广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10357号上诉人（原审原告）：广州工业投资控股集团有限公司，住所地广州市荔湾区白鹤洞。法定代表人：周千定，职务：董事长。委托诉讼代理人：李嘉亮，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁铠麒，广东广信君达律师事务所律师。上诉人（原审被告）：单松柏，男，1967年10月10日出生，汉族，身份证住址湖南省茶陵县。上诉人广州工业投资控股集团有限公司（以下简称工业投资公司）因与上诉人单松柏房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2021）粤0103民初145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员黄春成独任审理，于2021年5月14日公开开庭进行审理。上诉人工业投资公司的委托诉讼代理人李嘉亮、梁铠麒，上诉人单松柏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。工业投资公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判单松柏以2864元/月标准向工业投资公司支付2020年2月1日起至2020年4月7日的租金，合计6300.8元；改判单松柏以4610元/标准向工业投资公司支付自2020年4月8日起至2021年1月25日的房屋占用使用费，合计44870.66元；2.撤销一审判决第三项，改判单松柏以每日按月租金额2864元的5%的标准向工业投资公司支付自2020年4月18日起至2021年1月25日的逾期返还房屋违约金，合计40382.4元；改判单松柏有权没收单松柏的押金5000元；3.判决单松柏以2864元/月标准向工业投资公司支付2个月租金的违约金5728元；4.本案一、二审诉讼费由单松柏承担。事实与理由：一、工业投资公司已给予单松柏合理的搬迁期限，一审法院在此情况下仍认为应酌情给予单松柏三个月搬迁期限，一审法院该认定无事实及法律依据。二、在单松柏已明确不再承租案涉房屋且不符合租金减免申请条件的情况下，一审法院酌情给予单松柏2020年2月至4月的免租期，属于事实认定错误。三、一审法院认定单松柏参照原租金标准缴纳房屋占用使用费无事实及法律依据。涉案房屋经公开招租以4610元每月的标准被成功摘牌，在单松柏按期返还涉案房屋的情况下，工业投资公司可将涉案房屋交付摘牌的承租人并每月获取4610元租金，故一审法院认定单松柏按照原租金标准交纳房屋占有使用费缺乏事实及法律依据。四、根据双方签订的《房屋租赁合同》第八条第（三）项及第九条第（一）项的约定，工业投资公司有权主张单松柏支付逾期付款违约金及没收押金。综上所述，请求二审法院予以改判。单松柏答辩称：不同意工业投资公司的上诉请求及事实理由，请求二审法院依法驳回其全部上诉请求。单松柏上诉请求：1.改判单松柏无需向工业投资公司支付租金、逾期付款违约金；2.判决工业投资公司向单松柏返还押金5000元；3.本案一、二审诉讼费由工业投资公司承担。事实和理由：一审判决认定事实错误。一、双方于2020年5月28日及6月12日协商确定搬迁日期，单松柏并于6月12日向工业投资公司提交《申请书》，故双方合同关系解除应以6月12日作为解除日。2020年4月8日双方仍在协商期间，亦在减免租金期内，一审法院判定4月8日为解除属于认定事实错误。二、2020年5月1日至7月7日属于工业投资公司给予单松柏的减免租金补偿搬迁期及补贴装修损失，而非单纯延长租用期三个月，故一审判决单松柏支付上述期间的房屋使用费缺乏事实依据。三、单松柏按约在工业投资公司管理处保安的监视下实际搬离，亦有证据表明在保安和管理处处长电话通知了工业投资公司出租部的情况下搬离涉案房屋，一审法院以一审开庭日作为交房日，未按单松柏实际搬离之日作为交房日，并判决单松柏向工业投资公司支付2020年7月8日至2021年1月25日止的逾期交房违约金，缺乏依据。综上，二审法院予以改判。单松柏于二审庭审中当庭撤回上诉请求第二项。工业投资公司答辩称：工业投资公司与单松柏于2017月1月1日签订租赁合同约定租赁期限至2019年12月31日止。2020年4月8日，工业投资公司向单松柏现场发出限期搬迁告知书，在2021年1月25日，本案一审开庭结束当日，工业投资公司收回涉案房屋，因此工业投资公司认为合同期限已届满，双方未续签租赁合同，单松柏一直继续使用涉案房屋，双方由此形成了不定期租赁关系，故双方仍受原租赁合同的约束，单松柏需支付涉案房屋的租金或房屋占用费。另因单松柏未按合同约定支付租金，其行为已构成根本性违约，工业投资公司有权按照合同第九条第三款的约定向单松柏收取违约金。鉴于单松柏当庭申请撤销其上诉请求第二项，故工业投资公司对此不发表答辩意见。