青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2021）青0102民初2311号原告：徐忠华（身份证号：XXX），女，1965年2月7日出生，汉族，现住西宁市城东区。被告：达力杰（身份证号：XXX），女，1998年10月25日出生，藏族，住西宁市城北区。委托诉讼代理人：王瑶，青海延辉律师事务所律师。被告：青海尊源房地产营销策划有限公司（统一社会信用代码：91632900MA75A2Q504），住所：青海省西宁市东川工业园区八一东路在水一方200-64号。法定代表人：赵天骐，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：安学成，青海松海（玉树）律师事务所律师。被告：赵彦超（身份证号：XXX），男，1992年7月18日出生，藏族，住青海省海晏县。原告徐忠华与被告达力杰、青海尊源房地产营销策划有限公司（以下简称尊源公司）、赵彦超合同纠纷一案，本院于2021年4月25日立案后，依法适用简易程序。于2021年6月8日公开开庭进行了审理，原告徐忠华、被告达力杰及其委托诉讼代理人王瑶、被告尊源公司法定代表人赵天骐及其委托诉讼代理人安学成到庭参加诉讼，被告赵彦超经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐忠华向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告达力杰、尊源公司签订的《青海省二手房买卖合同》、原告和达力杰签订的《不动产买卖合同》以及原告和被告达力杰、赵彦超签订的《代办协议》，被告达力杰已付20000元定金归原告所有（被告尊源公司协助支付）；2.判令被告达力杰协助原告办理坐落于西宁市城东区房屋的不动产权变更登记为原告名下的手续并承担相应的过户费用；3.判令被告达力杰向原告支付违约金71000元；4.判令被告达力杰向原告支付房屋过户费用12080元（不动产登记费80元、补缴土地价款4000元、个人所得税8000元）；5.判令被告尊源公司返还原告中介费8000元并支付利息（利息计算期间自2020年12月21日起开始计算，计算至该被告实际返还中介费之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；6.判令被告赵彦超按照《代办协议》的约定向原告支付违约金8700元（每日300元，自2021年3月29日起计算至2021年4月7日止）（29天×300元＝8700元）；7.判令三被告承担本案的财产保全费用及诉讼费合计10915元。事实与理由：2020年12月6日，原告与被告达力杰通过被告尊源公司，签订了《青海省二手房买卖合同》，约定被告达力杰购买原告位于西宁市XXX室房屋，成交价格710000元，被告达力杰于2020年12月6日前支付定金20000元，由尊源公司代为保管，2020年12月20日前达力杰支付首付款150000元，余款560000元以银行按揭贷款方式支付，尊源公司协助双方办理贷款、过户、抵押等手续。合同签订后，2020年12月20日应尊源公司的通知，为配合达力杰办理贷款，原告与达力杰签订了《不动产买卖合同》并将涉案房屋过户。后由于达力杰申请贷款被拒，2021年3月29日，原告与达力杰、赵彦超签订《代办协议》，约定由赵彦超负责重新办理银行贷款，如贷款未能审核通过，赵彦超按日向原告支付违约金300元。但至今，原告未能取得剩余房款，现为维护原告合法权益，故诉至法院请求判如所请。被告达力杰辩称，1.同意解除双方之间的房屋买卖法律关系，并同意配合原告进行过户；2.违约金填平原则兼顾惩罚性原则，现原告以房屋总价的10%计算违约金，违约金过分高于实际造成的损失，应以预付款为基数进行计算，原告不能同时主张适用定金和违约金；3.合同已明确约定“待批款通过或者拿到贷款审批单后过户”，但尊源公司却要求先行过户，现贷款无法取得，由此导致两次过户产生的所有税费应由尊源公司承担；4.