河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0102民初6483号原告：中国工商银行股份有限公司郑州高新技术开发区支行，住所地郑州高新区金梭路17号1号楼。负责人：张军亮，系该支行党总支书记。委托诉讼代理人：秦华，河南美盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：于江**，该支行员工。被告：孔艳伟，男，1982年5月3日生，汉族，住河南省济源市。被告：新密银基房地产有限公司，住所地新密市刘寨镇云岩大道一号。法定代表人：李东晓，系该公司董事长。委托诉讼代理人：侯丽斌，男，该公司员工。委托诉讼代理人：陈爽，女，该公司员工。原告中国工商银行股份有限公司郑州高新技术开发区支行（以下简称工行高新区支行）与被告孔艳伟、新密银基房地产有限公司（以下简称新密银基公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人秦华、被告新密银基房地产有限公司委托诉讼代理人陈爽、被告孔艳伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行高新区支行向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告孔艳伟偿还原告贷款余额811730.52元，积欠利息4119.71元（利息暂计算至2021年5月4日）及自2021年5月5日起至贷款本息实际还清之日止的利息（以上数额合计为815850.23元）；2.依法判令原告对登记在被告孔艳伟名下的位于新密市路）东侧、旅游专线南侧、纵二路西侧、养马路（原横二路）北悦林居6号楼1单元3层301的房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；3.依法判令被告新密银基房地产有限公司承担连带担保责任；4.依法判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：中国工商银行股份有限公司郑州桐柏路支行（2020年7月该支行降格为二级支行，划归原告管理，其权利义务亦由原告承担）与被告孔艳伟签订了《个人购房借款／担保合同》，合同编号为：Ａ住支行2018年1188号，约定贷款金额为83.8万元，期限为360个月，贷款实际发放日与到期日以借款凭证记载为准，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮30%确定，据此确定的利息以借款凭证记载为准。合同约定，借款人未按期偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，借款人不按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按合同约定利率基础上加收50%确定。被告孔艳伟用其所有的位于新密市路）东侧、旅游专线南侧、纵二路西侧、养马路（原横二路）北悦林居6号楼1单元3层301的房产为原告办理了预购商品房抵押权预告登记作为借款担保。依照合同约定，新密银基房地产有限公司为保证人，对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人其他应付费用承担连带保证责任。2018年9月3日，原告向借款人发放贷款83.8万元，但自贷款发放之日起至2021年5月4日，被告未能按时足额归还原告贷款，原告有权要求其提前偿还全部贷款本金、实际所产生的利息以及律师费等各项费用。原告现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求，维护原告合法权益。被告孔艳伟答辩对上述无异议。被告新密银基房地产有限公司答辩一、本案应适用“物保优于人保”的原则，由工商银行首先就抵押物行使抵押权，而非直接要求银基公司承担连带清偿责任。1、孔艳伟在购房贷款时，已将所购房产抵押给工商银行，并办理了抵押登记手续，按照《民法典》“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”的规定，工商银行应首先对孔艳伟的抵押物进行折价、拍卖或变卖，并就价款进行优先受偿，而不能直接要求银基公司承担连带清偿责任。2、孔艳伟、工商银行与银基公司签署的《个人购房借款/担保合同》中就工商银行的债权约定的有孔艳伟提供的物的担保，和银基公司提供的保证等担保方式，就物的担保及保证的实现顺序与方式等并没有作出明确约定，依据《民法典》“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”，因此也应当适用“物保优于人保”的原则，而不能直接要求银基公司承担连带清偿责任。综上，工商银行应首先对孔艳伟所有的抵押物进行折价、拍卖或变卖，并就价款进行优先受偿，不足部分由银基公司承担连带责任，而不能直接要求银基公司承担连带清偿责任。原告工行高新区支行围绕诉讼请求提交了证据，根据原告工行高新区支行提交的证据及原、被告双方的陈述，本院认定事实如下：2018年9月3日，原告工行高新区支行与被告孔艳伟签订了《个人购房借款／担保合同》，合同约定原告向被告提供借款838000元用于购买位于新密市路）东侧、旅游专线南侧、纵二路西侧、养马路（原横二路）北6号楼1单元3层301号房产，贷款期限为360个月，贷款实际发放日与到期日以借款凭证为准，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮30%确定，据此确定的利息以借款凭证记载为准，还款方法为按月等额本息还款法，借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按合同约定的利率基础上加收50%确定。当被告出现连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息时，原告有权宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。案涉《个人购房借款／担保合同》第十条约定，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足下列第Ａ项条件的，保证人对该项满足之后到期的借款人的债务免除担保责任：Ａ、本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的不动产抵押登记证明。本案中，涉案房屋办理了抵押权预告登记，尚未办理抵押物登记手续。第30.3条约定主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关的物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，担保人同意贷款人自行选择实现担保的顺序，即贷款人可以选择就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担担保责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。截止到2021年7月7日，被告孔艳伟尚欠贷款本金808897.72元，因保证人承担保证责任，暂无积欠利息。原告提交不动产登记证明豫（2018）新密市不动产证明第0011996号，载明：权利人中国工商银行股份有限公司郑州桐柏路支行，义务人孔艳伟，证明事项预告登记。涉案房屋尚未办理不动产首次登记。原告在起诉时提交文件说明中国工商银行股份有限公司郑州桐柏路支行已被降为二级机构，其归属于高新技术开发区支行管理，故原告为中国工商银行股份有限公司郑州高新技术开发区支行。上述事实有原告工行高新技术开发区支行提交的《个人购房借款/保证合同》、《个人住房贷款申请表》、《个人借款凭证》、《不动产登记证明》、银行流水明细表，及庭审中原、被告陈述等证据予以证明。本院认为，原告工行高新区支行与被告孔艳伟签订的《个人购房借款/担保合同》系当事人真实意思表示，且内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行义务。本案中，原告工行高新区支行已按借款合同约定向被告孔艳伟发放了贷款，故被告孔艳伟理应按照借款合同约定向原告还本付息。自贷款发放之日，被告孔艳伟连续逾期未还款已超过合同约定的“连续三个月或累计六次”，其行为已构成违约，故原告工行高新区支行要求被告孔艳伟偿还贷款余额811730.52元，积欠利息4119.71元（利息暂计算至2021年5月4日）的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。被告新密银基房地产有限公司为案涉贷款提供阶段性保证，应当承担保证义务，清偿贷款。但案涉抵押物尚未办理抵押权登记或房屋所有权首次登记，原告主张实现抵押权无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百一十条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十一条、第六百八十八条、第七百条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告孔艳伟自本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司郑州高新技术开发区支行借款本金808897.72元（暂计算至2021年7月7日），利息（利息含罚息、复利，自2021年7月8日至实际偿还之日按照《个人购房借款/担保的合同》的利息约定计付）；二、被告新密银基房地产有限公司对本判决第一项之债务承担连带清偿责任，其承担还款责任后，有权向被告孔艳伟追偿；三、驳回原告中国工商银行股份有限公司郑州高新技术开发区支行过高及其他部分的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取5980及保全费4600元，由被告孔艳伟、新密银基房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  李冬玮二〇二一年七月三十日书记员  邢 政