江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终2256号上诉人（原审原告、反诉被告）：胡修敏，女，1970年7月30日生，汉族，住河南省商城县。委托诉讼代理人：张东豫，男，1943年12月6日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：鲍金霞，女，1976年1月24日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：许顺亦，江苏展智律师事务所律师。委托诉讼代理人：李洁，江苏展智律师事务所律师。上诉人胡修敏因与被上诉人鲍金霞房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院(2020)苏0506民初3660号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。胡修敏上诉请求：1.撤销苏州市吴中区人民法院(2019)苏0506民初3660号民事判决，发回重审或依法改判。支持胡修敏的上诉请求。2.本案一审二审诉讼费财产保全费用由鲍金霞承担。事实和理由：一、判决认定事实错误，本案于2020年3月疫情期间要求给予免租，因不同意免租，所以我要求退租，所以4月23号报警，法院对胡修敏的陈述不予采纳，实际法庭没有调查事实真相，鲍金霞仅付了42元，胡修敏却要承担3884元，胡修敏要求的赔偿款也给砍了一大半，反而要我们要培偿她期间空关两个月的占用费，十分荒唐，侵犯了胡修敏的合法权益，顾不服此判决。二、合同第一项规定，若违反安全可以退出，还要加倍赔偿，鲍金霞称，因涉案大楼屋顶有瓦片掉落砸到汽车，其在当地政府的介入下，和政府人员至楼上查看，发现楼顶瓦片有松动，故决定将楼顶进行修复。原审法院违背了不告不理的基本诉讼原则，原审判决对胡修敏在《民事答辩状》中提及的重要答辩意见有意省略，判决书未能客观反映胡修敏的答辩意见。鲍金霞答辩称，一审判决认定事实适用法律正确。胡修敏提到施工中有石块、瓦片掉落，并砸坏胡修敏的门头，对此不认可。因为：1.进行房屋屋顶修缮的时候，搭设的脚手架均有相应的防护措施，在照片中都可以看出来；2.在一审中胡修敏从来没有提出过，但事实上也从来没有石块掉落的情况，并且周围有其他商家都是正常营业。每一层都有防护网。胡修敏向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除其和鲍金霞签订的房屋租赁协议；2.判令鲍金霞退还自2020年4月15日至2020年9月12日的房屋租金27766元、押金6000元及厨房净化一体机和灶台作价20000元，以上合计53766元。鲍金霞向一审法院提出反诉请求：1、请求法院判令胡修敏支付自2020年9月11日起至实际搬离涉案房屋之日止的房屋占有使用费；2、反诉费由胡修敏承担。一审法院认定事实：苏州市吴中区木渎镇中山东路177号119室房屋由鲍金霞和王衍兵共同共有。2019年9月12日，鲍金霞（甲方）与胡修敏（乙方）就涉案房屋签订《房屋租赁协议》一份，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，用于经营黄焖鸡米饭与酸菜鱼。双方约定租赁期限为6年，自2019年9月12日至2025年9月11日。每年的支付租金日为7月30日前，先付后用。第一、二年的年租金为每年68000元，第三年的年租金增长6%为每年72080元。计租日为2019年9月12日。本合同的保证金为人民币6000元，待租赁期限到期后，双方不再续约，甲方验收房屋无误且乙方在承租期间未结欠其他款项的五个工作日内无息一次性返还。租赁期间，乙方使用的水、电、煤气等费用由乙方承担。甲方对该房屋进行检查、养护，应提前七日通知乙方。检验养护时，乙方应予以配合。甲方应减少对乙方使用该房屋的影响。乙方在租赁该房屋期间，有权使用该房屋而不受甲方或其代表的干扰。未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按届满之日的日租金的两倍向甲方支付该房屋的占有使用费。解除合同条款中约定，甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的；或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的，一方可书面通知另一方解除本合同。双方还约定，租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途退租的，乙方必须提前半年向甲方通知，不通知则按违约处理，甲方所收租金及押金不予退还且乙方投入的装修归甲方所有而不作任何补偿。