广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10569号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市悦庭酒店管理有限公司，住所地广州市海珠区新港中路赤岗东二街9号101房自编之一。法定代表人：陈侨茵。委托诉讼代理人：郑丹苹，系该公司员工。被上诉人（原审被告、反诉原告）：潘伟烽，男，1980年9月4日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。上诉人广州市悦庭酒店管理有限公司（以下简称悦庭公司）因与被上诉人潘伟烽租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初23765号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。上诉人悦庭公司上诉请求：1.撤销一审判决第一至第三项，发回重审或依法改判；2.本案诉讼费用全部由潘伟烽承担。事实与理由：一、一审关于悦庭公司需支付潘伟烽2020年1月至3月租金4200元的判决，悦庭公司要求撤销判决或改判。一审认为，疫情的短期影响尚未达到令合同目的不能实现的程度。悦庭公司在2020年1月31日被通知要求停业，到2020年3月29日物业通知可以有条件复业的时间内，一直处于停业状态而无法履行合同。在2020年2、3月租赁房屋所在街道及相关防控部门对于复产复业时间一直没有确切答复，因疫情防控而导致合同无法履行的情况悦庭公司也多次告知潘伟烽，积极商讨变更或解除合同。正是长时间的停业与这种不确定因素存在，潘伟烽在2020年3月9日索要房屋密码使用房屋，并于4月2日与悦庭公司签订《房屋租赁合同解除协议书》，明确写明免收2月至3月租金，解除双方租赁关系并全额退还悦庭公司房屋租赁押金，潘伟烽持有双方签字的协议一份。二、一审关于悦庭公司需支付潘伟烽2020年3月物业管理费162元的判决，悦庭公司要求撤销或改判。双方在2020年4月2日交接退租的房屋及屋内物品，并签订《房屋租赁合同解除协议书》，同时双方的协议书上备注已产生的费用包含物管、电费、燃气等费用的金额，并由悦庭公司支付，其中不包含3月物管费162元。因此，悦庭公司根据约定，无需支付此费用。三、一审关于潘伟烽退回悦庭公司房屋租赁押金金额折半的判决，悦庭公司要求撤销或改判。双方曾有七年的租赁关系，悦庭公司从未拖欠租金及费用。此次解约是因为疫情导致租赁合同无法履行，在此过程中双方多次沟通探讨，积极寻找合适解决方式。因而潘伟烽选择最理想的方式解除合同并同意全额退还押金，并在《房屋租赁合同解除协议书》上签字确认。因此悦庭公司有理由要求潘伟烽全额退还押金3600元。被上诉人潘伟烽二审答辩称：认同一审判决的处理结果，请求驳回悦庭公司的上诉请求，维持原判。在一审判决后，经潘伟烽一审代理人的计算，潘伟烽已按照两案（本案及另案）的一审判决结果向悦庭公司支付了共676元。悦庭公司于2020年7月21日向一审法院起诉，请求：1.潘伟烽退回悦庭公司租赁房屋新港中路456号纵横公寓1035房押金3600元；2.本案诉讼费用由潘伟烽承担。潘伟烽向一审法院提起反诉，请求：1.悦庭公司向潘伟烽支付2020年1月至3月的租金8100元（其中2020年1月份欠付300元，2020年2、3月每月3900元）；2.悦庭公司支付2020年3月的物业管理费162元；3.本案的受理费由悦庭公司承担。一审法院经审理查明：位于海珠区××、××房的权属人是周某，建筑面积57.94平方米，规划用途为住宅。潘伟烽为证明其有权出租涉案房屋、提起反诉，向一审法院提交了周某出具的《情况说明》，其中载明，周某与潘伟烽是亲祖孙关系，周某同意授权孙子潘伟烽出租涉案租赁房屋，若因租赁房屋产生法律纠纷的，由潘伟烽以自己的名义参与诉讼，并承担一切法律后果。悦庭公司对该《情况说明》真实性、合法性、关联性均无异议。悦庭公司为证明其诉讼主张，提供了以下证据：1.2017年悦庭公司、潘伟烽就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》，其中约定租赁期限自2017年9月1日至2019年12月31日，每月租金3600元。2.悦庭公司（乙方、承租人）与潘伟烽（甲方、出租人）签订的租赁期限自2019年1月1日起至2024年12月31日止的《房屋租赁合同》，其中约定潘伟烽将涉案房屋出租给悦庭公司用作经营酒店；2019年1月1日起至2022年12月31日每月租金3900元，租金按月结算，由乙方在每月15号前缴纳当月租金；双方在签订本合同时，乙方向甲方交纳1个月租金为押金，租赁期满后，办理终止合同手续时，甲方将押金无息归还给乙方。