广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初30076号原告（反诉被告）：广州喜运酒店管理有限公司，住所地广州市天河区兴安路15号2511房。法定代表人：李伟波，执行董事、总经理。委托诉讼代理人：黄容，广东知泓律师事务所律师。被告（反诉原告）：谢孔云，男，1966年1月16日出生，澳门特别行政区居民，委托诉讼代理人：卢辉，广东禅都（三水）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘玮琳，广东禅都（三水）律师事务所实习律师。原告（反诉被告，以下统称原告）广州喜运酒店管理有限公司与被告（反诉原告，以下统称被告）谢孔云房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭适用普通程序进行审理。被告在诉讼过程中提起反诉，本院审查后予以接纳合并审理。原告的委托诉讼代理人黄容，被告的委托诉讼代理人卢辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告退还租赁保证金220000元、水电保证金30000元；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原被告于2018年4月1日签订《广州市房屋租赁合同》，约定被告将位于广州市海珠区新港东路1020号自编D栋901-915房出租给原告作“酒店公寓经营”用途，租赁期限自2018年4月1日至2019年12月31日。原告向被告支付租赁保证金22万元、水电保证金3万元。2020年1月1日，双方续租，租赁期限自2020年1月1日至2022年12月31日，原租赁保证金、水电保证金转为新合同的保证金。2020年新冠病毒疫情爆发，受疫情影响，酒店入住订单大量被取消，原告配合疫情防控需要，没有再进行旅业经营，且自2020年1月29日开始积极与被告沟通，向被告发出减免租金共渡难关的请求，但遭到被告拒绝，均多次协商调解被告均不予理会。原告因疫情防控需要不能使用租赁房屋，合同目的无法实现，原告已与被告提前终止房屋租赁合同并于2020年3月21日将租赁房屋的房卡、钥匙快递寄回被告。被告已收到房卡并实际控制租赁房屋，但拒绝退还租赁保证金及水电保证金，遂诉至法院。被告辩称，一、原告擅自单方面退租行为构成违约，根据合同约定原告的租赁保证金不予退还，原告诉请退还租赁保证金没有事实依据。二、原告在本案以新冠××作为不可抗力解除合同没有依据。原告作为一家长期经营酒店的企业，拥有丰富经验，应当清楚市场风险与不可抗力的区别，原告在本案中滥用不可抗力是混淆法律概念。双方建立租赁关系以来，物业一直处于原告的占有、使用之下。原告并未因为疫情丧失占有，仅是因为疫情导致收入减少。综上，原告的诉讼请求没有事实与法律依据，依法应当驳回。被告提出反诉请求：1.原告向被告支付腾空并交回租赁物业之日止的租金（租金暂计至2020年7月31日为500000元）；2.原告向被告支付物业管理费及水电费合共34939.54元（物业管理费暂计至2020年7月31日、水电费暂计至2020年6月30日）；3.原告缴纳的租赁保证金220000元、水电保证金30000元归被告所有；4.本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：双方签订了涉案房屋租赁合同后，原告自2020年3月1日起至今未支付相应的租金、物业管理费及水电费用，构成违约，被告有权要求原告支付相应租金、费用并没收保证金。原告针对被告反诉辩称，一、2020年初全国爆发新冠××疫情，这是不能预见不可避免的不可抗力，属于合同约定以及合同法规定的原告可以单方解除合同的情形，原告已通知被告解除合同，并且将租赁房屋房卡、钥匙邮寄交回被告，被告此后也实际控制房屋并重新出租给他人，原告自2020年3月1日后没有再使用涉案租赁房屋，无需支付此期间的租金、管理费、水电费。二、双方租赁合同因不可抗力已于原告通知被告时解除，原告不存在违约行为，根据合同约定被告应将租赁保证金及水电保证金无息退还给原告。经审理查明：2018年4月1日,被告(甲方)与原告(乙方)签订《广州市房屋租赁合同》,约定:甲方将广州市海珠区新港东路1020号自编D栋901-915房共15个房间出租给乙方作酒店公寓经营；租赁期限自2018年4月1日至2019年12月31日；月租金11万元，租金按月结算，由乙方在每月28日前将下月租金存入甲方指定账户；乙方须在合同签订之日向甲方交纳租赁保证金22万元、水电保证金3万元，租赁期满或合同解除时，乙方不存在任何违约情形且不拖欠任何费用的，甲方将租赁保证金及水电保证金无息退还给乙方等。上述合同签订后，原告于2018年4月2日通过广州喜运公寓管理有限公司账户向被告转账交付租赁保证金及水电保证金共计25万元。2020年1月1日，被告(甲方)与原告(乙方)再签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将广州市海珠区新港东路1020号自编D栋901-915房共15个房间出租给乙方作酒店公寓经营；租赁期限自2020年1月1日至2022年12月31日；2020年度月租金10万元、2021年度月租金10.3万元、2022年度月租金11万元，租金按月结算，由乙方在每月28日前将下月租金存入甲方指定账户；乙方须在合同签订之日向甲方交纳租赁保证金22万元、水电保证金3万元，租赁期满或合同解除时，乙方不存在任何违约情形且不拖欠任何费用的，甲方将租赁保证金及水电保证金无息退还给乙方；甲方交房后，乙方自行负责支付房屋的物业管理费、本体维修费、水电使用费等费用；房间物业管理费由乙方直接交给甲方，甲方交给管理处后把发票交回乙方；租赁期间，若乙方要求提前退租，必须提前60天通知甲方解除合约，租金不满一个月按一个月计算，租赁保证金不予退还等。原告提交微信聊天记录显示其自2020年1月底开始与被告及其秘书沟通减免租金事宜。