陕西省彬州市人民法院   陕西省彬州市人民法院民 事 判 决 书 (2021)陕0482民初950号     原告：彬州豳丰宏泰商业管理有限公司（曾用名彬州XX城管理有限公司），住所地彬州市，统一社会信用代码：91610427071289809T。    法定代表人：林全允，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨某，该公司员工。委托诉讼代理人：张社教，陕西宇斌诚律师事务所律师。    被告：王某，男，汉族，住陕西省彬州市，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。    委托诉讼代理人：谈喜娟，陕西彬州律师事务所律师。    原告彬州豳丰宏泰商业管理有限公司与被告王某租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法于2021年6月4日组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。后于2021年7月13日第二次开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。现已审理终结。    原告向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与被告签署的《租赁合同》及《补充协议》于2021年1月23日解除；并判决被告立即清腾并向原告返还彬州亿丰万象汇·最家空间11005、11006、11007、11008、11009、11010、11036、11037、11038、11039、11050、11051号商铺；2.判决被告向原告支付至合同解除日尚欠的租金56771元；并判令被告以56771元为基数,按一年期LRP报价利率四倍（即年化15.4%）计算，向原告支付自解除日起至实际付清之日的迟延履行违约金；3.判决被告以月租两倍即13332元/月的标准向原告支付自解除日起至被告实际返还商铺之日有实际使用费；并依法判决被告向原告支付因被告违约导致合同解除的违约金119988元；4.判决被告立即办理注册地址或者营业地址在案涉房屋的工商注销或者迁出变更手续，并按照两倍即13332元/月的标准自2021年2月1日起至实际迁出日止的逾期变更违约金；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年8月30日，被告与原告签署《房屋租赁合同》，约定被告承租彬州亿丰万象汇·最家空间11005、11006、11007、11008、11009、11010、11036、11037、11038、11039、11050、11051号商铺，用于经营彬州某汽车销售，租赁期自2019年8月30日至2024年8月29日，租金每三个月支付一次，先付后租，被告应在每期最后一个月的20日前支付下一期租金。但被告自2020年3月1日起至今的租金拖欠未付，经原告多次催讨无果，且被告未经原告同意，擅自装修装饰，变更经营范围，将原汽车销售经营变更为茶烟酒经营，原告要求被告恢复经营范围无果。原告于2021年1月22日向被告发出《租赁合同解除通知函》，通知被告合同解除，要求被告结清所欠费用，并搬离全部物品，向原告返还商铺，但被告均未履行。综上，为维护原告的合法权益，望判如所请。被告王某辩称，1.被告与原告签订的房屋租赁合同未解除。被告租赁原告房屋后，将其中四间用于经营汽车销售，另外两间因当时还没有决定经营什么，就先放着。2021年1月初，被告将该两间房屋用于经营茶烟酒销售。被告在给剩余两间房屋安装门头时，原告无理阻挡未果后，于2021年1月12日直接将被告所租赁的所有房屋电停了，严重影响被告正常经营。因此，被告将原告起诉到彬州市人民法院，起诉当天被告申请先予执行。被告起诉后，原告不给被告恢复供电不说，反而在被告所租房屋外贴上封条，并将一辆大巴车停在了被告门面外，导致被告无法开门经营。事后，法院裁定原告恢复被告房屋供电并停止妨害被告正常经营。原告只给被告恢复供电一阵时间后，再次停止供电。原告实施上述一系列违约行为后，反而在2021年1月22日向被告发出《租赁合同解除通知书》，要求单方解除双方签订的租赁合同。综上所述，双方租赁合同无法继续履行是原告违约行为造成的，而不是被告造成的。原告所说被告自2020年3月1日至今一直未交租赁费也不是事实，因为被告已经给原告交纳了应该交纳的租赁费。原告诉状所说的房租支付方式也与双方合同约定的支付方式不符。双方针对租赁费还订立了还款协议，原告同意被告针对欠付的房租分期支付。原告严重违约在前，被告为保护自己的合法权益不受侵害，在原告严重违约的前提下拖欠部分租金的形式行使不安抗辩权符合法律规定。所以原告不享有合同约定的单方解除权，双方签订的房屋租赁合同并未解除。2、被告要求原告继续履行双方签订的房屋租赁合同。3、被告无需给原告支付任何违约金。双方签订的合同属于原告提供的合同版本，其中基本所有条款多属于格式条款和霸王条款，全部都是用于约束被告的，很少有约束原告的条款。该合同内容严重违反了公平原则。在合同履行中，原告更是依据其霸王条款强行干涉被告的正常经营，其行为属于严重违约行为。原告计算的违约金明显超出法律规定的范围。因为原告计算违约金时按照五年租期计算的，该标准计算出的违约金严重超出了原告签订合同时应该获得的收益及原告可能因此产生的实际损失。