重庆市第二中级人民法院   重庆市第二中级人民法院民事判决书                       （2021）渝02民终1526号   上诉人（原审被告）：忠县华怡房地产开发有限公司，住所地重庆市忠县忠州街道州屏环路46号，统一社会信用代码91500233709375651W。法定代表人：冉崇华，总经理。委托诉讼代理人：谭明，重庆兴忠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡海华，男，1982年4月25日出生，汉族，住重庆市忠县忠州镇东坡梯道2号附17号2-2，公民身份号码500233198204250312。委托诉讼代理人：周新全，上海段和段（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王瑞娇，上海段和段（重庆）律师事务所律师。原审被告：冉崇华，男，1963年2月21日出生，汉族，住重庆市忠县忠州镇东坡路89号6-1，公民身份号码512223196302210316。上诉人忠县华怡房地产开发有限公司（以下简称华怡公司）因与被上诉人胡海华、原审被告冉崇华房屋买卖合同纠纷一案，不服忠县（2021）渝0233民初2111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。华怡公司上诉请求：1、撤销原判第二项，依法改判华怡公司退还胡海华购房款80万元；驳回赔偿房屋增值损失27.459万元的诉讼请求。2、一、二审诉讼费由胡海华承担。事实和理由：一审法院以案涉房屋在另案诉讼中的评估价格与房屋购买价格的差额作为胡海华的损失判决华怡公司赔偿无事实及法律依据。首先，华怡公司和胡海华在合同中有明确的违约责任承担方式，根据合同约定，华怡公司如果退房，只需要承担退还本金的责任。一审法院判决解除合同，双方的财产状态可以恢复到合同订立之前的状态。胡海华一直占有使用华怡公司的房屋，应当支付房屋占有使用费不低于15 400元。一审只判决房屋增值部分，无视胡海华一直占有房屋应当支付使用费的事实，对华怡公司是不公平的。其次，违约解除后的损失赔偿额受可预见规则的限制。当初合同约定的违约金就是房租费为限。一审法院认为《承诺书》中“若给你造成财产损失全部由公司承担”的约定表明按房屋增值赔偿损失符合华怡公司的本意是曲解。华怡公司没有承诺按照房屋增值赔偿损失。胡海华在合同签订时就知道是不能办房屋产权登记的，后在江北区法院对案涉房屋进行整体拍卖时撤回执行异议申请，均存在过错。江北区法院在另案诉讼中委托评估机构对案涉房屋价值进行的评估，不能在本案中作为赔偿依据。该评估报告时间是2017年2月，距今4年之久，不具有客观性。拍卖价格远低于评估价值，和拍卖的价格也不一致。现在案涉房屋由于地理位置处于边缘化等原因，附近的门面价值已经降低到1万元以下。 胡海华辩称，一审判决正确。华怡公司认为合同对违约金有约定，但合同的约定是针对两年不能办证的约定，不适用本案。因华怡公司的原因，造成合同解除，华怡公司出具了承诺和买房合同中“需拆除该门面时，必须按有房产证赔偿”的约定，符合事实和法律的规定。合同签订后，胡海华交付了房款，并一直占有使用，不需要缴纳房租，符合交易习惯。不存在不公平。本案中，解除合同胡海华不存在过错，华怡公司所谓的损失相抵不成立。对于房屋价值，胡海华提供了评估报告，该报告合法有效，足以证明其价值。一审法院给华怡公司释明如果不认可该报告可以申请重新评估。但华怡公司并未提起，一审对此处理并无不当。冉崇华述称，同意华怡公司的上诉意见。胡海华向一审法院起诉请求：1、依法解除胡海华与华怡公司于2011年12月29日签订的《商业门面买卖合同》；2、判决华怡公司、冉崇华立即退还胡海华缴纳的购房款80万元及赔偿胡海华的损失27.4590万元（计算方式：依据重庆市江北区人民法院于2017年3月28日委托重庆铂码房地产土地资产评估有限公司所做的关于《重庆市忠县忠州镇州屏环路61号附67号至附97号的商业房地产市场价值司法鉴定书》的补充说明提示：涉案附82号门面评估价格59.2650万元，附83号门面评估价格48.1940万元，共计107.4590万元，增值27.4590万元）；3、本案的诉讼费用及保全费用华怡公司及冉崇华承担。 一审认定事实：2011年12月29日，胡海华与华怡公司就坐落于州屏环路61号两间房屋（编号为附82号、83号，胡海华先前在租赁使用）签订买卖合同，价格为83.2万元，因当时该房屋尚未办理权属证书，双方约定权属证书办理下来后再为买方办理产权证，并约定：如两年内不能办理房产证，买方要求退房，则只退已交房款，房租费抵作利息、违约金；若今后办不了房产证，买方又不要求退房，买方以此合同为该房的产权依据，卖方不得出租或再卖给其他人，也不再收买方的租金；今后若卖方需改造广场，需拆除该门面时，必须按有房产证赔偿。之后，冉崇华减少购房价3.2万元。截至2012年4月24日，胡海华分四次向卖方支付购房款共计80万元，冉崇华出具收条，并加盖了华怡公司公章。2015年，因另案他人申请对包括案涉门面在内的房屋进行第一次拍卖，胡海华提交了执行异议，但该次拍卖没有成功。2017年，第二次拍卖中，冉崇华找到胡海华商议，说明将以案外人聂小平的名义参与拍卖，让其放弃执行异议配合拍卖，并承诺门面拍卖后不会影响胡海华对房屋的所有权，会协助将拍卖后的门面直接过户给胡海华，并出具了承诺书，内容为保证胡海华配合撤回异议配合整体解押后对案涉门面具有永久使用权，购房合同仍然有效，否则造成损失全部由公司承担。为此，胡海华被说服，撤回了执行异议，包括案涉门面在内的州屏环路61号附67至97号门面得以整体拍卖。2018年1月15日，案涉房屋通过司法拍卖并过户登记至案外人聂小平名下，聂小平现已向胡海华主张房屋权利。另查明，重庆市江北区法院委托重庆铂码房地产土地资产评估有限公司于2017年3月28日作出的《〈重庆市忠县忠洲镇州屏环路61号附67号至97号的商业房地产市场价值司法鉴定意见书〉的补充说明》中，涉案附82号门面评估总价为59.2650万元，附83号门面评估总价48.1940万元，二门面共计107.4590万元。