山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁02民终8238号上诉人（原审被告）：青岛中能文化旅游投资有限公司，住所地山东省青岛市城阳区夏庄街道仙山东路18号甲，统一社会信用代码：913702145836970991。法定代表人：乔伟利，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘加伟，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：王玉昌，男，1983年5月5日出生，汉族，户籍地：山东省滕州市，现住：青岛市城阳区。被上诉人（原审原告）：胡传红，女，1988年1月26日出生，汉族，户籍地：山东省滕州市，现住：青岛市城阳区。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：方太亭，山东雅博律师事务所律师。上诉人青岛中能文化旅游投资有限公司（以下简称中能公司）因与被上诉人王玉昌、胡传红商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2021）鲁0214民初5423号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人中能公司的委托诉讼代理人刘加伟、被上诉人王玉昌、胡传红的委托诉讼代理人方太亭到庭参加诉讼，本案现已审理终结。中能公司上诉请求：1、依法撤销（2021）鲁0214民初5423号民事判决，改判驳回王玉昌、胡传红全部诉讼请求，或发回重审；2、本案一审、二审诉讼费由王玉昌、胡传红承担。其上诉的主要理由是：一、中能公司在取得房地产权属登记证明之后多次通知王玉昌、胡传红到中能公司处核对办证资料，一直在积极协助王玉昌、胡传红办理涉案房屋的过户手续，现因王玉昌、胡传红拒绝按照预售合同约定提交办理产权证的相关资料致使涉案房屋产权证书未能办理。中能公司未怠于履行协助王玉昌、胡传红办理过户登记手续，原审法院认定事实错误，导致判决错误。中能公司于2019年12月30日开始直至2020年8月23日期间，通过电话通知、小区张贴、快递送达等多种方式告知王玉昌、胡传红携带相关办证资料到中能公司处沟通办证事宜，在相关材料经受理、核对、理清、补退相关款项后即可办理房产证。但是因王玉昌、胡传红一直拒绝接收房屋，迟迟不与中能公司联系沟通，更没有向中能公司出示相关办证资料与中能公司确认实测房屋面积、核算面积差价、核实办证资料。中能公司在没有核实上述信息、无法取得并核实上述资料的情况下，根本无法单方面协助王玉昌、胡传红办理房屋产权证书，未办理房屋产权证书的原因系王玉昌、胡传红造成的；二、王玉昌、胡传红未付清涉案房屋的购房款，尚欠房款186387元，未履行完毕《商品房预售合同》（以下简称预售合同）项下的付款义务。双方在认购书及预售合同第六条明确约定，王玉昌、胡传红应将房款支付到中能公司名下约定账户中，但是经中能公司核对，并未收到王玉昌、胡传红银行转账方式支付的房款，王玉昌、胡传红尚欠付涉案房屋首付款。因王玉昌、胡传红未履行预售合同项下的付款义务，在其付清购房款之前无权要求中能公司协助办证。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款之规定，买房人即王玉昌、胡传红需要进一步举证完整的银行交易明细等证据证明其已经支付了全部购房款，原审法院仅以购房收据认定王玉昌、胡传红已按合同约定支付了全部房款是错误的；三、王玉昌、胡传红尚未返还中能公司超付的逾期交房违约金31955元，无权要求中能公司协助办证。根据预售合同补充条款第十三条约定，由于中能公司工作人员计算错误，中能公司实际向王玉昌、胡传红多支付了31955元，在王玉昌、胡传红返还之前无权要求中能公司协助办证。四、王玉昌、胡传红未按合同约定向中能公司支付逾期付款（贷款）违约金13038元，无权要求中能公司协助办证。根据预售合同附件一及第七条“乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之一计算”之规定，王玉昌、胡传红应支付中能公司逾期付款违约金13038元，但王玉昌、胡传红至今未支付。根据预售合同补充条款第十条第9款之规定，贷款逾期可能有多方面原因，首先应由王玉昌、胡传红提供资料证明购房人不存在拖延办理情况，即使是因为政策原因或银行办理进度原因，王玉昌、胡传红也不得因此影响房款及时支付。因此王玉昌、胡传红应该向中能公司支付逾期付款违约金。五、王玉昌、胡传红未按照合同约定补齐面积差价395元。王玉昌、胡传红购买的房屋实测面积比暂测面积多0.06平方米，按照合同约定王玉昌、胡传红应补面积差价395元，王玉昌、胡传红至今未补交。王玉昌、胡传红称可以在办理房产证时根据房产证载明的房屋实际面积支付中能公司相应的房屋面积差价没有依据。综上所述，原审法院判决中能公司协助王玉昌、胡传红办理案涉房屋的房产证办理等相关过户登记手续认定事实不清、证据不足，导致错误判决。王玉昌、胡传红辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回中能公司的上诉。一、中能公司要求王玉昌、胡传红额外提交材料不合理，王玉昌、胡传红已经接收了房产，未能办理产权手续的责任在于中能公司；二、王玉昌、胡传红已经按照合同约定足额支付了购房款；三、王玉昌、胡传红无须返还逾期交房违约金，也无须支付逾期贷款违约金，并且违约金的争议不应当作为办理产权手续的前置条件；四、中能公司未提交证据证明房屋的实测面积大于合同约定面积，一审法院的认定合理合法。王玉昌、胡传红在一审过程中向中能公司支付面积差价，中能公司拒收，按照合同约定往账户里面打款，因账户原因未能支付成功，未能支付面积差价的责任不在王玉昌、胡传红。