江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终2853号上诉人（原审原告）：崔国珍，男，1966年6月1日出生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。被上诉人（原审被告）：江苏福田置业有限公司，住所地溧阳市上兴镇公园路11-7号。法定代表人：易玉玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：饶金钢，江苏麒凯律师事务所律师。上诉人崔国珍因与被上诉人江苏福田置业有限公司（以下简称福田公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省溧阳市人民法院（2020）苏0481民初3053号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。崔国珍上诉请求：1.撤销一审法院民事判决；2.判令被上诉人立刻归还租用上诉人的已到期的编号为C1033店面房，并按2015年所签委托经营管理协议所规定人民币96199元的年租金，支付逾期租金至店面房归还为止；或按原协议所规定租金继续承租，考虑新冠肺炎疫情，可以经未签新协议的业主代表和福田公司协商进行一定的减免；3.诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.上诉人拥有福田中心一楼编号为C1033，面积为55.5m²的商铺所有权，房产证和土地证齐全。双方于2015年所签委托经营管理协议中明确规定，至2019年3月31日委托经营管理期满后，上诉人可以自己经营或自行招租。2.双方在协议中规定：持有福田中心整幢楼商铺面积过50%的业主愿意委托被上诉人经营管理的，上诉人应无条件同意续租二到五年，但经营管理方为福田公司，协议中无上海福创企业管理中心（普通合伙）（以下简称上海福创）和江苏福创房地产经纪有限公司（以下简称江苏福创），故上海福创或江苏福创与本案无关。福田公司无权擅自将经营管理权交给毫无关系的第三方上海福创或江苏福创。福田公司在2019年3月14日给上诉人的通知书中表明“无论你最终是否与上海福创企业管理中心达成委托经营管理协议，我公司均不再承担任何责任”，这一撇清责任的声明无法保证2015年所签协议中上诉人的正常权益。3.原委托经营管理协议中有明确的租金额，而福创公司所提供的新协议只提供了按比例的租金，这种无明确租金的协议本身就不具有严肃性和可执行性，容易引起后续纠纷，法院应不予支持。4.被上诉人在一审中表示，商铺实际分割复原有困难，这一局面完成是由被上诉人违反协议引起的，双方在协议中明确规定“乙方转租给经营客户的租期超过甲方租给乙方的租期，超过部分无效”，正是由于被上诉人有多个商铺超出双方协议所规定的租期，才造成现在的分隔困难的局面，这一局面应当由被上诉人设法解决，由此造成的损失应当由被上诉人承担。5.被上诉人在一审中表示，福田公司在前期履约过程中，因招商不成功，商铺长期空置，累损失超亿元。这种情况完全是被上诉人经营无方造成的，与上诉人无关。6.一审法院对本案事实认定不清，判决依据不足。一审法院判决依据是物权法第七十一条，本次诉讼上诉人只对自己的商铺提出权利，不涉及其他商铺。被上诉人福田公司辩称，上诉人崔国珍要求返还到期一层C1033号商铺，并按照原先标准支付租金到商铺归还之日止的上诉请求不能成立。一、上诉人出于投资目的购买的商铺，其商铺面积只是整个商铺中极小的一部分面积，其在购买当时就委托经营方统一经营，该商铺系产权式商铺，有别于独立式商铺，其特征决定了需要统一经营才能体现出商铺的最大商用价值，才能使产权人获得收益和实现其投资增值的目的，即便是商铺业主自主经营，也应遵循市场规律，根据整体规划和统一管理进行经营。因此，被上诉人福田公司在与上诉人的合同到期后，为了广大业主的利益，将商铺委托给上海福创、江苏福创经营，符合投资和经营双方的商业目的，有利于实现产权商铺的商用价值。