根据代办协议，过户产生的税费及违约金应由赵彦超承担；5.不动产登记费80元由达力杰支付，原告不应再主张；6.补缴土地价款4000元系原告欠缴的土地价款，与此次房屋买卖无关，该项诉讼请求不应支持；7.本案诉讼费、保全费、保函费应由尊源公司、赵彦超依据其各自的过错承担。被告尊源公司辩称，20000元定金已经给付达力杰，双方约定的首付款中包括定金总共是150000元。原告、达力杰、赵彦超私下签订协议，与尊源公司无关，尊源公司已经履行了自己的权利义务，原告要求返还中介服务费无事实依据及法律依据。本案的诉讼费、保全费、保函费向尊源公司主张无事实及法律依据。被告赵彦超未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。原告徐忠华为支持其主张，向本院提交了如下证据：一、房屋拆迁安置补偿协议书、不动产权证书，欲证明原告因拆迁安置取得涉案房屋所有权的事实。经被告达力杰、尊源公司质证，对证据一的真实性及证明方向均不持异议。本院对其证明效力予以确认。二、青海省二手房买卖合同，欲证明：1.原告于2020年12月6日通过尊源公司居间服务将涉案房屋以710000元的价格出售给被告达力杰的事实；2.合同约定了付款方式；3.被告应按时支付购房款的事实；4.被告尊源公司协助买卖双方办理贷款、过户、抵押等手续；5.如被告未按合同约定支付价款，原告有权解除合同，并被告达力杰应承担房屋总价款10%的违约金。经被告达力杰、尊源公司质证，对证据二的真实性不持异议，对部分证明方向持有异议。本院对该证据的真实性予以确认。三、交易明细，欲证明被告达力杰向原告支付首付款150000元的事实。经被告达力杰质证，对证据三的真实性及证明方向均不持异议。被告尊源公司认为与其无关，不发表意见。本院对该证据的真实性及证明方向予以确认。四、收据，欲证明被告尊源公司收取原告8000元中介费的事实。经被告达力杰质证，认为与其无关，不发表质证意见。经被告尊源公司质证，对证据四的真实性及证明方向均不持异议。本院对该证据的真实性及证明方向予以确认。五、不动产买卖合同、不动产权证书、税收完税证明、收据，欲证明：1.原告出于对中介公司及买方的信任，全面履行了过户等合同义务；2.涉案房屋因过户需要交纳个税8000元、补交土地价款4000元，由原告支付。经被告达力杰质证，对不动产买卖合同、不动产权证书、税收完税证明的真实性不持异议，认为收据与其无关，不发表意见。经被告尊源公司质证，对真实性均不持异议，但认为责任不应由尊源公司承担。本院对该组证据的真实性予以确认。六、代办协议、保管凭证，欲证明：1.涉案房屋办理过户后，因被告达力杰贷款未获批准，经与尊源公司协调，原告无奈与被告达力杰、赵彦超签订《代办协议》，协议约定由赵彦超负责重新办理贷款，申请贷款的最终期限为2021年4月7日；2.两次过户的税费应由被告达力杰支付，达力杰承担后可向赵彦超追偿；3.被告赵彦超应按日向原告支付违约金；4.保管凭证证明涉案不动产证书由尊源公司保管的事实。经被告达力杰质证，对证据六的真实性均不持异议，认为系三方真实意思表示。经被告尊源公司质证，对该组证据的真实性不持异议，对证明方向持有异议，代办协议并未有尊源公司盖章确认，与尊源公司无关。本院对该组证据的真实性予以确认。七、买房意向书、中介费收款收据、定金收款收据，欲证明：1.原告出售涉案房屋的目的是为了换购位于广东省清远市的房屋；2.原告向清远市万策公司支付定金10000元、中介费6500元、按揭代办费4000元，并与陈军委签订《房屋买卖合约》并支付定金50000元的事实，被告的行为给原告造成了损失。经被告达力杰、尊源公司质证，认为该组证据与本案无关。本院对上述二被告的质证意见予以采信，该组证据与本案不具关联性，本院不予审查。八、录音，欲证明：1.原告始终认为赵彦超是尊源公司工作人员，原告始终要求尊源公司协助办理贷款；2.达力杰不具备贷款资格导致贷款未能批准。经被告达力杰质证，对该组证据的真实性及证明方向均不持异议。