四川省高县人民法院民 事 判 决 书（2021）川1525民初382号原告：四川省宜宾高洲酒业有限责任公司，住所地四川省宜宾市高县文江镇同心村。法定代表人：杨永祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨永川，系该公司股东兼副总经理。委托诉讼代理人：刘尚公，四川恪诚律师事务所律师。被告：高县铺天盖地广告传媒有限公司，住所地四川省宜宾市高县庆符镇友谊路88号。法定代表人：陈久昂，该公司经理。委托诉讼代理人：平泽清，筠连景阳法律服务所法律工作者。被告：陈久昂，男，1976年3月18日出生，汉族，住四川省宜宾市高县。原告四川省宜宾高洲酒业有限责任公司（以下简称：高洲酒业公司）与被告高县铺天盖地广告传媒有限公司（以下简称：铺天盖地公司）、陈久昂土地租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月22日立案，依法适用简易程序,于2021年3月18日公开开庭进行了审理。高洲酒业于2021年5月10日向本院提交变更诉讼请求申请，本院经审查，认为本案案情复杂，为妥善解决纠纷，于2021年5月10日裁定转为普通程序，于2021年5月20日公开进行第二次开庭审理。原告高洲酒业公司委托诉讼代理人刘尚公，被告铺天盖地公司法定代表人陈久昂，被告陈久昂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高洲酒业公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认高洲酒业公司与铺天盖地公司形成的租赁合同关系有效，并于2021年4月30日起即已解除；2.请求铺天盖地公司支付2021年2月9日至2021年4月30日的租金275,400元；3.请求铺天盖地公司支付使用承租租赁物产生的水、电费8,000元；4.请求铺天盖地公司赔偿损失634,216元（免租期损失275,400元、空置期损失275,400元、投资利息损失83,416元【以300万元为基数按全国银行同业拆借中心发布的同期贷款利率3.85%计算】）；5.陈久昂对第一至四项请求承担连带赔偿责任；6.诉讼费用由铺天盖地公司、陈久昂承担。事实和理由：2020年5月25日高洲酒业公司与铺天盖地公司签订《租赁协议》后，高洲酒业公司按照铺天盖地公司的要求分期建成彩钢棚后交付其使用。同年8月10日双方再次签订《租赁协议》，约定租赁面积为10200平方米，租金按9元/平方米/月计算，租赁期限五年，逾期支付租金高洲酒业公司有权单方面解除合同。协议签订当日，高洲酒业公司即将租赁物交付铺天盖地公司使用，铺天盖地公司均未支付租金、水费、电费。铺天盖地公司尚欠2021年2月10日至4月30日期间的租金275,400元，水、电费8,000元未支付。《租赁协议》中约定三个月免租期的是建立在被告不违约的前提下，如果被告违约，该三个月免租期租金则为高洲酒业公司的损失，经计算为275,400元。因铺天盖地公司违约导致合同解除，高洲酒业公司再行对外招租尚需一定时日，房屋空置给高洲酒业公司带来租金损失系必然发生的，以双方原约定的免租期约定为空置期属合理期间，因此被告应赔偿以三个月计算的房屋空置期租金损失275,400元。双方签订合同后，高洲酒业公司即投入近300万元建设彩钢棚，铺天盖地公司应赔偿其占用期间（按全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款利率3.85%/年计算从2020年8月10日起至2021年4月30日止）的利息损失83,416元，上述损失合计634,216元，依法应由铺天盖地公司承担赔偿责任。前述款项经多次催收无果。陈久昂系铺天盖地公司一人有限公司的股东，应与公司承担连带责任，故诉至法院，请求判如所请。铺天盖地公司辩称，1.