湖南省宜章县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1022民初379号 原告：彭满秀，女，1967年3月25日出生，湖南省宜章县人。 委托诉讼代理人：王华，湖南宜林律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谭常亮，湖南宜林律师事务所律师。 被告：王招友，男，1961年12月26日出生，湖南省宜章县人。 被告：黄日德，男，1962年7月20日出生，湖南省宜章县人。 被告：高回军，男，1971年1月18日出生，湖南省宜章县人。 原告彭满秀与被告王招友、黄日德、高回军确认合同效力纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，依法适用简易程序，于同年3月18日进行第一次公开开庭审理。因案情复杂，本院于同年4月30日裁定本案转为普通程序，并于同年5月25日进行第二次公开开庭审理。原告彭满秀及其委托诉讼代理人王华，被告王招友（第一次开庭未到庭）、黄日德、高回军（第二次开庭未到庭）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彭满秀向本院提出诉讼请求：一、依法确认原告与被告签订的《房屋拆迁补偿协议》无效；二、判决被告支付的保证金30万元归原告所有；三、判决被告所建两层新房按原告新房补偿面积所占比例归原告所有；四、本案案件受理费由被告承担。审理过程中，原告变更第一项诉讼请求为：依法解除原告与被告签订的《房屋拆迁补偿协议》；增加诉讼请求为：判决被告立即返还原告交付的土地356.3㎡。事实和理由：2011年4月18日，被告意欲投资将原告所在宜章县玉溪镇南关街151号(原136号)土地面积356.3㎡，房屋建筑面积282.92㎡的房屋拆旧建成商品房，并与原告签订了一份《房屋拆迁补偿协议》，约定：被告补偿原告新房面积658.8㎡，并负责三通一平、土地规划、建设、办理产权证等，承担所有税费，交纳保证金30万元，被告交房时间为2012年9月30日；逾期交房，被告按每月1万元补偿原告，若3年不能竣工，地面所有设施归原告所有，在合同签订前，补偿每户租金10800元、电视费300元。合同签订后，原告按照合同的约定腾出了住房交于被告建设，可是，被告拆除原告房屋建设两层的新房后因资金不足而一直停止施工建设。几年来，原告等人多次催促被告履行协议约定义务，被告多次承诺但却未动工建设。2020年5月，原告见被告无力继续履行合同义务，便提出按约所建房屋归原告所有，被告所交保证金不退，逾期部分的租金、电视费等损失，原告也不向被告追讨等，并书写终止(解除)协议书一份，除被告黄日德、高回军签字同意外，被告王招友没有签字，造成事情得不到处理。2020年9月29日，原告等人向省委巡视组反映，交办单位玉溪镇人民政府经过调查作出了要求原告等人通过法律途径解决的处理意见。综上，被告在没有取得政府批准拆迁资格的情况之下与原告签订合同并拆除原告房屋重建，违背了法律的强制性规定，被告口口声声保证办理合法手续并按期交房，却根本无力承担建设义务并严重违背约定，拖延近9年多的时间不能履行义务，按照协议约定，被告应赔偿原告100余万元，被告的行为造成原告多年不能重回家园，现原告居住的房屋被拆无法返回原物，原告及家人无法正常工作学习和生活，并遭受重大损失，根据我国法律规定特提起诉讼，请求依法支持原告的请求，维护原告的合法权益。 被告黄日德辩称：原告起诉解决不了实际问题；终止协议我没有意见。建房时我投入最多损失最大，我已经退出了；违约责任也并不只是被告一方违约。 被告高回军辩称：我仅在合同中签名，后面合同履行我都没有参与。保证金不是原告诉称的30万元，实际是48万元。 被告王招友未答辩。 经审理查明，原告彭满秀于2005年8月15日通过公开拍卖方式取得了宜章县房管所名下位于宜章县玉溪镇南关街151号(原136号)房产所有权（土地面积356.3㎡、建筑面积282.92㎡）。