山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁02民终6047号上诉人（原审原告）：解建峰，男，1974年8月12日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。被上诉人（原审被告）：青岛宝湾物业管理有限公司，住所地山东省青岛市经济技术开发区北江路127号3楼。法定代表人：薛万海，总经理。委托诉讼代理人：宋旭恒，山东贝莱德律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘伦伦，山东贝莱德律师事务所律师。上诉人解建峰因与被上诉人青岛宝湾物业管理有限公司（以下简称宝湾物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初26451号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人解建峰上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.一、二诉讼费用由宝湾物业公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。解建峰于2002年3月29日购买青岛经济技术开发区平方米），并于2002年3月份交付使用。解建峰的《商品房买卖合同》、《山东省青岛市房地产业统一发票》、《房屋所有权证》中均记载解建峰购买商品房的建设单位为：青岛经济技术开发区北江实业公司。宝湾物业公司提供国家企业信用信息社会公示系统查询的“青岛宝江房地产有限公司”成立的时间是“2003年2月13日”，“青岛宝湾物业管理有限公司”成立的时间是“2010年6月7日”。解建峰自2002年3月入住至2013年12月一直根据建设单位青岛经济技术开发区北江实业公司的《前期物业服务合同》规定的交费标准0.2元每平方米交纳。解建峰一审中提供了2011年1、2月份的收费单据（115×0.2元／每平米×2个月＝46元），2011年5月物业公告成立业主委员会，开始违反小区规划随意划定停车位每个停车位每月收取停车费60元，因物业公司的服务标准达不到政府主管部门要求，收费标准未经主管部门备案，全部业主拒绝交纳物业服务费，曾被曝光。之后，宝湾物业公司发布成立业主委员会的虚假信息，违法收取物业服务费。解建峰按每平方米0.2元标准交纳到2013年12月份，因宝湾物业公司擅自在公共道路和消防通道内违规设置停车位画地收费（随意扩大收费范围），违反规定擅自未经备案提高标准收费，给解建峰生活和安全造成不便，多次要求宝湾物业公司提供其收费标准和收费备案依据，宝湾物业公司拒不提供，所以解建峰拒绝交纳物业服务费。2020年3月解建峰误认为建设单位青岛经济技术开发区北江实业公司开发建设的小区成立了业主委员会，宝湾物业公司收费的依据是与业主委员会签订的物业服务合同。于2020年3月8日，通过微信支付2014至2018年物业服务费3456元，2019年物业服务费415元（2019年解建峰购买房屋闲置，按每平方米0.5元的60%收取），共计支付宝湾物业公司3871元。2020年7月解建峰与被上诉交涉2020年1有至6月房屋闲置期按60%交纳时才得知，建设单位青岛经济技术开发区北江实业公司开发建设的小区一直未曾成立业主委员会，也未曾与宝湾物业公司签订物业服务合同（但有可能与其他物业签订了物业服务合同，因解建峰交纳的物业服务费标准【每平方米0.2元】，与宝湾物业公司收取的标准【每平方米0.5元】不同），宝湾物业公司违规收取解建峰2014年至2019年物业服务费3871元，并虚构事实、隐瞒真相擅自提高收费标准扩大收费范围。2010年7月份以来，宝湾物业公司从未公开过本小区的公共停车位设置规划及服务收费的相关依据，侵害了解建峰的合法权益。停车位的规划和服务收费应经相关政府主管部门的备案或批准，至今宝湾物业公司没有提供和公开相关信息。2020年9月24日，宝湾物业公司微信告知解建峰，拒绝维修共用屋顶，由楼顶住户自行维修，解建峰承担了500元维修费用。综上可以看出，宝湾物业公司的服务质量和服务标准与合同要求严重违约，其中合同第四条明确规定了宝湾物业公司负责房屋建筑共用部位的维修，本条也列明了物业服务的范围包括维修楼盖、屋顶。