福建省古田县人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0922民初1012号原告：古田县龙翼地产开发有限公司，住所地：福建省宁德市古田县614中路108号北侧东南佳苑一层B。法定代表人：冯晨，董事长。委托诉讼代理人：陈阿兰，北京观韬中茂（福州）律师事务所。委托诉讼代理人：林琦，北京观韬中茂（福州）律师事务所。被告：刘清，男，1986年10月28日出生，汉族，住福建省闽侯县。委托诉讼代理人：黄庆良，福建攻略（福清）律师事务所。原告古田县龙翼地产开发有限公司（以下简称“龙翼公司”）与被告刘清租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙翼公司的委托诉讼代理人陈阿兰、林琦、被告刘清的委托诉讼代理人黄庆良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙翼公司向本院提出诉讼请求：1.判令刘清向其支付位于宁德市古田县××广场××层××单元商铺欠缴的租金、商业管理费、电费合计362758.55元［其中欠缴租金301457.53元（第一年度租金：14009元／月，第二年度租金：15566元／月，欠缴期间为2019年3月8日-2020年11月28日）、商业管理费60926.8元（商管费：2724元／月，欠缴期间为2019年1月18日-2020年11月28日）、电费374.22元（2020年10月1日-2020年10月31日）］；2.判令其没收刘清履约保证金和押金合计41558元；3.判令刘清向其支付违约金369062.9元（自应缴之日以应缴费用总额为基数按日千分之三暂计至2020年11月28日）。事实和理由：2018年8月15日，其与刘清签订了《古田·中央广场商铺租赁合同》（以下简称“合同”），约定：1.刘清向其承租位于宁德市古田县××街道××路××＃楼××广场购物中心××层××单元；2.计租日同开业日，计租日至次年当月当日的前一日为第一个租约年；3.租赁期限：3年，自2019年5月1日至2020年4月30日止；4.租金：第一年度月租金14009元，第二年度月租金15566元；5.月度商业管理费2724元；6.刘清若不按合同履行，其有权根据合同约定没收刘清的履约保证金和押金；7.刘清若超过缴费日期缴费的，刘清应向其按拖欠日乘以应缴费用总数额乘以千分之三支付逾期付款违约金；8.若刘清逾期支付合同项下任何应付款项，其有权单方解除合同，合同自其将终止合同通知书送达刘清之日起即行终止。合同签订后，其于2018年12月10日将商铺交付给刘清，并签署《房屋交接确认书》。在合同履行过程中，刘清仅支付2019年1月18日至2019年3月17日租金28018元。其多次向刘清送达《中央商户缴款通知单》《律师函》进行催告，但刘清均置之不理且未履行付款义务。2020年11月27日，其向刘清送达《解约通知书》，《解约通知书》中告知刘清“双方于2018年8月15日签订的《合同》解除”，根据合同第13.4条约定，案涉合同于2020年11月28日解除。刘清欠缴租金、商业管理费、电费的行为已违反合同约定，构成严重违约，依法应承担违约责任。截至合同解除之日即2020年11月28日，刘清未缴纳租金、商业管理费、电费共计362758.55元，其有权依约没收刘清履约保证金及押金并要求刘清支付违约金。刘清辩称，一、龙翼公司主张的租金、商业管理费、电费的金额不符合事实。1.根据双方订立的合同第3.1款、3.3款、4.1.2款、5.4款的约定，本案商铺租赁的租金及商业管理费支付的起算时间是2019年5月1日，故龙翼公司主张租金及商业管理费自2019年1月18日起算没有事实和法律依据。2.根据双方订立的合同中的“中央广场9#商家商务条件汇报”，该汇报表载明针对案涉租赁店铺的租金和商业管理费的免租期（月）是5个月，包括第一年度3个月，第二年度2个月。该表的免租期限系龙翼公司承诺给其的优惠，对龙翼公司具有约束力，故龙翼公司主张的本案租金和商业管理费并没有扣除上述的免租期限，故请求予以扣除。3.2019年年底全国爆发疫情，导致龙翼公司的物业无法正常开发或根本未开发经营，严重影响其经营。根据龙翼公司提供的中央广场商户缴款通知书载明的内容，可知龙翼公司已同意免除其2个月租金共计31132元。该减免行为符合合同的公平原则精神，龙翼公司应当按承诺履行对其的减免义务。