西 安 市 未 央 区 人 民 法 院民 事 判 决 书（2021）陕0112民初5001号 原告：阎某，女，1986年10月5日出生，汉族，住陕西省西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：辛荣，陕西秦岳律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈晓芳，陕西秦岳律师事务所律师。被告：陕西保利某某开发有限公司，住所地陕西省西安市经开区，统一社会信用代码：91610000593312615E。法定代表人：范炜，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李璐，北京金诚同达(西安)律师事务所律师。委托诉讼代理人：田松，北京金诚同达(西安)律师事务所实习律师。被告：某某服务股份有限公司，住所地广州市海珠区，统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX3719。法定代表人：黄海，系该公司董事长。委托诉讼代理人：贺珊，上海市(西安)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王戈，上海市(西安)律师事务所律师。原告阎某与被告陕西保利某某开发有限公司（以下简称保利荣安公司）、某某服务股份有限公司（以下简称保利物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人大常委会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用普通程序由审判员杭萌萌独任公开开庭进行了审理。原告阎某及其委托诉讼代理人辛荣，被告陕西保利荣公司委托诉讼代理人李璐，被告保利物业公司委托诉讼代理人贺珊、王戈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阎某向本院提出诉讼请求：1、判令被告一赔偿原告因西安市未央区XX城XX路XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋因墙体裂缝及天花板渗水问题已经造成的经济损失共计32713.21元，被告二承担连带责任;2、本案诉讼费用、鉴定费用由被告承担。事实与理由：2016年，原告与被告一签订《商品房买卖合同》，用于购买位于西安市未央区XX城XX路XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋，2016年11月30日开发商交付房屋。2017年第四季度房屋装修好之后，原告入住时发现房屋部分墙体出现大量明显裂缝，天花板也出现多处渗水。原告就上述问题向二被告反映，经二被告勘察和测试，认为墙体裂缝问题是由于房屋建造时施工洞填补不合格造成，渗水问题是因为房屋建造时楼板层中的水尚未干透，冬季供暖导致楼板层中的水汽蒸发才造成房屋天花板渗水。基于此，2017年年底至2018年3月，被告一将原告屋内部分壁布揭掉对裂缝进行了填补，并告知原告由其负责涉案房屋后续装修复原的费用。之后原告与二被告协商共同测量壁布的时间及相关费用，均未达成一致。2018年5月，原告为了尽快入住，无奈下自行联系装修公司进行修缮，其中更换壁布费用7675元、修复墙体及天花板费用1000元、保洁费用500元、暖气费用2742.01元，2017年11月至2018年9月物业费2796.2元，装修期间无法居住另行租赁房屋费用18000元，以上共计32713.21元。原告认为二被告应当对涉案房屋墙体裂缝及天花板渗水问题造成的损失承担连带责任，现诉至法院，望判如所请。被告陕西保利某某开发有限公司辩称，一、原告主张损失中部分数额与本案无关且并非直接必然损失，2018年1月荣安公司接到原告报修后即开始排查，并于3月16日前对墙体裂缝完成修复，裂缝部分的墙面刷漆及壁布填补因材料特殊性及整体性不便施工，故及时告知原告由其自行修复，故自3月17日起裂缝部分的墙面刷漆及壁布填补问题不足以导致原告无法入住，该问题与原告延迟入住后产生的损失并无必然的因果关系，在不必然导致涉案房屋无法居住的使用情形下原告应对其无法入住产生的损失自行负责。二、原告所述房屋天花板渗水原因明显与事实不符，一般楼板层水泥中的水分蒸发夏季需要15天左右，冬季需要25天左右，涉案房屋在交付后近一年才发生天花板渗水，故渗水原因与此并无关系，原告房屋天花板渗水并非荣安公司侵权行为所导致，原因尚不明确，故对原告赔偿诉请不予认可。被告某某服务股份有限公司辩称，1、原告起诉要求赔偿损失的原因系其购买的房屋墙体裂缝和天花板渗水导致，而业主户内建筑部位属于业主的所有权专有部分，属于其自行维修维护的范围，不是物业服务者的义务范围，其损失与保利物业无关，不应由保利物业承担；2、保利物业并未实施任何侵权行为，业主户内房屋质量导致的损失并非保利物业所致，且我方已履行了物业服务企业的职责和义务，不应承担赔偿责任；3、本案系侵权责任纠纷，不是物业服务合同纠纷，原告以双方物业服务合同约定的服务质量为由诉请保利物业侵权于法无据，于事实无据，原告损失不应由保利物业承担。