湖南省双牌县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1123民初501号原告（执行案外人）：尹仕建，男，1957年2月12日出生，汉族，居民，现住永州市零陵区。委托诉讼代理人：肖文涛，湖南九子龙律师事务所律师。被告（申请执行人）：唐祖华，男，1963年7月17日出生，汉族，居民，现住双牌县。委托诉讼代理人：黄世辉，湖南湘涵律师事务所律师。第三人：毛瑞华，男，1971年9月10日出生，汉族，居民，现住双牌县。第三人：毛瑞林，男，1966年7月17出生，汉族，居民，现住双牌县。第三人：双牌县飞达房地产开发有限公司。住所地：湖南省双牌县。法定代表人：毛瑞华，系该公司董事长。原告（执行案外人）尹仕建与被告（申请执行人）唐祖华、第三人毛瑞华、毛瑞林、双牌县飞达房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2021年5月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告尹仕建及其委托诉讼代理人肖文涛、被告唐祖华的委托诉讼代理人黄世辉到庭参加诉讼，第三人毛瑞华、毛瑞林、双牌县飞达房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尹仕建向本院提出诉讼请求：1.判决撤销湖南省双牌县人民法院（2020）湘1123执异20号执行裁定书；2.判决由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：一、第三人毛瑞华作为双牌县飞达房地产开发有限公司的法定代表人与原告签订的《订购房屋合同》对飞达公司合法、有效，飞达公司应当按照《订购房屋合同》约定向原告尹仕建交付房屋，（2020）湘1123执异20号执行裁定书（第5页第2行）认定飞达公司对《订购房屋合同》不承担合同责任是错误。理由：《中华人民共和国民法典》第一百七十条规定：“执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施的民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。”可见，该条文认定有效的职务代理行为，并没有要求当事人必须直接与法人进行民事行为（签订合同），或者要求当事人直接向法人履行付款义务（支付购房款）。（2020）湘1123执异20号执行裁定书（第4页17-19行）已经认定毛瑞华是飞达公司的法定代表人、股东、项目开发的所有事宜也是有毛瑞华办理，这些表现形式均让原告有充足的理由相信毛瑞华直接代表飞达公司。可见，毛瑞华代表飞达公司与原告签订《订购房屋合同》将飞达公司开发的房产出售给原告的行为，属于职务代理行为，对飞达公司有效，飞达公司应当按照《订购房屋合同约定向原告交付合同约定的房产。至于（2020）湘1123执异20号执行裁定书主张的原告没有与飞达公司直接签订合同，没有将购房款直接支付给飞达公司，没有网签都不属于组织《订购房屋合同》对飞达公司有效的法定理由。二、飞达公司认可《订购房屋合同》对其有效，原告也已经支付全部购房款并合法占有涉案301号房产，被告唐祖华无权申请对301号房产进行冻结和拍卖，（2020）湘1123执异20号执行裁定书理应被撤销。理由：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先，永州市零陵区人民法院（2019）湘1102民初3931号民事判决书、收条及301号房产就是原告尹仕建依据《订购房屋合同》购买的房产，并已经按照合同约定在2019年4月将该房产交付给了原告尹仕建；其次，涉案301号房产厨房墙体现状照片和对应的楼上401号房产厨房墙体现状图片证明原告对301号房产厨房墙体进行了多处装修改建，合法占有了涉案301号房产，之所有没有办理301号房产的过户手续也并不是原告的原因导致。