贵州省仁怀市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0382民初7400号 原告（反诉被告）：王显芹，女，1977年2月14日出生，汉族，住贵州省仁怀市，现住贵州省仁怀市。 被告：仁怀市超一商业运营管理服务有限公司，住所地贵州省遵义市仁怀市超一时代广场二楼。 法定代表人：王任东，该公司总经理。 被告（反诉原告）：贵州超一房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市仁怀市盐津街道办事处酒都新区五转盘。 法定代表人：唐宗明，该公司经理。 被告：贵州家家乐房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市仁怀市五转盘超一星城。 法定代表人：刘念，该公司总经理。 委托诉讼代理人：向吕，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李正梅，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。 原告王显芹与被告仁怀市超一商业运营管理服务有限公司（以下简称：超一管理公司）、贵州超一房地产开发有限公司（以下简称：超一房开公司）、贵州家家乐房地产开发有限公司（以下简称：家家乐房开公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，因被告超一管理公司、超一房开公司、家家乐房开公司的实际控制人唐超一涉嫌黑恶犯罪正在办理且三被告的印章、资料均被司法机关查封扣押，因不可抗拒的事由无法参加本案诉讼，故本院作出（2019）黔0382民初7400号之一民事裁定书，裁定中止审理。中止诉讼的原因消除后，本院于2021年5月25日恢复审理，超一房开公司提起反诉，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王显芹及其委托诉讼代理人杨滔，被告超一管理公司、超一房开公司、家家乐房开公司共同委托诉讼代理人向吕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王显芹向本院提出诉讼请求：1.判令各被告共同向原告返还门面押金20000元、装修保证金10000元以及原告垫付的门面主体墙装修费用5000元；2.判令各被告共同向原告赔偿各项损失527120元。诉讼过程中，王显芹增加诉讼请求：确认原、被告签订的《超一世纪广场门面租赁及管理合同》于2019年5月28日解除。事实和理由：超一房开公司、家家乐房开公司委托超一管理公司就超一房开公司、家家乐房开公司所有的超一世纪广场商铺对外招租经营及管理。2018年4月20日，超一管理公司与原告签订《超一·世纪广场门面租赁及管理合司》，约定将超一世纪广场的1-2-5号门面出租给原告，租赁时间为3年，租金自2018年7月1日起计租。合同约定自签订日由原告向被告支付履约保证金20000元，在装修前向物业公司支付装修保证金，并且在被告交付房屋后10日内进场，30日内装修完毕开业。原告于2018年3月27日已向超一管理公司支付了履约保证金，2018年7月3日支付了装修保证金。但超一管理公司未按约定交付房屋，直至2018年12月28日超一世纪广场工程才获竣工验收通过。原告接收房装修的过程中，原、被告协商一致同意由原告对门面一侧主体墙进行修砌，该修砌费用5000元在租金中抵扣。原告装修完毕后，被告仍不能提供可能于商业经营的商铺环境，并且在原告租赁的门面门前堆放建筑材料和垃圾。2019年5月28日，原告向超一管理公司提出解除合同并要求赔偿损失，被告同意解除合同，但对损失赔偿问题未能达成一致意见，现就被告违约给原告造成的损失提起诉讼主张权利。 超一房开公司、家家乐房开公司、超一管理公司辩称，1.