上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初30192号原告：金骁健,男,汉族,1992年4月26日出生,住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：王玲，上海秦兵律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔恩娜，上海秦兵律师事务所律师。被告：上海鑫泰房地产发展有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：沈际文，董事长。委托诉讼代理人：朱某某，女。委托诉讼代理人：陆建润，上海汉盛律师事务所律师。原告金骁健与被告上海鑫泰房地产发展有限公司(以下简称鑫泰公司)商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2021年2月24日公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人王玲、崔恩娜、被告鑫泰公司委托诉讼代理人朱某某、陆建润均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。金骁健向本院提出诉讼请求：判令鑫泰公司支付逾期交房违约金316,345.54元，自2018年12月31日起计算至2020年5月23日止，按日租金5.2元/平方米的标准计算。事实与理由：原告与被告于2016年9月25日签订了《上海市商品房预售合同》,向开发商购买了位于XX路XXX弄《XXX豪庭(XXX块XXX#一XXX#楼)》XXX号XXX室房屋,房屋建筑面积为119.57平方米,总房款为11,390,013元。原告与被告签订了《房屋装修委托合同》,该合同第六条约定：“房屋装修时间为最迟于2018年12月底完成并通知乙方接收。”但被告逾期交付装修完成的房屋给原告。后被告告知原告经实测房屋实际面积为119.52平方米,并按照该面积申请了不动产权属登记。原告基于对被告的信任,与被告签订了《上海市商品房预售合同》及《房屋装修委托合同》,《房屋装修委托合同》的附件明确了精装修的标准,该精装修标准也是被告最终交房、原告最终收房的标准,被告逾期向原告交付精装修房屋,根据法律规定,被告应向原告承担赔偿损失的违约责任。故原告诉至法院。鑫泰公司辩称，不同意原告的诉请，对原告主张的延迟交付期间有异议，被告于2019年10月29日就向原告发出精装修房屋接收通知，因此原告主张延迟交付期间仅为2019年1月1日至2019年10月30日。原告按照日租金5.2元/平方米的标准计算违约金也是没有依据的。本院认定事实如下：2016年9月25日，鑫泰公司作为甲方(卖方)与金骁健作为买方(乙方)签订《上海市商品房预售合同》(以下简称预售合同)，约定乙方向甲方购买XX路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称系争房屋)。暂测房屋建筑面积119.57平方米。每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)95,258.12元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款11,390,013元。第十条约定，该房屋的交付必须符合下列第贰种方案所列条件：贰、取得了《住宅交付使用许可证》;甲方对该房屋设定的抵押已注销;甲方已按规定缴纳了物业维修基金;甲方承诺在2019年3月31日前办理房地产初始登记手续,取得新建商品房房地产权证(大产证),如到时不能取得商品房房地产权证(大产证),乙方有权单方面解除本合同；第十一条约定，甲方定于2018年9月30日前将该房屋交付给乙方,除不可抗力外；第十二条约定，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方,应当向乙方支付违约金,违约金按乙方已支付的房价款日万分之1.00计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过30天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任：贰、见补充条款。