辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终8581号上诉人（原审被告）：富力(沈阳)房地产开发有限公司，住所地沈阳市大**轩兴四路**。法定代表人：杨培军，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨雨，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：联仲置业(沈阳)有限公司，住所，住所地沈阳市和平区南堤西路**1907div>法定代表人：连飞，该公司经理。委托诉讼代理人：王祎，北京市京师（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王倩一男，北京市京师（沈阳）律师事务所律师。上诉人富力(沈阳)房地产开发有限公司（以下简称富力公司）因与被上诉人联仲置业(沈阳)有限公司（以下简称联仲公司）纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2021）辽0104民初2056号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。富力公司上诉请求：1.请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、富力公司系富力尚悦居项目的开发单位，有权依据法律规定就项目所属地下车位进行处分，该行为并未违反与联仲公司签订的《沈阳富力尚悦居项目非产权车位代理销售合同》之约定。富力公司已按照案涉合同履行了全部合同义务，不存在任何违约行为。一审法院认为富力公司对于案涉合同约定的地下车位以外的车位进行销售的行为属于违约行为，没有法律及合同依据，系属事实认定及法律适用存在严重错误，应依法予以改判。首先，富力公司与联仲公司于2020年6月签订了案涉合同，约定联仲公司对于富力公司开发建设的富力尚悦居项目300个地下非产权车位享有独家代理权，期限为2020年6月16日起至2020年11月1日止。后经双方协商，合同期限延长至2020年12月31日。在案涉合同期限内，富力公司按照合同约定向联仲公司提供了标的车位，并积极配合联仲公司代理销售的标的车位的交付工作。富力公司已按照合同约定履行了全部义务，不存在任何违约行为。其次，富力公司开发建设的富力尚悦居项目共计有1457个地下非产权车位，联仲公司根据合同约定享有独家代理权的地下车位为300个，案涉合同没有任何条款约定富力公司不能对双方约定范围以外的车位进行处分亦或是不能以低于何种价格进行处分。故，富力公司作为地下车位的投资建设者，有权自主决定以何种方式、何种价格对案涉合同以外的地下车位进行处分，该行为亦未违反法律或案涉合同约定。最后，一审判决中认定富力公司对外宣传“车位业主在购买车位，享受五折优惠”的事实没有任何证据予以证明。一审法院如此认定仅是以主审法官当庭打电话至富力公司售楼处询问庭审之日存在的销售政策情况便自行认定案涉合同履行其内富力公司也存在如此政策，除此外没有任何证据予以佐证，此行为严重违反了证据规则及庭审程序。事实上，截至合同期满，富力公司没有任何向对外出售车位的行为存在，仅是在12月向内部员工出售了部分案涉合同范围外的车位。且联仲公司也没有任何证据证明富力公司向其他第三人出售了案涉合同范围内的车位。富力公司与联仲公司均作为具备专业资质的商事主体，应对签署的合法有效的商事合同条款内容承担相应的责任甚至是风险。本案中，一审法院在没有任何证据的情况下，自行认定富力公司影响了联仲公司对标的车位的销售，进而认定富力公司违约，并在案涉合同对此未作约定的情况下，径行判处富力公司支付违约金，显然是脱离双方合同范围外的主观臆断，系属事实认定及法律适用存在严重错误，应依法予以纠正。二、案涉合同约定，联仲公司对富力尚悦居项目的300个地下车位享有独家代理权，该300个车位均是联仲公司先行挑选的车位。从案涉合同的签订目的来看，系为了节省富力公司人力资源、减少物力成本，加快标的车位的销售进度。为了实现上述目的，富力公司才采用了由联仲公司独家代理销售的合作模式。但截至案涉合同期满，联仲公司仅销售了29个车位，尚不足案涉合同约定的1/10，该怠于履行销售义务的行为已属于严重的违约行为。联仲公司长期占用了富力公司的优质销售资源，却并未为富力公司带来任何经济效益，致使富力公司签订案涉合同的目的落空。在案涉合同对联仲公司缴纳的款项明确约定为定金且退还定金条件有明确约定的情况下，富力公司有权适用定金罚则拒绝向联仲公司退还定金。一审法院认为富力公司应向联仲公司退还定金系属法律适用错误，依法应予以改判。就定金的法律性质而言，定金系一方向对方提供的担保。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，只有在债务人切实履行了债务后，定金才应当抵作价款或者收回。而在本案中，联仲公司怠于履行案涉合同约定的包销义务，已构成严重违约，并致使富力公司无法自行亦无法委托第三方对标的车位进行销售，致使大量优质地下车位无法流通，富力公司大量资金长期无法回笼的客观情况发生。