山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0281民初4277号原告：房昱锟，男，1994年8月30日生，汉族，住胶州市。委托诉讼代理人：杨涛，山东海康律师事务所律师。被告：巩林青，男，1998年3月27日生，汉族，住胶州市。委托诉讼代理人：钟涛，山东天航（胶州）律师事务所律师。原告房昱锟与被告巩林青房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告房昱锟委托诉讼代理人杨涛、被告巩林青委托诉讼代理人钟涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告房昱锟向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法解除原、被告于2019年3月2日签订的《商铺租赁合同》，被告立即腾出租赁商铺；2、被告向原告支付2019年3月2日至2019年4月2号的租金10000元、物业费3301元、违约金101157.6元、律师费6000元，共计120458.6元；3、被告承担诉讼费用。后原告变更诉讼请求为：1、解除原、被告于2019年3月2日签订的《商铺租赁合同》，被告立即腾出租赁商铺；2、被告向原告支付自2021年3月2日起至2021年5月20日止的租金26000元、物业费3301元、违约金101157.6元、律师费6000元，共计136458.6元；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2019年3月2日签订《商铺租赁合同》，根据合同约定商铺租赁期限为60个月，从2019年3月2日起算，第一年租金60000元，第二年租金60000元，第三年租金120000元，第四年租金128400元，第五租金137388元，租金总金额为505788元，其中第十一条第三款约定如被告未按照约定支付达30日及以上的，原告有权单方解除合同并要求被告支付租金总额20%的违约金。现被告不按约定支付租金已满30日，原告按照合同约定要求解除租赁合同，被告向原告承担违约金等经济损失，特具状起诉，望贵院判如所请。被告巩林青辩称，原被告双方已经根据合同第十一条第一款、第二款规定解除了租赁合同，并且原告于2021年3月15日收回了涉案房屋的钥匙。被告为原告垫付了2018年10月20日至2019年3月2日的物业费1364元。被告不存在违约情况，原告的违约金及律师费诉讼求不应支持，被告在签订合同时缴纳了保证金10000元，原告应当返还，并且保留被告装修款的追索的权利。原告围绕其诉讼请求提交了《商铺租赁合同》、《青岛市商品房预售合同》、青岛增值税普通发票、证明、民事代理委托合同、律师费发票，被告巩林青提交了微信聊天记录、胶州市阜安教体中心及教体局通知、物业费收据、收到条。本院依法组织证据交换和质证。对双方无异议的证据本院依法审查并在卷佐证。根据原、被告举证和庭审调查，本案认定事实如下：一、2019年3月2日，原被告签订《商铺租赁合同》，约定由被告租赁原告所有的位于胶州市中央公园Ｃ区户，建筑面积为122.26平方米，租赁期限为60个月，自2019年3月2日起至2020年3月1日租金为60000元，被告应于合同签订后3日内支付；自2020年3月2日起至2021年3月1日租金为60000元，被告应于2020年3月2日前支付；自2021年3月2日起至2022年3月1日租金为120000元，被告应于2021年3月2日前支付；自2022年3月2日起至2023年3月1日租金为128400元，被告应于2022年3月2日前支付；自2023年3月2日起至2024年3月1日租金为137388元，被告应于2023年3月2日前支付；租金共计505788元。第五条约定，合同期内所有相关费用及相关税费均应由原告承担。第十条商铺返还约定，本合同租赁期届满或提前解除的，被告应于合同到期日前或合同解除日前将商铺按照原状返还，包括商铺本身、设备设施等，双方应对商铺和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，被告须结清所有应承担的费用。被告在合同到期日或合同解除日前未腾退、返还商铺的，每逾一日，被告应按日租金的2倍向甲方支付商铺占用费，此外被告还应承担因逾期返还造成的全部损失。第十二条违约责任（一）被告有第十一条第（三）款约定情形之一的，导致合同解除的，被告应按照合同约定租金的总额的20%向甲方支付违约金……。第十六条（一）被告应当承担原告为实现其权利而支付的所有费用（包含但不限于诉讼费、律师费、执行费、差旅费、评估费、拍卖费、公证费等）。二、原、被告均认可被告已支付租赁费至2021年3月2日。三、原、被告均认可被告已支付物业费至2019年12月31日。四、2019年3月1日，被告向原告支付房屋保证金5000元；2019年6月6日，被告向原告支付房屋保证金5000元。