广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤19民终5987号上诉人（原审原告，反诉被告）：戴泽峰，男，1994年8月25日出生，汉族，住广东省惠来县。委托诉讼代理人：戴泽武，广东圣和胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：饶艳军，广东圣和胜律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：郭涛，男，1964年2月22日出生，汉族，住湖南省隆回县。委托诉讼代理人：邵楚唯，广东知著律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：郭旭东，男，1987年5月24日出生，汉族，住广东省东莞市南城区。委托诉讼代理人：邵楚唯，广东知著律师事务所律师。原审第三人：中原地产代理（东莞）有限公司。住所地：广东省东莞市南城街道东莞大道南城段428号5栋1801室。统一社会信用代码：91441900758308770M。法定代表人：王英君，执行董事。上诉人戴泽峰与上诉人郭涛、郭旭东及原审第三人中原地产代理（东莞）有限公司（以下简称中原公司）房屋买卖合同纠纷一案，三上诉人均不服广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初17328号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百八十七条，第五百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，的规定，判决：一、确认戴泽峰与郭涛、郭旭东于2019年5月11日签订的《房屋买卖合同》于2020年7月10日解除；二、郭涛、郭旭东在判决发生法律效力之日起十日内向戴泽峰支付违约金100000元；三、驳回戴泽峰的其他诉讼请求；四、驳回郭涛、郭旭东对戴泽峰反诉的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。一审本诉受理费5569.49元、保全费2170元（戴泽峰均已预交），反诉受理费900元（郭涛、郭旭东已预交），合共8639.49元，由戴泽峰负担3000元，由郭涛、郭旭东负担5639.49元。一审法院认定的事实与理由详见广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初17328号民事判决。戴泽峰不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决第二项；2.改判郭涛、郭旭东支付戴泽峰违约金279600元；3.郭涛、郭旭东承担本案全部诉讼费用。事实和理由:一审法院要求戴泽峰接受郭涛、郭旭东支付双倍定金的方案，而不是案涉合同约定的“守约方有权要求违约方支付房款总价20％款项作为违约金”的方案，是违反处分原则，剥夺了合同当事人的意思自治的权利。法院应该尊重当事人的意思自治，理由具体如下：一、《房屋买卖合同》的违约条款约定:“守约方有权选择转让价的20％作为违约金。”此条款是双方约定的，不违反法律法规的强制性规定，是有效约定，应当适用本案。本案中，一审法院在说理部分认定“被告的行为构成违约。”是根据证据和当事人陈述所作出的正确认定，事实就是郭涛、郭旭东反悔违约，导致合同解除。综上，郭涛、郭旭东应按合同约定，承担违约责任，赔偿戴泽峰房屋转让价20％的违约金。二、一审法院在第二个争议焦点的分析中，偏听偏信郭涛、郭旭东的一面之词，无视戴泽峰提出有依有据的事实。