浙江省诸暨市人民法院民事判决书（2021）浙0681民初7818号        原告：诸暨华城新天地置业有限公司，住所地诸暨市浣东街道十里牌卖柴岭脚。                法定代表人：杨杭泳，系公司经理。                委托诉讼代理人：李少军，浙江浣纱律师事务所律师。                被告：诸暨市城东新城建设有限公司，住所地诸暨市暨阳街道滨江南路11号。                法定代表人：沈火。                委托诉讼代理人：李卫民，浙江博凡律师事务所律师。                委托诉讼代理人：赵琳，浙江博凡律师事务所律师。                原告诸暨华城新天地置业有限公司（以下至判决主文前简称华城公司）与被告诸暨市城东新城建设有限公司（以下支判决主文前简称城东公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序由审判员李荣震独任审判，于2021年7月12日公开开庭进行了审理。原告华城公司的委托诉讼代理人李少军，被告城东公司的委托代理人赵琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                原告公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告从原告处回购并接收位于XXXX1044.12平方米商业用房，并支付原告回购款14095620元；二、判令被告自起诉之日起至商业用房回购款付清之日止，按应付商业用房回购款为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率赔偿原告经济损失。事实和理由：2012年12月9日，原诸暨市国土资源局发布国有建设用地使用权拍卖出让公告（诸土出告字XXXX号），决定以公开拍卖方式出让诸暨市城区6宗商业住宅用地（代建回购安置房）的国有建设用地使用权。2012年12月18日，发布《王一自然村拍卖地块上安置房建设的前置条件》，就安置用房建设区域、安置房建设指标和回购价格、商业用房回购面积和价格、安置房建设指标和回购价格、商业用房回购面积和价格、安置房质量要求、建设时间等事项设定了拍卖前置条件。2013年1月28日，原告与原诸暨市国土资源局签订成交确认书，确认原告竞得位于诸暨市浣东街道王家湖村1#地块（建设用地面积26576.2平方米）的国有建设用地使用权。2013年9月10日，原告与原诸暨市国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》。2013年12月31日，原告与被告签订了《诸暨市城东新城安置房回购协议》，双方就浣东街道王家湖村1#地块项目的安置房回购事宜达成协议。该回购协议第二条“协议内容”第4项“安置房单幢总层数、层高、套型数量、商业用房面积及村集体管理用房面积及相关要求”之（2）约定“安置地块内（临主要道路）商业用房回购不少于1000平方米，均价13500元／平方米，且底层面积不得少于该商业面积的二分之一，底层高度不低于4米，两层总高不低于7.8米，回购位置由王一自然村确定为准”。第二条“协议内容”第4项之（6）进一步明确“回购商业用房位于7＃楼1-2层，建筑面积为1044.124平方米，回购价款14095674元”。2015年9月15日，案涉项目通过工程竣工验收并交付被告。2016年7月26日，原告与被告签订《诸暨市城东新城安置房回购款结算补充协议》，就回购安置住宅用房的回购款进行结算并签订协议。因被告未履行及时接收回购商业用房以及支付商业用房回购款的合同义务，原、被告多次进行了协商，均无结果，至今，被告既未接收回购商业用房，也未支付商业用房回购款。基于以上事实，原告认为，《诸暨市城东新城安置房回购协议》为合法有效的合同。原诸暨市国土资源局在案涉国有土地使用权出让时，就回购安置住宅、商业用房以及村集体管理用房的相关指标设定了前置条件，之后签订的《诸暨市城东新城安置房回购协议》对回购商业用房的位置、面积、价格及回购款又作了明确约定，故原告完成建设房屋的合同义务后，被告有义务按照合同约定及时回购商业用房并支付回购款。现被告既未接收回购商业用房，又未支付商业用房回购款的行为已属违约，应依法承担违约责任。根据《中华人民共和国民法典》相关规定，起诉至法院。                被告提交书面答辩状称，一、被告从未与原告达成商业用房回购，也未承诺过由被告回购商业用房。回购协议中被告并未承诺回购商业用房。