福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)闽06民终1852号上诉人（原审原告）：翁其斓，男，汉族，1944年1月24日出生，住福建省漳州市东山县。上诉人（原审原告）：翁鹭萍，女，汉族，1970年11月23日出生，住福建省厦门市思明区。上诉人（原审原告）：林农，男，汉族，1968年10月17日出生，住福建省厦门市思明区。以上三上诉人共同委托诉讼代理人：何晖，福建鼎科律师事务所律师。以上三上诉人共同委托诉讼代理人：李章辉，福建鼎科律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：福建金汤湾房地产开发有限公司，住福建省漳州市云霄县陈岱镇岱南村。统一社会信用代码913506007890079625。法定代表人：孙琼，董事长。被上诉人（原审被告）：福建金汤湾海水温泉度假酒店有限公司，住福建省漳州市云霄县陈岱镇岱南温泉度假村**。统一社会信用代码91350622676523004D。法定代表人：陈曦，董事长。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：方秋林，广东广和律师事务所律师。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：萨柏丽，广东广和律师事务所律师。上诉人翁其斓、翁鹭萍、林农与被上诉人福建金汤湾房地产开发有限公司（以下简称金汤湾房地产公司）、福建金汤湾海水温泉度假酒店有限公司（以下简称金汤湾酒店）租赁合同纠纷一案，不服福建省云霄县人民法院（2021）闽0622民初419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月25日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为本案事实清楚，法律关系明确，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人翁其斓、翁鹭萍、林农上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持三上诉人的全部诉求，即判令金汤湾酒店与三上诉人续签《租赁合同书》及《设备使用合同书》，租期自2020年7月1日起至2032年6月30日止，期限12年，房屋年租金人民币32500元（币种下同），每年度设备使用费32500元；判令金汤湾酒店支付其未按约定标准少支付的租金及设备使用费共计63000元；2.本案诉讼费用由金汤湾房地产公司、金汤湾酒店承担。事实与理由：（一）金汤湾房地产公司发布案涉三网页销售广告的事实应予确认。一审判决认定事实错误，依法应改判或发回重审。销售房产广告当然是房地产公司授权发布的，这一事实上诉人依法无须举证证明。上诉人已提交经公证的三个广告网页，可初步证明该三个广告网页客观存在。金汤湾房地产公司应当举证证明其没有发布案涉广告或者发布的广告与上诉人举证的广告不同，否则应承担不利后果。（二）一审判决认为上诉人举证的销售广告没有确定租赁期限、租金等，不存在销售广告中的说明和允诺足够具体确定的情形，属于判断错误。因上诉人全额付款无须还贷，金汤湾房地产公司、金汤湾酒店就将上诉人应得的最初三年的经营收益抵扣了购房款，之后的收益按季度直接转账支付给上诉人。另外，年租金按购房款5%计算也是来源于广告中的“首付四成，无需月供”，可见案涉广告中的说明及允诺足够具体确定，而且案涉四份《租赁合同》、《设备使用合同》基本按照广告的内容履行。上诉人正是被这样的现场广告吸引，前往案涉商品房提前体验了五星级酒店服务及温泉。当时当地周边房价远低于案涉商品房的房价，上诉人正是基于金汤湾房地产公司广告承诺决定买房。