因宝湾物业公司擅自扩大收费范围（随意划停车位收费）、擅自提高收费标准，解建峰一直拒绝交纳物业服务费，交纳3871元明显是宝湾物业公司隐瞒事实真相，解建峰因此产生了错误认识才交纳的。二、一审法院对本案部分主要事实没有查清。1.对本案的关键前提没有查清，对青岛宝江房地产有限公司和青岛经济技术开发区北江实业公司谁是解建峰的“建设单位”没有查清。2.对合同中两个收费标准条款没有查清。3.对物业服务合同主体没有查清。4.对公司法规定的股东与公司的权利义务没有查清。三、一审法院判决适用法律错误。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，另，《商品房买卖合同》、《山东省青岛市房地产业统一发票》、《房屋所有权证》中均记载的“建设单位”是“青岛经济技术开发区北江实业公司”，并不是一审法院认定的“青岛宝江房地产有限公司”。《中华人民共和国民法典》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》都明确规定了“建设单位”与物业服务人签订的前期物业服务合同，以及“业主委员与业主大会”依法与物业服务人签订的物业服务合同，才能对业主具有约束力。一审法院忽略“建设单位”和“业主委员与业主大会”这个前提，而直接认定合同对解建峰有约束力，明显逻辑思维混乱、逻辑推理错误。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条明显错误。另，“建设单位青岛经济技术开发区北江实业公司”存在依法向解建峰主张相关物业服务费的可能性，因此一审法院判决不仅适用法律错误，还会置解建峰后续诉讼于不利地位。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《物业管理条例》第二十四条、第二十五条、《山东省物业管理条例》第二十一条、第二十二条、《青岛市物业管理条例》第二十条、第二十二条、《山东省物业服务收费管理办法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，解建峰购买建设单位“青岛经济技术开发区北江实业公司”的房屋后一直按“前期物业服务合同”的物业服务收费标准每平方米0.2元交纳，而“青岛宝江房地产有限公司”违反国务院、山东省、青岛市物业管理条例未经招标、未经备案。违反《山东省物业服务收费管理办法》规定未经过半数的业主书面同意，未向价格主管部门备案擅自提高收费标准。一审法院错误适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，理应支持解建峰的抗辩，解建峰在一审中提交的微信记录及相关证据均能证明宝湾物业公司隐瞒了是否成立业主委员会的事实和收费的依据，使解建峰产生了错误认识，错误的支付了3871元，宝湾物业公司明显是不当得利行为，同时违反《山东省物业服务收费管理办法》相关规定，一审法院应当判令物业服务企业退还其已违规收取的费用。2002年至2013年解建峰按时足额缴纳了物业服务费，依据的是建设单位“青岛经济技术开发区北江实业公司”签订的前期物业服务合同，每平方米标准为0.2元。而一审法院不顾2014年至2019年建设单位“青岛宝江房地产有限公司”签订的前期物业服务合同，隐瞒事实真相诱导解建峰产生错误认识，按每平方米0.5元标准支付3871元的事实，未查明合同主体合法与否，违反《中华人民共和国民法典》相关规定，错误的认定解建峰属于自认，做出了违法判决。即使解建峰自认也是在建设单位“青岛经济技术开发区北江实业公司”签订的前期物业服务合同，每平方米标准为0.2元范围内自认。解建峰认为现物业服务没有履行合同义务，私划定停车位并占用消防通道，拒绝维修屋顶，已经构成根本违约且未经主管部门备案脱离于政府主管部门的监管之外，侵犯了业主的合法权益，解建峰保留进一步追究宝湾物业公司的侵权责任。综上所述，一审法院认定事实、适用法律错误，损害了解建峰的合法权益。宝湾物业公司辩称，一、涉案合同的签订系双方的真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。（一）涉案合同的签订系双方真实意思表示。