广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初8340号原告：陈琳，女，1978年8月8日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：赵厚轩，广东联顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴毕浩，广东联顺律师事务所律师。被告：佛山市顺德区万科房地产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良街道德和社区居民委员会兴业路1号万科兰乔圣菲花园商业配套一楼102房之三。法定代表人：叶鹏。委托诉讼代理人：黄德伟，男，该公司员工。原告陈琳与被告佛山市顺德区万科房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月9日受理后，依法适用简易程序，分别于2020年5月14日、2021年7月1日公开开庭进行了审理。原告及被告的诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即对佛山市顺德区×××楼进行安全性修复；2.被告向原告支付违约交付违约金（以1041113元为本金按日万分之六的标准从2017年8月1日起计算至修复完毕之日止）；3.被告向原告支付瑕疵交付赔偿金52055.65元（以1041113元为本金按5%酌定）；4.被告承担原告为维权支付的律师费用5000元；5.由被告承担本案全部鉴定、诉讼费用。庭审中原告明确第2项诉讼请求的违约金是原告认为被告的交付不合格而逾期交付导致的合同约定的逾期交房违约金，第3项诉讼请求的赔偿金是房屋已造成不可逆的损害所主张的损害赔偿金。事实与理由：2016年5月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号Ｙ××），约定：被告向原告出售位于佛山市顺德区（以下简称涉案房屋），商品房总价款为1041113元。原告入住后发现，房屋主框架梁存在开孔现象，开孔直径约20ＣＭ，至少截断两到三根箍筋。后经原告了解，佛山市顺德区城乡建设和水利局确认，该开孔是建设单位在进行二次装修的时候擅自开孔，且涉案房屋所在楼房整栋楼（共42层）的01、02户型，均存在同样现象。原告所购买的涉案房屋的抗震指标是抗震设防烈度为7度，建筑物的合理使用年限为50年，而开孔梁的位置是在涉案建筑的框架梁（承重梁）上，而且是整栋建筑42层每层都存在该情况，其对整栋建筑的影响是存在指数级叠加效应的，最直接影响表现在三个方面，一是对整栋建筑的承载力影响，二是对整栋建筑的抗震性影响，三是对整栋建筑的使用寿命影响。2018年7月30日，部分业主向顺德区国土城建和水利局反映前述问题，得到答复是：“顺德区国土城建和水利局组织建设单位、施工单位、设计单位代表及业主代表开会协调，各方达成共识，同意先聘请有资质的鉴定机构对出现问题的单位工程进行结构检查，然后根据检查结论进行返修”。在随后的讨论中原、被告就委托鉴定机构发生分歧，原告主张委托广东省建筑科学研究院进行鉴定，而被告则主张并实际委托了华南理工大学。对此，华南理工大学出具了一份《万科金域滨江广场开孔梁ＫＬ3安全评估报告》（以下简称《安全评估报告》），结论是：“1、与未开孔梁相比，孔洞对框架梁ＫＬ3的受力性能产生一定程度的不利影响。2、开孔后框架梁ＫＬ3依然具有满足规范要求的承载能力和刚度。3、根据计算分析，结合圣维南原理和结构受力概念，框架梁ＫＬ3开孔对整栋结构的受力影响很小。4、建议对切断的箍筋和腰筋断口进行防腐处理或用素混凝土封堵开孔位置。针对上述《安全评估报告》，原告是不予认可的。首先，受委托的鉴定机构应是双方共同认可，而不是被告单方认可；其次，从评估主体来看，出具报告的是华南理工大学土木工程系，而非有资质的鉴定机构；最后，从评估报告内容来看，一是评估者没有进行实地勘察，二是报告内容没有详细的分析论证及推演过程，所列举的“工况”情形没有具体说明，也没有使用国家及行业推荐使用的ＰＫＰＭ计算软件计算推演，三是评估内容不全面、不详细，结论意见带有概括性，而关键的开孔梁对整栋建筑的抗震性影响没有进行分析评估，开孔梁对整栋建筑的使用寿命影响也没有进行分析评估。