湖南省新化县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1322民初801号原告：阳昵，女，1971年9月15日出生，汉族，居民，住新化县。委托诉讼代理人：刘继华，湖南如顺律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告：新化县燎星房地产开发有限公司，地址新化县上梅街道迎宾路建材市场内5栋。法定代表人：陈铁云，该公司总经理。原告阳昵与被告新化县燎星房地产开发有限公司（以下简称燎星公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告阳昵及其委托诉讼代理人刘继华到庭参加诉讼，被告燎星公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阳昵请求本院判令：1、被告继续履行原、被告于2013年12月7日签订的《邻里建房赔偿协议》；2、如被告违约不履行《邻里建房赔偿协议》中由原告以1,800元∕㎡的价格在玉虚宫棚户区改造工程中选购面积120∕㎡的住房一套的约定，则请求判令被告赔偿原告经济损失10万元；3、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：原告在新化县上梅镇迎宾路永兴市场有一套住宅，建筑面积114.96㎡，房屋所有权证号为：Ｓ0205501，国有土地使用权证号：XXX。2013年，被告开发永兴棚户区改造工程项目，其承建的房屋与原告的房屋紧邻，对原告的房屋在通风、采光等方面造成了严重的影响，为解决双方的相邻矛盾及赔偿问题，原、被告经共同协商，就相邻建房及赔偿等事宜达成了一致意见，并于2013年12月7日签订了《邻里建房赔偿协议》（协议附后）。该协议第一条约定：甲方（即被告）同意乙方（即原告）以1800元／㎡的价格在玉虚宫棚户区改造工程中选购面积120／㎡的住房一套，乙方有权在甲方预售前任选栋数、楼层、户型，乙方所选住房面积多于120／㎡的，按市场价格补给甲方。2018年8月下旬，原告得知被告开发建设的玉虚宫棚户区改造项目房屋将于9月8日对外预售，于是原告与李卫华、袁贵湘、陈彩霞等同样与被告签订了《邻里建房赔偿协议》的住户多次到被告公司办公室，找到了公司负责人要求被告兑现双方于2013年12月7日签订的《邻里建房赔偿协议》，但被告均以目前房屋建设成本上涨为由，不同意按双方签订的《邻里建房赔偿协议》约定的1800元／㎡的价格让原告购房，如果原告要购房必须按2900元／㎡的价格缴纳购房款，原告不同意，要求继续按原协议约定的1800元／㎡的价格购房，为此，双方酿成纠纷。2018年9月8日，被告开发建设的上梅镇玉虚宫棚户区改造项目的房屋正式对外预售，原告与李卫华、袁贵湘、陈彩霞等人再次到被告的玉虚宫棚户区改造房屋销售的营销中心要求选购房屋时，又遭到了被告的拒绝。2018年10月，与原告一起签订《邻里建房赔偿协议》的李卫华、袁贵湘、陈彩霞等人向人民法院起诉。原告本打算同时起诉被告，但被告多次向原告承诺一定在其他几名签约人经人民法院判决后，按他们的判决的标准赔偿原告的损失，但现在其他几名签约人已经人民法院判决一年多了，被告对原告的承诺一直未兑现。为此，原告多次向被告主张权益，被告均口头同意赔偿，但均未兑现承诺。综上所述，原、被告于2013年12月7日签订的《邻里建房赔偿协议》是双方当事人的真实意思表示，是合法有效的，双方都应自觉履行。原告多次向被告主张权益，被告虽口头同意，但未履行协议义务，其行为已严重侵害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼请求依法判决，以实现原告前述诉讼请求为感。被告燎星公司未予答辩。查明的事实经审理查明，本院确认如下法律事实：1、原告阳昵在新化县上梅镇南门街永兴市场有一套住宅，建筑面积114.96平方米，房屋所有权证号为：XXX，国有土地使用权证号：XXX。系第六层楼房，同一单元的住户还有张建辉、袁贵湘、陈彩霞等，住房下系永兴市场批发部。2013年，被告燎星公司开发永兴街棚户区改造工程项目，其承建的房屋有二栋，其中建成后的临街的一栋（八层）与原告阳昵等4户的楼房（共六层）紧邻，位于原告楼房的西面，两楼之间建成“拱门”用于通行。被告所建的另一栋（九层），位于临街一栋后方，两者平行。后栋的东面亦有一栋楼房（位于原告楼房的后面，平行，该栋有住户刘革新等4户），被告所建后栋与刘革新住户的楼房之间的距离近10米。2、因被告建房时对原告等4户房屋及刘革新等4户房屋的通风、采光等方面造成一定的影响，经协商，被告燎星公司作为甲方与上述8户作为乙方共同签订了《集资建房内部协议》，协议内容大致为：甲方为解决永兴棚户区改造工程周边矛盾，应乙方要求，甲方同意，乙方可在玉虚宫棚户区改造工程（被告待建）或相邻新建房屋中以集资方式取得电梯套房。一、甲方收取乙方集资款141,600元，该款以集资电梯房一套120平方米计算（超过120的，按市场价补交房款）。套房面积的确定，待正式施工图出台后，乙方选定单元楼层套房，以房产局的颁证面积为准进行结算。二、甲方预收乙方每户20,000元，共计160,000元（此款不计息）。此外，协议还约定了办证及办证费用的承担，水、电、气的落户，物业管理费用的承担等相关事宜，另从协议中可看出，被告在原告等8户处西端建房的楼层意向为11层。