广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0608民初2161号原告:佛山市凯信物业服务有限公司高明分公司，住所地广东省佛山市高明区荷城街道沿江中路666号32号楼首层，统一社会信用代码91440608584694199G。负责人：李彪。委托诉讼代理人：杨绮云，女，1985年12月25日出生，住广东省广州市花都区，系该公司职员。被告：张玉，女，1986年11月6日出生，汉族，住山东省单县。原告佛山市凯信物业服务有限公司高明分公司（以下简称凯信物业公司）与被告张玉物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月25日受理后，依法适用小额诉讼程序，分别于2021年5月19日、2021年6月23日公开开庭进行了审理。原告凯信物业公司的委托诉讼代理人杨绮云、被告张玉（参加了第二次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凯信物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即支付2019年11月起至2021年3月期间住宅物业管理服务费共计4355.16元；2.判令被告支付逾期缴纳物业管理服务费违约金463.80元（2019年11月起至2021年3月，违约金以每月逾期缴纳的物业服务费为本金，按每日万分之五从欠费次月首日起计，以实际清偿之日止，暂计至起诉之日）；3.判令被告支付2019年11月18日起至2021年1月30日的住宅公摊电费共计124.72元；4.本案的受理费由被告承担。事实与理由：原告是佛山市高明区君御海城小区的物业管理企业。2018年12月7日，原告与被告签订了《君御海城前期物业管理服务协议》，约定住宅物业管理服务费为每月265.02元（不含公共水电费分摊），被告应于每月5号前交纳当月的物业管理服务费，被告如违反协议不按期交纳有关费用的，原告有权要求被告每日按欠付金额的万分之五支付违约金。原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。然而被告却拖欠2019年11月起至2021年3月期间住宅物业管理服务费4355.16元；2019年11月起至2021年3月逾期缴纳物业管理服务费违约金463.8元；2019年11月18日起至2021年1月30日的住宅公摊电费124.72元。原告曾多次通过短信、电话、管理人员上门及发律师函的方式向被告催缴物业管理服务费，但其仍无理拒交。被告的行为直接影响到原告日常管理运作。综上所述，被告已严重违反《前期物业管理服务协议》，拖欠物业管理费，致使原告的利益受损。张玉辩称：被告是2016年购买的房子，被告到现在都没有交物业服务费，并非是被告没有入住就不交，当时是2019年6月底要交房，但被告去收楼的时候是尚未完工的状态，地板都是还没有铺的。被告当时也有问了物业公司，还没完工被告就签收有无问题，他们回复被告是没影响。当时被告签完了后就拿到了钥匙，但后来一直没有动静，直到催促被告交物业服务费时被告才知道，完工了被告都不知道。后来因为疫情被告就一直没有去看过房子。后来就一直催促被告物业服务费，被告希望物业公司能减免物业服务费。庭审中，原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议或未提出异议的证据，本院经审查后予以确认并在卷佐证。本院经审理查明：2018年12月7日，被告张玉与佛山市高明富逸湾实业开发有限公司（以下简称富逸湾公司）签订合同编号为XXX的《商品房买卖合同（预售）》，双方约定，被告张玉购买位于佛山市高明区荷城街道沿江中路666号君御海城XXX房，房屋预测建筑面积为132.51平方米；富逸湾公司应当在2019年6月30日前向被告张玉交付商品房；富逸湾公司按被告于本合同申报的联系地址邮寄收楼通知书，被告必须在收楼通知书规定期限内向富逸湾公司办理收楼手续，若被告于收楼期限届满不办理收楼手续的，则以富逸湾公司发出收楼通知书邮戳日视为被告已收楼，自该日起计算保修期，且富逸湾公司选聘的物业管理公司从该日起计收被告物业管理费；富逸湾公司依法选聘的前期物业服务企业为凯信物业公司；物业服务时间从2015年9月23日到业主大会选聘其他物业服务企业之日；物业服务期间，物业收费计费方式为包干制，物业服务费为2元／月／平方米（建筑面积）。