贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0502民初9217号原告：郑伟，男，汉族，1988年10月14日出生，住贵州省毕节市七星关区。被告：毕节市天厦房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园街道办事处滨河东路，统一社会信用代码：91520502556644557Y。法定代表人：丁昌泽，系该公司董事长。委托诉讼代理人：方洪伟（特别授权），系贵州本芳（黔西）律师事务所律师，执业证号：15205201610789666。委托诉讼代理人：杨润（一般授权），系贵州本芳律师事务所实习律师，证号：23072010210065。被告：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城（毕节市中山路H2幢302号），统一社会信用代码：9152050274112940XM。法定代表人：耿春萍，系该公司董事长。委托诉讼代理人：翟进（特别授权），系贵州本芳（织金）律师事务所律师，执业证号：15205201611458443。原告郑伟与被告毕节市天厦房地产开发有限公司（下称“天厦公司”）、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司（下称“博泰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告郑伟，被告天厦公司的委托诉讼代理人方洪伟、杨润，被告博泰公司委托诉讼代理人翟进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑伟向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告支付原告交房违约金计人民币12909.98元（逾期430日）。2、请求法院依法判令被告履行《商品房买卖合同》义务，将毕节市七星关区博泰水韵天颐Ａ7栋1单元3层2号房屋所有权转移登记给原告。3、请求法院依法判令被告支付原告逾期办理房屋转移登记的违约金人民币18614.38元（逾期暂计620日）；实际赔偿数额待被告将房屋所有权转移登记给原告后另行计算。4、本案诉讼费用由被告承担。（前述费用暂总计31524.36元）。事实及理由：2016年11月28日，原告与被告天厦公司双方签订了《房屋预定协议书》于2016年11月29日向被告天厦公司交纳了购房定金20000.00元，并于2016年12月17日根据《房屋预定协议书》向被告天厦公司一次性交纳了购房尾款280232.00元，完成了支付购房款300232.00元后，在被告天厦公司的指令下与被告博泰公司签订了《商品房买卖合同》（以下简称《买卖合同》），合同编号：（ＢＴ-Ａ7-1-3-2）；另根据被告天厦公司指令，另行交纳了该套房屋的维修基金7241.00元。购买了被告市天厦公司所有，被告博泰公司开发建设的位于毕节市南部新区房屋，同时原告向被告提交了原告的《身份证明》、《户口证明》、《结婚证明》和《原告所有房屋登记情况证明》；原告已履行完《买卖合同》约定的相应义务。根据《买卖合同》第十一条约定：出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房；第十三条约定：逾期交房超过60日，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付交付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。关于房屋登记的约定，《买卖合同》第二十二条第二项约定：出卖人负责在商品房实际交付之日起180日内申请该商品房所有权初始登记。该条第三项约定：出卖人承诺于初始登记之日起180日内，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期届满之次日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金。被告实际交房时间是2019年3月6日，根据原被告双方签订的《买卖合同》约定的交房时间2017年12月31日，被告违约逾期交房时间为430天，按原告所交购房款300323.00元的万分之1每天乘以430天计算，被告应向原告支付逾期交房违约金12909.98元。根据原被告双方签订的《买卖合同》约定的在实际交房之日2019年3月6日起180日内取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的文书，交付给买受人。因此，被告将该商品房转移的文书交付给原告的时间应当是2019年9月5日前。被告至今仍未履行该义务，故被告自2019年9月6日起就应承担逾期未将转移登记的文书交付给原告的违约责任，暂计截止至2021年5月18日被告违约逾期未将转移登记的文书交付给原告的时间为620天，按原告所交购房款300232元的万分之1／每天乘以620天计算，被告应向原告支付逾期未将转移登记的相关文书交付给原告的违约金18614.38元。综上所述，被告迟迟不履行原被告双方签订的《买卖合同》所约定的义务造成原告合法使用和处置财产不能，根据《民法典》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律法规的规定，原告请求贵院依法判令被告依法履行义务，赔偿原告损失，以维护原告的合法权益。被告天厦公司书面答辩称：一、天厦公司系受七星关区人民政府的指示，接受博泰公司的委托，为博泰公司开发的项目资金进行监管，将售房款项专项用于涉案项目的建设。