宁夏回族自治区平罗县人民法院民事判决书（2021）宁0221民初529号原告：李某，住平罗县        被告：龚某，住平罗县。        原告李某诉被告龚某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案受理后，2020年8月10日作出（2020）宁0221民初1627号民事判决，宣判后，被告龚某对判决不服提起上诉。宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院于2020年11月23日作出（2020）宁02民终711号民事裁定，裁定撤销宁夏回族自治区平罗县人民法院（2020）宁0221民初1627号民事判决，发回本院重审。本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李某、被告龚某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。        原告李某向本院提出诉讼请求：1．依法判令被告向原告支付拖欠的2015年10月至2020年10月17日的租赁费470000元；2．本案诉讼费由被告承担，事实和理由：原被告经协商一致，于2015年10月17日签订《商服楼租赁协议书》，双方在协议书中约定，租赁期限为五年，自2015年10月10日至2020年10月17日止，租金每年为100000元。合同中约定，被告向原告交纳20000元保证金，第一年在签订协议之日预付30000元的房租，剩余房租等乙方装修完成后一次性付清。双方在合同中还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，但是被告至今未给原告支付第一年的下剩房租70000元和2016年至2020年的租金。经原告多次催要，被告一直未付，原告诉至法院。        被告龚某辩称，原告要求的租赁费金额不对，2015年被告交过20000元的押金，之后还交了30000元的租金。2016年10月份之前交了50000元租金，2017年2月份因为房屋的消防安全证没有办下来，消防队在2月份向被告下达了停业通知，导致被告的店从2017年2月份到3月份停业了将近一个月的时间，致使被告损失惨重。当时找原告协商此事，但是原告说给解决却一直再拖，所以房租没有交。2017年9月份的时候原告将房屋锁了，让被告支付了20000元租金。当时约定的前三年即2015年10月份开始到2018年10月份，每年的租金是100000元。2018年10月份到2020年的租金需要协商。2018年春节的时候原告给被告打电话，被告告诉原告被告不继续承租，让原告找合适的人出租，或者被告找人转租。到2018年8月份，原告的儿子李某1打电话向被告要房屋的钥匙，说被告不干了就将钥匙还给他，他们要收拾房屋出租。在2018年10月前份被告将钥匙交给了李某1。被告还剩一年多的房租没有给原告支付，因为原告没有办理消防安全证，给被告造成了损失，被告找原告商量此事，原告说给被告解决，但也一直没有向被告要房租。        原告李某为支持其诉讼请求向法庭提交以下证据：        证据一、商服楼租赁协议书复印件一份，证明原被告于2015年10月17日签订商服楼租赁协议书，双方约定租赁期限为五年，自2015年10月10日至2020年10月17日止。每年的租金为100000元，合同约定被告向原告交纳20000元的保证金，第一年在签订协议之日预付30000元租金，剩余房租待乙方装修完成后，一次性付清等内容。        被告龚某质证后认为，对该证据的真实性、合法性及关联性无异议，对证明目的有异议。合同当时约定的前三年的租金是每年100000元，后两年的租金是以市场行情来协商定价。如达不成一致意见，原告有权将房屋收回。2018年10月份之后的房租没有达成一致意见，且2018年8月份被告就将房屋钥匙交给了原告儿子，不应该产生之后的房租。        证据二、建设工程竣工验收消防备案复查意见书一份，证明原告只管房屋竣工验收的消防，该消防验收是合格的。不存在消防的原因给被告造成损失。        被告龚某质证后认为，该证据的真实性认可，但该意见书是2017年4月份才验收合格，原告是在2015年将房屋租给被告的，当时合同中说消防是过关的，被告被消防责令停业整顿是在2017年2月份。        被告龚某为支持其抗辩意见，向法庭出示：        证据一、收条两张，转账记录一份，收条证明被告给原告支付2015年10月份至2016年10月份的租金50000元。其中一张收条是20000元的保证金，当时约定了保证金抵顶第一年的租金。转账记录证明被告向原告交了2016年11月份到2017年10月份的租金20000元。2016年被告还给原告转账50000元，但是转账记录丢了，今天无法提交，庭后被告去银行调取记录。        原告李某质证后认为，对两份收条无异议，转账记录不清晰，无法质证。        证据二、酒星联珠酒吧债务表两份（自制），证明被告在2015年酒吧装修好后从酒吧的营业额中拿了40000元，自己添了10000元，在2016年5月份给原告支付房租50000元。该50000元和证据一中提及的50000元是同一笔款项。        原告李某质证后认为，该证据是被告自己制作的，不予认可。        证据三、误工损失表一份，证明2017年2月份因为原告的房屋消防不过关，致使酒吧停业，给酒吧造成的损失共计203600元。        原告李某质证后认为，2017年被告找过原告，原告见过该损失表，但原告当时对该损失表不认可。原告在被告正式营业前将消防证就给办了下来，并不影响被告营业。并且消防证一直办不下来是因为被告不配合一直拖延，导致4月份才办了下来。        庭后被告龚某向法庭出示收据三张，交易明细一张，证明被告向原告支付租金90000元的事实。