第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起10天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付标志为发出入住通知书。附件三(该房屋建筑结构、装修及设备标准)约定了系争房屋所在楼宇的主体结构、外墙、大堂、走廊、电梯、进户门、窗、燃气、配电照明系统、供水、环保、电话、网络通讯及安防系统标准。预售合同补充条款一的第十二条约定：对于本合同第十二条补充如下：1、若甲方不能按照合同第十二条规定的期限交房，乙方同意给予甲方宽限期八个月，自合同第十二条约定的房屋交付日期次日开始计算，甲方在宽限期届满前具备交付条件，将符合本合同约定的房屋交付给乙方不视为甲方延期交付，乙方同意宽限期内合同继续履行，且甲方不承担违约责任。若发生不可归责于甲乙双方事由导致延期交付房屋,造成的交付延期甲方不承担违约责任,且宽限期相应顺延。2、若甲方在宽限期届满日后六个月内交房,自本条第一款约定宽限期届满日的次日起至甲方书面交房通知的交付房屋之日止,甲方按日向乙方支付其已付房价款万分之一违约金，合同继续履行,但违约金总额不超过乙方已付房款的1%……5、双方同意,关于房屋交付的约定以本条为准,甲方除承担本条约定的违约责任,不再承担其他责任。当日，鑫泰公司(甲方)与金骁健(乙方)还签订了《房屋装修委托合同》(以下简称装修合同)，约定，乙方房屋地点位于XX路XXX弄XXX号XXX室，房屋竣工验收合格，并已交付使用，乙方房屋已经毛坯交付，符合装修条件，甲方免费为乙方房屋设计装修方案和施工方案；乙方授权委托甲方选择装修单位，代理乙方签订装修合同、监督施工、现场管理等；装修所涉及的设备材料由乙方委托甲方指定供应商提供；乙方委托甲方指定装修公司为乙方进行装修，相关费用由甲方承担。委托期限自合同签订之日起至房屋装修结束乙方接收之日止，房屋装修时间为最迟于2018年12月底完成并通知乙方接收。质量标准：按国家相关标准。合同价款及支付方式：按照装修设计完成装修发生的费用由甲方承担。甲方认可的设计、施工方案也视为乙方的认可。装修设备和材料详见附件，甲方可以根据工期和供应情况进行调整，但不得随意降低品牌档次。装修公司对房屋装修质量向甲方和乙方负责。装修结束后，乙方应自接到甲方通知后七日内按照合同约定和相应质量标准组织验收，办理验收移交手续，签署相关验收文件。装修公司承担的房屋装修质保期为壹年，自房屋装修交接完成或视为交接完成之日起计算。因施工质量问题导致业主或第三方人身、财产损失的，由装修单位承担赔偿责任。乙方全权授权委托甲方选定装修单位、制定施工方案，管理施工现场、监督施工进度和方案实施等。关于装修设计方案、选定装修单位、材料和设备等有关房屋装修事宜，无须再征求乙方同意和确认。由甲方代为采购的材料及设备，甲方应当采购符合国家标准规范、合格品和原厂新品，因产品本身质量问题和保修问题，由生产厂商向乙方承担责任。装修单位应当就房屋装修质量、工期向乙方承担责任，若出现装修质量或工期延误，由甲方协助乙方要求装修单位整改或赔偿。本合同于甲乙双方签订的商品房销售合同为两个独立合同。装修完成，甲方书面通知乙方接收房屋装修，乙方若不能在通知期限办理房屋装修交接或拒绝办理交接的，视为装修单位已完成房屋装修交接，房屋保管和毁损灭失风险全部由乙方承担。乙方不能以房屋装修瑕疵为由拒绝房屋装修交接。房屋装修若存在质量问题，甲方协助乙方向装修公司要求整改和索赔，由装修公司承担最高赔偿额不超过10万元赔偿责任。装修公司与乙方对房屋装修质量问题存在争议的，双方可委托第三方权威有资格鉴定单位进行鉴定，鉴定费由申请鉴定方垫付，最终由责任方或双方按责任比例承担。另外，装修合同还对精装品牌及标准进行了约定。2019年5月19日，金骁健登记成为系争房屋权利人。房屋建筑面积119.52平方米。2019年10月29日，鑫泰公司向金骁健邮寄发送《通知书》，主要内容为：您购买的房屋已于2018年9月30日交付，现通知你，按照《房屋装修委托合同》的约定进行装修接收，我们计划于2019年11月1日至2019年11月30日在XX路XXX弄XXX号楼大堂为业主分批办理相关手续。2019年12月14日，金骁健对系争房屋装修进行验收，并在表格六业主签字栏签字。