贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终3465号上诉人（一审原告）：杜静，女，1979年11月5日出生，汉族，住贵州省毕节市流仓桥办事处毕节地区。被上诉人（一审原告）：李文勇，男，1975年5月17日出生，穿青人，住贵州省毕节市。被上诉人（一审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：王连发，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：付甜，贵州创驰律师事务所律师。上诉人杜静、李文勇因与被上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称碧阳恒通公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2021）黔0502民初3369号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人杜静、李文勇上诉请求：改判支付上诉人的一审诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：被上诉人持续违约至2019年7月10日，诉讼时效应自2019年7月10日起算三年。被上诉人的义务是办理不动产权证并交付上诉人，而不是张贴公告，应以办证时间为其承担违约责任的截止时间。被上诉人是否张贴不得而知，其不能证明张贴时已具备办证条件，且上诉人已提交了所需资料。被上诉人碧阳恒通公司二审未作答辩。原审原告杜静、李文勇一审诉讼请求：1.判决被告立即支付原告基于双方2013年10月24日签订的《商品房买卖合同》中应付原告逾期办理商品房不动产登记证违约金暂计36,000元，实际应付违约金以总购房款328,235元为基数，按银行业同业拆借中心发布的贷款市场报价利率的130%从2015年9月30日起计算至商品房不动产登记之日2019年7月10日；2.判决被告立即退回原告已支付的三通费3,671元；3．诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告确认第二项诉讼请求金额为3,285元。一审法院认定事实：2013年10月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定将被告开发的位于毕节市，房屋总价款为328235元的住宅出卖给原告；被告向原告交付涉案商品房的时间为2015年6月30日前；办理入住手续前原告应向被告交纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费；被告承诺在原告交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续；逾期未能向原告提供的，按原告已付购房款的日万分之一向原告支付违约金；原告应在被告出现违约情形之日起30日内通知被告对此情况的处理意见；原告不退房的，被告按逾期时间每日向原告支付万分之一的违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。2013年10月24日，被告向原告收取各项开户费及交易费3671元，合同履行过程中，被告退还交易费及多收的闭路电视开户费。2015年6月30日，被告将涉案房屋交付原告使用。2016年10月24日，被告取得商品房屋备案证明书。2018年1月15日，被告通过张贴公告的方式通知原告提交相关办证资料办证。涉案商品房的《不动产权证书》，于2019年7月10日颁发。另查明，现原告剩余开户费中燃气开户费2,500元、电开户费520元、闭路电视开户费为265元，合计为3,285元。一审法院认为：原、被告争议的要素为：1.原告的诉请是否超过诉讼时效；2.被告是否存在违约行为，若认定被告违约，违约金应如何计算；3.被告应否退还各项开户费及利息。原、被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。关于逾期办证违约金的诉讼时效问题，逾期办理涉案商品房不动产权证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。原告于2015年6月30日实际收房，被告应当于原告实际收房的360日内即2016年6月24日前为原告办理商品房转移登记，被告未办理，自2016年6月25日起即构成违约。本案中，2018年1月15日，被告通过张贴公告方式通知原告提交相关办证资料办证，故违约金应计算至2018年1月15日，原告提起诉讼之日（即2021年2月19日），应视为原告主张权利之日，该期间已超过3年的诉讼时效，原告所举证据不能证明违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形，故对被告辩称逾期办证违约金已超过诉讼时效的抗辩理由，予以采纳。关于被告应否返还原告各项开户费的问题，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中,故被告另行收取各项开户费无事实及法律依据，应予退还。本案中，被告只有燃气开户费2,500元、电开户费520元、闭路电视开户费为265元未退还给原告，故退还金额为3,285元。因上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求予以返还，故对被告提出的诉讼时效抗辩，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，一审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内返还原告杜静、李文勇各项开户费3,285元；二、驳回原告杜静、李文勇的其他诉讼请求。案件受理费396元，由原告杜静、李文勇负担363元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担33元。本案二审期间，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，上诉人于2019年5月6日向相关部门缴纳契税、印花税，向被上诉人缴纳办证费200元、登记费160元，于2019年6月11日向被上诉人出具委托书。本院认为：双方当事人在《补充协议》中约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”，根据该约定，被上诉人应当为上诉人办理商品房权属转移登记的相关手续并交付。碧阳恒通公司逾期办理案涉商品房转移登记手续并交付的行为构成违约，应当承担相应的违约责任，向上诉人支付违约金。该违约金按日计付，属继续性债权，其诉讼时效应当按日以单个债权计算，对此一审已予详细论述，本院予以确认，不再赘述。上诉人于2021年2月19日提起诉讼，2018年2月19日之前的违约金已超诉讼时效，应不予支持。关于被上诉人承担违约责任的截止时间问题，根据前述约定，被上诉人应当为上诉人办理商品房权属转移登记的相关手续并交付，方为履行完毕合同义务。被上诉人一审中提交了张贴通知的照片和情况说明、报纸等用以证明其已于2018年1月15日通知被上诉人提交办证资料的事实。被上诉人在该通知中通知上诉人于2018年6月30日前提交资料，上诉人于2019年5月6日缴纳相关税费及办证费、登记费，于2019年6月11日向被上诉人出具委托书，已明显超过前述期间，应当认定该期间系上诉人行为所致迟延，此期间被上诉人不应承担逾期办证的违约责任。结合上诉人的一审诉讼请求，被上诉人应当承担逾期办证违约责任的期间2018年2月19日至2019年7月10日中扣除2018年7月1日至2019年6月11日期间，共计160天，违约金为328235×0.01%×160=5251.76元。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。一审判决认定事实清楚，但判决结果不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2021）黔0502民初3369号民事判决第一项，即“被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内返还原告杜静、李文勇各项开户费3285元”；二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2021）黔0502民初3369号民事判决第二项，即“驳回原告杜静、李文勇的其他诉讼请求”；三、被上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付上诉人杜静、李文勇逾期办理涉案商品房不动产权证书的违约金5251.76元；四、驳回上诉人杜静、李文勇的其他诉讼请求。一审案件受理费396元，由上诉人杜静、李文勇负担300元，被上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担96元；二审案件受理费792元，由上诉人杜静、李文勇负担600元，被上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担192元。本判决为终审判决。审判长  杨孝春审判员  吉 雪审判员  郭少华二〇二一年七月十日书记员  秦 倩