广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11842号上诉人（原审原告）：韩垂振，男，1969年3月21日出生，汉族，身份证住址广东省广州市天河区，上诉人（原审原告）：杜雪琴，女，1970年9月7日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区，被上诉人（原审被告）：广州市远见房地产代理有限公司，住所地：广东省广州市番禺区洛浦街丽江花园丽茵楼B1-4号，统一社会信用代码91440101550588339A。法定代表人：范镜天，该公司总经理。委托诉讼代理人：林繁祺，广东百健律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵遥，广东百健律师事务所实习律师。原审第三人：胡亦武，男，1975年10月5日出生，汉族，住湖南省衡阳市珠晖区，上诉人韩垂振、杜雪琴因与被上诉人广州市远见房地产代理有限公司（以下简称远见公司）及原审第三人胡亦武居间合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初12724号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。韩垂振、杜雪琴上诉请求：1.请求二审法院撤销一审判决；2.请求二审法院在查清事实后依法改判；3.请求二审法院判决远见公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、案涉交易因远见公司原因无法进行给韩垂振、杜雪琴造成经济损失。案涉房屋登记的产权人为开发商广州市敏捷投资有限公司，并非经中介机构远见公司介绍的卖方胡亦武，由此导致无法交易。根据中华人民共和国住房和城乡建设部、国家发展改革委、人力资源社会保障部于2011年1月20日发布的《房地产经纪管理办法》第二十三条规定：“委托人与房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同，应当向房地产经纪机构提供真实有效的身份证明。委托出售、出租房屋的，还应当向房地产经纪机构提供真实有效的房屋权属证书。委托人未提供规定资料或者提供资料与实际不符的，房地产经纪机构应当拒绝接受委托。”第十九条规定：“房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金。”再根据《广州市房地产中介服务管理条例（2015年修正本）》第二十四条规定：“房地产中介服务机构以及人员在房地产中介服务活动中不得有下列行为：（一）索取合同以外的酬金或者其他财物；（二）提供虚假材料或者隐瞒真实情况；（三）与一方当事人串通损害另一方当事人利益；（四）以诋毁其他房地产中介服务人员、机构或者支付介绍费等不正当手段争揽业务；（五）为禁止转让、抵押的房地产提供转让、抵押中介服务；（六）法律、法规禁止的其他行为。”第三十四条规定：“房地产中介服务人员违法从业或者因提供虚假信息等过错给当事人造成经济损失的，由其所在的中介服务机构承担赔偿责任；中介服务机构赔偿后，可以向有故意或者重大过失的中介服务人员追偿。”据此，远见公司明显违反了上述法规要求，必须按上述法规要求进行赔偿。而一审法院认为根据证据规则，韩垂振、杜雪琴的主张，事实和法律依据不足，故不予支持，显然违反上述法规，本案的关键事实是远见公司没有按《房地产经纪管理办法》第二十三条“委托人未提供规定资料或者提供资料与实际不符的，房地产经纪机构应当拒绝接受委托”的规定行事，一审法院未依事实及法规，而对韩垂振、杜雪琴事后的补救措施行为作为远见公司应尽义务的开脱，听信远见公司的辩辞，定性不正确。二、韩垂振、杜雪琴虽已经在（2017）粤0113民初8693号案中主张过中介费19380元及违约赔偿，但韩垂振、杜雪琴损失并未得到相应补偿。综上，恳请二审法院判如所请。远见公司二审答辩称，一、根据最高院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，以及从现有证据及一审审理查明的事实清楚可得：各方当事人均清楚知悉涉案房屋在签订合同时尚未办理房产证。在合同履行过程中，买卖双方也经过协商一致，给予卖方办理房产证的宽限期继续履行合同。只是由于后来卖方经韩垂振、杜雪琴及中介方的共同催促后，仍未能在约定期限内履行办理房产证的义务推进交易，买卖双方才在（2017）粤0113民初8693号房屋买卖合同纠纷案中协商解除合同，终止交易。