山东省菏泽市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁17民终2002号上诉人（原审被告）：李灯香，女，1979年4月7日出生，汉族，住曹县。委托诉讼代理人：刘爱堂，山东桂林律师事务所律师。上诉人（原审被告）：马春梅，女，1978年12月24日出生，回族，住曹县。委托诉讼代理人：李加凯，山东雷泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沙中行，男，1990年9月12日出生，回族，住曹县。委托诉讼代理人：任爱芹，曹县青堌集法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：菏泽玛利雅房产服务有限公司。住所地：曹县青菏南路绿洲国际西门路北。法定代表人：刘学义，该公司总经理。上诉人李灯香、上诉人马春梅因与被上诉人沙中行、菏泽玛利雅房产服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省曹县人民法院（2021）鲁1721民初410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月12日立案后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。李灯香上诉请求：依法撤销原审判决第三项，发还重审或依法改判驳回被上诉人沙中行对上诉人违约金的诉讼请求；本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原判决认定事实错误，上诉人没有过错，不应承担违约责任，依法应当驳回被上诉人沙中行对上诉人违约金的诉讼请求。2017年7月4日上诉人李灯香作为买受人与曹县宇源房地产开发有限公司作为出卖人签订了商品房买卖合同，约定上诉人李灯香按揭购买位于曹县（富民大道北侧）学府华庭11幢3单元5层3-501室。2019年4月20日，上诉人李灯香作与被上诉人马春梅就案涉房产签订了房屋买卖合同，约定将案涉房产出卖给被上诉人马春梅。2020年1月4日，上诉人李灯香代被上诉人马春梅作为卖方与沙中行作为买方就案涉房屋签订买卖合同，被上诉人马春梅、玛利雅公司（丙方）共同签署了房地产买卖契约。上诉人虽然在合同上签字，但上诉人不属于合同当事人，上诉人没有过错，不应承担违约责任，不应承担14920元。综上所述，原审判决认定基本事实错误，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条的规定，提起上诉，请予依法判决。马春梅上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判上诉人不承担法律责任或者发回重审。事实与理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误，判决严重错误。1、本案认定的买卖合同主体明显错误。本案合同的买卖双方是沙中行与李灯香，李灯香是出卖房屋的主体，上诉人马春梅系合同的居间人，也是系代表菏泽玛利亚房产服务有限公司履行职务的行为，因此，一审法院把马春梅认定为对涉案房屋具有处分权人明显错误。房屋是李灯香原始购买的，其与房地产签订的《商品房买卖合同》，交付房屋的只能是李灯香，马春梅对涉案房屋没有处分权和支配权，无履约能力，马春梅作为居间人不应承担违约责任。2、李灯香与沙中行签订的买卖合同中约定首付款8万元打入马春梅账户，系双方自愿处分，马春梅只是代为李灯香收取首付款，李.灯香与马春梅系委托代理关系，实际收款人应为李灯香，而且马春梅用代收的首付款已替对方交纳了部分按揭款，马春梅非买卖合同承担责任的主体，即马春梅不是买卖合同的相对方，因此，判决马春梅偿还沙中行购房款8万元及违约金59680元无任何事实与法律依据，也明显错误。综上，马春梅不应承担任何法律责任，一审的判决明显错误，请求二审法院给予纠正。马春梅针对李灯香的上诉辩称：李灯香的上诉请求和事实理由不能成立，根据2020年1月4日李灯香与沙中行签订的房屋买卖合同，该二人系涉案房屋买卖的向对方，马春梅作为居间人，其代表玛利雅房产公司履行职务行为，且本案系买卖合同纠纷，不属于侵权行为，不适用过错责任，因此，马春梅不应承担违约及返还房款的责任。沙中行针对李灯香的上诉辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持原判。李灯香、马春梅与我方共同签订合同，构成我方混淆履行合同，给我方造成实际损失，应承担过错责任。菏泽玛利雅房产服务有限公司针对李灯香的上诉辩称：马春梅之前是我公司员工，但在合同签订时马春梅已不是我公司员工。我公司不应承担任何责任。