山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁08民终2128号上诉人（原审第三人）：山东京港置业有限公司，住所地山东省汶上县圣泽大街与西环交界处，统一社会信用代码913708305992705080。法定代表人：李厚增，经理。委托诉讼代理人：陈绪中，山东贯中律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林爱春，女，1962年12月20日出生，汉族，住山东省汶上县。委托诉讼代理人：王恩全，汶上弘义法律服务所法律工作者。原审被告：徐东生，男，1991年2月10日出生，汉族，住山东省汶上县。原审第三人：汶上县聚鑫房地产经纪有限公司第二十五分公司，住所地山东省汶上县泉河丽景一期西门北20米。统一社会信用代码91370830MA3PMQPPXH。负责人：贾正凯，经理。委托诉讼代理人：秦茂龙，山东盛强律师事务所律师。原审第三人：李光鑫，男，2000年3月17日出生，汉族，住山东省汶上县。委托代理人:李现文（系李光鑫父亲），男，1969年2月16日出生，汉族，住山东省汶上县。上诉人山东京港置业有限公司与被上诉人林爱春、原审被告徐东生、原审第三人汶上县聚鑫房地产经纪有限公司第二十五分公司、李光鑫确认合同效力纠纷一案，不服山东省汶上县人民法院（2020）鲁0830民初4717号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。山东京港置业有限公司上诉请求：1、依法撤销汶上县人民法院作出的（2020）鲁0830民初4717号民事判决第一项，并予以改判，依法确认被上诉人林爱春与原审被告徐东生于2018年10月20日所签订的《房屋买卖书》无效；2、维持判决书第二项；3、一、二审诉讼费均由原审被告徐东生承担。事实与理由：原审认定事实错误，判决结果明显不当。一、被上诉人林爱春与原审被告徐东生签订的《房屋买卖书》属于无效合同，一审确认该合同为有效合同完全错误。1、原审被告徐东生对于涉案房屋没有所有权和处分权，其将涉案房屋出售给林爱春的行为属于无效民事行为。徐东生与上诉人山东京港置业有限公司不存在真实合法有效的房屋买卖关系，其所持有的涉案房屋认购书既没有记载徐东生就是买受人，徐东生也没有向上诉人交纳购房款，上诉人更没有将涉案房屋交付给徐东生所有，双方根本没有实际履行房屋买卖合同义务，故，徐东生对于涉案房屋没有所有权和处分权。庭审中徐东生陈述：涉案房屋是其2018年从山东京港置业有限公司工作人员李露露手中购买的，价格是32万元，购房款全部交给了李露露，李露露给了一张财务单子和认购书，但认购书上没有记载买受人是谁；并且在庭审中，经法官询问，徐东生亦一直没能说明购买涉案房屋的钱款来源。这足以证实徐东生与上诉人山东京港置业有限公司不存在真实合法有效的房屋买卖关系，上诉人亦不认可与徐东生之间存在真实合法有效的房屋买卖关系，因此，原审被告徐东生对于涉案房屋没有所有权和处分权，其将涉案房屋出售给林爱春属于无权处分，应认定为无效民事行为。2、徐东生没有代收涉案购房款的权利，被上诉人林爱春将涉案房屋的购房款448000元交付给徐东生与上诉人山东京港置业有限公司没有关系，上诉人没有收到林爱春的购房款。3、第三人汶上县鲁房置换第二十五分店与山东京港置业有限公司没有任何关系，对涉案房屋亦没有处分权，其所作相关行为对上诉人没有约束力。二、被上诉人林爱春与上诉人山东京港置业有限公司之间不存在真实合法有效的房屋买卖合同关系，被上诉人没有向上诉人履行交纳涉案房屋购房款的义务，双方在涉案房屋上存在重大误解行为，原审法院认定“应视为山东京港置业有限公司认可林爱春是涉案房屋购买人并支付了购房款”与事实严重不符，进而认定被上诉人林爱春与原审被告徐东生签订的《房屋买卖书》属于有效合同实属错误。1、上诉人山东京港置业有限公司没有将涉案房屋出售给被上诉人林爱春，更没有与林爱春签订房屋买卖合同，上诉人向被上诉人出具的《佛都商业广场京港佳苑房屋认购书》根本不是上诉人的真实意思表示。该认购书系山东京港置业有限公司售楼处工作人员私自出具给被上诉人的，实际出具时间是2018年10月份，庭审中，被上诉人和徐东生均陈述是将认购书的落款时间提前到了2014年1月15日，该认购书不是上诉人的真实意思表示。2、被上诉人没有将涉案房屋的购房款实际交付给上诉人，未实际履行合同义务。