西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2021）陕0113民初11200号原告：习某，男，汉族，住陕西省咸阳市乾县，现住西安市雁塔区。 共同委托代理人：屈增阳，陕西博硕律师事务所律师。共同委托代理人：付涛，陕西博硕律师事务所律师。被告：陕西江林物业管理有限公司西安第一分公司，住所地：西安市雁塔区。负责人：王靖，该公司总经理。被告：陕西江林物业管理有限公司，住所地：西安市未央区。法定代表人：王靖，该公司执行董事兼总经理。共同委托代理人：张海雪，陕西稼轩律师事务所律师。共同委托代理人：豆依琳，陕西稼轩律师事务所律师。原告习某诉被告陕西江林物业管理有限公司西安第一分公司、陕西江林物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，并公开开庭进行了审理。原告的委托代理人与被告的委托代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令被告就物业服务未达相应标准承担违约责任，按照合同约定的70%标准向原告收取物业服务费，退还多收取的30%物业服务费（自2017年9月1日起至2019年12月31日止，应退还的物业服务费用共计1091.96元），2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由，自交房以来，原告某某小区业主陆续与被告签订前期物业服务协议，双方约定由被告按照相应标准为原告提供物业服务，但是被告在日常管理过程中，毫无契约精神，严重违背承诺，存在管理混乱，服务质量不达标等诸多严重问题，至今未予解决，如小区至今绿化不达标，未经业主同意，铲除草坪私建车棚，6号楼后面野草丛生，门岗只有一人执勤，安全监控设备长期损坏，不能使用，夜间长期无安全巡逻，消防设施长期缺位，2019年10月方完工，同年小区严重火灾，物业服务人员未佩戴工牌，交房以后至今未进行满意度调查，征询业主对物业服务的意见，公用设施、设备损坏较多，未做到及时维护，小区管理制度不健全，对停放车辆未进行严格登记、疏导，汽车、电动车随意停放，房屋共用部位、共用设施设备如单元门口台阶破烂，经过多次跟物业沟通才得以修复，小修、急修不及时，无突发事件应急预案，不能做到24小时安保值守，晚上8点以后基本上没有人值守，物业保洁及保安未按照小区设计户数进行配置，小区卫生打扫不及时，楼内外不能按照物业收费等级做到及时清扫，且经到政府查询物业费价格没有备案，被告的上述行为已严重侵犯原告知情权等合法权益并直接造成原告经济利益损失，原告就上述问题多次提出，被告均不置可否，至今未解决。故诉至法院，望判如所请。二被告共同辩称：一、原告将陕西江林物业管理有限公司列为本案被告，主体不适格。二、原告以物业服务未达到服务标准，认为物业公司违约，诉请主张减价请求权缺乏请求权基础，应依法予以驳回。三、原告诉称物业服务不符合约定，应当退还物业费的诉请，缺乏法律依据。四、物业公司依据双方所签合同，认真履行其合同义务，不存在原告诉称的情形。五、本次诉讼的业主大部分为长期拖欠物业费的业主，其联合起诉的目的，亦是为了给长期拖欠物业费寻找借口。六、业主无论诉请是否正确，其最终的目的是为了让物业公司提升服务，而不是为了减少物业费，且目前的收费标准已算较低收费，答辩人实际经营是亏损状态，故不能减少或退还物业费。综上，答辩人认为无论是从合同约定，还是法律规定还是现实的角度出发，均不能减少降低目前的物业收费标准；同时原告的诉请缺乏请求权基础，故答辩人请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。根据当事人的陈述和经审理认定，本院认定事实如下：位于西安市雁塔区XX大道XX号的XX小区XX城中村拆迁安置房屋（1、2、3号楼）和商品房（4、5、6、7、8号楼）构成。由于该小区的土地属性未进行变更，所以对外销售的5栋商品房至今未办理房屋权属证书，房屋使用人亦没有交纳房屋大修基金。本案的原告就是XX城XX区即商品房4号楼1单元29层04室的业主，房屋面积为103.7平方米。被告陕西江林物业管理有限公司西安第一分公司是该小区的物业公司。2017年9月7日，原告在接收房屋时，与被告签订了前期物业服务合同，由被告对该小区进行物业服务。合同约定了双方的权利义务，约定住宅收费为1.3元每平方米每月，办公区为2.6元每平方米每月，双方还对协防、消防、共用设施设备及运行和管理、环境卫生、交通秩序等进行了约定。合同签订后，原告入住了该小区。后在日常生活中，该小区物业管理混乱、小区存在诸多问题，业主和物业公司之间关系紧张。业主提供了2020年7月前后的一组照片，显示：小区垃圾随意堆放，植被大量死亡不予恢复，且人为破坏改变为车棚，非机动车随意停放，消防栓水带严重破坏，小区之间围挡拆除，小区门禁形同虚设，人员随意出入，所有的楼门门禁破坏，楼门大开，5号楼、6号楼后面杂草丛生，地库垃圾成堆，值班人员值班期间睡觉。业主代表多次向当地的街道办事处反映情况，街道办虽多次协调但处理未果。业主马寨向西安市雁塔区杜城街道办事处反映相关情况后，2020年1月2日，杜城街道办事处就马寨反映的18个问题，出具答复意见书：1、消防设施设备何时完工能正常使用问题。经了解，XX城XX区消防仍在进行施工，基本设施部分已完成，预计2020年3月底通过消防验收后，会投入正常使用；2、大门车库单元门门禁系统何时完工问题。目前门禁系统已完成，可正常使用；3、楼宇对讲系统何时完工问题。目前已列入工作计划，预计2020年5月完成；4、电梯口窗户护栏及负一层楼梯扶手何时完工问题。目前负一层楼梯扶手已安装完毕，电梯口窗户护栏正在施工，预计2020年5月份完成；5、5号楼、6号楼地库漏水处理何时全部完成问题。目前漏点已基本确定，对地库存在的漏点进行了2次防水处理，后续将对漏点持续进行观测，做好继续维修的准备；6、与1、2、3号楼隔墙时间的问题。