湖南省永兴县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1023民初926号 原告（反诉被告）：永兴县恒邦商业运营管理有限公司，住所地湖南省郴州市永兴县便江街道水南村五星组。 法定代表人：江方芬，该公司总经理及执行董事。 委托诉讼代理人：孙伟，湖南炳坤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王璐瑶，湖南炳坤律师事务所律师。 被告（反诉原告）：曹杰桥，男，1987年1月27日出生，汉族，住湖南省永兴县。 委托诉讼代理人：李长江，永兴县燎原法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）永兴县恒邦商业运营管理有限公司(以下简称恒邦公司)诉被告（反诉原告）曹杰桥租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月26日立案后，依法适用简易程序于2021年6月7日公开开庭进行了审理。原告恒邦公司的委托诉讼代理人孙伟和王璐瑶，被告曹杰桥及其委托诉讼代理人李长江均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告恒邦公司向本院提出诉讼请求，请求法院判令：1、解除原、被告签订的《龙山家居建材广场商铺租赁合同》；2、被告立即腾空并向原告交付租赁商铺；3、被告向原告支付欠付的商铺租金63475.60元（暂算至2021年3月31日，后续计算至商铺全部腾空并交付给原告之日止）；4、被告支付原告逾期交租违约损失44867.01元（暂算至2021年3月31日，后续计算至欠付款项全部清偿之日止）；5、原告无需退还履约保证金，且不予补偿被告自行装修部分；6、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年3月7日，原告与被告签订《龙山家居建材广场商铺租赁合同》（以下简称租赁合同），就原告将位于龙山家居建材广场4栋106、201号商铺出租给被告进行约定。其中，《租赁合同》第六条第（九）款约定：“乙方未按合同约定支付各项费用，逾期15日内，合同继续履行，每逾期1日，应按所欠费用总额千分之三向甲方支付违约金；逾期超过15日，甲方有权解除合同，收回商铺，履约保证金不予退还，乙方自行装修部分甲方不予补偿”。而自本合同签订起，被告仅于2017年3月7日支付首年六个月的房租及定金，后续便再未支付过房租。在本案审理过程中，原告将其诉讼请求第三项变更为“判令被告支付原告欠付商铺租金117737元（暂计算至2021年3月31日，后续计算至商铺全部腾空并交付给原告之日止）。 被告曹杰桥辩称：1、合同签订后，被答辩人没有按约定于2017年9月1日将商铺交给答辩人，实际交付时间为2018年4月26日；2、被答辩人逾期交房后没有以任何形式通知答辩人支付租金的起算时间；3、逾期交房后，答辩人要求被答辩人按合同约定第六条第二款变更租期，被答辩人虽在公众场合答应，但一直拖延不予办理变更；4、合同签订后，被答辩人未实际履行管理市场的职责和义务，致使市场没有生机，答辩人经营惨淡。答辩人未交租金的原因在于被答辩人拒绝处理上述问题，其责任在于被答辩人。答辩人愿意按合同约定、被答辩人公告交付时间及实际交付时间自2018年4月26日起租赁5年并交纳租金。 反诉原告曹杰桥向本院提出诉讼请求，请求法院判令：1、确认双方所签订的租赁合同的租赁期限自2018年6月1日起至2023年6月1日；2、反诉被告补偿楼梯承建费12000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方签订合同后，反诉被告延期交房，交房时间为2018年6月1日，根据双方签订的合同第六条第二款约定：以实际交付之日起计算合同期限，免租期顺延，合同继续履行。合同签订时，反诉被告承诺补偿的承建楼梯款12000元，虽办理手续审批，但一直也不给予抵扣及租期不予顺延至2023年6月1日，其租金也不予从2018年10月1日起算，导致双方发生纠纷，其责任在于反诉被告。 反诉被告恒邦公司辩称：1、双方签订的合同租赁期限为2017年9月1日至2022年8月31日，并未就合同期限达成任何书面变更及补充协议；2、反诉原告根据合同第六条第二款要求延长合同期限无理无据，合同约定的免租期顺延并不代表合同租赁期限顺延。因反诉原告未按合同约定提前30天交纳租金，因此不享受免租期；3、楼梯承建款与本案无关，反诉原告的该项请求无法律依据。 本院经审理认定事实如下：永兴县恒邦商业运营管理有限公司成立于2016年8月24日，经营范围为：自有商业房屋租赁及相关设施、设备租赁服务；专业停车场、市场管理和物业管理服务；建筑安装和建筑装饰工程服务；广告设计、制作、发布、代理服务；大型活动组织服务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动） 2017年3月7日，原告恒邦公司与被告曹杰桥签订二份《龙山家居建材广场商铺租赁合同》（以下简称租赁合同），约定：原告将位于龙山家居建材广场4栋106、201号商铺出租给被告，被告应交定金分别为4833元、10524元，月租金分别为1611元、3508元等内容。《租赁合同》还约定：“…二、租赁期限：自2017年9月1日起至2022年8月31日止。三、费用支付标准及方式…2、商铺租金标准…（1）商铺租金按照“先交后免”的方式，本合同签订之日，支付第1年度前六个月的商铺租金9666元（106号商铺）、21048元（201商铺），即可免除后六个月的商铺租金9666元、21048元；以后按年度提前30天支付该年度前六个月的商铺租金9666元、21048元，即可免除该年度后六个月的商铺租金9666元、21048元。