山东京港置业有限公司售楼处工作人员在给被上诉人出具认购书时，同时亦私自给被上诉人出具了一份收据，注明收到被上诉人购房款32万元，并同样将落款时间提前到了2014年1月15日，但上诉人并没有实际收到被上诉人的32万元购房款。3、上诉人向被上诉人收取燃气开口费、热力开口费、装修押金、垃圾清运费、临时电费共计10295元及交付装修钥匙的行为，是因为公司工作人员在被上诉人前来办理涉案房屋手续时，只看了被上诉人提交的《佛都商业广场京港佳苑房屋认购书》和购房款收据，并没有去核对业主购房档案，没有及时发现被上诉人不是涉案房屋真实合法的购买人，便收取了被上诉人的相关费用并让其领取了涉案房屋的钥匙，未尽到谨慎注意义务，属于重大误解，但不能够据此认定双方存在真实合法有效的房屋买卖合同关系，因为房屋买卖合同买受人最主要的义务是交纳购房款，但林爱春并没有向上诉人交纳。三、由于原审被告徐东生对涉案房屋没有处分权，被上诉人林爱春亦没有向上诉人山东京港置业有限公司交付购房款，上诉人没有与被上诉人签订房屋买卖合同，被上诉人也没有实际占有涉案房屋，其行为不属于善意购买人，被上诉人林爱春与原审被告徐东生签订的《房屋买卖书》属于无效合同。四、原审第三人李光鑫与上诉人山东京港置业有限公司之间存在合法有效的房屋买卖合同关系，双方于2017年5月24日签订的《佛都商业广场京港佳苑房屋认购书》系双方真实意思表示，且已经实际履行，依法应受到保护，原审确认为有效合同完全正确，应予以维持。综上，被上诉人林爱春与原审被告徐东生签订的《房屋买卖书》属于无效合同；上诉人与被上诉人之间不存在真实合法有效的房屋买卖合同关系；原审第三人李光鑫与山东京港置业有限公司签订的《佛都商业广场京港佳苑房屋认购书》合法有效，请二审人民法院查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。林爱春答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，其主张理由不成立，请求驳回上诉维持原判。徐东生述称：同一审意见。汶上县聚鑫房地产经纪有限公司第二十五分公司述称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。李光鑫述称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。林爱春向一审法院起诉请求：1、依法确认原被告签订的《房屋买卖合同》有效；2、依法确认第三人李光鑫与第三人山东京港置业有限公司签订的《佛都商业广场京港佳苑房屋认购书无效；3、判令京港佳苑小区9号楼2单元602室及储藏室一间归原告所有；4、本案诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2018年10月17日，原告与被告徐东生签订《购房意向书》，约定原告购买被告的位于京港佳苑小区9号楼2单元602室房屋，2018年10月20日，原告与被告徐东生签订《房屋买卖书》，约定原告购买被告的位于京港佳苑小区9号楼2单元602室房屋，价款448000元。同日，被告徐恩生出具收到条，注明收到原告购房款448000元。庭审中经询问，被告承认收到上述购房款448000元。第三人山东京港置业有限公司向原告出具了《佛都商业广场京港佳苑房屋认购书》，落款时间提前到了2014年1月15日，同时向原告出具了收据，注明收到原告购房款32万元，落款时间提前到了2014年1月15日。经询问当事人，原告及被告均陈述是京港售楼处给改的落款时间，原被告双方及第三人山东京港置业有限公司均不能指出具体的经办人。2019年9月，第三人山东京港置业有限公司收到原告支付的10295元，包含燃气开口费、热力开口费、装修押金、垃圾清运费、临时电费。林爱春当时也领取了装修钥匙。庭审时，第三人山东京港置业有限公司解释当时办理上述手续时，公司人员没有对林爱春持有认购书进行核实，所以没有尽到谨慎注意义务，没有发现她不是涉案房屋的真实合法购买人。关于被告徐东生是如何取得的京港佳苑小区9号楼2单元602室房屋的问题，经询问，被告陈述是2018年买的，价格是32万元，是从第三人山东京港置业有限公司工作人员李露露手中买的，把钱也给李露露了，没有打收条，给了一张财务单子和认购书，从李露露手中买房子的时候签了认购书，但是李露露给的认购书没有购买人，李露露说的写上名就不好改了。