湖南省桃源县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0725民初1645号原告：曾宏波，男，汉族，1985年5月3日出生，住湖南省桃源县。委托诉讼代理人：聂中峰，桃源县飞龙法律服务所法律工作者。被告：陈岳华，女，汉族，1977年6月6日出生，住湖南省桃源县。委托诉讼代理人：张昭（系陈岳华丈夫），男，汉族，1976年8月2日出生，住湖南省桃源县。原告曾宏波与被告陈岳华物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月8日立案后，依法适用简易程序，于同年7月6日召开了庭前会议，分别于7月6日、7月15日公开开庭进行了审理。原告曾宏波的委托诉讼代理人聂中峰及被告陈岳华的委托诉讼代理人张昭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曾宏波向本院提出诉讼请求：1.判决陈岳华立即交纳拖欠的物业服务费5117元；2.诉讼费由陈岳华承担。事实和理由：陈岳华系桃源县碧水馨城小区的业主，在该小区有154.08㎡的住宅，享受该小区的物业服务。2014年3月1日至2019年5月31日，湖南凯利物业服务有限公司（以下简称凯利物业公司）依据《碧水馨城物业服务合同》为该小区提供了物业服务。合同约定服务费标准为：多层住宅0.48元/㎡，高层住宅0.81/㎡，架空层0.30元/㎡。陈岳华自2016年1月1日起至2019年5月31日期间共拖欠凯利物业公司物业服务费5117元。常德市诚信致远物业服务有限责任公司（以下简称诚信物业公司）依照与桃源县碧水馨城业主委员会签订的《碧水馨城物业服务合同》，从2019年6月1日开始为该小区提供物业服务。凯利物业公司于同日退出该小区，并将应收物业费债权转让给曾宏波，同时委托诚信物业公司将债权转让情况告知陈岳华。同期，曾宏波书面委托诚信物业公司催告并代收欠费。诚信物业公司接受凯利物业公司和曾宏波委托后，采取多种形式将债权转让情况告知了陈岳华，并代表曾宏波催收费用，陈岳华未给付。2020年7月23日，曾宏波向桃源县浔阳街道人民调解委员会申请调解，因无法达成调解协议，人民调解委员会于同年12月30日终结调解。陈岳华辩称，2016年至2019年期间拖欠物业费5117元属实，不交费是因为物业管理不到位，对顶层的违章搭建未进行制止、未告知业主，形成安全隐患。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对各方当事人无异议的不动产登记资料查询证明、凯利物业公司与碧水馨城业主委员会签订的物业服务合同、诚信物业公司证明、诚信物业公司与碧水馨城业主委员会签订的物业服务合同、业主欠物业费计算表、债权转让通知书、债权转让明细表、债权转让公示照片、陈岳华家门口张贴债权转让告知书的照片、桃源县房地产管理局关于同意碧水馨城业主委员会备案的函，本院予均以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.曾宏波提交的凯利物业公司处理违建问题的情况说明、业主委员会秘书长谢某出示的书面证明、证人谢某出庭作证证言，拟证明碧水馨城小区楼顶面积系开发商出售给部分业主，违章建筑系2014年之前搭建，凯利物业公司在其对碧水馨城小区进行物业服务期间就顶楼违建问题向业主委员会和房管部门反映过相关情况，反映无果后，凯利物业公司曾建议业主起诉违建业主，并承诺承担诉讼费和律师费，但没有业主响应。经庭审质证，陈岳华对该组证据的三性提出异议，认为应提供向行政管理部门汇报的书面材料及批复予以佐证；谢某的证言不属实，谢某系12栋业主，不了解15栋的情况，其于2015年在15栋楼顶发现三处违章建筑。经查，谢某在2014年1月至2020年3月期间系碧水馨城小区业主委员会成员，桃源县房地产管理局2019年1月31日的备案资料显示谢某任碧水馨城业主委员会秘书长，其证实凯利物业公司服务期间就楼顶违建问题向业主委员会及相关行政管理部门进行过反映，并对业主维权进行过建议。凯利物业公司出具的证明中关于2014年2月1日之前也就是公司承接碧水馨城小区物业服务前就已经存在违建问题并就该问题向业主委员会及相关部门反映过情况与谢某的证言相互印证，故对该组证据予以采信。陈岳华虽提出15栋楼顶的部分违建系2015年之后搭建，但未提交相应的证据予以证实，故对其质证意见不予采信；2.陈岳华提交15栋楼顶照片6张，拟证明凯利物业服务期间，楼顶搭建了违章建筑，物业管理不到位。曾宏波对其三性均提出异议，认为该组照片不能证实是楼顶违章建筑的情况，即便是违章建筑也不能证明是物业公司未尽到管理职责。经查，陈岳华提交的该组照片经证人谢某辨认确系楼顶违章建筑，对其客观性、合法性予以采信。