广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0103民初2203号原告：广州市宏基实业有限公司，住所地广州市荔湾区站西路24号。法定代表人：黄绰贤。委托诉讼代理人：胡圣根，广东海际明律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏家颍，广东海际明律师事务所实习律师。被告：张志强，男，1972年2月2日出生，汉族，住河南省荥阳市。原告广州市宏基实业有限公司（以下简称宏基公司）与被告张志强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宏基公司委托诉讼代理人胡圣根、苏家颍，被告张志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏基公司的诉讼请求：1.判令解除原告宏基公司与被告张志强于2020年9月3日签订的《宏基大厦欧陆鞋城租赁合同》及补充协议，原告宏基公司无需返还被告张志强租赁保证金19592元；2.判令被告张志强向原告宏基公司支付2020年8月1日至2021年3月25日的租金55184.13元；3.判令被告张志强向原告宏基公司支付2020年8月1日至2021年3月25日的管理费6906.18元；4.判令被告张志强向原告宏基公司支付2020年6月21日至2021年3月25日的水电费3861.93元；5.判令被告张志强向原告宏基公司支付租金、管理费、水电费逾期付款违约金，从拖欠费用当月1日起，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于2021年1月27日发布的一年期贷款市场报价利率的四倍即15.4%计算违约金至实际还清之日（详见计算明细表）；6.判令本案的诉讼费由被告张志强承担。事实与理由：2008年1月31日，宏基大厦（位于广州市站西路24号）的所有权人广州市荔源国有资产经营管理有限公司与宏基公司签订《授权委托书》，委托宏基公司对该大厦进行经营管理。2020年9月3日，张志强与宏基公司签订了《宏基大厦欧陆鞋城租赁合同》，向宏基公司承租宏基大厦欧陆鞋城一楼119、120号铺位用于经营。同日，张志强与宏基公司就租赁上述商铺的租金优惠事宜签订了《宏基大厦欧陆鞋城租赁合同补充协议书》。合同签订后，张志强实际使用了租赁场地，并缴纳了部分费用。截止起诉之日,张志强尚拖欠宏基公司费用本金43030.09元。综上，张志强拖欠宏基公司租金、管理费及水电费等费用的行为，严重损害宏基公司的合法权益，为维护自身的合法权益，特提起诉讼。被告张志强辩称，关于春节前欠费用情况说明：1.由于疫情影响，没有客户过来选货，即使努力通过微信朋友圈或直播带货，效果都不佳。2.商场管理不到位，案涉档口春节前每天按时开门营业，但商场大部分商户没有按规定开门营业，商场整体效果严重影响了新客户的引流，我们公司做现货批发仓库备有大量现货准备春节前清出一大部分货，拿清货款专款补交商场欠费，但春节前商场大厅，人行过道乱摆乱放导致大量客户走不到档口购买。曾向一楼管理室有反映此类问题，没有得到商场很好的解决。致使张志强没有在黄金销售季节营收。3.这与张志强的管理也有直接关系，库存大量积压致使资金周转不开生活难以继续，只能做兼职挣全家生活费及两个孩子学费，商场发的催款单店员没有及时告知，商场也没有电话通知，以致于如此被动。4.宏基公司应给予一个月的免租期。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人的庭审陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年1月31日，广州市站西路24号宏基大厦的所有权人广州市荔源国有资产经营管理有限公司与宏基公司签订《授权委托书》，委托宏基公司对该大厦进行租赁、经营管理等。2017年8月24日，宏基公司（甲方、出租人）与张志强（乙方、承租人）签订《宏基大厦欧陆鞋城租赁合同》，约定：乙方租用广州市站西路24号宏基大厦欧陆鞋城一楼119、120号（自编，以下简称涉案商铺）铺位作经营场地使用，实用面积24.49平方米，建筑面积48.98平方米。租赁期限三年，自2017年9月1日至2020年8月31日；租金按月结算，每月租金9796元（按建筑面积计算），第三年递增8%；每月管理费881.64元（按每月每平方米18元计算）；乙方须于每月月底前将下月租金、管理费及各项费用以银行划账方式缴付给甲方。