陕西省延安市中级人民法院 民 事 判 决 书  （2021）陕06民终1102号 上诉人（原审被告）：赵鹏涛，男，汉族，1972年10月15日出生，洛川县村民，住该村，公民身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：张鹏鹏，洛川县“148”法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：赵恩亮，男，汉族，1963年4月26日出生，洛川县村民，住洛川县产业园区储藏区，公民身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：赵丽，女，汉族，1988年1月7日出生，陕西省洛川县人，现住洛川县苹果产业园区，系被上诉人赵恩亮儿媳，公民身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。上诉人赵鹏涛因确认合同无效纠纷一案，不服陕西省洛川县人民法院（2021）陕0629民初215号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人赵鹏涛的委托诉讼代理人张鹏鹏、被上诉人赵恩亮及其委托诉讼代理人赵丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人赵鹏涛的上诉请求：一、依法撤销洛川县人民法院（2021）陕0629民初215号民事判决，驳回被上诉人赵恩亮的诉讼请求；二、一审、二审案件受理费由被上诉人赵恩亮承担。事实与理由：一、一审判决认定《宅基地租赁合同》无效，属适用法律错误。1、一审判决认定《宅基地租赁合同》无效的依据，是《土地管理法》（2004年修正）第六十三条的规定，即“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”但是，现行《土地管理法》（2019年修正）已经全文删除了该条规定。参照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第八条“民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定”的规定精神，人民法院在审理本案时，适用行为时的法律规定显属错误。2、《土地管理法》（2004年修正）第六十三条的规定，仅为管理性强制规定，而非效力性强制规定，因为该条并没有明确规定在此情形下合同应为无效。因此，对于违反管理性强制规定的合同，人民法院不应一律确认无效。3、《土地管理法》（2004年修正）第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”《土地管理法》（2019年修正）第六十二条第五款规定：“农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。”两者规定基本一致，即法律允许出租宅基地，出租的法律后果仅为不得再审批宅基地。4、中央农村工作领导小组办公室、农业农村部《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》明确：“鼓励村集体和农民盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，通过自主经营、合作经营、委托经营等方式，依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游等。”据此规定，宅基地具有多项用途，并非不能用于非农建设。二、《关于XX组XX组XX组赵某某旧宅基地所涉及地块使用权的处置意见》对上诉人不发生法律效力。1、该《处置意见》未送达上诉人，上诉人直至一审开庭前对此毫不知情。2、该《处置意见》要求解除上诉人与二组的承包合同，但直至2020年1月22日，村委会仍然收取了上诉人的承包款，显属违法。三、一审判决损害了上诉人的合法权益。目前，上诉人原承包的4亩土地已被置换给案外人赵某某，现由赵某某耕种，而上诉人所置换的1.3亩宅基地，又被村集体出租给案外人红宝果品公司。如果按照一审判决执行，上诉人在返还被上诉人13万元租赁款后，上诉人将“款地两失”。因此，基于保护上诉人合法利益的需要，请求人民法院依法审理。综上所述，原审判决事实认定不清，适用法律不当，判决《宅基地租赁合同》无效无法律依据。上诉人现依据我国《民事诉讼法》之规定，依法向贵院提起上诉，请求贵院依法公正裁决。被上诉人赵恩亮辩称：一、一审法院认定事实清楚。案外人赵某某和被答辩人赵鹏涛分别系洛川县XX镇XX村XX组、二组村民。2011年6月在桥子行政村村民委员会不知情的情况下，被答辩人用其承包二组的4亩机动地（2018年到期被答辩人一直经营）置换案外人一组村民赵某某的1.3亩旧宅基地（无建筑物），用于其预制厂放置楼板。2014年被答辩人的预制厂停产。2015年1月13日被答辩人未征得桥子行政村村民委员会、XX村XX小组XX组村民赵某某同意与答辩人签订《宅基地租赁合同》，被答辩人将其置换的1.3亩旧宅基地租赁给非本村村民即答辩人，租赁期限49年，即自2015年元月13日起至2064年元月13日止。租金13万元。合同签订当天，答辩人一次性支付被答辩人租金13万元。并开始使用宅基地搁置果库铁框。