福建省福清市人民法院执 行 裁 定 书（2021）闽0181执异86号案外人：李义梅，女，1962年1月1日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。申请执行人：福建福清汇通农村商业银行股份有限公司，住所地福建省福清市玉屏街道江滨路78号新亚商业城A楼，统一社会信用代码91350100589552405T。法定代表人：薛丽建，董事长。被执行人：李桂华，男，1969年6月10日出生，汉族，住福建省福清市。被执行人：高丽珍，女，1983年12月26日出生，汉族，住福建省福州市台江区。本院在执行福建福清汇通农村商业银行股份有限公司（以下简称福清农商银行）与李桂华、高丽珍金融借款合同纠纷一案中，于2021年1月18日作出（2021）闽0181执异7号执行裁定，案外人李义梅不服裁定并提出复议，福州市中级人民法院于2021年5月10日作出（2021）闽01执复62号执行裁定，撤销原裁定，发回本院重新作出裁定。本院就案外人李义梅对拍卖李桂华名下坐落于福州市台江区洋中街道八一七中路835号XX小区××＃楼××层××店面（不动产权证号为榕房权证Ｒ字第1××4号）提出书面异议，依法重新组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人李义梅述称，请求中止对福州市台江区洋中街道八一七中路835号XX小区××＃楼××层××店面（以下简称案涉店面）的执行。事实与理由：李义梅承租了案涉店面，租期为2014年6月20日起至2026年6月19日止，李义梅通过其丈夫林有东向李桂华一次性支付租金30万元，但本院在拍卖公告中未披露案涉店面附带12年租约，剥夺李义梅租赁的权利。福清农商银行辩称，一、李义梅提供的其与李桂华于2014年6月18日签订的《租赁合同》，缺乏真实性。首先，被执行人李桂华提供案涉店面作为抵押物向本银行申请贷款时，于2017年7月24日出具了《承诺书》，内容为“现有抵押人李桂华的房产（福州市台江区洋中街道八一七中路835号XX小区××＃楼××层××店面，房屋产权证号：榕房权证Ｒ字第1××4号），抵押人将此房产作为抵押物与福建福清汇通农村商业银行股份有限公司设定抵押权，以担保李桂华向贵行贷款人民币130万元，抵押人做出郑重承诺，目前该房产已收回自用，未出租给他人使用。（若抵押人日后将该房产出租给他人使用，必须通知福建福清汇通农村商业银行股份有限公司，以便福建福清汇通农村商业银行股份有限公司与承租人签定承诺书，倘若没有通知福建福清汇通农村商业银行股份有限公司，日后造成的一切法律后果由抵押人承担）。”由此可见，李桂华在提供案涉店面作为抵押物向本银行借款时，没有也不可能将案涉店面出租给李义梅使用，李义梅提供的与李桂华于2014年6月18日签订的《租赁合同》，缺乏真实性。其次，李义梅主张其自2014年6月20日起承租案涉店面，仅提供一份缺乏真实性的《租赁合同》，未提供水、电费、物业费等与使用租赁物相关的具体缴费凭证，不足以证明其租用案涉店面。二、李义梅主张一次性向李桂华付清12年租金共计30万元，证据不足且与常理相悖。首先，李义梅主张一次性向李桂华支付12年租金共计30万元，仅提供2014年6月20日的一笔银行流水，该银行流水并未注明支付租金，故该银行流水不足以证明系支付案涉店面的租金。其次，李义梅提供的《租赁合同》约定租赁期限为12年，租金共计30万元，按店面面积59.69平方米计算，每平方米月租金为34.9元，该月租金远远低于台江区同类地段租金的市场价格；12年租金不变，有悖市场行情；12年租金一次性支付，有悖常理。三、法院在执行在申请执行人福清农商银行与被执行人李桂华金融借款合同纠纷中，作出的（2020）闽0181执1673号之一号《执行裁定书》，符合法律规定。综上所述，李义梅提出的执行异议请求所基于的事实与理由不成立，请依法予以驳回；并及时对涉案抵押房产依法进行处置，所得价款由本银行优先受偿，以切实维护债权人的合法权益。本院查明，2017年8月6日,福清农商银行（贷款人）与李桂华（借款人暨抵押人）签订《最高额借款合同》《最高额抵押合同》各一份，约定自2017年8月11日至2027年8月10日，由贷款人在最高贷款本金余额人民币130万元内，对借款人一次或分次发放贷款,上述期间为最高额担保债权的确定期间。每笔借款的金额、用途、期限、利率和还款方式等以借款借据为准。借款利率为月利率，按发放时借款借据利率执行，贷款逾期，自逾期之日起按借款执行利率加收50％逾期贷款罚息。