安徽省淮南市潘集区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0406民初1642号原告：淮南市福宁兴旺物业管理有限公司，住所地安徽省淮南市潘集区田集街道天柱山路东侧菜市场C区1#-4#，统一社会信用代码913404000709085322。法定代表人：张嫚嫚，该公司总经理。委托诉讼代理人：程君保，该公司经理。委托诉讼代理人：梁伟，淮南市潘集区田集街道法律服务所法律工作者。被告：淮南市泥河镇人民政府，住所地安徽省淮南市潘集区泥河镇黄圩村友谊路，统一社会信用代码11340406003063760G。法定代表人：张伟，该镇镇长。委托诉讼代理人：李勇，该镇征迁办主任。委托诉讼代理人：王献超，安徽舜耕山律师事务所律师。第三人：潘集区祥苑幼儿园，住所地安徽省淮南市潘集区田集街道祥苑社区内。经营者：袁帅，该园园长。原告淮南市福宁兴旺物业管理有限公司(以下简称福宁兴旺公司)与被告淮南市泥河镇人民政府(以下简称泥河镇政府)、第三人潘集区祥苑幼儿园(以下简称祥苑幼儿园)物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月6日立案受理。依法由审判员岳文华适用简易程序独任审判，于2021年5月26日公开开庭进行了审理。原告福宁兴旺公司的委托诉讼代理人程君保、梁伟，被告泥河镇政府的委托诉讼代理人李勇、王献超，第三人祥苑幼儿园的经营者袁帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福宁兴旺公司诉称：原告应被告泥河镇政府要求对其辖区内前期搬迁安置的瓦谢新村一期祥苑社区物业进行管理服务，并于其涉及的4个村（社区）成立的业主委员会在2013年签订了物业管理合同，合同期限为2013年至2023年，后原告就按照约定对社区范围内的所有物业进行服务和管理。2015年6月份，第三人与被告签订了合同协议书，该协议书约定双方成立的幼儿园园址在淮南市潘集区内，且双方签订的协议第三条第二款第4项就产生的物业费承担也进行了约定。自2015年6月份开始至2017年5月份止，共计23个月，在原告提供服务和管理期间，被告共拖欠物业费用35512元未付（按照商铺门面房价格1元∕平方米），后经原告多次催要，被告及第三人互相推诿，故起诉要求判令：1被告支付拖欠的物业管理费用35512元；2、被告承担逾期付款利息6204元（按照2017年中国人民银行贷款基准利率4.75%计算，即月利息141元，暂计算自2017年6月份至2021年2月份，计44个月）；3、以上1-2项合计41716元，第三人承担连带清偿责任；4、本案诉讼费由被告承担。被告泥河镇政府在庭审中辩称：1、镇政府与原告没有合同关系；2、镇政府没有欠原告主张的关于幼儿园的物业服务费用；3、镇政府为搬迁群众代付前三年的物业服务费用是基于淮南市沉陷区治理办公室文件而为搬迁群众的住宅代付的相关的物业服务费用，镇政府没有责任及义务再为该搬迁水区商铺及公共配套设施代付物业服务费用；4、镇政府与幼儿园的经营者已约定清楚，因幼儿园而产生的物业服务费用由幼儿园的经营者承担，综上，镇政府认为原告起诉要求镇政府支付幼儿园的物业费无事实和法律依据。第三人祥苑幼儿园述称：1、原告主张第三人承担连带清偿责任的诉请没有事实及法律依据；首先，原告与第三人之间没有签订任何书面及口头物业服务协议，也没有达成物业服务合同，第三人于2015年6月23日与泥河镇政府签订了合同协议书，其中载明：“2015年9月1日正式开业、承办期间产生的物业费由第三人按规定标准缴纳”。因此，即使缴纳物业费，原告也无权向第三人主张。其次，第三人于2015年9月份正式入住开始至2017年5月，并未享受过原告的物业服务，亦不知有物业公司的存在，对于园区内外及周边的垃圾收集清运、公用部位的维修、养护和管理，一直均由第三人自行处理。