北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初35789号原告：扈德华，男，1950年3月11日出生，汉族，北京电子科技职业学院退休教师，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：苏景凤（原告扈德华之妻），1952年3月17日出生，住北京市海淀区。原告：扈瑞芳，女，1952年8月2日出生，汉族，北京市长途汽车有限公司退休职员，住北京市东城区。委托诉讼代理人：赵友昌（原告扈瑞芳之夫），1947年6月16日出生，住北京市东城区。原告：扈德贤，男，1963年4月4日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。原告：周雪，女，1955年7月9日出生，汉族，北京制帽厂退休职员，住北京市西城区。原告：扈玥，女，1981年8月24日出生，汉族，北京威尔格医疗器械有限公司职员，住北京市西城区。五原告共同委托代理人：赵清伟，北京恒理律师事务所律师。被告：朱建华，男，1966年2月10日出生，汉族，无业，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：王静，北京盈科（天津）律师事务所律师。第三人：扈德福，男，1956年5月15日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：扈岩（扈德福之子），1982年7月8日出生，无业，住北京市丰台区。第三人：扈冉，男，1986年4月10日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。第三人：张立新，女，1961年12月17日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。原告扈德华、扈瑞芳、扈德贤、周雪、扈玥诉被告朱建华、第三人扈德福、扈冉、张立新房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告扈德华的委托诉讼代理人苏景凤、赵清伟，原告扈瑞芳的委托诉讼代理人赵友昌、赵清伟，原告扈德贤、周雪、扈玥的委托诉讼代理人赵清伟，被告朱建华的委托诉讼代理人王静，第三人扈德福的委托诉讼代理人扈岩到庭参加诉讼。第三人张立新、扈冉经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告扈德华、扈瑞芳、扈德贤、周雪、扈玥向本院提出诉讼请求：1．请求法院依法判决解除《房屋租赁合同书》；2．请求依法判令被告向原告支付拖欠的租金66666．7元（暂计算至2020年10月31日，实际计算至被告腾空房屋，将房屋恢复原状，并向原告和第三人交付房屋之日）；3．请求依法判令被告立即腾空房屋，将房屋恢复原状；4．请求依法判令被告结清2020年10月31日之前水电费用：5．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：扈庆荣与乔玉琴系夫妻，婚后育有六子女：原告扈德华，原告扈瑞芳，原告扈德贤，第三人扈德福，及扈德祥（已去世），扈德顺（已去世）。扈德祥的配偶为原告周雪，婚内育有一女原告扈玥。扈德顺的原配偶为第三人张立新，婚内育有一子第三人扈冉。位于北京市西城区XX号四间平房系扈庆荣和乔玉琴的夫妻共同财产。乔玉琴于1987年1月去世，扈庆荣于1995年11月去世。因扈庆荣、乔玉琴两人去世时均未留遗嘱，当时房屋没有进行遗产继承分割。2018年4月1日，第三人扈德福之子扈岩与被告朱建华签订了一份《房屋租赁合同书》，将西城区XX号房屋出租给朱建华，租期5年，每月租金5000元，租金按季付，提前十天支付下季度房租，如拖欠支付6个月租金，出租方有权解除租赁合同。2018年9月25日，关于本案涉及房屋的继承分割，贵院作出（2018）京0102民初33785号民事判决书，判定本案原告和第三人按份额共同享有房屋的所有权。上述判决作出后，在2019年2月17日，本案原告和第三人联系承租人被告朱建华，商定从2019年4月1日开始，除了每月租金5000元外，每季度增加租金5000元，即：在每年租金60000元之外，再支付20000元，年租金共计80000元。