广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8102号上诉人（原审原告、反诉被告）：李忠智，男，1973年3月12日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：王云松，广东达熙律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹怀胜，广东达熙律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：梁穗仪，女，1963年8月17日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：伍诏淮，系梁穗仪的丈夫。原审第三人：广州市南北纵横酒店管理有限公司，住所地广州市越秀区北京路238号2516房。法定代表人：李忠智，该公司总经理。委托诉讼代理人：王云松，广东达熙律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹怀胜，广东达熙律师事务所律师。上诉人李忠智因与被上诉人梁穗仪、原审第三人广州市南北纵横酒店管理有限公司（以下简称南北纵横酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初32022号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员李娜独任审理，现已审理终结。李忠智向一审法院起诉请求：1.判决李忠智与梁穗仪签订的《广州市房屋租赁合同》自2020年3月1日起解除；2.判决李忠智免予缴付自2020年2月1日起至梁穗仪收回房屋止的租金（计至起诉之日免予缴付的租金为2020年2月、3月的租金14400元，实际租金免予缴付至梁穗仪收回房屋止）；3.判决梁穗仪退回李忠智2020年2月份支付的管理费435.20元、公摊水电费148.24元共计617.84元及保证金14000元。梁穗仪向一审法院提起反诉，请求：1.判决确认李忠智与梁穗仪于2020年7月16日解除于2019年1月13日签署的《广州市房屋租赁合同》；2.判决李忠智支付的保证金14000元归梁穗仪所有；3.判决李忠智支付提前退租违约金5万元；4.判决李忠智支付2020年2月至2020年7月15日租金共计43200元（按每月7200元计算）；5.判决李忠智支付2020年2月至2020年7月15日逾期缴纳租金的违约金共11808元（按合同第五条约定以同期应付未付租金为本金，从逾期之日起，按每日1%计算至实际清偿之日止）；6.李忠智支付2020年3月-7月物业管理费、水费、污水处理费、公摊水电费共计3079.24元；7.李忠智支付2020年3月至7月逾期缴纳管理费的违约金共计2324.41元（以同期应付未付管理费为本金，从逾期之日起，按每日2%计算至实际清偿之日止）。一审法院于2020年12月14日判决如下：一、原告李忠智与被告梁穗仪签订的《广州市房屋租赁合同》于2020年7月16日解除；二、原告李忠智应于本判决发生法律效力之日起五日内，向被告梁穗仪支付2020年2月1日起至2020年7月15日的租金（其中2020年2月1日起至2020年3月31日按每月3600元计算，2020年4月1日起至2020年7月15日按每月7200元计算）；三、原告李忠智应于本判决发生法律效力之日起五日内，向被告梁穗仪支付2020年3月至2020年7月的物业管理费、水费、污水处理费、公摊水电费共计3079.24元；四、被告梁穗仪应于本判决发生法律效力之日起五日内，向原告李忠智退还保证金7000元；五、驳回原告李忠智的其他诉讼请求；六、驳回被告梁穗仪的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费减半收取263元，由原告李忠智负担213元，由被告梁穗仪负担50元。反诉费1390元，由原告李忠智负担930元，被告梁穗仪负担460元。判后，李忠智上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回梁穗仪一审的全部诉讼请求，支持李忠智一审的诉讼请求；2.梁穗仪承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、李忠智因疫情不可抗力于2020年3月1日正式通知梁穗仪解除《广州市房屋租赁合同》。李忠智共承租105套房屋用于南北纵横酒店经营公寓酒店，因疫情及疫情防控，南北纵横酒店的营业收入难以承担租金、人工成本的亏损，且市场需求剧烈下降，李忠智难以维持105套房屋的公寓酒店经营。