江苏省淮安市淮阴区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0804民初3197号原告：深圳市福田物业发展有限公司淮安分公司，住所地淮安市淮阴区小营路1号。负责人：钱成强，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐翔，该公司员工。委托诉讼代理人：姜海新，该公司员工。被告：王金平，男，1962年1月3日出生，汉族，住淮安市淮阴区。原告深圳市福田物业发展有限公司淮安分公司（以下至判决主文前简称福田物业）与被告王金平物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月18日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告福田物业委托诉讼代理人徐翔、姜海新、被告王金平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福田物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2017年1月29日至2020年12月31日的物业服务费13340元（3号楼601室的计算标准为1.3元/月/平米，1号楼202室的计算标准为1.12元/月/平米）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年2月20日，原、被告签订《福田物业服务协议汇编》，合同约定由原告向瑞安花园小区提供物业服务，被告系瑞安花园小区3号楼601室、1号楼202室的房产所有人，被告自2017年1月29日起未按照约定缴纳物业管理服务费，原告多次催促被告履行协议，但被告至今未缴纳。被告王金平辩称：1、原告诉称的物业费标准过高；2、1000元装修保证金应该扣除；3、本案的诉讼费按比例分担；4、原告起诉时间为2021年5月12日，原告的部分诉讼请求已经超过诉讼时效；5、庭审中提供证据证明原告未尽到管理义务；6、原告起诉被告的是两套房，但1号楼202室房屋拿房后一直未装修，也未入住。本院经庭审审查确认如下案件事实：被告王金平系瑞安花园3号楼601室房屋、1号楼202室房屋业主，3号楼601室房屋建筑面积为134.9平米，1号楼202室房屋建筑面积为96.43平米，3号楼的房屋性质为高层住宅用房、1号楼的房屋性质为小高层住宅用房。2016年2月20日，原（甲方）、被告（乙方）签订《瑞安花园前期物业服务协议》两份，两份协议期限均自本协议签订之日起至业主委员会成立后代表全体业主与甲方或与其他物业公司签订新的《物业管理合同》生效时止；两份协议约定的物业公共服务费计算方式均为：按业主物业的建筑面积计算（以产权证或购房合同为准），高层住宅为1.5元/月/平米，电梯多层为1.36元/月/平米，商业为1.5元/月/平米；物业服务费自通知入住之日起，业主在办理入住手续时须按年度预交第一年物业服务费（不含二次供水总表、分表水差），以后每年按年度缴纳一次，每次缴纳费用的时间为第一次缴纳满一年前十五日；规定办理入住时间仍不办理入住手续的视为入住，收取的物业服务费从通知入住之日起算；业主在办理入住时一次性按照1000元/户的标准预交装修保证金。2016年2月20日被告缴纳了涉案两套房屋第一年的物业服务费：3号楼601室缴纳了2104元，单价为1.3元/月/平米，缴纳期间从2016年1月29日开始；1号楼202室缴纳了1296元，单价为1.12元/月/平米，缴纳期间从2016年1月29日开始。同日，被告缴纳了涉案两套房屋的装修保证金合计2000元。2019年12月16日，原告向被告发出《催缴通知》，对涉案两套房屋2017年1月29日至2019年12月31日的物业服务费进行了催交，2021年5月13日，原告再次向被告发出《催缴通知》，对涉案两套房屋2017年1月29日至2020年12月31日的物业服务费进行了催交。另查明，根据《关于规范淮阴区住宅小区物业服务收费的通知》淮价[2016]3号文件规定，普通住宅前期物业公共服务收费实行政府指导价管理，标准为：多层基准价每月每平方米0.6元，高层（含小高层）基准价每月每平方米1元，上浮幅度最高不超过20%，下浮不限。上述公共物业服务收费政府指导价标准不含公共用水、电费等代收代缴费用。被告辩称涉案1号楼202室房屋一直空置，原告对此予以认可。本院认为，虽然《中华人民共和国民法典》已于2021年1月1日起施行，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》，民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释规定，故本案仍应适用《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法总则》及相关司法解释的规定。