吉林省珲春市人民法院民事判决书（2021）吉2404民初1758号原告：中国农业银行股份有限公司珲春市支行，住所地为珲春市。        负责人：王亮，行长。        委托诉讼代理人：郎国臣，系该行员工。        委托诉讼代理人：李延银，系该行客户经理。        被告：黄亚军，男，1974年12月8日出生，汉族，住珲春市。        被告：刘丽敏，女，1978年4月17日出生，汉族，住珲春市。        被告：珲春新弘房地产开发有限公司，住所地为珲春市新安街（春园北小区）。        法定代表人：崔思敏，经理。        原告中国农业银行股份有限公司珲春市支行（以下简称“农业银行珲春支行”）与被告黄亚军、刘丽敏、珲春新弘房地产开发有限公司（以下简称“新弘房地产公司”）借款合同纠纷一案，本院于2021年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农业银行珲春支行的委托诉讼代理人郎国臣、李延银，被告黄亚军、刘丽敏、新弘房地产公司的法定代表人崔思敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        农业银行珲春支行向本院提出诉讼请求：1．要求宣布农业银行珲春支行与黄亚军之间的借款合同提前到期；2．要求黄亚军、刘丽敏共同偿还贷款本金193401.24元及利息（截止2021年7月20日止的利息为3073.38元；自2021年7月21日起至还清贷款之日止，以年利率7.35％计算）；3．黄亚军、刘丽敏承担抵押担保责任；4．新弘房地产公司承担保证责任；5．诉讼费用黄亚军、刘丽敏、新弘房地产公司负担。事实与理由：2017年11月27日，农业银行珲春支行与黄亚军、刘丽敏、珲春新弘房地产开发有限公司签订《个人购房担保借款合同》，约定农业银行珲春支行向黄亚军提供贷款216000元，年利率为4.9％，逾期年利率为7.35％，借款期限为20年，还款方式为等额本息还款，担保方式为抵押与阶段性保证，黄亚军、刘丽敏用其购买的房屋提供抵押，新弘房地产公司提供阶段性保证。农业银行珲春支行于2017年12月4日为黄亚军发放贷款2160000元，借款到期日为2037年11月26日，贷款用途为购买新弘房地产公司开发的位于珲春市新安街馨弘花苑一期7栋1单元601室，并以该房屋抵押，抵押人为黄亚军、刘丽敏。嗣后，黄亚军未按借款合同约定按期偿还贷款，截至2021年7月20日拖欠的借款本息为196474.62元，其中贷款本金为193401.24元，利息为3073.38元。借款人黄亚军多次未按期偿还贷款，按照双方之间的合同约定要求宣布贷款提前到期，借款人黄亚军偿还贷款本金及利息，抵押人黄亚军、刘丽敏承担抵押担保责任；新弘房地产公司承担保证责任。        黄亚军、刘丽敏辩称，黄亚军、刘丽敏不是房屋的买受人，也不是借款的使用人，黄亚军为了帮案外人李某，以其名义与新弘房地产公司签订购房合同，并与农业银行珲春支行签订《个人购房担保借款合同》，现李某未偿还贷款，黄亚军、刘丽敏也无能力偿还贷款，故要求退房。        新弘房地产公司辩称，新弘房地产公司系保证人，为黄亚军的贷款提供保证，是抵押与保证的共同担保。根据民法典规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保，债务人到期不履行债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形时，债权人应当按照约定实现债权，没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当就物的担保实现债权。因此，农业银行珲春支行应当对抵押的房屋拍卖、变卖的价款受偿，不足的部分才能向新弘房地产公司主张。        双方当事人围绕其主张依法向本院提供证据，本院组织当事人进行证据交换与质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。        本院经审理认定事实如下：2017年11月27日，黄亚军作为借款人、抵押人，刘丽敏作为抵押人，新弘房地产公司作为保证人与农业银行珲春支行签订《个人购房担保借款合同》，约定黄亚军向农业银行珲春支行贷款216000元，用于购置新弘房地产公司开发的位于珲春市新安街馨弘花苑一期7栋1单元601室房屋，期限为240个月，还款方式为等额本息还款。合同还约定，借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入新弘房地产公司账户；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，新弘房地产公司以保证人身份为案涉贷款提供阶段性保证，合同约定阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。2017年11月28日，农业银行珲春支行和黄亚军在珲春市国土资源局办理了预购商品房抵押权预告登记，农业银行珲春支行取得对案涉房屋即珲春市新安街馨弘花苑7号楼601室房屋的预告登记不动产登记证明。