贵州省桐梓县人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0322民初3424号原告：周世会，女，1956年6月25日生，汉族，贵州省桐梓县人,住桐梓县。原告：娄庆，男，1982年10月13日生，汉族，贵州省桐梓县人,住桐梓县。二原告的委托诉讼代理人：杨至刚，贵州大娄山律师事务所律师。二原告的委托诉讼代理人：刁世杰，贵州大娄山律师事务所实习律师。被告：桐梓县振州房地产开发有限公司。住所地：贵州省桐梓县娄山关街道冬青路。法定代表人：翁光培。委托诉讼代理人：洪杭燕，贵州名城（桐梓）律师事务所律师。原告周世会、娄庆诉被告桐梓县振州房地产开发有限公司（以下简称“振州房开公司”）民间借贷纠纷一案，本院于2021年4月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理。原告周世会、娄庆的委托诉讼代理人杨至刚、刁世杰，被告振州房开公司的委托诉讼代理人洪杭燕到庭参加诉讼，本案现已依法审理终结。原告周世会、娄庆向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原告与被告于2016年4月21日签订的《商品房买卖合同》；2.依法判决被告偿还原告借款480万元；3.依法判决被告支付原告借款利息（1.自2015年3月18日起以本金145万元为基数按年利率24%计算利息至2020年8月19日，2020年8月20日起以本金145万元为基数按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算利息至借款还清时止；2.自2015年6月15日起以本金20万元为基数按年利率24%计算利息至2020年8月19日，自2020年8月20日起以本金20万元为基数按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月发一年期贷款市场报价利率的四倍计算利息至借款还清时止；3.自2015年4月30日起以本金70万元为基数按年利率24%计算利息至2020年8月19日，自2020年8月20日起以本金70万元为基数按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算利息至借款还清时止；4.自2014年11月17日起以本金35万元为基数按年利率24%计算利息至2020年8月19日，自2020年8月20日起以本金为35万元为基数按按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算利息至借款还清时止；5.自2015年3月12日起以本金40万元为基数按年利率24%计算利息至2020年8月19日，自2020年8月20日起以本金为40万元为基数按按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算利息至借款还清时止；6.自2015年3月24日起以本金50万元为基数按年利率24%计算利息至2020年8月19日，自2020年8月20日起以本金为50万元为基数按按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算利息至借款还清时止；7.自2015年1月22日起以本金80万元为基数按年利率24%计算利息至2020年8月19日，自2020年8月20日起以本金为80万元为基数按按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算利息至借款还清时止；8.自2015年6月17日起以本金40万元为基数按年利率24%计算利息至2020年8月19日，自2020年8月20日起以本金为40万元为基数按按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算利息至借款还清时止）；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由，2012年起，被告因经营房地产，开发建设位于桐梓县娄山关街道冬青路世纪新城项目，陆续在原告处借款，截止2015年3月，被告共借到原告借款480万元，约定月利率3%，借款后，由于被告经营资金紧缺，未能还本付息。经原告多次催收，被告均未还款。2016年4月21日，被告同意使用其开发建设的位于桐梓县商业用房抵偿原告借款，房屋价款为576.235万元，双方于当日签订了《商品房买卖合同》。2016年10月21日，原被告进行结算，被告应付原告借款本息688.35万元，扣减已付利息13万元及抵偿房款576.235万元，尚欠99.115万元。被告分别向原告出具了购房款收据和欠条。《商品房买卖合同》约定，被告应当在2017年12月31日前向原告交付房屋，但时至今日，被告都未能向原告交付房屋及支付所欠余款99.115万元。经查，被告向原告所销售抵偿借款本息的房产，于2016年3月取得预售许可证，但房屋建设所使用的土地被人民法院查封，导致原告所抵偿购买的房屋未能办理商品房买卖备案登记及不动产预告登记。2018年12月26日，原告所购房屋被桐梓县人民法院查封。