件下，乙方有优先权，可提前30天签订新协议；乙方使用该房屋需支付租金，建筑面积约为12000平方米；乙方向甲方交纳人民币30万元作为专用履约保证金；等。2019年7月18日，悦洋公司（甲方）与车务通分公司（乙方）签订《临时租用场地协议（有效期半年）》，约定：从2019年7月1日至2019年12月31日止，甲方将位于广州市海珠区工业大道127号、129号、131号自编之2，面积1200平方米，物业场地费80000元/月，电费、水费、水电费分摊计算收取。临时租给乙方使用，乙方需缴纳30万元作为押金；乙方应在2019年12月31日合同终止前五天内将物业腾空并交还甲方，乙方不得以任何形式、理由拒交物业，退场费自理，在乙方交还物业缴清物业场地费、水电费等费用后，甲方退回乙方押金30万元；等。2020年1月1日，车务通公司与悦洋公司签订《海珠区工业大道北127-129号北大门钥匙交接单》，载明“应悦洋物业要求，我方先交回工业大道北127号北大门商铺给悦洋公司另作商业用途，面积占总面积30%，我方于2019年12月31日撤离，并于2020年1月1日把北大门钥匙交接给悦洋物业负责人”。车务通分公司提交其委托诉讼代理人苏进秀与悦洋公司员工蔡亮的微信聊天记录，其中2020年1月9日，苏进秀发送微信“广船今天贴这个在我们接车台”，并发送广船公司作出的《关于未按期撤场将停止供水通电的通知函》图片；蔡亮回复“撕掉就好了……新中标的也是我们另一间公司…….不用理他们的，他们停不了你们水电费”。2020年4月22日，苏进秀发送微信“老蔡，工业店前台收到广船的律师函，要求我们撤场的，你们这边现在商量得怎么样啊，咱们这个合同能不能签下来，有点心慌慌啊”；蔡亮回复“听说要重新走程序，去年定的价太贵，现在难做”。2020年4月30日，悦洋公司与车务通公司签订《场地交接函》，载明车务通公司已于2020年4月30日全部撤场，并将房屋钥匙及房屋移交给悦洋公司，房屋状况完好，不存在破损情况。悦洋公司对交接函予以确认。同日，车务通公司向广船公司发出《撤场函》，载明“广州造船厂有限公司：贵公司将位于广州市海珠区工业大道127号、129号、131号房屋出租给广州悦洋物业管理有限公司，悦洋公司将其中部分面积转租给我方，并于2012年3月21日签订了《广州市房屋租赁合同》，合同期限于2019年5月31日届满。前述《广州市房屋租赁合同》到期后，悦洋公司与我方又于2019年7月18日签订《临时租用场地协议》，由我方继续承租上述物业，合同期限至2019年12月31日止。上述《临时租用场地协议》到期后，贵公司与悦洋公司的租赁合同同时到期。悦洋公司告诉我司，称其关联公司广东悦锋投资管理发展有限公司通过参与贵公司的招标，已中标取得租赁权。我方即按悦洋公司的要求将承租的部分物业于2020年1月1日退还给悦洋公司，其余承租面积的三分之二（约900平方米）由我方继续使用，待悦锋公司与贵公司签订正式租赁合同之后，悦洋公司再以悦锋公司的名义与我方续签租赁合同。我方于2020年4月21日收到贵公司委托律师发来的《律师函》，得知悦锋公司与贵公司的招标协议终止，本物业的租赁权需另行招标，悦锋公司或悦洋公司已无与贵公司重新签订租赁合同的可能。根据贵公司要求我方退还场地的事宜，贵我双方通过海珠区沙园街综治办的主持，多次进行协商，贵方坚持要求我方退场，并同意我方的设备可以暂时寄存，可根据贵公司的要求再搬离……”。车务通公司主张广船公司已同意不追究其占用场地的责任。广船公司确认收到该《撤场函》，但认为并未同意免除车务通分公司、车务通公司的责任。2019年5月30日，广船公司向悦洋公司发出《关于届满收回房屋的告知函》，载明“广州悦洋物业发展有限公司：……根据合同的有关约定，《广州市房地产租赁合同》和《附件1》将于2019年12月31日届满。因我公司经营需要，在《广州市房地产租赁合同》和《附件1》期满后，我公司将按合同约定如期收回房屋和设备。现提前告知贵公司，请贵公司及早准备，按照《广州市房地产租赁合同》和《附件1》的有关约定，在合同届满之日将租赁房屋和设备归还我公司……”。悦洋公司于2019年6月1日收到该告知函，并于2019年6月5日、2019年10月10日向广船公司发函，再次向广船公司申请续签合同。2019年11月7日，悦洋公司再次发出《关于房屋租赁合同续签的函》，载明“致广州造船厂有限公司：……我司于2019年10月14日发出关于申请房屋租赁续期《申请报告》，直至今天贵司仍未对我司提出的请求作出明确相应的回复。依据双方2009年8月6日签订的《房屋租赁合同》第五条第9点约定，如需继续承租房屋时，应提前3个月双方沟通协商的表述，现贵司在没有与我司沟通的情况下将该物业进行再出租处理，已没履行到合同约定。在此再次恳请贵司考虑该物业在我司承租期间投入大量资金进行升级改造……特向贵司提出，为续租该物业，双方就相关事宜进行商讨……”。