广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤07民终2297号上诉人（原审被告）：台山市国基房地产开发有限公司，住所地:广东省台山市。法定代表人：邝鸿基，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄坚平，广东律客律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈詠慈，广东律客律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈美萍，女，1971年9月18日出生，汉族，住广东省台山市。委托诉讼代理人：郭伟球，广东志信律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍晓莹，广东志信律师事务所律师。原审被告：邝鸿基，男，1989年9月23日出生，汉族，住广东省台山市。上诉人台山市国基房地产开发有限公司（以下简称国基公司）因与被上诉人陈美萍、原审被告邝鸿基商品房预售合同纠纷一案，不服广东省台山市人民法院（2020）粤0781民初3638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。国基公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回陈美萍的一审诉讼请求；3.本案一审、二审全部诉讼费用由陈美萍承担。事实和理由：双方签订《都斛国惠楼延期交房补充协议书》第四条约定逾期办证每日按已付房款的千分之一计算违约金，违约金高达年利率36%，即使陈美萍将年利率调整为24%仍过分偏高。国基公司虽未办好不动产权证，但已将涉案房屋交付给陈美萍实际使用，没有因为逾期办证问题造成实际损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，在陈美萍损失数额难以确定的情况下，应当参照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期办证违约金。截止至本案起诉之日，国基公司已向陈美萍支付违约金高达66173.52元，即使国基公司已支付的违约金系因逾期交楼产生，但逾期交楼违约金、逾期办理不动产权证违约金，本质上同属违约金，系因同一法律关系而产生的。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，商品房买卖合同违约金的数额并非没有上限，违约金数额可根据因违约给守约方造成的实际损失情况确定，在违约方提出约定的违约金太高，要求调整的情况下，法院应当查明因逾期办证造成守约方的损失情况，并对违约金进行调整。一审法院在没有审查陈美萍实际损失的情况下，直接判决国基公司支付逾期办证违约金，且高达年利率24%，已违反上述法律规定。如此计算，国基公司已支付和应支付的违约金总额超过涉案房屋总房款的30%，显然与国基公司的违约程度以及陈美萍的损失情况严重不相符，过分加重了国基公司的责任，造成事实不公，有违公平原则。陈美萍辩称，一、违约金应尊重当事人意思自治以维护诚信公平，国基公司主张参照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金无事实和法律依据。双方签订的《都斛国惠楼延期交房补充协议书》是双方当事人真实的意思表示，合法有效，该协议第四条已约定逾期办理证件的违约金标准，应按照该约定计算违约金，且陈美萍已经调整为按照年利率24%计算，并非过分偏高。二、国基公司无证据证明逾期办证按照年利率24%计算违约金明显高于守约方的实际损失，应承担举证不能的责任。三、没有法律规定多种违约行为的违约金之和以总房款的30%为限，双方也未在合同中约定该上限。如违约金以30%为限，则丧失了违约金的债务担保性质，不利于敦促国基公司履行合同义务，实质上免除了国基公司怠于办证应负的长期违约责任。四、国基公司主张已支付的违约金属于逾期交楼违约金，与逾期办证无关。其他款项则是国基公司因其逾期交楼自愿对陈美萍造成损失的补偿金，且该补偿与逾期办证无关联。邝鸿基没有陈述意见。陈美萍向一审法院起诉并在诉讼中变更请求为：1.判令国基公司支付逾期办理不动产权权属证明的违约金，违约金自2017年12月30日起按年利率24%计算至办理不动产权属证明日止，暂计至2020年4月20日为172020元；2.判令邝鸿基对第二项诉讼请求承担连带责任；3.判令国基公司、邝鸿基承担本案一审的一切诉讼费用。一审法院认定事实如下，陈美萍与国基公司于2015年签订《商品房买卖合同》，约定国基公司将位于台山市出售给陈美萍，总房价为306449元。