广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2021）粤2071民初3326号原告：雅生活智慧城市服务股份有限公司沙溪分公司，住所地广东省中山市沙溪镇。负责人：钟锦绣，职务总经理。委托诉讼代理人：陈艺金，广东正日律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁添福，广东正日律师事务所律师。被告：汤明德，男，1989年1月23日出生，汉族，身份证住址广东省中山市。委托诉讼代理人：汤荣耀，男，1957年4月18日出生，汉族，身份证住址广东省中山市，系原告汤明德的父亲原告雅生活智慧城市服务股份有限公司沙溪分公司(以下简称雅生活智慧城市沙溪分公司)与被告汤明德物业服务合同纠纷一案，本院依法立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告雅生活智慧城市沙溪分公司向本院提出诉讼请求：被告汤明德向原告雅生活智慧城市沙溪分公司支付2019年7月至2020年10月期间共16个月的物业管理费6016元及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理费376元为基数，分别从欠费次月11日起按每天1‰的标准计算至清偿之日止，暂计至2020年10月31日为人民币1353.60元）。事实与理由：被告汤明德拖欠原告雅生活智慧城市沙溪分公司物业服务费，原告雅生活智慧城市沙溪分公司为维护自身合法权利，特诉至本院。原告雅生活智慧城市沙溪分公司在诉讼期间向本院提交证据有：1.中山市不动产登记资料证明表；2.中山市前期物业管理服务协议；3.广东省经营服务性收费许可证；4.（2017）粤2071民初17679号民事判决书；5.告知函；6.律师函及邮寄凭证；7.中山市不动产登记资料查询结果。被告汤明德辩称：1.原告雅生活智慧城市沙溪分公司再次提起诉讼主张欠交物业管理费一说无事实依据。从2013年6月收到收楼通知至今，案涉物业存在重大质量问题，需修复后才能收楼，至今被告汤明德尚未收楼，何来欠物业管理费。2.原告雅生活智慧城市沙溪分公司违反诚信原则，故意包庇、隐瞒事实。事实是房地产公司3003房八年多已数十次当作修补实验来修整，原告雅生活智慧城市沙溪分公司也根据他们实验维修后认为不存在有质量问题，才提起诉讼告我们交物业管理费。后房地产公司自知理亏，要求原告雅生活智慧城市沙溪分公司向法院申请不执行(2014)中法民一初字87号民事判决，并且要求我们对该案不要上诉，且对(2015)中一法沙民一初字第519号民事案件（已开了一次庭）向法院申请撤诉（有原告雅生活智慧城市沙溪分公司提供的撤诉说明书为证）。原告雅生活智慧城市沙溪分公司一再根据房地产公司认为已修整好，屡次向法院起诉，结果也被法院一再判决驳回[有(2017)粤2071民初17679号民事判决书和(2019)粤2071民初22198号民事判决书为证]。告明知我们购买的是毛坯房，但房地产公司多次用装修遮盖屡屡维修导致伤痕累累的痕迹，也不向我们反映，由此可知，原告雅生活智慧城市沙溪分公司属实是违反诚信原则，故意包庇、隐瞒事实。3.原告雅生活智慧城市沙溪分公司主张的事实并不是本案的事实及提交的证据，不具有证据效力，不应采纳。原告雅生活智慧城市沙溪分公司主张与房地产开发公司签订的前期物业服务合同实属子虚乌有。原告雅生活智慧城市沙溪分公司主张收楼时间为2017年11月17日是伪造的。原告雅生活智慧城市沙溪分公司提交的前期物业服务合同是距离我们购房后的七年多才出现的。原告雅生活智慧城市沙溪分公司再次提交证据(2017)粤2071民初17679号民事判决书，证明涉案房地产已交付被告汤明德使用，被告汤明德应承担交后的物管费。该证据于2019年提起诉讼提交法院，亦被法院于(2019)粤2071民初22198号民事判决驳回其主张（有该判决书为证）。原告雅生活智慧城市沙溪分公司在2017年前三次诉讼提交所谓证据《前期物业服务合同书》既没有看到是我们所签，又没有看到有起止日期，也没有看到有签约时间（有原告雅生活智慧城市沙溪分公司于2017年9月18日提交的证据目录编号2前期物业服务合同为证）。