广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤06民终10808号上诉人（原审被告）：广东广佛智城集团有限公司，住所地广东省佛山市南海大沥镇。法定代表人：黄河。上诉人（原审被告）：广东欣盛租赁服务有限公司，住所地广东省佛山市南海区大沥镇。法定代表人：黄河。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：廖爱心，女，汉族，1965年8月2日出生，住广东省佛山市南海区。被上诉人（原审原告）：周苏妹，女，汉族，1972年9月10日出生，住广东省佛山市南海区。被上诉人（原审原告）：李小环，女，汉族，1962年1月9日出生，住广东省广州市天河区。被上诉人（原审原告）：何世华，女，汉族，1963年4月2日出生，住湖北省十堰市茅箭区。被上诉人（原审原告）：张春梅，女，汉族，1976年12月7日出生，住广东省肇庆市高要区。被上诉人（原审原告）：邱秀梅，女，汉族，1972年5月8日出生，住广东省肇庆市四会市城中区。上诉人广东广佛智城集团有限公司（以下简称智城公司）、广东欣盛租赁服务有限公司（以下简称欣盛公司）因与被上诉人廖爱心、周苏妹、李小环、何世华、张春梅、邱秀梅租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2021）粤0605民初2059号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：“一、确认原告廖爱心、周苏妹、李小环、何世华、张春梅、邱秀梅和被告广东广佛智城集团有限公司于2012年5月7日签订的《物业使用权转让合同》超过二十年部分的物业使用权转让期的约定无效；二、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金424045.04元并支付以此为本金从起诉之日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告廖爱心、周苏妹、李小环、何世华、张春梅、邱秀梅；三、被告广东欣盛租赁服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付委托经营管理收益73919元，并以该款为基数从起诉之日起至实际清偿以日万分之五计算利息予原告廖爱心、周苏妹、李小环、何世华、张春梅、邱秀梅；四、驳回原告廖爱心、周苏妹、李小环、何世华、张春梅、邱秀梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取6669.6元（原告已预交），分别由被告广东广佛智城集团有限公司负担6152.71元、由被告广东欣盛租赁服务有限公司负担516.89元并应于本判决生效之日起七日内向本院交纳，逾期本院将依法强制执行。对于原告已预交的受理费，待本案判决生效后经原告书面申请，本院予以退回。”智城公司不服上述判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判驳回廖爱心、周苏妹、李小环、何世华、张春梅、邱秀梅主张的返还《物业使用权转让合同》超出20年部分无效及返还超出20年部分物业使用权转让金的诉讼请求；2.由廖爱心、周苏妹、李小环、何世华、张春梅、邱秀梅负担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定涉讼《物业使用权转让合同》约定的物业使用权转让期限超过二十年部分无效属适用法律错误。1.《物业使用权转让合同》包含使用权转让和使用权赠与两种法律关系。该合同是双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制规定。《中华人民共和国民法典》中“租赁期限不得超过二十年”的规定不属于效力性强制规定，不会导致合同无效。2.涉讼物业所在的广佛智城项目为集体土地入市项目，集体土地的租赁期限可以突破“租赁期限不得超过二十年”的规定。