四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终10946号上诉人（原审被告，反诉原告）：四川仁义环保建设工程有限公司，住所地：成都市锦江区东大街188号1―1栋1楼120号。法定代表人：焦强，执行董事。委托诉讼代理人：牛青原，四川亚峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：成都海录穗誓商贸有限公司，住所地：成都市武侯区祥云路1169号1栋3楼338号。法定代表人：张廷廷，执行董事。委托诉讼代理人：王鹏举，四川启道律师事务所律师。上诉人四川仁义环保建设工程有限公司（以下简称仁义环保公司）因与被上诉人成都海录穗誓商贸有限公司（以下简称海录穗誓公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2020）川0191民初4574号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。仁义环保公司上诉请求：一、撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2020）川0191民初4574号民事判决，发回重审或改判：1.驳回海录穗誓公司关于装修损失、其他物品损失、律师费的诉讼请求；2.海录穗誓公司向仁义环保公司支付租金243471.09元;3.海录穗誓公司向仁义环保公司支付因逾期缴纳租金而应支付的违约金58179元（暂算至2020年6月30日）；4.海录穗誓公司支付欠付的物业费23411.28元、水费235元、电费10364元（均暂算至2020年6月30日）;二、一审、二审诉讼费用由海录穗誓公司承担。事实与理由：一、一审法院确认的仁义环保公司承担80%责任，海录穗誓公司承担20%责任的分担比例有误，仁义环保公司不应承担责任或不应承担主要责任。1、本案中，就案涉房屋第一次签订《租赁合同》系由仁义环保公司股东赵敏与海录穗誓公司股东杨容于2019年5月20日签订，杨容于同日向赵敏支付订金26859.8元。该合同载明：“杨容确认赵敏已告知该房屋情况，且在本合同签署时已对房屋状况进行了详细了解,同意在本合同约定条件按现状承租该房屋。”且海录穗誓公司股东杨容签订该《租赁合同》的目的为经营茶楼,其应当对房屋状况尽到谨慎了解、调査义务。其向仁义环保公司股东打听不为其投资经营前期的重要举措。2、2019年5月20日，双方签订《租赁合同》（以下称《租赁合同》一）并已开始履行。2019年6月26日，双方签订《租赁合同》（以下称《租赁合同》二）系基于海录穗誓公司有办理住所地变更登记需求,配合其补签,内容与《租赁合同》一一致，不影响《租赁合同》一的履行。海录穗誓公司股东张廷廷向仁义环保公司股东袁琳咨询房屋能否做茶楼业态系在《租赁合同》一签订并已实际履行后,海录穗誓公司及其股东选择案涉房屋进行承租并经营并非仁义环保公司及其股东的过错。仁义环保公司不应承担责任或不应承担主要责任，仁义环保公司不应承担装修损失、其他物品损失、律师费。二、一审法院将海录穗誓公司应支付的租金也按责任比例进行分担明显错误。房屋租金是基于海录穗誓公司的实际占有、使用房屋所产生，不属于损失的范畴，不应按照责任分担比例来分担租金。三、一审法院认定装修损失项下消防系统合同的40000元按照80%的比例由仁义环保公司承担明显错误。首先，根据前述内容，仁义环保公司不应承担责任或不应承担主要责任;其次，消防系统只是施工，未通过竣工验收，对于消防系统是否符合国家标准及施工部分是否需要重新施工均未可知，一审法院直接认定仁义环保公司可承接并完成消防系统合同进而认定该消防系统合同金额应由仁义环保公司承担明显错误。四、一审法院认定装修损失项下空调110000元按照80%的比例由仁义环保公司承担明显错误。首先，根据前述内容，仁义环保公司不应承担责任或不应承担主要责任；其次，海录穗誓公司租用房屋期间已使用空调，其已享有空调的使用利益，合同解除后空调价值应当予以折旧。海录穗誓公司辩称，第一，根据一审查明事实，双方履行的合同的签订时间为2019年1月26日。第二，关于租金问题，仁义环保公司在明知不能办理营业执照的情况下仍多次向海录穗誓公司承诺可以办理，仁义环保公司自身存在过错，一审判决租金按过错比例分担认定正确。第三，关于消防系统，因仁义环保公司向海录穗誓公司多次作出可以办理变更营业执照以及经营茶楼业态的虚假承诺致使海录穗誓公司产生了40000元的损失，该部分损失应当按照过错比例分担。第四，关于空调的意见同消防系统意见一致。第五，关于物业水电费，本案法律关系是房屋租赁合同法律关系，仁义环保公司并非上述款项的收款主体，不享有请求权。综上。一审认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回仁义环保公司的上诉请求。海录穗誓公司向一审法院起诉请求：1.解除海录穗誓公司、仁义环保公司签订的《租赁合同》；2.仁义环保公司返还海录穗誓公司租赁保证金26800元；3.仁义环保公司赔偿海录穗誓公司房屋装修损失902282.23元，其他物品损失32077.5元；4.仁义环保公司承担本案全部鉴定费、保全费、诉讼费、律师费等。仁义环保公司向一审法院反诉请求：1.解除双方签订的《租赁合同》；2.海录穗誓公司支付租金直到解除合同之日止；3.海录穗誓公司支付因逾期缴纳租金而应支付的违约金暂计58179元；4.海录穗誓公司支付欠付的物业费23411.28元、水费235元、电费10364元（以上金额均暂算至2020年6月30日，具体金额以实际欠付金额为准）；5.海录穗誓公司承担本诉、反诉诉讼费、保全费、律师费。一审法院认定事实：2019年5月20日，四川仁义建设有限公司（以下简称仁义建设公司）股东赵敏与海录穗誓公司股东杨容签订《租赁合同》，约定如下：1.租赁标的：xx号房屋，建筑面积488.36平方米；租赁期限：10年，租赁用途为办公。2.租金：免租期4个月，自交付之日起算。每月租金标准为26859.8元，前三年的月租金保持不变，从第四年即2022年8月1日起月租金按照逐年4%的标准递增。租赁期间的物业费、水电费等费用由杨容承担。3.租金支付：每季度首月5日前支付下季度租金。4.租赁保证金：26859.8元，在合同终止时，若杨容未发生违约责任，保证金在5个工作日内无息退还。5.房屋情况：杨容确认赵敏已告知该房屋情况，且在本合同签署时已对该房屋状况进行了详细了解，同意在本合同约定条件按现状承租该房屋。6.配合义务：若杨容在经营中需要赵敏提供该房屋的资料和办事中需要赵敏支持配合的，赵敏应予以协助。7.违约责任：杨容逾期交纳租金，每日按逾期总额的千分之一向赵敏给付违约金，逾期超过15日的，赵敏有权解除本合同，没收杨容租赁保证金；如赵敏违约，杨容有权解除合同，赵敏需赔偿杨容的装修损失；因杨容违约而致合同解除，租赁保证金抵作违约金，剩余期限的租金不予返还；任何一方违约，违约方赔偿守约方的全部损失，包括但不限于诉讼仲裁费、保全费、律师费等。同日，杨容向赵敏转账支付26859.80元，赵敏向杨容出具《收条》载明：“今收到杨容租赁xx号xx楼x.x号房屋订金……26859.80元”。2019年5月24日，海录穗誓公司法定代表人张廷廷与仁义建设公司股东赵敏发送短信，要求提供房屋竣工验收备案证明。赵敏回复称收到信息，正在询问销售。2019年5月27日，张廷廷与袁琳（仁义建设公司股东赵敏的丈夫）微信沟通如下：张：说是竣工备案号整栋楼都没有，那我想问下大概什么时候才有了？或者有没有其他可解决的方案了？比如房管局的备案了。对了，袁哥还有是否可以帮我们确定一下能否做茶楼？今天物管联系的时候有说这个问题。袁：杨老板是确认没有问题的哈。张：可以做茶楼这个业态的哈。那备案好了？