福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽01民终5383号上诉人（原审被告）:张存花，女，1970年4月10日出生，汉族，住云南省曲靖市沾益县。被上诉人（原审原告）：肖超超，男，1990年4月11日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：王晓程，北京德和衡（福州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖秀娟，北京德和衡（福州）律师事务所实习律师。上诉人张存花因与被上诉人肖超超房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2021）闽0102民初3445号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张存花上诉请求：1.张存花已全部履行合同义务，不同意解除房产租赁合同；2.租金延期已征得肖超超同意，张存花没有违约，不应承担违约金。事实与理由：1.案涉门诊部场所是张存花以50万元转让变更过来的，张存花与肖超超于2019年10月1日签订合同，10月28日重新装修，投入装修费15万元左右，12月15日装修完工，还没开业就受疫情影响，直至2020年7月1日才开业，张存花借2分高利，结清了这9个月租金，共计155700元，已履行合同义务。2.自从门诊部开业，即发现地板水管严重漏水，肖超超前后请了几批师傅维修，在维修水管期间，门诊部不能正常经营，张存花借高利支付了7月、8月租金。3.2020年9月至2021年3月所欠租金延期是征得肖超超同意的，有双方1月17日的微信聊天记录为证，但肖超超出尔反尔，在2020年7月至12月期间，几次要锁掉门诊部大门，导致医生护士离职，影响客户和收益，致使张存花越来越交不上租金。之后，在肖超超同意转让与合作的情况下，张存花与王院长谈妥了转让事宜，并在2月23日约定了付款计划初稿协议，3月9日王院长来福州与肖超超面谈租赁条件，但肖超超违约单方私自以25000元的低价将门诊部场所转让给他人，并要求张存花搬走。肖超超辩称，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，张存花诉求于法无据，应驳回其上诉请求。一、双方签订的《房产租赁合同》未违反法律和行政法规强制性规定，系双方真实意思表示，应当认定合法有效，当事人理应依约履行。张存花应当依约按期支付租金，在张存花多次违约的情况下，肖超超有权行使解除合同及主张违约金的权利。二、在合同履行期间，肖超超应张存花实际使用要求提供房产基础设施，并且在张存花逾期支付租金后给予极长的宽限期限以便张存花资金周转及还款，但张存花自2020年8月一直拖欠租金，经肖超超多次催告仍未支付，且未经肖超超同意任意转租，上述行为已构成严重违约，肖超超有权依法解除合同及要求违约方即张存花承担相应违约金。肖超超向一审法院起诉请求：1.解除肖超超与张存花之间的《房产租赁合同》；2.判令张存花立即向肖超超支付拖欠的租金114400元；3.判令张存花向肖超超支付违约金10668.44元（自2020年8月1日起，以拖欠金额为基数，按四倍一年期LPR的利率计至款项清偿之日，暂计至2021年3月7日为10668.44元）。一审法院认定事实：肖超超与张存花于2019年10月1日签订《房产租赁合同》，将福州市鼓楼区中山路15号二层南向商场（面积为199.16㎡）以及福州市鼓楼区××路××号商住综合楼二楼北向房产（面积为67.37㎡）出租给张存花经营使用。双方主要约定：一、租赁期限为五年，自2019年10月1日起至2024年9月30日止；二、每月租金为17300元，应于每月15日前支付，房租每年递增5%（实际租金未递增，仍按每月17300元收取）；三、承租人应按时缴纳租金，否则以每日按月租金的千分之五支付滞纳金；除上述之外，合同还具体约定双方其他权利义务。在租赁期间，由于疫情及其他种种原因，张存花租赁的房屋长时间未正常经营。张存花还曾有数次房屋租赁转让意向，但因肖超超不同意，故均未成功。肖超超与张存花在2021年3月7日签署《情况说明》，共同确认截止至2021年3月15日，张存花共拖欠租金114400元，另有押金34600元在肖超超处未退还，待偿还租金时再扣减。因张存花之后仍未支付租金，经肖超超要求，张存花已于2021年4月9日搬离租赁房屋。肖超超自愿同意在诉请中本金扣除12500元，作为对张存花各项损失的补偿。一审法院认为，根据《中华人民共和国民法典》第七百二十二条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，肖超超与张存花达成的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反我国法律法规的禁止性规定，合法有效，受法律保护。双方当事人应当按照约定全面积极地履行自己的义务。