辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽10民终996号上诉人（原审原告）：刘震，男，1975年2月4日出生，汉族，住辽阳市白塔区。委托诉讼代理人：赵颖，辽宁安行律师事务所律师。上诉人（原审原告）：马巍巍，女，1981年10月23日出生，汉族，住辽阳市白塔区。委托诉讼代理人：赵颖，辽宁安行律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：辽阳市荣兴房地产开发有限公司，住所地辽阳市白塔区东兴路西、三里街北英伦华府售楼处。法定代表人：王兴哲，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕岩，辽宁冠信律师事务所律师。上诉人刘震、马巍巍因与辽阳市荣兴房地产开发有限公司（简称“荣兴公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服辽阳市白塔区人民法院（2021）辽1002民初1160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月17日立案后，依法组成合议庭，于2021年7月2日公开开庭进行了审理。上诉人刘震、马巍巍的共同委托诉讼代理人赵颖，被上诉人辽阳市荣兴房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吕岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘震、马巍巍上诉请求：1、判令撤销一审判决；2、依法改判被上诉人配合上诉人办理房屋更名过户手续，并支付上诉人逾期办理房屋过户手续的违约金（数额未确定，计算方法见附件）；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实不清。被上诉人是否应当承担逾期过户违约责任的判断标准应当是其是否有违约行为，而原审判决根本没有查明该事实。当前房产交易的流程是：项目取得预售许可证—销售房屋，签订预售合同—交房—开发商办理房屋初始登记—办理转移登记，取得所有权登记。根据《不动产登记暂行条例》的规定，开发商办理项目房屋初始登记需要按照规定提供相应材料，包括土地权属来源材料及土地出让金缴纳情况、房地产调查或者测绘报告、建设工程符合规划的材料、土地上是否存在抵押或限制信息、房屋已经竣工验收合格的材料、法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证、房地产开发资质、商品房预售许可证等相关材料。根据《商品房销售管理办法》第三十四条：房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。也就是说，被上诉人应当将上述所列材料按照规定在交房之后的60日内报送房管局。根据目前房地产市场的现实状况，只要上述任何一项材料的报送出现问题，相关登记部门均有权拒绝办理项目房产初始登记，常见问题如下：（一）未依法取得国有建设用地使用权的；（二）项目整体竣工，经综合竣工验收核实，存在违反规划、超占土地、改变用途、超容积率等问题，未依法处理到位的；（三）各分期建设工程未通过房屋建设工程竣工规划核实和建设工程竣工备案的；楼栋跨宗地红线建设，未办理宗地调整手续，应补交土地价款未补交的；违法问题未依法处理到位的；（四）完成规划核实和建设工程竣工备案后，擅自改扩建，改变建筑面积或用途的。被上诉人于2020年12月24日才交给上诉人初始登记证，就是因为其所报送的资料不全或不合格，所以初始登记证迟迟办不下来，这直接导致上诉人无法办理过户手续。而原审合议庭对于上述应当由被上诉人履行的合同义务没有任何调查，既不查明被上诉人是否报送了相关资料以及报送时间，所报材料是否合格等事实问题，也不查明是否出现了使得相关资料不合格的违法违规建设情况存在，就径直认定其无违约行为，不仅没有任何事实及法律依据，也违反了公平公正的审判原则。故原审判决认定事实不清，应当予以改判。二、原审判决适用法律错误。《商品房买卖合同》约定办证时间为商品房综合验收合格备案后，以房产局下证时间为准。该约定是排除购房者主要权利、不合理的免除己方主要责任的格式条款，应当被认定为无效。原审判决适用法律错误。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，应当依法改判。望贵院能够依法支持上诉人的上诉请求。辽阳市荣兴房地产开发有限公司辩称，原审判决认定双方关于办证时间的约定属于是特殊约定，判决驳回诉讼请求，适用法律正确，合同说明中已经明确该合同是辽宁省建设厅工商局监制的示范文本，允许双方当事人在空白处作出约定，不是格式合同。签订合同时，上诉人对合同内容清楚，上诉请求应予驳回。同一小区同类案件，辽阳中法、辽宁高法均已认定办证时间约定是特殊约定。