河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0103民初5608号原告：李一洋，男，汉族，1988年10月14日，住河南省鲁山县。委托诉讼代理人：杜志恒，河南大周律师事务所律师。被告:郑州晟道置业有限公司，住所地郑州市二七区嵩山南路与南四环交叉口北200米路东鑫苑名城1号楼1层，统一社会信用代码：91410100079448683L。法定代表人：杨斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：王忠祥，河南三融律师事务所律师。原告李一洋诉被告郑州晟道置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李一洋及其委托诉讼代理人杜志恒、被告郑州晟道置业有限公司的委托诉讼代理人王忠祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李一洋向本院提出诉讼请求：1、判决向双方签订的商品房买卖合同附件第六条1中被告支付违约金标准。按日十万分之一增加至日万分之一；2、判决被告支付未如约办理产权登记初始登记的违约金共计10133.26元；3、判决被告支付未如约办理产权登记转移登记违约金21370.16元；4，本案诉讼费由被告承担。事实理由：2017年4月3日原被告签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于郑州市洗。鑫苑鑫家西院一号楼二单元103房屋。商品房买卖合同附件四第六条第一项第一款约定，被告应当在2019年3月1日前将需要由其提供的办理房屋产权初始登记的资料报送郑州市住房保障号。房地产管理局附件四第六条第二项约定，被告应当在取得房屋初始登记后180天内取得原告所购房屋使用权。合同签订后原告已按照约定向被告履行了相应的义务，并于2020年1月8日将办理产权登记资料交付被告，但被告在2019年6月10日才给原告办理房屋初始登记，且至今没有通知原告领取不动产产权证书证书。被告未按照合同约定履行其义务，已构成违约。同时商品房买卖合同约定，而原告为逾期支付房款的违约金是份额是被告未按时未按时报送房屋初始登记，未在约定期限内取得房屋产权证书违约金的十几倍，几十倍，是甚至上百倍。双方违约条款明显显失公平，符合法律规定的调整规定。为维护原告合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告郑州晟道置业有限公司辩称：一、关于初始登记违约金。（一）被告未能按合同约定办理初始登记系政府原因所致，依法不应承担违约责任。1、不动产登记制度实施,被告不再有“向郑州市住房保障和房地产管理局报送初始登记资料”的义务。自2015年国务院颁布《不动产登记暂行条例》后，对于预售房屋，房地产管理局受理的“初始登记”业务，变更为由不动产登记部门受理开发商办理国有建设用地使用权及房屋所有权“首次登记”业务。该条例颁布后，各省逐步落实。原被告双方签署《商品房买卖合同》时，郑州市仍由郑州市房管局统一办理初始登记业务，又2016年8月19日,郑州市住房保障和房地产管理局在其官网发布通告,称“自2016年8月20日起,郑州市房屋登记业在初正式纳入不动产统一登记”，但《商品房买卖合同》备案仍属房管局负责办理，而《商品房买卖合同》系房管局统一要求的制式版本，开发商无权做任何修改。基于以上事实，自2016年8月20日起，开发商作为出卖人不再有“向郑州市住房保障和房地产管理局报送初始登记资料”，郑州市房管局亦不再受理初始登记业务，但仍要求按照其提供的制式商品房买卖合同与业主进行签订，被告关于初始登记办理的义务存在客观上的履行不能。2、向不动产登记中心报送办理“首次登记”的相关资料与向房管局报送的“初始登记”相关资料不同,客观上所需时限也不相同，且非开发企业所能控制。房屋所有权初始登记需提交的资料主要为:1、企业法人营业执照和资质续出书;2、国有土地使用证；3、建设工程规划许可证及附图；4、工程竣工验收证明；5、房屋分丘平面图及测绘报告；6、物业维修基金缴纳证明等。国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记办理最终形成不动产权证书，需提交的资料包括:1、不动产登记申请审批表；2、公司营业执照或组织机构码证；3、授权委托书和代理人身份证复印件；4、不动产所有权证(或国有土地使用证)；5、建设工程规划许可证(含附件、红线图)；6、建筑物工程规划核实意见书；7、工程竣工验收备案表；8、不动产现场勘验报告；9、不动先产权籍调查表；10、不动产测量报告；11、坐落证明及定位表；12、房屋面积实测绘报告；13、现场照片；14、询问笔录；15、分户图、宗地图等。且办理首次登记需要提交的资料中，不动产权籍调查表、坐落证明及定位表、房屋面积实测绘报告等相关材料均需由相关政府部门审核、审批，这些事项办理的快慢与相关部门的工作流程及效率相关,且非开发企业所能控制。