广船公司于2019年11月18日作出《关于的复函》，载明“广州悦洋物业管理有限公司：贵司于2019年11月7日发出的《关于房屋租赁合同续签的函》已收悉，……函复如下：1、贵司于2019年10月14日向我司发出关于申请房屋租赁续签《申请报告》的情况，经核实，我司没有收到该《申请报告》。2、贵我双方签订《广州市房地产租赁合同》和《附件1》将于2019年12月31日合同期满。根据《房屋租赁合同》的有关约定，我司于2019年5月30日向贵司发出了《关于届满收回房屋的告知函》明确告知贵司，我司将按其收回房屋，贵司于2019年6月5日就此作出了回应，因此不存在我司没有提前与贵司沟通……”。2019年11月21日，悦洋公司再次发出《关于房屋租赁合同续签的函》，内容如前一致。广船公司提交会议纪要等内部文件，拟证明涉案房屋需要通过公开招租程序进行再次招租。广船公司提交广船公司分公司员工王琴与悦洋公司员工蔡亮的微信聊天记录，其中2019年10月14日，王琴发送微信“沙园25层物业项目明天会挂网，限10个工作日”，蔡亮回复“多谢，请问挂哪个网？能发个链接吗？”，王琴回复“输入广州市产权交易所”，并发送了网页截图。悦洋公司确认收到广船公司公开招租的通知，但认为广船公司是在公开招租前一天才通知其参加招租。广船公司提交广州综合产权交易系统的截图，显示悦洋公司于2019年10月15日支付了交易保证金70万元，申请参加涉案房屋的公开招租。广船公司提交广州产权交易所的网页截图，显示：出租房屋为广州市海珠区工业大道127、129、131号负一层、1-3层；挂牌时间是2019年10月15日至2019年10月28日；竞价开始时间是2019年11月14日上午10点；出租底价是55元/月/每平方米；价格说明首年每月租金为人民币335736.5元，从第二年起每年在上一年度基础上递增5%；资产来源是国有企业房屋出租；出租用途商业；出租面积6104.3平方米；租赁期限10年；是否涉及优先权：是，如优先权人不放弃优先权，需按照本公告要求办理意向登记手续、交纳交易保证金并参与交易；承租方资格条件：2、意向承租方必须为中华人民共和国境内注册成立、合法存续的企业法人，注册资本需为人民币1000万元（含）以上（实缴出资额，以招租日前最新验资报告和公司营业执照为准）；重大事项及其他披露内容：5、出租标的为占有状态，原租赁合同到期时间为2019年12月31日，场地交付以原承租方合同期满后的退场时间为准，如在原租赁期满后原承租方未退场等第三方的原因导致出租方不能交付场地时，双方均可终止本次交易，互不追究对方责任；等。广船公司表示因涉案场地面积较大，每年租金过百万，且租期长达十年，为了保证承租人的履约能力所以设置了注册资本（实缴资本）的条件。悦洋公司认为该招租条件中要求注册资本实缴1000万元人民币以上，而悦洋公司参加招租时的注册资本实缴情况并未达到，认为是直接排除了悦洋公司，主张侵犯了悦洋公司的优先承租权。广船公司对此不予确认。2019年11月15日，广船公司、广州产权交易所与案外人悦锋公司签订了《成交确认书》，确认涉案房屋已由案外人悦锋公司以67元/月/平方米的价格成交。广船公司称案外人悦锋公司与悦洋公司为关联企业，悦锋公司对此不予确认。广船公司称因悦洋公司拒绝腾空交还场地，故其与案外人悦锋公司实际未签订新的租赁合同，现涉案场地需要再次公开招租。2019年12月20日，广船公司发出《关于即将届满要求承租人及时撤场和支付拖欠租金等费用的通知函》，载明“广州悦洋物业发展有限公司：贵公司与我公司于2009年8月6日就贵公司承租我公司坐落于海珠区工业大道北127#、129#、131#地下室、首层部分、二楼、三楼的房地产签订了《广州市房地产租赁合同》和《附件1》，现《租赁合同》即将于2019年12月31日届满。按照国有资产管理的相关法律法规规定和要求，本公司对前述租赁物业租期届满后的出租事宜，已在广州产权交易所通过网络公开竞价的方式于2019年11月15日确定了新的承租方，并与新的承租方签订了《成交确认书》。现本公司就《租赁合同》租期即将届满提示贵司提前准备撤场和要求贵司尽快支付延付租金及有关费用等事宜，向贵公司函告如下：一、请贵公司提前准备租赁届满的相关撤场工作，并于2019年12月31日《租赁合同》租期届满之日起7日内完成全部撤场。……请贵公司于租赁届满之日3日内将租赁物业内属于贵公司的主要设施设备搬离，租期届满之日起7日内完成全部撤场工作，将租赁物业和《租赁合同》中列明的出租设施设备如数归还给本公司。根据《租赁合同》的约定，添附在租赁物业上的不可拆除的装修或者固定设施，贵司不得拆除，租期届满后归属于本公司……贵公司如未按时撤场，我公司有权根据《租赁合同》的约定要求贵公司按新承租方的承租价格支付租期届满后超期占用期内的租金及支付超期占用期内租金总额20%的违约金；……二、请贵公司于2019年12月25日前支付截至2019年12月15日贵司已拖欠的租金及各项费用共计737133.67元，租赁届满之日起7日内结清全部租金和所有费用。