终稿广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0103民初4996号原告（反诉被告）：广州诺丰房地产有限公司，住所地广州市越秀区人民北路691号之一之二605铺。法定代表人：胡晓威，职务总经理。委托诉讼代理人：张丽颖、袁晓馨，广东法制盛邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：吕七斤，男，1971年4月5日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。被告（反诉原告）：陈国德，男，1962年7月1日出生，汉族，住广州市荔湾区。原告广州诺丰房地产有限公司（以下简称“诺丰公司”）与被告吕七斤、陈国德房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张丽颖、被告吕七斤、陈国德到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诺丰公司向本院提出诉讼请求：1、确认原被告之间的租赁合同关系于2021年4月30日解除；2、确认原告有权没收租赁保证金5500元；3、判令被告支付逾期交租的违约金57486元（以每月租金为基数，按照约定的日利率3‰，自每月租金逾期之日起计至2021年4月30日止）；4、判令本案的案件受理费、财产保全费由两被告承担。事实和理由：原告于2019年1月10日与被告签订了《租赁合同》，约定将位于广州市荔湾区人民北路691号之一之二709房出租给被告使用，租赁期自2019年1月31日起至2021年1月30日止，月租金为6500元。《租赁合同》约定，被告应在每月15日前支付次月租金，如被告逾期支付的，原告有权按逾期支付金额每日3‰要求被告支付违约金；逾期30日的，原告有权解除合同，没收保证金，并要求被告按前述标准支付违约金。然而，在合同履行过程中，被告多次拖欠租金费用。截至2021年4月30日，被告已拖欠原告2020年3月31日至2021年4月30日的租金共84500元。经原告多次追收，被告仍拒绝缴纳，逾期已超过30日。因此，原告有权依据《租赁合同》的约定解除合同，没收保证金，并要求被告支付逾期交租的违约金。鉴于此，2021年4月10日，原告向被告发出《律师函》，要求被告缴清拖欠租金并按合同约定支付违约金。被告收到律师函后，提出2021年5月起终止租赁，并以疫情为借口，要求免租、减租至2021年4月。原告同意终止租赁，但拒绝被告极不合理的免租、减租要求。原告于2021年4月29日起诉后，被告于2021年4月30日向原告支付了拖欠的租金84500元，并已腾退租赁物业。基于上述事实，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。被告吕七斤、陈国德辩称：被答辩人在诉状中的陈述不是事实，其诉讼请求缺乏依据，应予全部驳回。理由：一、答辩人之前确实存在暂缓缴纳租金的行为，但答辩人已于2021年4月30日将之前尚未缴纳的租金84500元转账汇至被答辩人指定银行账户，并于当天与被答辩人办理了涉案房屋的交接手续，将房屋交还给了被答辩人。因此已不存在答辩人拖欠租金的情况。二、答辩人需向被答辩人支付违约金的前提是答辩人故意、恶意欠租，但答辩人此前暂缓支付租金，是有客观原因的，并非故意欠租，因此不存在支付违约金的情形。三、退一步说，如果法院最终认为答辩人暂缓支付租金的理由不成立，被答辩人同时要求没收保证金和违约金没有依据。四、被答辩人计算违约金的标准过高，应予调整。答辩人认为没有证据证明答辩人暂缓交租的行为给被答辩人造成了损失，因此违约金按照银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算，足以弥补被答辩人的损失，应当参照LPR的标准计算。综上所述，答辩人认为双方的租赁关系已于2021年4月31日终止，答辩人已付清全部租金，不存在欠租行为，被答辩人提起诉讼缺乏依据。被告吕七斤、陈国德向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人向反诉人退还保证金5500元并支付逾期付款利息（以5500元为基数，按照银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，从2021年5月14日起算至还清之日止）；2、本案反诉费用由被反诉人负担。事实与理由：反诉人原是广州市荔湾区人民北路691号之一之二8709房承租人，2019年1月10日，反诉人和被反诉人续签租赁合同，反诉人续租涉案房屋，租赁期限从2019年1月31日至2021年1月30日，每月租金6500元。因该合同是续租合同，租赁保证金仍按原合同5500元执行。2021年4月30日，双方终止了租赁关系，反诉人将涉案房屋交还给被反诉人，并付清了租金。按照约定，合同期满或者解除后，被反诉人应当在反诉人撤场之日起7个工作日内将保证金无息退还给我方，然而被反诉人一直以种种理由拒绝退还。原告对反诉答辩称：在租赁合同第三条第二项约定，承租方需在每月15日前缴纳租金。第八条第二项约定，若承租方逾期缴纳30天的，出租方有权解除合同；第五项约定，因本合同第八条导致合同解除的，承租方需赔偿损失，支付违约金，同时出租方有权没收承租方的租赁保证金。因此在被告逾期缴纳租金超过30日的情况下，我方有权没收租赁保证金，相应的利息也无需支付。经审理查明，2019年1月10日，原告诺丰公司（出租人、甲方）与被告吕七斤、陈国德（承租人、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋为广州市荔湾区人民北路691号之一之二709房（以下简称“涉案房屋”），该物业租赁用途为办公；租赁期限2019年1月31日至2021年1月30日，月租金6500元，乙方须于每月15日前将次月租金、相关费用支付到甲方指定的银行账户；因本合同为续租合同，租赁保证金按原合同（即5500元整）执行，同时乙方须在本租赁合同签署当天一次性付清租赁首月租金。租赁期满或合同解除后，若乙方无违约情形且缴清全部应缴费用，甲方须在乙方撤场之日起七个工作日内将该保证金无息退还乙方。