山东省泰安市中级人民法院山东省泰安市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）鲁09民申155号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：贾彬，男，1984年6月8日出生，汉族，住山东省泰安。被申请人（一审原告、二审上诉人）：殷士霞，女，1968年10月20日出生，汉族，住山东省泰安市泰山区。委托诉讼代理人：吴向华，山东宇慧律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：桑逢强，男，1963年12月10日出生，汉族，住山东省泰安市泰山区。委托诉讼代理人：吴向华，山东宇慧律师事务所律师。再审申请人贾彬因与被申请人殷士霞、桑逢强房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2020）鲁09民终4209号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。贾彬申请再审称，有新的证据，足以推翻原判决；原判决认定的基本事实缺乏证据证明；原判决认定事实的主要证据是伪造的。（一）提交新证据，证明贾彬提出的名为买卖，实为抵押借贷的主张。贾彬与桑逢强、殷士霞之女桑堃为夫妻关系，共同经营饭店，因资金周转想抵押涉案房产，2019年9月初桑逢强、殷士霞得知后找到贾彬，说他们借我们钱，让贾彬把房子抵押给他们。说抵押给别人，别再要不回来了。等我有了钱，还给他们钱，房子还是我的。2019年9月27日去公证处做抵押公证，咨询后得知没有房产证的房子无法做抵押公证，只能做买卖公证和赠予公证。由于急需用钱周转，也是对家人的信任，口头约定抵押借贷，做了买卖公证，所有房款又转给了桑堃。2020年由于疫情饭店受到损失，桑堃起诉贾彬离婚，法院判决不离。2020年6月18日发生纠纷，民警劝我先别回家，都冷静下。第二天，我回家发现门锁被换，对方称房子是他们买的，不承认是抵押。2020年6月16日，我与殷士霞的通话录音中，殷士霞自认该涉案房产是抵押关系（新证据）。2020年7月22日，我与桑逢强的通话录音中，桑逢强也自认该涉案房产为抵押关系（二审对该证据予以认定）。2020年6月9日，我与桑堃表姐夫辛飞的微信聊天也可以证明是借贷抵押关系（二审对该证据予以认定）。（二）一二审对于之前债务转化为房款的事实认定错误。2020年9月27日公证之前我与桑逢强、殷士霞有债务关系，公证后口头约定由无抵押借款转化为由该涉案房产做抵押的有抵押借款，并非转化为房屋买卖房款。（三）一二审对贾彬交付该房产于桑逢强、殷士霞实际居住的事实认定错误。殷士霞在我不知情的情况下强行换掉门锁，并非正常交付。（四）一二审对涉案房产价格过低的答辩不予采信。一二审结合双方之间的关系认为贾彬主张低于市场价的答辩意见不能轻易作为合同无效或可撤销的依据。且在相当长的一段时间内未向有关部门申请维护自己的权利，直至桑逢强、殷士霞起诉才做出辩解，其行为与答辩意见存在矛盾。因此在贾彬未提交充分证据的情况下不予采信。1.殷士霞就是利用我们之间的这种关系进行欺诈。我也是因为这种关系才选择信任。法院不应该以我们之间的关系作为认定事实的依据。2.根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条规定，转让价格没有达到交易时交易地的指导价或者市场交易价70%的，可以认定为明显低于市场价。3.综合涉案房产的价格明显低于市场价，再结合事实与证据及双方之间的关系与涉案金额，更应该认定为借贷关系。4.因为是抵押借贷关系，并不是买卖关系，所以在对方主张涉案房产为所谓的买卖关系起诉我前，我没有向有关部门申请维护自己权利。应该认定为借贷关系的事实，并不存在矛盾。（五）一二审中，由于对方策划周密，我取证困难，造成了一二审法院对我证据不足的认定。殷士霞、桑逢强只提供一份买卖合同公证与汇款凭证，只能证明我们之间存在债务债权关系。我所提供的证据（新证据及二审法院认定的证据），以及明显低于市场价格70%的事实，足以证明我与殷士霞、桑逢强之间名为买卖实为抵押借贷的真实合意与主张。