文书内容湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0103民初3323号原告：刘伟龙，男，。被告：湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司，住所地长沙市天心区湘府中路198号新南城商务中心C栋308房。法定代表人：赵平，董事长。委托诉讼代理人：李丽娜，湖南弘一律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈程，湖南弘一律师事务所律师。第三人：湖南标志房地产开发有限公司，住所地长沙市天心湘府中路198号新南城商务中心A栋824。法定代表人：徐文忠，执行董事。委托诉讼代理人：陈耀，湖南平心律师事务所律师。原告刘伟龙与被告湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司（以下简称豪布斯卡物业公司）、第三人湖南标志房地产开发有限公司（以下简称标志房地产公司）合同纠纷一案，长沙市雨花区人民法院移送本院管辖，本院于2021年4月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年5月24日公开开庭进行了审理。原告刘伟龙，被告豪布斯卡物业公司的委托诉讼代理人李丽娜，第三人标志房地产公司的委托诉讼代理人陈耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘伟龙向本院提出诉讼请求：1.被告依据合同约定应向原告补齐2019年8月至今共18个月的租金共42953.11元（产权面积44.33平方米，租金每月每平方米53.83元）。2.被告应按每逾期一日交万分之二点一的比例向原告支付违约金2570元（截至2021年1月）。3.被告保证未来每月按时足额向原告支付租金。被告豪布斯卡物业公司辩称：一、原告刘伟龙虽受让了案涉商铺的所有权，但无法基于该事实与本公司之间形成租赁关系，原告刘伟龙依据本公司与案外人彭卫国、彭经添签订的《委托代理出租物业合同》要求本公司支付租金没有事实依据和法律依据。二、本公司与案外人彭卫国、彭经添签订的《委托代理出租物业合同》无效。三、根据《委托代理出租物业合同》约定，案外人彭卫国、彭经添委托本公司代理出租案涉商铺，并非由本公司承租案涉商铺，本公司没有向案外人彭卫国、彭经添或被本公司支付租金的义务。四、本公司系受标志房地产公司委托与案外人彭卫国、彭经添签订《委托代理出租物业合同》，案外人彭卫国、彭经添对此也明知，《委托代理出租物业合同》的权利和义务应由标志房地产公司享有和承担。五、本公司于2016年9月退出标志长沙商务中心项目的物业管理，本公司与标志房地产公司的委托关系在当时就已经终止，本公司与案外人彭卫国、彭经添签订的《委托代理出租物业合同》也于当时事实上解除。2016年9月，本公司退出标志长沙商务中心项目的物业服务，后由长沙乐图物业管理有限公司进驻标志长沙商务中心项目进行物业管理服务，此后的租金亦由标志房地产公司直接向业主支付，本公司与案外人彭卫国、彭经添签订的《委托代理出租物业合同》也于当时事实上解除。综上所述，本公司与案外人彭卫国、彭经添或被本公司双方并非形成租赁合同关系，本公司无须承担支付租金的义务。同时，本公司系受标志房地产公司委托与案外人彭卫国、彭经添签订《委托代理出租物业合同》，案外人彭卫国、彭经添在签订《委托代理出租物业合同》时即已知道本公司与标志房地产公司的代理关系，该合同直接约束案外人彭卫国、彭经添与标志房地产公司，本公司与案外人彭卫国、彭经添签订的《委托代理出租物业合同》事实上也于2016年9月退出标志长沙商务中心物业服务项目时解除。即便原告刘伟龙于2019年取得了案涉商铺的所有权，但基于上述事实，其与本公司之间根本无法形成也不存在租赁关系，原告刘伟龙依据《委托代理出租物业合同》要求本公司支付租金没有事实依据和法律依据。