租赁期间内的物业管理费、公共能源费、水电费等相关费用由乙方承担，并按月缴纳给物管公司；在租赁期内，乙方未经甲方同意，擅自退租或恶意解除合同的，甲方有权没收乙方已支付的押金。乙方如逾期支付租金，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1‰向甲方支付违约金，如逾期超过15天，则甲方有权没收押金和解除合同；等；3.微信聊天记录，显示悦庭公司向潘伟烽发送海珠区xx路xx号之二1035、1033房的《房屋租赁合同》图片，其中1033房的租赁期限是2019年1月1日至2023年12月31日，其中2019年1月1日至2019年12月31日月租金标准是3900元；1035房租赁期限是2020年1月1日至2024年12月31日，其中2020年1月1日至2022年12月31日月租金标准是3900元。悦庭公司主张其向潘伟烽承租了海珠区新港中路456号之一、456号之二1033、1035房（以下简称1033房、1035房），1033房租赁期限在2018年12月31日到期，1035房的还未到期，潘伟烽提出两间房屋一起续签合同，均续签5年，双方在2019年1月一起续签了合同；合同签订前悦庭公司通过微信与潘伟烽沟通，并将合同内容发给潘伟烽看，但在实际签订打印的时候悦庭公司疏忽出现错误，导致两份合同在2019年1月1日至2019年12月31日存在期限重复的问题；4.《房屋租赁合同解除协议书》，拟证明双方协商解除合同，潘伟烽同意不收取2020年2月、3月的租金，且悦庭公司只需支付2020年3月之前的费用，但不包括3月当月的费用。据该《房屋租赁合同解除协议书》显示，其中条款部分均有大量空白，未填写完整，协议上有“本房有燃气费762.45元、电费26.5元、物管396.44元等费用在2020年3月之前产生由乙方支付，待支付完费用后由甲方退回乙方押金3600元（费用1185.39）”手写字样，协议下方有潘伟烽签名，但悦庭公司未加盖公章。经质证，潘伟烽对证据1、2真实性、合法性确认，但主张证据2是对证据1的变更，应以变更后的租金为准；对证据3关联性有异议，认为聊天记录仅能看出双方协商的过程，最终形成文字和签订合同还是以最终版本为准；对证据4真实性、合法性、关联性均不予确认，但认可手写字样的燃气费762.45元、电费26.5元、物管396.44元悦庭公司均已支付。据广州市卫生健康委员会发布的疫情通报，2020年2月11日0时至24时，涉案房屋所在的海珠区赤岗街道纵横公寓发现新冠××确诊病例。一审诉讼过程中，悦庭公司、潘伟烽均确认以下事实：1.双方租赁合同于2020年4月2日解除，潘伟烽已于2020年4月2日收回房屋；2.潘伟烽已交纳涉案房屋2020年3月的物业管理费；3.悦庭公司承租房屋用于经营公寓；4.潘伟烽收取悦庭公司押金3600元；5.悦庭公司已向潘伟烽支付1033房、1035房2020年1月租金共计7500元，其中1035房租金3600元，1033房租金3900元；6.悦庭公司向潘伟烽承租1033房、1035房两套房屋，该两间房的租金2019年1月至2019年12月一直都是合在一起按7500元/月通过银行转账支付给潘伟烽，其中1035房一直是按3600元/月缴纳；潘伟烽就此未提出过异议。一审法院认为：就双方的租赁关系，悦庭公司、潘伟烽均无异议，一审法院予以确认。悦庭公司同意向潘伟烽支付2020年1月份的租金300元，该意见并无不当，一审法院予以采纳。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。悦庭公司主张双方协商一致解除合同，潘伟烽同意免除悦庭公司2020年2月、3月的租金及无需支付2020年3月的物业管理费，但悦庭公司只提供了一份未经悦庭公司盖章确认的《房屋租赁合同解除协议书》，且该《房屋租赁合同解除协议书》未填写完整，其中关于合同解除的时间、房屋交还的时间等重要事项均为空白，潘伟烽对此亦不予确认，故悦庭公司主张的该事实，证据不足，一审法院不予确认。考虑到悦庭公司承租涉案房屋是用于经营公寓，且涉案房屋所在纵横公寓在2020年2月发现了新冠××确诊病例，疫情防控措施对悦庭公司公寓的正常经营及收益确有较大影响。从共担风险、共克时艰的角度出发，秉承公平合理原则，一审法院酌情确定悦庭公司应向潘伟烽支付2020年2月份、3月份租金3900元为宜，对于潘伟烽要求悦庭公司支付超出一审法院支持以外的其他租金请求，一审法院予以驳回。