导致门面租赁及管理合同的解除系原告违约所致，原告需承担合同解除的违约责任，不得拆除门面区域内添附于墙面、地面的固定装修以及中央空调系统，且因原告恶意拖欠租金，已构成根本违约，被告无需退还履约保证金、装修保证金，按照合同约定本商业用房的使用是先支付租金后使用房屋，原告需在租金到期前三十日内支付下一个继租期间的租金，逾期支付的视为违约；原告未能按约按期向甲方支付租金、物业费、水电费等相关费用，被告有权书面通知乙方交付，若逾期达到五日内未结清，被告有权单方解除合同，且原告需承担合同解除后的违约责任；原告违约的，被告收取的履约保证金不予退还，本案系原告逾期缴纳租金的行为导致合同解除。被告并不存在违约行为，不应承担责任；2.原告未按合同约定交付租金，需要参照合同约定缴纳门面使用期间产生的租金、物管费、水电费、空调使用费等费用，并且在合同解除后需立即将门面腾空交还被告，原、被告签订租赁合同至今，涉案门面仍为原告占有使用，原告需支付租金及物管费，具体支付租金及物管费的金额在反诉中明确；3.装修装饰及经营损失为原告开展经营活动必须的投入和经营风险，原告逾期缴纳租金导致合同解除所产生的投入损失不应由被告承担，根据相关司法解释规定，承租人经出租人同意装饰装修租赁期间届满或在合同解除时除当事人另有约定外未形成附和的装修装饰物可由承租人拆除，因拆除导致房屋毁损的承租人应当恢复原状，结合租赁合同中关于承租人逾期缴纳租金导致合同解除违约责任的约定，本案承租人必须缴纳租金，不得拆除装修装饰有了明确约定，所以原告的装修装饰费用及后期经营不善产生的费用需由原告自己承担；4.关于合同解除时间并非原告主张的2019年5月28日，案涉门面至今是原告占有使用中，合同并未解除，且原告并未将门面返还被告。 超一房开公司向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉原告与反诉被告签订的《超一·世纪广场门面租赁及管理合同》；2.判令反诉被告立即腾空、返还世纪广场1-2-5号门面；3.判令反诉被告立即支付自2018年7月1日计算至2021年4月30日租金371671.6元（其中2018年7月1日至2018年9月30日租金减半收取）；4.判令反诉被告立即支付物业管理费、空调使用费、水电费等费用13440.73元（其中物业管理费11607.6元，电费119.49元，水费26元，装修管理费887.64元，电表材料费800元）；5.判令不予退还反诉被告支付的履约保证金20000元；6.判令反诉被告承担逾期支付租金的违约责任，即不得拆除租赁门面区域内，附着于地面、墙面的固定装修及中央空调系统。事实及理由：2018年4月20日，超一管理公司受超一房开公司、家家乐房开公司的委托，与王显芹签订《超一·世纪广场门面租赁及管理合同》，合同约定：超一商管公司将超一世纪广场的1-2-5号门面出租给王显芹使用，租期三年，即2021年7月1日到期；门面面积68.28㎡，租金150元/㎡/月，租金自2018年7月1日计租，自开业之日起次年租金在上一年度租金单价的基础上递增7%；超一商管公司收取的租金仅包含房屋租金，不含商业管理费、水电气费、物业管理费、车位租赁费、装修管理费、垃圾清运费、公共能源费等，租户使用房屋过程中产生的上述费用自行承担，其中物业管理费及空调使用费5元/㎡/月；承租户逾期支付租金的视为其违约，超一商管公司有权书面通知承租户予以缴付，逾期缴纳租金五日以上的，超一商管有权单方解除合同，且没收履约保证金，承租户不得拆除租赁门面区域内附着于地面、墙面的固定装修及中央空调系统。合同签订后，超一商管公司将门面交付给王显芹使用，王显芹对房屋装修后正常开展经营活动，2018年7月1日开始计算租金。2019年6月1日，王显芹因后期经营不善造成亏损，其不愿承担自身投资的商业风险，停止营业、关门占用门面至今。现门面一直处于王显芹占用状态，且其从未支付过租金，仅支付了合同保证金、装修保证金，其行为已构成违约。故此，提出反诉诉请如前。 