北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0102民初3881号原告：泰信创建（北京）工程科学研究院有限公司（反诉被告）。法定代表人：范金凯，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：靳孝萧，男，1981年10月5日出生，汉族，该公司职工，住山东省泰安市岱岳区。委托诉讼代理人：张伟，男，1985年8月26日出生，该公司职工，汉族，住山东省泰安市岱岳区。被告：北京宣泰置地房地产经纪有限公司（反诉原告），住所地：北京市西城区枣林前街35号一层106室。法定代表人：陈军，该公司经理。委托诉讼代理人：汪翔，北京友兰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈子祎，河北宇昊律师事务所律师。第三人：北京钢铁设计研究总院有限公司，住所地：北京市西城区白广路4、6号。法定代表人：岳文彦，经理兼执行董事。委托诉讼代理人：王云霞、王妤潇，北京天驰君泰律师事务所律师。原告泰信创建（北京）工程科学研究院有限公司（反诉被告，以下简称泰信公司）诉被告北京宣泰置地房地产经纪有限公司（反诉原告，以下简称宣泰公司）、第三人北京钢铁设计研究总院有限公司（以下简称钢铁设计院）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告泰信公司的法定代表人范金凯及其委托诉讼代理人靳孝萧、被告宣泰公司的委托诉讼代理人汪翔、陈子祎，第三人钢铁设计院的委托诉讼代理人王云霞、王妤潇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泰信公司向本院提出诉讼请求:1.请求法院判令解除原、被告之间的房屋租赁合同；2.请求法院判令被告返还原告租赁押金64940元；3.请求法院判令被告返还原告三个月租金97409元；4.请求法院判令被告赔偿原告装修损失140000元，办公用品损失160000元；5.请求法院判令被告支付原告违约金64940元：6.请求法院判令被告支付原告利息（以162349元为基数，依据全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年9月10日起至被告实际给付日止）；7.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2019年9月3日签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于北京市西城区白广路原钢设总院的412-413房屋用于办公，租期自2019年9月10日至2024年9月9日，租金为6.1元/平方米/天。合同签订后，原告依约缴纳了一年租金389638元及押金64940元。受新冠肺炎这一重大突发公共卫生事件影响，国家发改委、住建部、国资委等八部门联合发布了《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》（发改投资规（2020）734号），该意见规定，为推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋，下同）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。据此，原告完全符合国家规定减免租金的帮扶标准。同时，原告接到本案第三人钢铁设计院（性质为国有企业，其为该房屋的所有权人，被告系从其处租赁该房屋后转租给原告）的明确通知，原告应当享受减免3个月房租的国家政策。原告多次找被告协商减免房租事宜，被告均予拒绝，并称疫情期间租金分文不少。2020年9月10日，被告以原告不按时缴纳租金为由，将原告强制清场，并将原告出资装修的室内地板、壁纸等（价值140000元）全部拆除损毁，原告室内的办公用品（价值160000元）也被其丢弃不知所踪，给原告造成直接经济损失共计300000元。原告向法院提交诉讼材料期间，被告已将上述房屋出租给第三方。鉴于被告的违约行为，致使双方租赁合同已不可能实际履行，其行为严重侵犯了原告的合法权益，现特向贵院提出上述请求，请判如所求。被告宣泰公司辩称，不同意返还原告租赁押金及赔偿损失的请求，也不同意返还原告3个月租金。