交易明细的20000元对应的是被告出示的证据一中的转账记录。        原告李某质证后认为，对被告出示的证据无异议。        原、被告出示的上述证据，经本院审核，原告出示的证据一、二具有真实性、合法性、关联性，本院依法予以采信；被告出示的证据一中的两张收据及庭后提交的三张收据具有真实性、合法性、关联性，本院依法予以采信。被告出示的证据一中的转账记录和庭后提交的交易明细能够相互印证，具有真实性、合法性、关联性，本院依法予以采信。被告出示的证据二、证据三系自制证据，无法核实其真实性，本院依法不予采信。        经审理查明，2015年10月17日，李某（甲方）与龚某（乙方）协商签订《商服楼租赁协议书》，双方约定将李某所有的位于平罗县万佳上和城S3号六号门面房三层租赁给龚某使用，面积为700平方米，租赁期限自2015年10月17日至2020年10月17日止，共计五年。租金的支付方式为现金，自2015年10月17日至2016年10月17日为第一年；第二年从2016年10月17日至2017年10月17日止；第三年从2017年10月17日至2018年10月17日止。每年租金标准为100000元，大写壹拾万元整。第四、第五年的房屋租金以市场行情双方协商，乙方有优先租赁权。如因租金双方不能达成一致，甲方有权将该房屋收回另租他人，乙方无条件退出。…如乙方逾期缴纳租金及房屋租赁税，甲方有权经口头通知后解除合同，收回房屋且所产生的损失均由乙方承担，乙方根据甲方要求返还应恢复房屋原状。乙方在签订本合同时向甲方交纳20000元保证金，第一年在签订协议之日乙方预缴房租30000元，剩余房租等乙方装修完成后一次性付清。甲方于2015年10月17日前将房屋交付给乙方使用，并保证该房屋建设消防（第一次）合格。合同还对其他事项进行了约定。协议签订当日，龚某向李某交纳20000元租房保证金，2015年10月20日预交房租30000元。协议签订后，李某于2015年10月17日将房屋交付给龚某进行装修、经营。2016年2月24日，被告支付原告租金40000元。2016年4月6日，被告支付原告租金10000元。2016年6月9日，被告支付原告租金20000元。2017年9月20日，被告支付原告租金20000元。2018年8月份，原告因房屋管道破裂漏水需要维修将钥匙从被告处拿走，管道维修好后，被告未向原告索要钥匙，原告也未将钥匙返还给被告。原被告也未就2018年至2020年的房屋租金进行过协商。自2015年10月17日至2017年9月20日，被告一共向原告支付租赁费120000元，租房保证金20000元。原告向被告索要未付的房屋租赁费，被告未予支付，引起本案诉讼。        本院认为，原、被告签订的《商服楼租赁协议书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照协议履行自己的义务。自2015年10月17日至2017年9月20日，被告共计向原告支付租赁费120000元，租房保证金20000元。2015年10月17日至2018年10月17日的租赁费共计300000元。根据原被告协议约定，2018年10月17日第三年租期到期。第四、第五年房屋租金以市场行情双方协商，乙方有优先租赁权。原告当庭称2018年8月因为原告维修房屋管道将房屋的钥匙从被告处拿回，之后被告没有向原告索要钥匙，原告也没有将钥匙交还给被告。第三年租期到期后，双方对合同履行的主要条款租赁费的金额也未进行协商。原告作为房屋的出租方有义务主动向被告返还房屋钥匙，并就第四、第五年的房屋租赁费找被告进行协商，但原告均未做到。被告当庭陈述2018年2月就跟原告说自己不干了要转租或让原告自己找人承租涉案房屋。原告虽对被告的陈述不予认可，但原告承认被告将钥匙交还给原告后，有人来看过房子，因为被告装修的设备设施都在，没有出租。原被告的上述行为均表明原被告不再继续履行《商服楼租赁协议书》。虽然被告于2018年8月份将涉案房屋钥匙交给原告，但被告并未向原告明确表明要求解除双方签订的协议书，本院认为，原被告的《商服楼租赁协议书》应当于2018年10月17日予以解除。被告2015年10月17日支付给原告的20000元租赁保证金应当折抵租金。故对原告要求被告支付2015年10月至2020年10月17日的租赁费470000元的诉讼请求，本院依法支持被告向原告支付2015年10月17日至2018年10月17日的租赁费160000元。被告抗辩称因为消防不合格，被告经营的酒吧被停业一个月，给被告造成损失203600元，没有证据予以证实，对该抗辩意见，本院不予采纳。        本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，应当适用当时的法律、司法解释的规定。        综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第二百一十二条、第二百一十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：        一、被告龚某于判决生效后十五日内支付原告李某租赁费160000元；        二、驳回原告李某的其他诉讼请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。        案件受理费8350元，原告李某负担5507元，由被告龚某负担2843元。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院，并在递交上诉状后七日内，凭本判决书向宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交，视为放弃上诉。        审判长    甘霖审判员    杜治人民陪审员    周翠梅二〇二一年七月十三日书记员    闫静