经被告尊源公司质证，对该组证据的真实性不持异议，但认为赵彦超并非尊源公司员工，尊源公司一致在积极履行其义务。九、微信聊天记录、飞机行程单、火车票，欲证明为办理贷款原告产生的损失。经被告达力杰、尊源公司质证，认为该组证据与本案无关。本院对上述二被告的质证意见予以采信，该组证据与本案不具关联性，本院不予审查。十、裁定书、保单、保全费票据、发票，欲证明在本次诉讼中所产生的各项费用。经被告达力杰质证，对该组证据的真实性不持异议，但认为应由尊源公司、赵彦超根据其过错承担。经被告尊源公司质证，对真实性不持异议，但认为与尊源公司无关。本院对该组证据的真实性予以确认。被告达力杰为支持其主张，向本院提交了如下证据：一、二手房买卖合同，欲证明：1.中介公司在没有完成贷款审批的情况下欺骗买卖双方进行过户，由此产生的费用应由尊源公司承担；2.中介公司向达力杰隐瞒了其无法取得贷款的事实导致达力杰对原告违约。二、代办协议，欲证明该协议系三方真实意思表示，是对二手房买卖合同的补充和变更。三、保管凭证，欲证明赵彦超系尊源公司介绍，贷款办理也是在尊源公司的主导下进行。四、微信记录，欲证明2021年3月23日尊源公司法定代表人告知达力杰贷款已经审批，等待放款，欺骗了达力杰，赵彦超与赵天骐贷款事宜一直在进行沟通。五、录音，欲证明赵彦超是由尊源公司介绍。六、票据，欲证明80元的不动产登记费由达力杰缴纳。七、欠条，欲证明在尊源公司的主持下，达力杰、赵彦超达成了协议，赵彦超出具了欠条，承诺承担30000元违约金。八、交易明细，欲证明150000元首付款的给付情况。经原告徐忠华质证，对上述证据一、二、三、五、六、八的真实性不持异议。证据四、七与其无关，不发表意见。经被告尊源公司质证，对证据一至证据五的真实性不持异议，对证明方向持有异议，贷款并非由尊源公司办理，系赵彦超个人行为，赵彦超也不是尊源公司介绍。证据六至证据八与尊源公司无关，不发表意见。本院对上述证据的真实性予以确认。被告尊源公司为支持其主张，向本院提交了代办协议，欲证明原告与达力杰、赵彦超三方私自签订代办协议，由赵彦超帮助达力杰办理贷款，办理过户是原告对自己产权的私自处分，与尊源公司无关，尊源公司只是在中间进行调解。经原告徐忠华、被告达力杰质证，对代办协议的真实性不持异议，但均认为尊源公司自始至终都有参与。被告尊源公司提交的代办协议，与原告徐忠华、被告达力杰提交的一致，本院对其真实性予以确认。被告赵彦超未应诉，亦未提交任何证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年12月6日，原告徐忠华（甲方）与被告达力杰（乙方）、尊源公司（丙方）签订《青海省二手房买卖合同》，约定甲方将其名下位于西宁市城东区XXX房屋出售给乙方，成交价格为710000元；乙方于2020年12月6日前向甲方交付定金20000元，为规避风险定金由丙方保管，所有手续完成后可退款；乙方于2020年12月20日前将首付款150000元给付甲方或进行不动产局资金监管，待批款通过或者拿到贷款审批单后过户，余款560000元乙方办理完抵押贷款后给付甲方；于2020年12月20日前甲方、乙方分别给付丙方居间服务佣金10650元；甲、乙双方各自承担买卖过户所涉税、费；本合同签订时甲方故意隐瞒该房屋已出卖给第三人或已抵押的事实，或者本合同签订后甲方又将该房屋出卖或抵押给第三人，导致本合同目的不能实现的，支付房屋总价10%违约金；乙方谎报贷款资质合格、流水充足、征信无不良记录、无逾期，如有上述问题视为违约，乙方承担房屋总价10%违约金。2020年12月20日，达力杰向徐忠华转账给付150000元。同日，徐忠华与达力杰签订《不动产买卖合同》，约定徐忠华将其位于西宁市城东区XXX房屋出售给达力杰，成交价格为800000元；达力杰于2020年12月20日前支付首期房款240000元，余款560000元向建设银行贷款后支付。2021年1月19日，徐忠华配合达力杰将涉案房屋登记于达力杰名下，并徐忠华交纳个人所得税8000元。