贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔27民终2894号上诉人（一审被告）：黔南天源集团实业开发有限责任公司，住所地贵州省都匀市。法定代表人：袁开海，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙存娟，该公司职工。委托诉讼代理人：刘轶南，贵州仁义律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：胡贵安，男，1985年5月11日生，水族，住贵州省都匀市。上诉人黔南天源集团实业开发有限责任公司（以下简称天源公司）因与被上诉人胡贵安商品房销售合同纠纷一案，不服都匀市人民法院于2021年5月13日作出（2021）黔2701民初588号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月17日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人天源公司向本院提出上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：第一，一审判决依据交易习惯无事实依据。一审判决所谓的交易习惯是房开商应当在一定期限内通知购房者领取办证资料，否则构成违约。（一）一审判决违背立法本意，法外造法。一审判决在法律有规定、合同有约定的情况下，直接适用习惯错误。其一，本案当事人双方签订的《商品房买卖合同》，是贵州省工商行政管理部门和住建部门根据中华人民共和国工商行政管理总局和住建部的范文，联合制定的格式条款，具有高度的权威性，不是任何一方能够擅自改动，也不是任何一方可以擅自解释的。其二，《合同》明确约定了交房时房开商的通知义务，但却没有约定交付商品房转移登记有关资料（以下简称办证资料）的通知义务。合同这样约定，正好与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相对应。因为《解释》中也是明确规定了交房要通知，交付办证资料是否通知同样没有强制性规定。由此可见，无论是合同约定还是法律规定，交付办证资料均不是房开商应当通知的义务范围。（二）一审判决完全没有进行任何市场调研，主观臆断所谓交易习惯。所谓交易习惯，指的是一个地区和一个行业内，没有文字依据但又约定俗成交易方式和方法，被行业内的从业者普遍接受并自愿遵循。在都匀市的房地产交易中，乃至全国的房地产交易中，交易习惯是这样的：1、通知方面，在交付办证资料时，都不会刻意地进行专门的书面通知，往往都是购房者催问或者房开商电话或者其他合理方式告知。2、发票开具方面，房开商在项目开发前期，已经向税务机关缴付相应的税金，因此在购房者付清购房款，并履行其他法定义务的情况下，房开商随时可以为购房者开具购房发票。但一般都是购房者提出申请，并向房开商提供相应的证明后，房开商依法为其开具并提供发票。这样做的原因是：（1）都匀市住建局下发文件，将购房者履行缴纳维修基金作为房开商提供办证资料的前置条件；（2）由于购房者成百上千，提早开具发票，如果购房者迟迟不领取，十分不利于保管，甚至会遗失。因此，发票基本不会在购房者付款的同时或者短期内向购房者提供，一般都是在达到交付办证资料的条件后，什么时候要，什么时候开。但是本案的被上诉人却在合同约定期限届满后一年多的时间里，从来没有与房开商就办证资料的交付不符合逻辑。第二，一审判决明显对被上诉人违法偏袒。（一）一审刻意回避被上诉人的过错，由于双方均认可合同没有强制上诉人交付办证资料的通知义务，被上诉人及其代理人在本案发回重审前的原一审庭审中，主动援引合同补充条款第5.6条，作为通知义务的参照条款，并且当庭全文复述，上诉人对被上诉人提出援引该条作为交付办证资料通知依据的要约表示认同，双方实际上当庭已经达成《合同法》第61条规定的补充协议，并且《合同法》第17条和第18条规定，由于上诉人当庭同意被上诉人的观点，被上诉人的要约已经不能撤回或者反悔。根据补充条款第5.6条“出卖人通知买受人办理交房手续的渠道，出卖人可以任选其一：（1）合同约定的交房时间”，即合同约定交付办证资料的日期届满，即可视为上诉人已经以合同条款的既有约定履行了通知义务。由于案涉商品房的办证手续已经在合同约定的期限前具备交付条件，因此第5.6条第（1）项可以直接作为上诉人履行通知义务的依据。一审判决认定上诉人没有履行通知义务，明显是置合同约定和当事人合意于不顾。（二）一审违法掩盖被上诉人的责任。一审庭审中，上诉人出示了都匀市住建局的一个书面通知，根据该通知，都匀市的房地产项目应当先由购房者足额缴纳维修基金之后，房地产开发企业才能够为其提供商品房产权登记资料。上诉人作为都匀市住建局的管理对象，必须严格服从上级主管单位的行政指令。经上诉人向住建部门了解，被上诉人是在2020年3月20日，才到住建部门缴纳维修基金。因此，上诉人在同年4月20日根据被上诉人提供完成了行政义务的资料后，才为其进行开具发票等提供办证资料，但一审判决称缴纳维修基金与否并非阻碍办证的法定或者协定的前置条件，都匀市住建局按照相关法律规定下发的文件是法定的规范性法律文件，没有撤销之前，该文件就是法定的前置条件，上诉人必须无条件的执行。第三，一审公然与本院和上级法院的生效文书相抵触。（一）本院和上级法院已经有类案的生效文书，上诉人在庭审中提供了同类案件本院和上级法院的生效文书，即黔南州中级人民法院（2020）黔27民终1703号民事判决书供法庭审理参考。