广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初44016号原告：郑小溪，男，1972年10月20日出生，汉族，住址广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：唐新杰，广东天梭律师事务所律师，执业证号14403200310678469。被告：乌东花，女，1964年4月17日出生，蒙古族，住址广东省深圳市罗湖区。被告：哈斯，男，1962年10月6日出生，蒙古族，住址广东省深圳市罗湖区。两被告共同委托诉讼代理人：王钰柔，广东利人律师事务所律师，执业证号14403202011276704。两被告共同委托诉讼代理人：崔琼斯，广东利人律师事务所律师，执业证号14403200810893488。原告郑小溪与被告乌东花、哈斯建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2020年4月8日作出（2020）粤0303民初3424号民事判决。原告郑小溪不服该判决，向深圳市中级人民法院提起上诉。深圳市中级人民法院于2020年8月27日作出（2020）粤03民终14783号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭进行审理。本案于2020年10月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑小溪的委托诉讼代理人唐新杰、被告乌东花、哈斯的共同委托诉讼代理人王钰柔、崔琼斯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑小溪向本院提出诉讼请求：1.判令被告退回原告多占的厂房，强制将分隔墙移至整层正中间（即：东西向39米处，双方各占6.5跨）；2.判令被告向原告支付多占的厂房使用费323946元（自2013年1月起算，85.7平方米×45元／平方米×7年×12个月＝323946元）；3.本案的诉讼费由被告承担。原告当庭将第二项诉讼请求的内容增加为要求被告支付厂房使用费至被告履行完毕第一项诉讼请求的义务为止。事实和理由：2005年2月，原告购买了涉案的“鹏基工业区705栋第4层东”厂房（以下简称涉案东厂房），建筑面积1132.5平方米，产权证号“深房地字第××号”。2003年11月，两被告购买了涉案的“鹏基工业区705栋第4层西”厂房（以下简称涉案西厂房），建筑面积1132.5平方米，产权证号“深房地字第××号”。涉案东厂房与涉案西厂房属同一层楼，且面积相等。原告担任董事长的公司曾租用被告的涉案西厂房，于2012年12月租赁到期退租。但双方在到期砌分隔墙时没有建在整层正中间（即：东西39米，双方各占6.5跨处），使得被告涉案西厂房实际占用7跨，多占原告涉案东厂房3米。原告发现后，即多次通过电话及去人与被告交涉维权，但均无答复。2019年8月7日，原告向被告发《关于退还鹏基工业区705栋第4层厂房部分使用面积的函》，书面要求归还多占的面积；2019年9月5日，原告又向被告发《关于确定鹏基工业区705栋第4层厂房分隔位置的函》，建议双方共同聘请专业测绘机构进行鉴定，确定分隔位置，但被告均不理不采，故提起本案诉讼。被告乌东花、哈斯共同辩称，一、两被告不存在多占原告厂房的事实，原告的诉求没有事实依据和法律依据。1.两被告与原告厂房相邻间的分隔墙，早在2003年两被告购买厂房的时候就已存在。两被告向二手业主深圳市华联置业集团有限公司购买厂房时，厂房的物业状况包括分隔墙的位置与形态，与现在完全相同，两被告对分隔墙一直未做任何改动和移动，保持原来的历史分界状态。2.原告公司在2007年12月15日承租两被告厂房时，两被告已经取得涉案厂房的所有权，双方在签订租赁合同时，已经共同对涉案房产平面图及双方厂房分界线进行了确认，确认的分隔墙位置与现在位置完全相同，分隔墙一直至今从未作任何拆除改动和原址移动，原告从未对分隔墙提出过任何异议，足以证明双方对自购厂房的历史分界事实的确认。3.原告厂房并非从两被告处购买，原告向第三方购买涉案二手厂房的物业状态（包括实际使用面积的约定、公共面积的分摊、物业朝向等）以及厂房价格对物业状态自身价值的约定，均与两被告无关。两被告与原告均是按照厂房物业现状和原业主进行转让，在转让时均认可厂房当时的物业状态，包括分界状况和实际使用面积等。原告对物业的购买面积或使用面积以及价格等买卖条件是否有异议，应当向原业主主张，与两被告无关。4.两被告与原告分别在不同的时间向不同的二手业主购买厂房，购买的价格也不相同，两被告在2003年以人民币17553375元价格从原业主转让涉案厂房，原告在2005年以人民币1510000元价格从原业主转让涉案厂房，原告晚于两被告一年多的时间购买，价格反而远低于两被告。双方在购买厂房时，深圳房价已经处于直线提升状态。