江苏省睢宁县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0324民初1309号原告：李娜，女，1977年7月5日生，汉族，住睢宁县。委托诉讼代理人：金梦帅，江苏楚地律师事务所律师。委托诉讼代理人：李柏林，睢宁县运通法律服务所法律工作者。被告：睢宁县恒信法律服务所，统一社会信用代码3332000033103714XU，住所地睢宁县濉河北路229号御景园商业2号3楼。负责人：刘柏，该所主任。被告：睢宁县华发房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320324793828392B，住所地睢宁县人民路北侧（中行五楼）。法定代表人：姜云。委托诉讼代理人：孙**尧，该公司员工。第三人：王江斌，男，1977年5月16日生，汉族，住睢宁县，现羁押于睢宁县看守所。原告李娜与被告睢宁县恒信法律服务所（以下简称恒信所）、睢宁县华发房地产开发有限公司（以下简称华发公司）、第三人王江斌案外人执行异议之诉一案，本院2020年1月29日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李娜及其委托诉讼代理人金梦帅、被告恒信所的负责人刘柏、被告华发公司的委托诉讼代理人孙**尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本院经审理查明，恒信所与华发公司法律服务合同纠纷一案，本院于2020年6月29日作出(2020)苏0324民初409号民事判决书，判决如下：一、被告睢宁县华发房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告睢宁县恒信法律服务所顾问费违约金(以50000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2019年7月16日计算至2019年7月28日)；二、被告睢宁县华发房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告睢宁县恒信法律服务所代理费220000元及违约金(以10000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.95倍，自2019年7月21日计算至2019年7月28日；以140000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍，从2019年9月21日计算至2019年9月30日；以130000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍，从2019年10月1日计算至实际履行之日；以90000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍，从2019年10月16日计算至实际履行之日；以上违约金合计以72000元为限)。该判决生效后，被告华发公司未履行判决书确定的义务，恒信所申请强制执行。2020年9月1日，本院作出（2020）苏0324执2427号执行裁定书，裁定：查封被执行人睢宁县华发房地产开发有限公司名下、位于睢宁县房屋两处。原告李娜对查封的1号楼3单元303室房产提出执行异议，本院立案审查后，认为李娜与华发公司未签订书面买卖合同，遂作出裁定，驳回了李娜的诉讼请求。原告李娜向本院提出诉讼请求：1.停止对睢宁县睢城镇新市街锦园书香门第小区1号楼3单元303室房屋的执行；2.被告负担本案的诉讼费用。事实与理由：2012年4月，原告从被告华发公司购买了睢宁县睢城镇新市街锦园书香门第小区1号楼3单元303室的房屋，面积82.9平方，总价290150元，原告已经支付270000元购房款。房款分两笔交到华发公司监事王江斌手中，1笔为14万元现金，是当时原告卖了丁香园一处房产后，以现金形式交付给王江斌，另一笔13万元是以转账形式交付给王江斌。购房款交付不久，华发公司的工作人员便将房屋钥匙交给原告，原告于当年装修后入住至今。入住后原告多次向华发公司催促签订购房合同及办理房产证事宜，2014年10月17日，华发公司与原告签订了认购协议书，并让原告等候通知随时去办证。2020年10月，原告收到睢宁县人民法院执行裁定书，裁定书显示恒信所申请将原告所有的房屋查封了，原告提出执行异议，但被驳回。为了维护原告的合法权益，故提起本案诉讼。被告恒信所辩称，1.