湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民终1247号上诉人（原审原告、反诉被告）：湖南湘汉九鼎实业集团有限公司，住所地湖南省长沙市天心区书院路9号安玺雅苑B1栋3927、3929、3930房，统一社会信用代码914311296616689139。法定代表人：朱江玉，系该公司董事长。委托诉讼代理人：高楚南，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈瀚东，湖南湘永律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：凌霞生，男，1948年11月3日出生，汉族，湖南省道县人，住湖南省道县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘和秀，女，1956年1月12日出生，汉族，湖南省道县人，住湖南省道县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：李兴华，湖南中航律师事务所律师。原审第三人：文继国，男，1968年9月20日出生，汉族，湖南省常德澧县人，住湖南省澧县。上诉人湖南湘汉九鼎实业集团有限公司（以下简称九鼎公司）因与被上诉人凌霞生、刘和秀、原审第三人文继国合同纠纷一案，不服湖南省道县人民法院（2020）湘1124民初1248号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。湖南湘汉九鼎实业集团有限公司上诉请求：1.依法撤销湖南省道县人民法院（2020）湘1124民初1248号民事判决，支持九鼎公司一审诉讼请求,驳回凌霞生、刘和秀的一审反诉请求；2.本案一、二审诉讼费用由凌霞生、刘和秀承担。事实与理由：一、根据合同约定，凌霞生、刘和秀应当承担未及时办理变更手续的违约责任。根据2018年6月16日九鼎公司与凌霞生、刘和秀签订的《土地及房产收购协议》第五条之约定：“由乙方（九鼎公司）负责上述土地、房屋的权证办理变更手续，甲方（凌霞生、刘和秀）配合，在2018年07月01日前，办妥权属变更手续。因甲方原因未能按时过户的，处罚甲方人民币500元/天。”但截止到九鼎公司提起诉讼之日止，凌霞生、刘和秀仍未完成土地、房屋的产权办理变更登记手续，应当按照合同约定支付给九鼎公司违约金500元/天。而一审法院在认定凌霞生、刘和秀未办理变更手续的基础上却驳回了九鼎公司的正当要求，这是对九鼎公司的合法权益的剥夺，应当依法进行修正。二、凌霞生、刘和秀未积极协助办理报建程序，导致九鼎公司一直无法办理房产证等证件造成了巨大的损失。1.凌霞生、刘和秀未履行协助办理报建义务，造成了九鼎公司的重大损失。根据双方签订的《土地及房产收购协议》的约定，甲方配合乙方办理土地过户手续，如政府名义上需联合报建甲方需无条件支持。后由于九鼎公司无法单独申报，因此在《土地及房产收购补充协议》中第一条中约定：“经协商，甲乙双方同意加入丙方，甲方的权益由甲、丙双方共同承担。原2018年6月16日签订的《土地及房产收购协议》甲乙双方共同约定的全部条款继续有效。”签署补充协议后，补充协议的约定，有关报建的合同义务由九鼎公司转移至凌霞生、刘和秀及文继国。之后凌霞生、刘和秀与文继国产生了争议且无法调和，文继国于2019年2月退出，该义务仍然由凌霞生、刘和秀承担，如九鼎公司无法单独完成报建，按照合同约定，凌霞生、刘和秀应当就报建及过户的相关事宜与九鼎公司协商处理，毕竟产权转移及报建关系到新建的房产是否为合法建筑及新建房产是否能进行产权转移的问题，即后续合同履行的问题。