4、原告诉请的损失并非保利物业造成，且保利物业已经无瑕疵地履行了物业服务义务，因此保利物业不应承担原告起诉诉请的所有损失，原告诉请应予驳回当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年5月17日，原告与被告一签订商品房买卖合同，其中约定：原告购买位于西安市未央区XX城XX路XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋，2016年11月30日前交付房屋；该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求，发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按以下方式处理：及时更换、修理，如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任；商品房实行保修制度，该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，在保修期内，买受人要求维修的书面通知送达出卖人60日内，出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担；该商品房的保修期自房屋交付之日起计算，关于保修期限的约定不应低于《建设工程质量管理条例》第四十条规定的最低保修期限。附件八约定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期限为5年。2016年11月30日，原告（甲方）与被告二（乙方）签订前期物业服务协议，其中第二条约定，前期物业服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理，2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理等等；第六十八条约定，乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。2018年1月12日，原告通过微信向保利物业工作人员“和家管家-16’18’21#楼-冯小玉”发送消息：“我家房顶漏水，你们工程的人让找你处理”。冯小玉回复：“我下班前5点多过去你家敲门家里没人，走的时候给工程说了让过去看他们咋说的是楼上问题还是？我下班回来路上手机没电了不好意思”。2018年3月16日，冯小玉通过微信向原告发送消息：“施工方这边我们协调后他们把他们的问题已经处理好了，现在让跟你说下你这边联系下装修公司把剩下的缝隙恢复了，然后他们这边过来一起谈壁布恢复事宜”。 双方当事人均认可，于2018年3月16日前将墙体裂缝修理完成。2018年3月25日，原告通过微信向冯小玉发送消息：“约好了，明天上午十点，装修公司的过来”。冯小玉回复：“我刚跟施工方的联系了他，现在他说他们就是那边有个工程，他现在过不来，他就说让你们就是核算一下吧，你就看一下，看多钱把费用报给他，他这边给他们领导报一下就行”。2018年3月26日西安市未央区春天壁纸经销处至涉案房屋测量破损壁布。2018年4月14日，冯小玉询问原告：“今天明天我们安排的工人维修顶上那个漏水你看哪天方便。”原告回复因其母骨折，没能过去，2018年4月25日冯小玉再次询问原告：“这周天有时间没，工人过来修顶上漏水”，原告回复：“壁布的事，现在怎么说？”。冯小玉答：“在和地产协调。”原告回复：“等你们协调好了，一起修。”2018年5月21日，冯小玉通过微信向原告发送消息：“地产这边刚回复和施工方赔偿费用协调下来是2000”。原告回复：“你上次说的不是答应赔偿4000，这不是赔偿费用，是他们把我家壁纸弄坏了，给我复原的费用”。 2018年11月5日，冯小玉通过微信向原告发送消息：“你家这个问题，第一他这个是施工方，这边他施工瑕疵问题，总的来说他这边还是开发商，这边他要协调处理，但是我这个位置我也只能给你在中间协调……”。另外双方均认可屋面渗水问题，原告自行维修。2018年5月9日，西安盛世君达装饰工程有限公司向原告出具收款收据，载明：“今收到保利拉菲公馆21号楼2单元504室阎某墙面修复工程款人民币壹仟元 负责人：谢铁柱”。2018年6月22日，西安市未央区春天壁纸经销处向原告出具工商服务业统一收款收据，载明：“客户名称：保利拉菲21-2-504 壁布费用7675元，大写柒仟陆佰柒拾伍元”。2018年6月14日，西安市不动产登记局向原告发放涉案房屋陕（2018）西安市不动产权第1239952号不动产权证书。另查明，原告已交纳2017-2018年度暖气费2742.01元。因老带新优惠政策，保利荣公司向原告赠送2017年3月至2018年2月物业费。涉案房产每月物业费、垃圾清运费、其他业态物业费合计254.2元。