袁：茶楼这个业态是没有问题的，到物管备案你什么时候去？我安排项目经理配合你。2019年6月5日，张廷廷与袁琳微信沟通如下：张：袁哥，是这样子的，你这边如果提供不出来竣工备案号或者预售许可证的话，只有你去找第三方来解决这个事情，我们自己确实跑不出来了，一直拖起也很麻烦，而且我们这边设计费也出了……这边你给赵姐提前说声就好把资料备上，顺便再重新以公司的名义签租房合同。袁：需要什么你直接让她先准备好，你直接打下她电话呢。2019年6月26日，仁义建设公司（出租方）与海录穗誓公司（承租方）签订《租赁合同》，合同基本内容与杨容与赵敏签订的《租赁合同》一致，差异在于：其一，主体差异，仁义建设公司替代了赵敏，海录穗誓公司替代了杨容；其二，标的物明确为成都市高新区东华虹湾中心xx楼1x.x号房屋；其三，明确计租时间为2019年9月21日，以及首笔租金（2019年9月21日至12月21日租金80579.4元）于签订合同时支付；其四，房屋用途由办公变更为商业。2019年7月10日，张廷廷与赵敏短信沟通如下：张：赵姐，我们装修进场了，你看约个时间把合同签了。赵：好的，合同日期就从今天开始。2019年7月，海录穗誓公司进场进行装修。2019年8月20日，张廷廷与袁琳再次微信沟通如下：张：你这边房子交房好久交？1年2年？你要给我们一个时间。而且我们是对外营业，不要店招不可能的，而且你这边营业执照的地址也变更不了……总要给我们一个解决方案撒。……明天我们虹湾见面可以吗？袁：我争取安排到明天下午。2019年8月23日，仁义建设公司由四川仁义建设工程有限公司更名为四川仁义环保建设工程有限公司。2019年9月5日，袁琳在微信中询问张廷廷是否已经将办证的申请提交给物管，开发公司物业统一在给入驻商户协调办理营业执照问题。张廷廷回复，早就交了。2019年9月17日，袁琳在微信中询问张廷廷何时开业，张廷廷回复，2天后。2019年11月25日，张廷廷、袁琳、杨容、赵敏等对案涉物业面临的问题进行了协调，张廷廷一方对协商过程进行了录音。录音内容显示：张廷廷告知袁琳与赵敏，当天早上市场监管局检查要求提供营业执照、食品卫生许可证等，经检查营业执照地址不符，需要变更，海录穗誓公司关闭了店铺。袁琳承诺这个事帮张廷廷一方解决。双方关于房租问题具体对话如下：张：房租的事情，我问一下，确实没交房子呢，房租怎么给，其实我也不说。袁：先把这个问题解决再说。……张：之前也是找你的，发过短信。等你这边手续办齐了，我们这边正式签了合同，这边房租我们该给就给。袁：这个事情，怕是一时半会儿也说不到那儿去。一个是先我们自己配合你们把该做的做起走，过程中你们现在也没有展开营业，也不好说啥子。2019年11月26日，成都高新区市场监督管理局向海录穗誓公司发出《责令改正通知书》，载明：“经查，你单位未经变更登记，擅自变更登记场所的行为，违反了……，现责令你单位立即予以改正……改正内容及要求：三十日内对注册登记地址进行变更。”同日，张廷廷将上述通知书拍照后发送给袁琳，要求协商解决。2019年12月6日，张廷廷通过微信告知袁琳，当天市场监管局再次上门检查。袁琳回复称已经专门给尹经理沟通，让其抓紧时间配合。2020年3月5日，张廷廷与袁琳电话联系，张廷廷对此电话进行了录音，录音内容显示，张廷廷称将材料从东华物业处取回后，自行申请变更公司地址，但是需要竣工验收或者是预售许可证，两者有一个就可以。袁琳回复，案涉房屋开发商竣工验收未完成，暂时没有办法，并称过去是通过私人关系可以搞定，因现在在市长热线处备了案，无法再像以前操作，只有等开发商验收。2020年8月24日，一审法院在处理涉东华虹湾一号房屋买卖合同纠纷系列案件中，向成都高新区公园城市建设局发函询问：“东华虹湾中心”项目1栋、2栋是否完成了竣工验收，验收是否合格。8月28日，该局向一审法院回函称：四川东华机械集团有限公司研发楼项目（1-14号楼及地下室）工程未在该局质量监督机构的监督下完成竣工验收。2020年12月15日，海录穗誓公司、仁义环保公司共同委托第三方对案涉房屋装修工程造价评估，评估金额为400985.63元。对此评估，海录穗誓公司对审核金额予以认可；仁义环保公司称评估工程量及单价无异议，但是提出了9项其认为对其无利用价值且可拆除的项目（如门、吊灯等），应该在其中进行剔除。对装修，除上述评估的部分外，还有三部分：1.中央空调110000元，双方皆认可，但是仁义环保公司认为应该折旧；2.消防系统合同价40000元包括施工、验收、备案，双方对于总合同金额予以确认，并皆认可消防施工已完成，但未进行验收与备案。仁义环保公司只认可施工部分，称该部分只价值几千元；3.可移动物品，海录穗誓公司已全部搬离，仅剩一张定制的长约4余米的大茶板无法搬离，仁义环保公司称该茶板己方留下无用。2020年12月29日，海录穗誓公司搬离了案涉房屋。2021年1月28日，一审法院向成都高新区肖家河街道市场监督管理所函询以下问题：1.海录穗誓公司是否曾以案涉房屋为住所到贵单位办理过工商营业执照变更？2.在一审庭审中海录穗誓公司陈述如欲以案涉房屋经营茶楼业态，办理工商营业执照依据地变更存在两种方式：其一,提供竣工验收备案手续或房屋产权证，租赁合同，即可办理；其二,提供案涉房屋街道办《住址（经营场所）证明》以及租赁合同亦可以办理，是否属实？3.案涉房屋经营茶楼业态，申办工商营业执照或住所地变更需要什么资料和手续？该单位回复一审法院如下：1.未查到海录穗誓公司到我所进行变更登记的信息；2.仁义环保公司位于成都市高新区的“东华虹湾中心”，房屋产权性质为科研用地，不能办理茶楼行业营业执照。一审另查明以下事实：1.仁义建设公司与四川东华机械集团有限公司签订《房屋买卖合同》，合同载明，仁义建设公司受让东华虹湾中心项目xx楼x.x号房屋，建筑面积488.36平方米，物业总价4395240元。合同签约时间处为空白。2.按照《成都市企业住所（经营场所）登记管理办法》，海录穗誓公司欲变更住所需要提交：租赁合同、竣工验收备案证明、购房合同复印件，其他租赁房产未取得房产证的，还须提交居（村）委员会等机构出具的明确房产权属主体。3.一审庭审中，仁义环保公司提交了四川东华机械集团有限公司提供的案涉《房屋竣工验收报告》，报告由五方主体盖章，原件显示竣工验收时间为2019年3月28日。4.一审庭审中，张廷廷陈述称，其三次前往办理营业执照的变更，其中一次是与袁琳指派的尹经理一起去的，皆未能成功。其陈述在案涉物业开办茶楼业态，取得营业执照或者办理营业执照变更有两种途径，其一，提供竣工验收备案手续或房屋产权证，租赁合同，即可办理；其二，能够得到街道办住址证明亦可以办理。5.仁义环保公司提供其调取的工商档案显示，2019年6月11日就案涉房屋向案外人四川天府云骑文化传播有限责任公司开具《依据（经营场所）证明》载明：“兹位于成都市高新区房屋系四川仁义建设工程有限公司所有，未取得产权证，产权性质为科研，为合法建筑并具备企业办公（经营条件），现作为四川天府云骑文化传播有限责任公司的住所或经营场地使用”。该公司成立于2019年6月26日，住所地显示为成都市高新区，经营范围为：体育赛事活动策划、咨询等，所属行业为商务服务业。6.仁义环保公司提供其从国家企业信用信息公示系统查询的关于案外人成都环球国际旅行社有限公司高新九兴大道分社的企业信息。该公司核准日期为2020年10月29日，成立于11月15日，经营范围为：入境旅游业务等，营业场所为成都高新区xx室，与案涉房屋同一栋楼。7.为解决本次纠纷，海录穗誓公司委托四川启道律师事务所进行法律服务，并支付18000元的律师费。一审法院认为，本案争议焦点在于：1.本案的法律适用；2.合同履行中谁存在违约行为；3.关于双方各自责任的承担。一、本案的法律适用根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日起施行，本案纠纷发生于民法典施行之前，故仍适用当时的法律、司法解释的规定。