2010年7月1日，宝湾物业公司（乙方）与青岛宝江房地产有限公司（甲方）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方委托乙方对宝湾花园小区实行物业管理；住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.5元向业主或物业使用人收取。2015年6月20日，宝湾物业公司（乙方）与青岛宝江房地产有限公司（甲方）签订《物业管理委托合同》，将委托管理期限延长至2020年6月30日，其他事项不变。双方在签署合同时均具有相应资质，且均为真实意思表示，涉案合同应当被认定为合法有效。（二）涉案合同的签订，虽未经过招投标程序，但仍不影响合同的效力。第一，根据《物业管理条例》第二十四条之规定，对前期物业管理，国家是提倡（而非强制）建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则通过招投标的方式选聘物业服务企业；对住宅物业的前期物业管理，法律要求建设单位应当（而非必须）通过招投标的方式选聘物业服务企业。根据《中华人民共和国招标投标法》第三条的相关规定，前期物业管理企业的选聘事项也不属必须进行招标的项目。故该条款并非法律禁止性和强制性效力规范。第二，《物业管理条例》属于行政法规，该条例第二十四条的规定属于管理性禁止规范，禁止的是一种交易方式而不是交易行为本身，所涉及事项亦不损害国家利益和社会利益，因此不应理解为足以导致合同无效的效力性禁止规范。第三，《物业管理条例》第五十七条规定了违反第二十四条规定的法律后果，即处以行政处罚，对于所涉前期物业服务合同效力并未作出规定，故《物业管理条例》第二十四条并非强制性效力性规定，建设单位没有通过招投标方式选聘前期物业服务企业并不导致合同无效。（三）物业管理合同的备案制度属于非行政许可审批项目，即涉案合同是否备案，不影响合同的效力。二、青岛宝江房地产有限公司为物业服务合同的适格签署主体，涉案合同对包括解建峰在内的全体业主均具有约束力。（一）青岛宝江房地产有限公司系青岛经济技术开发区北江实业公司的控股子公司，二者实际控制人均为张宝湾社区居委会，解建峰与青岛经济技术开发区北江实业公司签订的商品房买卖合同不影响青岛宝江房地产有限公司作为涉案小区开发商的事实。（二）涉案小区未成立业主委员会，宝湾物业公司与青岛宝江房地产有限公司签署物业服务合同符合法律规定。第一，宝湾物业公司与青岛宝江房地产有限公司签订《物业管理委托合同》时，涉案小区尚未成立业主委员会，仍处于前期物业管理阶段，无法通过业主大会选聘物业服务企业，根据《物业管理条例》第二十一条之规定，涉案合同的签订主体及方式均符合法律规定。第二，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，涉案合同对包括解建峰在内的全体业主均具有约束力，解建峰以其并非合同当事人为由提出抗辩，不应予以支持。三、宝湾物业公司自2010年7月1日起一直为涉案小区提供物业服务，履行合同义务，从未上调过物业费用。涉案合同签订后，宝湾物业公司至今一直为涉案小区提供相应物业服务，履行合同义务，且物业费用一直为0.5元/㎡，从未进行过上调，不存在解建峰主张的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定的情形，故宝湾物业公司依据合同约定的收费标准向解建峰收取物业费，合法有据。四、解建峰已实质享受宝湾物业公司提供的物业服务并已缴纳物业费，其要求返还物业费的诉请不应得到支持。（一）解建峰已缴纳物业费，证明其已经实际接受并认可宝湾物业公司提供的物业服务。解建峰作为小区业主，按时足额缴纳了2003年至2013年的物业服务费用。2014年至2019年，解建峰也未对宝湾物业公司提供的物业服务提出不满，并已于2020年3月8日支付了2014年至2019年的物业费，说明解建峰已经实际接受并认可宝湾物业公司提供的物业服务。（二）解建峰以宝湾物业公司提供的物业服务不到位为由要求返还物业费，于理于法均无依据。物业管理委托合同中，物业公司的义务是按照合同约定以及相关规定提供服务；而业主的义务是按时缴纳物业费。宝湾物业公司已经按照合同约定以及相关规定提供服务，但解建峰以宝湾物业公司提供的服务存在不到位的情况为由要求返还物业费，于理于法均无依据。