浙江省三门县人民法院民事判决书（2021）浙1022民初730号        原告（反诉被告）：宁波奥达房地产销售代理有限公司，住所地宁波市鄞州区天童北路1539号809室。                法定代表人：王旭君，系该公司董事长。                委托诉讼代理人：杨某，系该公司员工。                被告（反诉原告）：三门文峰房地产开发有限公司，住所地浙江省三门县海游街道大湖塘新区滨海大道19号。                法定代表人：董子。                委托诉讼代理人：王启高，三门县城关法律服务所法律工作者。                委托诉讼代理人：林巧瑛，三门县城关法律服务所法律工作者。                原告（反诉被告，以下均称原告）宁波奥达房地产销售代理有限公司（以下简称“奥达公司”）为与被告（反诉原告，以下均称被告）三门文峰房地产开发有限公司（以下简称“文峰公司”）服务合同纠纷一案，于2021年3月4日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法适用简易程序。2021年4月9日，被告文峰公司向本院提起反诉，并于2021年4月22日公开开庭进行了审理，原告奥达公司的委托诉讼代理人杨杰，被告文峰公司的委托诉讼代理人王启高到庭参加诉讼。原、被告双方于2021年4月22日向本院申请庭外和解一个月，本院予以准许，但双方未在上述期限内达成和解，本院于2021年5月22日恢复审理，本案现已审理终结。                原告奥达公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付销售佣金186438.92元，额外奖金1588403元，合计1774841.92及逾期支付上述款项的资金占用损失，资金占用损失自2020年2月6日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率算至实际支付之日止；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年9月25日，原、被告签订《销售服务合同》，合同约定，被告将其开发的三门县湖塘悦色商铺委托给原告进行销售，并支付原告销售佣金及额外奖金。实际上合同签订前原告已委派多名销售人员驻场开展销售任务22套，合同总金额35288145元，合同约定第一季度完成销售任务3000万元，被告支付合同总金额3％的额外奖金共计1058644元。第二、三季度未达到销售任务的60％，不另外计算额外奖金。第四季度，原告同样完成了销售任务，被告应当支付原告额外奖金共计529759元，另外被告尚有销售佣金共计186438.92元尚未支付。在合同约定的期限届满后，被告让原告继续派员驻场销售，但一直没有补签合同，被告也一直未向原告支付尚欠的佣金和奖金，故原告诉至法院，请法院依法支持原告的诉讼请求。                被告文峰公司答辩称：原告第一季度实际完成销售10套，没有证据证明是22套。第二季度实际完成销售2套，第三季度没有销售，第三季度3套。原告认为完成四季度的销售数量没有证据证明，被告实际上已经超额支付款项给原告，超额部分中由被告自己员工销售的金额，因为被告员工销售也需要开具发票，所以挂靠在原告处开发票，被告员工的佣金也支付给了原告，实际上被告支付原告的佣金已经超过实际的佣金，故要求法院驳回原告的诉讼请求。被告文峰公司向本院提出反诉请求：1、判令原告返还被告佣金718674.93元；2、由原告承担反诉费用。事实和理由：原、被告于2018年9月25日签订《销售服务合同》，合同约定，在2018年9月25日至2019年9月30日期间被告委托原告销售湖塘悦色商铺，同时约定了销售佣金、奖金及支付方式等内容，佣金按商品房买卖合同总额的4％计算，奖金以季度为单位，第一季度任务为3000万销售额，第二季度任务为2000万元销售额，第三季任务为2000万销售额，第四季度任务为1000万销售额，按季完成指标任务60％以上的按比例3％提取奖励金，合同签订后，原告第一季度（2018年9月25日至2018年12月30日）实际签订合同销售商铺10套，合同销售额为12393600元，未达到任务的60％，应得佣金495744元。第二季度（2019年1月1日至2019年3月31日）实际签订合同销售商铺2套，合同销售额为1767450元，未达到任务的60％，应得佣金70698元。第三季度（2019年4月1日至2019年6月30日）无销售。第四季度（2019年7月1日至2019年9月30日）实际签订合同销售商铺3套，合同销售额为7090000元，达到任务的70.9％，应得佣金283600元，奖励金150804.3元，综上原告累计应得佣金850042元，奖励金150804.30元，合计1000846.30元。