关于单松柏的上诉请求第三项，本案一、二审诉讼均是因为单松柏违约而引起，故一、二审案件受理费应由单松柏承担。另，针对单松柏所述的其曾就2020年5-7月份的租金向工业投资公司提交过免交租金申请材料，但工业投资公司并未同意单松柏的免租申请。2021年1月1日，工业投资公司向一审法院起诉请求判令：1、确认工业投资公司、单松柏关于广州市荔湾区兴渔路34号之八号房屋的不定期租赁关系于2020年4月8日解除；2、判令单松柏（含房屋的共同使用人）立即腾空搬出广州市荔湾区兴渔路34号之八号房屋并将房屋交还给工业投资公司；3、判令单松柏立即向工业投资公司支付自2020年2月1日起至2020年4月7日的租金，共计6396.26元；4、判令单松柏以4610元/月标准向工业投资公司支付自2020年4月8日起至实际交还房屋之日止的房屋占用使用费，暂计至2020年12月7日为36880元；5、判令单松柏以每日按资产评估报告月租金额4610元的5%的标准向工业投资公司支付自2020年4月18日起至实际交还房屋之日止的逾期返还房屋违约金，暂计至2020年12月7日为53937元；6、判令单松柏以2864元月标准向工业投资公司支付2个月租金的逾期付款违约金5728元；7、判令工业投资公司有权没收单松柏的押金5000元；8、判令单松柏承担本案受理费等全部诉讼费用。一审法院查明事实如下：2017年1月1日，工业投资公司（甲方，曾用名“广州钢铁企业集团有限公司”）与单松柏（乙方）签订最后一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于广州市荔湾区兴渔路34号之八号（建筑面积100平方米）房屋租与乙方作商铺使用；房屋租赁期自2017年1月1日至2019年12月31日，共计3年。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施；第1年租金标准(含税〉：2700元/月，第2年租金标准（含税）2781元/月，第3年租金标准（含税）2864元/月；押金：人民币5000元。租赁期内，房屋租赁押金不得作为租金或费用抵扣，当押金不足额时,乙方须在10日内补齐。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用，以及乙方应当承担的违约赔偿金额外，剩余部分应如数无息返还给乙方。如房屋租赁押金不足抵扣由乙方承担的费用和违约赔偿金额的，乙方须继续承担赔偿责任；第八条第（三）款约定乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋:1、不按照约定支付租金达60日的。2、欠缴各项费用达伍仟元的。……；乙方有第八条第（三）款约定的情形之一的，应按2个月租金额向甲方支付违约金，押金不予退还，乙方还须将房屋恢复原状、支付应由乙方承担的费用及赔偿对甲方造成的一切损失；乙方不按约定支付租金及相关费用，但未达到解除合同条件的,每日应按欠缴租金及相关费用的1%支付违约金。如乙方未按约定时间返还房屋的，每日应按月租金额的5%支付违约金；等等。合同签订后，工业投资公司依约将涉案商铺交付单松柏使用，单松柏依约向工业投资公司支付了押金5000元。单松柏按月足额向工业投资公司支付租金至2020年1月31日止。2020年4月8日，工业投资公司向单松柏递交《限期搬迁撤场告知书》，要求单松柏接到本告知书的即日起，十个日期日内完成房屋清理、搬迁、退还，并清缴水费电费等等。一审诉讼期间，工业投资公司提交了广州市房地产查丈原图（总图），证明广东省核工业地质测绘院对案涉房屋进行测绘，得出测绘面积为153.81平方米；提交了资产评估报告，证明工业投资公司委托评估机构对案涉房屋进行评估，评估得出案涉房屋的月租金为4610元。单松柏质证广州市房地产查丈原图（总图）认为，我方没有测绘过，不清楚测绘面积；质证资产评估报告认为，月租金为4610元过高，不符合市场价格。单松柏提交了第一、二音频（光盘），证明是电话协商过程，我方要求6个月搬迁时间，但工业投资公司只同意给予3个月时间另找地方搬迁。工业投资公司质证认为录音是单松柏非法采集的，法庭不应采纳。我方只是催促单松柏尽快搬离。本案于2021年1月25月一审公开开庭审理。庭审中，单松柏表示我方在2020年9月30日已经搬迁完毕，10月份陆续进入涉案房屋领取零散的装修材料。一审法院向双方释明，为避免涉案商铺空置导致损失扩大，建议工业投资公司先收回商铺。工业投资公司同意于即日收回涉案商铺。单松柏亦同意工业投资公司即日收回涉案房屋，不再对涉案房屋的任何物品主张任何权利。工业投资公司另表示受疫情影响如符合减租条件，优惠政策是2-3月减免整个月租金，4-5月各减免半个月租金，但认为单松柏不符合减租条件。另查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染××炎疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。