贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔27民终2423号上诉人（一审被告）：赵仕兴，女，汉族，1992年2月16日生，贵州省福泉市人，现住福泉市。被上诉人（一审原告）：福泉五月花房地产开发有限公司，住所地贵州省福泉市。法定代表人：赵雄，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨絮，该公司职工。被上诉人（一审第三人）：贵阳银行股份有限公司福泉支行，住所地贵州省福泉市。法定代表人：汪红，该行行长。委托诉讼代理人：熊桂红，该行职工。上诉人赵仕兴因与被上诉人福泉五月花房地产开发有限公司（以下简称五月花房开公司）、贵阳银行股份有限公司福泉支行（以下简称贵阳银行福泉支行）商品房销售合同纠纷一案，不服福泉市人民法院于2021年4月8日作出（2021）黔2702民初240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人赵仕兴向本院提出上诉请求：1、撤销一审判决，改判为：①由赵仕兴自判决生效之日起继续按上诉人与被上诉人三方签订的《商品房按揭借款（抵押）合同》履行还款义务；②驳回五月花房开公司的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由二被上诉人承担。事实及理由：第一，一审判决事实不清。一审判决无视上诉人倾尽心力履行还款义务的事实，对上诉人要求按三方所签《商品房按揭借款（抵押）合同》继续履行各方责任的答辩主张未作任何答复。对此，上诉人认为一审判决事实上存在错误，表现在：1、《商品房按揭借款（抵押）合同》是本案的主合同，而五月花房开公司据以起诉上诉人的《商品房买卖合同补充协议》则是本案基于主合同担保条款产生的从合同，本案裁判不能避开主合同而单独审查从合同下判，从而忽略办案的社会效果，违反法律适用社会效果与办案效果的高度统一性要求。2、就主合同而言，由于全球××疫情的严重影响，上诉人从事的福泉市殡仪馆餐厅长期被政府要求停业，上诉人经济收入为此受到了前所未有的严重影响，在履行主合同各月还款上确实存在短期（有时仅与还款期相差一两天）违约情形，这是天灾人祸的大环境造成的，不是上诉人故意失信导致的。然而即使在这样及其困难的日子里，为了守信，上诉人都千方百计举债优先保证被上诉人贵阳银行福泉支行的还款资金，在被上诉人贵阳银行福泉支行单方解除三方《商品房按揭借款（抵押）合同》之前的当月，上诉人都还保证了当期还款账户扣款后还存在12元的结余，不存在断供的事实，没有影响被上诉人贵阳银行福泉支行实现收回贷款本息的合同目的。贵阳银行福泉支行单方解除三方《商品房按揭借款（抵押）合同》，扣划被上诉人五月花房开公司保证金，继而引发本案纠纷，这一偏离金融服务性质的行径，不应被人民法院所无视，更不应当被支持。3、被上诉人五月花房开公司无权单方解除商品房买卖合同而收回上诉人的房屋。如上所述，上诉人在履行本案按揭借款合同中，在被上诉人贵阳银行福泉支行单方解除三方合同之时，上诉人并未出现断供情形。在贵阳银行福泉支行最后一次扣划完当月应还款后，上诉人均保留了账上存在12元的结余，且在下一扣款周期未到之前均想方设法保证了被上诉人贵阳银行福泉支行的扣款额，即上诉人并未达到被上诉人五月花房开公司据以解除双方《商品房买卖合同》收回房屋的断供事实，上诉人主合同履行并未断供，而被上诉人解除商品房合同，收回侵吞上诉人房屋的前提是上诉人还款断供，即依据双方签订商品房买卖合同补充协议的约定，在不动产证及他项权证办理完毕之前，上诉人断供导致五月花房开公司承担担保责任的，五月花房开公司有权单方解除商品房买卖合同收回房屋，上诉人应按总房款的10%向五月花房开公司支付违约金，同时应协助五月花房开公司于合同解除后五个工作日内办理买卖合同的终止手续，并承担产生的费用，违约金及费用由五月花房开公司直接在应退回上诉人的款项中扣除，由此，在上诉人尚未断供的情形下，一审法院判决支持被上诉人诉请，显然没有事实依据，依法应予撤销。4、二被上诉人之间为上诉人设置的按揭借款具有套路贷陷阱，人民法院应当依法不予助长这种行为。本案中表现在：上诉人按揭时已经付了房款总价的30%，只有房价的70%系被上诉人贵阳银行福泉支行的借款，且借款时上诉人已经以房抵押担保，即使上诉人出现断供情形，依法处置抵押房产足以保证其权益实现，在此情形下，房开与银行之间仍互相勾连，损害借款人权益，表现在二者所提供的格式化条款合同中，可由房开单方解约收房，还得支付其违约金。第二，一审法院适用法律错误。如前所述，席卷全球的××毫无消停，国内继武汉遭殃后至今都在采取一切措施严控把守，在这严重影响全国人民生产生活的关键时刻，国家出台了一系列解人民于水火的强有力措施，最高人民法院亦先后出台《关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见》（一）、（二）等规定，用以指导各级人民法院疫情期间的审判工作。这些规定是当下各级人民法院应当优先适用的，一审法院对这些规定应当适用而未适用，对此视而不见，拒不执行是违背中央精神，违背人民意志的不作为行为，二审法院应当予以纠正。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见》（二）第4条，即“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更”；以及第10条的规定，即“......