如解建峰认为宝湾物业公司服务存在不到位情况的，可依法向宝湾物业公司主张要求继续履行、采取补救措施等，但不能作为拒交或返还物业服务费的抗辩理由。综上所述，涉案合同合法有效且对包括解建峰在内的全体业主均具有约束力，宝湾物业公司已按照合同约定履行全部义务，解建峰也已认可并缴纳物业费。解建峰向一审法院起诉请求：1.判令宝湾物业公司返还解建峰2014年1月至2019年12月违法收缴的物业服务费3871元；2.本案诉讼费由宝湾物业公司承担。一审法院认定事实：1.解建峰提交商品房买卖合同、发票、房产证、物业管理委托合同及微信记录。拟证明，解建峰合法取得该房屋。该小区没有成立业主委员会，根据相关规定属于普通住宅前期物业，应当依法进行备案之后收费。宝湾物业公司质证称，真实性无异议，宝湾物业公司根据物业管理委托合同对涉案小区进行物业管理，是否收费及收费标准合同有明确约定，是否备案不是合同的生效要件。2.解建峰提交政府信息公开告知书、物业服务费收费收据、微信付款记录。拟证明，宝湾物业公司未依法进行备案，违法收费。解建峰在2020年3月8日通过微信支付宝湾物业公司3871元。宝湾物业公司质证称，上述证据的真实性无异议，涉案小区与丁家河小区相同，主要是农村村民回迁，不需要备案。宝湾物业公司的收费有合同依据，并非违法收费。宝湾物业公司认可解建峰在2020年3月8日通过微信向其支付3871元。3.宝湾物业公司提交物业管理合同两份、青岛市黄岛区人民法院（2017）鲁0211民初9492号民事判决一份。拟证明，从2010年7月1日，宝湾物业公司受涉案小区开发商青岛宝江房地产有限公司委托，对涉案小区进行物业管理至今，收费标准有合同约定，且宝湾物业公司所说的事实，经（2017）鲁0211民初9492号判决书确认，宝湾物业公司收费合理合法。青岛经济技术开发区北江实业公司是青岛宝江房地产有限公司的控股股东，该商品房买卖合同不影响青岛宝江房地产有限公司作为开发商的事实，也不影响物业管理合同的效力。解建峰质证称，对2015年6月20日合同真实性无异议，解建峰是从青岛经济技术开发区北江实业公司购买的房屋，宝湾物业公司的合同由宝湾物业公司和青岛宝江房地产有限公司签订，对解建峰无约束力。2010年7月签订的物业管理合同与2015年6月20日签订的物业管理合同主体相同，同样不能约束解建峰。对判决书真实性、合法性无异议，对于解建峰起诉内容没有参考价值，本判决所涉房屋可能为青岛宝江房地产有限公司开发。4.解建峰在一审中主张，解建峰于2002年3月29日购买房屋后，自2003年至2019年1月1日一直在房屋中居住，之后至2020年7月1日无人居住。自2003年至2013年，解建峰按照每平米0.2元的标准缴纳物业费，2014年至2018年12月，按照0.5元/平方米缴纳物业费。2019年1月至12月，因解建峰房屋空置，应按照60%缴纳物业费。解建峰要求退还的是2014年1月至2019年12月违法收缴的物业服务费3871元。宝湾物业公司认可收取了解建峰2014年1月至2019年12月的物业服务费3871元。一审法院认为，本案是物业服务合同纠纷，依法订立的合同，应当受法律保护。本案中，宝湾物业公司与案外人青岛宝江房地产有限公司签订的《物业管理委托合同》系双方的真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对全体业主具有约束力。合同签订后，宝湾物业公司一直为该小区提供物业服务至今。关于解建峰主张，请求宝湾物业公司返还2014年1月至2019年12月违法收缴的物业服务费3871元的请求。本案中，《物业管理委托合同》合法有效，对合同中约定被委托管理的小区内全体业主（含解建峰）具有约束力。合同签订后至今，宝湾物业公司一直为该小区业主提供物业服务。同时，解建峰作为小区业主，按时足额缴纳了2003年至2013年的物业服务费用。2014年至2019年，解建峰也未对宝湾物业公司提供的物业服务提出不满，说明解建峰已经实际接受并认可宝湾物业公司提供的物业服务。宝湾物业公司将《物业管理委托合同》中约定的义务履行完毕后，依据合同约定的收费标准向解建峰收取物业费，合法有据。综上，解建峰请求宝湾物业公司返还2014年1月至2019年12月收缴的物业服务费3871元，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回解建峰的诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取，解建峰已预交），由解建峰负担。