文书内容湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1302民初2573号原告：钟瑜，女，1985年2月25日出生，汉族，户籍所在地湖南省娄底市娄星区，现住娄底市娄星区。委托诉讼代理人：黄晓妹，湖南天地人律师事务所律师。被告：肖永清，男，1985年7月6日出生，汉族，住湖南省涟源市。原告钟瑜诉被告肖永清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钟瑜的委托诉讼代理人黄晓妹到庭参加诉讼，被告肖永清经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告钟瑜请求判令：1、解除原被告所签的房屋买卖协议；2、被告返还原告支付的购房款383084.98元；3、被告赔偿原告损失96915.02元（最终以鉴定机构评估数值为准，暂以48万预估房价）；4、被告赔偿原告维修基金11399元；5、被告赔偿原告办证费用5879元；6、被告赔偿原告资金占用损失共计132192.14元（以购房款、维修基金和办证费用为基数，自2014年5月20日起至2020年8月20日，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算，自2020年8月20日起至2021年1月19日按LPR计算）；7、被告承担本案的全部诉讼费用（包括立案受理费、财产保全费、公告费等）。事实和理由：被告肖永清与原告钟瑜于2013年4月18日登记结婚，2013年8月16日协议离婚，被告承诺向原告赔偿10万元，并于2013年8月19日签下欠条承诺十年内还清。后被告又多次向原告借款共计58000元，因被告无力偿还，与原告协商并签订协议，约定被告将其在2013年3月7日购入的仅支付了首付的按揭房即娄底市娄星区乐坪东街北侧上尚城2栋702号房屋转让给原告以清偿欠款158000元，该房屋剩余按揭款由原告支付，同时约定在2014年5月之前办理房产变更手续。2014年5月20日，原告为办理产权变更手续归还了剩余银行按揭贷款209958元，在归还按揭贷款前，原告通过银行向被告转账7次用于交纳每月房贷，原告为该案涉房屋共支付383084.98元，原、被告至今未办理房产过户手续。后因被告与第三人的借贷纠纷，第三人对案涉房屋申请财产保全。2020年7月，原告得知因被告与案外人刘丽萍民间借贷纠纷已进入执行程序。双方签订的房屋买卖协议已经成立并生效，但案涉房屋作为被告的财产被法院依法查封并拍卖，其已不可能向原告交付房产，原告购房的目的不能实现，被告对原告构成根本违约，严重损害了原告的合法权益，为维护自己合法权益，原告特起诉前来，请求判如所请。被告肖永清未予答辩。查明的事实本院根据所采信的证据以及庭审查明的情况，认定本案以下基本事实：原、被告于2013年4月18日登记结婚，于2013年8月16日登记离婚。2013年8月19日，被告肖永清向原告出具欠条，内容为：“今欠钟瑜人民币拾万元整（￥100000元），拾年内还清。欠：肖永清2013年8月19日”。2014年3月28日，原告钟瑜与被告肖永清签订《协议书》，协议约定：“一、男方将结婚时购置的一套按揭房屋（娄底市尚上城2栋702号）给女方以还清欠女方的欠款共计拾伍万捌仟元整（¥158000.00），房屋剩余贷款由女方付清，双方将于2014年5月份之前办理房产证更名手续。”2014年5月20日，原告的母亲梁金兰支付了案涉房屋贷款本息209958元。2014年9月11日，原告支付案涉房屋办证费用5879元及物业专项维修资金11399元。2014年5月5日，案外人刘丽萍以民间借贷纠纷为由向本院起诉肖永清，本院在审理过程中，根据刘丽萍的财产保全申请，于2014年5月7日作出（2014）娄星民一初字第678号民事裁定书，将案涉房屋予以查封，2014年7月4日，钟瑜对该民事裁定书提出了财产保全异议。2014年7月28日，本院作出（2014）娄星民一初字第678号民事判决书，判决由肖永清偿还刘丽萍借款本金76000元，并自2014年5月3日起按月息2%支付利息至债务清偿之日止。该判决生效后，正在本院执行过程中。2014年6月19日，原告钟瑜向本院提起离婚后财产纠纷诉讼，本院于2014年7月23日作出（2014）娄星民一初字第935号民事判决书，判决登记在被告肖永清名下的，位于娄底市娄星区××街××栋××号，预告登记证号为娄房预娄底字第Ｄ××2号的房屋的所有权归原告所有。