广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初33365号原告：黄鑫，男，1983年6月14日出生，汉族，住湖南省衡阳县。委托诉讼代理人：陈俊栩，广东国道律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘立健，广东国道律师事务所律师。被告：杨玉蟾，女，1960年6月6日出生，台湾地区居民，委托诉讼代理人：杨宇，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹强华，广东法制盛邦律师事务所律师。原告黄鑫与被告杨玉蟾房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭适用普通程序进行审理，原告本人及其委托诉讼代理人刘立健，被告的委托诉讼代理人杨宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还60000元押金及利息，利息以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2020年4月1日计至实际清偿之日止；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原被告于2019年3月14日签订《商铺合作协议》，约定原告向被告承租汇美国际服装城3A003档口，期限自2019年4月1日至2020年3月31日，每月租金3万元，原告支付两个月租金6万元作为押金。签订合同后双方一直正常履行。由于受新冠××疫情影响，汇美国际服装城在春节后一直未能复工复产，直到2020年3月2日才通知可以进入，但即使开门也是惨淡经营。原告最后一次于2020年1月3日缴纳了2020年1月1日至2020年1月31日期间的租金。由于市场已对被告给予3个月租金优惠政策，因此原告也应当享受减免两个月租金政策，由于原告合同于2020年3月到期，对应被告应向原告减免2月、3月租金，故原告无需缴纳该两月租金，目前合同期限已届满，被告应向原告退还押金。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。第一，原告是以双方合同期限届满为由主张要求被告退还押金。但本案不适用原告所主张退还押金的情形。合同期限届满退还押金的前提条件必须是原告在履行合同过程不存在任何违约行为以及没有拖欠任何费用。原告在其起诉状已确认原告没有支付2020年2月至3月的租金。原告拖欠租金的行为已属于严重违约。根据合作协议第三条约定，原告不得以任何理由要求减少或延期交租金，否则押金不退还给原告。根据合同约定及法律规定，原告不得以存在疫情或者优惠政策主张减少或延期交租金，尤其是在2020年3月之后，原告已可正常使用经营涉案档口的。原告更没有任何理由可拒绝交付租金。鉴于原告存在严重违约行为，押金已被被告依约没收。第二，从公平的角度而言，被告也无需退还押金。由于被告也属于租户，早已将2020年1月至3月第一季度的租金管理费支付给商场方。商场方发出的通知也确认收齐第一季度的租金管理费。原告也没有因疫情而免除2月、3月的租金管理费。况且被告取得涉案档口的使用权是需要支付一百五十多万的进场费。该进场费也没有因为疫情而退还给被告。在疫情发生后，被告作为出租方也依照商场方的优惠方案明确表示同意按照优惠方案的内容给予原告相应的优惠。但只是原告坚持拒绝而已，放弃享有相关的优惠，与被告无关。被告也是疫情的受害者。由于发生疫情，涉案档口从2020年4月至今仍空置，无人承租。从上述种种情节来看，现原告在2020年2月、3月一直在占有使用涉案档口，但没有支付任何租金的情况下，该押金也不应退还给原告。第三，原告要求被告支付押金利息更是没有合同依据。双方所签订的协议没有约定被告需要支付押金利息的内容。原告不能超出合同的约定内容向被告主张押金。其次，本次疫情的发生不能归责于被告。疫情对各方均造成影响。疫情对于档口的经营使用产生任何的影响均不能归责于被告。最后，即使依照合同约定，原告主张退还押金也必须凭最后一个月的水电费清单才可以要求退还。原告至今没有举证最后一个月的水电费清单，也没有向被告出示。本案根本未成就退还押金的合同条件。经审理查明：2019年3月14日,被告(甲方)与原告(乙方)签订《商铺合作协议》,约定:甲方提供汇美3A003档口给乙方经营使用;合作时间从2019年4月1日至2020年3月31日。乙方每月租金为30000元,签约时乙方先付两个月租金作为押金共计60000元整。以后当月租金缴交时间为每月1号为准,逾期3天则视为乙方违约和放弃承租权,并视乙方中途退场,一天内乙方应自觉清空档口交还甲方。每月租金30000元,旺季不增,淡季不减,乙方不得以任何理由要求减少或延期交租金。否则,甲方有权依以上约定终止协议并收回档口,押金不退还乙方。合作期间,乙方负责每月电话费、电费以及公摊水电费和自己的债权债务;合作期间,如遇不可抗拒的原因而造成的损失,由甲、乙双方各自负责,因商场改建或政府行为令本档口不能继续合作(须以本商场通知为准),只有无息退还押金,甲方不做另外赔偿;等等。