被告与博泰公司之间实际系委托代理关系，原告以被告代收购房款为由，要求被告对博泰公司的违约行为承担责任没有事实及法律依据。博泰公司除开发涉案的水韵天颐项目外，还开发美欣明珠、半岛水湾、8090等项目。在项目开发过程中，因博泰公司资金链断裂，其所开发的项目长期停工，造成不能按合同约定交房，导致众多买受人上访维权。为了有效化解博泰公司项目遗留问题，保障购房业主的合法权益，维护社会稳定，七星关区人民政府于2015年5月23日召开区委2015年第11次常委办公会议，决定：“由唐兴全同志牵头，开源公司负责，抽调精干力量组成工作组，对博泰公司资产进行全面核查，并制定方案促进博泰公司健康有序运转。”开源公司系由毕节市人民政府出资设立的国有独资公司，天厦公司系开源公司旗下子公司，作为政府所属平台公司，天厦公司受开源公司的指派负责推进相关工作。天厦公司根据指示对博泰公司的前述项目资金及工程推进情况进行监管，一是对博泰公司已收取买受人首付款但未办理按揭的房屋帮助协调办理按揭贷款手续；二是将博泰公司剩余未售房源纳入拆迁优惠房源，同时也外销售。购房款由天厦公司监管，再由博泰公司委托天厦公司代其支付项目工程款及材料款，确保项目工程能顺利收尾。根据《中华人民共和国民法典》关于代理的相关规定，结合前述事实，本案中天厦公司与博泰公司之间实际上属于委托代理关系，即博泰公司委托天厦公司代为收取、监管售房款项和支付工程款项，以确保博泰公司销售收入专款专用，保证工程顺利推进。根据法律规定，受托人以委托人名义所为民事法律行为，其法律后果由委托人承担，因此，涉案购房款项虽然是由天厦公司收取，但天厦公司仅是代收、代管相关款项，对于因博泰公司自身的行为引发的违约责任不应当由天厦公司承担。二、涉案商品房买卖合同关系发生于被答辩人与博泰公司之间，答辩人与被答辩人之间不存在合同关系，被答辩人无权要求答辩人向其承担违约责任。根据被答辩人与博泰公司所签署的《商品房买卖合同》，该合同的签订主体系被答辩人与博泰公司，答辩人非该合同的权利义务主体，根据合同相对性的基本法律原则，被答辩人无权就该《商品房买卖合同》的履行纠纷要求答辩人承担任何责任。综上所述，答辩人与博泰公司之间系委托代理关系，因博泰公司自身行为引发的法律责任应由博泰公司自行承担。答辩人与被答辩人之间不存在合同关系，被答辩人对答辩人的诉讼请求没有事实和法律依据，恳请人民法院驳回被答辩人的诉讼请求。被告博泰公司书面答辩称，答辩人就被答辩人与答辩人博泰公司、天厦公司商品房预售合同纠纷一案中所提诉请及理由，答辩如下：一、案涉商品房买卖合同系答辩人与被答辩人签订的，合同相对人系被答辩人与博泰公司，博泰公司并非故意逾期交房，应当扣除施工过程中出现的恶劣天气、中高考放假、法定节假日等时间后才能计算实际逾期交房天数。二、天厦公司收款系属于代收代付，不应当承担逾期交房违约责任。因博泰公司对外负债较多，资金链断裂，未能专款用于项目建设，导致所开发的项目难以推进，所销售的房屋不能按时交付给业主使用，引发大量购房业主向政府相关部门频繁上访维权。七星关区人民政府为了避免因业主维权引发群体性事件、妥善解决社会矛盾、保障业主购房款项实际用于项目建设、推进工程尽快完工，以维护购房业主合法权益，经多方协调，指示由天厦公司作为监管单位，对博泰公司的销售资金进行监管，确保款项用于项目建设。根据政府指示，天厦公司接受博泰公司委托，作为博泰公司所开发项目的资金监管单位，在博泰公司销售商品房的过程中，将销售所得款项收入天厦公司指定的账户，在博泰公司项目实施过程中，再根据工程的实际进度，将代收代管的款项实际用于支付各项目施工单位工程款、材料供应商的材料款。答辩人与天厦公司之间实际系委托代理关系，天厦公司不应当承担责任。综上所述，恳请人民法院依法判决。被告博泰公司口头答辩称，关于原告主张的第三项诉讼请求逾期办理房屋转移登记的违约金，本案房屋双方合同约定的是于房屋实际交付之日起180日内申请该商品房所有权初始登记，于初始登记之日起780日内，取得商品房所有权初始登记，并将初始登记有关文书交付给买受人。逾期之日起780日以内违约金为已付房款的0.3%，780日以后，买受人不退房的，违约金为已付房款的1%，因此本案原告主张的逾期办理房屋转移登记违约金条件不成就，且违约金标准与双方合同约定不符，该诉讼请求应当予以驳回。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告于2016年11月28日与被告天厦公司签订《房屋预定协议书》，选购天厦地产项目博泰·水韵天颐第Ａ7栋1单元3层2号房，购房总价为300232.00元。2016年11月29日，原告向被告天厦公司支付了房屋定金20000.00元，被告天厦公司向原告开具了收据。2016年12月17日，以原告郑伟为买受人，被告博泰公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人修建的位于毕节市南部新区，该商品房合同约定建筑面积96.55平方米，套内建筑面积86.58平方米。总价款为300232.00元。买受人采取一次性付款，在2016年12月17日前支付全部房价款。出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（2）逾期超过60日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。出卖人负责在商品房实际交付之日起180日内申请该商品房所有权初始登记，出卖人承诺于初始登记之日起780日内，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。