因此，该集体土地入市后所投资开发的物业在土地使用权租赁期限内可以依法使用或转让其使用权。二、退一步讲，即使一审法院认为涉讼《物业使用权转让合同》约定的物业使用权转让期限超过二十年部分无效，智城公司也无需退还转让金本金，更无需支付利息。1.《物业使用权转让合同》约定的转让金对应的为二十年有偿使用期限的价款，并不包含无偿赠送使用期限。2.涉讼《物业使用权转让合同》约定的物业交付时间是2012年12月30日，但涉讼物业竣工验收备案时间为2014年4月24日，因此实际履行的使用期限应自涉讼物业竣工验收备案次日起算更为合理。3.即使法院认定超过二十年部分无效，亦应当考虑双方对合同无效是否存在过错，不应将过错全部归责于智城公司。智城公司未强迫廖爱心、周苏妹、李小环、何世华、张春梅、邱秀梅签订涉讼合同，也没有侵占其资金的故意，对合同无效没有过错。且廖爱心、周苏妹、李小环、何世华、张春梅、邱秀梅一直以涉讼物业获得收益，并未遭受实际损失，故廖爱心、周苏妹、李小环、何世华、张春梅、邱秀梅所谓的资金占用期间利息损失应由其自行承担，而不应再由智城公司支付利息。三、一审法院判决认定合同部分无效并退还部分款项与事实不符，且对智城公司并不公平。涉讼《物业使用权转让合同》为双方自愿签订、合法有效，不存在任何欺诈、胁迫的情形。廖爱心、周苏妹、李小环、何世华、张春梅、邱秀梅在签订时即清楚知悉涉讼物业使用权的转让期限为20年，转让期限届满后为赠送使用，智城公司并未收取相应对价，一审法院认定合同部分无效并退还部分款项与事实不符。廖爱心、周苏妹、李小环、何世华、张春梅、邱秀梅未发表答辩意见。欣盛公司未发表意见。欣盛公司不服上述判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.改判一审判决第三项为欣盛公司应于判决生效之日起十日内支付委托经营管理收益73919元予廖爱心、周苏妹、李小环、何世华、张春梅、邱秀梅；2.由廖爱心、周苏妹、李小环、何世华、张春梅、邱秀梅负担本案一、二审费用。事实和理由：欣盛公司虽迟延支付委托经营管理收益，但并非其主观恶意违约，而是遭受新型冠状病毒肺炎疫情无法正常开展经营，营业收入明显减少，资金周转困难。根据相关法律规定，依法可以免除责任。廖爱心、周苏妹、李小环、何世华、张春梅、邱秀梅未发表答辩意见。智城公司未发表意见。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为,本案系租赁合同纠纷，综合各方当事人的诉辩，本案二审争议焦点：1.《物业使用权转让合同》的效力问题；2.智城公司是否需向廖爱心、周苏妹、李小环、何世华、张春梅、邱秀梅退还转让金本金并支付利息；3.欣盛公司是否应向廖爱心、周苏妹、李小环、何世华、张春梅、邱秀梅承担迟延支付委托经营管理收益的违约责任。关于第一个焦点问题，根据《物业使用权转让合同》的约定可知，智城公司向廖爱心、周苏妹、李小环、何世华、张春梅、邱秀梅让渡的是涉讼物业的使用权，符合租赁合同法律关系的法定构成要件，形成的是租赁合同关系。该合同在约定涉讼物业使用权转让期限的同时，又约定赠送期限，该赠送租赁期限的条款实际上是为规避法律对租赁期限最长不得超过二十年的限制所作，故涉讼物业的实际租赁期限应为《物业使用权转让合同》约定的租赁期限加赠送期限，该合同约定租赁期限超出二十年部分的约定无效。关于第二个焦点问题，廖爱心、周苏妹、李小环、何世华、张春梅、邱秀梅根据《物业使用权转让合同》支付的使用权转让金对应的使用期限应为实际租赁期限即约定租赁期限加赠送期限，而租赁期限超出二十年部分的约定无效，智城公司因无效部分获得的转让金应当予以返还。智城公司以赠送期限为无偿使用上诉主张无需返还超出二十年期限部分的转让金理据不足，本院不予支持。至于智城公司上诉主张涉讼物业实际租赁期限应自涉讼物业竣工验收备案次日起算的问题，本院认为，《物业使用权转让合同》约定涉讼物业使用权的转让期限自合同签订之日起计算，故一审判决自合同签订之日起计算实际租赁期限正确，本院予以维持。