黑龙江省黑河市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑11民终498号上诉人（原审原告）：黑河裕达地下商城管理有限公司，住所黑河市爱辉区兴安街地下人防商业街D53-2室。法定代表人：刘林龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓淑华，该公司经理。委托诉讼代理人：吴会新，上海济铭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：莫林，男，1978年3月15日出生，满族，个体业主，住黑河市爱辉区。上诉人黑河裕达地下商城管理有限公司（以下简称裕达公司）与被上诉人莫林物业服务合同纠纷一案，前由黑河市爱辉区人民法院于2019年12月13日作出（2019）黑1102民初2192号民事判决。宣判后，莫林不服，向本院提起上诉。本院于2020年6月30日作出（2020）黑11民终235号民事裁定，撤销原判，发回黑河市爱辉区人民法院重审。黑河市爱辉区人民法院重审后，于2020年11月16日作出（2020）黑1102民初1014号民事判决。宣判后，裕达公司不服，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人裕达公司的委托诉讼代理人邓淑华、吴会新，被上诉人莫林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。裕达公司上诉请求：1.撤销黑河市爱辉区人民法院（2020）黑1102民初1014号民事判决，判令莫林给付裕达公司2014年度、2017年度、2018年度物业管理费（A11-1商铺，面积16.2平方米，每天每平方米1元）17,739元及逾期付款利息3,562.58元（2014年1月1日、2017年1月1日、2018年1月1日至2019年9月16日，年利率按6%分段计算），总计21,301.58元。2.莫林承担本案诉讼费。事实与理由：一审法院认定裕达公司与莫林之间已形成事实上的物业服务关系，但却以没有收费标准为由驳回裕达公司的诉求是自相矛盾的。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由。因不可归咎于物业服务企业的原因导致物业服务企业在无合同依据的情况下为业主提供了物业服务，业主享受了该服务，物业服务企业以存在事实物业服务关系为由，请求业主支付物业费的，应予支持，并参照政府规定的收费标准或同类物业服务项目收费标准来确定业主应当交纳的物业服务费。由于黑河市物价局及黑河市房产局并没有对商业性商城管理有限公司作出具体的政府指导标准价，根据《物业服务收费办法》和《物业管理条例》相关规定，物业服务费由双方约定收取。物业公司可以根据物业服务收费按业主房屋产权面积收取，未办理房屋所有权证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准。莫林自2015年至2016年也是按照每平方米1元标准正常交纳物业管理费，应视为莫林认同物业费每天每平方米1元收费标准且已经实际履行。莫林已经实际享受物业服务，应当以2015年、2016年交纳物业费标准向裕达公司交纳2014年、2017年、2018年欠交的物业管理费用。本案的逾期付款利息应当以中国人民银行同期贷款利率为基数并分段计算。莫林辩称,1.裕达公司并未提供任何服务，无权主张物业费。《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定前提是物业服务人已经按照约定和有关规定提供物业服务。根据多次审理，能够确定8年间裕达公司并未向业主提供正常物业服务，且不断利用停电、撬锁、堵门等非法手段胁迫业主，给业主造成极大损失。在多次开庭出示的证据中裕达公司明确表示，不交纳物业费就不予服务，并对业主和租户采取相应措施。由此能够印证在业主停交物业费期间，裕达公司没有给予任何服务。2.本案中承租人交纳物业费的行为并不能及于莫林。莫林从始至终均未认可裕达公司的物业管理收费标准。物业承租人交纳物业费的行为不能代表莫林的意思表示，也不能以物业承租人交纳物业费的行为来推定裕达公司收取物业费的标准合法。裕达公司向一审法院起诉请求：1.莫林给付裕达公司物业管理费及滞纳金总计39,269元；2.莫林承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：1.2008年6月12日黑河市人民防空办公室与黑河市腾龙投资发展有限公司（以下简称腾龙公司）签订《黑河市兴安街地下人防商业街工程投资建设协议书》，双方就建设黑河市兴安街地下人防商业街工程达成协议，约定：腾龙公司有权出租出卖管理该地下商业街，并委托具有地下商业街同类项目运营管理经验的公司为后期物业管理方，对商业街的后期商业管理及工程维修负全责，并设立常设管理机构。2010年12月5日腾龙公司与黑河市北方兴业中央地下购物商城商业管理有限公司（以下简称兴业公司）签订《物业管理委托合同》，腾龙公司将黑河市北方兴业中央购物商城委托兴业公司实现物业管理，约定：委托管理期限自2010年12月18日至2060年12月18日止；兴业公司负责向业主和物业使用人收取物业管理费，该管理费指为维护整个商场的正常运作，执行保安，清洁，设施设备运行、保养、维修，公用水、电、通风管理，服务人员工资等费用；有权制定物业管理方案；物业管理费由兴业公司按商铺建筑面积壹元/平方米/日标准向业主或物业使用人收取，业主或物业使用人应于每年12月18日前交清下一年物业费；任何一方不得无故提前终止合同，否则违约方应向对方赔偿所有经济损失。