湖南省双牌县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1123民初646号原告：奉小斌，女，1989年6月14日出生，瑶族，居民，住湖南省双牌县。委托诉讼代理人：杜金林，双牌县峦山法律服务所法律工作者。被告：唐起德，男，1973年8月1日出生，汉族，经商，住湖南省双牌县。被告：胡辉华，女，1975年12月19日出生，汉族，经商，住湖南省双牌县。原告奉小斌与被告唐起德、胡辉华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告奉小斌及其委托代理人杜金林、被告唐起德、胡辉华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。奉小斌向本院提出诉讼请求：1．请求判令二被告连带向原告返还多交购房款9万元人民币；2．请求判令二被告向原告补偿住房土地使用权少于70年差额补偿金6000元；3．请求判令二被告连带向原告返还多交的办证分摊费1万元；4．请求判令二被告连带向原告返还为被告代交税款20806.87元。上述四项共计人民币126806.87元；5．本案诉讼费由被告全部承担。事实与理由：2019年9月8日，原告与被告签订了一份《房屋买卖协议》，约定原告预购被告位于双牌县车站路117号三楼301号商住套房一套，建筑面积约95.03平方米，共计房价款18万元，因原告嫌房子面积少了点，不太满意，被告答复以后再调一套大点的，于是同意原告先暂时不交房款，2018年10月28日，被告先口头说给被告换一套约100平方米的套房，并要原告先行交款，原告当即向被告交了27万元购房款，第二天，即10月29日，原告又与被告补签一份《房屋买卖协议》，约定原告出资27万元购买被告位于双牌县车站路117号楼302号房屋一套，建筑面积约100平方米，协议签字后，被告出尔反尔，不经原告同意，以302房屋另卖他人为由，将原告的大房换小房，被告在收取原告27万元购房款后，不按协议约定，100平方米的302房改换成95.03平方米，房价18万元的301房过户到原告名下，而多收取原告9万元购房款，被告则迟迟不肯退还，此外，二被告违反国家税收征收法律规定，将自己法定缴纳的增值税、土地增值税、个人所得税、城建税、教育附加、地方教育附加、印花税、水利建设基金等共计20806.87元的税费交纳法定义务，以协议的方式约定由原告替其交纳，原告认为该约定违法，对原告不具有约束力，此外被告卖给原告的房屋土地使用权时间仅有50年，与法律规定的商住房土地使用权70年的标准，少了20年，被告应当对此承担赔偿责任，据此，原告特起诉至法院，请求依法支持原告的全部诉讼请求。被告唐起德、被告胡辉华共同向本院提交答辩状辩称：1．原告要求按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，返还超出正常误差3％的房屋价款折币为10244元，不符合法律的规定，原告与答辩人的买卖房屋不是以面积定价的，而以整套房屋定价的，答辩人与原告未在合同中约定每平方米的价格是多少，因此，原告要求返还没有事实依据及法律依据；2．关于产权使用的年限是多少，原告与被告在合同中已明确约定使用的年限，以办证为准，因为使用的年限不是当事人能够自行约定的；3．原告无权要求返还办总房产证的10000元费用，依原告与被告签订的房屋买卖协议，第五条规定的房屋办证费用，一、二款有明确规定，原告应当支付第一款规定的办证各种税费（以票据为准），第二款的办证费用全部由乙方支付，其中第一款约定的是办总证的费用，第二款约定的是办分证的费用；4．原告要求答辩人返还办理分证交纳的各项费用，于法无据，原告办理分户产权证的费用，依据协议约定本身就是原告自己交纳的；5．交付购房款的过程中，原告还写下办证的欠款费用和还款金额，且注明还款日期。综上所述，原告诉称的事实不清，证据不足，其理由不成立。据此，答辩人请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告唐起德当庭补充答辩意见为原告纯属诬告，被告并没有承诺给原告换大房。原告奉小斌为支持其诉讼请求向本院提交了如下证据：证据一、房屋买卖协议两份，拟证实原告签约购被告房价27万元，面积100平方米的302房；证据二、被告出具的收条4份，拟证实被告收取原告购房款27万元、办证费1万元；证据三、被告法定税收清单1份，拟证实应由被告交纳的法定交税费8项，共20806.87元均由原告替其交纳；证据四、原告替被告交税发票1份，拟证实原告替被告交税款20806.87元；证据五、原告应交税发票1份，拟证实原告购房该交税的仅15843.42元；证据六、不动产权证1份，拟证实原告不动产权证中住房面积权95.03平方米，且该证上还显示房号为301并非302；证据七、购房发票1份，拟证实原告购房花18万元，没有27万元；证据八、打房款记录1份，拟证实原告共向被告转购房款28万元。