协议签订后数日，甲方收取了乙方每户所给购房定金20,000元。当年12月，因原告后栋房屋的刘革新等4户不愿集资购房，原告所住同单元房屋的4户（乙方）分别又与被告（甲方）签订了《邻里建房赔偿协议》。该协议的开头明确了赔偿事由，与《集资建房内部协议》中内容基本一致。一、甲方同意乙方以1,800元的价格在玉虚宫棚户区改造工程中选购面积120平方米的住房一套，乙方有权在甲方预售前任选栋数、楼层、户型，乙方所选住房面积多于120平方米的，按市场价补给甲方。二、赔偿房屋面积以房地产权属登记机关实测、颁证面积为准，同时以此面积双方进行结算。三、甲方赔偿乙方的房屋为高层框架电梯房，乙方同意缴交物业维修管理费。……十、本协议是在甲乙双方自愿、平等基础上签订的，甲乙双方不得以任何理由违约，如有违约，由违约方赔偿对方100,000元。因前签订的《集资建房内部协议》未履行，经双方协商，被告除退还8户居民每户预交的20,000元外，还赔偿每户20,000元。2014年1月16日，刘文革等4户在被告处分别领取了购房定金退款80,000元及通风采光、基建粉尘污染补偿款80,000元。原告等4户于2014年4月28日一次性在被告处领取了购房定金及防尘补偿款160,000元。3、被告在永兴棚户区的两栋房屋建成及退回原告等居民的相关款额后，原、被告均未再提出异议。被告即着手在玉虚宫棚户区项目施工，因诸多方面的原因，该项目前期建设进度缓慢，直到2017年下半年，工程进度加快，至2018年8月，被告在玉虚宫建有5栋房屋（其中4栋电梯房），户型有几十平方米到一百多平方米不等，并于8月底得到了职能部门的预售许可。原告等4户即到被告处要求按《赔偿协议》选房，被告以协议中的价款过低及该合同已实际解除为由予以拒绝。原告遂起诉至本院。另查明，陈彩霞于2018年以合同纠纷为由向本院起诉被告燎星公司，本院于2018年12月29日作出如下判决：一、解除原告陈彩霞与被告新化县燎星房地产有限公司签订的《邻里建房赔偿协议》；二、由被告在本判决书生效后十日内赔偿原告陈彩霞经济损失100,000元；三、驳回原告的其他诉讼请求。被告燎星公司对判决不服向娄底市中级人民法院提起上诉，娄底市中级人民法院经审查，确认一审查明的事实，认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，遂于2019年4月12日判决驳回上诉，维持原判。判决的理由与结果本院认为，本案系合同纠纷。被告与原告之所以签订协议，是基于被告在永兴市场建设施工与原告的相邻权受损之间的矛盾。原告等8户居民一起与被告签订的集资建房协议以及原告等4户分别与被告签订的赔偿协议，经审查，两份协议的签订主体不同，《集资建房内部协议》是刘革新为代表的等8户与燎星公司签订的,《邻里建房赔偿协议》是阳昵等4户与燎星公司签订的。两份协议约定的内容不同，《邻里建房赔偿协议》并没有约定定金，只约定了解除合同的违约金。且《邻里建房赔偿协议》并未就《集资建房内部协议》中的约定事项予以说明。因此《邻里建房赔偿协议》不是替代《集资建房内部协议》而签订的，且原告并未明确表示不愿继续履行或表示自愿解除第二份协议，故原告在被告处领取购房定金和补偿款的行为，并不能当然导致合同解除的后果。原、被告之间签订的《邻里建房赔偿协议》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应当依法履行。原、被告在协议的第十条中约定，双方如违反协议，即由违约方赔偿相对方100,000元，该条款亦是双方的约定，隐含如果一方不履行协议即赔偿相对方100,000元之意，亦符合该协议相对方权利义务的对等原则。因被告燎星公司至今未同意原告阳昵按协议选房购房，应视为被告不愿继续履行双方签订的《邻里建房赔偿协议》，原告已不能通过协议的履行达到选房购房的目的，协议已实际不能履行，故根据本案实际，应解除双方签订的《邻里建房赔偿协议》，由被告赔偿原告经济损失100,000元。被告燎星公司经本院传票传唤未到庭，依法缺席判决。基此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百七十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告阳昵与被告新化县燎星房地产开发有限公司签订的《邻里建房赔偿协议》；二、由被告新化县燎星房地产开发有限公司在本判决生效后十日内赔偿原告阳昵经济损失100,000元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2,380元，由被告新化县燎星房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审 判 长  李朝阳人民陪审员  肖 玲人民陪审员  邹秀泉二〇二一年七月三十日法官 助理  彭方群代理书记员  曾清华附相关法律规定：对《中华人民共和国民法典》的适用第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。对《中华人民共和国民事诉讼法》的适用第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。