3、政府职能部门的调整不属于商业风险，被告对首次登记办理流程的时限无法控制。如前所述,随着不动产登记制度的逐步落实，郑州市房管局于2016年8月20日发布通告不再办理初始登记业务，由不动产中心办理不动产首次登记业务、报送首次登记所需资料、办理流程与初始登记不同，以及路名、坐落证明、权籍调査表及测绘报告等的迟延取得，均是被告在后期办理首次登记时无法控制的情形。在法律制度和政策发生重大变化的背景下，“初始登记”和“首次登记”有显著区别，登记主管机关、登记内容、登记所需要提交的资料和业务流程都发生了实质性变化，60日内根本无法完成首次登记所需的资料提交工作。《商品房买卖合同》附件四第六条关于房屋所有权初始登记的约定，明显不能直接适用于国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。二、关于转移登记违约金（一）原告委托被告办理转移登记，被告承担违约责任的前提是“因出卖人原因造成”，原告需提供证据证明逾期转移登记系因被告造成。根据原被告签署的《商品房买卖合同》附件四第六条第二款的约定“如因出卖人的责任,买受人不能在约定期限内取得商品房权属证书的,双方同意按以下（2）方式处理，即出卖人按日向买受人支付总房款0.001%的违约金”。因此,适用逾期办理转移登记承担违约责任的前提是“因出卖人原因导致”。（二）转移登记未按约定时间完成，存在多种原因：如政府原因、业主自身原因、银行原因。办理转移登记需提交的资料包括:1、审批表；2、询问记录；3、权利人身份证复印件；4、权利人委托书和公司委托书；5、公司营业执照、代理人身份证复印件；6、合同；7、税票、维修基金；8、合同备案摘要；9、分户图、宗地图、一系列坐落证明等；10、预抵证明；11、银行营业执照；12、银行委托书、代理人身份证复印件。就该等所需资料分析如下：根据上表可知：第4项、第5项、第6项、第8项、第9项需开发商配合或提供，其中第4项、第5项、第6项、第8项开发商可随时提供，第9项在办理房屋首次登记时已提供，亦属现成资料，开发商极易提供。开发商不存在故意不提供上述资料，而径行面临承担违约责任的风险。实践中，造成逾期转移登记的因素主要集中在以下几个方面：（1）不动产中心审批较慢，安排面签较慢。原因是郑州市不动产中心自2016年8月开始办理不动产权证，且新旧房屋同时办理；再加之工作人员较少，根本无法在短时间内进行审批，亦无法在短时间内安排面签。（2）不动产中心面签时会固定时间，部分业主无法在该固定时间进行面签，则根据实践中不动产中心的业务流程，分批面签的间隔大约为2-3个月，若业主不配合网签，则其房屋的转移登记则会至少延迟2-3个月。（3）业主选择的贷款银行配合度较差，因办理转移登记必须向业主贷款银行借“预抵押证书”且需银行委托工作人员到现场办理正式的抵押登记，银行工作人员抵押专员无法在短时间内配合完成抵押，亦会造成转移登记迟延。本案中，原告未提供任何证据证明因被告责任致使涉案房屋未能按约定取得不动产权证书，且被告提供的证据可以充分证明办理转移登记逾期的原因并非被告导致。故原告要求被告承担违约责任，没有事实和法律依据。又业主面签是必须业主亲自到不动产中心签字，不动产中心通知业主签字的早晚与被告无关，因此，即使贵院支持原告关于转移登记迟延的违约责任，亦至少应从业主面签之日起算180天后再行计算违约天数。三、郑州市中级人员法院已有多起生效判决，根据“同案同判”原则，本案亦应遵照。在郑州市中级人民法院审理的多起业主诉河南老街坊置业有限公司案件中，郑州市中级人民法院驳回了业主关于要求××老街坊置业有限公司××首××违约金及逾期转移登记违约金的诉请。本案与业主诉河南老街坊置业有限公司案由、诉请等完全相同，贵院应按照上一级法院已生效判决予以裁判。四、原告诉请将初始登记违约金由0.001%／日调增至0.001%／日，无任何法律依据。1、《商品房买卖合同》为原被告双方的真实意思表示，不存在显失公平的情形。原被告签订的商品房买卖合同是房管局的制式文本，且签字盖章的商品房买卖合同中的违约金条款，是双方的真实意思表示，违约金条款是根据违约程度的不同，所作出的不同程度的惩罚；商品房买卖合同的主旨是业主获得房屋、开发商获得价款，支付房款为业主的主要义务，交付房屋为开发商的主要义务，办理首次登记仅为开发商的附随义务；逾期支付房款为严重违约，故逾期支付房款的违约金要高于逾期首次登记的违约金，案涉商品房买卖合同根本不存在显失公平的情形。即使因被告原因致使未按时履行初始登记义务，亦应按照《商品房买卖合同》附件四第六条第1款的规定判定开发商承担购房款0.001%的违约责任，而不应将违约金标准再行调高。2、据《民法典》等相关法律规定，承担违约责任以实际损失额为限，原告并未证据证明其实际损失存在，应承担举证不能的责任。