最后，据原告提供的证据表明，原告是与瓦谢新村祥苑社区签订的物业服务合同，根据合同相对性原理，其主张的物业服务的主体应当是其合同签订的相对方，且根据(2019)皖0406民初1576号判决书裁明“被告泥河镇政府的会议纪要以及泥河镇政府(2017)81号文件均认可截至2017年5月份尚欠原告2015年全年物业费102.8元、2014年挂账2.8万元，合计欠物业费105.6万元”，据此，原告诉请本案的物业费已在上述判决中得到清偿，原告再次主张系重复主张。二、原告计算物业费的标准过高，主张利息的请求没有事实基础及法律依据，不应支持。原告与被告签订的合同仅对其彼此产生约束力，第三人对此不知情，不应当承担任何给付责任，故其主张利息的诉请也没有事实及法律依据，不应当得到支持。三、原告主张的诉请已过诉讼时效，其诉请不应得到支持。原告自2017年6月份停止物业服务至今已超过三年，期间原告一直未向第三人主张过其任何权利，原告诉请已过诉讼时效，综上，请求法院依法公正裁决。原告为证明自己所主张的事实，向本院提交了以下证据：1、原告的营业执照及法定代表人身份证明各1份，证明原告的诉讼主体资格。经质证，被告和第三人均无异议。2、物业服务合同(复印件，原件见2019皖0406民初1576号卷宗)1份，证明1、原、被告之间存在物业服务合同关系，合同期限为2013年至2023年；2、合同约定物业费按建筑面积缴纳及具体标准(商铺第平方每月1元)。经质证，被告对其真实性请求法院予以核实，认为被告与原告没有合同关系，第三人使用的物业即非商铺也非住宅，该物业性质为该小区配套设施公益用房，其性质不同于住宅也不可用于商业。第三人认为合同与其无关，物业费计算不能按照合同约定缴纳。3、淮南市泥河镇人民政府泥府(2017)81号(复印件)1份，证明原告是2015年1月份至5月份瓦谢一期(祥苑社区)中标的物业服务企业；文件中规定所产生的费用，不含本案诉争的费用。经质证，被告对其真实性无异议，认为该文件是被告依据淮南市沉陷区治理办公室文件的规定为搬迁群众支付入住后前三年物业费的相关报告，此报告可以证明被告依据上级文件要求为搬迁群众自愿承担支付入住后前三年物业费用，与原告主张的被告与原告存在合同关系及该费用是否包括诉争的物业费用无关。第三人认为与其无关，达不到原告诉请的由第三人承担及不包含本案诉争的费用的证明目的。4、淮南市潘集区人民法院和淮南市中级人民法院判决书复印件各1份，证明1、原、被告有物业合同关系的事实及被告是搬迁安置小区的责任主体；2、原告当时主张的物业费(2015年全年102.8万元，2014年挂账2.8万元，合计105.6万元)不包含本案诉争的费用。经质证，被告对其真实性无异议，认为被告为搬迁群众支付入住后前三年的入住费用，是依据淮沉治办2014年5号文和淮沉字办2018年9号文规定办理的，该两份文件在潘集区人民法院2019皖0406民初1576号卷宗内，该两份判决没有认定被告与原告有物业合同关系，只是认定被告的行为是履行物业服务义务，并不是该物业服务合同的主体，被告是搬迁安置的主体是事实，被告按照上述两文件规定，为搬迁群众支付入住后前三年物业服务费的事情已经履行完毕，对于物业服务合同主体的其他责任均与被告无关。第三人对其真实性无异议，认为判决书可以证明原告诉请的物业费已在之前的诉讼中得以支持和清偿，本次诉请的费用已经包含在上次诉讼中，本次主张系重复主张。5、合作协议书1份，证明1、2015年6月，被告与第三人签订合作协议书，并将承办期间的物业费缴纳合同义务一并转移，该合同是有法律效力的；2、第三人幼儿园的建筑面积为1544平方米；3、第三人对其支付物业费是明确认可的。经质证，被告对其真实性无异议，认为该协议书可以证明祥苑社区配套设施建设的幼儿园在祥苑社区内，建筑面积1544平米，为做好相关幼儿的教育工作，被告与本案第三人签订了合作协议，约定第三人用于开办幼儿园，其开办幼儿园既非住宅用途，也不是商业用途，同时该幼儿园的物业房屋不是商铺也不是住宅；同时约定其合作承办幼儿园期间的物业费应该由第三人缴纳；该合作协议经定幼儿园在2015年9月1日正式开园。第三人对其真实性无异议，对证明观点提出异议，认为第三人所签订的协议主体并不是原告，第三人缴纳费用的主体也不是原告，幼儿园包含在祥苑社区内，故原告本次诉请的费用也在原告之前的诉讼中得以支持和清偿。