重庆市丰都县人民法院重庆市丰都县人民法院民事判决书 (2021)渝0230民初1876号 原告：李如贵，男，1969年11月13日出生，汉族，农民，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：文绍波，重庆洪宇律师事务所律师。被告：李建康，男，1972年2月19日出生，汉族，农民，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：李冰洁(李建康之女)，女，1995年12月4日出生，汉族，农民，住重庆市丰都县。原告李如贵与被告李建康农村建房施工合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李如贵及其委托诉讼代理人文绍波，被告李建康的委托诉讼代理人李冰洁均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李如贵向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告集资建房款10000元及违约金(以10000元为基数，从2016年1月1日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算至付清时止)；2.被告承担诉讼费。事实和理由：原告经批准在丰都县双龙场社区二组和六组（白斗坎到小学操场边）修建双龙社区居委高山移民搬迁点集资建房。为此，原告于2015年2月7日与被告签订《双龙场社区居委高山移民搬迁建设点集资建房协议书》（以下简称《高山移民集资建房协议书》），该协议约定：由被告集资原告修建的位于双龙场社区居委高山移民搬迁点学校操场边至白斗坎XX住房。集资建房款总价13万元，被告应于签定集资协议时交付集资款1万元整，一楼主体建设完工后交付集资款4万元，本人住房楼层主体完工后交集资款5万元，交付房屋钥匙时交集资款3万元整。现集资房集资房款12万元，尚欠集资建房款1万元，经原告多次催收，被告均以各种理由拒绝履行。故起诉，依据《中华人民共和国合同法》第107条之规定，请求判如所请。被告李建康辩称，对起诉金额无异议，房子交付时间记不清，于2016年1月底入住；不清楚燃气开通费用是谁支付的，房价是否按照高山移民政策定价不清楚；签订合同时约定拿到房产证时付清尾款；房子楼梯设施不完善，楼下空闲公共区域属于住户的，原告不能私自卖出；只要原告配合我们将房产证办下来，就可以付清尾款，办不下来的话要求原告赔偿。经审理查明，2010年10月，双龙场乡双龙场社区居委会(以下简称双龙居委)作为建设单位在双龙场乡双龙场社区居委会6组取得了建设巴渝新居康居点的村镇规划建设许可和用地许可。2010年12月12日，双龙居委(甲方)与李如贵（乙方）签订《房屋建设协议书》，主要约定：为了改善农民生产生活条件，加快新农村建设步伐，甲方决定在双龙场社区二组和六组（白斗坎到小学校操场边）集资建设高山移民搬迁建设点。甲方将拟定的百户农户统一集资，按统一规划设计，统一风格风貌，在巴渝新居康居点建设房承包给乙方。建设房屋的结构、面积和房价乙方与建房农户协商签订集资建房合同。……双龙居委在协议书落款甲方处加盖公章，李如贵在协议落款乙方处签名。2013年1月，李如贵开始进行案涉居民点房屋的修建，陆续完成相应楼栋的主体施工，2015年8月完成约19栋建筑的主体施工。施工期间，2014年7月29日，重庆市人民政府办公厅发文调整全市2013-2015年高山生态扶贫搬迁集中安置点，其中双龙镇为北斗坎安置点，位置在双龙镇双龙社区2组(北斗坎)，规划新增安置1000人。2015年2月7日，李如贵(甲方)与李建康(乙方)签订《高山移民集资建房协议书》，主要约定：“一、乙方集资13万元给甲方在双龙社区居委高山移民搬迁建设点建房二、甲方在……建设门面一间，楼层住房三室两厅一厨一厕。三、乙方集资房在高山移民搬迁点XX门面X楼住房。四、房屋规格质量（略）。五、水电气入户费及安装到户和建房所有手续费由甲方负责。六、付款方式：签订集资协议时交集资款1万元；一楼主体建设完工后交付集资款4万元，本人住房楼层主体完工后交集资款5万元，交付房屋钥匙时交集资款3万元。七、房屋交付使用时间：2015年12月前。