吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2021）吉2401民初190号原告：韩玉兰，女，现住：延吉市西山小区。委托诉讼代理人：李峰日，吉林常春（延边）律师事务所律师。被告：宋宝祥，男，现住：延吉市天池路广源居。被告：赫崇菊（宋宝祥妻子），女，延吉市天池。委托诉讼代理人：宋宝祥，男，现住：延吉市天池路。第三人：华巍（韩玉兰儿子），男，现住：延吉市公园街。原告韩玉兰诉被告宋宝祥、赫崇菊，第三人华巍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩玉兰及委托诉讼代理人李峰日，被告宋宝祥，第三人华巍到庭参加第一、二次诉讼；因赫崇菊与本案有利害关系，依原告韩玉兰申请，追加其为本案被告；原告韩玉兰及委托诉讼代理人李峰日，被告宋宝祥，被告赫崇菊的委托诉讼代理人宋宝祥，第三人华巍到庭参加第三、四、五次诉讼。本案现已审理终结。韩玉兰向本院提出诉讼请求：一、判令宋宝祥、赫崇菊立即把位于延吉市园桥胡同2号6单元101室号房屋变更登记为韩玉兰所有，产权过户所需费用由宋宝祥、赫崇菊承担。二、并承担本案的诉讼费用。审理中，因涉案房屋因拆迁已经灭失，韩玉兰变更诉讼请求：一、要求由韩玉兰获得原位于延吉市园桥胡同2号6单元101室房屋被征收后的各项补偿（回迁房屋2套，分别为坐落在GW1-1号楼1单元101室、201室，建筑面积均是92㎡，另补偿产权调换房屋差价款186011元）。二、要求宋宝祥、赫崇菊共同偿还诉争房屋的剩余银行贷款。三、并承担本案诉讼费。事实与理由：2017年2月19日，韩玉兰与宋宝祥签订《承诺书》，内容为“为了延边亿天快运有限公司（延边圆通速递）运营，现将韩玉兰名下园桥胡同2-12-1的房产以卖房方式贷款，现作以下承诺：贷款金额用于延边亿天快运有限公司（延边圆通速递）运营，贷款还款由延边亿天快运有限公司（延边圆通速递）偿还，在此期间如果产生任何不良后果均有承诺人承担，贷款期间如果房屋产生动迁、变卖等事项，均由原房产所有人（韩玉兰）决定，收益也归属原房产所有人（韩玉兰）所有，原房产所有人（韩玉兰）有权要求房屋变更回去。承诺人宋宝祥”现韩玉兰要求变更履行该承诺，故请求法院判令支各项诉讼请求。宋宝祥、赫崇菊辩称，一、韩玉兰与宋宝祥之间签订的承诺书，因韩玉兰严重违约未生效。双方签订承诺书时约定，坐落于延吉市公园胡同******的诉争房屋的使用权归宋宝祥，且宋宝祥因购买房屋而审批到的贷款，也由宋宝祥经营的延边亿天快运有限公司（以下简称亿天公司）使用。宋宝祥按约定向韩玉兰支付了房屋首付款27万元（其中部分款项韩玉兰用于偿还诉争房屋原有贷款），中国光大银行业向韩玉兰支付了贷款金额63万元。办理完全部手续后，宋宝祥曾找到韩玉兰儿子华巍及韩玉兰协商返还购房款的事项，并要求韩玉兰交付钥匙，以便宋宝祥使用诉争房屋，但韩玉兰受到首付款及贷款后却拒绝向宋宝祥返还，还以诉争房屋内还有自己的财产为由拒绝交付钥匙，导致宋宝祥无法达成签订承诺书的任何目的，即无法使用诉争法务，也无法只用贷款得到的金额，过段时间后宋宝祥甚至无法联系韩玉兰及华巍，宋宝祥认为韩玉兰存在严重违约，韩玉兰提交的承诺书未发生法律效力。二、韩玉兰与宋宝祥虽未签订书面房屋买卖合同，但双方以实际行动履行了各自义务，宋宝祥认为韩玉兰物权要求宋宝祥返还房屋。2017年3月13日，韩玉兰将房屋过户至宋宝祥名下，至2017年3月15日为止，宋宝祥已向韩玉兰支付了全部购房款，贷款金额也一直由宋宝祥偿还，双方虽未签订书面房屋买卖合同，但却以实际行动履行了各自的买卖义务，如华为不主动提出用诉争房屋抵消自己的债务，否则宋宝祥是不会在本人还在需要带框的情况下用90万元购买非繁华地区破旧小区里的房屋。子房屋过户开始之际，已过将近4年，韩玉兰一直没有要求将房屋重新过户至其名下，也没有表示要退换宋宝祥的购房款，宋宝祥认为双方已默认以90万元的价格将诉争房屋出售给宋宝祥的事实，即韩玉兰无权要求宋宝祥将诉争房屋变更登记至其名下。综上，双方之间已形成房屋买卖关系，宋宝祥也履行完毕自己的支付义务，韩玉兰应当按法律规定及时清理房屋内物品，并交付钥匙，请求驳回韩玉兰的诉讼请求。三、宋宝祥是在2021年6月1日开庭韩玉兰变更诉讼请求的时候，才知道涉案房屋已经拆了，亿天公司跟韩玉兰的承诺书未履行，韩玉兰也没给宋宝祥钱，所以该房屋不是韩玉兰的，动迁款也不应由韩玉兰享有。华巍述称，对韩玉兰的诉讼请求无异议，对宋宝祥的答辩意见均不认可，整个贷款手续都是宋宝祥联系办理的，据银行的要求涉案房屋进行评估交易金额90万元，银行要求必须有交易记录，首付款是交易金额的30%，需要有转账记录，这个钱宋宝祥转入了华巍母亲韩玉兰的光大银行账户，该卡一直宋宝祥持有，银行看见首付款后才能放贷，韩玉兰和华巍至始至终没有使用支配，去向不清楚，贷款下来63万元，其中30万元取现给了宋宝祥，剩余33万元经宋宝祥指示转给了成玉才。