江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏07民终2653号上诉人（原审被告）：连云港赣榆金茂源房地产开发有限公司，住所地连云港市赣榆区青口镇金海路88号。法定代表人：张俊客，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘杰，江苏公善民律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：肖**，男，汉族，住连云港市赣榆区。上诉人连云港赣榆金茂源房地产开发有限公司（以下简称金茂源公司）因与被上诉人肖**商品房买卖合同纠纷一案，不服连云港市赣榆区人民法院（2020）苏0707民初6530号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金茂源公司上诉请求：撤销一审判决，改判或发回重审，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1.一审判决上诉人承担逾期交房违约责任没有事实和法律依据。上诉人于2017年4月6日受让涉案小区地块后，因连云港市赣榆区住房和城乡建设局（以下简称赣榆区住建局）未对小区容积率进行规划审批，小区开发建设一直处于停工状态，期间上诉人多次要求赣榆区住建局按原规划设计容积率标准执行。2017年9月5日，赣榆区政府组织相关部门召开会议，要求赣榆区住建局、规划局按原规划设计条件对小区容积率方案进行审批，但赣榆区住建局直到2018年12月24日才将小区容积率最终规划为1.63,自上诉人受让涉案小区地块到赣榆区住建局最终审批，小区开发建设处于停工状态长达一年半多的时间，完全是由于政府机关对小区容积率审批缓慢造成。根据《商品房买卖合同》第八条第二款之规定，因政府（规定）行为造成延期建设和停工，上诉人可根据影响的时间相应顺延交付时间，结合合同约定的交房时间和实际交房时间，上诉人不存在逾期交房的情形，一审中上诉人对因上述政府行为导致逾期交房的理由做了重点表述，但一审判决却未对该抗辩理由作出任何认定，属于程序错误。2.因上诉人不存在逾期交房的违约情形，合同约定的配套损失金及逾期提交办理产权登记资料的违约金也应相应顺延，上诉人也不应承担违约责任。3.一审判决配套损失金及逾期将办理产权登记的资料提交产权登记机构备案的违约金数额错误。根据《商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人在180天内达不到约定标准的，应当赔偿买受人5元/天的配套损失金，一审判决以90天内10元/天的标准计算与合同约定不符；合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料提交产权登记机构备案，否则出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金，而一审判决以0.3%标准计算明显与合同约定不符。被上诉人肖**答辩称：请求驳回上诉，维持原判。肖**向一审法院提出诉讼请求：1.判令金茂源公司支付延期交付房屋的违约金15364.48元（以已付购房款681352元为基数，按照日万分之零点五计算，从2019年5月31日起暂计算至2020年8月24日，451天，以取得竣工验收备案表之日止）；2.判令金茂源公司支付因水电配套未正常入户的配套损失金4510元（按照10元/天计算，从2019年5月31日起，暂计算至2020年8月24日，以金茂源公司达到水电等配套交付标准为止）；3.判令金茂源公司支付逾期办证违约金2044.06元（以已付购房款681352元为基数，按0.3%计算）；合计人民币21918.54元；4.判令金茂源公司完成水电、天然气、道路及绿化等配套设施正式入户安装、建设；判令金茂源公司完成整体工程竣工验收，并取得竣工验收备案表，完成商品房的初始登记，协助肖**办理房屋不动产权属证书；5.由金茂源公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实如下：2018年1月25日，肖**（买受人）与金茂源公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，由肖**购买金茂源公司开发的位于连云港市赣榆区××镇××路×××××路××××××小区××幢楼×单元×××××室，商品房总价款为681352元。合同第八条约定，出卖人应当在2019年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的；2.因买受人原因，阻止出卖人正常施工或办理各种验收的；3.遭遇国家和政府及有关部门的有关规定造成延期建设和停工或遭遇对本地具有普遍影响的因素，出卖人可根据影响的时间相应顺延交付时间。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之零点五的违约金。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交房时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人需在出卖人规定的时间内办理交房手续，逾期30日以内的，买受人应向出卖人按日支付总房款的万分之五作为违约金，合同继续履行。逾期在30日以上的，出卖人有权解除合同，出卖人可按购房款的千分之五要求买受人支付违约金。第十四条约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.水电安装到户；2.道路、绿化于小区全部竣工后完工。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.保证在90天内将达不到约定标准的项目进行整改并达到约定标准；2.若不能实现上述保证，则出卖人赔偿买受人10元/天的配套损失金，直到达到约定标准之日止。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.3%向买受人支付违约金。合同签订后，肖**付清了购房款，金茂源公司于2019年6月16日向肖**交付了涉案商品房的钥匙，但金茂源公司至今未将电安装到户并完成供电验收，亦未进行天然气验收备案。因涉案小区暂不具备竣工验收条件，金茂源公司无法为肖**办理权属证书，双方因此产生诉争。一审法院认为，肖**购买金茂源公司开发建设的观澜幸福里小区商品房，并签订《商品房买卖合同》，双方之间的商品房买卖合同关系成立。肖**依约付清了购房款，金茂源公司应当按期将商品房交付给肖**，并协助肖**办理产权手续。关于逾期交房问题，《商品房买卖合同》第八条约定交房时间在2019年5月31日前。作为买受人的肖**在收到交房通知后应根据合同的约定，要求金茂源公司出具符合约定交付条件的证明文件，否则有权拒绝接受房屋，但肖**已经于2019年6月16日领取了涉案商品房的钥匙，应视为对金茂源公司交房行为的认可。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。