八、甲乙双方签字之日起生效，若一方违约，按总建房款支付违约金15%，并赔偿一切经济损失。九、本协议一式三份，甲乙双方各执一份，双龙居委一份。李如贵在甲方处签章签字捺印，李建康在乙方处签字按印”。双龙居委在李如贵签字处加盖了公章。李如贵在该合同下方备注“此房集资价为16万元整，现甲方以13万元给乙方，其乙方国家补贴归甲方所有（包括高山生态移民扶贫搬迁和D级危旧房改造），乙方必须履行所需手续领取资金交给甲方，若乙方不履行手续领取资金交给甲方，则甲方就按16万元收取乙方的集资建房款，若没有国家补贴，则甲方只能收取乙方13万元的集资建房款”。2016年1月，双龙居委在案涉房屋规划建设验收意见表中建设单位评价意见为合格，双龙镇村建环保监督管理站检查意见为符合规划，质量安全。双龙镇人民政府登记备案意见签注“合格”意见。经本院核实，双龙居委庭前及庭后均明确表示，双龙居委没有参与案涉房屋的建设、集资、买卖，对李如贵作为原告起诉要求支付集资尾款无异议，与己无关，双龙居委对案涉房屋无任何权利，明确表示不参与诉讼。上述事实，有双方当事人的陈述、《高山移民集资建房协议书》、重庆市村镇规划建设许可证、村镇规划选址意见书、房屋建设协议书、渝府办[2014]26号文件、百斗坎安置点分部详情表、询问笔录等证据在卷佐证，经庭审举证、质证和庭后核查，本院予以确认。本院认为，原告李如贵与双龙场社区居委于2010年12月12日签订《房屋建设协议书》，取得在丰都县双龙场社区二组和六组(白斗坎到小学操场边)修建高山移民搬迁建设点的资格，后李如贵与相关农户签订了集资建房协议书，2015年左右即已完成主体施工，李建康自述实际接收到案涉房屋，并已于2016年装修入住。李建康以安置点集资建房农户身份与李如贵签订《高山移民集资建房协议书》，分期提供建房资金，与实际承建的李如贵形成农村建房施工合同关系，双方的集资建房协议因承建方李如贵无建筑资质而无效。另，因涉案标的房屋已经实际竣工验收合格，李建康支付了前期集资款，也实际接收使用了标的房屋，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释[2004]14号)第二条建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持的规定，李建康应当支付尚欠建房尾款，即本案合同约定集资款10000元。对于双龙居委在李如贵与李建康签订的《高山移民集资建房协议书》甲方处签章的问题，案涉集资建房合同实际履行主体是原被告双方自然人，且双龙居委亦明确表示对案涉建房工程未参与建设、集资、买卖，不主张任何诉讼权利。故，案涉《高山移民集资建房协议书》的合同主体系李如贵与李建康二人，相关权利义务由二自然人承担。对李建康抗辩房屋楼梯设施不完善、房价、办理产权证等问题，因本案系农村建房施工合同纠纷，双方合同中对此并无明确约定，不足以对抗支付剩余集资建房款的义务。本院对原告要求被告支付剩余建房款的诉讼请求予以支持，李建康应支付尚欠建房工程款10000元。对原告主张违约金的问题，本院认为，因李如贵与李建康签订的《高山移民集资建房协议书》为无效合同，违约金约定条款自始无效，故对原告该项主张，本院依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百八十六条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释[2004]14号)第一条第（一）项、第二条，及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李建康在本判决生效后五日内支付原告李如贵建房余款10000元；二、驳回原告李如贵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告李建康负担(原告李如贵已垫付，被告李建康在履行判决确定支付义务时一并支付给李如贵)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审  判  员   徐 前   二〇二一年六月二十四日 法  官  助  理      范家成书  记  员   曾红杰书  记  员   袁晨峰1