经审理查明：2017年2月19日，宋宝祥向韩玉兰出具份承诺书：“为了延边亿天快运有限公司（延边圆通速递）运营现将韩玉兰名下园桥胡同2-12-1的房产以卖房方式贷款，现做以下承诺：贷款金额用于延边亿天快运有限公司（延边圆通速递）运营，贷款还款由延边亿天快运有限公司（延边圆通速递）偿还，在此期间如果产生任何不良后果均由承诺人承担，贷款期间如果房屋产生动迁，变卖等事项，均由原房产所有人（韩玉兰）决定，收益也归属原房产所有人（韩玉兰）所有，原房产所有人（韩玉兰）有权要求房屋变更回去。承诺人签字：宋宝祥。”坐落于延吉市园桥胡同2号6单元101号，建筑面积140.13㎡的房屋（即前述承诺书中涉及的房屋）的原登记权利人为韩玉兰，原房屋因在银行贷款，银行对涉案房屋设定了抵押权，还清全部贷款后，2017年3月13日，不动产权人变更登记为宋宝祥。双方在延吉市房产局变更产籍事由为房屋买卖，房屋买卖合同约定的房屋成交价格为279461元，因变更到宋宝祥名下后是为了办理银行贷款，双方在银行贷款时办理的房屋交易价格为90万元（首付款27万+贷款63万元），宋宝祥将首付款27万元支付到韩玉兰名下的银行卡，2017年3月15日，宋宝祥以涉案房屋作为担保物，在中国光大银行延边分行（以下简称光大银行）处贷款63万元，光大银行对涉案房屋设定了抵押权，之后将贷款63万元打入韩玉兰银行卡。对于贷款63万元，一直由宋宝祥偿还。2017年3月15日，经宋宝祥指示，韩玉兰将已收的63万元其中33万，转给案外人成玉才。另查明，华巍在经营亿天公司期间，代理了圆通速递业务，为了扩大公司经营，2017年1月，华巍向宋宝祥借款106万元。亿天公司的股东原登记为华巍、祖延京，后来变更为宋宝祥、祖延京。又查明，宋宝祥与赫崇菊是夫妻关系，双方于2003年8月28日登记结婚。因涉案房屋纠纷，本院受理原告宋宝祥诉被告延吉市烤来烤去烧烤店（以下简称烧烤店），第三人韩玉兰、华巍返还原物纠纷一案，宋宝祥主张烧烤店立即从涉案房屋内腾迁，并将房屋恢复原状。2021年4月30日，本院作出该案（2021）吉2401民初1873号民事判决：驳回宋宝祥的诉讼请求。该案一审判决后，已发生法律效力。再查明，涉案房屋始终由韩玉兰占有使用。2021年4月30日，甲方延吉市政府与乙方宋宝祥签订产权调换协议，主要约定：房屋所有权编号0004582，产籍号10-17-472，建筑面积140.13㎡，被征收房屋评估价格4500元，各项补偿费用129753元，甲方将坐落在GW1,1号楼1单元101、201室，建筑面积均为92㎡作为产权调换房，该房屋为期房，产权调换房屋差额各项56258元，被征收房屋于产权调换房屋差价款186011元，甲方支付给乙方，该款于2021年9月30日前支付。涉案房屋现已被拆迁，已经灭失。认定上述事实的证据有：韩玉兰提供的承诺书、房屋买卖契约、房屋所有权转移登记申请书、银行个人回单、活期对账单、产权调换协议、照片、民事判决书；宋宝祥提供的借条、收条、结婚证、账户对账单；当事人陈述。本院认为，2017年2月19日，宋宝祥向韩玉兰出具份承诺书，宋宝祥明确承诺涉案房屋以卖房方式贷款，贷款期间如果房屋产生动迁，变卖等事项，均由韩玉兰决定，收益也归属韩玉兰所有，宋宝祥提出承诺书未予履行，韩玉兰未向宋宝祥支付贷款的抗辩，根据庭审调查，涉案房屋已变更至宋宝祥名下，说明该承诺书已经履行，故其抗辩不成立，根据该承诺书内容，本院确认涉案房屋被征收后的各项补偿（包括实物和金钱补偿），归韩玉兰所有（本判决仅确认前述各项补偿的归属，不作为执行依据使用）。对于韩玉兰请求宋宝祥、赫崇菊共同偿还诉争房屋的剩余银行贷款的主张，二人是否应该继续偿还银行贷款，系基于二人与贷款银行的合同约定，合同一方的履行义务，属于合同相对方的合同权利，并非本案审理范围，故对于韩玉兰的该主张，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条之规定，判决如下：一、确认原位于延吉市园桥胡同2号6单元101室、建筑面积140.13㎡、房屋所有权编号0004582、产籍号10-17-472的被拆迁房屋的各项征收补偿（包括实物和金钱）归原告韩玉兰所有。二、驳回原告韩玉兰的其他诉讼请求。案件受理费10106元（原告已预交），由被告宋宝祥负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员  李雪二〇二一年七月二十二日书记员  滕杰