山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁02民终7776号上诉人（原审被告）：江吉积，男，1969年1月21日出生，汉族，住青岛市即墨区。被上诉人（原审原告）：青岛安居鸿盛物业管理有限公司，住所地青岛市即墨区泰山一路228号26号楼2单元。法定代表人：韩乃柏，经理。委托诉讼代理人：柳旭，青岛即墨北安法律服务所法律工作者。上诉人江吉积因与被上诉人青岛安居鸿盛物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院（2021）鲁0215民初126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月17日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。江吉积上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或改判；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、2016年6月1日，上诉人接收青岛市即墨区、14号楼2单元1201户、20号楼2单元1601户、20号楼2单元2101户房屋。在一审审理过程中，上诉人向法庭提交了青岛市即墨区、20号楼2单元2101户两处房屋用水、用电明细，可以证明14号楼2单元1002户、20号楼2单元2101户两处房屋在上诉人收房后至2018年2月前并未实际入住。同时提交了两处房屋质量不合格，待维修的证据，且物业及八局均已承认房屋质量确实存在问题。两处房屋根本不符合入住条件，因此这两处房屋不应该收取物业费用。一审法院判决上诉人全额缴纳14号楼2单元1002户、20号楼2单元2101户两处房屋物业费系判决错误。二、被上诉人起诉前，上诉人曾联系被上诉人缴纳物业费，被上诉人一直主张上诉人从2017年1月1日开始就未缴纳物业费，要求上诉人从2017年1月1日开始缴纳物业费。但上诉人多次主张物业费已实际缴纳到2017年5月31日，因此上诉人无法缴纳物业费，经一审法院查明上诉人应从2017年6月1日开始缴纳物业费，因此本案诉讼费不应当由上诉人承担。三、一审判决认定其他事实不清，程序不当，适用法律错误。青岛安居鸿盛物业管理有限公司答辩称：不认可上诉人的上诉理由，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。青岛安居鸿盛物业管理有限公司向一审法院提出诉讼请求：一、要求江吉积支付自2017年6月1日至2019年12月31日的公共性服务费为13230元（0.9元/月/㎡×490㎡×30个月）、电梯运行费5880元（0.4元/月/㎡×490㎡×30个月）、路灯费400元（40元/年×2.5年×4户），滞纳金自欠费之日至清偿之日按照年利率6%计算；二、本案诉讼费由江吉积承担。一审法院认定事实如下：一、涉案房产基本信息：涉案小区位于青岛市即墨区。江吉积房屋位于该小区14号楼2单元1002户（面积130㎡）、14号楼2单元1201户（面积120㎡）、20号楼2单元1601户（面积120㎡）、20号楼2单元2101户（面积120㎡），该小区未成立业主委员会。二、物业服务合同签订情况：2016年6月2日，青岛安居鸿盛物业管理有限公司、江吉积签订物业服务协议，约定由青岛安居鸿盛物业管理有限公司为该小区提供物业服务。合同第五条物业服务费用约定，公共性服务费为0.9元/月/㎡，电梯运行费为0.4元/月/㎡，路灯公摊费为每年40元。业主入住预先交纳公共性服务费用及电梯运行费，以后按照年度收取，每次服务到期前15天缴纳下一年度的公共性服务费。路灯公摊费于每年12月31日前向青岛安居鸿盛物业管理有限公司支付。逾期一日按照每月应缴纳管理费的千分之三缴纳滞纳金。三、业主拖欠物业服务费情况：江吉积自2017年6月1日开始欠费，自2017年6月1日至2019年12月31日的公共性服务费为13230元（0.9元/月/㎡×490㎡×30个月）、电梯运行费5880元（0.4元/月/㎡×490㎡×30个月）、路灯费400元（40元/年×2.5年×4户）。案件审理过程中，江吉积提交微信聊天记录、业主房屋验收表复印件两份、施工单复印件一份,该微信聊天记录为江吉积与物业站长江福世的聊天记录。拟证明2016年11月5日，经开发单位人员确认14号楼的两处的房屋存在问题。20号楼两处房屋存在的问题派工维修。青岛安居鸿盛物业管理有限公司对上述证据真实性没有异议，但是业主房屋验收表仅能表明有一处房屋没有水龙头，不能证明没有通水，不符合入住条件，派工记录等证据可以证明青岛安居鸿盛物业管理有限公司进行物业服务，将江吉积反应的问题进行了上报。江吉积提交14号楼2单元1002户和20号2单元2101户两处房屋的用水、用电明细。拟证明20号楼2单元2101户，因反复维修，不符合入住条件，两年未开通自来水。14号楼2单元1002户，因未安装自来水管及水龙头设施，不符合入住条件，一年多未开通自来水。青岛安居鸿盛物业管理有限公司对江吉积主张未入住原因不予认可，认为房屋如果空置属实，符合法律法规的规定，应当按照规定收取费用。