广告说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，金汤湾房地产公司、金汤湾酒店违反了前述允诺，依法应当承担违约责任。（三）一审判决以案涉《商品房买卖合同》补充协议第八条第7款中明确载明“出卖人的广告、宣传资料（或楼盘模型、售楼书或其它载体）中的所有图片、资料数据、说明等，仅供买受人参考，所有内容均以政府最终批准的文件及双方的约定为准”认定案涉商品房销售广告和宣传资料未构成要约，该认定并非依法认定，应予纠正。补充协议中的条款是格式条款，金汤湾房地产公司售楼处工作人员未对上述条款提示上诉人注意，更未对该条款予以说明，而是提供给上诉人一份《金汤湾佩夏公寓B栋丁香居——100平米户型净赚表》。上诉人正是据《净赚表》的金额支付了购房款。所以上诉人依法可以主张前述格式条款不成为合同的内容。（四）金汤湾酒店依法无权变更租金标准，亦无权在20年内不再与上诉人续签租赁合同。金汤湾房地产公司、金汤湾酒店违反约定，未在商品房买卖合同订立时即与上诉人签订租期为20年的《租赁合同》及《设备使用合同》，且年租金标准应为购房款5%，且违约情形持续至今，上诉人有权要求金汤湾房地产公司、金汤湾酒店按原合同的租金标准及租赁年限承担继续履行及赔偿损失的违约责任。（五）金汤湾房地产公司、金汤湾酒店与金汤湾佩夏公寓一期百合居、二期石竹居的全部业主均依据广告签订了20年的租赁合同，却拒绝与包括上诉人在内的三期丁香居约60户业主签订20年的租赁合同，违背诚实信用原则及相关法律规定，请求二审查明这一事实，以维护上诉人的合法权益。（六）一审案由定为租赁合同纠纷是错误的，本案是商品房买卖合同纠纷，因为买卖合同中金汤湾房地产公司的要约条款是明确的。被上诉人金汤湾房地产公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉请求无事实及法律依据，依法应予以驳回。（一）一审法院认定事实正确，不存在上诉人所述“错误认定事实”的情形。“漳州房产在线”“3D房产网”“闽南房产网”均不是金汤湾房地产公司的门户网站，金汤湾房地产公司也未在前述网站上的销售广告署名。上诉人未提交证据证明涉案网站文章为金汤湾房地产公司发布，应承担举证不能的不利后果。而且所谓的销售广告不具体不明确，不能构成要约，不能构成合同条款。上诉人未办理房贷，也不符合第三方网站文章所述的首付及月供条件。（二）案涉商品房买卖合同已经履行完毕，不存在任何纠纷。上诉人与金汤湾房地产公司均在合同中确认金汤湾房地产公司的广告、宣传资料等仅供上诉人参考，所有内容均以双方约定为准，而双方签订的《商品房买卖合同》及相关补充协议并未约定包租事宜，上诉人要求金汤湾房地产公司包租没有事实及法律依据。（三）即便涉案《商品房买卖合同》及相关补充协议属于格式条款，金汤湾房地产公司也已对上诉人进行了解释说明，上诉人清楚知悉《商品房买卖合同》的条款内容及其法律后果，上诉人以涉案《商品房买卖合同》属于格式条款为由主张《商品房买卖合同》补充协议第八条第7款不成为合同内容，没有事实及法律依据。且补充协议第八条第7款不存在不合理地免除或者减轻金汤湾房地产公司责任、加重上诉人责任、限制上诉人主要权利的情形，上诉人无权主张该条款不成为合同内容。（四）上诉人本次起诉前长达八年时间从未对金汤湾房地产公司未与其签订二十年《租赁合同》提出异议，与上诉人所主张的金汤湾房地产公司承诺涉案房产包租二十年明显不符，且有违常理。金汤湾酒店辩称：同意金汤湾房地产公司的答辩意见。金汤湾酒店与上诉人签订的合同均到期终止，双方未签订新的合同，故其非本案当事人。上诉人无权强制要求金汤湾酒店与其续签租赁合同。金汤湾酒店已经按照合同约定支付了租金，上诉人无权要求其支付额外的费用。翁其斓、翁鹭萍、林农向一审法院起诉请求：1.判令金汤湾酒店与翁其斓、翁鹭萍、林农续签《租赁合同书》及《设备使用合同书》，租期自2020年7月1日起至2032年6月30日止，期限12年，房屋年租金32500元，每年度设备使用费32500元；2.