上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初18098号原告：吴其兵，男，1963年8月20日出生，汉族，住上海市嘉定区。原告：蔡长龙，男，1974年5月8日出生，汉族，住上海市杨浦区。两原告共同委托诉讼代理人：汪鸿，上海市成平律师事务所律师。被告：上海松江现代农业园区五厍示范区管理委员会，住所地上海市松江区。法定代表人：徐霖，负责人。委托诉讼代理人：朱慧翔，上海小城律师事务所律师。被告：松江区泖港镇茹塘村村民委员会，住所地上海市松江区。法定代表人：陆进财，主任。委托诉讼代理人：许静雯，上海巨明律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋营，上海巨明律师事务所律师。第三人：上海番茄农庄有限公司，住所地上海市松江区泖港镇兴旺村。法定代表人：姜加华，总经理。第三人：上海市松江区泖港镇人民政府，住所地上海市松江区。法定代表人：杜劲松，镇长。委托诉讼代理人：卫晓晨，上海巨明律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖诗雪，上海巨明律师事务所律师。原告吴其兵、蔡长龙与被告上海松江现代农业园区五厍示范区管理委员会(以下简称“五厍管委会”)、松江区泖港镇茹塘村村民委员会(以下简称“茹塘村委会”)、第三人上海番茄农庄有限公司(以下简称“番茄农庄公司”)土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月11日公开开庭进行了审理，原告吴其兵、蔡长龙及共同委托诉讼代理人汪鸿、被告“五厍管委会”的委托诉讼代理人朱慧翔、被告“茹塘村委会”的委托诉讼代理人宋营到庭参加诉讼。2021年5月19日，本院依法追加上海市松江区泖港镇人民政府(以下简称“泖港镇政府”)为本案第三人。2021年6月23日，本院再次公开开庭进行了审理，原告吴其兵、蔡长龙及共同委托诉讼代理人汪鸿、被告“五厍管委会”的委托诉讼代理人朱慧翔、被告“茹塘村委会”的委托诉讼代理人宋营、第三人“泖港镇政府”的委托诉讼代理人廖诗雪到庭参加诉讼。第三人“番茄农庄公司”经本院传票传唤，两次均无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告吴其兵、蔡长龙向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向原告支付房屋建造装修损失补偿款1,100，000元；2、判令两被告向原告支付基础系统、道路景观、河塘开挖等农业旅游投资补偿款600,000元。审理中，原告吴其兵、蔡长龙变更诉讼请求为要求两被告支付房屋建造装修损失790,200元、基础系统、道路景观、河塘开挖等农业旅游投资补偿款1,467,300元。事实与理由：2008年4月，被告“五厍管委会”与第三人“番茄农庄公司”签署了《土地租赁协议》，约定将泖港镇约272亩林地出租给第三人“番茄农庄公司”用于农业旅游开发，租期至2028年4月。之后，经被告“五厍管委会”的同意，原告与第三人“番茄农庄公司”于2008年6月签订《番茄农庄地块租赁合作协议》，第三人“番茄农庄公司”将一部分土地转租给原告用于农业旅游开发，租赁期限同为至2028年4月。除原告外，第三人“番茄农庄公司”还先后陆续向多位案外人转租土地，由原告及其他案外人各自投资经营特色农旅项目，共同组成了《五厍农业艺术园》。此后，原告进行了大量投资，开发建造农业旅游项目及配套设施。2018年底，第三人“番茄农庄公司”经与两被告协商，退出了土地租赁，由两被告直接与包括原告在内的投资人发生土地租赁关系。2019年2月，两被告找原告及其他案外投资人开会，称由于政策调整等原因，要求原告等投资人拆除在租赁土地上所建造的经营设施及房屋，原告等投资人未同意。2019年3月31日，五厍镇行政机关强行性拆除了原告投资建造的所有房屋及设施。原告认为，其与第三人“番茄农庄公司”签署的土地转租合同，所进行的农业旅游项目投资，均是得到了两被告认可并鼓励的。现在原告的损失应当由两被告予以补偿。被告“五厍管委会”辩称，不同意原告的诉讼请求，其与原告没有签订过土地租赁合同，其也没有实施对原告所建房屋及设施的拆除行为。被告“茹塘村委会”辩称，不同意原告的诉讼请求，其与原告间不存在任何合同关系，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。第三人“番茄农庄公司”未作陈述。第三人“泖港镇政府”述称，对原告的建筑系其所拆，属于政府对违章建筑的强制拆除，不存在补偿。本院经审理认定事实如下：2008年4月18日，被告“五厍管委会”(出租方)与第三人“番茄农庄公司”(承租方)签订《土地租赁协议》一份，约定第三人“番茄农庄公司”向被告“五厍管委会”承租土地272亩作农业旅游开发使用，租赁期限自2008年4月16日至2028年4月15日；协议并对承租土地的四至范围、租金及付款方式、双方的权利义务、违约责任等均作了明确的约定。2008年5月，第三人“番茄农庄公司”向被告“五厍管委会”请示对其承租的部分地块予以转租，被告“五厍管委会”予以同意。2008年6月1日，两原告(乙方)与第三人“番茄农庄公司”签订《B3番茄农庄二期地块租赁合作协议》(甲方)一份，约定两原告向第三人“番茄农庄公司”承租土地12亩，租赁期限自2008年6月1日至2028年4月15日；协议第2条约定，乙方租赁和使用该地块从事农业旅游项目(含种植、养殖、农业旅游、乡村文化开发、私人农庄、公司庄园等项目)；协议并对租金、承租地块上建造建筑等事项均作了相应的约定。2018年11月2日，上海小城律师事务所受上海松江农业发展有限公司委托向原告等土地租赁户发出《告知书》一份，称“……松江农发公司与番茄农庄公司之间签订的《土地、设施租赁合同》已解除。自2018年1月1日起，在上述土地上的各租赁户的租金均有松江农发公司收取……”。