福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽01民终1773号上诉人（原审被告、反诉原告）：马忠闽，男，1968年8月20日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：游晓玲。被上诉人（原审原告、反诉被告）：福建海峡源脉温泉股份有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区福飞路龙腰146号。法定代表人：王磊，董事长。委托诉讼代理人：王红，北京市盈科（福州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄凤华，北京市盈科（福州）律师事务所律师。原审第三人：福州市鼓楼区达明江记餐饮店，经营场所福建省福州市鼓楼区五四路211号二层。经营者：陈步忠，男，1970年7月14日出生，汉族，住福建省霞浦县。原审第三人：福州市鼓楼区晶美口腔门诊部，住所地福建省福州市鼓楼区五四路211号1座3楼西侧。投资人：马忠闽。原审第三人：福建汉凌健康服务有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区温泉街道五四路211号1座4层401。法定代表人：马忠闽，副总经理。原审第三人：福州前行者健身服务有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区温泉街道五四路211号1座4层402单元。法定代表人：马忠闽，副总经理。原审第三人：福州市鼓楼区奥泊林服装店，经营场所福建省福州市鼓楼区五四路211号一层沿街从北向南1-2店铺。经营者：邵敏健，男，1970年2月16日出生，汉族，住浙江省平湖市。上列五原审第三人共同委托诉讼代理人：林民全。上列五原审第三人共同委托诉讼代理人：雷海兰。上诉人马忠闽因与被上诉人福建海峡源脉温泉股份有限公司（以下简称“源脉公司”）及原审第三人福州市鼓楼区达明江记餐饮店（以下简称“江记餐饮店”）、福州市鼓楼区晶美口腔门诊部（以下简称“晶美口腔门诊部”）、福建汉凌健康服务有限公司（以下简称“汉凌公司”）、福州前行者健身服务有限公司（以下简称“前行者公司”）、福州市鼓楼区奥泊林服装店（以下简称“奥泊林服装店”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2020）闽0102民初3697号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马忠闽上诉请求：撤销一审判决，改判驳回源脉公司全部诉讼请求,支持马忠闽的全部反诉请求。事实和理由：一、源脉公司未经催告径直发函解除案涉三份租赁合同并将解除函粘贴于案涉租赁物的行为不发生合同解除的效果，一审认定案涉租赁合同自源脉公司将解除函粘贴于案涉租赁物之日起解除，适用法律错误。1.案涉租赁合同仅约定终止合同的特定情形，并未约定双方有解除合同的权利，亦未约定解除合同条件。源脉公司称马忠闽首次逾期支付租金是2018年6月，源脉公司行使单方解除权是在知道解除事由之日起超过一年，类推适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，解除权已消灭。2.源脉公司方发函主体是律所，但未提供委托手续，无法确认是否受源脉公司委托发函。源脉公司在未催告马忠闽履行支付租金义务的情况下直接发函解除合同，亦与《中华人民共和国合同法》规定相悖。另，马忠闽未收到源脉公司发函，也未见到粘贴的书面通知，源脉公司不享有直接解除合同的权利。二、双方于2018年3月30日签订的《房屋租赁合同》房屋权属情况注明“房屋无产权证”，源脉公司也未提交案涉仓库已取得建设工程规划许可证的证据，该合同无效，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款，当事人可请求参照合同约定租金标准支付房屋占有使用费，一审判决依照合同约定租金标准认定房屋占有使用费适用法律错误，结合该地段租金标准，按约定标准50%计为宜。三、一审以马忠闽取得次承租人房租为由，认定源脉公司已提供维持案涉1号店面的用益状态，认定事实错误。1.根据马忠闽与次承租人及与源脉公司员工的微信聊天记录、马忠闽向源脉公司提交的《申请报告》《报告》《回函》及源脉公司向马忠闽出具的《关于五四路211号屋顶补缺方案的建议》、马忠闽与源脉公司员工谈话录音，可充分证明案涉1号店面自2018年6月起即不符合合同约定的可以有效利用状态的标准。2.提供与维持租赁物用益状态是源脉公司的主要义务，除江记餐饮店及奥泊林服装店外，晶美口腔门诊部、汉凌公司、前行者公司法定代表人均为马忠闽，其承租的三、四楼及顶楼漏水严重,马忠闽系作为名义法定代表人长期为企业经营提供多方帮助，才换取其按约支付租金，一审以次承租人向马忠闽支付租金即认定源脉公司履行维修义务，与事实不符。3.由次承租人陈述可见，漏水持续影响使用，源脉公司作为出租方未履行修复义务已明显侵害马忠闽利益，一审仅以次承租人支付租金为由认为漏水不影响使用，与事实不符。四、源脉公司应免收马忠闽2020年2-4月的租金，使用案涉店面经营的次承租人都从事服务业，疫情期间无法经营，源脉公司亦通知疫情期间不得开业，源脉公司对其他承租人也是免除三个月租金，从公平原则出发对马忠闽应同等免除三个月租金。五、由于源脉公司未提供适租的案涉1号店面，亦未及时履行维修义务，马忠闽作为承租人有权拒绝支付租金，其行为不构成违约，即便构成违约，由于案涉合同将违约金约定为“日分之五”属约定不明，视为未约定，应参照银行同期存款利率计算资金占用费。1.源脉公司交付案涉1号店之初即存在严重漏水，持续至今，维修租赁期间长达两年多，严重影响使用和经营，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条，约定租金理应减少。