浙江省嵊州市人民法院民事判决书（2021）浙0683民初2302号        原告：嵊州市剡湖街道荷花坪股份经济合作社，住所地：嵊州市剡湖街道荷花坪村。                法定代表人：孙水华，社长。                委托诉讼代理人：马新亚，浙江世纪方正律师事务所律师。                被告：金伯荣，男，1961年11月6日出生，汉族，住嵊州市。                委托诉讼代理人：袁吉儿，浙江剡城律师事务所律师。                原告嵊州市剡湖街道荷花坪股份经济合作社与被告金伯荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告嵊州市剡湖街道荷花坪股份经济合作社的委托诉讼代理人马新亚、被告金伯荣的委托诉讼代理人袁吉儿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                原告嵊州市剡湖街道荷花坪股份经济合作社向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付房屋租金102000元，并从起诉之日起按每天万分之五支付违约金。2、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2016年9月25日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，原告将自己所有的座落在嵊州市北直街396号商住楼底层店面270平方米出租给被告使用，租赁期限从2016年10月1日起止2019年9月30日止，每年租金102000元，第一、二年租金被告已经付清，第三年租金102000元拖欠至今未付，原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请依法裁判。                被告金伯荣辩称：双方签订合同属实，原告陈述的第三年租金未付属实，但被告认为该租金未付的原因是2018年7月31日开始嵊州市北直街进行了全面改造工程，包括道路白改黑、外墙立面改造，施工期间，均是封闭施工的，故被告承租的店面不能进行使用，在这样的情况下，改造期间应当扣除相关的租金费用。关于违约金部分，原告没有相应的法律、合同依据。合同并未约定逾期付款的违约金。                原告为证明自己的主张提交证据如下：                证据1．房屋租赁合同一份，证明原告将嵊州市北直街商住楼底层270平方米租赁给被告，被告拖欠原告第三年租金102000元的事实；                被告质证认为：对证据1的真实性、合法性和关联性没有异议，但被告认为其承租的北直街396号商住楼底层的房屋用途为开店经营，从合同第五条约定承租期间如遇到拆迁…甲方应退还未使用期间的租赁费。如果出现了合同约定的事由，应当退还租金。                被告为支持其主张提交证据如下：                证据2．浙江新闻客户端新闻页面截图8张，证明自2018年7月31日起经嵊州市人民政府批准对包含本案施工店面的嵊州市北直街部分路段进行改造，导致被告所承租的店面在改造的180天内达到了出租房无法供乙方使用的情形的事实。                原告质证认为：对证据2的真实性没有异议，但具体的施工时间和新闻有出入，是不满180天的，中间的机动车道封闭了2个月，店面都没有关闭，两边的行人是可以走的，原告认为对店面的使用有一半的影响，可以相应地扣除1个月租金。                本院对上述证据认证如下：证据1被告经质证无异议，本院对其证明力予以认定；证据2能够证明房屋租赁期间嵊州市北直街实施了道路改造提升工程，但无法达到被告的证明目的。                本院经审理认定事实如下：2016年9月25日，出租方原告与承租方被告签订《房屋租赁合同》一份，出租房屋座落于北直街396号商住楼底层，房型为店面，面积为270（左右）平方米；租赁期限共三年，为自16年10月1日至19年9月30日。租金为102000元／年，定于每年9月30日前付款102000元…合同第五条：在承租期间，如遇拆迁、征用等使该出租房无法供乙方使用时，甲方应退还乙方已交付的未使用期间的房租费，拆迁、征用部门对由乙方所装修部分的补偿款由乙方享有，甲方应予以协助。合同签订后，被告按约支付前两年租金，第三年至今未付。                另查明，嵊州市北直街提升改造工程（市政道路）于2018年8月15日开工。案涉租赁店面座落于嵊州市北直街396号，位于艇湖路口与明心岭路口之间，艇湖路口至明心岭路口段全长255米，于2018年9月10日实施人行道两侧围挡，2018年10月23日开放交通。                本院认为，原、被告间签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方当事人均应按约履行各自的合同义务。被告未按合同约定支付租金，属违约，应承担相应的违约责任。被告以北直街路段改造提升导致其承租的店面在180日内无法使用为由要求减免租金，但并未就此进行有效举证；北直街道路改造施工并不属于合同约定的拆迁、征用等导致房屋无法使用的情形，且涉及到承租店面路段的封闭施工的期间不足45日，被告未能就此期间店面因施工导致无法使用及经营收入的减少举行举证，故对被告的上述抗辩意见本院不予采纳；原告主动减免一个月房租，已考虑了道路改造可能给被告带来的影响，本院对此予以准许；原告在起诉时一并提出违约金请求，因合同中未约定违约金计付方式，故原告的违约金损失可自起诉之日起按照同期全国银行间拆借中心公布的市场报价利率计付。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：                一、金伯荣支付嵊州市剡湖街道荷花坪股份经济合作社租金93500元并自2021年4月9日起至付清日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付违约金。款限于本判决生效后十日内付清。                如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                二、驳回嵊州市剡湖街道荷花坪股份经济合作社其余的诉讼请求。                案件受理费2138元，减半收取计1069元，由金伯荣负担。限金伯荣于本判决生效后十日内向本院缴纳。                如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。                    审判员钱玲    二〇二一年七月十六日            书记员竹羊            《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》            第一条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。            《中华人民共和国合同法》            第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。            第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。            第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。            《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》            第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。            在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。