贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终3010号上诉人（一审原告）：张清发，男，1975年3月14日出生，彝族，住贵州省织金县。委托诉讼代理人（特别授权）：郭斌，贵州施仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊云，贵州施仁律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告）：贵州织金碧桂园物业发展有限公司，住所地：贵州省毕节市织金县金玉龙城B幢4单元5层3号，统一社会信用代码：915205243220969812。法定代表人：黄士冯，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：吴发俊，贵州黔鹰（南明）律师事务所律师。联系电话：178××××0355。上诉人张清发因与被上诉人贵州织金碧桂园物业发展有限公司（以下简称：织金碧桂园公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省织金县人民法院（2021）黔0524民初177号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。上诉人张清发上诉请求：撤销原判，改判被上诉人按每日万分之一点五支付上诉人从2017年12月31日至实际办理有关产权登记之日止的逾期办证违约金（暂算至2020年12月30日为309872.24元）；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.根据被上诉人涉诉的系列案件，在其他案件中法院已经查明，被上诉人至今不能为购买碧桂园房屋的购房人办理产权登记手续的原因是被上诉人改变了原有的规划，致使有关部门没有通过办证申请。而被上诉人改变规划是在与上诉人签订商品房买卖合同之前，被上诉人在签订合同时，就已经能够预见其售出的房屋是无法办理相关产权证明的。被上诉人将合同的违约责任删除并在附件中约定“若出卖人未按本协议第三条约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币5元的违约金”，实际上是为了逃避违约责任，主观上存在恶意。因上诉人在签订合同时并不知晓关于该楼盘已经改变规划的事实，在被上诉人的刻意隐瞒下，与被上诉人签订了合同，此时上诉人作出的意思表示并非全部都是其真实意思表示。2.被上诉人采用格式合同和附件修改主合同的方式，致使双方在签订合同时地位不平等，上诉人无奈之下同意被上诉人提供的格式条款，双方并非在协商一致的前提下签订合同。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及《附件协议》均由被上诉人提供，该合同一是没有参照贵州省住房和建设厅发布的合同模板来设计，二是用十多个附件的方式修改主合同内容，尤其是关于被上诉人违约责任条款，均被改成了非常轻微的责任，由此就形成了被上诉人为减轻自身责任特意设计的格式合同。双方签订合同时，被上诉人没有给上诉人足够的时间阅读，也未详细地向上诉人解释一些重点条款，上诉人作为社会一般人，没有足够的法律意识，在被告知“若不同意这些条款就无法购买房屋”后就签了合同。因此，该合同并不是在双方平等自愿的前提下签订的，被上诉人作为出卖方和合同提供方，对房屋各方面（包括是否能够办证）的情况以及合同条款有更加深入的了解，是交易中处于优势低位，上诉人作为购买方，无法了解房屋具体情况，也不能提出修改合同的意见，在交易中处于劣势地位，双方地位并不平等。一审判决按照格式条款中的约定来计算被上诉人的违约责任对于上诉人来说是显失公平的。3.上诉人主张按照万分之一点五计算逾期办证违约金于情合理、于法有据。江西省高院2020年6月9日颁发的《关于印发开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引的通知》规定，购房人主张逾期办证违约金按日万分之零点五到万分之一点五计算的，人民法院应当支持。因此，为追究被上诉人逾期办证的违约责任，上诉人主张以日万分之一点五计算逾期办证违约金合情合法。被上诉人织金碧桂园公司未作答辩。一审原告张清发起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期办证违约金，逾期办证违约金按每日万分之一点五自2017年12月31日起算至实际办理相关产权登记为止（暂算至2020年12月30日为309872.24元）；2.本案诉讼费由被告承担。一审认定事实：原、被告于2017年7月28日签订编号为WGJJ-03H-DS-212的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于织金碧桂园一期三号楼底商-2-12商业用房，该套房屋建筑面积为145.48平方米，总房价为1886589元。合同第四章第十一条第一款约定：出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房。第八章第二十二条第二款约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。合同附件十二《补充协议》第十条约定：买卖双方一致同意不按合同第二十二条第一款、第二款及第三款第（一）（二）（三）项约定履行，按以下约定履行：（一）关于预告登记：由买受人委托出卖人办理该商品房的预告登记。（二）关于初始登记：出卖人自行申请办理该商品房所有权初始登记，出卖人不向买受人承担初始登记逾期办理的违约责任。第二十一条：补充协议的效力1.