但凌霞生、刘和秀因“担心九鼎公司不按合同约定交付门面”而不履行协助及报建义务，这一违约行为严重损害了九鼎公司的利益，凌霞生、刘和秀的违约行为造成了九鼎公司的损失，而一审法院的判决认定了凌霞生、刘和秀的违约行为，但却未对此进行衡量判决，这一行为无疑是对凌霞生、刘和秀的违约行为的变相鼓励，也是对九鼎公司合法权利的侵犯。2.也正是因为凌霞生、刘和秀违约才导致九鼎公司不能办理相关手续，以致九鼎公司无法交付约定房屋，九鼎公司为了减损才未每月支付4万元利息，九鼎公司不支付利息属于正当行使先履行抗辩权的体现。凌霞生、刘和秀故意拖延不履行报建义务，现又反诉九鼎公司支付剩余转让款及相应利息，其行为严重违反了民法的公平、诚信原则。3.请求撤销湖南省道县人民法院（2020）湘1124民初1248号民事判决第二项和第三项判决内容，请求支持一审诉讼请求，对凌霞生、刘和秀处以500元每天的违约金，违约金起始时间自2018年7月1日至2020年5月31日，共计345,000元，之后自2020年6月1日至实际过户之日止。凌霞生、刘和秀辩称，1.答辩人按合同约定全面履行了义务,不存在违约情形。2018年6月16日,答辩人与九鼎公司签订《土地及房产收购协议》后,答辩人按合同约定,将房屋产权证交给九鼎公司用于办理相关手续,并将土地、房屋移交九鼎公司由其进行拆除,因九鼎公司自身原因单独申请报建,存在一定的政策阻碍,为了办理相关报建手续,答辩人积极配合九鼎公司并按其的要求,于2019年1月6日,与九鼎公司、案外人文继国签订了一份《土地及房产收购补充协议》,向文继国出具了用于办理土地、房产过户手续的《委托书》,文继国持《委托书》到道县住建局交纳了1000元费用后,不知何故,文继国没有继续去相关部门办理产权过户、报建手续,因文继国是九鼎公司委托的人,只有九鼎公司清楚为什么没有继续去办理相关手续,况且,文继国中途退出时,九鼎公司及文继国也没有告知答辩人,九鼎公司也没有另外安排工作人员与答辩人对接，更没有通知答辩人到相关部门去配合九鼎公司办理产权过户、报建手续，根据合同约定，答辩人已经积极履行了合同约定的配合义务，至于是什么原因没有办好报建手续，答辩人不清楚，因为答辩人多次找九鼎公司询问办证情况并要求九鼎公司按合同约定交付门面，九鼎公司没有给出具体理由，也没有给答辩人一个合理的解释，后来，答辩人从住建设局、自然资源局了解到，九鼎公司根本没有到相关部门办理手续，所建房屋属非法建筑，九鼎公司上诉状中关于“答辩人违约”的事实纯粹是虚假的，是为了逃避其法律责任，真正违约的是九鼎公司而不是答辩人。2.没有任何证据证实系因答辩人担心九鼎公司不按合同约定交付门面而不履行协助及报建义务。一审庭审时，答辩人提供了文继国与王木匠的电话录音，证实答辩人配合九鼎公司向文继国出具了《委托书》，委托文继国去办理产权过户及报建手续，二审期间，答辩人的女儿特意打电话给王木匠核实九鼎公司是否通知王木匠去办理过户手续，王木匠明确告知答辩人女儿九鼎公司没有通知他去办理产权过户手续，只是要求他向文继国出具了《委托书》。因九鼎公司与王木匠签订的《土地及房产收购协议》与答辩人的《土地及房产收购协议》性质上是一样的，王木匠的土地、房屋与答辩人的土地、房屋相邻，如果九鼎公司只通知了王木匠去协助办理产权过户手续而没有通知答辩人，这不太可能，如果九鼎公司通知答辩人去协助办理产权过户手续而不通知王木匠，这也不可能，从两次电话录音可以证实，九鼎公司根本没有通知答辩人及玉木匠去协助办理产权过户手续。九鼎公司称“被上诉人担心并诉人不按合同约定交付门面而不履行协助及报建义务”没有任何证据证实。