《民法典》585条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”由该条表明，约定的违约金过分低于造成的损失时，人民法院才可酌定增加违约金，且增加后的违约金以实际损失额为限。本案，被告逾期办理首次登记，并未给原告带来实际损失，且原告亦未提供证明损失存在的证据，应承担举证不能的法律后果。综上：因国家层面实施不动产登记制度及郑州市的政策调整等政府职能变更导致的初始登记无法办理属于情势变更，《商品房买卖合同》中约定的“办理初始登记”已无法完成，被告已积极根据变更后的政策及时提交了首次登记的资料，且已经为原告办理了不动产权证书。又首次登记的逾期办理及转移登记的逾期办理，并不影响原告的使用及收益，原告亦无证据证明被告的行为给其造成了实际损失，故原告要求被告支付延期首登违约金及转移登记违约金没有事实和法律依据，贵院应依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2017年4月3日，被告与原告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于郑州市，房款共计1003294元，被告应于2018年12月31日前将房屋交付给原告，并于2019年3月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局；出卖人在约定的期限内未报送上述资料或者报送资料不齐全未被房地产行政主管部门受理的，按日向卖受人已付房款的0.001%的违约金。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记，买受人应在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需资料，出卖人应在取得该商品初始登记后180日内，取得买受人房屋使用权证，并及时通知买受人领取。被告于2019年6月10日向郑州市不动产登记中心报送了涉案楼栋首次登记所需资料，原告于2020年1月8日缴纳契税。2021年3月25日，涉案房屋不动产证书登记在原告名下。原告认为被告的行为构成违约，故诉至本院。另查明，2015年国务院颁布《不动产登记暂行条例》，2016年8月19日，《郑州市人民政府关于在郑州市主城区实施不动产统一登记的通告》内容显示：自2016年8月20日起，在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记。自2016年8月20日起，郑州市住房保障和房地产管理局不再办理初始登记，改由郑州市不动产登记中心办理首次登记业务。办理首次登记所需资料和办理流程与初始登记不同，增加了不动产权籍调查、坐落证明及定位表、不动产测量报告、宗地图、不动产现场勘验报告等。本院认为：依法成立的合同受法律保护，合同成立后，双方均应按合同约定履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方在合同中约定被告应于2019年3月1日前（房屋交付使用后60日内）将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。在合同履行过程中，由于《不动产登记暂行条例》的实施，自2016年8月20日起，原由郑州市住房保障和房地产管理局办理的初始登记变更为由郑州市不动产登记中心办理的首次登记，被告于2019年6月10日向郑州市不动产登记中心报送了首次登记所需资料。鉴于办理权属登记的客观情况已发生变化，该变化原、被告在订立合同时无法预见，且不可归责于双方当事人，在认定本案合同履行情况时应予以考虑。但无论初始登记还是首次登记，被告均应当履行。原告诉称双方约定的逾期报送登记所需资料的违约金过低，应予以提高，综合考虑本案中原、被告双方约定的原告逾期支付房款违约金以及同样情况下郑州市诸如郑州嘉晟置业有限公司等其他房屋销售企业与购房人所约定的违约金，以及办理不动产首次登记新增流程事项等情形，综合本案案情，本院酌定被告向原告按日支付总房款0.005%的违约金，具体计算5116.8元（1003294元×0.005%×102天），原告要求超过该部分的请求，本院不予支持。原告要求被告支付转移登记违约金，结合原告缴纳契税时间和合同约定，不能证明被告存在违约行为，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告郑州晟道置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告李一洋违约金5116.8元。二、驳回原告李一洋的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取294元，原告负担200元，被告郑州晟道置业有限公司负担94元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  王迪二〇二一年七月十日书记员  王慧