北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初16418号原告（被告）：姚艳荣（一级精神残疾），女，1936年1月21日出生，汉族，西单商场退休职工，住北京市西城区。法定代理人：周国华，女，1968年2月14日出生，汉族，无业，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：李洪波，北京市大地律师事务所律师。被告（原告）：李建光，男，1956年7月14日出生，汉族，无业，住北京市东城区。委托诉讼代理人：谭小雪，北京易和律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙宋天，北京易和律师事务所实习律师。第三人：周国华，女，1968年2月14日出生，汉族，无业，住北京市石景山区。第三人：周**，男，1968年9月16日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区。原告姚艳荣（被告）与被告李建光（原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。姚艳荣的法定代理人周国华及其委托诉讼代理人李洪波，李建光委托诉讼代理人谭小雪、孙宋天，第三人周国华到庭参加诉讼。第三人周**下落不明，本院依法在《人民法院报》刊登公告，向周**送达起诉状副本及开庭传票，公告期满后，周**无正当理由未到庭参加诉讼，亦无音信。本案现已审理终结。原告姚艳荣向本院提出诉讼请求：1．请求依法判决解除原、被告于2015年11月19日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版合同编号M15088703）及相关协议，解除双方于2015年12月16日签订的《存量房屋买卖合同》（自行成交版合同编号CW323537），被告配合原告办理房屋过户手续；2．请求法院依法判令被告支付原告违约金52万元；3．请求依法判令被告承担本案诉讼费、公告费、保全费。事实与理由：2015年11月19日，姚艳荣作为合同的甲方、李建光作为合同的乙方签订了《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版合同编号M15088703）及相关协议，双方约定了李建光购买姚艳荣位于北京市西城区XX房屋，房屋总成交价225万元。付款时间为：签订合同当日支付20万元定金；办理房屋所有权转移登记当天支付180万元房款；交付房屋当天交付剩余25万元房款。在该合同第十条约定了违约条款，乙方逾期付款超过10日，甲方有权单方解除该合同。第十一条约定了合同解除条款，乙方要向甲方支付20%房屋总价款的违约责任；并约定在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由乙方承担。合同解除后，乙方另须配合甲方办理注销网上签约等手续。2015年12月16日，双方又签订了《存量房屋买卖合同》（自行成交版合同编号CW323537），双方变更了房屋总成交价为260万元，并按照260万元缴纳了契税。上述房屋买卖合同等系列合同签订后，李建光仅支付了20万元定金，并于2015年12月22日办理了房屋产权证，但是李建光并未按照合同约定于办理房屋所有权转移登记当天支付180万元房款。时至今日仍未缴纳剩余240万元房款，李建光的行为已经严重违反了双方约定。姚艳荣根据合同约定行使解除权，并且于2020年2月18日以EMS、挂号信、短信方式、彩信方式向李建光及配偶书面送达，要求李建光承担相应的违约责任。我们认为双方的合同在2020年2月18日解除。综上所述，请求贵院依法判决，支持原告的所有诉讼请求。被告李建光辩称，买卖双方已经经过协商一致变更了付款条件，因为姚艳荣一直没有交付房屋，所以没有达到双方约定的付款条件，李建光不存在违约行为。姚艳荣违约在先，没有权利要求解除合同。2015年11月19日双方签订经纪成交版买卖合同，合同约定房屋总价款225万，签约当天李建光支付定金20万。之后因为涉案房屋由姚艳荣的女儿周国华对外出租了，姚艳荣说她控制不了租户的搬离时间，所以双方商量确定变更付款条件为剩余的205万元房款到交房时再一次性支付。但直到现在，姚艳荣和周复生也没有向李建光交付房屋，姚艳荣和周复生也从来没有向李建光和他的家人要求支付购房款。这足以说明没有达到双方约定的付款条件。如果不是双方协商一致变更付款条件，姚艳荣也不会配合李建光办理房屋过户手续的。从2015年12月18日申请办理过户到12月22日取得不动产权证，前后5天时间，如果李建光确实违约，姚艳荣完全可以向登记机关要求撤回过户申请。