山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0105民初2821号原告：济南海睿房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：毛根生，该公司总经理。委托诉讼代理人：周正磊，男，该公司员工。被告：何桂华，住济南市。原告济南海睿房地产开发有限公司（以下简称海睿公司）与被告何桂华商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。海睿公司的委托诉讼代理人周正磊到庭参加诉讼。何桂华经公告送达传票未到庭参加诉讼，本院依法对其进行了缺席审理。本案现已审理终结。海睿公司向本院提出以下诉讼请求：1.判令解除双方于2018年1月10日签订的《济南市商品房买卖合同》及补充协议；2.判令被告支付原告代偿的贷款本息962900.47元，原告有权从被告已支付的购房款中直接扣除；3.判令被告支付逾期偿还银行贷款导致我方解除合同的违约金280394元，原告有权从被告已支付的购房款中直接扣除；4.判令被告配合原告办理商品房的网签、备案等撤销手续；5.判令被告向原告返还房屋、房屋钥匙；6.本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。诉讼中，原告增加并明确诉讼请求为：1.判令解除双方于2018年1月10日签订的《济南市商品房买卖合同》及补充协议；2.判令被告支付原告代偿的贷款本息962900.47元，原告有权从被告已支付的购房款中直接扣除；3.判令被告支付逾期偿还银行贷款导致我方解除合同的违约金280394元，原告有权从被告已支付的购房款中直接扣除；4.判令被告配合原告办理商品房的网签、备案等撤销手续；5.判令被告腾空涉诉房屋，将房屋返还给原告；6.退还原告支付给被告的逾期交房违约金9954元；7.本案案件受理费由被告承担。事实与理由：被告于2018年01月10日购买了商品房，总价款人民币1401972元，首付款人民币421972元，剩余房款980000元办理银行按揭贷款；同时原告已为被告向银行提供阶段性担保。因被告多次逾期偿还银行借款本息，银行发函要求原告承担保证责任，原告于2020年7月7日代为清偿43559.96元、2020年9月10日代为清偿14335.16元、2020年12月15日代为清偿22106.11元、2021年1月20日代为清偿882899.24元，共计962900.47元。原告多次通过电话及发函等方式要求被告偿还原告代偿的全部款项，但被告一直拒绝偿还。根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第六条第二款约定：因买受人未按时还贷，致使出卖人被要求承担担保责任或代为偿还剩余银行贷款的，买受人应在收到银行或出卖人还贷通知之日起3日内(以较早着为准)偿还全部按揭贷款(包括但不限于本金、利息、罚息、滞纳金等)或向出卖人支付代垫款项及利息；超过3日的出卖人有权单方面解除合同并收回该商品房，买受人须向出卖人支付该商品房总价款20%的违约金、出卖人代为偿还的款项及日万分之五的利息、出卖人重新出售该房屋可能造成的房价款损失以及因此所产生的费用(包括但不限于评估鉴定费、诉讼费、出卖人律师费、税费等)，且出卖人有权在买受人已支付的房款中直接扣上述违约金、代为清偿的款项、利息、房价款损失及费用，在履行完毕合同注销手续后，出卖人将乘余房款(若有)直接交付至贷款银行替买受人还贷，以解除出卖人的担保责任，房贷不足抵扣的，买受人应于收到出卖人的通知3日内补足。综上被告已经违反了《济南市商品房买卖合同》及补充协议的约定，严重损害了原告作为保证人的权益并影响了了双方签订合同之初的本意，其行为已构成根本违约，侵害了原告的合法权益。为维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼，请人民法院依法裁判，判如所请。何桂华未到庭亦未提交书面答辩状。原告海睿公司围绕其诉讼请求依法提交了证据，何桂华未到庭进行质证，视为其放弃举证、质证的权利。