不可抗力事由发生时，双方在充分协商的情况下无法达成一致，该情形属于合同成立后客观情况发生了当事人在签订合同时无法预见、因不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，应认定双方签订的《广州市房屋租赁合同》的合同目的无法实现，继续按合同约定履行将导致南北纵横酒店一直处于严重亏损直至破产。二、梁穗仪拒绝收回房屋的行为属于恶意扩大损失，其应自行承担该部分损失。李忠智自2020年2月1日起停止使用涉案房屋，并于2020年3月8日提起诉讼，多次通过微信、电话、律师函、调解员、一审法院等方式通知梁穗仪收回房屋重新出租，但梁穗仪均拒绝收房。一审法院认定李忠智可以实现合同目的，并要求李忠智一直承担梁穗仪未收回房屋的损失，明显对李忠智不公平。三、不可抗力事件出现时，李忠智穷尽办法，在梁穗仪不予配合的情况下，依然无法及时止损。综上所述，请求二审法院予以改判。被上诉人梁穗仪二审答辩称：一、双方自愿签订的《广州市房屋租赁合同》合法有效，双方应依约履行。李忠智作为承租人，没有按照合同约定履行依时缴纳租金的主要义务，经多次催收仍未缴纳2020年2月至2020年7月的租金，已构成违约，梁穗仪已在一审反诉主张解除合同，得到一审法院的支持，判令合同于2020年7月16日解除。二、突发疫情这一不可抗力因素并不直接导致双方签订的租赁合同目的无法实现，双方应充分协商，任何一方均不因疫情发生就当然享有合同解除权，李忠智单方提出解除合同属于违约，应承担相应的违约责任。梁穗仪一直都以积极的态度与李忠智进行协商，并多次催告其缴纳租金，其未缴纳并要求退租，梁穗仪不得已于2020年7月16日收回房屋，并不是李忠智所述拒绝收回房屋。三、由于疫情的发生，梁穗仪作为出租人，同样承受了重大的损失。梁穗仪同样是疫情发生的直接受害者，而李忠智上诉欲将疫情带来的全部损害后果转移至梁穗仪一方承担，不符合合同约定及公平原则。请求二审法院驳回上诉，维持原判，同时判决由李忠智支付2020年3月至2020年7月逾期缴纳管理费的违约金共计2324.41元。原审第三人南北纵横酒店二审述称：依据租赁合同第十条约定，在租赁期内如遇不可抗力致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商。疫情的发生属于不可抗力，疫情发生后，南北纵横酒店亏损严重，李忠智承租涉案房屋已无法盈利，租赁合同因不可抗力合同目的无法实现，李忠智有权请求法院解除租赁合同，李忠智解除租赁合同的行为不属于违约。二审期间，李忠智、南北纵横酒店提交：1.企业注册信息，拟证明南北纵横酒店是小微企业，经营对外酒店；2.2020年1月租金及取消订单损失汇总；3.2020年1月疫情实付租金（100户）；4.租赁税情况；证据2-4拟共同证明小微企业存在巨额经营成本，在无订单收入的情况下小微企业无法承担；5.业主工程款欠款；6.2020年1月订单退款，证据5-6拟共同证明李忠智对疫情期间的旅客全额退房，在1个月内亏损严重，已无力承担100间房的租金；7.2020年5-10月公安系统入住记录；8.2020年5月复工复产后每月分配业主租金明细，证据7-8拟共同证明李忠智在复工复产后的营收情况，李忠智与协商一致的69位业主共担风险，由69位业主分配全部营收所得，基于客观情况李忠智无法继续履行涉案租赁合同；9.立案回执，拟证明李忠智为及时止损，在无法协商一致的情况下于2020年3月8日向一审法院起诉；10.水电记录，拟证明李忠智未使用涉案房屋；11.业主的沟通记录，拟证明李忠智穷尽沟通，双方无法达成一致，且已尽到不可抗力的通知义务，梁穗仪拒绝收回涉案房屋，恶意扩大损失；12.物业公司提供的水电费记录，拟证明在2020年2月1日至梁穗仪收房之日止，涉案房屋并无发生水电费，李忠智及南北纵横酒店并无使用涉案房屋。梁穗仪质证称：对证据1的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，本案是李忠智提起上诉，南北纵横公司为本案原审第三人，与本案无关；证据2并非原件且该证据与本案无关，对真实性、合法性及关联性均不予认可；对证据3、4的真实性、合法性及关联性均不予认可，且认为证据4并非原件，若李忠智及南北纵横酒店已经缴纳了租赁税理应会有相应的税费票据原件予以证明；对证据5的真实性、合法性及关联性均不予确认，该证据没有发票原件予以核对；证据6、7均为打印件，对真实性、合法性及关联性均不予认可；证据8并非原件，对真实性、合法性及关联性均不予认可；证据9为打印件，无法看出与本案的关联性，对真实性、合法性及关联性均不予认可；证据10没有拍摄时间，没有原件，对真实性、合法性及关联性均不予认可；对证据11的真实性、合法性及关联性均不予认可；且证据1-11均是为了证明南北纵横酒店的经营亏损问题，与李忠智无关；对证据12涉案房屋的水电读数的真实性不予认可，从2月10日的462度至5月28日的390度，至7月10日的326度来看，该电表读数不符合正常逻辑，该电表读数是伪造的。