李桂华自愿提供自有的榕房权证Ｒ字1××4号《房屋所有权证》记载的位于福州市台江区洋中街道八一七中路835号XX小区××＃楼××层××店面为该借款设定抵押，并办理了抵押登记手续。后因李桂华违约，本院于2019年11月12日对福清农商银行与李桂华、高丽珍金融借款合同纠纷一案，作出（2019）闽0181民初3605号民事判决：一、李桂华应在本判决发生法律效力之日起十日内偿还福清农商银行借款本金1300000元及利息、复息、罚息（截至2019年11月11日的利息、复息、罚息为139350.13元，2019年11月12日起至实际还款之日止，按合同约定月利率9.9‰续计利息、复息、罚息）；二、李桂华应在本判决生效之日起十日内偿还福清农商银行因本案诉讼支付的律师代理费10000元；三、福清农商银行有权对李桂华提供抵押担保的位于福州市台江区洋中街道八一七中路835号XX小区××＃楼××层××店面（闽（2017）福州市不动产证明第9XX9号《不动产登记证明》）以折价或者拍卖、变卖所得价款对李桂华上述第一、二项债务在最高额1500000元债权范围内享有优先受偿权。判决生效后，李桂华、高丽珍［包括（2019）闽0181民初3607号］未依法履行，涉及李桂华系列案进入执行程序。本院于2020年5月8日查封了被执行人李桂华所有的案涉店面。2020年7月28日，本院作出（2020）闽0181执1637号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人李桂华所有的案涉店面。2020年12月8日，本院在淘宝司法拍卖网络平台上发布《关于福州市台江区洋中街道八一七中路835号XX小区××＃楼××层××店面的拍卖公告（第一次拍卖）》。该公告第六条内容为：“特别提醒：该标的目前为案外人占有，未提供租赁合同，本次拍卖按现状拍卖，实际面积、四至以房产规划部门登记为准，买受人自行分割。该标的尚未腾空，拍卖成交后需给予一定腾空期限。……”。嗣后，案外人李义梅于2021年1月6日以拍卖公告中未说明案涉店面的租赁情况为由，向本院提出对案涉店面中止执行之异议请求。另查，李桂华于2017年7月24日向福清农商银行宏路支行出具《承诺书》，以案涉店面做为向农商银行借款130万元抵押，并郑重承诺，目前该房产已收回自用，未出租给他人使用（若日后将该房产出租给他人使用，必须通知农商银行与承租人签定承诺书）。又查，案外人李义梅与李桂华为亲姐弟。李义梅向本院提供一份其与李桂华分别作为甲乙落款签约时间为2014年6月18日《租赁合同》，主张李桂华从2014年6月20日起已将案涉店面出租给李义梅12年，并提供其丈夫林有东银行账户流水，证明林有东于2014年6月20日已将30万元租金一次性付给李桂华。但从银行打印出该流水，仅体现林有东于同一天先从银行卡存入30万元，随后又从该卡中取出30万元现金，更无法证实该30万元有交给李桂华。为此，本院于前日先后两次致电要求李义梅对有关租赁问题到庭进行说明，但李义梅以各种借口陈述其无法到庭。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项关于“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”的规定，因案涉店面系不动产，且案涉店面登记的权利人为被执行人李桂华，故本院依法对被执行人李桂华所有的案涉店面采取查封、拍卖的执行行为并无不当。李桂华以对外形式向福清农商银行出具承诺书，明确案涉店面在2017年7月24日之前未出租给他人，可李义梅提供的《租赁合同》及银行流水等证据，主张在2014年6月20日已将案涉店面以30万元租金一次性现金支付给李桂华，明显有违常理，也与李桂华向福清农商银行宏路支行出具的《承诺书》相佐，且李义梅也未提供历年来确实有由其交付水、电费、物业费等与使用案涉店面相关的具体缴费凭证，故李义梅提供的《租赁合同》的真实性、合法性未经确认，不足以证明其系案涉店面承租人的事实。因此，李义梅以拍卖公告中未说明案涉店面的租赁情况为由提出对案涉房产中止执行之异议请求，缺乏事实与法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项、第二十四条、第三十一条第二款规定，裁定如下：驳回李义梅的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向人民法院提起诉讼。审 判 长 吴叔凯审 判 员 薛爱平审 判 员 王统勇二〇二一年七月二日法官助理 林 星书 记 员 林君怡