福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽01民再73号再审申请人（一审被告，二审上诉人）:黄方，女，1953年9月29日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。委托诉讼代理人：郑宝胜，福建信得律师事务所律师。被申请人（一审原告，二审被上诉人）：陈志华，男，1969年4月16日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。委托诉讼代理人：王必勇，北京市盈科（福州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雪金，女，1969年7月28日出生，汉族，系陈志华的前妻，住福建省福州市仓山区。再审申请人黄方因与被申请人陈志华房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2020）闽01民终35号民事判决，向福建省高级人民法院申请再审。福建省高级人民法院于2021年4月12日作出（2021）闽民申1193号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人黄方的委托诉讼代理人郑宝胜，被申请人陈志华的委托诉讼代理人王必勇、陈雪金到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。黄方申请再审称，再审请求：1、撤销福州市中级人民法院（2020）闽01民终35号民事判决及福州市仓山区人民法院（2018）闽0104民初4321号民事判决，依法再审，并改判驳回陈志华在一审中的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由陈志华承担。事实与理由：（一）本案讼争房屋已经办理产权过户，且不是个案，说明房屋买卖合同的合法性已得到房屋登记主管部门的有效认可，且黄方已实际使用并占有近20年。如认定无效，将严重影响政府部门的公信力，并可能产生不必要的行政赔偿诉讼，影响社会安定团结。（二）涉案房屋买卖当时已得到首山村委会的认可，应依法认定有效。2003年7月14日，在办理讼争房登记过户手续时，首山村向福州市不动产登记中心出具了一份房屋情况证明，说明首山村委会已认可该房屋买卖，否则，不会开具证明。（三）讼争房屋所在地早已属于福州市城区范围（仓山区），已不是农村，不能一律机械地按农村宅基地处理。（四）涉案房屋已列入仓山区自然资源和规划局于2019年4月22日发布的征地红线范围内，涉案房屋土地性质已变更为国有，依法不再适用农村宅基地的相关规定，案涉合同有效。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”现案涉房屋和土地已被决定征收，案涉土地已属国有，不再属于首山村集体所有，案涉土地性质已发生变化，陈志华诉请所称案涉土地为集体所有的情形，与现实不符，导致合同无效的情形已解除，涉案合同有效。（五）2020年1月1日开始实施的《中华人民共和国土地管理法》删除了农村宅基地不得转让的相关规定，新规鼓励农民盘活利用闲置宅基地和闲置房屋。国务院在政策层面也改变以往的政策，允许农村建设用地直接入市。故讼争买卖合同没有违反法律强制性规定，是有效合同。新法关于农村房屋买卖已由效力性强制性规定转化成管理性强制性规定。本案二审在该新土地法实施期间，应适用新法规定，案涉合同应认定有效。（六）判处本案合同无效，违反了“同案同判的规定”，与本案相同的案件（涉案房屋都属于同一征地红线范围内），在陈丽玉、陈金木与刘用惠、高绍群房屋买卖合同纠纷一案中，福州市仓山区人民法院及福州市中级人民法院均判处房屋买卖合同有效。本案中，案涉房屋与前述案件房屋都属于同一征地红线范围内，福州市国土资源局于2019年4月19日发布《首山村旧屋区地块征地告知书（首山村）》，对案涉土地进行征收，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，案涉房屋和土地已被决定征收，案涉土地已属国有，不再属于首山村集体所有，案涉土地性质已发生变化，合同无效之情形已解除，应确认合同有效。另，依据最高人民法院《关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》，同类案件应体现相同判决，以提供司法公信力。同期福州市中级人民法院及仓山区人民法院审理的同类案件陈丽玉、陈祥华与刘用惠房屋买卖合同一案中，该案房屋买卖合同被判处有效。原审相同相近案件出现不同判决，既违反了法律规定，又严重损害了司法公信力。