因此，原告实难认可并接受该《安全评估报告》。原告认为，被告擅自在框架梁上开孔的行为是极其恶劣的，这严重降低了建筑物的抗震性能与使用寿命，要知道，广东近几年是地震高发区，尽管可能震级不高，但这是存在累积效应的，被告的行为是漠视广大业主生命、财产安全的，若不慎重处理，容易造成不可挽回的巨大损失，社会影响是极其大的。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，被告应向原告交付地基基础和主体结构合格并符合国家及行业标准的商品房，否则，原告有权解除合同并要求被告赔偿原告的全部损失或要求被告负责整改并赔偿原告的全部损失。涉案房屋存在的梁上开孔行为属于不可逆的破坏性伤害，只能进行修补，而无法恢复原貌，在此情形下，原告购得的房屋与合同约定的房屋存在本质上的区别，因此主张该损失。被告的行为已严重侵害原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特提起本案诉讼。被告辩称，1.被告同意在深圳大学建筑设计研究院有限公司出具的两种补强方案中根据原告的选择对案涉房屋进行加固补强，但原告应及时选定补强方案并予以积极配合。根据广东智弘检测鉴定有限公司出具的（2020）佛顺法技鉴字第384号之一《××房混凝土梁开孔受损鉴定报告》（以下简称《开孔受损鉴定报告》）的鉴定意见，案涉房屋在梁开孔的情况下承载力方面是符合规范要求的，即房屋是符合安全性标准的，不存在地基基础工程或主体结构质量不合格的情况，仅在框架梁钢筋配置方面存在一定瑕疵，但根据该鉴定报告建议可通过在KL3梁开孔位置进行区域加固处理予以补强。2.被告不违反商品房买卖合同约定的交付时间，被告不存在逾期交付行为，无需承担逾期交付违约责任。根据买卖双方签订的商品房买卖合同第九条的约定，商品房的交付条件为：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，而被告取得12号楼建设工程竣工验收备案的时间为2017年6月9日，取得房屋测绘报告的时间为2017年5月16日，被告通知交付的时间为2017年7月16日，该交付通知是在满足合同约定的交付条件情况下发出的，并且原告也已按交付通知确定的时间完成收楼，而合同约定的交付时间为2017年7月31日前交付，因此，被告并不存在逾期交付的行为，无需承担逾期交付的违约责任。另外，房屋交付是一种法律行为，交付前由开发商占有房屋，并承担房屋毁损、灭失的风险，交付后则由业主占有并使用房屋，且房屋毁损、灭失的风险转移至业主承担，交付作为买卖双方对房屋占有、使用等权利义务转移的重要节点，这一事实状态不会因为其他因素出现而逆转，因此，对于已经完成交付的房屋，无论交付后发现何种房屋质量问题，均不能改变“已完成交付”这一事实。当然，如果交付后发现的是地基基础或主体结构质量不合格的问题，根据买卖合同约定，买受人是有权解除合同并要求赔偿，或者在不解除合同的情况下，要求整改并承担因整改所造成损失赔偿责任的，但并不能因此否认已经交付的事实而要求出卖人承担逾期交付的违约责任。本案中，原告已收楼，这一事实已经确定，因此，即便双方就梁开孔问题发生争议，也不会改变双方已经完成房屋交付的事实和法律状态，故原告向被告主张逾期交付违约金没有任何事实和法律依据。3.被告仅需对房屋质量瑕疵进行整改（即加固补强处理），并承担因整改而给原告造成的直接经济损失（若有），除此之外，被告无需承担其他赔偿等违约责任。根据鉴定报告的鉴定意见，即便存在梁开孔，KL3梁的承载力也是符合规范要求的，房屋主体结构并无安全性问题，而对于梁局部配筋不满足规范要求的问题，在整体承载力满足要求的情况下，该问题也不属于地基基础工程和主体结构质量问题，仅属于商品房买卖合同第十六条第（二）款约定的“其他质量问题”，因此根据该条款的约定，被告仅负有修理的责任以及因修理或加固给原告造成直接经济损失的赔偿责任，而无需承担其他赔偿等违约责任。