山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终3884号上诉人(原审被告)：王红星，男，1982年1月19日出生，汉族，个体，住太原市小店区平阳南路151号嘉隆明城小区15号楼1单元601。身份证号：412725198201196952。委托诉讼代理人：朱凤梅（系王红星妻子），无业，住太原市小店区平阳南路151号嘉隆明城小区15号楼1单元601。被上诉人(原审原告)：山西富源物业管理有限公司，住所地：太原市小店区平阳南路151号嘉隆明城小区25号楼1-3层办公楼。统一社会信用代码：9114010579825165XO（1-1）。法定代表人：燕兰贵，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：赵连峰，男，该公司秩序部经理，住太原市小店区中泽纯净花园小区13号楼2单元1302。上诉人王红星与被上诉人山西富源物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2021）晋0105民初1820号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人王红星委托诉讼代理人朱凤梅，被上诉人山西富源物业管理有限公司委托诉讼代理人赵连峰依法参加了诉讼。本案现已审理终结。王红星上诉请求：1、撤销（2021）晋0105民初1820号民事判决书，驳回被上诉人一审诉请；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：本案中物业费支付条件尚未达成，一审法院错误认定事实，并据此作出了错误裁判。本案的诉争焦点在于物业服务合同中约定的物业费缴纳条件是否达成。双方签署的物业服务合同对双方的权利义务进行了明确约定，物业服务人应当按照约定提供物业服务，业主按照约定支付物业费。首先，合同中明确约定“物业服务费按业主所购房的建筑面积收取，住宅按1.27元/平方米/月向业主收取”，根据《太原市普通住宅的物业服务等级与收费标准（暂行）》并价房字[2005]108号及合同约定，物业服务费收费价格为1.27元/月/平方米，物业服务所对应一级服务标准。一级物业服务标准有着明确的政府部门规定，而且双方所签合同中也明确约定了物业服务人应履行公共设施设备运行的维修养护、共有部分的清洁绿化和养护、维护物业服务区域内的公共秩序等一系列义务。其次，《民法典》942条第1款明确规定“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全”；《物业管理条例》第35条明确规定“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务”；《民法典》525条明确规定“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行请求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行请求”。由此可看出，物业服务人有按照合同约定和法律规定妥善提供物业服务的义务，物业服务合同中业主的物业费缴纳与物业服务企业提供的物业服务是一种对价关系，只有物业服务企业按照约定提供了相应的物业服务，业主才对应缴纳约定的物业费。本案中，上诉人并不存在违约在先的情形，反而是被上诉人山西富源物业管理有限公司作为小区的物业服务方，未按照合同的约定以及相应的服务标准提供服务，未妥善处理公共区域泡水情况导致公共楼道及上诉人墙壁、实木开裂，公共区域不当燃烧垃圾导致窗户烧坏变形，在公共消防设施维护管理、小区公共区域保洁、绿化、公共秩序维护等义务履行方面均有重大瑕疵，已经构成根本违约。故上诉人依法有权行使同时抗辩权利以被上诉人未按照合同约定和法定标准提供物业服务为由拒付物业费。综上所述，被上诉人作为物业服务企业提供服务的项目和质量与合同约定及法律规定的标准差距甚远，已经先行构成违约，故上诉人依法当然享有拒绝支付相应物业费的抗辩权利。被上诉人山西富源物业管理有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。故请求：维持原审判决。一审法院认定的事实：2012年2月12日，原告山西富源物业管理有限公司与被告嘉隆锦都苑15号楼1单元601号业主王红星签订锦都苑物业服务合同，对双方的权利义务进行了明确规定，在物业管理区域内，物业服务费按包干制方式，按业主所购房的建筑面积计算，住宅按1.27元/平方米/月，电梯运行费收费标准为1层25元/户/月，2-5层0.3元/月/平方米，6-10层为0.4元/月/平方米。暖气费按太原市城市居民供热价格计算，按建筑面积由每月每平方米2.70元调整为3.60元（按使用面积由每月平方米3.60元调整为4.80元），每年10月25日前按政府规定价格收取。物业服务费、供暖费、电费等费用，业主应在规定的日期之内缴纳，对所欠费用仍不交纳的，按日按所欠费用总额收千分之五的滞纳金。物业服务费、电梯运行费按年收取，每一年度为一收费期，业主第一次缴费日为业主次年年度缴费起始日，业主应及时将费用交给物业公司。被告住房面积为145.29平方米，从2013年1月起未交纳物业费至2018年底，共欠物业费13086元。2017年11月至2018年3月的暖气费2576元。另查明，锦都苑物业管理服务手册对未按规定交纳物业服务费的，规定相应的违约责任。业主未按规定交纳物业费用，物业服务企业可以要求其限期交付费用及滞纳金；业主逾期仍不交纳的，物业服务企业可以在本建筑区划内公布物业服务费用收交情况，仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。再查明，原告山西富源物业管理有限公司提供的被告王红星所欠收费明细，所欠金额为15662元。2020年11月26日，山西富源物业管理有限公司对业主王红星的催费通知单，载明欠物业费、暖气费共计15662元，收到通知后3日内主动到本小区客服大厅交清所欠费用，否则我公司采取必要措施，并保留通过法律途径追缴的权利。一审法院认为，原告山西富源物业管理有限公司与被告王红星签订的《物业服务合同》是双方真实意思表示，也不违反法律的强制性规定，应为有效协议，双方应按照协议的约定履行义务，现被告未按照合同的约定按期缴纳物业费、暖气费，被告的行为已经构成违约。现原告山西富源物业管理有限公司要求被告王红星支付物业费13086元的诉讼请求，本院予以支持；关于暖气费的收取问题，原告未提供供热公司已委托其代收的相关证据，故本院不予支持。关于原告主张被告按照合同约定支付滞纳金的诉讼请求，合同约定按所欠费用收千分之五的滞纳金，因滞纳金系行政收费才产生的费用，故本院不予支持。关于被告王红星主张15号楼1单元公共区域服务不到位、泡水造成其损失的问题，虽然被告王红星提供相关图片，但该问题应属侵权纠纷，本案不予处理，被告可另案处理。据此判决：1、被告王红星于本判决生效后十日内支付原告山西富源物业管理有限公司物业费13086元。2、驳回原告山西富源物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取140元(原告已预交)，由被告王红星负担。二审审理期间，当事人均未提供认定事实的新证据。二审查明的事实与原审法院判决认定的事实基本一致。本院认为，上诉人王红星并无足够、有效的证据支持其上诉请求。原审依据相关法律规定并根据当事人双方签订的《锦都苑物业服务合同》，上诉人王红星所欠缴物业费，上诉人王红星主张损失可另案处理等事实和证据所作的认定并无不当。综上所述，上诉人王红星的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条、《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百三十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费280元，由上诉人王红星负担。本判决为终审判决。审判长   郝文晋审判员   李 峻审判员   李 清 二〇二一年七月七日法官助理   赵 艳书记员   卢 琪