王显芹辩称，原、被告签订门面租赁管理合同后，被告向原告交付的门面不符合使用条件，且至今尚未通过消防验收，不能用于经营，因此原告于2019年5月28日即向被告通知解除双方签订的租赁合同，且在此后三个月内被告未提出任何异议，也未向法院提起诉讼，该合同应当自2018年5月28日已经解除，且本诉原告已于2019年7月17日将涉案门面腾空并交还给本诉被告；因本诉被告向原告交付的房屋不符合使用条件，且至合同解除之日也未整改至可经营使用状态，故本诉原告要求本诉被告先履行其合同义务，才能要求本诉原告支付租金，在解除之日该房屋仍处于不能使用之状态，故不能要求本诉原告支付房屋租金，2019年7月17日之后的租金因本诉原告已经将房屋腾空并交还被告，故不应当向本诉原告主张；物管费、水电费、装修管理费均是租赁合同中的约定费用，也应当以本诉被告先履行交付合格房屋的义务后才能支付，且计算时间应当截止于2019年7月17日，空调使用费、电表材料费因该空调和电表是本诉原告加装，原告主张要求支付使用费和材料费没有事实依据；履约保证金本诉原告已经支付，该合同因被告原因解除，被告应当于合同解除之日返还该履约保证金；因被告违约在先，且至合同解除之日仍不能按照合同约定交付合格的房屋，故本诉被告不能要求原告支付违约金等相关费用。 本院经审理认定事实如下：超一房开公司、家家乐房开公司、超一管理公司均系唐超一成立和实际控制的公司，超一世纪广场由超一房开公司、家家乐房开公司合作开发建设，超一世纪广场建成后，唐超一安排超一管理公司对世纪广场门面进行统一出租经营管理。2018年4月20日，超一管理公司作为出租管理方（甲方）、王显芹作为承租经营方（乙方），双方就“超一世纪广场”商业门面租赁及管理事宜签订《超一·世纪广场门面租赁及管理合同》一份。合同载明：一、甲方作为委托出租方和管理方将位于仁怀市门面出租给乙方经营使用，建筑面积为68.28㎡，现状出租给乙方经营使用。二、租赁期限为3年，自开业计租之日起为起算日。乙方按照本租赁合同的约定，承租本合同约定的门面作为商业经营用，乙方经营范围为女装，店名为“奕色”。乙方在本合同有效期内不得超出本条约定的经营范围，否则视为乙方违约。三、租金、费用及支付方式。1.该门面起始租金为150元／月／㎡，自开业之日起次年租金在上一年度租金单价的基础上递增7%。另行约定：租金计租日从2018年7月1日开始计算。2.上条所述的租金只是房屋租金，不含商业管理费、水电气费、物业管理费、车位租赁费、装修管理费、垃圾清运费、公共能源费等，乙方在使用中产生的以上费用由乙方自己承担。3.在合同签订之日，乙方应向甲方交纳履约保证金20000元。收款方收到款后三天内应向乙方开具收款收据。4.本商业用房的使用按先支付租金后使用的原则，乙方需在租金到期前的30日内缴纳下一计租期间三个月的租金。首次租金交付时间为开业前15日。租金支付后，由收款方出具收款收据，逾期，视为乙方违约。收款账户信息如下，收款人郑梅，账号62×××54，开户行江苏江阴农村商业银行股份有限公司仁怀支行。5.履约保证金在合同期限届满，乙方将本合同约定的门面及设施依约完整交还甲方。在乙方已按合同缴清应缴纳费用后的30个工作日内，甲方将保证金（不计利息）如数归还乙方。若乙方未能按合同缴清应缴纳费用，则甲方有权在扣除相应费用的数额后，将保证金余额退还乙方；保证金不足时，甲方将书面通知乙方要求补足，乙方应在收到甲方通知7日内将所欠款项汇至甲方指定账户。6.乙方不得转让或转租本合同约定的房屋，否则视为乙方违约，乙方违约的，按违约责任第4条的相关规定执行。四、管理费及其他。2.乙方从开业起向甲方物业管理部门缴纳该房屋的物业费，物业费的缴纳单价按建设单位和物业公司协商所定价格执行5元／㎡／月，空调使用费5元／㎡／月，6个月一交，物业管理费的缴纳按物业管理公司的规定缴纳，不得以任何理由拒绝缴纳物管费。五、有关附属设施设备条款：1.甲方保证该门面能通水、通电，特别提醒：独立电表、独立水表等能源使用手续均由乙方自行到政府相关职能部门办理，费用乙方自行承担，且按相关规定向相关部门自行缴纳费用。七、乙方的权利与义务。2.乙方经营店铺的一切费用（包括房屋使用费用、水电费、店铺装修、税费及一切债务等）概由乙方负责，逾期支付或拒绝缴纳的，甲方有权单方解除本合同，因此给甲方造成损失的，由乙方承担。八、有关装修条款：2.