广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤06民终10810号上诉人（原审被告）：广东广佛智城集团有限公司，住所地广东省佛山市南海大沥镇。法定代表人：黄河。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。上诉人（原审原告）：陈秀萍，女，汉族，1975年11月17日出生，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：龙嘉莉，广东为峰（白云）律师事务所律师。上诉人广东广佛智城集团有限公司（以下简称智城公司）、陈秀萍租赁合同纠纷一案，两上诉人因不服广东省佛山市南海区人民法院（2021）粤0605民初7413号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院审理后，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：“一、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金29451元予原告陈秀萍;二、驳回原告陈秀萍其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取1159.58元（原告已预交），由原告负担821.58元，由被告负担338元，被告负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。”智城公司不服上述判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.撤销一审判决第一项，驳回陈秀萍全部诉讼请求；2.由陈秀萍负担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、涉讼物业虽于2019年11月26日完成竣工验收备案，但陈秀萍将涉讼物业委托给案外人广东欣盛租赁服务有限公司（以下简称欣盛公司）经营管理，欣盛公司自2017年1月起向陈秀萍支付经营管理收益，截止至本案一审开庭已共支付76895元，陈秀萍并未因智城公司延迟交付物业而遭受任何损失。而且，陈秀萍与欣盛公司的委托经营管理期限为8年固定期限，即使一审法院认为欣盛公司自2017年1月起至涉讼物业竣工验收备案之日期间支付的经营管理收益为提前支付，应自涉讼物业竣工验收备案之日起顺延起算，亦不会导致双方约定的经营管理期限缩短以及减少陈秀萍依据其与欣盛公司签订的《委托经营管理合同》应收取的经营管理收益。二、陈秀萍要求智城公司支付逾期交付违约金已过诉讼时效。涉讼《物业使用权转让合同》约定交付时间为2016年11月30日，如陈秀萍认为智城公司有逾期交付物业的情形，至少应在2019年11月30日提起诉讼。陈秀萍在合同约定交付之日5年后提起诉讼要求智城公司支付逾期交付违约金，已过诉讼时效。陈秀萍未发表答辩意见。陈秀萍不服上述判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判智城公司在一审判决基础上再向陈秀萍支付违约金71506.5元；2.由智城公司负担本案一、二审的诉讼费。事实与理由：一审法院在智城公司未举证的情形下将违约金调整为29451元，属于适用法律错误，违约金应当以物业使用权转让金为本金按照每日万分之五的标准计算。第一，违约金按每日万分之五计算是双方达成的合意，不存在不公平、不对等的情形。第二，智城公司规避法律强制性规定，约定超长的租赁期限而被起诉退回部分款项，该法律后果系智城公司自身过错导致的，一审法院扣除退回部分的款项作为计算违约金的基数，实质为智城公司的过错由陈秀萍负担，有违公平原则。第三，陈秀萍主张违约金额不高，而且智城公司未举证陈秀萍主张的违约金过分高于损失，本案不符合法院可调整违约金的情形。第四，法院判例应当遵循“同案同判”的基本准则，逾期交房违约金应按照每日万分之五标准计算。智城公司未发表答辩意见。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为,本案系租赁合同纠纷，综合双方当事人的诉辩，本案二审争议焦点：1.陈秀萍提出的支付逾期交付违约金请求是否已过诉讼时效；2.智城公司是否应向陈秀萍支付违约金；3.如智城公司需向陈秀萍支付违约金，违约金应如何确定。关于第一个焦点问题，涉讼《物业使用权转让合同》约定的交付时间为2016年11月30日，但涉讼物业于2019年11月26日才竣工验收，至此才符合交付条件，故智城公司构成迟延履行，应承担相应的违约责任。智城公司逾期交付涉讼物业的行为具有持续性，迟延交付涉讼物业的天数至涉讼物业符合交付条件即取得竣工验收备案表时才能确定，故陈秀萍知道智城公司逾期交付涉讼物业的实际天数，应从涉讼物业符合交付条件时起算，诉讼时效也应从涉讼物业符合交付条件之日即2019年11月26日起算。陈秀萍于2021年3月22日起诉至法院，并未超过3年的法定诉讼时效，智城公司主张陈秀萍的该项主张已过诉讼时效没有依据，本院不予支持。关于第二个焦点问题，首先，如前所述，智城公司迟延交付涉讼物业已构成迟延履行，应承担相应的违约责任。其次，欣盛公司与智城公司是两个独立的法律主体，陈秀萍与欣盛公司及智城公司分别形成的合同关系是独立的法律关系，欣盛公司在涉讼物业尚未具备交付条件的情况下向陈秀萍支付委托经营收益，并不影响陈秀萍基于智城公司未能按约履行交付义务主张逾期交付的违约责任。智城公司的该项上诉主张，理据不足，本院不予支持。关于第三个焦点问题，经查，虽涉讼《物业使用权转让合同》约定逾期交付涉讼物业按已收转让金每日万分之五的标准计付违约金，但一审法院综合考虑合同约定的物业交付时间、智城公司的违约程度、陈秀萍的实际损失及合同约定的违约金标准过高等案情，酌定违约金为已付转让款的15%，并无不当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2123.94元，由上诉人广东广佛智城集团有限公司负担536.28元，由上诉人陈秀萍负担1587.66元。本判决为终审判决。