退一步讲，即便将梁局部配筋不满足规范要求的问题认定为主体结构质量问题，根据商品房买卖合同第十六条第（一）款的规定，在原告不解除合同的情况下，被告也仅负责整改（即加固补强处理）并承担因整改给原告造成直接经济损失的赔偿责任，而无需承担其他赔偿等违约责任。因此，原告向被告主张瑕疵交付赔偿金是没有事实、法律和合同依据的。即便因加固造成直接损失需赔偿，如加固过程中导致橱柜损坏等直接损失的，也需要在实际加固后才能最终确定，而在本案诉讼中目前无法确定这种尚未发生的且不必然的损失，因此原告的此项主张不应得到支持。4.本案鉴定费应由原告自行承担。根据现行《诉讼费用交纳办法》第十二条的规定，在诉讼过程中因鉴定等发生的依法应当由当事人负担的费用，人民法院根据谁主张、谁负担的原则，决定由当事人直接支付给有关机构或者单位，人民法院不得代收代付。在本案诉讼过程中，被告已提交了华南理工大学出具的《安全评估报告》，并已确认“开孔后框架梁KL3依然具有满足规范要求的承载能力和刚度”，并建议“对切断的箍筋和腰筋断口进行防腐处理或用素混凝土封堵开孔位置加固”，只是原告对此安全评估报告不认可，认为开孔梁不满足结构承载力要求而自行向法院申请的鉴定，且最终鉴定意见与被告提交的安全评估报告意见一致，因此，根据鉴定费“谁主张、谁负担”的原则，鉴定费用应当由原告自行承担。5.本案原告委托律师代理案件的律师费应由其自行承担。关于律师费的承担，既没有法律规定，也没有双方事前约定应由被告承担，因此原告主张律师费由被告承担是没有事实和法律依据的，该律师费应由原告自行承担。诉讼中，本院依职权调取了（2020）粤0606民初8289号案中法院委托广东智弘检测鉴定有限公司对位于广东省佛山市顺德区开孔梁的受损进行检测鉴定而出具的《开孔受损鉴定报告》，原告及被告均对该鉴定报告的真实性无异议并同意以其作为涉案房屋有关质量问题的参考依据，故本院对该证据予以采纳。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经审查，本院对当事人就真实性无异议的证据予以确认真实性，对当事人就真实性有异议的证据认证如下：原告提交的开孔图照片，被告承认对涉案房屋的KL3梁进行了开孔，与该照片反映的内容一致，本院对其真实性予以确认。被告提交的安全评估报告，该证据为原件，且加盖了出具单位的印章，本院对其真实性予以确认；方案一补强设计总说明、方案二补强设计总说明，原告于2021年6月17日的法庭询问中确认被告提出了加固方案，本院对该证据真实性予以确认；材料样板展示照片，被告称该相关材料展示在小区大堂，原告作为小区业主，对该证据真实性有异议但未能提出相反证据，本院对其真实性予以确认；补强施工过程中的照片，本院于2020年6月19日会同原、被告人员到涉案房屋所在小区多个存在梁开孔情况的房屋进行勘察，期间查看了已由被告对该情况进行修复的房屋，确认有个别房屋已进行修复，故本院对该证据的真实性予以确认。上述经本院确认真实性的证据，其证明内容均应以证据的实际记载内容为准。根据采信的证据，本院认定如下事实：2016年5月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号Y×××）及其补充协议，约定：被告向原告出售涉案房屋，总价款为1041113元，被告应于2017年7月31日前交付房屋。双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的（包括该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向），出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人，出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同；买受人同意出卖人的设计变更方案，合同继续履行，买受人同意不再向出卖人主张设计变更赔偿或违约责任。