广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤20民终3329号上诉人（原审被告）：肖巧坤，男，1984年12月26日出生，汉族，住福建省安溪县。被上诉人（原审原告）：许硕诚，男，1972年5月1日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：覃德灿，广东刘志均律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许琳，女，2005年2月5日出生，汉族，住广东省中山市。法定代理人：许硕诚，系许琳之父。委托诉讼代理人：覃德灿，广东刘志均律师事务所律师。上诉人肖巧坤因与被上诉人许硕诚、许琳房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初17926号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人肖巧坤上诉请求：撤销一审判决，改判：一、肖巧坤仅需向许硕诚、许琳支付租金11433.33元（租金计算方式：2020年3月至6月8日期间的租金11433.33元）；二、肖巧坤仅需向许硕诚、许琳支付物业管理费352.86元、水电费800.92元、商铺租赁税688.25元（物业费计算方式：2020年3月至5月，按每月物业费117.63元计算，一共产生物业费352.86元；租赁税计算方式：2020年3月至5月，按每月210.69元计算，一共产生租赁税688.25元）；三、肖巧坤无需向许硕诚、许琳支付违约金7000元；四、许硕诚、许琳承担一、二审案件受理费。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、自2020年6月4日许硕诚、许琳对案涉租赁物断水电后，肖巧坤已经摸黑搬离租赁物，租赁物一直没有上锁。过后，肖巧坤多次通过电话明确告知许硕诚、许琳其已搬离案涉租赁物，请许硕诚、许琳查收商铺。此外，自2020年6月后，案涉租赁物就没有产生水电费用，许硕诚、许琳有理由知道肖巧坤已经搬离案涉租赁物，却故意不查收案涉租赁物，恶意收取租赁费造成肖巧坤损失。二、肖巧坤在2020年3月之前，从未拖欠租赁税，更没有拖欠物业费、租赁费等。肖巧坤一直都通过微信向许硕诚、许琳支付租赁税，且已超额支付，每月支付的租赁税为359.24元。但根据许硕诚、许琳提交的证据显示，肖巧坤租用租赁物产生的租赁税仅为210.69元，但许硕诚、许琳自肖巧坤从2012年承租该租赁物后，一直都欺骗肖巧坤，每月均多收取租赁税，现在更是收取了高达359.24元的租赁税。肖巧坤在一审期间请求法院将肖巧坤每月多支付的租赁税予以抵销，但一审法院未作处理，请求二审予以处理、改判。此外，一审判决判令肖巧坤向许硕诚、许琳支付2019年8月至2020年3月的租赁税，明显未查清事实。三、因新冠疫情不可抗力影响，肖巧坤在2020年1月后，无法开门经营，无力支付租金，但仍想继续租用租赁物，一直请求许硕诚、许琳宽松几天。但许硕诚、许琳却擅自停水停电，逼迫肖巧坤搬离租赁物。许硕诚、许琳未因此产生任何损失，却无视新冠疫情对肖巧坤造成的重大影响，以实际行动强行解除案涉租赁合同，违约在先，无权要求肖巧坤支付违约金。被上诉人许硕诚、许琳答辩称：一、按照一般交易习惯，双方解除租赁合同，交接手续一般包括钥匙、物业水电凭证交接、商铺返还等。本案事实并非肖巧坤所讲其一直通知许硕诚、许琳收回案涉房屋，而是许硕诚、许琳向一审法院递交材料提起诉讼，后多次联系肖巧坤，但肖巧坤置之不理，不是不接听电话就是不着急处理。后许硕诚、许琳多次催促肖巧坤办理案涉物业交接手续，方才在2020年9月27日完成案涉物业水电交接凭证、钥匙、案涉商铺返还的交接手续。二、2020年3月前，许硕诚、许琳在一审中主张的商铺租赁税、物业费等，是因为肖巧坤只是交付租金，并未向许硕诚、许琳结清商铺租赁税等费用。许硕诚、许琳一审中已提交案涉商铺产生的商铺租赁税等费用的票据，案涉商铺产生的商铺租赁税客观存在。肖巧坤所称其已连同所有费用支付了2019年8月至2020年2月的租赁税，但该部分材料仅说明肖巧坤支付了租金等费用，并不能说明包括所有费用。况且，根据许硕诚、许琳一审提交的证据2020年5月1日至6月12日的电费达到619.92元，加上每月租金3500元，就已经达到4119.92元，对比说明肖巧坤交纳的费用仅是租金、水电费等费用。三、新冠疫情发生后，在2020年3月份已经陆续复工复产，肖巧坤复工复产后也实际使用了案涉商铺，其以新冠疫情为由只是拖欠租金的借口。肖巧坤拖欠许硕诚、许琳2020年3月至6月的租金，严重违反合同约定，损害许硕诚、许琳的权益。许硕诚、许琳采取停水、停电措施也是被迫无奈，之后也及时接上了水电。许硕诚、许琳有权采取相应措施维护自身合法权益，也并未给肖巧坤造成影响。