上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终4944号上诉人（原审原告、反诉被告）：上海澜畅文化发展有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区芳春路400号1幢3层。法定代表人：严正华，执行董事。委托诉讼代理人：李昌靖，上海永昱信律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海申江怡德投资经营管理有限公司，住所地上海市虹口区大连西路281号101室。法定代表人：刘志强，总经理。委托诉讼代理人：纪雯，上海市捷华律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭健枫，上海市捷华律师事务所律师。原审第三人：上海东江体育俱乐部有限公司，住所地上海市浦东新区小南码头路5号13号楼。法定代表人：刘峰，董事长。上诉人上海澜畅文化发展有限公司（以下简称澜畅公司）因与被上诉人上海申江怡德投资经营管理有限公司（以下简称申江怡德公司）及原审第三人上海东江体育俱乐部有限公司（以下简称东江公司）租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初26433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人澜畅公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的反诉请求，支持上诉人的本诉诉请。事实和理由：被上诉人的反诉请求，为物权请求权，而本案是租赁合同纠纷产生的债权请求权，反诉与本诉不是同一法律关系，本案不应合并审理。上诉人依据《物权法》及2014年版《租赁合同》的约定，有权占有上海市浦东新区XX路XX号XX体育文化休闲园内足球场设施（以下简称涉案足球场），无需返还。按照2014年版《租赁合同》，被上诉人应当与上诉人续签租赁合同，上诉人依法占有使用足球场，享有用益物权，无需支付逾期使用费。被上诉人拒不履行2014年版《租赁合同》的约定，其要求支付物业费的诉请不符合经过双方财务人员核对确认这一条件，故上诉人也无需支付物业费。被上诉人申江怡德公司辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。原审第三人东江公司未作述称。澜畅公司向一审法院起诉请求：1．依法判令申江怡德公司继续履行澜畅公司、申江怡德公司双方于2014年1月1日签订的《租赁合同》，申江怡德公司按照该合同2.3条向澜畅公司继续出租上海市浦东新区XX路XX号XX体育文化休闲园内足球场设施（年租金人民币210，897元）；2．本案诉讼费由申江怡德公司承担。申江怡德公司向一审法院提出反诉请求：1．澜畅公司向申江怡德公司返还位于上海市浦东新区XX路XX号XX体育文化休闲园内足球场设施（2，397平方米）；2．澜畅公司向申江怡德公司支付逾期返还场地的使用费，按每日580.14元（人民币，下同）的三倍从2020年1月1日起计算至实际返还之日止；3．澜畅公司向申江怡德公司支付逾期返还场地期间的物业管理费，按照每月2，616.11元，从2020年1月1日起计算至实际返还之日止；4．澜畅公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年1月1日，澜畅公司与上海怡德物业经营管理有限公司签订《租赁合同》，约定由澜畅公司承租XX路XX号XX体育文化休闲园内原有网球场和篮球场改建为羽毛球馆设施，租赁房屋合计建筑面积约为2，397平方米，租赁用途为羽毛球馆、相关配套的体育用品专卖店、咖啡、轻餐饮等，租期自2014年1月1日至2017年12月31日至，并约定租金、付款方式、双方权利义务等。合同第2.3条约定，租赁期满后，在建筑物和设施存续、不违反上海城市规划或者土地供应计划实施现状、并且澜畅公司在本合同约定租赁期限内无违约行为的前提下，双方同意续租五年，续租期内年租金递增按每2年递增10％。