江苏省淮安经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0891民初1843号原告：淮安中大物业服务有限公司，住所地淮安经济技术开发区翰林花园三期17号楼106室。法定代表人：孙成刚，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张雄鹰，江苏天淮律师事务所律师。被告：郑户公，男，1981年10月5日出生，汉族，住淮安市生态文旅区。原告淮安中大物业服务有限公司（以下简称中大物业公司）与被告郑户公物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告中大物业公司的委托诉讼代理人张雄鹰、被告郑户公到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中大物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告郑户公支付自2020年1月1日至2020年12月30日期间的物业服务费2399元及违约金（以2399元为基数，从2020年1月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算至给付之日止）；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。被告郑户公辩称，1、对欠费期间无异议，对物业服务费的计算标准无异议，但对代收代缴费用有异议，要求原告提供代收代缴费用的交费明细、发票及物价局的批文；2、对原告诉讼主体资格不认可，虽然原告进场后贴告知书，要求其去签订新的物业合同，如未按时签订则视为默认对原服务内容的顺延，被告对此不认可；3、对原告提供的物业服务不满意，原告在物业办公室外私拉电线给电动车充电，私自在地下车库将不是车位的部分划设车位，影响正常停车与出行，在小区负一楼私拉电线安装充电桩，使用公共用电，但对收益部分却未公示，地下车库环氧地坪破坏至今未修复，小区1号楼原有绿化被破坏，改造成快递驿站，电梯及楼道脏乱差，物业私自将路面公共停车位为己用，其他业主停车被锁车，小区东北门被物业私自改造成墙，无法进出，占用东门盲道，把盲道改没了，私加人脸设施，承诺的业主食堂未开设，未公开小区内所有公开收益收支，在地下车库开设收费洗车服务，使用的是公共用水用电，收益未公示，所以小区业主自发在物业门口维权要求原告退场；4、基于原告物业服务不到位，应当赔偿被告损失24000元；5、被告交纳的装修保证金1000元至今未退还；6、被告拿房后一直未入住，在2019年装修完毕后至今亦未入住，物业费应当按5折收取；本院经审理认定事实如下：被告郑户公系中交香滨国际小区3幢404室业主，房屋为高层住宅，建筑面积为100.96平方米。2019年12月31日，中交香滨国际小区开发商淮安中交盛业房地产开发有限公司（委托方）与原告中大物业公司（受托方）签订《淮安“中交香滨国际花园”项目物业服务委托书》，约定因北京中交方圆物业管理服务有限公司和淮安中交盛业房地产开发有限公司协商未达成一致，从2020年1月1日起北京中交方圆物业管理服务有限公司决定撤场并退出对中交香滨国际小区的物业管理，淮安中交盛业房地产开发有限公司委托原告中大物业公司对中交香滨国际小区提供物业管理服务。2020年5月26日，中交香滨国际小区开发商淮安中交盛业房地产开发有限公司向淮安生态文化旅游区住房和城乡建设局提交《关于淮安中交香滨国际小区前期物业公司更换备案的说明》，载明中交香滨国际小区原前期物业公司北京中交方圆物业管理服务有限公司申请退场，经统计案涉小区入住率仅36%左右，小区利用率远未达到50%，未达到成立业委会成立的条件，属前期物业，小区开发商原计划通过招投标程序确定新的物业公司，但是因疫情影响，导致招投标程序一直未能举行，为避免疫情期间小区物业管理脱节，临时委托原告中大物业公司管理案涉小区，因为原告中大物业公司是北京中交方圆物业管理服务有限公司劳务合作方，小区所有人员均是由原告中大物业公司提供。原告中大物业公司接管小区后提供的物业服务得到社区等部门的表扬和认可。在疫情结束后，开发商于4月8日提出招投标备案申请进行招投标事宜，并于2020年5月25日在市住建局，在区住建局和富城路办事处和开发商工作人员现场监督下，经专业评标委员会评审，原告中大物业公司中标，双方签订前期物业管理服务合同。2020年5月27日，中交香滨国际小区开发商淮安中交盛业房地产开发有限公司向原告中大物业公司发放《前期物业管理中标通知书》。2020年5月28日，中交香滨国际小区开发商淮安中交盛业房地产开发有限公司（甲方）与原告中大物业公司（乙方）签订《“中交香滨国际花园”项目前期物业服务委托合同》，约定甲方将中交香滨国际花园委托乙方对项目实行统一、专业化的前期物业服务,合同期限自合同签订之日起至业主委员会与业主大会所选聘的物业服务公司签订的物业服务合同生效时止；高层住宅物业公共服务费1.5元/月·m2，代收代交费用0.48元/月·m2，其中公共用水水费0.004元/月·m2，公共照明电费0.019元/月·m2，电梯电费0.212元/月·m2，智能化电费0.112元/月·m2，水泵电费0.1元/月·m2，走道灯电费0.033元/月·m2；因业主原因办理入住手续后未入住或未使用的物业服务费用按规定标准的70%缴纳；逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天万分之五交纳滞纳金。2020年1月1日至2020年12月30日期间，被告郑户公未入住使用案涉房屋，并未交纳该期间物业公共服务费及代收代交费用。2020年11月2日，原告中大物业公司在被告郑户公家门上张贴通知，通知被告于2020年11月30日前交纳物业费，并张贴了北京中交方圆物业管理服务有限公司的债权转让通知书。2021年3月5日，原告中大物业公司在被告郑户公家门上张贴《告知书》，载明再次通知被告，其于2020年5月27日正式中标案涉小区前期物业服务，并与开发商签订了前期物业服务协议（已在小区公示栏公示），但被告一直未至物业处签订新的物业服务协议，如不能按时签订新的协议，则视为对原服务协议内容顺延的认可。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，原告与中交香滨国际花园开发商签订的前期物业服务合同未违反法律、行政法规规定，合法有效，对涉案小区全体业主具有约束力，原告中大物业公司为中交香滨国际花园提供物业服务，被告郑户公应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。原告主张被告2020年1月1日至2020年12月30日期间欠交物业公共服务费2399元，因该期间被告并未实际入住使用案涉房屋，根据合同约定，应当按照收费标准70%支付，故被告应交纳该期间物业费1679元。对于原告主张的违约金，鉴于原告的服务尚有瑕疵存在，故对于原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于被告辩称原告服务不到位的问题，本院认为，物业服务是动态性的过程性服务，基于物业服务的特性，不能因某个环节出现瑕疵就否定整体和长期的服务水平，业主及时交纳物业服务费用亦是维持物业公司运营，维护业主自身享受高水平物业服务的必要条件，被告认为原告存在物业服务不到位行为造成其损失，可另案提起诉讼，主张权利，但通过拒付物业费的方式进行对抗是不恰当的，此举不仅不有利于物业服务的健康开展，甚至会使正常的物业服务难以为继，最终损害的是包括被告在内的全体业主及物业使用人的利益。关于被告装修保证金退还问题，亦可另案主张权利。同时，物业公司在日常提供物业服务过程中，除应尽职尽责履行职责外，还应着力提高服务质量，切实站在为业主、物业使用人服务的角度，解决业主、物业使用人的实际问题。双方共同建立互信、稳固的合作关系，小区的物业服务才能进入良性循环。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告郑户公于本判决发生法律效力之日起十日内向原告淮安中大物业服务有限公司支付物业服务费1679元；二、驳回原告淮安中大物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告郑户公负担。本判决为终审判决。审判员  满冬青二〇二一年七月八日书记员  陈晓轩