每季度租金支付到原告扈德华在中国农业银行开立的银行账户，其余合同条款不变。当日本案原告和第三人在《房屋租赁合同书》签字确认。2019年4月1日晚，被告朱建华在西城区XX号用现金支付2019年4月至6月三个月租金20000元。随后在2019年6月20日和9月20日，朱建华通过银行汇款方式支付租金到2019年12月31日。2019年12月20日，被告应当支付2020年1月至3月的租金，但是被告开始无故拖欠。截止起诉之日，被告拖欠2020年1月到10月的租金，一分未付。综上，原告认为，被告朱建华无故拖欠租金，违反了《房屋租赁合同书》，严重损害了原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告朱建华辩称，涉案租赁合同在2019年12月底已经解除，无需法院再判决解除合同。涉案租赁合同约定的用途是餐饮业。办理营业执照时需要提供房本的复印件，房本上需要有房屋所有权人的签字，但是当时房屋所有权人已经去世了，所有的信息都是原告提供的，办营业执照是找的第三方的公司代办的。此后工商局是以房本上的签字不是房主本人签字为由，就把我们的营业执照给吊销了。原告因为继承房产进行过诉讼，在吊销之前，如果所有继承人都同意去签字，我们的营业执照是不会被吊销的，我们经过几次谈判，我们协商如果原告同意配合去工商局签字，我们继续租房，如果不同意，涉案租赁合同解除。当时原、被告和第三人都是同意的。但原告在之后反悔没有去工商局签字，我们的营业执照最终被吊销了。我们认为是原告违约导致涉案租赁合同不能继续履行的。我们营业执照吊销时间是在2019年12月24日，吊销的原因就是原告不办理签字，我们租金实际已支付到2019年12月31日，从2020年1月就一直没有再经营，因为疫情的原因，我们没能交房，但也没有再使用房屋经营，我们不存在拖欠租金的问题。2020年7月12日，我们把钥匙退给了扈岩，房屋已经返还产权方，租赁合同并没有约定恢复原状，原告要求我方将房屋恢复原状没有事实依据，涉案房屋是平房，首先不知道原状到底是什么样子，当时装修时进行过加固，如果真的要恢复原状，房子肯定就塌了，现在不存在恢复原状的条件。我们2020年1月就不再使用房屋了，我们不应该承担之后发生的水电费用。综上，不同意原告的全部诉讼请求。第三人扈德福述称，2005年起涉案房屋由我们家管理，我儿子扈岩来实际操作。XX号的房屋，实际出租的是三间，房屋出租给朱建华用于经营。由扈岩负责收取房租，按照家庭商量好的分配原则，房租由扈德福、扈瑞芳、扈德贤按照比例分配。2018年，本案原告及第三人张立新、扈冉到法院起诉要求继承，法院判决后，朱建华通知我其他产权人拿着判决书要修改合同、谈房钱，但他们没人通知我，最后是朱建华给我拍了照片，我看到朱建华的合同上加上了其他产权人的签字，我知道的就是要涨钱。2019年4月1日，我们最终协商确定按照判决的份额分别拿租金。2019年12月，朱建华给我打电话说他已经得到消息，他的营业执照即将被吊销，已经没有任何余地，就问我有没有办法解决，朱建华告诉我说只要所有人同意他继续干，他的营业执照就能恢复，如果不行就注销。我回答朱建华营业执照没解决之前，我可以不要租金，我也可以配合朱建华解决这个问题，我建议朱建华找其他5家协商。2019年12月31日，扈德华的闺女在我们租房的微信群里质问朱建华为什么不给房租？朱建华回复的是营业执照已吊销没法继续经营不再继续承租了，并且把12月24号的行政处罚通知书发到了群里。2020年1月4日，我方接到朱建华的电话说其他产权人又去店里要钱了。我儿子扈岩就赶到了涉案房屋，大家在一起谈到当天晚上9点，当时在场的所有人达成的一致意见，约定1月6号去天桥工商所给朱建华签字，同意朱建华继续经营，帮朱建华把这个营业执照保留下来，朱建华能够继续经营再付钱。1月6号，原告中间有些人就反悔了，没有去帮助朱建华签字证明同意朱建华继续经营。之后，朱建华给我方打电话说无法继续干了。爆发疫情之后，没有人提收房的事情，朱建华作为外地人，不在北京，他的合伙人在北京也进不来社区。直到2020年7月，朱建华把钥匙快递给了扈岩，扈岩在微信群里通知了所有产权人。XX号是和62号共用一块水表，自来水公司找了我好多次说查不了表，我说你们只能去找扈德华家商量。现在大家对于XX号房子收回之后的修缮问题，之后发生的各种费用怎么解决，我方提议后也没人搭理。房子就一直空在那里。