河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)豫12民终746号上诉人（原审原告）：洛阳市顺天旺达物资有限公司，住所地：洛阳桥工业园商贸城8栋6号。法定代表人：安国柱，系该公司经理。委托诉讼代理人：陈星子，河南晨风律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：义马市泰山路办事处狂口社区居民委员会，住所地义马市千秋路同心桥西。法定代表人：孙彬，系该居民委员会主任。委托诉讼代理人：安新伟，男，1963年6月3日出生，汉族，住义马市，系该居民委员会副主任。委托诉讼代理人：陈贞勤，河南协力律师事务所律师，代理权限为一般代理。洛阳市顺天旺达物资有限公司（简称顺天旺达公司）与义马市泰山路办事处狂口社区居民委员会（简称狂口居委会）租赁合同纠纷一案，义马市人民法院作出（2020）豫1281民初1650号民事判决，洛阳市顺天旺达物资有限公司不服该判决向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人洛阳市顺天旺达物资有限公司法定代表人安国柱及委托诉讼代理人陈星子，被上诉人义马市泰山路办事处狂口社区居民委员会的委托诉讼代理人安新伟、陈贞勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顺天旺达公司提起上诉请求：请求改判一审判决，增加判令狂口居委会赔偿上诉人在租赁期间建设构筑物的投资损失1460392元（含酒店餐厅、门面房、办公楼、浴池辅助房、砼地坪、机井、蓄水池、防汛自建仓库）；被上诉人赔偿上诉人租赁后三年三个月不能使用房屋的损失下余部分72324元。本案一、二审费用由被上诉人负担。理由：1.上诉人自建的防汛仓库系由被上诉人组织人员拆除，上诉人提交的拆除现场照片均能予以证明。2.自建专用仓库属于厂区内建设，不需要建设规划部门批准。上诉人建仓库是由于被上诉人未能将全部厂房交付给上诉人，且仓库建设也是经过被上诉人同意的。上诉人建设的仓库归上诉人所有，被上诉人即使要拆除也应当经过上诉人的同意，上诉人并未放弃赔偿权利，被上诉人并未向上诉人主张恢复原状的要求。一审法院认定办公楼等场所均是上诉人在租赁期间新增加的房屋和设施，根据双方约定，新增加的房屋设施归上诉人所有，被上诉人要收回应当赔偿该部分财产的价值。上诉人购买了张建庭的房产，被上诉人要收回也应当支付对价。一审法院按照18000元计算被上诉人未及时交付房屋的损失明显过低。3.一审法院适用《中华人民共和国民法典》显然错误。综上，请二审法院查明事实，判如所请。狂口居委会答辩称：1.防汛仓库系上诉人自己拆除的，答辩人只是安排人员到现场监督，并非实施方。2.防汛仓库的建设费用应当由上诉人自行承担，房屋修改所需要的相关建设手续也应当由上诉人承担，涉案合同期满后上诉人应当将租赁场地恢复原状后交付，上诉人主张的防汛仓库208182元损失数额依据的评估报告前提是合法财产，该仓库并无产权，所以无权依据该估价主张。3.关于上诉人主张的办公楼及其它建筑物设施的赔偿问题，该部分赔偿上诉人已经在义马市法院提起过诉讼，属于重复起诉，且评估报告也是以建筑物合法性为前提。且上述建筑物在建设时也未经答辩人的同意。4.关于张建庭的租用厂房的问题，上诉人在购买房屋时协议约定的“由于特殊原因可作价收回归社区”，租赁合同正常到期不属于约定中所说的“特殊原因”。5.对于晚交房赔偿的数额问题，上诉人每年仅支付给答辩人5.1万元折旧费，张建庭的房屋无论从占地面积上计算还是从上诉人租赁的全部房屋面积计算。只占其中极少一部分，一审判定减少18000元租金，对上诉人来说已经得到了超额的赔偿。6.关于晚交房税款的问题，洛阳物资公司缴纳的税款构成不清楚，不能证明该税款中包含了未及时占用张建庭房屋多缴纳的税款数额。一审判决适用《民法典》正确。顺天旺达公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令被告赔偿原告在租赁期间建设构筑物的投资损失1460392元（含酒店餐厅、门面房、办公楼、浴池辅助房、砼地坪、机井、蓄水池、防汛自建仓库）；2.