2019年4月、5月、6月，XX村XX座谈协商，村组干部讨论研究及召开了一、二组村民代表大会，2019年6月6日桥子行政村村民委员会作出《关于XX组XX组XX组赵某某旧宅基地所涉及地块使用权的处置意见》：1、XX组XX组XX组赵某某旧宅基地已成事实，二人同是本村及集体经济组织成员，不存在土地流失本村级集体经济成员之外一说，故不予追究双方当事人责任；2、赵鹏涛所承包二组10亩机动地历年就欠承包款(2011年至2018年12月底)于2019年4月补交清后，解除与二组原集体机动地承包合同关系，该地交回桥子村二组集体所有，另行发包；3、考虑到一组赵某某本人家庭实际情况，同意其继续耕种二组集体四亩机动地，赵某某自愿放弃原旧宅基地1.3亩使用权，并交回二组集体所有，以平衡一、二组之间土地经济利益关系。以上意见书面告知了案外人赵某某。2019年6月18日经相关部门审批，洛川县XX镇XX村委会与洛川县红宝果品冷藏有限责任公司签订了《土地使用权转让合同》，其包括涉案的旧宅基地。2019年7月初，洛川县红宝果品冷藏有限责任公司在涉案宅基地施工时，答辩人等人阻拦，7月8日经老庙镇政府组织相关部门、村委会成员以及答辩人与被答辩人参加召开土地纠纷调解会，会议内容是对桥子行政村2019年6月6日处置意见再次确认，被答辩人赵鹏涛认可置换、租赁均属其个人行为，并自愿交回宅基地和解除机动地承包合同。桥子行政村村委会明确对答辩人与被答辩人私自交易不知情、不认可，也不符合规定，答辩人与被答辩人之间纠纷自行协商解决，答辩人与被答辩人均在会议记录签名。以上是本案的基本事实，故一审法院认定事实清楚。二、答辩人与被答辩人之间签订的《宅基地租赁合同》是无效合同。1、因案外人赵某某和被答辩人不是同一个村民小组的村民，故被答辩人用承包的机动地置换案外人赵某某宅基地的行为是无效的。2、因被答辩人不是涉案宅基地合法的使用权人，故无权将涉案宅基地租赁给答辩人。3、被答辩人已经于2018年12月底将承包的机动地交回洛川县XX镇XX村委会，但是《宅基地租赁合同》约定租赁期限49年，故其2018年12月底以后的租赁行为属于超过承包期限的无权处分行为，也是无效的。4、被答辩人给答辩人租赁涉案宅基地既没有征得洛川县XX镇XX村委会书面同意，也没有协调好洛川县XX镇XX村委会的关系，答辩人现仅租赁不到5年，就失去了涉案宅基地的使用权，导致答辩人租赁土地取得使用权的合同目的不能实现。所以，答辩人与被答辩人之间签订的《宅基地租赁合同》，违反了《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国民法典》的相关规定，故该合同属于无效合同。被答辩人因无效合同而取得的财产13万元应当返还给答辩人。综上所述，本案被答辩人提出的要求改判的理由不成立，其上诉理由与事实不符，于法无据，所以建议二审法院查清事实，依法驳回上诉，维持原判。被上诉人赵恩亮向一审法院起诉请求：1、请求依法确认原、被告之间的《宅基地租赁合同》为无效合同；2、请求依法判令被告返还原告租金130000元，并赔偿因此给原告造成的经济损失；3、请求依法判令被告承担本案一切诉讼费用。 一审法院认定，案外人赵某某及被告赵鹏涛系洛川县XX镇XX村XX组、二组村民，2011年6月在桥子行政村村委会不知情的情况下，被告赵鹏涛用其承包二组的四亩机动地( 2010年到期赵鹏涛一直经营）置换案外人一组村民赵某某的1.3亩旧宅基地(无建筑物），用于其预制厂搁放楼板。2014年被告赵鹏涛的预制厂停产。2015年1月13日被告赵鹏涛未征得桥子村委会、两小组及案外人赵某某同意与原告赵恩亮签订《宅基地租赁合同》，被告赵鹏涛将其置换的1.3亩旧宅基地租赁给非本村村民原告赵恩亮，租赁期限49年，租赁费130000元，并约定其它权利和义务。合同签订后，原告赵恩亮支付给被告赵鹏涛130000元租金，并开始使用宅基地搁置果库铁框。2019年4月、5月、6月XX村XX座谈协商，村组干部讨论研究及召开了一、XX村XX户代表大会，2019年6月6日桥子村村民委员会作出《关于XX组XX组XX组赵某某旧宅基地所涉及地块使用权的处置意见》：1.XX组XX组XX组赵某某旧宅基地已成事实，二人同是本村及集体经济组织成员，不存在土地流失本村级集体经济成员之外一说，故不予追究双方当事人责任；2.赵鹏涛所承包二组10亩机动地历年旧欠承包款( 2011年至2018年12月底)于2019年4月补交清后，解除与二组原集体机动地承包合同关系，该地交回桥子村二组集体所有，另行发包；3.考虑到一组赵某某本人家庭实际情况，同意其继续耕种二组集体四亩机动地，赵某某自愿放弃原旧宅基地1.3亩使用权，并交回二组集体所有，以平衡一、二组之间土地经济利益关系。以上意见书面告知了案外人赵某某。2019年6月18日经相关部门审批，洛川县XX镇XX村委会与洛川县红宝果品冷藏有限责任公司签订了《土地使用权转让合同》，其包括涉案的旧宅基地。2019年7月初洛川县红宝果品冷藏有限责任公司在涉案宅基地施工时，原告赵恩亮等人阻拦，7月8日经老庙镇政府组织相关部门、村委会成员以及原、被告参加召开土地纠纷调解会，会议内容是对桥子行政村2019年6月6日处置意见再次确认，被告赵鹏涛认可置换、租赁均属其个人行为，并自愿交回宅基地和解除机动地承包合同。桥子行政村村委会明确对原、被告私自交易不知情、不认可，也不符合规定，原、被告之间纠纷自行协商解决，原、被告均在会议记录签名。