广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10255号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市大围市场经营管理有限公司。住所地：广州市白云区石井鸦岗西边头（土名）广和路西南侧（市场地址：白云区石井街鸦岗村西边头大围物流中心）。法定代表人：黄伟应，职务：执行董事。委托诉讼代理人：何国贞，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州一方酒店有限公司。住所地：广州市白云区石井街鸦岗村西边头大围物流中心内二期自编2E栋。法定代表人：陈伟兵，职务：执行董事。委托诉讼代理人：丁保银，广东合盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈伟兵，男，1973年1月23日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：蔡红星，与陈伟兵系表兄弟关系。上诉人广州市大围市场经营管理有限公司（下简称大围公司）因与上诉人广州一方酒店有限公司（下简称一方酒店）、被上诉人陈伟兵租赁合同纠纷一案，均不服广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初11060号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月17日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理,于2021年5月28日公开开庭进行审理，大围公司委托诉讼代理人何国贞，一方酒店委托诉讼代理人丁保银，陈伟兵委托诉讼代理人蔡红星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大围公司上诉请求：1.撤销一审判决第三、五项；2.改判一方酒店和陈伟兵向我方支付2020年1月至实际交还案涉场地之日的占用费（按88000元/月计算）；3.我方向一方酒店和陈伟兵赔偿装修损失共622548.5元；4.一、二审诉讼费由对方负担。事实与理由：一、涉案物业的租金（场地占用费）标准应为88000元/月，有合同约定和双方多年来的履约情况可以证实。1.场地占用费标准是一审双方争议焦点，根据合同第三条的约定，月租金标准实际上是88000元/月，合同之所以单列物业管理费和消防及安全设施维护费，初衷是想讲清楚租金的成本构成中包括了我方对整个大围物流园的物业管理成本以及消防安全设施维护费成本，把该两项成本列入租金成本后，我方不再另行收取物业费和消防安全设施维护费，因此最后综合起来月租金就是88000元/月。此是合同双方真实意思表示，整个合同履行过程中，我方从未向对方收取过任何物业管理费和消防安全设施维护费。2.根据双方一直以来的履约习惯，双方对于月租金标准的理解就是88000元，多年来未有过争议，从双方签订的2018年和2019年补充协议，以及对方租金优惠申请函和我方回函的行文表述中也可以得到充分的证实，租金从来就是一个整体。3.需要特别强调的是，从合同签订之初的免租期，到2018年、2019年先后两次签订补充协议，所显示的租金标准及租金优惠，并不是将月租金标准从88000元减至44000元，而是收6个月租金免6个月租金，因此，双方所约定的月租金仍是88000元。4.事实上，以上三点关于租金为88000元的理由，也为一审法院所接纳，否则一审法院不会认定涉案合同中的场地管理费、消防及建筑设施安全维护费实为场地占用费的一部分，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，合同被认定为无效后，场地占用费的计算标准仍应按88000元计算。二、一审法院一方面认可合同约定的月租金标准为88000元，另一方面又将2020年1月起的占用费调整为44000元，一审将占用费标准减半的理由明显站不住脚。首先，新冠疫情的发生属于不可抗力，是法定免责事由，但并非免除全部责任。根据广东省疫情防控工作领导小组的相关文件，一审法院判决2020年2月场地占用费减半我方无异议，但2020年1月尚未发生疫情，3月各行各业复工复产，不可抗力影响已消除，一审法院将全年场地占用费减半，明显缺乏事实依据。我方回函的免租意见是附条件的，即对方必须在2020年3月31日前付清全年优惠后的租金，才能够享受6个月的租金减免，对方的付款情况不符合要求，无权要求免除六个月。其次，一审法院认定对方没有欠付租金恶意，明显与事实相悖，对方自承租场地后一直拖欠租金，而本次起诉后所交来的264000元，也是知道我方准备起诉才匆匆交来，目的很明显。