广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0103民初592号原告：广州花卉博览园有限公司，住所地广州市荔湾区龙溪大道以南、西南环高速公路以西（市场地址：荔湾区芳村龙溪大道以南、西南高速公路以西，广州市荔湾区花卉博览园批发市场）。法定代表人：郭伟能，职务：总经理。委托诉讼代理人：阳辉东，广东正大方略律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄晓芸，广东正大方略律师事务所律师。被告：广东菜蓝子信息技术开发有限公司，住所地广州市天河区先烈东路135号13楼1303房。法定代表人：欧阳伟雄，职务：总经理。委托诉讼代理人：邓晓君，广东经纶律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦榕灿，广东经纶律师事务所实习律师。原告广州花卉博览园有限公司（以下简称花卉公司）与被告广东菜蓝子信息技术开发有限公司（以下简称菜蓝子公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员申婷婷适用普通程序进行独任审理。原告花卉公司委托诉讼代理人阳辉东、黄晓芸，被告菜蓝子公司委托诉讼代理人邓晓君、秦榕灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告花卉公司向本院提出诉讼请求：1、判令菜蓝子公司立即向花卉公司赔偿因菜蓝子公司违约造成的花卉公司经济损失4474510.55元；2、判令菜蓝子公司立即向花卉公司退还合同履约保证金人民币20万元；3、判令菜蓝子公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年4月10日，花卉公司（乙方）为履行继续向广州市百艺城广场物业管理有限公司（以下简称百艺城公司）提供案涉场地使用的合同义务，与菜蓝子公司（甲方）签订《广州花卉博览园批发市场花卉交易广场及场馆周边用地租赁合同》（签约时，案涉土地已由原告交由案外人百艺城公司实际使用）。合同约定：甲方将位于广州花卉博览园批发市场花卉交易广场和场馆的部分用地出租给乙方；地块总面积15.70亩；租赁期限自2018年4月1日至2033年3月31日止；合同履约保证金为人民币20万元，保证金不计利息，不抵作租金，合同期满，如乙方无违约行为，甲方应将保证金全额无息退回给原告；租金标准和支付方式：（1）花卉广场配套用地12.70亩土地，租金计算方式为每亩每年50000元（不含税价），每三年递增一次，递增率为10%；（2）花卉广场北侧配套用地3亩土地，租金计算方式为前三年租金单价每亩每年50000元（不含税价），从第四年开始，每亩每年100000元（含税价），每三年递增一次，递增率为10%；甲方按现行税收政策向乙方提供增值税专用发票作为乙方结算的依据等。2019年5月30日，菜蓝子公司以前述《租赁合同》系虚假的为由，向广州市荔湾区人民法院提起诉讼，要求花卉公司搬离案涉土地并支付土地使用费和占用费。该案经过法院审理并判决确认前述《租赁合同》合法有效，双方均应依约履行。2018年9月5日，花卉公司在菜蓝子公司拒不承认前述合同效力、拒不配合租金交付的情况下，为依前述合同约定履行义务，委托广州花博园市场管理有限公司向菜蓝子公司转账支付前述合同履约保证金人民币20万元。菜蓝子公司收取保证金后，既不向花卉公司出具保证金收据，也不依前述合同约定提供租金发票。2018年12月29日，花卉公司通过公证邮寄送达的方式向菜蓝子公司发出《关于要求提供保证金收据及租金发票的函》，要求菜蓝子公司提供合同履约保证金收据及2018年4月1日至2018年9月30日的租金发票，以便花卉公司缴纳租金，但是菜蓝子公司收悉函件后依然不履行先开具发票的合同义务。因此，花卉公司没有向菜蓝子公司交付租金是菜蓝子公司的过错所致，花卉公司没有任何违约过错。依据前述判决确认的事实，菜蓝子公司自2020年1月6日起，已不能履行前述租赁合同义务。花卉公司为向百艺城公司履行合同义务，以前述租赁合同同等条件与案涉土地权属人广州市荔湾区海龙街龙溪股份合作经济联合社第二生产社（以下简称龙溪二社）于2020年4月1日签订《土地临时租赁协议》。