智城公司的该项上诉主张理据不足，本院不予支持。关于智城公司应支付的利息问题，如前所述，《物业使用权转让合同》超出二十年租赁期限的约定无效，故智城公司占用廖爱心、周苏妹、李小环、何世华、张春梅、邱秀梅支付的超出二十年租赁期限对应转让金所产生的利息属于不当得利，应当予以返还。一审法院根据各方对合同无效的过错程度并结合本案实际案情，酌定智城公司自廖爱心、周苏妹、李小环、何世华、张春梅、邱秀梅起诉之日起支付该部分转让金的利息并无不当，本院予以维持。关于第三个焦点问题。涉讼《委托经营管理合同》约定“若欣盛公司逾期支付委托经营收益不超过六个月的，按应付而未付委托经营收益的日万分之五向廖爱心、周苏妹、李小环、何世华、张春梅、邱秀梅支付违约金直至付清时止，逾期超过六个月的，廖爱心、周苏妹、李小环、何世华、张春梅、邱秀梅有权要求欣盛公司一次性支付剩余期限未收取的委托经营收益及违约金。”该条款是对欣盛公司违约后应负的违约责任进行约束，欣盛公司理应按该条款约定履行。经审查，欣盛公司于2020年期间仅向廖爱心、周苏妹、李小环、何世华、张春梅、邱秀梅支付2020年1月的部分收益2401元，欣盛公司从2020年1月起已逾期向廖爱心、周苏妹、李小环、何世华、张春梅、邱秀梅支付收益，构成违约，按约应承担相应违约责任。一审法院根据双方合同的约定并综合本案的实际履行情况，以73919元（6360元×12个月-2401元）为本金从起诉之日起至实际清偿之日按日万分之五计付违约金，处理妥当，本院予以维持。欣盛公司上诉主张无需承担违约责任的理据不足，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9308.66元，由广东广佛智城集团有限公司负担7660.68元，由广东欣盛租赁服务有限公司负担1647.98元。本判决为终审判决。审 判 长 禤敏婷审 判 员 陈星星审 判 员 侯 进二〇二一年七月十五日法官助理 钟家欣书 记 员 陈 颖广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤06民终10808号上诉人（原审被告）：广东广佛智城集团有限公司，住所地广东省佛山市南海大沥镇。法定代表人：黄河。上诉人（原审被告）：广东欣盛租赁服务有限公司，住所地广东省佛山市南海区大沥镇。法定代表人：黄河。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：廖爱心，女，汉族，1965年8月2日出生，住广东省佛山市南海区。被上诉人（原审原告）：周苏妹，女，汉族，1972年9月10日出生，住广东省佛山市南海区。被上诉人（原审原告）：李小环，女，汉族，1962年1月9日出生，住广东省广州市天河区。被上诉人（原审原告）：何世华，女，汉族，1963年4月2日出生，住湖北省十堰市茅箭区。被上诉人（原审原告）：张春梅，女，汉族，1976年12月7日出生，住广东省肇庆市高要区。被上诉人（原审原告）：邱秀梅，女，汉族，1972年5月8日出生，住广东省肇庆市四会市城中区。上诉人广东广佛智城集团有限公司（以下简称智城公司）、广东欣盛租赁服务有限公司（以下简称欣盛公司）因与被上诉人廖爱心、周苏妹、李小环、何世华、张春梅、邱秀梅租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2021）粤0605民初2059号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：“一、确认原告廖爱心、周苏妹、李小环、何世华、张春梅、邱秀梅和被告广东广佛智城集团有限公司于2012年5月7日签订的《物业使用权转让合同》超过二十年部分的物业使用权转让期的约定无效；二、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金424045.04元并支付以此为本金从起诉之日