山东省临沂市兰山区人民法院民 事 裁 定 书（2021）鲁1302民初2866号原告：张欣运，男，1978年4月26日生，汉族，住临沂市兰山区。委托诉讼代理人：张广才，北京声驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宝云，北京声驰律师事务所律师。被告：张伟运，男，1988年2月26日生，汉族，住临沂市兰山区。委托诉讼代理人:刘书永，临沂罗庄双月法律服务所法律工作者。原告张欣运与被告张伟运房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张欣运及其委托诉讼代理人张广才、王宝云、被告张伟运及其委托诉讼代理人刘书永均到庭参加诉讼。期间，经当事人同意，本案延长审限至六个月。本案现已审理终结。原告张欣运向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助原告办理临沂市兰山区北园路房产的转移登记手续；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2××9年9月30日,原告与被告签订《房屋转让协议》,约定原告、刘道霞夫妻购买被告位于临沂市兰山区,房价20万元;因该房系经济适用房、在未过户前,原告支付房屋价款,被告将房屋交付原告使用,在该房屋满足过户条件时,被告协助原告进行房产过户。协议签署当日,原告支付被告20万元房款,同时被告将涉案房屋及所有权证交付原告。涉案房产从2××9年9月30日一直由原告居住、使用至今。《临沂市经济适用房住房管理办法》相关规定,购买经适房满五年并取得经适房产权证的,产权人在补交土地价款后,可以上市交易。涉案房屋的房产证是2××9年6月9日取得,按照国家政策规定,现在已经可以协助过户。原告多次催促,但被告置之不理,无奈之下,诉至贵院,望贵院依法裁判,维护原告的合法权益。被张伟运辩称,一、1、原、被告双方于2××9年9月30日签订的《房屋转让协议》该协议是不真实的,系违背被告真实性意思表示;该协议为假协议书,该协议的实际签订情况是为了原告的孩子在市里上学而签订的,因原、被告双方系叔兄弟亲属关系,且双方均为张氏后代子女得到更好的教育资源,在这种情况下原、被告双方签订了房屋转让协议。2、原、被告双方于2××9年9月30日签订《房屋转让协议》协议约定签署当日,原告支付被告20万元房款,时至今日原告未将房款支付给被告,该转让协议约定成立生效要件未达到。涉案房屋为临沂市经济适用房,原、被告签署经济适用房屋转让协议属于违法违规行为,双方签订《房屋转让协议》应当属于无效协议。二、对于原告针对被告提起诉讼请求已超过诉讼时效（三年）;原、被告双方2××9年9月30日签订《房屋转让协议》,被告于2××9年6月9日取得涉案房屋产权证,那么该套房屋在2××9年6月10日就可以过户交易;然而时至今日原告未向政府机构缴纳各项税费,显然原、被告双方签订的《房屋转让协议书》是违法违规协议书。2××9年6月9日至2021年2月25日对被告提起诉讼时,显然原告提起的诉讼是超过诉讼时效,应当驳回原告的诉讼请求。三、对于原告方提交将20万元转给庄磊的存款凭证证明；被告不予以认可，且庄磊并非房屋买卖协议的相对人。原告与庄磊转款属于原告与庄磊之间的债权债务关系,与本案无关联性,被告不认可该款已支付的事实。四、关于原告提交的房屋租赁合同、房屋置换证明、水电费单据及物业费缴纳证明上诉人已实际占有该房屋事实；对该份证据真实性、合法性、关联性三性被告均有异议,均不予以认可,因原告后期为了孩子上学在该涉案房屋内实际进行居住而缴纳的;原告在未得到被告授权下将涉案房屋进行租赁系违法行为,亦不能证明该房屋实际所有权人归原告所有,被告不予已认可。五、原告针对被告涉案房屋被执行拍卖事宜提出案外人异议之诉,临沂市河东区人民法院于2020年1月6日作出（2019）鲁1312民初6116号民事判决书驳回其诉讼请求;后原告不服被告该判决,于2020年4月1日上诉,临沂市中级人民法院于2020年6月22日作出（2020）鲁13民终1590号民事判决书驳回上诉,维持原判决。在该两份判决书中两级法院均认为该套涉案房屋属于被告所有;对原告方向案外人庄磊支付20万元房款存款凭证,且该存款凭证系复印件、收款人庄磊并非合同相对人,原告未提交足够的证据证明（2××9年9月30日庄磊银行账户现金存入的20万元系支付被告的购房款）两级法院对该证据的关联性,均不予认可。临沂市中级人民法院查实被告自2××9年6月9日即取得了涉案房产的不动产权证书,原、被告双方于2××9年9月30日至房屋于2018年7月13日被查封近九年的时间房屋未办理过户登记,原告未能提供证据证明其不能过户系由自身以外的原因所致,原告提出的异议,未能满足《最高人民法院关于审理执行异议和复议案件若干问题的规定》的二十八条之规定，能够排除执行的情形,其对涉案房产不享有足以排除强制的民事权益。综上所述，请求法院依法查清事实,确认原、被告双方签订于2××9年9月30日签订《房屋转让协议》为无效协议,驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：一、房屋买卖合同签署概况。2××9年9月30日，原告与被告签订《房屋转让协议》，约定原告、刘道霞夫妻购买被告位于临沂市兰山区，房价20万元；因该房系经济适用房、在未过户前,原告支付房屋价款，被告将房屋交付原告使用，在该房屋满足过户条件时，被告协助原告进行房产过户。