江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终3908号上诉人（原审第三人）：李后东，男，1967年8月28日生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：许大伟，徐州市铜山区铜山法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：徐州市铜山区柳新镇刘台村村民委员会第三村民小组，住所地徐州市铜山区柳新镇刘台村。负责人：刁常春，该村民小组组长。委托诉讼代理人：杨洪治，男，1969年12月21日生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：巩桂勇，男，1968年1月25日生，汉族，住徐州市铜山区。原审被告：李祥泰，男，1987年2月18日生，汉族，住徐州市铜山区。上诉人李后东因与被上诉人徐州市铜山区柳新镇刘台村村民委员会第三村民小组（以下简称刘台村三组）、原审被告李祥泰排除妨害纠纷一案，不服江苏省徐州市铜山区人民法院（2020）苏0312民初6667号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人李后东上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项内容；2.发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、刘台村委会应列为第三人参加诉讼，起诉状加盖刘台村委会公章，刘台村委会操纵土地租赁拍卖过程，涉案土地租赁合同系刘台村委会及被上诉人与李昌龄签订，后合同由原审被告、上诉人履行，均按期缴纳了租赁费用，收款方为刘台村委会。合同到期前后，上诉人及原审被告多次与刘台村委会联系，刘台村委会于2018年12月25日召开群众及党员代表会议，研究结果由上诉人继续租赁。刘台村委会根据研究结果，要求上诉人对涉案土地上的建筑物及附属物进行评估，刘台村委会不同意评估意见，自行委托评估，评估结果近70万余元。刘台村委会没有将评估报告上交拍卖公司，且未告知哪些人具有优先租赁权，拍卖程序严重违法，上诉人请求宣布该拍卖行为无效。二、上诉人与被上诉人形成事实上的租赁关系。李昌龄去世后，涉案土地租金由上诉人交纳，结算凭证证实上诉人缴纳土地租金及上诉人在涉案土地上经营和刘台村委会认可的事实，且刘台村委会会议记录上也谈到让上诉人继续租赁的事实。三、一审审理程序违法。在没有村民小组三分之二代表会议的情况下即行起诉，违背了民主议定程序，被上诉人于2020年7月28日起诉，2020年10月16日第一次开庭后以“分钱为由要求村民补签的名单”递交到法院，被上诉人诉前没有召开村民小组会议。被上诉人辩称，1.本案诉讼主体正确，刘台村委会不应作为第三人参加诉讼。被上诉人土地、账务等相对独立，对涉案土地享有所有权，被上诉人没有公章，所以加盖刘台村委会公章，刘台村委会只是帮助和配合被上诉人完成涉案土地拍卖。2.上诉人与被上诉人没有形成事实上的租赁关系。李昌龄去世后，涉案土地租赁合同由原审被告继续履行，只是因为原审被告长期不在家，上诉人代交租金，且涉案合同到期前，被上诉人明确拒绝上诉人缴纳合同到期后租金的要求。3.中标人杨洪治出价63万，上诉人出价61万，上诉人对涉案土地没有优先承租权。4.被上诉人在一审立案时没有提供村民小组会议决议，但一审庭审中提交了村民小组各户代表会议决议，符合法定比例的各户代表同意本次诉讼，没有违反民主议定原则。原审被告李祥泰未答辩。向一审法院起诉请求：1.判令李祥泰立即清除位于老场地上的厂房、树木和其他地上附着物等，并将土地恢复原貌交还给；2.判令李后东迁出场地，配合李祥泰交还给土地；3.