重庆市丰都县人民法院 重庆市丰都县人民法院民事判决书 (2021)渝0230民初1840号 原告：李如贵，男，1969年11月13日出生，汉族，农民，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：文绍波，重庆洪宇律师事务所律师。被告：黄家泉，男，1964年7月27日出生，汉族，农民，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：周相荣，重庆市丰都县社坛法律服务所法律工作者。原告李如贵与被告黄家泉农村建房施工合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李如贵的委托诉讼代理人文绍波，被告黄家泉及其委托诉讼代理人周相荣均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李如贵向本院提出诉讼请求：判令1.被告立即支付原告集资建房款40000元及违约金（以40000元为基数，自2013年12月31日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算至付清时止）；2.由被告承担诉讼费。事实和理由：原告经批准在丰都县双龙场社区2组和6组(白斗坎到小学操场边)集资建设巴渝新居康居点。为此，原告于2013年2月17日与被告签订《双龙场社区居委巴渝新居康居点集资建房协议书》（以下简称《巴渝新居资建房协议书》），约定由被告集资原告修建的位于双龙场社区居委巴渝新居康居点楼房XX楼住房。集资建房总价款22万元，被告应于签订集资协议时交付集资款10万元，一楼主体建设完工后交付集资款5万元，本人住房楼层主体完工后交集资款5万元，交付房屋钥匙时交集资款2万元。现集资房屋已经验收合格，并交付被告使用多年。被告已支付集资房款18万元，尚欠集资建房款4万元，经原告多次催收，被告均以各种理由拒绝履行。故原告依据《中华人民共和国合同法》第107条之规定诉至法院，请求判如所请。黄家泉辩称，2016年1月接到房子，并已装修，但实际取得的门面房和合同约定的不一致,房屋铝合金窗是自己安装的；对起诉金额无异议；案涉房屋系政策性、福利性房屋，只能收取建设成本钱，原告却以商品房价格收取；房屋竣工后没有经过有资质单位验收；房屋质量不合格，存在重大安全隐患，至今仍有配套管网未完善，申请对房屋安全性进行鉴定；原告没有按时交房，且原告交付房屋未按规划设计风格风貌施工，未达到入住条件；原告应办理房屋产权证，费用由原告承担；被告垫支的费用需要抵扣；原告有违约行为，主要是延期交房和房屋质量问题。综上请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2010年10月，双龙场乡双龙场社区居委会（以下简称双龙居委）作为建设单位在双龙居委6组取得了建设巴渝新居康居点的村镇规划建设许可和用地许可。2010年12月12日，双龙居委（甲方）与李如贵（乙方）签订《房屋建设协议书》，主要约定：为了改善农民生产生活条件，加快新农村建设步伐，甲方决定在双龙场社区二组和六组（白斗坎到小学校操场边）集资建设巴渝新居康居点。甲方将拟定的百户农户统一集资，按统一规划设计，统一风格风貌，在巴渝新居康居点建设房承包给乙方。建设房屋的结构、面积和房价乙方与建房农户协商签订集资建房合同。……双龙居委在协议书落款甲方处加盖公章，李如贵在协议书落款乙方处签名。2013年2月17日，李如贵(甲方)与黄家泉（乙方）签订《巴渝新居集资建房协议书》，主要约定：“一、乙方集资22万元给甲方在双龙社区居委巴渝新居康居点建房。二、甲方在……建设门面一间，楼层住房三室两厅一厨一厕。三、乙方集资房在巴渝新居康居点XX住房。四、房屋规格质量（略）。五、水电气入户费及安装到户和建房所有手续费由甲方负责。六、付款方式：签订集资协议时交付集资款10万元，一楼主体建设完工后交集资款5万元，本人住房楼层主体完工后交集资款5万元，交付房屋钥匙时交集资款2万元。七、房屋交付使用时间：2013年12月前。八、甲乙双方签字之日起生效，若一方违约，按总建房款支付违约金15%，并赔偿一切经济损失。九、本协议一式三份，甲乙双方各执一份，双龙居委一份。李如贵在甲方处签字捺印，黄家泉在乙方处签字按印”。双龙居委在甲方处李如贵签名上加盖了公章。该协议书签订后，黄家泉已向李如贵支付了集资款18万元，现尚欠4万元。黄家泉已对实际接收到的集资房屋进行了装修。2013年1月，李如贵开始进行案涉房屋的修建，陆续完成相应楼栋的主体施工，2015年8月完成约19栋建筑的主体施工。施工期间，重庆市人民政府办公厅于2014年7月29日发文调整全市2013-2015年高山生态扶贫搬迁集中安置点，其中双龙镇为北斗坎安置点，位置在双龙镇双龙社区2组（北斗坎），规划新增安置1000人。