江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终4988号上诉人（原审原告）：张立，男，1987年6月14日出生，汉族，住所地浙江省台州市黄岩区。被上诉人（原审被告）：苏州星月房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区盛泽镇新西环路西侧。法定代表人：李开英，执行董事。委托诉讼代理人：吴泓斌，江苏智择律师事务所律师。委托诉讼代理人：王燕，江苏智择律师事务所律师。上诉人张立因与被上诉人苏州星月房地产开发有限公司（以下简称星月公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院(2020)苏0509民初15548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。张立上诉请求：1.撤销吴江区人民法院(2020)苏0509民初15548号判决。2.依法改判为支持张立全部诉讼请求。3、本案诉讼费用全部由星月公司承担。事实和理由：一、关于疫情因素引用错误和法律适用错误。1.是否应当层层转嫁优惠减免部分租金与星月公司严重违约产生合同解除条件是两码事，更何况星月公司并非实际建材经营户，涉诉商城在2020年2月22日就已经开工，且星月公司始终未证明其对经营户减免了一个月租金。张立并非国企，无减免义务，长期拒付租金不应成为逼迫减免租金的手段。2.涉诉商城早在2020年2月22日开工，距离合同解除条件的满足2020年10月15日24点，相距7.5个月以上，斯间涉诉商城一直正常经营，因此根本不适用疫情因素。3.张立并非以星月公司没有按照约定的15天之内期限支付租金为由请求解除合同，而是以星月公司逾期超6个月的约定解除条件为由请求解除合同，属于另有约定的情形。二、1.关于星月公司是否构成根本违约定性错误、法律适用错误。星月公司至今6期(次)租金(跨度三年)，没有一次按约定期限支付，本就属于严重违约，且其中一次逾期超过6个月以上，协议约定逾期超6个月视为星月公司不履行合同。可见，各方均一致认为上述情形属于根本违约。因此原判决明显与《九民纪要》对抗。2.关于原判决中仅支持逾期利息。根据双方协议，第四项第1条，逾期利息与解除权系针对不同违约程度设计的救济方式。而原判决错误地取轻避重。获取利息并非合同目的，况且，张立曾讨要利息未果，若每次都为低廉利息单独走诉讼根本不切实际，该条款的利息实际是星月公司为其逾期不正当目的而创设。三、原判决回避争议焦点“是否属于所谓的产权式商铺”问题。判决缺乏法律依据、违反物权保护法律、侵犯物权、违反中立原则问题。四、双方协议的实质是租赁合同。五、原判决对原审原告诉讼请求内容的抄录不完整、原判决事实认定中“星月公司对整个商场进行装修”与事实不符，“把逾期利息表述成逾期付款违约金不妥。星月公司答辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，判决也是公正合理，请求维持原判。张立向一审法院提出诉讼请求：1.依据协议第四项第1条约定，解除《委托经营管理协议》；2.星月公司协助张立确认182铺隔墙位置，并由星月公司立即将182铺恢复原状(套内建筑面积与不动产权证相符，并恢复该商铺供电设施、商铺门、商铺外通道)；3.星月公司支付实际交还182铺前的剩余未付租金；4.星月公司支付自2018年以来6次租金的逾期利息合计652.44元；5.本案诉讼费用由星月公司承担。一审法院认定事实：015年2月11日，张立与星月公司签订商品房买卖合同，由张立购买星月公司开发的盛泽镇西二环路999号182铺。张立支付了全部价款359860元，并于2017年5月31日办理了不动产权证书。2017年3月1日，张立作为甲方（出租方）与星月公司作为乙方（承租方）签订《委托经营管理协议》，约定甲方将其购买的182铺出租给乙方经营管理，租赁期限自2017年3月15日起至2021年9月30日止，计租时间自2017年10月1日起至2021年9月30日止，年租金按房价总额的7%支付，按半年度支付，每满半年后的15天之内乙方向甲方一次性支付。乙方如逾期支付租金，逾期部分按月利息5‰计息。逾期不得超过六个月，若超过六个月则视为乙方不履行合同，甲方有权解除本合同并要求乙方支付拖欠的租金。为保证商场的整体性和美观，甲方同意乙方根据实际需要对租赁物进行装饰装修及平面格局的调整。协议签订后，星月公司对包括案涉182铺在内的整个商场进行装修，并用于运营“月星家居”，案涉182铺经调整布局后，部分是过道，部分与其他商铺一起作为整体出租用于经营“TOTO”卫浴品牌。在前面四次支付租金过程中，星月公司存在不同程度的拖延情形。2020年3月至9月期间，张立多次提醒和催讨租金。在沟通过程中，星月公司要求减免部分租金，张立表示拒绝。后星月公司于2020年10月19日支付了自2019年10月1日至2020年9月30日期间的租金24875.33元（已由星月公司代扣代缴税金），庭审中双方一致确认2020年9月30日前的租金已付清，之后的没有支付，也未到支付期限。