但事实是李建光把存有剩余购房款的存折和银行卡交给了我爱我家公司的工作人员，所以姚艳荣配合办理了过户登记，也正是因此周复生在之前确认合同效力案件中确认钱在银行，房产证至今还是保存在我爱我家公司工作人员手里。所以我们认为本案至今没有达到双方共同协商确定的付款条件。李建光不存在违约行为，李建光曾经多次要求支付购房款，2016年初姚艳荣和周复生因为周国华阻碍没有办法交房，李建光向西城法院起诉要求腾房，并且主动告知法院，他可以随时支付购房款，前提是姚艳荣要交房，周国华也认可在2016年3月18日收到了起诉状，2018年12月11日，李建光主动给当时承办案件的法官邮寄了提存剩余房款的申请。根据民法典第564条及最高院人民法院关于审理商品房买卖合同案件若干问题的解释的有关规定，解除权的行使应在解除权形成之日起一年内行使，逾期不行使解除权消灭。本案中，即使按照姚艳荣主张李建光并未按照合同约定于办理房屋所有权转移当日支付180万元房款，逾期超过10天，姚艳荣有权解除合同，一年的除斥期间不存在任何中止中断的情形。事实上，我们看到姚艳荣提交的视频证据是2019年2月26号录制的，这个证据充分证明周国华和她的代理人自称是来要钱的，两个人并没有说要解除合同。所以无论姚艳荣是否享有合同解除权，也过了法律规定的除斥期间。因此，姚艳荣无权主张解除合同，更无权要求支付违约金，姚艳荣至今未交付房屋并用于出租，姚艳荣未遭受任何损失，其主张的违约金过高且缺乏法律依据。综上，请求法院驳回姚艳荣的诉讼请求。第三人周国华述称，北京市西城区人民法院（2017）京0102民初31159号民事判决书之后，我和姚艳荣的代理人一起去找李建光要求其支付购房款，李建光表示他没有钱，他是精神病患者，并向我们出示了残疾证，姚艳荣上诉后在庭上也给了李建光催款函，但是到现在他也没有付款。我同意原告的诉讼请求。李建光所述变更付款的条款已经被生效判决书确定对双方没有约束力。原告李建光提出如下诉讼请求：1．请求法院判令被告姚艳荣向原告李建光交付座落于北京市西城区XX室的房屋；2．请求法院判令被告姚艳荣向原告李建光赔偿因迟延交房造成的2015年9月至2019年11月的房屋租金损失35万元（按照每月7000元计算，共计50个月）；3．请求法院判令本案诉讼费用、律师费用由被告姚艳荣、周国华承担。事实和理由：姚艳荣作为出卖人，李建光作为买受人，签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。房屋买卖合同约定姚艳荣将座落于北京市西城区XX室房屋出售给李建光。合同签订后，李建光如约支付了购房款，履行了合同义务，但姚艳荣拒不履行腾房、交房的合同义务，致使李建光长期租住别处房屋，给李建光造成了重大财产损失。现起诉至贵院，请求法院依法查明事实，判如所请。被告姚艳荣辩称，李建光始终没有支付房款构成违约，我们不应该赔偿对方经济损失，我们已经按照双方约定履行了解除手续，我们不应该交房。综上所述，不同意李建光的全部诉讼请求。第三人周国华述称，李建光曾以物权纠纷起诉过姚艳荣，在法庭上，李建光承认过没给钱的事实，当时我母亲姚艳丢了。涉案房屋被卖的过程我们都不清楚，我们申请法院调取房屋买卖合同之后才开启了要求确认房屋买卖合同无效的诉讼，对方关于支付给中介钱款的陈述在一审、二审、再审过程中都是前后矛盾的。所以我认为李建光没有支付过房款。第三人周**针对本案姚艳荣与李建光之间的纠纷未到庭进行答辩。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月19日，姚艳荣作为出卖人（甲方），李建光作为买受人（乙方），签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称经纪成交版买卖合同），约定甲方将涉案房屋以225万元的价格出售给乙方，乙方采取全款方式购买涉案房屋，乙方应于合同签订当日向甲方自行支付定金20万元（自行交接），办理房屋所有权转移登记当天向甲方支付180万元，交付房屋当日支付25万元；房屋交付：甲方应当在收到全部房款将涉案房屋交付给乙方；权属转移登记：甲、乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理权属转移登记时间的情况，甲、乙双方应当另行签订书面的补充协议。第十条违约条款：（一）除不可抗力外，甲方逾期交房违约责任：1、甲、乙双方约定房屋交付在该房屋产权转移登记之后的，甲方逾期10日内交付，自约定的房屋交付期限届满之次日至实际交付房屋之日应按该房屋成交总价万分之五/日向乙方支付逾期违约金，且应于实际交付之日向乙方支付。甲方逾期超过10日，甲方应继续履行房屋交付义务并按该房屋成交总价的5%向乙方支付违约金，该违约金应于房屋实际交付之日支付。