青海省大通回族土族自治县人民法院民事判决书（2021）青0121民初2147号原告（反诉被告）：张永明，公民身份号码XXX，男，1979年7月5日出生，汉族，青海省互助县南门峡镇西坡村村民，现住本省西宁市城北区。委托诉讼代理人：陈燕，公民身份号码XXX，女，1982年9月5日出生，汉族，青海省互助县南门峡镇西坡村村民，现住本省西宁市城北区，系原告张永明之妻。委托诉讼代理人：耿琳，青海立詹律师事务所律师。被告（反诉原告）：青海盈润投资有限公司，统一社会信用代码：91630121310822958J，住所：青海省大通县长宁镇东村(北川工业园区)。法定代表人：唐上棠，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王延辉，青海延辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙禹乔，青海延辉律师事务所律师。原告（反诉被告）张永明与被告（反诉原告）青海盈润投资有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）张永明的委托诉讼代理人陈燕、耿林，被告（反诉原告）青海盈润投资有限公司的委托诉讼代理人王延辉、孙禹乔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张永明向本院提出诉讼请求：1.判令依法解除《西宁市大通县商品房预售合同》；2.判令被告返还原告支付的全部房款460,000元，并自2018年7月20日，按照4.35％年利率给付利息54,305元（暂计算至2021年3月22日）至实际支付日止；3.判令被告返还不动产登记证登记费560元、专项维修基金7,618元、开业保证金5,000元、装修押金2,000元，并支付资金占用期间的利息1,617元（暂计算至2021年3月22日）至实际支付日止；4.赔偿装修损失83,691元；5.案件诉讼费用由被告承担。原告当庭变更第2、第3项诉讼请求为：判令被告返还原告支付的全部房款460,000元，并给付利息58,640元；判令被告返还不动产登记证登记费560元、专项维修基金7,618元、开业保证金5,000元、装修押金2,000元，并支付资金占用期间的利息1,760元。事实与理由：2018年7月20日，原告向被告购买位于大通县长宁镇宁张公路309号50号楼1层50-19室商品房一套，双方为此签订《西宁市大通县商品房预售合同》，合同编号：QY201834474号。房屋建筑面积84.64平方米，总价款460,000元。合同订立当日，原告即交付了全部房款。双方于2018年8月12日办理交房手续，原告接房后装修花费83,691元。期间，原告又按照被告要求先后交纳了产权证办理费560元、专项维修资金7,618元、开业保证金5,000元和装修押金2,000元。自交房至今，经原告多次催促，始终未能取得不动产权属证书。原告认为，双方订立的合同合法有效，原告依约履行了合同义务，被告迟迟不给办理不动产权证书的行为显属违约。原告为维护合法权益，根据《西宁市大通县商品房预售合同》第十九条：因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起900日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同，出卖人应自买受人付款之日起按照4.35％计算给付利息的约定，以及《中华人民共和国民法典》第五百六十六条的规定，特向人民法院提起诉讼。请求人民法院查明事实并支持原告的全部诉讼请求。被告青海盈润投资有限公司辩称，房屋所有权证书已经办理完毕，合同已经履行完毕，原告要求解除合同无事实及法律依据。原告要求返还不动产登记费用无事实依据，原告应当支付被告垫付的办理不动产权证的相关税费。原告请求返还专项维修基金、开业保证金、装修押金无事实及法律依据。装修系原告对自己财产的管理处置，不应当要求被告赔偿。被告（反诉原告）青海盈润投资有限公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告张永明继续履行《西宁市大通县商品房预售合同》；2.判令反诉被告张永明向青海盈润投资有限公司支付办理房屋产权登记证垫付的印花税230.70元、契税13,840.76元，测图费、宗地图费、户型图费371元。