北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0102民初4602号原告：北京丰德众力物业管理有限公司，住所地：北京市西城区三里河二区南房管修一公司西郊处三队、乙23号楼院7号楼205室。法定代表人：杨杰，该公司经理。委托诉讼代理人：邢彦斌，北京谷盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：何欣，北京谷盈律师事务所实习律师。被告：章礼香，女，1970年4月30日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：许加才（章礼香之夫），1965年3月23日出生，住北京市丰台区。原告北京丰德众力物业管理有限公司（以下简称丰德众力物业公司）诉被告章礼香房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丰德众力物业公司的委托诉讼代理人邢彦斌、何欣，被告章礼香及其委托诉讼代理人许加才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丰德众力物业公司向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令被告向原告支付拖欠的租金115901元（自2018年12月1日至2020年5月31日）；2．请求法院判令被告向原告支付供暖费2963．68元、制冷费1050．4元、垃圾清运费436．97元、公摊照明费1301．9元、水费370．46元；3．请求法院判令被告向原告支付违约金23180．1元；4．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年5月15日，原、被告双方签订《租赁合同》，约定原告将位于北京市西城区广外南滨河路71号北侧鸭子桥北里鸭子桥百姓生活服务中心共计17．641平方米的D10摊位租给被告，用于销售床上用品。合同约定租金标准为12元/㎡/日，年租金为77267元，租金每半年支付一次，分别为2018年5月15日支付38633元，2018年11月10日支付38633元。合同签订后，被告即进入市场经营，经营期间仅在签订合同时支付了6个月的租金，剩余摊位租金及各项费用一直拖欠至今，现需被告补交自2018年12月1日至2020年5月31日的摊位租金及相关费用。经原告沟通多次无果，现原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法审理，判如所请。被告章礼香辩称，我只是拖欠最后3个半月租金未付，我把租金都交给原告公司的会计了，我不欠原告的钱。2020年5月31日我已经撤场，撤场之前的三个半月租金未支付，即从2月中旬至2020年5月31日的租金没有支付。水和电都是我们自己拿卡购买，不存在拖欠原告水电费的情况。供暖费、制冷费，只要我们交租金，这些都是免费的，原告从来没有向我们要过。垃圾清运费，原告从来没有找我们要过，同意支付垃圾清运费。公共照明费不认可，我们都是自己买电。公共设施的电费应该由原告自行负担，他们从来都没有说要收取公共照明费，我现在不同意支付。对于违约金，原告让我们交租金我们就交，不存在违约情形，不同意支付违约金，如果法院认定我方违约，请求法院酌情减少。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月15日，丰德众力物业公司（甲方，出租方）与章礼香（乙方，承租方）签订《租赁合同》。第一条第1款约定，该场地位于北京市西城区广外南滨河路71号北侧鸭子桥北里鸭子桥百姓生活服务中心。第一条第2款，该场地面积17．641平方米（含公摊面积）。第一条第3款，场地用途床上用品。第二条第1款约定，场地租金标准为12元/㎡/日，年租金为77267元整。第二条第2款，履约保证金为20000元。第二条第4款，本合同约定的租金为净租金，不包括水、电、取暖、制冷、卫生、广告、消防器材检测等费用，遇有国家对物业租赁经营相关税收制度调整时，甲方可届时相应变更乙方承租房屋的租金，乙方须无条件同意并与甲方通过重新签订租赁合同或签订补充合同对租金调整进行约定。第二条第5款，保证金除用于履约及设备、设施损坏丢失的赔偿外，还适用于违反甲方规定的处罚。甲方有权对乙方未及时缴纳租金、违约金、赔偿费、滞纳金、水、电等费用以保证金直接充抵，乙方须在甲方通知7日内及时补齐被处罚和冲抵的保证金，否则视违约。合同终止除另有约定外，在合同终止一个月后乙方持有效凭据到甲方办理保证金退补手续。如因乙方违反本合同有关约定条款，而提前终止合同的，则甲方对乙方所交的履约保证金将全额不予退还。