理由是根据本案第三人在2020年9月9日发布的房屋租金减免实施方案的规则，减免2020年度的租金需先支付拖欠的房租，但是原告在2020年8月11日应当支付2020年9月10日至2021年3月9日期间的房租。原告一直未向被告支付，所以无法享受减免房租的政策。第二点，被告并非政策规定减免房租的责任主体，而是享受权利的主体。第三人是本案涉案房屋的产权单位，国家发布政策后，应当由第三人制定具体的实施方案，而第三人制定出具体实施方案的时间是2020年9月9日，并且要求必须补齐租金后才能享受租金的减免，但是目前被告与第三人另有正在诉讼过程中的房屋租赁合同纠纷案件，第三人至今未减免被告2020年度的租金。在被告没有享受减免租金的政策的情况下，原告不应当直接享受租金的减免。原告的损失没有事实及法律依据。违约是由原告自己造成的，所以我们不应当向其支付违约金。反诉原告宣泰公司提出如下反诉请求：1.请求法院判令反诉被告支付反诉原告违约金64940元；2.请求法院判令反诉被告赔偿反诉原告2020年9月10日至2020年10月24日期间的租金损失48037.5元；3.请求法院判令反诉被告向反诉原告赔偿垃圾清运费4900元；4.诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2020年8月11日，反诉被告应当向反诉原告支付2020年9月10日至2021年3月9日的房租，但反诉被告迟迟未支付。反诉原告多次催促反诉被告支付，但反诉被告置之不理。2020年9月中旬，反诉原告突然发现反诉被告所租房间已搬空，且反诉被告已失联，反诉被告不仅拖欠房租迟迟不予支付，还在未告知反诉原告的情况下直接搬走，反诉被告以实际行动表示拒绝继续履行房屋租赁合同。反诉原告在此情况下，只能紧急招租，但第三人拒绝配合新入驻企业办理营业执照，变更等相关手续，同时受到疫情的影响，反诉原告很难在短时间内找到新的承租人，该房屋一直空置至2020年10月25日，反诉原告遭受了巨大的租金利益损失。现提出反诉，望判如所请。反诉被告泰信公司辩称，2020年8月31日，被告安排工作人员到涉案场所清退并更换门锁，当时我们还在场地办公，我方对清退现场进行了录像，当时被告给我方留了换锁后的钥匙，房屋由我方继续使用。2020年9月10日，被告再次向我方发出通知函，要求9月10日收回房屋，并要求我方在2日内腾空房屋内所有设备，并未给我方留出合理的期限。当天我方拨打110，派出所做了记录，但未解决问题。我方并未与被告进行房屋交接，房屋中的物品仍留在房内，但我方已经不在房屋内办公了。2020年9月17日，我方提起本案诉讼，本案转入速裁程序。2020年10月底到11月初，我方到涉案房屋处查看，发现房屋已经被被告另行出租。我们收到通知后，被告从来没有人联系我们要求把办公室腾空。另外，早在2020年年中时，我方便听闻被告因欠付房租及相关费用与第三人产生较深矛盾，且在2020年8月27日第三人申请查封、冻结了被告及其法定代表人名下资产约计5100余万元，据此，我方有理由相信被告已丧失了对房屋的出租及收益权。鉴于此，我方便不敢再将第二周期的租金交与被告。综上所述，请求法院驳回被告的反诉请求。第三人钢铁设计院述称，针对泰信公司提起的本诉和宣泰公司提出的反诉，我方作如下陈述：第三人已经于2020年9月24日向被告公司发函解除租赁合同。国务院国有资产监督管理委员会办公厅发布了关于支持中小微企业和个体工商户发展积极减免经营用房租金的通知，根据通知的规定，对于疫情前长期拖欠房租和不符合中小企业和个体工商户标准的企业不予减免，对于恶意拖欠拒绝缴纳的租户，要及时采取措施进行清退追收，避免造成国有资产的损失。同时北钢院作为产权人，在9月9日也召开了关于疫情期间减免中小微企业和个体工商户租金工作的通知，宣泰公司也派人到场参加，在这次会上，第三人已经明确说明因为宣泰公司长期拖欠租金，所以不享受租金减免的政策，当时也告诉了宣泰公司，如果该公司能在9月30日前缴纳拖欠的2020年1月到9月的租金，宣泰公司在10月到12月可以享受减免2020年3个月租金的政策，但是宣泰公司至今也没有向第三人支付拖欠的租金，所以宣泰公司不享有租金减免的权利。宣泰公司拖欠租金、履约保证金的事情，第三人已向西城法院提起了诉讼，该案正在审理中。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：北京市西城区白广路4、6号10幢等10幢房屋为本案第三人钢铁设计院名下的产权房屋。