福建省石狮市人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0581民初1098号原告：崔迪，男，1985年8月13日出生，汉族，住福建省石狮市。委托诉讼代理人：康志祥，福建永时律师事务所执业律师。被告：王少聪，男，1977年10月5日出生，汉族，住福建省石狮市。第三人：许金叶，女，1967年3月17日出生，汉族，住福建省石狮市。委托诉讼代理人：陈清意，福建携晟律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：蔡雅玲，福建携晟律师事务所执业律师。原告崔迪与被告王少聪及第三人许金叶撤销权纠纷一案，本院于2021年1月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告崔迪的委托诉讼代理人康志祥律师和第三人许金叶的委托诉讼代理人陈清意律师、蔡雅玲律师到庭参加诉讼，被告王少聪经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔迪向本院提出诉讼请求：1.判令撤销王少聪与许金叶在2018年5月31日交易石狮市嘉禄东路199号畔山云海幢xx幢xx梯xx号房屋［买卖合同号为00418238、产权证号为闽（2018）石狮市不动产权第xx号］签订《存量房买卖合同》的买卖行为；2.判令责令许金叶办理石狮市嘉禄东路199号畔山云海幢xx幢xx梯xx号房屋的产权变更登记手续，将产权恢复登记至王少聪名下；3判令王少聪承担崔迪行使撤销权所支付的律师费10000元；4.判令本案的诉讼费、保全费、保险费由王少聪承担。事实和理由：崔迪与尤小梅、王少聪买卖合同纠纷一案石狮市人民法院于2018年6月4日受理，并于2018年8月7日作出民事判决书。崔迪因不服判决向泉州市中级人民法院上诉，泉州市中级人民法院于2019年5月23日作出（2018）闽05民终6507号民事判决书：一、撤销福建省石狮市人民法院（2018）闽0581民初3734号民事判决；二、王少聪应在本判决生效之日起十日内支付崔迪货款1950000元及逾期欠款违约金（以1950000元为基数自2018年6月4日起至实际还款之日止按年利率4.75%计付）；三、尤伟芳、林芳菲在继承尤小梅遗产范围内与王少聪共同承担上述债务的清偿责任。王少聪向福建省高级人民法院申请再审，省高院作出（2020）闽民申967号民事裁定书，裁定再审事由不能成立驳回再审申请。判决生效后，王少聪未付款，崔迪向石狮市人民法院申请强制执行，执行中查明王少聪于2018年5月31日与许金叶签订《存量房买卖合同》，将王少聪名下址于石狮市嘉禄东路199号畔山云海幢xx幢xx梯xx号（产权证号：闽（2018）石狮市不动产权第xx号）房产成交价750000元出售给许金叶，并于2018年6月4日到石狮市不动产登记中心办理产权变更，房屋所有权人变更为许金叶（产权证号为：闽（2018）石狮市不动产权第xx号）。崔迪认为涉案房屋建筑面积为183.71平方米，2018年5、6月该地段房产市场价9957元／平方米，交易价1829200元，但王少聪以明显不合理低价750000元（市场价的70%价格1280440元）将涉案房屋出卖给许金叶并产权过户登记在许金叶名下，该行为严重损害了崔迪的合法权益，致使崔迪的生效判决书确定债权无法执行到财产实现，影响了崔迪的债权实现。根据《中华人民共和国民法典》第五百三十九条规定：“债务人以明显不合理的低价转让财产，影响债权人的债权实现，债务人的相对人知道或者应当知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为”。《中华人民共和国合同法》第七十四条规定：“债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二十六条规定：“债权人行使撤销权所支付的律师代理费、差旅费等必要费用，由债务人负担；第三人有过错的，应当适当分担。”