湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)湘07民终1166号上诉人（原审被告）：欧叔珍，女，1973年5月11日出生，汉族，居民，住湖南省临澧县。委托诉讼代理人：张凤连，北京炜衡（长沙）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：临澧县供销合作社联合社，住所地湖南省临澧县安福街道。法定代表人：李斌，该联合社主任。委托诉讼代理人：李敏，湖南朝阳律师事务所律师。上诉人欧叔珍因与被上诉人临澧县供销合作社联合社（以下简称临澧供销社）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省临澧县人民法院（2021）湘0724民初190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。欧叔珍上诉请求：撤销一审判决，改判驳回临澧供销社的一审诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：1、终止本案租赁合同的事由不成立。虽涉案租赁合同是一年一签，但每年均沿袭上一年度的合同而签订，合同内容没有变动。根据该合同第8条的规定，只有国家重点建设、政府城市改造、出租方门面升级改造等重要原因方能导致该房屋不能按期续租，故本案租赁合同关系不能解除；2、本案属于情势变更，应允许当事人重新协商或变更合同内容。护丰市场的搬迁对承租人影响巨大，临澧供销社当时仅减少一点租金，并口头承诺通过长期租赁化解欧叔珍的投资成本；3、欧叔珍在收到一审诉状后15日内向法庭提交了答辩和反诉材料，一审法院以可另行起诉为由未与本案一并审理。临澧供销社辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，临澧供销社作为房屋所有权人，依法享有占有、使用、收益、处分的权利。双方合同约定租期一年，到期后自然终止，临澧供销社有权收回房屋。合同的成立需经过要约和承诺，且续租须经双方协商确定后签订书面租赁合同，可见临澧供销社与欧叔珍就续租并未达成一致。同时欧叔珍对房屋的装修已有十年之久，其装修价值已基本消耗，且根据合同约定，合同期满后欧叔珍作为承租人应无条件拆除所有增设物、恢复门面原貌等。欧叔珍租赁房屋经营宾馆是否有客源及是否盈利，系一项商业风险，其作为完全民事行为能力主体，应在签订合同时对商业风险已作出充分判断。欧叔珍主张的事实不构成情势变更的事由。另，一审欧叔珍并未提起反诉，一审程序合法，综上请求驳回上诉，维持原判。临澧供销社向一审法院起诉请求：1.判决欧叔珍腾交租赁门面；2.判决欧叔珍按年租金15000元为基数支付自2020年11月1日起至实际搬离之日止的租金。一审法院认定：2009年8月7日，临澧供销社所属购销公司（出租方甲方）与案外人肖国荣（承租方乙方）签订租赁合同，约定租赁位于临澧县××福镇迎宾路护丰二期市场内的原福嘉公司办公大楼，承租方用于旅馆行业经营；租赁期限自2009年11月1日至2012年10月30日止，租金每年12000元，甲方将办公楼交给乙方，其维修和维修费由乙方自行负担，经营期间的维修和维修费也由乙方负担。经营期满，楼内所有装饰乙方不得拆除，由甲方无偿接受。案外人肖国荣签订合同后将承租房屋转租给了欧叔珍，并由欧叔珍进行装修后用于经营临澧亚华宾馆。2011年11月4日开始至2018年10月29日，临澧供销社所属购销公司（出租方）与欧阳珍（承租方）每年分别签订了租赁合同，2019年11月1日为临澧供销社与欧叔珍签订门面租赁合同，双方在租赁合同中约定：出租位于临澧县××福镇迎宾路护丰市场办公楼，承租方用于宾馆行业经营（亚华宾馆）；租赁期限为每年11月1日至次年10月30日止（每年签订合同时间为1年），2011年签订合同租金为12000元、2012年签订合同租金为10000元、自2013年起至2019年所签订合同租金为每年15000元，租赁费交付办法为签订合同时，承租方一次性付给出租方，任何人不得拖欠，欠租赁费的出租方可解除租赁合同并收回其出租物；租赁期满，合同自然终止。承租方如不续租应按期转移门店，仓库住房内货物，恢复租赁物原貌，向出租方交回租赁物。如续租应在合同到期前10日同出租方按期签订下年租赁合同并交清租赁费；承租方对门面进行改造、装修或增设他物，须经出租方同意，其费用由承租方自理。合同期满承租人应无条件拆除所有增设物，恢复门面原貌。禁止在门面内、外滥搭乱建，违者后果自负；承租方应无条件按时缴纳水、电费。2019年11月1日双方所签订的租赁合同到期后，为门面续租产生纠纷。临澧供销社于2020年12月25日向欧叔珍送达了律师函，内容为合同期满自然终止，承租方不续租应按期转移租赁物内物品，要求承租方在接到此函7日内将门面内货物清空并搬离；支付自租赁合同到期日至实际搬离门面之日的门面占用费。一审法院认为，临澧供销社与欧叔珍签订房屋租赁合同，欧叔珍租用其门面用于宾馆经营活动，双方已形成租赁合同法律关系，且该合同合法有效，双方当事人应全面履行合同义务。合同到期后，临澧供销社向欧叔珍送达了门面停租律师函，欧叔珍未按规定时间腾出门面和恢复原状，已构成事实违约，依法应承担违约责任。故对临澧供销社要求欧叔珍腾交门面及按年租金15000元为基数支付自2020年11月1日起至实际搬离日止占用租金的诉讼请求，法院予以支持。