地基基础和主体结构质量：出卖人承诺商品房地基基础和主体结构合格，并符合国家及行业标准，经检测不合格的，买受人有权解除合同，给买受人造成损失的，由出卖人支付买受人全部损失的赔偿金，因此而发生的检测费用由出卖人承担；买受人不解除合同的，由出卖人负责整改，因整改而给买受人造成的损失由出卖人承担相应赔偿责任。其他质量问题：该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求，发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：（1）及时更换、修理，如给买受人造成损失的还应当承担相应赔偿责任，双方确认，达不到约定条件的，出卖人在90天内修复，在上述期限内修复且不严重影响买受人正常居住的，出卖人无需再行赔偿或承担其他责任，超出上述期限且给买受人造成损失的，出卖人根据同地段类型房屋的租金标准赔偿买受人直接经济损失，双方应当继续履行合同；（2）经过更换、修理仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算利息，给买受人造成损失的，由出卖人承担相应赔偿责任，由此而发生的检测费用由出卖人承担；买受人不解除合同的，由出卖人负责整改，因整改而给买受人造成损失的由出卖人承担相应赔偿责任。合同签订后，原告支付完毕购房价款。涉案房屋所在楼幢于2017年5月16日取得房屋测绘报告，并于2017年6月9日进行了竣工验收备案。被告于合同约定的收楼日期前向原告交付了房屋（装修交付），涉案房屋已由原告实际使用。涉案房屋的厨房梁存在开孔现象，且梁部分钢筋有被截断现象。涉案房屋和相邻的佛山市顺德区××房（简称502房）同一条混凝土梁，该梁位于502房的一端也有被开孔现象。开孔目的为管线布置。涉案房屋所在的12号楼为地下2层、地上42层的钢筋混凝土结构住宅楼，各标准层的01、02户型均存在涉案房屋所在楼层同样的情况。被告称该开孔是在竣工验收完成后、房屋交付之前进行的。经被告委托，华南理工大学于2018年9月3日作出了《安全评估报告》，就开孔对框架梁KL3受力的影响程度、开孔后框架梁KL3的承载力合刚度是否满足规范要求、开孔对结构整体受力的影响进行研究，结论为：1、与未开孔梁相比，孔洞对框架梁KL3的受力性能产生一定程度的不利影响；2、开孔后框架梁KL3依然具有满足规范要求的承载能力和刚度；3、根据计算分析，结合圣维南原理和结构受力概念，框架梁KL3开孔对整栋结构的受力影响很小；4、建议对切断的箍筋和腰筋断口进行防腐处理或用素混凝土封堵开孔位置。被告并委托深圳大学建筑设计研究院有限公司（资质证书编号：A144020593）于2018年8月13日出具了补强设计方案一及方案二。本院另于2020年4月9日受理宁荣［系位于广东省佛山市顺德区（以下简称701房）的房屋所有权人］起诉佛山市顺德区万科房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，案号为（2020）粤0606民初8289号。经该案原告申请，本院委托广东智弘检测鉴定有限公司对701房开孔梁的受损进行检测鉴定，该机构于2021年5月21日出具《开孔受损鉴定报告》，认为：701房混凝土梁（ＫＬ3梁）两端开孔后的梁斜截面承载力计算仍满足规范要求，但不符合规范规定框架梁钢筋配置的构造要求，并出具了处理建议：应对ＫＬ3梁开孔位置进行区域加固处理。本案原告及被告均明确表示同意以该上述鉴定报告作为涉案房屋质量问题的参考依据。庭审过程中，经本院询问，原告及被告均明确表示不申请对涉案房屋KL3梁开孔位置进行区域加固处理的修复方案进行鉴定，同意由被告进行加固；被告表示按照深圳大学建筑设计研究院有限公司出具的补强设计方案一或方案二进行加固，原告则要求按照补强设计方案二进行加固。另查明，原告委托律师代理本案诉讼，原告主张已支付了律师代理费5000元。再查明，被告向本院提交书面说明，称其按照深圳大学建筑设计研究院有限公司出具的补强设计方案一或方案二进行加固补强所需的施工时间为3至7天。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，应受法律保护。