上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终7381号上诉人（原审被告）：上海万威置业有限公司，住所地上海市金山区朱泾镇万安街51号13幢516室H座。法定代表人：肖玉富，董事长。上诉人（原审被告）：上海威叠置业有限公司，住所地上海市金山区朱泾镇万安街51号5幢112室E座。法定代表人：肖玉富，董事长。上列二上诉人之共同委托诉讼代理人：邬为，上海世暄律师事务所律师。上列二上诉人之共同委托诉讼代理人：张蓓，上海世暄律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海百信房地产咨询有限公司，住所地上海市金山区朱泾镇文商路48号。法定代表人：姜全欢，执行董事。委托诉讼代理人：罗卫东，上海积步律师事务所律师。委托诉讼代理人：李青，上海积步律师事务所律师。上诉人上海万威置业有限公司（以下简称万威公司）、上海威叠置业有限公司（以下简称威叠公司）因与被上诉人上海百信房地产咨询有限公司（以下简称百信公司）委托合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2019）沪0116民初6799号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万威公司、威叠公司上诉请求：撤销原判第二、三项，改判万威公司、威叠公司支付百信公司佣金人民币（以下币种同）1，109，661元、三个月内销售率达标的溢价分成款365，131元。事实与理由：1．备案销售代理合同1.1.3条明确约定销售范围为公寓480套49，955.96平方米，商铺7套390.25平方米，地下车库车位247套约8，838.3平方米。一审法院认定百信公司共销售商铺9套，将宾馆和售楼处两套房屋合计5，000多平方米也纳入了计算佣金的范围，对此万威公司、威叠公司不予认可。2．关于溢价分成，根据合同，只有每批次房屋开盘3个月、6个月、9个月内均满足销售率的情况下才有分成，合同7.1条约定3个月内销售率不低于50％，6个月内不低于70％，9个月内不低于85％，合同9.3条双方关于3个月内销售率指标有所调整，调整下限至30％。（1）就销售指标确认标准，合同8.2条约定办理按揭贷款的购房者，完成预售合同签订，除贷款以外的房价款实际收到，收齐贷款申请材料，办理各项手续后，才计入销售指标；非按揭贷款的购房者，完成预售合同签订，并收到全部房价款后才计入销售指标。关于一期销售率，双方与一审法院均确认3个月内销售率未达标，无溢价分成。关于二期销售率，据上诉人按照合同约定的销售指标确认标准统计，3个月内销售率为43.60％，达标，6个月内销售率为66.86％，未达标，9个月内销售率为80.81％，未达标。但一审法院调整了销售指标确认标准，认为预售合同约定付款日先于实际付款日的，以约定付款日为准，实际付款日先于约定付款日的，以实际付款日为准，得出二期各阶段销售率均达标，缺乏合同和法律依据。（2）溢价总额的计算与底价有关，合同6.1条约定万威公司、威叠公司可以根据市场、营销目标和预算等自行调整单套底价，并交百信公司执行，事实上双方也多次调整了底价，但一审法院对此未予认定。（3）虽根据合同约定的销售指标确认标准统计销售率，百信公司就二期亦不享有溢价分成，但万威公司、威叠公司经过考虑，同意支付3个月内销售率达标的相应溢价分成365，131元。百信公司辩称：不同意万威公司、威叠公司的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。理由如下：1．关于佣金计算范围，合同中明确各项经济技术指标最终以测绘部门的暂测面积为准，指标确认及代理费结算均以预售／出售合同中所记载的暂测面积、金额为准，一审法院计算佣金的范围均在合同约定的范围内。关于万威公司、威叠公司提到的宾馆和售楼处不应纳入佣金计算范围，百信公司对此不予认可，同意一审法院的认定。2．