宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2021）宁0122民初2749号原告：董某，宁夏回族自治区银川市人，现住宁夏回族自治区银川市。        被告：杨某1，宁夏回族自治区彭阳县人，现住宁夏回族自治区银川市。        被告：杨某2，宁夏回族自治区彭阳县人，现住宁夏回族自治区银川市。        原告董某与被告杨某1、杨某2房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告董某，被告杨某1、杨某2均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        原告董某请求判令：1．解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2．被告支付原告未缴纳的房屋租金及滞纳金共计40473元（其中租金25353元，从2021年1月1日计算至2021年4月30日，租期4个月，租金4万元，已付14674元，尚欠25353元；滞纳金15120元，依据《房屋租赁合同》第14条约定计算25353元×5‰×120天=15120元）；3．被告支付原告违约金5070元（依据《房屋租赁合同》第14条约定计算25353元×20％=5070元）；4．原告不返还被告交纳的房屋租赁押金20000元；5．被告一次性交清租赁期内物业费874.4元（218.6元×4月=874.6元）、水费156元、取暖费4509.18元；6．被告支付原告合同解除后的房屋占有使用费至被告腾房之日（具体计算方式：按照每年12万元租金计算）；7．被告搬走属于被告在租赁房屋的不要药品、设施及其他物品，限期腾出所租赁房屋，逾期末搬走药品，设施及其他物品视为自动放弃，原告有权采取抛弃、变卖等合法的方式进行处理，被告无权要求归还或赔偿，药品按照国家法律法规处理产生的费用由被告承担。8．本案诉讼费由被告承担。        被告杨某1、杨某2答辩要点：1．二被告同意解除《房屋租赁合同》；2．二被告不认可欠付原告租金25353元，二被告实际的租赁期限是从2021年1月1日至2021年3月25日，应当向原告支付的租金是27287元（120000元÷365天×83天），扣除原告认可的二被告已经支付的14647元，再扣除二被告已经交给原告的押金20000元，二被告已经不欠付原告租金；3．二被告不愿意支付滞纳金和违约金，原告让二被告2021年3月25日之前将房租交清，并于当日将房门上锁，这能属于二被告违约吗；4．二被告不同意原告没收押金，押金不属于定金，原告应当将20000元押金退还给二被告；5．二被告已经将水费支付到3月份，即使欠水费，也没有原告主张的这么多；二被告只欠付了2021年1月1日至2021年3月25日的期间的物业费655.8元；二被告是从别人手中转让的涉案店铺，二被告接手涉案店铺是2020年11月21日，欠付的是2020年11月21日至2021年3月25日期间的采暖费；6．原告于2021年3月25日将涉案店铺的门锁了，二被告要搬东西，原告也不让搬，说等法院判决下来再搬，2021年3月25日只让二被告把生活用品取走了，所以二被告不会再向原告支付2021年3月25日之后的任何费用；7．经过法院从中协调，二被告已经于2021年5月26日将涉案房屋中的药品、设施及其他物品全部搬走。        查明的事实        根据到庭当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下事实：        1．原告将涉案房屋出租给案外人汪某，后案外人汪某于2020年11月21日将涉案房屋转租给二被告。2020年12月31日，原告与二被告签订了《房屋租赁合同》，约定：原告将宁夏回族自治区××县营业房（建筑面积109.55平方米）出租给二被告用于销售药品；租赁期限自2021年1月1日至2025年12月31日止；该房屋每年租金为12万元整，每年递增2％-5％，五年后根据市场变化，双方可另行协商调整标准；原告向二被告一次性收取房屋押金贰万元整，退租时交清所有费用且验收房屋各项设备符合合同约定可如数退回；二被告应于本合同签字生效之前向原告一次性缴纳房屋一年的总租金12万元及房屋押金2万元；原告于本合同生效之日将该房屋交付给二被告；在房屋租赁期间，二被告需自行承担水电费、物业管理费、采暖费；二被告迟缴租金累计达1个月，原告可终止合同并收回房屋，没收押金；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须向对方交纳租金总额的20％作为违约金，二被告逾期未交付租金的，每逾期一日，需要按照未缴租金每日千分之五向原告承担滞纳金。        2．