江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣11民终1147号上诉人（原审原告）：上饶县佳利商城香香贝儿皮鞋批发部，住所地江西省上饶市信州区茅家岭街道办解放村南畈**，统一社会信用代码：92361121MA38CYET43。经营者：高晓媖。委托诉讼代理人：谢炳凌，江西衡旭律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：叶鹏，江西衡旭律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审被告）：范宝菊，女，1965年1月8日出生，汉族，住江西省上饶市信州区。原审第三人：上饶市信州区房屋征收补偿办公室，，住所地江西省上饶市赣东北大道****统一社会信用代码：123609030718372705。法定代表人：袁振，系该单位主任。上诉人上饶县佳利商城香香贝儿皮鞋批发部（以下简称香香贝儿批发部）因与被上诉人范宝菊，原审第三人上饶市信州区征收补偿办公室房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省上饶市信州区人民法院（2021）赣1102民初758号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月18日立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人香香贝儿批发部上诉请求：1.请求依法撤销信州区人民法院作出的（2021）赣1102民初758号民事判决书，改判支持上诉人的诉请；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院存在明显的事实认定错误，上诉人自2012年便一直承租案涉拆迁房屋，虽然双方的租赁合同签订至2019年2月12日，但此后上诉人继续承租并一直缴纳租金，被上诉人收取租金并未表示反对且同意上诉人继续使用案涉房屋，双方形成无固定期限租赁合同。被上诉人告知上诉人即将拆迁的事实，但并不是解除双方的租赁合同的意思表示，双方合同仍然在履行。2020年11月16日出具的7,000元收条仅仅是被上诉人对上诉人支付的涉及拆迁协议的部分补偿项目，上诉人并没有放弃主张剩余应当获得的补偿款。本案上诉人与被上诉人之间的租赁合同因拆迁的事实而无法继续履行，被上诉人告知拆迁事实并不是解除双方的租赁合同的意思表示，更没有产生解除租赁合同的法律效果。本案中上诉人与被上诉人虽未约定如遇政府拆迁的补偿问题，但是案涉房屋在被征收前上诉人一直在经营，由于政府的征收行为致使上诉人无法继续经营，上诉人必然遭受一定的损失，故上诉人有权要求因拆迁而获得相应的搬迁费、停产停业损失等补偿。被上诉人范宝菊答辩称，首先，一审法院认定事实清楚。一、答辩人与黄贤良签订的房屋租赁合同已到期；双方后续的租赁房屋的事实应属于不定期租赁合同。根据《中华人民共和国民法典》第七百三十条规定，当事人可以随时解除合同，但应当在合同期限之前通知对方。本案中，答辩人已履行了通知义务。二、上诉人与答辩人已经达成了补偿协议，且答辩人支付给上诉人7,000余元，为双方真实意思表示；其余停产停业损失，责任在于上诉人自己，应由其自己承担相关损失。三、被答辩人提供的《证明》与本案实际情况不符，且具有诱导性。香香贝儿批发部向一审法院起诉请求：一、判令解除原告与被告之间订立的租赁合同；二、请求判令被告向原告支付搬迁费13,315元，停产停业损失17,756元，住改非的补偿100,000元，以上金额合计为130,871元；三、判令第三人将涉及第二项诉请的相应款项直接支付给原告；四、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告上饶县佳利商城香香贝儿皮鞋批发部自2012年起承租被告范宝菊位于江西省上饶市的房屋用于开办香香贝儿鞋厂，其余楼层为房东自住房及住宅出租房。原、被告最后一次签订案涉房屋租赁合同的时间为2019年2月12日，后原、被告未再续签租赁合同，被告最后一次向原告缴纳房屋租金的时间为2020年3月份，该租金支付至2020年6月。2020年6月被告在得知案涉房屋将被拆迁时通知原告搬迁并停止缴纳2020年6月份之后的租金。2020年9月25日，被告范宝菊丈夫汪瑞华及女儿汪珍与原第三人信州区房屋征收补偿办公室签订《房屋征收补偿协议书》，协议书中企业搬迁费7315元，停产停业损失17756元。