二审开庭之前，答辩人从道县法院了解到，九鼎公司是被执行人的执行案件有很多，其中有一件就是答辩人是申请人，九鼎公司是被执行人，案涉标的只有10多万元。从申请执行到现在已有半年多了，九鼎公司根本无力履行生效判决确定的义务，其经营状况已陷入困境、财务状况已严重恶化，根本无力履行双方签订的《土地及房产收购协议》约定的支付土地款义务。现在，如果要答辩人先办理产权过户手续，除非九鼎公司提供相应的担保或支付350万元土地款，否则，答辩人不同意先办理产权过户手。3.九鼎公司应当支付利息。根据双方签订的《土地及房产收购协议》第三条第（3）项及《关于土地及房产收购协议的补充条款》的约定，九鼎公司向答辩人支付利息是其合同义务。文继国辩称，之前九鼎公司和凌霞生签了个金额1080万的合同，之后我跟九鼎公司和凌霞生签了协议。当时因为门面的分配的问题没有达成门面分配的方案，我和凌霞生没有谈好这个方案，凌霞生就直接找九鼎公司办理过户的事宜，我们三方的协议，凌霞生没有履行了。分配的方案当时没有达成口头协议，后面凌霞生反悔了。湖南湘汉九鼎实业集团有限公司向一审法院的起诉请求：1.依法判令凌霞生、刘和秀协助九鼎公司办理位于道江镇潇水南路77号院内土地及房屋产权过户手续，将该土地、房产过户到九鼎公司名下；2.依法判令凌霞生、刘和秀支付九鼎公司逾期办理过户手续违约金345,000元（该违约金暂时计算至2020年5月31日），并支付九鼎公司逾期办理过户手续违约金自2020年6月1日起按500元每天计算至本案土地、房产实际过户到九鼎公司名下时止；3.本案诉讼费用由凌霞生、刘和秀承担。凌霞生、刘和秀向一审法院的反诉请求：1.判令九鼎公司将其在道江镇潇水南路77号土地上兴建房屋地面临东1、2两间面积125平方米的商铺交付凌霞生、刘和秀并为凌霞生、刘和秀办理不动产权证；2.判令九鼎公司支付凌霞生、刘和秀土地房屋转让款350万元；3.判令九鼎公司支付凌霞生、刘和秀利息136万元（从2019年2月20日至2020年6月20日）；4.判令九鼎公司支付凌霞生、刘和秀违约金387,000元（从2019年6月20日至2020年6月20日）。一审法院认定事实：2018年6月16日，永州九鼎房地产开发有限公司（乙方、受让人）与被告凌霞生、刘和秀（甲方、转让人）签订《土地及房产收购协议》约定：1.将凌霞生、刘和秀位于道江镇水南路77号院内土地使用权、房产等（详见附件1土地和房产照片）土地使用面积421.5平方米（无产权面积一并包括在本交易价款内）。土地证号：道国用（2000）字第0105XXX号；房产面积约247.50平方米，产权证号：道县房权证道江镇字第00004XXX号，一并转让给乙方永州九鼎房地产开发有限公司（详见附件2土地和房屋权证复印件）。2.甲方同意上述土地、房屋等转让给乙方并配合乙方办理土地过户手续；如政府名义上需联合报建甲方需无条件支持，并不影响本合同交易价款，如甲方不配合由此给乙方带来的损失由甲方全权负责。3.上述土地、房屋等转让价款为10,800,000元，转让款支付方式如下：（1）乙方5工作日内一次性支付甲方转让款人民币肆佰捌拾万元整;甲方配合乙方办理好土地过户手续，并在收到付款当日将土地房屋交付给乙方后（土地房屋相关权证交给乙方）；（2）甲方支付乙方壹佰万元作为购房定金（从1080万元总转让款中扣减），乙方需在该土地上新建房屋地面临东1、2间位置为甲方提供面积125㎡（正负不超过5平米商铺两套，该商铺按人民币20,000元/㎡价格折抵转让款，超过5平米以上乙方按市场价出让给甲方。