四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终2712号上诉人（原审被告）：成都市江龙投资有限公司。住所地：四川省新津县五津镇五津西路105号3楼。法定代表人：陈**平，执行总经理。委托诉讼代理人：邓蜀乔，女，1984年4月26日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。系公司员工。委托诉讼代理人：杨杰，四川明炬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蔡英，女，1975年11月24日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。委托诉讼代理人：魏小倩，四川韬世律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张存发，男，1975年5月25日出生，汉族，住浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：魏小倩，四川韬世律师事务所律师。上诉人成都市江龙投资有限公司（以下简称江龙公司）与被上诉人蔡英、张存发商品房销售合同纠纷一案，不服成都市新津区人民法院（2020）川0132民初407号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。江龙公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回蔡英、张存发的全部诉讼请求；2.本案一审和二审的诉讼费、鉴定费由蔡英、张存发承担。事实及理由：1.花园、墙面堡坎不在房屋保修范围内，江龙公司不负有保修责任，一审判决承担保修责任和违约责任错误。《房屋建筑工程质量保修办法》确定的保修范围不包括房屋以外的公共区域，而本案争议的花园属于公共区域，墙面堡坎也不属于蔡英、张存发的房屋组成部分。本案《商品房质量保证书》也没有将花园及墙面列入质量保修范围。一审将花园、墙面堡坎创设为房屋的附属设施，还错误的将其纳入保修范围。依据物权法的规定，案涉花园及墙面堡坎属于业主共有公共区域，可以用维修基金修缮，不应再将责任转移给江龙公司。一审判决既判决江龙公司承担保修责任，又判决江龙公司承担违约金互相矛盾，即使要承担责任，也应在两种责任中选择一种。2.案涉房屋价值的评估时点认定错误。房屋价值评估时点应由双方共同确定，不能共同确定的情况下由法院依职权确定。一审法院交由评估公司认定不符合惯例。房屋评估时点应当确定在双方签订买卖合同之时，江龙公司不存在房价上涨的预期利益，也不应就房价上涨部分承担违约责任。蔡英、张存发辩称，一审认定事实清楚，适用法律准确。1.花园墙面的堡坎应当由江龙公司修复，应当承担延迟修复的违约责任。本案中，自2013年6月10日，江龙公司第一次通知交付房屋至今，蔡英、张存发发现花园沉降、墙面及堡坎开裂的情况一直联系江龙公司修复，但一直未修复完善。2020年5月11日，案涉房屋现场勘验时，双方均确认花园存在沉降、墙面及堡坎开裂，且该花园属于房屋的附属使用设施，并非业主共有的公共区域。2.江龙公司应当承担延迟修复的违约责任。如出卖人超过与买受人协商约定的时间完成维修义务的，对超过的由出卖人按买受人已付房款的日万分之一计算支付赔偿金，但从2013年、2014年两次看房至今，江龙公司一直未完成花园沉降、墙面及开裂等修复义务。本案中，违约金系违约责任承担的方式之一，自江龙公司存在违约行为开始计算，与江龙公司继续履行修复的合同义务并不冲突，二者可以并行。3.案涉房屋评估价值节点正确。双方无法达成一致的情况下均同意并认可所选取的评估机构出具专业评估报告进行确认损失。本案自2020年4月1日提起诉讼到2020年9月11日，鉴定机构进入案涉房屋实地勘验并以此时间作为报告价值时点，房屋价格在诉讼期间并未有较大幅度的增长，而自签订合同到诉讼解决争议，此间房屋价格的涨幅系当事人作为房地产开发商所能合理预见。考虑到江龙公司违约在先、合同履行不能的过错及风险的负担、损失的可预见性及减损规则等因素，本案评估鉴定时点正确。4.若按照江龙公司所主张的评估价值视点以合同签订之日为评估鉴定时点，是不符合常理的，在合同签订时，江龙公司尚未交付房屋，是否出现违约情形，尚无法确定。同时在签订合同到现在已经9年，在此期间房屋的价格上涨或下跌均属于买卖合同的市场风险，属于双方均应当承担的合理风险。蔡英、张存发向一审法院起诉请求：1．