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告廖爱心、周苏妹、李小环、何世华、张春梅、邱秀梅；三、被告广东欣盛租赁服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付委托经营管理收益73919元，并以该款为基数从起诉之日起至实际清偿以日万分之五计算利息予原告廖爱心、周苏妹、李小环、何世华、张春梅、邱秀梅；四、驳回原告廖爱心、周苏妹、李小环、何世华、张春梅、邱秀梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取6669.6元（原告已预交），分别由被告广东广佛智城集团有限公司负担6152.71元、由被告广东欣盛租赁服务有限公司负担516.89元并应于本判决生效之日起七日内向本院交纳，逾期本院将依法强制执行。对于原告已预交的受理费，待本案判决生效后经原告书面申请，本院予以退回。”智城公司不服上述判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判驳回廖爱心、周苏妹、李小环、何世华、张春梅、邱秀梅主张的返还《物业使用权转让合同》超出20年部分无效及返还超出20年部分物业使用权转让金的诉讼请求；2.由廖爱心、周苏妹、李小环、何世华、张春梅、邱秀梅负担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定涉讼《物业使用权转让合同》约定的物业使用权转让期限超过二十年部分无效属适用法律错误。1.《物业使用权转让合同》包含使用权转让和使用权赠与两种法律关系。该合同是双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制规定。《中华人民共和国民法典》中“租赁期限不得超过二十年”的规定不属于效力性强制规定，不会导致合同无效。2.涉讼物业所在的广佛智城项目为集体土地入市项目，集体土地的租赁期限可以突破“租赁期限不得超过二十年”的规定。因此，该集体土地入市后所投资开发的物业在土地使用权租赁期限内可以依法使用或转让其使用权。二、退一步讲，即使一审法院认为涉讼《物业使用权转让合同》约定的物业使用权转让期限超过二十年部分无效，智城公司也无需退还转让金本金，更无需支付利息。1.《物业使用权转让合同》约定的转让金对应的为二十年有偿使用期限的价款，并不包含无偿赠送使用期限。2.涉讼《物业使用权转让合同》约定的物业交付时间是2012年12月30日，但涉讼物业竣工验收备案时间为2014年4月24日，因此实际履行的使用期限应自涉讼物业竣工验收备案次日起算更为合理。3.即使法院认定超过二十年部分无效，亦应当考虑双方对合同无效是否存在过错，不应将过错全部归责于智城公司。智城公司未强迫廖爱心、周苏妹、李小环、何世华、张春梅、邱秀梅签订涉讼合同，也没有侵占其资金的故意，对合同无效没有过错。且廖爱心、周苏妹、李小环、何世华、张春梅、邱秀梅一直以涉讼物业获得收益，并未遭受实际损失，故廖爱心、周苏妹、李小环、何世华、张春梅、邱秀梅所谓的资金占用期间利息损失应由其自行承担，而不应再由智城公司支付利息。三、一审法院判决认定合同部分无效并退还部分款项与事实不符，且对智城公司并不公平。涉讼《物业使用权转让合同》为双方自愿签订、合法有效，不存在任何欺诈、胁迫的情形。廖爱心、周苏妹、李小环、何世华、张春梅、邱秀梅在签订时即清楚知悉涉讼物业使用权的转让期限为20年，转让期限届满后为赠送使用，智城公司并未收取相应对价，一审法院认定合同部分无效并退还部分款项与事实不符。廖爱心、周苏妹、李小环、何世华、张春梅、邱秀梅未发表答辩意见。欣盛公司未发表意见。欣盛公司不服上述判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.改判一审判决第三项为欣盛公司应于判决生效之日起十日内支付委托经营管理收益73919元予廖爱心、周苏妹、李小环、何世华、张春梅、邱秀梅；2.