经李如贵委托，重庆市建设工程质量检验测试中心于2015年8月对案涉房屋所属的双龙镇高山生态移民集中安置点房屋(约19栋，安置总户数252户，总建筑面积36600㎡)的施工质量进行了检测鉴定，结论和建议是在正常使用情况下，安置点房屋能够满足结构安全的要求。2016年1月，双龙居委在案涉房屋规划建设验收意见表中建设单位评价意见为合格，双龙镇村建环保监督管理站检查意见为符合规划，质量安全。双龙镇人民政府登记备案意见签注“合格”意见。经本院核实，双龙居委庭前及庭后均明确表示，双龙居委没有参与案涉房屋的建设、集资、买卖，对李如贵作为原告起诉要求支付集资尾款无异议，与己无关，双龙居委对案涉房屋无任何权利，明确表示不参与诉讼。上述事实，有双方当事人的陈述、《巴渝新居集资建房协议书》、重庆市村镇规划建设许可证、村镇规划选址意见书、房屋建设协议书、渝府办[2014]26号文件、百（白）斗坎安置点分部详情表、询问笔录、建设工程规划竣工验收表、检测报告、民事判决书等证据在卷佐证，并经庭审举证、质证和庭后核证，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。本案中，原告李如贵与双龙场社区居委于2010年12月12日签订《房屋建设协议书》，取得在丰都县双龙场社区2组和6组(白斗坎到小学操场边)修建巴渝新居康居点的资格，后黄家泉以安置点集资建房农户身份与李如贵签订了《巴渝新居集资建房协议书》，并分期交付建房资金，双方形成农村建房施工合同关系，但双方的集资建房协议因承建方李如贵无建筑施工资质而无效。因涉案标的房屋已经实际竣工验收合格，黄家泉支付了前期集资款，也实际接收使用标的房屋，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2004]14号）第二条“建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持”的规定。黄家泉应当支付尚欠建房尾款40000元。对于双龙居委在李如贵与黄家泉签订的《巴渝新居集资建房协议书》甲方处签章的问题，案涉集资建房协议书实际履行主体是原被告双方自然人，且双龙居委亦明确表示对案涉建房工程未参与建设、集资、买卖，不主张任何诉讼权利。故，案涉《巴渝新居集资建房协议书》的合同主体系李如贵和黄家泉二人，相关权利义务由二自然人承担。对黄家泉抗辩案涉房屋存在质量问题，申请对房屋安全性能进行鉴定的问题。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2004]14号）第十三条规定：“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，人民法院不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任”。本案系农村建房施工合同关系，双方集资建房合同对建房质量并无详细约定，现并无充分证据证明案涉房屋存在地基基础和主体结构质量问题，故从绿色诉讼的角度，本院对黄家泉提出的房屋安全性鉴定申请不予准许。如果黄家泉确有充分证据证明案涉房屋在合理使用寿命内存在地基基础工程和主体结构质量问题，可另行主张施工方李如贵承担相应责任。对于黄家泉抗辩配套管网、办理产权证、垫支抵扣等问题，因双方合同中对此并无明确约定，不足以对抗支付剩余集资建房款的义务，双方合同约定水电气入户费应由李如贵承担、房屋窗户为铝合金，被告并未举示充分的证据证明已实际垫支了该类费用和案涉房屋铝合金系自己安装，今后如实际产生或有证据证明，被告可依合同约定向李如贵主张。对于被告抗辩实际收到的房屋与合同约定房屋不一致的问题，被告未举示证据证明实际收到的房屋与约定的不一致，即使不一致也因被告实际接收房屋并装修，而视为认可了实际收到的房屋，故被告据此抗辩不支付尾款也不能成立。对原告主张违约金的问题，本院认为，因李如贵与黄家泉签订的《巴渝新居资建房协议书》为无效合同，违约金约定条款自始无效，故对原告该项主张，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第二百八十六条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2004]14号）第一条第一项、第二条、第十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告黄家泉在本判决生效后十日内支付原告李如贵建房余款40000元；二、驳回原告李如贵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取计400元，由被告黄家泉负担 (原告李如贵已垫付，被告黄家泉在履行本判决确定的给付义务时一并给付原告李如贵)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。  审  判  员   顾荣波   二〇二一 年 七 月 五 日 法  官  助  理      范家成书  记  员   王  媛  - 1 –