据此，双方2019年6月26日签订《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，各方当事人应全面履行合同义务。二、合同履行中谁存在违约行为双方各自诉称对方的违约行为：仁义环保公司反诉中认为海录穗誓公司逾期支付租金；海录穗誓公司在本诉中认为仁义环保公司未按合同约定提供协助办理公司住所地变更的相应资料，导致公司营业执照登记住所地无法变更，无法正常营业，而致合同目的无法实现。对此，一审法院分别评述如下：（一）仁义环保公司是否存在违约行为海录穗誓公司认为仁义环保公司存在的违约行为是不能提供其变更营业执照的材料，具体为竣工验收备案表或者房屋产权证。根据合同约定，若海录穗誓公司在经营中需要仁义环保公司提供该房屋的资料为办证提供帮助的，仁义环保公司应该提供协助。但是在合同履行中，海录穗誓公司向仁义环保公司提出要求办理营业执照所需的竣工验收备案表或者房屋产权证时，仁义环保公司未能提供，虽仁义环保公司未能提供的原因非为自身原因，但是基于合同的相对性，仁义环保公司对其合同相对方海录穗誓公司存在违约行为。另外，虽然合同中约定的房屋用途为商业，但是在合同签订之前，张廷廷明确询问袁琳该房屋能否做茶楼业态，袁琳明确回复可以，因此，可以确定仁义环保公司知悉海录穗誓公司租赁房屋的目的为开办茶楼。但是，一审法院向成都高新区肖家河街道市场监督管理所函询结果显示，案涉房屋产权性质为科研用地，不能办理茶楼行业营业执照。因此，依据该函回复，海录穗誓公司无法在案涉物业办理茶楼业态的营业执照。依据合同约定，如仁义环保公司违约，海录穗誓公司有权解除合同。海录穗誓公司享有合同约定的解除权，双方合同自载有海录穗誓公司解除合同诉请的起诉状副本送达仁义环保公司之日，即2020年6月22日解除。（二）海录穗誓公司是否存在逾期支付租金的违约行为《租赁合同》明确约定首期支付租金金额为80579.4元，对应租期为2019年9月21日至12月21日，支付时间为2019年6月26日，据查海录穗誓公司至今未支付任一笔租金，并不符合合同约定，但是海录穗誓公司提供的2019年11月25日的录音显示，张廷廷主动提出如何交纳房租，袁琳回复将营业执照问题解决了再说。对于录音内容，海录穗誓公司认为袁琳意为未解决营业执照问题前不收取房租，仁义环保公司认为袁琳之意为未解决营业执照之前房租暂缓收取。对此，一审法院做如下认定：1.双方在合同实际履行过程中，对租金的支付时间进行合意变更，即从书面合同约定的2019年6月26日变更为了营业执照问题解决之后；2.袁琳在录音中的意思表示应理解为房租缓交，而非不交。由于海录穗誓公司的营业执照问题至双方合同解除之日都未解决，因此，海录穗誓公司未缴纳租金的行为未构成违约，故，对于仁义环保公司要求海录穗誓公司支付逾期缴纳租金的违约金以及律师费的诉请不予支持。同时，因海录穗誓公司不存在违约行为，故依据双方合同，仁义环保公司无没收海录穗誓公司保证金的权利，该26800元保证金应该予以退还。三、关于双方各自责任的承担（一）总体责任比例的分担造成本案所涉合同无法继续履行的原因在于海录穗誓公司订立合同的目的不能实现，其主要原因又在于：案涉房屋没有取得竣工验收备案登记表,且不能取得茶楼业态的营业执照，无法合法的进行茶楼经营。一审法院认为造成这一结果的责任主要归结于仁义环保公司，理由如下：1.张廷廷明确向袁琳进行过询问，案涉房屋究竟是否能够经营茶楼业态，袁琳予以明确的回复可以，但是通过市场监管所的回复，该房屋却不能办理茶楼营业执照；2.虽然通过本案证据，仁义环保公司亦确实为海录穗誓公司办理相应证照提供了协助，但是关键的竣工验收备案登记表无法提供，尽管如前文所述是第三人开发商的原因，但是因第三人的原因导致己方违约的，亦应该由合同相对方承担责任。同时，海录穗誓公司对这一结果的造成亦具有一定的过错，作为承租人,对自身条件最为清楚,应该在作出决定之前做好相应咨询与调查,以确定自身条件是否可以在商铺所在地正常经营茶楼。因此，海录穗誓公司亦应该对现在合同不能继续履行的情况承担相应的责任。至于责任比例,综合上述考量,确定双方的责任分担比例应该为80%:20%，仁义环保公司承担80%责任，海录穗誓公司承担20%责任。(二)具体责任的承担通过前文分析，依此合同而产生的损失，双方应该按照责任比例进行分担。1.关于租金仁义环保公司在本案中主张海录穗誓公司支付合同解除之前的租金，即从2019年9月21日至2020年6月22日租金，金额为26859.8元*9月+26859.8/31*2=243471.09元。对此，一审法院认为，海录穗誓公司所举示的证据，未能证明仁义环保公司免除未取得营业执照之前的租金，只能得出缓交的结论，且其提供的聊天记录亦显示，茶楼曾进行过开业并短暂经营，也一直占有该房屋，因此，海录穗誓公司应该支付上述租期之内的租金。按照确定的责任比例为243471.09*20%=48694.22元。2.关于装修损失关于装修损失，分为五个部分进行评述：第一，关于可搬离物品，海录穗誓公司已经搬离，不纳入损失计入；第二，关于房屋附着装修损失，双方共同委托第三方对之进行了造价评估，评估金额为400985.63元，对该评估金额双方皆予以认可，但仁义环保公司认为有9项如门或吊灯等对其无利用价值且可拆除，不应该纳入计损。对此，一审法院认为，仁义环保公司提出的九项装修，皆已经附着于案涉房屋之上，拆除不利于物的最大化利用，且评估目的在于确定海录穗誓公司的装修损失，而非确定对仁义环保公司有用的装修造价金额，因此，对于400985.63元全额予以认定；第三，关于消防系统合同的40000元，仁义环保公司认为现只认可消防施工，而验收备案未完成，对此，一审法院认为，基于该消防合同价款已支付，施工亦部分履行，仁义环保公司可承接并完成该合同，故对此40000元予以认定；第四，关于无法搬离的长约4米的大茶板，因海录穗誓公司提供的证据无法证明其具体金额，一审法院无法确定价格，故对之不认定；第五，空调110000元，仁义环保公司对之予以认可，但是认为应该予以折旧，对此，一审法院认为，海录穗誓公司基于相信仁义环保公司，而投资装修，虽自身亦有一定过错，但是装修投入后，确未实现其合同目的，因此，其损失应该以造价标准计损，而不应该以折旧计损，因此，对于该110000元，予以认定。故，综上，装修损失为550985.63元，仁义环保公司应该支付装修损失550985.63元*80%=440788.5元。关于律师费，合同中明确约定，由违约方支付，仁义环保公司作为违约方，应该向海录穗誓公司支付律师费，具体金额应该为18000元*80%=14400元。另，关于仁义环保公司提出的物业费、水费、电费，因本案为租赁合同法律关系，而上述费用收款方为案外人，与本案不属同一法律关系，在仁义环保公司未垫付的情况下，一审法院不在本案之中一并处理。双方可协商处理，或另案处理。据此，一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：一、海录穗誓公司与仁义环保公司于2019年6月26日签订的《租赁合同》于2020年6月22日解除；二、海录穗誓公司于判决生效之日起十五日内向仁义环保公司支付租金48694.22元；三、仁义环保公司于判决生效之日起十五日内向海录穗誓公司退还保证金26800元；四、仁义环保公司于判决生效之日起十五日内向海录穗誓公司支付装修损失440788.5元；五、仁义环保公司于判决生效之日起十五日内向海录穗誓公司支付律师费14400元；六、驳回海录穗誓公司的其他诉讼请求；七、驳回仁义环保公司其他诉讼请求。一审本诉案件受理费减半收取15863元，由仁义环保公司负担7218元，海录穗誓公司负担8645元；反诉案件受理费减半收取3154元，由海录穗誓公司负担422元，仁义环保公司负担2732元。