其中2019年9月-12月房屋租金、综合费为573145.12元、2019年7月-10月水费26346.06元、2019年8月-11月电费80174.49元、2019年9月-12月电工劳务费57468元；合计737133.67元；请贵司在2019年12月25日之前支付前述贵司已拖欠的房屋租金、综合费、电费、水费等费用，如贵司在2019年12月25日前仍未付清欠款，我公司将根据双方签订的《租赁合同》约定，要求贵公司支付延期付款违约金和滞纳金；同时，本公司要求贵公司最迟在《租赁合同》租期届满之日起7日内向我公司结清全部租金和所有费用（包括但不限于欠付租金、综合服务费用、水电费等，以最终贵司应当交纳的实际费用为准）；等。2019年12月30日，悦洋公司发出《关于履约期即将届满要求撤场及支付拖欠费用的回复函》，载明“致广州造船厂有限公司：我司于2019年12月27日收到贵司发来的就关于租期届满收回场地及支付租金的函，现回复如下：……我司自进驻物业后，未曾见到贵司对我司承租的物业提供过任何服务……在承租期间我是对物业投入改造资金超过人民币500多万元，并竭尽所能将该地块打造成新的商业业态，引进多元化的行业进驻经营，使得该地块有着良好的经营环境。为此我是拒绝缴纳并要求贵司退还我司自承租以来缴纳的综合费用和投入的改造费用。另外，关于撤场问题，以上综合费和改造费用，贵司同意退还后，我司同意撤场……”。广船公司于2020年1月9日发出《关于未按期撤场将停止供水供电的通知函》，载明“广州悦洋物业发展有限公司：……根据我公司于2019年12月20日发出的《关于即将届满要求承租人及时撤场和支付拖欠租金等费用的通知函》，我公司已经在《租赁合同》租赁期限届满的情况下给予贵公司7日撤场宽限期，贵公司应在2020年1月7日前完成撤场，并返还房屋。至今，贵公司仍未完成全部撤场，亦没有缴清拖欠的租金及各项费用。贵公司的上述行为已经构成严重违约，现再次严正要求贵公司严格按照我公司通知要求立即撤场并支付租金及相关费用等。否则，我公司将于2020年1月10日00:00开始停止该物业的供水以及供电……”。2020年1月14日，广船公司再次发出函件要求悦洋公司撤场并清偿费用。2020年3月25日，悦洋公司发出《关于解决承租物业届满遗留的相关问题的提议方案》，认为广船公司之前收取的电工劳务费不合理，只同意计收50%的电工劳务费，要求广船公司退回多收的款项；认为水电费收费不清晰等。广船公司提交2019年1月至8月的电工劳务费发票，拟证明悦洋公司在2019年1月至8月均按14367元/月的标准支付电工劳务费。根据工商登记信息所载，悦洋公司于2007年8月11日成立，注册资本为1188万人民币，实缴出资50万元；住所地为广州市海珠区宝岗路松漱前38-39号438房；变更信息包括：1、2015年7月3月，广州悦洋物业管理发展有限公司更名为广州悦洋物业管理公司；2、2020年3月30日，经理、法定代表人、董事之一、股东之一由陈彬锋变更为龙光山；3、2019年9月12日，注册资本由298万变更为1188万元。根据工商登记信息所载，案外人悦锋公司于2011年5月12日成立，注册资本1680万元人民币，实缴出资1680万元；住所地为广州市海珠区宝岗路松漱前38-39号自编432号；股东之一、监事之一为陈彬锋。经释明，悦洋公司坚持认为其与悦锋公司并非关联企业，也未对参加公开招标前变更注册资本信息予以合理说明。广船公司、悦洋公司均确认以下事实：1、悦洋公司支付租金、综合费、电工劳务费至2019年8月31日；支付水费至2019年6月30日；支付电费至2019年7月31日；2、涉案房屋于2020年1月9日停水停电；广船公司主张2020年1月9日仅停水停电半天，下午即恢复了水电供应；悦洋公司对此不予确认，称自2020年1月9日后至今，涉案房屋均处于断水断电状态，但未提交2020年1月10日起涉案房屋断水断电、无法经营使用的证据。各方当事人均确认以下事实：1、涉案房屋中的首层约900平方米由车务通分公司、车务通公司使用，车务通分公司、车务通公司未与广船公司签订租赁合同；2、车务通分公司、车务通公司已于2020年4月30日交还场地；广船公司同意车务通分公司、车务通公司暂存物品于涉案房屋内。诉讼过程中，经一审法院主持多次收场，广船公司及悦洋公司均未能对收场时间、收场条件达成一致，但双方确认悦洋公司于2020年7月9日交回涉案房屋的钥匙给广船公司。后广船公司多次发函要求悦洋公司搬走涉案房屋内剩余的可移动物品，悦洋公司回函表示不同意搬走。广船公司于2020年9月11日出具《关于收回涉案房屋的确认函》，载明“广州市海珠区人民法院：……贵院要求悦洋公司尽快对本公司位于海珠区工业大道北127号、129号和131号地下室、首层部分、二楼、三楼的房地产清洁撤场并交还本公司事宜，现本公司向贵院确认如下：由于悦洋公司始终不愿意自行搬离其在涉案房屋内的少量动产，2020年8月10日，本公司在沙园街道办工作人员和沙园派出所工作人员的见证之下，并且在悦洋公司在场和确认的情况下，本公司将涉案房屋内仅有的少量动产已经全部搬离涉案房屋场地且一并暂存于广船物业公司沙园三楼办公室。