江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0214民初4909号原告：周玲，女，1955年7月8日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人:戴波，江苏行德律师事务所律师。委托诉讼代理人:胡慧，江苏行德律师事务所律师。被告：朱平，男，1973年8月7日生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：徐军，江苏日易律师事务所律师。委托诉讼代理人：张锦宇，江苏日易律师事务所律师。第三人：魏晓虎，男，1972年3月28日生，汉族，住无锡市北塘区。第三人：王少华，男，1979年11月26日生，汉族，住苏州市吴中区。第三人：无锡叠翠楼湘韵餐饮管理有限公司，统一社会信用代码91320213MA1WN3423Q，住所地在无锡市梁溪区盛德路新惠家园50-12.法定代表人：缪剑岳，该公司总经理。委托诉讼代理人：童晓冬，江苏路泰律师事务所律师。第三人：新吴区垚垚鲜海鲜餐厅，统一社会信用代码92320214MA2171JX3D，住所地在无锡市新吴区旺庄红旗村大尤巷79号。经营者：付吉红。委托诉讼代理人：王春洪，江苏恒念律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘姚，该公司员工。原告周玲与被告朱平，第三人王少华、魏晓虎、新吴区垚垚鲜海鲜餐厅（以下简称垚垚餐厅）、无锡叠翠楼湘韵餐饮管理有限公司（以下简称叠翠楼公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日受理后，依法适用普通程序进行了审理。原告周玲的委托诉讼代理人戴波，朱平的委托诉讼代理人张锦宇，第三人王少华,叠翠楼公司的委托诉讼代理人童晓冬,垚垚餐厅的委托诉讼代理人王春洪到庭参加诉讼。第三人魏晓虎经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。周玲向本院提出诉讼请求：1.判决解除双方的房屋租赁协议；将位于××镇××路××巷××号房产恢复原状并返还给周玲；2.朱平支付2020年度的租金106938元，并自2021年1月1日开始按每日615元的标准计算至判决确定的给付之日止；判令朱平支付违约金64162.80元；3.本案诉讼费、保全费由朱平承担。事实和理由：2012年10月27日，周玲之父周政与朱平签订租赁合同1份，合同约定由周政向朱平租赁位于××镇××路××巷××号房产（以下简称案涉房屋）。后周政死亡，2020年3月24日，经（2017）苏0213民初8810号民事调解书确认，案涉房屋的所有权由周玲继承并由周玲收取自2020年起的租金收益。2020年6月23日，周玲取得案涉房屋的不动产权证书。2020年7月2日，周玲函告朱平，要求其支付租金，朱平仍未支付。后在2020年9月11日，缪剑岳向周玲支付了部分租金，但余款均未支付。周玲遂诉至本院。朱平辩称：其并非本案适格被告，其已经脱离本案的租赁关系，自2013年3月19日开始，周政已经同意其将案涉房屋转租给王少华，其与周政的租赁关系已经解除，此后的租金都是由王少华将房租直接支付给周政，至于后面的事情其不清楚。即便法院认为未解除，因为周政已经在2017年9月1日死亡，其认为其和周政之间的合同权利义务在周政死亡时终止了。王少华述称：对周玲的诉请没有异议，其已经将案涉房屋转租给魏晓虎了，其已经退出该段租赁关系。魏晓虎述称：其从王少华手里承租了案涉房屋，后又与叠翠楼公司合作开办了蜗牛餐厅，现已经将案涉房屋以叠翠楼公司的名义转租给垚垚餐厅，垚垚餐厅才是本案的实际经营人。叠翠楼公司述称：其与魏晓虎合作开办了蜗牛餐厅，至于魏晓虎是从谁手里承租的案涉房屋其不清楚。目前案涉房屋已经转租给了垚垚餐厅，但是其转租系非法转租，目前其亦认为应该解除与垚垚餐厅的合同。垚垚餐厅述称：其从叠翠楼公司处承租了案涉房屋，是目前的经营者，但是其已经向叠翠楼公司缴纳了10万元的押金以及20多万元的房租，其承租期间的房租已经全部付清，其要求叠翠楼公司返还押金才同意退租，且房屋内还有部分装修、设施。