该合同的确没有法律效力的、无效的、与我们无关的合同，但原告雅生活智慧城市沙溪分公司提交的前期物业服务合同就填上了起止日期及签约时间，明显是在我们与房地产公司答订购房合同书后，七年多才出现的合同，故不应作为证据来认定。房地产公司在我们购房时明确赠送5000元物业管理费给我们，在第一次庭审时原告雅生活智慧城市沙溪分公司代理人许权也当庭承认该款项，为何现就不采纳？原告雅生活智慧城市沙溪分公司多次改名换姓，未改名时也承认房地产公司赠送我们的5000元物业管理费改名后就不提赠送款项，并且故意将房地产公司与我们签约交楼2016年6月30日改为2017年11月17日。被告汤明德在诉讼期间向本院提交证据有：1.购房优惠确认书；2.《业主收楼验收表》；3.《撤诉说明书》；4.中山市悟空防水补强工程有限公司对3003房屋面漏水治理施工方案及工程预算单；5.中天建筑处理3003房露筋返锈方案；6.中山市发展和改革局中山市住房和城乡建设局《关于规范住宅小区服务收费的通知》政策解读；7.手机拍摄照片；8.中山市商品房买卖合同；9.中山市前期物业服务合同（原告于2017年提供）；10.（2019）粤2071民初22198号民事判决书；11.（2017）粤2071民初17679号民事裁定书；本院认定事实如下：雅居乐物业管理服务有限公司沙溪分公司（以下简称雅居乐物业沙溪分公司）成立于2007年12月3日。经营范围：家庭服务、物业管理服务等。2008年10月1日，中山雅居乐雍景园房地产有限公司（甲方）与雅居乐物业沙溪分公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定由雅居乐物业管理服务有限公司沙溪分公司对中山市沙溪镇世纪新城小区提供前期物业管理服务；已竣工验收但未售出或交付使用的物业，由乙方向甲方计取物业服务费；交付给业主使用的物业，自交付之日起次月向业主计取物业服务费，若因业主原因迟延办理交付手续的，业主自商品房买卖合同约定的交付时间之次月开始计收服务费；小区的物业管理服务费用收费标准是：小高层住宅按建筑面积每月每平方米2.3元；高层住宅按建筑面积每月每平方米2.5元；已售车位管理费每月40元；业主或非业主使用人缴纳物业服务费的时间为公历每月10日，每次缴纳上月的物业服务费；业主和非业主使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交滞纳金；合同还约定了其他事项。合同签订后，雅居乐物业沙溪分公司开始为世纪新城小区提供物业管理服务。汤明德系中山市沙溪镇翠景南路18号雅居乐世纪新城3期224幢3003房的物业买受人,于2012年6月26日与中山雅居乐雍景园房地产有限公司签订《中山市商品房买卖合同》，购买了涉案物业。工商注册信息显示：2017年9月14日，雅居乐物业沙溪分公司变更企业名称为雅居乐雅生活服务股份有限公司沙溪分公司（以下简称雅居乐雅生活沙溪分公司）。2017年9月18日，雅居乐物业沙溪分公司以汤明德拖欠自2014年8月起的物业管理费为由，诉至本院，本院于2017年12月17日作出（2017）粤2071民初17676号民事判决书，判决载明：即使中山雅居乐雍景园房地产有限公司出售的商品房被评为合格工程，但该商品房确实存在质量问题并足以影响买受人居住和使用的，汤明德有权拒绝收楼，待中山雅居乐雍景园房地产有限公司对该商品房进行整改并符合居住使用的条件后再收楼。因此在中山雅居乐雍景园房地产有限公司未将3003房交付给汤明德之前所产生的物业管理费，根据涉案前期物业服务合同的约定，应由中山雅居乐雍景园房地产有限公司承担，雅居乐雅生活沙溪分公司向汤明德主张2014年8月起至本案判决生效之日的物业服务费缺乏理据，本院不予支持。另，鉴于截止本案现场勘察当日（即2017年12月12日），3003房已不存在天花漏水的质量问题，而仍存在的第14、18项问题并不影响汤明德居住和使用3003房，故在中山雅居乐雍景园房地产有限公司再次书面通知汤明德办理收楼手续时，汤明德应及时前往办理，否则应视为涉案商品房已交付其使用。