对原告诉讼请求，我认为合同自营业执照吊销那天起就解除了，被告的营业执照被吊销完全是原告的责任，他们没有履行跟朱建华之间的合同，合同上明确写明了出租方不得干扰经营方、承租方的正常经营行为，他们两次上门不让人正常经营，还去工商所诬告、举报，在我看来，他们本身就是单方违约了。对于拖欠租金的问题，我不认为朱建华欠我租金，所谓的拖欠租金，不管到什么时候的我都不要，我不收取这期间的租金。另外房子已经腾空了，何为房屋原貌？2005年房屋的状态，我方最清楚，是朱建华出钱出力将房屋进行了加固还做了防水。北京之前做过拆墙打洞的治理，恢复原貌的手续都是我去办的，现在房屋的状况已经是政府认可的状态。如果让朱建华将涉案房屋恢复成加固前的状态，这个房屋就会倒塌。关于水电费的问题，XX号和62号是合用一块水表，我方已经垫付了2020年7月份的水费。因为之后就没有人去了，现在的水电费是和62号继续使用的问题，和之前被告朱建华没有任何关系。如果因为原告这次起诉，造成60号房屋之后有任何的后果，我方不承担任何责任。第三人张立新、扈冉未到庭陈述意见。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：北京市西城区（原宣武区）XX号东房（灰平房）四间，建筑面积52平方米，原产权人为乔玉琴。扈德福之子扈岩自2005年起将上述房屋中的三间（东侧南北各一间、西侧南边一间）出租给朱建华用于经营，扈岩认可朱建华承租后对上述房屋进行了加固并在房屋后院将原有的自建棚子翻建后与正式房连通。2018年4月1日，被告扈德福之子扈岩（甲方）作为出租方，被告朱建华（乙方）作为承租方，续签《房屋租赁合同》，约定：1、甲方出租给乙方的门面房位于北京市西城区XX号；2、租赁期限自2018年4月1日起至2023年3月31日止；3、租金及支付方式：该门面房每月租金为人民币5000元整，乙方首先向甲方支付3个月的租金人民币15000元。此后租金按每季度支付，并提前10天支付下季度租金。如乙方拖欠支付6个月租金，甲方有权解除合同。自2021年4月1日起，该门面房屋租金每年递增10%，计人民币6000元整至本合同止。如遇市场行情波动变化较大的，经甲乙双方协商一致后，甲方可酌情对上述房租递增部分进行调整；4、乙方租赁房屋作为餐饮业门面用途使用。餐饮业门面所需办理的法律手续由乙方负责。乙方有权根据营业需要对房屋进行装修，甲方不得干涉，但乙方擅自改变门面房屋的主体框架结构，甲方有权解除合同。6、合同期内，甲方不得干预乙方正常经营活动，但有责任督促乙方安全经营。乙方在合同期内须按国家及北京市政府相关法律法规搞好防火、防爆及食品安全等餐饮业所涉及全部相关工作。发生责任事故造成自身和他方损失的，甲方已履行相应督促和提醒责任的，一概由乙方承担责任，受到政府有关部门处罚时，甲方有权解除合同。7、合同期内，因租赁门面所产生的水费、电费、市容卫生费、营业税收、债权、债务等，由乙方自行承担。8、因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。……因上述原因而终止合同的租金，按照实际使用时间计算不足整月的按天计算多退少补。该合同签订后，朱建华向扈岩支付租金。2018年9月25日，扈德华、扈瑞芳、扈德贤、周雪、扈玥、扈德福、扈冉、张立新经法院判决继承了西城区XX号东房（灰平房）四间，扈德华、扈瑞芳、扈德贤、扈德福各继承上述房屋六分之一产权份额，周雪继承上述房屋八分之一产权份额，张立新、扈冉各继承上述房屋十二分之一产权份额，扈玥继承上述房屋二十四分之一产权份额。2019年4月，扈德华、扈瑞芳、周雪、扈玥、张立新、扈冉与朱建华协商后，在上述租赁合同的租金及支付方式部分添加了如下手写条款：经双方协商自2019年4月起除每月租金人民币5000元外，再增加每季度5000元。即每年除房租60000元外，再支付20000元，共计年租金80000元。此后，朱建华按照变更后的标准支付房屋租金至2019年12月31日。另查，2019年4月，北京市西城区市场监督管理局接到举报：朱建华在申请办理个体工商户开业登记时，涉嫌提供虚假的房屋所有者签字证明材料，当事人的上述行为涉嫌违反了《个体工商户条例》第二十二条规定，依据《市场监督管理行政处罚程序暂行规定》第十条规定，建议立案，预计本案于90日内结案。