且被告所销售房屋为在建工程，至今也未完工，也无交付条件，致使原告所以房地产的目的无法实现。原告认为，被告的行为已严重违约，损害了原告的合法权利，符合解除合同的情形。为此，根据《物权法》、《合同法》、《民事诉讼法》等法律法规之规定，提起本案诉讼。被告振州房开公司辩称：如法院审理查明本案《商品房买卖合同》符合解除的情形，答辩人认可法院的判决结果，但基于双方解除《商品房买卖合同》，双方之前的债务因用房抵偿债务行为，不管是签订的收据或领款单都应当一率不产生效力，本案借款就要回到最初的发展过程。答辩人已偿还33万元本金，这是双方在领款单中明确为归还借款，支付融资本金等予以注明，结合双方在之前领取利息的领款单及双方之间的交易习惯可知，若偿还利息则双方会备注支付利息，并备注支付利息的时间段，答辩人的证据能够证明33万元是支付的借款本金，应在本金中予以扣减。本院经审理认定以下事实：被告振州房开公司成立于2005年4月12日，法定代表人为翁光培，该公司于2012年3月15日注册成立了振州房开公司第一分公司，负责人为翁光培，经营范围为房地产开发经营。公司因房地产开发需资金周转，于2012年12月至2015年3月期间分8次向原告借款共计480万元，借款金额、时间及利息等约定情况为：第1笔借款本金为20万元，签订《借款协议》及交付借款的时间均为2012年12月15日，利息为月息3%；第2笔借款本金为70万元，签订《借款协议》及交付借款的时间均为2013年4月30日，利息为月息3%；第3笔借款本金为35万元，签订《借款协议》时间为2013年5月17日，交付时间为2013年5月19日，利息为月息3%；第4笔借款本金为40万元，签订《借款协议》及交付借款的时间均为2013年9月12日，利息为月息3%；第5笔借款本金为50万元，签订《借款协议》及交付借款的时间均为2013年9月24日，利息为月息3%；第6笔借款本金为80万元，签订《借款协议》及交付借款的时间均为2014年1月22日，利息为月息3%；第7笔借款本金为40万元，签订《借款协议》及交付借款的时间均为2014年6月17日，利息为月息3%；第8笔借款本金为145万元，签订《借款协议》及交付借款的时间均为2015年3月18日，利息为月息3%。上述款项除第5笔借款系由原告周世会名下银行账户转入翁光秀名下银行账户外，其余款项均由原告周世会名下银行账户转入被告振州房开公司的法定代表人翁光培名下银行账户。第1至5笔借款签订的《借款协议》中借款人一栏加盖了桐梓县振州房地产开发有限公司第一分公司及其法定代表人翁光培的印章，第6、7笔借款签订的《借款协议》中借款人一栏加盖了桐梓县振州房地产开发有限公司第一分公司印章，第8笔借款的《借款协议》中借款人一栏加盖了桐梓县振州房地产开发有限公司的印章。第1至8笔借款均由公司出具收据，其中第1至7笔借款收据加盖振州房开公司第一分公司财务专用章，第8笔借款收据加盖振州房开公司印章，除第1笔借款收据外，其余借款收据中均注明“此款已返还，转抵周世会、娄庆购6号楼3楼商业房1071.1㎡。”并加盖作废章。2016年4月21日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定二原告以576.235万元的价格购买世纪新城三期商住小区6幢3层3-1号房，建筑面积为1047.7㎡，付款方式为分期付款，于2016年4月21日前分期支付20万元，余款在2016年11月21日前付清。2016年10月21日，被告向原告出具金额为576.235万元的《收据》一份，并加盖有该公司财务专用章。该合同至今办理商品房预售合同登记备案。2013年6月15日至2016年10月31日期间，原告周世会向被告振州房开公司出具领款单多份，共计领到被告振州房开公司294.7万元，其中2016年2月2日金额3万元、2016年2月6日金额10万元、2017年2月13日金额20万元的领款单中注明为借款，其余领款单中注明为借款利息并备注利息计算区间。另查明,本院于2018年12月26日作出（2018）黔0322执1972号之二执行裁定书，裁定查封涉案世纪新城三期商住小区6幢3层3-1号商业用房。以上事实，有原被告陈述及原告提交的《商品房买卖合同》、收据、《借款协议》、领款单、银行账户交易明细、（2018）黔0322执1972号之二执行裁定书，被告提交的领款单、银行账户交易明细等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，涉案借款发生于《中华人民共和国民法典》施行前，本案应适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律规定。本案的争议焦点为：一、涉案《商品房买卖合同》是否符合法定解除情形；二、原被告之间是否成立合法的借贷关系；三、被告付款金额及性质的认定，利息如何支付。对于争议焦点一，结合原告提交的《借款协议》、收据中载明的内容，可以认定原被告签订《商品房买卖合同》中约定的购房款系用涉案借款本息抵扣，合同约定的交房时间为2017年12月31日，被告未按约定的期限交付房屋，且该房屋已被法院依法查封，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项之规定，涉案《商品房买卖合同》具备法定解除情形，故对原告要求解除该合同的请求，本院予以支持。