广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终5484号上诉人（原审原告、反诉被告）：周燕雯。委托诉讼代理人：梁俊宏，广东顺一律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎传展，广东顺一律师事务所实习人员。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广东秀亚影业传媒有限公司。住所地：广东省广州市海珠区宝岗路松漱前2号西区第一栋4楼422房。法定代表人：何丽，该公司董事长。委托诉讼代理人：宋万俊，广东启源律师事务所律师。委托诉讼代理人：张峰齐，广东启源律师事务所实习人员。原审第三人：温及灵。上诉人周燕雯与被上诉人广东秀亚影业传媒有限公司（以下简称秀亚影业公司）、原审第三人温及灵房屋租赁合同纠纷一案，不服广东自由贸易区南沙片区人民法院（2020）粤0191民初2891号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人周燕雯上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判确认周燕雯与秀亚影业公司于2019年4月18日签订的《壬丰大厦颐高数码广场运营合同书》（以下简称涉案合同）为无效合同；3.改判秀亚影业公司向周燕雯返还涉案合同履约保证金人民币300000元；4.改判秀亚影业公司向周燕雯返还租金人民币150000元；5.改判秀亚影业公司承担周燕雯因维权而支付的律师费10000元。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。本案应为土地租赁合同纠纷，秀亚影业公司在未取得涉案场地权属证明的情况下与周燕雯签订的租赁合同违反我国相关法律法规的规定，应属无效合同。在一审庭审调查过程中，法院就关于涉案土地的相关权属性质问题向广州市市场规划和自然资源局天河区分局发出《协助调查函》后取得该局《复函》，根据《复函》内容可知，涉案土地没有相关权属证明，该土地的所有权、使用权均为国家，秀亚影业公司无权出租涉案土地。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，由于秀亚影业公司的出租行为违反了法律强制性规定，故涉案合同属于无效合同。根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十九条：“国有土地有偿使用的方式包括：国有土地租赁”，结合我国国土资源部颁布的《规范国有土地租赁若干意见》：“国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。当前应以完善国有土地出让为主，稳妥地推行国有土地租赁。”、“国有土地租赁，可以采用招标、拍卖或者双方协议的方式，有条件的，必须采取招标、拍卖方式。采用双方协议方式出租国有土地的租金，不得低于出租底价和按国家规定的最低地价折算的最低租金标准，协议出租结果要报上级土地行政主管部门备案，并向社会公开披露，接受上级土地行政主管部门和社会监督。”、“租赁期限六个月以上的国有土地租赁，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。租赁合同内容应当包括出租方、承租方、出租宗地的位置、范围、面积、用途、租赁期限、土地使用条件、土地租金标准、支付时间和支付方式、土地租金标准调整的时间和调整幅度、出租方和承租方的权利义务等。”等规定，涉案合同应认定为无效合同。被上诉人秀亚影业公司辩称，一、秀亚影业公司与周燕雯、温及灵签订了合同，属于内部承包合同与租赁合同的复合合同。二、涉案场地有明确的产权，不会导致三方的合同无效。三、一审法院认定事实清楚，涉案场地属于商业金融用地，不影响其实现合同目的。四、周燕雯在履行合同过程中受到城管的阻挠，是因其在铺设广告前没有向有关部门备案所导致，并非因为涉案场地存在产权或性质问题，秀亚影业公司不应当承担责任。原审第三人温及灵述称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决公正合理，请求维持原判。一、关于本案的定性及履行问题，一审法院认定事实清楚，定性准确。本案属于商业性质房屋的租赁合同纠纷，并非周燕雯所指的土地租赁合同纠纷，本案之争与土地亳无关联性。首先，不论是颐高公司与秀亚影业公司签订的《场地租赁合同书》；还是秀亚影业公司与周燕雯、温及灵签订的涉案合同；以及后来秀亚影业公司授权周燕雯与广州天沐点策文件传播有限公司（以下简称天沐公司）签订的《场地租赁合同书》和《补充场地租赁合同书》，从上述合同书形式、内容和性质、用途来看，均属于商业用途之房屋的租赁合同纠纷，与土地租赁合同不沾边。其次，涉案场地有明确的产权人，并非国有或无主地。在一审过程中，一审法院依职权向广州市规划和自然资源局天河分局发出协助调查函，该局做出了复函，根据复函可得知涉案场地为商业金融性用地（与涉案合同约定一致），地点位于天河区××路×号首层位置，其中使用土地（基建）面积为3200.5242平方米，建筑面积83211.9579平方米。按照建筑常理，涉案场地应为“天河区××路×号负一层至负三层、首层至第三十三层”的同一地块红线图范围内的配套用地，很可能属于同一产权人的建筑用地，应属于同一产权人所有，涉案场地应在同一地块的大确权之范围内。