广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8779号上诉人（原审原告）：李佳彦，男，1988年8月21日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。委托诉讼代理人：邓华君，广东格林律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：柯宇翘，男，1988年12月30日出生，汉族，住广州市荔湾区。原审第三人：广州蛮牛公寓管理有限公司，住所地广州市越秀区建设四马路26号319房。法定代表人：许宁。委托诉讼代理人：毕敏华，广东广和（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周梦琦，广东广和（广州）律师事务所律师。上诉人李佳彦因与被上诉人柯宇翘及原审第三人广州蛮牛公寓管理有限公司（以下简称蛮牛公司）物权保护纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初13319号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。上诉人李佳彦上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持李佳彦一审所有诉讼请求；2.本案一审、二审所有诉讼费由柯宇翘承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决一方面认定柯宇翘在购买涉案房屋时用五年内不收取租金，作为抵扣其购买涉案房屋的购买价款，这足以证明柯宇翘实际上已享有了五年租金的利益，另一方面却又认定柯宇翘在购买涉案房屋的过程中没有获得额外的利益和租金，明显属于事实认定上的前后矛盾。二、一审法院基于错误的事实认定，作出的判决适用法律错误。1.李佳彦自2019年12月25日起取得涉案房屋的产权登记，是涉案房屋的产权人，对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的物权权利。2.李佳彦认可“买卖不破租赁”的民事原则，对蛮牛公司继续承租涉案房屋的事实予以认可，但蛮牛公司在占有、使用该房屋时应当向李佳彦支付房屋租金，现蛮牛公司主张在承租涉案房屋时以抵扣房价的方式支付租金给柯宇翘，柯宇翘已获得了该房屋的五年租金收益。如今李佳彦在该五年期内获得了房屋产权，柯宇翘理应向李佳彦返还剩余期间的租金收入，否则柯宇翘在购买房屋时所获得的利益将是其不当得利。3.目前涉案房屋是由蛮牛公司控制经营中，李佳彦作为房屋的产权人，既没办法控制使用房屋，又没办法取得任何收益，显然是对李佳彦物权利益的侵害，一审判决对李佳彦明显不公。综上所述，请求二审法院依法改判。被上诉人柯宇翘经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。原审第三人蛮牛公司二审述称：蛮牛公司承租涉案房屋在先，李佳彦按拍卖条件以物抵债受让涉案房屋在后，根据“买卖不破租赁”的原则，无论李佳彦与柯宇翘之间存在何种纠纷，也不影响蛮牛公司就涉案房屋签订的租赁合同，李佳彦与柯宇翘之间的债务关系与蛮牛公司无关。李佳彦于2020年10月27日向一审法院起诉，请求：1.判令柯宇翘立即归还李佳彦占用房屋租金285000元；2.本案诉讼费用等由柯宇翘承担。一审法院经审理查明：2019年1月23日一审法院受理李佳彦与柯宇翘民间借贷纠纷一案，案件经一审法院调解于2019年3月11日自愿达成（2019）粤0103民初1437号民事调解书，约定:一、柯宇翘于2019年5月30日一次性向李佳彦支付借款本金及利息560000元；二、若柯宇翘未按时履行上述第一项，李佳彦有权以抵押物广州市越秀区建设四马路26号375房房产的房产折价、拍卖或变卖所得价款优先受偿;三、本案受理费4439元由柯宇翘承担。2019年，一审法院作出（2019）粤0103执2697号之二《执行裁定书》，其中记载：在执行申请执行人李佳彦与被执行人柯宇翘民间借贷纠纷一案中，因被执行人未履行，二次拍卖柯宇翘名下的广州市越秀区建设四马路26号375房，但流拍，李佳彦要求以该次拍卖所定的保留价接受该财产。故一审法院裁定将被执行人柯宇翘名下的广州市越秀区建设四马路26号375房作价550724元，交付申请执行人李佳彦抵偿被执行人所欠申请执行人总债务中的550724元，上述房产的所有权自该裁定送达李佳彦时起转移。2019年12月25日，广州市越秀区建设四马路26号375房，登记至李佳彦名下，房屋用途为商业，建筑面积为24.42平方米。2020年2月11日广州市越秀区人民法院受理李佳彦与蛮牛公司物权保护纠纷一案。在该案审理过程中，蛮牛公司提交：1.2017年10月21日柯宇翘与xx化妆品股份有限公司签订的《认购书》，其中约定了：认购方自愿认购广州市越秀区xx号物业，商品房总价1216426元，认购价765217元，已扣除五年租金，11月30日前未支付地产联盟会员费的，则成交价为865217元。2.柯宇翘与蛮牛公司签订的《商品房租赁协议》，租赁标的物为广州市越秀区建设四马路26号375号物业，租赁期限从2018年7月1日至2023年6月30日止；在租赁期间，承租方负责对商品房及其所在楼宇范围内的商品房及外立面进行整体装修，并对该商品房及其所在楼层范围内的商品房进行整体运营，同时承租方承租租赁期内该商品房的管理费、水电费及其他运营费用，出租方同意不向承租方收取任何费用；租赁期限届满后，若双方同意续签本商品房租赁协议的，则由双方根据实际情况另行确定租金收取。