对因感染××住院治疗或者隔离人员、疫情防控需要隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员、参加疫情防控工作人员以及受疫情或疫情防控措施影响暂时失去收入来源的人员所涉住房按揭、信用卡等个人还贷纠纷，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则，变更还款期限”等规定，本案上诉人因受新冠疫情防控措施影响在尚未对被上诉人贵阳银行福泉支行断供的情形之下，被上诉人贵阳银行福泉支行及五月花房开公司是无权单方解除三方所签按揭借款合同，以及商品房买卖合同的，即使出现暂时断供，人民法院也只能按公平原则支持变更还款期限，而无权支持被上诉人要求解除合同并支付违约金的诉讼请求，故一审法院适用法律存在严重错误，违背社会主义法制理念和精神。被上诉人五月花房开公司、贵阳银行福泉支行二审未作答辩。一审原告五月花房开公司向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告于2018年1月2日签订的《商品房买卖合同》（合同编号2018000019）及其补充协议（以下统称《商品房买卖合同》）；2、判令被告腾空位于福泉荆阁国际（三期）B2号楼1单元7层3号的房屋，并向原告交还该房；3、被告协助原告办理注销福泉荆阁国际（三期）B2号楼1单元7层3号房屋的商品房预售合同备案登记、所有权预告登记、抵押权预告登记手续，办理前述注销登记所产生的费用由被告承担，如被告不配合，原告有权单方办理；4、被告支付违约金71218.6元；5、保全保险费、保全费、公告费等由被告承担；6、本案诉讼费由被告承担；7、在解除双方的《商品房买卖合同》之后，原告有权从应向被告返还的购房款中直接抵扣上述2-6项费用。一审法院经审理查明：2018年1月2日被告与原告签订合同编号为2018000019的商品房买卖合同及补充协议，约定被告购买福泉荆阁国际（三期）Ｂ2号楼1单元7层1-7-3号商品房，按照套内面积计算单价，总价为712186元，合同签订之日被告向原告支付首期房款143186元，余款569000元以银行按揭支付。补充协议约定在不动产权证及他项权证办理完毕之前，被告未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或被要求终止贷款合同，导致原告承担担保责任的，原告有权单方解除商品房买卖合同，收回商品房，被告应按该商品房总价款的10%向原告支付违约金，同时应协助原告办理买卖合同的终止手续并需承担解除合同所产生的费用，若发生合同解除情形的，被告须于合同解除后5个工作日内协助原告到相关部门办理备案注销等手续，且承担相应手续费。2018年1月25日原告与第三人签订商品房按揭业务担保合作协议书，约定第三人为原告销售位于福泉市按揭贷款服务，约定原告为第三人向购买人提供的贷款同时承担保证金担保，即原告在指定账户存入相应保证金，当发生双方约定情形时，第三人有权直接扣划保证金。购房人（借款人）连续三个月未偿还贷款本息或任何一期贷款本息及相关费用逾期三个月未偿还时，第三人有权要求原告对按揭房予以回购，并将回购款支付第三人以清偿购房人（借款人）欠款。2018年4月23日福泉市住房和城乡建设局就争议房屋办理了商品房预售合同登记备案表。2018年5月3日原告作为保证人、被告及案外人赵仕丽、罗廷钧作为借款人与第三人签订合同编号为ＢＧＹ-ＱＣ-Ｑ-327-10的商品房按揭借款（抵押）合同，约定借款人购买商品房，并以该房产及其权益作为抵押物向第三人申请个人商品房按揭（抵押）贷款，房屋座落于福泉市福泉荆阁国际（三期）Ｂ2号楼1单元7层3号，借款金额为569000元，借款期限自2018年5月3日至2038年5月2日，每月第20日作为还款日，借款人在第三人处开立存款账户（账号：62×××41），每期还款日前，借款人应当在存款账户中存入当期应还借款本息，每期付款金额采用等额本息还款法计算，金额为每期3878元。2018年5月4日，福泉市国土资源局为本案争议房屋办理了黔（2018）福泉市不动产证明第0002276号不动产预告登记，权利人为被告。2018年5月8日，福泉市国土资源局为本案争议房屋办理了黔（2018）福泉市不动产证明第0002322号抵押预告登记，权利人为第三人，义务人为被告及案外人赵仕丽、罗廷钧。2018年5月15日，第三人将本案争议房屋贷款569000元打入原告账户。2018年6月起，被告开始偿还本案争议房屋贷款，2018年10月、11月，2019年2月、6月、7月、8月、10月、11月、12月，2020年1月、2月、3月、4月、6月，被告存在逾期还款情形。2020年7月1日，第三人向被告催收贷款，要求被告在2020年7月10日提前结清所有借款本金及利息、罚息，但未找到被告。2020年7月16日第三人向原告送达履行保证还款通知书，通知书载明：被告在第三人处办理的一手房住房按揭贷款本金余额535551.26元，于2038年5月14日到期，该笔贷款已累计逾期14次，最长连续逾期3个月，要求原告履行回购责任。2020年8月3日第三人向原告送达关于扣划商品房按揭保证金的通知，2020年8月6日、7日第三人从原告保证金账户扣划正常本金、逾期本金、逾期利息共计537921.54元。一审法院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的合意，内容未违反法律规定，合同有效。