二审中，双方均未提交新证据。本院审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。二审中，海录穗誓公司陈述中央空调于2019年10月至11月期间安装完毕。本院认为，本案的主要争议焦点在于：一、一审对双方责任的认定是否恰当；二、租金是否应按责任比例进行分担；三、装修损失项下的消防费用是否应由仁义环保公司负担；四、一审对装饰损失项下空调费用金额的认定是否恰当。本院分别认定如下：一、关于责任的认定问题，造成案涉合同不能继续履行的主要原因在于案涉房屋未取得竣工验收备案登记表以及不能取得茶楼业态的营业执照。仁义环保公司上诉认为其股东赵敏与海录穗誓公司股东杨容于2019年5月20日所签《租赁合同》中载明“杨容确认赵敏已告知该房屋情况，且在本合同签署时已对房屋状况进行了详细了解，同意在本合同约定条件按现状承租该房屋”，表明作为承租人的海录穗誓公司已经明知房屋状况，而是否能办理茶楼业态的营业执照等问题需由承租人进行了解和判断，故合同不能继续履行的责任应当归于海录穗誓公司。本院认为，在合同订立过程中，承租人固然需对租赁物是否符合其合同目的进行必要的调查和判断，但承租人对出租人进行询问亦是其了解租赁物是否满足其合同目的的一种方法，故在双方对租赁物用途均已明知的情形下，出租人对租赁物符合合同用途所作的承诺亦对承租人的调查和判断具有明显影响；从本案的案情来看，首先，2019年5月20日的合同约定房屋租赁用途为办公，而非茶楼，故海录穗誓公司股东杨容在该合同中的意思表示与案涉房屋是否可用于茶楼之间并不具有关联，即使其当时确认房屋可满足租赁用途，亦是认可房屋可用作办公，不代表其确认房屋可满足茶楼业态；其次，在杨容与赵敏于2019年5月20日合同签订后，海录穗誓公司法定代表人张廷廷与赵敏的丈夫袁琳微信沟通时询问“是否可以帮我们确定一下能否做茶楼”，由此可见海录穗誓公司在前合同签订后对用途拟有所变更并通过出租人了解可行性，袁琳先称“杨老板是确认没有问题的哈”，但如前所述，从现有证据来看，杨容在前合同中仅是确认房屋可用于办公，并未确认房屋可以用于茶楼，袁琳之后又明确表示“茶楼这个业态是没有问题的”，之后海录穗誓公司与仁义环保公司签订了《租赁合同》，将房屋用途由前合同的办公变更为商业，由此可见双方缔结租赁合同并变更房屋用途之前，海录穗誓公司已在一定程度上履行了调查义务，可适当减轻其责任，而在承租人进行调查时，出租人在明知租赁物用途的情形下对租赁物符合用途所作的保证，对承租人的判断具有重大影响，故其应对租赁物不能满足合同目的承担主要责任。综上，一审认定仁义环保公司对合同不能履行负有责任并确定其责任为80%，具有相应的事实依据，并无不当，本院予以维持。二、关于租金是否应按责任比例进行分担的问题，仁义环保公司上诉主张租金不应适用责任比例进行分担，本院认为，一审按责任比例确定租金，其实质是减少租金，因本案系租赁物不能满足当事人的约定用途，影响了承租人的使用利益，一审对租金予以减少并无不当，本院予以维持；三、关于消防费用是否应由仁义环保公司负担以及中央空调是否应当折旧的问题，本院认为，因消防工程不宜拆除且其利益在承租人返还房屋后可由出租人仁义环保公司享有，一审判决由仁义环保公司按责任比例承担消防费用并无不当。关于消防费用问题，在消防工程未纳入评估的情形下，只能根据合同总额、实际支出费用和完工情况等因素予以综合判断。双方在一审中认可消防合同总金额以及消防施工已经完成的事实，亦确定未完成备案和验收，本院认为，从海录穗誓公司与案外人所签《消防系统工程安装合同书》来看，合同总金额40000元包括了施工和消防报建验收，现消防工程尚未完成验收，故在确定费用时不宜完全以合同总金额40000元为据，而应对价款中的验收部分予以适当扣减。一审未全面考虑验收尚未完成以及包干费用包括验收的事实，以40000元作为费用分摊的基数有所不当，本院予以纠正。关于验收部分费用应如何扣除的问题，《消防系统工程安装合同书》无包干费用构成明细，无法从合同中判断验收部分的费用，本院认为，报建验收是关系到消防工程是否可以实际使用的重大事项，不宜仅以有无人工、材料和设备的投入来判断其价值，故酌情扣除费用5000元，仁义环保公司所承担的消防工程费用在一审基础上相应扣减4000元（5000元×80%）；四、关于中央空调是否应当折旧的问题，本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定的装饰装修损失均系指剩余租赁期限内的残值损失，参考此规定，在确定租赁合同解除后无法拆除或不宜移除的资产所产生的损失赔偿问题时，亦应适当考虑该项资产在合同已履行期内所发生的折旧。根据海录穗誓公司的陈述，案涉中央央空调于2019年10月至11月期间安装完毕，仁义环保公司未举证反驳，本院以2019年10月1日作为空调折旧起算期。案涉中央空调从安装完毕至合同解除时已近一年，已履行一定期间，故对在此期间安装的中央空调的赔偿，应考虑进行折旧。关于折旧费用，本院认为，因无证据证明中央空调的预计净残值，故可考虑直接以中央空调的购买价格作为折旧依据的资产价值，折旧期限则以租赁合同约定的租期（10年）为据，结合海录穗誓公司实际于2020年12月29日搬离房屋的事实，本院酌定中央空调折旧费为11000元，仁义环保公司所承担的空调损失在一审基础上相应扣减8800元（11000元×80%）。综上，仁义环保公司的上诉请求部分成立。一审认定事实清楚，但在确定损失时未考虑折旧以及部分工程内容尚未完成的因素，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持成都高新技术产业开发区人民法院（2020）川0191民初4574号民事判决第一、二、三、五、七项，即“成都海录穗誓商贸有限公司与四川仁义环保建设工程有限公司于2019年6月26日签订的《租赁合同》于2020年6月22日解除”、“成都海录穗誓商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内向四川仁义环保建设工程有限公司支付租金48694.22元”、“四川仁义环保建设工程有限公司于本判决生效之日起十五日内向成都海录穗誓商贸有限公司退还保证金26800元”、“四川仁义环保建设工程有限公司于本判决生效之日起十五日内向成都海录穗誓商贸有限公司支付律师费14400元”、“驳回四川仁义环保建设工程有限公司其他诉讼请求”；二、撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2020）川0191民初4574号民事判决第六项，即“驳回成都海录穗誓商贸有限公司的其他诉讼请求”；三、变更成都高新技术产业开发区人民法院（2020）川0191民初4574号民事判决第四项“四川仁义环保建设工程有限公司于本判决生效之日起十五日内向成都海录穗誓商贸有限公司支付装修损失440788.5元”为“四川仁义环保建设工程有限公司于本判决生效之日起十五日内向成都海录穗誓商贸有限公司支付装修损失427988.5元”；四、驳回成都海录穗誓商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费15863元，由成都海录穗誓商贸有限公司负担8262元，由四川仁义环保建设工程有限公司负担7601元。一审反诉案件受理费3154元，由成都海录穗誓商贸有限公司负担1666元，由四川仁义环保建设工程有限公司负担1488元。二审案件受理费11222元，由成都海录穗誓商贸有限公司负担194元，由四川仁义环保建设工程有限公司负担11028元。