徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0312民初7080号原告：徐州农村商业银行股份有限公司，住所地徐州市铜山区北京南路26号。法定代表人：骆新超，该公司董事长。委托诉讼代理人：张超，该公司职员。被告：汪勇，男，1982年4月30日出生，住徐州市鼓楼区。被告：王桂琴，女，1980年11月25日出生，住徐州市鼓楼区。被告：徐州市硕锋房产开发有限公司，住所地徐州市铜山区棠张镇后谷堆村四组。法定代表人：朱玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：王敏，该公司财务经理。委托诉讼代理人：田慧，该公司销售经理。原告徐州农村商业银行股份有限公司（以下简称徐州农商行）与被告汪勇、王桂琴、徐州市硕峰房产开发有限公司（以下简称硕峰房产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年6月28日立案后，依法由审判员戚厚碧适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张超、被告硕峰房产公司的委托诉讼代理人王敏、田慧到庭参加诉讼，被告汪勇、王桂琴经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的《个人房产按揭贷款合同》；2、被告汪勇、王桂琴偿还原告借款本金1372153.85元及至实际给付之日的利息（含罚息、复利，截止2021年4月21日欠息为40205.41元），小计1412359.26元；3、被告徐州市硕锋房产开发有限公司对上述债务承担阶段性担保责任；4、诉讼费、保全费、实现债权的一切费用由被告承担。事实和理由：原告下属支行棠张支行与被告于2018年10月31日订立一份《个人房产按揭贷款合同》。合同约定：被告汪勇、王桂琴因购置铜山区棠张镇棠马路硕丰雅居11#-2-302房产向原告借款人民币145万元，借款期限为240个月，贷款利率年利率为5.88%，逾期贷款利息从逾期之日起至实际给付之日止按原利率基础上上浮百分之三十计收罚息，该合同由徐州市硕锋房产开发有限公司承担阶段性担保责任。合同订立后，原告向被告汪勇、王桂琴发放贷款145万元，并按照被告支付委托书的要求汇至向徐州市硕锋房产开发有限公司账户，履行了合同约定的法律义务。但被告未能按约还款，其行为已侵害我行利益。为使我行贷款资金不受损失，特向贵院具状诉讼，请查明本案事实，依法予以判决。被告硕峰房产公司辩称：对原告的起诉没有什么意见，起诉的事实和理由认可。被告汪勇、王桂琴未作答辩。经审理查明，2018年9月1日，被告汪勇作为买受人与硕峰房产公司签订商品房买卖合同，约定以2910000元购买房屋一套。2018年9月3日，被告汪勇、王桂琴向原告徐州农商行提交个人购房贷款申请表，申请贷款金额145万元，贷款期限240各月，还款方式为等额本息还款，所购房屋地址为徐州市棠张镇棠马路硕丰雅居11#-2-302室的房产。2018年10月31日，被告汪勇、王桂琴作为借款人和被告硕峰房产公司作为保证人共同与贷款人徐州农商行（徐州淮海农村商业银行股份有限公司）签订《个人房产按揭借款合同》（合同编号为：铜农商房借字（2018）第131008号）一份，约定：借款人向原告申请贷款1450000元，用于购买坐落于棠张镇棠马路硕丰雅居11#-2-302室的房屋，贷款期限240个月；贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮20%，据此确定利率为5.88%，并按照月利率=年利率/12，日利率=年利率/360；贷款发放前，基准利率调整并适用于本合同项下贷款的，适用新的基准利率并按照上述约定重新确定贷款利率，借款期间如遇中国人民银行贷款基准利率调整，贷款利率按自中国人民银行贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整。借款人授权贷款人将全部借款划入硕峰房产公司在徐州铜山农村商业银行股份有限公司棠张支行的尾号为2491的账户内；还款方式为按月等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每月20日，借款人的还款账号为62×××45；借款人未按双方约定期限归还本金的,贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率记收复利。贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的贷款利率基础上上浮30%计收罚息,直至本息清偿为止,并根据中国人民银行贷款基准利率做相应调整。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。借款人未按照约定偿还到期（包括提前到期）贷款本金、利息、罚息、违约金或其他费用的，贷款人有权从借款人开立在本行及本行的其他分支机构的所有账户中扣收相应款项用以清偿。