远见公司由始至终不存在任何故意隐瞒真实情况或提供虚假信息的过错情形。二、关于涉讼房屋买卖交易终止的相关权利义务问题，韩垂振、杜雪琴已经与胡亦武在（2017）粤0113民初8693号房屋买卖合同纠纷案中协商一致并进行了处分。韩垂振、杜雪琴也已经就涉案房屋终止交易的问题得到了相应的经济补偿。显然其不能在本案中重复主张。三、涉案《房屋买卖合约》是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律行政法规的强制性规定，是合法有效的。远见公司作为居间人已促成《房屋买卖合约》，并且与买卖双方就中介费问题分别签订了佣金确认书，韩垂振、杜雪琴及胡亦武作为买卖双方就应当严格履行合同。合约的最终解除是韩垂振、杜雪琴及胡亦武协商达成的合意，并非远见公司的原因。远见公司依约定收取中介费有事实和法律依据。故本案不符合《合同法》第四百二十五条关于居间人不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任的情况。综上，韩垂振、杜雪琴的全部上诉请求缺乏事实和法律依据，请求予以驳回。胡亦武经本院公告送达，未到庭参加诉讼。韩垂振、杜雪琴于2019年9月30日向一审法院起诉请求：1.远见公司向韩垂振、杜雪琴赔偿其他损失，房屋价格上涨差额600000元；2.远见公司向韩垂振、杜雪琴赔偿直接损失四年房屋租金200000元；3.远见公司向韩垂振、杜雪琴赔偿房屋买卖合约卖方胡亦武要求退回50000元中介费；4.远见公司向韩垂振、杜雪琴退还中介咨询服务费19380元。一审法院认定事实：远见公司是自然人独资的有限责任公司，成立日期是2010年1月27日，经营范围是房地产业。2015年11月7日，韩垂振、杜雪琴（合同买方）与胡亦武（合同卖方）在远见公司（合同经纪方）的居间下签订了一份《房屋买卖合约》，约定卖方将位于广州市xx区xx街xx路xx号xx座303房的房屋转让买方，合同上房地产权证证号栏以填写的“斜杠”留空，成交价1938000元；买卖双方应及时提供与该物业交易有关的完整资料（含该物业之权属证明原件、有关身份证明原件等），及时配合经纪方签署相关文件办理相关手续；买卖双方同意在本合约签订当日向经纪方支付中介代理费及咨询费；本合约签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约。届时，守约方有权解除本合约，并有权选择适用双倍返还约定定金数额的方式或赔偿合约楼价的10%违约金的方式：（1）一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的；（2）一方拒绝出售或购买该物业；（3）任何一方隐瞒或所提供的资料不真实/不完整/不合法/不准确等情形，从而导致本合约的目的不能实现；（4）在守约方、或有关政府部门、或银行等其他机构、或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天，仍不履行本合约之条款时；（5）违反资金托管协议及有关合约的其他补充协议的；（6）其他不履约或不完全履约之情形；若买卖双方任何一方出现本条第1款的违约行为时，违约方除应即时向经纪方支付应付而未付的中介代理费及咨询费外，还应即时赔偿因其违约给经纪方造成的损失，赔偿损失的范围包括经纪方应收而未收的买卖双方中介代理费及咨询费，守约方已支付中介代理费及咨询费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿给守约方。合同还约定了其他权利义务。2015年11月8日，韩垂振、杜雪琴向远见公司支付中介咨询费19380元。2016年3月5日，韩垂振、杜雪琴与胡亦武及远见公司签订一份《协议书》，载明：“经过双方协商，买方给卖方6个月时间2016年9月5日之前去办好房产证，如果卖方还没有办理好，卖方违约要支付买方450000元，违约方另要支付远见公司代理费用总价的3%给中介方，2016年9月15日之前，如果买方违约不买，卖方有权利没收买方的250000元定金，还赔偿卖方250000元的违约金”。2017年3月1日，远见公司向胡亦武发出一份《关于催促继续履行〈房屋买卖合约〉的函》，载明：“胡亦武先生：2015年11月7日，您作为卖方与买方韩垂振先生（下称“买方”）在我可的促成之下就在广州市xx区xx街xx路xx号xx座303房（下称“该房屋”）的买卖事宜达成一致意见并签订了编号为No.0011103的《房屋买卖合约》（下称“合约”），约定您须在收到定金后60日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭。此外，您还需在收取定金后45日内向抵押银行申请办理提前还贷手续。《合同》签订当日，买方已向您支付了定金25万元。但是，您此后却一直拖延，既没有去办理该房屋的房产证，也没有提供齐全办理银行贷款所需要的资料及协助买方申请银行按揭以及向抵押银行申请办理提前还贷手续，从而导致交易无法继续进行，已经构成违约。对于您无故拖延多时的违约情形，经协调，您与买方及我司代表符朝夏于2016年3月5日签订了一份《协议书》，约定您须于2016年9月5日前办好房产证，继续履行合约。否则，您须向买方支付违约金45万元及按房屋总价的3%（即58140元）向我司支付中介费。但是，上述《协议书》约定的履行期限早已届满，您仍未能办好房产证继续交易。虽然我司及买方一直以来多次催促，但您至今仍未履行义务，已经构成根本违约。为维护各方合法权益，现再次催促您务必在收到此函之日起5日内办妥房产证并恢复继续履行合同。否则买方及我司将采取相应法律措施予以解决。请勿自误为盼”。2017年10月19日，韩垂振、杜雪琴向一审法院起诉胡亦武房屋买卖合同纠纷[案号：（2017）粤0113民初8693号],该案第三人广州市敏捷投资有限公司（以下简称敏捷公司）是涉讼房屋所在楼盘的开发商。该案中，韩垂振、杜雪琴以胡亦武违反《房屋买卖合约》的约定逾期不配合办理房屋过户手续，故提出诉讼请求：1.判决确认韩垂振、杜雪琴与胡亦武签订的《房屋买卖合约》有效；2.胡亦武和敏捷公司协助韩垂振、杜雪琴将广州市xx区xx街xx路xx号xx座303房的房屋所有权转移登记至韩垂振、杜雪琴名下；3.判决胡亦武向韩垂振、杜雪琴支付违约金200000元；4.判决胡亦武赔偿韩垂振、杜雪琴中介咨询服务费19380元；5.该案一切诉讼费用由韩垂振、杜雪琴承担。该案庭审中，敏捷公司述称：“不同意韩垂振、杜雪琴的全部诉讼请求。本案是韩垂振、杜雪琴与胡亦武之间的房屋买卖合同纠纷。我司并非房屋买卖合约的当事人，该合同对我司不存在约束力，我司与本案胡亦武于2013年签订广州市商品房买卖合同（预售）。后因胡亦武未缴纳契税，且不具备广州市购房资格，房管局不能为其办理房产过户手续。即使涉案房屋具备办证条件，我司只对胡亦武负有办证义务，无法将涉案房屋的产权登记变更为韩垂振、杜雪琴名下。该案为韩垂振、杜雪琴与胡亦武之间的房屋买卖纠纷，请法院依法判决”，审判人员询问：“在签订合同以后，韩垂振、杜雪琴为履行合同做了哪些工作”，韩垂振、杜雪琴回答：“一直催促胡亦武办理相关的产权过户手续，韩垂振、杜雪琴通过自己及中介，催促胡亦武尽快履行合同。但是后来知道胡亦武的房屋还没有办理好房地产权证，所以韩垂振、杜雪琴和中介就一直催促办理。后来胡亦武也承诺尽快在2016年9月5日前办理好房地产权证，双方还在2016年3月5日签订协议书，协议约定由韩垂振、杜雪琴再给胡亦武6个月的时间办理房地产权证。后来胡亦武还没有办理好，韩垂振、杜雪琴和中介又继续催促胡亦武办理”，审判人员询问：“在签订合同当时，即2015年11月7日，韩垂振、杜雪琴有无要求胡亦武出示涉案房屋的产权证明资料”，韩垂振、杜雪琴回答：“没有要求胡亦武出示涉案房屋的产权证明资料。由于韩垂振、杜雪琴第一次购房，对购房事宜不清楚”。2018年7月17日，韩垂振、杜雪琴与胡亦武就以上（2017）粤0113民初8693号案达成调解意见，一审法院同意双方的调解协议并予以确认：一、解除双方当事人于2015年11月7日签订的《房屋买卖合约》；二、胡亦武于2018年7月17日一次性向韩垂振、杜雪琴支付人民币37万元（收款人：杜雪琴，开户行：中国建设银行大石支行，卡号：62×××51）；三、胡亦武向中介方广州远见房地产代理有限公司支付居间费用5万元，胡亦武委托韩垂振、杜雪琴向中介方要求退还已支付的费用和其他共同费用，上述费能否退回，胡亦武不承担任何赔偿责任，中介方退还的所有费用均归韩垂振、杜雪琴所有；四、案件受理费11121元由韩垂振、杜雪琴负担；五、双方按本协议履行后，权利义务终结，互不就房屋买卖合同事宜向对方追究其他权利。2019年9月30日，韩垂振、杜雪琴以远见公司在明知道胡亦武不具有广州市购房资格的情况下，故意隐瞒实际情况，致使韩垂振、杜雪琴签订涉讼合同导致巨大损失，故提起本案诉讼。庭审中，韩垂振、杜雪琴确认在2015年11月7日签订《房屋买卖合约》有看过胡亦武与开发商敏捷公司签订的《房屋买卖合同》，关于是谁把该合同拿出来的问题，韩垂振、杜雪琴述称：“我不记得谁拿出来，我与中介方、第三方都在场，是中介方或者第三方拿出来给我看的”。一审法院认为，本案为居间合同纠纷。