在本合同租赁期限内，乙方应支付的商铺租金共计24个月，应支付的租金金额合计为38664元、84192元。…四、双方的权利和义务：1、甲方的权利和义务（1）2017年9月1日前将商铺交予乙方。…2、乙方的权利和义务…（2）严格遵守国家法律、法规和地方法规；遵守《龙山家居建材广场市场管理办法》及其他相关管理制度，合理使用物业，守法经营，按时交纳使用费及各项费用。…六、违约责任：1、甲乙双方任何一方毁约或者中途单方解除合同，按照定金罚则承担违约责任，但不再承担守约方的其它任何损失。2、甲方未按合同约定的期限交付商铺，逾期超过30日，乙方有权解除合同，甲方应向乙方双倍返还定金及返还其他已收费用，但不再承担乙方的其它任何损失。甲方逾期交付商铺，乙方不解除合同的，以实际交付之日起计算合同期限，免租期顺延，合同继续履行。…5、乙方未按合同约定的期限（交铺之日起90日内）装修完毕并开张营业，逾期15日之内，合同继续履行但每逾期1日，按商铺月租金总额的千分之三向甲方支付违约金；逾期超过15日，甲方有权解除合同，收回商铺且不退还履约保证金，乙方自行装修部分甲方不予补偿。…9、乙方未按合同约定支付各项费用，逾期15日内，合同继续履行，每逾期1日，应按所欠费用总额千分之三向甲方支付违约金；逾期超过15日，甲方有权解除合同，收回商铺，履约保证金不予退还，乙方自行装修部分甲方不予补偿。…七、其他约定事项…4、甲乙双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对本合同之所有条款予以充分协商，双方对本合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明…” 上述合同签订当日，被告于2017年3月31日支付首年六个月的房租30714元（106、201号商铺租金分别为9666元、21048元）及定金15357元（106、201号商铺押金分别为4833元、10,524元）。原告于2018年4月26日向被告交付了案涉商铺。因双方就租期租金起算时间、楼梯补偿款有争议，原告的工作人员李雄于交房的当日在《龙山家居建材广场交房审核会签表》营销部意见栏签署意见：“1、客户自己作楼梯，补偿12000元整（壹万贰仟元）；2、延迟交房补偿免2年物业管理费；3、计租时间从6月1号和大家一样，按市场统一公告，5年”,并注明“已请求周总。李雄4.26”。尔后，因双方又就计租时间及商铺租期等产生争议，被告未再缴纳后续租金，双方遂酿成纠纷。原告于2021年4月26日诉至我院，并提出财产保全申请，支出财产保全费1120元。 2018年9月28日，恒邦公司发出《公告》，载明“…经公司研究决定，我公司自2018年10月1日起正式开始计算租金”。 另查明，案涉租赁的商铺非恒邦公司自有商业房屋，为业主委托恒邦公司经营管理，恒邦公司与业主签订的《龙山家居建材广场商铺委托经营管理合同》的委托期限为2017年9月1日至2022年8月31日止。 上述事实，有原告提供的原告营业执照复印件、被告身份证复印件、龙山家居建材广场商铺租赁合同和委托经营管理合同、收据、物业交接表、被告提供的《公告》及原、被告的当庭陈述予以证明，以上证据均经当庭质证，足以认定。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。恒邦公司基于业主的委托对案涉商铺以受托方的名义对外出租，恒邦公司与被告签订的租赁合同系当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，属合法有效。双方当事人应按合同约定履行各自的义务。 关于原告主张的合同解除问题。本案中，原、被告签订的租赁合同约定附条件解除合同的几种情形，其中包括原告逾期交房超过30日和承租人逾期支付合同约定的各项费用超过15日。依原告于2018年9月28日发布租金起算日期公告和《租赁合同》“先交后免”的约定，被告在2017年3月7日缴纳首次6个月租金后，其剩余租期的租金应在2019年10月1日前缴纳，如未在该日前缴纳，逾期超过15日的，原告可以解除租赁合同，但原告直至2021年4月26日才向本院提起诉讼，要求解除双方的租赁合同，距解除权发生之日已过18个月之久。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十四条第二款的规定，“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”，原告直到解除权发生之日18个月以后，才行使解除权，显然已经超过了一年的解除权行使期限。另外，解除权产生后，被告虽未缴纳租金，但原告仍接受被告在龙山家居建材广场经营，应视为一种继续履行合同的默示，被告由此产生了对双方继续履行合同的信任并继续在龙山家居建材广场经营，如果在18个月后允许原告行使解除权，势必扩大被告的损失，亦不利于保持合同的稳定性。综上，原告基于《租赁合同》第六条第9款约定的逾期缴纳租金超过15日的解除权消灭。因原告主张的被告腾空并向原告交付租赁商铺、无需退还履约保证金及不予补偿被告自行装修部分的诉讼请求的基础为双方解除《租赁合同》，故本院对原告提出的上述诉讼请求，不予以支持。 因双方合同第三条第二款明确约定“甲方受该商铺之委托收取商铺的租金，均不开具税票”和恒邦公司与业主签订的《龙山家居建材广场商铺委托经营管理合同》的委托期限为2017年9月1日起至2022年8月31日止，由此可见，被告相对于承租商铺的实际身份为次承租人，对其作为次承租人的身份是明知的，在租赁权之上所衍生出来的次承租人的新租赁权系以原租赁合同为衍生基础，转租合同的租赁期限亦是以原租赁合同为基础，如果超越原租赁合同的租赁期限，转租合同在客观上成为了不能履行的合同。