广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0784民初2804号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司鹤山分公司，住所地：广东省鹤山市。负责人：肖智华，该分公司项目经理。委托诉讼代理人：胡韵清，女，该分公司员工。委托诉讼代理人：卢美交，女，该分公司员工。被告：朱艳芳，女，1979年2月1日出生，汉族，住广东省恩平市。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司鹤山分公司（以下简称碧桂园公司）与被告朱艳芳物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月8日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园公司的委托诉讼代理人胡韵清到庭参加诉讼，被告朱艳芳经传票传唤，无正当理由拒不到庭，故本案是缺席审理，现已审理终结。原告碧桂园公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付2019年8月至2021年4月物业服务费18019.26元给原告；2.被告以实欠物业管理费为基数按每日千分之五从应付款期限之次日起至清偿之日止支付逾期付款违约金（截至2021年5月27日的违约金为27054.62元，原告只申请被告支付10821.85元违约金，物业服务费和违约金两项费用合计为28841.11元，之后的违约金以实欠物业管理费为基数按每日千分之五计付至清偿之日止）给原告；3.本案诉讼费由被告承担。被告朱艳芳未作答辩，亦未提供任何证据。本院经审理认定事实如下：广东碧桂园物业服务有限公司鹤山分公司与被告朱艳芳于2014年9月11日签订《鹤山碧桂园前期物业服务协议》，合同约定：“……就甲方（即被告）已购买的由鹤山市碧桂园物业发展有限公司负责开发建设的鹤山碧桂园商品住宅区中的星语二街15号单位交付后由乙方（即广东碧桂园物业服务有限公司鹤山分公司）提供物业管理服务事宜达成一致意见，特订立本协议。第一条：甲方同意建设单位按照法律、法规和有关规定，选聘乙方对本园区实施前期物业管理服务。……第四条：乙方按以下计算方式及标准向甲方及本园区的其他业主、物业使用人计收物业服务费：甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米1.50元及花园面积每月每平方米0.40元计收。……上述约定面积如与房管部门的最终测绘面积有差异，以房管部门最终测绘面积为准。……第六条：甲方应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。物业服务费按月计收，乙方于公历每月8日（节假日或系统原因顺延）采用银行代收方式计收当月物业服务费，甲方应在扣费时间前保证交费账户存有足够金额以备扣费。……第十六条：甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。”等等。被告于2014年10月7日办理涉案商品房的收楼手续。后，原告依约向被告提供物业管理服务，但被告拖欠原告2019年8月至2021年4月的物业服务费未付，经原告催收，被告仍未向原告清偿拖欠的物业服务费。鹤山市沙坪鹤山碧桂园星语二街15号房屋的权属人为被告朱艳芳，该房屋的建筑面积为513.16平方米，花园面积为220.80平方米。被告每月应按《鹤山碧桂园前期物业服务协议》的约定支付物业服务费858.06元（513.16平方米×1.50元/平方米+220.80平方米×0.40元/平方米）给原告。广东碧桂园物业管理有限公司鹤山分公司于名称变更为广东碧桂园物业服务有限公司鹤山分公司，于名称变更为广东碧桂园物业服务股份有限公司鹤山分公司，于名称变更为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司鹤山分公司，于2020年6月12日名称变更为碧桂园生活服务集团股份有限公司鹤山分公司。诉讼中，原告明确2019年8月产生的物业服务费自2019年10月1日起计收违约金，如此类推。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。广东碧桂园物业服务有限公司鹤山分公司与被告朱艳芳签订的《鹤山碧桂园前期物业服务协议》符合相关法律、法规的规定，是合法有效的合同。广东碧桂园物业服务有限公司鹤山分公司名称已变更为碧桂园生活服务集团股份有限公司鹤山分公司（即原告），故《鹤山碧桂园前期物业服务协议》对原告碧桂园公司和被告均具有约束力，双方应依照上述合同的约定行使权利和履行义务。被告朱艳芳所有的物业在接受了原告的物业管理服务后，理应按时支付物业服务费给原告，现被告拖欠原告2019年8月1日至2021年4月30日（共21个月）的物业服务费共18019.26元（858.06元/月×21个月），已构成违约，被告应承担违约责任，现原告请求被告支付物业服务费18019.26元，理据充分，本院予以支持。关于违约金的问题，根据《鹤山碧桂园前期物业服务协议》的约定，逾期交纳物业服务费的，每逾期一天需向原告缴纳所欠物业服务费的5‰违约金，但该违约金计算标准过高，本院酌定以年利率15.4%计算为宜。经核算，被告拖欠的物业服务费的违约金计至2021年5月31日为2311.93元，从2021年6月1日起，违约金以实欠物业服务费为基数，按年利率15.4%计至清偿之日止。对原告主张的违约金超出本院认定部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告朱艳芳于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年8月1日至2021年4月30日的物业服务费18019.26元给原告碧桂园生活服务集团股份有限公司鹤山分公司；二、被告朱艳芳于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金（违约金暂计至2021年5月31日为2311.93元，从2021年6月1日起，违约金以实欠物业服务费为基数，按年利率15.4%计至清偿之日止）给原告碧桂园生活服务集团股份有限公司鹤山分公司；三、驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司鹤山分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费260.52元（已减半收取），由被告朱艳芳负担（原告已预交案件受理费260.52元，原告同意被告负担的受理费于被告履行判决义务时径付给原告，故本院不再收退）。本判决为终审判决。