西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2021）陕0113民初11515号原告：段孟博，男，1991年2月25日出生，汉族，住西安市雁塔区，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。被告：陕西圣米兰实业发展有限公司，统一社会信用代码:91610000709915849P,住所地：陕西省西安市雁塔区。法定代表人：金晓龙，该公司执行董事。委托代理人：许鸣曦，男，汉族，1993年1月31日出生，住西安市雁塔区，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX，系该公司员工。委托代理人：魏亚东，女，1995年10月16日出生，汉族，住西安市雁塔区，身份证号码：620XXXXXXXXXXXXXXX，系该公司员工。被告：陕西碧桂园置业有限公司，统一社会信用代码：91610131333737967P，住所地：西安市高新区。法定代表人:郭荣旺，该公司执行董事。委托代理人：许珍，女，1988年11月2日出生，汉族，住西安市碑林区，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX，系该公司员工。被告：碧桂园地产集团有限公司，统一社会信用代码：91440606338202486K，住所地：佛山市顺德区。法定代表人：杨文杰，该公司经理。委托代理人：张站党，男，1980年8月28日出生，汉族，住陕西省武功县，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX，系该公司员工。原告段孟博与被告陕西圣米兰实业发展有限公司（以下简称“圣米兰公司”）、陕西碧桂园置业有限公司（以下简称“陕西碧桂园公司”）、碧桂园地产集团有限公司（以下简称“碧桂园地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告段孟博，被告圣米兰公司的委托代理人魏亚东、陕西碧桂园公司的委托代理人许珍、碧桂园地产公司的委托代理人张站党均到庭参加了诉讼，本案现已依法审理终结。原告段孟博诉称，2018年10月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定原告购买被告位于西安市雁塔区XX路十字东南角的碧桂园高新时代项目住宅一套，面积144.47㎡，总价为2450500元。原告应以约定时间及时支付购房款，被告应于2020年8月30日前向原告交付满足约定条件的房屋。2020年8月30日原告依约对涉案房屋进行验收，但检验中发现较多问题，并于当天向被告工作人员反馈。被告工作人员承诺尽快维修，原告表示待维修完成后经闭水试验后再对房屋进行验收。房屋维修期间被告维修进度缓慢，经多次返工，直至2020年12月30日，原告前往房屋查看施工结果并经闭水试验后与被告及物业公司办理了收房手续正式接收了所购房屋。依据《商品房买卖合同》第33页第5条约定，由于被告未能依约交付房屋，应按合同约定以房款的日万分之三计付逾期交付违约金，同时还应依法赔偿给原告造成的其他损失。故原告现诉至法院,请求判令：1、被告一向原告支付自2020年8月30日起至2020年12月30日止（共计122天）的逾期交房违约金89688.3元，逾期交房期间物业费1231.52元，合计90919.82元；2、被告二和被告三对被告一所负债务承担连带责任；3、本案诉讼费由被告承担。被告圣米兰公司辩称,请求驳回原告诉讼请求。根据双方签订的买卖合同补充协议第九条，在保修期限内，正常使用情况下商品房存在除地基基础和主体结构外的属于保修范围内的其他质量问题，出卖人应当及时更换修理，另依据商品房买卖合同第九条，房屋交付时应具备竣工验收备案文件及测绘报告，2020年8月26日被告通过西安市雁塔区城建局工程验收备案，且于2020年8月经过西安市房产测量事务所进行登记测量后出具房屋测绘成果报告书，被告已经按照合同约定达到涉案房屋的交付条件，不存在逾期交付的情形。依据原告于2020年8月30日填写的交付验收表显示，需要维修事项为地砖划痕等非房屋质量问题，根据合同约定被告已积极履行维修义务，且期间所有维修费用均由被告承担。被告支付的物业费直接支付到了园区物业公司，并非原告，不存在原告所称的由其代为预交物业费的情形。被告陕西碧桂园公司辩称，被告与原告无任何权利义务关系，对原告的诉请不承担任何责任。被告与圣米兰公司在财产、人员、经营业务不存在混同，两公司为独立法人。被告虽为圣米兰公司的股东，但是不存在滥用股东权利损害公司的行为，原告要求被告承担连带责任无任何法律依据。被告碧桂园地产公司辩称，被告与原告之间没有合同关系，也不存在债权债务关系。在原告与被告圣米兰公司的商品房买卖合同中，也没有要求被告方承担连带责任的相关内容，原告主张被告承担连带责任无任何事实及法律依据。经审理查明，2018年10月22日，原告（买受人）与被告圣米兰公司（出卖人）签订编号为Y18195125的《商品房买卖合同》，第一条约定出卖人以出让方式取得坐落于西安市雁塔区XX路十字东南侧地块的建设用地使用权，买受人购买的XX房XX镇住宅用地。第三条第三款约定该商品房第一条规定项目中的5幢1单元2层10202号。第六条第二款约定按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币16962元，总价款为2450500元。