湖南省桃江县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0922民初1202号原告：湖南岁茂物业服务有限公司，住所地湖南省桃江县桃花江镇金峪庄园第**。法定代表人：郭征兵，公司董事长。委托诉讼代理人：刘薇，湖南义剑律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：桃江县万联易购商贸有限公司，住所地湖南省桃江县浮邱山乡人形山村建新组。法定代表人：王兵，公司董事长。委托诉讼代理人：曾海军，公司员工。代理权限为特别授权。被告：胡端丰，男，1962年5月15日出生，汉族，住桃江县。委托诉讼代理人：彭楚良，湖南湘资律师事务所律师。代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：詹蕾，湖南湘资律师事务所实习律师。代理权限为一般代理。原告湖南岁茂物业服务有限公司（以下简称岁茂公司）与被告桃江县万联易购商贸有限公司（以下简称万联公司）、被告胡端丰物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告岁茂公司的委托诉讼代理人刘薇，被告万联公司的委托诉讼代理人曾海军、被告胡端丰及其委托诉讼代理人彭楚良、詹蕾均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告岁茂公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付所欠物业管理服务费209320元（自2019年2月28日计算至2021年2月27日）；2、判令被告给付原告逾期付款滞纳金86970元（计算至2021年2月27日，其后的滞纳金按每年15.4%的标准支付）；3、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年2月25日，被告万联公司与案外人卢放签订了《商场租赁合同》，合同约定卢放同意将其所有的位于桃江县××庄××号楼××层中间位置的门厅以及门厅进入之后的超市功能区域租赁给万联公司（户室号7151），租赁计价面积合计为3488.68平方米，租赁期限共5年，自2017年3月1日起至2022年2月28日止，万联公司应接受该商场所属之物业管理有限公司的管理，并按其规定或约定交纳费用与履行其他义务。2017年2月28日，被告胡端丰与长沙市天创物业管理有限公司金峪庄园管理处签订了《前期物业服务协议》、《承诺书》，协议约定由长沙市天创物业管理有限公司金峪庄园管理处向被告位于桃江县万联易购金峪庄园店（7-151）提供物业服务。2017年8月20日，桃江县金江置业有限公司与原告签订了《金峪庄园前期物业服务合同》及《补充协议》，合同约定由原告向被告提供物业管理服务，商业物业服务费收费标准为2.5元／月／平方米，物业管理服务费由原告向业主和物业使用人预收，预收期不超过12个月，从逾期之日起按当月应交物业管理费的每日千分之五承担滞纳金及违约责任。二被告自2019年2月28日起至今，未按上述合同约定缴纳物业管理服务费。期间原告多次催缴，被告拒绝缴纳。故诉至法院。被告万联公司辩称：桃江县万联易购金峪庄园店是被告胡端丰经营使用，物业费及滞纳金应由胡端丰缴纳，不应由万联公司支付。被告胡端丰辩称：1、赞同万联公司的辩称意见，他系借用万联公司资质与案外人卢放签订了《商场租赁合同》，桃江县万联易购金峪庄园店是他实际经营使用，不应由万联公司支付相关费用；2、他与原告之间没有物业服务合同关系，原告没有实际为其提供物业服务，商场所有与物业有关的事务均由其自己完成，原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据；3、桃江县金江置业有限公司与原告签订《金峪庄园前期物业服务合同》及《金峪庄园前期物业服务合同补充协议书》不能作为向其收取物业服务费的依据；4、金裕庄园一、二期业主委员会已经成立，业主委员会多次通知原告终止前期物业服务合同，交还物业财产和相关资料，以便与其他物业企业签订物业服务合同，但原告拒不履行，业主委员会已向桃江县人民法院提起诉讼。桃江县金江置业有限公司与原告签订《金峪庄园前期物业服务合同》及《金峪庄园前期物业服务合同补充协议书》已经终止，对所有业主不具有法律约束力。原告无权向被告收取物业服务费，请求法院驳回原告的诉讼请求。原、被告双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人对证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方存在争议的证据和事实，经综合分析审查判断，符合有效证据特征的，本院予以采信。本院经审理查明事实如下：2017年2月28日，被告胡端丰与长沙市天创物业管理有限责任公司金峪庄园管理处签订了《前期物业服务协议》、《承诺书》，约定由长沙市天创公司向被告位于桃江县万联易购金峪庄园店提供物业服务，物业管理收费标准：商铺2.5元/月/平方米，违约责任：乙方（胡端丰）未能在30个工作日内按时足额缴纳物业管理服务费的，甲方有权按每日加收千分之三的滞纳金收取。2016年因税收政策的原因，长沙天创公司退出小区管理。2017年7月20日，原告经过招投标程序，中标了桃江县金江置业有限公司的桃江县金峪庄园的物业服务项目。2017年8月20日，桃江县金江置业有限公司与原告签订《金峪庄园前期物业服务合同》及《金峪庄园前期物业服务合同补充协议书》，《金峪庄园前期物业服务合同》约定“由原告为被告所在的金峪庄园A区提供物业服务，商业物业按2.0元/㎡/月计算”，《补充协议》将物业名称“金峪庄园A区”变更为“金峪庄园”，商业物业服务费用变更为按2.5元/㎡/月计算。2017年8月20日，长沙市天创物业管理有限责任公司与原告签订《债权转让协议》，双方达成合意将天创公司依法享有的对金峪庄园小区所有业主的债权及其附属的一切权利、利益全部转让给原告行使。2017年8月14日，被告胡端丰向长沙市天创物业管理有限责任公司交纳了2017年2月28日-2018年2月27日的物业管理费共计104660元。被告胡端丰自2018年2月28日至2019年2月27日欠付应缴纳原告物业管理费104660元。原告向本院提起诉讼，经本院作出（2019）湘0922民初1481号生效民事判决，判决被告胡端丰支付原告物业管理费104660元及滞纳金6279.60元，该案现已审理执行完毕。