[文书标题]  山西省太原市中级人民法院民事判决书 （2021）晋01民终3843号 上诉人(原审被告)：山西恒实平阳房地产开发有限公司，住所地：太原市小店区长风街705号。统一社会信用代码91140100696672129L（1-1）。法定代表人：孙国太，董事长。委托诉讼代理人：白红莉，山西勤义律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：山西佳兆元房地产经纪有限公司，住所地：太原市小店区王村北街11号1幢F座2001号。统一社会信用代码911401005929688823 法定代表人：耿利琴，总经理。委托诉讼代理人：耿辉，山西得天利律师事务所律师。原审被告：翟峰，男，1982年11月3日出生，汉族，个体，住山西省晋中市榆次区锦纶路15号2-1户。身份证号码142401198211032414。委托诉讼代理人：韩会军，山西君比德律师事务所律师。上诉人山西恒实平阳房地产开发有限公司与被上诉人山西佳兆元房地产经纪有限公司、原审被告翟峰房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初72号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人山西恒实平阳房地产开发有限公司委托诉讼代理人白红莉，被上诉人山西佳兆元房地产经纪有限公司委托诉讼代理人耿辉，原审被告翟峰委托诉讼代理人韩会军依法参加了诉讼。本案现已审理终结。山西恒实平阳房地产开发有限公司上诉请求：1.请求依法撤销太原市小店区人民法院于2021年3月1日作出的（2020）晋0105民初72号民事判决书第一、二项，并改判驳回被上诉人山西佳兆元房地产经纪有限公司的全部诉讼请求。2.一二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、原审在被上诉人山西佳兆元房地产经纪有限公司关于房款是否支付前后矛盾的情况下仍认定被上诉人支付了购房款，属于事实认定错误。被上诉人在起诉状称“一次性支付了全部购房款”，后又在庭审中称“抵消购房款”，而被上诉人自始至终未提供过支付流水以及房屋抵顶的相关证据，故前后自相矛盾。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条“在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。”之规定，被上诉人山西佳兆元房地产经纪有限公司在起诉状中自认一次性支付了全部购房款，就应当认定其购房款是被上诉人一次性支付的，其应当提供相应的流水，否则视为未支付。二、原审法院仅凭单方作出的情况说明就认定案件事实，属于事实认定错误。原审判决依据其第5页第2段陈述系原告自己单方提供的“其向恒实平阳公司支付购房款的说明”，便在本院认为部分第7页倒数第五行认定双方构成抵消，属于主观臆断。三、上诉人与被上诉人之间并没有明确的抵顶意思表示，因为双方之间的债务并未予以明确，原审法院直接略过基础法律关系进行审理属于程序错误。1.上诉人与被上诉人之间存在其他债权债务关系，但是至于谁欠谁的，欠多少金额，双方至今并未明确约定，故双方并未达成明确的抵顶。2.如果上诉人在其他债权债务关系中确实欠付被上诉人款项，但是双方并未明确约定具体的金额以及具体的付款时间，故根本无法确定履行期限是否届满，依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第45条“当事人在债务履行期届满前达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，因此种情况不同于本纪要第71条规定的让与担保，人民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系提起诉讼。经释明后当事人仍拒绝变更诉讼请求的，应当驳回其诉讼请求，但不影响其根据原债权债务关系另行提起诉讼。”之规定，法院应当先审查到底因为什么原因欠付多少钱，再审查履行期限是否届满，而不是主观的认定履行期限届满。3.原审法院只靠房屋单价认为价格合理，直接忽视房屋面积及总价，属于避重就轻，刻意规避需要审查的事实。因此，原审法院在未审查欠款金额是多少，谁欠付谁的款项，履行期限是否届满的情况下未审查基础法律关系，属于程序错误。四、上诉人与被上诉人之间签订的房屋买卖合同应当是无效的，存在损害第三人合法权益的情形，一审判决不具有可执行性，房屋已被翟峰合法占有。被上诉人山西佳兆元房地产经纪有限公司辩称，一、答辩人在与上诉人双方明确签订了2015年9月11日商品房买卖合同的基础上，同年9月17日通过抵消互负金钱债务而结清其依约应当支付购房款的做法，完全是得到上诉人确认的一种付款方式，且并不违反法律规定，答辩人已经支付了全部购房款的事实清楚，证据确实充分，上诉人说为答辩人一次性支付了购房款的陈述存在自相矛盾的上诉理由不能成立；二、答辩人与上诉人双方是基于商品房买卖进行合意，并且明确签订的是商品房买卖合同，买卖合同显然是双方最基础的真实意思表示，无论答辩人采用何种方式支付购房款，只是作为买方随其付款义务的具体履行，并不会也不应改变双方之间已经确立的房屋买卖这一基础法律关系，上诉人试图否认商品房买卖意思表示真实性的上诉理由，同样不符合客观事实，也并无任何证据支撑，无法成立；三、答辩人需要指出，上诉人一直在混淆的一个重大事实就是，上诉人与答辩人早已终止了双方之间的房屋销售代理合同关系，并在2016年10月26日签订了合同终止协议书，对双方在2016年10月26日之前的全部债权债务关系进行了全部结算，并对上诉人未能及时向答辩人支付的部分款项明确签订了债务抵顶协议，并通过以房抵债方式履行的，上诉人双方之间的债权债务关系至今未明确的说法违背客观事实，更不能否认双方之间就案涉商品房屋形成的房屋买卖法律关系客观事实。