马忠闽在支付租金过程中，扣除1号店受漏水影响无法使用楼层租金后，按约定租金的1/3标准支付1号店租金，于法有据。2.一审以1号店面漏水给马忠闽造成不便为由将违约金酌情调整为按日万分之三计算，忽略了合同本身约定不明。源脉公司未如约收取本金，损失的是利息，在合同约定不明情况下应视为无逾期违约金，仅需参照银行同期存款利率计算支付资金占用费。六、1、2号店水电费数额计算有误，源脉公司均未向马忠闽提供有关缴费凭证、亦未核对数额，马忠闽有权待核实后缴纳。马忠闽支付1、2号店水电费系案涉合同的附随义务，有理由的延期缴纳不构成根本违约。1.马忠闽提供的微信聊天记录仅能证明源脉公司向马忠闽提供了2019年11月至2020年6月水电费清单，并未每月将水电费清单告知马忠闽。源脉公司未出具其向水务及电力部门缴交水电费的凭证，不能认定源脉公司替马忠闽代扣代缴水电费，马忠闽对水电费计算依据有异议。2.一审以此前均计算5%分摊费且马忠闽未提出异议为由，认定马忠闽支付5%分摊费，没有法律和合同依据。三份案涉租赁合同并未约定分摊电费，不能将双方此前租赁合同的计费方式延续至案涉租赁合同。七、由于漏水导致案涉1号店面装饰装修损毁返修，源脉公司应承担赔偿责任。从一审判决认定及马忠闽提供证据可知，案涉1号店面存在漏水，不符合合同约定的适租标准，马忠闽提供案涉1号店面装修前后外部状况照片与漏水时间段吻合，案涉1号店面装修装饰毁损是由漏水导致。马忠闽提供的《名店街温泉大楼四楼漏水改造现场工程竣工结算价》《分部分项工程量清算与计价表》及中国建设银行银行卡客户交易明细清单可证实，2018年6月20日马忠闽委托福州鑫荣坤装饰设计工程有限公司对1号店三、四层装修，并陆续支付装修款180000元。亦与马忠闽第一次于2018年6月15日向源脉公司提交《申请报告》时间点吻合，故装修款180000元是因漏水导致返修的额外支出费用。八、源脉公司在2020年5月20日录音中承诺赔偿马忠闽因福建可观房地产经纪有限公司福州温泉分公司进驻以来使用其水及排污管道损失，结合马忠闽提供的收款收据及微信聊天截图，可证明马忠闽为此支付的房屋疏通管道费6700元及水费7500元是因源脉公司产生。源脉公司辩称，一、马忠闽自承租以来一直正常使用案涉店面，收取各次承租人租金，却恶意拖欠源脉公司租金，属严重违约。自2018年承租案涉店面以来，马忠闽擅自将各门店转租，各次承租人均正常使用案涉店面，且均向马忠闽交付每个月租金及水电费，可证实店面适租且正常使用。马忠闽系案涉店面原承租人，自2007年起承租案涉店面10年之久，若案涉店面严重漏水无法使用，马忠闽不会继续承租更不会直接重新装修，即使案涉新租期内，大雨或暴雨积水过多时，偶尔会出现个别地方渗漏，源脉公司已安排人员积极修复，已履行出租方责任，马忠闽应履行交租义务，但其在收取各次承租人每个月租金后，却不向源脉公司交付租金，严重违约，未经源脉公司同意，擅自转租，从中牟利，亦违反合同约定。二、马忠闽严重违约达到解除合同条件，源脉公司已向马忠闽送达解除通知，案涉合同已解除。经多次交涉及催告，马忠闽拒不向源脉公司支付租金，根据《房屋租赁合同》第十条第四款，拖欠租金15天或累计30天，源脉公司有权解除合同，收回房屋。马忠闽拖欠租金行为是持续的，至一审起诉之日仍拖欠多月租金。源脉公司向马忠闽住所地及承租店面快递寄送《房屋租赁合同》解除函均被拒收，无奈只能在案涉各店面门口张贴解除函，案涉《房屋租赁合同》已解除。合同解除系合同终止的一种方式，一审判决合同解除正确。三、马忠闽长期持续拖欠租金及房屋占用费，应支付租金及违约金、占用费及资金占用费，一审法院判决违约金按日万分之三标准计算，符合法律规定。案涉《房屋租赁合同》第九条第二款约定中因打字疏漏，将违约金标准“日千分之五”的“千”字漏掉。本案违约金应根据《中华人民共和国合同法》第六十一条按合同有关条款或原交易习惯确定。2007年双方对五四路211号的《房屋租赁合同》第八条第三款约定违约金标准为月租金的日千分之五。考虑到该标准偏高，故源脉公司一审按“日万分之五”主张违约金，一审法院仅支持违约金按日万分之三标准计算，符合法律规定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。一审判决按租金标准计算仓库占用费亦符合法律规定。四、马忠闽系非法占用案涉店面，不符合疫情期间减免租金的正当承租人的主体资格，2020年2-4月占用费应按租金标准全额支付。五、源脉公司已向马忠闽发送每个月水电费情况，马忠闽收到未提异议，水电费计算方法符合双方约定及交易习惯，一审判决马忠闽支付水电费正确。六、案涉标的不存在因漏水导致装修损失，马忠闽主张疏通管道费6700元及水费7500元没有证据支持，马忠闽一审反诉请求缺乏依据。马忠闽作为原承租人，对案涉标的状况非常清楚，其继续承租即体现案涉标的可以满足使用功能。马忠闽继续承租后对房屋进行装修亦可证明即使有漏水也是小渗漏，不影响使用，否则不会继续承租及直接重新装修。若严重影响使用，马忠闽亦可自行维修或提出解除合同。马忠闽提交案涉标的新租赁关系成立前原使用人都市快捷酒店的客房照片及涉嫌伪造的装修结算文件作为主张装修损失的依据，应予惩戒，一审法院驳回马忠闽的反诉请求正确。江记餐饮店、晶美口腔门诊部、汉凌公司、前行者公司、奥泊林服装店述称，1.确认疫情期间2020年2-5月未向马忠闽缴纳租金，其他时间都有缴纳租金。2.江记餐饮店、晶美口腔门诊部、汉凌公司、前行者公司、奥泊林服装店全额交租金是因为马忠闽在经营上提供了帮助，若纯粹只是租赁关系，将要求减免租金。3.晶美口腔门诊部，汉凌公司、前行者公司入驻1号店四层时已存在漏水情况。4.疏通管道支付的费用6700元是江记餐饮店代垫的，一审中已提供票据作为证据。源脉公司向一审法院起诉请求：1.判令源脉公司与马忠闽双方签订的福州市鼓楼区五四路211号1号、2号店及仓库《房屋租赁合同》于2019年8月2日解除；2.