西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2021）陕0113 民初6934号原告：薛恒，男，1989年XX月XX日出生，汉族，住陕西省榆林市榆阳区XX路XX号。身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。原告：高铭，男，1996年XX月XX日出生，汉族，住陕西省榆林市榆阳区XX路XX号。身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。共同委托代理人：付鹏，陕西富能律师事务所律师。共同委托代理人：高莉，陕西富能律师事务所律师。被告：罗晓龙，男，1978年XX月XX日出生，汉族，住西安市新城区XX路XX号XX栋XX单元XX层XX号。身份证号码：320XXXXXXXXXXXXXXX。原告薛恒、高铭与被告罗晓龙房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任制开庭进行了审理，原告薛恒、高铭的共同委托代理人高莉、被告罗晓龙均到庭参加了诉讼，本案现已依法审理终结。原告薛恒、高铭共同诉称，2017年3月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《商铺租赁合同》（合同编号：No.2017-03-01-01）。2019年11月25日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《商铺租赁合同提前解约协议》，该解约协议签订后，被告并未依约向原告支付租金，亦未向物业公司结清水暖电等费用，被告实际于2020年4月25日搬离所租赁的商铺。据紫薇永和坊物业服务中心出具的结算清单显示，被告所租赁的商铺未结算费用包括：取暖费1866.06元（2019年）；电费77679.86元（2017年11月23日至2019年6月22日）；水费7443.14元（2018年10月22日至2020年4月28日），以上欠费合计86989.06元。2020年8月12日，西安紫薇物业管理有限公司因被告租赁的上述商铺拖欠水暖电费，故向西安仲裁委员会申请仲裁，请求由本案原告薛恒、高铭向西安紫薇物业管理有限公司支付拖欠的取暖费、水费、电费以及违约金112869.53元。被告拒不依约支付租金、物业费的行为构成违约，严重侵犯原告合法权益。故原告现诉至法院请求判令：1、被告向原告支付拖欠的2019年5月1日起至2019年10月31日期间的租金104499.36元、2020年1月1日起至2020年4月25日期间的房屋占有使用费85714元，共计190213.36元；2、被告以拖欠的104499.36元为基数，按照每日千分之五的标准，向原告支付从2020年3月1日起至款项付清之日止的违约金，暂计104499.36元；以拖欠的85714元为基数，按照每日千分之五的标准，向原告支付从2020年4月26日起至款项付清之日止的违约金，暂计64285元（截止起诉时，违约金暂共计168784.36元）；3、被告向原告支付租赁期间拖欠的取暖费1866.06元，电费77679.86元，水费7443.14元，共计86989。06元，并承担因被告违约导致原告向西安紫薇物业管理有限公司支付的逾期缴纳水电费的违约金17850元、仲裁费4442元，上述费用共计109280.79元；4、本案因诉讼产生的一切费用均由被告承担。被告罗晓龙辩称,2019年5月1日至10月31日之间的欠付租金数额104499.36元其认可，但是在此基础上被告向原告支付过9000元。原告主张的欠付取暖费、电费及水费共计86989.06元被告亦认可。被告已于2019年12月31日搬离了涉案房屋。原告主张被告支付2020年1月1日起至2020年4月25日期间的房屋占用费及违约金无事实依据。原告主张的违约金过高。被告搬离房屋之后产生的水电暖费用与被告无关。经审理查明，2017年3月1日，二原告（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）签订了《商铺租赁合同》（合同编号：No.2017-03-01-01），第三条约定甲方为西安市曲江新区XX路南侧（曲江宾馆对面）“紫薇·永和坊”项目67-1-10103号商铺（以下简称“承租单元”）的合法拥有者，甲方同意将此承租单元建筑面积为207.34㎡在良好状态下出租给乙方，承租区域只可作为商业用途。（乙方向甲方承诺此商铺用于经营餐饮使用）。第四条第一款约定本承租单元租赁期为5年，自2017年3月1日起至2022年2月28日止。第五条约定免租期为61天，自2017年3月1日起至2017年4月30日止。第六条第一款约定前2年自2017年3月1日起至2019年2月28日止，承租单元租金为80元/㎡，即每月租金为16587.2元。第一年租金自2017年3月1日起至2018年2月28日止（不含免租期自2017年3月1日起至2017年4月30日止的租金）总计为165872元；第二年租金自2018年3月1日起至2019年2月28日止，承租单元租金为80元/㎡，即每月租金为16587.2元，第二年租金总计为199046.4元；第三年租金自2019年3月1日起至2020年2月29日止，承租单元租金为84元/㎡，每月租金为17416.56元，第三年租金总计为208998.72元；第四年租金自2020年3月1日起至2020年2月28日止，承租单元租金为88.2元/㎡，每月租金为18287.39元，第四年租金总计为219448.68元；第五年租金自2021年3月1日起至2022年2月28日止，承租单元租金为92.61元/㎡，每月租金为19201.76元，第五年租金总计为230421.12元。2019年11月25日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《商铺租赁合同提前解约协议》，第四条第一款约定甲乙双方不得不提前解除甲方和乙方于2017年3月1日在西安市紫薇·永和坊商铺地签订了合同编号：No.2017-03-01-01的商铺租赁合同，甲乙双方在友好协商同意提前解除本合同后，甲方将自己合法拥有的“紫薇·永和坊”项目67-1-10103号商铺另寻租他人租赁使用。