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长 王 果审判员 何广智审判员 赵 韬二〇二一年七月二十四日书记员 袁 敬四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终10946号上诉人（原审被告，反诉原告）：四川仁义环保建设工程有限公司，住所地：成都市锦江区东大街188号1―1栋1楼120号。法定代表人：焦强，执行董事。委托诉讼代理人：牛青原，四川亚峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：成都海录穗誓商贸有限公司，住所地：成都市武侯区祥云路1169号1栋3楼338号。法定代表人：张廷廷，执行董事。委托诉讼代理人：王鹏举，四川启道律师事务所律师。上诉人四川仁义环保建设工程有限公司（以下简称仁义环保公司）因与被上诉人成都海录穗誓商贸有限公司（以下简称海录穗誓公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2020）川0191民初4574号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。仁义环保公司上诉请求：一、撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2020）川0191民初4574号民事判决，发回重审或改判：1.驳回海录穗誓公司关于装修损失、其他物品损失、律师费的诉讼请求；2.海录穗誓公司向仁义环保公司支付租金243471.09元;3.海录穗誓公司向仁义环保公司支付因逾期缴纳租金而应支付的违约金58179元（暂算至2020年6月30日）；4.海录穗誓公司支付欠付的物业费23411.28元、水费235元、电费10364元（均暂算至2020年6月30日）;二、一审、二审诉讼费用由海录穗誓公司承担。事实与理由：一、一审法院确认的仁义环保公司承担80%责任，海录穗誓公司承担20%责任的分担比例有误，仁义环保公司不应承担责任或不应承担主要责任。1、本案中，就案涉房屋第一次签订《租赁合同》系由仁义环保公司股东赵敏与海录穗誓公司股东杨容于2019年5月20日签订，杨容于同日向赵敏支付订金26859.8元。该合同载明：“杨容确认赵敏已告知该房屋情况，且在本合同签署时已对房屋状况进行了详细了解,同意在本合同约定条件按现状承租该房屋。”且海录穗誓公司股东杨容签订该《租赁合同》的目的为经营茶楼,其应当对房屋状况尽到谨慎了解、调査义务。其向仁义环保公司股东打听不为其投资经营前期的重要举措。2、2019年5月20日，双方签订《租赁合同》（以下称《租赁合同》一）并已开始履行。2019年6月26日，双方签订《租赁合同》（以下称《租赁合同》二）系基于海录穗誓公司有办理住所地变更登记需求,配合其补签,内容与《租赁合同》一一致，不影响《租赁合同》一的履行。海录穗誓公司股东张廷廷向仁义环保公司股东袁琳咨询房屋能否做茶楼业态系在《租赁合同》一签订并已实际履行后,海录穗誓公司及其股东选择案涉房屋进行承租并经营并非仁义环保公司及其股东的过错。仁义环保公司不应承担责任或不应承担主要责任，仁义环保公司不应承担装修损失、其他物品损失、律师费。二、一审法院将海录穗誓公司应支付的租金也按责任比例进行分担明显错误。房屋租金是基于海录穗誓公司的实际占有、使用房屋所产生，不属于损失的范畴，不应按照责任分担比例来分担租金。三、一审法院认定装修损失项下消防系统合同的40000元按照80%的比例由仁义环保公司承担明显错误。首先，根据前述内容，仁义环保公司不应承担责任或不应承担主要责任;其次，消防系统只是施工，未通过竣工验收，对于消防系统是否符合国家标准及施工部分是否需要重新施工均未可知，一审法院直接认定仁义环保公司可承接并完成消防系统合同进而认定该消防系统合同金额应由仁义环保公司承担明显错误。四、一审法院认定装修损失项下空调110000元按照80%的比例由仁义环保公司承担明显错误。首先，根据前述内容，仁义环保公司不应承担责任或不应承担主要责任；其次，海录穗誓公司租用房屋期间已使用空调，其已享有空调的使用利益，合同解除后空调价值应当予以折旧。海录穗誓公司辩称，第一，根据一审查明事实，双方履行的合同的签订时间为2019年1月26日。第二，关于租金问题，仁义环保公司在明知不能办理营业执照的情况下仍多次向海录穗誓公司承诺可以办理，仁义环保公司自身存在过错，一审判决租金按过错比例分担认定正确。第三，关于消防系统，因仁义环保公司向海录穗誓公司多次作出可以办理变更营业执照以及经营茶楼业态的虚假承诺致使海录穗誓公司产生了40000元的损失，该部分损失应当按照过错比例分担。第四，关于空调的意见同消防系统意见一致。第五，关于物业水电费，本案法律关系是房屋租赁合同法律关系，仁义环保公司并非上述款项的收款主体，不享有请求权。综上。一审认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回仁义环保公司的上诉请求。海录穗誓公司向一审法院起诉请求：1.解除海录穗誓公司、仁义环保公司签订的《租赁合同》；2.仁义环保公司返还海录穗誓公司租赁保证金26800元；3.仁义环保公司赔偿海录穗誓公司房屋装修损失902282.23元，其他物品损失32077.5元；4.仁义环保公司承担本案全部鉴定费、保全费、诉讼费、律师费等。仁义环保公司向一审法院反诉请求：1.解除双方签订的《租赁合同》；2.海录穗誓公司支付租金直到解除合同之日止；3.海录穗誓公司支付因逾期缴纳租金而应支付的违约金暂计58179元；4.海录穗誓公司支付欠付的物业费23411.28元、水费235元、电费10364元（以上金额均暂算至2020年6月30日，具体金额以实际欠付金额为准）；5.海录穗誓公司承担本诉、反诉诉讼费、保全费、律师费。一审法院认定事实：2019年5月20日，四川仁义建设有限公司（以下简称仁义建设公司）股东赵敏与海录穗誓公司股东杨容签订《租赁合同》，约定如下：1.租赁标的：xx号房屋，建筑面积488.36平方米；租赁期限：10年，租赁用途为办公。2.租金：免租期4个月，自交付之日起算。每月租金标准为26859.8元，前三年的月租金保持不变，从第四年即2022年8月1日起月租金按照逐年4%的标准递增。租赁期间的物业费、水电费等费用由杨容承担。3.租金支付：每季度首月5日前支付下季度租金。4.租赁保证金：26859.8元，在合同终止时，若杨容未发生违约责任，保证金在5个工作日内无息退还。5.房屋情况：杨容确认赵敏已告知该房屋情况，且在本合同签署时已对该房屋状况进行了详细了解，同意在本合同约定条件按现状承租该房屋。6.配合义务：若杨容在经营中需要赵敏提供该房屋的资料和办事中需要赵敏支持配合的，赵敏应予以协助。7.违约责任：杨容逾期交纳租金，每日按逾期总额的千分之一向赵敏给付违约金，逾期超过15日的，赵敏有权解除本合同，没收杨容租赁保证金；如赵敏违约，杨容有权解除合同，赵敏需赔偿杨容的装修损失；因杨容违约而致合同解除，租赁保证金抵作违约金，剩余期限的租金不予返还；任何一方违约，违约方赔偿守约方的全部损失，包括但不限于诉讼仲裁费、保全费、律师费等。同日，杨容向赵敏转账支付26859.80元，赵敏向杨容出具《收条》载明：“今收到杨容租赁xx号xx楼x.x号房屋订金……26859.80元”。2019年5月24日，海录穗誓公司法定代表人张廷廷与仁义建设公司股东赵敏发送短信，要求提供房屋竣工验收备案证明。赵敏回复称收到信息，正在询问销售。2019年5月27日，张廷廷与袁琳（仁义建设公司股东赵敏的丈夫）微信沟通如下：张：说是竣工备案号整栋楼都没有，那我想问下大概什么时候才有了？或者有没有其他可解决的方案了？比如房管局的备案了。对了，袁哥还有是否可以帮我们确定一下能否做茶楼？今天物管联系的时候有说这个问题。袁：杨老板是确认没有问题的哈。张：可以做茶楼这个业态的哈。那备案好了？