文书内容淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0812民初2713号原告（反诉被告）：邱伟成，男，1973年11月8日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：肖玉宝，淮安市清江浦区清安法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：方梅珍，淮安市清江浦区清安法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：陈言文，男，1990年9月20日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被告（反诉原告）：高珍，女，1990年4月8日出生，汉族，住淮安市淮阴区。两被告共同委托诉讼代理人：周向荣，江苏铭彦律师事务所律师。第三人：王超，男，1993年5月28日出生，汉族，住淮安市清江浦区。原告邱伟成与被告陈言文、高珍及第三人王超房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。本案审理过程中，被告陈言文、高珍提起反诉，本院依法合并审理。原告邱伟成及其委托诉讼代理人肖玉宝、方梅珍、被告陈言文、高珍的委托诉讼代理人周向荣到庭参加诉讼。第三人王超经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告邱伟成向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行合同，立即协助原告办理淮安市清江浦区房屋的过户手续；2、被告承担违约金12.7万元、公证费290元；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年2月27日，原告为购买两被告位于淮安市清江浦区房屋，与两被告及中介机构签订《房屋买卖合同》。原、被告双方在合同中约定了转让标的物的价款、付款方式、房产交付、产权登记转移、违约责任等条款。合同签订后，原告如约全额付清房款，两被告将不动产权证交付原告，并办理了公证。2021年元月，原告去相关部门办理不动产权证时，发现被告以不动产权证遗失为由，另办了产权证，致使原告购买的房屋依据合同和公证书无法办理过户。两被告的行为构成违约，应承担违约责任。现诉至贵院，请求支持原告的诉讼请求。被告陈言文、高珍辩称：被告同意协助办理过户手续，但原告主张的违约金没有依据。本案因原告没有按照约定支付款项，导致被告款项无法收回，贷款无法清偿，多支付了一年多的贷款本息。原告一直不同意办理过户手续，被告催促多次而原告拒不办理，责任在原告不在被告。原告应当承担相关违约责任。原告主张的公证费290元与被告无关。反诉原告陈言文、高珍向本院提出反诉请求：1、反诉被告给付逾期付款违约金137700元；2、反诉被告承担本案诉讼费。事实与理由：反诉被告购买反诉原告位于淮安市清江浦区房屋，约定购房总款为55万元，先支付定金1万元，2019年2月28日支付购房款40万元，在2019年5月30日前付购房款13万元，2021年2月28日前付款2万元。合同同时约定不能按期付清以上款项的，支付每日1000元违约金。合同签订后，反诉被告直到2020年6月2日才付清购房款，显然构成违约，给反诉原告造成了一定损失。且反诉被告一直不办理产权变更登记手续，造成反诉原告贷款一直无法清偿，多支付了一年多利息，还导致无法购买房屋，损失严重。综上，特提起反诉，请求判令所请。反诉被告邱伟成辩称：反诉原告的请求无事实依据，按合同约定，反诉原告应该在2019年12月31日前消除贷款抵押，反诉被告再付清房款。2019年12月31日前反诉被告询问反诉原告抵押是否消除，如消除，反诉被告准备付清房款。反诉原告一直在拖延搪塞，直至反诉被告在2020年6月2日与反诉原告一起到银行将反诉原告的贷款进行消除。因反诉原告未能及时消除贷款，所以反诉被告不存在违约付款的事实，不应承担违约责任。第三人王超未到庭，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陈言文、高珍于2019年1月25日登记为淮安市东风花园A7号楼103室房屋的所有权人。2019年2月27日，陈言文、高珍（甲方、售房人）与邱伟成（乙方、购房人）经陈某,4介绍，签订一份《房屋买卖合同》，约定：“甲方自愿将坐落于东风花园A7号楼103室的房屋出售给乙方，房屋产权证面积71.72平方米。经双方议定此房成交价为55万元，乙方预付购房定金1万元，剩余购房款在2019年2月28日之前办理委托公证和抵押时付清40万元整，在2019年5月30日之前再付清13万元整，尾款2万元在2021年2月28日之前过户时付清。违约责任：若甲方违约，须赔偿乙方购房定金2倍的违约金；若乙方违约，则购房定金不退。交房时间：在2019年2月28日之前付清40万元时交房。在合同约定期内，如乙方不能按期付清以上款项，则按每日1000元违约金支付给甲方。在过户期间，如需甲方配合，甲方必须无条件积极配合乙方办理过户，否则按同上支付违约金给乙方…”2019年4月9日，陈言文、高珍出具经公证的委托书，载明委托邱玉梅（邱伟成的姐姐）为其代理人，以其名义代办房屋出售事宜，委托期限为两年。邱伟成支付公证费290元。2019年6月24日，陈言文（甲方）与邱伟成（乙方）签订一份《补充协议》，约定：“该房屋总价共计55万元整，已付16万元，剩余款项双方约定于2019年12月31日前付清。甲方必须保证该房屋产权清晰，无其他纠纷，如需甲方出面处理，甲方应予以协助。如因甲方的延误，致影响产权过户登记而遭受的损失，由甲方负赔偿责任。除本协议明确所作修改的条款外，原合同的其余部分应完全继续有效…”2019年2月23日、2019年4月9日、2019年6月24日、2020年6月2日，邱伟成分别支付购房款1万元、8万元、7万元、39万元，合计55万元。