湖南省沅陵县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1222民初1599号原告：沅陵县鸿祥物业服务有限公司，住所地：沅陵县迎宾南路金山明珠小区7栋1单元1楼，统一社会信用代码：91431222768019817P。法定代表人：范世明，系该公司经理。委托诉讼代理人：李国展，湖南兴沅律师事务所律师，执业证号：14312200010266291。代理权限：特别授权。被告：王运文，男，1978年10月14日出生，苗族，湖南省沅陵县人。原告沅陵县鸿祥物业服务有限公司（以下简称：鸿祥物业）与被告王运文物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月2日立案后，依法适用简易程序，于2021年7月20日公开开庭进行了审理。原告鸿祥物业公司的法定代表人范世明及委托诉讼代理人李国展，被告王运文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿祥物业向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告王运文向原告鸿祥物业支付拖欠的物业服务费4903元，并支付违约金1470元；2、本案诉讼费用由被告王运文承担。事实与理由：沅陵县金山明珠小区业主委员会选聘原告鸿祥物业为该小区提供物业服务，为此，双方于2012年2月28日签订了《沅陵县金山明珠小区物业服务合同》，约定由原告鸿祥物业为沅陵县金山明珠小区提供物业服务。被告王运文系该小区X栋X单元X号住宅（建筑面积109.44㎡）的业主，应以建筑面积0.7元/㎡的标准按月向原告鸿祥物业交纳物业服务费。逾期交纳的，从逾期之日起每日按所欠金额千分之三交纳违约金。物业服务合同签订后，原告鸿祥物业依约为被告王运文及其所在的小区提供了物业服务，但被告王运文自2016年3月1日至2021年6月30日期间共拖欠原告鸿祥物业物业管理费4903元。原告鸿祥物业多次催收未果，为了维护自身合法权益，特诉至人民法院，请求判如所请。被告王运文辩称：1、被告王运文家里被盗，请求物业协助调取监控录像未获取且保安态度差；2、错判一楼房屋漏水是被告王运文家厕所造成，造成被告王运文厕所维修损失2000元；3、卫生差，经常聚集老鼠和蟑螂；4、金山明珠不是一次性供电，而是由原告鸿祥物业加价供电；5、车位的管理没有明显标志，在工作时间内将被告王运文的车辆上锁，耽误了被告王运文的工作。原告鸿祥物业围绕诉辩主张依法出示了证据，被告王运文未向本院提供证据，本院组织当事人进行了举证、质证，对当事人无异议的证据本院予以采信，并附卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：原告鸿祥物业提供的7号证据，系被告王运文向原告鸿祥物业交给物业费时，由原告鸿祥物业出具的收款收据，该收款收据，详细记载了交款人、收费类别、收费标准、收费金额，并备注了系2014年3月1日至2016年2月底的物业费，能证明被告王运文交纳物业费的截止时间为2016年2月底，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告鸿祥物业系自然人投资或控股有限责任公司，成立于2004年10月28日，经营范围：物业管理，房屋、水电维修，室内外装修与装饰、装潢，日用杂品销售。注册资本伍拾万元整。金山明珠小区X栋X单元X号房屋，面积为109.44平方米原系文冬菊所有，2012年3月7日，原告鸿祥物业与文冬菊签订了《物业服务合同》一份，约定物业管理费的收取标准为每平方米0.5元/月，文冬菊每月应缴纳物业管理费55元/月。2012年文冬菊将房屋出售给被告王运文，故被告王运文成为金山明珠小区的业主。2013年8月13日沅陵县物价局、沅陵县房产管理局联合下文，沅价［2013］9号《关于阳光金城世家等小区前期物业服务标准的批复》，确定原告鸿祥物业服务的金山明珠小区收费标准为0.7元每平方米。2016年10月31日，原告鸿祥物业（乙方）与沅陵县金山明珠小区业主委员会签订《金山明珠小区物业服务合同》一份，选聘原告鸿祥物业为金山明珠小区提供物业服务。双方对物业服务内容，物业服务标准、服务期限、权利和义务进行了详细约定。其中第六章第十三条物业管理服务费约定，多层住宅按每月0.7元/平方米收取物业费，业主（物业产权人、使用人）逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起每日按所欠金额的3‰交纳违约金。上述合同签订后，原告鸿祥物业向金山明珠小区业主提供物业服务，服务过程中，原告鸿祥物业除提供卫生清理工作外还积极对小区的公共设施进行了维修、对空坪进行硬化，对遗留问题进行登记处理等。另查明，2016年1月15日被告王运文交纳2014年3月1日至2016年2月物业费1800元，其后被告王运文以原告鸿祥物业服务不到位、超标准收费为由，拒绝交纳物业管理费。截止2021年6月30日被告王运文尚欠物业费4902.9元。本院认为，本案系一起物业服务合同纠纷。