二、经过溧阳法院一审查实，福田公司已将其自有的120个商铺委托上海福创经营，另外也有170多户业主也与上海福创签订了租赁管理协议，说明绝大部分业主同意委托统一经营。在一审法院随机对其中的约30户业主进行电话调查时，业主都对已经与上海福创（江苏福创）签订新的租赁协议的事实给予肯定，只是对于比原来签订合同的租金低表达了不满，但租金收益肯定会受到市场等各种因素的影响，不能因为租金收益低就否认统一经营的模式。所以，本案上诉人虽然享有商铺的所有权，但其对商铺的所有权应受到上述“福田中心”统一经营、服从全体业主利益的限制，对其出租的商铺不能返还。三、因为包括上诉人商铺在内的福田中心商铺在原先租赁协议到期后都已经与江苏福创（含在先的上海福创）建立了租赁关系，案涉商铺在与被上诉人租赁期限到期后，实际由江苏福创统一对外招租经营，目前都处于整体出租状态，故上诉人要求被上诉人按照之前的租赁协议约定的标准承担到期之后的租金，缺乏事实及法律依据。四、经过了解，目前，都是江苏福创向所使用的商铺业主（含上诉人）支付相应的租金。支付租金的标准，是参照案外小业主与江苏福创签订的租赁委托管理协议书中的约定，即：租金的计算方式为：整个物业租赁区域实际租赁金额除以整个物业租赁区域物业总销售金额*该物业协议销售价格的80%进行计算支付。江苏福创前期多次通知上诉人，希望及时去办理当期的租赁领取手续。崔国珍向一审法院起诉请求：1.判令福田公司立即归还租用本人的到期的位于溧阳市××路××号××层××号商铺；2.判令福田中心支付超期占用本人商铺应支付的租金至2020年3月31日止计96199元，并继续支付后续占用商铺的租金直至归还商铺为止；3.案件受理费由福田公司承担。一审法院认定事实：案涉崔为珍的商铺房产证号为溧房权证溧阳字第1××1号，位于××路××号××层××号,规划用途商业。甲方崔国珍与乙方福田公司签订了一份《福田中心商铺租赁管理协议书》，约定：甲方购买的“福田中心”商铺出租给乙方，本协议所指商铺为坐落于溧阳市××路××路××的“福田中心”，编号为第一层Ｃ1033号商铺，委托经营管理期为4年；期满后，甲方可选择下列方式之一，以获得“该物业”相关收益：甲方自己经营“该物业”，由甲方自行招租，并与租赁户签订租约，由乙方提供新的招租经营条件供甲方选择，并另行签约；赁期满前6个月，乙方如根据商场经营情况，欲续租甲方该物业，应提前与甲方协商，乙方可继续受托经营或者承租该物业二至五年，双方其他权利、义务不变，如甲方不同意续租的，但持有福田中心整栋楼商铺面积（不含主楼）超过50%的业主愿意续租的，甲方应无条件服从续租二年至五年，租金标准按持有福田中心整幢楼商铺面积（不含主楼）超过50%的业主确定的统一标准执行。合同到期后，福田公司不再租赁崔国珍的商铺，目前由江苏福创实际管理经营。余洪兵、徐庚仙与福田公司、溧阳市溧城汤乐汇浴场、上海福创、江苏福创租赁合同纠纷一案，案号为（2019）苏0481民初8884号，该案查明以下事实：福田公司将自身拥有的福田中心商铺委托江苏福创经营管理，目前有超出70%的小业主（含福田中心自身商铺）与上海福创签订了委托管理协议，上海福创又委托江苏福田管理，福田中心实际由江苏福创在统一经营管理；小业主与江苏福创签订的租赁委托管理协议书中约定的租金计算方式为：整个物业租赁区域实际租赁金额除以整个物业租赁区域物业总销售金额×该物业协议销售价格的80%。该案判决：上海福创支付余洪兵、徐庚仙租金，标准为：整个物业租赁区域实际租赁金额除以整个物业租赁区域物业总销售金额×该物业协议销售价格的80%；驳回余洪兵、徐庚仙其余的诉讼请求。余洪兵、徐庚仙不服上诉，常州中院作出（2020）苏04民终3114号民事判决书，判令：江苏福创支付余洪兵、徐庚仙租金，租金计算方式为:整个物业租赁区域实际租赁金额除以整个物业租赁区域物业总销售金额×该物业协议销售价格的80%，驳回余洪兵、徐庚仙的其余诉讼请求。