广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1284民初2779号原告：彭来建，男，汉族，1986年6月26日出生，住湖北省巴东县。被告：肇庆杰林投资开发有限公司，住所：肇庆市高新区天成路3号御景台花园C栋一层二室，统一社会信用代码：91441200MA514EY2XL。法定代表人：朱得文，该公司董事长法定代表人。委托诉讼代理人：冯松斌，高慧，均系广东承芳律师事务所律师。原告彭来建与被告肇庆杰林投资开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭来建及被告肇庆杰林投资开发有限公司的委托诉讼代理人高慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭来建向本院提出诉求:1、判令被告肇庆杰林投资开发有限公司继续履行与原告于2018年7月26日签订的编号2018074574的《商品房买卖合同（预售）》，并判令原告所购置房屋再出现案涉验收理由的（即主卧和次卧墙体出现裂缝），被告承担永久免费更换、修理责任；2、判令被告肇庆杰林投资开发有限公司支付原告自2020年6月30日起至交房之日止以总房款870000元为基数按日万分之二即每日174元支付逾期交房违约金57420元；3、判令被告在法定期限内为原告办理不动产权证，并按总房款870000元为基数按日万分之一即每日87元向原告支付逾期办证违约金20880元；4、判令被告肇庆杰林投资开发有限公司支付原告逾期交房期间另行租房产生的租金16500元（1500元／月×11月）；5、判令被告肇庆杰林投资开发有限公司承担本案诉讼费。庭审中，原告明确诉讼请求第一项的验收理由为主卧室和次卧室墙体的裂缝问题，明确诉讼请求第二项自2020年6月30日计算至2021年5月31日，明确诉讼请求第三项办理不动产权证违约金自2020年9月30日开始计算。事实与理由：2018年7月26日，原告与被告签订的编号2018074574的《商品房买卖合同（预售）》。原告购买被告开发东湖明珠花园1楼1座1603房一套，原告已经按照合同约定房款支付方式履行完毕，且被告出具了相应的发票收据。2020年6月30日，应是按照合同约定交付房屋的时间，因疫情影响，推迟两月交房，按照被告2020年8月30日发出的《交楼通知书》约定9月6日验收房屋，但第一次9月6日进行验收时，出现天花四周开裂、主卧墙体开裂、整体厨房地砖墙砖空鼓、地砖大面积空鼓、门窗没勾缝刮花等（详见证据），随后要求被告进行更换、修理；10月2日第二次验收，地砖大面积空鼓、门窗刮花等；10月25日第三次验收，地砖严重色差、天花四周开裂、主卧墙体开裂、主卧施工洞那面墙重新刷漆；12月6日第四次验收，靠阳台次卧墙面开裂、地板砖颜色不对、天花吊顶开裂；2021年1月17日第五次验收，次卧墙体裂开、大厅天花吊顶阴角裂开、主卧墙裂开；5月1日第六次验收，次卧墙体有裂痕。综上，原告一直都是以友好态度、遵守契约精神，配合被告进行一次又一次的验收及修复工作。但截止到2021年5月1号，将近一年的时间，被告仍未将上述问题得以良好解决并且物业态度极其恶劣，原告多次进行沟通均无果。导致原告现在为止还未住进所购置房屋，仍在外租房，居无定所，这无疑又增加原告的经济压力，造成精神损失、误工费等费用，均应该由被告承担。鉴于此，被告于2020年6月30日前且至今未向原告交付符合标准的房屋，同时没有办理不动产权证，双方为此发生纠纷，原告为了维护自身合法权益，依照《民法典》第五百零九条及相关法律法规，特向法院依法提起诉讼，望法院依法判决支持原告的全部诉讼请求。原告向本院提供证据如下：1、商品房买卖合同（预售）；2、肇庆市弘基物业管理有限公司房屋接管验收遗留问题统计表、企尚房屋质量检测机构现场查验记录表；3、销售不动产统一发票；4、催促收房回复函。补充提交：5、拍摄于9月6日图片一张，证明墙面裂缝，地砖及墙面砖空鼓问题。被告就原告彭来建提交的证据提出如下质证意见：一、对证据1的真实性、合法性予以认可，但对于关联性有异议。原告在验房期间提出的房屋问题，被告肇庆杰林投资开发有限公司均按照合同约定为原告进行修复，不存在原告所说的违约行为。二、对证据2中的“肇庆市弘基物业管理有限公司房屋接管验收遗留问题统计表”的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可；对于“企尚房屋质量检测机构现场查验记录表”的三性不予认可。其一，关于房屋接管验收遗留问题统计表这几份表格中所记录的相关房屋问题，被告均已在规定时间内完成修复，原告提交的证据二证明内容不属实。其二，原告在验房期间，只有企尚房屋质量检测机构与原第6页告进行查验，但没有被告方在场。因此该查验结果未经被告确认，被告对于该结果不予认可，该证据没有证明力。三、对于证据3的真实性、合法性、关联性没有异议。四、对于证据4的合法性没有异议，但对于真实性、关联性不予认可。原告在该回复函中所述事实不属实，被告已按照合同约定对房屋问题进行修复，并不构成违约。五、对证据5照片的真实性合法性由法院核实，对关联性不予确认，不符合《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》中因房屋质量问题严重影响正常居住使用的情形。