浙江省海盐县人民法院民事判决书（2021）浙0424民初1995号        原告：陆建平，男，1957年7月15日出生，汉族，住海盐县。。                委托诉讼代理人：胡云峰、黄小婷，浙江海威特律师事务所律师。                被告：海盐石泉联合工艺灯饰有限公司。住所地：海盐县通元镇三友村。统一社会信用代码91330424742020748R。                法定代表人：吴进祥。                被告：吴文迪，男，1989年7月1日出生，汉族，住海盐县。。                被告：朱有珍，女，1961年11月17日出生，汉族，住海盐县。。                本院于2021年3月26日以民诉前调的方式立案受理了原告陆建平诉被告海盐石泉联合工艺灯饰有限公司（以下简称石泉灯饰公司）、吴文迪、朱有珍房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2021）浙0424民诉前调911号，后调解不成本案依法转成正式立案。原告诉请：1、确认原、被告于2017年9月14日所签订的《房屋买卖合同》无效；2、三被告返还原告购房款2192655元及利息损失（以2192655元为基数自2017年10月17日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；3、本案诉讼费由三被告负担。本院于2021年6月2日公开开庭进行了审理，原告陆建平及其委托诉讼代理人胡云峰、被告吴文迪到庭参加了诉讼，被告石泉灯饰公司、朱有珍经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。                原告诉称：2017年9月14日，原、被告签订了《房屋买卖合同》一份，合同约定：被告自愿将自建的位于通元镇三友村（原长乐村村民委员会位置）的自有厂房（总建筑面积约3000平方米），出售给原告，具体包括东厂房（建筑面积约500平方米）、西厂房（建筑面积约1000平方米）、东西厂房之间的彩钢棚（建筑面积约800平方米）、北办公住宅楼（建筑面积约500平方米）、附属的配电设施（80KB配电房及其他配电设备）；出售价格为225万元，合同还约定了付款方式、违约责任等其他相关内容。合同签订后，原告依约支付了购房款2192655元，但被告出售的房屋系违法违章建筑，因此，原、被告之间的房屋买卖合同为无效合同。为维护自身合法权益，原告现诉至法院。                被告吴文迪答辩称：原告就涉案房屋已诉讼过，原告主张的返还购房款2192655元的金额是事实，但自己无能力偿还。                被告石泉灯饰公司、朱有珍未答辩。                经审理，本院查明事实如下：2018年5月22日原告就案涉厂房向本院起诉，案号为（2018）浙0424民初3138号，在该案中原告诉请如下：1、三被告立即协助原告前往国家电网浙江海盐县供电有限公司履行将登记在被告石泉灯饰公司名下的用电户名更名登记为原告的义务，同时确认该80KB配电房和其他配电设备（价值为57345元）的相关用电权益均归原告所有；2、依法确认《房屋买卖合同》项下位于通元镇三友村的厂房（总建筑面积3000平方米左右），具体包括东厂房（建筑面积约500平方米左右）、西厂房（建筑面积约为1000平方米左右）、东西厂房之间的彩钢棚（建筑面积约800平方米左右）、北办公住宅楼（建筑面积约500平方米左右）的所有地上建筑物、构筑物等一切地上附着物财产所有权和使用权益均归原告所有；3、三被告立即腾空《房屋买卖合同》项下北办公住宅楼（建筑面积约500平方米左右）和西厂房靠近南边的二间厂房（建筑面积约100平方米左右），并将建筑物及钥匙等交付给原告；4、依法确认第2项诉请中的一切地上建筑物、构筑物等一切地上附着物若遇国家征用或政府指令拆迁情形的，其赔偿或补偿款、权益置换等一切财产权益均为原告所有；5、三被告共同承担本案全部诉讼费用。