文书内容湖南省耒阳市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0481民初38号原告（反诉被告）：雷秀海，男。委托诉讼代理人：戴运生，湖南湘德律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑德慧，男。委托诉讼代理人：伍尤会，湖南丹阳律师事务所律师。原告雷秀海与被告郑德慧民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案,于2021年1月5日向本院提起诉讼。被告郑德慧于2021年3月2日向本院提起反诉。本院受理后，依法由审判员周志慧适用简易程序，于2021年4月16日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）雷秀海及其委托诉讼代理人戴运生、被告（反诉原告）郑德慧及其委托诉讼代理人伍尤会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雷秀海向本院提出诉讼请求，请求判令：1、被告履行2011年11月28日与原告签订的《旧房拆迁改造协议》第二条第2项，第三条3、4项，第七条第1、5项，立即兑现所欠原告的款项及违约金588901.68元（算至起诉日为止），起诉日后的违约金算至清偿完毕日止；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2011年11月28日在耒阳签订了《旧房拆迁改造协议》，协议第二条第2项注明：“面积差额以每平方米2000元计算，甲乙双方应多退少补兑现，互不拖欠”。被告只可分两套房，面积为287.3平方米（有2012年2月25日签订的个人补偿协议），但被告已要房三套，房号为槐园鑫苑3-306、706、906，三套面积共计365.79平方米，被告多占面积78.49平方米×2000元/平方米=156980元，被告应补偿多占面积款156980元，且被告于2014年4月装修住进3-306房，被告于2014年将3-706转卖给同乡郑慧明已住进，被告家属已将3-906装修。被告于2014年10月10日只补交了18400元给原告。尚欠原告应补面积款138580元。原告于2014年10月起至现在每年催讨被告按协议兑现所欠款项，被告拒不理睬，视协议为废纸。被告于2012年领取了原告的保证金20万元，已退还15万元，尚欠原告雷秀海5万元保证金。按协议第三条第3、4项之规定，在交房办好房产证后被告应在2015年7月就要把5万元保证金退还给原告，被告的房产证于2015年7月已办理到被告名下，但原告年年催讨无果，直至今天仍拖欠5万元不退。被告尚应支付原告面积差额138580元，逾期金（逾期2196天，自2014年10月起至2020年11月16日止）304321.68元，共计442901.68元，另应退还保证金50000元，违约逾期1920天，违约金计146000元，两项共计588901.68元。综上，原告为了维护合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告郑德慧辩称：原告雷秀海诉称被告尚欠屋东面积补差款138580元与事实不符。被告已向原告支付了房屋面积补差款项，分别于2014年6月21日补差10万元、2014年10月10日支付的10万元中补差交了18400元、2015年5月5日补差3万元，共支付了148400元，有原告出具的收据为证。原告主张退还保证金5万元，不应支持。2011年11月原告雷秀海（甲方）与被告郑德慧（乙方）签订的《旧房拆迁改造协议》第七条第2款约定“甲方逾期交房，按乙方搬房完毕开挖基础时计算，超过30个月（除不可抗拒的自然因素外），乙方有权收回工程自行处置并不退还所有款项”。原告没有按约交房，一直拖延，被告曾提起诉讼要求原告完成扫尾工程，经过耒阳市人民法院、衡阳市中级人民法院、湖南省高级人民法院审理后，通过法院强制执行才于2018年7月21日进行了电梯安装及门前地面硬化，至今原告仍未按判决履行安装对讲门铃及水电开户、支付违约金等义务。因此，根据上述约定，原告逾期交房，超过30个月，被告有权不退还所有款项（包括保证金）。