据此，请求法院驳回原告刘伟龙对本公司的全部诉讼请求。第三人标志房地产公司述称：一、标志房地产公司与原告没有法律上的利害关系，原告无权要求标志房地产公司承担连带责任。1.原告要求本公司承担连带责任无事实和法律依据。2.本案的法律关系为委托合同法律关系，属于《合同法》调整的法律范畴。基于合同相对性原则，该合同仅对合同当事人豪布斯卡物业公司产生约束力，不能将该合同的效力及于合同当事人之外的人。即使合同因第三人的原因导致一方当事人履行不能，另一方当事人也只能请求违约方承担赔偿责任，而不能请求第三人即标志房产承担连带赔偿责任。3.涉案房产商铺有485户，共368个业主。项目销售期间，购买商铺的335户业主与被告签署了委托代理出租物业合同，另外33户业主则与本公司签订委托代理出租物业合同。从此签约事实上看，足以证明业主系自行与豪布斯卡物业公司签订《委托代理出租物业合同》，不存在原告起诉书中所谓本公司指定业主与豪布斯卡物业公司签订合同的情形，原告亦未向法庭提交相应证据证明。二、原告及被告豪布斯卡物业公司是争议委托合同的合同主体，豪布斯卡物业公司系本案唯一适格被告。1.在2016年3月17日，被告向包括本案原告在内的标志商务中心负一楼业主发出的《关于标志商务中心负一楼业主租相关事宜的告知函》中，可充分证明被告系《委托代理出租物业合同》中签约方，与原告签订合同后，一直独立负责原告委托租赁物业的出租及管理，并自行与原告在内的业主协商合同的履行，在2015年5月更是自行收回三分之一的涉案房产，自行投资80万元开发豪布斯卡淘气堡。2.原告提交的由建行长沙人民东路支行出具的《银行转账记录》显示，原告收取的租金系被告及被告员工周登国支付，而本公司向法院提交的证据可充分证明，周登国系豪布斯卡物业公司标志商务中心负责人，且一直代表豪布斯卡物业公司负责与业主进行沟通。综上，本公司请求法庭依法驳回原告要求本公司在本案中承担连带责任的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：标志房地产公司系标志·长沙商务中心开发商。2006年7月18日，标志房地产公司作为甲方、湖南省新一佳商业投资有限公司（以下简称新一佳）作为乙方，签订《租赁合同》，主要内容为：甲方系标志·长沙商务中心负一楼（建筑面积约10750平方米）的现房产所有权人，现将该物业租赁给乙方用于经营商业，租期20年，自2008年10月8日起至2028年10月7日止。租金按照乙方租赁部分的房产建筑面积计算，总租金为每月每平方米32元（包含所有项目的使用费及物业租赁费17元，卖场内设施、设备使用费等12元、室外公共区域物业管理费3元）。租金增幅为：从租金计算日起，每三年递增一次，每次递增在上一期的基础上递增3%。合同中约定：乙方在租赁场地设立的企业，若经营连续两年亏损，可在提前三个月通知甲方的情况下提前解除合同而无须承担违约责任。标志房地产公司在标志·长沙商务中心的销售广告中注明：新一佳省府旗舰店8月开盘，13—78平方米的精致铺面划分，3万元起做新一佳房东，8.8%（前10年回报率）--9.8%（后10年回报率）的20年超稳定回报。另查明，在本院受理的被告豪布斯卡物业公司、第三人标志房地产公司案涉场地系列案中，有业主作为买受人、标志房地产公司作为出卖人，签订的《标志·长沙商务中心产权商铺定购协议》中约定：买受人在购买本物业时，自愿将该物业委托给湖南标志物业管理有限公司统一经营20年10个月，委托经营期限为2008年元月1日至2028年10月7日，租金回报前10年为总房款的8.8%（税前），后10年10个月为总房款的9.8%（税前）。2007年，标志房地产公司作为出卖人，案涉商铺的原业主彭经添作为买受人，签订了《长沙市商品房买卖合同》，合同中约定：彭经添购买标志房地产公司开发的标志·长沙商务中心负一层-1006号房，该商品房用途为商业，建筑面积为44.33平方米。