本公司确认，自2020年8月10日起，本公司正式收回并开始使用涉案房屋”。悦洋公司坚持认为广船公司的收场时间是2020年7月8日，但确认2020年7月8日仅交接了钥匙，涉案房屋内的可移动物品、不可移动物品均未搬走。一审诉讼过程中，悦洋公司对广船公司主张的2019年9月1日至2019年12月31日的租金286572.56元（71643.14元/月×4个月）、2019年9月1日至2019年12月31日的综合费286572.56元（71643.14元/月×4个月）、2019年7月1日至2019年12月31日的水费36581.22元均无异议，表示同意支付。悦洋公司对广船公司主张2019年9月1日至2019年12月31日的电工劳务费57468元（14367元/月×4个月）、2019年8月1日至2019年12月31日的电费88764.93元均表示不同意支付，理由是其已于2020年3月25日通过书面方式要求广船公司停收电工劳务费，且电工不只是为悦洋公司服务；对电费表示不清楚计算方法。广船公司提交了水电费发票及电工劳务费发票，悦洋公司坚持不予确认。广船公司主张从2020年1月1日起房屋占用费按67元/月/平方米计算6104.3平方米的房屋占用费，即主张从2020年1月1日起至2020年8月10日止的房屋占用费为2999246元（67元/月/平方米×6104.3平方米×7个月+67元/月/平方米×6104.3平方米÷30天×10天），悦洋公司对此不予确认，表示仅同意按原租金标准计算2020年1月1日至2020年1月9日的占用费，认为此后涉案房屋无法经营使用。广船公司主张2020年1月1日至2020年8月10日止的电工劳务费105358元（14367元/月×7个月+14367元/月÷30天×10天）、电费4100.81元、水费12193.74元（水电费均从2020年1月1日计算至2020年4月30日，广船公司确认涉案房屋自2020年5月1日起未再产生新的水电费），悦洋公司均不予确认，认为涉案房屋自2020年1月9日起停水停电，且涉及疫情，认为广船公司应免除3个月租金。广船公司主张两项违约金，第一是悦洋公司在租赁期限内，逾期支付款项的违约金，广船公司要求以每月各项欠费金额的为本金，按每日3%从各项费用逾期之日起计算至实际支付之日止；第二是悦洋公司在租赁期限届满后，逾期腾退涉案房屋的违约金，广船公司要求按占用期内的各项费用为总额，计算20%的违约金。经释明，广船公司表示不同意调低上述两项违约金计算标准。悦洋公司抗辩称违约金应以租金总额的20%为限，要求调整违约金计算方法为按照每日万分之零点五计算，总额不超过租金总额的20%为限。广船公司主张悦洋公司、车务通公司、车务通分公司共同侵占场地行为导致其未能及时收回涉案房屋，因此要求三公司对上述款项中自2020年1月1日至2020年4月30日的部分款项承担共同付款责任。车务通公司、车务通分公司对此不予确认。悦洋公司未在举证期届满前提交书面的鉴定申请；未在本案中提出反诉。广船公司及悦洋公司均未要求一审法院处理保证金问题。诉讼过程中，依据广船公司的申请，一审法院作出诉讼保全裁定书，查封了悦洋公司名下的财产，广船公司为此垫付了诉讼保全费5000元并要求在本案中一并处理。一审法院认为：广船公司将涉案房屋租赁给悦洋公司作商业用途，有双方签订的《广州市房地产租赁合同》、《附件（1）》、《合同修改协议》及广船公司、悦洋公司的庭审陈述予以证实，故一审法院对双方之间存在租赁关系予以认定，双方均应遵照《广州市房地产租赁合同》、《附件（1）》、《合同修改协议》的约定履行。对于本案的争议焦点，分析如下：一、关于优先承租权问题。优先承租权并非法定的权利，而是来自于当事人的约定。所谓优先承租权，是指在租赁关系中，原承租人要求续签租赁合同时，对原租赁物在同等条件下拥有优先承租的权利。根据查明的事实，广船公司与悦洋公司确实在租赁过程中约定了悦洋公司对涉案房屋享有优先承租权，但该优先承租权应以出租人设定的“同等条件”为前提。本案中，因涉案房屋涉及国有资产，需通过公开招租程序进行招租，广船公司在公开招租前已经将招租方式、招租网站通过微信方式告知了悦洋公司，悦洋公司也实际申请参加公开招租并支付了交易保证金，故广船公司并未对涉案房屋的公开招租过程进行隐瞒。广船公司作为出租人，有权自行设定承租条件，且该招租条件已经在广州产权交易所上公布，广船公司在招租公示上也载明了存在优先承租权，故广船公司并未对涉案房屋的公开招租条件进行隐瞒。在已经告知悦洋公司涉案房屋的招租条件的情况下，悦洋公司在涉案房屋公开招租前一个月即2019年9月12日就已经对其公司的注册资本进行变更，由298万元变更为1188万元，但悦洋公司直至2019年10月15日涉案房屋公开招租时，仍未履行全部的实际出资义务，未能达到涉案房屋的招租条件即承租方注册资本（实缴资本）需达到1000万元人民币以上，导致悦洋公司未能中标，应视为悦洋公司未达到租赁的同等条件。