审 判 员 袁金淑二〇二一年七月二十六日法官助理 李锶涛书 记 员 刘慧坚广东省鹤山市人民法院民事判决书（2021）粤0784民初2804号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司鹤山分公司，住所地：广东省鹤山市。负责人：肖智华，该分公司项目经理。委托诉讼代理人：胡韵清，女，该分公司员工。委托诉讼代理人：卢美交，女，该分公司员工。被告：朱艳芳，女，1979年2月1日出生，汉族，住广东省恩平市。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司鹤山分公司（以下简称碧桂园公司）与被告朱艳芳物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月8日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园公司的委托诉讼代理人胡韵清到庭参加诉讼，被告朱艳芳经传票传唤，无正当理由拒不到庭，故本案是缺席审理，现已审理终结。原告碧桂园公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付2019年8月至2021年4月物业服务费18019.26元给原告；2.被告以实欠物业管理费为基数按每日千分之五从应付款期限之次日起至清偿之日止支付逾期付款违约金（截至2021年5月27日的违约金为27054.62元，原告只申请被告支付10821.85元违约金，物业服务费和违约金两项费用合计为28841.11元，之后的违约金以实欠物业管理费为基数按每日千分之五计付至清偿之日止）给原告；3.本案诉讼费由被告承担。被告朱艳芳未作答辩，亦未提供任何证据。本院经审理认定事实如下：广东碧桂园物业服务有限公司鹤山分公司与被告朱艳芳于2014年9月11日签订《鹤山碧桂园前期物业服务协议》，合同约定：“……就甲方（即被告）已购买的由鹤山市碧桂园物业发展有限公司负责开发建设的鹤山碧桂园商品住宅区中的星语二街15号单位交付后由乙方（即广东碧桂园物业服务有限公司鹤山分公司）提供物业管理服务事宜达成一致意见，特订立本协议。第一条：甲方同意建设单位按照法律、法规和有关规定，选聘乙方对本园区实施前期物业管理服务。……第四条：乙方按以下计算方式及标准向甲方及本园区的其他业主、物业使用人计收物业服务费：甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米1.50元及花园面积每月每平方米0.40元计收。……上述约定面积如与房管部门的最终测绘面积有差异，以房管部门最终测绘面积为准。……第六条：甲方应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。物业服务费按月计收，乙方于公历每月8日（节假日或系统原因顺延）采用银行代收方式计收当月物业服务费，甲方应在扣费时间前保证交费账户存有足够金额以备扣费。……第十六条：甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。”等等。被告于2014年10月7日办理涉案商品房的收楼手续。后，原告依约向被告提供物业管理服务，但被告拖欠原告2019年8月至2021年4月的物业服务费未付，经原告催收，被告仍未向原告清偿拖欠的物业服务费。鹤山市沙坪鹤山碧桂园星语二街15号房屋的权属人为被告朱艳芳，该房屋的建筑面积为513.16平方米，花园面积为220.80平方米。被告每月应按《鹤山碧桂园前期物业服务协议》的约定支付物业服务费858.06元（513.16平方米×1.50元/平方米+220.80平方米×0.40元/平方米）给原告。广东碧桂园物业管理有限公司鹤山分公司于名称变更为广东碧桂园物业服务有限公司鹤山分公司，于名称变更为广东碧桂园物业服务股份有限公司鹤山分公司，于名称变更为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司鹤山分公司，于2020年6月12日名称变更为碧桂园生活服务集团股份有限公司鹤山分公司。诉讼中，原告明确2019年8月产生的物业服务费自2019年10月1日起计收违约金，如此类推。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。广东碧桂园物业服务有限公司鹤山分公司与被告朱艳芳签订的《鹤山碧桂园前期物业服务协议》符合相关法律、法规的规定，是合法有效的合同。广东碧桂园物业服务有限公司鹤山分公司名称已变更为碧桂园生活服务集团股份有限公司鹤山分公司（即原告），故《鹤山碧桂园前期物业服务协议》对原告碧桂园公司和被告均具有约束力，双方应依照上述合同的约定行使权利和履行义务。被告朱艳芳所有的物业在接受了原告的物业管理服务后，理应按时支付物业服务费给原告，现被告拖欠原告2019年8月1日至2021年4月30日（共21个月）的物业服务费共18019.26元（858.06元/月×21个月），已构成违约，被告应承担违约责任，现原告请求被告支付物业服务费18019.26元，理据充分，本院予以支持。关于违约金的问题，根据《鹤山碧桂园前期物业服务协议》的约定，逾期交纳物业服务费的，每逾期一天需向原告缴纳所欠物业服务费的5‰违约金，但该违约金计算标准过高，本院酌定以年利率15.4%计算为宜。经核算，被告拖欠的物业服务费的违约金计至2021年5月31日为2311.93元，从2021年6月1日起，违约金以实欠物业服务费为基数，按年利率15.4%计至清偿之日止。对原告主张的违约金超出本院认定部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告朱艳芳于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年8月1日至2021年4月30日的物业服务费18019.26元给原告碧桂园生活服务集团股份有限公司鹤山分公司；二、被告朱艳芳于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金（违约金暂计至2021年5月31日为2311.93元，从2021年6月1日起，违约金以实欠物业服务费为基数，按年利率15.4%计至清偿之日止）给原告碧桂园生活服务集团股份有限公司鹤山分公司；三、驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司鹤山分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费260.52元（已减半收取），由被告朱艳芳负担（原告已预交案件受理费260.52元，原告同意被告负担的受理费于被告履行判决义务时径付给原告，故本院不再收退）。本判决为终审判决。审判员袁金淑二〇二一年七月二十六日法官助理李锶涛书记员刘慧坚