黑龙江省拜泉县人民法院民 事 判 决 书(2021)黑0231民初851号原告：黑龙江鹏旭物业有限公司，住所地拜泉县拜泉镇育新街4委20组。统一社会信用代码：91230231MA1BA2HR89。法定代表人：刘长超，该公司经理。委托诉讼代理人：姚松，黑龙江铭昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘艳欣，女，1980年1月9日出生，汉族，该公司员工，住拜泉县。被告：张艳茹，女，1954年3月29日出生，汉族，住拜泉县。原告黑龙江鹏旭物业有限公司（以下简称“鹏旭物业公司”）与被告张艳茹物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鹏旭物业公司法定代表人刘长超、委托诉讼代理人姚松、刘艳欣，被告张艳茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鹏旭物业公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告给付拖欠物业费2209.00元及滞纳金306.00元；2.案件受理费等一切费用由被告负担。事实和理由：2019年原告鹏旭物业公司受拜泉县委县政府委派接手时尚嘉园小区物业管理工作，被告张艳茹系该小区业主，享受了物业公司提供的相应服务，未按规定缴纳物业费总计2209.00元，产生延迟交付的滞纳金306.00元。经原告多次索要，被告均以各种理由拒不给付，故原告诉至法院。被告张艳茹辩称，不同意原告的诉讼请求。被告不欠原告物业费，2021年度以前的物业费被告已经全部缴纳。2020年8月，原告通知被告所在小区的商服业主，2021年度需上调物业费，每平方米上调1.00元。因此被告方多次找到县里反应该问题，而且县领导答应疫情期间不许上涨物业费。我方多次去原告处要求按原收费标准缴纳物业费，原告拒不收取。原告为证明自己的主张，在举证期限内向法庭提交如下证据：1.营业执照、准予变更登记通知书，证明原告的诉讼主体资格；2.2021年1月1日原告与被告小区业主委员会签订的“物业服务合同书”，证明依据该合同约定，被告所在的商服物业费为每平方米每年4.50元，其中包含二次供水费用1.00元，另收排污费30.00元，缴纳的时间为每年的1月1日前预收整年费用；3.被告张艳茹房产登记信息查询，证明被告在拜泉县时尚嘉园小区有两处商服；4.律师函（复印件）两份，催缴照片一份，证明我方在被告拖欠物业费后向被告进行催缴的事实。被告张艳茹对原告提交的证据1不发表质证意见；对原告提交的证据2有异议，被告没有与原告签订物业合同，被告不知道这个业主委员会如何产生，召开业主大会没有通知也没有参会地点；对证据3无异议；对证据4有异议，原告是庭审前一天张贴的律师函，照片上的日期与实际不符，是伪造的。被告为证明自己的主张，在举证期限内向法庭提交如下证据：1.重要通知一份，证明原告物业费涨价前向其发放通知；2.缴费票据7张，证明一直按每平方米3.5元交纳物业费；3.视频3份，证明原告方所述律师函是2021年6月7日才向我送达的，并不是2021年3月8日，原告方造假；去县里反应涨价情况，县里答复不涨价；我去交纳物业费，原告方不收取。原告对被告提交的证据1无异议，但认为该通知没有实施；对被告提交证据2，原告无异议；对被告提交的证据3，原告表示律师函是隔段时间就去送达，并不是造假，原告按照2021年1月1日签订的物业服务合同的相关标准进行收费。对原、被告提交的证据，本院综合分析认证如下：对原告提交的证据1，原告鹏旭物业公司成立时间为2018年9月20日，2021年2月7日由原名称“拜泉县鹏旭物业有限公司”变更为“黑龙江鹏旭物业有限公司”，本院对以上事实予以确认；对原告提交的证据2，该合同上有被告所在的拜泉县时尚嘉园业主大会、拜泉县时尚嘉园业主委员会的公章以及七名业主委员会成员的签字。业主委员会对外代表全体业主，被告张艳茹系拜泉县时尚嘉园小区业主，该合同对被告具有约束力，物业服务合同关系的确定也不以每一位业主都必须对业主委员会进行授权为必要条件。