福建省福清市人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0181民初4021号原告：苏启章，男，1968年12月17日出生，汉族，住福建省安溪县。委托诉讼代理人：曹丽丽，福建吴氏律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：陈平娟，福建吴氏律师事务所执业律师。被告：福清恒大置业有限公司，住所地福建省福清市龙山街道龙东村前南1号三楼，统一社会信用代码91350181MA347X24XW。法定代表人：倪可铨，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑白玲，该公司员工。原告苏启章与被告福清恒大置业有限公司（以下简称恒大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月8日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。苏启章的委托诉讼代理人曹丽丽和恒大公司的委托诉讼代理人郑白玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏启章向本院提出诉讼请求：1.判令恒大公司立即向苏启章支付逾期交房和逾期办证违约金（以已付购房款1309766元为基数，按每日万分之一的标准计算逾期交房和逾期办证天数共计343日）；2.本案诉讼费用由恒大公司负担。事实和理由：2017年4月17日，苏启章与恒大公司签订《福清恒大城楼宇认购书》及《商品房买卖合同》，约定苏启章向恒大公司购入福清市龙山街道恒大城第12号楼17层1701单元商品房，总价款为1309766元。苏启章依约全额付清购房款。《商品房买卖合同》第八条约定，恒大公司应当于2018年11月30日前向苏启章交付符合合同约定的商品房，但直至2019年4月19日，案涉商品房所在恒大城才完成工程竣工验收，具备交房条件。2019年5月1日，恒大公司向苏启章交付案涉商品房。根据《商品房买卖合同》第九条约定，恒大公司应当按日向苏启章支付已付购房款万分之一自2018年12月1日起计算至2019年5月1日止的逾期交房违约金。《商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给买受人。自2019年5月1日交房后，恒大公司应当于2020年5月2日前为苏启章办理案涉房屋的不动产权证书，但恒大公司于2020年11月才将办证材料交给苏启章，苏启章于2020年11月10日办理了不动产权证书。恒大公司已构成违约，应当承担自2020年5月2日起计算至2020年11月10日止的逾期办证违约金。恒大公司辩称，一、根据气象资料，2016年1月至2018年12月期间，福清遭受暴雨袭击16天，大暴雨袭击4天，遭受台风天气影响51天。上述气象在签订《商品房买卖合同》时是不能预见、不能避免且不能克服的，属不可抗力，且在上述气象期间需切断电源停止作业，无法实施任何施工行为。故因不可抗力造成的逾期天数71天，应免除逾期责任。二、逾期办证违约金应计算至2020年11月5日。2020年11月5日，苏启章至恒大公司领取了办理不动产权证书应由恒大公司提供的所有材料，领取材料后，应由苏启章本人到不动产登记中心办理相关手续或由苏启章委托恒大公司办理，因苏启章未委托恒大公司办理，故恒大公司已于2020年11月5日履行完毕办证义务。因苏启章自身原因未去办理不动产权证书的，不可追究恒大公司的违约责任。三、因新冠肺炎疫情导致逾期办证的，恒大公司不承担逾期责任。福建省人民政府于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，于2020年3月19日12时起将福建省新冠肺炎疫情应急响应等级统一调整为省级三级应急响应。在上述期间，恒大公司积极响应政府号召，在复工之前基本处于停工停产状态，为避免发生聚集性活动，未开展相关办证工作。新冠肺炎疫情属不可抗力，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十条的规定，因新冠肺炎疫情造成的逾期天数56天，应免除逾期办证责任。四、《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第十条第三款明确约定：“出卖人未能在约定时间内办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金”。且苏启章已经可以使用房屋，逾期办证与逾期交房不同，违约后果较轻，逾期办证并未给苏启章造成实际损失，苏启章亦未举证证明其损失，故苏启章主张按已付房款的日万分之一计算逾期办证违约金没有依据且标准过高，明显未顾及恒大公司的权益且有失公平，应根据合同约定，逾期办证违约金每年按已付房款的0.1%计算。综上，请求人民法院驳回苏启章不合理的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。恒大公司对苏启章提供的福清恒大城楼宇认购书、商品房买卖合同、购房款银行转账记录、发票、建设工程消防验收意见书、福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表、不动产权证书、《福清市行政服务中心受理时间调整》、《探秘福清市行政服务中心如何做好“为民”、“防控”两不误》等证据的真实性、合法性无异议，苏启章对恒大公司提供的福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表、福清市2016-2018年1-12月降雨天气统计表、2016-2018年福清台风影响情况、领取办理不动产权证书材料签收单、《福建省启动重大突发公共卫生事件一级响应机制》、《福建省调整新冠肺炎疫情防控应急响应等级》等证据的真实性、合法性亦无异议，本院予以确认并在卷佐证。