广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤13民终3956号上诉人（原审被告、反诉原告）：惠州大亚湾中联置业有限公司，住所地：广东省惠州市大亚湾区中兴三路**金沙世纪花园营销中心。法定代表人：吕联发。委托诉讼代理人：邱文峰，广东金卓越（惠阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵润恒，男，汉族，1991年10月12日出生，住广东省惠州市大亚湾区。委托诉讼代理人：王立平，广东惠天好律师事务所律师。上诉人惠州大亚湾中联置业有限公司因与被上诉人赵润恒商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初1796号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人惠州大亚湾中联置业有限公司上诉请求：1、请求依法撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的(2020)粤1391民初l796号《民事判决书》第一项判决，依法改判上诉人无须向被上诉人支付逾期交房违约金。2、一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由:一、上诉人于2020年9月27日第二次庭审才知道赵海君支付的45万元系帮被上诉人支付购房余款，此时才产生向被上诉人交付房屋的义务，庭审中已通知被上诉人可办理收楼手续，上诉人无须向被上诉人承担逾期交房违约责任，一审法院认定上诉人要向被上诉人承担违约责任是事实认定错误。首先，上诉人已通过诉讼的方式要求被上诉人及时付清购房款，但被上诉人未能及时付清购房款。上诉人与被上诉人于2015年8月5日签订《商品房买卖合同》，房屋总价款751587元，首付款为人民币231587元，余款52万元办理银行按揭贷款。因被上诉人迟迟未能获得贷款，上诉人于20l6年1月17日通知被上诉人转为一次性付清购房款52万元。但被上诉人迟迟未能向上诉人付款，上诉人遂向贵院提起诉讼要求解除与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，贵院于2016年5月24日对该案进行开庭审理，开庭时被上诉人称可以一次性支付购房款，后却未向上诉人或人民法院支付购房余款52万元。该案经贵院审理，于2016年6月20日作出(2016)粤1391民初968号《民事判决书》，判决被上诉人与上诉人之间的《商品房买卖合同》继续履行，上诉人不服，遂向惠州市中级人民法院提起上诉，该案经惠州市中级人民法院审理于20l6年11月17日作出(20l6)粤13民终2975号《民事判决书》，判决维持原判。因此，上诉人已通过诉讼的方式催告被上诉人足额支付购房款并要求承担逾期付款的违约责任，一审法院认定上诉人未提供证据证明其已催告赵润恒支付剩余购房款明显事实认定错误。其次，被上诉人购房余款由他人代付后未履行告知付清购房款的义务，上诉人只有在知悉涉案购房款付清后才产生交付房屋的义务。依据双方签订的《商品房买卖合同》第六条“买受人应按以上约定的付款方式，……，凭银行出具的存款凭证，向出卖人换领交款收据”之约定，被上诉人作为购房者，支付购房款系其先合同义务，应当在付清购房款后及时告知上诉人，本案被上诉人于2017年1月13日向上诉人支付了购房款7万元，尚有购房款45万元未付清，被上诉人提供了赵海君的银行流水，声称赵海君已代其支付，但赵海君2017年l月16日在转账的45万元并没有备注系替被上诉人支付的购房款，其转账后上诉人也没有任何代付的书面通知或声明，上诉人并不知道系替被上诉人支付购房款，截至本案第二次庭审(2020年9月27日)，赵海君本人当庭追认其于2017年1月16日向上诉人转账的45万元系帮被上诉人支付的购房款，此时上诉人才知悉被上诉人已足额支付购房款，并当庭通知被上诉人可以前往办理收楼手续。因此，本案被上诉人的购房余款45万元并非正常通过其本人名下银行账户支付给上诉人，而系由他人代为支付，被上诉人在付清购房款后有义务通知上诉人，只有上诉人知悉被上诉人已付清购房款后才产生向被上诉人交付房屋的义务。二、一审法院遗漏重要事实未查明，认定被上诉人于2017年1月13日支付购房款7万元，赵海君于2017年1月16日支付购房款45万元系在合理时间内支付属于认定事实不清，被上诉人未能依约及时付清购房余款，应当按日向上诉人支付逾期应付款万分之二的违约金。依据《商品房买卖合同》补充协议第十一条第一项“若按揭银行拒绝发放贷款，则买受人须在接到出卖人通知后十五日内一次性向出卖人付清余款，否则应按本合同第七条承担违约责任。”