江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0213民初9837号原告（反诉被告）：王维军，女，1982年2月4日生，汉族，户籍所在地江苏省睢宁县。委托诉讼代理人：荣杰，北京市京师（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢辉，系王维军配偶。被告（反诉原告）：无锡弘阳商业管理有限公司，住所地江苏省无锡市锡沪中路55-101，统一社会信用代码913202005925013699。法定代表人：陶良贵，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁冲，北京市高朋（南京）律师事务所律师。原告（反诉被告）王维军与被告（反诉原告）无锡弘阳商业管理有限公司（以下简称弘阳公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)王维军的委托诉讼代理人荣杰，被告（反诉原告）弘阳公司的委托诉讼代理人丁冲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王维军向本院提出本诉请求：1、判令弘阳公司支付王维军履约保证金2万元及逾期利息(以2万元为基数，自2020年6月30日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；2、判令弘阳公司支付王维军电卡押金500元及逾期利息(以500元为基数，自2019年8月30日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；3、判令弘阳公司向王维军开具相应金额的租金发票；4、本案诉讼费用由弘阳公司承担。诉讼中，王维军撤回了上述第3项诉讼请求。事实和理由：2017年9月26日，王维军与弘阳公司签订《租赁合同》，约定由王维军承租弘阳公司位于弘阳商业弘阳家居·无锡店五层5013、5014号房屋用于软装类装修品牌经营，王维军按约向弘阳公司交纳了履约保证金2万元、电卡押金500元，弘阳公司应按照合同约定分别在合同终止后满一年、退场满两个月无息退还上述两笔款项。后双方续签《租赁合同》。因王维军经营不善无力支付高额租金，于2019年4月26日向弘阳公司提出撤场申请并经其同意，原本于2019年9月30日到期的合同经双方协商一致提前终止。在退还保证金及电卡押金的时间届满后，经王维军多次催要，弘阳公司拒不退还，现为维护自身合法权益诉至法院。弘阳公司辩称：双方之间存在合法有效的租赁关系，根据2018年7月27日的《租赁合同》约定合同履行到期日为2019年9月30日，王维军已于2019年6月30日撤场，属于单方违约，根据合同中关于违约责任的相关约定，保证金、押金应当予以没收，且在合同中对保证金、押金的处理是无息退还，故王维军主张返还保证金、押金以及支付相应利息的诉讼请求，于法无据，请求驳回予以驳回。弘阳公司向本院提出反诉请求：1、判令王维军支付违约金34226元；2、本案反诉费费用由王维军承担。事实和理由：2018年7月27日，王维军与弘阳公司签订《租赁合同》，租赁期限自2018年9月26日起至2019年9月30日，王维军应按照《租赁合同》约定全面履行合同义务，但其于2019年4月26日单方提出解约，该行为已构成根本违约。对此弘阳公司于2020年9月22日回函，主张根据《租赁合同》第10.2条、10.3条的约定，要求王维军承担相应违约责任。现为维护自身合法权益提起诉讼。王维军辩称：王维军因经营不善且租赁房屋面积过大、租金过高，已提前向弘阳公司提出终止合同的意思表示，双方已经协商一致，由王维军提前两个月于2019年4月26日提出书面撤场申请，双方合同终止时间为2019年6月30日。该事项已经弘阳公司同意，并在其系统内登记保留，可认定双方已就合同进行变更，王维军并未违约，弘阳公司应当返还王维军已支付的保证金、押金。退一步讲，即使认定王维军存在违约情形，弘阳公司主张的违约金已超过法定情形，依法应当调整。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王维军承租弘阳公司名下位于弘阳商业弘阳家居·无锡店五层5013、5014号房产（以下简称案涉房产），双方签订《租赁合同》一份，租赁期限自2017年9月26日起至2018年9月25日止。2018年7月27日，双方续签《租赁合同》一份，约定：租赁期限自2018年9月26日起至2019年9月30日止。案涉房产公摊面积为407.45平方米，计租面积按公摊面积计算，租金标准为每月每平方米28元。电卡、水卡押金于王维军退场满2个月并查无欠费后，凭收据原件无息退还。本合同解除或终止时，经弘阳公司确认下列条件全部满足之日起一年后，保证金无息返还王维军。王维军存在提前解除合同、逃场或发生本合同与合同附件中约定弘阳公司有权解除合同的王维军违约情形时，王维军所交保证金不予返还。在合同有效期间，一方要求变更合同的，需提前1个月书面通知对方，双方达成书面协议后方可变更。王维军擅自终止合同的，弘阳公司有权要求王维军按照本合同第10.3条的规定承担违约责任。