黑龙江省大兴安岭地区加格达奇区人民法院民 事 判 决 书（2021）黑2701民初818号原告（反诉被告）：代丽萍，女，1965年10月25日出生，汉族，住黑龙江省大兴安岭地区加格达奇区。委托诉讼代理人：韩毅，加格达奇区卫东法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：于海臣，男，1985年9月19日出生，汉族，住黑龙江省大兴安岭地区加格达奇区。原告（反诉被告）代丽萍与被告（反诉原告）于海臣房屋租赁纠纷一案，本院于2021年4月16日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月25日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）代丽萍委托诉讼代理人韩毅、被告（反诉原告）于海臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。代丽萍向本院提出诉讼请求：1.请求判决于海臣给付租金46000元；2.案件受理费由于海臣承担。2021年4月26日，代丽萍变更诉讼请求为请求判决于海臣赔偿代丽萍可得利益损失46000元。事实与理由：2020年3月27日，代丽萍将位于加格达奇区商服租赁给于海臣，租赁期限3年（2020年3月27日至2023年3月27日），每年租金46000元，每年的3月1日一次性付清，但于海臣至今不予给付2021年至2022年租金46000元。故代丽萍诉至法院，请求法院支持代丽萍的诉讼请求。于海臣辩称，2019年12月21日，我从沈国赠手里租赁该店铺，营业一个月就赶上疫情，到2020年4月1日到期，2020年4月2日我找到代丽萍，签订的合同并同时给付代丽萍租金，原来租金为4.6万元，后来代丽萍又要求增加租金。一直到2020年6月6日我才开始营业，但是一直亏损，到2021年1月24日，因为亏损就停业了。到了2021年3月15日，我通知代丽萍不能再租赁房屋，租金也没给。2021年4月1日合同到期之前我告诉代丽萍不再租赁。2021年3月27日的租金我都给过了，不欠代丽萍的租金。2021年4月1日之前，提前一个月我告诉代丽萍我不能在继续租房，我提前把房屋腾出来，想找代丽萍交房，我给代丽萍邮寄过钥匙和解除合同的文本，但一直没有找到代丽萍。于海臣向本院提出反诉请求：1.请求判令双方解除《租赁合同》，如法院认定于海臣违约，请法院依法降低于海臣的违约责任；2.请求判令代丽萍承担全部诉讼费用。事实和理由：于海臣于2020年3月27日与代丽萍签订了《租房合同》，依据合同约定：租期3年，租赁期限至2023年3月27日。因疫情影响，于海臣经营的饭店严重亏损，经营困难，在2021年3月27日前，于海臣多次与代丽萍提出解除房屋租赁合同的要求，但代丽萍置之不理。因多次协商无果，2021年4月10日，于海臣通过邮寄的方式向代丽萍邮寄《终止合同的通知》及案涉的钥匙，但代丽萍在签收后又将钥匙退回。综上所述，代丽萍起诉状所述的情况与事实不符，法院不应支持其诉讼请求。我给代丽萍的押金2000元，可以给代丽萍，我不要了，其他的违约责任我不承担。于海臣的反诉请求于法有据，请法院依法判决，支持于海臣的反诉请求。针对于海臣的反诉，代丽萍辩称，首先，同意解除租赁合同，但于海臣在租赁合同签订的日期期间解除合同，属于违约行为，应予赔偿代丽萍的损失，即2021年4月1日-2022年4月1日期间租金损失4.6万元。于海臣所称因受疫情影响，从现在加格达奇区的疫情情况来看，已经属于低风险，各行各业也都恢复正常营业，疫情对营业基本上没有什么影响，其亏损属于个人经营所致，与代丽萍无关，也不能是违约和解除合同的理由，所以于海臣提出解除合同应该赔偿代丽萍的可得利益损失即租金4.6万元，所以不同意于海臣的赔偿数额。本院经审理认定事实如下：2020年3月27日，代丽萍与于海臣签订一份《房屋租赁协议》，该协议内容：“甲方：代丽萍，身份证号：152127196510××××；乙方：于海臣，身份证号：152221198509××××，内蒙古兴安盟归流河镇查干四队（王师傅牛肉面）。经双方协商达成如下协议：一、甲方将位于红旗街朝阳路复兴楼建林小区七号楼商服，面积：84平方米出租给乙方，租期为叁年（2020年3月27日至2023年3月27日），租金每年乙方叁月壹号一次性付清给甲方，每年租金为肆万陆仟元整（不含取暖费）。