吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2021）吉2401民初1889号原告：孙福奎，男,汉族，住吉林省延吉市建工街。原告：李松芝，女,汉族，住吉林省延吉市建工街。二原告委托诉讼代理人：王蕾，吉林孚达律师事务所律师。被告：王凤贤，汉族，住吉林省延吉市朝阳街。第三人：金宥辰，女,朝鲜族，住吉林省延吉市进学街。原告孙福奎、李松芝与被告王凤贤、第三人金宥辰案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙福奎、李松芝委托诉讼代理人王蕾、被告王凤贤到庭参加诉讼，第三人金宥辰经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本案现已审理终结。孙福奎、李松芝诉称,1、请求撤销（2021）吉2401执异7号延吉市人民法院执行裁定书，停止对延房权证字第637584号房屋的执行并解除对该房屋的查封措施；2、请求确认位于延吉市天池路1802号白兰小区2号楼2单元101室，产权证号为延房权证字第637584号，建筑面积为90.5平方米的房屋为原告所有。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告王凤贤与延边绿洲农业生产资料有限公司、金宥辰民间借贷纠纷执行一案，延边绿洲农业生产资料有限公司与金宥辰是延吉市人民法院（2019）吉2401执3679号执行案件中的被执行人。王凤贤在执行过程中申请法院查封了金铁浩名下位于延吉市天池路1802号白兰小区2号楼2单元101室，产权证号为延房权证字第637584号的房屋。事实上金铁浩早就将该房屋卖给了原告，原告到目前为止一直居住在该房屋。原告在得知该房屋被王凤贤申请法院查封后，向延吉市法院提出了案外人执行异议。延吉市人民法院经审查认为自金铁浩于2015年5月26日取得房产证到2019年1月10日去世之前，案外人有条件办理房屋产权变更登记，但未及时办理，系案外人自身原因所致。案外人的异议不符合上述规定第（四）项，不能排除执行，并作出（2021）吉2401执异7号执行裁定书，驳回了案外人孙福奎的异议。原告认为，延吉市人民法院作出的（2021）吉2401执异7号执行裁定书驳回原告异议是错误的，没有事实和法律依据。一、金铁浩早已将涉案房屋卖给了原告，并且原告一直占有使用至今。早在法院查封涉案房屋之前，即1994年金铁浩就将房屋卖给了原告，原告当时就支付了全部的购房款，并自1994年原告一家就合法居住在该房屋。房屋动迁时的所有手续都是原告办理的，相应的权益也都是原告争取来的。而且原告还交纳了面积差价款、房屋契税、维修基金、水、电、暖气费等多项费用，原告对回迁后的房屋进行装修后一直居住至今。延吉市人民法院作出的（2021）吉2401执异7号执行裁定书查明的事实可以佐证上述事实。二、涉案房屋长期未办理过户手续是由金铁浩及房地产开发商的原因造成的，并不是原告自身的原因导致的，原告不存在过错。原告在涉案房屋长期未能办理过户的情况下已经采取了多项有效的措施来维护权利。金铁浩将房屋出卖给原告后，当时因客观原因未能更名，后来涉案房屋动迁而无法更名。2009年5月25日原告还向延吉市房产局提交了《延吉市房屋权属预告登记申请书》对房屋进行了预告登记，但因房地产开发公司的原因而没能进行更名过户。直到2015年涉案房屋在延吉市政府的协调下才能办理房照。从2015年到2019年金铁浩去世前，原告一直要求金铁浩办理房屋过户，金铁浩也一直表示同意并愿意配合办理过户，但因金铁浩去国外、生病后到处看病等各种原因未能办理过户。原告在得知金铁浩去世后在2020年8月通过诉讼途径来维护权利，但因金铁浩的家人愿意配合办理过户手续，于是原告撤回了起诉。但没想到的是2020年9月3日延吉市法院在被告王凤贤的申请下查封了涉案房屋，导致无法办理过户。以上事实可以充分说明，未办理过户并不是原告自身的原因造成的，是金铁浩及开发商的原因造成的。而且原告也一直在积极采取措施来维护权利。故原告提出的异议完全符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的四项要求，其权利完全能够排除执行，异议应当成立。另外，最高人民法院在《民事审判指导与参考》中认为：“未办理过户登记的房屋买受人的权利在特殊情况下需要得到特殊保护。当两个债权相冲突时，确需有一个标准来解决纠纷；另一方面，基于对相对弱势群体的利益保护，会对某一类型的债权赋予优先性，“购买商品房的消费者”和“被拆迁人”其实就包含在办理过户登记的房屋买受人这个大的范围之内。此外，从司法实践的一贯性和延续性来看，在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》出台之前，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条已对未办理过户登记的房屋买受人的权利对执行程序的影响作了规定。