重庆市渝北区人民法院 民事判决书                        （2021）渝0112民初15471号 原告：贾治琼，女，1977年9月4日出生，汉族，住重庆市巫山县。委托诉讼代理人：崔宁宁，重庆志同律师事务所律师。被告：叶岺（曾用名叶岑），男，1949年9月29日出生，汉族，住重庆市大渡口区。 委托诉讼代理人：裴晶晶，重庆祥鉴律师事务所律师。第三人：重庆艾居房地产经纪有限公司，住所地重庆市江北区盘溪路270号，统一社会信用代码91500105MA5U45F71W。法定代表人：黄**，总经理。委托诉讼代理人：杨军，系公司员工。原告贾治琼与被告叶岺、第三人重庆艾居房地产经纪有限公司（以下简称艾居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月14日立案受理后，依法由审判员姚利平独任审判，适用简易程序并于2021年6月21日公开开庭进行了审理。原告贾治琼及其委托诉讼代理人崔宁宁，被告叶岺及其委托诉讼代理人裴晶晶，第三人艾居公司的委托诉讼代理人杨军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告贾治琼向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决原告与被告于2016年10月28日签订的关于案涉房屋买卖(居间)合同中的房屋买卖合同关系有效；2.请求依法判决被告立即协助原告办理案涉房屋的产权过户登记手续；3.请求依法判决被告向原告支付违约金2万元；4.判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告在第三人重庆艾居房地产经纪有限公司撮合下于2016年10月28日签订房屋买卖(居间)合同，约定被告将案涉房屋出售给原告，成交价格为58万元，还约定了付款方式、权利义务和违约责任等等内容；合同签订后，原告当场向被告交付了1万元定金，被告出具了收条；双方又于2016年11月9日相约到重庆市公证处办理了委托书的公证手续，当日原告又向被告转账支付了50万元购房款，被告亦出具了相应的收条，同日被告又将案涉房屋及其相应手续(即重庆市新建商品房屋使用说明书、新建商品房屋 质量保证书、电卡、水卡等)交付给原告，后原告便对案涉房屋进行装饰装修并实际入住，此时原被告双方均系按照合同约定的内容履行了各自的义务；直至2020年12月23日，原告得知被告已获得涉案房屋的产权证。至此，原告已全面按合同约定履行付款义务，此后原告多次试图联系被告办理房屋过户登记手续，但被告始终以各种理由予以推脱，现已经明确以涨价为由拒绝配合原告办理案涉房屋的产权登记过户手续；上述合同的签订、付款、交房等等所有过程均是第三人经办的，对于本案的事实情况第三人均是知情的被告叶岺辩称：案涉合同不是原告与被告签订，是原告与叶珂签订的，且在原告与叶珂签订案涉合同时，叶珂并未取得被告授权，也未取得案涉房屋产权，且上述情况原告均知晓，后续被告并未对案涉合同予以追认，基于此也不存在被告配合原告进行案涉房屋过户、支付违约金等问题。第三人艾居公司陈述：合同是属实的，签订合同时，叶珂是被告的儿子，是征得被告同意后才代被告签订的案涉合同，后期的公证、交房、打款被告都在场且认可。经审理查明，叶岺系叶珂父亲。2006年10月28日，以叶岺为甲方（卖方，叶珂代签），贾治琼为乙方（买方），艾居公司为丙方，三方签订房屋买卖（居间）合同，主要约定1.贾治琼购买叶岺的房屋，房屋销售价格为58万元；2.房屋产权现状为拆迁协议，买卖双方均清楚该房屋状况，确认以现状出售；3.买方于2016年10月28日支付10万元，于委托公证当日支付50万元，于下证后过户当日支向卖方付清尾款；4.买卖双方于委托公证当日将该房屋交付买方使用，交房前卖方应当结清该房屋的水、电、气、收视费、物管等费用，接房后产生的一切费用由买方承担；5.本合同签订后，若因卖方违约导致本合同未能履行的，卖方应当支付违约金2万元；6.备注：此房房产证还未办理下来，下来后一个月内甲乙双方应配合丙方办理过户手续……。该合同尾部甲方代理人处有叶珂签字。上述合同签订当日，叶珂出具收条一份，载明：今收到贾治琼交来房屋定金1万元。2016年11月9日，叶岺在重庆市公证处公证了一份其本人出具的委托书，载明：“委托人：叶岺，男，受托人：贾治琼，女，。我委托贾治琼为我的代理人，并以我的名义，代为办理房屋的如下事宜：一、代为办理接房手续及领取相关资料并缴纳或领取相关的一切费用，并办理与之相关的一切事宜；二、代为办理及领取上述房屋的《不动产权证书》及房屋相关的资料；三、代为办理与上述房屋装修相关的一切手续；四、办理与上述事宜相关的其他一切手续。