福建省泉州市丰泽区人民法院民 事 判 决 书(2021)闽0503民初4769号原告：吴鸿城，男，汉族，1988年3月19日出生，住福建省石狮市。委托诉讼代理人：侯文娟，福建高融律师事务所律师。被告：黄火星，男，汉族，1968年12月20日出生，住福建省泉州市洛江区。原告吴鸿城与被告黄火星房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴鸿城的委托诉讼代理人侯文娟、被告黄火星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴鸿城向本院提出诉讼请求：一、判令黄火星继续履行《房产买卖经纪服务合同》（房产买卖协议）；1、及时前往房管局签订《泉州市房地产买卖合同》，办理交易登记手续；2、配合吴鸿城向银行提交按揭贷款所需的资料并签署银行要求的法律文件；3、将址在丰泽区丰泽街与刺桐西路交叉东方××座××号楼××号房产交付并过户给吴鸿城；4、为保障合同目的实现需履行的其它合同义务；二、判令黄火星向吴鸿城支付违约金人民币34850元（以购房款205万为基数日万分之五标准，自2021年3月25日暂计至起诉之日止计算，此后按合同约定计至实际履行之日止）；三、黄火星向吴鸿城支付维权费用（律师代理费用）60000元。四、黄火星承担本案诉讼费用（包括保全费用）。审理过程中，吴鸿城自愿撤回其第二项诉讼请求，并明确其第一项诉讼请求为：判令黄火星继续履行《房产买卖经纪服务合同》。事实与理由：2021年3月25日，吴鸿城与黄火星双方签订了《房产买卖经纪服务合同》（房产买卖协议），在中介第三方提供居间服务下，吴鸿城以人民币205万元的价款购买了黄火星所有的位于丰泽区丰泽街与刺桐西路交叉东方××座××号楼××号房产。《房产买卖经纪服务合同》（房产买卖协议）对交易定金、付款方式、税费承担、产权现状、产权登记时间、房屋交付时间、违约责任等做了明确约定。《房产买卖经纪合同》（房产买卖协议）签订后，吴鸿城依照约定交付了壹万元保证金和拾万元定金，根据协议约定，黄火星应与吴鸿城前往房管局签订《泉州市房地产买卖合同》并办理交易登记手续，经过多次口头、电话等催告，黄火星均不予继续履行合同。黄火星的违约行为导致本合同无法继续履行，侵害了吴鸿城的利益。黄火星辩称，吴鸿城未按合同约定履行，双方于2021年3月25日签订合同，合同约定2021年4月15日之前吴鸿城应将首付款支付给黄火星，但吴鸿城未依约履行。黄火星文化水平只有小学一年级，房产中介及吴鸿城在签约之前并没讲清楚合同内容，其对合同内容不清楚，按规定，签约一方如文化程度不够，另一方有义务要按当地方言说清楚合同内容，签约人在不清楚合同内容的情况下，签订的合同是无效的。中华人民共和国民法典自2021年1月1日施行，而吴鸿城在使用废止的合同法。吴鸿城围绕诉讼请求依法提交证据，对于双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经本院审理查明：2021年3月25日，吴鸿城（乙方）与黄火星（甲方）、丰泽区铭创房产信息咨询服务中心（丙方一、二）、泉州宅集汇投资咨询有限公司（丁方）签订《房产买卖经纪服务合同》，主要约定如下：吴鸿城向黄火星购买位于丰泽区丰泽街与刺桐西路交叉东方××座××号楼××号房产，总价款205万元。第六条约定，在签订本合同时，乙方应支付定金10万元给甲方，该定金交由丁方指定的银行账户监管。该定金在甲乙双方均未违约时可在完成交易时冲抵购房款，待甲乙双方办理完交易手续时按约定的第一付款时间由丁方指定的银行将账户将定金交给甲方。第七条约定，除交房保证金之外的剩余房款采用商业按揭贷款方式，乙方应于2021年4月15日之前向银行提交按揭贷款申请的相关资料及将贷款银行要求的首付款（首付款＝成交价-银行申请的贷款-已付定金）一次性打入乙方在贷款银行的账户中，并根据银行及丁方要求办理贷款审批手续，贷款金额以银行发放的贷款金额为准。甲乙双方应在银行按揭贷款审批批准（及甲方注销该房产抵押并领取房屋所有权证）之日起叁个工作日内备齐相关材料到丁方处办理本合同项下房产外网网签手续，并在接到泉州市××房交易平台通知可核验的通知后叁个工作日内前往办理过户核验手续，泉州市房屋交易中心要求监管的购房首付款乙方应在办理该套房产网签手续当日打入甲乙双方签订的《泉州市存量房交易资金监管协议》甲方收款账户，需要甲方、乙方或者甲乙双方指定人配合办理的当日应给予配合办理，购房差额款（购房差额款＝本合同成交价-定金-房屋交易中心监管的购房款-贷款）乙方名下该套不动产权证出证当日直接支付给甲方。第九条约定，甲方应在2021年6月30日前将房屋交付乙方使用。第十五条第1点约定，本合同签订后，甲乙双方应按照约定履行，否则属违约行为，自违约行为发生之日起超过伍日，守约方即有权向违约方发函敦促其履约并支付等同于定金数额的违约金。从发函之日起超过十日未回复或履约的，守约方即可解除合同并要求违约责任，若甲方违约，则甲方赔偿乙方等同于定金数额违约金，并将定金退款给乙方，同时扣除定金数额的乙方已付购房款甲方应退还给乙方；若乙方违约，则乙方已支付的定金则作为对甲方的赔偿不予退还。扣除定金数额的乙方已付购房款甲方应退还给乙方。同时守约方有权要求因违约行为导致守约方维权所增加的费用，包括但不限于诉讼费、律师代理费、差旅费等。第十五条第2点约定，甲乙一方未能按照合同约定的时间履行义务的为迟延履行，守约方可要求迟延履行按成交价的万分之五按日支付迟延履行金，合同继续履行。