上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0112民初13927号原告：厉恩成，男，汉族，户籍地黑龙江省齐齐哈尔市。委托诉讼代理人：占健文，上海赢火虫律师事务所律师。被告：何柳，女，汉族，户籍地浙江省嘉兴市。原告厉恩成与被告何柳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告厉恩成委托诉讼代理人占健文、被告何柳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告厉恩成向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告房屋租金8,184.24元；2.判令被告支付原告以11,367元为基数，自2020年12月17日起至2021年2月9日止，按照日利率3%计算的违约金18,414.54元。事实和理由：2017年4月28日，原、被告签订《租赁合同》，约定：(1)被告为签约甲方(出租方)，原告为签约乙方(承租方)；(2)租赁房屋坐落于上海市闵行区新龙路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“XXX室房屋”)，建筑面积116.79平方米；(3)租赁期限自2017年7月1日至2025年6月30日，应于2017年4月29日交付房屋；(4)每月租金11,367元，该租金3年不变，自第四年起，租金每两年递增8%，租金每3月支付一次，每次于到期日前7日支付，租金以转账方式支付，户名：董桂俊，开户行：浦发银行九亭支行，账号：XXXXXXXXXXXXXXXX；(5)保证金为11,367元整，于2017年5月1日前支付。同时，合同还就双方的其余权利义务作出约定。合同签订后，双方各自履行了自己的义务，被告指定其代理人董桂俊代其办理和对接租赁的相关事宜。2020年9月23日，原告按约定向被告支付了2020年10月、11月、12月房屋租金36,829元(月租金12,276.36元/月×3个月)。2020年11月17日左右，被告欲出售涉案房屋，便与原告进行协商，并签订《协议书》一份，约定：甲方(本案被告)退还乙方(本案原告)房屋押金11,367元，乙方配合甲方及买方收房，并于2020年12月31日退租，不得无故拖延，若提前退租，则相应的房租甲方要退还乙方，其中物业管理费由甲方及买方协商退款。房屋押金11,367元甲方应当在乙方退租后叁个工作日内支付乙方，每逾期壹日，则按押金金额的3%向乙方支付违约金。原告于2020年12月11日从涉案房屋中搬离，并由原告工作人员于当日下午5时50分拍摄了视频通过微信方式通知被告代理人董桂俊原告已经搬走。但被告未按约定退还原告押金，亦未退还原告剩余的房屋租金。综上，原告为维护自身合法权益，遂诉至法院，请求判如所请。被告何柳辩称，其不同意原告诉讼请求。其与被告就XXX室房屋的租赁事宜都是委托董桂俊办理的，之后也确实委托原告所在的公司代为出售上述房屋。其确认2021年12月11日董桂俊收到了原告方发送的搬家视频，董桂俊收到视频后没有回复，之后原告方致电董桂俊，董桂俊要求进行房屋交接，但原告方称不需要被告管。其认为原告房屋租金支付至2020年12月31日，双方并未办理房屋交接事宜，因此不同意退还2020年12月12日至2020年12月31日期间的租金。其于2021年2月8日收到售房尾款，于2021年2月9日退还原告押金，因此其不存在违约行为，不同意支付原告违约金，即使法院认定我方需要承担违约金，其也认为违约金计算标准过高，要求法院予以调低。本院经审理认定事实如下：2017年4月28日，原告(系承租方)、被告(系出租方)就上海市闵行区新龙路XXX弄XXX号XXX室房屋签订《租赁合同》，约定：租赁期限自2017年7月1日至2025年6月30日；租金每月壹万壹仟叁佰陆拾柒元整，租金叁年内不变，自第肆年起每两年递增8%，租金每叁月支付一次，每次租金于到期日前柒日支付；保证金为11,367元，承租方于2017年5月1日前支付出租方。《租赁合同》还就双方的违约责任、争议解决等事宜作出约定。2020年9月23日，原告向被告支付2021年10、11、12月租金36,829元。2020年11月18日，原、被告签订《协议书》约定：乙方(系本案原告)租赁甲方(系本案被告)位于上海市闵行区新龙路XXX弄XXX号XXX室办公室，且经上海锦锐房地产经纪有限公司签订编号为：NO.XXXXXXX号租赁合同，现因甲方将此房屋出售，致使乙方无法继续承租，现甲乙双方达成协议如下：一、……。