重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院   民事判决书        （2021）渝0241民初2308号      原告：秀山华寓物业管理有限公司，住所地重庆市秀山土家族苗族自治县中和街道建民巷**，统一社会信用代码91500241671038931Y。   法定代表人：龙小伟，系该公司经理。   委托诉讼代理人：黄修建，重庆博搏律师事务所律师。   委托诉讼代理人：李光春，男，土家族，1963年2月5日出生，住重庆市秀山土家族苗族自治县,系该公司员工。   被告：曾凡富，男，汉族，1982年09月16日出生，住重庆市秀山土家族苗族自治县。   原告秀山华寓物业管理有限公司（以下简称华寓物业公司）与被告曾凡富物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华寓物业公司的委托诉讼代理人黄修建、李光春、被告曾凡富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告华寓物业公司向本院提出诉讼请求：⒈判令被告曾凡富立即向原告支付从2017年1月起至2020年7月的物业管理费2434元及违约金（以2434元为基数，按每日3‰，从2020年8月1日起计算至清偿之日止）；⒉判令被告支付从2017年8月1日起至2020年7月的公摊电费275元；⒊本案的诉讼费用由被告承担。   事实和理由：被告购买位于本县的房屋，其建筑面积为96.55平方米。被告在接房后于2016年2月25日与原告签订了《物业服务协议》。协议第三条第二款约定了物业管理费的收费标准，即：多层住宅每月按照0.7元/平方米计收，高层住宅每月按1元/平方米计收……。被告购买的是多层住宅，按照约定被告每月应向原告支付物业管理费67.585元。同时该协议第三条第七款约定了逾期支付物管费所要承担的违约责任，即：如逾期则按日3‰的标准支付违约金。被告从2017年1月起拒绝支付每个月的公摊电费6元，并拒绝支付物业管理费。2018年9月20日，宜景花园业委会筹备组以郎平均为代表与原告签订了《宜景花园物业遗留问题过度性临时解决协议》，该协议对高层住宅物业服务费进行了变更。即：原合同公示0.70元/每月/每平方米执行至2017年12月31日止；自2018年1月起按0.5元/每月/每平方米计算收取；2018年1月已经缴纳的部分业主费用折算抵扣。该协议签订后，被告不但没补交以前欠费，而且又以种种借口继续拖欠应当支付的物业服务费和公摊电费。原告多次催收，被告均不支付。由于被告拒不支付物业服务费和公摊电费，原告提前按照程序办理停止物业服务的相关手续和向有关部门进行了请示，于2020年7月20日依法终止对被告小区的物业服务，双方物业服务合同终止。原告于2020年10月18日再次以书面的方式向被告催收费用，但被告及置之不理。为维护原告的合法权益，特依法起诉，请求人民法院依法支持原告的上列诉讼请求。   被告曾凡富辩称，一、原告起诉超过诉讼时效。理由是原告起诉是2017年4月至2020年4月的费用，他的起诉状显示的时间是2020年6月，已超过三年的规定，根据民法总则的规定，法律不予保护。二、原告的物业合同期限是2015年至2018年4月30日，该合同期限已结束，该合同自然失效。对被告方不具法律约束力。因此，原告的诉讼理由没有事实依据，法律不予保护。三、2018年，我们已成立业主委员会，有街道和社区的备案。前期物业合同到期后没有与小区业委会协商续签合同，业委会并于2018年12月29日在小区内各单元张贴向全体业主进行告知，任何机关和组织在没有经业委会授权和委托的情况下，不得与原告续签合同，否则就是对业主自主权的侵害。根据物权法的规定与物权法解释的规定，物业属有名合同。法律做出专门性规定，法律不认可事实服务合同关系，法院也不能参照已到期失效的合同作为本案的审判依据。因此，在2018年至今原被告之间没有物业服务合同约定双方的权利义务，所以原告诉请被告方支付费用（物业服务费，公摊电费，违约金）属于违法行为，法律不予保护。四、关于公摊电费、物业服务费，原告未在秀山发改委和物价局备案登记，更无税务机关的登记证明。原告收取费用属于法律禁止性规定，所以原告的行为也是违法行为。五、被告建筑区域内的公摊面积以及专有部分的附属设施设备，原告未经业主方许可，在该公摊面积上的排球场，擅自租赁给他人，收取费用长达多年，占为己有。原告在公摊面积上打广告，收取广告费用，原告也据为己有，从未向所有业主公布过收支情况，原告的这一系列行为都系违法行为。因此，原告应先返还给被告，被告有权主张抵扣合理合法的费用。所以，被告有权拒绝支付。六、原告方在本小区的服务人员不足三人，且均为年老体衰。小区498 户人，其服务质量极差，四处草木丛生，垃圾肮脏不堪，严重影响业主生产生活。因此，原告的行为达不到物权法规定的标准，原告无权收取费用。原告应当对服务质量是否合格，配备人员数量是否达标承担举证责任。否则，原告的请求属于无根据事实。综上，原告的请求于法无据，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。   根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2014年3月1日，原告华寓物业公司与秀山华信房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务合同》，由秀山华信房地产开发有限责任公司选聘原告方对“宜景苑二期”实施前期物业管理服务，合同对物业基本情况、物业服务事项、服务质量、服务费用等进行了约定。