甘肃省山丹县人民法院民 事 判 决 书(2021)甘0725民初321号原告：金某。被告：甘肃新城房地产开发有限公司山丹分公司。委托诉讼代理人：李某，甘肃焉支律师事务所律师。原告金某诉被告甘肃新城房地产开发有限公司山丹分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金某，被告甘肃新城房地产开发有限公司山丹分公司的委托诉讼代理人李某到均庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金某向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告退还原告房屋意向金及利息，共计人民币壹拾叁万贰仟壹佰柒拾柒（132177元），本金壹拾万元整（100000元），利息叁万贰仟壹佰柒拾柒（32177元），计息时间2015年5月至2020年10月；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年1月19日，原告转给被告房屋意向金100000元，被告承诺2015年5月开盘并成功启动山丹金街项目（商铺入住开业率达到金街总商铺的80%），由原告认购被告开发的金街一楼商铺。如不能如期成功启动金街商业，被告退还意向金。2015年5月，被告未能成功启动金街商业，原告要求被告退还意向金，但被告总以资金紧张为由推诿至今，故提出上述诉讼请求。被告甘肃新城房地产开发有限公司山丹分公司辩称：1.原告诉称的事实均不属实，被告的总公司甘肃新城房地产开发有限公司于2014年8月20日与案外人甘肃中创地产顾问有限公司和兰州锦盛嘉源商贸有限责任公司签订包销协议书一份，协议约定由上述二公司对被告总公司开发的山丹金街项目进行销售，原告所购买的房屋是二包销公司在包销期间向原告出售的，原告所交纳的房款也是由二包销公司收取的，应该由包销公司向原告退还，原告诉称的交纳意向金的经过以及后续索要的过程均是不存在的，被告没有向原告许诺过任何的条件或者退还意向金的事实；2.本案基础法律关系应当为商品房买卖合同纠纷，并非立案的房屋买卖合同纠纷；3.原告诉求由被告返还意向金及利息应当举证证明，被告收取其意向金的事实以及因被告违约应当向其退还的事实；4.在程序上，被告认为根据商品房买卖合同司法解释第十八条的规定，因为案涉购房款的收取以及出卖涉及上述二包销公司，人民法院应当通知二包销人参加诉讼，查明本案的基本事实，进而确定退还原告购房款的责任主体。原告为证明自己的主张，向本院提供了以下证据：1.收款收据一份，载明山丹金街一层XX号商铺，金额100000元，证明原告给被告交纳意向金100000元的事实。对原告所举证据，被告的质证意见为：对原告提交证据的真实性、合法性无异议，对其待证事实的关联性有异议，该收据载明原告所交纳的100000元应该属于山丹金街XX号商铺的购房款，并不是原告所证明的意向金，该收据还可以证明原告与被告之间形成了商品房买卖合同关系，原告应该交纳剩余的购房款。需要说明的是原告交纳100000元的购房款的时间正好是被告总公司将案涉房屋交由二包销公司进行包销期间交纳的，因被告的总公司与包销公司商定，双方成立共管账户，共管账户由包销公司管理，后来被告与二包销公司解除协议，进行清算的时候不包括原告所交纳的款项。被告为证明自己的主张，向本院提交：张掖市中级人民法院2019年10月9日作出的（2018）甘07民终158号民事判决书一份，甘肃省高级人民法院于2020年5月6日作出的（2020）甘民终24号民事判决书一份，拟证明被告与二包销公司于2014年8月20日形成包销关系的事实，原告交纳100000元房款的时间在包销期间，被告与包销公司结算的销售面积里面不包括原告所购买的XX号商铺，原告交纳的100000元购房款一直被二包销公司实际占有的事实。原告对被告所举证据，经质证，原告的意见为:对被告提交的证据看不懂，不发表意见。对于原、被告提交的证据，经审查，与本案拟认定的案件事实关联程度高，具有较强证明力，本院确认上述证据作为定案依据予以认定并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告甘肃新城房地产开发有限公司山丹分公司系案外人甘肃新城房地产开发有限公司为开发山丹县绿城山水小区及山丹县“金街”商业步行街设立的分公司。2015年1月19日，原告实地察看了被告开发修建的商业步行街商铺后，经与被告协商，拟购买“金街”一层的XX号商铺，并向被告交纳100000元，由被告出具了收款收据，该收款收据载明：交款部门为“金某”，摘要“山丹·金街一层XX号商铺”。后原、被告再未对购买商铺事宜进行协商，原告于2020年8月31日与案外人赵某、马某向本院提起诉讼。案经审理，被告抗辩原告与案外人赵某、马某并非必要共同诉讼的原告，并表示不同意共同诉讼合并审理，本院于2020年9月25日作出了（2020）甘0725民初2061号民事裁定书，依法驳回了原告及案外人赵某、马某的起诉。原告于2021年1月22日再次向本院起诉，并提出上述诉讼请求。另查明，2015年1月19日，原、被口头协商购买商铺时，被告尚未取得涉案商铺预售许可证，后于2015年7月17日取得商品房预售许可证。