徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0312民初6343号原告（反诉被告）：徐州市铜山区利国镇利国村村民委员会，住所地：徐州市铜山区利国镇利国村。法定代表人：胡海峰，该村村委会主任。委托诉讼代理人：张颖、黄伟，江苏苏旭律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨慧，女，1977年3月30日出生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：潘浩，江苏青英律师事务所律师。原告（反诉被告）徐州市铜山区利国镇利国村村民委员会（以下简称“利国村委会”）与被告（反诉原告）杨慧租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案受理后，先依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人张颖、黄伟和被告杨慧及其委托诉讼代理人潘浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告利国村委会向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即将租赁物腾空并返还原告；2、依法判令被告支付占用租赁物期间的全部使用费（每年使用费为15万元，自2019年8月31日至被告返还租赁物止，暂计算至2020年8月30日为15万元）；3、依法判令被告结算占用期间产生的水电等各项费用；4、诉讼费用由被告负担。事实与理由：2014年8月29日，原被告签订租赁协议，2017年3月9日就该租赁协议签订了补充协议。协议约定：被告承租原告盐店街（原中心幼儿园）房产，租赁期限为2014年8月30日至2019年8月30日止。租赁期满，原告多次通知被告清理租赁物，腾空房屋并返还房屋，亦在公开竞标的时候通知被告，被告均置若罔闻。现被告仍占用租赁物，拒不搬出。为维护原告合法权益，故起诉。被告杨慧辩称，一、根据原被告之间的租赁协议，租赁期满后，被告在同等条件下有优先续租的权利，原告未保证被告的优先续租权利，由于在租赁期满前原被告未就续租达成一致意见，但是在被告得知案外人蔡敬杰以15万元每年承租了涉案房屋时，要求了解该合同和案外人联系方式时，原告不予配合；二、原告发包给案外人的是幼儿园的经营权，原告混淆了幼儿园经营权与房屋租赁的法律关系，要求被告以房屋租金匹配案外人的承包经营费用，没有法律依据；三、原被告之间签订的租赁合同因案涉房屋在一审辩论终结前未取得建设工程规划许可证或取得主管部门的批准而无效，应由原告对被告对原建筑物修缮造价、原操场修缮造价及新建造的建筑物、附属物件造价进行补偿；四、原告在2019年8月开始纠集大量社会闲散人员，采取渣土堵门、谩骂侮辱等方式阻碍被告幼儿园正常办学活动，虽然经被告多次报警及向政府部门反映未能解决，目前被告幼儿园仍然堆放大量渣土，严重影响了教学安全。2020年9月，因该安全隐患未能解决，被告新学年已经没有学生再报名上学，该处实际已经成为一所空园；从2020年1月份开始，幼儿园也没有经营，场地也没有实际使用，所以原告以租赁合同起诉，并要求支付占用期间的费用没有事实和法律依据，被告还需要承担水电费、教职工工资等；五、原告以其与他人另行订立合同的价格即每年15万元来作为使用费的标准，也没有法律依据。反诉原告杨慧向本院提出反诉请求：1、确认原被告之间签订的租赁合同无效；2、判令反诉被告支付反诉原告补偿款1109644元；3、反诉费由反诉被告负担。事实与理由：案涉房屋未能在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者取得主管部门的批准，且反诉被告也明确表示无法取得，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，确实无法取得建设工程规划许可证或者主管部门批准的，按照合同无效处理。根据法律规定，合同被认定无效的，自始无效，因合同无效造成的相关损失，应当由双方按照缔约过失责任予以分担。根据反诉原告的申请，司法鉴定意见书载明案涉幼儿园改造扩建的工程造价为601763.71元，资产评估报告书认定装修、办公家具及电子设备评估价值为507881元。反诉被告明知该处房屋没有取得建设工程规划许可证，仍将其租赁给反诉原告做幼儿园办学使用，并支持鼓励反诉原告在承租范围内加盖校舍、改造已有校舍，以帮助反诉被告改善其所辖范围内幼儿就学条件，具有明显过错。而且，新增及改造后建筑、设施均可由反诉被告继续占有、使用、收益，故应当对反诉原告的损失予以补偿。