大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0214民初4901号原告：大连鑫聚源物业管理有限公司，住所大连市普兰店区皮口街道海北路中段**，统一社会信用代码：91210282MAOXUKQC91。法定代表人：修源禄，系该公司经理。委托诉讼代理人：李继英，女，系大连市普兰店区英廉法律服务所法律工作者，住大，住大连市普兰店区div>被告：高魁，男，1969年5月20日出生，汉族，住大，住大连市普兰店区div>原告大连鑫聚源物业管理有限公司与被告高魁为物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连鑫聚源物业管理有限公司的委托诉讼代理人李继英，被告高魁均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求判决被告立即给付2014年6月1日至2020年5月31日期间的物业服务费及卫生费共计3012元及利息。事实与理由：被告购买位大连市普兰店区1房屋，建筑面积77.73平方米。原告向被告购买的房屋提供物业服务，物业费每平方米每月0.50元，卫生费每户每年36元。物业费于每年的6月1日前五日交纳完毕，逾期，每日承担欠缴总额的千分之三作为滞纳金。自2014年6月1日起，被告没有向原告物业公司交纳物业服务费，已欠缴6年物业费。原告多次找被告索要，但被告至今分文没有给付。原告为了维护公司的合法权益，请求法院判决被告立即给付2014年6月1日至2020年5月31日期间的物业服务费、卫生费及利息。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：第一，原告接手国宝鑫聚小区物业管理程序违法，且包括被告在内的所有业主至今也没有看到原告与业主间所签订的物业服务合同，故原告作为物业公司主张物业费主体不适格。第二，原告受让隆金祥公司的物业债权未曾通知被告，隆金祥公司与原告间的债权转让无效。第三，因隆金祥公司私自涨价，隆金祥公司与被告间关于案涉物业费存在争议，原告受让的债权存在瑕疵。第四，隆金祥物业公司从2018年到2019年弃管物业，不应收取物业费。第五，原告的起诉已经超过了诉讼时效期间。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了物业转让协议书、委托责任书、授权委托书、证明各一份均拟证明其自前物业公司大连隆金祥物业管理有限公司处受让了物业费债权，享有对被告索要2014年至2020年期间物业费的权利。被告向法庭提供了部分业主签名罢免原告作为国宝鑫聚小区物业名单一份、业主同意将大连隆金祥物业管理有限公司更换为大连鑫聚源物业管理有限公司意见簿复印件六份，拟证明业主并未同意原告接手国宝鑫聚小区物业管理；大连立安房地产开发有限公司收取被告2013年1月3日至2014年1月3日物业费收据一份，拟证明物业费应为0.4元/平方米/月；原告催交物业费短信截图一份，拟证明债权转让没有通知被告，不发生效力。上述证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：被告现居住大连市普兰店区1，系该小区业主，自2014年6月1日起至今未曾交纳物业费。自2014年6月1日起，与国宝鑫聚小区业主成立物业服务合同的公司为大连隆金祥物业管理有限公司（以下简称“隆金祥公司”）直至2019年12月18日。2019年12月18日，经皮口街道城关社区居民委员会取得国宝鑫聚小区大部分业主同意，原告与国宝鑫聚小区业主间成立了物业服务合同关系，同日，隆金祥公司与原告签订物业转让协议书，隆金祥公司与国宝鑫聚小区业主间的物业服务合同终止。物业转让协议书同时约定隆金祥公司将自协议签订之日起不再享有收缴物业费的各项权利和利益，自签订协议后，原告收缴的以前业主所欠的物业费全部归原告安排使用，隆金祥公司不得干涉并给予支持。2019年12月28日原告与隆金祥公司签订委托责任书，约定业主所欠隆金祥公司的物业费、电梯费、卫生费、电费、水费和其他相关费用，原告有权利追收，隆金祥公司同时证明其没有对任何业主承诺不交上述费用。上述协议签订后，原告开始为国宝鑫聚小区业主提供相应的物业服务，并通过电话短信、在业主门上张贴公告的方式向包括被告在内的业主告知其受让了2014年6月1日至2020年5月31日的物业费并进行催收。本院认为，隆金祥公司自2014年6月1日起与国宝鑫聚小区业主间成立物业服务合同关系，在隆金祥公司提供物业服务期间，国宝鑫聚小区业主没有提出异议，双方实际履行了物业服务合同，且没有证据证明二者间的物业服务合同存在违反法律、法规强制性规定等情形，合法有效，应予保护，被告作为业主实际接受了隆金祥公司所提供的物业服务，理应按照双方约定支付物业服务费用，拒绝支付于法于理无据。但根据类案被告所提供的证据可以证明，隆金祥公司的安全保障服务提供不到位、基础设施维护服务提供不到位。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”本案，隆金祥公司服务不到位系上述法律所规定的质量不符合约定情形，且本案的适用范围现有情况下仅限于减少报酬，故本院酌定减免原告所主张的部分服务费，减免范围为应取得服务费的10%。同样，因隆金祥公司提供服务不到位，亦违反了双方间的物业服务合同，应当承担相应的责任，除了上述减免部分物业费，对其利息损失，由其自身承担，故对原告利息的主张，本院不予支持。原告所主张的卫生费没有合同和法律依据，本院不予支持。对于被告辩称原告起诉已经超过了诉讼时效期间一节。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”本案，被告辩称本案超过诉讼时效期间，因类案被告自认原告继受隆金祥物业公司的债权后在2019年12月曾向业主以短信、公告和电话告知的方式主张过案涉物业费债权，故原告主张的被告欠缴2016年12月至2019年11月的物业费发生了诉讼时效中断的效力，应予以支持。债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，债权人转让权利的，应当通知债务人。本案，隆金祥公司与原告先后签订了物业转让协议书、委托责任书将被告欠隆金祥公司的物业费债务转让给了原告，被告认可原告亦采取短信的方式通知了被告，债权转让合同生效，被告所欠隆金祥公司的物业费原告有权要求被告向其支付，故对原告主张被告支付所欠隆金祥公司2016年12月至2020年5月共计3年零5个月物业费的请求，扣减10%后，本院予以支持，具体为77.73平方米×0.5元/平方米/月×41个月×90%=1434.12元。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第一百一十一条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释【2009】8号）第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告高魁于本判决生效之日起十日内向原告大连鑫聚源物业管理有限公司支付物业费共计1434.12元；二、驳回原告大连鑫聚源物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，原告已预交，由被告高魁负担，被告高魁于本判决生效之日起七日内向本院缴纳，逾期未缴纳依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人可向本院或同级的被执行财产所在地人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。当事人不履行生效文书确定义务的，人民法院有权扣押、冻结、划拨、变价其财产，予以信用惩戒、罚款、拘留。审 判 员  唐 娥二〇二一年七月二十九日法官助理  朱思怡书 记 员  韩 旭