广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤01民终8194号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市越秀区第一房屋管理所（原名：广州市越秀区第二房屋管理所），住所地广州市越秀区光塔路102号二楼。法定代表人：曾健庆，职务：所长。委托诉讼代理人：麦皓伦，男，该所职员。委托诉讼代理人：郭嘉亮，女，该所职员。上诉人（原审被告、反诉原告）：周华，男，1966年8月19日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：李良成，广东金桥百信律师事务所律师。上诉人广州市越秀区第一房屋管理所（以下简称越秀一所）因与上诉人周华房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0103民初18635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员戴俊英独任审理，本案现已审理终结。越秀一所一审诉讼请求：周华向其支付从2018年5月至2020年1月的房屋租金差额（每月按13410.1元计算）及从2020年2月至4月的房屋使用费（每月按26819.7元计算）。周华一审反诉请求：1、确认其与越秀一所的房屋租赁关系于2020年1月14日解除；2、越秀一所向其赔偿改造费、装修费、水电安装费损失150000元。一审法院认为：周华通过竞标，与广州市越秀区第二房屋管理所签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同。该合同约定周华应按每月26819.7元的标准向广州市越秀区第二房屋管理所支付租金，但周华仍按照此前所签租赁合同约定租金标准每月13409.6元支付租金至2020年1月止，已构成违约，应承担违约责任。广州市越秀区第二房屋管理所为此向周华发出通知催缴欠租，周华辩称广州市越秀区第二房屋管理所与其以实际交收租金的履行行为变更了上述合同约定租金标准缺乏依据，不予接纳。此后，广州市越秀区第二房屋管理所在2020年1月14日向周华退还了租赁保证金，视为与周华就合同解除事宜达成一致，周华反诉要求确认上述租赁合同已于2020年1月14日解除，予以支持。合同解除是因周华违约所致，广州市越秀区第二房屋管理所要求周华按照每月13410.1元支付从2018年5月至2020年1月期间的租金差额合法，予以支持。根据广州市越秀区第二房屋管理所确认，合同解除后，其是在2020年3月31日收回涉案房屋，周华对此没有提出证据反驳，故广州市越秀区第二房屋管理所要求周华按照合同约定租金标准支付2020年2月、3月期间的房屋使用费，亦予以支持。周华辩称广州市越秀区第二房屋管理所已发布通知免收2020年2月、3月期间的租金，首先，双方的租赁关系在2020年1月已经解除，周华在合同解除后至实际交还房屋之前是因逾期腾退房屋向广州市越秀区第二房屋管理所广州市越秀区第二房屋管理所支付房屋使用费，而非支付租金，不适用广州市越秀区第二房屋管理所发布的租金减免通知。其次，广州市越秀区第二房屋管理所免收租金是为了减轻合法承租人的租金负担，周华拖欠租金的行为发生在新冠××疫情发生之前，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，即使疫情属于不可抗力，周华迟延履行也不能免除责任。故周华的本项抗辩没有依据，不予接纳。至于周华的反诉请求，双方签订《改造房屋投资协议》后，经规划许可对涉案房屋进行了改建、增建以及消防水电改造等，并经消防部门验收合格。经周华申请，一审法院依法委托鉴定机构作出鉴定意见，认定涉案房屋增建、改建工程造价102580.87元，消防工程、水电安装工程造价7918.61元。周华办理了合法的建设手续，投入资金对涉案房屋进行改造，客观上提升了房屋的价值，上述投资协议没有对改造房屋投资如何处理进行约定，故基于公平原则，一审法院确定广州市越秀区第二房屋管理所向周华支付上述造价总额110499.48元。周华主张的装修残值损失，亦通过司法评估程序予以确定，但因周华逾期支付租金导致合同解除，其要求广州市越秀区第二房屋管理所赔偿装修残值，没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十四条规定，作出判决：一、确认广州市越秀区第二房屋管理所与周华签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》已于2020年1月14日解除；二、周华在本判决发生法律效力之日起10日内，向广州市越秀区第二房屋管理所支付从2018年5月至2020年1月期间的租金差额（每月按13410.1元计算）及从2020年2月至3月的房屋使用费（每月按26819.7元）；三、广州市越秀区第二房屋管理所在本判决发生法律效力之日起10日内，向周华支付房屋增建、改建工程、消防工程、水电安装工程造价110499.48元；四、驳回周华的其他反诉请求。