乙方必须为甲方办理上述全部房屋的不动产证（验收交付后的365个工作日内完成不动产证办理，逾期三个月内按万分之三赔付违约金，超三个月以上乙方支付壹佰万元违约金），乙方承担不动产证办理的所有相关税费及商铺水电入户的所有费用。（3）乙方房屋拆迁完毕后剩余伍佰万补偿款按月息捌厘计算（共每月肆万元按月计息）在乙方取得预售许可证后通知甲方签订商品房买卖合同，根据房产局测绘的面积及拆迁协议中约定补齐向乙方所购门面剩余款项。计息方式不变余额以实际剩余金额为准。（4）甲方指定收款账户为：开户名：凌霞生，开户行：邮政银行道县支行，账号：6217XXXXXXXXXXXXX77。4、交房标准：按乙方开发的商品房的标准执行，门窗统一安装、水电入户墙面抹灰、地面天花板找平即可。5、由乙方负责上述土地、房屋的权证办理变更手续，甲方配合，在2018年07月01日前，办妥权属变更手续。因甲方原因未能按时过户的，处罚甲方人民币500元/天。6、甲方在本协议签订后，甲方在十五天内，应将土地上现有房屋内相关物品等搬出，交由乙方进场拆除，甲方未能按时搬出的，超过十五天以上的，处罚甲方人民币500元/天。7、乙方未按本合同约定期限付款的，乙方依逾期天数按日向甲方支付逾期应付款的万分之一的违约金，合同继续履行。8、该协议生效后，甲乙双方均不得反悔，否则赔偿对方违约金人民币贰拾万元（￥200,000.00）。9、甲方保证本合同所转让的土地使用权、房屋等权属清楚，不存在抵押、查封、第三人主张权利等产权瑕疵。若在转让过程中及转让结束后发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，均由甲方负责处理并承担违约责任。10、在履行本合同过程中若发生争议，应协商解决；协商不成，任何一方均可向甲方所在地人民法院起诉。11、本合同未尽事宜经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款或补充协议，作为本合同不可分割的一部分。2018年6月19日，永州九鼎房地产开发有限公司（乙方、受让人）出具了《关于土地及房产收购协议的补充条款》内容为，关于原协议（土地及房产收购协议）中第三条第三项：乙方房屋拆迁完毕后剩余伍佰万补偿款按月息捌厘计算（共每月肆万按月计息）在乙方取得预售许可证后通知甲方签订商品房买卖合同根据房产局测绘的面积及拆迁协议中约定补齐向乙方所购门面剩余款项。计息方式不变余额以实际剩余金额为准。补充增加：1:以腾空房屋为前提，于2018年6月21日起计息。2:如乙方不能按时给付甲方合同中约定的利息，对乙方处罚每月千分之捌的利息的违约金。3:2019年6月20日前乙方归还甲方所剩余款，如果乙方违约处罚乙方万分之三/天。《土地及房产收购协议》签订后，永州九鼎房地产开发有限公司于2018年6月19日将480万元转让款转入凌霞生的邮政银行道县支行账号：6217XXXXXXXXXXXXX77。凌霞生在收到付款当日将土地房屋相关权证交给永州九鼎房地产开发有限公司；永州九鼎房地产开发有限公司每月支付4万元利息，从2018年6月21日起至2019年1月20日止，共支付了28万元利息给凌霞生。2019年1月6日，凌霞生、刘和秀（甲方、转让人）与永州九鼎房地产开发有限公司（乙方、受让人）及丙方文继国签订了《土地及房产收购补充协议》约定：根据国家的有关法律、法规及政策，甲、乙、丙三方本着平等自愿、公平和诚实信用的原则，经协商一致，订立本补充协议。本协议中的相关术语，除有另行说明之外，均以2018年6月16日甲乙双方签订的《土地及房产收购协议》为准。经协商，甲乙双方同意加入丙方，甲方的权益由甲、丙双方共同承担。