原告于2020年11月16日向被告出具金额为7000元的收条一份，被告于同日向原告出具证明一份，证明原告自2012年起开始租赁案涉房屋用于开设香香贝儿皮鞋厂。一审法院认为，原、被告最后一次签订案涉房屋租赁合同的时间为2019年2月12日，后原、被告未再续签租赁合同，原告于该合同到期后最后一次向被告缴纳租金的时间为2020年3月，租金缴纳至2020年6月，原告未与被告再签订书面的房屋租赁合同，且未再继续向被告缴纳租金。原告上饶县佳利商城香香贝儿皮鞋批发部经营者高晓媖于庭审中确认，被告于2020年6月已通知原告案涉房屋因拆迁需搬迁且告知其停止缴纳租金，被告于拆迁前尽了告知义务，明确表示了其解除该房屋租赁合同的意图，原告也未再履行缴纳案涉房屋租金的义务，故对于原告庭审质证中所称原、被告之间应持续认定为无固定期限的房屋租赁合同的观点，本院不予以认可。原告在明知案涉房屋即将拆迁，仍一直占用案涉房屋直至拆迁时才搬迁，因此所造成的停产停业损失应当由其负主要责任。原告于2020年11月16日向被告出具金额为7,000元的收条一张，证明原、被告已对原告搬迁事宜达成了补偿合议，系双方真实意思表示。被告于同日向原告出具的“证明”仅对原告承租案涉房屋的起始时间进行明确，原告在明知被告文化水平不高，且在收取了被告的补偿款后让被告签具该份证明，具有明显诱导性。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第七百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告上饶县佳利商城香香贝儿皮鞋批发部的诉讼请求。二审期间，上诉人香香贝儿批发部与被上诉人范宝菊均未提交新证据。双方当事人向原审法院提交的证据材料已全部向本院随案移送，本院经审查核实，对其证据效力予以确认。本院二审查明的事实与原一审法院认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为上诉人香香贝儿批发部是否有权获得搬迁费、停产停业损失补助费等拆迁补偿费用？在本案纠纷中，香香贝儿批发部的权利及义务，来自于与案涉房屋所有权人范宝菊签订的《房屋租赁合同》。经查，双方《房屋租赁合同》约定的租赁截止日期为2019年2月12日，到期后双方并未另行签订新的租赁合同，但香香贝儿批发部仍然实际继续租用该房屋。根据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条，“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期”的规定，本案双方的租赁合同关系已由定期租赁转化为不定期租赁。又根据《中华人民共和国民法典》第七百三十条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。本案中，香香贝儿批发部在一审中确认，被上诉人于2020年6月已通知其案涉房屋因拆迁需搬迁且告知其停止缴纳租金，被上诉人于拆迁前履行了告知义务，且明确表示了其不再收取租金，解除该房屋租赁合同的意图，上诉人也未再向被上诉人支付房屋租金，应视为案涉不定期租赁合同已于2020年6月份解除，此时案涉房屋于2020年底被征收并未导致原承租人香香贝儿批发部在租赁期限上的合同利益受损。故上诉人提出应获得相关拆迁补偿费用的上诉理由不能成立，本院不予支持。另外，上诉人认可“拆迁办要我搬迁时，我找过被上诉人协商补偿费用，被上诉人同意最多补偿7,000元，我最终没办法收了这7,000元”，并且上诉人于2020年11月16日向被上诉人出具了金额为7,000元的收条一份，均证明上诉人与被上诉人已对搬迁事宜达成了补偿合议，上诉人不应再另行向被上诉人主张搬迁费用。关于被上诉人向上诉人出具的《证明》仅是对房屋租赁的起始时间进行了明确，该《证明》既无法否定2020年6月份双方解除《房屋租赁合同》的事实，也无法证明被上诉人同意向其支付诉请的停产停业损失等费用，故该份证明与本案关联性不大，无法支撑上诉人的诉讼主张。综上，上诉人香香贝儿批发部的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,724元，由上诉人香香贝儿批发部负担。本判决为终审判决。审判长 程 锐审判员 李 虹审判员 余林娣二〇二一年七月八日书记员 程建军