四川省乐至县人民法院民 事 判 决 书（2021）川2022民初1712号原告：横店影视股份有限公司，住所地浙江省东阳市横店镇横店影视产业实验区商务楼，统一社会信用代码91330700681654885B。法定代表人：徐天福，董事长。委托诉讼代理人：陈钢，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：马坚，浙江横店律师事务所律师。被告：四川渝鑫公路建设有限公司，住所地四川省乐至县天池镇新南路134号，统一社会信用代码91512022579613892N。法定代表人：黄荣正，执行董事。委托诉讼代理人：杨咏松，四川君盛律师事务所律师。原告横店影视股份有限公司（以下简称“横店影视公司”）与被告四川渝鑫公路建设有限公司（以下简称“渝鑫公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月26日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。横店影视公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告于2015年2月3日签订的《房屋租赁合同书》；2.判令被告返还定金20万元整，并支付自2015年3月24日起至实际付清之日止，以20万元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率计算的资金占用费。暂时计至2021年3月24日止的资金占用费为48000元；3.判令被告赔偿原告装饰设计及消防设计支出9.15万元；4.判令被告赔偿原告的各类经济损失70.5万元（按租赁合同第9.3条，一年的实际付租年租金赔偿原告的各类经济损失）；5.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更第2项诉讼请求的计算利率为全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）。事实和理由：原被告于2015年2月3日签订了《房屋租赁合同书》，原告租赁了被告位于资阳市乐至县由被告拥有的“乐至城市之星广场”项目商业楼地上第五层的房屋用于开设影院，合同签订后原告依合同约定向被告支付了定金20万元整。按合同约定，交房日期应为2015年6月30日，但被告至今未能交付标的租赁房屋。因被告长时间逾期交房，原告有权按照合同约定解除租赁合同，并要求被告返还定金及赔偿原告的经济损失。为维护原告的合法权益，现诉至法院，望判如所请。渝鑫公司辩称，根据合同约定，被告行使权利的时间应自2015年12月28日起计算，原告的解除权已过一年的除斥期间，其他诉讼请求已过三年诉讼时效。即使未过除斥期间及诉讼时效，原告向被告支付的20万元系履约保证金，不是定金；原告诉请的资金占用费、装饰消防设计费不符合合同约定；根据合同9.3条和8.3.1条，经济损失应为一年的初始租金，但双方约定初始租金为零元，故被告支付原告的各类经济损失也应为零元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：证据材料1.天眼查截图、企业名称变更核准通知书，能够证明横店电影院线有限公司更名为横店影视股份有限公司，本院对其证明效力予以确认。证据材料2.设计合同及发票，能够与银行客户专用回单相互印证，证实原告与南京维埃科机电设计有限公司、建学建筑与工程设计所有限公司签订合同以及支付设计费用的事实，本院对其证明效力予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月9日，横店电影院线有限公司经核准更名为横店影视股份有限公司。2015年2月3日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同书》，合同约定，由乙方承租甲方所有的位于四川省乐至县“乐至城市之星广场”项目商业楼地上第5层，计租面积约为2260平方米；合同第7.1条约定：该房屋租赁期限为15年，甲方于2015年6月30日前向乙方交付该房屋，并提前二个月通知乙方准确交场时间……合同第8.1条约定：本合同签订后十个工作日内，乙方向甲方支付人民币20万元整的定金，此定金在影院正常开业后转为履约保证金，乙方所支付履约保证金直接冲抵最后一期租金；合同8.3.1条约定：接场后2年为装修免租期，第3年至第6年保底租金为70.5万/年……合同9.3条约定：在本合同签订后，非因可以归责于乙方的事由或不可抗力，甲方违反第7.1条约定逾期180日不能交房，乙方有权解除合同，甲方除退还定金外，还应以一年的初始租金赔偿乙方的各类经济损失……2015年3月24日，被告向原告出具金额为20万元的收据，载明“收到横店电影院线有限公司履约保证金”。2015年6月，原告与南京维埃科机电设计有限公司签订了《建设工程设计合同》（消防），并于2015年12月16日向其支付设计费14000元；2015年6月，原告与建学建筑与工程设计所有限公司签订了《建设工程设计合同》，并于2015年11月23日向其支付设计费77500元。被告未按合同约定向原告交付房屋。本院认为，原被告签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应当按合同约定履行各自的义务。合同约定被告应当于2015年6月30日前交付房屋，如逾期180日仍不能交付的，原告有权解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，原告可以解除《房屋租赁合同书》。