黑龙江省肇源县人民法院民 事 判 决 书（2021）黑0622民初1474号原告：赵玉宝，男，1984年11月6日出生，汉族，农民，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：杨明，肇源县中心法律服务所法律工作者。被告：大庆市滨江旅游服务有限责任公司，住所地黑龙江省肇源县肇源镇满江红街（原肇源县新港办公楼）。法定代表人：李守军，职务经理。委托诉讼代理人：徐修玉，男，1952年6月5日出生，汉族，该公司职工，住黑龙江省肇源县。被告：李守军，男，1958年3月15日出生，汉族，个体，住黑龙江省肇源县肇源镇满江红街（原肇源县新港办公楼）。原告赵玉宝与被告大庆市滨江旅游服务有限责任公司（简称滨江旅游公司）、李守军确认合同无效纠纷一案，本院于2021年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵玉宝及其委托诉讼代理人杨明、被告滨江旅游公司及委托诉讼代理人徐修玉、被告李守军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵玉宝向本院提出诉讼请求：1.请依法确认被告滨江旅游公司与原告于2016年1月1日及2017年7月4日签订的《江畔旅游度假区俄罗斯风情园内景观房合作协议书》无效；2.请求依法判令被告立即给付拖欠原告的工程款及交付现金，共计410647元；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：被告大庆市滨江旅游服务有限责任公司系被告李守军的个人私企。2013年被告经肇源县人民政府同意，在肇源县港区内投资建设开发江畔俄罗斯风情景观房供各地游客旅游服务，并将该工程内的公园景观平房地梁钢筋、自来水、配电柜房项目发包给原告施工，原告承建的工程项目完工验收合格后，由于被告投资的工程巨大，工程缺少资金支持，所以拖欠原告的工程款难以给付，经双方协商同意，被告将其所建的3号景观房的使用权转让给原告，转让费300000元，并于2016年1月1日签订《江畔旅游度假区俄罗斯风情园内景观房合作协议书》，约定使用时间50年，其他同政府合同签订内容一致。从欠原告的工程款中抵顶50000元，2015年4月29日交付定金100000元，2015年7月20日给付150000元，被告为原告出具收条。2017年被告将3号景观房前绿化带使用权转让给原告，并签订协议，时间50年，费用29000元已经给付。后原告缴纳入网费30000元、装修费44767元、修门费5380元、地下室支付1500元，至此先后花费410647元。2020年10月份，被告用使用权抵顶欠原告工程款的3号景观房因系违法建筑，在国家对泄洪区内“清四乱”专项行动中被强制拆除，原告对该房50年的使用权无法实现，给原告造成了巨大的经济损失，至此，原告才知道与被告与原告签订的《江畔旅游度假区俄罗斯风情园内景观房合作协议书》是违反法律、行政性法规强制性规定，故提起诉讼。被告滨江旅游公司辩称，1.其与原告签订的《滨江旅游度假区俄罗斯风情园内景观房合作协议书》是合作项目，归其所有的房屋原告享有使用权。原告将其及李守军作为被告起诉错误。签订合同时就将该房屋使用权及房屋交给原告，由原告使用、保管。由于县政府行为拆除通知原告，原告应提出异议。原告没有把房屋及房屋所有权向其交付，至于是否拆除原告没有决定权。按照法律规定，谁拆除房屋应当起诉谁，应当将拆除人作为被告，而将其作为被告起诉错误。根据《民法典》第一百七十四条规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。双方约定：“如政府行为和发生不可抗力的自然灾害，产生财产损失乙方自行承担。”据此约定，拆迁与其无关。原告拆除房屋时其不知情，没有把拆除残值向其交付。所以，法院应驳回原告的诉请。2.双方签订的合同合法有效，是原告自愿签订的，因原告在其工地施工过，对该房屋的使用权不能长远及县政府与其签订的合同全部清楚，该合同是双方自愿签订符合法律规定的有效合同。原、被告签订的江畔旅游度假区俄罗斯风情园内景观房合作协议书没有约定使用年限，属于无期限合同。3.按照双方签订合同的第八条约定：“如政府行为和发生不可抗力的自然灾害，产生财产损失乙方自行承担。”不同意退还房屋使用费。被告所有景观房价款350000元，原告抵顶及交付100000元，现还拖欠250000元，被告另行主张权利。这次拆除是县政府行为，双方约定政府行为造成财产损失，原告自行承担，故原告交纳的房屋使用费100000元应原告自行承担。《合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”双方在合同中已经约定损失各方的法律责任，应当按约定执行。4.按照县政府决定，2019年10月31日双方签订的合同已不能全部履行，依法维护自身的合法权益时，其多次通知所有业户研究维权事宜，原告等五位业户迟迟不到公司维权，其他业户自愿放弃权利。