判令李祥泰、李后东赔偿土地租金损失（按照每天172.6元自2020年5月16日起计算至实际交还土地之日止）。一审法院认定事实：李祥泰系李昌龄（2017年3月病逝）之子，李后东系李昌龄之弟。2004年1月1日，（甲方）与李昌龄（乙方）签订土地使用权租赁合同书一份。合同约定：甲方提供土地4.2亩。东西长50M，南北长56M。2.乙方租赁甲方土地15年，自2004年元月1日至2019年元月1日止。每年乙方上缴款总额3570+300元，于每年元月10日前交给甲方。承租期满如乙方不再承租，必须恢复土地原貌，土地上投资资产归乙方所有，在同等条件下乙方享有优先承租权。合同还对其他事项进行了约定。甲方落款处有时任组长杨传志签名并签署“”，该处另加盖“铜山县村民委员会”（现为徐州淮海国际港务区村民委员会，下称刘台村委会）章；李昌龄在乙方落款处签名。2004年5月21日，李昌龄在涉案土地上成立了个人独资企业徐州鼎新铸件厂。2008年4月2日，李昌龄与李祥泰签订《转让协议》一份，协议第1条约定：“今有甲方李昌龄将其个人独资企业徐州鼎新铸件厂全部资产转让给乙方李祥泰。转让价格为：50万元。”该协议在徐州市铜山工商行政管理局备案。2008年4月14日，李祥泰办理了个人独资企业营业执照，并将企业名称变更为徐州同济机械厂。一审庭审中，李祥泰及李后东陈述2016年起李昌龄建造的厂房实际由李后东经营管理。2016年后涉案土地租金由李后东支付。认可收取了李后东缴纳的租金，但认为是李后东代李祥泰缴纳。2018年6月22日，徐州市铜山区市场监督管理局吊销了徐州同济机械厂的营业执照。2018年6月28日徐州慧润精密机械制造有限公司成立，李后东为唯一股东。李祥泰提供其于2019年7月13日出具的《转让协议》复印件一份，载明“本人李祥泰因工作、生活在外地，现将同济机械加工厂资产赠予我三叔李后东。本协议生效前同济机械加工厂无债权债务。本协议生效后，同济机械加工厂工商注销。该厂在李后东经营后所有债权债务于李祥泰无关”.2019年1月1日合同期满前，李后东多次与、刘台村委会协商继续承租涉案土地未果。其中2018年12月25日三组群众会议和党员代表会议的会议纪要上载明“研究本组场地承包事宜。上次研究的结果价格太低，承包期限太长，所以今天重新研究承包期限和亩价格。整体价格20000元，其他外面人员不得接手。承包期限为10年。对李后东的研究价格。其他人员承包价格再定。”。后部分村民提出异议，2020年1月14日，刘台村委会召开村民代表会议，村民民主议事记录表记载“协商内容：关于老场地原承包合同到期，对现有土地约5亩，东西长54米，南北长62米对外租赁，流转年限为十年，先付五年租金，2次付清，流转底价2万元/年，进行竞标，保证金30万元。”村委会成员及出席村民代表在该表签字。2020年4月3日，刘台村委会、柳新镇人民政府出具产权权属证明一份，载明涉案土地权属属刘台村委会，该宗土地为建设用地。2020年4月7日登记的《农村集体资产使用权交易项目审批表》记载“坐落于，东至杜司路，南至三组生产路，西至三组生产路，北至三组灌溉渠。现在土地约5亩，东西长54米，南北长62米，该资产属徐州市铜山区柳新镇刘台村村民委员会集体资产（三组资产）”。后刘台村委会对涉案土地进行拍卖，李后东参与了本次拍卖但未竞拍成功。2020年4月21日，江苏宣和拍卖有限公司出具《铜山区三组老场地十年期租赁权拍卖成交报告》一份，载明“江苏省徐州市铜山区柳新镇刘台村村民委员会：贵单位于2020年4月3日与我公司签订了《委托拍卖合同》，委托我公司对铜山区三组老场地十年期租赁权进行拍卖处置。……拍卖结果如下：铜山区三组老场地十年期租赁权于2020年4月21日上午10：30时整在柳新镇农村产权交易中心会议室进行公开拍卖，最终由82号竞买人杨洪治以最高应价人民币陆拾叁万元整630000竞得该拍卖标的……”。