合同签订后,被告依约将涉案商铺交付原告使用。被告确认收到押金60000元并向原告开具了收据。双方确认原告向被告缴纳租金至2020年1月31日，此后未再缴纳租金。2020年4月1日,原告通过微信向被告发送了向管理处缴清公摊水电费的收费单照片以及清空商铺的照片,告知其已结清公摊水电费并撤出所有财物，要求退还6万元押金等；被告回复提出原告破坏地板要求还原。另，被告提交了视频，显示商铺地面及墙壁有少量破损。原告则表示其是在承租后自行对地板及墙壁进行装修，在撤场时予以拆除，并非恶意破坏。经查,2020年1月23日,广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的疫情防控形势,决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日,广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》,载明:按照《广东省防控新型冠状病毒感染的疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》(粤卫明电[2020]7号)要求,一级响应期间,暂停一切大型经贸活动,全力做好新型冠状病毒感染的疫情防控工作。2020年1月28日,广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》,通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。2020年2月8日,广州市商务局向各区人民政府发出《广州市商务局关于批发市场复市相关工作指引的函》,载明:对农产品批发市场要全力保障复市,对其他批发市场,按属地原则审慎核实,在保障疫情防控安全的前提下,稳妥有序开展复市……批发市场要在具备条件的前提下,在开市前向所在街道提交复市核实表、疫情防控承诺书。街道收到资料审核完备后,组织由相关单位组成的工作组现场核实。对符合条件的出具核实意见,报区新型冠状病毒感染的疫情防控工作指挥部办公室同意后,方可复市;对现场核实不符合条件的,不予复市。广东省新冠疫情防控领导小组(指挥部)决定,自2020年2月24日9时起,将我省新冠疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。再查,2020年2月5日,汇美国际服装城商场管理处在名为“汇美国际服装商场”的微信公众号上发布《春节再次延后启市通知》,上载:鉴于新型冠状病毒疫情防控处于关键时期,决定汇美服装城延期开业,具体时间将另行通知。2020年2月20日,广州市汇美市场经营管理有限公司在“汇美国际服装商场”的微信公众号上发布《公告》,上载:汇美国际服装城于2020年3月1日上午10时正式开业复工;同日该司发布对汇美商场租户租金减免优惠的通知,内容为2020年4月租金、综合服务管理费全免、2020年5月、6月租金、综合服务管理费以五折计算、2020年4至6月份物业管理费正常计算。2020年2月26日,广州市汇美市场经营管理有限公司在公众号发布《开业时间调整通知》,将原定2020年3月1日复工时间更改为2020年3月2日上午10时正式复工。2020年3月5日,广州市汇美市场经营管理有限公司发布《租金优惠方案补充说明》,载明:第一季度的缴收已完毕,因此,我司对此次疫情的租金优惠在第二季度执行;此次租金优惠政策均对应于疫情期2020年2月、3月、4月。对于用心经营商户均应享受相应的租金优惠政策;等等。2020年3月19日,广州市汇美市场经营管理有限公司再次发布《租金升级减免通知》,上载商铺租金减免政策如下:1、汇美F层全体档主免除租金及综合服务管理费一年;2、汇美1-5层全体档主免除租金及综合服务管理费半年;3、如档主存在合作租约的必须给与实际经营者3个月的优惠政策,建议2020年2月29日到期实际经营者将合同延续至2020年5月31日、2020年3月31日到期实际经营者将合同延续至2020年6月30日(以此类推);4、合同期至在2020年6月30日及之后未到期的实际经营者,免除二月份及三月份租金,四月份及五月份减半。另,要求商户需履行以下条款,才能顺利享受上述租金减免优惠方案:1、承租人(档主)必须将3个月的优惠政策落实到实际经营者(租户),否则不享受上述优惠。2、在公告发出之日起,三个工作日内不开门营业的(租户),不享受上述优惠。庭审中,原、被告确认双方曾在租赁期限届满前就按照相关优惠政策续租或延长租赁进行协商，但未能达成一致。本院认为：被告为台湾地区居民，本案为涉台租赁合同纠纷，应参照涉外民商事纠纷程序处理。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，“当事人可以协议选择合同适用的法律，当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”，鉴于涉案合同的订立及履行，包括合同标的房屋均在我国大陆，故依据最密切联系原则，应适用我国大陆法律。