山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁08民终2917号上诉人(原审被告）：济宁新野房地产开发有限公司，住所地：济宁市任城区济阳街道和欣家园西区S6号楼102号，统一社会信用代码：9137081175828094XB。法定代表人：叶德龙，董事长。委托诉讼代理人：张莉彦，山东泰和泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛艳玲，山东泰和泰（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姜瑞芳，女，1972年10月21日出生，汉族，住济宁市任城区。委托诉讼代理人：张志雨（特别授权），山东中昊律师事务所律师。上诉人济宁新野房地产开发有限公司因与被上诉人姜瑞芳商品房预售合同纠纷一案，不服山东省济宁市任城区人民法院（2021）鲁0811民初663号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。济宁新野房地产开发有限公司上诉请求：1.依法撤销山东省济宁市任城区人民法院2021年4月1日作出的（2021）鲁0811民初663号民事判决，并改判驳回被上诉人一审之诉求；2.本案诉讼费、代理费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定“《济宁市商品房买卖合同》中的违约条款有违公平原则”是错误的。上诉人与被上诉人于2016年10月23日签订《济宁市商品房买卖合同》（以下简称“合同”）及补充协议，约定将和欣家园东区6号楼1单元1703号房出售给被上诉人。合同第15条第2款约定：“买受人不退房，出卖人按已付房价款0.1%向买受人支付违约金”。该合同系双方基于自愿、真实的意思表示签订，该条款约定也没有违背法律强制性规定，是合法有效的。补充协议第15条第1款约定：“若因政府及市政管理部门配套工程延期原因，造成甲方无法完成项目综合验收，出卖人有权向买受人说明情况，双方认为该期限可以延期，出卖人不承担违约责任。”被上诉人是在知情并接受涉案房屋产权登记可能会存在延期办理的情况下签订的合同及补充协议，在签订该合同时，被上诉人是同意延期办理产权登记，并且出卖人不需要承担违约责任。因此，上诉人是不应承担违约责任的，即使承担违约责任，也是出于道义，承担合同15条中约定的违约责任。此外，意思自治是民事行为的基础，自愿原则是民法的核心原则，民事主体的意思表示是否真实、自愿是认定民事行为法律效力的关键，而上诉人与被上诉人基于真实、自愿的意思表示签订的合同及补充协议合法有效，双方应当遵守。原审法院认定该违约条款有违公平原则，予以调整，是对合同条款的实质性变更，违背了意思自治原则，是错误的。二、原审法院认定“被上诉人要求按照日万分之一的利率标准计算违约金，符合法律规定”是错误的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第2款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。但本案双方签订的合同中明确约定了违约金条款，被上诉人亦并未因上诉人逾期办证产生实际损失，不符合该条款的适用条件。因此，原审法院依据该条规定，认定被上诉人要求按照日万分之一的利率标准计算违约金符合法律规定，是错误的。综上，原审法院事实认定不清，适用法律错误。为维护上诉人合法权益，上诉至贵院，望判如所请。姜瑞芳辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判，理由如下：一、《济宁市商品房买卖合同》中的违约条款确系有违公平原则。合同第十五条约定的上诉人逾期办证违约金仅仅为已付房款的千分之一，无论上诉人逾期多久其违约成本均不会增加，相比较而言，合同附件四第七条约定被上诉人逾期付款违约金最低为日万分之一，最高为日千分之一；附件四第十五条条第四款约定的被上诉人在房屋具备办证条件时如逾期办理房产证的违约金的数额为已付房款的日万分之四，超过60日为日万分之五，可见合同中约定的逾期办证的违约责任被上诉人的负担远远超过上诉人，双方的权利义务极度不对等，有违公平原则。二、原审法院按照日万分之一的利率标准计算违约金，符合法律规定。1、现上诉人逾期办证已经近3年之久，属于严重I约，上诉人的违约行为主要对被上诉人造成如下损失：1、造成被上诉人房屋市值明显低于周边其它小区；2、严重影响了被上诉人对房屋的处分，被上诉人不能自由对房屋出售、抵押融资；3、根据税收规定，房屋在办理不动产登记2年后，如果是唯一住房，就可以免收增值税，满五年唯一住房还可以免收个人所得税，上诉人的行为导致被上诉人交易成本显著增加；4、房屋长期不能办证，所有权处于不确定状态，被上诉人为维权付出大量时间和精力以及财务成本，同时精神上因此长期焦虑；5、根据现行政策，自2021年5月17日起至2021年6月25日前按标准交纳契税的，商品住宅按缴纳契税金额给予20%的补助，上诉人的违约行为导致被上诉人无法获得该项补助，被上诉人遭受较大损失；综上，上诉人的违约行为给被上诉人造成巨大损失，而合同约定的上诉人逾期办证违约金仅仅为已付房款的千分之一，约定违约金明显低于被上诉人的损失，根据合同法第一百一十四条“......约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”之规定，原审法院根据被上诉人诉请调整违约金符合法律规定。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定的解释》第十八条第二款规定合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。如上所述，上诉人的违约行为给被上诉人造成多方面的损失，而该损失亦属于难以确定之情形，因此，逾期办证违约金可以参照司法解释的标准予以调整。司法解释规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准大约是年6%，而本案调整后的违约金为年3.65%，已远低于法律允许的利率上限，较之于上诉人已逾期三年之久且仍无法向被上诉人明确具体的办证时间的事实，调整后的违约金符合公平原则，否则无任何办法督促上诉人尽快履行合同义务，保护被上诉人合法权益。综上，请二审法院驳回上诉，维持原判。