安徽省全椒县人民法院民 事 判 决 书（2021）皖1124民初2909号原告：全椒银盾保安服务有限公司，住所地安徽省全椒县。法定代表人：董海荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：王峰，该公司经理。被告：苏仕武，男，1982年9月2日出生，汉族，住安徽省全椒县。原告全椒银盾保安服务有限公司（以下简称银盾保安公司）诉被告苏仕武物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。银盾保安公司委托诉讼代理人王峰、被告苏仕武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。银盾保安公司向本院提出诉讼请求：1、判令苏仕武支付拖欠的物业费380元，逾期365天的（按每天应交管理的千分之三计算）滞纳金416元，共计796元；2、判令苏仕武承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2019年4月8日，银盾保安公司与小区业委会签订物业管理委托协议，约定银盾保安公司为苏仕武提供物业管理服务，苏仕武每月缴纳服务费31.2元(0.4元/平方米×78㎡)。该协议签订后，银盾保安公司按协议约定履行义务，苏仕武自2019年4月8日至2020年4月8日不按协议约定履行义务，银盾保安公司多次电话、上门和在公共场合张贴告示催要，苏仕武仍置之不理。苏仕武辩称，1、银盾保安公司进驻小区从事物业管理以来，未按合同约定进行物业管理。2020年初，正值国内疫情严重时期，银盾保安公司未按疫情防控要求采取措施封闭小区，使得小区疫情很长时间处于不可控状态。银盾保安公司没有24小时值勤，亦无保安2小时巡逻一次。小区车辆乱停乱放堵塞消防通道，停车位长期堆放私人杂物，楼道亦有业主堆放杂物，构成消防隐患。小区内卖东西的、收废品的喇叭声不绝于耳，影响其家人睡眠质量。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。其保留对银盾保安公司追偿的权利。2、银盾保安公司的所作所为令业主寒心。业主多次向银盾保安公司反映路灯不亮、其家卫生间外墙潮湿渗水等问题，物业公司只是口头答应修，但从未修理。银盾保安公司不想着如何提高服务水平，而是通过起诉业主达到收费，一是因为小额诉讼费用低成本低，二是因为很多业主没有到法院处理过案件，不懂拿起法律的武器来维护自己的权益。根据《民法典》的相关规定，银盾保安公司应当先履行自己的物业服务义务，搞好小区各项管理，否则业主有权拒绝交纳物业费。本院经审理认定事实如下：苏仕武系小区业主，其房屋建筑面积78㎡。2019年4月8日，银盾保安公司（乙方）与全椒县东苑小区业委会（甲方）签订《物业管理委托合同》，约定乙方为全椒县东苑小区提供以下物业服务：共用设施、设备的维修、养护、运行和管理等；公用绿地、花木、建筑小区等的养护与管理；公共环境卫生的清洁、垃圾的收集、清运；交通与车辆停放秩序的管理等；住宅房屋物业费收费标准为0.4元∕㎡∕月。苏仕武房屋系住宅用房，按《物业管理委托合同》0.4元∕㎡∕月标准计算物业费。2019年4月8日至2020年4月7日苏仕武未缴纳物业费，经银盾保安公司催缴未果。另查明：银盾保安公司在提供物业服务期间，存在垃圾清运不及时、公共设施设备维护不及时、车辆停放秩序混乱等服务不到位情况。以上事实，有双方当事人的当庭陈述，以及银盾保安公司提供的《物业管理委托合同》、催缴物业费通知书，苏仕武提供的照片、视频、微信聊天记录等证据证实，本院经审查对上述证据的证明效力予以确认。本院认为，银盾保安公司与全椒县东苑小区业委会签订的《物业管理委托合同》不违反相关法律法规规定，内容合法有效，具有法律约束力，当事人应按合同约定履行各自义务。苏仕武系全椒县东苑小区业主，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对苏仕武具有法律约束力。银盾保安公司提供了物业服务，苏仕武应当根据物业服务合同的约定向银盾保安公司交纳物业服务费用。鉴于银盾保安公司提供的物业服务质量不符合《物业管理委托合同》的约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条之规定，本院对银盾保安公司主张的物业费酌情予以减少，本院核定苏仕武欠付2019年4月8日至2020年4月7日的物业费为：78㎡×0.4元/㎡/月×12个月×80%﹦300元（取整），故苏仕武应交纳物业费300元。因银盾保安公司物业服务存在不到位的情况，故对其诉请苏仕武支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。至于苏仕武辩称其房屋卫生间外墙潮湿渗水，因其未提供证据予以证明，故本院对该抗辩意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条，《物业管理条例》第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告苏仕武于本判决生效之日起十日内向原告全椒银盾保安服务有限公司支付2019年4月8日至2020年4月7日物业服务费300元；二、驳回原告全椒银盾保安服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告全椒银盾保安服务有限公司负担5元，被告苏仕武负担20元。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 员 孙庆芳二〇二一年七月二十九日法官助理 王霖瑞书 记 员 张领岭附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。