2、甲、乙双方约定房屋交付在该房屋产权转移登记之前的……。（二）除不可抗力外，乙方未按本合同及补充协议约定时间付款的违约责任：1、乙方逾期在10日之内合同继续履行。自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方应按逾期应付款万分之五/日向甲方承担违约责任，并于实际支付应付款之日内向甲方支付违约金。2、乙方逾期超过10日的，甲方有权单方解除合同。甲方选择解除合同的适用本合同第十一条第一款约定……。第十一条合同解除条款：（一）如甲方依照本合同的约定，单方解除本合同应当以书面的方式进行。本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除。乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约责任。甲方于合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的乙方已付款；如已付款不足以抵扣，乙方应于解除之日支付不足部分。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由乙方承担。解除合同后，乙方另需配合甲方办理注销网上签约等手续，如未办理甲方可单独追究乙方违约责任。（二）如乙方依照本合同的约定，单方解除本合同应当以书面的方式进行。本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除。甲方应于5个工作日内……。本次交易产生的全部税费由乙方承担。合同中记载的经纪机构为我爱我家公司，经纪人为李洁、李爱平。合同落款处甲方有姚艳荣和周复生的签字，乙方有李建光的签字。我爱我家公司备案的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）附件二《交易税费参考》的条款下方有如下手写字迹：“甲乙双方过户已完成，约定在交结房屋时将剩余房款人民币贰百零伍万一次性交付甲方，甲方一并结清之前所有相关费用，自交结房屋后各自承担自己相关责任”。该字迹下方没有双方当事人及经纪人的签字确认。李建光持有的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）中没有上述文字内容。上述合同签订当日，李建光通过其本人账户向姚艳荣支付定金14万元，通过其妹妹李天红账户向姚艳荣支付定金6万元。2015年12月16日，姚艳荣作为出卖人，李建光作为买受人，办理涉案房屋网上签约手续时签订了《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》（以下简称自行成交版买卖合同），该合同约定：李建光购买涉案房屋，成交价为260万元，该合同落款处有姚艳荣、李建光的签名。该合同中对于房款的给付时间、权属转移登记、房屋交付、违约责任等事项均未进行约定。2015年12月17日，李建光按照260万元的交易价格完成了税费的缴纳。2015年12月18日，姚艳荣与李建光办理了涉案房屋的产权过户手续。2015年12月22日，涉案房屋登记至李建光名下。2016年1月7日，周国华向派出所报案，称因房产纠纷对方撬涉案房屋门锁。2016年3月21日，姚艳荣在天津蓟县七星花园走失求助民警，民警与物业公司了解，物业公司工作人员表示姚艳荣与老伴居住在七星花园XX1号，民警想送姚艳荣回去，姚艳荣拒绝，并要求民警与其女儿联系。民警与其女儿周国华联系，周国华表示马上从北京去蓟县。后经民警做工作把姚艳荣送回了住处，并得知姚艳荣的老伴叫周复生。当日15时30分许，周国华给民警打电话在七星花园XX1号想接姚艳荣走，但周复生不同意，双方发生纠纷，民警出警后告知双方通过诉讼解决。2016年4月，姚艳荣在本院起诉李建光，要求确认其与李建光签订的房屋买卖合同无效，本院于2017年2月16日作出（2016）京0102民初10296号民事判决书。李建光不服该判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉。北京市第二中级人民法院于2017年7月26日作出（2017）京02民终5558号裁定，发回本院重审。该案重审过程中，本院依法追加周复生及我爱我家公司作为第三人参加诉讼，周复生在此过程中去世，后依法追加周复生与其前妻之子周**作为第三人参加诉讼，周复生的继女周国华表示不参加该案诉讼。我爱我家公司在该案庭审中陈述：“涉案房屋登记在姚艳荣名下，我公司只是提供了合同文本，没有收取中介费，没有进行居间服务。我公司不清楚买卖合同的签订细节，因为是我公司提供了文本，于是在我们公司有存档的合同。我公司报成交的经纪人是董喜才，不是陆中慧。