湖南省吉首市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘3101民初1771号原告（反诉被告）：杨欣，男，1960年6月15日出生，土家族，住湖南省吉首市。委托诉讼代理人：申若然，广东君言（长沙）律师事务所律师。被告（反诉原告）：肖岳梅，男，1971年4月8日出生，汉族，住湖南省双峰县。被告（反诉原告）：张建连，女，1971年10月30日出生，汉族，住湖南省双峰县。两被告委托诉讼代理人：胡勇平，湖南瀛启律师事务所律师。两被告委托诉讼代理人：谭捷夫，湖南瀛启律师事务所实习律师。原告杨欣（反诉被告）诉被告肖岳梅、张建连（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月28日立案受理后，依法由审判员李绍成适用简易程序于2021年6月15日公开开庭进行了审理。原告委托代理人申若然、被告张建连及两被告委托诉讼代理人胡勇平、谭捷夫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨欣向本院的诉讼请求：1、依法判决解除原告与两被告于2008年2月28日签署的《房产买卖合同书》，并立即将合同协议约定的武陵西路26号其中两被告经营的《石家冲副食批发部》屋（门面）清空归还原告；2、判令两被告按照40000元／年的标准支付原告从2008年2月28日起至实际归还房屋之日止的租赁费用；暂计算至起诉之日止共计520000元；3、诉讼费用由两被告承担。事实与理由：两被告系夫妻关系。2008年正值湘西州融资风暴，原告作为私营企业的老板急需资金已解燃眉之急，2008年2月28日，原告与两被告分别签订房产买卖合同，原告将坐落于吉首××镇××路××号归原告所有的其中四间半门面分别以47万、40万出售给两被告，目的是急需现金归还借贷。合同约定购买方在合同签订时一次性全部付清房产总价款，后出售方将在2008年11月底负责将房屋产权证交由购买方，由购买方自行办理房屋过户手续。如购买方未按时付清所有购房款，涉案合同自动失效，一切责任由购买方负责。合同签订后，两被告因没有按照2008年2月28日签订的房屋买卖合同，足额一次性付清全款。原告认为两被告以自己的实际行为拒绝履行合同，已经丧失商誉，该合同已经自动解除，其中两个门面原告已经收回出租给他人使用，但另外两间门面被告至今不予归还也不向原告缴纳门面租赁费。两被告的行为侵犯了原告的房屋（门面）所有权，特诉至贵院，请求解除原告与两被告于2008年2月28日签署的《房产买卖合同书》，清空涉案门面，并按照40000元／年的标准支付原告从2008年2月28日起至实际归还房屋之日止的租赁费用，望判如所请。被告肖岳梅、张建连辩称：1、案涉《房屋买卖合同书》虽然约定了附条件失效的条款，但在本案中，被答辩人无权据此条款请求解除合同；2、因不具备合同法定解除事由，被答辩人无合同法定解除权；3、因被答辩人根本违约，致使答辩人合同目的无法实现，在案涉合同可以继续履行的前提下，其作为违约方无权单方要求解除合同；4、被答辩人要求答辩人支付案涉房屋租赁费用，缺乏事实与法律依据。反诉原告肖岳梅、张建连向本院提交的诉讼请求：1、请求确认吉首市××路××号的四间半门面为反诉原告所有；2、判令反诉被告继续履行《房屋买卖合同》，协助原告办理案涉房产过户手续；3、判令反诉被告对已收租金进行对账结算，抵扣剩余房款后，将多收取租金返还原告；4、判令被告承担本案诉讼费用及律师费。事实与理由：被告系原告夫妇多年好友。因被告资金短缺急需周转，在被告的多次要求下，原、被告于2008年2月28日，签订了两份《房屋买卖合同》。合同约定：“2008年11月底前由被告负责办理案涉房产的过户手续。”合同签订后反诉原告即以现金支付的方式支付了25万元购房款，又通过银行转账的方式支付了共计42万元的购房款。在原告多次催促被告办理房产过户手续时，发现被告故意隐瞒了案涉房产存在抵押权的事实，故意在签订合同时不予出示载有房产抵押权信息的资料页（见案涉合同附件）。案涉房屋因设有抵押权无法办理过户。为实现双方交易案涉房产的合同目的，双方以实际行为变更了原合同。即由反诉被告向两个半门面的承租人吴节如收取租金（年租均价为4万元），以租金直接抵扣剩余房款。