广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13655号上诉人（原审原告）：江海超，男，1968年5月4日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：李永祥，广东红棉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市德沣投资管理有限公司，住所地广州市海珠区工业大道北72号-80号现代一街26-28号C020商铺。法定代表人：潘建雄，职务：总经理。委托诉讼代理人：周滨，广东博厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：程磊，广东博厚律师事务所律师。上诉人江海超因与被上诉人广州市德沣投资管理有限公司（以下简称德沣公司）合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初17701号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，上诉人江海超及其委托诉讼代理人李永祥，被上诉人德沣公司法定代表人潘建雄及委托诉讼代理人周滨、程磊到庭参加诉讼。现已审理终结。上诉人江海超上诉请求：1.撤销一审判决并支持江海超的诉讼请求；2.本案诉讼费由德沣公司承担。事实与理由:一、一审判决对德沣公司身份的认定错误。事实上，在江海超承租涉案广州市海珠区工业大道北72-80号现代一街A046等16个商铺的租赁关系中，德沣公司的身份始终是业主的代理人，这从双方《租赁合同》以及街道、税务部门备案的《租赁合同》中都有明确的表述。德沣公司并非商铺的第一手承租人，更非小区或商业中心的管理人。德沣公司在《补充合同》第七条约定江海超需向其缴纳管理费，间接表明其是管理人身份，且在法庭上明确表示其是整个商场的管理人，明显与事实不符。二、既然德沣公司在租赁关系中是作为商铺业主代理人的身份出现，那么与租赁法律关系有关的权利义务的享有人和承担人就应该是商铺业主，而非德沣公司。涉案《补充合同》名义上是《租赁合同》的补充，但双方均确认《补充合同》的权利义务与商铺业主无关，该合同并非租赁合同的延续。二审法院需要审查该补充合同的真实履行情况。三、江海超单方解除与德沣公司之间的《补充合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款的规定，具有事实和法律依据，并非一审法院认定的合同撤销权，不受时间限制，依法应予支持。四、一审判决认定德沣公司已履行补充合同约定的项目推广义务没有事实依据。《补充合同》签订在《租赁合同》之后，且补充合同约定的内容与租赁合同无关，补充合同约定德沣公司的义务是为江海超进行推广服务。一审法院认定德沣公司将商铺出租给江海超就完成了项目推广义务，与事实和约定不符。将商铺出租给江海超，本身就是德沣公司作为商铺代理人的责任。德沣公司推广的是业主项目而非江海超的项目。至于办理水电设施到户和水电增容本身就是商铺业主的义务。如果没有水电配套设施，商铺就不允许经营和使用，对水电设施的使用申请按规定也由业主提出的，与租户无关。德沣公司称将商场公共配套设施出租给江海超，也不是事实。德沣公司无法提供履行合同约定的项目推广义务的证据。综上，请求二审法院予以改判。被上诉人德沣公司二审答辩称：不同意江海超的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、德沣公司接受涉案17个商铺业主的委托出租商铺，有权收取租金，不存在江海超所述假冒商铺出租人及管理人的情况。德沣公司与17位商铺业主分别签署了商铺租赁委托合同，随后17个商铺业主将商铺委托由德沣公司经营，且签署的是独家委托授权合同，故德沣公司有权出租商铺。江海超所述德沣公司并非商铺出租人没有实际出租权，不符合实际情况。二、2020年3月，江海超向德沣公司发出了解除通知书，并不发生合同解除的法律后果。德沣公司在2020年4月发出律师函明确回复双方合同并未解除。江海超认为德沣公司存在合同欺诈，但根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，撤销权的行使应当为1年的除斥期间。《中华人民共和国民法总则》第一百一百五十二条规定，江海超行使撤销权的最后期限是2019年8月8日，故江海超主张的撤销权也已超过了法定期限，其法定解除权也已经丧失。三、德沣公司不存在明确表示或是以自己行为表示不履行合同的情况。本案是江海超以疫情影响其经营，要求德沣公司减少推广费，但未获准许而引发的纠纷。