故原、被告双方签订的《租赁合同》的租赁期至2022年8月31日止，对反诉原告提出的确认双方租赁期限从2018年6月1日至2023年6月1日的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 从被告提交的《公告》中的“我公司自2018年10月1日起正式开始计算租金”的内容和按照《租赁合同》“…2、商铺租金标准…（1）商铺租金按照‘先交后免’的方式，本合同签订之日，支付第1年度前六个月的商铺租金9666元（106号商铺）、21048元（201商铺），即可免除后六个月的商铺租金9666元、21048元；以后按年度提前30天支付该年度前六个月的商铺租金9666元、21048元，即可免除该年度后六个月的商铺租金9666元、21048元。在本合同租赁期限内，乙方应支付的商铺租金共计24个月，应支付的租金金额合计为38664元、84192元。……”的约定来看，租金从2018年10月1日起计算，被告支付第1年度前6个月的商铺租金,即可免除该年度后6个月的商铺租金，未付的租金应从2019年10月1日起算，则被告应支付2019年10月1日至2021年3月31日4栋106、201商铺的租金为92142元[（1611元/月+3508元/月）×18个月）]。 前已有述，被告未依约定向原告支付预付租金或租金，被告行为违约，应当承担违约责任。根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，但当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，《租赁合同》第六条第1款约定“甲乙双方任何一方毁约或者中途单方面解除合同，按照定金罚则承担违约责任，但不再承担守约方的其他任何损失”；第六条第九款又约定“……乙方未按合同约定支付各项费用，逾期15日内，合同继续履行，每逾期1日，应按所欠费用总额千分之三向甲方支付违约金；逾期超过15日，甲方有权解除合同，收回商铺，履约保证金不予退还，乙方自行装修部分甲方不予补偿”。经查，该违约金条款约定计算标准过高，且该合同是恒邦公司提供的格式合同。经本院释明，被告请求予以适当减少，原告亦表示同意。根据本案实际情况，本院酌定以被告缴纳的履约保证金15357元确定被告逾期支付租金的违约金数额。 被告在答辩中称原告先行违约，过错在原告。本院认为，恒邦公司虽迟延交付商铺，但在迟延期间并未计算被告租金，且被告又未主动行使解除权或主张违约金，其抗辩于法无据，本院不予采信。 关于反诉原告主张的楼梯承建补偿款12000元。原告提交的录音资料，虽然是恒邦公司与其他承租人调解时形成，但恒邦公司员工对于楼梯补偿事项的谈话内容系对在此之前口头承诺的确认，不构成调解时的让步，且该谈话录音的取得手段合法，亦有恒邦公司员工李雄在《龙山家居建材广场交房审核会签表》营销部意见栏签署的“1、客户自己作楼梯，补偿12000元整（壹万贰仟元）”意见佐证，故反诉原告主张的楼梯承建补偿款12000元，有事实和法律依据，本院予以确认。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十四条、第五百七十九条、第五百八十五条、第五百八十八条、第七百二十一条和《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二十条之规定，判决如下： 一、原告永兴县恒邦商业运营管理有限公司与被告曹杰桥签订的《龙山家居建材广场商铺租赁合同》租赁期限至2022年8月31日； 二、限被告曹杰桥于本判决生效后15日内向原告永兴县恒邦商业运营管理有限公司支付4栋106号、201号商铺租金92142元（2021年4月1日后的2个商铺的租金分别按1611元/月、3508元/月计算）； 三、限被告曹杰桥于本判决生效后15日内向原告永兴县恒邦商业运营管理有限公司支付逾期付款违约金15357元； 四、限反诉被告永兴县恒邦商业运营管理有限公司于本判决生效后15日内向反诉原告曹杰桥补偿楼梯承建款12000元； 五、驳回原告永兴县恒邦商业运营管理有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告曹杰桥的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费减半收取1776元、反诉费130元、财产保全费1120元，合计3026元，由原告永兴县恒邦商业运营管理有限公司负担1030元，由被告曹杰桥负担1996元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  罗利桃 二〇二一年七月十五日 书记员  廖艳娟 一、法官寄语： 申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间为最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 二、适用法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。 第五百六十四条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。 法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。 第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第五百八十八条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。 第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。