北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0106民初15050号原告：杨俊英，女，1949年7月12日出生，汉族，华乐饮料厂退休员工，住北京市丰台区。委托代理人：樊玺，北京凯泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵云（杨俊英之女），住北京市丰台区。被告：张元元，男，1986年1月12日出生，汉族，无业，住河北省三河市燕郊开发区。被告：贾邵业，男，1994年3月23日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。原告杨俊英与被告贾邵业、张元元确认合同无效纠纷一案，本院于2021年5月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨俊英的委托代理人樊玺、邵云，被告贾邵业、张元元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨俊英向本院提出诉讼请求：1、判令张元元与贾邵业于2017年12月1日签订的抵押物为北京市丰台区翠林二里20号楼1层3单元104号房屋（下称涉案104号房屋）的《主债权及不动产抵押合同》无效；2、诉讼费用由张元元与贾邵业承担。事实与理由：杨俊英与邵金福是夫妻关系，涉案104号房屋登记在邵金富名下。邵金富在2013年8月4日去世。贾邵业是杨俊英与邵金富的外孙。后因贾邵业被不法分子控制，将涉案104号房屋通过办理公证文书的方式过户到自己的名下，并与张元元签订了房屋抵押合同，将房屋抵押给了张元元。现在涉案104房屋的房产证已经丰台法院审理撤销，且在申请执行中。故杨俊英起诉要求认定张元元与贾邵业二人之间签订的抵押合同无效，撤销上述房屋的抵押权。张元元辩称，不同意杨俊英的诉讼请求。之前抵押的房产确实登记在贾邵业名下，现在我的欠款无法追偿。建委的错误不应转到出借人身上。杨俊英所述的刑事案件和我没有关系。本院经审理认定事实如下：杨俊英与邵金富系夫妻，贾邵业系其二人之外孙。2013年8月4日，邵金富死亡。涉案104号房屋原登记在邵金富名下，系邵金富与杨俊英之夫妻共同财产。2017年11月6日，贾邵业与“邵金富”持赠与合同一份到房屋管理部门办理了涉案104房屋的所有权变更登记手续。同日，涉案104号房屋权属转移登记至贾邵业名下。2017年，贾邵业（甲方，借款人）与张元元（乙方，出借人）签订《借款合同》（合同未载明签署日期，张元元陈述系2017年12月1日签订，签署时自己不在场。贾邵业陈述应该是在2017年11月底或12月初签署）一份，约定贾邵业向张元元借款人民币350万元。2017年12月1日，贾邵业（抵押人）与张元元（抵押权人）就涉案104号房屋及北京市丰台区翠林二里20号楼1层3单元102号房屋（下称102号房屋）分别签订了《主债权及不动产抵押合同》（不动产登记专用），将涉案104号房屋及102号房屋设立了抵押权登记，抵押权人为张元元，被担保主债权数额为230万元和170万元。2017年12月5日，张元元取得京（2017）丰不动产证明第0040740号与（2017）丰不动产证明第0040739号不动产登记证明。同日，贾邵业名下招商银行账户收到张元元转入的人民币350万元。2019年7月，杨俊英将贾邵业诉至本院，要求确认2017年11月6日贾邵业冒用邵金富名义签订的涉案104号房屋《不动产赠与合同》无效，本院经审理后认为：“邵金富”与贾邵业签订的赠与协议日期为2017年11月6日，此时邵金富本人已经死亡，不具备民事权利能力以及民事行为能力，不符合合同订立的法律要件。故2017年11月6日的赠与合同不成立。而合同不成立与合同无效是不同的法律概念。合同成立是确认合同无效的前提，只有合同成立后才会产生合同有效或合同无效的认定。现诉争合同并未成立，故杨俊英请求确认赠与合同无效的诉讼请求，不予支持。本院于2019年12月20日判决驳回了杨俊英的诉讼请求。后杨俊英不服该判决，上诉至北京市第二中级人民法院，北京市第二中级人民法院于2020年4月29日作出（2020）京02民终2295号民事判决，以一审判决同样理由判决驳回上诉，维持原判。2019年7月8日，张元元与贾邵业在北京市仲裁委员会就涉案350万元借款达成和解协议，该仲裁委员会于2019年7月8日就张元元与贾邵业之间涉案350万元借款、利息及还款出具了出具（2019）京仲调字第0420号调解书。调解生效后，张元元向北京市第二中级人民法院申请执行，该院准备对102号房屋进行司法拍卖，杨俊英向该院提出案外人执行异议，该院作出（2019）京02执异1163号执行裁定书，驳回了杨俊英的异议请求。杨俊英又向该院提起案外人执行异议之诉，请求法院依法停止对102号房屋进行强制执行拍卖。该院经审理于2019年12月26日出具（2019）京02民初770号民事判决书，驳回了杨俊英的诉讼请求。杨俊英不服该判决，提起上诉。北京市高级人民法院经审理于2020年7月20日出具（2020）京民终87号民事判决书，认为在《不动产赠与合同》被法院认定为不成立的情况下，基于该合同发生的房屋的所有权转移登记这一物权变动行为不让发生法律效力，因此102号房屋的所有权仍归属于邵金富名下，杨俊英作为邵金富的配偶对于该房屋享有实体权利，该权利足以对抗基于张元元对贾邵业享有的金钱之安全执行依据采取的执行措施，张元元是否享有抵押权、抵押权的具体范围以及该权利是否可以对抗杨俊英对102号房屋享有的实体权利并非该案审查对象，故判决：一、撤销北京市第二中级人民法院（2019）京02民初770号民事判决；二、不得依据北京仲裁委员会（2019）京仲调字第0420号调解书对102号房屋强制执行。