原2018年6月16日签订的《土地及房产收购协议》甲乙双方共同约定的全部条款继续有效。因乙方单独申请报建，存在一定的政策阻碍。现约定由甲方丙方完成联合报建事项，甲方需无条件配合丙方的报建工作。同时甲方应无条件配合丙方的后续房屋销售工作，包括但不限于过户手续、办证等相关手续（全部销售收益归乙方、丙方所有），办理过程中产生的相关费用均由乙方、丙方共同承担。三、如丙方在办理报建手续时，需要递交政府部门所认可的联合报地产建协议，甲方应无条件配合。四、新建房屋在销售过程中因房屋质量、办证等问题造成的相关违约责任与甲方无关，均由乙方、丙方共同承担。2019年1月8日，被告凌霞生与文继国签订了委托文继国办理土地、房产过户手续的《委托书》。文继国也去了规划部门办理缴费，只是后面文继国与凌霞生对门面有争议没达成协议。为门面安排的事，凌霞生不同意就不找文继国了，直接找九鼎公司了，在凌霞生家里谈了两次没谈好,文继国于2019年2月份就退出去了。永州九鼎房地产开发有限公司于2019年2月18日名称变更为湖南湘汉九鼎实业集团有限公司。后因对门面安排有争议没达成协议，九鼎公司多次要求凌霞生、刘和秀按照协议约定履行协助办理土地、房产过户手续的义务，凌霞生、刘和秀担心九鼎公司不按协议约定交付门面而未予配合。2019年2月20日以后，九鼎公司没有将门面交付给凌霞生、刘和秀，未再支付利息给凌霞生、刘和秀，也没有将购房余款350万元支付给凌霞生、刘和秀。九鼎公司认为，由于凌霞生、刘和秀的拒不履行协助义务，导致九鼎公司无法办理报建手续，所建房屋无法销售，因此，九鼎公司向法院起诉。一审法院认为：本案属合同纠纷。九鼎公司与凌霞生、刘和秀签订的《土地及房产收购协议》及《关于土地及房产收购协议的补充条款》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同，双方均应按合同约定履行各自的义务。《土地及房产收购协议》签订后永州九鼎房地产开发有限公司于2018年6月19日将480万元转让款转入凌霞生的银行账号，凌霞生在收到付款当日将土地房屋相关权证交给九鼎公司；九鼎公司从2018年7月起每月支付4万元利息给凌霞生，共支付了28万元利息给凌霞生。即开始双方均按照约定履行了自己的义务。2019年1月6日，凌霞生、刘和秀（甲方、转让人）与永州九鼎房地产开发有限公司（乙方、受让人）及丙方文继国签订的《土地及房产收购补充协议》约定：经协商，甲乙双方同意加入丙方，甲方的权益由甲、丙双方共同承担。原2018年6月16日签订的《土地及房产收购协议》甲乙双方共同约定的全部条款继续有效。因乙方单独申请报建，存在一定的政策阻碍。现约定由甲方丙方完成联合报建事项，甲方需无条件配合丙方的报建工作。同时甲方应无条件配合丙方的后续房屋销售工作，包括但不限于过户手续、办证等相关手续（全部销售收益归乙方、丙方所有），办理过程中产生的相关费用均由乙方、丙方共同承担。三、如丙方在办理报建手续时，需要递交政府部门所认可的联合报建协议，甲方应无条件配合。2019年1月8日，凌霞生与文继国签订了委托文继国办理土地、房产过户手续的《委托书》。文继国也去了规划部门办理缴费，只是后面文继国与凌霞生对门面有争议没达成协议。为此产生矛盾,文继国于2019年2月份就退出去了。因对门面安排有争议没达成协议，2019年2月20日后，凌霞生、刘和秀担心九鼎公司不按合同约定交付门面而未履行协助办理土地、房产过户手续的义务，九鼎公司没有将门面交付给凌霞生、刘和秀，未再支付利息给被告，也没有将购房余款350万元支付给凌霞生、刘和秀。