广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤07民终2299号上诉人（原审被告）：台山市国基房地产开发有限公司，住所地:广东省台山市。法定代表人：邝鸿基，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄坚平，广东律客律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈詠慈，广东律客律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱艳娟，女，1985年11月6日出生，汉族，住广东省台山市。被上诉人（原审原告）：钟影香，女，1958年11月7日出生，汉族，住广东省台山市。被上诉人（原审原告）：朱玩波，男，1955年11月21日出生，汉族，住广东省台山市。上述三被上诉人的委托诉讼代理人：郭伟球，广东志信律师事务所律师。上述三被上诉人的委托诉讼代理人：伍晓莹，广东志信律师事务所律师。原审被告：邝鸿基，男，1989年9月23日出生，汉族，住广东省台山市。上诉人台山市国基房地产开发有限公司（以下简称国基公司）因与被上诉人朱艳娟、钟影香、朱玩波（以下简称朱艳娟等三人）、原审被告邝鸿基商品房预售合同纠纷一案，不服广东省台山市人民法院（2020)粤0781民初3640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。国基公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回朱艳娟等三人的一审诉讼请求；3.本案一审、二审全部诉讼费用由朱艳娟等三人承担。事实和理由：截止至本案起诉之日，国基公司已向朱艳娟等三人支付违约金高达39674.09元。即使国基公司已支付的违约金系因逾期交楼产生，但无论是逾期交楼违约金还是逾期办理不动产权证违约金，本质上同属违约金，系因同一法律关系而产生的。法律没有禁止约定多种违约金，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定可知，商品房买卖合同违约金的数额并不是没有上限的，违约金数额可根据因违约给守约方造成的实际损失情况确定，在违约方提出约定的违约金太高，要求调整的情况下，法院应当查明因逾期办证造成守约方的损失情况，并根据损失情况对违约金进行调整。一审法院在没有审查朱艳娟等三人实际损失的情况下，直接判决国基公司支付逾期办证违约金，已违反上述法律规定。如此计算，国基公司已支付和应支付的违约金总额超过涉案房屋总房款的30%，显然与国基公司的违约程度以及朱艳娟等三人的损失情况严重不相符，过分加重了国基公司的责任，造成事实不公，有违公平原则。朱艳娟等三人辩称，一、国基公司无证据证明根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款计算的逾期办证违约金明显高于守约方的实际损失，应承担举证不能的责任。二、没有法律规定多种违约行为的违约金之和以总房款的30%为限，双方也未在合同中约定该上限。如违约金以30%为限，则丧失了违约金的债务担保性质，也不利于敦促国基公司履行合同义务，实质上免除了国基公司怠于办证应负的长期违约责任。三、国基公司主张已支付的违约金是逾期交楼违约金，与逾期办证无关。邝鸿基没有陈述意见。朱艳娟等三人向一审法院起诉并在诉讼中变更请求为：1.判令国基公司支付逾期办理不动产权权属证明的违约金，违约金自2016年1月30日起按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算至2019年8月20日止；自2019年8月20日起按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至办理不动产权证明日止，暂计至2020年4月20日为66178元；2.判令邝鸿基对第二项诉讼请求承担连带责任；3.判令国基公司、邝鸿基承担本案一审的诉讼费用。一审法院判决：一、台山市国基房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内向朱艳娟、钟影香、朱玩波支付逾期办证违约金(逾期办证违约金以255303元为基数，自2017年7月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算；自2019年8月20日起至2020年12月17日止按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算)；二、邝鸿基对上述第一项债务承担连带清偿责任；三、驳回朱艳娟、钟影香、朱玩波的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1454.46元，由朱艳娟、钟影香、朱玩波承担422.12元，国基公司、邝鸿基承担1032.34元。二审期间，各方当事人均没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。国基公司与朱艳娟等三人签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应严格履行合同义务。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对国基公司的上诉请求进行审查，对各方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审争议焦点为：国基公司逾期办证违约金应如何确定。