并与广州市荔湾区海龙街龙溪股份合作经济联合社第一生产社（以下简称龙溪一社）就其余案涉土地0.2亩达成与龙溪二社一致的口头协议。2020年10月15日，案涉土地在广州市荔湾区经济联社“三资”交易服务中心公开举牌竞价，由广州中凯绿建投资发展有限公司（以下简称中凯公司）竞得龙溪二社所属土地[龙溪联社交〔2020〕00009号项目土地]，由谭映月竞得龙溪一社所属土地[龙溪联社交〔2020〕00008号项目土地]。2020年10月30日，谭映月将其竞得龙溪联社交〔2020〕00008号项目的土地申请变更承租人为中凯公司，经与龙溪一社协商，各方于同日完成“三资”交易合同变更登记备案。2020年11月18日，花卉公司（乙方）与中凯公司（甲方）签订《荔湾区经济联社农用地租赁合同》（合同编号：212020-11-18），约定甲方将通过区“三资交易”取得权属于广州市荔湾区海龙街龙溪经济股份合作联合社第二生产社15.5亩，第一生产社0.2亩共计为15.7亩地处广州花卉博览园批发市场花卉交易广场地段的土地，以其中标的同等条件出租给乙方有偿使用，租赁期限为15年等。该合同确定的租金价格高于花卉公司与菜蓝子公司之间签订的前述租赁合同，菜蓝子公司的违约行为造成花卉公司须多支出租金4474510.55元（详见附表），经济损失巨大。综上，菜蓝子公司至今已无法继续履行合同义务是事实，其行为已构成违约；因菜蓝子公司的违约行为导致花卉公司巨额经济损失也是事实。根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定，花卉公司有权因菜蓝子公司违约而单方解除前述租赁合同，菜蓝子公司理应为此承担相应的违约责任。花卉公司为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法作出公正裁判。被告菜蓝子公司辩称：一、花卉公司自2018年4月3日起持续拖欠租金，根据合同法第67条的规定，菜蓝子公司享有先履行抗辩权，在花卉公司始终未履行租金支付义务的情形下，菜蓝子公司有权拒绝交付涉案土地。二、根据涉案合同第三条第八条第四款的约定，花卉公司拖欠租金，花卉公司自2018年4月3日起拖欠租金至今已达到90日以上，构成严重违约行为，菜蓝子公司有权解除合同，且无需退还履约保证金。三、由于花卉公司持续拖欠租金，才导致菜蓝子公司无力继续履行与龙溪联合社的租赁合同，并导致涉案土地被龙溪联合社收回。花卉公司及菜蓝子公司双方的租赁合同无法继续履行，是由于花卉公司的过错，即花卉公司严重违约导致，菜蓝子公司无需承担违约责任，亦无需承担任何经济损失赔偿责任。四、花卉公司与中凯公司签订租赁合同，是其自行决策的结果，无论租金标准是多少，花卉公司应自行承担，且花卉公司主张的经济损失尚未实际发生，在花卉公司严重违约在先的情形下，其要求菜蓝子公司赔偿经济损失，没有事实和法律依据。五、菜蓝子公司曾起诉过花卉公司要求花卉公司支付租金，在前案中双方已确认龙溪联合社于2020年1月5日收回涉案土地，且在前案判决之后，双方并未对涉案合同进行任何处理，即双方在事实上确认合同无法继续履行，花卉公司应承担由于其违约而导致菜蓝子公司有权解除双方租赁合同，且花卉公司应承担相应的违约责任。本院经审理查明：2018年4月10日，花卉公司（承租方、乙方）与菜蓝子公司（出租方、甲方）签订了《广州花卉博览园批发市场花卉交易广场及场馆周边用地租赁合同》，约定（第一条）甲方将属于广州市荔湾区海龙街龙溪经济股份合作联合社位于广州花卉博览园批发市场花卉交易广场和场馆的部分用地出租给乙方，该地块总面积15.7亩（具体位置详见附图，附图经甲乙双方签名盖章确认作本合同附件）。乙方保证租赁期内仅用于乙方营业执照的经营范围和政府许可的经营项目经营活动。（第二条）本合同项下的用地租赁年限为15年，自2018年4月1日至2033年3月31日止。（第三条）本合同签订后，乙方须一次性向甲方交纳200000元作为履行本合同的保证金。保证金不计利息，不抵作租金。合同期届满，如乙方无违约行为，甲方应将保证金全额无息退回给乙方。租金标准及计算方式：（1）花卉广场配套用地12.70亩土地，租金计算方式为每年每亩50000元（不含税价），每三年递增一次，递增率为10%。