判令马忠闽立即腾退福州市鼓楼区五四路211号1号、2号店及仓库并向源脉公司返还房屋，且从《房屋租赁合同》解除之日起至实际腾退房屋之日止按相应的租金标准支付1号店、2号店及仓库的房屋占用费1278750.34元（其中：1号店为94439元/月，2号店为24458元/月，仓库第一年租金1402元/月，之后逐年递增6%，从2019年8月2日起暂计至2020年7月31日，实际应计算至马忠闽腾空房屋之日止）；3.判令马忠闽向源脉公司支付拖欠1号店的租金暂计为521443.44元（从2018年11月16日起计算至2019年8月1日共计7个月16天，1号店租金为94439元/月）及租金违约金暂计为132875.97元（以当月拖欠租金金额为基数，租金违约金按日万分之五标准计算，从逾期之日起暂计算至2020年7月31日，实际应计算至马忠闽清偿全部租金之日止）；4.判令马忠闽向源脉公司支付拖欠1号店、2号店的水电费暂计共为155175.27元（从2018年2月起暂计算至2020年6月，其中：1号店拖欠水电费148692.89元；2号店拖欠水电费6482.38元，实际应计算至马忠闽腾退房屋之日止），及水电费违约金272991.74元（合同约定次月5日前，水电费逾期缴费按应交纳金额日千分之五计算，每超过10天违约金加倍收取即按百分之一计算，暂计至2020年7月31日，其中：1号店水电费违约金为260510.7元，2号水电费违约金为12481.04元，实际应计算至马忠闽腾退房屋之日止）；以上金额合计共为2478249.6元。5.判令源脉公司收取的马忠闽租房押金361800元（其中，1号店押金284000元，2号店押金73500元，仓库押金4300元）不予退还。马忠闽向一审法院提出反诉请求：1.判令源脉公司赔偿马忠闽因福州市鼓楼区五四路211号1号店漏水而造成装修损失180000元；2.判令源脉公司赔偿马忠闽为1号店疏通管道而支付费用6700元；3.判令源脉公司赔偿马忠闽因福建可观房地产经纪有限公司福州温泉分公司用水而多支付的水费7500元。一审法院认定事实：2018年1月31日，源脉公司与马忠闽签订《福州国有房屋租赁合同》，约定：马忠闽通过竞价的方式取得坐落于福州市鼓楼区××路××号××号店的承租权，建筑面积80.19平方米作为商业用途出租给马忠闽；房产证、土地证齐全；租期三年，从2018年2月1日起至2021年1月31日止；月租金为24458元；租金的支付遵循先交租金后使用的原则，租金按月支付，第一次租金应在合同签订前付清，以后应在每月的最后一个月底前付清下一个月的租金；马忠闽应向源脉公司交付73500元作为押金，并于本合同签订前交清；如需对房屋进行装饰、装修、改造或增扩设备时，应征得源脉公司书面同意，自行办理相关审批手续并承担费用。马忠闽经营活动所需的审批事项也由马忠闽自行负责并承担费用；马忠闽应负责缴纳房屋租赁期内发生物业费、水电费等费用；不能单独向水务部门缴纳水费的承租人的用水量以双方认定的计量和方式为准，水的价格按双方的约定收取；不能单独向电力部门缴纳电费的承租人的用电量以电力部门的计量和方式为准，电的价格按双方的约定收取；水、电费等应由马忠闽承担的费用应每月结清，于次月5日前缴清，逾期缴纳按每日千分之五加收违约金，每超过10天，违约金加倍收取，超过两个月，本合同自动终止，因此给马忠闽造成的损失，源脉公司不承担责任；未经源脉公司同意，马忠闽不得改变房屋用途，不得擅自分割、转借、转租、设置抵押、质押等，否则源脉公司有权提前解除合同并没收押金；合同期满后5天内，马忠闽负责保留租赁届满时的固定装修状态，固定装修装饰、无法拆移的马忠闽加装的设施与设备等，马忠闽应无偿移交给源脉公司；马忠闽向源脉公司交房时，源脉公司应将押金无息退还马忠闽，如马忠闽有欠缴租金（包括违约金）及其它未结清的费用，源脉公司可以将押金折抵后剩余部分退还马忠闽，如不足抵偿，马忠闽应予以补足，否则源脉公司可向马忠闽追偿；合同期满后7天内，马忠闽应自行搬离有关物品并清理遗留物，否则源脉公司有权任意留置，处置费用从押金中扣除，不足部分，马忠闽应予以补足；违约责任，马忠闽逾期交付房租，每逾期一日，由源脉公司按应付而未付租金额的日分之五向马忠闽加收违约金，可以从押金中扣除；马忠闽将承租的房屋擅自转租或分割出租或以其他合资、合营等方式转租的、拖欠租金连续15天或累计30天以上的，源脉公司有权终止合同，收回房屋，并不退还押金，因此而造成损失的，另由马忠闽负责赔偿。2018年3月30日，源脉公司与马忠闽签订《福州国有房屋租赁合同》，约定：马忠闽通过竞价的方式取得坐落于福州市鼓楼区五四路211号仓库承租权，建筑面积30平方米作为仓库用途出租给马忠闽；房产证、土地证齐全；租期三年，从2018年4月1日起至2021年3月31日止；月租金为1402元，租金逐年递增6%；租金的支付遵循先交租金后使用的原则，租金按月支付，第一次租金应在合同签订前付清，以后应在每月的最后一个月底前付清下一个月的租金；马忠闽应向源脉公司交付4300元作为押金，并于本合同签订前交清。合同其他条款约定与2018年1月31日，源脉公司与马忠闽签订《福州国有房屋租赁合同》条款一致。2018年6月13日，源脉公司与马忠闽签订《福州国有房屋租赁合同》，约定：源脉公司将坐落于福州市鼓楼区五四路211号1号店，建筑面积1372.5平方米作为商业用途出租给马忠闽；房产证、土地证齐全；租期三年，从2018年6月15日起至2021年6月14日止；月租金94439元；租金的支付遵循先交租金后使用的原则，租金按月支付，第一次租金应在合同签订前付清，以后应在每月的最后一个月底前付清下一个月的租金；马忠闽应向源脉公司交付284000元作为押金，并于本合同签订前交清。合同其他条款约定与2018年1月31日，源脉公司与马忠闽签订《福州国有房屋租赁合同》条款一致。源脉公司提交房屋所有权证记载，福州市鼓楼区五四路1座整座、2座整座、3座整座、4座整座所有权人为福州市温泉开发利用有限公司。