关于押金问题。悦庭公司提供了两份《房屋租赁合同》，该两份租赁合同中对2019年1月1日至2019年12月31日的租金标准约定不一致，悦庭公司主张2019年1月1日至2019年12月31日期间月租金仍为3600元，潘伟烽抗辩后一份合同是对前一份租赁合同租金标准的变更，自2019年1月1日起月租金应为3900元。悦庭公司、潘伟烽因1033房、1035房两件房屋租赁纠纷在一审法院涉诉，从查明的事实来看，悦庭公司在2019年1月至2019年12月期间一直按3600元/月的标准向潘伟烽支付租金，潘伟烽在长达一年的时间内从未向悦庭公司提出异议，结合悦庭公司提供的微信聊天记录及双方的实际履约情况，一审法院对悦庭公司的说法合理采信，双方在2019年1月1日至2019年12月31日期间实际仍按照每月租金3600元的标准履约。鉴于悦庭公司系延续双方交易习惯支付1035房、1033房两套房屋2020年1月的租金7500元给潘伟烽，潘伟烽也未提出异议或向悦庭公司催缴，悦庭公司并非故意拖欠租金，而是由于双方在合同履行过程中沟通不畅所致，现悦庭公司同意支付欠付的300元租金，故潘伟烽要求没收全部押金的意见一审法院不予采纳。悦庭公司与潘伟烽签订的《房屋租赁合同》的租赁期限至2024年12月31日止，是为期5年的长期租赁合同。疫情的短期影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，悦庭公司应承担相应的经营风险，现悦庭公司、潘伟烽已于2020年4月2日解除合同，悦庭公司对合同的解除应承担一定责任。鉴于本案纠纷是受疫情影响导致，悦庭公司要求潘伟烽退回全部押金一审法院不予支持，一审法院酌情确定潘伟烽向悦庭公司退回一半的押金即1800元为宜。潘伟烽于2020年4月2日实际收回房屋，故依照合同约定2020年3月物业管理费应由悦庭公司负担。综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2021年1月19日作出如下判决:一、原告广州市悦庭酒店管理有限公司在本判决生效之日起10日内支付2020年1月至3月的租金共计4200元给被告潘伟烽；二、原告在本判决生效之日起10日内支付2020年3月的物业管理费162元给被告；三、被告在本判决生效之日起10日内退还押金1800元给原告；四、驳回原告的其他诉讼请求；五、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费50元，由被告负担，反诉受理费25元，由原告负担。上述本诉受理费已由原告预交，原告同意被告在履行本判决时将应负担的本诉受理费直接支付给原告；上述反诉受理费已由被告预交，被告同意原告在履行本判决时将应负担的反诉受理费直接支付给被告。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，一、悦庭公司提交：《房屋租赁合同解除协议书》，拟证明双方对于解除合同已经达成合意并形成书面协议，协议中已经明确约定了房屋交接的时间、退还的金额等内容。潘伟烽质证称：对真实性予以确认，对合法性、关联性均不予认可，对于涉案房屋租赁关系的清理双方存在争议，当时确实有此份协议，但该协议因为潘伟烽有异议，所以悦庭公司并未盖章，双方对于房屋内的物品、设施设备与当时交接的清单不符，故双方对于涉案房屋的解除合同事宜并未达成合意，悦庭公司也未在该协议上盖章，在一审中，悦庭公司提交的解除合同协议也是没有盖章的。二、悦庭公司陈述其在一审中提交的《房屋租赁合同解除协议书》也是有盖章的，但是复印出来较为模糊，无法看出悦庭公司的盖章，实际上其一审提交的《房屋租赁合同解除协议书》与其二审提交的《房屋租赁合同解除协议书》是同一份，但内容不一致，一审提交的《房屋租赁合同解除协议书》第1、2、3款中的日期尚未签署，而二审中提交的《房屋租赁合同解除协议书》中的相应内容是悦庭公司二审庭询当庭提交前其自行补上的。三、潘伟烽陈述在双方对于解除合同事宜洽谈当天，其发现涉案房屋对于物品、设施设备的交接清单与实际情况不符时，双方对于解除合同事宜并未谈拢，因此《房屋租赁合同解除协议书》当时的第1、2、3款的日期是空白的，第4款后面手写部分是有的。双方当时查看了另案的1033房之后，潘伟烽就直接也在涉案的《房屋租赁合同解除协议书》上签名了，但悦庭公司尚未盖章，其后经潘伟烽查看涉案房屋的情况后认为与交接清单不符，因此双方最终没有谈拢，悦庭公司当时也没有在《房屋租赁合同解除协议书》上盖章。