四川省乐至县人民法院民 事 判 决 书（2021）川2022民初2384号原告：乐至县天运粮油资产经营有限责任公司，住所地乐至县天池镇西北路44号。统一社会信用代码915120227650981690。法定代表人：刘世梅，董事长。委托诉讼代理人：田德春，四川精略律师事务所律师。被告：四川省金锄头粮油有限公司，住所地乐至县天池镇外西路129号，统一社会信用代码915120227358876349。法定代表人：邓柳萍。委托诉讼代理人：潘有为，四川开川律师事务所律师。原告乐至县天运粮油资产经营有限责任公司（简称天运公司）诉被告四川省金锄头粮油有限公司（简称金锄头公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月21日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告天运公司委托诉讼代理人田德春、被告金锄头公司委托诉讼代理人潘有为到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天运公司向本院提出的诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付拖欠的租金526250元及利息损失（利息的计算：其中以43050元为基数，从2014年8月16日起至给付完毕之日止，按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以151800元为基数，从2017年8月16日起至给付完毕之日止，按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以160900元为基数，2018年8月16日起至给付完毕之日止，按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以170500元为基数，2019年8月16日起至给付完毕之日止，按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。）2、判令被告立即将租赁房屋的附楼第三层交还给原告。3、由被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：2005年原乐至县粮油批发市场与被告签订《租赁合同》约定将位于川鄂西路××号的资产出租给被告。双方于2012年重新签订《租赁合同》，约定租赁期限从2012年9月1日至2020年8月31日。合同履行过程中，被告未按照合同约定交纳租金。合同到期后，原乐至县粮油批发市场于2021年2月26日向被告发出租金催收函，但被告仍未支付租金，其行为构成严重违约。被告向原告归还了除附楼第三层以外的其他租赁资产，并拖欠原告租金526250元。2020年12月24日，原乐至县粮油批发市场注销，其债权债务由原告承接。金锄头公司辩称：1.被告对租赁房屋进行了维修修缮，其支付了维修修缮费用。按照双方约定，该费用从租金中进行抵扣，因此被告已支付2015年、2016年两年租金，只拖欠2017年至2019年的房屋租金483,200元。如果被告未支付2012年9月1日至2014年8月31日两年租金，原告从未催收，原告对于该两年租金的诉讼请求已过诉讼时效。2.2020年1月因新型冠状病毒肺炎疫情，餐饮、旅馆业全部停业，请求减免疫情期间的8个月房租。2020年下半年，因乐至县城北市场搬迁，被告承租的酒店无法营业，请求减免该期间4个月租金。因此请求原告减免12个月租金，共计170,500元。3.租赁期间，被告投入50多万元对租赁房屋进行了改造和装修，添置了一些可拆除的物品、设施、设备。按照法律规定，被告在原告重新出租该房屋时享有优先承租权。原告在重新出租时未通知被告，也未撤除属于被告的可移动，可拆除的物品和设备、设施，被告要求原告给予相应补偿。4.双方在签订合同时未对欠付的租金是否应当给付利息进行约定，且事后双方也未就该内容进行约定，因此该项请求法院不应支持。5.被告同意交还附楼第三层，但请求原告给予3个月过渡时间。同时，租赁房屋内属于被告的设施、设备和物品，被告愿意将其折价处理给原告或者由被告拆除搬离。6.被告在租赁原告房屋期间投资过大，连年亏损，目前没有资金，但还有部分资产，被告愿意处置公司的一些资产，将处置的价款用于支付拖欠租金，请求原告给予一定时间。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的原告与乐至县金锄头大酒店签订的《房屋租赁补充协议》和原告与中国邮政集团有限公司四川省乐至县分公司签订的《房屋租赁合同》，该证据客观真实，与本案待证事实存在关联性，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：乐至县粮油批发市场与被告于2005年7月11日签订《租赁合同》，约定乐至县粮油批发市场将其所有的天池镇川鄂西路××号资产建筑总面积约3600㎡，包括主楼8层、附楼3层、停车场、门卫室等设施设备出租给被告。同时约定了房屋租赁的用途、期限、租金的支付、违约责任等权利义务。上述合同到期之前，乐至县粮油批发市场作为甲方与被告作为乙方于2012年8月15日重新签订《租赁合同》，约定，1.甲方将其所有的天池镇川鄂西路××号资产建筑总面积约3600㎡，包括主楼8层、附楼3层、停车场、门卫室等设施设备出租给被告；2.租赁期限为2012年9月1日至2020年8月31日；2.租金以年计算，第1年租金标准为11.57万元第2年和第3年每年在上年租金的基础上递增5%，从第4年起每年在上年租金的基础上递增6%。即第2年租金为12.5万元，第3年租金为12.76万元，第4年租金为13.52万元，第5年租金为14.33万元，第6年租金为15.18万元，第7年租金为16.09万元，第8年租金为17.05万元。实行先租后用，第一年租金在合同签订日后10日内交清，以后每年租金在每周年到期前15日内一次性交清当年度租金；3.