本案系房屋租赁合同关系，并非土地租赁合同关系，应当以2020年8月10日签订的《租赁协议》为正式合同，该协议约定出租的是彩钢棚而非土地，因彩钢棚系原告工业用地临时搭建的地面构筑物，在交付时已由高洲酒业公司出资建成，该彩钢棚有交通通道、四面不透风，彩钢棚顶部能避雨，且通水、通电，具备储存货物、用于办公等用途，应当视为广义的房屋，如果不是房屋无需要安装水、电、办公网络等设施，并且彩钢棚在他人使用中产生水费、电费、网络使用费等；租金支付方式也是通过银行转款进行备注系房租。2.案涉土地系政府确认的工业用地，不具有对外商业出租的用途，如需在土地上建设地面临时构筑物或临时建筑物应当由政府部门批准并在设施完工后进行验收。该土地租赁合同违反《民法典》、《合同法》的强制性规定，系无效合同，故不存在违约责任的追偿情形。3.高洲酒业公司未提交纳税票据、转账凭证、鉴定意见等证据证明修建彩钢棚的造价为2,900,000元，并且高洲酒业公司修建彩钢棚的行为以及损失应当根据法律规定进行确定。4.如法院认定双方之间合同系土地租赁合同，合同约定的损失确定应按照2020年8月10日双方签订的合同约定的起始时间即2020年11月10日起至2021年3月8日止，应从铺天盖地公司已将交纳的租金和保证金共374,500元中抵扣；2021年3月8日后的租金，因高洲酒业公司未按约提供相应审批手续，导致合同无法继续履行，且4月8日铺天盖地公司已将所有彩钢棚交还给高洲酒业公司。5.案涉出租房内用户的物品不是铺天盖地公司的财产，应为其他用户单位所有，高洲酒业公司增加的诉讼请求不应得到支持。6.双方签订的合同系无效合同，因合同取得的利益，双方应当互相返还，且不适用合同约定的违约金条款，未履行的合同权利义务不再履行；高洲酒业公司请求铺天盖地公司支付的未缴纳的免租期租金、空置期损失于法无据；高洲酒业公司所建设的案涉彩钢棚不符合工业用地的项目，未经相关主管部门审批，系违法建筑，其请求铺天盖地公司支付损失的理由于法无据。7.请求驳回高洲酒业公司的诉讼请求。陈久昂辩称，1.同铺天盖地公司答辩意见一致。2.双方签订《租赁合同》约定的租赁物是彩钢棚，并非土地；高洲酒业公司应当积极配合铺天盖地公司完善相关资料，租赁物内财物如有损坏由应照价赔偿。造成无法租赁的原因系因高洲酒业公司不能提供消防验收许可证、临时建筑许可证等手续导致的，故高洲酒业公司主张3个月免租期的租金不应重复向其收取;3.租用的彩钢棚已于2021年4月8日退还高洲酒业公司。4.垫付的3,000多元电费主张高洲酒业公司退还，其收取的几万元租金已全部用于安装网线、隔墙、平台推广等。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。高洲酒业公司提交的证据有：1.营业执照、法人身份证及证明书复印件；2.租赁协议复印件；3.国有土地使用权证复印件；4.承包合同、收据、微信转款凭证、领款单、领条及附件、工资表、卷帘门施工承包合同、货运单及附件、供水合同及附件、电费发票。铺天盖地公司对高洲酒业公司的证据质证如下：对第一组证据三性无异议；对第二组证据租赁协议认可2020年8月10日签订的，5月25日签订的协议无效；对第四组证据三性有异议，高洲酒业公司未提供税务发票证明其修建彩钢棚支付了290万元，不能达到其证明目的。陈久昂对高州酒厂提交证据的质证意见与铺天盖地公司一致。铺天盖地公司提交的证据有：1.营业执照、法人身份证明、法定代表人身份证复印件；2.杨永川向铺天盖地公司及陈久昂出具的收条3张、银行流水2页；3.案涉房屋照片5张。高州酒业公司对铺天盖地公司的证据质证如下：对第一组证据的三性无异议，证明陈久昂系个人独资；对第二组证据无异议；对第三组证据的真实性无异议，但不能达到其证明目的，因彩钢棚不具有法律意义上的房屋性质。本院对与本案有关联、真实、合法的证据予以采信并在卷佐证。本院经审理认定本案事实如下：高洲酒业公司在位于高县庆符镇百家村、鹅卵村工业用地于2013年11月22日以出让方式购得并登记取得土地使用权证（证号：高县国用2013第04248号）。