江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0682民初543号原告:江苏葛西光学科技有限公司，住所地如皋市搬经镇顺帆路98号。法定代表人：王红。委托诉讼代理人：肖开祥，如皋市胜利法律服务所法律工作者，一般代理。被告：如皋市晨光服饰有限公司，住所地如皋市搬经镇搬经居2组。法定代表人：卢学军。委托诉讼代理人：黄宏兵，江苏如一师事务所律师，特别授权。原告江苏葛西光学科技有限公司（以下简称葛西公司）与被告如皋市晨光服饰有限公司（以下简称晨光公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序进行了审理，后因案件复杂转为普通程序，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告葛西公司及其委托诉讼代理人肖开祥，被告晨光公司及其委托诉讼代理人黄宏兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告葛西公司向本院提出诉讼请求：1.终止原租赁协议，并支付延期的租赁费75000元（5个月×15000元）；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告购买南通骏瑞运动用品有限公司位于搬经镇搬经居十四组的两块土地使用权【皋国用(2004)第878号、皋国用(2006)第789号】及其地上建筑物，已于2020年3月2日签订转让合同并办理完资产过户手续，原告已取得合法使用权。被告就苏(2020)如皋市不动产权第009148号【原皋国用(2006)第789号】土地上的租赁合同应于2020年6月29日合约履行结束前与原告签订新的租赁协议或一次性购买该地块，截至目前为止，被告未与原告洽谈以上事宜，并继续在使用此地块，原告多次找被告协商此事，被告置之不理。原告为了维护自己的合法权益，主张要求被告在未达成协议之前，停止非法占用土地，并支付延付租金5个月×15000元=7.5万元。被告晨光公司辩称，1.原告与南通骏瑞运动用品有限公司之间发生的土地使用权及地上建筑物转让行为无效，理由如下：首先，被告系案涉土地使用权的承租人，出租人骏瑞公司转让土地使用权应当在出卖之前合理期限内通知被告，被告享有以同等条件优先购买的权利，可骏瑞公司在出卖土地之前并没有通知被告，其行为已经剥夺了被告的优先购买权，违反了法律的强制性规定。其次，原告向法院提供了被告与骏瑞公司签订的协议书，说明原告对被告承租骏瑞公司的土地和在该土地上新建厂房及配套设置是明知的，应当知道骏瑞公司是无权处分地上建筑物，故原告与骏瑞公司之间的地上建筑物的转让行为是不具有法律效应的。再次，原告、被告以及骏瑞公司经营地点都位于搬经镇，相距很近，原告和被告实际经营地点都在搬经镇顺帆路上，相距的地点仅有几十米，原告应当知道被告承租的是骏瑞公司的土地，应当知道地上建筑物的所有权人是被告，可是在原告的诉状中看出原告竟然将地上建筑物也购买来，这一点可以看出原告是故意违反法律规定来对被告的财产进行无权处置。原告也应当知道被告是享有优先购买权。2.原告要求终止租赁协议和要求被告支付5个月的租赁费没有依据，被告与骏瑞公司签订的协议书土地租金是每年每亩1500元，被告共计租赁了骏瑞公司的土地8亩，一年租金为12000元，一个月为1000元，5个月的租赁费应当为5000元，我方租赁的依据是与骏瑞公司签订的协议书，即使过了10年租期，超过的部分计算依据依然是被告与骏瑞公司的协议书，超过的期限应当视为协议书内容的延续。原告要求我方支付75000元的租金没有依据。被告租赁案涉土地已达10年之久，是土地上建筑物的所有权的人，是房产的权利人，在原告购买土地使用权之前的很长时间建筑物早已存在，原告要求终止租赁协议并不能解决根本问题，不能否定历史形成的被告系建筑物的所有权人的事实。故被告不同意终止租赁协议。