并判决：驳回雅居乐物业沙溪分公司的诉讼请求。2019年8月23日，雅居乐雅生活沙溪分公司以汤明德拖欠2017年12月至2019年6月期间的物业服务费为由，诉至本院。本院经审理后，于2019年11月22日作出（2019）粤2071民初22198号民事判决书，认定：收楼的前提是3003房不存在质量问题、符合居住条件，且明确记载“汤明德应及时前往办理，否则应视为涉案商品房已交付其使用”，也就是视为交付使用的前提是汤明德懈于收楼或拒绝前往办理收楼。但本案中，根据汤明德提交的2018年4月25日至2019年8月7日期间共计15份的业主收楼验收表显示，汤明德在上述期间曾多次前往涉案小区办理3003房的收楼手续，不能认定汤明德懈于收楼或拒绝前往办理收楼。且从业主收楼验收表可以看到3003房漏水问题确实仍然存在，且房屋内的天花、墙身出现裂缝及有漏出钢筋的情况。商品房的最终目的在于居住，而3003房位于该幢楼的顶层，若存在天花漏水等质量问题显然不符合居住和使用的目的。从本案查明的事实上看3003房确实存在漏水等问题并足以影响买受人居住和使用的，汤明德有权拒绝收楼。因此，在开发商未将3003房交付给汤明德之前所产生的物业服务费，根据涉案前期物业服务合同的约定，应由开发商承担，雅居乐雅生活沙溪分公司向汤明德主张2017年12月起至2019年6月的物业服务费缺乏理据，本院不予支持。并判决驳回雅居乐雅生活沙溪分公司的诉求。之后，原告物业助理与汤明德的代理人汤荣耀于2020年4月23日、6月3日、10月18日，2021年3月12日前往涉案物业进行收楼验收，在收楼验收表中，汤明德主张客厅天花顶有裂缝、书房天花目测疑似爆筋。核准变更登记通知书载明：2020年10月20日，雅居乐雅生活沙溪分公司变更企业名称为雅生活智慧城市沙溪分公司。2021年1月19日，雅生活智慧城市沙溪分公司以汤明德拖欠2019年7月至2020年10月期间的物业服务费为由，诉至本院，提出前述诉求。另查：诉讼中，本院询问雅生活智慧城市沙溪分公司，中山雅居乐雍景园房地产有限公司是否有通过诉讼等途径敦促汤明德履行收楼义务，雅生活智慧城市沙溪分公司表示不清楚。本院询问雅生活智慧城市沙溪分公司，原、被告双方是否有约定由雅生活智慧城市沙溪分公司代替开发商来行使交付房屋的权利义务，雅生活智慧城市沙溪分公司亦未能提交相应依据。又查：诉讼中，本院于2021年5月8日前往涉案房产进行了现场勘查。雅生活智慧城市沙溪分公司向本院提交司法鉴定申请书，申请对中山市沙溪镇翠景南路18号雅居乐世纪新城3期224幢3003房是否存在不符合居住和使用条件等房屋质量问题进行司法鉴定。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原、被告的主要争议焦点为：汤明德是否已经达到支付物业管理费的条件。对此，雅生活智慧城市沙溪分公司主张，涉案房屋在汤明德提出瑕疵问题后，雅生活智慧城市沙溪分公司积极联系了开发商进行修复，且在修复完毕后也及时向汤明德通知验收，收楼验收表中所记载的内容均为房屋正常老化及瑕疵现象，因此在雅生活智慧城市沙溪分公司通知之后涉案房屋即视为交付汤明德使用，汤明德应当承担物业管理费；汤明德主张，其提出质量问题后，确实有人员多次前往修整，但修整效果不好，仍然存在天花板裂缝、钢筋爆筋、掉灰等问题，其因此拒绝收楼。对此，本院认为，根据《广东省物业管理条例》第四十一条规定：“物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用。物业管理区域尚未出售或出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳”。本案汤明德缴纳物业管理费的条件为涉案房产已经交付物业买受人即汤明德。但根据案涉证据包括（2017）粤2071民初17676号民事判决书、（2019）粤2071民初22198号民事判决书已经认定的事实，以及汤明德提交的验收记录来看，汤明德与开发商中山雅居乐雍景园房地产有限公司就案涉房产是否存在质量问题，是否符合交付条件至今未达成一致，并未有充分证据证明涉案房产已经达到交付条件并交付汤明德使用。