之约定，被上诉人应当在（2016)粤13民终2975号《民事判决书》生效的十五日内向上诉人付清购房款，惠州市中级人民法院于2016年11月17日作出（2016)粤13民终2975号《民事判决书》，被上诉人于2017年1月13日支付购房款7万元，赵海君于2017年1月16日转款45万元，付款时间距离判决作出已有两个月之久，被上诉人明显超过了约定的付款期限，应当承担逾期付款的违约责任。一审法院认定被上诉人支付购房款系时间合理，不符合双方的约定，明显缺乏事实和法律依据。三、退一步讲，上诉人即便要承担逾期交房违约责任，也应当是自被上诉人付清全部购房款之后(2017年1月17日)才开始承担，一审法院判决按被上诉人支付购房款时间分段计算上诉人的逾期交房违约责任是事实认定错误，有违双方约定。依据《商品房买卖合同》补充协议第十一条第二款第(二)项“在银行按揭手续未办妥之前或买受人付清购房余款之前，出卖人有权拒绝履行本合同规定的交付房屋义务，即使超过了约定的交付期限也不构成出卖人违约。”之约定，被上诉人付清购房余款之前上诉人计算超过了约定的交付期限交房也不构成违约。本案被上诉人分别于2015年6月16日支付2OOO元，2015年6月17日支付18000元，2015年7月2日支付61587元，2015年10月15日支付50000元，2015年l0月22日支付100000元，2017年1月13日支付70000元，赵海君于2017年I月16日向上诉人支付450000元，即便赵海君系替被上诉人支付购房款，被上诉人截至2017年1月16日才向上诉人付清购房款，因此逾期交房违约责任应当在，因此逾期交房违约责任应当在2015年7月1日开始分段计算逾期交房违约责任明显错误。综上所述，一审判决事实认定错误，依法改判或将本案发回重审。被上诉人赵润恒未提交答辩意见。原审原告赵润恒向一审法院起诉请求：1.依法判令被告向原告交付原告名下位于惠州市屋，并向原告支付逾期交房违约金259297.52元（暂计259297.52元，自2015年7月1日计算至2020年4月24日，实际应计算至交房之日为止）；2.依法判令被告承担本案全部诉讼费用。原审反诉原告惠州大亚湾中联置业有限公司向一审法院提出反诉请求：1.请求判令反诉被告赵润恒向反诉原告惠州大亚湾中联置业有限公司支付逾期付款违约金111,816元；2.反诉费由反诉被告承担。一审法院审理查明，2015年8月5日，赵润恒作为买受人与中联置业公司作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》及补充协议。合同约定：赵润恒购买中联置业公司开发的位于惠州市，房款总价为人民币751587元，买受人于2015年8月5日前已付首期款231587元，余款520000元办理银行按揭贷款。合同第八条约定交付期限，出卖人应当在2015年6月30日前，将经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并取得工程竣工验收报告的商品房交付买受人使用。合同第九条约定逾期交房的违约责任：逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，赵润恒于2015年6月16日支付了定金2,000元，于2015年6月17日支付了购房定金18,000元，于2015年7月2日支付了61,587元，于2015年10月15日支付50,000元，于2015年10月22日支付了100,000元，尚欠房款52万元。因中联置业公司认为赵润恒无法办理按揭，联置业公司遂向本院起诉主张解除合同并要求赵润恒支付违约金。本院于2016年6月20日作出的（2016）粤1391民初968号民事判决书，认为中联置业公司未提供证据证明赵润恒无法通过贷款审批的原因，且赵润恒表示若不能贷款，有能力一次性支付剩余购房款，本院判决驳回中联置业公司的诉讼请求。中联置业公司不服一审判决并上诉至惠州市中级人民法院，惠州市中级人民法院于2016年11月17日作出（2016）粤13民终2975号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述判决均已生效。2017年1月13日，赵润恒通过银行转账的方式向中联置业公司支付购房款70,000元；赵润恒的父亲赵海君代赵润恒于2017年1月16日通过银行转账的方式向中联置业公司支付购房款450,000元，但未作备注。中联置业在收到赵海君的该450,000元转账后，未曾联系过赵海君确认或作其他处理。另查明，中联置业公司开发的“金沙世纪花园二期9栋、12栋、及裙楼、半地下室工程”于2015年7月7日完成竣工验收备案登记。第二次庭审过程中即2020年9月27日，中联置业公司当庭通知赵润恒七日内可收房，不另行通知。