江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏03民终3004号上诉人（原审原告）：孙丽，住江苏省沛县。委托诉讼代理人：朱家涛，徐州市云龙区天桥法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：钱杰，住徐州经济技术开发区。被上诉人（原审被告）：吴世林，汉族，住徐州经济技术开发区。上诉人孙丽因与被上诉人钱杰、吴世林房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州经济技术开发区人民法院（2020）苏0391民初3991号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人孙丽及其委托诉讼代理人朱家涛、被上诉人钱杰、吴世林到庭接受询问。本案现已审理终结。孙丽上诉请求：1、撤销一审判决，依法重新裁判。2、一、二审诉讼费及财产保全费由钱杰、吴世林承担。事实与理由：一审将双方当事人之间的房屋买卖合间纠纷认定为民间借贷纠纷，属于认定事实错误。一审以《借款抵押合同》在《购房合同》之后签订为由，认定本案属于民间借贷纠纷，该认定不当。(一)双方2019年12月15日签订《购房合同》，该合同中约定“该房屋因限售政策不满足过户条件，到2020年10月28日配合乙方到房管局办理过户”。由于涉案房屋需要一年后才能办理过户手续，孙丽担心如果将购房定金55万元全部交给钱杰、吴世林，在此期间钱杰、吴世林又将涉案房屋转卖他人，孙丽可能会钱、房两空。基于这个原因，孙丽从事房屋中介的朋友给孙丽出主意，建议双方办理一个《借款抵押合同》并向房管部门抵押登记备案，这样钱杰、吴世林就不能再将涉案房产另售他人了。所以双方在2019年12月26日又签订了一个《借款抵押合同》，本案才会先后出现两个不同性质的合同。(二)双方2019年12月15日签订《购房合同》后，钱杰就将涉案房屋钥匙交给了孙丽，孙丽随即更换涉案房屋门锁，又于2020年9月16日对该房屋进行了装修，并于2021年1月24日将涉案房屋的物业管理费(2019年11月1日至2020年12月31日物业管理费)缴纳完毕。钱杰、吴世林对孙丽占有、使用涉案房屋的行为从未提出过异议。涉案房屋由孙丽占有、使用的事实足以说明签订《购房合同》是双方真实意思表示。(三)孙丽一审主张2019年12月15日钱杰、吴世林与孙丽签订《购房合同》，当日孙丽支付了10万元定金。对此事实，钱杰、吴世林一审没有提出辩解，说明钱杰、吴世林对于房屋买卖没有异议。(四)钱杰2019年9月向案外人王某,4借款50万元，约定借款期限为3个月，到期后钱杰无法归还。基于此种原因，钱杰、吴世林才想到卖房子还款。钱杰、吴世林确实已将涉案房屋在房产中介部门登记对外出售，钱杰、吴世林曾和另一个购房人谈过卖房子事宜，该购房人考虑到一年后才能办理过户手续，定金较高，就没有购买涉案房屋。出售房屋是钱杰、吴世林的真实意思表示。(五)孙丽可以提供王某,4和钱杰之间的通话录音，以证实卖房子是钱杰、吴世林的真实意思。本案应结合双方当事人对案件事实的陈述和钱杰、吴世林的答辩理由，以及孙丽提交的相关证据，认定房屋买卖合同成立。二、一审审理程序违法。一审时，孙丽提交了两份证据，一份系2021年1月24日其缴纳2019年11月1日至2020年12月31日物业管理费的书面凭证，另一份是孙丽与案外买房人之间的通话录音，证明钱杰愿意出售涉案房屋。一审法院并没有组织双方当事人进行质证。综上所述，一审认定事实错误，适用法律不当，请求贵院查明事实后依法裁判。钱杰答辩称：购房合同是钱杰签字，吴世林并未签字，吴世林名字是钱杰代签的。孙丽是在一审开庭之后交纳的物业费。孙丽装修房子的事情钱杰不知道，没有人跟钱杰说过装修的事情。吴世林答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。孙丽向一审法院提出诉讼请求：1、判令钱杰、吴世林协助将其名下共有的位于徐州市经济技术开发区的房产过户至孙丽名下；2、本案诉讼费用、保全费由钱杰、吴世林承担。