双方签订的补充协议明确载明：在不动产权证及他项权证办理完毕之前，被告未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或被要求终止贷款合同，导致原告承担担保责任的，原告有权单方解除商品房买卖合同，收回商品房，被告应按该商品房总价款的10%向原告支付违约金，同时应协助原告办理买卖合同的终止手续并需承担解除合同所产生的费用，若发生合同解除情形的，被告须于合同解除后协助原告到相关部门办理备案注销等手续，且承担相应手续费。被告未按合同约定向第三人偿还贷款，致使原告被扣划保证金537921.54元，原告已经承担了保证责任，原告诉请解除商品房买卖合同，支付违约金71218.6元、协助办理注销等手续的诉讼请求符合合同约定，予以支持；原、被告签订的《商品房买卖合同》解除后，案涉房屋产权归原告所有，被告应将本案争议房屋交还给原告。原告应向被告返还的购房款以及被告房屋是否增值因双方均未举证证实，可另行主张权利。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除原告福泉五月花房地产开发有限公司与被告赵仕兴于2018年1月2日签订的《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号2018000019）；二、被告赵仕兴于本判决生效之日起十五日内将福泉荆阁国际（三期）B2号楼1单元7层1-7-3号商品房交还给原告福泉五月花房地产开发有限公司；三、被告赵仕兴于本判决生效之日起十五日内协助原告福泉五月花房地产开发有限公司到相关部门办理福泉荆阁国际（三期）B2号楼1单元7层1-7-3号商品房的商品房预售合同备案登记、不动产预告登记、不动产抵押预告的注销手续，办理前述注销登记产生的费用由被告赵仕兴承担；四、被告赵仕兴于本判决生效之日起十五日内向原告福泉五月花房地产开发有限公司支付违约金七万一千二百一十八元六角；五、驳回原告福泉五月花房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案受理费11634元，减半收取5817元，由被告赵仕兴承担。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人未提供新证据。经二审审理，查明的事实与一审查明的事实一致。二审中经主持双方协商调解未果。综合本案双方诉辩请求及理由，归纳二审双方争议的焦点：一审认定解除上诉人与被上诉人五月花房开公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议的理由是否成立。本院认为：一审认定上诉人与被上诉人五月花房开公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律规定，合同合法有效符合法律规定，本院予以确认。被上诉人五月花房开公司依据双方签订的补充协议，主张在不动产权证及他项权证办理完毕之前，上诉人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或被要求终止贷款合同，导致被上诉人五月花房开公司承担担保责任的，被上诉人五月花房开公司有权单方解除商品房买卖合同收回商品房，并由上诉人按该商品房总价款的10%向被上诉人五月花房开公司支付违约金。现因上诉人未按与被上诉人贵阳银行福泉支行的合同约定履行还款义务，导致被上诉人五月花房开公司已向贵阳银行福泉支行承担了担保责任，故被上诉人五月花房开公司有权解除与上诉人签订的《商品房买卖合同》。首先，上诉人抗辩根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见》，本案上诉人因受新冠疫情防控措施影响，在尚未对被上诉人贵阳银行福泉支行断供的情形之下，被上诉人贵阳银行福泉支行及五月花房开公司是无权单方解除三方所签按揭借款合同，以及商品房买卖合同。根据一审查明的事实来看，上诉人从2018年10月起开始出现逾期还款，且集中在2019年下半年7月、8月、10月、11月、12月和2020年上半年1月、2月、3月、4月、6月出现多次逾期还款情形，且最长连续逾期3个月。因上诉人的违约即逾期还款发生在受全国新冠疫情影响之前，并非是受全国新冠疫情影响之后才出现的逾期还款，即上诉人是在出现不可抗力之前发生的违约，不适用不可抗力的免责规定。其次，根据双方签订的补充协议约定，在不动产权证及他项权证办理完毕之前，上诉人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或被要求终止贷款合同，导致被上诉人五月花房开公司承担担保责任的，被上诉人五月花房开公司有权单方解除商品房买卖合同收回商品房，现因被上诉人五月花房开公司已向被上诉人贵阳银行福泉支行承担担保责任，即因上诉人多次逾期还款，被上诉人贵阳银行福泉支行已从被上诉人五月花房开公司保证金账户扣划了涉案款项，故被上诉人五月花房开公司依法享有合同解除权，即一审依据补充协议约定认定解除上诉人与被上诉人五月花房开公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议并无不当，应予确认。综上所述，上诉人赵仕兴的上诉理由不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11634元，由上诉人赵仕兴负担。本判决为终审判决。审判长  白桂刚审判员  陈福江审判员  朱代昀二〇二一年七月二十一日书记员  刘 皓