广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终2922号上诉人（原审被告）：吴川市新国基房地产开发有限公司，住所地：吴川市人民路福泽豪苑203号法定代表人：任剑峰，总经理。委托诉讼代理人：李日生，男，1988年3月17日出生，汉族，住广东省吴川市，该司员工。被上诉人（原审原告）：陈日辉，男，1978年11月23日出生，汉族，住吴川市。被上诉人（原审原告）：黄小红，女，1979年10月26日出生，汉族，住遂溪县。被上诉人的共同委托诉讼代理人：林日成，广东粤海律师事务所律师。被上诉人的共同委托诉讼代理人：戴莹，广东粤海律师事务所律师。上诉人吴川市新国基房地产开发有限公司因与被上诉人陈日辉、黄小红商品房预售合同纠纷一案，不服广东省吴川市人民法院（2021）粤0883民初475号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人吴川市新国基房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李日生，被上诉人陈日辉、黄小红的委托诉讼代理人林日成、戴莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴川市新国基房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销广东省吴川市人民法院(2021)粤0883民初475号民事判决，将本案发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费用由陈日辉、黄小红承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，主要证据不足，逾期办理涉案商品房权属转移登记并非出卖人原因，应当免除出卖人责任。1.一审判决认定涉案商品房实际交付使用的时间是2018年6月27日缺乏事实依据，涉案商品房2019年6月27日才竣工验收合格，在涉案商品房竣工验收合格前并不具备交付使用的条件，即使陈日辉、黄小红通过不合法的手段占有使用涉案商品房，也不能视为吴川市新国基房地产开发有限公司实际交付使用，一审法院以“当事人签订商品房买卖合同时应当知晓和预见该商业风险”为由，判决吴川市新国基房地产开发有限公司承担从2019年8月21日起至陈日辉、黄小红取得房地产权属证书之日止的违约金，这一径行与鼓励陈日辉、黄小红违约、非法占有无异！2.涉案商品房竣工验收合格后，吴川市新国基房地产开发有限公司于2019年6月30日在微信群“碧海园业主总群”以及各楼层的出入口、公示通告栏张贴通告通知业主于2019年7月31日前收楼。还于2019年10月9日、2019年10月12日在微信群“碧海园业主总群”以及各楼层的出入口、公示通告栏张贴通告通知各业主在期限内(2019年10月26日前)带身份证到指定地点办理产权转移手续，逾期后果自负。但陈日辉、黄小红没有依时持身份证到指定地点办理产权转移手续(签名)。由此可见，迟延办理涉案房屋的房地产权属证并非吴川市新国基房地产开发有限公司的责任，陈日辉、黄小红应当承担后果，自负责任。二、一审判决适用法律错误，判决错误。陈日辉、黄小红已增大涉案商品房套内面积，应当承担逾期办理房屋所有权转移登记的全部过错责任及恢复涉案商品房原状。《商品房买卖合同》第十八条约定：“买受人的房屋仅作住宅使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构承重结构和用途、功能……”，但陈日辉、黄小红在涉案商品房竣工验收前已占有使用，且对房屋进行改造，陈日辉、黄小红通过改造行为获得了更多房屋使用面积，应当知晓其中风险，陈日辉、黄小红把“入户花园空间”改变成可实际使用空间、增加侧墙、增加窗户、用途改造、拆除防护栏杆等增大了商品房的套内面积，导致房屋实际户型与吴川市新国基房地产开发有限公司在政府部门登记备案的户型不符，不具备房屋权属转移登记条件，因此，对于房屋产权移转登记手续逾期办理，陈日辉、黄小红应当承担全部过错责任。但一审法院在判决中对上述问题未作任何合理的解释，避而不谈，却以一句“吴川市新国基房地产开发有限公司上述抗辩理由不能成立，对其抗辩主张不予支持”从而判决吴川市新国基房地产开发有限公司承担违约责任，明显适用法律错误，判决错误。另，一审判决上诉人支付违约金至被上诉人取得房地产权属证书之日止不当，应根据双方签订《商品房买卖合同》第十五条规定，违约金判至上诉人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止。