由此可以看出，两被告与原告购买厂房的背景和条件完全不同，两被告厂房的价值也远远超原告厂房的价值，原告仅凭双方各自的房产证记载的面积，主张所谓均分同一楼层厂房平面使用面积的主张，没有任何事实和法律依据。二、原告早在2005年购买厂房时，以及在2007年12月15日使用两被告厂房签订租赁合同时，就知悉双方自购厂房分割位置和分界线划分的历史事实，但原告一直未以任何形式提出异议，至今已有十多年的确认和使用事实。原告在2019年提起所谓侵权诉讼，也已经超过诉讼时效。三、测量报告仅是对厂房的中线位置进行测量，并不能证明原业主转让交付厂房时厂房分隔墙的原始位置就是位于厂房的中线。本案更没有任何证据证明被告存在侵占原告厂房的侵权行为，因此，该测量报告不能推导出案涉东西厂房的分界线位置也不能推导出两被告存在任何侵占原告厂房面积的事实。四、不动产登记簿具有物权公示效力，但不动产登记簿上记载的面积属于非权利登记，是事项。不动产登记簿上，对不动产自然状况的记载如不动产的标记面积、位置、坐落界址等均属于事实问题，不为不动产登记簿的推定力所及。登记面积有误差，可以由不动产管理部门与更正登记。原告从案涉东西厂房的不动产登记簿上记载的面积相同去倒推分隔墙的自然状态是违背客观事实的。综上，原告的诉讼请求没有事实与法律依据，恳请法院依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.2003年11月24日，两被告购买了深圳市罗湖区厂房（以下简称涉案西厂房），建筑面积为1132.5平方米，产权证号为深房地字第××号。2005年2月4日，原告购买了深圳市罗湖区厂房（以下简称涉案东厂房），建筑面积为1132.5平方米，产权证号为深房地字第××号。2.2007年12月15日，原告担任董事长的深圳市闻道服饰有限公司（以下简称“闻道服饰公司”）（合同乙方）承租两被告（合同甲方）的涉案西厂房，双方签订《房地产租赁合同》，约定甲方将建筑面积共计1132.5平方米的涉案西厂房出租给乙方使用。合同附页载明，合同另附《厂房平面图》，双方须签章确认双方分界线，经合同登记机关确认盖章，明确权益归属；双方一致同意，乙方将打通东、西座隔墙及厕所，合同期满，乙方负责恢复原状。由闻道服饰公司签章确认的《厂房平面图》显示两被告的涉案西厂房占用7跨（每跨6米长）。2012年12月31日，原告方承租涉案西厂房的租赁期限届满并退租。原告在庭审中主张涉案东、西厂房之间的分隔墙在签订租赁合同时被打掉了，具体由谁打掉不清楚，租赁合同期限届满后砌分隔墙时没有将墙建在整层正中间。被告主张分隔墙自始至终都没有打掉。3.原告于2019年8月7日向被告乌东花发出《关于退还鹏基工业区705栋第4层厂房部分使用面积的函》，主张两方的分隔墙建在东西向东往西36米处（东边第六跨的位置），这样导致原告实际使用6跨，被告方实际使用7跨，要求被告方归还多占的建筑面积85.7平方米；于2019年9月5日又向被告乌东花发出《关于确定鹏基工业区705栋第4层厂房分隔位置的函》，建议双方共同聘请专业测绘机构确定分隔位置。4.为案件审理需要，本院于2021年2月23日出具《协助查询函》，依职权向深圳市不动产登记中心、深圳市城建档案馆调取涉案东西厂房的四至位置、四至范围、建筑物竣工验收证、经市政府指定的机构审定的竣工结算书、建筑设计总平面图、建筑物竣工图等相关文件。深圳市不动产登记中心向我院提供了涉案厂房所在小区的《分户汇总表》、涉案厂房所在楼层平面图；深圳市城建档案馆向我院提供了《单位工程竣工报告书》、涉案厂房所在小区的《分户汇总表》、《深圳市建设工程竣工验收证书》、涉案厂房所在楼层平面图等文件。其中《分户汇总表》记载705栋第三层东厂房占7跨，建筑面积为1204.5平方米，第三层西厂房占6跨，建筑面积为1060.5平方米；705栋第4层东厂房与西厂房的建筑面积均为1132.5平方米，未记载各自所占跨数。涉案厂房所在楼层平面图显示涉案东西厂房所在的705栋第四层主体为长度为78.85（48.20+18.50+12.15）米，宽度为25.21米的长方形，东西两边各附室外楼梯间，两间楼梯间的宽度均为5.72米，西座楼梯间长度为18.53米，东座楼梯间长度为18.50米；该楼层平面图未显示涉案东西厂房分隔墙的位置。5.本案诉讼过程中，原告向我院申请对涉案东厂房与涉案西厂房分界线的具体位置进行鉴定，广东金兰德房地产土地资产评估规划有限公司（以下简称“金兰德评估公司”）接受我院委托进行鉴定。2020年12月23日，金兰德评估公司出具《测量报告》，记载“根据现场测绘结合法院提供的房产证与竣工图纸，东厂房和西厂房现状墙体应往西厂房方向偏移（取现状墙体的墙中线偏移3.01米）”，该报告所附《放样示意图》显示，鹏基工业区705栋第4层主体为长度78.8米（42.41+36.39），宽度为24.76米的长方形，现状分隔墙的厚度为0.34米，位于西向42.41米、东向36.39米处，放样分界线应在现状墙体位置基础上往西厂房方向偏移3.01米，即位于东西向各39.40米处。