许硕诚、许琳向一审法院起诉请求：一、解除许硕诚、许琳与肖巧坤签订的商铺租赁合同书，合同金额为28148.08元；二、肖巧坤向许硕诚、许琳支付2020年3、4、5、6月的租金14000元，滞纳金658元（以欠付租金为基数，按日千分之一标准从每月6日起算，计至租金清偿之日止，暂计至2020年6月4日的欠付租金的滞纳金为658元）；三、肖巧坤向许硕诚、许琳支付从2020年7月6日起至租赁商铺交还之日止的占用费（按照3500元／月计算）；四、肖巧坤向许硕诚、许琳支付物业管理费352.86元、水电费800.92元、商铺租赁税1836.3元（计至肖巧坤返还租赁房屋给许硕诚、许琳之日止，暂计至2020年6月4日，物业管理费为352.86元、商铺租赁税为1836.3元、水费为181元；暂计至2020年6月12日电费为619.92元）；五、肖巧坤将租赁商铺返还给许硕诚、许琳；六、肖巧坤向许硕诚、许琳支付违约金10500元。一审诉讼中，许硕诚、许琳明确第三项诉讼请求为肖巧坤向许硕诚、许琳支付2020年7月至9月期间占有使用费10500元，2020年7月至9月期间物业费、商铺租赁税分别为509.68元、639.07元，并撤回第五项诉讼请求。一审法院认定事实：一、许硕诚与许琳系父女关系。许硕诚、许琳系位于中山市××卡房地产权属人。2019年7月9日，许硕诚、许琳作为甲方（出租方），肖巧坤作为乙方（承租方），签订商铺租赁合同书，约定：甲方出租给乙方的物业为中山市××卡商铺；租赁期限为2年，从2019年7月1日起至2021年6月30日止；租赁期间每月租金为3500元；租金按月支付，乙方在每月5日前支付给甲方租金，否则，每迟延一日，乙方应向甲方支付应付而未付租金1‰的滞纳金；租赁期限内，乙方除向甲方支付上述物业租金外，还应承担租赁物业范围内包括但不限于供水、供电系统及排污系统等附属设施、设备的维修费用；乙方经营使用其所租用的甲方物业所发生的水电费、物业管理费、租赁税、排污费、清洁费、卫生费、治安费、消防等和国家、地方规定应征收的其他各种税、费，由乙方承担，并按时按量向相关单位交纳；合同签署当天，乙方应向甲方交纳二个月租金7000元作为保证金，租赁期结束，甲乙双方顺利完成交接并结算完毕后，无息退回给乙方；乙方必须每月10日前按时足额向甲方支付物业管理费和租赁税；乙方未按本合同规定的期限交纳租金超过1个月，甲方有权单方解除合同，并向乙方追收欠款及滞纳金，同时没收乙方原付的保证金；乙方违约的，除承担上述违约责任外，仍需向甲方支付3个月租金作为违约金。肖巧坤租赁商铺系用于售卖茶叶、茶具。肖巧坤已向许硕诚、许琳交纳保证金7000元。二、2020年3月1日以后的租金及物业管理费至今未付。2020年5月23日，许硕诚向肖巧坤发送微信，表示因拖欠2020年3月、4月、5月租金及物业管理费，其将在第二天停水、停电。2020年5月26日，许硕诚向肖巧坤妻子打电话，要求肖巧坤两天内搬走，否则就停水、停电。2020年6月8日，许硕诚停水、停电。2020年9月27日，肖巧坤将商铺钥匙及水电费存折交还给许硕诚。诉讼中，许硕诚、许琳称，停水、停电之后肖巧坤又自行接水接电，且其在当天又恢复了供水供电；肖巧坤不予确认，称其在停水停电当天搬离了商铺。三、许硕诚、许琳交纳了案涉商铺2020年5月1日至同年6月12日期间电费619.92元，2019年12月3日至2020年6月4日期间水费181元，水电费合计800.92元；2020年3月至同年5月期间物业费352.86元，2020年6月至同年9月期间物业费509.68元，物业费合计862.54元；2019年8月至2020年5月期间租赁税1836.3元，2020年6月至8月租赁税639.07元，租赁税合计2475.37元。四、本案起诉状副本于2020年8月24日送达肖巧坤。五、新冠疫情发生后，广东省于2020年1月23日晚启动省重大突发公共卫生事件一级响应，中山市于次日启动市重大突发公共卫生事件一级响应；2020年2月24日9时，广东省新冠肺炎疫情防控应急响应调整为省重大突发公共卫生事件二级响应，当日12时，中山市新冠肺炎疫情防控应急响应调整为市重大突发公共卫生事件二级响应;2020年5月9日0时，广东省新冠肺炎疫情防控应急响应调整为省重大突发公共卫生事件三级响应，中山市新冠肺炎疫情防控应急响应调整为市重大突发公共卫生事件三级响应。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。案涉商铺租赁合同书，系许硕诚、许琳与肖巧坤的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守履行。关于许硕诚停水、停电是否违约的问题。许硕诚于2020年6月8日停水、停电，此前肖巧坤已逾期支付租金、物业费等费用长达四个月之久。肖巧坤辩称逾期支付租金、物业费是因为新冠疫情的影响。对此，虽然今年年初爆发的新冠疫情对实体经济产生了严重的影响。