西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书 (2021)陕0113民初6952号原告：程颖，女，1977年5月13日出生，回族，住陕西省宝鸡市渭滨区，公民身份号码：61030XXXX705131524。委托诉讼代理人：田秀梅，陕西永嘉信律师事务所律师。委托诉讼代理人：安玥，陕西永嘉信律师事务所实习律师。被告：西安高新技术产业开发区房地产开发有限公司，住所地：西安市高新区，统一社会信用代码：91610131220630688N。法定代表人：王智刚，系该公司董事长。委托诉讼代理人：吴欣，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵雪妮，陕西丰瑞律师事务所实习律师。被告：西安乾基惠尔房地产开发有限公司，住所地：西安市高新区，统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX5107。    法定代表人：胡立，系该公司总经理。委托诉讼代理人：柳星，陕西润海律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨小娟，陕西润海律师事务所律师。原告程颖与被告西安高新技术产业开发区房地产开发有限公司（以下简称“高新房地产公司”）、西安乾基惠尔房地产开发有限公司（以下简称“乾基惠尔房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告程颖的委托诉讼代理人田秀梅、安玥，被告西安高新技术产业开发区房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吴欣、赵雪妮，被告西安乾基惠尔房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨小娟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程颖向本院提出诉讼请求：1.依法判令二被告共同向原告支付违约金133888.46元（暂计算至2020年11月17日，其余违约金按照合同约定计至实际交房之日止）；2.案件受理费、律师费由二被告承担。事实与理由：2016年，原告（买受人）与被告高新房地产公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告高新房地产公司购买位于西安市高新区XX路XX路以西的水晶SOHO第1幢2单元19层21904号房屋。合同约定，涉案商品房总价款为945540元；出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房；除不可抗力外，出卖人未依约交付房屋，则按日向买受人支付房价款万分之一的违约金。合同还对房价款支付方式等其他事项进行了约定。随后，原告（甲方）与被告高新房地产公司（乙方）、被告乾基惠尔房地产公司（丙方）就涉案房屋相关事宜签订了《三方协议》。协议约定，高新·水晶SOHOB座19层21904室商品房的购房合同中约定的乙方的权利义务实际由丙方承担，甲乙丙三方一致同意由丙方承担购房合同中全部义务，甲方放弃对乙方的权利主张。合同签订后，原告向被告高新房地产公司支付了全部购房款，但截止原告起诉之日，二被告仍未向原告交付房屋，均已违反合同约定，应当承担违约责任，并承担原告为维护合法权益聘请律师支出的律师费。现诉至法院，望判如所请。庭审中，原告明确第一项诉讼请求中违约金的计算时间截止到实际收房日即2021年3月24日且满足合同约定的交付条件之日，违约金的金额为145896.82元。被告高新房地产公司辩称：1.被告高新房地产公司已将《商品房买卖合同》全部权利义务转让给被告乾基惠尔房地产公司，原告不应再向被告高新房地产公司主张逾期交付的违约金。2016年，原告与被告高新房地产公司签订了《商品房买卖合同》及相关附件，并办理了网签手续。后原告与二被告签订了《关于高新·水晶SOHO的三方协议》，协议约定高新·水晶SOHO楼系二被告合作开发项目，土地权属及建审手续均在被告高新房地产公司名下，被告乾基惠尔房地产公司负责建设、销售及包含交竣工在内的相关责任。《商品房买卖合同》中约定的被告高新房地产公司的权利义务实际由被告乾基惠尔房地产公司承担，三方一致同意由被告乾基惠尔房地产公司承担购房合同中全部义务，原告放弃对被告高新房地产公司的权利主张。故原告不应再向被告高新房地产公司主张逾期交付的违约金。2.原告要求被告承担律师费无法律依据。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条的规定，原告依据《商品房买卖合同》约定主张违约金，无权再要求被告支付损失。3.违约金是按日计算的，违约金应该受诉讼时效的约束，原告一直没有向二被告主张违约金，故本案违约金的诉讼时效应按照交房时间，往前推三年，即应从2018年3月24日计算至2021年3月24日，原告违约金的主张的超出部分已经过了诉讼时效，法院不应予以支持。被告乾基惠尔房地产公司辩称：1. 原告主张的违约金不应按照原告所说的时间进行计算，违约金应按照合同约定每日万分之一计算，从2018年3月24日起计算至2021年3月24日，原告主张的2017年1月1日至2021年3月23日的违约金已经超过了诉讼时效。2.原告所说的交房时间不正确，2020年11月被告乾基惠尔房地产公司已经通知原告收房，但原告一直拖延拒不收房，至2021年3月24日才收房。3. 原告主张律师费没有合同及法律依据，商品房买卖合同对逾期交房的责任有明确规定，并未约定律师费。4.二被告属于不同的主体，不应承担连带责任，原告无权要求二被告共同支付违约金。如原告依据商品房买卖合同主张权利，则被告乾基惠尔房地产公司不是合同主体，应由被告高新房地产公司承担责任；如原告依据三方协议主张权利，则由被告乾基惠尔房地产公司承担责任，不是由被告高新房地产公司。 当事人围绕诉讼请求提交了商品房买卖合同、关于高新·水晶SOHO《商品房买卖合同》的三方协议、购房款收款收据等证据材料。