广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0104民初16921号原告：广州市华南版权贸易股份有限公司，住所地广州市越秀区文明路69号601房。法定代表人：郑杰褒。委托诉讼代理人：彭友健，广东翰锐律师事务所律师。被告：广州悦享汽车销售有限公司，住所地广州市越秀区文明路69号东方文德广场国家版权贸易基地(越秀)园区七楼707-1单元。法定代表人：邓军祥。被告：邓军祥，男，1976年1月21日出生，汉族，身份证住址广州市花都区。原告广州市华南版权贸易股份有限公司诉被告广州悦享汽车销售有限公司（以下简称悦享公司）、邓军祥房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人彭友健，被告邓军祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告悦享公司向原告支付拖欠的租金及家具租金共计143990元（自2020年3月1日计至2020年12月31日，共10个月，租金按每月14199元计；家具租金按每月800元计；2020年3月1日至2020年3月31日，因疫情原因扣减6000元租金）；2、判令被告悦享公司向原告支付逾期缴纳租金的违约金16213.5元（是拖欠租金的违约金，不是家具租金的违约金，以拖欠租金为基数，按每日1‰的计算，当月租金应当在当月5日前支付，从当月6日起计算逾期违约金，计至实际付清之日止）；3、判令被告悦享公司承担原告支付的律师服务费2000元；4、判令被告邓军祥对被告悦享公司的债务承担连带清偿责任。事实与理由：原告与案外人广州市权炫网络科技有限公司（以下简称权炫公司）于2019年3月8日签订《国家版权贸易基地（越秀）写字楼租赁合同》，约定：原告将广州市越秀区文明路69号自编东方文德广场国家版权贸易基地园区七层707号单元出租给权炫公司使用，租赁期限自2019年3月8日至2022年2月28日，其中2019年3月24日至2020年2月29日的月租金为13523元，2020年3月1日至2021年2月28日的月租金为14199元。自2020年3月起，权炫公司未能按照合同约定向原告支付租金。原告多次催款无果。2020年6月1日，被告悦享公司与权炫公司法定代表人共同出具《变更承租说明函》，承诺权炫公司将合同的权利义务转由被告悦享公司承担，被告悦享公司承担权炫公司使用承租物业的一切责任。原告认为，被告悦享公司的行为己构成根本违约，己造成原告经济损失，被告悦享公司应当向原告支付租金及违约金。被告邓军祥为被告悦享公司的唯一股东，按照公司法第六十三条的规定，在被告邓军祥无法证明其财产独立于被告悦享公司的情况下，应当对被告悦享公司的债务承担连带责任。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。两被告共同辩称：原告将写字楼转租给我方使用，东方文德广场由于新冠疫情的影响对所有租户的租金减免方案是免租3个月，所以原告也应该给予我方三个月免租。原告没有给予我方任何免租，所以我方认为原告应减免我方三个月租金。2020年8月我方向原告书面申请退租，我方也告知了物管处退租，物管处也停水停电，8月底没有在涉讼房屋办公，但还有几台电脑在房屋里，所以租金应计算至2020年8月31日，就算我方从3月开始欠租至8月底也是共欠租6个月，其中还要免3个月的租金，即使按照原告计算方式我方也只是欠3个月的租金。而且我方还有2个月押金在原告，应予以抵扣2个月租金，即最多欠原告1个月租金。家具租金以租代购，当我方缴够租金后，家具的所有权归我方，我方已经缴纳了2年多，现在家具我方不要了，用于抵扣我方的欠租也足够抵扣欠租。针对邓军祥的意见，邓军祥同意与公司共同承担责任。另原告主张的律师服务费，由法院依法处理。经审理查明：原告（为甲方）与案外人权炫公司（为乙方）于2019年3月8日签订《国家版权贸易基地（越秀）写字楼租赁合同》，其中约定：甲方将广州市越秀区文明路69号自编东方文德广场国家版权贸易基地（越秀）园区七层707号单元出租给乙方作办公使用，租赁期限自2019年3月8日至2022年2月28日止，其中2019年3月24日至2020年2月29日月租金为13523元，2020年3月1日至2021年2月28日月租金为14199元；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按银行转账或现金付款方式交付甲方；乙方在本合同签订时向甲方交纳保证金29818元，在租赁期满时，乙方依约向甲方交还该单元，并缴清全部租金和其他费用，且按本合同约定向管理公司提供该单元证照注销证明文件及保证金票据原件之日起三十天内，甲方将保证金无息退还乙方。