贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔27民终2858号上诉人（一审被告）：贵州希望玫瑰园房地产开发有限公司，住所地贵州省惠水县和平镇人民北路（农行办公楼），统一社会信用代码915227315519115998。法定代表人：何登航，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：毛媛，该公司员工。被上诉人（一审原告）：杨正富，男，1975年10月12日生，汉族，住惠水县，现住惠水县。被上诉人（一审原告）：危金菊，女，1978年8月4日生，汉族，住惠水县，现住惠水县。上诉人贵州希望玫瑰园房地产开发有限公司（以下简称玫瑰园公司）因与被上诉人杨正富、危金菊商品房预售合同纠纷一案，不服惠水县人民法院于2021年4月21日作出（2021）黔2731民初585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人玫瑰园公司向本院提出上诉请求：1、依法撤销惠水县人民法院（2021）黔2731民初585号民事判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案一审及二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审对本案诉讼时效事实部分认定有误。上诉人与被上诉人双方约定的交房时间为2017年12月30日，诉讼时效理应从2017年12月31日开始计算，被上诉人于2021年后才起诉，被上诉人的诉讼已超过诉讼时效。一审中，被上诉人除提供《商品房买卖合同》唯一证据外，没有提供任何证据证明其在法定的诉讼时效期间存在中断、中止或延长的事由，故对本案未超过诉讼时效的认定有误。二、一审适用法律有误。一审法院在被上诉人没有提出诉讼时效抗辩，且双方均未申请调查取证的情况下，在庭审中主动调查本案诉讼时效是否存在中断、中止或延长的事由，并认定被上诉人起诉的时间未过诉讼时效，显然违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》等相关规定，系适用法律错误。被上诉人杨正富、危金菊二审未作书面答辩。一审原告杨正富、危金菊向一审法院起诉请求：1、判令被告支付逾期交房的违约金2965元；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院经审理查明:2016年10月31日，二原告与被告玫瑰园公司签订《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发的位于惠水县房屋，建筑面积为100.88平方米，房屋总价款为282464元。按照合同约定被告应于2017年12月30日将符合合同约定的商品房交付原告使用。合同还约定被告逾期交房在90日内的，从交付期限届满之次日至实际交付之日止的违约金按日以原告支付房价款的万分之0.5的标准计算。并于该房屋交付之日起60日内向原告支付违约金。被告于2018年8月1日才将房屋交付给原告使用，被告逾期天数达210天。后二原告诉至一审法院，请求判如所请。一审法院认为：二原告与被告玫瑰园公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，依法成立且生效，予以认定。一、关于逾期交房的问题。《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。《商品房买卖合同》第十一条约定，被告应于2017年12月30日前向原告交付房屋；第十三条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：“逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付购房价款万分之0.5的违约金；逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付购房价款万分之0.5的违约金。合同约定的交房日期为2017年12月30日前，则被告逾期交房的时间起算点为2017年12月31日。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。原告主张被告未按照《合同》第十一条的约定，即该商品房交付时应当符合：1、该商品房已经取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。本院认为，原告取得案涉商品房的钥匙后，并在后来进行了房屋装修，继而搬入房屋内居住至今，说明房屋缺少上述文件未严重影响原告的生产生活。原告于2018年8月1日从被告处领取案涉商品房钥匙并在后来对房屋进行装修，视为被告已将房屋实际交付给原告，故被告支付逾期交房的违约金的时间应计算至2018年7月31日。2017年12月31日至2018年7月31日，共计212天。故原告主张的被告逾期交房违约金：282464元×0.00005=14.1232元/天×210天=2965元，不超出法律的规定，对原告要求被告玫瑰园公司支付逾期交房的违约金2965元的诉讼请求，予以支持。二、关于本案诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年；第一百九十五条规定：权利人提起诉讼或者申请仲裁的，诉讼时效中断，诉讼时效期间重新计算。本案中，虽《商品房买卖合同》第十一条约定被告应于2017年12月30日前向原告交付房屋，且二原告已于2020年8月左右向一审法院提起诉讼，一审法院对该系列案件进行了诉前调解，故对被告玫瑰园公司提出本案已过诉讼时效的主张，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第一百九十五条之规定，判决如下：被告贵州希望玫瑰园房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告杨正富、韦金菊逾期交付房屋的违约金人民币2965元。案件受理费50元，减半收取25元，由被告贵州希望玫瑰园房地产开发有限公司。二审中，当事人未提供新证据。经二审审理，查明的事实与一审查明的事实一致。综合本案双方诉辩请求及理由，归纳二审双方争议的焦点：被上诉人主张的逾期交房违约金是否已超过诉讼时效。本院认为：一审认定双方当事人签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容未违反法律规定，合法有效，符合法律规定，本院予以确认。同时，一审认定上诉人逾期交房应当支付被上诉人逾期交房违约金为2965元，双方当事人无异议，本院亦予以确认。针对二审焦点：对于本案诉讼时效问题。首先，虽然双方合同约定上诉人应于2017年12月30日前交付房屋，但是双方在合同中约定逾期交房违约金的计算标准为从交付期限届满之次日至实际交付之日止按支付房价款的日万分之0.5计算，同时，约定逾期交房违约金的履行期限为交房之日起60日内支付，而上诉人于2018年12月1日才交付房屋给被上诉人，故本案诉讼时效应从交付房屋之日起60日后即2019年1月31日起开始计算，被上诉人于2021年2月23日向一审法院提起诉讼，并未超过3年的诉讼时效保护期限，故一审认定本案未超过诉讼时效的理由虽有不当，但认定未超过诉讼时效的结果正确，应予确认。上诉人主张本案诉讼时效从合同约定交房之次日即2017年12月31日起计算的理由不成立，不予支持。综上所述，上诉人玫瑰园公司的上诉理由不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贵州希望玫瑰园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  白桂刚审判员  陈福江审判员  朱代昀二〇二一年七月二十日书记员  陈彦淞