福州市温泉开发利用有限公司于2017年1月25日变更为福建海峡源脉温泉股份有限公司。合同签订后，马忠闽依约向源脉公司支付1号店面押金284000元，向源脉公司支付2号店面押金73500元，向源脉公司支付仓库押金4300元。马忠闽向源脉公司支付租金及水电费如下时间及金额如下：其中1号店面租金：2018年7月24日94439元，2019年2月27日94439元，2019年4月4日94439元，2019年4月22日94439元，2019年5月6日94439元，2019年8月5日五笔每笔31480元共计157400元，2019年10月7日两笔31480元，共计62960元。共计1070994元。1号店面水电费：2018年10月9日19833元，2018年12月20日25077元，2019年1月4日四笔24531元、12779元、14561元、13250元，2019年5月20日两笔12946元及14887元，2019年8月5日67448.34元，2019年10月9日两笔28047.6元及32112.28元。共计365472.22元。2号店面租金：2018年3月9日24458元，2018年4月18日24458元，2018年5月8日24458元，2018年6月13日24458元，2018年7月24日24458元，2018年10月9日24458元，2018年10月29日24458元，2018年11月30日24458元，2019年2月1日三笔24458元共计73374元，2019年2月27日24458元，2019年5月20日两笔24458元共计48916元，2019年8月5日73374元，2019年10月7日22480元及26436元，2020年3月13日四笔24458元共计97832元。共计636034元。2号店面水电费：2018年4月18日798元，2018年5月8日916元，2018年6月13日1786元，2018年10月9日3171元，2018年12月20日两笔2365元及2599元，2019年1月4日四笔2958元、1111元、1064元、941元，2019年5月20日两笔847元、1020元，2019年8月5日5151元，2019年10月9日两笔2801.44元、2692.43元，2020年3月13日6607.01元。共计36827.88元。仓库租金：2018年5月8日1402元，2018年6月13日1402元，2018年7月24日1402元，2018年10月9日1402元，2018年11月30日两笔1402元及1402元，2019年1月4日三笔1402元、1402元、1402元，2019年2月27日1402元，2019年4月22日三笔1402元、1402元、1402元，2019年8月5日4542.48元，2019年10月9日三笔1486.12元、1486.12元、1486.12元，4542.48元，2020年3月13日两笔1486.12元、1486.12元，2020年5月22日两笔1486.12元、1486.12元。共计37471.132元。2018年6月15日，马忠闽向源脉公司提交《申请报告》主要内容为：本人承租五四路211号一号房屋，已交付使用，但在装修过程中，发现楼体年久失修，一楼门厅墙漏水，电房顶部严重裂缝，二、三楼部分地方墙体也有漏水现象，四楼顶部和墙体最为严重。恳请贵单位派遣专业人员对房屋进行维护，避免给我方造成无法正常经营使用所带来的经济损失，最后变成不必要的法务纠纷。2018年11月25日，源脉公司向马忠闽发《函》称：我司在2018年11月23日例行检查中发现1号店久久江记、2号店欧泊蕾营业执照法人代表名称与我司签订合同法定代表人名称不符，严重违反了租赁合同未经源脉公司同意不得擅自转租的约定。现要求马忠闽于2018年12月1日前整改到位，逾期未整改，源脉公司有权责令你方停业整顿。2019年2月25日，马忠闽向源脉公司提交《报告》：本人是五四路211号一号房屋承租者，从去年6月15日承租起，我方用重资装修房屋投资使用时，发现楼顶严重漏水，造成我方巨大经济损失，年前楼顶修复完毕，三、四两层至今才逐步正常经营，现恳请贵公司酌情考虑在漏水未修复之前租金减免事宜。另此次又投入过千万，装修金额巨大，三楼打造福州市鼓楼区晶美口腔医院，四楼福建汉凌健康服务有限公司和福州前行者健身服务有限公司两家高端健康运动馆，也因顶楼漏水一直重复施工。又因租期仅剩两年多，营业收入无法短期得到回报，现市国资委有先例，承租者投入资金成本过大，可以一次延长五年时间。2019年5月27日，源脉公司向马忠闽递交《关于五四路211号屋顶补缺方案的建议》，以源脉公司接到马忠闽反馈，五四路211号屋顶经过维修改造后，除暴雨、大雨屋顶地漏泄水排放来不及，导致积水较深渗透进屋顶水池底部造成局部滴漏水，其余天气屋顶不会漏水。2019年5月20日下午，经现场踏勘及协商，提出两种补缺方案建议。2019年5月27日，马忠闽签名确认选择第二种补缺方案。2019年7月18日，2020年7月22日源脉公司向马忠闽承租店面及马忠闽住所地邮寄《关于解除房屋租赁合同之事宜律师函》，以马忠闽多次拖欠租金及水电费并转租，经多次催告，拒不改正为由，通知马忠闽解除2018年6月13日、2018年1月31日、2018年3月30日签订的《房屋租赁合同》，并在收到律师函之日起五个工作日内支付拖欠的租金810666.98元、水电费72599.75元及违约金。邮件寄出后，均因马忠闽拒收被退回。源脉公司于2019年8月2日，将《福建海峡源脉温泉股份有限公司关于解除房屋租赁合同的函》张贴于案涉1号店面、2号店面及仓库门口，通知马忠闽：因马忠闽未能履行合同义务，多次拖欠租金水电费，擅自转租，解除2018年6月13日、2018年1月31日、2018年3月30日签订的《房屋租赁合同》，并在收到本函之日起五个工作日内支付拖欠的租金810666.98元、水电费72599.75元及违约金。