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。业主作为物业服务的接受方，在享受物业服务的同时，应当依约缴纳物业费用。物业服务的提升也需要物业费用的及时缴纳。在《物业服务协议》中已对物业服务事项进行了约定，且江吉积实际享受了物业服务。江吉积主张房屋质量问题，根据江吉积提交证据，可以证明青岛安居鸿盛物业管理有限公司已经履行相应配合义务，江吉积以此为由拒缴物业费用，于法无据，一审法院不予采纳。江吉积主张房屋不符合入住条件，但其提交的证据不足以证明该主张，一审法院不予采纳。江吉积主张青岛安居鸿盛物业管理有限公司无管理资质、被要挟签订物业服务协议等抗辩主张，未提交证据予以证明，一审法院不予采纳。根据庭审查明事实，江吉积共拖欠青岛安居鸿盛物业管理有限公司自2017年6月1日至2019年12月31日的公共性服务费为13230元（0.9元/月/㎡×490㎡×30个月）、电梯运行费5880元（0.4元/月/㎡×490㎡×30个月）、路灯费400元（40元/年×2.5年×4户），青岛安居鸿盛物业管理有限公司要求江吉积支付上述欠付款项，符合双方约定及法律规定，一审法院予以支持。青岛安居鸿盛物业管理有限公司主张违约金按照年利率6%计算，因青岛安居鸿盛物业管理有限公司服务亦存在部分瑕疵，且未举证证明损失情况，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院》第一条、第六条之规定，判决：一、江吉积于判决生效后十日内支付青岛安居鸿盛物业管理有限公司自2017年6月1日至2019年12月31日的公共性服务费为13230元、电梯运行费5880元、路灯费400元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回青岛安居鸿盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费386元，减半收取193元（青岛安居鸿盛物业管理有限公司已预缴），由，青岛安居鸿盛物业管理有限公司负担33元，江吉积负担160元，于判决生效后十日内直接向青岛安居鸿盛物业管理有限公司支付。二审中，当事人均未提交新的证据。二审查明，江吉积位于案涉小区14号楼1002房屋2016年6月至2017年7月期间未产生电费。江吉积位于案涉小区20号楼2101房屋2016年6月至2017年12月期间未产生电费。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案中，江吉积主张案涉小区14号楼1002房屋及20号楼2101房屋分别在2016年6月至2017年7月、2016年6月至2018年1月处于房屋空置状态，并提供上述房屋电费明细予以证明，已尽到初步举证责任。青岛安居鸿盛物业管理有限公司不认可江吉积存在房屋空置，应对其主张承担相应的举证责任。青岛安居鸿盛物业管理有限公司未能提供相应的证据证明其主张，应承担举证不能的法律后果。江吉积在案涉小区14号楼1002房屋及20号楼2101房屋交付后房屋空置六个月以上，根据《山东省物业服务收费管理办法》第十七条之规定，本院支持江吉积在房屋空置期间减收40%的物业费。青岛安居鸿盛物业管理有限公司起诉主张江吉积支付2017年6月1日至2019年12月31日期间30个月的服务费，其中江吉积在案涉小区14号楼1002房屋在2017年6、7月处于房屋空置期间，江吉积在案涉小区20号楼2101房屋在2017年6月至12月处于房屋空置期间，故江吉积就案涉小区14号楼1002房屋及20号楼2101房屋应减免公共性服务费396元[0.9元/月/㎡×40%×(130㎡×2个月+120㎡×7个月)]，减免电梯运行费176元[0.4元/月/㎡×40%×(130㎡×2个月+120㎡×7个月)]，减免路灯费12元（40元/年÷12个月×40%×9个月）。综上，江吉积应向青岛安居鸿盛物业管理有限公司支付自2017年6月1日至2019年12月31日的公共性服务费为12834元、电梯运行费5704元、路灯费388元。综上，上诉人江吉积的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：一、撤销山东省青岛市即墨区人民法院（2021）鲁0215民初126号民事判决第二项；二、变更山东省青岛市即墨区人民法院（2021）鲁0215民初126号民事判决第一项为：江吉积于判决生效后十日内支付青岛安居鸿盛物业管理有限公司自2017年6月1日至2019年12月31日的公共性服务费为12834元、电梯运行费5704元、路灯费388元。三、驳回青岛安居鸿盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费386元，减半收取193元（青岛安居鸿盛物业管理有限公司已预缴），由青岛安居鸿盛物业管理有限公司负担33元，江吉积负担160元，于判决生效后十日内直接向青岛安居鸿盛物业管理有限公司支付。二审案件受理费288元，由青岛安居鸿盛物业管理有限公司负担，于判决生效后十日内直接向江吉积支付。本判决为终审判决。审 判 长 刘昭阳审 判 员 李 蕾审 判 员 阚红艳二〇二一年七月七日法官助理 薄富超书 记 员 韩 平