（2）花卉广场北侧配套用地3亩土地，租金计算方式为前三年租金单价为每亩每年50000元（不含税价），从第四年开始，每亩每年100000元（含税价），每三年递增一次，递增率为10%。甲方按现行税收政策向乙方提供增值税专用发票作为乙方结算的依据。（第四条场地交付）甲方已于2018年4月1日（合同期起始日）已开始使用上述租用土地。上述合同甲方处盖有“广东菜蓝子信息技术开发有限公司合同专用章”。2018年9月5日，广州花博园市场管理有限公司代花卉公司向菜蓝子公司转账支付保证金20万元。2019年5月，龙溪联社称菜蓝子公司拖欠租金，向法院提起诉讼要求解除合同、收回土地等。该案经（2019）粤0103民初3903号及（2019）粤01民终21314号一、二审审理，认定菜蓝子公司迟延支付租金并已达到约定可以解除合同的情况下，龙溪联社要求解除合同、交还场地等依据充分，并判决：确认龙溪联社与菜蓝子公司于2018年4月4日签订的《荔湾区经济联社农用地租赁合同》、《荔湾区经济联社农用地租赁合同》及《关于〈荔湾区经济联社农用地租赁合同〉之补充协议》于2019年6月13日解除；菜蓝子公司将上述合同土地交还给经济联合社等。2019年，菜蓝子公司以花卉公司为被告向本院提起诉讼，案号：（2019）粤0103民初4464号，请求：菜蓝子公司立即搬离龙溪二社花博园1、花博园2、花博园3的15.7亩土地并支付使用和占有费用等。本院于2020年6月29日作出（2019）粤0103民初4464号民事判决书，认定《租赁合同》、《协议书》是花卉公司与菜蓝子公司双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。并判决：一、花卉公司向菜蓝子公司支付2018年4月3日至2020年1月5日期间的租金（按每年每亩5万元计算，共15.7亩）。二、驳回菜蓝子公司的其他诉讼请求。该案判决后，菜蓝子公司不服，提起上诉，广州中级人民法院于2020年9月22日作出（2020）粤01民终18041号民事裁定书，裁定本案按菜蓝子公司自动撤回上诉处理。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。2020年8月12日，荔湾区经济联社“三资”交易服务中心发布荔湾区经济联社集体资产交易公告【项目编号：龙溪联社交（2020）00009号】，对花博园1、花博园2、花博园3地块采用现场举牌竞价方式进行交易。2020年10月15日，荔湾区经济联社“三资”交易服务中心发布荔湾区经济联社集体资产交易中标公示，项目编号：龙溪联社交（2020）00008、00009号的项目中标单位分别为谭映月和中凯公司。2020年10月30日，龙溪一社、谭映月及中凯公司签订荔湾区经济联社“三资”交易合同变更登记表，将合同标的地址为龙溪村凤池高**路花场地段土地（花博园地块）的承租人表更为出租人。中凯公司分别与龙溪一社及龙溪二社就中标的项目签订《荔湾区经济联社农用地租赁合同》。花卉公司陈述其向菜蓝子公司承租案涉土地后，将其出租给了广州市百艺城广场物业管理有限公司，后因菜蓝子公司违约收回案涉土地，导致其必须另与龙溪联社和中凯公司重新签订租赁案涉土地的租赁合同，增加了成本，为此提交了：1.花卉公司与百艺城公司签订的《广州市花卉博览园批发市场花卉交易广场绿化广场地段用地租赁合同》，约定：租赁期限为2017年3月1日至2031年12月31日。租金为每年每亩125000元，每三年递增10%。2.花卉公司与龙溪二社于2020年4月1日签订的《土地临时租赁协议》，约定龙溪二社同意花卉公司继续临时租用（花博园1、花博园2、花博园3）面积为15.5亩土地，租用期限为2020年1月6日至2020年7月31日，租金按5.5万元/亩/年计收。3.花卉公司与龙溪二社于2020年11月9日签订《土地临时租赁协议》，约定继续使用（花博园1、花博园2、花博园3）面积为15.5亩土地，租赁期限为2020年8月1日至2020年10月25日，乙方向甲方一次性支付土地租金200863元给甲方。4.中凯公司与花卉公司签订的《荔湾区经济联社农用地租赁合同》，约定中凯公司将属于龙溪联社共计15.7亩（一社地块15.5亩，二社地块0.2亩）地处广州市花卉博览园批发市场花卉交易广场地段的土地出租给花卉公司有偿使用。