北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0108民初14819号原告：宋丽，女，1958年8月18日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：陈莉燕，北京罗斯律师事务所律师。委托诉讼代理人：范亮，北京罗斯律师事务所实习律师。被告：北京冠海房地产有限公司，住所地北京市海淀区冠城园8号楼B座四层401室。法定代表人：韩华娟，董事长。委托诉讼代理人：王梨，北京仁光律师事务所律师。原告宋丽与被告北京冠海房地产有限公司用益物权确认纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋丽及其委托诉讼代理人陈莉燕、范亮，被告北京冠海房地产有限公司（以下简称冠海公司）的委托诉讼代理人王梨，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。宋丽向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告享有北京市海淀区东北旺菊园14号院×1室的居住权；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2000年9月左右，原告经人介绍与公租房北京市海淀区东北旺菊园×1室（以下简称讼争房屋）的承租人王云福相识并在同年开始共同生活。王云福因历史原因一直无法恢复身份证及户口，导致双方虽感情和睦，但始终无法领取结婚证。2001年9月初王云福脑出血，经宋丽精心照料后康复。为了给原告一个郑重承诺，王云福在2004年6月18日请证人甄某、孙某作证，写下《财产赠送书》，主要内容为：如果原告与其至始至终白头到老，即将自己因拆迁分得的讼争房屋及菊园市场门市赠与宋丽，该赠与行为在任何情况下不更改。2009年8月17日，王云福因病去世，原告虽是王云福实际上的未亡人，但多次前往被告处，要求被告作为讼争房屋的产权方，将承租人王云福的名字变更为原告宋丽，均遭被告拒绝。原告认为，被告作为出租方，应该知道讼争房产属于公租房，虽有租金存在，但其性质不同于所有权基础上的租赁权，原告作为原承租方王云福实际上的未亡人，且王云福赠与书内已明确原告的身份及未取得结婚证的原因，被告拒绝更名实无道理。原告为了维护自身的合法权益，根据相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请求法院判决支持原告享有讼争房屋的居住权。冠海公司辩称，一、原告并非案涉房屋的使用权人，原告无权提起本案诉讼，原告非本案适格当事人，依法应驳回其起诉。根据原告提交的证据一《北京市公有住宅租赁合同》显示，案涉房屋的所有权人、出租方均系答辩人，承租方系王云福。根据租赁合同约定，王云福系案涉房屋使用人，而非本案原告；该合同同时还约定，承租人王云福不得擅自将案涉房屋转租、转让、转借、私自交换使用、出卖或变相出卖使用权，无正当理由拖欠房租六个月以上，否则答辩人有权中止合同、收回房屋。故，在未经答辩人允许且欠缴房租六个月以上的情况下，王云福无权对案涉房屋做出任何权利处分，答辩人有权收回案涉房屋。故此，本案原告非案涉房屋承租人，非使用权人，无权提起本案诉讼，非本案适格当事人，依法应驳回其起诉；二、原告提交的所谓《财产赠送书》对答辩人不发生法律效力，原告无权据此协议享有案涉房屋的使用权。首先，《财产赠送书》中，现有财产并未包括案涉房屋，仅指房屋内的衣物、家具等；其次，《财产赠送书》并非王云福的真实意思表示，王云福高龄且脑出血、高血压情况下系限制行为能力人，其作出的权利处分行为无效：再次，《财产赠送书》系附义务的赠与，根据《民法典》第六百六十一条“赠与可以附义务。赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务。”现原告并无证据证明其已尽到财产赠送书约定义务；最后，即使王云福作出了真实意思表示，其也无权处分答辩人冠海公司的财产，根据《北京市公有住宅租赁合同》第十一条约定及《中华人民共和国民法典》第二百三十五条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”、第三百六十九条“居住权不得转让、继承”、第三百七十条“居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。”的规定，在王云福欠缴房租六个月以上且擅自就案涉房屋作出权利处分之时，答辩人己享有要求返还房屋的权利，王云福及原告此时均己构成无权占有，承租人擅自作出的《财产赠送书》对产权人冠海公司不发生法律效力；同时，在王云福死亡时，其居住权已经消灭，不得转让、继承。故原告无权使用案涉房屋，原告的主张缺乏事实依据、合同依据及法律依据，依法应予以驳回。三、原告不符合公租房使用权变更的基本条件，原告的主张缺乏事实依据、合同依据及法律依据，依法应予以驳回。根据《北京市住房和城乡建设委员会关于加强公房承租人变更管理有关问题的通知》京建发【2017】206号第一条的规定：“我市直管公房变更承租人必须符合以下条件：原承租人外迁或死亡，与原承租人同一户籍并共同居住两年以上的又无其他住房的家庭成员愿意继续履行合同，其他家庭成员又无异议的，可按原承租面积继续承租。”