广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2021）粤2071民初14849号原告：朱其高，男，1954年4月20日出生，汉族，住广东省中山市。被告：王英丽，女，1970年9月18日出生，汉族，户籍地浙江省，现住广东省中山市。原告朱其高与被告王英丽物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱其高、被告王英丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱其高向本院提出诉讼请求：被告向原告支付2018年、2019年、2020年沙溪供销大楼服务费2880元（960元/年×3年）、滞纳金120元，共计3000元。诉讼中，原告朱其高明确滞纳金从2020年1月1日起计算。事实与理由：本来门卫工资就少，还要代被告支付垃圾费、大楼路灯费，被告不交，原告的工资更少。每月1300元，504房东从2010年起到2013年一直自觉交本楼服务费2013年7月起以各种理由拒交服务费，从2018年到现在又以各种理由拒交服务费。2010年供销大楼治安差，政府整治，召开全体业主大会选出业主代表成立业主委员会，雇请原告夫妇做门卫，负责治安，原告跟全体业主口头约定，全体业主请原告，那么产生的费用就由全体业主负担，以第1个月收费为准，同意就交费，不同意不交，由供销社协管员刘先生管理支出，现大多数业主自觉执行此决定。根据合同法、物权法、老年人权益保护法，望法院给予支持。10年来大楼未发生偷盗治安事件。原告朱其高为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交的证据如下：1.2018年、2019年、2020年业主签名表；2.2020年情况说明；3.供销大楼情况说明；4.合约；5.增加滞纳金的说明。被告王英丽辩称，被告确认已很久没有缴纳物业费，因事情已拖太久。大概自2013年7月起被告就没有再缴纳过物业管理费。后来经调解被告向廖树辉缴了一些费用，廖树辉也是大楼的业主之一。涉案的大楼在2010年4月份时龙瑞牵头让业主开会，讨论每个楼梯选一个业主代表，一共四个业主代表。聘请原告做门卫，当时已是十几年前，当时还另外聘请了其他的门卫。被告是当时的业主代表之一。中间发生了一些事情，门卫变成了原告两夫妻，在2013年7月份，原告夫妻在门口张贴公告，把每月的65元/月的服务费提高到80元/月。当时被告并不知道，而且被告也不同意80元的服务费。而且当时也有部分的业主不同意，让业委会处理。被告与其他业主代表说了此事，其他业主代表没有意见，但被告有意见所以不同意支付。被告要求将开支公布出来，业主代表有清楚开支情况。2013年7月份起也有部分的业主与被告的情况一样，没有缴纳。而且被告自没有缴纳开始就没有再担任业主代表。另外的一个业主代表之后也没有做了。在2015年6月10日原告起诉404的业主。被告认为原告私自涨价还说以后还要涨价至100元/月，原告认为价不合理。原告在沙溪政府找到镇长，被告在中山市沙溪镇塔园幼儿园担任园长一职，上面的领导找到被告谈话协商处理。2013年7月至2016年的费用合计4000多元，当时原告说收了被告的费用就退休，被告要求原告把大楼的清洁搞好，把开支公布出来，被告不会将费用交给原告，因为被告与原告没有物业服务关系及劳务关系。当时被告就把费用交给了业主代表廖树辉。现在又重新选了业主代表，但被告都不知道。业主代表不管事，而且大楼乱七八糟，没有人管理物业，没有人搞清洁，所以被告不同意缴费。不知道现在的业主代表是怎样来的，既没有通知也没有公示。被告王英丽就其辩解，未提交证据。本院依法组织当事人对前述证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王英丽为中山市沙溪镇龙瑞大街44号沙溪供销合作社综合楼504房的业主。朱其高与王英丽在庭审中确认沙溪供销合作社综合楼的业主代表自2010年起聘请朱其高担任门卫，负责安保工作。朱其高提交2018年、2019年、2020年业主签名表，主要内容为：各位业主2018年、2019年、2020年您同意朱其高阿叔继续做门卫看门口吗？