综上所述，一审判决认定事实不清，主要证据不足，适用法律错误，请二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。陈日辉、黄小红辩称：1.关于涉案房屋早于竣工验收日期交付，上诉人提出应从竣工验收日期开始计算办证时间的问题。虽然涉案房屋交付时尚未竣工验收合格，但是陈日辉、黄小红接收尚未竣工验收的房屋没有违反法律规定，属于自行降低交房条件和标准，是对自己权利的自由处分，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条有关“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，应当以房屋实际交付时间来计算办证期限，而不是以竣工验收的日期计算，因此一审法院认定以实际交付时间来计算办证期限认定事实清楚，适用法律准确。2.不存在上诉人所述的陈日辉、黄小红通过不合法的手段占有使用房屋的情况。首先，房屋未交付前钥匙在上诉人处，没有经过其同意，陈日辉、黄小红不可能强行占有。其次，在房屋交付使用后，陈日辉、黄小红有向上诉人聘用的物业公司交付物业管理费，并向供电、供水部门交付水电费；再次，合同约定的交房日期是在2014年，但是陈日辉、黄小红违约一直未交付房屋，后在合同约定的交付日期之后，陈日辉、黄小红同意接收了带有瑕疵的房屋，实属无奈之举。因为涉案房屋是在2019年6月30日才竣工验收，与合同约定的时间相差五年之久。综上，上诉人称叶陈日辉、黄小红通过不合法手段占有使用房屋完全是毫无依据，推卸责任、颠倒是非。3.虽然上诉人称其已经通过微信群、小区公告栏发布、张贴收楼和办证通知，但是陈日辉、黄小红从未收到或看过此类通知，这个说法完全是其单方所述，没有任何证据证明。4.关于上诉人称陈日辉、黄小红增大房屋面积导致无法办证的说法是不成立的。第一，陈日辉、黄小红并没有上诉人所称的改造房屋导致房屋面积增大的情况，已经装修房屋的均是正常装修，不存在违建，正常装修也不可能导致房屋面积增大，上诉人该说法也没有证据予以证实；第二，小区其他不涉案业主同样有上诉人所描述的装修房屋的情况，已经办理了产权证书，因此不存在房屋装修会导致无法办证的情形；第三，上诉人所述的因房屋改造导致无法办证的抗辩理由，并没有不动产登记部门出具的材料予以证明，是其单方面的陈述。5.同意本案违约金计算至上诉人将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止。陈日辉、黄小红向一审法院起诉请求：判决1、吴川市新国基房地产开发有限公司立即支逾期办证违约金（从2019年8月21日起计至2020年12月31日止为1255.42元，从2021年1月1日起至陈日辉、黄小红取得房地产权属证书之日止，每月按已付购房款384313元的万分之二计算）；2、吴川市新国基房地产开发有限公司立即为陈日辉、黄小红办理吴川市海滨街道下潮到村后背岭大坡碧海园住宅小区6号楼1203房的房地产权属证书；3、本案的诉讼费用由吴川市新国基房地产开发有限公司负担。一审法院认定事实：陈日辉、黄小红与吴川市新国基房地产开发有限公司签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：碧海园0045），约定：陈日辉、黄小红向吴川市新国基房地产开发有限公司购买位于吴川市海滨街道下潮到村后背岭大坡的碧海园住宅小区6号楼1203房，总价款384313元，吴川市新国基房地产开发有限公司应当在2014年6月30日前将验收合格的房屋交付给陈日辉、黄小红，并且“应当在商品房交付使用后420日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理：…3.买受人不退房，出卖人每逾期一个月按已付房价款的万分之二向买受人支付违约金”。签订合同后，陈日辉、黄小红按合同约定的方式支付了全部购房款。2018年6月27日，陈日辉、黄小红与吴川市新国基房地产开发有限公司委托的湛江市华盛物业服务有限公司签订《前期物业服务协议书》，陈日辉、黄小红主张2018年6月27日为其收房时间，吴川市新国基房地产开发有限公司对该时间为陈日辉、黄小红的居住时间无异议。涉案房产于2019年6月27日竣工验收，并已办理权属初始登记在吴川市新国基房地产开发有限公司名下。由于吴川市新国基房地产开发有限公司至今未为陈日辉、黄小红办理涉案房产的权属登记手续，未交付房地产权属登记证书，经多次催讨无果，陈日辉、黄小红遂具状起诉，诉如所请。