上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初19423号原告：冯沂斌，女，1988年4月2日出生，汉族，户籍所在地上海市普陀区。委托诉讼代理人：冯金虎，男，1955年3月7日出生，汉族，户籍所在地上海市普陀区。被告：上海南尚置业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：董华威，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：单新宇，上海单新宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏元林，上海单新宇律师事务所律师。原告冯沂斌诉被告上海南尚置业有限公司(下称“南尚公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月28日立案后，依法适用简易程序进行审理。本案于2020年11月9日第一次公开开庭进行了审理，原告冯沂斌、被告委托诉讼代理人单新宇、夏元林到庭参加诉讼。因双方当事人对案涉房屋租金问题无法达成一致意见，经原告申请，本院通过上海市高级人民法院依法委托上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司进行评估。本案于2021年5月25日第二次公开开庭进行了审理，原告冯沂斌、被告委托诉讼代理人夏元林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯沂斌向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照2020年4月16日上海市青浦区人民政府工作组、开发商、物业、信访业主等四方协商确认的房屋维修项目以及验房报告的全部内容进行房屋维修整改；2、要求被告支付上述房屋整改期间给原告造成的损失，按照人民币(以下币种均为人民币)300元每日的标准自2019年12月20日起计算至整改完毕之日止；3、要求被告承担逾期交房违约金，按照418元每日的标准自2019年12月20日起计算至实际交付完成之日止；4、要求被告承担逾期超过90天的交房违约金，按照836元每日的标准自延期交房的第91天起计算至实际交付完成之日止。审理中，原告撤回第一项诉讼请求。事实与理由：原告与被告于2019年1月签订《上海市商品房预售合同》，原告购买被告位于上海市青浦区朱家角镇新塘港路XXX室房屋(下称“系争房屋”)。合同第二条约定，房屋建筑面积实测93.17平方米，另有地下附属面积42.40平方米，总房价4,186,018元，被告应于2019年12月20日前交房。2019年12月下旬，原告从该楼房其他业主处得知，该小区存在严重质量瑕疵，经实地查看情况属实，遂委托上海华晓工程项目管理有限公司进行验房。2020年1月16日，上海华晓工程项目管理有限公司出具验房报告，系争房屋存在包括进户门、墙面、地板、门窗、油漆、地砖、门槛石、淋浴房地砖、墙面瓷砖、玻璃、水管、橱柜等约135项质量问题，该房屋事实上根本不符合交付标准，无法居住使用。鉴于房屋出现的严重质量问题，2020年4月16日，原告应约与青浦区政府工作组、开发商和物业等商谈房屋维修事宜，原告提交了《验房报告》及内附房屋存在的主要问题，相关方确认无异议，签字认可。被告承诺2020年5月31日前维修整改完毕。直到起诉之日原告的房屋仍处于维修状态，原告多次催告被告抓紧整改，但被告搪塞敷衍，一再延期。被告的行为已构成延期违约，给原告造成很大的经济损失。目前涉案房屋附近地段相同的面积租金成本约300元/日。故原告诉至法院作如上诉请。被告南尚公司辩称：不同意原告诉请。1、被告向原告按期交付系争房屋，房屋也通过相关部门的竣工验收，质量也符合国家和地方的建设标准，不存在逾期交房的问题。2、若交房之后房屋存在质量问题，原告可以通过报修的方式解决。若原告认为系争房屋存在质量问题，应通过鉴定明确问题范围、修复方案等。3、原告提出的质量问题属于质量瑕疵问题，而非主体结构方面的问题,不应成为原告拒收房屋的理由，由此而造成的房屋空置损失应该由其自付，更不能据此主张延期交房违约金。经开庭审理查明：2019年4月28日，南尚公司(甲方、卖方)与冯沂斌(乙方、买方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，据甲方暂测该房屋建筑面积为93.17平方米，其中套内建筑面积为71.44平方米、公用分摊建筑面积为21.73平方米，另有地下附属面积42.40平方米。每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为44,928.82元，总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为4,186,018元。合同第十条约定该房屋的交付必须符合下列第叁种方案所列条件：叁、取得了《上海市新建住宅交付使用许可证》。