本合同项下借款采用阶段性保证+抵押，由阶段性保证人硕峰房产公司提供阶段性保证担保，阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房产证书,并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止;由抵押人汪勇、王桂琴提供抵押担保,抵押物为徐州市铜山区产。抵押物为尚未取得产权的房屋的，借款人应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥登记备案或预抵押登记手续。贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担。同日，被告汪勇、王桂琴（抵押人）与原告徐州农商行签订徐州不动产抵押合同（合同编号：徐房地押（按）字（铜）-2018-131008号），约定为确保（铜）农商房借字（2018）第131008号合同的履行，抵押人以其位于徐州市铜山区产设立抵押，并办理了抵押权的预告登记。同日，原告徐州农商行于向汪勇发放了贷款145万元，该款划入硕峰房产公司尾号为2491账户，徐州农商行出具借款借据一份，载明借款金额145000元，贷款种类为中长期农户住房消费贷款，贷款用途为购买商品房，结息方式为每个月20日结息，年利率5.88%，汪勇在借款借据中借款人处签字、捺印。上述贷款发放后，上述贷款发放后，汪勇、王桂琴于2020年10月至今未按期足额偿还借款，截至2021年4月21日，被告应还借款本金1372153.85元、利息（含罚息、复利）40205.41元。2020年9月16日，中国银保监会徐州监管分局下发文件，同意原告徐州农村商业银行股份有限公司开业，原徐州淮海农村商业银行股份有限公司、徐州铜山农村商业银行股份有限公司、徐州彭城农村商业银行股份有限公司自行终止，其债权债务转为徐州农村商业银行股份有限公司债权债务。以上事实，有商品房买卖合同、个人购房担保借款合同、不动产登记证明、银行核心业务查询单、交易明细、中国银保监会徐州监管分局下发的文件等证据及原、被告当庭陈述可以证实，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，被告汪勇、王桂琴、硕峰房产公司与徐州淮海农商行签订的《个人房产按揭借款合同》、《徐州市不动产抵押合同》是各方真实意思的表示，且主体适格，亦不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故是合法有效的，当事人均应按照约定履行各自义务。原告已按约发放贷款，被告汪勇、王桂琴未按照合同约定偿还借款本息构成违约，原告有权提前解除与被告签订的《个人房产按揭借款合同》，并要求被告偿还全部借款本金及利息（含罚息、复利），故原告要求被告汪勇、王桂琴偿还借款本金1372153.85元及利息（含罚息、复利）的诉求，本院依法予以支持。硕峰房产公司自愿为汪勇、王桂琴上述债务提供连带担保责任的意思表示真实，双方约定硕峰房产公司承担阶段性担保责任至抵押房产办理抵押登记之日止，抵押房产尚未办理正式抵押登记，故仍在硕峰房产公司的阶段性保证期间，原告主张权利时未超过保证期间。涉案房产仅办理预告抵押登记，预告登记的效力仅在阻却物权变动效力，不产生抵押登记法律效力，且原告对抵押房产未办理抵押登记没有过错，故硕峰房产公司的保证责任终止条件未成就，其仍应对担保债务承担连带清偿责任。被告汪勇、王桂琴未到庭，视为对相关诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百零二条、第五百六十二条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十三条、第六百七十四条、第六百七十六条、第六百八十八条、第六百九十一条、第六百九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除被告汪勇、王桂琴与原告徐州农村商业银行股份有限公司于2018年10月31日签订的《个人房产按揭借款合同》（合同编号为：铜农商房借字（2018）第131008号）；二、被告汪勇、王桂琴于本判决生效之日起十日内偿还原告徐州农村商业银行股份有限公司借款本金1372153.85元及借款利息、罚息、复利（截止至2021年4月21日借款利息、罚息、复利为40205.41元，其余借款利息、罚息、复利按借款合同约定继续计算至实际还清之日）；三、被告徐州市硕峰房产开发有限公司对被告汪勇、王桂琴上述债务向原告徐州农村商业银行股份有限公司承担连带保证责任；被告徐州市硕峰房产开发有限公司在承担连带保证责任后有权向汪勇、王桂琴追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为8755.5元，由被告汪勇、王桂琴、徐州市硕峰房产开发有限公司共同负担；保全费5000元，由被告汪勇、王桂琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或徐州市中级人民法院递交上诉状并按照对方当事人人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 戚厚碧二〇二一年七月十三日法官助理 周姝君书 记 员 杨 晶