浙江省桐乡市人民法院    民事判决书    （2021）浙0483民初3415号     原告：浙江百信财务咨询有限公司，住所地：浙江省桐乡市梧桐街道东兴街庆丰中路A幢五楼A区，统一社会信用代码91330483MA2CX09RXM。       法定代表人：蒋其宝，经理。       委托诉讼代理人：王浩斌，嘉兴市南湖区天安法律服务所基层法律服务工作者。       被告：姚牡琴，女，1982年4月11日出生，汉族，住浙江省桐乡市。       原告浙江百信财务咨询有限公司与被告姚牡琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月25日受理后，依法适用简易程序，于同年5月25日、7月16日两次公开开庭进行了审理。两次开庭，原告委托诉讼代理人王浩斌均到庭参加诉讼，被告姚牡琴经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。       原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的桐乡时代广场租赁合同；2、判令被告立即腾退浙江省桐乡市庆丰中路12号时代广场项目（一）层（1F-009）号商铺并恢复原状；3、判令被告支付占有使用费（包括租金、综合管理费、物业管理费）46312.50元，实际应计算至腾退之日止；4、判令被告支付违约金46419元；5、本案诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告请求将第三项诉讼请求变更为要求被告支付2020年7月1日至2020年12月30日拖欠的租金、综合管理费、物业费共计36775元；将第四项诉讼请求变更为要求被告支付违约金23209.50元。事实和理由：2019年7月20日，桐乡市国汇时代广场商业发展有限公司与被告签订了一份桐乡时代广场租赁合同，合同规定了浙江省桐乡市庆丰中路12号时代广场项目（一）层（1F-009）号商铺租赁给被告经营，租金为63510元／年，综合管理费为42340元／年，物业费为33408元／年。2020年4月1日，原告、被告、桐乡市国汇时代广场商业发展有限公司又签订了一份补充协议，租赁期限为2019年10月1日至2021年9月30日，因疫情原因，合同约定2020年1月1日至2020年12月31日租金、综合管理费减半收取，物业费减免一个月，租金额为15878元／半年，综合管理费为10585元／半年，物业费为15312元／半年。合同签订支付方式为半年一付。在2020年7月1日，需缴下一个半年租金、综合管理费、物业管理费时，被告以各种理由拒付。2020年11月13日，原告委托嘉兴市南湖区天安法律服务所向被告发了一份通知函，告知被告所欠租金、综合管理费、物业管理费，如不支付，应承担相应的法律责任。2020年12月13日，被告签订了一份承诺书，承诺在2020年12月30日前，支付拖欠的租金、综合管理费、物业费共计41775元。时至今日，被告仍未支付，根据合同中第十条规定，原告有权终止合同，收回商铺，并要求被告承担相应的违约责任。原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼。       被告姚牡琴未到庭且未作书面答辩。但被告在本院于2021年5月18日向其所作的调查笔录时，被告陈述其已于2020年12月上半个月通知原告不再继续承租涉案商铺，并陈述2020年12月底已经全部搬空房屋，屋内剩余未搬走的货架、衣服、吧台等物品均放弃所有权，商铺钥匙目前还在被告处，原告没有钥匙。另，被告陈述其已在签署承诺书后向原告支付款项5000元，承租房屋时向原告缴纳装修押金2000元，履约保证金17000元，合计19000元，目前这两笔款项还在原告处。       经审理查明，2019年7月20日，桐乡市国汇时代广场商业发展有限公司与被告姚牡琴签订了一份《桐乡时代广场租赁合同》（合同编号：TXSD-0114）（以下简称“合同”），合同约定桐乡市国汇时代广场商业发展有限公司将位于浙江省桐乡市庆丰中路12号时代广场项目（一）层（1F-009）号商铺出租给被告使用；该商铺建筑面积为290平方米，实用（计租）面积为116平方米，合同项内租金计算、管理费及其他费用计算依据实用面积计算；商铺租金63510元／年、综合管理费42340元／年、物业管理费按计租面积24元／月／平方米计算，即33408元／年。合同第2.7条和合同第2.9条约定，被告已向桐乡市国汇时代广场商业发展有限公司交纳了17000元履约保证金及3000元装修保证金（其中1000元已用于抵扣水电费，故尚余2000元）。合同第10.2条约定：若乙方（本案被告）出现下列情形之一的，甲方（桐乡市国汇时代广场商业发展有限公司）有权不经被告同意立即解除本合同，乙方无权要求甲方退还已付之保证金或其他费用，且乙方还应向甲方支付相当于2个月保底租金和物业管理费总和的违约金；若前述违约金不足以抵付甲方损失的，乙方还应赔偿甲方损失与违约金的差额部分：（一）乙方未根据……逾期达30日；（二）逾期不支付租金、综合管理费、物业管理费或其他费用累计超过30日。