山东省济南市历城区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0112民初3824号原告：武素英，女，1988年2月10日出生，汉族，住济南市历城区。委托诉讼代理人：王树亭（特别授权），山东文瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张玉峰（一般授权），山东文瀚律师事务所实习律师。被告：绿地地产济南东城置业有限公司，住所地济南市历城区。统一社会信用代码91370100307059533P。法定代表人：黄平，总经理。委托诉讼代理人：闫艳艳、韩聪（均系一般授权），均系山东康桥律师事务所律师。原告武素英与被告绿地地产济南东城置业有限公司（以下简称绿地济南东城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月14日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月18日公开开庭进行了审理。原告武素英及其委托诉讼代理人王树亭、被告绿地济南东城公司的委托诉讼代理人闫艳艳、韩聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。武素英向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告双方签订《商品房买卖合同》；2.判令被告返还购房款288920元；3.判令被告支付违约金10979元；4.判令被告按中国人民银行4.35%利率支付自购房款之日至退款之日支付利息；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年，武素英在绿地济南东城公司购买了商品房，并向被告支付房款288920元，且双方签订了商品房买卖合同。绿地济南东城公司开发的房屋至今未经过综合验收，无法交付，武素英合同目的无法实现，原、被告双方就解除合同返还房款问题协商未果，为维护原告的合法权益，特状至贵院，请求人民法院依法判决。绿地济南东城公司辩称，一、本案不存在法定及约定解除事由，原告主张解除商品房买卖合同无事实和法律依据。根据法律规定，当事人只有在双方协商一致或享有法定及约定解除权时才有权解除合同。本案不存在双方协商一致解除合同的情形，更不存在法定及约定解除情形。1.原告不享有约定解除权。根据《商品房买卖合同》第九条及《合同补充协议》第三条第8款的约定，因甲方原因导致未能按期交付房屋的，乙方（武素英）给予甲方60日宽展期，如宽展期满后，甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定宽展期届满后第31日起至达到合同约定的交付条件之日止，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之壹的违约金，合同继续履行。从上述约定可以看出，双方在商品房买卖合同中对发生逾期交房时的处理方式进行了明确约定，即双方继续履行合同，出卖人向买房人支付逾期交房违约金。涉案商品房买卖合同的签订是双方作为完全民事行为能力主体，在自由协商基础上权衡各种情况，对自身权益所作出的处分，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。根据我国私法自治、契约自由的原则，在双方对逾期交房情形的处理有明确约定的情况下，应充分尊重双方自由约定，由双方当事人按照合同约定履行。2.本案也不符合法定解除条件，原告亦不享有法定解除权。合同法定解除权是对不能实现合同目的情形而设置的救济权，也就是只有存在根本违约行为致使当事人的履行利益完全不能实现时，才有权解除合同。涉案房屋逾期交付，是因在项目开发建设过程中，受大气污染预警响应措施、新冠疫情等多重因素影响导致工程进度延期，非答辩人自身过错及恶意拖延导致，绿地济南东城公司一直积极克服各种困难，履行合同义务，涉案房屋已于2020年12月25日取得《竣工验收备案单》、2021年2月5日取得综合验收备案证明，具备交付条件，被告也已向原告发送了交房通知书，涉案房屋不存在继续履行的实质障碍。涉案房屋性质为商业用房，更侧重其商业价值，武素英虽因逾期交房遭受一定损失，但合同也对逾期交房的违约行为约定了违约金，以保障对原告利益的救济，不至于导致合同目的完全落空。因此，本案不存在合同目的无法实现的根本违约情形，原告不享有法定解除权，无权解除合同。3.原告起诉解除合同，也已超过合同解除权行使期间，其解除权也已消灭。《民法典》第五百六十四条规定“法律规定或者当事人约定解除权行使期间的，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”《商品房买卖合同》附件五《合同补充协议》第十二条第4款约定“除双方另有书面明确约定外，如出现法定或约定的乙方有权解除本合同及本补充协议的事由，甲方自该事由发生之日起30日内未收到乙方解除合同的书面通知，则视为乙方放弃本合同及本补充协议的解除权及责任追究权（如有）。双方继续履行合同，并按照合同约定履行义务。”武素英自2020年1月1日起就已经知晓涉案房屋逾期交付的事实，其起诉解除合同时已经超过合同约定的解除权行使期限。二、关于武素英主张的返还已付购房款、赔偿利息损失、承担诉讼费，均是以因被告违约导致合同解除为前提和基础。本案原告不享有法定和约定解除权，主张解除合同不能成立，更无权要求绿地济南东城公司返还购房款。武素英向绿地济南东城公司主张的利息损失和诉讼费也无合同和法律依据。综上，合同解除应以维护意思自治、鼓励市场交易、稳定市场秩序、实现资源有效配置的立法宗旨和价值取向为依归。在武素英的合同目的完全能够实现的情况下，解除合同不仅不符合约定及法定解除条件，也不符合法律关于解除权设置的立法宗旨和价值取向。请求贵院依法查明案件事实，驳回武素英的诉讼请求。