而且原告主张双方签订的合同于2021年1月23日解除，那么之后原告可将该房屋继续出租出去，就不能依照五年租期的租金计算违约金。所以，被告不用支付原告任何形式的违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：双方是否达成了还款协议是争议事实，据此，被告提供《还款计划书》一份，证明双方于2021年1月11日达成还款协议。原告质证对该证据三性均不认可。本院审查认为，该证据无法和原件核对、无原告签字盖章、且其内容并不能包含合同内欠的全部租金，故不予认定。经审理查明，2019年8月9日，被告王某欲租赁原告亿丰万象汇最家空间A3-11005、A3-11006、A3-11007、A3-11008、A3-11009、A3-11010、A3-11051、A3-11050、A3-11039、A3-11038、A3-11037、A3-11036房屋，向原告交付租赁意向金10000元。2019年8月30日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，原告将其位于陕西省彬州市泾河新区XX城的上述370.32平方米房屋租赁给被告经营某某汽车销售。租赁期限2019年8月30日起至2024年8月29日。2020年3月1日起至2021年8月29日止，月租金为6666元；2021年8月30日起至2024年8月29日止，月租金为11850元。履约保证金19998元。被告应自起租日起每三个月一次向原告支付租金。被告应于每期最后一个月的20日前支付下一期租金。履约保证金应在合同签字当日交纳。合同签订当日，双方又签订《补充协议》，约定履约保证金和首期房租共计39996元，先交付10000元，剩余29996元于2019年9月10日前交清。并约定被告在规定时间内未交清上述费用，原告单方面可收回租赁商铺的使用权并终止合同，追究相关法律责任。2020年8月10日，被告向原告交纳租金5000元，同年8月12日，再交纳租金5000元。2021年1月11日，被告向原告交纳租金5000元。同日，原告在日常巡查中发现被告私自安装门头与报备业态不符合，向被告发出《整改通知书》，限期拆除。次日，原告对被告所租门店停电，1月30日原告对被告的茶烟酒门店封堵，2月2日，本院做出（2021）陕0482民初*号民事裁定书，责令原告立即供电，立即将堵门车辆撤离现场。2021年1月22日，原告向被告邮寄送达《房屋租赁合同解除通知书》，被告于次日收到。本院认为，原、被告所签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律规定，系合法有效合同。原告已履行了向被告交付租赁房屋的义务，被告亦应按合同约定及时交付租金进行规范经营。首期租金19998元、履约保证金19998元，被告应于2019年9月10日前交清。但是，至2019年9月10日，被告只交10000元，拖欠29996元。直至2020年8月10日被告第二次交纳5000元、同年8月12日第三次交纳5000元，2021年1月11日，第四次交纳5000元。被告拖欠租金及履约保证金行为已经严重违约，致使原告的合同目的不能实现。另外，双方签订合同中虽未明确限定经营范围，但合同中却明确约定被告不得擅自改变商铺用途，不得未经同意擅自进行装修，且不得损坏商铺的房屋结构、外墙部分、门头以及任何设施设备。本案中，原被告签订合同时被告从事的是汽车销售，而之后，被告在未征得原告同意的情况下，对所租赁商铺中的两间商铺重新进行装饰装修，自行将之改做茶烟酒销售门店，并在门店外墙上方悬挂茶烟酒门头。被告的该行为亦属严重违约，致使原告无法对商城进行管理。依据合同约定，被告违约原告有权解除合同，依据法律规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，故双方签订的《房屋租赁合同》已于2021年1月23日解除。被告主张，双方于2021年1月11日达成了还款协议，原告不予认可，法庭也未予认定，不能认为原告对被告拖欠租金、履约保证金的许可；即使双方达成了还款协议，也是原告为催讨长期拖欠的大量租金所采取的措施，不是原告对被告违约行为的认可。被告主张，原告阻挡被告装修装饰、改变经营范围系原告违约，该主张无合同依据，不予采纳。合同解除，被告应该清腾（搬离其添置的可移动的设备设施）并返还房屋，支付至合同解除之日所欠租金44104元（2020年3月1日至2021年1月11日租金69104元-已支付25000元=44104元；2021年1月12日至同年1月23日因原告停电封堵致使被告不能营业期间的租金免除），支付合同解除次日起至实际清腾房屋之日止的占用费（2021年1月24日至2021年8月29日按每月6666元、2021年8月30日后按每月11850元标准计算；2021年1月24日至同年2月2日因原告停电封堵致使被告不能营业期间的占用费免除）。被告应办理注册营业地址在租赁房屋的彬州某汽车销售有限公司、彬州市某茶行工商注销或迁出变更手续。