二、乙方在承租期间产生的一切费用都由乙方自行负责，如水、电、火灾及其它灾害造成损失都由乙方自行承担并赔偿甲方造成的损失。三、乙方给甲方房屋押金贰仟元整，乙方承租期间不得私自转让，房屋到期完好无损及不拖欠其它费用，甲方将押金如数返回给乙方。（如：乙方将房屋损坏及拖欠其它费用不予返还给乙方）。四、此协议一式两份，甲、乙双方各执一份，自双方签字之日起生效。甲方（签字）：代丽萍，联系电话：1319931888。乙方（签字）：于海臣，联系电话：188××××0508。2020年3月27日。”合同签订后，2020年3月27日-2021年3月27日一年的租金4.6万元，于海臣已向代丽萍交付，同时交付押金2000元。于海臣租赁涉案房屋经营牛肉面馆，2020年3月27日-2021年3月26日期间，经济效益不佳。2021年4月9日，于海臣通过申通快递向代丽萍邮寄送达《关于终止承包合同的通知》，2021年4月10日，代丽萍签收。《关于终止承包合同的通知》内容：“2020年3月27日，甲方代丽萍与乙方于海臣签订了《房屋租赁协议》，合同签订的时间是三年，乙方由于遇上了客观上的疫情影响，导致乙方经营的饭店无法坚持下去，乙方仅经营上亏损额度很大，无法在坚持下去了，为减少双方的损失，特告知甲方，乙方现以无力经营下去，故通知甲方交接房屋，具体事宜请求甲方当面协商，特此告知。告知人乙方：于海臣。2021年4月8日星期四。”以上事实有代丽萍提供的《房屋租赁协议》、于海臣提供的终止承包合同通知及庭审中双方陈述在卷予以证实，足以认定。本院认为，2020年3月27日，代丽萍与于海臣签订的《房屋租赁协议》，系双方当事人真实意思表示，协议内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。在合同履行过程中，双方均应按合同约定履行各自的义务，代丽萍有按约履行交付出租房屋的义务，于海臣有按约使用房屋并支付房租的义务。代丽萍已按约定将出租房屋交付给于海臣使用。《房屋租赁协议》约定，租期为3年，自2020年3月27日至2023年3月27日，每年租金46000元，现于海臣以生意不好为由，不再给付2021年3月27日至2022年3月27日期间的租金，并通知代丽萍，要求解除《房屋租赁协议》。于海臣拒绝给付2021年3月27日至2022年3月27日期间租金的行为，属于违约行为，在双方未约定解除合同条件的情况下，作为违约方的于海臣，无权以通知的方式要求与代丽萍解除《房屋租赁协议》。代丽萍以起诉的方式要求于海臣给付2020年3月27日至2023年3月27日期间的租金46000元后，于海臣提起反诉，要求解除《房屋租赁协议》，2021年5月25日开庭时，代丽萍当庭表示同意解除《房屋租赁协议》，鉴于双方均同意解除《房屋租赁协议》，本院确认代丽萍与于海臣签订的《房屋租赁协议》于2021年5月25日解除。协议解除前2个月（2021年3月27日至2021年5月25日）的租金于海臣应支付给代丽萍。于海臣的违约行为导致《房屋租赁协议》解除，于海臣应支付相应的违约金，因双方未约定违约金的具体数额，也未约定违约金的计算方式，根据本案案情，本院酌情支持3个月租金的违约损失。于海臣应给付代丽萍2个月的租金及3个月的违约损失19,166.67元（46000元/年÷12个月×5个月），于海臣在签订《房屋租赁协议》时，向代丽萍交付押金2000.00元，应予以扣除，故于海臣还需给付代丽萍17166.67元。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百六十二条、第五百六十六条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、确认代丽萍与于海臣于2020年3月27日签订的《房屋租赁协议》于2021年5月25日解除；二、于海臣于本判决生效后十日内给付代丽萍17166.67元；三、驳回代丽萍的其他诉讼请求；四、驳回的于海臣的其他反诉请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取475.00元，由于海臣负担115.00元，由代丽萍负担360.00元；反诉案件受理费25.00元，由于海臣负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于大兴安岭地区中级人民法院。审 判 员 李明站二〇二一年七月十二日法官助理 王丹丹书 记 员 郭士川