因此，原告的情形符合上述第二十八条规定的全部条件，被告唐祖华无权申请对301号房产进行冻结和拍卖，（2020）湘1123执异20号执行裁定书理应被撤销。综上所述，原告为维护自己的合法权益，依法向贵院提起诉讼，请求贵院支持其全部诉讼请求。唐祖华辩称，一、被答辩人认为，“第三人毛瑞华作为双牌县飞达房地产开发有限公司的法定代表人与原告签订的《订购房屋合同》对飞达公司合法、有效，飞达公司应当按照《订购房屋合同》的约定向原告尹仕建交付房屋，（2020）湘1123执异20号执行裁定书认定飞达公司对《订购房屋合同》不承担合同责任是错误的。”该理由不能成立：1.毛瑞华与被答辩人签订的《订购房屋合同》其有效性受到飞达公司和毛瑞华已经向其他权益人作的承诺，或者已经成立的合同的限制。本案争讼房屋系飞达公司及法定代表人毛瑞华已经向答辩人作出了承诺，并与答辩人签订了协议书，属于明确限制飞达公司及其法定代表人处置的财产。因此，毛瑞华与被答辩人签订《订购房屋合同》的行为，属于损害他人合法权益的无效行为。2.从时间上也反应了毛瑞华与被答辩人签订合同时，明知无权处置该房屋，仍然进行违法操作，其主观恶意十分明显。二、被答辩人认为，“飞达公司认可《订购房屋合同》对其有效，原告也已经支付全部购房款并合法占有涉案301号房产，被告唐祖华无权申请对301房产进行冻结和拍卖。（2020）湘1123执异20号执行裁定书理应被撤销。”该理由事实虚假：1、对有争议的合同是否合法有效，其确认权不属于签订合同双方，确认合同为有效合同或者为无效合同，由人民法院认定。2、如果飞达公司认可毛瑞华与被答辩人签订的合同对其有效，说明飞达公司及其毛瑞华与被答辩人之间存在双方和谋，并且双方为飞达公司及毛瑞华恶意逃避债务而共同实施转移财产的违法行为。3、被答辩人并没有将购房款转入飞达公司的对公账号。其所谓的已经全部支付购房款是虚假的。4、答辩人申请冻结的301房屋，对外公示的网签信息为空，说明没有出售。人民法院依法进行冻结、拍卖程序合法，符合执行对象。基于被答辩人诉求的事实和理由事实虚假，无法成立，请依法予以驳回其诉讼请求。毛瑞华、毛瑞林、双牌县飞达房地产开发有限公司没有答辩，也没有向本院提交证据。尹仕建为支持其诉讼请求，向本院提供下列证据：证据一、《订购房屋合同》一份，收条两张、转账流水一张；拟证明2011年3月18日，原告尹仕建与第三人双牌县飞达房地产开发有限公司法定代表人毛瑞华签订了《订购房屋合同》，并于2011年7月14日支付全部购房款18万元，购买了涉案5号楼3-4层的任意一套住房，并约定办证的费用由第三人双牌县飞达房地产开发有限公司承担；证据二、永州市零陵区人民法院（2019）湘1102民初3931号民事判决书；证明原告最终确定购买的是5号楼正北面3楼住房，也就是涉案的301号房产，第三人双牌县飞达房地产开发有限公司对该事实是认可的。因为，3楼正北面只有一套房屋，也就是301号房产，第三人双牌县飞达房地产开发有限公司在3931号案答辩中第三页第10行明确说明正北面301号房产已经出售给了原告尹仕建，无法交付给3931号案件的原告杨红旗；证据三、涉案301号房产方位图；拟证明5号楼正北面只有一套房产，也就是涉案的301号房产；证据四、证明和滨江花苑销售明细各一份；拟证明原告于2011年3月18日购买了第三人双牌县飞达房地产开发有限公司的房产，2019年4月，第三人双牌县飞达房地产开发有限公司将涉案301号房产交付给了原告，该公司的两股东对该事实也是认可的；证据五、涉案301号房屋厨房墙体现状照片和对应的楼上401号房产厨房墙体现状图片；拟证明原告于2019年4月占有涉案301号房产后，对301号房产厨房墙体进行了多处装修改建，其中墙体由原来的20公分厚度改为12公分厚度，厨房拐角处立柱拆除；证据六、第三人双牌县飞达房地产开发有限公司企业信息一份；拟证明第三人双牌县飞达房地产开发有限公司的法定代表人是毛瑞华，股东是毛瑞华和毛瑞林；证据七、证明一份、图纸两张、企业信息一份；拟证明2019年6月12日点石装饰公司指派员工朱秋莲和杨月前往原告处301号房屋进行了房屋实际状况测量，并制作了该房屋的设计图纸；证据八、301房屋户型图照片1张；拟证明原告为了装修301号房屋，2019年4月9日在售楼部对301号户型进行了拍照。