该验收单记载：1、大门的门锁有点不平，门侧有划痕，门底老化；2、鞋柜门皮革不平，外框有少许脏物需清理；3、客厅大理石有两个地方需要刨光靠阳台位置，背景大理石需修补；4、客厅移门下门锁道变形，门需调试，整个位置需要补漆；5、阳台外侧要求打胶，外墙石材颜色不统一；6、厨房移门需调试，咖啡的右下角破损及大理石多处裂痕……等等十四条装修问题。2020年5月23日，金骁健对系争房屋装修进行验收，在表格六复验确认单一栏业主签字栏签字。同日，金骁健还签署了流转单，显示其领取了房屋各类产品说明书、装修图纸、业主手册、门禁卡、入户门钥匙等。审理中，金骁健申请对系争房屋在2018年12月31日起至2020年5月23日之间的市场租金价值进行评估。后鑫泰公司对金骁健提出的日租金5.2元/平方米的计算标准予以认可，金骁健于2021年6月23日向本院申请撤回对租金价值的评估。以上事实，除当事人当庭陈述外，另有预售合同、装修合同、通知书、验收单等证据予以佐证，本院予以认定。本院认为，双方签订的预售合同、装修合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律法规强制性规定，应属有效，双方均应恪守。金骁健与鑫泰公司签订预售合同的当日，与鑫泰公司另行签订装修合同，约定房屋已经毛坯交付，符合装修条件，金骁健委托鑫泰公司进行装修，相关费用由鑫泰公司承担；房屋装修时间为最迟于2018年12月底完成并通知金骁健接收，并对精装品牌及标准进行约定。基于前述事实，本院认定鑫泰公司与金骁健实际形成精装修房屋买卖合同关系。鑫泰公司与金骁健签订的预售合同和装修合同对交付时间、交付标准等做了不同约定，故预售合同、装修合同系精装修房屋买卖合同关系项下的两个分别独立适用的合同。金骁健有权基于装修合同的约定向鑫泰公司主张相关权利。根据查明事实，鑫泰公司于2019年10月29日才通知接收房屋，故鑫泰公司已违反装修合同的约定，应承担相应违约责任。鉴于装修合同并未对逾期交付精装修房屋的违约责任作出明确约定，原被告对房屋租金按日租金5.2元/平方米的标准已达成一致意见，现金骁健以该标准主张逾期交付装修房屋的损失，有事实及法律依据，本院予以支持。关于逾期交付精装修房屋造成损失的期间，从验收表格上记载的问题来看，基本为装修瑕疵，金骁健并未提供充足证据证明系争房屋装修因存在严重质量问题而导致无法正常使用，故本院认为金骁健于2019年12月14日拒绝收房的理由并不充分。虽然该些装修问题并非属于严重质量问题，但是鑫泰公司处理房屋瑕疵问题亦需要时间，维修对金骁健正常使用系争房屋确实产生一定影响。又根据合同法相关规定，当事人一方违约后，对方当事人亦负有止损义务，因此针对装修瑕疵，金骁健亦应在合理期间采取适当措施防止损失的扩大，就扩大部分损失，本院不予支持。此外，关于金骁健主张从2018年12月31日起算逾期交房损失的意见，由于装修合同中约定的交房时间为2018年12月底，故应从2019年1月1日起算。综上，考虑房屋实际状况、维修时间及当事人合理止损义务等因素，本院酌情认定2019年1月1日起至2020年1月15日止作为鑫泰公司逾期交付精装修房屋造成损失的期间。综上，鑫泰公司应按照每日每平方米5.2元的标准支付金骁健自2019年1月1日起至2020年1月15日止的逾期交付精装修房屋的损失236,171.52元(5.2×119.52平方米×380天)。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十九条的规定，判决如下：上海鑫泰房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿金骁健逾期交付精装修房屋造成的损失236,171.52元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3,023元，由上海鑫泰房地产发展有限公司负担2,257元，金骁健负担766元；如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 徐 红二〇二一年七月二十三日书记员 范凌琳附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。