福建省建瓯市人民法院执 行 裁 定 书（2021）闽0783执异70号案外人：张年福，男，1958年7月12日出生，汉族，住建瓯市。委托诉讼代理人：徐巧英，福建韩思律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄録文，福建韩思律师事务所律师。申请执行人：福建省建瓯市恒业房地产开发有限公司，住所地建瓯市宏发江景1#楼5A层，统一社会信用代码91350783743821539Q。法定代表人：施宏贵，董事长。委托诉讼代理人：游志超，住建瓯市。被执行人：饶远星，男，1973年11月18日出生，汉族，住建瓯。被执行人：饶灼凤，女，1976年11月19日出生，汉族，住厦门市湖里区。在本院执行申请执行人福建省建瓯市恒业房地产开发有限公司（以下简称恒业房产公司）与被执行人饶远星、饶灼凤追偿权纠纷一案中，案外人张年福对执行被执行人饶灼凤所有的坐落于建瓯市房产［预告证明号：2XXXX2］提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人张年福称，2009年，被执行人饶灼凤购买建瓯市房产，2010年将该房产转让给案外人。2010年4月10日，双方签订了《商品房买卖合同》，买卖合同约定:被执行人饶灼风将以上房产以总价448310元的价格转让给案外人,案外人另补5万元给被执行人饶灼风，由被执行人饶灼风给案外人办理房产过户手续，该5万元费用含房产过户的过户费、契税、印花税等所有手续的一切费用；今后，无论任何原因被执行人饶灼凤都不得以任何理由向案外人收取相关费用。……案外人依约向被执行人饶灼风支付了所有的购房款。2012年11月20日，被执行人饶灼凤将该房产交付给案外人，案外人对该房产进行装修；2013年案外人入住该房屋至今。因案外人在北京经商，也经常居住在北京。2020年7月9日，案外人向贵院起诉饶灼凤履行《商品房买卖合同》过程中，发现该房产于2020年3月24日被贵院作出的（2020）闽0783执565号之一的执行裁定书查封。因案外人系以上房产的实际所有人，该房产至今未过户的责任在被执行人饶灼风，依法该房产应属案外人所有。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”之规定，贵院的裁定侵犯了案外人的合法权益。综上，请求贵院依法撤销（2020）闽0783执565号之一执行裁定书，解除对上述房屋的查封。申请执行人恒业房产公司称，案外人申请撤销（2020）闽0783执565号之一执行裁定书没有法律依据，撤销已经发生效力的判决、裁定需经审判监督程序予以纠正，案外人无权以执行异议的方式提出此项请求，要求从诉讼程序上驳回案外人的执行异议申请。申请执行人与被执行人饶灼凤追偿权已有（2019）闽0783民初1278号生效判决确认，申请执行人据此申请查封、拍卖被执行人饶灼凤名下宏业佳园X号楼X房，于法有据，法院执行查封符合法律规定。案外人依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定排除申请执行人对案涉房产的强制执行系法律适用错误。该法适用的是已经取得所有权的不动产出让或开发商持有房产销售许可的情况下对于买受人的保护，案涉房产目前仍系预告登记状态，其公示表明案涉房产系被执行人名下且有其他债务负担的财产，被执行人并没有完整处分权，即使按刚生效的民法典的最新规定，被执行人和案外人也必须通按揭贷款银行和担保人福建省建瓯市恒业房地产开发有限公司取得处分，并且房款应当用于偿还负担于案涉房产上的按揭贷款债务，从案外人陈述可知，其是将款项支付给买受人饶灼凤，案外人也不构成善意取得，案外人的转让协议不受法律保护。案外人与饶灼凤之间即便存在案涉房产再转让的事实，其法律性质也系案外人与饶灼凤之间《商品房买卖合同》属于饶灼凤的合同权利义务概括性转让，该合同义务转让至今未也未能生效，更不能对案外人生效。被执行人将与案外人签订的《商品房买卖合同》中的权利转让给案外人从未有效通知过案外人，根据《中华人民共和国合同法》第八十条:“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。被执行人将与案外人签订的《商品房买卖合同》中的义务转让给案外人并未经案外人同意，根据《中华人民共和国合同法》第八十四条:“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”故案外人与饶灼凤之间的转让协议中涉及案涉房产《商品房买卖合同》买方义务部分至今没有生效。综上，贵院在执行阶段做出的（2020）闽0783执565号之一执行裁定书有事实与法律的依据，案外人主张不足以阻却法院查封、执行，请求人民法院驳回案外人张年福的执行异议，以维护案外人的合法权利。本院查明，福建省建瓯市恒业房地产开发有限公司与饶远星、饶灼凤追偿权纠纷一案，本院于2019年9月27日作出（2019）闽0783民初1278号民事判决书，判决如下：“一、饶灼凤应于本判决生效之日起三十日内完成办理涉案建瓯市宏业佳园小区X#楼X号房的房地产权及抵押权登记的手续。二、饶灼凤、饶远星应于本判决生效之日起三十日向福建省建瓯市恒业房地产开发有限公司偿付代偿款人民币78740.94元。”判决生效后，饶远星、饶灼凤未履行判决书所确定的义务，恒业房产公司向本院申请执行，本院于2020年3月7日立案执行。在执行过程中，本院于2020年3月24日作出（2020）闽0783执565号之一执行裁定书，裁定查封被执行人饶灼凤所有的坐落于建瓯市房产［预告证明号：2XXXX2］。另查明，坐落在建瓯市房产，在建瓯市不动产登记中心登记的权利人为饶灼凤。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，案外人张年福以其为房产实际所有权人为由，主张解除上述房产的查封，但其提供的证据并不足以证明其已按照合同约定全额支付购房款并实际占有涉案房产，不符合上述法律规定条件，故对其主张撤销（2020）闽0783执565号之一执行裁定书，解除涉案房产查封的异议请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人张年福的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 谢知真审 判 员 李立新审 判 员 范晓璐二〇二一年七月二十八日法官助理 叶永发书 记 员 范芳芳附：本案依据的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。