山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0214民初4111号原告：宝龙集团（青岛）置业发展有限公司，住所地山东省青岛市城阳区文阳路269号，统一社会信用代码：91370214790800394M。法定代表人：许健康，该公司董事长。委托诉讼代理人：周重骏，山东康桥（青岛）律师事务所律师。被告：田庚梅，女，1975年11月出生，汉族，住河南省郑州市中原区。委托诉讼代理人：宁春竹，山东运策律师事务所律师。被告：叶雅萍，女，1972年1月8日，汉族，住福建省周宁县。原告宝龙集团（青岛）置业发展有限公司与被告田庚梅、叶雅萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月12日作出（2015）城民初字第5283号民事判决书，被告田庚梅不服上述判决，向山东省青岛市中级人民法院提起再审申请，青岛市中级人民法院于2020年11月9日作出（2020）鲁02民申421号民事裁定书，由山东省青岛市中级人民法院提审。该院于2021年3月4日作出（2021）鲁02民再51号民事裁定书，以再审申请人提供新的证据，导致本案的基本事实发生变化；对涉案合同的实际签订人和履行人，以及田庚梅与本案的关联等基本事实未审理为由发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周重骏及被告田庚梅委托诉讼代理人宁春竹到庭参加了诉讼，被告叶雅萍经合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认双方签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》已解除；2、被告支付拖欠的租金186059.22元及逾期利息、支付违约金73867元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2013年4月29日签订《宝龙城市广场商铺租赁合同》，约定租赁宝龙城市广场两间商铺，合同同时约定了租赁期限、租金标准、支付方式、物业服务费标准、违约金标准、履约保证金等事项。原告将商铺交付给被告后，被告入场经营至今。被告在经营期间拖欠原告租金，经原告多次催要无果。原告于2015年4月17日向被告发送了《解除租赁合同通知书》，解除双方之间签订的租赁合同。为维护自己的权益，特诉至贵院，望判如所请。被告田庚梅辩称：本案涉案合同并非被告田庚梅签署，且被告田庚梅从未参与过合同签订及履行过程，并非本案合同相对人。原告要求被告田庚梅承担连带责任，于法无据，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告叶雅萍未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、《宝龙城市广场商铺租赁合同》，证明原、被告于2013年4月29日签订租赁合同，合同约定租金标准、租金支付、违约责任、送达等事项，租金标准为第一个租赁年度年租金额为33240.15元。被告田庚梅对该证据不予认可。该证据并非田庚梅本人签署，合同中所有乙方签字及捺印均不是田庚梅本人签署，合同的权利义务也不应该由被告田庚梅承担。本院认为，被告叶雅萍在山东省青岛市中级人民法院出庭作证的证人证言，明确了该租赁合同中“田庚梅”三个字是叶雅萍书写，田庚梅本人不知道有该租赁合同，对该证明效力应结合其他证据予以确认。2、催费函、解除租赁合同通知书、EMS底单及邮件全程跟踪单。催费函分别于2015年4月9日、12日发送2份；4月20日发送收回商铺通知书；9月7日再次发送催费函；9月9日发送解除租赁合同通知书。证明原告按合同约定的地址向被告邮寄催费函及解除通知，要求被告支付拖欠的租金等费用并解除与被告之间的租赁合同关系。被告田庚梅对催费函、解除租赁合同通知书不予认可。该证据是由原告单方制作，田庚梅并未接收到任何相关材料。且根据原告提供的租赁合同第13条第13.3，原告自乙方逾期超过30天，即可解除合同，但原告发出收回商铺通知书及解除租赁合同通知书，时间分别为2015年4月20日、2015年9月9日，根据原告通知书上载明时间，乙方自2014年7月便逾期支付相关费用，原告迟迟未主张权益，而造成的损失为其扩大损失，不应支持。对于EMS底单及邮件全程跟踪单，真实性予以确认，但对关联性不予认可。首先邮件全程跟踪单最后两份，2015年9月7日、2015年9月8日显示寄达地均为山东青岛市市南区，与EMS底单不相符，也与合同约定的送达地址不相符。邮件其中4份底单的地址为本合同约定地址，该地址是被告叶雅萍当初在城阳的居住地址，与被告田庚梅无关。