重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院   民事判决书        （2021）渝0241民初2334号      原告：秀山华寓物业管理有限公司，住所地重庆市秀山土家族苗族自治县中和街道建民巷**，统一社会信用代码91500241671038931Y。   法定代表人：龙小伟，系该公司经理。   委托诉讼代理人：黄修建，重庆博搏律师事务所律师。   委托诉讼代理人：李光春，男，土家族，1963年2月5日出生，住重庆市秀山土家族苗族自治县，系该公司员工。   被告：张永，男，土家族，1978年05月27日出生，住重庆市秀山土家族苗族自治县。   原告秀山华寓物业管理有限公司（以下简称华寓物业公司）与被告张永物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华寓物业公司的委托诉讼代理人黄修建、李光春到庭参加诉讼，被告张永经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。   原告华寓物业公司向本院提出诉讼请求：⒈判令被告张永立即向原告支付从2018年1月起至2020年7月的物业管理费1380元及违约金（以1380元为基数，按每日3‰，从2020年8月1日起计算至清偿之日止）；⒉判令被告支付从2017年1月起至2020年7月的公摊电费100元；⒊本案的诉讼费用由被告承担。   事实和理由：被告购买位于本县x号的房屋，其建筑面积为90平方米。被告在接房后于2015年6月8日与原告签订了《物业服务协议》。协议第三条第二款约定了物业管理费的收费标准，即：多层住宅每月按照0.7元/平方米计收，高层住宅每月按1元/平方米计收……。被告购买的是多层住宅，按照约定被告每月应向原告支付物业管理费63元。同时该协议第三条第七款约定了逾期支付物管费所要承担的违约责任，即：如逾期则按日3‰的标准支付违约金。被告从2016年1月起至2017年3月未按时支付物业服务费，原告曾于2017年3月向秀山县法院起诉，秀山县法院作出了被告应当支付物业管理费的判决，被告也履行了该判决义务。   被告从2017年1月起拒绝支付每个月的公摊电费3.4元，从2018年1月起拒绝支付物业管理费。2018年9月20日，宜景花园业委会筹备组以郎平均为代表与原告签订了《宜景花园物业遗留问题过度性临时解决协议》，该协议对高层住宅物业服务费进行了变更。即：原合同公示0.70元/每月/每平方米执行至2017年12月31日止；自2018年1月起按0.5元/每月/每平方米计算收取；2018年1月已经缴纳的部分业主费用折算抵扣。该协议签订后，被告不但没补交以前欠费，而且又以种种借口继续拖欠应当支付的物业服务费和公摊电费。原告多次催收，被告均不支付。由于被告拒不支付物业服务费和公摊电费，原告提前按照程序办理停止物业服务的相关手续和向有关部门进行了请示，于2020年7月20日依法终止对被告小区的物业服务，双方物业服务合同终止。原告于2020年10月18日再次以书面的方式向被告催收费用，但被告及置之不理。为维护原告的合法权益，特依法起诉，请求人民法院依法支持原告的上列诉讼请求。   被告张永未到庭参加诉讼，也没有提交书面答辩意见。   根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2014年3月1日，原告华寓物业公司与秀山华信房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务合同》，由秀山华信房地产开发有限责任公司选聘原告方对“宜景苑二期”实施前期物业管理服务，合同对物业基本情况、物业服务事项、服务质量、服务费用等进行了约定。被告购买位于本县x号的房屋，其建筑面积为90平方米。被告在接房后于2015年6月8日与原告签订了《物业服务协议》。协议第三条第二款约定了物业管理费的收费标准，即：多层住宅每月按照0.7元/平方米计收，高层住宅每月按1元/平方米计收……。被告购买的是多层住宅，按照约定被告每月应向原告支付物业管理费63元。同时该协议第三条第七款约定了逾期支付物管费所要承担的违约责任，即：如逾期则按日3‰的标准支付违约金。被告从2016年1月起至2017年3月未按时支付物业服务费，原告曾于2017年3月向秀山县法院起诉，秀山县法院作出了被告应当支付物业管理费的判决，被告也履行了该判决义务。   另查明，2018年7月10日，本县中和街道办事处对宜景花苑业主委员会筹备组成员进行了公示，公示组长为杨声凤、副组长张永，成员周群等9人。2018年9月20日，筹备组代表人郎平均与原告方代表人李光春签订《宜景花园物业遗留问题过渡性临时解决协议》，该协议约定，物业服务收取标准：⒈商业、高层住宅原收费标准不变。⒉多层住宅原合同，公示标准0.70元/月/㎡执行至2017年12月31日止。2018年1月起按0.5元/月/㎡计算收取。……郎平均协同原告方开展物业服务费、公摊费的收取协调工作等。2018年10月26日，原告与筹备组代表人郎平均签订《协助收取物业服务费、公摊费用提成协议》，该协议约定，郎平均在原告方收取费用过程中予以主动配合，对拒缴相关费用的业主予以疏导、解释，并督促其缴纳。   被告从2017年1月起至2020年7月止未支付公摊电费100元，从2018年1月起至2020年7月止未支付物业管理费1380元。   本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有拘束力。   二、原告是经国家工商局核准登记并依法成立的物业服务管理企业，其通过招投标的方式取得了宜景苑二期的物业服务资格，因此原告的物业服务主体资质是合法的。原告与被告签订的《物业服务协议》合法有效，对原、被告双方均具有拘束力，双方应当按照合同约定行使权利，履行义务。同时，原被告还应当受《宜景花园物业遗留问题过渡性临时解决协议》中关于收费标准和收费时间的约束。原告依约提供了物业管理服务，被告理当按照合同的约定支付相应的物业管理费用。   三、违约金的问题。被告未按时交纳物业管理服务费用，已构成违约，应按约支付违约金。根据原、被告签订的《物业服务协议》约定，被告应于每月15日前履行交费义务，故对于原告主张从2020年8月1日开始起计算违约金的诉讼请求，本院予以确认。违约金的具体计算方式为：以1380元为基数，按照每日千分之三，从2020年8月1日起计算至物业管理费付清之日止。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第八十一条、第八十二条、第八十三条，《物业管理条例》第五条、第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：   一、被告张永在本判决生效之日起十日内支付原告秀山华寓物业管理有限公司物业服务费1380元、公摊电费100元及违约金（违约金的具体计算方式为：以1380元为基数，按照每日千分之三，从2020年8月1日起计算至物业管理费付清之日止）。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费50元，减半收取，计25元，由被告张永负担。   本判决为终审判决。    本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。          审 判 员  龙 锋            二○二一年七月二十日      书 记 员  王思粤         1