再次，一审法院将对方自2020年7月起未实际经营租用场地作为占用费减半的理由，我方不同意，对方是否经营取决于对方自身，无论出于什么原因不经营，都是其自身的考量和抉择，与我方无关，对方具备正常经营条件，即使2020年2月是疫情影响不能开业，其他时间完全可以正常经营，我方从未制止对方开业经营，非因我方原因或法定原因导致的未开门营业，我方无减租义务。最后，省市各级对于本次新冠疫情给各行各业造成的影响均下达文件予以指导，根据白云区政府的复工复产八条政策措施，也只是提议对承租村社集体经营性物业的企业，推动村社免收一个月以上租金，却没有随意扩大不可抗力的影响范围和时间，一审将全年场地占用费减半严重侵害我方的合法权益。三、一审法院对于双方存在争议的酒店装修价格酌情认定对方添附的装修价格为50万元是认定事实错误。1.对方提供的装修证据疑点重重，明显是虚假证据，无论是359万元的装修合同，还是58万元的维修工程合同，又或是34万元的空调安装合同，一律都是倒签合同，没有基础资料，明显不合常理。加之对方连合同对应的收据、支付凭证也无法一一对应，全部是刘凤云、蔡红星与胡平的个人流水，很显然上述合同、收据都是对方为本次诉讼制作的虚假证据。造价手法就是将这几个人之间的个人经济往来流水先进行整合，集中筛选出时间与涉案物业承租时间相接近的流水，再移花接木用于本案，并根据这些流水的时间倒签合同，对一审法官对倒签合同的质疑，对方的狡辩理由是其在外有多个工程项目，工程都是找亲戚朋友完成，所以当时没有签合同。从上述陈述不难推断出对方伪造证据的随意性，其提交的证据中出现了多处与本案无关的证据，如岗顶店招牌款、龙洞招牌款、棠东小店玻璃款，岗顶店厨具设备已付款、岗顶店烟管、风管安装预付款、岗顶店空调定金等等，对方提交的装修证据均为虚假证据，不能作为本案证据使用。2.事实上，租赁物业在移交给对方之前，本就用于经营酒店，我方实际上是带装修出租给对方，该事实对方并不否认。对方进场后确实对走廊、天花、客房地板进行了翻新，我方一开始就实事求是地确认了上述工程投入，但其余的现场装修均是移交前的原有装修，一审法院认为对方为正常经营对原有装修进行整修和局部置换，实际上都已经包含在我方所确认的评估报告终稿附表的无争议项目中。综上，特提出上诉。一方酒店上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、五、七项；2.改判我方已在2010年7月1日退出对涉案场地的占有；3.改判对方退回于法无据的消防及建筑设施安全维护费528000元；4.改判对方退回无法无据的管理费352000元；5.改判对方退回政府规定的商业电价外多收取的电费102397元；6.改判对于双方有争议的部分装修项目中由我方添附的装修现价格为1849352元；7.改判按照70%和30%责任划分过错，对方占70%，向我方赔偿装修损失；8.本案诉讼费、公证费、鉴定费均由对方承担。事实与理由：一、一审法院没有查明本案事实。对方起诉案由是解除合同之诉，在2020年6月29日开庭时，经法官释明，对方连本案起诉一共4个案件，其他三件案均已作为无效合同处理。本案涉案场地无规划报建手续，同样会作为无效处理，并询问我方关于装修赔偿损失事宜是另案处理，还是提出反诉？鉴于本案一审法院作为无效处理，我方占有涉案场地的性质就发生根本变化，租赁关系转化为占有关系。对方因场地拆迁急于收回场地，为保障双方合法权益，我方当即决定撤出涉案场地，并交还给对方。2020年6月30日，我方以公证送达方式通知对方办理移交手续，并向其交付场地钥匙，退出场地，为保障后续对场内装修鉴定顺利进行，同时对场内所有设备设施进行证据保全，但对方拒绝接收和办理移交，故意扩大损失。直到2021年1月5日，对方才在我方的再次通知下，与我方办理了涉案场地腾空返还手续，接受场地。2020年6月我方便已告知涉案场地没有办产权登记和合法规划报建，根本不具备开办酒店的资质，因此我方根本不可能继续开业经营。一审判决所称2020年7月1日之时并无客观上导致涉案场地无法继续经营的情况，显然是不符合事实的。二、一审判决适用法律错误。首先，我方向对方支付的租金已作为场地占用费抵扣，消防及建筑设施安全维护费和管理费不能再作为场地占用费，合同无效，除场地占用费以外的其他费用，对方应该返还给我方。其次，双方签订的合同属于无效合同，因此双方对于水电费的收取标准的约定也是无效的。涉案场地的水电费应按供电供水部门规定的收取标准收取，对方应向我方退回超出的差额部分。最后，对方出租给我方之前已经将涉案场地出租给广州兴川顺渝物流有限公司（以下简称兴川公司），然后又以合同无效将场地收回，随后继续出租给我方及其他人，对方的行为显然不是一般性过错，明显构成恶意欺诈，按照50%分担责任明显不公。特提出上诉。另外，我方针对大围公司2020年12月29日提交的说明在第二天作出了回应并交给一审法院，但一审法院在五分钟后就将判决书给我方，没有注意到我方提交的回应。针对大围公司的上诉，一方酒店答辩认为，不同意大围公司的上诉意见。第一，本案合同纠纷的主体是一方酒店与大围公司，陈伟兵只是一方酒店的法定代表人，其作为共同诉讼人法律上并不适格。