广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤08民终3210号上诉人（原审被告）:湛江地标投资有限公司，住所地：湛江市坡头区海湾南路二号。法定代表人：谢志杰，董事长。委托诉讼代理人：花淼彬，男，该司工作人员。被上诉人（原审原告）：李土如，男，汉族，1986年8月4日出生，住湛江市坡头区。被上诉人（原审原告）：陈凌丽，女，汉族，1985年3月12日出生，住湛江市坡头区。被上诉人的共同委托诉讼代理人：李江，广东海法（东莞）律师事务所律师。上诉人湛江地标投资有限公司因与被上诉人李土如、陈凌丽商品房预售合同纠纷一案，不服湛江市坡头区人民法院（2021）粤0804民初699号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人湛江地标投资有限公司的委托诉讼代理人花淼彬，被上诉人李土如、陈凌丽的委托诉讼代理人李江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。湛江地标投资有限公司上诉请求：撤销（2021）粤0804民初699号判决第一项，驳回被上诉人对上诉人全部诉讼请求；一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定湛江地标投资有限公司不具有逾期办证免责事由错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。本案中因湛江市自然资源局无法解决海湾南路用地问题导致整个开发项目无法按期竣工，在该局没有同意延期竣工情况下导致湛江地标投资有限公司无法办理涉案楼盘初始登记和涉案房屋首次转移登记。本案中李土如、陈凌丽逾期办证并非湛江地标投资有限公司原因造成，故湛江地标投资有限公司不应在本案中承担逾期办证的违约责任。请求二审法院查清本案事实，纠正一审错误判决。李土如、陈凌丽辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律恰当、判决公正，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实和理由：一、湛江地标投资有限公司以政府原因为由主张不承担延迟办证的违约责任是没有道理的，其所列举的政府行政行为属于具体行政行为，无论是政府与湛江地标投资有限公司签订的合同及政府具体行政行为都是相对性的，与李土如、陈凌丽无关。二、一审法院支持李土如、陈凌丽关于违约金的计算结果是完全正确的。李土如、陈凌丽向一审法院起诉请求：判决1.湛江地标投资有限公司支付迟延交付房屋产权证的违约金25809.33元给李土如、陈凌丽；2.湛江地标投资有限公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年6月1日，李土如、陈凌丽与湛江地标投资有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：Ｙ2016005019），约定李土如、陈凌丽（买受人）购买湛江地标投资有限公司（出卖人）位于湛江市坡头区（预测建筑面积为108.21平方米），房屋价款为546158元。合同第十一条约定，湛江地标投资有限公司应当在2017年10月1日前，将已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告的商品房交付李土如、陈凌丽使用；合同第二十条第（二）项约定，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意协商解决。《商品房买卖合同》签订后，李土如、陈凌丽向湛江地标投资有限公司支付了购房款546158元。2018年5月28日，涉案商品房所在3号楼竣工验收。湛江地标投资有限公司于2018年6月11日将涉案商品房交付李土如、陈凌丽。2020年6月11日，湛江地标投资有限公司向湛江市不动产档案信息管理中心申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，随后办理涉案商品房国有建设用地使用权及房地产（一手商品房）转移登记。湛江市自然资源局于2020年8月4日准予登记颁发粤（2020）湛江市不动产权第0053194、0053195号不动产权证书，权利人为李土如、陈凌丽共同共有。随后，李土如、陈凌丽以湛江地标投资有限公司逾期交付房屋产权证书已构成违约为由向法院提起诉讼。李土如、陈凌丽在庭审中明确计算逾期办证违约金的时间从实际交楼之日起365日后即从2019年6月12日起计至2020年8月4日。另查明，2013年4月2日，湛江地标投资有限公司与湛江市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》约定湛江地标投资有限公司所投资的海东广场项目在2016年6月14日前竣工，逾期竣工，按每逾期一日，由市政府无偿收回30平方米住宅面积用于公共租赁住房。合同补充条款约定湛江地标投资有限公司要在合同约定开工、竣工时间前15日内向湛江市国土资源局书面报告开工、竣工时间或延迟开工、竣工的原因。2015年9月24日，湛江地标投资有限公司又与湛江市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同补充协议》，约定湛江地标投资有限公司所投资的海东广场项目竣工期限延长至2017年9月23日。该竣工期限届满后，湛江地标投资有限公司于2018年7月4日向湛江市国土资源局坡头分局提交《关于海东广场申请延期竣工的请示》（地标投资［2018］18号）申请延期竣工，该请示中，湛江地标投资有限公司称“由于我司首次以回馈家乡形式回湛江投资建设，对本土的手续办理流程不熟悉，竣工时间到期后亦未收到相关部门的通知文件；负责办理报建的人员变动，相关事宜交接不到位等原因导致未能及时申请延期”。2020年4月17日，湛江市自然资源局与湛江地标投资有限公司签订《国有建设用地使用权延期竣工协议》，明确因原须配建的海湾南路西段因涉及用海问题不具备开工条件等原因，竣工期限延长至2021年4月16日。湛江地标投资有限公司随后持该延期竣工协议及其他材料申请办理用地及房屋权属登记。再查明，2019年6月12日至2019年8月19日（共69天），一年期贷款年利率为4.35%。自2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（ＬＰＲ）分别为：2019年8月20日至9月19日（共31天）为4.25%；2019年9月20日至11月19日（共61天）为4.2%；2019年11月20日至2020年2月19日（共92天）为4.15%；2020年2月20日至4月19日（共60天）为4.05%；2020年4月20日至8月4（共107）为3.85%。