辽宁省凌源市人民法院民 事 判 决 书（2021）辽1382民初2071号原告（申请执行人）：侯伟，男，1977年9月15日出生，汉族，住凌源市。委托诉讼代理人：姜宏志，凌源市法律援助中心律师。被告（案外人）：吴国华，男，1973年12月19日出生，汉族，住凌源市。委托诉讼代理人：谌连华，辽宁昌鉴律师事务所律师。被告（被执行人）：景万庆，男，1971年2月12日出生，汉族，住凌源市。第三人：景晓旭，女，1994年9月10日出生，汉族，住凌源市。原告侯伟与被告吴国华、景万庆申请执行人执行异议之诉一案，本院于2021年5月6日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告侯伟的委托诉讼代理人姜宏志，被告吴国华的委托诉讼代理人谌连华到庭参加诉讼；被告景万庆、第三人景晓旭经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侯伟向本院提出诉讼请求：1.确认被告吴国华与景晓旭之间签订的房屋买卖合同无效；2.继续执行被告景万庆位于凌源市房屋（以下简称案涉三套房屋）。事实和理由：2019年4月25日，原告申请查封案涉三套房屋，后吴国华与景晓旭伪造房屋买卖合同，隐瞒吴国华与景万庆之间民间借贷的事实，吴国华提出案外人执行异议，贵院于2021年4月21日作出（2021）辽1382执异37号执行裁定，支持吴国华的异议请求，中止案涉三套房屋的执行。其行为侵害了原告的合法权益，故提起执行异议之诉，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告吴国华辩称，其一，我与景晓旭之间的房屋买卖合同关系真实合法，我与景万庆之间不存在借贷关系；其二，景晓旭通过与凌源市龙腾房地产开发公司（以下简称龙腾公司）产权置换并签订商品房买卖合同取得案涉三套房屋，景晓旭并非被执行人，侯伟申请查封案涉三套房屋无法律依据；其三，我购买房屋系用于改善父母居住条件和长子结婚用房，交付房款60万元，签订合同时间早于法院查封，未办理房屋过户登记无过错，对案涉三套房屋享有物权期待权，足以对抗被告侯伟的一般债权。故请求依法驳回原告的诉讼请求。被告景万庆未应诉答辩，亦未出庭发表答辩意见。第三人景晓旭未向本院提交陈述意见。原告侯伟向本院提交如下证据：1.凌源市人民法院（2021）辽1382执异37号执行裁定书；2.凌源市人民法院（2019）辽1382民初2548号民事裁定书、民事判决书各一份；3.龙腾公司出具的关于景万庆房屋拆迁情况说明；4.市政府常务会议纪要；5.凌源市房屋征收管理局出具的华益公司、景万庆补偿情况说明。原告另申请本院调取吴国华借贷诉讼案件情况，本院通过办案系统查询吴国华在本院2016年至今作为原告提起民间借贷之诉案件2件。被告吴国华向本院提交证据如下：1.置换协议；2.商品房买卖合同；3.房屋买卖合同；4.收据；5.农行银行卡交易明细清单；6.证明四份。经庭审质证，本院认定，原告的证据1、2、4、5符合证据的关联性、合法性和真实性要求，予以采信；证据3即龙腾公司出具说明证实吴国华曾自行找到该公司要案涉三套房屋钥匙，本院认为，没有景万庆陪同或者出具授权委托手续，吴国华自行找公司要求交付房屋钥匙，不符合一般常理，故该情况说明不予采信。被告吴国华的证据中凌源市不动产登记中心出具的两份无房证明，具有证明效力；城关街道城南村委会出具的、南街街道红卫社区出具的证明具有一定参考效力；其他证据符合证据的关联性、合法性和真实性要求，予以采信。本院经审理认定如下事实：2017年，龙腾公司开发建设凌源市南河佳缘小区项目，景万庆有部分房屋在征收补偿范围内，有部分房屋与该小区毗邻。景万庆在征收范围内的房屋，由凌源市房屋征收管理局征收补偿；征收范围外的房屋，由龙腾公司与景万庆自行协商处理。2017年9月28日，景万庆之女景晓旭与龙腾公司签订置换协议，龙腾公司以案涉三套房屋作价603408元置换景晓旭位于原农机校后院210㎡平房。同日，双方签订案涉三套房屋的商品房买卖合同，价格与上述置换协议一致。