山东省青岛市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）鲁02执异525号案外人：王海云，女，满族，住辽宁省抚顺市清原满族自治县。委托诉讼代理人：逄坤鹏，山东尚航律师事务所律师。申请执行人：得源投资集团（青岛）资产管理有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区泊里镇董家口经济区管理委员会办公楼。法定代表人：牛文慧，总经理。委托诉讼代理人：宗阿秀，女，汉族，系得源投资集团（青岛）资产管理有限公司员工，住山东省青岛市市南区。委托诉讼代理人：管鹏，山东倡通律师事务所律师。被执行人：青岛同泰房地产开发有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区珠山南路988号。法定代表人：王誉焜，董事长。被执行人：青岛同泰建设集团有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区珠山南路988号。法定代表人：王誉焜，总经理。被执行人：王誉焜，男，汉族，住山东省青岛市黄岛区。本院在执行申请执行人得源投资集团（青岛）资产管理有限公司与被执行人青岛同泰房地产开发有限公司、青岛同泰建设集团有限公司、王誉焜金融借款合同纠纷【执行案号：（2018）鲁02执恢51号】一案过程中，案外人王海云向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人王海云请求：解除对位于山东省青岛市黄岛区户房产（以下简称“案涉房产”）的执行，解除对该房屋的查封、停止拍卖。事实与理由：王海云与青岛同泰房地产开发有限公司于2014年4月23日签订商品房预售合同，购买案涉房产。房产总价款为479623.94元，交房日期为2015年10月30日。合同签订后，王海云支付全部购房款，但开发商至今未交付房屋。经查询，案涉房产已被查封，进入强制执行程序。请求按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，对案涉房产停止执行。申请执行人得源投资集团（青岛）资产管理有限公司答辩称，2013年6月7日，被执行人青岛同泰房地产开发有限公司将“同泰华府”项目国有土地使用权及在建工程（含案涉房产）抵押给原抵押权利人中国农业银行股份有限公司胶南市支行，双方按照《抵押合同》约定，2013年7月25日向房屋登记机构办理不动产抵押登记，抵押登记证号南房预抵字第5××8号，详见青岛市不动产登记信息表。得源投资集团（青岛）资产管理有限公司依法享有案涉房产抵押优先受偿权。2017年6月26日，中国农业银行股份有限公司胶南市支行将案涉债权及抵押权转让给青岛强森资产管理有限公司，依规定通知债务人，并于2017年7月17日在《山东法制报》予以公示通知债务人。2017年9月11日，青岛强森资产管理有限公司将上述债权及抵押权转让给得源投资集团（青岛）资产管理有限公司，并通知全部债务人，得源投资集团（青岛）资产管理有限公司依法取得本案全部债权。2017年11月30日，青岛市中级人民法院做出（2017）鲁02执异398、402号执行裁定书，依法变更得源投资集团（青岛）资产管理有限公司为青岛市中级人民法院（2016）鲁02执475、476号案件的申请执行人。王海云与青岛同泰房地产开发有限公司签署的案涉房产《青岛市商品房预售合同》为无效合同。双方在2014年4月23日签订的《青岛市商品房预售合同》，是在案涉房产办理抵押登记后的行为，房屋抵押登记具有公示效力，显然青岛同泰房地产开发有限公司与王海云主观并非善意，且原抵押权人对此并不知情，依据《中华人民共和国担保法》第49条第1款规定，青岛同泰房地产开发有限公司与王海云签署的《青岛市商品房预售合同》属于无效合同，无法对抗申请执行人的抵押物优先受偿权，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条第1款规定。2018年1月15日，法院在案涉房产项目所在地张贴《公告》函告“相关权利人有权自公告之日起15日内，就上述被公告的房产提出权利申请并提供书面证明材料，向本院提出书面执行异议，逾期，视为自行放弃权利，所产生的法律后果自负”，王海云在2021年4月8日提出执行异议，超出法定执行异议期限，从程序上已经放弃执行异议权利。本院查明，中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行与青岛同泰房地产开发有限公司、青岛同泰建设集团有限公司、王誉焜金融借款合同纠纷一案，本院于2015年10月13日作出（2015）青金商初字第310号民事调解书，内容如下：“一、各方当事人共同确认，截止至2015年8月10日，被告青岛同泰房地产开发有限公司共欠原告借款本金236712609.47元及利息9403874.97元，共计246116484.44元。青岛同泰房地产开发有限公司于2015年11月13日前向原告一次性偿还上述借款本息及以借款本金236712609.47元为基数自2015年8月11日至款项付清之日按借款合同约定的利率计算的利息；二、案件受理费1272382元减半收取636191元、保全费5000元，共计641191元，由被告青岛同泰房地产开发有限公司承担并于2015年11月13日前一次性支付给原告；三、若被告青岛同泰房地产开发有限公司未按期履行上述第一、第二项的给付义务，则原告有权对青岛同泰房地产开发有限公司名下南他项（2012）第045号他项权证项下的国有土地使用权及南房预抵字第57138号、南房预抵字第5××0号在建工程抵押权登记证明项下的在建工程所处分的款项就上述第一、第二项的给付义务优先受偿；四、被告青岛同泰建设集团有限公司、被告王誉焜对上述第一、第二项的给付义务承担连带清偿责任。青岛同泰建设集团有限公司、王誉焜承担保证责任后，均有权向青岛同泰房地产开发有限公司进行追偿”。（2015）青金商初字第310号民事调解书生效后，因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行向本院申请强制执行，执行案号为（2016）鲁02执475号。2016年7月26日，本院作出（2016）鲁02执475号执行裁定书，裁定终结本院（2015）青金商初字第310号案件的本次执行程序。2017年11月30日，本院作出（2017）鲁02执异398号执行裁定书，裁定变更得源投资集团（青岛）资产管理有限公司为本院（2016）鲁02执475号案件的申请执行人。后本案恢复执行，恢复执行案号为（2018）鲁02执恢51号。2018年9月3日，本院作出（2018）鲁02执恢51号执行裁定书，裁定查封被执行人青岛同泰房地产开发有限公司开发建设的，位于青岛市黄岛区产在内的56套预售房产。并于2018年9月6日作出（2018）鲁02执恢51号协助执行通知书，通知青岛市黄岛区不动产登记中心查封上述房产，查封期限为三年，自2018年9月6日至2021年9月5日。案外人王海云向本院提交其与青岛同泰房地产开发有限公司于2014年4月23日签订的青岛市商品房预售合同，购买位于黄岛区户房屋，合同记载房屋暂测面积为69.13平方米，房屋暂定总价为479623.94元，并提交青岛市房地产业预收款专用收据，证明已缴纳479623.94元购房款。还提交不动产交易登记信息（现势及历史）查询结果证明一份，证明其名下另有位于市南区户房屋一处，建筑面积为42.35平方米。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，案外人王海云提交的证据显示其在查封前已签订合法有效的买卖合同，并已经支付全部购房款。虽然，其名下有位于青岛市市南区户房屋一处，但该处住房建筑面积为42.35平方米，其再购买建筑面积为69.13平方米的案涉房产，仍属于满足基本居住的需求，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的精神，因此，本院对其排除强制执行的请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下：中止对被执行人青岛同泰房地产开发有限公司名下位于青岛市黄岛区产的执行。案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 于瑞军审 判 员 焦兴凯审 判 员 龙 骞二〇二一年七月六日法官助理 张 辉书 记 员 刘聪慧速 录 员 张 澳