湖南省新化县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1322民初2296号原告安中乐，男，1953年12月2日出生，汉族，居民，住湖南省新化县。被告刘琨，男，1987年7月26日出生，汉族，居民，住湖南省新化县。原告安中乐与被告刘琨房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安中乐，被告刘琨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安中乐请求本院判令：1、《房屋租赁合同》于2021年5月1日起终止；2、被告支付原告计算至2021年4月20日止的房屋租赁费69000元；3、被告赔偿原告经济损失300000元；4、本案诉讼费、财产保全费由被告承担。事实和理由：2020年3月13日，被告与原告签订了房屋租赁合同，合同第二章第七条约定“乙方在租赁期内超过30天未交纳房租，属于乙方违约，甲方可提前解除合同”，由于被告超过390天未足额交纳半年房租费，所以请求判决《房屋租赁合同》于2021年5月1日起终止履行。合同第二章第三条约定：“2020年3月20日进场装修时，乙方将第一年年租金共计10万元一次性打到甲方指定账户”。可是被告2020年3月20日进场时只支付半年租金共计50000元给原告，被告拖欠原告半年租金5万元达390天至今没有支付；合同第二章第四条约定“租赁房屋第二年以后的每年年租金，乙方每年3月20日前必须将下半年租金按时足额打到甲方指定账户”。可是被告至今没有将下半年租金支付给原告，所以请求判令被告支付原告房屋租赁费共69000元。由于被告于2020年3月13日与原告签订《房屋租赁合同》，导致原告于2020年7月2日同意与方士荣达成解除双方于2015年4月25日签订的《房屋租赁合同》，房屋租金510290.8元和违约金60万元（共计110多万元）而以37万元全部了结，造成原告经济损失达73万元。原告请求被告赔偿30万元。原告为维护自己的合法权益，遂提起诉讼。被告的答辩要点：1、因被告在租赁期间自身能力有限，加上新冠肺炎疫情影响，被告于2020年10月搬离了租赁房屋，原告已将租赁房屋另行出租，所以原、被告实际上于2020年10月终止了《房屋租赁合同》；2、虽然《房屋租赁合同》约定一年一次性交付房屋租金10万元，但被告交了租金5万元后，原告再没有催收另5万元房租，可视为对合同的变更，且被告实际租赁房屋只有4个月，已交房租费5万元，已足额交付了房租费；3、原告与方士荣解除《房屋租赁合同》，没有造成损失，且与被告无关。查明的事实根据当事人的诉讼主张和举证、质证及庭审查明的情况，本院确认如下法律事实：原告安中乐与前妻于2010年9月30日协议离婚，离婚时双方对共同财产约定，坐落在新化县上梅镇天华南路火车站（吉隆坡商业都市）**，房权证号：新房字第S0111145，归原告安中乐所有。2、2015年4月25日，安中乐与方士荣签订了《房屋租赁合同》，其中约定：安中乐将新化县上梅镇天华南路吉隆坡商业都市B2区作为方士荣开设小商品超市使用；租赁期限为10年，从2015年6月1日起至2025年5月30日止：如提前终止合同，方士荣向安中乐支付违约金60万元。3、2017年8月12日，经安中乐同意，方士荣将所租门面转租给欧东魁，租金为每年22万元，租期为七年半，自2017年9月5日起至2024年3月5日止。4、2020年1月8日，安中乐向本院对方士荣、欧东魁提起房屋租赁合同民事诉讼，2020年7月2日，经本院调解达成调解协议：（1)安中乐与方士荣同意解除双方于2015年4月25日签订的《房屋租赁合同》；(2)方士荣与欧东魁于2017年8月12日签订的《超市租赁协议》以另案（2020)湘1322民初763号的生效文书为准；（3)由方士荣在本调解书送达时一次性支付安中乐人民币370000元，此款项限于2020年7月10日前，由方士荣直接向原告安中乐支付，(2020)湘1322民初763号判决或调解由欧东魁向方士荣支付的租金及违约金款项全部由方士荣转让给安中乐作为补偿，安中乐与方士荣之间的房屋租金及违约金全部了结；（4)安中乐收到人民币370000元（已付）后须在5日内向新化县人民法院申请对安中乐与方士荣一案的执行撤案。5、2020年3月13日，原告安中乐与被告刘琨签订了房屋租赁合同，甲方将位于湖南省新化县枫林街道办事处天华南路吉隆坡商业都市B2区临街二楼上楼梯南面（从北往南第二主柱、从东往西第二主柱西边、从南往北第二主柱至第三主柱正中的北边专用；从北往南第一主柱至第二主柱和从南往北第二主柱至第三主柱正中、从东往西第二主柱西面公用）约360平方米建筑面积的部分商场租赁给乙方开办培训机构使用；租赁房屋南面消防楼梯约6平方米属于甲方专用；南面消防楼梯旁现厕所外面约8平方米属于甲方改建厕所共同使用面积；《房屋租赁合同》第二章第一条约定，“租赁期限为5年，即从2020年3月20日起至2025年6月20日止”；第二条约定“租赁期限其中免租期为90天，自2020年3月20日起至2020年6月19日作为乙方装修时间”；第三章第一条约定“此租赁房屋租金为每年人民币壹拾壹万元整。