此后，案涉商铺2019年4月被法院依法拍卖，原告刘伟龙竞拍取得了案涉商铺。2019年7月26日，原告刘伟龙获得了案涉房屋的（2019）长沙市不动产权第0247271号权证，权证上登记建筑面积为44.33平方米。2007年8月，原业主彭经添、彭卫国（彭经添父亲）作为委托方（甲方）、原湖南标志物业管理有限公司作为受托方（乙方），签订了《委托代理出租物业合同》，合同中约定：甲方将其购买的标志·长沙商务中心项目地下一层-1006号铺位，授予乙方代理委托代理权限，委托代理权限包括：代为寻找物业承租人；以乙方的名义与承租人交涉、协商、签订租赁合同；代为收取租金；在承租期间，代为处理与出租物业相关的一切事宜。委托期从合同签订之日起计算至2028年10月7日止。委托期限届满，合同自动终止。甲方如需继续延长委托期限，应当在期限届满前一个月提出，经双方协商同意后，重新签订合同。合同还约定：租金缴付期为从2008年1月1日起至2028年10月7日止。租金以长沙市房地产管理局核定的产权面积为准计算，租金（含物业管理费及设备设施使用费）为：2008年1月1日至2017年12月31日期间，每月每平方米48.34元；2018年1月1日至2028年10月7日期间，租金为每月每平方米53.83元。乙方与承租方签订的租赁协议，超过以上标准的，超过部分作为乙方的中介费用，不足以上标准的，不足部分由乙方负责补足，自行承担该部分风险。支付方式为：乙方为甲方代扣代缴相关税费后的租金由乙方于每月5日以前将租金以银行转账方式划转至甲方名下账户。甲方应承担本合同项下租赁产生的税费。如乙方逾期未向甲方支付租金的，除应付租金外，每逾期一天，乙方按逾期租金的万分之二点一向甲方支付违约金，违约金从违约之日起的第二天起开始计算。该合同后有两个附件。附件一为《物业租金付款声明书》，注明：致湖南标志物业有限责任公司，我授权贵公司收取的出租物业租金，在扣除税费后，通过银行转账方式直接付至以下账户。附件二为《特别授权委托书》，注明：兹授权受托人行使以下权利，授权受托人行使委托人名下的标志·长沙商务中心项目地下一层279号铺位的除处分权以外的全部权利。包括但不限于转租权、侵权后引发的诉讼权等。2016年3月17日，豪布斯卡物业公司出具《关于标志·商务中心负一楼业主租赁相关事宜的告知函》，主要注明以下事项：2006年7月18日，标志房地产公司（开发商）与湖南新一佳商业投资有限公司（以下简称“新一佳湘府店”）签订了《租赁合同》，租期为20年。租赁合同签订后，开发商即开展了物业销售和招商工作，随后开发商与业主签订了物业销售合同，业主为更好地将所购物业及时出租以获得租金收益与我公司（原湖南标志物业管理有限公司）签订了委托代理出租合同。新一佳湘府店自2009年进驻商务中心以来，经营一直较为稳定，直至2013年，新一佳营业额在市场冲击下下滑迅速。2015年6月8日，豪布斯卡物业公司与新一佳湘府店签订补充协议，同意新一佳湘府店退租3372.5平方米，新一佳实际租赁面积为7594.89平方米。豪布斯卡物业公司将前述3372.5平方米收回自营，但经营不理想。其所投资的淘气堡营业8个月亏损34万元，地下商铺收入甚微，仍有较多空铺待招商。豪布斯卡物业公司提出：在新一佳退租暂未寻求到新租赁户的情况下，公司已无力再向业主承担租金收益回报。公司经过详细的市场调查，在南城一楼（非地下室）的均价基本在0.7-1.2元/㎡·天，但现在业主租金回报收益率负一楼的租金为1.4元/㎡·天，远远超过了附近同地段商户租金均价。对此，公司请求从2016年4月1日起将标志·商务中心负一楼的租金回报收益从8%将至4%。该函件出具后，2016年3月31日，长沙市天心区青园街道人民调解委员会组织豪布斯卡物业公司、标志房地产公司、业主代表就合同履行和租金给付事项进行调解，调解未果。2016年5月19日，豪布斯卡物业公司向案涉物业业主作出《关于标志商务中心负一楼商铺租金支付事宜的回复》，主要注明：因负一楼承租方经营困难，场地闲置，已产生长期拖欠租金现象，公司已经多次与承租方沟通，催缴租金。