广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终12538号上诉人（原审被告）：蓝艳莉，女，1975年2月17日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：广东康景物业服务有限公司，住所地：广东省广州市天河区中山大道105号华景新城华门阁二楼。法定代表人：何超华。委托诉讼代理人：吴米琪,广东普罗米修(广州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾景熙，广东信耀律师事务所律师。上诉人蓝艳莉与被上诉人广东康景物业服务有限公司（以下简称“康景物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初24440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月13日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。上诉人蓝艳莉的上诉请求：1.请求法院按本人所购房屋所在罗马家园小区其他同等管理水平的项目收费标准每月每平方米1.5元向康景物业公司诉讼有效期内（2017-6月～2019-10月共29个月）因实际提供了物业服务的管理费共137.91*29=3999.4元，所产生费用从一审法院经审理认定由发展商赠送的相当于本人预缴的8000元管理费中扣除；2.上诉费用由康景物业公司承担。事实和理由：一、康景物业公司不是通过招投标的方式进入罗马家园之盛景家园拜庭小区进行物业管理，违反法律强制性规定，所签物业管理合同应属无效。蓝艳莉与广东珠江投资股份有限公司（即开发商）于2011年12月26日签订的《物业管理委托合同》，但康景物业公司并没有提供任何招标、中标资格或备案凭证，不能完整显示招标、投标、竞标、中标的过程。康景物业公司未通过招投标方式进入小区，违反国务院《物业管理条例》第24条第2款规定，该物业管理委托合同应为无效。同时，根据康景物业公司提供的物业管理委托合同第六章第二十一条列明涉案房屋属拜庭国际公寓，应按建筑面积每月每平方米1.8元缴纳物业费。蓝艳莉于2014年12月1日收楼时被逼按照开发商的要求先签订《前期物业管理服务协议》，之后才能办理收楼入住手续，该《前期物业管理服务协议》第四条列出的物业管理费标准为按建筑面积每月每平方米2.4元交纳。该标准与《物业管理委托合同》约定的每月每平方米1.8元不一致。二、康景物业公司不能证明其提供物业管理服务时具备行业资质，故康景物业公司签订的前期物业管理服务协议应属无效。且蓝艳莉被康景物业公司逼迫签订的《前期物业管理服务协议》，明显具有免除康景物业公司责任义务，排除业主主要权利的条款，违反了《中华人民共和国物权法》及《物业管理条例》的相关规定，应当认定为无效。三、在合同无效的情况下，管理费是否缴纳、按何标准缴纳，应根据法律规定。1.蓝艳莉所购房屋所在的拜庭国际公寓小区只有5栋楼，地方少、物业费高、且多年来管理混乱，与开发商广东珠江投资股份有限公司在该地的其它项目相比相距甚远。2.康景物业公司居然在未通知的情况下将地下停车场全部卖出，导致停车难。2020年，康景物业公司甚至在没有经业主同意的情况下，改造了停车系统，导致业主本人都无法进入地下停车场，但收费标准却一直在提高。3.康景物业公司还存在诸多的不作为，体现在：(1)电动车、自行车等乱停乱放在大堂、过道不管，使得有安全消防隐患。(2)电灯、大堂门锁、电梯等公共设施坏了，三番几次致电物业迟迟没人来处理。(3)楼道卫生差，烟头等垃圾满地。（4）小区没有安装好应有的摄像头并保证有效运行。（5）物业收费支出情况存在严重问题，电梯广告收入不明、长期摊分不明的水电损耗费用，财务存在失真，动用维修基金以及不公布维修资金的筹集、使用情况。物业管理公司从上述收费中获非法收益，小区物业变成牟利的工具，而非被“服务”对象，故康景物业公司无权收取物业费，还应向业主返还非法收益。