河南省修武县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0821民初730号原告：刘明，男，1982年7月15日出生，汉族，住河南省博爱县。被告：河南翔宇建设有限公司。住所地：获嘉县东环路北段。法定代表人：岳树萍，总经理。委托诉讼代理人：张德军，男，汉族，1965年4月8日生，现住修武县。公民身份号码：：410821196504080032。系被告公司员工。第三人：河南建开置业股份有限公司。住所地：焦作市丰收路69号。法定代表人：许娅珂，执行董事。第三人：河南建开置业股份有限公司修武分公司。住所地：修武县环城南路16号。法定代表人：庞镇文，董事长。原告刘明诉被告河南翔宇建设有限公司（以下简称翔宇建设）、第三人河南建开置业股份有限公司（以下简称建开置业）、河南建开置业股份有限公司修武分公司（建开置业修武分公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2021年4月15日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘明、被告翔宇建设委托诉讼代理人张德军到庭参加诉讼。第三人经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘明向本院提出诉讼请求：1.判令位于修武县产归原告所有。2.中止对位于修武县产的执行。3.诉讼费由被告承担。事实与理由：（2020）豫0821执606号之二裁定书中，查封了原告所有的位于修武县产，原告提出了执行异议，修武县人民法院以（2021）豫0821执异24号《执行裁定书》驳回了原告的异议申请。原告认为驳回原告提出的执行异议，缺乏事实与法律依据。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告的诉求完全符合上述司法解释的规定，具体理由如下：一、原告在人民法院查封之前已就涉案房屋签订了合法有效的书面买卖合同。2014年6月4日，原告已就位于修武县产与建开置业签订了《商品房买卖合同》，合同约定：该房屋用途为商业，属框架结构，层高5米，建筑层数地上6层，地下一层。计价方式为按建筑面积计算，该商品房单价为9000元，总金额18870660元。2014年6月4日，原告到修武县房管局就涉案房屋进行了预告登记。被告翔宇建设辩称，首先，不动产权已登记为准，原告的主张均缺乏事实依据。原告主张其与被告建开置业签订了合法有效的《商品房买卖合同》、支付全部购房款且占有案涉房屋等，明显不实。根据原告提供的《商品房买卖合同》，案涉房产总价款为18870660元，根据其陈述已经向被执行人建开置业足额支付该款，但如此巨额的款项并无任何支付凭证，不能证实其足额支付了全部房款。案涉房产被告翔宇建设至今仍指派部分人员在工地看护，不存在原告占有使用一说。案涉房屋至今仍未办理产权移转登记，也并未实际交付。其次，原告的主张无任何法律依据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告均不符合相关法律规定，其不具有排除强制执行的民事权益。综上，案涉被查封房产并非原告所有，属于被执行人建开置业的财产，法院应予继续执行。第三人经本院传唤未到庭亦未提交答辩状。根据原告的起诉、被告的答辩，法庭归纳本案争议焦点为：1.原告是否支付了涉案房产的相应对价。2.原告是否实际占有涉案房产。3.原告是否享有排除执行的权利。4.原告主张涉案房产归原告所有，应否支持。原告刘明为证明其主张，向本院提交如下证据：1.2014年6月16日原告与第三人建开置业签订的《商品房买卖合同》一份，证明已经在房产部门进行了登记。2.建开置业向原告出具的收据两份，证明房款已经交付完成。被告、第三人均未向法庭提交证据。根据当事人所举证据及庭审陈述，本院确认以下案件事实：翔宇建设诉建开置业建设工程施工合同纠纷一案，本院于2020年4月30日作出生效判决：被告河南建开置业股份有限公司、被告河南建开置业股份有限公司修武分公司于判决生效后十日内支付原告河南翔宇建设有限公司工程款7124288.92元及利息（利息按本金7124288.92元的中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2018年1月10日起计算至二被告实际归还之日止）；被告河南建开置业股份有限公司、被告河南建开置业股份有限公司修武分公司于本判决生效后十日内返还原告河南翔宇建设有限公司工程质保金258821元；被告河南建开置业股份有限公司、被告河南建开置业股份有限公司修武分公司于本判决生效后十日内支付原告河南翔宇建设有限公司停工损失525660元；原告河南翔宇建设有限公司享有该建设工程价款优先受偿权。判决生效后，建开置业未履行判决义务，翔宇建设向本院申请强制执行，执行过程中，本院于2020年6月22日作出（2020）豫0821执606号之二执行裁定，轮候查封了建开置业名下位于修武县。2021年1月20日经本院商请，焦作市中级人民法院作为首封法院向本院出具《同意处置函，同意将6＃集中商业楼的处置权移送本院执行。2021年3月18日本院作出（2020）豫0821执606号执行裁定：拍卖建开置业位于修武县及该楼房所占用土地。案外人刘明向本院提起案外人执行异议，请求终止对修武县的查封，本院作出（2021）豫0821执异24号执行裁定：驳回了刘明的异议请求。刘明不服该裁定，提起案外人执行异议之诉。经查，2014年6月4日原告刘明与第三人建开置业签订了《商品房买卖合同》，约定由刘明购买位于文化路××文苑华公馆集中商业6幢一层Ｓ1号房，商品房用途为商业，价格18870660元，付款方式为：于2014年6月4日已付房款13870660元，余款500万元于2014年8月29日前付清。2014年6月4日第三人给原告出具了13870660元的《收据》。2014年9月5日第三人给原告出具了500万元的《收据》。2014年6月4日，原告与被告建开置业在修武县房管部门对《商品房买卖合同》进行了预售登记备案。本院认为，首先，预售登记备案与预告登记不同，预售登记备案并不具有物权效力，无法对抗第三人。其次，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”同时，第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”参照上述法律规定，本院确认以下案件重点：一、原告刘明作为涉案房屋买受人，在人民法院查封前已签订了合法有效的书面买卖合同；二、争议房产目前仍未竣工验收，经过本院现场查看发现，原告并未实际占有争议房产；三、原告向法庭提交的两份《收据》不足以证实其已实际支付18870660元购房款，原告主张房款中500万元是其转账支付给第三人建开置业，13870660元是案外人转让给原告的债权，但无任何证据证明，经法庭向原告释明后，其仍未在指定时间内补充提交支付房款的现金或转账凭证。对此本院认为，13870660元债权转让是一笔较大金额的交易，未留存任何证明材料不符合常理；且原告称实际转账支付500万元购房款，但未提交转账记录，故本院认定，原告所举证据不能证明其已交付购房款达到6#集中商业楼一层S1号房产的总房价（18870660元）的50%；四、争议房产性质为商业，非居住用房；五、在翔宇建设申请执行建开置业建设工程施工合同纠纷一案中，执行依据认定翔宇建设对6#集中商业楼享有工程价款优先受偿权，因本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条和《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定的商品房消费者优先于建设工程承包人受偿的情形，故原告的权利无法对抗翔宇建设的建设工程优先受偿权，不能排除对涉案房产的强制执行。综上，依法应予驳回原告刘明的诉讼请求。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回原告刘明的诉讼请求。案件受理费135024元，由原告刘明承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  姜甜甜人民陪审员  杨金成人民陪审员  程建庄二〇二一年七月十五日书 记 员  李学利