在此情况下，一审法院认为富力公司应向联仲公司退还定金，亦无法律依据。综上所述，一审法院对于案件基础事实认定不清，适用法律确有错误，请求贵院在查清案件事实的基础上，依法予以改判或者将本案发回重审，以维护富力公司的合法权益。联仲公司辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求二审维持原判。双方合同期限内富力公司私自对案涉项目车位价款全部降价，并未区分联仲公司保销的车位，与其他车位的价格区别。协议中约定在合同履行期间内富力公司不可以擅自改变价格，合同约定如果富力公司存在违约行为，违约金为5万元，补充条款中约定双方无论何种原因解除合同富力公司均返还定金，一审审理期间一审法官当庭向上诉人询问车位销售情况，销售人员告知在合同履行期间内已经降价。富力公司对外宣传的降价的车位包含联仲公司的。联仲公司向一审法院起诉请求：1.请求判令解除《沈阳富力尚悦居项目非产权车位代理销售合同》；2.诉请第二项要求富力公司按定金罚则双倍承担变更为要求富力公司承担返还双倍定金的义务，退还的定金为271000元，双倍赔偿542000元；3.请求法院判令富力公司向联仲公司支付合同违约金共计人民币5万元；4.本案诉讼费由富力公司承担。一审法院认定事实：联仲公司、富力公司于2020年6月签订《沈阳富力尚悦居项目非产权车位代理销售合同》，合同约定：富力公司委托联仲公司独家代理销售沈阳富力尚悦居项目地下非产权车位的转让事宜，期限自2020年6月16日至2020年11月1日止，车位总计300个，结算价为8万元/个，总价款为240万元，联仲公司于合同签订当日向富力公司支付标的车位定金1000元/个，总计30万元，富力公司方车位成功销售后已售车位定金不予退还，自动转为客户所购车位价款，车位定金计入联仲公司当月已完成的回款考核指标,合同第三条第2项约定合同期满后，富力公司罚没未签署《富力尚悦居项目非产权车位使用权转让协议》车位的定金，双方各自不在主张其他权利；第七条第2项约定未经双方协商一致，任何一方不得变更或解除本合同。任何一方违约，将向履约方支付违约金5万元；第八条第6项约定无论何种原因导致本合同解除或终止的，对于联仲公司未成功销售的车位，富力公司应于本合同解除或终止后30日内退还该部分车位对应的定金……。合同签订后，联仲公司将300个车位定金30万元支付给富力公司。上述合同履行过程中，经双方协商一致，合同期限由2020年11月1日延长至2020年12月31日止。截止上述合同履行期届满，联仲公司累计销售成功29个车位，富力公司依合同约定退还联仲公司相应款项，剩余271个车位定金27.1万元未予退还，现联仲公司、富力公司均同意解除《沈阳富力尚悦居项目非产权车位代理销售合同》。另查明，联仲公司销售的车位系联仲公司、富力公司共同约定的区域车位，上述车位于富力公司开发、销售的整体车位区域之内，销售协议履行过程中，富力公司未另行委托第三方对双方约定的车位对外进行销售。2020年12月初，富力公司对外宣传对沈阳富力尚悦居项目车位进行促销，具体内容为：车位业主再购买车位，享受五折优惠。一审法院认为，民事主体从事民事活动应遵循公平及诚实信用原则，合理确定各方的权利和义务，对于联仲公司、富力公司就本案间的法律关系及事实认定问题应结合全案客观实际，依据举证责任分配原则，同时兼顾公平合理原则，凭借双方间的交易习惯和逻辑推理，并充分考虑合同的履行方式综合认定。本案争议焦点为：富力公司是否应双倍返还联仲公司定金54.2万元及赔偿违约金5万元问题。联仲公司、富力公司于2020年6月签订的《沈阳富力尚悦居项目非产权车位代理销售合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为合法有效，现合同履行期已届满，联仲公司、富力公司双方均同意解除的情况下，上述合同已实际解除。双方订立车位代销合同的出发点在于追求经济效益，双方均希望以付出最小的经营成本而取得最佳的合同利益为根本目的，上述购销合同应当全面履行，债务人应完全的、适当的完成其合同义务，从而达到债权人合同债权完全实现的结果，且债权人、债务人在合同履行过程中均应遵守诚实信用原则，按照合同约定的各项条款，全部而完整的完成合同约定之义务。根据双方合同约定，联仲公司代富力公司对外销售车位总数为300个，单价为8万元/个，签订合同后联仲公司依约将定金30万元支付给富力公司，但在合同的实际履行过程中，存在富力公司于2020年12月初对外宣传“车位业主再购买车位，享受五折优惠”的客观事实，仅从双方约定的8万元/个车位为计算标准，按照富力公司对外促销的让利请款，地下车位，地下车位折后价格约为6万元/个【8万元*0.5）/2个】。双方订立车位销售合同的行为属于商事经营性活动，其最终目的为盈利目的，联仲公司以8万元价格作为基础价格向富力公司支付价款，其对外销售若高于8万元的部分即为联仲公司的实际利润，联仲公司的代销车位处于富力公司整体开发车位区域之内，即便存在联仲公司所选车位属于位置较好的情况存在，如富力公司降价对外销售车位，势必影响联仲公司的整体销售业绩，富力公司对外宣传的让利销售行为直接导致联仲公司对外销售车位困难的事实不言而喻，仅就富力公司的上述行为而言，富力公司在履行上述合同过程中存有过错，富力公司应就联仲公司未按合同约定完成销售业绩承担相应的过错责任。