乙方在签署本合同的同时，须向甲方缴纳履约保证金19592元。在租期届满且乙方没有拖欠任何应付费用时，乙方凭履约保证金发票，由甲方一次性无息退还履约保证金给乙方。水电、公共空调费按使用人租赁面积分摊计算，公用水电费按当月实际消耗量分摊，各档自用的电费按抄表实际耗量收取。水、电单价按政府规定收取。甲方送达给乙方的文件、通知等资料，除当面签收外，还可以以邮寄方式寄往乙方承租房屋、承租铺位、经营档口或合同登记的联系地址；资料无法直接递交或邮寄的，甲方可在乙方承租的房屋、经营档口、承租铺位或合同登记的联系地址张贴公告，自公告之日起30日内视为送达。合同租期届满，如乙方没有拖欠租金、管理费、水电费等项费用，甲方在租期届满当天收回租赁场地时，15天内一次性无息退回乙方缴纳的履约保证金。乙方应按本合同约定向甲方缴纳租金及各项费用。双方如需变更本合同内容，须另行签订书面补充协议方为有效。合同期未满，乙方如因经营不善或其它原因退租，须经得甲方同意，结清各项费用后方可办理退租手续，并且保证金不作退回。乙方不按时交付租金及其他费用，除须补交其拖欠款外，每逾期一天，按应缴纳费额1%的比例向甲方交付滞纳金，逾期超过15天的，甲方有权收回经营场地，乙方所交款项不予退回。乙方欠租超过15天，甲方有权单方解除本合同，并没收乙方缴纳的履约保证金，乙方在收到甲方解除合同通知当天，必须退还租赁场地给甲方，逾期未退还的，乙方除比照当期租金标准缴纳占用费外，还须向甲方缴纳与占用费等额的违约金。本合同自甲乙双方签字盖章之日起生效，等等。同日，宏基公司（甲方、出租人）与张志强（乙方、承租人）还签署了《宏基大厦欧陆鞋城租赁合同补充协议书》，约定甲方给予乙方免租金（不包括物业管理费、水电费等其他项目）装修期二个月，即乙方实际缴付租金日期从2017年11月1日起；租金优惠期从2017年11月1日至2018年4月30日，按七折结算，即每月租金为6857.2元；从2018年5月1日起开始恢复租金原价，直至合同结束日为止，等等。合同签订后，宏基公司依合同约定交付涉案商铺给张志强使用，张志强向宏基公司支付了合同租赁保证金19592元。上述合同到期后，张志强继续使用涉案商铺，2020年9月3日，宏基公司（甲方、出租人）与张志强（乙方、承租人）签订《宏基大厦欧陆鞋城租赁合同》，约定：张志强租用涉案商铺，租赁期限三年，自2020年9月1日至2023年8月31日。租金按月结算，每月租金9796元，租金从第三年开始在上一年的租金标准基础上递增加8%。甲方同意可给予乙方免租金（不包括物业管理费、水电费等其他项目）装修期/个月，即乙方实际缴付租金日期从2020年9月1日起。该租赁合同其余条款同上述双方于2017年8月24日签订《宏基大厦欧陆鞋城租赁合同》条款一致，在此不再赘述。同日，宏基公司（甲方、出租人）与张志强（乙方、承租人）还签署了《宏基大厦欧陆鞋城租赁合同补充协议书》，约定甲方同意可给予乙方免租金（不包括物业管理费、水电费等其他项目）装修期/个月，即乙方实际缴付租金日期从2020年9月1日起。租金优惠期从2020年9月1日至2021年5月31日，按七折结算，即每月租金为6857.2元；从2021年6月1日起开始恢复租金原价，直至合同结束日为止，等等。2020年8月3日，宏基公司召开办公会议决定对欧陆商场经营的旧租户在现有租金价格的基础上给予8.5折优惠（管理费、水电费不在打折范围内），此项优惠期限暂至2020年12月31日。2020年8月31日，张志强向宏基公司提交申请书，该申请书载明：我们公司《快时尚》广州鞋业有限公司在宏基大厦欧陆鞋城一楼119-120档口因升级改造特申请装修两个月时间（2020年9月1日-2020年10月31日）还望宏基公司领导批准为盼。宏基公司法定代表人黄绰贤在该申请书上手写“同意给予一个月装修期”并签名。张志强主张该申请书是宏基公司同意给予一个月免租期，免租期间为2020年9月。宏基公司对该申请书的真实性予以确认，但认为不足以证明双方就一个月装修期的免租优惠达成合意，实际张志强没有装修，也未申报，故不同意给予装修期免租优惠。2020年8月至2021年2月期间，宏基公司每月均向张志强发出涉案商铺租金、管理费、水电费的催缴通知书，张志强均确认收到。