四、2021年6月23日，蓝艳莉于二审庭询时补充上诉理由如下：当初因为房屋尚不符合交楼标准、还存在质量问题，蓝艳莉曾向开发商发了信函，内容包括当初康景物业公司承诺给蓝艳莉收楼的时间是2012年或2013年之间。但是实际上房屋整修完毕的时间是2015年，因此物业费的起算时间不应按照康景物业公司所谓的交楼时间，应当按照房屋整修完毕的时间，即2015年起算。康景物业公司辩称，不同意蓝艳莉的全部上诉请求，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院予以维持。康景物业公司向原审法院提出并明确诉讼请求：1.判令蓝艳莉立即支付2017年11月至2019年10月合计拖欠的物业管理费5115.3元及违约金（违约金根据协议约定从逾期之日起，每日按应缴总额0.1%的标准收取，从发生之日起计至蓝艳莉付清之日止）；2.判令蓝艳莉承担本案的诉讼费用。经审理查明，根据登记日期为2016年2月2日的不动产权证书记载，坐落于广州市海珠区盛恒街××房的权利人为蓝艳莉，房屋建筑面积为91.94平方米。2011年12月26日，广东珠江投资股份有限公司（委托方、甲方）与康景物业公司（受托方、乙方）签订了《物业管理委托合同》，约定甲方将珠江罗马家园委托乙方进行物业管理；委托管理期限为自2012年1月1日起。《物业管理委托合同》第六章物业管理服务费用第二十一条约定：1.本物业的管理服务费：中区（凯旋庭、凯悦庭、凯怡庭、凯利庭、凯华庭、凯盛庭、凯豪庭）按建筑面积每月每平方米1.5元，东一区（凯雅庭）东二区（凯御庭）和西一区（凯撒庭）按建筑面积每月每平方米1.8元，非住宅房屋按建筑面积每月每平方米3.00元；中四区威（尼斯庭）和西二区暂定按建筑面积每月每平方米2.4元，非住宅房屋暂定按建筑面积每月每平方米5元；由乙方向业主或物业使用人收取。2.管理服务费标准的调整，按政府有关部门文件调整。3.空置房屋的物业管理服务费，中区（凯旋庭、凯悦庭、凯恰庭、凯利庭、凯华庭、凯盛庭、凯豪庭）按建筑面积每月每平方米1.5元，东一区（凯雅庭）东二区（凯御庭）和西一区（拜庭国际公寓）按建筑面积每月每平方米1.8元，非住宅房屋按建面积每月每平方米3元；中四区威（尼斯庭）和西二区暂定按建筑面积每月每平方米2.4元，非住宅房屋暂定按建筑面积每月每平方米5元；由乙方向甲方收取，空置房屋的水电费、清洁费用根据相关规定或甲、乙双方商定的方法处理。4.业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按从逾期之日起，按每天应缴管理费的千分之一交纳滞纳金。康景物业公司称，拜庭国际公寓简称“拜庭”，根据楼栋开发时间及所属地理位置分为西一区的拜庭一期和西二区的拜庭二期，根据《物业管理委托合同》第二十一条第一、第三点的约定，西一区的收费标准为1.8平方米，西二区的收费标准为2.4平方米；西一区的拜庭一期已于2009年向业主交付使用并按1.8元标准计费，西二区的拜庭二期于2014年业主交付并按照2.4元的标准计费。涉案房屋位于西二区的拜庭二期，故应按照《物业管理委托合同》约定的2.4元标准收取物业费。2014年12月1日，康景物业公司（甲方）与蓝艳莉（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，约定甲方为乙方坐落于拜庭A4-1808房，建筑面积为92.14平方米的物业提供物业服务，乙方所购房屋（预售）合同编号：201210189134。第四条第二点约定，住宅按建筑面积每月每平方米204元（不含公摊）。已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准，包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积；房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同或本协议约定的建筑面积为准。第三点，交楼时预收三个月的物业管理费，自第三个月起，每月25日前缴交。