上述事实，有商品房买卖合同、不动产权证书、物业服务合同、西安市商品住宅质量保证书、微信聊天记录、收据、照片等证据，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。本院认为，根据原告的主张及其所举证据，本案应为商品房买卖合同纠纷。原告与被告保利荣安公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，当属有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。被告保利荣安公司作为房屋出卖方，对交付的房屋负有瑕疵担保责任，对房屋存在的质量问题，在保修期内应当按照合同约定承担修复责任。被告保利荣安公司在合理期限内拖延修复的，原告可以自行修复或委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案中，阎某购买被告保利荣安公司开发的涉案房屋，在保修期内出现墙体裂缝及天花板渗水问题，被告保利荣安公司仅对墙面裂缝进行了修复但未对破坏的原告的壁布进行恢复，且未对渗漏的天花板进行修复，天花板由原告自行修复，故原告主张被告保利荣安给予赔偿损失的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以确认。对于维修期间，原告于2018年1月12日报修，最终于2018年6月22日完成壁布恢复。此期间是否为完全必要，本院认为保利荣安公司于2018年3月16日对墙体裂缝进行了维修，但因维修墙体裂缝导致墙面附着物壁纸导致损坏，未予以恢复，而根据双方举证保利荣安公司已于2018年3月25日通过保利物业公司工作人员告知原告壁布的修复由原告自行完成，保利荣安公司给予原告金钱赔付，原告亦同意该方案，双方之后仅因赔偿数额问题产生争议。对于天花板渗水问题，保利物业公司于2018年4月14日、4月25日均通知原告由保利荣安公司进行维修，但原告因个人原因及壁布问题未同意保利荣安公司进行维修，最终原告于2018年5月自行维修了天花板渗水，于2018年6月22日恢复了壁布。从双方协商过程来看原告已于2018年3月25日接受由其自行恢复壁布，但其直至2018年6月22日才完成恢复工作，显然过长。而对于天花板的维修为原告两次拒绝由保利荣安公司维修，最终其自行于2018年5月9日维修完成。再结合壁布恢复及天花板渗漏对于居住的影响程度，本院酌定对2018年1月12日至2018年6月22日的物业费、房租损失由保利荣安公司承担60%，原告自行承担40%。关于被告保利物业公司是否承担连带责任。被告保利物业与原告签订物业服务合同，约定物业管理服务的内容为房屋共用部位及共用设施设备的维护和管理等，涉案房屋的墙体及天花板系业主专有部分，故原告主张被告保利物业对此承担连带责任诉请，于法无据，本院不予支持。关于原告的各项损失。结合原告的诉讼请求，本院认定原告的损失如下：1.更换壁布费用,结合原告与被告物业工作人员聊天记录及收款收据，对原告主张该更换费用7675元，本院予以支持；2、修复墙体及天花板费用，结合西安盛世君达装饰工程有限公司向原告出具的收款收据，对原告主张1000元，本院予以支持；3、保洁费用，原告未提交证据证明，故对该项费用本院不予支持；4、暖气费用，因被告交付的房屋存在质量瑕疵，原告于2018年1月12日针对其屋面漏水向保利物业公司报修，被告保利荣安公司于2018年3月16日将墙面裂缝维修完毕，在此期间原告不能居住使用，被告应当赔偿因此给原告造成采暖费的损失，该部分损失原告亦有转账记录予以证实其缴纳2017-2018年度暖气费共计2742.01元，故此期间的产生的暖气费用1440元，本院予以支持；5、物业费，原告未支付2018年3月前的物业费，对其主张的该部分物业费不予支持。对2018年3月至6月的物业费，以物业费每月254.2元为标准，依照上述责任比例，被告应承担569元，本院予以支持；6、房屋租赁费用，原告庭审中主张因修复房屋需要租房居住，但未提交证据证明涉案房屋的月租金标准，本院参照市场行情，酌定房屋租赁费用为2500元每月，合计8000元（2500/月×5月+2500/月÷30天×10天）×60%。以上损失共计18684元，应由被告保利荣安公司承担。综上依照《中华人民共和国民法典》第二百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告陕西保利某某开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告阎某各项损失18684元；二、驳回原告阎某的其他诉讼请求。案件受理费617元（原告已预交），由原告负担132元，被告陕西保利某某开发有限公司负担485元，被告负担部分于于本判决生效之日起二十日内给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审   判  员    杭萌萌  二〇二一年七月十一日   法 官 助 理    梁  泽 书   记  员    张文静1