2018年5月25日，景晓旭与吴国华签订房屋买卖合同，景晓旭将案涉三套房屋售与吴国华，价格603408元。景晓旭当日出具了收到60万元的收据。侯伟与景万庆、景晓旭借款合同纠纷一案，本院依侯伟诉讼中保全申请，于2019年4月25日作出（2019）辽1382民初2548号民事裁定，查封景万庆、景晓旭回迁所得案涉三套房屋。该案经审理，本院于2019年12月11日作出（2019）辽1382民初2548号民事判决，判决如下：一、景万庆于判决生效后十日内偿还侯伟借款100万元；二、驳回侯伟的其他诉讼请求。该判决生效后，侯伟向本院申请强制执行。案件执行中，吴国华以案外人身份对本院查封案涉三套房屋提出执行异议，本院于2021年4月21日作出（2021）辽1382执异37号执行裁定，中止对案涉三套房屋的执行。侯伟对该裁定不服，向本院提起申请执行人执行异议之诉，本院依法审理。另查明，南河佳缘小区于2019年末交付业主使用，案涉三套房屋登记在龙腾公司名下，一直由该公司管理控制。还查明，吴国华父亲吴子明、母亲李宪军在本市不动产登记中心无房产信息；吴国华、周敏夫妇居住于凌源市，其子吴长奇在本市不动产登记中心无房产信息。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第四十二条规定，案涉三套房屋系景万庆家庭所有的房屋被征收产权置换取得的，属于景万庆家庭财产，该财产权益具有物权属性。尽管产权置换协议是景万庆之女景晓旭签订的，但不能否定财产系景万庆家庭财产的实质性，故本院将案涉三套房屋作为被执行人景万庆的财产采取查封措施，并无不妥。同理，景晓旭与吴国华签订的房屋买卖合同，系代表其家庭对房屋的处分行为，合同有效，无论是房屋买卖合同关系还是以物抵债的代物清偿合同关系，已然完成交易对价给付，只是还差交付房屋并完成不动产转移登记程序。在目前状态下，对案涉三套房屋能否继续执行，是本案的争议焦点。吴国华作为案外人应当举证证明其对案涉三套房屋享有足以排除执行的权益，吴国华主张其据以排除执行的权利基础为对案涉三套房屋享有物权期待权，根据司法解释的规定其举证情况，本院分析认定如下：首先，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，案外人对被执行人的不动产主张无过错物权期待权，以排除人民法院执行的，一个重要条件就是已经实际占有该不动产，而本案吴国华并未占有案涉房屋，故吴国华就案涉房屋不享有无过错物权期待权。其次，吴国华对案涉房屋是否享有消费者物权期待权？《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条是关于消费者物权期待权的规定，该权利限定条件在“买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议”，本案吴国华对景万庆、景晓旭回迁取得案涉房屋提出异议，不适用该规定。但从实际出发，参考该条规定和老年人权益保护法的规定，吴国华、周敏夫妇虽有居住房屋，其父母名下并没有房产信息，故吴国华为改善父母居住条件购买的4单元201室房屋，可作为消费者物权期待权对象排除执行；对于吴国华主张为其子吴长奇购买的结婚用房，缺乏作为消费者物权期待权保护的法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第四十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》第七条，《中华人民共和国婚姻法》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百一十三条规定，判决如下：一、准许执行凌源市南河佳缘小区第8幢4单元202室、203室房屋；二、驳回原告侯伟的其他诉讼请求。案件受理费7300元，由原告侯伟承担2433元；由被告吴国华4867承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审 判 长  许志学审 判 员  杨秀华人民陪审员  刘 莹二〇二一年七月十七日书 记 员  张星儀