关于溢价分成，根据万威公司、威叠公司与客户签订的定金合同第4条、第5.6条，不管客户采取何种付款方式，60日内客户就应将全部房款打入，否则即为违约，客户延迟付款的风险不应由百信公司承担。预售合同及定金合同均为万威公司、威叠公司提供的文本，相关权利人均为万威公司、威叠公司，百信公司没有权利向客户催收房款或向客户主张违约责任。付款时间对销售率的计算非常重要，客户未按时付款是因办理贷款需要万威公司、威叠公司撤销在建工程抵押，而万威公司、威叠公司延迟撤销在建工程的抵押，相关责任不能归结于百信公司，故一审法院对销售指标确认标准的调整是正确的。关于计算溢价分成的底价问题，百信公司曾向万威公司、威叠公司发送溢价佣金申请函和结算说明，一审法院根据这两份文件计算溢价总额是正确的。百信公司向一审法院起诉请求判令：1．万威公司、威叠公司归还百信公司保证金200，000元；2．万威公司、威叠公司支付百信公司销售代理佣金2，018，575元；3．万威公司、威叠公司支付百信公司溢价分成款8，581，808元（一期4，596，510元，二期3，988，298元）。一审法院认定事实如下：2014年7月24日，百信公司与万威公司、威叠公司签订《销售代理合同》（代理合同三），百信公司为受托方（乙方），万威公司、威叠公司为委托方（甲方）。合同约定，甲方就位于上海市金山区XX、XX地块的“XX庭”项目委托乙方负责全程营销策划、行销工作及其他销售服务工作，代理方式为全程独家总代理，除甲乙另行约定外，“XX庭”项目所进行的商品房销售工作均计入乙方销售业绩，并按合同约定结算佣金、溢价分成等乙方应得的代理报酬。“XX庭”分二批建设及销售，其中公寓480套、商业9套、车位247套。合同约定委托代理期限自合同生效之日起至2015年9月30日，代理期限届满双方视具体情况再行协商后续合作事宜，并以书面形式确认。合同对委托代理销售底价、对外销售报价、销售考核、销售底价、佣金、溢价分成及营销费用、双方责任与权利、保证金支付及返还、违约责任、合同生效及终止等事项作了约定。百信公司按照合同约定进入“XX庭”项目临时售楼处，准备并履行了商品房销售前期工作。2014年7月30日，百信公司向万威公司支付保证金200，000元。2014年12月5日，万威公司、威叠公司开发的XX庭一期，取得了《商品房预售许可证》。2014年12月7日，正式销售。XX庭二期于2015年4月15日取得《商品房预售许可证》，2015年5月15日开盘，第二日正式销售。2016年3月30日，XX庭一期商品房办理了交房手续。2016年6月30日，XX庭项目二期商品房办理了交房手续。2016年2月22日，百信公司向万威公司、威叠公司发送“XX庭溢价佣金申请函”，向万威公司、威叠公司申请溢价佣金。2016年11月4日，百信公司再次向万威公司、威叠公司发送“XX庭销售代理溢价佣金结算说明”，万威公司、威叠公司未予以回应。一审法院另查明，万威公司、威叠公司已经向百信公司支付一期佣金3，103，538元，二期佣金1，619，891元，合计4，723，429元。一审法院认为，百信公司与万威公司、威叠公司签订的《销售代理合同》系委托合同，由受托人处理委托人事务，受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。本案争议焦点之一，佣金的计算范围。一审法院认为，百信公司与万威公司、威叠公司签订的代理合同一和代理合同三对于销售范围的约定不一致。根据百信公司提供的商铺和车位销售合同，甲方确认人员吉某为百信公司员工，故可以认定百信公司已经按照代理合同三约定的销售范围完成了对“XX庭”住宅、停车位和商铺的销售工作。故以上海市房地产交易中心备案留档的代理合同三作为确定百信公司、万威公司、威叠公司权利义务关系的合同依据。至于代理合同三中商铺的套数和面积与实际销售的套数和面积不一致。一审法院认为，根据代理合同三1.1.3条第二项，上述各项经济技术指标最终以测绘部门的暂测面积为准，乙方的指标确认及代理费结算均以预售／出售合同中所记载的暂测面积、金额为准。