本院认为，本案的焦点是原、被告之间是否形成了房屋买卖合同关系，买卖合同是否成立，被告所交纳的款项是意向金还是购房款，被告应否返还意向金并承担利息。针对争议的焦点问题，原告虽认可与被告形成了房屋买卖关系，但认为仅与被告有购买商铺的意向，双方并未签订书面合同，合同并未成立，被告应返还意向金并承担利息。而被告则抗辩，所收取的款项系原告交纳的购房款，证明与原告的房屋买卖合同已成立并生效，原告订购的商铺一直为其保留，并未出售于他人，可向原告交付其订购的商铺，故不同意返还。本案法律事实虽然发生在民法典施行前，但引起的纠纷则在民法典施行后，应适用民法典的规定。根据《中华人民共和国民法典》第四百九十五条“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。”的规定，由于原告预购买被告商铺，与被告口头协商并交纳意向金，约定在将来一定期限内订立房屋买卖合同的行为具有合意性、约束性、确定性、期限性，原、被告虽未签订意向书，但其行为符合合同成立的四个有效条件，即主体适格、内容合法、意思表示真实、形式合法，故原、被告之间形成了购买商铺的预约合同关系，原告所交纳的款项应认定为购买商铺的意向金。预约合同为独立的合同，预约的目的在于一定期限内订立本约，履行预约合同的结果是订立本约合同，故原、被告双方均负有订立本约合同的权利义务。现原、被告均主张对方违约，但未能举证证明。根据庭审查明认定的事实，原告在向被告交纳意向金时，被告尚未取得涉案商铺的预售许可证，被告在取得商品房预售许可后，应积极履行订立本约的义务。原告在预约合同成立后，亦负有要求被告订立本约的义务。因原、被告怠于履行订立本约的义务，违反了合同义务，均构成违约，应当各自承担相应的责任。预约合同的标的是订立本约合同行为，目的仅对将来缔结本约为意思表示，而非为交付标的物实现交易，该行为不能强制，被告要求继续履行合同交付商铺的强制缔约行为，有违合同意思自治原则，故对被告的抗辩理由不予采纳。原告虽未明确提出解除预约合同的诉讼请求，但双方确实存在预约合同关系，原告要求被告返还预约金并承担利息的请求直接表明了有解除预约合同的意思表示，且原告认为被告未在2015年5月底成功开盘，致使合同目的不能实现，合同已自行解除，根据上述法律规定，应依法解除原、被告之间形成的预约合同关系，并对原告要求被告返还意向金的请求予以支持，对原告要求被告承担利息的请求，因双方均存在违约，故不予支持。对被告抗辩的其将房屋协议承包给包销公司销售，原告所交钱款都由包销公司收取，法院应追加包销公司为本案被告参加诉讼的理由，在原、被告经磋商达成购房意向后，被告仅向原告出具了一张《收款收据》，仅载明了原告拟要购买的商铺编号，双方再未签订其他协议，尤其对商铺的面积、单价、商铺交付条件及日期、办理产权登记事宜、违约责任等重要条件均未约定，故该收款收据尚不具备商品房买卖合同的基本特征，原告并非与包销公司形成购房意向，而被告当时尚未取得商品房预售许可，故对被告认为其与原告已经形成商品房买卖合同关系的理由不能成立，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第七条、第四百六十九条、第四百九十五条、第五百零二条第一款、第五百零九条、五百七十九条、第五百九十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》（法释［2020］20号）第九十条规定，判决如下：一、原告金某与被告甘肃新城房地产开发有限公司山丹分公司之间形成的预约合同于判决之日解除；二、被告甘肃新城房地产开发有限公司山丹分公司于判决生效后十五日内返还原告金某购房意向金100000元；三、驳回原告金某的其他诉讼请求。案件受理费2944元，由原告金某负担716.7元（已预交），被告甘肃新城房地产开发有限公司山丹分公司负担2227.3元，限于判决书生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审 判 长  吴 彪审 判 员  邵会琴人民陪审员  肖永春二〇二一年七月二十八日书 记 员  温永昕【附本案所适用法律条文】《中华人民共和国民法典》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第四百六十九条当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式。以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式。第四百九十五条当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。第五百零二条第一款依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。第五百九十二条第一款当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。申请执行事项告知《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。