双方签订的《商品房买卖合同》约定国基公司应于商品房交付后30日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，而(2018)粤0781民初935号民事判决已认定涉案房屋于2017年5月交付使用，故国基公司应于2017年7月1日前将上述资料报产权登记机关备案。国基公司未能在约定的期限内将上述资料报产权登记机关备案，应当承担违约责任，其逾期办证违约金应从2017年7月1日起计算。朱艳娟等三人起诉请求违约金计算至办理不动产权属证明之日止，而一审以庭审之日即2020年12月17日后的违约金未实际产生无法确定为由认定违约金计算至庭审之日止，朱艳娟等三人没有提出上诉，本院对此不予调整。《商品房买卖合同》没有约定买受人不退房的情况下逾期办证违约金的计算标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，合同没有约定违约金，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，而《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》规定，逾期贷款利息在基准利率的水平上加收30%-50%，故一审根据双方确定的房屋总价款，认定逾期办证违约金以255303元为基数，自2017年7月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算，自2019年8月20日起至2020年12月17日止按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算，并无不当，本院予以维持。虽然国基公司曾因逾期交楼向朱艳娟等三人支付了逾期交楼违约金，该违约金与逾期办证违约金均为基于履行同一份合同即涉案《商品房买卖合同》过程中因违约而产生的违约金，违约金的总金额应当结合因违约给守约方造成的实际损失情况进行衡量，但相对于房屋的总价款而言，按基准利率上浮30%的标准计算逾期办证违约金并不明显过高。而且，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定以造成损失的30%作为衡量违约金是否过高的标准，并非以是否超过房屋总价款的30%作为衡量的标准。如果基于房屋总价款对违约金的上限作出限制，不利于督促国基公司尽早履行办证义务，也不能充分体现违约金所应具备的功能。故国基公司主张违约金总金额超过已付购房款总额的30%而加重了其责任，理据不足，本院不予支持。综上所述，国基公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1454.45元，由台山市国基房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 梅晓凌审 判 员 甄锦源审 判 员 柯小梅二〇二一年七月六日法官助理 彭思远书 记 员 梁启洪薛佩珠广东省江门市中级人民法院民事判决书（2021）粤07民终2299号上诉人（原审被告）：台山市国基房地产开发有限公司，住所地:广东省台山市。法定代表人：邝鸿基，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄坚平，广东律客律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈詠慈，广东律客律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱艳娟，女，1985年11月6日出生，汉族，住广东省台山市。被上诉人（原审原告）：钟影香，女，1958年11月7日出生，汉族，住广东省台山市。被上诉人（原审原告）：朱玩波，男，1955年11月21日出生，汉族，住广东省台山市。上述三被上诉人的委托诉讼代理人：郭伟球，广东志信律师事务所律师。上述三被上诉人的委托诉讼代理人：伍晓莹，广东志信律师事务所律师。原审被告：邝鸿基，男，1989年9月23日出生，汉族，住广东省台山市。上诉人台山市国基房地产开发有限公司（以下简称国基公司）因与被上诉人朱艳娟、钟影香、朱玩波（以下简称朱艳娟等三人）、原审被告邝鸿基商品房预售合同纠纷一案，不服广东省台山市人民法院（2020)粤0781民初3640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。国基公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回朱艳娟等三人的一审诉讼请求；3.本案一审、二审全部诉讼费用由朱艳娟等三人承担。事实和理由：截止至本案起诉之日，国基公司已向朱艳娟等三人支付违约金高达39674.09元。即使国基公司已支付的违约金系因逾期交楼产生，但无论是逾期交楼违约金还是逾期办理不动产权证违约金，本质上同属违约金，系因同一法律关系而产生的。法律没有禁止约定多种违约金，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定可知，商品房买卖合同违约金的数额并不是没有上限的，违约金数额可根据因违约给守约方造成的实际损失情况确定，在违约方提出约定的违约金太高，要求调整的情况下，法院应当查明因逾期办证造成守约方的损失情况，并根据损失情况对违约金进行调整。一审法院在没有审查朱艳娟等三人实际损失的情况下，直接判决国基公司支付逾期办证违约金，已违反上述法律规定。如此计算，国基公司已支付和应支付的违约金总额超过涉案房屋总房款的30%，显然与国基公司的违约程度以及朱艳娟等三人的损失情况严重不相符，过分加重了国基公司的责任，造成事实不公，有违公平原则。