广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0303民初10506号原告：深圳市京基房地产股份有限公司，住所地：广东省深圳市罗湖区深南东路5016号京基一百大厦A座7201，统一社会信用代码：914403001923033209。法定代表人：陈华，系董事长。委托诉讼代理人：陈斯敏，系公司法务。被告：深圳前海爱思信息咨询有限公司，住所地：广东省深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室（入驻深圳市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码91440300MA5EP24C4L。法定代表人：黄玉芳。原告深圳市京基房地产股份有限公司与被告深圳前海爱思信息咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月26日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市京基房地产股份有限公司委托诉讼代理人陈斯敏到庭参加诉讼，被告深圳前海爱思信息咨询有限公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2020年2月1日-2020年3月31日期间拖欠的租金342283.96元；并以每月欠付租金为基数，自每月13日起，每延误一日以欠付租金万分之五的标准支付逾期付款违约金，直至被告付清租金为止（暂算至2020年12月31日的逾期付款违约金为52797.3元）。2、被告按《房屋租赁合同》第13.5条约定向原告补交装修期（2017年4月1日-2017年4月30日）的租金158464.8元。以上诉讼的额总共为553546.06元。本案相关事实一、原告与案外人天津爱与思教育信息咨询有限公司深圳分公司于2017年2月16日签订《房屋租赁合同》约定，案外人承租深圳市罗湖区深南东路大厦A座5001-03单元作办公用途，租赁期限3年，即2017年4月1日起至2020年3月31日止。免租期1个月，即2017年4月1日起至2017年4月30日止。免租期仅能用于装修，不可用于办公，如被告在租赁期提前完成装修，则免租期提前结束，如被告在免租期仍未完成装修，免租期不予顺延。月租金为158464.8元，从第二个月起，被告应于每月5日前支付当月租金。不满一个完整日历月的租金按照该日历月实际租赁天数计算。从第三个租赁年度起，每个月租赁年度的租金标准在上一个租赁年度的租金标准基础上递增8%，直至本合同租赁期限终止。租赁保证金为2个月租金标准，即342283.96元。《房屋租赁合同》13.2条约定，被告不得以任何理由拒交或拖欠租金。被告拖欠租金或其他费用的，被告应按照应付租金或其他费用总额的千分之五/天支付违约金。被告拖欠租金或其他费用达十天的，原告有权在提前通知被告的前提下，委托物业管理公司采取暂停水、电、空调供应服务等催缴措施（因采取催缴措施所造成的损失由被告自行承担），直至被告付清租金及其他费用。若被告拖欠租金或其他费用达十五天的，原告有权解除本合同、没收租赁保证金并追究被告违约责任。13.6条约定，因被告违约导致原告解除本合同的，本合同在原告书面通知送达被告之日起解除，被告应按本合同第十一条之约定撤出租赁房产并办理验收交接手续。被告已交纳的租赁保证金不予退还，被告应补交免租期的租金，并按租期末年月租金标准向原告支付三个月租金作为违约金，该违约金不足以弥补原告损失的，被告还应偿还原告的损失。15.2条，任何文件、通知或者其他通讯往来，在邮寄出后第3个工作日将视为已送达。二、2018年9月1日，原告与案外人天津市爱与思教育信息咨询有限公司深圳分公司签订《补充协议》约定，上述合同被告应于每月5日前支付当月租金改为每月12日前支付当月租金。若被告出现其他违约行为，计算日期按照原租赁合同每月5日开始计算。三、2019年1月1日，原告、被告与案外人天津市爱与思教育信息咨询有限公司深圳分公司签订《变更签约主体三方协议》，载明，原告与案外人的《房屋租赁合同》现因经营需要申请将《租赁合同》的签约主体由案外人变更为被告，案外人在《租赁合同》中的权利义务全部转由被告承担。被告不得以其对抗案外人之任何事由对抗原告而拒绝履行《租赁合同》中所约定之义务。鉴于案外人已经依据《租赁合同》向原告缴纳了租赁保证金，原告同意将该保证金的收据由案外人的名下更改为被告的名下，案外人应在本协议签订后提交收据原件给原告予以销毁，原告另行为被告出具保证金收据。