《房屋买卖合约》是韩垂振、杜雪琴与胡亦武以及远见公司的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法成立并生效，一审法院予以确认，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定行使权利、履行义务。本案争议的焦点是远见公司是否明知道胡亦武不具有广州市购房资格的情况下，故意隐瞒实际情况，致使韩垂振、杜雪琴签订涉讼合同导致巨大损失。结合（2017）粤0113民初8693号及本案庭审中韩垂振、杜雪琴的陈述“我不记得谁拿出来，我与中介方、第三方都在场，是中介方或者第三方拿出来给我看的”、“一直催促胡亦武办理相关的产权过户手续，韩垂振、杜雪琴通过自己及中介，催促胡亦武尽快履行合同”以及2016年3月5日三方所签订《协议书》的内容，远见公司均不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的情形。韩垂振、杜雪琴作为买方，不能因为如其陈述的“第一次买房不知道要看房产证”而免除自己在房屋买卖这样的重要交易中的审慎注意义务。此外，韩垂振、杜雪琴已经在（2017）粤0113民初8693号主张过中介费19380元及违约赔偿，其损失已经得到相应补偿。故此，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。韩垂振、杜雪琴的主张，事实和法律依据不足，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2020年10月20日判决如下：驳回韩垂振、杜雪琴的全部诉讼请求。一审案件受理费12494元，由韩垂振、杜雪琴负担。经审查，本院对一审判决认定的事实予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审另查明，2015年11月7日，韩垂振、杜雪琴与远见公司签署《佣金确认书》，写明韩垂振基于经纪提供的中介服务及咨询服务，同意向经纪支付38760元作为远见公司的中介代理费及咨询费等。诉讼中，韩垂振与远见公司确认韩垂振实际支付了50%的中介服务费19380元。另对于2016年3月5日《协议书》中约定“如果卖方还没有办理好，卖方违约要支付买方450000元”，韩垂振、杜雪琴表示该450000元就是在返还韩垂振、杜雪琴所支付的25万元定金外另支付20万元违约金，故其在前案中起诉要求胡亦武支付违约金200000元。关于胡亦武所支付的中介咨询费，远见公司认为根据《协议书》约定胡亦武应当支付总价3%的中介服务费58140元，但其实际仅支付了30000元。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。综合双方的诉辩意见，本案二审争议焦点为：韩垂振、杜雪琴主张远见公司退还其中介服务费19380元并赔偿其房屋上涨差价损失、房屋租金损失是否成立。关于韩垂振、杜雪琴要求远见公司退还中介服务费19380元的问题。根据（2017）粤0113民初8693号案件审理情况反映，韩垂振、杜雪琴与胡亦武、远见公司所签订的《房屋买卖合约》因出卖方胡亦武的原因无法办理房屋产权证从而无法完成交易，韩垂振、杜雪琴在其合同目的不能实现的情况下已解除该合同。虽韩垂振、杜雪琴主张远见公司明知胡亦武出售的房屋未办理产权证仍接受其委托存在过错，但从本案诉讼期间各方陈述事实以及三方另行签订《协议书》的约定内容，足以证实韩垂振、杜雪琴在交易时已明知出卖方尚未办理产权证的情况并同意承担相应风险。而根据《房屋买卖合约》约定，如因出卖方提供资料不完整等违约行为导致合同目的不能实现，守约方已支付中介代理费及咨询费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿给守约方。因此，韩垂振、杜雪琴要求远见公司退还其已支付的中介服务费，理据不足，本院不予支持。关于韩垂振、杜雪琴主张远见公司赔偿其房屋升值损失、租金损失等问题，如前所述，远见公司在提供居间服务过程中并不存在故意隐瞒重要事实或提供虚假信息损害委托人利益的情形，韩垂振、杜雪琴要求远见公司承担损失赔偿责任，缺乏基础事实依据，本院亦不予支持。综上所述，韩垂振、杜雪琴的上诉请求，理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12494元，由上诉人韩垂振、杜雪琴负担。本判决为终审判决。审 判 长  莫 芳审 判 员  余 盾审 判 员  白小云二〇二一年七月二十三日法官助理  杨 希书 记 员  叶小琳