故百信公司的代理佣金应当以实际销售的住宅、停车位和商铺的价款作为计算标准。万威公司、威叠公司认为，有六套销售给上海XX有限公司（以下简称XX公司）的商铺系万威公司、威叠公司销售给自己关联企业，且上述预售合同已经被撤销，故不应计算销售佣金。一审法院认为，万威公司、威叠公司并未提供相应的证据证明万威公司、威叠公司与XX公司系关联企业。且百信公司与万威公司、威叠公司之间有自留房制度，若上述房屋确属万威公司、威叠公司销售给关联公司，完全可以通过自留房的形式，明确是否计算佣金。百信公司已经为上述商铺的销售提供了服务，有权按照合同约定收取代理佣金，故对于万威公司、威叠公司的抗辩意见，一审法院不予采纳。至于预售合同被撤销，一审法院认为，根据代理合同三16.6条款约定，由于甲方原因造成客户退房或导致客户无法全款到账的，则该房屋计入乙方的销售业绩，并按本合同约定计算佣金，该房计入乙方的销售率。16.8条款约定，由于客户原因而毁约，客户因此须向甲方支付的违约金由甲乙双方各半收取。现万威公司、威叠公司并未提供证据证明系XX公司的原因导致合同被解除，且合同解除发生在本案二审期间，显然是万威公司、威叠公司为了拒付佣金故意解除预售合同，故万威公司、威叠公司仍应按合同约定计付佣金。关于自留房的问题。根据《销售代理合同》6.3条款约定，自留房：甲方承诺其自留房源的商品房套数为30套。（该部分房源由甲方决定）甲方应当于关系户签订《定金合同／认购书》／《预售合同／出售合同》前书面通知乙方，该部分客户成交不结算佣金及溢价，但计入乙方销售业绩并纳入销售指标计算。百信公司认为，百信公司与万威公司、威叠公司确认的自留房仅有13套，同意不结算上述13套房的代理佣金和溢价。万威公司、威叠公司认为，除百信公司确认的13套自留房外，百信公司在一期销售汇总明细表上标明的4套内定房和万威公司、威叠公司通过房价特批审批表特批的13套房共计30套房均属于自留房，应当不计算佣金和溢价分成。一审法院认为，自留房是万威公司、威叠公司自己保留用于向关系户销售的房屋，并且数量亦是确定的30套。百信公司提供的一期销售汇总明细表上标明的4套内定房无具体的付款及过户时间，可见百信公司并未完成整个的销售过程。而所谓内定房，也仅有万威公司、威叠公司有权利内定销售，故上述四套房屋可以认定为自留房。根据百信公司提供的2015年1月9日XX弄XX号XX室和2015年1月24日XX弄XX号XX室的XX庭房价特批审批表，在情况说明一栏里均写明，以上业主房款由金建建设工程有限公司施工本项目（XX庭）外坪保湿剂外坪多彩涂料工程款中扣除，同时已经本公司董事长同意。根据百信公司提供的2015年1月27日XX弄XX号XX室XX庭房价特批审批表，在情况说明一栏里写明，以上为特批客户，请销售公司执行办理。根据百信公司提供的2015年1月10日XX弄XX号XX室和2015年1月27日XX弄XX号XX室的XX庭房价特批审批表，在情况说明一栏里均写明，以上为开发商特批价，请销售公司执行。由上可见，特价审批表就是万威公司、威叠公司方向关系户销售房屋时，向百信公司发出的通知。万威公司、威叠公司要求扣除30套自留房的佣金和溢价分成的抗辩意见，予以采纳。经核实，百信公司与万威公司、威叠公司均确认的13套保留房中，万威公司、威叠公司主张的XX号XX室应为XX号XX室，XX号XX是应为XX号XX室，故30套保留房的销售总价应为53，793，349元。本案的争议焦点之二，溢价分成的条件是否已经达成。根据《销售代理合同》9.3条款关于溢价分成的约定，甲、乙双方约定本项目的溢价是指在乙方通过本合同约定的销售考核、实现各阶段销售率的情况下，实际销售回款金额超出本合同约定的单套底价的总和的部分，具体分成内容如下：如果3个月内完成每批次房屋开盘可售套数的50％以上（含50％），该批次甲乙双方溢价分成比例为7：3；如果3个月内完成每批次房屋开盘可售套数的40％以上（含40％），该批次甲乙双方溢价分成比例为8：2；如果3个月内完成每批次房屋开盘可售套数的30％以上（含30％），该批次甲乙双方溢价分成比例为9：1。