2018年，第三人作为出租方，本案被告宣泰公司作为承租方，签订《办公楼租赁合同》，约定第三人将北京市西城区白广路4号8幢房屋出租给被告作为办公使用，租赁期限为2019年1月1日至2028年12月31日。2019年9月3日，原告泰信公司作为承租方（乙方），被告作为出租方（甲方），签订《北京市房屋租赁合同》，约定：房屋座落于北京市西城区白广路-4原钢设总院，甲方出租给乙方使用的房屋为四层B区412-413，建筑面积175平方米，乙方向甲方承诺：租赁该房屋只作为办公使用。租赁期限5年，起租自2019年9月10日至2024年9月9日共计60个月，1825天；甲方应于2019年9月10日前将房屋按约定交付给乙方；房屋租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方并负责恢复该房屋出租时原貌及原结构交给甲方。甲乙双方应对房屋和附属品及设备设施和电表使用情况进行验收，结清各自所承担的费用；该房屋租金为每平方米6.1元/天。合同第四条约定：（一）、租金标准：年租金总计389638元；（二）、租金支付方式：押二付六，提前30天支付下一期房租，如逾期支付则按违约处理。各期租金支付日期：首次2019年9月15日前，金额为259759元；第二次2020年1月15日，金额为194819元；（三）、押金：人民币64940元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用，租金等承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还给乙方。双方合同第八条约定：在租赁期间内，如遇洪水、地震、火灾等，或国家政策，动迁或土地征用等，合同自动解除（甲乙双方对房屋和附属品及设备设施和电表使用情况进行验收，结清各自所承担的费用），互不追究责任及赔偿。第十条约定：（一）、经甲乙双方协商一致，可以解除本合同，同时乙方必须在5个工作日内迁出营业执照，（不得占用甲方注册地）否则甲方有权不退该房屋押金。（二）、因不可抗力因素导致本合同不能履行的，本合同自行解除。（三）、甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.延迟交付房屋达5个工作日的。2.交付的房屋严重不符合合同约定的。（四）、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照合同约定支付租金达5个工作日以上的（含5个工作日），甲方有权开启门锁，寻找新的客户入住，室内所有物品则视为乙方自动放弃。2.欠缴各项费用在接到甲方通知后，达到5个工作日以上（含5个工作日）仍不交款的。3、……；合同第十一条违约责任约定：（一）、甲方有第十条第三款约定的情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金；乙方有第十条第四款约定的情形之一的；应按月租金的200%支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应的损失。（二）、租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方提前退租的，应提前30日书面通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方退还相应的剩余租金。（三）、乙方有第四条第二款约定的情形的，违约1-3个工作日的乙方需支付月租金的5%作为违约金支付给甲方。违约3-5个工作日的乙方支付月租金的10%作为违约金支付给甲方。违约5个工作日以上的（含5个工作日）则按第十条第四款第1项处理。（四、）乙方使用不当或者其它过错责任造成房屋及附属设施设备的损坏、水灾、火灾及第三方受损，乙方负责全部维修和赔偿。（五）、乙方应当在合同承租期满内交还房屋。乙方未交还房屋视为违约，乙方需向甲方支付相当于月租金额两倍的违约金，同时应赔偿甲方所受的损失。置留在房屋内的物品，甲方有权按丢弃物处理，甲方不承担赔偿责任。（六）、因乙方不遵守国家法律、法规及发生扰民行为所造成的损害、损失由乙方负责，甲方有权追究乙方违约责任。（七）、如乙方违约，甲方除要求乙方承担上述违约责任外，甲方不再配合办理工商注册登记及税务等相关手续。