同时被告公司的销售人员也在销售商铺，为方便开具发票，被告将自己员工的销售额、服务费，委托原告一并开具，并将被告公司销售人员的佣金按4％支付给了原告，被告共汇给了原告2010448元，而原告应得的服务费为1000846.30元，多余的1009601.70元应当返还被告，原告直接返还被告员工189966.6元，同时代开服务费增值税发票应缴税额1009601.70元×10％（税率）=109960.17元，扣除上述金额，原告应当返还被告718674.93元。请法院依法支持被告的反诉请求。                原告奥达公司针对被告文峰公司的反诉答辩称：1、原告完成的销售数量是有统计表格为证，所有销售的房屋都以签订的购房合同为准，原告所诉的完成了5000多万的销售额其中4％的提成200多万，被告已经支付了2010448元，款项还差186438.92元，也可以反映销售额完成的情况。被告所称的被告自己销售人员的销售量也计算在原告的销售额内是不符合事实的，被告是全权委托给原告进行销售，不存在他们自己也在销售的情况。2、原告不认可被告的说法。被告陈述的原告完成的销售额不符合事实。原告的销售都是有商品房买卖合同作为依据的。被告陈述的被告的销售人员也在进行销售不符合事实。确实有一个销售人员是被告的员工叫杨伊丽，因为她是被告的员工，不好开除，当时原被告协商将她留在原告售楼处，工资由被告支付，提成按照千分之九由原告支付。双方对这个方案没有争议，原告也支付了千分之九的提成给杨伊丽。被告提供的统计表格另外扣除了7套，是属于原告的销售量。                被告文峰公司针对原告奥达公司的反诉答辩反驳称：杨伊丽是被告公司的房产销售人员，被告的法定代表人也是在公司销售的，宣传方面也是被告做的，原告没有做过宣传。杨伊丽是公司员工，工资、社保都是被告出的。她销售的佣金也打入原告公司账户是因为当时有约定，她销售的佣金不能单独开具发票，所以由原告代开发票。所以这部分不能算是原告的佣金。原告分季度销售量没有达标，奖金是按照季度销售量计算的，原告把所有销售量混在一起是不行的。                当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原、被告提供的证据，本院认证如下：1、对于原告奥达公司提供的销售服务合同原件一份、付款凭证原件一份、增值税普通发票两张、商品房买卖合同原件30份以及被告文峰公司提供的房产订购协议原件26份、社保证明原件一份、调解协议原件一份、银行交易凭证一份、房产定购协议原件一份，由于原、被告对对方提供的上述证据的真实性均无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。2、对于原告提供的湖塘悦色商铺季度销售统计表打印件一份，该证据系原告单方制作，且经被告质证不予认可，故本院对该证据不予确认。对于原告提交的销售佣金结算明细表打印件5份，该证据虽系原告单方制作，但结合被告的付款记录能够与其上载明的内容相印证，故本院对该证据予以采信。对于原告提供的情况说明打印件2份，该证据系原告单方制作，且经被告质证不予认可，故本院对该证据不予确认。3、对于被告提供的销售统计表打印件一份，该证据系被告单方制作，经原告质证不予认可，故本院对该证据不予确认。对于被告提供的陈岳、管卫丽商品房买卖合同复印件两份、潘斌、祁燕婷商品房买卖合同原件一份、陈苗飞、姚建兴商品房买卖合同复印件一份，该证据系案外人与被告签订的商品房买卖合同，其上有被告的公章及案外人的签字捺印，来源和形式均合法真实，本院予以采信。对于被告提交32套商铺合同签订清单打印件一份及三门县海游街道人民调解委员会人民调解协议书原件一份，其上由相关部门加盖的公章，来源和形式均合法真实，本院予以采信。对于被告提供的协议书原件一份，该证据经原告质证不予认可，本院通过电话与仇利明核实，其不能说明与被告存在什么工程，本院不能确认协议书内容的真实性，故本院对该证据不予确认。                根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：                2018年9月25日，原告奥达公司与被告文峰公司签订了一份《销售服务合同》，被告将其开发的湖塘悦色商铺委托给原告进行销售，双方在合同中对双方的权利义务进行了约定，其中，合同第一条约定：委托销售服务面积约为11100平方米，本合同所有面积为测绘公司测定的建筑面积。第二条约定：原告销售服务期限为2018年9月25日至2019年9月30日止，经双方书面同意，可延长合同销售服务期限。第五条约定：1、销售佣金为商品房买卖合同总额的百分之四。