在该案中，本院查明事实如下：2002年12月30日，被告石泉灯饰公司的法定代表人吴进祥向海盐县通元镇三友村经济合作社申请建造临时厂房，用途为仓储，申请用地期限为贰年。吴进祥（作为乙方）与海盐县通元镇三友村经济合作社（作为甲方）签订了《集体土地使用合同》一份，约定：甲方同意乙方使用的宗地位于三友村一组（长乐）灯泡厂西北，面积为576平方米，土地使用期限为贰年，自有权一级政府批准使用该土地之日起算，土地用途为企业临时用地；本合同规定的土地使用期限届满，乙方如不再使用该宗地的，必须将土地退还给甲方，地上建筑物和其他设施由甲方无偿取得；乙方如需继续使用该宗地的，须在期满60日前向甲方提交续期申请书，在依法报经批准后确定新的土地使用期限和使用费标准及其他条件，重新签订土地使用合同，办理土地使用权登记手续；未经甲方同意和依法批准，乙方不得转让、出租、抵押该宗地；双方还就其他事项进行了约定。吴进祥的申请经各级相关部门审批同意后，吴进祥即建造了临时厂房（即本案涉案房屋）。2016年6月22日，被告石泉灯饰公司作为借款人、海盐县通石磨砂灯泡厂作为保证人与浙江海盐农村商业银行股份有限公司通元支行签订了《流动资金保证借款合同》一份，石泉灯饰公司向浙江海盐农村商业银行股份有限公司通元支行贷款1500000元。2017年6月20日，该笔贷款重新签订《流动资金保证借款合同》一份，仍由海盐县通石磨砂灯泡厂进行担保。后因石泉灯饰公司无力偿还上述贷款，故由保证人海盐县通石磨砂灯泡厂代为偿还贷款本金1500000元、利息31255.74元。另查明，海盐县通石磨砂灯泡厂的负责人为原告陆建平，海盐县通石磨砂灯泡厂代偿后将债权的处理转给陆建平行使。鉴于海盐县通石磨砂灯泡厂代被告石泉灯饰公司代偿银行贷款，故于2017年9月14日，被告石泉灯饰公司、吴文迪、朱有珍（作为卖方、甲方）将自建的位于海盐县通元镇三友村的自有厂房出售给陆建平（作为买方、乙方），双方签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方自愿将自建的位于通元镇三友村的自有厂房（总建筑面积3000平方米左右），具体包括东厂房（建筑面积约500平方米左右）、西厂房（建筑面积约1000平方米左右）、东西厂房之间的彩钢棚（建筑面积约800平方米左右）、北办公住宅楼（建筑面积约500平方米左右）、附属的配电设施（80KB配电房及其他配电设备）出售给乙方，出售价格为人民币2250000元；乙方付清房款后，厂房的所有权、使用权等均由乙方享有和支配，今后如遇拆迁等政府行为，厂房所享有的一切补偿款项等均由乙方享有，乙方不再向甲方追索赔偿；自本合同签字生效之日起，乙方代偿甲方在海盐农商银行通元支行的借款人民币壹佰伍拾万元整，包括本金、利息、滞纳金等，具体金额以银行出具的代偿证明为准；自本合同签字生效之日起，乙方代付甲方在三友村2016年和2017年的土地租金每年5700元整，共计11400元整；在乙方实际掌握厂房的所有权和使用权后，付清第三笔购房款，具体金额为总价减去前两笔购房款；甲方应在本合同签字生效之日起，腾空现在居住的办公住宅楼，办公住宅楼内的办公设施及居住设施甲方如需要的可以搬走，并交出所有钥匙，在把钥匙交给乙方之后才算乙方实际掌握厂房的所有权和使用权，乙方再支付第三笔购房款。双方还就其他事项进行了约定。合同签订后，原告陆建平除了代偿贷款及支付土地租金外，另外支付给被告方共计650000元。另查明，吴进祥与被告朱有珍原系夫妻关系，吴进祥现已去世，被告吴文迪系吴进祥与被告朱有珍的儿子。后本院认为，本案不属于人民法院受理民事案件范围，理由如下：被告石泉灯饰公司的法定代表人吴进祥申请建造的临时厂房申请面积为576平方米，使用年限为二年，后吴进祥建造的临时厂房使用期限届满后，吴进祥尚未办理继续使用的审批手续，被告方对此进行了确认。而原、被告双方在签订的《房屋买卖合同》中载明的所有建筑厂房的面积超过了临时建筑申请的面积，且建筑物种类也超出了临时审批的范围，而原告未提供证据证明涉案房屋系合法建筑，故本院认为原、被告双方在《房屋买卖合同》中处理的房屋系无产权建筑房屋。