上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0113民初5625号原告：仇培君，女，1962年11月11日生，汉族，户籍地上海市杨浦区。委托诉讼代理人：刘文，上海公鼎律师事务所律师。被告：上海永辉云创科技有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：张进仁，总经理。委托诉讼代理人：苏麟。原告仇培君与被告上海永辉云创科技有限公司(以下简称永辉公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告仇培君的委托诉讼代理人刘文、被告永辉公司的委托诉讼代理人苏麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告仇培君向本院提出诉讼请求：1、解除原被告之间签订的租赁合同；2、判令被告支付2020年10月22日至2021年3月21日期间的租金110,550元；3、判令被告支付原告违约金132,660元。事实和理由：原、被告于2017年12月20日签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市宝山区沙浦路XXX号房屋(以下简称系争房屋)出租给被告，租期自2017年12月21日起至2023年10月21日止，租金计算标准为2.7元/天/平方米，总计22,110元/月，自2019年10月22日起到2021年10月21日月租金为26,330元。从2020年10月开始，被告不再按时支付房租，原告系在2020年11月中旬发现系争房屋已经被锁门，因被告并未与原告办理房屋交接，原告仍希望被告能继续承租，曾多次催讨无果，故提出诉请如上。被告永辉公司辩称，同意解除合同。因租房成本过高，疫情后消费情况变化较大，被告采取多种营销方式后发现效果不好，曾多次与原告协商，提出过减租以及合同转让等方案，但原告均予以拒绝。在沟通无果的情况下，被告多次发函给原告希望解除合同，原告有的签收了，有的故意拒收。被告是在2020年10月26日当天开始腾退房屋，10月28日腾退完毕，腾退过程中采取了视频公证的方式，并将录音录像及钥匙邮寄给原告，但是原告拒绝签收。根据合同约定，租赁合同解除之日起被告有一周的腾退时间，因被告有大型设备需要拆除。所以被告认为双方的租赁关系在2020年10月21日解除，认可租金支付至2020年10月21日，不同意再支付后续租金。虽然是被告违约，但系受大环境因素造成的，违约金约定金额过高，希望减免违约金。另被告还有押金在原告处，合同没有没收押金的约定，应当予以返还或抵扣违约金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2017年12月20日，仇培君(出租方，甲方)与永辉公司(承租方，乙方)签订《房屋租赁合同》，约定，乙方向甲方承租系争房屋用于零售经营之相关事宜，房屋建筑面积为314.38平方米，租赁期限自2017年12月21日起至2023年10月21日止。租金计算标准为2.7元/天/平方米，总计为22,110元/月，自2018年1月22日起月租金为22,110元，自2019年10月22日起月租金为26,330元，自2021年10月22日起月租金为28,440元。租金采用先付后用按季度支付，乙方应在二、五、八、十一月的20日之前付清次三个月的租金。乙方向甲方支付44,220元作为租赁保证金，在本合同期满或者提前终止之日起7日内，甲方应将租赁保证金在扣除乙方应付费用后的余额无息一次性退给乙方。乙方租赁范围之内的水、电由乙方自行承担，物业管理费的标准为600元/月，由乙方承担。乙方延期支付租金超过1个月的，甲方有权在乙方违约行为未于甲方通知后30日内改正的情况下，立即解除合同。租赁期限内，乙方擅自提前终止本合同的，乙方应当向甲方支付相当于6个月租金的违约金。乙方向甲方交还房屋，甲方拒绝接收的，乙方可通过公证处公证或律师见证方式腾退房屋，乙方也可通过书面告知的方式腾退房屋(自乙方发出该书面告知函之日即视为房屋腾退之日)甲方对此不持异议。自乙方腾退之日视为乙方已向甲方交还房屋，租赁房屋的一切风险和责任由甲方承担。该合同中列明的甲方地址为上海市杨浦区杨树浦路XXX号XXX室。合同签订后，永辉公司支付租金至2020年10月21日，另付押金44,220元。根据国家企业信用信息公示系统显示，2020年10月30日，上海永辉云创科技有限公司沙浦路分公司经核准注销，其注销前营业场所为上海市宝山区沙浦路XXX号。