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。赵润恒与中联置业公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，双方当事人均应按照合同的约定行使权利和履行义务。关于赵润恒是否承担逾期支付房款的违约责任。关于首付款部分，合同约定买受人应于2015年8月5日前支付首期款231,587元，赵润恒于2015年6月16日支付了2,000元，于2015年6月17日支付了18,000元，于2015年7月2日支付了61,587元，于2015年10月15日支付了50,000元，于2015年10月22日支付了100,000元。其中于2015年10月15日支付的50,000元、于2015年10月22日支付的100,000元超出了合同约定的首期款支付时间，应当承担违约责任，即以应付款为基数，按每日万分之二的标准，自合同约定的应付款期限第二天起至实际支付之日止计算违约金，为50000×71×0.0002+100000×78×0.0002=2,270元。关于剩余购房款52万元部分。本院作出的（2016）粤1391民初968号民事判决书认定中联置业公司在未提供证据证明赵润恒无法通过贷款审批且赵润恒有能力一次性支付剩余购房款的情况下，联置业公司无权主张解除合同及要求赵润恒承担违约金的诉求，联置业公司上诉惠州市中级人民法院，惠州市中级人民法院作出驳回上诉维持原判的判决。上述纠纷的一审、二审法院均未对剩余购房款的付款方式作出变更的认定，判决生效后双方当事人可继续按照合同约定以按揭贷款的方式支付剩余购房款，也可另行协商其他付款方式。在惠州市中级人民法院于2016年11月17日作出（2016）粤13民终2975号民事判决书后，赵润恒于2017年1月13日向中联置业公司支付了购房款70,000元，赵海君即赵润恒父亲于2017年1月16日向中联置业公司支付了购房款450,000元。赵润恒在该案一审、二审判决生效后支付剩余购房款的时间属合理期限，并不能认为其存在逾期付款的行为。中联置业公司称赵海君支付的450,000元未注明代赵润恒支付购房款，亦未向其出具代付的书面通知或说明。本院认为，赵海君支付该笔购房款至今已三年有余，在此期间，中联置业公司未提供证据证明其已催告赵润恒支付剩余购房款，中联置业公司亦未对赵海君支付的该笔款项作出退回、返还的处理，故本院认定中联置业公司认可该笔款项系作为赵润恒的购房款。中联置业公司主张要求赵润恒支付此部分逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于房屋交付及逾期交房违约金。赵润恒于2017年1月16日付清了全部购房款，涉案房屋于2015年7月7日完成竣工验收备案登记，已达到交付的条件，中联置业公司应向赵润恒交付涉案房屋。但截止至第二次庭审之前中联置业公司尚未向赵润恒交付涉案房屋，而是在本案第二次庭审中即2020年9月27日才通知赵润恒收楼，赵润恒可在庭审后前往办理收楼手续，故赵润恒要求中联置业公司向其交付涉案房屋的诉讼已实现，但中联置业公司此时才完成交付房屋的通知义务，已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。合同第九条明确约定，出卖人如逾期交房超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。庭审中，中联置业公司于2020年9月27日向赵润恒发出收房通知。中联置业公司发出收房通知后即完成了合同约定的交房义务，逾期交房违约金计算应截止至2020年9月27日，分以下三部分计算：第一部分，赵润恒在约定的交房日2015年6月30日前共支付房款20,000元，逾期交房违约金为20000×1916×0.0002=7,664元；第二部分，赵润恒在2015年7月5日支付房款61,587元，逾期交房违约金为61587×1911×0.0002=23,538.55元；第三部分，赵润恒在2015年10月15日支付房款50,000元，逾期交房违约金为50000×1809×0.0002=18,090元；第四部分，赵润恒在2015年10月22日支付房款100,000元，逾期交房违约金为100000×1802×0.0002=36,040元；第五部分，赵润恒在2017年1月13日支付房款70,000元，逾期交房违约金为70000×1353×0.0002=18,942元；第六部分，赵润恒在2017年1月16日支付房款450,000元，逾期交房违约金为450000×1350×0.0002=121,500元。