判令江龙公司承担未按约定交付房屋的违约责任，即赔偿蔡英、张存发损失225179.08元（约定的花园面积减少56平方米，计算方式为：8042.11÷2×56=225179.08）；2．判令江龙公司立即修复房屋花园沉降及墙面、堡坎开裂；3．判令江龙公司向蔡英、张存发支付逾期修复房屋违约金，违约金自2013年8月28日起按蔡英、张存发已付购房款每日万分之一计算至实际整改完毕止；4．诉讼费由江龙公司承担。一审法院认定事实：2012年2月29日，蔡英、张存发与江龙公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定，蔡英、张存发购买江龙公司位于成都市新津区房屋，房屋测绘面积187.65平方米，房屋单价为8042.11元／平方米、购房总价款为1436000元，蔡英、张存发通过贷款方式付款。首期支付购房总价款的40.12%，余款向银行申请贷款。合同第十五条第3点约定：交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，双方同意按照第3种方式处理：……（3）买受人不得拒绝接房，否则视为出卖人已按约定交付该商品房，如发现的问题属轻微的但不影响正常使用的质量问题（如缺角、缺棱、划痕、色差、裂纹等），出卖人不再承担整改、维修、赔偿等责任；如发现的问题属《商品房质量保证书》中的保修项目，在买受人接房后，由出卖人按保修的规定进行保修，出卖人应在与买受人协商约定的时间内完成保修义务，买受人不再提出其他赔偿要求。《补充协议》第二条第5点约定：出卖人按约定标准交付房屋，交房时发现裂缝、空鼓、渗漏等非主体结构安全质量问题的建筑质量通病，买受人同意不拒绝接房，否则按本条第6款约定的方式处理，但出卖人应在买受人接房时，按保修规定进行维修，出卖人应在与买受人协商约定的时间内完成维修义务，买受人不再提出其他赔偿要求，如出卖人超过与买受人协商约定的时间完成维修义务的，对超过的时间由出卖人按买受人已付房款的日万分之一计算赔偿金。第四条第4点约定：买受人承诺同意其他购房业主有权独自使用、维护各自所购房屋所属或相关的地下或半地下室或称为私家会所、家庭影院、储藏室、私家绿地（设计图中或称为花园、下沉花园、入户花园、私家花园等），买受人不得再以任何方式要求共用或者提出其他异议。第十四条约定：买受人所购商品房附带可独立使用的花园约为154平方米。合同附件九《商品房质量保证书》第四条约定：“在正常使用情况下保修内容及保修期限为：1、地基基础和主体结构在设计文件规定的该工程合理使用寿命年限内；……3、墙面、顶棚抹灰裂缝、脱落一年，地面空鼓开裂、大面积起沙保修一年”，第七条：“有关质量的来信来访、投诉，本公司交予或直接委托物业及时给予答复，并妥善处理”。合同签订后，蔡英、张存发依约支付了购房款，2013年6月10日，江龙公司向蔡英、张存发发出交房通知，2013年8月1日，蔡英、张存发在看房过程中，发现花园沉降等问题未完善，故未收房。2013年8月27日，江龙公司电话回复蔡英、张存发花园沉降等问题已处理好，蔡英、张存发因不在成都未验房。2013年12月14日，蔡英、张存发验房时发现花园沉降依然存在，同时花园堡坎有裂缝，测量花园面积有差异。2014年3月11日，江龙公司向张存发电话告知花园堡坎已开始整改，并发送了整改照片。2014年3月23日，蔡英、张存发看房时要求扩充花园面积，花园堡坎大体已整改好，未提出任何意见。2014年4月14日，房屋管家在ＱＱ上给蔡英、张存发发送堡坎整改好的照片。此后双方就花园面积一直未达成一致意见。2014年7月27日，蔡英、张存发看房时提出花园还有沉降，堡坎还有裂缝，且花园面积一直无回复。2015年4月21日，蔡英、张存发与江龙公司负责人沟通后，接受了江龙公司的堡坎整改意见。此后，双方就花园面积问题多次进行沟通未果，2016年、2017年，蔡英、张存发就花园沉降、阳台外墙开裂等问题再次向江龙公司反映，江龙公司以工程已过质保期为由未再处理。2020年5月11日，一审法院针对蔡英、张存发诉称的花园质量问题组织蔡英、张存发与江龙公司到案涉房屋现场查勘，经过查勘，双方确认花园存在沉降、堡坎开裂等问题。一审另查明，蔡英、张存发于2019年2月19日向一审法院提起诉讼，要求江龙公司对花园进行整改以达到合同约定的154平方米，并支付逾期交房违约金。该案经一审判决后，蔡英、张存发与江龙公司不服一审判决，向四川省成都市中级人民法院提出上诉，四川省成都市中级人民法院作出（2019）川01民终10496号民事判决书，判决认为：“案涉合同约定了交付花园面积为154平方米，江龙公司交付面积为98平方米，江龙公司主张约定花园实际属于公共区域，无法扩建整改。