该案经都匀市人民法院一审和黔南州中级人民法院二审。该案涉及的纠纷是同一房开项目的购房者起诉上诉人要求承担逾期交付办证资料违约金，同样是上诉人在合同约定的期限内完成了初始登记，同样是没有书面通知买受人。都匀市人民法院一审根据交易习惯和生活常理做出事实推定，认为上诉人在合同约定的期限内取得商品房初始登记，定会及时通知商品房买受人办理相关手续，以避免或将承担违约责任。这个是同一法院同一法庭就同类案件已经做出的交易习惯认定。黔南州中级人民法院二审认为：（1）商品房取得初始登记后，即具备交付办证资料的条件；（2）商品房买受人未缴纳公共维修基金的，应当由商品房买受人自行承担逾期办证的后果。上述判决，并结合上诉人在一审中提交其他购房者在合同期限内开具的发票，足以说明根据交易习惯和生活常理，应当推定上诉人已经通过合理方式通知了购房者前来领取办证资料，而因购房者的原因未领取到办证资料的，应当由购房者自行承担逾期办证的后果。（二）一审违反类案检索的法定程序。根据《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》，案件的承办法官应当履行类案检索的法律职责，并完成相关的检索工作和书面材料，同时根据该指导意见第十条：案件当事人及其诉讼代理人等提交指导性案例作为控（诉）辩理由的，人民法院应当在裁判文书说理中回应是否参照并说明理由；提交其他类案作为控（诉）辩理由的，人民法院可以通过释明等方式予以回应。上诉人提交了前述本院和上级法院的类案裁判文书，但是一审法院并未开展任何类案检索工作，一审判决中也只字未提，且不作任何释明和回应，违反了法定的职责和程序。被上诉人胡贵安二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一审原告胡贵安向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告交付办理天源广场城市综合体第8栋4层439号、475号、517号商品房转移登记的有关文书、购房发票等；2.判令被告向原告支付违约金22817.56元（以249120元为本金基数，自2018年12月31日暂算至2020年4月2日，要求承担至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院经审理认定事实如下：2017年7月12日，原、被告分别签订三份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的都匀市斗篷山路227号天源广场综合体第8栋4层439号、475号、517号（房号8-4-439、8-4-475、8-4-517）房屋，建筑面积分别为9.19、9.4、9.09平方米，总价款分别为82710元、84600元和81810元，共计249120元，采取一次性付款方式，出卖人于2017年12月31日前向买受人交付商品房；合同第二十二条第三款约定出卖人承诺于2018年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，逾期超过60日，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已支付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告付清了全部购房款249120元。被告于2018年12月30日取得了涉案商品房初始登记，并于2020年4月20日开具该房屋的增值税普通发票给原告，故原告起诉，请求如前诉请。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律法规规定，应认定有效，双方当事人应全面履行各自合同义务。原告依约支付了合同价款，被告应按约定于2018年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。原告能顺利办理房屋产权登记证书的前提是需被告配合提供交付购房发票等相关文件资料，虽然被告在此日期前取得了该商品房的初始登记，但于2020年4月20日才开具相应购房发票并交付给原告。从交易习惯来看，作为购房者不可能第一时间知道房开何时能够具备办证条件并能交付办证资料，因此，被告提供相应办理商品房转移登记有关文书的义务应是一主动义务，至少应在约定的期限内通知到购房者前来领取资料并办理，但被告未提供相关证据证明有履行了通知义务，构成违约，应承担相应违约责任。被告辩称的缴纳维修基金与否并非阻碍办证的法定和协定的前置条件，综上，被告应支付从约定的交付时间次日起（2019年1月1日）至实际交付之日止的违约金，但合同约定的此项违约金标准日万分之二较高，结合案件实际，酌定下调为日万分之零点五的标准计算违约金，故违约金为249120元×475天×0.00005/天=5916.6元。对于原告的第一项诉请，在原审一审中原告已明确表示，因已经办理了相关产权证书，无事实的请求，予以放弃，对于原告对其权利的主张，予以认可。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年6月1日起施行）第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：被告黔南天源集团实业开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告胡贵安支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金5916.6元。