山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终4193号上诉人（原审原告）：郝某，住太原市。        委托诉讼代理人：任某，山西上骏瑛成律师事务所律师。        被上诉人（原审被告）：山西千渡房地产开发有限公司。        法定代表人：郑某。        委托诉讼代理人：刘某，山西国晋律师事务所律师。        上诉人郝某因与被上诉人山西千渡房地产开发有限公司（下称“千渡房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省太原市杏花岭区人民法院（2020）晋0107民初3168号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月23日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人郝某的委托诉讼代理人任某，被上诉人千渡房地产公司的委托诉讼代理人刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        郝某上诉请求：一、依法撤销（2020）晋0107民初3168号民事判决书，改判支持上诉人的诉讼请求；二、依法判决被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、原审法院认定事实不清。第一、原审法院并未对上诉人提出的被上诉人未按照合同约定标准和法律法规规定标准进行交房这一基本事实进行认定。合同“第八条交付期限”约定的交房条件为：商品房经验收合格。但验收并非仅指竣工验收，还应包括涉及人身、财产安全的强制性检验标准的工程质量监督部门核验、消防验收等，且被告提供的《住宅质量保证书》也应列明工程质量监督部门核验的质量等级。千渡·东山晴一期、二期住宅均超过54米，根据《中华人民共和国消防法》、《建设工程消防监督管理规定》、《建筑设计防火规范》等法律法规和强制性规范规定，涉及交房的相关建筑均属于国家标准规定的一类高层住宅建筑，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。对此，上诉人在一审起诉状和代理词中均予以明确，而原审法院并未对此进行回应，并未对本案的基本事实情况特别是涉及人身、财产安全的事项进行全面调查和认定。第二、政府要求停工的行为不属于不可抗力，也不属于合同约定的“非因出卖人控制因素”，不应以此为由对上诉人要求被上诉人承担违约责任进行抗辩。其一，《中华人民共和国合同法》第117条明确规定，不可抗力是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，是客观发生的事实才可以称为不可抗力，并不是某一民事主体的民事法律行为或政府的行政行为。同时，不可抗力首先是不能预见的，上诉人与被上诉人双方签约时间为2017年12月30日，而早在被上诉人对上诉人进行商品房销售并签约的时间前的2017年11月1日，太原市住房和城乡建设局就通过官方网站信息公开了《太原市2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动建设工程开工审批的通知》，通知明确冬季大气污染综合治理期间停止各类道路工程、水利工程等土石方作业和房屋拆迁施工等，明确除政府重点工程外其余社会工程项目一律停工。被上诉人作为一家具有房地产开发经营资质的商事主体，在与上诉人签署《商品房买卖合同》时对此有充分预期，应对包括不限于项目施工进度、施工期限等自身生产经营活动事项有明确预期和进行有效安排，也应对自身民商事活动承担相应的责任，在政府明文规定冬季大气污染综合治理期间不允许施工的情况下，为进行商品房销售谋利又与上诉人签署《商品房买卖合同》并明确2019年8月31日前向原告交房，是正常的商业销售行为，因不能按期交房产生的责任应由被上诉人自负，与政府行为无关。原审法院对不可抗力的适用明显不当。其二，对于被上诉人关于“政府要求停工属于非因出卖人控制因素”的辩解，上诉人认为，第三项延期理由强调的也仅为政府部门对验收及市政配套安装之延误、经规划部门批准的规划变更或设计单位同意的设计变更这两个理由，绝不能也绝不是以非因出卖人所能控制的因素为依据，再附上“政府因空气污染、环境治理、会议、活动、检查等”这些合同未明确约定的不相干事实，以政府正常工作活动事由、政府公信力为被上诉人这一房地产开发商不当生产经营活动安排进行垫背。二、原审法院适用法律错误。第一、被上诉人将政府行为与不可抗力进行混同等同，而政府行为明显不符合不可抗力之“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的构成要件。原审法院适用《中华人民共和国合同法》第117条，支持被上诉人适用不可抗力对其违约行为进行抗辩无疑是适用法律错误。第二、对于被上诉人按照合同约定标准和法律法规规定标准进行交房，应适用如下法律法规：《中华人民共和国标准化法》第10条、第25条，《城市居民住宅安全防范设施建设管理规定》第11条，《城市房地产开发经营管理条例》第30条，《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第5条，《建设工程质量管理条例》第49条，《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第4条、第5条，《中华人民共和国消防法》第13条，《建设工程消防监督管理规定》第14条，《建筑设计防火规范GB50016-2014》5.1.1。对于被上诉人按照承担违约责任，应适用《中华人民共和国合同法》第107条、第114条。综上所述，上诉人认为，原审法院认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。        山西千渡房地产开发有限公司辩称，一、原审法院所认定的事实清楚，千渡房地产公司不应向上诉人承担逾期交房的违约责任。首先，根据相关法律法规规定，千渡房地产公司作为出卖人，向购房人交付商品房应当经商品房所在的建设工程竣工验收合格，验收合格标准以该建设工程经设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收即可。千渡房地产公司一审已经提交的《竣工验收证明书》，足以证明案涉房屋于2019年10月30日验收合格。同时，千渡房地产公司向上诉人交房时提交了《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，因此，千渡房地产公司向上诉人交付的房屋符合我国法律规定的条件，在上诉人未提交证据证明涉案房屋不符合合同约定和法律规定的标准，或存在危及人身、财产安全的情况下，上诉人的上诉理由没有事实及法律依据。上诉人要求千渡房地产公司提供质量等级证书等相应证件，属于行政管理部门的职权范围，不是人民法院的受理范围。其次，双方签订的《商品房买卖合同》约定，交付条件即商品房经验收合格（非综合验收合格，验收合格与综合验收合格有明显的区别），千渡房地产公司向上诉人交房条件符合合同约定。