2019年5月14日至2019年7月2日期间，北京市西城工商行政管理局西城分局工作人员分别与涉案房屋的产权人或代理人张立新、扈冉、扈德贤、苏景凤、扈玥、周雪、赵友昌进行谈话，张立新、扈冉、扈德贤同意朱建华继续经营，苏景凤、扈玥、周雪、赵友昌不同意朱建华继续经营，扈德福出具书面情况说明表示同意朱建华继续经营，扈德福在该说明中另陈述2005年办理营业执照时部分申请资料需要房屋产权人签字，当时产权人乔玉琴已经去世多年，房屋由其本人和其他亲戚共同继承，但一直未办理过户手续，所以办照时相关资料上产权人的签名是在征求其本人和其他继承人同意后，由办照经办人代签的。2019年7月12日，北京市西城工商行政管理局西城分局出具行政处罚听证告知书，建议吊销朱建华的个体工商户营业执照。2019年7月18日，朱建华提出听证申请，2019年8月22日，北京市西城工商行政管理局西城分局进行了听证会。2019年9月18日，工商部门工作人员电话联系扈德华，该工作人员告知扈德华：根据《个体工商户条例》第22条的规定：“个体工商户提交虚假材料骗取注册登记，或者伪造、涂改、出租、出借、转让营业执照的，由登记机关责令改正，处4000元以下的罚款；情节严重的，撤销注册登记或者吊销营业执照。”如果现在房屋所有权人都同意小吃店继续经营，工商部门会责令改正并处罚款，若房屋所有权人中有一人不同意小吃店继续经营，工商部门将吊销小吃店的营业执照，该工作人员询问扈德华的意见，扈德华表示因为小吃店办理营业执照时其不知情，办照时伪造了其母亲的签字，其因此不同意朱建华继续经营。2019年10月11日，工商部门工作人员电话联系扈德华的代理人苏景凤，苏景凤再次表示扈德华不同意朱建华继续经营。2019年10月15日，工商部门工作人员电话联系扈玥，将与扈德华及其代理人苏景凤相同的谈话内容向扈玥进行了告知，并询问扈玥的意见，扈玥表示其本人和周雪均不同意XX号春园富华小吃店继续经营。2019年12月24日，北京市西城区市场监督管理局作出京西市监处字[2019]第990号（更）行政处罚决定书，吊销了朱建华（北京春园富华小吃店）个体工商户营业执照。该决定书确定朱建华收到该处罚决定书之日起六个月内可向北京市西城区人民法院提起诉讼。朱建华于2019年12月31日在租房微信群中发言：“各位房主没交房租不是我的责任，因原房主老太太去世，通知让你们所有继承人去工商所签字，确认XX号营业执照事实。通知单我发在留学路租房群里面。几个月过去，4位签字，两位没签字，导致营业执照面临注销的结果，给我餐厅造成损失，一切后果由谁负责我看应该由法院来裁决。”2020年1月14日，朱建华将前述行政处罚决定书发到了租房微信群中。此后，朱建华没有再支付租金，也没有将涉案房屋交还房屋产权人。2020年7月12日，朱建华在租房微信群中发言：“XX号营业执照注销没办法在经营下去，没有别的联系方式，钥匙交给扈岩。”扈德华的代理人苏景凤回复结清房租，将房屋恢复原状，待验收合格后方能交钥匙。扈岩当日在微信群中回复：“最后的合同修改与签订，我没有参与，所以具体细节我也不知道，刚才和朱哥联系确认了一下，是因为他没有别人的寄送信息，所以要把钥匙发给我，请给我个地址，我把钥匙发给你们，由你们接下来处理吧。”苏景凤再次发言：“不说清我提的那2条，钥匙不收。”扈岩：“事先声明，钥匙的事不是我要的，是朱哥要给的，所以我才说收到后转寄给你们，既然你们不同意收钥匙，我更不会收。至于你们和朱哥之间有什么未尽事宜，请你们先自行联系处理吧。”2020年8月4日，扈岩在微信群中告知XX号的钥匙已收到，但因快递是自动签收，快递上又无寄件人地址，所以暂时无法退回。扈岩提出房屋后续问题如何处理，希望大家提出方案。此后，微信群中无人回复。另查，2020年1月24日，北京市因为新冠肺炎疫情启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年4月30日，北京市政府将重大突发公共卫生事件一级响应降为二级响应。2020年6月6日，北京市政府将重大突发公共卫生事件二级响应降为三级响应。2020年6月17日，北京市政府将重大突发公共卫生事件三级响应升为二级响应。2020年7月20日，北京市政府将重大突发公共卫生事件二级响应降为三级响应。现原告诉至本院，1．请求法院依法判决解除《房屋租赁合同书》；2．请求依法判令被告向原告支付拖欠的租金66666．7元（暂计算至2020年10月31日，实际计算至被告腾空房屋，将房屋恢复原状，并向原告和第三人交付房屋之日）；3．