被告与原告签订的安置房回购协议明确将安置房、村集体管理用房、商业用房三者分列，其中安置房明确约定由被告回购用于征收户安置，公共管理用房亦由被告回购，但并未约定由被告回购商业用房。二、不能因回购协议陈述到商业用房事宜即推定被告与原告存在商业用房回购关系。被告与原告签订的诸暨市城东新城安置房回购协议虽名为回购协议，但该协议不仅包含安置住房的回购，同时还包含了浣东街道王家湖地块1#地块的建设管理、监督、服务内容，并不是一份单纯房屋买卖协议；在回购协议签订前，2012年12月31日，原告投资主体与诸暨市城东中心区块建设协调工作领导小组办公室签订了《诸暨市城东新城安置房建设管理协议》，回购协议体现了该建设管理协议的精神与内容，同样是对原告安置房建设的管理服务；回购协议中回购商业用房条款与管理协议的规定一致，是对原告建设的管理规范。如果被告与原告签订的回购协议是对商业用房的回购承诺，那么建设管理协议也构成领导小组办公室对商业用房的回购承诺，也应由办公室承担相应的回购责任；原告受让土地的出让公告系由原诸暨市国土资源局发布，在公告中将商业用房回购列为前置条件，原告据此应拍并取得土地使用权，应当视作原告与诸暨市国土资源局就土地出让含商业用房回购达成协议。原告如果是以协议里有回购商业用房的规定为由主张作出规定一方承担回购义务，其也应当向诸暨市国土资源局主张。三、出让公告、建设管理协议及回购协议对商业用房回购作出规定，是原告应单方承诺遵守的条件，但并不构成相对方的回购义务。正如大城市实施的限价房，其意义在于开发商对于政府及管理部门承诺、对公众承诺以限价销售住宅，开发商承担的是单方义务，无论社会消费群体是否会以限价购买房屋，政府及管理部门均不存在以限价收购住宅房屋的义务与责任，开发商也不能因市场行情变化实际成交价格低于限价而要求作出规定一方承担回购义务。本案中原告也无权要求强制回购。四、回购商业用房应当由王一自然村与原告签订协议具体实施回购，被告无需对原告承担回购商业用房的责任。2013年3月12日的诸暨市人民政府办公室关于统一城东新城安置房建设标准的协调会议纪要第10条规定商业用房回购的位置由回购方确定为准，可见确定回购位置一方即视为回购方。原告参加了上述会议，且与王一自然村达成位置确认，应当知道王一自然村才是回购方；回购协议中明确规定商业用房回购位置由王一自然村确定，建筑面积由原告与王一自然村自行协商，且不少于1000平方米。回购商品房款项经被告与村协调后由原告与王家湖自然村单独结算。违约责任中约定未按期向王一自然村出售相应商业用房，则由原告承担违约责任。因此原告明知其与王一自然村发生商业用房买卖；原告如未及时与王一自然村签订商业用房回购协议，应当由其自行承担责任。原告与王一自然村间的回购事宜被告并未参与，对王一自然村与原告间的回购情况应由王一自然村参与才能查清。五、原告与被告于2015年9月15日签订安置房回购款结算补充协议，就被告应承担责任的安置房回购结算已达成协议，双方己结算清楚。该协议中未包含商业用房回购，也证明商业用房回购不在被告回购范围内。六、原告主张逾期付款利息损失无任何依据。原告提供的材料均无商业用房回购的付款时间约定，且原告也未交付过商业用房，故其主张不能成立。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。                原告为证实其主张的事实，向本院提供下列证据：                1、诸暨市国土资源局国有建设用地使用权拍卖公告（诸土出告字XXXX）、拍卖出让须知、王一自然村拍卖地块上安置房建设的前置条件，证明案涉地块经诸暨市人民政府批准公开拍卖，在拍卖出让时设置了前置条件，其中要求安置地块内商业用房回购的面积，均价13500元／平方米的事实。经质证，被告对真实性无异议，但认为不能证明涉案商业用房应由被告回购的事实。该拍卖地块上建设的房屋不只是安置房，还有商业用房，安置房由被告回购，但商业用房不一样。                2、成交确认书一份，以证明原告竞得案涉地块的事实。经质证，被告无异议。                3、国有建设用地使用权出让合同（复印件）一份，以证明原告取得案涉地块的使用权的事实。经质证，被告对真实性无异议。                4、诸暨市城东新城安置房回购协议，证明案涉商业用房在回购协议中约定由被告进行回购的事实，原告要求被告赔偿经济损失也是基于协议中对违约责任的约定。经质证，被告对真实性无异议，但协议中并未写明商业用房由被告进行回购，只约定了安置房由被告回购，商业用房回购由原告与村讨论决定。该协议不仅仅涉及到回购事宜，不能以被告与原告签订了该协议就认定被告承担回购义务。