为维护崔迪的合法权益，特提起诉讼，恳请依法判如所请。王少聪未作答辩。许金叶述称，许金叶与王少聪关于案涉房屋的交易合法有效，崔迪要求撤销案涉买卖的行为没有事实和法律依据，应依法予以驳回。一、案涉房屋交易价格为每平方米7800元，面积183.71平方米，房屋转让总价款为1432938元，该转让价格并不存在崔迪诉状所述的明显不合理低价转让财产的情形。根据《合同法》司法解释（二）第十九条：“明显不合理的低价”人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的物价部门指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。首先，涉诉房屋许金叶与王少聪的交易价格是1432938元，而非750000元，双方书面约定的交易价格低于实际交易价格也是二手房交易“惯例”，目的是为了在不违反政府指导价的前提下减少交易成本。其次，购买时涉诉房屋系毛坯房屋，并非系精装房屋，该二者在房屋价款上有很大差别。在交易时也就是2018年4至5月份，根据崔迪所提供的当时房屋销售信息，同小区、同地理位置的房屋交易价格也是在每平方米8000元上下，由此可以看出，案涉房屋交易价格完全是符合市场交易价格。最后，根据涉诉房屋交易的税收凭证交易金额为850537.14元，可以清楚的证实，即使交易价格为750000元，也符合税务部门的计税价格，并未低于政府指导价，该房屋已办理过户登记的事实进一步表明双方交易是正常交易，因为许金叶有充分理由认为政府监管部门不会允许不正常交易的发生。二、关于涉诉房屋签订的《存量房买卖合同》系无效合同，不能据此来认定房屋转让价款金额。根据《民法典》第一百四十六条中的规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”，虽许金叶与王少聪签订的《存量房买卖合同》的合同价款为750000元，但该行为是双方“以虚假的意思表示实施的民事法律行为”即该意思表示并非双方当事人的内心真意，根据许金叶提供的代收定金协议书上面关于涉诉房屋转让价款约定的金额，以及许金叶已通过房屋中介即石狮市信义房地产中介服务部经营者施能榕将全部购房款即1432938元支付给王少聪的行为可以认定双方对房屋转让价款真实的意思表示。三、许金叶并不知晓王少聪存在与崔迪的案涉债务，不符合撤销权规定的“知道或应当知道该情形”。根据许金叶提供的与房屋中介即石狮市信义房地产中介服务部经营者施能榕的微信聊天记录可以看出，贯穿整个房屋交易的过程，许金叶对王少聪与崔迪的债务完全是并不知情的，也不存在应当知道的情形。根据《民法典》第五百三十九条规定“债务人以明显不合理的低价转让财产、以明显不合理的高价受让他人财产或者为他人的债务提供担保，影响债权人的债权实现，债务人的相对人知道或者应当知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。”崔迪主张撤销涉诉房屋的交易行为没有法律依据。综上，请求法庭依法驳回崔迪的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。一、崔迪提供了下列证据：1、居民身份证一份、户籍资料查询结果二份，证明崔迪、王少聪和许金叶的身份信息及诉讼主体资格。2、（2018）闽0581民初3734号民事判决书一份、（2018）闽05民终6057号民事判决书一份、（2020）闽民申967号民事裁定书一份，证明王少聪应在本判决生效之日起十日内支付崔迪货款1950000元及逾期欠款违约金（以1950000元为基数自2018年6月4日起至实际还款之日止按年利率4.75%计付）。3、强制执行受理案件通知书一份，证明判决书生效后，王少聪未履行付款义务，崔迪已向石狮市人民法院申请强制执行，实现其债权1950000元及违约金。