新疆生产建设兵团图木休克垦区人民法院民 事 判 决 书（2021）兵0302民初1046号原告：闫晓旭，男，1967年9月1日出生，住址新疆英吉沙县。委托诉讼代理人：杨帆，新疆正嘉律师事务所律师。被告：图木舒克市金华房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91659003072200714G，住所地新疆图木舒克市前海东街14号金鼎大厦2-2号。法定代表人：徐伟，该公司总经理。原告闫晓旭与被告图木舒克市金华房地产开发有限公司（以下简称金华房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告闫晓旭的委托诉讼代理人杨帆到庭参加诉讼，被告金华房地产公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告闫晓旭向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行与原告签订的《商品房买卖合同》（合同编号2-1-23、2-1-24、2-3-26),立即向原告交付合同约定的己经竣工的房屋；2.判令被告按照《商品房买卖合同》约定分别向原告支付违约金173057.82元、173057.82元、29543.65元，合计375659.29元；3.判令被告向原告支付因委托律师起诉被告所支出的律师代理费10000元；4.本案讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年11月10日分别签订了三套房的《商品房买卖合同》（合同编号分别为（2-1-23、2-1-24、2-3-26))，并于2017年1月16日在图木舒克市房产管理所进行了备案登记，因被告的原因，被告在合同签订后一直迟迟没有向原告交付原告所购买的商品房，期间，原告多次向被告督促履行合同，但被告都以种种借口推诿。2021年5月7日，原告前往位于图木舒克市前海东街XX号金华商业综合体所购商品房处，发现所购房己经由他人占据使用，经了解情况方知被告将本应向原告交付的原告所购买的商品房又违法出售给他人。原告为维护合法权益，诉至法院，请求依法公正判决。被告金华房地产公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。原告闫晓旭为证明其诉讼主张成立，当庭提交了以下证据：1.《商品房买卖合同》三份证明，原、被告于2016年11月10日签订三份《商品房买卖合同》，且于2017年1月16日在图木舒克市房产管理所进行了登记备案，双方存在商品房买卖事实。2.第三师图木舒克市住房和城乡建设局出具的《合同备案情况说明》证明，原告闫晓旭从被告金华房地产公司购买的房屋于2017年1月16日在图木舒克市房产管理所进行了登记备案，双方存在商品房买卖事实。3.第三师图木舒克市住房和城乡建设局出具的《关于金华商业综合体调查结果》证明，金华房地产公司开发的金华商业综合体未在第三师图木舒克市住房和城乡建设局办理竣工验收备案，被告一直未将房屋交于原告，构成违约。4.《喀什德通股权投资管理有限公司承诺书》《图木舒克市金华房地产开发有限公司承诺书》《高某某承诺书》证明，（1）被告金华房地产公司通过喀什德通股权投资管理有限公司向原告融资的事实；（2）被告金华房地产公司因自身原因无法偿还融资借款，承诺以房抵债的事实；（3）被告金华房地产公司同意将原告的借款转为购房款的事实；（4）喀什德通股权投资管理有限公司与图木舒克市金华房地产开发有限公司为关联公司，实际控制人为同一人的事实；（5）被告金华房地产公司目前的行为已经违背其在承诺书中向投资人的承诺，即：于2016年12月31日前将房产证及土地证办理到各位客户的名下，严格执行与各位客户签订的各项协议（包括《商品房买卖合同》），在取得房产证及土地证前公司不会私自变更放款客户所定房屋归属权。5.《短期委托管理股权投资合同》证明，原告闫晓旭通过喀什德通股权投资管理有限公司向被告出借款的事实。6.民事案件委托代理合同、新疆增值税电子普通发票各一份，证明原告闫晓旭为起诉被告金华房地产公司而委托律师，并支付10000元律师代理费。因被告金华房地产公司经本院传唤未到庭参加诉讼，本院无法组织庭审质证，视为被告金华房地产公司放弃质证的权利，由此产生的不利后果由其自行承担。经依法审核，原告提交的上述六组证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，结合原告的陈述，能够证明原告主张的事实，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2014年8月29日，原告（甲方）闫晓旭（委托投资方）与（乙方）喀什德通股权投资管理有限公司（受托管理股权方）、（丙方）图木舒克市金华房地产开发有限公司（接受股权投资方）、（丁方）王某某（推荐人）签订《短期委托管理股权投资合同》约定，金华房地产公司项目：图木舒克市金华房地产开发有限公司，成立于2012年8月，注册资金800万元，现开发项目位于图木舒克市前海东街以南玫瑰苑小区门前，项目占地22860m2,，总投资3600万元。