陈伟兵在设立酒店之前是与大围公司及黄伟洪签订的租赁合同，在一方酒店成立后，其权利义务已经归属于一方酒店。陈伟兵在主体上退出了租赁关系，所以陈伟兵作为本案的诉讼主体并不适格。第二，关于租金问题，租金在合同上已经明确约定数额以及其他费用总共是44000元，一审法庭审理中，一方酒店曾多次向法庭提出，并且提交了律师调查令和法院依职权调取证据申请书，并请求法庭要求大围公司出示其租金的发票，以证明其主张是否成立。但是一方酒店所提出的申请，均没有被一审法院采纳，所以在租金的事实上没能查清。大围公司出具的租金收据清楚记载就是44000元，现在法庭上又主张租金是88000元，于法无据。第三，在法院第一次庭审的时候，主审法官首先声明了双方的合同是无效合同，为了避免双方的损失，在案件没有出判决之前，一方酒店主动联系大围公司，要求退出占有，但是大围公司拒不进行交接。所以从2020年7月1日开始所产生的费用以及损失，属于扩大性的损失，应当由大围公司承担。第四，本案合同是无效合同，双方关于水电费的约定是无效约定。一方酒店已经使用的水电应当按照水电部门核定的价格进行收取。综上所述，请求二审法院驳回大围公司的上诉请求。针对一方酒店的上诉，大围公司答辩认为，不同意一方公司的上诉意见。第一，本案案由是租赁合同纠纷，无论合同是有效还是无效，也不会因此改变案由。一方酒店称合同无效就变更为占用合同纠纷完全与法相悖。第二，关于交还场地时间，一方酒店认为涉案租赁物业已于2020年7月1日交还给大围公司，但此时一审法院尚未组织评估，根本不具备交还场地的客观条件。在司法实践当中，至少也要等到评估结果出来才可以交还场地。本案到了评估终稿出来之后，一方酒店又明确不同意交还场地，该情况是清楚记载在笔录里，请二审法院予以查明。一审判决下达之后，一方酒店又发来通知要求在2021年1月5日交场，而大围公司也答应了，为此双方在判决之后的2021年1月5日进行了交接，该证据刚才大围公司已经庭前补交。第三，关于消防及建筑设施维护费以及管理费，实际上是涉案场地租金的构成成本之一，整体构成月租金标准是88000元。一方酒店将租金进行割裂，并要求退还物业管理费及消防安全设施维护费，明显有违合同初衷，也有违双方的真实意思表示。第四点，水电费的标准是双方的真实意思表示，一方酒店也实际上使用了水电，双方在2021年1月5日进行场地移交时，已经在交场协议第四条约定，水电费结清，再无争议，一方酒店又将水电费作为上诉请求之一，明显缺乏理据。第五，大围公司不存在恶意欺诈的情况，无论是此前的租赁纠纷还是本案，大围公司之所以起诉，是因承租人不交租金，如果合同可以得到正常履行，承租人按时交租，没有人愿意花钱去打官司的。综上，请求二审法院驳回一方酒店的上诉。陈伟兵对大围公司的上诉答辩认为，大围公司提出的上诉请求中，对于装修部分的评估价格，我们请的评估公司跟大围公司当年请的评估公司是两个不同的公司。大围公司2015年请的是华盟价格事务所，评估的标准是按照2013年的标准。我们评估是在一审法院的主持下，然后在法庭现场抽签确定的安衡价格事务所，是按照2018年的标准来评估，不存在不公正。电费部分同意一方酒店的意见。责任划分问题，一审法院按照五五划分是错误的，具体同意一方酒店的意见。大围公司在其他案件中已经获得一半的装修价值赔偿，在本案中提出装修损失，是双重获利。对一方酒店的上诉，陈伟兵无意见。大围公司于2020年4月17日向一审法院起诉请求：1.解除我司与一方酒店、陈伟兵于2017年1月11日签订的《合同》；2.一方酒店、陈伟兵立即把白云区石井街鸦岗村西边头大围物流中心二期自编2E栋一楼12/13/14号商铺及2E栋2-4楼全层按物业移交时的现状交还给我司；3.一方酒店、陈伟兵向我司支付自2020年1月1日起至实际交还场地之日止的租金（扣除已支付的264000元）；4.本案诉讼费用由一方酒店、陈伟兵共同承担。一方酒店、陈伟兵反诉请求：1.确认双方于2017年1月11日签订的《合同》无效；2.大围公司向我方退还于法无据的管理费352000元；3.大围公司向我方退回于法无据的消防及建筑设施安全维护费528000元；4.大围公司向我方退回政府规定的商业电价外多收取的电费102397元；5.大围公司向我方退还合同保证金264000元；6.大围公司向我方赔偿租赁物的装修、设备损失3260488元、劳务损失739512元；7.本案评估费、公证费和诉讼费用由大围公司承担。一审法院认定事实：2017年1月11日，黄伟洪（甲方）与陈伟兵（乙方）签订《合同》，约定：甲方将其位于石井鸦岗广和路南侧（土名：西边头）鸦岗村的场地有偿提供给乙方经营；经营场地的位置及经营范围：（自编）2E栋一楼12/13/14号商铺及2E栋2-4楼全层，面积约4600平方。