2018年12月7日，原被告签订了《君御海城前期物业管理服务协议》，就君御海城物业服务有关事宜，约定原告为被告提供物业共用部位的维修、养护和管理等物业服务；物业服务收费方式为包干制，由业主按其拥有的建筑面积按月计收，其中高层住宅的交纳标准是2元/月/平方米（不含公共水电分摊）；被告已购买君御海城XXX号单位的建筑面积为132.51平方米，按上述计算方式、标准，被告应按265.02元/月向原告交纳物业服务费，上述约定面积如与房屋产权管理局的最终测绘面积有差异，以房屋产权管理局最终测绘面积为准；关于物业管理区域内共用水电费分摊问题，按照《佛山市物业服务收费管理办法》等法律法规规定做如下约定：①公共用水用电由住户按户进行平均分摊；②电梯电费按系数进行分摊（1-5层为第一段，系数为1,6-10层为第二段，系数为1.2,11-15层为第三段，系数为1.4，如此按5层为一段类推，每段系数按20%递增，即系数为1+（N-1）*0.2）；被告应当自商品房买卖合同约定的该物业交付之日或收楼通知书通知收楼之日（若时间不一致，则以时间靠前者开始计算）起，且不论被告是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费；被告应在每月5日前交纳当月物业服务费；逾期未交纳物业费以及水、电、特约服务等费用的，原告将从欠费的次月首日起开始计收违约金，违约金每日按应交纳的欠费总额的万分之五计算；物业服务期限自2018年12月7日至首届业主大会成立与其选定的物业服务企业签订的《物业服务委托合同》生效之日终止。另查明：2019年3月29日，涉案房屋所在楼栋竣工验收合格，取得《竣工验收备案表》。2019年8月28日，被告张玉签署了《君御海城收楼确认书》并领取案涉房屋钥匙，同意该日起正式接收涉案房屋。2020年10月12日被告办理了涉案房屋的不动产权登记，涉案房屋的实测建筑面积是132.48平方米。被告至今未缴纳涉案房屋的物业服务费，拖欠从2019年11月18日起至2021年1月30日止的住宅公摊电费共计124.63元。原告向被告催收过涉案物业服务费、公摊电费及违约金。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。原被告签订的《前期物业管理服务协议》出于双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效，由此产生的权利义务受法律保护。原告为佛山市高明区君御海城小区提供前期物业管理服务，被告应当向原告交纳物业服务费及公共电费分摊费用。对于原告要求被告张玉支付从2019年11月18日至2021年3月31日的物业服务费4354.18元[（132.48平方米×2元）÷30天×13天+（132.48平方米×2元）×16个月]及从2019年11月18日起至2021年1月30日止的住宅公摊电费共计124.63元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告张玉支付逾期交纳物业服务费违约金的诉讼请求。原告主张按照《前期物业管理服务协议》的约定以每日万分之五计算违约金，本院认为过分高于原告的损失，本院调整为：2019年11月18日至2021年3月31日的物业服务费的违约金，以当月欠缴的物业服务费264.96元为本金（其中2019年11月欠缴的物业服务费为114.82元），从次月1日起以全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.3倍计至实际清偿之日止。对于原告其他过高诉讼请求，本院不予支持。关于被告张玉抗辩减免物业服务费的问题。涉案房屋所在楼栋于2019年3月29日已取得《竣工验收备案表》。2019年8月28日，被告张玉签署了《君御海城收楼确认书》并领取涉案房屋钥匙，同意即日起正式接收涉案房屋。2020年10月12日被告办理了不动产登记。被告辩称涉案房屋于2019年7月还未完工，但未提供证据证明，本院对其主张涉案房屋存在影响收楼的理由不予采纳。而且，被告理应认知自己签署收楼确认书和领取涉案房屋钥匙的行为性质。被告于2019年8月28日已经完成了收楼手续，其抗辩因疫情（始于2020年2月）未去验收，时间上不存在相关性。综上，本院对于被告张玉要求减免物业服务费的抗辩意见不予采纳。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日由最高人民法院审判委员会通过）第一条、第六条,《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告张玉于本判决生效之日起十日内支付2019年11月18日至2021年3月31日的物业服务费4354.18元给原告佛山市凯信物业服务有限公司高明分公司；二、被告张玉于本判决生效之日起十日内支付违约金[违约金计算方式：2019年11月至2021年3月的物业服务费的违约金，以当月欠缴的物业服务费264.96元为本金（其中2019年11月欠缴的物业服务费为114.82元），从次月1日起以全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.3倍计至实际清偿之日止]给原告佛山市凯信物业服务有限公司高明分公司；三、被告张玉于本判决生效之日起十日内支付2019年11月18日起至2021年1月30日止的住宅公摊电费124.63元给原告佛山市凯信物业服务有限公司高明分公司；四、驳回原告佛山市凯信物业服务有限公司高明分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元（原告佛山市凯信物业服务有限公司高明分公司已预交），由被告张玉负担。被告张玉负担的受理费25元，由被告张玉于支付上述判项确认的款项时一并支付给原告佛山市凯信物业服务有限公司高明分公司，本院不再另行收退。本判决为终审判决。