刘震、马巍巍向一审法院起诉请求：1、判令被告为原告办理房屋所有权证；2、判令被告按如下方法支付逾期办理房屋过户手续违约金：以原告已付购房款1,166,375.00元为基数，（1）自2017年8月20日起至2020年8月19日，按年利率6%计算支付违约金209,947.50元（1,166,375.00×0.06/365×1095）；（2）自2020年8月20日至被告实际办理完毕房屋过户手续之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付违约金；3、本案诉讼费费用由被告承担。事实与理由：2013年9月2日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定二原告购买位于辽阳市白塔区房屋，该房屋面积为158.95平方米。签订合同后，二原告以现金加贷款的形式将购房款一次性支付给被告，被告于9月下旬将房屋交付给二原告。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但并未约定办理房屋所有权证的期限，以及逾期办证的违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，二原告所购房屋为现房，即已竣工房屋，被告应当在2013年12月1日前为二原告办理房屋所有权证。但自交房后，被告至今未给原告办理房屋所有权证。现由于被告的原因，二原告未在2013年12月1日前取得房屋所有权证，被告应当承担违约责任。本案双方签订的《商品房买卖合同》没有约定违约金，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金的具体数额。综上，被告侵犯了二原告的合法权益，故二原告诉至贵院，望贵院能够在查清事实的基础上依法支持二原告的诉讼请求。辽阳市荣兴房地产开发有限公司一审辩称：2020年12月24日，原告已经取走了案涉房屋的初始房照。物业公司是在2020年6月通知原告办理房照。按照双方签订的合同约定，关于办理房屋所有权证书的时间，最终是以房产局下账为准，我公司并没有违约。关于合同中该项约定符合法律规定，是合法有效的，已为生效法律文书所认定，所以原告提出我公司逾期办证应承担违约责任，这诉讼请求应当予以驳回。一审法院认定事实：2013年6月2日，刘震、马巍巍与辽阳市荣兴房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定辽阳市荣兴房地产开发有限公司开发建设的位于辽阳市太子河区.95平方米房屋以1,166,375.10元出售给刘震、马巍巍。该合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：该商品房综合验收合格备案后，以房产局下证时间为准。”2013年9月2日，刘震、马巍巍交付房款1,166,375.10元。2020年12月24日，刘震从荣兴公司处领取了初始不动产登记证。一审法院所确认的上述事实有商品房买卖合同、补充协议、发票，巴黎经典已售房屋登记表及双方当事人的陈述笔录在卷为凭。一审法院认为，刘震、马巍巍与辽阳市荣兴房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，事实清楚、证据充分，内容合法有效，故刘震、马巍与辽阳市荣兴房地产开发有限公司之间形成房屋买卖合同关系，双方均应当按照上述合同的约定内容履行各自的义务。刘震、马巍主张的第一项诉讼请求即辽阳市荣兴房地产开发有限公司为刘震、马巍办理房屋所有权证，辽阳市荣兴房地产开发有限公司提供的巴黎经典已售房屋登记表能够证明刘震、马巍已经领取了初始不动产登记证，且庭审中刘震、马巍代理人未明确辽阳市荣兴房地产开发有限公司需要如何配合刘震、马巍办理房屋所有权证，故对刘震、马巍的第一项诉讼请求，一审法院不予支持。刘震、马巍主张的第二项诉讼请求，关于产权登记问题，双方在合同中明确约定，该商品房综合验收合格备案后，以房产局下证时间为准。此项约定属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释［2003］7号）第十八条中规定的当事人有特殊约定的情况，故对刘震、马巍主张的第二项诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释［2003］7号）第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：驳回刘震、马巍巍的诉讼请求。案件受理费9,874.00元（已减半收取），由刘震、马巍巍负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议焦点为合同约定的逾期办理房照责任问题，该内容双方的房屋买卖合同已有明确约定，上诉人刘震、马巍巍主张该条款应为无效条款，但该条款并不存在无效情形，其上诉请求依据不足，本院不予支持；关于上诉人主张应查明被上诉人荣兴公司逾期办照的事实一节，因该事实与本案并无关联，该主张本院不予支持。综上所述，刘震、马巍巍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19,748元，由上诉人刘震、马巍巍负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 墅审 判 员  郁 岚审 判 员  张丽丽二〇二一年七月十五日法官助理  王首智书 记 员  白如冰