本案矛盾由文继国引起，湖南湘汉九鼎实业集团有限公司、第三人文继国与凌霞生、刘和秀双方都有违约行为，应各自承担相应的违约责任。因此，对湖南湘汉九鼎实业集团有限公司提出“判令被告凌霞生、刘和秀支付原告湖南湘汉九鼎实业集团有限公司逾期办理过户手续违约金345,000元（该违约金暂时计算至2020年5月31日），并支付原告逾期办理过户手续违约金自2020年6月1日起按500元每天计算至本案土地、房产实际过户到原告名下时止”的诉讼请求及凌霞生、刘和秀提出“判令被反诉人湖南湘汉九鼎实业集团有限公司支付反诉人凌霞生、刘和秀违约金387,000元（从2019年6月20日至2020年6月20日）”的反诉请求，不予支持。湖南湘汉九鼎实业集团有限公司提出“判令被告凌霞生、刘和秀协助原告湖南湘汉九鼎实业集团有限公司办理位于道江镇潇水南路77号院内土地及房屋产权过户手续，将该土地、房产过户到原告湖南湘汉九鼎实业集团有限公司名下”的诉讼请求，符合九鼎公司与凌霞生、刘和秀签订的《土地及房产收购协议》2.甲方同意上述土地、房屋等转让给乙方并配合乙方办理土地过户手续；5、由乙方负责上述土地、房屋的权证办理变更手续，甲方配合的约定，予以支持。凌霞生、刘和秀提出“1、判令被反诉人将其在道江镇潇水南路77号土地上兴建房屋地面临东1、2两间面积125平方米的商铺交付反诉人并为反诉人办理不动产权证；2、判令被反诉人支付反诉人土地房屋转让款350万元”的反诉请求；符合九鼎公司与凌霞生、刘和秀签订的《土地及房产收购协议》3.（2）甲方支付乙方壹佰万元作为购房定金（从1080万元总转让款中扣减），乙方需在该土地上新建房屋地面临东1、2间位置为甲方提供面积125㎡（正负不超过5平米商铺两套，该商铺按人民币20,000元/㎡价格折抵转让款，超过5平米以上乙方按市场价出让给甲方。乙方必须为甲方办理上述全部房屋的不动产证，乙方承担不动产证办理的所有相关税费及商铺水电入户的所有费用。及《关于土地及房产收购协议的补充条款》3：2019年6月20日前乙方归还甲方所剩余款的约定，本院予以支持。凌霞生、刘和秀提出判令被反诉人支付反诉人利息136万元（从2019年2月20日至2020年6月20日）的反诉请求；九鼎公司与凌霞生、刘和秀签订的《土地及房产收购协议》3.（3）乙方房屋拆迁完毕后剩余伍佰万补偿款按月息捌厘计算（共每月肆万元按月计息）在乙方取得预售许可证后通知甲方签订商品房买卖合同，根据房产局测绘的面积及拆迁协议中约定补齐向乙方所购门面剩余款项。计息方式不变余额以实际剩余金额为准。九鼎公司从2018年6月21日至2019年1月20日已付凌霞生、刘和秀7个月的利息28万元，2019年1月21日至2020年6月20日计17个月的利息68万元未付给凌霞生、刘和秀，九鼎公司应付给凌霞生、刘和秀。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第二条之规定，该院判决：一、限凌霞生、刘和秀于本判决生效之日起十日内协助湖南湘汉九鼎实业集团有限公司办理位于道江镇潇水南路77号院内土地及房屋产权过户手续，将该土地、房产过户到湖南湘汉九鼎实业集团有限公司名下；二、限湖南湘汉九鼎实业集团有限公司于本判决生效之日起五日内将其在道江镇潇水南路77号土地上兴建房屋地面临东1、2两间面积125平方米的商铺交付凌霞生、刘和秀并于本判决生效之日起十日内为被告凌霞生、刘和秀办理不动产权证；三、限湖南湘汉九鼎实业集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付给凌霞生、刘和秀利息68万元（按被告房屋拆迁完毕后剩余伍佰万补偿款以月息捌厘计算，从2019年1月21日至2020年6月20日计17个月的利息）；四、限湖南湘汉九鼎实业集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付土地房屋转让款350万元给凌霞生、刘和秀；五、驳回湖南湘汉九鼎实业集团有限公司的其他诉讼请求；六、驳回凌霞生、刘和秀的其他反诉请求。