广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021)粤13民终3224号上诉人（原审被告）：谢新雄，男，汉族，1979年12月6日出生，户籍住址：广东省惠州市。上诉人（原审被告）：周力军，女，汉族，1979年10月11日出生，户籍住址：湖南省新邵县。被上诉人（原审原告）：惠州市天益物业管理有限公司。住所：惠州市仲恺高新区陈江街道办事处仲恺五路金湖路1-2号。法定代表人：陈小强。委托诉讼代理人：陈玉胜，男，汉族，1977年10月10日出生，系该公司总监。委托诉讼代理人：吴小伟，男，汉族，1981年9月19日出生，系该公司员工。上诉人谢新雄、周力军因与被上诉人惠州市天益物业管理有限公司（以下简称天益物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（以下简称一审法院）（2020）粤1302民初7196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月31日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了查询。上诉人谢新雄、被上诉人天益物业公司的委托诉讼代理人陈玉胜、吴小伟到庭参加查询。本案现已审理终结。谢新雄、周力军上诉请求：1.撤销一审判决；2.在《前期物业服务协议》中约定的物业管理服务内容没有改善前，暂停缴交物业费和滞纳金；3.诉讼费用由天益物业公司承担。事实与理由:1.公共区域瓷砖空鼓脱落至今仍未维修好；2.垃圾没有按小区规划集中堆放在垃圾中转站；3.小区绿化不达标；4.对商户的管理不当和缺位，造成安全隐患；5.违反合同约定拒绝办理露天停车位；6.自2019年7月起拒绝提供清运垃圾服务；7.未经业主同意设置丰巢快递柜；8.未解决入电动车停车问题；9.建筑物共有部分商业收益及分配情况不明。天益物业公司辩称，一审法院的判决程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，请求依法予以维持。谢新雄、周力军向一审法院起诉请求：2015年，两被告共同购买位于惠州仲恺高新区（不动产登记证明号分别为：粤（2018）惠州市不动产权第5016927号和5016928号）（见证据一），同年12月28日，两被告与原告签订了《前期物业服务协议》（见证据二），约定：物业服务费及其他相关代收代缴费用的缴纳期限为每月15日前，逾期，物业公司有权从逾期之日起按所欠费用每日加收1‰的滞纳金。两被告入住后，前期均按时缴纳各项相关费用，但自2018年11月开始，两被告开始拒绝缴纳，截至2020年4月，共计拖欠物业服务费、水费、公摊电费、公摊水费及相应的滞纳金（滞纳金暂计至2020年4月20日）达到￥3471.4元（见证据三）。综上所述，为维护原告的合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特向贵院提起民事诉讼，恳请人民法院判如所请。1、判令两被告除立即向原告偿还自2018年11月至2020年4月所拖欠的物业服务费、水费、公摊电费、公摊水费及相应的滞纳金（滞纳金暂计至2020.4.20日止）共计￥3471.4元外，还应当根据拖欠金额按照每日千分之一的标准自2020年4月21日始继续支付滞纳金至所欠款项全部付清之日止；2、判令两被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：谢新雄、周力军是惠州仲恺高新区的业主，房屋建筑面积为80.05平方米。2015年12月28日，两被告（甲方）与原告（乙方）签订了《前期物业服务协议》约定：物业服务费由乙方根据物业不同类型，按产权建筑面积向业主或物业使用人收取，具体收费标准如下：住宅物业服务费：1.65元／月／平方米（不含公共用水电分摊）；公共用水电费用，包括公共照明、设备房、智能电子监控、电梯、二次供水电费及公共用水、清洗地面、绿化、自来水损耗费用等；代收代缴收费服务：受有关部门或单位委托，乙方可提供水费、电费等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），收费标准执行政府规定，具体标准：住宅水费：4.3元（即基本价格3.3元＋加压费0.5元＋排污费0.5元）／立方；物业服务费，业主或物业使用人应于每月15日前向乙方交纳，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每日加收1‰的滞纳金。《前期物业服务协议》签订后，两被告因拖欠2018年11月至2020年4月物业服务费2245.7元、公摊电费223.6元、公摊水费0.5元、自用水费393.43元，合计2863.23元，原告经催缴未果，遂诉至一审法院。以上事实，有天益物业公司的营业执照、谢新雄、周力军的身份信息、《不动产权证书》、《前期物业服务协议》、欠费明细、《催款通知书》、微信催收记录、发送催缴短信记录、图片、违法建设的复函、信访事项处理意见书、咨询函复函、报警回执及庭审笔录在案佐证。