以上六部分违约金合计225,774.6元，中联置业公司认为原告主张的迟延交房违约金过高，请求法院予以调整，本院参照总房款30%对逾期交房违约金予以调整，故中联置业公司应向赵润恒支付逾期交房违约金为225,476.1元（751587×0.3）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告惠州大亚湾中联置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告赵润恒支付逾期交房违约金225,476.1元；二、反诉被告赵润恒应于本判决生效之日起十日内向反诉原告惠州大亚湾中联置业有限公司支付逾期付款违约金2,270元；三、驳回原告赵润恒的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告惠州大亚湾中置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5,189.46元，由原告赵润恒负担670.91元、被告惠州大亚湾中联置业有限公司负担4,518.55元，原告多预交的部分由原告向法院申请退回；反诉案件受理费1,268.16元，由反诉原告惠州大亚湾中联置业有限公司负担1,242.41元、反诉被告赵润恒负担25.75元。本院二审审理期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，本案二审争议焦点是：一、被上诉人如何承担逾期支付房款的违约责任；二、上诉人如何承担逾期交房的违约责任。具体分析如下:关于被上诉人逾期支付房款的违约责任问题。一审法院认定被上诉人于2015年10月15日和2015年10月22日支付的两笔首期款超出了合同约定的支付时间，被上诉人应当承担相应的违约责任，本院予以确认。上诉人上诉认为被上诉人未能及时付清购房余款，亦应承担违约责任，对此，本院2016年11月17日作出的（2016）粤13民终2975号生效民事判决仅驳回上诉人要求解除合同的诉请，并未对剩余购房款的付款方式作出变更，判决生效后双方当事人可继续按合同约定以按揭贷款方式支付剩余购房款，也可另行协商其他付款方式，故被上诉人及其父亲于2017年1月16日支付完毕购房余款，一审法院认定被上诉人系在合理期限内支付余款，不能认定存在逾期付款的行为，并无不当，上诉人不能要求逾期支付余款的违约金。关于上诉人逾期交房的违约责任问题。根据一审法院查明，上诉人直至一审第二次庭审中即2020年9月27日才通知被赵润恒收楼，此时才完成交付房屋的通知义务，已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。根据涉案合同第九条“出卖人如逾期交房超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金”以及涉案合同补充协议第十一条第二款第(二)项“在银行按揭手续未办妥之前或买受人付清购房余款之前，出卖人有权拒绝履行本合同规定的交付房屋义务，即使超过了约定的交付期限也不构成出卖人违约”之约定，本案中，涉案交易房屋为现房，被上诉人购买涉案房屋时，已完成竣工验收备案登记，符合交付条件，但由于被上诉人未及时缴纳购房余款，上诉人遂起诉请求解除涉案合同，在法院判决继续履行涉案合同后，被上诉人才在合理期限内完成支付购房余款的义务。因此，造成本案房屋未能实际交付的原因，被上诉人亦存在过错，故本院确定从被上诉人付清还款之日起计2017年1月17日计算逾期交房违约金，具体计算为751587×1350×0.0002=202928.49元，一审法院对此处理不当，本院予以纠正。综上，上诉人的上诉请求部分有理，对于有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，判决如下：一、维持惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初1796号民事判决第二、四项；二、撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初1796号民事判决第三项；三、变更惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初1796号民事判决第一项为：惠州大亚湾中联置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向赵润恒支付逾期交房违约金202928.49元；四、驳回赵润恒的其他诉讼请求。本案二审案件受理费4682.14元，由上诉人惠州大亚湾中联置业有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  胡 江审 判 员  丁晓鹏二〇二一年七月二十九日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤13民终3956号上诉人（原审被告、反诉原告）：惠州大亚湾中联置业有限公司，住所地：广东省惠州市大亚湾区中兴三路**金沙世纪花园营销中心。