2020年4月29日杨永川与何余签订《承包合同》约定，杨永川将二夹河高洲厂区空坝的钢棚承包给何余，包工包料，顶瓦面积约1000平方米，83元/平方米，墙板面积约800平方米，53元/平方米，按实收方；施工时间：2020年5月7日至5月22日。合同签订后，杨永川共支付何余彩钢棚安装款1,428,000元，支付郑华兵水泥款178,654元，支付张云运转小梁费50,900元，支付碎石、石粉款158,513元，支付王成分、张朝治人工工资38,000元，支付温泉、温清海人工工资4,110,853元，支付郭云贵45,812元，支付钱运萍零星水泥款9,282.5元，支付熊敏砖款2,000元，支付龚家均安装管人工、材料费2,539元，支付张强军石子、石粉、块石款17,545元，支付李伟安电人工、材料费21,493元，支付张先兵点工费480元，支付孙某石子款7,585元，支付郑朝彬公路、场地硬化费52,383元，支付温清海材料杂支费13,763元，支付杨福其、秦涛回填公路转运页岩、回填、碾压款、转运费、泥工费4,950元，支付郭云刚办公室、门卫室涂料款4,850元，支付天诚公司、江平变压器处理费56,000元，支付高县自来水公司安装水表费70,780元，支付电力公司施工期间电费14,149.88元。建成案涉彩钢棚。2020年5月25日高洲酒业公司与铺天盖地公司签订《租赁协议》约定，铺天盖地公司因经营需要租用高洲酒业公司位于庆符白酒基地二车间及周围空地，租赁范围、面积：高洲酒业公司将二夹河高洲酒厂区空坝（搭建彩钢棚）约10000平方米租赁给铺天盖地公司（用于建筑建材仓库、副食品仓库、汽车维修、快递货物中转）；租赁期内高洲酒业公司为铺天盖地公司提供进出通道、并提供水、电、主管网接入；铺天盖地公司在租赁期间可以对外进行转租，但应服从双方管理；高洲酒业公司搭建的彩钢棚每500平米为铺天盖地公司做一个隔断和一扇卷帘门；租赁期限：5年，自交付彩钢棚之日免三个月租赁费；违约责任：租赁期间任何一方提前解除租赁协议，应承担未使用时间总租金的3%违约责任，如铺天盖地公司未按约支付租赁费，高洲酒业公司有权收回所有仓库并终止合同；租赁费：9元/平方米/月，91,800元/月，1,080,000元/年，每3月支付一次，提前一个月支付;租赁期间规费、税费铺天盖地公司自行承担，水、电费等由铺天盖地公司按月缴纳。2020年8月10日高洲酒业公司与铺天盖地公司再次签订《租赁协议》约定，铺天盖地公司因经营需要租用高洲酒业公司庆符白酒基地彩钢棚使用；租赁范围：二夹河高洲厂区（搭建彩钢棚），面积10200平方米；交付日期：2020年8月10日；租赁期限：5年,自交付彩钢棚之日免三个月租赁费（从2020年11月10日至2025年11月9日止）；违约责任：租赁期间任何一方提前解除租赁协议，应承担未使用时间总租金的3%违约责任；履约保证金：100,000元；租赁费：9元/平方米/月，91,800元/月,1,080,000元/年，每3月支付一次，提前一个月支付;租赁期间规费、税费铺天盖地公司自行承担，水、电费等由铺天盖地公司按月缴纳。2020年8月17日杨永川与郭云贵签订《卷帘门施工承包协议书》约定杨永川将高洲酒厂仓库所有卷帘门工程发包给郭云贵，包工包料、包安装、包工期、包验收、包文明施工；卷帘门1扇、电机1个共计40,772元；办公室防盗门2道、铝合金窗、窗心子，共计5,040元；维修时间：2020年8月17日至2021年8月16日；质保金1,200元于2021年8月16日后一周内一次性退还郭云贵。高洲酒业公司于2020年5月28日收到铺天盖地公司预付租金100,000元、保证金100,000元，当日向铺天盖地公司出具收条，收到陈久昂预付租金和保证金20,0000元；2020年7月26日陈久昂向杨永川转账预交租赁费70,000元；杨永川于2020年8月28日向铺天盖地公司出具收条，收取铺天盖地公司缴纳2020年11月10日-2021年2月10日的租赁费170,000元（其中100,000元已提前支付）；高洲酒业公司杨永川于2020年9月7日出具收条，收到铺天盖地公司支付租赁费45,000元。