答辩人认为原判认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。故请求：维持原审判决。原审被告翟峰辩称，1、一审认定事实不清，本案上诉人与被上诉人之间以物抵债协议客观不存在，通过一审审理没有见到上诉人与被上诉人之间签订过抵顶协议或口头协议。一审法院以抵债协议判定佳兆元的买卖合同成立无证据支持，属于认定事实不清。涉案房屋被上诉人说签订的买卖合同为15号楼1单元1302室，但该房网签在翟峰名下15号楼1单元1301室，涉案房屋并非同一房屋，原审被告对此已作出充分说明。网签在翟峰名下的合同是经过合法备案的，而物业协议所指向的房屋是1302室；佳兆元是房地产行业的专业公司，不可能出现在购买房屋时房号签错的问题，其在签订合同时可查购买房屋情况，1301室网签早半年于佳兆元签订房屋买卖合同。涉案房屋与一审判决所指向的房屋有明显的区别，一审在开庭后向房地局核实了涉案房屋的平面图，原审关于这块没有做到客观公正。翟峰的房屋是在房地局备案的，一审法院没有就1301与1302进行区别。2、本案适用法律错误。抵债协议是否有效，是否存在损害第三人的情况，依据九民纪要的精神，翟峰在让与担保有效的情形下有优先受偿权。我们认可上诉人关于损害第三人利益的意见，如果以物抵债协议有效，那么就会侵害翟峰的合法权益。翟峰是基于债权签订的房屋买卖合同，我们的合同是合法有效的备案，法院确定一份合同有效来否认另一合同的有效性是有失公平的。一审法院认定的事实：2015年9月11日，原告（买受人）与被告（出卖人）恒实平阳公司签订合同编号Q20615的《商品房买卖合同》，约定原告购买的房屋位于太原市长风街北、平阳路西平阳景苑项目B区第15幢3单元1302号房屋（房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上的标示为准），建筑面积207.99平方米，房屋单价为每平方米13509元，总金额2809737元。一次性付款，买受人于2015年9月11日付清该房屋总价款的100%。出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。出卖人依法选聘的物业管理企业为山西恒实文化物业管理有限公司。出卖人承诺，保证销售的房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。在本合同具备在房产管理部门的网站上进行备案的条件后，买卖双方将本合同文本进行网上备案。2015年9月17日，被告恒实平阳公司出具收据，载明收到原告“住宅全款  B区15#-3-1302”2809737元。2015年11月20日，山西恒实文化物业管理有限公司与原告公司法定代表人耿利琴签订《物业管理服务协议》。2015年12月15日，山西恒实文化物业管理有限公司与原告公司法定代表人耿利琴签订《装修管理服务协议》。2019年8月23日，山西恒实文化物业管理有限公司出具证明，“兹证明由我司进行物业服务的商品住宅（位于恒实平阳景苑网签房号为15号楼1单元1301室，草签房号为15号楼3单元1302室，面积207.99平方米）自2016年7月1日至2019年12月31日共计14588.7元的物业管理费，共计7862.08元（2016年12月1日至2017年3月31日，2017年11月1日至2018年3月31日，2018年11月1日至2019年3月31日共计14个月）的取暖费已由山西佳兆元房地产经纪有限公司全部缴清。”庭审中，原告提交了其向被告恒实平阳公司支付购房款的说明：一、2014年12月底，恒实平阳公司应向原告支付代理费3906162元。二、2015年原告对恒实平阳公司累计应收账款即开票金额为7241344元。综上2015年原告向恒实平阳公司应收账款为11147506元。三、2015年恒实平阳公司向原告对公账户转账付款8016162元。四、2015年9月17日，恒实平阳公司主动行使抵消权，以应付账款2806737元抵销购房款，并向原告佳兆元公司出具购房款收据，其中包括2015年9月11日交纳的定金3000元。五、2015年12月底，恒实平阳公司未结清当年代理费金额为324607元。庭审中，被告恒实平阳公司提交其与翟峰于2015年4月27日签订的《担保借款合同》及2015年4月24日签订的《住宅、地下停车位委托销售协议》，用以证明其与翟峰实际形成借款合同法律关系，双方签订的以房屋作为担保的买卖合同不是买卖的真实意思的表示。经核实，二被告作为借款担保的房屋包括太原市平阳路65号平阳景苑小区15#1-1301号房屋，且办理网签手续于翟峰名下。另，原告在诉前申请预查封翟峰位于平阳路65号15幢1单元13层1301号，我院作出（2019）晋0105财保127号民事裁定书，于2019年11月21日采取查封措施，查封期限自2019年11月21日至2022年11月20日。本院从太原市房屋管理局测绘部门调取了涉案网签合同记载房屋的“房产分户平面图”。