甘肃省天水市麦积区人民法院民事判决书（2021）甘0503民初594号原告：某房地产开发有限公司，住所地天水市。法定代表人：张某，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵某，甘肃端方律师事务所律师。被告：姜某，住天水市。委托诉讼代理人：韩某，甘肃永慧律师事务所律师。原告某房地产开发有限公司诉被告姜某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天水汇洲房地产开发有限公司的委托诉讼代理人赵某，被告姜某及其委托诉讼代理人韩某均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告某房地产开发有限公司（以下简称某公司）的诉讼请求为：1.判令被告支付拖欠的租金80000元；2.判令被告支付逾期利息4933.33元（从2019年5月1日起按年利率6%暂计算至2020年1月10日止），2020年1月11日之后的逾期利息按年利率6%计算至实际付清之日止。事实和理由：2015年10月31日，原告与胡某签订房屋租赁合同一份，将位于天水市××区商业用房出租给胡某，用于餐饮经营，合同约定租赁期限为6年，自2016年3月1日起至2022年2月28日止。合同约定，第一、二年的租金均为113097元，租金每六个月支付一次，先付后用。胡某与被告是男女朋友关系，被告是实际用房人，该商业用房涉及的所有费用都是由被告向原告交纳的。被告于2015年11月9日支付了半年租金56548.5元，后因经营不善一直拖欠租金。后经原、被告结算，截至2018年9月28日被告共欠原告房租85279元，当日被告以自己的名义向原告出具欠条一张，承诺于2018年9月28日还款5279元，剩余80000元分别于2018年12月31日、2019年4月30日之前各归还40000元。后被告仅支付了租金5279元，剩余80000元并未按期给付。经原告多次催要，被告均推脱不付，原告遂诉至法院处理。被告姜某辩称，合同不是我签的，是胡某签的，这个店是我与胡某合伙开的，后来胡某就退伙了，退伙时我们约定这个店涉及的权利义务都由我处理。本案所涉房屋租赁合同与商业管理服务协议的债权债务都由我承担。欠条是我写的，所欠80000元租金也属实。但按照商业管理服务协议我交纳了94248元的押金没有退还，依据法律规定两项可以相抵，原告应该退还我14248元。另外根据商业管理服务协议约定，我应该承担从2016年3月1日起到2017年8月1日止，共计17个月的管理费为62308元，但是我实际给原告交了281947元，多交的管理费219639元原告应该退还给我。关于退还管理费和押金的问题我将另案起诉。综上，因原告欠我的管理费和押金大于我欠的租金，所以我不承担利息。原告围绕诉讼请求提交的证据材料有：1.房屋租赁合同、商业管理服务协议各一份，拟证明原、被告合同签订日期，所欠房租的来源；2.欠条一张，拟证明被告承认所欠房租的事实；3.收据六张，拟证明被告共计交纳了438022.5元房租及管理费，其中房租是61827.5元，管理费是376195元。经质证，被告对上述证据的真实性均无异议，且认为所交钱数属实，但其中的94248元是根据商业管理服务协议第五条约定交纳的押金（保证金），不是管理费。商业管理服务协议约定的管理费是6年的，现在期限还未到，多余的部分原告应该退还给被告。经审核，本院认为，原告所举第1组证据中的房屋租赁合同及第2、3组证据，客观真实、来源合法，与本案待证事实具有关联性，故确认为有效证据。对原告所举第1组证据中的商业管理服务协议与本案无关联性，故不予确认。被告未提交证据材料。本院对胡某所做的询问笔录一份。经质证，原、被告对该证据均无异议。经审核，本院认为，该证据客观真实、来源合法，与本案待证事实具有关联性，确认为有效证据。本院经审理认定事实如下：被告姜某与案外人胡某系合伙关系。2015年10月31日胡某（乙方，承租人）出面与原告（甲方，出租人）签订房屋租赁合同一份。合同约定：“甲方将位于天水市XX的“XX”4#5#二层29号商业用房（建筑面积462平方米）出租给乙方，用于餐饮经营，租赁期限为6年，自2016年3月1日起至2022年2月28日止，第一、二年的年租金均为113097元。租金采取一次性缴清的方式，每陆个月支付一次，先付后用。其中第一计租期的租金具体支付时间为：在本合同签订当日支付陆个月的租金。第二计租期及以后计租期的租金应在每期计租日对应日起算前一个月内支付。