姜瑞芳向一审法院起诉请求：1、请求依法判令被告自和欣家园东区(济宁太白国际购物广场)6号楼1单元503号房屋具备确权条件后十五日内协助原告办理房屋登记过户手续；2、请求依法判令被告按照已付购房款781896元为基数，按照日万分之一为标准，向原告支付自2017年12月27日起至被告将应由其提供的办理房屋权属登记所需材料报产权登记机构备案之日止的违约金(其中计至起诉之日2020年10月31日的违约金为81238.99元)；3、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2016年9月23日，原、被告签订《济宁市商品房买卖合同》及补充协议。合同约定，原告向被告购买和欣家园东区(济宁国际购物广场)6号楼1单元503号房屋，房款总金额781896元。合同第15条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360天内，将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照第1、2项处理”，该第2项约定：“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”。合同附件四第七条约定，原告逾期付款的违约金最低为日万分之一，最高为日千分之一。合同附件四第十五条第四款约定，原告逾期办理房产证的违约金为已付房款的日万分之四，超过60日为日万分之五。合同签订后，原告按时足额支付了全部购房款。2016年12月31日，被告将房屋交付原告。按照合同约定，被告应当在交付房360日内，即2017年12月27日前将办理房屋权属登记需由其提供的材料报产权登记机关备案，但截止到起诉之日，被告仍未履行该义务。被告称是因为相关政府部门原因及该项目中存在其他遗留问题，无法完成项目综合验收导致，被告表示至今仍在积极和相关政府部门进行协商，争取尽快解决该问题。一审法院认为，涉案房屋到目前为止，尚不具备进行确权登记的条件，对此原、被告双方均无异议。至于何时具备确权登记的条件、怎样才算具备确权登记的条件，原、被告的认知标准未必一致，可能需要权威部门再行认定，何况，在涉案房屋具备确权条件后，被告是否会拒绝在法定期间内协助原告办理房屋登记过户手续，也不可知。故原告的相应诉求不合理，本院不予支持。原告可以在涉案房屋具备确权条件后，被告没有在法定期间内协助原告办理房屋登记过户手续的事实发生后另行起诉。关于买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的违约金，合同约定“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”。该约定表明，被告逾期履行上述合同义务无论多久，其违约成本都不会增加。该违约条款的约定，不利于监督被告及时履行合同义务，更不利于保护购房者的合法权益，有违公平原则，应依据合同法第一百一十四条第二款的规定酌情予以调整，即本案逾期办证违约金的计算标准，以已付房款金额为基数，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定执行。原告要求按照日万分之一的利率标准计算违约金，符合法律规定，暂计至2020年10月31日为81239元。之后的违约金，原告可在办证日确定后另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、被告济宁新野房地产开发有限公司支付给原告姜瑞芳截止至2020年10月31日的逾期办证违约金81239元，于本判决生效之日起七日内付清。二、驳回原告姜瑞芳的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为6216元，由原告姜瑞芳负担5301元，被告济宁新野房地产开发有限公司负担915元。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案在二审阶段的焦点问题是：一审认定的涉案逾期办证违约金计算标准是否恰当。双方当事人签订的商品房买卖合同第15条明确约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360天内，将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照第1、2项处理”，该第2项约定：“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”。济宁新野房地产开发有限公司未能按照上述合同约定履行义务，已构成违约，其应承担违约责任。双方当事人在合同中明确约定了违约金的支付标准，即按已付房屋价款的0.1%支付，该约定符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，是双方当事人真实意思表示，符合合同自愿原则，合法有效，双方应当按照合同约定履行。本案中，姜瑞芳以上述违约金约定过低为由请求增加，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和《最高人民法院》第十六条的规定，合同当事人请求增加违约金的前提条件是合同约定的违约金低于违约行为造成的实际损失，并且增加的金额以不超过实际损失额为限。而姜瑞芳对于逾期办证给其造成的实际损失额并未充分举证证实，因此，应当尊重当事人契约自由、契约自愿原则，根据双方在合同中的约定以已付房价款的0.1%的标准计付违约金，计款782元（781896元×0.1%）。一审对双方合同约定的逾期办证违约金标准予以调整不当，本院依法予以纠正。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下：一、撤销山东省济宁市任城区人民法院（2021）鲁0811民初663号民事判决；二、济宁新野房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向姜瑞芳支付逾期办证违约金782元；三、驳回姜瑞芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取6216元，由姜瑞芳负担6191元，济宁新野房地产开发有限公司负担25元；二审案件受理费1831元，由姜瑞芳负担1781元，济宁新野房地产开发有限公司负担50元。本判决为终审判决。审 判 长  扈 琳审 判 员  史海洋审 判 员  张思平二〇二一年七月二十六日法官助理  韩 飞书 记 员  冯雪凤