江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终3339号上诉人（原审被告）：徐清大，男，1956年2月17日出生，汉族，住常州市新北区。委托诉讼代理人：潘芳英，江苏东晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：周质文，江苏东晟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏兴广包装科技有限公司，住所地常州市武进国家高新技术产业开发区武宜南路566号。法定代表人：杜爱祥，该公司执行董事。委托诉讼代理人：孔林军，江苏德音律师事务所律师。上诉人徐清大因与被上诉人江苏兴广包装科技有限公司（以下简称兴广公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市新北区人民法院(2021)苏0411民初886号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。徐清大上诉请求：一、撤销一审判决第一项、第二项，查清事实后依法改判驳回兴广公司对徐清大的全部诉讼请求，或者裁定撤销原判决，发回重审；二、由兴广公司承担一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审违反法定程序。（一）一审未查明我转租房屋事宜，未通知次承租人作为第三人参加诉讼，程序错误。依据《房屋（厂房）租赁合同》第七条约定：“乙方可以对外转租租赁房屋。”以及《补充协议》第二条约定：“乙方有权向各租赁户收取不高于0.5元／月／平方米的管理费。”我有转租的权利，故我转租案涉房屋符合合同约定。依据《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十条第一款：“因房屋租赁合同产生的纠纷，租赁房屋被转租的，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”我已依约将案涉房屋转租他人，一审法院未依法对我转租房屋事宜进行查明，未依法通知次承租人作为第三人参加诉讼，属于遗漏当事人，严重违反法定程序，应当二审依法裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。（二）一审法院未依法通知租赁合同一方当事人、本案利害关系人常州市明道科技有限公司（以下简称明道公司）、季某作为第三人参加本案诉讼，程序错误。一审法院以未按期足额支付租金为由解除合同，但对租金抵扣、租金如何计算、利息如何计算的情况，并未依法通知明道公司、季某作为第三人参加本案诉讼，予以核实。二、一审基本事实认定错误。（一）一审法院认定我因欠付租金而判决解除租赁合同错误。1.本案租赁关系成立于拍卖之前。我与明道公司的租赁关系于2010年10月8日已成立，2019年10月9日常州市钟楼区人民法院（以下简称钟楼法院）在公示拍卖公告“权利限制情况”中明确“36号、36-1号底层租赁时间为2010年10月8日至2030年10月7日”；2019年11月11日，兴广公司拍卖竞得案涉房屋。故本案租赁关系成立于拍卖之前，依据买卖不破租赁的法律规则，兴广公司拍卖竞得案涉房屋不影响本案租赁合同的效力。2.一审法院关于认定我欠付租金的事实错误。我已用债权抵付租金的方式付清了20年的租金。租赁合同明确房屋出租人为明道公司，承租人为徐清大，租期为2010年10月8日至2030年10月7日，年租金68万元。兴广公司不享有合同约定解除权。（二）一审认定《补充协议》的租金抵扣金额仅为567.6万元错误。理由如下：1.一审法院未对2010年10月8日后的利息进行查明。依据《补充协议》第一条：“本金330万元及利息（截止2010年10月8日）237.6万元，共计567.6万元抵扣租金”的约定可知，“567.6万元”是本金330万元及截止到2010年10月8日的利息237.6万元，故合计567.6万元。依据《补充协议》的约定，330万元本金及利息抵付租金，而一审对330万元自2010年10月8日起的利息未计算，是错误的。2.