吉林省公主岭市人民法院民事判决书（2021）吉0184民初1490号原告：公主岭桐波房地产开发有限公司，住所地公主岭市大岭镇岭城壹号13号楼010109（107室）。法定代表人：李正钢，系总经理。委托诉讼代理人：孙佳，系公司法务。委托诉讼代理人：许静莹，系公司销售内勤。被告：张丽，女，1981年2月15日出生，吉林省九台市人，现住长春市宽城区。原告公主岭桐波房地产开发有限公司（以下简称桐波公司）与被告张丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告桐波公司委托诉讼代理人孙佳、许静莹，被告张丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。桐波公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告就公主岭市大岭镇甲四街以北、乙十五路以东62(D2区6#)幢1单元27层012701号房签订的《商品房买卖合同》;2.判令被告支付违约金81754.00元;3.判令被告协助原告办理合同撤销备案手续，并承担由此产生的手续费用;4.案件诉讼费由被告承担。事实与理由：被告于2019年10月7日认购原告开发建设的吉林恒大水世界D-2区建设项目62(D2区6#)幢1单元27层012701号房（公主岭市大岭镇甲四街以北、乙十五路以东)，并在缴纳20000元定金的基础上签订《认购书》一份。2019年10月10日被告缴纳首付款227540.00元，并于当日双方就被告所购买住宅签定《商品房买卖合同》，该房屋总价817540.00元,其中570000.00元为商业贷款。合同签订后原告到房产登记部门办理了备案登记手续。原告多次向被告发函并采取电话、信息等沟通方式，多次要求提交完备的按揭资料，但被告仍置之不理一直消极对待。时至今日，被告既未按指定期限办理银行按揭贷款手续,又没有以其他方式支付购房余款，至今已逾期超过90天，达到240余天。原告认为应该按照双方签订合同的约定“买受人必须在《认购书》约定日期内办理完毕银行、公积金按揭申请手续并签署抵押贷款合同（协议）,并提供银行、公积金按揭所需的全部真实资料。如逾期办理或逾期提供相关资料的，......逾期20天以上视作买受人单方解除本合同,买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金”，故此，原告认为应按照该条款解除合同并追究被告违约责任。现依法起诉请法院依法裁判。张丽辩称，原告所述双方签订合同买卖房屋属实，被告首付款也交完了，网签手续也已经办完了。签完购房合同后，原告工作人员告诉被告购房合同盖完章邮寄给被告，但是一直没有邮寄。所以被告才离开长春，到外地打工。后来发生疫情，我也回不来。恒大员工换了几个，我也不知道找谁。原告起诉后，2020年12月22日诉前调解过，原告员工孙立东说首付款增加让我再交8万多首付款，我说凑够钱交。2021年1月4日我打完征信给原告发过去了。2021年1月8日原告又告诉被告说被告违约让被告退房。被告没有违约，签合同时内容被告都没看见，合同没给被告。现在被告同意解除合同，但不同意支付违约金。经审理查明，张丽与桐波公司于2019年10月7日签订《长春恒大文化旅游城商品房认购书》，张波购买桐波公司开发建设的吉林恒大水世界D-2区建设项目62(D2区6#)幢1单元27层012701号房（公主岭市大岭镇甲四街以北、乙十五路以东)，张丽同日缴纳了20000元定金。2019年10月11日，双方签订了《商品房买卖合同（预售)》（合同编号201910110162），约定房屋总价817540.00元,其中570000.00元为商业贷款。签订合同当日原告缴纳了首付款247540元（含20000元定金），房屋维修基金4904元，产权证代办费、产权登记费、抵押登记费三项计660元，以上合计253104元。合同签订后原告到房产登记部门办理了备案登记手续。后张丽按揭贷款未获银行审批通过。2020年元旦左右，原告电话通知被告贷款未获审批通过。后又几次陆续向被告邮寄了《办理银行按揭贷款手续的通知》、《律师函》，催告被告办理按揭贷款，被告未予办理。2020年11月原告起诉，经本院诉前调解，双方最终未达成调解协议。上述事实，有双方当事人的陈述、辩解，提供的《长春恒大文化旅游城商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售)》、缴款凭证、《办理银行按揭贷款手续的通知》、《律师函》、微信聊天记录等在卷为凭。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售)》及其《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，除部分关于违约责任条款外，其余条款合法有效，双方当事人应切实履行。现原告起诉要求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售)》，被告也表示同意解除，本院予以准许。合同解除后，桐波公司应退回张丽已交的购房款和物业维修基金等，张丽应协助桐波公司办理合同备案解除手续。本案双方合同未能履行的原因是张丽银行按揭贷款未获审批通过。银行按揭贷款审核批准由金融机构负责，非开发商或者建设单位权限，张丽提供的证据不足以证明对双方签订合同相关条款进行变更或者确认申请银行按揭风险转由桐波公司承担，张丽银行贷款审批未获通过不应归责于桐波公司。在桐波公司通知其提交完备的贷款资料后张丽未积极履行义务，构成违约。故本院对桐波公司要求张丽承担违约责任的诉请予以支持。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售)》第八条约定，买受人逾期付款逾期在180日以内，按日万分之一向出卖人支付逾期应付款违约金。逾期超过180日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按照累计应付款1%向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。第十二条约定，出卖人未按照约定时间将商品房交付买受人的，逾期180日以内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之一的违约金。附件十一补充协议第二条约定，买受人的按揭申请未获银行银行、公积金中心最终审批同意的，买受人向出卖人支付违约金，…………。逾期20天以上视作买受人单方解除本合同，买受人向出卖人支付该商品房总价款10%作为违约金。出卖人无需通知买受人，可另行销售该商品房。附件十一补充协议第六条约定，（出卖人逾期交房）逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%。商品房买卖合同（预售)》及其《补充协议》均属于格式合同，本合同和补充协议的对应补充条款相比，后者明显重于前者，明显加重了买受人的违约责任，作为格式合同的提供者，出卖人桐波公司未向买受人张丽释明，也未对补充条款中出卖方和买受方违约责任极为悬殊作出合理性解释，故后者违约责任条款应属无效条款。鉴于桐波公司没有举证证明因对方违约所造成的实际损失，参照买受人逾期付款和出卖人逾期交付房屋的违约责任条款以及合同履行情况，本院酌定张丽逾期付款的违约金为商品房总价817540.00元的2%即16350.8元，故张丽应向弘盛公司支付违约金合计为16350.8元。扣除张丽应向桐波公司支付的违约金16350.8元，桐波公司应返还原告张丽已支付购房款等共计236753.2元（253104元-16350.8元）。综上所述，依照《最高人民法院关于适用》第一条第二款，《中华人民共和国合同法法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除公主岭桐波房地产开发有限公司与张丽于2019年10月11日签订的《商品房买卖合同（预售)》（合同编号201910110162）；二、公主岭桐波房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还张丽已支付购房款等共计236753.2元。三、张丽在本判决生效之日起十日内配合公主岭桐波房地产开发有限公司办理解除合同备案相关手续；四、驳回公主岭桐波房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6395元，由原告张丽负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。审判员 潘正龙二〇二一年七月七日书记员 孙 秀