重庆市永川区人民法院 民事判决书 （2021）渝0118民初6026号 原告（案外人）：赵正亮，男，1975年8月10日出生，汉族，住重庆市梁平区委托诉讼代理人：许术娟，系赵正亮之妻，1976年2月25日出生，汉族，住重庆市梁平区原告（案外人）：许术娟，女，1976年2月25日出生，汉族，住重庆市梁平区龙门镇被告（申请执行人）：陈中兰，女，1964年6月20日出生，汉族，住重庆市永川区委托诉讼代理人:陈**，重庆市永川区胜利法律服务所法律工作者。第三人（被执行人）：何**，男，1963年10月23日出生，汉族，住重庆市永川区原告赵正亮、许术娟与被告陈中兰、第三人何**案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2021年4月8日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告赵正亮的委托诉讼代理人许术娟（本案共同原告），被告陈中兰及其委托诉讼代理人陈**和第三人何**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵正亮、许术娟向本院提出诉讼请求：1、判决撤销重庆市永川区人民法院（2021）渝0118执异80号执行裁定书；2、不得执行位于重庆市梁平区梁山镇人民西路5幢XXX号房屋，并解除对该房屋的查封；3、位于重庆市梁平区梁山镇人民西路5幢XXX号房屋归原告所有；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年5月19日，第三人何**与原告签订房屋买卖合同，将位于重庆市梁平区梁山镇人民西路5幢XXX号房屋出售给原告，原告已分三次将购房款397 000元付清，何**已将案涉房屋及产权证一并交付原告。原告及其亲属多次催促卖方过户，卖方均以房屋卖完统一过户为由，至今未将房屋产权过户到原告名下，系非因买受人自身原因，其责任不在于原告，故原告对案涉房屋享有足以排除强制执行有权利。被告陈中兰辩称，原告起诉的事实及理由均不能成立，永川法院作出的（2021）渝0118执异80号执行裁定书正确，要求驳回原告的诉讼请求。根据《民法典》第209条规定，房屋的归属系物权问题，通常情况下以登记为准。房屋买卖属债权问题，系物权发生变动的行为，过户前系卖方所有，过户后才归买方所有。案涉房屋未变更产权人，仍属于第三人何**的财产，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条规定，本案原告未占有使用该房屋，也未支付对价。从原告声称买房至今已有六年之久未办理过户登记手续。即使原告与第三人房屋买卖关系属实，也由于原告自身存在过错，怠于办理过户登记，法院对案涉房屋有权进行查封。第三人何**述称，同意原告的诉讼请求，案涉房屋早已出售给原告，且原告已付清全部房款，法院应停止对案涉房屋的强制执行。本院经审理认定事实如下：陈中兰与何**、重庆市金灿房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，申请财产保全，本院于2021年1月22日作出（2021）渝0118执保40号执行裁定书，对何**位于重庆市梁平区梁山镇人民西路5-107号（二期）房屋（产权证号：308房地证2008字第02614号、建筑面积45.78平方米）予以查封，查封期限为2021年1月25日至2024年1月24日。重庆市梁平区规划和自然资源局不动产登记中心于2021年1月25日办理查封登记。2015年5月19日，何**（甲方）与赵正亮、许术娟（乙方）签订《门面买卖合同》，约定何**将位于梁山镇人民西路建筑面积为45.78平方米的商服用房以397 000元出售给赵正亮、许术娟，合同签订时支付255 000元，2015年10月31日前支付60 000元，2016年10月31日前支付60 000元，乙方在签订合同时支付定金20 000元，房款付清后6个月内向土地房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续。合同签订当日，赵正亮通过其重庆农村商业银行尾号为3844账户向何**工商银行尾号为1145账户转账付款235 000元。2015年11月30 日，赵正蓉通过农业银行尾号为0012账户向何**工商银行尾号为2639账户转账支付60 000元。2016年9月12日，赵正蓉再次通过农业银行尾号为0012账户向何**工商银行尾号为2639账户转账支付50 000元。何**分别于2015年5月19日、2015年11月30日、2016年9月12日向赵正亮、许术娟出具收条四份，收取购房款397 000元。案涉房屋于2008年12月19日登记在何**名下，房屋产权证书记事栏载明：2013年5月22日注销该房地产2012年10月10日办理的抵押登记；2015年11月2日注销该房地产2013年5月28日办理的抵押登记。截至本院查封案涉房屋时，该房屋无抵押、无查封。原告在诉讼中向本院举示了其与韩树于2017年5月8日签订的《门市出租合同》及购房款收据，拟证明其已占用使用案涉房屋至今。原告对案涉房屋提出的执行异议申请被驳回后，向本院提起案外人执行异议之诉。