双方确认截止至2021年3月15日，张存花共拖欠租金114400元，结合租赁合同中约定每月租金17300元的事实，可以认定张存花已长期拖欠租金，构成违约，应承担相应的违约责任。张存花在2021年3月15日之后仍未能支付拖欠租金，且已于2021年4月9日按肖超超要求搬离租赁房屋，实质上已未再继续租赁涉案房产，故肖超超主张解除租赁合同，并要求张存花支付拖欠租金及违约金，于法有据，一审法院予以支持。张存花辩称因租赁的房屋长期无法正常开展经营，才无法支付租金的理由，并非法定的抗辩事由，故一审法院不予支持。张存花所主张的装修及其他损失，未提交任何相关证据予以证明，没有事实与法律依据，一审法院不予采信。肖超超与张存花2021年3月7日签署的《情况说明》中约定押金34600元待偿还租金时再扣减，经双方当庭确认押金34600元现仍在肖超超处未退还，且肖超超同意再在诉请本金中扣除12500元，故一审法院认定本案现拖欠租金总额为114400元-34600元-12500元=67300元。肖超超主张张存花还应按四倍一年期LPR的利率，自2020年8月1日起计至款项清偿之日止向肖超超支付违约金，一审法院认为，违约金主要是以补偿性为主，惩罚性为辅，违约金的金额应以实际损失为基础。本案中，一审法院已判决张存花向肖超超支付拖欠租金，且肖超超未提供切实有效证据证明张存花违约行为给其造成的具体损失数额。因此，兼顾本案合同的履约程度、当事人过错程度及预期利益等综合因素，本案租赁合同中约定日千分之五的违约金过高，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院认为违约金计算标准应调整为按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）上浮30%。因拖欠租金总额有相应扣减变动，故一审法院酌定自2021年4月9日张存花搬离之日起计至款项清偿之日止，以扣减后的租金67300元为基数计算违约金。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条、第七百二十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、张存花于本判决生效之日起十日内向肖超超支付拖欠的租金人民币67300元及违约金（2020年8月1日起至2021年4月8日止，以114400元为基数计算违约金，2021年4月9日起至款项清偿之日止，以67300元为基数计算违约金，均按一年期LPR的利率上浮30%标准计算）；二、驳回肖超超的其他诉讼请求。案件受理费2801元，减半收取计1400.5元，由张存花负担873元，肖超超负担527.5元。二审中，张存花向本院提交一份微信聊天记录，拟证明肖超超1月17日答复张存花7万元先挂着，张存花不存在违约情形。本院经审查认为，张存花提交的微信聊天记录不能证明其主张，本院不予采信。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，肖超超与张存花签订的《房产租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反我国法律法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行，张存花作为承租方应按约缴纳租金。根据查明的事实，截至2021年3月15日，张存花共拖欠租金114400元，2021年3月15日之后仍未支付拖欠租金，可见，张存花存在长期拖欠租金的情况，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。肖超超主张解除租赁合同，并要求张存花支付拖欠租金及违约金，于法有据，应予支持。一审法院认定正确，但遗漏对合同解除部分的判决，本院予以纠正。此外，张存花关于其不存在违约情形及肖超超同意转让等上诉主张，缺乏依据，本院不予支持。综上，张存花的上诉请求不能成立，予以驳回。一审法院遗漏对合同解除部分的判决，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持福建省福州市鼓楼区人民法院（2021）闽0102民初3445号民事判决第一项；二、撤销福建省福州市鼓楼区人民法院（2021）闽0102民初3445号民事判决第二项；三、解除肖超超与张存花之间的《房产租赁合同》;四、驳回肖超超的其他一审诉讼请求；五、驳回张存花的上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费2801元，减半收取计1400.5元，由张存花负担873元，肖超超负担527.5元；二审案件受理费2801元，由张存花负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴筱洲审 判 员 陈雁兰审 判 员 符海燕二〇二一年七月三十日法官助理 龚 蓉书 记 员 林冠君