吉林省公主岭市人民法院民事判决书（2021）吉0184民初3130号原告:徐彪，汉族，1984年2月10日出生，长春市绿园区人，住址吉林省长春市绿园区。委托诉讼代理人：庄琎泽，北京盈科（长春）律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁法荣，北京盈科（长春）律师事务所律师。被告:公主岭桐波房地产开发有限公司，住所地公主岭市大岭镇岭城一号13号楼010109(107室)，法定代表人:李正钢，经理。委托诉讼代理人：黄乃君，系公司法务。第三人:吉林银行股份有限公司长春和平支行,住所地长春市绿园区西安大路6599号。负责人:张晓东，行长。委托诉讼代理人：王德才，系该行员工。委托诉讼代理人：王磊，系该行员工。原告徐彪与被告公主岭桐波房地产开发有限公司（以下简称桐波公司）、第三人吉林银行股份有限公司长春和平支行（以下简称吉林银行和平支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年6月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐彪的委托诉讼代理人庄琎泽、丁法荣，被告桐波公司委托诉讼代理人黄乃君，第三人吉林银行和平支行委托诉讼代理人王磊、王德才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐彪向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《长春恒大文化旅游城商品房认购书》（编号G3408901）和《商品房买卖合同（预售)》（合同编号为202002240007)，判令被告办理案涉房屋撤销备案登记;2.判令解除原告与第三人签订的《房屋按揭借款合同》（合同编号为A.J012700-2020S0010);3.判令被告返还原告购房款283729元;4.判令被告支付原告已向第三人偿还的贷款本息(该金额以借款合同解除前实际发生的借款本息为准)，暂计算至起诉之日前为28544.73元;5.判令被告立即向第三人返还《个人住房（商业用房）借款合同》收受的购房贷款（以银行实际结算明细为准);6.诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2020年2月23日，原、被告签订《长春恒大文化旅游城商品房认购书》，约定原告认购被告开发的长春恒大旅游诚2幢1单元2006号房，房屋总价579721元，并向被告支付了定金2万元。2月24日，双方签订《商品房买卖合同（预售)》《无理由退房协议书》，支付首付款259721元，余款支付方式为按揭付款,并约定原告在办理入住手续前的任何时间，享有无理由退房的权利等。合同签订后，原告支付首付款279721元(含定金2万元),维修基金3348元,产权证代办费和不动产登记费660元,合计283729元。原告与第三人于2020年3月9日签订《房屋按揭借款合同》，贷款金额300000元。至起诉前原告已经还贷本息共计28544.73元。2021年3月，原告向被告提出无理由退房，但被告至今未予办理无理由退房，故诉至法院，恳请公正裁决。桐波公司辩称，同意依照无理由退房协议解除买卖合同。返还原告缴纳的楼房本金全额。不同意支付银行利息。不同意支付原告交于第三人的贷款利息。该利息是原告与第三人签订的借款利息，依据合同相对性原则与我方无关。其次依据无理由退房协议中的约定，我方应在扣除已经给推荐方的佣金和奖励共计23189元（收取方为长春市房江湖科技有限公司）后将余款返还原告。同意我方向银行返还相应款项，我方返还本金。吉林银行和平支行陈述，我行与借款人徐彪签订的借款合同，桐波公司为保证人，合同真实有效。我行已按合同约定履行了义务，请人民法院判定借款人徐彪、保证人桐波公司按合同约定履行责任和义务。经审理查明，2019年2月23日，原、被告签订《长春恒大文化旅游城商品房认购书》（编号G3408901），原告认购了被告开发的长春恒大旅游诚2幢1单元2006号房，房屋总价579721元，并向被告支付了定金2万元。2月24日，双方就认购的房屋签订《商品房买卖合同（预售)》（合同编号为202002240007)《无理由退房协议书》，约定首付款279721元，余款支付方式为按揭付款,并约定原告在办理入住手续前的任何时间，享有无理由退房的权利等。合同签订后，原告支付首付款279721元(含定金2万元),维修基金3348元,产权证代办费和不动产登记费660元,合计283729元。原告与第三人于2020年3月9日签订《房屋按揭借款合同》（合同编号为A.J012700-2020S0010)，贷款金额300000元，桐波公司对借款提供了连带责任保证担保。第三人向原告发放的贷款本金300000元划入被告桐波公司账户。原告自借款合同签订后逐月向第三人归还贷款本息。