其中，原告于1月29日发送《关于不可抗力武汉疫情事件导致酒店经营面临巨大危机的告保利世贸全体业主书》图片，主要内容为保利世贸全体酒店公寓经营者希望能暂停支付疫情期间的房屋租金（暂定三个月自2020年1月25日至2020年4月25日），一旦疫情结束无论是否达到暂定时间均承诺立即恢复房租给付，否则以现在经营状况看只能退租等；3月29日，原告发送消息称自1月底通知商讨免租或者退房事宜，但一直未得到回复，自一月底停业至今已接近一个半月，疫情影响还不知道什么时候结束，在此通知被告抓紧过来收回房间等，被告回复“按法律程序办吧”；2020年3月13日，原告发送《最后通函》图片，主要内容与前述消息一致并要求被告收回房间、退回押金、解除合同。2020年3月20日，原告通过顺丰快递向被告秘书何宝贞邮寄了涉案15间房的房卡及钥匙，被告确认于2021年3月21日收到。2020年1月22日，原告通过广州喜运公寓管理有限公司账户向案外人卢开廷转账106448.68元，原告表示系向被告支付涉案合同项下2020年2月的租金及管理费。被告确认原告已缴清2020年2月的租金、水电费、物业管理费，但自2020年3月起的租金及费用未再支付。被告就其主张的物业管理费、水电费提交了三份广州市保利世贸物业管理有限公司向被告开具的增值税发票。其中编号为02806031的发票载明电费2467.72元、水费228.42元、物业服务费25794.72元，合计28490.86元，备注2020年3月-2020年6月电水费、物业费，被告表示该发票系涉案房屋2020年3-6月的物业管理费、水电费；编号为02806565的发票载明物业服务费12897.36元，备注2020年7月，被告表示该发票系涉案9楼房屋以及8楼房屋2020年7月的物业管理费，分别为6448.68元；编号为02808752的发票载明电费604.68元、物业服务费6448.68元，合计7053.36元，备注D座9楼2020年7月电费、2020年8月物业费，被告表示该发票系涉案房屋2020年7月电费及2020年8月物业管理费。另，被告委托律师于2020年4月27日向原告发送《律师函》，要求原告支付涉案房屋2020年3月、4月租金20万元及物业管理费12897.36元、水电费1718.35元等。本院认为：被告为澳门地区居民，本案为涉澳租赁合同纠纷，应参照涉外民商事纠纷程序处理。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，“当事人可以协议选择合同适用的法律，当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”，鉴于涉案合同的订立及履行，包括合同标的房屋均在我国内地，故依据最密切联系原则，应适用我国内地法律。原告与被告签订的涉案《广州市房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效。根据合同约定，在租赁期内原告要求提前退租须提前60天通知被告，租赁保证金不予退还。但也必须注意到，因新型冠状病毒××疫情影响，广东省自2020年1月下旬启动重大突发公共卫生事件一级响应，复工复产时间延后，人民群众为避免疫情扩散，响应国家号召，在疫情防控期间，尽量居家不外出，客观上因出差、旅行等原因而入住酒店的客流量大幅下降，原告的资金周转及营业收入受到严重不利影响，这是租赁双方在签订合同时无法预见的重大变化，不属于正常的商业风险。虽然突发疫情这一不可抗力因素并不直接导致原、被告之间的租赁合同目的无法实现，双方可充分协商、互谅互让，根据公平合理、等价有偿原则通过减免租金或延长租期等方式继续履行合同，共担风险，共渡难关，任何一方均不因疫情发生就当然享有合同解除权。但从原告所举证据，原告自2020年1月底就多次与被告协商减免租金等事宜，但未达成一致，原告已多次要求被告接收房屋并于2020年3月20日向被告邮寄交付了涉案房屋的房卡及钥匙，被告于次日收到。至此，原告单方提出解除合同固然构成违约，但基于特定背景情况，被告亦负有避免双方损失扩大的义务，故本院认定被告收到房屋房卡及钥匙之日即2020年3月21日双方的涉案合同事实解除。综合考虑疫情防控等因素，基于公平合理原则，本院酌情确定被告没收原告50%的保证金，并将剩余50%保证金共计125000元退还给原告。关于被告主张的租金、管理费及水电费部分。前文已论述双方合同于2020年3月21日解除，原告应支付至此期间的租金、管理费及水电费。同样，基于疫情影响，如继续按照合同约定标准支付租金，确实有失公平，本院酌定被告向原告减半收取2020年2月、3月的租金。由于系原告违约单方提前解除合同，根据约定应计收3月全月租金，鉴于原告已向被告交纳2月的全部租金，多交的50%租金可用于抵扣3月应付租金，故原告无需再向被告交纳租金。管理费部分，根据原被告举证可确认涉案房屋每月管理费为6448.68元，原告应向被告支付2020年3月1日至3月21日期间的管理费4368.46元（6448.68*21/31）。水电费部分，由于被告现有证据无法证实在此期间产生的水电费具体金额，故本院对此不予支持。综上，被告应向原告返还保证金125000元，原告应向被告支付管理费4368.46元，相互抵销后，被告仍应向原告返还保证金120631.54元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告谢孔云应于本判决发生法律效力之日起十日内，返还保证金120631.54元给原告广州喜运酒店管理有限公司；二、驳回原告广州喜运酒店管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告谢孔云的其他反诉请求。本案本诉受理费5050元（原告已预交），由原告广州喜运酒店管理有限公司负担2614元，被告谢孔云负担2436元；反诉受理费5824元（被告已预交），由被告谢孔云负担。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内、被告可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在接到人民法院缴费通知的次日起七日内，按不服本判决部分的上诉请求金额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  赵 咏人民陪审员  蔡淑冰人民陪审员  朱少梅二〇二一年七月三十日法官 助理  蔡泳书书 记 员  李 锐