苏启章提供的《恒大2月销售额447.3亿元同比增长约107.8%》与本案无关，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，经审理查明，苏启章主张的案涉商品房的位置、购房款金额、签订《商品房买卖合同》时间及条款内容、交房时间和恒大公司主张的《商品房买卖合同》条款内容、领取了办理不动产权证书所需材料的时间均属实，本院予以确认。另查明，2019年4月15日，案涉房屋所在的恒大城楼房通过主管部门的消防验收，同年4月19日通过建设工程竣工验收备案。自2016年1月起至2018年12月止,福清恒大城项目所在地遭受暴雨袭击达16天,大暴雨袭击达4天,遭受台风恶劣天气影响时间达51天,其中自2017年4月17日起至2018年11月30日止台风天气实计共19天。因新冠肺炎疫情，福建省于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，于2020年3月19日12时起将福建省新冠肺炎疫情应急响应等级统一调整为省级三级应急响应。庭审中，双方确认逾期交房时间自2018年12月1日起至2019年5月1日止，恒大公司还确认了苏启章主张的逾期办证违约金起算时间。本院认为，案涉《商品房买卖合同》及其附件系双方真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,为有效合同,双方当事人应按约全面履行义务。苏启章已按约定向恒大公司支付全部购房款，恒大公司未按合同约定于2018年11月30日前交房，直至2019年5月1日才与苏启章办理交房手续，已构成违约，应按约定向苏启章支付逾期交房违约金。根据合同约定，恒大公司应当在商品房交付使用后的365日内办理房屋产权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付苏启章，苏启章经通知后，于2020年11月5日从恒大公司处领取办理案涉房屋不动产权登记所需资料，因此恒大公司亦应当按照合同约定向苏启章支付逾期办证违约金。恒大公司在合同附件六中约定逾期办证违约金每年按已付房款的0.1%向买受人支付，该约定属于格式条款，明显减轻和免除了恒大公司的违约责任，排除苏启章的权利，有失公平，亦为无效条款，苏启章请求违约金自逾期之日以已付购房款为基数按每日万分之一计算，并未超过法律规定的起诉时一年期贷款市场报价利率标准，本院予以支持。暴雨、大暴雨天气并非极端天气，属于可预见的天气状况，恒大公司主张免除该期限内的逾期责任，于法无据，本院不予支持。在合同期内案涉商品房所在地受台风天气影响，系不可抗力，可相应免除该期间的逾期交房违约金。关于逾期办证期间的截止时间，因苏启章已于2020年11月5日从恒大公司处领取了办理产权证需由恒大公司提供的材料，恒大公司已经履行了合同约定的办证义务，故逾期办证期间应计算至2020年11月5日。根据合同约定，恒大公司应在2019年5月1日交房后的365日内履行办证义务，因该期间发生新冠肺炎疫情，在福建省人民政府办公厅通知的其他企业复工时间不早于2020年2月9日24时前，恒大公司客观上不能复工，故根据公平原则，自2020年1月24日起至2020年2月9日止的17天，应在逾期办证天数中予以扣除。经核算，逾期交房违约金以购房款1309766元为基数，按日万分之一自2018年12月1日计算至2019年5月1日（扣除不可抗力免责19天），共计17288.91元；逾期办证违约金以购房款1309766元为基数，按日万分之一自2020年5月2日计算至2020年11月5日（扣除疫情免责17天），共计22266.02元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、福清恒大置业有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向苏启章支付逾期交房违约金17288.91元;二、福清恒大置业有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向苏启章支付逾期办证违约金22266.02元;三、驳回苏启章的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费923元，减半收取461.5元，由苏启章负担67元（已预交），由福清恒大置业有限公司负担394.5元（限于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。本判决为终审判决。本判决生效后,负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务,逾期未履行的,应向本院报告财产状况,并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款,违反本条规定的,本案执行立案后,人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等措施,构成犯罪的,依法追究刑事责任。审 判 员 曾朱兴二〇二一年七月一日法官助理 张瑜丹书 记 员 许承锋