上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0118民初1748号原告(反诉被告)：谷阿娣，女，1980年6月27日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。委托诉讼代理人：蒲荣良(系谷阿娣丈夫)，男，1984年11月3日出生，汉族，户籍地浙江省杭州市。委托诉讼代理人：陈玉龙，上海市雄风律师事务所律师。被告(反诉原告)：支运新，男，1946年7月19日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。委托诉讼代理人：周巧香(系支运新妻子)，女，1947年11月10日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。委托诉讼代理人：陈勇，上海咏君律师事务所律师。原告谷阿娣(反诉被告)诉被告支运新(反诉原告)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，支运新向本院提起反诉，本院予以受理。本案于2021年2月3日公开开庭进行了审理，谷阿娣的委托诉讼代理人陈玉龙、支运新及其委托诉讼代理人周巧香、陈勇到庭参加诉讼。后于2021年5月26日公开开庭进行了审理，谷阿娣的委托诉讼代理人蒲荣良、陈玉龙，支运新及其委托诉讼代理人周巧香、陈勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谷阿娣向本院提出诉讼请求：1.解除谷阿娣、支运新签订的《房屋租赁合同》；2.支运新向谷阿娣退还租金人民币(以下币种均为人民币)29,000元，保证金5,000元；3.支运新向谷阿娣支付解约违约金15,000元；4.支运新向谷阿娣赔偿加盟费损失22,320元；5.支运新向谷阿娣赔偿装修损失357,715.80元、设备损失15,457元、原材料损失26,826.66元；6.支运新向谷阿娣赔偿自2020年10月18日起至2020年11月17日止的营业损失46,500元(每天1,500元标准)，之后以每天1,500元标准，自2020年11月18日起计算至判决生效之日止。事实与理由：2018年4月，支运新将自有的坐落于上海市青浦区朱家角镇祥凝浜路XXX号沿街房屋(以下简称系争房屋)出租给谷阿娣作商铺使用，谷阿娣也在此商铺门牌号办理了个体工商户营业执照，经营餐饮服务，谷阿娣因此对承租房屋进行了装修，置办了经营设备等。2020年4月，应支运新要求重新签订了《房屋租赁合同》，谷阿娣继续承租上述商铺，年租金为58,000元，计每月租金为4,833.33元，一年一付，先付后使用。2020年5月31日，谷阿娣、支运新签订补充条款，因突发新冠疫情，支运新愿意在今年的租金中减免租金5,000元，租金半年一付，谷阿娣依约支付了2020年4月16日至2021年4月15日期间的租金。2020年10月18日，支运新突然要求谷阿娣补交减免的租金5,000元，谷阿娣不同意，支运新就拉电不让谷阿娣经营，并且坚决要求解除合同，谷阿娣打110报警，朱家角派出所出面协调未果，造成谷阿娣至今无法经营。谷阿娣认为：支运新以补交减免租金为由坚决要求解除合同，并且拉电不让谷阿娣经营，属于无故解除合同，是违约行为，依据双方签订合同的第四条约定，支运新应当支付违约金15,000元，并且赔偿谷阿娣的装潢、设备、原材料、营业损失等。故谷阿娣诉至本院，要求判如所请。支运新辩称，不同意谷阿娣的诉讼请求。谷阿娣应当在2020年10月2日向支运新支付2020年10月16日起至2021年4月16日止的租金，但是谷阿娣没有按约履行义务。经过支运新催讨后，谷阿娣于2020年10月7日通过案外人的账户转给支运新29,000元，当天支运新的妻子将29,000元还给谷阿娣，并告诉谷阿娣双方签订的《房屋租赁合同》于2020年10月15日解除。为此，支运新向本院提出如下反诉请求：1.确认谷阿娣、支运新就系争房屋签订的《房屋租赁合同》于2020年10月16日解除；2.谷阿娣腾退上海市青浦区朱家角镇祥凝浜路XXX号房屋并将上述房屋返还给支运新；3.谷阿娣向支运新支付房屋使用费，按每天158.90元标准，自2020年10月16日起计算至实际返还房屋之日止；4.谷阿娣向支运新支付垫付的电费1,679.20元、水费79.40元；5.谷阿娣将登记在系争房屋的营业执照迁出。