反诉被告利国村委会辩称，一、双方之间的租赁合同合法有效，本案的租赁物即房屋建筑于七十年代，建成时位于郊区，不属于城镇，当时没有任何的法律规定合法建筑需要手续，该合同双方已经履行完毕，涉案房屋并非是违法建筑，是历史遗留建筑，租赁合同不因为房屋未取得建设规划许可证而无效，最早针对建筑物报建手续是1990年实施的城市规划法，该法是针对城镇规划制定的，不约束村庄的规划，2008年出台的城乡规划法，才把乡村庄列入规划范围内，根据法不溯及既往的原则，现行法律不得约束其实施之前的行为，同时，我们向法庭提交现政府主管部门对本案的租赁物批准建设的说明，经审核，政府认为，该历史遗留的建筑，符合当时的总体规划和建设工程规划，并同意建设，本案合同合法有效；二、反诉原告主张的补偿款不应得到支持，本案的租赁协议履行期间已经届满，如果需要在届满之后继续租赁，双方应当协商之后确定，期满之后被告在原告多次通知之后没有表示续租，双方对租赁没有达成新的协议，原告也没有必须租赁给被告的义务，而本案的反诉原告主张补偿款是因为不能继续承租办学造成的损失，对被告的该项主张无任何的依据，反诉原告在反诉状中认为原告支持鼓励被告加盖改造校舍，与事实不符，被告对自己的主张应当提供充分的证据证明，而本案实际上是被告私自加盖，经村民举报之后，才要求其停止并且在被告承诺本人投入建设均由其自己承担，合同到期之后所有不动产归原告，在这种情况下签订的补充协议，在该协议中明确约定不动产的归属问题，所以反诉原告的反诉主张不能成立；三、被告在承租期间，违法加盖的房屋没有取得任何的审批手续，如果造成了经济损失，过错在于被告，应该被告自行承担，被告以反诉的方式将其自身违法的行为导致的损失转嫁给原告的做法不应得到支持，否则，将损害集体的合法利益；四、本案在诉讼过程中，委托鉴定公司进行造价鉴定，鉴定公司把一个违法的建筑物当成合法的建筑物进行造价鉴定，违反了法律规定，其鉴定结论不应当予以采信；五、原被告的租赁合同期限届满，无论合同有效无效，被告所扩建的校舍，已经在合同期限以内摊销完毕，在合同期满之后，再行主张权利无事实及法律依据。综上，请求法院驳回被告的反诉请求。综合原告（反诉被告）与被告（反诉原告）的诉请（反诉）与答辩，双方当事人无争议或者通过证据的审查认证即可确立的事实，本院总结如下：2014年8月29日，原告与被告签订《租赁协议》，约定：原告把座落在利国村境内的盐店街（原中心幼儿园）房屋产权租赁给被告使用，租赁期限自2014年8月30日至2019年8月30日止，每年租金3万元，被告在租赁期间对原告资产进行改造时应及时书面报告原告研究同意后方可实施，租赁期满后不再续租时，协议自行废止，不动资产归原告所有，被告投资能动资产归被告所有。2017年3月9日，原被告签订《补充协议》，约定租赁期满后，同等条件下，被告可以优先续租，不论什么原因被告不再租赁，被告所有不动资产归原告所有，不能恶意破坏，例如：南边自建铜结构平房22米×13米=286平方及平房上面用钢管所建的大棚。2019年9月19日、9月20日，原告分别张贴招租公示和在徐州市铜山区农村产权交易中心发布信息，内容主要为：利国村老幼儿园原承包人协议已到期，根据政策相关规定，现面向社会公开招租，幼儿园的概况是北幼儿园教学楼二层半（隔热层是原承包人修建并进行加固），面积221平方，南教学楼二层面积264平方（此教学楼是原承包人自己建筑）。办公楼面积120平方、东厨房面积42平方、院子面积120平方。年租金5万元，租期3年。2019年10月19日，原告向被告邮寄限期搬离动产通知单，载明：双方签订的《租赁协议》、《补充协议》因租赁期限届满，合同已经终止，原告于2019年10月14日通知被告参加竞标，被告没有参加，也未提出书面续租申请，竞标人蔡敬杰以年租金15万元竞得承租权，被告可在收到本通知后2日内向原告提出书面申请，逾期视为不要求续租，不续租或者逾期不答复，被告应于2019年10月31日前将其动产搬离清空，将租赁物返还原告。2019年11月22日，利国村村民小组与案外人蔡敬杰签订《租赁协议》，租金为每年15万元。另查明，案涉租赁合同的标的物即该幼儿园北侧的两层楼房大约建设于上世纪七十年代，用途为幼儿园，该楼房在被告承租时尚未取得或者补办建设工程规范许可证，或者办理不动产权证（包括房屋、土地等），至一审辩论终结时尚未取得建设工程规划许可证或者补办主管部门批准建设手续。原告向法庭提交了徐州市铜山区利国镇人民政府出具的说明，称案涉北侧两层楼房系利国村1980年前后建设，属于历史遗留建筑，经审核，该建筑符合城镇总体规划和土地利用规划。被告认为徐州市铜山区利国镇人民政府并非有权进行批准建设或者颁发建设工程规划许可证的部门，并非主管部门。再查明，2017年暑假，被告新建完成幼儿园南侧楼房，对北侧楼房维修起脊并加装塑胶瓦、加固立柱，在东侧加盖两间房屋，同时加铺水泥混凝土路面。上述建设亦未取得建设工程规划许可证或者主管部门批准建设手续。经对上述工程进行造价评估，合计金额为601763.71元，评估费为1万元。除了之外，被告还进行装修并添置了家电、家具等，经评估并考虑折旧等，现值市场价格为507881元，其中不可拆分形成附合的装饰装修物现值为356209元，可拆分的其他物品价值151672元，评估费为1万元。双方当事人争议的主要焦点：一、原被告之间签订的租赁合同是否有效；二、原告是否同意被告进行新建房屋、装修等事宜；三、原告是否能够无偿取得被告2017年新建的房屋及附属设施。