江西省抚州市东乡区人民法院民 事 判 决 书（2021）赣1003民初1405号原告：陈志全，男，1973年11月20日出生，汉族，江西省抚州市人，住抚州市。原告：杨华英，女，1978年2月1日出生，汉族，江西省抚州市人，住抚州市。委托诉讼代理人：曹澄清，江西赣翔律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：邓建明，江西赣翔律师事务所律师，特别授权代理。被告：江西锦澎实业有限公司，住所地江西省抚州市东乡区孝岗镇市场街桔园81号，统一社会信用代码91361029MA35QMDA3F。（以下简称“锦澎公司”）法定代表人：万争，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：饶伟斌，江西衡业律师事务所律师，一般授权代理。原告陈志全、杨华英与被告江西锦澎实业有限公司确认合同无效纠纷一案，本院于2021年6月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈志全、杨华英的委托诉讼代理人曹澄清、邓建明及被告锦澎公司的委托诉讼代理人饶伟斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈志全、杨华英向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告于2019年9月27日签订的《车位使用协议》无效；2.判令被告锦澎公司返还原告车位使用费38000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告陈志全、杨华英与被告锦澎公司于2019年9月27日签订《车位使用协议》，协议约定被告将位于抚州市东乡区锦澎英伦城邦小区一期地下编号为107号车位提供给原告使用，车位使用期限与该物业所在地国有土地使用权出让期满之日一致，即至2087年11月11日止。车位使用费为38000元，不含物业管理服务费。原告按约定向被告支付了车位使用费。小区内车位为全体业主共同所有，小区内的土地，依法由全体业主共同享有建设用地使用权，车位建设占用小区内土地空间（地上或地下），车位建设成本作为小区的公建配套附属设施摊入小区商品房开发成本中，随着商品房的销售，被告已收回了作为初始建设小区车位的成本及利润，此时的小区车位的投资方已变更为小区全体业主，小区车位的各项物权和权利均已转移至小区全体业主共同所有。小区车位的使用维护的权利和义务均转移至全体业主。作为小区初始建设方的被告，不再对小区内车位享有任何物权和权利。另外，小区内车位均无法取得不动产登记部门的产权证书，从另一角度也说明了，小区内车位是小区的公建配套附属设施，而不是小区开发商即被告有权处分之财产。因此，被告出售小区车位使用权，属于无权处分行为。此外，等小区内商品房全部销售完毕并过房屋保修期后，此时小区内包括人防车位和非人防车位在内的所有物业的维修维护义务，均由小区全体业主承担。被告出售小区车位一次性收取70年的车位使用费而不需要承担任何维修维护之义务，这于法于理都是没有任何证据。综上所述，被告出售小区车位使用权，属于无权处分之行为。原告与被告于2019年9月27日签订的《车位使用协议》应属无效。被告收取原告的38000元也应当向原告返还。为维护原告的合法权益，特具文起诉。被告锦澎公司答辩称，双方签订的《车位使用协议》系平等协商的真实意思表示，且并不违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效；原告的主张没有法律依据。原告陈志全、杨华英围绕诉讼请求依法提交了原、被告的身份信息、车位使用协议、收款收据、图纸九张等证据材料，被告提交了被告的工商登记信息、案涉房产竣工验收备案表、补充协议、东乡区房屋面积测绘报告、英伦城邦开发项目规划图纸、人防工程质量监督报告。对当事人有异议的证据，本院结合全案证据的关联性进行综合评定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告陈志全、杨华英系夫妻关系。2019年9月27日，原告杨华英（乙方）与被告（甲方）锦澎公司签订了一份《车位使用协议》，约定：“甲方将位于抚州市东乡区锦澎·英伦城邦小区一期地下编号为107号车位（以下简称该车位）提供给乙方使用；乙方对本协议所涉车位的性质、位置和配套以及该车位的长度、宽度、高度、面积范围和使用功能等所有物业状况和法律状况均已充分了解，并确认没有异议；该车位的使用费为人民币38000元（大写叁万捌仟圆整），此价格不含该车位的物业管理服务费；付款方式：一次性付清全款；该车位的使用期限与该物业所在土地国有用地使用权出让期满之日一致，即至2087年11月11日止；乙方付清全款后，甲方于2019年10月4日向乙方交付该车位；乙方使用的该车位按有关规定，无法办理产权证、土地证手续，但享有与所购房屋土地同等年限的使用时限（不享有土地使用权）；若国家法律政策对地下车位使用权年限作出具体规定，乙方所享有的地下车位使用年限按国家法律政策的规定处理……”。