宏基公司提供了2020年10月至2021年3月期间缴纳宏基大厦电费的发票及2021年4月缴纳宏基大厦水费的发票，并主张水电费是按照整栋大厦所产生的水电费参照单个商铺面积公摊。张志强缴纳涉案商铺租金、管理费至2020年7月31日，水电费至2020年6月21日。2021年3月25日，张志强同宏基公司办理商铺移交手续，将锁匙交于宏基公司。再查明，本院通过中国邮政法院专递向张志强送达了本案起诉状副本、证据及开庭传票等材料，张志强于2021年3月4日签收。另查明，全国银行间同业拆借中心于2021年1月27日发布一年期贷款市场报价利率为3.85%。庭审中，宏基公司、张志强均同意解除双方于2020年9月3日签订的《宏基大厦欧陆鞋城租赁合同》及《宏基大厦欧陆鞋城租赁合同补充协议书》并确认涉案商铺2020年8月的租金标准为8326.6元，2020年9月1日至2021年5月31日期间的租金标准为每月6857.2元。另，张志强称涉案商铺欠租期间应为2020年8月1日至2021年2月5日，确认宏基公司主张截止2020年12月31日涉案商铺尚欠管理费4408.2元，截止2020年11月20日涉案商铺尚欠水电费2866.49元，不同意支付2021年1月1日至3月25日期间的水电费及违约金，亦不确认该期间水电费的计算方式，2020年12月份已经搬离涉案商铺，该期间没有营业，曾口头通知宏基公司工作人员。搬离时涉案商铺是锁着的，当时没有交还钥匙给宏基公司，是在2021年3月25日补交钥匙。但宏基公司有钥匙，可以进入商铺查看。宏基公司称不确认张志强有在2020年12月份口头要求交还商铺的情况，在张志强未向宏基公司交还商铺的情况下，宏基公司不可能进入涉案商铺对里面物品进行处分。张志强在2021年3月25日交还涉案商铺的钥匙并办理交还手续，故在2021年1月至3月双方租赁合同法律关系存续期间，张志强仍应缴纳公摊的水电费用。庭后，宏基公司放弃要求张志强支付水电费逾期付款违约金的诉求。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案争议焦点主要为张志强何时向宏基公司交还涉案商铺。虽张志强主张其于2020年12月搬离涉案商铺，并有口头通知宏基公司，但并未提供证据予以证明，宏基公司亦对此不予确认，且张志强自认搬离时并未交还涉案商铺的钥匙且搬离时涉案商铺亦是锁住状态，故张志强该主张依据不足，本院不予采信。现宏基公司、张志强均确认张志强于2021年3月25日将钥匙交还宏基公司，并于当日办理了涉案商铺移交手续，故本院认定张志强向宏基公司交还涉案商铺的时间为2021年3月25日。宏基公司、张志强于2017年8月24日、2020年9月3日签订的两份《宏基大厦欧陆鞋城租赁合同》及《宏基大厦欧陆鞋城租赁合同补充协议书》是当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，对当事人具有法律约束力，双方应依约履行。宏基公司已经按照合同约定交付涉案商铺给张志强使用，张志强理应按照合同约定支付租金、管理费、水电费。根据现有证据，张志强于2020年8月1日之后未再支付相关费用，已构成违约，依据合同约定，宏基公司有权单方解除合同，现宏基公司通过向法院提起诉讼要求解除2020年9月3日签订的《宏基大厦欧陆鞋城租赁合同》及《宏基大厦欧陆鞋城租赁合同补充协议书》，张志强于2021年3月4日收到了本院送达的起诉状副本，且张志强也同意解除合同，故本院确认宏基公司解除上述合同的通知已于2021年3月4日送达张志强，上述合同于该日解除。关于租金，截止至合同解除时，张志强应向宏基公司支付尚欠租金50133.4元和管理费6256.8元，其中2020年8月1日至2020年8月31日的租金为8326.6元，2020年9月1日至2021年3月3日期间的租金为41806.8元（按每月6857.2元标准计算，其中2021年3月1日至2021年3月3日期间的租金为663.6元），管理费则按每月881.64元计算，2021年3月1日至2021年3月3日期间的管理费85.32元。合同解除后至张志强交还涉案商铺期间，依据合同约定，张志强应按照原合同约定的租金标准即每月6857.2元向宏基公司支付房屋占有使用费4866.4元。宏基公司超出上述部分的诉求，本院予以驳回。至于张志强主张2020年9月的租金应当予以免租，虽宏基公司法定代表人黄绰贤在申请书上写有同意给予张志强一个月的装修期，但并未有明确约定该一个月装修期是免交租金，现宏基公司亦不确认该一个月装修期是免租，故张志强该主张依据不足，本院不予采信。