山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁08民终2497号上诉人（原审被告）：孔凡坤，男，1970年12月11日出生，汉族，住山东省邹城市。委托诉讼代理人：刘猛，山东多道律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张永红，男，1964年10月15日出生，汉族，住山东省邹城市。被上诉人（原审原告）：李夫銮，女，1962年10月30日出生，汉族，住山东省邹城市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：田久明，山东开启律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李峰，男，1971年10月1日出生，汉族，住山东省邹城市。上诉人孔凡坤与被上诉人张永红、李夫銮、李峰案外人执行异议之诉纠纷一案，不服山东省邹城市人民法院（2020）鲁0883民初3844号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孔凡坤上诉请求：1、请求依法改判，驳回被上诉人张永红、李夫銮的诉讼请求；2、案件诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：被上诉人张永红、李夫銮不具有足以阻止上诉人申请执行的实体权利，一审法院认定事实不清，适用法律错误，应依法纠正予以改判。第一、被上诉人张永红、李夫銮与李峰之间的买卖合同不具有合法性。2014年1月15日被上诉人李峰及其妻子岳现莲就涉案房屋与中国建设银行邹城支行签订借款合同，并以涉案房屋办理了预抵押登记。依照《中华人民共和国物权法》第191条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。被上诉人李峰与张永红、李夫銮之间订立的房屋买卖合同，未经抵押权人同意，其转让抵押房屋的行为无效。第二、被上诉人张永红、李夫銮主张其占有涉案房屋的证据存在大量不实且相互矛盾的情况，不能证明其已经对涉案房屋合法占有。1、被上诉人张永红、李夫銮提供的邹城市安邦物业管理有限公司和谐家园管理处出具的入住证明，该证明仅是安邦物业的项目处出具，没有经过该公司的相关认可，项目部不具有法人资格，没有出具证明的能力。安邦物业公司是在2017年后受聘进入涉案房屋所在和谐家园小区进行物业管理，而该证明内容却证明被上诉人张永红自2016年3月21日居住至今（证明出具日期为2019年4月8日）证明内容明显与事实不符，不具有真实性。2、被上诉人提供的2017年11月3日缴纳物业费收据凭证房屋姓名显示为被上诉人李峰，该份凭证手写添加了“物业费由现购房人张永红缴纳”，2018、2019年度的物业费缴纳凭证显示为张永红，而涉案房屋是在2017年11月21日被法院查封，如果2017年11月3日缴费人是张永红，就应当直接显示为张永红，但是该凭证显示为李峰，说明当时物业缴费人仍然是李峰，而该手写添加内容可以看出是在李峰缴费后后添加的。退一步讲，即使该物业费是张永红缴纳，也不能证明该房屋由张永红实际占有并居住。3、被上诉人提供的水费缴纳记录，张永红在执行异议听证程序中明确表示，水电费均是以李峰名义缴纳。其提供的缴费显示缴费人是被上诉人张永红的女儿张粉，但该缴费记录不显示张粉更名的日期，不能证明其缴费更名是在法院查封该房屋之前，即不能佐证被上诉人在法院查封该房屋之前已实际占有房屋。4、被上诉人提供的其女儿张粉在邹城贵和购物广场购买的电冰箱销售单复印件，上诉人也未见到其提供的销售单原件，也无法证明该复印件与原件核对无异，且销售凭证客户住址与涉案房屋不一致，不能作为本案定案证据使用。5、被上诉人张永红在执行异议听证程序、执行异议之诉中均表示，其在涉案房屋交付时2016年3月21日即履行了交房并居住至今，并表示其在2017年10月份进行装修。而被上诉人李峰却在执行异议听证程序中明确表示在开发商交房后其花了8、9万元装修了房屋，是在2016年下半年将房屋交付给张永红，双方陈述交房时间、房屋由谁装修均存在明显矛盾。被上诉人提供的以上证据，存在大量的不实和矛盾，均不具有证明其实际占有居住的证明力。第三、被上诉人张永红、李夫銮没有证据证明其已经缴纳购房款的事实。