签订上述协议后，胡修敏向鲍金霞支付了自2019年9月12日至2020年9月11日的房租68000元及押金6000元。2020年4月中旬左右，鲍金霞委托装修公司对涉案房屋所处大楼进行部分维修，装修公司遂在该幢大楼包括胡修敏店面外搭建了脚手架进行施工，但并未堵塞胡修敏店面大门。以上事实，由当事人提供的房屋租赁协议、照片、当事人陈述及庭审笔录等证据予以证实。庭审中，胡修敏称，鲍金霞于2020年4月15日左右将脚手架搭建到其承租的店铺门口，影响其经营。其于2020年4月23日报警后，派出所工作人员过来调解，鲍金霞的工作人员表示不可以免租金，其就提出不租了，并要求退还剩余的租金、押金和装修款。鲍金霞的工作人员让其回去写退款申请，其于当日就开始停止进货，不再经营了，并于第二天将退款申请交给鲍金霞的工作人员，但鲍金霞不同意退款，其遂起诉。其认为，脚手架至今并未拆除，仅在店面门口留一个小门供出入，店铺无法经营，故其要求解除双方签订的租赁协议。因双方争议未解决，故其现将店铺锁住，未将店铺交还给鲍金霞。鲍金霞称，因涉案大楼屋顶有瓦片掉落砸到汽车，其在当地政府的介入下，和政府人员至楼上查看，发现楼顶瓦片有松动，故决定将楼顶进行修复，于2020年4月委托装修公司进行维修，装修公司在搭建脚手架时给每个承租户都留好了出口。整幢大楼，除了胡修敏外，没有其他租户向其主张权利。之前，胡修敏确向其提出过免租金，其并没有明确回复胡修敏。但，胡修敏却未向其说过不承租房屋，只是说外搭脚手架影响了其的生意，之后胡修敏就起诉了，其收到诉状后才知道胡修敏要解除双方的租赁合同。审理中，胡修敏明确表示不再营业，一审法院于2020年7月27日向胡修敏、鲍金霞双方释明涉案房屋事实上已不能履行，要求双方于2020年7月31日交接涉案房屋，胡修敏需于当天将涉案房屋内的物品搬离，鲍金霞应予以协助。后，一审法院向胡修敏、鲍金霞询问情况。胡修敏称，其通知相关人员在2020年7月29日去店内将屋内物品搬走，但门口堆有沙子，搬运人员向其表示无法搬运。其在2020年8月5日就改变主意了，因鲍金霞未向其退还相关费用，故其不同意搬离。因有人打电话给其要承租涉案店面，故其还在店面门口张贴“此房有纠纷”。鲍金霞未退还其主张的费用之前，其是不会搬走的。其确认截至2020年8月27日店面门前已无沙子堆放。鲍金霞称，其在2020年7月31日未看到胡修敏搬运物品，胡修敏店面门口沙子是施工人员为施工需要而堆放，并不妨碍胡修敏搬运物品。胡修敏虽称要解除合同，但又在房屋上贴有“此房有纠纷”的告示，导致涉案房屋现在还未出租。庭审中，胡修敏与鲍金霞一致确认，外墙脚手架是在2020年8月25日左右拆除的。一审法院认为，胡修敏与鲍金霞签订的《房屋租赁协议》是双方真实意思表示，合法有效，对胡修敏、鲍金霞双方均有约束力。鲍金霞在胡修敏店面外搭建脚手架进行施工，对胡修敏店面的经营确存在影响，但上述脚手架并未对胡修敏店面大门进行遮挡，该店面仍可正常出入。当事人双方签订的《房屋租赁协议》达六年之久，根据双方的一致确认，该脚手架搭建四个月后已经拆除。故鲍金霞委托人员进行施工、搭建脚手架的行为，并未根本性的影响合同的履行，并未导致胡修敏租赁店面用于经营的目的不能实现。胡修敏以此为由不再经营，并要求解除与鲍金霞之间的《房屋租赁协议》属违约行为，于法无据，一审法院对鲍金霞的该项诉请求不予支持。但，胡修敏已自行锁门、停止经营，其与鲍金霞之间的《房屋租赁协议》已无履行的可能，故一审法院认定双方之间的《房屋租赁协议》提前终止。虽胡修敏称其于2020年4月23日就向鲍金霞提出不再租赁，但鲍金霞对此予以否认，胡修敏对此并未提供证据予以证明，一审法院对胡修敏的陈述不予采纳。鲍金霞在收到诉状后才知道胡修敏要求解除《房屋租赁协议》，鲍金霞在第一次庭审时即2020年7月7日要求胡修敏继续履行合同时，胡修敏又再次表示解除合同，不再租赁涉案店面，故一审法院认定双方的《房屋租赁协议》于2020年7月7日终止。双方合同已终止，胡修敏理应及时将涉案店面腾空后交还给鲍金霞。一审法院在审理过程中，曾向当事人释明双方合同终止，并要求胡修敏搬离涉案店面内的物品，但胡修敏明确表示其于2020年8月5日决定鲍金霞不退还其所有费用，其不会搬离涉案店面内的物品。目前，胡修敏仍占用涉案店面，因此造成鲍金霞的损失应由胡修敏承担，鲍金霞向胡修敏主张因逾期搬离房屋而造成的房屋占有使用费，符合双方合同约定及相应法律规定，一审法院予以支持。胡修敏理应按每年68000元的标准向鲍金霞支付自2020年9月11日起至实际搬离涉案房屋之日止的房屋占有使用费。胡修敏要求鲍金霞退还自2020年4月15日至2020年9月12日的租金27766元，于法无据。但，鲍金霞对涉案店面所处大楼外墙进行施工，确会对租赁物的使用价值造成贬损，故一审法院结合脚手架拆除时间、一审法院要求胡修敏搬离时间等情形酌定鲍金霞退还胡修敏房租费用11333元。