欧叔珍要求临澧供销社按情势变更原则应予补偿的辩解主张于法无据，法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条规定，判决：一、欧叔珍于本判决生效后10日内搬出所占用属临澧县供销合作社联合社所有的位于临澧县安福街道护丰市场门面（用于经营临澧县亚华宾馆的所属物品一并搬出），将该门面返还给临澧县供销合作社联合社；二、欧叔珍于本判决生效后10日内支付临澧县供销合作社联合社自2020年11月2日起至实际搬出之日止的门面占用费（按年租金15000元标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费175元，减半收取计87.5元，由欧叔珍负担。上述费用临澧县供销合作社联合社已预付，欧叔珍应在本判决生效之日起10日内迳付临澧县供销合作社联合社。本院二审期间，欧叔珍向本院提交亚华宾馆改装支付明细表，拟证明其投资了578500元对租赁物进行了装修整改，一年一签的租赁期满，合同自然终止不是当事人的真实意思表示。本院经审查认为，上述明细表系欧叔珍自己书写记载的装修支出明细，不符合证据形式要件，亦不能证明装修对象即为本案涉案房屋，不能达到欧叔珍的证明目的，本院不予采信。二审查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1、本案一审程序是否合法；2、欧叔珍是否应向临澧供销社腾交门面并支付相应租金。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”关于争议焦点一，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条规定：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”故反诉应在法庭辩论终结前提出。本案中，欧叔珍未举证证明其曾在一审法庭辩论终结前向一审法院提交相关反诉材料，且根据一审庭审笔录，欧叔珍亦未在一审法庭辩论结束前明确提出反诉请求，故一审程序并无不当，欧叔珍上诉称一审程序有误的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案中，临澧供销社与欧叔珍就所涉房屋门面自2011年11月4日起至2018年10月29日多次签订租赁合同,每份租赁合同租期均为一年。2019年11月1日，临澧供销社与欧叔珍签订门面租赁合同，该合同约定临澧供销社将案涉门面出租给欧叔珍，租赁期限自2019年11月1日起至2020年10月31日止，年租金为15000元。租赁期满，合同自然终止。承租方如不续租应按期转移门面内货物、恢复门面原貌，无条件向出租方交回门面。如果续租，则应在合同到期前10日内向出租方交清租赁费并签定下年租赁合同。上述约定系临澧供销社与欧叔珍的真实意思表示，且不违反法律强制性规定,为有效合同,依法受法律保护，对各方当事人均具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。上述合同约定的租期到期后，双方未签订续租合同，即临澧供销社与欧叔珍并未就案涉门面的续租事宜达成一致，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条的规定，案涉合同已终止。2020年12月25日，临澧供销社向欧叔珍送达了《律师函》，要求欧叔珍在接到此函7日内将门面内货物清空并搬离，并支付自租赁合同到期日至实际搬离门面之日的门面占用费。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。租赁期间届满,出租方作为所有权人，有权要求承租方返还租赁物。欧叔珍作为承租方，应按合同约定按期转移门面内货物、恢复门面原貌，向出租方临澧供销社交回门面。案涉合同第8条约定：“如因国家重点建设、政府城市改造、出租方门面升级改造等重要原因，致使门面不能按期续租，出租方有权终止租赁合同，并向承租方返还未到期的租金，不负责违约补偿，但出租方须提前两个月通知承租方。”本院认为，该条款规定了在因国家重点建设、政府城市改造、出租方门面升级改造等重要原因致使门面不能按期续租的情形下，出租方及承租方的权利义务，而不能以此推定出案涉合同在除因国家重点建设、政府城市改造、出租方门面升级改造等重要原因外必须续租的意思表示。现欧叔珍上诉称本案合同未终止的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。故案涉合同已于2020年10月31日到期。合同租赁期间届满,欧叔珍继续使用租赁门面，未按合同约定恢复原状、腾交门面，已构成违约，一审判决欧叔珍按年租金15000元为基数支付自案涉合同期满之日即2020年11月1日起至实际搬离之日止的门面占用费并无不当，本院予以维持。综上所述，欧叔珍的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决审理程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费175元，由欧叔珍负担。本判决为终审判决。审 判 长 涂江波审 判 员 谭洪妮审 判 员 周立军二〇二一年七月十四日法官助理 江 南书 记 员 陈 颖附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。