被告唐起德对原告奉小斌提供的证据质证认为：对证据一，302房的协议无异议，301房的那份协议是无效协议；对证据二，被告收到房款27万元和办证款1万元是事实；对证据三、四、五，其系原告办证时所交的税费，一切跟被告无关；对证据六，无异议，但被告在出售房屋时针对的是一套房，而不是针对平米数；对证据七，无异议，被告是收了27万元房款和1万办证费；对证据八，无异议。被告胡辉华对原告奉小斌提供的证据质证意见与被告唐起德的质证意见一致。被告唐起德、被告胡辉华为支持其答辩意见向本院提供了如下证据：证据一、房屋买卖协议1份，拟证实双方签订了购房协议，应按协议履行义务；证据二、欠条3份，收条1份，拟证实证总证原告是认可办证需要给付的费用的。原告奉小斌对二被告提供的证据质证认为：对证据一，三性均无异议，该协议第二条明确了乙方所购的房屋是302房，而实际被告卖给原告的房屋在不动产证上体现的是301房，房屋面积由100平米变更为了95平米，即更体现了原告诉请所述的大房换小房的实际情况；对证据二，三性均无异议，但是这些所有款项原告均已给付了，不存在欠款，且该份证据不能证明原告认可这些钱是给付办证的钱，这些全是给付的房款以及分摊1万总证税费，不能达到被告的证明目的。对原告奉小斌提供的证据，本院认证如下：对原告提供的证据一《房屋买卖协议》，该协议共有两份，落款时间分别为2018年9月8日和2018年10月29日，两份协议除了第二条房屋位置、面积、价款条款中的“建筑面积、房价款、房屋编号”和第三条付款方式条款中的“交足房款百分比”存在差异外，其他内容均一致，二被告对2018年10月29日房屋编号为302的《房屋买卖协议》无异议，本院依法予以确认。对2018年9月8日签订的房屋编号为301号的协议，二被告主张其为无效协议，系为办理产权证件时少缴税费而签订的协议，原告主张该份协议合法有效，但原告在庭审中对该协议的签订过程和具体细节陈述矛盾且多有疑点，具体如下：1、原告主张房屋系依照面积出售，但签订合同时未对房屋进行测量，房屋面积却完全依照被告提供的数据填写；2、按面积出售的房屋，单价却记忆不清，且合同所约定的房屋总价180000元与原告实际办理产权证件时的发票载明的房屋总价183542元不一致；3、对房屋交易的协议，仅用手机拍照，却未留存原件；4、两份协议的签订时间相差不到3个月，房屋面积相差不到5平方米，总价格相差90000元，案涉房屋的升值幅度不符合房地产市场的一般规律，而原告未提供证据证实该种升值幅度的合理性；5、经本院核实，原告所购买的房屋与该栋楼房的其他房屋面积一致，均是按套出售，且在办理不动产权证件时均存在补签合同规避税费的情况，综上，本院认为原告庭审中有关该协议陈述不属实，对该份房屋编号为301的合同不予采信；对原告提供的其他证据，其证明目的均系对《房屋买卖协议》的履行情况，且二被告对其真实性均未提出异议，本院依法予以确认。对二被告提供的证据，本院认为，其所提供的《房屋买卖协议》和收条、领条，如实反映了原、被告之间房产交易的真实情况，且原告未提出实质性异议，本院依法予以采信。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月29日，原告奉小斌与被告唐起德、胡辉华签订一份《房屋买卖协议》，协议约定二被告将位于双牌县车站路117号三楼302号商住套房一套，建筑面积约100平方米，共计房价款270000元出售给原告，房款支付方式为，签订协议时支付总价款97%的购房款，房屋办证所需的各种税费及交房产管理部门的房屋维修基金由原告奉小斌负责，如需办理房屋不动产证，甲方提供资料，乙方自行办理并负责费用等其他内容。2018年10月29日，原告奉小斌通过湖南省农村商业银行以转账方式向二被告份两次支付购房款100000元和50000元；同日，原告奉小斌通过中国工商银行永州双牌支行以转账方式向二被告支付购房款49900元；2019年1月28日，原告奉小斌向二被告支付购房款50000元，2019年3月18日，原告奉小斌向二被告支付购房款10000元，2020年10月22日，原告奉小斌向二被告支付购房尾款及办证各种税款20000元。为规避税费，在办理相关产权证件时，原、被告补签了一份《房屋买卖协议》，该合同中的房屋总价为180000元，建筑面积为95.03平方米，房屋编号为301号，并将合同签订时间倒签为2018年9月8日。案涉房屋已于2020年10月26日办理好不动产权登记，证件号为湘（2020）双牌县不动产权第0001694号，房屋建筑面积为95.03平方米，编号为301房。