广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0608民初2805号原告：中国建设银行股份有限公司佛山高明支行，经营场所广东省佛山市高明区荷城街道文华路438号，统一社会信用代码91440608773084007J。负责人：林建清，该行行长。委托诉讼代理人：潘汝炽、贾欢欢，均系广东豪盛律师事务所律师。被告：蔡晓君，女，1989年3月11日出生，汉族，住广东省雷州市。被告：佛山市高明富逸湾实业开发有限公司，经营场所广东省佛山市高明区荷城街道沿江中路666号君御海城一期商铺，统一社会信用代码91440608757897585P。法定代表人：梁赞文。委托诉讼代理人：区敏如，该司职员。原告中国建设银行股份有限公司佛山高明支行（以下简称“建设银行”）与被告蔡晓君、佛山市高明富逸湾实业开发有限公司（以下简称“富逸湾公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年6月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建设银行的委托诉讼代理人潘汝炽，被告富逸湾公司的委托诉讼代理人区敏如到庭参加诉讼。被告蔡晓君经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建设银行向本院提出诉讼请求：1.被告蔡晓君立即偿还原告贷款本息998067.75元（其中本金926502.51元、利息67145.08元、罚息4420.16元，利息、罚息暂计至2021年7月21日止，2021年7月22日起至实际清偿完毕之日止的利息、罚息按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利率计算）；2.被告蔡晓君赔偿原告为实现债权而支付的律师费损失51504元；3.原告对被告蔡晓君提供的位于佛山市高明区在上述一、二项债务以及本案诉讼费、保全费等为实现债权而发生的全部费用范围内享有优先受偿权；4.被告富逸湾公司对上述一、二项债务及本案诉讼费、保全费等为实现债权而发生的全部费用范围内承担连带清偿责任；5.二被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告蔡晓君于2018年8月31日签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：原告向被告蔡晓君提供贷款950000元，该笔贷款用于购买位于佛山市高明区，借款期限为360个月；贷款利率为浮动利率，在基准利率水平上浮20%，合同签订时月利率为4.9‰，该贷款利率依据（2019）第30号《中国人民银行公告》以及原告以公告的形式自2021年1月1日起变更为以ＬＰＲ五年期以上的基准利率加108个基点计息；该利率于每年1月1日调整；在本合同项下借款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；该笔贷款的还款方法为等额本息还款法，还款日为每月1日；被告蔡晓君以其名下位于佛山市高明区为上述借款提供抵押担保，双方依法办理了抵押登记。原告于2018年10月30日履行了划款义务，向被告蔡晓君指定的账户划款95万元，但被告蔡晓君却不履行按期履行还款的义务，暂计至2021年5月17日，被告蔡晓君累计拖欠还款13期，拖欠逾期本息68897.69元。2017年7月20日，原告与被告富逸湾公司就佛山市高明区荷城街道沿江中路666号“君御海城”的商品楼宇的抵押贷款合作签订了《楼盘按揭贷款合作协议》，约定：被告富逸湾公司对原告向购房人发放的住房抵押贷款提供无条件、不可撤销的连带保证；保证期限自原告将贷款资金划入被告佛山市高明富逸湾实业开发有限公司指定账户之日起，至该笔抵押贷款的抵押人将办妥其房屋产权的《不动产权证书》（房地产权证）等相关权属证书以及已办抵押权登记的《不动产登记证明》（他项权利证书）交原告核对无误、收执之日；保证责任的范围包括抵押贷款的本金、利息（含罚息、违约金等）以及原告为实现债权而发生的有关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费、执行费、公告费、邮寄费等。现被告蔡晓君所购房产尚未办妥《不动产权证书》和《不动产登记证明》（他项权利证书），故被告富逸湾公司应对被告蔡晓君欠原告的借款本息及实现债权而产生费用承担连带保证清偿的责任。被告蔡晓君未向本院提交书面答辩状及书面证据。被告富逸湾公司辩称，原告对案涉房产依法享有优先受偿权，答辩人不应承担连带清偿责任。本院经审理认定事实如下：2017年5月20日，被告富逸湾公司（甲方）与原告建设银行（乙方）签订《楼盘按揭贷款合作协议》。协议约定如下：双方就甲方依法开发建设并销售的座落于佛山市高明区项目进行按揭贷款合作；本协议所称阶段性担保放款服务，是指借款人购买甲方的预售商品房（即借款人已与甲方签订了《商品房买卖合同》），由于不能按现行程序规定的时间办妥抵押权预告登记或抵押权登记手续，由甲方一并承担办妥抵押登记的担保责任，保证金的存入和比例根据业务情况约定，可在未办妥抵押权预告登记或抵押权登记手续的情况下，借款人向乙方提交相关资料后，乙方先发放个人住房（商业用房）贷款，事后补齐有关抵押手续；甲方对乙方向购房人发放（包括未办妥抵押权预告登记或抵押权登记）的个人住房（商业用房）贷款，同意为所有购房人之每一笔贷款提供无条件、不可撤销的连带保证；保证范围包括：借款本金、利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向乙方支付的其他款项、乙方为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）；保证期限自每笔个人住房（商业用房）贷款的《借款合同》项下抵押人已将办妥其房屋产权的《不动产权证书》（房地产权证）等相关权属证书以及已办抵押权登记的《不动产登记证明》（他项权利证书）交乙方核对无误、收执之日止；本协议的合作期限为5年。