关于购买房子的钱款来源，被告陈述自己也就有五六万块钱，剩下的都是借的，有徐恩龙、陈涛、杨爱华的，但是具体借他们多少钱，被告陈述不记得了，在把房子转卖后，分别给了徐恩龙、陈涛、杨爱华多少钱，自己留了多少钱，被告均陈述记不清了。对于被告徐东生陈述的把购房款32万元交给李露露的问题，第三人山东京港置业有限公司陈述李露露没有将上述款项交给公司。第三人李光鑫亦持有京港佳苑小区9号楼2单元602室房屋的《佛都商业广场京港佳苑房屋认购书》，签订时间是2017年5月24日，同日，第三人山东京港置业有限公司向第三人李光鑫出具了收据，注明收到购房款22.5万元。李光鑫提供了向李露露的打款银行记录，是由李光鑫父亲李现文向李露露的农业银行卡打款23万元。李光鑫另主张，还向李露露支付了现金1.8万元，共计支付了24.8万元。第三人山东京港置业有限公司庭审中承认收到22.5万元。京港佳苑小区9号楼2单元602室房屋目前由第三人李光鑫进行装修，法院2020年11月18日到现场查看，已经铺设完地面瓷砖。李光鑫解释“最开始钥匙给了，后来锁换了，我又让开锁公司打开的，大体时间是2020年6月份左右”。一审法院认为，2018年10月20日，原告与被告徐东生签订的《房屋买卖书》是买卖合同，买卖的标的是房屋，价格系双方协商达成一致，该合同不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同。原告请求确认原被告签订的《房屋买卖合同》有效，予以支持。2017年5月24日，李光鑫与第三人山东京港置业有限公司就京港佳苑小区9号楼2单元602室房屋签订的《佛都商业广场京港佳苑房屋认购书》，该合同亦是标的为房屋的买卖合同，亦不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同。原告请求确认第三人李光鑫与第三人山东京港置业有限公司签订的《佛都商业广场京港佳苑房屋认购书》无效，不予支持。原告虽然持有第三人山东京港置业有限公司出具的《佛都商业广场京港佳苑房屋认购书》及收款收据，但是，凭房屋认购书可以要求合同相对方履行合同，履行完毕后依法到不动产登记机关办理产权登记，不能仅凭房屋认购书就要求人民法院确认案涉房屋的所有权。原告要求确认案涉房屋京港佳苑小区9号楼2单元602室房屋归原告所有，不予支持。第三人山东京港置业有限公司收到原告支付的含燃气开口费、热力开口费、装修押金、垃圾清运费、临时电费共计10295元，林爱春当时也领取了装修钥匙，应视为第三人山东京港置业有限公司向原告交付了案涉房屋。被告徐东生陈述2018年从第三人山东京港置业有限公司工作人员李露露手中购买案涉房屋，房屋认购书不写明购买人，并将购房款以现金方式支付给李露露，此说法不符合一般的购房时的交易习惯，但是，第三人山东京港置业有限公司工作人员既然已经向原告出具了《佛都商业广场京港佳苑房屋认购书》及收款收据，应视为第三人山东京港置业有限公司认可原告是案涉房屋购买人并支付了购房款。至于被告是否向李露露支付过购房款或者李露露是否没有将购房款转交第三人山东京港置业有限公司，第三人山东京港置业有限公司可另行向相关人员主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决：一、确认原告林爱春与被告徐东生于2018年10月20日所签订的《房屋买卖书》的有效；二、驳回原告林爱春的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告徐东生承担。二审查明的事实与一审相一致，本院予以确认。本院认为，2018年10月20日，林爱春与徐东生签订的《房屋买卖书》系房屋买卖合同，价格系双方协商达成一致，该合同不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同。且徐东生出具收到条，其本人也认可收到林爱春购房款448000元，而山东京港置业有限公司已经向林爱春出具了《佛都商业广场京港佳苑房屋认购书》及收款收据，因此原审法院确认林爱春与徐东生于2018年10月20日签订的《房屋买卖书》有效，并无不当。综上，山东京港置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由山东京港置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李连芳审判员  马 斌审判员  吕玉宝二〇二一年七月二日书记员  宋 颖