江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终3645号上诉人(原审原告、申请执行人)：马雷，男，汉族，1988年1月6日生，住新沂市。委托诉讼代理人：毕振刚，江苏金朝阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈阳，江苏金朝阳律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、案外人）：郑红格，男，汉族，1969年7月23日生，住新沂市。被上诉人（原审被告、案外人）：董作敏，女，汉族，1967年6月25日生，住新沂市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：郑博予，男，汉族，1989年10月16日生，居民身份证号码320381198910160317，住新沂市新安街道巨融国际豪园5-1-501室。系二被上诉人儿子。二被上诉人共同委托诉讼代理人：黄芳，江苏沭新律师事务,所律师。原审第三人（被执行人）：袁大帅，男，汉族，1990年4月4日生，住新沂市。原审第三人（被执行人）：陈秀芬，女，汉族，1989年10月20日生，住新沂市。上诉人马雷因与被上诉人郑红格、董作敏，原审第三人袁大帅、陈秀芬执行异议之诉一案，不服新沂市人民法院（以下简称原审法院）作出的（2020）苏0381民初7556号民事判决（以下简称原审判决），向本院提起上诉。本院于2021年5月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人马雷上诉请求：依法撤销（2020）苏0381民初7556号民事判决，予以改判或发回重审。事实和理由：根据原审法院查明的事实，袁大帅（甲方）与郑红格、董作敏（乙方）于2012年8月8日签订《房屋买卖合同》，双方约定乙方应于合同生效之日向甲方一次性支付购房款(已付清)。但事实上郑红格、董作敏并未一次性付清购房款。如其当时按照合同约定将购房款全部付清，及时解除抵押并办理产权过户手续，即不会造成新沂市新安街道巨融国际豪园5-1-101室房屋（以下简称案涉房屋）被查封。袁大帅在原审法院审理期间亦陈述郑红格、董作敏未按照合同约定付清全部款项，其亦多次催促郑红格、董作敏还清贷款，办理过户，但郑红格、董作敏并未配合。综上，郑红格、董作敏就涉案房屋未能及时办理过户手续具有明显过错，对涉案房屋可以继续执行。被上诉人郑红格、董作敏辩称，一、在涉案房屋被法院查封前，郑红格、董作敏与袁大帅签订了合法有效的书面买卖合同，约定以45万元的价格购买涉案房屋。买卖合同系袁大帅提供，其称系套用格式，按照双方约定，袁大帅向郑红格、董作敏提供个人贷款计划表，郑红格、董作敏继续偿还按揭贷款。另，从双方买卖合同另有手写内容及划掉第九条内容来看，足以证明买卖合同系套用格式。且在2018年5月9日前，袁大帅从未向郑红格、董作敏主张一次性还清贷款。二、涉案房屋未过户非因郑红格、董作敏原因所致。2018年5月，郑红格、董作敏因其他事由一次性将余下款项偿还完毕，后郑红格、董作敏多次催促袁大帅协助过户，但袁大帅以没有时间多次推辞，致使郑红格、董作敏无法办理过户。三、原审法院审理期间，郑红格、董作敏亦按照法律规定将马雷查封涉案房屋时尚欠银行贷款交付法院执行。综上，上诉人的主张没有事实和法律依据，请求依法驳回其上诉请求。经审理查明，2017年11月28日，原审法院对马雷诉袁大帅、陈秀芬民间借贷纠纷一案作出（2017）苏0381民初7600号民事调解书，内容为：“一、袁大帅向马雷返还借款本金22万元及利息（自2017年6月13日起至实际给付之日止，按照月利率1.5%计算），此款于2017年12月12日之前支付0.7万元，于2018年1月12日之前支付0.8万元，于2018年2月12日之前支付0.8万元，于2018年3月12日之前支付1万元，于2018年4月12日之前支付3.3万元，余款15.4万元自2018年5月起于每月的12日之前支付1.4万元，直至付清为止，利随本清。二、若袁大帅有任意一期款项期满未足额支付的，马雷有权自付款期限届满的次日起向人民法院申请强制执行剩余全部借款本金及利息（以剩余本金为基数，自2017年6月13日起按照月利率1.5%计算至实际付清为止）。三、陈秀芬对上述款项承担连带清偿责任。”2017年10月13日，原审法院根据马雷的申请作出（2017）苏0381民初7600号民事裁定，查封涉案房屋。根据马雷的申请，原审法院立案强制执行，案号为（2020）苏0381执2417号。在执行过程中，原审法院于2020年7月10日作出（2020）苏0381执2417号执行裁定，拍卖涉案房屋。案外人郑红格、董作雷向原审法院提出执行异议，原审法院于2020年8月25日作出（2020）苏0381执异151号执行裁定，中止对涉案房屋的执行。