合作入股方式：每股人民币10万元，股份为优先股，由乙方负责代理向甲方按季支付利润分红，丙方应按约定向乙方支付应付红利及代理手续费，利润分成按每季度支付一次。甲方：闫晓旭入股600000元，入股期限2014年8月29日至2014年11月29日。喀什德通股权投资管理有限公司负责股东资金的运转，定期向股东介绍公司及项目运行情况，保证股东资金安全。后因到期无法还本付息，被告喀什德通股权投资管理有限公司出具《喀什德通股权投资管理有限公司承诺书》，承诺公司严格遵守客户和图木舒克市金华房地产开发有限公司签订的购房合同及相关协议。被告金华房地产公司出具《图木舒克市金华房地产开发有限公司承诺书》，承诺公司以市场价半价将房屋抵给放款客户，公司于2016年12月31日前将房产证及土地证办理到客户名下，公司严格执行与各位客户签订的各项协议（商品房认购合同、商品房买卖合同、商品房回购协议、商品房代租代售协议）。2016年11月10日，原告闫晓旭与被告金华房地产公司签订了编号为2-1-23、2-1-24、2-3-26的《商品房买卖合同（预售）》,并于2017年1月16日在原图木舒克市房产管理所办理手工合同备案，原告购买被告开发的金华商业综合体项目XX幢XX层XX-23号、XX幢XX层XX-24号、XX幢XX层XX-26号房屋，房屋建筑面积分别为69.88平方米、69.88平方米、37.28平方米，单价分别为5000元/平方米、5000元/平方米、1600元/平方米，房屋价款分别为349400元、349400元、59648元。合同第十一条均约定“出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付该商品房”，第十二条约定“逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际给付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。”另查明，截至2021年5月28日，被告金华房地产公司开发的金华商业综合体未在第三师图木舒克市住房和城乡建设局办理竣工验收备案。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按照合同约定履行相应义务，否则应承担违约责任。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”本案中，根据第三师图木舒克市住房和城乡建设局出具的《关于金华商业综合体调查结果》，金华房地产公司开发的金华商业综合体未办理竣工验收，不具备交付使用条件，故原告主张被告向原告交付合同约定的房屋的诉讼请求不能成立，本院不予支持。关于原告主张被告支付原告违约金的问题，本院认为，违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。本案中，因逾期交房给原告造成的损失包括对房屋行使占有、使用、收益等各项权能的损失，原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定，出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付该商品房，逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际给付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。基于合同法规定的违约金以补偿性为基础的特点，综合本案违约金属逾期交房违约责任的性质，兼顾合同履行情况、预期利益以及融资成本等因素，原告主张被告按日万分之三的标准向原告支付违约金的诉讼请求成立，本院予以支持。综上，经本院核算，以758448元为基数从2016年11月1日起按日万分之三计算至2021年5月10日，违约金为375659.29元。关于原告主张被告支付原告律师费的问题，原告闫晓旭在主张权利的过程中委托律师代为诉讼，为此支付律师费10000元，并非其主张权利必然发生的费用，在当事人对此并无特别约定的情况下，原告闫晓旭亦未能证明该律师费与被告金华房地产公司的违约行为之间有直接因果关系，故对原告闫晓旭的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，对原告的诉讼请求，本院予以部分支持。本案法律事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告图木舒克市金华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告闫晓旭违约金375659.29元；二、驳回原告闫晓旭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7086元，减半收取3543元（原告闫晓旭已预交），由被告图木舒克市金华房地产开发有限公司负担3543元（该款与上述款项同期履行）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第三师中级人民法院。审判员  刘廷阳二〇二一年七月二十六日书记员  毛 欢