对于争议焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条之规定，被告及其分公司向原告借款，有二原告提交的《借款协议》、收据、银行转账凭证等证据佐证，本院对借款本金480万元予以认定，双方虽约定用世纪新城三期商住小区6幢3层3-1号房抵扣部分借款本息，但涉案《商品房买卖合同》已解除，借款人应偿还借款本息。虽然第1至7笔借款《借款协议》中系加盖振州房开公司第一分公司印章，但振州房开公司第一分公司系被告的分公司，根据《中华人民共和国公司法》（2018年修正）第十四条之规定，涉案款项应当由被告承担清偿责任。对于争议焦点三，借贷双方均约定借款480万元的利息为月息3%；结合双方提交的领款单，被告按月息3%标准付息时间及金额为：第1笔借款付息至2015年6月15日，金额为18万元，第2笔借款付息至2015年4月30日，金额为50.4万元，第3笔借款付息至2014年11月17日，金额为18.9万元，第4笔借款付息至2015年3月11日，金额为21.6万元，第5笔借款付息至2015年3月23日，金额为27万元，第6笔借款付息至2015年1月21日，金额为28.8万元，第7笔借款付息至2015年6月17日，金额为14.4万元，第8笔借款付息至2016年10月18日，金额为82.6万元。对于2016年2月2日、2016年2月6日、2017年2月13日分别支付的3万元、10万元及20万元，共计33万元，因领款单中明确注明该款为借款，故本院认定该三笔款项为被告偿还的借款本金，应当在借款本金中予以扣除，双方未明确约定抵扣的具体款项，故本院认定被告偿还的借款本金33万元按借款时间先后顺序予以抵扣，先抵扣第1、2笔借款本金。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十一条第二款、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释〔2015〕18号）第二十六条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（2020年第二次修正）第二十五条、第三十一条之规定，结合被告振州房开公司支付利息的起止时间、金额及归还本金的情况，被告振州房开公司应以20万元为基数按年利率24%标准支付原告2015年6月16日起至2016年2月2日止的利息，以17万元（20万元-3万元）为基数按年利率24%标准支付原告2016年2月3日起至2016年2月6日止的利息，以7万元（17万元-10万元）为基数按年利率24%标准支付原告2016年2月7日起至2017年2月13日止的利息；以70万元为基数按年利率24%标准支付原告2015年5月1日起至2017年2月13日止的利息，以57万元［70万元-（20万元-7万元）］为基数按年利率24%标准支付原告2017年2月14日起至2020年8月19日止的利息，以57万元为基数按全国银行间同业拆借中心于2020年8月公布的一年期贷款市场报价利率四倍标准支付原告2020年8月20日起至该款还清之日止的利息；以35万元为基数按年利率24%标准支付原告2014年11月18日起至2020年8月19日止的利息，以35万元为基数按全国银行间同业拆借中心于2020年8月公布的一年期贷款市场报价利率四倍标准支付原告2020年8月20日起至该款还清之日止的利息；以40万元为基数按年利率24%标准支付原告2015年3月12日起至2020年8月19日止的利息，以40万元为基数按全国银行间同业拆借中心于2020年8月公布的一年期贷款市场报价利率四倍标准支付原告2020年8月20日起至该款还清之日止的利息；以40万元为基数按年利率24%标准支付原告2015年6月18日起至2020年8月19日止的利息，以40万元为基数按全国银行间同业拆借中心于2020年8月公布的一年期贷款市场报价利率四倍标准支付原告2020年8月20日起至该款还清之日止的利息；以50万元为基数按年利率24%标准支付原告2015年3月24日起至2020年8月19日止的利息，以50万元为基数按全国银行间同业拆借中心于2020年8月公布的一年期贷款市场报价利率四倍标准支付原告2020年8月20日起至该款还清之日止的利息；以80万元为基数按年利率24%标准支付原告2015年1月22日起至2020年8月19日止的利息，以80万元为基数按全国银行间同业拆借中心于2020年8月公布的一年期贷款市场报价利率四倍标准支付原告2020年8月20日起至该款还清之日止的利息；以145万元为基数按年利率24%标准支付原告2016年10月19日起至2020年8月19日止的利息，以145万元为基数按全国银行间同业拆借中心于2020年8月公布的一年期贷款市场报价利率四倍标准支付原告2020年8月20日起至该款还清之日止的利息。