广东省广州市白云区人民法院民 事 裁 定 书（2021）粤0111民初1501号原告：刘伟坚，男，1970年1月18日出生，汉族，身份证住址广东省清远市清城区，委托诉讼代理人：李桂兰，广东君直律师事务所律师。被告：广东粤财资产管理有限公司，住所地广州市越秀区东风中路437号越秀城市广场南塔26、27楼。法定代表人：张伟，董事长。委托诉讼代理人：林国栋，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：田振，国信信扬律师事务所律师。被告：清远市粤顺金属材料有限公司，住所地广东省清远市清城朝阳花苑十座6层01号自编603室。法定代表人：陈鑑全。被告：清远市韶星物业发展有限公司，住所地清远市清城区朝阳花苑十座6层01号自编602室。法定代表人：陈鑑全。被告：黄丽梅，女，1967年10月5日出生，汉族，身份证住址广东省韶关市曲江区，被告：江润军，男，1970年9月7日出生，汉族，身份证住址广东省清远市清城区，被告：陈鑑全，男，1959年3月20日出生，汉族，身份证住址广东省韶关市曲江区，原告刘伟坚与被告广东粤财资产管理有限公司（以下简称粤财公司）、清远市粤顺金属材料有限公司（以下简称粤顺公司）、清远市韶星物业发展有限公司（以下简称韶星公司）、黄丽梅、江润军、陈鑑全执行异议之诉纠纷一案中，本院于2020年1月8日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘伟坚的委托代理人李桂兰，被告粤财公司的委托诉讼代理人田振到庭参加了诉讼，被告粤顺公司、韶星公司、黄丽梅、江润军、陈鑑全，经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘伟坚向本院提起诉讼请求：1、停止拍卖韶星公司位于清远市清城区朝阳花××座夹层房产；2、确认原告对清远市清城区朝阳花××座夹层房产享有合法租赁权。事实与理由如下：2020年6月17日，原告对广州市白云区人民法院拍卖韶星公司位于清远市清城区朝阳花××座夹层房产（涉案房产）的执行标的提出书面异议。广州市白云区人民法院于2020年10月12日作出（2020）粤0111执异128号执行异议裁定，驳回刘伟坚的异议请求。广州市白云区人民法院受理的申请执行人粤财公司与被执行人粤顺公司、韶星公司、黄丽梅、江润军、陈鑑全强制执行一案，案号为（2017）粤0111执恢267号。2019年9月11日，贵院查封了韶星公司涉案房产并进行拍卖。上述房产已由韶星公司于2010年11月30日通过以租抵债的方式交由案外人杜凯彦经营、使用、收益，租期为2010年5月1日至2034年4月30日。2019年6月1日，杜凯彦将上述房产出租给原告作商业、百货、服装百货商场用途，租期为2019年6月1日至2034年5月31日。承租后，原告将涉案房产进行了装修，并特成立清远市清城区新兆丰市场管理有限公司进行管理。基于上述事实，原告认为自己已合法承租上述房产，是合法的承租人，相应的承租权利应受法律保护，且原告在承租后对上述房产进行装修花费巨额费用，如拍卖上述房产将严重损害原告的合法权益，现贵院驳回原告的执行异议请求，原告不服该执行异议裁定，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，特提起本案诉讼。被告粤财公司辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。理由如下：第一，我司对涉案房产依法享有对抗原告的担保物权，原告无权阻止对涉案房产的拍卖。首先，韶星公司在2011年2月12日已将涉案房产抵押给广州农村商业银行股份有限公司金钟支行并办理了抵押登记手续，而且贵院早在2013年3月29日已经查封了上述物业，但是原告直到2019年6月1日才与杜凯彦签订租赁合同。根据《民法典》第405条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条第一款的规定，原告签订租赁合同的时间远远晚于我司取得对涉案房产抵押权的时间，因此依据上述规定，原告无权阻止对涉案房产的拍卖。其次，虽然杜凯彦与韶星公司在2010年11月30日签订了协议书，但是从该协议书第三点以及正文第一条、第二条的约定可以看出，是案外人周炳林先与韶星公司签订租赁合同，周炳林取得涉案房产的租赁权先于杜凯彦。