房产登记过户完毕后，原告以被告擅自更换给出售给原告的房屋，多收取原告购房款，且违法将应由被告承担的税费通过协议方式转嫁给原告，房屋土地使用权时间与法律规定不符为由，起诉至本院。另查明，原告奉小斌曾于2021年5月26日以房屋买卖合同纠纷为由向本院起诉二被告，该案案号为（2021）湘1123民初565号，该案因原告未及时交纳诉讼费用而按撤诉处理结案，在该案起诉时，原告奉小斌提供的《房屋买卖协议》落款时间为2018年10月29日，房屋编号为302，价格为270000元。本院认为，本案的争议焦点为：1．原、被告签订的两份《房屋买卖协议》哪一份是双方真实意思的体现；2．被告要求原告承担分摊的办总证费1万元是否应返还给原告；3．原告缴纳的税款中有被告名字的税费金额是否应当由二被告返还；4．原、被告交易的房屋土地使用权少于70年，二被告是否应向原告进行补偿。对争议焦点1，本院认为，本案中双方当事人共签订了两份合同，对其中房屋编号为301的合同，被告主张其系为规避税费而签订的虚假合同，应属无效，原告主张该份合同系双方当事人的真实意思表示，结合本院核实的情况可知，原告对房屋编号为301的合同有关陈述不实，该合同系双方当事人为掩盖真实目的、规避法定纳税义务所签，意思表示不真实，也并未遵照其实际履行，不能成为双方当事人之间合法的权利义务来源，本院不予采信，双方当事人应依照2018年10月29日签订的合同如实履行各自的权利义务。对争议焦点2，本院认为，双方当事人2018年10月29日签订的《房屋买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，双方当事人理应受其约束，该协议第五条房屋办证费用第二款明确约定，如购房户愿意办理房屋不动产证的，甲方提供一切资料，乙方自行办理，费用由乙方自己负责。案涉交易房屋能够办理不动产权证的前提是该宗土地上的房屋已经办理好房屋总证，被告要求原告分摊其办理房屋不动产权总证所开支的各项费用，双方没有特别约定，且不符合通常的房屋买卖交易习惯，故二被告理应返还原告所支付的办理总证费用10000元；对争议焦点3，本院认为，根据相关法律规定，上述税费的征收对象为二被告，但并无法律规定禁止当事人通过意思自治约定由他人代为缴纳，原告奉小斌主张该约定违法，并未提供相关证据和法律依据，对其该项诉讼请求，本院不予支持。对争议焦点4，原、被告交易的房屋土地使用权少于70年，二被告是否应向原告进行补偿，本院认为，原告所诉的房屋土地使用权年限其实是指建设用地使用权期限。根据《中华人民共和国民法典》第三百五十九条的规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。建设用地使用权获批后，实际施工至建筑物完工即验收需要经过一定期间，原告要求被告办理70年的建设用地使用权期限的不动产权证，属于客观不能，被告只能按照法律和行政法规的规定协助原告办理相应期限的不动产权证，且双方签订的《房屋买卖协议》第一条明确约定“土地使用年限以办证为准。”据此，对于原告要求被告办理使用期为70年的不动产权证，本院不予以支持。原告要求补偿损失6000元的诉讼请求，因建设用地使用权提前到期而需要续期给原告造成的损失尚未发生，是否有损失以及损失数额也无法确定，故对该项诉讼请求，本院不予以支持。综上，对原告要求二被告返还办理总证费用10000元的诉讼请求，本院予以支持，对原告的其他诉讼请求本院不予支持，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第四百六十六条、第五百零九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下：一、被告唐起德、胡辉华于本判决生效之日起10日内返还原告奉小斌办理总证费用10000元；二、驳回原告奉小斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2836元，减半收取1418元，由原告奉小斌负担1306元，由被告唐起德、胡辉华负担112元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员 邓江跃二〇二一年七月三十日法官助理 张成杰书 记 员 周 莹附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第四百六十六条当事人对合同条款的理解有争议的，应当依据本法第一百四十二条第一款的规定，确定争议条款的含义。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的相关条款、性质、目的以及诚信原则等予以解释。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。