贾彬依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第三项的规定申请再审。桑逢强、殷士霞提交意见称，（一）贾彬的新证据无法证实贾彬的抵押主张，本案系房屋买卖合同关系，不是抵押。贾彬与桑堃结婚后负债累累，多次向桑逢强、殷士霞借钱，长期的借款让桑逢强、殷士霞经济困难，且桑逢强、殷士霞是下岗职工，考虑到贾彬长期的负债等情况，才决定购买贾彬的房屋，将前期的借款转换为房款，这是两方都同意的方案，并不存在抵押。若如贾彬所说是抵押，贾彬不可能去签署房屋买卖合同，还出具房款已经全部支付的收据，且房屋买卖合同经过公证，买卖合同非常清楚，前期分九次支付了283100元，剩余的房款15日内付清，贾彬是完全民事能力人，合同经过公证，公证处会询问双方是否是真实意思表示，桑逢强、殷士霞为了使买卖行为有保障才去办理公证。桑逢强、殷士霞从未与贾彬口头约定过双方是抵押借贷关系，贾彬提交的新证据也无法证实自己的主张，贾彬与殷士霞的通话录音中也从未说过房子是抵押，只是作为一个母亲希望女儿的婚姻能幸福，如果两人好好过，自己百年后房子自然两人继承，从未表示过房子是抵押。贾彬无证据证实自己的观点，陈述也不合常理，双方从未约定还款时间，也从未有过还款意向。房屋买卖合同签署后，桑逢强、殷士霞给贾彬的大额打款都备注房款，若贾彬认为是抵押借款，需要举证证实双方有抵押借款合意，仅凭殷士霞曾经作为岳母与贾彬的对话不能作为认定抵押的依据，殷士霞希望两人能好好过将来房子还是你们的不能作为认定买卖合同不成立的依据。（二）涉案房屋桑逢强、殷士霞已经实际居住，一二审认定事实正确。为了防止贾彬打闹，才不让贾彬在此居住。桑逢强、殷士霞已经全额支付了房款，有理由不让贾彬居住，一二审认定桑逢强、殷士霞已经实际居住有事实依据。（三）本案购买的房产属于正常的市场价格。众所周知，该小区房产因为开发商的原因无法办证，现在市场价格很低，且作为二手房不好成交，双方的价格与市场价相差无几，根本不属于贾彬所说的明显低于市场价格，且结合双方原来的关系，无证据证实涉案的房产价款明显低于市场价格。贾彬与桑逢强、殷士霞之间的房屋买卖合同真实有效，且是双方真实意思的表示，通过双方的交易记录及买卖合同签署的过程完全能证实该主张，请求驳回贾彬的再审申请。本院经审查认为，本案贾彬与桑逢强、殷士霞于2019年9月27日签订房屋买卖合同，并进行公证，合同约定贾彬同意将涉案房产出售给桑逢强、殷士霞，房款金额40万元。2020年1月15日，贾彬出具了内容为共收到桑逢强、殷士霞全部房款共计40万元的收条。二审结合房屋买卖合同中关于房款支付的约定内容、桑逢强和殷士霞后续转款情况以及贾彬出具房款收据并交付购房手续、涉案房屋由桑逢强和殷士霞使用等事实，认定房屋买卖合同成立，支持桑逢强、殷士霞的主张，并无不当。关于房屋使用情况，经审查，双方当事人均认可2020年6月18日之前，桑逢强、殷士霞已住到涉案房屋内。关于房屋价格问题，双方签订房屋买卖合同后，贾彬又出具了收到全部房款共计40万元的收条，原审结合双方之间的关系及聊天记录等证据，对贾彬的主张未予支持，并无不当。关于款项性质，双方合同约定桑逢强、殷士霞已经支付给贾彬283100元、剩余房款于签订合同之日起十五日内付清，微信聊天记录显示殷士霞说“打过去壹万元，房子钱总共肆拾万给清了”，贾彬说“好的，谢谢”，原审认定双方之间的借款于2019年9月27日签订房屋买卖合同时转化为购房款，并无不当。再审审查过程中，贾彬提交其与殷士霞通话录音的打印件，桑逢强、殷士霞提交交易说明为“房款”的银行转账凭证，结合本案的房屋买卖合同及贾彬出具的房款收条等证据，贾彬主张有新的证据足以推翻原判决，并不成立。另外，贾彬主张原判决认定事实的主要证据是伪造的，并未明确何证据系伪造，对该主张不应支持。综上，贾彬的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第三项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回贾彬的再审申请。审判长  郑成国审判员  尹衍春审判员  冯小芳二〇二一年七月二十二日书记员  冯文文