上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0112民初10867号原告：潘明华,男,汉族,1977年12月3日生,住上海市宝山区宝东路XXX弄XXX号XXX室。原告：潘鑫城,男,汉族,2000年10月19日生,住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：潘明华。原告：潘洪仙,女,汉族,1970年2月27日生,住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：潘明华。原告：朱志强,男,汉族,1994年2月14日生,住上海市浦东新区。被告：上海瀚硕投资管理有限公司,住所地上海市金山区亭林镇林宝路XXX号XXX幢XXX室。法定代表人：张斌,执行董事。委托诉讼代理人：陈新卯。本院在审理原告潘明华、潘鑫城、潘洪仙、朱志强与被告上海瀚硕投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案中，本院于2021年3月15日立案，依法适用简易程序，于2021年4月26日公开开庭进行了审理。原告潘明华(同时作为原告潘鑫城、潘洪仙共同的委托诉讼代理人)、朱志强，被告上海瀚硕投资管理有限公司的委托诉讼代理人陈新卯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘明华、潘鑫城、潘洪仙、朱志强向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2020年4月、5月和自2020年9月1日起至2021年5月30日止的租金人民币(币种下同)171,687.12元;2.被告支付逾期付款违约金10,380.81元,自2020年4月1日起至2020年5月31日止和自2020年9月1日起至2021年5月30日止,按每天万分之三计算。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.被告支付自2020年9月1日起至2021年5月30日止的租金140,471.19元;2.被告支付以自2020年9月1日起至2020年12月31日止的租金62,431.64元(即4,427,778元/年×4.23%÷12个月得出月租金15,607.91元×4个月)为本金，自2020年10月1日起至实际支付之日止，按照日万分之三的标准计算的逾期付款违约金；以自2021年1月1日起至2021年3月31日止的租金46,823.73元(即4,427,778元/年×4.23%÷12个月得出月租金15,607.91元×3个月)为本金，自2021年1月1日起至实际支付之日止，按照日万分之三的标准计算的逾期付款违约金；以自2021年4月1日起至2021年5月30日止的租金31,215.82元(即4,427,778元/年×4.23%÷12个月得出月租金15,607.91元×2个月)为本金，自2021年4月1日起至实际支付之日止，按照日万分之三的标准计算的逾期付款违约金。事实与理由：原告自2012年8月1日起将上海市闵行区莲花南路XXX弄XXX号XXX室的物业出租给被告进行经营和管理,并取得相应的利益。每月租金15,607.92元,支付方式是一季度一支付,先付后用。被告自2020年4月起至今日仅支付了2020年6、7、8月的租金,2021年2月1日应支付2021年3月、4月、5月的租金，目前拖欠11个月租金合计171,687.12元。被告违反了《项目租赁协议》第11.3条，构成违约。协议第十一条违约责任第11.3条约定，乙方最重要的义务是及时支付租金,如乙方逾期支付，按逾期金额的日万分之三向甲方支付违约金。为此，原告提起诉讼,请予支持。被告上海瀚硕投资管理有限公司辩称，不同意不合理的诉请。同意支付自2020年9月1日起至2020年10月22日止的租金。疫情之前，双方合作良好，之前支付2020年1-3月租金46,823.75元。因为疫情，大部分物业效益差，原告商铺的租客许某某拖欠费用，费用交到2019年12月底，2020年2月初关门。被告向许某某发出解除合同通知催要费用。去年4月23日，被告向原告支付了二季度的租金15,607.92元。原告免除了4、5月份的租金。原告未提出异议，后因为租客走了，租金是一月一支付。2020年10月，原告催问下，被告同意解除合同，通过微信和邮局向原告发出解除通知，不存在违约问题。原告至商铺看到位置偏僻，希望被告代管下去，被告不同意继续租赁，发生争议。本院经审理认定事实如下：2012年8月1日，原告潘明华、潘鑫城、潘洪仙、朱志强(出租方、甲方)与被告上海瀚硕投资管理有限公司(承租方、乙方)签订《项目租赁协议》，约定甲方出租给乙方经营管理的该物业为位于上海市闵行区莲花南路XXX弄XXX号XXX室的房屋,该物业类型为商铺,建筑面积为254.47平方米。甲方出租给乙方经营管理的期限为10年,自2012年8月1日至2022年7月30日。自2012年8月1日至2012年12月31日期间,乙方无需向甲方支付租金收益。自2017年7月1日至2022年7月31日，甲方收入(年收益含税)=固定租金+提成租金。固定租金：采取先支付后经营,按季支付的方式,即应于计租的第一个季度始时计算并支付该季度的固定租金。计算方式为：甲方物业的原始房价款4,427,778元×4.23%(每年)。在租赁期间甲方的租金收入采取以下方式：固定租金采取先支付后经营,按季支付的方式。如：2013年第一季度收入的支付时间为2012年12月(即支付2013年1月1日-2013年3月31日的固定租金),2013年第二季度收入的支付时间为2013年3月(即支付2013年4月1日-2013年6月30日的固定租金),其后以此类推。甲方应在每次乙方支付租金前即于每季度月底向乙方提供之后一个季度固定租金收入的发票,该发票应当符合税务机关相关规定,并满足乙方的要求。