被上诉人张永红、李夫銮主张的其购房款65万元，其中42万元属于前期李峰欠付张永红的借款，23万元为现金给付。被上诉人没有证据证明李峰欠付其42万元借款的事实，23万元巨额购房款现金从银行取出后给付李峰，不通过银行转账而是从银行取出后给付现金，完全不符合常理，被上诉人不能证明其已经支付全部购房款。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”最高人民法院九民纪要的规定，“应通过穿透式审判思维，查明当事人的真实意思，探求真实法律关系。”本案退一步讲，即使李峰欠付张永红借款的事实存在，按照双方在一审期间陈述，其前期借款为57万元，房屋价值为65万元，张永红、李夫銮实际需要给付李峰8万元购房款，而非23万元。双方实际上是以房抵债，被上诉人在执行异议听证程序中也明确表示，其双方所谓的购房协议是用房子来抵债。张永红、李夫銮对李峰享有的是民间借贷的债权，与上诉人孔凡坤对李峰享有的民间借贷债权是相同的，张永红、李夫銮对李峰的债权并不优先于上诉人孔凡坤对李峰的债权。虽然表面上看张永红、李夫銮和李峰之间有房屋买卖协议，但其真实的法律关系仍然是民间借贷的债权债务关系。该以房抵债的行为不能认定为其属于《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于交付房款的行为。外观上的房屋买卖关系实际上的民间借贷债权关系，不能阻却上诉人在先的查封拍卖执行权。第四、本案原审判决依据的邹城市人民法院作出的（2017）鲁0883民初5584号民事调解书因涉嫌虚假诉讼，已由邹城市人民法院通过审判监督程序进行再审，并于2020年12月5日作出（2020）鲁0883民再15号民事判决。判决认定张永红、李夫銮不享有对涉案房屋的物权请求权，且原审审判程序违法，判决依法撤销（2017）鲁0883民初5584号民事调解书，并驳回张永红、李夫銮对李峰、岳现莲的诉讼请求。张永红、李夫銮不服再审判决，上诉至济宁市中级人民法院。2021年3月26日济宁市中级人民法院依法作出（2021）鲁08民再22号民事判决。认定原一审法院所作（2017）鲁0883民初5584号民事调解书不具有合法性。一审法院对调解书予以撤销并改判驳回张永红、李夫銮对李峰、岳现莲的诉讼请求于法有据，并无不当。驳回张永红、李夫銮上诉，维持原判。被上诉人张永红、李夫銮对涉案房屋没有物权请求权，不具有足以阻止上诉人申请执行的实体权利，一审法院认定事实不清，适用法律错误，应依法纠正予以改判。张永红、李夫銮答辩称：一、张永红夫妇与李峰夫妇签订的房屋买卖合同真实有效，且早于上诉人查封之前。涉案房屋买卖合同于2015年12月12日签订，明显早于上诉人申请法院查封的时间。虽然涉案房屋在合同签订时存在银行借款的抵押预告登记，但并不影响涉案房屋买卖合同的效力。首先，抵押预告登记不是抵押登记，银行尚未取得抵押权；其次，虽然我国物权法第191条第2款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。但我国物权法第15条也规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”所以，物权变动与否不影响合同的效力。因此，涉案房屋买卖合同不受抵押预告登记的影响而真实有效。二、一审中，被上诉人提交的合法占有涉案房屋的证据足以证明被上诉人在查封之前已经合法占有涉案房屋。1、关于入住时间。被上诉人实际入住时间是2017年3月份。至于2016年3月份本是被上诉人和李峰夫妇约定的交房时间。但是，因李峰的儿子在附近学校读书，为了孩子李峰就与被上诉人商定一年后再交付房屋。直到2017年3月份李峰才交付房屋给被上诉人。又因涉案房屋在双方合同签订之前李峰已经上房，为了能够居住，李峰进行了简单装修。所以，就有了前期李峰装修及缴纳物业费的事实。2、至于2017年11月3日的物业费单据，实际交付的是2017年3月份至2018年3月份的物业费，因物业公司原有的登记信息仍为原业主李峰所以才有了手写的“物业费由现购房人张永红缴纳”的内容，这个内容也是物业公司人员所写。3、2017年3月份李峰交付房屋后被上诉人进行了精装，为此还晾了三四个月，并于当年“十一”期间为涉案房屋购置了家具家电。