宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2021）宁0104民初1450号原告：宁夏翔凯达商业运营管理有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区解放东街450号。法定代表人：张凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：王磊，宁夏宓林律师事务所律师。被告：程军奎，男，1964年4月19日出生，汉族，住宁夏回族自治区贺兰县。原告宁夏翔凯达商业运营管理有限公司与被告程军奎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告宁夏翔凯达商业运营管理有限公司的委托诉讼代理人杨心璐到庭参加了诉讼，被告程军奎经公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。宁夏翔凯达商业运营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付实际使用期间的租金328716元（以月租金18262元为基数，自2018年5月1日计算至2019年10月31日，共计18个月）；2.判令被告支付原告欠缴的物业费60872元，（以月物业费3381.8元为基数，自2018年5月1日计算至2019年10月31日，共计18个月），以上费用合计389588元；3.本案诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告将诉讼请求变更为：计租面积从338.18㎡降至332㎡，租金减少为322704元，物业费减少为59760元，合计382464元。事实和理由：原、被告双方于2018年1月23日签订《卖场租赁合同（开业版）》一份，合同约定：被告租赁原告管理的欧亚达建材家居生活广场店内二楼1A2-28、29号铺位，计租面积332平方米。租金单价为54元每平方米每月，月租金为18262元。物业服务费单价为10元每平方米每月，月物业服务费3381.8元。合同租期均为3年，自2018年5月1日至2021年4月30日。租金支付实行先缴费后使用的原则，首期租金应在签订本租赁合同的同时付清，以后各期租金须于当期起始日的5日前一次性付清；物业费与租金交纳时间一致。但合同签订后，被告并未依约交纳租金和物业费，且于2019年8月28日向原告发函希望单方解除与原告签订的租赁合同。原、被告对租金、物业费等事宜商量无果，故原告诉至法院，请求判如所请。程军奎未到庭亦未递交书面答辩意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月23日，原、被告签订《卖场租赁合同（开业版）》一份，合同约定：被告从原告处租赁位于银川市兴庆区六盘山路与友爱街交汇处的欧亚达建材家居生活广场店内二楼编号为1A2-28、29号铺位，计租面积332平方米。租期共三年，自商场正式开业之日起三个计租年度止（实际租赁期为2018年2月1日至2021年4月30日，合计叁年）。租金单价为54元每平方米每月，月租金为17928元。物业服务费单价为10元每平方米每月，月物业服务费3320元。租金支付实行先付费后使用的原则，首期租金应在签订本租赁合同的当日付清，以后各期租金须于当期起始日的5日前一次性付清；物业费与租金交纳时间一致。为保证合同的正常有效履行，签订本合同时，承租方需一次性缴纳履约保证金21248元。本租赁合同期满双方续签租赁合同时，履约保证金江自动转入续签租赁合同的履约保证金；若租赁合同期满，不再续约时，承租人无任何违约行为的，出租人无息退还履约保证金。除此之外，承租人需缴纳商品质量保证金30000元。双方另外约定，第一个计租年度，第4-6个月及第9-12个月免租；第二个计租年度第4-6个月及第11-12个月免租。免租期内按10元每平方米每月收取管理费。承租人在租赁期内要求严格在本协议约定的租赁铺位面积范围内进行经营活动，不得中途减少经营面积。如承租人要求提前解约，出租人有权扣除承租人向出租人缴纳的合同履约保证金。乙方如提前解除本合同的，应在结清应缴租金和其他费用及妥善处理完所有销售商品售后服务事项的前提下，提前30日向出租人提出书面解约申请；经出租人同意，承租人在办理完出租人财务结算后，方可提前终止本合同并撤场（承租人未履行前述撤场程序单方终止本合同的行为即构成逃场或弃场）。出租人在接到承租人书面解约申请后，可随时要求承租人提前撤场，承租人无条件服从。任何情况下如非因出租人单方解除本合同原因导致本合同终止的，根据本合同约定出租人原给予承租人的所有免租期优惠政策，出租人有权决定予以收回，即本合同前述约定的免租期内出租人仍有权向承租人按约定标准收取租金及物业服务费等。2019年8月28日，被告向原告原告递交《解除合同通知书》一份，通知其解除双方于2018年1月23日签署的《卖场租赁合同》。租赁期间，被告向原告交纳商品质量保证金及装修保证金13000元、物业费947元。下剩款项经原告催要未果，故原告诉至法院，请求判如所请。另，原告宁夏翔凯达商业运营管理有限公司明确表示以商品质量保证金及装修保证金13000元抵顶本案中的租金及物业费。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告之间的房屋租赁法律关系依法成立，并合法、有效。原、被告均应按照合同约定履行各自义务。本案中，原告认为被告提出的单方解除合同通知已经达到合同解除并终止的法律效果。同时，对于被告实际撤场搬离租赁物的时间未有证据予以证实。按照合同约定，被告单方面解除合同的，原告有权随时要求被告提前撤场，被告无条件服从，故本院认为租金及物业费的计算截止时间为2019年8月31日为宜。现被告未能依约支付租金及物业费的行为已构成违约，故原告要求被告支付租金（2018年5月1日至2019年8月31日）及物业费（2018年5月1日至2019年8月31日）的诉讼请求本院予以支持。另依据合同约定核算如下：332㎡（房屋面积）×10元（物业费）×16个月（租期2018年5月1日至2019年8月31日）-947元（已付物业费）=52173元；332㎡（房屋面积）×54元（租金）×16个月（租期2018年5月1日至2019年8月31日）-保证金13000元=273848元。被告程军奎经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交答辩及证据材料，视为其对答辩、举证、质证等诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：被告程军奎于本判决生效之日起十日内支付原告宁夏翔凯达商业运营管理有限公司租金273848元及物业费52173元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费计7144元，公告费300元，由原告宁夏翔凯达商业运营管理有限公司负担953元，由被告程军奎负担6491元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 刘 赢二〇二一年七月十四日法官助理 程雯雯书记员 丁海燕附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书负有履行义务的当事人必须依法按期履行本法律文书确定的义务。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。