贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终2719号上诉人（一审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳街道百里杜鹃路招商花园城购物中心。统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人：赵方，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：方洪伟，贵州本芳律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：张点点，女，1982年9月18日出生，穿青人，户籍地：贵州省毕节市，住所地：贵州省毕节市。被上诉人（一审原告）：程帅，男，1980年4月16日出生，汉族，住贵州省毕节市。二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：宋晶晶，贵州圣谋律师事务所律师。二被上诉人委托诉讼代理人：张静，贵州圣谋律师事务所律师。上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下简称：招商商置）因与被上诉人张点点、程帅商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院(2020)黔0502民初2103号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人招商商置上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：根据法律规定，承担办理涉案房屋权属登记义务的主体为被上诉人，上诉人仅负有协助义务。根据双方补充协议约定，上诉人代被上诉人办理产权登记的前提条件是被上诉人提交全部办证所需资料，而被上诉人拖延提交办证资料的行为构成违约，此种情形下，不论是根据法律规定还是双方合同约定，上诉人均不应承担违约责任。因被上诉人未及时提交资料，上诉人于2017年9月24日至2017年9月30日期间通过设置办证资料收取点的方式针对整个项目小区所有的业主收取办证所需资料，但被上诉人并未提交资料，上诉人于2018年8月23日再次通过邮寄的方式，通知被上诉人提交办证所需资料，被上诉人在收到通知之后，才将全部办证所需资料提交给上诉人，并向上诉人出具委托书，而在被上诉人提供相关材料之前上诉人无法向登记机构提交办证所需材料，无法完成办证工作。因此，上诉人与被上诉人之间，直到被上诉人出具委托书之日才形成委托代办关系，在双方形成委托代理关系之前，上诉人不负有办证义务，也无法完成代为办证任务，不应承担违约责任。被上诉人张点点、程帅二审未作答辩。原审原告张点点、程帅一审诉讼请求：1.依法判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书产生的违约金暂定18447元（以358649.00元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付违约金，自2017年1月15日起计算至实际办理并交付不动产权证书之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。一审认定事实：2016年6月13日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的招商花园城商品房，商品房总价款为358649.00元。原告依约支付了全部房款，完全履行了自己的付款义务。根据《商品房买卖合同》第二十二条第二款的约定，被告应当在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，未约定办理转移有关文书并交付原告的时间，也未约定被告未按期为原告交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的计算方式。被告至今未向原告交付任何办理房屋权属登记的有关文书。约定被告于2015年03月31日前向原告交房，被告于2018年7月12日取得所有权的初始登记，被告未在该期限内向原告办理商品房产权证书，交付给买受人。2018年8月23日，被告按合同约定向原告邮寄了办理产权证的告知函，通知原告准备相应办证资料。另查明，涉案房屋已经符合办理不动产转移登记的条件。一审认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定履行了付款义务，被告于2015年03月31日向原告交房，被告应于2015年7月1日前办理转移有关文书并交付原告，被告未在该期限内向原告办理，交付给买受人。关于被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金。综合全案来看，被告确实存在违约情形，未在约定的时间内将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，已构成违约，该当支付违约金，违约金的起算时间从2015年7月2日之日开始计算。2018年8月23日，被告按合同约定向原告邮寄了办理产权证的告知函，通知原告准备相应办证资料，被告履行了办证资料通知义务，被告提出诉讼时效抗辩。原告于2020年1月20日主张，经审查原告违约金的请求应当从2017年1月20日算至被告履行通知义务之日止即2018年8月23日。原告与被告签订的《商品房买卖合同》并未约定逾期办理房屋产权手续违约金的计算方法。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数领难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”故原告请求的办证违约金及计算方法，符合法律规定，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，一审判决：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告张点点、程帅支付逾期交付办理商品房不动产权证书违约金，违约金以购房本金人民币358649.00元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的1.3倍计算，时间自2017年1月20日起计算至2018年8月23日止；二、驳回原告张点点、程帅的其他诉讼请求。案件受理费人民币131.00元（已减半收取），由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司承担。本案审理期间，上诉人向本院提交了案涉房屋所在楼幢毕节市南部新区招商花园城D10幢的6层5号房的房权证，用于证明涉案房屋在2016年已经具备办证条件,上诉人在2017年9月24日履行通知义务时,涉案房屋具备办证条件。被上诉人质证意见：房产证真实性不持异议,但与本案无关,即便如上诉人所说的涉案房屋2016年已具备办证条件,但不能证明上诉人在具备办证条件后积极履行通知办证的义务,达不到其证明目的。经审查，该证据能证明上诉人在设置办证资料收取点时已经具备办理房权证的条件，其已于2017年9月24日履行通知提交办证资料的义务，本院予以采纳作为本案证据。被上诉人张点点、程帅未向本院提交证据。经审理查明：上诉人于2015年5月21日取得案涉房屋所在的毕节市南部新区招商花园城D10幢的商品房备案证明书，且该楼幢的部分业主已于2016年6月取得房权证。上诉人于2017年9月24日在案涉招商花园城D区曦园门口设置办理《不动产权证书》资料收集处。其余认定事实与一审认定的一致。本院认为：根据双方《商品房买卖合同》的约定，上诉人应当在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。合同还约定了上诉人应将办理商品房转移登记有关文书交付给被上诉人，但未约定交付文书的具体时间，一审以双方约定的交房时间2021年5月31日作为交房时间，双方对此无异议，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款的规定，上诉人至迟应于商品房交付之日起90日内即2015年7月1日前取得商品房初始登记，逾期，则应承担相应的违约责任。