2019年7月17日，原告向被告转账支付定金50000元，2019年9月6日转账支付209759元。2020年2月17日，原告向被告转账支付租金194819元。按照双方合同约定，原告应当在2020年8月11日向被告支付2020年9月10日至2021年3月9日期间的租金，原告先后于2020年8月19日、8月27日两次向被告发函，提出该公司受到新冠疫情的影响，要求被告免除该公司上半年三个月的租金。双方就原告提出的免租申请未协商一致，原告未按约定支付后续租金。2020年8月31日，被告在原告工作人员在场的情况下更换了涉案房屋的门锁，并给原告留了新更换门锁的钥匙，由原告继续使用涉案房屋。2020年9月9日，第三人钢铁设计院召集宣泰公司、案外人北京高桥鸿运餐饮管理中心、北京民森新大陆商贸有限公司、北京金诺威物业管理有限公司、北京白广路王书鸽商贸有限公司、北京京诚嘉宇环境科技有限公司，就疫情期间减免中小微企业和个体工商户租金工作的相关问题进行告知，要求各承租单位在2020年9月16日前准备好减免租金的各项材料，同时告知宣泰公司须在2020年9月30日前缴清拖欠的2020年1-9月的房租，方可在2020年10-12月享受减免2020年三个月房租的减免政策。2020年9月11日，被告到涉案房屋要求原告支付租金，双方就免除原告2020年上半年三个月租金的问题未达成一致意见。原告在庭审中陈述被告当时向其发出书面通知，要求收回房屋，并要求其在2日内腾空房屋，虽经报警，但纠纷未得到解决。此后，该公司未再使用涉案房屋办公，但相关办公设备并未搬走，双方未办理房屋交接手续。原告在本案审理中未提交证据证明该公司离开时涉案房屋室内办公设备留存的情况。被告主张该公司在2020年9月20日发现原告已将办公设备搬走，房屋开着门没有人，其清理了涉案房屋的垃圾后于2020年10月25日将该房屋另行出租他人。被告未提交证据证明其实际收房的时间，亦未提交证据证明收房时涉案房屋的状况。另查，一、原告属于小型微利企业，其营业执照的经营范围：工程和技术研究与试验发展；室内装饰工程设计、承办展览展示活动；设计、制作、代理、发布广告；计算机系统服务、基础软件服务；应用软件服务。二、第三人于2020年8月14日向本院递交起诉被告的材料，并于2020年8月25日申请诉前保全，要求查封被告公司财产。现原告诉至本院，要求法院判决解除双方之间签订的租赁合同，并要求被告返还押金64940元和租金97409元并支付利息，要求被告赔偿其装修损失140000元、办公用品损失160000元，同时要求被告支付违约金64940元。被告提出反诉，1.请求法院判令原告支付违约金64940元；2.请求法院判令原告赔偿其2020年9月10日至2020年10月24日期间的租金损失48037.5元；3.请求法院判令原告赔偿垃圾清运费4900元并承担本案反诉费用。原告针对其主张的装修损失及办公设备损失，提交了发票、付款凭证、代付款证明、2020年9月11日的视频及2020年8月31日的照片予以证明，被告认为上述证据不能证明原告2020年9月中旬离开涉案房屋时的室内情况，原告针对房屋装修提交的证据不能证明是用于装修涉案房屋的支出。原告在庭审中另提交（2020）京0102财保596号民事裁定书，用以证明其之所以未支付后续租金，是因为第三人起诉与被告解除合同并查封了被告的财产，被告丧失了与其履约的能力及对涉案房屋的出租及收益权。被告对证据的真实性认可，但主张该证据不能证明其没有与原告的履约能力，其与第三人之间的租赁合同仍在履行中。第三人主张该公司于2020年9月24日向被告发出了解除合同通知，被告于2020年9月25日收到解除通知，双方租赁合同于2020年9月25日解除。被告针对其反诉的垃圾清运费，提交了手写收据2张，用以证明其在2020年10月7日发生清运渣土费用4800元、在2020年9月30日发生运费100元，被告主张100元运费为清运原告遗留的废弃桌椅及纸张等支出，渣土运费为拆除原告加装的不可移动物品（包括隔断墙等）产生的支出。原告对上述证据的真实性及证明目的均不认可。本案审理中，第三人向本院出具情况说明，第三人与被告之间租赁合同纠纷经本院调解，双方达成和解，第三人减免了被告2021年5月1日至2021年7月31日期间的租金，双方合同有条件地继续履行。