一审法院认为，本案立案案由为租赁合同纠纷，经审查原、被告签订的是《宅基地租赁合同》，且原告的诉讼请求第一项要求确认合同无效，故本案案由应纠正为确认合同无效纠纷。关于原、被告之间签订的《宅基地租赁合同》是否为无效合同问题。原、被告签订《宅基地租赁合同》的时间在2015年1月13日，应适用2004年修正《中华人民共和国土地管理法》，该法第八条第二项规定，农村和城市郊区的土地除由法律规定属国家所有的以外，均属集体所有；宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，违反法律行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，涉案无建筑物宅基地属于桥子行政村所有，案外人赵某某享有使用权，被告置换后擅自将该宅基地使用权单独出租给非桥子行政村村民的原告，违反法律的强制性规定，故该《宅基地租赁合同》应当认定为无效合同。因此，对原告主张确认《宅基地租赁合同》为无效合同的诉讼请求，本院予以支持。关于返还租金及赔偿问题。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效合同或者被撤销的合同自始没有法律效力。合同部分无效，不影响其他部分效力的其他部分仍然有效。第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方，应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。根据上述规定，无效合同自始无效，因无效合同而取得的财产应予以返还。本案中，原告请求返还130000元租金，本院予以支持；原告请求赔偿损失，因原、被告均知道租赁是宅基地，双方均有过错，且原告未提供损失相关证据，故对原告该请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国土地管理法》( 2004年修正)第八条第二款、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告赵恩亮与被告赵鹏涛于2015年1月13日签订的《宅基地租赁合同》无效；二、被告赵鹏涛于本判决生效后三十日内返还原告赵恩亮宅基地租赁款130000元；三、驳回原告赵恩亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元，减半收取1450元，由原告赵恩亮负担725元，被告赵鹏涛负担725元。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案中案涉宅基地被出租后用于搁置果库铁框，其用途并非属于非农业建设。关于宅基地使用权能否出租的问题，我国法律和有关政策并无明确规定，2004年和2019年的《土地管理法》规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。国家政策目前也是鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。因此，在不违反法律和国家有关规定的宅基地使用权用途的情况下，可以认定农民出租宅基地使用权的行为有效。故一审法院认定合同无效存在不当，本院予以纠正，案涉《宅基地租赁合同》有效，但该合同约定租期超过20年的部分应属无效。故被上诉人赵恩亮请求确认案涉《宅基地租赁合同》无效的诉求本院不予支持。鉴于洛川县XX镇XX村委会已经通过相关部门的审批，将包括案涉宅基地在内的相关土地的土地使用权转让给了洛川县红宝果品冷藏有限责任公司，且老庙镇政府也组织相关成员召开了土地纠纷调解会，已对案涉土地纠纷作出了相关处置意见，案涉《宅基地租赁合同》已无法实际履行，本院予以解除。《宅基地租赁合同》租期为49年，租金为13万元，被上诉人实际使用的期间是2015年1月13日至2019年6月19日，共计4年5个月，该期间的租金为11717元，该部分应予扣减，则上诉人应将剩余的118283元租金返还给被上诉人。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应上诉请求本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销陕西省洛川县人民法院（2021）陕0629民初215号民事判决；二、解除上诉人赵鹏涛与被上诉人赵恩亮于2015年1月13日签订的《宅基地租赁合同》；三、上诉人赵鹏涛于本判决生效之日起十日内返还被上诉人赵恩亮未租赁期间的租金118283元；四、驳回上诉人赵鹏涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1450元，由上诉人赵鹏涛负担725元，被上诉人赵恩亮负担725元；二审案件受理费2900元，由被上诉人赵鹏涛负担2610元，被上诉人赵恩亮负担290元。本判决为终审判决。   审   判  长   李  欣  南审   判  员   武      烨审   判  员   樊      宁 二○二一年七月二十七日 法 官 助 理   吴  思  兰 书   记  员   刘      静 202106110219721015008610XXXXXXXXXXXXXXX19630426610XXXXXXXXXXXXXXX20210629215202105101