6、潘集区政府投资项目资金支付申请流转单1份，证明被告所支付的费用不包括幼儿园2015年下半年费用，原告不属重复诉讼。经质证，被告认为原告所提交的流转单系其自行制作，没有任何证明效力且与事实不符，同时(2019)皖0406民初1576号卷宗内没有该份材料，不能证明原告的观点。第三人对其“三性”均提出异议，认为系其单方制作，不能达到原告的证明目的。被告为证明自己所主张的事实，向本院提交了以下证据：1、被告的统一社会信用代码证书1份，证明被告的身份，诉讼主体资格。经质证，原告和第三人均无异议。2、合作协议书1份，证明祥苑社区配套建设的幼儿园在祥苑社区内，建筑面积1544平米，为做好相关幼儿的教育工作，被告与本案第三人签订了合作协议，约定第三人用于开办幼儿园，其开办幼儿园既非住宅用途，也不是商业用途同时该幼儿园的物业房屋不是商铺也不是住宅，同时约定其合作承办幼儿园期间的物业费应该由第三人缴纳；该合作协议约定幼儿园在2015年9月1日正式开园。经质证，原告对其真实性无异议，认为幼儿园承办期间产生的物业费由第三人按规定标准缴纳的物业费用，应当按照原、被告签订的物业服务合同规定的1元标准缴纳，2015年6月份被告将幼儿园物业费用缴纳义务由第三人缴纳，但不能免除被告的缴纳义务。第三人认为协议收未约定从6月份缴纳物业费，且第三人缴纳物业费的主体是被告而不是原告。对原告所提交的证据1，被告和第三人均无异议，本院予以确认。证据2、3、6，该组证据已经本院(2019)皖0406民初1576号生效判决予以认证，本院对该组证据在(2019)皖0406民初1576号所证明的事实，予以确认。证据4、5，原告和第三人对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。对被告所提交的证据1，原告和第三人无异议，本院予以确认。证据2，原告和第三人对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。通过原、被告双方及第三人的陈述及举证、质证和本院的认证，查明认定以下法律事实：泥河镇政府辖区内瓦房、谢街、徐湖、代庙四个村因涉及塌陷区搬迁，居民被安置到瓦谢新村一期祥苑社区。2013年1月1日，兴旺物业公司与公章落款为瓦谢新村业主委员会签订物业服务合同，约定“甲方：瓦谢新村祥苑社区……乙方：淮南市福宁兴旺物业管理有限公司……本物业管理区域物业服务收费选择包干制付费方式：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：0.5元/月.平方米；商铺：1元/月.平方米；甲方建筑面积为20多万平方米，但是每年收取的物业费按实际面积为准收取……业主应于物业交付(以入伙通知书或物业交付公告为准)之日起交纳物业服务费用……物业服务费用按采取预交的方式，每年度前一个月的25日前为交费日，首次物业服务费按一年预缴，业主办理收房手续时一并缴清……本合同期限自2013年元月1日起至2023年元月1日止；业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同当天生效(备注：前三年物业费按0.5元/m2计算)，以后7年甲乙双方商议后再做决定……”，合同加盖瓦谢新村业主委员会及兴旺物业公司公章，甲方代表(瓦房、谢街、徐湖、代庙四村的村长及书记)及乙方法定代表人均在合同中签字。后兴旺物业公司对瓦谢新村一期进行物业服务和管理。因瓦谢新村业主委员会并没有实际成立，由被告泥河镇政府代行瓦谢新村业主委员会的职能。2014年4月2日、2018年6月5日，淮南市采煤沉陷区综合治理领导小组办公室分别下发淮沉治办〔2014〕5号文《关于对实行物业化管理的集中安置区给予资金补助的通知》及淮沉治办〔2018〕9号文《关于拨付第五批村庄搬迁集中安置区物业管理财政补助资金的通知》，〔2014〕5号文规定：为推动采煤塌陷区安置新村物业管理规范化，引导搬迁居民对公共服务及设施共管、共享、共维护，按照“三年奖补、逐年递减”的方式，经市采煤沉陷区综合治理办公室研究，对采煤塌陷区新建集中安置区进行物业管理费补助，下拨凤台县凤凰湖新村等12个安置区物业化管理补助资金330万元……对实行物业化管理的新建小区物业服务费筹集，实行政府适当奖补(三年过渡、逐年减少)……《通知》后附《2014年村庄搬迁集中安置区物业化管理补助资金明细》，其中潘集区瓦谢新村补助资金为500000元。