以上事实有以下证据为证：《房屋转让协议》二、合同签订时的房屋权利信息登记情况。2××9年6月9日被告张伟运已取得涉案所有权证书。临房权证兰山区字第××号。所有权人张伟运，共有情况是单独所有。主房是总面积104.07㎡。三、涉案房屋现在的权利状态。涉案房屋现在是原告占有居住。产权仍然登记在被告名下。有查封，查封期间2018年7月16日-2021年7月15日，查封单位河东区人民法院,2018鲁1312民初3804号民事裁定书，查封申请人是贾辉，没有抵押。临沂市不动产登记中心查询回执显示涉案房屋主房有查封配房无查封，主房配房均无抵押、无异议登记。以上事实有以下证据为证：临沂市不动产登记信息查询证明。四、《房屋转让协议》履行情况。1、原告主张，协议签署当日，原告支付被告指定的账户转款20万元，系购房款。以上事实有以下证据为证：原告与被告之母微信聊天记录截图；被告姐夫庄磊的存款记录。被告主张，该20万元系原告与庄磊另有债权债务关系，不是房款。2、卖方履行房屋买卖合同交付房屋义务情况：被告已于2××9年9月30日将涉案房屋及所有权证交付原告，涉案房屋从2××9年9月30日一直由原告居住、使用至今。以上事实有以下证据为证：涉案房屋所有权证书；涉案房屋的租赁合同；涉案房屋水电费单据、缴费证明。３、卖方履行过户义务情况。至今没有过户。五、涉案房屋是否已具备过户条件。《临沂市经济适用房住房管理办法》第二十二条“居民购买经济适用住房后，应当按照规定办理权属登记。房屋、土地登记部门在办理权属登记时，应当分别注明经济适用住房、划拨土地。经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满５年，不得上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。”本案所涉房屋为被告于2××9年6月9日取得，按照国家政策规定，涉案房屋早已满足上市交易条件。以上事实有以下证据为证：《临沂市经济适用房住房管理办法》。六、纠纷发生的原因。因被告与案外人贾辉存在债务纠纷，以致房屋被查封。原告曾提起过案外人执行异议之诉，但两审法院对于原告是否给付房款一节，未能查明。对于该案，原告已经申请再审。上述事实，当事人无争议，本院予以确认并在卷佐证。当事人对于原告是否已履行支付房款20万元的义务有争议。本院认为，涉案房屋已被其他法院查封。原告诉请被告对涉案房屋履行过户义务，必然涉及原告对涉案房屋所享有的权利的认定，以及是否能够排除查封的认定。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》法释〔2008〕13号第十五条规定,“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向执行法院提出书面异议。”《最高人民法院关于依法制裁规避执行行为的若干意见》（法〔2011〕195号）第11条规定，“对于当事人恶意诉讼取得的生效裁判应当依法再审。案外人违反上述管辖规定，向执行法院之外的其他法院起诉，并取得生效裁判文书将已被执行法院查封、扣押、冻结的财产确权或者分割给案外人，或者第三人与被执行人虚构事实取得人民法院生效裁判文书申请参与分配，执行法院认为该生效裁判文书系恶意串通规避执行损害执行债权人利益的，可以向作出该裁判文书的人民法院或者其上级人民法院提出书面建议，有关法院应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》和有关司法解释的规定决定再审。”根据《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》（法发〔2011〕15号）第26条规定，“审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理；当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销确权案件；在执行局查封、扣押、冻结后确权的，应当撤销确权判决或者调解书。”综上，原告主张对涉案房屋享有请求过户的权利，并且能够排除查封，应当依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向作出查封的执行法院提出。任何单位和个人，在明知涉案房屋存在另案查封的情况下，未经首封法院许可，以将涉案房屋过户、交付等方式，改变涉案房屋的权利现状，都属于非法处置人民法院查封、扣押物品的违法行为。原告明知涉案房屋已被其他法院查封，且已提出书面执行异议、执行异议之诉，再另案向本院起诉，要求对被查封的房屋继续履行房屋买卖合同，属恶意诉讼。本院对其起诉应予驳回，并责令原告就其恶意诉讼、扰乱诉讼秩序、浪费司法资源的行为，向本院具结悔过。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条、第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回原告张欣运的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判员  陈少玉二〇二一年七月二十日书记员  张 雪