公司将努力筹集资金，承诺会将2016年2月、3月的租金于2016年5月30日前支付，2016年4月的租金于2016年7月30日前支付，2016年5月的租金于2016年9月30日前支付。如资金提前到位，将提前支付租金。2016年11月26日，标志房地产公司作为出租方，与湖南麦吉华联超市有限公司（以下简称麦吉华联公司）签订《租赁合同》，标志房地产公司将豪布斯卡负一层，约10750平方米，出租给麦吉华联公司作为商业经营之用，起始租金为32元每平方米每月，其中场地租赁费12元每平方米每月、设备租赁费12元每平方米每月、物业费8元每平方米每月；自第四年起，每3年递增一次，递增比例为上期的3%。2017年6月20日，在协商案涉房产租金给付事项时，标志房地产公司作出了《标志负一楼房租租金协议承诺书》，载明：“标志答复：标志商务中心负一楼商铺业主租金从2017年6月起，按月支付，不跨月。2016年6月至2017年5月租金今日无法给予准确还款计划和承诺，择日再予商讨”。周登国在标志方人员处签字，业主代表在标志负一楼商务中心商铺业主处签字。2018年8月30日，长沙乐图物业管理有限公司出具《情况说明》一份，主要注明：该公司于2016年10月通过招投标进驻新南城商务中心小区进行物业管理服务，因原物业公司未和乐图物业进行交接，且原物业将所有资料凭证全部带走拿走，所以关于超市之前的付款情况无从查起。现新南城商务中心地下商铺于2016年5月到2017年5月处在空置期，2017年6月由开发商将其租赁给麦吉华联超市使用，乐图物业未收取超市方任何租金。被告豪布斯卡物业公司原名湖南标志物业管理有限公司，成立于2004年11月30日，标志房地产公司曾系其控股股东，法定代表人为徐文忠。时任标志房地产公司法定代表人也为徐文忠。2013年3月21日，湖南标志物业管理有限公司更名为湖南豪布斯卡物业管理有限公司。2015年4月17日，标志房地产公司退股，2016年1月15日，法定代表人由徐文忠变更为赵平。2016年5月31日，更名为湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司。庭审中，标志房地产公司委托诉讼代理人陈述：原来标志物业公司与标志地产是关联企业，标志地产开发的物业均是标志物业公司做前期物业的。另，豪布斯卡物业公司、标志房地产公司在法定代表人变更和股权变更时没有就案涉物业租金给付及责任承担的问题签订书面协议。2016年9月前，对案涉项目实际承租人新一佳应付押金及租金，新一佳向标志房地产公司或标志房地产公司指定的原湖南标志物业管理有限公司进行支付，因收取的前述租金低于应付刘伟龙等业主的租金，对差额部分，系标志房地产公司补足。2015年1月至2016年7月，向刘伟龙等业主支付租金的对方账户为豪布斯卡物业公司。2016年9月，标志房地产公司与麦吉华联公司签订租赁合同，收取租金，并向刘伟龙等业主支付租金。自2017年1月起至2018年12月底，支付租金的对方账户为周登国尾号为0153的建设银行账户，银行流水中显示资金来源为标志房地产公司、马双亮(麦吉华联公司法定代表人)、蔡锡轲（标志房地产公司员工）等。自2019年2月起，支付租金的账户为标志房地产公司员工蔡锡轲尾号为4293的建设银行账户，银行流水中显示资金来源为麦吉华联公司、标志房地产公司。第三人标志房地产公司已经通过其员工蔡锡轲的账户向原告刘伟龙支付了2019年4月至7月的租金每月1720.76元。在案涉房产的业主中，有部分业主是与标志房地产公司签订的《委托代理出租物业合同》，有部分业主是与湖南标志物业管理有限公司签订的《委托代理出租物业合同》。本院认为，本案的争议焦点是：一、《委托代理出租物业合同》项下的合同义务的责任承担主体。二、应付款项及违约金的数额。