所以其有权要求龙翼公司就疫情因素，应当减免2个月租金。4.其提供的与龙翼公司方的微信聊天记录，能够证明龙翼公司自2020年10月29日起即对其承租的店铺采取停电措施，另根据龙翼公司仅向其主张支付的电费截止2020年10月31日止，也能够印证该事实，因龙翼公司停电的行为导致其租赁房屋的目的无法实现，故龙翼公司无权向其主张自2020年10月29日至2020年11月28日止的租金及商业管理费。二、龙翼公司主张的违约金计算方式所得的违约金过高。同时，龙翼公司主张没收履约保证金及押金不符合法律规定。合同一方主张的违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。其逾期支付租金给龙翼公司造成的损失主要是该部分租金的利息损失。所以龙翼公司主张按日千分之三计算违约金，明显过高，应支持其按日万分五计算尚欠款项逾期支付的违约金。龙翼公司已就违约金获得了损失的赔偿，又主张其没收履约保证金和押金，不应予以支持，龙翼公司收取的履约保证金和押金可用于抵扣按日万分五标准计算的违约金。另外，虽然合同约定没收的条件成立，但没收履约保证金和押金是变相收取违约金，根据法律规定一方主张的违约金过高需要根据实际情况予以调低。由此其认为龙翼公司依法无权没收履约保证金和押金，相应的履约保证金和押金可用于支付逾期付款产生的违约金。三、本案的租赁关系已解除，龙翼公司无权占有其经营设备和产品，请求于本案一同判令龙翼公司返还。综上，请求驳回龙翼公司部分租金、商业管理费的主张，调整违约金计算方式，以及将龙翼公司收取的履约保证金和押金用于支付龙翼公司合理计算的违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2018年8月15日，龙翼公司（甲方）与刘清（乙方）签订合同，约定乙方向甲方承租位于宁德市古田县××街道××路××号××＃楼××广场购物中心××层××单元，商铺套内面积为77.83平方米，计租日同开业日，开业日不迟于2019年5月1日，计租日至次年当月当日的前一天为第一个租约年，其他租约年均以此类推，租赁期限为3年，自计租日起算，自2019年5月1日至2022年4月30日；免租期5个月，第一年3个月，第二年2个月；合同期内的起始月固定租金单价标准为240元／（月·平方米），月租金＝月固定租金单价标准×计租面积，不满一个月的，按实际天数计算固定租金，日固定租金＝月固定租金／30日，具体计算标准如下：第1年度月租金14009元，第2年度月租金15566元，第3年度月租金20174元（递增率8%）；按先交租后使用的原则，以二个月为一个交租期，乙方应在每个交租期开始日的前五日内向甲方一次性付清下期租金，除首期租金外；首期租金收费期间为计租日起二个月，应缴纳租金为28018元，首期租金应于合同签订后3个工作日内支付；乙方应按时向甲方或商业管理公司缴纳租赁商铺的商业管理费（用于物业费、企划推广费、公共区域空调使用费、公摊水电费支付）、其他相关费用；商业管理费收费标准为35元／（月·平方米），月度商业管理费为2724元／月，如需计算不足整月的管理费时，按实际天数计算商业管理费，单日商业管理费＝月度商业管理费／30日；按先交缴费后使用的原则，以二个月为一个缴费期，乙方应在每个缴费期开始日的前五日内向甲方或商业管理公司一次性付清下期商业管理费，除首期商业管理费外；首期商业管理费收费期间为计租日起二个月，应缴商业管理费为5448元，首期商业管理费应于甲方或商业管理公司书面通知的商铺交付日前七个工作日向商业管理公司支付；商铺租赁期间，乙方应支付租赁期间商铺内自用的水、电费（含线损）、电话费及公摊费用等各项费用，除由政府及其有关部门直接收取的费用外，其余费用均由甲方或商业管理公司收取；乙方在签订合同的当日应向甲方一次性支付履约保证金37358元作为履行合同的担保；乙方应在甲方或商业管理公司书面通知的商铺交付日前七个工作日内向商业管理公司一次性支付商铺水电费押金（装修进场前确定具体金额）；如乙方不按合同及相关从属合同履行，甲方或商业管理公司有权根据合同约定没收乙方的履约保证金和押金；乙方逾期支付合同项下的任何应付款项，并在甲方或商业管理公司或物业管理公司发出要求乙方立即缴付应付款项的书面通知后十天内仍未缴付应付款项，甲方有权提前终止合同，因出现上述情形而解除合同的，合同自甲方将终止合同的通知书送达乙方之日起即行终止，且甲方有权要求乙方就其逾期支付之应付款项支付违约金，每逾期一日，乙方须按应付但未付款项的千分之三向甲方支付违约金；乙方如拖欠合同项下的应付款项，并在甲方或商业管理公司向其发出要求乙方立即缴付应付款项的书面通知后十天内仍未缴付，甲方或商业管理公司有权停止向该商铺供应水、电等，且该权利的行使不影响甲方在期间向乙方收取商铺租金和管理费的权利。