湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)湘12民终1624号上诉人（原审被告）：怀化世雄置业有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰西路团结巷18号世雄大酒店2楼，统一社会信用代码91431200698555971Y。法定代表人：李志勤，该公司总经理。委托诉讼代理人：舒振荣，湖南玉锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾飞，湖南玉锋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘巍方，男，1986年1月26日出生，侗族，住湖南省怀化市鹤城区。上诉人怀化世雄置业有限公司因与被上诉人刘巍方商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2021）湘1202民初1686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人怀化世雄置业有限公司上诉请求：请求依法撤销一审判决第二项、第三项，依法改判或发回重审；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人系“按揭或者公积金贷款”，依照《商品房买卖合同书》、《怀化市商品房买卖合同》的约定，对逾期办证应当不计违约责任。一审法院判决上诉人对此承担违约责任，存在错误。2.本案逾期办证一直持续至《民法典》生效后，本案应当适用《民法典》的规定。根据《民法典》第497条的规定，该条款未约定办证期限与违约责任不存在无效情形。一审判决既认可两份合同真实、合法有效，又对两份格式合同文本约定“无效”与“有效”存在自相矛盾。3.案涉房屋直到2020年6月1日才取得商品房竣工验收备案表，导致逾期办证系政府原因造成。综上，一审判决存在明显错误，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人刘巍方辩称，上诉人的上诉请求及理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。刘巍方向一审法院起诉请求：1.判定被告立即办理并给付原告位于怀化市鹤城区房屋的《不动产权证》；2.请求法院判定被告赔偿因延迟办证违约金人民币6300元整（截止起诉），起诉次日至实际办证交付日的违约金按合同约定计算；3.请求法院判定开发商退还代收的维修基金费8033元、办理不动产权证费11193元；4.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年4月3日，原、被告签订《绿海新城售楼合同书》约定：原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的位于怀化市鹤城区，总购房款413049元，优惠后396650元，银行按揭贷款方式支付27.7万元，余款原告现款支付；原告委托被告办理所购房屋的不动产权证，原告付清全部款项（含房产证、土地证代办费及维修资金等所有费用），该房屋交付给原告后，被告需在365个工作日内代办好房产证，再180个工作日内代办好土地使用证，如因被告原因逾期办证则补偿原告每满一个月100元，以银行按揭和公积金贷款方式的客户不适用此条款的约定。《绿海新城售楼合同书》附件二约定，水源每户一表，电源每户一表且单独开户费用业主自理。原、被告签订《怀化市商品房买卖合同》（网签备案合同）约定，原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的位于怀化市，购房款396650元，银行按揭贷款方式支付27.7万元，余款原告现款支付，该商品房（不含工业厂房）售价已包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用（俗称“开通户”）。原告依约向被告交付了全部购房款、水电开户费3000元及相关办证税费和代办证服务费用。案涉房屋于2020年6月1日取得了《工程竣工综合验收备案表》。供水、供电均已单独开户到户。原告于2015年6月6日收房。因案涉房屋迟迟未办理好不动产权证，原告等业主向被告主张权利，2018年3月27日及2018年11月12日被告均做出了办理不动产权证的流程计划承诺，并承诺如被告未履行职责兑现承诺而影响办证流程进展，则小区业主有权向被告索取误工费。另查明，原告所购房屋在房产行政管理部门登记房号为“怀化市武陵南路茶园垄（绿海新城8号楼）5层505号”。根据《全国年节及纪念日放假办法》（中华人民共和国国务院令第513号）、《关于职工全年月平均工作时间和工资折算问题的通知》（劳社部发〔2008〕3号），全年工作日为250天=365天-104天（休息日）-11天（法定节假日）。一审法院认为：《绿海新城售楼合同书》《怀化市商品房买卖合同》均为当事人真实意思表示，合法有效，双方应予全面适当履行，原告依约向被告交付了全部购房款及相关办证税费和代办证服务费用，被告应予及时代为原告办理好所购房屋的不动产权证。