青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2021）青0102民初2066号原告（反诉被告）：万群（身份证号：XXX），女，1974年5月21日出生，汉族，住江西省景德镇市昌江区。委托诉讼代理人：刘鹏，青海凡圣律师事务所律师。被告：万东梅（身份证号：XXX），女，1969年1月28日出生，汉族，住西宁市城中区。被告（反诉原告）：张光辉（身份证号：XXX），男，1966年5月1日出生，汉族，现住西宁市城东区。被告（反诉原告）：苏培彬（身份证号：XXX），男，1960年4月3日出生，汉族，现住西宁市城东区。被告（反诉原告）：青海夏辉建设工程有限公司（统一社会信用代码：91630000MA759P1X8U），住所：青海省西宁市城东区新千国际广场19栋15楼。法定代表人：张光辉，该公司总经理。原告（反诉被告）万群与被告万东梅、被告（反诉原告）张光辉、苏培彬、青海夏辉建设工程有限公司（以下简称夏辉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月15日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月9日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）万群的委托诉讼代理人刘鹏，被告（反诉原告）张光辉、被告（反诉原告）夏辉公司的法定代表人张光辉到庭参加诉讼，被告万东梅、被告（反诉原告）苏培彬经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）万群伟向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的写字楼租赁合同，并责令被告立即腾退房屋；2.判令被告共同支付原告欠付的租金120000元（暂计至2021年4月30日）并按照每月40000元计付至房屋腾退之日止；3.判令被告支付违约金720000元；4.本案诉讼费用全部由被告承担；5.判令被告腾退房屋后，将承租的房屋恢复至承租前状态；6.判令被告支付承租期间欠付物业费、取暖费在房屋押金中扣除不予退还。事实与理由：2019年12月17日，原、被告签订《写字楼租赁合同》，合同约定：“原告将其位于青海省西宁市城东区新千国际19号楼15层1152室、1153室、1154室、1155室，总建筑面积为872.77平方米的四间房屋出租给被告用于办公；租金每月40000元，每半年支付一次，自本合同生效乙方（被告）应先行支付6个月租金240000元，以后应在到期后的前5日内付清剩余租金。同时，合同第十三条还约定乙方（被告）逾期支付租金的，自逾期之日起每日按应付租金的20%支付违约金，拖欠租金达15日以上，甲方单方终止合同，有权收回房屋并追究乙方违约责任。”合同签订后，原告依约向被告交付房屋使用，但被告均迟延给付租金，为防不测，原告要求被告二、三也在协议上签字，以保障原告权利。截至起诉之日，被告已拖欠半年租金240000元数月之久，期间原告找被告多次催要，但被告均置若罔闻，并以各种理由推脱，拒不支付欠付租金。原告认为，被告拒不履行支付租金的行为，违背诚实信用原则，构成违约，造成原告的损失，被告应当就其行为承担法律责任。综上所述，为维护原告的合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定，特诉至贵院，恳请贵院判如所请。被告万东梅未到庭，但在庭前调查时辩称，其与万群签订合同时系夏辉公司员工，其代表夏辉公司与万群签订合同，且涉案商铺由夏辉公司使用，应由夏辉公司承担租金，与其无关。被告（反诉原告）张光辉、苏培彬、夏辉公司辨、诉称，2019年12月17日，与万群签订了为期五年的写字楼租赁合同，万群将涉案商铺出租给夏辉公司作为办公用房，签约后夏辉公司于2019年12月底支付押金40000元，并于2020年1月1日向新千国际物业公司交纳装修保证金5380元。对涉案商铺进行了为期115天的装修，共产生装修费用1660000元。2020年6月1日，夏辉公司正式使用涉案商铺，受新冠肺炎疫情影响，夏辉公司签约的许多工程合同无法履约，致使公司资金周转困难，未能按时支付房租。期间万群多次打电话或用张贴催款告示的手段主张租金，并收取了60000元违约金。