2、奖金以季度为单位，具体任务为：（1）、2018年9月25日至2018年12月30日为第一季度，销售任务为3000万销售额；（2）、2019年1月1日至2019年3月31日为第二季度，销售任务为2000万销售额；（3）、2019年4月1日至2019年6月30日为第三季度，销售任务为2000万销售额；（4）、2019年7月1日至2019年9月30日为第四季度，销售任务为1000万销售额；合同规定期限内，原告完成被告要求的销售任务后获得额外提成为销售金额的3％，若当季度完成销售任务的60％以上但未达到销售目标的按销售率的比例结算额外奖金，若当季度未完成销售目标的60％，则不结算额外奖金。3、委托期内，双方按月结算销售佣金、额外奖金，结算日为每月31日前，被告在次月5日之前支付上月销售佣金、额外奖金。4、原告单套销售服务完成确认方式为：（1）、一次性付款，一次性付清房款并签订购房合同；（2）、按揭付款，付清首付房款，签订购房合同并收齐按揭材料。5、本合同生效后，原告向被告支付销售保证金200000元，若原告完成3000万元的销售指标，被告在完成指标后向原告返还全部保证金。第十二条约定：本合同经双方盖章并经双方法定代表人（或委托代理人）签字生效，非经双方书面同意，任何一方不得擅自更改或解除本合同，本合同有效期内，如有增减之条款，均应经双方书面同意后始生效。                合同签订后，原告对商铺进行了营销策划和代理销售。2018年9月6日至2020年1月21日期间，被告向原告共支付了2010448元，备注佣金。被告员工杨伊丽在被告委托原告销售服务期间也参与了销售服务。                本院认为，本案的争议焦点主要是原告的销售业绩，原告认为按照其销售业绩，被告尚欠原告佣金186438.92元及奖金1588403元；被告认为原告的业绩应当扣除被告员工杨伊丽所销售的商铺，原告应当返还被告佣金718674.93元。本院综合分析如下：                （一）关于原、被告之间委托销售的范围。根据《销售服务合同》约定，被告开发的房产项目湖塘悦色商铺，委托原告销售服务事宜。并在第一条约定，委托销售服务面积约11100平方米，本合同所有面积为测绘公司测定的建筑面积。结合本案，我们可以看出，上述约定委托销售范围包含了杨伊丽所销售的商铺。                （二）关于被告员工杨伊丽所销售的商铺。本院认为，杨伊丽虽是被告员工，但在庭审中原、被告双方均承认由原告向杨伊丽支付了销售商铺的提成，且在原告发送给被告的佣金结算明细表中包含了杨伊丽所销售的商铺，被告也并未提出异议，并按照佣金结算明细表支付了相应的佣金，故本院认为，在被告未提供相应证据予以推翻的情况下，被告员工杨伊丽所销售的商铺也应当计入原告的销售业绩。                （三）关于原告各季度的销售业绩。本院认为，按照原、被告双方约定的原告单套销售服务完成确认方式，商铺销售服务完成确认应当在付清全款或付清首付款后并签订购房合同，因此签订购房合同的时间应当作为实际销售服务完成的时间，故原、被告所争议的位于三门县海游街道滨海路19-28（购买人陈岳、管卫丽）、19-29（购买人潘斌、祁燕婷）两套商铺的销售完成时间，应当以签订购房合同时间为准，即按照2019年1月7日来确认。原告主张签订购房合同时间晚是由于被告的原因导致的，但原告并未提供相应证据予以证明，故本院对原告的主张不予采纳。对于被告提出的位于三门县海游街道梧桐路29-2商铺的购买人祁治国、郑雪娇已经于2020年12月7日与被告解除购房合同并返还了相应的购房款，因此不应当支付原告佣金的主张，本院认为，案外人祁治国、郑雪娇于2019年1月7日与被告已经签订了购房合同并支付了房款，依照合同约定的义务，原告已经完成了单套销售服务，在被告未提供证据证明合同解除是因原告导致的情况下，本院对被告的主张不予采纳。对于被告提出的案外人仇利明向被告购买的位于三门县海游街道梧桐路29-6、29-7商铺系因被告欠其工程款，故用商铺予以抵债的主张，本院认为，虽然被告庭后提供了其与仇利明签订工程款冲抵购房款的协议书，但本院通过电话与仇利明核实，其不能说明与被告存在什么工程，故本院不能确认协议书内容的真实性。且协议书的落款时间为2017年12月3日，协议内容明确约定梧桐路29-6、29-7商铺的购房款冲抵工程款，而原、被告签订本案《销售服务合同》的时间为2018年9月25日，因此，按照常理，被告在明知梧桐路29-6、29-7商铺冲抵工程款的情况下，应当在合同中约定委托销售的范围时去除这两套商铺，且被告可以直接和仇利明签订商铺的买卖合同而无需通过原告，故结合《销售服务合同》的内容及原告提供的关于商铺的《房产定购协议》和《浙江省商品房买卖合同》，在被告未提供其他证据予以佐证的情况下，本院对被告的主张不予采纳。另外，根据《销售服务合同》约定，销售服务期限为2018年9月25日起至2019年9月30日止。并约定延长合同销售服务期限或更改合同，需经双方书面同意。