乙方在对该门面进行装修前提供相关资料向物业服务公司办理装修手续，并向物业费公司交纳相关费用（装修保证金、装修管理费、装修垃圾清理费），否则视为乙方违约。十、违约责任：2.若乙方未能依约按期向甲方支付租金、物业费、水电费等相关费用，则视为乙方违约，则甲方有权书面通知乙方立即予以缴付。乙方逾期3日内仍未能付清相应费用的，须按延迟缴纳天数按每日3倍的标准向甲方支付违约金；如乙方逾期5天内仍未付清，则甲方有权单方解除本合同，乙方租赁区域内附着于墙面、地面的固定装修（含中央空调系统）不得拆除，视为对乙方违约的惩罚，且乙方装修部分由甲方自行支配。”同时，合同对双方的其他权利义务进行了约定。 合同签订后，王显芹按被告向交付指定交付了20000元履约保证金、10000元装修保证金，后王显芹组织工人进行装修并用于经营“奕色”的门面，在装修过程中，经被告同意应由被告承担的租赁门面主体墙修砌费5000元，王显芹先行进行了支付。另王显芹装修租赁的门面支付装修费116353元，安装空调支付9800元，共计126153元。在租赁合同履行过程中，超一管理公司交付的商场部分设备设施未完善且存在漏水现象，影响经营，王显芹亦未按约定期限向超一管理公司支付租金、物业费等费用，超一管理公司自2018年12月22日起多次向王显芹发出通知和缴费通知单，要求其缴纳租金、物业费、空调费等费用，但王显芹未予缴纳，王显芹于2019年5月1日停止经营，但用于经营的物品设备仍存放在涉案商铺。2019年5月28日，王显芹前往被告公司处协商解除协议事宜，并向被告公司工作人员送达《解除合同通知书》。后王显芹于2019年10月11日向本院提起本案诉讼，因三被告的实际控制人唐超一涉嫌黑恶刑事犯罪于2019年10月15日被公安采取强制措施，超一集团及其下属子公司（包括三被告）的印章、材料及相关资产被公安查封、扣押，无法正常运营。在诉讼过程中，被告超一房开公司提出反诉。 另查明，2018年7月1日至2019年5月底，王显芹欠付被告租赁费97299元（68.28㎡×150元/㎡/月×3个月÷2+68.28㎡×150元/㎡/月×8个月）、欠付物业费3755.40元（68.28㎡×5元/㎡/月×11个月）。另外王显芹在经营过程中系其自己安装空调使用，并未使用被告的空调系统。 本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第二十条“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。”的规定，本案原、被告所签合同及产生争议均在2021年1月1日前，系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律规定。 原告与被告签订的《超一?世纪广场门面租赁及管理合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按合同约定履行义务。本案中，因被告交付的商场部分设备设施未完善且存在漏水现象，客观上对原告的经营产生一定影响，致使原告合同目的无法实现，故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的有下列情形之一的，当事人可以解除合同，及第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定的规定，原告已于2019年5月28日向被告送达了《解除合同通知书》，且被告未就解除合同的效力申请确认，故原告主张确认双方订立的《超一?世纪广场门面租赁及管理合同》已于2019年5月28日解除的诉讼请求，本院予以支持，因双方合同已解除，故反诉原告超一房开公司主张解除合同的请求，本院不予支持。 