4、石狮市房屋登记信息查询结果表一份、《存量房买卖合同》一份、石狮市产权变更情况表一份、石狮市房屋登记信息表一份、泉州房产网百德畔山云海小区房价走势一份，证明王少聪将市场价1829200元的涉案房屋以750000元卖给许金叶并将产权过户转移办理至许金叶名下，该成交价明显不合常理低于市场价的70%价格1280440元，影响债权人的债权实现，对债权人造成损害。5、委托代理合同一份、厦门增值税普通发票一份，证明崔迪行使撤销权之诉支付的律师代理费10000元。二、王少聪没有提供证据。三、许金叶提供了下列证据：1、居民身份证一份，证明许金叶的诉讼主体资格。2、代收定金协议书一份、购房款收条一份、中国建设银行个人活期账户交易明细一份、中国农业银行卡交易明细清单一份、房屋中介专用收据二份，证明许金叶委托石狮市信义房地产中介服务部购买王少聪名下的案涉房产，且案涉房产交易单价为7800元／平方米，总价款为1432938元，且上述购房款项已全部支付给石狮市信义房地产中介服务部经营者施能榕。3、石狮市不动产登记信息自助查询结果表（个人）二份，证明在许金叶购买案涉房屋时，案涉房屋的状态为无抵押、无查封。4、福建省石狮市地方税务局房产／土地使用权权属转移社会证明一份、中华人民共和国税收完税证明二份，福建地税税费缴纳凭证一份，福建增值税普通发票联一份，证明许金叶缴纳房屋买卖的相关税费。5、客户回单三份、中国建设银行个人活期账户交易明细一份、个人贷款还款凭证一份，证明中介收取许金叶支付的案涉购房款后代王少聪归还开发商此前代王少聪的垫款，代还王少聪建行房屋贷款，代还尤小梅及王少聪建行信用卡款项，代付案涉房屋2015年10月至2018年6月拖欠的物业管理费。6、石狮市不动产登记中心办证服务大厅收件收据一份、中华人民共和国不动产权证书一份，证明许金叶于2018年5月31日办理存量房转移登记，2018年6月4日取得案涉房屋不动产权证。7、微信聊天记录（许金叶与施能榕）一份、微信聊天记录（施能榕与王少聪）一份，证明许金叶委托中介购买原王少聪名下房产及交易的经过。8、营业执照一份、施能榕居民身份证一份、证明一份，证明石狮市信义房地产中介服务部的经营者系施能榕，及许金叶委托石狮市信义房地产中介服务部购买原王少聪名下的案涉房产，且案涉房产交易单价为7800元／平方米，总价款为1432938元，且上述购房款项已全部支付给石狮市信义房地产中介服务部经营者施能榕的事实。9、装修相关图片一份、微信聊天记录及单据一份，证明案涉房屋许金叶购买时系毛坯房，系购买后予以装修的事实。10、房产销售信息一份，证明在购买案涉房屋相近时间，同样的小区、相近位置的毛坯房屋价格水平，案涉房屋转让价格系符合市场交易水平，并不存在不合理低价。11、证人施能榕证言，施能榕系石狮市信义房地产中介服务部负责人，证明王少聪位于石狮市畔山云海的房屋是经过施能榕卖给许金叶的，施能榕参与交易全过程。施能榕到庭陈述王少聪于2017年12月份委托施能榕出卖案涉房屋，双方没有签订委托卖房协议，但是通过微信谈价格；2018年5月份，许金叶与施能榕协商购买案涉房屋事宜，单价为每平方为7800元，总价为1432938元，因为王少聪房子拖欠银行的钱被查封，施能榕如实告知许金叶，许金叶要求施能榕全部处理完才能卖给他，在交易过程中，施能榕与王少聪签订合同，保证房屋纠纷会处理完毕，而且有帮客户查询不存在纠纷。在石狮市不动产登记中心的存量房买卖合同是王少聪与许金叶签订的，合同约定的成交价是750000元，但是实际转让款为1432938元，是施能榕建议申报的，目的是为了减少税收；王少聪与许金叶在石狮市信义房地产中介服务部没有签订合同，但是石狮市信义房地产中介服务部与买卖双方有分别签订合同；王少聪拖欠银行起诉的诉讼费、开发商代垫款、银行贷款及银行信用卡的钱都是施能榕支付的，此前的办证费用也是施能榕垫付的；签订二份合同在房屋中介是普遍现象，王少聪与许金叶在房屋买卖中不存在恶意串通或其他非法目的。本院组织当事人进行了证据交换和质证。一、对崔迪提供的证据，许金叶经质证认为：对证据1居民身份证、户籍资料查询结果的真实性、合法性、关联性均无异议。