辽宁省瓦房店市人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0281民初4066号原告（案外人）：孙永海，男，1962年1月30日出生，汉族，住瓦房店市。委托诉讼代理人：姜萍，辽宁昌信律师事务所律师。被告（申请执行人）：唐连坤，男，1964年9月22日出生，汉族，现住瓦房店市。第三人（被执行人）：大连融达房地产开发有限公司，住所地瓦房店市复州城镇新城街路东。统一社会信用代码：912102817969334110。法定代表人：王红，该公司经理。委托诉讼代理人：李明光，男，1974年11月3日出生，汉族，现住瓦房店市。第三人（被执行人）：李明光，男，1974年11月3日出生，汉族，现住瓦房店市。第三人：任连永，男，1961年2月20日出生，汉族，现住辽宁省瓦房店市。原告孙永海与被告唐连坤、第三人大连融达房地产开发有限公司（以下简称融达公司）、李明光、任连永执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙永海及其委托诉讼代理人姜萍、被告唐连坤、第三人任连永到庭参加诉讼，第三人融达公司、李明光经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。现已审理终结。原告孙永海向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令不得对位于瓦房店市复州城镇新城街润和园18号楼1单元9层2号和3号房屋的执行；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：法院在执行唐连坤与融达公司、李明光民间借贷一案于2020年将原告孙永海从第三人处抵顶的位于瓦房店市复州城镇新城街润和园小区18号楼1单元9层2号和3号房屋予以查封执行是错误的，该房屋系融达公司拖欠第三人任连永的工程款，融达公司先后抵顶给了任连永包括涉案房屋七套，后任连永又将其中三套（含涉案两套房屋）通过融达公司抵顶给了原告孙永海（因融达公司开发的瓦房店市红沿河镇盛兴花园小区的土建工程系第三人与原告孙永海合伙投资经营的），原告与第三人融达开发公司于2015年12月10日签订了买卖协议，并将房屋钥匙交付给了原告孙永海。因融达开发公司的原因，导致房屋过户手续一直无法办理。原告孙永海与融达公司一起在瓦房店市房屋登记管理中心针对涉案房屋办理了网签备案手续（编号分别为WHT201505261、WHT201505262），登记所有人为孙永海。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，请法院依法支持原告的诉讼请求。被告唐连坤辩称，不同意原告孙永海的诉讼请求。一、原告孙永海未在（2021）辽0281执异55号裁定书规定的十五日内向人民法院诉讼，不应受理本案，应驳回原告起诉。二、本案第三人抵顶给案外人任连永共计十套房屋（含案涉两套房屋），后案外人任连永又将案涉两套房屋抵顶给原告，本案属于三方抵顶，这种抵顶因逃避法律规定而无效，《根据城市房地产管理法》的规定，未登记的房屋不能转让，案涉房屋并未登记在任连永名下，所以案涉房屋不能转让，因此原告孙永海不属于本案权利人，不具有原告资格，主体错误，也应当驳回其起诉。三、法院查封的120套房屋（含案涉房屋18#1-902、903）全部网签在个人名下，网签行为不属于预销售登记行为，不具有法律效力，而且至今案涉房屋没有办理登记，房屋所有权不属于原告。原告抵顶案涉房屋时，该房屋已办理商品房预售许可证，原告及案外人任连永因其自身原因导致未取得产权登记，其本身具有过错。根据《不动产登记条例》、《房屋登记办法》规定，单方可以申请房屋登记，所以原告称属于第三人原因无法办理该理由无法成立。因此也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。四、原告在瓦房店市复州城镇大河农场场部家属区56号有住处，案涉两处房屋并非是原告唯一住房，况且案涉房屋原告至今尚未装修、居住，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定。五、原告所述案涉房屋系第三人抵顶给案外人任连永，任连永又抵顶给原告，《房屋买卖合同》不真实，不存在房屋买卖合同法律关系，不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定。其不属于本案的权利人。六、根据原《合同法》第286条、《民法典》第807条规定，“发包人逾期不支付价款的，承包人可以协议将该工程折价。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖抵价款优先受偿。”法律规定优先受偿的前提是对同一项工程优先受偿，而非发包人的其他工程。本案案涉房屋为瓦房店市复州城镇新城街润和园小区，而原告所称其与任连永合伙投资经营的瓦房店市红沿河镇盛兴花园小区的土建工程不属于案涉工程，而且原告主张的优先权没有经过法院确认，所以不具有优先权，更不适用工程优先权的规定。