其中买卖合同第八条“交付期限”约定，国基公司应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付陈美萍使用：1.该商品房经验收合格；第十五条“关于产权登记的约定”约定，国基公司应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由国基公司提供的资料报产权登记机关备案。如因国基公司的责任，陈美萍不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、陈美萍退房，国基公司在陈美萍提出退房要求之日起30天内将陈美萍已付房价款退还给陈美萍，并按已付房价款的5.00%赔偿陈美萍损失。另查明，陈美萍在购买案涉房屋前向国基公司支付了30000元定金，又于2015年11月4日向国基公司支付了首期款98449元，再于2015年11月26日向国基公司转账210000元，合计338449元。《商品房买卖合同》签订后，陈美萍依约支付了全部价款，但由于国基公司逾期交楼，双方于2016年12月23日签订《都斛国惠楼延期交房补充协议书》，其中补充协议第一条约定，本协议内容作为双方签署的《商品房买卖合同》的补充协议执行，与商品房买卖合同具有同等法律效力，《商品房买卖合同》与本协议有冲突的，以本协议约定的内容为准；第三条“交房及验收时间”第2项约定，国基公司于2017年5月30日前将房产通过相关政府部门验收并将符合合同约定条件的房产交付陈美萍使用，如若国基公司未能在上述时间通过验收并交付符合条件的房产，则国基公司按总已付房款的百分之十向陈美萍支付违约金，逾期超过一个月的，则陈美萍有权解除《商品房买卖合同》并有权要求国基公司按照已付房款的百分之十承担违约金并要求甲方退回房款、所支付的办证费用、保险费等以及承担自按揭贷款后向银行支付的全部本金以及利息；第四条“证件办理”约定，国基公司应按照国家法律规定在房地产管理部门办理商品房销售所必须的房产五证：《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房销售（预售）许可证》，保障业主应有的合法权益，于交房时办理完毕；并按照合同规定，于交房后两年内办理不动产登记权证以及国土证，逾期办理的，每日按已付房款的千分之一计算违约金，逾期超过三个月的，陈美萍有权要求解除合同并要求国基公司退回房款、所支付的办证费用、保险费等以及承担自按揭贷款后向银行支付的全部本金以及利息，赔偿陈美萍的装修损失（装修损失以十万元为上限，不足十万元按照十万元计算，超过十万元不予以补偿）。《都斛国惠楼延期交房补充协议书》签订后，国基公司再次逾期交楼，陈美萍遂于2017年9月21日向一审法院提起诉讼，案号为：（2017）粤0781民初2551号，案经调解，当事人达成调解协议，协议主要内容如下：二、国基公司、邝金石同意支付陈美萍1万元补偿金，定于2018年2月10日前支付完毕；三、国基公司、邝金石欠陈美萍违约金13086.56元，定于2018年3月16日、2018年4月16日、2018年5月16日前分三期支付完毕（每期不少于本金的30%）；四、国基公司、邝金石定于2018年7月底前将验收合格的涉案房屋交付陈美萍使用，若无法按时交付验收合格的房屋或不按约定开门或没有按第三项如期足额支付违约金，则国基公司、邝金石需给付陈美萍补偿金3万元。一审庭审中，陈美萍及国基公司共同确认国基公司在（2017）粤0781民初2551号案件中的金钱给付义务已履行完毕。另外，关于涉案房屋的实际交付使用时间，国基公司主张陈美萍于2017年9月前已使用装修，陈美萍则认为其于2017年7月左右装修涉案房屋，但未使用。对此，双方均无有效证据证明。另查明，涉案房产未能办理产权证的原因系由于该楼盘的施工单位与国基公司存在纠纷而拒绝协助国基公司办理竣工验收手续导致。另查明，国基公司成立于2011年10月26日，公司类型系有限责任公司（自然人独资），自然人股东系邝鸿基，登记状态系在营（开业）企业。一审法院判决：一、台山市国基房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内向陈美萍支付逾期办证违约金(逾期办证违约金以306449元为基数，按年利率24%从2019年5月31日起计算至2020年12月17日止)；二、邝鸿基对上述第一项债务承担连带清偿责任；三、驳回陈美萍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3740.4元，由陈美萍承担1168.59元，国基公司、邝鸿基承担2571.81元。二审期间，各方当事人均没有提交新证据。对当事人争议的事实，本院认定如下：除认定逾期办证违约金按年利率24%计算外，一审法院认定的其余事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。