对证据2民事判决书、民事裁定书和证据3强制执行受理案件通知书的真实性均无异议，可以看出崔迪与王少聪之间的债权债务纠纷，涉诉时间均在许金叶与王少聪案涉房屋交易之后，其二人之间的纠纷与许金叶无关。对证据4中的石狮市房屋登记信息查询结果表、石狮市产权变更情况表、石狮市房屋登记信息表的真实性均无异议，可以证明崔迪申请产权变更，存量房买卖合同客观真实性无异议，但是该份合同中转让价款为750000元并非许金叶与王少聪之间的房屋交易真实价格，房屋真实交易价格是1432938元，双方签订合同是双方以虚假的意思表示实施的民事法律行为，并非双方内心真意，该合同是无效合同；对证据4中的泉州房产网百德畔山云海小区房价走势的真实性、合法性、关联性不予认可，该房价不能反映房屋真实价格，案涉房屋应考虑为毛坯房，也是二手房，同小区同位置价格在8000元每平方米浮动，并不存在崔迪所述的价格。对证据5委托代理合同、厦门增值税普通发票的真实性由法院认定，崔迪要求撤销王少聪与许金叶之间的房屋买卖没有事实依据，且该律师费依据的规定已经废止，崔迪要求律师费没有依据。二、对许金叶提供的证据，崔迪经质证认为：对证据1居民身份证的真实性、合法性、关联性均无异议。对证据2中的代收定金协议书的真实性、合法性、关联性有异议，该份是许金叶与施能榕签订，真实性崔迪无法确认，合法性及证明目的崔迪有异议，崔迪认为本案成交价并非1432938元，协议书中第二条约定结清贷款及税费承担与存量房买卖合同条款不一致，根据存量房买卖合同中没有体现代为结清贷款及相关费用，只有载明一次性付清成交价750000元，崔迪认为代收定金协议书仅能约束许金叶与施能榕之间，对崔迪不产生法律效力，不能约束崔迪，根据崔迪提供的存量房买卖合同，崔迪认为存量房买卖合同的优势及法律效力大于定金协议书，存量房买卖合同在不动产登记中心备案，契税也是根据存量房买卖合同缴纳，并非是按照许金叶陈述的按照1432938元的标准缴税，不能证明许金叶主张；对证据2中的购房款收条，崔迪没有参与，无法确认，但是案涉成交价崔迪认为并非是1432938元，应是750000元，至于委托人收取许金叶购房款是他们之间的事情，对崔迪不产生法律效力，不能约束崔迪；对证据2中的中国建设银行个人活期账户交易明细、中国农业银行卡交易明细清单、房屋中介专用收据的真实性均无异议，但是崔迪认为是许金叶与其他人交易来往，不能证明许金叶主张。对证据3石狮市不动产登记信息自助查询结果表的真实性、合法性无异议。对证据4福建省石狮市地方税务局房产／土地使用权权属转移社会证明、中华人民共和国税收完税证明、福建地税税费缴纳凭证和福建增值税普通发票联的真实性、合法性、关联性均无异议，可以看出本案案涉房产转让价为750000元，上面明确载明交易价格750000元，评估价格850000元，并非是许金叶陈述的1432938元，对于增值税发票开具的价格也可以证实本案成交价并非1432938元。对证据5客户回单、中国建设银行个人活期账户交易明细、个人贷款还款凭证的真实性均无异议，但是关联性及证明目的有意见，崔迪认为与本案无关，客户回单及建行活期账户交易明细、个人贷款还款凭证是施能榕与许金叶之间的经济往来关系。对证据6石狮市不动产登记中心办证服务大厅收件收据、中华人民共和国不动产权证书的真实性、合法性均无异议。对证据7微信聊天记录的真实性、合法性崔迪无法确认，与本案无关，不具有关联性。对证据8中的营业执照真实性、合法性无异议，但是证明目的有意见；对证据8中的证明的真实性、合法性、关联性有异议，证明作为许金叶委托人与许金叶存在利害关系，施能榕是房产中介，收取中介费，证明的真实性有异议，证明中成交价每平方米7800元，房屋总价为1432938元与存量房买卖合同载明不一致，施能榕作为许金叶代理人与王少聪签订合同，明知存量房买卖合同载明的转让价格是750000元，还出具该份证明显然不能成立。对证据9装修相关图片、微信聊天记录及单据的真实性无法确认。对证据10房产销售信息的真实性无法确认，如果许金叶认为价格存在不合理之处，崔迪也有申请法院对案涉房屋的价值进行评估，具体以评估价为准。