（七）我省乃至全国的司法实践也支持类似本案的房屋买卖合同有效，否则有违诚实信用和公平正义原则。在我省乃至全国的历年司法实践中，对类似本案已办理产权过户和户籍落户，且买方稳定地占有使用房屋10年以上的案例，大都判处有效。这些判例很好地维护了民法的最基本原则：诚实信用、公平正义。（八）原审判决违背了最高院一再强调的审判工作要坚持“法律效果和社会效果相统一”的原则。原审判决将纵容不诚信行为，违背社会公序良俗，损害法律的公平正义，严重违反“法律效果和社会效果相统一”的原则，妨害了社会安定团结。（九）原审判决必然引发一系列诉讼，破坏社会稳定，极大地浪费司法资源。近10多年来，福州地区房价数倍乃至十几倍的上涨，这是众所周知的事实。因利益驱动，原审判决将引发相同、相近地区乃至福州全区范围内相同或相似的众多“卖方”提起确认房屋买卖合同无效之诉。同时，因无效而产生相应的损失，权利人可依法另行主张，如认定合同无效，则买方必然提起返还购房款及赔偿（包括房屋差价）损失的诉讼。不难预测，如果原审判决成立，最终的结果是卖方收回房屋，获取房屋上涨产生的巨额差价，但却面临赔偿买方要求赔偿房屋差价的损失，卖方可能白欢喜一场。但却因原审判决引发众多系列诉讼，严重劳民伤财且浪费司法资源，破坏社会稳定。综上，原审认定事实不清、适用法律错误。案涉房屋因政府征收决定改变了土地性质（集体所有变为国有），且原审判决违反了“诚实信用”和“公平”原则，严重违背了社会主义核心价值观，违背社会公序良俗，扰乱了正常的经济秩序，为此，请求依法支持黄方的再审请求。陈志华辩称，（一）黄方不具有集体经济组织成员身份，双方所签订的《房地产买卖契约》是无效的。案涉《房地产买卖契约》于2003年7月14日签订，此时黄方的户籍在福州市鼓楼区，是城镇户口，在2003年9月28日才迁入首山村。且其在一、二审诉讼过程中，也均自认到目前为止，其非首山村集体经济组织成员，未享受首山村的经济福利。本案《房地产买卖契约》违反《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，应认定为无效。（二）涉案房屋的买卖并没有得到所在的首山村村委会的许可。不动产登记部门不是对合同效力作出判断的机关，办理变更登记不代表案涉契约是有效的。陈志华提供的《证明》可以证实，案涉房屋的买卖没有征得首山村委会同意。（三）截止目前首山村按行政规划还是属于农村，其土地性质还是农村集体所有土地。虽然有征地告知书，但告知书不是征收决定，本案房屋的征收，应当由福建省人民政府审批，故，该告知书中未提及土地征收的审批机关、审批文号，属于拟申请征地的前期工作，并不是正式的征收决定，案涉土地仍为集体土地，未被征收为国有土地。（四）案涉房屋所属的农村集体土地是否被征收，应不影响判定已签署的《房地产买卖契约》的效力。判定合同的效力，应严格适用法律规定，目前无法律规定或司法解释有明确土地性质的变化，可以作为阻却认定合同无效的事由。因此，无效的合同自始无效，如遇政府对土地或房屋进行征收的，也只影响买卖双方后续是返还原物还是返还拆迁的货币补偿或安置房屋，因此，土地征收的说法，并不能突破对农村土地房屋买卖的禁止性规定。（五）黄方提供的“陈丽玉与陈金木房屋买卖合同纠纷”一案的二审判决书，经了解，陈丽玉已经向福建省高级人民法院提起了再审申请，并已经取得了受理通知书，因此该案作为个案且仍存在较大争议，并不具有普遍的参考意义。（六）陈志华在2018年一审起诉时，案涉的房屋、土地并未有任何征迁的情况，因此，陈志华想要回房屋，并不是出于要拆迁补偿的目的。因陈志华早年出国打工，家人在国内也没有任何房产，现在国内经济发展得好，打算还是一家人住一起更为适宜，但是苦于国内没有安身之处，偶尔了解到农村房屋不能买卖的政策，而且黄方买的这套房屋确实也没有居住，因此，陈志华想要回房屋并也愿意退还房款给适当的补偿。陈志华向一审法院起诉请求：1、判令陈志华、黄方所签订的房地产买卖契约无效；2、黄方协助陈志华办理坐落于仓山区，原房屋所有权证号：榕郊Ｃ字第01XX05号）恢复登记至陈志华名下的手续；3、黄方立即返还陈志华所交付的房屋（房屋坐落以及原房屋权证号同上）；4、本案诉讼费由黄方承担。一审法院认定事实：1998年6月，陈志华取得仓建村许（1998）盖山X号《仓山区个人住宅建设工程规划许可证》，被批准在建设砖混结构叁层，建筑面积330平方米的房屋。2001年7月9日，陈志华依上述许可证在走楼顶建造的三层混合结构的房屋办理了产权证书（权证号：榕房权证Ｃ字第××号），建筑面积共计297.18平方米。2003年7月14日，陈志华与黄方签订一份《房地产买卖契约》，约定陈志华将上述位于走楼顶的房屋以120000元的价格出卖给黄方（诉讼过程中，陈志华、黄方均认可陈志华实际收款350000元）。