一审案件本诉受理费570元，由周华负担；反诉费1675元，由广州市越秀区第二房屋管理所1255元，周华负担420元；鉴定费7000元，由广州市越秀区第二房屋管理所负担；评估费8775元，由周华负担。判后，越秀一所和周华均不服一审判决，提起上诉。越秀一所上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判驳回周华的全部反诉请求；2.一、二审的受理费及鉴定费、评估费由周华承担。事实和理由：一、原审对周华的无偿投资改建行为认定错误。1.一审认为投资协议没有对改造房屋投资如何处理进行约定，并据此判决其应支付涉案房屋改建费用存在明显错误。其与周华之间的《改造房屋投资协议》对改建费用的承担与处理有明确的约定。《协议》第一条约定“乙方对净慧路44号房屋改造无偿投资拆平重建……”，而且，周华在反诉状中也承认，“双方约定房屋拆平重建的款项由反诉原告出资”，证明双方当时签订协议时已明确了房屋改造等一切投入费用均由周华承担，而且“无偿”的意思就是对于承租人投入的改造费用，出租人无需补偿。并非如一审所认定的“协议没有对改造房屋投资如何处理进行约定”。2.周华当年基于向承租房屋并为自己的经营需要而对涉案房屋进行无偿投资改建，向我所提出申请，并在申请中明确重建工程费用和报建手续费用由其本人负责承担。二、一审忽视了房屋改造后周华的收益提升。周华基于自己的经营需要对房屋进行重建，并承租了房屋十五年之久，因房屋的改建大大的提升了经营收益，远远超出周华当年预计的回报率及支付的租金。三、一审对改造工程评估价没有作认真审查。即使越秀一所确需对周华的改建投入进行补偿，那也只应对改造的部分经过15年使用后的残值进行补偿，而不是对改造后的成本进行补偿。涉案房屋从2005年至今已使用15年之久，鉴定价格并无按相应折旧计算，因此并不能反映改建的残值。周华上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.变更一审判决第三项为：广州市越秀区第二房屋管理所在本判决发生法律效力之日起10日内，向周华支付房屋增建、改建工程、消防工程、水电安装工程、装饰装修残值共125882.61元。3.一、二审受理费、鉴定费均由广州市越秀区第二房屋管理所承担。事实和理由：一、双方租赁合同关系原于2020年1月14日解除，是新冠疫情的防控措施导致后续的交接手续未能履行，并非周华不愿退还涉案房屋，故一审判决周华承担2020年2月至2020年3月的房屋占有使用费是与法律、政策、事实不符。双方已于2020年1月14日结清了租金和办理了保证金的归还手续，双方都是在友好协商的情况下处理的，周华并没有占用涉案房屋不予退还的故意，只是当时解除涉案房屋的时间临近春节，后来因新冠疫情的防控措施，直到2020年3月8日，越秀区仍属于中风险区，双方一直没法办理涉案房屋的退租手续，直到2020年3月31日，风险等级降低后，双方立即办理了退租手续。可见，周华并没有在2020年2月至3月占有涉案房屋之意，实际上也无占用营业的行为，属于《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第一款的“因疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任”情形，不应判决支付房屋占用使用费。再者，依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条规定，承租国有企业房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的个体工商户都可请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金，且越秀一所实际也公示免除2020年2月至3月的租金，故，于情于理，都不应判决周华支付2020年2月至3月的房屋占用使用费。二、双方协商解除涉案房屋的租赁合同关系，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四款规定，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，应由双方按照公平原则分担。双方合同解除，并非违约解除，而是双方协商解除。二审中，越秀一所向本院提交一份《申请报告》，拟证明周华为了想承租涉案房屋申请重建房屋并承担工程等费用。