待房屋可以完成过户时，再进行结算。截止目前，反诉被告通过代收租金已收取的款项，加上反诉原告通过现金支付、银行转账等支付方式已支付的67元购房款。反诉被告收取的款项已远超合同约定的87万，反诉原告已经超额履行了合同义务。但案涉房屋至今仍未过户至反诉原告名下，反诉原告的合同目的仍未能实现。根据《民法典》第四百零六条：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。根据现行法律，案涉房产虽有抵押权，但依然可以在当事人约定或特定情况下完成过户。”目前案涉房屋存在抵押的情形，已不会阻碍案涉房产办理过户，反诉被告应当依照合同约定，将案涉房屋过户至反诉原告名下，并对已收取的租金进行结算，将多收部分退还反诉原告。恳请法院依法支持反诉原告所有诉讼请求，维护反诉原告合法权益。反诉被告杨欣辩称：1、原告对争议合同的标的物拥有所有权。实际上从原告提交的与他方的租赁合同已经足以表明了原告是享有所有权及收益权的，承租方也只认原告，原告与被告没有任何书面及口头协议由原告代收租金，如果真要原告代收租金，十几年了被告从来没有找过原告，足以表明合同已自动解除；2、原告有权解除与被告签订的房屋买卖合同。被告在庭审过程中，对其与原告签订房屋买卖合同购买原告的房屋，以及拖欠原告购房款的事实完全认可。被告长时间拖欠原告的购房款不予支付的行为，已符合双方签订的《房屋买卖合同》第2条及第4条之约定，合同生效后若乙方未按时付清购房款（门面）本合同自动失效，一切责任由乙方自负。根据协议约定及《民法典》第五百六十三条第二项的规定，被告以自己的行为表明不履行主要债务，故涉案商品房买实台同应当视为已经解除；3、被告主张的继续履行合同超过了诉讼时效，事实也已经履行不能。被告所述未办理过户系原告设定了抵押系无稽之谈，根本原因系被告未足额一次性支付购房款导致合同解除。从被告提交的房产证显示原告设定抵押的期限是2007年9月19日至2015年9月8日，注销日期为2012年7月16日。可见原告早就解除了抵押，被告也已经知晓。根据《民法典》第一百八十八条规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。即使如被告所述其也没在法律规定的诉讼时效期间主张权利，已经丧失胜诉权。根据现在的法律规定，办理过户必须要两证齐全，而原被告并没有签订土地转让合同，故无法实现办理过户的行为；4、被告主张律师费没有任何约定及法定依据。本院经审理认定事实如下：原、被告系朋友关系。原告在吉首××镇××路××号××房××幢，共7层，房产证号为吉房权证镇字0××9号，一楼有门面4间半。2008年之前该4间半门面原告一直出租给被告使用，被告自用2间，另2间半门转租他人。2007年12月28日，被告与案外人吴节如签订为期5年租赁合同，再次将2间半门出租给吴节如，合同期限自2008年1月1日至2012年12月30日，月租金1万元，5年租金合同签订后一次性付清。2008年湘西州发生融资风暴，原告作为私营企业的老板急需资金使用，遂于2008年2月28日与两被告分别签订房产买卖合同2份，第一份《房产买卖合同》约定将一楼2间半门面出售给被告，总价47万元（其中：房产净收24万元，水、电设施和夹楼净收23万元）；第二份《房产买卖合同》约定将一楼2间门面出售给被告，总价40万元（其中：房产净收22万元，水、电设施和夹楼净收18万元）。2份合同还约定：乙方购买甲方房产在合同签订时一次性全部付清，房屋产权证甲方在2008年11月底前交乙方，由乙方按约定将购买的门面到房产部门分割出来办理产权过户手续，涉及一切税费由乙方承担；乙方按合同付清甲方购房款后，甲方必须无条件将门面在2008年10月30日前交付乙方使用；合同生效后若乙方未按时付清购房款，本合同自动失效，一切责任由乙方自负。合同签订后，被告于2008年2月29日以现金方式向原告支付25万元，2008年3月18日，被告又以转账、取现的方式向原告支付42万元，剩余房款20万元未支付。因案涉房屋设定有抵押，抵押期限为2007年9月19日至2015年9月8日（抵押权利价值510万元）。至2008年11月，原告并没有按约定将产权证交给被告以办理产权过户手续。