从2020年6月20日起至2022年6月19日止不递增。从2022年6月20日起至2025年6月19日止，每年年租金为壹拾贰万元。”；第二条约定“乙方进场装修时交履约保证金和预交水电费押金共计贰万元给甲方；”；第三条约定“租金支付方式：此租赁合同签字生效当天乙方将贰万押金打到甲方指定账户；2020年3月20日进场装修时将第一年租金共计壹拾万元一次性打到甲方指定账户；乙方签订合同交给甲方的贰万元押金抵履约保证金和预交水电费。”；第四条约定“租房房屋第二年以后的每年年租金，乙方每年3月20日前必须将下半年年租金按时足额打到甲方指定账户。”；第五章第七条约定，“乙方在租赁期间内超过30天未交纳房租和水电费，属于乙方违约，甲方可提前解除合同；解除合同时甲方不退还乙方已经交的年租金和履约保证金，乙方所有装饰装修来修去丢。”。6、2020年3月20日，被告刘琨在进场装修时交纳了半年租金50000元和保证金20000元。2020年10月，被告搬离所租门面，此后，原告多次联系被告协商未果。7、原告安中乐与案外人胡冬桃于2021年4月23日签订房屋租赁合同，将位于湖南省新化县枫林街道办事处天华中路吉隆坡商业都市B2区临街二楼上楼梯南面约800平方米（莫林风尚酒店专用楼梯电梯井后面除外）使用面积的部分商场租赁给乙方开办床上用品经营使用。判决的理由和结果本院认为，原告安中乐与被告刘琨于2020年3月13日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告按约向被告提供了房屋，被告应当依约足额支付原告门面租赁款，根据《房屋租赁合同》第二章第三条双方约定的租金支付方式，被告刘琨仅足额支付2020年6月19日至2020年12月19日的租金，之后2020年12月20日至2021年4月20日的租金，被告均未按合同约定向原告支付，经原告多次催讨被告仍未按约定支付租金，被告不履行支付租金的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项：“有下列情形之一的，当事人可解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”及第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，原告诉请解除与被告于2020年3月13日签订的《房屋租赁合同》于法有据，本院予以支持；关于原告要求被告支付房屋租赁费69000元的诉求，根据双方《房屋租赁合同》中关于租金的相关约定，《房屋租赁合同》第二条约定“租赁期限其中免租期为90天，自2020年3月20日起至2020年6月19日作为乙方装修时间”，其中免租期为90天没有附条件，为绝对的免租期，所以房屋租金应当从2020年6月20日开始计算，至2021年4月20日止，计算为91666.7元，核减被告已经支付的租金50000元，被告尚应支付原告房屋租赁费41666.7元。原告要求被告赔偿经济损失30万元，经查，原告安中乐在没有和方士荣解除合同的前提下，即将房屋租给被告刘琨，属一房多租，且原告的损失和被告没有法律上的因果关系，故对原告的该项诉求，本院不予支持。基此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告安中乐与被告刘琨于2020年3月13日签订的《房屋租赁合同》；二、由被告刘琨在本判决生效之日起十日内支付原告安中乐房屋租赁款41666.7元；三、驳回原告安中乐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6835元，因适用简易程序减半收取3417.5元，财产保全费1920元，共5337.5元，由原告安中乐负担3202.5元，被告刘琨负担2135元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审 判 员  陈正桥二〇二一年七月十二日法官 助理  聂 俊代理书记员  刘东洋附相关法律条文对《中华人民共和国合同法》的适用第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、釆取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。对《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》的适用第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。对《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》的适用第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。