另查明，案外人翟建伟、翟峰作为共同原告起诉山西恒实平阳房地产开发有限公司、孙国太、山西和信摩尔商业有限公司借款合同纠纷一案，已在该案受理之前在晋中市中级人民法院受理，且对网签在翟峰名下位于平阳路65号15幢1单元13层1301号房屋进行查封。2020年12月8日，翟建伟、翟峰向晋中市中级人民法院提出解除财产保全申请书，申请解除对山西恒实平阳房地产开发有限公司开发的位于太原市平阳路恒实平阳景苑住宅房产39套的查封保全措施，2020年12月9日，晋中市中级人民法院作出（2019）晋07民初168号之一民事裁定书，裁定解除了上述房产的查封，其中包括太原市平阳路65号平阳景苑小区15#1-1301号房屋。且该院作出（2019）晋07民初168号民事调解书，几方就借款事宜达成调解，并约定根据山西恒实平阳房地产开发有限公司的还款进度分批将39套房产自翟峰名下变更网签于山西恒实平阳房地产开发有限公司。一审院认为，一、关于涉案房屋的具体坐落及房号。原告与被告恒实平阳公司签订的《商品房买卖合同》记载房屋为15号楼3单元1302室，但网签房号为15号楼1单元1301室，从双方的《商品房买卖合同》附件一可看出，原告所购买房屋位于15号楼1单元，结合山西恒实文化物业管理有限公司出具的证明，以及本院从太原市房屋管理局测绘部门调取涉案网签合同记载房屋的“房产分户平面图”，可知15号楼3单元1302室实际网签房号为15号楼1单元1301室，且原告自2015年11月至今占有使用的亦是15号楼1单元1301室。二、关于原告与被告恒实平阳公司签订编号为Q20615的《商品房买卖合同》的效力。被告恒实平阳公司在第一次开庭时答辩称，其与原告存在债权债务关系，因此将原告诉求办理网签手续的房屋以抵账方式销售给原告。原告称其与被告恒实平阳公司签订《商品房买卖合同》系真实意思表示，后被告恒实平阳公司主张抵消权，用抵账的方式支付房款。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》关于以物抵债的规定，原告与被告恒实平阳公司的这种以物抵债属于债务履行期限届满后达成的以物抵债协议，系诺成合同，且双方签订的《商品房买卖合同》中约定单价为每平方米13509元，价款合理，双方不存在恶意损害第三人合法权益的情形，故《商品房买卖合同》应为有效合同，且原告要求被告恒实平阳公司协助办理网签备案手续，本院应予支持。三、关于被告恒实平阳公司与被告翟峰之间的关系。二被告均认可二者的房屋买卖关系是为了担保二者之间的借款，且涉案房屋只是办理网签手续于被告翟峰名下，并非办理了产权变更登记手续，不产生物权变动的法律效果，二被告之间的借款纠纷已经晋中市中级人民法院调解结案，翟峰仅作为债权人而并非物权所有人。故，二被告应协助原告与被告恒实平阳公司履行《商品房买卖合同》，将合同网签备案到原告名下。据此判决：1、确认 2015年 9月 11日原告山西佳兆元房地产经纪有限公司与被告山西恒实平阳房地产开发有限公司签订的编号为Q20615的《商品房买卖合同》有效。2、判令被告翟峰和被告山西恒实平阳房地产开发有限公司协助原告山西佳兆元房地产经纪有限公司办理位于太原市平阳路65号15幢1单元13层1301号房屋的《商品房买卖合同》网签备案手续。3、驳回原告山西佳兆元房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取11400元，保全费5000元（原告已预交），由被告山西恒实平阳房地产开发有限公司负担。二审审理期间，当事人均未提供认定事实的新证据。二审查明的事实与原审法院判决认定的事实基本一致。本院认为，上诉人山西恒实平阳房地产开发有限公司并无足够、有效的证据支持其上诉请求。原审依据相关法律、司法解释等规定并根据当事人双方签订的《商品房买卖合同》及附件，上诉人山西恒实平阳房地产开发有限公司于2015年9月17日向被上诉人山西佳兆元房地产经纪有限公司出具的房款收据，山西恒实文化物业管理有限公司与被上诉人山西佳兆元房地产经纪有限公司法定代表人耿利琴于2015年11月20日签订的《物业管理服务协议》及自来水加压、采暖费等收款收据，山西恒实文化物业管理有限公司与被上诉人山西佳兆元房地产经纪有限公司法定代表人耿利琴2015年12月15日签订《装修管理服务协议》，山西恒实文化物业管理有限公司于2019年8月23日出具的证明，被上诉人山西佳兆元房地产经纪有限公司从2015年11月至今占有使用本案争议的房屋，上诉人山西恒实平阳房地产开发有限公司与被告翟峰间就本案争议房屋名为买卖实为担保且双方间借款争议已调解解决等事实和证据所作的认定并无不当。综上所述，上诉人山西恒实平阳房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条、《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百三十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22800元，由上诉人山西恒实平阳房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。   审   判   长      郝文晋审   判   员      李  峻审   判    员      李  清   二〇二一年七月二日 法  官  助  理      赵  艳书    记    员      卢  琪1