广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0303民初269号原告：吴远春，女，1981年7月26日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：余国祥，广东圣天祥律师事务所律师，执业证号14403199610869089。被告:深圳市中海富地物业发展有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区东门街道笋岗东路2121号华凯大厦17层，统一社会信用代码91440300279432387A。法定代表人：王红城，总经理。委托诉讼代理人：向勇，广东联建律师事务所律师，执业证号14403200010761747。第三人：湖北中新建筑工程有限公司，住所地湖北省武汉市东湖新技术开发区市场监督管理局，统一社会信用代码91420000767414516W。法定代表人：陈丽芳。原告吴远春与被告深圳市中海富地物业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序并依职权追加第三人湖北中新建筑工程有限公司参与诉讼，公开开庭进行了审理。原告吴远春的委托诉讼代理人余国祥，被告深圳市中海富地物业发展有限公司的委托诉讼代理人向勇到庭参加诉讼。第三人湖北中新建筑工程有限公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告吴远春向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交楼违约金人民币（币种下同）2874913.06元（以购房总价款3829133元为基数，按照每日万分之四的标准，暂计2015年8月2日至2020年9月21日共逾期1877天，以后违约金计算至交楼之日止）；2.由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2015年6月24日，原告与被告签署了“深罗网预买字（2015）第3310号”《深圳市房地产买卖合同（预售）》，合同约定：一、原告购买被告位于深圳市罗湖区（以下简称涉案房产），该房用途为住宅，建筑面积68.6平方米，其中套内面积49.14平方米。二、该房购买价格为3829133元。三、双方约定原告付款方式为采取按揭方式付款，签约之日起1日内付首期款30.01%即1149133元，剩余2680000元由原告向银行按揭贷款支付。四、房屋交付日期为被告应于2015年8月1日前将房屋交付给原告；五、出卖人逾期交付的违约责任为：1.逾期在90日之内（含90日）的,自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日的,买受人有权在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10日内退还买受人全部已付款并支付按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息，同时按本房地产总价款的10%向买方支付违约金，违约金不足以补偿买受人实际损失的，出卖人应补偿其差额。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之四的违约金。六、双方并且约定了买方逾期付款的违约责任、付款证明的出具、房屋交付条件、交付文件、交付验收、不可抗力、保修、质量、争议解决等内容。合同签订后，原告如约支付了首期购房款1149133元，并办理了剩余购房款的按揭贷款手续，于2015年7月3日与招商银行股份有限公司深圳分行签署了个人购房借款及担保合同，向招商银行借款2680000元，并授权贷款人将贷款以购房款的名义划入被告在招商银行开立的监管账户，招商银行依约于当天将2680000元贷款划给了被告账户。但被告却迟迟不给原告出具付清楼款证明、也不通知原告收楼入伙、拒不将房屋交付原告，原告多次与之交涉，被告以原告拖欠招商银行按揭款、银行指使不要交楼为由一直拒不交付。原告认为，鉴于被告违反商业诚信，拒绝履行合同义务，拒绝交付房屋已经长达五年之久，严重损害了原告的合法权益，给原告造成了重大损失。原告在与被告的房屋买卖合同关系中，并未拖欠被告售房款，完全履行了买方的合同义务，被告以与之没有对应关系的原告与招商银行的借款合同事由拒绝履行房屋买卖合同中卖方的交付义务，既无合同根据、也无法律依据。被告深圳市中海富地物业发展有限公司答辩称，第一，被告已经将房屋交付给原告的委托人。原告曾经签署《不可撤销授权委托书》，委托第三人代为办理房屋入伙手续，签订房屋验收文件。2015年8月1日，第三人员工张国良签收了《收楼确认书》，证明房屋已经交付。第二，原告的房屋已经装修，证明房屋已经交付原告。依据被告提供的完整的《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件三可知，约定交付的房屋为毛坯房，是不带装修的房屋。涉案房产在2018年5月已被法院拍卖，2021年1月被法院拍卖成交，被拍卖房屋的现状是精装修，说明被告已经交付的事实。第三，根据双方签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五补充协议第八条第6款（1）、（3）项约定，原告如未收到入伙通知书和其他收楼文件的，应在交付期限届满前主动到被告售楼现场办理验收入伙手续，否则视为房产已交付。第四，原告的房屋在2015年11月27日被湖北省鄂州市鄂城区人民法院强制执行，房屋被查封。法院查封的文书号为（2015）鄂鄂城执保第00405-1号，查封期限为三年。2018年11月16日被继续查封三年。