一审中，被上诉人提交的水费查询清单及四张贵和购物广场的销售单足以证明装修及购置家具的事实。另外，一审中，被上诉人提交的证据均是原件，只是法庭留存的是复印件，这一情况一审庭审录像可以证实。4、关于购物单的地址只是将该小区的9号楼写成了7号楼，其他信息一致，此实属商场的笔误。因为9号楼的房屋与被上诉人、被上诉人的女儿及李峰夫妇均无任何关系，而邹城市不动产登记信息查询证明被上诉人一家在邹城范围特别是和谐家园小区内除了涉案房产，没有其他可供居住的房屋。为此，对于被上诉人的居住情况，一审中，承办法官还到涉案房屋进行了实地调查。所以，对于被上诉人在法院查封之前已经合法占有涉案房屋的事实，仅水费的缴费清单及家具购置单就足以证明。三、被上诉人已支付全部价款。就涉案房屋的购房款65万元的组成而言：23万元的购房现金及42万元的债务抵款。23万元有张永红银行卡交易明细可以证明被上诉人为付涉案房款在2015年12月15日取现23万元。同时，由房屋出卖人李峰的2015年12月15日存款23万元的明细与之印证，共同证明被上诉人在2015年12月15日已经支付购房款23万元。被上诉人与李峰在合同签订当日以42万元抵付购房款。这一点，庭审中也得到了李峰的印证。因此，截止2015年12月15日被上诉人已经付清所有购房款。四、涉案房屋至今未能办理过户登记非因买受人自身原因所致。涉案房屋在合同签订当时，因不具备办证条件，截止到2019年底涉案房屋所在的小区因客观原因尚未办理房屋产权手续。所以，涉案房屋没有办理过户登记，并非买受人的原因，而是因开发商的原因导致不具备办证条件，被上诉人对此没有过错。五、以42万元借款债权抵付购房款，并不影响本案房屋卖卖的本质。首先，以42万元借款债权抵付购房款，是双方真实意思的表示，且经过了被上诉人与李峰夫妇的核算：多年来的借款至2015年12月12日李峰尚欠被上诉人借款本金57万元，其中的42万元抵付了购房款，23万元以现金支付，另外还欠15万元，另行出具了借条并经过了法院的诉讼进入了强制执行程序。特别是15万的借条上明确载明：“注：截止到2015年12月12日以前所有往来账全部结清”，由此，也进一步确认了双方清算的合意真实有效。根据房款的支付过程可以看出，李峰是为了取得周转资金出售涉案房屋，被上诉人是为了取得用于居住的房屋而付款。没有在借款57万元的基础上加付8万元，而是又提供给李峰现金23万元，恰恰印证了被上诉人与李峰之间的合同是为将来不动产物权的变动，而非是消灭债务。其次，本案以部分债权抵付房款与一般的以物抵债存在明显的区别。区别一：借款之初并未约定以房抵款，所以不存在担保的性质。区别二：在2015年12月12日之前借款，没有明确还款期限，亦无关于到期以房抵债的约定。所以，排除了流质契约的存在。区别三：42万元债权抵付房款，并不损害其他人的合法权益。2015年12月12日签订房屋买卖合同之时，李峰正常还着房贷，并未出现债务危机；涉案房屋是2013年10月31日李峰以461865元从山东星上置业有限公司购买，而且实际付款只有241865元，贷款22万元，被上诉人却是以65万元的高价受让该房屋，仅购房现金一次性就23万元。所以，李峰出让该房屋，并未减少其偿债能力。且就孔凡坤借款给李峰一事，直到涉案房屋被强制执行之前被上诉人并不知晓，因此，被上诉人购买涉案房产自始自终都是善意的。区别四：出发点与目的不同。一般的以物抵债目的是消灭金钱债务债权关系；但是本案的抵款目的是为生活而购买住房。从一审庭审中可以看出：李峰为周转资金特别是为筹得现金出售房屋，而被上诉人为女儿婚后居住生活购买房屋，被上诉人的目的不是为了消灭债权债务，而是为了获得房屋用于居住。因此，本案虽存在以部分债权抵房款，但是从被上诉人的出发点和目的来看被上诉人与李峰的合意本质是不动产物权的转让而非消灭债权债务，毕竟被上诉人的女儿张粉及女婿姚昆涛自涉案房屋交付以来，不仅进一步装修了涉房屋且实际居住生活至今。一审庭审中被上诉人提供了家庭成员的邹城市不动产登记信息查询证明两张。足以证明被上诉人一家特别是被上诉人的女儿张粉及女婿姚昆涛即涉案房屋的实际使用人，除了现在居住的涉案房屋之外，没有其他可供居住的房屋。这也进一步印证被上诉人签订房屋买卖合同的真实目的。反观上诉人，查封涉案房屋，是基于与李峰之间的民间借贷纠纷，查封行为的基础为一般金钱债权。