一审法院认为：本案系物业服务合同纠纷。原告惠州市天益物业管理有限公司与被告谢新雄、周力军签订的《前期物业服务协议》系当事人之间的真实意思表示，且涉案的协议内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该协议合法有效，应受法律保护，各方当事人均应严格按照协议约定履行各自义务。根据《物业管理条列》第四十二条“业主应当根据物业合同的约定交纳物业服务费用”的规定，两被告应当向原告支付拖欠的2018年11月至2020年4月物业服务费2245.7元、公摊电费223.6元、公摊水费0.5元、自用水费393.43元，合计2863.23元。虽然原、被告在《前期物业服务协议》约定被告应于每月15日前交纳物业管理费，每逾期一日按当月物业管理费金额的千分之一计付滞纳金。但物业服务企业和业主之间存在服务与支付报酬的特殊关系，发生纠纷后适宜协调解决，且该滞纳金的标准明显过高，该物业管理费的滞纳金自2018年11月至2020年4月期间，应以当月应付物业服务费132.08元为基数，分别自当月16日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算；2019年8月20日起至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。被告辩称违建问题、办理露天停车场问题、小区绿化问题，这些问题已通过另案诉讼，本案不作处理。被告二周力军经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃质证与抗辩的权利，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决：一、被告谢新雄、周力军应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告惠州市天益物业管理有限公司支付2018年11月至2020年4月的物业服务费2245.7元及滞纳金（计算方式：自2018年11月至2020年4月期间，应以当月应付物业服务费132.08元为基数，分别自当月16日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算；2019年8月20日起至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、被告谢新雄、周力军应在本判决法律效力之日起七日内向一次性原告惠州市天益物业管理有限公司支付公摊电费223.6元、公摊水费0.5元、自用水费393.43元。三、驳回原告惠州市天益物业管理有限公司其他诉讼请求。本院二审期间，谢新雄、周力军围绕其上诉请求提交了以下证据:1.上诉人信息，拟证明上诉人资格；2.住建局绿化复函和小区绿化现状，拟证明物业没有履行的绿化服务面积3000多平方和物业疏于管理的绿化现状；3.小区公共场地产生收益的地方，拟证明产生的收益没有向业主公示，特别是丰巢快递柜用业务大堂的电导致业务公摊电费增加；4.2020年在房管局和市信访局的信访复函，拟证明物业公司不履行物业合同；5.区违建整治办对天益城下达的通知和拆除违建的照片，拟证明天益城物业没有履行相关职责；6.住建局提供的小区规划图和地下室出入口照片，拟证明物业公司私自更改地下出入口；7.执法局调查笔录，拟证明物业公司聘请无物业从业资格人员为管理人员，导致管理混乱。惠州市天益物业管理有限公司质证认为，对证据1没有异议；对证据2、3、4、5、6、7的客观性、合法性、关联性不予认可。结合当事人的举证、质证意见，本院认为，谢新雄、周力军提交的证据与待证事实无关，本院依法不予采信。对一审法院认定的事实，本院依法予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据当事人的上诉请求及答辩意见，本案的争议焦点为，谢新雄、周力军可否以相关物业服务未改善为由拒绝缴纳物业服务费及滞纳金。根据案涉《前期物业服务协议》第十二条第一款约定的“乙方违反本协议，未达到服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任”，谢新雄、周力军在天益物业公司提供物业服务未达到服务质量约定目标的情况下，有权要求天益物业公司限期改正、要求天益物业公司承担因逾期未改正而造成损害的法律责任，但未构成其拒绝缴纳物业服务费的事由。谢新雄、周力军以天益物业公司提供物业服务的质量不符合案涉《前期物业服务协议》约定为由，拒绝支付物业服务费，不应予以支持。一审判决谢新雄、周力军向天益物业公司偿付物业服务费及滞纳金，并无不当，本院依法予以维持。综上，谢新雄、周力军的上诉无理，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人谢新雄、周力军承担。本判决为终审判决。审 判 长 温永宏审 判 员 张 竹审 判 员 刘天贞二〇二一年七月一日法官助理 徐彦怡书 记 员 张丽君