当开盘之日起3个月内完成开盘可售套数的30％以下时，该批次无溢价分成，则甲方还可有权解除此代理合同，乙方应无条件退出售楼处。但因本合同16.1、16.2、16.6条原因造成无法完成考核的不受本条前款约定限制。从上述9.3条款来看，溢价分成的首要条件是应当完成《销售代理合同》7.1条款的销售考核。根据该条款约定，乙方应确保在每批次房屋开盘后3个月内本项目销售率均不低于50％，在每批次房屋开盘后6个月内本项目销售率均不低于70％，在每批次房屋开盘后9个月内本项目销售率均不低于85％，确保在2015年9月30日前本项目销售率不低于98％。一审法院认为，由于万威公司、威叠公司方推迟了第一期的开盘时间，故合同7.1条款约定的“确保在2015年9月30日前本项目销售率不低于98％”显然难以实现，故该条款对百信公司不具有约束力。合同9.3条款和7.1条款对于3个月内完成的销售率约定并不一致，由于《销售代理合同》9.3条款是关于溢价分成的特别约定，故在确定溢价分成的条件时，应当以9.3条款的约定为准。对于6个月和9个月的销售率，合同9.3条款并未规定，故百信公司应当在完成7.1条款关于6个月和9个月的销售考核的情况下，根据3个月的销售率，按照9.3条款的约定，确定可以获得的溢价分成。百信公司认为，只要百信公司代理协助万威公司、威叠公司与购房者签订了《XX庭定金合同》，即应认定百信公司完成了销售工作。该套房应纳入百信公司的销售指标。万威公司、威叠公司则认为，对于办理按揭贷款的购房者，万威公司、威叠公司收到贷款以外的全部款项后，该套房屋计入百信公司销售指标。对于非按揭贷款的购房者，万威公司、威叠公司收到全部房价款，则该套房屋计入百信公司销售指标。一审法院认为，根据《销售代理合同》7.1条款约定，销售率：是指达到销售指标确认标准的商品物业套数占受托方代理可售商品房总套数的比例。根据8.2条款约定，8.2.1办理按揭贷款的购房者，甲方同意，若甲方与购房者完成预售／出售合同签订的，且甲方收到客户支付的符合法律、合同约定的除贷款以外的房价款，并按照按揭银行的要求收齐贷款申请材料和办理好各项手续，如签订按揭贷款合同、办理保险、公证等完成的手续后，则该套房屋计入乙方销售指标，但代理费金额暂不计算。待甲方收到按揭银行受客户委托支付的全部贷款额后按成交销售底价总价汇款金额计算乙方代理费金额。8.2.2非按揭贷款的购房者，甲方同意，若甲方与购房者完成预售／出售合同签订，且甲方收到经甲方确认的合同约定的全部房价款，则该套房计入乙方销售指标，并按成交销售底价总价回款金额计算乙方代理费金额。从8.2条款的约定看，销售指标是以万威公司、威叠公司收到购房者应付房款的日期作为确认标准，而非签订合同的日期。故对于百信公司主张的按照定金合同或者预售合同的签订日期确定销售指标的意见，不予采纳。根据万威公司、威叠公司和购房者签订的《预售合同》附件一备注中约定，乙方委托甲方代办贷款手续，应于签约后的七天内将贷款资料提供齐全并积极配合甲方办理贷款事宜，乙方贷款金额应符合双方约定，如有不足部分必须在签订贷款合同期五日内以现金补足，乙方逾期付款或贷款资料未及时提供齐全的，按合同中约定的第七条追究乙方责任。百信公司促成购房者与万威公司、威叠公司签订了《预售合同》，即完成了自己的代理销售工作。购房者是否按期缴纳房款、办理贷款手续和万威公司、威叠公司是否积极协助购房者办理贷款手续均不受百信公司的控制。若购房者违反合同约定付款或者办理贷款手续，由万威公司、威叠公司主张相关的违约责任。现万威公司、威叠公司并未积极主张购房者的相关违约责任，应视为万威公司、威叠公司同意购房者逾期付款或办理贷款手续，相应的后果不应由百信公司承担。故对于万威公司、威叠公司主张的按照办理完贷款手续或者按照实际付款日期确定销售指标的意见，一审法院亦不予采纳。一审法院认为，办理按揭贷款的销售指标应当按照《预售合同》约定的付清除贷款外的全部房款的日期作为确认标准，非按揭贷款的销售指标应当按照《预售合同》约定的付清全部房款的日期作为确认标准。若实际付款日早于约定付款日的，则以实际付款日作为确认标准。