五、2021年4月7日，原告与山东海康律师事务所签订委托代理合同，约定由该所指派律师代理本案一审诉讼。原告向该律师事务所支付代理费6000元。本院对本案相关事实进行了询问：一、对于双方于2019年3月2日签订的中央公园租赁合同是否同意解除，经询问，原、被告均表示，同意解除。二、对于涉案房屋现状，经询问，原告表示至今仍由被告占有使用。被告表示被告于2021年3月15日已经腾出房屋，并且将钥匙已经交给原告，被告搬完屋内物品之后，原告看到屋内装修隔断已经破损之后才进行起诉。三、对于涉案房屋的交付有无相应证据证明，经询问，被告表示根据微信聊天记录可以看出，再无其他证据。从诉状中2021年4月7日的具状日期来看，原告早已收房。四、对于被告支付原告的保证金10000元是否在本案中一并处理，经询问，原告表示不同意。被告表示同意。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，并对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。具体到本案中，原告房昱锟与被告巩林青自愿签订《商铺租赁合同》，系双方真实意思的表示，并无违法及不当之处，合同已成立并生效，双方均应如约履行。对于原告主张解除于2019年3月2日签定的《商铺租赁合同》的诉讼请求，本院认为，原、被告庭审中均表示同意解除该《商铺租赁合同》，故对原告该主张本院予以支持。对于原告主张的租金26000元，本院认为，双方签订《商铺租赁合同》明确约定租赁期限为60个月，自2019年3月2日起至2024年3月1日止。自2021年3月2日起至2022年3月1日租金为120000元，原被告均认可截至2021年3月2日之前的房屋租赁费被告已经均支付原告，原告主张自2021年3月2日至2021年5月20日止的租金26000元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。对于被告辩称的已于2021年3月15日腾出房屋并交付原告，本院认为，双方合同约定了“合同到期日前或合同解除日前将商铺按照原状返还，包括商铺本身、设备设施等，甲乙双方应对商铺和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收”，被告未能提交充分证据证明房屋已经经过原告验收并且交付给原告，应承担举证不能的责任，故对被告该抗辩意见本院不予采纳。对于原告主张的违约金，本院认为，从被告提交的与原告之间的聊天记录可以看出，被告表示无法继续租赁原告房屋，导致原告房屋空置产生预期收益损失，被告应承担相应的违约责任。虽合同约定违约方须按照合同约定租金总额的20%的标准向对方支付违约金，但该部分违约金约定过高，且原告亦对实际占用期间的租金进行了主张，被告亦对无法继续租赁房屋的原因作出了合理解释，故本院根据2021年3月2日起至2022年3月1日一年期租金的金额对违约金酌情调整为按照2021年3月2日起至2022年3月1日一年期租金120000元计算六个月，即60000元。对于物业费3301元，本院认为，原、被告均认可被告支付物业费至2019年12月31日，原告主张截至2021年5月20日的物业费3301元的诉讼请求与被告提交的物业费收据记载的费用标准一致，且双方约定了物业费由租赁方承担，原告该主张本院予以支持。对于被告辩称的原告并未对该部分未缴纳的物业费实际支付，应待原告缴纳之后按照具体日期可再向被告进行追偿，本院认为，该部分物业费系被告承租期间所产生的费用，根据双方签订的租赁合同应由被告缴纳，故对该抗辩意见本院不予采纳。对于原告主张的律师代理费6000元，本院认为，因原、被告在《商铺租赁合同》中已明确约定该费用负担，且原告已提交了委托代理合同、律师费发票、付款凭证等证据予以证明，本院予以支持。对于保证金10000元，本院认为，现涉案租赁房屋被告未向原告实际交付，原告亦不同意在本案中一并处理，待原、被告双方将房屋交接完毕后可另行协商处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告房昱锟与被告巩林青于2019年3月2日签定的《商铺租赁合同》。二、被告巩林青支付原告房昱锟租金26000元，于本判决生效后十日内付清。三、被告巩林青支付原告房昱锟物业费3301元，于本判决生效后十日内付清。四、被告巩林青支付原告房昱锟违约金60000元，于本判决生效后十日内付清。五、被告巩林青支付原告房昱锟律师代理费6000元，于本判决生效后十日内付清。六、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3029元，本案适用简易程序，减半收取1514.5元，由被告巩林青负担1058元，由原告房昱锟负担456.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  赵娜二〇二一年七月十二日书记员  孙兵