甘肃省张掖市甘州区人民法院民事判决书（2021）甘0702民初5633号原告：王某，男，汉族，甘肃省张掖市人，个体司机。委托诉讼代理人：陈某，甘州区法律援助中心律师。被告：张掖市兴隆房地产开发有限责任公司。住所：甘肃省张掖市甘州区县府南街188号四层。统一社会信用代码：91620702719094044H。法定代表人：胡某，系该公司经理。委托诉讼代理人：樊某，男,汉族,1982年2月19日出生,甘肃省张掖市甘州区人,公民身份号码:×××，系该公司办公室主任。委托诉讼代理人：赵某，系甘肃锦舒律师事务所律师。原告王某与被告张掖市兴隆房地产开发有限责任公司（以下简称兴隆房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月8立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王某的委托诉讼代理人陈某，被告兴隆房地产公司的委托诉讼代理人樊某、赵某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王某向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还多交的房款59843元及自2012年8月1日至该部分房款退还之日的利息31716元（2012年8月1日至2021年5月31日的利息为31716元=59843元×6%/12月×106个月）；2.判令被告承担迟延交付案涉房产《不动产权证书》的违约金160734元=354626元×4.9%/12月×1.5倍×74个月），以上两项合计252293元；3.要求被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年7月，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告购买被告开发的的位××区住宅楼一套，约定所购房屋建筑面积99.67平方米，每平方米单价为3558元，总金额为354626元。原告在签署预售合同时，先后支付了购房款414469元，原告在领取不动产权证书时领取了被告交付的商品房买卖合同，发现被告超额收取了原告的房款59843元，遂提起诉讼，要求被告退还多交的房款并承担延期办证的违约责任。被告兴隆房地产公司在庭审中辩称：1.诉状中陈述原告办理房产证时才知道房款是414469元不属实，房款一直是414469元；2.原、被告签订的备案合同有2份，一份的总金额是414469元，另一份的总金额是354626元，金额为354626元的商品房买卖合同是应原告的要求为少交契税才签订的，被告认为金额为354626元的商品房买卖合同是无效合同；3.如果是因为被告的原因导致迟延办理产权证的，才要承担违约金，但是本案涉案房屋因涉及到原告办理房屋按揭贷款的原因，一直不能办理不动产权证，故无法办理产权证和被告无关，被告不应承担原告主张的此项违约金；4.原告的第二项诉讼请求有误，不动产权证不存在被告给原告交付的问题，不动产权证的办理主体是原告，被告只是协助配合的义务，且在原告还清按揭贷款后，被告积极提供了相关资料，原告也已经取得了不动产权证，被告的配合义务已经完成，不存在违约行为。本院经审理认定事实如下：2012年7月1日，原告作为乙方，被告作为甲方，双方签订商品房预售合同一份，约定乙方购买甲方开发的鼎和帝都商住××组，建筑面积99.68平方米，预订单价为4158平方米，售价金额为414469元，付款方式为首付一部分，剩余的办理按揭贷款。2012年7月9日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方正式签订商品房买卖合同一份，约定了原告购买被告开发建设的鼎和帝都商住××组，建筑面积99.68平方米，每平方米4158元，房屋总金额为414469元，付款方式为首付254469元，银行按揭余款16万元，在30日内办清银行的全部审批手续。合同中对于房屋产权手续的办理时间未作约定。2012年7月16日，原告夫妻作为借款人（抵押人），被告作为保证人，与建行张掖分行签订个人住房（商业用房）借款合同一份，约定原告就购买被告开发建设的鼎和帝都商住××组房屋向银行贷款16万元。该合同中明确记载了所购买房屋的总金额为414469元。上述合同签订期间，2012年6月30日，原告向被告公司进账交纳房款9万元；2012年7月1日，原告向被告公司进账交纳房款164469元；2012年7月27日，原告以贷款向被告公司交纳房款16万元；之后，被告按约向原告交付了所购买的房屋。2015年9月17日，被告向原告开具了收到原告房款354626元的发票一份。2018年9月7日，被告再次向原告出具房款金额为59843元的发票一份。