一审遗漏事实，未将我代付的每月6000元补贴费用从租赁费中扣除，是错误的。《补充协议》第二条约定：“甲方委托乙方代为整个厂区范围的物业管理，由乙方推荐并由甲方认可的专人吕建林全面负责。乙方对甲方的厂区内安全、整洁、道路畅通、绿化及其他建筑物完好负责，甲方经常性检查、提出整改意见，乙方负责整改，为此甲方每月支付乙方6000元的补贴费用，该项费用由乙方代付后在来年交给甲方的厂房租赁费中扣除”。一审法院未查明我垫付物业管理人员的费用，也未将我代付的每月6000元费用从租赁费中扣除。三、一审适用法律错误。一审法院未通知次承租人参加诉讼，适用法律错误。本案我已用债权抵付租金的方式一次性付清了20年的租金，并未欠付租金，故一审法院依据《合同法》第九十六条认定案涉租赁合同解除，是错误的。兴广公司答辩称，一审认定事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确，请求二审依法驳回上诉，维持原判。一、关于次承租人参加诉讼问题。1.并无法律规定必须通知次承租人参加诉讼，江苏省高级人民法院的规定也只是“可以”，而非“必须”。本案中案情可以查明，无需次承租人参加诉讼；2.徐清大从未向我公司披露转租情况，在一审中也未申请次承租人参加诉讼；3.我公司诉请要求徐清大搬离，并未要求次承租人立马搬离，关于此承租人占有的情况，我公司需要在接手场地后核实具体情况，包括合同签订以及租金支付情况，再依照法律规定予以处理。所以现在没有必要主张次承租人参加诉讼。二、关于未将兴广公司代付的每月6000元予以扣除的情况。1.徐清大并未举证已经支付每个月6000元，也未在一审中自己提出抗辩，系自己放弃相关的抗辩权利。2.6000元钱的抵销问题，徐清大可另行主张，无需在本案中解决。三、关于徐清大已支付租金的问题，我公司认为以一审法院认定的事实为准，判决中主要是讲的本息计算抵扣到2019年2月为止，但是我公司在一审中就强调了所谓的300万本金和200万的利息，连当时交付本金的凭据都没有，这笔抵债的债权真实性存疑，徐清大没有举证证明这笔债权的真实存在。兴广公司向一审法院起诉请求：1.解除徐清大与明道公司订立的《房屋（厂房）租赁合同》，徐清大立即搬离并返还其占有的常州市顺园路36号房屋土地；2.徐清大向我公司支付自2020年4月1日起至实际搬离日按年租金68万元计收的房屋使用费及该款自2021年1月1日起按一年期银行业贷款市场报价利率计算的逾期利息；3.徐清大承担本案受理费。一审法院查明：明道公司原系常州市××路××号国有土地使用权及房屋所有权人。2010年10月8日，明道公司与徐清大签订《房屋（厂房）租赁合同》，约定明道公司将坐落在常州新北区顺园路36号内门卫中心线以南的一层建筑（带现有四台行车），即：36号房、36-1号房底层，建筑面积约5800平方米，厂房门卫二层楼在租赁期内，即2010年10月8日至2030年10月7日期间归徐清大使用，年租金68万元，每年支付一次，先付后用。合同并约定，徐清大没有按时支付租金，应当按照日万分之五支付滞纳金，逾期一个月以上，明道公司可以解除合同，要求徐清大归还全部租赁物，并赔偿全部损失。后因明道公司未履行到期债务，钟楼法院对其所有的包括前述《房屋（厂房）租赁合同》约定的租赁房屋在内的国有土地使用权及房屋所有权进行司法拍卖。2019年10月9日，钟楼法院在公示拍卖公告“权利限制情况”中明确“36号、36-1号底层租赁时间为2010年10月8日至2030年10月7日”，“评估情况”为评估总价45739500元。2019年11月11日，兴广公司以32017650元竞得拍卖标的，并于2020年4月1日取得苏（2020）常州市不动产权第0××3号不动产权证书，取得坐落于××路××号的包括前述《房屋（厂房）租赁合同》约定的租赁房屋在内的国有土地使用权及房屋所有权。因催要租金未果，兴广公司于2020年11月18日致函徐清大，通知其于收到该通知函后7日内向兴广公司提供与原产权人有关的合同和支付使用费用的凭证，如逾期未提供或提供的材料不足以证明有权利合法占用，要求按市场价22元/平方/月立即支付自2020年4月1日起占用部分房屋的使用费。2021年1月4日，兴广公司再次致函徐清大，因徐清大未按约支付租金，立即解除租赁合同并要求迁让。