福建省厦门市同安区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0212民初1297号原告：厦门市好梦商务酒店有限公司，住所地福建省厦门市同安区祥平街道环城南路530号。法定代表人：陈江正，执行董事兼总经理。被告：伍凤华，女，1992年1月25日出生，汉族，住福建省宁化县。被告：林金地，男，1972年3月7日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。二被告之共同委托诉讼代理人：陈海鸣，福建银声律师事务所律师。二被告之共同委托诉讼代理人：叶玉婵，福建银声律师事务所律师。原告厦门市好梦商务酒店有限公司（以下简称“好梦商务酒店”）与被告伍凤华、林金地房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告好梦商务酒店之法定代表人陈江正，被告伍凤华、林金地及其共同委托诉讼代理人陈海鸣、叶玉婵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告好梦商务酒店向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与二被告签订的《房屋租赁合同》已于2021年2月25日解除；2、二被告立即腾空位于厦门市同安区××街道××路××号××大楼××的租赁物业并返还给原告；3、二被告立即向原告支付截止至2021年2月拖欠的房租暂计人民币（币种，下同）108000元（月租金以13500元为标准，自2020年7月10日暂计至2021年2月9日止）及水电费11734.5元；4、二被告向原告支付房屋占用费（以月租金13500元计付，从2021年2月10日起计至实际腾空物业并返还给原告之日止）；5、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年5月27日，原告与二被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于厦门市同安区××街道××路××号××大楼××侧物业出租给二被告，后双方约定将实际租赁地址变更为好梦商务酒店二楼东侧位置。合同约定租期10年，自2016年7月10日至2026年7月9日止。其中2016年7月10日至2018年7月9日，月租金标准为12000元／月，2018年7月10日至2021年7月9日，月租金标准为1350元／月，2021年7月10日至2026年7月9日，月租金标准为15000元／月。此外，合同约定了租赁期间房屋管理费、水电费等一切费用支出由二被告承担。然而，自2020年7月起，二被告不仅以各种理由拒付房租，连其使用产生的水电费用也未缴纳。原告多次催讨无果后，于2021年2月21日向二被告寄送《催告函》，同时将《催告函》张贴在二被告经营的店铺玻璃门上，催讨拖欠的房租及水电费。二被告经原告多次催告，且收到《催告函》后仍拒不支付上述费用，使原告蒙受了巨大损失。有鉴于此，为维护原告合法权益，特向贵院具状起诉，望判如诉请。被告伍凤华、林金地辩称，一、原告主张确认租赁合同已经于2021年2月25日解除不能成立。原告虽然于2021年2月21日向被告发来《催告函》，但函中的内容是要求被告于2021年2月25日前支付拖欠的租金及水电费，并称“若您逾期解决，我公司将通过法律途径处理”“届时……我公司将解除与您签订的《房屋租赁合同》，取消支付的保证金，关闭租赁的店面，并向您主张逾期支付租金及相关费用造成我公司的经济损失。”过后，原告并未向被告通知解除合同。根据《民法典》第五百六十五条的规定：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”因原告并未向被告通知解除合同，《催告函》也未载明被告在一定期限内不履行债务则合同自动解除，而是称将通过法律途径处理，并于2021年2月26日直接向法院起诉主张解除合同，故应认为原告是以向法院起诉的方式主张解除合同的，该主张只有经过法院的确认，合同才能自起诉状副本送达被告时解除。反之，如果法院不予确认的话，合同就不能解除。但由于原告主张解除合同是不合法的，法院不应予以确认，且被告也不同意解除合同。故原告主张合同已经于2021年2月25日解除是不能成立的。二、原告主张解除租赁合同不合法，是不能成立的。原告主张解除租赁合同的理由是被告拖欠租金和水电费。