重庆市璧山区人民法院重庆市璧山区人民法院民事判决书（2021）渝0120民初2912号原告：曾维红，女，汉族，生于1981年5月16日，住重庆市渝北区洋河北路19号2幢2-4，公民身份号码51023219810516246X。委托诉讼代理人：周弘懿，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴珏，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被告：吴春平，女，汉族，生于1987年2月24日，住重庆市璧山区河边镇盐井河村9组238号，公民身份号码500227198702241366。委托诉讼代理人：赵崇伦，重庆市南岸区迎龙法律服务所法律工作者。被告：马建，男，汉族，生于1985年10月15日，住重庆市九龙坡区龙华大道53号齐团半山小区12栋2单元，公民身份号码500113198510154635。第三人：中国工商银行股份有限公司璧山支行，营业场所重庆市璧山区璧城街道璧渝路2号，统一社会信用代码915002279039495404。负责人：贾余，该行行长。委托诉讼代理人：郭智勇，男，汉族，生于1966年11月15日，住重庆市璧山区团结路1号3单元6-1，公民身份号码510232196611150032，系该行员工。委托诉讼代理人：汪晓蒙，男，汉族，生于1989年11月8日，住重庆市璧山区璧泉街道泉山路72号24幢3单元3-1，公民身份号码50022719891108001X，系该行员工。原告曾维红与被告吴春平、马建，第三人中国工商银行股份有限公司璧山支行（以下简称“工行璧山支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月15日立案受理，依法适用简易程序，由审判员廖红霞独任审判，公开开庭进行了审理。原告曾维红的委托诉讼代理人周弘懿、吴珏，被告吴春平及其委托诉讼代理人赵崇伦，第三人工行璧山支行的委托诉讼代理人郭智勇、汪晓蒙到庭参加了诉讼。被告马建经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告曾维红向本院提出诉讼请求：1、.判令被告将重庆市璧山区璧泉街道铜山路5号8幢×6-6的房屋所有权转移登记至原告名下。2、.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2017年11月24日，被告吴春平以按揭贷款方式购买位于重庆市璧山区璧泉街道铜山路5号8幢6-6×号的房屋（下称“涉案房屋”），并于2018年1月2日将涉案房屋抵押给第三人工行璧山支行。2019年12月9日，原告（作为购房人）委托其妹妹曾维怡与二被告（作为售房人）、重庆市璧山区三江房地产信息咨询有限公司（作为中介方）共同签订《房屋买卖合同》（下称“购房合同”），购房合同约定由被告向原告出售涉案房屋，总价为人民币73.68元，支付方式为分期付款：1、2019年12月9日支付定金3万元；2、2019年12月12日支付放款24万元；3、2020年5月31日前支付44.68万元；4、双方在2020年10月31日前办理产权过户手续，并于过户当日付清购房余款2万元。原告已经按照购房合同约定支付了除尾款2万元以外的全部购房款共计71.68万元（签订购房合同当日支付定金3万元、2019年12月12日支付24万元、2020年6月28日支付44.68万元）。2019年12月13日，被告已经将该房屋交付给原告进行装修施工，现该房屋已经装修完毕，原告已于2020年4月入住，但被告未按照合同约定办理房屋所有权转移登记手续。为维护自身合法权益，遂提起本诉，望判如所请。被告吴春平辩称，案涉房屋目前尚有银行按揭贷款以及个人借款抵押，原告违约未按合同约定的时间即2020年5月31前支付被告44.68万元，基于上述情况，房屋目前无法办理过户，合同目的无法实现，因此请求法院驳回原告的诉请。被告马建未到庭应诉，也为提交书面答辩意见。第三人工行璧山支行辩称，第三人对诉讼请求中所涉及的房屋依法办理了不动产抵押登记，依法享有抵押权，我方在贷款本息结清前不同意办理注销抵押登记，以维护所有信贷资产的安全，如果贷款本息结清后，我们愿意配合原被告双方完善办理相关手续。本案经审理认定事实如下：2019年12月8日，原告曾维红出具《授权委托书》，委托其妹妹曾维怡代为办理因购买吴春平房屋涉及的代为签订合同、支付定金及相关购房款等事宜。2019年12月9日，原告曾维红作为乙方（购房人）与被告吴春平作为甲方（售房人），双方签订了《房屋买卖合同》，约定：第二条，房屋基本情况。1、房屋坐落于重庆市璧山区璧泉街道铜山路5号8栋6-6×，房屋建筑面积117.27平方米。第三条：成交价格及相关费用。1、甲、乙双方协商后的实际成交价格为：人民币柒拾叁万陆仟捌佰元，小写：736800元，该房屋产权变更时的相关费用由乙方承担。2、甲、乙双方签订本合同当日，甲方须向丙方支付中介服务费7400元，乙方须向丙方交纳中介服务费7400元（本合同签订后中介费不予退还）。第四条，付款约定（本条各款项均不计利息）。1、一次性付款。（1）甲、乙双方约定在2019年12月9日乙方交购房定金人民币3万元给甲方，当甲方收到房屋定金时起，不得将房屋转售第三方。（2）甲、乙双方约定，乙方在2019年12月12日付房款人民币24万元给甲方。并在2020年5月31日前，乙方支付甲方446800元,并由丙方陪同到地房局办理抵押登记（前提是2020年5月31日前甲方的房屋产权证已下。如房产证未下，则延期到房产证下为准）。（3）双方约定在2020年10月31日前办理产权过户手续。（4）乙方在过户当日付清购房余款人民币2万元。4、……甲方承诺于乙方交清27万元后，将房屋全部交于乙方，并同意乙方进场装修。