如果同意请签名，服务费按2013年7月业委会公布的每户每月收80元，门卫工资1300元，门卫如果发生意外，无须业主负责，因为服务费中含有购买保险的钱。请依时交费。45户业主中39户业主在下方表格处签名。朱其高主张**时有43户业主有交纳物业服务费。2018年1月1日，沙溪供销合作社综合楼的业主委员会代表朱其高、廖树辉、卫志明、任初明与门卫朱其高签订《合约》，对朱其高的工作时间及工作待遇进行了约定。同日，沙溪供销合作社综合楼的业主委员会代表朱其高、廖树辉、卫志明、任初明出具《说明》，主要内容为：从2020年起不按时交服务费每月追加迟交金10元，以作法律追讨费用。朱其高主张王英丽从2018年1月1日起拖欠服务费，至2020年12月31日止，累计拖欠3年即36个月的服务费共计2880元（80元/月×36个月）及拖欠2020年服务费的滞纳金120元（10元/月×12个月）。王英丽认为其不同意自2013年7月起将服务费65元/月提高至80元/月，其与朱其高没有物业服务关系及劳务关系，且涉案楼房无人管理、无人清理卫生，故其不同意交纳服务费。朱其高因向王英丽催收未果，遂于2021年4月29日向本院提起诉讼，主张前述实体权利。诉讼中，王英丽申请证人陈某出庭作证，证人陈某在庭审中称，中山市沙溪镇龙瑞供销社大楼到处都是垃圾，把楼梯都堵塞了，楼梯灯泡原来是大灯泡，后来更换了小灯泡。大楼、门口到处都是垃圾。现在已经没有业委会，以前有，后来嫌卫生差就没有做了。原来每个楼梯选一个业主代表，一共四个业主代表，现在几个业主代表已离开，我现在也不清楚业主代表是谁。想要反映问题不知道找谁反映，廖树辉说其只管他那一层的楼梯口，其他不管。聘请两人管理，一个白天收垃圾，一个晚上睡觉，有一个2016年已去世，现在还找业主要钱。也不知道钱收到哪里去，也没有公开。现在没有人搞卫生。原告为我出租房子，还擅自扣了一个月的押金。大楼60%至70%已出租，业主都不在，很多业主不清楚情况。原告想怎样就怎样，想断谁电就断谁的电。过来看房的人都嫌卫生差。原告另外向业主收取100元。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。关于王英丽是否应向朱其高交纳2018年至2020年服务费的问题。涉案供销大楼虽无小区，但其作为独栋建筑，楼内有四十多户业主因建筑物共有关系而相互联系，故该楼房的物业管理仍可参照普通小区的物业服务合同的一般原则进行处理。本案双方当事人均确认涉案楼房的业主代表（全体业主）自2010年起即聘请朱其高担任涉案楼房的保安，朱其高亦一直在涉案楼房内从事保安工作。虽然王英丽认为其在2013年7月起并未同意服务费涨至80元/月，在2018年至2020年也未同意朱其高继续担任保安，其并未在2018年、2019年、2020年业主签名表上签名。但朱其高提交的2018年、2019年、2020年业主签名表显示，涉案大楼大多数业主均已同意朱其高在2018年至2020年继续担任大楼的保安，并同意交纳服务费80元/月，朱其高亦实际履行了保安的工作，大楼内的大多数业主亦交纳了约定的服务费。王英丽作为涉案大楼的住户之一，其必然已享受了朱其高提供的安保服务。故双方存在事实物业服务合同关系。因朱其高提供的安保服务具有公共性，其服务对象众多，大楼内业主接受其安保服务，各人各户对安保服务评价有着不同的标准，这就需要服务提供者与业主之间互相理解、互相交流。业主在对服务有意见时，经常会采用拒交服务费的方式来表达不满情绪。但物业服务的维持运行需要成本，且其运行费用的主要来源就是业主交纳的服务费，如果业主以服务者提供的服务存在瑕疵或不足为由拒交服务费用，那么带来的直接后果是服务者入不敷出，不能保证服务的正常运行。如果业主一旦认为服务者的服务存在瑕疵或不足，就可以拒交服务费，则大楼的安保服务无法正常运行。王英丽应该认识到，一是大楼大多数业主已交纳了安保服务费用，二是此期间其仍然在接受着安保服务（尽管其对服务不满），从这两点来说，其拒交服务费的行为一是损害了其他交纳服务费业主的共同利益，二是对服务提供者而言也是不公平的。此外，在朱其高收取的服务费标准并非较高的情形下，王英丽要求其提供全方位的至善服务，有违质价相符、利益平衡对等的原则。