按照城乡规划法等法律、行政法规的规定，无产权建筑房屋的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，本院不予认定和处理，而无产权建筑房屋引起的纠纷不属于人民法院受理民事案件的范围。后本院裁定驳回了原告陆建平的起诉。                说明一下：原告主张的购房款2192655元其中包括代偿金1531255元、土地租金11400元、现金和银行转账650000元，被告朱文迪于2017年10月2日和10月17日对上述款项向原告出具收条（共三份），庭审中吴文迪对上述款项均没有异议。                另查明：《房屋买卖合同》中，被告石泉灯饰公司未在甲方处盖章；被告吴文迪系石泉灯饰公司的一股东并担任公司监事。2021年3月20日，被告吴文迪（作为甲方）与海盐县通元镇三友村民委（作为乙方）签订《拆除房屋协议》一份，协议约定：根据省无违建县创建标准，对涉及长乐2组海盐石泉联合工艺灯饰有限公司进行拆除，标的位于长乐老村部，涉及面积2195.06平方米，代表：吴文迪，于2021年3月20日进行拆除，按照通元镇创建标准，达到复垦还田，给予100元／每平方补偿，涉及金额219506元，该地块将于2021年度报镇土地复垦项目。庭审中双方确认，2021年3月案涉厂房已被拆除。自合同签订后至厂房被拆除前，案涉厂房由原告管理并对外进行出租，原告自认其从厂房中获得租金利益共200000元（已扣除其为经营厂房所付出的相应成本）。                本案中，原告主张案涉房屋买卖合同无效，理由为案涉房屋系违章建筑。在另案中，本院认定案涉房屋系无产权建筑房屋。根据我国合同法第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效。……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，双方当事人交易的房屋并未取得有关部门审批，所占土地亦未取得集体土地使用权证，另被告吴文迪与海盐县通元镇三友村民委签订《拆除房屋协议》实际上已明确案涉房屋为违章建筑并进行了拆除。双方所签的涉案房屋买卖合同显然违反了我国土地管理法及合同法的相关规定，应属无效合同。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告主张的购房款2192655元包括代偿金1531255元、土地租金11400元、吴文迪收到的现金和银行转账650000元，吴文迪作为石泉灯饰公司的股东和监事对代偿金及土地租金进行了确认，且其本人庭审中对上述款项并没有异议，只是表示无偿还能力，再结合原告自认共获得租金利益200000元，故被告石泉灯饰公司及吴文迪应共同返还原告款项1992655元。另被告朱有珍并未确认收到上述相应款项，故对原告要求朱有珍返还相应款项的诉请，本院不予支持。至于原告主张的利息损失，因案涉合同无效，原告亦未提供证据证明其相应损失，故对其利息的相应主张，本院不予支持。被告石泉灯饰公司、朱有珍经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法可缺席判决。据此，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：                一、被告海盐石泉联合工艺灯饰有限公司、吴文迪于本判决生效之日起十日内返还原告陆建平款项1992655元；                二、驳回原告其他的诉讼请求。                如果上述二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                本案受理费12171元、财产保全费5000元，合计17171元，由原告陆建平负担1566元、被告海盐石泉联合工艺灯饰有限公司、吴文迪共同负担15605元。                如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。                    审判员谈其竞    二○二一年七月十二日            书记员马亚军