北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2021）京民终332号上诉人（原审原告）：遆光明，男，1966年10月21日出生，汉族，住山西省临汾市尧都区。委托诉讼代理人：郑秋芳，山西中正平律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵琴琴，山西中正平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中信富通融资租赁有限公司，住所地北京市通州区安顺北里18号楼安顺2街1号。法定代表人：张毅，董事长。委托诉讼代理人：王志强，北京市大嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓黎，北京市泽和律师事务所律师。原审第三人：临汾市洋洲房地产开发有限公司，住所地山西省临汾市尧都区新开路北口。法定代表人：郭月明，经理。委托诉讼代理人：郭宝平，北京市信格律师事务所律师。上诉人遆光明因与被上诉人中信富通融资租赁有限公司（以下简称中信富通公司）、原审第三人临汾市洋洲房地产开发有限公司（以下简称洋洲房地产公司）案外人执行异议之诉一案，不服北京市第二中级人民法院（2020）京02民初583号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人遆光明的委托诉讼代理人郑秋芳、赵琴琴，被上诉人中信富通公司的委托诉讼代理人张晓黎，原审第三人洋洲房地产公司的委托诉讼代理人郭宝平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。遆光明上诉请求：1．请求撤销一审判决，改判停止对山西省临汾市尧都区解放东路盛世华庭小区1号楼2单元1101号房屋的执行；2．由中信富通公司承担本案一审、二审诉讼费用。遆光明的主要上诉理由：一、遆光明提交的《盛世华庭·福苑》（以下称《认购协议》）虽形成于查封之后，但因为该协议系2013年3月14日《认购协议》的换签，故仍应认定案涉房屋的买卖合同签订于查封之前。案涉房屋之前由郭全拽向洋洲房地产公司购买，双方于2013年3月14日签订了《认购协议》。2018年11月23日郭全拽将案涉房屋出卖给遆光明。因房屋尚未办理产权，经各方当事人一致同意，洋洲房地产公司将原协议收回，重新与遆光明签订《认购协议》。两份《认购协议》相比，仅是认购方进行了变更，其他主要条款包括协议签订日期等均未变动，应视为合同主体的变更，协议的生效时间仍旧是在2013年3月14日，故仍应认定案涉房屋的买卖合同签署于人民法院查封之前。二、案涉房屋的价款已全部支付。关于房款支付的问题，遆光明已提供证据证明向郭全拽付清全部购房款。同时，案涉房屋包含在临汾市建筑工程总公司第五建筑分公司（以下简称临汾五建公司）收取房款的12套房子之中，房款已由临汾五建公司收取，收取的房款抵顶了洋洲房地产公司欠临汾五建公司的工程款。对于洋洲房地产公司而言，以应收取的房款抵顶消灭了债务，应视为已收到房款，即案涉房屋的价款已全部支付。三、遆光明虽占有案涉房屋在查封之后，但该房屋系遆光明唯一可居住房屋。根据遆光明提交的证据，遆光明目前居住在案涉房屋，且其名下无其他房产。综上，应撤销一审判决，改判支持遆光明的诉讼请求。中信富通公司辩称：一、遆光明对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益。（一）洋洲房地产公司与临汾五建公司、临汾五建公司与李奋斗之间系代物清偿关系，李奋斗与郭全拽、郭全拽与临汾五建公司之间系二手房买卖合同关系，对案涉房屋不享有物权期待权。洋洲公司与临汾五建公司之间系代物清偿关系。根据《洋洲房地产以房抵顶工程款房屋明细表》《建设工程施工合同》、房款支付材料和法院调取的《情况说明》以及一审庭审笔录中各方当事人陈述，结合整个交易过程，说明临汾五建公司与洋洲房地产公司之间存在明确的以房抵债的意思表示，洋洲房地产公司以案涉房屋作价抵顶其欠付临汾五建公司的工程款后，取得了案涉房屋的处分权，说明洋洲房地产公司与临汾五建公司是以物抵债关系。临汾五建公司不具备商品房代销资格，也未与洋洲房地产公司签订代销协议，并非洋洲房地产公司的代销人。临汾五建公司将其有权处分的案涉房屋再次抵顶给李奋斗代为清偿其欠款。