（对于上述两次房款的交纳时间，双方一致陈述，房款的实际交纳时间都是2012年，只是发票的开具时间是2015年和2018年）2020年2月，原告将银行按揭贷款还清之后，被告和原告又签订一份落款时间为2012年7月27日的商品房买卖合同，该合同的其他内容与落款时间为2012年7月9日的商品房买卖合同内容一致，但关于所购买房屋的单价记载为3558元每平方米，房屋总金额记载为354626元。之后，原告持有该份合同于2020年3月3日取得了案涉房屋的不动产权证。现原告认为，既然被告出具的第二份商品房买卖合同记载的房屋总金额为354626元，而其实际已经交纳了414469元的房款，则被告系多收取了原告59843元的房款，故提起本案诉讼，要求被告予以退还。上述事实，有原、被告及其委托诉讼代理人的当庭陈述及原告提交的2012年7月27日原、被告签订的商品房买卖合同复印件、发票复印件、不动产权证书复印件、收款收据、保全费票据；被告提交的2012年7月9日和2012年7月27日原、被告签订的商品房买卖合同复印件各一份、原告交纳首付款及办理按揭贷款的条据复印件3份、原被告签订的预售房合同复印件、办理按揭贷款的合同复印件、记录表、明细表等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为:本案争议的第一个焦点问题为原告向被告所购买的房屋价款到底是多少。庭审中，被告提交的2012年7月9日原、被告所签订的商品房买卖合同中记载的房屋总价款为414469元，该价款与原告在2012年最初与被告所签订的预售房合同中记载的房屋总价款、单价以及与银行所签借款合同中记载的房屋总价款、首付款、贷款金额均互相印证，可以证实原告所购买的案涉房屋的总金额是414469元，且该金额与原告通过首付款和按揭贷款方式在2012年向被告实际交纳的房款金额亦相符，故本院认定原告向被告购买案涉房屋的总价款为414469元。对于原告在庭审中提交的双方在2020年2月所签的落款时间为2012年7月27日的商品房买卖合同，该合同被告解释了将房屋总金额写为354626元的理由是因为规避办证费用、少交契税，虽然原告对被告的上述解释不予认同，但对于为何在2020年再签一份商品房买卖合同、为何该合同中对房屋总金额进行修改，原告所作的是对之前的合同内容进行了变更的理由与之前双方之间形成的证据并不相符，对此，原告并未作出合理的解释，亦未提交充足的证据予以证实，因此，原告主张的被告多收取其房款的理由并不充分，证据并不确凿，故本院对原告要求被告退还其多收取房款59843元的诉讼请求不予支持。对其主张的多收取房款的利息亦不予支持。本案争议的第二个焦点问题是被告是否存在迟延办证的违约行为，应否承担迟延办证的违约金。本案中，原、被告所签合同中并未约定办证的时间和内容，虽然《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定了在当事人对办证期限未作约定的情况下，可以依照该司法解释规定的时间要求出卖人承担违约责任，但是上述司法解释第十八条适用的前提是：由于出卖人的原因，导致买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。故本案中，原告要求被告承担延期办证的违约责任的前提是原告是在2020年3月取得的案涉房屋的不动产权证，是否是因为被告的原因所导致。经过庭审查明，本案案涉房屋房款的支付方式是2012年原告支付了254469元的首付款，剩余房款16万元原告是以按揭贷款的方式向银行申请贷款，并由被告提供保证。原告是于2020年2月还清的按揭贷款，随后，原告即向被告领取了办理不动产权证的资料于2020年3月3日取得了不动产权证。法庭为此就“按揭贷款没有还清之前能否给买受人办理不动产权证”的问题向张掖市不动产权登记中心电话函询，该中心工作人员答复：2019年之前，该中心一直执行甘肃省的政策规定，贷款还清之前确实是不给买受人办理不动产权证，2019年至今，办理的政策和规定发生变化，可以给买受人办理不动产权证。据此，结合双方所举的证据，无法证实被告存在具备办证条件的情况下故意拖延不协助原告办理的情形，故对于原告要求被告承担延期办证的违约责任依据不足，本院不予支持。综上。依照《中华人民共和国合同法》第六条，《最高人民法院关于适用解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告王某的全部诉讼请求。案件受理费5084元，减半收取2542元，由原告王某负担。原告已预交，本院退回原告案件受理费2542元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审判员 刘 艳二〇二一年七月十五日书记员 张符慧