安徽省宣城市宣州区人民法院民 事 判 决 书(2020)皖1802民初2420号原告（反诉被告）：张改先，男，1986年1月27日出生，生鲜配送，汉族，住安徽省池州市青阳县。委托诉讼代理人：施宏亮，1994年8月15日出生，汉族，基层法律工作者，户籍地江苏省南京市高淳区，住安徽省宣城市宣州区（宣城市宣州区润丰法律咨询服务所），（社区推荐的公民代理）被告（反诉原告）：宣菊芳，女，1976年8月24日出生，汉族，个体工商户，户籍地河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：赵苇，宣城市宣州区济川法律服务所法律工作者。第三人：宣城市恒达房产经纪有限公司，住所地安徽省宣城市区法制路西2#楼10#门面房，统一社会信用代码913418020803219111。法定代表人：王姚军，该公司经理。第三人：宣城市忆家房地产营销策划有限公司，住所地安徽省宣城市区青年路门面房50号，统一社会信用代码91341802MA2NNW4263。法定代表人：应月薪，该公司执行董事兼总经理。原告（反诉被告）张改先诉被告（反诉原告）宣菊芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）张改先及其委托诉讼代理人施宏亮、被告（反诉原告）委托诉讼代理人赵苇、第三人宣城市恒达房产经纪有限公司法定代表人王姚军到庭参加诉讼，第三人宣城市忆家房地产营销策划有限公司经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张改先向本院提出诉讼请求：1、被告依照约定继续履行合同或依照合同约定双倍返还定金10万元及中介费1万元，共计人民币11万元整；2、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2018年原告因买房找到宣城市恒达房产经纪有限公司让其帮忙介绍当时市面上各方面都比较优异的二手房,经中介介绍,于2018年3月16日,原、被告二人签订了房屋买卖合同,并在合同中注明,因产权证尚未办理,待被告将产权证办理后的一周之内,原告到银行办理按揭贷款等手续，完成该笔交易。2020年3月份原告才知晓被告领到产权证,但由于新冠疫情的防控,各地都限制出行,双方无法继续办理房屋产权过户等事宜，被告却以此为由,不予将该房屋继续卖给原告，且不退还购房定金。这损害了原告的合法权益,现疫情已有好转,可以办理产权过户,双方应当继续履行合同。宣菊芳辩称：一、本诉原告诉请没有事实及法律依据，诉称部分与事实不符，原被告经房产中介与2018年3月16日签订房屋买卖合同一份，双方就买卖标的物价款结支付方式均有约定。根据案涉合同补充条款第二条，甲乙双方约定，乙方打首付款时间在甲方将不动产证办理出后一周内，那么本诉被告于2019年的12月4日取得案涉房屋不动产权证，但本诉的原告并未在约定期限内履行支付首付款的合同义务，且本诉的被告宣菊芳在2019年的12月2日，2019年的3月3日，2019年的12月5日，数次明确要求，本诉原告案涉合同约定，履行首付款的支付义务，但本诉原告及恒大房产中介均以本诉原告在外开店，店铺刚开业没有时间办理相关手续为由，拒绝办理相关按揭贷款及支付首付款的合同义务，显然本诉原告的上述行为严重违反案涉合同条款规定的相关内容，属于违约，依法应承担相应的违约责任。二、本诉原告诉称2020年3月份才知晓本诉被告连续案涉房屋产权证的观点与事实不符。根据案涉房屋共有人陈迪升，也就是本诉的被告宣菊芳的配偶，与原告的电话录音资料，内容显示，双方约定2020年正月初八办理相关过户手续，该音频资料内容足以证实原告早在2020年3月份之前，完全知晓案涉房屋，案涉房屋的房产证，已办理的事实原告是混淆视听，其诉称内容及观点缺乏真实性，没有可信度。综上，本诉原告在合同签订后，并未以合同约定的期限履行支付首付款的合同义务，其行为已构成违约，依法应承担案涉合同的违约责任。