但是，本市于2020年2月24日将疫情防控应急响应由重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应后，各行各业陆续复工复产，于2020年5月9日调整三级响应以后，基本上恢复了正常的生产、经营。肖巧坤承租商铺售卖茶叶、茶具，相对住宿、餐饮、旅游等其他行业而言，受到的影响并不严重，其应按照诚信原则在疫情防控措施调整后陆续向许硕诚、许琳支付应付的各项费用。然而，肖巧坤经许硕诚多次催告并事先告知将采取停水、停电行为的情况下，在合理的期限内仍未能支付拖欠的各项费用，因此许硕诚采取的停水、停电行为属于行使合同履行抗辩权的行为，不因此而构成违约。关于商铺的返还时间问题。肖巧坤抗辩于2020年6月8日停水、停电当天搬离了商铺，但未能提供搬离的证据，且在双方互有微信、电话的情况下，肖巧坤搬离后理应及时告知许硕诚，肖巧坤亦未能提供相应的证据，而许硕诚、许琳对此又均不予确认，故不予采信。据此，在肖巧坤未能提供证据证明已经搬离的情况下，认定返还商铺的时间为交还钥匙、水电费存折的时间，即2020年9月27日。关于合同的解除以及解除后的法律责任问题。肖巧坤在复工复产后无正当理由拒不支付租金，经许硕诚多次催告后，仍然拒绝支付，构成违约，应承担相应的违约责任。许硕诚、许琳诉请解除合同，符合合同约定及法律规定，故案涉合同自许硕诚、许琳请求解除合同的起诉状副本到达肖巧坤之日，即2020年8月24日解除。合同解除后，肖巧坤继续占有商铺，应参照合同约定的租金标准继续向许硕诚、许琳支付占有使用费至商铺返还之日，即2020年9月27日。对于租金及占有使用费，根据每月3500元的标准计算，自2020年3月1日起至2020年9月27日止的租金及占有使用费总额为24150元（3500元／月×6个月＋3500元／月÷30天／月×27天）。对于水电费、物业费、租赁税，根据合同的约定，应由肖巧坤交纳，故许硕诚、许琳代为交纳的水电费500.92元，物业费862.54元，租赁税2475.37元，应由肖巧坤予以返还。对于滞纳金以及违约金，滞纳金实质上也是法律规定违约金，许硕诚、许琳两项同时主张，标准明显偏高，根据公平合理的原则，并考虑到本案发生在疫情期间，一并调整为两个月的租金，即7000元。对于肖巧坤关于以其交纳的保证金抵扣租金的抗辩，该抗辩实际上是行使法律规定的抵销权。许硕诚、许琳主张保证金按照合同约定应由其没收，但没收的保证金实质上也是法律规定的违约金，而上述已就违约金作出了调整，故许硕诚、许琳并无权利予以没收，应退回给肖巧坤。退回的保证金抵消租金后，肖巧坤实际应付的租金及占有使用费为17150元（24150元-7000元）。综上，许硕诚、许琳的诉讼请求，合理的部分，予以支持，不合理的部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认许硕诚、许琳与肖巧坤于2019年7月9日签订的商铺租赁合同书于2020年8月24日解除；二、肖巧坤于判决发生法律效力之日起七日内向许硕诚、许琳给付租金及占有使用费17150元、水电费500.92元、物业费862.54元、租赁税2475.37元，合计20988.83元；三、肖巧坤于判决发生法律效力之日起七日内向许硕诚、许琳给付违约金7000元；四、驳回许硕诚、许琳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1206元，诉讼保全申请费302元，合计1508元（许硕诚、许琳已预交），由许硕诚、许琳负担571元，肖巧坤负担937元（肖巧坤于本判决发生法律效力之日起七日内迳付许硕诚、许琳）。本院二审期间，肖巧坤向本院提交了下列证据：一、微信转账记录，证明肖巧坤已向许硕诚、许琳交纳2019年8月至2020年2月租赁税；二、通话记录，证明肖巧坤搬离租赁物后已电话告知许硕诚、许琳。许硕诚、许琳未向本院提交新的证据。本院组织当事人进行了质证。对于肖巧坤提交的上述证据，许硕诚、许琳对证据一的真实性、合法性予以确认，不确认关联性，并称肖巧坤并未交纳该部分租赁税，该部分租赁税是许硕诚、许琳在双方产生争议后向税务部门打税收到的票据。肖巧坤证据显示其转账支付的款项是租金、物业管理费、部分租赁税及因迟延履行所支付的违约金。对证据二的真实性、合法性、关联性不予确认，仅确认其中一个电话号码是肖巧坤的，认为内容并未显示肖巧坤向许硕诚、许琳提过搬离租赁物，且肖巧坤经许硕诚、许琳多次催促直到2020年9月27日才将租赁物交还。本院对以上证据的真实性、合法性予以确认，关联性认定详见下文。