乙方经营范围为：酒店、餐饮、休闲娱乐；场地有偿使用期十年，从2017年3月1日至2027年2月28日；乙方有偿使用甲方场地经营，乙方每月以44000元的标准向甲方缴纳场地租金；乙方有偿使用甲方场地经营，乙方每月以17600元的标准向甲方缴纳场地管理费；乙方有偿使用甲方经营场地，乙方每月以26400元的标准向甲方缴纳消防及建筑设施安全维护费；水电费收费标准：水费5.11元/吨，电费1.2元/度；甲方每月5日前开具票据向乙方收取当月租金费用，税费由乙方负责；签订本合同时，乙方向甲方交纳合同保证金264000元，合同期满后由甲方无息返还；租金费用前三年不变，从第四年起（即2020年3月）租金费用每年递增8%；甲方按现状交付给乙方，建筑物内原有的电梯，空调及原来相关的配套设施和用品如乙方不使用时，应将双方清点交还给甲方处理等。上述合同签订后，陈伟兵支付了保证金264000元，并将涉案场地用作经营一方酒店使用。期间一方酒店曾以经营困难为由向大围公司申请减免租金。2018年2月5日和2019年1月29日，黄伟洪（甲方）与陈伟兵（乙方）签订协议书，分别约定甲方给予乙方2018年、2019年半年免租期的优惠，本次优惠为《合同》最终优惠，合同期内甲方不再给予乙方任何优惠，以双方2017年1月11日签订的《合同》条款执行等。2020年1月，新型冠状病毒感染的疫情(以下简称新冠疫情)爆发。2020年1月23日，广东省新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组决定启动省重大突发公共卫生事件一级响应，后决定自2月24日9时起将新冠疫情防控应急响应级别调整为二级响应。2020年2月28日，一方酒店以新冠××疫情造成经营不堪重负为由向大围公司提交《恳求书》，申请减免租金。后大围公司回复一方酒店在2020年3月31日前一次性付清2020年全年优惠后租金528000元，可全年减免6个月租金的意见。2020年3月30日，一方酒店向大围公司《回函》，对大围公司给予2020年全年减免6个月租金的决定表示感谢，但因新冠××疫情和鸦岗大道大修封路塞车造成经营难以支撑，对于一次性付清优惠后租金528000元，确实没有能力，恳请大围公司给予其更多时间准备复工复产工作。后一方酒店按44000元/月的标准向大围公司转账每月租金，共计支付264000元。诉讼中，陈伟兵、一方酒店向一审法院申请委托有资质的鉴定公司对涉案场地的装饰装修及酒店设备价值进行鉴定。一审法院依法委托广州市安衡价格事务所有限公司（以下简称安衡公司）对上述标的物进行鉴定。安衡公司于2020年12月16日出具《关于广州市白云区石井街鸦岗村西边头大围物流中心内二期自编2E栋一楼12/13/14号商铺及2-4楼全层（一方酒店）的装修及酒店设备价格鉴定结论书》（穗安价鉴[2020]ZC061号）结论书中“项目和数量的确定”载明，经现场勘查，鉴定人员对申请人指认的鉴定项目进行了实物拍摄、记录，结合法院转来当事人提交的相关证据材料（图纸等），经整理，确定装修项目包括该场地内的室内天花、墙体、地面、配电工程、给排水工程以及室外招牌、外墙漆等共69项，详见表1。其中，被申请人在现场提出，有些装修项目是原有的，鉴定人员也做了记录，列作“争议项目”，详见附表1第29-69项。各鉴定项目的具体数量是根据法院转来有关当事人提供的有关资料以及被申请人现场提供的物业平面图计算所得，计算结果见附表。现场勘查时间为2020年8月26日。价格鉴定结论为：一方酒店装修及酒店设备在2020年7月2日的价值为3260488元。该结论数据包括附表1《一方酒店装修价格鉴定明细表》和附表2《一方酒店设备价格鉴定明细表》中的数额，其中附表1鉴定价格为2684881元，附表2鉴定价格为575607元。附表1和附表2项目中均包括无争议项目和争议项目两部分。其中附表1无争议项目总鉴定价格为1245097元；争议项目总鉴定价格为1439784元。附表2无争议项目鉴定价格为166039元，有争议项目鉴定价格为409568元。大围公司对上述结论书的三性确认，但坚持认为对其中附表1有争议的项目认为属于原有装修，附表2中有争议部分也不属于一方酒店、陈伟兵添附，故上述附表1中的争议部分不应列入装修损失，附表2中的争议部分一方酒店也不能搬离。一方酒店、陈伟兵对上述结论书的评估数额无异议，但认为无论有争议还是无争议项目，均属于其实际投入的装修和设备，应纳入损失之列。一方酒店、陈伟兵为此次鉴定预付鉴定费5万元。一方酒店、陈伟兵为证明对涉案场地投入装修和设备的事实，提交《装修合同》、《维修装饰工程合同》、《广告招牌制作安装合同》、《消防系统安装工程合同》、《防水补漏协议》、《弱电安装合同》、《空调销售及安装合同》、收款明细对账单、收据、相关说明、付款凭证予以证明。大围公司对上述证据三性不予确认。一方酒店、陈伟兵确认，除上述系统安装工程合同外，其他合同在装修时均未签订书面的合同，是为本次评估补充签订的合同，实际施工的工程中有大部分款项是通过转账支付的，少部分是通过现金支付。大围公司表示其向陈伟兵交付的涉案场地原为经营酒店的场地，故涉案场地在租赁之初就有基本的酒店装修和设施设备，陈伟兵承租后并未整体重新装修。