广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终2844号上诉人（原审原告）：宋丽帅，女，1982年10月26日出生，汉族，住址：湛江市赤坎区。被上诉人（原审被告）：湛江市步步通地产代理有限公司，地址：湛江市赤坎区跃进路39号（1号楼）。法定代表人：谢坤玲，执行董事。委托诉讼代理人：莫涵，广东辉恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈茵茵，广东辉恒律师事务所实习律师。上诉人宋丽帅因与被上诉人湛江市步步通地产代理有限公司（下称“步步通公司”）中介合同纠纷一案，不服广东省湛江市赤坎区人民法院（2021）粤0802民初348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人宋丽帅，被上诉人步步通公司的委托诉讼代理人莫涵、陈茵茵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋丽帅上诉请求：1、依法撤销赤坎区人民法院（2021）粤0802民初348号判决；2、依法判决居间合同无效，步步通公司应赔偿宋丽帅不当得利14280.38元、利息误工费精神损失费6000元，共计20280.38元；3、依法判决步步通公司承担本案一、二审的全部诉讼费用。庭审中上诉人宋丽师变更上诉请求为：对损失这项上诉请求变更为请求按照服务费三倍赔偿宋丽帅的损失即22071元。事实及理由：一、原审判决在一审时对签订合同步步通公司多项隐瞒与签订合同有关的重大时事的行为认定不清（包括隐瞒业主真实报价、虚夸交易费用；合同中混同、捆绑标价；利用签订合同掩盖非法目的）。1、事实一：隐瞒原业主真实报价，虚夸交易费用。实际原业主报价为21万，最后被谈到19.8万，步步通公司还虚夸各种交易费用。违反了《中华人民共和国合同法》第四十二条、《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条。在签订房地产买卖合同之前，步步通公司的员工对所售房产的报价是34万甚至更多。（事实可见上诉人与中介杨洪敏的聊天记录。）后因原业主急于出售，步步通公司销售人员杨洪敏又找宋丽帅说业主急售可降价，遂同意27.8万元购买。签合同之时，宋丽帅曾对合同中19.8万（付罗伟）+8万（付步步通公司，合同中捆绑了各种费用）的形式提出异议，但步步通公司另一员工一再以只要27.8万元成交即可，其他并无所谓，且一再强调交易过程繁琐且费用高昂，能以这个价格购买已经非常低了。宋丽帅认为能从34万谈到27.8万，业主做了巨大让步，于是按27.8万签订了三方合同。宋丽帅是2020年11月4日因交房事宜才联系上原业主罗伟，得知他开价是21万，后因急需现金，19.8万成交。（事实可见上诉人与罗伟的聊天记录。）步步通公司销售人员从未向宋丽帅提过业主真实报价是19.8万。对此，一审时步步通公司代理律师也是敷衍了事，没有证据证明步步通公司曾告知宋丽帅19.8万元的报价。2.事实二：合同中混合标价、捆绑标价，用合同掩盖其非法目的，违反《房地产经纪管理办法》第十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条。步步通公司未经与宋丽帅商量单方面早已统一印刷好的合同内容中，混合捆绑标价，利用合同掩盖其谋取远超行规3%[房价的3%（198000+47244.78）*3%=7357元]的居间服务费实际达到21425.37元的目的。（此事实证据见合同原件及相关发票）3、事实三：利用合同掩盖其非法目的违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条。关于购房的所有发票和单据也是宋丽帅费尽周折，奔走多方才得到。宋丽帅自2020年9月24日起多次要求步步通公司提供所有购房发生的费用发票，甚至到2020年11月4日交房后一直依旧，步步通公司以各种理由严辞拒绝。（事实见宋丽帅与步步通公司销售人员杨洪敏的聊天记录和一份一审未提交过的音频材料。）宋丽帅不得已之下将其恶劣行径举报至上级主管部门住建局，其迫于上级压力才于2021年1月20日把其收8万的具体开支票据交给宋丽帅，其中居间服务费21425.37元，远超行规3%[房价的3%（198000+47244.78）*3%=7357元]。（证据见相关发票，居间服务费发票日期为2021年1月14日。）步步通公司迟迟不肯出具详细票据，正是其想利用签订了的合同掩盖其非法谋取暴利的目的。因此通过以上聊天记录、合同、音频材料等多份证据证实步步通公司在交易过程中对宋丽帅有欺诈行为：故意隐瞒业主真实报价，恶意抬高报价，虚夸交易费用；合同中混同、捆绑标价；利用合同牟取非法暴利等事实证据确凿充分，故合同无效。