同日，柳新镇农村产权交易服务中心将该交易结果公示。2020年4月29日，杨洪治与签订《农村集体资产使用权合同》，转让起止期限自2020年4月29日起至2030年4月28日止，转让金总额为63万元。2020年5月1日，刘台村委会张贴《关于迁让的紧急通知》，载明“李后东：你现在居住在原土地承包人李昌龄所建的厂房内，现该宗土地己经过柳新镇资产管理局依照相关文件规定对该宗土地进入租赁权竞标程序，2020年4月21日在柳新镇拍卖会上杨洪治获得了租赁权，且于2020年4月29日与刘台三组签订了土地租赁合同，为确保合同实施，限你接此函下发15日内迁出，转告李昌龄的家人[子李祥泰，女李淑娴，妻刘桂芹]处置该地面附着物，逾期不迁出、不处置地面附着物，杨洪治有权依法向人民法院提起诉讼，引起的诉讼及强制执行的后果将由你和李昌龄的家人承担。”2020年5月6日，刘台村委会向李淑娴邮寄送达《函告》，签收结果显示“2020年5月7日，他人代收”.后李祥泰及李后东未迁让土地，现涉案土地一直由李后东占有使用，由此引发本案诉讼。另查明，2020年10月16日，刘台村委会出具证明一份，载明“徐州市铜山区柳新镇刘台村村民委员会第三村民小组共有132户村民。签到122户。”的负责人丁振在该证明上签字；同时提交《关于通过诉讼解决第三村民小组与李祥泰、李后东之间土地纠纷的意见》，该小组122户村民在上述意见上签名捺印。2020年12月1日，刘台村委会出具证明一份，载明“老场地的土地（即李昌龄原租赁的土地）为刘台村第三村民小组的土地，刘台村第三村民小组对该土地享有占有、使用、收益、处分的权利。因村民小组没有公章，故在委托柳新镇农村产权交易（服务）中心对老场地十年租赁权进行产权交易时（竞标使用），是以刘台村村民委员会的名义办理的相关手续，但在《农村集体资产使用权交易项目审批表》等资料文件中，已经注明了该土地属于‘三组资产’。刘台村村民委员会同意刘台村第三村民小组与土地租赁使用人签订有关土地使用权合同；同意刘台村第三村民小组起诉并通过诉讼解决与李祥泰、李后东之间的土地纠纷.”一审法院认为，关于的诉讼主体资格问题。首先，刘台村委会于2020年12月1日出具证明，说明涉案土地属于资产，并对刘台三组就涉案土地签订合同、提起诉讼无异议，故有权提起本案诉讼。其次，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十八条规定，召开村民小组会议，应当有本村十八周岁以上的村民三分之二以上或者本村小组三分之二以上的户的代表参加，所作决定应当经到会人员过半数同意。同时村民小组履行民主决议程序，必须遵守会议的一般程序。本案中提供的《关于通过诉讼解决第三村民小组与李祥泰、李后东之间土地纠纷的意见》载明，该小组三分之二户代表参会且到会人员过半数同意起诉李祥泰及李后东，依法履行了民主议定程序，故主体适格。关于诉请清除地面附着物及交还土地问题。《中华人民共和国民法典》第二百三十六条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案中，首先，与李昌龄签订的《土地使用权租赁合同书》期限至2019年1月1日，期间李祥泰与李昌龄达成转让协议，由李祥泰继续履行租赁合同，对此知晓并同意，与李祥泰之间存在事实上的租赁关系。李祥泰辩称其又将涉案土地上的资产转让给李后东，由李后东与建立租赁关系。但一方面，李祥泰提供的《转让协议》系复印件，无法证明李祥泰与李后东之间进行了事实上的转让；另一方面，即使二者之间进行了资产转让，现有证据也不足以证明其告知了并经同意，从而使得与李后东之间建立租赁关系。故对该辩解不予采纳。其次，李祥泰的租赁期限为与李昌龄签订的《土地使用权租赁合同书》期限至2019年1月1日，该合同约定“承租期满如乙方不再承租，必须恢复土地原貌，土地上投资资产归乙方所有”，合同期满后，李祥泰未继续承租，故应按照合同约定恢复土地原貌，返还。