故在朱其高提供的服务的总体质量基本达到了约定的目标，其提供的安保服务与其较低的收费标准能相适应的情形下，王英丽作为涉案楼房的业主有义务向朱其高交纳其欠交的服务费，王英丽拒交服务费的理由于法无据，本院不予采信。虽然王英丽未在2018年、2019年、2020年业主签名表上签名同意服务费80元/月，但涉案大楼大多数业主均已签名同意，亦交纳了约定的服务费，故王英丽亦应交纳约定的服务费80元/月。朱其高要求王英丽交纳自2018年1月1日至2020年12月31日期间拖欠的服务费2880元（80元/月×36个月），本院予以支持。关于王英丽是否应向朱其高支付拖欠2020年服务费的滞纳金问题。涉案大楼大多数业主均在2018年业主签名表上签名同意后，业主代表与朱其高签订《合约》并出具说明，说明记载“从2020年起不按时交服务费，每月追加迟交金10元，以作法律追讨费用”，朱其高要求王英丽支付拖欠2020年服务费的滞纳金120元（10元/月×12个月），符合上述约定，且王英丽在庭审中并未对该滞纳金是否过高提出异议，本院对朱其高的该项请求予以支持。综上所述，原告朱其高的诉求合法有据，本院予以支持。被告王英丽的抗辩缺乏理据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告王英丽于本判决发生法律效力之日起七日内向原告朱其高交纳自2018年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费2880元，并支付拖欠2020年服务费的滞纳金120元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，简易程序减半收取为25元（原告朱其高已预交），由被告王英丽负担，并于本判决发生法律效力之日起七日内直接返还给原告朱其高。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 熊 伟二〇二一年七月二十六日书记员 杨平丽广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2021）粤2071民初14849号原告：朱其高，男，1954年4月20日出生，汉族，住广东省中山市。被告：王英丽，女，1970年9月18日出生，汉族，户籍地浙江省，现住广东省中山市。原告朱其高与被告王英丽物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱其高、被告王英丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱其高向本院提出诉讼请求：被告向原告支付2018年、2019年、2020年沙溪供销大楼服务费2880元（960元/年×3年）、滞纳金120元，共计3000元。诉讼中，原告朱其高明确滞纳金从2020年1月1日起计算。事实与理由：本来门卫工资就少，还要代被告支付垃圾费、大楼路灯费，被告不交，原告的工资更少。每月1300元，504房东从2010年起到2013年一直自觉交本楼服务费2013年7月起以各种理由拒交服务费，从2018年到现在又以各种理由拒交服务费。2010年供销大楼治安差，政府整治，召开全体业主大会选出业主代表成立业主委员会，雇请原告夫妇做门卫，负责治安，原告跟全体业主口头约定，全体业主请原告，那么产生的费用就由全体业主负担，以第1个月收费为准，同意就交费，不同意不交，由供销社协管员刘先生管理支出，现大多数业主自觉执行此决定。根据合同法、物权法、老年人权益保护法，望法院给予支持。10年来大楼未发生偷盗治安事件。原告朱其高为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交的证据如下：1.2018年、2019年、2020年业主签名表；2.2020年情况说明；3.供销大楼情况说明；4.合约；5.增加滞纳金的说明。被告王英丽辩称，被告确认已很久没有缴纳物业费，因事情已拖太久。大概自2013年7月起被告就没有再缴纳过物业管理费。