但造成被告拖欠的原因则是由于原告的违约行为引起的，故原告主张解除租赁合同的理由不能成立。被告向原告租赁房屋的用途是用于从事鑫太阳幼儿园的办学，该情况原告是清楚的，被告租赁原告的房屋开办幼儿园多年后，于2019年８月取得《中华人民共和国民办学校办学许可证》，并于2019年10月办理了《民办非企业单位登记证书》。因此，原告提供的租赁物（房屋及场所）应当符合幼儿园的办学要求。这也是《民法典》第七百零八条规定的“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途”的要求。原告在将其经营的酒店让同安区疫情指挥部确定为集中隔离定点酒店前，其出租的租赁物还能保持符合幼儿园的办学要求。但自2020年6月3日原告开始擅自将其经营的酒店让同安区疫情指挥部确定为集中隔离定点酒店后，由于该酒店主要承接入境人员的集中医学观察任务，且原告不仅将采样点设立在被告幼儿园的室外活动场所，还将酒店通道与幼儿园的通道共用。这明显不符合入境人员集中隔离酒店应相对独立，易于组织和安保管理，远离人口密集区和学校、养老院等重点防控场所的要求。因此造成被告幼儿园办学的环境受到严重影响，很多家长担心被疫情传染而不愿将孩子再送至被告处就学，导致被告生源大幅度减少，入不敷出，致使被告无法正常经营幼儿园，无法正常使用租赁房屋。即原告不能保持在租赁期限内提供的租赁物符合约定的用途，显然原告的行为已构成违约。被告无法按依约支付租金和水电费，就是因为原告的违约行为引起的。因为即使在疫情爆发不能开学期间，被告的租金、水电费也都能照常支付就能说明问题。因此，原告以被告拖欠租金及水电费为由主张解除合同是不合法的，当然也就不能成立。被告要求继续履行合同，并考虑幼儿园办学的环境受到严重影响而降低租金标准。三、关于2020年7月10日之后的租金支付问题。由于被告无法支付2020年7月10日之后的租金，是因为原告违约擅自将其经营的酒店让同安区疫情指挥部确定为集中隔离定点酒店而使租赁物不符合约定的用途造成的，因此，该时间之后的租金应当予以减免。参照同安区人民政府2021年3月24日对被告投诉的答复中，原告向政府明确的“按2019年秋季最高补贴人数86人减去现有48人共40人按200元/月作出适当补偿，补偿时间由2020年7月至2021年2月（假期除外）”的意见，即每月至少应减少租金8000元。因为被告要求继续履行合同，故时间应至其酒店取消作为集中隔离定点酒店时为止再恢复原租金标准。但其中自2021年3月下旬起原告采取停水停电及锁门的措施导致被告无法使用租赁房屋期间的租金则不能计算，待上述措施消除被告能够正常使用租赁房屋后才能继续计算租金。至于拖欠的水电费，被告愿意在纠纷解决后尽快支付。综上，被告认为，原告主张确认租赁合同已经于2021年2月25日解除、要求被告腾空归还租赁房屋及按合同约定的标准支付租金及房屋占用费的诉讼请求违背事实和法律，是不能成立的。案涉租赁合同应当继续履行，并就被告无法正常使用租赁物期间的租金进行减免，因此法庭对原告不能成立的诉讼请求应当依法予以驳回，以维护被告的合法权益。原告好梦商务酒店为支持其诉讼请求依法提供了《房屋租赁合同》《催告函》、照片、《水电费计算表》作为证据，被告提供了《中华人民共和国民办学校办学许可证》《民办非企业单位登记证书》、同安区人民政府的诉求答复、照片作为证据。上述证据经举证、质证，相关质证意见记录在案。上述证据经本院依法审核，依法可以作为定案根据，予以在卷佐证。根据审查确认的证据和当事人陈述，本院认定事实如下：2016年5月27日，原告作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方），签订一份《房屋租赁合同》（以下简称“合同”）。合同约定如下：第一条出租房屋坐落地址：厦门市同安区××街道××路××号××大楼内一侧。第二条租赁期限。租期为10年，从2016年7月10日至2026年7月9日，……。第三条租金缴纳期限。从2016年7月10日至2018年7月9日每月租金12000元，2018年7月10日至2020年7月9日每月租金13500元，2020年7月10日至2021年7月9日每月租金13500元，2021年7月10日至2026年7月9日每月租金15000元，甲方应出具收据，租金在每年到期月内交清，租金第一年每月一付提前支付，第二年起季度一付，提前支付，起租日期起应支付保证金10000元。第四条双方责任1.乙方在解除合同之前需提前一个月告知甲方。2.租赁期间，房屋管理费，水电费及一切费用由一方（乙方）负担。