山东省广饶县人民法院山东省广饶县人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0523民初1431号原告：山东君睿置业有限公司,住所地:广饶县汽车总站院内,统一社会信用代码:91370523770280272J。法定代表人:刘书伟,该公司总经理。诉讼代表人：山东君睿置业有限公司管理人。负责人：邵国栋，山东德衡（东营）律师事务所管理人负责人。委托诉讼代理人：张小月，山东德衡（东营）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王颂颂，山东德衡（东营）律师事务所实习律师。被告：东营银座商城有限公司，住所地：东营市西二路468号，统一社会信用代码：913705027424276604。法定代表人：孙清龙，该公司执行董事。委托诉讼代理人：朱清凯（该公司职工），男，1984年9月24日出生，汉族，现住广饶县。委托诉讼代理人：史新宋，山东舜翔律师事务所律师。原告山东君睿置业有限公司（以下简称君睿置业）诉被告东营银座商城有限公司（以下简称银座商城）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告君睿置业的委托诉讼代理人张小月、王颂颂、被告银座商城的委托诉讼代理人朱清凯、史新宋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。君睿置业向本院提出诉讼请求：1.判令银座商城立即腾退其占用位于广饶银座购物广场Ａ区的房屋（房屋面积：5209.52平方米），并支付君睿置业自2010年4月28日至2021年3月8日房屋占用费10219650.5元；2.本案诉讼费由银座商城承担。庭审中，君睿置业将第1项诉讼请求明确为：判令银座商城腾退其占用的广饶银座购物广场Ａ区附件三中三层东侧Ｆ-Ｂ1浅黄色区域，西侧Ｎ-Ｅ浅黄色区域，四层东侧Ｆ-Ｂ1浅黄色区域。事实与理由：君睿置业因不能清偿到期债务，明显缺乏清偿能力，且资不抵债，2020年3月16日向山东省广饶县人民法院提出破产清算申请。广饶县人民法院于2020年3月19日做出(2020)鲁0523破申1号民事裁定书，裁定受理君睿置业破产清算一案，并于2020年4月8日作出(2020)鲁0523破1号决定书，指定山东德衡(东营)律师事务所担任管理人。2009年2月6日，君睿置业与银座商城签订租赁合同（广饶店），合同约定：租赁房屋面积24000平方米，租赁期限为20年，自银座商城开业之日起计算；租金支付金额，第一个五年每年租金4200000元，第二个五年每年租金4410000元；第三个五年每年租金4630000元，第四个五年每年租金4860000元；租金支付方式为按季度支付，即在每季度初15日内支付本季度租金。租赁合同签订后，银座商城未经君睿置业同意，擅自占用君睿置业所有银座购物广场Ａ区租赁合同范围外的房产面积共计5209.52平方米。根据合同法等相关法律规定及司法实践，该部分房屋面积的占有使用费，君睿置业有权参照承租范围内的租金计算标准向银座商城主张权利。故银座商城应支付君睿置业自2010年4月28日以来的房屋占有使用费共计10219650.5元。君睿置业多次向银座商城主张上述费用，银座商城均拒绝履行。银座商城辩称，一、银座商城与君睿置业签订的租赁合同约定银座商城租赁君睿置业-1层至4层房屋，1-4层房屋全部在租赁范围内，计租套内面积24000平方米，不存在君睿置业主张的占用非租赁区域的问题；二、君睿置业所有的房屋二层已经被全部拍卖，三层已经拍卖一半，君睿置业主张全部占用费无事实依据；三、不管君睿置业主张占用是否成立，非租赁区域租金与租赁区域租金无关联性，君睿置业主张非租赁区域租金明显已过诉讼时效；四、一到四层包含有电梯井、管道井、八个步行楼梯间、空调机房、设备间和男女厕所等，这些均属于商业或消防安全配套，属于公摊部分，该部分面积应从建筑面积中扣除。根据代理人初步测量，电梯井和八个步行楼梯间每层的面积已经到达1000平方米，去除这些公摊后，根本不存在君睿置业主张的超过租赁套内面积的问题。