湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0602民初2723号原告：湖南名家物业管理有限公司岳阳分公司。主要负责人：吴沛。委托诉讼代理人：唐伟民。被告：吴惠坤。原告湖南名家物业管理有限公司岳阳分公司（以下简称“名家物业管理岳阳分公司）诉被告吴惠坤物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告名家物业管理岳阳分公司的委托诉讼代理人唐伟民、被告吴惠坤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告名家物业管理岳阳分公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的物业管理费4639.14元；2.由被告承担本案受理费。事实与理由：原告系经合法注册登记的物业管理企业。被告吴惠坤购买了岳阳楼区香堤半岛高档小区8栋105号别墅后，于2011年7月12日与原告签订了《前期物业管理服务协议》，并办理了房屋装修等手续。2020年9月30日前被告均按协议缴纳了物业管理费，但自2020年10月1日至今没有缴纳物业管理费。原告以多种方式进行了催缴，但被告在无正当理由的情况下仍拒绝缴纳。被告的违约行为导致了原告的正常物业管理工作受到影响，并直接损害了原告的合法权益。为此，特具状提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告吴惠坤辩称，其所居住的别墅系由儿子吴守球所购买，其只是在此居住，因此不是业主。按物业服务合同约定，原告对小区的共用部位、共用设施设备、公共区域履行管理、维护、维修的义务，对小区公共安全秩序、交通秩序有管理的义务。但是原告却未能提供适当的物业服务：小区内的绿化未能得到合理的维护、车辆停放随意、生活及建筑垃圾随意堆放、绿地被占用种菜、公共照明久坏不修、业主家多次被盗、违章搭建随意、小区共用区域被征用无人告知。原告作为小区的物业服务单位，一不能为小区业主提供舒适的环境，二是不能保障小区业主的基本安全，三是不能制止个别业主的侵权行为，未能给业主提供最低标准的物业服务，其提供的物业服务显然不符合合同约定。因此，被告拒交物业费符合民法典第五百二十五条的规定，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。原告名家物业管理岳阳分公司提交了如下证据：1.香堤半岛业主手册和《前期物业管理服务协议》，拟证明被告应当依照业主手册和物业服务合同的约定缴纳物业费；2.催费通知单，拟证明被告尚拖欠物业费4639.14元，原告已对被告进行了催告。被告吴惠坤提交了如下证据：1.《前期物业管理服务协议》拟证明物业公司的物业管理内容和范围；2.小区内照片一组（共38张）拟证明小区内存在共用公共设施设备未及时维修、绿化用地被占用种菜、各类垃圾随意堆放，存在诸多卫生死角、交通管理混乱、多处违章搭建等严重问题，原告未尽到管理义务；3.小区地图照片，拟证明小区东面临湖地块未经业主同意被征用，原告作为物业管理单位未尽到维护管理义务，未将相关事宜向全体业主公示，放任业主权利被侵害。本院组织双方当事进行了质证。被告对原告所举证据1不持异议；对证据2的真实性没有异议，但对合法性有异议，质证称其对不合理的缴费要求有权拒绝。原告对被告所提交的证据1不持异议；对证据2的真实性、合法性和关联性均提出异议，质证称，该组照片没有时间显示，无法达到其证明目的；对证据3的真实性不持异议，但对证明目的提出异议，质证称物业公司无权对抗政府对土地的征收行为，这不能成为业主拒交物业费的理由。本院对双方不持异议的《前期物业管理服务协议》予以采信；经现场核实，对小区现场照片和小区地图照的真实性予以认定，但本院仅对涉及小区公共部分的管理进行审查。本院依据所采信的证据，确认如下案件事实：原告名家物业管理岳阳分公司系由岳阳市岳阳楼区香堤半岛小区开发商选聘的物业管理公司，被告吴惠坤则为该小区8栋105号别墅实际居住人。2011年7月12日，原告名家物业管理岳阳分公司与被告吴惠坤签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定由原告对香堤半岛小区的共用位、共用设施设备、绿化、环境卫生、小区公共秩序、停车等项目进行维护与管理。协议第二条对物业管理服务内容约定为：一、房屋共用部位、共用设施设备及其运行的维护和管理；二、小区公共环境卫生管理：1.小区公共区域；2.公共区域外墙2米以下的外墙清洁、公共区域外墙2米以上需要定期清洗的，甲方委托乙方进行清洗，费用由该连体楼栋全体业主共同分摊；3.生活垃圾日产日清。三、公共安全秩序管理：1.协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；业主必须购买相应的财产保险；2.负责小区公共设施设备安全管理，对业主私有财产不具有保管和免费维修义务。四、维护小区交通秩序与车辆停放有偿服务：1.业主须妥善停放好自己爱车，防止他人损坏，购买相应的财产保险；2.