山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁06民终3130号上诉人（原审原告）：烟台天佑房地产营销策划有限公司，住所地:芝罘区文化十三巷16号。法定代表人：曲朝晖，总经理。委托诉讼代理人：李德强，山东行至远律师事务所律师。委托诉讼代理人：曲朝波，男，汉族，1974年12月30日出生，系该公司职工。被上诉人（原审被告）：蓬莱奋发置业有限公司，住所地：蓬莱区南关路198号。法定代表人：林金发，执行董事。委托诉讼代理人：孙承伟，山东平和律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋衍坤，山东平和律师事务所律师。上诉人烟台天佑房地产营销策划有限公司（以下简称天佑房地产公司）因与被上诉人蓬莱奋发置业有限公司（以下简称奋发置业公司）合同纠纷一案，不服山东省烟台市蓬莱区人民法院（2020）鲁0684民初2628号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：一、撤销原审判决第二项，依法改判由被上诉人赔偿上诉人自2017年8月11日起至房屋办理网签交付之日止的租金损失，现暂计算至2020年12月11日，计40个月，按每月1350元计算，计54000元，自2020年12月11日至被上诉人交付房屋之日，仍按每月1350元计算租金损失。二、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：上诉人与被上诉人另案起诉的委托合同纠纷(2017)鲁0684民初2573号判决已经生效，在该案审理过程中，被上诉人明确表示同意网签并交付该涉案房屋，上诉人也表示接受，且在判决书中已经确认。而本案中，一审法院却以2019年12月上诉人向一审法院递交诉状的时间作为租金损失的起算点，属于事实认定错误。上诉人认为租金应从上诉人另案起诉的委托合同纠纷一案向一审法院递交诉状的时间2017年8月11日起算。且在本案一审过程中，上诉人还提交了早在2016年10月15日就曾经向被上诉人主张交付该顶账房屋的证据，现上诉人主张从另案起诉的委托合同纠纷递交诉状的时间起算已经作出了很大让步。一审法院从2019年12月1日起计算租金于法无据，请求二审法院对本案依法改判。被上诉人答辩称，一、一审法院以2019年12月上诉人向一审法院递交诉状的时间作为租金损失的起算点系事实认定清楚，上诉人未提供证据证明其于本案受理前将涉案房产用于租赁和向被上诉人主张过关于租金损失的事实，其在（2017）鲁0684民初2573号案件中也未提出关于房屋交付及租金损失的诉讼请求，且在《抵房协议》中也未对涉案房产的交付期限做出约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四款之规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”故上诉人应当在其提出主张后给予被上诉人合理的准备时间。因此，其通过另案起诉的方式起诉至法院，向被上诉人主张逾期交房的损失，应当自起诉之日开始计算，故一审法院酌情以2019年12月作为租金计算损失的起算点与事实相符，于法有据。二、涉案房产的房屋租金系预期可得利益，具有不确定性，上诉人未提供证据证明涉案房产存在承租人承租的情况，涉案房产系毛坯状态，客观上不具备使用条件，因疫情影响，房屋租赁市场持续低迷，涉案房产周边人流量较少，不具有商业价值。三、涉案房产未办理网签备案手续及未交付的原因系上诉人导致，被上诉人一直同意为上诉人办理网签备案手续并交付涉案房产，具体经过在（2017）鲁0684民初2573号民事判决书和本案一审对该事实予以确认。被上诉人在本案一审诉讼过程中，以及（2017）鲁0684民初2573号案件执行过程中，也始终表示同意为上诉人办理网签备案手续，仅因为上诉人始终提出无理要求、恶意上诉、单方拒绝办理网签备案手续等原因，才导致本案权利义务处于待确定状态。根据《房屋网签备案业务操作规范》办理流程规定，办理网签备案手续需录入买卖双方当事人签订的买卖合同信息，并由买卖双方签章确认形成备案赋码。上诉人作为房屋销售中介服务机构理应知晓该程序，但其未向被上诉人主张签订商品房买卖合同，所以被上诉人单方无法完成网签备案程序。未办理网签备案的原因系由上诉人导致。因上诉人未与被上诉人签订商品房买卖合同，未与被上诉人办理网签备案，也未支付前期物业服务费、房屋专项维修基金等费用，进而导致被上诉人无法向上诉人交付涉案房产，因此，未交付涉案房产的原因也是由上诉人导致。四、上诉人涉嫌虚假诉讼，恶意拖延涉案房产网签时间，被上诉人在本案受理前就同意将涉案房屋网签过户至上诉人名下，不存在拒绝履行《抵房协议》的情形。