淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0812民初5542号原告：田镜，女，1960年12月5日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：项玉宝，江苏捍华律师事务所律师。被告：江苏楚天置业有限公司，住所地淮安市清江浦区楚天置业清城创意谷2号楼101室。法定代表人：郑健军，该公司董事长。委托诉讼代理人：缪敏，女，该公司员工。委托诉讼代理人：肖玉宝，淮安市清江浦区清安法律服务所法律工作者。原告田镜诉被告江苏楚天置业有限公司（以下简称楚天置业）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年6月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告田镜的委托诉讼代理人项玉宝，被告楚天置业的委托诉讼代理人缪敏、肖玉宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田镜向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期办证违约金32604元[713795元(房屋总价款669319元+储藏室价款44476元)*4.75%（中国人民银行公布的2019年8月20日前最新一年期的贷款利率）*1.5/365天*234天(2019年9月30日至2020年5月20日）;2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年12月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》1份，原告购买被告开发的房屋及储藏室，总价格为713795元。合同约定，被告应当在2019年6月30日前向原告交付房屋，并于房屋交付后90日内，配合原告办理产权证书。但直至2020年5月20日，原告才取得产权证书，该行为严重损害了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求依法支持诉请。被告楚天置业辩称，原告的主张有悖事实、于法无据。1、根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，且合同关于因出卖人的责任致买受人不能在规定期限内取得产权证的，列明了3种归责方式：（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退给买受人，并按已付房款的1%赔偿买受人损失；（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；（3）如因买受人的责任，导致出卖人未能按期向房屋所在地产权登记机关提交备案资料，由此造成损失和责任由买受人全部承担。双方当事人选择了第1或3项方式处理，实质上第1、3项处理方式的前提均系买受人违约，对出卖人违约的处理方式即第2项处理方式应系当事人漏选、误选或过于自信，认为该种情况不会发生而不选，故若法庭认定被告确存在影响原告办证情形，则应按第2项处理方式认定被告责任。2、对原告主张的计算逾期办证违约金的起止时间点不认可，根据合同约定，逾期办证的起始时间应为原告实际拿房之日起第91天。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对无争议的下列事实，本院依法予以确认：2017年12月19日，原告田镜（买受人）与被告楚天置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》1份，约定原告购买被告楚天置业开发的位于淮安市清江浦区房屋，建筑面积为112.68平方米，房屋总价款为669319元。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。该合同第八条关于交付期限约定：“出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；”第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；3.如因买受人的责任，导致出卖人未能按期向房屋所在产权登记机关提交备案资料，由此造成损失和责任由买受人全部承担。”当日，原告田镜（买受人）与被告楚天置业（出卖人）另签订《商品房买卖合同》1份，约定两原告购买被告楚天置业开发的位于淮安市清江浦区，总价款为44476元，关于交房时间、办证时间及违约责任均同上述房屋买卖合同的约定。合同签订后，两原告依约向被告楚天置业支付购房款669319元及储藏室款44476元，合计713795元。2019年6月14日，清城亿园1号楼经过建设、监理、施工、设计、勘察五方验收，验收结论为合格。2019年6月26日被告向原告发出交房通知，告知原告办理交房手续的时间为2019年6月30日至2019年7月30日；2019年7月3日，原告至被告处办理案涉房屋交接手续。2020年5月13日，被告楚天置业取得案涉房屋不动产权证书，2020年5月14日，被告通过EMS邮政快递方式按照合同载明的原告地址（江苏省淮安市清河区）和联系电话向原告发出了办理房屋产权证书的通知。通知载明“……请您在收到本通知之日起5日内带齐相关资料到清城亿园6#楼二楼办公室办理房屋所有权证的相关手续”，并列明至被告处办理房屋所有权证相关手续时务必携带的资料。2020年6月4日原告至被告处领取了办理不动产权证书的相关材料并于2020年10月27日取得案涉房屋及储藏室不动产权证书。另查，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。2019年9月20日至2020年5月20日的1年期LPR利率分别为4.2%、4.2%、4.15%、4.15%、4.15%、4.05%、4.05%、3.85%、3.85%。本案的争议焦点即被告是否存在逾期办理房屋权属证书的违约行为。对此被告楚天置业在庭审中自认将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间为2020年5月13日。原告确认其收到被告邮寄的办理房屋产权证书通知的时间为2020年5月16日。双方均未提交其他相关证据予以证明。本院认为，根据我国《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案纠纷系被告于民法典施行前的逾期办证违约行为所引起，且未持续至适用民法典施行后，故仍应适用民法典施行前的相关法律、司法解释的规定。根据当时的《合同法》规定，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，两原告与被告楚天置业之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，应受法律保护。被告通知原告办理案涉房屋交付手续的期限为2019年6月30日至2019年7月30日，案涉房屋于2019年7月3日交付原告，被告楚天置业应于2019年10月1日前将办理产权登记需要的资料报登记机关备案。现被告楚天置业自认于2020年5月13日才将相关资料报登记机构备案，次日通知原告可以办证的事实，故楚天置业应承担逾期办证的违约责任。原、被告签订的《商品房买卖合同》并未对因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不要求退房的情形下，出卖人逾期办理产权证的违约责任如何承担进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本院综合合同履行情况、违约方过错程度、违约造成的实际损失、当事人预期利益及目前金融机构贷款利率标准等因素，酌定按年利率6%计算被告逾期办证违约金。因被告楚天置业至2020年5月14日才通知两原告携带相关资料至被告处办理房屋所有权证的相关手续，且发出的通知书载明业主至被告处办理上述手续的期限为收到通知之日起5日内，同时考虑邮寄在途的时间，本院对原告主张的逾期截止日期予以采纳，逾期天数计232天（2019年10月2日-2020年5月20日）。经计算，被告楚天置业应向两原告支付逾期办证违约金27221.99元（713795元×年利率6%/365天×232天），超出的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告江苏楚天置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起15日内向原告田镜支付逾期办证违约金27221.99元；二、驳回原告田镜其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费308元（本院已减半收取），由原告田镜负担51元，被告江苏楚天置业有限公司负担257元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费用（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××47）。审 判 员 杨新红二〇二一年七月一日法官助理 严 欢书 记 员 梁 霄附：相关法律法规《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。