贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0112民初2247号原告：程某某，男，住贵州省道真县。委托诉讼代理人：余健，贵州祥景律师事务所律师，代理权限：特别代理。被告：贵州宏德置业有限公司，住所贵州省贵阳市乌当区东风镇后所村乌当区东风镇翠湖路7号-乐湾国际旅游综合体G（17）056号地块（商业2）2号楼，统一社会信用代码91520100697502560J。法定代表人马海峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：吴瀚洋，北京盈科（贵阳）律师事务所律师，代理权限：特别代理。被告：贵州世纪银河房地产顾问有限公司，住所贵州省贵阳市云岩区中华北路贵银大厦1幢1单元20层2号，统一社会信用代码：91520103MA6DKA3M59。法定代表人：刘堃,系该公司总经理。第三人：中国农业银行股份有限公司贵阳乌当支行，营业场所贵州省贵阳市乌当区高新办事处新添大道北段136号，统一社会信用代码：915201122145913361。负责人：赵勇，系该行行长。委托诉讼代理人：方某某，系该行员工，代理权限：特别代理。委托诉讼代理人：黄某某，系该行员工，代理权限：特别代理。原告程某某与被告贵州宏德置业有限公司（以下简称宏德公司）、贵州世纪银河房地产顾问有限公司（以下简称世纪银河公司）、第三人中国农业银行股份有限公司贵阳乌当支行（以下简称农行乌当支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月26日立案受理后，依法适用简易程序于2021年7月7日公开开庭进行了审理。原告程某某及其委托诉讼代理人余健、被告宏德公司的委托诉讼代理人吴瀚洋、第三人农行乌当支行的委托诉讼代理人方某某到庭参加了诉讼，被告世纪银河公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告程某某向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判决解除原告与被告贵州宏德置业有限公司签订的《商品房买卖合同》（编号：201800205）及补充协议，与第三人签订的《个人购房担保借款合同》（编号：ＡＢＣ（2017）-ＧＺ0010）;二、请求法院依法判令被告贵州宏德置业有限公司向原告退还购房款142049元并支付资金占用利息（以购房款142049元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场利率计算，自2018年1月14日计算至首付款退还日止）、维修基金13240元；三、请求法院依法判决被告贵州世纪银河房地产顾问有限公司（该公司为被告贵州宏德置业有限公司聘请的商品房销售公司）退还原告购房优惠服务费10000元；四、请求法院依法判令被告支付原告自2018年2月12日至中国农业银行股份有限公司贵阳乌当支行解除《个人购房担保借款合同》（编号：ＡＢＣ（2017）-ＧＺ0010）之日止的贷款本金及利息，贷款合同解除后剩余贷款本息及提前还款违约金由被告贵州宏德置业有限公司支付给第三人；五、请求法院依法判令被告支付原告自收到退房通知书后满90日起逾期退还购房款至购房款全部退清之日止的逾期利息（以未退还房款802424.37元及截止到2021年6月27日止原告已支付的贷款本息为基数按中国人民银行同期贷款利率计算）；六、请求法院依法判令被告贵州宏德置业有限公司向原告支付违约金6620.49元（以662049元为基数，按《商品房买卖合同》第十条规定）；七、案件受理费、保全费、律师费及由此产生的原告差旅费、误工费（按天计算，每天按照税务机关ＡＰＰ上年度个人缴税收入除以360天计）由被告贵州宏德置业有限公司承担。八、请求法院依法判令被告贵州宏德置业有限公司在解除《商品房买卖合同》（编号：201800205）及补充协议后10日内完成住建局合同备案解除、协助原告退还维修基金等相关手续，不影响到原告二次购房置业。截止2021年4月，以上合计约802424.37元。原告在庭审中撤回诉请第八项关于被告宏德公司协助原告退还维修资金。事实及理由：2018年4月26日，原告与被告贵州宏德置业有限公司签订了《商品房买卖合同》（编号：201800205）,约定原告向被告购买位于贵阳市乌当区房屋，原告按约向被告支付了购房款662049元。根据《商品房买卖合同》第十一条第（一）款的约定，被告应当在2019年12月30日前向原告交付该商品房，但是被告至今仍未交房。合同第十三条约定，被告逾期交房超过90天的，原告有权要求退房并要求被告承担违约责任。同时，原告已经向被告发出了退房通知书，要求退房并退还本人已支付的购房首付款及利息、已偿还银行贷款的本息、维修基金、以及偿还尚欠银行的贷款本息。但是原告至今并未收到任何退款及违约金。原告认为，被告行为已构成违约，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院判决支持原告的全部诉讼请求。被告宏德公司辩称：一、不同意解除《商品房买卖合同》，被答辩人程某某的合同解除权已经过除斥期间，其解除权消灭。