为此，大围公司提交一审法院此前受理的大围公司与涉案场地另一承租人兴川公司租赁合同纠纷一案[（2015）穗云法民四初字第372号]中对兴川公司主张添附的装饰装修进行了评估的《广州市白云区石井街鸦岗村西边头广和路南侧消防编号为E栋的房屋装饰装修工程、设施设备价格评估结论书》及附表、现场勘查照片等拟证明涉案场地在交付给陈伟兵时的装修情况。一方酒店认为因为均是经营酒店，内部装修存在大同小异的情况，但其接收场地后已经对装修全部进行了铲除和重新装修，故无法从上述证据中体现涉案场地现有的装修即为原来的装修。另黄伟洪出具《声明》一份，主要内容为黄伟洪确认其与陈伟兵就涉案场地签订的《合同》是受大围公司委托签订，因签订和履行《合同》产生的权利和义务全部由大围公司享受和承担。一方酒店、陈伟兵确认，涉案租赁合同的相对方为大围公司。一方酒店于2017年3月9日登记设立，是自然人投资或控股的有限责任公司，陈伟兵是该公司法定代表人。一方酒店、陈伟兵提交公证书五份，拟证明其于2020年6月30日将涉案场地进行证据保全，并于2020年7月1日退出涉案场地，同时向大围公司和黄伟洪寄送涉案场地的钥匙，但大围公司和黄伟洪拒绝接收的事实。大围公司对上述证据的真实性予以确认，但认为一方酒店、陈伟兵在双方未对场地内物品进行清点前寄送钥匙要求交接是不合理的。2020年7月1日一方酒店未再经营涉案场地后，至今双方未办理交接手续。大围公司表示不同意利用涉案场地内的设备，但对于属于原移交给一方酒店、陈伟兵的物品亦不应搬离。一方酒店、陈伟兵表示其不要涉案场地内的物品。再查，一审法院受理的涉案场地所在建筑上涉及的另案租赁纠纷（2014）穗云法民四初字第702号案中，一审法院向国土、规划部门发函查询涉案土地及上盖物的报建情况，广州市规划局白云分局于复函如下：“……经核查，你院申请查询的位于石井鸦岗广和路南侧（土名：西边头）地块现行规划控制为居住用地、小学用地、道路用地及防护绿地。另根据你院提供的资料，查无相关报建信息。”广州市国土资源和房屋管理局复函如下：“一、由于你院未能提供精确的红线坐标，根据卫星影像图的大致范围，经核查2012年土地变更调查成果，项目用地为城市用地。二、涉案地块已取得《集体土地所有权证》，土地权属性质为集体。土地登记字号为：穗集有（2012）第0003008号，土地所有权人为：广州市白云区石井街鸦岗经济联合社农民集体。三、涉案场地的上盖物无相关房屋产权登记信息”。本案中，双方均确认涉案场地无办理产权登记和合法的规划报建手续。一审法院认为，涉案《合同》虽由黄伟洪与陈伟兵签订，但因黄伟洪声明其受大围公司委托签订该合同，且一方酒店、陈伟兵亦确认上述合同相对方为大围公司，故一审法院认定大围公司为上述合同的甲方。陈伟兵是一方酒店的法定代表人，陈伟兵作为一方酒店的发起人签订了涉案《合同》，并将涉案场地用于经营一方酒店，现大围公司向一方酒店、陈伟兵主张承担责任，一方酒店、陈伟兵共同作为本案反诉原告向大围公司主张权利符合法律规定。涉案场地所在的建筑物经查无产权登记及未办理合法规划报建手续，故大围公司与一方酒店、陈伟兵于2017年1月11日就涉案场地签订的《合同》违反了法律法规的强制性规定，应为无效。一方酒店、陈伟兵要求确认上述《合同》无效有据，一审法院予以支持。大围公司要求解除上述《合同》于法无据，一审法院不予支持。合同无效后，根据无效合同财产相互返还原则，大围公司应将已收取的保证金退还给一方酒店、陈伟兵，本案合同中，一方酒店、陈伟兵向大围公司支付的保证金数额为264000元，故现一方酒店、陈伟兵要求大围公司返还保证金264000元于法有据，一审法院予以支持。虽一方酒店已未在涉案场地经营，但双方至今未办理交接手续，故现大围公司要求一方酒店、陈伟兵交还涉案场地有据，一审法院予以支持。关于大围公司主张按涉案场地移交给陈伟兵时的现状移交场地的问题。因大围公司向陈伟兵移交涉案场地时，双方并未签订移交清单，在双方对设备归属有争议的情况下，大围公司现要求原移交给陈伟兵时的现状移交不具可行性，一审法院不予采纳。大围公司主张涉案场地内的现有物品均属于原移交给陈伟兵时的物品，但因双方未就具体的物品签订交接手续，现大围公司主张涉案场地内的设备均属其移交给陈伟兵时的物品依据不足，一审法院不予采纳。虽一方酒店、陈伟兵表示不要涉案场地内的物品，但因其主张涉案场地内的物品均属其添置，现大围公司表示不同意利用场地内的物品，故一方酒店、陈伟兵负有腾空交还涉案场地的义务。虽涉案场地使用合同无效，但大围公司有权要求一方酒店、陈伟兵支付占用涉案场地期间的场地占用费，故大围公司主张的租金实为场地占用费。关于场地占用费的计算标准问题。一审法院结合双方的举证和陈述，认定如下：2020年1月新冠疫情发生后，一方酒店已向大围公司申请减免租金，大围公司亦回复一方酒店能在2020年3月31日前一次性付清2020年全年优惠后租金528000元的，可减免全年6个月租金。虽在实际履行过程中，一方酒店仅分期共计支付264000元。