广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10312号上诉人（原审原告）：邝卫文，男，xxxx年10月17日出生，汉族，住广州市从化区。委托诉讼代理人：邝灼枢，广东广从律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄诗韵，广东广从律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东华兴银行股份有限公司广州分行，住所地广州市天河区。负责人：卢一山，该行行长。委托诉讼代理人：阮健，该行员工。被上诉人（原审被告）：广州市南粮盈仓贸易有限公司，住所地广州市从化鳌头镇。法定代表人：曾沛珍。被上诉人（原审被告）：广州市巨恒物业管理有限公司，住所地广州市从化区城郊街。法定代表人：谭东晖。被上诉人（原审被告）：邝禹翔，男，1971年10月20日出生，汉族，住广州市从化区。上诉人邝卫文因与被上诉人广东华兴银行股份有限公司广州分行（以下简称华兴银行广州分行）、广州市南粮盈仓贸易有限公司（以下简称南粮公司）、广州市巨恒物业管理有限公司（以下简称巨恒公司）、邝禹翔案外人执行异议之诉一案，不服广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初16739号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人邝卫文上诉请求：1.撤销一审判决；2.撤销（2020）粤0106执异169号执行裁定书和（2019）粤0106执恢297号执行裁定书；3.停止拍卖或变卖位于从化市xx街xx路xx号xxx房，邝卫文继续使用该房屋；4.一、二审诉讼费用由华兴银行广州分行、南粮公司、巨恒公司、邝禹翔承担。事实和理由：邝卫文对涉案房屋享有物权期待权，该权利能够排除执行。一、2015年6月15日，邝卫文与巨恒公司签订《富顿中心买卖合同》，约定巨恒公司将其所有的涉案房屋出售给邝卫文，交易价格为135万元。邝卫文按照合同约定将135万元全部支付给巨恒公司。购房款付清后，巨恒公司将涉案房屋交付给邝卫文使用，并一直使用至今。在此期间，华兴银行广州分行及南粮公司、巨恒公司、邝禹翔均未提出异议。可见，邝卫文是涉案房屋的实际权属人。二、邝卫文在购买涉案房屋的过程中，积极督促巨恒公司办理过户手续，并缴交了过户税费27329.22元。由于巨恒公司的原因，导致涉案房屋无法办理过户手续，且巨恒公司亦未告知涉案房屋上存在抵押，故巨恒公司对不能办理过户应承担过错责任。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，邝卫文对拍卖或变卖涉案房屋提出异议并要求停止拍卖或变卖涉案房屋具有事实和法律依据，请求二审法院支持邝卫文的上诉请求。被上诉人华兴银行广州分行二审辩称：一、华兴银行广州分行抵押登记在先，邝卫文作为一般不动产买受人不能对抗法定担保物权。2014年3月31日，巨恒公司将涉案房屋抵押给华兴银行广州分行并办理了抵押登记手续。巨恒公司在抵押后未经华兴银行广州分行同意也未告知，私自将涉案房屋出售给邝卫文。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》相关规定，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条关于买受人有权对抗担保物权人的情形，仅限于该规定第二十九条保护的商品房消费者，不包括该规定第二十八条规定的一般不动产买受人。涉案房屋性质为商住性质，邝卫文只是一般不动产买受人，并非商品房消费者，其权利不能排除执行。二、邝卫文未能办理过户手续，未取得涉案房屋所有权。邝卫文虽与巨恒公司签订房屋买卖合同、支付全部价款并已实际使用，但并未办理过户登记手续，未取得涉案房屋所有权，且邝卫文在购买涉案房屋时疏于查明涉案房屋的抵押登记情况，自身存在明显过错。综上，邝卫文的权利不能排除执行。被上诉人巨恒公司二审辩称：华兴银行广州分行与南粮公司的借款本金在2015年已经还清，双方就余下利息在2017年也达成了调解协议，一审法院的民事调解书确定由南粮公司承担还款责任，并未要求巨恒公司承担责任，华兴银行广州分行也未主张其享有优先受偿权，故可以认定华兴银行广州分行放弃了该优先受偿权。被上诉人南粮公司、邝禹翔二审未到庭，亦未提交书面答辩意见。因本案纠纷，邝卫文于2020年5月27日诉至一审法院，请求判令：1.停止拍卖或变卖位于广州市从化区xx街xx路xx号xxx房的房产；2.本案诉讼费用由华兴银行广州分行、南粮公司、巨恒公司、邝禹翔承担。一审法院经审理查明：华兴银行广州分行与南粮公司、巨恒公司、邝禹翔借款合同纠纷一案，一审法院作出的（2016）粤0106民初17822号民事调解书已经发生法律效力。根据上述调解书，南粮公司在2017年3月27日前归还拖欠的本金9430786.16元和利息69213.84元，剩余欠息在2017年5月31日前归还，计息方法及标准按《流动资金贷款合同》（编号：华兴广分流贷字第20140109225001号）执行。案件受理费82820元减半收取41410元，保全费5000元，均由南粮公司、巨恒公司、邝禹翔于2017年5月31日前返还给华兴银行广州分行。因南粮公司、巨恒公司、邝禹翔未履行上述判决确定的义务，华兴银行广州分行向一审法院申请执行，一审法院于2019年7月4日以（2019）粤0106执恢297号立案执行。