第三条第1款，租赁期限一年自2018年6月1日起至2019年5月31日止。第四条第1款，租金每六个月支付一次，支付时间分别为2018年5月15日支付38633元，2018年11月10日支付38633元。签约当日一次性支付合同租金、履约金和设施设备保证金。第五条第1款约定，乙方承担承租区域内及所分摊公共区域的冬季供暖费用及夏季制冷费用。第五条第4款，乙方须在收到甲方通知7日内缴清各项费用，不得拖欠，逾期未缴即视为违约。第八条第4款约定，乙方逾期缴纳各项费用，除承担滞纳金外，还需承担违约责任。第八条第7款，双方约定违约金为年度租金的30%。合同签订后，章礼香向丰德众力物业公司支付了履约保证金20000元、2018年6月1日至2018年11月30日期间的租金38633元。丰德众力物业公司向章礼香交付了D10号摊位。2020年5月31日，章礼香撤出市场D10号摊位。另查，一、丰德众力物业公司认可其出租的北京市西城区广外南滨河路71号北侧鸭子桥北里鸭子桥百姓生活服务中心房屋的产权人为国有企业。二、2020年1月24日，北京市因为新冠肺炎疫情启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年4月30日，北京市政府将重大突发公共卫生事件一级响应降为二级响应。现丰德众力物业公司以章礼香欠付租金构成违约为由，诉至本院，要求章礼香支付2018年12月1日至2020年5月31日期间的租金及2018年6月1日至2020年5月31日期间的供暖费、制冷费、垃圾清运费、水费、电费及违约金。庭审中，章礼香出示市场微信群的聊天记录，用以证明丰德众力物业公司同意自2019年2月15日开始计租。聊天记录显示，2019年3月28日，署名“市场管理员”在市场的微信群中发布消息，内容为：“通知：经董事会研究决定，起租日期订于2019年2月15日！请大家相互转告，积极配合。”2019年8月12日，丰德众力物业公司管理人员在微信群发布通知，内容为：“各商户：本市场自2018年6月1日开业至今已一年有余。为搞活市场，降低商户经营费用，决定自2019年8月15日起，签订新合同，执行市场新布局和摊位费用标准，具体方案如下：1、对签订新合同的商户，自2019年2月15日起按原合同面积和租金执行至2019年8月14日，自2019年8月15日起执行新合同的摊位面积和租金标准。其原合同中的保证金转到新合同执行，在新合同期满前一个月内多退少补。2、对不再续约，未签订新合同的商户，自2018年6月1日起执行，免除商户一个月的租金。自2018年7月1日起租至2019年8月14日，租金不足者补齐所欠租金、供暖费、制冷费和水电费，终止合同。……。”2019年8月29日，微信名“石破天惊”在微信群发布消息：“果菜商户注意了合同已经写好，请你们马上到财务签字交钱。”丰德众力物业公司认可微信聊天记录的真实性，丰德众力物业公司表示减租不适用章礼香，因为章礼香在2019年5月31日之后没有再续签合同。同时，该工作人员是市场部管理员，其发布信息属于个人行为，与物业公司无关。丰德众力物业公司主张，章礼香于2020年5月31日撤场，合同期内章礼香仅支付了半年的租金，未按期支付第二笔租金，应属违约，因此，要求章礼香支付剩余租金、供暖费、制冷费、垃圾清运费、水费、电费及违约金。章礼香不同意丰德众力物业公司的请求，章礼香表示，丰德众力物业公司承诺2019年2月15日起租，其目前未支付2020年2月15日至2020年5月31日期间的租金，上述疫情期间政府有减租通知，水费、电费、卫生费合同中没有约定，暖气费及制冷费同意缴纳，但需要丰德众力物业公司出具已交纳的发票。章礼香认为其不存在违约行为，如法院认定其违约，丰德众力物业公司请求的违约金数额过高，请求法院予以调整。丰德众力物业公司就其主张的费用提交了计算明细，其中供暖费是按照涉案摊位实际面积17．641平方米计算，因为市场房屋超过4米，因此，供暖费单价为84元每平方米（84*17．641*2=2963．68元）；电费单价为1．5元每度，按照涉案面积每月定额计算；制冷费、水费、垃圾清运均系按照市场总面积计算单价，再按照涉案摊位面积计算。丰德众力物业公司提交了垃圾处理费及每月垃圾清运费支出凭单，用于证明其已经交纳了市场全年的垃圾清运费用。丰德众力物业公司出具建设工程规划许可证附件，用以证明市场房屋高度为4．2米。章礼香对丰德众力物业公司提交的上述证据及丰德众力物业公司对相关费用的计算方式、价款均不认可。章礼香主张市场房屋高度不足4米，因此，供暖费不应按照单价为84元每平方米的标准计算，应当按照40元/平方米计算。章礼香提交了另案商户拍摄的鱼缸照片，用以证明市场高度不足4米，同时提交了购电收据，用以证明其不应分摊市场公共照明费用。