广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤13民终8121号上诉人（原审被告）：陈文贤，男，汉族，出生，住址：广东省惠州市大亚湾区。委托诉讼代理人：赵乐，广东广和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄渊，女，汉族，出生，住址：广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：张永明、徐莉，均系广东稳健律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：韩秀兰，女，汉族，出生，住址：重庆市南岸区。被上诉人（原审被告）：惠州市君之德实业有限公司，住所地：惠州市惠阳区淡水锦惠大厦1层商铺1130号铺。法定代表人：韩秀兰。上诉人陈文贤因与被上诉人黄渊、韩秀兰、惠州市君之德实业有限公司（以下简称君之德公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初521号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人陈文贤上诉请求：1.依法撤销惠州市惠阳区人民法院作出的(2019)粤1303民初521号民事判决，并改判驳回被上诉人(黄渊)对上诉人的全部诉讼请求。2.本案一审、二审的诉讼费用、公告费全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审判决在第4页第ｌ4行论述到“（商铺买卖）合同落款买方处为黄渊签名，卖方代理人处为君之德公司盖章及公司法定代表人韩秀兰签章……”，上诉人认为原审法院认定的上述事实明显错误，理由是:首先，从被上诉人黄渊在原审时提交的证据《锦惠大厦商铺认购书》、《商铺买卖合同》可知:卖方代理人有且仅有君之德公司，并无韩秀兰，被上诉人黄渊清楚的知道这一点，其也认可君之德公司作为卖方代理人的身份;其次，《商铺买卖合同》最后一页韩秀兰的私章并未加盖在代理人君之德公司并排，而是加盖在“卖方”处，即便该私章是真实的，上诉人认为，从这个私章的位置上无法得出上诉人（即卖方）委托韩秀兰为其代理人的结论。2、一审判决第5页倒数第3行论述到“且涉案合同是韩秀兰以君之德公司名义促成，实际是韩秀兰在其中联系原告（被上诉人黄渊）”。上诉人认为，在被上诉人黄渊没有提供任何证据证明的前提下，原审法院直接认定该事实属于认定事实错误。二、一审判决认定事实不清。1、根据《锦惠大厦商铺认购书》、《商铺买卖合同》，可以得知君之德公司指定了银行收款账户，为中国工商银行惠阳淡水支行20×××38，但被上诉人黄渊提交的银行流水证明其与君之德公司仅有的一笔交易中，君之德公司的账号为102开头，明显与上述合同约定的指定账号不符，无法证明该笔款项与涉案商铺有关。2、从被上诉人黄渊提交的所有证据来看，无法证明其在2016年10月24日向君之德公司转账1万元的事实，但原审法院居然认可了该事实。三、一审判决适用法律错误。原审法院认为韩秀兰、君之德公司在与被上诉人黄渊签订商铺买卖合同之后;取得了涉案商铺的处分权，因此根据《合同法》第五十一条的规定，韩秀兰、君之德公司的代理行为有效。上诉人认为，原审法院适用法律错误，理由如下:1、上诉人认为，在上诉人明确不予追认的情况下，本案适用《合同法》第五十一条的前提是无处分权人订立合同的行为在前，取得处分权在后。2、君之德公司为独立法人，与韩秀兰一样，是一个独立的民事主体，上诉人事后委托韩秀兰处理涉案商铺，不等同于上诉人事后委托君之德公司。所以君之德公司不存在事后取得处分权一说;另外，被上诉人黄渊也没有提交证据证明君之德公司具有代理权。3、首先，《锦惠大厦商铺认购书》、《商铺买卖合同》中明确写明卖方的代理人为君之德公司，并无韩秀兰;其次，上诉人的委托书约定的授权期限为委托书签署之日（2016年11月21日）起一年内有效，并不包括上述认购书（2016年ｌ0月23日签订）、买卖合同（2016年10月24日签订）的签订时间，上诉人认为，在没有其他证据佐证上诉人有意追认买卖合同效力的前提下，授权委托书的有效期限不能进行随意主观推定，因此，针对该买卖合同韩秀兰并没有事后取得处分权，退一步讲，即使原审法院认为韩秀兰事后取得了处分权，但因韩秀兰事前并无处分行为，因此不能适用《合同法》第五十一条的规定。