江苏省射阳县人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0924民初4071号原告：江苏信诚物业服务有限公司，住所地江苏省射阳县合德镇人民路4号。法定代表人：董祥军，该公司经理。委托诉讼代理人：骆大洪，射阳县诚中法律服务所法律工作者。被告王兵，男，1996年6月29日出生，汉族，住江苏省射阳县。原告江苏信诚物业服务有限公司（以下至判决主文前简称：信诚物业公司）与被告王兵物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月5日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年7月23日公开开庭进行了审理。原告信诚物业公司的委托诉讼代理人骆大洪，被告王兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。信诚物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令王兵支付2019年6月30日起至2021年6月30日期间的物业服务费3556元，违约金324元，合计3880元；2.诉讼费由王兵负担。事实与理由：2019年6月21日，信诚物业公司与射阳县万成尚景小区业主委员会签订《物业服务合同》一份，委托原告为万成尚景提供物业服务，物业费由业主按其住宅面积缴纳。王兵是该小区A区13号楼301室业主，房屋面积为123.47平方米，现王兵拖欠2019年6月30日起至2021年6月30日期间的物业费3556元[物业服务费2519元（123.47平方米*0.85元/月·平方米*24个月）；代收代交费1037元（123.47平方米*0.35元/月·平方米*24个月]，并按日万分之五承担违约金324（123.47平方米*1.2元/月·平方米*12个月*0.0005*365）元。王兵共欠物业费、违约金合计3880元未交，原告催要无果，遂提起诉讼。王兵辩称：我差欠物业费3556元不错，我不给物业费的原因是我房子漏水，物业公司曾经承诺替我把漏水的地方都修好，但只修好了一处，后来再找物业公司就开始回避我。东门门卫随地小便，下水道堵塞，冬天家里结冰，找物业解决，物业不予理睬。信诚物业公司围绕诉讼请求依法提交了2019年6月21日物业服务合同、照片、不动产登记查询表、物业费催缴函等证据，经审查，信诚物业公司其提供的证据符合证据的真实性、合法性要求，与本案具有关联性，能证明案件事实，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年6月21日，射阳县万成尚景小区业主委员会（甲方）与信诚物业公司（乙方）签订《物业管理服务合同》，与本案有关的内容为：1.物业总建筑面积345462.46平方米；2.合同期限为五年，自2019年7月1日起至2024年6月30日止；3.物业费收费标准为高层（小高层）住宅0.85元/平方米/月，代收代交0.35元/平方米/月；4.本物业共用设施设备运行电费、公共照明、公共用水等代收代交费用按其实际发生的运行成本由业主向乙方均摊交纳，出具相关收据；5.物业服务费用（包括物业公共服务费用和共用设施设备运行电费、公共照明、公共用水等代收代交费用）按年交付，计费起始时间为2019年7月1日；6.业主应按规定如期交纳物业服务费，业主逾期未交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起按应缴费用每日的3‰比例加收违约金。业主未按照本合同的约定交纳物业服务费用的，乙方可以通过不超过2名工作人员上门催交或电话催交，但不得对小区业主采取停电、停水等违法措施收缴物业费。在物业管理区域内显著位置公示等形式，督促其限期缴纳；业主仍不缴纳的，乙方可通过法律途径追缴，并纳入个人信用档案中。后射阳县万成尚景小区业主委员会委托盐城信盛会计师事务所有限公司对信诚物业公司2019年7月-2020年6月代收代交万成尚景小区公共能耗费收取及支出情况进行审计。盐城信盛会计师事务所有限公司于2020年11月6日出具盐信盛会（2020）专审字第044号审计报告，该报告载明：“……三、审计结果：经审计，2019年7月1日-2020年6月30日，按会计权责发生制的原则，信诚物业公司应收取万成尚景小区代收代支（公共能耗费）合计1040969.10元，实际支出设施设备运行电费、公共照明电费、公共用水等公共能耗费计341401.40元，应结余代收代交（公共能耗费）709288.70元。四、其他事项说明：根据江苏信诚物业服务有限公司提供的会计资料及相关资料，2019年7月1日-2020年6月30日应收取万成尚景小区代收代交（公共能耗费）合计1040969.10元，而信诚物业公司提供实际收取代收代交（公共能耗费）合计579865.28元，尚有461103.82元未收到。”本院认为，1.根据物权法规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。射阳县万成尚景业主委员与信诚物业公司签订《物业管理服务合同》，对业主具有约束力。根据合同约定，王兵2019年7月1日至2021年6月30日期间的物业服务费为2519元[（123.47平方米*0.85元/月·平方米*24个月]，本院予以支持。2.关于公共能耗费，根据《物业管理条例》第四十四条物业管理条例（2018年修订）第四十四条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”《江苏省物业管理条例》第五十二条规定：“物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热的用量、单价、金额，并按照实际费用和物业服务合同约定的方式由全体业主分摊。没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。”同时，原、被告合同约定代收代交费用应当按其实际发生的运行成本由业主向物业公司均摊交纳，根据审计报告记载，2019年7月1日-2020年6月30日信诚物业公司实际支出代收代交费用（公共能耗费）341401.40元，则王兵应承担的2019年7月1日-2020年6月30日代收代交费用为122元（341401.4元/345462.46平方米*123.47平方米）。2020年7月1日-2021年6月30日的代收代交费用，因信诚物业公司未能提供该期间公共能耗实际产生费用及具体分摊的相关证据，故对该部分诉讼请求，本院不予支持，原告可待据实核算公共能耗费后依法再行向王兵主张。3.信诚物业公司主张按应缴额的每日万分之五支付违约金324元，本院调整为应缴纳物业费为基数计算，为230元（123.47平方米*0.85元/月·平方米*12个月*0.0005*365）。4.王兵辩称物业服务不到位,但未提供充分证据佐证,且属于原告改进服务的范围,也不足以成为王兵拒缴物业管理服务费的理由,故对此抗辩,本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告王兵于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告江苏信诚物业服务有限公司支付物业服务费2519元（2019年7月1日起至2021年6月30日）、公共能耗费122元（2019年7月1日起至2020年6月30日）、违约金230元，合计2871元。二、驳回原告江苏信诚物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告王兵负担。本判决为终审判决。审 判 员 张晓剑二〇二一年七月二十八日法官助理 周文艳书 记 员 项笑男附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。