案涉房屋抵押于2012年7月16日注销，但双方均未要求办理门面过户手续。因被告尚欠20万元购房款未支付，被告与吴节如租赁合同2013年初到期后，原告将该2间半门面收回，以自己的名义出租至今。原告认为被告没有按照合同约定足额一次性付清全款，以实际行为拒绝履行合同，该合同已经自动解除，但另外两间门面被告至今不予归还也不向原告缴纳门面租赁费，其行为侵犯了原告的房屋所有权，特诉至我院，提出前述诉讼请求。上述事实，有原告房屋产权证、《房屋买卖合同书》2份、租赁合同及收款收据、收条、取款及转款记录等证据及当事人当庭陈述证实。本院认为，原、被告双方签订的《房屋买卖合同书》是双方的真实意思表示，内容合法，双方当事人应当全面履行合同。本案的争议焦点是：1、案涉《房屋买卖合同书》是否已经自动解除；2、如果没有解除，案涉合同双方是否应当解除；3、原告诉请被告按照40000元／年的标准支付原告从2008年2月28日起至实际归还房屋之日止的租赁费用是否应得到支持；4、反诉原告诉请确认吉首市××路××号的四间半门面为反诉原告所有是否应得到支持；5、反诉原告诉请反诉被告继续履行《房屋买卖合同》，协助办理案涉房产过户手续是否超过诉讼时效；6、反诉原告诉请反诉被告对已收租金进行对账结算，抵扣剩余房款后，将多收取租金返还反诉原告是否应得到支持；7、反诉原告诉请反诉被告承担本案诉讼费及律师费是否应得到支持。对于争议焦点一，案涉《合同》虽然约定“乙方购买甲方房产在合同签订时一次性全部付清”、“合同生效后若乙方未按时付清购房款，本合同自动失效，一切责任由乙方自负”，但签订合同的时间是2008年2月28日，而被告支付购房款的时间分别是2008年2月29日、2008年3月18日，原告已接收被告的购房款，应视为双方在合同履行中已对该条款进行了变更，故原告依据该约定主张合同已自动解除的观点，本院不予支持；对于争议焦点二，被告已支付购房款67万元，剩余20万元未支付，由于原告房屋存在抵押，原告自身存在过错，现房屋抵押已经解除，合同目的不存在不能实现的法律障碍。故原告诉请案涉合同应予解除的主张，本院不予支持；对于争议焦点三，由于案涉合同没有解除，被告已支付达70%以上购房款，其对2间门面的占有属于合法占有。故原告诉请被告按照40000元／年的标准支付自2008年2月28日起至实际归还房屋之日止的租赁费用，本院不予支持；对于争议焦点四，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因案涉房屋并未办理所有权过户登记，故被告尚不享有案涉门面的所有权；对于争议焦点五，请求出卖人办理权属登记则具有物权请求权性质，不适用诉讼时效的规定，故反诉原告可以请求反诉被告继续履行合同办理产权证书。因反诉原告尚有购房款20万元未支付，故本院支持待反诉原告支付剩余20万元购房款后，反诉被告协助反诉原告办理案涉房产过户手续；对于争议焦点六，因原告收回2间半门面自行出租是因被告尚欠20万元购房款未支付，且反诉原告并无证据证明双方当时约定由原告代收租金抵剩余购房款，故对反诉原告诉请反诉被告对已收租金进行对账结算，抵扣剩余房款后，将多收取租金返还反诉原告的请求，本院不予支持；对于争议焦点七，关于律师费的主张，因双方在合同中没有约定，且反诉原告尚欠20万元购房款未支付，自身存在过错，故对反诉原告律师费的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）杨欣应于被告（反诉原告）肖岳梅、张建连支付剩余购房款200000元之日起三十日内协助反诉原告肖岳梅、张建连办理涉案四间半门面的产权证；二、驳回原告（反诉被告）杨欣的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）肖岳梅、张建连的其他诉讼请求。本诉案件受理费9000元，减半收取4500元，反诉费4500元，共计9000元，由原告杨欣承担5000元，被告肖岳梅、张建连负担4000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 员 李绍成二〇二一年七月二十二日法官助理 汪 羽书 记 员 庄舒捷