实际上，疫情对江海超经营餐厅影响并不大。德沣公司收取相关费用有合同依据，不构成不当得利，双方实际履行补充合同长达五年之久，补充协议是双方真实意思表示，并无欺诈。江海超于2020年5月13日向一审法院提起诉讼，请求判令：1、德沣公司立即将已收取的江海超2014年9月1日至2020年1月31日的商铺推广费共人民币1427725元（根据双方签订的《补充协议》约定的服务费用累计计算，其中2014年9月1日至2015年8月31日费用为每月18409元；2015年9月1日至2016年8月31日费用为每月21067元；2016年9月1日至2017年8月31日费用为每月22590元；2017年9月1日至2018年8月31日费用为每月24219元；2018年9月1日至2019年8月31日费用为每月25956元；2019年9月1日至2020年8月31日费用为每月27212元）及利息（以每月支付的商铺推广费为计算基数，每月均以当月的5日开始计算，计算至还清当月的商铺推广费之日止，利率的标准均按2014年9月份的人民银行同期商业贷款利率的标准计算）返还给江海超；2、德沣公司承担本案的诉讼费用。一审法院经审理查明：位于海珠区工业大道北72-80号，现代一街26号28号A047商铺的权属人为陈丽敏。位于海珠区工业大道北72-80号现代一街2628号D041商铺的权属人为梁宝韶、蒋慧姣。位于海珠区工业大道北路现代一街26-28号138商铺的权属人为刘燕华。位于海珠区工业大道北72-80号现代一街26-28号D043商铺的权属人为李伟。位于海珠区工业大道北72-80号，现代一街26、28号D045商铺的权属人为魏钦文。位于海珠区工业大道北72-80号，现代一街26-28号141（D046）铺的权属人为伍淑娟。位于海珠区工业大道北72-80号现代一街26号-28号D047商铺的权属人为高琴。位于海珠区工业大道北72-80号现代一街26号-28号145商铺的权属人为利烈静。位于海珠区工业大道北72-80号现代一街26号-28号D051商铺的权属人为伍小燕。位于海珠区工业大道北72-80号现代一街26号-28号147商铺的权属人为何文飞。位于海珠区工业大道北72-80号现代一街26号-28号148商铺的权属人为蔡锦培。位于海珠区工业大道北72-80号现代一街26号-28号149商铺的权属人为张莉。位于海珠区工业大道北72-80号现代一街26号-28号150（D056）商铺的权属人为林玉萍。位于海珠区工业大道北72-80号现代一街26号-28号151商铺的权属人为欧慧仪。位于海珠区工业大道北72-80号现代一街26号-28号D058商铺的权属人为陈泓。另，丘宇秋、何东锋（作为买方）与广州市金鼎房地产开发有限公司（作为卖方）签订《商品房买卖合同》，约定买方所购商品房为现代广场第G1-6幢1层144（原A046）号房，测绘地址为海珠区工业大道路144（原A046）房；等。丘宇秋（作为买方）还与广州市金鼎房地产开发有限公司（作为卖方）签订《商品房买卖合同》，约定买方所购商品房为现代广场第G1-6幢1层1180（原D059）号房，测绘地址为海珠区工业大道路1180（原D059）房；等。2014年9月前，德沣公司（乙方）与上述十七个商铺的业主(甲方）分别签订《商铺业主委托租赁合同》，约定：甲方就其在广州市海珠区工业大道北现代一街的商铺委托乙方出租经营；委托期限为十年，以乙方正式向租赁第三方出租的合约为准：招商委托事宜：⑴甲方委托乙方向外出租，该合同为独家授权委托合同，甲方也不得自行招商，否则视为违约，须赔付乙方招商推广所产生的费用；⑵委托乙方向第三方代收租金转账给甲方，代收物业管理费转账给物业管理公司；⑶委托乙方维护甲方十年的物业应有权益；本协议签订之日起，甲方在一年半之内不再向其他第三方授权委托，一年半之后乙方不能完成该铺向租赁第三方招商，该合同自动解除；签订本合同起，乙方有权代表甲方与租赁第三方签订租赁合约，无须经甲方同意，所收取的两按一租在5个工作日内转入甲方所提供的账号；甲方已有租客的，无须给予乙方6个月的免租期；甲方尚未有租客的，乙方将优先推广招租，无须给予任何招商费用，并为了配合乙方成功招租吸引租客，给予乙方6个月的免租期；乙方于每月5日前向租赁第三方代收取当月租金，并于10日前代支付当月租金给甲方指定账户；（第二条甲乙双方的权利与义务，二、乙方的权利义务）1、乙方出租给第三方经营需要对商铺进行装修如有影响商铺结构的，租约期满后由乙方恢复原状；2、招商成本、推广费用、环境更新、营运费用由乙方独立支付，乙方为此支付一切费用，甲乙双方约定由乙方向租赁第三方收取并独立结算，不再向甲方收取；5、商铺委托租赁期间产生的租赁经营方面的相关费用由乙方负责代收代付；（第三条、违约责任）1、甲方违反合同，在合同期内擅自提高租金或强行收回铺位转让给他人使用的应付违约金，并赔偿乙方装修及相关费用；3、在租赁期内，逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的千分之五收取违约金；当保证金全部扣除，合同自动解除，甲方有权收回该物业；等。