审 判 员 邹志刚二〇二一年七月八日法官助理 劳明卿书 记 员 梁施琪广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0608民初2161号原告:佛山市凯信物业服务有限公司高明分公司，住所地广东省佛山市高明区荷城街道沿江中路666号32号楼首层，统一社会信用代码91440608584694199G。负责人：李彪。委托诉讼代理人：杨绮云，女，1985年12月25日出生，住广东省广州市花都区，系该公司职员。被告：张玉，女，1986年11月6日出生，汉族，住山东省单县。原告佛山市凯信物业服务有限公司高明分公司（以下简称凯信物业公司）与被告张玉物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月25日受理后，依法适用小额诉讼程序，分别于2021年5月19日、2021年6月23日公开开庭进行了审理。原告凯信物业公司的委托诉讼代理人杨绮云、被告张玉（参加了第二次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凯信物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即支付2019年11月起至2021年3月期间住宅物业管理服务费共计4355.16元；2.判令被告支付逾期缴纳物业管理服务费违约金463.80元（2019年11月起至2021年3月，违约金以每月逾期缴纳的物业服务费为本金，按每日万分之五从欠费次月首日起计，以实际清偿之日止，暂计至起诉之日）；3.判令被告支付2019年11月18日起至2021年1月30日的住宅公摊电费共计124.72元；4.本案的受理费由被告承担。事实与理由：原告是佛山市高明区君御海城小区的物业管理企业。2018年12月7日，原告与被告签订了《君御海城前期物业管理服务协议》，约定住宅物业管理服务费为每月265.02元（不含公共水电费分摊），被告应于每月5号前交纳当月的物业管理服务费，被告如违反协议不按期交纳有关费用的，原告有权要求被告每日按欠付金额的万分之五支付违约金。原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。然而被告却拖欠2019年11月起至2021年3月期间住宅物业管理服务费4355.16元；2019年11月起至2021年3月逾期缴纳物业管理服务费违约金463.8元；2019年11月18日起至2021年1月30日的住宅公摊电费124.72元。原告曾多次通过短信、电话、管理人员上门及发律师函的方式向被告催缴物业管理服务费，但其仍无理拒交。被告的行为直接影响到原告日常管理运作。综上所述，被告已严重违反《前期物业管理服务协议》，拖欠物业管理费，致使原告的利益受损。张玉辩称：被告是2016年购买的房子，被告到现在都没有交物业服务费，并非是被告没有入住就不交，当时是2019年6月底要交房，但被告去收楼的时候是尚未完工的状态，地板都是还没有铺的。被告当时也有问了物业公司，还没完工被告就签收有无问题，他们回复被告是没影响。当时被告签完了后就拿到了钥匙，但后来一直没有动静，直到催促被告交物业服务费时被告才知道，完工了被告都不知道。后来因为疫情被告就一直没有去看过房子。后来就一直催促被告物业服务费，被告希望物业公司能减免物业服务费。庭审中，原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议或未提出异议的证据，本院经审查后予以确认并在卷佐证。本院经审理查明：2018年12月7日，被告张玉与佛山市高明富逸湾实业开发有限公司（以下简称富逸湾公司）签订合同编号为XXX的《商品房买卖合同（预售）》，双方约定，被告张玉购买位于佛山市高明区荷城街道沿江中路666号君御海城XXX房，房屋预测建筑面积为132.51平方米；富逸湾公司应当在2019年6月30日前向被告张玉交付商品房；富逸湾公司按被告于本合同申报的联系地址邮寄收楼通知书，被告必须在收楼通知书规定期限内向富逸湾公司办理收楼手续，若被告于收楼期限届满不办理收楼手续的，则以富逸湾公司发出收楼通知书邮戳日视为被告已收楼，自该日起计算保修期，且富逸湾公司选聘的物业管理公司从该日起计收被告物业管理费；富逸湾公司依法选聘的前期物业服务企业为凯信物业公司；物业服务时间从2015年9月23日到业主大会选聘其他物业服务企业之日；物业服务期间，物业收费计费方式为包干制，物业服务费为2元／月／平方米（建筑面积）。