后案外人刘丽萍就案涉房屋归属向本院提起第三人撤销之诉，本院于2018年11月30日作出（2018）湘1302民撤1号民事判决书，判决将（2014）娄星民一初字第935号民事判决书予以撤销，钟瑜对该判决不服上诉至娄底市中级人民法院，娄底市中级人民法院认为，虽然钟瑜的母亲梁金兰支付了涉案房屋的全部剩余贷款，并已居住在涉案房屋中，但钟瑜与肖永清离婚时并没有涉及财产纠纷，钟瑜主张以肖永清离婚补偿款抵部分房款，认为支付了全部房款的主张不能成立，遂于2019年9月23日作出（2019）湘1302民终1251号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。因案涉房屋至今无法办理产权变更登记手续，原告为维护自己合法权益，便诉至法院，请求法院判如所请。另查明，1、原告在庭审中陈述，原、被告离婚时，被告承诺补偿原告100000元，且被告在双方离婚后向其借款72600元，被告已偿还14600元，还剩58000元未偿还，故双方在协议中约定被告将案涉房屋用以归还原告的欠款158000元。原告提交了肖永清于2013年10月7日向原告出具的借据两份、说明以及案外人周楚贤于2018年6月1日出具的钟瑜2013年10月9日替肖永清向其还款30000元的证明。2、原告主张其分别于2013年6月4日通过银行向被告转账2600元、2013年9月30日转账2510元、2013年10月26日转账2510元、2013年11月30日转账2506元、2013年12月29日转账2503.66元、2014年1月30日2503.66元、2014年3月1日转账2503.66元，共计17636.98元，均系其为被告归还涉案房屋的按揭贷款；3、原告的父母一直居住在案涉房屋内。上述事实，有原告的陈述、《协议书》、（2014）娄星民一初字第935号民事判决书、（2019）湘1302民终1251号民事判决书、银行流水及庭审笔录等证据在案佐证，足以认定。判决的事实和理由本院认为：原、被告之间签订的《协议书》系双方当事人真实意思表示，符合有关规定，本院确认有效，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。根据该《协议书》的内容，被告欠原告离婚补偿款100000元以及借款58000元未归还，其将名下房屋抵给原告以抵销该部分债务，达成协议后，原告替被告偿还了剩余银行贷款，这种行为实际上是以房抵债。以房抵债属于实践性法律行为，清偿是消灭债的最主要方式，而清偿除了要有债务人的给付行为之外，还须有债权人的受领并取得所有权和占有权时，才发生给付的效果。代物清偿只是给付标的的改变，作为清偿之目的，仍应实际履行后才发生清偿的效果。以房抵债的目的在于用房屋抵消原债，抵债行为并未改变原债的同一性，只有物权转移给债权人，债务才消灭，在新债务未履行前，原债务并不消灭。本案中双方虽然有以房抵债的合意，但并未进行房屋过户登记，原告未实际取得抵债房屋的所有权，以房抵债的目的不能实现，因此，对于原告要求解除该协议的诉讼请求，应予以支持。该协议中提到的欠款100000元系离婚补偿款，被告在欠条中注明十年内还清，该笔债务尚未到履行期，而借款58000元，原告未提交证据证明该笔款项已向被告实际支付，且原债务并不因抵债行为而消灭。因此，原告主张欠款158000元系其支付的购房款应予返还，依据不足，本院对原告的该项主张不予支持。对于原告支付的剩余银行贷款209958元、案涉房屋办证费用5879元以及物业专项维修资金11399元，系原告为该房屋实际支出的费用，原告要求被告返还，本院予以支持。原告主张其自2013年6月4日至2014年3月1日向被告共计转账17636.98元，均系其为被告归还涉案房屋的按揭贷款，而转账时间系发生在原、被告签订《协议书》之前，双方在协议中未对这些款项作出约定，原告亦未提交相应证据证明该部分款项系其向被告支付的购房款，因此，该款项不能计入被告应向原告返还的购房款范围。对于原告提出的赔偿损失，无证据证明，本院不予支持。资金占用损失，本院酌定原告支付的剩余银行贷款、办证费用以及物业专项维修资金的资金占用费按年利率3.85%自2014年6月1日起计算至2021年1月19日止。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告钟瑜与被告肖永清于2014年3月28日签订的《协议书》；二、被告肖永清于判决生效之日起十日内返还原告钟瑜购房款218236元，并支付资金占用费（资金占用费以218236元为基数自2014年6月1日起按年利率3.85%计算至2021年1月19日止）；三、驳回原告钟瑜的其他诉讼请求。如被告肖永清未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5048元，由被告肖永清负担2287元，由原告钟瑜负担2761元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审判员  周甜甜二〇二一年七月十三日书记员刘云附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。