故本案的实际交房日期应为2019年6月16日，金茂源公司存在逾期交房16天的情形，金茂源公司应向肖**支付逾期交房违约金545元（681352元×0.00005×16天）。肖**如有证据证明涉案商品房不符合合同约定或法定的交付条件，并给其造成损失的，其可就损失部分向金茂源公司另案主张赔偿。关于配套损失金，因《商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人应当将水电安装到户以达到使用条件，超过90日未能达到约定标准的，应赔偿买受人10元/天的配套损失金，直到达到约定标准之日止。本案中，双方的交房时间为2019年6月16日，金茂源公司在交房后的90日至今未能将电安装到户已构成违约，自2019年9月15日起至电安装到户之日止，按照10元/天的标准向肖**支付配套损失金，其中截止至起诉之日（2020年11月2日），金茂源公司应向肖**支付配套损失金4150元。关于逾期提供资料备案的违约责任，《商品房买卖合同》第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，在买受人选择不退房的情况下，出卖人按已付房价款的0.3%向买受人支付违约金。涉案商品房已于2019年6月16日交付，金茂源公司在交房使用后365日内未履行上述义务，故应当向肖**支付违约金2044.06元（681352元×0.3%）。肖**还要求金茂源公司完成水电、天然气、道路及绿化等配套设施正式入户安装、建设，完成整体工程竣工验收，并取得竣工验收备案表，完成商品房的初始登记，协助肖**办理房屋不动产权属证书。因涉案小区何时能通电、通天然气并完成竣工验收备案等手续需要相关部门的审查，存在诸多不确定因素，肖**的上述请求不具备强制履行性和可替代履行性，且金茂源公司未按合同约定履行义务，肖**已通过主张违约损失的方式维护自身合法权益，故对肖**的该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上，对肖**诉讼请求中合理合法的部分，一审法院予以支持。一审法院遂依照《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十一条第一款、第十八条之规定，判决：一、金茂源公司于判决发生法律效力之日起十日内向肖**支付逾期交房违约金545元；二、金茂源公司应于判决发生法律效力之日起十日内向肖**支付截止至2020年11月2日的配套损失金4150元，自2020年11月3日至电安装入户之日止，继续按照10元/天的标准支付；三、金茂源公司应于判决发生法律效力之日起十日内向肖**支付逾期将办理产权登记的资料提交产权登记机构备案的违约金2044.06元；四、驳回肖**的其他诉讼请求。案件受理费428元，减半收取214元，由肖**负担189元，金茂源公司负担25元（肖**已预交，金茂源公司于判决生效之日起十日内将上述费用支付给肖**）。本院另查明，合同第十四条约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.水、电安装到户；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.出卖人保证在180天内将达不到约定标准的项目进行整改并达到约定标准，若不能实现上述保证，则出卖人赔偿买受人5元/天的配套损失金，直到达到约定标准之日止。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。本院经审查认为，除以上事实外，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。二审期间，金茂源公司提供的证据为：1.赣榆区供电公司营销部出具的证明一份，证明：涉案小区于2020年11月25日正式通电。2.建筑工程竣工验收备案表，证明：涉案小区于2021年3月12日竣工验收合格，并于2021年4月30日向赣榆区住建局进行备案。被上诉人肖**质证认为：对证据一真实性无异议，对证明目的不认可；对证据二真实性无异议，送电时间认可。本院认证意见为：对上述证据的真实性予以确认。二审期间，本案的争议焦点为：金茂源公司是否应当承担逾期交房、逾期办证的违约责任及赔偿配套损失金，如应承担，数额应如何计算。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，金茂源公司与被上诉人签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，系有效协议，双方均应按约全面履行各自义务，即金茂源公司应当按照合同约定的标准建设房屋及配套设施，在约定时间交付房屋，协助办理被上诉人办理房屋产权证书，被上诉人应当在合同约定的时间内缴纳购房款。对于是否存在逾期交房的问题，金茂源公司认为因政府审批行为迟延导致交房迟延符合双方合同第八条第三款的约定，可以顺延交房时间，顺延后其不应承担违约责任。对此，本院认为，容积率审批问题属于上诉人开发过程的必经程序。双方当事人签订商品房买卖合同时间为2018年1月25日，此时距离上诉人2017年4月6日受让涉案地块已超过半年，金茂源公司对于涉案小区规划中的容积率审批问题存在障碍及长时间未得到解决应当是明知的，对于该问题何时可以解决应当是有预判的，涉案房屋何时竣工具备交付条件属于上诉人自身计划及判断问题，可以在合同中据实列明，上诉人以容积率审批迟延为由要求顺延时间，与其签订合同时应当考虑自身开发进度的常理不符。另，即使金茂源公司符合顺延条件，但其并未履行告知买受人的义务。综上，本院对金茂源公司上诉称其不应承担逾期交房违约责任的上诉理由不予采纳；相应的，金茂源公司未在约定时间内协助被上诉人办理产权证书，未建设好配套设施，本院对其称不应承担逾期办证义务及配套损失金的上诉理由亦不予采纳。关于配套损失金及逾期提供办证备案资料的违约金问题，本院经审查后认为，首先，一审法院对该项事实的查明错误，本院依法予以纠正。其次，结合同一小区的类案情况，本院认为，同一小区的其他业主签订合同约定的违约金数额明显高于涉案的合同约定，金茂源公司并未举证涉案商品房的买卖有别于小区内的其他业主。因金茂源公司公司违约行为对于涉案业主造成的损失是大体一致的，且本案的业主亦提出对违约金应予以调整的申请，故本院认为，结合上述情况，本院酌定将涉案的违约金调整至同一小区的普通水平即一审法院认定的数额，故本院对一审法院认定的违约金数额予以维持。综上，上诉人金茂源公司的的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实存在错误，适用法律错误，但实体处理妥当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费428元（连云港赣榆金茂源房地产开发有限公司已预交），由连云港赣榆金茂源房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 乔永礼审 判 员 吴雪莹二〇二一年七月三十日法官助理 蒋 寻书 记 员 仇瑞庭法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。