广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤03民终14974号上诉人（原审被告）：林大亮，男，汉族，1978年10月26日出生，住所地广东省普宁市。委托诉讼代理人：李鹤，广东星辰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钟伟权，男，汉族，1983年7月14日出生，住所地广东省深圳市。委托诉讼代理人：钟智浩，广东传信律师事务所律师。上诉人林大亮因与被上诉人钟伟权房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2020）粤0303民初26226号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。林大亮上诉请求判令：1.撤销原审判决第一项及第三项，改判驳回钟伟权解除房屋租赁合同及不予退还林大亮已支付押金的诉讼请求；2.撤销原审判决第二项，改判林大亮应向钟伟权支付租金，但应按照《深圳市应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业共渡难关的若干措施》及《深圳市罗湖区政企共济共战疫情十条措施》相关规定对新冠疫情爆发期间的租金予以减免；3.钟伟权承担一审、二审的诉讼费用。钟伟权答辩称：1.林大亮被要求整改，无法按时开业，是林大亮自身的原因导致。深圳市卫建委2月23日就已经发布了相关的通知，在满足相关要求的情况下，林大亮完全可以开业，也就是说林大亮以疫情的不可抗力原因而导致完全不能开业是从2020年2月9日-2020年2月23日，不到一个月的时间。2.林大亮在未支付任何租金、未获得钟伟权许可的情况下，擅自对房屋进行装修，并且将钟伟权房屋的楼顶砸去一部分拓宽1-2楼的楼梯，这已经严重破坏了房屋的主体结构。3.林大亮诉称如果资金存在周转困难或者收入明确减少的问题，该举证责任在林大亮，但林大亮并没有提交任何证据证明其在疫情期间收入明显减少或存在资金周转困难。实际上，林大亮在疫情期间还额外支付了装修费用进行房屋装修。在此期间的经营收入减少，也与疫情没有直接关系，而是林大亮关门装修导致的。综上，林大亮没有支付房租已经长达1年多，严重违反双方的租赁合同约定，并且违反合同约定的改变房屋结构，损害主体结构等条款，钟伟权有权解除合同，请求二审法院维持一审判决。钟伟权向一审法院起诉请求：1.判令钟伟权与林大亮解除租赁合同；2.判令林大亮支付租金12000元（暂计至5月1日，请求依法判令至林大亮实际搬离租赁房屋之日）；3.判令林大亮支付的押金5866元不予退还；4.判令林大亮将租赁房屋恢复原状；5.判令林大亮承担本案诉讼费用及保全费用。钟伟权一审当庭撤回第四项诉讼请求。一审法院认定事实：2019年11月6日，钟伟权与林大亮签订《房屋租赁合同书》，约定钟伟权将位于深圳市X区X路X公寓X栋X房的房屋出租给林大亮作为医疗经营及办公使用，租赁期限为2020年1月1日起至2024年12月31日止，2020年1月1日至2021年12月31日期间每月租金为4000元，租金每月5日至10日前交付，林大亮逾期交付租金超过30日，钟伟权有权收回房屋，押金不退还；鉴于林大亮与原承租方是母子关系，房屋押金自合同签订之日，由林大亮的母亲袁某某支付的押金转为林大亮支付，押金金额不变即5866元，钟伟权收回原押金收据，重新给林大亮出具押金收据；林大亮不按时支付租金超过15日，钟伟权多次催缴一个月内仍无法支付时或林大亮无理由欠缴各项应付费用总额超过一个月房租金额的，钟伟权有权单方解除合同；双方还对其他事项进行了约定。随后，钟伟权将租赁房屋交付林大亮使用，林大亮支付租金至2020年1月31日，其后林大亮未再支付租金。钟伟权称林大亮现在仍在使用该房屋。钟伟权一审当庭确认林大亮已支付押金5866元。钟伟权主张其于2020年4月20日到案涉房屋张贴解除合同的通知，并提交现场照片为证。一审法院认为，钟伟权与林大亮签订的《房屋租赁合同书》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应依约履行。林大亮是涉案房屋的实际承租和使用人，租用钟伟权的房屋应当支付使用期间的租金，但林大亮只支付租金至2020年1月，此后林大亮再未支付过租金，林大亮的行为已构成违约，故钟伟权有权要求解除与林大亮签订的租赁合同并由林大亮支付拖欠租金，租金暂计至2020年5月1日为12000元（4000元/月×3个月），其后租金应支付至林大亮实际搬离案涉房屋之日止，故钟伟权的该项诉讼请求，一审法院予以支持。林大亮违约，钟伟权有权按照合同约定没收林大亮缴纳的租赁押金，故对于钟伟权的该项诉求，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、解除钟伟权与林大亮于2019年11月6日签订的《房屋租赁合同书》；二、林大亮应于判决书生效之日起十日内向钟伟权支付租金（暂计至2020年5月1日，租金为12000元，其后租金应计至林大亮实际搬离之日止）；三、林大亮向钟伟权已经支付的租赁押金5866元不予退还；四、驳回钟伟权的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费123元、公告费500元，由林大亮负担,上述费用钟伟权已预付，林大亮应在判决生效之日起十日内迳付钟伟权。经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。另查明，在未获得业主钟伟权同意的情况下，林大亮对涉案房屋进行装修，从林大亮提供的装修照片来看，在整个装修中，明显存在砸墙，砸楼梯等改变主体结构等行为。涉案房产截止到二审庭审时，林大亮在正常营业，但一直未交租金。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，双方争议的焦点为：一、钟伟权是否享有合同解除权；二、新冠疫情期间是否减免租金。对于无争议事项，本院予以确认。关于焦点一，林大亮主张，其一直按照约定支付租金，是因为新冠疫情的原因，导致经营活动造成极大影响，无力继续支付租金，钟伟权也拒绝依照相关规定减免租金，并阻挠其正常使用房屋，因此，钟伟权解除合同的主张不应当得到支持。本院认为，《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方应当遵照执行。林大亮未按照约定支付租金，已经构成违约，虽然新冠疫情的发生系不可抗力，但合同并非不能履行。另外，林大亮在未获得钟伟权同意的情况下，对房屋进行较大的变动，该行为也构成违约。钟伟权享有合同解除权，并且依照合同约定，可不予退还押金。一审法院认定无误，本院予以维持。关于焦点二，林大亮主张，根据疫情期间的相关规定，如果承租人请求减免租金的，人民法院可以调解，调解不成，应结合案件实际情况，根据公平原则进行裁判。本院认为，新冠疫情的发生系不可抗力，各方应当友好协商，共渡难关。在疫情期间的损失，根据公平原则，应当双方予以分担。但是，林大亮未获得钟伟权同意，装修房屋，且在恢复经营后，一直未支付租金，明显有主观恶意，因此，对疫情期间的损失，可不予减免。综上，林大亮的上诉请求、理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费247元，由上诉人林大亮负担。本判决为终审判决。审判长 彭  安  明审判员 许  莹  姣审判员 黄  玮  娜二〇二一年七月二十一日书记员 付红萍（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。