2011年4月18日，原告彭满秀同意将宜章县玉溪镇南关街151号房产交由被告王招友等人拆除后进行房地产开发，并与被告王招友、黄日德、高回军签订《房屋拆迁补偿协议》，该《房屋拆迁补偿协议》的主要内容为：“乙方（被告王招友、黄日德、高回军）补偿甲方（原告彭满秀）新房面积658.8㎡；甲方提供土地、房产及相关手续原件，配合乙方办理相关手续及事务，乙方出资建设；合同签订后，保证金交付后十天之内搬迁完毕交乙方拆除；乙方负责拆除旧房，搞好三通一平工作及新房建设；乙方负责办理土地规划、建设手续，办理好土地证、房产证，以及落实到每个家庭成员的分证办理，并承担所有税费和费用，乙方在签订合同时向甲方交纳保证金30万元；乙方制图完成后，甲方无条件在原房屋大体位置上选择回迁房屋的楼层，回迁房屋面积超出部分或不足部分，普通楼层按1400元/㎡、电梯房2100元/㎡补偿对方；乙方交房时间为2012年9月30日，逾期交房，乙方按每月1万元赔偿甲方，3年不能竣工，地面所有设施归原告所有；合同签订前，乙方补偿每户租金10800元，分三次补偿，补偿电视费300元。”随后，原、被告又签订了《补充协议》，其内容为：“一、本协议签订后乙方（被告）对该土地做出的规划设计，甲方（原告）不得干预，甲方只有建议权。二、南关街151号地的拆迁补偿双方协商如下:(一)一次性补偿658.8平方米，其中乙方补偿给甲方门面房面积最低不少于70平方米，其他的补住房面积，住房楼层由甲方自选2处，选好后必需联层，不得分散挑选；超出与不足部分按乙方的补偿价格双方互补。(二)为了方便规划设计，甲方不要求在二楼安排活动室，乙方需无偿在一楼或者三楼安排一间50平方米活动室给甲方，活动室靠近门面房，同时活动室的面积不计算在658.8平方米内。三、如果乙方规划设计有停车库或者停车位的设计方案，必须在停车场内或者停车库无偿安排个固定停车位或者停车库给甲方；如果同时有停车场和停车库的必须安排停车库。四、本合同签订3天内乙方一次性补偿甲方住房租金10800元、电视费300元(合同签订之日起18个月的租金)，逾期没有交房的，乙方继续支付房租，直到交房、交证止。五、房屋拆迁时乙方必须通知甲方的人员到场，地面、地下的古董文物之类的都归乙方所有；乙方必须按图施工，如有变更必须经过甲方同意。甲方有权要求乙方提供设计图纸，作为备份，以保证乙方在施工过程中不会擅自更改房型设计。在施工当中所发生的安全事故全部由乙方负责，甲方不承担任何的法律责任与经济责任的赔偿。六、乙方必须保质保量的完成建设工程，在交房时需保证房产证、国土证、契证、质量鉴证交给甲方，甲方不承担任何税、费，只负责协助乙方提供相关证件资料及签字。七、合同签订后乙方一次性交30万元给甲方作保证金，有下列情形的保证金不退还：(一)在施工当中甲方发现有质量问题的；(二)因乙方内部的原因而拖延工期、交房期限的。保证金退还(一)乙方在建好甲方回迁楼层次，返还保证金的60％给乙方；剩余的部分办齐证件交房后退20％，房屋使用一年后，房屋无质量问题的前提下退还给乙方。八、如果今后甲方发现其他人的补偿高于甲方的，甲方有权毁约或者甲方有权要求按最高比例进行补偿，乙方因补偿原因造成甲方毁约的，所缴纳的保证金甲方不退还给乙方，并保留诉讼的权利。” 被告王招友等人采取与原告彭满秀同样方式陆续与案外人张少华等5户签订了《房屋拆迁补偿协议》,协议签订后，原告彭满秀等6户将房屋交由被告王招友等人拆除，被告王招友等人按约定支付原告彭满秀保证金30万元后将上述房屋予以拆除，并将上述土地整合后准备开发建设“平安大厦”，开发资质挂靠在宜章县宏达房地产开发有限公司，成立了“宜章县宏达房地产开发有限公司平安苑项目部”。被告王招友等人在未办理用地规划许可、建设工程规划许可等手续的情况下，开工建设了两层毛坯房约1800㎡，后由于被告王招友等人内部合伙经济等问题而停止建设。2015年2月6日，平安大厦项目建设规划设计方案经宜章县人民政府审核通过，但由于资金等多方面原因致使平安大厦项目未能重新启动。为此，原告彭满秀与被告黄日德、高回军于2020年5月协商解除土地转让协议，但由于被告内部合伙人之间未形成一致意见，被告王招友未在解除协议书上签名。2020年9月29日，原告彭满秀等人向政府有关部门投诉，要求开发商尽快启动项目建设交付住房，宜章县玉溪镇人民政府约谈了被告王招友、黄日德，并建议开发商拟定可行性方案，被告王招友、黄日德声称因合伙内部经济矛盾已无法达成共识，同时资金链断裂，项目无法再次启动。故宜章县玉溪镇人民政府建议投诉人通过司法途径解决问题，原告彭满秀于2021年2月4日诉至本院。审理过程中，原告将第一项诉讼请求申请变更为依法解除《房屋拆迁补偿协议》，本院于2021年5月19日将变更诉讼请求申请书送达被告王招友、黄日德、高回军。 另查明，原告彭满秀通过拍卖方式取得的宜章县房管所名下位于宜章县玉溪镇南关街151号(原136号)的涉案土地使用权（国有划拨土地）已于2016年3月2日申请注销，但尚未办理土地使用权转移登记。 