广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初14656号原告：陈丹丽，女，1972年6月26日出生，汉族，身份证住址湖南省茶陵县，委托诉讼代理人：方思敏，广东凌信律师事务所律师。被告：广州君毅物业管理有限公司，住所地广州市白云区嘉禾街空港大道望岗聚一居自编1号二楼（自主申报），统一社会信用代码91440101MA5AM34K27。法定代表人：黎国俭。原告陈丹丽诉被告广州君毅物业管理有限公司（以下简称君毅公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈丹丽及其委托诉讼代理人方思敏到庭参加了诉讼。被告君毅公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈丹丽向本院提出诉讼请求：1、被告返还原告履约保证金56500元；2、被告赔偿原告品牌合作服务费损失13340元；3、被告赔偿原告装修费损失56695元；4、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由如下：2019年10月14日，原告与被告签订《租赁合同》，约定被告将位于广州市白云区*街6号*第二层第【2-211】商铺出租给原告，租期为3年，自2019年10月14日起至2022年10月13日止；被告在2019年10月14日将场地正式交付给原告使用。2019年10月14日起至2020年10月13日期间每月租金为17500元；原告须在合同签订之日向被告交付履约保证金52500元。2019年7月13日，原告通过微信支付17000元给被告，被告出具《收据》予以确认。2019年7月25日，原告通过银行转账给被告指定的收款人35500元。在合同签订之日，原告已全额支付履约保证金52500元。2019年12月24日，原告因经营需要，再次租赁被告位于广州市白云区*街6号*第一层部分空地，被告在2020年1月1日将场地正式交付给原告使用，租金为每月2000元，原告须向被告交付履约保证金4000元。同日，原告通过微信转账6000元给被告指定的负责人。2020年6月7日，原、被告签订《合作协议》，协商变更每月租金标准，从2020年6月7日起至2021年6月6日期间，原告每月需缴纳经营额的55%作为场地使用费、水电费等。2020年10月8日，被告通过张贴《通知》单方与原告解除合同，通知原告在2020年10月9日将*归还给房东，但此前原告一直依约足额支付租金、水电费，不存在违约行为。因被告提起解除合同，致使原告无法继续经营电玩亲子乐园。依照实际租赁期限折算，未能如约提供租赁期限的比例为66.7%。同时，结合原告为经营该店铺产生品牌合作服务费20000元和装修费85000元，被告应按比例予以赔偿，并返还原告保证金56500元。现特诉至法院，望判如所请。被告君毅公司无答辩意见。原告为证明其诉讼请求向本院提交了《租赁合同》、《合作协议》、微信聊天记录、收据、通知、《服务合同》、《装修材料合同》、转账凭证等证据，被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭应诉答辩，视为其放弃举证和质证的权利，故本院对原告提交的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：2019年10月14日，被告君毅公司（出租方，甲方）与原告陈丹丽（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于广州市白云区*街道*街6号*第二层第【2-211】商铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方，商户用途为电玩-亲子乐园。乙方向甲方租赁该铺位的期限为3年，时间自2019年10月14日起至2022年10月13日止。甲乙双方议定2019年10月14日起至2020年10月13日期间每月租金为17500元，2020年10月14日至2021年10月13日期间每月租金为18900元。乙方须于本合同签订之日向甲方交付履约保证金52500元。乙方认可经营场地的现状，不以经营场地的任何情况向甲方提出退还租金、管理费或解除本合同等请求。乙方不得擅自对该商铺进行装修，乙方进行装修前，应当提前书面请示甲方。上述合同签订后，陈丹丽向君毅公司交纳了履约保证金52500元。君毅公司将涉案商铺交付给陈丹丽使用，陈丹丽对商铺进行了装修。2020年6月7日，陈丹丽与君毅公司签订《合作协议》，约定双方临时成立利益分成合作关系，从2020年6月7日起至2021年6月6日为期一年时间，陈丹丽211档口每月需缴纳经营额55%作为场地使用费，水电费等各项费用，另外45%营业额归陈丹丽所有。2020年10月8日，君毅公司向*的租户发出《通知》，内容为：由于各商户没有履行合同约定，长时间拖欠租金、管理费以及水电费等，导致君毅公司严重亏损，无法继续经营，本商场将在2020年10月9日归还给房东，君毅公司将不再管理经营*。10月9日，房东会来接场。2021年4月25日，陈丹丽将涉案物业实际交还给*的房东黄*。陈丹丽称其在2019年12月另向君毅公司承租了*一楼的部分空地，支付了该部分场地的履约保证金4000元，并提供了其与君毅公司人员的微信聊天记录及付款凭证用以佐证。