租赁合同中,乙方最重要的义务即是及时支付租金,如乙方逾期向甲方支付租金收入的,乙方在收到甲方书面催款函告后,必须及时支付租金并按逾期金额的日万分之三向甲方支付违约金;如逾期时间超过30个工作日,甲方有权解除本协议并要求乙方赔偿双倍租赁保证金。协议还就当事人的其他权利义务作出约定。上述协议签订后，原告向被告交付了房屋。双方于2012年8月1日签署了房屋交接书。2020年9月起，被告未再支付租金。2020年10月至11月，原、被告通过微信联系沟通租赁事宜。2020年10月期间，原告询问被告工作人员：“解约租赁合同的文件搞好了吗？现在我的商铺，你们究竟怎么处理？你们要解约，还是付房租？”被告工作人员于2020年10月22日通过微信将提前解约协议文本发送给原告。其后，又将提前解约协议文本邮寄给原告。2020年11月，原告提出合同解除的一系列条件，称未满足条件的，合同不解除，继续履行。庭审中，原告表示，2020年4、5月份的租金，当时未同意让渡，但为了便于法院处理，不再主张2020年4、5月份的租金。原、被告没有确认过合同解除，只是沟通交流，被告于2020年9月不付租金，说要退租，原告不同意。上述事实，由原告提供的项目租赁协议及附件、房屋交接书、微信聊天记录，被告提供的微信聊天记录、解除协议及邮寄凭证，以及当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。诉讼中，被告提供了其与案外人许某某签订的房屋租赁合同、解除合同告知函、张贴函、照片、收据等，以证明其将系争房屋转租给了案外人许某某，其于2020年3月5日张贴解除通知告知函，告知案外人许某某合同解除。被告于诉讼中确认，案外人许某某搬离房屋后，房屋未交付给原告，房屋空置。鉴于合同实际已无法履行，本院于2021年4月26日的庭审中向原告释明上述情况，但原告仍表示不同意解除合同。本院遂要求原告作为出租人及时收回房屋，否则就扩大的损失将由原告自行承担。至2021年6月24日，原告称仍未收回房屋。本院认为，原、被告签订的《项目租赁协议》系双方真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。房屋租赁法律关系中，出租人的主要合同义务为交付房屋，承租人的主要合同义务为支付租金。本案中，根据查明的事实，原告已按约交付房屋，然被告未按约支付租金，显属被告违约。被告以次承租人许某某未向其支付租金为由提出的其对原告不存在违约行为的抗辩意见，本院不能认同。被告另提出原告免除了被告2020年4、5月份租金的支付义务，且租金的支付方式变更为一月一付，因原告对此并未确认，本院同样不予采信。原告系于本案中，为便于法院处理，表示不再向被告主张2020年4、5月份的租金，此系原告合法处分自身诉讼权利，于法不悖，本院予以准许。因被告作为违约一方，无法取得合同单方解除权，故其于2020年10月向原告发送的解除协议不能产生合同解除的法律效力，本院不予确认。根据庭审中被告的陈述，次承租人许某某搬离房屋后，其未向原告交还房屋，故应视为房屋仍处于被告控制之下，现原告向被告主张自2020年9月1日起至2021年5月30日止的租金140,471.19元(即15,607.91元/月×9个月)，于法有据，本院予以支持。被告未按时足额支付租金，原告主张逾期付款违约金，亦符合合同约定，本院予以支持。需说明的是，被告不论是在2020年11月的微信中还是在本案诉讼中，均一再表示不再继续履行合同，房屋内已无被告物品，基于被告的上述意思表示，以及本案房屋租赁合同的确已无实际履行之可能，本院遂于2021年4月26日的庭审中敦促原告尽快收回房屋，否则就扩大的损失需由原告自行负担。但至2021年6月24日，原告仍未收回房屋。本院认为，自2021年4月26日庭审当日起至原告主张租金的截止日期(即2021年5月30日)止，期间超过一个月，原告完全可在上述合理期间内收回房屋，避免损失进一步扩大。本院在判令被告承担截止至2021年5月30日止的租金时，亦考虑了上述合理期限的因素。但原告始终既不确认合同解除又未采取任何行动收回房屋以减少其自身损失，其行为并不妥当。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告上海瀚硕投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告潘明华、潘鑫城、潘洪仙、朱志强自2020年9月1日起至2021年5月30日止的租金人民币140,471.19元；二、被告上海瀚硕投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告潘明华、潘鑫城、潘洪仙、朱志强以自2020年9月1日起至2020年12月31日止的租金人民币62,431.64元为本金，自2020年10月1日起至实际支付之日止，按照日万分之三的标准计算的逾期付款违约金；以自2021年1月1日起至2021年3月31日止的租金人民币46,823.73元为本金，自2021年1月1日起至实际支付之日止，按照日万分之三的标准计算的逾期付款违约金；以自2021年4月1日起至2021年5月30日止的租金人民币31,215.82元为本金，自2021年4月1日起至实际支付之日止，按照日万分之三的标准计算的逾期付款违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,970.68元，保全费1,430.34元，合计3,401.02元，由被告上海瀚硕投资管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 周 颖书记员 董琪华附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。