判令金汤湾酒店支付其未按约定标准少支付的租金及设备使用费共计63000元；3.判令金汤湾房地产公司、金汤湾酒店承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年12月13日，翁其斓、翁鹭萍与金汤湾酒店签订《商品房买卖合同》，约定翁其斓、翁鹭萍向金汤湾房地产公司购买云霄县陈岱海水温泉度假村一号商业街区B栋601号商品房（以下简称“案涉房屋”），双方于2012年7月1日完成房屋验收交接，案涉房屋于2017年4月1日取得不动产权证书。2013年1月2日，翁其斓、翁鹭萍与金汤湾酒店签订《租赁合同书》、《设备使用合同书》，约定将案涉房屋及附属设备出租给金汤湾酒店进行经营管理，租赁期限为三年，自2013年1月2日至2015年1月1日止，房屋租金32500元/年、设备使用费32500元/年。2015年5月30日，翁其斓、翁鹭萍与金汤湾酒店签订《租赁合同书》、《设备使用合同书》，约定将案涉房屋及附属设备出租给金汤湾酒店进行经营管理，租赁期限为三年，自2015年7月1日起至2018年6月30日止，房屋租金32500元/年、设备使用费32500元/年。2018年6月8日，翁其斓、翁鹭萍与金汤湾酒店签订《委托合同》，约定翁其斓、翁鹭萍将案涉房屋全权委托给金汤湾酒店进行经营管理，期限自2018年7月1日至2019年6月30日，并约定翁其斓、翁鹭萍收益固定为39000元/年。翁鹭萍与金汤湾酒店签订《委托合同》，约定将案涉房屋全权委托给金汤湾酒店进行经营管理，期限自2019年7月1日至2020年6月30日，并约定翁鹭萍收益固定为39000元/年。自2012年7月1日至2020年7月16日，金汤湾酒店向翁其斓、翁鹭萍支付案涉房屋租金及设备使用费合计434710.84元。2020年10月28日，金汤湾酒店向业主致函，告知因翁其斓、翁鹭萍未在金汤湾酒店通知的期限内接收房屋，通知期限届满即视为移交。另查明，翁鹭萍、林农系夫妻关系，双方于1993年7月27日办理结婚登记手续。一审法院认为，因本案系因开发商在销售房地产过程中的广告宣传是否构成要约引起的租赁合同关系，而金汤湾房地产公司作为《商品房买卖合同》的合同当事人，且与金汤湾酒店系母子公司关系，本案的处理结果与金汤湾房地产公司有一定的关系，因此金汤湾房地产公司系本案适格的被告。本案案由应为租赁合同纠纷，理由如下：（一）本案翁其斓、翁鹭萍、林农以商品房买卖合同纠纷为案由起诉金汤湾房地产公司、金汤湾酒店系基于翁其斓、翁鹭萍、林农认为金汤湾房地产公司在商品房销售广告中的说明和允诺具体确定，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，构成要约，并应成为合同内容。因翁其斓、翁鹭萍、林农提供的证据不足以证明关于案涉房屋的销售广告和宣传资料系金汤湾房地产公司发布的，且翁其斓、翁鹭萍、林农举证的销售广告中“20年零月供置业如此轻松首付四成，无需月供。委托金汤湾海水温泉度假酒店为业主经营，以租抵供，年年零月供。佩夏的尊贵业主在享受永不月供的优雅置业同时，还能拥有每年一定天数的免费居住权”的说明，没有对租赁期限、租金等进行确定，不存在销售广告中的说明和允诺足够具体确定的情形。另，本案《商品房买卖合同》补充协议第八条第7款中明确载明“出卖人的广告、宣传资料（或楼盘模型、售楼书或其它载体）中的所有图片、资料数据、说明等，仅供买受人参考，所有内容均以政府最终批准的文件及双方的约定为准”，故本案翁其斓、翁鹭萍、林农提供的案涉商品房销售广告和宣传资料，未构成要约。（二）本案翁其斓、翁鹭萍、林农诉讼请求系要求与金汤湾酒店续签《租赁合同书》及《设备使用合同书》并要求金汤湾酒店支付租金和设备使用费，故本案应为双方在履行租赁合同中发生的争议，虽然双方后续签订的为《委托合同》，但双方约定的内容为翁其斓、翁鹭萍将案涉房屋及设备交付金汤湾酒店使用、收益，金汤湾酒店向其支付租金，因此本案《委托合同》本质上也系租赁合同。