买受人承诺：买受人已仔细阅读合同，本补充协议及附录的条款，并在出卖人的相应说明下对各条款作全面、准确的理解，本补充协议不存在不合理减轻或免除出卖人责任的情况，也不存在不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。2.买卖双方一致确认：对补充协议及附录的条款含义认识一致，本补充协议约定与合同不一致的，以本补充协议的约定为准。《补充协议》附录三第三条约定：买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起的360天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交织金国土资源局，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房屋所有权证》所需的税费代缴给相关部门：1、买受人已向出卖人付清合同及附件约定一切款项；2、按要求提供或签署办证所需一切文件；3、买受人对房屋质量无异议且已接收签署收楼文件；4、买受人已完成本协议第二条约定事项。附录三第四条约定：出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房屋所有权》、《国有土地使用权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。若出卖人未按本协议第三条约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币5元的违约金。合同签订后，原告按约付清购房款，被告于2017年12月30日将案涉房屋交付原告使用至今，一直未申请涉案房屋的所有权初始登记。一审认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，对双方均有约束力。原告已履行了支付全部购房款的义务，被告未办理不动产权属登记，构成违约。在双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第二款约定出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，但该初始登记并未约定违约责任。《补充协议》附录三第三条约定买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起的360天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交织金国土资源局及第四条约定若出卖人未按本协议第三条约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币5元的违约金，应为双方对逾期办证违约责任计算方式的约定，即被告应以交付案涉房屋给原告使用之日起360日内递交资料申请该商品房的所有权初始登记，每逾期一天按人民币5元计算，资料的提交时间为2017年12月31日至2018年12月26日期间。因此原告主张违约金按每日万分之一点五计算无事实依据，故被告应按约定自2018年12月27日起按每日人民币5元的标准计算支付至被告履行递交资料义务申请该商品房的所有权初始登记之日止。原告主张《补充协议》及附录的约定被告未尽到提示义务，因在《补充协议》第二十一条中原告已明确对合同及协议内容已知晓，故原告的这一主张不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四的规定，一审判决：由被告贵州织金碧桂园物业发展有限公司在判决生效后十五日内支付原告张清发逾期办证违约金（以每日5元计算支付自2018年12月27日起至被告贵州织金碧桂园物业发展有限公司向织金县不动产登记中心提交完备的不动产登记资料时止）。案件受理费2974元，由原告张清发负担2949元、被告贵州织金碧桂园物业发展有限公司负担25元。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，上诉人作为完全民事行为能力人，与被上诉人签订的涉案《商品房买卖合同》及《补充协议》不存在法定无效情形，一审根据《补充协议》的约定判决上诉人承担相应的责任并无不当，本院予以确认。但一审认为涉案违约金截止到被上诉人履行递交资料义务申请该商品房的所有权初始登记之日错误，因被上诉人如何办理初始登记与上诉人无涉，《补充协议》中约定被上诉人提交办证资料是以上诉人提交了办理转移登记相关资料、缴纳相关税费为前提，故被上诉人代上诉人提交资料到相关部门是为了办理转移登记，涉案违约金应截止到被上诉人代为提交资料办理所有权转移登记之日，本院予以纠正。上诉人称在其签订《商品房买卖合同》前，被上诉人修改了规划，导致其作出不真实的意思表示。因上诉人对此未提供证据予以证明，本院对该上诉理由不予采纳。双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》中约定了涉案违约情形应承担的违约责任，属于当事人意思自治范畴，上诉人签订合同时对合同内容有注意义务，双方约定的涉案违约条款并未违反相关法律规定，对双方当事人有约束力。且《商品房买卖合同》中并未约定上诉人承担逾期办证的相关违约责任，故《补充协议》中约定的违约责任不存在不合理减轻或免除《商品房买卖合同》中被上诉人责任的情形。因双方对涉案违约情形的违约责任有明确约定，应根据双方的约定确定双方的权利义务。上诉人主张被上诉人按照涉案已付房款日万分之一点五的标准支付其违约金，无事实及法律依据，不予支持。综上，上诉人的上诉理由均不成立，对其上诉请求予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5948元，由上诉人张清发负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二一年七月十四日法官助理 任云娇书 记 员 陈思印