经审理查明：2012年10月27日，周玲之父周政与朱平签订租赁合同1份，合同约定由朱平向周政租赁位于××镇××路××巷××号房产（以下简称案涉房屋），约定租赁期限自2013年1月1日至2022年12月31日止。上述房屋第一年租金为152000元，房租营业税由乙方承担。逾期缴纳租金，甲方（周政）最多给予15天宽限期，期满，甲方有权解除合同。房屋租金每年按半年度分二次支付，以后每年租金在上年租金基础上逐年增加5%。各年度乙方应向甲方缴纳房屋租金如下：…2020年上半年应缴106938元；下半年应缴106938元；2021年上半年应缴112284元；下半年应缴112284元；2022年上半年应缴117898元；下半年应缴117898元。每次提前一个月支付，先付后租，乙方将应付房租一次性打入甲方指定的账户（周政农行：2848××××2811）。乙方不得有损坏房屋主体结构或者危及房屋安全的行为，否则甲方有权解除合同并要求乙方赔偿全部损失。乙方对承租的房屋进行装修需征得甲方同意，并将有关设计图交甲方审核。投资由乙方自理，退租或期满，固定的装修无偿归甲方。若有拖欠房租或应有乙方承担的有关款项及费用的，甲方有权从中扣除。租赁期间，任何乙方不得提前终止合同，如确实需要终止合同，则应提前二个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同。在终止合同书生效前，本合同仍然有效。乙方在租赁期间不得将房屋转租另一方使用，如一定要转让第三方须经甲方同意后再签订转让第三方使用协议。任何一方违反本合同规定的，须按年度向对方缴纳年度租金的30%的违约金。2013年3月19日，朱平与王少华签订店面转让协议，约定将案涉房屋转让给王少华经营羊肉店，转让费20000元，一次性付清，转让后王少华负责按时交房租给房东。后王少华多次向周政支付房租，其中2016年度付款两次，收款账户均为周政名下的6228××××7310账户。王少华称上述账户是周政给其的，周政对朱平将案涉房屋转让给自己也是知情、同意的。2017年9月1日，周政去世。2017年9月28日，周玲、周敏、周骏作为原告起诉被告厉伟荣法定继承纠纷一案被无锡市滨湖区人民法院受理后，该院于2020年3月24日作出（2017）苏0213民初8810号民事调解书，案涉房屋由周玲继承，且案涉房屋自2020起的租金由周玲收取。2019年3月21日，王少华将案涉房屋转租给魏晓虎，并与魏晓虎签订《转让协议》1份，约定转让费为330000元，转让协议签字即生效。后双方又在转让协议下方签订补充协议，约定魏晓虎有权进行转让或出租。2019年7月9日、2019年7月10日，魏晓虎向周政之妻厉伟荣转账支付2019年半年度房租。2020年5月1日，魏晓虎的合伙方叠翠楼公司将案涉房屋转租给垚垚餐厅，双方签订《房屋租赁协议》，并载明：叠翠楼公司愿意将案涉房屋转租给垚垚餐厅作为营业用房使用，租赁时间自2020年3月18日至2021年4月17日，考虑垚垚餐厅重新装修，叠翠楼公司同意免除一个月（2020年3月18日至2020年4月17日）房租费用支持垚垚餐厅，房租计算日期从2020年4月18日开始。2020年度租金为213876元，每半年缴纳一次。2020年6月23日，案涉房屋被登记在周玲名下。2020年7月2日，周玲向朱平出具告知函1份，告知周玲已取得案涉房屋的所有权，且2020年起的租金也归周玲所有，周玲已经依法办理了案涉房屋的不动产权证，并要求将租金在收到告知函七日内支付至周玲账户，逾期，周玲将依法维护自己的合法权益。朱平在告知函上载明“收到”，并告知周玲自己并非目前实际经营人，将周玲带至案涉房屋，周玲将上述告知函留在现场。2020年9月11日，叠翠楼公司的法定代表人缪剑岳向周玲支付了2020年半年的房屋租金106938元。剩余款项被告朱平，第三人王少华、魏晓虎、叠翠楼公司均表示与其无关，不同意支付。垚垚餐厅则认为其已将对应期限的租金支付给叠翠楼公司，因此不同意向周玲支付，本案系叠翠楼公司未按约支付租金，故违约金应当由叠翠楼公司负担。诉讼中，周玲要求朱平将案涉房屋恢复原状，但其对“原状”是何状态并不清楚，仅要求保持门窗完好、地面平整、水电气可以使用。朱平则认为交付状态如何不重要，因为根据双方合同约定，固定的装修无偿归甲方所有，没有要求其恢复原状。