之后，黄方依照上述《房地产买卖契约》办理了房屋产权证变更登记，并于2003年9月11日取得了讼争房屋的产权证书（权证号：榕房权证Ｃ字第××号）。一审法院另认定事实：黄方户籍于2003年9月28日由福州市鼓楼区湖东路X号X座X迁入首山村走楼顶X号，诉讼过程中，其自认非首山村集体经济组织成员，未享受首山村的经济福利。一审法院认为，本案《房地产买卖契约》所涉的房屋位于，系农村集体土地上所建设的房屋，根据我国现行“房随地走、地随房走、房地一体”的房地产制度，农村房屋买卖包括房屋所有权及其宅基地使用权的买卖。由于宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的一项基本权利，与特定的集体经济组织成员身份相联系，具有福利性与保障性功能，因此，农村房屋的买卖合同，应当同时符合以下条件：出售给本集体经济组织成员、受让人没有住房和宅基地、转让行为经集体经济组织同意等。在签订《房地产买卖契约》时，黄方的户籍在福州市鼓楼区，黄方属于城镇居民，并非首山村集体经济组织成员,黄方虽于2003年将户籍迁入首山村，但至今仍未取得首山村集体经济组织成员资格，因此，本案陈志华将讼争房屋出售给作为城市居民的黄方，违反了农村宅基地使用权的基本属性，应当认定无效。陈志华要求确认双方签订的房屋买卖《房地产买卖契约》无效，一审法院予以支持。《房地产买卖契约》无效后，黄方基于房屋买卖法律关系取得房屋产权登记，已缺乏法律依据，故黄方应将讼争房屋恢复登记至房地产买卖契约的相对方即陈志华名下，同时，黄方亦将基于《房地产买卖契约》取得的房屋返还陈志华。因《房地产买卖契约》无效而产生相应的损失，权利人可依法另行主张。一审法院判决：一、陈志华与黄方于2003年7月14日签订的《房地产买卖契约》无效；二、黄方于判决生效之日起十日内协助陈志华办理坐落于福州市仓山区走楼顶房产（权证号：榕房权证Ｃ字第××号）恢复登记至陈志华名下的手续；三、黄方于判决生效之日起三十日内将依《房地产买卖契约》取得的房屋返还陈志华。案件受理费33200元，由黄方负担。黄方不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回陈志华的一审诉请。二审法院认定事实：对一审法院认定的事实予以确认。二审法院认为，根据我国现行“房地一体”、“地随房走”、“房随地走”的房地产制度，农村房屋买卖包括房屋所有权及其宅基地使用权的买卖。由于宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的一项基本权利，与特定的集体经济组织成员身份相联系，具有福利性与保障性功能。因此，本集体经济组织成员向其他集体经济组织成员出售或城镇居民购买农村房屋，均违反了农村宅基地使用权基本属性，应认定无效。本案中，黄方于2003年7月14日与陈志华签订买卖讼争房屋的《房地产买卖契约》时，黄方并非首山村集体经济组织成员，不具备符合购买讼争房屋的前提条件，故黄方与陈志华签订的《房地产买卖契约》应认定为无效。黄方在签订合同后迁入户口等行为，不足以证明黄方在签订合同时已具备购房条件，亦不能据此替代对合同效力的认定，其上诉理由不能成立。至于黄方主张的因房价上涨、合同无效可能产生的损失等，其可依法另行主张。《中华人民共和国合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，讼争《房地产买卖契约》无效后，双方因合同取得的财产应当予以返还，本案双方互负返还义务，且对过错责任未予主张认定，尚不具备要求单方返还的条件，故陈志华在未履行相应义务的情况下单方要求黄方变更房屋产权登记无法律依据，不予支持，一审判决直接变更登记讼争房屋产权不当，予以纠正。综上所述，黄方的上诉请求部分成立，依法予以改判。二审法院判决：一、维持福建省福州市仓山区人民法院（2018）闽0104民初4321号民事判决第一项；二、撤销福建省福州市仓山区人民法院（2018）闽0104民初4321号民事判决第二、三项；三、驳回陈志华的其他一审诉讼请求；四、驳回黄方的其他上诉请求。本案一审案件受理费33200元，由陈志华负担16600元，由黄方负担16600元。二审案件受理费33200元，由陈志华负担16600元，由黄方负担16600元。