该院认为：李佳彦是以物抵债取得涉案房屋的所有权，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。根据《认购书》的约定，认购价已抵扣了5年的租金。李佳彦也无证据证明蛮牛公司与柯宇翘存在恶意串通，故李佳彦在取得涉案房屋所有权后，也应按照《商品房租赁协议》的约定，免收蛮牛公司租期内的租金。因此，李佳彦要求蛮牛公司支付从2019年12月25日起至2020年4月24日止的房产占用费，法院不予支持。广州市越秀区人民法院据此于2020年8月10日作出（2020）粤0104民初7429号民事判决书，判决：驳回李佳彦的诉讼请求。该判决已经发生法律效力。在一审庭审中，柯宇翘提交与xx化妆品股份有限公司签订的《认购书》原件，拟证明在该《认购书》第二条的后部并没手写“已扣五年租金”，与蛮牛公司在广州市越秀区人民法院提供的《认购书》不相符。李佳彦认为柯宇翘提供的认购书破损模糊，内容真实性无法确认，但蛮牛公司提供的认购书清晰无误，经广州市越秀区人民法院审核成为证据，故认定柯宇翘提供的认购书无效。蛮牛公司认为真实性、合法性不认可，柯宇翘提供的认购书十分模糊，如果柯宇翘坚持认定他的认购书为真实的，蛮牛公司后期将申请鉴定。一审法院认为：李佳彦通过司法拍卖以物抵债的方式取得涉案房屋的所有权，李佳彦已依法取得对涉案房屋的占有、使用、收益、处分的物权权利。对于柯宇翘应否承担退还在《认购书》约定“已扣五年租金”给李佳彦问题。虽然柯宇翘在本案中提交《认购书》的原件，但《认购书》原件在第二条认购价的后部模糊不清，无法确定手写的内容。结合《认购书》第二条该商品房总价为1216426元，认购价为765217元的约定，以及广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初7429号民事判决书作出的认定：柯宇翘同意不向蛮牛公司收取涉案房屋五年租期内任何费用。可证实柯宇翘在购买涉案房屋时用五年内不收取租金，作为抵扣柯宇翘购买涉案房屋的购买价款。由于柯宇翘在购买涉案房屋的过程中并没有获得额外的利益和租金，李佳彦在本案中也不能举证证实柯宇翘在与蛮牛公司的《商品房租赁协议》中仍有收取租金的事实。故李佳彦请求判令柯宇翘立即归还李佳彦占用房屋租金285000元的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2020年12月18日作出如下判决:驳回原告李佳彦的全部诉讼请求。一审案件受理费2788元，由原告李佳彦负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人未提交新证据。二审另查明，一、根据一审法院已发生法律效力的（2019）粤0103民初1437号民事调解书记载，李佳彦在该案的起诉状中陈述，其与柯宇翘签订《借款合同》，并于2018年12月7日在房管局就涉案房屋办理抵押登记并取得他项权利登记，其在取得上述登记后，向柯宇翘转账。二、广州市越秀区人民法院作出的已发生法律效力的（2020）粤0104民初7429号民事判决书载明，在该案庭审中，李佳彦表示，在拍卖时，知道涉案房屋是蛮牛公司在实际使用，但不知道是免租的；蛮牛公司表示，因为之前的房屋是毛坯房，蛮牛公司需要对整栋房屋进行装修，且蛮牛公司与房屋出售人xx化妆品股份有限公司协商，在出售房屋的价格中，减免部分购房款以抵扣后期租金。三、本案一审中，蛮牛公司陈述柯宇翘于2018年2月2日取得涉案房屋的产权证，其于2018年7月1日与柯宇翘签订《商品房租赁协议》；在柯宇翘购买涉案房屋时，由于涉案房屋不是由蛮牛公司出售的，所以具体抵扣的价格及抵扣多少租金其不清楚。柯宇翘陈述其已支付全部房款、税费、律师费等费用，其中房款765217元、税费加律师费18133元。本院认为，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点为：李佳彦上诉主张柯宇翘向其归还占用涉案房屋的租金285000元，能否成立。针对前述争议焦点，本院认定如下：李佳彦系2019年通过司法拍卖以物抵债的方式取得涉案房屋的所有权，但在此之前，柯宇翘已与蛮牛公司签订《商品房租赁协议》，将涉案房屋出租给蛮牛公司，租赁期限从2018年7月1日至2023年6月30日止。即在涉案房屋设定抵押权并以物抵债给李佳彦前即存在租赁合同关系，且以物抵债时李佳彦亦清楚知晓涉案房屋存在租赁合同关系，是由蛮牛公司在实际使用，其在以物抵债时亦未就此提出异议，在其取得物权后，应承受涉案房屋已被设定租赁合同关系等权利瑕疵。且李佳彦亦未提交证据证实在其取得涉案房屋所有权后柯宇翘有向蛮牛公司收取租金。李佳彦现以物权保护为由主张柯宇翘向其归还占用涉案房屋的租金285000元无事实依据及法律依据，本院不予支持。一审的实体处理结果并无不当，应予维持。综上所述，李佳彦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5576元，由李佳彦负担。本判决为终审判决。审判长 李 娜审判员 柳玮玮审判员 黄春成二〇二一年七月五日书记员 冯 韵彭诗敏