湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民终1639号上诉人（原审第三人）：陈峰，男，1989年5月27日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：吕臻，湖南君义律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢耀德，男，1987年10月21日出生，汉族，住湖南省永州市零陵区。委托诉讼代理人：易达，湖南湘律律师事务所律师（特别授权）。被上诉人（原审被告）：陈琼林，男，1963年5月17日出生，汉族，住湖南省永州市零陵区。上诉人陈峰因与被上诉人谢耀德、被上诉人陈琼林房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省永州市零陵区人民法院作出的（2021）湘1102民初2717号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年6月11日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈峰上诉请求：撤销原判第一项，改判上诉人不承担协助办证的义务。事实及理由：1、上诉人不是《售房合同》的当事人，上诉人没有授权给陈琼林出售房屋，上诉人不是本案适格的当事人。上诉人一直在外求学、工作，对陈琼林卖房一事完全不知情，直到要将房屋过户给被上诉人了，上诉人才知道房屋被卖。上诉人知悉这一情况后，明确表示不认可售房合同的效力，不同意将房屋过户给被上诉人。二、案涉房屋登记在上诉人名下，上诉人不是《售房合同》的当事人，也没有授权给陈琼林卖房，上诉人不应在本案中承担任何民事责任。三、原判认定陈琼林以上诉人的名义购买土地，系认定事实错误。上诉人虽然在购买土地时未成年，但其有长辈赠与的资金出资购买土地；在建房时，上诉人也存在出资的事实。对于这一事实，要求上诉人举证证明，实在是强人所难。谢耀德答辩称：一、上诉人上诉所称的事实不存在，理由不成立。缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回上诉人的全部上诉请求。被上诉人不同意与上诉人调解；二、一审法院作出的（2021）湘1102民初2717号民事判决认定本案的事实是清楚的，证据充分，适用法律证据，判决结果正确。请求二审法院维持一审的正确判决。其主要的事实与理由如下：1、上诉人陈峰是1989年5月17日出生的，而所争执房屋的土地是2003年12月5日是由陈琼林单方购买的。陈琼林为了解决过户的手续需要让陈锋作为土地转让的第一方。2003年时陈峰还是一个十二岁的未成年人，他没有能力和经济来源购买土地。陈琼林也是在农村生活的农民、并不是大老板；2、2005年购买了隔壁的18个平方的土地、便于建房屋。2003年-2005年陈峰还是学生，房子是2006年、2007年建成的，这个时候陈峰还是一个学生，根本没有能力购买土地建房。陈峰跟陈琼林住在五楼，2001年的时候陈琼林才将4楼的房屋出卖给谢耀德，并且签订了房屋购买合同，谢耀德全面履行了合同内容。2010年的12月份陈峰又向谢耀德写了承诺书保证在2011年将房屋过户给谢耀德，但是却一直不予过户。直到2005年才将出售给谢耀德的房屋私下办理了土地证、房产证。谢耀德向原审法院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告立即将买卖房屋及依附土地办理不动产转移登记手续至原告谢耀德名下，由原告支付办证费用10,000元、购房款2800元；2.本案诉讼费由被告负担。诉讼过程中，原告增加一项诉讼请求为：要求第三人陈峰承担办理不动产转移登记手续的协助义务。一审认定事实如下：2010年6月10日，原告谢耀德（乙方）与被告陈琼林（甲方）共同签订了《售房合同》，主要内容为：“……一、房屋地点：神仙岭路百纺小区左前栋三单元，门面数起四楼。四室两厅两卫一厨套房，面积165㎡，总价：142,800元，大写：壹拾肆万贰仟捌佰元整（不包括办国土证、房产证和水电开户费用）。……三、国土使用证和房产证办理手续由甲方负责，乙方提供费用。四、付款方式：分期付款：乙方先付给甲方100,000元（壹拾万元整），即办理售房合同签字手续，剩余肆万贰仟捌佰元在2010年9月10日前付贰万元，2011年元月1日前全部付清。……”。合同签订后，原告已支付被告购房款140,000元，剩余2800元尚未支付，被告已将案涉房屋交付使用。2010年12月29日，被告向原告出具《承诺书》：“本人承诺为谢小亮在2011年6月底前办好房产证。特此承诺。陈琼林。2010年12月29日”。后因被告一直未为原告房屋办理产权证，2018年10月23日，原告诉至法院要求被告为其购买的房屋办理产权证，随后被告提起反诉，之后原告撤回了本诉，被告撤回了反诉。现因被告仍未为原告办理房屋产权证书，原告再次诉至法院。另查明，2003年12月5日，被告陈琼林以其与第三人陈峰的名义（乙方）与原芝山区百纺集团公司（甲方）签订《土地转让协议》，以拍卖的形式购得零陵区（原芝山区）神仙岭96号土地（61.2㎡）。并于2003年12月27日取得永（芝）国用（2003）字第003472号国有土地使用证。后被告还以其与第三人的名义购得与神仙岭96号土地相邻的土地18.75㎡，并于2005年12月5日取得零国用（2005）第906150号国有土地使用证。2007年，被告陈琼林以其与第三人的名义与购得神仙岭96号相邻地块的案外人唐跃国、唐文龙共同出资修建神仙岭百纺小区的房屋，共八层，包括地下室一层、主楼六层、顶楼七楼为隔热层。