由廖爱心、周苏妹、李小环、何世华、张春梅、邱秀梅负担本案一、二审费用。事实和理由：欣盛公司虽迟延支付委托经营管理收益，但并非其主观恶意违约，而是遭受新型冠状病毒肺炎疫情无法正常开展经营，营业收入明显减少，资金周转困难。根据相关法律规定，依法可以免除责任。廖爱心、周苏妹、李小环、何世华、张春梅、邱秀梅未发表答辩意见。智城公司未发表意见。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为,本案系租赁合同纠纷，综合各方当事人的诉辩，本案二审争议焦点：1.《物业使用权转让合同》的效力问题；2.智城公司是否需向廖爱心、周苏妹、李小环、何世华、张春梅、邱秀梅退还转让金本金并支付利息；3.欣盛公司是否应向廖爱心、周苏妹、李小环、何世华、张春梅、邱秀梅承担迟延支付委托经营管理收益的违约责任。关于第一个焦点问题，根据《物业使用权转让合同》的约定可知，智城公司向廖爱心、周苏妹、李小环、何世华、张春梅、邱秀梅让渡的是涉讼物业的使用权，符合租赁合同法律关系的法定构成要件，形成的是租赁合同关系。该合同在约定涉讼物业使用权转让期限的同时，又约定赠送期限，该赠送租赁期限的条款实际上是为规避法律对租赁期限最长不得超过二十年的限制所作，故涉讼物业的实际租赁期限应为《物业使用权转让合同》约定的租赁期限加赠送期限，该合同约定租赁期限超出二十年部分的约定无效。关于第二个焦点问题，廖爱心、周苏妹、李小环、何世华、张春梅、邱秀梅根据《物业使用权转让合同》支付的使用权转让金对应的使用期限应为实际租赁期限即约定租赁期限加赠送期限，而租赁期限超出二十年部分的约定无效，智城公司因无效部分获得的转让金应当予以返还。智城公司以赠送期限为无偿使用上诉主张无需返还超出二十年期限部分的转让金理据不足，本院不予支持。至于智城公司上诉主张涉讼物业实际租赁期限应自涉讼物业竣工验收备案次日起算的问题，本院认为，《物业使用权转让合同》约定涉讼物业使用权的转让期限自合同签订之日起计算，故一审判决自合同签订之日起计算实际租赁期限正确，本院予以维持。智城公司的该项上诉主张理据不足，本院不予支持。关于智城公司应支付的利息问题，如前所述，《物业使用权转让合同》超出二十年租赁期限的约定无效，故智城公司占用廖爱心、周苏妹、李小环、何世华、张春梅、邱秀梅支付的超出二十年租赁期限对应转让金所产生的利息属于不当得利，应当予以返还。一审法院根据各方对合同无效的过错程度并结合本案实际案情，酌定智城公司自廖爱心、周苏妹、李小环、何世华、张春梅、邱秀梅起诉之日起支付该部分转让金的利息并无不当，本院予以维持。关于第三个焦点问题。涉讼《委托经营管理合同》约定“若欣盛公司逾期支付委托经营收益不超过六个月的，按应付而未付委托经营收益的日万分之五向廖爱心、周苏妹、李小环、何世华、张春梅、邱秀梅支付违约金直至付清时止，逾期超过六个月的，廖爱心、周苏妹、李小环、何世华、张春梅、邱秀梅有权要求欣盛公司一次性支付剩余期限未收取的委托经营收益及违约金。”该条款是对欣盛公司违约后应负的违约责任进行约束，欣盛公司理应按该条款约定履行。经审查，欣盛公司于2020年期间仅向廖爱心、周苏妹、李小环、何世华、张春梅、邱秀梅支付2020年1月的部分收益2401元，欣盛公司从2020年1月起已逾期向廖爱心、周苏妹、李小环、何世华、张春梅、邱秀梅支付收益，构成违约，按约应承担相应违约责任。一审法院根据双方合同的约定并综合本案的实际履行情况，以73919元（6360元×12个月-2401元）为本金从起诉之日起至实际清偿之日按日万分之五计付违约金，处理妥当，本院予以维持。欣盛公司上诉主张无需承担违约责任的理据不足，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9308.66元，由广东广佛智城集团有限公司负担7660.68元，由广东欣盛租赁服务有限公司负担1647.98元。本判决为终审判决。审 判 长 禤敏婷审 判 员 陈星星审 判 员 侯 进二〇二一年七月十五日法官助理 钟家欣书 记 员 陈 颖