但一方酒店通过分期支付租金的行为也反映了其主观上无欠付租金的恶意，结合因新冠疫情对酒店经营的影响，和一方酒店自2020年7月1日起未实际经营的情况，一审法院认定对于2020年1月起的场地占用费按44000元/月计付。因2020年1月至今，一方酒店、陈伟兵已向大围公司支付264000元，故应将该已付款项扣除，经核算，可抵扣2020年1月至6月的场地占用费，故大围公司要求一方酒店、陈伟兵支付2020年7月至实际交还场地之日止的场地占用费有据，一审法院予以支持，驳回大围公司主张多出上述数额的诉请。一方酒店、陈伟兵抗辩其于2020年7月1日已退出涉案场地并向大围公司寄送钥匙要求交接，但大围公司拒收，故此后不应计算场地占用费。对此，因2020年7月1日之时并无客观上导致涉案场地无法继续经营的情况，一方酒店、陈伟兵拟退出涉案场地，应当先与大围公司办好场地交接手续。本案诉讼后，一方酒店、陈伟兵在本案中反诉主张要求大围公司赔偿损失，并申请了对涉案场地内的装饰装修进行评估，在评估公司未到现场进行了勘查的情况下，一方酒店、陈伟兵单方将钥匙寄送给大围公司显然不具备交付条件。另外，在安衡公司于2020年8月26日进行现场勘查后，双方均因涉案场地内的物品归属问题一直未能办理交接手续，双方对未能办理交接均存在错过，故一方酒店、陈伟兵的上述抗辩意见不能成立，一审法院不予采纳。涉案合同中约定的场地管理费、消防及建筑设施安全维护费实为场地占用费的一部分，且大围公司也实际对涉案场地进行了管理和相关设施设备的维护。故一方酒店、陈伟兵要求大围公司返还已支付的管理费和消防及建筑设施安全维护费缺乏依据，一审法院不予支持。涉案合同已明确约定水电费的收取的标准，收费标准属于双方的真实意思表示，一方酒店、陈伟兵主张退还超出供电部门规定收取标准的电费缺乏依据，一审法院不予支持。关于一方酒店、陈伟兵要求大围公司赔偿装修、设备损失的问题。陈伟兵承租涉案场地后为经营一方酒店对该场地进行了装修，现在合同期内，因合同无效需向大围公司返还涉案场地，一方酒店、陈伟兵依法有权要求大围公司按照过错比例赔偿附属的装修现值损失。（一）现大围公司抗辩陈伟兵对酒店的装修只是一部分，且大部分属于原有附属装修。（1）一方酒店、陈伟兵虽提交《装修合同》、《维修装饰工程合同》、《广告招牌制作安装合同》、《消防系统安装工程合同》、《防水补漏协议》、《弱电安装合同》、《空调销售及安装合同》、收款明细对账单、收据、相关说明、付款凭证予以证明其装修投入的情况，但上述证据中除消防系统安装工程合同外，其余合同均属倒签合同，且相关的收据、支付凭证亦无法一一对应，故一审法院对上述证据均不予采信。（2）经就本案安衡公司现场勘查过程中拍摄的照片和一审法院此前受理的（2015）穗云法民四初字第372号案中评估过程中拍摄的现场照片比对，有部分附属装修确实沿用了原有酒店装修，但考虑到原有装修已添附多年，难免会有破损和折旧，一方酒店、陈伟兵接手后为正常经营酒店，对于原有装修进行整修和局部置换亦符合一般常理，单纯对具体项目是否有完全重新装修或置换有失客观公正，故一审法院结合现场照片对比情况和双方举证情况，综合认定对于双方有争议的部分装修项目中，由一方酒店、陈伟兵添附的装修现价格为500000元。（3）根据安衡公司出具的结论书，对于装修价值无争议部分的鉴定价格为1245097元。对于结论书附表2中的设施设备项目，因上述均属于可移动的设备，不属于附属装修，现大围公司明确表示不同意利用，不纳入前认定的附属装修价格之列。一方酒店、陈伟兵要求大围公司赔偿设备损失缺乏依据，一审法院不予支持。综上，一审法院认定一方酒店、陈伟兵对涉案场地的附属装修现值为1245097元+500000=1745097元。（二）大围公司作为出租人有提供合乎出租使用条件标的物的义务，一方酒店、陈伟兵作为承租人亦有对合同标的物尽谨慎审查的义务，大围公司在明知涉案场地未取得产权登记和合法规划报建手续的情况下仍出租涉案场地，一方酒店、陈伟兵在未谨慎审查涉案场地产权的情况下承租了涉案场地，双方对涉案场地使用合同的无效均存在过错，对上述场地使用合同无效造成的损失，双方均负有同等责任。据此，一审法院认定大围公司和一方酒店、陈伟兵各承担50%的责任。综合前述认定，一方酒店、陈伟兵要求大围公司赔偿装修损失1745097元÷2=872548.5元有据，一审法院予以支持。一方酒店、陈伟兵主张多出上述数额的装修损失缺乏依据，一审法院予以驳回。关于大围公司抗辩其应退还给一方酒店、陈伟兵的保证金应先冲抵一方酒店欠付的租金问题。虽大围公司与一方酒店、陈伟兵互负债务，且均为金钱债权，但因涉案场地尚未进行交接，一方酒店、陈伟兵应向大围公司支付的场地占用费具体数额尚无法确定，暂不具备抵销条件，待一方酒店、陈伟兵应支付的场地占用费确定后，可另行协商抵销事宜。关于一方酒店、陈伟兵要求大围公司承担劳务费损失和公证费的问题。（1）劳务损失不属于因合同无效导致的损失。（2）一方酒店、陈伟兵提交的公证书内容为向大围公司寄送邮件的公证和涉案场地现状拍的公证。