地XX社区XX居XX沟通，达成了一致，待地产完成齐王村安置区域的北门及进门道路的建设通行后，在进行与齐王村安置区域的隔离。……。另外还有电动车上楼充电物业没有任何措施的问题。物业费1.3元组成及服务标准问题。楼号、门牌号何时到位、玻璃进气问题。4、7、8号楼三部电梯何时能全部运行，多收取的电梯费退还或抵扣物业费的问题。外墙漏水何时全部解决问题等共计18个问题。本案开庭时，被告也提供了一组照片，表示小区物业管理到位，员工精神面貌阳光，工作有序，小区整洁安静等。但2021年6月15日早上，本院两名工作人员去小区实地勘察并拍照，发现小区门禁形同虚设，保安坐在小区门口根本不去管理出入人员，各单元楼门大开，人员随意出入，门禁根本没有用；电动车随意停放在道路两侧甚至是道路当中无人管理；垃圾部分打扫，部分堆积。垃圾桶堆满溢出，随意摆放。5、6号楼后面杂草丛生，很久没有打理；小区草坪枯叶堆积，很多裸露的土用绿色网覆盖。2019年8月26日的华商报曾刊登了“两排垃圾桶横在小区路当中，俩物业都说不清”的文章，就是记者调查的XX城XX区的现状。2020年10月，该小区的供暖出现问题，业主们在街道办和物业之间多次投诉未果，曾给物业办送数面锦旗，上面写有“制冷标兵，先进单位”、“干啥啥不行，收钱第一名”、“千方百计用尽阴招赚黑钱，一心一意坑蒙拐骗害业主”等。另查明，2017年1月12日，国务院做出关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定。取消物业服务企业二级及以下资质认定。要求住建部研究制定物业服务标准规范，通过建立黑名单制度，信息公开、推动行业自律等方式，加强事中事后监管。2017年1月18日，西安市物价局、西安市住房保障和房屋管理局下发关于贯彻落实陕西省物业服务收费管理办法的通知，对于实行政府指导价的物业服务费，按照高层住宅不高于省定基准价、多层住宅按省定基准价上浮不超过40%，办公写字楼按省定基准价不超过10%的规定标准执行。陕西省具有二级资质的物业公司，高层住宅为1.2元每平方米每月。2011年6月10日，陕西省住房和城乡建设厅印发关于陕西省住宅小区物业服务指导标准的通知，其中二级的内容与标准有六大类，每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率75%以上。本案中被告自称是比照二级资质的物业公司进行服务和收费的。以上事实，有物业服务合同、照片、各类规章制度、华商报及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误，可以作为认定案件事实的依据。 本院认为，业主与物业服务公司之间存在法律意义上的支付服务费与提供服务的关系,物业服务公司提供的服务与业主的生活紧密联系,服务质量的好坏直接影响业主的正常生活,业主获得高质量的生活服务取决于物业服务公司的管理和服务。物业服务公司应当具有勤勉尽责的服务意识和高质量的服务技术,业主应当对物业服务公司的工作予以尊重和理解,双方应当在相互尊重、理解的基础上沟通、协商,形成良好的小区关系。本案中，原告与被告之间签订的前期物业服务合同系双方当事人的真实意思表示，亦没有违反法律的强制性规定，依法应当认定为有效。双方均应当受合同权利义务的约束，原告交纳了物业费，被告应当提供符合约定内容的服务。被告自称是比照二级资质的物业公司收费，但是根据住宅小区物业服务指导标准的相关规定，二级资质的物业服务标准中，每年应当征询一次业主满意率调查，满意率应当在75%以上，而从本案查实的情况来看，小区环境存在脏乱差在当地是出了名，在XX街道XX号的。从几组照片、新闻报道、负面锦旗等都可以看出，业主对物业公司根本不满意。本着质价相当按质论价的原则来看，被告提供的服务，根本达不到二级资质物业服务的标准，故而应当予以调整。由于政府已经取消了物业公司服务资质的行政许可事项，原告所在的小区也因为客观原因而无法办理物业费收费的核准备案。被告虽然比照二级物业公司，收取1.3元每平米每月的物业费，由于其服务质量明显达不到，故而本院酌情对其物业费按扣减10%的标准认定。对于已经收取的费用，按原告诉请的时间段进行退还。需要指出的是，物业公司与业主之间是相互依存的，物业费交纳的多少和服务质量存在正比关系，所以物业公司也应当加大整改力度，提高服务质量，当其服务标准真正比照二级标准，业主满意率达到75%以上，才可以收取相应价位的服务费用。业主也要体量物业公司在服务过程中的种种困难，自行做到爱护小区环境，电动车不乱停乱放，垃圾不随意乱倒。只有相互支持，相互补台，小区的环境才能更好，小区的居民才能安居乐业。由于陕西江林物业管理有限公司是陕西江林物业管理有限公司西安第一分公司的开设单位，也是承担权利义务的主体，亦服务于同一小区，故对原告的诉请应当共同承担责任。综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百七十九条、第九百三十七条、第九百三十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：被告陕西江林物业管理有限公司、陕西江林物业管理有限公司西安第一分公司于本判决生效之日起十日内退还原告物业服务费363.99元(2017年9月1日至2019年12月31日)如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由被告承担。因原告已预交，故被告在履行生效判决时将其应当承担的案件受理费一并支付于原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。          审  判  员    郭  天  鲁  二〇二一年 七 月 十九 日  书 记 员    车      楠  打印：      校对：    2021年  月  日送达