2014年8月8日，德沣公司（甲方、富力家信商业中心业主委托方）与江海超（乙方）签订《租赁合同》，约定：乙方承租广州市海珠区工业大道北72号-80号现代一街A046、A047、D041、D042、D043、D045、D046、D047、D050、D051、D052、D053、D055、D056、D057、D058、D059号商铺，统计建筑面积为532平方米；甲方提供给乙方租赁使用的商铺为商业用途；租赁期限为10年，自2014年9月1日至2024年8月31日止；从2014年9月1日起计至2014年11月30日为免租期；租赁费用为项目租金；缴付对象：项目租金向该商铺产权人缴付，统一由广州市德沣投资管理有限公司代收并转付给产权人；以每月5日前向甲方缴交项目租金；乙方在签订本合同时须缴付108250元给甲方作为履行本合同的保证金；物业管理费用向物业所属物业管理公司交付；（第九条甲、乙双方的权利和义务）一、甲方的权利和义务：1、有权按合同约定收取项目租金及合同约定内的其他费用；3、有权进行统一的商业管理，维护正常的经营秩序，监督乙方守法依约经营，监督商铺的用途；5、有义务确保公共消防设施、公共卫生设施的正常使用；6、有义务保障乙方在守法依约经营的情况下不被干涉而自主经营；7、甲方有义务在收到乙方每月按时足额支付的租金及其他约定费用时，也要按时足额将业主应得租金转入业主指定账户，并向乙方提供转账回单复印件作证明；二、乙方的权利和义务：4、有义务接受及协助甲方进行统一管理，保障消费者合法权益，确保商铺及商场的整体安全；7、在乙方每月准时支付租金及其他约定费用的前提下，乙方有权监督甲方将业主应得的租金转入业主指定账户；如甲方未能做到，乙方有权停付或延期支付下一期的租金及其他约定费用；（第十一条违约责任）3、如因甲方违反本合同约定或违反国家法律有关规定而导致合同解除的，甲方须退还乙方已付合同保证金及相关费用；此外，乙方有权向甲方追讨相关的赔偿；（第十六条）本合同自乙方完全缴足合同定金及一次性有偿服务费并经双方签字盖章之日起生效；本合同如有未尽事宜，由甲、乙双方共同协商修改补充，补充合同与本合同具有同等法律效力；等。同日，江海超（乙方）还和德沣公司（甲方）签订《补充合同》，约定：就现代一街商铺的租赁合同补充约定：乙方按约定缴付项目推广服务费给甲方，每月缴付，以每月5日前向甲方缴交项目推广服务费；缴付日期及费用明细为：2014年12月1日至2015年8月31日每月18409元；2015年9月1日至2016年8月31日每月21067元；2016年9月1日至2017年8月31日每月22590元；2017年9月1日至2018年8月31日每月24219元；2018年9月1日至2019年8月31日每月25956元；2019年9月1日至2020年8月31日每月27212元；以上项目推广费服务费为甲方实收之费用；管理费约定：乙方按以下方式支付管理费，第1年至第3年按8元/㎡的价格向乙方收取；由第4年至第7年按6%递增收取，即8.48元／㎡；第8年至第10年按6%递增收取，即8.99元／㎡。由乙方直接向管理部门支付，如以上缴交费用超出实际支付费用，则乙方将多出部分纳入甲方指定的账户；反之，不足支付部分则由甲方负责支付；该补充合同与租赁合同具有同等法律效力；等。2014年8月20日，江海超又分别与上述17个商铺的产权人签订《广州市房屋租赁合同》，并在广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局办理了房屋租赁登记备案。2020年3月3日，江海超向德沣公司发出《解除合同通知书》，主要内容为：本人向贵司承租现代一街十六个商铺，并在上述商铺经营“广州市海家信餐饮有限公司”；今年以来，由于受全国性新型××疫情的影响，目前仍没有收到复工复产的通知，餐饮行业作为人流密集的行业，是疫情监控的重点行业，受到的冲击尤其巨大，遭受的经济损失也是商家无力承担的。为此，本人多方、多次与贵司联系、协商，希望贵司能帮忙联系业主减免租金和延缓缴纳租金，但贵司据不配合，贵司的态度不仅令本人大为失望，且令本人继续坚持经营的信心也丧失殆尽。况且贵司自签订补充合同以来，从未履行过补充合同义务，未提供过任何项目推广服务。