永辉公司为证明己方主张，另向本院提供了以下证据：1、落款时间为2020年10月19日的解约申请函及快递签收信息，其中永辉公司寄往仇培君合同列明地址的快递显示10月22日收件人拒收，寄往黄浦区的显示10月23日签收。2、落款时间为2020年10月22日的解约函及快递签收信息，显示收件人拒收。3、2020年10月28日永辉公司寄出后被退回的快递，庭审中永辉公司当庭拆开该快递，显示为房屋钥匙。4、2020年10月28日永辉公司在系争房屋内拍摄的视频光盘，该视频中拍摄人出示了2020年10月28日当天的报纸，拍摄了系争房屋的各个房间，显示房屋内全部物品均已经搬空，视频末尾永辉公司工作人员关闭了系争房屋卷闸门，将钥匙交由快递员放入快递信封封存，并由快递员当场打印了收件人为仇培君的快递面单，该快递后被退回即上述证据3。仇培君对上述证据的质证意见为：所有快递签收信息真实性均不予认可，合同中列明的甲方地址早已拆迁，不存在拒收问题。仇培君是在2020年11月份收到的解约申请函及解约函。视频光盘真实性不予认可，报纸显示日期不能证明是视频拍摄日期。审理中，仇培君表示其接手系争房屋后，发现永辉公司欠付水电费及物业费未付清。根据仇培君提供的相应的缴费单及账单显示，2021年2月-3月电费8.18元，2021年3月水费80.35元，2020年1月1日至2020年9月30日的物业费5,658.84元、2020年第四季度至2021年第一季度物业费3,772.56元。对此，永辉公司表示，2020年1-9月的物业费永辉公司已自行支付给物业公司，2020年10月的物业费同意向仇培君支付。电费8.8元经咨询供电部门后得知系电表增容后的正常电损累计，不应作为公司继续经营的依据。水费80元系2020年8月-10月发生，因公司闭店时账单尚未出，现同意承担该费用。永辉公司另提供了物业费付款信息，证明其已支付物业费5,658.84元。本院认为，仇培君与永辉公司就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。在合同履行期间永辉公司提出解约申请并搬离系争房屋，以自己的行为表明不再履行租赁合同，应视为合同的违约方，需承担相应的违约责任。但仇培君作为出租方，也负有避免损失扩大的相应责任。根据审理查明的事实，永辉公司在搬离前向仇培君寄送了解约函件并在2020年10月28日搬离了系争房屋，随后亦进行了相应的通知义务。故本院酌情支持租金至2020年10月28日共计5,945元，之后的租金永辉公司无需再支付。根据永辉公司的实际搬离时间，本院确认双方租赁合同于2020年10月28日解除。关于违约金，考虑到合同约定的违约责任过高，本院酌情支持105,320元。鉴于合同未约定押金没收情形且本院已经支持了违约金，押金44,220元，仇培君应当予以返还。因永辉公司在2020年10月已经搬离系争房屋，对于后续产生的电费及物业费，本院不予支持。根据永辉公司提供的证据显示，2020年9月30日之前的物业费其已自行向物业公司缴纳，现永辉公司同意向仇培君支付水费80.35元及2020年10月物业费，本院予以确认。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定以及1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告仇培君与被告上海永辉云创科技有限公司就上海市宝山区沙浦路XXX号房屋签订的《房屋租赁合同》于2020年10月28日解除；二、被告上海永辉云创科技有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告仇培君租金5,945元；三、被告上海永辉云创科技有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告仇培君违约金105,320元；四、被告上海永辉云创科技有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告仇培君水费80.35元、物业费628.76元；五、原告仇培君于本判决生效之日起十日内，返还被告上海永辉云创科技有限公司押金44,220元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2,474元，由原告仇培君负担1,204元，被告上海永辉云创科技有限公司负担1,270元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 郑霄含法官助理 张紫嫣书 记 员 张紫嫣附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。