公共区域内的车辆停放须遵守《业主临时管理规约》相关规定。五、房屋装饰装修管理。协议第三条对物业管理服务质量约定为：1.共用设施、设备运行正常、无事故隐患；2.设立24小时报修值班电话，报修1小时内到达现场，建立客户回访制度，实施每周7天8小时服务接待；3.小区业主出入口24小时值班（其中立岗8小时），对重要部位定时巡查；4.对小区公共场所、公共绿地、主次干道、房屋公共部位按服务标准规定（频次）打扫，保持整洁干净；5.垃圾每日收集，做到日产日清；及时清扫积水、积雪等。协议第四条对物业管理服务费用约定为：小区别墅物业管理服务费收费标准：2.40元/平方米/月，开发企业赠送面积、室内停车库收费标准：1.00元/平方米/月（最终以物价批文为准）。此外，协议还对其他有偿服务费用、代收代缴收费服务等其他事项进行了约定。上述协议签订后，原告名家物业管理岳阳分公司即为该小区提供物业服务，但被告吴惠坤却认为原告提供的物业服务不符合物业服务合同的约定，自2020年10月1日起至今未交物业费。计算至2021年3月31日，被告按约定应支付的物业费为4639.14元。诉讼中，被告吴惠坤主张原告名家物业管理岳阳分公司在履行物业服务合同中存在以下违约行为：1.各类垃圾随意堆放，存在诸多卫生死角；2.公共照明设施久坏不修；3.小区内公共秩序管理不力，车辆随意停放，业主家多次被盗；4.绿地被占用种菜、违章搭建以及小区公共用地被征收，原告未制止告知。本院根据被告所提交的现场照片，并实地察看，确认小区公共部位确有垃圾（包括建筑垃圾）未及时清理的现象；小区出入口处设有值班室和电动栅栏，对出入车辆进行管理，但因小区内未设计公共专用停车位，部分车辆停放于道路两侧；小区内绿地被部分业主占用种菜，违章搭建的问题比较严重。经查，原告名家物业管理岳阳分公司曾专就违章搭建问题向行政管理部门报告，岳阳市自然资源和规划局、岳阳市岳阳楼区王家河街道办事处曾于2020年4月对小区内违章搭建进行了专项整治；此外，该小区临王家河有一宗公共用地，因王家河环境整治需要被政府征收。本院认为，被告虽主张其不是业主，但未向本院提交其子吴守球购买房屋的合同，且其所住房屋至目前也尚未办理不动产登记，而其实际对该房屋占有使用，且与原告签订了前期物业管理服务协议。因此，可以视为业主。其与原告名家物业管理岳阳分公司所签订的前期物业管理服务协议合法有效，对原、被告均有约束力。本案纠纷中，原告名家物业管理岳阳分公司在为香堤半岛小区提供物业管理服务是否符合前期物业管理服务协议的约定，以及被告吴惠坤拒交物业费是否具有正当理由为本案的争议焦点。本院认为，原告名家物业管理岳阳分公司作为香堤半岛小区的物业服务企业，对小区房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等方面提供物业服务，其提供的服务具有公共性和整体性，对此，需要物业服务企业和业主均应理性对待。业主拒交物业费应当基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行物业服务合同存在重大瑕疵。针对被告吴惠坤在诉讼中提出公共绿地被占用种菜、违章搭建和公共用地被征收的问题，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十二条第二款“对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理”的规定，物业服务公司不是具有行政执法权的国家机关，并无任何行政执法权，原告名家物业管理岳阳分公司对小区存在的建章搭建等影响小区秩序的行为履行了监督整改、制止义务并及时向行政管理部门进行了报告，即可认为其履行了相应的物业管理职责。至于小区内存在的个别卫生死角和垃圾未及时清理的现象，确为原告名家物业管理岳阳分公司在履行物业合同过程中存在的瑕疵，但与该公司所履行的对小区公共部位主干道清扫、保洁等相比，属于一般瑕疵，不应认定为重大瑕疵。因此，本院对原告名家物业管理岳阳分公司的诉讼请求予以支持，被告吴惠坤的抗辩理由不成立，本院不予采纳。但希望原告名家物业管理岳阳分公司立即对存在的问题进行整改，提高服务质量，同时接受业主监督，共建小区和谐。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十四条的规定，判决如下：由被告吴惠坤支付原告湖南名家物业管理有限公司岳阳分公司自2020年10月1日起至2021年3月31日止的物业费4639.14元。上述应当支付的款项，限被告在本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告吴惠坤承担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  余勇二〇二一年七月十四日书记员  姜李附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十二条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。