第九条约定商品房交付时应当符合下列1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。《补充协议》第五条第四款第三项约定该商品房存在除地基基础和主体结构的质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题外的其他问题，买受人有权要求保修。出卖人应负责保修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际损失。出卖人无需因此承担逾期交楼责任。第六条约定逾期超过90日后，买受人不解除合同，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付购房款10%。上述合同签订后原告已经依约向被告圣米兰公司支付购房款2450500元，并出具《陕西省增值税普通发票》佐证。庭审中被告圣米兰公司出具《竣工验收备案表》和《房产测绘成果报告》，证明公司已经按合同约定取得竣工验收备案表及实测报告，不存在逾期交付情形。辩称即使房屋存在部分瑕疵，按照合同约定承担保修责任即可，无需承担逾期交付责任。又查，2020年8月30日原告依约前往楼盘对涉案房屋进行验收，但房屋存在“主卫重新做防水、厨房地柜缺少地脚线、北次卧木地板划痕严重、主卫马桶角阀管未安装、主卧浴室地板铺装不严实，水会渗入地板下、主卧地面重新做防水、主卧窗台下方墙面油漆粗糙、厨房洗菜冷热水阀门装反、主卧浴室防滑砖铺贴不严密” 等问题。原告于当日并未验收房屋，并在《交付验房单》中就涉案房屋问题进行备注，通过碧桂园微信公众号及小程序进行报修，系统显示“报修问题已提交，客服人员将及时处理”。后被告碧桂园公司微信名为“2#3#保修工程师”员工于2020年10月12日添加XX房XX沟通，2020年12月9日原告微信询问“你好，我家浴室地砖处理了吗”，该员工于2020年12月12日回复“你好施工单位说修好了，我也去现场放水测试了，已经没有问题了，下面是视频你看看”。另查，2020年12月30日，原告与案外人袁某某签订《钥匙签领确认书》载明：本人是西安碧桂园51202的业主，现本人已领回在贵司托管的本物业钥匙。同日，原告向碧桂园物业交付涉案房屋住宅物业服务费、公共电费分摊、物业费-垃圾清运费、物业费-电梯运行费，共计1237.52元，并出具《碧桂园物业统一通用机打收据》佐证。上述事实，有《商品房买卖合同》、《补充协议》、《陕西省增值税普通发票》、《竣工验收备案表》、《房产测绘成果报告》、《交付验房单》、《钥匙签领确认书》、《碧桂园物业统一通用机打收据》、微信聊天记录、庭审笔录、当事人陈述等在卷佐证，已经本院核对与原件无异，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原与被告圣米兰公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，符合相关法律规定，合法有效，双方均应依约履行各自的权利义务。合同签订后原告已经依约向被告圣米兰公司支付购房款2450500元，被告本应依约于2020年8月30日向原告提供无质量问题的房屋。但原告依约前往涉案房屋进行验收，发现涉案房屋存在“主卫重新做防水、厨房地柜缺少地脚线、北次卧木地板划痕严重、主卫马桶角阀管未安装、主卧浴室地板铺装不严实，水会渗入地板下、主卧地面重新做防水、主卧窗台下方墙面油漆粗糙、厨房洗菜冷热水阀门装反、主卧浴室防滑砖铺贴不严密”等问题，并因此未实际接收房屋，后向被告提出维修，被告此后亦就原告提出的质量问题进行了维修，后原告于2020年12月30日实际接收了涉案房屋，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”综上，因房屋存在质量问题致使原告未收房期间的逾期交付责任应由被告圣米兰公司承担，结合合同实际履行情况，本院将合同约定的逾期交房违约金调低为日万分之一，经计算违约金为29896.1元（2450500元*0.0001*122天=29896.1元）。原告主张的逾期交房期间的物业费1231.52元一节，因收取主体并非本案三被告，本院依法不予处理。关于原告主张被告陕西碧桂园公司及被告碧桂园地产公司承担连带责任一节，根据合同相对性原则，原告的该项诉请本院依法不予支持。综上所述，兹根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决如下：一、被告陕西圣米兰实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告段孟博支付逾期交房违约金29896.1元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告其余诉讼请求。本案案件受理费2073元，由被告陕西圣米兰实业发展有限公司承担。因原告已预交，被告陕西圣米兰实业发展有限公司应在履行付款义务时将上述款项一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判  员    李  晓  婷 二〇二一年  七  月 六 日 书 记 员    张  雨  濛 打印：扈艳红         校对：李宏艳      2021年  月  日送达 1