陆中慧是我公司的中介员，现在二人都离职了，情况无法核实，我公司对该笔业务的备注显示：缴税、过户都是自行完成。我公司的合作公司伟嘉安捷公司收取了房款1%的服务费。涉案买卖合同签订后不久就在我公司备案了，备案之后业务员是不能从公司再将合同领走的。”本院经审理判决驳回了姚艳荣的诉讼请求，姚艳荣不服该判决提起上诉，北京市第二中级人民法院于2019年12月30日作出（2019）京02民终10178号民事判决书：驳回上诉，维持原判。现姚艳荣以李建光未按约定支付购房款构成违约为由，诉至本院，要求法院判决解除双方签订的买卖合同，要求李建光支付违约金52万元。李建光在本院另行起诉要求姚艳荣交付房屋并赔偿房租损失35万元，本院受理上述案件后，将两案并案审理。第三人周**下落不明，经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，周**未到庭答辩。庭审中，姚艳荣提交了2019年2月26日周国华找李建光催要购房款的视频，证明李建光本人表示并未购买过涉案房屋，自己也没有钱支付房款。本案审理中，本院通知李建光及其配偶到庭陈述相关事实，李建光表示周国华去找他时说他每天欠姚艳荣300多元利息，要给他判刑，后来去了社区居委会，居委会说周国华是骗人的。李建光对视频的真实性、证明目的均不认可。李建光对于购买房屋的问题表示其在几年前出售了自有房屋后准备给自己的儿子购买婚房，便委托其妹妹李天红帮助其购买了涉案房屋，因此其本人没有去看过房，对于购房的细节不是很清楚，但签合同和办理过户都是其本人去的。后来因为周国华找麻烦，没有交房，其才没有支付后续的房款。李建光针对其主张，提交如下证据：1、陆某书写收据，该证据记载陆某表示收到李天红交来的北京银行卡一张、存折一本，待买房交易完成后，交付房屋时一次性付给姚艳荣。姚艳荣认为李建光未能出具该份证据的原件，对证据的真实性不认可。2、崔某证言，崔连松在视频中陈述周复生在2015年10月初让其帮助出售涉案房屋，其到北京后帮助周复生找到买房人，之后在周复生家签订了买卖合同，双方约定的房屋价款是225万元，合同签订后，李建光交了20万元定金，之后是办理房屋核验、购房资格审查，2015年10月中旬准备办理房屋过户手续时，发现涉案房屋有租户未搬出，李建光找到周复生商量重新写合同，等租户搬走后，一次性交付205万给周复生，周复生和姚艳荣均同意，变更协议写在了买卖合同上，当时周复生和姚艳荣、陆某、崔连松、李建光均在场。正在办理交接手续时，周国华发难，开始打官司。姚艳荣对证据的真实性不认可，姚艳荣主张如果李建光想买房，有足够的时间支付房款，但李建光至今未付剩余房款。3、证人陆某证言：陆某证明涉案房屋交易价款是225万，双方在合同履行过程中将付款方式变更为交房时一次性支付剩余房款205万元，合同变更条款其本人书写，双方当事人明确同意。房屋过户之前，李建光已将购房款的存折和银行卡交给其，后来因为双方有官司，其就把存折退还给了李建光。姚艳荣对证人证言的真实性不予认可，姚艳荣认为陆某作为中介机构的工作人员没有尽到审查义务，陆某手写的变更条款未经双方确认，该条款无效。崔连松在视频中陈述的房屋成交价格与崔连松在石景山法院起诉姚艳荣遗赠扶养协议案件中陈述的房屋价款不一致，对崔连松证言的真实性不予认可。4、李建光、李天红的银行明细，该证据显示李建光账户在2015年12月有120万元存款，李天红账户在同时期有存款80余万元。李建光主张该证据可以证明其具备支付购房款的能力。姚艳荣对证据的真实性认可，但认为李建光账户内款项不足以支付购房款，李天红账户的存款与本案无关。即使李建光有能力支付房款，但其实际并未按约定先支付房款。双方没有约定将房款支付给中介。5、落款日期为2018年12月11日的《提存房款申请书》及李天红向本院邮寄该份材料的快递单，用以证明其主动履行合同的事实。姚艳荣对证据的真实性不认可，周国华主张李建光邮寄该文件的时间，法院的诉讼已经撤诉了。6、李建光另提交证人金某的视频证言，证明其租房损失。金某称其为前门东大街12号楼2单元904的房主，其于2015年9月购买的该房屋，原房主李建光表示想租该房屋，然后去买新房，其同意了李建光的要求，到2019年11月，李建光把房子还给其本人，上述期间，李建光每月以现金形式交房租，上述期间共交房租35万元，2019年11月底李建光搬走。姚艳荣对该证据的真实性、证明目的均不认可。本案审理中，姚艳荣申请对涉案房屋采取了查封措施。查封期限为2020年6月10日至2023年6月9日。本院认为，姚艳荣与李建光签订的经纪成交版及自行成交版《北京市存量房屋买卖合同》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。