对原告尹仕建提交的证据，被告唐祖华质证认为：对证据一的三性有异议，该房屋不是毛瑞华个人的，原告无权进行买卖，《订购房屋合同》涉及的房屋是第三人双牌县飞达房地产开发有限公司的；该房屋取得的预售房许可证是2019年7月30日取得的，而《订购房屋合同》签订的时间是2011年3月18日，该合同是无效合同；对证据二的真实性无异议，对其关联性有异议，零陵区法院对涉案房屋并没有作出明确的判决，根据判决书的内容是没有办法去执行的；对证据三的真实性不清楚，对关联性有异议，与证据一的质证意见一致；对证据四的三性有异议，该证明认可了2011年签订的《订购房屋合同》有效，说明是不合法的，该证明是随手写的，没有提供合法有效的证据，不具有真实性、合法性；对证据五、六、七、八不具有合法性，2019年6月之前在未取得预售房之前，原告对该房屋进行测量、墙体改造不具有合法性，第三人双牌县飞达房地产开发有限公司是法人，作为股东的毛瑞华、毛瑞林无权以股东的名义进行销售，同时，收款方收款也应该是对公账户，以上证据均不能达到原告的证明目的。唐祖华为支持其诉讼请求，向本院提供下列证据：证据一、保证保函一份；拟证明唐祖华于2019年8月28日进行了财产保全，没有解封之前，该房屋是属于保全财产；证据二、《商品房预售许可证》一份；拟证明2019年7月30日，第三人双牌县飞达房地产开发有限公司才取得该房产的预售房许可。对被告唐祖华提交的证据，原告尹仕建质证认为：对证据一的真实性、合法性无异议，对其证明目的有异议，该证据无法证实法院是否对涉案房产进行了查封以及查封的具体时间，并且原告购买该房产的时间发生在2011年，合法有效；对证据二的真实性、合法性无异议，证明目的有异议，涉案房产是否办理了预售许可证与《订购房屋合同》效力无关。对原告尹仕建提交的证据，本院认证认为：对证据一，因第三人毛瑞华系第三人双牌县飞达房地产开发有限公司的法定代表人，第三人毛瑞华以第三人双牌县飞达房地产开发有限公司的名义与原告尹仕建签订的《订购房屋合同》，被告对该《订购房屋合同》的真实性有异议，但并没有要求对《订购房屋合同》、收条进行笔迹鉴定，根据《中华人民共和国民法典》第一百七十条的规定，该《订购房屋合同》对第三人双牌县飞达房地产开发有限公司发生效力，第三人毛瑞华收取原告180000元，并且其中100000元系通过原告的银行账户转款至第三人毛瑞华的账户，该证据真实、合法、有效，本院予以采信；对证据二、由于该证据系人民法院作出的已经发生法律效力的法律文书，虽然被告对其关联性有异议，但是该判决书认定的事实与本案具有关联性，本院予以采信；对证据三，被告对其关联性有异议，该照片客观反映涉案房屋的外观面貌，证明涉案房屋的外观现状，对原告的证明目的，本院予以采信；对证据四的证明，由于第三人双牌县飞达房地产开发有限公司加盖了公司印章，公司股东即第三人毛瑞华、毛瑞林签名，该证明真实、合法、有效，本院予以采信；对滨江花苑销售明细，由于该明细系手写，并且没有其他合法有效证据佐证，对明细的其他业主的情况无法证实，本院不予采信；对证据五，被告认为不具合法性，因该照片对301房与另一套房即401房的厨房的墙体进行对比，反映了原告对301房的厨房拐角处立柱拆除、对厨房的墙体部分改建，对原告的证明目的，本院予以采信；对证据六，被告认为不具合法性，该证据系第三人双牌县飞达房地产开发有限公司工商登记情况，工商登记情况对外是公开的，企业信息是否合法应由工商行政管理部门认定，该企业信息反映的第三人双牌县飞达房地产开发有限公司股东为第三人毛瑞华、毛瑞林，对原告的证明目的，本院予以采信；对证据七、八，被告认为不具合法性，但对原告实施装修的行为没有否定，对该证据的真实性也没有异议，原告的证明目的是对301房进行有效装修，该二份证据系永州市零陵区点石装饰设计工程有限公司提供的书面证据，并且加盖该公司印章，对原告的证明目的，本院予以采信。