最高院执行局对该条为何作如此规定的解释为，第17条规定的第三人（购房者）的权利虽然不是法律意义上的物权，但属于一种值得法律保护的一种权利。尚未办理过户登记时买方对房屋的权利尚不是物权，但其请求权的受保护程度，根据支付价款的多少和是否实际占有、是否有请求过户的行为而不同，占有的时间越长、付款越多、已经请求过户，其权利越接近于物权。考虑到办理过户手续的困难，以及民间对事实物权的认可，此种情况下应认可第三人已经取得了相当于物权的权得。此规定意在保护已经履行了全部实质义务的买方，维护交易秩序的稳定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》结合物权法等规定，对情形作了细化，对第十七条规定的三个要件进行了调整，但并未作实质性变动，仍然延续了第十七条的精神”。而本案原告的主张完全符合最高院的上述观点和《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的立法目的，原告的主张应当得到保护。为了维护原告的合法权益，请法院依法支持原告的诉讼请求。王凤贤辩称，我起诉的是金铁浩，扣押的是金铁浩名下的房屋，与原告无关，原告说1994年购买的房屋，为什么没有办理过户手续，因金铁浩身体原因导致无法过户，由原告提出证据。原告说一直居住，需要原告提供证据。。第三人金宥辰未答辩。经审理查明：1994年5月23日金铁浩在将其自有位于延吉市河南街白兰胡同5-12-17，栋号为14-8-131，私有房屋所有权证号为吉房权字第377**，建筑面积为68.57平方米的房屋出售给孙福奎，孙福奎支付给金铁浩5万元购房款后，金铁浩出具收条。1994年6月孙福奎开始占有该房屋。2003年该房屋预动迁，孙福奎与延边华光房地产开发有限公司协商签订回迁协议，回迁安置为位于延吉市天池路1802号白兰小区2号楼2单元101室，建筑面积为90.5平方米，产籍号为14-8-270房屋，即为本案案涉房屋，后该房屋办理完毕房屋产权证，房屋产权证号为延房权证字第637584号，登记的房屋所有权人为金铁浩。期间孙福奎缴纳了动迁房屋超面积款、案涉房屋物业维修基金、契税及印花税、房屋权证工本费及所有权登记费等各项款项，孙福奎一直占有回迁案涉房屋至今。2009年5月25日孙福奎办理延吉市房屋权属预告登记申请书。金铁浩于2019年1月10日死亡后，孙福奎、李松芝在本院就本案案涉房屋提前诉讼，起诉金宥辰（金铁浩女儿）房屋买卖合同纠纷一案后撤回起诉。另查，王凤贤与延边绿洲农业生产资料有限公司、金宥辰民间借贷纠纷执行一案，案号为（2019）吉2401执3679号，在执行过程中法院查封金铁浩名下位于延吉市天池路1802号白兰小区2号楼2单元101室，产权证号为延房权证字第637584号的房屋。孙福奎就案涉房屋提出执行异议，延吉市人民法院作出的（2021）吉2401执异7号执行裁定书，驳回孙福奎的异议。后孙福奎、李松芝提起本案执行异议之诉。认定上述事实的证据有:收条及私有房屋所有权证、回迁户房照办理审批表、延吉市河南街道白川社区出具的证明、申请灭籍单位调查情况，延房权证字第6375**房屋产权证书、回迁协议书、补偿费判定依据、白兰小区4-16-18号楼区域动迁户决算书、延吉市房屋拆迁有限公司出具的收据、延边弘圆房地产开发有限公司收据、工程交付使用验收单、延吉市房屋权属预告登记申请书、延吉市（2020）吉2401民初4700号民事裁定书、吉林省诉讼费退费专用票据、（2021）吉2401执异7号执行裁定书以及当事人的陈述在案佐证。本院认为，金铁浩在将其自有的的吉房权字第377**屋出售给孙福奎的转让行为，均未违反法律规定，合法有效。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，1994年5月23日金铁浩在将其自有的吉的吉房权字第377**出售给孙福奎，虽未签订明确书面买卖合同，但在当日金铁浩出具的5万元房款收条中可以看出双方真实的房屋买卖合同关系，孙福奎也已经支付全部购房款5万元，一直占有买卖的房屋，其后也就该房屋办理动迁手续并占有回迁房屋即本案案涉房屋至今，该案涉房屋所有权应当归孙福奎及其妻子李松芝二人所有。期间孙福奎因客观原因未能办理产权过户手续，但其亦在金铁浩去世后，在本院就案涉房屋提起房屋买卖合同之诉来主张权利，因此，案涉房屋未能办理过户登记手续非因买受人自身原因造成，因此，孙福奎及李松芝要求确认案涉房屋归其所有，并要求本院停止执行案涉房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、停止对本院作出（2020）吉2401执3679号之五执行裁定中延房权证字第637584号房屋的执行。二、延吉市天池路1802号白兰小区2号楼2单元101室、延房权证字第637584号房屋归孙福奎、李松芝所有。案件受理费5800元（原告已预交），由原告负担5700元，被告王凤贤负担100元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长  王 铁人民陪审员  罗爱红人民陪审员  金 丹二〇二一年七月七日书 记 员  郭虹伶