上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初8692号原告(反诉被告)：上海市徐汇区正南花苑业主委员会，住所地上海市徐汇区。负责人：黄志浩，业委会主任。委托诉讼代理人：马宁，上海君恩律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈攀，上海君恩律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海通翼物业有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：刘世宝，总经理。委托诉讼代理人：高慧萍。委托诉讼代理人：苏展，上海利歌律师事务所律师。原告上海市徐汇区正南花苑业主委员会诉被告上海通翼物业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月18日受理后，依法适用简易程序，由审判员王巍琦独任审判，于2020年6月22日公开开庭进行了审理。审理中，被告上海通翼物业有限公司提起反诉，本院依法合并审理。在转为普通程序并依法组成合议庭后，于2021年3月1日和2021年7月26日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)上海市徐汇区正南花苑业主委员会的委托诉讼代理人陈攀，被告(反诉原告)上海通翼物业有限公司的委托诉讼代理人苏展到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海市徐汇区正南花苑业主委员会诉称：原、被告双方分别于2013年6月14日和2016年6月12日签订《物业服务合同》，约定由被告为正南花苑小区提供物业服务，物业服务期限自2013年7月1日至2018年6月30日止，其中2013年7月1日至2015年6月30日期间为包干制，2015年7月1日至2018年6月30日为酬金制。合同对物业服务范围、物业费标准、停车费标准、酬金制比例等事项均作了约定。合同期届满后，其委托第三方对被告提供服务期间的收支情况进行了核算。经核算在第一份合同期间，被告应返还停车费人民币52,116.22元，第二份合同期间应支付物业费和停车费收益人民币433,981.82元。此外，在2017年由街道给原告的综合治理补贴费人民币120,000元也由被告代收保管，现其要求被告结算相关费用未果，故提起诉讼，诉请要求：1、被告返还第一份合同期间的停车费人民币52,116.22元；2、被告支付第二份合同期间的物业费和停车费收益人民币433,981.82元；3、被告支付代为保管的补贴费人民币120,000元。被告上海通翼物业有限公司辩称：对于第一份合同期间原告主张的费用金额无异议，但现原告主张该费用已超过诉讼时效；对第二份合同期间原告主张的费用有异议，要求予以审计；对综合治理补贴费确认收到，但已在物业服务期间实际支出，故不同意支付。反诉原告上海通翼物业有限公司诉称：根据原、被告双方于2016年6月12日签订的《物业服务合同》约定，服务期间的服务方式为酬金制，物业服务费用中按7.5％比例提取服务管理本小区的酬金，停车费(固定车位)按30％收取管理费。根据合同的约定和服务期间实际发生的收支情况，反诉被告还应向其支付物业费酬金人民币32,613.14元、停车管理服务费人民币229,224元以及垫付的费用人民币140,345.33元，故提起反诉，要求反诉被告支付上述费用。反诉被告上海市徐汇区正南花苑业主委员会辩称：对合同的相关约定无异议，但对反诉原告主张的酬金和垫付的费用有异议，不予认可其主张的金额；对停车管理服务费，双方在费用发生矛盾后进行协商的两次会议纪要中均未提及，说明双方实际对该事项约定已作变更，即反诉原告不再收取停车管理服务费，综上，不同意反诉原告的反诉诉讼请求。原告(反诉被告)上海市徐汇区正南花苑业主委员会提供的本诉和反诉证据如下：1、双方于2013年6月14日签订的《物业服务合同》，2、双方于2016年6月12日签订的《物业服务合同》，证据1－2证明双方对物业服务权利义务的约定；3、2017年6月22日的会议纪要和2017年8月16日的会议纪要，证明双方对2015年6月至2016年12月的固定收支情况进行对帐；对2013年7月1日至2015年6月30日收支情况进行对帐、对2015年7月1日至2016年12月30日收支情况进行对帐；4、第三方对2013年7月至2015年6月公益收入支出及维修基金审核结果，证明原告委托第三方对该期间的公益收支情况进行审核，作为诉请主张依据；6、第三方对2015年7月至2018年6月公益收入支出及维修基金审核结果，证明原告委托第三方对该期间的公益收支情况进行审核，作为诉请主张依据。