2021年1月22日，徐忠华交纳补缴土地价款4000元，达力杰交纳不动产登记费80元。2021年3月29日，徐忠华、达力杰、赵彦超签订《代办协议》，约定就达力杰购买位于西宁市城东区XXX房屋出售给乙方，成交价格为710000元房屋贷款一事，由赵彦超负责重新办理银行贷款，最晚于2021年4月7日下午17时30分前将银行贷款审批通知书办理完毕；如未能在规定期限内将贷款审核通过，则由达力杰、赵彦超共同负责将房屋过户回原房主名下，其中两次交易期间双方产生的所有费用（个税、增值税、契税、土地出让金等其他税费）由赵彦超支付，如赵彦超未如约付款，则由达力杰垫付，过户时间为2021年4月7日，如未能成功办理贷款审核一事，则原房屋买卖三方合同产生的达力杰需要支付的违约金由赵彦超承担，如赵彦超未如约付款，则由达力杰垫付；自2021年3月29日至2021年4月7日由赵彦超按日向徐忠华支付违约金300元，于2021年4月8日当日结清；2021年3月29日至2021年4月7日该房产不动产权证书由尊源公司代为保管，尊源公司出具凭证，如其中一方因办理按揭等其他事项需提交原件，则需通知徐忠华、达力杰，取得书面同意后，尊源公司方可移交原件。同日，尊源公司出具保管凭证。后由于达力杰未能成功办理按揭贷款，无法支付余款导致本案诉讼。本院认为，徐忠华、达力杰、尊源公司签订的《青海省二手房买卖合同》系各方当事人真实意思表示，合法有效，各方当事人应按照约定履行权利义务。该合同涉及房屋买卖合同及居间合同两种法律关系，均系同一事实引起，为避免当事人诉累，本院一并处理。本案中，徐忠华与达力杰签订的《不动产买卖合同》与《青海省二手房买卖合同》系同一标的，现达力杰无力支付剩余房款，同意解除其与徐忠华之间的买卖法律关系，而《不动产买卖合同》及《代办协议》亦是为了完成涉案房屋交易所产生，故本院对原告要求解除《青海省二手房买卖合同》、《不动产买卖合同》及《代办协议》的诉讼请求予以支持，并被告达力杰同意协助原告办理涉案房屋的过户手续，另《代办协议》约定由达力杰、赵彦超共同负责将房屋过户回原房主，故被告达力杰、赵彦超应共同协助原告办理涉案房屋过户手续。现本案主要争议系由于合同不能继续履行所产生的各项费用及违约责任如何承担，本案中，原告徐忠华与被告达力杰经尊源公司居间服务就涉案房屋达成买卖合同，现由于被告达力杰未能办理银行贷款，无法支付剩余房款，导致该合同无法继续履行，被告达力杰应向原告承担违约责任，现原告主张的定金20000元与违约金71000元，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十八条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择使用违约金或者定金条款”的规定，庭审时原告明确主张违约金，本院对定金不再处理，现被告达力杰认为该违约金过高，原告提交的其与他人签订的买房意向书、中介费收款收据、定金收款收据与本案不存在必要联系，无法证明原告实际损失，故本院酌情按照被告达力杰已付房款即150000元的20%计算违约金为30000元，根据徐忠华、达力杰、赵彦超所签订《代办协议》“……原房屋买卖三方合同产生的乙方需要支付的违约金由丙方承担，如丙方未如约付款，则由乙方垫付”的约定，三人对达力杰所应承担的违约责任达成了债务转移，由赵彦超承担，故被告赵彦超应当给付原告徐忠华违约金30000元。而“如丙方未如约付款，则由乙方垫付”的表述无法推断出系在赵彦超不能给付的情况下由达力杰承担给付责任，故被告达力杰对上述违约金应承担连带责任。尊源公司并未与徐忠华、达力杰签订贷款代办协议，对达力杰贷款未能办理所导致的违约不应承担责任。关于本案房屋过户所产生的各项费用，庭审中，各方确认不动产登记费80元由达力杰支付，原告对此不应再主张。