鉴于上诉人已接受被上诉人的委托，代为申请办理涉案房屋的转移登记，故苛责上诉人再向被上诉人交付有关文书已无实际意义。此时上诉人依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露义务，即告知被上诉人其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。该披露义务履行完毕，可视为上诉人交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。被上诉人据此得以向上诉人提交应由买受人提交的办证资料，用于上诉人代为办理转移登记。在案证据显示，上诉人于2017年9月24日在案涉招商花园城D区曦园门口设置办理《不动产权证书》资料收集处，通知业主提交办理商品房转移登记所需资料，且有多名D区业主前来提交办证资料，因案涉D10-27-1号商品房已实际交付被上诉人，上诉人发布办证通知的地点招商花园城D区曦园门口为被上诉人可知悉的范围，上述通知方式可以有效到达被上诉人，故上诉人主张其于2017年9月24日向被上诉人尽到通知义务的事实成立，本院予以确认。故上诉人实际违约时间自2015年7月1日至2017年9月24日，已超过180个工作日，但双方未在合同中约定逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约时间超过180个工作日的违约金计算方式，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，违约金可以按照被上诉人已付购房款总额358649元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合双方的履约情况，酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。上诉人在一审中主张被上诉人诉请超过诉讼时效，自被上诉人递交诉状主张权利之日2020年1月20日回溯3年，即2017年1月20日起的违约金应予保护，超过3年的部分已超过诉讼时效期间，不予保护。故上诉人应以被上诉人已付购房款358649元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍向被上诉人支付自2017年1月20日至2017年9月24日期间的逾期交付文书违约金13780.38。一审认定上诉人违约时间错误，判决结果不当，本院予以纠正。本案审理期间，被上诉人张点点、程帅向本院提交了案涉房屋同楼幢的6层5号房的房权证，用于证明涉案房屋在2016年已经具备办证条件,上诉人在2017年9月24日履行通知义务时,涉案房屋具备办证条件。被上诉人质证意见：房产证真实性不持异议,但与本案无关,即便如上诉人所说的涉案房屋2016年已具备办证条件,但不能证明上诉人在具备办证条件后积极履行通知办证的义务,达不到其证明目的经审查，该证据能证明上诉人在设置办证资料收取点时已经具备办理房权证的条件，其已于2017年9月24日履行通知提交办证资料的义务，本院予以采纳作为本案证据。被上诉人张点点、程帅未向本院提交证据。经审理查明：上诉人于2015年5月21日取得案涉房屋所在的毕节市南部新区招商花园城D10幢的商品房备案证明书，且该楼幢的部分业主已于2016年6月取得房权证。上诉人于2017年9月24日在案涉招商花园城D区曦园门口设置办理《不动产权证书》资料收集处。其余认定事实与一审认定的一致。本院认为：根据双方《商品房买卖合同》的约定，上诉人应当在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。合同还约定了上诉人应将办理商品房转移登记有关文书交付给被上诉人，但未约定交付文书的具体时间，一审以双方约定的交房时间2021年5月31日作为交房时间，双方对此无异议，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款的规定，上诉人至迟应于商品房交付之日起90日内即2015年7月1日前取得商品房初始登记，逾期，则应承担相应的违约责任。鉴于上诉人已接受被上诉人的委托，代为申请办理涉案房屋的转移登记，故苛责上诉人再向被上诉人交付有关文书已无实际意义。此时上诉人依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露义务，即告知被上诉人其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。该披露义务履行完毕，可视为上诉人交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。被上诉人据此得以向上诉人提交应由买受人提交的办证资料，用于上诉人代为办理转移登记。在案证据显示，上诉人于2017年9月24日在案涉招商花园城D区曦园门口设置办理《不动产权证书》资料收集处，通知业主提交办理商品房转移登记所需资料，且有多名D区业主前来提交办证资料，因案涉D10-27-1号商品房已实际交付被上诉人，上诉人发布办证通知的地点招商花园城D区曦园门口为被上诉人可知悉的范围，上述通知方式可以有效到达被上诉人，故上诉人主张其于2017年9月24日向被上诉人尽到通知义务的事实成立，本院予以确认。故上诉人实际违约时间自2015年7月1日至2017年9月24日，已超过180个工作日，但双方未在合同中约定逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约时间超过180个工作日的违约金计算方式，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，违约金可以按照被上诉人已付购房款总额358649元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合双方的履约情况，酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。上诉人在一审中主张被上诉人诉请超过诉讼时效，自被上诉人递交诉状主张权利之日2020年1月20日回溯3年，即2017年1月20日起的违约金应予保护，超过3年的部分已超过诉讼时效期间，不予保护。故上诉人应按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍向被上诉人支付自2017年1月20日至2017年9月24日期间的逾期交付文书违约金13780.38。一审认定上诉人违约时间错误，判决结果不当，本院予以纠正。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。一审认定事实错误，判决结果不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初2103号民事判决第二项，即“驳回原告张点点、程帅的其他诉讼请求。”二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初2103号民事判决第一项为：上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人张点点、程帅逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金13780.38元。三、驳回上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费131元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担58元，由被上诉人张点点、程帅负担73元；二审案件受理费262元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担116元，由被上诉人张点点、程帅负担146元。如果义务人未按本判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向原审法院或其财产所在地的法院申请执行。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二一年七月二日法官助理 张 艳书 记 员 陈思印书 记 员 秦 倩