袁：茶楼这个业态是没有问题的，到物管备案你什么时候去？我安排项目经理配合你。2019年6月5日，张廷廷与袁琳微信沟通如下：张：袁哥，是这样子的，你这边如果提供不出来竣工备案号或者预售许可证的话，只有你去找第三方来解决这个事情，我们自己确实跑不出来了，一直拖起也很麻烦，而且我们这边设计费也出了……这边你给赵姐提前说声就好把资料备上，顺便再重新以公司的名义签租房合同。袁：需要什么你直接让她先准备好，你直接打下她电话呢。2019年6月26日，仁义建设公司（出租方）与海录穗誓公司（承租方）签订《租赁合同》，合同基本内容与杨容与赵敏签订的《租赁合同》一致，差异在于：其一，主体差异，仁义建设公司替代了赵敏，海录穗誓公司替代了杨容；其二，标的物明确为成都市高新区东华虹湾中心xx楼1x.x号房屋；其三，明确计租时间为2019年9月21日，以及首笔租金（2019年9月21日至12月21日租金80579.4元）于签订合同时支付；其四，房屋用途由办公变更为商业。2019年7月10日，张廷廷与赵敏短信沟通如下：张：赵姐，我们装修进场了，你看约个时间把合同签了。赵：好的，合同日期就从今天开始。2019年7月，海录穗誓公司进场进行装修。2019年8月20日，张廷廷与袁琳再次微信沟通如下：张：你这边房子交房好久交？1年2年？你要给我们一个时间。而且我们是对外营业，不要店招不可能的，而且你这边营业执照的地址也变更不了……总要给我们一个解决方案撒。……明天我们虹湾见面可以吗？袁：我争取安排到明天下午。2019年8月23日，仁义建设公司由四川仁义建设工程有限公司更名为四川仁义环保建设工程有限公司。2019年9月5日，袁琳在微信中询问张廷廷是否已经将办证的申请提交给物管，开发公司物业统一在给入驻商户协调办理营业执照问题。张廷廷回复，早就交了。2019年9月17日，袁琳在微信中询问张廷廷何时开业，张廷廷回复，2天后。2019年11月25日，张廷廷、袁琳、杨容、赵敏等对案涉物业面临的问题进行了协调，张廷廷一方对协商过程进行了录音。录音内容显示：张廷廷告知袁琳与赵敏，当天早上市场监管局检查要求提供营业执照、食品卫生许可证等，经检查营业执照地址不符，需要变更，海录穗誓公司关闭了店铺。袁琳承诺这个事帮张廷廷一方解决。双方关于房租问题具体对话如下：张：房租的事情，我问一下，确实没交房子呢，房租怎么给，其实我也不说。袁：先把这个问题解决再说。……张：之前也是找你的，发过短信。等你这边手续办齐了，我们这边正式签了合同，这边房租我们该给就给。袁：这个事情，怕是一时半会儿也说不到那儿去。一个是先我们自己配合你们把该做的做起走，过程中你们现在也没有展开营业，也不好说啥子。2019年11月26日，成都高新区市场监督管理局向海录穗誓公司发出《责令改正通知书》，载明：“经查，你单位未经变更登记，擅自变更登记场所的行为，违反了……，现责令你单位立即予以改正……改正内容及要求：三十日内对注册登记地址进行变更。”同日，张廷廷将上述通知书拍照后发送给袁琳，要求协商解决。2019年12月6日，张廷廷通过微信告知袁琳，当天市场监管局再次上门检查。袁琳回复称已经专门给尹经理沟通，让其抓紧时间配合。2020年3月5日，张廷廷与袁琳电话联系，张廷廷对此电话进行了录音，录音内容显示，张廷廷称将材料从东华物业处取回后，自行申请变更公司地址，但是需要竣工验收或者是预售许可证，两者有一个就可以。袁琳回复，案涉房屋开发商竣工验收未完成，暂时没有办法，并称过去是通过私人关系可以搞定，因现在在市长热线处备了案，无法再像以前操作，只有等开发商验收。2020年8月24日，一审法院在处理涉东华虹湾一号房屋买卖合同纠纷系列案件中，向成都高新区公园城市建设局发函询问：“东华虹湾中心”项目1栋、2栋是否完成了竣工验收，验收是否合格。8月28日，该局向一审法院回函称：四川东华机械集团有限公司研发楼项目（1-14号楼及地下室）工程未在该局质量监督机构的监督下完成竣工验收。2020年12月15日，海录穗誓公司、仁义环保公司共同委托第三方对案涉房屋装修工程造价评估，评估金额为400985.63元。对此评估，海录穗誓公司对审核金额予以认可；仁义环保公司称评估工程量及单价无异议，但是提出了9项其认为对其无利用价值且可拆除的项目（如门、吊灯等），应该在其中进行剔除。对装修，除上述评估的部分外，还有三部分：1.中央空调110000元，双方皆认可，但是仁义环保公司认为应该折旧；2.消防系统合同价40000元包括施工、验收、备案，双方对于总合同金额予以确认，并皆认可消防施工已完成，但未进行验收与备案。仁义环保公司只认可施工部分，称该部分只价值几千元；3.可移动物品，海录穗誓公司已全部搬离，仅剩一张定制的长约4余米的大茶板无法搬离，仁义环保公司称该茶板己方留下无用。2020年12月29日，海录穗誓公司搬离了案涉房屋。2021年1月28日，一审法院向成都高新区肖家河街道市场监督管理所函询以下问题：1.海录穗誓公司是否曾以案涉房屋为住所到贵单位办理过工商营业执照变更？2.在一审庭审中海录穗誓公司陈述如欲以案涉房屋经营茶楼业态，办理工商营业执照依据地变更存在两种方式：其一,提供竣工验收备案手续或房屋产权证，租赁合同，即可办理；其二,提供案涉房屋街道办《住址（经营场所）证明》以及租赁合同亦可以办理，是否属实？3.案涉房屋经营茶楼业态，申办工商营业执照或住所地变更需要什么资料和手续？该单位回复一审法院如下：1.未查到海录穗誓公司到我所进行变更登记的信息；2.仁义环保公司位于成都市高新区的“东华虹湾中心”，房屋产权性质为科研用地，不能办理茶楼行业营业执照。一审另查明以下事实：1.仁义建设公司与四川东华机械集团有限公司签订《房屋买卖合同》，合同载明，仁义建设公司受让东华虹湾中心项目xx楼x.x号房屋，建筑面积488.36平方米，物业总价4395240元。合同签约时间处为空白。2.按照《成都市企业住所（经营场所）登记管理办法》，海录穗誓公司欲变更住所需要提交：租赁合同、竣工验收备案证明、购房合同复印件，其他租赁房产未取得房产证的，还须提交居（村）委员会等机构出具的明确房产权属主体。3.一审庭审中，仁义环保公司提交了四川东华机械集团有限公司提供的案涉《房屋竣工验收报告》，报告由五方主体盖章，原件显示竣工验收时间为2019年3月28日。4.一审庭审中，张廷廷陈述称，其三次前往办理营业执照的变更，其中一次是与袁琳指派的尹经理一起去的，皆未能成功。其陈述在案涉物业开办茶楼业态，取得营业执照或者办理营业执照变更有两种途径，其一，提供竣工验收备案手续或房屋产权证，租赁合同，即可办理；其二，能够得到街道办住址证明亦可以办理。5.仁义环保公司提供其调取的工商档案显示，2019年6月11日就案涉房屋向案外人四川天府云骑文化传播有限责任公司开具《依据（经营场所）证明》载明：“兹位于成都市高新区房屋系四川仁义建设工程有限公司所有，未取得产权证，产权性质为科研，为合法建筑并具备企业办公（经营条件），现作为四川天府云骑文化传播有限责任公司的住所或经营场地使用”。该公司成立于2019年6月26日，住所地显示为成都市高新区，经营范围为：体育赛事活动策划、咨询等，所属行业为商务服务业。6.仁义环保公司提供其从国家企业信用信息公示系统查询的关于案外人成都环球国际旅行社有限公司高新九兴大道分社的企业信息。该公司核准日期为2020年10月29日，成立于11月15日，经营范围为：入境旅游业务等，营业场所为成都高新区xx室，与案涉房屋同一栋楼。7.为解决本次纠纷，海录穗誓公司委托四川启道律师事务所进行法律服务，并支付18000元的律师费。一审法院认为，本案争议焦点在于：1.本案的法律适用；2.合同履行中谁存在违约行为；3.关于双方各自责任的承担。一、本案的法律适用根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日起施行，本案纠纷发生于民法典施行之前，故仍适用当时的法律、司法解释的规定。