嘉兴市秀洲区人民法院民事判决书（2021）浙0411民初1890号        原告：嘉兴创新园发展有限公司。住所地：浙江省嘉兴市秀洲区智富中心75幢401室。统一社会信用代码：91330411685597259U。                法定代表人：周庆峰，总经理。                委托诉讼代理人：曹佳乐，女，系原告公司法务人员。                被告：东莞市高宝家居有限公司。住所地：广东省东莞市厚街镇双岗吉祥路1号。统一社会信用代码：91441900MA4X8LU22G。                法定代表人：蔡晓钧。                原告嘉兴创新园发展有限公司诉被告东莞市高宝家居有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案受理后，依法由审判员顾德忠适用简易程序独任审判，于2021年4月28日公开开庭进行了审理。原告委托代理人曹佳乐到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                原告诉称，2019年1月25日，原告与被告签订了《物业租赁合同》，约定被告向原告承租嘉兴市秀洲区智富中心41幢106室，合同约定租赁面积为463.49平方米，租赁期限2015年12月20日-2020年12月19日。同时合同约定了租金支付方式、支付时间、逾期付款违约责任、提前解除合同责任等条款。现因被告逾期支付租金、物业费、水电费，经原告多次催讨始终拒绝支付。故请求判令被告立即向原告支付租金118282.65元；（2019.12.20-2020.11.2）；判令被告立即向原告支付违约金18866.08元；（每日按万分之五计算，详见附件欠租情况一览表）；判令被告立即向原告支付腾房占用使用费42648.08元（自2020年11月6日开始，暂计至2021年2月28日，详见欠租情况一览表）；判令被告支付物业费9600.40元、电费1631.75元；判令被告于起诉书送达之日起立即将物业腾退返还原告；本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告增加诉请：要求确认双方的合同于解除函送达之日解除。                原告为证明其主张，向本院提交了以下证据材料：                证据一，房屋所有权证一份，用以证明本案租赁物“智富中心41幢106室”归原告所有，租赁面积为463.49平方米。                证据二，物业租赁合同、补充协议、合同主体变更补充协议各一份，用以证明第一份合同是原告和高宝家私（深圳）有限公司签订的，通过变更补充协议承租人变更给了本案被告东莞市高之宝家居有限公司，原、被告之间存在真实合法的租赁关系，且租赁合同就租赁期限、租金支付方式、租金标准、水电费及物业费承担主体、逾期付款违约责任等事宜有明确约定。                证据三，嘉创函（2020）20号告知函一份及EMS查询单一份，用以证明原告向被告主张过权利，但被告仍未履行支付租金的义务。                证据四，解约函一份及EMS查询单一份，用以证明鉴于被告严重的违约行为，我司发送了解约函，函件于2020年11月2日送达并解除合同。                被告未作答辩，也未向本院提供证据材料。                本案被告未到庭参加诉讼，视为放弃对原告证据材料质证的权利，经本院审核并结合当事人的陈述，本院认证如下：                原告提供的四份证据材料，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院均予以采纳。                根据对证据的认证，本院确认本案的事实如下：                2015年8月5日，原告作为甲方（出租方）与高宝家私（深圳）有限公司作为乙方（承租方）签订《物业租赁合同》一份，合同约定：甲方将位于嘉兴市秀洲区秀园路966号“智富中心”的41幢106室的房屋，租赁面积为463.49平方米出租给乙方用于办公，租赁期限2015年12月20日至2020年12月21日。租赁总额是473501元；乙方缴纳租金的付款方式：2015年12月20日前，缴纳租金67855元；2016年12月20日前，缴纳租金67484元；2017年12月20日前，缴纳租金67484元；2018年12月20日前，缴纳租金135339元；2019年12月20日前，缴纳租金135339元。签订时乙方一次性向甲方缴纳22247元承租保证金。合同期限内，乙方因违约而按照本合同的规定应向甲方支付违约金时，乙方应另行向甲方支付该等违约金，而无权要求甲方从承租保证金中抵扣。乙方应按时交纳租金，并依据本合同的约定按时交纳其他各项费用。违约责任：合同期限届满／合同被提前解除时，若乙方未能在本合同约定的租赁物业归还时间内，按照租赁物业归还标准向甲方归还租赁物业，每逾期一天，乙方须向甲方支付逾期归还物业的违约金。