周炳林与韶星公司之间仅仅是以涉案房产的租金收益抵偿债务的债权债务关系。而且根据相关法律规定，如果涉案房产存在一房数租的情况，首先应履行与周炳林签订的租赁合同。同样，杜凯彦与韶星公司之间，也只能是债权债务关系，而非租赁关系。即便该协议书的签订时间早于韶星公司将涉案房产抵押给广州农村商业银行股份有限公司金钟支行的时间，因仅仅是债权债务关系，无法对抗我司对涉案房产享有的抵押权。最后，韶星公司签订了该份协议书，其真实性存疑并且不符合正常的商事交易习惯，在韶星公司与广州农村商业银行股份有限公司金钟支行签订贷款合同以及抵押合同，并且办理抵押登记手续的期间，银行工作人员在当时对涉案房产进行过现场查看，并不存在租赁的情况。这一点在韶星公司与广州农村商业银行股份有限公司金钟支行签订的最高额抵押合同第八条第四点第三款中也有明确约定，涉案房产在当时根本就不存在租赁情况。另外，协议书载明的赔偿款跟购房款的金额一致，而且会所损失的赔偿费更是高达350多万，与常理严重相悖。退一步讲，假设杜凯彦与刘伟坚签订的租赁合同是真实有效的，但是根据其租赁合同中约定的租金标准，其租金从2019年6月1日到2025年5月31日就已高达六百多万元，远远高于韶星公司拖欠杜凯彦的债务金额，更何况杜凯彦是从2010年11月30日就开始收取租金收益。在此情况下，韶星公司作为正常的商事交易主体根本就不可能与杜凯彦签订如此不公平不合理的协议。这一点也从侧面印证了该协议的虚假性。第二，原告关于其对涉案房产享有租赁权的主张缺乏事实依据。首先，该租赁合同不符合正常的交易习惯，而且原告也未提供实际支付租金的相应证据，难以证明其租赁关系的真实性。其次，原告也没有提供证据来证明其已经实际使用涉案房产。被告粤顺公司无答辩。被告韶星公司提交书面答辩状辩称：原告诉讼请求具有事实根据和法律依据，依法应予以支持。涉案房产为韶星公司所有，于2010年11月30日韶星公司与杜凯彦签订《协议书》将涉案房产交由杜凯彦经营管理，抵扣债务，租期至2030年4月30日。于2019年5月1日，双方将前述《协议书》期限延至2034年9月30日。2019年6月1日，杜凯彦将前述物业租赁给原告，由原告成立的清远市清城区新兆丰市场管理有限公司进行管理，用于经营百货超市，并投入使用。前述涉案物业的租赁经营权是在涉案物业抵押权设立前存在，杜凯彦与原告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，属合法有效。根据“买卖不破租赁”的原则，依法应停止执行前述物业。另外，前述物业存在分租、转租的情况，涉及人数多，情况复杂，加之受疫情影响，租户的经营举步维艰，为此恳请支持原告的全部诉讼请求。被告黄丽梅无答辩。被告江润军无答辩。被告陈鑑全无答辩。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对当事人提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：2010年11月30日，韶星公司（甲方）与杜凯彦（乙方）签订《协议书》，记载2001年9月1日，乙方购买甲方开发的朝阳花苑第七幢A座二层东边的房屋，并在七幢A座二层设立、经营朝阳会所，由于甲方原因办不了房产证，故双方解除购房合同，甲方退回购房款并赔偿损失共5432228元，从签订本协议之日起，朝阳花苑13、14号楼一层、夹层、二层物业租金由乙方收取至2030年4月30日，用以抵偿甲方要退回乙方的全部购房款、赔偿款；等等。2019年5月1日，韶星公司（甲方）与杜凯彦（乙方）签订《补充协议》，约定因朝阳花苑13、14号楼一层、夹层、二层由2016年9月至2019年4月的租金因承租方欠租和其他原因导致乙方无法收取，现甲方决定将2010年11月30日和乙方签订的协议书延长至2034年9月30日。2019年6月1日，杜凯彦（甲方）与刘伟坚（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于清远市北门街朝阳花××＃、××＃××楼××层、夹层、××层租赁给乙方，租用面积8100平方米，租期从2019年6月1日至2034年5月31日，2019年6月1日至2021年5月31日每月租金共75300元，2021年6月1日至2023年5月31日每月租金共83400元；等等。