第十一条违约责任，第四点约定乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按照每天1‰交纳违约金。2014年12月1日，蓝艳莉在《收楼物品移交清单》上签名，确认接收了涉案房屋。康景物业公司为证明其向蓝艳莉发送了催费通知单，提交了《法律函》（落款日期为2019年9月20日），康景物业公司称该《法律函》通过EMS方式送达给蓝艳莉，单号为101673751033，但无法提供EMS的邮寄底单原件及送达妥投记录。蓝艳莉表示未收到该《法律函》。蓝艳莉称其未直接向康景物业公司交纳过物业费，但是其在购买涉案房屋时，开发商赠送了8000元作为物业费，蓝艳莉为此提交了《广东康景物业服务有限公司珠江罗马家园管理中心缴费明细对账单》2张，对账单显示康景物业公司向蓝艳莉发送的2015年1月-2月、2015年3月-4月的缴费明细对账单，记载2015年1月-2月、3月-4月，单价为2.4元，本期应收442.2元，本期已收442.2元；两张账单右中部显示预收款余额分别为7657.9元、5420.5元。康景物业公司确认上述两张缴费明细对账单的真实性，但称其只收到了开发商即广东珠江投资股份有限公司转入涉案物业的物业管理费7929.6元，而非蓝艳莉所称的8000元；且蓝艳莉应自2014年12月1日支付物业费，按照221.1元的标准，计算至2017年11月，该笔开发商赠送的物业费仅剩30余元。在诉讼中，为证明康景物业公司提供的物业服务质量差，服务水准达不到收费水平，蓝艳莉还提交了数张照片，证明康景物业公司未经业主同意改造停车系统、楼道乱停车辆、烟头到处可见、电梯玻璃长期损坏未修理、门禁坏了无人修理、电梯收入不明等。康景物业公司质证称照片是第三人微信转发的图片，拍摄的内容是局部且昏暗的环境，无法确认拍摄位置；且物业服务是长期持续的过程，一瞬间的照片不能否认康景物业公司已履行了合同约定的义务。原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。康景物业公司基于与广东珠江投资股份有限公司签订的《物业管理委托合同》，为涉案物业提供前期物业服务，该《物业管理委托合同》合法有效，且对蓝艳莉具有约束力。2014年12月1日，康景物业公司与蓝艳莉签订了《前期物业管理服务协议》，明确约定康景物业公司提供物业服务的内容及收费标准等。考察《前期物业服务协议》，其内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，蓝艳莉称该《前期物业服务协议》系被逼迫签订，缺乏证据证实，原审法院不予支持。《前期物业服务协议》依法成立生效，并对康景物业公司、蓝艳莉双方产生约束力，双方当事人在协议生效后均应恪守遵行。现康景物业公司主张蓝艳莉按照2.4元/平方米/月的标准支付2017年11月至2019年10月的物业服务费，符合双方的《前期物业管理服务协议》的约定。2.4元/平方米/月的收费标准与蓝艳莉提交的2张《缴费明细对账单》所记载的单价2.4元一致，故康景物业公司主张2.4元/平方米/月的标准收费物业费，依据充分，原审法院予以支持。但是，康景物业公司收费的基数应以不动产权证书所记载的房屋建筑面积91.94平方米为准。经核算，蓝艳莉应付的物业管理费每月为220.66元（91.94×2.4）。康景物业公司主张每月按照221.1元计收物业费，缺乏依据，每月物业费超过220.66元的部分，原审法院不予支持。对于蓝艳莉抗辩已预付了8000元物业管理费的问题。因康景物业公司确认《缴费明细对账单》的真实性，确认收到广东珠江投资股份有限公司转入的预付款。根据2015年1月-2015年2月的《缴费明细对账单》记载，该两个月的应收款为442.2元，本期已收442.2元，预收款余额为7657.9元。已收款+预收款余额合计8100.1元，蓝艳莉主张开发商赠送了8000元的物业费，原审法院予以采信。康景物业公司称其实际只收到了开发商预存的7929.6元，与《缴费明细对账单》登记不符，原审法院不予采信。