二审期间，梁穗仪提交：1.洗手间和客厅墙面工程报价单，拟证明梁穗仪同样是疫情的受害者，同样受到疫情影响；2.钥匙托管协议，拟证明将收回的房屋进行出租但迟迟未能出租的事实；3.2323房违约金明细费用表，拟证明违约金明细费用。李忠智、南北纵横酒店质证称：对证据1的真实性、合法性、关联性予以确认，确认在疫情期间梁穗仪也是受害者；证据2涉及的是案外第三方，对该证据的真实性、合法性、关联性不予确认；证据3所涉金额与一审判决的金额并不一致，对于该证据的真实性、合法性、关联性不予确认，应以一审判决书调查的事实为准，该违约金的产生是李忠智明确通知梁穗仪解除合同，其不收回涉案房屋及缴纳物业管理费，属于其恶意扩大的损失，应由其自行承担。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点为：一、涉案租赁合同解除的时间及违约责任的认定；二、租金的减免、支付问题及保证金的退还问题；三、物业管理费、水费、污水处理费、公摊水电费的支付问题。针对前述争议焦点，本院认定如下：关于争议焦点一，涉案租赁合同解除的时间及违约责任的认定问题。根据一审查明的事实，李忠智与梁穗仪签订的租赁合同约定租赁期限从2019年1月17日至2022年1月16日，是为期3年的长期租赁合同。在双方租赁合同履行过程中，李忠智向一审法院起诉提出确认租赁合同自2020年3月1日起解除，免缴租金及退回相关款项等。依据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条规定，疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。虽涉案房屋的经营在2020年疫情严重期间受疫情和疫情防控措施影响，但国内疫情已经逐步得到有效防控，广东省于2020年2月24日调整重大突发公共卫生事件一级响应为二级响应，已逐步推进复工复产，疫情及疫情应急处置措施确实会对合同的履行造成影响，但这种影响尚不足以达到无法实现合同目的并解除合同的程度，换言之，涉案租赁合同并不存在后续履行障碍以及合同目的完全无法实现的情形，李忠智不享有涉案租赁合同单方解除权。因此，李忠智以受疫情影响导致其合同目的无法实现为由主张涉案租赁合同自2020年3月1日起解除，理据不足，本院不予支持。李忠智单方提出解除合同构成违约，应承担违约责任，一审对此认定并无不当，本院予以确认。因梁穗仪已于2020年7月16日收回涉案房屋，涉案租赁合同实际上已经解除，因此，一审认定涉案租赁合同于该日解除并无不妥，应予维持。关于争议焦点二，租金的减免、支付问题及保证金的退还问题。李忠智单方提出解除合同构成违约，虽合同约定若承租人提前退租，出租人有权没收全部保证金及承租人须一次性赔偿出租人违约金5万元。但从本案引发的起因看，系因疫情以及防疫措施的影响，导致入住酒店的客流量大幅下降，客观上造成李忠智经营困难，而双方对于租金的减免无法达成一致协议，李忠智才提出解除合同。故一审法院认为鉴于存在疫情这一不可抗力因素，李忠智提出解除合同事出有因，并无不当。综合考虑本案的实际情况，一审法院对合同约定的违约责任调整为李忠智承担没收租赁保证金的50%，并无不当。同理，一审法院对于2020年2月1日至3月31日疫情期间租金标准，综合考虑涉案房屋的实际用途、受疫情影响的严重程度，酌情调整为按原租金标准的50%计付，亦无不当。李忠智提出解除合同，梁穗仪为了止损在2020年7月16日收回涉案房屋，但不等于同意免除李忠智的违约责任，一审结合已减免李忠智单方解除合同的部分违约责任及本案案情，认定由李忠智承担2020年4月至2020年7月15日的租金，个案而言，公平合理，应予维持。关于争议焦点三，物业管理费、水费、污水处理费、公摊水电费的支付问题。双方的租赁合同已明确约定该费用由李忠智承担，且其已实际履行完毕，李忠智主张应向其退回管理费等费用无依据，同理，梁穗仪反诉主张李忠智支付物业管理费等相关费用有依据，一审予以支持，并无不当。至于李忠智二审提交的证据，不能证明其主张，本院不予采信。梁穗仪二审提交的证据，与本案的处理无直接关联性，亦不予采信。关于梁穗仪二审答辩意见中提出应由李忠智支付2020年3月至2020年7月逾期缴纳管理费的违约金共计2324.41元，由于梁穗仪未对一审判决提出上诉，视为其认可一审判决，其在二审答辩意见中提出的该主张本院不予支持。综上所述，李忠智的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2286元，由李忠智负担。本判决为终审判决。审判员  李娜二〇二一年七月八日书记员  冯韵彭诗敏