辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽10民终965号上诉人（原审原告）：张孝伟，男，1978年2月4日出生，汉族，住辽阳市白塔区。被上诉人（原审被告）：辽宁恒利建设有限公司，住所地辽阳市太子河区地质路32-7号。法定代表人：王福堂，该公司经理。委托诉讼代理人：吕岩，辽宁冠信律师事务所律师。原审被告：辽阳同升房地产开发有限公司，住所地辽阳市太子河区建设路21号。法定代表人：姜赫雷，该公司经理。委托诉讼代理人：滕岳杰，辽宁法云律师事务所律师。原审第三人：辽宁建发地产开发建设集团有限公司，住所地辽阳市白塔区中华大街147号。法定代表人：王**，该公司董事长。委托诉讼代理人：张暖，辽宁德远律师事务所律师。上诉人张孝伟因与被上诉人辽宁恒利建设有限公司（简称“恒利公司”）、原审被告辽阳同升房地产开发有限公司（简称“同升公司”）、原审第三人辽宁建发地产开发建设集团有限公司（简称“建发公司”）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服辽阳市太子河区人民法院（2020）辽1011民初958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月9日立案后，依法组成合议庭，于2021年7月2日公开开庭进行了审理。上诉人张孝伟，被上诉人辽宁恒利建设有限公司的委托诉讼代理人吕岩，原审被告辽阳同升房地产开发有限公司的委托诉讼代理人滕岳杰，原审第三人辽宁建发地产开发建设集团有限公司的委托诉讼代理人张暖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张孝伟上诉请求：一、请贵院依法撤销一审判决。二、请贵院依法改判枫丹名邸985号车库归张孝伟所有。三、由被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：本案中，原审法院存在认定事实不清，适用法律错误。1、本案中，上诉人在2019年10月3日在枫丹名邸售楼处购买985号和972号两个车库，车库总价值32万元，当日交付定金现金12万元，辽阳同升房地产开发有限公司出具定金收款收据，双方车库买卖合同自定金交付之日起成立，余款在2019年10月16日通过手机银行转账至枫丹名邸售楼处销售经理刘军指定账户贾增启名下，同日取得车库钥匙将案涉车库交付使用，双方于2019年10月30日补签了认购协议书，该车库一直由上诉人使用至今。2、本案中上诉人购买案涉车库的行为符合车库买卖合同的规律，上诉人给付了价款，同升公司交付车库并交付钥匙，后签订购买协议书及全款收据，同时上诉人亦是将案涉车库一直使用至今，该买卖合同的证据非常完整，上诉人的主张足以证明案涉车库是真实的商品买卖行为。上诉人于购买车库当日交付定金12万元是现金交付，一审法院却说同升公司未提供银行转账流水佐证，现金交付又怎么能有银行流水，显然这里有强词夺理之意。一审法院提出同升公司没有举证证明上诉人给贾增启的转账20万元转入公司账户的证明，一审法院提出本案的举证责任在同升公司，根据举证责任分配“谁主张，谁举证”的原则，同升公司亦无举证责任。而且在其审理过程中，一审法院也并未要求同升公司必须拿出证据方能证明该两笔车库款已经全部交由同升公司，而同升公司已经阐明贾增启为同升公司第一大股东是实际控权人，并且是公司指定收款人之一，贾增启收款即可认定为公司有效收款，并同升公司已经出具收据为证。一审法院又说“上诉人通过手机银行转给同升公司贾增启的20万元未注明是车库款”，试问，有哪条法律规定手机银行转账必须注明购买商品名称，按照买卖普遍交易习惯，几乎没有人会在手机银行转款的时候去注明购买商品名称，因此注明与不注明都应以事实为依据，受到法律保护。同升公司指定收款人在收到上诉人车库款项的同时也已经出具了相应金额的收款收据并交付了车库钥匙，这些足以证明该款项是上诉人购买车库款完全属实。因此一审法院明显存在对本案事实认证不清。3、本案中，一审法院适用法律错误，本案所依据的《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条的规定“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得方式”，这里明确说明是房地产转让，而本案车库不属于房地产转让，也没有土地使用权，更没有产权。这里明显适用法律错误。本案中，是车库购买在前，查封在后的行为，上诉人与同升公司在2019年10月3日交付了定金款现金12万元，车库尾款在10月16日也已经全部交付，车库买卖已经完成实际履行及交付使用，而太子河区人民法院的执行裁定通知在2019年10月18日才送达，明显不能对之前的行为具有约束力。