贵州省黔西市人民法院民 事 判 决 书(2021)黔0522民初2376号原告：黄波，男，1985年6月18日出生，汉族，贵州省黔西市人。原告暨原告黄波的委托代理人：敖丹，女，1987年7月25日出生，满族，贵州省金沙县人，与原告黄波系夫妻关系。委托权限为特别授权。被告：黔西新城房地产开发有限公司。法定代表人：胡杰，该公司执行董事兼总经理。委托代理人：刘玉芸，女，1967年11月7日出生，汉族，贵州省黔西市人，该公司员工。委托权限为特别授权。委托代理人：田鹏，男，1976年9月26日出生，汉族，贵州省黔西市人，该公司员工。原告黄波、敖丹与被告黔西新城房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“新城房开公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月22日立案受理后，依法由审判员樊莹适用简易程序于2021年6月10日公开开庭进行了审理。原告暨原告黄波的委托代理人敖丹、被告新城房开公司的委托代理人刘玉芸、田鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄波、敖丹诉称，2012年12月9日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，被告将其开发建设的黔龙新城19号楼1单元14-3号住房以总价383129元出售给二原告。合同签订后，二原告按合同约定支付了购房款。2014年3月16日，被告将前述住房交付给二原告。二原告与被告未约定办理不动产权证书的日期，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，被告应于2014年7月16日前为二原告办理不动产权证书，但被告于2019年11月15日才通知二原告办理住房的不动产初始登记，已构成违约，被告应自2014年7月16日起，每日按383129元的0.02%向二原告支付违约金至房产证办理完毕之日止，违约金为55937元（383129元×0.02%×365×2）。二原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判决：1、被告支付其逾期办理不动产权征收违约金55937元；2、被告为其办理不动产权证；3、本案诉讼费由被告承担。庭审过程中，原告自愿撤回第2项诉讼请求。为支持其诉讼主张，原告黄波、敖丹在举证期内提交如下证据：1、二原告身份证、结婚证，用以证明二原告主体适格；2、《商品房买卖合同》，用以证明二原告与被告于2012年12月9日签订的合同合法有效，明确了权利义务，并约定逾期办证违约责任，被告逾期办证构成违约应承担违约责任；3、发票、收款收据，用以证明二原告已交齐购房款及办理不动产权证书需缴纳的相关费用，被告未及时办理不动产权证书构成违约；4、装修施工许可证，用以证明被告向二原告交房时间为2014年3月16日，按法律规定被告应当在6月16日前为二原告办理房屋不动产权证书，而被告在2019年11月15日才通知原告办理初始登记，逾期5年之久，严重违约，被告应承担违约责任。被告黔西新城房地产开发有限公司答辩称，1、涉案房屋的不动产权证书于2020年3月4日办结并可领取，原告至今未领取不动产权证书，属于滥用诉权；2、根据《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（一）（二）项内容，并未约定被告为原告办理转移登记的具体时间，即为非限定办理转移登记时限，被告何时办证均未逾期，其次逾期的起止时间无认定事实及法律依据，原告主张按日0.02%从房屋交付90日起计算违约金系不尊重合同约定的事实。延期办证系地方政府统筹调整项目规划条件所致，属不可归结于被告主观因素的情势变更，属不可抗力所致，2008年相关领导要求对项目土地出让规划条件进行部分调整（黔规呈（2016）16号文件），调整增容后，被告须补缴土地出让金，补缴金额需行政部门书面通知后才能缴纳，行政部门于2019年6月17日书面通知了被告缴纳。案涉房屋系银行按揭贷款购买，被告为二原告的部分房款负担保连带责任，二原告主张以全部购房款为基数计算违约金，无事实及法律依据。案涉房屋在按揭款未还清之前，抵押权一直存在，二原告不能自由处理案涉房屋，何时办证并不侵害原告的权利，且房屋已按时交付使用，二原告没有任何损失发生，无损失即无赔偿；3、原告的起诉已超过诉讼时效。