4、上诉人认为，本案应适用《民法通则》第66条和《合同法》第48条，即君之德公司在没有代理权的情况下以上诉人名义与被上诉人黄渊订立合同的行为，未经上诉人追认，对上诉人不发生效力。综上，一审判决认定事实错误、不清，适用法律错误，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第170条之规定，请求贵院撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人黄渊对上诉人的全部诉讼请求。被上诉人黄渊提交口头答辩意见称：上诉状中所述并不属实，是对某些事实的歪曲。首先，在双方签订的商铺买卖合同中的落款处，明确的是卖方是韩秀兰，代理人是惠州市君之德有限公司，如果从合同本身来看，代理人行为是代理的是韩秀兰的行为，而且从上诉人中韩秀兰签订的公证委托书中来看，上诉人于2016年11月21日，以委托书的形式公证授权给了韩秀兰，出售房产办理转名过户的产权登记，以及代办房产情况查询证明、业务以及缴纳上述有关税款，代收房屋受委托人有代收房款的权利，以及等等其他一些权利全部授予给了韩秀兰。且上诉人陈文贤在惠州市惠阳区是明确的在委托书中写明，虽然跟合同买卖商铺买卖合同中签订的时间不同，但是事后以公证委托书的方式进行公证授权，实际上是对上诉人与被上诉人双方于2016年10月24日签订的商铺买卖合同，进行了以公证书的方式进行了追认，而且内容非常明确，且陈文贤在惠州市惠阳区，也就是涉案。其次，韩秀兰既然是接受上诉人陈文贤的授权委托，代为出售房款，代为出售涉案房产，以及代收相应的房款旗，是否以其个人账户或者其作为法定代表人的惠州君之德实业有限公司的账户收款，还是将款项直接给到上诉人陈文贤，这并无任何不可，因为都是在其的相应权限，以及上诉人的授权范围之内，而且从上诉人和被上诉人双方关于商铺买卖交易行为的过程来看，韩秀兰以及她所说委托的代理人惠州市君之德实业有限公司的销售人员，都在整个合同双方的签订商铺买卖合同的过程中，以及上诉人给予韩秀兰公证授权的过程中，都是由直接的联系和沟通的，而且所有事实都是经过上诉人确认的、上诉人的房产买卖的所有的行为，上诉人不可能完全不知情，也没有证据证明其不知情。（2019）粤1303民初521号民事判决书中已经查明了上述相应的事实以及授权与委托的法律关系以及被上诉人刚才所述的事实，关于上诉人在上诉状中所述，2016年10月24日转账1万元的事实是有证据能够证明的，原来被上诉人在一审中提交的证据中，信用卡刷卡账户记录中，有一笔明确的交易是在2016年的10月24日交易记账日期是2016年的10月25日，交易描述是惠州君之德实业有限公司1万元，而且符合上诉人与被上诉人双方签订的商铺买卖中收款和给款途径。因为在双方的商铺买卖合同和合同中明确的写明了代理人是惠州市君之德实业有限公司，且卖方是韩秀兰，也就是上诉人公证授权确认的代理人。此外涉案房产从始至终上诉人都没有交付给被上诉人，至今未予交付。实际上也构成了违约。但是这个不属于本案讨论的范围和争议的焦点。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，没有任何的不当，作为卖方也就是业主的陈文贤，以公证授权的方式授权韩秀兰,韩秀兰再将其公证授权的代理权授予其名下的惠州市君之德实业有限公司完成相应的房产交易，符合房产交易实践。上诉人在庭上所补充的所谓房产交易要开立监管账户，没有哪条法律明确规定说一定要开立监管账户，这只是房产交易过程中，买卖双方以及居间人之间对款项如何交付给付的一个约定而已，也并不符合交易实践。综上，被上诉人认为事实已经非常明确，上诉人既然将其房产转让以及收取款项和交易过程中办理相关手续的权利，都属于韩秀兰，那其韩秀兰所为的行为的结果，应当由上诉人陈文贤予以承担、原审判决并无任何不当。请求法院驳回上诉人全部上诉请求，维持原判，切实保护保障被上诉人合法权益。原审原告黄渊向一审法院起诉请求：1、请依法判令解除原被告双方签订的《商铺买卖合同》。2、请依法判令被告陈文贤立即返还原告商铺首期款人民币127897元，被告韩秀兰、君之德公司承担连带返还责任。3、请依法判令被告陈文贤立即支付违约金人民币41579.4元给原告，被告韩秀兰、君之德公司承担连带责任。（上述款项合计为人民币169476.4元）。4、请依法判令本案的诉讼费、公告费、保全费、执行费等由被告承担。一审法院审理查明，，原告黄渊与被告君之德公司签订《商铺认购书》，约定黄渊认购惠州市惠阳区商铺，双方签订《商铺买卖合同》后，《商铺认购书》自动废止，双方权利义务以《商铺买卖合同》为准。