被告(反诉原告)上海通翼物业有限公司对原告(反诉被告)上海市徐汇区正南花苑业主委员会提供的本诉和反诉证据1－2真实性、关联性无异议，认为合同对相关酬金比例、停车管理费、税费等事项均有约定，但原告计算方式不当，故不认可原告的计算结果；对证据3－4真实性无异议，但该纪要仅罗列相关账目，但未对利润分配进行约定且计算有误；对证据5－6不予认可。被告(反诉原告)上海通翼物业有限公司提供的本诉和反诉证据如下：1、双方于2013年6月14日签订的《物业服务合同》，2、双方于2016年6月12日签订的《物业服务合同》，证据1－2证明双方对物业服务权利义务的约定；3、诉讼数据说明，证明反诉原告计算的物业服务期间收支情况；4、2017年8月16日的会议纪要和2018年1月14日的情况说明，证明因双方产生矛盾，在资金账目没有清算结清前，被告(反诉原告)不得在小区收取任何费用，自2017年6月22日起部分费用由业委会收取；5、2015年7月1日至2018年1月31日物业费收费明细数据，证明该期间收取物业费情况；6、2015年7月1日至2018年1月31日固定车位、临时停车收费明细数据，证明该期间收取停车费情况；7、2015年7月1日至2017年11月3日小区其他收入明细，证明该期间小区其他收入情况；8、2015年7月1日至2018年1月31日收费汇总表，证明该期间收费情况；9、2015年7月1日至2018年7月31日支出明细，证明该期间支出的情况；10、小区物业费欠费明细表，证明小区业主拖欠物业费情况，实收费用与应收费用之间存在差额，第三方审核数据不准确；11、《正南花苑财务资料交接清单》、《正南花苑凭证移交》，证明双方办理相关资料移交手续；12、第三方对2013年7月至2015年6月公益收入支出及维修基金审核结果和第三方对2015年7月至2018年6月公益收入支出及维修基金审核结果，证明两次审核结果未经确认且数据结果错误；13、审计费发票，证明被告(反诉原告)垫付的审计费，作为主张诉请的依据；14、约谈通知、情况说明、付款凭证、工程承包合同，证明被告(反诉原告)已根据相关部门要求将收到的综合治理补贴费人民币120,000元支付给指定人。原告(反诉被告)上海市徐汇区正南花苑业主委员会对被告(反诉原告)上海通翼物业有限公司提供的本诉和反诉证据1－2真实性无异议，对原合同中约定的关于固定停车管理费收益在会议纪要中已取消了；对证据3真实性无异议，关联性有异议；对证据4真实性无异议，系双方协商一致结果；对证据5－10系被告(反诉原告)单方统计，要求以审计结果为准；对证据11无异议；对证据12以审计结果为准；对证据13真实性无异议，费用承担依法确定；对证据14无异议。经审理查明：原告系上海市徐汇区正南花苑小区成立的业主委员会。原、被告双方于2013年6月14日签订《物业服务合同》，约定由被告为徐汇区正南花苑小区提供物业服务，服务期限自2013年7月1日起至2015年6月30日止，物业服务费用实行包干制，合同对物业服务内容、物业费标准、停车管理费等事项均作了约定。合同签署后，被告开始进场开展物业服务，合同期届满后，双方未对服务期间的相关费用进行结算。之后，双方又于2016年6月12日签订《物业服务合同》,确认合同期自2015年7月1日起至2018年6月30日止，合同确认被告每年及次年1月分二次在预收的物业服务费用中按7.5％的比例提取服务管理本小区的酬金，若原告不能保证被告7.5％酬金的，由原告从公共收益补贴，合同对物业服务内容、物业费标准、停车管理费等事项均作了约定。合同生效后，被告继续为该小区提供物业服务。合同履行期间，双方产生矛盾，为此，在2017年6月22日，通过《会议纪要》方式对2015年6月至2016年12月间的固定收支情况作了确认，2017年8月16日又通过《会议纪要》方式对2013年7月1日至2015年6月30日的公共收益、2015年7月1日至2016年12月30日期间收取的物业费及公共收益情况作了确定。2018年6月30日合同期届满后，被告撤离服务小区，并办理了相关资料的移交手续。之后，原告委托第三方对被告两个服务期间的收支及维修资金情况进行了审核，第三方于2018年12月26日出具了被告两个服务期间的公益收支及维修资金的审核结果，原告依据该审核结果，提起诉讼，要求判如所请。审理中，被告对原告主张的2013年7月1日至2015年6月30日期间的停车费收益金额不持异议，但提出了诉讼时效的抗辩，认为被告未在合同期届满后起的诉讼时效内提出主张，于2019年12月才向法院提起诉讼，已超过诉讼时效，不应再受法律保护。同时根据其自行统计的收支费用结果，提起反诉，并要求对2015年7月1日至2018年6月30日期间的财务收入和支出进行审计。根据被告的申请，本院依法委托众华会计师事务所对被告主张期间的收支进行审计，审计期间，被告对该期间原告主张的支出金额人民币2,944,354.32元表示认可，并放弃对支出部分的审计。