王玉昌、胡传红向一审法院起诉请求：1、判令中能公司为王玉昌、胡传红办理城阳区夏塔路118号《瑞士小镇（英格堡家园）》17号楼1单元701户房屋的不动产权证；2、诉讼费由中能公司承担。一审法院认定事实：2015年4月8日，王玉昌、胡传红与中能公司签订《青岛市商品房预售合同》（合同编号：201500047498），主要约定：王玉昌、胡传红购买中能公司开发的位于青岛市城阳区《瑞士小镇（英格堡家园）》17号楼1单元7层701户房屋（以下称“涉案房屋”），暂测建筑面积90.54平方米，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为6587元，总房价款暂定为596387元；其中第十四条约定在中能公司取得房地产权属登记证明后120日内，由双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。双方在签署《房屋交接书》之日起120日内，由双方依法向青岛市城阳区房地产管理处办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。王玉昌、胡传红已向中能公司支付购房款596387元，其中首付款186387元中能公司于2015年7月19日开具了收据；按揭贷款410000元为中国工商银行于2016年3月28日放款到中能公司工商银行账户。中能公司已将涉案房屋交付给王玉昌、胡传红使用。中能公司已取得《房屋权属证明》，并于2019年12月25日具备为王玉昌、胡传红办理涉案房屋产权证的条件。2020年8月，中能公司向王玉昌、胡传红发出《关于英格堡家园产权手续办理再次通知》，载明办理产权手续时间自2020年1月3日开始，由于受疫情等原因影响，致使部分业主产权手续还未成功办理，因此通知王玉昌、胡传红于2020年11月21日前预约办理房屋产权手续，并且该通知还载明王玉昌、胡传红实际交齐房款日期为2015年12月4日，要求王玉昌、胡传红支付逾期付款违约金13038元、退还中能公司超付逾期交房违约金31955.12元、补齐面积差价395元。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案争议的焦点为中能公司是否应当为王玉昌、胡传红办理涉案房屋的不动产产权证。王玉昌、胡传红与中能公司签订的《青岛市商品房预售合同》，是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应在遵循诚实信用原则的基础上,按照合同约定,全面履行自己的义务。王玉昌、胡传红已按合同约定支付了全部房款，涉案房屋已经交付使用，现中能公司已经取得《房屋权属证明》，涉案房屋已经具备办理不动产权证的条件，故中能公司应按合同约定协助王玉昌、胡传红办理涉案房屋的不动产权证。关于中能公司称王玉昌、胡传红未付清首付款、退还中能公司超付的逾期交房违约金及应支付贷款逾期放款违约金的抗辩意见，一审法院认为，王玉昌、胡传红已经按照合同约定支付足额购房款，王玉昌、胡传红未付清首付款与事实不符，且违约金争议不能影响中能公司履行协助王玉昌、胡传红办证的合同义务，也不能成为中能公司拒绝协助王玉昌、胡传红办证的合法理由，综上，一审法院对中能公司在本案中的抗辩意见均不予采纳，希望中能公司遵循诚实信用原则行使权利、履行义务。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决：青岛中能文化旅游投资有限公司于判决生效后十日内协助王玉昌、胡传红办理青岛市城阳区《瑞士小镇（英格堡家园）》17号楼1单元701户房屋的不动产权证。案件受理费（已减半收取）50元，由青岛中能文化旅游投资有限公司负担。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，王玉昌、胡传红与中能公司签订的《青岛市商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。涉案房屋已经具备办理不动产权属登记的条件，依照合同约定中能公司应当协助王玉昌、胡传红办理涉案房屋的产权登记手续，中能公司以王玉昌、胡传红拒绝提交办理房屋产权登记的相关资料为由主张不应协助其办理不动产权属登记的理由显然不能成立，本院不予采纳。本案中，中能公司已向王玉昌、胡传红出具了收到购房款的收据，中能公司亦实际将房屋交付给王玉昌、胡传红。中能公司现主张王玉昌、胡传红尚欠购房款186387元，但其未能对该项主张提供证据予以证明，且其对已向王玉昌、胡传红开具房款收据和交付房屋无法做出合理解释。中能公司以此为由主张不应协助王玉昌、胡传红办理不动产权属登记手续，本院不予采信。中能公司系自愿向王玉昌、胡传红支付逾期交房违约金，即便如中能公司所述其存在多支付逾期交房违约金和王玉昌、胡传红应当支付逾期贷款违约金的情形，上述两项违约金应否予以返还和支付与本案中能公司履行协助办证合同义务系两个不同的法律关系，中能公司以此为由拒不履行协助办理产权登记的义务，于法无据，本院对此不予支持。中能公司上诉称王玉昌、胡传红未按照合同约定补齐面积差价395元，对此其可在办理房产证后另案提出主张，并不能以此为由拒不履行协助办理产权登记的义务。综上，上诉人中能公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由青岛中能文化旅游投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  马 喆审 判 员  孙向东审 判 员  齐 新二〇二一年七月二十七日法官助理  吴 迪书 记 员  王冉冉书 记 员  于国英