合同第10.4条约定：甲、乙双方任意一方于本合同租赁期届满前擅自解除合同的，解除合同的一方同意向对方支付违约金，违约金的金额相当于4个月保底租金、综合管理费及物业管理费总和。       2020年4月1日，原告、被告、桐乡市国汇时代广场商业发展有限公司协商一致，三方共同签署一份《租赁合同补充协议》（以下简称“协议”），约定三方一致同意，原合同的租赁期限为2019年10月1日起至2021年9月30日止，桐乡市国汇时代广场商业发展有限公司将其与被告于2019年7月20日签订的《租赁合同》合同编号TXSD-0114（即上文所述的“合同”）中享有的出租方的权利和义务自2020年1月1日起概括转让至原告浙江百信财务咨询有限公司。协议第四条约定：因受新冠肺炎疫情影响，约定自2020年1月1日至2020年12月31日止的房屋租金、综合管理费按原合同费用减免一半，物业费减免一个月。       2020年7月30日，因被告逾期交纳上述相关费用，桐乡市国汇时代广场商业发展有限公司向被告发送《关于费用收取的通知》，通知被告于2020年8月15日前全额交齐租金15878元、综合管理费10585元、物业管理费15312元，合计41775元。后被告仍逾期未支付欠款，2020年12月13日，被告向原告出具《承诺书》一份，载明其承诺拖欠原告2020年6月1日至2020年12月30日租金15878元、综合管理费10585元、物业管理费15312元，合计拖欠41775元，于2020年12月20日前一次性交清。后被告向原告缴纳5000元，剩余36775元欠款尚未支付。       以上事实有《租赁合同》、《租赁合同补充协议》、《关于费用收取的通知》、《承诺书》、房产证、调查笔录、照片等以及原告庭审陈述证明。       本院认为，原告、被告、桐乡市国汇时代广场商业发展有限公司三方共同签署的《租赁合同补充协议》系三方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，对三方均有约束力。根据2021年5月18日的调查笔录，被告主张其已于2020年12月上半个月通知原告不再继续承租涉案房屋并于2020年12月底搬空，庭审中，原告同意按照2020年12月30日作为涉案《租赁合同》的解除时间，本院予以确认。被告于2020年12月13日向原告出具的《承诺书》系对其所拖欠的租金、物业费及综合管理费等金额及付款时间的确认，现付款期限已届满，被告逾期未足额缴纳欠款，构成违约，应承担相应违约责任。原告主张要求被告腾退涉案商铺并恢复原状及支付其所欠的自2020年7月1日起至2020年12月30日止的租金、综合管理费、物业费共计36775元，有事实和法律依据，本院予以支持。另，根据《租赁合同》约定，无论从被告逾期交纳欠款，或是从合同租赁期届满前擅自解除合同而言，被告均构成违约，原告主张要求支付违约金23209.50元，计算标准按照合同10.4条，但原告自愿调整为按减半后的租金、综合管理费及物业费的标准计算，计算方式如下：1、租金：63510元／年／12个月＊4个月＊1／2=10585元；2、综合管理费：42340元／年／12个月＊4个月＊1／2=7056.50元；3、物业费：24元／月／平方米＊116平方米＊4个月＊1／2=5568元，以上三项合计为23209.50元，对原告该诉请，有合同及法律依据，本院予以支持。原告自愿以其向被告收取的19000元的保证金（履约保证金17000元及装修保证金2000元）与被告应支付的上述款项相抵扣，本院予以准许，本院确认被告应支付原告40984.50元：36775元＋23209.50元-19000元=40984.50元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：       一、原告浙江百信财务咨询有限公司和被告姚牡琴于2019年7月20日就位于浙江省桐乡市庆丰中路12号时代广场项目（一）层（1F-009）号的商铺签订的《租赁合同》（合同编号TXSD-0114）于2020年12月30日解除；       二、被告姚牡琴于本判决生效之日起十日内腾退浙江省桐乡市庆丰中路12号时代广场项目（一）层（1F-009）号商铺并恢复原状；       三、被告姚牡琴于本判决生效之日起十日内支付原告浙江百信财务咨询有限公司40984.50元。       如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。       本案受理费824元，减半收取412元，由被告姚牡琴负担。（被告应于裁判文书生效后10日内缴纳，缴纳账户户名：桐乡市非税收入结算户，开户银行：中国农业银行桐乡市支行，账号为：×××，逾期缴纳将移送执行）。       如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。       本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。       审判员郁平     二〇二一年七月十六日     法官助理曹黎     书记员朱雪梅