遆光明与郭全拽于2018年11月23日签订二手房《买卖房屋协议书》。（二）遆光明对案涉房屋不享有物权期待权。1．临汾五建公司对案涉房屋不享有物权期待权。洋洲房地产公司与临汾五建公司之间系代物清偿关系，临汾五建公司的本意即真实意思表示为以房抵债而非最终取得案涉房屋的所有权。因此，临汾五建公司对案涉房屋物权期待权不存在事实基础，不享有物权期待权。2．因临汾五建公司对案涉房屋不享有物权期待权，李奋斗、郭全拽即不具备享有物权期待权的基础，因此遆光明对案涉房屋也不享有物权期待权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，在符合四项条件的同时，买受人还应取得能够排除强制执行的物权期待权。因遆光明未取得案涉房屋的物权期待权，不能排除强制执行。二、遆光明异议主张不具备法规规定的排除执行的法定情形。法律制度彰显的价值是既然已有具备执行效力并已查封在先的金钱债权存在，物权期待权人只有无过错方能形成特别债权排除执行，而以滞后的普通债权不能对抗在先的金钱债权。即使认定遆光明对案涉房屋享有物权期待权，但其未达到执行异议和复议规定第二十八条所规定的排除执行的四个必要条件。（一）遆光明排除强制执行的主张不同时具备执行异议和复议规定第二十八条规定的情形。1．遆光明未与作为被执行人的洋洲房地产公司在案涉房屋被查封前签订合法有效的书面买卖合同，且其是案涉房屋被查封后于2018年11月与郭全拽签订的《买卖房屋协议书》。一审庭审中，遆光明自认是在2018年11月23日签订《买卖房屋协议书》后与洋洲房地产公司签的《认购协议》，故也是签订于案涉房屋被查封后，《认购协议》上显示的房屋价款与遆光明约定给付郭全拽的价款不符，2013年的签订时间与事实不符，签订《认购协议》的真实性不应予以确认，显然是倒签日期逃避执行。遆光明、洋洲房地产公司亦未提供郭全拽的《认购协议》及其支付房款的证据。2．遆光明未在查封前合法占有案涉房屋。遆光明及临汾五建公司、李奋斗、郭全拽均没有在查封前“占有”案涉房屋。遆光明提交的相关证据也全部在查封之后。没有证据证明遆光明与郭全拽、郭全拽与李奋斗、李奋斗与临汾五建公司、临汾五建公司与洋洲房地产公司进行过案涉房屋的交付。同时，遆光明提交的证据不能形成完整有效的证据链条，不足以证明其三方曾占有过案涉房屋。即使已占有，其占有系“不合法”占有。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条和《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，房屋经过竣工验收合格后才能交付使用。案涉房屋未经验收，即使四方两两之间已将房屋交付使用或实际占有了案涉房屋，但对案涉房屋的占有不能被认定为“合法”占有。3．未在查封前支付全部价款。遆光明提交的付款均发生案涉房屋查封后。李奋斗、郭全拽、遆光明提供的付款证据不能证明其已支付全部价款。其提交的全部证据不能形成一个完整的证据链条，不足以证明交款事实。4．未能办理案涉房屋的过户登记系遆光明自身过错原因造成。遆光明对于案涉房屋的权益是通过临汾五建公司的抵债行为、二手房买卖行为而取得，此种交易方式存在极大交易风险，遆光明与郭全拽签订二手房买卖合同，此种交易方式存在极大交易风险，遆光明应尽到审慎的审查、注意义务。在遆光明购买该二手房时，案涉房屋即处于未进行合法登记及查封状态，遆光明在明知的情况下仍然与郭全拽签订《买卖房屋协议书》，显然未尽到合理的注意义务，自身存在过错。目前没有证据证明遆光明在案涉房屋长期未能办理过户的情况下采取了有效措施去主张权利。遆光明也未在合理期限内要求办理案涉房屋的过户登记,也说明案涉房屋未办理过户登记系遆光明自身过错造成。而且在一审中，遆光明亦未提交任何证据证明非因其自身原因未办理过户登记。三、遆光明并非商品房消费者，其依据执行异议和复议规定第二十九条主张排除强制执行适用法律错误。执行异议和复议规定第二十九条规定保护的是商品房消费者的物权期待权。消费者是相对于经营者而言，故适用执行异议和复议规定第二十九条的标的物必须是房地产经营者所开发的商品房。遆光明不是与作为开发商的洋洲房地产公司签订的商品房买卖合同，而是与郭全拽签订的二手房买卖合同，不能主张适用执行异议和复议规定第二十九条。而且遆光明未与洋洲房地产公司在案涉房屋查封前签订合法有效的书面合同，未提供或提供的证据不足以证明其购买案涉房屋系用于居住且名下无其他用于居住的房屋，遆光明尚未支付超过合同约定总价款50%的房款。