本院经审理认定事实如下：2010年6月29日，骏瑞运动用品（南通）有限公司作为甲方与被告晨光公司作为乙方签订《协议书》，载明：“甲乙双方经过充分友好协商，乙方向甲方租赁部分土地用于投资兴办服装生产项目，达成协议如下：一、甲方将公司西侧5334.00平方米的土地租给乙方兴办项目，乙方可以按国家相关规定新建厂房及配套设施等。二、土地租金标准初定为每年每亩1500元，以后根据搬经工业集中区租赁标准变化而变化。乙方先付后用，一年一结。租期初定为10年，从2010年6月30日至2020年6月29日结束，到期乙方如需继续使用双方另行协商解决，在同等条件下乙方有优先租赁权。乙方每年6月30日缴纳下年度租金。乙方缴纳租金后甲方开正式发票给乙方，由此形成的税费甲乙双方各负担一半。三、该幅地块上所有一切费用（土地使用税等）均由乙方负担，与甲方无关。四、乙方在基建及以后生产过程中，不能影响甲方正常生产生活。五、乙方如在租用过程中需办理该幅土地使用证，与甲方协商购买事宜。”在该协议书后附有土地使用权证的复印件，载明证号为皋国用（2006）第789号，土地使用权人为骏瑞运动用品（南通）有限公司，地类（用途）为工业，使用权类型为出让，使用权面积为5334平米。2020年3月2日，南通骏瑞运动用品有限公司（以下简称骏瑞公司）作为甲方与原告葛西公司签订《房屋及土地使用权转让合同》（以下简称《转让合同》），主要内容包括：一、标的资产情况，1.土地使用权⑴权证号皋国用（2004）第878号，坐落搬经镇搬经居十四组，用途工业，使用权类型出让，使用权面积19510.42㎡，使用权期限2004年12月1日至2054年11月29日；⑵权证号皋国用（2006）第789号，坐落搬经镇搬经居十四组，用途工业，使用权类型出让，使用权面积5334㎡，使用权期限2006年10月31日至2056年10月15日。2.地上建筑物为权证号皋房权证字第××号，坐落搬经镇搬经居十四组，用途工业，总层数3层，建筑面积6586.27㎡，丘地号85100001。二、标的资产价格为1280万元。三、交易方案和实施步骤。四、甲方指定的收款账户。五、标的资产交接。六、甲方承诺。七、乙方承诺。八、特别约定。甲方已经向乙方披露标的资产中部分土地使用权（5334平方米）出租给了如皋市晨光服饰有限公司，由晨光服饰在该部分地上修建厂房，租赁期至2020年6月29日届满。标的资产权利人变更为乙方后，甲方应向晨光服饰发函告知其标的资产权利人变更事宜。九、违约责任。十、相关费用的承担。十一、争议解决。十二、通知与送达。十三、其他。2020年6月10日，上述权证号皋国用（2006）第789号（面积5334㎡）的土地使用权登记至原告葛西公司名下，现权证号为苏（2020）如皋市不动产权第0009148号。2020年6月11日，骏瑞公司作为甲方、江苏如皋农村商业银行股份有限公司作为乙方与被告晨光公司作为丙方签订《协议》，载明：“甲方（出租人）：南通骏瑞运动用品有限公司（原骏瑞运动用品（南通）有限公司）乙方（抵押权人）：江苏如皋农村商业银行股份有限公司丙方（承租人）：如皋市晨光服饰有限公司借款人江苏葛西光学科技有限公司向乙方借款，由甲方所有的位于搬经镇搬经居十四组的土地使用权提供抵押担保，为明确各方权利义务维护各方当事人的利益，特签订本协议：1.甲、丙双方的租赁事宜皆以双方提供给乙方并经双方确认的协议为准，并同意未经乙方书面认可，双方不得变更上述租赁协议条款。2.甲、丙双方保证按双方所签协议约定的方式给付租金及相关费用，不得提前给付。3.一旦借款人所借乙方贷款逾期，乙方依法行使或实现抵押权时，甲丙方同意所签订的上述租赁协议即自然终止，丙方放弃优先购买权，且甲丙方保证不以任何理由影响或妨碍乙方对抵押物行使或实现权利。4.如因甲丙方原因导致乙方未能及时顺利行使或实现抵押权，甲丙方对乙方未能及时顺利行使或实现抵押权所导致的损失承担赔偿责任。5.甲丙方之间的任何权利义务之争由双方自行解决，不得以任何理由牵涉乙方。”2020年8月，骏瑞公司向被告晨光公司邮寄《通知函》一份，载明：“致：如皋市晨光服饰有限公司由于公司发展，我公司（原“骏瑞运动用品（南通）有限公司”）将名下持有的搬经镇搬经居十四组的两块土地使用权（皋国用（2004）第878号、皋国用（2006）第789号）及其地上建筑转让给江苏葛西光学科技有限公司，已于2020年3月2日签订转让合同并办理完资产过户手续，江苏葛西光学科技有限公司已取得合法使用权。