事实和理由：孙丽与钱杰、吴世林签订购房合同，钱杰、吴世林自愿出售其名下共有的徐州经济技术开发区美的时代城15号楼1-504室及钱杰名下美的时代城15号楼1--133地下室的房产给孙丽，出售总价为85万元。孙丽已按照购房合同规定将购房定金55万元付给钱杰、吴世林，根据合同规定，收到定金后钱杰、吴世林应当协助孙丽办理过户手续，现钱杰、吴世林迟迟不配合办理过户手续。根据购房合同内容及合同法规定，钱杰、吴世林已违约，且严重损害孙丽的合法利益，根据合同法规定，遂诉至贵院，望贵院支持孙丽的合法诉讼请求。一审法院查明：2019年12月15日，孙丽与钱杰、吴世林签订的《购房合同》载明：钱杰、吴世林将位于徐州经济技术开发区出卖给孙丽，房屋成交价格为人民币85万元。“该房屋因限售政策不满足过户条件，到2020年10月28日满足过户条件，卖方应在2020年10月28日配合乙方到房管局办理过户”“本合同签订后3日内，买方（孙丽）向卖方（钱杰、吴世林）支付伍拾伍万元定金”。…当日孙丽向钱杰、吴世林钱杰支付了10万元。2019年12月16日，孙丽与钱杰、吴世林又签订《借款抵押合同》，约定孙丽向钱杰、吴世林出借人民币85万元，借款年利率24%，借期自2019年12月16日起至2020年12月15日止；第六条约定，为确保借款人正当履行还款义务，钱杰、吴世林将位于徐州经济技术开发区万元）抵押给孙丽。……该合同在不动产部门办理了备案登记。当日孙丽又向吴世林转账支付了45万元。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；没有提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，孙丽提供双方签订的购房合同，以此来证明双方存在房屋买卖关系。但是双方在签订该购房合同后的次日，又签订了借款抵押合同，并在产权部门备案登记。两份合同涉及同一笔款项，在先后设立的两种法律关系不能并存的情况下，应认定成立在后的合同是双方有效的意思表示。故孙丽现有证据不足以证实双方存在真实有效的房屋买卖合同关系，则其要求钱杰、吴世林协助办理房屋转移登记手续，没有事实和法律依据，不应得到支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定，一审法院判决：驳回孙丽的诉讼请求。一审案件受理费12300元，减半收取6150元、保全费5000元，由孙丽承担。经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：本案双方当事人之间是借贷关系还是房屋买卖合同关系；孙丽要求过户相关房产的主张应否予以支持。二审中，孙丽提交如下证据：1、王某,4与钱杰之间2020年10月16日、2020年11月4日的通话录音。证明出售房屋是钱杰的真实意思表示，后钱杰因为房屋涨价，不愿继续履行房屋买卖合同。2、孙丽为装修涉案房屋购买墙纸、马桶、卫浴等货物的发票，孙丽与墙纸、马桶、卫浴的销售方之间微信记录。证明孙丽对涉案房屋占有、装修并使用的事实。3、证人王某,4出庭作证的证人证言。王某,4陈述：王某,4之前在“第一房屋”做过中介业务，现在王某,4做汽车配件生意，不做中介业务了。钱杰给王某,4说因做生意被人骗了，钱杰还欠银行房贷一直在逾期，钱杰曾向王某,4借款50万。钱杰急需用钱，钱杰想出售房屋。钱杰跟王某,4说过涉案房屋是6000元/平方米购买的，钱杰房屋面积102平方米左右，当时钱杰的房子价值90万元左右。钱杰在中介挂的房屋售价应该是90万。有一个买主叫佟亦，钱杰让人家拿70万首付款，佟亦不敢一次拿这么多钱，没有谈成。孙丽是王某,4的朋友，王某,4介绍孙丽来买，当时钱杰、孙丽谈的价格是85万。钱杰还欠银行购房贷款32万元左右，双方约定过完户后银行贷款由孙丽代付。当天他们签了房屋买卖协议，在新城区房管局大厅签的，抵押借款协议也是在房管局大厅签的。当时因为徐州市房子限售，所以办理了抵押权，办理抵押权是王某,4出的主意，当天钱杰就把欠王某,4的50万元还了。后来到了合同约定的过户时间，钱杰不肯过户，孙丽就找王某,4来协调这个事情。如果是借款，肯定要给利息，钱杰没有给过一次利息。签订借款抵押合同的时候，王某,4、孙丽、钱杰、吴世林均在场。