根据悦庭公司在二审中出示的《房屋租赁合同解除协议书》的原件显示，《房屋租赁合同解除协议书》的原件与其一审时出示的《房屋租赁合同解除协议书》的原件不符，经潘伟烽一审代理人反映，悦庭公司在一审中出示的《房屋租赁合同解除协议书》原件是一点红色痕迹都没有的，即悦庭公司是完全没有盖章确认的。而在二审中悦庭公司出示的《房屋租赁合同解除协议书》的原件存在一点点红色痕迹，由此反映出《房屋租赁合同解除协议书》上的红色痕迹是悦庭公司事后加盖的。四、悦庭公司陈述其二审出示的《房屋租赁合同解除协议书》的原件，双方各持一份，潘伟烽可出示其所持有的《房屋租赁合同解除协议书》原件予以比对。在2020年4月2日，双方已经对于涉案房屋以及另案的1033房的解除合同事宜以及物品、设施设备等物品的交接、费用的结算已经达成了合意，具体可见微信聊天记录。潘伟烽陈述其不持有《房屋租赁合同解除协议书》，在房屋交接时因存在部分小问题，悦庭公司承诺缺失的设施设备会向潘伟烽补偿，所以双方办理了交接，双方对于设施设备的交接产生了争议，双方并未对《房屋租赁合同解除协议书》达成合意。五、悦庭公司陈述双方在房屋交接时，潘伟烽确实提出有部分设施设备的缺失，但当时并没有清单予以核对，因此悦庭公司提出会向潘伟烽补偿一些设施设备，但后来潘伟烽并未来找悦庭公司，所以最终没有补偿给潘伟烽。在双方协商退还保证金时，潘伟烽又提出了交接时缺失了部分设施设备，但悦庭公司认为潘伟烽并没有当初交接的清单可供核对，因此双方对此产生了争议，后来潘伟烽要求悦庭公司进行货币补偿，用押金予以抵扣，但悦庭公司认为在2020年4月2日时双方并未谈及该内容，因此没有同意用押金予以抵扣。本院认为，一审法院确认双方之间的租赁关系，双方均无异议，本院不作赘述，予以确认。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点为：一、2020年1月至3月租金及2020年3月物业管理费的支付问题；二、租赁押金的退还问题。针对前述争议焦点，本院认定如下：关于争议焦点一，2020年1月至3月租金及2020年3月物业管理费的支付问题。悦庭公司主张双方协商一致解除租赁合同，二审中其承认其提交的《房屋租赁合同解除协议书》其自行填写了相关内容，且其提交的该协议书与一审中查明的该协议书所载内容不一致，对其二审提交的该协议书，本院不予采信。根据一审查明事实，其在一审中只提供了一份未经其盖章的《房屋租赁合同解除协议书》，且该协议书未填写完整，其中关于合同解除的时间、房屋交还的时间等重要事项均为空白，结合双方二审中的陈述可知，双方并未对涉案租赁合同的解除事宜达成一致意见。悦庭公司主张双方协商一致解除合同，潘伟烽同意免除悦庭公司2020年2月、3月租金及无需支付2020年3月的物业管理费，依据不足，本院不予支持。潘伟烽已于2020年4月2日收回涉案房屋，一审考虑涉案房屋的经营用途、涉案房屋周边的疫情情况、疫情对涉案房屋经营的影响等多个因素，综合全案案情适用公平原则，酌情认定悦庭公司应向潘伟烽支付2020年2月、3月的租金共计3900元，既充分体现了疫情之下风险共担、共克时艰、共渡难关的原则，亦公平保障了双方当事人的合法权益，应予维持。悦庭公司同意向潘伟烽支付欠付的2020年1月租金300元，一审对此予以支持，双方对此并无异议，本院予以确认。一审同时认定悦庭公司应向潘伟烽支付2020年3月的物业管理费162元并无不当，应予维持。关于争议焦点二，租赁押金的退还问题。根据一审查明的事实，双方签订的租赁合同是为期5年的长期租赁合同。疫情的短期影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，悦庭公司应承担经营的相应风险，现双方的租赁合同已于2020年4月2日解除，悦庭公司对合同的解除应承担一定责任。但考虑本案纠纷发生在疫情发生后，亦考虑到疫情系属突发公共卫生事件，疫情及防控措施确对涉案房屋的经营造成一定影响，因此，一审酌情认定潘伟烽向悦庭公司退回50%的租赁押金1800元已充分考虑双方互谅互让、善加协商，妥善处理矛盾纠纷等原则，公平合理，应予维持。悦庭公司上诉主张潘伟烽应向其退还全部租赁押金不能成立，本院不予支持。综上所述，悦庭公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由广州市悦庭酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 娜审判员 柳玮玮审判员 黄春成二〇二一年七月二十六日书记员 冯 韵彭诗敏