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月26日，原告（甲方、买受人）与被告（乙方、出卖人）签订编号为2018074574《商品房买卖合同（预售）》，约定甲方向乙方购买东湖明珠花园1楼16层1座1603房，建筑面积为94.06平方米，单价为9249.42元/平方米，总价为870000元；商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；交付时间和手续：出卖人应当在2020年6月30日前向买受人交付商品房。办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验……买受人查验的该商品房存在屋面、墙面、地面渗漏或开裂等，管道堵塞，门窗翘裂、五金件损坏等除低级基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付；逾期交付责任：出卖人未按约定的时间将商品房交付买受人的，逾期在90日之内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金；保修责任：商品房施行保修制度，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；商品房质量：商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应承担相应赔偿责任。经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同，买受人不解除合同的，由出卖人负责整改，因整改而给买受人造成损失的，由出卖人承担相应修复责任及费用；装饰装修及设备标准：该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准，不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人及时更换、修理。出卖人以同质同类产品替代，无法用同类产品替代的，如实际交付标准低于合同约定交付标准的，由出卖人补充差价，如高于合同约定交付标准的，按现状交付，买受人不提出异议；房屋登记：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。《商品房买卖合同（预售）》的附件七《关于保修范围、保修期限和保修责任的约定》载明：地基基础和主体结构的保修期限为50年，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的保修期限为5年，电气管线、给排水管道、设备安装的保修期限为2年、装修工程的保修期限为2年，均自房屋交付之日起计算。《商品房买卖合同（预售）》的附件十一《合同补充协议》第五条第三点约定：商品房的验收交接，是指对买受人所购商品房坐落位置、户型格局是否与本合同附图相符，竣工测绘面积是否真实等情况的核实。验收过程中如买受人认为商品房需要整改的，由买卖双方当场做好记录，出卖人保证按照《房屋质量保证书》规定的时间完成整改，但不承担延迟交楼责任……买受人逾期办理交接手续的，则买受人应自出卖人书面或电话通知的规定时间（适用于以书面或电话通知送达的情形）或公告的截止日期（适用于没有或无法以书面通知或电话通知送达的情形）第二日起承担房屋所有权人的全部责任，该商品房的风险由买受人承担。出卖人不承担由此产生的任何责任（包括但不限于商品房交付延迟、房地产权属证书办理延迟等责任）。原告在该《合同补充协议》的“买受人”处签名确认。2020年8月30日，被告向原告开具了金额为869815元的发票。原、被告双方确认发票金额与合同约定的87000元不一致的原因是实际测量与合同约定的房屋面积存在差异，最终房屋价款核定为869815元，双方已根据合同约定对房款进行了退补。2020年5月14日，被告向原告发出《延期交房通知书》。2021年8月18日，被告又向原告发出《交楼通知书》，称案涉房屋已经政府有关部门验收合格，通知原告于2020年8月30日前来办理房屋查验手续及收楼手续。另因收楼业主较多，为避免原告长时间等候，建议原告于2020年9月6日前往办理收楼手续。原告在收到交《交楼通知书》后，分别于2020年9月6日、10月2日、10月25日、12月6日、2021年1月17日、5月1日对案涉房屋进行了验收。根据原告提供的《肇庆市弘基物业管理有限公司房屋接管验收遗留问题统计表》显示，原告在2020年9月6日验收时提出大厅天花裂缝、地砖空鼓，主卧次卧墙体裂缝等问题；10月2日验收时提出大厅、主卫、次卫、主卧、次卧空鼓等问题；10月25日验收时提出主卧施工洞墙裂、客厅天花吊顶四个角开裂等问题；12月6日验收时提出次卧墙面开裂、大厅地板砖颜色不对、天花吊顶开裂等问题；2021年1月17日验收时提出次卧墙裂开、大厅天花吊顶阴角裂开、主卧墙裂开等问题；5月1日验收时提出次卧墙体有裂痕。庭审中，原告确认约定的房屋交付时间因疫情推迟至2020年8月30日，确认于2021年6月14日办理了案涉房屋的交付手续。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号2018074574），系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。关于被告应否承担逾期交付违约金的问题。首先，《商品房买卖合同（预售）》约定，被告未按照第十一条约定的时间将商品房交付原告，须按照逾期时间承担违约责任。