认购书签订当日，原告君之德公司转账支付购房定金3万元，被告君之德公司向原告出具《收款收据》确认收到。，原告黄渊与被告君之德公司签订《商铺买卖合同》，合同载明原告黄渊为买方，被告陈文贤为卖方，被告君之德公司为被告陈文贤的代理人，卖方同意将位于惠州市惠阳区转让给买方，房产登记建筑面积为，转让价格为人民币207897元，买方于支付全部购房款的60%即127897元，剩余房款80000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接转入卖方指定的银行账号；买方接卖方通知的3天内须到卖方指定的银行办理按揭贷款手续；卖方应当于以书面形式通知买方办理该商铺的交付手续，卖方如未按合同规定的期限将商铺使用权移交给买方，逾期超过45日后，按合同约定的最后交接期限的第二天起至实际交接之日止，按日向买方支付已付房款1.5‰的违约金。合同落款买方处为黄渊签名，卖方代理人处为君之德公司盖章及公司法定代表人韩秀兰签章，并无被告陈文贤签名。同日，原告通过银行转账方式分君之德公司收款账号及韩秀兰收款账号支付购房款10000元及87897元，君之德公司向原告出具《收款收据》，确认收到2255号铺首期款97897元。合同签订后，原告称因被告原因导致原告无法申请银行按揭，且被告至今尚未按合同约定交付涉案商铺，原告认为被告的行为已构成根本违约，遂向本院提起诉讼，希判如所请。再查明，涉案商铺位于惠州市惠阳区，房地产权证为粤房地证字第××号，房产权属人为陈文贤。另查明，被告陈文贤与案外人翁燕花为夫妻关系。，陈文贤、翁燕花到惠州市惠阳公证处公证员前签署《委托书》，办理公证委托，公证书文号为（2016）粤惠惠阳第18556号。委托书上载明委托人陈文贤、翁燕花委托韩秀兰全权代表委托人出售涉案房产、办理转名过户及产权登记、签署房产买卖合同及房产转移登记、领取房地产权证、代收房款等，授权委托书有效期为从签署之日起一年有效。庭审过程中，被告陈文贤称对涉案合同并不知情，也不予追认。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点为：被告韩秀兰、君之德公司的代理行为是否有效。原告认为被告陈文贤于签署《委托书》是对之前行为的确认和追认，且在合同签订及履行过程中，销售均有与业主进行联系，应认定为被告陈文贤对涉案《商铺买卖合同》知情并同意销售，被告韩秀兰、君之德公司的代理行为有效；被告陈文贤则认为涉案《商铺买卖合同》其并未签字，也不知情，其本人是在收到本案诉状之日才知道合同的事情，且涉案合同并未在授权期限内签订，其也从未收到过原告的购房款，不能认定为追认，被告韩秀兰、君之德公司的代理行为无效。本院认为，涉案《商铺买卖合同》的签订时间确实早于委托书签订时间，且《商铺买卖合同》中陈文贤并未签名，庭审过程中，陈文贤还明确表示不对涉案合同进行追认，但委托书签订时间与《商铺买卖合同》签订时间相差不久，且涉案合同是韩秀兰以君之德公司名义促成，实际是韩秀兰在其中联系原告，而委托书中韩秀兰的权限包含出售涉案房产、办理转名过户及产权登记、签署房产买卖合同及房产转移登记、领取房地产权证、代收房款等事项，根据《合同法》第五十一条的规定，被告韩秀兰、君之德公司实际上在委托书签订后取得了涉案商铺的处分权，因此，被告韩秀兰、君之德公司的代理行为有效。本院认为，涉案《商铺买卖合同》是原告与被告陈文贤的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院对此予以确认，双方应依照合同的约定履行自己的义务。现原告要求解除涉案合同，被告陈文贤对涉案合同不予认可，本院认为被告陈文贤对解除涉案合同无异议，因此，对于原告提出解除涉案《商铺买卖合同》的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，被告陈文贤应向原告返还已付购房款，虽然本案中，实际收取原告购房款的为君之德公司和韩秀兰，分别收取了原告40000元（30000元+10000元）和87897元的购房款，但是，根据《民法通则》第六十三条的规定，“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施法律行为，被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。”