原告主张违约责任应向王一自然村主张。                5、建设工程规划设计总平面图，证明回购商业用房的规划情况。经质证，被告对真实性无异议，但该证据证明了回购方的主体应为王一自然村。                6、竣工验收备案表，以证明备案时间为2015年9月15日的事实。经质证，被告无异议。                7、回购结算补充协议，证明原、被告对回收部分安置房进行了结算，但涉案商业用房没有结算的事实。经质证，被告对真实性无异议，但认为该证据恰恰证明了回购事宜已结算完毕的事实。                8、测绘成果报告，证明涉案商业用房的测绘面积。经质证，被告无异议。                被告针对其抗辩向本院提交了以下证据：                9、2012年12月31日诸暨市城东新城安置房建设管理协议一份，以证明：（1）在协议中明确约定安置用房由被告回购，对商业用房并没有规定由被告回购。（2）在该协议中明确约定商业用房回购，按照原告的理解，认为在协议中有约定要回购的话，协议的相对方就是回购主体，那么办公室就成了一个回购主体。被告与原告签订回购协议来源于该建设管理协议的，内容包含了建设管理服务的内容，不是一个单纯的买卖协议。                10、诸暨市人民政府办公室会议纪要。该纪要第10条写明商业用房回购的位置由回购方确定，本案应由王一自然村确认回购位置的事实。                上述证据9、10经质证，原告对真实性无异议，但认为涉案商业用房的回购主体应是被告，被告作为回购协议的相对方，应按照约定履行回购义务。                上述证据，双方对真实性均无异议，本院审查后对真实性均予以确认。                经审理查明：2012年12月9日，诸暨市国土资源局发布了诸土出告字XXXX国有建设用地使用权拍卖出让公告，决定以拍卖方式出让位于王家湖1#地块的国有土地使用权，出让用途：商业、住宅（代建回购房）用地，该地块对安置方建设有前置条件，前置条件与本案有关规定：一、该安置房由土地受拍方负责投资建设，建成后由建设局城投公司回购用于征收户安置，房屋回购价7300元／平方米，车位63000元／个，地上储藏室1500元／平方米；二、安置房单幢总层数、层高、套型数量、商业用房面积及村集体管理用房面积相关要求：安置房总层数不超过17层，安置房150平方米176套，125平方米30套、100平方米46套，75平方米77套，50平方米2套，建筑面积共40625平方米；安置地块内（临主要道路）商业用房回购1000平方米均价13500元／平方米，且底层面积不得少于该商业面积的二分之一，层高不低于4米；七、回购的安置住房分三期付款，第一期止核发商品房预售许可证之日起10天内预付总回购款的60％；第二期止房屋结顶之日起10天内预付总回购款的25％；第三期止项目竣工验收合格后10天内预付总回购款的10％，余回购款5％作为保修金。另外还就安置房建设时间、质量、规划要求等方面作了规定，同时规定上述规定为该宗土地拍卖的前置条件，原告竞得上述地块的国有土地使用权，于2012年12月31日与诸暨市国土资源局签订了成交确认书。原告于2013年9月10日与诸暨市国土资源局签订了国有建设用地使用权出让合同。此后，原告作为乙方与被告作为甲方签订了《诸暨市城东新城安置房回购协议》，内容为：为全面打造城东新城品位，在遵循统一规划、统一配套、统一管理且平等、公平的原则下，经双方协商，就该地块安置房的回购事宜达成共识并订立以下条款，以资共守：一、协议依据：《诸暨市城区6宗商业住宅用地（代建回购安置房）的国有建设用地使用权拍卖出让公告》诸土出告字XXXX公告、国有建设用地使用权拍卖出让须知、王一自然村拍卖地块上安置房建设的前置条件、已订立的《国有建设用地使用权出让合同》、《诸暨市人民政府办公室关于统一城东新城安置房建设标准的协调会议纪要》、《诸暨市人民政府办公室关于城东新城征迁政策处理工作的会议纪要》、《诸暨市规划局建设工程设计方案审查会议纪要》、与诸暨市城东中心区块建设协调工作领导小组办公室签订的《诸暨市城东新城安置房建设管理协议》、《安置房项目工程做法统一标准》等。上述文件作为本合同的附件，与本合同效力一致。二、协议内容：2、甲方对该代建回购项目的建设进行全程跟踪监督管理…。3、安置房建设区域在该地块以由南向北，由东至西，由上至下，建成后成片交付。该安置房由乙方负责投资建设，建成后由甲方回购用于征收户安置，房屋回购价每平方米7300元，车位63000元一个，地下储藏室每平方米1500元。