根据“生存利益优先”原则，被上诉人对涉案房屋享有的物权期待权足以阻却对涉案房屋的执行。另，邹城法院（2020）民再15号判决及济宁中院（2021）民再22号判决并非是因原调解书涉嫌虚假诉讼，根据判决书内容可知原调解中，张永红夫妇是为了履行合同获得涉案房屋的物权，因为当时房屋的现状，该物权请求权无法实现，且在调解中一审法院认为未将银行列为第三人等原因而撤销，并非是虚假诉讼。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决适当。请求法庭驳回上诉，维持原判。李峰未作答辩。张永红、李夫銮向一审法院起诉请求：1、请求法院依法停止对山东省邹城市房屋的强制执行并解除对该房屋的查封措施；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：坐落于邹城市房屋系案涉房产，建筑面积138.68平方米。该房产由被告李峰于2013年9月26日以461865元（其中建行抵押贷款22万元）一手认购取得，并进行房产预告登记。2015年12月12日，被告李峰及其妻子岳现莲与原告张永红、李夫銮签订《房屋买卖合同》，合同载明：“甲方（夫妻双方签字）：李峰岳现莲乙方（夫妻双方签字）：张永红李夫銮一、甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋状况，并自愿买该房屋，该房屋具体状况如下：（一）座落于邹城市东城区和谐家园9-2-701，房屋面积138.68㎡，储藏室面积7.42㎡，合计面积146.1㎡；（二）出售房屋的所有权证证号为（附件一）……四、乙方支付全款后，甲方即积极配合乙方办理有关房产过户手续，甲方将房产交付乙方，届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵、无人租住、使用无欠账，如（水、电、暖、物业、入网费、有线等）……六、乙方在签订合同时，支付全款65万元（大写：陆拾伍万元整）”。双方分别签名并捺手印。同日，被告李峰向原告张永红出具收到条一份，载明：“今收到张永红付房款￥650000.00元正，计（陆拾伍万元正）收款人：李峰，身份证号3708251971××××××××2015年12月12日”。同日，被告李峰及其妻子岳现莲向原告张永红出具借条一份，载明：“今借到张永红人民币￥150000.00元正（壹拾伍万元正）月息壹分。邹城市星海包装制品有限公司借款人：李峰岳现莲2015年12月12日注：截止到2015年12月12日以前所有来往帐全部结清。”被告李峰及其妻子岳现莲分别签名并捺手印，夫妻二人所有的邹城市星海包装制品有限公司在借条空白处盖有公章。2015年12月15日，原告张永红在邮储银行卡取现金230000.00元，被告李峰在济宁银行存入现金230000.00元。因涉案房产当时不具备办证条件，故未进行权属变更登记。2017年3月起，原告方开始装修并实际入住涉案房屋，直至今日。2017年11月8日，被告李峰因担保债务到期被被告孔凡坤诉至我院（案号：（2017）鲁0883民初5420号），诉讼中，登记在其名下的涉案房屋于2017年11月21日被法院查封。2017年11月23日，法院作出（2017）鲁0883民初5420号民事判决书，判决李峰等对30万借款本金及利息承担连带清偿责任。判决生效后，2018年1月11日法院依被告孔凡坤申请立案执行，案号为（2018）鲁0883执115号，2020年4月27日，法院作出（2018）鲁0883执115号执行裁定书，裁定拍卖涉案房屋以清偿债务。同日，原告张永红、李夫銮作为案外人对上述执行裁定书提出书面异议，请求终止拍卖，解除查封并依法排除对案涉房屋的执行。经审查法院作出（2020）鲁0883执异24号执行裁定书，裁定驳回（案外人）原告张永红、李夫銮的异议请求。因对上述裁定不服，原告诉至法院。另查明，2014年1月15日，被告李峰及其妻子岳现莲与中国建设银行股份有限公司邹城支行（以下简称“建行”）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款220000元，以其购买的位于邹城市为该笔借款提供抵押担保并办理了预抵押登记，他项权利证号：邹房预城区字第××号。