2020年10月12日，本院作出（2020）粤0111执异128号执行裁定书，查明如下“根据生效的〔2013〕穗云法民二初字第441号民事判决书（该民事判决书的判决内容为：‘一、于本判决生效之日起十日内，被告清远市粤顺金属材料有限公司向原告广州农村商业银行股份有限公司金钟支行偿还借款本金59694259.54元及利息〔2012年2月14日至2013年2月12日期间，按合同约定支付利息、罚息及复息；2013年2月13日起，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计付利息自清偿之日止〕。二、原告广州农村商业银行股份有限公司金钟支行对处理抵押物〔即粤房地权证清字第××、01××59、01××33号，粤房地证字第C0826030、C5661877、C1230814、C1230815、C1230816、C1230817、C1230818、C1230819、C07××59号房地产权证项下登记房产〕的所得借款享有优先受偿权。三、被告清远市韶星物业发展有限公司、黄丽梅、江润军、陈鑑全，对原告广州农村商业银行股份有限公司金钟支行就上述判决第二项未获清偿部分债权，承担连带清偿责任，并在承责后有权向被告清远市粤顺金属材料有限公司追偿’等），广州农村商业银行股份有限公司金钟支行（以下简称农商行金钟支行）向本院提出强制执行申请，申请执行的内容为要求粤顺金属公司、韶星物业公司、黄丽梅、江润军、陈鑑全向其偿还借款本金59694259.54元及利息，要求农商行金钟支行对处分位于清远市清城朝阳花××座夹层房屋等抵押物所得价款享有优先受偿权等，本院于2013年10月21日以〔2013〕穗云法执字第5369号对该案立案执行（执行标的为64298459元，执行费为131698元）。另，根据生效的〔2013〕穗云法民二初字第442号民事判决书（该民事判决书的判决内容为：‘一、于本判决生效之日起十日内，被告清远市粤顺金属材料有限公司向原告广州农村商业银行股份有限公司金钟支行偿还本金1800万元及利息〔2013年4月5日至2013年4月25日，按合同约定支付利息、罚息及复息；2013年4月26日起，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计付利息自清偿之日止〕。二、原告广州农村商业银行股份有限公司金钟支行对处理抵押物清远市清城区北门小区4、6号楼首层第22卡、二层〔全层〕、三层〔全层〕及清远市清城区北门小区4、6号楼地下室的所得价款享有优先受偿权。三、被告清远市韶星物业发展有限公司、黄丽梅、江润军、陈鑑全、薛力彬，对原告广州农村商业银行股份有限公司金钟支行就上述判决第二项未获清偿部分债权，承担连带清偿责任，并在承责后有权向被告清远市粤顺金属材料有限公司追偿’等），农商行金钟支行向本院提出强制执行申请，申请执行的内容为要求粤顺金属公司、韶星物业公司、黄丽梅、江润军、陈鑑全、薛力彬向其偿还借款本金18000000元及利息，要求农商行金钟支行对处分位于清远市清城区北门小区4、6号楼首层第22卡……等抵押物所得价款享有优先受偿权等，本院于2013年10月21日以〔2013〕穗云法执字第5368号对该案立案执行（执行标的为18799646元，执行费为86200元）。在上述案件执行过程中，本院曾作出〔2013〕穗云法执字第5368－5369号执行裁定书，裁定‘拍卖被执行人薛力彬名下位于清远市清城区北门小区4、6号楼首层第22卡……的房产及被执行人清远市韶星物业发展有限公司名下位于清远市清城朝阳花苑二座首层48卡、三座附楼二层、四座首层13卡、九座首层8卡、九座首层10卡、十二座首层7卡、十三座首层大堂、十三座夹层、十三座二层、十四座首层大堂、十四座夹层及十四座二层的房产’；后，因涉及房屋拍卖需时较长，本院于2014年9月分别作出〔2013〕穗云法执字第5368号执行裁定书及〔2013〕穗云法执字第5369号执行裁定书，终结了两案的本次执行程序。2017年6月30日，本院以〔2017〕粤0111执恢267号对执行案恢复执行。2018年4月25日，本院在对当事人提出的变更执行主体申请进行审查后，先后作出裁定内容为‘变更申请人广东粤财资产管理有限公司为本案申请执行人’的〔2013〕穗云法执字第5368号执行裁定书以及裁定内容为‘变更申请人广东粤财资产管理有限公司为本案申请执行人’的〔2013〕穗云法执字第5369号、〔2017〕粤0111执恢267号执行裁定书。