七、瓦房店市人民法院在2016年6月7日作出（2016）辽0281民初1729号民事判决，判令融达公司、李明光向唐连坤偿还本金1134.6万元、利息及诉讼费用。第三人属于本案利害关系人，所有证据均为第三人盖章，且原告在（2021）辽0281执异55号裁定书中称案涉房屋系原告在第三人处购买，在起诉书中又称案涉房屋为第三人顶给案外人任连永，任连永又抵顶给原告，两次叙述互相矛盾不真实。请求法庭依法驳回原告诉讼请求。第三人融达公司、李明光未出庭应诉，亦未提交答辩意见。第三人任连永述称，我同意原告的诉讼请求。我和孙永海合伙投资干的李明光在红沿河开发的盛兴花园工程，我们干土建活，李明光、融达公司欠我们的工程款，就用七套房屋顶工程款，我把这个房屋又顶给原告。原告围绕其诉讼请求向本院提供了证据，本院组织当事人进行了质证。证据1：合伙协议及收据6张，证明原告与第三人任连永合伙承包盛兴花园土建工程；证据2：分包合同书（复印件），证明2014年4月22日，第三人任连永从大连亿广建设工程有限公司承包了融达公司位于盛兴花园项目一期工程1#-4#楼、G1-G6公建砌筑、抹灰工程，工程款协议用[融达润和园]住宅抵顶。证据3：收条两张（复印件），证明：2014年7月9日，融达房公司支付给任连永工程款31万元；2014年6月24日，支付给任连永工程款40万元，证明任连永承包了盛兴花园项目一期工程。证据4：请款单（一张），证明因任连永欠农民工工资，农民工到融达公司索要工资。融达公司从应付给任连永的工程款中拿出12万元，支付给了农民工。这个条没有任连永签字，是公司直接扣了这12万元，标注的是给任连永的钱直接支付给农民工。证据5：抵房协议（三份），证明因第三人融达公司拖欠第三人任连永砌筑、抹灰工程款，双方于2014年5月5日、2015年1月14日、2015年10月8日分别签订三份抵房协议，融达公司共抵顶给任连永七套房产，其中含涉案的两套房产。证据6:2015年10月8日协议书，证明任连永将从融达公司抵顶来的七套房产中的三套抵顶给了原告，含案涉的两套楼房，另外一套已经由原告出售，因原告与任连永是合伙关系。融达公司同意直接与原告孙永海签订房屋买卖合同。证据7：利润分配协议书，证明任连永将三套（含涉案两套房产）房产抵顶给原告孙永海后，双方合伙的利润分配结清，双方再无债权债务关系。证据8：商品房买卖合同，证明1、2015年12月10日，孙永海针对涉案的两套房产与融达公司分别签订了商品房买卖合同。2、被告唐连坤在向瓦房店市人民法院申请查封案涉将房产之前原告孙永海已经与被执行人融达公司签订了商品房买卖合同，并且已经将两套商品房钥匙交给了原告。证据9：瓦房店市人民法院执行裁定书（2021）辽0281执异55号，证明1、2021年4月6日，瓦房店市人民法院已向瓦房店市不动产登记中心查询，案涉房屋网签备案在原告孙永海本人名下。2、瓦房店市人民法院对唐连坤申请执行的案件存在违法查封的情况。从该裁定书本院查明中能够反映出，瓦房店市法院查封涉案项下的121套房产是违法的。因被告唐连坤向法院申请执行的案件【（2016）辽0281执2920号】已终本执行。在2020年6月28日唐连坤尚没有申请恢复执行的情况下，法院对涉案房屋进行查封违反了法定程序。因唐连坤是于2020年7月7日申请恢复执行的。3、瓦房店市人民法院对唐连坤申请执行的案件存在超标的查封及侵犯他人包括本案原告合法权益的情况。证据10：房屋钥匙（出示钥匙实物），证明原告孙永海在商品房买卖合同签订后，即取得了房屋钥匙，从而证明已实际合法占有了该案涉房屋。证据11：专用收款收据及加油票（现存一百多张，原告向法庭提交14张，还有太多没保留），证明任连永和孙永海合伙承包融达公司红沿河盛世花园工程是所支出的费用。被告对原告提供的证据1的对真实性有异议，原告及任连永都有陈述，既然是合伙协议，李明光可以直接把房子顶给原告，为什么顶给任连永。收据上的写的显然是带有利息，是借贷用，借款利息为每月2000元，有任连永签字，这是一种借贷关系，而不是投资关系，根据对方提供的合伙协议恰恰证明了原告和第三人是借贷关系，该房屋的买卖款是不成立的。该合伙协议也没有被确认，应视为无效。证据2.3.4.5.系复印件，不予认可；对证据6.8.9.10真实性无异议，对证据7的真实性有异议；对证据11的真实性无异议，关联性有异议。第三人任连永对原告提供的证据无异议。经审查，对被告及第三人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，被告对原告提供真实性无异议的证据，对证据的真实性予以确认，对原告未提供原件而提供复印件的证据，结合本案具体情况对其真实性应当予以确认，对原告提供的证据4、11与本案无关联性，本院不予确认。根据当事人的陈述和对证据的分析确认，本院认定事实如下：唐连坤与融达公司、李明光民间借贷纠纷一案，本院于2016年6月7日作出（2016）辽0281民初1729号民事判决，判令融达公司、李明光偿还唐连坤借款本金1134.60万元、利息及诉讼费用。该判决已生效，唐连坤向本院申请执行，案号为（2016）辽0281执2920号，后终结本次执行程序。