江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终3301号上诉人（原审原告）：贺益华，男，1987年3月23日出生，汉族，住常州市金坛区。上诉人（原审原告）：王颖，女，1987年1月27日出生，汉族，住常州市金坛区。两上诉人共同委托诉讼代理人：史伟华，江苏金天虹律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：陈久萍，江苏金天虹律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：常州金坛金碧房地产开发有限公司，住所地常州市金坛区东城街道华城中路168号。法定代表人：林强，该公司执行董事。委托诉讼代理人：彭龙，该公司法务。委托诉讼代理人：芮雅妮，北京大成（常州）律师事务所律师。上诉人贺益华、王颖因与被上诉人常州金坛金碧房地产开发有限公司（以下简称金碧公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市金坛区人民法院(2021)苏04l3民初922号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。贺益华、王颖上诉请求：撤销一审判决，依法判决金碧公司承担损失35153.31元。事实和理由：一审法院认为：本案中，贺益华、王颖主张小区实行“人车分流”虚假承诺致使其签订商品房买卖合同，但提供的证据为商品房买卖合同签订后金碧公司在公众号上的视频和贺益华、王颖在接受房屋后与金碧公司就人车分流的问题进行交涉协商视频及物业公司以公开信的方式提出的管理要求，贺益华、王颖并未能提供商品房买卖合同签订前或者签订时金碧公司在商品房的销售广告和宣传资料中作出人车分流的具体说明和承诺的证据，同时也未能提供对商品房买卖合同的订立及对房屋价格有重大影响的证据。一审法院的判决观点有误差：1.视频上显示时间是2017年8月3日，该视频虽发布于我方签订购房合同之后，但在视频发布期间，金碧公司尚有部分房屋待售，可以推定金碧公司在与我方签订房屋买卖合同之前做了大量的类似宣传，并取得了一定的成效，才持续对人车分流这一卖点向后期潜在的购房群体进行宣传。2.视频2的日期为2018年12月28日，而非2019年12月28日，这是“府前一号”业主在收房前发现金碧公司未按人车分流明实施规划，从而集体与金碧公司进行交涉。关于对房屋价格有重大影响的方面，我方认为在同地段的新建小区，因未实施人车分流，不仅影响小区的整体档次及房屋的升值空间，还对业主的生活舒适性及安全性带来极大的隐患，对房屋价值带来的重大影响是显而易见的，我方主张3%符合情理。金碧公司答辩称，一、视频发布于2017年8月，在贺益华、王颖购买房屋签订购房合同之后，贺益华、王颖称在其签订之后尚有部分房屋待售，没有证据证明。贺益华、王颖以此来推定宣传时有效，没有法律依据。该视频的原件、原始的载体已经查不到，真实性我公司不认可。二、关于2018年12月28日的所谓工作人员的视频，也没有原件来核实准确时间。且该员工已经离职，真实性有待核实的。三、贺益华、王颖没有任何证据证实我公司在销售时对其做出承诺。这些材料也不能证明我公司在小区规划建设过程中承诺业主“人车分流”。“人车分流”没有法律规范来确定执行标准，可以通过物业管理的方式来实现人和车分道而行，或者是车辆直接进入地下车库，但本案中购房人不能以此来认定我公司在销售过程中做出过虚假承诺，且购房人也没有证据证明所谓的人车分流对其签订合同有重要的影响，或者是对房屋的价格有重要的影响。综上，贺益华、王颖主张损失没有法律依据的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。贺益华、王颖向一审法院起诉请求：金碧公司赔偿我方损失35153.31元；本案诉讼费用由金碧公司承担。一审法院查明：2016年8月30日，出卖人金碧公司与买受人贺益华、王颖签订商品房买卖合同，该合同约定出卖人以出让方式取得位于××路××路××地块的土地使用权，出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名金坛碧桂园一区。买受人购买的商品房为预售商品房。买受人购买的商品房公安编号金坛碧桂园一区2幢2单元204号房。该商品房建筑面积共139.49平方米，其中套内建筑面积114.34平方米，共用部位分摊面积25.15平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米8400.44元，总金额1171777元等内容。