关于水电费，宏基公司要求张志强支付2020年6月21日至2020年11月20日期间的水电费2866.49元，张志强对此金额予以确认，且有事实依据，本院予以支持。此外，张志强对2021年1月1日至2021年3月25日期间水电费的计算方式不予确认并不同意支付该期间水电费，但该期间张志强仍占用涉案商铺，且张志强之前一直是按照宏基公司提供的催款单金额缴付水电费，现宏基公司提供了水电费发票且主张水电费按涉案商铺面积分摊计算，符合涉案合同约定，故张志强上述主张，本院不予采纳。综上，宏基公司要求张志强支付2020年6月21日至2021年3月25日期间水电费3861.93元，合理合法。关于保证金，双方合同中明确约定张志强欠租超过15天，宏基公司可以没收张志强租赁保证金，故对宏基公司要求无需返还租赁保证金19592元，本院予以支持。关于逾期付款违约金，宏基公司放弃要求张志强支付水电费逾期付款违约金，未违法法律规定，本院予以准许。此外，张志强未按时交付租金及管理费，根据涉案合同约定每逾期一天按应缴纳费的1%的标准计付滞纳金，现宏基公司主动将违约金的标准调整为全国银行间同业拆借中心于2021年1月27日发布一年期贷款市场报价利率四倍即15.4%计算，但宏基公司并未举证证实其因张志强逾期付款遭受除利息损失之外的其余损失，故本院调整违约金参照全国银行间同业拆借中心于2021年1月27日公布的贷款市场报价利率上浮30%即按年利率5.005%，以当月欠款为基数，从当月1日起算至实际清偿之日止，且每一期违约金数额不超过当期拖欠款项的金额。综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款、第五百六十五条、第五百六十六条第一款、第二款、第五百七十七条、第五百八十五、第七百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，判决如下：一、确认原告广州市宏基实业有限公司与被告张志强于2020年9月3日签订的《宏基大厦欧陆鞋城租赁合同》及《宏基大厦欧陆鞋城租赁合同补充协议书》于2021年3月4日解除；二、原告广州市宏基实业有限公司无需退还被告张志强租赁保证金19592元；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告张志强向原告广州市宏基实业有限公司支付2020年8月1日至2021年3月3日欠付租金50133.4元及违约金（2020年8月份违约金以8326.6元为基数，2020年9月至2021年2月期间每月的违约金以6857.2元为基数，2021年3月的违约金以663.6元为基数，均按年利率5.005%的标准，自当月1日计至实际支付之日止，每月违约金不超过当月基数）；四、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告张志强向原告广州市宏基实业有限公司支付2020年8月1日至2021年3月3日欠付管理费6256.8元及违约金（2020年8月至2021年2月的每月违约金以881.64元为基数，2021年3月的违约金以85.32元为基数，均按年利率5.005%的标准，自当月1日计至实际支付之日止，每月违约金不超过当月基数）；五、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告张志强向原告广州市宏基实业有限公司支付2020年6月21日至2021年3月25日欠付水电费3861.93元；六、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告张志强向原告广州市宏基实业有限公司支付2021年3月4日至2021年3月25日的房屋占有使用费4866.4元；七、驳回原告广州市宏基实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费845元，由原告广州市宏基实业有限公司负担50元，被告张志强负担795元。如不服本判决，可自收到判决书之日起十五天内，向本院提起上诉，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 谭 微二〇二一年七月二十六日书记员 雷启鸿胡晓琴