广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤03民终14946号上诉人（一审被告、反诉原告）：张继俊，男，1964年3月12日出生，汉族，住址广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：曾存钢，广东普罗米修（福田）律师事务所。被上诉人（一审原告、反诉被告）：中煤南方能源有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区春风路联城大厦**，统一社会信用代码914403001903495959。法定代表人：金伟德，总经理。委托诉讼代理人：李家宏，广东万诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：于梦川，广东万诺律师事务所实习律师。上诉人张继俊因与被上诉人中煤南方能源有限公司（以下简称中煤公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2020）粤0303民初44460号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人张继俊上诉请求：1.请求判决撤销（2020）粤0303民初44460号民事判决第五、六、八项，依法改判上诉人无需向被上诉人支付违约金，被上诉人退回上诉人押金22800元，被上诉人赔偿上诉人花园装修损失10万元和经营损失10万元（诉请金额合计22280元）；2.被上诉人承担一审、二审的诉讼费。被上诉人中煤公司答辩称，上诉人的上诉事实及理由在一审程序已经提出，一审法院亦予以审查，认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。中煤公司一审诉讼请求：l.确认双方签订的租赁合同于2020年8月11日解除；2.张继俊立即搬离腾退涉案房屋；3.张继俊支付拖欠的租金（使用费）、水电费、管理费等费用至返还房屋之日止，暂计至2020年10月11日为85251.74元（2020年2月1日至8月11日按每月7600元计算租金，2020年8月12日起按照每月15200元计算占用使用费，暂计至2020年10月11日共计78787元；截止至2020年10月11日，拖欠的水费807.91元、电费2385.24元、排污费236.4元、垃圾处理费53.19元、管理费2982元）；4.判令张继俊支付违约金至返还房屋之日止，暂计至2020年10月11日为10852.8元（依合同每日按合同租金总额的万分之五计算违约金，合同租金总额为7600元/月×12个月=91200元，则每日的违约金为91200元×0.05%=45.6元，张继俊自2020年2月15日起未交租金，则自2020年2月16日起开始计算违约金）；5.判令有权没收、不予退还押金22800元。张继俊一审反诉请求：判令中煤公司赔偿花园装修损失20万元和经营损失30万元。一审判决：一、确认中煤南方能源有限公司与张继俊就涉案深圳市罗湖区房屋签订的房屋租赁合同于2020年8月11日解除；二、张继俊应于本判决生效之日起十日内搬离涉案房屋，并将房屋退还给中煤南方能源有限公司；三、张继俊应于本判决生效之日起十日内向中煤南方能源有限公司支付2020年2月1日至8月11日期间的房屋租金33187元，并自2020年8月12日起按照7600元／月的标准继续支付占有使用费至张继俊搬离涉案房屋之日止；四、张继俊应于本判决生效之日起十日内向中煤南方能源有限公司支付截止至2020年10月11日止拖欠的水费807.91元、电费2385.24元、排污费236.4元、垃圾处理费53.19元、管理费2982元，共计6464.74元；五、张继俊应于本判决生效之日起十日内向中煤南方能源有限公司支付相应违约金（违约金按照每日45.6元的标准，自2020年2月16日起算至张继俊搬离涉案房屋之日止）；六、中煤南方能源有限公司有权没收、不予退还押金22800元；七、驳回中煤南方能源有限公司的其他本诉请求；八、驳回张继俊的全部反诉请求。如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2572元，由中煤南方能源有限公司负担217元，由张继俊负担2355元。保全费955元，由中煤南方能源有限公司负担80元，由张继俊负担875元。