安徽省凤台县人民法院民 事 判 决 书(2021)皖0421民初3132号原告：王多保，男，1955年11月28日出生，汉族，住安徽省凤台县。委托诉讼代理人：常贵鑫,女，1987年3月19日出生，汉族，住安徽省凤台县，系王多保所在村委会推荐的公民。被告：刘健，男，1965年3月8日出生，汉族，住安徽省谢家集区。被告：刘可根，男，1974年6月18日出生，汉族，住安徽省淮南市寿县。原告王多保与被告刘健、刘可根房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月11日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月9日公开开庭进行了审理。原告王多保及其委托诉讼代理人常贵鑫，被告刘健、刘可根均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王多保向本院提出诉讼请求：1.解除双方之间的房屋租赁协议；2.两被告立即给付其房屋租金38600元和违约金386000元，合计424600元。事实和理由：2019年4月1日,其与被告双方签订了一份房屋租赁协议。该协议约定,其位于王集村的38间房屋租给二被告开办敬老院,租期为10年,租金每年38600元,每年的4月1日付清,双方不得违约,若违约需承担租金十倍的违约金。协议签订后,其将房屋交付给被告使用,被告按时支付了前期租金,截止2021年4月1日,被告不再按约定支付租金。其多次找到被告催要无果,故提起诉讼,请求法院依法支持其诉讼请求。刘健、刘可根辩称，其二人一直没有拖欠房租。案涉房屋没有房产证，办不了消防许可，不符合办养老院的资质。2021年2月2日其二人收到民政局责令停业整改的通知，其二人与原告多次协商，要求解除合同或者边做边整改，如果整改不成就解除合同。政府不允许其二人经营养老机构，其二人不存在违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：王多保所举证据中，刘健、刘可根有异议的如下：1.租房协议原件一份，拟证实原被告于2019年4月1日签订协议约定租金每年38600元，于每年4月1日付清，若违约则承担违约金即租金的10倍。刘健、刘可根质证：对其真实性无异议，对其证明观点有异议，认为违约金的约定是指如果不能满足10年租期的情况下，约定的违约条款，而不是对每年付款日期及租金的约定，而且违约的前提是合同合法，今年2月，其就房屋不符合办理养老院的要求，无法承租同原告交涉。2.土地使用证，拟证实其对案涉房屋具有产权。刘健、刘可根质证：对其证明观点有异议，认为该证是宅基地证，不是房产证，且该证无原告名字。王保多对此说明如下：图上面有，前面三层归其长子王有奎所有，后面院子归其所有。本院对王多保提供的以上证据的真实性予以确认。刘健、刘可根所举证据中，王多保有异议的如下：2021年2月2日凤台县民政局责令限期整改的通知复印件，拟证实政府不让其继续经营养老院。王多保质证：对真实性无异议，对证明观点和关联性有异议，认为租房协议未约定租赁房屋的实际用途，被告租赁房屋开办养老院被政府通知整改与本案无关。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月1日,甲方王多保与乙方刘健、刘可根签订房屋租赁协议载明：甲方有门面房5间3层，后院10间2层，简易房2间，锅炉房1间，共计38间，大门以南属乙方使用，楼顶漏水属甲方维修。租期10年（2019年4月1日至2029年4月1日）租金每年（38600元）租金每年4月1号付清。双方不得违约，若违约承担违约金（租金10倍），双方签字生效。双方于2019年4月1日分别在甲乙方位置签名，并有见证人王某签名。协议签订后,刘健、刘可根向王多保交付了两年的租金，因未交第三年的租金，王多保提起本案诉讼。另查明，刘健、刘可根承租案涉房屋用于开办养老院，2021年2月2日，其二人收到凤台县民政局关于责令限期整改的通知。现养老院仍在经营整改中。本院认为，关于王多保主张解除租赁协议的问题，刘健、刘可根当庭表示同意解除协议，本院确定双方签订房屋租赁协议于本案开庭之日即2021年6月9日解除。合同解除后，刘健、刘可根应当及时向王多保交付案涉房屋。关于王多保主张租金和违约金一节，根据庭审中当事人陈述，刘健、刘可根应当于2021年4月1日向王多保支付从此日起之后一年的租金38600元而未支付。刘健、刘可根应当向王多保支付自2021年4月1日至2021年6月9日期间的租金，本院根据双方的约定按比例确定刘健、刘可根向王多保支付租金7297元。关于王多保主张违约金的问题，刘健、刘可根未按约定支付租金，构成违约，应承担相应的违约责任。至于确定违约金多少的问题，王多保当庭认为违约金的约定过高，由法院裁决，本院认为当事人对于“双方不得违约，若违约承担违约金（租金10倍）”的违约金约定数额明显过高，违背公充，应适当进行调整。综合本案实际情况，刘健、刘可根本应于2021年4月1日向其支付一年租金38600元，但其未支付，对于王多保来说，因其未获得该款会产生一定的利息损失，故本院以38600元为基数，自2021年4月1日至本判决确定之日占有资金期间按月利率0.5%的1.3倍确定刘健、刘可根向王多保支付违约金870元。王多保的其他诉讼请求依据不足，本院予以驳回。关于刘健、刘可根辩称其租赁房屋后经营养老院，并且告知了王多保，因房屋设施不符合办养老院的条件被政府责令整改，其未违约。本院认为，王多保虽当庭表示知道刘健、刘可根租房用于办养老院，但双方并未对经营养老院过程中所可能遇到经营障碍等情况进行约定，现刘健、刘可根仅以王多保知道租房用途而将其经营过程中遇到的不利后果由王多保承担，于法无据，故刘健、刘可根的该抗辩理由难以成立，本院不予采纳。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条和《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第一款第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十七条、第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告王多保与被告刘健、刘可根于2019年4月1日签订的房屋租赁协议于2021年6月9日解除；二、被告刘健、刘可根向原告王多保支付租金7297元，于本判决生效之日起十五日内给付完毕；三、被告刘健、刘可根向原告王多保支付承担违约金870元，于本判决生效之日起十五日内给付完毕；四、驳回原告王多保的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7670元，减半收取3835元，由原告王多保负担3761元，由被告刘健、刘可根负担74元。被告刘健、刘可根负担的诉讼费用限于本判决生效之日起十五日内履行完毕。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审判员 陈 习二〇二一年七月十四日书记员 鹿妤婕附：相关法律条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。