广西壮族自治区柳州市柳江区人民法院民 事 判 决 书（2021）桂0206民初1005号原告：广西农垦新兴农场有限公司，住所地广西柳州市柳江区穿山镇柳石路348号。统一社会信用代码：91450221198791302G。法定代表人：覃国平，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴华，广西至和律师事务所律师。委托诉讼代理人：张玉娟，广西至和律师事务所律师。被告：柳州市麒麟印务设计有限责任公司，住所地广西柳州市雅儒路202号。统一社会信用代码：91450205763072846W。法定代表人：吕明权，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张建超，广西华尚（象州）律师事务所律师。原告广西农垦新兴农场有限公司（以下简称新兴农场）与被告柳州市麒麟印务设计有限责任公司（以下简称麒麟公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月24日立案受理后，依法适用普通程序，于2021年5月17日公开开庭进行了审理。书记员马洁华担任记录。原告新兴农场委托诉讼代理人吴华和张玉娟，被告麒麟公司委托诉讼代理人张建超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新兴农场向本院提出诉讼请求：一、判决麒麟公司支付给新兴农场租金95315元及迟延支付租金利息损失11386元（该租金从2016年12月1日计算至2021年1月20日，该利息损失按年利率4.75%的标准分段暂计算至2021年1月20日，之后利息损失按上述标准计算至麒麟公司付清欠款时止，具体计算方式详见附表）；二、本案诉讼费用由麒麟公司承担。事实及理由：2012年9月19日，新兴农场与麒麟公司签订《土地租赁合同》，约定麒麟公司租赁新兴农场位于柳南××××道西侧距边沟外30米处三宗地用于建设三杆高炮广告牌，租用土地面积每杆6×6平方米，广告牌规格为18×6平方米；租赁期限从2012年12月1日起至2032年11月30日，租赁期内，每五年为一租赁期，每一租赁期的租金以20%递增，即2012年12月1日至2017年11月30日的土地租金为30000元／年，2017年12月1日至2022年11月30日的土地租金为36000元／年；租金按先交款后使用的原则，首年租金应于合同生效后五个工作日支付，此后租金于每年11月30日前一次性付清下一年度的租金；若麒麟公司未按时支付租金，每逾期一日，按应付租金的千分之二计付违约金，逾期付款超过三个月的，新兴农场有权解除合同，收回租赁土地，并由麒麟公司赔偿因违约造成的其他损失。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。从2012年12月1日起至2021年1月20日止，麒麟公司使用租赁土地应当支付给新兴农场租金205315元，但麒麟公司仅支付了极少部分租金，现新兴农场仅主张从2016年12月1日之后麒麟公司应支付的租金及迟延支付租金损失，但麒麟公司仍未履行付款义务，新兴农场遂诉至法院，并提出上述诉请。原告新兴农场对其陈述事实向法庭提供如下证据：1.不动产权证、企业变更通知书及授权证明，拟证明新兴农场主体适格；2.《土地租赁合同》，拟证明新兴农场与麒麟公司签订了《土地租赁合同》，合同对租赁物地点、用途、租期、租金等事项进行了约定；3.租金统计表及银行业务凭证，拟证明麒麟公司已支付的租金及应当支付的租金；4.申请报告，拟证明新兴农场与麒麟公司一直因租金支付问题进行协商沟通。