原告福田物业与被告签订的《瑞安花园前期物业服务协议》系合法、有效的合同，对本案原、被告均有约束力。原告福田物业事实上对小区履行了垃圾清运、保安保洁、夜间照明、安全维护、共用部位维修等若干项目的物业服务，因此，原告福田物业有权向被告收取相应的物业费用。对于被告辩称的原告诉讼请求中部分超出诉讼时效的问题：原、被告签订的《瑞安花园前期物业服务协议》约定，业主在办理入住手续时须按年度预交第一年物业服务费，以后每年按年度缴纳一次，每次缴纳费用的时间为第一次缴纳满一年前十五日；诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，《中华人民共和国民法总则》施行之日（2017年10月1日）诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年的，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效规定的人民法院应予支持；权利人向义务人提出履行请求的，构成诉讼时效的中断，从中断时起诉讼时效期间重新计算；综上，依据原告提供的2019年12月16日的《催缴通知》以及2021年5月13日的《催缴通知》，原告涉案的诉求并未超出诉讼时效期间的规定。对于被告辩称的2000元装修保证金未退的问题，原告认可尚有2000元装修保证金未退，同意在本案中折抵物业服务费。对于被告抗辩的涉案小区存在的原告服务及管理不到位的相关问题，依据被告提供的照片等证据，原告福田物业的物业服务也的确存在瑕疵。本院认为，物业公司在物业服务期间难免存在一些瑕疵或者不足，在合理的限度内，有异议的业主应当予以理解和容忍，且可以通过正当途径予以指出并要求或建议改进；此外，被告所在小区存在的一些问题系原开发商遗留问题，并非原告应承担的义务，被告如认为原告违反合同约定或者法律、法规规定以及相关行政规范确定的义务，导致物业服务瑕疵或者不足超出合理的限度，造成其权利受到侵害、影响到合同目的的实现，有权通过协商、协调或者诉讼等途径请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不得以此为由拒绝支付物业服务费用，否则将可能有碍整个小区的正常管理和秩序，影响、损害其他按时缴费业主的正当利益。本院综合考虑到物业服务定价成本应包含人员费用、物业共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用等以及原告福田物业服务中的瑕疵、对业主管理费分摊、被告家1号楼202室房屋一直空置等因素，本院对福田物业3号楼601室房屋本应收取的费用予以打九折、1号楼202室房屋本应收取的费用予以打八折，以督促福田物业以后更好地为小区业主提供服务。综上，结合淮价[2016]3号文件，被告3号楼601室房屋2017年1月29日至2020年12月31日应缴纳的物业公共服务费为134.9平米×1.2元/月/平米×47月+134.9平米×1.2元/月/平米÷31天×3天=7624元×90%=6862元，扣除1000元装修保证金后，被告再支付原告5862元；被告1号楼202室房屋2017年1月29日至2020年12月31日应缴纳的物业公共服务费为96.43平米×1.12元/月/平米×47月+96.43平米×1.12元/月/平米÷31天×3天=5086元×80%=4069元，扣除1000元装修保证金后，被告再支付原告3069元。本案经调解未果。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、第二百零六条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、扣除1000元装修保证金后，被告王金平于本判决生效后十日内再支付原告深圳市福田物业发展有限公司淮安分公司瑞安花园3号楼601室房屋2017年1月29日至2020年12月31日物业服务费5862元；二、扣除1000元装修保证金后，被告王金平于本判决生效后十日内再支付原告深圳市福田物业发展有限公司淮安分公司瑞安花园1号楼202室房屋2017年1月29日至2020年12月31日物业服务费3069元；三、驳回原告深圳市福田物业发展有限公司淮安分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费134元，减半收取67元，由被告王金平负担（原告已预交）。本判决为终审判决。审 判 员 孙明珠二〇二一年七月二十六日法官助理 孙晶晶书 记 员 尹孟荣