四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1302民初3347号 原告：张利平，男，1977年10月10日出生，汉族， 住四川省西充县。 委托诉讼代理人：张明秋，四川果城律师事务所律 师。 委托诉讼代理人：何毅，四川建春律师事务所律师。 被告：王君秀，女，1964年3月7日出生，汉族，住 四川省南充市顺庆区华凤街道办事处白土坝新区四组。 被告：李兴成，男，1942年2月19日出生，汉族，住 四川省南充市顺庆区成衣街45号1栋3单元9楼1号。 被告：南充市红星房地产开发有限公司，住所地四川 省南充市顺庆区稻香路1幢1层3号。 法定代表人：郭小梅，执行董事。 委托诉讼代理人：胡严尹，四川百柯律师事务所律 师。 原告张利平与被告王君秀、李兴成、南充市红星房地 产开发有限公司（以下简称红星房产公司）房屋买卖合同 纠纷一案，本院于2021年4月26日立案后，依法适用简 易程序于2021年5月27日公开开庭进行了审理。原告张 利平及其委托诉讼代理人张明秋，被告王君秀、李兴成， 被告红星房产公司的委托诉讼代理人胡严尹到庭参加诉 讼。本案现已审理终结。 2 张利平向本院提出诉讼请求：1.确认张利平与王君 秀、李兴成签订的《买房协议》、《房屋买卖合同预约合 同》合法有效，位于顺庆区 号的房屋（以下简称案涉房屋）归张利平所有；2.判令红 星房产公司办理案涉房屋不动产权登记到王君秀名下；3. 判令王君秀协助办理案涉房屋不动产权登记到张利平名 下；4.本案诉讼费由王君秀、李兴成、红星房产公司承 担。事实与理由：2012年8月15日，张利平与王君秀签订 了《买房协议》，约定王君秀同意将其94.7平方米的房屋 卖给张利平。张利平交押金5000元给王君秀。2012年8 月17日，张利平与王君秀、李兴成签订《房屋买卖预约合 同》，并于当日由南充市果城公证处对该合同进行公证，约 定王君秀、李兴成将案涉房屋以28万元的价格出售给张利 平。合同签订后，张利平按约定分别向王君秀、李兴成支 付房款13万元和12万元。第二笔房款付清当天，王君秀 即将房屋钥匙向张利平交付，张利平进入装修并一直居住 使用至今。现案涉房屋早就能够办理产权证书，由于王君 秀以各种理由拖延，红星房产公司也未按规定送交资料为 案涉房屋申请办理不动产权登记，至今不能给张利平办理 不动产权证书。红星房产公司系案涉房屋的拆迁安置建设 单位，其有给王君秀申请办理产权的义务。综上，请求支 持张利平的诉讼请求。 王君秀、李兴成辩称，办理公证的公证员王某张利 平是亲戚关系，在公证时未查清案涉房屋的产权人，公证 程序不合法，因此不认可公证书的合法性。案涉房屋系拆 迁还房，被拆迁房屋系王君秀与李兴成结婚后共同修建， 因此案涉房屋系二人共同共有，王君秀出售案涉房屋时李 3 兴成并不知情，李兴成未与张利平签订《买房协议》和 《房屋买卖预约合同》，李兴成也不同意出售属于其所有的 一半，王君秀擅自向张利平出售案涉房屋侵犯了李兴成的 权利，故不认可《买房协议》和《房屋买卖预约合同》的 效力。张利平的诉讼请求应当驳回。 红星房产公司辩称，红星房产公司已将办理案涉房屋 不动产权属登记的相关资料交由王君秀乙方用于办证，案 涉房屋现处于可以办理不动产权证的状态，红星房产公司 并未对办证设置障碍。张利平提起本案诉讼是基于其与王 君秀、李兴成的房屋买卖合同关系，而红星房产公司与张 利平不存在任何合同关系，张利平起诉红星房产公司无任 何法律依据，红星房产公司在本案中不是适格主体，张利 平对红星房产公司的诉讼请求应当予以驳回。 当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当 事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和确认的证 据，本院认定如下事实： 王君秀系原华凤镇十村（白土坝村）四组村民。王君 秀与前夫肖章友生育三个女儿：肖燕、肖健、肖红。1999 年3月9日王君秀与前夫肖章友经我院判决离婚，婚生女 肖燕、肖健、肖红由王君秀抚养，抚养费由王君秀承担， 位于华凤镇白土坝村四组的破旧瓦房（面积93.15平方 米），王君秀和肖章友各分得一半，肖章友将应分得的房屋 折抵小孩抚养费，该房的全部权属归王君秀所有。2000年 5月25日，肖燕与杨禹登记结婚，婚后生育一子杨春 涛。