法定代表人：吕联发。委托诉讼代理人：邱文峰，广东金卓越（惠阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵润恒，男，汉族，1991年10月12日出生，住广东省惠州市大亚湾区。委托诉讼代理人：王立平，广东惠天好律师事务所律师。上诉人惠州大亚湾中联置业有限公司因与被上诉人赵润恒商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初1796号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人惠州大亚湾中联置业有限公司上诉请求：1、请求依法撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的(2020)粤1391民初l796号《民事判决书》第一项判决，依法改判上诉人无须向被上诉人支付逾期交房违约金。2、一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由:一、上诉人于2020年9月27日第二次庭审才知道赵海君支付的45万元系帮被上诉人支付购房余款，此时才产生向被上诉人交付房屋的义务，庭审中已通知被上诉人可办理收楼手续，上诉人无须向被上诉人承担逾期交房违约责任，一审法院认定上诉人要向被上诉人承担违约责任是事实认定错误。首先，上诉人已通过诉讼的方式要求被上诉人及时付清购房款，但被上诉人未能及时付清购房款。上诉人与被上诉人于2015年8月5日签订《商品房买卖合同》，房屋总价款751587元，首付款为人民币231587元，余款52万元办理银行按揭贷款。因被上诉人迟迟未能获得贷款，上诉人于20l6年1月17日通知被上诉人转为一次性付清购房款52万元。但被上诉人迟迟未能向上诉人付款，上诉人遂向贵院提起诉讼要求解除与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，贵院于2016年5月24日对该案进行开庭审理，开庭时被上诉人称可以一次性支付购房款，后却未向上诉人或人民法院支付购房余款52万元。该案经贵院审理，于2016年6月20日作出(2016)粤1391民初968号《民事判决书》，判决被上诉人与上诉人之间的《商品房买卖合同》继续履行，上诉人不服，遂向惠州市中级人民法院提起上诉，该案经惠州市中级人民法院审理于20l6年11月17日作出(20l6)粤13民终2975号《民事判决书》，判决维持原判。因此，上诉人已通过诉讼的方式催告被上诉人足额支付购房款并要求承担逾期付款的违约责任，一审法院认定上诉人未提供证据证明其已催告赵润恒支付剩余购房款明显事实认定错误。其次，被上诉人购房余款由他人代付后未履行告知付清购房款的义务，上诉人只有在知悉涉案购房款付清后才产生交付房屋的义务。依据双方签订的《商品房买卖合同》第六条“买受人应按以上约定的付款方式，……，凭银行出具的存款凭证，向出卖人换领交款收据”之约定，被上诉人作为购房者，支付购房款系其先合同义务，应当在付清购房款后及时告知上诉人，本案被上诉人于2017年1月13日向上诉人支付了购房款7万元，尚有购房款45万元未付清，被上诉人提供了赵海君的银行流水，声称赵海君已代其支付，但赵海君2017年l月16日在转账的45万元并没有备注系替被上诉人支付的购房款，其转账后上诉人也没有任何代付的书面通知或声明，上诉人并不知道系替被上诉人支付购房款，截至本案第二次庭审(2020年9月27日)，赵海君本人当庭追认其于2017年1月16日向上诉人转账的45万元系帮被上诉人支付的购房款，此时上诉人才知悉被上诉人已足额支付购房款，并当庭通知被上诉人可以前往办理收楼手续。因此，本案被上诉人的购房余款45万元并非正常通过其本人名下银行账户支付给上诉人，而系由他人代为支付，被上诉人在付清购房款后有义务通知上诉人，只有上诉人知悉被上诉人已付清购房款后才产生向被上诉人交付房屋的义务。二、一审法院遗漏重要事实未查明，认定被上诉人于2017年1月13日支付购房款7万元，赵海君于2017年1月16日支付购房款45万元系在合理时间内支付属于认定事实不清，被上诉人未能依约及时付清购房余款，应当按日向上诉人支付逾期应付款万分之二的违约金。依据《商品房买卖合同》补充协议第十一条第一项“若按揭银行拒绝发放贷款，则买受人须在接到出卖人通知后十五日内一次性向出卖人付清余款，否则应按本合同第七条承担违约责任。”