国基公司与陈美萍签订的《商品房买卖合同》《都斛国惠楼延期交房补充协议书》合法有效，双方当事人均应严格履行合同义务。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对国基公司的上诉请求进行审查，对各方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审争议焦点为：国基公司逾期办证违约金应如何确定。双方签订《都斛国惠楼延期交房补充协议书》，其中第三条第2点约定交楼日期为2017年5月30日，视为双方对《商品房买卖合同》约定的交楼日期作出变更，而协议第四条约定交楼后两年内办理不动产登记证及国土证，即国基公司应于2019年5月30日前办理不动产登记证及国土证，国基公司未能在该期限内办证，应承担违约责任，其逾期办证违约金应从2019年5月31日起算。《都斛国惠楼延期交房补充协议书》第四条约定逾期办证违约金每日按已付房款的千分之一计算，如果按一审认定的低于该约定标准的年利率24%计算，至一审庭审之日即2020年12月17日止，国基公司应支付的逾期办证违约金为114049.4元（306449元×24%÷365天×566天），而国基公司已按其出具的延期交房承诺书及双方于(2017)粤0781民初2551号案件中达成的调解协议向陈美萍支付逾期交楼违约金及补偿金66173.12元，国基公司因逾期交楼和逾期办证需支付的违约金及补偿金高达180222.52元，且国基公司逾期办证时间仍处于持续不确定的状态中，故相对于购房价款306449元而言，按年利率24%计算的逾期办证违约金仍然明显过高，导致双方利益严重失衡。虽然逾期交楼违约金与逾期办证违约金分属于不同的违约金项目，但均为基于履行同一份合同即涉案《商品房买卖合同》过程中因违约而产生的违约金，违约金的总金额应当结合因违约给守约方造成的实际损失情况进行衡量。鉴于陈美萍未能举证证明因国基公司违约造成其实际损失情况，结合国基公司已将涉案房屋交付使用的事实，本院酌定以陈美萍已交房款306449元为基数，以每日万分之二为标准计算逾期办证违约金为宜。一审认定逾期办证违约金按年利率24%计算不当，本院予以纠正。陈美萍起诉请求违约金计算至办理不动产权属证明之日止，而一审以庭审之日后的违约金未实际产生无法确定为由认定违约金计算至庭审之日止，陈美萍没有提出上诉，本院对此不予调整。故计算至一审庭审之日即2020年12月17日止，国基公司应支付的逾期办证违约金为34690.03元（306449元×0.0002×566天）。国基公司上诉主张参照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期办证违约金，理据不足，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定以造成损失的30%作为衡量违约金是否过高的标准，并非以是否超过房屋总价款的30%作为衡量的标准。如果基于房屋总价款对违约金的上限作出限制，不利于督促国基公司尽早履行办证义务，也不能充分体现违约金所应具备的功能。故国基公司主张违约金总金额超过已付购房款总额的30%而加重了其责任，理据不足，本院不予支持。综上所述，国基公司的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实部分错误，实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省台山市人民法院（2020）粤0781民初3638号民事判决；二、台山市国基房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向陈美萍支付逾期办证违约金34690.03元，邝鸿基承担连带清偿责任；三、驳回陈美萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3740.4元（陈美萍已预交），由陈美萍负担2986.4元，台山市国基房地产开发有限公司、邝鸿基负担754元。台山市国基房地产开发有限公司、邝鸿基应向一审法院补交一审案件受理费754元；陈美萍多预交的一审案件受理费754元由一审法院予以退回。二审案件受理费2580.4元，由陈美萍负担1796元，台山市国基房地产开发有限公司负担784.4元。陈美萍应向本院补交二审案件受理费1796元；台山市国基房地产开发有限公司已预交二审案件受理费3740.4元，多预交的二审案件受理费2956元本院予以退回。本判决为终审判决。审 判 长 梅晓凌审 判 员 柯小梅审 判 员 甄锦源二〇二一年七月六日法官助理 彭思远书 记 员 梁启洪薛佩珠