雅生活智慧城市沙溪分公司与建设单位中山雅居乐雍景园房地产有限公司是不同的法人主体，向汤明德主张房屋已经达到交付条件，要求汤明德应当履行收楼义务的主体，应当为与汤明德签订《中山市商品房买卖合同》的中山雅居乐雍景园房地产有限公司，而非本案雅生活智慧城市沙溪分公司，雅生活智慧城市沙溪分公司并非诉求汤明德收楼的适格主体。雅生活智慧城市沙溪分公司申请本院委托鉴定机构对中山市沙溪镇翠景南路18号雅居乐世纪新城3期224幢3003房是否存在不符合居住和使用条件的鉴定申请，实质上是对涉案房屋是否达到收楼条件进行鉴定，是否达到收楼条件所涉及的商品房买卖合同关系与本案物业服务合同关系并非同一法律关系，该鉴定结论对本案结果难以产生直接影响，故本院对于雅生活智慧城市沙溪分公司该鉴定申请，不予准许。雅生活智慧城市沙溪分公司并未提交中山雅居乐雍景园房地产有限公司与汤明德完成案涉房屋交付程序，或者中山雅居乐雍景园房地产有限公司通过诉讼确认案涉房屋已经达到交付条件并将房屋交付汤明德的依据，即未能证明汤明德已经达到缴纳物业管理费的条件。故雅生活智慧城市沙溪分公司诉求汤明德缴纳2019年7月至2020年10月期间物业管理费及违约金，缺乏理据，本院不予支持。该期间的物业管理费，雅生活智慧城市沙溪分公司可以核实收楼实际情况后依法向相关责任人主张。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《广东省物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告雅生活智慧城市服务股份有限公司沙溪分公司的全部诉讼请求；案件受理费50元（原告雅生活智慧城市服务股份有限公司沙溪分公司已预交），由原告雅生活智慧城市服务股份有限公司沙溪分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长 唐 群审判员 余 磊审判员 黄 莺二〇二一年七月八日书记员 冯芳婵林晓晴广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2021）粤2071民初3326号原告：雅生活智慧城市服务股份有限公司沙溪分公司，住所地广东省中山市沙溪镇。负责人：钟锦绣，职务总经理。委托诉讼代理人：陈艺金，广东正日律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁添福，广东正日律师事务所律师。被告：汤明德，男，1989年1月23日出生，汉族，身份证住址广东省中山市。委托诉讼代理人：汤荣耀，男，1957年4月18日出生，汉族，身份证住址广东省中山市，系原告汤明德的父亲原告雅生活智慧城市服务股份有限公司沙溪分公司(以下简称雅生活智慧城市沙溪分公司)与被告汤明德物业服务合同纠纷一案，本院依法立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告雅生活智慧城市沙溪分公司向本院提出诉讼请求：被告汤明德向原告雅生活智慧城市沙溪分公司支付2019年7月至2020年10月期间共16个月的物业管理费6016元及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理费376元为基数，分别从欠费次月11日起按每天1‰的标准计算至清偿之日止，暂计至2020年10月31日为人民币1353.60元）。事实与理由：被告汤明德拖欠原告雅生活智慧城市沙溪分公司物业服务费，原告雅生活智慧城市沙溪分公司为维护自身合法权利，特诉至本院。原告雅生活智慧城市沙溪分公司在诉讼期间向本院提交证据有：1.中山市不动产登记资料证明表；2.中山市前期物业管理服务协议；3.广东省经营服务性收费许可证；4.（2017）粤2071民初17679号民事判决书；5.告知函；6.律师函及邮寄凭证；7.中山市不动产登记资料查询结果。被告汤明德辩称：1.原告雅生活智慧城市沙溪分公司再次提起诉讼主张欠交物业管理费一说无事实依据。