主要理由为：余洪兵、徐庚仙虽然享有商铺的所有权，但其对商铺的所有权应受到“福田中心”统一经营、服从全体业主利益的限制，故其要求返还商铺，不予支持。一审法院另查明，案外人江苏福创同意按照统一标准（整个物业租赁区域实际租赁金额除以整个物业租赁区域物业总销售金额×该物业协议销售价格的80%）支付崔国珍相应的租金。一审法院认为，崔国珍虽然享有商铺的所有权，但其对商铺的所有权应受到“福田中心”统一经营、服从全体业主利益的限制，目前“福田中心”由江苏福创统一经营，故其要求福田公司返还商铺的请求，不予支持。崔国珍的商铺在与福田公司租赁期限到期后，实际由江苏福创统一对外招租经营，并非福田公司占有使用，故崔国珍要求福田公司按照之前的租赁协议约定的标准承担到期之后的租金，无事实和法律依据，不予支持。崔国珍可自行与江苏福创办理租金支付事宜。综上，一审法院根据《中华人民共和国物权法》第七十一条之规定，作出如下判决：驳回崔国珍的诉讼请求。案件受理费元2206元，由崔国珍承担。二审中，各方均没有向本院提交新证据。二审查明的其他案件事实与一审法院一致，本院依法予以确认。本院认为，双方当事人签订的《福田中心商铺委托经营管理协议书》是双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。合同约定的租赁期间届满后，福田中心向崔国珍发出解除租赁关系的通知，符合约定。由于前述协议书中约定有关于“统一经营”的条款，即“承租期满后，甲方可选择下列方式之一，以获得‘该物业’相关收益：甲方自己经营‘该物业’，由甲方自行招租，并与租赁户签订租约，由乙方提供新的招租经营条件供甲方选择，并另行签约，无论上述何种方式，甲方或其租赁户均保证服从乙方的统一管理（如有不服从统一管理的视为违约），并须符合乙方指定的包括但不限于经营方式、经营业态、经营品种、经营形象、结算办法等方面的整体规划和布局要求（如有不符合整体规划和布局要求视为违约）”和“十年租赁期满前6个月，乙方如根据商场经营情况，欲续租甲方该物业，应提前与甲方协商，乙方可按每年10%的租金标准续租二至五年，双方其他权利、义务不变，如甲方不同意续租的，但持有福田中心整栋楼商铺面积（不含主楼）超过50%的业主愿意续租的，甲方应无条件服从续租二年至五年，租金标准按持有福田中心整幢楼商铺面积（不含主楼）超过50%的业主确定的统一标准执行”。而且，崔国珍出于投资目的购买的商铺，在购买时就委托经营方统一经营，该商铺系产权式商铺，没有明确的四至，需要统一经营才能体现出商铺的最大商用价值，才能使产权人获得收益和实现其投资增值的目的，即便是商铺业主自主经营，也应遵循市场规律，根据整体规划和统一管理进行经营。因此，福田公司在与崔国珍的合同到期后，将商铺委托给上海福创、江苏福创经营，符合投资和经营双方的商业目的，有利于实现产权商铺的商用价值。经过核实，绝大部分业主同意委托统一经营。崔国珍虽享有商铺的所有权，但其对商铺的所有权应受到上述“福田中心”统一经营、服从全体业主利益的限制，故其要求返还商铺，二审不予支持。由于包括崔国珍商铺在内的福田中心商铺，事实上已由江苏福创出租给他人经营。因此，江苏福创应向所使用商铺的业主支付相应租金。租金支付标准应当参照案外小业主与江苏福创签订的租赁委托管理协议书中的约定，即：租金的计算方式为：整个物业租赁区域实际租赁金额除以整个物业租赁区域物业总销售金额乘以该物业协议销售价格的80%。本案中，崔国珍的商铺租金也应以此方式计算。因崔国珍与福田公司在协议中约定可以续租的期限是二到五年，所以，该租金的计付最长期限不得超过该约定的时限。综上，上诉人崔国珍的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2206元，由上诉人崔国珍负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 仪审 判 员  罗希夷审 判 员  王 莹二〇二一年七月二十九日法官助理  骆云辉书 记 员  张 斐