湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书(2021)湘0105民初5757号原告：湖南君天物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区韶山北路81号长勘院三楼。法定代表人：何强国。委托诉讼代理人：刘湘华，湖南环楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：吉建军，男，汉族，1971年2月16日，住长沙市，系该公司员工。被告:肖学智，男，汉族，1973年1月30日出生，住长沙市。原告湖南君天物业管理有限公司与被告肖学智物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湖南君天物业管理有限公司委托诉讼代理人刘湘华、吉建军，被告肖学智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湖南君天物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付拖欠的物业服务费等费用共计41807.2元，其中32159.4元（自2008年12月1日至2019年12月31日），违约金9647.8元；2、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2007年11月15日，原告由湖南长勘房地产有限责任公司依法选聘对xxx小区从事物业管理服务，双方签订了《xxx前期物业服务合同》原告严格依约履行了义务，但被告自2008年1月至2019年12月拒不缴纳物业服务费等费用，经原告多次催缴均无结果。现根据相关法律、法规的规定，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。被告肖学智辩称：原告所说的时间到现在为止，本人没有拿到房子、钥匙、房产证，给本人身心造成伤害。2014年原告起诉16名业主，因本人工作调离，没有联系到我，进行了撤诉。案件在开福区法院和中院进行了判决。我跟原告物业经理确认过，也表示认可，有微信记录。2016年原告又在开福区法院起诉了我，法院受理后，原告又撤诉。现原告已被解聘。各方当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据材料，经本院依法组织各方当事人证据交换及举证质证，就当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本院确认的证据材料及本案诉争焦点，并结合当事人的陈述，本院确认如下事实：2007年11月15日，湖南长勘房地产有限责任公司与原告签订《xx前期物业服务合同》。该合同主要约定：一、服务内容与质量：1、协助项目现场的安全防范工作及形象展示；2、对管理区域进行相关的物业管理服务；3、物业共用部位的维修、养护和管理；4、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；5、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；6、公共绿化的养护和管理；7、车辆停放管理；8、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；9、装饰装修管理服务；10、物业档案资料管理。二、乙方提供的前期物业管理服务应达到的质量标准：1.房屋外观；2、设备运行；3、共用部位设施设备的维护和管理；4、公共环境卫生；5、绿化；6、交通秩序与车辆停放；7、公共秩序维护与协助消防；8、房屋共用部位、共用设施设备的急修、小修；上述1-8项物业服务质量参照省物业服务等级标准执行。三、单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。四、服务费用：本物业管理区域物业服务收费选择包干制的方式：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层物业：1.40元／月.平方米；多层物业：0.80元／月.平方米。物业服务费用按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度最后一个月的25日之前，预交下一季度的物业服务费用。五、违约责任：业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，乙方有权要求甲方向业主催促补交，并从逾期之日起按千分之三的标准收取违约。六、本合同期限自2007年11月15日起至业主委员会成立并签订新的《xx物业服务合同》之日止。现北湾景园小区业委会已选聘新的物业服务公司，原告已于2019年12月31日退场，并办理相关的交接手续。原告于2014年向本院起诉包括被告肖学智在内多名业主。后原告撤回对被告肖学智的起诉。经查，该批涉诉业主邹瀚坤的物业费审理情况，本院作出（2014）开民二初字第03476号民事判决，判决驳回原告全部的诉讼请求。长沙市中级人民法院于2015年4月22日作出（2015）长中民三终字第01060号民事判决，认定原告提交小区开发商长勘房地产公司于2008年7月26日在潇湘晨报上通知业主收房的公告不能作为开发商履行通知交房义务的证据。原告没有证据证明业主已办理房屋收房手续并领取涉案房屋钥匙。原告虽依据前期物业服务合同对涉案房屋提供了物业服务，其相对应的权利不应由原告直接向业主追索，判决维持原判。原告述称因长沙市中级人民法院的判决结果没有明确收取物业费的起算点。经过协商后，对已有判决结果的业主，原告均是从2015年11月开始收取物业费。被告肖学智述称在2015年4月得知上述长沙市中级人民法院判决后，愿意按照该判决结果来缴纳物业费，但原告表示要另行起诉。2016年原告又起诉了被告，之后又再次撤诉。现原告表示同意放弃部分债权，减免6个月物业费（2015年5月至2015年10月），对于被告肖学智亦从2015年11月开始收取物业费。另被告肖学智系长沙市xx号xx栋xx号房屋业主，建筑面积172.68㎡。被告肖学智对1.4元/月/平方米的物业费标准无异议。因被告肖学智以未收房为由一直拒缴物业费，原告催缴物业费未果，故成此诉。本院认为：一、原告与湖南长勘房地产有限责任公司签订的《前期物业服务合同》系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，受法律保护，对小区内业主具有约束力。原告提供物业管理服务，被告应支付物业费。1、关于被告提出未收房、未领取钥匙抗辩。在长沙市中级人民法院（2015）长中民三终字第01060号民事判决认定开发商长勘房地产公司于2008年7月26日在潇湘晨报上通知业主收房的公告不能作为开发商履行通知交房义务的证据，但被告肖学智认可其2015年4月已经知道该判决结果，并表示同意按该判决结果来支付物业费，以足以证明被告应已知晓开发商通知其收房的事实。被告没有拒收房屋的正当理由。同时被告至今没有领取钥匙系怠于行使其自身权利所致。因此，本院对被告提出的抗辩意见不予支持。2、关于物业费。被告肖学智应从知晓收房事实起及时办理收房手续，并承担物业费。因原告同意放弃部分债权，减免6个月物业费（2015年5月至2015年10月），自愿从2015年11月收取物业费。该系原告对其自身权利的处分，本院予以确认。因此，被告应向原告支付2015年11月至2019年12月物业费共计12087.6元（172.68平方米×1.4元/月/平方米×50月）。对原告主张的超出部分，本院不予支持。二、关于违约金的诉请。从庭审情况来看，被告肖学智系对是否收房存在争议，并非恶意欠费。因此，本院对原告违约金的诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：一、被告肖学智于本判决生效之日起十日内向原告湖南君天物业管理有限公司支付自2015年11月至2019年12月的物业费12087.6元；二、驳回原告湖南君天物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序结案，减半收取423元，由被告肖学智承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  曹 慧二〇二一年七月二十七日代理书记员  黄晶晶