如乙方未能按本合同约定，如期足额向甲方交纳租金，每逾期一天，甲方有权按拖欠租金总额的3‰的标准向乙方收取违约金；逾期超过30天，甲方有权采取停止供水、供电及其他适当措施，而无须就该措施带来的结果承担责任，由此导致的损失由乙方自行承担；逾期30天，甲方有权解除合同，甲方有权收回出租单元，乙方须在逾期30天起计的两个工作日内将承租单元内所有属于乙方的物品全部请走，否则视为乙方放弃室内所有财物的所有权和处置权，由甲方处置。由于乙方原因，提前终止合同，保证金不予退还;由于甲方的原因，提前终止合同，甲方须无息退还乙方所缴交的保证金。其他约定，甲方有一批全新的红木家具存放在该单元内，乙方同意以每月800元的费用承租该批家具，从2019年4月1日起计租，租期至2022年2月28日止，每月的家具租赁费与物业租金一齐缴交；双方确认，乙方租约期满后，该批红木家具归乙方所有；若乙方在租约期未满时，不再租赁该批家具，则视为乙方违约，乙方必须支付剩余租期的全部租赁费用给甲方等。2020年4月29日，原告委托律师向权炫公司发出《律师函》，催收拖欠的租金、家具租赁费等。2020年6月1日，权炫公司与被告悦享公司共同向原告作出《变更承租说明函》，内容为：我司于2019年3月8日起承租贵司位于广州市越秀区文明路69号东方文德广场A座707单元物业，作办公使用，并签订了《写字楼租赁合同》，合同期为三年。因受疫情影响，经营困难，我司无法继续经营，正办理注销手续。为保证租赁合同正常履行，自2020年1月起，我司将该单元所有责权利（含家具租赁）转由悦享公司承担，悦享公司同意承担我司承租该物业期间所产生的一切责任。我司与贵司签订的《写字楼租赁合同》提前终止，由悦享公司与贵司重新签订租赁合同，我司所缴交的租赁押金转给悦享公司作租赁押金。2020年6月10日，原告向权炫公司与被告悦享公司发出《复函及催缴通知》，称：1、我司与权炫公司于2019年3月8日所签订的《写字楼租赁合同》，目前权炫公司尚未交纳2020年1月至2020年6月的费用，含707单元物业租金及家具租金，共计88642元。2、在权炫公司或悦享公司代为缴清全部费用后，我司同意与悦享公司重新签订合同，将我司与权炫公司就707单元签订《写字楼租赁合同》全部权利义务由权炫公司转让给悦享公司。3、我司与权炫公司签订的《写字楼租赁合同》尚未变更或终止，合同仍为有效状态，请权炫公司及悦享公司务必在2020年6月15日前缴交上述费用，逾期未缴交的，我司将采取仲裁的方式进行追收，并根据合同的约定计收相应的违约金。被告邓军祥于2020年6月12日签收该函。被告悦享公司曾向原告签署《承诺函》，称：因受疫情影响，导致本司业务几乎停摆，我司未能按合同的约定按时缴纳707相关租金、物业管理费及水电费，上述费用合计14323元。我司郑重承诺如下：于2020年7月6日之前将所有费用全部缴清。在此期间，若有转移资产、抽逃资金、企业经营出现困难等可能导致拖延或无法归还欠款及利息的相关情况，贵司可要求我司提前清偿本金及利息。我司承诺：若不按上述期限及时归还欠款，愿承担一切法律后果及赔偿贵司的所有经济损失。特此承诺。2020年7月13日，原告向权炫公司、被告悦享公司发出《催缴通知》，催缴707单元2020年2-7月的租金。被告邓军祥签收该通知。2020年7月15日，被告悦享公司向原告作出《承诺书》，内容为：我司承租你司707单元，因疫情影响，业务经营处于困难状态，目前业务处于恢复期，我司也在尽最大努力清还前期欠租，根据我司款项回收进度，我司对于缴付欠租，承诺如下：7月20日前，缴交半个月租金，7月24日前缴足一个月租金，7月31日前争取多缴交一个月租金，余下欠费争取在随后两个月左右缴清。2020年8月14日，被告悦享公司向原告作出《缴交租金情况说明》，内容为：我司主要从事汽车销售、代客垫资购车、办理汽车抵押贷款业务，运作流程主要为：客户出少量资金、我司全资购车、去银行办理汽车抵押贷款、银行回款给我司、客户每月付车贷。在此过程中，我司需垫付大量的资金。目前我司刚好处于全资购车后到银行办理贷款阶段，造成资金周转非常困难，未能如约于本周二前缴足一个月租金。因此，在我司目前如此困难的情况下，希望贵司能大力支持，先行恢复供电，保证我司正常运作。