反诉被告谷阿娣辩称，同意解除双方签订的租赁合同，解除的时间以法院的判决为准。支运新的妻子将29,000元还给谷阿娣后，谷阿娣又将29,000元支付给支运新的妻子。系争房屋停电，导致谷阿娣无法经营，故不同意支付租金及使用费。同意支付水、电费并同意将营业执照迁出。本院认定事实如下：支运新(甲方)作为出租人，谷阿娣作为承租人(乙方)，双方签订了《房屋租赁合同》，租期自2020年4月16日起至2022年4月16日止。租金定为每月4,833.33元，乙方应于签订合同之日在当日付清首期租金，即12个月的租金58,000元。余款乙方应按期提前15天支付给甲方，支付方式为12个月/期，乙方不得拖欠或拒交房租，如遇拖欠或拒交房租或失去联系，甲方有权将乙方强制搬出。保证金为5,000元，在甲乙双方签订合同时支付，乙方必须将保证金支付甲方，保证金作为合同履行之用，合同期满乙方应付清所有应付款后，甲方即于退回给乙方(无息)。租赁期间，如果甲方需收回房屋有用，或乙方因特殊情况需要退房，均需提前15天通知对方解除合同，违约方并承担双方约定的违约金15,000元。如遇国家政策有变，或遇拆迁等其他原因，则本协议自动终止，甲方根据终止日期，按实际天数退还租金，不承担违约金，乙方则需配合甲方，不得以任何理由阻止甲方执行国家有关法令。2020年5月31日，双方签订了补充条款，约定，因年初的突发新冠疫情，甲方愿意在今年的租金中减免人民币5,000元整。乙方提出在签订租房合同时先交半年租金即29,000元整，减去5,000元后实付24,000元整，余款29,000元10月2日之前主动交付甲方。2021年4月至2022年4月的租金，请乙方在2021年4月2日之前和2021年10月2日之前主动交付甲方，每次29,000元。2020年10月1日之后，支运新一直催谷阿娣缴纳租金。2020年10月7日，谷阿娣向支运新支付29,000元。2020年10月8日，支运新向谷阿娣返还了29,000元。2020年10月15日，支运新告知谷阿娣租金至2020年10月15日已经到期结束。2020年10月17日，支运新对系争房屋采取断电措施。以上查明的事实，由以下证据证明：双方的陈述以及双方提供的房屋租赁合同、付款凭证等证据，上述证据并经庭审质证无异议，本院予以确认。对有争议的事实本院认定如下：谷阿娣称2020年10月9日又将上述29,000元返还给了支运新的妻子，为此提供了2020年10月17日的报警记录，支运新表示该报警记录中所记载的内容系谷阿娣单方陈述，无法达到证明目的，就此节事实谷阿娣未进一步提供证据予以证明，本院不予采信。谷阿娣为证明加盟费损失，提供了2018年3月13日南京诚聚白膳餐饮管理有限公司与谷阿娣签订的《服务协议书》，支运新对该证据的真实性无法确认。谷阿娣就该加盟费损失没有提供相应的支付凭证及发票，且该服务协议书的合同有效期为一年，与本案缺乏关联性，本院不予采信。谷阿娣为证明其经营损失，提供了朱家角古镇的游客数据，支运新对该数据的真实性予以认可，但表示与其证明的经营损失缺乏关联性。就此节事实谷阿娣未进一步提供证据予以证明，本院不予采信。依据谷阿娣的申请，本院依法委托上海正弘建设工程顾问有限公司对系争房屋的装修残值及不可拆除的设备进行司法鉴定，谷阿娣为此预交了1,500元。支运新表示系争房屋中摄像机、空调、脱排油烟机、油水分离器及洗涤盆等不属于不可拆卸项目，不应列入鉴定中，支运新的意见缺乏依据，本院不予采信。支运新认为鉴定报告中的社会保险费、住房公积金和增值税不应列入造价，缺乏依据，本院不予采信。有争议部分的铝合金推拉门的造价为802.36元。支运新表示该铝合金推拉门系由政府统一改造，为此提供了青浦区朱家角镇东湖街XXX委员会出具证明。谷阿娣表示，现在的铝合金推拉门系政府统一改造，但在改造前谷阿娣曾安装过铝合金门，并支付1,280元。铝合金推拉门系政府统一改造，不应列入造价总额中。综上，系争房屋的装修残值及不可拆除的设备的造价为47,860.14元，司法鉴定意见认为房屋装修残值的计算折旧率为26.49%，故系争房屋的装修残值及不可拆除的设备的残值为35,181.99元。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，不得擅自变更或解除合同，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案当事人的争议焦点在于：一、关于租赁合同的解除及违约方的认定；二、合同解除后果如何处理。