对海睿公司提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下:2018年1月10日，海睿公司与何桂华签订《济南市商品房买卖合同》[合同编号：销售（字）201810617423]一份，主要内容如下：何桂华购买海睿公司开发的位于济南市房屋，建筑面积98.04平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米14300元，总价款为1401972元；付款方式为银行按揭，何桂华应于签订合同当日交纳首期房款421972元，剩余房款98万元，何桂华向海睿公司指定的银行申请按揭贷款付款方式支付；交付期限应当在2019年8月24日前。在以上商品房买卖合同中的附件五合同补充协议的第六条第二款款约定：（3）因买受人未按时还贷、未积极配合办理所购房屋他项权利登记手续、与第三人产生债务纠纷导致该商品房被预/查封致使银行宣布贷款提前到期等情形，致使出卖人被要求承担担保责任或代为偿还剩余银行贷款的，买受人应在收到银行或出卖人还贷通知之日起3日内（以较早日期为准）偿还全部按揭贷款（包括但不限于本金、利息、罚息、滞纳金等）或向出卖人支付代垫款项及其利息；超过3日的出卖人有权单方面解除合同并收回该商品房，买受人须向出卖人支付该商品房总价款20%的违约金、出卖人代为偿还的款项及日万分之五的利息、出卖人重新出售该商品房可能造成的房价款损失以及因此所产生的费用（包括但不限于评估鉴定费、诉讼费、出卖人律师费、税费等），且出卖人有权在买受人已支付的房款中直接扣上述违约金、代为偿还的款项、利息、房价款损失及费用，在履行完毕合同注销手续后，出卖人将剩余房款（若有）直接交付至贷款银行替买受人还贷，以解除出卖人的担保责任，房款不足抵扣的，买受人应于收到出卖人的通知后3日内补足。（6）出卖人根据上述事由解除合同的，买受人应当自解除合同通知寄发之日起15日内，完成以下全部手续：1）偿还银行贷款/公积金机构的全部借款；2）与出卖人一同前往房产部门办理完结主合同的备案注销手续；3）如该商品房已经交付的，则买受人应当将商品房恢复原状后，返还给出卖人，相关装修损失由买受人自行承担；4）如该商品房已经领取产权证，买受人应当负责将产权过户至出卖人名下，相关税费由买受人承担；5）买受人应在合同解除之日起15天或发票开具之日起175日内（签署期限以先到达者为准）将发票退还出卖人。如买受人未能按期完成前述的所有手续，出卖人应当退还买受人的已付房款的时间相应顺延，顺延时间的损失扩大由买受人自行承担。合同还约定了其他权利义务。2018年1月12日，中国银行股份有限公司济南北园路支行（以下简称中行北园路分行）与何桂华、海睿公司签订《个人一手住房贷款合同》一份，主要内容为：贷款人中行北园路支行，借款人何桂华，保证人海睿公司，贷款金额为98万元，用途为用于支付涉案房屋的购房款；贷款期限为216个月；保证由海睿公司提供保证担保，保证人按合同约定提供阶段性连带保证责任，保证期间为借款人债务履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年。上述合同签订后，何桂华就其购买的涉案房屋，向海睿公司直接付款421972元，通过银行按揭方式付款98万元。2019年11月16日，海睿公司向何桂华交付涉案房屋。后因何桂华未按期向中行北园路支行偿还贷款，中行北园路支行按照合同要求海睿公司履行担保责任。海睿公司分别于2020年7月8日、2020年9月18日、2020年12月22日、2021年1月22日为何桂华代偿所欠中行北园路支行的贷款本息43559.96元、14335.16元、22106.11元、882899.24元，以上共计962900.47元，贷款已结清。海睿公司为何桂华代偿款项后，按照合同约定曾于2020年11月5日向何桂华邮寄告知函，告知何桂华及时向海睿公司代偿款项并支付相应利息，上述告知函均邮寄送达未果，何桂华亦未向海睿公司支付上述款项。经查，对何桂华购买的涉案房屋，至今未产权登记至何桂华名下，但双方在签订合同的同时办理了商品房买卖合同的网签备案手续。