第十一条约定甲方定于2019年12月20日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条约定甲方如未在本合同第十一条约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后期限之第二条起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权选择第贰种方案追究甲方责任：贰、逾期超过90天后(超过90天的部分)，每逾期一日，甲方应向乙方支付乙方已付的购房款万分之二的违约金直至甲方实际交付房屋之日止。第十三条约定该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前10天内书面通知乙方办理交付房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起10天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为交接该房屋钥匙。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为居住用房，甲方应向乙方提供《上海市新建住宅质量保证书》和《上海市新建住宅使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供钱款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此产生的延期交房的违约责任由甲方承担。第十四条约定在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证后60日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。第十九条约定甲方交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备与约定的装修、设备差价0倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，乙方有权单方面解除本合同。第二十二条约定，甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按照修复费的0倍给予补偿；双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构进行检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。第二十三条约定，自该房屋验收交接之日起，甲方对该房屋负责保修。保修范围和保修期由甲乙双方参照国务院发布的《建设工程质量管理条例》和《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定。第二十九条约定，本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分；本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。补充条款一第8.5条约定，除非出现房屋地基基础、主体结构经核验确属不合格或者因房屋质量问题严重影响正常居住使用的情形，该商品房出现的建筑工程或装修装饰质量通病(主要指不严重影响功能或安全的常见观感性质量瑕疵)，不属于买受人拒绝收房或退房的事由，买受人拒收房屋期间，不视为出卖人逾期交房期间。但出卖人必须快速履行保修责任，消除前述质量瑕疵以及影响，前述合理维修期间不适用逾期交房的约定。如因出卖人造成买受人实际损失的，由出卖人依法承担赔偿责任。第11.7条约定，若出卖人按约交付房屋的，且买受人未按《买卖合同》约定日期办房屋交付手续的，则视为出卖人已于《买卖合同》约定的最后交付期限之前将房屋交付给了买受人，且自《买卖合同》约定的最后交付期限之次日起，有关房屋的所有风险及设施、设备的保养和维护由买受人承担。第11.11条约定，对买受人逾期收房，出卖人有权利、但无义务发出书面催告函，且出卖人是否发催告函都不影响本补充协议所约定的风险转移节点。合同另对其他内容进行了约定。合同签订后，冯沂斌按约向南尚公司支付了合同约定的房款。2019年12月，南尚公司向冯沂斌寄送《西虹桥壹号(青泰名邸)交房通知书》，载明冯沂斌购买的房屋已经竣工验收合格，按照双方合同约定，房屋已经具备交付条件，通知冯沂斌于2019年12月19日前往上海市青浦区新塘港路1199弄办理房屋交付手续。房屋交付条件：1、按照合同约定，在南尚公司向冯沂斌交付房屋之前，冯沂斌须将全部房款及其他相关费用缴清。2、随通知书附上《入住须知》、《西虹桥壹号交付缴费清单》，冯沂斌可以从中查阅更为详细的信息和要求，这些资料信息将构成本《交房通知书》不可分割的一部分，与本《交房通知书》具有同等效力。