现为维护反诉原告的合法权益，故提起反诉请求：1.判令被反诉人维持与反诉人签订的房屋租赁协议；2.判令被反诉人退还非法收取的60000元合同违约金；3.判令被反诉人以后不得在公司门前或办公场所张贴催收租金告示等，软暴力形式收租，消除对公司造成的负面影响；4.判令被反诉人承担本案诉讼费用。原告（反诉被告）万群针对反诉辩称，1.双方的合同不具备继续履行的条件，由于承租方的违约行为导致合同解除；2.关于60000元违约金系基于合同约定收取，该60000元是2020年产生的费用，与本案本诉无关，本案应就2021年欠付租金进行处理；3.张贴告示系原告主张权利的合法手段，并没有对夏辉公司造成负面影响，即使有也是由于承租方自己原因导致，与万群无关；4.原告出租的房屋具备适租条件，承租方只需搬入家具即可使用，承租方并不需要进行装修。原告（反诉被告）万群围绕其主张依法提交证据如下：一、商品房预售合同及租赁合同，欲证明涉案房屋所有权人将房屋转租给原告使用并签订租赁合同，合同允许原告转租，原告对涉案房屋具有使用、收益权，且主体适格。二、租赁合同，欲证明2019年12月原、被告签订写字楼租赁合同，合同约定租赁期限、租金支付、违约责任等条款。三、房屋照片5张（1152、1153室），欲证明涉案房屋出租之前经过简易装修，其中地面铺设瓷砖、墙面粉刷及屋顶吊顶，并非是毛坯房出租。四、催费通知单，欲证明承租方承租涉案房屋期间，欠付2020年至2021年物业费、取暖费共计83448.85元的事实，根据合同约定，如有水电拖欠，在押金中扣除，因此承租方的房屋押金不应退还。经张光辉、夏辉公司质证，对上述证据的真实性均不持异议，对证明方向部分持有异议，涉案房屋出租时只有部分房屋铺有地板，并非全部，承租后我方重新进行了装修，并对室内进行了隔断。本院对上述证据的真实性予以确认。被告万东梅未提交任何证据。被告（反诉原告）苏培斌未提交任何证据。被告（反诉原告）张光辉、夏辉公司为支持其主张，向本院提交装修合同，欲证明涉案房屋进行了装修，投入较大，希望继续履行租赁合同。经原告（反诉被告）万群质证，认为该装修合同与本案本诉及反诉请求无关，不发表质证意见。本院对原告（反诉被告）万群的上述质证意见予以采信，装修合同与本案本诉请求及反诉请求不具关联性，在本案中不予审查。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月17日，万群（甲方）与万东梅（乙方）签订《写字楼租赁合同》，约定甲方将位于西宁市城东区新千国际19号楼15层1152室216.93㎡、1153室226.18㎡、1154室216.93㎡、1155室212.73㎡，共计872.77㎡，按照每平方米46元出租给乙方办公；租赁期限自2020年1月31日至2025年1月31日止；租金每月人民币40000元，每半年支付一次，自本合同生效之日起，乙方先行向甲方支付6个月的租金合计240000元，以后应在到期后的前5日内付清下月的租金；乙方向甲方交纳押金人民币40000元；合同到期后乙方对房屋现状如无损毁、没有欠水电费，该押金全额退还给乙方，如有损毁，按实际损毁程度或按照损毁物品价值原价予以扣除，不足的，乙方予以补足，如有水电拖欠款，在押金中扣除，该押金无利息；租赁期间，乙方因正常生活之需要的水电费、有线电视费、网络使用费、暖气费等均由承租方按实际产生费用收取；乙方逾期支付应支付租金，自逾期之日起每日按应交付租金的20%向甲方支付违约金，乙方如拖欠租金达15天以上，甲方单方终止合同，有权收回房屋并追究乙方违约责任；此租赁房屋和产生的所有水、电、暖、物业费、卫生费归使用乙方付，并及时交纳费用，否则属违约，甲方有权收回房屋扣除乙方押金，并追责。2020年8月26日，张光辉、苏培彬在该合同乙方处签字。后由于承租方未能按时交纳自2021年1月31日起的房租导致本案诉讼。另，涉案房屋由夏辉公司使用，张光辉、苏培彬系夏辉公司股东。本院认为，本案中，万东梅虽然在《写字楼租赁合同》乙方处签字，但涉案房屋由夏辉公司实际使用，2020年8月26日万群要求张光辉、苏培彬在《写字楼租赁合同》乙方处签字，张光辉、苏培彬系夏辉公司股东，万群要求张光辉、苏培彬二人签字的行为说明其知晓涉案房屋的实际承租方，万东梅系代表夏辉公司签订租赁合同，该合同所涉权利义务应由夏辉公司承担，同时张光辉、苏培彬二人同意承担租金给付责任，故万群所主张的自2021年1月31日起的房屋租金应由张光辉、苏培彬、夏辉公司共同承担。