徐清大于2021年1月5日收到该通知。一审中，徐清大提供明道公司与徐清大2010年10月8日补充协议一份，该协议约定，双方于2010年10月8日签订的《房屋（厂房）租赁合同》，双方同意从徐清大2008年4月10日出借给明道公司法定代表人季某的本金330万元及利息（截止2010年10月8日）237.6万元，共计567.6万元中抵扣租金，直至抵扣借款及利息完毕后，徐清大根据合同内容正常支付房屋租赁费。一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条等规定,在适用“买卖不破租赁”规则以及物权已经变动的情况下,新的房屋所有权人取代原房屋所有权人,成为原房屋所有权人与承租人之间签订合同的当事人,原房屋所有权人退出租赁合同法律关系,从而该租赁合同对新的房屋所有权人和承租人发生法律效力。本案中,兴广公司系经司法拍卖而成为新的涉案房屋的所有权人,基于法律规定其取代明道公司成为《房屋（厂房）租赁合同》中的当事人,因此,在兴广公司经登记成为涉案房屋所有权人之后,兴广公司与徐清大即存在房屋租赁合同法律关系,双方的权利义务仍应按照《房屋（厂房）租赁合同》予以确定，双方应当按照法律规定和合同约定,履行各自义务。兴广公司作为案涉房屋的所有权人，其对房屋的处分权利受《房屋（厂房）租赁合同》的限制，但仍然有权作为房屋的所有权人行使收益权，即根据《房屋（厂房）租赁合同》的约定要求徐清大支付租金。徐清大以案涉房屋系带租拍卖为由，主张兴广公司在租赁期内无权向其主张租金，无事实和法律依据，不予支持。兴广公司系通过司法公开拍卖取得案涉房屋所有权，徐清大所称案涉房屋成交价包含了买受人对于租赁物至2030年10月7日无法使用的价值在内，未提供证据证明，该主张亦排除了所有权人对其不动产收益的权利，违背物权法关于所有权的规定，不予支持。徐清大另据《补充协议》主张已以330万元借款的利息抵销案涉房屋租金。从《补充协议》文本内容来看，该协议第一条明确约定明道公司以其法定代表季某结欠徐清大的借款本息567.6万元抵扣租金，该约定明确具体，故按年租金68万元计算，该款至2019年2月已抵扣完毕，徐清大应自2019年3月起“根据合同内容正常支付房屋租赁费”。故徐清大前述主张与事实不符，不予支持。兴广公司作为案涉房屋所有权人，有权自其取得所有权，即2020年4月1日起根据《房屋（厂房）租赁合同》的约定要求徐清大支付租金，徐清大经兴广公司再三催要未予支付，兴广公司有权根据合同约定解除《房屋（厂房）租赁合同》。兴广公司于2021年1月4日致函徐清大解除案涉合同，徐清大于次日收到该通知，故《房屋（厂房）租赁合同》已于2021年1月5日解除，兴广公司有权要求徐清大迁让，支付2020年4月1日起按年租金68万元计算的租赁费及占有使用费。兴广公司另主张自2021年1月1日起按一年期银行业贷款市场报价利率计算的逾期利息，符合《房屋（厂房）租赁合同》关于每年支付一次、先付后用的约定，亦未超出《房屋（厂房）租赁合同》关于滞纳金为日万分之五的约定，亦予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出如下判决：一、徐清大于判决生效之日起十日内向江苏兴广包装科技有限公司腾让房屋（坐落于常州市××路××号的36号房、36-1号房底层及厂房门卫）；二、徐清大于本判决生效之日起十日内向江苏兴广包装科技有限公司支付自2020年4月1日起至实际腾让房屋之日止按年680000元计算的租金及占有使用费，并承担该款自2021年1月1日起至实际付清之日止按年利率3.85%计算的逾期利息；三、驳回江苏兴广包装科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取8142元，由徐清大负担（此款兴广公司已预交，徐清大于判决生效之日起十日内将其应负担部分直接支付给兴广公司，法院不再退回）。二审中，徐清大陈述，330万元钱是积累出来的，在2010年10月8日做了结算，月息二分四，年息28.8%，计算出是330万元本金。在计算得出时之前零星的凭证就没有了。二审中，徐清大提交如下证据：1.房屋租赁合同，乙方常州觅科检具有限公司；2.