故在原告没有提供相关证据证明双方存在书面协议的情况下，本院对于原告主张的超出销售服务期限的位于三门县海游街道滨海路19-17商铺、位于三门县海游街道梧桐路29-1商铺的佣金及奖金，不予确认。对于原告提出的案外人陈昌富在原告的销售推荐下于2020年1月6日购买了位于三门县海游街道梧桐路29-13、29-14商铺的主张，根据被告提供的商品房买卖合同可以看出，梧桐路29-13商铺系由案外人陈岳、管卫丽于2020年10月19日购买，梧桐路29-14商铺系由案外人姚建兴于2020年10月19日购买，购买时间也已经超出原被告双方合同约定的销售服务期限，故本院对原告的主张不予采纳。                综上，本院对原告的各季度销售业绩确认如下：1、第一季度即2018年9月25日至2018年12月30日，原告销售了位于三门县海游街道滨海路19-4、19-15、19-19、19-20、19-27、19-8、19-31、19-2、19-26、19-30、19-13、19-32、19-16，及位于三门县海游街道梧桐路29-32、29-33、29-3、29-4的商铺，合同总价合计为25418003元，佣金为25418003×4％=1016720.12元，奖金为25418003×3％×84.73％=646100.22元。2、第二季度即2019年1月1日至2019年3月31日，原告销售了位于三门县海游街道滨海路19-28、19-29及位于三门县海游街道梧桐路29-2的商铺，合同总价合计为3760745元，佣金为3760745×4％=150429.80元，因未达到销售任务的60％，无奖金。3、第三季度即2019年4月1日至2019年6月30日，原告销售了位于三门县海游街道滨海路19-22及位于三门县海游街道梧桐路29-5的商铺，合同总价合计为3666600元，佣金为3666600×4％=14664元，因未达到销售任务的60％，无奖金。4、第四季度即2019年7月1日至2019年9月30日，原告销售了位于三门县海游街道滨海路19-7、19-11、19-23、19-18及位于三门县海游街道梧桐路29-6、29-7的商铺，合同总价合计为13247973元，佣金为13247973×4％=529918.92元，奖金为13247973×3％=397439.19元。综上，在销售服务期限内，被告应支付给原告的佣金为1711732.84元，奖金1043539.41元，扣除被告已支付的2010448元（备注为佣金），被告应支付原告奖金744824.25元。对于原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。对于被告要求原告返还被告佣金718674.93元的诉讼请求，由于缺乏事实及法律依据，本院不予支持。                对于原告要求被告自原告撤场之日（即2020年2月6日）起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息损失，本院认为，该请求符合《销售服务合同》第五条关于佣金、奖金支付方式的约定，且不违反法律规定，本院予以支持。                据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条、一百零九条之规定，判决如下：                一、限被告三门文峰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付给原告宁波奥达房地产销售代理有限公司奖金744824.25元及利息损失，利息损失自2020年2月6日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率算至实际支付之日止。                二、驳回原告宁波奥达房地产销售代理有限公司的其他诉讼请求。                三、驳回反诉原告三门文峰房地产开发有限公司的诉讼请求。                如果被告三门文峰房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                本诉案件受理费20770元，减半收取10385元，由原告宁波奥达房地产销售代理有限公司负担4760元，由被告三门文峰房地产开发有限公司负担5625元。反诉案件受理费10987元，减半收取5493.50元，由反诉原告三门文峰房地产开发有限公司负担。                如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。                本案申请执行期限为二年                    审判员王群华    二○二一年七月五日            代书记员杨巍魏