北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0101民初1467号原告（反诉被告）：王娇，女，1986年9月13日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：邢玉海（王娇之夫），男，1985年2月17日出生，住北京市西城区。被告（反诉原告）：北京自如生活企业管理有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公室501室-1466。法定代表人：熊林，执行董事。委托诉讼代理人：解紫东，男，1987年11月27日出生，北京自如生活企业管理有限公司职员。原告（反诉被告）王娇诉被告（反诉原告）北京自如生活企业管理有限公司（以下简称自如公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案受理后，依法适用普通程序独任制公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王娇及其委托诉讼代理人邢玉海，被告（反诉原告）自如公司委托诉讼代理人解紫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王娇向本院提出诉讼请求：1、判令自如公司继续履行双方之间的租赁合同；2、判令自如公司支付2020年10月1日至2021年6月30日期间的租金65353.5元（按照月租金7261.5元计算）；3、判令自如公司支付水费、电费、燃气费1136.52元。事实与理由：2018年8月12日王娇与自如公司订立《资产管理服务协议》，约定自如公司管理位于北京市东城区管村26号院1号楼×层1单元401房屋（以下简称涉案房屋），合同期限自2018年10月4日至2023年2月15日，预计租金为7050元/月，并从第二个管理周期预期收益递增3%。自如公司已将租金支付至2020年9月30日。2020年2月1日始，被告违背契约精神和诚信原则，持续以各种方式无理要求王娇同意降租或解约，均未得到王娇同意。王娇认为，自如公司并无合同的解除权，涉案房屋仍在自如公司的控制之下，因此自如公司应继续履行双方之间的合同。被告（反诉原告）自如公司答辩并提出反诉称：双方之间协商约定自如公司经营涉案房屋的房型为三居室，就该房屋预期收益进行了约定，后因房屋加隔断问题被有关部门要求整改，自如公司于2019年10月自行将隔断拆除，将三居室变为两居室进行出租，自如公司每月的经营收益仅为4280元，却需要向王娇支付7261.5元的房屋预期收益，导致严重亏损。自如公司曾就合同履行中的居室减少问题提出降价申请，被拒绝。后自如公司无奈向王娇送达解约通知函，明确于2020年11月22日解除合同，并完成了解约结算事宜，向其支付了2020年10月1日至2020年11月22日期间的租金、水电生活费并依约抵扣了已经支付的质量保证金。2020年12月29日，自如公司向王娇下发了电子锁密码。自如公司认为，双方协商约定涉案房屋为三居室，但是履行合同过程中发生了自如公司难以控制的根本性变化，王娇对此明知，而自如公司对此亦无过错；由于疫情影响、行业政策影响、流动人口减少、租金水平因素等，自如公司针对涉案房屋存在亏损经营现象，继续履行合同对自如公司显失公平；2020年12月29日自如公司已丧失对涉案房屋的实际占有，王娇明确知晓自如公司不会继续履行合同的情况下仍拒绝接收房屋，应由其自行承担相应损失。故自如公司不同意继续履行合同，同意支付2020年10月1日至2020年11月22日期间的租金及水电费，但认为已经支付完毕。同时自如公司提出反诉要求确认双方之间的合同于2020年11月22日解除。针对被告（反诉原告）自如公司的反诉，原告（反诉被告）王娇答辩称：第一，自如公司系经营房屋出租的专业公司，应预见到涉案房屋加装隔断不合规定，现隔断被拆除不构成情势变更，自如公司无权以此拒绝履行合同；第二，自如公司无法定、约定解除权，其发送解约通知函不发生合同解除的效力。综上，王娇不同意自如公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋登记在王娇名下，户型为两室一厅。2018年8月12日，王娇（甲方）与自如公司（乙方）订立《资产管理服务合同》，约定甲方同意委托乙方管理涉案房屋，用途为居住。管理期限自2018年10月4日至2023年2月15日，管理周期为每个履约年度加上该年度甲方承受的空置期。标的资产预期合理收益为7050元/月，从第2个管理周期起每个管理周期预期收益递增3%。甲方同意承受如下相应空置期：首个管理周期60天、第二个管理周期起每个管理周期25天。管理期间内，乙方应尽勤勉义务运营标的资产，并按照管理周期向甲方支付服务质量保证金（服务质量保证金金额=当期管理周期内单个结算周期预期收益金额，且随预期收益上涨而上涨），每个管理周期最后结算时，双方同意甲方有权以服务质量保证金抵扣乙方应付款项，乙方应于标的资产交付日起10个工作日内，向甲方支付首期服务质量保证金，共计7050元。双方认可自2018年12月3起计算收益，每个履约年度内每1个月为一次结算周期。本合同项下首个结算日为2019年1月2日。管理期间内，甲方同意乙方对标的资产进行必要的装修、改造及不定期对标的资产进行一定程度的翻新，但乙方不得破坏房屋的承重结构，并应符合国家相应的安全管理规范。同时，甲方将配合乙方办理装修改造所需的相应手续、审批、许可文件。甲方认可并接受乙方对标的资产装修改造的标准和规格，不得以不接受该标准和规格为由，单方面解除合同。甲方应于乙方向其支付服务质量保证金当日向乙方支付以下标准的维修基金，且甲方同意从应收的服务质量保证金中先行支付该笔费用：300元/年的维修基金。本合同管理期间到期或解除、终止的，乙方为标的资产安装智能锁的，返还标的资产时仅需向甲方提供智能密码锁密码。乙方违反本合同约定导致甲方单方解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍当期月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失。