李灯香针对马春梅的上诉辩称：原审法院认定被上诉人与李灯香所签订的买卖合同，房屋买卖合同的实际履行双方马春梅、沙中行，对这个事实无异议。上诉人马春梅明知自己与上诉人李灯香已经签订合同，并已实际履行，且未合法解除的情况下，为了额外挣取被上诉人中介费，又安排上诉人李灯香与被上诉人签订合同，在签订合同时上诉人李灯香对房屋出卖的事实不知情，因为合同当时为空白合同，给上诉人造成的损失应由马春梅自己承担，我方不存在过错，不应承担违约责任。沙中行针对马春梅的上诉辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持原判。上2与李灯香以现行签订房屋买卖合同，房屋买卖合同的实际履行双方应是马春梅和沙中行，我方按照合同约定将首付款汇至马春梅，马春梅给我方造成实际损失，应承担违约责任。菏泽玛利雅房产服务有限公司针对马春梅的上诉辩称：马春梅之前是我公司员工，但在合同签订时马春梅已不是我公司员工。我公司不应承担任何责任。沙中行向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告于2020年1月4日签订的房屋买卖合同；2.判令被告限期返还原告缴纳的购房款8万元及利息；3.判令被告赔偿原告合同总价款20%的违约金计74600元；4.判令被告赔偿原告损失（律师代理费）1万元；5.判令被告限期支付原告已偿还的涉案房屋按揭款（1620元x11个月）计17820元；6.本案诉讼费、保全费、保险费由被告承担。诉讼过程中，原告放弃了第4项诉讼请求。事实和理由：2020年1月4日，原告通过菏泽玛利雅房产服务有限公司的工作人员马春梅的中介服务与李灯香签订房地产买卖契约一份，约定了违约条款：违约方赔偿守约方合同总价款20%的违约金并赔偿守约方的损失等事项，合同签订后，原告依约定向马春梅支付定金8万元。被告李灯香与曹县宇源房地产开发有限公司签订的原始商品房买卖合同约定交房时间为2019年12月31日，交房时间过后原告多次找被告要求对房屋进行交接，被告以各种理由拒绝交房。原告找房地产开发商咨询才知被告提供给原告的曹县宇源房地产开发有限公司的2017年6月29日的收款收据系伪造，被告虽与曹县宇源房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，但是其未足额缴纳合同约定的购房首付款，被告不能按约定向原告交付房屋。一审法院认定事实：2017年7月4日，李灯香作为买受人与曹县宇源房地产开发有限公司作为出卖人签订了商品房买卖合同（合同号20170704031），约定买受人按揭购买位于曹县（富民大道北侧）学府华庭11幢3单元5层3-501室，预测建筑面积共101.59平方米，出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房等事项。2019年4月20日，李灯香作为出卖方（甲方）与马春梅作为买受方（乙方）签订了房屋买卖合同，约定买受人购买房屋为曹县（富民大道北侧）学府华庭11号楼3单元5层3-501室，建筑面积101.59平方米，甲方签订的商品房买卖合同编号20170704031等事项。2020年1月4日，李灯香作为卖方（甲方）沙中行作为买方（乙方）和马春梅、玛利雅公司（丙方）共同签署了房地产买卖契约，约定乙方沙中行购买房屋为曹县（购房合同号20170704031），建筑面积101.59平方米，甲乙双方同意，上述房屋的成交价为人民币37.3万元，本契约签订之日，乙方向甲方支付人民币8万元整作为购房定金，乙方沙中行签合同当日将首付款8万元转入丙方马春梅账户，本合同签订后，甲乙双方中有任何一方违约，守约方有权要求对方继续履行合同并支付违约金外，还有权单方解除合同，但应书面通知违约方，守约方解除合同的，违约方还应另行支付合同总价款的20%作为违约金，并赔偿守约方中介费损失等事项。合同签订后，原告将8万元首付款支付给马春梅。2019年3月至12月份、2020年10月至11月份，涉案房屋的按揭贷款由马春梅支付，2020年1月至9月份、12月份，由沙中行之妻甄灿华支付，共计16199元。后涉案房屋没有交付。一审法院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案的买卖行为发生于民法典施行前，应适用当时法律、司法解释的规定。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”被告李灯香、马春梅与原告沙中行签订买卖合同时，二被告明知之间已签订买卖合同，且被告马春梅作为丙方在涉案合同签字，应视为其对李灯香作为卖方将涉案房屋出卖给原告的行为知情，被告李灯香的行为是经有处分权马春梅认可的，该合同实际履行双方应当是被告马春梅与原告沙中行，被告李灯香、玛利雅公司无履行合同义务，上述合同不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同法第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”第一百三十八条规定：“出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。”