根据百信公司、万威公司、威叠公司确认XX庭销售一期、二期汇总明细表，XX庭一期的开盘时间为2014年12月7日，在3个月内（即2015年3月7日前）满足上述销售指标的商品物业套数为64套，占总的可售商品房（308套）的20.78％，未满足溢价分成的条件。XX庭二期的开盘时间为2015年5月15日，在3个月内（即2015年8月15日前）满足上述销售指标的商品物业套数为96套，占总的可售商品房（172套）的55.81％；在6个月内（即2015年11月15日前）满足上述销售指标的商品物业套数为133套，占总的可售商品房（172套）的77.32％；在9个月内（即2015年2月15日前）满足上述销售指标的商品物业套数为148套，占总的可售商品房（172套）的86.04％。XX庭二期的销售率同时满足了《销售代理合同》中7.1条款关于销售考核的约定和9.3条款关于溢价分成的约定。故百信公司可就该批次的商品房要求万威公司、威叠公司支付溢价分成。本案的争议焦点三，销售底价的确定。根据《销售代理合同》6.1条款，单套底价，乙方应结合方位、景观、栋距等因素为委托代理销售的每套商品住宅制定相对的单套底价，并于开盘销售之日前30个日历日向甲方提交该等单套底价，该等单套底价经甲方书面确认后执行。乙方对外销售的单价或报价不得低于单套底价。甲乙双方应于开盘之日前15个日历日内确定单套底价（如市场无特别大的变化，则以本合同确定的初步销售底价为准），如果双方无法取得一致意见的，由甲方确认单套销售底价，并交乙方执行。销售期间，乙方可以根据市场情况对单套底价提出修改建议，报甲方书面批准。销售期间，甲方可以根据市场、营销目标和预算等自行调整单套底价，并交乙方执行。《销售代理合同》9.1条款，销售底价（结算服务费底价），住宅整盘底价均价初定为14，500元／平方米，在底价均价范围内，乙方按照房屋位置、朝向、制定“一房一价”的底价，经甲方书面批准后执行，作为合同附件和结算服务费的依据。注：以上价格为乙方依照目前市场情况和对未来楼市走向的研判给出的整盘底价均价，如正式开盘销售前一个月，因整个区域房地产市场行情有重大变化，销售价格甲乙双方另行协商并书面确定（如协商不成统一意见，则按由甲方确认销售底价，并交乙方执行）。《销售代理合同》6.1条款和9.1条款均是百信公司、万威公司、威叠公司双方对底价的约定。在6.1条款中，合同使用的是“单套底价”，条款内容强调的是销售期间，万威公司、威叠公司方可以自行调整单套底价，并交百信公司执行。百信公司对外销售的单价或报价不得低于单套底价。而在9.1条款中，合同使用的是“销售底价（结算服务费底价）”，条款内容强调的是百信公司、万威公司、威叠公司应在开盘销售前书面确定销售底价，如协商不成，则由万威公司、威叠公司确认销售底价，并交百信公司执行。并在销售底价后注明是结算服务费底价。一审法院认为，在本次代理销售过程中，存在着两个底价，一个是销售底价（结算服务费底价），该底价是百信公司、万威公司、威叠公司双方在开盘销售前确认的，作为结算佣金、溢价分成的底价。一个是单套底价，该底价虽在开盘销售前已经双方确认，但在销售过程中，万威公司、威叠公司可以根据市场行情对单套底价进行调整，并交百信公司执行。现百信公司主张根据2014年12月4日的XX庭一房一价底价表、2015年1月8日的备忘录、2015年1月9日的XX庭一房一价底价表和2015年5月14日的XX庭二期一房一价表确定所有房屋的销售底价、销售底价总额、溢价总额，予以确认。万威公司、威叠公司认为在销售底价确定后，销售底价经过了多次变更，并提供了XX庭一期一房一价表和XX庭二期一房一价表，以证明其主张。一审法院认为，销售底价的变更涉及到百信公司与万威公司、威叠公司的溢价分成，故应当由百信公司与万威公司、威叠公司双方签字确认。现万威公司、威叠公司提供的一房一价表并无百信公司签字确认，且部分一房一价表存在涂改的痕迹，难以确认其真实性。退而言之，即便万威公司、威叠公司提供的一房一价表均是真实的，也已经告知了百信公司，一审法院亦认为上述一房一价表调整的是单套底价而非销售底价（结算服务费底价）。