贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔27民终2902号上诉人（一审被告）：黄安祥，男，汉族，1972年1月21日生，贵州省瓮安县人，住所地贵州省瓮安县。被上诉人（一审原告）：瓮安恒耀物业服务有限公司，住所地贵州省瓮安县。法定代表人：陈宁，该公司总经理。上诉人黄安祥因与被上诉人瓮安恒耀物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服瓮安县人民法院于2021年4月19日作出（2021）黔2725民初937号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人黄安祥向本院提出上诉请求：1.撤销瓮安县人民法院（2021）黔2725民初937号民事判决，查清事实、审理争议双方是否履行了合同约定的义务，或者将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：双方争议的焦点是合同双方及第三人是否真实完整地履行了合同所规定的义务。1.一审既然判决合同真实有效，就应该围绕本次诉讼的焦点，即双方是否真实履行了合同约定的义务和是否遵守了相关法律法规来进行审理。本次诉讼是被上诉人主张上诉人履行合同义务即缴纳物业费，上诉人的主张是被上诉人未先履行合同义务，上诉人依法拒绝其相应的履行要求。上诉人在一审答辩中，通过文字叙述和大量的实物照片、业委会会议纪要等来证明被上诉人未按照合同要求履行合同义务，即公共卫生、公共安全、公共设备、消防以及被上诉人在小区服务期间的违法行为。一审误读答辩人的答辩主张，铁证如山的事实足以证明被上诉人未履行合同。一审对证据审查不严谨、不认真、草率裁决，一审判决通篇未提及被上诉人是否履行了合同。一审判决中提到的证据三照片显示时间为2021年3月22日不在合同限制的时间内，严谨的人都能看出来，照片上是小区一层商铺业主在大楼的剪力墙和主要承重墙上打的门洞，用于方便出入的，是早期即被上诉人管理期间行为，对大楼的公共安全造成隐患，并非是照片显示时间上的行为，该违法行为至今仍在。业委会本来早就要追究其责任的，因在疫情期间，为了积极抗疫防疫，只能暂时搁置。2.一审判决中载明本案不适用《民法典》，那就应该以《合同法》和《物业管理条例》作为准绳依法判决。《合同法》第六十六条规定“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。乙方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。乙方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”被上诉人明显没有按约定履行债务，所有上诉人有权拒绝履行其相应的履行要求。《合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行的一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”被上诉人是有先履行债务的一方，被上诉人在先履行债务时明显不符合约定，所以上诉人是后履行的一方，有权拒绝履行被上诉人的履行要求。被上诉人瓮安恒耀物业服务有限公司二审未作答辩。一审原告瓮安恒耀物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告及时支付差欠原告物业费6136.20元；2、诉讼费由被告承担。一审法院经审理查明：被告黄安祥住宅位于瓮安县内，2020年3月29日，瓮安县业主委员会与原告签订了《瓮安县物业管理合同》，约定：委托管理期限从2020年4月1日起至2020年9月30日止，住宅用房按建筑面积每月每平米0.8元标准收取物业服务费，委托管理事项包括房屋建筑共用部分、共用设施、设备、道路、公共排水管道、公用绿地、花木等的管理、维修和养护，公共环境卫生、交通与车辆停放秩序等。另查明，对于被告下欠的物业费，原告曾向被告黄安祥通过张贴催费通知单进行催收。被告黄安祥系瓮安县1-4-1（建筑面积为93.38平方米），1-4-2（建筑面积为110.27平方米），1-4-3（建筑面积为104.46平方米），1-4-4（建筑面积为90.31平方米），1-4-5（建筑面积为116.26平方米），1-4-6（建筑面积为124.66平方米）及1-5-1（建筑面积为93.38平方米），1-5-2（建筑面积为110.27平方米），1-5-3（建筑面积为104.46平方米），1-5-4（建筑面积为90.31平方米），1-5-5（建筑面积为116.26平方米），1-5-6（建筑面积为124.66平方米），共计12套住房的业主，两层12套住房共计建筑面积为1278.68平方米，从2020年4月1日至2020年9月30日的物业服务费未缴纳。一审法院认为：原告瓮安恒耀物业服务有限公司与瓮安县业主委员会签订的《瓮安县物业管理合同》合法有效。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案法律事实发生在民法典施行前，故应适用合同法之规定。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，该合同对龙坑公园小区全体业主具有法律约束力。被告作为小区业主，受此约束，应依法承担本案物业服务费的给付义务。对于被告抗辩物业管理失当、损坏小区公物、长期滞交电费，以及未及时维修电梯的问题，被告提供的证据无法详细说明事情发生时间，及损坏侵权主体，致使无法判断是否在原告委托管理期限内，且被告提交的照片中有时间显示均为2021年3月22日，原告的合同期限于2020年9月30日终止，该时间并不在原告的服务期限内，被告未提交任何证据证实其所辩解内容的真实性及关联性，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，被告黄安祥应当承担相应的不利后果，故原告请求被告支付物业费共6136.2元（2020年4月1日至2020年9月30日期间共6个月的物业服务费为1278.68㎡×0.8元／㎡／月×6个月＝6137.664元），符合法律规定，予以支持。对于被告主张的原告超期收取其他业主的物业费、其他业主保证金未退以及原告公司与业主委员会之间的争议等问题，与被告个人作为业主缴纳物业服务费无因果关系，他人是否主张权利不能成为被告拒绝缴纳物业服务费的理由，被告的上述主张与本案主体及法律关系均不同，不属于本案审理范围，不予一并审查。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：限黄安祥于本判决生效之日起十日内一次性给付瓮安恒耀物业服务有限公司2020年4月1日至2020年9月30日期间的物业服务费共计人民币六千一百三十六元二角。案件受理费减半收取25元，由黄安祥负担，限于本判决生效后十日内交至法院，瓮安恒耀物业服务有限公司预交的25元，待本判决生效后予以退还。如被告未按生效判决履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条和《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，加倍向原告支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人未提供新证据。经二审审理，查明的事实与一审查明的事实一致。综合本案双方诉辩请求及理由，归纳二审双方争议的焦点：被上诉人是否按合同约定履行了合同义务。本院认为：一审认定双方之间的物业服务合同合法有效符合法律规定，本院予以确认。针对二审焦点：对于被上诉人是否已按合同约定履行义务问题。上诉人主张被上诉人在提供物业服务期间，未按合同约定履行义务，存在小区管理不当、损坏小区公物、长期滞交电费以及未及时维修电梯等，因上诉人所提供的证据不能充分证实其主张，应当承担举证不能的不利后果。同时，上诉人在二审中主张，被上诉人未按照合同要求履行合同义务，即公共卫生、公共安全、公共设备、消防以及被上诉人在小区服务期间存在违法行为，上诉人所举证据也不能充分证实，且上诉人主张在大楼剪力墙和主要承重墙上打的门洞，系小区一层商铺业主的行为，并非被上诉人的行为，故一审认定被上诉人已按合同约定履行了义务，上诉人应当承担给付被上诉人物业服务费的责任并无不当，应予确认。综上所述，上诉人黄安祥的上诉理由不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人黄安祥负担。本判决为终审判决。审判长  白桂刚审判员  陈福江审判员  朱代昀二〇二一年七月二十一日书记员  刘 皓