因此，对于原告要求被告陈文贤返还商铺首期款127897元，具有法律依据，本院予以支持，被告韩秀兰、君之德公司作为陈文贤的代理人无需承担连带责任。至于违约责任，原告虽称涉案合同因被告原因导致无法申请银行按揭，且涉案商铺并未在合同约定的交付日期交付，三被告应当承担违约责任。本院认为，原告并未举证证明无法申请银行按揭的责任在于被告，且本案原告起诉之日为，起诉时涉案合同约定的商铺交付日期并未届满，被告并不存在逾期交付商铺的行为，因此，对于原告要求被告陈文贤支付违约金人民币41579.4元，被告君之德公司、韩秀兰对违约金的赔偿承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持，予以驳回。被告韩秀兰、君之德公司经本院依法公告传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃抗辩权利，以缺席论处。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民法通则》第六十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告黄渊与被告陈文贤于签订的《商铺买卖合同》；二、被告陈文贤于本判决发生法律效力之日起五日内向原告黄渊返还购房款人民币127897元；三、驳回原告黄渊的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费3690元，公告费260元，合计3950元，由原告黄渊承担诉讼费830元，被告陈文贤承担3120元（诉讼费2860元+公告费260元）（原告已预交诉讼费3690元，公告费260元）。本院二审审理期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院经审理认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉及答辩意见，本案争议焦点：涉案《商铺买卖合同》引发的责任如何承担的问题。具体分析如下：首先，根据一审查明的事实，2016年10月24日，被上诉人黄渊与被上诉人君之德公司签订《商铺买卖合同》，合同载明被上诉人黄渊为买方，上诉人陈文贤为卖方，被上诉人君之德公司为陈文贤的代理人，合同落款买方处为黄渊签名，卖方代理人处为君之德公司盖章及公司法定代表人韩秀兰签章。，韩秀兰取得上诉人陈文贤夫妻的授权，授权委托书有效期为从签署之日起一年有效。可见，韩秀兰、君之德公司在2016年10月24日与被上诉人黄渊签订合同时，并未取得陈文贤的授权，其与黄渊签订合同属于无权代理。陈文贤之后向韩秀兰出具委托书表明有效期自签署之日一年有效，并非明确对韩秀兰之前的签订合同行为的追认。因此，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”，君之德公司与黄渊订立合同的行为对陈文贤不发生效力，该行为仅在韩秀兰、君之德公司与黄渊之间发生法律效力。一审法院认定被上诉人韩秀兰、君之德公司的代理行为有效不当，本院予以纠正。其次，关于涉案《商铺买卖合同》引发的责任如何承担的问题。如前所述，韩秀兰、君之德公司在韩秀兰取得公证授权之前与被上诉人黄渊签订《商铺买卖合同》所引起的法律责任只能由韩秀兰、君之德公司承担。现因涉案合同予以解除，合同相对方即韩秀兰、君之德公司应当向被上诉人黄渊返还已付购房款127897元，一审法院判由陈文贤承担返还责任不当，本院予以纠正。综上，上诉人的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初521号民事判决；二、解除黄渊与韩秀兰、惠州市君之德实业有限公司于2016年10月24日签订的《商铺买卖合同》；三、韩秀兰、惠州市君之德实业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向黄渊返还购房款人民币127897元；四、驳回黄渊的其他诉讼请求。本案一审案件受理费3690元和公告费260元，合计3950元，由黄渊承担830元，韩秀兰、惠州市君之德实业有限公司承担3120元；本案二审案件受理费2858元，由被上诉人韩秀兰、惠州市君之德实业有限公司承担。上诉人陈文贤已预交二审案件受理费2858元，本院予以退回。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二一年七月二十二日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤13民终8121号上诉人（原审被告）：陈文贤，男，汉族，出生，住址：广东省惠州市大亚湾区。