安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖1202民初7170号原告：卢勇，男，1974年10月日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。原告：杨小凤，女，1975年3月5日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。以上两原告共同委托诉讼代理人：林峰，安徽弘大律师事务所律师。以上两原告共同委托诉讼代理人：张涛，安徽弘大律师事务所（实习）律师。被告：阜阳新城亿博房地产开发有限公司，住址:安徽省阜阳市颍州区城泉路1495号吾悦广场营销中心一楼，统一社会信用代码：91341200MA2RUDQXXX。法定代表人:杨可，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙英明，女，1986年10月24日出生，汉族，住天津市南开区，系公司员工。委托诉讼代理人：王泉泉，新城控股集团股份有限公司律师事务所律师（公司律师）。原告卢勇、杨小凤诉被告阜阳新城亿博房地产开发有限公司（以下简称新城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月18日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卢勇、杨小凤及其委托诉讼代理人林峰、张涛，被告新城公司的委托诉讼代理人孙英明、王泉泉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告卢勇、杨小凤向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决解除原、被告双方签订的FY2019235910号《商品房买卖合同(预售)》；2、判决被告返还原告购房款591570元并支付利息(利息自2019年9月10日起按照全国银行同行业间拆借利息计算至款清之日止)；3、本案诉讼费用由被告承担。原告当庭变更诉讼请求第一项为：请求法院判决撤销原、被告双方签订的FY2019235910号《商品房买卖合同(预售)》事实与理由:2019年8月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同(预售)》.由原告认购被告预售的阜阳新城吾悦广场7#商办配套楼1S031室商铺，合同约定房屋总价款为583256元，之后原告按实际平方数补缴8314元差价，原告于2019年9月1日前将共计591570元购房款全部支付给被告，被告2021年3月22日为原告换取正式发票一张。在原告购买该案涉房屋时，被告无论是在其宣传册还沙盘展示、销售人员介绍等均称该案涉房屋的整体建筑是围绕三圣寺而建，并修建有庙前广场，在三圣寺南部修有公路一条有利于人员流动，被告的整体宣传均是突出宣传三圣寺，以三圣寺作为被告的卖点。被告的宣传使原告误认为三圣寺系被告所有，原告购买案涉房屋时认为三圣寺可以聚集人气有利于商业经营，但在2021年3月31日，被告通知原告交房时，原告才发现被告交付的房屋周边设施与其所宣传的并不一致，承诺的庙前广场并未出现，取而代之的是围着寺庙的一圈围墙。也就在当天原告才知道，三圣寺并未被告所有，所谓的公路也不存在，且仅有的一段公路也属三圣寺所有。原告认为被告采取欺诈的方式诱导原告购买其案涉房屋，被告所做的承诺和宣传均为虚假，同时该案涉房屋为商业用途，现被告无法解决三圣寺问题，以至于双方的合同目的并不能达成，双方签订的《商品房买卖合同(预售)》应当依法撤销，被告应当返还原告全部的购房款并支付资金占用期间的利息。综上，原告为维护自身的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，起诉至贵院，请求贵法院判如所请。被告新城公司答辩：一、被告方不存在欺诈的方式诱导原告购买涉案房屋的行为，（1）民事欺诈的构成与本案不相符，欺诈需要具备以下构成要件，1.欺诈人具有欺诈的故意，2.欺诈人具有欺诈行为，3.被欺诈人陷于错误是基于欺诈人的欺诈即被欺诈人并非因自己疏忽的原因，而是被告欺诈故意所导致的错误；（2）原告认为被告欺诈的理由，一个是公路一个是寺庙，前者属于政府规划，在多处的规划文件中均有体现该公路的存在，后者并非原告所有，对于其规划及施工的调整均非被告方控制，不能认定民事欺诈的依据，同时三圣寺由来已久，远早于被告所建设的楼盘，原告作为本地人应当对此是知悉的，不可能被误导认为寺庙系被告所有，寺庙作为特殊的宗教场所，具有常识的民事行为能力人都应该知悉寺庙的特殊属性，由上被告没有欺诈和故意，更不会产生误导的效果。二、原告的宣传不构成要约，且关于寺庙道路均为小区规划外的设施，根据商品房买卖合同司法解释，规划外的内容不构成要约，同时，根据双方签署的商品房买卖合同补充协议第三条，明确出卖人在销售广告模型和宣传资料中对于该项目开发规划范围之外的环境公共设施道路交通等所做不利因素公示及其他说明示范仅供买受人参考，不作为合同的内容，具体以政府部门批准的实施方案为准；第十一条再次明确红线外的规划道路、管线及其他市政设施仅作参考，以最终政府批准或规划现状为准，对于前述补充协议的约定，被告方已作了充分的提示，且在补充协议每一页均有原告方签字认可。