本院经审理查明：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院另查：2019年8月至2020年3月，肖巧坤向许硕诚支付款项的情况如下：月份付款时间金额租金、物业管理费租金、物业管理费外的金额2019.82019.8.93500+117.62＝3617.62359.382019.92019.9.5358.382019.102019.10.7358.382019.112019.11.5382.382019.11.102019.122019.12.8362.382019.12.62020.12020.1.12362.382020.1.162020.22020.3.8162.38合计2345.66本院又查：许硕诚、许琳二审中陈述，肖巧坤承租物业的水电费在2020年4月之前是由其自己交纳，2020年5月至9月27日的水电费是许硕诚、许琳交纳。本院认为，本案二审的争议焦点，一是应付租金（占有使用费）及相关费用的截止日期；二是欠付租赁税的金额；三是是否应支付7000元的违约金。关于争议焦点一，即应付租金（占有使用费）及相关费用的截止日期的问题。本案中，肖巧坤于2020年9月27日将商铺钥匙及水电费存折交还给许硕诚，一审判决认定肖巧坤向许硕诚、许琳支付截至该日的租金（占有使用费）及相关费用并无不当。肖巧坤主张其于2020年6月4日搬离租赁物后，多次通知许硕诚其已搬离并请许硕诚查收商铺，但未就此提交充分的证据予以证明。肖巧坤二审提交的证据仅显示肖巧坤拨打过电话，不能反映通话内容，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，肖巧坤应就此承担举证不能的不利后果。关于争议焦点二，即欠付租赁税的金额的问题。肖巧坤主张其已向许硕诚、许琳支付2019年8月至2020年2月的租赁税且其此前每月支付的租赁税金额均高于租赁税实际金额，多付的金额应在本案中抵扣。因肖巧坤仅就2019年8月至2020年2月支付的款项提交了证据，对2019年8月之前支付款项并未提交证据，故对其主张支付了租赁税且租赁税金额高于租赁税实际金额的主张，本院不予采信。就2019年8月至2020年2月期间的租赁税是否支付的问题，肖巧坤二审提交的微信转账记录显示，肖巧坤在此期间向许硕诚支付的款项中，除租金、物业管理费外的费用为2345.66元。许硕诚已确认肖巧坤在2020年4月前应交的水电费系由其自行支付，对其多收取的2345.66元，称该款项为部分租赁税和迟延履行违约金，但并未提交证据证明该款项中包含违约金，故本院不予采信。肖巧坤主张该部分款项均为其向许硕诚支付的租赁税已达到高度盖然性，本院予以采信。综上，本案中肖巧坤还应向许硕诚支付租赁税129.71元（2475.37元-2345.66元）。关于争议焦点三，即是否应支付7000元的违约金的问题。本案租赁合同约定：乙方（肖巧坤）未按本合同约定的期限交纳租金超过1个月，甲方（许硕诚、许琳）有权单方解除合同，并向乙方追收欠款及滞纳金，同时没收乙方原付的保证金；乙方违约的，除承担上述违约责任外，仍需向甲方支付3个月租金作为违约金。肖巧坤二审提交的证据显示其2月的租金系于2020年3月8日支付，已违反合同“每月5日前支付租金”的约定，且其在2020年3月以后均未支付租金，构成违约，该违约行为并导致双方的租赁合同提前解除。按照合同约定，许硕诚、许琳有权没收保证金、向肖巧坤追讨欠款及滞纳金（每迟延一日，乙方应向甲方支付应付而未付租金1‰的滞纳金），并收取3个月租金作为违约金。一审判决认为前述违约金标准过高并考虑到本案发生在疫情期间，根据公平合理原则对违约金数额已调低，即支付违约金7000元，已考虑了本案的实际情况，肖巧坤认为其不应当支付违约金的理据不充分，不予采纳。对于肖巧坤认为许硕诚停水停电违约在先的主张，许硕诚于2020年6月8日停水、停电，系因肖巧坤自2月起已未按合同约定支付租金，故本院对肖巧坤的该主张不予采信。综上所述，上诉人肖巧坤的上诉请求部分成立，本院对该部分予以支持。本案中，本院就租赁税部分改判系因肖巧坤二审中提交了新的证据，故本案二审案件受理费由肖巧坤负担。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初17926号民事判决第一项、第三项、第四项；二、变更广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初17926号民事判决第二项为：肖巧坤于判决发生法律效力之日起七日内向许硕诚、许琳给付租金及占有使用费17150元、水电费500.92元、物业费862.54元、租赁税129.71元，合计18643.17元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1206元，诉讼保全申请费302元，合计1508元（许硕诚、许琳已预交），由许硕诚、许琳负担314元，肖巧坤负担1194元（肖巧坤于本判决发生法律效力之日起七日内迳付许硕诚、许琳）。二审案件受理费1206元（肖巧坤已预交），由肖巧坤负担。本判决为终审判决。