2018年8月31日，被告蔡晓君作为借款人、抵押人与原告签订一份《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定如下：借款人向贷款人借款950000元用于购买位于佛山市高明区，借款期限360个月；贷款利率执行浮动利率，即在基准利率水平上浮20%（基准利率是指中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率；如果中国人民银行不再公布同期同档次贷款利率，基准利率是指银行同业公认的同期同档次贷款利率；如果无此银行同业公认的贷款利率，则基准利率是指贷款人公布的同期同档次贷款利率，双方另有约定的除外），利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及前述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日（于每年的1月1日）调整一次；本合同项下借款逾期的（指借款人未在合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为），罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；还款方式采用等额本息还款方法，还款日为每月的首日；本合同的抵押财产为前述所购房产，抵押担保范围包括本合同的借款本金、利息（包括罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费等）；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期、要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费等）均由借款人承担。上述合同签订后，原告与被告蔡晓君于2018年9月12日对上述房产办理预购商品房抵押权预告登记，原告于2018年10月30日将贷款950000元划入被告蔡晓君指定收款人即被告富逸湾公司的银行账户。被告富逸湾公司已对佛山市高明区荷城街道沿江中路666号22座（含涉案房产在内）办理建筑物所有权首次登记，被告蔡晓君截至一审辩论终结时尚未办理不动产权证和抵押登记。暂计至2021年7月21日，被告蔡晓君拖欠原告贷款本金926502.51元、利息67145.08元、罚息4420.16元。原告委托广东豪盛律师事务所代理本案诉讼，双方签订《委托代理协议》，约定如下：代理事项为提起诉讼、清收该笔贷款、申请执行、参与分配等，律师费为51504元。本院认为，本案是金融借款合同纠纷。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，被告蔡晓君未能偿还每月的到期本息，该法律事实持续至民法典施行后，原告亦在民法典施行后宣告贷款提前到期并提起诉讼，故本案应适用民法典的规定。原告与被告蔡晓君签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，由此产生的权利义务应受法律的保护和约束。被告蔡晓君从2020年5月1日开始逾期还款，构成违约，原告依照合同约定有权宣布全部贷款提前到期。故此，被告蔡晓君应当清偿借款本金926502.51元、利息67145.08元、罚息4420.16元（暂计至2021年7月21日）。因中国人民银行已经取消贷款基准利率，而采用全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故原告主张的罚息应以926502.51元为基数，按照2020年12月20日全国银行间同业拆借中心公布的五年期以上贷款市场报价利率加108个基点再上浮50%，自2021年7月22日起计算至实际清偿之日止（利率于每年的1月1日调整一次）。关于原告主张律师费的问题。借款合同已经明确约定贷款人为实现债权而实际发生的律师费由借款人承担，律师费为被告蔡晓君能够预见的因违反合同可能造成的损失，且律师事务所已实际委派律师代理案件，被告蔡晓君应承担律师费。至于律师费金额，因系原告与律师事务所之间的单方约定，被告蔡晓君作为债务人并未参与律师费确定的协商，故该约定并不必然约束被告蔡晓君。鉴于本案的法律事实相对清楚、法律关系相对简单，依照《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》，考虑本案的难易程度以及原告代理人对本案的工作量，本院酌定调整律师费为23000元。关于原告主张实现抵押权的问题。《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款规定“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”本案中，案涉房产已经办理抵押预告登记和建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效情形，本院认定抵押权自预告登记之日起设立。原告作为抵押权人，依法对抵押房产折价或者拍卖、变卖所得价款在本案借款本金、利息、罚息及律师费、受理费、保全费等范围内享有优先受偿权（注：本案债权本金数额未超出登记的贷款金额）。关于被告富逸湾公司的责任问题。从《楼盘按揭贷款合作协议》可知被告富逸湾公司为购房者的按揭贷款提供的是阶段性保证担保，合同目的是保障原告在未能取得相关房产的抵押权之前可向富逸湾公司主张保证责任。本案中，本院依照新的担保制度司法解释已经认定原告对案涉房产享有抵押权，被告富逸湾公司得以免除保证责任的条件已经成就，故本院不予认定被告富逸湾公司需要承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、第三百八十九条、第四百一十条、第五百七十七条、第五百七十八条、第五百八十四条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，缺席判决如下：一、被告蔡晓君于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司佛山高明支行偿还借款本金926502.51元、利息67145.08元、罚息4420.16元（暂计至2021年7月21日），并自2021年7月22日起以926502.51元为基数按照2020年12月20日全国银行间同业拆借中心公布的五年期以上贷款市场报价利率加108个基点再上浮50%支付罚息至实际清偿之日止（利率于每年的1月1日调整一次）；二、被告蔡晓君于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司佛山高明支行偿付律师费23000元；三、原告中国建设银行股份有限公司佛山高明支行对被告蔡晓君名下位于佛山市高明区折价或者拍卖、变卖所得价款在上述第一、二项判项及本案受理费、保全费的范围内享有优先受偿权；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司佛山高明支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14152元，减半计收7076元，财产保全费5000元，合计12076元，由被告蔡晓君负担11745元，由原告中国建设银行股份有限公司佛山高明支行负担331元。原告中国建设银行股份有限公司佛山高明支行已经预交前述费用，被告蔡晓君在履行上述判决义务时一并支付11745元给原告中国建设银行股份有限公司佛山高明支行，本院不另作收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 黄永军二〇二一年七月二十三日法官助理 梁 涛书 记 员 赵颖妍