案涉1号店面2019年8月24日至2019年9月23日产生水电费32140.9元，2019年9月24日至2019年10月23日产生水电费21049.69元，2019年10月24日至2019年11月25日产生水电费16753.51元，2019年11月26日至2019年12月25日产生水电费14178.4元，2019年12月26日至2020年2月26日产生水电费16070.91元，2020年2月27日至2020年3月26日产生水电费936.48元，2020年3月27日至2020年4月26日产生水电费9092.38元，2020年4月27日至2020年5月22日产生水电费16013.83元，2020年5月23日至2020年6月22日产生水电费22456.84元；案涉2号店面2019年12月26日至2020年2月26日产生水电费975.78元，2020年2月27日至2020年3月26日产生水电费696.47元，2020年3月27日至2020年4月26日产生水电费663.75元，2020年4月27日至2020年5月22日产生水电费1014.34元，2020年5月23日至2020年6月22日产生水电费2114.04元。源脉公司每月通过微信将上述水电费统计表发送给马忠闽。马忠闽并未对水电费的金额提出异议。2020年6月18日，源脉公司向一审法院提交《2018年下半年起马忠闽欠付租金和占用费的违约金》，确认，1号店面根据马忠闽已缴纳的租金计算抵扣逾期未缴纳的租金后，缴纳租金至2018年11月15日，故从2018年11月16日起，以欠费的租金及占用费为基数，按照合同约定的日万分之五计算违约金；2号店面以按照2020年1月1日作为逾期日，以欠付的租金及占用费为基数，按照合同约定的日万分之五计算违约金起支付的租金。一审法院认为，源脉公司与马忠闽于2018年1月31日及2018年6月13日签订的《房屋租赁合同》均系双方真实意思表示，未违反法律行政法规强制性规定，合法有效。双方均应依约全面履行合同义务。源脉公司已将案涉1号店面、2号店面交付马忠闽，马忠闽应当依约向源脉公司支付租金及水电费，但马忠闽从承租1号店面、2号店面之日起多次逾期缴纳租金及水电费，根据《房屋租赁合同》“水、电费等应由马忠闽承担的费用应每月结清，于次月5日前缴清，逾期缴纳按每日千分之五加收违约金，每超过10天，违约金加倍收取，超过两个月，本合同自动终止”及“马忠闽将承租的房屋擅自转租或分割出租或以其他合资、合营等方式转租的、拖欠租金连续15天或累计30天以上的，源脉公司有权终止合同，收回房屋，并不退还押金，因此而造成损失的，另由马忠闽负责赔偿。”的约定，源脉公司有权终止合同，收回案涉1号、2号店面。源脉公司于2019年7月18日，2020年7月22日向马忠闽邮寄《关于解除房屋租赁合同之事宜律师函》，并于2019年8月2日，将《福建海峡源脉温泉股份有限公司关于解除房屋租赁合同的函》粘贴于1号店面、2号店面门口，视为已通知马忠闽，根据合同法第九十六条规定，合同自通知到达之日起生效，故源脉公司诉请确认源脉公司与马忠闽签订的福州市鼓楼区五四路211号1号、2号店《房屋租赁合同》于2019年8月2日解除，一审法院予以支持。根据合同法第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”，马忠闽应将案涉1号、2号店面腾退源脉公司，源脉公司诉请要求马忠闽返还源脉公司的诉讼请求，一审法院依法予以支持。源脉公司与马忠闽于2018年3月30日签订的《房屋租赁合同》，房屋的权属情况明确注明“房屋无产权证”，同时源脉公司至今未提交证据证明案涉仓库已取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，该《房屋租赁合同》无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，马忠闽应向依照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。根据合同约定，2020年5月起，占用费为每月1575.28元，故马忠闽应向源脉公司支付2020年5月份占用费89.17元，及从2020年6月1日起至返还案涉仓库之日止，按每月1575.28元（逐年4月1日起递增6%）计付的占用费。因源脉公司与马忠闽签订的案涉仓库《房屋租赁合同》无效，故源脉公司诉请要求马忠闽支付仓库占用费违约金的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。关于马忠闽1号店面租金、占用费及违约金的认定问题。马忠闽承租1号店面后，于签约后第二天即向源脉公司反映二、三楼有漏水现象，四楼底部和墙体最为严重，此后又多次反映存在漏水问题，2019年5月17日，源脉公司与马忠闽仍在商谈屋顶补缺方案的问题，马忠闽据此认为应当减免部分租金，按原租金的1/3标准支付1号店面的租金。对此，一审法院认为，马忠闽通过竞价取得案涉1号店面的承租权，根据马忠闽提交的证据可知，案涉1号店面此前亦由马忠闽承租，马忠闽对案涉1号店面的状况应是知晓的，源脉公司收到马忠闽通知后，已积极履行租赁物的维修义务。且1号店面的次承租人即江记餐饮店、晶美口腔门诊部、汉凌公司、前行者公司、奥泊林服装店均已向马忠闽支付了租金及水电费，亦可说明漏水问题尚未达到影响1号店面使用的程度。马忠闽曾向源脉公司提出减免部分租金，但源脉公司并未同意，双方未变更合同条款，马忠闽提交的证据无法证明案涉1号店面导致三楼、四楼无法使用，故马忠闽以案涉1号店面存在漏水现象，故应当按照原租金的1/3标准支付1号店面的租金的答辩意见，一审法院不予采纳。2019年8月2日马忠闽收到源脉公司解除通知后，应及时腾空案涉1号店面，并将1号店面返还源脉公司，但至今未返还，依法应参照合同约定的租金标准支付房屋占用期间的使用费，源脉公司与马忠闽对马忠闽在承租1号店面期间共计向源脉公司支付租金1070994元均无异议，根据合同约定的租金标准计算，马忠闽已向源脉公司支付租金至2019年2月22日，此后从2019年2月23日至解除之日即2019年8月2日，马忠闽需向源脉公司支付租金62959元+94439元+94439元+94439元+94439元+62959元=503674元。