原告李娜不具备原告主体资格，原告签订的《认购协议书》中约定房屋是“荣域书香苑”小区1号楼3单元303室，（2020）苏0324执2427号执行裁定书查封的房屋是“锦园书香门第”小区1号楼3单元303室。故原告李娜与查封房产没有利害关系，不具备起诉的主体资格，无权要求排除执行；2.原告称将房款交付给了王江斌，王江斌不是华发公司的法定代表人，也不是锦园书香门第的销售人员，将房款交付给王江斌的行为不能视为将房款交到了华发公司。被告华发公司辩称，同被告恒信所的意见。第三人王江斌（华发公司股东）经本院询问，意见为：1.认购协议书上写的荣域书香苑是刚开始开发起的名字，备案时候就是锦园书香门第；2.李娜的购房款27万元（优惠后价格）已经分两次或者三次给清了，是一部分转账一部分现金给其的，钥匙也交给李娜了，当时承诺给李娜办手续，后来房子被查封了；3.合同是后来补签的，李娜是真实买房的，房子应归李娜所有。本院查明：2014年10月17日，原告李娜（乙方）与被告华发公司（甲方）签订“荣域书香苑认购协议书”1份，约定：乙方认购甲方开发的荣域书香苑项目，住宅位于1号楼3单元303室，建筑面积82.9平方米，单价3500元/平方米，总价290150元。乙方签订本协议时已经了解该房产的详细情况，并自愿付定金270000元。乙方应在甲方正式公布开盘当天携带本协议、诚意金收据及身份证到售楼处签订《商品房买卖合同》……。合同还约定了其他事项。协议下方甲方处加盖了华发公司的印章，并有王江斌签名。另查明，2012年4月22日，李娜向王江斌账户转账13000元、117000元，合计130000元。李娜陈述，其余14万元系现金交付给王江斌，其随后就拿到了锦园书香门第小区1号楼3单元303室的钥匙，并于2012年底进行了装修，于2013年初搬进去入住至今。为证明其主张，李娜还向本院提交了书香苑物业服务中心盖章的证明1份，载明“书香苑小区1号楼3单元303室户主李娜从2012年至今在本小区居住，物业费正常缴纳。”和2012年11月、2013年11月、2015年7月、2015年11月的电力公司机打发票以及2010年11月至2020年9月的用水记录。被告恒信所认可锦园书香门第小区1号楼3单元303室的房产系李娜在居住。2021年1月睢宁县不动产登记交易服务中心出具证明，李娜在睢宁县范围内无家庭住房登记信息。上述事实，有原被告的当庭陈述、认购协议书、转账记录、（2020）苏0324执2427号执行裁定书、（2020）苏0324执异182号执行裁定书、证明、电力发票、用水记录等证据在卷证实，本院依法予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容:（一）案外人是否系权利人;（二）该权利的合法性与真实性;（三）该权利能否排除执行。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，原告李娜作为一般消费者，与华发公司签订买卖合同在查封之前，被告恒信所辩称双方并未就锦园书香门第小区1号楼3单元303室签订买卖合同，但从本院查明的事实来看，虽然购房协议上载明的小区名称为荣域书香苑，但被告华发公司实际交付给李娜的是锦园书香门第小区1号楼3单元303室，第三人王江斌亦表明小区后来的备案名称为锦园书香门第，也就是说，李娜与华发公司真实买卖房产是锦园书香门第小区1号楼3单元303室，被告恒信所辩称双方未就涉案房产签订买卖合同的意见不能成立。另外，原告李娜名下并无其他用位于居住的房屋，第三人王江斌作为华发公司的股东，经办了与李娜签订的买卖合同，其本人亦认可收到李娜的全部购房款，李娜将购房款交付给王江斌可以视为将购房款交付给了华发公司，综合合上述分析，本院认为，原告李娜对锦园书香门第小区1号楼3单元303室享有符合上述第二十九条规定的消费者物权期待权，具有排除强制执行的权利。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：停止对睢宁县睢城镇新市街锦园书香门第小区1号楼3单元303室的执行。案件受理费2825元，由被告睢宁县恒信法律服务所、睢宁县华发房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  张园园审 判 员  郑 韬人民陪审员  倪孟阳二〇二一年七月二十八日法官 助理  吴皓月书 记 员  李雪子附：相关法律及司法解释条文《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。