关于2021年1月19日过户所产生的个人所得税8000元及2021年1月22日产生的土地补缴款4000元，根据《代办协议》“……两次交易期间双方产生的所有费用（个税、增值税、契税、土地出让金等其他税费）由丙方支付，如丙方未如约付款，则由乙方垫付”的约定，涉案房屋过户至达力杰名下已经产生的费用及涉案房屋从达力杰名下过户至徐忠华名下所产生的费用均应由赵彦超承担，达力杰承担连带责任。关于原告要求赵彦超按照《代办协议》约定给付违约金8700元的诉讼请求，被告赵彦超在明知达力杰银行贷款未能通过审批的情况下仍签订《代办协议》，应当按照约定承担违约责任，但原告关于违约金的计算天数有误，2021年3月29日至2021年4月7日共9天，每日300元应为2700元，故被告赵彦超应承担的违约金为2700元。关于原告要求尊源公司返还中介费8000元并支付利息的诉讼请求，在履约过程中，尊源公司作为专业从事房地产经纪的公司，应当知晓其行业风险，并在要求徐忠华、达力杰办理过户手续前尽到审慎义务，避免各方损失的扩大，因尊源公司业已履行其居间服务义务，故本院酌情由被告尊源公司返还原告部分中介费即6000元，原告同样应在交易过程中尽到审慎义务，故本院对其要求尊源公司支付利息的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第五百零九条、第五百五十一条、第五百八十五条、《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:一、解除原告徐忠华、被告达力杰、被告青海尊源房地产营销策划有限公司于2020年12月6日签订的《青海省二手房买卖合同》，解除原告徐忠华与被告达力杰于2020年12月20日签订的《不动产买卖合同》，解除原告徐忠华、被告达力杰、被告赵彦超于2021年3月29日签订的《代办协议》；二、被告达力杰、赵彦超于本判决生效之日起十日内协助原告徐忠华办理西宁市城东区南山东路124号18号楼2单元2091室房屋的过户手续，并由被告赵彦超承担此次房屋过户费用；三、被告赵彦超于本判决生效之日起十日内给付原告徐忠华《青海省二手房买卖合同》项下违约金30000元；四、被告赵彦超于本判决生效之日起十日内给付原告徐忠华《代办协议》项下违约金2700元；五、被告赵彦超于本判决生效之日起十日内给付原告徐忠华于2021年1月19日过户所产生的个人所得税8000元、土地补缴款4000元；六、被告达力杰对上述第二、第三、第五项判决承担连带给付责任；七、被告青海尊源房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告徐忠华中介费6000元；八、驳回原告徐忠华的其他诉讼请求。案件受理费11690元，减半收取计5845元，保全费4070元，由被告赵彦超承担4500元，由被告达力杰承担4500元，由被告青海尊源房地产营销策划有限公司承担915元，各被告承担部分与上述款项一并给付原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 马晓宇二〇二一年七月八日法官助理 刘连连书记员 韩美玲附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百五十一条债务人将债务的全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。债务人或者第三人可以催告债权人在合理期限内予以同意，债权人未作表示的，视为不同意。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第二十五条当事人在保证合同中约定了保证人在债务人不能履行债务或者无力偿还债务时才承担保证责任等类似内容，具有债务人应当先承担责任的意思表示的，人民法院应当将其认定为一般保证。当事人在保证合同中约定了保证人在债务人不履行债务或者未偿还债务时即承担保证责任、无条件承担保证责任等类似内容，不具有债务人应当先承担责任的意思表示的，人民法院应当将其认定为连带责任保证。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。