从2013年6月收到收楼通知至今，案涉物业存在重大质量问题，需修复后才能收楼，至今被告汤明德尚未收楼，何来欠物业管理费。2.原告雅生活智慧城市沙溪分公司违反诚信原则，故意包庇、隐瞒事实。事实是房地产公司3003房八年多已数十次当作修补实验来修整，原告雅生活智慧城市沙溪分公司也根据他们实验维修后认为不存在有质量问题，才提起诉讼告我们交物业管理费。后房地产公司自知理亏，要求原告雅生活智慧城市沙溪分公司向法院申请不执行(2014)中法民一初字87号民事判决，并且要求我们对该案不要上诉，且对(2015)中一法沙民一初字第519号民事案件（已开了一次庭）向法院申请撤诉（有原告雅生活智慧城市沙溪分公司提供的撤诉说明书为证）。原告雅生活智慧城市沙溪分公司一再根据房地产公司认为已修整好，屡次向法院起诉，结果也被法院一再判决驳回[有(2017)粤2071民初17679号民事判决书和(2019)粤2071民初22198号民事判决书为证]。告明知我们购买的是毛坯房，但房地产公司多次用装修遮盖屡屡维修导致伤痕累累的痕迹，也不向我们反映，由此可知，原告雅生活智慧城市沙溪分公司属实是违反诚信原则，故意包庇、隐瞒事实。3.原告雅生活智慧城市沙溪分公司主张的事实并不是本案的事实及提交的证据，不具有证据效力，不应采纳。原告雅生活智慧城市沙溪分公司主张与房地产开发公司签订的前期物业服务合同实属子虚乌有。原告雅生活智慧城市沙溪分公司主张收楼时间为2017年11月17日是伪造的。原告雅生活智慧城市沙溪分公司提交的前期物业服务合同是距离我们购房后的七年多才出现的。原告雅生活智慧城市沙溪分公司再次提交证据(2017)粤2071民初17679号民事判决书，证明涉案房地产已交付被告汤明德使用，被告汤明德应承担交后的物管费。该证据于2019年提起诉讼提交法院，亦被法院于(2019)粤2071民初22198号民事判决驳回其主张（有该判决书为证）。原告雅生活智慧城市沙溪分公司在2017年前三次诉讼提交所谓证据《前期物业服务合同书》既没有看到是我们所签，又没有看到有起止日期，也没有看到有签约时间（有原告雅生活智慧城市沙溪分公司于2017年9月18日提交的证据目录编号2前期物业服务合同为证）。该合同的确没有法律效力的、无效的、与我们无关的合同，但原告雅生活智慧城市沙溪分公司提交的前期物业服务合同就填上了起止日期及签约时间，明显是在我们与房地产公司答订购房合同书后，七年多才出现的合同，故不应作为证据来认定。房地产公司在我们购房时明确赠送5000元物业管理费给我们，在第一次庭审时原告雅生活智慧城市沙溪分公司代理人许权也当庭承认该款项，为何现就不采纳？原告雅生活智慧城市沙溪分公司多次改名换姓，未改名时也承认房地产公司赠送我们的5000元物业管理费改名后就不提赠送款项，并且故意将房地产公司与我们签约交楼2016年6月30日改为2017年11月17日。被告汤明德在诉讼期间向本院提交证据有：1.购房优惠确认书；2.《业主收楼验收表》；3.《撤诉说明书》；4.中山市悟空防水补强工程有限公司对3003房屋面漏水治理施工方案及工程预算单；5.中天建筑处理3003房露筋返锈方案；6.中山市发展和改革局中山市住房和城乡建设局《关于规范住宅小区服务收费的通知》政策解读；7.手机拍摄照片；8.中山市商品房买卖合同；9.中山市前期物业服务合同（原告于2017年提供）；10.（2019）粤2071民初22198号民事判决书；11.（2017）粤2071民初17679号民事裁定书；本院认定事实如下：雅居乐物业管理服务有限公司沙溪分公司（以下简称雅居乐物业沙溪分公司）成立于2007年12月3日。经营范围：家庭服务、物业管理服务等。2008年10月1日，中山雅居乐雍景园房地产有限公司（甲方）与雅居乐物业沙溪分公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定由雅居乐物业管理服务有限公司沙溪分公司对中山市沙溪镇世纪新城小区提供前期物业管理服务；已竣工验收但未售出或交付使用的物业，由乙方向甲方计取物业服务费；交付给业主使用的物业，自交付之日起次月向业主计取物业服务费，若因业主原因迟延办理交付手续的，业主自商品房买卖合同约定的交付时间之次月开始计收服务费；小区的物业管理服务费用收费标准是：小高层住宅按建筑面积每月每平方米2.3元；高层住宅按建筑面积每月每平方米2.5元；已售车位管理费每月40元；业主或非业主使用人缴纳物业服务费的时间为公历每月10日，每次缴纳上月的物业服务费；业主和非业主使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交滞纳金；合同还约定了其他事项。