受托人在我授权限范围内签署的相关文件，我均予以认可，并承担相应的法律责任。受托期限：至上述所有手续办理完毕为止。受托权限：可转委托。”同日，贾治琼向叶珂账户分两次转账47万元、3万元，合计50万元。叶岺于同日出具房款收条一份，载明：卖方叶岺，收到买方贾治琼购买房屋房款50万元。2012年7月24日，叶岺与重庆市渝中地产经营投资有限公司签订兰家巷片区历史遗留问题已搬迁过渡户房屋安置协议书，取得安置房一间。2020年11月25日，叶岺取得上述安置房屋不动产权证书，不动产权证书登记的名字为“叶芩”。贾治琼与叶岺均在庭审中均认可“叶芩”登记为笔误。2021年6月21日，叶岺重新办理了房屋不动产权证书，将“叶芩”更正为“叶岺”。贾治琼举示的其与叶岺之间的短信记录显示，贾治琼称我请人问了的房产证还没下来。叶岺回复房管证应该下来了，你再问问，你都住了几年了。2021年3月10日，贾治琼向叶岺邮寄律师函，催告其在收到函件之日起7日内配合办理案涉房屋的过户手续。叶岺2021年3月10日签收。贾治琼与叶岺确认案涉房屋由贾治琼占有使用。贾治琼持有案涉房屋的安置协议书（复印件）、叶岺户籍信息（复印件）、结婚证（复印件）、重庆市新建商品房使用说明书及质量保证书、重庆市电力公司缴费查询卡、水费缴费卡。贾治琼在庭审中陈述，房屋买卖居间合同上甲方落款叶岺是被告儿子叶珂签的。叶岺称其没有委托叶珂代其签订案涉合同。当时中介说叶珂不在，没有时间签字，被告什么都不懂，就出具了50万元的收条。第三人艾居公司称，房屋买卖居间合同上甲方落款叶岺是被告儿子代签的，当时是电话联系的，没有出具书面委托书。50万元房款是被告指定的账户，再转的账，包括物业交的手续，都是被告本人去的。上述事实，有房屋买卖（居间）合同、收条、公证书、不动产权证书、短信记录、律师函、安置协议书、叶岺户籍信息、结婚证、重庆市新建商品房使用说明书及质量保证书、重庆市电力公司缴费查询卡、水费缴费卡及当事人的陈述在案为证，足以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定的“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案涉及的法律事实发生在民法典施行前，应适用当时的法律规定。本案房屋买卖（居间）合同卖方应当为叶岺，叶珂系叶岺的代理人。理由如下：首先，叶珂与叶岺系父子关系，双方较为亲密，基于一般的社会常理，父母委托子女代为处理相关事宜实属常见；其次，叶岺向贾治琼出具了50万元的收条并按照房屋买卖（居间）合同约定去公证处办理了与案涉房屋事宜相关的公证文书，其应当知晓叶珂代其出卖案涉房屋的事实，并通过公证文书的形式予以确认；最后，双方确认案涉房屋是由贾治琼占有使用，贾治琼手持案涉房屋的水电卡及商品房使用说明书等，可以看出叶岺按照房屋买卖（居间）合同的约定履行了交付房屋的合同义务。故，叶岺对于其子叶珂代其签订房屋买卖（居间）合同的行为明知且以实际行动履行了合同义务，叶岺应当是房屋买卖（居间）合同的卖方。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。叶岺与贾治琼于2016年10月28日签订的房屋买卖（居间）合同是三方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方均应当按合同约定享有权利，履行义务。根据房屋买卖（居间）合同的约定，案涉房屋房产证办理下来后一个月内叶岺及贾治琼应配合艾居公司办理过户手续；因卖方违约导致本合同未能履行的，卖方应当支付违约金2万元。2020年11月25日叶岺取得案涉房屋产权证书，2021年3月10日贾治琼催告叶岺办理案涉房屋过户手续，至今叶岺仍未办理，已经构成违约，应当向贾治琼支付违约金2万元。对于原告的诉讼请求，本院予以支持。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告贾治琼与被告叶岺于2016年10月28日签订的房屋买卖(居间)合同中的房屋买卖合同关系有效；二、被告叶岺于本判决生效后十日内协助原告贾治琼办理案涉房屋的产权转移登记手续，转移登记至原告贾治琼名下；三、被告叶岺于本判决生效后三日内支付原告贾治琼违约金2万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9600元，减半收取4800元，由被告叶岺负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。  审  判  员  姚利平 二〇二一年七月十二日   法官助理   曾  莉                          书  记  员   王  欢  - 1 -