天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津03民终3637号上诉人（原审被告）：天津市华海物业管理有限公司，住所地天津市河北区金正公寓3-11-1108号房间。法定代表人：苏妹，总经理。委托诉讼代理人：李娜，天津天允律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭瑞雯，天津天允律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津市东丽区舒畅欣园小区业主大会，住所地天津市东丽区舒畅欣园5号楼704室。负责人：杜孝忠，业主委员会主任。委托诉讼代理人：李琳，天津捷音律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙子惠，天津元宪律师事务所律师。被上诉人天津市东丽区舒畅欣园小区业主大会（以下简称舒畅欣园业主大会）与上诉人天津市华海物业管理有限公司（以下简称华海物业）物业服务合同纠纷一案，不服天津市东丽区人民法院（2020）津0110民初5676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月21日立案后，依法组成合议庭。经阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。华海物业上诉请求：1.将本案发回重审，或改判其不构成违约；2.一二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人不存在违约情节，未完成撤场交接并非上诉人违约所致，首先，其积极配合被上诉人交接，被上诉人与阳升物业多次通知上诉人交接，但被上诉人与阳升物业却未到场，无法履行交接工作；其次，依据天津市物业管理条例第87条规定，其应向被上诉人交接，而阳升物业亦提交其能代表被上诉人的委托手续；第三，被上诉人小区居民对被上诉人的主体资格、选举及成立程序有异议，且有800余名业主联名签字，拒绝物业交接，在此情况下被上诉人只能被动提供服务；第四，2020年为疫情期间，群体性聚集可能造成疫情传播，在此情况下本着对社会、对人民负责的态度，继续提供服务。一审认定事实不清，证据不足，请求改判或发回重审。舒畅欣园业主大会辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。舒畅欣园业主大会向一审法院提出诉讼请求：1．判令天津市东丽区舒畅欣园小区的《天津市住宅前期物业服务合同》物业服务终止；2.判令华海物业将天津市东丽区舒畅欣园小区的物业管理用房腾空并交还舒畅欣园业主大会，且返还业主档案、水电卡、消防、电梯、二次供水泵房、信号站的相关资料及图纸，并配合舒畅欣园业主大会进行水电卡及电梯过户；3.本案诉讼费用由华海物业负担。一审法院认定事实：2011年8月22日，天津市天舒房地产开发有限公司与华海物业签订《天津市住宅前期物业服务合同》，约定华海物业为舒畅欣园项目提供物业服务，前期物业服务合同自2011年8月22日开始，至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止，合同并对合同终止移交的内容进行了约定。合同签订后，华海物业开始为舒畅欣园小区提供物业服务。2018年2月，舒畅欣园小区业主代表向主管部门天津市东丽区人民政府万新街道办事处（以下简称万新街办事处）申请建立舒畅欣园小区业主大会。2018年3月16日，万新街办事处批复同意成立“舒畅欣园业主大会筹备组”，并提出在万新街办事处和舒畅社区居委会的指导下，严格按照规定和选举程序开展小区业主大会成立的筹备工作。在万新街办事处和舒畅社区居委会指导、审核下，舒畅欣园业主大会依照相关程序成立，并于2019年5月29日向万新街办事处备案，主管部门向舒畅欣园业主大会出具业主大会备案证明，确认其成立并向天津市东丽区住房和建设委员会物业办进行了报备。2020年5月29日，阳升物业在华海物业参与投标的情况下中标成为舒畅欣园小区新的物业公司。2020年6月10日，舒畅欣园业主大会与阳升物业签订《天津市住宅物业服务合同》，合同约定由阳升物业为舒畅欣园项目提供物业服务，物业管理服务期限为叁年，自2020年6月22日起至2023年6月21日终止，合同自签订之日起生效。2020年6月19日，天津市东丽区住房和建设委员会物业办对上述合同予以备案。同日，居委会、区物业办、街道物业办、舒畅欣园业委会、华海物业、阳升物业就舒畅欣园物业交接问题召开会议，经过讨论协商并形成决议，约定2020年6月30日华海物业完成所有项目交接，6月22日至6月30日期间各分项目交接前由华海物业负责，项目交接后阳升物业负责。到期后，华海物业拒绝撤场进行交接。一审法院认为，天津市天舒房地产开发有限公司与华海物业签订的《天津市住宅前期物业服务合同》依法成立，对合同当事人以及舒畅欣园小区的全体业主具有法律约束力。《天津市住宅前期物业服务合同》约定，该合同自2011年8月22日开始，至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。舒畅欣园业主大会及其业主委员会是在主管部门以及居委会的指导、审核下依照法定程序成立的，具备民事主体资格。舒畅欣园业主大会成立后依照相关程序通过招投标的方式选聘了新的物业公司，签订了物业服务合同，并已生效，故此时《天津市住宅前期物业服务合同》终止。合同终止后，华海物业应按照《天津市住宅前期物业服务合同》的约定以及几方达成的决议履行交接撤场义务，其未履行构成违约，应承担继续履行上述义务的责任。舒畅欣园业主大会的诉讼请求，符合《天津市住宅前期物业服务合同》的约定，且华海物业对交接的内容亦无异议，故一审法院予以支持。至于华海物业的抗辩意见，因其提供的证据不足以反驳主管部门备案的证据材料，且华海物业与舒畅欣园业主大会、阳升物业已达成撤场交接决议，故一审法院不予采纳。一审法院依照《物业管理条例》第二十六条、第二十九条、第三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：“一、天津市东丽区舒畅欣园小区的《天津市住宅前期物业服务合同》终止；二、被告天津市华海物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内将天津市东丽区舒畅欣园小区的物业管理用房腾空交还原告天津市东丽区舒畅欣园小区业主大会，并返还业主档案、水电卡、消防、电梯、二次供水泵房、信号站的相关资料及图纸，配合原告天津市东丽区舒畅欣园小区业主大会进行水电卡及电梯过户。案件受理费80元，由被告天津市华海物业管理有限公司负担”。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据认定如下：上诉人提交的证据一，舒畅园交接过程文字材料，拟证明其未及时交接是因被上人未在约定时间出现，及部分业主阻止更换物业公司所致；证据二，录音资料，拟证明其未交接系存在其他原因，并非其不配合交接。经质证，被上诉人对于证据的真实性均不认可，证据一系上诉人单方制作，签字人的身份亦无法核实，证据二的合法性不认可，一审判决后，上诉人正常进行了交接，并无业主阻挠。本院认为，上诉人提交的证据不能实现其证明目的。本院查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。本院认为，上诉人对于其与天津市天舒房地产开发有限公司签订的《天津市前期物业服务合同》无异议，且该合同不违法律法规的强行性、禁止性规定，应当认定为真实、合法、有效，其应受之拘束。根据该合同第三条约定：“前期物业服务合同自2011年8月22日开始，至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止”。本案中，被上诉人与阳升物业于2020年6月10日签订《天津市住宅物业服务合同》，即选定了新的物业公司，并就交接事宜告知了上诉人，现上诉人未及时撤离该小区，与合同约定不符，属于违约行为，一审判决的事实认定及裁判理由并无不当，本院予以维持。关于上诉人所提其未及时撤出系部分业主阻挠交接，且时值疫情期间，并非其违约所致，但该辩解理由非法律规定的免责事由，故上诉人主张其不构成违约的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人天津市华海物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王福群审判员  刘继永审判员  仝伟奇二〇二一年七月二十三日书记员  杨学彤