被告麒麟公司辩称，一、涉案租赁土地系划拨农用地，该土地用途不能用于建设广告设施，涉案租赁合同违反了法律和行政法规的强制性规定，应为无效合同；二、双方签订合同时，新兴农场未向麒麟公司出示涉案土地的不动产权证，隐瞒土地的实际用途，导致麒麟公司建设的广告牌部分被政府机关强制拆除，未拆除的部分广告牌也因土地性质不符而无法取得设置广告牌的许可，麒麟公司因此从2015年3月开始一直无法使用涉案土地及广告牌，本案中从新兴农场主动放弃部分诉请即可知新兴农场对此是知情的；三、新兴农场在涉案广告牌立柱周围种植速生树木，树木遮挡住大部分广告牌，导致广告牌失去了广告展示的价值，无法再利用；四、基于如前所述原因，涉案租赁合同已无法继续如约履行，麒麟公司不再履行合同后，涉案租赁土地及安装的广告牌一直处于新兴农场的管控范围内，根据涉案合同约定，麒麟公司延期付款三个月，新兴农场有权解除合同，但新兴农场始终未作表示，新兴农场怠于行使权利所导致的损失应当自行承担；五、涉案租赁土地在2020年6月24日之后的权利人不再是新兴农场，故新兴农场无权主张2020年6月24日之后的租金及损失。综上，请求法院驳回新兴农场的诉讼请求。被告麒麟公司对其陈述事实向法庭提供如下证据：1.涉案广告牌照片，拟证明从2015年起政府不再批准设置广告牌许可证，涉案广告牌一直未使用，未发布广告，且涉案广告牌大面积被新兴农场种植的树木遮挡，无法进行正常展示发布广告，已无使用价值；2.柳州市首斧广告传媒有限责任公司与麒麟公司租赁合同纠纷案民事判决书，拟证明涉案广告牌因政府政策原因，不再批准设置广告牌许可证，麒麟公司承租土地上的广告牌无法正常发布广告，客户要求与麒麟公司解除合同并退还已支付的租金；3.《广西壮族自治区高速公路管理办法》，拟证明涉案广告牌的设置违反相关规定，导致涉案合同不能继续履行；4.收据，拟证明麒麟公司于2011年6月15日支付给新兴农场4000元租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将结合全案证据及庭审中双方当事人的陈述据实予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月24日，广西农垦国有新兴农场变更企业名称为广西农垦新兴农场有限公司（即本案原告新兴农场），该公司系非自然人投资或控股的法人独资有限责任公司。涉案租赁土地坐落于柳州市柳江区新兴农场茶山，土地权利类型为国有农用地使用权，权利性质为划拨，用途为农用地，原权利人系广西农垦新兴农场有限公司，2020年6月24日，涉案租赁土地权利人变更为广西农垦集团有限责任公司。2020年8月1日，广西农垦集团有限责任公司出具《授权证明》，该证明载明：“根据广西壮族自治区农垦局、广西壮族自治区自然资源厅、桂垦发[2019]106号文，原属广西农垦新兴农场有限公司的划拨地块，已全部转移登记到广西农垦集团有限公司名下。根据广西农垦新兴农场有限公司工作需要，现广西农垦集团有限责任公司授权广西农垦新兴农场有限公司使用该公司已完成转移登记发证的土地，管理与土地有关工作事宜”。2012年9月19日，广西农垦国有新兴农场作为出租人（甲方）与麒麟公司作为承租人（乙方）签订《土地租赁合同》，约定甲方将位于柳南××××道西侧距边沟外30米处三宗地租赁给乙方用于建设高炮广告牌三杆，每杆租用土地面积（6×6）㎡，广告牌规格为（18×6）㎡，位置地点详见附图；租赁期限从2012年12月1日起至2032年11月30日，租期为20年；租金以每一宗土地的年租金为10000元、三宗土地的年租金共计为30000元为基数，每五年为同一租赁期，每一租赁期的租金以20%递增，即2012年12月1日至2017年11月30日每年租金为30000元，2017年12月1日至2022年11月30日每年租金为36000元，2022年12月1日至2027年11月30日每年租金为43200元，2027年12月1日至2032年11月30日每年租金为51840元；采用先交租金后使用的原则，首年租金乙方应于本合同双方签字生效后五个工作日内支付给甲方，以后乙方应于每年11月30日前将下一年度的土地租金一次性支付给甲方；甲方向乙方出租的场地须有合法的土地使用权或租赁权，如出租场地出现土地使用权属纠纷，甲方负责解决；在合同期内，甲方应保证乙方有效使用承租的场地，不得将场地另租他人或擅自终止合同，若所租用场地的土地所有权和使用权发生变更或转移，本合同所有内容随之转移，甲方保证做好移交手续；乙方建设广告牌须按国家要求自行报建，费用自理，须爱护并合理使用场地内的各项设施，如需改动须先征得