一审查明“戴泽峰自找的贷款银行要求贷款手续的公证书等文件不能出现戴泽峰的名字，并且要求郭涛、郭旭东重签公证等手续，……采取高评高贷的方式取得贷款，并且在适当的时间采用第三人的名义获得贷款，引起郭涛、郭旭东不满。”上述均不是事实，也没有任何证据和陈述对上述所称事实予以佐证，戴泽峰也没有能力能够操作高评高货，相关文件并没有要求不能出现戴泽峰的名字，戴泽峰均按贷款银行要求办理相关手续，也没有要求郭涛、郭旭东重签公证文书，也没有“在适当时间用第三人名义获得贷款。”戴泽峰是惠来县葵潭镇溪口村的农村人，祖祖辈辈在家务农，父母均为农民，戴泽峰在东莞打工多年，在莞无房屋可以居住，也还没有成家结婚。案涉合同签订前不久，终于筹够首付款，于是托熟悉买房的朋友物色婚房，以在莞安居乐业，没想到遇到卖方违约。戴泽峰只有初中文化，文化水平不高，并不认识银行的工作人员，甚至连高评高贷的真实含义都不懂，谈何操作高评高贷，这是一审法院不合理的臆测。综上，戴泽峰在合同履行过程中没有任何过错，郭涛、郭旭东为逃避违约责任所做的不实陈述不应该被法院采信。三、一审法院认定“戴泽峰首次办理按揭贷款时到场配合及后期与中介方的磋商，可知郭涛、郭旭东亦有积极配合的意愿。”是完全错误的。郭涛、郭旭东在答辩状中自认，第一次到银行办理按揭贷款失败的原因是由于“郭涛结婚证出现登记笔误”。自此之后，就没再配合过任何的手续了，戴泽峰完全有理由怀疑郭涛、郭旭东利用此借口作为其违约的理由。2019年5月正是东莞购房新政的前夕，是东莞房价疯涨的时间，东莞的房价一天天涨，郭涛、郭旭东认为自己以合同价出卖案涉房屋吃亏了，反悔不卖了，在找理由合理化自己的违约行为。根据郭涛、郭旭东和中介的聊天记录表明，郭涛、郭旭东是表现出极大的不耐烦，并多次表达不卖了的意思表示，对于戴泽峰请求展开的协商也是不予理睬，其消极态度和违约意图十分明显，缺乏契约精神。四、一审法院认为“郭涛、郭旭东向戴泽峰返还双倍定金足以弥补戴泽峰的损失”是不正确的。戴泽峰在东莞无房屋可以居住，案涉合同在2020年7月10日才解除。合同解除之前，戴泽峰认为郭涛、郭旭东会按合同约定履行出卖的义务，基于契约精神不敢再寻求购买另案的房屋，由于定金被郭涛、郭旭东扣留，资金也不够再购买另外的房屋。合同解除时，案涉房屋的市场价已经接近是案涉合同转让价的2倍，此时戴泽峰再购买另外的房屋，已经远远超出预算，戴泽峰需花费2倍的预算才能购得同等条件的房屋，此损失绝不是一审法院所说的足以弥补戴泽峰的损失。对于郭涛、郭旭东而言，综合多个房屋交易中介公司平台的数据可知，案涉房屋房价从签合同时的139万，至合同解除时的将近2倍，到判决作出时的将近3倍，郭涛、郭旭东由于违约已经获利颇多，郭涛、郭旭东按合同约定赔偿戴泽峰的违约金仅仅占了郭涛、郭旭东由于违约所获利的一小部分，反观戴泽峰的损失，绝不是案涉合同转让价20％的款项能够弥补的，由于案涉房屋没能交易成功，戴泽峰推迟了婚期。综上，违约的郭涛、郭旭东按合同约定赔偿戴泽峰违约金是合理、相对公平的。综上，请求二审法院判决违约的郭涛、郭旭东按案涉合同约定以合同转让价20％的款项作为违约金支付给戴泽峰。郭涛、郭旭东辩称：第一，郭涛、郭旭东不存在违约行为，无需承担违约责任，退一步讲，即使认定郭涛、郭旭东存在一定过错，也应当根据其过错程度以及戴泽峰的实际损失兼顾合同履行情况、公平原则来判定违约责任。从我国民法典及合同法司法解释相关规定可以看出，违约金仅具有补偿性质，故当双方当事人约定的违约金过于高于本金时，人民法院可以根据当事人的请求酌情调整。