如未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费370元，由被告黔南天源集团实业开发有限责任公司负担。二审中，天源公司向法庭提交了涉案房屋所在小区的所有房屋于2018年9月21日就已经取得了大产权证，拟证实其已经按合同约定履行完毕了办证义务。胡贵安对此的质证意见是真实性无异议，但其没有按合同约定履行交付相关权属证书的义务，故办证义务并没有完成。经二审审理，除查明的事实与一审查明的事实一致外，二审另查明，上诉人于2019年8月12日通过在案涉小区张贴通知的方式，通知小区业主办理产权转移登记手续。综合本案双方诉辩请求及理由，归纳二审双方争议的焦点：1.如何适用类案检索的指导意见；2.缴纳房屋维修基金是否是办证的前置条件；3.上诉人是否具有通知被上诉人领取办证材料的义务。本院认为：一审认定双方当事人之间的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的规定，合同合法有效符合法律的规定，本院予以确认。针对二审焦点：第一，如何适用类案指导意见问题。类案检索反映的是成文法与判例法的综合思维。我国作为成文法国家，成文法才是法源，而类案检索主要是运用案例辅助对抽象法律条文进行解释，就是解释大前提，明确大前提的内涵，增强大前提涵摄小前提，进而得出法律结论的说服力，进而增强意见的正当性、合法性。同时，检索出来的类案也只是为法官审理待决案件提供参与，并不必然适用，且主要是对缺乏明确裁判规则或者尚未形成统一裁判规则的案件才应当进行类案检索，而本案不属于应当进行类案检索的情形。第二，对于缴纳房屋维修基金是否是办证的前置条件问题。上诉人主张根据政府部门的文件规定，要求被上诉人缴纳房屋维修基金后，才能开具发票办证。因该政府部门文件虽然是生效的法律文件，但是该文件只是要求先缴纳房屋维修基金后才能办证，并未要求先缴纳房屋维修基金后才开具购房发票，上诉人应当在被上诉人交纳全部购房款后开具购房发票与办证资料交给被上诉人，至于被上诉人在未缴纳房屋维修基金的情况下，到不动产登记中心能否办证与上诉人无关，且当前实际很多购房人也是带齐办证材料到不动产登记中心办证时，才当场缴纳房屋维修基金的，故被上诉人是否缴纳房屋维修基金不影响上诉人承担向被上诉人交付办证材料的责任。第三，对于上诉人是否具有通知被上诉人领取办证材料的义务问题。上诉人主张根据合同约定和法律规定，上诉人均不具有向被上诉人履行通知领取办证材料的义务，其完成初始登记后即办证义务已完成，故上诉人不存在违约，无需承担逾期办证违约责任。因双方当事人之间系商品房买卖合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”和第一百三十六条“出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料”的规定，上诉人作为出售人，其主要义务有向买受人交付房屋、交付办证所需材料和将房屋的所有权转移登记给被上诉人，上诉人才算履行完毕买卖合同的义务。同时，办证是买受人签订合同的主要目的之一，买受人享有对房屋物权的期待权，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，买受人对办证的知情权无疑是房开商的一种先合同义务和附随义务，若上诉人在完成初始登记后不向买受人通知办证，则也侵犯了被上诉人的知情权。另外，房开商通知买受人办证，也是普遍的交易习惯和社会常识，符合当前房地产市场的交易实际，故一审认定上诉人负有义务通知被上诉人领取办证材料并办证正确，应予确认。本案中，因双方对通知的方式未作约定，故上诉人通过张贴通知的方式进行通知并无不当，亦应予确认。虽然上诉人在合同约定的办证期限内完成初始登记，但是上诉人通知被上诉人办证时已超过合同约定的期限，上诉人存在违约行为，应当承担违约责任，然而被上诉人在上诉人履行通知义务后，未积极领取办证材料并向不动产登记中心办证，责任在于被上诉人。即对于被上诉人主张的逾期办证违约金，应以购房款为基数，从2019年1月1日起按日万分之零点五计算至被上诉人通知之日即2019年8月12日止为249120元×223天×0.00005/天=2777.69元，一审认定至实际交付办证材料之日止不当，应予纠正。综上所述，上诉人天源公司的上诉理由部分成立，应予部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销都匀市人民法院、（2021）黔2701民初588号民事判决；二、上诉人黔南天源集团实业开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人胡贵安支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金2777.69元；三、驳回被上诉人胡贵安的其他诉讼请求；四、驳回上诉人黔南天源集团实业开发有限责任公司的其他上诉请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费370元，由上诉人黔南天源集团实业开发有限责任公司负担185元，被上诉人胡贵安负担185元；二审案件受理费370元，由上诉人黔南天源集团实业开发有限责任公司负担185元，被上诉人胡贵安负担185元。本判决为终审判决。审判长  白桂刚审判员  陈福江审判员  朱代昀二〇二一年七月二十七日书记员  陈彦淞