江苏省常州经济开发区人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0492民初1203号原告：常州金橡树商业管理有限公司，住所地常州市东方东路166号，统一社会信用代码：91320412MA1W0UUF3P。法定代表人：江明岳，该公司总经理。委托诉讼代理人：王亮，江苏乐天律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘文怡，江苏乐天律师事务所律师。被告：方阳，男，1991年5月13日出生，汉族，安徽省金寨县人，住安徽省金寨县。原告常州金橡树商业管理有限公司（以下简称“金橡树公司”）与被告方阳租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月22日立案受理后，依法适用简易程序于2021年6月10日公开开庭进行审理。原告金橡树公司委托诉讼代理人王亮、刘文怡，被告方阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金橡树公司向本院提出诉讼请求：1、确认双方的合同已于2020年11月15日解除；2、判令被告立即腾空并搬离本案所涉租赁商铺，并将商铺恢复至出租前的状态；3、判令被告立即向原告支付拖欠的租金57260.83元，并承担自逾期支付之日起至实际付清之日止以前述款项为本金按日利率千分之三计算的违约金（暂算至具状之日止为44724.58元），以及自2020年11月15日起至被告实际搬离之日止按合同约定租金150%计算的场地占用费（暂算至具状之日止为19521.53元）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告承租原告位于常州市东方××路××号××商铺，签订了《商铺租赁合同》，截止2020年11月14日被告共拖欠租金57260.83元。原告多次向被告催要租金，被告始终不付，2020年11月9日原告向被告发出书面通知解除合同约定，但被告于11月15日签收后仍未腾空也未搬离，也未向原告支付租金，因此原告起诉要求判如所请。被告方阳辩称，对解除合同没有意见，不认可欠付的租金和违约金数额，因合同约定的违约金数额过高请求法院调低。其在2020年6月已经停止经营，因为租金问题开发商不让其把东西搬走导致没有腾空。当事人围绕诉讼请求依法提交了《商铺租赁合同》和《补充协议》、解除合同通知书及邮政送达凭证、律师函及邮政送达凭证、商铺委托经营管理协议等书证和当庭陈述，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年7月，原告金橡树公司（出租人、甲方）与被告方阳（承租人、乙方）签订《商铺租赁合同》和《补充协议》一份，约定乙方向甲方租用常州市7区上东项目S6栋第一层107、123号建筑面积76.51平方米的商铺。租赁期限为3年，租期自2019年8月20日起至2022年8月19日止（包括首尾两日），租金优惠期自2019年8月20日起至2019年9月19日止（包括首尾两日）。租金按照建筑面积计算，本合同租金为245152.63元，本合同项下增值税金额为12257.63元，合计257410.26元。具体计算方式为年租金递增5%，分为6个缴租期间（第一年租金单价为2.75元/㎡/天，第二年租金单价为3.15元/㎡/天，第三年租金单价为3.31元/㎡/天），本合同从第一个租赁年度起，选择以半年为一个付款期支付租金，乙方应在每个付款期开始前的5个工作日内付清当期租金。其中首期（2019.8.20至2020.2.19）租金38714.06元，应于约定的本商铺交房之日前（租赁期限的前一个工作日为本商铺的交房之日）；第二期（2020.2.20至2020.8.19）租金38293.26元，应于2020年2月15日前一次性支付给出租人。签订合同的同时，乙方应向甲方缴纳22015元充当履约保证金。其中在第六条延期和续租中约定，无论任何原因导致本合同终止或合同期满乙方未依约续租的，乙方应在合同终止之日起的十个工作日内清空并迁出本商铺……在合同终止的次日至乙方清空并迁出本商铺期间，甲方按合同终止前一个月的租金计算标准的150%向乙方收取场地使用费(如合同终止时为租金优惠期内,则按最近一期非优惠租金为计算依据)，并有权要求乙方赔偿甲方出租之损失。在第十二条违约与索赔中约定：二、如乙方未按本合同及其附件、双方其他约定或本商铺的其他缴费要求及时支付租金、履约保证金、物业管理费等各项相关费用，属乙方违约，如乙方逾期叁日未交付租金及其他应付费用，甲方可以据实从履约保证金中扣除相应部分予以抵付，并自逾期之日起按日加收月租金的千分之三作为滞纳金，滞纳金可以从履约保证金中扣除。乙方应在收到甲方通知后7个工作日内补足履约保证金，以保持履约保证金的完整和有效。乙方逾期未能补足履约保证金的，则每逾期一日，乙方应当向甲方支付相当于所欠履约保证金金额1‰的违约金。逾期超过30日的，甲方有权单方解除合同，不退还剩余履约保证金，并追究乙方的违约责任。《商铺租赁合同》签订后，被告方阳于2019年7月支付第一期租金38714.0元和履约保证金22015元；于2020年2月支付2000元租金。因被告方阳未能足额缴纳第二期租金，原告向被告以EMS形式寄送律师函，函告方阳在收到函后三日内支付欠付的租金38293.26元，否则将要承担违约金等责任，被告于2020年8月8日签收。