山东省莱州市人民法院山东省莱州市人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0683民初4949号原告：潘丽娟，女，1981年1月6日出生，汉族，农村居民，住莱州市。委托诉讼代理人：曲相杰，莱州文昌法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：李信江，莱州文昌法律服务所法律工作者。被告：莱州天瑞商贸有限公司，住所地莱州市文峰路街道文峰物流城108室，统一社会信用代码91370683MA3C68DHXW。法定代表人：焦巨龙，职务执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：原石花，莱州朱桥法律服务所法律工作者。原告潘丽娟与被告莱州天瑞商贸有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘丽娟及其委托诉讼代理人曲相杰、被告莱州天瑞商贸有限公司的委托诉讼代理人原石花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘丽娟向本院提出诉讼请求：诉请人民法院依法判令解除原告与被告签订的标的额为181507元的《房屋买卖合同》；被告返还原告交付的团购费、购房款合计161507元，并按银行同期同类贷款利率支付资金占用期间的利息20031.35元(自2018年12月17曰起到2021年7月14日止)，以及支付违约金1815元，合计364860.35元；2、判令被告给付原告自起诉之日起至实际付款之日止，以161507元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期付款利息；3、本案的诉讼费、保全费、保函费、代理费由被告承担。事实和理由：2018年10月14日，原告与被告签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：出卖人(被告)将坐落于文峰路街道文光路西文运街南第3幢527室、预测建筑面积为42.30平方米的商品房销售给买受人(原告)；并约定被告须于2019年12月31日前交付房屋；逾期交付房屋超过一年的，原告有权要求解除合同，被告应退还原告已付款，还应按商品房价款的10‰向原告支付违约金。现被告已逾期交付超过一年。被告莱州天瑞商贸有限公司答辩称，原告要求解除合同的条件不成立，因被告公司在建房期间遭遇新冠疫情，根据最高院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见的相关规定应当依法给予顺延时间，根据双方之间的《房屋买卖合同》约定如果被告违约仅支付签订时的违约金，并没有支付利息的约定，所以原告要求利息损失没有约定，保函费、代理费不应该由被告承担。原告为证明己方诉讼请求提交以下证据：一、2018年10月14日，原被告双方签订的《房屋买卖合同》一份。证实原告购买被告建设的，座落于莱州市处，总价款为181507元，且约定房屋须于2019年12月31日前交付，逾期超过一年的，买受人有权要求解除合同，出卖人应退还已付款，出卖人还应按商品房价款的10‰向买受人支付违约金。二、被告出具的收款收据3张。证实原告分别于2018年10月14日支付团购费10000元、支付房款61507元，2018年12月17日支付房款90000元，共计付款161507元。三、利息计算明细表一份。计算方式为以原告截止到2018年12月17日实际交付的房款金额161507元为基数，计算到2021年7月14日起诉前，共940天，按年息4.75％进行计算。证实因被告销售给原告的商品房所在土地用途为仓储用地，且被告至今未取得商品房预售许可证，所以双方签订的《房屋买卖合同》属于无效合同，被告应当给付原告资金占用期间的利息。四、保单保函及发票各一份、原告与代理人单位签订的委托代理合同和收款收据各一份。证实原告为本次诉讼花费保全保险费500元、代理费5000元，根据《民法典》第五百六十一条的规定“债务人在履行主债务外还应当支付利息和实现债权的有关费用”，且上述费用也是原告的实际损失，被告应承担赔偿责任。经出示，被告对证据的证据一的真实性无异议，但是根据合同显示合同中明显载有土地用途为仓储用地，原告明知没有商品预售许可，应当知道购房风险，承担相应的责任，且未达到合同解除的条件；对证据二单据的真实性无异议，但是团购费不包含在购房款，不属于应当退还的款项，根据合同中也显示的已交的购房款为154666元，但根据单据显示为151507元，所以团购费1万元不属于购房款。对证据三利息计算方式由法院依法酌定且合同中未约定利息损失，仅约定了违约金；对证据四真实性无异议，但不应该由被告承担，其并非实现债权的必须费用，代理费也不属于实现债权的必须费用，不应由被告承担且原告主张代理费应提交代理费发票及转入莱州文昌法律服务所公户的转账明细。根据当事人提交证据情况和庭审情况，本院认定事实如下：2018年10月14日，原告潘丽娟与被告莱州天瑞商贸有限公司签订《房屋买卖合同》，合同载明买受人购买商品房所在土地用途为：仓储用地。双方约定被告将坐落于莱州市文峰路街道文光路西文运街南第3幢527室、预测建筑面积为42.30平方米的商品房销售给原告，商品房总金额181507元整，付款方式为分期方式付款，买受人应于合同签订时交纳首付房款64666.00（人民币陆万肆仟陆百陆拾陆元整）；房屋主体封顶时（根据出卖人信息或书面通知）支付房款90000.00（人民币玖万元整）；剩余房款30000.00（人民币叁万元整）于房屋交付前付清。被告须于2019年12月31日前交付房屋；逾期交房超过一年的，买受人有权要求解除合同，出卖人应退回买受人已付款，并按照商品房价款的1%支付违约金；买卖双方应从本合同签订之日起三年内，到房屋所有权机关办理房屋所有权转移登记手续。原告分别于2018年10月14日支付团购费10000元、支付房款61507元，2018年12月17日支付房款90000元，共计付款161507元。根据双方签订的《商品房买卖合同》第三条计价方式与价款，以及双方约定的建筑面积及单价，结合原告实际付款等，合同中第四条“买受人应于合同签订时交纳首付房款64666.00（人民币陆万肆仟陆百陆拾陆元整）”为误写，双方约定的首付房款应为61507元。另查，涉案房屋至今未取得商品房预售许可证。本院认为，根据被告提交的营业执照载明，被告莱州天瑞商贸有限公司的经营范围包括房地产开发、销售，被告将尚未建成的房屋向社会销售，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定原告支付价款，被告将涉案房屋出卖给原告，原、被告自合同签订之日起三年内，到房屋所有权机关办理房屋所有权转移登记手续，原、被告之间成立商品房买卖合同关系。涉案房屋所在土地用途为仓储用地，且被告至今未取商品房预售许可证，故该《房屋买卖合同》无效，被告应当返还原告已交房款，并给付原告资金占用期间的利息。但原告利息计算有误，自2018年12月17日起至2021年7月14日止的利息应为19756.95元。合同无效，违约条款亦无效，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院依法不予支持。律师代理费及保全保险费双方在合同中并未约定，且非原告实现债权所必需支出的费用，故对于原告要求被告负担该费用的诉讼请求本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认原告潘丽娟与被告莱州天瑞商贸有限公司于2018年10月14日签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告莱州天瑞商贸有限公司返还原告潘丽娟团购费、购房款合计161507元，并给付原告截止2021年7月14日资金占用期间的利息19756.95元，以上共计181263.95元，限判决生效后十日内付清；被告付款的同时，给付原告自2021年7月16日起至实际付款之日止以161507元为基数、按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息;三、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3930元，减半收取计1965元，由被告莱州天瑞商贸有限公司负担，限判决生效后七日内交纳本院。保全费1470元，由被告负担，此款原告已交纳，限被告于给付款项时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 员  王 朗二〇二一年七月二十九日法官助理  赵 越书 记 员  张楷第