买卖的案涉车库不同于商品房的所有权需经产权登记部门确定权属，车库的产权性质也仅仅是使用权，上诉人购买车库的行为已经构成了实践合同，完成对价并交付使用至今，交易双方亦无任何一方质疑此交易事实，该车库买卖行为成立后被查封完全符合法律之规定而应排除执行。4、上诉人与同升公司买卖合同成立的时间应该以实际履约完成交易及车库交付使用时间为准，上诉人在同升公司未收到太子河区人民法院通知送达时，在未知情的情况下就已经完成了买受人应当做的全部事宜，已经履行完毕买受人的责任，实际占有并交接使用车库，并非不尽义务的口头约定。5、本案中，一审法院称“被告恒利公司的工程款具有优先权”，根据工程款优先权的最新司法解释第一条第2款，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”可是被告恒利公司与同升公司根本不是工程款纠纷，而是民间借贷纠纷，一审法院却判恒利公司具有优先受偿权，明显是对本案事实认定不清，适用法律错误。综上所述，上诉人张孝伟认为一审法院认定事实不清，适用法律错误。现上诉人张孝伟为维护自己的合法权益不受侵害，依法向贵院提起上诉，请贵院依法支持上诉人的全部诉讼请求，以事实为主，985号车库为张孝伟所有。辽宁恒利建设有限公司辩称，上诉人在案涉车库查封前，没有签订合法有效的书面合同，不具备排除执行措施的前提条件，上诉人提供的合同是在查封之后签订的，按照法律规定，上诉人作为买受人提出执行异议不应支持，原审判决适用法律正确，应予维持。辽阳同升房地产开发有限公司述称，请贵院依法撤销一审判决并请贵院依法改判。1、本案中，上诉人在2019年10月3日在枫丹名邸售楼处购买985号和972号两个车库，当日交付定金12万元，车库总价值是32万元，同日答辩人出具定金收款收据，双方车库买卖合同自定金交付之日起成立，余款在2019年10月16日通过手机银行转账至枫丹名邸售楼处销售经理刘军指定账户贾增启名下并将案涉车库交付，双方于2019年10月30日签订了认购协议书，该车库一直由上诉人使用至今。2、答辩人销售案涉车库的行为在原审法院执行裁定书送达之前，销售行为符合车库买卖合同的规律，上诉人给付了价款，答辩人交付车库并出具收款收据真实有效，都是双方真实意思表示，车库买卖合同成立，该车库由上诉人使用至今。3、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，案涉车库为答辩人名下的不动产，在原审法院查封之前上诉人已经与答辩人签订了买卖协议支付价款并且占有使用，未能进行产权登记也非上诉人的原因，故上诉人的主张，具有事实和法律依据，对于本案的案涉车库，因目前政策虽然无法办理所有权证书，但是该车库应当归上诉人占有、使用、收益、处分。4、金钱债务执行中，无独立产权的车库、车位的使用权作为房地产开发企业的财产权益被人民法院强制执行，案外人以该车库、车位的使用权已经被房地产开发企业处分给自己为由提起执行异议之诉的，如其为该车库、车位所在小区的业主，在人民法院查封之前已经签订了合法有效的书面合同、已经支付了全部价款或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的，其排除执行的请求，人民法院可以支持。结合本案，上诉人购买车库，支付价款的行为完全符合以上法律规定。综上所述，答辩人认为案涉车库买卖合同成立后的被查封的行为完全符合上述法律之规定而应排除执行。辽宁建发地产开发建设集团有限公司述称，与一审答辩、庭审意见一致，是否支持上诉人的申请由法院裁决。张孝伟向一审法院起诉请求：1、不得依据辽阳市太子河区人民法院（2020）辽1011执224-5号执行裁定书，对枫丹名邸985号车库进行查封和执行；2、请求法院确认枫丹名邸985号车库为原告张孝伟所有；3、请求依法判令被告承担全部诉讼费用。2020年8月20日，原告张孝伟对执行标的（枫丹名邸985号车库）的执行提出书面异议。太子河区人民法院于2020年11月13日作出并送达了（2020）辽1011执异23号执行裁定书，驳回了张孝伟的异议。原告认为贵院驳回原告提出的执行异议裁定，缺乏事实及法律依据，特提出起诉。第一，被告恒利公司申请执行的财产为原告所有，并非为被告同升公司所有，执行裁定送达时原告已经合法占有使用该车库。原告于2019年10月3日在辽阳枫丹名邸售楼处购买985号和972号两处车库，总价值为32万元，当日交付定金12万，同日被告同升公司出具定金收据，车库买卖已履行，余款于2019年10月16日通过手机银行转账给枫丹名邸销售经理刘军指定的账户贾增启名下，并于同年10月30日签订了认购协议书，该车库原告使用至今，根据法律规定车库的转让不需要办理备案登记的相关手续，应当以实际交付为准。全部支付对价并交付使用，则视为履行完毕。原告与被告同升公司的买卖合同已经于2019年10月16日履行完毕并交付使用，而法院的执行裁定在原告付清全部车库款后才送达，明显不能对之前的行为具有约束力。