辽宁省鞍山市立山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽0304民初2299号 原告：辽宁中仁置业有限公司，住所地：鞍山市立山区站南街204—9号。 法定代表人：王德刚，该公司经理。 委托诉讼代理人：王金宝，该公司员工。 委托诉讼代理人：戴南洋，辽宁广佑律师事务所律师。 被告：康学旭，男，汉族，1981年10月20日出生，住所地：鞍山市立山区。 辽宁中仁置业有限公司(以下简称中仁置业公司)诉被告康学旭租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。中仁置业公司的委托诉讼代理人王金宝、戴南洋，被告康学旭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中仁置业公司向本院提出诉讼请求：1、请依法判令康学旭立即撤出孟泰公园湖面（1个）及冷饮摊位（4个售货亭）经营场所；2、原诉讼请求判令康学旭赔偿中仁置业公司损失5万元人民币变更为判令康学旭赔偿中仁置业公司损失合同违约金4.5万元，计算依据按照合同的标的15万元年租金按30%的违约金；3、增加诉讼请求，要求康学旭给付占用中仁置业公司场地的租金9453元，从2021年4月1日起至判决生效之日止的费用，现在康学旭使用中仁置业公司场地已经没有合同依据，超过了23天，每天租金441元。要求给付超期的租金，计算至一审判决生效之日；4、请求判令康学旭承担诉讼费用。事实与理由：一、中仁置业公司于2021年3月29日下发通知书给康学旭，通知不再与康学旭续签合同，要求康学旭立即停止经营并做好交接，要求康学旭自接到通知15个自然日内将其所有物品自行撤出公园。二、中仁置业公司对孟泰公园湖面和售货亭经营重新招商引入新项目，由于康学旭迟迟不撤离，给中仁置业公司引入新的项目带来重大影响，项目不能如期开展造成经济损失5万元人民币。2021年3月我司与新投资方李**签订场地经营租赁合同，期限为2021年4月1日至2022年3月31日，鉴于康学旭仍没有实质性撤离原经营场所，造成了中仁置业公司对新的合同违约，此新合同约定如不能按期交付经营场所将由中仁置业公司支付违约金5万元人民币。三、中仁置业公司与康学旭所签订的合同期限为2020年4月1日至2021年3月31日，合同到期前中仁置业公司依原合同约定征求康学旭是否续签，康学旭表示不续签。中仁置业公司随后下发通知书给康学旭，目前康学旭违约还在继续经营，侵犯了中仁置业公司合法利益，对中仁置业公司构成违约，并产生损害后果。康学旭应承担赔偿责任，请人民法院支持中仁置业公司的诉讼请求。 康学旭辩称，第一、中仁置业公司要求法院依法判令康学旭立即撤出“孟泰”公园湖面(1个)及冷饮摊位(4个售货亭)等经营场所的诉讼请求，缺少事实根据和法律依据。应依法予以撤销。康学旭租用坐落在鞍山市立山公园（原立山公园后改为孟泰公园）一个水湖面，4个售货亭为既定事实。康学旭自2008年11月末租用以来，一直按照双方签定的协议履行义务，按时足额缴纳租金费用，并连续二年缴纳，中仁置业公司在与我签定协议不允许其他用户在协议经营范围内再度经营，未经过我的允许中仁置业公司方私自再次扩大经营范围的费用，不存在立即撤出的说法。第二、中仁置业公司声称2021年3月29日给康学旭下发通知书，要求与中仁置业公司解除经营合同，同时要求康学旭在15个自然工作日停止经营，将其所有物品自行撤出公园。按照双方租赁合同的约定，租赁合同期限虽至2021年3月31日期满，但至今尚未收到过中仁置业公司要求康学旭停止经营并撤出经营场所的书面通知书，相反康学旭在合同期满前一个月多次给中仁置业公司(王家伟)打电话、发微信协商续签问题，但是中仁置业公司电话不接、微信不回，更甚者找到社会的混混到我的经营场所威胁并强行让我拆除房屋停止经营，严重干扰了我的正常经营。中仁置业公司既未下达停止续签合同的书面通知也未口头通知康学旭停止经营。以威胁恐吓的手段逼迫我强行拆除房屋，在原承租人和出租人在续租问题未经双方协商达成协议的情况下诉讼至法院，毫无法律依据，不合情、不合理。第三、根据2011、2018两年与孟泰公园签署的协议中第9条明确写道“合同到期后乙方在同等条件下有优先承包权”。而且是根据此条规定多年一直延续。