贷款发放后，被告李峰未按借款合同约定履行还本付息的义务，2018年11月2日建行将被告李峰等人诉至法院，经审理后法院作出（2018）鲁0883民初7133号民事判决书，判决生效后，建行申请强制执行，目前，该案正在执行中。还查明，2018年4月18日，原告张永红将被告李峰诉至法院，请求偿还2015年12月12日借款本金150000元及利息，经法院主持调解，双方达成调解协议，法院出具（2018）鲁0883民初2756号民事调解书予以确认，调解书载明：“被告于2018年4月22日给付原告本金150000元、利息40000元，共计190000元。”一审法院认为，本案争议焦点在于原告张永红、李夫銮对诉争房屋是否享有足以阻却执行的权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记。依照上述规定，根据法院认定的事实，结合争议焦点，现从以下四点进行分析：一、在案涉不动产查封之前是否已经签订了合法有效的书面房屋买卖合同。根据法院查明的事实，被告李峰及其妻子岳现莲与原告张永红、李夫銮在2015年12月12日签订了一份书面《房屋买卖合同》，对合同签订的时间和合同的真实性，双方均无异议。但被告孔凡坤对合同的效力不认可，主张买卖双方就案涉房产的转让行为因未经抵押权人同意而无效，依据是《物权法》第191条第2款“抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定。法院认为，抵押人转让抵押物,转让合同的效力应不受该物已经抵押的影响，《物权法》第191条第2款并没有明确规定违反将导致合同无效或不成立，法院认定原告与被告李峰在案涉不动产查封之前已经签订了合法有效的书面房屋买卖合同。二、原告在案涉不动产查封之前是否已经实际占有案涉不动产。原告提供了案涉不动产被查封之前实际形成的水电费、物业费缴纳凭证及物业公司出具的入住证明，可认定其在查封之前已经实际占有该不动产。三、原告是否已经支付全部价款。《房屋买卖合同》约定案涉房产总价款65万元，原告陈述该笔价款的支付方式为23万元的现金和42万元的到期债权抵顶，买卖双方提交当时同日原告的银行取款凭证和被告李峰的银行存款凭证、15万元借条和调解书、被告李峰出具的房款收据等书面证据进行佐证。经审查，上述证据和买卖双方的陈述能够互相佐证并自圆其说，被告孔凡坤在没有提交足够证据否定原告足额支付房款的情况下，应当认定原告已经通过支付23万元现金和抵顶42万元的债权的方式全额支付约定房款。四、原告非因自身原因未办理过户登记手续。经查，截止到2019年底，案涉房产所在小区因客观原因尚未办理房屋产权手续，致使买卖双方无法办理过户手续，可以认定案涉房屋未办理过户登记并非原告自身原因所致。综上所述，原告与被告李峰之间签订了合法有效的房屋买卖合同，原告按照合同的约定履行了支付全部购房款的义务，并已实际占有诉争房屋。虽然未办理不动产变更登记，原告不是登记的房屋所有权人，但其因合法有效的房屋买卖合同而对诉争房屋享有物权期待权，该权利依法应受法律保护。被告孔凡坤申请查封案涉房屋，系基于其与被告李峰之间的民间借贷纠纷，查封行为的基础为一般金钱债权，而且被告李峰在上述纠纷中仅仅作为三个担保人之一对30万元债务及利息承担担保责任，对比案涉房屋的现价值和被告李峰应当承担的担保责任，执行拍卖案涉房产明显不合理。原告在诉争房屋被查封之前已享有应受法律保护的物权期待权，物权期待权虽属于债权范畴，但该债权不同于一般的债权，原告方名下在邹城范围内并无其它可供实际居住的房产，在已经实际居住的情况下，其对案涉房产的生存依赖是客观存在的，根据“生存利益优先”原则，原告方对诉争房屋享有足以阻却执行的权益。根据《最高人民法院关于民事案件执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付了全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，故原告要求不得执行案涉房屋并确认诉争房屋归其所有，于法有据，应予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条,《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二款、第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条规定，判决：一、不得执行邹城市；二、驳回原告张永红、李夫銮的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告孔凡坤、李峰负担。