关于万群要求解除《写字楼租赁合同》的诉讼请求，根据租赁合同中“乙方如拖欠租金达15天以上，甲方单方终止合同”的约定，承租方未按约及时交纳租金，显属违约，且承租方在本案诉讼期间仍未能交付租金，万群出租房屋获得收益的合同目的不能实现，有权解除合同，故本院对万群要求解除《写字楼租赁合同》的诉讼请求予以支持，张光辉、苏培彬、夏辉公司应当腾退涉案商铺，由于万群提交的涉案商铺照片不足以证实商铺交付时的全部状况，本院对万群要求恢复原状的诉讼请求不予支持。关于万群主张的违约金720000元，万群按照半年租金即240000元的20%计算每日的违约金，计算十五日，张光辉、夏辉公司认为上述违约金过高，根据合同“……以后应在到期后的前5日内付清下月的租金……”的约定，承租方应按月向出租方交纳租金，万群按半年租金计算违约金的方式不符合合同约定，且违约金计算过高，本院予以调整，酌情按照半年租金的20%计算违约金即48000元，对万群主张超过部分不予支持。因承租方未按时交纳涉案房屋的暖气费、物业费，万群关于在押金中扣除暖气费、物业费，不再退还押金的诉讼请求符合双方合同约定，本院予以支持，不足部分，万群可另行主张。关于张光辉、苏培彬、夏辉公司的反诉请求，本院对万群要求解除《写字楼租赁合同》的诉讼请求已予以支持，故对其要求继续履行合同的反诉请求无法支持。张光辉、苏培彬、夏辉公司关于要求万群退还其60000元违约金的反诉请求，该60000元系2020年度双方在履行租赁合同过程中，承租方未能按时给付房租所产生的违约金，双方就2020年度的租赁关系已经履行完毕，承租方在2020年度亦确实存在违约情形，故本院对其此项反诉请求无法支持。关于万群在夏辉公司门前或办公场所张贴催收租金告示的行为，系承租方未能及时交纳租金，万群在合理限度内主张权利的手段，张光辉、苏培彬、夏辉公司要求万群以后不得在公司门前或办公场所张贴催收租金告示，消除对公司造成的负面影响的反诉请求本院无法支持。另，关于承租方对涉案商铺的装修损失，承租方对此并未提出反诉请求，本案不予处理，承租方可另行主张。综上，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第五百六十三条、第五百八十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）万群与被告万东梅、被告（反诉原告）张光辉、苏培彬签订的《写字楼租赁合同》；二、被告（反诉原告）张光辉、苏培彬、青海夏辉建设工程有限公司于本判决生效之日起六十日内向原告（反诉被告）万群腾退位于西宁市城东区新千国际19号楼15层1152室、1153室、1154室、1155室房屋；三、被告（反诉原告）张光辉、苏培彬、青海夏辉建设工程有限公司于本判决生效之日起二十日内给付原告（反诉被告）万群房屋租金120000元（自2021年1月31日至2021年4月30日），并按照每月40000元的标准给付自2021年5月1日起至房屋腾退之日止的房屋租金；四、被告（反诉原告）张光辉、苏培彬、青海夏辉建设工程有限公司于本判决生效之日起二十日内给付原告（反诉被告）万群违约金48000元；五、被告（反诉原告）张光辉、苏培彬、青海夏辉建设工程有限公司在承租期间欠付的物业费、暖气费在房屋押金中扣除，原告（反诉被告）万群收取的房屋押金40000元不再退还；六、驳回原告（反诉被告）万群的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）张光辉、苏培彬、青海夏辉建设工程有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12300元，减半收取计6150元，由原告（反诉被告）万群承担4920元，被告（反诉原告）张光辉、苏培彬、青海夏辉建设工程有限公司承担1230元（与上述款项一并给付原告（反诉被告）），反诉费650元，由被告（反诉原告）张光辉、苏培彬、青海夏辉建设工程有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 马晓宇二〇二一年七月七日法官助理 刘连连书记员 韩美玲附法律条文：《中华人民共和国民法典》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。