上述事实，有周玲提供的不动产登记书，房屋租赁协议，店面转让协议，（2017）苏0213民初8810号民事调解书1份、《告知函》，王少华提供的现金存款回单，王少华与魏晓虎的《转让协议》、魏晓虎提供的汇款明细、叠翠楼公司提供的与垚垚餐厅的《房屋租赁协议》、缪剑岳向周玲转账的记录打印件若干及当事人陈述在卷佐证。本院认为：周政与朱平签订的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方均应履行合同约定的义务，虽然朱平并未提供证据证明周政曾同意朱平将案涉房屋转租给王少华，但从王少华向周政多次支付租金且从支付租金的时间跨度而言，可以推断出出租人周政系知道或者应当知道朱平转租，周政在六个月内未提出异议，视为周政同意转租。但即便周政同意朱平转租，周政与王少华并未重新签订合同，朱平对其与周政曾就租赁关系解除或终止达成过合意并无相关证据，朱平称其“退出租赁关系”，无事实和法律依据，本院不予采信。租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。现在案涉房屋的房屋所有权人于2020年3月24日变更为周玲，不影响租赁合同的效力，只是出租人变更为周玲。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。经周玲书面通知后，朱平仍未付清2020年度的租金，现周玲有权解除案涉房屋租赁合同，但周玲在告知函中并未载明解除合同的意思表示，故解除时间为本案应诉通知到达朱平的时间即2020年9月3日。租赁合同解除后，朱平无权占有案涉房屋，应当返还案涉房屋，考虑到目前案涉房屋实际占有人为垚垚餐厅，周玲与朱平的租赁关系解除后，后续的转租关系也应随之解除，垚垚餐厅并无占有案涉房屋的权利，理应腾退案涉房屋。现周玲要求朱平将案涉房屋恢复原状，但其对交付时的状态并不能确认，故本院对其该项诉请不予支持。现周玲要求朱平支付租金及占有使用费，考虑到合同解除的情况，本院调整为由朱平支付自2020年7月1日至2020年9月2日止的房屋租金及自2020年9月3日至2020年12月31日期间的房屋占有使用费106938元，并由朱平支付自2021年1月1日开始按每日615元的标准计算至判决确定的给付之日止计算的房屋占有使用费，于法有据，本院予以支持。关于周玲主张的逾期付款违约金，房屋租赁协议中约定，如任何一方违反本合同规定的，须按年度向对方缴纳年度租金的30%的违约金。但该约定显著过高，本院参考相应的利率标准，酌定为2500元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、周政与朱平于2012年10月27日签订的《房屋租赁协议》于2020年9月3日解除，新吴区垚垚鲜海鲜餐厅在本判决发生法律效力之日起十日内将位于××镇××路××巷××号××返还给周玲。二、朱平在本判决发生法律效力之日起十日内支付周玲自2020年7月1日至2020年9月2日止的房屋租金及自2020年9月3日至2020年12月31日期间的房屋占有使用费合计106938元，并支付自2021年1月1日开始按每日615元的标准计算至判决确定的给付之日止计算的房屋占有使用费。三、朱平在本判决发生法律效力之日起十日内支付周玲违约金2500元。四、驳回周玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24074元（此款已由周玲预交），由朱平负担（由朱平将其应负担的案件受理费24074元在本判决发生法律效力之日起十日内向周玲支付，本院不再退还）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  顾 玫人民陪审员  王治生人民陪审员  顾秋英二〇二一年七月十六日书 记 员  房 宁本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》:第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》:第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。