《北京市公有住宅租赁合同》第七条又规定：租赁期限内，乙方同一户籍共同居住一年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同，其他家庭成员又无异议的，可以办理更名手续。根据上述规定，原承租人死亡后，继续承租公房应同时具备五个条件：1．系原承租人的家庭成员；2．在原承租人死亡时与原承租人同一户籍；3．在原承租人去世前与原承租人共同并连续居住两年以上；4．无其他住房：5．其他家庭成员无异议。且，根据《中华人民共和国户口登记条例》第二条“中华人民共和国公民，都应当依照本条例的规定履行户口登记。”及《民法典》第一千零五十条“登记结婚后，按照男女双方约定，女方可以成为男方家庭的成员，男方可以成为女方家庭的成员”的规定，依法登记户口是法律赋予公民的一项基本权利，是公民参与社会事务、行使各项权利义务的前提。没有户口需要依法登记户口，依法登记结婚是建立婚姻家庭关系的前提。王云福未履行登记户籍的义务，原告未履行婚姻登记程序，应由其自身承担未依法履行户籍登记及婚姻登记的不利后果。本案中，原告未能提交证据证明其系原承租人的合法家庭成员，无法证明其与承租人王云福在同一户籍、且在去世前共同并连续居住两年以上、王云福的其他家庭成员无异议。故此，原告不符合继续承租案涉房屋的条件，原告的诉讼请求不具备任何事实依据、合同依据及法律依据，依法应予以驳回。四、原告主张居住权的诉讼请求己超过诉讼时效，依法应予以驳回；《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”本案中，王云福于2009年8月17日去世，原告至迟应于2012年8月17日之前起诉主张自己的权利，然而原告在超过诉讼时效9年后才主张自身权利，法律并不保护权利上的沉睡者，故原告诉讼请求超过诉讼时效，依法应予以驳回。综上所述，原告的诉讼请求均不具备事实依据、合同依据，更不具备法律依据，且其诉讼请求己超过诉讼时效，不受法律保护，特恳请贵院依法驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：1996年7月26日，出租方冠海公司物业管理部（甲方）与王云福（乙方）签订《公有住宅租赁合同》，约定甲方将位于海淀区东北旺菊园小区×1号房屋出租给乙方，租期自1996年7月26日始。该合同同时还约定，承租人王云福不得擅自将案涉房屋转租、转让、转借、私自交换使用、出卖或变相出卖使用权，无正当理由拖欠房租六个月以上，否则答辩人有权中止合同、收回房屋。之后，王云福租住该房屋。王云福于2009年8月去世，其去世后冠海公司就涉案房屋未与其他人再签订《公有住宅租赁合同》。庭审中，宋丽提交2004年6月18日王云福书写《财产赠送书》，内容为：“财产人王云福，男66岁，河北省静海县人，现有财产：1、马连洼菊园小区×1壹居室内有衣物、家具等。2、菊园市场内营业百货门市内物品。本人于2000年经人介绍认识了宋丽，女，46岁，吉林省辽源市人，由于男方无户口，不能领取结婚证，现已同居肆年，感情和睦。又因男、女年龄差距大，男方2001年9月得过脑出血。为了对女方有个郑重承诺，如果女方同男方白头偕老，本人愿把全部财产赠送给女方宋丽，在任何情况下不更改。特立此据为证。赠送人：王云福。受赠人：宋丽。证人：甄某、孙某。”王云福于2009年8月去世。宋丽另提交北京罗斯律师事务所陈莉燕律师对甄某、孙某的询问笔录，证明甄某、孙某认可该《财产赠送书》为王云福亲手书写。另查，宋丽现居住使用涉案房屋，其户籍在吉林省辽源市。庭审中，冠海公司提交《北京市住房和城乡建设委员会关于加强公房承租人变更管理有关问题的通知》（京建发【2017】206号），第一条规定：“我市直管公房变更承租人必须符合以下条件：原承租人外迁或死亡，与原承租人同一户籍并共同居住两年以上的又无其他住房的家庭成员愿意继续履行合同，其他家庭成员又无异议的，可按原承租面积继续承租。”本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，涉案房屋的所有权人及出租方为冠海公司，王云福依据其与冠海公司签订的《公有住宅租赁合同》承租涉案房屋，其去世后冠海公司就涉案房屋未与其他人再签订《公有住宅租赁合同》。就宋丽提交的2004年6月18日王云福书写的《财产赠送书》，即便王云福的意思表示真实，其也无权处分冠海公司所有的涉案房屋，其无权将涉案房屋赠送给宋丽，该《财产赠送书》对冠海公司不发生法律效力。同时，根据《北京市住房和城乡建设委员会关于加强公房承租人变更管理有关问题的通知》相关规定，原承租人死亡后，继续承租公房应同时具备五个条件：1．系原承租人的家庭成员；2．在原承租人死亡时与原承租人同一户籍；3．在原承租人去世前与原承租人共同并连续居住两年以上；4．无其他住房：5．其他家庭成员无异议。本案中，宋丽未能提交证据证明其系原承租人王云福的合法家庭成员，无法证明其与王云福在同一户籍且王云福的其他家庭成员无异议，故宋丽未提交证据证明其符合继续承租案涉房屋的条件。综上，宋丽请求确认其享有北京市海淀区东北旺菊园14号院×1室的居住权的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告宋丽的全部诉讼请求。案件受理费35元，由宋丽负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  周志辉二〇二一年七月二十六日书记员  陈雅楠