四、2020年3月18日，原告向被告发出《租金催款函》载明，2月份新冠疫情的爆发，原告已通知被告2月份租金延期至2020年2月29日支付。2020年3月31日，原告向被告出具《关于解除租赁合同的通知函》载明，截至2020年3月31日，被告共拖欠原告租金342283.94元，且拖欠时间已达两个月。原告要求被告于本通知送达之日起，原告正式解除与被告签订的租赁合同，并有权另行出租租赁房产，被告支付的租赁保证金342283.96元，原告不予退还，要求被告于本通知送达当日支付拖欠的租金及违约金。原告将上述通知于2020年4月17日邮寄被告租赁场所，2020年4月18日妥投。五、庭审中，原告提交《结算单》主张被告尚欠其2020年2月1日至2020年3月31日租金，每月租金171141.98元，共计金额为342283.96元。原告主张被告违约，故其已没收被告的租赁保证金。庭后，被告提交答辩状称被告主营业务是留学教育培训和咨询，按照疫情阶段公布的多项政策精神，原告应免除被告两个月的租金，原告于2020年2月份已经暂停了被告的水电服务，故根据涉案合同约定，案涉租赁合同应在2020年2月解除，被告无需支持2020年2月1日至2020年3月31日两个月租金。原告已经没收被告两个月的租赁保证金足以弥补其损失。合同解除因不可抗力，被告不存在违约情形，违约金按欠付租金的万分之五明显过高，应按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利计算。原告主张补交装修期租金是格式和霸王条款，是无效条款。判决理由及结果本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应严格依约履行。原告将涉案房产交付给被告使用，被告应按租赁合同约定支付租金。被告主张其于2020年2月1日起未按合同约定缴纳租金，合同约定，若被告拖欠租金超过十五天（含十五天）的，原告有权解除本合同并没收租赁保证金。原告在2020年4月17日向被告约定的租赁地址邮寄《关于解除租赁合同的通知函》，双方已在合同中约定任何文件邮寄出后第3个工作日将视为已送达。鉴于全国范围内自2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，2月份被告经营受到严重影响，本院从公平角度出发，酌定减免被告2月份租金171141.98元，被告应当支付2020年3月1日至2020年3月31日租金171141.98元。故原告主张被告支付2020年3月1日至2020年3月31日租金171141.98元、补交装修期2017年4月1日起至2017年4月30日的租金158464.8元有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约金，被告未按合同约定支付租金，应承担违约责任。原告既要求依据合同没收被告的租赁保证金作为违约金，又主张被告每月6日起，按每延误一日以欠付租金万分之五的标准支付逾期付款违约金，本院认为该约定虽然是双方当事人的真实意思表示，但是该违约金计算标准明显过高，且原告没有提交被告违约造成其实际损失的证据，鉴于双方约定了租赁保证金，被告对原告没收保证金予以认可，该租赁保证金为违约赔偿金，原告没收租赁保证金后，其损失已经得到赔偿，原告要求被告支付逾期付款违约金的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告深圳前海爱思信息咨询有限公司在本判决书生效之日起十日内向原告深圳市京基房地产股份有限公司支付2020年3月1日至2020年3月31日期间租金171141.98元；二、被告深圳前海爱思信息咨询有限公司在本判决书生效之日起十日内向原告深圳市京基房地产股份有限公司补交装修期2017年4月1日起至2017年4月30日的租金158464.8元；三、驳回原告深圳市京基房地产股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4668元，由原告负担1888元，由被告负担2780元。原告已预交的案件受理费2780元，由本院予以退回。被告应在本判决生效之日起十日内向本院缴纳案件受理费2780元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 杨  晓  玲二〇二一年七月二十六日书记员 夏露露（兼）书记员 叶  丹  霞