2019年12月29日，南尚公司向冯沂斌寄送《西虹桥壹号(青泰名邸)房屋交付通知催告函》，载明冯沂斌所购买的系争房屋已符合交付条件，冯沂斌至今未到项目现场办理交付手续，南尚公司再次催告，要求冯沂斌于2020年1月18日之前来办理房屋交付手续。若冯沂斌未能按催告时间办理交付手续的，自南尚公司书面《交付通知书》所载的交付日起，房屋毁损、灭失等风险及物业管理费等相关费用，由冯沂斌承担。2020年4月16日，冯沂斌就系争房屋质量问题向有关部门投诉。经协商达成共识：所有问题5月底维修完毕。2020年6月18日冯沂斌再次就系争房屋质量问题向有关部门投诉，新发现问题包括：1、地下室北采光井上部雨天后渗水；2、地下室卫生间顶渗水，天花板鼓包损坏。原有未完成问题：地下室北采光井玻璃碎未更换。经协商达成共识：1、地下室卫生间顶渗水问题6月19日进行检查，并给出维修期限；2、采光井渗水和玻璃更换五天内完成(6月23日)。2020年6月23日，原告委托律师向被告发送律师函，载明截至发函日期，系争房屋整改几乎毫无实质进展。另查明，2019年12月9日，南尚公司取得系争房屋所在项目的《上海市新建住宅交付使用许可证》。2020年6月5日，南尚公司取得系争房屋所在项目的不动产权证书。审理中，因双方当事人就系争房屋租金标准无法达成一致意见，本院通过上海市高级人民法院依法委托上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司进行评估。2021年4月19日，评估公司出具《估价报告》，载明系争房屋于价值时点(期)2019年12月20日至2021年3月24日止的租金总价为73,660元，平均月租金标准为4,850元。为此，原告支付评估费1万元。以上查明的事实，由原、被告的陈述，上海市商品房预售合同、上海市新建住宅交付使用许可证、不动产权证、交房通知书、房屋交付通知催告函、投诉登记表、律师函及邮寄凭证、评估报告等证据予以证明，并经庭审出证、质证，本院经审核后依法予以确认。审理中，原告主张：在收到第一份交房通知书后，系争房屋被报道交房流程存在不合理，原告与销售代表联系，要求先验房再收房，但并未收到准确回复，在收到第二份交房通知书后，原告于2020年1月18日前同验房公司、销售代表一同前往系争房屋，并由验房公司出具报告，故原告要求被告按照验房出具的报告进行维修，被告认可存在报告中所涉问题，承诺在5月底维修完毕，但是直到6月还是没有维修完成，为此原告提供房屋验收报告、住宅质量投诉处理登记表等证据予以证明。逾期交房违约金是合同约定的违约责任，房屋质量问题影响原告使用而导致损失，这两者并不矛盾，坚持要求同时主张。被告表示：对房屋验收报告真实性不予认可，该机构系原告单方委托，非双方都认可的验房单位出具的报告。对住宅质量投诉处理登记表真实性予以认可，被告一直都在积极处理系争房屋存在的问题，原告在两年保修期内也可以向被告报修。但是原告拒绝接受房屋，向被告主张逾期交房违约金的主张，加重了被告的负担，且被告认为违约金标准过高，要求调整为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。根据庭审查明的事实，本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。原告已按合同约定履行付款义务，被告应在合同约定的期限内按约定的交房条件履行交房义务。被告于2019年12月9日取得系争房屋的交付许可证，此时系争房屋已符合交付条件。被告确已在合同约定的交房日前通知原告前来收房，然原告认为系争房屋存在质量问题未达到交房标准故主张逾期交房违约金，结合原、被告陈述及质量投诉表等相关证据材料，本院认定案涉房屋确实存在装修瑕疵，然原告提供的证据不足以证明系争房屋存在主体结构质量问题及其他严重影响居住使用的质量问题，故对原告所主张的逾期交房违约金，本院不予支持。原、被告一致确认被告进行了维修，维修行为肯定会对原告正常使用系争房屋产生一定影响，结合证据材料反映的质量问题情况、维修时间及评估报告，本院酌定被告应赔偿原告因质量问题导致的空置损失费为15,000元。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海南尚置业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告冯沂斌房屋空置损失15,000元；二、原告冯沂斌的其余诉讼请求不予支持。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,300元，减半收取计1,650元，由原告冯沂斌负担1,562.50元，被告上海南尚置业有限公司负担87.50元；评估费1万元，由被告上海南尚置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 张分法官助理 周诗书 记 员 周诗附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。四、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。