万威公司、威叠公司作为房产开发商，在整个房屋销售过程中占据主导地位。百信公司在2016年2月22日和2016年11月4日两次向万威公司、威叠公司发送邮件，要求万威公司、威叠公司支付溢价分成，但万威公司、威叠公司均没有回应。现万威公司、威叠公司并不能提供充分的证据证明房屋销售底价（结算服务费底价）调整的事实，应当承担举证不能的后果。关于百信公司的第一项诉讼请求，要求万威公司、威叠公司归还百信公司保证金200，000元。根据《销售代理合同》14.4条款，乙方已结束销售，万威公司、威叠公司应将保证金予以返还，故该诉讼请求合法有据，应予准许。关于百信公司的第二项诉讼请求，要求万威公司、威叠公司支付百信公司销售代理佣金2，018，575元。根据《销售代理合同》9.2.2条款、6.3条款，乙方本项目收取代理佣金为：成交销售底价总价回款金额×0.9％，“成交销售底价总价回款金额”系指：根据本合同约定的销售指标确认标准，乙方实际成功销售并且甲方实际收到的商品房的款项。自留房成交不结算佣金及溢价，但计入乙方销售业绩并纳入销售指标计算。百信公司应收取的佣金包括：1、XX庭一期、二期商品房：百信公司共销售一期305套，二期172套，扣除保留房30套（一期），万威公司、威叠公司实际收到的款项为632，989，067元（一期房屋305套实际收到款项456，367，362元＋二期房屋172套实际收到款项230，415，054元-30套保留房实际收到款项53，793，349元）。故万威公司、威叠公司应支付百信公司佣金5，696，901元。2、XX庭商铺：百信公司共销售商铺9套。商铺销售回款金额合计69，674，355元，佣金为627，069元。3、XX庭车位：百信公司共销售车位97个，每个车位80，000元，车位销售回款合计7，760，000元。百信公司应得佣金69，840元。上述1-3项合计6，393，810元，扣除万威公司、威叠公司已经支付的4，723，429元，万威公司、威叠公司还应支付百信公司1，670，381元。关于百信公司的第三项诉讼请求，百信公司未完成一期三个月30％的销售指标，无权主张溢价分成。百信公司完成了二期三个月、六个月、九个月的销售指标，且三个月内销售率到达了50％以上，故根据合同约定，该批次甲乙分成比例为7︰3。溢价总额为13，294，327元，百信公司应得溢价分成3，988，298元。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第四百零五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，于二○二○年五月十五日作出判决：一、上海万威置业有限公司、上海威叠置业有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海百信房地产咨询有限公司保证金200，000元；二、上海万威置业有限公司、上海威叠置业有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海百信房地产咨询有限公司佣金1，670，381元；三、上海万威置业有限公司、上海威叠置业有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海百信房地产咨询有限公司溢价分成款3，988，298元；四、驳回上海百信房地产咨询有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费43，301元、诉讼保全费5，000元，合计48，301元，由上海百信房地产咨询有限公司负担16，905元，上海万威置业有限公司、上海威叠置业有限公司负担31，396元，上海万威置业有限公司、上海威叠置业有限公司所负之款于判决生效之日起七日内缴纳至一审法院。