鉴于这些不可抗力的因素已导致本人签订上述“补充合同二“的目的无法实现，根据我国《合同法》第九十四条的规定，特通知贵司：一、鉴于贵司己以实际行动表明拒不履行合同主要义务，所以本人决定，自2020年3月3日起解除本人于2014年8月8日与贵司签订的《补充合同》，但双方原签订的《租赁合同》继续履行。二、鉴于贵司从没有按双方签订的《补充合同》的约定，提供过任何项目推广服务，请贵司在2020年3月6日前将收取本人的项目推广费1427725元（2014年12月1日至2020年1月31日期间）及利息全部返还给本人。三、鉴于贵司无权向租户收取管理费，请在2020年3月6日前将收取本人的管理费3575元（2014年12月1日至2020年1月31日期间）及利息全部返还给本人。2020年4月9日，德沣公司委托广东博厚律师事务所的周滨律师向江海超发出《关于不同意解除〈补充合同〉律师通知函》，主要内容为：德沣公司《补充合同》中约定的项目推广服务工作内容主要包括以下几个方面：㈠通过德沣公司进行大量的工作，使该项目得以顺利签订相关合同并履行，使得各种多的小铺与公共地方得予整合并交付使用，为此，前期投入了巨大的人力、物力、时间精力和资金。㈡以远低于市场的价格让您与各业主签订该项目的租赁合同。㈢通过公关方式让当地政府与富力集团同意该项目以餐饮性质立项。㈣通过公关方式让富力集团同意增容及进行供排化改造。㈤依照合同，德沣公司负责业主租金的转分、报税，及代您租赁富力现代广场的机房并代支租金。贵司须支付德沣公司项目推广服务费里包括三部分：⑴代17位商铺业主租金报税费用。即江海超与各业主单独签订租赁合同已备案未报税租金的总和减去江海超与业主委托方签订租赁合同里业主预报税后总租金（贵司每月转入建行业主资金专用账户的租金，所转入租金报税后租金所得全部分转17位业主各相对应账号）的差额，当初约定将其转入德沣公司账户，由德沣公司去代周记与业主报17个铺的租赁税，从合同实施至今一直未有改变。⑵代周记向富力现代广场租赁机房作办工室使用，相关费用也约定转入德沣公司账户，由德沣公司代支代付，从合同实施至今一直未有改变。⑶按照合同约定，德沣公司应获得相应的报酬。您经营的周记茗点居也于2020年3月17日恢复了正常经营，因此，此次疫情并不会导致租赁合同的目的无法实现，您依据《合同法》第九十四条规定要求解除《补充合同》缺乏法律依据。对您在《解除合同通知书》提出的三项诉求回复如下：一、不同意解除2014年8月8日双方签订的《补充合同》，《补充合同》继续履行；二、《补充合同》合法有效，2020年3月6日前德沣公司已经收取您的项目推广费1427725元及利息不予退还，您应依照《补充合同》约定的标准继续向德沣公司支付项目推广费；三、《补充合同》第7条约定，由您直接向管理部门支付物业管理费。德沣公司并未向租户收取过物业管理费，不存在已经将3575元管理费及利息返还问题。德沣公司就其抗辩意见还提交以下证据：1、德沣公司就江海超承租场地向广州富力美好置业发展有限公司发出的《关于周记茶餐厅增加用电量的申请》；2、德沣公司就江海超使用承租场地旁的杂物间与广州富力美好置业发展有限公司签订《场地使用协议》；3、德沣公司的法定代表人的《建设银行个人活期账户交易明细》，证明德沣公司代业主向出租屋管理中心支付相关租赁税费；4、江海超、德沣公司就疫情期间减免租金的微信往来内容。江海超质证表示：对证据1的真实性、合法性不予确认，关联性予以确认，江海超承租了涉案商铺之后经营周茗记茶餐厅，德沣公司是作为商铺代理人的身份去和物业公司磋商，并不是德沣公司所述的协助推广商铺所做的工作；对证据2的真实性、合法性和关联性不予确认，因为该协议是在江海超承租的涉案商铺四年之后才发生的，而且协议涉及的场地是位于小物业的公共配套设施，按照规定除了设施的本来用途之外不能占用和出租，虽然是在周茗记茶餐厅的范围，但是江海超是不能使用的，也增加了江海超的负担；对证据3的真实性、合法性、关联性不予确认，这些交易与本案无关，即使是涉及与税务机关缴纳的税费，也是德沣公司作为业主代理人需要履行的职责，而且江海超也无该义务需要为涉案商铺缴纳稅费；对证据4的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认。本案的起因是由于疫情涉及到商铺无法开业，江海超的财务向德沣公司的工作人员表示希望可以优惠租金，但德沣公司没有答应。一审诉讼中，江海超、德沣公司一致确认：德沣公司在2014年9月1日至2020年1月31日间向德沣公司支付了推广1427725元；江海超每月的租金是部分缴纳至德沣公司法定代表人潘建雄的私人账户，部分缴纳至德沣公司账户；推广费是由德沣公司收取，没有缴纳给业主；江海超已足额支付租金至2020年6月，业主在疫情期间没有减少德沣公司代收的租金。