关于焦点一，本案中，综合案涉项目的《租赁合同》、销售资料宣传、《标志·长沙商务中心产权商铺定购协议》、《商品房买卖合同》、《委托代理出租物业合同》及后续合同实际履行情况来看，本案实质系标志房地产公司及原湖南标志物业管理有限公司共同进行售后包租二十年的一种商业模式。它包含两重法律关系，一是“售”，即商品房买卖合同关系，即通过销售资料宣传投资回报后，由标志房地产公司与购房业主签订《商品房买卖合同》；二是“包租”，即房屋租赁合同关系。2006年7月18日，标志房地产公司作为开发商与新一佳湘府店签订了《租赁合同》，租期为20年。租赁合同签订后，标志房地产公司即开展物业销售和招商工作，并签订物业销售合同。签订《商品房买卖合同》的同时，由标志房地产公司或其曾控股的原湖南标志物业管理有限公司即现豪布斯卡物业公司与购房业主签订《委托代理出租物业合同》。原告与标志房地产公司签订的《商品房买卖合同》及与原湖南标志物业管理有限公司即现豪布斯卡物业公司签订的《委托代理出租物业合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方都享有相应的合同权利，并应承担相应的合同义务。2016年9月前，对案涉项目承租人新一佳湘府店向标志房地产公司或标志房地产公司指定的原湖南标志物业管理有限公司支付应付押金及租金，因收取的前述租金低于应付原告等业主的租金，对差额部分，系由标志房地产公司补足。2016年9月后由标志房地产公司与麦吉华联公司签订租赁合同，收取与支付租金。自2017年1月起至2018年12月底，通过周登国建设银行账户向原告等业主支付租金，银行流水显示资金来源为标志房地产公司、马双亮(麦吉华联公司法定代表人)、蔡锡轲等。自2019年2月起，支付租金的账户变更为标志房地产公司员工蔡锡轲尾号为4293的建设银行账户，银行流水显示资金来源为麦吉华联公司、标志房地产公司。可见，标志房地产公司通过出租案涉物业、收取与向周登国、蔡锡轲转账案涉项目租金的方式，承担与履行了《委托代理出租物业合同》项下的合同义务。同时，标志房地产公司与原湖南标志物业管理公司法定代表人相同，在标志房地产公司的销售宣传资料就“20年超稳定汇报”的宣传，以及在购房业主与标志房地产公司签订的《标志·长沙商务中心产权商铺定购协议》中有关“物业委托给湖南标志物业管理有限公司统一经营20年10个月”的约定可知，对于案涉物业的出租经营事项，是由标志房地产公司与原湖南标志物业管理有限公司共同管理的，标志房地产公司与业主之间形成事实上的委托代理出租物业合同关系。而且，标志房地产公司与新一佳湘府店签订的《租赁合同》也是本案《商品房买卖合同》、《委托代理出租物业合同》能够签订的重要事实基础。因此，标志房地产公司应对案涉物业基于《委托代理出租物业合同》产生的合同义务继续承担履约义务和责任。豪布斯卡物业公司、标志房地产公司在法定代表人变更和股权变更的时候没有就案涉物业租金给付及责任承担的问题签订书面协议。豪布斯卡物业公司虽辩称其已于2016年9月退出案涉项目，事实上解除了《委托代理出租物业合同》，但经核查，豪布斯卡物业公司未与购房业主协商一致解除合同，亦未进行书面通知，因此，该辩称无事实和法律依据，本院对此不予采信。有限责任公司变更为股份有限公司的，或者股份有限公司变更为有限责任公司的，公司变更前的债权、债务由变更后的公司承继。因此，在没有有效证据证明豪布斯卡物业公司退出案涉项目的情况下，豪布斯卡物业公司应承继原湖南标志物业管理有限公司的债权、债务。而原湖南标志物业管理有限公司作为《委托代理出租物业合同》的合同相对方，发生争议前通过对案涉项目租金收取与支付上履行对接与管理职能等事实与行为的方式，承担了相应的合同义务，在发生争议后，应对案涉物业基于《委托代理出租物业合同》产生的合同义务继续承担履约义务和责任。在公司发生变更的情况下，该合同义务的承担应由豪布斯卡物业公司承继。因此，标志房地产公司、豪布斯卡物业公司，应共同承担《委托代理出租物业合同》项下的合同义务。