二、若被答辩人程某某坚持解除合同，则其同时主张逾期交房违约金、资金占用利息、逾期退款利息无事实和法律依据，应适用《商品房买卖合同》第十三条第1款约定。三、住宅专项维修资金不是由答辩人收取，不应由答辩人退还，且被答辩人第二项和第八项诉请存在冲突。四、关于支付被答辩人程某某的已偿贷款本息应以银行出具的证明材料为准。五、被答辩人程某某主张的律师费、差旅费、误工费无事实和法律依据，依法应予驳回，诉讼费和保全费问题，请求法院依法判决。被告世纪银河公司未到庭参加诉讼，未提交书面意见。第三人农行乌当支行陈述称，解除合同需归还贷款的本金、利息及提前还款违约金，我方可配办理相关手续。本院经审理认定事实如下，2018年1月14日，原告与被告宏德公司签订合同编号为201800205的《商品房买卖合同》，约定原告以662049元的价格购买被告宏德公司开发的位于乌当区。付款方式为银行按揭贷款，首付款为142049元，余款520000元以银行按揭方式支付。合同约定交房日期为2019年12月30日，合同第十三条还约定逾期交房超过90日，原告有权退房，原告退房的，应当书面通知宏德公司，宏德公司应当自收到退房通知之日起90日内退还全部已付房款，并按照原告全部已付的1%向原告支付违约金。2018年7月18日，原告与第三人农行乌当支行签订《个人购房担保借款合同》，原告向第三人借款520000元用于购买案涉房屋，原告按约定向宏德公司支付了全部购房款。原告于2021年4月26日向被告宏德公司邮寄《解除商品房买卖合同通知书》，要求解除《商品房买卖合同》。后因约定的交付期限届满后，被告宏德公司未按约定的期限向原告交付案涉房屋，原告遂诉至本院，请求判令准予其如前诉请。另查明，原告与被告世纪银河公司签订《世纪银河团购优惠服务说明书》，并向被告世纪银河公司交纳团购优惠服务费10000元。上述事实，有原、被告双方当事人的陈述、《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、收据、银行流水、《世纪银河团购优惠服务说明书》、《解除商品房买卖合同通知书》照片及快递信息等证据佐证，且所有证据经庭审质证属实并相互印证，形成证据琐琏，足以认定。本院认为：《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十一条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告与被告宏德公司签订的《商品房买卖合同》中约定，被告宏德公司向原告交付案涉房屋的时间为2019年12月30日前。根据商品房买卖合同中关于宏德公司未按照约定的期限和条件将该商品房交付原告超过90日，原告有权解除商品房买卖合同的约定及《中华人民共和国民法典》第五百六十四条“法律规定或者当事人约定解除权行使期间，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期间，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，原告以宏德公司逾期交房超过90日为由要求解除合同的权利产生时间为2020年3月30日，但原告在该解除权产生之日起一年内未向宏德公司提出解除合同，虽原告于2021年4月26日向被告邮寄《解除商品房买卖合同通知书》，要求解除《商品房买卖合同》，但该解除权的行使时间已超过法律规定的解除权行使的一年除斥期间，故应视为原告自愿放弃行使合同解除权，继续履行合同。虽然案涉房屋还未达到合同约定的交付条件，商品房买卖合同的主要合同目的是交付修建完毕的房屋并实现房屋的居住属性，原告在庭审中亦陈述案涉房屋主体已经修建好，合同主要目的在预期内可以实现，故不存在因不能实现合同目的而行使法定解除权的事由。虽宏德公司确有逾期交房的违约行为，但该违约行的产生系案涉建设项目在施工过程中的客观因素所致，且并非宏德公司主观追求的结果，原告也未提交证据证实案涉商品房买卖合同已不具有继续履行的可能。综上，原告行使合同解除权已过除斥期间，被告宏德公司逾期交房的行为并未构成根本性违约，从鼓励交易、维护交易稳定的角度考虑，对原告要求解除《商品房买卖合同》的诉请，本院不予支持。由于原告与宏德公司之间的商品房买卖合同继续履行，原告要求被告贵州宏德置业有限公司向原告返还购房首付款、解除《个人购房担保借款合同》及退还团购费等其余诉讼请求的请求权基础不成立，故对原告的其余诉讼请求，本院亦不予支持。若宏德公司的违约行为客观上给原告造成了损失，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，原告亦可针对该违约行为向宏德公司主张违约责任。被告世纪银河公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证和抗辩的权利，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告程某某的诉讼请求。案件受理费5211元，已减半收取，由原告程某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。审 判 员 陈治宏二〇二一年七月二十九日法官助理 杨 琴书 记 员 龙叙铭