虽然原告鸿祥物业与被告王运文未签订《物业服务合同》，但根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力的规定，原告鸿祥物业与金山明珠业主委员会签订的《物业服务合同》对被告王运文具有约束力。该《物业服务合同》系原告鸿祥物业与金山明珠业主的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法、有效。双方当事人应当依约全面履行合同义务，即原告鸿祥物业应当提供物业服务，保证业主有一个舒适的居住环境，被告王运文应当积极及时足额的交纳物业管理费。本案中，合同签订后，原告鸿祥物业提供了物业服务，被告王运文未按合同约定交纳物业管理费，其行为违反合同约定，应当承担继续履行的责任。故原告鸿祥物业要求被告王运文支付物业管理费的诉讼请求于法有据，本院予以支持。经查，被告王运文截止2021年6月30日尚欠物业费4902.9元，原告鸿祥物业主张4903元，多主张的0.1元，本院不予以支持。关于原告鸿祥物业主张要求被告王运文支付违约金1470元的问题。原告鸿祥物业与金山明珠业主委员会签订的《金山明珠小区物业服务合同》中约定，业主（物业产权人、使用人）逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起每日按所欠金额的3‰交纳违约金。现被告王运文未如期足额交纳物业费，其行为存在的违约，该违约行为必定给原告鸿祥物业造成一定损失，应按约定承担责任。现原告鸿祥物业主张被告王运文支付违约金1470元，经查，被告王运文从2016年3月1日起欠交物业费，以每月欠费金额×日3‰计算，其违约金远远超过原告鸿祥物业主张的数额，以2016年所欠的10个月物业费为例（2016年欠缴物业费766.08元，从2017年元月1日起至2021年6月30日止共计逾期1641天×3‰×766.08元＝3771.41元），原告鸿祥物业少主张的部分视为权利的放弃，本院予以确认。庭中被告王运文辩称，家里被盗，请求原告鸿祥物业协助调取监控录像未获取且保安态度差；一楼房屋漏水，因原告鸿祥物业错判系被告王运文家厕所所致，造成被告王运文厕所维修损失2000元；卫生差，经常聚集老鼠和蟑螂等辩论理由，因在举证期限内未向本院提供书证、证人证言等证据予以证明，致使本院无法查明原告鸿祥物业在物业服务过程中是否存在服务不到位等违约行为，对其辩解理由应承担举证不能的责任，故对其辩解理由本院不予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：限被告王运文在本判决生效之日起十日内向原告沅陵县鸿祥物业服务有限公司交纳尚欠的2016年3月1日至2021年6月30日的物业管理费4902.9元并支付违约金1470元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告王运文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审判员  姚祖坤二〇二一年七月二十九日书记员  曹 滨附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百零二条【合同生效时间】依法成立的合同,自成立时生效,但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定,合同应当办理批准等手续的,依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的,不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的,对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定,合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的,适用前款规定。第五百零九条【合同履行的原则】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中,应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十九条【金钱债务实际履行责任】当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息,或者不履行其他金钱债务的,对方可以请求其支付。第九百三十七条【物业服务合同定义】物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内,为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务,业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十九条【物业服务合同的效力】建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力。第九百四十四条【业主支付物业费义务】业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。