此后依照月94439元租金标准支付占有使用费。鉴于新冠疫情发生为不可抗力，因疫情或者疫情防控措施有可能导致没有营业收入或者营业收入明显减少，若是继续按照上述标准支付占用费对马忠闽明显不公平，一审法院结合案件的实际情况，根据公平原则将2020年2月-4月的占用费酌情减半收取。马忠闽从2019年2月22日起至今未支付租金及占有使用费已构成违约，应依照合同约定从逾期之日起即2019年2月22日起按所欠租金及占有使用费的金额支付违约金，马忠闽在承租期间，因1号店面漏水，给承租人造成不便，拖欠租金及占有使用费的违约金标准予以酌情调整为按照日万分之三的标准计算。关于马忠闽2号店面租金、占用费及违约金的认定问题。源脉公司与马忠闽签订案涉2号店面未依约定时间支付租金，至今仅支付租金及占有使用费共计636034元，租金已支付完毕，占有使用费支付至2019年12月31日，此后所产生的占有使用费至今未付，应依照每月24458元的租金标准支付占有使用费，并依照合同约定从逾期之日起即2020年1月1日起按所欠占有使用费的金额支付违约金，双方约定的违约金日万分之五的标准过高，一审法院酌情调整为日万分之三的标准计算。关于1号店面、2号店面拖欠的水电费问题，马忠闽认为源脉公司未提供有关缴费凭证，亦未向马忠闽核对。但根据源脉公司提交的费用清单及微信截屏可以证明其每月已将费用清单微信告知马忠闽，马忠闽并未对此提出异议，且如马忠闽对此有异议应及时与源脉公司核对，但马忠闽并未履行该义务，其无权以未核对为由拒绝履行付款义务，故马忠闽该答辩意见一审法院不予采纳。根据合同约定：“不能单独向水务部门缴纳水费的承租人的用水量以双方认定的计量和方式为准，水的价格按双方的约定收取；不能单独向电力部门缴纳电费的承租人的用电量以电力部门的计量和方式为准，电的价格按双方的约定收取”，源脉公司与马忠闽之前的水电费计费方式均计算5%的分摊费，马忠闽并未提出异议，可视为双方对水电费计量方式的约定，故马忠闽关于应扣除5%分摊费的答辩意见一审法院不予采纳。据此，马忠闽应向源脉公司支付一审法院1号、2号店面水电费用，并支付逾期付款违约金。鉴于双方约定的违约金标准过高，一审法院酌情调整为日万分之五的标准计算。源脉公司主张其遗漏2018年水电费但其提交的证据无法证明该事实，故一审法院不予支持。违约责任的主要功能系弥补守约方的损失，源脉公司诉请要求马忠闽支付违约金的诉请已部分得到支持，已足以弥补其所遭受的损失，其仍诉请要求没收马忠闽缴纳的押金，属于重复赔偿其损失，一审庭审中，一审法院询问源脉公司违约金及没收押金如仅能选择一项用于弥补其损失，源脉公司选择何项。源脉公司答复选择违约金，故马忠闽交付的押金按照违约金、租金及占有使用费的顺序予以抵扣。源脉公司诉请押金不予返还的诉讼请求，一审法院不予支持。关于马忠闽提出的反诉请求，因马忠闽提交的证据无法证明其装修因案涉店面漏水无法使用，亦无法证明其因漏水其额外支出相关的装修费用，同时根据合同约定，合同解除后马忠闽负责保留租赁届满时的固定装修状态，固定装修装饰、无法拆移的马忠闽加装的设施与设备等，马忠闽应无偿移交给源脉公司。未形成附和的装饰物，可由马忠闽拆除，故马忠闽反诉请求源脉公司赔偿装修损失180000元的反诉请求，不予支持。马忠闽提交的证据无法证明因源脉公司怠于履行管道疏通义务导致其支出费用6700元，亦无法证明马忠闽因福建可观房地产经纪有限公司福州温泉分公司用水多支付水费7500元，故其要求源脉公司支付疏通管道费6700元及水费7500元的反诉请求，因证据不足，一审法院不予支持。综上，判决：一、福建海峡源脉温泉股份有限公司与马忠闽于2018年1月31日签订的《房屋租赁合同》于2019年8月2日解除；二、福建海峡源脉温泉股份有限公司与马忠闽于2018年6月13日签订的《房屋租赁合同》于2019年8月2日解除；三、马忠闽应于本判决生效之日起三十日内将占有的位于福州市鼓楼区××路××号××号××号店面腾退给福建海峡源脉温泉股份有限公司；四、马忠闽应于本判决生效之日起三十日内将占有的位于福州市鼓楼区五四路211号仓库腾退给福建海峡源脉温泉股份有限公司；五、马忠闽应于本判决生效之日起十日内向福建海峡源脉温泉股份有限公司支付自2019年2月23日至2019年8月2日福州市鼓楼区五四路211号1号店面租金503674元及违约金（违约金按日万分之三标准，计算至租金付清之日止，其中2月份违约金以62959元为基数，自2019年2月23日起算、3月份违约金以94439元为基数，自2019年3月1日起算、4月份违约金以94439元为基数，自2019年4月1日起算、5月份违约金以94439元为基数，自2019年5月1日起算、6月份违约金以94439元为基数，自2019年6月1日起算、7月份违约金以94439元为基数，自2019年7月1日起算、8月份违约金以62959元为基数，自2019年8月1日起算）；六、马忠闽应于本判决生效之日起十日内向福建海峡源脉温泉股份有限公司支付从2019年8月3日至实际腾退福州市鼓楼区五四路211号1号店面之日止的占有使用费及资金占用费（占有使用费从2019年8月3日起，依照每月94439元标准，2020年2月-4月按照每月47219.5元标准，计至实际腾退福州市鼓楼区五四路211号1号店面之日止；资金占用费从2019年8月3日起，按日万分之三标准，依照每月3日应支付的占有使用费为基数，计算至占有使用费付清之日止，已支付的押金284000元用于抵扣资金占用费）；七、马忠闽应于本判决生效之日起十日内向福建海峡源脉温泉股份有限公司支付从2020年1月1日至实际腾退福州市鼓楼区××路××号××号店面之日止的占有使用费及资金占用费（占有使用费从2