合同签订后，雅居乐物业沙溪分公司开始为世纪新城小区提供物业管理服务。汤明德系中山市沙溪镇翠景南路18号雅居乐世纪新城3期224幢3003房的物业买受人,于2012年6月26日与中山雅居乐雍景园房地产有限公司签订《中山市商品房买卖合同》，购买了涉案物业。工商注册信息显示：2017年9月14日，雅居乐物业沙溪分公司变更企业名称为雅居乐雅生活服务股份有限公司沙溪分公司（以下简称雅居乐雅生活沙溪分公司）。2017年9月18日，雅居乐物业沙溪分公司以汤明德拖欠自2014年8月起的物业管理费为由，诉至本院，本院于2017年12月17日作出（2017）粤2071民初17676号民事判决书，判决载明：即使中山雅居乐雍景园房地产有限公司出售的商品房被评为合格工程，但该商品房确实存在质量问题并足以影响买受人居住和使用的，汤明德有权拒绝收楼，待中山雅居乐雍景园房地产有限公司对该商品房进行整改并符合居住使用的条件后再收楼。因此在中山雅居乐雍景园房地产有限公司未将3003房交付给汤明德之前所产生的物业管理费，根据涉案前期物业服务合同的约定，应由中山雅居乐雍景园房地产有限公司承担，雅居乐雅生活沙溪分公司向汤明德主张2014年8月起至本案判决生效之日的物业服务费缺乏理据，本院不予支持。另，鉴于截止本案现场勘察当日（即2017年12月12日），3003房已不存在天花漏水的质量问题，而仍存在的第14、18项问题并不影响汤明德居住和使用3003房，故在中山雅居乐雍景园房地产有限公司再次书面通知汤明德办理收楼手续时，汤明德应及时前往办理，否则应视为涉案商品房已交付其使用。并判决：驳回雅居乐物业沙溪分公司的诉讼请求。2019年8月23日，雅居乐雅生活沙溪分公司以汤明德拖欠2017年12月至2019年6月期间的物业服务费为由，诉至本院。本院经审理后，于2019年11月22日作出（2019）粤2071民初22198号民事判决书，认定：收楼的前提是3003房不存在质量问题、符合居住条件，且明确记载“汤明德应及时前往办理，否则应视为涉案商品房已交付其使用”，也就是视为交付使用的前提是汤明德懈于收楼或拒绝前往办理收楼。但本案中，根据汤明德提交的2018年4月25日至2019年8月7日期间共计15份的业主收楼验收表显示，汤明德在上述期间曾多次前往涉案小区办理3003房的收楼手续，不能认定汤明德懈于收楼或拒绝前往办理收楼。且从业主收楼验收表可以看到3003房漏水问题确实仍然存在，且房屋内的天花、墙身出现裂缝及有漏出钢筋的情况。商品房的最终目的在于居住，而3003房位于该幢楼的顶层，若存在天花漏水等质量问题显然不符合居住和使用的目的。从本案查明的事实上看3003房确实存在漏水等问题并足以影响买受人居住和使用的，汤明德有权拒绝收楼。因此，在开发商未将3003房交付给汤明德之前所产生的物业服务费，根据涉案前期物业服务合同的约定，应由开发商承担，雅居乐雅生活沙溪分公司向汤明德主张2017年12月起至2019年6月的物业服务费缺乏理据，本院不予支持。并判决驳回雅居乐雅生活沙溪分公司的诉求。之后，原告物业助理与汤明德的代理人汤荣耀于2020年4月23日、6月3日、10月18日，2021年3月12日前往涉案物业进行收楼验收，在收楼验收表中，汤明德主张客厅天花顶有裂缝、书房天花目测疑似爆筋。核准变更登记通知书载明：2020年10月20日，雅居乐雅生活沙溪分公司变更企业名称为雅生活智慧城市沙溪分公司。2021年1月19日，雅生活智慧城市沙溪分公司以汤明德拖欠2019年7月至2020年10月期间的物业服务费为由，诉至本院，提出前述诉求。