据此，双方2019年6月26日签订《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，各方当事人应全面履行合同义务。二、合同履行中谁存在违约行为双方各自诉称对方的违约行为：仁义环保公司反诉中认为海录穗誓公司逾期支付租金；海录穗誓公司在本诉中认为仁义环保公司未按合同约定提供协助办理公司住所地变更的相应资料，导致公司营业执照登记住所地无法变更，无法正常营业，而致合同目的无法实现。对此，一审法院分别评述如下：（一）仁义环保公司是否存在违约行为海录穗誓公司认为仁义环保公司存在的违约行为是不能提供其变更营业执照的材料，具体为竣工验收备案表或者房屋产权证。根据合同约定，若海录穗誓公司在经营中需要仁义环保公司提供该房屋的资料为办证提供帮助的，仁义环保公司应该提供协助。但是在合同履行中，海录穗誓公司向仁义环保公司提出要求办理营业执照所需的竣工验收备案表或者房屋产权证时，仁义环保公司未能提供，虽仁义环保公司未能提供的原因非为自身原因，但是基于合同的相对性，仁义环保公司对其合同相对方海录穗誓公司存在违约行为。另外，虽然合同中约定的房屋用途为商业，但是在合同签订之前，张廷廷明确询问袁琳该房屋能否做茶楼业态，袁琳明确回复可以，因此，可以确定仁义环保公司知悉海录穗誓公司租赁房屋的目的为开办茶楼。但是，一审法院向成都高新区肖家河街道市场监督管理所函询结果显示，案涉房屋产权性质为科研用地，不能办理茶楼行业营业执照。因此，依据该函回复，海录穗誓公司无法在案涉物业办理茶楼业态的营业执照。依据合同约定，如仁义环保公司违约，海录穗誓公司有权解除合同。海录穗誓公司享有合同约定的解除权，双方合同自载有海录穗誓公司解除合同诉请的起诉状副本送达仁义环保公司之日，即2020年6月22日解除。（二）海录穗誓公司是否存在逾期支付租金的违约行为《租赁合同》明确约定首期支付租金金额为80579.4元，对应租期为2019年9月21日至12月21日，支付时间为2019年6月26日，据查海录穗誓公司至今未支付任一笔租金，并不符合合同约定，但是海录穗誓公司提供的2019年11月25日的录音显示，张廷廷主动提出如何交纳房租，袁琳回复将营业执照问题解决了再说。对于录音内容，海录穗誓公司认为袁琳意为未解决营业执照问题前不收取房租，仁义环保公司认为袁琳之意为未解决营业执照之前房租暂缓收取。对此，一审法院做如下认定：1.双方在合同实际履行过程中，对租金的支付时间进行合意变更，即从书面合同约定的2019年6月26日变更为了营业执照问题解决之后；2.袁琳在录音中的意思表示应理解为房租缓交，而非不交。由于海录穗誓公司的营业执照问题至双方合同解除之日都未解决，因此，海录穗誓公司未缴纳租金的行为未构成违约，故，对于仁义环保公司要求海录穗誓公司支付逾期缴纳租金的违约金以及律师费的诉请不予支持。同时，因海录穗誓公司不存在违约行为，故依据双方合同，仁义环保公司无没收海录穗誓公司保证金的权利，该26800元保证金应该予以退还。三、关于双方各自责任的承担（一）总体责任比例的分担造成本案所涉合同无法继续履行的原因在于海录穗誓公司订立合同的目的不能实现，其主要原因又在于：案涉房屋没有取得竣工验收备案登记表,且不能取得茶楼业态的营业执照，无法合法的进行茶楼经营。一审法院认为造成这一结果的责任主要归结于仁义环保公司，理由如下：1.张廷廷明确向袁琳进行过询问，案涉房屋究竟是否能够经营茶楼业态，袁琳予以明确的回复可以，但是通过市场监管所的回复，该房屋却不能办理茶楼营业执照；2.虽然通过本案证据，仁义环保公司亦确实为海录穗誓公司办理相应证照提供了协助，但是关键的竣工验收备案登记表无法提供，尽管如前文所述是第三人开发商的原因，但是因第三人的原因导致己方违约的，亦应该由合同相对方承担责任。同时，海录穗誓公司对这一结果的造成亦具有一定的过错，作为承租人,对自身条件最为清楚,应该在作出决定之前做好相应咨询与调查,以确定自身条件是否可以在商铺所在地正常经营茶楼。因此，海录穗誓公司亦应该对现在合同不能继续履行的情况承担相应的责任。至于责任比例,综合上述考量,确定双方的责任分担比例应该为80%:20%，仁义环保公司承担80%责任，海录穗誓公司承担20%责任。(二)具体责任的承担通过前文分析，依此合同而产生的损失，双方应该按照责任比例进行分担。1.关于租金仁义环保公司在本案中主张海录穗誓公司支付合同解除之前的租金，即从2019年9月21日至2020年6月22日租金，金额为26859.8元*9月+26859.8/31*2=243471.09元。对此，一审法院认为，海录穗誓公司所举示的证据，未能证明仁义环保公司免除未取得营业执照之前的租金，只能得出缓交的结论，且其提供的聊天记录亦显示，茶楼曾进行过开业并短暂经营，也一直占有该房屋，因此，海录穗誓公司应该支付上述租期之内的租金。按照确定的责任比例为243471.09*20%=48694.22元。2.关于装修损失关于装修损失，分为五个部分进行评述：第一，关于可搬离物品，海录穗誓公司已经搬离，不纳入损失计入；第二，关于房屋附着装修损失，双方共同委托第三方对之进行了造价评估，评估金额为400985.63元，对该评估金额双方皆予以认可，但仁义环保公司认为有9项如门或吊灯等对其无利用价值且可拆除，不应该纳入计损。对此，一审法院认为，仁义环保公司提出的九项装修，皆已经附着于案涉房屋之上，拆除不利于物的最大化利用，且评估目的在于确定海录穗誓公司的装修损失，而非确定对仁义环保公司有用的装修造价金额，因此，对于400985.63元全额予以认定；第三，关于消防系统合同的40000元，仁义环保公司认为现只认可消防施工，而验收备案未完成，对此，一审法院认为，基于该消防合同价款已支付，施工亦部分履行，仁义环保公司可承接并完成该合同，故对此40000元予以认定；第四，关于无法搬离的长约4米的大茶板，因海录穗誓公司提供的证据无法证明其具体金额，一审法院无法确定价格，故对之不认定；第五，空调110000元，仁义环保公司对之予以认可，但是认为应该予以折旧，对此，一审法院认为，海录穗誓公司基于相信仁义环保公司，而投资装修，虽自身亦有一定过错，但是装修投入后，确未实现其合同目的，因此，其损失应该以造价标准计损，而不应该以折旧计损，因此，对于该110000元，予以认定。故，综上，装修损失为550985.63元，仁义环保公司应该支付装修损失550985.63元*80%=440788.5元。关于律师费，合同中明确约定，由违约方支付，仁义环保公司作为违约方，应该向海录穗誓公司支付律师费，具体金额应该为18000元*80%=14400元。另，关于仁义环保公司提出的物业费、水费、电费，因本案为租赁合同法律关系，而上述费用收款方为案外人，与本案不属同一法律关系，在仁义环保公司未垫付的情况下，一审法院不在本案之中一并处理。双方可协商处理，或另案处理。据此，一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：一、海录穗誓公司与仁义环保公司于2019年6月26日签订的《租赁合同》于2020年6月22日解除；二、海录穗誓公司于判决生效之日起十五日内向仁义环保公司支付租金48694.22元；三、仁义环保公司于判决生效之日起十五日内向海录穗誓公司退还保证金26800元；四、仁义环保公司于判决生效之日起十五日内向海录穗誓公司支付装修损失440788.5元；五、仁义环保公司于判决生效之日起十五日内向海录穗誓公司支付律师费14400元；六、驳回海录穗誓公司的其他诉讼请求；七、驳回仁义环保公司其他诉讼请求。一审本诉案件受理费减半收取15863元，由仁义环保公司负担7218元，海录穗誓公司负担8645元；反诉案件受理费减半收取3154元，由海录穗誓公司负担422元，仁义环保公司负担2732元。