020年1月1日起，依照每月24458元标准，2020年2月-4月按照每月12229元标准，计至实际腾退福州市鼓楼区××路××号××号店面之日止；资金占用费从2020年1月1日起，按日万分之三标准，依照每月1日应支付的占有使用费为基数，计算至占有使用费付清之日止，已支付的押金73500元用于抵扣资金占用费）；八、马忠闽应于本判决生效之日起十日内向福建海峡源脉温泉股份有限公司支付从2020年6月1日至实际腾退福州市鼓楼区五四路211号仓库之日止的占有使用费【2020年5月份占有使用费89.17元，此后自2020年6月1日起至返还案涉仓库之日止，按每月1575.28元（每年的4月1日起递增6%）计付，押金4300元可予以抵扣】；九、马忠闽应于本判决生效之日起十日内向福建海峡源脉温泉股份有限公司支付自2019年9月份至2020年6月份止的福州市鼓楼区五四路211号1号店面水电费148692.89元及违约金（违约金按日万分之五标准，计算至水电费付清之日止，其中9月份违约金以32140.9为基数，自2019年10月5日起算、10月份违约金以21049.69元为基数，自2019年11月5日起算、11月份违约金以16753.51元为基数，自2019年12月5日起算、12月份违约金以14178.4元为基数，自2020年1月5日起算、2020年1月份及2月份以16070.91元为基数，自2020年3月5日起算、2020年3月份以936.48元为基数，自2020年4月5日起算、2020年4月份以9092.38元为基数，自2020年5月5日起算、2020年5月份以16013.83元为基数，自2020年6月5日起算、2020年6月份以22456.84元为基数，自2020年7月5日起算）；十、马忠闽应于本判决生效之日起十日内向福建海峡源脉温泉股份有限公司支付自2020年1月份至2020年6月份止福州市鼓楼区××路××号××号店面水电费5464.38元及违约金（违约金按日万分之五标准，计算至水电费付清之日止，2020年1月份及2月份以975.78元为基数，自2020年3月5日起算、2020年3月份以696.47元为基数，自2020年4月5日起算、2020年4月份以663.75元为基数，自2020年5月5日起算、2020年5月份以1014.34元为基数，自2020年6月5日起算、2020年6月份以2114.04元为基数，自2020年7月5日起算）；十一、驳回福建海峡源脉温泉股份有限公司其他诉讼请求；十二、驳回马忠闽反诉请求。案件本诉受理费28584元，由福建海峡源脉温泉股份有限公司负担4534元，由马忠闽负担24050元。案件反诉受理费2092元，由马忠闽负担。二审中，马忠闽向本院提交调查取证申请书，申请本院向源脉公司调取自2018年6月起因漏水源脉公司多次维修福州市鼓楼区五四路211号1号的会议纪要、报告、财务申请结算、施工进度材料。经本院与源脉公司确认，源脉公司向本院提交如下材料：1.源脉公司〔2018〕61号、〔2018〕63号、〔2019〕47号会议纪要；2.源脉公司《关于五四路211号屋顶补缺方案的建议》（含图纸）；3.源脉公司2018年四季度温泉泵站维修工程造价文件；4.源脉公司2019年二季度温泉各泵站维护工程造价文件。本院组织各方当事人对上述证据进行了质证。本院经审查认为，上述证据可证明源脉公司于2018年第四季度、2019年第二季度对案涉1号店面的漏水问题进行了维修。根据本案现有的证据，本院确认一审法院查明就案涉仓库签订的《福州国有房屋租赁合同》约定房产证、土地证齐全有误，一审法院查明的其他主要事实清楚。另查明，2018年3月30日，源脉公司与马忠闽就案涉仓库签订《福州国有房屋租赁合同》，在关于房屋权属的其他说明中载明“房屋无产权证”。本院认为，关于案涉1号店面、2号店面的《房屋租赁合同》是否已于2019年8月2日解除。根据案涉《房屋租赁合同》的约定，马忠闽应当自行承担水电费并应于次月5日前缴清上月的水电费，超过两个月的，合同自动终止；马忠闽将承租的房屋擅自转租或分割出租或以其他合资、合营等方式转租的、拖欠租金连续15天或累计30天以上的，源脉公司有权终止合同，收回房屋。从本案已查明的事实来看，马忠闽在承租案涉1号、2号店面之后，多次逾期缴纳租金和水电费，且租金支付的逾期时间远远超过合同约定的“连续15天或累计30天”的标准，在此情形下，源脉公司享有终止合同、收回店面的权利。源脉公司在2019年7月18日、2019年7月22日向马忠闽邮寄了《关于解除房屋租赁合同之事宜律师函》，并于2019年8月2日将《福建海峡源脉温泉股份有限公司关于解除房屋租赁合同的函》粘贴于1号店面、2号店面门口，视为已通知马忠闽，一审法院认定案涉1号店面、2号店面的《房屋租赁合同》于2019年8月2日解除，于法有据，予以维持。马忠闽虽然主张合同只约定了终止合同的特定情形，未约定解除合同的条件，源脉公司不享有合同约定的解除权，但解除合同系终止合同的一种方式，马忠闽以此为由主张源脉公司不享有合同解除权，不能成立。案涉《房屋租赁合同》并未对合同解除权的行使期限进行约定，马忠闽主张源脉公司的合同解除权因超过期限未行使而消灭，缺乏依据，不予支持。马忠闽主张源脉公司未经催告不享有直接解除合同的权利，亦无依据，不予支持。另，马忠闽主张源脉公司未及时对1号店面的漏水问题进行维修，其有权拒付租金，不构成违约。本院认为，案涉1号店面虽然存在漏水问题，但在案证据并不能证明1号店面的漏水问题已经影响到店面的承租使用，且马忠闽此前已承租案涉店面多年，马忠闽对1号店面的情况是知晓的，源脉公司在收到马忠闽关于漏水问题的反馈后，亦已履行了维修义务，1号店面的次承租人均已依约向马忠闽支付了租金。在此情形下，马忠闽未经源脉公司同意拒绝支付租金，已构成违约，故马忠闽该主张不能成立，不予支持。关于案涉仓库占有使用费的认定。案涉仓库的《房屋租赁合同》被认定为无效，各方对此均无异议。