审判长 徐 红 妮审判员 谢 劲 东审判员 赵  娟二〇二一年七月二十二日书记员 勾华吴歌广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤20民终3329号上诉人（原审被告）：肖巧坤，男，1984年12月26日出生，汉族，住福建省安溪县。被上诉人（原审原告）：许硕诚，男，1972年5月1日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：覃德灿，广东刘志均律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许琳，女，2005年2月5日出生，汉族，住广东省中山市。法定代理人：许硕诚，系许琳之父。委托诉讼代理人：覃德灿，广东刘志均律师事务所律师。上诉人肖巧坤因与被上诉人许硕诚、许琳房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初17926号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人肖巧坤上诉请求：撤销一审判决，改判：一、肖巧坤仅需向许硕诚、许琳支付租金11433.33元（租金计算方式：2020年3月至6月8日期间的租金11433.33元）；二、肖巧坤仅需向许硕诚、许琳支付物业管理费352.86元、水电费800.92元、商铺租赁税688.25元（物业费计算方式：2020年3月至5月，按每月物业费117.63元计算，一共产生物业费352.86元；租赁税计算方式：2020年3月至5月，按每月210.69元计算，一共产生租赁税688.25元）；三、肖巧坤无需向许硕诚、许琳支付违约金7000元；四、许硕诚、许琳承担一、二审案件受理费。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、自2020年6月4日许硕诚、许琳对案涉租赁物断水电后，肖巧坤已经摸黑搬离租赁物，租赁物一直没有上锁。过后，肖巧坤多次通过电话明确告知许硕诚、许琳其已搬离案涉租赁物，请许硕诚、许琳查收商铺。此外，自2020年6月后，案涉租赁物就没有产生水电费用，许硕诚、许琳有理由知道肖巧坤已经搬离案涉租赁物，却故意不查收案涉租赁物，恶意收取租赁费造成肖巧坤损失。二、肖巧坤在2020年3月之前，从未拖欠租赁税，更没有拖欠物业费、租赁费等。肖巧坤一直都通过微信向许硕诚、许琳支付租赁税，且已超额支付，每月支付的租赁税为359.24元。但根据许硕诚、许琳提交的证据显示，肖巧坤租用租赁物产生的租赁税仅为210.69元，但许硕诚、许琳自肖巧坤从2012年承租该租赁物后，一直都欺骗肖巧坤，每月均多收取租赁税，现在更是收取了高达359.24元的租赁税。肖巧坤在一审期间请求法院将肖巧坤每月多支付的租赁税予以抵销，但一审法院未作处理，请求二审予以处理、改判。此外，一审判决判令肖巧坤向许硕诚、许琳支付2019年8月至2020年3月的租赁税，明显未查清事实。三、因新冠疫情不可抗力影响，肖巧坤在2020年1月后，无法开门经营，无力支付租金，但仍想继续租用租赁物，一直请求许硕诚、许琳宽松几天。但许硕诚、许琳却擅自停水停电，逼迫肖巧坤搬离租赁物。许硕诚、许琳未因此产生任何损失，却无视新冠疫情对肖巧坤造成的重大影响，以实际行动强行解除案涉租赁合同，违约在先，无权要求肖巧坤支付违约金。被上诉人许硕诚、许琳答辩称：一、按照一般交易习惯，双方解除租赁合同，交接手续一般包括钥匙、物业水电凭证交接、商铺返还等。本案事实并非肖巧坤所讲其一直通知许硕诚、许琳收回案涉房屋，而是许硕诚、许琳向一审法院递交材料提起诉讼，后多次联系肖巧坤，但肖巧坤置之不理，不是不接听电话就是不着急处理。后许硕诚、许琳多次催促肖巧坤办理案涉物业交接手续，方才在2020年9月27日完成案涉物业水电交接凭证、钥匙、案涉商铺返还的交接手续。二、2020年3月前，许硕诚、许琳在一审中主张的商铺租赁税、物业费等，是因为肖巧坤只是交付租金，并未向许硕诚、许琳结清商铺租赁税等费用。许硕诚、许琳一审中已提交案涉商铺产生的商铺租赁税等费用的票据，案涉商铺产生的商铺租赁税客观存在。肖巧坤所称其已连同所有费用支付了2019年8月至2020年2月的租赁税，但该部分材料仅说明肖巧坤支付了租金等费用，并不能说明包括所有费用。况且，根据许硕诚、许琳一审提交的证据2020年5月1日至6月12日的电费达到619.92元，加上每月租金3500元，就已经达到4119.92元，对比说明肖巧坤交纳的费用仅是租金、水电费等费用。三、新冠疫情发生后，在2020年3月份已经陆续复工复产，肖巧坤复工复产后也实际使用了案涉商铺，其以新冠疫情为由只是拖欠租金的借口。肖巧坤拖欠许硕诚、许琳2020年3月至6月的租金，严重违反合同约定，损害许硕诚、许琳的权益。许硕诚、许琳采取停水、停电措施也是被迫无奈，之后也及时接上了水电。许硕诚、许琳有权采取相应措施维护自身合法权益，也并未给肖巧坤造成影响。