判令被告赔偿原告租赁后三年三个月不能使用房屋的损失90324元；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实如下：2004年3月1日，原告顺天旺达公司与被告狂口居委会签订《租赁经营合同》一份，约定由原告租赁经营被告下属企业义马市电磁线厂。合同约定主要内容有：1.租赁期限十年。2.乙方在承租期内必须完成义马市狂口社区企业管理小组下达的生产经营目标。3.租金按2003年实有设备，顺天旺达公司所接受实用设备每年折旧6%交折旧费，不用设备保证完好不丢失。企业租赁前期一切债务、债权由狂口居委会承担，租赁期间产生的债权、债务由乙方承担。4.在租赁期内，顺天旺达公司有权决定人事管理事项，但必须保证现有职工就业，并与上岗职工签订劳动合同，并足额缴纳养老金和失业金。5.租赁期内房屋修盖由顺天旺达公司承担。6.租赁期内所有增加房屋归顺天旺达公司所有。7.厂区内所有房屋（除社区占用仓库外）乙方有权使用、管理、租赁。所有权归社区。2005年11月8日，原告向被告提交新建防汛产品专用库房的请示，狂口社区工业两道小组在该请示上盖章。2007年6月1日，张建庭与原告法定代表人安国柱签订《关于张建庭租原电磁线厂房屋纠纷的调解》，约定：1、张建庭所建加工车间作价65000元。2、安国柱支付款项买下该车间，由于特殊原因可作价收回归社区。并由义马市狂口社区工业领导小组盖章，相关人员签字。合同到期后，原、被告双方曾就祖旭租赁事项协商，但未达成一致意见。直至2016年，被告狂口居委会与原告法定代表人安国柱签订了《租赁经营合同》一份，由安国柱租赁该厂部分区域。2016年6月份，原告自建防汛仓库被拆除。原告认为系被告拆除，被告不予认可。经原告委托，义马市诚信房地产估价有限责任公司于2016年6月2日进行现场勘察，并于6月7日出具《房地产评估报告书》，评估估价采取成本法的估价方法（即测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格方法），该仓库鉴定结果为价值208182元。安国柱曾起诉狂口居委会租赁合同纠纷，一审法院作出（2018）豫1281民初94号民事判决书，安国柱不服提出上诉，三门峡市中级人民法院发回本院重审。本院重审后，作出（2019）豫1281民初27号民事判决书，安国柱仍不服该判决，提出上诉，三门峡市中级人民法院作出（2020）豫12民终1184号民事判决书，驳回安国柱上诉。在安国柱诉狂口居委会案件审理过程中，经安国柱申请，一审法院委托河南华鼎资产评估有限公司对案涉厂区内部分建（构）筑物进行了鉴定，有关本案中案涉建（构）筑物评估情况为：1、酒店餐厅净值209660元。2、门面房价值662300元。3、办公楼价值253220元。4、浴池辅助房价值18100元。5、砼地坪价值24010元。6、机井价值50873元。7、蓄水池价值34047元。本案一审在审理过程中，对案涉义马市电磁线厂内，案涉酒店餐厅、门面房、办公楼、浴池辅助房、砼地坪、机井、蓄水池进行了现场勘查。一审法院认为：原告顺天旺达公司与被告狂口居委会于2004年3月1日签订《租赁经营合同》，约定由原告租赁被告义马市电磁线厂进行经营，双方应按照合同约定履行合同义务。双方约定租赁期限为十年，现该租赁合同已到期，双方《租赁经营合同》已履行完毕。原告诉请被告赔偿其建筑物建设损失及其他损失，应具有法律依据。关于原告自建专用仓库问题。双方《租赁经营合同》第九条约定：“租赁期内房屋修盖由原告承担”，依据该约定，双方对改扩建的费用已作出了约定，即由原告予以承担该建设费用，故照双方约定，原告建造专用库房的费用应由原告自行承担。同时，该专用库房由原告建设，其应承担办理建设手续的义务，而其并未予以办理，其存在过错，故应由原告应承担相关费用。综上，原告诉请被告赔偿该仓库的建设费用，并无法律依据，原告该诉讼请求本院不予支持。