对被告唐祖华提供的证据，本院认证认为：对证据一，被告向本院提供该证据后，本院于2019年9月25日依法作出了（2019）湘1123民初323号民事裁定书，对位于永州市零陵区司马塘路78号滨江花苑301房进行财产保全，被告的证明目的是没有解封之前，该房屋是属于保全财产，由于（2019）湘1123民初323号民事裁定书是发生法律效力的法律文书，本院予以采信；对证据二，由于原告对其真实性、合法性均无异议，本院对其真实性、合法性予以采信；被告的证明目的是原告与第三人毛瑞华签订的《订购房屋合同》无效，由于第三人双牌县飞达房地产开发有限公司于2019年7月30日《商品房预售许可证》，根据最高人民法院颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”对被告的证明目的，本院不予采信。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：第三人双牌县飞达房地产开发有限公司于2007年10月12日成立，现有股东二人即第三人毛瑞华、毛瑞林，第三人毛瑞华任该公司的法定代表人。2008年4月30日，第三人双牌县飞达房地产开发有限公司与案外人杨红旗签订一份《合作开发合同》，对涉案301号房屋所在地即位于永州市零陵区司马塘路78号的土地进行开发，根据（2019）湘1123民初323号民事判决书认定的事实，第三人毛瑞华、毛瑞林、双牌县飞达房地产开发有限公司对涉案301号房屋共同拥有所有权。2011年3月18日，第三人毛瑞华与原告尹仕建签订《订购房屋合同》，原告尹仕建以预付180000元的价格购买第三人双牌县飞达房地产开发有限公司开发的永州市零陵区司马塘路78号的301号房屋及车库，产权证由第三人毛瑞华负责办理，2011年3月20日，原告尹仕建向第三人毛瑞华支付80000元，2011年7月14日，原告尹仕建通过银行向第三人毛瑞华转账100000元。第三人双牌县飞达房地产开发有限公司开发的永州市零陵区司马塘路78号土地因牵涉到龙伯高墓文物保护范围和改变规划设计等原因而搁浅。而后，第三人双牌县飞达房地产开发有限公司继续对永州市零陵区司马塘路78号土地开发建房，于2019年7月30日取得《商品房预售许可证》。2019年4月，第三人双牌县飞达房地产开发有限公司将涉案301号房屋交给原告后，原告对301号房产厨房的墙体进行了装修改建，厨房拐角处立柱进行了拆除；2019年6月12日，原告雇请永州市零陵区点石装饰设计工程有限公司对301号房屋进行装修，该公司指派员工朱秋莲和杨月对301号房屋进行了房屋实际状况测量，并制作了该房屋的设计图纸。由于第三人毛瑞华、毛瑞林、双牌县飞达房地产开发有限公司于2016年9月3日向被告唐祖华借款700万元，2019年9月9日，被告在（2019）湘1123民初323号一案中申请本院对第三人毛瑞华、毛瑞林、双牌县飞达房地产开发有限公司共同所有的位于永州市零陵区司马塘路78号的财产查封。2020年7月29日，本院作出（2020）湘1123执385号执行裁定书，对位于永州市零陵区司马塘路78号的301房进行查封，2020年8月3日，本院作出（2020）湘1123执385号之一执行裁定书，对位于永州市零陵区司马塘路78号的301号房屋进行拍卖。原告尹仕建对（2020）湘1123执385号之一执行裁定书提出异议，要求停止对301号房产的拍卖，2021年4月11日，本院作出（2020）湘1123执异20号执行裁定书，裁定驳回原告尹仕建的异议请求，原告不服，诉至本院。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，争执的焦点为：一、原告尹仕建与向第三人毛瑞华签订的《订购房屋合同》是否合法有效？二、原告尹仕建是否向第三人双牌县飞达房地产开发有限公司支付了购房款？