甲方同意，否则造成损坏应承担修复或赔偿责任；未经甲方许可，乙方不得将场地转让、转租、转借给第三人或与第三人交换场地；因国家法律、法规或政府政策、行为原因，致使本合同不能履行的，双方均不承担违约责任，无须赔偿对方损失，如国家建设需要征用乙方承租的场地，本合同自行终止，国家按规定征用的土地补偿费归甲方所有，地上广告牌设备和附属设施的拆迁补偿费归乙方所有；本合同履行期满未能续约或合同因解除等原因提前终止的，乙方应于合同期满或终止后30日内把广告牌及附属设施自行拆除，将场地保持租赁前的状态交还甲方，乙方未按约定交还的，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担；乙方逾期支付租金的，每逾期一天，乙方按租金的千分之二计付违约金给甲方，逾期付款超过三个月的，甲方有权解除合同，收回租赁土地，并可要求乙方赔偿损失；甲方未依约提供租赁土地的，每逾期一天，甲方按租金的千分之二计付违约金给乙方，延期超过三个月的，乙方有权解除合同。合同还对双方的其他权利义务进行了约定，并附图标识涉案广告牌拟建位置。合同签订后，新兴农场依约交付涉案租赁土地给麒麟公司，麒麟公司随即进行涉案三杆广告牌的建设安装，并发布广告，且陆续支付部分租金。2015年3月，政府相关部门发布拆除公告，要求对涉案租赁土地上的三杆广告牌进行拆除，后麒麟公司实际拆除了其中一杆广告牌，仍保留两杆广告牌在涉案土地上。2020年8月10日，麒麟公司向新兴农场提交《申请报告》，该报告言明由于政府文件限制，涉案广告牌无法取得设置许可证，且大部分广告牌因周边树木生长过高过快而被遮挡，已无任何价值，故申请以下事项：1、合同签订之日至2014年12月31日，对未被拆除的广告牌麒麟公司按合同约定金额交纳租金，未建设的广告牌从合同签订之日起不再交纳租金，2015年3月被政府拆除的一块广告牌从2015年起不再支付租金；2、2015年1月1日至2019年12月31日，因政府原因不再续办广告设置许可证，还有大部分广告牌因园林树木长太高而失去价值，近八年来也一直没有产生收益，麒麟公司同意按每宗土地每年4000元交纳租金；3、2019年至2020年双方一直在协商处理租金交纳及取消一些没有价值的广告牌事宜，现申请保留5块，其余不要的广告牌麒麟公司自行拆除，保留的广告牌2020年起按每年每宗土地4000元交纳租金。后双方对租金交纳事宜进行多次协商，但均未果，协商过程中，新兴农场和麒麟公司均未明确提出要求解除合同，至今涉案两杆广告牌均未拆除，仍占用涉案土地，广告牌上是否仍发布广告无法核实。现新兴农场认为麒麟公司欠付租金，侵害其合法权益，遂诉至本院，并提出上述诉请。审理中，新兴农场明确本案仅主张2016年12月1日至2021年1月20日期间的租金，麒麟公司亦认可2016年12月1日之后的租金其未支付。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、涉案《土地租赁合同》是否合法有效；二、新兴农场要求麒麟公司支付租金及逾期支付租金损失的诉请是否有事实及法律依据。关于争议焦点一，本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第四条规定：“国家实行土地用途管制制度......使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”，第二十五条规定：“经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准；未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途”。《中华人民共和国城乡规划法》第九条规定：“任何单位和个人都应当遵守经依法批准并公布的城乡规划，服从规划管理”，第三十五条规定：“城乡规划确定的铁路、公路......和公共服务设施的用地以及其他需要依法保护的用地，禁止擅自改变用途”。