2020年8月14日其公司在原告使用房屋上张贴书面通知，告知原告等5位业户在2020年8月14日至20日到公司研究解决房屋维权事宜，过期不到公司按业户自愿放弃民事法律权利处理，一切后果自负。依据相关法律规定原告放弃并丧失民事权利。综上，根据“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求，依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”及相关法律规定，原告的诉请事实不清，证据不足，无证据证明自己的主张，没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告李守军辩称，与原告签合同的时候，我们双方都知道房屋能使用多久，原告说出事也不找被告，所以在合同第九条约定了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，认定本案事实如下：2013年5月18日，大庆肇源港桥经济区管理委员会与王丽霞、李守军签订合同书，项目名称：江畔旅游度假区项目；合同期限：2013年5月18日至2063年5月17日；项目位置：滨江大道南侧，渔火山庄西第90米起向西延伸1138延长米沙滩滩涂区域及相应水域，使用性质为租赁，零租金。滨江旅游公司系李守军于2013年5月2日申请注册的自然人独资企业。2016年1月1日，赵玉宝与滨江旅游公司签订《江畔旅游度假区俄罗斯风情园内景观房合作协议书》，约定案涉肇源县肇源镇滨江大道南侧俄罗斯风情园内小龙胡以西第3号房屋的使用权归赵玉宝享有。房屋合作年限以政府与滨江旅游公司签订合同的时间及条款为准（2017年5月8日至2063年5月17日）。该协议书第八条约定：“如政府行为和发生不可抗力的自然灾害，产生财产损失由乙方自行承担。”庭审经双方认可，赵玉宝共计交付300000元使用费，其中工程抵顶50000元、转账150000元、现金100000元。2017年3月28日，赵玉宝向滨江旅游公司交付30000元案涉景观房入网费。滨江旅游公司交付案涉房屋后赵玉宝将房屋进行装修，新建地下室、门斗等。2017年7月4日，赵玉宝再次与滨江旅游公司签订《江畔旅游度假区俄罗斯风情园区内合作协议书》，约定案涉第3号景观房门前绿化带使用权归赵玉宝享有，使用费为29000元，年限以政府与滨江旅游公司签订合同的时间及条款为准（2017年5月8日至2063年5月17日）。赵玉宝交付该笔费用，滨江旅游公司为其出具收据。2020年8月14日，滨江旅游公司作出告知书：“根据肇源县港桥经济区管理委员会按县政府精神，于2019年10月31日（江畔旅游度假区客运码头）项目合同的答复意见，已不能全部履行，依法维护自身的合法权益，由于县政府行为，本公司没有方法，现通知所有抵顶或者租赁业户在五日内（2020年8月14日至20日）前到本公司研究维权一切事宜，过期不到本公司商议，按照相关法律规定，按自愿放弃所有民事法律权利处理，一切法律后果自负。”。后该通知在案涉景观房外进行张贴。赵玉宝称案涉房屋于2020年11月15日被拆除。经肇源县水务局委托，黑龙江铭信房地产土地估价勘测有限公司自2020年9月11日开始，对肇源县肇源镇港区清四乱专项行动项目涉及34户房地产及附属物市场价格进行评估作业，12月23日作出《房地产市场价值咨询评估报告》，案涉钢结构房屋面积85.91平方米，单价2409元，评估额206957元；门斗15.37平方米，单价350元，评估额为5380元；地下室1平方米，单价1500元，评估额为1500元；装修评估额为51509元。另查明，滨江旅游公司就所有被拆除房屋的损失问题，已向黑龙江省大庆市中级人民法院提起诉讼。上述事实有当事人陈述、《江畔旅游度假区俄罗斯风情园内景观房合作协议书》、《江畔旅游度假区俄罗斯风情园区内合作协议书》、收据、收条、转款记录、评估报告书、告知书、录音、照片等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2021年1月1日起施行）第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，赵玉宝与滨江旅游公司签订的合同名为《江畔旅游度假区俄罗斯风情园内景观房合作协议书》，但实际双方形成的系房屋租赁合同关系，因滨江旅游公司未提供案涉房屋的案涉房屋建设工程规划许可等手续，参照上述规定，该协议书应为无效。故对赵玉宝要求确认其与滨江旅游公司签订的《江畔旅游度假区俄罗斯风情园内景观房合作协议书》无效的诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告于2017年7月4日与滨江旅游公司签订关于景观房门前绿化带使用权的《江畔旅游度假区俄罗斯风情园区内合作协议书》，虽被告称该绿化带现在仍存在，但该绿化带应属于案涉景观房的建筑附属设施，其景观房出租因违反法律行政法规的强制规定确认无效，该协议系景观房附属设施合同，故依应无效。