《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定的交付条件包括取得建设工程竣工验收备案证明文件、取得房屋测绘报告以及在交付日期届满前通知交付。本案中，原告并未提供证据证明商品房存在未取得建设工程竣工验收备案证明文件或未否取得房屋测绘报告等不符合交付条件情形，虽然案涉买卖合同约定房屋交付时间为2020年6月30日，因疫情原因，被告未能如期交付房屋，但被告已于2020年8月18日向原告发出《交楼通知书》通知原告于2020年8月30日前往办理收楼手续。原告在庭审中亦确认因疫情原因，交付时间推迟两个月为2020年8月30日，应视为双方变更了买卖合同的交付时间为2020年8月30日。被告在通知书中建议原告于2020年9月6日前往办理，原告也按照建议于9月6日才前往办理收楼手续，2020年8月30日至2020年9月6日期间应视作原、被告双方协商一致的收楼准备时间，不应算作逾期交楼。故本案亦不存在该影响交付的情形。其次，本案主要的问题是原告认为涉案房屋存在墙体开裂、地砖空鼓等装修质量瑕疵，不符合办理收楼手续的条件。就该装修质量问题的处理，双方在合同《商品房买卖合同（预售）》及《合同补充协议》已进行了明确约定，即“买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题，该问题由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；”“验收过程中如买受人认为商品房需要整改的，由买卖双方当场做好记录，出卖人保证按照《房屋质量保证书》规定的时间完成整改，但不承担延迟交楼责任”。故根据双方的约定，被告在整改期间不承担逾期交付的违约责任。再次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过）第十条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买受人请求解除和合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题的，在保修期内，出卖人应当承担修复责任……”。本案中，结合原告提供的图片，其主张的房屋质量问题，并非房屋主体结构质量不合格，也不属于严重影响正常居住使用以致无法实现合同目的的情况，并不构成原告拒绝接受房屋的充分理由。原告所陈述的情形属于房屋质量保修期限内出卖人修复责任范畴，被告也承诺承担或实际承担了相应的保修责任。故原告主张逾期交付违约金57420元以及逾期交付期间另行租房产生的租金16500元缺乏合同和法律依据，本院实难采纳。关于被告是否承担逾期办理不动产权证违约责任。首先，按照《商品房买卖合同（预售）》附件十一《合同补充协议》第五条第三点约定：买受人逾期办理交接手续的，则买受人应自出卖人书面或电话通知的规定时间或公告的截止日期第二日起承担房屋所有权人的全部责任，该商品房的风险由买受人承担。出卖人不承担由此产生的任何责任（包括但不限于商品房交付延迟、房地产权属证书办理延迟等责任），因原告在房屋交付条件成就后没有在合理期间办理收楼手续，由此产生延迟办理不动产权证的损失，应由原告自行承担。其次，按照《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同或主张违约金，案涉房屋的交付之日至庭审辩论结束前尚未届满730日，故原告要求被告支付逾期办理不动产权证违约金的主张，缺少合同和法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告在案涉房屋再出现裂缝的问题时承担永久免费更换、修理责任的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过）第十条第二款约定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任，另《商品房买卖合同（预售）》的附件七对房屋的保修范围、保修期限和保修责任亦进行了明确约定，该约定符合《建设工程质量管理保修条例》第四十条规定的最低保修期限，同时合同约定保修期限均自房屋交付之日起计算。故保修责任应在保修期限内承担，并不存在永久免费更换、修理的规定。目前，经被告整改，原告已于2021年6月14日办理了案涉房屋的交付手续，并无证据显示墙体裂缝问题仍然存在，原告对未发生的事实提出主张，缺乏事实依据，故对该诉求本院不予支持。但保修责任是出卖人的法定义务，若案涉房屋在保修期内再出现墙体裂缝等问题，原告可要求被告履行保修义务。至于原告主张继续履行与被告于2018年7月26日签订的编号2018074574的《商品房买卖合同（预售）》，被告并未提出异议。目前亦没有证据显示本案合同存在解除的法定或约定情形。故对原告的该项主张，本院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告肇庆杰林投资开发有限公司应继续履行与原告彭来建签订的编号为2018074574的《商品房买卖合同（预售）》；二、驳回原告彭来建的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6724元，由原告彭来建负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  彭静雯二〇二一年七月三十日书记员  徐锦斌