第二、原告为善意取得，并支付相应的价值。原告以使用为目的购买车库2个32万元，1个15万元、1个17万元，没有明显低于市场价格，而法院评估的价格为16.10万元，该价格可能存在流拍降价的风险，与原告支付的价格相差无几，可见15万元系市场价格，并非法院认定的明显低于市场价格，根据相关规定及实际应用，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价，可见法院的裁定认定的事实明显错误，并没有实际的依据，对是否明显低于市场价格的认定没有事实及法律依据，为主观臆断。第三，法院错误的认定被告辽阳同升房地产开发有限公司为无权处分人。枫丹名邸小区是辽阳同升房地产开发有限公司和辽宁建发地产开发建设集团有限公司联合开发，建发公司承认同升公司实为开发主体。第三人辽宁建发地产开发建设集团有限公司在听证审查中明确表示对被告辽阳同升房地产开发有限公司的处理及收款的行为认可。另外法院的执行行为也是对被告辽阳同升房地产开发有限公司的案涉车库进行执行，可见法院是认可被执行人对该车库的所有及处分的权利，不能以两个标准来衡量同一车库的所有及处分权。综上，太子河区人民法院作出的（2020）辽1011执异23号执行裁定书，适用法律错误，无事实及法律依据，请贵院在查清事实的基础上依法支持原告的诉讼请求。恒利公司一审辩称，枫丹名邸小区是被告同升公司与第三人建发公司联合开发的，登记备案的开发公司是第三人建发公司，销售主体应当是建发公司。被告同升公司不是适格的销售主体。原告张孝伟与被告同升公司签订的《枫丹名邸内部认购协议书》是其内部行为，不具备正式的买卖合同关系。原告张孝伟提交的与被告同升公司签订的《枫丹名邸内部认购协议书》就案涉车库购买时间是2019年10月30日，而案涉车库在2019年10月12日太子河区人民法院依我公司的申请就已经将其查封，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所做的转移、设定权利负担或其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”的规定，被告同升公司擅自转卖查封物的行为是违法的、无效的。另根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。”本案中，原告张孝伟与被告同升公司签订的合同时间为2019年10月30日，在法院进行查封之后，因此该行为不能排除执行。原告张孝伟未能提供实际支付车库价款的有效证据。原告张孝伟提供的定金收据为白条收据而非发票，且其不能提供向被告同升公司账户转款的凭证，也未能提供交付定金的协议。另原告张孝伟提供的回单详情是向个人转款而非被告同升公司，不能证明支付的是购车库款。而上述钱款也未存放在第三人建发公司名下的枫丹名邸小区专用账户。故原告张孝伟诉称的购买车库的行为是不真实的。综上所述，太子河区人民法院依法裁定查封、执行该车库并无不当，原告张孝伟不是案涉车库的权利人。恳请人民法院在查清事实的基础上，依法驳回原告张孝伟的诉讼请求。同升公司一审辩称，被告恒利公司查封及申请执行拍卖案涉车库没有任何事实和法律依据。我公司出售该车库并全款结算并交付完毕在被查封送达日2019年10月18日之前，虽然车库订购协议因故没有在全款交付之日签订，但车库买卖及交付事实已形成，双方已经达成口头协议，而后补签的所有合同均以口头协议为依据形成，应当受法律保护。相反，如已经签订买卖协议，但是并没有交款，则不在法律保护范围，因为确定买卖事实是以是否对价交付为准，这也恰恰说明了商品买卖的成立必须以交款为主要事实依据，而协议只是买卖的辅助条件，而非绝对条件，很多商品的买卖并没有合同，但是并不能否认其买卖的事实成立。被告恒利公司称我公司无权销售枫丹名邸小区的车库。车库的销售与商品房销售存在差别。因车库不需要办理物权公示登记，我公司不必以第三人建发公司名义销售。依据《联合开发协议》的约定，第三人建发公司是名义主体，依据与我公司的协议负责办理外部登记事项。但车库无需登记，仅以销售合同确定使用权。是否以第三人建发名义销售，是我公司与第三人建发公司之间的合同约定，我公司是否遵守该约定也仅就此对第三人建发公司负合同义务，与合同之外的其他人无关。本案诉争的车库款确实转入了个人账户，但这是公司指定个人账户收款，此收款人并不是与公司无关的闲散人等，因此车库销售款是否转入开发公司账户属于我公司自己公司内部账目处理问题，并不能否定该车库款原告张孝伟交付的事实，只要我公司认同该笔款项确系车库款即可。建发公司一审述称，我公司认可（2020）辽1011执异23号执行裁定书所确定的事实。对于案涉车库所有权及保全查封措施是否正确请求法院公正判决。