2020年1月10日，一审法院作出（2019）粤0106执恢297号执行裁定拍卖涉案房屋，并在涉案房屋处张贴《公告》，责令被执行人及其他使用人在本公告张贴之日起10日内迁出并腾空上述房屋，交由一审法院处理。邝卫文因此向一审法院提出执行异议。一审法院于2020年5月12日作出（2020）粤0106执异169号执行裁定，驳回邝卫文的异议请求。邝卫文遂提起本案之诉。另查明，涉案房屋产权人为巨恒公司。2015年6月15日，邝卫文与巨恒公司签订《富顿中心买卖合同》，约定邝卫文以135万元价格向巨恒公司购买涉案房屋。合同签订后，邝卫文于2015年6月18日向巨恒公司提供的收款账户汇入130万元。巨恒公司另于2015年6月13日开具收据，确认收到邝卫文交来的5万元购房款。邝卫文还提供了税收缴款书（税务收现专用），时间为2016年5月4日，纳税人为邝卫文，税种是契税，计税金额或销售收入为910974元，纳税金额为27329.22元。2015年9月10日，邝卫文（甲方）与友邦保险有限公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将涉案房屋出租给乙方作为培训及办公用途，分为两个租赁期，第一个租赁期自2015年9月16日起至2016年4月15日止，每月租金为8590.08元；第二个租赁期为自2016年4月16日起至2019年4月15日止，每月租金为9842.80元。乙方须每月10日前向甲方支付租金。2019年6月，邝卫文（甲方）与广州市旺恒咨询服务有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，甲方将涉案房屋出租给乙方作为培训及办公用途，租赁期自2019年6月16日起至2020年8月31日止，每月租金为7000元。乙方须在每月15日前向甲方支付租金。再查明，2014年3月31日，巨恒公司将涉案房屋抵押给华兴银行广州分行并办理了抵押登记。因涉案房屋存在抵押登记，巨恒公司一直未办理过户登记手续。邝卫文因此向广州市从化区人民法院起诉。2017年12月29日，广州市从化区人民法院作出（2017）粤0184民初4192号民事判决，判决巨恒公司向邝卫文支付逾期过户涉案房屋的违约金。一审法院认为：《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本案中，华兴银行广州分行取得涉案房屋的抵押权在先，而邝卫文与巨恒公司买卖涉案房屋在后，华兴银行广州分行已办理抵押登记手续，其公示效力足以对抗购买该房屋在后的邝卫文。且邝卫文虽与巨恒公司签订房屋买卖合同、支付全部价款并已实际使用，但并未办理过户登记手续，未取得该房屋所有权，其请求权仍属于债权请求权，不足以对抗华兴银行广州分行对涉案房屋享有的抵押权。邝卫文受让涉案房屋时疏于查明涉案房屋的登记情况或对风险视而不见，自身存在明显过错。现主张停止华兴银行广州分行对抵押物的处分、排除一审法院对涉案房屋的执行理据明显不足，一审法院不予支持并依法予以驳回。南粮公司、巨恒公司、邝禹翔经一审法院合法传唤，逾期无正当理由不到庭，一审法院依法对本案作缺席审判。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，于2020年9月24日作出如下判决：驳回邝卫文的诉讼请求。一审案件受理费100元，由邝卫文负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。另查，涉案房屋的登记日期为2012年9月5日，登记权利人为巨恒公司，土地用途为商住。邝卫文与巨恒公司于2015年6月15日签订的《富顿中心买卖合同》中约定涉案房屋是以现状售予邝卫文，并记载了涉案房屋的产权证号。二审庭询中，邝卫文、华兴银行广州分行、巨恒公司均确认涉案房屋的用途是商业写字楼。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，与纠纷相关的法律事实均发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案处理应适用《中华人民共和国民法典》施行前有效的相关法律法规及司法解释的规定。本案是案外人执行异议之诉，二审审查的是邝卫文对涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，涉案房屋是商业写字楼，邝卫文不是将涉案房屋用于生活居住的消费者买房人，其虽然与巨恒公司签订了买卖合同、支付了全部价款并已实际占有涉案房屋，但华兴银行广州分行已于2014年3月31日就涉案房屋办理了抵押登记，而邝卫文购买涉案房屋的时间在此之后，且购买时涉案房屋已经办理的产权证，属于现楼销售，邝卫文在购买时疏于审查涉案房屋的抵押情况，对未能办理过户登记存在明显过错，其上诉认为其对涉案房屋享有足以排除执行的民事权益缺乏事实依据。一审法院对邝卫文要求停止华兴银行广州分行对抵押物的处分、排除对涉案房屋的执行不予支持，理据充分，本院予以维持。综上所述，上诉人邝卫文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人邝卫文负担。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 谭红玉审判员 李光华二〇二一年七月十六日书记员 莫善友区敏儿