最后，在合同履行期间，政府多次下发公告及通知，要求千渡房地产公司停止施工，该政府行为是不可预见、不能避免并不能克服的客观情况，符合不可抗力的全部要素，且系非因出卖人所能控制的因素。根据相关法律规定，千渡房地产公司可根据实际停工情况延期交房260余天，事实上，只逾期几十天，无需承担违约责任，且千渡房地产公司在出现这些情况后也向上诉人履行了通知的义务，上诉人并未提出任何异议。因此，无论根据合同约定还是法律规定，千渡房地产公司均不应承担逾期交房违约责任。二、一审法院适用法律正确。上诉人上诉状中提及的相关法律规定，是房地产企业的行政管理规定，不是人民法院裁判本案所适用的法律规定，因此，上诉人的上诉请求没有法律依据。综上，上诉人的上诉请求无事实及法律依据，应驳回上诉人提起的全部上诉请求。        郝某向一审法院起诉请求：1．判令被告向原告支付延期交房违约金3137元；2．诉讼费用由被告承担。        一审法院认定事实：2017年12月30日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买由被告开发的位于太原市××街千渡·东山睛1幢16幢19层1904号房屋，建筑面积108.75平方米，房屋总价为488674元，以银行按揭方式支付（于2017年11月9日前支付首付款158674元，银行贷款33万元）；被告应当在2019年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并符合合同约定，交付原告使用；被告逾期交房不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.3的违约金，合同继续履行；被告逾期交房超过90日后，原告有权解除合同或要求继续履行合同，合同继续履行的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.3的违约金。2017年11月9日原告向被告交纳上述房屋首付款158674元，剩余33万元房款已办理银行按揭贷款，现房屋贷款未还清。被告通知原告于2019年11月1日收房，原告于2020年4月3日接收上述房屋。另查明，2017年10月13日太原市住房和城乡建设委员会安全管理处下发《关于十九大召开期间确保空气质量的通知》、2017年10月18日太原市住房和城乡建设委员会下发《太原市2017-2018年秋冬大气污染综合治理攻坚行动建设工程开工审批的通知》、2017年11月1日山西省大气污染防治工作领导办公室下发《应对重污染天气调度令》、2017年至2020年1月期间太原市改善省城环境质量领导小组办公室多次下发《关于发布太原市重污染天气红色、橙色预警的通告》等文件，根据上述文件精神，导致被告迟延交付房屋，被告因此自2017年10月15日至2020年1月31日大约共停工263天。庭审中，被告提供有涉案房屋所在大楼的《竣工验收证明书》，其上载明：该楼地基与基础分部、主体结构分部、建筑装饰装修分部、屋面分部、建筑给排水及采暖分部、通风与空调分部、建筑电气分部、智能建筑分部、建筑节能分部、电梯分部工程，施工质量合格，符合设计要求，经建设单位、监理单位、设计单位、勘察单位和施工单位于2019年11月30日验收合格。此外，被告提供有2019年8月29日其向原告寄送的延期交房通知书以证明其向原告履行了因政府因素延期交房的通以上事实有《商品房买卖合同》、首付款收款收据、《千渡·东山睛房屋质量保证书》、《关于十九大召开期间确保空气质量的通知》、《太原市2017-2018年秋冬大气污染综合治理攻坚行动建设工程开工审批的通知》、《应对重污染天气调度令》、《关于发布太原市重污染天气红色、橙色预警的通告》、《竣工验收证明书》、延期交房通知书以及庭审笔录等证据在卷佐证。        一审法院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。关于违约金，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应当在2019年8月31日前将该商品房交付原告使用，在本案合同履行过程中，多个政府部门因重污染天气预警、空气环境质量严重恶化等原因发布公告、通知，多次要求全市范围内所有的建筑工地在一定期限内停止施工，对于政府公告、通知造成的工期延误非被告可控制、遇见、避免的情况，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的规定，结合本案的实际情况以及合同的约定，造成本案工程延误的原因系不可抗力，且被告已履行相应的通知义务，原告对此予以认可，故应当免除被告迟延交房的违约责任，被告据此理由主张无需支付违约金的抗辩，符合法律规定，本院予以采纳。故原告的诉求不能成立，应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告郝某的诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由原告郝某负担。        二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。        本院认为，本案争议焦点为千渡房地产公司是否应承担延期交房的违约责任。案涉《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。该合同第八条约定出卖人交付商品房的条件为经验收合格；另约定出卖人在下列情形下可据实延期：1．遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2．如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项；3．政府部门对验收及市政配套、安装之延误，经规划部门批准的规划变更或设计单位同意的设计变更等非因出卖人所能控制的因素。合同第九条约定除第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限交付商品房则需要承担逾期交房违约责任。首先，本案一审审理期间，千渡房地产公司已经举证证明涉案房屋经验收合格，符合双方合同约定的交付条件。其次，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外，本案合同履行期间，政府部门开展大气污染综合治理攻坚行动，向全市下发一系列要求社会建筑工程暂时停工的相关文件，千渡房地产公司受此影响停工，政府的污染防治行动是千渡房地产公司无法预见并不能避免和克服的，属于不可抗力因素，亦系非因其所能控制的因素，且在该情形造成工期延误后千渡房地产公司已依约向上诉人履行了通知义务。综上，上诉人主张千渡房地产公司承担逾期交房违约责任不符合案涉《商品房买卖合同》的约定，一审法院未予支持并无不当。        综上所述，郝某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：        驳回上诉，维持原判。        二审案件受理费50元，由郝某上诉人负担。        本判决为终审判决。        审判长    李清审判员    郝文晋审判员    李峻二〇二一年七月十六日书记员    陶一彪