2000年上半年王君秀、肖燕、肖健、肖红、杨禹共同 将原旧房拆除，修建楼房一幢。王君秀与李兴成于2000年 7月18日结婚，婚后未生育子女。2004年下半年，红星房 4 产公司对前述五人共同修建的房屋进行了拆迁，同时认 定：以王君秀为户主的家庭户人口情况是王君秀、肖红、 肖健、肖燕、杨禹、杨春涛六人。依据南市土（2000）建 字06号文批建农房住宅有4人，批准建房用地面积 93.00㎡，旧宅基改建93.00㎡，建筑面积150㎡，本次拆 迁丈量面积223.15㎡，原认定面积150㎡。把现有人口应 享受宅基地面积与原旧宅基证面积综合核定后，应享受宅 基地面积而未享受的人口共计1.35人，房屋占地面积合计 27㎡，房屋建筑面积计24.30㎡，总建筑面积174.30㎡。 2005年1月20日，王君秀与红星房产公司签订《南充市城 市住宅房屋拆迁安置协议》，约定：红星房产公司对王君秀 位于原华凤镇白土坝村四组的174.30平方米混合结构的房 屋及其附属物进行拆迁，红星房产公司应安置王君秀住宅 房两室一厅两套、一室一厅一套，共计三套。2007年11 月23日，王君秀、肖燕、肖健、肖红、杨禹在南充市中级 人民法院的主持下达成调解协议：按2005年1月20日的 拆迁安置协议，王君秀自愿将一室一厅住房一套分给杨 禹，王君秀、肖燕、肖健、肖红分两室一厅住房两套。南 充市中级人民法院作出（2007）南中法民终字第737-2号 民事调解书对前述调解协议予以确认。 2011年12月，红星房产公司向王君秀交付拆迁安置 房，两套两室一厅房屋的房号分别是祥华小区2幢2单元 2-1号（建筑面积93.79㎡）和3幢4单元6-2号（建筑面 积94.79㎡）。2012年8月15日，王君秀与张利平签订 《买房协议》，约定：王君秀全家同意将94.7㎡住房卖给张 利平，现交压金5000元（若双方有违约者，压金不退，王 君秀违约赔张利平10000元）。2012年8月17日，王君 5 秀、李兴成（甲方）与张利平（乙方）签订《房屋买卖预 约合同》，约定：“一、甲方系夫妻关系。位于南充市顺庆 区华凤镇白土坝社区祥华一区3幢4单元6-2号房屋系甲 方的拆迁还房所得，属于甲方夫妻共同共有（建筑面积为 94.79平方米，以产权登记为准）。乙方购买甲方的上述房 屋，甲方承诺在其取得该房屋的正式所有权书后只向乙方 出售。二、甲乙双方约定该房屋交易价格为28万元整。 三、甲方在办理该房屋所有权手续的过程中或者办理房屋 所有权手续后，向乙方承诺不会将此房屋另行卖给本合同 之外的第三方，并自愿协助乙方办理该房屋所有权更名过 户手续，否则甲方负担相应的法律责任。四、该房屋的初 始房屋所有权证由甲方负责办理并承担相关费用；房屋的 后期产权过户手续由甲方协助乙方办理，并由乙方承担相 关过户的税费。五、此合同为双方就房屋转让所达成的预 约合同，是为订立房屋转让合同所预先订立的合同，在甲 方取得了正式的房屋所有权证书后，双方即签订正式的房 屋买卖合同。六、签订本合同后，乙方先向甲方支付购房 款13万元整；乙方于2012年9月17日之前再支付给甲方 12万元整，甲方在收到第二笔购房款后即将房屋（清水 房、包括屋顶）及钥匙交付乙方（甲方应提前结清该房屋 的物管费、水电等相关费用），交接之后该房屋的物管费、 水电等一切相关费用均由乙方负责，甲方不承担任何费 用。七、余款叁万元在过户当日由乙方交付给甲方。八、 如果在过户前由于甲方的原因而产生的其他费用，如继 承、赠与等税费概由甲方承担，而且甲方的其他法定继承 人不得继承该房，并且应配合乙方办理过户手续，否则视 为违约。九、未尽事宜双方友好协商解决。双方均应遵守 6 本合同，如违约应按房价总款双倍计付违约金，违约金小 于损失，其不足部分还应补足。十、本合同一式三份，经 双方签字、捺手印生效，公证处存档一份。”双方于当日向 四川省南充市果城公证处申请办理《房屋买卖预约合同》 公证，公证处出具了（2012）南市证字第26505号公证书。 《房屋买卖预约合同》签订后，张利平分两次向王君秀给 付购房款25万元。2012年9月8日，王君秀向张利平出具 的收条载明：乙方付款第一期、第二期共支给甲方王君秀 已收到25万元整，余下3万元过户后付清。王君秀收款后 向张利平交付了案涉房屋（门牌号××幢4单元6层2 号变更为5幢4单元6层2号）。 案涉房屋初始登记的所有权人为红星房产公司。2019 年12月31日，红星房产公司为案涉房屋开具增值税普通 发票。