邱伟成于2021年2月22日取得购房资格。2021年1月28日，陈言文、高珍与王超签订一份《借款协议》，约定陈言文、高珍从王超处借款1万元，借款期限24个月，从2021年1月28日至2023年1月27日。陈言文、高珍又以本案诉争房屋作为借款的抵押物，并于2021年2月1日办理了抵押权登记。本案有争议的主要事实与证据如下：庭审中，邱伟成申请证人陈某,4出庭作证，其证言主要内容为：“2019年双方到我处买卖房屋，经协商成交，卖方房子没满两年，双方同意委托公证，由我和买方办理过户，不需要卖方出面配合。2021年春节前后，委托公证的期限也到了，房子也满两年了，我和买方去办理过户，房管部门说不能办，房产证有变更，房子被抵押了，不能过户了。后来我找到卖方问情况，卖方称因之前和买方发生纠纷，买方提出提前过户，卖方没同意，卖方就挂失房产证。我向卖方提出继续按合同办理，卖方没同意。”陈言文、高珍对陈某,4的证言不予认可。邱伟成另陈述：“我方和卖方曾口头约定等卖方房产证满两年以后过户。2019年4月9日签订的委托公证手续，约定委托期限是两年，意思就是自签订委托书之日起两年内办理过户。还贷款时我打电话催促卖方还贷，我要过户。当时银行称需要三方到场，将款项打至银行账户，考虑到提前还贷的违约金，卖方还找了几次银行的人降低违约金，但是没找到。后来我就自己继续催促卖方，在2020年6月贷款期限要到了，我就又催卖方还贷然后过户，但是卖方一直找理由没还贷。在公证书约定的期限内，我于2021年2月去办理过户了，但是因为卖方重新办理了产权证及抵押，所以不能过户。我找中介了，但是没有协调成功。”陈言文、高珍另陈述：“我方和买方约定，等我方房产证满两年后过户。在我方房产证满两年后，我方要求买方办理过户手续，买方开始称没有时间，后来又称办理过户登记需要交纳的税费等没有筹齐，不同意办理。后来买方说房产证丢了，要我方重新办一个再去过户。等我方办好房产证后，买方又不去办过户了。因为之前约定的是2019年2月28日之前，买方把40万元给我方去还贷，但是直到2020年6月才把该款项给我方，导致我方多付了1年多的银行贷款约2万多元。我方要求买方处理，买方不处理。买方不办理过户，导致我方在其他地方买房子失败。我方与王超是朋友关系，因需要偿还2019年2月28日以后到买方付款之日前贷款本息，向王超借款，王超要求两被告提供抵押，故我方在2021年1月28日办理了1万元的抵押。”陈言文、高珍又提交了一份2021年3月4日陈言文与邱伟成的通话录音，以证明2020年陈言文要求邱伟成办理房屋过户手续。邱伟成质证称，该录音反映的是陈言文要求提前过户，而邱伟成根据公证书的内容表示在公证期满前不予办理过户。陈言文、高珍又提交了银行交易清单，证明因邱伟成迟延付款，导致其多支付了2019年3月3日至2020年6月2日之间的贷款本息，金额合计35858.14元。邱伟成质证称，因陈言文、高珍违约，故该款项与其无关。王超在本案庭审之后，到本院表示：“当时经朋友介绍将1万元出借于陈言文、高珍，关于利息，谈的就是看着给，有钱就多给点”。邱伟成表示，愿意代陈言文、高珍偿还1万元本金并代为支付利息3080元；其于2021年7月14日将13080元支付至本院账户。王超表示对利息金额无异议。本院认为，邱伟成与陈言文、高珍签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，且不具备法定无效情形，属合法有效，双方应当依约履行合同义务。邱伟成已经支付了全部购房款，其主张陈言文、高珍配合办理诉争房屋的所有权变更登记手续，陈言文、高珍表示同意配合办理该手续，故本案的房屋买卖合同可以继续履行。诉争房屋上虽然设立了抵押权，但邱伟成已将抵押权所涉借款的本金1万元及利息3080元支付至本院，出借人王超对该借款利息不持异议，故为配合诉争房屋的所有权变更登记，陈言文、高珍、王超应办理该抵押权的注销登记手续。存在本院账户上的13080元，待本判决生效后，由陈言文、高珍、王超协商一致后从本院领取；如双方之间仍有争议，可另案处理。邱伟成代付了上述款项，在本判决生效后，可另案向陈言文、高珍主张权利。关于违约责任问题。补充协议中约定邱伟成应于2019年12月31日前付清购房余款，但其直至2020年6月2日才支付最后一笔购房款39万元，已构成违约。邱伟成主张其迟延付款系由陈言文、高珍导致，但其提供的证人证言等证据均不能直接证明该事实，故本院不予采信。合同中约定双方于2021年2月28日之前办理过户手续，但陈言文、高珍于2021年2月1日办理了诉争房屋的抵押权登记手续，致使邱伟成不能及时办理所有权变更登记手续，陈言文、高珍的行为亦构成违约。合同中约定，邱伟成未能按时付清房款，按每日1000元的标准支付违约金；陈言文、高珍未配合办理过户手续，亦按该标准支付违约金。综合分析双方的违约情节、违约时间等因素，本院酌定将双方主张的违约金及公证费相互冲抵，在本案中均不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告陈言文、高珍、第三人王超于本判决生效后三日内办理淮安市东风花园A7号楼103室房屋的抵押权注销登记手续；二、在上述房屋抵押权注销登记后三日内，被告陈言文、高珍配合原告邱伟成办理该房屋的所有权变更登记手续；三、驳回原告邱伟成的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告陈言文、高珍的诉讼请求。本诉案件受理费10572.9元，减半收取5286元，原告邱伟成负担636元，被告陈言文、高珍负担4650元；反诉案件受理费1527元，由反诉原告陈言文、高珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××12）。审判员  潘雷二〇二一年七月十六日法官助理韩靖书记员陈欣附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。