共计：14,442.46元；3.请求反诉被告向反诉原告支付反诉原告垫付的办理不动产权属证书的相关税费违约金7,314元（自2021年1月7日至2021年6月15日按照每日全部房款的万分之一计算）；4.判令本案的反诉费用由反诉被告张永明承担。事实与理由：2018年7月20日，反诉原告与反诉被告签订了编号QY201834474号的《西宁市大通县商品房预售合同》由反诉被告购买反诉原告房产一套，合同约定：房产位于西宁市大通县长宁镇宁张公路309号50号楼50-19室商品房一套，房屋建筑面积84.64平方米，总价款460,000元，双方约定自交付房屋之日起900日内由反诉原告办理不动产权属证书。现反诉原告已向反诉被告办理了不动产权属证书，合同内容已经履行完毕，反诉被告向法院请求解除合同的行为不利于保护交易秩序的安全。反诉原告经过多次向反诉被告电话催要、发送律师函的行为向反诉被告索要办理不动产权属证书所需材料与应当缴纳的相关款项时反诉被告均未向反诉原告提供办理不动产权属证书所需材料及相关税费。为继续履行合同反诉原告先行向办理不动产权属证书部门垫付了印花税、契税及办理不动产权属证书所需费用。现反诉被告起诉反诉原告解除合同返还房款，因双方签订的合同系真实意思且不动产权属证书已办理完毕，现反诉原告依法提出反诉请求，要求反诉被告继续履行合同义务并向反诉原告支付办理不动产权属证书由反诉原告垫付费用共计14,442.46元及违约金7,314元。原告（反诉被告）张永明针对被告（反诉原告）青海盈润投资有限公司的反诉请求辩称：一、被告认为原告请求解除合同的行为不利于保护交易秩序的安全没有法律依据。原、被告签订的《西宁市大通县商品房预售合同》系双方真实意思表示。在合同第十九条明确约定了“因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起900日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。”被告没有在房屋交付之日起900日内为原告办理产权证书，已经符合合同约定的解除条件。原告根据合同约定依法提出解除合同的诉讼请求，有理有据。二、被告在原告提出解除合同后再行办理房产证，产生的费用无权要求原告承担。原告2021年3月22日起诉请求解除合同。被告对原告的诉求是明确知晓的，对因其自身原因未能在合同约定时间内完成房产证办理的事实更是明确知晓的。被告违约行为已成事实，在原告提出解除合同之后才完成不动产权证书的办理，对此我方不予认可。对于办证支付的各项税费，由被告自行承担。三、原告没有违约行为，被告要求我方承担违约责任没有事实与法律依据。首先，我方没有违约行为。我方自2018年8月12日支付不动产登记证登记费之日，就已经按照被告要求提供了协助办理房屋产权证书的材料。之后，我方一直等待被告办理的房屋产权证书。期间，没有接到被告任何书面或口头的要求提供办证材料的通知。第一次确定开庭时间未能如期开庭之后，2021年5月20日我方收到被告律师函，也只是要求提供协助办理材料，没有关于缴纳款项的内容。如果我方没有提供办证材料，那么被告如何能在2021年6月9日完成产权证的办理，因此，被告的说法不能成立，我方没有违约行为。其次，被告要求按照每日全部房款的万分之一计算违约金7,314元没有依据，纵观《西宁市大通县商品房预售合同》违约责任的承担方式，仅在合同第十九条第（二）款第1项有约定。被告反诉要求按照每日全部房款的万分之一计算违约金，合同没有约定。相反，“按照每日全部房款的万分之一计算违约金”的前提是合同第十九条第（二）款第1项“买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金”。本案中原告明确要求解除合同，且自身没有违约行为。综上，请求人民法院查明事实，依法驳回反诉原告的反诉请求，以维护反诉被告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交的收据一份、商铺交接验收表一份、青海省人民法院诉讼收费专用票据一份、青海增值税普通发票一份无异议，原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交的不动产产权证书一份、西宁市大通县商品房预售合同一份无异议，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：对于原告（反诉被告）提交的西宁市大通县商品房预售合同一份，被告（反诉原告）对证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明方向及内容有异议，认为该合同第十九条明确规定关于合同解除的条件，双方约定了合同解除的前置条件，本案中被告至今未收到原告的书面通知，即解除条件未成就，合同约定原告应当协助被告办理房屋产权证书，原告根本不协助，被告不存在违约行为。