原告与被告签订的涉案《商铺合作协议》是双方当事人在自愿、平等、协商一致的基础上形成的合意，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合同依法成立生效，并对缔约双方产生约束力，双方均应恪守遵行各自的权利义务。本案争议的法律事实发生在民法典施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，故本院依法适用《中华人民共和国合同法》及相关司法解释对本案纠纷进行规制和裁判。关于原告要求被告退还押金60000元的诉请。2020年1月23日至2020年2月24日9时,我省处于省重大突发公共卫生事件一级响应期间,实行最大限度减少公众聚集活动的管制措施,停止存在明显交叉感染风险的公众聚集活动;政府要求对于除农产品批发市场外的其它批发市场要审慎核实复工复产,报区疫情防控工作指挥部办公室同意后方可复市。结合广州市汇美市场经营管理有限公司发布的复市通知可见,商场能否启市与新型冠状病毒感染疫情的发展及政府的防控措施有关,故案涉商铺在2020年2月份无法经营系因政府防控工作。原告租赁案涉商铺的目的是经营服装生意,疫情防控措施导致其在2020年2月份无法开门营业产生了实际损失;虽然2020年3月2日商场复市,原告具备使用涉案档口的条件,但整个市场处于复苏状态,我省处于省重大突发公共卫生事件二级响应期间,对原告的经营影响仍较大。原告在疫情发生后便与被告协商减免租金,拖欠租金是因双方对减免租金的标准有争议所致,原告并非恶意拖欠租金。被告以原告欠租为由拒绝退还押金依据不足,本院不予采纳,被告应向原告退还押金。因原告并未向被告支付2020年2月至3月的租金,被告据此拒绝退还押金并非恶意占用原告资金,故对于原告要求被告支付押金利息的诉讼请求,本院不予支持,依法予以驳回。租赁押金固然可以返还,但在合同租期届满前的租金原告仍应向被告支付，虽然被告未就此提起反诉，但按照商业惯例以及交易习惯，租赁押金系在双方对租赁期内债权债务清理结算完毕后才予退回，为减少诉累,本院认为押金应扣减原告应付的租金后再予以返还。对租金的标准,双方应抱着疫情防控期间共担风险、共渡难关及公平原则,合理分担。原告以市场方给予被告优惠为由认为无需缴纳2、3月份租金,但市场方的优惠方案是建议实际经营者即原告延期三个月,被告亦已向原告提供了这一方案,而原告既要求享受市场方的优惠方案又不愿意接受延期经营的条件,这明显与市场方的优惠方案相悖,权利义务亦不对等。故原告认为无需缴纳2、3月份租金的理由不能成立,本院不予采纳。此外,原告在签订《商铺合作协议》时理应预计到商场将会在春节期间休市而无法经营的情形,根据“汇美国际服装商场”的微信公众号发布的春节放假通知,商场原定的春节后开市时间为2020年2月6日,故原告应按合同约定的租金标准向被告支付2020年2月1日至2月5日期间的租金,即5172.41元（30000*5/29）。对于2020年2月6日至2020年3月31日的租金,本院依据公平原则予以变更,酌定原告应按30000元/月的租金标准的30%向被告支付2020年2月6日至2020年3月1日的租金,即7738.6元（30000*0.3*24/29+30000*0.3*1/31）;按30000元/月租金标准的70%向被告支付2020年3月2日至2020年3月31日的租金,即20322.58元（30000*0.7*30/31）。综上，原告应向被告支付租金共计33233.59元。此外，在租赁期满后原告应当将与租赁前状况一致的房屋完好无损交还给被告，根据原告提交的微信聊天记录以及被告提交的光盘，可显示原告在撤场时涉案房屋的地面及墙壁存在少量破损。虽然原告表示系其进场后自行装修，但并无证据证实其进场前的房屋地面、墙壁状态存在破损，原告应当在押金内予以赔偿。鉴于被告未举证证实破损的具体价值，本院酌情确定原告赔偿金额为500元。综上，在扣除原告应向被告支付的租金33233.59元及赔偿500元后,被告应向原告退还的押金为26266.41元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告杨玉蟾应于本判决发生法律效力之日起十日内，返还押金26266.41元给原告黄鑫；二、驳回原告黄鑫的其他诉讼请求。本案受理费1300元（原告已预交），由原告黄鑫负担731元，被告杨玉蟾负担569元。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内、被告可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在接到人民法院缴费通知的次日起七日内，按不服本判决部分的上诉请求金额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长 赵 咏人民陪审员 周 萍人民陪审员 杨红梅二〇二一年七月三十日法官 助理 蔡泳书书 记 员 李 锐