4、安置房单幢总层数、层高、套型数量、商业用房面积及村集体管理用房面积及相关要求：（2）安置地块内（临主要道路）商业用房回购不少于1000平方米，均价13500元／平方米，且底层面积不得少于该商业面积的二分之一，底层高度不低于4米，两层总高不低于7.8米，回购位置由王一自然村确定为准。（6）根据诸永昌测XXXX《预测绘成果报告》及协议内容，回购商业用房1044.124平方米（7#楼1-2层），回购金额1409.5674万元。协议备注：1、住宅每平方米7300元，车位63000元一个，地下储藏室每平方米1500元；2、商业用房13500元／平方米（回购商品用房的建筑面积由原告与王一自然村自行协商，且不小于1000平方米；回购商品用房款项经被告与村协调后由原告与王一自然村单独结算）。四、1、乙方违约按逾期时间分别处理：逾期时间在45日内的（含45日）处理方法：乙方不能按期交房，乙方按日向甲方支付总回购款万分之二的违约金；乙方不能按期向王一自然村出售商业用房的，乙方按日向王一自然村支付相应商业用房总价万分之五的违约金。2、逾期时间在45日以上的处理方法：乙方不能按期向王一自然村出售相应商业用房的，乙方按日向王一自然村支付相应商业用房总价千分之一的违约金。5、如乙方在交付时，未按本协议第二条第四款第二小款向王一自然村出售相应商业用房，则由乙方承担违约责任。违约责任同本条第一款。2015年9月15日，涉案工程经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位等确认竣工验收合格。2016年7月26日，原、被告双方对安置房回购款结算达成补充协议。2021年6月1日，原告诉至本院。                本院认为，原、被告双方对商业用房回购面积、价格等签订了回购协议，故双方的权利义务应以回购协议为准。但本案因商业用房回购款由谁支付在回购协议中未作约定，双方仅在回购协议备注中约定商业用房13500元／（回购商品用房的建筑面积由原告与王一自然村自行协商，且不小于1000平方米；回购商品用房款项经被告与村协调后由原告与王一自然村单独结算）。工程竣工后，原、被告双方就商业用房回购也没有签订专门的商业用房回购协议，朝五相村也未与原告就回购商业用房签订书面协议也未对商业用房款项进行结算。根据《中华人民共和国合同法》第六十五条“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务，债务人应当向债权人承担违约责任”。因王一自然村未履行商业用房回购义务，根据合同的相对性，故应由被告方履行商业用房的回购义务并支付回购款。结合商业用房回购面积、单价、位置已经确定及涉案商业用房已竣工验收的事实，现原告诉请要求被告回购商业用房，并支付相应回购款项的诉请，合法有据，本院予以支持。综上，被告应回购原告商业用房的总面积为1044.1241平方米，应支付原告回购款1409.5674万元（1044.1241平方米×13500元／平方米）。原告现主张被告支付回购款1409.562万元，并支付该款自起诉之日起至款付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算的利息损失，在合理范围，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二十五条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条的规定，判决如下：                被告诸暨市城东新城建设有限公司应自本判决生效之日起十日内从原告诸暨市华城新天地置业有限公司处回购并接收位于诸暨市XXXX1044.124平方米的商业用房并支付原告诸暨市华城新天地置业有限公司上述商业用房回购款1409.562万元，并支付该款自2021年6月1日起至款付清之日至按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失，款限于本判决生效之日起十日内付清。                如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                本案案件受理费106374元，依法减半收取53187元，由被告诸暨市城东新城建设有限公司负担。                如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。                    审判员李荣震    二〇二一年七月十二日            书记员黄潮娜