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。一审法院按照合同约定的租金标准认定仓库的占有使用费，符合法律规定。马忠闽主张结合该地段的租金标准，应按租金的50%计算占有使用费，缺乏依据，不予支持。关于租金违约金的认定问题。《房屋租赁合同》约定了马忠闽逾期支付水电费的，应按每日千分之五加收违约金。虽然关于逾期支付租金违约金在合同中的表述为“日分之五”，表述不明确，但结合合同上下文义理解，双方对逾期支付租金的行为有明确的约定违约金的意思表示，且逾期支付水电费的违约金已经约定按日千分之五计算，源脉公司主张按日万分之五的标准支付逾期支付租金的违约金，亦未超出双方订立合同时的意思表示。一审法院结合合同履行情况，将该违约金再调整为按日万分之三计算，并无不当，予以维持。关于2020年2月-4月疫情期间的占有使用费的计算问题。新冠疫情发生为不可抗力，案涉1号店面、2号店面因疫情或者疫情防控措施导致没有营业收入或者营业收入明显减少是客观事实，若是继续按照原租金标准支付占有使用费对马忠闽明显不公平，参照《福州市人民政府印发关于帮助中小微企业应对疫情共渡难关若干措施的通知》中关于承租福州市国有资产类经营用房的中小微企业及个体工商户免收2020年2月房租、减半收取2020年3月、4月房租的精神，结合源脉公司确认案涉1号店面、2号店面属于市属国有资产，故本院认定免除案涉1号店面、2号店面2020年2月占有使用费并减半收取2020年3月、4月占有使用费更符合情理，但马忠闽诉请全部免除2020年2月至4月的占有使用费依据不足，不予支持。关于占有使用费的资金占用费问题。案涉1号店面、2号店面的《房屋租赁合同》解除后，合同中关于逾期支付租金的违约金条款亦失去效力，一审法院参照逾期支付租金的违约金计算标准即日万分之三计算占有使用费的资金占用费，于法无据，本院予以纠正。关于案涉1号店面、2号店面拖欠的水电费问题。根据《房屋租赁合同》的约定，不能单独向水务部门缴纳水费的承租人的用水量以双方认定的计量和方式为准，水的价格按双方的约定收取；不能单独向电力部门缴纳电费的承租人的用电量以电力部门的计量和方式为准，电的价格按双方的约定收取。源脉公司与马忠闽之前的水电费计费方式均计算5%的分摊费，马忠闽并未提出异议，在源脉公司将每月水电费费用清单通过微信告知马忠闽后，马忠闽未提出异议，亦未提出核对数额的要求，其现主张有权待核实后缴纳水电费，延期缴纳水电费不构成违约、水电费的计算有误等，均不能成立，不予支持。关于马忠闽诉请源脉公司赔偿其因1号店面漏水造成的装修损失180000元的问题。马忠闽提交的证据既不能证明其对案涉店面进行装修系因1号店面漏水导致不能使用，亦不能证明因漏水造成其装修损失180000元，一审法院不予支持马忠闽该诉请，并无不当，予以维持。关于疏通管道费6700元及水费7500元的问题。马忠闽提交的证据不能证明因源脉公司的原因导致其支出疏通管道费6700元，亦不能证明其因福建可观房地产经纪有限公司福州温泉分公司用水向源脉公司多支付水费7500元，一审法院不予支持其上述诉请，亦无不当，予以维持。一审法院认定马忠闽支付的押金按照违约金、租金及占有使用费的顺序予以抵扣正确，本院予以确认。综上所述，马忠闽的上诉请求有理部分，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下:一、维持福建省福州市鼓楼区人民法院（2020）闽0102民初3697号民事判决第一、二、三、四、八、九、十、十二项；二、撤销福建省福州市鼓楼区人民法院（2020）闽0102民初3697号民事判决第五、六、七、十一项；三、马忠闽应于本判决生效之日起十日内向福建海峡源脉温泉股份有限公司支付自2019年2月23日至2019年8月2日福州市鼓楼区五四路211号1号店面租金503674元及违约金（违约金按日万分之三标准，计算至租金付清之日止，其中2月份违约金以62959元为基数，自2019年2月23日起算、3月份违约金以94439元为基数，自2019年3月1日起算、4月份违约金以94439元为基数，自2019年4月1日起算、5月份违约金以94439元为基数，自2019年5月1日起算、6月份违约金以94439元为基数，自2019年6月1日起算、7月份违约金以94439元为基数，自2019年7月1日起算、8月份违约金以62959元为基数，自2019年8月1日起算，已支付的押金284000元用于抵扣违约金、租金）；四、马忠闽应于本判决生效之日起十日内向福建海峡源脉温泉股份有限公司支付从2019年8月3日至实际腾退福州市鼓楼区五四路211号1号店面之日止的占有使用费（占有使用费从2019年8月3日起，依照每月94439元标准，2020年2月免除占有使用费，2020年3月-4月按照每月47219.5元标准，计至实际腾退福州市鼓楼区五四路211号1号店面之日止）；五、马忠闽应于本判决生效之日起十日内向福建海峡源脉温泉股份有限公司支付从2020年1月1日至实际腾退福州市鼓楼区××路××号××号店面之日止的占有使用费（占有使用费从2020年1月1日起，依照每月24458元标准，2020年2月免除占有使用费，2020年3月-4月按照每月12229元标准，计至实际腾退福州市鼓楼区××路××号××号店面之日止，已支付的押金73500元用于抵扣占有使用费）；六、驳回福建海峡源脉温泉股份有限公司一审其他诉讼请求；七、驳回马忠闽其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费28584元，由福建海峡源脉温泉股份有限公司负担8479元，由马忠闽负担20105元，反诉案件受理费2092元，由马忠闽负担；二审案件受理费26142元，由马忠闽负担22197元，由福建海峡源脉温泉股份有限公司负担3945元。本判决为终审判决。审 判 长 吴筱洲审 判 员 符海燕审 判 员 陈雁兰二〇二一年七月二十三日法官助理 陈 玥书 记 员 林 婷