案涉买卖合同本诉原告的不能履行，导致合同目的无法实现，根据合同的相关规定，本诉原告向本诉被告支付的案涉合同定金5万元不予退还，故请求法庭驳回本诉原告的各项诉请。宣菊芳提出反诉请求：1、解除反诉原、被告签订的房屋买卖合同；2、判令反诉被告承担违约责任，支付给反诉原告的5万元定金不予退还；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：宣菊芳与张改先通过中介于2018年3月16日签订房屋买卖合同，根据合同补充条款第二项：乙方打首付款时，甲方将不动产证办理出后一周内的约定，反诉原告于2019年12月4日领取不动产权证书，在取得案涉房屋权属证后反诉原告宣菊芳及案涉房屋共有人陈迪升及时告知反诉被告依照合同约定向反诉原告支付首付款并办理相关过户登记手续。但反诉被告以其在外地开店，没有时间办理手续为由拒绝向反诉原告支付案涉房屋首付款等相关合同义务。反诉被告的上述行为致使合同的主要目的无法实现，反诉原告向房屋中介方周桂梅告知已取得不动产权证以及通知反诉被告按期支付房屋首付款的义务，但反诉被告在合同期限内并未履行其合同义务。反诉被告的上述违约行为致使合同的主要目的无法实现，反诉被告依法应承担违约责任。宣城市恒达房产经纪有限公司述称：合同的第一上面有我公司店里的固定电话，以及经办人个人手机号码都在上面，固定电话也没接到，他们跟房东这一块就是讲卖方他的产证出来，我公司不知晓这事情。后来他们就是讲法院传票到我公司，我公司才知晓，如果给我公司讲的话，知道这个事情不配合是不可能的，要求按照合同履行义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交的证据：1、原告身份证复印件一份，证明原告身份信息；2、2018年3月16日签订的房屋买卖合同一份，证明原被告于2018年3月16日，通过恒达房产经纪有限公司签订了房屋买卖合同，并支付了定金5万元给被告1万元中介费，保证金1万元给中介方：甲乙双方约定，乙方到银行办理按揭贷款手续时，乙方打首付款的时间，甲方将不动产证办理出后一周内已经明确的约定，打首付款的时间及在银行办理按揭贷款手续的时间，现原被告并没有在银行办理按揭贷款手续，因此被告方现在无权要求原告方支付首付款；3、微信聊天记录两张，证明原告方在微信也多次和被告沟通，要求继续履行合同，但被告方明确让原告方直接来法院诉讼，也不同意退还定金；4、证人周桂梅证词：“（原代：双方是否在您这边签订的合同？）在恒达房产的店里，我在场，恒达也在，原被告双方都在。（原代：定金5万元给被告方了吗？中介费1万元有无给？）给了5万，中介费不清楚。（原代：在新冠疫情稳定以后原告方有无委托你跟和被告沟通，继续履行房屋买卖合同。）疫情之前被告跟我联系房产证办下来，但是我没有原告方的联系方式，我通知了小宋联系张改先过来办手续。（原代：疫情以后你有没有为双方联系过？）我一直纳闷，小宋联系张改先双方一直都没有消息的，我自己联系宣菊芳，宣菊芳说一直没有联系，然后我就打电话给小宋，小宋也说不清楚，后来我就把张改先的号码要到了，加了微信，然后我就把宣菊芳的联系方式给他了，让他们自己联系，之后的我就不清楚了……（被代：在疫情之前宣菊芳跟你联系，意思是可以办证了，那么你跟小宋讲证办到了吗？宣菊芳的配偶给你打了一个电话跟你讲不能过户的原因吗？）讲了，不能回来的原因是刚开了一个店确实很忙，不能回来（被代：2019年12月5日，你说的他刚开张一个店，这个他是指谁？）他指的是张改先，他是讲等个把月。（被代：由于这个导致房产证不能及时过户是吧？小宋是恒达房产的什么人？）当时我就着急了，那边要过户这边不能回来，然后我问小宋要了张改先的号码，联系双方，（小宋）是张改先的朋友，也在恒达房产上班。”5、证人宋某证词：“（原代：原被告签订合同时你是否在场？中介费1万元、定金5万元是谁收的？）