贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0502民初8800号原告：毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区桂威路B栋3-3-2号。统一社会信用代码：91520502095476975B。法定代表人：赵春元，系该公司总经理。委托诉讼代理人：汪应红（特别授权代理），系贵州众正律师事务所律师。委托诉讼代理人：糜家欢（一般授权代理），系贵州众正律师事务所律师。被告：吴华玖，男，汉族，1975年9月18日出生，住贵州省毕节市七星关区。原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司（以下简称龙腾物业公司）与被告吴华玖物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人汪应红、被告吴华玖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告支付原告公司2016年7月27日至2019年1月31日期间共计903天所欠的物业管理服务费3919.00元；2、请求依法判决被告以上述款项为本金基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算支付原告资金占用费暂计500.00元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告公司于2014年3月10日与贵州金源达房地产开发有限责任公司依法签订《前期物业服务合同》后成为金上管源达城市花园小区的前期物业管理企业，从2014年4月起全权负责对该小区的物业管理，被告系小区业主，居住在小区的户型号为Ｂ-17-Ｄ号，门牌号是××，房屋面积为108.5平方米，依照《前期物业服务合同》约定按每月每平方米1.20元计算，是生被告每天应缴纳原告的物业费是4.34元，但该合同中未约定被告的付款期限。该小区于2017年10月9日成立业主委员会后于同年12月22日与毕节市正鑫物业管理有限公司签订了《物业服务委托合同》，之后，由于原告公司与毕节市正鑫物业管理有限公司有较多相关工作事务的交接过程，客观上占用了我公司对该小区的物业服务时间，两公司于2019年2月1日基本交接清楚，该公司也是于2019年2月1日正式入驻小区接管物业服务。应小区多户业主要求，我公司在双方交接清楚前不能停止服务，故我公司对该小区一直正常管理服务至2019年1月31日。其中有部分业主以两公司的工作交接为由而拒交所差欠的物业管理费，客观上造成了我公司重大经济损失，导致我公司的生产经营正常运营困难，并严重影响了我公司对其他小区业主的物业服务质量，而被告就是差欠我公司在城市花园小区物业费用的其中一户。综上所述，被告差欠我公司物业服务管理费用的事实客观存在，据此，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条、第九百五十条之规定，原告特具此状前来人民法院提起民事诉讼，请求贵院依法判决支持原告合理合法之诉求为谢！被告吴华玖答辩称：原告所诉的房屋面积以及缴费时间没有异议，但是我没有和龙腾物业签订过任何合同，我不清楚他们的义务和责任，我也不知道他们是不是我们的物业公司。之前我们签订合同的就是万厦居公司，我交了1年多的物业费，之后就没有交给我，收取水费的时候，写的又是龙腾物业公司，我不知道是交给万厦居公司还是龙腾物业公司，所以就没有交。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月10日，贵州金源达房地产开发有限公司作为甲方与原告龙腾物业公司作为乙方签订《前期物业服务合同》，约定：甲方将金源达房地产开发有限公司所开发之项目（金源城市花园）委托乙方实行前期物业管理服务；收费采取包干制方式，由乙方向业主收取：住宅每月每平方米1.20元，商用房每月每平方米3.50元，室内车位每个车位每月60.00元卫生费，租用车位每个车位每月300.00元；本合同期限自2014年3月10日至业主大会选聘物业管理企业止。合同还对原告提供的物业管理服务内容、质量标准、物业费主要开支等其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告开始为金源城市花园小区提供物业管理服务。原告在物业管理服务过程中，履行了主要的管理职责。但原告提供的管理服务并不充分，小区存在诸如垃圾、杂物处理不及时，部分公共设施损坏后未及时修整，部分车辆停靠管理不规范等现象。被告吴华玖系金源达城市花园小区Ｂ-17-Ｄ户型××号房的业主，其房屋建筑面积为108.50平方米。被告未向原告缴纳2016年7月27日之后的物业管理费，原告为此诉至本院。另查明，2017年10月9日，毕节市七星关区房产事业局作出（2017）8号《业主委员会备案证明》，对涉案小区金源达城市花园业主委员会给予第一届业主委员会备案。该业主委员会与2017年12月22日与毕节市正鑫物业管理有限公司签订了《物业服务委托合同》。合同期限自2018年1月1日起至2020年12月31日止。上述事实，有原、被告的陈述、提交的各项证据，以及本院依职权调取的证据收集在卷为凭。本院认为，贵州金源达房地产开发有限责任公司系涉案住宅小区的建设单位，其与原告龙腾物业公司于2014年3月10日签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性禁止性规定，属有效合同。2017年12月22日，经毕节市七星关区房产事业局备案的金源达城市花园业主委员会与毕节市正鑫物业管理有限公司签订了《物业服务委托合同》，根据原告与贵州金源达房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》之约定：“本合同期限自2014年3月10日至业主大会选聘物业管理企业止。”《前期物业服务合同》的合同期限已经届满。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”之规定，对原告要求被告支付2017年12月22日之后物业管理费的诉讼请求，本院不予支持。对于原告主张2016年7月27日至2017年12月22日期间，共计513日的物业管理费，依照《前期物业服务合同》之约定，被告应当支付的金额为108.50平方米×1.2元/月·m2×12月÷365天×513天=2195.92元。本案中，被告提出原告提供的物业服务质量不到位的问题，根据同期同类型案件中本院查实的情况，原告在提供物业服务管理的过程中确实存在一定的瑕疵，而在本案中，原告提供的证据也不足以证明其已经充分履行了管理义务。故对原告主张的物业费，本院酌情扣减20%，以80%予以支持，故对原告主张的物业费，本院予以支持1756.74元（2195.92元×80%）。对于原告主张被告按银行同期贷款利率标准支付利息的诉讼请求，因无合同约定及相应的法律规定，无事实及法律依据，本院不予支持。因本案法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，故本案应当适用《中华人民共和国合同法》以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的有关规定予以调整。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告吴华玖于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司2016年7月27日至2017年12月22日期间的物业服务费1756.74元；二、驳回原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元，由被告吴华玖负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  孔羽佳二〇二一年七月十九日书记员  裴晨迪