三、王少聪未到庭参加诉讼，又未提出异议并提交证据，视为自愿放弃诉讼权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、崔迪提供的证据4中的泉州房产网百德畔山云海小区房价走势，并非有权机关发布的价格情况，其来源不明确，且许金叶对其真实性、合法性、关联性均不予认可，故其真实性无法确认，无法证明百德畔山云海小区真实的二手房交易价格，本院不予采信。二、许金叶提供的证据2代收定金协议书、购房款收条、中国建设银行个人活期账户交易明细、中国农业银行卡交易明细清单和房屋中介专用收据，能够互相印证，互相扣紧，体现了许金叶与石狮市信义房地产中介服务部之间的真实意思表示，符合市场交易习惯，其真实性本院予以确认，可以作为本案定案依据，可以证明许金叶委托石狮市信义房地产中介服务部购买王少聪名下的案涉房产，案涉房产交易单价为每平方米7800元，总价款为1432938元，上述购房款项及中介费已全部支付给石狮市信义房地产中介服务部经营者施能榕的事实，为案涉房产顺利办理过户履行相应义务。许金叶提供的证据3石狮市不动产登记信息自助查询结果表（个人），崔迪对其真实性、合法性均无异议，本院予以确认，可以证明王少聪向石狮市不动产登记中心申请查询在石狮市辖区内的不动产登记信息，截至2018年5月31日14时18分24秒止石狮市嘉禄东路199号畔山云海幢xx幢xx梯xx室房屋无抵押、无查封状态，也进一步佐证王少聪委托石狮市信义房地产中介服务部出让案涉房屋的事实。许金叶提供的证据5客户回单、中国建设银行个人活期账户交易明细和个人贷款还款凭证，崔迪对其真实性均无异议，本院予以确认，能够互相印证，互相扣紧，且与本案具有关联性，可以作为本案定案依据，足以证明石狮市信义房地产中介服务部收取许金叶支付的案涉购房款后，代王少聪归还开发商此前代王少聪的垫款130514.27元，代王少聪偿还中国建设银行房屋贷款887819.54元，代尤小梅及王少聪偿还中国建设银行信用卡款项59162元，代王少聪偿付案涉房屋2015年10月至2018年6月间拖欠的物业管理费等事实，为案涉房产顺利办理过户履行相应义务。许金叶提供的证据7微信聊天记录，其中施能榕依照法律规定的义务出庭作证并对该微信聊天记录予以确认，该微信聊天记录体现王少聪、许金叶分别与施能榕之间的真实意思表示，其内容记载详细明确，可以作为本案定案依据，可以证明王少聪、许金叶分别通过微信聊天的方式，委托石狮市信义房地产中介服务部就案涉房屋转让事宜所进行的协商、沟通及交易的经过。许金叶提供的证据8营业执照、施能榕居民身份证和证明，与本案具有关联性，其中施能榕依照法律规定的义务出庭作证并对此予以确认，其真实性本院予以采信，可以佐证案涉房屋通过石狮市信义房地产中介服务部交易的事实。许金叶提供的证据9装修相关图片、微信聊天记录及单据，并不影响本案审理，本院不予审查。许金叶提供的证据10房产销售信息，并非有权机关发布的价格情况，其来源不明确，且崔迪提出异议，故其真实性无法确认，无法证明案涉房屋相近时间、同样的小区、相近位置的毛坯房屋价格水平，本院不予采信。许金叶提供的证据11证人证言中的证人施能榕，作为完全民事行为能力人，能够正确表达其意志，且依照法律规定的义务出庭作证，陈述其亲身感知的案件情况，并接受质询，尤其是证人施能榕作为石狮市信义房地产中介服务部的经营者和负责人，在王少聪与许金叶之间房屋买卖中起着协调、沟通和媒介服务作用，更能真实地反映事实真相，具有较强的证明力，其证言的真实性本院予以采信，可以进一步印证本案有关王少聪与许金叶之间房屋买卖关系的事实。据此，许金叶提供的证据2、3、5、6、7、8、11，能够相互印证，互相扣紧，形成完整的证据锁链，具有较强的证据优势，足以对抗崔迪提供的证据4《存量房买卖合同》，应当认定王少聪与许金叶通过石狮市信义房地产中介服务部的媒介服务，完成案涉房屋转让并办理产权过户更名事项，以及案涉房产交易单价为每平方米7800元、总价款为1432938元的事实。