后原告杨华英向被告锦澎公司支付了上述车位使用费38000元。另查明：“锦澎·英伦城邦”11栋及地下车位项目系由被告投资开发和建设的。被告于2020年4月29日完成该项目的竣工验收备案。案涉车位未计入所属楼栋的共有建筑面积进行分摊，项目平面图载明了地下车位的具体位置，规划部门在图纸上批复同意报建。本院认为，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。本案争议事实发生于民法典施行前，应适用当时的《中华人民共和国合同法》等相关规定。本案的争议焦点为：案涉车位的权属如何认定？双方签订的《车位使用协议》是否存在无效情形？1.关于权属认定。首先，依照《中华人民共和国物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”、第一百四十二条“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但由相反证据证明的除外。”之规定，被告建设地下停车场经过了规划部门批准同意，并完成了工程竣工验收备案，该建设行为属于合法建造行为，其物权自合法建造行为成就时即产生。地下停车位系由被告独自建设，未计入共有建筑面积分摊给全体购房业主，本案停车位所有权归属于被告；其次，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”之规定，本案中的地下停车位具有构造上的独立性和利用上的独立性，符合专有部分实质要件，对于“能够登记”不能片面理解为已经实际进行了登记，由于我国登记制度不完善，有的地方登记机构对房屋之外的部分不进行登记，没有实际登记的，还要看是否符合上述司法解释规定的前两项实质要件，符合两项实际要件的，仍然应认定为专有部分或专有部分的组成部分，本案的地下场停车位具有构造上和利用上的独立性，符合专有部分的实质要件，虽因政策原因未予登记，但仍应认定属于物权法第六章所称的专有部分。最后，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条“……建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”之规定，对于建筑区划内经规划批准建设的停车位的归属，由开发商和购房人通过出售、附赠或者出租等方式约定，没有约定的，停车位的所有权应归开发商所有。因此，本案地下室停车位由被告独自建设，未计入公摊，其所有权应归被告锦澎公司，未经登记不影响基于合法建造行为的所有权的取得，锦澎公司对涉案车位依法享有占有、使用、收益、处分的权利。对原告主张的涉案车位建设成本是否计入房产价格问题，由于房产价格的定价是市场行为，价格根据市场环境上下波动，车位建设成本是否计入房产价格，与车位产权的归属没有关联，故对原告起诉的事实理由“案涉车位的权属归全体业主共同所有”，不予支持。2.关于合同效力。《车位使用协议》系双方当事人出于真实意思表示自愿订立，被告作为车位所有权人转让车位使用权不属于《中华人民共和国合同法》第五十一条所指的无权处分行为，也未违反其他法律和行政法规的强制性规定，故该合同不存在无效的情形，应予认定合法有效。综上所述，对原告确认合同无效并返还车位款的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十条、第七十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告陈志全、杨华英的诉讼请求。案件减半收取受理费人民币375元，由原告陈志全、杨华英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳相应的上诉案件受理费（户名：江西省抚州市中级人民法院，账号：14×××29，开户行：中国农业银行抚州高新支行），上诉于江西省抚州市中级人民法院，并将上诉案件受理费交款单复印件递交给本院，如在上诉后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 王挺二〇二一年七月二十日法官助理 袁杨书 记 员 李苗