另查：诉讼中，本院询问雅生活智慧城市沙溪分公司，中山雅居乐雍景园房地产有限公司是否有通过诉讼等途径敦促汤明德履行收楼义务，雅生活智慧城市沙溪分公司表示不清楚。本院询问雅生活智慧城市沙溪分公司，原、被告双方是否有约定由雅生活智慧城市沙溪分公司代替开发商来行使交付房屋的权利义务，雅生活智慧城市沙溪分公司亦未能提交相应依据。又查：诉讼中，本院于2021年5月8日前往涉案房产进行了现场勘查。雅生活智慧城市沙溪分公司向本院提交司法鉴定申请书，申请对中山市沙溪镇翠景南路18号雅居乐世纪新城3期224幢3003房是否存在不符合居住和使用条件等房屋质量问题进行司法鉴定。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原、被告的主要争议焦点为：汤明德是否已经达到支付物业管理费的条件。对此，雅生活智慧城市沙溪分公司主张，涉案房屋在汤明德提出瑕疵问题后，雅生活智慧城市沙溪分公司积极联系了开发商进行修复，且在修复完毕后也及时向汤明德通知验收，收楼验收表中所记载的内容均为房屋正常老化及瑕疵现象，因此在雅生活智慧城市沙溪分公司通知之后涉案房屋即视为交付汤明德使用，汤明德应当承担物业管理费；汤明德主张，其提出质量问题后，确实有人员多次前往修整，但修整效果不好，仍然存在天花板裂缝、钢筋爆筋、掉灰等问题，其因此拒绝收楼。对此，本院认为，根据《广东省物业管理条例》第四十一条规定：“物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用。物业管理区域尚未出售或出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳”。本案汤明德缴纳物业管理费的条件为涉案房产已经交付物业买受人即汤明德。但根据案涉证据包括（2017）粤2071民初17676号民事判决书、（2019）粤2071民初22198号民事判决书已经认定的事实，以及汤明德提交的验收记录来看，汤明德与开发商中山雅居乐雍景园房地产有限公司就案涉房产是否存在质量问题，是否符合交付条件至今未达成一致，并未有充分证据证明涉案房产已经达到交付条件并交付汤明德使用。雅生活智慧城市沙溪分公司与建设单位中山雅居乐雍景园房地产有限公司是不同的法人主体，向汤明德主张房屋已经达到交付条件，要求汤明德应当履行收楼义务的主体，应当为与汤明德签订《中山市商品房买卖合同》的中山雅居乐雍景园房地产有限公司，而非本案雅生活智慧城市沙溪分公司，雅生活智慧城市沙溪分公司并非诉求汤明德收楼的适格主体。雅生活智慧城市沙溪分公司申请本院委托鉴定机构对中山市沙溪镇翠景南路18号雅居乐世纪新城3期224幢3003房是否存在不符合居住和使用条件的鉴定申请，实质上是对涉案房屋是否达到收楼条件进行鉴定，是否达到收楼条件所涉及的商品房买卖合同关系与本案物业服务合同关系并非同一法律关系，该鉴定结论对本案结果难以产生直接影响，故本院对于雅生活智慧城市沙溪分公司该鉴定申请，不予准许。雅生活智慧城市沙溪分公司并未提交中山雅居乐雍景园房地产有限公司与汤明德完成案涉房屋交付程序，或者中山雅居乐雍景园房地产有限公司通过诉讼确认案涉房屋已经达到交付条件并将房屋交付汤明德的依据，即未能证明汤明德已经达到缴纳物业管理费的条件。故雅生活智慧城市沙溪分公司诉求汤明德缴纳2019年7月至2020年10月期间物业管理费及违约金，缺乏理据，本院不予支持。该期间的物业管理费，雅生活智慧城市沙溪分公司可以核实收楼实际情况后依法向相关责任人主张。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《广东省物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告雅生活智慧城市服务股份有限公司沙溪分公司的全部诉讼请求；案件受理费50元（原告雅生活智慧城市服务股份有限公司沙溪分公司已预交），由原告雅生活智慧城市服务股份有限公司沙溪分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长 唐 群审判员 余 磊审判员 黄 莺二〇二一年七月八日书记员 冯芳婵林晓晴