马雷不服该执行裁定，向原审法院提起执行异议之诉称，郑红格、董作敏作为买受人，其阻却执行需符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件。首先，案涉合同的真实性及效力性无法确定。其次，从内容上看，涉案房屋总价款为45万元，且合同第四条明确约定：乙方应于本合同生效之日起向甲方一次性支付给购房款，且该条款最后备注“已付清”。同时合同第五条约定，甲方应于本合同生效之日，将该房产的产权证书交给乙方，并将房屋交给乙方。合同第七条约定，在乙方实际接收该房屋之日起，甲方协助乙方在房地产产权登记机关办理相权属登记变更手续。那么，涉案房屋是否由郑红格、董作敏实际占有无法确定，没有占有即不符合停止执行的条件，如已实际占有，那么在占有之日起按照合同已支付全额购房款的情况下是随时可以办理过户的，但自2012年至2017年查封前的数年时间，郑红格、董作敏均未过户，具有明显过错。最后，从郑红格、董作敏提供的证据来看，其未按照合同约定付清全部价款。且经了解，袁大帅在签订合同后，多次要求郑红格、董作敏办理产权变更登记手续，但郑红格、董作敏未履行相关义务，自身存在过错。请求:判令准予继续执行涉案房屋。原审法院查明，2012年8月8日，袁大帅（甲方）与郑红格、董作敏（乙方）及袁增胜（中间人）签订《房屋买卖合同》一份，主要内容为：袁大帅将涉案房屋出售给郑红格、董作敏，价款为45万元。该合同第四条约定，乙方应于本合同生效之日向甲方一次性支付购房款元（已付清）。但实际情况为合同签订当日，郑红格、董作敏支付给购房款260810元（其中15万元转账、110810元现金，袁大帅认可签订合同当日收到售房款25万元左右，具体数额记不清），下余银行按揭贷款由郑红格、董作敏继续偿还。2018年5月9日，郑红格、董作敏将涉案房屋银行按揭贷款全部还清。协议签订后，袁大帅将涉案房屋交付郑红格、董作敏使用至今。截至原审法院查封时（即2017年10月13日），涉案房屋尚欠银行按揭贷款117151.89元；郑红格、董作敏于2020年12月23日将该款项付原审法院执行。原审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据此规定，判断郑红格、董作敏对涉案房屋是否享有阻却执行的民事权益，应审查是否符合上述条件，缺一不可。从审理查明的事实可知，郑红格、董作敏在原审法院查封之前已经与袁大帅签订合法有效的书面买卖合同，对涉案房屋实际占有使用，郑红格、董作敏已支付部分价款并同意将剩余价款交付法院执行。对于郑红格、董作敏对未办理过户登记是否存在过错问题。原审法院认为，在涉案房屋查封时，尚存有银行贷款未还清，客观上不具备办理产权变更手续的条件，不能视为买受人有过错。综上所述，郑红格、董作敏作为房屋买受人，对涉案房屋享有物权期待权，该权利可以阻却执行，对马雷要求继续执行涉案房屋的诉讼请求，原审法院不予支持。遂判决驳回马雷的诉讼请求。本院审理期间查明事实与原审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为郑红格、董作敏对未办理过户登记是否存在过错的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，才能够认定该事实存在。本案中，上诉人主张郑红格、董作敏未按合同约定一次付清购房款，造成涉案房屋未能解除抵押而不能过户，郑红格、董作敏对涉案房屋未能过户有过错，并提供购房合同证明涉案房屋购买方式为一次性付款。但该购房合同约定的一次性付款方式后已标注“已付清”字样。该标注不能排除售房人袁大帅同意郑红格、董作敏签订合同当日付清260810元后，下余银行按揭贷款由郑红格、董作敏根据银行贷款还款计划表继续偿还的可能性。且袁大帅在一审庭审谈话中对此并未明确反对。同时根据合同签订后袁大帅即将银行贷款还款计划表交予郑红格、董作敏，郑红格、董作敏按月偿还银行按揭货款直到法院查封涉案房屋前，以及郑红格、董作敏一直居住涉案房屋等客观事实，现有本案证据尚不足以证明郑红格、董作敏违反了合同的付款约定，也不足以认定郑红格、董作敏因此对涉案房屋未过户存有过错。上诉人的该上诉理由证据不足，缺乏事实依据，本院不予支持。原审法院认为涉案房屋因存有银行贷款未还清客观上不具备办理产权变更手续的条件，不能视为买受人对未办理过户有过错，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，认定郑红格、董作敏对涉案房屋享有可以阻却执行的物权期待权，驳回上诉人要求继续执行涉案房屋的诉讼请求并无不当，本院予以维持。综上，上诉人马雷的上诉理由不能成立，应予以驳回；原审判决并无不当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8050元，由上诉人马雷负担。本判决为终审判决。审判长  韩黎华审判员  宋宏伟审判员  孙 燕二〇二一年七月二十六日书记员  刘 迪