二审中，万威公司、威叠公司表示：车位和商铺不存在溢价分成款，只有商品房有溢价分成款，“XX庭”项目二期商品房销售了172套；双方对二期的单套底价实际调整了17次，鉴于百信公司提交的《XX庭溢价佣金申请函（一、二期）》中显示二期单套底价调整了14次，万威公司、威叠公司对二期单套底价调整了14次予以认可。百信公司则确认底价调整了14次，但认为调整的是销售底价，不是单套底价。经本院审理查明，一审法院认定“2014年7月24日，原告与二被告签订《销售代理合同》（代理合同三）……合同约定，……‘XX庭’分二批建设及销售……商业9套”存在笔误，应为“商业7套”，一审法院认定其余事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，百信公司提交的《XX庭溢价佣金申请函（一、二期）》中显示二期单套底价调整了14次。二审中，本院委托上海复兴明方会计师事务所有限公司就“XX庭”项目二期商品房开盘后3、6、9个月内的销售率及溢价总额进行会计鉴定。上海复兴明方会计师事务所有限公司于2021年6月8日出具了鉴定意见书，会计鉴定意见结论为：1．“XX庭”项目二期开盘后3个月内销售率为43.02％；开盘后6个月内销售率为65.12％；开盘后9个月内销售率为78.49％。2．“XX庭”项目二期无底价变动的溢价总额为13，294，327元，其中2015年5月15日至2015年8月14日1，712，164元；2015年8月15日至2015年11月14日2，102，748元；2015年11月15日至2016年2月14日1，659，245元；2016年2月15日至销售结束7，820，170元。3．“XX庭”项目二期有底价变动的溢价总额为7，705，665.60元，其中2015年5月15日至2015年8月14日1，801，293元；2015年8月15日至2015年11月14日1，506，926.50元；2015年11月15日至2016年2月14日1，186，932.90元；2016年2月15日至销售结束3，210，513.20元。万威公司、威叠公司预付鉴定费330，000元。万威公司、威叠公司对该会计鉴定意见书的意见是：对鉴定意见书没有异议，认可分阶段计算的销售率和溢价总额。对二期开盘后三个月内销售率达标的溢价分成款金额，确认上诉请求中的金额365，131元。百信公司对该会计鉴定意见书的意见是：1．鉴定机构不具有司法鉴定许可证，无司法鉴定资格。2．确认销售指标的日期并根据该日期计算销售率是法律适用问题，不在会计师事务所审计范围内。3．对有底价变动的溢价总额和无底价变动的溢价总额均不予认可。本院经审查认为，上海复兴明方会计师事务所有限公司系本院委托上海市高级人民法院摇号确定的有资质的审计机构，其接受法院委托作出的会计鉴定意见书亦不存在鉴定程序违法、鉴定意见依据不足等情形，故本院对该会计鉴定意见书予以采信。本院认为，本案争议焦点在于：一、售楼处和宾馆是否应计入佣金计算范围？二、“XX庭”项目二期溢价分成的条件是否达到？关于争议焦点一，万威公司、威叠公司称备案销售代理合同约定的委托销售范围包括7套商铺，宾馆和售楼处并不在销售范围内，但根据在案证据，百信公司已经为包括宾馆和售楼处在内的9套商铺的销售提供了相应服务。万威公司、威叠公司提出宾馆和售楼处销售给了自己的关联企业XX公司，是因为管理部门对销售的要求，百信公司仅根据万威公司、威叠公司的要求代办了销售手续，且上述房屋预售合同已经被撤销，故宾馆和售楼处的销售不应计算销售佣金。对此，百信公司予以否认。本院认为，万威公司、威叠公司未提供据证明双方有百信公司仅为宾馆和售楼处代办手续的约定，也未提供证据证明XX公司与万威公司、威叠公司是关联公司，上述预售合同被撤销也不是由于百信公司销售不当造成的，故宾馆和售楼处的销售应按合同约定计付佣金。关于争议焦点二，万威公司、威叠公司与百信公司签订的备案销售代理合同系双方的真实意思表示，不存在合同无效的法定情形，合法有效，应严格按照合同约定来计算百信公司是否享有溢价分成及相应分成比例。合同9.3条约定，本项目的溢价是指在百信公司通过本合同约定的销售考核、实现各阶段销售率的情况下，实际销售回款金额超出本合同约定的单套底价的总和的部分。