广西壮族自治区岑溪市人民法院民 事 判 决 书（2021）桂0481民初1737号原告：中国农业银行股份有限公司岑溪市支行，住所地岑溪市解放大道110号。负责人：关广华，该支行行长。委托诉讼代理人：赵德南，该支行员工。委托诉讼代理人：唐朝惠，该支行员工。被告：吴水凤，女，1966年6月4日出生，汉族，住广西岑溪市。被告：岑溪市碧桂园房地产开发有限公司，住所地岑溪市育才路505号，法定代表人：杨海鸣，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈伯良，广西桂力（贵港）律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司岑溪市支行（以下简称“农行岑溪市支行”）与被告吴水凤、岑溪市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“碧桂园公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年6月21日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵德南、唐朝惠，被告吴水凤、被告碧桂园公司的委托诉讼代理人陈伯良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行岑溪市支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2020年11月5日签订的合同编号为45020120200124844的《个人购房担保借款合同》；2.判令被告吴水凤归还原告借款本息合计342864.06元，其中本金人民币335829.30元，利息7034.76元（计至2021年6月15日，以后产生的利息按合同约定计收，直至还清欠款止）；3．判令被告吴水凤承担原告为实现本债权所需的诉讼费、公告费等一切费用；4.判令被告碧桂园公司对本案债务及原告为实现本债权而产生的费用承担连带保证责任；5.判令原告对处置被告吴水凤的借款抵押物所得价款享有优先受偿权。事实和理由：根据被告吴水凤的书面申请，原告依据原、被告签订的《个人购房担保借款合同》的约定于2021年1月4日向被告吴水凤发放了个人一手住房贷款33.7万元，用于购买由被告碧桂园公司开发的位于岑溪市育才路**号的岑溪碧桂园**幢**号房；合同约定借款期限15年，自2021年1月4日起至2036年1月3日止，共计180个月，采用按月等额本息方式还款。借款担保方式为阶段性担保+抵押，由被告碧桂园公司提供阶段性连带责任保证。目前上述房产尚未办理产权证及抵押登记。被告吴水凤借款后至2021年3月21日累计归还借款本金1170.70元、利息1919.94元。截至2021年6月15日，尚欠借款本金余额为335829.30元，从2021年3月份起已累计逾期4期未还，逾期未还本金4740.44元，逾期未还利息7034.76元。被告不能按时偿还到期贷款本金、利息，已构成违约。为了维护原告的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。原告农行岑溪市支行向本院提交的证据及拟证明的主张：1．借款人身份证复印件，拟证明借款人的身份情况。2．个人信贷业务申请表复印件，拟证明借款人吴水凤申请借款的真实意愿。3．借款凭证、贷款发放通知单、《个人购房担保借款合同》、同意房产抵押承诺书、不动产登记证明（预告登记），拟证明岑溪市农行对吴水凤享有33.7万元债权，对贷款抵押物享有优先受偿权。4．个人贷款资金支付授权委托书，拟证明农行岑溪市支行受托将贷款划至指定账户。5．贷款还款试算信息，拟证明吴水凤至诉讼时尚欠原告的货款本息余额及逾期本息数额。6．还款明细，拟证明吴水凤还款情况。7．个人贷款逾期催收材料，拟证明原告对被告进行追收的事实。被告吴水凤辩称，同意解除合同，其他事实由法院认定并依法作出判决。被告吴水凤没有向本院提供证据。被告碧桂园公司辩称，1．原告要求解除的条件尚不具备，在当前遭遇疫情的情况下，吴水凤仅是逾期还款，原告要求解除合同不符合法律规定必须解除的情况。2．如果法院认定符合解除合同条件，关于利息和罚息的计算标准过高。3．依据原告的请求，原告应当先对吴水凤的财产及借款抵押物先行处置，不足部分才能要求碧桂园公司承担连带保证责任。4．如果法院判决被告碧桂园公司承担连带保证责任后，碧桂园公司对吴水凤享有追偿权。被告碧桂园公司没有向本院提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。被告吴水凤、碧桂园公司对原告提供的全部证据的三性无异议，原告提供的证据与本案事实具有关联性，证据的形式、来源符合法律规定，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年11月5日，原告农行岑溪市支行与被告吴水凤、碧桂园公司签订了合同编号为45020120200124844的《个人购房担保借款合同》，合同约定原告农行岑溪市支行向被告吴水凤发放购房贷款337000元，贷款用于购买岑溪市育才路**号（岑溪碧桂园）**幢**号商品房。借款期限为180个月（实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准），执行利率按照借款发放日前一日的5年期以上LPR加壹佰贰拾叁（大写)bp（1bp=0.01%）确定。借款期限内加减点幅度固定不变。如遇借款期限对应的LPR调整，执行利率按约定的方式进行浮动，利率调整以12个月为一个周期。第一周期执行的LPR为借款发放日前一日借款期限对应的LPR，此后每周期执行的LPR为借款发放日在该周期首月借款对应日前一日借款期限对应的LPR；如无借款发放日的对应日，则自该月最后一天起调整。各方按调整后的LPR和合同约定的借款利率加减点确定新的借款执行利率。借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接汇入碧桂园公司在农行岑溪市支行红楼支行的账户。