《告知书》第2条载明：“各租赁户与番茄农庄公司的租赁合同也已自动解除，自2019年1月1日起，由松江农发公司(或由松江农发公司指定的第三方)与各租赁户签订新的租赁合同，请各租赁户于2018年11月30日前，到松江农发公司确认，并将各自的产业属性及规划，以书面形式，报告给松江农发公司，逾期确认的，松江农发公司认为该租赁户不再继续签订租赁合同，租赁期限至2018年12月31日结束”；《告知书》第6条载明：“各租赁户能否得以续签租赁合同，取决于该租赁户的业态是否符合松江的农业发展政策要求，是否经营中有违法乱纪的行为存在或发生过，与番茄农庄公司的原租赁合同的履约情况等综合因素，经评定后，再决定新租赁合同的签订与否。”之后，两原告尚未能与松江农发公司签订新租赁合同。2019年2月底，第三人“泖港镇政府”向两原告发出责令限期拆除违法建筑通知书。2019年3月20日，松江农发公司、“泖港镇政府”等有关单位与租赁户召开拆迁协调会。2019年3月31日，第三人“泖港镇政府”对两原告于租赁土地上的房屋等设施予以了强制拆除。两原告因与被告方未能就补偿达成一致，遂提起诉讼。另查明，本院在审理(2016)沪0117民初5932号案件中，查明第三人“番茄农庄公司”向被告“五厍管委会”(2010年12月10日出租人变更为上海松江农业发展有限公司，由上海松江农业发展有限公司与第三人“番茄农庄公司”重新签订了土地租赁协议)所承租的土地性质为：“该项目土地性质部分为基本农田，部分为林地，土地总体规划为基本农田保护区”。审理中，被告“五厍管委会”称在拆除两原告等承租人的房屋前，也曾委托上海子亚工程造价咨询有限公司对房屋建造、装修成本进行了评估，并提供了相应的估算咨询报告，该报告确认两原告的房屋建造、装修成本合计为790,200元;两原告对于该金额予以认可,但认为尚有农庄基础设施、道路景观、河塘开挖等农业旅游项目未予评估。经本院委托上海华瑞建设经济咨询有限公司的评估，对上述项目的鉴定造价为1,467,372元(包括苗木植物)。此外，被告“五厍管委会”向本院出具“情况说明”一份，该“情况说明”载明：上海松江现代农业园区五厍示范区管理委员会是上海市松江区人民政府下设的政府派出管理机构，自2010年起，按照政企分开的要求，五厍示范区管委会辖区内的对外经济运营，均由上海松江农业发展有限公司的名义进行经营、管理，包括原五厍示范区管委会与上海番茄农庄有限公司签订的《土地租赁协议》，也变更为上海松江农业发展有限公司上海番茄农庄有限公司进行重新签订，如因履行协议中引发的经济纠纷，需由上海松江农业发展有限公司承担的经济赔偿等，实际由上海松江现代农业园区五厍示范区管理委员会予以承担。以上事实，有《土地租赁协议》、《B3番茄农庄二期地块租赁合作协议》、《告知书》、(2016)沪0117民初5932号民事判决书、评估报告、鉴定意见书、“情况说明”、庭审笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为，被告“五厍管委会”及案外人上海松江农业发展有限公司将土地出租给第三人“番茄农庄公司”的目的就是开发农业旅游项目；而两原告基于对被告“五厍管委会”(政府机构属性)的信任，通过转租土地加入“番茄农庄”农业旅游开发，进行房屋的建造、河塘的开挖等建设，变更了租赁土地本来的使用性质，故本案中的土地租赁合同、转租合同均属无效合同。无论在合同的签订过程中，还是合同的履行中，作为土地出租方的被告“五厍管委会”均存在主要的过错，承租方存在没有尽到充分注意的次要过错。就合同关系来说，虽然两原告与被告“五厍管委会”或上海松江农业发展有限公司均未签订，但从两原告投资农业旅游的初始原因来说就是起源于被告“五厍管委会”的土地出租；而被告“五厍管委会”方与第三人“番茄农庄公司”合同“解除”(无效合同自始无效，无需解除)后的一系列行为，已经表明其自愿直接与原告等承租户建立关系、解决租赁土地上建筑物被拆迁的补偿。本案的引起，也仅因为双方对补偿金额未能达成一致所致，故两原告要求被告“五厍管委会”进行补偿能够成立。但补偿的金额，应综合考虑建筑物等已经使用的时间(130个月)与合同约定承租期(250.5个月)的比例以及双方的过错程度。两原告对被告“茹塘村委会”的诉讼请求，没有依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、2015年《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定规定，判决如下：一、被告上海松江现代农业园区五厍示范区管理委员会于本判决生效之日起十日内支付原告吴其兵、蔡长龙补偿款814,419元；二、驳回原告吴其兵、蔡长龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24,861元，减半收取12,430.5元，由原告吴其兵、蔡长龙负担6,215元(已付)，被告上海松江现代农业园区五厍示范区管理委员会负担6,215.5元(于本判决生效之日起七日内交付本院);鉴定费37,500元，由原告吴其兵、蔡长龙负担9,375元(已付)，被告上海松江现代农业园区五厍示范区管理委员会负担28,125元(于本判决生效之日起十日内支付原告吴其兵、蔡长龙)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 陈家正法官助理 黄尤加书 记 员 黄尤加附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第五十二条由下列情形之一的，合同无效：（一）…………（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、2015年《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，本院影响案件的审理。