迟延履行超过十天的，构成根本违约，守约方有权要求解除合同并要求违约方支付等同于定金数额的违约金。合同签订当日，吴鸿城支付购房交接保证金1万元，该款由中介方泉州宅集汇投资咨询有限公司代为保管。同日，吴鸿城、黄火星、泉州宅基汇投资咨询有限公司、中国光大银行签订《网上资金托管业务申请协议书》，吴鸿城将10万元定金汇入光大银行指定账户，由光大银行对资金进行托管。后案涉房屋在浦发银行办理按揭贷款手续。2021年4月2日，吴鸿城依据合同约定向其名下浦发银行贷款账户汇入首付款27万元，2021年4月23日汇入首付款21万。2021年5月10日，浦发银行审批通过贷款申请，贷款金额为147万元。另，吴鸿城为本案诉讼支出律师费6万元。另查明，2021年4月12日，黄火星在中介公司工作人员的陪同下一同至浦发银行协助办理按揭贷款事宜。2021年4月23日，中介公司工作人员（小吴）与黄火星进行通话，部分通话内容如下：吴--“我听店长说，店长昨天有去找您，然后听您说，刚买家有给您打电话，您现在的意思是？”，黄--“意思跟你这个贷款一毛钱的关系都没有，我现在在外面，有时间我们再聊”，吴--“那买方他的意思是他确实也没有钱，一下子能拿出10万元这么多钱出来，能拿出10万，他也不用贷那么多钱了，贷了147万了。”，黄--“他这个是贷多少？”，吴--“他是申请147万啊。”……黄--“不是因为现在房价又涨了这么多，这几天房价就涨20-30万”，吴--“哪有那么夸张啊？”，黄--“有有有，真的有，我跟你说，我们这边小区就是同个板块，东方银座东方今典这个小区，这个周边的现在都是两万四两万五。我才卖他差不多两万一，原来我小孩，就是那时候刚卖没有跟他说，后来跟他讲我小孩一直在反对。”，吴--“但是您合同也是签了”，黄--“我小孩就一直反对卖，所以我说我跟我小孩做过很多工作。我小孩说要么就是能加10万咯，我就等于说把这10万拿给我小孩，到时候拿给他，如果你不加10万，我也没有拿到他一分钱啊，他这个钱也是放在第三方啊，我连一分钱也没有接到……”，吴--“对呀，资金监管啊”，黄--“到时候如果他要去告，大不了我就等法院通知，就请律师跟他告了，就是这样了，到时候法院判的怎么样就怎么样，你听我讲，我如果随便卖我都要涨十几万，我跟你说实话，随便卖都要涨一二十万的，所以说我大不了我按合同法我也只能赔他10万对不对啊。…….”。本院认为，吴鸿城与黄火星之间签订的《房产买卖经纪服务合同》系双方真实意思表示，内容并未违反法律法规，双方均应根据合同约定履行义务。吴鸿城主张其已依约支付购房保证金、定金，并向贷款银行提交贷款资料，于2021年4月23日向约定账户汇入48万元首付款，案涉房屋贷款审批已经通过，现吴鸿城请求黄火星继续履行本案合同，黄火星辩称，吴鸿城未按合同约定在2021年4月15日之前将首付款支付给黄火星，其并未收到首付款，本案系吴鸿城违约在先，其愿意继续履行合同，但是应按现在的市场价格进行交易。本院认为，首先，根据合同约定，首付款应存入吴鸿城在贷款银行即浦发银行的账户中而非直接汇入黄火星名下的银行账户中，因此，对于黄火星抗辩首付款未汇入其账户，缺乏依据，本院不予采信。其次，关于首付款存入的时间，依据合同约定，首付款应于2021年4月15日存入吴鸿城在浦发银行的账户，而吴鸿城则未能依约履行，于2021年4月23日才将所有首付款汇入合同约定的账户，依据合同第十五第2点约定“甲乙一方未能按照合同约定的时间履行义务的为迟延履行，守约方可要求迟延履行按成交价的万分之五按日支付迟延履行金，合同继续履行。迟延履行超过十天的，构成根本违约，守约方有权要求解除合同并要求违约方支付等同于定金数额的违约金”，虽吴鸿城迟延履行，但其延迟履行未超过十天，不构成根本违约，本案合同应继续履行，对吴鸿城请求黄火星继续履行本案合同，应予支持。对于吴鸿城迟延支付首付款，黄火星可另行向吴鸿城主张违约责任。黄火星主张本案合同可以继续履行，但是应按现有的市场价格进行交易，缺乏依据，本院不予支持。黄火星抗辩其文化水平不高，对于合同内容不清楚，在此情况下签订的合同是无效的，但其未能提供证据予以证明，该抗辩理由不能成立，本院不予采信。综上，吴鸿城请求黄火星继续履行本案合同，于法有据，本院予以支持。关于律师费，吴鸿城主张其为本案诉讼支出的律师费6万元应由黄火星承担，本院认为，该律师费有相关的委托代理合同、收费标准及发票等证据予以证明，依据合同第十五条约定，吴鸿城请求黄火星承担律师费，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条之规定，判决如下：一、黄火星应继续履行其与吴鸿城、丰泽区铭创房产信息咨询服务中心、泉州宅集汇投资咨询有限公司于2021年3月25日签订的《房产买卖经纪服务合同》；二、黄火星应于本判决生效之日起十日内支付吴鸿城律师费60000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23200元，减半收取计11600元，由黄火星负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审判员  谢燕玉二〇二一年七月二十八日书记员  陈江艺附：主要法律条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。