……蔡英、张存发可就花园面积不符合约定造成的损失另行主张权利”。一审诉讼中，因双方就花园面积减少的赔偿问题未达成一致，一审法院根据蔡英、张存发的申请，于2020年8月10日委托山东贵恒信土地房地产资产评估测绘有限公司（以下简称贵恒信公司）对花园面积减少给蔡英、张存发造成的损失进行鉴定。贵恒信公司于2020年10月6日作出贵恒信川房评鉴字（2020）1001号和（2020）1002号《房地产估价报告》，产生评估费34954元。对案涉房屋实际交付花园面积98平方米的市场评估价值为2355000元，原合同约定花园面积154平方米状况下的评估价值为2523900元，评估价值的时点为贵恒信公司实地查勘案涉房屋当日即2020年9月11日。《房地产估价报告》送达双方当事人后。蔡英、张存发对《房地产估价报告》的三性予以认可。江龙公司对《房地产估价报告》的三性无异议，但认为该《房地产估价报告》评估方法和评估结论错误，不能达到证明目的。主要理由为：1．双方签订合同的时间为2012年2月29日，而《房地产估价报告》以2020年9月11日确定评估价值的时间点错误。2．贵恒信公司未查清蔡英、张存发至今欠缴契税、维修基金、转移登记费及欠缴物业费的事实。对于江龙公司的异议，一审法院要求贵恒信公司作出书面回复，贵恒信公司于2020年11月9日书面回复：贵恒信公司采用比较法进行评估，选用方法适宜。贵恒信公司选定查勘现场之日作为评估价值时点，原因为：首先，根据本案起诉状及鉴定材料质证笔录确定蔡英、张存发申请鉴定之日与评估价值时点接近。其次，花园面积减少对当事人一方造成的损失没有得到及时处理，损失持续存在，损失的金额有可能随市场情况波动（有可能增大，也有可能减小），其损失金额的确定应为该损失可得到实际处理之日，因此价值时点选为该损失可得到实际处理之日符合情理。对于江龙公司提出的第2点异议，贵恒信公司回复：评估公司不具备清查当事人欠缴契税、维修基金、转移登记费、物业费的权利和取证资格，所欠税、费可提供证据向当事人主张。一审法院认为，蔡英、张存发与江龙公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。本案的争议焦点为：一、花园面积减少的损失认定问题。二、江龙公司应否承担花园沉降及墙面、堡坎开裂的修复责任及逾期修复的违约金。对此，一审法院作如下评析：一、花园面积减少的损失认定问题。因双方无法对花园面积减少的损失达成一致意见，一审法院委托贵恒信公司对花园面积减少造成的损失进行鉴定，根据贵恒信川房评鉴字（2020）1001号和（2020）1002号《房地产估价报告》的估价结果，花园面积从合同约定的154平方米到实际交付的98平方米，价值减少168900元。江龙公司抗辩贵恒信公司评估所依据的时间点有误，对此贵恒信公司亦作出详细说明，且贵恒信公司对于两种面积所对应的房屋价值时间点的计算标准均一致，作为评估机构，其从实际查勘现场之日以市场价值评估房屋的实际价值符合常理，故一审法院对贵恒信川房评鉴字（2020）1001号和（2020）1002号《房地产估价报告》予以采信，对于江龙公司的抗辩理由不予采信。蔡英、张存发主张花园面积减少造成的损失除评估的实际损失外，还有维权、租房等产生的相应费用，对此无合同约定，蔡英、张存发亦未举证证明，且已在一定程度上予以了弥补，故一审法院对其超出部分的主张不予支持。二、江龙公司应否承担花园沉降及墙面、堡坎开裂的修复责任及逾期修复的违约金。1．修复责任问题。蔡英、张存发购买的房屋附带花园，合同约定其可独立享有花园，故应认定花园是属于房屋的附属使用设施。房地产开发企业应当在保修范围和期限内对房屋承担质量保修责任，但该保修责任的完成应以商品房瑕疵修复达到满足房屋适住的标准为前提。若仅以保修期届满为认定标准则与商品房保修制度的立法本意相悖。本案中，对房屋附属花园存在的质量问题，江龙公司也应当按照《商品房质量保证书》的约定承担保修责任。根据双方提交的业主大事记录表及客户投诉处理记录表显示，蔡英、张存发在2013年8月1日收房过程中即发现花园存在沉降、堡坎裂缝等情况，即在质保期内蔡英、张存发已提出维修的要求，此后在长达四年多的时间内，虽江龙公司承担了维修义务，但对花园质量问题的修复未达到合同约定的标准，应当认定江龙公司未及时完成对案涉房屋的全面修复义务。江龙公司抗辩已过质保期的理由于法无据，一审法院不予采信。故对蔡英、张存发要求江龙公司对花园沉降及墙面、堡坎开裂进行修复的主张，一审法院予以支持。2．违约金问题。