10.3在合同有效期间，王维军出现下列情形之一的，弘阳公司有权立即解除合同，弘阳公司除有权要求王维军交纳合同规定的各项费用外，且有权没收本合同项下之保证金，同时王维军应按届时月租金标准的三倍向弘阳公司支付违约金，若因此造成弘阳公司经济、声誉及其它损失的，王维军仍应承担赔偿责任。另，王维军已交纳保证金20000元、电卡押金500元，弘阳公司并开具相应收据。2019年4月26日，王维军向弘阳公司提出书面撤场申请，载明：“本人因地方太大，房租太高申请撤场，地址：弘阳家居5楼5013-5014”。后王维军于2019年6月30日撤场。2020年9月18日，王维军委托北京市京师（无锡）律师事务所向弘阳公司发出《律师函》，载明：2019年4月26日，王维军已按照合同约定提前一个月书面通知弘阳公司提前终止租赁合同，并经弘阳公司准许，王维军已经按约履行合同变更手续，弘阳公司应按约退还保证金及电卡押金，因经多次催告仍不履行退款义务，弘阳公司在收到本函之日起三日内及时退还款项并支付逾期利息。2020年9月23日，弘阳公司向王维军邮寄《关于律师函之回复及权利声明函》，载明：双方于2018年7月27日签订的《租赁合同》，租赁期限自2018年9月26日起至2019年9月30日止，但王维军于2019年4月26日告知弘阳公司提前终止合同，鉴于王维军无任何法定或合同约定的解除合同之权利，根据合同第10.2、10.3条约定，弘阳公司有权没收保证金，同时王维军需支付相当于月租金标准三倍的违约金34225.8元（11408.6元/月×3）。王维军于次日签收该邮件。庭审中，王维军表示：因王维军经营不善，加之案涉房产场地过大、租金上涨，其便与弘阳公司协商提前终止合同，后应弘阳公司要求出具书面撤场申请并当面交给弘阳公司，否则不能将案涉房产内属于王维军的物品搬离。王维军不存在单方解除合同情形，之后弘阳公司也未通过任何方式催要过租金，双方已通过实际行为对合同进行了变更，双方系协商一致终止合同。王维军提前两个多月告知弘阳公司撤场，也已给予其再次出租的准备时间，并未给弘阳公司造成损失，违约金应以造成损失为前提，王维军不应承担违约金。弘阳公司所述需要完全履行完毕合同后才可退还押金，显然有失公平。弘阳公司表示：弘阳公司未同意撤场，但王维军拒付租金并单方面搬离，弘阳公司无法阻拦。王维军搬离后，案涉房产的原状也是由弘阳公司自行恢复。考虑到王维军的实际困难，弘阳公司未正式发函催要过租金，直至收到其催要保证金、押金的律师函并发生本案诉讼，弘阳公司才主张王维军承担违约金以及没收保证金、押金。双方未就撤场达成任何合意，王维军单方撤场造成弘阳公司未收到按照合同约定本应收到的3个月租金，且恢复案涉房产原状也产生相应开支，王维军应按照合同约定支付违约金。王维军撤场后，弘阳公司自2020年1月1日起将案涉房产另行出租给齐家居美，存在空置期间损失。上述事实，有不动产登记证明、租赁合同、收据、撤场申请、律师函、关于律师函之回复及权利声明函、邮寄凭证以及当事人陈述等证据在卷证实。本院认为，王维军与弘阳公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。王维军陈述双方系协商一致提前终止租赁合同并以实际行为变更了合同，但其未能提供充分证据证明双方已就协商一致提前终止租赁合同达成合意，且租赁合同明确约定达成书面协议后方可变更合同，弘阳公司亦不予认可，本院对王维军的上述意见不予采信。根据本院已查明的事实，王维军在租赁合同期满前提前撤场的行为构成违约，致使双方合同目的无法实现，弘阳公司有权要求王维军承担相应违约责任。现弘阳公司主张没收保证金、押金，并要求王维军按照月租金标准的三倍支付违约金，王维军辩称该违约金标准超过法定标准，对此本院认为，没收保证金及计收违约金均属于对违约行为承担违约责任的约定，虽然王维军存在违约，但其于2019年4月26日向弘阳公司提出撤场申请，并于2019年6月30日最终撤场，考虑到王维军的过错程度及弘阳公司的实际损失，结合本案实际情况，依据公平原则，本院酌定弘阳公司不予返还王维军已支付的保证金及押金，对弘阳公司主张支付违约金的反诉请求，不予支持。对王维军主张支付保证金及押金的相应利息损失的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条和《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、驳回王维军的诉讼请求。二、驳回无锡弘阳商业管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费313元减半收取为156.5元，该款已由王维军预交，由王维军负担。反诉案件受理费减半收取为334元，该款已由无锡弘阳商业管理有限公司预交，由无锡弘阳商业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员  杨 斌二〇二一年七月十五日法官助理  倪雪儿书 记 员  袁 帅本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》：第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。