广东省新××炎防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新××炎疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日零点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。一审法院认为：工业投资公司、单松柏签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规强制性规定，为合法有效，双方应依约履行。双方的租赁合同解除问题。依据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第一款规定:“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。”本案中，工业投资公司、单松柏签订的租赁合同期限届满后，双方没有续签合同，但是单松柏一直有继续使用涉案房屋，因此，工业投资公司、单松柏之间形成不定期租赁关系，双方仍应受原租赁合同内容的约束。《中华人民共和国民法典》第七百三十条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”工业投资公司在2020年4月8日向单松柏递交《限期搬迁撤场告知书》明确要求单松柏腾空交还房屋，一审法院确定工业投资公司解除租赁合同关系的诉求已于此时实际到达单松柏，因此，确定双方的租赁合同关系在2020年4月8日起解除。因工业投资公司已于2021年1月25日收回涉案商铺，其要求收回商铺的诉请，一审法院不再处理。对租金、房屋使用费、违约金的支付问题。一审法院认为：1、依据上述法律规定工业投资公司应当给予单松柏合理期限搬迁，一审法院结合工业投资公司、单松柏协商搬迁的通话内容，酌情给予单松柏三个月的合理搬迁期限，即单松柏应在2020年7月8日前搬迁交房。至于单松柏陈述其在2020年9月30日已经搬迁完毕，但在单松柏与工业投资公司沟通渠道顺畅的情况下，单松柏并没有证据证明其通知工业投资公司接收房屋，故单松柏应每日按月租金额的5%（即2864元×5%=143.2元/日）承担逾期交回房屋的违约责任。对工业投资公司主张超出上述期限及标准的违约金部分，一审法院不予支持。2、根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新××炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（二）第6点第一款规定：“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。”从疫情爆发后的社会情况看，疫情给涉案商铺承租人造成的合同履行困难为不争事实。一审法院结合工业投资公司给予其他承租人的租金减免方案，酌情给予单松柏三个月（2020年2月至4月）的免租期，故工业投资公司要求单松柏支付至合同解除之日的租金及合同解除之日至2020年4月30日的房屋使用费，一审法院不予支持。从2020年5月1日至2020年7月7日的房屋使用费可参照原租金标准交纳。至于2020年7月8日至单松柏交还房屋之日（即2021年1月25日）的使用费，其实质为单松柏逾期搬迁造成工业投资公司的损失，该损失已在工业投资公司主张的逾期交回房屋的违约金中得到补偿，工业投资公司主张的该段使用费属重复主张，对此，一审法院不予支持。对支付2个月租金的逾期付款违约金及没收单松柏的押金问题。如上所述，单松柏未付租赁期内（2月至4月）的租金是受疫情影响所致，工业投资公司以此要求单松柏支付逾期付款违约金及没收单松柏押金缺乏依据，一审法院不予支持。至于押金的返还，为免讼累，单松柏的押金可在其未付的欠款中予以抵扣。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第六条、第第七百三十条、第七百三十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2021年2月25日作出判决如下：一、确认工业投资公司与单松柏关于广州市荔湾区兴渔路34号之八号房屋的租赁合同关系于2020年4月8日起解除；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，单松柏向工业投资公司支付2020年5月1日至2020年7月7日的房屋使用费（按2864元/月计算）；三、自本判决发生法律效力之日起10日内，单松柏向工业投资公司支付2020年7月8日至2021年1月25日止的逾期交房违约金（按143.2元/日计算，上述违约金应扣减单松柏已付押金5000元后支付）；四、驳回工业投资公司其它诉讼请求。