被告胡端丰自2019年2月28日至2021年2月27日应缴纳原告物业管理费209320元（两年合计），经原告多次催缴，被告胡端丰拒绝缴纳。原告再次向本院提起本案诉讼。另查明，2017年2月25日，被告胡端丰作为被告万联公司（合同乙方）的委托代表，与案外人卢放（合同甲方）签订了《商场租赁合同》，合同约定，甲方同意将属于甲方的桃江县金峪庄园7号栋一层中间位置的门厅以及门厅进入之后之超市功能区域租赁给乙方(户室号7151)，租赁总计价面积合计为3488.68平方米，乙方应接受该商场所属之物业管理公司的管理，并按其规定或约定交纳费用与履行其他义务。被告胡端丰在租赁场所开办了“桃江县万联易购商贸有限公司金裕庄园食品店”超市，由其实际经营。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。原告主张被告缴交物业管理服务费和滞纳金。案件争议的焦点是被告所提出的抗辩理由是否成立以及被告应否缴交物业管理服务费和滞纳金。一、被告万联公司是否承担责任的认定。被告胡端丰作为被告万联公司的委托代表，与案外人卢放签订了《商场租赁合同》，实际上由被告胡端丰在租赁场所经营“桃江县万联易购商贸有限公司金裕庄园食品店”超市，并与长沙市天创物业管理有限责任公司金峪庄园管理处签订了《前期物业服务协议》、《承诺书》，作为物业使用人接受了原告提供的物业服务。基于上述已经查明的案件事实，被告万联公司系本案物业的承租人，并非业主和物业使用人，故本院认定本案被告万联公司不承担责任。二、被告胡端丰应否缴交物业管理服务费的认定。长沙市天创物业管理有限责任公司金峪庄园管理处与被告胡端丰签订了《前期物业服务协议》、《承诺书》，系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，为有效合同，对合同双方具有约束力。原告岁茂公司通过招投标程序，中标金峪庄园的服务项目，并与开发商桃江县金江置业有限公司于2017年8月20日签订了《金峪庄园前期物业服务合同》和《补充协议书》，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力，故上述合同及补充协议对被告具有约束力。长沙市天创物业管理有限责任公司于2017年8月20日与原告岁茂公司签订《债权转让协议》将含被告在内的金峪庄园小区业主的债权及附属的一切权利、利益转让给原告岁茂公司。根据《合同法》关于债权转让的规定，债权转让经需通知债务人，方对债务人产生效力。原告岁茂公司多次对被告胡端丰进行了口头通知、书面催收且被告胡端丰作为物业使用人接受了原告提供的物业服务，显然被告对前期物业公司已变更及债权转让事实已经了解，长沙市天创物业管理有限责任公司转让给原告岁茂公司的债权对被告胡端丰发生效力。本院认为，原告湖南岁茂物业服务有限公司根据合同约定为金峪庄园提供了物业服务，被告胡端丰作为物业使用人，未按约定支付物业管理服务费，其行为已构成违约，现原告要求被告胡端丰支付物业管理服务费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告胡端丰应按照约定的2.5元/㎡/月的标准支付自2019年2月28日起至2021年2月27日止拖欠原告的物业管理服务费209320元（两年合计）。原告要求被告支付逾期付款的滞纳金的请求过高，本院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，并根据原告提交的《前期物业服务协议》、《物业服务合同》中关于物业服务费“每年缴纳一次”、“按年缴纳”的约定，对被告胡端丰应支付的滞纳金按照一年期贷款市场报价利率四倍即年利率15.4%，从其拖欠物业管理服务费满一年之次日（分别自2020年3月1日和2021年3月1日起计算）起分年度计算至2021年6月30日止为26862.74元（104660元×15.4%/12个月×16个月+104660元×15.4%/12个月×4个月），超出部分本院不予支持。被告胡端丰提出“金裕庄园一、二期业主委员会已经成立，已要求原告退出物业服务区域，物业服务合同已经终止，其未享受也无需原告的物业服务，原告无权向被告收取物业服务费”的抗辩意见，鉴于原告在2019年2月28日至2021年2月27日期间实际上为被告胡端丰等业主提供了物业服务，故本院对被告胡端丰的此抗辩意见不予支持。综上所述，原告合法的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百四十五条、第五百四十六条、第五百七十七条、第五百八十五条、第九百三十七条、第九百三十九条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、由被告胡端丰于本判决书生效之日起十日内支付原告湖南岁茂物业服务有限公司物业管理服务费209320元及滞纳金26862.74元（滞纳金计算至2021年6月30日止），共计236182.74元。2021年7月1日起的滞纳金按一年期贷款市场报价利率四倍标准计算至物业管理服务费实际缴清之日止。二、驳回原告湖南岁茂物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5744元，减半收取2872元，由原告湖南岁茂物业服务有限公司负担451元，被告胡端丰负担2421元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审 判 员 刘兆斌二〇二一年七月十二日法官助理 肖化众书 记 员 何 翀附本案适用的法律条文：《中华人民共和国民法典》第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百四十五条债权人可以将债权的全部或者部分转让给第三人，但是有下列情形之一的除外：（一）根据债权性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。当事人约定非金钱债权不得转让的，不得对抗善意第三人。当事人约定金钱债权不得转让的，不得对抗第三人。第五百四十六条债权人转让债权，未通知债务人的，该转让对债务人不发生效力。债权转让的通知不得撤销，但是经受让人同意的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。