山东省东营经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0591民初569号原告：王娜，女。被告：兴业银行股份有限公司东营分行。负责人：王树青，行长。委托诉讼代理人：张树杰，山东鲁航律师事务所律师。第三人：胜利油田某公司。法定代表人：王基弘，总经理。委托诉讼代理人：刘某。原告王娜诉被告兴业银行股份有限公司东营分行、第三人胜利油田某公司执行异议之诉一案，本院受理后依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告王娜、被告兴业银行股份有限公司东营分行委托诉讼代理人张树杰、第三人胜利油田某公司委托诉讼代理人刘某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。王娜向本院提出诉讼请求：1.依法解除对东营区房（不动产权证号为：鲁（2019）东营市不动产权第0××9号）的查封，房屋价值45万元；2.依法确认东营区房（不动产权证号为：鲁（2019）东营市不动产权第0××9号）系原告所有；3.本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告增加诉讼请求：终止（2020）鲁0591执1795号之四（裁定书）对涉案房屋的执行。事实与理由：兴业银行股份有限公司东营分行与山东长安某公司、胜利油田某公司、山东高原某某公司、胜利油田某公司合同纠纷一案，东营经济技术开发区人民法院于2020年9月25日作出（2020）鲁0591民初2945号民事判决书。因山东长安某公司、胜利油田长安某有限公司、山东高原某公司、胜利油田某公司未履行判决书确定的义务，兴业银行股份有限公司东营分行向东营经济技术开发区人民法院申请强制执行，执行案号为（2020）鲁0591执1795号。在执行过程中，2020年12月8日东营经济技术开发区人民法院作出（2020）鲁0591执1795号之四执行裁定书，裁定：一、查封被执行人胜利油田某公司单独所有的位于东营市东营区［不动产权证号：鲁（2019）东营市不动产权第0××9号］不动产。2021年1月19日原告向东营经济技术开发区人民法院提出执行异议，东营经济技术开发区人民法院审查后作出（2021）鲁0591执异5号执行裁定书，驳回案外人王娜的异议请求。原告不服该执行裁定书，向贵院提起诉讼，理由如下：一、原告与第三人在查封前签订合法有效的《二手房买卖合同》。2019年6月6日，原告与第三人胜利油田某有限公司（以下简称某公司）签订《二手房屋买卖合同》，合同约定营海公司将坐落在北一路730号××室出售给案外原告，价格为人民币45万元，营海公司办理不动产证书缴纳契税14902.74元，合计464902.74元。二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产。2019年6月6日，原告与营海公司签订合同并支付首付款后，与营海公司办理房产交接，营海公司将东营万达广场前期服务协议、钥匙、物业费缴纳至2019年6月15日发票交付给案外原告。原告于2019年6月10日到东营万达广场物业办理接管验收记录，装修押金、垃圾清理费等手续，然后开始装修房屋并实际入住至今。三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款。《二手房买卖合同》约定付款方式为合同签订之日支付225000元，2019年12月31日前支付112500元，2021年5月22日办理不动产登记证书后三日内支付剩余127402.74元。原告已按合同约定于2019年6月6日、2019年12月26日向营海公司支付以上房款。四、非因买受人自身原因未办理过户登记。2017年东营市住房和城乡建设局发布《东营市住房和城乡建设局关于落实的通知》，自2017年11月17日起，中心城区新建商品住房和二手住房，取得产权证书满3年后方可上市交易。第三人因种种原因，也一直不配合办理房产过户登记。涉案房屋未能办理过户登记原因不在买受人自身。被告兴业银行股份有限公司东营分行辩称，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是为了保护房屋的善意购买人的利益而规定的。首先要求购买人在购买涉案房屋时，房屋满足能够过户的条件；其次要求购买人在购买房屋后，及时向不动产登记机关申请了过户登记，而不动产登记机关却在能够办理过户登记的前提下违反规定不作为，从而没有进行过户登记。第二十八条第四项所规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”，是以不动产登记机关在能够办理过户登记的前提下，违反规定不作为为前提条件的。而根据原告的主张，其在购买涉案房屋时就已经知道涉案房屋不满足过户的条件，而且其在购买涉案房屋后并没有及时的到不动产登记机关办理过户登记手续。因此原告不是善意的房屋购买人，其不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所保护的对象。涉案房屋应当继续进行执行，由此对原告造成的损失，应当由原告向第三人追偿。因此原告的诉讼请求应当予以驳回。第三人××营海××公司述称，第三人已在2019年6月6日将涉案房屋出售给本案原告，涉案房屋所有权归原告所有，理由如下。一、原告与第三人在查封前签订合法有效的《二手房屋买卖合同》，2019年6月6日，原告与第三人签订《二手房屋买卖合同》，合同约定第三人将坐落于北一路××单元××室出售给原告，价格为人民币45万元，第三人因办理不动产登记证书，缴纳契税14902.74元，由原告承担，房款合计是464902.74元。二、原告在人民法院查封之前已合法占有该不动产，2019年6月6日，原告与第三人签订合同并支付首付款后，与第三人按照合同要求办理房产交接，第三人将东营万达广场前期服务协议、钥匙、物业费缴纳至2019年6月15日的发票交付给原告。三、原告已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款，《二手房买卖合同》约定付款方式为合同签订之日交付225000元，2019年12月31日前支付112500元，2021年5月22日办理不动产登记证书后3日内支付剩余127402.74元。