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于合同解除，涉案合同履行期间，发生新冠肺炎疫情的突发公共卫生事件，原告虽然向被告提交了免租申请，但在未得到被告同意的情况下，原告仍应按照合同约定履行支付后续租金的义务，被告虽于2020年8月31日更换了涉案房屋的门锁，但为原告留下了房门钥匙，并不影响原告继续使用涉案房屋，原告未在约定时间支付后续租金的行为构成违约。被告于2020年9月11日通知原告收房的行为，表明被告行使了合同解除权，双方租赁合同应于当日解除。原告要求法院判决解除合同系其认识上的错误，本院予以纠正。关于原告要求被告返还租赁押金64940元的请求，双方合同已经解除，被告应将租赁押金退还原告，本院对原告此项诉讼请求予以支持。关于原告要求被告返还原告三个月租金97409元的请求，双方合同履行期间发生新冠疫情，原告在疫情期间向被告全额缴纳了租金，第三人免除了被告三个月的租金，原告属于小型微利企业，被告亦应按照国家政策，免除原告疫情期间三个月的租金，本院对原告此项诉讼请求予以支持。关于原告要求被告支付租金及押金利息的请求，原告要求被告支付利息的请求，依据不足，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿装修损失的请求，涉案合同因原告违约解除，原告应对合同提前解除产生的损失自行承担责任，原告要求被告赔偿装修损失的请求，于法无据，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿办公用品损失的请求，双方合同解除后，原告应及时将房屋腾空交还被告，原告认可其在2020年9月11日之后离开涉案房屋，现有证据不能证明原告离开涉案房屋时的状况，且双方合同约定原告不按照合同约定支付租金达5个工作日以上的（含5个工作日），被告有权开启门锁，寻找新的客户入住，室内所有物品则视为原告自动放弃，基于上述事实及合同约定，对原告要求被告赔偿办公用品损失的请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付违约金64940元的请求，涉案租赁合同系因原告违约解除，原告要求被告支付违约金的请求，缺乏事实依据，本院不予支持。关于被告要求原告支付违约金的请求，涉案租赁合同因原告迟延支付租金而解除，原告应就其违约行为向被告支付违约金，本院对被告要求原告支付违约金的请求予以支持。关于被告要求原告支付2020年9月11日至2020年10月24日期间租金损失的请求48037.5元，本院已判决原告向被告支付违约金，该违约金数额已经足以覆盖被告主张的租金损失，对被告要求原告赔偿租金损失的请求，本院不予支持。关于被告要求原告赔偿垃圾清运费的请求，被告未提交证明其收房时涉案房屋的状况，其要求原告赔偿上述费用的请求，证据不足，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告泰信创建（北京）工程科学研究院有限公司与被告北京宣泰置地房地产经纪有限公司之间二〇一九年九月三日签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇二〇年九月十一日解除。二、自本判决生效之日起七日内，被告北京宣泰置地房地产经纪有限公司退还原告泰信创建（北京）工程科学研究院有限公司二〇二〇年二月至二〇二〇年四月期间的租金97409元。三、自本判决生效之日起七日内，被告北京宣泰置地房地产经纪有限公司退还原告泰信创建（北京）工程科学研究院有限公司押金64940元。四、自本判决生效之日起七日内，原告泰信创建（北京）工程科学研究院有限公司给付被告北京宣泰置地房地产经纪有限公司违约金64940元。五、驳回原告泰信创建（北京）工程科学研究院有限公司其他诉讼请求。六、驳回被告北京宣泰置地房地产经纪有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9073元、反诉费2658元，由原告原告泰信创建（北京）工程科学研究院有限公司负担7743元（已交纳），由被告北京宣泰置地房地产经纪有限公司负担3988元（已交纳2658元），余款于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 韩进红二〇二一年七月十二日法官助理 姜 洁书 记 员 高 雅