第六十五条规定：“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”涉案合同是以李灯香与曹县宇源房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同为基础签订的合同，双方约定2019年12月31日前向李灯香交付该商品房。后原告沙中行签署房屋买卖合同并支付了合同约定的首付款，基于诚实守信原则，有理由相信自己所买的涉案房屋将于2019年12月31日前交房，经催告，涉案房屋至今仍没有交付，属于被告方延迟履行主要债务，原告可以解除合同，故原告沙中行请求解除其与被告于2020年1月4日签订的房屋买卖合同，予以准许；合同法第六十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”在合同履行期间，原告向马春梅支付了购房首付款8万元并交纳了按揭款16199元，合同解除后，被告应予以返还，故原告请求被告返还缴纳的购房款8万元及涉案房屋按揭款（1620元x11个月）计17820元，对其超出部分，不予支持，原告主张返还购房款利息，于法无据，不予支持；合同法第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”涉案合同约定：“合同签订后，甲乙双方中有任何一方违约，守约方有权要求对方继续履行合同并支付违约金外，还有权单方解除合同，但应书面通知违约方，守约方解除合同的，违约方还应另行支付合同总价款的20%作为违约金，并赔偿守约方中介费损失。”合同总价款37.3万元，双方的违约金为373000元x20%=74600元，原告请求被告赔偿合同总价款20%的违约金计74600元，予以支持。因被告李灯香、马春梅与沙中行签订合同时，造成沙中行混淆真实履行合同的义务人，二被告均存在过错，一审法院酌定被告李灯香承担上述违约金的20%，计14920元，马春梅承担上述违约金的80%，计59680元。原告请求被告支付本案保险费，于法无据，不予支持。综上所述，依据上述法律及《中华人民共和国民事诉讼》第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告沙中行与被告李灯香于2020年1月4日签订的房屋买卖合同；二、被告马春梅于判决生效后十五日内偿还原告沙中行购房款8万元、按揭款16199元并支付违约金59680元，共计155879元；三、被告李灯香于判决生效后五日内支付原告沙中行违约金14920元；四、驳回原告沙中行其他诉讼请求。案件受理费3748元，减半收取计1874元，申请费1520元，共计3394元，由被告李灯香负担679元、被告马春梅负担2715元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：涉案合同责任主体的认定；上诉人李灯香及上诉人马春梅是否构成合同的根本违约、是否应承担违约责任。李灯香上诉主张其签字行为并未真实买卖的意思表示，不应作为卖方主体承担责任，马春梅上诉主张其仅为该买卖合同的居间人，不应承担违约责任。经审查，2019年4月20日李灯香与买春梅签订房屋买卖合同，马春梅实际向李灯香支付部分首付款后缴纳涉案房产部分按揭贷款，该合同已实际履行，据此，马春梅已经承继李灯香对于涉案房产的权利。2020年1月4日合同签订时，沙中行明确认可对于李灯香与马春梅间买卖行为知情，其如首付款等合同主要义务的接收方亦非李灯香，李灯香亦称系受马春梅委托签字，故李灯香的行为应认定为受马春梅委托，马春梅应当为实际的合同相对方。因买卖行为发生于民法典施行之前，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。具体本案，李灯香受马春梅委托与沙中行签订合同，沙中行对其委托关系知情，故该合同应当直接约束委托人马春梅。因延迟履行合同约定的交房义务造成的违约责任，理应由马春梅承担。一审法院基于公平原则及合同签订过程中的各方过错，酌定马春梅承担80%违约责任，李灯香承担20%违约责任，并无不当，本院予以支持。综上所述，李灯香及马春梅的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3921元，由上诉人李灯香负担173元，由上诉人马春梅负担3748元。本判决为终审判决。审 判 长 李建民审 判 员 张 丽审 判 员 吴树峰二〇二一年七月十三日法官助理 张伟威书 记 员 刘启国