综合本案当事人的争议焦点，本院对本案分析如下：涉案房屋已于合同约定的交付日期前交付给原告使用，且交付时已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，具备合同约定房屋交付时应取得的证明文件。虽然被告于竣工验收后、交付房屋前对涉案房屋的局部梁结构进行了更改，但华南理工大学出具的《安全评估报告》及广东智弘检测鉴定有限公司出具的《开孔受损鉴定报告》，均认定该情况的存在未导致房屋整体架构不符合安全规范要求。因此，原告主张被告逾期交付房屋并要求被告承担逾期交付房屋的违约金，缺乏理据，本院不予支持。《开孔受损鉴定报告》认定涉案房屋混凝土梁（KL3梁）两端开孔后的梁斜截面承载力计算仍满足规范要求，但不符合规范规定框架梁钢筋配置的构造要求，并出具了处理建议：应对KL3梁开孔位置进行区域加固处理，且被告也同意进行补强加固，故本院认定被告须对涉案房屋KL3梁开孔位置进行区域加固处理；原告要求按照深圳大学建筑设计研究院有限公司出具的补强设计方案二（见附件）进行加固，与被告意见一致，本院予以确认。原告诉请被告对整幢12号楼进行安全性修复，因12号楼其他梁的开孔位于其他业主的个人所有范围，原告不具有对涉案房屋之外的他人私有部分处分的权利，故本院对该诉请部分不予支持。《商品房买卖合同（预售）》就商品房质量分别针对地基基础和主体结构质量问题及其他质量问题约定了不同的处理措施。两种质量问题的处理措施，区别主要在于合同解除的条件及被告因整改、修复而承担赔偿责任的条件。因本案原告并未主张解除合同，且原告已经实际入住房屋，对房屋厨房处的梁进行补强修复，必然须原告的配合并由此影响原告在施工期间的正常生活、工作，由此而导致原告损失。因此，无论涉案房屋KL3梁开孔情况属于何种质量问题，被告均须赔偿因补强、修复施工而导致原告正常生活、工作受影响的合理损失。结合被告所称的施工期间及当地经济水平，本院酌情确定赔偿方案如下：被告向原告支付赔偿金3000元，如被告实际施工期间超过7天（不含7天），应按每天500元的标准另行支付超出期间的补偿金。原告主张按合同价款的5%赔偿，不符合合同约定，也缺乏其他事实及法律依据，本院不予支持。对于原告主张的律师费，《商品房买卖合同（预售）》并未就此约定。鉴于房屋作为个人日常生活的居所，业主对安全问题会投注更多重视。被告在房屋的梁开孔，业主作为不具备专业建筑知识的人员，对此存在疑虑是人之常情。虽然被告已于本案起诉前自行委托机构出具评估报告，原告出于对房屋安全的疑虑对被告单方委托而作出的评估报告信任不足，由此导致了本案的诉讼并支出了律师费，并未超出常理。原告要求被告承担律师费支出5000元，数额合理，本院酌情予以支持。本案诉讼过程中的司法鉴定费用，亦作被告承担处理。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：一、被告佛山市顺德区万科房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内对位于广东省佛山市顺德区梁开孔位置进行区域加固处理（加固方案见本判决附件）；二、被告佛山市顺德区万科房地产有限公司应于履行完毕上述第一项判项确定的义务之日起十日内向原告陈琳支付赔偿金（赔偿金计算方式：施工期间不超过7天的赔偿金为3000元，超过7天的部分按每天500元的标准计算）；三、被告佛山市顺德区万科房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈琳支付律师费5000元；四、驳回原告陈琳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为1341.11元（原告已预交），由原告陈琳负担341.11元，被告佛山市顺德区万科房地产有限公司负担1000元（被告负担的部分应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告支付，本院不另作收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  杜程蕾二〇二一年七月二十二日书记员  吕绮程