合同签订后，贺益华、王颖于2016年8月30日、2016年9月30日分别支付金碧公司241777元、930000元。2019年4月14日，金碧公司将商品房交付贺益华、王颖。之后，贺益华、王颖认为小区未能实施被告提出的人车分流，金碧公司以虚假承诺的方式与其签订房屋买卖合同，致使其未能达到购房的预期，侵害了其合法权益。经交涉未果诉至法院要求金碧公司赔偿损失。一审法院另查明，贺益华、王颖为证明金碧公司虚假承诺提供证据：1.碧桂园物业服务股份有限公司金坛分公司物业服务中心在购房人收楼时发出的一封信，小区物业称金碧公司人车分流，证明金碧公司在售楼时肯定进行了人车分流的宣传；2.金碧公司在公众号上的视频，证明金碧公司向潜在购房者宣传人车分流的概念及前景、对行人及环境保护；3.房屋交付时业主就人车分流问题与金坛碧桂园金坛公共关系部负责人韩平交涉和协商情况视频，证明韩平知道在进行销售时其销售人员做了人车分流的承诺，所以他才会出面与业主进行协商，且在协商过程中提到他们可以让物业做调查，然后再实施人车分流；4.小区视频照片，证明小区未实施人车分流。金碧公司质证称，对证据1真实性不清楚，发信主体是物业公司，人车分流是管理问题，并非建设问题；对证据2真实性不清楚，无相关来源。视频显示日期是2017年8月，而贺益华、王颖购房是在2016年8月，不能证明金碧公司在销售过程中存在虚假承诺行为；证据3视频录制于2019年12月28日，此时贺益华、王颖已收房入住，不存在对其承诺问题；对于证据4，关于行车停车问题，车道与人行道是分开的，且管理中并未出现影响业主人身安全问题，实际很多业主装修过程中，因装修需要，货车无法进入地下停车车库，只能在地面停车。金碧公司提供建设工程规划许可证和总平面规划及竖向设计图，证明案涉小区含70个停车位及地下车库出入口位置分别位于市政道路和小区主干道上，建设符合规划要求。贺益华、王颖质证称，规划勘察设计图中并没有金碧公司所称的“地面70个车位”，该设计图纸也是拟定人车分流。一审中，金碧公司陈述小区内有人行道和车行道，两道之间有栏杆隔开。贺益华、王颖陈述小区有人行道和行车道，有一小部分有栏杆，绝大部分没有区分人行道和行车道，且道路很窄。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”本案中，贺益华、王颖主张金碧公司提出小区实行“人车分流”虚假承诺致使其签订商品房买卖合同，但提供的证据为商品房买卖合同签订后金碧公司在公众号上的视频和贺益华、王颖在接受房屋后与金碧公司就“人车分流”问题进行交涉协商的视频及物业公司以公开信的方式提出的管理要求，贺益华、王颖并未能提供商品房买卖合同签订前或者签订时金碧公司在商品房的销售广告和宣传资料中作出“人车分流”的具体说明和承诺的证据，同时也未能提供对商品房买卖合同的订立以及对房屋价格的确定有重大影响的证据。故贺益华、王颖要求金碧公司赔偿损失的诉讼请求，无事实和法律依据，法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，作出如下判决：驳回贺益华、王颖的诉讼请求。本案案件受理费340元，由贺益华、王颖负担。二审中，双方均未提交新证据。二审中，二审查明的事实与原审一致，二审依法予以确认。本院认为：一审判决结果正确，二审予以维持。理由及依据如下：贺益华、王颖以“金碧公司在销售房屋时存在人车分流的虚假承诺”为由，向金碧公司主张损失。二审认为，根据举证规则，贺益华、王颖对于该主张负有举证责任。从双方签订的房屋买卖合同条款分析，其中并无相关约定；买卖双方之间亦未签订补充协议对此进行特别约定。因此，从双方之间的书面合同内容不能作出“金碧公司在销售房屋时存在人车分流的虚假承诺”的认定。关于一审中贺益华、王颖提交的物业公司公开信以及相关视频，均不能直接证明或者形成一个完整的证据链证明其主张的事实存在，即贺益华、王颖是基于金碧公司“人车分流”的虚假承诺作出了购房的行为。故在待证事实不能确认的基础上，贺益华、王颖向金碧公司主张损失亦不能得到支持。综上，贺益华、王颖的上诉意见不能成立，二审不予支持。一审判决结果正确，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费680元，由贺益华、王颖负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴红娥审 判 员 袁海燕审 判 员 卢文忠二〇二一年七月三十日法官助理 潘 军书 记 员 朱羲玲