同时，原告未按约定向被告支付拆迁过渡费，亦未按约定支付旧房新装修部分和四楼增建部分补偿款10万元，被告已提起反诉，故原告无权向被告主张相关款项，反而应向被告支付相关款项及违约金。原告主张的违约金，无事实和法律依据，不能成立。首先，原告主张的房屋面积补差款138580元和保证金5万元，无事实依据，不能成立；其次，原告主张的违约金标准明显过高。双方签订的《旧房拆迁改造协议》第七条第1项约定“逾期拖欠应付款的应支付应付款的每天千分之一的违约金”，根据相关法律规定，原告现在所请求的违约金过分高于造成的损失，不应支持。原告没有按约支付过渡费，被告享有合同履行抗辩权。原告的诉讼请求已超过诉讼时效。原民法通则规定的诉讼时效期间为两年。现在民法典规定的诉讼时效时期为三年。原告本次起诉前，从未向被告主张过所谓欠款。因此，无论是按两年还是三年的诉讼时效均已超过。综上，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告郑德慧提出如下反诉请求：反诉被告雷秀海向反诉原告郑德慧支付拆迁过渡费99000元以及逾期违约金。事实与理由：2011年11月，反诉被告雷秀海（甲方）与反诉原告（乙方）郑德慧签订的《旧房拆迁改造协议》第二条第5项约定“甲方支付乙方因拆迁搬家费每户每套1000元，过渡费暂定24个月，每套房每月600元，如逾期交房，甲方当月1日应支付乙方当月过渡费，提前交房乙方不退过渡费”；第三条第1项约定“甲方待乙方8户全部签订同意协议后支付给乙方搬家费、过渡费、装饰费和保证金费”。反诉被告未按约定支付过渡费，且一直拖延交房，先后经过耒阳市人民法院、衡阳市中级人民法院、湖南省高级人民法院审理后，通过法院强制执行才于2018年7月21日进行了电梯安装及门前地面硬化，但至今雷秀海未按判决履行安装对讲门铃及水电开户、支付违约金等义务。按照协议约定，反诉原告郑德慧共三套房，反诉被告雷秀海应以每月每套房600元支付79个月（2011年12月22日至2018年7月21日）的过渡费，合计人民币142200元，减去已支付的43200元，反诉被告尚应支付99000元。反诉被告雷秀海未按约定履行，已构成违约，反诉被告雷秀海还应当承担支付违约金的责任。根据相关法律规定，特向法院提起反诉，请求判如所请。反诉被告雷秀海辩称：反诉原告诉请的过渡费99000元计算时间与事实不符，过渡费应当算至2014年4月22日止，该时间为反诉原告。恢复用电户头日，开始装修，视为反诉原告已接收房屋。反诉原告称反诉被告逾期交房不是事实，原来的合伙纠纷与本案无关，请求驳回反诉原告的诉请。经审理查明:雷秀海于郑德慧等8户于2011年11月28日签订了旧房拆迁改造协议，郑德慧等8户（合同乙方）将坐落在耒阳市鲶鱼洲1号地旧房共计8户，整栋三层全权转让给雷秀海（合同甲方）拆除，新建处置。甲方自愿接受，并由甲方全资投入，所有新建成后的套房除按本次协议补偿给乙方外，套房、车库、门面均归甲方所有。补偿标准：1、以乙方现有房产证面积为准为1:2的倍率计算补偿给乙方的住宅套房。预售商品房质量一致外墙同意贴瓷砖；2、由甲方改造新建成的毛坯住宅套房乙方在四至八楼各原自单位的位置上选择。面积差额以每平方米2000元计算，甲乙双方均应多退少补，在交房时兑现互不拖欠；3、乙方若有多余套房需要甲方回购的，在本协议签订时乙方必须同时签订和确定回购房位于楼层及数量的补充协议，以便于甲方统筹安排，否则未确定回购房数的和未签补充协议的，过后甲方不予认可和补签协议，由乙方自行处置（回购房价格每平方米按2000元计算）。4乙方原有的水、电、网线、有线电视，在拆迁搬房时乙方各自报停，并保留账户的费用，回迁后由甲方负责免费统一开通，新增户自费开通。5、甲方支付乙方因拆迁搬家费每户每套1000元，过渡期暂定24个月，每套房每月600元，如逾期交房，甲方当月1日应支付乙方当月过渡费，提前交房乙方不退过渡费。6、甲方拆迁补偿乙方装饰费每户计币3万元（共计8户），个别增建部分另协商处理。付款和搬家期限：1、双方在本协议签字评估完毕后10天由甲方造册支付清单，乙方再提供国土证、房产证的手续转交给甲方。甲方待乙方8户全部签字同意协议后支付给乙方搬家费、过渡费、装饰费和保证金费。2、甲方支付给乙方保证金每户20万元，分二次支付，第一次付款10万元，在乙方8户全部签订协议后10天内。