三、该房屋销售时的宣传均为根据宣传时可以获知的当时情况和有政府的规划文件为准，（1）涉案房屋周边的道路规划均可在官方网站查询到，被告依据阜阳市政府公示的《阜阳市城市总体规划2012-2030年（2018年修改）》进行庙前路的宣传，且在后续被告报批的多处文件中均载有庙前路，被告是基于政府文件宣传，不存在虚假宣传行为。（2）三圣寺的改建或调整为寺庙自身的建设需要，且其对于围墙的施工远远晚于双方签订商品房买卖合同的时间，该围墙的施工并非被告方可以控制，被告也没有虚假宣传的主观意图。四、涉案房屋已取得竣工验收备案表、房地产测绘报告，已具备交付使用条件。综上，三圣寺以前存在，现在也存在，涉案房屋北邻淮河路，西邻阜南路，东邻庙东路，南部的庙前路也是政府规划施工，各条道路均可以到达原告购买的涉案商铺，不存在原告所述不能实现合同目的的情况，请法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：阜阳新城吾悦广场系被告开发建设的，被告在制作的宣传彩页及沙盘中显示其前方系三圣寺和庙前广场（大片空地）。2019年9月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同(预售)》及《补充协议》，约定由原告购买被告预售的阜阳新城吾悦广场7#商办配套楼1S031室商铺，房屋总价款为583256元等。补充协议第3条载明“出卖人为本商品房所作的任何形式的广告宣传资料、售楼处展示资料、样板景观、样板房、照片、沙盘等内容及销售人员的讲解内容均为要约邀请，该要约邀请的内容与本合同正文条款、附件和补充条款不一致的，均以本合同正文条款、附件和补充条款为准。买受人亦不得援引本合同正文条款、附件和补充条款之外的资料内容进行解释或提出主张。本合同签订后，在此之前的任何谈判、磋商及意向性的协议均被本合同正文条款、附件和补充条款所覆盖或替代。未经出卖人盖章的书面授权，出卖人雇用的任何人员（包括销售人员）所出具或签署的任何文件均属无效；超出本合同正文条款、附件和补充条款约定之外的承诺，必须以书面形式并经双方签字盖章认可方具法律效力。买受人对此已经予以知晓并同意。㈡出卖人在销售广告、模型和宣传资料中对该项目开发规划范围之外的环境、公共实施、道路交通等所做不利因素公示及其他说明、示范等仅供买受人参考之用，买受人自行判断核实，不作为合同内容和出卖人承诺内容，双方不受其约束，具体以政府部门批准的实施方案为准。买受人对此已经予以知晓并同意。”第11条约定：“（二）出卖人仅对本地块红线内的规划作承诺，红线外的规划、道路、管线及其它市政设施仅作参考，应以最终政府批准或规划现状为准。”原告于2019年9月1日前将共计591570元购房款全部支付给被告，被告2021年3月22日为原告换取正式发票一张。2020年11月20日涉案项目通过竣工验收。2020年底三圣寺在其四周加盖了围墙。后原告等业主向有关部门反映被告存在宣传欺诈等，无果。上述事实，由原告身份证、被告企业信息登记表、《商品房买卖合同》、《补充协议》、购房发票、宣传图册、沙盘照片、购房现场照片、市长热线信息回复、通话录音、信访材料、依法履职程序受理告知书、视频、竣工验收备案表、房地产测绘报告，涉案房屋产品特别提示声明函、寺庙围墙建设照片、阜阳市人民政府公示的城市总体规划文件及项目公示的建设规划文件及当事人的陈述予以证实。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。双方签订涉案合同及补充协议的目的在于买卖房屋，双方的权利义务均应根据合同的约定予以认定。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，为有效协议，对双方均具有约束力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”，适用该条的重要条件就是销售广告和宣传资料中的说明和允诺应当是就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，而非就规划范围之外的房屋及相关设施所作的说明和允诺。被告虽在销售涉案房屋过程中，对三圣寺及庙前广场进行了宣传，但该宣传属于对建筑区划范围之外的环境、公共设施、道路交通等所作的说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不构成出卖人的要约或承诺。本案涉及的商品房买卖不同于日常生活中当场款清交付的商品买卖，原告作为完全民事行为能力人，对涉及家庭重大利益的房屋买卖事项应有理性判断和审慎选择。本案商品房买卖的过程经历了认购、签订商品房买卖合同及补充协议的过程，在此过程中，当事人应持谨慎注意义务，避免商业风险，对所签订的商品房买卖合同条款应仔细阅读，确认无异议后签字确认，而非如原告所述是依据广告或口头宣传即作出最终决策。综上，原告称系受被告欺诈而购买案涉商品房，不符合法律规定。原告要求撤销案涉商品房买卖合同、返还购房款及利息的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百四十八条、第五百零九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告卢勇、杨小凤的诉讼请求。案件受理费减半收取4857.85元，由原告卢勇、杨小凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  邓先勤二〇二一年七月八日书记员  陈 震