审 判 长 禤敏婷审 判 员 陈星星审 判 员 侯 进二〇二一年七月十九日法官助理 钟家欣书 记 员 陈 颖广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤06民终10810号上诉人（原审被告）：广东广佛智城集团有限公司，住所地广东省佛山市南海大沥镇。法定代表人：黄河。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。上诉人（原审原告）：陈秀萍，女，汉族，1975年11月17日出生，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：龙嘉莉，广东为峰（白云）律师事务所律师。上诉人广东广佛智城集团有限公司（以下简称智城公司）、陈秀萍租赁合同纠纷一案，两上诉人因不服广东省佛山市南海区人民法院（2021）粤0605民初7413号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院审理后，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：“一、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金29451元予原告陈秀萍;二、驳回原告陈秀萍其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取1159.58元（原告已预交），由原告负担821.58元，由被告负担338元，被告负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。”智城公司不服上述判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.撤销一审判决第一项，驳回陈秀萍全部诉讼请求；2.由陈秀萍负担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、涉讼物业虽于2019年11月26日完成竣工验收备案，但陈秀萍将涉讼物业委托给案外人广东欣盛租赁服务有限公司（以下简称欣盛公司）经营管理，欣盛公司自2017年1月起向陈秀萍支付经营管理收益，截止至本案一审开庭已共支付76895元，陈秀萍并未因智城公司延迟交付物业而遭受任何损失。而且，陈秀萍与欣盛公司的委托经营管理期限为8年固定期限，即使一审法院认为欣盛公司自2017年1月起至涉讼物业竣工验收备案之日期间支付的经营管理收益为提前支付，应自涉讼物业竣工验收备案之日起顺延起算，亦不会导致双方约定的经营管理期限缩短以及减少陈秀萍依据其与欣盛公司签订的《委托经营管理合同》应收取的经营管理收益。二、陈秀萍要求智城公司支付逾期交付违约金已过诉讼时效。涉讼《物业使用权转让合同》约定交付时间为2016年11月30日，如陈秀萍认为智城公司有逾期交付物业的情形，至少应在2019年11月30日提起诉讼。陈秀萍在合同约定交付之日5年后提起诉讼要求智城公司支付逾期交付违约金，已过诉讼时效。陈秀萍未发表答辩意见。陈秀萍不服上述判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判智城公司在一审判决基础上再向陈秀萍支付违约金71506.5元；2.由智城公司负担本案一、二审的诉讼费。事实与理由：一审法院在智城公司未举证的情形下将违约金调整为29451元，属于适用法律错误，违约金应当以物业使用权转让金为本金按照每日万分之五的标准计算。第一，违约金按每日万分之五计算是双方达成的合意，不存在不公平、不对等的情形。第二，智城公司规避法律强制性规定，约定超长的租赁期限而被起诉退回部分款项，该法律后果系智城公司自身过错导致的，一审法院扣除退回部分的款项作为计算违约金的基数，实质为智城公司的过错由陈秀萍负担，有违公平原则。第三，陈秀萍主张违约金额不高，而且智城公司未举证陈秀萍主张的违约金过分高于损失，本案不符合法院可调整违约金的情形。第四，法院判例应当遵循“同案同判”的基本准则，逾期交房违约金应按照每日万分之五标准计算。智城公司未发表答辩意见。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为,本案系租赁合同纠纷，综合双方当事人的诉辩，本案二审争议焦点：1.陈秀萍提出的支付逾期交付违约金请求是否已过诉讼时效；2.智城公司是否应向陈秀萍支付违约金；3.如智城公司需向陈秀萍支付违约金，违约金应如何确定。关于第一个焦点问题，涉讼《物业使用权转让合同》约定的交付时间为2016年11月30日，但涉讼物业于2019年11月26日才竣工验收，至此才符合交付条件，故智城公司构成迟延履行，应承担相应的违约责任。智城公司逾期交付涉讼物业的行为具有持续性，迟延交付涉讼物业的天数至涉讼物业符合交付条件即取得竣工验收备案表时才能确定，故陈秀萍知道智城公司逾期交付涉讼物业的实际天数，应从涉讼物业符合交付条件时起算，诉讼时效也应从涉讼物业符合交付条件之日即2019年11月26日起算。陈秀萍于2021年3月22日起诉至法院，并未超过3年的法定诉讼时效，智城公司主张陈秀萍的该项主张已过诉讼时效没有依据，本院不予支持。关于第二个焦点问题，首先，如前所述，智城公司迟延交付涉讼物业已构成迟延履行，应承担相应的违约责任。其次，欣盛公司与智城公司是两个独立的法律主体，陈秀萍与欣盛公司及智城公司分别形成的合同关系是独立的法律关系，欣盛公司在涉讼物业尚未具备交付条件的情况下向陈秀萍支付委托经营收益，并不影响陈秀萍基于智城公司未能按约履行交付义务主张逾期交付的违约责任。智城公司的该项上诉主张，理据不足，本院不予支持。关于第三个焦点问题，经查，虽涉讼《物业使用权转让合同》约定逾期交付涉讼物业按已收转让金每日万分之五的标准计付违约金，但一审法院综合考虑合同约定的物业交付时间、智城公司的违约程度、陈秀萍的实际损失及合同约定的违约金标准过高等案情，酌定违约金为已付转让款的15%，并无不当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2123.94元，由上诉人广东广佛智城集团有限公司负担536.28元，由上诉人陈秀萍负担1587.66元。本判决为终审判决。审 判 长 禤敏婷审 判 员 陈星星审 判 员 侯 进二〇二一年七月十九日法官助理 钟家欣书 记 员 陈 颖