悦洋公司抗辩广船公司侵犯其优先承租权，与事实不符，一审法院对其抗辩意见不予采纳。二、关于2020年1月1日起涉案房屋的房屋占用费标准问题。广船公司提交证据证明涉案房屋由案外人悦锋公司中标，并签订了《成交确认书》。根据悦洋公司、案外人悦锋公司的工商登记材料显示，在涉案房屋公开招标之时，悦洋公司及案外人悦锋公司的法定代表人均为陈彬锋，且两公司的注册地址相近；结合车务通公司提交的微信聊天记录，2020年1月9日，悦洋公司的员工蔡亮发送微信“……新中标的也是我们另一间公司…….不用理他们的，他们停不了你们水电费”，以上均可以证明悦洋公司、案外人悦锋公司在涉案房屋公开招标时确为关联企业，悦洋公司的关联企业自愿以67元/平方米/月与广船公司签订《成交确认书》，故广船公司主张自2020年1月1日起按上述标准计算房屋占用费，合情合理且有事实依据，一审法院予以确认。悦洋公司提出2020年1月9日之后涉案房屋存在停水停电的情况，但未提交证据证明其无法使用上述房屋，且根据广船公司提交的水电费发票，涉案房屋自2020年1月9日起至2020年5月1日一直存在新增的水电费用，亦与悦洋公司的抗辩不符；悦洋公司以疫情为由要求广船公司免除占用费，但双方的租赁合同已于2019年12月31日到期；悦洋公司自2019年9月1日起未支付租金等费用，且未及时交回涉案房屋，已经构成违约，故一审法院对悦洋公司的抗辩意见不予采纳。三、关于广船公司主张的租金、综合费、房屋占用费、水费、电费及电工劳务费。广船公司主张2019年9月1日至2019年12月31日的租金286572.56元、综合费286572.56元，2019年7月1日至2019年12月31日的水费36581.22元，悦洋公司均表示无异议且同意支付，一审法院予以认定。关于2020年1月1日起至2020年8月10日的房屋占用费，如前所述，悦洋公司应按每月67元/平方米计算6104.3平方米，从2020年1月1日起至2020年8月10日止给付占用费2999246元（每月67元/平方米×6104.3平方米×7个月+每月67元/平方米×6104.3平方米÷30天×10天）给广船公司。关于2019年8月1日起至2020年8月10日的电费92865.74元（其中2019年8月1日至2019年12月31日的电费为88764.93元，2020年1月1日至2020年4月30日的电费为4100.81元，广船公司确认2020年5月1日后未产生新的电费）、2020年1月1日起至2020年8月10日的水费12193.74元（广船公司确认2020年5月1日后未产生新的水费）、2019年9月1日起至2020年8月10日止的电工劳务费162826元（其中2019年9月1日至2019年12月31日的电工劳务费为57468元，2020年1月1日至2020年8月10日的电工劳务费为105358元），广船公司均是按照《广州市房地产租赁合同》、《附件（1）》、《合同修改协议》的约定主张，且广船公司已提交发票证明水电费、电工劳务费的产生及费用金额，悦洋公司未提交相反证据推翻上述证据，且悦洋公司在2019年9月前一直按照广船公司开具的发票金额支付款项，并未提出异议，故一审法院对广船公司主张的上述期间的电费、电工劳务费予以采纳，悦洋公司应将上述费用支付给广船公司。四、关于违约金标准问题。根据双方签订的《广州市房地产租赁合同》约定，悦洋公司逾期交付租金及一切费用的，每逾期一日，悦洋公司需按当月租金额的3%向甲方支付违约金。租赁期限届满，广船公司与悦洋公司为未续订合同且甲方要求收回房屋，乙方逾期不交出承租房屋的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金总额的20%收取违约金。本案中，悦洋的违约行为有两个，一是租赁期限内逾期支付租金、综合费、水电费、电工劳务费等；二是租赁期届满后未及时交回涉案房屋给广船公司。关于第一项违约行为，广船公司要求按以每月各项欠费金额为本金，从逾期之日起，按每日3%的标准计算违约金，与租赁合同的约定不符，一审法院认定应按每月租金金额为本金，从逾期之日即每月2日起，按每日3%的标准计算违约金至悦洋公司实际清偿款项之日止，且违约金应以欠款本金为限。关于第二项违约行为，根据租赁合同约定，悦洋公司未按时交回涉案房屋的，应以占用期内租金总额的20%支付违约金，一审法院核定违约金为599849.2元[具体计算方法为：从2020年1月1日起至2020年8月10日止，按每月67元/平方米×6104.3平方米×7个月+每月67元/平方米×6104.3平方米÷30天×10天计算占用费2999246元，以该占用费总额的20%计算即2999246元×20%]，广船公司主张的违约金计算标准和计算方法有误，一审法院予以纠正。