上述事实，有《房屋拆迁补偿协议》及《补充协议》、国有土地使用权证、房屋所有权证、拍卖成交确认书、购房款收据、解除协议书、案外人《房屋拆迁补偿协议》、信访事项处理意见书等证据在卷佐证。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担风险，只收取固定利益的，应当认定土地使用权转让合同。”本案中，原、被告约定由原告彭满秀提供土地，被告王招友、黄日德、高回军出资开发房地产，原告彭满秀不承担经营风险，只收取固定利益，分配固定数量房屋，因此根据前述司法解释的规定，应认定原、被告之间为土地使用权转让合同法律关系。原、被告之间的签订《房屋拆迁补偿协议》及《补充协议》，系双方真实意思表示，其内容未违反法律、行政法的规强制性规定，合法有效，对原、被告双方均具有约束力，双方应当按照约定履行自己义务。原告彭满秀按照合同约定将涉案房屋交由被告王招友、黄日德、高回军拆除，提供了土地，履行了合同义务；被告王招友、黄日德、高回军未按合同约定完成房地产开发建设，至今只建两层毛坯房，无法按约定交付房屋履行合同义务，已构成违约，应承担违约责任，按约定支付违约金。被告王招友、黄日德在原告彭满秀信访中及本案审理过程中均表示“平安大厦”项目因合伙内部经济矛盾已无法达成共识，且资金链断裂，项目无法再次启动，无法继续履行合同，原告彭满秀合同目的无法实现。原告彭满秀诉请解除合同的理由成立，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中涉案房屋已经拆除，已无法恢复原状，原告彭满秀要求将被告王招友、黄日德、高回军所建两层毛坯房按补偿面积所占比例归原告所有的诉讼请求，因该两层毛坯房尚未取得相关合法手续，本案中本院对该两层毛坯房的归属不予处理，原告彭满秀的该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第三款、《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条第二款、第二十四条之规定，判决如下： 一、原告彭满秀与被告王招友、黄日德、高回军签订的《房屋拆迁补偿协议》和《补充协议》于2021年5月19日解除； 二、被告王招友、黄日德、高回军应支付原告彭满秀违约金30万元，以被告王招友、黄日德、高回军支付给原告彭满秀的30万元保证金扣抵； 三、被告王招友、黄日德、高回军应于本判决生效后30日内在位于宜章县玉溪镇南关街151号(原136号)的土地使用权范围内返还原告彭满秀356.3㎡的土地； 四、驳回原告彭满秀其他诉讼请求。 案件受理费5800元，由被告王招友、黄日德、高回军负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  薛革平 人民陪审员  彭 云 人民陪审员  曹 艳 二〇二一年七月十二日 书 记 员  曹启婷 附：相关法律条文和司法解释 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民法典》 第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。 当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第十条土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理： （一）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持； （二）均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持； （三）均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持； （四）合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。 未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。 第二十四条合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。