另，胡海华为保证合法权益的实现，申请了保全，缴纳了保全费0.5万元。庭审中，一审向华怡公司和冉崇华进行释明，如对案涉门面的评估价值存在异议，可在三日内提交申请进行重新司法评估，但华怡公司和冉崇华在指定期间内未提交相关申请。一审认为，根据《中华人民共和国民法典》第五百零二条的规定（依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外…），以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定（出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效），第五条规定（商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同），结合本案所涉房屋已被司法拍卖过户的客观事实，可以认定案涉房屋已具备预售或转让的条件，胡海华与华怡公司之间的门面房屋买卖合同有效，双方当事人均应受到合同的约束，全面诚信履行合同义务。如因卖方原因导致合同履行不能，则买受人可根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条（有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的…），第五百六十六条第一、二款规定（合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外…）、第五百八十四条规定（当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失）主张由卖方退还本金并赔偿损失。现案涉房屋因卖方其他债务被强制执行并已登记在案外人名下，且案外人已主张权利，已经导致了房屋买卖合同客观上履行不能的法律后果，故对于胡海华请求解除合同，由卖方退还购房款并按房屋增值赔偿损失的诉讼主张，依法予以支持。对于损失的计算，胡海华主张以另案司法评估案涉房屋价格作为参照标准，华怡公司虽提出异议，但经该院释明后未申请重新司法鉴定，故确认胡海华的主张合理合法，也与双方关于买卖合同中“需拆除该门面时，必须按有房产证赔偿”的约定，以及与胡海华经华怡公司说服放弃执行异议时华怡公司出具的承诺书精神相符合。对于胡海华主张由华怡公司与冉崇华共同承担责任的诉讼请求，一审认为，案涉房屋系华怡公司的财产，冉崇华作为华怡公司的法定代表人，在房屋买卖合同中履行的是职务行为，其后果应当由公司承担，相关民事责任应由公司承担，故不予以支持。综上所述，一审认为华怡公司及冉崇华关于商业门面买卖合同因签订合同时未办理权属登记而无效，最多只能退还购房本金等抗辩主张，因没有事实及法律依据，依法不予支持。关于因合同没有约定办证期限，公司还在努力协商回购，不应该解除合同的主张，因不具有合理性而不予以支持。遂依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百六十三条、第五百六十六条第一与第二款、第五百八十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定之规定，判决：一、解除胡海华与华怡公司于2011年12月29日签订的《商业门面买卖合同》；二、由华怡公司在该判决生效之日十日内退还胡海华购房款80万元并赔偿损失27.4590万元；三、驳回胡海华的其他诉讼请求。本案案件受理费1.4472万元，减半收取0.7236万元，及保全费0.5万元，由华怡公司负担。本院二审期间，双方均没有新证据向本院提供，二审查明事实同一审法院查明，对一审认定事实本院予以确认。本院认为，华怡公司与胡海华签订的《商业门面买卖合同》第七条中约定：如今后（两年内）不能办理房产证，乙方（胡海华）要求退房时，甲方（华怡公司）同意退房，并退全部已交房款，但不退利息和违约金。利息、违约金抵做房租费。该条约定是针对两年内不能办理房产证，胡海华要求解除合同时双方约定的解除条款。但本案中胡海华提出解除合同时已经超过了8年，解除合同的原因是案涉房屋因华怡公司其他债务被强制执行并已登记在案外人名下，且案外人已主张权利，导致了本案房屋买卖合同客观上履行不能。以上情形并不符合合同第七条的约定。华怡公司称应当适用该条约定的理由并不成立。2017年10月8日，华怡公司给胡海华出具《承诺书》，“……胡海华今天与江北法院签订的撤回异议申请书是为了支持华怡公司走程序，不是放弃该两间门面购买的所有权，原你与我司签订的购房合同仍然有效，若给你造成财产损失的全部由我公司承担”。胡海华放弃了执行异议申请，案涉房屋被江北区法院整体拍卖后登记在案外人名下，且案外人已向胡海华主张权利，本案房屋买卖合同客观上履行不能。依据华怡公司给胡海华出具的《承诺书》，胡海华解除合同后所有的损失应当由华怡公司承担。华怡公司称《承诺书》不能作为赔偿依据的理由不能成立。胡海华向法院提供了重庆市江北区法院委托重庆铂码房地产土地资产评估有限公司于2017年3月28日作出的《〈重庆市忠县忠洲镇州屏环路61号附67号至97号的商业房地产市场价值司法鉴定意见书〉的补充说明》，主张了房屋的价值和解除合同的损失。华怡公司称该报告书不客观不真实，但在一审法院两次庭审告知其是否要对房屋价值进行鉴定后，均不申请鉴定。因此，一审采用该意见书确定房屋价值，确定胡海华的损失并无不当。华怡公司称一审法院判决损失无事实和法律依据的上诉理由不能成立。 综上所述，华怡公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5 418元，由上诉人忠县华怡房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。  审  判  长   刘丽苹审  判  员   李迪云审  判  员   刘  健 二 〇 二 一 年 七 月十九日                      法  官  助  理      韦  玮书  记  员   向彦霖   - 1 –