另查明，吴川市新国基房地产开发有限公司向一审法院递交两份通告用以证明其已经向业主发出通知办理产权转移登记手续，并主张按通告落款时间即2019年10月9日、2019年10月12日张贴在小区的公告栏、大门出入处和发送到微信业主群，但陈日辉、黄小红对此予以否认。一审法院认为，本案是商品房预售合同纠纷。《广东省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，应受法律保护。双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同的约定履行各自的义务。由于《广东省商品房买卖合同》中约定吴川市新国基房地产开发有限公司应当在2014年6月30日前将验收合格的房屋交付给陈日辉、黄小红，并且“应当在商品房交付使用后420日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，但至今未为陈日辉、黄小红办理产权登记手续，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日…”的规定，吴川市新国基房地产开发有限公司依法应承担逾期办证的违约责任。涉案房屋实际于2018年6月27日交付陈日辉、黄小红使用，陈日辉、黄小红现主张吴川市新国基房地产开发有限公司自2019年8月21日起至陈日辉、黄小红取得房地产权属证书之日止，每月按已付房款万分之二的标准计算逾期办证违约金，符合合同的约定，予以支持，自2019年8月21日至2020年12月31日止以384313元为基数按月万分之二计算的违约金为1255.42元。由于涉案房产已经竣工验收，且已办理权属初始登记在吴川市新国基房地产开发有限公司名下，已经具备产权转移登记至陈日辉、黄小红名下的条件，故陈日辉、黄小红诉请吴川市新国基房地产开发有限公司为其办理涉案房产的权属登记手续、交付房地产权属证书，合法有理，予以支持。吴川市新国基房地产开发有限公司抗辩其已经张贴公告、在微信群通知陈日辉、黄小红办理产权转移登记手续，陈日辉、黄小红对此予以否认，吴川市新国基房地产开发有限公司未能提供有效的证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，对此抗辩意见不予采纳。至于吴川市产的套内面积应承担过错责任、恢复原状的抗辩意见，不属于本案处理范畴，对此不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、限吴川市新国基房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内支付逾期办证违约金1255.42元，以及自2021年1月1日起至陈日辉、黄小红取得房地产权属证书之日止以384313元为基数按月万分之二计算的逾期办证违约金给陈日辉、黄小红；二、限吴川市新国基房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十个工作日内为陈日辉、黄小红办理吴川市海滨街道下潮到村后背岭大坡碧海园住宅小区6号楼1203房的权属登记手续并交付房地产权属证书。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由吴川市新国基房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。另查明：二审庭审中，双方当事人均确认逾期办证违约金计算至吴川市新国基房地产开发有限公司将所有权转移登记需由其提供的资产报产权登记机关备案之日止；吴川市新国基房地产开发有限公司确认其至今未将办理涉案房屋所有权转移登记需应由其提供的资料报产权登记机关备案。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定,第二审人民法院主要对当事人上诉请求的有关事项进行审查。一、关于吴川市办证违约责任的问题。根据涉案商品房买卖合同第十五条的约定，吴川市新国基房地产开发有限公司应当履行的办证义务为将应由其提供的资料报产权登记机关备案。因此，不论陈日辉、黄小红是否对涉案房屋进行了改造、改造行为是否影响办理涉案房屋所有权转移登记手续，均与吴川市新国基房地产开发有限公司应当履行的办证义务无关联。故吴川市新国基房地产开发有限公司以此为由主张其不应承担逾期办证违约责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。