2018年12月7日，原被告签订了《君御海城前期物业管理服务协议》，就君御海城物业服务有关事宜，约定原告为被告提供物业共用部位的维修、养护和管理等物业服务；物业服务收费方式为包干制，由业主按其拥有的建筑面积按月计收，其中高层住宅的交纳标准是2元/月/平方米（不含公共水电分摊）；被告已购买君御海城XXX号单位的建筑面积为132.51平方米，按上述计算方式、标准，被告应按265.02元/月向原告交纳物业服务费，上述约定面积如与房屋产权管理局的最终测绘面积有差异，以房屋产权管理局最终测绘面积为准；关于物业管理区域内共用水电费分摊问题，按照《佛山市物业服务收费管理办法》等法律法规规定做如下约定：①公共用水用电由住户按户进行平均分摊；②电梯电费按系数进行分摊（1-5层为第一段，系数为1,6-10层为第二段，系数为1.2,11-15层为第三段，系数为1.4，如此按5层为一段类推，每段系数按20%递增，即系数为1+（N-1）*0.2）；被告应当自商品房买卖合同约定的该物业交付之日或收楼通知书通知收楼之日（若时间不一致，则以时间靠前者开始计算）起，且不论被告是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费；被告应在每月5日前交纳当月物业服务费；逾期未交纳物业费以及水、电、特约服务等费用的，原告将从欠费的次月首日起开始计收违约金，违约金每日按应交纳的欠费总额的万分之五计算；物业服务期限自2018年12月7日至首届业主大会成立与其选定的物业服务企业签订的《物业服务委托合同》生效之日终止。另查明：2019年3月29日，涉案房屋所在楼栋竣工验收合格，取得《竣工验收备案表》。2019年8月28日，被告张玉签署了《君御海城收楼确认书》并领取案涉房屋钥匙，同意该日起正式接收涉案房屋。2020年10月12日被告办理了涉案房屋的不动产权登记，涉案房屋的实测建筑面积是132.48平方米。被告至今未缴纳涉案房屋的物业服务费，拖欠从2019年11月18日起至2021年1月30日止的住宅公摊电费共计124.63元。原告向被告催收过涉案物业服务费、公摊电费及违约金。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。原被告签订的《前期物业管理服务协议》出于双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效，由此产生的权利义务受法律保护。原告为佛山市高明区君御海城小区提供前期物业管理服务，被告应当向原告交纳物业服务费及公共电费分摊费用。对于原告要求被告张玉支付从2019年11月18日至2021年3月31日的物业服务费4354.18元[（132.48平方米×2元）÷30天×13天+（132.48平方米×2元）×16个月]及从2019年11月18日起至2021年1月30日止的住宅公摊电费共计124.63元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告张玉支付逾期交纳物业服务费违约金的诉讼请求。原告主张按照《前期物业管理服务协议》的约定以每日万分之五计算违约金，本院认为过分高于原告的损失，本院调整为：2019年11月18日至2021年3月31日的物业服务费的违约金，以当月欠缴的物业服务费264.96元为本金（其中2019年11月欠缴的物业服务费为114.82元），从次月1日起以全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.3倍计至实际清偿之日止。对于原告其他过高诉讼请求，本院不予支持。关于被告张玉抗辩减免物业服务费的问题。涉案房屋所在楼栋于2019年3月29日已取得《竣工验收备案表》。2019年8月28日，被告张玉签署了《君御海城收楼确认书》并领取涉案房屋钥匙，同意即日起正式接收涉案房屋。2020年10月12日被告办理了不动产登记。被告辩称涉案房屋于2019年7月还未完工，但未提供证据证明，本院对其主张涉案房屋存在影响收楼的理由不予采纳。而且，被告理应认知自己签署收楼确认书和领取涉案房屋钥匙的行为性质。被告于2019年8月28日已经完成了收楼手续，其抗辩因疫情（始于2020年2月）未去验收，时间上不存在相关性。综上，本院对于被告张玉要求减免物业服务费的抗辩意见不予采纳。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日由最高人民法院审判委员会通过）第一条、第六条,《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告张玉于本判决生效之日起十日内支付2019年11月18日至2021年3月31日的物业服务费4354.18元给原告佛山市凯信物业服务有限公司高明分公司；二、被告张玉于本判决生效之日起十日内支付违约金[违约金计算方式：2019年11月至2021年3月的物业服务费的违约金，以当月欠缴的物业服务费264.96元为本金（其中2019年11月欠缴的物业服务费为114.82元），从次月1日起以全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.3倍计至实际清偿之日止]给原告佛山市凯信物业服务有限公司高明分公司；三、被告张玉于本判决生效之日起十日内支付2019年11月18日起至2021年1月30日止的住宅公摊电费124.63元给原告佛山市凯信物业服务有限公司高明分公司；四、驳回原告佛山市凯信物业服务有限公司高明分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元（原告佛山市凯信物业服务有限公司高明分公司已预交），由被告张玉负担。被告张玉负担的受理费25元，由被告张玉于支付上述判项确认的款项时一并支付给原告佛山市凯信物业服务有限公司高明分公司，本院不再另行收退。本判决为终审判决。审 判 员 邹志刚二〇二一年七月八日法官助理 劳明卿书 记 员 梁施琪