吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2021）吉2401民初2291号原告：中国建设银行股份有限公司延边朝鲜族自治州分行，住所地吉林省延吉市光明街。负责人：张越，行长。委托诉讼代理人：严红梅，吉林华烁律师事务所律师。被告：崔海龙，男，朝鲜族，住辽宁省大洼县平安乡。被告：延吉天峰房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市新兴街团结路。法定代表人：金武，经理。原告中国建设银行股份有限公司延边朝鲜族自治州分行（以下简称建设银行）与被告崔海龙、延吉天峰房地产开发有限公司（以下简称天峰房地产）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用普通程序，于2021年7月9日公开开庭进行了审理。原告建设银行的委托诉讼代理人严红梅到庭参加诉讼。被告崔海龙经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。被告天峰房地产经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建设银行向本院提出诉讼请求：1.解除建设银行与二被告签订的个人住房（商业用房）借款合同；2.崔海龙立即偿还借款本金266,830.71元、利息10,683.51元，共计277,514.22元（利息计算至2020年9月24日），并承担自2020年9月25日起至全部本金偿还之日止的合同利息及罚息；3.二被告承担律师费1500元；4.建设银行对抵押物享有优先受偿权；5.二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年12月22日，建设银行与崔海龙、天峰房地产签订个人住房（商业用房）借款合同，约定建设银行向崔海龙提供借款31万元，借款期限为180个月，即自2016年12月22日起至2031年12月22日止，还款方法为等额本息还款法。崔海龙以其所有的位于延吉市南山路佳雅花园6号楼3单元401房屋提供抵押担保，并于2016年12月29日办理预售商品房抵押权预告登记。2016年8月3日，建设银行与天峰房地产签订合同个人住房（商业用房）借款最高额保证合同，天峰房地产对因购置坐落于延吉市南山路佳雅花园房地产而与建设银行发生借贷关系的全部债务人提供连带责任保证。合同签订后，建设银行于2017年1月6日向崔海龙发放贷款31万元整，但崔海龙未能及时履行还款义务。故建设银行起诉至法院，请求法院支持其诉讼请求。崔海龙未提交答辩意见。天峰房地产未提交答辩意见。经审理查明：2016年12月22日，建设银行与崔海龙签订了个人住房（商业用房）借款合同，约定崔海龙向建设银行借款31万元，借款期限180个月，贷款利率为浮动利率，即在起息日基准利率水平上上浮5%，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；支付方式为贷款人将款项一次性划入天峰房地产的账户；还款方式为等额本息还款法；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、公告费、律师费等）均由借款人承担；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人可解除合同；担保方式为抵押加阶段性保证，崔海龙以其单独所有的位于延吉市南山路佳雅花园6号楼3单元401房屋为上述借款设定抵押，抵押担保范围为债权本金及利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师代理费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。2016年12月29日，崔海龙与建设银行对上述房屋办理了预售商品房抵押权预告登记。2017年1月6日，建设银行向崔海龙发放贷款31万元。截至2020年9月24日，崔海龙尚欠本金266,830.71元，利息10,683.51元。另查，2016年8月3日，建设银行与天峰房地产签订个人住房（商业用房）借款最高额保证合同，约定天峰房地产为建设银行与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证，债务人是指因购置坐落于延吉市南山路南侧项目所属之佳雅花园1、2、3、5、6、7、8房产而与建设银行发生借贷关系的全部债务人。本最高额保证所担保的债权是指自2016年8月3日至2019年8月3日期间因建设银行向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向建设银行支付的其他款项、建设银行为实现债权与担保权发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、执行费、公告费、律师费等）。本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为3000万元。如天峰房地产根据本合同履行保证义务的，按履行的金额在最高额范围内作相应扣减。保证期间按建设银行对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自建设银行与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。再查明，建设银行因本次诉讼支付律师代理费1500元。认定上述事实的证据有：营业执照、个人住房（商业用房）借款合同、个人住房（商业用房）借款最高额保证合同、不动产登记证明、个人贷款支付凭证、个人贷款支付委托书、个人贷款对账单、吉林省律师法律服务收费行业指导标准（试行）、律师代理费发票，以及建设银行的陈述。本院认为，涉案个人住房（商业用房）借款合同、个人住房（商业用房）借款最高额保证合同均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同当事人均应严格履行合同所约定的义务。崔海龙未能按期还款，已构成违约。对建设银行要求解除个人住房（商业用房）借款合同、崔海龙返还借款本金266,830.71元，支付截至2020年9月24日的利息10,683.51元，并按合同约定标准支付2020年9月25日至借款本金全部清偿之日的利息的诉讼请求，本院予以支持。对建设银行要求崔海龙支付律师代理费1500元的诉讼请求，因借款合同对此进行了约定，且符合法律规定的标准，本院予以支持。对建设银行要求对崔海龙抵押的房屋行使抵押权的诉讼请求，抵押预告登记并非抵押权设立登记，不具有抵押权设立登记的效力，在抵押权未设立登记的情况下，抵押权预告登记人仅仅具有抵押权登记的请求权，而不具有优先受偿权，故本院不予支持。对建设银行延边分行要求天峰房地产承担连带保证责任的诉讼请求，未违反双方约定及法律规定，故本院予以支持。天峰房地产承担连带保证责任后，有权向崔海龙追偿。崔海龙、天峰房地产未到庭参加诉讼，是对其诉讼权利的放弃，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条、第二百零三条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除中国建设银行股份有限公司延边朝鲜族自治州分行与崔海龙签订的个人住房（商业用房）借款合同；二、崔海龙于本判决生效后立即返还中国建设银行股份有限公司延边朝鲜族自治州分行借款本金266,830.71元，支付截至2020年9月24日的利息10,683.51元，并按合同约定标准支付自2020年9月25日至借款本金全部清偿之日的利息；三、崔海龙于本判决生效后立即支付中国建设银行股份有限公司延边朝鲜族自治州分行律师代理费1500元；四、延吉天峰房地产开发有限公司对上述第二、三项判决确定的债务在3000万元的最高限额范围内承担连带保证责任，延吉天峰房地产开发有限公司承担连带保证责任后，有权向崔海龙追偿；五、驳回中国建设银行股份有限公司延边朝鲜族自治州分行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5485元，公告费1350元，合计6835元（中国建设银行股份有限公司延边朝鲜族自治州分行已预交），由崔海龙、天峰房地产负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长  金丽丽人民陪审员  吴秀华人民陪审员  张万春二〇二一年七月二十八日书 记 员  苏羽菲