四、一审判决有关诉讼费用承担合法合规。洋洲房地产公司述称，同意遆光明的上诉请求及理由，不认可中信富通公司的答辩意见。遆光明向一审法院起诉请求：1．请求排除对山西省临汾市解放东路盛世华庭小区1号楼2单元1101号房屋的执行，并解除查封；2．诉讼费由中信富通公司承担。一审法院认定事实：一、关于案涉房屋执行及执行异议的相关情况北京市第二中级人民法院（以下简称二中院）在审理（2018）京02民初70号中信富通公司与临汾市洋洲石油供应有限公司、临汾市亿鑫源混凝土搅拌有限公司、临汾市尧都区尧尔欣经贸有限公司、吉文杰、许六斤、郭亮芳、吕建斌、赵志芳、洋洲房地产公司、海南兴隆太阳河投资有限公司融资租赁合同纠纷一案中，依据中信富通公司的申请，作出了（2018）京02民初70号诉讼保全民事裁定书。二中院据此于2018年6月21日保全预查封了洋洲房地产公司位于山西省临汾市解放东路洋洲花园盛世华庭包括案涉房屋在内的64套房屋。二中院于2018年11月26日作出（2018）京02民初70号民事判决书，判决洋洲房地产公司、临汾市洋洲石油供应有限公司等被告承担相应的法律责任。临汾市洋洲石油供应有限公司不服该判决，向北京市高级人民法院提起上诉，北京市高级人民法院于2020年4月21日作出（2019）京民终495号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2020年6月17日，二中院对案涉房屋进行续封。2020年8月，中信富通公司向二中院申请强制执行。遆光明向二中院提出案外人执行异议，二中院作出（2020）京02执异287号执行裁定书，裁定驳回了遆光明的异议请求。后遆光明提起本案诉讼。二、关于遆光明主张其享有足以排除强制执行权益的情况（一）关于《认购协议》签订情况及主要内容遆光明提交的落款时间为2013年3月14日、洋洲房地产公司作为出卖方、遆光明作为认购方的《认购协议》载明：一、认购物业：认购方通过对出卖方所开发的“盛世华庭·福苑”项目充分了解后，选择购买该项目1号楼2单元1101号房。建筑面积约125．7平方米（注：最终面积以房产部门测绘数据为准）。二、房款：单价5390元/m2；总价677523元。上述价格以建筑面积计算。三、付款方式：认购方按以下第1种方式付款。1．一次性付款：选择该付款方式，认购方须在签署本《认购协议》时支付全部总房款。四、双方承诺共同遵守如下约定：3．本认购协议为双方正式签署《商品房买卖合同》之前的契约，自买卖双方签订时生效。买卖双方签订《商品房买卖合同》后，认购协议自动作废。洋洲房地产公司与遆光明均认可双方后续未签署正式的《商品房买卖合同》。遆光明亦提交的落款日期为2018年11月23日的、卖房人为郭全拽、买房人为遆光明的《买卖房屋协议书》载明：双方就盛世华庭-福苑二单元1101房出售达成协议，双方以伍拾伍万伍仟元成交，达成协议后，遆光明先行一次性支付郭全拽贰拾万元购房款，余款叁拾伍万伍仟元在2018年12月20日一次性结清。中信富通公司对《认购协议》《买卖房屋协议书》的真实性、关联性和合法性不持异议，但不认可证明目的，认为遆光明与洋洲房地产公司在案涉房屋被查封前未签订合法有效的书面买卖合同，而是在案涉房屋被查封后与郭全拽签订的房屋买卖合同。《认购协议》属于商品房预约合同，并非商品房预售或买卖合同。即使《认购协议》被认定为《商品房买卖合同》，该《认购协议》并未备案，也不具有合法性。遆光明主张当时洋洲房地产公司没有与其签订后续的《商品房买卖合同》，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，《认购协议》已经具有了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且洋洲房地产公司已经按照约定收受了购房款，《认购协议》应当认定为商品房买卖合同。洋洲房地产公司认可案涉《认购协议》就是商品房买卖合同。（二）关于支付购房款情况遆光明主张其已经向郭全拽支付全部购房款，为证明其主张，提交：1．郭全拽于2018年11月23日出具的收条，其上记载已收到购房款贰拾万元；2．郭全拽于2018年12月10日出具的收条，其上记载购房款伍拾伍万伍仟元整一次付清；3．中国工商银行的转账记录，显示郜香云（遆光明之妻）于2018年12月10日向郭全拽转账355000元。