本院再审期间，黄方向本院提交如下新的证据：A1、征地告知书，以此证明2019年4月，福州市仓山区自然资源和规划局发布首山村旧屋区地块征地告知书（首山村），讼争房屋在该地块征收范围内；A2、延期审理申请书及邮寄单，以此证明2020年3月24日，黄方知道讼争房屋在该地块征收范围内之后，申请二审延期审理，以便调取讼争房屋在上述地块征收范围内的书面证据；A3、福州市12345平台答复，以此证明福州市仓山区自然资源和规划局答复讼争房屋在上述地块征收范围内；A4、二审提交的补充证据清单及邮寄单，以此证明2020年3月30日，黄方向二审法官寄送了讼争房屋在上述地块征收范围内的证据材料；A5、福州中院（2020）闽01民终2799号判决书，以此证明陈丽玉、陈金木与刘用惠、高绍群房屋都属于同一征地红线范围内，该案两审均认定因房屋被确定征收，涉案房屋土地性质已更变为国有性质，房屋买卖合同有效；A6、卖房契约，以此证明当时签订房屋买卖合同时，首山村财务陈锦麟作为中间介绍人签字确认，结合黄方二审时提供的证据产权过户登记资料中首山村委会于2003年7月14日的证明，共同证明房屋所在的首山村委会知道并默认本案房屋买卖。陈志华质证认为，对证据A1三性无异议，对证明对象有异议，仅根据《征地告知书》并不能确定讼争的房屋在最终的征收范围之内；对证据A2三性无异议，但是否有邮寄以及签收送达的情况，由法院依法查明；对证据A3真实性、证明对象有异议，真实性无法核实，如果经法庭核实，仓山区自然资源和规划局有做出该答复的，但也不能表明涉案房屋及土地已经被实际征收，土地性质是否已经变更国有的情况；对证据A4的三性有异议，但是否有邮寄以及签收送达的情况，由法院依法查明；对证据A5三性无异议，证明对象有异议，经了解，陈丽玉已经向福建省高级人民法院提起了再审申请，并已经取得了受理通知书，因此该案作为个案且仍存在较大争议，并不具有普遍的参考意义；对证据A6三性无异议，但证明对象有异议，该契约中，并没有首山村委会的盖章，不能证明村委会同意并默认本案房屋的买卖。而且陈锦麒仅是作为中间人，并不代表也无权代表村委会做任何确认。同时该契约中特地还写明了甲方卖方是首山村民，乙方买方是曾兆琳，即黄方的丈夫，写明了是福州市民，可以说明在双方买卖交易的当时，买方并不是本村村民，该房屋买卖合同也应当认定为无效。陈志华向本院提交如下新的证据：Ｂ1、《证明》（2018.9.20），以此证明该《证明》由民委员会出具，陈志华系首山村的集体经济组织成员，2003年7月14日转让其房屋及宅基地的使用权，未征得村委会的同意；Ｂ2、《证明》（2021.6.22），以此证明该《证明》由民委员会出具，证明黄方并不是首山村股份经济合作联合社成员，不享受任何经济合作联合社成员待遇，即说明截止目前，黄方仍不是首山村的集体经济组织成员；Ｂ3、再审案件受理申请书，证明陈丽玉已经向福建省高级人民法院提起了再审申请，并已经取得了受理通知书，因此该案作为个案且仍存在较大争议，并不具有普遍的参考意义。黄方质证认为，对Ｂ1、Ｂ2两份证据形式真实性无异议，但实质真实性有异议，两份《证明》都是陈志华起诉后才提供的，黄方提供的过户时的证明还未受到诉讼的影响，那时的证明才具有真实性；对证据Ｂ3三性无异议，案件未判决不能说明任何情况。本院经审查认为，黄方及陈志华提供的上述证据，经双方确认各自证据的真实性均无异议，但不能单独作为本案定案的依据，应与案件其他事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。根据本案现有证据，本院对二审法院及一审法院认定的事实予以确认。本院再审认为，根据查明的事实，福州市仓山区自然资源和规划局于2019年4月22日发布《南二环路南侧首山村旧屋区改造征地告知书》，征收集体土地用于商业、居住用地及其配套，案涉房屋所在土地即在征地红线范围内。由此，应认定案涉房屋所在土地的性质已发生变更。本案系于2018年9月3日由陈志华提起房屋买卖合同之诉，一审法院于2019年9月24日作出判决，故案涉房屋买卖合同无效的事由在一审诉讼过程中已经消失，对此不宜认定案涉房屋买卖合同无效。陈志华诉请判令陈志华、黄方所签订的房地产买卖契约无效，并要求黄方协助陈志华办理坐落于仓山区，原房屋所有权证号：榕郊Ｃ字第0101305号）恢复登记至陈志华名下的手续，及要求黄方立即返还陈志华所交付的房屋，本院再审对此不予支持。综上，黄方的再审请求成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销本院（2020）闽01民终35号民事判决及福建省福州市仓山区人民法院（2018）闽0104民初4321号民事判决；二、驳回陈志华的诉讼请求。一、二审案件受理费各33200元，均由陈志华负担。本判决为终审判决。审 判 长  邱 平审 判 员  张 伟审 判 员  谢亚希二〇二一年七月二十九日法官助理  黄东德书 记 员  陈吓芳附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。