在场，交了保证金，中介费保证金1万元交给恒达的老板了。（原代：当时签订合同你在场的话，双方的约定交易过程是什么样的，你把这个过程称述一下）当时他那个房子没有房产证，等房产证出来以后，他不同意贷款，要求原告全额支付房产，但是合同上注明的是贷款，就把时间推迟到二月初八，然后买房也同意了。（原代：你当时在场话，你当时清不清楚，交首付款和先办理按揭贷款哪个在前？）是先办理按揭贷款，然后再约双方去银行进行打款，但是这个过程没有执行过。（被代：你在买卖合同上签字代表的是中介公司？）代表中介公司。（被代：2019年12月5日，微信聊天记录上有这样一句话——只是他真的刚开业时间跟不上，这个他指的谁？）他指的是张改先。（被代：张改先跟你说时间跟不上，是谁跟你说的？）因为我知道他刚到陕西那边开店，这个很正常的。（被代：刚才前面周桂梅说在宣菊芳拿到房产证之后，通知宣菊芳过来办房产手续，她讲让你跟张改先沟通）告知了张改先。（被代：你告知了张改先过来办证，他怎么回答你的？）他说，你们沟通好了就喊我回来。（被代：你的这个回答是和宣菊芳沟通及微信聊天内容是不一致的，你当时回答的是时间跟不上）我主要和宣菊芳电话沟通，具体内容听不清楚。”原告证据4、5证明原告将5万元定金及中介保证金已分别交付给被告和中介方，也多次和被告联系，要求被告继续履行合同，但被告仍拒绝将房屋出售给原告，且证人所称述的均是没有和原告被告进行统一约定的交易过程，且原被告于2020年1月份也电话联系过，因以双方所约定的最后内容为准，而双方所约定的最后时间为正月初八，遇上新冠期间属于不可抗力。被告（反诉原告）提交的证据：1、反诉原告的身份证复印件，证明反诉原告身份情况；2、房屋买卖合同一份，证明反诉原被告于2018年3月16日建立房屋买卖关系，且证明双方在合同补充条款第二条中明确约定，反诉被告支付首付款的期限为反诉原告办理不动产证；3、反诉结婚证、户口本复印件，证明反诉原告配偶陈迪升的身份证复印件各一份，这一组证据证明案涉反诉原告与陈迪升是合法夫妻关系，且证明案涉房屋共有人的事实；4、不动产权复印件一份，证明反诉原告办理案涉房屋不动产证的时间为2019年12月4日；5、与恒大房产公司微信聊天记录一组5页，证明反诉原告在办理案涉房屋不动产权登记前后，也就是2019年的12月2日，2019年的12月3日，2019年的3月5日，均通过微信的方式告知了恒大房产中介的经纪人宋某，并要求反诉被告履行办理案涉房屋相关过户及支付首付款的合同义务；6、2019年12月5日反诉原告及其配偶与中介经纪人周桂梅的谈话录音资料一组，证明张改先拒绝履行合同义务的事实，拒绝办证的理由是买房的应付款项全部投资开店去了，并且在外地经营，没有时间办理案涉房屋过户的手续，从而证明反诉被告张改先在履约过程中存在违约行为；7、2020年1月23日、2020年3月18日录音资料一组，证明反诉被告张改先、反诉原告配偶约定了支付首付款的期限，并更为正月初二首付200000，但反诉被告并没有履行给付义务。第三人未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告（反诉被告）提交的证据，被告（反诉原告）质证意见为：证据1的三性无异议；证据2房屋买卖合同三性无异议，但对证明目的有异议，被告认为该份证据恰恰证明本诉原告未在合同约定的期限内履行支付首付款的合同义务，存在违约行为；证据3微信聊天记录的截屏真实性无异议，但该聊天记录发生在2020年3月19日，是在案涉房屋买卖合同约定首付款期限后，本诉被告是基于本诉原告之前对案涉房屋买卖合同存在的违约行为作出的意思表示；证据4、5中周桂梅的证人证言的三性没有异议，但对其证明目的有异议，周桂梅的证人证言恰恰证实了本诉原告未按约定期限向本诉被告支付首付款的事实，从而证实本诉原告在履行案涉买卖合同义务过程中存在违约行为，证人宋某的证人证言，我们认为该证人与本诉原告是朋友关系，与本诉原告是利害关系人，对其证人证言的真实性有异议，部分不具备客观真实性，但能证明本案第三人恒大房产中介尽到了通知本诉原告按约定期限内支付首付款的义务，在2019年的12月5日，证人宋某通知本诉原告支付首付款及办证的事实，与证人叶某的证人证言相互印证，证实本诉原告未履行是否首付款的义务，原告代理人对该证据的质证意见，认为其逾期支付首付款的原因，支付首付款的是因为新冠，存在不可抗力的质证观点，我们认为不能成立。