后来经调解被告向廖树辉缴了一些费用，廖树辉也是大楼的业主之一。涉案的大楼在2010年4月份时龙瑞牵头让业主开会，讨论每个楼梯选一个业主代表，一共四个业主代表。聘请原告做门卫，当时已是十几年前，当时还另外聘请了其他的门卫。被告是当时的业主代表之一。中间发生了一些事情，门卫变成了原告两夫妻，在2013年7月份，原告夫妻在门口张贴公告，把每月的65元/月的服务费提高到80元/月。当时被告并不知道，而且被告也不同意80元的服务费。而且当时也有部分的业主不同意，让业委会处理。被告与其他业主代表说了此事，其他业主代表没有意见，但被告有意见所以不同意支付。被告要求将开支公布出来，业主代表有清楚开支情况。2013年7月份起也有部分的业主与被告的情况一样，没有缴纳。而且被告自没有缴纳开始就没有再担任业主代表。另外的一个业主代表之后也没有做了。在2015年6月10日原告起诉404的业主。被告认为原告私自涨价还说以后还要涨价至100元/月，原告认为价不合理。原告在沙溪政府找到镇长，被告在中山市沙溪镇塔园幼儿园担任园长一职，上面的领导找到被告谈话协商处理。2013年7月至2016年的费用合计4000多元，当时原告说收了被告的费用就退休，被告要求原告把大楼的清洁搞好，把开支公布出来，被告不会将费用交给原告，因为被告与原告没有物业服务关系及劳务关系。当时被告就把费用交给了业主代表廖树辉。现在又重新选了业主代表，但被告都不知道。业主代表不管事，而且大楼乱七八糟，没有人管理物业，没有人搞清洁，所以被告不同意缴费。不知道现在的业主代表是怎样来的，既没有通知也没有公示。被告王英丽就其辩解，未提交证据。本院依法组织当事人对前述证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王英丽为中山市沙溪镇龙瑞大街44号沙溪供销合作社综合楼504房的业主。朱其高与王英丽在庭审中确认沙溪供销合作社综合楼的业主代表自2010年起聘请朱其高担任门卫，负责安保工作。朱其高提交2018年、2019年、2020年业主签名表，主要内容为：各位业主2018年、2019年、2020年您同意朱其高阿叔继续做门卫看门口吗？如果同意请签名，服务费按2013年7月业委会公布的每户每月收80元，门卫工资1300元，门卫如果发生意外，无须业主负责，因为服务费中含有购买保险的钱。请依时交费。45户业主中39户业主在下方表格处签名。朱其高主张**时有43户业主有交纳物业服务费。2018年1月1日，沙溪供销合作社综合楼的业主委员会代表朱其高、廖树辉、卫志明、任初明与门卫朱其高签订《合约》，对朱其高的工作时间及工作待遇进行了约定。同日，沙溪供销合作社综合楼的业主委员会代表朱其高、廖树辉、卫志明、任初明出具《说明》，主要内容为：从2020年起不按时交服务费每月追加迟交金10元，以作法律追讨费用。朱其高主张王英丽从2018年1月1日起拖欠服务费，至2020年12月31日止，累计拖欠3年即36个月的服务费共计2880元（80元/月×36个月）及拖欠2020年服务费的滞纳金120元（10元/月×12个月）。王英丽认为其不同意自2013年7月起将服务费65元/月提高至80元/月，其与朱其高没有物业服务关系及劳务关系，且涉案楼房无人管理、无人清理卫生，故其不同意交纳服务费。朱其高因向王英丽催收未果，遂于2021年4月29日向本院提起诉讼，主张前述实体权利。诉讼中，王英丽申请证人陈某出庭作证，证人陈某在庭审中称，中山市沙溪镇龙瑞供销社大楼到处都是垃圾，把楼梯都堵塞了，楼梯灯泡原来是大灯泡，后来更换了小灯泡。大楼、门口到处都是垃圾。现在已经没有业委会，以前有，后来嫌卫生差就没有做了。原来每个楼梯选一个业主代表，一共四个业主代表，现在几个业主代表已离开，我现在也不清楚业主代表是谁。想要反映问题不知道找谁反映，廖树辉说其只管他那一层的楼梯口，其他不管。聘请两人管理，一个白天收垃圾，一个晚上睡觉，有一个2016年已去世，现在还找业主要钱。也不知道钱收到哪里去，也没有公开。现在没有人搞卫生。原告为我出租房子，还擅自扣了一个月的押金。大楼60%至70%已出租，业主都不在，很多业主不清楚情况。原告想怎样就怎样，想断谁电就断谁的电。过来看房的人都嫌卫生差。原告另外向业主收取100元。