第四条第二款约定甲乙双方在解除租期后，甲方有权收回全部出租房屋，乙方必须于2019年12月31日之前全部搬走。第四条第三款约定甲乙双方在解除租期后，乙方在合同解约之前，本商铺合同租赁期内所欠甲方半年的房租2019年5月1日至2019年10月31日之间的商铺租赁费用，每个月17416.56元，六个月共计104499.36元。乙方应在2020年2月28日之前必须向甲方结清，如果乙方违约不能按时结清所欠费用，甲方将按乙方所欠总金额费用的每日千分之五的违约滞纳金计算收取所有乙方拖欠甲方的费用。第四条第四款约定甲乙双方在解约租期后，乙方交还所租房屋之时，在甲乙双方合同约定期内的物业费用，乙方应向商铺所在的紫薇·永和坊物业公司交清本商铺所欠的一切费用（包括物业费、水、电及暖气等相关费用）甲方和商铺所在的紫薇·永和坊物业公司有权保留将通过法律追诉所欠物业费用及物业滞纳金的权力。（所欠紫薇·永和坊物业公司的费用以紫薇·永和坊物业公司出具的物业结算清单为准）。又查，被告称其于2017年3月1日接收涉案商铺用于经营饭店，2019年12月31日停业并将涉案商铺钥匙交给原告。原告对被告主张的搬离时间不予认可，并称被告实际搬离时间为2020年4月25日。被告就此辩称实际腾房时间为2019年12月31日，搬离所有东西的时间为2020年4月25日。再查，2020年西安仲裁委员会作出西仲裁字（2020）第2291号《裁决书》裁定：1.高铭、薛恒在裁决书送达之日起15日内向申请人西安紫薇物业管理有限公司支付拖欠的水、电及暖气费86988.79元（其中：2017年11月至2020年4月28日水费16664.12元，2017年11月至2019年6月22日电费68458.61元，2019年暖气费1866.06元）。2.高铭、薛恒在本裁决书送达之日起15日内向申请人西安紫薇物业管理有限公司支付逾期交纳水电费的违约金（以被申请人拖欠的水电费总额85122.73元为基数，按每日万分之二从2018年1月16日起计算至费用交清之日止）。3.仲裁费用由薛恒、高铭承担4442元。另上述裁决书生效后，原告已于2020年12月16日按照《裁决书》内容向西安紫薇物业管理有限公司支付涉案商铺拖欠的水、电、暖气费、逾期缴纳水电费的违约金以及仲裁费用共计109280.79元。上述事实，有《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同提前解约协议》、《裁决书》、《商铺67-103号欠付费用清单》、《紫薇永和坊收款收据》、发票、庭审笔录及当事人陈述在卷佐证，并经质证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同提前解约协议》系双方真实意思表示，符合相关法律规定，双方均应依约履行各自的权利义务。原告依约向被告交付了涉案商铺，被告应依约向原告支付使用房屋期间租金及其他费用。原告现主张被告支付2019年5月1日至2019年10月31日期间的租金104499.36元，被告对上述欠付租金数额无异议，本院依法予以确认，扣除原、被告双方均认可的已付款9000元后，被告仍应支付原告95499.36元。关于原告主张被告支付2020年1月1日起至2020年4月25日期间的房屋占有使用费85714元一节，双方虽已签订《物品转卖协议》解除了租赁合同关系，被告亦辩称其已于2019年12月31日之前全部搬走，但并未向本院提交相关证据予以佐证，且原、被告均认可被告实际搬离所有东西的时间为2020年4月25日，故被告应向原告支付2020年1月1日起至2020年4月25日期间的房屋占有使用费，但考虑到该段期间全国受新冠肺炎疫情影响商铺出租、经营困难的实际情况，本院酌情将房屋占有使用费调低为原告主张金额的20%，故被告应支付原告房屋占有使用费17142.8元。关于原告主张被告支付拖欠租金及房屋占有使用费的违约金一节，双方约定的违约金计算标准为每日千分之五，明显过高，本院酌情调低为按照被告违约之日同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算。关于被告支付拖欠的水、电、暖气费及向物业公司支付违约金17850元、向西安市仲裁委支付仲裁费用4442元共计109280.79元，原告已向本院提交相应证据佐证，因上述费用确系被告承租房屋期间欠付，故本院依法予以支持。综上所述，兹根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条及第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告罗晓龙应于本判决生效之日起十日内向原告薛恒、高铭支付拖欠的租金95499.36元及违约金（以95499.36元为基数，自2020年2月28日起按照同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算至实际给付之日止）。二、被告罗晓龙应于本判决生效之日起十日内向原告薛恒、高铭支付拖欠的房屋占有使用费17142.8元及违约金（以17142.8元为基数，自按照同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍，自2020年1月1日起计算至实际给付之日止）。三、被告罗晓龙应于本判决生效之日起十日内向原告薛恒、高铭支付租赁期间拖欠的暖气费1866.06元、电费77679.86元、水费7443.14元及原告薛恒、高铭已向西安紫薇物业管理有限公司支付的违约金17850元、仲裁费4442元，共计109280.79元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告薛恒、高铭其余诉讼请求。本案案件受理费8324元，由原告薛恒、高铭共同承担2324元，由被告承担6000元。因原告薛恒、高铭已预交，被告应在履行付款义务时将上述款项一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。          审  判  员    李   晓   婷 二〇二一年 七 月 二十一 日 书 记 员    张   雨   濛 打印：相丽华         校对：李宏艳      2021年  月  日送达 1