因此，即使原告没有取得该房屋，法院也通过强制执行的行为代原告取得该房屋，被告不再负有交付义务。在房产被查封之后，被告事实上也无法交付原告。但法院查封是原告自身原因导致的，被告也不应承担2015年11月27日之后的逾期交付违约责任。法院拍卖的是房屋的所有权而非原告对被告的债权，说明法院认为原告取得了房屋所有权且实际占有使用该房屋。涉案房屋在2018年5月21日就被法院在网上进行拍卖，2021年1月21日被拍卖，并交付给竞拍的成功方。第五，原告对本次起诉三年之前的逾期交楼违约金的诉讼请求，已经超过诉讼时效，被告不予认可。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人未到庭应诉，亦未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人提交的证据及庭审陈述，本院认定如下事实：一、2015年6月24日，原告与被告签署了“深罗网预买字（2015）第3310号”《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买涉案房产。双方对于合同标的、合同价款及付款方式等无异议，但对于被告是否如期交付房产存在争议。根据合同约定，被告需于2015年8月1日前交付房产。逾期在90日（含90日）之内的，自约定交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付购房总价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，原告有权在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同，被告自收到解除合同之日起10日内退还原告全部已付款并按中国人民银行公布的同期贷款利率的标准支付利息，并按总价款10%支付违约金，违约金不足以弥补损失的，应补偿差额；原告要求继续履行合同的，自约定交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付购房总价款万分之四的违约金。合同附件三及附件五第三条约定的交楼标准即装置、装修、装饰标准为：1.外墙：面砖、涂料、石材、铝合金窗、铝板、金属装饰条；2.内墙：抹灰；3.天花：水泥腻子、乳胶漆（阳台）；4.地面：砂浆找平（户内）；5.门窗：外墙门窗为铝合金中空low-e玻璃门窗，入户门为木质装甲防火门；6.厨房：0.3m以下墙面及地面完成至防水层，0.3m以上墙面为抹灰层；7.卫生间：1.8m以下墙面及地面完成至防水层，1.8m以上墙面为抹灰层，地面降板不填充；8.阳台：砂浆找平等。合同附件五第6条交付流程约定，原告应在《入伙通知书》中确定的入伙期限内依据本合同附件三标准对本房地产进行验收，并签署买卖合同第十条约定的有关收楼文件。原告承诺：如未收到《入伙通知书》或其他收楼文件的，则原告应当在本合同约定的交付期限届满之日（2015年8月1日）前主动到出卖人售楼现场办理验收、入伙手续。二、被告提交的《不可撤销授权委托书》显示，原告委托第三人办理涉案房屋入伙验收手续并对房产进行改造装修等事宜。被告另提交2015年8月1日的《收楼确认书》及《收楼意见书》，主张已将涉案房产交付至原告委托的第三人。两份收楼文件上“业主/代理人”一栏由“张国良”签字确认。被告主张“张国良”系第三人公司员工，但未能提交证据证明。三、涉案房产未办理房地产证，预售备案记录权利人为原告。2015年11月26日，涉案房产抵押登记于招商银行股份有限公司深圳分行。因原告在另案涉诉，湖北省鄂州市鄂城区人民法院于2015年11月27日查封了涉案房产，于2018年5月21日进行第一次司法拍卖（已流拍），于2021年1月21日成功变卖。涉案房产被司法拍卖时的照片显示，该房产各房间地面均已铺设瓷砖或木地板、厨房已安装抽油烟机、客厅已安装吊灯、浴室已安装马桶及淋浴设备。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。本案中，原、被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，内容不违法法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。本案的争议焦点为被告是否已依约履行了交付房产义务。本院认为，首先，双方合同约定最迟交楼时间为2015年8月1日。合同附件五第6条约定了原告在交楼时间届满后，应当主动到出卖人售楼现场办理验收、入伙手续。原告既未在约定交楼时间届满时主动收楼，也无法证明其在约定交楼时间届满后向被告催促交付房产。原告直至交楼时间届满后五年多方提起本案诉讼，不符合常理。其次，涉案房产在2015年11月27日被湖北省鄂州市鄂城区人民法院查封，原告亦确认其参与了该案的诉讼过程，因此，原告事实上早在2015年底前就已知晓涉案房产作为其个人财产已被法院采取强制措施。其三，双方合同约定的交楼标准为毛坯房，而房产被拍卖时的状态为精装修。据此可以推定涉案房产在被法院查封之前存在装修的事实。最后，原告确认《不可撤销授权委托书》系其本人所签，可以据此认定原告委托第三人收楼并装修的事实。被告提交的《收楼确认书》及《收楼意见书》虽然无法确定收楼人“张国良”系第三人的员工，但结合房产已被实际装修的情况，可以认定被告已完成了交付房产的义务。因此，原告主张被告逾期交付房产并要求被告向其支付违约金，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告吴远春的全部诉讼请求。案件受理费人民币14900元，由原告吴远春负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 员 陈莹颖二〇二一年七月八日法官助理 张颖仪书 记 员 陈美红