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。关于王英丽是否应向朱其高交纳2018年至2020年服务费的问题。涉案供销大楼虽无小区，但其作为独栋建筑，楼内有四十多户业主因建筑物共有关系而相互联系，故该楼房的物业管理仍可参照普通小区的物业服务合同的一般原则进行处理。本案双方当事人均确认涉案楼房的业主代表（全体业主）自2010年起即聘请朱其高担任涉案楼房的保安，朱其高亦一直在涉案楼房内从事保安工作。虽然王英丽认为其在2013年7月起并未同意服务费涨至80元/月，在2018年至2020年也未同意朱其高继续担任保安，其并未在2018年、2019年、2020年业主签名表上签名。但朱其高提交的2018年、2019年、2020年业主签名表显示，涉案大楼大多数业主均已同意朱其高在2018年至2020年继续担任大楼的保安，并同意交纳服务费80元/月，朱其高亦实际履行了保安的工作，大楼内的大多数业主亦交纳了约定的服务费。王英丽作为涉案大楼的住户之一，其必然已享受了朱其高提供的安保服务。故双方存在事实物业服务合同关系。因朱其高提供的安保服务具有公共性，其服务对象众多，大楼内业主接受其安保服务，各人各户对安保服务评价有着不同的标准，这就需要服务提供者与业主之间互相理解、互相交流。业主在对服务有意见时，经常会采用拒交服务费的方式来表达不满情绪。但物业服务的维持运行需要成本，且其运行费用的主要来源就是业主交纳的服务费，如果业主以服务者提供的服务存在瑕疵或不足为由拒交服务费用，那么带来的直接后果是服务者入不敷出，不能保证服务的正常运行。如果业主一旦认为服务者的服务存在瑕疵或不足，就可以拒交服务费，则大楼的安保服务无法正常运行。王英丽应该认识到，一是大楼大多数业主已交纳了安保服务费用，二是此期间其仍然在接受着安保服务（尽管其对服务不满），从这两点来说，其拒交服务费的行为一是损害了其他交纳服务费业主的共同利益，二是对服务提供者而言也是不公平的。此外，在朱其高收取的服务费标准并非较高的情形下，王英丽要求其提供全方位的至善服务，有违质价相符、利益平衡对等的原则。故在朱其高提供的服务的总体质量基本达到了约定的目标，其提供的安保服务与其较低的收费标准能相适应的情形下，王英丽作为涉案楼房的业主有义务向朱其高交纳其欠交的服务费，王英丽拒交服务费的理由于法无据，本院不予采信。虽然王英丽未在2018年、2019年、2020年业主签名表上签名同意服务费80元/月，但涉案大楼大多数业主均已签名同意，亦交纳了约定的服务费，故王英丽亦应交纳约定的服务费80元/月。朱其高要求王英丽交纳自2018年1月1日至2020年12月31日期间拖欠的服务费2880元（80元/月×36个月），本院予以支持。关于王英丽是否应向朱其高支付拖欠2020年服务费的滞纳金问题。涉案大楼大多数业主均在2018年业主签名表上签名同意后，业主代表与朱其高签订《合约》并出具说明，说明记载“从2020年起不按时交服务费，每月追加迟交金10元，以作法律追讨费用”，朱其高要求王英丽支付拖欠2020年服务费的滞纳金120元（10元/月×12个月），符合上述约定，且王英丽在庭审中并未对该滞纳金是否过高提出异议，本院对朱其高的该项请求予以支持。综上所述，原告朱其高的诉求合法有据，本院予以支持。被告王英丽的抗辩缺乏理据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告王英丽于本判决发生法律效力之日起七日内向原告朱其高交纳自2018年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费2880元，并支付拖欠2020年服务费的滞纳金120元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，简易程序减半收取为25元（原告朱其高已预交），由被告王英丽负担，并于本判决发生法律效力之日起七日内直接返还给原告朱其高。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 熊 伟二〇二一年七月二十六日书记员 杨平丽