就星月公司逾期支付租金的逾期付款违约金，张立依据协议约定计算为652.44元。星月公司对逾期付款违约金的计算方式及数据没有异议。张立认为星月公司逾期支付租金超过六个月，据此主张解除委托经营管理协议，致本案诉争。以上事实，有张立提交的商品房买卖合同、购房款发票、不动产权证书、平面图、微信聊天记录、催告函、网上银行电子回单五份，星月公司提交的平面图、商户分布图、现场照片二份、及张立、星月公司双方当事人的当庭陈述等证据予以证实。一审法院认为，张立与星月公司之间的委托经营管理协议合法有效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。虽然星月公司在之前支付租金中存在逾期情况，特别是自2019年10月1日至2020年9月30日期间一年的租金，按协议约定理应于2020年4月15日前支付前半年租金，于2020年10月15日前支付后半年租金，而星月公司直至2020年10月19日才支付，前半年租金逾期已超过六个月，但是结合2020年1月发生的新冠疫情，大部分商场包括星月公司运营的“月星家居”因疫情防控需要关停一段时间，星月公司依据自愿、公平原则与张立进行协商要求减免一定时间的租金，符合当时政府的相关指导意见。在此情况下，张立明确表示拒绝，星月公司在与张立沟通无果的情况下，支付了全部租金。据此，一审法院认定星月公司逾期支付租金存在过错，但现已实际支付，结合该期间的疫情因素，一审法院认定星月公司的违约行为不构成根本违约，张立的解除权不成立，同时考虑到“月星家居”的实际情况及其他业主的整体利益，应对张立行使权利进行限制，为了营造良好的营商环境、维护社会经济秩序稳定，一审法院对张立要求解除合同并恢复、返还商铺的诉讼请求，不予支持。相应的，张立要求星月公司支付实际交还182铺前的剩余未付租金，一审法院难以支持。张立可依法向星月公司主张逾期付款违约责任，星月公司对金额没有异议，故一审法院对张立要求星月公司支付逾期付款利息652.44元的诉讼请求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、被告苏州星月房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张立因前期逾期支付租金产生的逾期付款利息652.44元。（如采用转账方式支付，请汇入原告或苏州市吴江区人民法院指定账户，户名：苏州市吴江区人民法院，账号：62×××65，开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部）二、驳回原告张立的其他诉讼请求。案件受理费减半收取215元，由被告苏州星月房地产开发有限公司负担，并于本判决生效之日起十日内直接给付原告张立，原告已预交的诉讼费用一审法院不再退还。二审中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张立提交涉诉商城运营月星家居前后的照片对比，主要证明涉诉商城结束纺织运营后，涉诉商城业主独立经营，过了几年，星月公司才为其自身利益对大多数剩余未售商铺统一运营，但不改变之前已售独立商铺的性质。星月公司质证认为，张立提交的证据与本案无关。本院查明的其它事实与原审一致。本院认为，涉案《委托经营管理协议》第四条约定，乙方如逾期支付租金，逾期部分按月利息5‰计息。逾期不得超过六个月，若超过六个月则视为乙方不履行合同，甲方有权解除本合同并要求乙方支付拖欠的租金。星月公司在支付租金中存在逾期情况，尤其是自2019年10月1日至2020年9月30日期间的租金，按协议约定应于2020年4月15日前支付前半年租金，于2020年10月15日前支付后半年租金，而星月公司直至2020年10月19日才支付该年度租金，前半年租金逾期已超过六个月，已构成为违约，应支付逾期付款违约金。张立于2020年12月11日依据涉案《委托经营管理协议》第四条提起诉讼，请求解除涉案《委托经营管理协议》。本院考虑到：1、星月公司在张立起诉前于2020年10月19日支付该年度租金；2、张立与星月公司签订《委托经营管理协议》的合同目的为获取租金收益，星月公司的违约情况尚未导致张立合同目的不能实现；3、2020年1月发生的新冠疫情，大部分商场包括星月公司运营的“月星家居”确因疫情防控需要关停一段时间；4、涉案《委托经营管理协议》即将于2021年9月30日到期；5、星月公司应支付逾期付款违约金，可弥补张立损失，因此一审法院对张立要求解除合同并恢复、返还商铺的诉讼请求，不予支持，并无不当。张立就此所提上诉理由不能成立，予以驳回。综上所述，张立的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决审判程序合法、认定事实清楚、适用法律并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费430元，由上诉人张立负担。本判决为终审判决。审判员  杨兵二〇二一年七月十二日书记员  姜瑛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。