山东省东营市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁05民初36号原告（执行案外人）：任喜凤，女，1969年6月8日出生，汉族，山东乐民建筑有限公司职工，住山东省广饶县。委托诉讼代理人：孙少山，山东良远律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟庆帅，山东良远律师事务所实习律师。被告(申请执行人)：中国建设银行股份有限公司广饶支行，住所地山东省广饶县迎宾路335号。负责人：侯新和，行长。委托诉讼代理人：任青青，山东鲁成律师事务所律师。委托诉讼代理人：隋泓啸，男，中国建设银行股份有限公司广饶支行职工。第三人（被执行人）：李金菊，女，1975年8月15日出生，汉族，住山东省广饶县。原告任喜凤与被告中国建设银行股份有限公司广饶支行(以下简称建设银行广饶支行)、第三人李金菊案外人执行异议之诉一案，本院于2021年2月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告任喜凤及其委托诉讼代理人孙少山、孟庆帅，被告建设银行广饶支行的委托诉讼代理人任青青、第三人李金菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。任喜凤向本院提出诉讼请求：1.停止对广饶县产的执行并解除保全措施；2.诉讼费及其他费用由建设银行广饶支行承担。事实和理由：建设银行广饶支行与山东麒丰焊接材料有限公司、东营市诺尔化工有限责任公司金融借款合同纠纷一案，东营市中级人民法院作出的（2018）鲁05民初699号民事判决书已经生效，建设银行广饶支行依据该判决已申请执行。东营中院查封了任喜凤所有的广饶凯泽翡翠城小区Ｂ8／1-103号房产。2021年1月15日，任喜凤对上述执行标的提出书面异议。东营中院于2021年2月1日作出（2021）鲁执异10号执行裁定驳回了任喜凤的异议请求。2018年，任喜凤与李金菊就涉案房产签订了房屋买卖合同，并依照合同的约定向李金菊全额支付了购房款。因李金菊不履行合同义务，任喜凤向广饶县人民法院提起诉讼并查封了该案涉房产，经广饶县人民法院调解作出了(2018)鲁0523民初713号民事调解书，确认归任喜凤所有。2020年12月份，任喜凤对涉案房产进行解封并到广饶县房管局办理过户登记时，被告知该房产已被贵院查封。为维护法律的公平公正和任喜凤的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。建设银行广饶支行辩称，任喜凤的诉讼请求不符合法律规定。任喜凤虽然通过一审法院以调解方式确定涉案房产归其所有，但其在诉讼后迟迟不予办理涉案房产的过户登记手续，导致建设银行广饶支行在诉山东麒丰焊接材料有限公司、李金菊等金融借款合同纠纷中，查封了仍登记在李金菊名下的涉案房产。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”所以任喜凤只有提供出“非因买受人自身原因未办理过户登记”的证据才能排除执行，但其并未提供该证据。请法院在查明事实的基础上，依法判决。李金菊述称，因为当时任喜凤出的房价很低，我很不愿意协助其办理过户手续，我想让任喜凤再给我补一部分钱，我也曾侧面与任喜凤提过此事，其没有拒绝，但也没有给我钱。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据审查确认的证据和当事人的当庭陈述，本院认定以下事实：2018年1月28日，李金菊(甲方)与任喜凤(乙方)签订房屋买卖合同一份，约定：1.甲方自愿将广饶凯泽翡翠城B8-103号楼带车库卖给乙方所有；2.甲乙双方商定成交价格为人民币270万元，乙方自本合同签订后二日内付清全部款项；3.出卖的房屋如存在产权纠纷，由甲方承担全部责任；4.甲方须配合乙方办理房产证登记所需的事项，协助乙方办理房产证。办理房产证变更登记所需要的费用，包括个人所得税均由乙方承担；5.房屋交付前产生的物业管理、水、电费由甲方承担，交付后由乙方承担。2018年1月29日，任喜凤通过其尾号1129号建设银行卡向李金菊尾号8387号银行卡分两次转账270万元，两笔转账均备注为购房款。合同签订后，李金菊将涉案房屋的钥匙及可视门铃向任喜凤进行了交付。2018年1月30日，任喜凤向一审法院提起诉讼，要求确认广饶凯泽翡翠城B8-103号房屋归任喜凤所有，并要求李金菊协助其办理房屋过户手续。