为支持其抗辩主张，被告新城房开公司在举证期内提交如下证据：1、营业执照、法定代表人身份证、法定代表人身份证明，用以证明被告主体适格；2、黔西县城乡规划局关于黔龙新城规划建设相关情况的报告[黔规呈（2016）16号]，用以证明政府要求调整案涉房楼栋规划，延期办证系不可抗力的调规所致，被告客观事实上没有违约办证；3、黔西县自然资源局关于“黔龙新城”房地产开发项目超容积率不交土地出让金的请示[黔县自然资呈（2019）69号]、黔西县自然资源局关于黔龙新城项目超容积率建设补缴土地出让金的通知，用以证明政府及有关部门至2019年6月17日才核查批案涉房屋楼栋可补缴因调规增容的土地出让金，即案涉房屋至2019年6月17日才成就具备可办理产权的条件，从这个时间起算，被告没有延迟办证；4、不动产权证书，用以证明政府批准补缴土地出让金后，案涉房屋办证条件成就的第一时间，被告就积极办理了案涉房屋不动产权证，被告已按合同约定履行了办证义务，被告未违约；5、张贴办证通知照片1张，用以证明被告已积极履行办理交付产权登记有关文书义务，并于2019年11月15日书面通知原告。经质证，二原告提交的上述证据，被告对第1组证据无异议，对第2、3、4组证据的真实性无异议，认为达不到二原告证明目的。被告提交的上述证据，二原告对第1、4组证据无异议，对第2、3组证据的真实性无异议，认为政府原因不属于不可抗力，达不到被告的证明目的，对第5组证据有异议，认为其并未收到被告的通知，也未领取不动产权证。经认定，原、被告提交的证据客观真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认。本案的争议焦点为：1、被告在本案中是否应承担逾期办理房屋产权转移登记的违约责任，若承担，应如何承担；2、原告主张的诉讼请求是否已过诉讼时效。经审理查明，2012年12月9日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》（以下简称合同），双方约定，被告将其开发的位于黔西市房屋出售给二原告，该房屋为预售商品房，房屋总价款383129元，首付款115129元，余款268000元以公积金贷款的方式支付，交房时间为2014年3月30日前。双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第二项“初始登记”载明，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；第三项“转移登记”载明，（一）出卖人承诺于／年／月／日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的2%承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第1、2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金。2014年3月16日，二原告办理入住手续。2014年6月13日，被告向二原告出具了金额为383129元的销售不动产统一发票。2019年11月15日，被告张贴《通知》，通知19号楼的业主持有效证件到其权证办公室签署授权委托书业主以便办理不动产权证书。2020年3月4日，二原告取得了上述房屋的不动产权证书，证书编号为:黔（2020）黔西县不动产权第0000691号。另查明，黔西市自然资源局呈报给黔西市人民政府的《关于“黔龙新城”房地产开发项目超容积率补缴土地出让金的请示》（黔县自然资呈[2019]69号）载明，2008年，原毕节地区领导指示，为提高城市品质、品牌和打造黔西城市新形象，从贵毕路黔西匝道下来可视的几栋建筑以高层为主。黔西市相关部门根据上级领导的指示，同意将黔龙新城小区15、16、18、19、20、38、39号楼共7栋楼的建筑层数由原来的12-19层调整为现在的28-31层。黔西市自然资源局根据有关文件于2019年6月14日就由黔西新城地产公司补缴土地出让金事宜向黔西市人民政府进行请示，并于2019年6月17日对黔西新城地产公司作出《关于黔龙新城项目超容积率建设补缴土地出让金的通知》。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案的法律事实发生在民法典施行前，故本案仍应适用民法典施行前当时的法律司及法解释的规定。本案系商品房销售合同纠纷，应依据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规调整。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。关于被告在本案中是否应承担逾期办理房屋产权转移登记的违约责任，若承担，应如何承担的争议焦点，在我国不动产物权变动采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人一方还负有协助买受人办理商品房权属登记的义务。