虽然案涉房屋买卖合同约定如卖方逾期履行超过十五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还买方已经支付的定金，但因为前者的违约金标准过高，一审法院依照双倍返还定金的标准判令郭涛、郭旭东支付违约金并无不当。第二，戴泽峰在合同履行过程中要求采取高评高贷的方式获取贷款，情况属实，该事实已经本案的第三人中原公司予以证实，其在（2020）粤1971民初16349号案件中也当庭陈述了该事实，且从郭涛、郭旭东在一审过程提交的与中原公司工作人员的聊天记录，也可以体现。因戴泽峰未能以该方式获取贷款，才导致其未能及时向郭涛、郭旭东支付剩余购房款。郭涛、郭旭东亦不服一审判决，上诉请求：1.改判郭涛、郭旭东无须向戴泽峰支付违约金人民币100000元;2.本案一审及二审的全部诉讼费用由戴泽峰承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，导致案涉房屋买卖合同无法履行的过错方系戴泽峰,郭涛、郭旭东不存在任何过错。首先，因办理银行按揭贷款手续系戴泽峰的主要义务，即使合同未约定办理银行按揭贷款手续的具体时间，戴泽峰也应当在合理期限内向银行申请按揭贷款。自案涉房屋买卖合同签订后，郭涛、郭旭东一直通过中原公司，催促戴泽峰尽快办理按揭贷款手续，但戴泽峰拒不履行该义务，并以各种理由进行推脱。根据郭涛、郭旭东在一审中提供的与中原公司的工作人员小邓的微信聊天记录显示，2019年6月26日，郭涛、郭旭东询问小邓“你们还没沟通好吗？我什么时候来东莞去银行办理按揭事宜？我听你通知。我等到本月底”。2019年8月26日，郭涛、郭旭东再次询问小邓“你们还没约定好时间去银行办贷吗？”、“他不是说同意撤销协议吗？他没有找你们吗？”至此，戴泽峰在郭涛、郭旭东多次请求其履行办理银行按揭贷款手续后仍拒不履行，其行为已构成根本违约，郭涛、郭旭东此时已具备解除案涉房屋买卖合同的法定权利。且从前述微信聊天记录可以看出，郭涛、郭旭东已向戴泽峰作出了解除合同的意思表示，即使戴泽峰未通过诉讼的方式请求解除案涉房屋买卖合同，但案涉房屋买卖合同已处于事实解除的状态。其次，关于戴泽峰提交录音证据，因戴泽峰未能提供该录音的原始载体，郭涛、郭旭东认为该证据缺乏合法性，不应当作为有效证据予以采信。即使该证据具备合法性，戴泽峰直至2020年3月30日才通过其代理人向郭涛、郭旭东表明其愿意一次性支付剩余购房款，而案涉合同已处于事实解除的状态，该意思表示仅为郭涛、郭旭东的单方要约行为，在郭涛、郭旭东未予以允诺的的前提下，该意思表示并不能约束郭涛、郭旭东。再退一步讲，即使认定案涉房屋买卖合同在本案起诉前尚未被解除，戴泽峰至始至终都未履行支付购全部购房款的义务，这才是导致案涉房屋买卖合同无法履行的根本原因。对比之下，郭涛、郭旭东在案涉房屋买卖合同签订后一直积极履行己方义务。郭涛、郭旭东于2019年5月13日前往东莞银行股份有限公司东莞分行道滘支行办理按揭贷款手续。由于郭涛的结婚证上出现登记笔误，需向有关部门开具证明，郭涛、郭旭东在取得补正材料后，又于2019年5月16日将办理按揭贷款手续所需材料通过微信发送给办理按揭贷款的银行工作人员。其次，因案涉房屋归郭涛、郭旭东共同所有，为了不耽误相关手续的办理，郭涛、郭旭东也按照中原公司的要求，及时办理了委托公证手续。郭涛、郭旭东在多次催告戴泽峰履行合同义务而戴泽峰拒不履行后，已对戴泽峰失去信任，因此，郭涛、郭旭东在与戴泽峰代理人沟通过程中，难免会出现一些带有情绪的话语，实属人之常情，而一审法院据此认定郭涛、郭旭东存在无故解除合同的违约行为显然与事实不符。此外，根据一审法院查明的事实，戴泽峰确实存在以案外第三人名义来申请银行按揭贷款并要求将案涉房屋过户登记至案外第三人名下的行为，且其多次通过中原公司的工作人员，要求郭涛、郭旭东重新签订合同、重新办理公证手续等以配合戴泽峰通过虚高房价方式获取更高的银行贷款额度。