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据审查确认的证据和当事人的陈述，本院认定事实如下：2016年2月左右，原告程颖（买受人）与被告高新房地产公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：9621364，合同登记号：Y16089571），合同约定：原告购买被告高新房地产公司位于西安市高新区XX路以北，团结南路以西的水晶SOHO项目第1幢2单元19层21904号房屋；该商品房的房产测绘机构为西安市房产测量事务所，其预测建筑面积共111.24平方米；房屋单价为每平方米8500元，总价款为945540元；买受人应在2016年2月10日前一次性支付全部购房款；出卖人应在2016年12月31日前向买受人交付该商品房；除不可抗力外，出卖人逾期交付房屋在120日内的，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；出卖人逾期交付房屋超过120日的，买受人有权解除合同，若买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。2016年6月22日，原告向被告高新房地产公司一次性支付了全部购房款945540元。后原告（甲方）与被告高新房地产公司（乙方）、被告乾基惠尔房地产公司（丙方）签订了《关于高新·水晶SOHO的三方协议》，协议约定：高新·水晶SOHO楼系乙方与丙方合作开发项目，土地权属及建审手续均在乙方名下，丙方负责建设、销售；丙方承担售后服务、质量维修、交竣工期等的相关责任；甲乙双方签订的购买高新·水晶SOHO项目B座19层21904室商品房的购房合同中约定的一方的权利义务实际由丙方承担，甲、乙、丙三方一致同意由丙方承担购房合同中全部义务，甲方放弃对乙方的权利主张。另，2021年3月24日，被告乾基惠尔房地产公司向原告交付了案涉商品房。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告高新房地产公司签订《商品房买卖合同(预售)》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人均具有法律约束力。现被告高新房地产公司未按照合同约定向原告交付房屋，原告有权要求其按照合同约定承担违约责任。被告乾基惠尔房地产公司通过签订《关于高新·水晶SOHO的三方协议》的形式自愿承担《商品房买卖合同(预售)》项下高新房地产公司的合同义务，于法无悖，本院予以确认。虽然各方当事人在《关于高新·水晶SOHO的三方协议》中约定由乾基惠尔房地产公司承担商品房买卖合同中的全部义务，程颖放弃对高新房地产公司的权利主张，但高新房地产公司是案涉房地产项目的开发企业，案涉房屋款项亦由高新房地产公司名义收取，基于权利义务对等原则的考量，被告高新房地产公司应承担《商品房买卖合同》项下的合同义务。按照商品房买卖合同的约定，出卖人应按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，合同约定的交房时间为2016年12月31日，实际交房时间为2021年3月24日，现原告要求被告高新房地产公司支付违约金145896.82元，与本院查明事实及法律规定相符，依法予以支持。被告乾基惠尔房地产公司应对前述违约金支付承担连带责任。原告要求二被告承担律师费，未提交相关证据予以证实，本院依法不予支持。关于原告主张的违约金请求是否超过诉讼时效的问题。首先，本案违约金系基于被告未按约履行交房义务的违约行为而产生的。按照《商品房买卖合同(预售)》的约定，出卖人应在2016年12月31日前向买受人交付该商品房；除不可抗力外，出卖人逾期交付房屋超过120日的，出卖人需按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。从该约定内容分析，延迟交房的违约金是根据违约行为持续发生的状况而“累加计算”的，即相对于买受人来讲，主张自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立权利，买受人可以在该项整体权利没能实现时提出主张。如果将本案违约金请求权分割为若干独立的请求权，并以分别起算的诉讼时效予以限制，这必将改变双方当事人在合同中约定的“累加计算”的本意，违背当事人意思自治的基本原则；其次，本案中双方当事人在合同中仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务，债权人任何时候都可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算；再次，就本案的实际情况而言，要求买受人在房屋交付之前单独就违约金债权提起诉讼不符合社会公众在日常生活中所遵循的公序良俗。综上，二被告关于原告主张的违约金中部分已超诉讼时效的抗辩理由，于法不符，本院不予采信。对二被告的其他辩解意见，本院部分予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百五十五条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告西安高新技术产业开发区房地产开发公司于本判决生效后十日内向原告程颖支付违约金人民币145896.82元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、被告西安乾基惠尔房地产开发有限公司对被告西安高新技术产业开发区房地产开发公司上述第一项义务承担连带责任。三、驳回原告程颖的其他诉讼请求。案件受理费2978元，由被告西安高新技术产业开发区房地产开发有限公司、西安乾基惠尔房地产开发有限公司共同承担（因原告已预交，二被告于支付上述款项时一并向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。       审  判  员    孟 君 梅                                  二Ｏ二一年七 月十七日                              书  记  员    杨    雪           打印：扈艳红    校对：艾可可         2021年  月  日送达1