二、一审判决适用法律错误，依《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条，《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条、《房地产经纪管理办法》第十八条，应予改判。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第147条的规定，请求贵院依法查清事实，支持上诉人宋丽帅的诉讼请求，予以改判。步步通公司答辩称：一、一审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。第一、步步通公司作为居间方已经履行忠实和尽责义务，不存在隐瞒买卖双方房屋交易价格或者虚夸交易费用的情形。根据三方签订的《房地产买卖合同》第二条“经甲、乙双方协商，确定该物业成交价位人民币壹拾玖万捌仟元整净收价（￥198000元）”，及第五条“本次交易及产权过户按照政府规定所产生税金、过户、办证以及按揭等费用由宋丽帅负责支付，由代理方办理缴纳手续。如委托代理方代缴办证费，预付办证费共计80000元包干价给代理方，办证费按以下第二章方式与代理方结算：2、办证费、佣金由代理方包干，盈余归代理方所有，不足由代理方支付”的约定，该合同明确清楚约定，根本不存在宋丽帅所诉的隐瞒买卖双方房屋交易价格或者虚夸交易费用的情形。第二、宋丽帅作为完全民事行为能力人，在签订合同时已对房款、居间服务费有明确的了解，不存在合同混合标价、捆绑标的的情形。在签订《房地产买卖合同》，步步通公司已经向宋丽帅解释清楚关于包干支付的约定，宋丽帅在清楚了解后才会与步步通公司签订《房地产买卖合同》，根本不存在宋丽帅所诉的合同混合标价、捆绑标的的情形。第三、三方签订的《房地产买卖合同》系三方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定、合法有效，不存在利用合同掩盖非法目的的情形。步步通公司在签订该合同后，积极履行合同义务，按照合同约定支付相关款项。根本不存在宋丽帅所诉的利用合同掩盖非法目的的情形。二、一审法院适用法律正确，程序合法，宋丽帅的上诉理由不能成立。一审法院在判决中适用了《中华人民共和国合同法》第六十二条、第四百二十六条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定是正确的。该案为居间合同纠纷，居间服务为居间人向委托人提供订立合同的有偿媒介服务。步步通公司作为居间人，已经履行忠实和尽责义务，收取的是中介服务费，是步步通公司依法享有的合同权利，所以一审法院在法律适用上并无不妥，故宋丽帅的上诉理由是不成立的。基于以上的事实和理由，步步通公司认为一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法驳回宋丽帅的全部诉讼请求，维持原判。宋丽师向一审法院起诉请求：1、确认签订的房地产买卖合同无效，步步通公司向宋丽帅返还不当得利14280.38元，另补偿宋丽帅利息、精神损失费以及误工费共6000元；2、步步通公司承担诉讼费。一审法院认定事实：2020年9月24日，以步步通公司为经纪方，案外人罗伟与宋丽帅三方签订一份《房地产买卖合同》,该合同第一条约定：“罗伟将位于湛江市赤坎区转让给宋丽帅。”合同第二条约定：“物业成交价为198000元净收价。”合同第四条约定：“代理方在签合同时收取中介服务费（包干款支付）。佣金由宋丽帅全额支付。”合同第五条约定：“本次交易及产权过户按政府规定所产生税金、过户、办证以及按揭等费用由宋丽帅负责支付，由代理方办理缴纳手续。如委托代理方代缴办证费，预付办证费共计80000元包干价给代理方，办证费按以下第二种方式与代理方结算：2、办证费、佣金由代理方包干，盈余归代理方所有，不足由代理方支付。”签订合同后，宋丽帅依约支付198000元房款给案外人罗伟，以及支付办证费用、中介服务费共80000元给步步通公司。步步通公司分别于2020年10月9日缴纳个人所得税4999.93元、房屋买卖契税3749.95元，于2020年10月15日向湛江市不动产登记中心缴纳不动产登记费80元、向湛江市住房和城乡建设局缴纳20%增值税47244.78元，于2020年10月16日向湛江市自然资源局缴纳补缴的土地价款2499.97元。步步通公司共计代为缴付58574.63元，收取的办证费用、中介服务费80000元剩余21425.37元（80000元-58574.63元）。2020年10月26日，涉案房屋产权过户登记在宋丽帅名下。一审法院认为：本案为宋丽帅请求步步通公司退还居间服务费用发生的纠纷，故案由应定为居间合同纠纷。