二、甲方退还乙方房屋押金11,367元，乙方配合甲方及买方收房，并于2020年12月31日退租，不得无故拖延，若提前退租，则相应的房租甲方要退还乙方，其中物业管理费由甲方及买方协商退款。房屋押金11,367元甲方应在乙方退租后叁个工作日内支付乙方，每逾期壹日，则按押金金额的3%向乙方支付违约金。2020年11月18日，被告何柳(卖售人，系合同甲方)与案外人刘1、刘某2(买受人，系合同乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定：甲方将其所有的坐落于闵行区新龙路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给乙方，房屋转让款为410万元；甲方于2020年12月31日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后甲方将房屋钥匙交给乙方为房屋转移占有的标志。2020年12月11日下午5：50，原告委托白帅武通过微信向被告的租房委托人董桂俊发送视频，同时发送信息“姐，我们今天搬了”。董桂俊未回复。另查明，2021年2月9日，被告退还原告押金11,367元。诉讼中，上海市闵行区新龙路1333弄办公园区的物业服务企业深圳万物商企物业服务有限公司上海分公司工作人员吴梦迪到庭陈述称，2020年12月25日，706室房屋的新业主刘1与中介人员白帅武至物业管理处办理了房屋的过户登记手续。本院认为，原、被告之间签订的《租赁合同》及《协议书》均合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。本院认为，本案争议焦点在于原告退租的具体时间。本案中，原告厉恩成虽指示白帅武通过微信发送搬离视频及信息证明其于2021年12月11日搬离XXX室房屋，但本院认为，房屋交接一般需租赁双方到场进行，作为承租人一方，理应在搬离房屋前的合理期间内提前通知出租方到场验收房屋，并对相关费用进行结算，而本案中原告厉恩成在搬离房屋当日通过第三人发送消息通知被告的租房委托人董桂俊，显然无法确保双方当事人当场进行交接，故原告主张的搬离当日即为退租日，本院不予支持。根据查明的案件事实可知，原告厉恩成既系其与被告何柳房屋租赁合同的承租方，又系被告何柳与案外人刘1、刘某2房屋买卖合同的居间公司的工作人员。根据闵行区新龙路1333弄办公园区物业服务企业工作人员的陈述可知，2020年12月25日，XXX室房屋的买受人刘1在中介人员的陪同下至物业管理处办理了业主变更登记。虽然原、被告并未直接办理706室房屋的退租事宜，但本院结合被告何柳与案外人刘1、刘某2签订的《上海市房地产买卖合同》约定的XXX室房屋的交付时间以及当事人的陈述认定，原告厉恩成于2020年12月25日将XXX室房屋交付于买受人刘1，之后该房屋不再由原告厉恩成占有。据此，本院认为被告何柳应当退还原告厉恩成2020年12月26日至2020年12月31日期间的租金2,376.06元。关于逾期退还租房保证金而产生的违约金问题，根据《协议书》约定，保证金11,367元应在退租后的叁个工作日内退还，根据此约定，被告应在2020年12月30日前退还保证金，但被告实际于2021年2月9日退还保证金，故本院认为被告应当支付原告2020年12月31日至2021年2月9日期间因迟延退还保证金而产生的违约金。至于违约金的计算标准，本院结合被告的答辩意见及原告实际损失，酌定违约金标准按每日万分之三计算。综上，被告何柳应当支付原告厉恩成违约金139.81元。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告何柳于本判决生效之日起十日内退还原告厉恩成租金2,376.06元；二、被告何柳于本判决生效之日起十日内支付原告厉恩成违约金139.81元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计232.49元，由原告厉恩成负担209.24元，由被告何柳负担23.25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  田 震法官助理  陈寅雪书 记 员  陈寅雪附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。