安徽省和县人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0523民初2447号原告:陈选付,男,汉族,1981年9月10日出生,住安徽省芜湖市鸠江区。被告:马鞍山市江北新型建材有限公司，住所地安徽省马鞍山市郑浦港新区姥桥镇官塘村,统一社会信用代码91340500070930422X。法定代表人:包瑞,公司董事长。委托诉讼代理人：邵于伍，男，汉族，1965年2月8日出生，住安徽省马鞍山市和县180-1号楼2单元404室。第三人:马鞍山九州通达置业有限公司,住所地安徽省马鞍山市郑浦港区镇淮路与中飞大道交叉口东南角,统一社会信用代码91340500MA2MQB1A01。法定代表人:姚正来,经理。原告陈选付诉被告马鞍山市江北新型建材有限公司、第三人马鞍山九州通达置业有限公司案外人执行异议之诉一案,本院于2021年5月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈选付到庭参加诉讼、被告马鞍山市江北新型建材有限公司、第三人马鞍山九州通达置业有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈选付向本院提出诉讼请求：1、请求立即解除位于马鞍山市郑浦港区的查封；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年4月9日,原告与第三人签订了《房屋买卖合同》,根据合同约定,被告将位于马鞍山市郑浦港区出售给原告,合同约定原告于2020年4月9日前付清房款。合同签订后,原告履行自己的合同义务,将全部购房款付清,且办理了房屋的预告登记,至2020年4月9日,原告成为讼争房产的合法所有权人。然而,2020年11月17日,和县人民法院却下发了执行裁定,将属于原告的讼争房产进行了查封,此举严重侵害了原告的合法权益,原告后向法院提出执行异议,但被驳回。原告为维护其自身合法权益特诉至贵院,恳请人民法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告马鞍山市江北新型建材有限公司未予答辩。第三人马鞍山九州通达置业有限公司未予答辩。原告陈选付围绕诉讼请求依法提交了以下证据：证据一、身份证复印件。证明原告的诉讼主体资格。证据二、商品房合同及网上备案确认书、安徽增值税普通发票、中国工商银行转账记录、商品房买卖合同。证明原告是案涉房产的所有者。被告马鞍山市江北新型建材有限公司未予质证。第三人马鞍山九州通达置业有限公司未予质证。被告马鞍山市江北新型建材有限公司未予举证。第三人马鞍山九州通达置业有限公司未予举证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院将结合其他证据及案件事实审核认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：2020年4月2日，原告陈选付与第三人马鞍山九州通达置业有限公司签订两份《马鞍山市商品房买卖合同》（合同编号为：Ｗ202095983、Ｗ202095984），购买第三人马鞍山九州通达置业有限公司开发的位于马鞍山市郑蒲港新区全部房产，合同约定原告陈选付应当在2020年4月9日前支付上述商品房全部价款。合同第五条租赁情况为：该商品房的租赁情况为出租，出卖人已将该商品房出租，买受人为该商品房承租人。合同签订后，原告陈选付付清全部购房款并于2020年4月24日取得销售方为第三人马鞍山九州通达置业有限公司开具的《安徽增值税普通发票》、于2020年4月21日取得《商品房合同及网上备案确认书》、于2020年10月30日交纳《物业专项维修基金》。查明，案涉房屋买受人为陈选付、姜金花、陈健峰。查明，2020年7月9日，本院受理马鞍山市江北新型建材有限公司申请执行马鞍山九州通达置业有限公司买卖合同纠纷一案，在案件执行过程中，应马鞍山市江北新型建材有限公司申请，本院于2020年11月17日做出裁定，查封了马鞍山九州通达置业有限公司名下位于马鞍山市郑蒲港新区全部房产。陈选付对本院上述查封裁定不服，向本院提出书面异议，本院经审查，裁定驳回陈选付的异议请求。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该条适用于商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，而上述规定第二十九条则适用于在实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，由于没有及时办理房地产过户手续，而房地产开发企业因欠债而被强制执行的情形。本案中，案涉房屋于2020年11月17日被本院查封，在案涉房屋被查封之前，原告陈选付与第三人马鞍山九州通达置业有限公司已就该房屋签订了合法有效的书面买卖合同，且已支付全部价款；合同中明确了原告陈选付系案涉房屋的承租人，在本院查封之前继续从事经营活动，已合法占有该房屋；原告陈选付于2020年4月21日取得《商品房合同及网上备案确认书》、2020年10月30日交纳了《物业专项维修基金》，属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。原告陈选付的诉请符合上述规定第二十八条的情形，其权益能够排除执行，本院予以支持。被告马鞍山市江北新型建材有限公司、第三人马鞍山九州通达置业有限公司既没有提出答辩意见，又没有对原告陈选付提出的证据发表质证意见或提出证据，视为放弃自己的权利，应当承担对自己不利的法律后果。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条之规定,判决如下:不得执行原告陈选付位于马鞍山市郑蒲港新区全部房产。案件受理费100元，由被告马鞍山市江北新型建材有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审 判 长  赵晓军人民陪审员  刘必金人民陪审员  陈爱月二〇二一年七月二十日书 记 员  彭龙梅附：本案适用法律条文《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。