陈岳华认为照片中的违章建筑系凯利物业公司服务期间所建，反映出物业管理不到位。对此，曾宏波提交的证据显示凯利物业公司服务期间曾就违章建筑情况向业主委员会及行政管理部门进行过反映，已履行物业管理职责，陈岳华未提交相关证据证实照片中的违章建筑系凯利物业公司服务期间搭建，亦未提交系凯利物业公司未履行管理职责而导致违章建筑存在的证据，故对该组照片的关联性不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月1日至2019年5月31日，凯利物业公司系碧水馨城小区物业服务单位，陈岳华系碧水馨城小区17栋B401室业主，其房屋建筑面积154.08㎡。2014年6月21日，凯利物业与碧水馨城业主委员会签订了《碧水馨城物业服务合同》，约定：物业管理服务费采用包干形式，由按业主按其拥有的建筑面积交纳，多层住宅0.48元/㎡/月，高层住宅0.81/㎡/月，车库杂物间0.30元/㎡/月。陈岳华于2016年1月至2019年5月期间共欠凯利物业公司物业服务费5117元。2019年6月1日，诚信物业公司依照与桃源县碧水馨城业主委员会签订的《碧水馨城物业服务合同》，开始为该小区提供物业服务。凯利物业公司于同日退出该小区，并将应收物业费债权转让给曾宏波，同时委托诚信物业公司将债权转让情况告知陈岳华。同期，曾宏波书面委托诚信物业公司催告并代收欠费。诚信物业公司接受凯利物业公司和曾宏波委托后，采取多种形式将债权转让及欠费情况告知了陈岳华，并代表曾宏波催收费用。本院认为，本案的争议焦点为：凯利物业公司对陈岳华所在小区顶层存在违建问题是否履行管理义务。陈岳华辩称15栋顶层有违章建筑，物业公司未尽到管理职责。经查，本案15栋顶层违章建筑系业主擅自搭建，即在已有的建筑物基础上未经审批而搭建附属设施，擅自改变建筑物的正常结构或者通常使用功能而形成的建筑。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十六条规定，个人未经批准进行建设的违章建筑，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除。根据规定可知，对该违章建筑只能通过法定程序由法律授权的相关部门处理，物业公司和其他业主均不得擅自拆除、侵占或毁损。拆除违章建筑是行政主管部门的法定职责，属于行政机关履行行政职责的行政执法管理范畴，因此，违章建筑虽位于物业管理区域，但物业公司本身没有违章建筑的处罚权和强制拆除权，责令整改或限期拆除的决定依法应当由行政主管部门作出。根据《物业管理条例》第四十五条的规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业公司应当制止，并及时向有关管理部门报告。本案中，凯利物业公司已将违章建筑情况向业主委员会及相关行政管理部门反映，物业公司作为物业管理企业对小区内违章建筑没有强制拆除权，仅有向行政主管部门报告的义务。陈岳华作为相邻受侵害住户亦可直接向有关行政主管部门反映，但行政主管部门的执法行为并不取决于物业公司。对于小区存在违章建筑等影响秩序的行为，如物业公司履行了监督和督促整改、制止义务并及时上报行政管理部门，即可认定其履行了物业服务企业应尽的义务，业主不能以此为由不交纳物业费。本案中，陈岳华虽辩称在凯利物业公司服务期间有搭建违章建筑，但仅提供建筑物照片，无其他证据予以佐证，不足以证明其主张，且凯利物业公司已履行相关制止及上报义务。故对陈岳华的抗辩意见不予采纳。对于小区内存在的违章搭建行为，陈岳华可以直接向有关行政主管部门报告、投诉或通过提起相邻权纠纷之诉的途径进行救济。本院认为,依法成立的合同受法律保护。《碧水馨城物业服务合同》系双方真实意思表示且不违反法律规定和政策，对双方当事人均有约束力。陈岳华享受了物业公司的物业服务后，也应及时缴纳物业管理费。凯利物业公司将其对陈岳华等业主享有的债权转让给曾宏波，并通知了陈岳华等业主，该债权转让对债务人已发生效力。综上所述，对曾宏波要求陈岳华给付物业费的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：限陈岳华于本判决生效后十五日内向曾宏波支付物业费5117元（可直接汇入户名：桃源县人民法院执行案款专户，开户行：中国建设银行桃源支行，账号：4305××××8168）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由陈岳华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 员 艾艳萍二〇二一年七月十五日法官助理 陈 虹书 记 员 胡琴琴