另〔2014〕5号文、〔2018〕9号文同时规定：物业管理财政补助资金涉及支付到物业管理公司的，由乡镇政府向县(区)沉治部门提出申请，附安置新村物业管理合同、合规票据、财政补助公示证明等相关资料，县(区)沉治部门提出审核意见，财政部门按沉治部门审核意见及合同进度将补助资金拨付至物业管理公司。〔2018〕9号文后附《第五批村庄搬迁集中安置区物业管理补助资金分配表》，其中潘集区瓦谢新村一期补助资金330000元，瓦谢新村二期补助资金260000元。2013年－2016年，兴旺物业公司共收到泥河镇政府通过潘集区财政局转账支付的物业费1867503元，其中2013年10月28日480000元，2014年8月8日486109元，2015年2月15日486799无，2016年11月8日414595元。2016年2月18日原告福宁兴旺物业公司出具“物业款拨付申请报告”，主要内容为“泥河镇人民镇(政)府：由我单位负责管理的泥河镇祥苑社区物业管理服务，按甲乙双方签字的物业管理合同规定，恳请你单位支付2015年1月份－2015年12月份物业管理费，人民币：1028750元，大写：壹佰零贰万捌仟柒佰伍拾元。请及时给予解决为感！”并于当天开具总额为1028750元的发票3张。泥河镇政府召开会议，汇报人就拨付瓦谢一期物业费合计1056000元(2015年1028750元及2014年挂帐28000元)事宜建议区政府从物业专项资金中拨付，会议研究决定按程序向区政府申请拨付。2017年5月24日，泥河镇政府发文泥府(2017)81号《关于拨付瓦谢一期(祥苑社区)2015年度物业费的报告》，报告主要内容为“区政府：我镇瓦谢一期(祥苑社区)物业服务由淮南市福宁兴旺物业管理有限公司中标。截至2017年5月份尚欠公司2015年全年物业费102.8万元，2014年挂账2.8万元，共计105.6万元。特申请区政府从市区物业专项资金中拨付。”2015年10月11日、12日福宁兴旺物业公司、泥河镇政府填写“潘集区政府投资项目资金支付申请流转单”，其中项目信息一栏的申请金额为1028750.00元，进度简述为“2015年1月份－2015年12月份(12个月)物业费”，兴旺物业公司及泥河镇政府均加盖公章，泥河镇政府领导签署“建议从市物业以奖代补资金中支付”，流转单无落款日期。后双方因物业费给付问题发生纠纷，兴旺物业公司诉至法院。该案经本院依法审理，于2019年6月7日依法做出(2019)皖0406民初1576号民事判决认为瓦谢新村祥苑社区是政府为解决采煤沉陷区群众的安置建设的小区，被告泥河镇政府作为沉陷区安置小区的责任主体，为使群众尽快搬离沉陷区，入住新建成的小区，结合国家对采煤沉陷区安置小区的物业费补贴政策，与原告福宁兴旺物业公司商谈涉案小区的物业管理服务并代为行使业主委员会的职权。在原告福宁兴旺物业公司为小区服务期间，被告泥河镇政府为入住小区的业主出具入住单、购买运输垃圾的车辆、支付相关物业费等，因小区没有实际成立业主委员会，泥河镇政府作为该安置小区的责任主体，其上述行为均是履行物业合同义务的行为。被告泥河镇政府的会议纪要以及泥河镇政府泥府（2017）81号文件均认可截至2017年5月份尚欠原告福宁兴旺物业公司2015年全年物业费102.8万元、2014年挂账2.8万元，合计欠物业费105.6万元。因此，被告泥河镇政府应当向原告福宁兴旺物业公司支付拖欠的物业费。因被告泥河镇政府拖欠原告福宁兴旺物业公司的物业费，原告福宁兴旺物业公司在2016年2月18日即要求被告泥河镇政府支付拖欠的物业费，现原告福宁兴旺物业公司要求被告泥河镇政府自2016年2月18日起支付逾期付款利息约法有据，本院予以支持。