综上，本案案由应为租赁合同纠纷。本案双方涉及的合同有商品房买卖合同、租赁合同、委托合同。翁其斓、翁鹭萍与金汤湾房地产公司签订的《商品房买卖合同》，未就返租事宜进行约定，翁其斓、翁鹭萍、林农现以双方签订的《商品房买卖合同》主张金汤湾房地产公司及金汤湾酒店违约，证据不足，不予支持。本案涉及的租赁合同、委托合同，设备使用合同均系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，依法成立、合法有效，应全面履行。因本案《租赁合同书》、《设备使用合同书》及《委托合同》均明确约定了租金、租赁期限及委托期限，租赁合同期限届满后，双方有重新签订租赁合同及委托合同，且租赁期限及租金数额均进行了变更，可视为双方已就租赁期限及租金达成新的合意，翁其斓、翁鹭萍、林农请求判令金汤湾酒店支付其未按约定标准少支付的租金及设备使用费共计63000元，没有事实及法律依据，不予支持。本案租赁合同及委托合同均附期限，期限届满后，双方未约定必须续签租赁合同或委托合同，且金汤湾酒店亦向翁其斓、翁鹭萍发函通知收房，可证实金汤湾酒店没有继续签订租赁合同的意向。现翁其斓、翁鹭萍、林农主张要求续签《租赁合同书》、《设备使用合同书》没有事实及法律依据，不予支持。综上所述，翁其斓、翁鹭萍、林农的诉讼请求没有事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第十五条、第四十六条、第二百一十二条、第二百一十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回翁其斓、翁鹭萍、林农的诉讼请求。一审案件受理费1475元，减半收取计737.5元，由翁其斓、翁鹭萍、林农负担。二审期间，各方当事人均未提交新证据。上诉人向本院提交一份调查取证申请，要求调取以下材料：1.金汤湾房地产公司对外发布的金汤湾佩夏公寓广告的具体内容；2.金汤湾酒店与佩夏公寓的一期百合居、二期石竹居业主签订的租赁合同的具体内容。本院经审查认为，上诉人提出的第一项调查申请，其于一审已提交了相关广告，且广告即广而告之，不属于当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，该申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十四条规定；而第二项调查申请涉及的业主均非本案当事人，所申请调取的材料与本案待证事实无关联，属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十五条规定的情形。综上，上诉人二审中申请调查取证的材料不属于本院依法应当调查收集的证据，本院不予准许。经审理查明，对一审判决查明认定的事实，上诉人提出两点异议：1.对“自2013年1月2日至2015年1月1日止”有异议，应当是2012年7月1日至2015年6月30日止；2.一审判决遗漏查明认定开发商广告宣传20年租期、广告是否成为要约以及补充协议的第八条第7款为格式条款，买受人依据法律规定可以主张该条款不成立合同内容。经查，被上诉人认可上诉人提出的上述合同履行期间，故对于上诉人第一点异议予以采纳。一审判决认定2013年1月2日订立的合同租期应更正为2012年7月1日至2015年6月30日。由于2013年1月2日翁其斓、翁鹭萍与金汤湾酒店签订的《租赁合同书》、《设备使用合同书》均已履行完毕，故该份合同的租期认定不影响本案实体判决。上诉人提出的第二点异议，与其上诉理由一致，本院将结合争议焦点分析一并评判。对于一审判决查明认定的其他事实，各方均无异议，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.本案的定性问题；2.