其实支付首付款的行为与新冠发生没有必然的关联性，是不能成为未按时支付首付款的法定理由。第三人宣城市恒达房产经纪有限公司的质证意见：说中介没有通知他，但第三人自始至终都没有收到任何一方电话讲产证没有办出来，第三人是原被告方中介合作的，我这边是没有收到。对被告（反诉原告）提交的证据，原告（反诉被告）质证意见为：证据1的身份证三性均予以认可，证据2的合同的真实性、合法性予以认可；但无法达到被告的证明目的，合同中的第二条，补充条款的第二条，所有的程序有一个先后顺序，在支付首付款有一个前提条件，办理银行按揭贷款手续，这与原告对于与反诉方的证明目的是不相同的；证据3的结婚证、户口簿，三性均予以认可；证据4不动产权证三性予以认可；证据5的微信聊天记录，该证据的真实性以及合法性，我方这边不清楚，因为没有看到原件，所以请求法庭依法认定，但该证据达不到被告的证明目的；中介方与反诉方在微信聊天中，并没有约定具体的交付时间、交付方式、交易时间、交付方式；证据6的质证意见同质证证据5的质证意见；证据7原告方只看到了2020年1月份的，至于3月份的没有看到，要求对方提供；证据7的内容不予认可，因为反诉方提交的录音内容与实际的录音里面所陈述的不符，比如第九句，张改先说了我知道你跟我说付款的事，然后后面其实还有一句话就是但是没有约定好付款的时间，这句话反诉方并没有加进去，这是刚刚提出来的，然后其他的这一组证据要庭后听了以后提交书面的质证意见。第三人未提出质证意见。经审查，并结合原被告的质证意见，本院对本案证据作以下认证：原告提交的证据1予以采信，证据2、3真实性予以认定，但证明目的不予认定，证据4、5被告质证理由成立，该证明目的不予采信。被告（反诉原告）提交的证据1、2、3、4予以采信，证据5真实性属实，结合原告证人宋某当庭证言，对证据5予以采信，证据6的“在外地经营，没有时间办理案涉房屋过户的手续”的证明目的予以采信，证据7无法核定。根据相关证据，本院认定事实为：2018年3月16日,原告（反诉被告）张改先与被告（反诉原告）宣菊芳经中介方即第三人宣城市恒达房产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》，约定：“……一、甲方（即宣菊芳）自愿将位于宣城市宣州区敬亭春晓9幢2604室房屋出售给乙方（即张改先），建筑面积约115.48平方……五、该房屋最终成交价为人民币（大写）陆拾万元整（600000），甲乙双方约定买卖房屋按套计价，房价款不因面积做调整。六、付款方式：1.签订本合同时，乙方先支付定金为人民币（大写）伍万元整给甲方（定金最终冲抵房款）；2.乙方向中介方给付人民币（大写）壹万元整作为中介费保证金，待甲乙双方办完相关手续据实结算。3.付款方式与时间按下列第见补充条款种办理……4.乙方在过户完成前随即支付房款成交价减评估贷款价减定金后的差价（人民币）给甲方；5.甲方应于银行下款后伍天内将此房钥匙及相关证件交付给乙方……甲方必须协助乙方完成与房产有关的其他手续的办理……八、中介费按合同成交金额的1%收取，合计人民币6000元，由乙方承担；按揭代办费按合同成交金额的0.5%收取，合计人民币3000元，由乙方承担……十三、本合同一律按照《中华人民共和国合同法》有关规定制定，此合同双方签订后即具有法律效力，任何一方不得以任何理由推翻此合同。