悦洋公司抗辩其迟延支付租金等费用属于行使不安抗辩权，但租赁期间，悦洋公司作为承租方的主要义务即为按时支付租金等费用，且广船公司也已经履行了通知悦洋公司参加公开招租程序的义务，在公开招租公示中也明确了悦洋公司的优先承租权，故悦洋公司的抗辩不能成立，一审法院不予采纳。五、关于车务通公司、车务通分公司的责任问题。悦洋公司与车务通公司签订《广州市房屋租赁合同》，该合同到期后，悦洋公司又与车务通分公司（乙方）签订《临时租用场地协议（有效期半年）》。根据车务通公司提交的《海珠区工业大道北127-129号北大门钥匙交接单》、微信聊天记录及《场地交接函》内容，车务通公司、车务通分公司一直信任悦洋公司，认为悦洋公司的关联企业能与广船公司签订新的租赁合同关系；结合2020年年初新冠疫情的客观情况，车务通公司、车务通分公司在2020年4月22日收到广船公司律师函的情况后，已于2020年4月30日退出占用的场地，并将钥匙通过悦洋公司交还给广船公司。可见车务通公司、车务通分公司均无恶意占用场地、阻拦广船公司收回涉案房屋的故意，故从公平角度出发，广船公司主张车务通公司、车务通分公司承担连带付款责任，一审法院不予支持。悦洋公司未在本案举证期届满前提出书面的财产评估申请，且根据合同约定，合同期届满，悦洋公司嵌装在涉案房屋结构或墙体的装修一律不得拆走，广船公司亦不予赔偿。关于保证金，广船公司未在本案中主张没收保证金，悦洋公司也未在本案中提出反诉诉请要求退还保证金，故双方可另寻法律途径解决，本案中不予论处。本案因悦洋公司违约引起，故本案诉讼费均应由悦洋公司承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十七条、第二百二十七条、第二百三十五条规定，一审法院于2020年12月15日判决如下：一、悦洋公司在本判决生效之日起10日内支付2019年9月1日至2019年12月31日的租金286572.56元、2019年9月1日至2019年12月31日的综合费286572.56元、2019年7月1日至2019年12月31日的水费36581.22元、2019年9月1日至2019年12月31日的电工劳务费57468元、2019年8月1日至2019年12月31日的电费88764.93元给广船公司，并计付逾期支付上述款项的违约金给广船公司（违约金按每月租金为本金，从逾期之日即每月2日起至悦洋公司实际清偿款项之日止，按每日3%的标准计算违约金，且违约金应以欠款本金为限）；二、悦洋公司在本判决生效之日起10日内支付2020年1月1日至2020年8月10日的房屋占用费2999246元、2020年1月1日至2020年8月10日的电工劳务费105358元、2020年1月1日至2020年4月30日的水费121973元及2020年1月1日至2020年4月30日的电费4100.81元（广船公司确认自2020年5月1日未产生新的水电费）给广船公司，并支付逾期腾空交还涉案房屋的违约金599849.2元给广船公司；三、驳回广船公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费58977元（含本诉受理费53977元，诉讼保全费5000元），均由悦洋公司负担。本院对一审法院查明事实予以确认。本院二审期间,当事人未提交新证据。另查明，一审期间，广船公司提供了其于2019年11月5日向悦洋公司催收拖欠租金及其他费用的函件，载明悦洋公司拖欠9月和10月的租金、综合费286572.56元，拖欠7月和8月水费13219.20元，拖欠8月和9月电费46474.95元，拖欠9月和10月电工劳务费28374元，该函上有2019年11月6日的签收记录，悦洋公司确认收到该函件，但认为数额不对故未支付费用。后广船公司在2019年12月20日、2020年1月14日再次发函催收相关费用，并要求悦洋公司限期撤场，悦洋公司确认收到上述函件，广船公司提供的邮单或签收记录显示悦洋公司分别在2019年12月24日、2020年1月14日签收上述函件。二审期间，悦洋公司明确，其认为广船公司存在的违约行为表现在：一是长期不答复悦洋公司提出的续租申请，致使悦洋公司有理由认为合同自动续签；二是在招投标过程中设置障碍导致悦洋公司不符合投标条件，剥夺了悦洋公司的优先续租权；三是关停水电影响悦洋公司使用案涉场地。悦洋公司并确认其主张的前两项违约行为在案涉合同中并未明确约定相应后果，另确认其主张的关停水电的行为发生在合同租期届满之后即2020年1月9日。广船公司则认为悦洋公司拖欠水电费和租金等费用以及拒不搬迁构成违约，广船公司确认其知晓悦洋公司转租事宜。双方当事人均在二审过程中确认悦洋公司缴纳的24万元保证金并非定金。广船公司明确其在本案的诉请并未包括没收保证金，且因一审期间悦洋公司并未提供证据原件故不确认悦洋公司已经支付上述保证金；悦洋公司则确认其在一审期间未提出用保证金抵扣相关款项的反诉或抗辩，仅陈述了其缴纳29万元保证金的事实并提供了收据作为证据。