2018年3月5日，双方在一审法院主持下达成（2018）鲁0523民初713号民事调解书：广饶凯泽翡翠城B8-103号房产及车库(-1-8)、储藏室(-1-3)归任喜凤所有，李金菊于2018年4月30日前协助任喜凤办理产权变更登记手续，变更费用由任喜凤承担。案件受理费及保全费由任喜凤负担。2018年11月26日，任喜凤就该调解书向广饶县人民法院申请执行，执行案号为（2018）鲁0523执2362号。经本院核实，任喜凤在向一审法院起诉李金菊的同时一并申请对涉案房屋进行了保全，任喜凤在执行过程中申请和解，并要求与李金菊自行办理过户手续，该执行案件以执行完毕方式结案。任喜凤在办理过户手续时涉案房屋已被建设银行广饶支行轮候查封，因此过户手续未办理。另查明，本院在审理建设银行广饶支行与山东麒丰焊接材料有限公司、李金菊等金融借款合同纠纷一案中。建设银行广饶支行向本院提出保全申请，本院于2018年8月13日作出（2018）鲁05民初699号民事裁定书，裁定冻结山东麒丰焊接材料有限公司、李金菊等被告3500万元的存款或查封同等价值的财产。2018年8月31日，本院向广饶县房产管理服务中心送达（2018）鲁05执保195号协助执行通知书，要求查封李金菊名下位于广饶县。2018年10月29日，本院作出（2018）鲁05民初699号民事判决书，判决：一、山东麒丰焊接材料有限公司于本判决生效之日起十日内偿还建设银行广饶支行借款本金29237170.45元及利息、罚息……二、东营市诺尔化工有限责任公司、山东麒丰机械加工有限公司、李广建、蒋艳君、尹洪军、徐美香、尹洪亮、李金菊对上述借款本息承担连带清偿责任。因上述被告未履行生效法律文书判定的义务，建设银行广饶支行向本院申请强制执行，本院受理后立（2018）鲁05执563号予以执行。2021年1月27日，任喜凤向本院提出执行异议，2021年2月1日，本院作出（2021）鲁05执异10号执行裁定驳回了任喜凤的异议请求。再查明，关于涉案房屋的来龙去脉。2014年12月4日，山东凯泽房地产开发有限公司与山东华帘集团有限公司关于翡翠城项目抵账购房事项(第三次)，内容为：山东凯泽房地产开发有限公司为给客户提供方便，现将该批客户的转账房款开具自制收据。一、山东华帘集团有限公司2014年11月24日开具还款金额人民币2920万元；二、与归还山东华帘集团有限公司借款收据金额相对应的山东凯泽房地产开发有限公司抵账房源名单：1.收据编号NO.HL-0020、姓名王洪永、房号B5-2、总价款380万元；2.收据编号NO.HL-0021、姓名张勇、房号B11-4、总价款380万元；3.收据编号NO.HL-0022、姓名朱继伟、房号B9-1、总价款510万元；4.收据编号NO.HL-0023、姓名张国杰、房号B8-2、总价款380万元；5.收据编号NO.HL-0024、姓名张国杰、房号B10-4、总价款380万元；6.收据编号NO.HL-0025、姓名张国杰、房号B8-3、总价款380万元；7.收据编号NO.HL-0026、姓名张国杰、房号B8-5、总价款510万元；均为一期。三、客户换收据时间：一期房源于2015年2月10日之前到山东凯泽房地产开发有限公司开具地税收据、发票，如若逾期未到，我公司将自行开具相应房源地税收据、发票。二期房源于2015年3月10日之前到山东凯泽房地产开发有限公司开具地税收据、发票，如若逾期未到，我公司将自行开具相应房源地税收据、发票。票据接收单位处有山东华帘集团有限公司盖章，票据接收人处有李洪建签名。2015年3月16日，张国杰向山东凯泽房地产开发有限公司提出申请：本人张国杰购买凯泽翡翠城B10-1、B8-5、B8-3、B8-4、B8-2自愿将房屋更名为东营宏源机械设备有限公司，因此所产生的经济纠纷及法律责任由本人负责。2015年7月9日，东营宏源机械设备有限公司向山东凯泽房地产开发有限公司提出申请：东营宏源机械设备有限公司购买凯泽翡翠城Ｂ8-103号楼房，现申请将该房屋更名为李金菊（身份证号3705231975××××××××）。若因更名产生的一切经济纠纷，由东营宏源机械设备有限公司负全部责任。2015年7月17日，山东凯泽房地产开发有限公司向广饶县地税局递交《关于红字开具专用收据的申请》：因购房人申请更名，造成合同和专用收据也出现错误，已从房管部门的网签合同上做完更正处理，现申请红字(更正)开具专用收据。具体情况如下：需红字开具专用收据：购房人姓名东营宏源机械设备有限公司，小区名称凯泽翡翠城，房屋具体位置B8-103；需重新开具的专用收据：购房人姓名李金菊，小区名称凯泽翡翠城，房屋具体位置B8-103。2015年7月22日，王清华在该申请签批“请依规处理”，并加盖了广饶县地税纳税服务中心印章。