一审法院认定事实：恒利公司、同升公司与建发公司合同纠纷一案，因恒利公司提出诉前保全申请，一审法院于2019年10月12日作出（2019）辽1011财保4号民事裁定，裁定查封同升公司所有的在建发公司名下价值29,631,564.83元的地下室和车库。该查封的车库中包含张孝伟购买的985号车库。2019年10月18日，一审法院将该裁定书和协助执行通知书送达建发公司并将裁定书及查封清单张贴在枫丹名邸营销中心大门处。后一审法院于2020年4月8日作出（2019）辽1011民初758号民事调解书，经一审法院调解当事人自愿达成协议：同升公司于2020年4月14日前一次性偿还恒利公司借款32,240,000.00元。该调解书生效后，同升公司在法定期限内未履行生效法律文书中所确定的义务，恒利公司向一审法院申请执行。在该案执行过程中，受辽阳市中级人民法院技术处委托，辽宁华阳资产房产土地评估有限公司于2020年6月17日出具辽华资评报字（2020）第82号资产评估报告，该报告认定：以2020年6月10日为评估基准日，辽阳市白塔区枫丹名邸小区196处地下车库评估价值31,866,000.00元，其中本案案涉的985号地下车库评估价值为161,000.00元。一审法院于2020年7月15日作出（2020）辽1011执224号执行裁定，裁定拍卖同升公司所有的位于辽阳市白塔区枫丹名邸的196处地下车库。一审法院于2020年8月15日10时至2020年8月16日10时止在淘宝网阿里拍卖平台依法对枫丹名邸小区196处地下车库进行了第一次网络公开拍卖，本次拍卖以31,866,000.00元的价格流拍。2020年8月20日，张孝伟向一审法院提出执行异议，请求立即停止辽阳市太子河区人民法院（2020）辽1011执224号执行裁定书中对枫丹名邸985号车库的查封和执行。现张孝伟不服一审法院作出的（2020）辽1011执异23号执行裁定书，向一审法院提起执行异议之诉。另查，2019年10月3日，同升公司为张孝伟出具收据一张，事由：收972#车库定金70,000.00元，收985#车库定金50,000.00元。2019年10月16日张孝伟通过手机银行向贾增启账户转账200,000.00元。2019年10月30日张孝伟与同升公司签订两份《枫丹名邸》内部认购协议书，双方约定同升公司将985号车库、972号车库出售给张孝伟。同升公司为张孝伟出具收款收据两份。上述确认事实依据有（2020）辽1011执异23号执行裁定书、内部认购协议书、收款收据两份、2019年10月3日收据、转账记录、（2019）辽1011财保4号民事裁定书及当事人陈述在卷为凭。一审法院认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。张孝伟主张其在2019年10月3日已交付本案争议车库的车库款定金70,000.00元，仅提供同升公司出具的收据，没有提供银行交易明细等资金流转证据相佐证，虽然同升公司承认收到该笔定金，但未在法庭规定的时间内提供财务凭证相佐证，故该证据不得对抗其他当事人。张孝伟将20万元转账给贾增启，并未标明该款为购车库款，审理中同升公司亦没有提供该款已入公司财务账的证据，故该证据不得对抗其他当事人。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”的规定，房地产的转让以签订书面的转让合同为条件，这与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”规定相一致，故张孝伟与同升公司车库买卖合同成立的时间应为实际签订书面合同的时间。张孝伟与同升公司虽然在一审法院查封前存在买卖车库的口头约定，但该口头合同不符合上述规定，同时恒利公司的工程款具有优先权，故张孝伟提供的证据不足以排除强制执行。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回张孝伟的诉讼请求。案件受理费3,300.00元，由张孝伟负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。根据上述规定，案涉合同成立的时间应为合同订立日即2019年10月30日，上诉人张孝伟主张合同成立日为其定金交付日的2019年10月12日没有法律依据。案外人提出执行异议成立的条件之一为“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”，本案上诉人出具的书面买卖合同不符合上述情形，故其执行异议请求不能成立。综上所述，张孝伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,300元，由上诉人张孝伟负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 墅审 判 员  郁 岚审 判 员  张丽丽二〇二一年七月十五日法官助理  尚莉莉书 记 员  白如冰