若甲方单方违约，则需双倍返还乙方定金，若乙方单方违约，则乙方所付定金视为甲方赔偿金；……若中介方收取中介费保证金情况下，如甲方违约，则中介方将中介费保证金退还乙方，中介费从甲方双倍返还乙方定金中扣除，如乙方违约，则中介费从乙方所交中介费保证金中扣除（以多退少补的原则）……补充条款：经甲乙双方协商，本着公平、公开、自愿的原则，特拟定如下补充协议①甲方的不动产证暂时未办理，经与开发公司联系后，得到的答复是甲方不动产证将于2019年2月4日前办理出来（具体办理时间以开发公司出记时间为准）。②甲、乙双方约定，乙方到银行办理按揭贷款手续时，乙方打首付款的时间为甲方将不动产证办理出后一周内……”。合同签订后，原告（反诉被告）张改先支付给被告（反诉原告）宣菊芳定金5万元，支付给第三人宣城市恒达房产经纪有限公司中介费保证金1万元。被告（反诉原告）宣菊芳于2019年12月4日领取该房的不动产权证书，2019年12月5日微信告知第三人宣城市恒达房产经纪有限公司工作人员，要求原告（反诉被告）张改先即时办理相关手续，经第三人宣城市恒达房产经纪有限公司、宣城市忆家房地产营销策划有限公司工作人员与原告（反诉被告）张改先沟通，原告（反诉被告）张改先以在外地“开店”为由，无法及时履行付款义务并办理相关手续。2020年3月中旬，原告张改先与被告（反诉原告）宣菊芳联系，要求履行合同被拒。本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自身义务。本案中，原告（反诉被告）张改先与被告（反诉原告）宣菊芳签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，双方应严格按照合同约定履行义务。所有证据均证明宣菊芳2019年12月4日领取诉争房屋的不动产权证书后即通过第三人宣城市恒达房产经纪有限公司、宣城市忆家房地产营销策划有限公司表示了履行合同的意向，但张改先在第三人通知其后一直未履行付款义务，显然违约，应当承担违约责任。张改先称2020年3月才知道宣菊芳领到产权证与其证人所述不符，不予采信。另“新冠”疫情期间限行始于2020年1月下旬，并不影响2019年12月双方合同的履行，既使限行也可以通过转账等方式履行支付房款的义务，且张改先无有效证据证明其知晓宣菊芳领证后长达三个月主动与宣菊芳联系，显然其怠于履行合同的意图与责任明显。总之，原告（反诉被告）张改先的诉请无证据支撑，本院不予支持。被告（反诉原告）宣菊芳解除房屋买卖合同及5万元定金不予返还的反诉请求，本院支持。合同中介费保证金部分，第三人宣城市忆家房地产营销策划有限公司未到庭，宣城市恒达房产经纪有限公司也未举证证明中介费的主体、比例，无法确认，本院不予处理，第三人可另行主张权利，第三人宣城市忆家房地产营销策划有限公司经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，依法缺席审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告张改先关于继续履行合同或依照合同约定由被告宣菊芳双倍返还定金10万元及中介费1万元的诉讼请求；二、解除原告（反诉被告）张改先与被告（反诉原告）宣菊芳于2018年3月16日签订的《房屋买卖合同》；三、原告（反诉被告）张改先已支付给被告（反诉原告）宣菊芳购房定金5万元不予返还。本案本诉受理费减半收取1250元，反诉受理费减半收取525元，合计受理费1775元，由原告（反诉被告）张改先负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审判员  黄有斌二〇二一年七月一日书记员  张方琪附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己的主张，有责任提供证据。……《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。