湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1103民初2580号原告：王拓，男，1991年9月9日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：屈德刚，湖南湘永律师事务所律师。被告：湖南三泰房地产开发公司，住所地永州市冷水滩区凤凰路2号。法定代表人：周桐盛，该公司总经理。委托诉讼代理人：张德华，男，1965年9月12日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区，该公司员工。委托诉讼代理人：杨明，男，1972年12月26日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区，该公司员工。原告王拓与被告湖南三泰房地产开发公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王拓的委托诉讼代理人屈德刚、被告湖南三泰房地产开发公司的委托诉讼代理人张德华、杨明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王拓向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告购买的房屋办理不动产权证（原房产证号永房权证冷字第71XX01XX4），坐落冷水滩区凤凰路三泰大夏107；2.判令被告为原告购买的房屋办理不动产权证（原房产证号永房权证冷字第71XX07XX0），坐落冷水滩区凤凰路1；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年6月1日，原告与被告湖南三泰房地产开发公司达成合意，签订房地产买卖合同，将坐落于冷水滩区凤凰路三泰大夏XX7号门面（房屋建筑面积40平方米）出售给原告。2012年2月13日，原告又与被告达成合意，签订房地产买卖合同，将坐落于冷水滩区凤凰路1即二楼楼梯口（房屋建筑面积13平方米）出售给原告。房屋移交给原告时，其建筑物范围内的土地使用权一并转让给原告。因三泰大夏直至2009年6月1日才办理出房屋所有权证的遗失补证（永房权证冷水滩字第70XX02XX3号），2010年才办理出永（冷）国用（20XX）0XX6号国有土地使用权总证，故湖南三泰房地产开发公司一直未给予原告办理土地分户手续，只分别办理了永房权证冷字第71XX01XX4号、第71XX07XX0号房屋所有权证。在我国实行两证合一后，仍应继续履行为原告办理不动产权证书的义务。原告多次催促未果，信访到市、区等有关部门，仍然未予解决，为维护自己合法权益，特向法院提起诉讼。被告湖南三泰房地产开发公司辩称，一、根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期为三年。原告已超过诉讼期限，请求法院驳回原告诉讼请求；二、被告一直没有办证是有历史原因的。被告属于国有企业，本案争议的房屋所在的土地性质在历史的发展中发生过变更。在2010年之前土地性质是国有划拨地，2010年以后经国家相关部门特批才改为出让地；三、被告愿意出面为原告办证，但是所有费用应由原告先行垫付、待办证完毕后多退少补。1.双方签订的合同中约定的房屋单价和总价在当时是比较低廉的，就是因为没有将出让金的费用计算入房屋成本中，而且双方的合同中也没有约定此项内容，所以根据公平原则和“谁使用、谁收益”的原则，原告如今要求被告办理，那就应当由原告承担所有办证费用；2.原告购买房屋时明知是国有划拨地而购买，证明原告接受此事实，即不要求被告为其办理土地证，而现在，随着时代变迁和国家政策变动，原告要求被告为其办证的要求超出了当初合同约定的内容，所以请求判令原告承担所有办证需要的费用，被告才能为其办证；四、原告诉状中陈述事实的时间和过程与事实不符，存在虚假诉讼的情况。请法院不采纳原告的证据，并对原告作出相应的惩罚，以彰显法律的严肃性；五、2008年后，由于被告法人代表变更为陆晓毛，公章由办公室保管，从2008年后被告从没与原告签订房地产买卖合同，现被告法人代表就原公司办公室主任可以证明，请求法院查清，撤销2008年后的房产证；六、被告是我市重点维稳企业，重点困难企业，2010年10月28日市政府考虑公司特殊情况，将公司出让土地收入（含出让金）返给公司用于解决职工“三保”问题，从这一角度，原告应按现价交给被告出让金等所有费用用于解决职工“三保”。本院经审理查明，被告湖南三泰房地产开发公司原名为湖南省零陵地区三泰房地产开发总公司，邓再英系原告王拓的母亲。1997年元月18日，邓再英（乙方）与被告（甲方）签订了《购房合同书》，合同主要内容为：1、甲方收到乙方购房定金81000元，房屋地理位置：冷水滩区凤凰路三泰大夏壹层柒号；2、总价格为106000元，合同签订时乙方付现金81000元，余款在办理房产证时付清；3、甲方于1997年2月18日将质检部门验收合格的房屋交给乙方使用；4、甲方为乙方代办房产契证及有关手续，办证费用由甲方支付。该《购房合同书》签订后，被告依约将房屋交付给邓再英。2011年6月1日，被告为原告办理了房屋所有权证，房产证号为：永房权证冷字第71XX07XX0号，房屋所有权人王拓，房屋坐落于冷水滩凤凰路1。1998年3月20日，邓再英（乙方）与被告（甲方）又签订了一份《房地产买卖契约》，合同主要内容为：1、甲方自愿将其坐落在冷水滩区凤凰路三泰大夏第一层X号门面的房地产（建筑面积40平方米）出售给乙方，成交价格为132000元；2、双方同意由甲方将房地产正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移；3、办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担。该《房地产买卖契约》签订后，被告将房屋交付给邓再英。2012年2月13日，被告为原告办理了房屋所有权证，房产证号为：永房权证冷字第71XX01XX4号，房屋所有权人王拓，房屋坐落于冷水滩区凤凰路三泰大夏XX7。后被告一直未为原告办理上述两房屋土地使用权过户手续。经原告多次催促未果，遂酿成本纠纷。