钱杰、吴世林质证意见：证据1真实性认可，证明目的不认可，录音中提到王某,4让钱杰和孙丽联系。证据2，孙丽装修的事情钱杰不知道，钱杰在一审判决后才发现孙丽装修的事情。证据3王某,4证人证言，钱杰向王某,4借过钱，王某,4要求还钱。钱杰把房子挂到中介出售来还王某,4的钱，王某,4说孙丽可以借钱给钱杰，然后钱杰就可以把王某,4的钱还上，如果钱杰以后还不上孙丽的钱，就把房子卖给孙丽，当时孙丽、钱杰签的房价是85万元。如果钱杰不签购房合同，孙丽就不借钱给钱杰。钱杰当时房子挂在网上，报价106万元，最低也谈过95万元，没谈过90万元。钱杰将房屋挂在中介的时候，就注明了“二押”。钱杰、孙丽之间的借款抵押合同是在房管局签的，孙丽说怕钱杰把房子卖给他人，为了一个保障，要钱杰签借款抵押合同，将房屋抵押给孙丽。钱杰知道孙丽将房屋换锁的事情，钱杰是同意换锁的，但孙丽自己找开锁人换的锁。双方约定钱杰有钱就还孙丽借款，没钱就按房子当时的市场价卖给孙丽。二审中，钱杰、吴世林提交如下证据：1、钱杰和王某,4的微信聊天记录，钱杰和物业人员的微信聊天记录，证明如果钱杰想出售房子，就不会和物业沟通地下室维修问题。孙丽和王某,4一直都认识，王某,4原来就是做房屋抵押业务的。2、涉案房屋照片一组，证明涉案房屋是钱杰装修过的，如果钱杰想要卖房子，就不会装修，也不会买家具。孙丽仅进行了少量装修。孙丽质证意见：证据1，钱杰数次在几个房屋中介机构登记卖房，说明卖房是其真实意思。钱杰、吴世林提供的其与美的时代城物业人员之间的聊天记录，与本案买卖合同纠纷没有关系。证据2屋内装修照片，与本案没有关系。本院认证意见：对孙丽提交的上述证据1-2，对钱杰提交的上述证据1-2真实性予以认定。一审法院查明的事实，本院予以确认。本院另查明。一、2019年12月15日，钱杰、吴世林（甲方）与孙丽（乙方）签订的《购房合同》约定的主要内容如下：第一条房屋基本情况。（一）卖方所售房屋坐落为：徐州市经济开发区高新路189号美的时代城15幢1单元504室，该房屋所在楼层17层，建筑面积102.27平方米，储藏室面积为20.35平方米。…第二条房屋权属情况。（一）该房屋所有权证证号为苏（2018）徐州市不动产权第0132157号；储藏室为苏（2019）徐州市不动产权第0128671号。……（四）该房屋因限售政策，不满足过户条件，到2020年10月28日满足过户条件，卖方应在2020年10月28日配合乙方到房管局办理过户。第四条成交价格和付款方式（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为850000元；（二）乙方应在甲方收到定金的36个月内付清房款，上述房屋价格包括了该房屋附属设施、设备、装饰、装修相关物品和其他与该房屋相关的所有权利。本合同签订后3日内买方向卖方支付55万元定金。……。第九条税、费相关规定。本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及地方相关规定缴纳各项税、费，买卖双方承担税费的具体约定如下：1、卖方须付税费：（1）营业税；（2）城市建设维护费；（3）教育费附加；（4）印花税；（5）个人所得税；（6）土地增值税；（7）房地产交易服务费；（8）土地使用费；（9）提前还款短期贷款利息（如有）;(10)提前还款罚息（如有）。2、买方须付税费：（1）印花税；（2）契税；（3）产权登记费；（4）房地产交易服务费；（5）《房地产证》贴花。3、其他税费由买卖双方各半承担：（1）权籍调查费；（2）房地产买卖合同公证费（如有）；（3）评估费；（4）保险费（如有）；（5）其他（以实际发生的税费为准）。……第十条违约责任……。2019年12月16日，钱杰、吴世林向孙丽出具《收条》一张，内容为“今收到孙丽人民币45万元整”。二、孙丽拿到涉案房屋钥匙后，对房屋进行了简单装修。一审中，孙丽提交书面材料陈述：……钱杰、吴世林确实在中介出售房屋，售价90万元。孙丽协商以85万元购买钱杰、吴世林房产，再加上垫资费2万元（房屋剩余按揭贷款30万元垫资费），中介费、过户费、契税1.5，个税1，共计5万元，以上合计90万元，与当时的房价完全相符。