3.租赁期满或合同解除，乙方必须将房屋所有余物由甲方处理。2019年8月7日，同安区教育局向伍凤华、林金地颁发《民办学校办学许可证》，批准伍凤华、林金地办学，办学机构名称为厦门市同安鑫太阳幼儿园，地址为厦门市同安区××街道××路××号，庭审中双方确认该地址为租赁合同中所载明的租赁房屋坐落地址。2020年6月至2021年2月，好梦商务酒店被政府征用作为入境人员集中隔离点使用。因伍凤华、林金地自2020年7月起未按合同约定支付租金及未支付自2019年12月6日起的水电费。2021年2月21日，好梦商务酒店向伍凤华、林金地邮寄《催告函》，并将该《催告函》张贴在伍凤华、林金地租赁的房屋玻璃门上。《催告函》载明，1.务必于2021年2月25日前向我公司支付拖欠的2020年7月至2021年2月的租金合计108000元、水电费11734.5元；2.若逾期解决，我公司将法律途径处理。届时，您将承担因违约行为造成的所有必然增加的利益损失、赔偿投入的损失以及所产生的法院诉讼费、保全费等一切费用。我公司将解除与您签订的《房屋租赁合同》，取消支付的保证金，关闭租赁的店面，并向您主张逾期支付租金及相关费用造成我公司的经济损失。2021年3月15日，伍凤华通过区12345平台进行诉求，提出因好梦商务酒店作为境外人员隔离点而导致其生源暴跌，经济亏损严重，无力交付房租，要求补偿其投入资金及经济损失共计330000元整。2021年3月24日，同安区人民政府进行答复。庭审前，本院组织双方进行调解，原告陈述，案涉租赁场所里还有被告的物品，因被告拖欠租金及水电费太久，其要停止损失，于2021年3月24日采取断水断电措施，2021年3月29日将现场锁起来。庭审中，被告陈述，1、2016年跟康英德（好梦商务酒店原股东之一）签订合同，后来为了办理民政局的办学许可证而与好梦商务酒店重新签订了合同；2、该两份合同的门牌号、租赁范围有出入，租赁场所实际上是二楼850平方米，现在好梦商务酒店的门牌号是530号，幼儿园这个店面是544号。因为手续办理问题，具体怎么变更不清楚，但是幼儿园位置没有变动过；原告法定代表人陈述，1、2018年其买下了整个酒店的股份，所有权是其的，所以才重新签订合同，与好梦商务酒店签订的合同是后来2018年12月补签的；2、对被告陈述的门牌号的情况没有意见；3、室外场所、通道没有租给被告，是其的停车场，是被告要办证用，让我临时借给他们用。4、设置疫情隔离点是政府征用的，卫健委发文，为了配合政府，直接答应了。2020年6月3日设置，2021年2月就停了，2021年4月4日口头通知撤走了，铁皮还没有撤走，其余的都撤走。其他店面也没有受到影响。庭审后当日，被告陈述，案涉租赁场所内还有100多张床、空调挂机8台、电视4台、煮饭设备1台、冰箱2台、消毒碗柜5个等物品，同意2021年5月13日之前搬完上述物品。2021年7月6日，好梦商务酒店法定代表人陈述，伍凤华、林金地于2021年5月14日前已全部清空租赁场所内的物品，现在租赁场所已归还给我们，所以我方诉求的第二项即腾空返还场所就不要求处理了。本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。因好梦商务酒店已确认伍凤华、林金地已于2021年5月14日前全部清空了租赁场所内的物品，已向好梦商务酒店返还租赁场所，表示其第二项诉讼请求中关于腾空返还的主张不要求处理，故本院对该项诉讼请求不做判决。关于解除合同问题。本院认为，虽好梦商务酒店作为境外人员的隔离点，对伍凤华、林金地的办学经营收益确实有造成一定的影响，伍凤华、林金地可适当要求减少租金，但不能以此理由而拖延拒付租金。伍凤华、林金地未举证证明其有在发生经营状况恶化时积极与好梦商务酒店沟通租金事宜，仅提供了其在好梦商务酒店向本院起诉后才向区政府12345平台进行要求租金等相关诉求的证据。同时，根据双方合同约定，租赁期间，租赁房屋的水电费由伍凤华、林金地负担，但伍凤华、林金地自2019年12月起未依约支付水电费，支付租金及水电费是被告的主合同义务，且经原告邮寄《催告函》后，仍未在履行期限内履行主合同义务，故被告的行为已构成根本违约。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”，故原告要求解除合同于法有据，应予支持。关于合同解除时间。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。……”。