2015年6月，被告陈琼林等人办理出以被告陈琼林、第三人陈峰、案外人唐跃国、唐文龙为权利人的国有土地使用证、房屋所有权证。2015年6月，被告陈琼林申请对房屋进行析产，将二、四层住房析产到陈峰名下，并于2015年7月6日办理出案涉房屋的房产证（权利人：陈峰（单独所有），证号：永房权证零陵字第715005866号），又于2020年4月8日办理出了案涉房屋的不动产权证[权利人：陈峰（单独所有），证号：湘（2020）永州市不动产权第2002932号]。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告谢耀德与被告陈琼林于2010年6月10日签订的《售房合同》系原、被告双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方应当切实、诚信履行合同义务，故对原告要求被告将卖与原告的房屋及依附土地办理不动产转移登记手续至原告名下、第三人协助办理转移登记手续的诉讼请求，依法予以支持。对于被告陈琼林提出“案涉房屋登记在第三人名下，被告陈琼林未经陈峰的授权，在陈峰不知情的情况下与原告签订了《售房合同》，陈峰知悉情况后不认可合同效力、不同意将案涉房屋过户，现被告无法为原告办理过户手续”的抗辩意见，本案中，被告陈琼林以其与第三人陈峰的名义与芝山区百纺集团公司签订《土地转让协议》的时间为2003年12月5日，当时第三人陈峰年仅14岁，系在校学生，属无劳动能力的限制民事行为能力人，第三人也未能举证证实其有获得奖励、父母之外他人的赠与等合法经济来源，根据已知的事实和日常生活经验法则可推定第三人并未实际出资，之后于2005年继续购买土地以及2007年集资建房亦然。故第三人陈峰虽是案涉房屋的登记权利人，但其并未提交证据证实其实际出资，故其并非该房屋的实际权利人。且本案中原、被告签订售房合同的时间为2010年6月10日，此时被告与案外人之间已将房屋楼层分配完毕，而案涉房屋尚未析产至第三人陈峰名下，被告还于2010年12月29日承诺在2011年6月底前为原告办理好房产证，此后被告不仅未履行承诺，还将已经出售给原告的房屋析产、登记至第三人陈峰名下，违背了诚实信用原则，对该抗辩意见不予采纳。第三人陈峰提出“本案原、被告所签《售房合同》无效”的述称意见，亦不予采纳。因此，被告陈琼林应当为原告办理案涉房屋的不动产权证，第三人陈峰应当予以协助。关于办证费用由谁支付的问题，因原、被告签订的《售房合同》第三条约定“国土使用证和房产证办理手续由甲方（陈琼林）负责，乙方（谢耀德）提供费用”，该条约定不违反相关规定，合同双方应遵照执行。对于原告提出“双方口头约定由原告按同期购房人交纳办证费用10,000元”的意见，因被告并不认可，原告也未提供证据予以佐证，对该意见不予采纳；原告还提出“被告承诺在2011年6月底前为其办证，至今未办出，被告已经违约应承担责任”的意见，因双方签订的售房合同并未对此进行约定，且原告在被告承诺为其办证的时间到期后怠于主张权利，其自身亦存在责任。故综合全案考虑，原告诉请为其办理不动产转移登记手续的相关费用由原、被告双方按照合同约定执行，由被告负责相关手续，原告交纳费用，具体费用以相关部门核定为准。对于被告提出“其同意为原告办证，原告将尾款2800元以及办总证费用一起支付给被告，被告再去办证”的抗辩意见，因被告未能举证证实双方对办总证费用有此约定，且原告不予认可，对该意见不予采纳，但原告所欠剩余购房款应按合同约定支付给被告陈琼林。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈琼林在本判决生效后三十日内为原告谢耀德购买的永州市零陵区神仙岭路百纺小区的房屋办理房屋不动产权证，第三人陈峰协助办理；二、驳回原告谢耀德的其他诉讼请求。案件受理费120元，由被告陈琼林负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明与一审查明一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，上诉人陈峰虽是案涉房屋的登记权利人，但其在涉案房屋建造时尚未成年，现亦未提交充分的证据证实其对购地、建房实际出资，故上诉人陈峰并非该房屋的实际权利人。被上诉人陈琼林作为涉案房屋的实际权利人有权处分涉案房产，被上诉人谢耀德与被上诉人陈琼林于2010年6月10日签订的《售房合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方应当依据诚实信用原则，全面履行合同义务。而在2010年6月10日被上诉人谢耀德与被上诉人陈琼林签订《售房合同》时，案涉房屋尚未析产登记至上诉人陈峰名下，被上诉人陈琼林还于2010年12月29日承诺在2011年6月底前为被上诉人谢耀德办理好房产证；被上诉人陈琼林应当按照约定为被上诉人谢耀德办理案涉房屋的不动产权证，上诉人陈峰作为登记权利人应当予以协助。上诉人提出其是房屋的不动产权人，不知道房屋被卖，其在本案中不应承担协助房屋过户的民事责任的上诉理由，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费120元，由上诉人陈峰负担。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  魏 蓉审判员  万竹婷二〇二一年七月二十二日书记员  蒋鹏博附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。