因蓝艳莉已提前支付了8000元的物业费，按照每月220.66元的标准，自蓝艳莉收楼应付物业费的2014年12月1日起，该笔8000元足以抵扣36.25个月（8000÷220.66），即至2017年11月30日前的物业费，蓝艳莉已通过抵扣的方式支付完毕。2017年12月1日的物业费也已抵扣56.24元（8000-220.66×36）。综上，蓝艳莉应向康景物业公司支付2017年12月1日至2019年10月31日的物业费为5018.94元（220.66×22个月+220.66-56.24）。康景物业公司主张超过5018.94元的部分，原审法院不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，2017年12月1日至2019年10月31日的物业费应适用三年的诉讼时效，故康景物业公司2020年6月8日提起诉讼，并未超出法定的诉讼时效期间。蓝艳莉抗辩其应适用两年诉讼时效，于法不符，原审法院不予支持。关于康景物业公司主张的违约金问题。康景物业公司作为提供物业服务的企业，确应将本职工作立足于“服务”。虽然蓝艳莉提供的照片并非直接由蓝艳莉拍摄，但是康景物业公司也不能举证否认照片的场景即为涉案房屋所在的小区，故原审法院对蓝艳莉的照片予以采信。因康景物业公司存在履行义务不当不到位的情形，故对康景公司提出的违约金请求，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起七日内，被告蓝艳莉向原告广东康景物业服务有限公司支付2017年12月1日至2019年10月31日欠付的物业服务费5018.94元；二、驳回原告广东康景物业服务有限公司的其他诉讼请求。付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告广东康景物业服务有限公司负担13元，由被告蓝艳莉负担37元。二审期间，康景物业公司提交中华人民共和国住房和城乡建设部签发的《物业服务企业资质证书》，拟证明该公司具有物业服务企业壹级资质。对于上述证据，蓝艳莉发表质证意见如下：康景物业公司未在举证期限内举证，不予质证，上述质证证书在2016年3月1日出具，不能证明案涉前期物业服务协议有效。对于上述证据，该证据具有真实性、合法性、关联性，本院依法予以采信。本院经审理查明，本院确认原审法院查明的事实。另查明，前述《物业服务企业资质证书》记载：“准予从事物业管理活动时间，1999年8月11日。”本院认为，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。综合各方诉辩意见，本案的争议焦点为：1.《物业管理委托合同》的效力；2.康景物业公司是否具有物业服务行业资质；3.预付物业管理费的扣减标准及扣减起止日期。一、对于上述第1个争议焦点，案涉《物业管理委托合同》未违反法律、行政法规的效力性规定，依法有效。蓝艳莉主张该合同无效的理由于法无据，本院依法不予支持。二、对于上述第2个争议焦点，根据前述《物业服务企业资质证书》的记载，康景物业公司自1999年8月11日起即被相关部门准予从事物业管理。蓝艳莉主张该公司签订前期物业服务协议时无物业服务企业资质与事实不符，本院依法不予支持。三、对于第3个争议焦点，蓝艳莉与康景物业公司签订的《前期物业管理服务协议》对双方均具有约束力，前述《前期物业管理服务协议》约定住宅按建筑面积每月每平方米2.4元计算，应当据此计算物业管理费用。原审法院按照双方签订《前期物业管理服务协议》之日2014年12月1日起以每月220.66元计抵扣36.25个月的物业管理费理据充分。蓝艳莉关于康景物业公司在管理服务上存在种种问题的抗辩，缺乏充分理据，亦不能免除蓝艳莉支付物业管理费用的义务。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。蓝艳莉的上诉请求及事实理由均不成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人蓝艳莉负担。本判决为终审判决。审判长 罗 毅审判员 俞 颖审判员 孙远风二〇二一年七月二十一日书记员 罗文敏黄晓君