综上，应认定此合同的双方为拜泉县时尚嘉园业主委员会和原告鹏旭物业公司，也能证实系双方的真实意思表示，此合同对拜泉县时尚嘉园小区所有业主均有约束力，本院对此予以确认；对原告提交的证据3，被告张艳茹无异议，本院予以确认；对原告提交的证据4，照片未体现拍照日期以及拍照地点等相关信息，仅从照片及律师函不能体现原告向被告进行催缴的事实，本院对该组证据不予认定。对被告张艳茹提交的证据1.2，原告对其无异议，本院予以采信；对被告张艳茹提交的证据3，几段视频不能清楚的反应出被告所要证明的问题，本院不予采信。根据原、被告的陈述及对以上证据的分析和认证，本院查明事实如下：被告张艳茹为拜泉县时尚嘉园小区的业主，在该小区拥有两处面积分别为256.68平方米、221.06平方米的商服。2021年1月1日，原告鹏旭物业公司与被告张艳茹所在的小区业主委员会签订了物业服务合同书，合同书中对费用缴纳责任的约定具体如下：“商服收取物业费每平米4.50元，其中包含二次供水1.00元，另收取楼道灯30.00元、院芯灯30.00元、排污费30.00元。每年1月1日前预收整年费用，每年1月1日开始计算新的一年物业费”。“此协议签定后，此前签定的2021年物业合同从2021年1月1日起失效，以本合同为法律生效的正式合同”。合同签定期限自2021年1月1日起至2023年12月31日止。经查，原告鹏旭物业公司成立日期为2018年9月20日，2021年2月7日原告名称由“拜泉县鹏旭物业有限公司”变更为“黑龙江鹏旭物业有限公司”。被告张艳茹2021年应缴纳物业费为2209.83元（256.68平方米×4.50元+排污费30.00元=1185.06元、221.06平方米×4.50元+排污费30.00元=1024.77元）。现原告鹏旭物业公司诉至法院，要求被告张艳茹给付2021年度应缴纳的物业费用2209.00元。本院认为，原告鹏旭物业公司与拜泉县时尚嘉园业主委员会签订的“物业服务合同书”，是双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。该合同对小区全体业主具有约束力，双方应当按照合同约定行使权利履行义务。原告鹏旭物业公司向拜泉县时尚嘉园小区提供了物业服务，被告张艳茹系小区业主，应当向鹏旭物业公司缴纳物业费。本案案由是物业服务合同纠纷，业主对业主委员会的成立有异议不属于人民法院受理民事案件范围，所以对于被告张艳茹称业主委员会的成立不合规定的抗辩主张，不是本案审理范围。另依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。因此拜泉县时尚嘉园业主委员会有权代表全体业主与原告鹏旭物业公司签订物业服务合同，业主张艳茹虽然不是合同当事人，但其是物业合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者。因此，原告鹏旭物业公司实际上是和全体业主建立物业服务法律关系，所以该合同对小区全体业主具有约束力，双方应当按照合同约定行使权利履行义务。因双方在物业服务合同中对滞纳金未作明确约定，对原告要求给付滞纳金的诉讼请求不予支持。综上，被告张艳茹应向原告鹏旭物业公司交纳2021年度的物业费2209.00元。依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第十五条第（二）项、第四十一条第一款之规定，判决如下：一、被告张艳茹于本判决生效后十日内给付原告黑龙江鹏旭物业有限公司2021年度物业费2209.00元；二、驳回原告黑龙江鹏旭物业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元（已减半收取），由被告张艳茹负担22.00元，由原告黑龙江鹏旭物业有限公司负担3.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审判员 郑 莹二〇二一年七月二日书记员 王书坛