该公证内容不是因合同无效所致的必然后果，且如前所述，一方酒店、陈伟兵对合同无效亦存在过错，故一方酒店、陈伟兵的上述主张均缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2020年12月30日判决如下:一、广州市大围市场经营管理有限公司与陈伟兵于2017年1月11日就广州市石井鸦岗广和路南侧（土名：西边头）鸦岗村大围物流园2E栋一楼12/13/14号商铺及2E栋2-4楼全层房屋签订的《合同》无效；二、本判决生效之日起十五日内，陈伟兵、广州一方酒店有限公司向广州市大围市场经营管理有限公司腾空返还位于广州市石井鸦岗广和路南侧（土名：西边头）鸦岗村大围物流园2E栋一楼12/13/14号商铺及2E栋2-4楼全层房屋；三、本判决生效之日起五日内，陈伟兵、广州一方酒店有限公司向广州市大围市场经营管理有限公司支付2020年6月至实际交还涉案场地之日的场地占用费（按44000元/月计算）；四、本判决生效之日起五日内，广州市大围市场经营管理有限公司向陈伟兵、广州一方酒店有限公司退还保证金264000元；五、本判决生效之日起五日内，广州市大围市场经营管理有限公司向陈伟兵、广州一方酒店有限公司赔偿装修损失共计872548.5元；六、驳回广州市大围市场经营管理有限公司的其他诉讼请求；七、驳回陈伟兵、广州一方酒店有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4525元，由广州市大围市场经营管理有限公司负担1895元，陈伟兵、广州一方酒店有限公司负担2630元；反诉受理费24262.39元，由广州市大围市场经营管理有限公司负担7615元，陈伟兵、广州一方酒店有限公司负担16647.39元。鉴定费50000元，由广州市大围市场经营管理有限公司负担13500元和陈伟兵、广州一方酒店有限公司负担36500元。由广州市大围市场经营管理有限公司负担的反诉受理费和陈伟兵、广州一方酒店有限公司负担的本诉受理费于本判决生效之日起五日内向一审法院缴纳。由广州市大围市场经营管理有限公司负担的鉴定费于本判决生效之日起五日内迳付陈伟兵、广州一方酒店有限公司。本院对一审法院查明事实予以确认。本院二审期间，大围公司提供了2021年1月5日大围公司作为甲方与乙方一方酒店、陈伟兵签订的《腾空返还确认协议》一份。本院组织当事人进行了证据交换和质证。各方当事人确认该协议的真实性。该协议载明，一审判决作出后，各方均同意在判决生效前先行办理涉案租赁物业的腾空返还手续，双方协商一致，同意于2021年1月5日办理租赁物业的现场腾空返还手续；甲方确认乙方于2021年1月5日完成租赁物业内设备和物品的搬迁工作，并将物业按现状交还甲方（甲方确认乙方未拆卸未搬走现场空调和电梯）；乙方承诺双方完成现场腾空返还手续后，现场全部遗留物品交由甲方处置，甲方视同乙方已完成租赁物业的现场腾空返还工作；双方一致同意视同乙方已交清全部水电费，双方就水电费再无争议，乙方已于现场交给甲方租赁物业全部案件钥匙。二审过程中，陈伟兵陈述，案涉合同约定的每月的管理费17600元、消防及建筑设施安全维护费26400元均是大围公司提供的格式合同的约定，其作为承租人是弱势一方无法修改合同，其签订合同时清楚每个月要付的总体费用是88000元。大围公司则陈述，其认为整体88000元就是租金，在此之外其不再另行收取物业费。另查明，甲方黄伟洪与乙方陈伟兵在2018年2月5日和2019年1月29日签订的两份《协议书》均载明，甲方一次性给与乙方半年免租期的优惠，甲方要求乙方一次性缴清半年租金，但考虑到乙方付款压力，同意乙方提出的付款方式，分别分四次缴纳6个月租金各528000元。安衡公司在一审期间作出的鉴定意见书载明，有争议部分包括室外的花基、地面贴大理石砖、立柱贴面、玻璃门、招牌底板等，也包括室内大堂的造型天花、贴面墙砖、客房和走廊天花、地砖、客房内坐便器、洗手台、镜柜、门、玻璃间隔等，还包括水电系统、消防系统等。再查明，二审过程中，一方酒店补充提供了其声称在一审期间提供给一审法院的对大围公司2020年12月29日情况说明的回应，该回应第一、二点内容已包含在一方酒店上诉意见中，而第三点意见则认为大围公司提供的光盘只是个别房间的几个镜头，不全面。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案双方当事人争议事实发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条及双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：涉案租赁物业场地占用费的计算标准、计算期间，以及一方酒店的装修损失中有争议部分如何确定及承担比例的问题。至于一方酒店在答辩意见中提到的陈伟兵主体是否适格问题，因一审判决作出后，无人对此问题提出上诉，故本院二审对此不予审理。