本院二审期间，解建峰提交：证据一、青岛宝江房地产有限公司和青岛经济技术开发区北江实业公司注册登记查询信息一份，证明：解建峰于2002年3月份购买房屋时，青岛宝江房地产有限公司还未成立，以此证明青岛宝江房地产有限公司不是案涉房屋的建设单位。证据二、微信截屏一份、微信支付款项截屏一份，证明：宝湾物业公司没有履行物业管理行为。证据三、小区管理现状照片9张，证明：消防通道严重堵塞，楼道内管理混乱私拉电线给小区业主造成了重大的安全隐患，说明宝湾物业公司没有履行物业管理行为。宝湾物业公司质证称：对于证据一，真实性无异议，青岛宝江房地产有限公司系青岛经济技术开发区北江实业公司的控股子公司，二者实际控制人均为张宝湾社区居委会，公章由张宝湾社区居委会管理，解建峰与青岛经济技术开发区北江实业公司签订的商品房买卖合同，不影响青岛宝江房地产有限公司作为涉案小区开发商的事实，合同均为张宝湾居委会的真实意思表示。对于证据二、证据三，真实性无异议，证明事项有异议。1.宝湾物业公司已经按照合同约定及相关的规定提供服务，如解建峰认为宝湾物业公司服务存在不到位情况，可依法向宝湾物业公司主张要求继续履行，采取补救措施，但不能作为返还物业费的抗辩理由。2.解建峰提供的证据均拍摄于2021年5月2日，仅能证明某个时间，某个位置的物业管理服务存在问题，无法证明涉案小区普遍存在物业管理服务不到位的情形，无法证明解建峰的居住质量明显下降，不能据此认定宝湾物业公司的物业服务不达标。另，青岛经济技术开发区北江实业公司、青岛宝江房地产有限公司出具《情况说明》一份，载明：涉案宝湾花园小区一、二期由青岛经济技术开发区北江实业公司开发，三期由青岛宝江房地产有限公司开发，2010年6月，宝湾物业公司成立后，青岛经济技术开发区北江实业公司同意小区一、二、三期均由青岛宝江房地产有限公司与宝湾物业公司签订《物业管理委托合同》，2010年7月1日，物业费按照合同约定的0.5元平方米收取。此前，物业费也暂时按照0.2元平方米收过一段时间。解建峰针对上述《情况说明》发表意见如下：该说明证明了青岛宝江房地产有限公司不是本物业的“建设单位”，违反了强制性法律规定。不能仅仅以青岛经济技术开发区北江实业公司“同意”就认定“建设单位”签订的物业服务合同。另，其所称2010年7月1日后按照0.5元平方米收取物业费与事实不符。该说明将上诉人置于更加不利的地位，上诉人将来的诉讼权利将受到不利影响。二审查明的其它事实与一审一致。本院认为，本案争议的焦点为涉案《物业管理委托合同》是否合法有效，宝湾物业公司是否有权按照0.5元平方米收取物业费以及宝湾物业公司是否已经尽到物业管理服务的义务。首先，涉案小区确系宝湾物业公司进行物业服务，上诉人亦认可其认可缴纳物业费的发票上均系宝湾物业公司盖章。青岛经济技术开发区北江实业公司、青岛宝江房地产有限公司在二审中出具《情况说明》确认青岛经济技术开发区北江实业公司同意涉案小区三期均由青岛宝江房地产有限公司与宝湾物业公司签订前期物业合同，进一步证实了涉案《物业管理委托合同》合法有效性，且该《情况说明》能够避免今后就合同主体问题产生争议，系对业主权利的有力保障。其次，前述合同中明确约定了物业费标准为0.5元平方米，宝湾物业公司根据合同中约定的物业费标准进行收费并无不当。青岛经济技术开发区北江实业公司、青岛宝江房地产有限公司在《情况说明》中认可物业费收费标准有过变更，本院认为，该收费标准的变更并不违反强制性法律规定，且上诉人也已经实际缴纳，现上诉人要求返还已缴纳物业费并无事实及法律依据，本院不予支持。此外，上诉人提交微信记录以及照片证明宝湾物业公司未尽到物业管理服务的义务，一方面，上诉人提交的邻居之间漏水纠纷的微信内容与本案物业纠纷并非同一法律关系；另一方面，由于照片的拍摄受到时间、地点、范围的局限，无法根据照片直接认定宝湾物业公司未尽到物业管理服务的义务，上诉人应当承担举证不能的法律后果，故上诉人的该主张本院亦不予支持。综上所述，解建峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人解建峰负担。本判决为终审判决。审判长  刘昭阳审判员  李 蕾审判员  阚红艳二〇二一年七月八日书记员  宋明旭书记员  韩 平