许硕诚、许琳向一审法院起诉请求：一、解除许硕诚、许琳与肖巧坤签订的商铺租赁合同书，合同金额为28148.08元；二、肖巧坤向许硕诚、许琳支付2020年3、4、5、6月的租金14000元，滞纳金658元（以欠付租金为基数，按日千分之一标准从每月6日起算，计至租金清偿之日止，暂计至2020年6月4日的欠付租金的滞纳金为658元）；三、肖巧坤向许硕诚、许琳支付从2020年7月6日起至租赁商铺交还之日止的占用费（按照3500元／月计算）；四、肖巧坤向许硕诚、许琳支付物业管理费352.86元、水电费800.92元、商铺租赁税1836.3元（计至肖巧坤返还租赁房屋给许硕诚、许琳之日止，暂计至2020年6月4日，物业管理费为352.86元、商铺租赁税为1836.3元、水费为181元；暂计至2020年6月12日电费为619.92元）；五、肖巧坤将租赁商铺返还给许硕诚、许琳；六、肖巧坤向许硕诚、许琳支付违约金10500元。一审诉讼中，许硕诚、许琳明确第三项诉讼请求为肖巧坤向许硕诚、许琳支付2020年7月至9月期间占有使用费10500元，2020年7月至9月期间物业费、商铺租赁税分别为509.68元、639.07元，并撤回第五项诉讼请求。一审法院认定事实：一、许硕诚与许琳系父女关系。许硕诚、许琳系位于中山市××卡房地产权属人。2019年7月9日，许硕诚、许琳作为甲方（出租方），肖巧坤作为乙方（承租方），签订商铺租赁合同书，约定：甲方出租给乙方的物业为中山市××卡商铺；租赁期限为2年，从2019年7月1日起至2021年6月30日止；租赁期间每月租金为3500元；租金按月支付，乙方在每月5日前支付给甲方租金，否则，每迟延一日，乙方应向甲方支付应付而未付租金1‰的滞纳金；租赁期限内，乙方除向甲方支付上述物业租金外，还应承担租赁物业范围内包括但不限于供水、供电系统及排污系统等附属设施、设备的维修费用；乙方经营使用其所租用的甲方物业所发生的水电费、物业管理费、租赁税、排污费、清洁费、卫生费、治安费、消防等和国家、地方规定应征收的其他各种税、费，由乙方承担，并按时按量向相关单位交纳；合同签署当天，乙方应向甲方交纳二个月租金7000元作为保证金，租赁期结束，甲乙双方顺利完成交接并结算完毕后，无息退回给乙方；乙方必须每月10日前按时足额向甲方支付物业管理费和租赁税；乙方未按本合同规定的期限交纳租金超过1个月，甲方有权单方解除合同，并向乙方追收欠款及滞纳金，同时没收乙方原付的保证金；乙方违约的，除承担上述违约责任外，仍需向甲方支付3个月租金作为违约金。肖巧坤租赁商铺系用于售卖茶叶、茶具。肖巧坤已向许硕诚、许琳交纳保证金7000元。二、2020年3月1日以后的租金及物业管理费至今未付。2020年5月23日，许硕诚向肖巧坤发送微信，表示因拖欠2020年3月、4月、5月租金及物业管理费，其将在第二天停水、停电。2020年5月26日，许硕诚向肖巧坤妻子打电话，要求肖巧坤两天内搬走，否则就停水、停电。2020年6月8日，许硕诚停水、停电。2020年9月27日，肖巧坤将商铺钥匙及水电费存折交还给许硕诚。诉讼中，许硕诚、许琳称，停水、停电之后肖巧坤又自行接水接电，且其在当天又恢复了供水供电；肖巧坤不予确认，称其在停水停电当天搬离了商铺。三、许硕诚、许琳交纳了案涉商铺2020年5月1日至同年6月12日期间电费619.92元，2019年12月3日至2020年6月4日期间水费181元，水电费合计800.92元；2020年3月至同年5月期间物业费352.86元，2020年6月至同年9月期间物业费509.68元，物业费合计862.54元；2019年8月至2020年5月期间租赁税1836.3元，2020年6月至8月租赁税639.07元，租赁税合计2475.37元。四、本案起诉状副本于2020年8月24日送达肖巧坤。五、新冠疫情发生后，广东省于2020年1月23日晚启动省重大突发公共卫生事件一级响应，中山市于次日启动市重大突发公共卫生事件一级响应；2020年2月24日9时，广东省新冠肺炎疫情防控应急响应调整为省重大突发公共卫生事件二级响应，当日12时，中山市新冠肺炎疫情防控应急响应调整为市重大突发公共卫生事件二级响应;2020年5月9日0时，广东省新冠肺炎疫情防控应急响应调整为省重大突发公共卫生事件三级响应，中山市新冠肺炎疫情防控应急响应调整为市重大突发公共卫生事件三级响应。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。案涉商铺租赁合同书，系许硕诚、许琳与肖巧坤的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守履行。关于许硕诚停水、停电是否违约的问题。许硕诚于2020年6月8日停水、停电，此前肖巧坤已逾期支付租金、物业费等费用长达四个月之久。肖巧坤辩称逾期支付租金、物业费是因为新冠疫情的影响。对此，虽然今年年初爆发的新冠疫情对实体经济产生了严重的影响。