本案中，原告于2021年2月1日向被告发送《催告函》，要求被告于2021年2月25日前支付拖欠的2020年7月至2021年2月的租金合计108000元、水电费11734.5元，若逾期解决，届时公司将解除签订的《房屋租赁合同》。但被告在收到《催告函》后未在2021年2月25日前的履行期限内履行义务，故本案的合同自《催告函》载明的期限届满时解除，本院依法确认双方签订的《房屋租赁合同》于2021年2月25日解除。被告主张合同应以被告收到起诉状副本时解除，于事实与法律无据，本院不予采纳。关于伍凤华、林金地应支付的租赁期间的租金数额问题。如前所述，本院依法认定双方签订的《房屋租赁合同》于2021年2月25日解除，伍凤华、林金地亦确认于2020年7月10日起未依约支付租金，故伍凤华、林金地应支付2020年7月至2021年2月期间的租金，但鉴于伍凤华、林金地租赁案涉租赁场所开办幼儿园，作为酒店防控疫情隔离点的规范应远离学校，因隔离点的存在，在客观上亦确实对幼儿园的办学环境造成影响，从而生源大幅减少，造成经营收益的损失。故本院酌情每月租金减半计算，即每月租金按6750元计算，2020年7月10日至2021年2月25日共计8个月15天，伍凤华、林金地应支付租金57375元（6750×8个月+6750元÷30天×15天）。关于伍凤华、林金地应支付房屋占用费用问题。因双方合同于2021年2月25日解除，合同解除后，伍凤华、林金地继续占用案涉租赁场所，故应支付房屋占用费。但根据《中华人民共和国民法典》第五百九十一条第一款的规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。”好梦商务酒店陈述因伍凤华、林金地未履行支付租金及水电费，其于2021年3月29日将案涉租赁场所进行上锁，且根据查明的事实，截止开庭时，伍凤华、林金地尚有物品在案涉的租赁场所内。故本院认为，好梦商务酒店的上锁行为，造成了伍凤华、林金地客观上无法将物品搬离、腾空，致使伍凤华、林金地继续占用案涉租赁场所，故根据上述《中华人民共和国民法典》第五百九十一条的规定，好梦商务酒店主张2021年3月29日后产生的房屋占用使用费的诉求，于法无据，本院不予支持，对其未超出部分的诉求，本院予以支持，因此，伍凤华、林金地应按合同租金标准支付2021年2月26日起至2021年3月29日止共计33天的占用使用费14850元（13500元+13500元÷30天×3天）。关于水电费问题。庭审中，伍凤华、林金地对尚欠的水电费11734.5元无异议，故对好梦商务酒店的该项诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十三条、第五百六十五条第一款、第五百九十一条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告厦门市好梦商务酒店有限公司与被告伍凤华、林金地签订的《房屋租赁合同》于2021年2月25日解除；二、被告伍凤华、林金地应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门市好梦商务酒店有限公司2020年7月10日至2021年2月25日租金人民币57375元、2019年12月至2021年2月水电费人民币11734.5元，合计人民币69109.5元；三、被告伍凤华、林金地应于本判决生效之日起十日内向原告厦门市好梦商务酒店有限公司支付自2021年2月26日起至2021年3月29日的占有使用费人民币14850元；四、驳回原告厦门市好梦商务酒店有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币2694.69元，减半收取计人民币1347.35元，由被告伍凤华、林金地负担人民币944.78元，由原告厦门市好梦商务酒店有限公司负担人民币402.57元，款限于本判决生效之日起三日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 李金森二〇二一年七月七日法官助理 周 燕书 记 员 康丽凤附1：本案适用的法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百九十一条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。附2：执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。