根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月15日，武素英作为乙方与绿地济南东城公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）201731398141），该合同约定，武素英购买绿地济南东城公司开发的绿地城一期商办建设项目商品房，该商品房用途为商务公寓，建筑面积35.59平方米，单价为每平方米8118.01元，总价款288920元。商品房预售许可证号为济建预许2017846号。《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.因出卖人无法预见和控制的客观原因，包括但不限于交通管制、市政工程（如停水、停电、供水管网改造、供电设施及线路改造、高压线未落地灯）、政府征收行为、政府指令暂停施工、规划发生变化、公共卫生（如爆发流行性传染病等）、恶劣天气因素（如施工期间高温、暴雨、狂风、雾霾等）造成工期延误的；3.因政府有关部门机构的行为，以及为遵守、配合政府有关法规及规范性文件、政策而导致的延误。4.详见本合同附件五《合同补充协议》。第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：(2)逾期超过X日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起X天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的X%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之X(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。2.详见本合同附件五《合同补充协议》第三条：关于房屋交付的补充约定。第十一条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单……《商品房买卖合同》附件五《补充协议》第三条对房屋交付补充约定：1.本合同第八条约定的该房屋交付时间为2019年12月31日之前，具体时间以甲方发出的房屋交付通知确定的交付时间为准，乙方对此无异议。2.甲、乙双方协商一致，在甲方取得该房屋所在楼栋的房屋建筑工程竣工验收备案单（即该房屋已具备本合同约定的交付条件）后，即可向乙方发出房屋交付通知。房屋交付时，乙方应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，不得以房屋、装饰、设备不符合要求及公共配套设施和市政公用设施不完善（包括但不限于该房屋为临时水、临时电交付的情形）为由拒绝接受房屋，否则按乙方原因造成房屋未能按期交付执行（详见本补充协议第三条第4款），甲方就此不承担延期交房责任。3.甲方发出房屋交付通知的形式可以是电话、传真、信函、报纸公告等形式。乙方应在甲方发出的房屋交付通知确定的交付时间，或合同约定的房屋交付时间(仅适用于甲方未发出房屋交付通知的情形)，到房屋所在地或甲方另行通知的地点办理房屋交付手续，包括签署房屋交接单、支付应付未付房款(如有)和该房屋各类费用，如乙方未付清前述款项，视为乙方未付清房款，甲方有权拒绝交房。4.乙方逾期办理房屋交付手续，或乙方原因造成房屋未能按期交付的，每逾期一日，乙方应向甲方支付购房款总价的万分之壹作为违约金，且视为甲方在房屋交付通知确定的交付手续办理日期或本合同约定房屋交付日期(适用于甲方未发出房屋交付通知的情形)已经将该房屋交付乙方。……5.乙方拒绝接收该房屋或未按甲方所发出的房屋交付通知的要求办理该房屋交付手续的，均按照由于乙方原因造成房屋未能按期交付处理，同时视为乙方已接收该房屋，该房屋的一切风险与责任自甲方所发出的房屋交付通知中确定的该房屋的具体交付日期起，已全部转移至乙方……6.如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，甲方可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：(1)因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付。(2)因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付。(3)因政府部门根据法律法规采取某项重要措施、调整规划或遇到目前技术水平暂时无法解决的重大技术问题而导致开发建设期延长。(4)政府部门公布的公共卫生事件或其他社会突发事件导致延期交付。(5)政府机关、行政执法部门或其他有关单位及其人员影响施工或验收进度的任何行为。(6)乙方在房屋交付前仍有到期应付房款或其他费用尚未付清。(7)其他不可抗力因素导致的情形。8.甲、乙双方协商一致：本合同第八条所约定的交付日期，为该房屋所在楼栋待交付商品房开始交付的起算日期，甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则：（1）乙方给予甲方60天宽展期，宽展期内，合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任；（2）如宽展期满后，甲方认为将该房屋交付乙方，自本合同约定的宽展期限届满后第31日起，至达到合同约定的交付条件之日止，甲方应按日向买受人支付已交房价款万分之壹的违约金，合同继续履行。本合同第八条与本款约定不一致的，以本款的约定为准。《补充协议》第十二条：合同解除。……3.甲方原因导致乙方有权解除本合同及本补充协议，如乙方不解除合同，则甲方按照本合同其他相关约定承担违约责任。如乙方解除合同，则双方按以下方式处理：(1)如乙方系以一次性付款方式购房，则甲方应在合同解除之日起30日内，向乙方返还：已付房款及其利息(自甲方收到全部购房款之日计至退款日，利率按中国人民银行公布的同期活期存款利率执行)；乙方交予甲方的代缴税、费(不计息)。