崔迪主张许金叶存在虚假交易或不合理的低价转让财产，恶意逃避债务，依据不足，本院不予采纳，其提出对案涉房屋价值进行评估的申请，理由不充分，本院不予支持。虽然双方对《存量房买卖合同》的真实性没有异议，但是合同中关于案涉房屋的交易价格并非双方的真实意思表示，根据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条第一款关于“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”的规定，本案王少聪与许金叶在房屋买卖关系中存在虚假的意思表示，双方据此签订《存量房买卖合同》的行为应当认定无效，王少聪、许金叶与石狮市信义房地产中介服务部为了达到减少税收的目的，竟然以无效的《存量房买卖合同》交由石狮市不动产登记中心进行备案，对其行为本院予以批评教育，并责令其补交相关税费。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：石狮市信义房地产中介服务部系于2008年12月25日登记成立的个体工商户，经营者为施能榕，组成形式为个人经营，经营范围为房地产中介服务。址于福建省石狮市嘉禄东路199号畔山云海幢xx幢xx梯xx室（产权证号：闽（2018）石狮市不动产权第xx号）房屋的权属人于2018年1月8日登记在王少聪名下，总建筑面积为183.71平方米。2017年12月份，王少聪委托石狮市信义房地产中介服务部转让上述案涉房屋；2018年5月份，许金叶与施能榕协商购买上述案涉房屋事宜。2018年5月24日，许金叶与石狮市信义房地产中介服务部协商就许金叶委托石狮市信义房地产中介服务部购买王少聪名下位于石狮市嘉禄东路199号畔山云海xx幢xx梯xx号的房地产一处的事项达成协议，并签订代收定金协议书一份。协议书约定：1、成交价格按单价7800元／平方米，面积为183.71平方米，总价人民币1432938元整。2、签约当日，许金叶支付购房定金人民币200000元整给石狮市信义房地产中介服务部，剩余房款在上述房产的法院注销保全后，由石狮市信义房地产中介服务部负责结清银行贷款，结清当日石狮市信义房地产中介服务部配合许金叶办理好过户并收件，收件当天许金叶留押金100000元整后，其余房款一次付清给石狮市信义房地产中介服务部；押金100000元整在许金叶名下产权可以领取当场一次性付清，产权过户给许金叶的过户税费由许金叶承担，过户前产权人所欠的所有费用由石狮市信义房地产中介服务部结清。3、过户前石狮市信义房地产中介服务部负责结清上述房产的物业费，并在过户完收款当场交房给许金叶。4、本协议一式二份，双方各执一份。根据许金叶提供的石狮市不动产登记信息自动查询结果表（个人）体现：王少聪向石狮市不动产登记中心申请查询在石狮市辖区内的不动产登记信息，截至2018年5月31日14时18分24秒，查询结果为石狮市嘉禄东路199号畔山云海xx幢xx梯xx号房屋无抵押、无查封状态。2018年5月31日，王少聪与许金叶签订《存量房买卖合同》（买卖合同号为00418238）一份，约定许金叶向王少聪购买址于福建省石狮市嘉禄东路199号畔山云海幢xx幢xx梯xx号房屋，双方商定房产成交价为750000元，许金叶承担交易及登记过程中产生的各项税费。该份《存量房买卖合同》在石狮市不动产登记中心备案。2018年5月31日，石狮市信义房地产中介服务部出具购房款收条一份交由许金叶收执，载明：兹收到许金叶（身份证号码：xx）购买王少聪名下位于石狮市嘉禄东路199号畔山云海xx幢xx梯xx号的房地产一处购房款人民币1132938元整。2018年5月31日，石狮市信义房地产中介服务部代王少聪归还开发商此前代王少聪的垫款130514.27元，代王少聪偿还中国建设银行房屋贷款887819.54元，代尤小梅及王少聪偿还中国建设银行信用卡款项59162元，代王少聪支付案涉房屋2015年10月至2018年6月拖欠的物业管理费。2018年5月31日，许金叶根据国家税收法律、法规及相关规定，按照评估价格（不含税）850537.14元缴纳房屋权属转移的相关税费。