委托诉讼代理人：赵乐，广东广和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄渊，女，汉族，出生，住址：广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：张永明、徐莉，均系广东稳健律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：韩秀兰，女，汉族，出生，住址：重庆市南岸区。被上诉人（原审被告）：惠州市君之德实业有限公司，住所地：惠州市惠阳区淡水锦惠大厦1层商铺1130号铺。法定代表人：韩秀兰。上诉人陈文贤因与被上诉人黄渊、韩秀兰、惠州市君之德实业有限公司（以下简称君之德公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初521号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人陈文贤上诉请求：1.依法撤销惠州市惠阳区人民法院作出的(2019)粤1303民初521号民事判决，并改判驳回被上诉人(黄渊)对上诉人的全部诉讼请求。2.本案一审、二审的诉讼费用、公告费全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审判决在第4页第ｌ4行论述到“（商铺买卖）合同落款买方处为黄渊签名，卖方代理人处为君之德公司盖章及公司法定代表人韩秀兰签章……”，上诉人认为原审法院认定的上述事实明显错误，理由是:首先，从被上诉人黄渊在原审时提交的证据《锦惠大厦商铺认购书》、《商铺买卖合同》可知:卖方代理人有且仅有君之德公司，并无韩秀兰，被上诉人黄渊清楚的知道这一点，其也认可君之德公司作为卖方代理人的身份;其次，《商铺买卖合同》最后一页韩秀兰的私章并未加盖在代理人君之德公司并排，而是加盖在“卖方”处，即便该私章是真实的，上诉人认为，从这个私章的位置上无法得出上诉人（即卖方）委托韩秀兰为其代理人的结论。2、一审判决第5页倒数第3行论述到“且涉案合同是韩秀兰以君之德公司名义促成，实际是韩秀兰在其中联系原告（被上诉人黄渊）”。上诉人认为，在被上诉人黄渊没有提供任何证据证明的前提下，原审法院直接认定该事实属于认定事实错误。二、一审判决认定事实不清。1、根据《锦惠大厦商铺认购书》、《商铺买卖合同》，可以得知君之德公司指定了银行收款账户，为中国工商银行惠阳淡水支行20×××38，但被上诉人黄渊提交的银行流水证明其与君之德公司仅有的一笔交易中，君之德公司的账号为102开头，明显与上述合同约定的指定账号不符，无法证明该笔款项与涉案商铺有关。2、从被上诉人黄渊提交的所有证据来看，无法证明其在2016年10月24日向君之德公司转账1万元的事实，但原审法院居然认可了该事实。三、一审判决适用法律错误。原审法院认为韩秀兰、君之德公司在与被上诉人黄渊签订商铺买卖合同之后;取得了涉案商铺的处分权，因此根据《合同法》第五十一条的规定，韩秀兰、君之德公司的代理行为有效。上诉人认为，原审法院适用法律错误，理由如下:1、上诉人认为，在上诉人明确不予追认的情况下，本案适用《合同法》第五十一条的前提是无处分权人订立合同的行为在前，取得处分权在后。2、君之德公司为独立法人，与韩秀兰一样，是一个独立的民事主体，上诉人事后委托韩秀兰处理涉案商铺，不等同于上诉人事后委托君之德公司。所以君之德公司不存在事后取得处分权一说;另外，被上诉人黄渊也没有提交证据证明君之德公司具有代理权。3、首先，《锦惠大厦商铺认购书》、《商铺买卖合同》中明确写明卖方的代理人为君之德公司，并无韩秀兰;其次，上诉人的委托书约定的授权期限为委托书签署之日（2016年11月21日）起一年内有效，并不包括上述认购书（2016年ｌ0月23日签订）、买卖合同（2016年10月24日签订）的签订时间，上诉人认为，在没有其他证据佐证上诉人有意追认买卖合同效力的前提下，授权委托书的有效期限不能进行随意主观推定，因此，针对该买卖合同韩秀兰并没有事后取得处分权，退一步讲，即使原审法院认为韩秀兰事后取得了处分权，但因韩秀兰事前并无处分行为，因此不能适用《合同法》第五十一条的规定。4、上诉人认为，本案应适用《民法通则》第66条和《合同法》第48条，即君之德公司在没有代理权的情况下以上诉人名义与被上诉人黄渊订立合同的行为，未经上诉人追认，对上诉人不发生效力。