且剩余两份底单的地址虽为被告田庚梅的身份证地址，但田庚梅未曾收到，也并非被告田庚梅提供的地址，与田庚梅无关。本院认为，原告提供的上述邮件回执，均显示“退回妥投”，对被告的送达均未成功，故对上述证据的证明效力，本院不予确认。3、原告制作的被告应承担的租金费用、被告已支付的租金、尚未支付租金的明细表。证明截至2015年4月30日，被告尚欠租金186059.25元。被告田庚梅对该证据不予认可。是由原告单方制作。本院认为，该证据虽系原告自行制作，但对于欠款数额及支付的数额，需要结合其他证据予以证明其效力。4、（2020）鲁02民申421号案件庭审笔录一份。证明被告叶雅萍认可租赁合同中被告田庚梅的签字由其签订，故两被告应共同为合同的相对方，对合同中的乙方义务两被告应承担连带责任。被告田庚梅对该证据的真实性予以认可，但证明目的不予认可。被告叶雅萍确实是本案涉案合同的实际签订人，且该被告也详细陈述了合同的形成过程，均与被告田庚梅无关。被告田庚梅不应当承担连带责任。本院认为，该证据具有真实性、合法性及关联性，对其证明效力予以确认。5、被告田庚梅提供的青岛市城阳区人民法院限制消费令、国家移民管理局出入境记录查询结果（电子文件）打印件各一份。证明被告田庚梅于2019年9月30日出境后一直在境外，因田庚梅于2020年5月12日被限制高消费时才知晓自己被列为被执行人，但由于无法回国，无法办理必须由本人办理的事项。原告对该证据无异议。本院认为，该证据具有真实性、合法性及关联性，对其证明效力予以确认。6、被告田庚梅提供（2020）鲁02民申421号案件中被告叶雅萍出庭作证的庭审笔录、证人证言、身份证复印件、叶雅萍手持证件及证人证言照片各一份。证明被告叶雅萍自认本案店铺租赁合同是其本人冒用被告田庚梅名义签字的，被告田庚梅对此事毫不知情。原告对该证据真实性没有异议。对证明事项有异议。在双方签署租赁合同时留存田庚梅身份证复印件，作为身份证件，由田庚梅提供给叶雅萍，因此原告有理由相信涉案合同系由田庚梅签订，田庚梅也应作为合同相对方承担乙方义务。本院认为对田庚梅提供的上述证据具有真实性、合法性及关联性，对其证明效力予以确认。7、《司法鉴定意见书》一份，被告叶雅萍、被告田庚梅分别书写的“田庚梅”三字的笔迹各一份，证明原告提交的合同中“田庚梅”三字为叶雅萍所写。原告对于该证据的真实性无异议。但证明事项有异议。通过该证据看出，鉴定意见的检材为租赁场所交付确认书，并非涉案合同本身，因此不能证明涉案合同的签署不是田庚梅所签。对于涉案合同的签字是谁签订，请求法院依法审查确认。本院认为，该证据具有真实性、合法性及关联性，对其证明效力予以确认。8、被告田庚梅提供的（2020）鲁02民申421号案件的询问笔录一份，办案法官告知被告田庚梅应尽快提交关于田庚梅或者叶雅萍的笔迹鉴定报告，否则承担不利后果。因此，被告叶雅萍才做的笔迹鉴定，而法院也因该笔迹鉴定，结合其他证据予以采纳同意再审。原告对该证据无异议。本院认为，该证据具有真实性、合法性及关联性，对其证明效力予以确认。9、被告田庚梅提供福州佳客来餐饮连锁有限公司青岛分公司工商登记信息打印件一份，证明该公司为被告叶雅萍与其他合伙人经营的企业，法定代表人为“詹择光”，店铺注册地址与本房屋租赁合同相同，均为“青岛市城阳区崇阳路510号A区1号楼468号”，与叶雅萍的庭审笔录陈述一致，以此可佐证该店铺与被告田庚梅无关。原告对证据的真实性无异议，对证明事项有异议。该证据仅能证明涉案商铺用于经营福州佳客来餐饮连锁有限公司餐饮，并不能证明涉案商铺与被告田庚梅无关。本院认为，该证据具有真实性，对其证明效力予以确认。10、上海润喆实业有限公司出具的工作证明、招工备案登记表、上海润喆实业有限公司营业执照复印件各一份，证明被告田庚梅于2010年9月30日至2015年10月4日一直在该公司工作，本案涉案合同签订时间为2013年4月29日，为星期一，属于工作日，被告在单位正常工作，未曾离开上海，不可能在青岛签约。原告对真实性不予认可，证明事项也有异议。在上海工作并不意味着不能到青岛签约。本院认为，该证据需要结合其他证据予以确认。11、上海翌涵实业有限公司工商登记信息、上海润喆实业有限公司工商登记信息各一份，证明本合同签订期间，被告叶雅萍同时在上海经营“上海翌涵实业有限公司”，该公司地址为“上海市闵行区昆阳路1600号第1幢2089室”，同时被告田庚梅所在公司变更前的地址为“上海市闵行区昆阳路1368号2063室”，二公司为相邻公司，与叶雅萍的证人证言和被告田庚梅的陈述相符。原告对真实性无异议。该证据恰恰证明在签订涉案合同时两被告互相认识，且为朋友关系，因此两被告之间如何约定与原告签署租赁合同，原告并不清楚。原告认为，由于两被告的行为，涉案租赁合同应由两被告共同承担义务。本院认为，该证据具有真实性，对其证明效力结合其他证据予以确认。