2018年5月31日，许金叶针对案涉房屋向石狮市不动产登记中心申请存量房转移登记（交易），并提交不动产登记申请表、不动产权属证书复印件、买卖合同、契税和土地增值税缴纳凭证等材料，同时石狮市不动产登记中心办证服务大厅出具收件收据。2018年6月4日，案涉房屋的产权人变更登记在许金叶名下，并领取石狮市国土规划和房屋管理局颁发的闽（2018）石狮市不动产权第xx号不动产权证书。2018年6月6日，石狮市信义房地产中介服务部收到许金叶交付的购房款100000元和中介费21490元。崔迪与尤小梅、王少聪买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月4日受理，于2018年8月7日作出（2018）闽0581民初3734号民事判决书，判决尤小梅应于本判决生效之日起三日内支付崔迪货款1950000元，并按年利率4.75%标准支付自2018年6月4日起至实际还款之日止的利息；驳回崔迪的其他诉讼请求。崔迪不服判决，向泉州市中级人民法院提起上诉。因尤小梅于2018年10月27日因病去世，泉州市中级人民法院依法通知尤小梅的继承人尤伟芳、林芳菲、王鸿参加诉讼，并于2019年5月23日作出（2018）闽05民终6057号民事判决书，判决撤销福建省石狮市人民法院（2018）闽0581民初3734号民事判决；王少聪应在本判决生效之日起十日内支付崔迪货款1950000元及逾期欠款违约金（以1950000元为基数，自2018年6月4日起至实际还款之日止，按年利率4.75%计付）；尤伟芳、林芳菲在继承尤小梅遗产的范围内与王少聪共同承担上述债务的清偿责任。上述判决生效后，由于王少聪未能按期履行生效法律文书确定的给付义务。2019年11月21日，崔迪向本院申请强制执行，本院以（2019）闽0581执3339号立案执行。王少聪、尤伟芳、林芳菲不服福建省泉州市中级人民法院（2018）闽05民终6057号民事判决，向福建省高级人民法院申请再审。福建省高级人民法院于2020年4月27日作出（2020）闽民申967号民事裁定书，裁定驳回王少聪、尤伟芳、林芳菲的再审申请。2021年1月26日，崔迪诉至本院。2021年2月26日，根据崔迪的财产保全申请，本院查封登记在许金叶名下位于石狮市嘉禄东路199号畔山云海幢xx幢xx梯xx室的房屋［产权证号为：闽（2018）石狮市不动产权第xx号］，保全价值以1950000元为限，保全期限为3年。案件申请费5000元，由崔迪负担。本院认为，本案王少聪与许金叶之间通过石狮市信义房地产中介服务部的媒介服务所进行的房屋买卖合同关系，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，对双方具有法律约束力，双方以价款1432938元进行转让，符合当地交易习惯、市场行情和合同性质，对此本院予以确认，双方也已经实际按照合同的约定全面履行自己义务。然而王少聪、许金叶与石狮市信义房地产中介服务部为了达到减少税收的目的，以虚假意思表示签订的《存量房买卖合同》向石狮市不动产登记中心进行备案，显然违背诚实信用原则，根据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条第一款关于“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”的规定，本案王少聪与许金叶据此签订《存量房买卖合同》的行为应当认定无效，对该行为本院予以批评教育，并责令其补交相关税费。但是该实施的无效民事法律行为并不影响和对抗王少聪与许金叶之间真实的房屋买卖合同关系，许金叶通过石狮市信义房地产中介服务部的媒介服务，以真实价款1432938元向王少聪受让案涉房屋，并不存在虚假交易或不合理的低价转让财产之情形，且案涉房屋已经过户到许金叶名下，双方的合同目的已经实现。现崔迪主张王少聪以明显不合理的低价转让财产，但是未能充分举证予以证明，应当承担举证不能的法律后果。