浙江省三门县人民法院民事判决书（2021）浙1022民初1811号        原告：陈翔云，男，1994年1月26日出生，汉族，公民身份号码XXX，住三门县。                委托诉讼代理人：陈中献，男，1964年11月13日出生，汉族，公民身份号码XXX，住三门县。系原告的父亲。                被告：浙江省三门新城投资开发有限公司，住所地三门县海润街道滨海新城泰和路9号。统一社会信用代码913310226716162609。                法定代表人：林津津，该公司总经理。                委托诉讼代理人：叶燕飞，系该公司员工。                原告陈翔云与被告浙江省三门新城投资开发有限公司（以下简称新城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月19日立案后，依法适用简易程序，于2021年7月20日公开开庭进行了审理，原告陈翔云的委托诉讼代理人陈中献到庭参加诉讼，被告新城公司经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                原告陈翔云向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办理土地使用权证和房屋所有权证的违约金共计21535元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年1月2日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号为2018331022YS0013280），约定由原告购买被告开发的位于三门县滨海新城君临城邦三期君临豪庭5幢2单元804室商品房；被告应当于2019年9月30日前取得土地、房屋权属证书交付给原告，如逾期90日后未能交付的，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。原告在签订合同当日就已经交清了房款和办好手续，在交房时，支付了办证相关费用（包括房屋维修基金），但被告未在合同约定的时间内交付原告土地、房屋权属证书。后被告于2020年5月14日在君临城邦三期公众号公布可以领取发票，原告才可以领取房产证。综上，被告未及时交付土地、房屋权属证书，依法应当承担延期办理房产证的违约金。                被告新城公司书面答辩称，被告已经在合同约定的时间内将申报不动产权初始登记的所有资料交到三门县不动产登记服务中心，且已具备办证条件，被告在本案中逾期交证的行为不属于违约，属于正常延期交证范围，不应承担违约赔偿责任。理由：第一、根据双方《浙江省商品房买卖合同》附件八补充协议第六条合同约定，初始证书的交付应该在2019年9月30日前，同时在合同的补充协议中对关于办理产权登记的作了相关约定，其中第3项，因政府主管部门的原因而造成买受人不能及时领取权属证书的，出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门，并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任，交付日期顺延。第二、办理不动产权属登记证书的主体是政府产权登记部门，不是开发商。开发商职责是申报不动产权初始登记。本案中，被告已履行了申报义务，三门县不动产登记服务中心在受理资料后因人手少、工作量大、办理产权初始证环节多、程序复杂，同时又由于出现新冠疫情等原因，导致政府部门不能完成办证工作，即不能完成交付不动产权属登记证书是政府主管部门的原因，属于双方约定的延期交付权属证书范围。综上，被告不承担逾期违约责任，且原告主张的违约金明显过高，请求依法驳回原告的诉讼请求。                当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告新城公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提交证据，视为放弃质证和举证的权利。原告陈翔云提交的《浙江省商品房买卖合同》、购房发票、不动产权证书、物品交接清单、通知等证据，来源和形式均合法，且相互佐证，能够证明拟证的事实，本院予以采信。                根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：                2018年1月2日，原告陈翔云与被告新城公司签订了一份《浙江省商品房买卖合同》（合同编号为2018331022YS0013280），约定由原告向被告购买位于三门县滨海新城君临城邦三期君临豪庭5幢2单元804室商品房，建筑面积138.76㎡，总价585567元；其中合同第十六条约定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2019年9月30日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交证权属证书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的1％承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起三十个工作日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。另外，合同附件八《补充协议内容》第六条第3项约定：因政府主管部门的原因而造成买受人不能及时领取权属证书的，出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门，并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任，交付日期顺延。                合同签订后，原告已按约付清总房款585314元（被告按合同总价补差价给原告253元），并于2019年9月26日接收了商品房。2020年5月14日，被告在君临城邦微信公众号向购房业主发布通知，领取不动产权初始登记证。原告于2020年6月11日从被告处取得正式购房发票，并于2021年2月1日办理了涉案房屋的权属登记。                另查明，产权登记部门首批受理君临城邦三期君临豪庭房屋初始产权登记申请的时间是2020年1月19日。                本院认为，本案事实发生于《中华人民共和国民法典》施行前，应适用行为发生时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案争议焦点：被告是否逾期交证。原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》第十六条明确约定，被告应于2019年9月30日前向原告交付房屋初始登记的权属证书和发票等办证资料，但被告于2020年5月份后才通知原告领取不动产权初始登记证书，于2020年6月11日才开具正式购房发票，已构成逾期交证事实。至于被告逾期办证是否属于双方在合同附件八《补充协议内容》第六条第3项约定的因政府主管部门的原因造成不能及时领取权属证书的免责事由，被告就其主张的抗辩事由负有举证责任，但未向本院举证证明，而根据本院在（2020）浙1022民初703号案件中核实的情况，产权登记部门首批正式受理君临城邦三期君临豪庭房屋初始产权登记申请时间是2020年1月19日，故应认定被告逾期交证，构成违约，应承担相应的违约责任。对于原告主张的要求被告支付逾期交证违约金21535元的诉讼请求，根据双方在合同中的约定，逾期交证90日以后，原告有选择退房或不退房的权利，现原告选择不退房，按合同约定：“出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”，但考虑到被告在原告起诉前的疫情期间通过努力取得了案涉商品房的首次登记权属证书，已消除了违约状态，且被告逾期交证对原告造成的损失也相对较少，原、被告约定的逾期交证违约金在违约时间不长的前提下，更多体现的是惩罚功能，不宜过高，综合本案各种因素，本院酌情调整由被告按原告已付房价款的1％向原告支付逾期交证违约金。                综上所述，本院对原告合法合理的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：                一、由被告浙江省三门新城投资开发有限公司在本判决生效后十日内支付给原告陈翔云逾期交证违约金5853.14元；                二、驳回原告陈翔云的其他诉讼请求。                如果被告浙江省三门新城投资开发有限公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                案件受理费340元，减半收取170元，由原告陈翔云负担145元，由被告浙江省三门新城投资开发有限公司负担25元。                如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。                本案申请执行期限为二年                    审判员王群华    二○二一年七月二十一日            代书记员杨巍魏