双方《租赁经营合同》约定租赁期所有增加设备房屋归原告所有，该约定确定了扩建建筑的所有权，依据该约定处理扩建建筑物的权利归属原告，但该约定并未约定建筑费用如何承担，而双方合同第9条的约定：“租赁期内房屋修盖由原告承担”，应为对房屋建筑费用的约定，依据该约定，建设建筑物费用应由原告承担。关于合同到期后仓库拆除的问题，虽原告拥有专用仓库的处理权利，被告也有权要求原告予以恢复原状，排除对出租场地使用的妨碍，原告不能以此要求被告承担及建设费用。关于案涉办公楼问题，因该建筑原为被告狂口社区所有，原告系租赁使用，依据《中华人民共和国民法典》第七百三十三条之规定“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态”，原告将该房屋返还被告是其应承担的合同义务，其无权要求被告赔偿建设该建筑物本身的损失。对于原告对办公楼的装饰装修等，因合同已届满履行完毕，被告不应承担赔偿责任。依据故原告诉请被告赔偿租赁期间建设办公楼投资损失的诉讼请求，本院不予支持。关于门面房问题。该房屋原为张建庭占用的加工车间，后由原告改建为门面房。依据双方约定：厂区范围内所有房屋（除社区占用仓库外）乙方有权使用、管理、租赁，双方除外约定范围为社区占用的仓库，而张建庭租赁房屋为加工车间，且在租赁范围明确为义马市电磁线厂的情况下，除外约定未明确不属于租赁合同的房屋，故张建庭所租赁房屋应属于原告租赁的厂区房屋。依据《中华人民共和国民法典》第七百零八条之规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途”，原告对该房屋应有使用、管理、租赁的权利，被告应如约将相应房屋交由原告使用，因被告曾将部分房屋租赁于张建庭，导致该部分房屋不能交付原告使用，被告应承担违约责任。依据《中华人民共和国民法典》第七百二十三条之规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金”，因张建庭已租赁部分房屋，导致不能将该部分房屋交付原告使用，给原告造成了损失，原告有权要求被告减少租金。本案中，原告要求按8.1万元计租金，但依据双方陈述及证据，原告每年缴纳租金应为5.1万元，故本案以每年5.1万元计算租赁费用。原告诉称由张建庭租赁的房屋包括东办公楼、原职工餐厅、职工浴池、职工宿舍10间等，但原告只与张建庭协商了其加工车间，并未涉及其他房屋，其也无证据证明被告延期交付其他房屋，故原告不能证明其所主张的张建庭租赁房屋面积占比达到30%，本院以张建庭租赁加工车间为延期交付房屋。原告要求被告赔偿租赁费用损失78975元，依据不足。原告诉请按照其缴纳的土地、房产税由被告赔偿损失，因相关税款具体构成不能确定，是否包含该部分房屋的税款不能确定，原告诉请被告承担该部分税款，无法律依据，本院不予支持。本院综合考虑延期交付房屋、时间、相关房产对被告生产经营的影响等因素，对被告案涉延期交付部分房屋的租金酌定减少18000元，由被告支付给原告。对于该门面房的建筑费用赔偿问题，因原告取得该房屋时，其性质为加工车间，由原告改为门面房，建设该房屋时，未经过被告批准建设，也未办理相关建设手续，依据《中华人民共和国民法典》第七百一十五条之规定：“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失”，相关建设费用应由原告自行承担。原告诉称在《关于张建庭租原电磁线厂房屋纠纷的调解》中，狂口村委会约定由于特殊原因可作价收回归社区，但双方并未明确约定特殊原因情形，不能确定已达成作价回收条件，且合同已履行完毕，故原告无权按照该约定要求被告予以赔偿。关于酒店餐厅、浴室辅助房、机井、砼地坪、蓄水池问题。因系原告进行建设，原告建造该部分建筑设施时，并未经过被告同意，其所建设的酒店餐厅、浴室辅助房、机井也未办理合法建设手续，其本身更是存在过错，依据《中华人民共和国民法典》第七百一十五条之规定：“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失”，该建设费用应由原告自行承担。