本案中，涉案租赁土地性质为划拨国有农用地，新兴农场在未取得相关建设用地审批手续的情况下，约定将涉案租赁土地出租给麒麟公司用于商业设置广告牌使用，双方约定改变土地用途的行为不符合土地利用总体规划，违反了法律关于建设活动必须服从规划管理，禁止擅自改变用途的强制性规定，故涉案《土地租赁合同》应为无效合同，本院对此予以认定。关于争议焦点二，首先，关于新兴农场是否具备诉请2020年6月24日之后的租金的主体资格问题。本院认为，从新兴农场提交的不动产权证可证实，2020年6月24日，涉案土地的权利人已由新兴农场变更为广西农垦集团有限责任公司，而广西农垦集团有限责任公司出具的《授权证明》表明仅授权新兴农场使用涉案土地及管理与涉案土地有关工作事宜，并未明确授权新兴农场可代广西农垦集团有限责任公司主张有关涉案土地的相应权利，故新兴农场主张2020年6月24日之后涉案土地租金及损失的诉请，主体不适格，本院不予支持。麒麟公司关于该问题的抗辩意见，本院予以采信。其次，关于新兴农场主张2016年12月1日至2020年6月23日涉案土地的租金是否有事实及法律依据的问题。本院认为，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。本案中，虽涉案合同无效，但麒麟公司建设的两杆广告牌至今仍占用涉案土地未拆除，故应参照合同约定的租金标准支付土地占有使用费。据此，从2016年12月1日计算至2017年11月30日（计1年），按合同约定的20000元/年的租金计算标准，麒麟公司应支付给新兴农场的土地占有使用费计算为20000元；从2017年12月1日计算至2020年6月23日（计2年零206天），按合同约定的24000元/年的租金计算标准，麒麟公司应支付给新兴农场的土地占有使用费计算为元（24000元×2+24000元/365×206天=61545元），以上合计81545元，本院对此予以支持，新兴农场诉请超出部分，本院不予支持。关于麒麟公司认为从2015年3月开始，涉案广告牌失去价值无法使用，而新兴农场未行使合同解除权，因此导致的损失应由新兴农场承担，故不应再支付租金的抗辩意见，本院认为，无论涉案广告牌因何原因被政府相关部门取缔，但广告牌被要求拆除后，麒麟公司应及时拆除广告牌及向新兴农场提出解除合同的请求，但麒麟公司仅拆除其中一杆广告牌，并在提交给新兴农场的《申请报告》中申请减免相应的租金，涉案两杆广告牌仍占用涉案土地至今，故麒麟公司仍应承担支付相应的土地占有使用费的责任，对麒麟公司该抗辩意见，本院不予采信。再次，关于新兴农场主张逾期支付租金损失的诉请。新兴农场作为涉案土地的出租方，应明确知晓涉案土地的性质和类型，现涉案合同因违反法律强制性规定被认定为无效，其对此存在一定的过错，故其主张逾期支付租金损失的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、第五项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四条、第二十五条、《中华人民共和国城乡规划法》第九条、第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、被告柳州市麒麟印务设计有限责任公司支付给原告广西农垦新兴农场有限公司土地占有使用费81545元（该土地占有使用费从2016年12月1日计算至2020年6月23日）；二、驳回原告广西农垦新兴农场有限公司的其他诉讼请求。本案受理费2434元（原告广西农垦新兴农场有限公司已预交），由原告广西农垦新兴农场有限公司负担574元，被告柳州市麒麟印务设计有限责任公司负担1860元。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期限届满之日起二年内，向本院申请强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时预交上诉费，上诉于柳州市中级人民法院。逾期不交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郏鹏洁人民陪审员  叶排林人民陪审员  黄普朗二〇二一年七月二十九日书 记 员  马洁华