中信富通公司不认可前述证据的证明目的。审理中，一审法院向临汾五建公司调查相关情况，临汾市建筑工程总公司和临汾五建公司向一审法院提交《情况说明》《12套房屋明细表》《建设工程施工合同》，均加盖有该二公司公章。其中，《情况说明》大致内容为：我公司于2010年7月26日与洋洲房地产公司签订《建设工程施工合同》，承建洋洲房地产公司开发的洋洲花园（盛世华庭）住宅楼。工程于2011年完工后，因洋洲房地产公司未能支付全部工程款，遂商定由我公司代为销售房产，收取房款抵顶工程款，房屋买卖合同由购房人与洋洲房地产公司签订，房屋的交付、产权过户手续也均由洋洲房地产公司与购房人办理。当时洋洲房地产公司欠付工程款约2000万元左右，洋洲房地产公司用80余套住宅房的销售房款抵顶了施工工程款，因许六斤与洋洲房地产公司负责人吕建斌关系较好，洋洲房地产公司仅口头约定由临汾五建公司代收房款，并未出据书面指令。在贵院审理的（2020）京02民初554号等关于中信富通公司、洋洲房地产公司案外人执行异议之诉批量案件中，其中共涉及到12套房的房款由我公司收取，以上房款抵顶我公司的工程款6581010元。具体收取方式包括由购房人一次或分批次向临汾五建公司转账或现金交纳，也包括向公司负责人许六斤转账或现金交纳。以上房款均由我公司向购房人出具了收据，并由我公司将收款事实通知洋洲房地产公司。后附12套房子的房号、交款人、交款数额明细。特此说明。《12套房屋明细表》中与本案相关的部分载明房号为2-1101，交款人为李奋斗，交款额为603360元，交款方式为抵账。遆光明、中信富通公司、洋洲房地产公司均认可《情况说明》《12套房屋明细表》《建设工程施工合同》的真实性，中信富通公司认为，《12套房屋明细表》中涉及遆光明的交款方式明确是抵账，其他人注明的交款方式也是抵账，进一步证明临汾五建公司和洋洲房地产公司是以物抵债的关系，而不是代销关系。《情况说明》的内容也可以证明以物抵债，收款人是临汾五建公司。（三）关于案涉房屋占有使用情况遆光明为证明其在法院预查封之前即实际占有使用案涉房屋并一直居住，向一审法院提交了如下证据：1．2019年3月1日和2019年11月25日的有盛世华庭物业办章的关于物业费和暖气费等的收据六张；2．装修的销售清单及收据七张；3．临汾燃气公司北城管理站的单户充值/购气流水一张，单户充值/购气流水显示，遆光明的账户在2014年10月30日办卡，在2014年11月11日进行充值；4．房屋室内照片四张。中信富通公司不认可前述证据的证明目的，认为不能证明遆光明已经实际占有案涉房屋。对遆光明提交的房屋照片，中信富通公司认为不能证明是案涉房屋照片。（四）关于未办理过户登记的原因经洋洲房地产公司申请，山西省临汾市建设局于2010年11月29日向洋洲房地产公司颁发了案涉楼盘的预售许可证，有效期限为2010年11月29日至2011年5月25日，又于2011年7月19日向洋洲房地产公司出具了商品房预售许可证延期决定书，将上述期限延期至2012年5月31日。后该预售许可期限未再延期。洋洲房地产公司、遆光明均未办理案涉房屋的物权登记手续。对于未办理案涉房屋的物权登记手续的原因，遆光明主张其始终要求洋洲房地产公司为其办理案涉房屋产权证，并已于2019年3月1日交纳维修基金10056元、交纳房屋登记费、测绘费、契税等11344元，但是洋洲房地产公司一直以种种理由拖延。洋洲房地产公司主张由于山西省临汾市当地的房产局变更为不动产局，业务停办了很长时间，后来又因房产局移交业务，直至后来出现房屋查封，综合导致了案涉房屋未能办理网签，案涉房屋所属的楼盘至今未能竣工验收，因此未能办理物权登记手续。为此，一审法院于2020年11月17日至19日前往山西省临汾市就案涉房屋所属楼盘未竣工验收、案涉房屋未办理网签及未办理物权登记手续的原因等情况进行调查并就案涉房屋居住使用情况进行现场核实。山西省临汾市规划和自然资源局相关工作人员反馈，因2009年7月洋洲房地产公司未按照规划审批建设案涉楼盘，于2016年3月14日被规划执法部门处以72．94833万元的罚款，洋洲房地产公司缴纳了罚款，至今洋洲房地产公司未提交案涉楼盘的竣工验收规划方面的申请；山西省临汾市房地产服务中心相关工作人员反馈，2012年时确实存在过一次系统升级，但在很短的时间内就恢复相关网签业务办理，不存在洋洲房地产公司所述的很长一段时间未能办理网签的情况。