上诉人主张金汤湾酒店与其续签《租赁合同书》及《设备使用合同书》，租期自2020年7月1日起至2032年6月30日止，期限12年，房屋年租金32500元，每年度设备使用费32500元，是否有事实和法律依据；3.上诉人主张金汤湾酒店支付少支付的租金及设备使用费63000元，是否有事实和法律依据。结合在案证据及当事人陈述，分析评判如下：（一）本案的定性问题关于上诉人提出本案应为商品房买卖合同纠纷的上诉理由，本院认为，案由应根据当事人的诉讼请求及争议焦点等因素确定。本案中，上诉人请求判令金汤湾酒店签订和履行租赁合同，并未主张金汤湾房地产公司承担签订或履行租赁协议的义务，且所依据的事实和理由是广告中的租赁内容而非商品房买卖合同内容。故本案应为租赁合同纠纷，一审确定该案由并无不当。上诉人提出的本项上诉理由缺乏依据，不予采纳。（二）上诉人主张金汤湾酒店与其续签《租赁合同书》及《设备使用合同书》，租期自2020年7月1日起至2032年6月30日止，期限12年，房屋年租金32500元，每年度设备使用费32500元，是否有事实和法律依据经查，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款规定，本案法律事实发生于民法典施行前，应适用民法典施行前的法律、司法解释的规定。首先，契约自由是合同法律制度的基本价值取向之一，任何人不得强迫对方违背自己的真实意思表示而订立合同。本案中，金汤湾酒店与上诉人之间的租赁合同已于2020年6月30日因期限届满而自然终止，双方既未再订立新合同，也未约定续签合同事宜，金汤湾酒店也没有签订新合同的意思表示。上诉人主张金汤湾酒店与其续签合同，实质上是要求判令对方与自己签订新的租赁合同，包括合同内容也只是上诉人一方的意思表示，而非双方在平等、自愿的基础上协商一致的结果，故上诉人的主张不仅违背当事人意思自治原则，而且不具有可执行性。其次，上诉人与金汤湾酒店就案涉房产分别三次签订租赁合同，三次缔约均是当事人真实意思表示且均已履行完毕。三份合同约定的租期、租金等内容均有所区别，证实了租赁合同的具体内容系缔约双方经协商后确定的，存在要约和承诺的磋商过程，并非直接执行广告内容，也不是按照20年签订租赁合同的。第三，从广告内容看，“20年零月供置业如此轻松首付四成，无需月供。委托金汤湾海水温泉度假酒店为业主经营，以租抵供，年年零月供。佩夏的尊贵业主在享受永不月供的优雅置业同时，还能拥有每年一定天数的免费居住权”，并未体现上诉人主张的租期20年、租金每年32500元、设备使用费每年32500元等具体合同条款，而上诉人所主张的租期、租金均是其单方推算的，未有直接证据证实。且双方以签订租赁合同的行为证实了广告内容系要约邀请而非要约。因此，上诉人提出的相关主张，依据不足，不予支持。（三）上诉人主张金汤湾酒店应再向其支付租金及设备使用费63000元，是否有事实和法律依据经查，2018年6月8日翁其斓、翁鹭萍与金汤湾酒店签订的《委托合同》以及翁鹭萍与金汤湾酒店签订的期限自2019年7月1日至2020年6月30日的《委托合同》，均约定金汤湾酒店应支付给上诉人收益固定为39000元/年。上述两份合同均系当事人自愿签署的，且已履行完毕，金汤湾酒店均依照合同约定履行了支付租金的义务。现上诉人主张租金和设备使用费按购房款5%后金汤湾酒店应再支付租金及设备使用费63000元，与合同约定不符，不予支持。综上所述，翁其斓、翁鹭萍、林农的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1475元，由上诉人翁其斓、翁鹭萍、林农负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 微审 判 员  俞志凌审 判 员  苏雅冰二〇二一年七月十三日法官助理  陈 燕书 记 员  王 靖附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。