周华向本院提交如下证明：证据1、《国务院办公厅关于延长2020年春节假期的通知》，证据2、《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》；上述证据拟证明2020年1月，因新冠疫情严重，国务院和广东省人民政府都下令停工停学，故涉案房屋没有交接是因为疫情原因，且涉案房屋也因为疫情并没有使用。证据3、2020年3月8日广州日报《广州市各区最新疫情防控风险等级发布》，证据4、2020年3月9日《广州公布各区最新疫情防控风险等级》；上述证据拟证明直到2020年3月8日，广州市越秀区仍属于中风险地区。经组织质证，周华对越秀一所提交证据的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认，认为该证据恰恰证明重建工程费用、报建手续费用是由周华先承担，但是并不表示改建重建工程费等不需要补偿。且在类似的租赁情况中，由承租方先出资是比较常见的，但是双方的合同也没有约定出资款的处理，应当遵循公平原则，由出租方向承租方补偿。房管一所对周华所提交证据的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认，认为周华的欠租行为发生在疫情之前，不适用上述规定。本院对上述证据的真实性均予以采信，对是否能够达到证明目的，将结合案情综合评定。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。另查明，2021年5月1日，广州市越秀区第二房屋管理所名称改为广州市越秀区第一房屋管理所。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案应适用当时的法律和司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”。据此，针对越秀一所和周华的上诉，本院分析如下：其一，周华于2018年4月3日，中标承租涉案物业，双方共同确认，每月租金26819.7元承租，周华在《成交确认书》上签字。双方还签订了《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定租期从2018年5月1日至2023年4月30日，每月26819.7元。但周华实际履行过程中，未按合同约定租金标准交纳，而是按照此前所签租赁合同每月13409.6元标准支付租金至2020年1月止，明显不符合合同约定，其理应补足租金差额。周华辩称双方以实际交收租金的履行行为变更了上述合同约定租金标准，没有提供充分证据证明，缺乏依据。同时，周华在疫情之前即有拖欠租金的行为，一审认定其迟延履行行为不能免除责任，论理充分，本院二审予以认可，不再赘述。因此，一审支持房管一所要求周华支付2018年5月至2020年1月期间的租金差额（每月按13410.1元计算），并无不当。关于合同解除后至实际交还房屋前的房屋占用费问题，应参照租金标准支付，越秀一所起诉要求2020年2月至4月的房屋使用费（每月按26819.7元）要求支付，一审予以支持，并无不当。其二，从周华2005年5月25日提交的《申请报告》中“本人周华想承租净慧路44号的房屋，由于该房屋是属于危房，故需重建。重建工程费用和报建手续费用由本人负责承担。……所以本人投入的资金也较多，从时间上需要的回报率较长。故特向贵局申请房屋租赁合同的租期能有5-6年期限。……”内容以及双方2005年6月22日签订的《改造房屋投资协议》第一条约定“乙方对净慧路44号房屋改造无偿投资拆平重建……”的内容来看，双方对改建费用的承担与处理有明确的约定，即房屋改造等投入费用由周华承担。从上述内容，不能得出相关费用由周华先承担，再由出租方进行补偿的结论。因此，一审认定“协议没有对改造房屋投资如何处理进行约定”，属认定事实错误。越秀一所的上诉理由成立，应予支持。周华的上诉理由不能成立，不予支持。一审判决越秀一所向周华支付房屋增建、改建工程、消防工程、水电安装工程造价110499.48元，处理不当，应予纠正。综上所述，一审适用法律正确，但认定部分事实不清，结果处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广州市越秀区人民法院（2020）粤0103民初18635号民事判决第一、二项；二、撤销广州市越秀区人民法院（2020）粤0103民初18635号民事判决第三、四项；三、驳回周华的全部反诉请求。一审案件本诉受理费570元，由周华负担；反诉费1675元，由周华负担；鉴定费7000元、评估费8775元，由周华负担。二审案件受理费3650.98元，由周华负担。本判决为终审判决。审 判 员 戴俊英二〇二一年七月十九日法官助理 张家齐书 记 员 黄咏欣