一审法院认为，本案属商品房预售合同纠纷。《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，一审法院予以确认。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案适用当时的法律、司法解释。《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”，本案双方应按合同约定履行自己的义务。根据李土如、陈凌丽的陈述及湛江地标投资有限公司的答辩意见，本案双方当事人争议的焦点问题如下：一、关于湛江地标投资有限公司应否承担逾期办证违约责任的问题。《商品房买卖合同》约定“因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意协商解决”，按该约定，湛江地标投资有限公司在2018年6月11日将涉案商品房交付李土如、陈凌丽，李土如、陈凌丽应在该日起365日内也即2019年6月10日前取得涉案商品房所有权证书。由于湛江地标投资有限公司逾期办证，致李土如、陈凌丽涉案商品房不动产权证书于2020年8月4日才登记颁发。故湛江地标投资有限公司逾期办证的行为已违约，应承担逾期办证违约责任。二、关于湛江地标投资有限公司是否具有逾期办证免责事由的问题。湛江地标投资有限公司主张其因政府捆绑用地问题未解决导致项目无法按期竣工，影响涉案楼盘的登记，导致逾期办证，逾期办证并非湛江地标投资有限公司原因造成，不应承担逾期办证责任，但根据本案的证据和事实，首先，涉案项目原配建道路因涉及用海问题不具备开工条件的情况，湛江地标投资有限公司早已知道，湛江地标投资有限公司应充分考虑该情况对涉案《商品房买卖合同》履行的影响并采取应对措施；其次，涉案楼盘在申请办证时，受阻原因是因为实际竣工时间超过《国有建设用地使用权出让合同》补充条款约定的竣工时间，即延迟竣工。延迟竣工并不必然导致办证受阻，如及时预见并提前申请延长竣工期限，将可以有效避免办证受阻。湛江地标投资有限公司因其自身疏忽未按《国有建设用地使用权出让合同》补充条款的约定提前十五日报告延迟竣工原因和及时在原竣工期限届满前申请延期竣工，而是超过约定竣工时间（2017年9月23日）九个月后，在2018年7月4日才首次向湛江市国土资源局申请延期竣工，导致办证受阻。湛江地标投资有限公司如果及时或提前申请延长竣工期限则可避免办证障碍，故该障碍并非不能预见、不可避免；再次，湛江地标投资有限公司提供证据主张因项目延期竣工事项相关审批权限未明确导致有关部门无法正常办理湛江地标投资有限公司延期竣工事项，但未能提供证据证实其交件被拒收或因审批权限不明导致办证受阻，故湛江地标投资有限公司主张因政府捆绑用地问题未解决导致项目无法按期竣工，影响涉案楼盘的登记，湛江地标投资有限公司不应承担逾期责任的抗辩意见依据不足，不予采纳。湛江地标投资有限公司提供证据主张因新冠疫情导致办证缓慢应予免责，但新冠疫情发生在湛江地标投资有限公司迟延履行之后，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，不能免除责任，故湛江地标投资有限公司主张因新冠疫情免责的抗辩意见同样依据不足，不予支持。三、关于李土如、陈凌丽诉求湛江地标投资有限公司支付逾期办证违约金应支持的数额问题。涉案《商品房买卖合同》未对逾期办证违约金的计算方式进行约定，湛江地标投资有限公司的违约责任应根据湛江地标投资有限公司违约行为造成李土如、陈凌丽实际损失的情况予以认定。考虑涉案合同的履行情况、涉案商品房的总房价、湛江地标投资有限公司违约时长、合同目的及可得利益、当地的经济水平以及房地产交易的市场发展状况等因素，李土如、陈凌丽主张以购房款为基数，从2019年6月12日起至2019年8月19日按一年期贷款利率4.35%计算，从2019年8月20日起至2020年8月4日取得不动产权证书之日按一年期贷款市场报价利率（LPR）计算，违约金数额为25809.33元[546158元×（69天×4.35%+31天×4.25%+61天×4.2%+92天×4.15%+60天×4.05%+107天×3.85%）÷365天]，该数额的主张合理合法，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：限湛江地标投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向李土如、陈凌丽支付逾期办证违约金25809.33元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费222.62元，由湛江地标投资有限公司负担。限湛江地标投资有限公司在本判决生效之日起十日内向法院缴纳，逾期，由一审法院立案执行；李土如、陈凌丽预付受理费222.62元，予以退还。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定,第二审人民法院主要对当事人上诉请求的有关事项进行审查。根据湛江地标投资有限公司的上诉请求、李土如、陈凌丽的答辩意见，本案双方当事人二审争议的焦点是本案是否具有逾期办证免责事由的问题。根据查明的事实，涉案项目原配建道路海湾南路因涉及用海问题不具备开工条件的情况早已存在，而该道路如果逾期竣工则必定影响到涉案商品房办理产权登记的情况湛江地标投资有限公司亦早已知悉，湛江地标投资有限公司作为涉案《商品房买卖合同》办证义务方，理应及时向政府申请办理竣工延期以避免造成违约。而湛江地标投资有限公司在原竣工期限届满后近一年才申请延期，逾期办理房屋所有权证，故湛江地标投资有限公司对案涉商品房逾期办证的问题存在自身的原因。湛江地标投资有限公司上诉主张因政府无法解决海湾南路用地问题等请求免除其公司迟延办证违约责任,理由不成立,本院不予采纳。一审法院判决湛江地标投资有限公司应向李土如、陈凌丽支付逾期办证违约金25809.33元并无不当，本院予以维持。综上所述，湛江地标投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费222.62元，由湛江地标投资有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审 判 长 林伟娇审 判 员 陈小红审 判 员 王默朗二〇二一年七月二十三日法官助理 王 月书 记 员 柯迪晓附：相关法律法规及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。