广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0608民初2245号原告：中国建设银行股份有限公司佛山高明支行，经营场所广东省佛山市高明区荷城街道文华路438号，统一社会信用代码91440608773084007J。负责人：林建清，该行行长。委托诉讼代理人：潘汝炽、贾欢欢，均系广东豪盛律师事务所律师。被告：李玉姣，女，汉族，1989年6月20日出生，住湖南省宜章县。被告：佛山市誉基房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市高明区荷城街道学府路7号，统一社会信用代码914406085591881551。法定代表人：张敏明，该司总经理。原告中国建设银行股份有限公司佛山高明支行（以下简称“建设银行”）与被告李玉姣、佛山市誉基房地产开发有限公司（以下简称“誉基公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年4月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建设银行的委托诉讼代理人贾欢欢到庭参加诉讼。被告李玉姣、誉基公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建设银行向本院提出诉讼请求：1.被告李玉姣立即偿还原告贷款本息483886.92元（其中本金467229.4元，利息16189.59元，罚息467.93元，利息、罚息暂计至2021年6月8日，2021年6月9日起至实际全部清偿之日止的利息、罚息按《个人住房（商业用房）借款合同》约定计算）；2.被告李玉姣赔偿原告为实现债权而产生的本次诉讼一审律师费损失30991元；3.确认原告对被告李玉姣提供用于抵押的位于佛山市高明区，在上述一、二项债务以及本案诉讼费等为实现债权而发生的全部费用范围内享有优先受偿权；4.被告佛山市誉基房地产开发有限公司在上述一、二项债务以及本案诉讼费等承担连带清偿责任；5.二被告承担本案的案件受理费及保全费等诉讼费用。事实和理由：2018年10月11日，原告与被告李玉姣签订《个人住房（商业用房）借款合同》，就借款及抵押事宜约定如下：原告向被告李玉姣提供贷款480000元用于购房，借款期限为360个月，从2018年11月5日起至2048年11月5日止；贷款利率为浮动利率，按照基准利率上浮20%，该利率于每年1月1日调整；罚息利率在贷款利率的水平上上浮50%；还款方式为等额本息还款法，还款日为贷款发放后的每月1日，由原告在被告李玉姣指定账户中直接扣划还款本息；被告李玉姣不按合同约定按时足额偿还借款本息或发生其他对其偿还债务能力造成不利影响的事件，即构成违约，原告有权宣布贷款立即到期，要求立即清偿借款本息及相关费用，并自逾期之日起至拖欠本息全部清偿完毕之日止按合同约定计收罚息和复利，并有权行使担保权利（即处分抵押物，实现抵押权）；原告为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由被告李玉姣承担；被告李玉姣以其所购位于佛山市高明区为上述借款提供抵押担保，担保范围包括借款本息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金以及原告为实现债权和担保权而发生的诉讼费、保全费、律师代理费等一切费用。合同签订后，原告于2018年11月15日向被告李玉姣指定的账户划款480000元。被告李玉姣自2020年12月1日开始逾期，经过原告多次电话催收仍不能还清贷款，构成违约。原告与被告誉基公司于2018年7月2日签订《楼宇按揭贷款合作协议》，就商品房抵押贷款业务合作事宜进行约定：誉基公司对购房者贷款承担连带保证责任，保证范围包括抵押贷款的本金、利息、罚息、违约金以及原告为实现债权所产生的诉讼费、保全费、律师费等，保证期限自原告将贷款资金划入誉基公司的银行账户之日起至办妥《不动产权证》和《不动产登记证明》并交原告保管之日止。因被告李玉姣未取得《不动产权证》和《不动产登记证明》，被告誉基公司应对被告李玉姣欠原告的全部借款本息及原告为实现债权所产生的全部费用承担连带保证责任。为保障自身合法权益，原告委托广东豪盛律师事务所代理本案诉至法院。被告李玉姣未向本院提交书面答辩状及书面证据。被告誉基公司辩称，被告李玉姣拖欠的贷款本金由法院依法核实。原告仅提供代理合同，但并无转账凭证及发票，不能证明已实际支付律师费，律师费过高，建议不超过5000元。案涉房产已办理首次登记确权，原告已取得案涉房产的抵押权，答辩人的保证责任已解除，不应对被告李玉姣的债务承担连带清偿责任。本院经审理认定事实如下：2018年7月2日，被告誉基公司（甲方）与原告（乙方）签订《楼盘按揭贷款合作协议》。协议约定如下：双方就甲方依法开发建设并销售的座落于佛山市高明区项目进行按揭贷款合作；本协议所称阶段性担保放款服务，是指借款人购买甲方的预售商品房（即借款人已与甲方签订了《商品房买卖合同》），由于不能按现行程序规定的时间办妥抵押权预告登记或抵押权登记手续，由甲方一并承担办妥抵押登记的担保责任，保证金的存入和比例根据业务情况约定，可在未办妥抵押权预告登记或抵押权登记手续的情况下，借款人向乙方提交相关资料后，乙方先发放个人住房（商业用房）贷款，事后补齐有关抵押手续；甲方对乙方向购房人发放（包括未办妥抵押权预告登记或抵押权登记）的个人住房（商业用房）贷款，同意为所有购房人之每一笔贷款提供无条件、不可撤销的连带保证；保证范围包括：借款本金、利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向乙方支付的其他款项、乙方为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）；保证期限自每笔个人住房（商业用房）贷款的《借款合同》项下抵押人已将办妥其房屋产权的《不动产权证书》（房地产权证）等相关权属证书以及已办抵押权登记的《不动产登记证明》（他项权利证书）交乙方核对无误、收执之日止；本协议的合作期限为5年。2018年10月11日，被告李玉姣作为借款人、抵押人与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定如下：借款人向贷款人借款480000元用于购买位于佛山市高明区，借款期限360个月；贷款利率执行浮动利率，即在基准利率水平上浮20%（基准利率是指中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率；如果中国人民银行不再公布同期同档次贷款利率，基准利率是指银行同业公认的同期同档次贷款利率；如果无此银行同业公认的贷款利率，则基准利率是指贷款人公布的同期同档次贷款利率，双方另有约定的除外），利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及前述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日（于每年的1月1日）调整一次；本合同项下借款逾期的（指借款人未在合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为），罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；还款方式采用等额本息还款方法，还款日为每月的首日；本合同的抵押财产为前述所购房产，抵押担保范围包括本合同的借款本金、利息（包括罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费等）；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期、要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费等）均由借款人承担。