原告对该《测量报告》予以认可。两被告对该《测量报告》提出异议，金兰德评估公司对此进行书面回复，坚持原有鉴定结论。原告因本次鉴定支付鉴定费用6397.5元。6.原告要求两被告退回多占的厂房，并自2013年1月起算，按照多占的厂房实际面积72平方米（长3米×宽24米），乘以建筑行业规范85%的使用率，得出所对应的建筑面积为85.7平方米，按照每平方米每月45元的标准，支付占有使用费至实际退回之日止。为证明使用费计算标准，原告向本院提交了案外人深业鹏基（集团）有限公司与闻道服饰公司于2019年4月15日就鹏基工业区705栋第5层西厂房签订的期限为2019年4月1日至2022年3月31日的《房屋租赁合同》作为证据，该《房屋租赁合同》显示双方约定的租金标准为每平方米每月45元。两被告认可涉案争议厂房面积为72平方米（长3米×宽24米），但认为其不存在多占原告厂房的事实，也不认可原告主张的使用率，且辩称两被告无论是向原告出租或者向其他承租方出租，均是按照房产证所记载的建筑面积计算租金，不存在实际多获取所谓“多占面积”的收益。为证明其主张，两被告提交了其与案外人张蒙蒙于2019年10月11日就涉案西厂房签订的期限为2019年11月1日至2022年5月31日的《房屋租赁合同》作为证据，该《房屋租赁合同》显示双方约定的租金标准为每平方米每月45元，租赁物业面积为1132.5平方米。本院认为，本案系建筑物区分所有权纠纷。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十一条之规定，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。本案原告作为涉案东厂房的业主，依法对涉案东厂房内的专有部分享有所有权。根据涉案东、西厂房的《房地产权证》、《分户汇总表》、涉案厂房所在楼层平面图及《测量报告》，可知涉案东、西厂房系由鹏基工业区705栋第4层厂房一分为二，东、西厂房的登记面积相同，建筑物结构基本相同（仅楼梯间长度存在0.03米的差异），根据以上事实可认定，现有分隔墙的位置导致原告未能享有房地产权证上登记面积所对应的专有部分的所有权，原告以此为由要求被告返还多占的厂房面积，有事实与法律依据，本院予以支持，即分隔墙应在现状墙体位置基础上往西厂房方向偏移3.01米，位于东西向各39.40米处。关于原告诉请要求两被告支付厂房使用费的问题，本院认为，一方面，原告未举证证明其在2005年2月4日购买涉案东厂房当时涉案分隔墙的位置，也未能举证证明现有分隔墙系由两被告所砌，现有证据无法证明两被告对多占厂房具有主观故意；另一方面，在法院作出判决认定两被告需向原告返还多占厂房之前，双方就两被告是否多占原告的厂房存在争议，加之根据两被告提交的其与案外人张蒙蒙签订的《房屋租赁合同》，可知两被告并未因多占厂房而获得收益。故本院认定两被告应自本判决生效之日起向原告支付多占的厂房使用费至两被告实际返还多占的厂房之日止；原告要求参照同栋厂房出租的租金标准，即按照每平方米每月45元来计算占有使用费，理由充分，本院予以支持；原告主张按照使用率85%计算多占厂房面积所对应的建筑面积，但未就该主张提交证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，本院认定两被告应按照实际多占面积72平方米计付占有使用费。原告关于厂房使用费的诉请，本院依法在上述范围内予以支持，超出部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第二百七十一条、第二百七十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告乌东花、哈斯应于本判决生效之日起二十日内返还原告郑小溪多占的位于深圳市罗湖区的厂房（即东、西厂房分界线应在现状墙体位置基础上往西厂房方向偏移3.01米，位于东西向各39.40米处）；二、被告乌东花、哈斯应于本判决生效之日起二十日内向原告郑小溪支付厂房占有使用费（该使用费按每平方米每月45元的标准，自本判决生效之日起计付至两被告实际返还多占的72平方米厂房之日止）；三、驳回原告郑小溪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6160元，由原告与两被告各负担3080元。该费用已由原告预缴，待本判决生效后本院予以退回原告3080元；两被告应于本判决生效之日起七日内向法院缴纳受理费3080元。与上述判项一并迳付原告3080元。鉴定费用6397.5元，由两被告负担，该费用已由原告预缴，两被告应与上述判项一并迳付原告鉴定费用6397.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长 黄 欣审判员 杨丽茵审判员 张曼丽二〇二一年七月二十一日书记员 肖 婷