双方合同租赁期限届满，合同已履行完毕，原告也无权要求被告赔偿相关费用。现原告诉请被告赔偿建设该部分建（构）筑物的建设费用，无法律依据，原告该诉讼请求一审法院不予支持。被告辩称原告诉讼超出诉讼时效，本案合同于2014年2月28日到期后，原、被告双方一直就合同履行过程中产生的纠纷进行协商，2016年3月，双方还就合同事宜进行协商，至2018年原告法定代表人以个人名义提起诉讼，其一直主张权利，原告起诉并未超出诉讼时效，被告该辩称理由，一审法院不予采信。综上，对于原告的诉讼请求一审予以部分支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第七百零八条、第七百一十五条、第七百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决:一、被告义马市泰山路办事处狂口社区居民委员会于本判决生效之日起十日支付原告洛阳市顺天旺达物资有限公司款项18000元；二、驳回原告洛阳市顺天旺达物资有限公司其他诉讼请求。案件受理费用18756元，减半收取9378元，由原告洛阳市顺天旺达物资有限公司承担9238元，被告义马市泰山路办事处狂口社区居民委员承担140元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审审理期间各方当事人均无证据向法庭提交。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，关于上诉人主张的自建防汛仓库问题。第一，双方于2004年3月1日签订的《租赁经营合同》第五条第九项约定：“租赁期内房屋修盖由安国柱(顺天旺达公司)承担”，依据该约定，双方对改扩建的费用已作出了约定，上诉人建造专用库房的费用应由上诉人自行承担。同时，该专用库房由上诉人建设，上诉人应承担办理建设手续的义务，上诉人并未办理，一审认定上诉人存在过错，应由其承担相关费用，认定事实清楚。第二，双方《租赁经营合同》到期后，被上诉人有权要求上诉人予以恢复原状，排除对出租场地使用的妨碍，防汛仓库未办理建设手续，现被拆除，上诉人要求被上诉人承担防汛仓库的建设费用，缺乏法律依据。一审法院对上诉人关于自建专用仓库的诉求,不予支持,并无不当。关于张建庭租赁的房屋问题，张建庭所租赁房屋属于上诉人租赁的厂区房屋。因张建庭已租赁部分房屋，导致不能将该部分房屋交付上诉人使用，给上诉人造成了损失，一审法院综合考虑延期交付房屋、时间、相关房产对上诉人生产经营的影响等因素，对案涉延期交付部分房屋的租金酌定减少18000元，由狂口居委会支付给上诉人，该酌定金额适当，符合本案的实际情况。关于上诉人主张的酒店餐厅、浴室辅助房、机井、砼地坪、蓄水池问题。上诉人在建造该部分建筑设施时，并未经过被上诉人同意，且其所建设的酒店餐厅、浴室辅助房、机井也未办理合法建设手续，本身更是存在过错，依据《中华人民共和国民法典》第七百一十五条之规定：“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失”，该建设费用应由上诉人自行承担。双方合同租赁期限届满，合同已履行完毕，上诉人无权要求被上诉人赔偿相关费用，一审法院对于上诉人该诉求不予支持，并无不当。关于上诉人称门面房的建筑费用赔偿问题，上诉人取得该房屋时，其性质为加工车间，由上诉人改为门面房，建设该房屋时，未经过被上诉人批准建设，也未办理相关建设手续，一审结合合同已经履行完毕的情况，判决该部分建筑费用由上诉人自行承担，对上诉人要求赔偿的诉求不予支持，判决结果并无不当。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18594元，由上诉人洛阳市顺天旺达物资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 贾巧梅审 判 员 张军保审 判 员 路增广二〇二一年七月二十七日法官助理 茹雅宾书 记 员 申卓玺