合同签订后，原告向二被告交付了涉案房屋，二被告实际使用涉案房屋的时间为2021年1月1日至2021年3月25日；原告于2021年3月25日收回涉案房屋的钥匙，并将涉案房屋上锁；二被告已经向原告交纳涉案房屋的租金14647元及押金20000元。        3．原告与被告杨某1的微信聊天内容显示，原告向被告杨某1催要租金，被告杨某1答复把床搬走，剩余的东西不要了。        4．原、被告均认可涉案房屋的物业费标准为“218.6元／月”；同时，也认可采暖面积按照164.33平方米计算，一个采暖季的费用为4509.18元。        5．二被告最终于2021年5月26日将涉案房屋中属于自己的全部物品搬离，原告于2021年7月1日已将涉案房屋再次出租。        6．原告当庭放弃第五项诉请中要求二被告支付水费156元的诉讼请求以及第七项诉请。        上述事实，有原、被告当庭陈述以及原告提交的《房屋租赁合同》、微信聊天记录在卷佐证，以上证据经本院审查核实，可以作为认定案件事实的依据。        判决的理由与结果        本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，合同自通知到达对方时解除。原、被告在《房屋租赁合同》中约定了被告迟缴租金累计达1个月，原告可终止合同，现原、被告一致认可原告于2021年3月25日收回涉案房屋钥匙，二被告当庭答辩同意解除合同，故本院确认双方签订的《房屋租赁合同》自2021年3月25日解除。        关于欠付租金的问题，原、被告在《房屋租赁合同》中约定的年租金为12万元，二被告应于签订合同前一次性交清当年房租，按照原告实际使用涉案房屋的时间83天（2021年1月1日至2021年3月25日）计算租金为27288元（12万元÷365天×83天≈27288元），二被告已经向原告交纳了14647元的房租，尚欠12640元，故对于原告要求二被告支付租金25353元的诉讼请求，本院仅支持12640元。        关于是否应退还押金的问题，原、被告在《房屋租赁合同》中约定二被告迟缴租金累计达1个月，原告可没收押金，该约定属于违约责任，现二被告未能按照约定支付租金，存在违约行为，应按照该约定向原告承担违约责任，故对于原告要求不予退还二被告押金20000元的诉讼请求，本院予以支持。        关于滞纳金、违约金的问题，原、被告在《房屋租赁合同》中约定的没收押金、滞纳金、违约金均属于违约责任，在原告未向本院提交证据证实自己损失的情况下，本院以原告的既得利益损失为基础，结合违约金具有的赔偿为主、惩罚为辅的双重性质，认为二被告向原告交纳的20000元押金足以弥补原告的损失，故对于原告要求二被告承担滞纳金15120元及违约金5070元的诉讼请求，本院不予支持。        关于物业费、采暖费的问题，原、被告在《房屋租赁合同》中约定应由二被告承担租赁期间的物业费和采暖费，按照二被告实际使用涉案房屋的时间及原、被告一致认可的物业费标准及采暖面积，计算物业费为605元（218.6元／月÷30天×83天≈605元）、采暖费为2495元（4509.18元÷150天×83天≈2495元），故对于原告要求二被告支付物业费874.4元和采暖费4509.18元的诉讼请求，本院仅支持物业费605元和采暖费2495元。        关于房屋占有使用费的问题，原告于2021年3月25日将涉案房屋收回并上锁，导致二被告的合同目的不能实现，原告采取的过激手段，违反了出租人应当向承租人交付房屋并使房屋保持在可以使用状态的合同义务，故对于原告要求二被告支付房屋占有使用费的诉讼请求，本院不予支持。        综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百零八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：        一、原告董某与被告杨某1、杨某2签订的《房屋租赁合同》于2021年3月25日解除；        二、被告杨某1、杨某2支付原告董某房屋租金12640元，于本判决生效之日起十五日内付清；        三、被告杨某1、杨某2支付原告董某物业费605元和采暖费2495元，于本判决生效之日起十五日内付清；        四、原告董某不予返还被告杨某1、杨某2交纳的押金20000元；        五、驳回原告董某的其他诉讼请求。        如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费789元（已减半收取），由原告董某负担392元，由被告杨某1、杨某2共同负担397元。        如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。        审判员    刘燕军二○二一年七月二十二日法官助理    柯玉平书记员    李超《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。