安徽省芜湖市镜湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0202民初5714号原告：安徽伟星物业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区左岸生活社区D区4号楼101、201室，统一社会信用代码91340200738919160M（1-1）。法定代表人：郑福华，执行董事。委托诉讼代理人：胡枭，安徽瀛国伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李源，安徽瀛国伦律师事务所律师。被告：吴祖锋，男，1980年8月2日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。原告安徽伟星物业管理有限公司（以下简称伟星物业公司）诉被告吴祖锋物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告伟星物业公司的委托诉讼代理人李源，被告吴祖锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伟星物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付2020年1月1日至2021年12月31日的物业费合计3188元；2、判令被告向原告支付自违约之日起至实际交纳欠缴物业费之日止的违约金（按年利率10%，暂计算至2021年1月为153.1元）；3、判令被告立即向原告支付2020年1月1日至2021年12月31日的车位服务费960元。事实与理由：原、被告系物业服务企业与业主关系。被告购买了平湖秋月房屋。原告与小区业主委员会签订了2020年至2022年的《物业服务合同》，合同约定：被告须在每年1月15日前预交当年的物业费；2020年、2021年物业费标准为按建筑面积每月每平方米1.4元，车位服务费按《芜湖市市区普通住宅小区物业服务收费管理实施办法》执行为40元/月；同时约定，若被告逾期不交纳物业费，原告有权要求被告补交并按每天3‰交纳违约金。协议生效后，原告按照合同的约定履行了各项义务。但是，2020年1月1日至2021年12月31日的物业费及车位服务费，被告却至今仍未交纳。期间，原告曾多次要求被告交纳，被告却置之不理。现原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望依法作出公正判决。被告吴祖锋辩称：1、原告提交的物业服务合同上，其服务内容包括车辆停放及公共交通秩序维护事项的协助管理。原告伟星物业公司起诉被告吴祖锋欠2020年、2021年的物业费和车位服务费，2021年尚未结束，应该是预交。2021年5月，被告吴祖锋曾向原告伟星物业公司缴纳一年的物业费和车位管理费，应该予以扣除。2、被告吴祖锋这么多年从未拖欠物业费，但交了物业费未享受到原告伟星物业公司应有的服务，原告伟星物业公司陈述被告吴祖锋不交物业费，造成了业主和物业公司的矛盾。被告吴祖锋妻子在小区内被保洁车撞倒，自行去医院治疗，造成心理、精神损害，且误工一个月。而物业公司人员从未看望，也未能表态此事以后不再发生，说明原告伟星物业公司的服务不到位。还有，小区南门在接送孩子期间，将门常开，但不维持秩序，造成车辆和人员拥堵，被告吴祖锋妻子要求物业公司维持秩序，保安答复能来就不错了。由此可以看出，物业公司员工水平不够，提供的服务不能让业主放心。3、被告吴祖锋并不是不交物业费，希望能够代表物业公司的人员与被告吴祖锋商谈上述事情的处理，但物业公司从未出面。原告作为物业公司不能只收物业费不承担责任。4、不交物业费并不是业主造成的，是原告伟星物业公司的管理造成的，被告吴祖锋不应承担滞纳金。本院经审理认定事实如下：被告吴祖锋系安徽省芜湖市镜湖区业主，房屋建筑面积94.91平方米。2019年12月15日，平湖秋月小区业主委员会与原告伟星物业公司签订《物业服务合同》，就平湖秋月业主委员会经业主大会同意续聘原告伟星物业公司为平湖秋月提供物业管理服务，订立本合同，并约定：本合同期限自2020年1月1日起至2022年12月31日止；本小区物业综合服务费实行包干制，物业服务费（不包括私家财产、人身保险、保管费、公众责任险及建筑物及其附属设施的维修、更新、改造的费用），收费标准为：多层住宅及幼儿园按建筑面积1.4元／月／平方米收取，小高层按建筑面积1.5元／月／平方米收取（高层二次供水及电梯等能耗费按照0.4元打包）；地下车位服务费按政府相关文件执行；物业管理服务费一年预收，交纳费用时间为每年1月15日前；业主逾期拖欠、拒交物业管理费的，原告伟星物业公司将从欠费的次月开始计收违约金，违约金按欠费总额的日千分之三计算等内容。上述物业服务合同对原告伟星物业公司的物业服务内容、物业服务质量等事项亦进行了约定。合同签订后，原告伟星物业公司在芜湖市提供物业服务至今。因被告吴祖锋未向原告伟星物业公司交纳2020年1月1日至2020年12月31日期间的物业费，未向原告伟星物业公司预交2021年1月1日至2021年12月31日期间的物业费，遂成讼。庭审后，原告伟星物业公司变更诉请为：要求被告吴祖锋支付2020年1月1日至2020年12月31日的物业费1594元、车位服务费480元，理由是被告吴祖锋已向原告伟星物业公司缴纳了一年的物业费和车位服务费。另查明：原、被告均陈述车位管理费按40元/月收取。以上事实，有原、被告提交的身份证复印件、营业执照复印件、业主基本情况登记表、物业服务合同、欠费明细表及双方当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为：原告伟星物业公司与平湖秋月小区业主委员会签订的《物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，该合同对被告吴祖锋具有法律约束力。根据物业服务合同约定，交纳物业费用是每个业主的义务，同时也是物业公司维系自身生存和更好地为全体业主提供良好服务的物质保证。原告伟星物业公司向案涉小区提供了物业管理服务，被告吴祖锋应依约交纳物业费用、车位服务费。原告伟星物业公司起诉时主张被告吴祖锋欠缴2020年度、2021年度物业费及2020年1月1日至2021年12月31日期间的车位服务费，符合物业服务合同预收物业费的约定，被告吴祖锋陈述已缴纳一年物业费和车位服务费，原告伟星物业公司亦认可，遂变更诉请求要求被告吴祖锋支付一年的物业费和车位服务费，本院予以确认。经计算被告吴祖锋欠物业费1594.49元（94.91平方米×1.4元/月/平方米×12月）、车位服务费480元（40元/月×12月/年），物业费和车位服务费计算的截止时间均为2021年12月31日，原告伟星物业公司主张欠物业费1594元、车位服务费480元，低于上述数额，于法不悖，本院予以支持。综上，本院确认被告吴祖锋应向原告伟星物业公司支付物业费1594元、车位服务费480元。被告吴祖锋所称其妻子受到伤害，可另行主张权利，不能作为拒交物业费的理由；被告吴祖锋另辩称原告伟星物业公司物业服务不到位，未能提交证据证实，本院不予采信。原告伟星物业公司主张被告吴祖锋支付违约金的诉讼请求，相关物业合同关于违约金的约定显然加重了业主的负担，故对原告伟星物业公司主张被告吴祖锋支付逾期之日起至实际给付之日止的违约金的诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十八条、第九百三十九条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告吴祖锋于本判决生效之日起十日内支付原告安徽伟星物业管理有限公司物业费1594元、车位服务费480元；二、驳回原告安徽伟星物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告吴祖锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  秦山成二〇二一年七月二十六日书记员  王雨濛附：本案适用法律条款：《中华人民共和国民法典》第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内,为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务,业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十八条物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺,为物业服务合同的组成部分。物业服务合同应当采用书面形式。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。