2018年1月1日，澜畅公司与申江怡德公司签订《租赁合同》，约定澜畅公司承租上海市浦东新区XX路XX号XX体育文化休闲园内足球场设施（原羽毛球馆），租赁房屋合计租赁面积2，397平方米，租赁用途为足球场和相关配套设施等使用，租期自2018年1月1日至2018年12月31日止，并约定租金支付、违约责任等。2019年11月7日，澜畅公司、申江怡德公司再次签订《租赁合同》，约定澜畅公司承租上海市浦东新区XX路XX号XX体育文化休闲园内足球场设施（原羽毛球馆），租赁房屋合计租赁面积2，397平方米，租赁用途为足球场和相关配套设施等使用，租期自2019年1月1日至2019年12月31日止。合同第3条约定租金标准为自本合同签署之日起，合同期内澜畅公司向申江怡德公司支付租金总计211，750元；合同期内澜畅公司支付申江怡德公司物业管理费31，393.32元，包含保安和保洁费用。申江怡德公司确认澜畅公司已向申江怡德公司支付租赁保证金52，937.40元。双方同意自本合同期满或终止之日起2个月内，若澜畅公司与申江怡德公司无经济纠纷、不拖欠租金及水电煤费用的、并能完好无损地归还租赁房屋及场地的，申江怡德公司应将租赁保证金无息退还澜畅公司。第4.2条约定，若本合同租赁期限届满后澜畅公司不续租的，澜畅公司应在租赁期限届满前提前3个月以书面形式通知申江怡德公司，同时澜畅公司应最迟于2019年1月1日前将租赁房屋及场地经申江怡德公司验收后交还给申江怡德公司。逾期交还的，每逾期一天澜畅公司应按租赁房屋及场地日租金总额的三倍向申江怡德公司支付使用费，直至澜畅公司交还全部租赁房屋及场地为止。第4.3条约定，若本合同提前终止的，澜畅公司应最迟于合同终止之日起15日内，将租赁房屋及场地经申江怡德公司验收后交还申江怡德公司。逾期交还的，每逾期一日澜畅公司应按租赁房屋及场地日租金总额的三倍向申江怡德公司支付使用费，直至澜畅公司交还全部租赁房屋及场地为止。若澜畅公司原因导致本合同提前终止的，澜畅公司除应按本条规定向申江怡德公司返还租赁房屋及场地外，还应当按本合同约定承担其相应的违约责任。2020年4月1日，申江怡德公司向澜畅公司发送《关于XX体育休闲园足球场地租赁事宜的函》，表示双方签订的XX足球场地租赁合同已于2019年12月31日到期，申江怡德公司已经告知澜畅公司合同到期不再续签。现正式函告澜畅公司，双方租赁合同到期终止且不再续签，请澜畅公司收函后尽快落实场地返还相关事宜。一审另查明，2014年2月18日，上海怡德物业经营管理有限公司名称变更为上海申江怡德投资经营管理有限公司。坐落XX街道XX街坊XX丘国有建设用地使用权及坐落XX路XX号国有建设用地使用权／房屋所有权登记在上海市XX集团）有限公司名下。2020年8月17日，上海市XX集团）有限公司向法院出具证明，“贵院受理的上海澜畅文化发展有限公司与上海申江怡德投资经营管理有限公司（下称‘怡德公司’）租赁合同纠纷一案中案涉租赁场地系我司所有，我司于2011年5月起至今一直委托怡德公司负责该租赁场地的运营及管理，包括但不限于场地对外出租、收取租金、提供物业管理等”。一审庭审中，澜畅公司、申江怡德公司确认澜畅公司向申江怡德公司支付租赁保证金为52，937.4元，申江怡德公司表示保证金应当返还，但鉴于申江怡德公司拖欠占有使用费，故执行时应予以抵扣；澜畅公司租金支付至2019年12月31日。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。澜畅公司、申江怡德公司之间租赁合同，系双方当事人真实意思表示，双方均应遵照履行。澜畅公司、申江怡德公司之间纠纷系租赁合同纠纷，申江怡德公司基于与本诉相同的法律关系提起反诉，法院合并予以审理。本诉部分，澜畅公司要求继续履行双方2014年1月1日签订的租赁合同继续向澜畅公司出租相关场地，法院认为，双方2014年租赁合同虽约定“租赁期满后，在建筑物和设施存续、不违反上海城市规划或者土地供应计划实施现状、并且乙方在本合同约定租赁期内无违约行为的前提下，甲乙双方同意续租五年，续租期内年租金递增按每2年递增10％计算”，实际履行过程中，双方于2018年、2019年分别签订了租赁合同，并就租金、租期等进行了约定，可见，双方在2014年租赁合同租期期满后对续租问题已进行磋商并达成一致，双方先后签订的三份租赁合同之间不存在主从合同之分，现该租赁合同约定租期已届满，申江怡德公司亦明确表示不再与澜畅公司续签租赁合同，故澜畅公司再行要求按照2014年约定要求申江怡德公司继续向澜畅公司出租相关场地，缺乏依据，法院不予支持。