本院认为，该合同系双方自愿签订的，是双方真实意思表示，现双方已按照合同约定履行了各自的义务，故对该份证据的证明效力本院不予采信；对于原告（反诉被告）提交的证据收据四份，的关联性及证明内容被告（反诉原告）有异议，认为该部分收费并未在合同中进行约定，不属于合同的权利与义务，与本案核实的事实无关。该部分费用是双方在另外合同中的约定，且该部分费用属于被告代收代缴，交至不动产登记局，原告未对不动产登记局行使诉讼权利，视为放弃其权利。本院认为，四份收据为青海盈润投资有限公司代收或由青海大商汇物业管理有限公司收取的不动产登记费、专项维修基金、开业保证金、装修押金等，故对该组证据的证明效力本院不予采信；对于原告（反诉被告）提交的证据装修装饰工程施工合同、收据、结婚证复印件，被告（反诉原告）对证据的真实性、合法性、关联性、证明方向均有异议，认为仅证明案外人陈燕及第三人签订装修合同的事实，无法证明装修合同是否履行，合同中的第三人无施工资质，该合同属于无效合同。本案属于房屋买卖合同纠纷，装修合同不在本案审查范围内，不能证明原告向案外人支付装修款的事实，也没有完税证明，与本案无关联性，不能证明原告花销83,691元装修费的事实。本院认为，原告（反诉被告）提交的该组证据，不能客观的反映其为装修花费83,691元的事实，故对该组证据的证明效力本院不予采信；对于原告（反诉被告）提交的证据期房备案查询表、不动产登记查询表，被告（反诉原告）对证据的真实性、合法性、关联性、证明方向均有异议，认为房产证在办理过程中一律显示期房，现房产证办理完毕，合同也已履行完毕。本院认为，案涉房屋的产权登记等工作现已全部完成，故对该组证据的证明效力本院不予采信；对于被告（反诉原告）提交的收据、中华人民共和国税收完税证明，原告（反诉被告）有异议，认为税收完税证明上显示的实际交税时间是2021年6月7日，未在合同约定的期限内完成，专项基金是2021年5月份交纳的，并未在合同约定的期限内交至住房基金管理局，显属违约。本院认为，该组证据能如实的反映交纳税费的事实，故对该组证据的证明效力本院予以采信；对于被告（反诉原告）提交的律师函，原告（反诉被告）有异议，认为在律师函中未显示交纳契税的字样，是在诉讼过程中出具的，未在900天内向原告提出交纳材料及契税的相关证据。本院认为，被告（反诉原告）所提供的证据不能客观的证明自己的主张，故对该组证据的证明效力本院不予采信；对于被告（反诉原告）提交的青海西北城自营户开业保证金补充协议，原告（反诉被告）有异议，认为该补充协议是在2020年8月13日签订的，2019年商铺已经经过装修入驻的，因房屋自身原因无法供暖使得原告无法正常经营。本院认为，被告（反诉原告）所提供的证据不能客观的证明自己的主张，故对该组证据的证明效力本院不予采信。对于反诉中，原告（反诉被告）提交的律师函、EMS中国邮政速递物流单、国内特快专递单、中国邮政速度物流查询单，被告（反诉原告）对证据的真实性、合法性、关联性不持异议，对证明内容有异议，认为该证据不足以证明被告在合同中存在违约行为，原告致函中要求协助办理产权证，说明原告拒不办理登记，材料是由被告自行收集的，原告在此过程中存在履约瑕疵，应对其违约责任承担赔偿责任。本院认为，原告（反诉被告）提供的律师回函不能客观的证明自己的主张，故对该组证据的证明效力本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月20日原告与被告签订了编号为QY201834474号的《西宁市大通县商品房预售合同》，原告购买被告出售的位于大通县长宁镇宁张公路309号50号楼50-19室房屋一套，房屋建筑面积84.64平方米，总价款460,000元。合同签订后，原告于2018年7月20日一次性给付购房款460,000元。被告于2018年8月12日交付房屋，同日原告向被告交纳不动产登记费560元、专项维修基金7,618元。