同时根据网签登记系统显示，山西省临汾市自2011年至今，每月都有办理网签的记录；案涉楼盘当时可以办理网签，并且在2011年6月、9月查询到案涉楼盘大量办理网签的记录。洋洲房地产公司和遆光明均认可，案涉楼盘已办理网签的房屋未在（2018）京02民初70号案件被查封房屋范围内。（五）关于案涉房屋是否系遆光明的唯一住房遆光明为证明案涉房屋为其唯一住房，向一审法院提交了如下证据材料：户口本和结婚证复印件，载明遆光明与郜香云在2010年10月27日登记结婚；加盖有临汾市不动产登记中心查询专用章的不动产登记材料查询结果两张，一张显示遆光明在临汾市无不动产信息，该查询结果不包括临汾市各县级的不动产登记情况、房产备案信息；另一张显示家庭成员中仅有郜香云在2009年5月26日登记一套案外房产。中信富通公司认为结婚证没有原件，不认可其证明目的；对于不动产查询结果，不认可证明目的，不能证明遆光明系为居住而购买，且不包括备案信息，表明存在遆光明有两套房的可能性，同时该证据也不充分，遆光明应提交证据证明其所有家庭成员名下均无房产。一审法院认为，本案系遆光明提起的案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。本案争议焦点是案外人遆光明对执行中查封的案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。遆光明对其享有足以排除执行的民事权益应负举证证明责任。遆光明主张其符合执行异议和复议规定第二十八条情形，享有足以排除中信富通公司基于其享有的债权对案涉房屋申请强制执行的权益。执行异议和复议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。一审法院参照上述规定，进行具体分析。根据本案查明的事实，遆光明与郭全拽之间的《买卖房屋协议书》签署于2018年11月23日，在2018年6月案涉房屋被依法查封之后。诉讼过程中，遆光明确认在与郭全拽签订协议之后，与洋洲房地产公司“换签”了《认购协议》。从洋洲房地产公司在诉讼中关于“在替换协议时按原来的时间、房号给遆光明换的协议，实际上房产指的还是原来的房子”的表述中，也可以看出案涉《认购协议》形成于房屋被依法查封之后；遆光明提供的相关票据的记载，表明遆光明占有案涉房屋亦是在房屋被查封之后。上述情况表明，遆光明的诉讼主张不符合执行异议和复议规定第二十八条关于“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同及在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定，不具备享有物权期待权的构成要件。综上所述，遆光明提出的诉讼请求所依据的理由，缺乏事实和法律依据，本案现有证据不能证明遆光明享有足以排除强制执行的民事权益，故一审法院对其诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决：驳回遆光明的诉讼请求。本院二审期间，当事人均未提交新证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，遆光明为购买案涉房屋与郭全拽签订《买卖房屋协议书》，其与洋洲房地产公司之间未设立房屋买卖合同关系。故遆光明是否享有足以排除对案涉房屋强制执行的权利，应当适用执行异议和复议规定第二十八条处理。执行异议和复议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，该房屋未登记在李奋斗、郭全拽名下，遆光明与郭全拽签订《买卖房屋协议书》的时间为2018年11月23日，遆光明在法院查封案涉房屋前未签订有效的书面买卖合同，且未合法占有案涉房屋。因此，本案现有证据不能证明遆光明享有足以排除对案涉房屋执行的权益，其要求法院停止对案涉房屋的执行并解除对案涉房屋查封的理由不能成立。综上所述，遆光明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由遆光明负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 赵红英审 判 员 王 肃审 判 员 杨绍煜二〇二一年七月三十日法官助理 王英博书 记 员 王 峥书 记 员 岳 琳书 记 员 刘向楠