若因乙方拖欠租金或相关费用的，甲方有权从租赁保证金中抵扣，不足以抵扣的，乙方应据实予以补足；第八条第（二）项规定:如乙方逾期缴纳租金及费用的，甲方有权向乙方加收逾期违约金，违约金每天按应付租金和费用总额的3‰收取，如逾期达30天的，则甲方有权解除本合同并收回房屋；因本合同第八条事由导致甲方行使合同解除权的，乙方须承担赔偿损失、支付违约金等义务，同时甲方均有权没收乙方租赁保证金；等等。合同签订后，诺丰公司已依约将涉案房屋交付吕七斤、陈国德使用，吕七斤、陈国德亦依约将租赁保证金5500元支付给诺丰公司。吕七斤、陈国德按约定向原告支付租金至2020年3月。2020年4月开始，吕七斤、陈国德因疫情原因（要求减免租金）没有向原告缴纳租金。直到2021年4月30日，吕七斤、陈国德一次性向原告支付2020年4月至2021年4月租金84500元。同日，吕七斤、陈国德将涉案房屋交还给原告管业。另查明，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日零点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。案件审理过程中，本院依原告申请，依法裁定：查封、冻结、扣押被申请人吕七斤、陈国德名下价值59062元的财产。原告缴纳保全费610元。本院认为，原被告签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力。双方的租赁合同解除问题。对此，本院分析如下：从疫情爆发后的社会情况看，疫情给涉案商铺承租人造成的合同履行困难为不争事实，但继续履行合同并不影响合同目的的实现，故吕七斤、陈国德并无法定的合同解除权，也没有合同约定的解除权。但是，吕七斤、陈国德已于2021年4月30日向诺丰公司交还了涉案房屋，吕七斤、陈国德以自己的行为表明其不再履行租赁合同，且租赁合同的义务性质又不宜强制履行，租赁合同的目的已无法实现，吕七斤、陈国德于2021年4月30日向诺丰公司交付涉案房屋后，诺丰公司已能实际控制使用涉案房屋，因此本案房屋租赁合同应予以解除，本院认定双方的租赁合同于2021年4月30日解除。对拖欠租金的违约金问题。双方应抱着疫情防控期间共担风险、共渡难关及公平原则。2020年1月23日我省启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应，2020年2月24日我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，2020年5月9日我省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应，考虑疫情对合同履行的影响，结合政府对疫情响应级别的调整，6月、7月因各项经营已基本正常，本院酌情给予被告4个月协商期限（即2020年4月至7月），2020年8月开始拖欠的租金应计算违约金。关于违约金的标准，因合同约定每日按千分之三计算逾期交纳租金违约金的标准过高，本院以实际损失为基础，根据公平原则予以调整，确定违约金参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场一年报价利率上浮50%的标准计算。对解除合同的租赁保证金问题。本案的合同解除不属于双方协商一致解除或者因不可抗力致使不能实现合同目的解除的情形。2020年1月23日我省启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应，2020年2月24日我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，2020年5月9日我省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。从响应级别来看，一级响应期间确对被告的经营影响较大，但从二级响应开始各项经营开始逐步恢复，即使经营有影响，被告亦不应退出涉案场地。诺丰公司同意收回场地，应当认定属于防止损失扩大，而不能够认定为协商解除并免除吕七斤、陈国德的违约责任。因吕七斤、陈国德在租赁合同可继续履行的情况下坚持不履行合同，故可认定吕七斤、陈国德为违约方。鉴于疫情对原、被告双方经营均有影响，故依据公平原则酌定诺丰公司没收吕七斤、陈国德租赁保证金5500元中的2750元，余下的租赁保证金2750元诺丰公司应予退还。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第五百六十三条、第五百八十五条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告吕七斤、陈国德向原告广州诺丰房地产有限公司支付2020年8月至2021年4月的逾期支付租金违约金（违约金分期分段计算，每月为一期，每期本金为6500元，自上月16日起计算至2021年4月30日止，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场一年报价利率上浮50%计算）。二、自本判决发生法律效力之日，原告广州诺丰房地产有限公司没收吕七斤、陈国德租赁保证金2750元。三、自本判决发生法律效力之日起10日内，原告广州诺丰房地产有限公司向被告吕七斤、陈国德返还租赁保证金2750元。四、驳回原告广州诺丰房地产有限公司其它诉讼请求。五、驳回被告吕七斤、陈国德其它反诉请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费687元，原告广州诺丰房地产有限公司负担647元，被告吕七斤、陈国德负担40元（本案受理费原告已预付，本院不予退回，被告负担的受理费，由被告迳付给原告）；本案反诉受理费25元，由被告吕七斤、陈国德负担12元，原告广州诺丰房地产有限公司负担13元（本案反诉受理费被告已预付，本院不予退回，原告负担的受理费，由原告迳付给被告）；本案诉讼保全费610元，由原告广州诺丰房地产有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李庆伟二〇二一年七月二十九日书记员  吴 帆姚晓丹