第五条，甲方的权利与义务。……（3）甲方应保证其委托的房屋权属真实、合法、交易手续完备，并且无以下限制交易的情况：A、司法机关查封、没收、财产保全……C、已作为抵押担保物……。第七条，违约责任。甲乙双方从签订本合同之日起，自觉遵守本合同所约定事项，并按合同约定履行双方的权利和义务，如一方未按照本合同约定的内容履行，均由违约方向另一方支付本合同第三条约定房屋成交款19%的违约金，实际损失超过违约总金额的，责任方应据实赔偿，且双方支付的中介服务费不予退还。第九条，其他约定事项。1、吴春平承诺，已取得产权共有人的同意，按以上各项约定出售该房屋，如因产权共有人的原因引起的纠纷和损失，由吴春平全部负责。2、甲乙双方已知晓并同意乙方将房屋装修后出售给第三方，并在乙方通知甲方后五日内配合第三方办理按揭、过户等相关手续。3、乙方通知甲方签按揭时，甲方将收款卡交于乙方，由乙方设定密码，待乙方收到第三方向银行申请的按揭款后将空卡交还甲方。4、甲乙双方约定，由乙方指定上证人。5、甲方保证该房屋契税发票2019年12月8日满2年。合同签订后，曾维红于2019年12月9日向被告吴春平支付定金3万元，吴春平向其出具《收条》一张。2019年12月11日，曾维红通过曾维怡尾号1998的中国建设银行账户向吴春平尾号7986的中国邮政储蓄银行账户转账支付24万元，吴春平向曾维红出具《收条》一张。2019年12月13日，吴春平将案涉房屋交付原告，原告对案涉房屋进行了装修后居住使用。因被告吴春平、马建与案外人的民间借贷纠纷，涉案房屋于2020年3月30日被重庆市九龙坡区人民法院查封。曾维红向重庆市九龙坡区人民法院提起执行异议。2020年5月25日,曾维红向吴春平、重庆市璧山区三江房地产信息咨询有限公司发出《告知书》，载明因案涉房屋于2020年3月30日被查封，致使该房屋无法过户登记，吴春平涉嫌违约，要求吴春平、重庆市璧山区三江房地产信息咨询有限公司在合同约定的付款过户时间内处理好九龙坡区的诉讼案件，否则将在2020年5月31日前将该购房尾款446800元提存于重庆市璧山区公证处。2020年6月28日，曾维红向重庆市九龙坡区人民法院账户转账支付了446800元，备注为“曾维红买吴春平璧山凤凰城8栋6-6×尾款”。同日，该院作出（2020）渝0107执异94号《执行裁定书》，裁定中止对位于案涉房屋的保全措施。2020年11月18日，重庆市九龙坡区人民法院解除对案涉房屋的查封。另查明，案涉房屋于2018年1月2日以第三人工行璧山支行为权利人办理了预购商品房抵押权预告登记，于2020年12月30日注销预购商品房抵押权预告登记并办理土地房屋抵押权登记。截至目前，被告吴春平尚欠第三人工行璧山支行贷款本金374727.55元以及利息3405.24元。2020年12月30日，案涉房屋由重庆璧锦地产发展有限公司转移登记至吴春平名下，产权证号为（2020）璧山区不动产权第001390388××××号。2021年2月24日,吴春平将案涉房屋抵押给案外人刘建，并办理了抵押权登记。2021年3月23日，案涉房屋经原告曾维红申请财产保全被我院查封。庭审中，被告吴春平称其与马建已于2019年5月23日离婚，房子当时协议是归吴春平。上述事实，有双方当事人的陈述，原告举示的授权委托书、房屋买卖合同、收条、业务回执、个人汇款业务凭证、执行裁定书、房屋装修合同、装修垃圾清运费收据、装修保证金收据房屋信息查询；被告吴春平举示的房屋买卖合同、告知书、微信记录截图、不动产权证、（2021）渝0120民初3269号案传票、诉状、借款合同在卷为凭，并经当庭质证，据以认定。本院认为，原告曾维红与被告吴春平、案外人重庆市璧山区三江房地产信息咨询有限公司签订的《房屋买卖合同》系三方真实意思表示，且不违反法律、法规效力性强制性规定，合法有效。合同签订后，原告已经按照合同的约定，支付了购房款共计716800元，其中原告向重庆市九龙坡区人民法院的账户转账支付的446800元是在重庆市九龙坡区人民法院将涉案房屋查封后，原告为了对被告吴春平、马建等人与案外人的民间借贷纠纷提出执行异议而支付，实际用于了清偿吴春平、马建的对外债务，应当视为该446800元是原告曾维红向吴春平支付的购房款的组成部分。因涉案房屋在2020年3月30日即被司法查封，故原告未能按照合同约定的2020年5月31日前向吴春平付款446800元，不能视为原告违约。现原告支付的房款已经满足原、被告双方约定的办理过户登记的条件，但因被告尚欠第三人工行璧山支行的贷款本金、利息，不能办理抵押权注销登记，且被告吴春平在出售房屋后，又将涉案房屋抵押给案外人刘建，并办理了抵押权登记，导致涉案房屋目前不能办理转移登记，故对于原告请求被告将涉案房屋所有权转移登记至原告名下的主张，本院依法不予支持。因本案房屋不能过户系因被告吴春平的原因导致，故应当由吴春平承担相应的诉讼费用。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第六十八条第（四）项，《不动产登记暂行条例》第二十二条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告曾维红要求将重庆市璧山区璧泉街道铜山路5号8幢6-6×的房屋所有权转移登记至其名下的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5584元，由被告吴春平承担（限被告吴春平于本判决生效后七日内向本院缴纳）。原告预交的案件受理费5584元，待本判决生效后予以退还。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。  审 判 员   廖红霞  二〇二一年六月八日 法 官助 理   白琳琳书 记 员   亢 倩