乙方违反本条约定逾期支付租金及各种费用或逾期办理《房屋交接协议》及入场装修的，每逾期一天，每天按该年度租金的千分之三向甲方支付滞纳金；逾期超过30日不支付租金及各种费用或逾期办理《房屋交接协议》及入场装修的，乙方应按约定承担违约责任，甲方有权不退还押金并保留本合同解除权，甲方解除合同时，乙方应缴清应付之租金、违约金并补齐相关费用，同时赔偿甲方的全部经济损失。”合同签订后，胡某于2015年11月9日给原告支付了6个月租金56548.5元，并对承租房屋装修后进行餐饮经营，后因经营不善一直拖欠租金未付。2017年8月1日，原、被告协商解除合同。后经原、被告结算，截至2018年9月28日被告共欠原告房租85279元。当日被告向原告出具欠条一张，载明：“本人姜某，身份证号：×××，于2016年5月份租赁XX4/5号楼二层商铺一套，因本人经营不善，经于（与）出租方协商决定于2017年8月1日关停店铺。截止2018年9月28日，共计欠房租85279元。本人承诺将该笔欠款，分别于：2018年9月28日还款5279元（伍仟贰佰柒拾玖元整），剩于80000元（捌万元整）。2018年12月31日前还款40000元（肆万元整），2019年4月30日前还款40000元（肆万元整）。如未按时还款，按照相关法律程序办理，本人承担一切责任。”后被告支付了租金5279元，剩余80000元租金一直未付，拖欠至今。另查明，胡某与姜某合伙经营涉案商铺一段时间后，胡某退出合伙，双方约定涉案商铺所产生的债权债务均由姜某承受，姜某对此亦认可。又查明，胡某还出面与某商业运营管理有限公司另外签订涉案商铺的商业管理服务协议一份。本院认为，本案争议的焦点问题是：一、姜某是否是本案适格的被告；二、原告的诉讼请求能否获得法律支持。一、姜某是否是本案适格的被告。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”《中华人民共和国民法通则》第三十四条第二款规定：“合伙人可以推举负责人。合伙负责人和其他人员的经营活动，由全体合伙人承担民事责任。”本案中，被告姜某与胡某系合伙关系，胡某退出合伙后，双方约定涉案商铺所产生的债权债务均由姜某承受。且被告以自己的名义向原告出具欠条，承诺还款并偿还了部分房租，对该笔欠款，原告有权请求姜某承担还款责任，姜某是本案的适格被告。二、原告的诉讼请求是否能获得法律支持。关于原告主张的由被告支付所欠租金80000元的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”本案中，原、被告于2018年9月28日结算后，对于拖欠的85279元房租被告承诺于2018年9月28日还款5279元，剩余80000元于2018年12月31日前、2019年4月30日前分别归还40000元。后被告仅支付房租5279元，尚欠原告房租80000元未付。故对原告要求被告支付所欠租金80000元的诉讼请求，本院予以支持。对于被告答辩中对商业管理服务协议的意见和用管理费押金抵销本案租金的意见，因为房屋租赁合同与商业管理服务协议签订主体并不相同，所以对被告所持以商业管理服务协议中所交的押金抵销其拖欠租金的意见，本院不予支持。被告可另行主张权利。关于原告主张的由被告支付逾期利息的诉讼请求。本案中，房屋租赁合同约定：“乙方违反本条约定逾期支付租金及各种费用或逾期办理《房屋交接协议》及入场装修的，每逾期一天，每天按该年度租金的千分之三向甲方支付滞纳金”，故原告主张的逾期利息按照年利率6%计算，未超过上述标准，且不违反法律、行政法规的规定，故本院予以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民法通则》第三十四条第二款、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，判决如下：由姜某给付某房地产开发有限公司房租80000元及利息（从2019年5月1日起以80000元为基数按年利率6%计算至房租实际付清之日止），于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1924元，由姜某负担1924元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。审判长 郭 红审判员 曹晓明人民陪审员 余凤英二〇二一年七月二十八日法官助理 雷 田书记员 陈 岚