丰德众力物业公司认为章礼香提交的鱼缸照片不能证明市场房屋的高度，对章礼香提交的购电收据无异议，但主张公共照明费与此无关。本院认为，丰德众力物业公司与章礼香签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行各自义务。本案中，本案的争议焦点是丰德众力物业公司与章礼香所签《租赁合同》何时开始计算租金。对此双方存有分歧，章礼香认为丰德众力物业公司管理人员微信群里承诺从2019年2月15日起租，而丰德众力物业公司认为从2019年2月15日起租是针对续签合同人员，而章礼香并未续签合同，故上述起租时间对章礼香无效，其应按照双方合同约定交纳租金。根据本案查明的事实，2019年3月28日，丰德众力物业公司管理人员曾在市场的微信群中发布通知，称起租日期定于2019年2月15日，该通知并未设定任何限定条件，亦未限定任何商户。丰德众力物业公司不认可该通知的效力，认为系个人行为，但市场微信群系丰德众力物业公司与商户交流的有效渠道，丰德众力物业公司后续通知亦在微信群发布，且丰德众力物业公司其他管理人员亦未对上述通知给予纠正，结合丰德众力物业公司未在双方合同约定的时间向章礼香催缴第二期租金的情形，本院认定丰德众力物业公司已承诺减免章礼香租金，即从2019年2月15日开始计算租金。双方租赁合同于2019年5月31日到期后，未续签书面合同，丰德众力物业公司未要求章礼香腾退摊位，由章礼香继续使用，双方之间应为不定期的合同关系。因章礼香已交纳第一期租金，且丰德众力物业公司已承诺自2019年2月15日计租，现丰德众力物业公司要求章礼香支付2018年12月1日至2019年2月14日的期间租金的请求，缺乏依据，本院不予支持。章礼香向丰德众力物业公司支付的第一期租金可以抵至2019年8月14日，章礼香后续应当向丰德众力物业公司缴纳2019年8月15日至2020年5月31日期间的租金，章礼香主张2019年8月15日至2020年2月15日前的租金均已交给丰德众力物业公司的财务人员，但未提交证据加以证明，本院对章礼香上述抗辩意见不予采纳，本院认定章礼香欠付丰德众力物业公司2019年8月15日至2020年5月31日期间的租金，考虑上述期间发生新冠疫情这一公共卫生事件，因本次疫情防控措施广、程度深，势必会对章礼香经营活动造成影响，故可以适当减免租金，本院综合考虑双方受到疫情影响的损失情况及涉案房屋属于国有企业房屋，酌定丰德众力物业公司为章礼香减免2020年2-4月房屋租金，综上，本院判决章礼香向丰德众力物业公司支付2019年8月15日至2020年5月31日期间的租金数额为17．641*12元/㎡/天*201天=42550．09元，对丰德众力物业公司要求章礼香支付租金的合理部分予以支持。根据合同约定，履约保证金可用于抵扣章礼香欠付的租金、违约金及水电费用等，章礼香交纳的20000元履约保证金可折抵上述欠租，抵扣后，章礼香应向丰德众力物业公司支付租金22550．09元。关于违约金，章礼香在租赁合同履行期间拖欠租金未付构成违约，丰德众力物业公司要求章礼香支付违约金的请求有事实及合同依据，章礼香主张双方约定的违约金标准过高，请求法院予以调整，本院根据双方合同履行情况、当事人的违约情形、丰德众力物业公司的损失情况，酌情判决章礼香支付丰德众力物业公司违约金2200元。关于水费、电费、供暖费、制冷费、垃圾清运费，按照合同约定，章礼香应向丰德众力物业公司交纳水费、电费、供暖费、制冷费、垃圾清运费等，双方虽未约定章礼香应交纳上述费用的具体数额，但丰德众力物业公司按照市场建筑面积计算单价，再按照章礼香承租摊位的面积计算费用，并无不当，对其要求章礼香支付使用摊位期间上述费用的请求，本院予以支持。章礼香拒绝支付的抗辩意见，缺乏合理依据，本院不予采纳。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，章礼香向北京丰德众力物业管理有限公司支付22550．09元。二、自本判决生效之日起七日内，章礼香向北京丰德众力物业管理有限公司支付供暖费2963．68元、制冷费1050．40元、垃圾清运费436．97元、水费370．46元、公摊照明费1301．90元。三、自本判决生效之日起七日内，章礼香向北京丰德众力物业管理有限公司支付违约金2200元。四、驳回北京丰德众力物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3204元，由原告北京丰德众力物业管理有限公司负担2081元（已交纳），由被告章礼香负担1123元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 韩进红二〇二一年七月十三日法官助理 姜 洁书 记 员 李 婷