另查明，在高洲酒业公司与铺天盖地公司约定的租赁期内，陈久昂以铺天盖地公司委托诉讼代理人的名义将庆符白酒基地二车间及周围空地分别转租给李昌军、薛西位、黄佑凤、何模勋、彭刚、李磊、王华俊，并向前述承租人收取相应租赁费和保证金。再查明，高洲酒业公司分别于2021年4月24日与李显军、于2021年4月30日与王华俊、于2021年5月1日与黄佑凤、彭刚、严为斌、宜宾昌汇电子商务有限公司签订《临时彩钢棚租赁协议》，将铺天盖地已退还的租赁物对外进行租赁。本院认为，本案争议焦点一，案涉合同应确认合同无效还是合同有效，如果有效是否按合同约定解除合同的问题。依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的法定情形有：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条规定“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》进一步提出了“管理性强制性规定”的概念，指出违反管理性强制性规定的，人民法院应当根据具体情形认定合同效力。本案中，高洲酒业公司与铺天盖地公司作为平等民事主体，协商签订《租赁合同》，将位于庆符白酒基地二车间及周围空地10200平方米的土地搭建好彩钢棚后出租给铺天盖地公司,用于建筑建材仓库、副食品仓库、汽车维修、快递货物中转，系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规相关效力性强制规定，双方的土地租赁合同关系依法成立，合法有效。铺天盖地公司抗辩主张合同无效，认为高洲酒业公司提供的租赁物系在工业用地上违章搭建的彩钢棚，高洲酒业公司作为出租方只能提供国有土地使用权证，但无法办理房屋产权证书、环保证书等，因此导致双方签订的租赁合同无效。本院认为高洲酒业公司在工业用地上建设的临时构筑物未按照工业用地使用相关规定进行报批手续，导致无法取得房屋权属证书，但其未按规定申报建设临时构筑物的行为并未违反效力性强制性规定的行为，其未履行报批手续即在工业用地上搭建临时构筑物的行为系行政机关处理的范畴，不应当作为认定合同无效的前提。故本院对铺天盖地公司的抗辩不予支持，本院对高洲酒业公司与铺天盖地公司签订的《租赁协议》确认为有效合同。另铺天盖地公司违反合同约定未按约支付租赁费，高洲酒业公司依据合同约定的解除情形向本院请求解除该合同，符合合同意思自治原则，本院对高洲酒业公司要求解除租赁合同的请求依法予以支持。争议焦点二，关于租金、水、电费的问题。本院认为，合同具有相对性，铺天盖地公司作为《租赁合同》相对方当事人，自2020年8月10日之后，一直利用着租赁土地，但并未按约支付土地租金，按照双方租赁合同约定的租金计算和支付方式，铺天盖地公司应当继续履行租金支付的义务，高洲酒业公司要求铺天盖地公司按合同约定支付2021年2月9日起至2021年4月30日的土地租金275,400元，在本案的审理过程中，本院组织双方多次进行调解，经核查铺天盖地公司、陈久昂已于2021年4月30日将《租赁合同》约定的租赁物退还高洲酒业公司，故本院核实2021年2月10日起至2021年4月30日的土地租金为247,860元（91,800元/月×2个月+64,260元=247,860元）。另高洲酒业公司要求铺天盖地公司支付水、电费8,000元，但未向本院提交证据予以佐证，应自行承担不利的法律后果，故本院对高洲酒业公司要求铺天盖地公司支付水、电费8,000元的诉讼请求不予支持。争议焦点三，关于损失赔偿问题。