第二次付款10万元，在乙方8户全部搬离后甲方拆迁开工日支付。3、待甲方基础正负零后，乙方应立即返还甲方所交的保证金10万元，乙方8户共计捌拾万元给甲方。工程竣工封顶后，乙方再返还甲方所交的保证金伍万元，乙方8户共计肆拾万元给甲方，余款保证金乙方8户各5万元，共计肆拾万元待交房办证后乙方再返还给乙方。4、在甲方收到乙方应按协议办的退还保证金全部到账后，甲方方能将本协议补偿给乙方住宅商品套房给乙方，否则甲方有权处置和拍卖所补偿乙方的套房，用于抵满甲方保证金。房产证的办理：甲方交房后一年内为乙方办好房产证，有旧房产证的原有面积的费用由甲方承担，新增面积的费用由乙方承担。如甲方设有地下车库，乙方可优先按甲方售价的80%购买一个。违约责任：1、逾期拖欠应付款的应支付应付款的每天千分之一的违约金。2、甲方逾期交房，按乙方搬房完毕开挖基础时计算，超过30个月（除不可抗拒的自然因素外），乙方有权收回工程自行处置并不退还所有款项。3、乙方逾期搬迁的应支付已收甲方款的每天千分之一的违约金，并赔偿由此给甲方导致的施工损失费和延期交房时间费。4、在拆迁开工后若发生于乙方产权债务有关纠纷问题时，均由乙方自行解决清偿，并承担法律责任。如因此而导致甲方工程进展的概由由乙方承担赔偿由此造成的甲方经济损失。5、本协议双方签字即产生法律效力，双方共同遵守，若有争议双方协商解决，如协商不成，双方有权向当地人民法院提起诉讼。6、合同一式十份，甲方一份，乙方8户各一份，见证人一份。2011年12月18日雷秀海向郑德慧支付了搬迁费3000元、过渡费43200元（过渡期按24个月计算）、保证金200000元。雷秀海分别于2012年1月6日、2012年2月19日向郑德慧支付了增建部分补偿款50000元、50000元，共100000元。2012年2月25日雷秀海、刘华北、陈章奉作为甲方与郑德慧（乙方）签订鲶鱼洲旧房拆迁改造个人补充协议：一、按照鲶鱼洲旧房拆迁改造协议，以1:2的赔偿原则，乙方应得新建房的面积537.3平方米，从中减除250平方米，折人民币50万元作为乙方投入股金，每平方米按2000元计价，市场收房价高低，均不改变金额，剩余面积甲方以新建好的套房补给乙方，面积差额按每平方米2000元计算，乙方旧房新装修部分和四楼增建部分，一次性补给10万元人民币，其他事宜按鲶鱼洲旧房拆迁改造赔偿协议办理。二、乙方入股后，享有全体股东，同等的权利和义务，共同管理好工程，共同做好各项工作，共同按照入股金比例承担风险和参加利润分红。三、双方签字生效，共同遵守。四、本协议一式两份，甲乙双方各执一份。2012年3月29日，雷秀海与郑德慧、刘华北、刘华南、陈章奉就耒阳市百货大楼后面鲶鱼洲旧房拆迁新建签订了旧房拆迁改造新建合作协议。经营初期合作尚可。至主体竣工时，合伙人发生争执。2014年6月18日经耒阳市蔡子池司法所调解，郑德慧、刘华北、刘华南、陈章奉均退伙，并与雷秀海达成退伙协议。2015年5月5日，由于各方达成的退伙协议有未完善部分，雷秀海与郑德慧、刘华北、刘华南、陈章奉签订了退股协议调解书，并对合伙财产即共同所建的槐鑫花苑的房屋进行清算。刘华北分得价值1670000元房屋，刘华南分得价值830000元房屋，郑德慧分得价值1050000元房屋，陈章奉分得价值2500000元房屋。约定雷秀海在2015年8月31日之前完成路面硬化、防火门、对讲门、水开户，电开户和安装电梯可延期6个月即2016年2月29日完成。在办理好房产证后将合伙经营账本全部移交给雷秀海。之后，雷秀海完成了部分路面硬化及防火门安装和对讲门（对讲门的对讲门铃未安装），在约定的期限内即2015年8月31日未完成所有路面硬化、水开户，至约定的6个月延期内即2016年2月29日，电开户及安装电梯仍未完成。2015年7月10日郑德慧分得的房屋已办理好房屋权属证书，房屋分别登记为3-306、3-706、3-906。另查明：郑德慧等人与雷秀海签订了旧房拆迁改造协议后，郑德慧于2011年12月18日搬离旧房。案涉工程于2014年5月28日通过竣工验收。2014年6月19日，雷秀海向郑德慧交付了三套房屋，即3-602、3-702、3-902，三套房屋总面积为365.79平方米，按照双方于2012年2月25日签订的鲶鱼洲旧房拆迁改造个人补充协议，郑德慧实际多占78.49平方米【365.79-（537.3-250）】，应向雷秀海补偿156980元（78.49㎡×2000元/㎡）。