租赁期限为2020年10月26日至2035年10月25日。具体租金如下：2020年10月26日至2023年10月25日一社地块不含税租金93535.55元/亩/年、二社地块不含税租金89126.95元/亩/年；……。菜蓝子公司对上述证据三性均不予确认，认为上述证据是花卉公司与案外人签订的合同，菜蓝子公司不知情且未参与，且签订合同是花卉公司自行决策结果，与菜蓝子公司无关。菜蓝子公司称花卉公司拖欠租金已构成违约，其委托广东经纶律师事务所于2018年8月向花卉公司发出《律师函》，称花卉公司强行占用花博园场地且拒不缴纳租金的行为严重违反法律规定，要求花卉公司支付场地占用费785000元。2019年3月，菜蓝子公司再次发送《律师函》，要求花卉公司搬离案涉场地，并按每年15.8万元/亩的标准支付自2018年4月4日起的场地使用费。花卉公司另提交《公证书》，证明其缴纳保证金20万元后向菜蓝子公司发出《关于要求提供保证金收据及租金发票的函》。庭审中，花卉公司陈述合同明确约定菜蓝子公司应出具租金支付的发票作为结算租金的依据，但是菜蓝子公司不承认合同的效力，也不按照合同约定的标准数额向花卉公司提供发票及保证金收据，菜蓝子公司向花卉公司主张的土地占用费没有法律依据，因此花卉公司没有向菜蓝子公司交付土地使用期间的租金的过错完全是因为菜蓝子公司的违约。菜蓝子公司陈述，租金支付义务是花卉公司的主合同义务，且合同并未约定发票的开具时间，花卉公司自2018年4月3日至今拖欠租金已长达两年十个月，且在生效判决确定以后，花卉公司仍迟迟无理拒不向菜蓝子公司支付租金，花卉公司的行为已构成严重违约。本院认为，已生效的（2019）粤0103民初4464号民事判决书已经认定花卉公司与菜蓝子公司签订的《广州花卉博览园批发市场交易广场及场馆周边用地租赁合同》合法有效,双方均应依约履行。按照合同约定，菜蓝子公司应将案涉场地交付花卉公司使用，则花卉公司应按合同约定向菜蓝子公司缴纳租金。现菜蓝子公司在（2019）粤0103民初4464号案中自认已于2020年1月5日搬离案涉场地，对土地不再享有使用权，花卉公司与菜蓝子公司之间的合同目的自该日起已无法实现，故本院确认花卉公司与菜蓝子公司签订的《广州花卉博览园批发市场交易广场及场馆周边用地租赁合同》自2020年1月5日起解除。菜蓝子公司要求花卉公司赔偿2020年10月26日至2033年3月31日的租金差额4474510.55元，该损失是花卉公司基于与他人签订的租赁合同与原与菜蓝子公司签订合同的租金差额提出的损失，花卉公司无法证实该损失是双方合同解除所必然导致，而花卉公司本身在合同履行过程中亦存在延迟缴纳租金的行为，花卉公司辩称乃菜蓝子公司未向其提供增值税专用发票故未缴纳租金，本院认为合同虽然约定“甲方按现行税收政策向乙方提供增值税专用发票作为乙方结算的依据”，但并未约定发票出具的时间，花卉公司主张应由菜蓝子公司先出具发票再缴纳租金的意见缺乏证据证明，故对花卉公司该抗辩意见不予采纳。菜蓝子公司因其拖欠龙溪联社租金导致案涉场地被龙溪联社收回，其未能履行合同出租人义务，对合同的解除存在过错。鉴于花卉公司及菜蓝子公司在合同履行过程中均存在违约行为，花卉公司要求菜蓝子公司支付租金差额损失理据不充分，本院依法予以驳回。菜蓝子公司抗辩要求没收花卉公司保证金依据不足，本院亦不予支持。菜蓝子公司应向花卉公司退还保证金20万元。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、自本判决书发生法律效力之日起十日内，被告广东菜蓝子信息技术开发有限公司向原告广州花卉博览园有限公司返还保证金20万元；二、驳回原告广州花卉博览园有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费44196元，由原告广州花卉博览园有限公司负担42305元，被告广东菜蓝子信息技术开发有限公司负担1891元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 申婷婷二〇二一年七月二十九日法官助理 龙滋霖书 记 员 曾 芳