一方当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，铺天盖地公司未按合同约定支付租赁费，高洲酒业公司主张解除合同、赔偿损失的诉讼请求符合法律规定，本院予以确认，但高洲酒业公司针对其赔偿款项分别主张了三个月免租期损失275,400元、三个月空置期损失275,400元、投资利息损失83,416元,三项共计634,216元。本院针对前述三项损失分别评判如下：1.三个月免租期损失系双方为维系合同正常履行，基于双方履行完五年租赁合同的前提下，出租方对承租方做出的租赁费优惠政策，在该三个月免租期内，承租方已实际占有、使用该租赁物，但未支付相应的租赁费。现该合同因承租方违约导致合同解除，出租方针对其损失主张由承租方赔偿三个月免租期的租赁费，按照诚实信用的原则以及双方实际履行租赁合同时间较短的情况综合考虑。本院认为，高洲酒业公司主张铺天盖地公司赔偿的三个月免租期损失275,400元的诉讼请求并无不妥，依法予以支持。2.高洲酒业公司主张因承租方违约导致房屋空置期的损失系必然发生的损失，但本案诉争的租赁物，铺天盖地公司已于2021年4月30日将其退还高洲酒业公司，并且高洲酒业公司已与部分次承租人重新签订了租赁协议，其主张空置期的损失并未实际产生，本院已支持铺天盖地公司赔偿高洲酒业公司三个月免租期损失275,400元的诉讼请求，已对其房屋空置损失进行弥补。高洲酒业公司主张铺天盖地公司支付三个月的房屋空置损失于法无据，本院不予支持。3.高洲酒业公司主张按修建彩钢棚总费用3,000,000元为基数按3.85%/年贷款利率计算的投资利息损失83,416元，本院认为，针对高洲酒业公司在土地上搭建临时构筑物彩钢棚所产生的费用系为更好地获得出租收益而进行的投资，即使双方解除租赁合同高洲酒业公司在土地上建设的临时构筑物仍然存在，高洲酒业公司可以继续对外进行租赁活动，并不存在实际损失。故对高洲酒业公司要求铺天盖地公司赔偿投资利息损失83,416元的诉讼请求，本院不予支持。争议焦点四，关于陈久昂是否应当承担连带责任的问题。一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。陈久昂作为铺天盖地公司一人有限责任公司的法定代表人及股东，未向本院提交证据证明其公司财产与个人财产独立，应承担举证不能的法律后果。故对高洲酒业公司要求陈久昂与铺天盖地公司就支付租赁费、水、电费、免租期损失承担连带责任的请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第四百六十六条、第五百零九条、第五百六十三条第一款第四项、第五百六十六条第二款、第五百七十九条、第七百零三条、第七百一十六条、第七百二十一条、第七百三十三条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、四川省宜宾高洲酒业有限责任公司与高县铺天盖地广告传媒有限公司之间于2020年8月10日签订的关于租赁高县庆符镇二夹河高州酒厂区白酒基地二车间及周围空地（搭建彩钢棚）的《租赁协议》,于2021年4月30日予以解除；二、高县铺天盖地广告传媒有限公司于本判决生效之日起十五日内支付四川省宜宾高洲酒业有限责任公司租金247,860元；三、高县铺天盖地广告传媒有限公司于本判决生效之日起十五日内支付四川省宜宾高洲酒业有限责任公司免租期损失275,400元；四、陈久昂对前述第二至三项义务承担连带清偿责任；五、驳回四川省宜宾高洲酒业有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,976元，由四川省宜宾高洲酒业有限责任公司负担5,579.68元，由高县铺天盖地广告传媒有限公司负担7,396.32元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审 判 长  李远强人民陪审员  傅亚维人民陪审员  吴 华二〇二一年七月二十日法官 助理  旦 其书 记 员  周思贝