违约金计算标准为租赁期当期日基本租金的五倍，向甲方支付违约金；乙方逾期支付本合同约定的租金、承租保证金等各项费用的，每逾期一日，则应按逾期之款项的万分之五向甲方支付违约金。该项违约金的计算方法为：以乙方欠付甲方相应费用总额为基数，按照每日万分之五的标准，自乙方应付之日起计算，直至乙方全数付清欠缴款项之日止。乙方逾期超过三十日的，甲方有权解除合同。甲方选择解除合同的，乙方除须补足所欠租金、承租保证金等费用外，还应当按照本条前述约定标准向甲方支付截止合同解除日的违约金；甲方选择继续履行合同的，乙方除须补足所欠租金、承租保证金等费用外，还应当按照本条约定标准向甲方支付违约金，直至乙方全数付清欠缴款项之日止。合同还对其他事项作了约定。当日双方还签订了补充协议一份，其中约定：甲方同意给予乙方18个月的免租期：2016年6月20日至2016年12月19日，2017年6月20日至2017年12月19日，2018年6月20日至2018年12月19日；租金标准：2015年12月20日至2020年12月19日，乙方缴付租金标准为0.8元／平方米／天。                2018年4月15日，原告作为甲方（出租方）与高宝家私（深圳）有限公司作为乙方（承租方）、被告作为丙方签订《合同主体变更补充协议》一份，协议约定：经乙方要求，三方协商后，同意将位于嘉兴市秀洲区智富中心41幢106室，建筑面积为463.49平方米的承租方由乙方改变为丙方。甲、乙、丙三方一致同意自本合同生效之日起原租赁合同的承租人由乙方变为丙方。原租赁合同中由乙方享有的权利和承担的义务自本合同生效之日起全部转归丙方享有和承担。乙方不再享有前述权利和承担前述义务。甲方作为出租人继续履行原租赁合同，并对丙方享有权利和承担义务。甲、乙、丙三方一致同意乙方根据原租赁合同已经支付甲方的承租保证金22247元直接转为丙方应交付的承租保证金，在租赁合同期满后按原租赁合同相关条款的约定由甲方直接退还丙方。甲乙丙三方一致约定，乙丙之间的任何因租赁合同产生的纠纷与甲方无关。乙方应于2017年12月20日前支付的第三笔租金67484元由丙方在本协议签订完成后支付，甲方开具等额发票给丙方；如丙方未按期支付第三笔租金，乙方对此承担连带责任，即甲方有权向乙方或丙方任一方主张租金及逾期付款利息。丙方应于本合同生效之日起按原《物业租赁合同》及补充协议之约定向甲方支付（2017年12月20日至2020年12月19日）的3笔租金，共计338162元。合同签订后，被告承继了高宝家私（深圳）有限公司在《物业租赁合同》中的权利、义务，继续租赁原告的房屋，被告并支付原告2017年12月20日前应付的67484元及2018年12月20日前应付的135339元的租金，而2019年12月20日前应付的租金135339元被告一直拖欠未付，2020年11月2日，原告向被告发出解约函，解除了双方间的房屋租赁合同。之后，被告仍未支付租金，原告经催讨无着，遂纠纷成讼。                诉讼中，原告撤回了要求被告支付物业费9600.40元、电费1631.75元的诉请。                本院认为：原、被告及高宝家私（深圳）有限公司间签订的《物业租赁合同》、《补充协议》、《合同主体变更补充协议》合法有效。被告承继高宝家私（深圳）有限公司的权利、义务作为承租方继续租赁原告的房屋，被告理应按照合同的约定按期支付原告房屋租金，被告拖欠未付，属违约行为，对此被告应当承担支付原告租金、违约金及占有使用民事责任。被告逾期支付租金，原告依据合同约定通知被告提前解除租赁合同，于法有据，本院予以支持。诉讼中，原告撤回了部分诉请，系原告对其权利的处分，本院不予干涉。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，可以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：                一、确认原、被告间签订的房屋租赁合同于2020年11月2日解除；                二、被告东莞市高宝家居有限公司于本判决生效后十日内腾退并返还租赁物给原告嘉兴创新园发展有限公司；                三、被告东莞市高宝家居有限公司于本判决生效后十日内支付原告嘉兴创新园发展有限公司租金118282.65元、违约金18866.08元；                四、被告东莞市高宝家居有限公司于本判决生效后十日内支付原告嘉兴创新园发展有限公司占有、使用费（自2020年11月6日起计算至被告实际返还原告租赁物之日止，按每日370.79元计算）                如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                案件受理费减半收取2060元，由被告负担。                如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。                    审判员顾德忠    二○二一年七月一日            书记员姜丽艳