本院对争议焦点作如下评判：关于第一项争议焦点：双方签订的《房屋租赁合同》及补充条款系双方在平等自愿的基础上所作的真实意思表示，未违反相关法律法规规定，应属合法有效，双方均应按约履行。根据约定，谷阿娣应当于2020年10月2日支付租金，但谷阿娣未按期支付，之后几天支运新一直催促谷阿娣缴纳租金，谷阿娣于2020年10月7日支付了应付租金29,000元，逾期5天支付，确实违反了合同履行中的诚信履行原则，存在瑕疵。后支运新于2020年10月9日将上述29,000元返还给谷阿娣，并表示要收回房屋，谷阿娣对支运新以此为由要求解除合同有异议，一直使用系争房屋。谷阿娣逾期5天支付租金，确有不当，但并非根本性违约，支运新无权以此为由要求解除合同。支运新于2020年10月17日对系争房屋采取断电措施，导致系争房屋完全无法使用，构成根本性的违约。审理中，支运新提出反诉要求解除双方签订的租赁合同，本院于2020年2月3日向谷阿娣送达了反诉状副本及证据材料。于2020年5月26日庭审时，谷阿娣表示同意解除合同，故本院认定双方签订的《房屋租赁合同》解除的时间为2020年5月26日。支运新系过错方，应当按照合同约定支付解约违约金，考虑谷阿娣确有履行不当，本院酌情确定支运新应当向谷阿娣支付解约违约金12,000元。支运新已经收取的保证金5,000元应予退还。鉴于谷阿娣的证据不足证明谷阿娣又将29,000元的现金支付给支运新的妻子，故对其该项诉讼请求本院不予支持。谷阿娣一直占用系争房屋，应当支付相应的使用费，但支运新于2020年10月17日对系争房屋采取断电措施，导致谷阿娣无法经营，本院酌情确定租金及使用费，自2020年10月18日起，按照每日70元的标准支付租金及使用费。关于第二项争议焦点：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。谷阿娣于断电当日即知晓，未对留存于系争房屋内的原材料进行妥善的处置，进而发生霉变，无权要求支运新就原材料损失进行赔偿。谷阿娣提供的证据不足以证明加盟费的损失与本案的关联性，故对其该项诉讼请求本院不予支持。上海市青浦区系争房屋的装修残值及不可拆除的设备的残值为35,181.99元，鉴于考虑谷阿娣确有履行不当，本院酌情确定支运新应当向谷阿娣赔偿损失28,000元。谷阿娣提供的证据不足以证明其经营损失，故对其该项诉讼请求本院不予支持。谷阿娣同意支付水、电费并同意将营业执照迁出，系当事人真实意思表示，于法无悖，本院予以准许。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、反诉被告谷阿娣与反诉原告支运新签订的《房屋租赁合同》于2020年5月26日解除；二、反诉被告谷阿娣应于本判决生效之日起十日内腾退上海市青浦区朱家角镇祥凝浜路XXX号房屋并将上述房屋返还给反诉原告支运新；三、被告支运新应于本判决生效之日起十日内返还原告谷阿娣保证金5,000元；四、被告支运新应于本判决生效之日起十日内向原告谷阿娣支付解约违约金12,000元；五、被告支运新应于本判决生效之日起十日内赔偿原告谷阿娣装修残值及不可拆除的设备的损失为28,000元；六、反诉被告谷阿娣应于本判决生效之日起十日内向反诉原告支运新支付租金及使用费，2020年10月16、17日的应付租金为317.80元；自2020年10月18日起至实际返还房屋之日止的租金及使用费，按每天70元标准计算；七、反诉被告谷阿娣应于本判决生效之日起十日内向反诉原告支运新支付电费1,679.20元、水费79.40元；八、反诉被告谷阿娣应于本判决生效之日起十日内将登记在上海市青浦区朱家角镇祥凝浜路XXX号房屋的营业执照迁出；九、驳回原告谷阿娣的其余诉讼请求；十、驳回反诉原告支运新的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费4,278元，减半收取计2,139元，由原告谷阿娣负担139元，被告支运新负担2,000元；反诉受理费108.70元，由反诉原告支运新负担；鉴定费1,500元，由被告支运新负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  邸素琴书记员  陈逸玮附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方。诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。