文书内容湖南省衡阳市雁峰区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0406民初649号原告：湖南星美联行物业管理有限公司，住所地湖南省衡阳市雁峰区湘江南路**。法定代表人：罗晓宏，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭冬生，衡阳市雁峰区白沙洲法律服务所法律工作者。被告：刘玉兰，女，1980年11月29日出生，住湖南省常宁市。原告湖南星美联行物业管理有限公司（以下简称星美联行物业公司）与被告刘玉兰物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告星美联行物业公司委托诉讼代理人彭冬生、被告刘玉兰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告星美联行物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付2017年1月至2020年12月物业费5397.6元；2．判令被告向原告支付违约金3942元直至结清物业费；3.判令被告承担本案诉讼费。被告刘玉兰辩称：被告强行将装修押金2500元抵扣物业费；2014年8月到2017年9月期间，小区5、6号楼施工，噪音大，灰尘多，绿化基本没有。物业管理未达到与物业费匹配的标准：自来水加压池清洗不及时，小区发生多起被盗事件，外部人员可随意进出，车辆乱停乱放，公共区域广告等收入未予公示。2019年8月1日至2020年6月30日的物业费已交，2020年9月后的物业费已由房屋承租方交纳，故只拖欠2020年7、8月份物业服务费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据在案证据及当事人及其委托诉讼代理人的当庭陈述，本院依据证据规则及举证责任分配原则确认以下事实：2013年10月25日，衡阳市中元房地产开发有限公司与原告星美联行物业公司签订了《前期物业管理合同》，约定由原告为湘江翰林小区提供物业服务，合同期限自2013年11月1日起至2018年10月30日止。物业管理服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体为电梯房1.4元/月/平方米、楼梯房0.8元/月/平方米，物业服务费用按年预交，逾期每日按每月应交费的千分之五支付违约金。合同到期后，衡阳市中元房地产开发有限公司于2018年11月1日与原告续签一份《前期物业管理服务合同》，约定仍由原告为湘江翰林小区提供物业服务，合同期限自2018年11月1日起至业主大会依法成立。电梯房和楼梯房的物业服务费以及违约金标准未作调整。被告刘玉兰系该小区*栋*座*室房屋业主，自2014年2月交房后计收物业服务费，每月114.88元（1.4元/月/平方米×1.4元/平方米）。被告于2014年6月10日交纳物业费1379元，2015年5月6日以装修保证金（2500元）转物业费形式交纳1379元，退保证金1121元。2019年10月7日交物业费575元，2020年4月9日交纳物业费690元。共计交费4023元。截至2020年12月，被告拖欠物业管理费共计5397.6元。经原告多次向被告催收未果，故诉至法院。本院认为，本案建设单位衡阳市中元房地产开发有限公司与原告星美联行物业公司签订的两份前期物业合同内容未违反法律法规强制性规定，该合同合法有效。原告星美联行物业公司为小区提供了物业管理服务，被告未按约及时支付物业管理费，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。关于被告刘玉兰辩称物业公司强行将装修押金抵扣物业费的问题，本院认为，该意见不属抗辩而属具备给付内容的请求权，如刘玉兰认为其相关权益受损，可依法另行主张权利，本案不宜处理。关于刘玉兰辩称，2014年8月到2017年9月期间，小区5、6号楼施工，噪音大，灰尘多，绿化基本没有，自来水加压池清洗不及时，小区发生多起被盗事件，外部人员可随意进出，车辆乱停乱放，公共区域广告等收入未予公示等意见，本院认为,上述事由均属小区共有部分，涉及小区业主公共利益，可根据相关物权法律规定,行使共有部分共同管理的权利，但不能以此为由拒付物业服务费。基于物业服务合同具有长期性、持续性、服务性的特点，在实际中不可能是完美的，如业主发现物业公司不履行或不完全履行服务合同约定的或者法律、法规以及相关行为规范确定的维修、养护、管理和服务义务，可以通过及时有效的沟通、协调解决问题，也有权提出意见和建议以及要求限期改正，逾期未改正造成损失的，业主还可以另行要求物业公司承担相应的法律责任，但不能以此作为拒交物业费的理由。关于刘玉兰主张只拖欠2020年7、8月份的物业费的抗辩意见，因未提供相关证据证明，且与本院根据在案证据查明的事实不符，本院不予采信。综上所述，对原告请求被告支付2017年1月至2020年12月期间物业费5397.6元的诉讼请求，本院予以支持。对原告请求被告支付违约金3942元的诉请，本院认为，被告刘玉兰欠缴物业费系因其对原告星美联行物业公司提供的物业服务质量存在异议，并非恶意拖欠物业费，为了有效缓和双方之间的矛盾，营造和谐的居住环境，本院酌情对被告刘玉兰应当支付的违约金核减为300元。希望双方能够换位思考，相互沟通、相互配合，共同建设和维护小区良好环境。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告刘玉兰于本判决生效之日起十日内支付原告湖南星美联行物业管理有限公司物业管理服务费5397.6元及违约金300元；二、驳回原告湖南星美联行物业管理有限公司其他诉讼请求。如果被告刘玉兰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘玉兰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 员  罗 诚二〇二一年七月一日法官 助理  黄学锋代理书记员  汤芷欣            校对人：黄  学  锋      注：本案适用法律条款见附页附：本案适用的法律条文《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。