(2)如乙方系以按揭贷款方式购房，则甲方应在合同解除之日起30日内，向乙方返还：已付房款及其利息(自甲方收到全部购房款之日计至退款日，其中乙方首付款利率按中国人民银行公布的同期活期存款利率执行，银行按揭贷款利率按银行与乙方《借款合同》约定贷款利率执行)；乙方交予甲方的代缴税、费(不计息)。乙方明确同意，前述甲方应返还款项中乙方尚欠银行的按揭贷款及利息，甲方有权直接返还给按揭银行。(3)双方明确，甲方原因导致合同解除的，本条本项前述列明款项即为甲方应向乙方支付的全部款项及赔偿。(4)乙方应按照本条第2款约定办理相关备案、登记撤销(办理上述手续的时间不计入退还房款的期限)，腾退并向甲方交还该房屋，否则应承担本条第2款约定的相关责任。4.除双方另有书面明确约定外，如出现法定或约定的乙方有权解除本合同及本补充协议的事由，甲方自该事由发生之日起30日内未收到乙方解除合同的书面通知，则视为乙方放弃本合同及本补充协议的解除权及责任追究权（如有）。双方继续履行合同，并按照本合同约定履行义务。5.无论甲方还是乙方的原因导致本合同及本补充协议解除，乙方应协助甲方办理银行提前还款及《济南市商品房买卖合同》备案及产权预登记(如有)注销手续(办理上述手续的时间不计入退还房款的期限)，上述手续办理完毕后，方能办理退款手续，如因乙方的原因，导致甲方不能于30天内退还乙方已付房款，乙方不得因此追究甲方任何责任。武素英于2017年11月26日向绿地济南东城公司支付房款144920元，2018年4月24日又付款144000元，以上合计288920元购房款已全额支付，绿地济南东城公司出具了相应金额的收据。另外，案涉《商品房买卖合同》已经办理网签备案。2020年12月25日，案涉房屋所在的绿地城一期商办建设项目（B区）B-1#工程取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》。2021年2月5日，济历城综验第2021004号《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》。2020年12月31日，绿地济南东城公司以EMS快递的方式向武素英发送交房通知书，查询回单显示：2021年1月1日16：00:44妥投，已签收，本人签收：武素英。2020年12月31日的《交房通知单》载明：我司将于2021年1月5日至2021年1月7日集中交付，为避免集中交付所产生的拥挤和更好的为您提供服务，建议您于2021年1月7日办理交房手续……本院认为，武素英与绿地济南东城公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行义务。关于武素英解除案涉商品房买卖合同的主张能否成立，本院认为，合同解除一般包括约定解除和法定解除，案涉《商品房买卖合同》未约定解除条款，本案亦不符合法定解除条件。合同法定解除权的实质性条件为“不能实现合同目的”，不能实现合同目的的判断标准是违约结果的客观严重性，即是否实际剥夺了债权人的履行利益，使得当事人订立合同所追求的履行利益不能实现。因此，只有债务人构成根本性违约致使不能实现合同订立目的时，债权人才享有法定解除权。综合本案案情，涉案商品房已经取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》，符合合同约定且具备交付条件，且绿地济南东城公司已经发出交付通知，双方继续按照合同约定忠实履行各自的义务，合同目的完全可以实现，不存在继续履行的根本性障碍。另外，武素英购买的商品房性质为商务公寓，虽然也具有居住功能，但更偏重于商业性质。因此，《商品房买卖合同》的履行期限对合同目的的实现不具有实质性影响，虽然绿地济南公司的逾期履行行为会令买受人遭受损失，但不至于使合同目的落空，且合同对逾期交房违约的救济方式亦有相应约定。故，武素英主张解除涉案《商品房买卖合同》不符合法定解除情形，即使武素英催告对方解除，亦不发生有效解除的法律效果。关于武素英主张案涉《商品房买卖合同》载有格式条款、剥夺其享有合同解除权的问题，本院认为，案涉《商品房买卖合同》系双方当事人达成的合意，武素英并未提交证据证明存在欺诈、胁迫等影响合同效力的情形，双方签订的案涉《补充协议》对主合同进行了补充约定，绿地济南东城公司已经通过标注、下划线的方式进行了明确提示，武素英在补充协议每一页均捺指印，绿地济南东城公司已经尽到了必要的适当的提示说明义务。双方虽未明确约定买受人行使合同解除权的具体条款，但是案涉《补充协议》第十二条合同解除第3条约定有“甲方原因导致乙方有权解除本合同及本补充协议，如乙方不解除合同，则甲方按照本合同其他相关约定承担违约责任。如乙方解除合同，则双方按以下方式处理……”的具体处理方式。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，案涉《商品房买卖合同》约定的房屋交付时间为2019年12月31日，绿地济南东城公司逾期交房后，武素英未提交证据证实绿地济南东城公司进行过催告，没有进行催告的，武素英的合同解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。综上，为维护合同稳定性，鼓励、促进交易，对武素英请求解除涉案《商品房买卖合同》并返还购房款、支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。鉴于涉案《商品房买卖合同》并未解除，武素英以解除合同为基础提出的其他诉讼请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十五条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回武素英的诉讼请求。案件受理费减半收取计2899元，由武素英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员 万劲松二〇二一年七月十二日法官助理 刘春红书 记 员 马中辰