2020年7月，杨俊英诉至本院，要求撤销0060621号《不动产权证书》，将涉案104号房屋恢复登记至邵金富名下。本院经审理于作出（2020）京0106行初201号行政判决书，判决撤销原北京市规划和国土资源管理委员会于2017年11月6日为贾邵业颁发的京（2017）丰不动产权第0060621号《不动产权证书》，该判决已于2020年8月22日发生法律效力。另查，2017年8月至2018年2月间，案外人井浩指使肖莹、刘东旭、孙荐涛、王冀伟等人在本市丰台区宋家庄扑满山3号楼506室、本市丰台区芳城东里小区7号楼905号、河北省廊坊市欧莉维亚酒店等地，非法剥夺贾邵业的人身自由，井浩、肖莹、刘东旭、孙荐涛、王冀伟等人均已被依法判处刑事处罚。本案所涉《借款合同》及《主债权及不动产抵押合同》均系在此期间签订，相关登记手续亦在该期间办理。庭审中，贾邵业陈述签订借款合同及办理抵押权登记，自己都没见过张元元本人，是一个叫刘易初的人带自己去的，这个人也是刑事案件里的人，办理抵押权利登记那天是苏有德和刘易初带自己去的。合同是由嘉铭提供让自己签的，自己没想借钱，都是被迫的。自己卡里确实收到了350万元，其中250万是由嘉铭拿着自己的卡转给了马燕美，自己不认识马燕美，剩下的由嘉铭带自己去了井浩的公司，在工商银行取了20万现金给了井浩，又给他转了51.8万元，给刘志奇转了2万，给李宁转了5万，给孙荐涛转了5万，剩下的钱被肖莹带到外地花了。再查，张元元曾于2020年以抵押权纠纷为由将贾邵业作为被告诉至本院，要求确认张元元对包括涉案104号房屋在内的两套房屋的抵押权合法有效，并要求确认两套房屋抵押担保范围为借款本金3500000元及借款利息，该案案号为（2020）京0106民初27174号。在该案中，杨俊英申请作为第三人参加诉讼，本院予以准许。在该案审理过程中，张元元提交借款合同、转款凭证、调解书、房产证、贾邵业与“邵金富”签署的不动产赠与合同、涉案104号房屋过户到贾邵业名下的完税证明及增值税专用发票原件、收条、邵金富的身份证、贾邵业的结婚证、离婚协议书及无婚姻登记证明、邵金富的户口本和遗体火化证明等证据材料，并陈述邵金富户口本、遗体火化证明都是贾邵业在2017年11月30日给张元元的，邵金富户口本收的是原件，后来归还了。后在法院询问其2017年12月1日办理抵押登记时是否收取了不动产赠与合同及邵金富户口本和遗体火化证明时，张元元又陈述未收到户口本和遗体火化证明。在该案中，张元元陈述自己曾经是酷融网北京信息技术有限公司（下称酷融网公司）总经理，该公司法定代表人叫姚春刚，自己和姚春刚是朋友，认识十多年了。贾邵业是通过公司员工由嘉铭向自己个人借钱，出借款项系自己所赚，自己年收入小100万元，也纳税。为查明该案件事实，本院责令张元元自行提交其名下所有银行账户2015年1月1日至查询之日的银行流水和张元元2012年至2018年的纳税证明，其未提交并申请撤诉，撤诉理由为想申请证人出庭作证，证人在国外。在本案审理过程中，本院再次询问相关情况，张元元陈述酷融网公司做抵押贷款、贷款咨询；出借给贾邵业的钱款是自己和股东姚春刚、侯秀民的钱，自己曾是酷融网股东之一；与贾邵业的借款合同是在酷融网公司所签……邵金富的身份证、户口本原件是贾邵业在做抵押之前向自己提供的；另案自己申请撤诉是因为知道他们肯定会来取消抵押权。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定：民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。根据上述规定，本案的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，应当适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。当事人善意取得其他物权的，参照前述规定。本案中，在《不动产赠与合同》被法院认定为不成立的情况下，基于该合同发生的房屋的所有权转移登记这一物权变动行为不发生法律效力，因此涉案104号房屋的所有权仍归属于邵金富名下，贾邵业对该房屋不享有实体权利，其抵押行为属于无权处分行为。《主债权及不动产抵押合同》是否有效，应当依据上述法律规定，具体结合案件事实进行判断。上述抵押虽已办理登记，但结合抵押合同性质及特点，应对接受抵押一方是否善意以及抵押所担保的债权真实性及合理性进行审查。本案的争议焦点问题系张元元取得涉案104号房屋抵押权时是否为善意。张元元与贾邵业在办理涉案104号房屋及102号房屋抵押登记手续时，房屋权属已转移登记至贾邵业名下，张元元此时持有邵金富的身份证、户口簿、房屋过户的相关税费、票据显不符合常理，且此时贾邵业处于人身自由受限制阶段，张元元在对借款资金来源、撤诉理由、办理抵押登记时提交的手续材料等方面陈述亦前后多处矛盾。因此，可以认定张元元就涉案104号房屋签署《主债权及不动产抵押合同》时并非善意，故对杨俊英要求确认其与贾邵业签订的《主债权及不动产抵押合同》无效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：张元元与贾邵业于2017年12月1日签订的抵押物为北京市丰台区翠林二里20号楼1层3单元104号房屋的《主债权及不动产抵押合同》无效。案件受理费7607元，由张元元负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李桂华二〇二一年七月二十九日法官助理 刘弘川书 记 员 刘祉琦