之约定，被上诉人应当在（2016)粤13民终2975号《民事判决书》生效的十五日内向上诉人付清购房款，惠州市中级人民法院于2016年11月17日作出（2016)粤13民终2975号《民事判决书》，被上诉人于2017年1月13日支付购房款7万元，赵海君于2017年1月16日转款45万元，付款时间距离判决作出已有两个月之久，被上诉人明显超过了约定的付款期限，应当承担逾期付款的违约责任。一审法院认定被上诉人支付购房款系时间合理，不符合双方的约定，明显缺乏事实和法律依据。三、退一步讲，上诉人即便要承担逾期交房违约责任，也应当是自被上诉人付清全部购房款之后(2017年1月17日)才开始承担，一审法院判决按被上诉人支付购房款时间分段计算上诉人的逾期交房违约责任是事实认定错误，有违双方约定。依据《商品房买卖合同》补充协议第十一条第二款第(二)项“在银行按揭手续未办妥之前或买受人付清购房余款之前，出卖人有权拒绝履行本合同规定的交付房屋义务，即使超过了约定的交付期限也不构成出卖人违约。”之约定，被上诉人付清购房余款之前上诉人计算超过了约定的交付期限交房也不构成违约。本案被上诉人分别于2015年6月16日支付2OOO元，2015年6月17日支付18000元，2015年7月2日支付61587元，2015年10月15日支付50000元，2015年l0月22日支付100000元，2017年1月13日支付70000元，赵海君于2017年I月16日向上诉人支付450000元，即便赵海君系替被上诉人支付购房款，被上诉人截至2017年1月16日才向上诉人付清购房款，因此逾期交房违约责任应当在，因此逾期交房违约责任应当在2015年7月1日开始分段计算逾期交房违约责任明显错误。综上所述，一审判决事实认定错误，依法改判或将本案发回重审。被上诉人赵润恒未提交答辩意见。原审原告赵润恒向一审法院起诉请求：1.依法判令被告向原告交付原告名下位于惠州市屋，并向原告支付逾期交房违约金259297.52元（暂计259297.52元，自2015年7月1日计算至2020年4月24日，实际应计算至交房之日为止）；2.依法判令被告承担本案全部诉讼费用。原审反诉原告惠州大亚湾中联置业有限公司向一审法院提出反诉请求：1.请求判令反诉被告赵润恒向反诉原告惠州大亚湾中联置业有限公司支付逾期付款违约金111,816元；2.反诉费由反诉被告承担。一审法院审理查明，2015年8月5日，赵润恒作为买受人与中联置业公司作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》及补充协议。合同约定：赵润恒购买中联置业公司开发的位于惠州市，房款总价为人民币751587元，买受人于2015年8月5日前已付首期款231587元，余款520000元办理银行按揭贷款。合同第八条约定交付期限，出卖人应当在2015年6月30日前，将经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并取得工程竣工验收报告的商品房交付买受人使用。合同第九条约定逾期交房的违约责任：逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，赵润恒于2015年6月16日支付了定金2,000元，于2015年6月17日支付了购房定金18,000元，于2015年7月2日支付了61,587元，于2015年10月15日支付50,000元，于2015年10月22日支付了100,000元，尚欠房款52万元。因中联置业公司认为赵润恒无法办理按揭，联置业公司遂向本院起诉主张解除合同并要求赵润恒支付违约金。本院于2016年6月20日作出的（2016）粤1391民初968号民事判决书，认为中联置业公司未提供证据证明赵润恒无法通过贷款审批的原因，且赵润恒表示若不能贷款，有能力一次性支付剩余购房款，本院判决驳回中联置业公司的诉讼请求。中联置业公司不服一审判决并上诉至惠州市中级人民法院，惠州市中级人民法院于2016年11月17日作出（2016）粤13民终2975号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述判决均已生效。2017年1月13日，赵润恒通过银行转账的方式向中联置业公司支付购房款70,000元；赵润恒的父亲赵海君代赵润恒于2017年1月16日通过银行转账的方式向中联置业公司支付购房款450,000元，但未作备注。中联置业在收到赵海君的该450,000元转账后，未曾联系过赵海君确认或作其他处理。另查明，中联置业公司开发的“金沙世纪花园二期9栋、12栋、及裙楼、半地下室工程”于2015年7月7日完成竣工验收备案登记。第二次庭审过程中即2020年9月27日，中联置业公司当庭通知赵润恒七日内可收房，不另行通知。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。