三、原告尹仕建是否对涉案房屋进行了合法占有、使用？四、301号房屋未办理过户登记是否是原告自身原因造成的。对焦点一，原告尹仕建与向第三人毛瑞华签订的《订购房屋合同》是否合法有效？第三人毛瑞华任第三人双牌县飞达房地产开发有限公司法定代表人，第三人毛瑞华、毛瑞林、双牌县飞达房地产开发有限公司对涉案301号房屋共同拥有所有权，第三人毛瑞华又以第三人双牌县飞达房地产开发有限公司的名义与原告尹仕建签订《订购房屋合同》，根据《中华人民共和国民法典》第一百七十条的规定，双方签订的《订购房屋合同》对第三人双牌县飞达房地产开发有限公司发生效力；2021年4月11日，原告尹仕建对本院（2020）湘1123执385号之一执行裁定书提出异议时，由于第三人双牌县飞达房地产开发有限公司已于2019年7月30日取得了位于永州市零陵区司马塘路78号的301号房屋的《商品房预售许可证》，根据最高人民法院颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，因此，原告尹仕建与向第三人毛瑞华签订的《订购房屋合同》合法有效。对焦点二，原告尹仕建是否向第三人双牌县飞达房地产开发有限公司支付了购房款？由于第三人毛瑞华任第三人双牌县飞达房地产开发有限公司法定代表人，虽然原告尹仕建没有直接向第三人双牌县飞达房地产开发有限公司支付购房款，但是原告尹仕建已经将购房款180000元付给第三人毛瑞华，而且第三人毛瑞华与第三人毛瑞林、双牌县飞达房地产开发有限公司对涉案301号房屋共同拥有所有权，按照《订购房屋合同》的约定，原告尹仕建已经履行了合同的义务。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的解释第二十九条第一款第三项的规定，原告尹仕建已经向第三人双牌县飞达房地产开发有限公司支付了购房款。对焦点三，原告尹仕建是否对涉案房屋进行了合法占有、使用？2019年4月，第三人双牌县飞达房地产开发有限公司将涉案301号房屋交给原告后，原告对301号房产厨房的墙体进行了装修改建，厨房拐角处立柱进行了拆除；2019年6月12日，原告雇请永州市零陵区点石装饰设计工程有限公司对301号房屋进行装修，该公司指派员工朱秋莲和杨月对301号房屋进行了房屋实际状况测量，并制作了该房屋的设计图纸，说明原告尹仕建对涉案房屋进行了合法占有、使用。对焦点四，301号房屋未办理过户登记是否是原告自身原因造成的。因原告与第三人毛瑞华签订的《订购房屋合同》约定产权证由第三人毛瑞华负责办理，双牌县飞达房地产开发有限公司于2019年7月30日取得《商品房预售许可证》，2019年9月9日，位于永州市零陵区司马塘路78号的301号房屋被法院查封，301号房屋未办理过户登记是由第三人毛瑞华、毛瑞林、双牌县飞达房地产开发有限公司原因造成的。第三人毛瑞华、毛瑞林、双牌县飞达房地产开发有限公司经本院合法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对自身权利的放弃，应由其自行承担不利的法律后果。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的解释第二十八条的规定，判决如下：双牌县人民法院不得对位于永州市零陵区司马塘路78号的301号房屋执行。案件受理费100元，由唐祖华负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  唐清群人民陪审员  苏新红人民陪审员  唐厚国二〇二一年七月三十日法官 助理  张成杰书 记 员  朱 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求；案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的解释第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。