关于赵玉宝要求被告方返还工程款及现金的租赁费用诉请的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2021年1月1日起施行）第四条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”。本案赵玉宝与滨江旅游公司签订的协议书中约定：“房屋合作年限以政府与滨江旅游公司签订合同的时间及条款为准。”因大庆肇源港桥经济区管理委员会与王丽霞、李守军签订的合同书中约定合同期限为2013年5月18日至2063年5月17日，故赵玉宝与滨江旅游公司签订协议书的终止日期应为2063年5月17日，即案涉房屋的使用期限为2016年1月1日至2063年5月17日，即17304天。赵玉宝用抵顶工程款加交付现金共计300000元抵顶17304天使用费，故案涉合作协议中房屋的使用费为每天17.34元。庭审中原告陈述案涉房屋于2020年11月15日被拆除，故自2016年1月1日至2020年11月15日共计1781天，赵玉宝因使用案涉房屋应给付滨江旅游公司房屋租金30882.54元（17.34元/天×1781天），剩余租金因合同无效滨江旅游公司应返还给赵玉宝269117.46元（300,000元－30882.54元）,赵玉宝主张超过部分，本院不予支持。案涉绿化使用期限为2017年7月4日至2063年5月17日，即16754天。赵玉宝使用费用29000元，故自2017年7月4日至2020年11月15日，赵玉宝因使用应给付滨江旅游公司租金2130.90元（29000元÷16753天×1231天），因合同无效滨江旅游公司应返还给赵玉宝租金26869.10元,赵玉宝主张超过部分，本院不予支持。关于原告主张还款交付入网费30000元诉讼请求的问题。因原告在2017年3月28日交付入网费30000元，按照上述计算标准，30000元入网费使用时间应自2017年3月28日至至2063年5月17日，原告使用期间费用2404.41元（30000元÷16582天×1329天）应予扣除，剩余费用27595.59元滨江旅游公司应予返还。关于原告主张修建门斗5380元、地下室1500元、装修费44767元诉讼请求的问题。因原告租赁的房屋被政府拆除，根据黑龙江铭信房地产土地估价勘测有限公司的评估报告，案涉房屋门斗评估价5380元、地下室评估价1500元、装修费51509元，共计58389元，原告起诉数额不超过评估价格，且案涉房屋损失被告以向大庆市中级人民法院起诉，故因确认合同无效给原告造成的损失，被告应负有赔偿责任，原告现主张三项损失的诉讼请求，本院予以支持。关于李守军是否应承担责任。李守军系滨江旅游公司（自然人独资企业）的法定代表人，依照《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”李守军没有提交证据证明其个人财产与滨江旅游公司财产相互独立，应对公司债务承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2021年1月1日起施行）第二条、第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告赵玉宝与被告大庆市滨江旅游服务有限责任公司于2016年1月1日签订的《江畔旅游度假区俄罗斯风情园内景观房合作协议书》及2017年7月4日签订的《江畔旅游度假区俄罗斯风情园区内合作协议书》无效；二、被告大庆市滨江旅游服务有限责任公司、李守军于本判决生效后立即返还原告赵玉宝工程款、租赁费及损失共计375229.15元；三、驳回原告赵玉宝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7460元，减半收取3730元，由原告赵玉宝负担266元，被告大庆市滨江旅游服务有限责任公司、李守军负担3464元，如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审判员  刘虹霞二〇二一年七月三十日书记员  李芳芳附：《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然后效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要不能返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2021年1月1日起施行）第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第四条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。