反诉部分，双方租赁合同约定租期已届满，澜畅公司理应及时向申江怡德公司返还租赁场地。虽上海东江体育俱乐部有限公司确认因上海申江怡德管理公司授权其对园区进行防疫消毒整治工作，确对场地有过落锁封闭情况，但现有证据并不能证明上海东江体育俱乐部有限公司的行为系受申江怡德公司或租赁场地权利人授权其掌控或收回场地，故上海东江体育俱乐部有限公司对场地加锁封闭的行为不能视为申江怡德公司实际掌控或收回租赁场地，故申江怡德公司要求澜畅公司返还租赁场地的请求，法院予以准许。申江怡德公司要求澜畅公司支付自2020年1月1日起场地使用费，本案中双方不再续签租赁合同系申江怡德公司提出，而合同并未对于租赁期满后申江怡德公司提出不续签合同情况下澜畅公司未及时返还场地的使用费计算标准进行约定，故法院酌情按照原租金标准即每日580.14元，据实予以支持。申江怡德公司参照合同约定2，616.11元每月标准要求澜畅公司支付自2020年1月1日起物业管理费请求，法院予以准许。对于澜畅公司已经支付的保证金，申江怡德公司认为应当退还，但执行时应先抵扣相应费用，故法院一并予以处理。一审法院审理后作出判决：一、驳回上海澜畅文化发展有限公司的全部诉讼请求；二、上海澜畅文化发展有限公司于判决生效之日起十五内向上海申江怡德投资经营管理有限公司返还位于上海市浦东新区XX路XX号XX体育文化休闲园内足球场设施；三、上海澜畅文化发展有限公司于判决生效之日起十五内支付上海申江怡德投资经营管理有限公司使用费（自2020年1月1日起至实际上述设施实际返还之日止，按照580.14元／日标准计算）；四、上海澜畅文化发展有限公司于判决生效之日起十五内支付上海申江怡德投资经营管理有限公司物业管理费（自2020年1月1日起至上述设施实际返还之日止，按照2，616.11元／月标准计算）；五、上海申江怡德投资经营管理有限公司于判决生效之日起十五内内返还上海澜畅文化发展有限公司租赁保证金52，937.40元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4，463元，减半收取计2，231.50元，由上海澜畅文化发展有限公司负担；反诉案件受理费减半收取2，733元，由上海申江怡德投资经营管理有限公司负担1，737元，上海澜畅文化发展有限公司负担996元。本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，被上诉人在一审中系基于双方之间的租赁合同已到期为由提起反诉，请求权基础同样在于双方之间所形成的租赁合同关系，一审据此将本反诉合并予以受理，并无不妥，本院予以支持。上诉人主张一审不应受理反诉请求，缺乏法律依据，本院不予采信。上诉人与被上诉人签订的数份租赁合同均系双方当事人的真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。2019年双方再次签订了为期一年的租赁合同，现租赁期限已到期，被上诉人也明确表示不同意续租，故上诉人理应将涉案主球场予以返还并承担实际占有使用涉案主球场的费用及相应物业费。一审据此支持了被上诉人的反诉诉请，于法不悖，本院予以支持。上诉人主张应以双方2014年签订的《租赁合同》关于续租的约定继续使用涉案主球场，但在后续的实际履行中，双方又分别于2018年、2019年签订租赁合同，并对租期和租金重新进行了约定，故双方之间的权利义务关系应以签订在后的2019年《租赁合同》为准。上诉人的上述主张，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，澜畅公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币6，979元，由上诉人上海澜畅文化发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬书记员  周 勰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……