现根据审计单位出具的审计报告，审计意见为：2015年7月1日至2018年6月30日期间全部收入为人民币3,049,491.31元(其中物业费人民币2,054,835.91元、固定车位收入人民币765,880元、临时停车收入71,075元、补贴收入人民币120,000元、其他收入人民币37,700.40元)。此外，截止到2018年6月底被告应收未收的物业管理费共计人民币585,203.84元。双方对审计报告结论均无异议。被告垫付审计费人民币116,000元。根据审计报告的意见，被告对反诉诉讼请求作了变更，变更后的诉讼请求为：反诉被告支付物业费酬金人民币198,002.98元、停车管理服务费人民币229,764元以及垫付的费用人民币14,863.01元。此外，双方在审理中确认被告已根据相关部门要求将曾收取的补贴费人民币120,000元支付给了指定人。为此，原告撤回要求被告返还综合治理补贴费人民币120,000元的诉讼请求。本院认为：原、被告双方分别于2013年6月14日和2016年6月12日签订的《物业服务合同》合法有效，对双方当事人具有约束力，双方当事人均应按约履行各自义务。2013年6月13日所签合同的履行期于2015年6月30日届满，合同期届满后，双方应当及时结算相关费用。原告是在与被告两份合同履行期届满后，通过第三方对被告收支进行核算后，才向被告主张结算第一份合同期间的相关收益，因合同具有相对独立性，在第一份合同履行完毕后，原告没有证据表明其向被告提出过主张，现于2019年12月才提起诉讼向被告主张2015年6月30日前停车费收益，已超过法律规定的诉讼时效，故被告以原告该部分诉请主张已超过诉讼时效的抗辩成立。对于2015年7月1日至2018年6月30日合同期间的物业管理费、停车费收入双方有分歧，故在审理中进行了审计，双方对审计结论均无异议，故应按审计结果和合同约定的结算方式予以结算。对于被告根据审计结论提出的停车管理费一节，虽合同中约定被告可收取30％的停车管理费，但双方产生分歧后，在协商结算费用的会议纪要中，被告却未提及停车管理费以及应在收入中扣除合同约定的停车管理费的主张，可视为被告已放弃该部分费用的主张，故现被告要求原告向其支付停车管理费的反诉诉请，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条以及2017年《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款之规定，判决如下：一、原告上海市徐汇区正南花苑业主委员会要求被告上海通翼物业有限公司返还2013年7月1日至2015年6月30日停车费收益人民币52,116.22元的诉讼请求，不予支持；二、原告上海市徐汇区正南花苑业主委员会要求被告上海通翼物业有限公司支付2015年7月1日至2018年6月30日物业费和停车费收益人民币433,981.82元的诉讼请求，不予支持；三、原告(反诉被告)上海市徐汇区正南花苑业主委员会应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海通翼物业有限公司支付物业管理酬金人民币198,002.98元；四、原告(反诉被告)上海市徐汇区正南花苑业主委员会应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海通翼物业有限公司支付垫付费用人民币14,863.01元；五、被告(反诉原告)上海通翼物业有限公司要求原告(反诉被告)上海市徐汇区正南花苑业主委员会支付停车管理服务费人民币229,764元的反诉诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币9,861元，反诉案件受理费人民币3,666元，总计人民币13,527元，由原告(反诉被告)上海市徐汇区正南花苑业主委员会负担人民币10,884元，被告(反诉原告)上海通翼物业有限公司负担人民币2,643元；审计费人民币116,000元，由原告(反诉被告)上海市徐汇区正南花苑业主委员会负担人民币87,000元，被告(反诉原告)上海通翼物业有限公司负担人民币29,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王凌冰审 判 员  王巍琦人民陪审员  杨韵华法官 助理  周 琪书 记 员  周 琪附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。三、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另行有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。