执行中，本院于2020年6月28日作出裁定，查封融达公司开发建设的位于瓦房店市复州城镇新城街润和园的121套房屋，其中包括18#1单元902室、18#1单元903室，即本案案涉房屋，并向瓦房店市不动产登记中心送达协助执行通知书，该中心在协助执行通知书（回执）中注明，上述查封的120套房屋全部网签在个人名下（坐落于润和园10—东3号房屋已办理个人不动产权证书，不予查封），18号1单元10层3号、2号3单元4层1号已有查封登记。2020年7月7日，唐连坤申请恢复执行，本院立案受理，案号为（2020）辽0281执恢396号，执行过程中，本院已查封被执行人融达公司、李明光名下瓦国用（2014）第083号、084号、085号、086号、087号、088号、089号土地使用权和瓦国用（2008）第181号、182号土地使用权中除在瓦房店市不动产登记中心网签备案的906套之外的瓦房店市润和园房屋相对应的土地使用权；位于瓦房店市房屋；位于瓦房店市房屋，查封期限三年。因该房屋暂时无法处置，双方当事人协商解决，唐连坤撤回申请，本院于2020年11月30日作出裁定，终结（2020）辽0281执恢396号案件的执行。2021年1月11日本院依职权恢复本案的执行，案号为（2021）辽0281执恢149号。另查，大连亿广建设工程有限公司将其承包的融达公司开发的盛兴花园项目一期工程1#-4#楼、G1-G6#公建砌筑、抹灰施工分包给任连永，2015年1月14日、5月5日、10月8日融达公司将包括案涉房屋在内的7套房屋抵顶工程款抵给第三人任连永。2015年10月8日融达公司为甲方、任连永为乙方、孙永海为丙方签订协议书，乙方请求甲方将润和园18号楼1单元902、903室、18号楼四单元403室与丙方签订商品房买卖合同，甲方同意，上述三套房屋甲乙双方相互抵消工程款979972元。2015年10月16日孙永海与任连永签订利润分配协议，将上述三套房屋作价979972作为分配给孙永海的利润。2015年12月10日融达公司与孙永海签订商品房买卖合同，案涉的18#楼902、903室网签在孙永海名下,孙永海未实际占有使用案涉房屋。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，孙永海作为案外人提起执行异议之诉欲阻止执行标的的强制执行，按照民诉法的规定，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任，即证明孙永海系案涉房屋权利人、该权利具有合法性与真实性、该权利能够排除执行。民事强制执行中对无过错的买受人的物权期待权进行保护，通过赋予其优先于普通债权的权利层级保护方式给予优先保护，其价值取向在于：在同是债权的情况下，购房人的债权因为是先履行的债权而应当得到优先保护。无过错的买受人对物权的期待权应当特殊保护。在执行异议之诉中，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已经支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款，将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身的原因未办理登记”。本案，融达公司因其欠任连永施工的盛兴花园一期项目工程款，通过协商一致采用融达公司以房抵债的方式消灭其拖欠的合同之债，任连永基于其与孙永海之间的债权债务关系，要求融达公司与孙永海订立《商品房买卖合同》，并按照合同约定的价款用金钱债权抵偿合同价款。同时，作为依法成立的合同，对双方均有约束力，双方只需要按照合同约定履行则可最终完成以物抵债的约定并实现物权变动，且双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定:合同订立后，出卖人和买受人向登记机构申请预购商品房预告登记，但是孙永海在双方商品房买卖合同成立后，并未主动行使合同权利和履行买受人义务，且抵债三套房屋，原告已经处理一套，说明其根本目的是处置约定的抵债房屋以实现债权，拖延五年多以后因其他案件的执行被查封，属于孙永海自身原因所致。按照商品房交易习惯，买受人取得商品房钥匙时，同时需要支付相关费用，而本案孙永海只提供的房屋钥匙无其他证据佐证，故原告仅凭房屋钥匙不足以证明其实际占有案涉房屋。至于本院在执行唐连坤与融达公司、李明光民间借贷一案，在本次执行程序终结的过程，查封案涉财产，并无不当，原告主张在本次终结程序期间查封案涉财产属于违法查封无法律依据，本院不予采纳。综上，原告提供的证据不足以享有排除强制执行的民事权益，其诉讼请求，本院不能支持。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条、三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下：驳回原告孙永海的诉讼请求。案件受理费5816元（原告已预交），由原告负担5816元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  张 杰人民陪审员  李丽辉人民陪审员  夏洪祥二〇二一年七月二十八日书 记 员  李春芳