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案双方当事人争议事实发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条及双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：双方当事人在履行《广州市房地产租赁合同》过程中是否存在违约行为以及相应的法律后果。对此，本院认定如下：第一，广船公司主张悦洋公司存在拖欠租金和其他费用以及不按期交场的违约行为，悦洋公司则主张广船公司在履行合同中存在长期不答复其续租申请并剥夺悦洋公司优先承租权和停水停电的违约行为，并认为其未支付租金等费用是行使不安抗辩权。首先，广船公司在2019年5月30日已经向悦洋公司发函告知期满将收回场地，悦洋公司收函后即发函表明其申请续租，广船公司于2019年10月14日告知悦洋公司涉案物业第二天将公开挂网招租和网站信息，悦洋公司遂支付保证金申请参加公开招租。从双方当事人上述沟通过程来看，广船公司首先表明不再直接续租给悦洋公司，并在确定公开招租后在信息挂网公开前已将公开招租的情况通知悦洋公司，并未妨碍悦洋公司根据合同约定在同等条件下行使优先承租权。至于悦洋公司所谓的广船公司设定实缴注册资本1000万元的承租人条件导致其不符合资格的问题，广船公司作为出租人，对于承租人有注册资本上的要求并未违反相关法律法规的规定，悦洋公司在广船公司招租之前一个多月已经申请将注册资本增加到1188万元，后其未实缴该资本，责任不在广船公司，且悦洋公司的优先承租权需在“同等条件下”行使，现悦洋公司不符合广船公司设定的承租人条件，并非广船公司违约，悦洋公司对此提出的上诉不能成立，本院不予支持。其次，悦洋公司确认其主张的广船公司停电行为发生在2020年1月9日，即涉案合同租赁期满以后，且广船公司就其停水停电行为已经提前通知悦洋公司，故悦洋公司以广船公司在租赁期满后要求悦洋公司撤场而采取的停水停电行为主张广船公司在履行租赁合同过程中存在违约，依据不足，本院不予采纳。综上，悦洋公司以广船公司存在上述违约行为为由主张其从2019年9月1日起未支付租金是行使不安抗辩权，并不符合《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条的规定，其主张不能成立，本院不予支持。在此情况下，悦洋公司拖欠租赁期内的租金、水电费、综合费、电工劳务费等，已经构成违约，除应按约支付上述费用外，还应承担相应的违约责任。对于租赁期内悦洋公司拖欠的上述费用的具体数额，除电工劳务费和电费之外的费用数额悦洋公司在一审庭审期间已经确认，而电工劳务费双方在合同中有明确约定，电费亦有广船公司提供的电费发票和计算方式予以证明，悦洋公司之前亦是按照该方式缴纳，故对广船公司主张的租赁期内的上述费用，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。第二，关于悦洋公司应承担的违约责任。首先，关于悦洋公司在租赁期内拖欠租金等费用的违约责任。案涉租赁合同第五条约定承租人逾期支付租金及一切费用的，每逾期一日须按当月租金额的3%支付违约金，广船公司根据该约定主张悦洋公司支付每日按欠款数额3%计算的违约金，悦洋公司则认为该违约金过高，请求调整为按照每日万分之零点五计算且总额不超过欠付租金总额的20%。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为需要人民法院予以适当减少的“过分高于造成的损失”，本案中，广船公司因悦洋公司拖欠租金、水电费、电工劳务费和综合费等费用所遭受的实际损失实为广船公司在悦洋公司迟延付款期间的资金收益损失或融资成本损失，一般可参照同时期银行的存贷款利率或逾期贷款利率。如按照案涉租赁合同约定的每日3%的标准计算，逾期支付租金33天的违约金约为欠付租金的100%，显然远远超出广船公司的损失，故悦洋公司主张调整逾期付款违约金，符合上述法律和司法解释的规定，本院予以支持。结合悦洋公司拖欠付款的具体情况和之前的履行情况，本院酌定悦洋公司应支付的逾期付款违约金从拖欠之日以拖欠的款项为本金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，同时，由于案涉合同并未约定支付水电费的具体日期，故对悦洋公司欠付2019年7月、8月水费和2019年8月、9月电费共计59694.15元的违约金从2019年11月6日悦洋公司收到广船公司催收通知之日起算，悦洋公司欠付2019年9月、10月水费和10月、11月电费合计46826.4元的违约金从2019年12月24日悦洋公司收到广船公司催收通知之日起算；2019年11月、12月的水费和12月的电费合计18825.6元的违约金从2020年1月14日悦洋公司收到催收通知之日起算。