本诉案件受理费6475元，反诉案件受理费24,800元，合计31,275元，由湖南湘汉九鼎实业集团有限公司负担22,475元，凌霞生、刘和秀负担8800元（因湖南湘汉九鼎实业集团有限公司已预交案件受理费6475元，湖南湘汉九鼎实业集团有限公司须补交诉讼费16,000元；凌霞生、刘和秀已预交反诉案件受理费12,800元，剩余案件受理费4000元，由该院退给凌霞生、刘和秀）。本案二审期间，湖南湘汉九鼎实业集团有限公司向本院提交如下证据：证据一，协商门面位置图片两张，拟证明第三人文继国曾多次找凌霞生协商门面位置，因凌霞生要求规划门面的位置不合常理，双方未达成一致；证据二，项目楼盘现状照片四张，拟证明由于凌霞生不配合办证，阻挠施工（诉讼期间，凌霞生自认曾向道县自然资源与规划局提交过举报材料），项目楼盘至今仍然无法完成扫尾工程，无法销售和交付，造成了重大损失；证据三，门面规划图一张，拟证明现在依然预留了一个符合合同约定的门面给凌霞生，即实际面积115.2平方米，加上公摊后的建筑面积为120平方米左右的门面，该门面前后通透，符合规划和交付标准，足以满足凌霞生的诉求。凌霞生、刘和秀对上述证据进行质证：证据一，对这份图我们是要求按合同约定，我们合同约定是东面的两个门面。也不是反悔后约125平米，我们并没有反悔，我们要求按合同履行；证据二，只是个现状图，对现状没有异议，真实性没有异议，证据目的工地停工不是凌霞生违约，他停工是没有相关手续，必须停工，证明不了本案的事实。证据三，这个不清楚，他预留了120平方左右的门面，与我们合同相约的不相符，我们是东面的两个门面。并且，关于125个平方的门面是九鼎公司提供的证据，我开始有交押金，要两个门面，图纸是你们提供的，也没有公摊面积。他们停建是因为没有钱进行施工，不是因为没过户的原因。文继国对上述证据进行质证：证据一，我认可上诉人的证明内容，证据二、证据三都没有异议。我知道是因为没有合法手续才停的工。凌霞生、刘和秀向本院提交如下证据：证据一，凌霞生的女儿凌丽与王建明的通话录音（光碟一张），拟证明九鼎公司没有通知凌霞生去办理过户手续。证据二，在企查查查询的九鼎公司作为被执行人的情况，拟证明道县人民法院立案执行的九鼎公司作为被执行人的案件数及金额，证明九鼎公司经营状况及财务状况恶化，无法履行合同。九鼎公司对上述证据进行质证：证明一的三性均有异议，真实性也有异议，王建明应该出庭作证，接受询问而不应当整凭一个录音中诱导式引导式的问答方式，因而不是作为认定事实的依据。证据一证明目的有异议，九鼎公司没有通知王建明办理过户口，不符合常理，过户九鼎公司开发项目明显有利，不可能不为知。该录音时间应该在本案一审判决后，这段时间不能证明在一审判决前上诉人没有通知王建明办理过户，只能证明一审判决后上诉人没有通知王建明过户。证据二，真实性合法性没有异议，对关联性有异议，其只能证明有许多诉讼案件，但并不能证明上诉人完全没有继续建设工程的能力，因建设工程已经接近尾声，如果手续合法上诉人随时进行预售，将会有大量的资金回笼，完全可以解决该项目的建设问题，同时也证实由于凌霞生的违约原因，才导致九鼎公司资金更加紧张更加拮据。文继国对上述证据进行质证：没有异议。