吴川市新国基房地产开发有限公司还主张因陈日辉、黄小红未按通知持身份证到指定地点办理产权证转移手续（签名），也未向吴川市新国基房地产开发有限公司提交已签名的《房屋所有权转移登记申请书》，才导致涉案商品房至今未能办证。如前所述，吴川市新国基房地产开发有限公司应当履行的办证义务是将应由其提供的资料报产权登记机关备案，但吴川市新国基房地产开发有限公司并未提供充分的证据证明其在履行上述办证义务时，因缺少陈日辉、黄小红签名的《房屋所有权登记申请书》而导致产权登记机关拒收吴川市新国基房地产开发有限公司提交的备案资料。因此，吴川市新国基房地产开发有限公司以此为由主张其不应承担逾期办证违约责任，本院亦不予支持。二、关于逾期办证违约金期间的问题。虽然涉案商品房2019年6月27才竣工验收合格，但陈日辉、黄小红以其于2018年6月27日与湛江市华盛物业服务有限公司签订《前期物业服务协议书》并主张已实际接收了涉案商品房，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，一审判决认定吴川市新国基房地产开发有限公司从2018年6月27日起计算办证期限，并无不当，本院予以确认。吴川市新国基房地产开发有限公司关于应从涉案商品房竣工验收合格之日起计算办证期限的上诉理由不能成立，本院不予采纳。至于吴川市新国基房地产开发有限公司上诉主张陈日辉、黄小红是通过不合法的手段于2018年6月27日占有使用涉案商品房的问题，未提供任何证据予以证明，应承担举证不能法律后果。二审庭审中，双方当事人均确认本案逾期办证违约金计算至吴川市新国基房地产开发有限公司将所有权转移登记需由其提供的资产报产权登记机关备案之日止，是当事人的真实意思表示，本院予以确认，故本案逾期办证违约金，吴川市新国基房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内支付逾期办证违约金1255.42元，以及自2021年1月1日起至吴川市新国基房地产开发有限公司将所有权转移登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止以384313元为基数按月万分之二计算的逾期办证违约金给陈日辉、黄小红。三、关于吴川市新国基房地产开发有限公司应如何履行办证义务的问题。如前所述，吴川市新国基房地产开发有限公司应履行的办证义务为将其应由其提供的资料报产权登记机关备案，故一审法院判决吴川市新国基房地产开发有限公司“为陈日辉、黄小红办理吴川市海滨街道下潮到村后背岭大坡碧海园住宅小区6号楼1203房的房地产权属证书”欠当，本院予以纠正。综上所述，一审判决认定事实清楚，但实体处理欠当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、变更广东省吴川市人民法院（2021）粤0883民初475号民事判决第一项为：限吴川市新国基房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内支付逾期办证违约金1255.42元，以及自2021年1月1日起至吴川市新国基房地产开发有限公司将办理碧海园住宅小区6号楼1203房所有权转移登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止以384313元为基数按月万分之二计算的逾期办证违约金给陈日辉、黄小红；二、变更广东省吴川市人民法院（2021）粤0883民初475号民事判决第二项为：限吴川市新国基房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内将办理吴川市海滨街道下潮到村后背岭大坡碧海园住宅小区6号楼1203房所有权转移登记需由吴川市新国基房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案；三、驳回陈日辉、黄小红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费各25元，由吴川市新国基房地产开发有限公司及陈日辉、黄小红各负担25元（陈日辉、黄小红已预交一审案件受理费25元，吴川市新国基房地产开发有限公司已预交二审案件受理费25元，均不予退还）。本判决为终审判决。审 判 长 林伟娇审 判 员 王默朗审 判 员 林 竹二〇二一年七月九日法官助理 王 月书 记 员 柯迪晓附：相关法律法规及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。