我司保证在月底前，在银行回款到位后，缴足一个月租金，同时，在资金回笼较充足的前提下，再多缴一个月租金。在此基础上，请贵司配合办理疫情期间租金减免及租金免升幅。我司承诺从下个月开始，在业务逐渐正常运转的情况下，逐月清缴前期欠租，争取在11月前将前期欠费缴清。特此说明。2020年8月28日，被告悦享公司向原告发出《退租申请》，称：因为受到蔓延全世界的新冠疫情的严重冲击，造成我司资金严重紧缺，业务无法正常开展。前期曾经努力申请银行贷款，但一直未能落实。几经努力，公司经营依然处于严重亏损状态，已无法正常缴交租金，现已无力再支撑下去，申请从2020年9月1日起退租707单元。考虑到我司目前的实际困难，受疫情影响严重，已无力偿还相应的欠租，请贵司根据我司的实际困难，准予退租为盼。因本案纠纷，原告于2021年2月24日向本院提起诉讼。诉讼中，原告称：东方文德广场的业主方为广州市越秀区房屋管理局，我方与广州市越秀区第三房屋管理所签订租赁合同承租涉讼物业，并进行转租。广州市越秀区房屋管理局于2020年3月25日通知，因新冠疫情影响，对承租户免收2020年2、3月的物业租金。后该局于2020年8月27日通知，因新冠疫情影响，减半收取2020年4月、5月的物业租金。上述政策共计减免3个月租金。被告悦享公司已交纳2020年2月份的租金和家具租金，2020年3月-12月份租金及家具租金未支付。2020年8月28日，被告悦享公司向我方书面申请从2020年9月1日起退租。我方于2020年9月23日书面向悦享公司复函（提交《复函》），不同意其退租申请，并要求继续履行合同，缴清欠费。本院认为：原告之前要求被告悦享公司和权炫公司缴清欠租后才同意变更承租人为被告悦享公司，但从其之后的欠租催缴、《退租申请》复函和仅起诉被告悦享公司来主张权利等行为来看，原告已认同被告悦享公司是涉讼物业的承租人，并要求其履行涉讼租赁合同的义务和承担责任，被告悦享公司对此亦无异议，故本院予以照准。关于未付的租金。因新冠××疫情影响，涉讼物业的业主已给予原告减免3个月租金，依照公平合理原则，原告也应参照该租金减免政策来处理其与被告之间的转租租金计付事宜，即给予被告减免租金3个月。另，根据合同约定，“乙方逾期交纳租金30天，甲方有权解除合同，甲方有权收回出租单元”。被告从2020年2月起就开始拖欠租金，早已达30天以上，原告依据上述约定早已可解除合同、收回房屋和追究对方的违约责任。被告也已因无力偿还欠租，向原告提出了退租申请。在此情况下，根据合同法第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，原告本应采取适当措施防止损失的扩大，但其仍不同意被告退租，不采取适当措施防止损失的扩大。依照上述法律规定，原告要求被告支付2020年9月1日起的租金，本院不予支持。综上情况，被告抗辩称从2020年3月至8月，其总共欠付原告3个月的租金，合法合理，本院予以采纳。至于原告主张的逾期交租违约金，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”的规定，本院不予支持。关于原告主张的律师服务费2000元。因该费用不是违反合同造成的损失，亦非诉讼之必要支出，原告要求被告承担，本院不予支持。因合同对于租赁保证金和家具如何处理作了相关的约定，并未约定保证金和家具可抵扣欠租，被告抗辩主张保证金和家具用于抵扣欠租，没有依据，本院不予采纳。综上所述，依照当时施行《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百一十三条第一款、第一百一十七条、第一百一十九条，《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起七日内，被告广州悦享汽车销售有限公司、邓军祥向原告广州市华南版权贸易股份有限公司支付3个月的租金44997元[按每月（14199元+800元）计]。二、驳回原告广州市华南版权贸易股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1772元，由原告广州市华南版权贸易股份有限公司负担1280元，被告广州悦享汽车销售有限公司、邓军祥负担492元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审判员  邓小斌二〇二一年七月二十六日书记员  徐珮仪