赵润恒与中联置业公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，双方当事人均应按照合同的约定行使权利和履行义务。关于赵润恒是否承担逾期支付房款的违约责任。关于首付款部分，合同约定买受人应于2015年8月5日前支付首期款231,587元，赵润恒于2015年6月16日支付了2,000元，于2015年6月17日支付了18,000元，于2015年7月2日支付了61,587元，于2015年10月15日支付了50,000元，于2015年10月22日支付了100,000元。其中于2015年10月15日支付的50,000元、于2015年10月22日支付的100,000元超出了合同约定的首期款支付时间，应当承担违约责任，即以应付款为基数，按每日万分之二的标准，自合同约定的应付款期限第二天起至实际支付之日止计算违约金，为50000×71×0.0002+100000×78×0.0002=2,270元。关于剩余购房款52万元部分。本院作出的（2016）粤1391民初968号民事判决书认定中联置业公司在未提供证据证明赵润恒无法通过贷款审批且赵润恒有能力一次性支付剩余购房款的情况下，联置业公司无权主张解除合同及要求赵润恒承担违约金的诉求，联置业公司上诉惠州市中级人民法院，惠州市中级人民法院作出驳回上诉维持原判的判决。上述纠纷的一审、二审法院均未对剩余购房款的付款方式作出变更的认定，判决生效后双方当事人可继续按照合同约定以按揭贷款的方式支付剩余购房款，也可另行协商其他付款方式。在惠州市中级人民法院于2016年11月17日作出（2016）粤13民终2975号民事判决书后，赵润恒于2017年1月13日向中联置业公司支付了购房款70,000元，赵海君即赵润恒父亲于2017年1月16日向中联置业公司支付了购房款450,000元。赵润恒在该案一审、二审判决生效后支付剩余购房款的时间属合理期限，并不能认为其存在逾期付款的行为。中联置业公司称赵海君支付的450,000元未注明代赵润恒支付购房款，亦未向其出具代付的书面通知或说明。本院认为，赵海君支付该笔购房款至今已三年有余，在此期间，中联置业公司未提供证据证明其已催告赵润恒支付剩余购房款，中联置业公司亦未对赵海君支付的该笔款项作出退回、返还的处理，故本院认定中联置业公司认可该笔款项系作为赵润恒的购房款。中联置业公司主张要求赵润恒支付此部分逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于房屋交付及逾期交房违约金。赵润恒于2017年1月16日付清了全部购房款，涉案房屋于2015年7月7日完成竣工验收备案登记，已达到交付的条件，中联置业公司应向赵润恒交付涉案房屋。但截止至第二次庭审之前中联置业公司尚未向赵润恒交付涉案房屋，而是在本案第二次庭审中即2020年9月27日才通知赵润恒收楼，赵润恒可在庭审后前往办理收楼手续，故赵润恒要求中联置业公司向其交付涉案房屋的诉讼已实现，但中联置业公司此时才完成交付房屋的通知义务，已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。合同第九条明确约定，出卖人如逾期交房超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。庭审中，中联置业公司于2020年9月27日向赵润恒发出收房通知。中联置业公司发出收房通知后即完成了合同约定的交房义务，逾期交房违约金计算应截止至2020年9月27日，分以下三部分计算：第一部分，赵润恒在约定的交房日2015年6月30日前共支付房款20,000元，逾期交房违约金为20000×1916×0.0002=7,664元；第二部分，赵润恒在2015年7月5日支付房款61,587元，逾期交房违约金为61587×1911×0.0002=23,538.55元；第三部分，赵润恒在2015年10月15日支付房款50,000元，逾期交房违约金为50000×1809×0.0002=18,090元；第四部分，赵润恒在2015年10月22日支付房款100,000元，逾期交房违约金为100000×1802×0.0002=36,040元；第五部分，赵润恒在2017年1月13日支付房款70,000元，逾期交房违约金为70000×1353×0.0002=18,942元；第六部分，赵润恒在2017年1月16日支付房款450,000元，逾期交房违约金为450000×1350×0.0002=121,500元。