2021年3月，原告向被告提出无理由退房。上述事实有当事人陈述与辩解，各方当事人提交的《长春恒大文化旅游城商品房认购书》、《商品房买卖合同》、《无理由退房协议书》、《房屋按揭借款合同》、缴款收据等在卷佐证。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同(预售)》及原告同第三人、被告签订的《房屋按揭借款合同》，均系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。现原告起诉要求解除同被告签订的《商品房买卖合同(预售)》，被告也同意解除，本院予以解除。原告与第三人、被告签订的《房屋按揭借款合同》的成立依赖于商品房买卖合同的成立，从合同的履行目的而言，借款合同的履行服务于商品房买卖合同的履行，商品房买卖合同纠纷的处理与借款合同纠纷的处理存在必然的关联。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”的规定，原告与被告双方的商品房买卖合同解除，原告请求解除与第三人、被告签订的《房屋按揭借款合同》，事实及法律依据充分，本院予以支持。依照上述解释第二十一条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，第三人不存在违约行为，其权益应依借款合同的约定予以保障。因此,被告桐波公司应当将其收受的购房贷款的本金和购房款分别返还第三人和原告。即被告应在商品房买卖合同解除后将原告剩余的贷款本金（贷款本金300000元减除原告已还部分，具体金额以第三人系统显示数据为准）返还给第三人。原告应同时向第三人清偿被告还款日前的应付未付的利息（具体金额以还款当日第三人系统显示数据为准）。被告桐波公司还应在商品房买卖合同解除后，向原告返还购房首付款279721元(含20000元定金),维修基金3348元,产权证代办费和不动产登记费660元，以及原告已向第三人吉林银行和平支行归还的银行贷款本金(具体金额以第三人系统显示数据为准）。被告主张返还原告购房款中，应扣除推荐佣金及购房奖励23189元，原告亦表示同意扣除，该23189元在返还给原告的购楼款中予以扣除。虽依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，当事人有权要求赔偿损失，但本案因无理由退房而产生的诉争，而非原、被告双方基于商品房买卖合同中的违约行为而发生，原告为购买商品房向第三人借款支付购房款，使用了贷款本金，至商品房买卖合同解除前产生的贷款利息，即其已向第三人支付的贷款利息应由其自行负担。有关《商品房买卖合同(预售)》及《房屋按揭借款合同》解除后其他相关手续的处理问题，各方应根据诚信原则，相互配合，妥善解决。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条第二款的规定，判决如下：一、解除徐彪与公主岭桐波房地产开发有限公司签订的《长春恒大文化旅游城商品房认购书》（编号G3408901）和《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为202002240007)；二、解除徐彪与吉林银行股份有限公司长春和平支行、公主岭桐波房地产开发有限公司签订的《房屋按揭借款合同》（合同编号为A.J012700-2020S0010)；三、公主岭桐波房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向徐彪返还购房款260540元（含维修基金3348元，产权证代办费和不动产登记费660元）及徐彪已向吉林银行股份有限公司长春和平支行归还的贷款本金(具体金额以吉林银行股份有限公司长春和平支行系统显示数据为准）；四、公主岭桐波房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向吉林银行股份有限公司长春和平支行返还徐彪至本判决发生法律效力之日止剩余的贷款本金（贷款本金300000元减除徐彪已还部分，具体金额以吉林银行股份有限公司长春和平支行系统显示数据为准）。未按上述确定的还款日还款，还款日以后所产生的利息由被告公主岭桐波房地产开发有限公司清偿至贷款本金付清为止；五、徐彪于本判决发生法律效力之日起十日内，向吉林银行股份有限公司长春和平支行清偿被告公主岭桐波房地产开发有限公司还款日（本判决第四项确定的日期）以前的应付未付的利息（具体金额以还款当日吉林银行股份有限公司长春和平支行系统显示数据为准）；六、驳回徐彪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4798元，由公主岭桐波房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。审判员 潘正龙二〇二一年七月十七日书记员 孙 琪