在钱杰不能及时过户的情况下，才把房产抵押在孙丽名下，这也是符合市场行情的各房产中介都无异议的规避风险的一种做法，不存在任何套路。自签订购房合同起一年内的物业费都是孙丽缴纳的，钥匙是钱杰亲手交给孙丽的。钱杰亲自带孙丽看了房子，后期装修孙丽又还了2万元。如果像钱杰陈述的那样，钱杰完全可以告孙丽或者报警孙丽非法侵占财产。房屋可以过户时，钱杰一直在逃避，找不到人，不接电话。本院认为：根据本案现有证据，应该认定双方存在房屋买卖合同关系，理由如下：第一，2019年12月15日孙丽与钱杰、吴世林双方签订《购房合同》，约定房款85万元，“定金”55万元，当日孙丽支付钱杰10万元定金，钱杰出具10万元定金收条。第二天即2019年12月16日，孙丽与钱杰、吴世林在房管局大厅签订《借款抵押合同》，约定借款数额为85万元，并办理了抵押手续，当日孙丽转账支付45万元，吴世林出具45元收条一份。从两份合同签订时间，孙丽合计支付款项55万元与《购房合同》约定的“定金”数额55万元相等情形，可以认定孙丽陈述的2019年12月16日《借款抵押合同》目的是为了防止钱杰将涉案房屋另售他人，双方实际为买卖合同关系的主张的真实性。第二，钱杰认可曾与多家中介协商出售房屋、与他人洽谈房价95万元的情形，本案双方约定的房价款为85万元，考虑到房屋上存在银行房贷抵押，因限售不能及时过户等原因，可以认定孙丽陈述的2019年12月16日《借款抵押合同》目的是为了防止钱杰将涉案房屋另售他人，双方实际为买卖合同关系主张的真实性。第三，假设钱杰有关双方实际为借款抵押关系的主张成立，孙丽可以通过实现抵押权来保障自己的权利，双方没有必要另行签订一份《购房合同》。经钱杰同意，孙丽已经拿到钥匙，对房屋进行了装修。如果双方系借款关系，钱杰应该按照借款合同约定，收到85万元的借款，并非仅收到55万元“定金”款项。孙丽也没有必要对房屋进行占有、装修。综上，虽然双方同时签订了《购房合同》及《借款抵押合同》，但根据上述分析，双方真实意思为房屋买卖，并非借款，签订借款合同的目的系为了将房屋抵押给买受人孙丽，以防止出售人在限售期内将房屋另售他人，保障购买人的权利。孙丽按照合同约定支付了55万元购房款，履行了相关义务。至于30万元剩余房款的支付问题。虽然一审就剩余房款问题并未予以处理，但为防止当事人讼累，平衡双方当事人利益，本案应就剩余房款问题一并予以处理。根据双方合同约定，房款在收到定金后36个月内付清。故本案可以判决孙丽于2022年12月16日之前支付钱杰、吴世林尾款30万元。根据当事人陈述，涉案房产因房贷，涉及银行抵押权，涉案房产过户可能涉及银行抵押权的处理问题。《中华人民共和国民法典》第四百零六条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，当事人另有约定的，按照其约定，抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押人提前清偿债务或者提存，转让的价款超过债权数额的部分归抵押权人所有，不足部分由债务人清偿。”根据上述规定，抵押权的存在原则上不影响抵押财产的转让。当然，关于涉案房屋所涉银行贷款及抵押问题，相关当事人可以另行处理。综上所述，孙丽的上诉理由成立，本院予以支持。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》（法释[2020]15号）第一条、第二条，《中华人民共和国民法典》第四百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销徐州经济技术开发区人民法院（2020）苏0391民初3991号民事判决。二、钱杰、吴世林于本判决生效之日起30日内协助将其名下位于徐州市经济技术开发区孙丽名下。三、孙丽于2022年12月16日前支付钱杰、吴世林剩余房款30万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12300元，减半收取6150元，保全费5000元，由钱杰、吴世林承担。二审案件受理费12300元，由钱杰、吴世林负担。本判决为终审判决。审判长 苏 团审判员 张 伟审判员 胡元静二〇二一年七月十三日书记员 金宇婷