其次，关于悦洋公司逾期交付场地的违约责任。案涉合同约定，租赁期满，双方未续订合同且出租人要求收回房屋，承租人逾期不交出房屋的，出租人除限期承租人迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金总额的20%收取违约金。悦洋公司在2020年7月9日交回涉案场地的钥匙但仍遗留有物品未搬走且不同意广船公司搬动该物品，后广船公司在2020年8月10日在当地街道办和派出所及悦洋公司工作人员在场的情况下将悦洋公司的物品搬走并暂存在三楼办公室，故一审法院认定悦洋公司需支付2020年1月1日至8月10日的占用费和水电费符合本案实际情况，本院予以维持。广船公司主张按照其公开招租确定的67元/平方米/月的标准计算占用费，以上述价格竞拍成功的悦锋公司与悦洋公司具有关联关系，如悦洋公司按照租赁合同约定如期搬离，广船公司即可获得每平方米每月67元的租金，故广船公司主张按该标准计算悦洋公司逾期腾房期间的占用费有理，一审法院予以支持并无不当。但在按照上述标准计算占用费时，广船公司因悦洋公司逾期交房所导致的损失已经得到弥补，故其同时主张悦洋公司按照合同约定另行支付按占用期内租金总额20%计算的违约金，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，本院不予支持。此外，广船公司公开招租在67元/平方米/月的标准之外并未另行收取电工劳务费，故对于广船公司主张的2020年1月1日之后的电工劳务费，本院不予支持。至于案涉合同约定的24万元保证金，因广船公司在本案的诉讼请求中并未涉及该部分保证金，悦洋公司也未明确提出以该保证金抵扣相关欠款的抗辩，且双方当事人对于该保证金是否支付存有争议，在一审法院未对保证金进行审理的情况下，本案二审不宜直接对此作出处理，故本院对该保证金不予处理，双方可另循法律途径解决。综上所述，悦洋公司的上诉请求部分成立，本院对该部分予以支持，对其他部分予以驳回。一审判决认定事实清楚，但对案涉合同约定的违约金过高未进行调整，本院依法予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、撤销广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初15791号民事判决第三项；二、变更广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初15791号民事判决第一项为：广州悦洋物业管理有限公司在本判决生效之日起10日内支付2019年9月1日至2019年12月31日的租金286572.56元、2019年9月1日至2019年12月31日的综合费286572.56元、2019年7月1日至2019年12月31日的水费36581.22元、2019年9月1日至2019年12月31日的电工劳务费57468元、2019年8月1日至2019年12月31日的电费88764.93元给广州造船厂有限公司，并计付逾期支付上述款项的违约金给广州造船厂有限公司（违约金计算：其中2019年7-8月水费和2019年8-9月电费共计59694.15元从2019年11月6日起，2019年9-10月水费和10-11月电费合计46826.4元从2019年12月24日起；2019年11-12月的水费和12月的电费合计18825.6元从2020年1月14日起，2019年9月-12月每月的租金和综合费143286.28元分别从每月2日起，2019年9月-12月每月的电工劳务费14367元分别从每月16日起，均以欠付的各项费用数额为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至广州悦洋物业管理有限公司实际清偿款项之日止）；三、变更广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初15791号民事判决第二项为：广州悦洋物业管理有限公司在本判决生效之日起10日内支付2020年1月1日至2020年8月10日的房屋占用费2999246元、2020年1月1日至2020年4月30日的水费121973元及2020年1月1日至2020年4月30日的电费4100.81元（广州造船厂有限公司确认自2020年5月1日未产生新的水电费）给广州造船厂有限公司；四、驳回广州造船厂有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审诉讼保全费5000元由广州悦洋物业管理有限公司负担。一、二审受理费各53977元，由广州造船厂有限公司各负担19207元，广州悦洋物业管理有限公司各负担34770元。本判决为终审判决。审 判 长 张明艳审 判 员 李 静审 判 员 唐佩莹二〇二一年七月八日法官助理 眭 翘书 记 员 唐颖琪