2019年3月8日腾龙公司和裕达公司签订《物业管理委托合同》，腾龙公司将黑河市北方兴业中央购物商城委托裕达公司实现物业管理，委托管理期限自2019年3月18日起至2060年12月18日止，约定：裕达公司负责向业主和物业使用人收取物业管理费，该管理费指为维护整个商场的正常运作，执行保安，清洁，设施设备运行、保养、维修，公用水、电、通风管理，服务人员工资等费用；有权制定物业管理方案；物业管理费由裕达公司按商铺建筑面积1元／平方米／日标准向业主或物业使用人收取，业主或物业使用人应于每年12月18日前交清下一年物业费；任何一方不得无故提前终止合同，否则违约方应向对方赔偿所有经济损失。2019年3月18日，兴业公司与裕达公司签订《管理交接协议》，约定：经腾龙公司与兴业公司协商一致解除原委托合同，现就该商城的管理工作委托裕达公司进行管理，兴业公司在管理黑河市所遗留的所有债权债务现由裕达公司承接管理。裕达公司在商城张贴通知，告知上述内容。同日，腾龙公司将上述内容向黑河市人民防空办公室发送了《告知函》，请黑河市人防办对裕达公司的管理工作进行监督、指导。2.2010年12月18日，莫林在腾龙公司认购黑河市兴安街地下人防商业街商铺一户，双方于2012年9月17日签订了《商品房买卖合同》。莫林购买该公司黑河市兴安街地下人防商业街Ａ11-1号商铺，建筑面积34.72平方米，套内建筑面积17.68平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.04平方米，总价款354780元。3.黑河市兴安街地下商城在招商时，发布投资手册，该手册载明“物业管理费仅指定了一个良性的标准，每月为5元／平方米”，并免缴3年物业管理费及运营管理费。2010年12月18日，黑河市兴安街地下商城正式开业。2013年12月18日，该商城按照商铺建筑面积1元/平方米/日标准向业主或物业使用人收取物业费（实际按照使用面积收取），要求业主或物业使用人于每年12月18日前交清下一年物业费，该物业费包含供热费，但不包含水电费。2015年12月3日兴业公司收取莫林所有A11-1商铺2016年物业管理费4,459元、取暖费1,454元，合计5,913元。2014年、2017年、2018年物业管理费莫林未交付。莫林称上述费用已由租户交付，但未提供票据。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，腾龙公司作为投资人，投资建设地下商业街，并对出租出售商铺进行管理，委托具有地下商业街同类项目运营管理经验的公司为后期物业管理方。腾龙公司开发该商城后，先后委托兴业公司、裕达公司进行物业管理，现管理人裕达公司虽未与莫林签订书面的物业服务合同，但双方之间已形成事实上的物业服务关系。关于物业费的标准问题，腾龙公司开发该商城后，先后委托兴业公司、裕达公司对商城进行物业管理，单方面制定物业收费标准，未提供相应的政府指导价标准证明其标准的合理性，且莫林对物业收费标准不予认可，故裕达公司按照其制定的物业费标准收取物业费的诉讼请求，不予支持。判决：驳回原告黑河裕达地下商城管理有限公司的诉讼请求。案件受理费781.72元，由原告黑河裕达地下商城管理有限公司负担。本院二审期间，上诉人裕达公司围绕上诉请求，依法提交了北安市新宏大南京路地下商贸有限公司财务收据1张，证据来源于商场95、96号所有人梁义春，旨在证明同一地区相比较裕达公司的收费不高于其它商场。莫林质证称，这份证据并不是发票，对证据真实性有异议，交款单位梁义春与本案无关，没有注明面积等相关信息，其收费事由为2021年的管理服务费，与本案所说时间相隔很远，没有效力，该事由为管理服务费，本案案由为物业费，与本案不相符。本院认证认为，裕达公司提交的证据与本案不具有关联性，不能证实其主张，不予采信。本院对一审法院判决认定的事实予以确认。本院认为，腾龙公司在投资建设地下商业街后，先后委托兴业公司、裕达公司对案涉商城进行物业管理。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条第一款规定，物业服务人违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。裕达公司在对案涉商城进行物业管理期间，并未与业主莫林签订书面的物业服务合同，物业收费标准系裕达公司单方制定，双方未能就物业收费标准达成一致意见，且莫林认为裕达公司物业收费标准较高，裕达公司亦未提供证据证实其收费标准的合法性及合理性，故根据上述法律规定，裕达公司要求莫林按其单方制定的物业收费标准给付物业费的请求，本院不予支持。综上所述，裕达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费332.54元，由黑河裕达地下商城管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 铁审 判 员  贺 颖审 判 员  曹 伟二〇二一年七月九日法官助理  石莹莹书 记 员  张艺馨