二审中，孔凡坤提交：邹城法院（2020）民再15号判决及济宁中院（2021）民再22号判决各一份，证明一审判决依据的邹城法院（2017）5584号调解书，因涉嫌虚假诉讼由邹城法院通过审判监督程序进行再审，判决认定张永红夫妇不享有对涉案房屋的物权请求权，且原审审判程序违法，该调解书被依法撤销，驳回张永红夫妇对李峰夫妇的诉讼请求。22号判决书同样认定张永红夫妇对李峰夫妇不具有物权请求权，驳回张永红夫妇的上诉请求维持原判，邹城法院及济宁中院均对张永红夫妇的对于本案涉案房屋的实体权利进行认定，认定张永红夫妇对涉案房屋没有物权请求权，因此被上诉人不具有阻止上诉人申请执行的实体权利，本案一审执行异议之诉期间两判决尚未发生，因此邹城法院根据邹城法院（2017）5584调解书作出的判决，现该调解书已经被撤销，一审判决应依法纠正。张永红、李夫銮的质证意见为：对证据的真实性无异议，对证明内容有异议。一审判决认定被上诉人张永红夫妇没有物权请求权主要是因为在不动产登记机关没有对涉案房屋依法颁布并登记产权证书的情况下，被上诉人李峰物权处分涉案房屋，张永红夫妇暂时不能行使物权请求权，该两判决书没有提到虚假诉讼。二审查明的事实与一审相一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点问题是：张永红、李夫銮对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。一、关于涉案房屋在查封之前是否已经签订了合法有效的书面房屋买卖合同。经查明，李峰及妻子岳现莲与张永红、李夫銮在2015年12月12日签订了一份书面《房屋买卖合同》，事实清楚。虽然邹城市建设银行办理了涉案房屋抵押预告登记，但抵押人转让抵押物，转让合同的效力应不受该物已经抵押的影响，本案应当认定张永红、李夫銮与李峰在涉案房屋查封之前已经签订了合法有效的书面房屋买卖合同。二、关于张永红、李夫銮在查封之前是否已经实际占有涉案房屋。根据张永红、李夫銮提交的涉案房屋被查封之前实际形成的水电费、物业费缴纳凭证及物业公司出具的入住证明，应当认定张永红、李夫銮在查封之前已经实际占有涉案房屋。三、关于张永红、李夫銮是否已经支付全部价款。《房屋买卖合同》约定涉案房屋总价款65万元，张永红、李夫銮陈述该笔价款的支付方式为23万元的现金和42万元的到期债权抵顶。根据张永红、李夫銮提交的当时同日张永红的银行取款凭证和李峰的银行存款凭证、15万元借条、李峰出具的房款收据等证据，应当认定张永红、李夫銮已经通过支付23万元现金和抵顶42万元的债权的方式全额支付了约定房款。四、经查明，截止到2019年底，涉案房屋所在小区因客观原因尚未办理房屋产权手续，致使买卖双方无法办理过户手续，本案应当认定涉案房屋未办理过户登记并非张永红、李夫銮自身原因所致。综上，张永红、李夫銮与李峰之间签订了合法有效的房屋买卖合同，张永红、李夫銮按照合同约定履行了支付全部购房款的义务，并已实际占有涉案房屋，本案应当认定张永红、李夫銮对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。孔凡坤虽然对张永红、李夫銮支付购房款及实际占有涉案房屋的事实持有异议，但并未能提供足以反驳的相反证据，对孔凡坤的上诉理由本院不予采信。虽然再审判决撤销了（2017）鲁0883民初5584号民事调解书，但再审判决只是认定张永红、李夫銮与李峰未经邹城市建设银行同意并在未解除预告登记的情况下签订的涉案房产买卖合同不产生物权变动的法律效力，对于张永红、李夫銮请求李峰履行房屋买卖合同的过户义务不予支持，该判决并未认定张永红、李夫銮起诉李峰履行过户义务案件为虚假诉讼，因此孔凡坤以该再审判决内容证明张永红、李夫銮对涉案房屋不享有排除执行权益的理由不能成立。综上，孔凡坤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由孔凡坤负担。本判决为终审判决。审判长  李连芳审判员  马 斌审判员  吕玉宝二〇二一年七月十五日书记员  宋 颖