综上，一审判决认定事实错误、不清，适用法律错误，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第170条之规定，请求贵院撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人黄渊对上诉人的全部诉讼请求。被上诉人黄渊提交口头答辩意见称：上诉状中所述并不属实，是对某些事实的歪曲。首先，在双方签订的商铺买卖合同中的落款处，明确的是卖方是韩秀兰，代理人是惠州市君之德有限公司，如果从合同本身来看，代理人行为是代理的是韩秀兰的行为，而且从上诉人中韩秀兰签订的公证委托书中来看，上诉人于2016年11月21日，以委托书的形式公证授权给了韩秀兰，出售房产办理转名过户的产权登记，以及代办房产情况查询证明、业务以及缴纳上述有关税款，代收房屋受委托人有代收房款的权利，以及等等其他一些权利全部授予给了韩秀兰。且上诉人陈文贤在惠州市惠阳区是明确的在委托书中写明，虽然跟合同买卖商铺买卖合同中签订的时间不同，但是事后以公证委托书的方式进行公证授权，实际上是对上诉人与被上诉人双方于2016年10月24日签订的商铺买卖合同，进行了以公证书的方式进行了追认，而且内容非常明确，且陈文贤在惠州市惠阳区，也就是涉案。其次，韩秀兰既然是接受上诉人陈文贤的授权委托，代为出售房款，代为出售涉案房产，以及代收相应的房款旗，是否以其个人账户或者其作为法定代表人的惠州君之德实业有限公司的账户收款，还是将款项直接给到上诉人陈文贤，这并无任何不可，因为都是在其的相应权限，以及上诉人的授权范围之内，而且从上诉人和被上诉人双方关于商铺买卖交易行为的过程来看，韩秀兰以及她所说委托的代理人惠州市君之德实业有限公司的销售人员，都在整个合同双方的签订商铺买卖合同的过程中，以及上诉人给予韩秀兰公证授权的过程中，都是由直接的联系和沟通的，而且所有事实都是经过上诉人确认的、上诉人的房产买卖的所有的行为，上诉人不可能完全不知情，也没有证据证明其不知情。（2019）粤1303民初521号民事判决书中已经查明了上述相应的事实以及授权与委托的法律关系以及被上诉人刚才所述的事实，关于上诉人在上诉状中所述，2016年10月24日转账1万元的事实是有证据能够证明的，原来被上诉人在一审中提交的证据中，信用卡刷卡账户记录中，有一笔明确的交易是在2016年的10月24日交易记账日期是2016年的10月25日，交易描述是惠州君之德实业有限公司1万元，而且符合上诉人与被上诉人双方签订的商铺买卖中收款和给款途径。因为在双方的商铺买卖合同和合同中明确的写明了代理人是惠州市君之德实业有限公司，且卖方是韩秀兰，也就是上诉人公证授权确认的代理人。此外涉案房产从始至终上诉人都没有交付给被上诉人，至今未予交付。实际上也构成了违约。但是这个不属于本案讨论的范围和争议的焦点。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，没有任何的不当，作为卖方也就是业主的陈文贤，以公证授权的方式授权韩秀兰,韩秀兰再将其公证授权的代理权授予其名下的惠州市君之德实业有限公司完成相应的房产交易，符合房产交易实践。上诉人在庭上所补充的所谓房产交易要开立监管账户，没有哪条法律明确规定说一定要开立监管账户，这只是房产交易过程中，买卖双方以及居间人之间对款项如何交付给付的一个约定而已，也并不符合交易实践。综上，被上诉人认为事实已经非常明确，上诉人既然将其房产转让以及收取款项和交易过程中办理相关手续的权利，都属于韩秀兰，那其韩秀兰所为的行为的结果，应当由上诉人陈文贤予以承担、原审判决并无任何不当。请求法院驳回上诉人全部上诉请求，维持原判，切实保护保障被上诉人合法权益。原审原告黄渊向一审法院起诉请求：1、请依法判令解除原被告双方签订的《商铺买卖合同》。2、请依法判令被告陈文贤立即返还原告商铺首期款人民币127897元，被告韩秀兰、君之德公司承担连带返还责任。3、请依法判令被告陈文贤立即支付违约金人民币41579.4元给原告，被告韩秀兰、君之德公司承担连带责任。（上述款项合计为人民币169476.4元）。4、请依法判令本案的诉讼费、公告费、保全费、执行费等由被告承担。一审法院审理查明，，原告黄渊与被告君之德公司签订《商铺认购书》，约定黄渊认购惠州市惠阳区商铺，双方签订《商铺买卖合同》后，《商铺认购书》自动废止，双方权利义务以《商铺买卖合同》为准。