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》（以下简称《执行规定》）第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该条规定明确买受人在同时满足上述四项条件后，对登记在被执行人名下的不动产享有排除强制执行的权利，其本质是对无过错买受人物权期待权的保护。物权期待权并非法定物权，而是学理上的称谓，是指权利人已经取得完整权利的部分构成要件，若其他要件实现就能取得完整权利的期待状态。权利人基于合理信赖相信在满足一定条件时能够顺利取得完整权利。物权期待权在性质上仍属于债权，但又有别于一般债权，虽然法律未明确其独立的地位，但多个司法解释赋予物权期待权具有排除强制执行的效力。在房屋买卖合同中，双方签订买卖合同，买受人支付房款后，有理由相信其能够取得所有权，并着手实施房屋权属变更登记的民事法律行为。在期待权与既得权转化过程中，《执行规定》第二十八条（四）项“非因买受人自身原因未办理过户登记”是买受人无过错原则的体现，但《执行规定》对如何适用该条件并未明确，审判实践中对如何认定非因买受人自身原因未办理过户登记亦存在一定争议。一般认为，即使买受人符合《执行规定》第二十八条前三个条件，如果因自身过错未办理过户登记的，亦应认定仍不享有足以排除强制执行的民事权益。归责于买受人的原因一般可分为三个层面：一是对他人权利障碍的忽略，例如，不动产之上设定有其他人的抵押登记，买受人没有履行合理的注意义务，导致登记时由于存在他人的抵押权而无法办理登记；二是对政策限制的忽略，例如，明知限购政策，在不符合条件的情况下仍然购房导致无法办理过户手续；三是消极不行使登记权利，例如，为了避税故意不办理登记。可以看出，对于能否归责于买受人自身原因的认定应综合主观、客观两方面的因素，主观方面主要审查买受人是否尽到了合理注意与审查义务，或者是否存在怠于或者故意不办理过户登记的情形；客观方面主要审查买受人是否存在不可控因素。因此，可以将“因买受人自身原因未办理过户登记”理解为：买受人明知或者应知但因重大过失不知无法办理过户登记手续，以及能够办理过户登记手续但消极不予办理。排除了可归责于买受人的原因后，“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形就自然清楚明晰。本案原告与第三人签订房屋买卖合同并支付购房款，在案涉房屋没有设定抵押、被查封等权利障碍情况下，未及时办理过户登记手续，原告对案涉房屋持续登记在第三人名下而可能产生不利法律后果是有合理预判的。在此情况下，第三人不履行过户义务时，原告可以向法院提起诉讼，并申请强制执行予以解决。可原告并未采取法律措施，能够认定原告对不能办理过户登记主观上具有明知过错。所以，本案原告不符合《执行规定》第二十八条（四）项规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”，不具备物权期待权的构成要件。因此，不能排除另案对案涉房屋的强制执行。同时，《执行规定》第二十八条是对无过错不动产买受人物权期待权的保护，实质上是以牺牲普通金钱执行债权人的正当权利为代价，对无过错不动产买受人予以优先的特别保护。但物权期待权毕竟不属于法定优先权，依然属于债权范畴，该条规定在一定程度上已经是对债权平等原则和合同相对性原则的突破。因此，在适用该条规定认定案外人享有民事权益是否足以排除强制执行时，应当对法定相关事实严格审查、严格把握，即排除特定标的物执行应同时具备《执行规定》的四个要件。综上所述，原告从购房至本院查封案涉房屋时，有足够的时间要求第三人何**办理过户登记手续，案涉房屋至今未过户登记至原告名下，根据《民法典》第二百零九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”规定，该房屋的所有权并未发生物权变动的效力，应认定原告没有取得案涉房屋的所有权。原告举示的证据不能证明未办理过户登记非原告自身原因所致，不能同时满足《执行规定》第二十八条规定的可以排除强制执行的四个构成要件，对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。因此，被告的抗辩理由成立，本院予以采信。原告的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》第二十四条、第二十五条第一款（一）项、第二十六条、第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定>》第十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款（二）项之规定，判决如下：驳回赵正亮、许术娟的诉讼请求。案件受理费7255元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。   审  判  长   胡雁冰人民陪审员   李小松人民陪审员   邹昌兰  二〇二一年七月二十八日                                 书  记  员  蒋奇君 - 1 -