另查明，2009年6月1日，被告为案涉房屋所在的三泰大夏1-8层办理了永房权证冷水滩字第71XX00XX8号房产总证，房屋所有权人为被告；2009年9月办理了永冷国用（20XX）第0XX1号土地使用权证，载明的土地使用权人为被告，土地性质为国有划拨，土地面积806.45平方米。2010年元月28日，永州市国土资源局第二期会审会议对被告公司划拨土地转出让问题作出决定，同意被告公司按评估价的70%缴纳土地出让金及相关税费后，办理该806.45平方米划拨土地转出让的土地审批手续。2010年3月29日，案涉土地性质依法变更为国有出让地，办理了（冷）国用（20XX）第0XX6号土地使用权证，土地面积806.45平方米。2010年12月27日被告公司补交土地出让金3166365元、出让交易服务费22165元、工本费120元，合计3188650元。2014年12月27日，被告在《永州日报》登报声明三泰大厦永房权证冷水滩字第71XX00XX8号房产总证遗失作废，后重新申请补办了永房权证冷水滩字第70XX02XX3号房产总证。因被告公司的下岗职工多次要求政府解决“三保”问题，2020年10月28日，中共永州市委政策研究室向永州市人民政府提交《关于请求参照国企改革政策处置三泰大厦相关问题的请示》，该请示载明的主要内容为：1.被告公司属挂靠原零陵地委政策研究室的全民所有制企业，于1992年10月登记成立，现有下岗职工66名，是全市特困企业。2.1993年被告公司以30万元/亩的价格，从原永州市万利集团处获得凤凰路临街土地2046平方米，用于建设三泰大厦。1994年因市政建设需要，凤凰路拓宽大改建，占用了被告公司的1286平方米土地。由于当时尚未办理土地转让手续，被告公司没有得到任何补偿。3.被告公司是一家濒临倒闭的特困企业，已经连续多年没有开展经营性业务，66名下岗职工的“三保”及管理人员工资等基本费用都无法保障。4.被告公司的职工多次向市委、市政府反映情况，强烈要求解决“三保”问题。被告公司拟以危房改造为契机，将原有划拨土地依法转为出让地，请市政府对三泰大厦土地出让金等费用采取先交后返的办法，所返的出让金全部用于解决职工“三保”。5.永州市国有企业改革领导小组办公室考虑到被告公司的特殊情况，同意将出让土地的收入（含出让金）返给被告公司用于解决职工“三保问题”。永州市国有企业改革领导小组在该请示上批示“考虑到该公司的特殊情况，建议参照市属国有工交企业改制政策，将公司出让土地的收入（含出让金）返给公司，用于解决职工'三保'问题”。以上事实，有原告提交的永州市国土资源局地籍档案、房屋所有权证、购房合同书、房地产买卖契约及被告提交的《关于请求参照国企改革政策处置三泰大夏相关问题的请示》、永州市国土资源局会议纪要、非税收入一般缴款书等证据在卷予以佐证，结合当事人的庭审陈述，足以认定。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原告母亲邓再英与被告签订的《购房合同书》、《房地产买卖契约》是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，系依法成立之有效合同，对双方具有法律约束力，原、被告均应按照合同约定享有权利、履行义务。《购房合同书》中由被告代办房产契证及有关手续和《房地产买卖契约》中被告将案涉房屋移交给原告时，该房屋范围内的土地使用权一并移交的约定，符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让”；及《中华人民共和国物权法》第一百四十七条“建筑物转让的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并处分”之规定，故为原告办理土地使用权证既是被告应履行的合同义务，也是其法定义务。现因政策原因，房屋所有权证书与国有土地使用权证书二证合一为不动产权证，因此对原告要求被告办理不动产权证的诉讼请求依法予以支持。同时，《购房合同书》中“办证费用由甲方支付”，故该房屋办理不动产权证所需缴纳费应由被告承担；《房地产买卖契约》中约定“办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担”，故该房屋办理不动产权证所需缴纳费按照相关规定由原、被告各自承担。庭审查明，原、被告在1997年签订《购房合同书》和1998年签订《房地产买卖契约》时，案涉房屋的土地性质为国有划拨。2010年元月28日，被告为案涉房屋所在的三泰大夏缴纳土地使用权出让金，办理了永（冷）国用（20XX）第0XX6号土地使用权总证，将土地性质变更为国有出让地。本案中，被告虽抗辩原告应向其支付土地出让金，但并未提出反诉，且不能以此来否定被告应承担的办证义务，故根据民事诉讼的“不诉不理”原则，对于被告主张的出让金在本案中依法不予处理，应由被告另行主张权利。虽然《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，但第一百九十六条第二项同时规定，不动产物权的请求权不适用诉讼时效的规定，故本案原告要求办理不动产权证，不受诉讼时效的限制，对被告提出的本案已过诉讼时效应予驳回的主张，依法不予支持。案涉《购房合同书》、《房地产买卖合同契约》分别签订于1997年、1998年，不属于被告所称的2008年后签订的合同，故对被告提出的2008年未再签订的房地产买卖合同的问题与本案无关，本院不作评述。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条,《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条第二项，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款条之规定，判决如下：一、被告湖南三泰房地产开发公司自本判决生效之日起三十日内为原告王拓办理永房权证冷字第71XX01XX4号房屋的不动产权证，办证费用按法律规定由原、被告各自承担；二、被告湖南三泰房地产开发公司自本判决生效之日起三十日内为原告王拓办理永房权证冷字第71XX07XX0号房屋的不动产权证，办证费用由被告湖南三泰房地产开发公司承担。案件受理费300元，减半收取计150元，由被告湖南三泰房地产开发公司承担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员 陶 小 艳二〇二一年七月二十日法官 助理 彭霞超群代理书记员 邓 亚 丽