超出约定日期起逾期780日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.3%承担违约责任；约定日期起780日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期届满之次日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金。”该合同还约定了其他事项。同日，原告向被告天厦公司支付购房280232.00元，被告天厦公司向原告出具收据。同日，被告天厦公司收取原告维修基金7241.00元，被告天厦公司向原告出具相应收款收据。2019年3月6日，被告将涉案房屋交付给原告。原告认为，被告在履行商品房买卖合同过程中存在违约，故以前述诉请诉至本院，请求支持其诉讼请求。另查明：诉讼中，毕节市七星关区人民政府办公室出具《情况说明》，载明“因博泰公司资金链断裂，其开发的水韵天颐、美欣明珠、半岛水湾、8090等项目长时间停工，造成博泰公司不能按合同约定交房，部分购房人多次到相关部门上访。2015年5月，为化解博泰公司以上项目遗留问题，及时完成工程收尾交付购房业主使用，根据区委区政府安排，区属国有公司毕节市开源建设投资（集团）有限公司安排其全资子公司天厦公司具体负责推进博泰公司问题楼盘处置相关工作。天厦公司对博泰公司前述项目资金及工程推进情况进行监管，一是对博泰公司已收取买受人首付款但未办理按揭的房屋帮助协调办理按揭贷款手续；二是将博泰公司剩余未售房源纳入拆迁优惠房源，同时也代博泰公司对外销售。销售资金由天厦房开公司监管，博泰公司委托天厦公司支付项目已完工部分的工程款和后续收尾工程款，确保项目顺利完工。”又查明：被告博泰公司表示涉案房屋不具备转移登记的条件。上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。本院认为，本案当事人之间的争议焦点为：1、涉案房屋出卖人是被告博泰公司还是天厦公司；2、涉案房屋逾期交房、逾期办证违约金应当如何认定。关于涉案房屋出卖人是被告博泰公司还是天厦公司的问题。原告认为，其系在被告天厦公司售楼处购买的涉案房屋，且系被告天厦公司收取原告购房款等款项，故应当认定被告天厦公司系涉案房屋的出卖人。但是，确定双方之间存在买卖关系的《商品房买卖合同》的出卖人系被告博泰公司，即便合同是之后加盖博泰公司印章，但被告提供商品房买卖合同给原告签字时，合同上已经载明了出卖人博泰公司。另外，被告天厦公司对外销售博泰公司房屋，收取原告款项，系根据区委区政府的安排，代博泰公司监管资金，确保项目顺利完工。故对被告天厦公司、博泰公司的该抗辩主张，本院予以采纳。应当认定涉案房屋的出卖人系被告博泰公司，被告天厦公司系代表被告博泰公司收取购房款，再根据博泰公司委托支付工程款，确保项目顺利完工。关于涉案房屋逾期交房违约金的认定问题。原告按商品房买卖合同约定支付了全部购房款，被告博泰公司亦应按合同约定向原告交付房屋。《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人超过60日，买受人要求继续履行合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。被告于2019年3月6日向原告交付涉案房屋，超过合同约定的期限。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条的规定，被告博泰公司应承担相应的违约责任。因此，对原告诉请判决被告支付的逾期交房违约金，应以原告已付购房款300,232.00元为基数，按每日万分之一的标准从2018年1月1日起计算至2019年3月6日止，违约金的具体数额为12,880.00元（300,232.00元×0.01%×429天）。关于原告逾期办理房屋转移登记的违约金的认定问题，因原告提交的《商品房买卖合同》系备案合同，故双方在该合同中约定的780天的时间节点真实有效，按双方该时间节点的约定，被告应于“商品房实际交付之日起180日内申请该商品房所有权初始登记，出卖人承诺于初始登记之日起780日内，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”，本案房屋交付时间为2019年3月6日，被告应在房屋交付后960日内履行上述交付有关文书的义务，履行期限为2021年10月21日前，因该期限尚未届至，原告要求被告支付违约金无事实及法律依据，本院不予支持。对于原告要求被告办理房屋所有权转移登记的诉讼请求，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”的规定，现涉案房屋还未具备办理转移登记的条件，属于事实上不能履行的情形，故对原告的该诉讼主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十条、第五百八十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告郑伟逾期交房违约金12,880.00元；二、驳回原告郑伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费294.00元（已按简易程序减半收取），由原告郑伟负担173.50元，被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担120.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  许粼波二〇二一年七月二十七日书记员  王 贵