该证据显示陈丹丽于2019年12月24日向君毅公司人员转账付款6000元，聊天记录中另说明“二押一租”、“1楼只交租和电费”等。为证明其品牌合作服务费损失，陈丹丽向本院提交了以下证据：1、签约时间为2019年8月27日的《服务合同》一份，该合同约定：案外人*公司为陈丹丽提供开店指导培训服务，包括店铺选址建议、店铺装修方案参考、经营指导、销售及产品知识培训等服务，承诺以涉案的*为中心，直径1000米范围内不再向第三方提供相同服务，陈丹丽须支付服务输出费20000元；如陈丹丽签订该合同后，因其自身原因，而要求解除合同或未选址开店经营的，由陈丹丽承担违约责任，已收取的所有费用均不予退还。2、银行转账记录及《收据》。银行转账记录显示原告于2019年8月27日向案外人邓晔转账20000元。*公司同日向陈丹丽出具《收据》，确认收到品牌合作服务费20000元。为证明其装修损失，陈丹丽向本院提交了以下证据：1、签约时间为2019年7月28日的《装修制作合同》一份，该合同约定陈丹丽向案外人*公司定制*街*2楼211铺的装修产品，合同总价为85000元。2、微信转账记录及两份《收据》。微信转账记录显示原告在2019年7月19日至2019年11月23日期间多次向“*公司-毛生”转账共计85350元。*公司于2019年7月29日向陈丹丽出具《收据》，确认收到装修定金40000元，后又于2019年10月10日向陈丹丽出具《收据》，确认收到装修余款45000元。陈丹丽称因实际购买的电线灯具数量增加，故实际支付的金额多出350元。庭审中，陈丹丽主张装修所含的展柜属于定制产品，无法拆除使用，并明确表示不就装修损失申请评估鉴定，同意由法院酌定装修损失。另查明，本院审理的案外人唐*与被告君毅公司、君毅公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月19日作出（2020）粤0111民初11586号民事判决书，该民事判决书已经生效，该案中，君毅公司、君毅公司确认涉案商铺所在的*未办理规划报建手续。本院认为：《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日开始施行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案属于民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，应当适用当时的法律、司法解释的规定。涉案商铺所在的建筑未办理规划报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第二条的规定，陈丹丽与君毅公司之间的涉案租赁合同关系无效。君毅公司作为出租人未提供合法建筑物，陈丹丽作为承租人对租赁物的合法性未尽谨慎审查义务，双方对该合同无效均有过错。合同无效，因该合同取得的财产应予返还。现陈丹丽要求君毅公司向其退还履约保证金56500合法合理，本院对此予以支持。关于装修损失。由于陈丹丽、君毅公司对于涉案租赁合同无效均有过错，双方应各承担一半的装修现值损失。陈丹丽向本院提交的《装修制作合同》、《收据》、微信转账记录等证据已经形成完整的证据链，足以证实陈丹丽为涉案商铺装修支付装修费85000元。然至陈丹丽将涉案物业实际交还给*的房东黄*之日即2021年4月25日，陈丹丽已实际使用涉案商铺的时间约为1年6个月12天，因陈丹丽明确表示不就涉案装修物的装修损失申请评估鉴定，考虑装修物在使用期间的折旧等情况，本院酌情认定涉案装修物现值为41650元，该装修现值损失应当由陈丹丽和君毅公司各承担一半，故君毅公司应当向陈丹丽赔偿装饰装修损失20825元。对于陈丹丽主张的超出部分，本院不予支持。关于品牌合作服务费损失。结合陈丹丽提交的《服务合同》、银行付款凭证及《收据》等证据，本院对陈丹丽主张存在品牌合作服务费损失的事实予以认可。关于该损失的数额，本院酌定以陈丹丽实际停止占用涉案商铺之日即2021年4月25日为止，就已付的品牌合作服务费按剩余租期占合同约定租赁期的比例计算为9800元（20000元×1.47年÷3年）。该损失应由陈丹丽和君毅公司各承担一半，故君毅公司应当向陈丹丽赔偿该损失4900元。被告君毅公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会会议通过）第二条、第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起三日内，被告广州君毅物业管理有限公司向原告陈丹丽返还履约保证金56500元；二、自本判决生效之日起三日内，被告广州君毅物业管理有限公司向原告陈丹丽赔偿品牌合作服务费损失4900元；三、自本判决生效之日起三日内，被告广州君毅物业管理有限公司向原告陈丹丽赔偿装修损失20825元；四、驳回原告陈丹丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1415.35元，由原告陈丹丽负担495.63元，由被告广州君毅物业管理有限公司负担919.72元。被告广州君毅物业管理有限公司负担的上述受理费应在本判决生效之起三日内迳付给原告陈丹丽。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  张旭增二〇二一年七月二十六日书记员  冼颖斯