认购书签订当日，原告君之德公司转账支付购房定金3万元，被告君之德公司向原告出具《收款收据》确认收到。，原告黄渊与被告君之德公司签订《商铺买卖合同》，合同载明原告黄渊为买方，被告陈文贤为卖方，被告君之德公司为被告陈文贤的代理人，卖方同意将位于惠州市惠阳区转让给买方，房产登记建筑面积为，转让价格为人民币207897元，买方于支付全部购房款的60%即127897元，剩余房款80000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接转入卖方指定的银行账号；买方接卖方通知的3天内须到卖方指定的银行办理按揭贷款手续；卖方应当于以书面形式通知买方办理该商铺的交付手续，卖方如未按合同规定的期限将商铺使用权移交给买方，逾期超过45日后，按合同约定的最后交接期限的第二天起至实际交接之日止，按日向买方支付已付房款1.5‰的违约金。合同落款买方处为黄渊签名，卖方代理人处为君之德公司盖章及公司法定代表人韩秀兰签章，并无被告陈文贤签名。同日，原告通过银行转账方式分君之德公司收款账号及韩秀兰收款账号支付购房款10000元及87897元，君之德公司向原告出具《收款收据》，确认收到2255号铺首期款97897元。合同签订后，原告称因被告原因导致原告无法申请银行按揭，且被告至今尚未按合同约定交付涉案商铺，原告认为被告的行为已构成根本违约，遂向本院提起诉讼，希判如所请。再查明，涉案商铺位于惠州市惠阳区，房地产权证为粤房地证字第××号，房产权属人为陈文贤。另查明，被告陈文贤与案外人翁燕花为夫妻关系。，陈文贤、翁燕花到惠州市惠阳公证处公证员前签署《委托书》，办理公证委托，公证书文号为（2016）粤惠惠阳第18556号。委托书上载明委托人陈文贤、翁燕花委托韩秀兰全权代表委托人出售涉案房产、办理转名过户及产权登记、签署房产买卖合同及房产转移登记、领取房地产权证、代收房款等，授权委托书有效期为从签署之日起一年有效。庭审过程中，被告陈文贤称对涉案合同并不知情，也不予追认。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点为：被告韩秀兰、君之德公司的代理行为是否有效。原告认为被告陈文贤于签署《委托书》是对之前行为的确认和追认，且在合同签订及履行过程中，销售均有与业主进行联系，应认定为被告陈文贤对涉案《商铺买卖合同》知情并同意销售，被告韩秀兰、君之德公司的代理行为有效；被告陈文贤则认为涉案《商铺买卖合同》其并未签字，也不知情，其本人是在收到本案诉状之日才知道合同的事情，且涉案合同并未在授权期限内签订，其也从未收到过原告的购房款，不能认定为追认，被告韩秀兰、君之德公司的代理行为无效。本院认为，涉案《商铺买卖合同》的签订时间确实早于委托书签订时间，且《商铺买卖合同》中陈文贤并未签名，庭审过程中，陈文贤还明确表示不对涉案合同进行追认，但委托书签订时间与《商铺买卖合同》签订时间相差不久，且涉案合同是韩秀兰以君之德公司名义促成，实际是韩秀兰在其中联系原告，而委托书中韩秀兰的权限包含出售涉案房产、办理转名过户及产权登记、签署房产买卖合同及房产转移登记、领取房地产权证、代收房款等事项，根据《合同法》第五十一条的规定，被告韩秀兰、君之德公司实际上在委托书签订后取得了涉案商铺的处分权，因此，被告韩秀兰、君之德公司的代理行为有效。本院认为，涉案《商铺买卖合同》是原告与被告陈文贤的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院对此予以确认，双方应依照合同的约定履行自己的义务。现原告要求解除涉案合同，被告陈文贤对涉案合同不予认可，本院认为被告陈文贤对解除涉案合同无异议，因此，对于原告提出解除涉案《商铺买卖合同》的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，被告陈文贤应向原告返还已付购房款，虽然本案中，实际收取原告购房款的为君之德公司和韩秀兰，分别收取了原告40000元（30000元+10000元）和87897元的购房款，但是，根据《民法通则》第六十三条的规定，“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施法律行为，被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。”因此，对于原告要求被告陈文贤返还商铺首期款127897元，具有法律依据，本院予以支持，被告韩秀兰、君之德公司作为陈文贤的代理人无需承担连带责任。