对原告诉请退还履约保证金20000元、装修保证金10000元及主体墙修砌费5000元，共计35000元，根据双方均存在违约的事实及本案实际情况，被告应当退还，但原告对被告负有金钱给付义务，故该履约保证金、装修保证金、修砌费作抵其差欠的相应租金、物业费等；对原告诉请被告赔偿因装修门面产生的装修费损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第（三）项、第（四）项因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定的规定，结合使用时间折旧、双方违约情况等综合因素考虑，本院酌定由被告赔偿原告装饰装修残值损失90000元，对原告主张被告赔偿加盟费、经营损失的诉讼请求，因系被告从事经营活动必然应承担的风险，故本院不予支持。 对反诉原告主张反诉被告立即腾空、返还超一?世纪广场1-2-5号门面的诉讼请求，因双方订立的租赁合同已解除，合同目的已无法实现，故对该请求应予以支持，另根据法律规定及合同约定，反诉被告不得拆除形成附合的装饰装修物，故反诉原告主张确认反诉被告不得拆除租赁门面区域附着于地面、墙面的固定装修及中央空调系统的诉讼请求，本院予以支持。对反诉原告主张反诉被告支付租赁费、物业费等费用的诉讼请求，对合同解除前的租赁费、物业费等费用101054.40元（97299元+3755.40元），反诉被告应当支付给反诉原告；自2018年5月28日起至2021年4月30日的租赁费，根据双方违约情况及本案实际，尽管双方所签订的合同已于2019年5月28日解除，虽然王显芹主张该租赁门面已交还，但反诉原告不认可，而王显芹未提供其已交还租赁门面的证据证明，故反诉被告应向反诉原告支付自2018年6月至2019年10月15日期间按约定租赁费标准计算的租金损失46089元（68.28㎡×150元/㎡/月×4.5个月），对2019年10月16日至交付房屋之日止的占有使用费，因超一集团的董事长唐超一涉嫌黑恶犯罪于2019年10月15日被采取强制措施，超一集团及其下属公司的印章、材料及相关资产被公安查封、扣押，致使诉讼无法进行，且反诉被告已通过起诉的形式避免损失扩大，责任在于反诉原告，故反诉被告不再支付期间的费用。反诉原告主张反诉被告支付空调费等费用，根据本案事实，反诉被告使用的空调系其自己安装使用，且其停业后即未从事经营活动，该反诉请求不予支持。上述各项费用抵扣后，反诉被告还应向反诉原告支付租金、物业费等各项费用共计22143.40元（101054.4元+46089元-20000元-10000元-5000元-90000元）。 综上，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第二十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十一条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第一百零八条之规定，判决如下： 一、确认原告王显芹与被告仁怀市超一商业运营管理服务有限公司于2017年10月16日签订的《超一世纪广场门面租赁及管理合同》已于2019年5月28日解除； 二、反诉被告王显芹在本判决生效后立即腾空（不得拆除租赁门面区域内附着于地面、墙面的固定装修及中央空调系统）位于仁怀市门面并向反诉原告贵州超一房地产开发有限公司交付； 三、反诉被告王显芹在本判决生效后十日内支付反诉原告贵州超一房地产开发有限公司租金、物业服务费等共计22143.40元（已扣除王显芹缴纳的履约保证金20000元、装修保证金10000元、修砌主体墙费用5000元、装饰装修残值损失90000元）； 四、驳回原告王显芹的其余诉讼请求； 五、驳回反诉原告贵州超一房地产开发有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费9422元，反诉案件受理费7377元，共计16799元，原告（反诉被告）王显芹负担6799元，被告（反诉原告）贵州超一房地产开发有限公司及被告仁怀市超一商业运营管理服务有限公司、贵州家家乐房地产开发有限公司负担10000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审 判 长  王 洵 人民陪审员  蔡聪春 人民陪审员  蔡聪云 二〇二一年七月十三日 书 记 员  张 玲