被告收到函后并未及时支付租金，原告再次以EMS形式向被告寄送《解除合同通知书》，告知被告自2020年2月20日至2020年11月9日拖欠租金56055.79元，因多次催缴方阳均未履行合同约定的缴纳租金的义务，通知方阳于即日解除2019年8月20日签订的合作协议及补充协议，在收到解除合同通知书5个工作日内恢复原状，方阳于2020年11月15日签收。另查明，常州市7区上东项目S6栋第一层107号商铺，建筑面积为47.21平方米，产权人为马满素、马阿西也，于2018年10月30日与原告签订《商铺委托经营管理协议》，委托原告进行对外出租及经营。常州市7区上东项目S6栋第一层123号商铺建筑面积为29.3平方米，产权人为高敏栋，于2018年8月22日与原告签订《商铺委托经营管理协议》，委托原告进行对外出租及经营。本院认为，本案的争议焦点：1、双方签订的《商铺租赁合同》解除时间；2、被告欠付的租金、违约金和场地占用费具体数额。本院依法认定如下：首先，租赁合同中承租人的主要义务是按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。当事人主张一方依法解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，原告和被告签订的《商铺租赁合同》合法有效，被告应按照约定在2020年2月15日前支付第二期的租金38293.26元，而被告仅支付了2000元，属于承租人逾期不支付的情形，出租人可以解除合同。2020年11月15日被告收到原告发送的《解除合同通知书》，内容载明于即日解除双方的合作协议及补充协议，被告对此通知并无异议，因此本院确认双方签订的《商铺租赁合同》于2020年11月15日解除。其次，合同解除后，已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。本案中，原被告合同已于2020年11月15日解除，原告要求被告立即腾空并搬离所涉租赁商铺，并将商铺恢复至出租前的状态不违反法律规定，本院予以支持。最后，关于原告主张合同解除后被告支付的金钱债务有三部分，一是合同解除前被告欠付的租金。根据双方签订的《补充协议》，被告应于2020年2月15日前支付租金38293.26元，而被告仅支付2000元，尚欠租金36293.26元。自2020年8月20日至2020年11月15日（包括首尾两日），实际占有使用87天，按照3.15元/平方米/天（第二年租金单价）计算，租金应为20967.57元。因合同中约定：如乙方逾期叁日未交付租金及其他应付费用，甲方可以据实从履约保证金中扣除相应部分予以抵付，被告尚欠的租金为35245.83元。二是被告欠付租金产生的违约金。本案中被告按约缴纳了履约保证金，性质上属于对债权的担保。双方在合同中约定了违约金，又约定了履约保证金，现原告选择适用违约金条款。原告主张的违约损失按照欠付租金总额的日利率3‰远高于造成的损失，被告申请法院予以适当减少，本院结合欠付租金总额、欠付天数、被告仍应支付场地占用费等因素，将违约金计算标准酌情调整为按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算。三是合同解除后被告应支付的场地占用费。根据合同约定，甲方可以按照合同终止前一个月的租金计算标准的150%向乙方收取场地占用费。结合被告逾期占用场地的事实，场地占用费为361.5元/天（3.15元/平方米/天*150%*76.51平方米）计算，自2020年11月16日起至被告实际搬离之日止。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、第五百六十六条、第五百八十四条、第五百八十五条、第五百八十八条、第七百二十一条、第七百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告常州金橡树商业管理有限公司与被告方阳签订的《商铺租赁合同》于2020年11月15日解除；二、被告方阳于本判决生效之日十日内从常州市7区上东项目S6栋第一层107、123号建筑面积76.51平方米的商铺搬离，腾空后恢复原状交付给原告常州金橡树商业管理有限公司。三、被告方阳于本判决生效之日起十日内支付原告常州金橡树商业管理有限公司租金35245.83元及违约金（参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算，其中第二期租金以14278.26元为基数，自2020年2月15日计算至实际付清之日止；其中第三期租金以20967.57为基数，自2020年8月15日计算至实际付清之日止），并支付场地占用费（以361.5元/天为标准自2020年11月16日起计算至实际搬离之日止）。四、驳回原告常州金橡树商业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告方阳未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2731元，减半收取1365.5元，由原告常州金橡树商业管理有限公司136.5元，由被告方阳负担1229元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 员  王 驰二〇二一年七月十二日法官助理  李丹丹书 记 员  刘 旎