原告已按合同约定于2019年6月6日、2019年12月26日向我公司转账支付以上房款。四、本案房产未能过户原因系政策原因，非因买受人自身原因未办理过户登记，2017年东营市住房和城乡建设局发布《东营市住房和城乡建设局关于落实东营市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，要求自2017年11月17日起，中心城区新建商品房和二手住房，取得房产证满3年后方可上市交易。第三人派工作人员到不动产登记中心了解情况，当时答复是不能办理过户，因此第三人未将涉案房屋过户登记，待能办理时第三人再办理过户登记。期间原告多次催问能否办理过户登记，因此，未能过户原因不在买受人自身。根据《民事诉讼法》第227条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，涉案房产权利人系本案原告，请法院依法终结对涉案房屋的执行，并确认涉案房屋归原告所有。当事人围绕自己的主张提交了证据，本院依法组织质证。根据证据采信、庭审查明及当事人陈述，本院认定以下事实：2019年6月6日，胜利××营海××公司（卖方）与王娜（买方）签订《二手房买卖合同》，合同约定卖方所售房屋为东营区北一路730号××室。该房屋所有权证证号为：鲁（2019）东营市不动产权第0××9号。经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为450000元。房屋价格包括该房屋附属设施和其他与该房屋相关的所有权利。卖方办理不动产权证书缴纳契税14902.74元，由买方承担，以上合计：464902.74元。由于房产政策原因，该房产在两年内不能办理不动产权过户，因此双方达成以下付款方式：1.本合同签订之日，买方向卖方支付225000元，卖方向买方交付房屋，买方可进行装修及入住。2.2019年12月31日前，买方向卖方支付112500元。3.2021年5月22日双方可以办理不动产权过户，卖方将不动产权过户给买方之日起三个工作日内，买方将剩余127402.74元支付给卖方。5.上述款项汇入卖方指定账户：名称：胜利油田营海××公司，账户：3700××××6079，开户行：中国××支行。双方协商一致同意：2021年5月22日后30个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，并于2021年6月15日前完成房屋权属变更登记。双方应尽义务相互配合办理登记变更，因一方怠于履行义务造成对方损失的或造成违约的，每逾期一日承担违约金1000元。在本合同签订以前（2019年6月15日）发生的物业管理费等费用由卖方承担，并于合同签订之日前完成缴费，在本合同签订之日（2019年6月15日）以后发生的所有费用由买方承担。2019年6月6日、2019年12月26日，王娜向胜利油田营海××公司3700××××6079的账户分别转账225000元、112500元，分别备注为万达华府购房款、第二次房款。2019年6月6日，胜利油田营海××公司（甲方）与王娜（乙方）签交接清单，交接清单载明交接项目1.东营万达广场前期服务协议。2.钥匙。3.物业费甲方缴至2019年6月15日。胜利油田营海××代理人杨××与王娜均签字。王娜还提交了收据、物业费发票、接管验收记录、装修保证书等证据以证实其自2019年6月份开始已装修、占有涉案房屋。本院于2020年12月8日作出（2020）鲁0591执1795号之四执行裁定书，裁定：一、查封被执行人胜利油田××公司单独所有的位于东营市东营区［不动产权证号：鲁（2019）东营市不动产权第0××9号］不动产一处。二、……。后王娜向本院提出书面异议，请求法院中止对涉案房产的执行。2021年2月2日本院作出（2021）鲁0591执异××号执行裁定书，裁定驳回案外人王娜的异议请求。王娜对该裁定不服，向本院提起本案诉讼。另查明，2021年5月6日，原告将涉案房屋剩余房款127402.74元，交付涉案房屋首封法院济南××法院；济南××法院于2021年5月7日作出（2021）鲁7101执××号之一执行裁定书，裁定解除对被执行人胜利油田营海××公司名下坐落于东营市东营区房产（鲁【2019】东营市不动产第0××9号）的查封。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告王娜与第三人胜利油田营海××公司在法院查封之前已签订了房屋买卖合同，该合同意思表示真实，内容未违反法律、法规强制性规定，应为合法有效的书面买卖合同；在法院查封之前，胜利油田营海××公司向王娜交付了房屋，涉案房屋交付之日起一直由王娜占有使用，应认定为王娜在法院查封之前已经合法占有该不动产；原告已依合同的约定支付了部分购房款，且现原告已将剩余房款交付首封法院济南××法院，该法院于2021年5月7日裁定解除了对涉案房屋的查封；虽涉案房屋至今没有过户到原告名下，但非因原告自身原因未办理过户登记。因此，原告王娜对涉案房屋实际享有的权利足以排除强制执行，其诉讼主张依法成立，本院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、解除（2020）鲁0591执××号之四执行裁定对东营区房屋（不动产权证号：鲁（2019）东营市不动产权第0××9号）的查封，在（2020）鲁0591执××号执行案件中不得执行该东营区房屋（不动产权证号：鲁（2019）东营市不动产权第0××9号）；二、确认东营区房屋（不动产权证号：鲁（2019）东营市不动产权第0××9号）系原告王娜所有。案件受理费8050元，由被告兴业银行股份有限公司东营分行负担，并于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于山东省东营市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。本院（2021）鲁0591执异××号执行裁定于本判决生效时失效。审 判 长  董国华人民陪审员  杨翠娥人民陪审员  王金红二〇二一年七月五日书 记 员  路雪莲