2018年11月1日，本院作出〔2017〕粤0111执恢267号执行裁定书，裁定拍卖被执行人韶星物业公司名下位于清远市清城朝阳花××座夹层房屋等房产。由于案外人刘伟坚认为韶星物业公司于2010年11月30日已通过以租抵债的方式将案涉13座夹层房屋交由‘杜凯彦’经营使用（租期为2010年5月1日至2034年4月30日），而‘杜凯彦’又于2019年6月1日将案涉13座夹层房屋出租给案外人刘伟坚使用（租期为2019年6月1日至2034年5月31日），案涉13座夹层房屋属于其承租使用的物业，故提出本执行异议。另查，在〔2013〕穗云法民二初字第441号案诉讼期间，基于原告农商行金钟支行提出的财产保全申请，本院于2013年3月29日以〔2013〕穗云法民二初字第441号之一民事裁定书及〔2013〕穗云法民二初字第441号协助执行通知书首查封了被执行人韶星物业公司名下位于清远市清城朝阳花××座夹层房屋等多处房产。当事人提起对〔2013〕穗云法民二初字第441号民事判决书的强制执行程序后，本院已依法办理了对案涉13座夹层房屋的续封手续。经查，案涉位于清远市清城朝阳花××座夹层房屋（房地产权证号：粤房地证字第××号，房屋用途为“非住宅”，房屋所有权性质为“私有”）的登记权属人为被执行人韶星物业公司，占有房屋份额为全部，登记日期为2003年1月6日。据清远市自然资源局出具的《清远市不动产登记资料查询结果证明》记载：涉案13座夹层房屋的登记权利人为被执行人韶星物业公司，共有情况为“单独所有”，登记原因为“二零零二年十二月三日分割”，不动产权证书/证明号为“1230815”，土地用途为“非住宅”，权利类型为“国有建设用地使用权/房屋所有权”；该房屋的抵押情况为“抵押权人：广州农村商业银行股份有限公司金钟支行；抵押人：清远市韶星物业发展有限公司；抵押方式：最高额抵押；登记证明号：0100017785；抵押期限：2011－02－12至2015－02－12；被担保债权数额：496.6909万元；最高债权数额：496.6909万元；登记时间：2011－02－12”等。”以上事实有执行裁定书、协议书、补充协议、租赁合同及当事人陈述等证据证实。本院认为，因引发双方纠纷发生的法律事实发生在民法典实施前，故根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，应适用民法典实施之前的法律规定。关于停止拍卖程序，刘伟坚出示的《租赁合同》显示其于2019年6月1日开始承租朝阳花苑13座夹层，但2011年2月12日，韶星公司就已将其名下案涉13座夹层房屋抵押给农商行金钟支行，抵押双方已于2011年2月12日办理了抵押登记手续，而生效〔2013〕穗云法民二初字第441号民事判决也已判决农商行金钟支行对韶星公司名下案涉13座夹层房屋这一抵押物享有优先受偿权（该权利现已经转让给粤财公司），由此可见，粤财公司对案涉13座夹层房屋本就依法享有对刘伟坚成立时间在后之租赁权的优先受偿权，故根据法律的相关规定，本院对案涉13座夹层房屋进行拍卖于法有据。另外，原告作为承租人，对于执行标的所享有的排除执行的权利仅指排除移交占有的权利，现原告依据其享有租赁权并要求停止拍卖，不属于对执行标的的异议，属于对执行行为的异议，故原告要求停止拍卖的起诉应予以驳回。关于确认租赁权，该项诉讼请求不属于执行异议之诉的受案范围，本院对原告该项诉讼请求在本案中不予调处，亦予以驳回。被告粤顺公司、韶星公司、黄丽梅、江润军、陈鑑全，经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（法释[2015]10号）》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第二十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，裁定如下：驳回原告刘伟坚的起诉。本案不收取受理费。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  林艾婧人民陪审员  段 群人民陪审员  林碧玉二〇二一年七月五日书 记 员  孔捷昕