12、被告叶雅萍在即墨南泉派出所的流动人口信息管理照片打印件两份，照片中联系方式一栏记录的手机号与原告提供合同中的手机号相一致，可进一步佐证被告叶雅萍签订了涉案合同，与被告田庚梅无关。原告认为该证据为照片打印件，对该证据的真实性不予认可。本院认为，该证据无原件，对其真实性、合法性及关联性需联系其他证据予以确认。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月29日，被告叶雅萍以被告田庚梅的名义与原告宝龙集团（青岛）置业发展有限公司签订《宝龙城市广场商铺租赁合同》，约定原告将其位于青岛市文阳路269号的城阳宝龙城市广场Ａ区出租给被告叶雅萍使用，该租赁场所租赁建筑面积738.67平方米，该广场由青岛宝龙商业物业管理有限公司进行统一的物业管理及广场经营秩序管理，租赁期限为8个租赁年度，租赁起始日自租赁场所实际交付之日开始计算，每满12个月为一个租赁年度，租赁月度是指自租赁起始日起向后推算每满1个月为一个租赁月度，租赁季度是指自租赁起始日起向后推算，每满3个月为一个租赁季度；租赁期限内，租赁场所按计租面积计算租金，标准为：第1年3.75元／平方米／月，月租2770.01元，年租金额33240.15元，第2年41.25元／平方米／月，月租30470.14元，年租金额365641.65元，第3年50元／平方米／月，月租36933.50元，年租金额443202元，第4年55元／平方米／月，月租40626.85元，年租金额487522.20元，第5年60元／平方米／月，月租44320.20元，年租金额531842.40元，第6年65元／平方米／月，月租48013.55元，年租金额576162.60元，第7年90元／平方米／月，月租66480.30元，年租金额797763.60元，第8年120元／平方米／月，月租88640.40元，年租金额1063684.80元；原告与被告叶雅萍协商，同意本合同项下第一个租赁年度的租金自租赁起始日起12个租赁月度届满后之次日起交纳，第二个租赁年度的租金自第一个租赁年度届满后之次日起交纳，第二个租赁年度期间，每月应交的租金为33240.15元；被告应于本合同签订之日起15日内，向原告预付相当于第二个租赁年度两个完整月的租金即人民币66480.30元，简称预付租金，被告应根据原告的付款通知要求按自然季度支付租金，被告应于每个自然季度的末月的25日前向原告支付下一个自然季度的租金，如被告应付的租金为非完整自然月的，则按实际使用天数按比例支付，日租金＝当年度年租金额／360天；同时合同约定：如逾期超过30天未能支付、不支付或者延迟支付租金、综合物业服务费或其他任何应付给原告或经营管理公司的费用（包括但不限于各项预付费用、保证金、能源费、利息和违约金等），视为根本违约，原告有权提前解除合同，如发生该违约情况，本合同于原告送达解除合同的通知之日起终止，且原告有权没收被告所支付的履约保证金及预付租金和预付管理费，并有权向被告追索本合同项下的违约责任，并要求被告按本合同的约定退还租赁场所；本合同任何一方根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方支付相当于违约时月租金标准两倍的违约金。2013年7月1日，原告与被告叶雅萍签订《租赁场所交付确认书》，载明双方对涉案租赁场所进行了交接验收，并确认该租赁场所符合租赁合同及其附件交付条件的约定，被告叶雅萍对此没有异议，自该确认书签署之日起，原告正式移交，且被告叶雅萍正式接收租赁场所，但该被告在交付确认书中承租方处签了被告田庚梅的名字。2015年4月9日、12日，原告通过邮政EMS各向被告发出《要求立即补交租金、物业管理费等的通知书》，要求被告补缴各项费用共计298373.58元，该两份邮件被退回，原因是“收件人不在指定地址”。同年4月20日，原告向被告发出《收回468、2022-1号商铺通知书》，载明，因被告欠费经催缴仍未缴纳，要求被告将商铺清理干净并交回给原告，否则原告将自行收回，该邮件被告退回，原因是“收件人不在指定地址”。2015年9月7日，原告向被告发出《要求立即补交租金、物业管理费等的通知书》，载明被告自2014年7月开始至2015年4月30日，累计拖欠租金、物业费、能耗费共计313604.28元，严重违反《租赁合同》约定，因此通知被告立即补交上述欠费和逾期滞纳金，否则原告可依约解除租赁合同，商铺产生的相关管理费用及滞纳金继续计算，该邮件被退回，原因是“拒收退回”。2015年9月9日，原告向被告发出《解除租赁合同的通知书》，载明因被告自2014年7月开始至2015年4月30日，累计拖欠租金、物业费、能耗费共计313604.28元一直没有支付，严重违反合同约定，因此通知即日起解除与被告之间的租赁合同关系，收回被告承租的城阳宝龙城市广场壹号楼第壹层编号为468、2022-1共两间商铺，被告立即补交上述欠费及逾期滞纳金，该邮件被退回，原因是“拒收退回”。