我司与贵公司就皋国用（2006）第789号土地上的租赁合同应于2020年6月29日合约履行结束，贵公司后续买卖、租赁此土地事宜应与江苏葛西光学科技有限公司友好协商，特此通知！”被告晨光公司已收到该《通知函》。原告葛西公司取得被告晨光公司向骏瑞公司租赁的土地使用权后，因与被告晨光公司就继续租赁事宜未能协商一致，故诉至本院，要求判如所请。庭审中，原告明确其要求确认终止的原租赁协议即骏瑞公司与被告晨光公司于2010年6月29日签订的《协议书》，主张的5个月租金为2020年6月29日开始往后的5个月。审理中，经现场查看，原、被告确认，目前原、被告地址均位于搬经镇顺帆路上，且东西相邻，原告葛西公司门牌号为××、占地30亩，被告晨光公司门牌号为××、占地8亩。本院认为，民法典施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案的法律事实发生在民法典施行之前，故适用当时的法律、司法解释的规定。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。本案中，原告葛西公司通过购买的方式取得案涉土地使用权，为该土地使用权的合法权利人，依法继受取得原权利人骏瑞公司在该土地使用权上的合法权利。原告葛西公司与骏瑞公司于2020年3月2日签订《转让合同》，并于2020年6月10日登记成为案涉土地使用权的权利人，而被告晨光公司与骏瑞公司签订的《协议书》约定的租期至2020年6月29日，故原告葛西公司与被告晨光公司之间形成租赁关系。被告晨光公司在《协议书》约定的租期到期后仍继续使用案涉土地，至今已超过一年，但双方并未就租赁事宜签订新的租赁合同，故应当视为不定期租赁。原告葛西公司在起诉前与被告晨光公司曾就被告继续租赁问题进行协商，但未能达成一致意见，原告起诉后，在法院主持下，双方亦因租金问题致调解未成，故原告起诉主张终止双方不定期租赁关系，于法有据，本院予以支持。对于原告主张的5个月的租赁费，原告要求按照15000元每月计算无事实依据。骏瑞公司于2020年8月函告被告晨光公司“贵公司后续买卖、租赁此土地事宜应与江苏葛西光学科技有限公司友好协商”，即使原、被告未能协商成功，原告要求终止租赁关系，亦应当给予被告合理期限，故原告主张的自2020年6月29日起往后的5个月的租金仍应按照原《协议书》约定的12000元/年计算为5000元。关于被告辩称原告葛西公司与骏瑞公司之间的《转让合同》因侵犯其优先购买权而无效，并无相关法律依据，本院不予采纳。如被告认为其所称优先购买权受到侵犯，可依法另行向侵权人主张权利。据此，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告如皋市晨光服饰有限公司与南通骏瑞运动用品有限公司于2010年6月29日签订的《协议书》终止履行。二、被告如皋市晨光服饰有限公司于本判决生效后五日内给付原告江苏葛西光学科技有限公司租金5000元。三、驳回原告江苏葛西光学科技有限公司的其他诉讼请求。如被告如皋市晨光服饰有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1680元，由原告江苏葛西光学科技有限公司负担1580元，由被告如皋市晨光服饰有限公司负担100元（此款原告已垫付，被告在履行本判决义务时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1680元（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：详见上诉费缴纳通知单，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审 判 长  陈思航人民陪审员  吴来芬人民陪审员  缪宏飞二〇二一年七月十二日法官 助理  许 燕书 记 员  平正磊