合同签订后，原告与被告李玉姣于2018年10月23日对上述房产办理预购商品房抵押权预告登记，原告于2018年11月5日将贷款480000元划入被告李玉姣指定收款人即被告誉基公司的银行账户。被告誉基公司于2019年8月26日对誉基誉憬湾楼盘15座（含涉案房产在内）办理建筑物所有权首次登记，被告李玉姣截至一审辩论终结时尚未办理不动产权证和抵押登记。暂计至2021年6月8日，被告李玉姣拖欠贷款本金467229.4元、利息16189.59元、罚息467.93元。原告委托广东豪盛律师事务所代理本案诉讼，双方签订《委托代理协议》，约定如下：代理事项为提起诉讼、清收该笔贷款、申请执行、参与分配等，律师费为30991元。另查，因中国人民银行已经取消贷款基准利率，而采用全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，原告已经按照（2019）第30号中国人民银行公告要求，将涉案贷款的贷款利率转换为按照全国银行间同业拆借中心公布的五年期以上贷款市场报价利率加108个基点（1个基点=0.01%）计算，自2021年1月1日起的贷款利率按照2020年12月20日全国银行间同业拆借中心公布的五年期以上贷款市场报价利率加108个基点执行（于每年1月1日调整一次）。本院认为，本案是金融借款合同纠纷。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，被告李玉姣未能偿还每月的到期本息，该法律事实持续至民法典施行后，原告亦在民法典施行后宣告贷款提前到期并提起诉讼，故本案应适用民法典的规定。原告与被告李玉姣签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，由此产生的权利义务应受法律的保护和约束。被告李玉姣从2020年12月1日开始逾期还款，构成违约，原告依照合同约定有权宣布全部贷款提前到期。故此，被告李玉姣应当清偿借款本金467229.4元、利息16189.59元、罚息467.93元（暂计至2021年6月8日），并以467229.4元为基数按照2020年12月20日全国银行间同业拆借中心公布的五年期以上贷款市场报价利率加108个基点再上浮50%自2021年6月9日起计算逾期罚息至实际清偿之日止（利率于每年的1月1日调整一次）。关于原告主张律师费的问题。借款合同已经明确约定贷款人为实现债权而实际发生的律师费由借款人承担，律师费为被告李玉姣能够预见的因违反合同可能造成的损失，且律师事务所已实际委派律师代理案件，被告李玉姣应承担律师费。至于律师费金额，因系原告与律师事务所之间的单方约定，被告李玉姣作为债务人并未参与律师费确定的协商，故该约定并不必然约束被告李玉姣。鉴于本案的法律事实相对清楚、法律关系相对简单，依照《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》，考虑本案的难易程度以及原告代理人对本案的工作量，本院酌定调整律师费为20000元。关于原告主张实现抵押权的问题。《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款规定“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”本案中，涉案房产已经办理抵押预告登记和建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效情形，本院认定抵押权自预告登记之日起设立。原告作为抵押权人，依法对抵押房产折价或者拍卖、变卖所得价款在本案借款本金、利息、罚息及律师费、受理费、保全费等范围内享有优先受偿权（注：本案债权本金数额未超出登记的贷款金额）。关于被告誉基公司的责任问题。从《楼盘按揭贷款合作协议》可知被告誉基公司为购房者的按揭贷款提供的是阶段性保证担保，合同目的是保障原告在未能取得相关房产的抵押权之前可向誉基公司主张保证责任。本案中，本院依照新的担保制度司法解释已经认定原告对涉案房产享有抵押权，被告誉基公司得以免除保证责任的条件已经成就，故本院不予认定被告誉基公司需要承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、第三百八十九条、第四百一十条、第五百七十七条、第五百七十八条、第五百八十四条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，缺席判决如下：一、被告李玉姣于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司佛山高明支行偿还借款本金467229.4元、利息16189.59元、罚息467.93元（暂计至2021年6月8日），并自2021年6月9日起以467229.4元为基数按照2020年12月20日全国银行间同业拆借中心公布的五年期以上贷款市场报价利率加108个基点再上浮50%支付罚息至实际清偿之日止（利率于每年的1月1日调整一次）；二、被告李玉姣于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司佛山高明支行赔偿律师费20000元；三、原告中国建设银行股份有限公司佛山高明支行对被告李玉姣名下位于佛山市高明区折价或者拍卖、变卖所得价款在上述第一、二项判项及本案受理费、保全费的范围内享有优先受偿权；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司佛山高明支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8908元，减半计收4454元，保全费3074元，合计7528元，由被告李玉姣负担7366元，由原告中国建设银行股份有限公司佛山高明支行负担162元。原告中国建设银行股份有限公司佛山高明支行已经预交前述费用，被告李玉姣在履行上述判决义务时一并支付7366元给原告中国建设银行股份有限公司佛山高明支行，本院不另作收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 黄永军二〇二一年七月九日法官助理 梁 涛书 记 员 赵颖妍