二审中，双方均未提交新证据。本院审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。二审中，海录穗誓公司陈述中央空调于2019年10月至11月期间安装完毕。本院认为，本案的主要争议焦点在于：一、一审对双方责任的认定是否恰当；二、租金是否应按责任比例进行分担；三、装修损失项下的消防费用是否应由仁义环保公司负担；四、一审对装饰损失项下空调费用金额的认定是否恰当。本院分别认定如下：一、关于责任的认定问题，造成案涉合同不能继续履行的主要原因在于案涉房屋未取得竣工验收备案登记表以及不能取得茶楼业态的营业执照。仁义环保公司上诉认为其股东赵敏与海录穗誓公司股东杨容于2019年5月20日所签《租赁合同》中载明“杨容确认赵敏已告知该房屋情况，且在本合同签署时已对房屋状况进行了详细了解，同意在本合同约定条件按现状承租该房屋”，表明作为承租人的海录穗誓公司已经明知房屋状况，而是否能办理茶楼业态的营业执照等问题需由承租人进行了解和判断，故合同不能继续履行的责任应当归于海录穗誓公司。本院认为，在合同订立过程中，承租人固然需对租赁物是否符合其合同目的进行必要的调查和判断，但承租人对出租人进行询问亦是其了解租赁物是否满足其合同目的的一种方法，故在双方对租赁物用途均已明知的情形下，出租人对租赁物符合合同用途所作的承诺亦对承租人的调查和判断具有明显影响；从本案的案情来看，首先，2019年5月20日的合同约定房屋租赁用途为办公，而非茶楼，故海录穗誓公司股东杨容在该合同中的意思表示与案涉房屋是否可用于茶楼之间并不具有关联，即使其当时确认房屋可满足租赁用途，亦是认可房屋可用作办公，不代表其确认房屋可满足茶楼业态；其次，在杨容与赵敏于2019年5月20日合同签订后，海录穗誓公司法定代表人张廷廷与赵敏的丈夫袁琳微信沟通时询问“是否可以帮我们确定一下能否做茶楼”，由此可见海录穗誓公司在前合同签订后对用途拟有所变更并通过出租人了解可行性，袁琳先称“杨老板是确认没有问题的哈”，但如前所述，从现有证据来看，杨容在前合同中仅是确认房屋可用于办公，并未确认房屋可以用于茶楼，袁琳之后又明确表示“茶楼这个业态是没有问题的”，之后海录穗誓公司与仁义环保公司签订了《租赁合同》，将房屋用途由前合同的办公变更为商业，由此可见双方缔结租赁合同并变更房屋用途之前，海录穗誓公司已在一定程度上履行了调查义务，可适当减轻其责任，而在承租人进行调查时，出租人在明知租赁物用途的情形下对租赁物符合用途所作的保证，对承租人的判断具有重大影响，故其应对租赁物不能满足合同目的承担主要责任。综上，一审认定仁义环保公司对合同不能履行负有责任并确定其责任为80%，具有相应的事实依据，并无不当，本院予以维持。二、关于租金是否应按责任比例进行分担的问题，仁义环保公司上诉主张租金不应适用责任比例进行分担，本院认为，一审按责任比例确定租金，其实质是减少租金，因本案系租赁物不能满足当事人的约定用途，影响了承租人的使用利益，一审对租金予以减少并无不当，本院予以维持；三、关于消防费用是否应由仁义环保公司负担以及中央空调是否应当折旧的问题，本院认为，因消防工程不宜拆除且其利益在承租人返还房屋后可由出租人仁义环保公司享有，一审判决由仁义环保公司按责任比例承担消防费用并无不当。关于消防费用问题，在消防工程未纳入评估的情形下，只能根据合同总额、实际支出费用和完工情况等因素予以综合判断。双方在一审中认可消防合同总金额以及消防施工已经完成的事实，亦确定未完成备案和验收，本院认为，从海录穗誓公司与案外人所签《消防系统工程安装合同书》来看，合同总金额40000元包括了施工和消防报建验收，现消防工程尚未完成验收，故在确定费用时不宜完全以合同总金额40000元为据，而应对价款中的验收部分予以适当扣减。一审未全面考虑验收尚未完成以及包干费用包括验收的事实，以40000元作为费用分摊的基数有所不当，本院予以纠正。关于验收部分费用应如何扣除的问题，《消防系统工程安装合同书》无包干费用构成明细，无法从合同中判断验收部分的费用，本院认为，报建验收是关系到消防工程是否可以实际使用的重大事项，不宜仅以有无人工、材料和设备的投入来判断其价值，故酌情扣除费用5000元，仁义环保公司所承担的消防工程费用在一审基础上相应扣减4000元（5000元×80%）；四、关于中央空调是否应当折旧的问题，本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定的装饰装修损失均系指剩余租赁期限内的残值损失，参考此规定，在确定租赁合同解除后无法拆除或不宜移除的资产所产生的损失赔偿问题时，亦应适当考虑该项资产在合同已履行期内所发生的折旧。根据海录穗誓公司的陈述，案涉中央央空调于2019年10月至11月期间安装完毕，仁义环保公司未举证反驳，本院以2019年10月1日作为空调折旧起算期。案涉中央空调从安装完毕至合同解除时已近一年，已履行一定期间，故对在此期间安装的中央空调的赔偿，应考虑进行折旧。关于折旧费用，本院认为，因无证据证明中央空调的预计净残值，故可考虑直接以中央空调的购买价格作为折旧依据的资产价值，折旧期限则以租赁合同约定的租期（10年）为据，结合海录穗誓公司实际于2020年12月29日搬离房屋的事实，本院酌定中央空调折旧费为11000元，仁义环保公司所承担的空调损失在一审基础上相应扣减8800元（11000元×80%）。综上，仁义环保公司的上诉请求部分成立。一审认定事实清楚，但在确定损失时未考虑折旧以及部分工程内容尚未完成的因素，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持成都高新技术产业开发区人民法院（2020）川0191民初4574号民事判决第一、二、三、五、七项，即“成都海录穗誓商贸有限公司与四川仁义环保建设工程有限公司于2019年6月26日签订的《租赁合同》于2020年6月22日解除”、“成都海录穗誓商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内向四川仁义环保建设工程有限公司支付租金48694.22元”、“四川仁义环保建设工程有限公司于本判决生效之日起十五日内向成都海录穗誓商贸有限公司退还保证金26800元”、“四川仁义环保建设工程有限公司于本判决生效之日起十五日内向成都海录穗誓商贸有限公司支付律师费14400元”、“驳回四川仁义环保建设工程有限公司其他诉讼请求”；二、撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2020）川0191民初4574号民事判决第六项，即“驳回成都海录穗誓商贸有限公司的其他诉讼请求”；三、变更成都高新技术产业开发区人民法院（2020）川0191民初4574号民事判决第四项“四川仁义环保建设工程有限公司于本判决生效之日起十五日内向成都海录穗誓商贸有限公司支付装修损失440788.5元”为“四川仁义环保建设工程有限公司于本判决生效之日起十五日内向成都海录穗誓商贸有限公司支付装修损失427988.5元”；四、驳回成都海录穗誓商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费15863元，由成都海录穗誓商贸有限公司负担8262元，由四川仁义环保建设工程有限公司负担7601元。一审反诉案件受理费3154元，由成都海录穗誓商贸有限公司负担1666元，由四川仁义环保建设工程有限公司负担1488元。二审案件受理费11222元，由成都海录穗誓商贸有限公司负担194元，由四川仁义环保建设工程有限公司负担11028元。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长 王 果审判员 何广智审判员 赵 韬二〇二一年七月二十四日书记员 袁 敬