故百信公司要取得“XX庭”项目二期溢价分成，必须完成备案销售代理合同中双方关于销售考核的约定。备案销售代理合同7.1条约定，百信公司应确保在每批次房屋开盘后3个月内销售率不低于50％，6个月内不低于70％，9个月内不低于85％；备案销售代理合同9.3条约定，当开盘之日起3个月内完成开盘可售套数的30％以下时，该批次无溢价分成。结合上述条款，可以认定双方就开盘后3个月内的销售率指标进行了调整，调整下限至30％。关于销售率的计算，合同8.2条约定，办理按揭贷款的购房者，需完成预售／出售合同签订，万威公司、威叠公司收到客户支付的符合法律、合同约定的除贷款以外的房价款，并按照按揭银行的要求收齐贷款申请材料和办理好各项手续，该套房屋计入百信公司销售指标；非按揭贷款的购房者，需完成预售／出售合同签订，万威公司、威叠公司收到经其确认的合同约定的全部房价款，该套房屋计入百信公司销售指标。一审法院在计算销售率时调整了销售指标确认标准，与双方合同约定不符，本院在此予以纠正。根据双方合同约定的销售指标确认标准，经上海复兴明方会计师事务所有限公司会计鉴定，“XX庭”项目二期开盘后3个月内销售率为43.02％，开盘后6个月内销售率为65.12％，开盘后9个月内销售率为78.49％。据此，开盘后3个月内销售率达到了合同9.3条约定的40％以上销售率对应的分成比例条件（分成比例为8：2），开盘后6个月内、9个月内销售率未达到合同7.1条约定的最低销售指标。现万威公司、威叠公司同意支付二期开盘后3个月内销售率达标的相应溢价分成款，按照合同9.3条约定，溢价是指实际销售回款金额超出合同约定的单套底价的总和的部分，故双方对单套底价的调整影响溢价总额及溢价分成的计算。一审法院认为销售底价的变更涉及溢价分成，单套底价的变更不涉及溢价分成有误，本院予以纠正。百信公司提供的《XX庭溢价佣金申请函（一、二期）》显示双方就二期单套底价调整了14次，万威公司、威叠公司对此予以确认，故本院采纳鉴定意见中有底价变动的溢价总额。根据第一、三项鉴定结论，二期开盘后3个月内有底价变动的溢价总额为1，801，293元，3个月内销售率达到了40％以上，根据合同9.3条，溢价分成比例为8：2，相应溢价分成款为360，258.60元。因万威公司、威叠公司确认三个月内销售率达标的溢价分成款为365，131元并愿意支付该笔款项，系其自行处分自身权利，本院予以确认。综上所述，上诉人万威公司、威叠公司的上诉理由部分成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持上海市金山区人民法院（2019）沪0116民初6799号民事判决第一、二项；二、撤销上海市金山区人民法院（2019）沪0116民初6799号民事判决第三、四项；三、上海万威置业有限公司、上海威叠置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海百信房地产咨询有限公司溢价分成款365，131元；四、驳回上海百信房地产咨询有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费86，602元，由上海万威置业有限公司、上海威叠置业有限公司负担17，925元，上海百信房地产咨询有限公司负担68，677元。保全费5，000元，由上海万威置业有限公司、上海威叠置业有限公司负担。二审案件受理费40，271元，由上海万威置业有限公司、上海威叠置业有限公司负担5，397元，上海百信房地产咨询有限公司负担34，874元。鉴定费330，000元，由上海万威置业有限公司、上海威叠置业有限公司负担44，226元，上海百信房地产咨询有限公司负担285，774元。本判决为终审判决。审 判 长  李 兴审 判 员  陈蓓蓉审 判 员  许 军法官助理  章逸琦书 记 员  章逸琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……