《绿海新城售楼合同书》系被告提供的格式合同文本，就免除被告逾期办证违约金的约定内容未向原告予以提示或说明，因此，关于逾期办证违约金约定内容中的“以银行按揭和公积金贷款方式的客户不适用此条款的约定”内容无效。原告等业主就被告的逾期办证违约行为于2018年3月主张权利，被告予以了承诺，因此，原告主张逾期办证违约金的诉讼请求没有超过三年诉讼时效期间规定，予以支持。原告于2015年6月6日收房，被告需在之后的545个工作日内为原告办理好不动产权证，即被告应在2017年8月10日为原告办理好不动产权证（545个工作日相当于包含节假日在内的796天，796天=365天/年×545天÷250天，2015年6月6日796天之后是2017年8月10日）。被告至今未为原告办理好案涉房屋不动产权证，已构成逾期办证违约，应支付原告逾期办证违约金4300元（2017年8月10日至原告主张的2021年3月2日相差1300天，相当于满43个月=1300天÷30天/月，43个月×100元/月=4300元）。2021年3月3日之后，被告仍应支付原告每满一个月100元的逾期办证违约金至实际办妥不动产权证之日止。原告交纳办证费、物业专项维修资金是办理不动产权证的必交款项，其委托被告办证，现又要求退还该款项的诉讼请求没有法律依据，不予支持。被告以案外第三人的原因对本案原告诉讼请求予以抗辩没有法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第一百九十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第九百二十一条，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第三百九十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条，《最高人民法院若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告怀化世雄置业有限公司为原告刘巍方办理好所购位于怀化市鹤城区（登记房号为怀化市武陵南路茶园垄＜绿海新城8号楼＞5层505号）的不动产权证，于本判决生效后90日内办好；二、被告怀化世雄置业有限公司支付原告刘巍方逾期办证违约金4300元，于本判决生效后7日内付清；三、被告怀化世雄置业有限公司支付原告刘巍方逾期办证违约金（按每满一个月100元的标准，从2021年3月3日计算至实际办妥不动产权证之日止）；四、驳回原告刘巍方的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取219元，由被告怀化世雄置业有限公司承担。本院二审期间，被上诉人刘巍方为支持其上诉请求和答辩理由，提交了投诉信和会议记录。怀化世雄置业有限公司认为投诉信没有回函，不能证实其进行过投诉，会议记录没有怀化世雄置业有限公司印章及签字。本院认为，因怀化世雄置业有限公司对投诉信和会议记录的真实性不予认可，且根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，本案中，被上诉人没有对一审判决不予退还3000元水电开户费提起上诉，其提交的上述证据与本案二审审查的事实无关联性，故本院对该两份证据不予采信。本院二审事实与一审查明的相同，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案中，双方当事人均认可所签订的商品房买卖合同的真实性，且已按照合同约定履行大部分权利义务，因此两份合同均合法有效。双方当事人均应全面履行合同义务。刘巍方依约向怀化世雄置业有限公司交付了全部购房款及相关办证税费和代办证服务费用，怀化世雄置业有限公司应当及时代刘巍方办理好所购房屋的不动产权证。而怀化世雄置业有限公司违反合同约定逾期办理不动产权证，故应当承担违约责任。怀化世雄置业有限公司上诉提出合同第12条约定“以银行按揭和公积金贷款方式付款的客户不适用此条款约定”，因此怀化世雄置业有限公司不应当承担逾期办证违约金。经审查，案涉《商品房买卖合同书》系怀化世雄置业有限公司提供的格式合同文本，该合同文本第十二条就免除怀化世雄置业有限公司对银行按揭和公积金贷款方式付款的客户逾期办证违约金的约定内容未向刘巍方予以提示或说明，而且该条款内容不合理地免除怀化世雄置业有限公司办证的违约责任，因此该条款违反法律规定，该项内容无效。因此，怀化世雄置业有限公司的该上诉理由不能成立。怀化世雄置业有限公司上诉提出导致逾期办证的原因是政府原因造成，应当按照案涉《商品房买卖合同书》第十二条“因政策变动或政府部门的原因所延误的除外”的约定免责。但怀化世雄置业有限公司并未提交充分证据证实逾期办证系政府部门的原因所致，故本院不予采纳。综上所述，怀化世雄置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人怀化世雄置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 龚俊利审 判 员 舒易成审 判 员 杨立平二〇二一年七月二十九日法官助理 田利文书 记 员 丁 鼎