但是，本市于2020年2月24日将疫情防控应急响应由重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应后，各行各业陆续复工复产，于2020年5月9日调整三级响应以后，基本上恢复了正常的生产、经营。肖巧坤承租商铺售卖茶叶、茶具，相对住宿、餐饮、旅游等其他行业而言，受到的影响并不严重，其应按照诚信原则在疫情防控措施调整后陆续向许硕诚、许琳支付应付的各项费用。然而，肖巧坤经许硕诚多次催告并事先告知将采取停水、停电行为的情况下，在合理的期限内仍未能支付拖欠的各项费用，因此许硕诚采取的停水、停电行为属于行使合同履行抗辩权的行为，不因此而构成违约。关于商铺的返还时间问题。肖巧坤抗辩于2020年6月8日停水、停电当天搬离了商铺，但未能提供搬离的证据，且在双方互有微信、电话的情况下，肖巧坤搬离后理应及时告知许硕诚，肖巧坤亦未能提供相应的证据，而许硕诚、许琳对此又均不予确认，故不予采信。据此，在肖巧坤未能提供证据证明已经搬离的情况下，认定返还商铺的时间为交还钥匙、水电费存折的时间，即2020年9月27日。关于合同的解除以及解除后的法律责任问题。肖巧坤在复工复产后无正当理由拒不支付租金，经许硕诚多次催告后，仍然拒绝支付，构成违约，应承担相应的违约责任。许硕诚、许琳诉请解除合同，符合合同约定及法律规定，故案涉合同自许硕诚、许琳请求解除合同的起诉状副本到达肖巧坤之日，即2020年8月24日解除。合同解除后，肖巧坤继续占有商铺，应参照合同约定的租金标准继续向许硕诚、许琳支付占有使用费至商铺返还之日，即2020年9月27日。对于租金及占有使用费，根据每月3500元的标准计算，自2020年3月1日起至2020年9月27日止的租金及占有使用费总额为24150元（3500元／月×6个月＋3500元／月÷30天／月×27天）。对于水电费、物业费、租赁税，根据合同的约定，应由肖巧坤交纳，故许硕诚、许琳代为交纳的水电费500.92元，物业费862.54元，租赁税2475.37元，应由肖巧坤予以返还。对于滞纳金以及违约金，滞纳金实质上也是法律规定违约金，许硕诚、许琳两项同时主张，标准明显偏高，根据公平合理的原则，并考虑到本案发生在疫情期间，一并调整为两个月的租金，即7000元。对于肖巧坤关于以其交纳的保证金抵扣租金的抗辩，该抗辩实际上是行使法律规定的抵销权。许硕诚、许琳主张保证金按照合同约定应由其没收，但没收的保证金实质上也是法律规定的违约金，而上述已就违约金作出了调整，故许硕诚、许琳并无权利予以没收，应退回给肖巧坤。退回的保证金抵消租金后，肖巧坤实际应付的租金及占有使用费为17150元（24150元-7000元）。综上，许硕诚、许琳的诉讼请求，合理的部分，予以支持，不合理的部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认许硕诚、许琳与肖巧坤于2019年7月9日签订的商铺租赁合同书于2020年8月24日解除；二、肖巧坤于判决发生法律效力之日起七日内向许硕诚、许琳给付租金及占有使用费17150元、水电费500.92元、物业费862.54元、租赁税2475.37元，合计20988.83元；三、肖巧坤于判决发生法律效力之日起七日内向许硕诚、许琳给付违约金7000元；四、驳回许硕诚、许琳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1206元，诉讼保全申请费302元，合计1508元（许硕诚、许琳已预交），由许硕诚、许琳负担571元，肖巧坤负担937元（肖巧坤于本判决发生法律效力之日起七日内迳付许硕诚、许琳）。本院二审期间，肖巧坤向本院提交了下列证据：一、微信转账记录，证明肖巧坤已向许硕诚、许琳交纳2019年8月至2020年2月租赁税；二、通话记录，证明肖巧坤搬离租赁物后已电话告知许硕诚、许琳。许硕诚、许琳未向本院提交新的证据。本院组织当事人进行了质证。对于肖巧坤提交的上述证据，许硕诚、许琳对证据一的真实性、合法性予以确认，不确认关联性，并称肖巧坤并未交纳该部分租赁税，该部分租赁税是许硕诚、许琳在双方产生争议后向税务部门打税收到的票据。肖巧坤证据显示其转账支付的款项是租金、物业管理费、部分租赁税及因迟延履行所支付的违约金。对证据二的真实性、合法性、关联性不予确认，仅确认其中一个电话号码是肖巧坤的，认为内容并未显示肖巧坤向许硕诚、许琳提过搬离租赁物，且肖巧坤经许硕诚、许琳多次催促直到2020年9月27日才将租赁物交还。本院对以上证据的真实性、合法性予以确认，关联性认定详见下文。