以上六部分违约金合计225,774.6元，中联置业公司认为原告主张的迟延交房违约金过高，请求法院予以调整，本院参照总房款30%对逾期交房违约金予以调整，故中联置业公司应向赵润恒支付逾期交房违约金为225,476.1元（751587×0.3）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告惠州大亚湾中联置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告赵润恒支付逾期交房违约金225,476.1元；二、反诉被告赵润恒应于本判决生效之日起十日内向反诉原告惠州大亚湾中联置业有限公司支付逾期付款违约金2,270元；三、驳回原告赵润恒的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告惠州大亚湾中置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5,189.46元，由原告赵润恒负担670.91元、被告惠州大亚湾中联置业有限公司负担4,518.55元，原告多预交的部分由原告向法院申请退回；反诉案件受理费1,268.16元，由反诉原告惠州大亚湾中联置业有限公司负担1,242.41元、反诉被告赵润恒负担25.75元。本院二审审理期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，本案二审争议焦点是：一、被上诉人如何承担逾期支付房款的违约责任；二、上诉人如何承担逾期交房的违约责任。具体分析如下:关于被上诉人逾期支付房款的违约责任问题。一审法院认定被上诉人于2015年10月15日和2015年10月22日支付的两笔首期款超出了合同约定的支付时间，被上诉人应当承担相应的违约责任，本院予以确认。上诉人上诉认为被上诉人未能及时付清购房余款，亦应承担违约责任，对此，本院2016年11月17日作出的（2016）粤13民终2975号生效民事判决仅驳回上诉人要求解除合同的诉请，并未对剩余购房款的付款方式作出变更，判决生效后双方当事人可继续按合同约定以按揭贷款方式支付剩余购房款，也可另行协商其他付款方式，故被上诉人及其父亲于2017年1月16日支付完毕购房余款，一审法院认定被上诉人系在合理期限内支付余款，不能认定存在逾期付款的行为，并无不当，上诉人不能要求逾期支付余款的违约金。关于上诉人逾期交房的违约责任问题。根据一审法院查明，上诉人直至一审第二次庭审中即2020年9月27日才通知被赵润恒收楼，此时才完成交付房屋的通知义务，已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。根据涉案合同第九条“出卖人如逾期交房超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金”以及涉案合同补充协议第十一条第二款第(二)项“在银行按揭手续未办妥之前或买受人付清购房余款之前，出卖人有权拒绝履行本合同规定的交付房屋义务，即使超过了约定的交付期限也不构成出卖人违约”之约定，本案中，涉案交易房屋为现房，被上诉人购买涉案房屋时，已完成竣工验收备案登记，符合交付条件，但由于被上诉人未及时缴纳购房余款，上诉人遂起诉请求解除涉案合同，在法院判决继续履行涉案合同后，被上诉人才在合理期限内完成支付购房余款的义务。因此，造成本案房屋未能实际交付的原因，被上诉人亦存在过错，故本院确定从被上诉人付清还款之日起计2017年1月17日计算逾期交房违约金，具体计算为751587×1350×0.0002=202928.49元，一审法院对此处理不当，本院予以纠正。综上，上诉人的上诉请求部分有理，对于有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，判决如下：一、维持惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初1796号民事判决第二、四项；二、撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初1796号民事判决第三项；三、变更惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初1796号民事判决第一项为：惠州大亚湾中联置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向赵润恒支付逾期交房违约金202928.49元；四、驳回赵润恒的其他诉讼请求。本案二审案件受理费4682.14元，由上诉人惠州大亚湾中联置业有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  胡 江审 判 员  丁晓鹏二〇二一年七月二十九日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