德沣公司表示：其收取租金后再全额转交给业主，没有收取其他费用，但推广费中的部分是代业主支付商铺的租赁税。一审法院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。江海超主张德沣公司一直以来故意假冒商铺出租人和管理人的身份向江海超收取项目推广费，且没有提供任何的项目推广服务，已构成合同欺诈。但根据德沣公司与江海超承租的各个商铺业主签订的《商铺业主委托租赁合同》在先，江海超、德沣公司签订的《租赁合同》、《补充合同》以及江海超和各个业主签订的《广州市房屋租赁合同》在后的事实可知，德沣公司抗辩的接受商铺业主委托后，促成江海超和商铺业主签订租赁合同，不存在“欺诈”的意见，合理有据，一审法院予以采纳。此外，德沣公司抗辩江海超行使撤销权已过法定期限的意见合法有理，一审法院也予以采纳。江海超、德沣公司签订的《租赁合同》、《补充合同》是当事人的真实意思表示，双方均应按合同约定全面履行义务。江海超主张德沣公司没有为江海超提供或进行过任何的项目推广活动，也没有提供任何的经营帮助，但德沣公司已举证并说明其收取推广费所实施的具体内容和依据，并且从江海超、德沣公司确认的每月均是德沣公司代收租金再逐一转付给各个商铺业主的事实，德沣公司抗辩《租赁合同》和《补充合同》是一个整体的抗辩意见合理有据，江海超要求继续履行与商铺业主签订的《租赁合同》，但要解除与德沣公司签订的《补充合同》缺乏理据，一审法院不予支持。江海超据此要求德沣公司返还2014年9月1日至2020年1月31日的商铺推广费和利息，理据不足，一审法院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、第一百五十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院于2020年12月14日作出判决如下：驳回江海超的全部诉讼请求。一审案件受理费20003元，由江海超负担。本院二审经庭审调查确认一审查明事实。二审期间，双方均未提交新证据。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点如下：江海超以其有权解除其与德沣公司的《补充合同》，德沣公司未提供任何服务而收取项目推广费属于不当得利，应予以退还的主张能否成立的问题。对此，本院认定如下：涉案《补充合同》由德沣公司和江海超签订，且与双方签订《租赁合同》同日签订，两者应属于同一整体。结合《租赁合同》《补充合同》及各方签约及履行情况来看，德沣公司与江海超承租的各个商铺业主签订的《商铺业主委托租赁合同》在先，江海超、德沣公司签订的《租赁合同》、《补充合同》以及江海超和各个业主签订的《广州市房屋租赁合同》在后的事实可知，德沣公司抗辩接受商铺业主委托后，促成江海超和商铺业主签订租赁合同，不存在“欺诈”的意见，合理有据。江海超主张因德沣公司一直以来故意假冒商铺出租人和管理人的身份向江海超收取项目推广费，且没有提供任何的项目推广服务，已构成合同欺诈，不能成立，其据此主张其有权解除合同，缺乏事实依据，江海超理应对此承担举证不能的法律后果。《补充合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对各方均具有约束力。依照江海超自述其发函解除补充合同的背景实则是疫情之后其向德沣公司主张减免租金及项目推广费被拒而引发本案纠纷，显然与江海超诉讼中主张德沣公司没有为江海超提供或进行过任何的项目推广活动，也没有提供任何的经营帮助等主张并不相符。德沣公司已举证并说明其收取推广费所实施的具体内容和依据，并且从江海超、德沣公司确认的每月均是德沣公司代收租金再逐一转付给各个商铺业主等事实，德沣公司主张《租赁合同》《补充合同》是一个整体的意见合理有据。因此，在涉案商铺《租赁合同》未经解除之前，江海超单方主张解除其与德沣公司签订的《补充合同》，亦缺乏理据。综上，江海超据此主张德沣公司收取涉诉期间的商铺推广费属于不当得利应予返还的意见，不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人江海超的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20003元，由上诉人江海超负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二一年七月二十日书记员  张 旭彭诗敏