鉴于王少聪与许金叶之间的房屋买卖关系已经实际履行，双方的合同目的也已经实现，撤销王少聪与许金叶之间签订《存量房买卖合同》的行为已经没有必要和无实际意义，因此崔迪关于判令撤销王少聪与许金叶在2018年5月31日交易石狮市嘉禄东路199号畔山云海幢xx幢xx梯xx号房屋签订《存量房买卖合同》的买卖行为，以及责令许金叶办理石狮市嘉禄东路199号畔山云海幢xx幢xx梯xx号房屋的产权变更登记手续，将产权恢复登记至王少聪名下的请求，理由不充分，本院不予支持；崔迪请求判令王少聪承担崔迪行使撤销权所支付的律师费10000元和保险费，缺乏事实和法律依据，本院也不予支持。综上所述，对于崔迪的诉讼请求，本院不予支持，应当予以驳回。王少聪经传票传唤无正当理由拒不到庭，可依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民法典》第一百四十六条第一款、第五百零二条、第五百三十九条、第五百四十条、第五百九十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第六十条、第七十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条、第七十一条、第七十二条、第七十三条规定，判决如下：驳回崔迪的诉讼请求。案件受理费11300元，财产保全申请费5000元，由崔迪负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  郭清漂人民陪审员  邱世昌人民陪审员  黄奉亚二〇二一年七月二十五日书 记 员  杨少娜附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示一、本案适用的主要法律条文：《中华人民共和国民法典》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百三十九条债务人以明显不合理的低价转让财产、以明显不合理的高价受让他人财产或者为他人的债务提供担保，影响债权人的债权实现，债务人的相对人知道或者应当知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。第五百四十条撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。第五百九十五条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十四条因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条人民法院应当要求证人出庭作证，接受审判人员和当事人的询问。证人在审理前的准备阶段或者人民法院调查、询问等双方当事人在场时陈述证言的，视为出庭作证。双方当事人同意证人以其他方式作证并经人民法院准许的，证人可以不出庭作证。无正当理由未出庭的证人以书面等方式提供的证言，不得作为认定案件事实的根据。第七十一条人民法院应当要求证人在作证之前签署保证书，并在法庭上宣读保证书的内容。但无民事行为能力人和限制民事行为能力人作为证人的除外。证人确有正当理由不能宣读保证书的，由书记员代为宣读并进行说明。证人拒绝签署或者宣读保证书的，不得作证，并自行承担相关费用。证人保证书的内容适用当事人保证书的规定。第七十二条证人应当客观陈述其亲身感知的事实，作证时不得使用猜测、推断或者评论性语言。证人作证前不得旁听法庭审理，作证时不得以宣读事先准备的书面材料的方式陈述证言。证人言辞表达有障碍的，可以通过其他表达方式作证。第七十三条证人应当就其作证的事项进行连续陈述。当事人及其法定代理人、诉讼代理人或者旁听人员干扰证人陈述的，人民法院应当及时制止，必要时可以依照民事诉讼法第一百一十条的规定进行处罚。二、执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。