朱艳娟等三人辩称，一、国基公司无证据证明根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款计算的逾期办证违约金明显高于守约方的实际损失，应承担举证不能的责任。二、没有法律规定多种违约行为的违约金之和以总房款的30%为限，双方也未在合同中约定该上限。如违约金以30%为限，则丧失了违约金的债务担保性质，也不利于敦促国基公司履行合同义务，实质上免除了国基公司怠于办证应负的长期违约责任。三、国基公司主张已支付的违约金是逾期交楼违约金，与逾期办证无关。邝鸿基没有陈述意见。朱艳娟等三人向一审法院起诉并在诉讼中变更请求为：1.判令国基公司支付逾期办理不动产权权属证明的违约金，违约金自2016年1月30日起按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算至2019年8月20日止；自2019年8月20日起按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至办理不动产权证明日止，暂计至2020年4月20日为66178元；2.判令邝鸿基对第二项诉讼请求承担连带责任；3.判令国基公司、邝鸿基承担本案一审的诉讼费用。一审法院判决：一、台山市国基房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内向朱艳娟、钟影香、朱玩波支付逾期办证违约金(逾期办证违约金以255303元为基数，自2017年7月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算；自2019年8月20日起至2020年12月17日止按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算)；二、邝鸿基对上述第一项债务承担连带清偿责任；三、驳回朱艳娟、钟影香、朱玩波的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1454.46元，由朱艳娟、钟影香、朱玩波承担422.12元，国基公司、邝鸿基承担1032.34元。二审期间，各方当事人均没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。国基公司与朱艳娟等三人签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应严格履行合同义务。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对国基公司的上诉请求进行审查，对各方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审争议焦点为：国基公司逾期办证违约金应如何确定。双方签订的《商品房买卖合同》约定国基公司应于商品房交付后30日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，而(2018)粤0781民初935号民事判决已认定涉案房屋于2017年5月交付使用，故国基公司应于2017年7月1日前将上述资料报产权登记机关备案。国基公司未能在约定的期限内将上述资料报产权登记机关备案，应当承担违约责任，其逾期办证违约金应从2017年7月1日起计算。朱艳娟等三人起诉请求违约金计算至办理不动产权属证明之日止，而一审以庭审之日即2020年12月17日后的违约金未实际产生无法确定为由认定违约金计算至庭审之日止，朱艳娟等三人没有提出上诉，本院对此不予调整。《商品房买卖合同》没有约定买受人不退房的情况下逾期办证违约金的计算标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，合同没有约定违约金，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，而《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》规定，逾期贷款利息在基准利率的水平上加收30%-50%，故一审根据双方确定的房屋总价款，认定逾期办证违约金以255303元为基数，自2017年7月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算，自2019年8月20日起至2020年12月17日止按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算，并无不当，本院予以维持。虽然国基公司曾因逾期交楼向朱艳娟等三人支付了逾期交楼违约金，该违约金与逾期办证违约金均为基于履行同一份合同即涉案《商品房买卖合同》过程中因违约而产生的违约金，违约金的总金额应当结合因违约给守约方造成的实际损失情况进行衡量，但相对于房屋的总价款而言，按基准利率上浮30%的标准计算逾期办证违约金并不明显过高。而且，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定以造成损失的30%作为衡量违约金是否过高的标准，并非以是否超过房屋总价款的30%作为衡量的标准。如果基于房屋总价款对违约金的上限作出限制，不利于督促国基公司尽早履行办证义务，也不能充分体现违约金所应具备的功能。故国基公司主张违约金总金额超过已付购房款总额的30%而加重了其责任，理据不足，本院不予支持。综上所述，国基公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1454.45元，由台山市国基房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长梅晓凌审判员甄锦源审判员柯小梅二〇二一年七月六日法官助理彭思远书记员梁启洪薛佩珠