另查明，被告共计支付租金151882.30元，剩余租金至今未付。2015年4月30日，原告向被告索要租金时，被告已离开涉案商铺，被告即收回该商铺。本院认为，本案争议的焦点为，原告提供的其与“田庚梅”签订《宝龙城市广场商铺租赁合同》，是否是被告田庚梅签订，合同在实际履行过程中，是否是被告田庚梅在实际经营。被告叶雅萍在青岛市中级人民法院的笔录中明确了，是叶雅萍实际使用涉案房屋，并由其向原告缴纳租赁费，《宝龙城市广场商铺租赁合同》中“田庚梅”的签字系被告叶雅萍在未经过田庚梅同意的情况下擅自使用其名义签订，结合被告田庚梅提供的福建中闽司法鉴定所出具的《司法鉴定意见书》，足以证明《宝龙城市广场商铺租赁合同》是原告与被告叶雅萍之间的租赁关系，与被告田庚梅无关。故原告要求被告田庚梅承担支付租赁费的请求，本院不予支持。该合同虽是原告与被告叶雅萍以田庚梅的名义签订并履行的合同，但应是原告与被告叶雅萍的真实意思表示，亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，双方当事人均应按照合同全面履行各自义务。根据合同约定，原告将其位于青岛市文阳路269号的城阳宝龙城市广场Ａ区出租给被告叶雅萍使用，使用期限自2013年7月1日起至2021年6月30日止，被告叶雅萍向原告支付租金，至2015年4月30日，应为337941.55元（33240.15元＋30470.14元／月×10个月），但被告叶雅萍仅支付151882.30元，剩余租金186059.25元（337941.55元-151882.30元）至今未付，故对原告要求被告叶雅萍支付欠付租金186059.22元的主张本院予以支持。根据合同约定，被告叶雅萍应于每季度末月的25日前向原告预付下一季度租金，即，被告叶雅萍应在2014年6月25日前支付租金共计124650.57元（30470.14元／月×3＋33240.15元），但被告叶雅萍仅支付66480.30元；被告叶雅萍应于2014年9月25日前支付租金共计216060.99元（30470.14元／月×3个月×2＋33240.15元），但仅支付94180.40元；被告叶雅萍应于2015年12月25日前支付租金共计307471.41元（30470.14元／月×3个月×3＋33240.15元），但仅支付115178.30；被告叶雅萍应于2015年3月25日前支付租金共计337941.55元，但仅支付了151882.30元，剩余款项至今未付，故对原告要求被告叶雅萍支付逾期付款利息的主张本院予以支持，应按照中国人民银行发布的同期同类银行贷款利率计算的利息；被告叶雅萍的上述行为已构成合同约定的根本违约情形，故对原告要求与被告叶雅萍解除租赁合同的主张本院予以支持，原告已于2015年4月30日收回涉案商铺，故本院确认双方《宝龙城市广场商铺租赁合同》已于2015年4月30日解除，被告叶雅萍应按照合同约定支付原告违约金60940元（30470.14元／月×2个月）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告宝龙集团（青岛）置业发展有限公司与被告叶雅萍于2013年4月29日签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》于2015年4月30日解除。二、被告叶雅萍于本判决生效后十日内支付原告宝龙集团（青岛）置业发展有限公司自2013年7月1日起至2015年4月30日期间的租金186059.22元，并承担按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的如下利息：按本金58170.27元自2014年6月26日起至2014年9月25日止；按本金121880.59元自2014年9月26日起至2014年12月25日止；按本金192293.11元自2014年12月26日起至2015年3月25日止；按本金186059.22元自2015年3月26日起至本判决生效之日止。三、被告叶雅萍于本判决生效后十日内支付原告宝龙集团（青岛）置业发展有限公司违约金60940元。四、驳回原告宝龙集团（青岛）置业发展有限公司对被告田庚梅的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5199元，公告费600元，由被告叶雅萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  宋承峰人民陪审员  张树芳人民陪审员  江志强二〇二一年七月二十六日书 记 员  孙志双