关于违约金，根据《全国法院贯彻实施民法典工作会议纪要》第十一条规定“当事人请求人民法院减少违约金的，人民法院应当以民法典第五百八十四条规定的损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量，并作出裁判”，本案原告未提交其损失证明，被告负有完全过错责任，故根据公平原则和诚信原则，拖欠的租金以及实际占用费，按一年期贷款市场报价利率的四倍即年15.4%计算违约金，对于原告主张的双倍支付实际占用费、支付解除合同违约金、注册营业地址迁出违约金等不予支持。    综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第一款、第五百六十六条第二、三款、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条的规定，判决如下：    一、原告彬州豳丰宏泰商业管理有限公司与被告王某于2019年8月30日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2021年1月23日解除；    二、被告王某于本判决生效后三十日内清腾（搬离其添置的可移动的设备设施）并向原告彬州豳丰宏泰商业管理有限公司返还所租赁亿丰万象汇最家空间A3-11005、A3-11006、A3-11007、A3-11008、A3-11009、A3-11010、A3-11051、A3-11050、A3-11039、A3-11038、A3-11037、A3-11036房屋；    三、被告王某于本判决生效后三十日内支付原告彬州豳丰宏泰商业管理有限公司房屋租金44104元，并以44104元为基数，自2021年1月24日起至实际给付之日止，按年15.4%的利率计算支付利息；    四、被告王某于本判决生效后三十日内支付原告彬州豳丰宏泰商业管理有限公司房屋占用费（2021年1月24日至2021年8月29日按每月6666元、2021年8月30日后按每月11850元标准计算；2021年1月12日至同年2月2日因原告停电封堵致使被告不能营业期间的占用费免除），并以实际计算的占用费为基数，自2021年2月3日起至实际给付之日止，按年15.4%的利率计算支付利息；    五、被告王某于本判决生效后三十日内办理注册营业地址在租赁房屋的彬州某汽车销售有限公司、彬州市某茶行工商注销或迁出变更手续。    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。    案件受理费3976元(原告立案时实交1988元)，由被告王某承担。    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。                             审  判  长   李育林                            人民陪审员   程振涛                            人民陪审员   马爱宁                        二〇二一年七月二十日      书  记  员  张  也附一、法律规定《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。  民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。  民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。 《中华人民共和国合同民法典》第五百六十五条 当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。第五百六十六条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。  合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。  主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十四条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。  第五百八十五条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。  约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。  当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第八条  依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。    依法成立的合同，受法律保护。第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。  当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百三十五条 租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。附二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条  申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。    1