《补充协议》第二条第5点约定：出卖人超过与买受人协商约定的时间完成维修义务的，对超过的时间由出卖人按买受人已付房款的日万分之一计算赔偿金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”以及《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，首先，蔡英、张存发在2013年收房时对花园的质量问题提出整改要求，房屋本身并不存在质量问题，而此后多年蔡英、张存发拒绝接收案涉房屋，选择消极对待，导致案涉房屋处于空置状态，未能发挥物尽其用的功效，为了避免损失的继续扩大，蔡英、张存发可选择先行收房并自行对花园维修的方式，最大程度的减少损失。该部分损失存在人为扩大，对于扩大部分损失，应由蔡英、张存发自行承担。其次，《补充协议》第二条第5点约定的逾期修复违约金主要针对房屋本身的质量问题，作为附属使用设施的花园，其质量问题对于房屋的入住并没有直接影响，且江龙公司并非从未予以修复，在2013年—2015年期间，双方一直对修复问题进行沟通，江龙公司亦进行过维修，蔡英、张存发并未提交证据证明因江龙公司逾期修复花园对其造成的实际损失。故一审法院结合双方履约情况、过错承担，兼顾公平原则，酌情确定江龙公司应承担的逾期修复违约金为50000元，对蔡英、张存发超出部分的主张，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、江龙公司在判决生效后三十日内对蔡英、张存发位于成都市新津区沉降、墙面堡坎开裂进行修复；二、江龙公司在判决生效后十日内支付蔡英、张存发花园面积减少的损失168900元及逾期修复违约金50000元，合计218900元；三、驳回蔡英、张存发的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取4643元，评估费34954元，合计39597元。由江龙公司负担28070元，由蔡英、张存发负担11527元。二审中，当事人均未提交新证据。本院二审审理查明事实与一审法院一致，本院依法予以确认。本院认为，蔡英、张存发与江龙公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。本院认为，依据双方的诉辩意见，本案争议焦点为：1.贵恒信公司作出的《房地产评估报告》房屋价值的时间点是否正确；2.江龙公司是否应当承担花园沉降及墙面、堡坎开裂的保修责任。本院评判如下。关于贵恒信公司作出的《房地产评估报告》房屋价值的时间点是否正确的问题。江龙公司上诉主张，案涉房屋的价值评估时间点应当在双方签订商品房买卖合同之时，《房地产评估报告》选取的房屋价值的时间点为2020年9月11日错误。对此，本院经审查后认为，就本案而言，蔡英、张存发于2014年就已经向江龙公司提出实际交付花园面积与约定不符的问题，而江龙公司至今未进行处理，导致花园面积减少对蔡英、张存发造成的损失持续存在，将评估价值时间点选为该损失可得到实际处理之日符合情理，故该估价报告以损失得到实际处理之日作为价值评估时间点并无不当。江龙公司的该上诉主张不能成立，本院不予支持。关于江龙公司是否应当承担花园沉降及墙面、堡坎开裂的保修责任的问题。江龙公司上诉主张，花园沉降及墙面、堡坎开裂不在保修责任范围内，可以通过公共维修基金处理。本院认为，合同约定案涉房屋附带的花园为可独立享有花园，属于房屋的附属使用设施。对房屋附属花园存在的质量问题，江龙公司也应当按照《商品房质量保证书》的约定承担保修责任。且蔡英、张存发在2013年8月1日收房过程中即发现花园存在沉降、堡坎裂缝等情况，即在保修期内蔡英、张存发已提出维修的要求，此后在长达四年多的时间内，江龙公司也承担了维修义务，但对花园质量问题的修复未达到合同约定的标准，江龙公司未及时完成对案涉房屋的全面修复义务。由此可知，江龙公司的该上诉主张与事实不符，不能成立，本院不予支持。本院经审查认为，江龙公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。综上所述，江龙公司的上诉请求均不成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按一审判决确定的方式负担，二审案件受理费4584元，由成都市江龙投资有限公司负担。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长  白福群审判员  赵 锋审判员  冯 璐二〇二一年七月二十六日书记员  夏玉荣