2016年8月23日，原告与被告签订《物业服务协议》。该协议对双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务费用及违约责任等进行了约定。其中，双方约定：物业服务费的收费标准，根据原告方所购房屋的建筑面积计算，多层住宅按0.7元/平方米/月标准计收；高层住宅按1.00元/平方米/月标准计收。业主向物业管理企业交纳物业服务费后，物业服务企业按《前期物业服务合同》约定的服务内容和标准提供物业服务。公共能耗费，按建筑面积据实向业主分摊计收。物业服务费用按月交纳，业主应在每月15日前主动履行交费义务。业主不按本协议约定的收费标准和时间足额交纳物业服务费的，应按3‰的标准支付违约金。违约责任约定：原告未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的民事责任。被告违约使原告未达到管理服务质量约定目标的，原告有权要求被告限期改正，逾期未改正给原告造成损失的，被告承担相应的民事责任。此外，双方在协议中对服务履约期限没有约定。本案被告的房屋为多层住宅，坐落位置为宜景苑二期X栋X单元X号，建筑面积96.55平方米。原告依约履行物业管理服务后，被告尚欠2017年1月至2020年7月物业服务费2291元、公摊电费256元。   另查明，2018年7月10日，本县中和街道办事处对宜景花苑业主委员会筹备组成员进行了公示，公示组长为杨声凤、副组长曾凡富，成员周群等9人。2018年9月20日，筹备组代表人郎平均与原告方代表人李光春签订《宜景花园物业遗留问题过渡性临时解决协议》，该协议约定，物业服务收取标准：⒈商业、高层住宅原收费标准不变。⒉多层住宅原合同，公示标准0.70元/月/㎡执行至2017年12月31日止。2018年1月起按0.5元/月/㎡计算收取。……郎平均协同原告方开展物业服务费、公摊费的收取协调工作等。2018年10月26日，原告与筹备组代表人郎平均签订《协助收取物业服务费、公摊费用提成协议》，该协议约定，郎平均在原告方收取费用过程中予以主动配合，对拒缴相关费用的业主予以疏导、解释，并督促其缴纳。   本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有拘束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。   一、原告的起诉是否超过诉讼时效。被告从2017年1月起至2020年7月未按时交纳物业服务费用。2018年7月10日，本县中和街道办事处对宜景花苑业主委员会筹备组成员进行了公示以及原告与筹备会代表签订《宜景花园物业遗留问题过渡性临时解决协议》等解决物业费的行为系诉讼时效的中断，因此原告的起诉并未超过法定三年的诉讼时效。   二、原告是经国家工商局核准登记并依法成立的物业服务管理企业，其通过招投标的方式取得了宜景苑二期的物业服务资格，因此原告的物业服务主体资质是合法的。原告与被告签订的《物业服务协议》合法有效，对原、被告双方均具有拘束力，双方应当按照合同约定行使权利，履行义务。同时，原被告还应当受《宜景花园物业遗留问题过渡性临时解决协议》中关于收费标准和收费时间的约束。原告依约提供了物业管理服务，被告理当按照合同的约定支付相应的物业管理费用。被告抗辩认为原告的物业服务存在问题，但是其并不能证明原告未履行物业管理服务的义务，存在服务质量瑕疵，被告并不能以此对抗交纳物业管理费的基本义务。对于小区物业管理服务上有不完善的地方，业主可以监督物业服务方并责令其整改，造成业主损失的，业主有权请求赔偿。另外，业主也可根据实际情况并按照法定程序解聘物业服务企业。但是在物业服务合同履行期间，业主应当依约交纳相应的物业服务费用。故对于原告诉请要求被告支付上述物业管理费、公摊费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。   三、违约金的问题。被告未按时交纳物业管理服务费用，已构成违约，应按约支付违约金。根据原、被告签订的《物业服务协议》约定，被告应于每月15日前履行交费义务，故对于原告主张从2020年8月1日开始起计算违约金的诉讼请求，本院予以确认。违约金的具体计算方式为：以2434元为基数，按照每日千分之三，从2020年8月1日起计算至物业管理费付清之日止。   四、被告认为小区排球场租赁收取的费用以及广告费的问题，系另一法律关系，当事人可另寻它途进行救济。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第八十一条、第八十二条、第八十三条，《物业管理条例》第五条、第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十八条、第一百六十二条之规定，判决如下：   一、被告曾凡富在本判决生效之日起十日内支付原告秀山华寓物业管理有限公司物业管理费2291元、公摊电费256元及违约金（违约金的具体计算方式为：以2291元为基数，按照每日千分之三，从2020年8月1日起计算至物业管理费付清之日止）；   二、驳回原告秀山华寓物业管理有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费50元，减半收取，计25元，由被告曾凡富负担。   本判决为终审判决。    本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。          审 判 员 龙 锋            二○二一年七月二十日      书 记 员  王思粤               1