本院经审理查明：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院另查：2019年8月至2020年3月，肖巧坤向许硕诚支付款项的情况如下：月份付款时间金额租金、物业管理费租金、物业管理费外的金额2019.82019.8.93500+117.62＝3617.62359.382019.92019.9.5358.382019.102019.10.7358.382019.112019.11.5382.382019.11.102019.122019.12.8362.382019.12.62020.12020.1.12362.382020.1.162020.22020.3.8162.38合计2345.66本院又查：许硕诚、许琳二审中陈述，肖巧坤承租物业的水电费在2020年4月之前是由其自己交纳，2020年5月至9月27日的水电费是许硕诚、许琳交纳。本院认为，本案二审的争议焦点，一是应付租金（占有使用费）及相关费用的截止日期；二是欠付租赁税的金额；三是是否应支付7000元的违约金。关于争议焦点一，即应付租金（占有使用费）及相关费用的截止日期的问题。本案中，肖巧坤于2020年9月27日将商铺钥匙及水电费存折交还给许硕诚，一审判决认定肖巧坤向许硕诚、许琳支付截至该日的租金（占有使用费）及相关费用并无不当。肖巧坤主张其于2020年6月4日搬离租赁物后，多次通知许硕诚其已搬离并请许硕诚查收商铺，但未就此提交充分的证据予以证明。肖巧坤二审提交的证据仅显示肖巧坤拨打过电话，不能反映通话内容，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，肖巧坤应就此承担举证不能的不利后果。关于争议焦点二，即欠付租赁税的金额的问题。肖巧坤主张其已向许硕诚、许琳支付2019年8月至2020年2月的租赁税且其此前每月支付的租赁税金额均高于租赁税实际金额，多付的金额应在本案中抵扣。因肖巧坤仅就2019年8月至2020年2月支付的款项提交了证据，对2019年8月之前支付款项并未提交证据，故对其主张支付了租赁税且租赁税金额高于租赁税实际金额的主张，本院不予采信。就2019年8月至2020年2月期间的租赁税是否支付的问题，肖巧坤二审提交的微信转账记录显示，肖巧坤在此期间向许硕诚支付的款项中，除租金、物业管理费外的费用为2345.66元。许硕诚已确认肖巧坤在2020年4月前应交的水电费系由其自行支付，对其多收取的2345.66元，称该款项为部分租赁税和迟延履行违约金，但并未提交证据证明该款项中包含违约金，故本院不予采信。肖巧坤主张该部分款项均为其向许硕诚支付的租赁税已达到高度盖然性，本院予以采信。综上，本案中肖巧坤还应向许硕诚支付租赁税129.71元（2475.37元-2345.66元）。关于争议焦点三，即是否应支付7000元的违约金的问题。本案租赁合同约定：乙方（肖巧坤）未按本合同约定的期限交纳租金超过1个月，甲方（许硕诚、许琳）有权单方解除合同，并向乙方追收欠款及滞纳金，同时没收乙方原付的保证金；乙方违约的，除承担上述违约责任外，仍需向甲方支付3个月租金作为违约金。肖巧坤二审提交的证据显示其2月的租金系于2020年3月8日支付，已违反合同“每月5日前支付租金”的约定，且其在2020年3月以后均未支付租金，构成违约，该违约行为并导致双方的租赁合同提前解除。按照合同约定，许硕诚、许琳有权没收保证金、向肖巧坤追讨欠款及滞纳金（每迟延一日，乙方应向甲方支付应付而未付租金1‰的滞纳金），并收取3个月租金作为违约金。一审判决认为前述违约金标准过高并考虑到本案发生在疫情期间，根据公平合理原则对违约金数额已调低，即支付违约金7000元，已考虑了本案的实际情况，肖巧坤认为其不应当支付违约金的理据不充分，不予采纳。对于肖巧坤认为许硕诚停水停电违约在先的主张，许硕诚于2020年6月8日停水、停电，系因肖巧坤自2月起已未按合同约定支付租金，故本院对肖巧坤的该主张不予采信。综上所述，上诉人肖巧坤的上诉请求部分成立，本院对该部分予以支持。本案中，本院就租赁税部分改判系因肖巧坤二审中提交了新的证据，故本案二审案件受理费由肖巧坤负担。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初17926号民事判决第一项、第三项、第四项；二、变更广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初17926号民事判决第二项为：肖巧坤于判决发生法律效力之日起七日内向许硕诚、许琳给付租金及占有使用费17150元、水电费500.92元、物业费862.54元、租赁税129.71元，合计18643.17元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1206元，诉讼保全申请费302元，合计1508元（许硕诚、许琳已预交），由许硕诚、许琳负担314元，肖巧坤负担1194元（肖巧坤于本判决发生法律效力之日起七日内迳付许硕诚、许琳）。二审案件受理费1206元（肖巧坤已预交），由肖巧坤负担。本判决为终审判决。审判长 徐 红 妮审判员 谢 劲 东审判员 赵  娟二〇二一年七月二十二日书记员 勾华吴歌