本院认为，案涉房屋位于徐州市铜山区利国镇利国村一组，根据《国务院关于徐州市城市总体规划的批复》（国函〔2017〕78号）确定的徐州市城市规划区的面积是3126平方公里，铜山区作为徐州市市辖区，同时作为规划的3126平方公里的组成部分，属于规划区的范围，故案涉房屋属于城镇房屋。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。案涉房屋未取得建设工程规划许可证，虽然有徐州市铜山区利国镇人民政府出具的说明，但是由于是否符合规划并非该部门的职权，故该证据不能作为认定案涉房屋为合法建筑的依据。虽然，案涉房屋建设时间较久远，但是，原告可以通过补办的方式完善上述手续，且该房屋用于幼儿园，鉴于对于幼儿园安全性的顾虑应当及时办理相关手续。况且，原告在2014年租赁给被告时仍然没有办理，亦未补办不动产权证。故原被告签订的租赁合同属于无效合同。因合同无效取得的财产应当返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告应当立即返还案涉房屋，包括新扩建的房屋及其附属设施。原告应当返还被告缴纳的租金，但是被告在合同期限内已经交纳的租金可以折抵占有使用费，不需要返还。对于2019年8月30日之后，被告继续占用涉案的幼儿园所产生的费用，原告主张按照15万元每年，虽然被告未参与投标，但是该被告在本案中亦同意按照15万元继续承租，可以作为认定2019年8月30日之后所产生的占用使用费标准，被告应当自2019年8月31开始支付占有使用费直至搬离涉案幼儿园。鉴于租赁合同无效，双方关于租赁期满后新建房屋归属的约定亦属于无效，况且双方的约定并未明确原告可以无偿取得被告新建的房屋。根据2017年的补充约定，原告无论是是事后追认还是事先同意均意味着其是同意被告新建和装修的，故应当根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十四条的规定，对于租赁合同无效时形成的附合装饰装修物根据双方导致合同无效的过错分担现值损失，对于未办理合法建设手续的扩建造价费用由双方按照过错分担。但是，对于未形成附合的装饰装修物出租人不同意利用的，由承租人拆除，但不能对房屋造成损毁。故对于鉴定中的可以拆除的未形成附合的诸如空调之类等合计151672元的物品可以由被告自行拆除（拆除清单见评估报告），原告不需对该部分物品进行折价补偿。对于新建房屋等和已经形成附合的装饰装修物合计957972.71元。导致合同无效的原因，原告将缺少建设工程规划许可证的房屋出租给被告是导致合同无效的直接原因和主要原因，被告未尽谨慎注意义务去审查原告提供的租赁房屋是否有权属证书和建设工程规划许可证是导致合同无效的次要原因，故原告对被告的损失承担70%的赔偿责任，即670580.9元。至于原告诉请的判令被告结算占用期间产生的水电等各项费用，因为原告该项诉请不明确，且原告尚未支付相关费用，本院不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第九条、第十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）徐州市铜山区利国镇利国村村民委员会与被告（反诉原告）杨慧签订的《租赁协议》（含《补充协议》）无效；二、被告（反诉原告）杨慧于本判决生效后立即返还座落在院落，并搬出其所有的动产（不包括评估报告中已经折价的附合装饰物部分）；三、被告（反诉原告）杨慧于本判决生效后十日内支付占有使用费（自2019年8月31开始，按照每年15万元计算至被告杨慧履行判决第二项的内容为止）；四、反诉被告（本诉原告）徐州市铜山区利国镇利国村村民委员会于本判决生效后十日内补偿反诉原告杨慧折价款670580.9元；五、驳回原告（反诉被告）徐州市铜山区利国镇利国村村民委员会的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告（本诉被告）杨慧的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务或其他义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者迟延履行金。案件受理费3500元，由被告（反诉原告）杨慧负担；反诉案件受理费7393元、鉴定费20000元，合计27393元，反诉被告（本诉原告）徐州市铜山区利国镇利国村村民委员会负担19253元，由反诉原告（本诉被告）杨慧负担8140元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。义务人未按期履行义务，权利人应在二年内申请人民法院强制执行，逾期无法定事由则不予执行。审 判 长  朱广伟审 判 员  周 斌人民陪审员  郑全军二〇二一年七月二十八日法官 助理  吴 娜书 记 员  张 雯