安徽省滁州市琅琊区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖1102民初2544号原告:滁州市铭翔物业管理有限公司,住所地安徽省滁州市新安江西路89号（菱溪花园）13幢1单元101室,统一社会信用代码:91341102MA2P0PCR9H（1—1）。法定代表人:蒋彩虹,该公司经理。委托诉讼代理人：刘志龙，南谯区沙河镇法律服务所法律工作者。被告:阮小龙，男，1969年3月26日出生，汉族，住安徽省滁州市。委托诉讼代理人：杨志宜，女，1972年8月22日，汉族，住址同上，系阮小龙妻子。原告滁州市铭翔物业管理有限公司与被告阮小龙物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月3日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月25日公开开庭进行了审理。原告滁州市铭翔物业管理有限公司的法定代表人蒋彩虹及其委托诉讼代理人刘志龙与被告阮小龙的委托诉讼代理人杨志宜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。滁州市铭翔物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告阮小龙立即支付2018年1月至2020年12月31日的物业管理费1422元及公共能耗费360元,合计1782元;2、依法判令被告阮小龙承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年1月1日，原告与滁州市瑞景园业主委员会签订了《瑞景园物业服务合同》，合同约定由原告对瑞景园小区实行物业管理，合同期限自2018年1月1日至2020年12月31日，服务标准按《滁州市普通住宅小区物业管理服务等级参考标准》中的三级服务等级标准，服务费用为物业管理综合服务费，住宅按建筑面积每月每平方0.35元，公共能耗费每月每户10元。合同签订后，原告依约规范管理，提供完善服务。但被告拖欠2018年1月至2020年12月31日的物业管理费1422元及公共能耗费360元,合计1782元。经催讨无果，请求判如所请。被告阮小龙辩称，1、琅琊区住建局物业科备案的资料显示滁州市铭翔物业管理有限公司的物业合同时间是2017年1月1日至2019年12月31日，而滁州市铭翔物业管理有限公司与业主签订合同时间是2018年1月1日至2020年12月31日，原告的法定代表人蒋彩虹系瑞景园业主委员会副主任，公章在起手上，可见其自己聘用自己的物业公司，其行为明显不合法，且合同也从未公示过漏洞百出；2、瑞景园小区业主委员会换届选举发生在2018年6月22日，而原告提交2018年1月1日至2020年12月31日的《瑞景园物业服务合同》存在弄虚作假；3、2018年6月22日，瑞景园小区业主委员会换届选举也是在蒋彩虹的操纵下进行，程序不合法；4、物业工作人员的年龄较大、将小区原电动移门更换成广告道闸不能完全封闭严重影响业主安全、绿化存在问题、健身器材无人维修、小区道路一侧划为停车位收费造成消防通道不畅，公共停车收益和广告收益从未公示，公共能耗收费没有公示不透明、夜班无人值守等；5、《物业服务合同》签订时间与业主委员会成立时间矛盾，业主委员会从未出面协调。综上，依法判定该物业服务合同无效，赔偿毁坏变卖的小区共有财物，归还属于小区业主的公共收益，保障答辩人的权利。本院经审理认定事实如下：滁州市瑞景园小区原业主委员会聘请滁州市天地缘物业管理有限公司管理瑞景园小区，合同期限自2017年1月1日至2019年12月31日。2018年3月26日，滁州市天地缘物业管理有限公司报滁州市琅琊区紫薇东村社区居委会、滁州市琅琊区清流公共服务中心同意退出滁州市瑞景园小区物业管理，2018年3月27日，滁州市琅琊区物业管理监管办公室进行备案。滁州市铭翔物业管理有限公司也同日备案。滁州市瑞景园小区后成立新的业主委员会，滁州市瑞景园新的业主委员会与原告滁州市铭翔物业管理有限公司签订了《瑞景园物业服务合同》，合同约定由滁州市铭翔物业管理有限公司对瑞景园小区实施物业管理，物业服务收费选择包干制，物业费住宅按建筑面积每月每平方0.35元，公共能耗费按户收取，每年每户120元。合同对其它事项另有约定。原告履行了物业服务，但在服务质量方面存在瑕疵。另查，阮小龙住瑞景园4幢402室，房屋建筑面积112.94平方米。阮小龙拖欠自2018年3月28日至2020年12月31日的物业服务费1309.65元及公共能耗费330元,合计1639.65元,经滁州市铭翔物业管理有限公司催讨未果。上述事实，有原告滁州市铭翔物业管理有限公司提供的原告营业执照复印件一份、不动产登记证明原件一份、《瑞景园物业服务合同》复印件一份、物业服务企业退出物业项目管理情况登记表复印件一份，被告阮小龙提供清流街道紫薇东村社区证明复印件一份及原、被告当庭陈述等证据证实。本院认为：原告滁州市铭翔物业管理有限公司按照合同约定履行物业服务，阮小龙作为瑞景园小区业主，接受相关物业服务，瑞景园小区物业实行包干制，其中公共能耗费按户收取，被告阮小龙需按照合同约定支付物业服务费和公共能耗费。被告阮小龙辩称原告提交的2018年1月1日至2020年12月31日的《瑞景园物业服务合同》弄虚作假、业委会公章在蒋彩虹手中保管，实际自己聘用自己的物业公司，其行为不合法，以及小区业主委员会换届选举也是在蒋彩虹的操纵下进行，程序不合法等意见并无证据证实。被告阮小龙辩称公共停车收益和广告收益从未公示、账目不透明的意见与本案物业服务费、公共能耗费收取不属同一法律关系。滁州市铭翔物业管理有限公司在服务质量方面存在瑕疵，故对物业服务费酌情减去百分之十。阮小龙需支付滁州市铭翔物业管理有限公司2018年3月28日至2020年12月31日的物业服务费1178.68元以及公共能耗费330元，合计1508.68元。综上，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条及《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：一、被告阮小龙于判决生效后十日内支付原告滁州市铭翔物业管理有限公司物业服务费1178.68元及公共能耗费330元，计1508.68元;二、驳回原告滁州市铭翔物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告滁州市铭翔物业管理有限公司负担5元，被告阮小龙负担20元（经原告同意，由被告阮小龙于判决生效后十日内与支付拖欠费用时一并付给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  杨金龙二〇二一年七月十三日书记员  马 芮附：所引用法律、法规条文最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。