因双方对逾期付款利息未作约定，本院参照年利率6%计算逾期利息，自2016年2月18日至2018年10月18日，计32个月，逾期利息为168960元。综上所述，原告福宁兴旺物业公司的诉讼请求成立。据此，判决如下：一、淮南市泥河镇人民政府于判决生效后三十日内，给付淮南市福宁兴旺物业管理有限公司物业费105.6万元；二、淮南市泥河镇人民政府于判决生效后三十日内，支付淮南市福宁兴旺物业管理有限公司利息损失168960。另查明，瓦谢新村一期祥苑社区没有实际成立业主委员会，只是刻制了一枚瓦谢新村业主委员会专用章。原告福宁兴旺物业公司对瓦谢新村一期祥苑社区提供物业服务未经过招投标。前期物业费均是被告泥河镇政府向原告福宁兴旺物业公司交纳。第三人祥苑幼儿园未经依法登记并办理营业执照，其经营者袁帅于2015年6月23日以上海奉贤区小哪吒幼儿园的名义与被告泥河镇政府签订合作协议书一份，双方约定：“幼儿园的名称：淮南市潘集区幼儿园；园址：淮南市潘集区内，建筑面积1544平方米。承包期间产生的物业费由祥苑幼儿园按规定标准缴纳，于2015年9月1日正式开园，承办期15年，2015年9月1日起至2030年8月31日止等”。协议签订后，经营者袁帅以“淮南市潘集区幼儿园”的名义经营至今。原告于2013年1月1日进住瓦谢一期（祥苑社区）经营物业服务，由于享受国家对采煤沉陷区安置小区的物业费补贴政策，因小区没有实际成立业主委员会，泥河镇政府作为该安置小区的责任主体，代为履行了祥苑社区2013年至2015年三年的支付物业费的义务（包括公共设施综合楼及案涉幼儿园的物业费），2016年以后，因原告自行收取物业费收不上来，于2017年5月15日自行撤离了祥苑社区。本案的争议焦点：1、被告泥河镇政府是否应当承担支付原告所诉请的物业费责任；2、第三人是否应对被告泥河镇政府的支付责任承担连带清偿责任。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。本案所诉争的祥苑社区物业费纠纷中，因该社区系为了泥河镇政府辖区内瓦房、谢街、徐湖、代庙四个村的村民因涉及塌陷区搬迁所建的搬迁新村，被告泥河镇政府作为沉陷区安置小区的责任主体，为使群众尽快搬离沉陷区，入住新建成的小区，结合国家对采煤沉陷区安置小区的物业费补贴政策，代为行使业主委员会的职权，解决搬迁村民入住祥苑社区2013年至2015年前三年的物业费补贴事易，为此，原告按照与涉及的四个搬迁村村民委员会所签订的物业服务合同所约定的前三年物业费金额通过向被告泥河镇政府申报及诉讼的方式已经该项补贴资金，被告泥河镇政府已经按照市区相关补助政策精神履行了相关补贴政策，故对原告提出的要求被告泥河镇政府支付祥苑社区公共配套设施设幼儿园的物业费的诉请，本院不予支持。连带责任是因为违反连带债务或者共同实施侵权行为而产生的责任，各责任人都有义务代负其他责任人应责担的责任份额，在权利人提出请求时，各责任人不得以超过自己应承担的部分为由而拒绝，承担超过自己份额的责任人有权向其他责任人追偿，只有在法律规定或者当事人约定时才能适用。本案中，因被告泥河镇政府不承担支付原告诉请的物业费的责任，故对原告提出的要求第三人承担连带清偿责任的诉请，与法无据，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，判决如下：驳回淮南市福宁兴旺物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费843元，减半收取421.5元，由淮南市福宁兴旺物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。本判决发生法律效力后，双方必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。审判员  岳文华二〇二一年七月二十二日书记员  蔡卫强附：相关的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。