即便在公园改制后经营场所归属于辽宁中仁置业有限公司管辖，2019年5月1日至2020年3月31日、2020年4月1日至2021年3月31日这两年期间是与“辽宁中仁置业有限公司”签署延续经营合同，在两份合同中的第七条再次明确约定:“合同到期后同等条件下，乙方康学旭享有优先承包权”。显而易见，答辩人对公园继续经营享有优先续租权。中仁置业公司在未与康学旭沟通并且康学旭未向中仁置业公司明确放弃续租权的情况下，不得擅自变更公园的经营权。第四、《民法典》第七百零肆条:“租赁合同的主要内容租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款”。康学旭在多年租赁公园合法经营期间，先后投资数万元人民币重新深挖原水湖面、购买生石灰对水湖面进行消毒、拔草，多次放养数以万计的鲤鱼、观赏鱼苗，投资兴建售货亭、在原来公园领导和管理人员的要求，特别是“创城”检查过程中，公园要求在湖面经营要标准化，同时要求隶属于公园的价值百万的水泵以及附属设备不能暴露在野外，以免丢失，让我先出资兴建现有的湖面活动房，资金之后再返还给我，由于公园改制变更管辖权，至今这笔款项还未偿还我。辽宁中仁置业有限公司是公园改制后的直接管辖单位，本应偿还给我这笔经费，这也是我要求续约经营收回投资成本的真实想法。中仁置业公司不考虑康学旭的实际情况擅自变更合同以及经营权，已经构成明显的违约。本应支付康学旭违约金，而不是康学旭支付中仁置业公司违约金。第五、康学旭多年一直按经营协议合同履行各项义务，现租期届满，现原承租人有权要求续租继续经营的权力。2021年3月末，辽宁中仁置业有限公司负责人王家伟在鞍山市忠大集团刘总的办公室与康学旭以及刘总和其他见证人共同协商确定由康学旭继续享有2021年4月至2022年3月31日的续约经营权，年度经营费用130，000元，中仁置业公司未按照协议履行承诺，办理续约手续，反而起诉至法院。这种出尔反尔的做法构成明显的失信。法院应当依法驳回中仁置业公司的诉讼请求!综上所述，康学旭特提出如下诉讼请求1、《民法典》第七百三十四条:“租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。租赁期届满房屋承租人享有以同等条件优先承租的权力”。按照2021年1月1日实行的民法典关于租赁期间优先权的规定，即“优先承租权”成为继续承租人的法定权利，无需再通过合同进行约定。根据此规定，请求法院依法判令康学旭即原承租人继续享有租赁权合法经营权。依法驳回中仁置业公司违规变更承租人和变更经营权的诉讼请求。2、判定中仁置业公司、康学旭按照诉前即2021年3月末协商约定的承诺，即年度租赁费用壹拾叁万元人民币继续履行续约协议。3、判令2021年与新投资方李**签订的场地经营租赁合同无效。同时依法驳回中仁置业公司的所有诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对中仁置业公司提交的合作协议、合同、照片六张；康学旭提交的七份合同及发票、营业执照本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据认定如下： 中仁置业公司提交的证据：一、收据一份、与李**的合同、财务现金流水账，拟证明中仁置业公司与李**于2021年4月1日至2022年3月31日签订合同，约定中仁置业公司将鞍山市立山区孟泰公园湖面一个及冷饮摊位5个（包括康学旭的四个），年租金为17.5万元。康学旭质证意见为：不认可，是中仁置业公司自己内部弄的，是不是现做的我有异议，应当有转账记录。与李**签订合同的日期，中仁置业公司与我的合同还没有到期。本院认为，该证据能够证明案涉租赁场地租赁给案外人李**的事实，与本案具有关联性，予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2018年10月17日鞍山市立美城市环境卫生服务有限公司（甲方）与中仁置业公司（乙方）签订合作协议，内容为：“甲乙双方将共同规划定位，公园自愿配置、公园运营管理、公园配套功能设施改善等领域开展全方位深层次的合作”。 另查，中仁置业公司（甲方）与康学旭（乙方）签订《合同》，约定“一、甲方将鞍山市立山区孟泰公园沿中华路侧湖面（1个）及冷饮摊位（4个）甲方指定区域承包给乙方用于经营，乙方严禁超出范围，超出区域经营。