上诉人将本不存在纠纷的事实进行捏造、虚构，向人民法院提起民事诉讼，妨害司法秩序，严重浪费司法资源。结合上诉情况，被上诉人认为，即使支持上诉人关于租金损失的请求，租金损失计算截止时间也应当是一审判决生效之日，被上诉人为定分止争才勉强认可一审判决，上诉人为要求被上诉人多赔偿租金损失恶意提起上诉，满足其不法利益。综上，一审判决事实认定清楚，适用法律正确。上诉人向一审法院起诉请求：1.请求判令被上诉人继续履行协议，协助上诉人办理网签、过户手续；2.判令被上诉人支付逾期交房期间的房租损失48000元（暂计算至2020年4月11日，按涉案房屋市场租金价格1500元/月计算，自2017年8月11日上诉人起诉之日起算，计32个月，自2020年4月11日至上诉人交付房屋之日，仍按市场租金价1500元/月计算租金损失）；3.诉讼费由被上诉人承担。一审法院审理期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的事实一审法院认定如下：2012年12月30日，上诉人、被上诉人签订《小城怡景项目销售代理合同》，约定上诉人为被上诉人开发的小城怡景项目独家销售代理，按合同约定收取销售代理费，之后双方又签订了一系列补充合同。2016年8月11日上诉人、被上诉人签订《抵房协议》，内容为：经甲（被上诉人）乙（上诉人）双方协商，将小城怡景35#楼1户房屋抵顶给乙方，作为抵顶本项目佣金，达成协议如下：35#-3-804，单价4900元/平方米，面积：82.95平方米，总价：406455元。（以上面积为预测面积，实际面积以房管部门实测为准。届时双方按以上确定房屋单价互找面积差价，待佣金量达到抵房要求时方可进行网签。）之后上诉人、被上诉人因委托代理合同的履行及代理费发生争议，2017年诉至一审法院，双方在该案审理中均认可继续履行《抵房协议》，蓬莱市人民法院2019年4月1日作出了（2017）鲁0684民初2573号民事判决书，认定被上诉人以房抵顶上诉人佣金406455元，判决被上诉人于判决生效后十日内给付上诉人佣金330198元，并承担自2016年9月1日起至判决生效后十日内止以本金330198元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算的利息。被上诉人不服该判决，上诉至烟台市中级人民法院，烟台市中级人民法院于2019年10月14日作出（2019）鲁06民终3673号民事判决，维持了一审判决。对当事人有争议的事实和证据一审法院认定如下：1、关于交房时间的相关事实证据。《抵房协议》没有约定交房时间，上诉人主张因办理网签的交房时间是在建设局备案确定的，不能随便更改，所以《抵房协议》没有约定交房时间，而是约定待佣金量达到抵房要求时可以进行网签，并提交阎利波、黄毅与被上诉人签订的商品房买卖合同予以佐证。被上诉人称双方未约定具体的交房、网签过户时间，上诉人所述的办理网签的交房时间系建设局备案确定的，不需要通过具体约定即应交房，抵房协议不能用于办理网签手续，双方需另行签订商品房买卖合同后方可办理，而上诉人没有向被上诉人明确要求交房，也没有向被上诉人主张签订商品房买卖合同，在此情况下，被上诉人当然无法向上诉人交付房屋，且抵房协议约定的待佣金量达到抵房要求时可以进行网签，系设定的网签的前提条件，也仅是办理网签的条件之一，还需要上诉人的配合，故在协议没有约定具体的交房时间、网签办理时间的情况下，被上诉人无法也不应向上诉人履行前述义务。另外对他人商品房买卖合同的真实性不予认可，与本案无关。上诉人主张曾多次向被上诉人主张办理网签、交付房屋，提交曲朝波2016年10月15日与林金发的谈话录音材料一份予以证实。被上诉人质证称，首先，该证据并非原始载体，无法确定录音的真实性及形成时间，被上诉人对该证据真实性不予认可，其次该录音的对话双方是上诉人代理人及被上诉人法定代表人，上诉人代理人主张的是将房屋给上诉人而没有主张将房屋抵顶给上诉人，经被上诉人回忆，上诉人代理人多次主张将该房屋抵顶给上诉人之外的第三方而非上诉人，系违反合同相对性，不构成对被上诉人的催要意思表示，即使该证据真实，因当时并未最终决算，也不应过户，待双方结算完毕后方可。2、关于房屋现状及是否符合交付条件。上诉人主张已为被上诉人出具了增值税专用发票，被上诉人称涉案房屋具备交付条件。3、关于房屋租金损失的事实与证据。上诉人提交贝壳网下载的小城怡景房屋租赁信息打印件2张，证明现在小城怡景80平方米的房子租金每月在1500元左右。被上诉人质证称，对真实性不认可，该证据系打印件，且仅为租赁信息，并不能证明房屋是否实际出租，且即使该证据真实，该证据并没有体现具体时间，无法确定上诉人所述的逾期交房期间房屋的真实租赁价格，且从上诉人提交的该打印件照片来看，该2套房屋均系精装修带家具，与案涉房屋实际情况差异较大，不具有参考价值。