原告刘伟龙经依法拍卖获得案涉商铺的产权以后，自2019年4月起取得了案涉商铺的所有权，根据买卖不得击破租赁原则，原告刘伟龙作为新的房屋所有权人取得了前业主彭经添对被告豪布斯卡物业公司、标志房地产公司依据《委托代理出租物业合同》请求支付租金的权利。关于焦点二，标志房地产公司与新一佳湘府店签订的《租赁合同》约定租金为每平方米32元，从租金计算日起，每三年递增一次，每次递增在上一期的基础上递增3%。租期为自2008年10月8日起至2028年10月7日止。而案涉商铺的前业主彭经添与原湖南标志物业管理有限公司签订的《委托代理出租物业合同》则约定的租金标准高于前述租赁合同约定的租金标准，《委托代理出租物业合同》所约定的租金给付标准在开始就是超过了《租赁合同》中所约定租金给付标准的。而2013年，涉案物业承租方新一佳湘府店经营受到市场冲击，2015年6月8日，豪布斯卡物业公司与新一佳湘府店签订补充协议，同意新一佳湘府店退租3372.5平方米，新一佳实际租赁面积为7594.89平方米。之后因新一佳公司经营不善濒临破产，2016年11月26日，标志房地产公司作为出租方，将案涉物业约10750平方米，出租给麦吉华联公司，起始租金为32元每平方米每月，之后又几经变化。综合以上事实，可知多年以来标志房地产公司、豪布斯卡物业公司所能收到的租金就低于其要支付给原告等业主的租金。在签订《委托代理出租物业合同》的时候，因新一佳湘府店承租了案涉的物业，所以就标志房地产公司、豪布斯卡物业公司与原告约定的于2014年12月30日之前支付原告的租金标准，系当事人真实意思表示，在不违反法律法规的情况下，本院对其不予调整。但是2015年，案涉物业的出租情况出现了重大的变化。豪布斯卡物业公司请求依情势变更调整给付原告的租金计算标准。综合考量市场环境变化与同地段同类型同性质物业出租价格，也为了有效保障双方当事人的合法权益，防止出现租金过高导致公司无法继续经营下去而至双输的局面，本院依据公平原则，将《委托代理出租物业合同》中约定的租金计算标准从2015年1月1日起依法进行调整，租金计算标准调整为合同原约定价格的75%，对超出部分本院不再支持。第三人标志房地产公司已经通过其员工蔡锡轲的账户向原告刘伟龙支付了2019年4月至7月的租金，故被告豪布斯卡物业公司第三人标志房地产公司还应向原告刘伟龙支付欠付的自2019年8月至2021年1月共计18个月的租金32214.83元（44.33平方米×53.83元/月×0.75×18月）。关于违约金部分，《委托代理出租物业合同》中的约定为以尚欠租金为基数、按日万分之二点一计算至实际付款之日止，本院综合考量市场交易习惯与市场经营环境、被告公司经营情况，酌情将违约金计算标准调整为年利率6%，对超出部分本院不再支持。依据《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条以及《中华人民共和国公司法》第九条之规定，判决如下：一、限被告湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司、第三人湖南标志房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内共同向原告刘伟龙支付截至2020年1月31日的欠付租金32214.83元，并以未付租金32214.83元为基数按年利率6%的计算标准向原告刘伟龙支付从2021年2月1日起至实际清偿之日的违约金；二、驳回原告刘伟龙其他诉讼请求。案件受理费938元,减半收取469元，由被告湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司、第三人湖南标志房地产开发有限公司负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  吴贵平二〇二一年七月十三日法官助理谢婷书记员龙灿