2020年1月9日，红星房产公司出具《办理国有土 地使用证通知书》和《房屋所有权转移登记申请书》用于 办理案涉房屋转移登记事宜。刘祥明代为领取了办理房屋 转移登记的相关资料。2021年1月26日，张利平向肖红给 付购房尾款10000元。后因王君秀、李兴成未按约定履行 过户义务，张利平遂向我院起诉提出前述诉讼请求。 本院认为，王君秀、李兴成与张利平签订的《房屋买 卖预约合同》虽然名为预约合同，且其中第五条约定“甲 方取得了正式的房屋所有权证书后，双方即签订正式的房 屋买卖合同”，但是《房屋买卖预约合同》明确约定了房屋 位置、面积、价格、付款方式、办证时间、税费承担、房 屋交付时间、违约责任等主要条款，房屋买卖合同的主要 内容比较完备，张利平按照约定支付了绝大部分房款，并 且从2012年10月起即占有使用案涉房屋。交易双方已履 7 行了除办理过户和给付尾款之外的所有义务，因此《房屋 买卖预约合同》应当认定为本约合同。《买房协议》和《房 屋买卖预约合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、 法规的禁止性规定，应当认定为合法有效。 对于张利平请求确认案涉房屋归其所有的问题，本院 认为，《中华人民共和国民法典》第二百一十五条规定： “当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物 权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合 同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。根 据该规定，房屋所有权人即出卖人与买受人签订房屋买卖 合同后但尚未办理所有权转移登记手续时，由于房屋的所 有权并未发生转移，此时出卖人与买受人之间仅发生债权 的效力。本案中，张利平系与王君秀、李兴成签订房屋买 卖合同后，双方各自依约履行了支付房款及交付房屋的合 同义务，但尚未办理案涉房屋所有权转移登记手续时，张 利平尚未取得案涉房屋所有权，其基于房屋买卖合同关系 仅取得要求王君秀、李兴成办理案涉房屋所有权转移登记 手续的债权请求权，故本院对张利平要求确认案涉房屋归 其所有的诉讼请求不予支持。 对于张利平要求红星房产公司办理案涉房屋不动产权 登记到王君秀名下，王君秀协助办理案涉房屋不动产权登 记到张利平名下是否应当得到支持的问题。本院认为，因 案涉房屋系因拆迁还房而来，被拆迁房屋原系王君秀、肖 燕、肖健、肖红、杨禹、杨春涛共同共有。经南充市中级 人民法院出具调解书确认包括案涉房屋在内的两套房屋由 王君秀、肖燕、肖健、肖红分得，在肖燕、肖健、肖红未 明确表示放弃对案涉房屋享有的权利前，案涉房屋应属四 8 人共同共有，红星房产公司现无法将案涉房屋不动产权登 记到王君秀名下，故此王君秀实际上亦无法协助办理案涉 房屋不动产权登记到张利平名下。本院对张利平的该项诉 讼请求不予支持。张利平可以其与王君秀、李兴成签订的 《房屋买卖预约合同》另行主张违约责任。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三 条、第二百一十五条，《最高人民法院关于适用 共和国民法典>时间效力的若干规定》第二十条规定，判决 如下： 一、确认原告张利平与被告王君秀签订的《买房协 议》、原告张利平与被告王君秀、李兴成签订的《房屋买卖 预约合同》有效； 二、驳回原告张利平的其他诉讼请求。 本案案件受理费2,750元由被告王君秀、李兴成负 担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向 本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉 于四川省南充市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按 期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依 法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、 拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  段萍 二〇二一年七月十二日 9 书记员  王鸿