本院对九鼎公司提交的证据认证如下：证据一，证据二、证据三，不能到达证明目的，本院不予采信。本院对凌霞生、刘和秀提交的证据认证如下：证据一系孤证，无其他证据予以佐证，本院不予采信；证据二的真实性，其他当事人没有异议，本院予以采信。九鼎公司向法院申请调取凌霞生向道县城市管理和综合执法局、自然资源局的举报材料，本院认为停止建设通知书是道县城市管理和综合执法局依法作出的行政行为，凌霞生是否到相关部门进行举报与本案无直接关联性，对该申请，本院不予受理。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案系合同纠纷，本案的争议焦点是：对于本案中未能及时办理相关产权变更手续及报建手续，凌霞生、刘和秀是否存在违约行为及违约责任如何承担。现评析如下：一、2018年6月16日凌霞生、刘和秀与九鼎公司签订的《土地及房产收购协议》约定由九鼎公司办理土地、房屋的权证变更手续，凌霞生、刘和秀配合，在2018年7月1日前办妥。2019年1月6日，凌霞生、刘和秀（甲方）与九鼎公司（乙方）及文继国（丙方）签订的《土地及房产收购补充协议》约定：“经协商，甲乙双方同意加入丙方，甲方的权益由甲、丙双方共同承担。原2018年6月16日签订的《土地及房产收购协议》甲乙双方共同约定的全部条款继续有效。因乙方单独申请报建，存在一定的政策阻碍。现约定由甲方丙方完成联合报建事项，甲方需无条件配合丙方的报建工作。同时甲方应无条件配合丙方的后续房屋销售工作，包括但不限于过户手续、办证等相关手续（全部销售收益归乙方、丙方所有），办理过程中产生的相关费用均由乙方、丙方共同承担。三、如丙方在办理报建手续时，需要递交政府部门所认可的联合报建协议，甲方应无条件配合。”在2019年1月时，各方当事人知道九鼎公司单独申请报建存在一定的政策阻碍，需要联合报建，各方当事人约定由凌霞生、刘和秀和文继国完成联合报建事项，凌霞生、刘和秀需无条件配合文继国的报建工作。二、依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。2019年1月8日，凌霞生与文继国签订了委托文继国办理土地、房产过户手续的《委托书》。文继国也去了规划部门办理缴费，因为对门面有争议，文继国于2019年2月份就退出去了。2019年1月8日的《土地及房产收购补充协议》未能实际履行，各方当事人未签订合同解除该协议，凌霞生、刘和秀与九鼎公司也未就门面争议达成协议，也未就办理报建手续达成新的协议。2019年2月20日后，涉案的土地、房产过户手续、报建手续未办理完，九鼎公司没有将门面交付给凌霞生、刘和秀，也没有将购房余款350万元及利息支付给凌霞生、刘和秀。一审法院认定湖南湘汉九鼎实业集团有限公司、文继国与凌霞生、刘和秀各方都有违约行为，应各自承担相应的违约责任，并无不当。上诉人提出要求凌霞生、刘和秀承担未及时办理变更手续违约责任的上诉理由，本院不予支持。上诉人九鼎公司要求凌霞生、刘和秀应承担未及时协助办理报建程序违约责任的上诉理由，本院不予支持。综上所述，湖南湘汉九鼎实业集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6475元，由上诉人湖南湘汉九鼎实业集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 唐向东审 判 员 刘久平审 判 员 周文静二〇二一年七月二十日法官助理 陈 楠书 记 员 唐满君附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。