房屋租赁合同，乙方常州成贤太阳能技术有限公司；3.房屋租赁合同，乙方常州沃昊机械有限公司；4.房屋租赁合同，乙方常州市永源模具有限公司；5.房屋租赁合同，乙方常州旭驰有限公司；6.房屋租赁合同，乙方常州市大江模塑有限公司；7.房屋租赁合同，乙方常州越翔模塑有限公司。以上证据证明徐清大将案涉房屋合法合约转租给他人。徐清大另申请证人季某作证，证人陈述：我与徐清大很多年前就通过朋友认识了。在2010年时我建造明道公司厂房时缺钱，徐清大房屋拆迁有钱，我就向徐清大借钱，表面上是借钱，实际上是合作，我将房屋建造出来租给他盈利，现在我与徐清大没有合作了。明道公司是有限责任公司，股东有我、季建国、我弟弟，可能还有我妻子，我是大股东、控制人。我是2010年向徐清大借钱的，讲是借款但应当是合作款，只是用借款的形式。我是在2000年建房，因为我欠了施工队的钱，还打了官司。2010年我向徐清大借款时房屋还未建好，因为我是分批建的。钱是分几次借的，本金是三百多万，过了几年就进行了一个结算，实际上给他的投资回报。我与徐清大借的本金三百多万元主要是现金，可能有银行转账，但是现在查账困难。当时没有说利息，说的是30%左右的回报，相当于房地产、土地增长较快，我认为房地产、土地徐清大也有份额。之所以在同一天签订租赁合同后又签了一份补充协议，是因为前一份合同是我公司提供的格式合同，徐清大提出要一份补充协议，就签了补充合同。当时我对外有欠款和诉讼，没有被查封。我是按照对方的贡献值计算利息，在28-30之间。2010年10月8日后是还要计算利息的，还是要在租金中抵扣，年利息是否超过68万元，我没有详细计算过。借款是在2008年4月10日之前形成的，具体形成时间我记不清了。330万元的利息和本金是一直要抵扣到还清，房屋租赁合同到期以后再说，因为大家都是合作关系。至于补充协议第一点，格式合同的套话。兴广公司质证称，1.上述证据已经过了二审法院指定的举证期限，不应认定为新证据。2.租赁合同的真实性无法核实。3.即便有次承租人占有房屋，也不影响本案的审理。因为我公司现在诉请的是徐清大搬离，因为他不支付租金；关于次承租人的处理，我公司会按照法律规定和相关的合同履行情况具体处理。对于证人证言，证人发言前后矛盾：对330万的性质，一会说合作，一会又说借款，含糊不清；对于330万是如何形成、如何交付的也陈述不清。证人证言证明力较低，法院应不予采信。二审查明的事实与原审一致，二审依法予以确认。本院认为：一审判决正确，二审予以维持。理由及依据如下：一、关于一审程序。徐清大以“一审法院未追加次承租人为第三人”为由，主张一审法院程序违法。二审认为，在案件事实能够查清的基础上，并无法律规定房屋租赁合同的次承租人必须作为第三人参与诉讼，故徐清大的该上诉主张，缺乏法律依据，不能成立。二、关于《补充协议》中330万元借款利息抵扣租金的主张。《补充协议》第一条明确约定了“本息567.6万元抵扣租金，直至抵扣借款及利息完毕后，乙方根据合同内容正常支付租金费”。首先，该条款中未明确约定从合同签订之日起，330万元仍应计算利息；其次，根据徐清大的主张，以330万元为本金，按年息28.8%计，每年的利息数额高于年租金，则根本不会出现合同条款中“直至抵扣借款及利息完毕后，乙方根据合同内容正常支付租金费”的情形。故徐清大的上诉主张，与合同约定不符，本院不予支持。三、关于《补充协议》中6000元/月的补贴费用。徐清大并未提交证据证明其已经足额支出了该笔款项。同时，从2010年10月8日至2020年3月31日，共计113个月，即使以协议约定的6000元/月计算，共计67.8万元。此款尚不足以抵扣2019年3月至2020年3月的租金。综上，徐清大的上诉请求，依据不足，依法不能成立，二审不予支持。一审法院审理程序正当，查明事实清楚，适用法律准确，判决结果正确，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16284元，由徐清大负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴红娥审 判 员 袁海燕审 判 员 卢文忠二〇二一年七月二十七日法官助理 潘 军书 记 员 朱羲玲