2017年12月4日，农业银行珲春支行向黄亚军发放贷款216000元，并确认借款用途为购买住房，还款方式为等额还款方式，还款期限为2017年12月4日至2037年11月26日，执行利率为4.90％、逾期利率为7.35％。农业银行珲春支行按照《个人购房担保借款合同》约定将贷款划入新弘房地产公司账户。因黄亚军未按期偿还借款，农业银行珲春支行从新弘房地产公司保证金账户扣划保证金23342.76元，另外新弘房地产公司替黄亚军垫付了贷款利息14158.10元，共垫付利息37500.86元。根据农业银行珲春支行提供的黄亚军的还款明细，截止2021年7月20日，黄亚军拖欠的利息为3073.38元、剩余贷款本金为193401.24元。        本院认为，依法成立的合同应当受法律保护。黄亚军、刘丽敏自愿在《个人购房担保借款合同》中签字，应当认定为其真实的意思表示，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按合同约定履行各自的义务。黄亚军抗辩其替李某与新弘房地产公司签订商品房买卖合同，并与农业银行珲春支行签订借款合同，系黄亚军与李某之间的关系，对农业银行珲春支行与新弘房地产公司不发生法律效力。黄亚军答辩要求解除商品房买卖合同，系黄亚军与新弘房地产公司之间的法律关系，与本案系农业银行珲春支行起诉的借款合同无关联性，故本案中不予审理。农业银行珲春支行已按合同约定向黄亚军发放了借款，故应按约定履行还款义务。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”案涉《个人购房担保借款合同》约定，借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。案涉借款期限为240个月，自2017年12月4日至2037年12月26日，还款方式为等额本息还款，但黄亚军多次未按期偿还借款，农业银行珲春支行已从新弘房地产公司扣划保证金、由新弘房地产公司垫付本息后，仍拖欠利息达3073.38元，故农业银行珲春支行依据合同约定要求解除《个人购房担保借款合同》的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。截至2021年7月20日，黄亚军拖欠的利息为3073.38元、剩余贷款本金为193401.24元，故合同被确认解除后，黄亚军应当按照合同约定偿还剩余借款本金及逾期利率计算利息，即黄亚军应立即偿还借款本金193401.24元及截至2021年7月20日的利息3073.38元，并自2021年7月21日起按年利率7.35％计算利息至还清时止。关于农业银行珲春支行要求黄亚军、刘丽敏承担抵押担保责任的问题，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，当事人以建筑物抵押的，应当办理抵押物登记，抵押权自登记时设立。本案涉案房屋仅办理了预告登记，未办理抵押物登记，抵押权未设立，故农业银行珲春支行要求黄亚军、刘丽敏承担担保责任的诉讼请求和新弘房地产公司主张应先以债务人自己提供的物的担保实现债权，不足部分才能向其主张的抗辩理由，本院不予支持。新弘房地产公司以保证人身份为案涉借款提供阶段性保证，保证方式为连带责任保证，故农业银行珲春支行要求新弘房地产公司对案涉借款本息承担连带保证责任的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。新弘房地产公司在承担保证责任后，有权向黄亚军追偿。        综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百九十六条、第二百零四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条规定，判决如下：        一、解除中国农业银行股份有限公司珲春市支行与黄亚军、珲春新弘房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》；        二、黄亚军于本判决发生法律效力后，立即偿还中国农业银行股份有限公司珲春市支行借款本金193401.24元及利息（截至2021年7月20日的利息为3073.38元，并自2021年7月21日起至还清之日止，按年利率7.35％计算）；        三、珲春新弘房地产开发有限公司对本判决第二项债务承担连带保证责任，承担保证责任后有权向黄亚军追偿；        四、驳回中国农业银行股份有限公司珲春市支行的其他诉讼请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费4205元，减半收取2102.50元，由黄亚军、珲春新弘房地产开发有限公司负担。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。        审判员    金银珠二〇二一年七月二十六日书记员    张金妮