至于违约责任，原告虽称涉案合同因被告原因导致无法申请银行按揭，且涉案商铺并未在合同约定的交付日期交付，三被告应当承担违约责任。本院认为，原告并未举证证明无法申请银行按揭的责任在于被告，且本案原告起诉之日为，起诉时涉案合同约定的商铺交付日期并未届满，被告并不存在逾期交付商铺的行为，因此，对于原告要求被告陈文贤支付违约金人民币41579.4元，被告君之德公司、韩秀兰对违约金的赔偿承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持，予以驳回。被告韩秀兰、君之德公司经本院依法公告传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃抗辩权利，以缺席论处。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民法通则》第六十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告黄渊与被告陈文贤于签订的《商铺买卖合同》；二、被告陈文贤于本判决发生法律效力之日起五日内向原告黄渊返还购房款人民币127897元；三、驳回原告黄渊的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费3690元，公告费260元，合计3950元，由原告黄渊承担诉讼费830元，被告陈文贤承担3120元（诉讼费2860元+公告费260元）（原告已预交诉讼费3690元，公告费260元）。本院二审审理期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院经审理认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉及答辩意见，本案争议焦点：涉案《商铺买卖合同》引发的责任如何承担的问题。具体分析如下：首先，根据一审查明的事实，2016年10月24日，被上诉人黄渊与被上诉人君之德公司签订《商铺买卖合同》，合同载明被上诉人黄渊为买方，上诉人陈文贤为卖方，被上诉人君之德公司为陈文贤的代理人，合同落款买方处为黄渊签名，卖方代理人处为君之德公司盖章及公司法定代表人韩秀兰签章。，韩秀兰取得上诉人陈文贤夫妻的授权，授权委托书有效期为从签署之日起一年有效。可见，韩秀兰、君之德公司在2016年10月24日与被上诉人黄渊签订合同时，并未取得陈文贤的授权，其与黄渊签订合同属于无权代理。陈文贤之后向韩秀兰出具委托书表明有效期自签署之日一年有效，并非明确对韩秀兰之前的签订合同行为的追认。因此，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”，君之德公司与黄渊订立合同的行为对陈文贤不发生效力，该行为仅在韩秀兰、君之德公司与黄渊之间发生法律效力。一审法院认定被上诉人韩秀兰、君之德公司的代理行为有效不当，本院予以纠正。其次，关于涉案《商铺买卖合同》引发的责任如何承担的问题。如前所述，韩秀兰、君之德公司在韩秀兰取得公证授权之前与被上诉人黄渊签订《商铺买卖合同》所引起的法律责任只能由韩秀兰、君之德公司承担。现因涉案合同予以解除，合同相对方即韩秀兰、君之德公司应当向被上诉人黄渊返还已付购房款127897元，一审法院判由陈文贤承担返还责任不当，本院予以纠正。综上，上诉人的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初521号民事判决；二、解除黄渊与韩秀兰、惠州市君之德实业有限公司于2016年10月24日签订的《商铺买卖合同》；三、韩秀兰、惠州市君之德实业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向黄渊返还购房款人民币127897元；四、驳回黄渊的其他诉讼请求。本案一审案件受理费3690元和公告费260元，合计3950元，由黄渊承担830元，韩秀兰、惠州市君之德实业有限公司承担3120元；本案二审案件受理费2858元，由被上诉人韩秀兰、惠州市君之德实业有限公司承担。上诉人陈文贤已预交二审案件受理费2858元，本院予以退回。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二一年七月二十二日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