被上诉人庭后提交的情况说明表示，因本案涉案房屋系毛坯交付，不具有出租价值，被上诉人认为该房屋出租价格无法确定，更不具有出租价值，无法吸引租客，此外小城怡景小区对外出租成交案例较少，被上诉人亦不清楚出租价值，且能否成功出租亦存疑，即使需要认定出租价值，被上诉人认为，该房屋的月租金应为800元每月。在第二次庭审时，上诉人要求租金损失按每月1350元计算。上诉人主张之所以向被上诉人追要上述损失，是因为按照法院判决被上诉人应支付佣金为330198元，该数额是法院认定抵顶的房屋已经交付的情况下计算得出来的。但上诉人没有取得房屋的占有权，也无法主张逾期利息，被上诉人的受益数额为406455元的利息，按照年利率5%计算为每年20322元，上诉人主张年租金数额18000元，在一审法院将上诉人要求被上诉人支付佣金的起诉书的副本送达给被上诉人时，被上诉人就应该知晓上诉人的诉请，而且在一审庭审过程中双方对抵顶房屋的协议都无异议，这时被上诉人就应该履行交付义务。被上诉人称二审判决生效后，房屋的交付与过户需要双方共同办理而非被上诉人单方可以办理，上诉人代理人曾向被上诉人主张将房屋过户给上诉人之外的第三人，不符合抵房协议的约定，而是对抵房协议内容的变更，被上诉人不同意将房屋抵顶给上诉人之外的第三人，且上诉人未向被上诉人主张要求将房屋交付过户给上诉人，被上诉人无法单方办理。上诉人主张其在申请对（2017）鲁0684民初2573号案强制执行时曾提出抵顶房屋的交付问题，但是法院执行局告诉我们另案起诉，其遂于2019年12月向法院提交诉状。一审法院认为，被上诉人同意将涉案房屋过户给上诉人，一审法院予以确认。本案争议的焦点为：被上诉人应否赔偿上诉人损失及损失数额。本案中，上诉人、被上诉人签订的《抵房协议》是当事人双方的真实意思表示，合法有效，双方当事人应根据协议的约定全面及时的履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《抵房协议》明确约定待佣金量达到抵房要求时方可进行网签，而双方随后因佣金的计算方式及数额发生争议，诉至法院，已生效的（2017）鲁0684民初2573号判决书对双方在履行委托合同时是否存在违约、佣金结算等问题作出了明确认定，在该案件的二审判决作出后，涉及本案的《抵房协议》亦应及时予以履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。上诉人为主张自己的权利，于2019年12月向一审法院递交诉状，要求被上诉人履行交房义务，被上诉人此时应及时履行该义务。但被上诉人并未及时将涉案房屋网签至上诉人名下，应当赔偿上诉人的损失。上诉人主张租金损失按每月1350元计算，虽未能提供充足的证据，但考虑到其追要租金只是弥补被上诉人预期交房的损失形式，参考该房同期市值的逾期付款利息，一审法院予以照准。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条规定，判决：一、蓬莱奋发置业有限公司于判决生效后十日内将蓬莱市小城怡景小区35号楼3单元804号房屋网签过户至烟台天佑房地产营销策划有限公司名下。二、蓬莱奋发置业有限公司赔偿烟台天佑房地产营销策划有限公司自2019年12月1日起至涉案房屋网签之日止每月1350元的租金损失。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1100元，由烟台天佑房地产营销策划有限公司负担795元，蓬莱奋发置业有限公司负担305元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院经审理查明的案件事实同一审。本院认为，《抵房协议》约定待佣金量达到抵房要求时方可进行网签，没有约定具体的网签和过户时间，双方因佣金数额产生纠纷诉至一审法院，即（2017）鲁0684民初2573号案件，在该案的审理过程中，双方均同意继续履行《抵房协议》，但仍没有明确具体的网签和过户时间，该判决生效后，上诉人方于2019年12月向一审法院递交诉状，要求被上诉人协助其办理网签、过户手续，支付逾期交房租金损失。基于上述事实以及办理网签过户系双方义务，上诉人并无证据证明被上诉人存在（2017）鲁0684民初2573号民事判决生效后拒绝协助其办理网签过户的客观情况，一审法院判决被上诉人自上诉人起诉之日赔偿其租金损失并无不当。综上所述，上诉人烟台天佑房地产营销策划有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1150元，由上诉人烟台天佑房地产营销策划有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈日文审判员  赵秀红审判员  张秀波二〇二一年七月十七日书记员  马小云