2.2018年12月10日，刘清签署案涉商铺的房屋交接确认书。3.刘清已向龙翼公司支付2个月租金28018元、履约保证金37358元、装修押金3000元、水电押金1200元。4.因刘清欠缴租金、商业管理费、电费，龙翼公司于2020年11月27日向刘清发出解约通知书，通知刘清合同解除。刘清于2020年11月28日签收该通知书。根据约定，案涉合同于2020年11月28日解除。本院认为，合法的合同关系受法律保护。龙翼公司与刘清签订的合同，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。该合同于2020年11月28日解除，根据合同约定，刘清应向龙翼公司支付2019年5月1日至2020年11月28日期间的租金、商业管理费。龙翼公司主张租金和商业管理费自2019年1月18日起算，缺乏依据，不予支持。因刘清已支付2个月租金，且龙翼公司在《中央广场商户缴款通知单》中明确表示疫情期间减免2个月租金，故刘清尚欠龙翼公司租金219996.27元（14009元/月×8个月+15566元/月×6个月+15566元/月÷30天×28天）、商业管理费51574.4元（2724元/月×18个月+2724元/月÷30天×28天）。因合同载明的月租金已经考虑免租期，故刘清关于免租期5个月的辩解意见，本院不予采纳。龙翼公司认为疫情期间减免2个月租金是附条件的主张，缺乏依据，不予支持。刘清未按时支付租金、商业管理费，应承担违约责任。龙翼公司主张违约金自应缴之日以应缴费用总额为基数按日千分之三计算，利率明显过高，刘清认可按日万分之五计算，本院予以采纳。龙翼公司主张没收刘清支付的履约保证金、押金共计41558元，虽然合同对此有约定，但履约保证金、押金是为了合同顺利履行而支付的，没收履约保证金、押金即为违约方承担违约责任的一种方式，龙翼公司同时主张刘清支付违约金和没收履约保证金、押金，依据不足，因履约保证金、押金高于违约金，本院就高支持没收履约保证金、押金，对支付违约金的主张不予支持。龙翼公司主张刘清支付2020年10月1日至2020年10月31日期间的电费374.22元，合理合法，予以支持。刘清主张龙翼公司占有其经营设备和产品，但未提供证据证明，故不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、刘清应于本判决生效之日起十五日内支付古田县龙翼地产开发有限公司租金、商业管理费、电费共计271944.89元；二、古田县龙翼地产开发有限公司不予返还刘清支付的履约保证金、押金共计41558元；三、驳回古田县龙翼地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11533元，减半收取计5766.5元，由古田县龙翼地产开发有限公司负担3429元，刘清负担2337.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以生效文书为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行生效法律文书；逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留、搜查、限制出境等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 员 陈庆先二〇二一年七月六日法官助理 池嘉艺书 记 员 陆 倩附注：义务人必须在指定的期限内履行义务，未及时履行的，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期限为二年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。附主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。