至2015年5月5日止，郑德慧已实际补偿雷秀海148400元，退还雷秀海押金15万元。本院认为，原、被告签订的旧房拆迁改造协议及鲶鱼洲旧房拆迁改造个人补充协议，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方当事人具有约束力。被告于2011年12月18日搬离旧房，由原告改造，根据双方的约定，应从搬迁之日即2011年12月18日起计付过渡安置费至新房实际交付之日即2014年6月19日止，经计算为54000元（600元/月×3间×30个月），减去被告已支付的43200元（600元/月×3间×24个月），原告尚应向被告支付10800元。经原、被告双方确认，被告实际获得的房屋总面积为365.79㎡，实际多获78.49㎡【365.79-（537.3-250）】，根据双方的约定，被告应向原告补面积差价款156980元（78.49㎡×2000元/㎡），根据前文查明的事实，被告已向原告补偿148400元（10000+18400+30000），核减后，被告尚应补偿8580元。关于保证金，原告已按约向被告支付了20万元保证金，根据双方的“……待交房办证后乙方再返还给甲方”的约定，原告已于2015年7月10日办理了案涉房屋的产权证，故被告应在2015年7月11日向原告退还保证金。被告对原告主张的5万元保证金不持异议，本院予以准许，经两相抵扣后，被告应向原告退还保证金47780元（8580+50000-10800）。关于违约金的计付问题，原、被告双方不仅存在民事主体间房屋拆迁补偿合同关系，同时还存在合伙关系，关于拆迁补偿及合伙事务，双方至2015年5月5日财作出最终清算，结合双方“逾期拖欠应付款的应支付应付款的每天千分之一的违约金”的约定及2015年7月10日办理产权证的事实，本院酌定由被告向原告支付自2015年7月11日起至2020年11月期间的违约金91737.6元（47780元×1‰×64个月×30天/月）。同理，原告应向被告支付违约金20736元（10800元×1‰×64个月×30天/月），抵扣后，被告应退还原告保证金47780元，支付违约金71001.6元。对原告要求被告退还保证金47780元并支付2015年7月11日至2020年11月期间的违约金71001.6（91737.6-20736）的诉讼请求，予以支持；对原告其他诉讼请求，不予支持。对反诉原告（本诉被告）要求反诉被告（本诉原告）支付拆迁过渡费10800元并承担违约金20736元的反诉请求，予以支持；反诉原告（本诉被告）的其他诉讼请求，不具有事实依据，亦不符合法律规定，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十八条、第五百七十七条《中华人民共和国道路交通安全法》第七十六条第一款第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告郑德慧在本判决生效后20日内退还原告雷秀海的保证金47780元，并支付自2015年7月11日至2020年11月期间的违约金71001.6元，共118781.6元（原告雷秀海应支付的过渡安置费10800元及自2015年7月11日至2020年11月期间的违约金20736元已扣减）；二、驳回原告雷秀海的其他诉讼请求；三、驳回被告郑德慧的其他反诉请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（自觉履行的，可将标的款付至耒阳市人民法院标的款账户，户名：耒阳市人民法院其他案款；账号：833503110000********；开户行：华融湘江银行耒阳支行。付款时需注明案号）本案本诉案件受理费9690元，减半收取4845元，由被告郑德慧负担，原告已垫付4845元，被告郑德慧应在执行中予以清偿；本案反诉案件受理费4934元，减半收取2467元，由原告负担，被告已垫付2467元，原告应在执行中清偿。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 员  周志慧二〇二一年七月二十八日代理书记员  张沅沅                校对责任人：周志慧            打印责任人：张沅沅