但从联仲公司对外销售车位的情况来看，即便存在富力公司在2020年12月初对外宣传让利销售车位的事实，双方约定的销售期限为2020年6月16日至2020年12月31日止（6.5个月），在联仲公司正常销售车位没有其他因素干扰的近半年时间里，联仲公司所销售的车位数量仅为29个，占总约定销售车位的十分之一，富力公司以联仲公司销售车位的业绩作为考核联仲公司履约情况的基本标准，即便不存在富力公司对外让利的促销行为，考虑到房地产行业的销售特点及富力公司开发项目所处地块周边的整体社会经济发展形势，联仲公司在有限的时间内完成双方约定的销售业绩基本无望，联仲公司必然不能完全履行合同约定之相关义务，合同到期后联仲公司需承担相应的违约责任。联仲公司向富力公司主张权利的事实及法律基础为富力公司存在违约行为，但违约责任的认定应全面考虑，综合评判。就本案中代销合同的约定内容及履行的实际情况而言，从双方合同约定来看，定金返还问题约定相互矛盾，故就定金返还及违约金的赔偿问题应结合本案合同双方履行情况及双方的过错责任，全面考虑，综合认定，在车位代销合同履行过程中，联仲公司、富力公司均存在过错，基于公平原则、合同履行实际情况以及双方违约程度大小等综合因素考量，联仲公司、富力公司双方应各自承担相应责任，富力公司应退还联仲公司未交易成功的车位定金27.1万元，同时富力公司应在其过错程度范围内承担其相应违约责任，富力公司应赔偿联仲公司违约金2.5万元。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第九十三条、第一百零七条、第一百二十条、第一百二十五条之规定，判决如下：一、解除原告联仲置业（沈阳）有限公司与被告富力（沈阳）房地产开发有限公司于2020年6月订立的《沈阳富力尚悦居项目非产权车位代理销售合同》；二、被告富力（沈阳）房地产开发有限公司于判决生效日起10日内退还原告联仲置业（沈阳）有限公司代销车位定金27.1万元；三、被告富力（沈阳）房地产开发有限公司于判决生效日起10日内赔偿原告联仲置业（沈阳）有限公司违约金2.5万元；四、驳回原、被告的其他诉讼请求。如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9720元，原告联仲置业（沈阳）有限公司负担4860元，被告富力（沈阳）房地产开发有限公司负担4860元。本案二审审理期间，双方当事人均未提供新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点问题为：1.富力公司应否支付2.5万元违约金；2.富力公司应否返还剩余271000元定金。关于争议焦点1，富力公司应否支付2.5万元违约金的问题。本案中，双方签订合同约定由联仲公司为富力公司代理销售车位，合同期限为2020年6月16日至2020年11月1日，后经双方协商一致延长至2020年12月31日。双方约定的违约条款为：1.双方应积极依约履行本合同约定，若任何一方违背本合同约定的内容均构成违约，违约方应当赔偿守约方的损失。守约方有权解除合同。2.未经双方协商一致，任何一方不得变更或解除合同。任何一方违约将向履约方支付人民币50000元。现联仲公司提供的证据不能有效证明富力公司单方变更或者解除合同，或者有其他违约行为的事实。故富力公司不应支付违约金。富力公司的该项上诉请求成立。关于争议焦点2，富力公司应否返还剩余271000元定金问题。本案中，联仲公司起诉解除合同时，双方签订的合同期限早已已经届满，合同期限届满后双方当事人并未继续签订合同或协商延长合同期限。故案涉合同已于2020年12月31日终止。联仲公司于2021年1月28日起诉时因客观上不存在解除问题合同已无须解除，本院对此予以纠正。根据约定，合同终止后，富力公司应当退还全部剩余的未售出车位的定金共计271000元。故富力公司关于不应返还271000元定金的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人富力公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：一、维持沈阳市大东区人民法院（2021）辽0104民初2056号民事判决第二项及诉讼费负担部分；二、撤销沈阳市大东区人民法院（2021）辽0104民初2056号民事判决第一、三、四项；三、驳回联仲置业(沈阳)有限公司其他诉讼请求；四、驳回富力(沈阳)房地产开发有限公司的其他上诉请求。二审案件受理费9720元，其中9000元由富力（沈阳）房地产开发有限公司负担；720元由联仲置业（沈阳）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 妍审判员 李 涛审判员 朱闻天二〇二一年七月二十三日书记员 白欣鹭