合同附件载明涉案房屋居室数量为3室1起居室。上述合同订立后，自如公司将租金支付至2020年9月30日。2020年10月1日至2020年12月31日期间月预期合理收益为7261.5元。2019年10月，自如公司在有关部门的督促下拆除涉案房屋优化间。2020年11月8日，王娇拒绝接收自如公司解约通知函。2020年11月19日，自如公司以短信的形式告知王娇解约清算款已核对完毕。2020年12月29日，自如公司以短信形式下发涉案房屋电子锁密码。但王娇称其并未进入涉案房屋并接收房屋，就自如公司现在已明确表示不同意继续履行合同，且亦已发送智能门锁密码的情况下，王娇是否同意于诉讼中接收房屋，王娇表示不同意接收，要求自如公司继续履行双方之间的租赁合同。诉讼中，王娇提交1、电话记录截图及录音证据，证明自如公司强行要求降租或解约，王娇已经尽到提示义务，自如公司恶意清退租户，扩大损失。经质证，自如公司认可上述证据的真实性，认为恰恰证明自如公司已经多次与王娇协商降租及解约事宜，未果，自如公司亦向王娇解释无法继续履行合同的原因。2、自如公司被处罚信息、微信聊天记录、网页截图，证明自如公司明知加隔断违法仍然与王娇订立合同，且自如公司明确表示隔断被拆除与业主无关。经质证，自如公司认为不同时期相应政策不同，因此被处罚信息与本案不具有关联性。微信聊天记录中的工作人员分别为链家公司人员及自如公司的管家，无权代表公司豁免业主责任。3、自如公司的情况说明及微信朋友圈，证明自如公司有能力履行合同。经质证，自如公司认可上述证据的真实性，但否认证明目的，称自如公司现已调整业务，原有产品已不再运营。自如公司出示《结算协议》，但认可该协议并非双方合意，仅为自如公司的结算工具。就自如公司是否将结算款项支付给王娇一节，自如公司经核实称已于2020年11月22日向王娇账户汇款，但当日显示支付异常，款项被退回。现自如公司同意支付2020年10月1日至2020年11月22日期间的租金及水电费。经质证，王娇否认《结算协议》的真实性与关联性，称双方并未合意解除合同。本院认为：王娇与自如公司于2018年8月12日签订的《资产管理服务合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当遵守。本案中，双方在合同履行过程中，自如公司自2020年10月1日始未按时支付租金，且其于2020年11月8日、2020年11月19日分别向王娇提出解除合同，并于2020年12月29日向王娇下发智能门锁永久密码，自如公司单方搬离租赁房屋并通知出租人收回房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同。出租人有权据此解除合同，经本院释明王娇坚持不要求解除合同，考虑到承租人不愿意继续履行租赁合同，该合同义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，且房屋租赁合同有一个长期性的履行过程，在一方不同意继续履行的情况下，对合同相对方的利益亦无法保证，故本院对于自如公司要求确认解除合同的反诉请求予以支持。关于合同解除时间，因自如公司不享有合同约定的解除权，因此其要求确认《解约通知函》载明日期作为解约日，依据不足，本院不予支持。2020年12月29日自如公司以短信形式向王娇下发智能门锁永久密码，视为该公司以实际行动搬离涉案房屋，本院确认双方之间的《资产管理服务合同》于2020年12月29日解除。王娇要求继续履行双方之间的合同，本院不予支持。但自如公司认为由于优化间的拆除，导致履约基础发生变化，其因此享有合同解除权一节，根据王娇提交的相关证据并考虑自如公司作为专营租赁业务主体应充分悉知相关规定、政策等，自如公司提出上述抗辩意见，理由不成立，本院不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。现自如公司自2020年10月1日始未再支付租金，故本院以2020年12月29日王娇收到电子密码的时间为限，以月租金7261.5元为依据，酌情判处自如公司支付王娇自2020年10月1日至2020年12月29日期间的租金。自如公司同意支付水费、电费、燃气费，本院照准。就服务质量保证金一节，合同虽然约定在解除时应予返还，但合同的解除系因自如公司提起，因王娇在本案中要求继续履行合同，故未提出违约金请求，对于自如公司提前解除合同的责任问题，王娇可在本判决生效后另行起诉，服务质量保证金在本案中不宜处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十六条、第五百八十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）王娇与被告（反诉原告）北京自如生活企业管理有限公司签订的《资产管理服务合同》于2020年12月29日解除；二、被告（反诉原告）北京自如生活企业管理有限公司于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）王娇支付2020年10月1日至2020年12月29日期间的房屋租金21316元；三、被告（反诉原告）北京自如生活企业管理有限公司于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）王娇支付水费、电费、燃气费1136.52元；四、驳回原告（反诉被告）王娇的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）北京自如生活企业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1462元，由原告（反诉被告）王娇负担968元（已交纳），被告（反诉原告）北京自如生活企业管理有限公司负担494元（本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费35元，由被告（反诉原告）北京自如生活企业管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  龙 琨二〇二一年七月六日法官助理  刘倩茹书 记 员  康 婧