本院经审查认定事实如下：2009年2月6日，君睿置业与银座商城签订租赁合同（广饶店），双方约定银座广场租赁君睿置业投资兴建的位于广饶孙武路与乐安大街交界处房产，其中地上4层，地下1层。租赁区域范围详见附件三“租赁区域示意图”，双方在附件五物业技术要求及装修标准中约定，银座商城的承租区域为图纸中红色区域。该项目地块面积为4万平方米，套内建筑面积共2.4万平方米，计租房屋面积共计2.4万平方米。上述面积按竣工后的实际测量面积为准。误差在5%以上的，银座商城有权终止合同。银座商城不终止合同的，如果面积比约定面积少，则相应减少租金。如果面积比约定面积大，则本合同所约定租金不变。租赁房屋的租赁期限为20年，租期自银座商城开业之日起计算。君睿置业应在2019年9月30日前将符合合同要求的租赁房屋交付给乙方。2020年3月30日，银座商城与青岛肯德基有限公司签订租赁合同，银座商城将位于银座商城一二层总计使用面积为373平方米的房产出租给青岛肯德基有限公司，并在转租之前于2020年3月16日取得君睿置业的同意。以上事实有君睿置业提交的《租赁合同（广饶店）》1份、房产测绘成果（银座商城A区）1份,银座商城提交的《租赁合同》（广饶店）1份、租赁区域示意图（签订租赁合同时，君睿置业盖章确认的）1份、（2020）君睿破管字第020号催收函1份、银座与肯德基《租赁合同》、租赁效果图、同意转租证明各1份及到庭当事人的陈述在案佐证为凭，足以认定。本案的争议焦点为：银座商城承租的区域是否包括三层东侧F-B1浅黄色区域，西侧N-E浅黄色区域，四层东侧F-B1浅黄色区域？银座商城是否应向君睿置业支付自2010年4月28日至2021年3月8日房屋占用费10219650.5元？庭审中，君睿置业与银座商城向本院提交了不同的附件三（即租赁合同中的租赁区域示意图），君睿置业提交的附件三加盖了骑缝章，并区分了红色区域与浅黄色区域。君睿置业主张银座商城的租赁区域为其提供的附件三中的红色区域，不包括附件三中的浅黄色区域。即银座商城三层西侧N-E浅黄色区域、三层东侧F-B1浅黄色区域，四层东侧F-B1浅黄色区域。银座商城提交的附件三加盖了君睿置业的印章，银座商城主张对银座商城的1-4层进行了整体的租赁。庭审中查明，三层西侧N-E浅黄色区域对应一至二层部分面积（一二层合计373平方米）由肯德基租用使用，银座商城提交的与肯德基的租赁合同能够证实该区域部分面积经君睿置业同意由银座商城转租给肯德基，能够证明N-E浅黄色区域中二楼有部分区域系银座商城的租赁区域，与君睿置业提交的附件三不符，且君睿置业提交的附件三中二层、三层该区域用铅笔载明“红色？”。综上，本院认为，银座商城整体租赁君睿置业的房产进行经营，君睿置业称上述区域不在租赁范围内与商业惯例、银座商城的长期经营状况不符，本院不予采信。三层、四层西侧N-E浅黄色区域，双方均认可该区域分布公共卫生间，过道等，在签订租赁合同时，君睿置业与银座商城对公共卫生间的分布应是明知的，君睿置业应给银座商城经营提供必要的公共区域。故君睿置业要求银座商城腾退三层东侧F-B1浅黄色区域，西侧N-E浅黄色区域，四层东侧F-B1浅黄色区域的诉讼请求，本院不予支持。君睿置业主张三层东侧F-B1浅黄色区域，西侧N-E浅黄色区域，四层东侧F-B1浅黄色区域2010年4月28日至2021年3月8日的房屋占用费，本院不予支持。君睿置业与银座商城在合同中约定，竣工后实际测量面积大于约定面积的，本合同租金不变，君睿置业要求银座商城支付实际测量面积与租赁合同约定面积租金差额的诉讼请求，与合同约定不符，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告山东君睿置业有限公司的诉讼请求。案件受理费83118元（缓交），减半收取计41559元，由原告山东君睿置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于山东省东营市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  曲英姿二〇二一年七月六日书记员  武海静附本判决书适用法律条文：附：本判决书适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。