具体到本案，双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条“二、初始登记出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记（一）出卖人承诺于/年/月/日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”，系双方当事人就被告所负协助履行办理商品房权属登记义务的具体约定，即被告应当将用于办理商品房转移登记的有关文书交给原告，协助原告办理案涉房屋权属登记，也就是说被告不将办理商品房转移登记的有关文书交给原告，原告就无法办理商品房转移登记，从2019年11月15日被告张贴的《通知》可以看出，二原告与被告达成新的合意，即二原告委托被告代为办理案涉房屋权属的登记，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。”的规定，因双方未就被告交付有关文书给原告的时间进行约定，被告于2014年3月16日将案涉房屋交付二被告使用，应当认定被告负有在案涉房屋交付之日起90日内即2014年6月14日前取得房屋所有权初始登记，并将办理房屋转移登记的有关文书交付给原告的协助办证义务，被告未举证证明其于2014年6月14日前已将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，因此被告应向原告承担逾期办理房屋产权转移登记的违约责任。被告辩称案涉房屋系银行按揭贷款购买，其为二原告的部分房款负担保连带责任，二原告主张以全部购房款为基数计算违约金，无事实及法律依据的主张，与本案非同一法律关系，且被告已收到二原告的全部购房款，故本院不予支持。对于被告以政府职能部门改变小区建筑规划，至2019年6月17日才核准补缴土地出让金数额，导致其逾期办证的抗辩，该事由属于第三人原因，不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”规定的不可抗力事由。由于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条判令出卖人承担违约责任需以出卖人原因为前提，本案不动产权证迟延办理虽不能排除有出卖人原因，但行政因素明显存在，即行政行为要求对涉案房屋增加建设楼层，引起规划等一系列手续需要变更,且合同法中规定的违约责任制度系以“补偿性为主，惩罚性为辅”，被告提出原告没有实际损失不应当获得赔偿的抗辩，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，二原告虽不能举证证明因被告逾期办证的违约行为给其造成的实际损失数额，但结合二原告的举证情况、被告违约的主观过错程度、行政因素以及本地经济发展、物价、收入等实际情况，对原告主张的违约金，本院酌情调整为以购房款383129元为基数，按日利率0.03‰的标准计算。关于二原告的诉讼请求是否已过诉讼时效的争议焦点，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”之规定，原告未举证证明2014年6月14日至2021年4月22日期间存在诉讼时效中止、中断的情形，原告于2021年4月22日到本院提起诉讼，故对于原告主张的2014年6月14日至2018年4月23日期间的违约金请求权已超过《中华人民共和国民法总则》规定的三年的诉讼时效，依法不应获得保护，本案违约金起算时间应从2018年4月24日开始计算。因本案在办理案涉房屋权属登记的事项上，双方约定的交付办理转移登记相关文书的义务转变为委托代办关系，实际的办证期间并不受出卖人控制，故交付办理转移登记相关文书的义务酌情转化为通知买受人提交办证相关资料后向登记机关申请办证的义务符合本案合同履行实际情况，被告于2019年11月15日通知二原告办理案涉房屋权属登记相关事宜，故被告支付违约金期间从2018年4月24日起至2019年11月15日止，共计570日，被告应向原告支付的违约金为6551.51元(即383129元×0.03‰×570日）。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，判决如下：被告黔西新城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄波、敖丹支付逾期办证违约金6551.51元；驳回原告黄波、敖丹的其他诉讼请求。案件受理费599元（已减半收取），由原告黄波、敖丹负担574元，被告黔西新城房地产开发有限公司负担25元。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。如不服本判决，应自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本（附电子文档），上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在二年之内向人民法院申请强制执行。审判员 樊 莹二〇二一年七月十二日书记员 文珍福