租赁期满，乙方应按合同约定的物资清单移交给甲方。在租赁期间，经甲方同意的新增外墙、室内装修等不可撤除部分，乙方应按现状移交给甲方；4.合同签订后，任何一方不得擅自变更和解除合同，如果一方违约，应按本合同当年度租金总额的30%向另一方支付违约金，并承担违约给另一方造成经济损失的赔偿金。乙方超过规定时间30日，不交清当年度的租赁费，则属乙方违约，甲方有权直接终止合同，收回租赁资产，并保留追究乙方违约金和赔偿金的权利。合同签订后，被告按约定支付了部分租金，但仍欠付从2012年9月1日至2017年8月31日的租赁期的租金43050元，欠付2017年9月1日至2020年8月31日应交付的租金483200元。合同到期后，原告将租赁房屋的大部分收回，并出租给案外人乐至县金锄头大酒店和中国邮政集团有限公司四川省乐至县分公司。现仅有位于乐至县的房屋，被告未腾退归还原告。另查明，2020年12月24日，乐至县国有资产监管和金融工作局发文{乐国金[2020]201号}，同意乐至县粮油批发市场注销，原企业人员、资金、资产和债务债权由乐至县粮油资产管理中心承接。并同意改制后乐至县粮油资产管理中心更名为乐至县天运粮油资产经营有限责任公司。本院认为，原被告签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，应为合法有效，双方当事人均应按照该合同的约定履行义务。现原告将其所有的资产交由被告承租使用，被告理应按照约定向原告支付租赁费。合同约定，实行先租后用，第一年租金在合同签订日后10日内交清，以后每年租金在每周年到期前15日内一次性交清当年度租金，租赁期是2012年9月1日至2020年8月31日，因此被告理应在每年8月16日前向原告支付下一年的租金。经审理查明，被告欠付从2012年9月1日至2017年8月31日的租赁期的租金43,050元，被告欠付2017年9月1日至2020年8月31日应交付的租金483,200元。合同约定有租金的给付时间，原告应明知从2012年9月1日至2017年8月31日的租赁期的43,050元被告未给付，但其怠于行使自己的权利，故被告对欠付43,050元的租金已过诉讼时效的辩解理由成立，本院予支持。原告主张被告给付的其他的欠付租金符合法律规定，本院予以支持。关于欠付租金的减免问题。在租赁期内，因发生新冠肺炎疫情，影响了被告的经营活动。依据《最高人民法院关于依法妥善处理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第二款，本院认为应减免被告2020年1月至2020年3月租金，合计42,625元。被告称因市场搬迁导致无法经营应减免的租金的辩解理由，因无事实和法律依据，本院不予支持。关于支付拖欠租金利息的问题。《租赁合同》约定了违约金和赔偿损失，在违约后，违约方应按照约定给付守约方违约金并赔偿损失。本案违约方为被告，原告未严格按照合同约定同时主张违约金和利息损失，而是仅主张被告支付填补其损失的利息，故原告的请求符合法律规定，本院予以支持。合同约定的是在每周年到期前15日内一次性交清当年度租金，每周年的到期日为8月31日，故欠付利息的计算：以151800元为基数，从2017年8月16日起至给付完毕之日止，按起诉时全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以160900元为基数，2018年8月16日起至给付完毕之日止，按起诉时全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以127875元为基数，2019年8月16日起至给付完毕之日止，按起诉时全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于租赁房屋的附楼第三层交还给原告的问题。现租赁期限届满，被告对归还租赁房屋的附楼第三层无异议，仅要求给予其3个月的过渡期。经征询原告意见后，原告同意被告在判决生效后1个月内返还原告。本院认为原告的请求符合法律规定，但因涉案房屋涉及到腾退，应给予被告合理的履行期限，故本院酌情认定被告在本判决生效后60日将租赁房屋的附楼第三层交还原告。被告辩称被告对租赁房屋的改造和装修，原告应给予原告相应补偿，本院认为该辩解理由因无事实与法律根据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告四川省金锄头粮油有限公司在本判决生效之日起30日内支付原告乐至县天运粮油资产经营有限责任公司拖欠的租金440,575元及利息损失（以151,800元为基数，从2017年8月16日起至给付完毕之日止，按起诉时全国银行同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率计算；以160,900元为基数，从2018年8月16日起至给付完毕之日止，按起诉时全国银行同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率计算；以127,875元为基数，从2019年8月16日起至给付完毕之日止，按起诉时全国银行同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率计算）；二、限被告四川省金锄头粮油有限公司于本判决生效后60日内将位于乐至县归还原告乐至县天运粮油资产经营有限责任公司；三、驳回原告乐至县天运粮油资产经营有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,062元，减半收取计4,531元，原告乐至县天运粮油资产经营有限责任公司负担738元，被告四川省金锄头粮油有限公司负担3,793元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 任 军二〇二一年七月二十三日书记员 卢成凯