对上述二审争议焦点，本院认定如下：关于场地占用费的计算标准。首先，根据案涉《合同》的约定和合同签订方陈伟兵在二审期间的陈述可知，陈伟兵承租涉案物业，获得该物业使用权的对价即为每月88000元，无论该费用以何名目出现在《合同》或出租人大围公司开具的收据、发票之中，双方当事人的真实意思均是陈伟兵以每月88000元的对价获得案涉场地的使用权，故一审法院认定涉案合同约定的场地管理费、消防及建筑设施安全维护费实为场地占用费的一部分，符合本案实际情况。同时，从黄伟洪和陈伟兵在2018年、2019年分别签订的两份《协议书》的约定来看，双方实际上亦是将上述费用均作为租金的一部分，并在此基础上给与承租人缴清半年租金528000元即免租半年的优惠。如按一方酒店主张的每月租金仅为44000元，管理费、消防及建筑设施安全维护费是租金之外的费用，其无法解释上述《协议书》约定的半年租金数额。因此，一方酒店上诉主张大围公司向其退还已交纳的管理费、消防及建筑设施安全维护费依据不足，本院不予采纳。其次，虽然《合同》约定的案涉场地每月的租金等费用为88000元，但从双方当事人实际履行情况来看，从一方酒店和陈伟兵使用涉案场地以来，其一直以各种原因向大围公司申请租金优惠，而大围公司实际上一直按照每月44000元的对价收取涉案场地的租金（占用费），包括本案争议的2020年的占用费，大围公司也应一方酒店的申请同意如其在2020年3月31日前一次性付清优惠后租金528000元可减免6个月租金，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条虽然规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费的，人民法院一般予以支持，但结合案涉合同履行情况，一审法院未按照合同约定的租金标准，而是按照双方实际履行即出租人给与优惠后的租金标准计算占用费，更加符合本案实际情况，本院予以维持，大围公司就占用费标准提出的上诉本院不予支持。关于占用费的计算期间。首先，一方酒店主张其于2020年7月1日已经退出涉案场地，但在其反诉主张大围公司向其赔偿案涉场地装修损失而该场地尚未进行评估，且涉案场地内物品归属双方一直存有争议的情况下，一方酒店仅向大围公司寄送钥匙显然不能视为已经交接场地，故一方酒店上诉认为其无需支付2020年7月1日之后的占用费，不符合本案事实情况，本院不予支持。其次，根据大围公司在二审期间提供且各方均确认真实性的《腾空返还确认协议》，各方当事人在2021年1月5日实际办理了涉案物业的腾空返还手续，故本案占用费应计至2021年1月5日。再次，《腾空返还确认协议》已经明确约定双方就水电费再无争议，现一方酒店上诉主张大围公司退还多收取的水电费，显然与该协议的约定相互矛盾，对其该项上诉主张，本院不予采纳。关于一方酒店和陈伟兵对涉案物业的装修损失中有争议部分如何确定的问题。一审法院根据其委托的安衡公司的鉴定结论书，结合涉案物业出租给陈伟兵之前的用途、装修、已使用年限和现状，以及陈伟兵承租涉案物业的用途，酌情认定有争议部分装修项目中由一方酒店和陈伟兵添附的装修现值为50万元，对比安衡公司所列举的有争议项目的具体情况，该认定并无明显不当，本院予以维持。至于对陈伟兵和一方酒店的装修损失双方如何承担责任的问题，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，大围公司作为出租人，明知案涉物业并无规划报建，且法院已经认定其出租涉案物业的租赁合同无效，仍继续出租物业，显然具有过错，而陈伟兵作为承租人，承租4600平方米的物业经营酒店，租期十年，亦应对租赁物业是否是合法建筑有谨慎注意义务，双方当事人对案涉合同无效均具有过错，一审法院根据双方的过错程度认定各自对案涉装修损失承担50%的责任，该认定有理，本院予以维持。双方当事人对此提出的上诉均依据不足，本院均不予支持。至于一方酒店补充提出的一审法院接到其回复意见后立即出具判决书的问题，一审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》和相关司法解释的规定依照法定程序审理本案，当事人提交的意见是否应予采纳、是否应记载入判决书，系一审法院根据相关材料对案件处理有无影响而作决定，一方酒店对此提出的上诉不能成立，本院不予采纳。综上，双方当事人对本案提出的上诉均依据不足，本院不予支持。由于当事人在一审判决作出后已于2021年1月5日腾空交还场地，已经履行一审判决第二项，故该判项不再执行，一审判决第三项的场地占用费则计算至2021年1月5日止。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费39300元，由上诉人广州市大围市场经营管理有限公司负担8940元，广州一方酒店有限公司负担30360元。本判决为终审判决。审 判 员 张明艳二〇二一年七月十四日法官助理 眭 翘书 记 员 唐颖琪