上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0114民初1176号原告：新奇特车业服务股份有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：黄德炜，董事长。委托诉讼代理人：王莉，上海君乐律师事务所律师。被告：刘宏，女，1980年5月23日生，汉族，户籍地吉林省松原市，现住上海市宝山区。原告新奇特车业服务股份有限公司与被告刘宏间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王莉、被告刘宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告于2017年3月28日签订的《租赁合同》；二、被告将位于上海市嘉定区曹安公路XXX号XXX层房屋(以下简称讼争房屋)返还予原告；三、被告向原告支付2020年6月1日至2020年9月30日的租金人民币122,768元(以下币种均为人民币)；四、被告向原告支付自2020年10月1日至实际返还房屋之日的房屋使用费(按每月30,692元的标准计算)；五、被告向原告支付解除合同违约金92,076元；六、确认被告支付的保证金29,231元归原告所有。事实和理由：2017年3月28日，原、被告签订一份《租赁合同》，约定原告将讼争房屋(建筑面积为573.17平方米)出租予被告。租赁期限自2017年8月1日至2027年7月31日。免租期为4个月，自2017年4月1日至2017年7月31日。2019年8月1日至2021年7月31日期间的月租金为30,692元，付三押一，到期前3日内支付。保证金为29,231元。合同另对违约责任等作了约定。自2020年6月起，被告未按照约定向原告支付租金。期间，原告多次向被告催讨，均未果。被告辩称，如果原告提供相关注册材料让被告及其客户在讼争房屋处进行工商注册，被告愿意支付拖欠的租金。原告至今未向被告提供相关注册材料，原告违约在先，被告不应支付相应违约金并没收保证金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：讼争房屋的产权人为原告。2017年3月28日，原、被告签订一份《租赁合同》，约定原告将讼争房屋(建筑面积为573.17平方米)出租予被告。租赁用途为拳击馆、训练、活动和办公。租赁期限为10年，自2017年8月1日至2027年7月31日。免租期为4个月，自2017年4月1日至2017年7月31日。其中，2019年8月1日至2021年7月31日期间的月租金为30,692元。付款方式为付三押一，支付日期为租金到期前3日内支付。租赁保证金为29,231元。如被告拖欠租金超过30天，原告有权没收租赁保证金。被告逾期支付租金达到30天，原告有权提前解除合同。原、被告任何一方未按合同条款履行，导致中途终止合同的，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，视为违约，违约金为三个月的租金。原告需提供房屋地址给被告客户注册公司使用。双方身份证所载地址或合同签章处书写的联络地址即为合同项下任何书面通知的送达地址，若因受送达方拒收或因联络地址错误无法送达的，均按照付邮日视为通知方已依合同给予书面通知。合同另对其他事项作了约定。后被告支付租金至2020年5月31日。2020年5月26日至2020年7月6日间，原告多次向被告催讨租金，均未果。2020年9月28日，原告依照合同签章处所留地址向被告发出一份《催告函》，因被告未按约支付租金，且经多次催告仍未支付，通知被告：1、双方间签订的合同于2020年10月1日起解除；2、被告自收到通知书之日起5日内搬离讼争房屋；3、被告自收到通知书之日起5日内支付2020年6月1日至2020年9月30日的租金122,768元；4、被告自收到通知书之日起5日内支付违约金92,076元。被告于2020年9月29日签收该函件。因原告认为被告的行为已构成违约，理应承担相应的违约责任，故涉讼。另查，自2019年5月起，被告将讼争房屋分割成数间进行转租(全部转租)。2020年7月29日至2020年8月20日间，原、被告就工商注册事宜进行沟通。被告表示，1、被告不是不支付租金，当初说好是公司和公司之间签订合同，但因原告的原因未签成，且原告并未开具正规发票；2、合同约定被告公司需在讼争房屋处注册，但讼争房屋处已有另一家公司导致被告公司无法注册，只能另行租赁房屋。原告回复称，1、被告提及的“当初说好是公司和公司之间签订合同”不符合客观事实，且原、被告签订合同至今，被告并未提出异议，现被告以此为由拒付租金，缺乏诚信；2、合同明确约定租赁用途为拳击馆、训练、活动和办公，从未约定注册公司。被告逾期支付租金已超过30天，原告有权解除合同。庭审中，原告表示，被告仅支付租金至2020年5月31日，且被告的承租人也未向原告支付过租金。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。关于工商注册问题，根据现有证据可以证明直至原告多次向被告催要租金未果后，被告才就工商注册问题提出异议，而此时已距起租日近三年，而该三年期间，被告从未因工商注册问题致租金拒付，且合同亦没有因工商无法注册构成租金无需支付的约定，两者之间并不存在因果关系，故被告以无法进行工商注册致拒付租金的理由并不成立，被告逾期支付租金的行为显已构成违约，理应承担相应的违约责任。现被告逾期支付租金的行为已达到解除合同的条件，原告据此要求确认合同解除的诉讼请求，合法有据，本院予以支持，合同解除的时间以原告发出的《催告函》中确定的时间即2020年10月1日为准。合同解除后，被告理应将讼争房屋返还予原告并支付自2020年6月1日至2020年10月1日的租金及自2020年10月2日至实际返还房屋之日的房屋使用费，房屋使用费参照租金标准计算。关于没收保证金问题，根据合同约定，没收保证金的条件为被告逾期支付租金超过30日，而该违约情形亦是原告享有合同解除权的解除条件，故没收保证金可视为作解除合同违约金处理。因被告逾期支付租金导致合同解除，被告理应按约向原告支付三个月租金的违约金，在扣除保证金后，被告还应向原告支付解除合同违约金62,845元。据此，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告新奇特车业服务股份有限公司与被告刘宏于2017年3月28日签订的《租赁合同》于2020年10月1日解除；二、被告刘宏应于本判决生效之日起十日内向原告新奇特车业服务股份有限公司返还位于上海市嘉定区曹安公路XXX号XXX层房屋；三、被告刘宏应于本判决生效之日起十日内向原告新奇特车业服务股份有限公司支付自2020年6月1日至2020年10月1日的租金及自2020年10月2日至实际返还房屋之日的房屋使用费(租金和房屋使用费均按每天1,009.05元的标准计算)；四、被告刘宏应于本判决生效之日起十日内向原告新奇特车业服务股份有限公司支付解除合同违约金人民币62,845元(已扣除租赁保证金人民币29,231元)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4,961元，减半收取2,480.50元，由原告负担594.14元，被告负担1,886.36元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 周 平书记员 俞佳悦附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……