请求依法判令被告立即腾空房屋，将房屋恢复原状；4．请求依法判令被告结清2020年10月31日之前水电费用：5．本案诉讼费用由被告承担。本案审理中，朱建华主张由于涉案房屋部分产权人不同意其继续经营，导致其营业执照被吊销，其承租涉案房屋的目的不能实现，其不应承担2020年1月1日之后的租金。同时，其承租涉案房屋后进行了装修并经营了16年，涉案房屋产权人并未提出异议，且房屋部分共有人表示如果房屋恢复原状将可能出现倒塌，原告要求其恢复原状并赔偿损失没有依据。扈德福认可涉案房屋出租之前由其实际居住，其居住时已对涉案房屋室内格局进行了改建，朱建华承租后经其同意在涉案房屋后山墙接出后厨一间，涉案房屋恢复原状可能发生倒塌的后果，其不同意朱建华将房屋恢复原状。关于交付房屋的问题，朱建华主张由于新冠疫情发生后，其在顺义区不让出门，因此直至2020年7月才将房屋钥匙交给扈岩。扈德福表示发生疫情后，其他产权人没有提出收房，由于社区采取封闭式管理，无法进到XX号，所以房屋一直没有办理交接，扈德福同意免除其本人应收取的朱建华的租金。本院认为，被告与原告及第三人之间存在租赁合同关系，该合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方合同履行期间，被告依约支付租金至2019年12月31日，此后未支付租金，系因被告在涉案房屋办理的营业执照被工商部门吊销。根据合同约定，朱建华承租涉案房屋的用途是经营餐饮业，本案原告及第三人作为涉案房屋的产权人，对朱建华办理营业执照所需由产权人提供的证明材料负有协助义务。朱建华在承租涉案房屋之初，房屋原产权人已经去世，朱建华办照过程中使用了产权人的虚假签字注册了营业执照，工商部门发现后吊销其营业执照，但工商部门亦指出，如果现产权人同意朱建华继续经营，该营业执照可以保留。即使朱建华在初始办理营业执照过程中存在违法行为，该行为可通过有关行政主管部门进行纠正与处罚。原告作为租赁合同的出租方在合同履行期限内，有义务配合朱建华保留营业执照，以使双方租赁合同得以顺利履行。但由于五名原告明确表示不同意朱建华的小吃店继续在涉案房屋经营，导致朱建华的营业执照最终被吊销，朱建华签订租赁合同的目的不能实现，五名原告的行为构成违约，原告作为违约方不享有合同解除权。朱建华于2020年7月12日在租房群中明确提出合同无法继续履行并将钥匙退还，双方租赁合同应于当日解除。五名原告要求法院判决解除合同系其认识上的错误，本院予以纠正。关于原告要求被告支付租金的请求，工商部门于2019年12月24日作出了吊销被告营业执照的处罚决定，朱建华此后丧失了经营权，由于朱建华未及时将涉案房屋交还房屋产权人，且直至2020年7月12日才行使合同解除权交还房屋，对于上述期间的房屋租金，本院考虑疫情及被告因营业执照被吊销不能正常经营的原因，酌情判决朱建华向五名原告支付2020年1月1日至2020年7月12日期间的租金12000元，对于五名原告要求朱建华支付2020年7月12日之后租金的请求，本院不予支持。关于房屋恢复原状的请求，涉案房屋系多人共有状态，该房屋出租之初，经扈德福同意，朱建华对涉案房屋进行了装修和扩建，扈德福作为房屋产权人之一不同意朱建华将房屋恢复原状，且五名原告不能提供房屋出租给朱建华时的原状情况，故本院对原告此项诉讼请求不予支持。第三人张立新、扈冉经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，不影响本案审理。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百四十条之规定，判决如下：一、扈德华、扈瑞芳、扈德贤、扈德福、周雪、扈玥、扈冉、张立新与朱建华之间签订的《房屋租赁合同》于二〇二〇年七月十二日解除。二、自本判决生效之日起七日内，朱建华向扈德华、扈瑞芳、扈德贤、周雪、扈玥支付房屋租金12000元。三、驳回扈德华、扈瑞芳、扈德贤、周雪、扈玥其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元，由原告扈德华、扈瑞芳、扈德贤、周雪、扈玥负担2214元（已交纳），由被告朱建华负担486元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 韩进红二〇二一年七月二日法官助理 姜 洁书 记 员 温晓娟