贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔05民终3454号上诉人（一审被告）：贵州建安房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市金沙县产业园区岩孔镇光明村烂田沟组，统一社会信用代码:91520523080696799F。法定代表人:袁安国，该公司董事长。委托诉讼代理人:张主红，该公司员工。被上诉人（一审原告）：刘学生，男，汉族，1972年4月7日出生，住贵州省毕节市金沙县。委托诉讼代理人(特别授权)：赵应芳，贵州名城(金沙)律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：范真琴，女，1974年11月20日出生，汉族，住贵州省毕节市金沙县。上诉人贵州建安房地产开发有限公司(以下简称：建安公司)因与被上诉人刘学生、范真琴商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省金沙县人民法院（2021）黔0523民初671号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人建安公司上诉请求：撤销一审判决，发回重改判上诉人不承担违约损失赔偿。事实及理由：买受人请求开发商支付逾期办证违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。一审法院以被上诉人起诉之日起，倒推三年计算违约金不当。违约金是基于同一违约行为而产生，违约责任的整体性大于每日累计计算违约金的独立性，应作为整体适用诉讼时效。从违约行为发生时，支付违约金的责任已经成立，债权人即知道或应当知道权利被侵害，诉讼时效应自违约行为发生时起算。被上诉人刘学生、范真琴二审未作答辩。一审原告刘学生、范真琴一审诉讼请求：1.判决被告履行与原告签订的商品房买卖合同，及时为原告办理商品房转移登记相关手续；2.判决被告支付逾期办理商品房转移登记手续的违约金给原告，现暂计算至起诉之日违约金约为45079.00元(违约金计算标准为：从2017年3月28日起，按日支付已支付房款324313.00元的万分之一计算，支付至被告实际办理商品房转移登记相关文书止)；3.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年6月25日，被告建安公司取得金沙县黎明社区建安壹号商品房预售许可证。2016年9月30日，被告取得了建安壹号土地使用权证，使用面积为13，631平方米。2016年5月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定买受人（原告）向出卖人（被告）购买建安壹号第1幢1单元16层2号房屋，建筑面积97.51平方米，套内建筑面积80.84平方米，房屋总价款324313.00元，合同签订当日交付首付款97313.00元，余款227000.00元以公积金贷款支付，2016年12月28日前交房。《商品房买卖合同》第二十二条还约定：出卖人承诺于2017年3月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人有权退房，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。原告于2016年5月19日向被告支付了首付款97313.00元、代收费11784.00元，余款227000.00元原告向公积金中心申请贷款已发放到被告账户。因被告至今未依照合同约定完成房屋所有权初始登记，未办理相关所有权转移登记。为此，原告提起诉讼，请求判决支持其诉讼请求。被告以本案已超过诉讼时效，不应承担超出实际损失以外的赔偿责任为由请求驳回原告的诉讼请求。另查明，同类型案件，一审法院曾依职权向金沙县不动产登记中心发函，金沙县不动产登记中心回函“现因贵州建安房地产开发有限公司不能够提供《金沙县不动产登记办事指南》所需的相关资料，所以，‘建安壹号’建设项目暂不能办理不动产登记”。一审法院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。原、被告双方订立的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的相关规定，合法有效，应受法律保护，双方应按照合同约定全面履行各自义务。原告按合同约定支付完毕购房款后，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房转移登记相关文书，以便于原告办理不动产登记证，但被告至今未向原告交付相关文书已构成违约，其应按合同约定承担相应的违约责任。基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，且经合法登记的不动产能得到更完善的保护，在房屋交易时更加便捷安全，避免发生权属纠纷。对被告称依据双方约定，即便办理该商品房所有权证也是移交给贷款银行作为抵押保管，无论什么时候办理该商品房所有权证，都没有给原告造成实际损失的答辩意见不予采纳。关于被告是否违约的问题，原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于2017年3月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。在被告因自身原因导致其至今未能办理房屋转移登记有关文书的情形下，被告已经违约。对于被告违约后如何向原告承担违约责任的问题，根据双方在《商品房买卖合同》第二十二条转移登记中“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”的约定。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，结合中国人民银行关于逾期贷款利率的规定，本案被告应向原告支付违约金。违约金属于债权请求权，应适用诉讼时效的规定。原告于2021年1月21日起诉，2018年1月21日以前的违约金已超过三年的诉讼时效，不受法律保护。因此从2018年1月22日起的违约金未超过诉讼时效，应受法律保护。自2018年1月22日起，以购房款324313元为基数，按照日利率0.01%计算至交付办理商品房转移登记有关文书之日止。对被告提出的本案已超过诉讼时效期间的辩解理由，部分成立，其合法部分予以支持，不合法部分不予采信。原告要求被告履行合同，及时为原告办理商品房转移登记相关手续的主张，因被告目前不具备办理不动产权证的条件，故对该主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，一审判决：一、由被告贵州建安房地产开发有限公司于判决生效后五日内一次性支付原告刘学生、范真琴违约金，以购房款324313.00元为基数，按日利率0.01%，自2018年1月22日起计算至交付办理商品房转移登记有关文书之日止；二、驳回原告刘学生、范真琴的其他诉讼请求。案件受理费580.00元，由被告贵州建安房地产开发有限公司负担380元，原告刘学生、范真琴负担200元。本案二审期间，双方当事人均未提交证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：上诉人与被上诉人所签《商品房买卖合同》第二十二条约定：“出卖人承诺于2017年3月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”上诉人至今仍未向被上诉人交付办理商品房转移登记有关文书的行为构成违约，应当向被上诉人支付违约金。该违约金属债权请求权，上诉人违约行为系持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，故违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效，一审据此以被上诉人起诉之日，按照民法典关于三年诉讼时效的规定倒推三年起算违约金，并无不当。上诉人的违约行为一直持续，其因违约行为而应承担支付违约金的责任亦持续增加，故对上诉人主张以约定办证期限届满之次日起整体起算诉讼时效的上诉理由，本院不予采纳。上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1160元，由上诉人贵州建安房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨孝春审判员  吉 雪审判员  郭少华二〇二一年七月二十日书记员  秦 倩