综上，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百一十一条，《中华人民共和国公司法》（2018年修正）第十四条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释〔2015〕18号）第二十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（2020年第二次修正）第二十五条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告周世会、娄庆与被告桐梓县振州房地产开发有限公司于2016年4月21日签订的《商品房买卖合同》；二、被告桐梓县振州房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内偿还原告周世会、娄庆借款本金4,470,000元；三、被告桐梓县振州房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内以20万元为基数按年利率24%标准支付原告周世会、娄庆2015年6月16日起至2016年2月2日止的利息，以17万元为基数按年利率24%标准支付原告周世会、娄庆2016年2月3日起至2016年2月6日止的利息，以7万元为基数按年利率24%标准支付原告2016年2月7日起至2017年2月13日止的利息；四、被告桐梓县振州房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内以70万元为基数按年利率24%标准支付原告周世会、娄庆2015年5月1日起至2017年2月13日止的利息，以57万元为基数按年利率24%标准支付原告周世会、娄庆2017年2月14日起至2020年8月19日止的利息，以57万元为基数按全国银行间同业拆借中心于2020年8月公布的一年期贷款市场报价利率四倍标准支付原告周世会、娄庆2020年8月20日起至该款还清之日止的利息；五、被告桐梓县振州房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内以35万元为基数按年利率24%标准支付原告周世会、娄庆2014年11月18日起至2020年8月19日止的利息，以35万元为基数按全国银行间同业拆借中心于2020年8月公布的一年期贷款市场报价利率四倍标准支付原告周世会、娄庆2020年8月20日起至该款还清之日止的利息；六、被告桐梓县振州房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内以40万元为基数按年利率24%标准支付原告周世会、娄庆2015年3月12日起至2020年8月19日止的利息，以40万元为基数按全国银行间同业拆借中心于2020年8月公布的一年期贷款市场报价利率四倍标准支付原告周世会、娄庆2020年8月20日起至该款还清之日止的利息；七、被告桐梓县振州房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内以50万元为基数按年利率24%标准支付原告周世会、娄庆2015年3月24日起至2020年8月19日止的利息，以50万元为基数按全国银行间同业拆借中心于2020年8月公布的一年期贷款市场报价利率四倍标准支付原告周世会、娄庆2020年8月20日起至该款还清之日止的利息；八、被告桐梓县振州房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内以80万元为基数按年利率24%标准支付原告周世会、娄庆2015年1月22日起至2020年8月19日止的利息，以80万元为基数按全国银行间同业拆借中心于2020年8月公布的一年期贷款市场报价利率四倍标准支付原告周世会、娄庆2020年8月20日起至该款还清之日止的利息；九、被告桐梓县振州房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内以40万元为基数按年利率24%标准支付原告周世会、娄庆2015年6月18日起至2020年8月19日止的利息，以40万元为基数按全国银行间同业拆借中心于2020年8月公布的一年期贷款市场报价利率四倍标准支付原告周世会、娄庆2020年8月20日起至该款还清之日止的利息；十、被告桐梓县振州房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内以145万元为基数按年利率24%标准支付原告周世会、娄庆2016年10月19日起至2020年8月19日止的利息，以145万元为基数按全国银行间同业拆借中心于2020年8月公布的一年期贷款市场报价利率四倍标准支付原告周世会、娄庆2020年8月20日起至该款还清之日止的利息。十一、驳回原告周世会、娄庆的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费22,630元，由被告桐梓县振州房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期限届满之日起七日内预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，义务人不履行义务的，权利人可在判决确定的履行期限届满后二年内申请强制执行。审判员 袁 静二〇二一年七月三十日书记员 罗义琴