因胡修敏违约已造成鲍金霞的损失，而双方协议约定，胡修敏中途退租，所收押金不予退还，故胡修敏要求鲍金霞退还押金6000元的诉讼请求，一审法院不予支持。因胡修敏违约导致该租赁合同终止，故胡修敏要求鲍金霞赔偿厨房设备损失，于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）胡修敏要求解除其与被告（反诉原告）鲍金霞《房屋租赁协议》的诉讼请求。二、原告（反诉被告）胡修敏与被告（反诉原告）鲍金霞之间的《房屋租赁协议》于2020年7月7日终止，胡修敏应于本判决生效之日起十日内将承租的苏州市吴中区木渎镇中山东路177号119室房屋腾清后交还给鲍金霞。三、被告（反诉原告）鲍金霞于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）胡修敏人民币11333元。四、原告（反诉被告）胡修敏于本判决生效之日起十日内按照每年68000元的标准向被告（反诉原告）鲍金霞支付自2020年9月11日起计算至返还房屋之日止的房屋占有使用费。五、驳回原告（反诉被告）胡修敏的其他诉讼请求。案件受理费减半收取人民币3884元，由原告（反诉被告）胡修敏负担，反诉费人民币42元，由原告（反诉被告）胡修敏负担。二审中，胡修敏提交一组照片，认为：1.黄沙堵住了胡修敏店铺的门。2.鲍金霞张贴的租赁公告，还把门锁了。2020年7月27日的时候一审法院开庭让胡修敏把东西搬走，胡修敏在28号时已经请人去搬运。申请法院：1.调取胡修敏报警的记录；2.到政府去调查，说明维修过程。鲍金霞质证认为，门口堵黄沙的照片是2020年7月29日，胡修敏已不营业，照片也显示胡修敏贴了“此房有纠纷”字样，完全成空关状态。在施工的过程中有黄沙，有个别天是堆积在涉案店铺前面，但并不是施工时就直接把黄沙堆积在涉案店铺前面。此时胡修敏已经停止营业长达三个月之久。另，照片中的钢管并不是从楼上掉下来的，是正常在搭设脚手架时候的钢管，并无钢管掉下危及安全的情况。本院查明的事实与原审一致。本院认为，胡修敏申请调取的材料与本案并无关联性。胡修敏与鲍金霞订立的租赁合同，约定租赁期限为6年，自2019年9月12日至2025年9月11日。租赁合同中已经约定了出租人、承租人在房屋维修中的义务和权利。鲍金霞2020年4月委托他人对涉案店铺所在大厦进行维修，属于履行出租人的维修义务。鲍金霞委托他人在胡修敏店面外搭建脚手架进行施工，从当事人提供的照片等证据看，上述脚手架、防护网并未对胡修敏店面大门进行遮挡，未影响涉案店铺经营安全，该店面仍可正常出入。鲍金霞维修行为对胡修敏店铺的经营虽存在影响，但并未导致涉案租赁合同目的无法实现。一审认定胡修敏单方请求解除合同的理由不能成立，并无不当。一审审理中，胡修敏明确表示不再营业，一审法院于2020年7月27日向胡修敏、鲍金霞双方释明，涉案房屋事实上已不能履行，要求双方于2020年7月31日交接涉案房屋，胡修敏需于当天将涉案房屋内的物品搬离，鲍金霞应予以协助。2020年8月27日，一审法院向胡修敏、鲍金霞询问情况。胡修敏称，其通知相关人员在2020年7月29日去店内将屋内物品搬走，但门口堆有沙子，搬运人员向其表示无法搬运。其在2020年8月5日就改变主意了，因鲍金霞未向其退还相关费用，现在脚手架拆了，沙子也没有了，但其也不想搬了，要等判决结果再说。胡修敏本已提起诉讼，即便在合同解除责任上有争议，亦应通过诉讼解决。在一审法院明确要求其按指定期限搬离情况下，即便门口堆有沙子，将沙子移至不影响通行处后搬离店内物品，并不需要耗费过长时间和费用，且亦可要求鲍金霞予以协助或承担相关费用，但胡修敏并未履行。且其后胡修敏在脚手架已拆除，沙子也没有了的情况下，亦不搬离，胡修敏怠于履行自身义务，应承担相应法律后果。因此，一审判决：驳回胡修敏要求解除其与鲍金霞《房屋租赁协议》的诉讼请求；胡修敏与鲍金霞之间的《房屋租赁协议》于2020年7月7日终止，胡修敏应于本判决生效之日起十日内将承租房屋腾清后交还给鲍金霞；鲍金霞退还胡修敏人民币11333元；胡修敏按照每年68000元的标准向鲍金霞支付自2020年9月11日起计算至返还房屋之日止的房屋占有使用费；驳回胡修敏的其他诉讼请求。该判决并无不当。综上所述，胡修敏的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决审判程序合法、认定事实清楚、适用法律并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7180元，由上诉人胡修敏负担。本判决为终审判决。审判员  杨兵二〇二一年七月十九日书记员  姜瑛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。