2018年12月25日原告向青海大商汇物业管理有限公司交纳开业保证金5,000元、2019年3月12日交纳装修押金2,000元。2021年6月9日被告协助办理了房屋产权证书，登记于原告张永明名下,被告协助办理房屋产权登记证时垫付印花税230.70元、契税13,840.76元、测图费及宗地图费、户型图费371元，共计：14,442.46元。现原告诉至本院，要求判令依法解除《西宁市大通县商品房预售合同》；判令被告返还原告支付的全部房款460,000元，并给付利息58,640元；判令被告返还不动产登记证登记费560元、专项维修基金7,618元、开业保证金5,000元、装修押金2,000元，并支付资金占用期间的利息1,760元；赔偿装修损失83,691元并由被告承担本案案诉讼费用。被告提起反诉要求：1.判令反诉被告张永明继续履行《西宁市大通县商品房预售合同》；2.判令反诉被告张永明向青海盈润投资有限公司支付办理房屋产权登记证垫付的印花税230.70元、契税13,840.76元，测图费、宗地图费、户型图费371元。共计14,442.46元；3.请求反诉被告向反诉原告支付反诉原告垫付的办理不动产权属证书的相关税费违约金7,314元（自2021年1月7日至2021年6月15日按照每日全部房款的万分之一计算）；4.判令本案的反诉费用由反诉被告张永明承担本案争议的焦点为：1.本诉原告主张解除合同的情形是否存在；2.本诉原告主张的要求返还开业保证金、装修费等费用是否应当予以支持；3.反诉的第二项诉求是否应当予以支持。本院认为，原告与被告签订的《西宁市大通县商品房预售合同》是双方真实的意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同成立并生效，双方当事人均应当按照合同约定享有权利、履行义务，任何一方不得擅自变更或解除合同，现双方均已履行了合同约定的义务，双方约定解除合同的条件并不成就，亦没有出现法定解除事由，故对原告要求解除《西宁市大通县商品房预售合同》及返还购房款460,000、利息58,640元的诉讼请求本院不予支持；原告装修房屋的行为系对未来营业的前期准备，装修费用应由其自行承担，故对其要求被告赔偿装修损失83,691元的诉讼请求本院不予支持；不动产登记证登记费、专项维修基金等系被告代收后缴纳至相关单位的费用，开业保证金、装修押金等系案外人青海大商汇物业管理有限公司收取，因此，本院对原告要求被告返还不动产登记证登记费560元、专项维修基金7,618元、开业保证金5,000元、装修押金2,000元，并支付资金占用期间的利息1,760元的诉讼请求不予支持。原、被告双方签订的编号为QY201834474号的《西宁市大通县商品房预售合同》现已全部履行完毕，故对被告反诉要求继续履行合同的反诉请求本院不予支持；印花税、契税等费用应当由原告承担，本案中上述费用均由被告垫付，故对被告要求原告返还垫付的印花税230.70元、契税13,840.76元，测图费、宗地图费、户型图费371元等的反诉请求本院予以支持，但被告要求原告支付违约金的反诉请求无事实及法律依据，故对该项反诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）张永明的全部诉讼请求；二、原告（反诉被告）张永明于本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）青海盈润投资有限公司垫付的办理房屋产权登记证印花税230.70元、契税13,840.76元，测图费、宗地图费、户型图费371元，共计14,442.46元；三、驳回被告（反诉原告）青海盈润投资有限公司要求继续履行合同及要求原告（反诉被告）张永明支付其垫付的办理不动产权属证书的相关税费违约金7,314元的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9,948元，减半收取计4,974元、保全费3,645元由原告（反诉被告）张永明负担，反诉案件受理费344元，减半收取计172元由被告（反诉原告）青海盈润投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 马维麒二〇二一年七月二十二日法官助理 杜雪书书记员 马小红附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。