二、承包期限自2020年4月1日起至2021年3月31日止。三、承包费用金额为150000元。四、权利和义务：7、合同到期后同等条件下，乙方享有优先承包权。8、合同到期后如甲乙双方不再续签，乙方应无条件退场，并在15日内将所有乙方自己的全部物品等搬出公园，乙方应结清各项费用，包括但不限于：水电费、煤气费等”。康学旭在此经营多年。 再查，2021年3月26日中仁置业公司与案外人李**签订与康学旭签订的同款合同，约定“一、甲方将鞍山市立山区孟泰公园沿中华路侧湖面（1个）及冷饮摊位（5个）甲方指定区域承包给乙方用于经营，乙方严禁超出范围，超出区域经营。二、承包期限自2021年4月1日起至2022年3月31日止。三、承包费用金额为175000元。四、权利和义务：7、合同到期后同等条件下，乙方享有优先承包权。8、合同到期后如甲乙双方不再续签，乙方应无条件退场，并在15日内将所有乙方自己的全部物品等搬出公园，乙方应结清各项费用，包括但不限于：水电费、煤气费等”。 又查，康学旭不同意以175000元价格租赁立山区孟泰公园沿中华路侧湖面（1个）及冷饮摊位（5个），认为价格过高。 本院认为，中仁置业公司作为公园管理单位，有权利对涉案的租赁场地占有、使用、处分，中仁置业公司与康学旭之间签订的《合同》系双方真实意思表示，合法有效，合同双方应按照约定履行各自的义务。合同自2020年4月1日起至2021年3月31日止，起诉时该合同已到期，双方对该合同已履行完毕，且并未续签合同，中仁置业公司将案涉租赁场地以175000元的价格租赁给案外人李**，康学旭不同意以175000元价格租赁立山区孟泰公园沿中华路侧湖面（1个）及冷饮摊位（5个），认为价格过高，同一条件下，应视为其放弃了优先租赁的权利。根据双方合同约定：“合同到期后如甲乙双方不再续签，乙方应无条件退场，并在15日内将所有乙方自己的全部物品等搬出公园”，故中仁置业公司请求康学旭立即撤出孟泰公园湖面（1个）及冷饮摊位（4个售货亭）经营场所的诉讼请求予以支持。 关于中仁置业公司主张康学旭赔偿中仁置业公司损失合同违约金4.5万元，计算依据按照合同的标的15万元年租金按30%的违约金一节，本案中康学旭并不存在违约情形，中仁置业公司与案外人李**签订协议的日期在康学旭合同到期之前，中仁置业公司未提交在当时康学旭不再续租的相关证据，也未提交其向案外人李**已经支付违约金的证据，故对该主张不予支持。 关于中仁置业公司主张要求康学旭给付占用中仁置业公司场地的租金9453元，从2021年4月1日起至判决生效之日止的费用，现在康学旭使用中仁置业公司场地已经没有合同依据，超过了23天，每天租金441元。要求给付超期的租金，计算至一审判决生效之日一节，因双方当事人合同已经履行完毕，且未续签合同，故康学旭无权在此租赁场地经营，康学旭应当向中仁置业公司支付场地使用费用，根据合同约定每年承包费用金额为150000元，故每天租金应为410.9元，故对中仁置业公司请求康学旭从2021年4月1日起按照每天410.9元支付场地使用费计算至判决生效时止的诉讼请求予以支持。 关于康学旭辩称其有投资的损失一节，若康学旭有证据证明其在承租期间受到了损失，可另行主张权利。 综上，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十二条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、康学旭于本判决生效后一个月内撤出孟泰公园湖面（1个）及冷饮摊位（4个售货亭）经营场所； 二、康学旭于本判决书发生法律效力之日起十五日内支付辽宁中仁置业有限公司场地使用费从2021年4月1日起按照每天410.9元计算至判决生效时止； 三、驳回辽宁中仁置业有限公司的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1162元，减半收取581元，由辽宁中仁置业有限公司负担379元，由康学旭负担202元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。 审判员  梁冰 二〇二一年七月五日 法官助理付名 书记员刘爱萍