2021年3月30日，山东凯泽房地产开发有限公司向本院出具证明一份，内容：“2014年12月4日山东凯泽房地产开发有限公司与山东华帘集团有限公司抵账购房，将凯泽翡翠城项目的B8-3抵账到张国杰的名下，2015年3月16日张国杰将B8-3抵账给东营宏源机械设备有限公司。2015年7月9日东营宏源机械设备有限公司购买B8-103(即B8-3)，我公司抵账为380万元，所以导致我公司同李金菊签订的商品房买卖合同价格为380万元。”同日东营宏源机械设备有限公司出具证明一份，内容“2015年7月份，我公司以270万元价格将抵账的山东凯泽房地产开发有限公司开发的，位于广饶县卖给李金菊，支付方式为承兑。”以上事实，有任喜凤提供的房屋买卖合同、银行卡客户交易明细、民事调解书、山东凯泽房地产开发有限公司与山东华帘集团有限公司关于翡翠城项目抵账购房事项(第三次)、张国杰向山东凯泽房地产开发有限公司提出的申请、东营宏源机械设备有限公司向山东凯泽房地产开发有限公司提出的申请、山东凯泽房地产开发有限公司向广饶县地税局递交的《关于红字开具专用收据的申请》、山东凯泽房地产开发有限公司的证明、东营宏源机械设备有限公司的证明等证据在卷为凭。本院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，案外人任喜凤请求停止对涉案房屋强制执行，其应就对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”从任喜凤提供的证据和本院查明的事实来看，涉案房屋虽然登记在李金菊名下，但任喜凤对涉案房屋享有的民事权益足以排除强制执行。理由如下：1.任喜凤与李金菊就涉案房屋在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。任喜凤提供的房屋买卖合同证实，其与李金菊就涉案房屋签订买卖合同的时间为2018年1月28日，而本院查封涉案房屋的时间为2018年8月31日，晚于涉案房屋买卖合同的签订时间。2.任喜凤在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋。任喜凤虽然没有对涉案房屋装修入住，但在房屋买卖合同签订后，李金菊就将房屋钥匙及门铃交付给了任喜凤，任喜凤已经对涉案房屋实际控制。需要说明的是，法律上的实际占有并非限定于实际使用，只要涉案财产处于权利人实际管控之中即可。本案中，任喜凤提供了房屋钥匙和门铃等证据证明其已实际占有案涉房屋。3.任喜凤已经支付了全部价款。任喜凤提供银行交易明细证实，其于2018年1月29日分两次向李金菊尾号8387号银行卡共转账270万元，两笔转账均备注为购房款。关于涉案房屋的价格问题，因涉案房屋最初是山东凯泽房地产开发有限公司归还山东华帘集团有限公司借款的抵账房，其价格为380万元，众所周知，企业之间以物抵债的房屋价格普遍高于市场价。后来，涉案房屋几经易手，从张国杰到东营宏源机械设备有限公司，又到李金菊，最后到任喜凤，山东凯泽房地产开发有限公司和东营宏源机械设备有限公司出具的证明已经说明，山东凯泽房地产开发有限公司与李金菊就涉案房屋签订的买卖合同虽然约定的价格为380万元，但李金菊向东营宏源机械设备有限公司支付的实际价款为270万元。因此，任喜凤向李金菊支付270万元房款是符合实际情况的，双方并不存在恶意串通低价转让财产。4.任喜凤对涉案房屋未办理过户登记并非其自身原因。庭审中，李金菊认可因任喜凤就涉案房屋出价低而不愿意配合其办理过户手续。而在执行过程中，当任喜凤申请与李金菊自行办理过户时，建设银行广饶支行已经申请法院对涉案房屋轮候查封，故涉案房屋未办理完毕过户登记并非任喜凤自身原因所致。任喜凤对涉案房屋的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其对涉案房屋享有的权利足以排除强制执行。综上，任喜凤关于停止对广饶县产执行的诉讼请求能够成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十四条规定，判决如下：不得执行广饶县。案件受理费100元，由中国建设银行股份有限公司广饶支行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。本院（2021）鲁05执异10号等执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长 潘 霞审判员 隋宪贞审判员 许晓芳二〇二一年七月九日书记员 倪玉佳