现李祥泰未予恢复原貌并返还，具有过错。再次，关于李后东辩称优先承租权问题。优先承租权应建立在“同等条件下”，庭审时李后东陈述“（竞标时）我出到61000元，最后的竞标价是63000元”，故不存在侵犯优先承租权情形，其该辩解不能成立。最后，李后东对涉案土地的资产进行经营管理，其明知租赁合同已到期，且在明确通知其迁出后仍拒绝迁出，与李祥泰构成共同侵权。综上，结合诉请，支持李祥泰清除位于老场地上的厂房、树木和其他地上附着物，并将土地恢复原貌交还给；李后东迁出老场地，并配合李祥泰将土地交还。关于主张土地租金的损失。通过拍卖形式出租涉案土地，并于2020年4月29日与杨洪治签订《农村集体资产使用权合同》，约定租赁期限自2020年4月29日起至2030年4月28日止，年租金为63000元。因李祥泰及李后东未返还土地，造成租金损失。对参照其与杨洪治签订合同的租金标准即每天172.6元（63000元/365天），主张自2020年5月16日起至实际交还土地之日止的租金损失，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、李祥泰于本判决生效后三十日内清除位于老场地上的厂房、树木和其他地上附着物，并将土地恢复原貌交还给；二、李后东于本判决生效后三十日内迁出上述土地，配合李祥泰将土地交还；三、李祥泰及李后东连带赔偿土地租金损失（自2020年5月16日起至实际交还土地之日止，按照每天172.6元计算）；四、驳回的其他诉讼请求。二审中，上诉人提交原组长丁振于2021年5月27日出具的证明一份，证明2016年起上诉人使用涉案土地，租金也由上诉人缴纳，上诉人承继原土地租赁合同的权利和义务。被上诉人质证认为对该份证据的真实性持有异议，且丁振已不再担任组长职务。对于该份证据的证明力本院将结合全案事实和证据予以综合分析认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据刘台村委会出具的证明，涉案土地属于被上诉人的集体资产，被上诉人作为涉案土地使用权租赁合同书的一方当事人，在已经依法履行民主议定程序的情况下，被上诉人有权提起本案诉讼，属于本案的适格主体，上诉人辩称应当将刘台村委会列为本案第三人参加诉讼，但刘台村委会既不是涉案土地租赁合同的一方当事人，其加盖公章等一系列行为亦是方便村民小组履行职责的需要，故刘台村委会与本案并无利害关系，对上诉人的该项辩称本院不予采纳。在涉案土地租赁合同履行期间，原审被告与李昌龄达成转让协议，原审被告继续履行涉案土地租赁合同，被上诉人对此知情并同意，被上诉人与原审被告之间形成事实上的租赁关系。上诉人辩称其与被上诉人之间形成了事实上的租赁关系，但被上诉人称上诉人只是代原审被告缴纳涉案土地租金，原审被告虽提供了转让协议一份，但该转让协议系复印件，且出具日期为涉案土地租赁合同租赁期满以后，现有证据亦不足以证明上诉人就其与原审被告之间的资产转让事宜向被上诉人进行了告知并取得被上诉人的同意，故上诉人与被上诉人之间并未形成事实上的租赁关系。上诉人主张其对涉案土地享有优先租赁权，但其亦陈述涉案土地租赁权拍卖时其出价较最后的竞标价要低，故其并不享有在同等条件下的优先承租权，对上诉人的该项主张本院不予采纳。涉案土地租赁合同到期后，被上诉人有权提起本案诉讼请求返还土地、恢复原状以及支付占有使用涉案土地期间的租金损失。综上，李后东的上诉请求没有事实和法律依据，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人李后东负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 建审 判 员  周美来审 判 员  李帅胜二〇二一年七月二十二日法官助理  周 威书 记 员  郁梦晨