重庆市巫溪县人民法院民事判决书 (2021)渝0238民初1468号 原告：吴尚汶，男，1997年9月10日出生，住重庆市巫溪县。委托诉讼代理人：王发权，重庆浩志律师事务所律师。     被告：巫溪县卓利房地产开发有限责任公司，住所地重庆市巫溪县文峰镇新镇街99号，统一社会信用代码915002386761120028。法定代表人：郑先军，系该公司总经理。委托诉讼代理人：孟军，重庆市巫溪县文峰法律服务所法律工作者。原告吴尚汶与被告巫溪县卓利房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月30日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴尚汶委托诉讼代理人王发权与被告巫溪县卓利房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人孟军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告因违约交房而向原告应当承担的违约责任，即自2014年1月31日起至2021年3月8日之间（合计2594天）以购房款45万元按日万分之二的计算方式向原告支付违约金233460元，并自2021年3月8日起至被告实际取得备案登记证之日止以购房款45万元按日万分之二的计算方式向原告支付违约金；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2010年12月12日就位于巫溪县马镇坝柏杨街道广场西路108号水园商城一层44号门市与被告签订商品房预售合同，合同约定该商品房为预售商品房，建筑面积为53.63平方米，房屋总价为901359元。2013年12月20日办理交房时，因被告需要修建地下车库，占用了原告购买门市的部分面积，被告就找到原告协商之后签署了《重庆市商品房买卖合同》，将原告所购买的门市建筑面积变更为31.36平方米，套内面积为30.94平方米，房屋总价款45万元。合同就交房的时间和逾期交房的违约责任均作出了明确约定。时至今日，被告仍然没有按照合同的约定取得备案登记证，被告的违约行为严重危害了原告的合法权利，为此，原告向本院提起诉讼。被告辩称原告诉称基本事实属实，但原、被告于2010年12月12日签订的预售合同约定房屋单价为16807元/平方米，后签订的买卖合同约定的房屋单价为14349元/平方米，其下调单价是基于被告在一定时间不能办理产权证，被告实际已经承担了违约责任。被告于2014年1月30日交付房屋后，原告一直在使用所购买的房屋，被告未能办理产权证，并没有给原告造成经济损失。如果法院认定被告违约需要支付违约金，应当对违约金标准进行减少。原、被告签订合同约定2014年1月30日交房，本案的诉讼时效期间到2017年1月29日止，原告的诉讼请求已经超过的诉讼时效，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2010年12月12日，原告与被告签订了《商品房预售合同》，该合同约定原告购买被告预售的位于巫溪县水园商城的44号门面，面积为53.63平方米，单价为16807元/平方米，房屋总价为901359元。付款的时间及方式为：原告在第一次签订合同时付450000元，第二次在房屋主体封顶时付270000元，第三次在房屋交付使用时付181359元。被告应于2012年11月30日前将符合交付使用的房屋移交给原告使用。签订合同当日，原告向被告交付房款450000元。后因被告修建地下车库的进出口，占用了原告门市的部分面积，双方于2013年12月20日签订《重庆市商品房买卖合同》，该合同约定：原告购买商品房座落于重庆市巫溪县柏杨街道广场西路108号水园商城1层44号门市，建筑面积为31.36平方米，套内面积为30.94平方米，单价为14349元/平方米，总成交金额为450000元。付款方式为购房时付450000元。被告应在2014年1月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。关于办理产权登记的约定：预售商品房的，自商品房交付使用之日起60日内，由原、被告双方向房屋所在土地房屋登记机构提出办理本商品房房地产权证的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因被告的责任，未能按期向房屋所在地房屋登记机构提交办理本商品房房地产权证的申请，取得土地房屋登记机构出具的受理单的，逾期超过180日后，原告有权解除合同。原告要求解除合同的，被告应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按原告已付房价款百分之一支付违约金。逾期在90日之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至被告实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之二的违约金，并于被告实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构资料并取得登记受理单之日起，至被告实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，被告按日向原告支付房价款的万分之二的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起 30 日内向乙方支付违约金。本案系原告委托被告办理产权登记。2013年12月20日，原告向被告支付办证税费20139元、大修基金627元、水电开户费2217元，双方并约定由被告办理房屋产权登记。同日，被告向原告交付了房屋。截止本案庭审终结前，被告尚未取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，也未取得竣工验收备案登记。原告曾于2020年11月3日向本院起诉被告要求支付违约金并办理产权登记，原告于2020年12月8日撤回起诉。上述事实，有原、被告在庭审中的陈述及经本院审查确认的证据在卷为据，足以认定。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，依法成立并有效。原告委托被告办理产权证，并向被告支付办证费用及办证的资料，被告应该在交付房屋使用之日起60日内向房屋登记机构提出办理房地产权证的申请，被告至今未办理。被告构成违约，且违约行为一直持续至今。原告向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。原告曾于2020年11月3日向本院起诉要求被告支付违约金，原告举示的证据不足以证明原告在此之前向被告主张过权利，则逾期办证的违约金的诉讼时效应该从2017年11月3日起开始计算，被告抗辩原告的诉讼请求超过诉讼时效的意见，本院不予采纳。原、被告均未举示出因被告逾期办证给原告造成了实际损失，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应以实际损失为基础，兼顾合同情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，并作出裁决”。本院考虑原告实际入住、损失程度、合同履行情况、本地经济社会发展水平等客观因素，根据公平以及诚实信用原则，酌情对违约金调减为以已付房款为基数，按日万分之零点七的标准计算，从2017年11月3日起至2021年3月8日，共计1222天，经计算违约金为38493元（450000元×0.00007元／天×1222天），对于2021年3月8日之后的违约金，原告可待相关事实实际发生、确定后再行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告巫溪县卓利房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内向原告吴尚汶支付截止2021年3月8日违约交付重庆市巫溪县马镇坝柏杨街道广场西路108号水园商城一层44号门市的违约金38493元；二、驳回原告吴尚汶的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案案件受理费2400.95元，由被告巫溪县卓利房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。  审 判 员  侯  港   二〇二一年七月二十三日 法 官 助 理  吴秋景书  记  员   何海燕       -1-