上述合同签订后，李建光向姚艳荣支付了定金20万元，姚艳荣已经配合李建光办理了房屋产权过户手续，但未完成房屋交付，李建光至今未向姚艳荣支付剩余购房款。姚艳荣主张李建光迟延付款的行为构成违约，其有权要求解除双方之间的买卖合同。李建光则认为双方合同履行过程中已经协商将剩余房款的付款时间变更为房屋交付时支付，姚艳荣至今未履行交房义务，姚艳荣构成违约，同时姚艳荣行使解除权已超过法律规定的除斥期间。对于上述争议，本院认为，双方签订的经纪成交版买卖合同约定：李建光采取全款方式购买涉案房屋，李建光应于合同签订当日向姚艳荣自行支付定金20万元，办理房屋所有权转移登记当天向姚艳荣支付180万元，交付房屋当日支付25万元；姚艳荣应当在收到全部房款时将涉案房屋交付给李建光。我爱我家公司备案的合同附件二的下方添加的在交接房屋时由李建光向姚艳荣支付剩余房款205万元的内容未经双方当事人签字确认，李建光持有的经纪成交版合同中亦没有上述文字内容，同时附件二的上述条款有关房屋总价款的数额与双方签订的自行成交版买卖合同约定的房屋总价款数额不一致，与李建光办理过户时实际缴纳税费的征税数额亦不一致，崔连松、陆某所述房屋交易价格为205万元的证言，明显与事实不符。本院对上述二人的证人证言不予采纳。我爱我家公司备案的经纪成交版买卖合同附件二添加的内容对双方当事人不具有约束力。李建光未按合同约定在产权过户之后向姚艳荣支付剩余房款，构成违约，现姚艳荣依据合同约定，要求解除与李建光之间签订的房屋买卖合同，有事实及法律依据。李建光主张姚艳荣行使合同解除权时已超过法律规定的除斥期间，姚艳荣的解除权消灭，李建光提出的法律依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和《中华人民共和国民法典》的相关规定。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》适用于商品房买卖纠纷，而本案属于存量房屋买卖合同纠纷，故本案纠纷不适用该司法解释的规定。姚艳荣与李建光之间房屋买卖合同纠纷发生时间在2020年12月31日前，彼时《中华人民共和国民法典》尚未实行，所以对本案纠纷在确定法律适用时应根据《中华人民共和国民法典》施行前的法律、法规作为裁判依据。我国合同法第95条约定，法律规定或当事人约定解除权行使期限的，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。本案中，双方当事人没有约定解除权行使期限，现有证据不能证明李建光催告姚艳荣行使解除权，因此，李建光主张解除权消灭的抗辩意见，不能成立，本院不予采纳。本院对姚艳荣要求法院判决解除其与李建光之间房屋买卖合同的请求予以支持。双方合同解除后，李建光应协助姚艳荣将涉案房屋过户至姚艳荣名下。姚艳荣亦应将其收取的房款20万元退还给李建光，但因李建光未在本案中提出请求，本案对此不作处理，李建光可另行主张权利。关于姚艳荣要求李建光支付违约金的请求，李建光未按合同约定支付剩余房款，构成违约，李建光主张姚艳荣请求的违约金数额过高，对此问题，本院认为，姚艳荣未提交证据证明其因此产生损失，本院根据双方合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情判决李建光向姚艳荣支付违约金20000元，对姚艳荣此项诉讼请求的合理部分，本院予以支持。关于李建光要求姚艳荣交付房屋并赔偿损失的请求，基于前述分析理由，本院对李建光要求姚艳荣交付房屋及赔偿租房损失的请求，均不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十五条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除姚艳荣与李建光之间于2015年11月19日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及2015年12月16日签订的《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》。二、自本判决生效之日起十五日内，李建光协助姚艳荣将北京市西城区XX房屋过户至姚艳荣名下。三、自本判决生效之日起七日内，李建光给付姚艳荣违约金20000元。四、驳回姚艳荣其他诉讼请求。五、驳回李建光的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费55200元、保全费5000元，由李建光负担（已交纳27600元），余款于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 韩进红二〇二一年七月十六日法官助理 姜 洁书 记 员 李 婷