居间服务为居间人向委托人提供订立合同的有偿媒介服务。步步通公司为居间人，案外人罗伟与宋丽帅三方于2020年9月24日签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示,并不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效，双方应予遵照履行。根据合同第五条约定：“本次交易及产权过户按政府规定所产生税金、过户、办证以及按揭等费用由宋丽帅负责支付，由代理方办理缴纳手续。如委托代理方代缴办证费，预付办证费共计80000元包干价给代理方，办证费按以下第二种方式与代理方结算：2、办证费、佣金由代理方包干，盈余归代理方所有，不足由代理方支付。”步步通公司为宋丽帅提供居间服务，同时代理宋丽帅办理涉案房屋过户登记手续，宋丽帅共须支付80000元，步步通公司代缴相关办证所需费用后，余下的款项为居间服务费归步步通公司所有。因此，步步通公司所收取80000元，减除办证代为缴付的58574.63元，剩余21425.37元（80000元-58574.63元）应属于合同约定的居间服务费。宋丽帅作为完全民事行为能力人，在签订合同时应当对房款、居间服务费有明确的了解，且签订合同后宋丽帅亦按照合同约定支付相关款项。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定履行自己的义务”、第四百二十六条“居间人促成合同成立的，委托人按照约定支付报酬”的规定，宋丽帅请求步步通公司返还居间服务费14280.38元，补偿利息、精神损失、误工费共6000元缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决：驳回宋丽帅的全部诉讼请求。案件受理费2180元，由宋丽帅负担。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明：原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为：根据《中华人民共和国民法典》第961条的规定，原居间合同现变更为中介合同，故本案案由变更为中介合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对宋丽帅上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据宋丽帅的上诉理由和步步通公司的答辩意见，本案双方当事人二审争议焦点问题是：涉案合同的效力。本案中，宋丽帅与步步通公司以及案外人罗伟签订的《房地产买卖合同》系各方真实的意思表示，且没有违背法律、法规的强制性规定。宋丽帅承认该合同系其所签，且对合同第二款写明该房产成交价为19.8万元表示知情，合同已明确写明由宋丽帅一次性支付包干款8万元给步步通公司，包干费在代缴各类费用后所剩余款作为步步通公司居间代理费用由其收取，合同内容清晰明确，且步步通公司已如约实际履行其合同义务，为宋丽帅代缴包括个人所得税，房屋买卖契税在内的各类费用，促成交易，宋丽帅也得以顺利收房，合同内容清晰明确且被如约履行，故对于宋丽帅主张步步通公司虚夸报价，合同系欺诈应属无效，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。二、步步通公司是否应按照服务费的三倍赔偿22071元给上诉人宋丽帅。上诉人宋丽帅在二审庭审中变更其上诉请求赔偿利息误工费用精神损失共6000元为按服务费三倍赔偿，对于宋丽帅变更后的上诉请求，超出其起诉时的诉讼请求，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第184条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉”的规定，双方无法达成调解，本院对宋丽帅新增加的上诉请求（新诉讼请求）不予审查。另外，即使按宋丽帅原上诉请求，由于步步通公司公司不存在欺诈行为，没有过错，宋丽帅请求步步通公司赔偿损失，本院亦不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，本院予以维持。宋丽帅的上诉主张无理，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2180元，由上诉人宋丽帅负担（上诉人宋丽帅已向本院预交二审案件受理费2180元）。本判决为终审判决。审判长  陈春丽审判员  钟斯宁审判员  梁子轩二〇二一年七月二十七日书记员  朱浩光附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。