关于原告行使合同解除权是否超过一年除斥期间的问题。《中华人民共和国合同法》第九十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”如前所述，被告未在合同约定的期限内交付房屋构成违约，原告有权按照合同约定解除合同。合同未明确约定原告行使解除权的期间，被告亦未向原告催告，故并不存在解除权消灭的事由。同时，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十五条的规定，案涉合同成立于民法典施行以前，原告在民法典施行前已知道解除事由，其2021年4月26日向我院提起诉讼，未超过自民法典施行之日起一年，其解除权未消灭。本案不属于商品房买卖合同纠纷，案涉合同亦不属于可撤销合同，被告辩称应参照适用商品房买卖合同相关司法解释以及撤销权一年除斥期间的规定不成立，本院不予采信。综上，原告要求解除《房屋租赁合同书》的诉讼请求成立，本院予以支持。被告于2021年4月27日收到起诉状副本，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，案涉合同于2021年4月27日解除。关于本案是否已过诉讼时效的问题。原告的其他诉讼请求是基于合同解除后返还财产及赔偿损失请求权，系债权请求权，受诉讼时效的约束，该请求权的诉讼时效起点应当为合同被解除之时，因此，原告的起诉并未超过诉讼时效。关于返还定金及利息的问题。本案中，合同签订后，原告按合同约定向被告支付20万元，虽被告收据载明该20万系履约保证金，但根据合同约定，定金在影院正常开业后才转为履约保证金，被告并未向原告交付租赁房屋，影院也未正常开业，故原告支付的20万元应为定金。被告辩称该20万元系履约保证金的意见不成立，本院不予采信。定金属于约定担保，原被告约定了定金条款，原告支付定金的目的不仅是为了担保合同的履行，也是履行合同约定的义务。被告现诉请解除案涉合同，被告应退还定金，但双方无相关支付定金利息的约定，故原告要求被告返还定金20万元的诉讼请求成立，本院予以支持，要求支付20万元的资金占用费无事实及法律依据，本院不予支持。关于赔偿装修设计及消防设计支出的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告签订案涉合同的目的在于利用租赁房屋开办电影院，根据相关行业规定，需要国家有关部门对影院的消防、排水、电气等进行验收合格后才能投入使用。合同签订后，原告即根据图纸对房屋装饰、消防工程进行设计并产生费用9.15万元，该费用系原告为履行合同而产生的直接损失。因被告违约解除合同后，原告有权要求被告赔偿该损失。故原告要求被告赔偿装饰设计及消防设计费用共计9.15万元的诉讼请求成立，本院予以支持。关于赔偿各类经济损失70.5万元的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以申请请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，原被告约定若被告逾期交房，除退还原告定金外，还应以一年的初始租金赔偿原告的各类经济损失；根据文义解释，一年初始租金应当是首次支付的一年租金；双方约定租期前2年为免租期，第3年至第6年保底租金为70.5万/年，则原告首次支付的一年期租金应为70.5万元。被告关于约定租期前两年为免租期，故初始租金为零元，经济损失也为零元的辩称意见，不符合常理，也不符合交易习惯，本院不予采信。原告并未主张适用定金条款，约定损失赔偿金在性质、功能上与违约金并无实质性区别，其主要功能在于填补守约方即本案原告的损失。除装修设计及消防设计费用以外，原告未提供证据证明因被告违约对其造成的其他损失，而被告也提出了经济损失为零的抗辩，系对其赔偿义务的否定，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，双方约定的损失赔偿金额过高，除设计费损失外，本院酌定认可经济损失赔偿金额为10万元。原告诉请被告赔偿经济损失70.5万元的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十五条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用时间效力若干规定》第一条第二款、第二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定,判决如下:一、原告横店影视股份有限公司与被告四川渝鑫公路建设有限公司签订的《房屋租赁合同书》于2021年4月27日解除；二、被告四川渝鑫公路建设有限公司于本判决生效后十日内返还原告横店影视股份有限公司定金20万元；三、被告四川渝鑫公路建设有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告横店影视股份有限公司装修设计及消防设计费用、9.15万元及其他经济损失10万元；四、驳回原告横店影视股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14174元,由原告横店影视股份有限公司负担6874元，由被告四川渝鑫公路建设有限公司负担7300元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省资阳市中级人民法院。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长 杨 雪人民陪审员 刘 娟人民陪审员 彭祚法二〇二一年七月三十日书 记 员 康 罗