单松柏如未按本判决指定期间履行给付义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1229元，由工业投资公司负担884元，单松柏负担345元。本院二审期间，单松柏向本院提交两份电话录音，拟证明：工业投资公司的保安队长在电话中确认单松柏已在2020年9月份实际搬离涉案场地。单松柏亦在2020年9月份撤场时已经明确告知工业投资公司的工作人员兰部长，兰部长对此也已经向其上级主管罗小平进行告知，但由于单松柏与罗小平之间的个人恩怨问题，罗小平一直不收回涉案物业，故工业投资公司怠于收回涉案物业的责任不在单松柏。工业投资公司书面质证称：对上述证据的真实性、合法性及关联性不予认可。上述证据属于单松柏非法采集，音频中通话当事人身份亦无法核实，应不予认可。工业投资公司有专门部门对接房屋租赁事宜，单松柏对此也明确知晓，在单松柏与工业投资公司沟通渠道顺畅的情况下，未提供证据证明其已通知工业投资公司接收房屋。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：一、双方不定期租赁关系解除时间，以及租赁关系解除后占用费的计付标准、截止时间的认定问题；工业投资公司主张单松柏向其支付违约金、逾期交还房屋违约金，以及没收押金能否得到支持；二、2020年2月至4月疫情期间租金计付问题。关于焦点一，根据本案查明的事实，双方签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限届满后，双方没有续签合同或约定延长租赁期限，但单松柏继续交租使用场地，工业投资公司继续收取租金，因此，一审认定双方形成不定期租赁关系正确。依据《中华人民共和国民法典》第七百三十条规定，对于不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。本案工业投资公司于2020年4月8日向单松柏递交告知书，明确要求单松柏腾空交还房屋，实质要求解除双方的租赁关系，故一审法院认定双方不定期租赁关系于该日解除，并根据本案的实际情况，酌定给予单松柏三个月的搬迁期限，即单松柏应于2020年7月8日前搬迁交房，并无不当。单松柏未按上述期限搬迁交还房屋，按照原合同约定，单松柏应承担逾期交房的违约责任。合同约定逾期交还房屋的，单松柏应每日按照月租金金额的5%（即相当于每月按月租金金额的150%）承担违约责任，鉴于本案并无证据显示工业投资公司由此导致的实际损失，故本院酌定调整该每月违约金数额为月租金金额的50%。关于工业投资公司要求没收押金，以及要求单松柏支付2个月金额的违约金问题。从本案事实看，单松柏自2020年2月1日起未交租，但此时正处于疫情严重阶段，疫情属于不可抗力的客观条件，不可归责于双方，故单松柏未按时支付租金事出有因，不属于恶意违约，故工业投资公司以单松柏逾期交租违约为由要求单松柏承担上述违约责任，缺乏依据，应不予支持。至于单松柏逾期交还房屋的违约行为，已承担了前述的违约责任，工业投资公司再以此为由主张没收押金及要求支付违约金，也不能得到支持。关于双方合同关系解除后的占用费问题。本案单松柏抗辩称其已于2020年9月30日搬迁完毕，但是，交还租赁物是承租人应尽的合同义务，对此，单松柏应承担举证责任。从单松柏二审提交的电话录音看，通话人的身份无法核实，且以电话方式告知出租人员工的方式并不足以证明单松柏已履行交还租赁物的义务，故单松柏提交的证据不足以证明其主张，本院对该证据不予采信。因此，一审法院认定单松柏直至2021年1月25日交还租赁房屋，并无不当。单松柏应向工业投资公司支付自2020年7月8日起至2021年1月25日止的占用费。关于该占用费的支付标准，工业投资公司主张按照市场评估价支付。本案工业投资公司以原合同为依据主张单松柏应支付逾期交房违约金已获得支持，在此情况下，一审法院参照双方合同约定的租金标准计付占用费，并无不当。工业投资公司主张该占用费以市场评估价计付，本院不予支持。综上，单松柏应按合同约定的租金标准向工业投资公司支付自2020年7月8日起至2021年1月25日期间的占用费，还应按合同约定租金标准的50%支付上述期间的逾期交房违约金，经计算，上述两项合计结果与一审判决第三项结果相当，故本院对该判项结果予以维持。关于焦点二，如上所述，疫情属于不可抗力的客观条件，不可归责于双方，租赁双方应共同扶持、共渡难关。一审法院综合考量本案的实际情况、疫情的影响程度，酌定工业公司给予单松柏三个月（2020年2月至4月）的免租期，符合公平原则，并无不当。综上所述，工业投资公司及单松柏上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，其处理结果可予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3036元，由上诉人广州工业投资控股集团有限公司负担2346元，上诉人单松柏负担690元。本判决为终审判决。审判员  黄春成二〇二一年七月十四日书记员  张 旭彭诗敏