江苏省淮安经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0891民初1844号原告：淮安中大物业服务有限公司，住所地淮安经济技术开发区翰林花园三期17号楼106室。法定代表人：孙成刚，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张雄鹰，江苏天淮律师事务所律师。被告：李菊，女，1976年11月29日出生，汉族，住淮安市生态文旅区。原告淮安中大物业服务有限公司（以下简称中大物业公司）与被告李菊物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告中大物业公司的委托诉讼代理人张雄鹰、被告李菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中大物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告李菊支付自2020年1月1日至2020年12月30日期间的物业服务费3979元及违约金（以3979元为基数，从2020年1月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算至给付之日止）；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。被告李菊辩称，1、对欠费期间无异议，对物业服务费的计算标准无异议，但对代收代缴费用有异议，要求原告提供代收代缴费用的交费明细、发票及物价局的批文；2、案涉房屋一直空置到2019年才开始装修，2019年年底装修完毕后又空置到2020年6月才入住，对于2020年1月至6月期间的物业费应当打折收取；3、未交2020年度物业费是因为原告无权收取，因为其未与原告签订物业合同，虽然原告提供了物业服务，但是物业服务不到位，且对收取物业费的收支明细、交税记录、小区的广告、车位等公共服务的收入情况明细没有公示；其自购车位经常被占用，多次向物业反映无果；其家里2楼南卧室、地下室室内顶部因房屋质量问题内部墙面脱落并出现霉点，物业未维修；小区内道路车辆乱停放无人管理；地下停车库垃圾无人清理；原告保洁人员冒充业主接受采访夸赞原告，颠倒黑白。本院经审理认定事实如下：被告李菊系中交香滨国际小区13幢105室业主，房屋为多层住宅，建筑面积为176.37平方米。2019年12月31日，中交香滨国际小区开发商淮安中交盛业房地产开发有限公司（委托方）与原告中大物业公司（受托方）签订《淮安“中交香滨国际花园”项目物业服务委托书》，约定因北京中交方圆物业管理服务有限公司和淮安中交盛业房地产开发有限公司协商未达成一致，从2020年1月1日起北京中交方圆物业管理服务有限公司决定撤场并退出对中交香滨国际小区的物业管理，淮安中交盛业房地产开发有限公司委托原告中大物业公司对中交香滨国际小区提供物业管理服务。2020年5月26日，中交香滨国际小区开发商淮安中交盛业房地产开发有限公司向淮安生态文化旅游区住房和城乡建设局提交《关于淮安中交香滨国际小区前期物业公司更换备案的说明》，载明中交香滨国际小区原前期物业公司北京中交方圆物业管理服务有限公司申请退场，经统计案涉小区入住率仅36%左右，小区利用率远未达到50%，未达到成立业委会成立的条件，属前期物业，小区开发商原计划通过招投标程序确定新的物业公司，但是因疫情影响，导致招投标程序一直未能举行，为避免疫情期间小区物业管理脱节，临时委托原告中大物业公司管理案涉小区，因为原告中大物业公司是北京中交方圆物业管理服务有限公司劳务合作方，小区所有人员均是由原告中大物业公司提供。原告中大物业公司接管小区后提供的物业服务得到社区等部门的表扬和认可。在疫情结束后，开发商于4月8日提出招投标备案申请进行招投标事宜，并于2020年5月25日在市住建局，在区住建局和富城路办事处和开发商工作人员现场监督下，经专业评标委员会评审，原告中大物业公司中标，双方签订前期物业管理服务合同。2020年5月27日，中交香滨国际小区开发商淮安中交盛业房地产开发有限公司向原告中大物业公司发放《前期物业管理中标通知书》。2020年5月28日，中交香滨国际小区开发商淮安中交盛业房地产开发有限公司（甲方）与原告中大物业公司（乙方）签订《“中交香滨国际花园”项目前期物业服务委托合同》，约定甲方将中交香滨国际花园委托乙方对项目实行统一、专业化的前期物业服务，合同期限自合同签订之日起至业主委员会与业主大会所选聘的物业服务公司签订的物业服务合同生效时止；高层住宅物业公共服务费1.5元/月·m2，代收代交费用0.48元/月·m2，其中公共用水水费0.004元/月·m2，公共照明电费0.019元/月·m2，电梯电费0.212元/月·m2，智能化电费0.112元/月·m2，水泵电费0.1元/月·m2，走道灯电费0.033元/月·m2；因业主原因办理入住手续后未入住或未使用的物业服务费用按规定标准的70%缴纳；逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天万分之五交纳滞纳金。2020年1月1日至2020年12月30日期间物业服务费，被告李菊未交纳。2020年11月2日，原告中大物业公司在被告李菊家门上张贴通知，通知被告于2020年11月30日前交纳物业费，并张贴了北京中交方圆物业管理服务有限公司的债权转让通知书。2021年3月5日，原告中大物业公司在被告李菊家门上张贴《告知书》，载明再次通知被告，其于2020年5月27日正式中标案涉小区前期物业服务，与开发商签订了前期物业服务协议（已在小区公示栏公示），并于2020年11月2日在被告门口张贴告知，但被告一直未至物业处签订新的物业服务协议，要求被告尽快去签订新的物业协议，如不能按时签订新的协议，则视为对原服务协议内容顺延的认可。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，原告与中交香滨国际花园开发商签订的前期物业服务合同未违反法律、行政法规规定，合法有效，对涉案小区全体业主具有约束力，原告中大物业公司为中交香滨国际花园提供物业服务，被告李菊应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。原告主张被告2020年1月1日至2020年12月30日期间欠交物业公共服务费3979元，本院予以支持。对于原告主张的违约金，鉴于原告的服务尚有瑕疵存在，故对于原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于被告抗辩家中卧室及地下室房屋质量问题，房屋质量问题应由开发商在房屋保修期范围内承担维修责任，如超出合同约定的保修期，应由物业申报提取维修基金进行维修，根据现有证据不能证明系原告物业服务不到位所致；关于被告辩称2020年1月至6月未入住问题，其提供的证据不能证明其主张，故对该项辩称，本院不予采纳；关于被告辩称原告服务不到位的问题，本院认为，物业服务是动态性的过程性服务，基于物业服务的特性，不能因某个环节出现瑕疵就否定整体和长期的服务水平，业主及时交纳物业服务费用亦是维持物业公司运营，维护业主自身享受高水平物业服务的必要条件，被告如认为原告存在物业服务不到位行为造成其损失，可另案提起诉讼，主张权利，但通过拒付物业费的方式进行对抗是不恰当的，此举不仅不有利于物业服务的健康开展，甚至会使正常的物业服务难以为继，最终损害的是包括被告在内的全体业主及物业使用人的利益。同时，物业公司在日常提供物业服务过程中，除应尽职尽责履行职责外，还应着力提高服务质量，切实站在为业主、物业使用人服务的角度，解决业主、物业使用人的实际问题。双方共同建立互信、稳固的合作关系，小区的物业服务才能进入良性循环。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告李菊于本判决发生法律效力之日起十日内向原告淮安中大物业服务有限公司支付物业服务费3979元；二、驳回原告淮安中大物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告李菊负担。本判决为终审判决。审判员  满冬青二〇二一年七月二日书记员  陈晓轩