郭涛、郭旭东不愿意签署阴阳合同，不愿配合戴泽峰做高评高贷的行为具有正当性，故不应当据此认定郭涛、郭旭东存在不配合办理银行按揭贷款手续的违约行为。综上所述，戴泽峰并不具有购买案涉房屋的真实意图，为了赚取中间差价而假意与郭涛、郭旭东磋商并订立合同。因未能寻找到合适的购房者，便以各种理由推脱，拖延时间，迟迟未履行付款义务，最终导致案涉房屋买卖合同无法履行。因本案的违约方系戴泽峰，郭涛、郭旭东无须向戴泽峰支付违约金。现郭涛、郭旭东特提起上诉请求，望二审法院予以改判。戴泽峰辩称：第一，合同的解除时间是2020年7月10日，从2019年5月11日签订买卖合同至合同解除时，案涉房屋的房价从合同价格139.8万元上涨到202万元，郭涛、郭旭东因为违约获利颇多，因为合同没有解除，戴泽峰没有另寻房屋购买，合同解除后，戴泽峰另购房屋时所需购房成本已经大大增加，这部分所增加的购房预算远远不是戴泽峰所诉请的违约金能弥补的。即使郭涛、郭旭东按合同约定支付戴泽峰违约金，戴泽峰因为购房多增加的购房款是远远超出违约金的。这属于戴泽峰的损失。第二，戴泽峰多次请求与郭涛沟通，但郭涛都置之不理，即使戴泽峰发送律师函给郭涛，郭涛也没有理睬过，戴泽峰急于购买该房屋作为婚房，甚至多次提出愿意全款购房，但郭涛仍置之不理。第三，郭涛污蔑戴泽峰为赚取差价而跟郭涛订立合同，郭涛没有证据证明该事实，而且戴泽峰从未如此做过，也没有能力这样做。第四，一审法院调低合同约定的违约金，是没有法律依据的。原审第三人中原公司没有向本院陈述意见。本院二审期间，各方当事人均没有向本院提交新证据。经过阅卷和法庭调查，本院对一审法院查明的事实予以确认本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，应针对上诉人戴泽峰和上诉人郭涛、郭旭东的上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据各方当事人的诉辩意见，本院分析如下：从各方提交的证据反映的交易过程来看，戴泽峰第一次向东莞银行申请按揭贷款时，郭涛、郭旭东积极配合，东莞银行审批不通过戴泽峰申请的额度后，戴泽峰为了获得更高的贷款额度，想再找另外一家银行申请按揭贷款，并要求郭涛、郭旭东配合出具不写明买方的公证书等，引起郭涛、郭旭东不满。郭涛、郭旭东上诉主张的微信聊天并不能证明其已向戴泽峰作出解除合同的意思表示。其后戴泽峰通过其委托代理人要求郭涛、郭旭东配合过户，在表明愿意付全款的情况下，郭涛、郭旭东仍不愿履行合同。双方对案涉合同的解除均有过错。一审法院结合案涉合同的履行情况、过错大小等因素综合考虑，酌定郭涛、郭旭东向戴泽峰支付违约金100000元，并无明显不当。戴泽峰上诉主张郭涛、郭旭东应支付转让成交价百分之二十的违约金，郭涛、郭旭东上诉主张无须双倍返还定金，本院均不予支持。综上所述，上诉人戴泽峰和上诉人郭涛、郭旭东的上诉请求均不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。戴泽峰上诉部分二审案件受理费人民币5494元，由戴泽峰负担（已预交）。郭涛、郭旭东上诉部分二审案件受理费人民币2300元，由郭涛、郭旭东负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  郭婧儿审判员  何玉煦审判员  殷莉利二〇二一年七月二十八日书记员  徐动音附录相关法律：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。