本合同的还款方式为等额本息还款，还款周期为1个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；借款人应于还款日17时前在还款账户内存入足以偿还当期借款本息及其他应付款项，并不可撤销地授权贷款人直接从该账户中划拨，该账户内资金不足以清偿当期借款本息及其他应付款项的，还款日当天不做扣款处理，次日再做扣款处理，已扣部分不计逾期，不足部分做逾期处理并计收逾期利息。阶段性保证人碧桂园公司自借款发放之日起，至借款人吴水凤取得房地产权属证并办妥以货款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人吴水凤的债务承担连带保证责任。借款人、保证人与贷款人达成期限变更协议的，保证人继续承担保证责任，保证期间自期限变更协议约定的债务履行期限届满之日起二年。保证人不可撤销授权，未按合同约定履行保证责任的，贷款人有权直接从保证人在中国农业银行各机构开立的账户中划收，依据法律法规或双方约定不得划收到的账户除外。借款合同对违约责任进行约定，借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人按中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息；借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息按逾期借款利率计算复利；借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。借款人以其购买的商品房提供抵押担保。2020年10月10日，吴水凤向农行岑溪市支行出具《同意房产抵押承诺书》，同意以其名下位于岑溪市育才路**号（岑溪碧桂园）**幢*号房屋为其向农行岑溪市支行借款所产生的债务提供抵押担保，房产的购房合同编号为202009290045。2020年10月27日，岑溪市不动产登记局办理发放了岑溪市岑城镇育才路XX号（岑溪碧桂园）XX幢XX号房预告登记证明（预告登记证号：桂（2020）岑溪市不动产证明第XXX号），权利人：吴水凤，义务人：岑溪市碧桂园房地产开发有限公司。2020年11月10日，岑溪市不动产登记局办理了上述房屋的预售商品房抵押权预告登记证明（预告登记证号：桂（2020）岑溪市不动产证明第XXX号，证明权利或事项为预告登记，权利人为农行岑溪市支行，抵押方式为一般抵押，担保债权数额为337000元。签订《个人购房担保借款合同》后，根据吴水凤的授权，农行岑溪市支行于2021年1月4日将借款337000元发放到碧桂园公司的账户。借款凭证及贷款发放通知单所载明的正常执行年利率为5.88%，逾期执行年利率为8.82%。贷款发放后，吴水凤购买的房屋至今尚未办理不动产产权登记。借款人吴水凤2021年2月前正常按月偿还借款本息，2021年3月起没有再偿还过借款本息。原告向吴水凤、碧桂园公司催收未果后，于2021年6月21日诉至本院并提出上述诉讼请求。本院认为，原告农行岑溪市支行与被告吴水凤、碧桂园公司签订的《个人购房担保借款合同》，是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原告农行岑溪市支行、被告吴水凤、碧桂园公司均具有法律约束力。吴水凤借款后不能按约定期限偿还借款本息，属于违约，经多次催收仍不能在合理期限内清偿逾期本息，已构成根本违约，根据合同约定及法律规定，原告有权通知借款贷款提前到期，并可以依法解除合同，由借款人吴水凤偿还借款及支付利息。原告请求判决解除合同并由吴水凤归还尚欠的借款本息，本院予以支持。本案中，虽然对岑溪市岑城镇育才路**号（岑溪碧桂园）**幢**号房进行了预告登记，但是抵押因尚未办理不动产产权登记和抵押登记，根据《中华人民共和国民法典》第四百零二条的规定，抵押权没有依法设立。原告请求对处置被告吴水凤的借款抵押物所得价款享有优先受偿权利，本院不予支持。原告主张碧桂园公司对被告吴水凤的债务承担连带保证责任，因被告用于抵押的房屋仅办理了预告登记，未办理不动产押抵登记，根据《个人购房担保借款合同》第三十五条“阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。的约定，对原告请求保证人碧桂园公司对吴水凤的债务承担连带保证责任的诉讼请求，本院亦予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百零二条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第六百六十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十八条、第六百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司岑溪市支行与被告吴水凤、岑溪市碧桂园房地产开发有限公司于2020年11月5日签订的合同编号为45020120200124844的《个人购房担保借款合同》；二、被告吴水凤偿还借款本金335829.3元及利息7034.76元（利息计至2021年6月15日为7034.76元，2021年6月16日起至清偿日止的利息按合同约定另行计算）给原告中国农业银行股份有限公司岑溪市支行；三、被告岑溪市碧桂园房地产开发有限公司对被告吴水凤的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司岑溪市支行的其他诉讼请求。案件受理费3221元（原告已预交，已减半收取），由被告吴水凤负担。上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，可将款直接汇至本院转给原告（本院开户银行：中国工商银行岑溪市支行；户名：岑溪市人民法院；账号：21×××009249019015）。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。审 判 员 覃硕红二〇二一年七月三十日法官助理 陀扬炜书 记 员 黄传杰