反诉案件受理费4400元，由张继俊负担。中煤南方能源有限公司已预缴本诉案件受理费2572元、保全费955元，由本院向其退回3230元。张继俊应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳上述其应负担的本诉案件受理费2355元、保全费955元，共计3310元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。二审期间，上诉人提供了如下证据：1.涉案租赁合同书、租赁凭证，证明被上诉人一直未对上诉人将房屋用于商业用途提出任何异议。2.拆除前房屋前后空地照片，证明上诉人对装修房屋前后空地需要支付一定费用，用于商业用途。3.房前空地一侧视频截图及视频，证明房前空地拆迁前有菜地、花园。4.增值税普通发票，证明被上诉人一直向上诉人收取企业服务、管理费，即被上诉人一直认可上诉人将租赁房屋用作商业用途。5.物业收费通知单，证明被上诉人一直向上诉人收取的管理费比二楼住户管理费高的多，说明被上诉人一直按商业管理费标准向上诉人收取房屋管理费。6.租客诉求、告知书及邮递快递单，证明上诉人已经表达诉求。7.微信语音通话录音内容及录音音频，证明上诉人向被上诉人反映小区封闭式的小门、花园被拆除给其带来的商业经营损失，要求被上诉人予以赔偿和减租。8.房屋前后设施被拆除后的照片及视频，证明被上诉人拆除改建停车场，致使上诉人损失惨重。9.深圳市木青国际货运代理有限公司工商注册信息，证明上诉人租用房屋用于商业用途，直到房屋前后空地被改建为停车场后才停止经营，说明被上诉人一直都允许上诉人将房屋及其前后空地进行商业经营。被上诉人发表质证意见认为：1.对证据1真实性、合法性予以认可，但对其证明目的不予认可。上述三份租赁合同不能证明被上诉人对上诉人将涉案房屋用于商住两用的情况知情，反而说明涉案合同约定的房屋租赁用途是住宅。上诉人擅自改变租赁用途，被上诉人有权解除合同。2.对证据2、3真实性、合法性、关联性均不认可。无法确认拍摄时间、地点。搭建的房屋外部区域为房屋外景，与本案租赁无关。根据租赁合同约定，上诉人如需对租赁房屋装修，应当征得被上诉人同意，且装修费用由上诉人承担。3.对证据4真实性、合法性予以认可，但不认可其证明目的。被上诉人向上诉人收取管理费系代物业收，并不存在被上诉人向上诉人收取商业管理费的情形。即使收取的确实是商业管理费，根据约定亦为住宅，上诉人擅自变更为其公司经营场所，改变租赁用途，导致物业公司按商业管理费的标准收取费用，与被上诉人无关。4.对证据5真实性、合法性、关联性均不认可，出具主体不是租赁合同当事人，无权向被上诉人提出任何诉求。5.对证据6真实性、合法性、关联性均不认可，无法确认拍摄时间、地点，与本案无关。6.对证据7的真实性、合法性、关联性均不认可，被上诉人并不清楚上诉人公司运营情况，此前亦不知晓上诉人将涉案租赁房屋用于公司经营。本院认证认为，上诉人提供的证据不能达到其证明目的，本院不予采纳。本院经二审查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。上诉人主要上诉理由是：上诉人租用涉案房屋，完全是基于房屋具有封闭围墙、独立庭院、房前有宽敞空地、安静清幽等特有的别墅环境。现在，被上诉人基于商业目的，单方拆除涉案房屋的围墙和花园，用于改建停车场，改变环境，使得上诉人信赖利益受损，合同履行条件发生变化，被上诉人的行为构成根本违约，故上诉请求依法应当获得支持。经审查，双方当事人签订的涉案租赁合同中并未明确约定被上诉人必须保持提供上诉人所要求的不同于普通住宅的别墅般租赁环境。被上诉人配合有关部门对私自搭建部分予以拆除属于正常履行管理义务。故上诉人认为被上诉人单方改变租赁环境，构成根本违约的证据不足，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审法院已结合在案证据，根据法律规定，进行了充分的说理和论证，并无不当之处，本院予以确认，并不再赘述。上诉人的上诉理据不足，上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4642元，由上诉人中煤南方能源有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 朱    珠审判员 刘  雁  兵审判员 钱    松二〇二一年七月八日书记员 王玉寒（兼）书记员 颜萍萍（兼）