再查明，涉案房屋现坐落于济南市。本院认为，原、被告于2018年1月10日签订的《济南市商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方应恪守合同权利义务。合同附件五补充协议第六条第二款规定，何桂华未在海睿公司代偿后三日内向海睿公司偿还代垫款及利息，且存在多次逾期还贷行为，属于严重违反合同约定，海睿公司依法享有解除权。故对海睿公司要求解除与何桂华之间的商品房买卖合同及补充协议的诉讼请求予以支持。因何桂华于2021年7月1日收到本院公告送达诉状，故合同应自该日解除。合同解除后，因该合同取得的财产应予返还，因海睿公司已经向何桂华交付涉案房屋，故何桂华应将涉案房屋返还给海睿公司。故对海睿公司要求何桂华腾空并返还房屋的请求，合法有据，予以支持。海睿公司要求何桂华办理涉案房屋撤销网签备案手续的请求，非属于人民法院民事案件受案范围，对该请求不予处理。海睿公司要求何桂华支付代偿贷款962900.47元并自被告已付购房款中予以扣除的请求，因海睿公司确已承担保证责任，代何桂华偿还贷款962900.47元，且涉案房屋按揭贷款已结清，双方签订的合同附件五补充协议中亦约定了海睿公司有权从何桂华已付购房款中予以扣除，故对海睿公司该项请求予以支持。海睿公司要求何桂华支付解除合同违约金280394元的诉讼请求，合同附件五补充协议第六条已经明确约定买受人逾期偿还贷款致使出卖人承担保证责任的，代为偿还剩余银行贷款的，买受人在接受银行通知或出卖人还贷通知后3日内未向出卖人支付代垫款及利息的，出卖人享有合同解除权，且买受人应向出卖人支付商品房总价款20%的违约金，因涉案房屋总价款为1401972元，海睿公司按此主张，具有合同依据，何桂华亦未到庭抗辩，视为放弃其自身权利，本院对海睿公司的该项请求予以支持。关于海睿公司要求何桂华退还海睿公司支付给何桂华的逾期交房违约金9954元，因该违约金系针对海睿公司的违约行为而产生的违约责任，故对海睿公司该项请求不予支持。原、被告双方的合同关系解除后，海睿公司应将何桂华支付的购房款1401972元返还给何桂华，根据双方在商品房买卖合同中的附件五合同补充协议的第六条第2款第3项约定，出卖人有权从买受人购房款中直接抵扣违约金、出卖人代为偿还的款项、利息、房价款损失及费用，在履行完毕合同注销手续后，出卖人将剩余房款（若有）直接支付给买受人何桂华，如房款不足抵扣的，买受人应于收到出卖人的通知后3日内补足。为了减少双方当事人的诉累及保护被告的权益，双方的合同关系解除后，对于海睿公司返还何桂华支付的购房款事项，本院在本案中一并处理。因此，如果何桂华不履行支付以上所述代偿款962900.47元、违约金280394元，海睿公司有权从何桂华支付的购房款1401972元中抵扣上述款项，海睿公司应将抵扣后的剩余购房款支付给何桂华，如果不足以抵扣上述款项，不足部分由海睿公司向何桂华继续追偿。被告何桂华经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃其举证、质证、答辩等权利，应承担对己不利法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告济南海睿房地产开发有限公司与被告何桂华于2018年1月10日签订的《济南市商品房买卖合同》[合同编号：***]于2021年7月1日解除。二、被告何桂华于本判决生效之日起30日内腾空济南市房屋，并返还给原告济南海睿房地产开发有限公司。二、被告何桂华于本判决生效之日起10日内向原告南海睿房地产开发有限公司支付代偿款962900.47元。四、被告何桂华于本判决生效之日起10日内向原告济南海睿房地产开发有限公司支付违约金280394元。五、驳回原告济南海睿房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计7995元，由原告济南海睿房地产开发有限公司负担64元，被告何桂华负担7931元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 季 丹二〇二一年七月七日书记员 郝慧明