一审法院对此也进行了释明，三方当事人对该复函均无异议。最后，涉案场地的规划用途与其产权性质分别属于两个不同的概念和范畴，不应当混为一谈，涉案场地没有取得相关权属并无依据。综上，秀亚影业公司于2019年4月18日与周燕雯、温及灵签订的涉案合同真实合法有效，是双方当事人的真实意思表示，且双方已经实行履行了部分合同，甲方已依约交付涉案场地给乙方使用，而乙方亦已向甲方交租，涉案合同并没有违反我国法律强行性之规定，属于合法有效之合同，双方应当依法继续履行合同，以维护大家的可期待之合法权益。温及灵在本案中并非该运营合同的实际招商运营执行者，仅仅是投资人，日常并不参与涉案合同的招商运营工作。因此，周燕雯与秀亚影业公司之间的纠纷与温及灵无关。二、本案适用法律准确得当，一审法院将争议焦点归纳为租赁合同关系的效力及履行等方面的问题，合法有理。首先，本案为涉港商业性质房屋租赁合同纠纷，应当参照涉外民事纠纷处理，根据涉案合同之约定，也应当适用我国内地法律作为解决本案争议的准据法。其次，从一审查明的内容来看，涉案合同虽为运营合同，但实际上为复合型合同，既涉及到关于租赁物的使用、租金的支付等租赁合同关系的主要内容，又涉及到当事人内部之间关于各自运营利润分配等复杂内容。在履行合同的过程中，周燕雯提出因秀亚影业公司未取得涉案场地权属证明，导致合同无法履行，故认为涉案合同为无效合同。纵观全案事实及证据，本案属于债权纠纷，并非物权纠纷，有无取得物权，并不必然会导致债权无效。更何况在本案中，秀亚影业公司已依法取得涉案场地的使用权之后，再将该涉案场地之使用权对外转租，并没有违反我国法律强行性之规定，应属于合法有效合同。三、一审判决公正合理。秀亚影业公司一审提供的证据已证实，2019年7月底，在周燕雯招商运营下，秀亚影业公司与天沐公司签订了《场地租赁合同书》和《补充场地租赁合同书》，约定秀亚影业公司已将涉案场地转租给天沐公司使用，租期自2019年9月1日起至2020年8月31日止共壹年，年租金标准为1200000元。因此，自2019年9月1日后的租金应由天沐公司向秀亚影业公司支付，与周燕雯、温及灵无关。周燕雯向一审法院起诉请求：1.确认周燕雯与秀亚影业公司于2019年4月18日签订的《壬丰大厦颐高数码广场运营合同书》为无效合同；2.秀亚影业公司向周燕雯返还涉案合同履约保证金300000元；3.秀亚影业公司向周燕雯返还租金150000元；4.秀亚影业公司承担周燕雯因维权而支付的前期律师费10000元；5.秀亚影业公司承担本案全部诉讼费用。秀亚影业公司向一审法院提出反诉请求：1.解除秀亚影业公司与周燕雯签订的《壬丰大厦颐高数码广场运营合同书》；2.周燕雯向秀亚影业公司支付2019年4月10日起至2020年4月9日的租金共计人民币1050000元；3.周燕雯向秀亚影业公司支付违约金400000元；4.本案诉讼费由周燕雯承担。一审法院经审理查明：2019年4月11日，作为甲方的颐高公司与作为乙方的秀亚影业公司签订了《场地租赁合同书》及附件，约定甲方同意将位于广州市天河区天河××××广场华南总店户外广场，租赁面积约为1000平方米，用途为商品类销售、活动推广、路演等场地（租赁面积及位置详情以甲方出具的附件一为准）的使用权，出租给乙方使用。租赁场地不包含附件一的台阶位置。附件一户外场地位置图显示阴形部分为租用面积。租赁期限共叁年，自2019年4月10日起至2022年4月9日止等。2019年4月18日，作为甲方的秀亚影业公司与作为乙方的周燕雯、温及灵签订《壬丰大厦颐高数码广场运营合同书》，约定：甲、乙双方在自愿、平等、互利的基础上，就位于天河××××广场华南总店户外广场招商运营事项进行协商。第一条：甲方同意将颐高公司签定的位于广州市天河区天河××××广场华南总店户外广场，租赁面积约为1000平方米、用途为商品类销售、活动推广、路演等场地（租赁面积及位置详情以甲方出具的附件一为准）的使用权，转租给乙方招商运营使用。转租的场地不包含附件一的台阶位置，台阶位置仅限于颐高公司用于自身企划活动使用，不得对外招商使用。第二条：租赁期限共叁年，自2019年4月10日起至2022年4月9日止。第三条：1.乙方支付的年租金标准如下：时间年租金标准（元/年）大写人民币2019.04.10-2020.04.091200000.00壹佰贰拾万元2020.04.10-2021.04.091200000.00壹佰贰拾万元2021.04.10-2022.04.091250000.00壹佰贰拾伍万元2.乙方支付合同履约保证金为￥300000.00元（大写：人民币叁拾万元整），于合同签订后7日内向甲方支付。3.租赁场地的租金支付采用先付费后使用的方式，每三个月为一期，第一期租金乙方于合同签订后7日内支付，以后乙方在每期的最后一日前向甲方支付下期租金。4.如乙方无理逾期付款15天，则须向甲方支付违约金，每逾期一日，违约金为未付租金的千分之三，逾期超过一个月，即视为乙方自动放弃租赁场地使用权，甲方有权终止合同。第五条：1.场地招商运营全权由乙方负责，乙方在每月场地租金盈利部份支付l万元给乙方周燕雯作为运营劳务费用。2.场地租金运营利润分成比例为：甲方占场地租金盈利总额的25%、乙方周燕雯占场地租金盈利总额的50%、乙方温及灵占场地租金盈利总额的25%。3.甲、乙双方都具有在招商义务，任何方招商业务成功签约，其提成比例为5%，作为劳务费用。第六条：1、除非本合同另有规定或者双方协商一致以外，在本合同租赁期内，双方不得提前解除合同，否则视为违约。2.如乙方确需提前终止合同，乙方应提前60天书面通知甲方，并在甲方书面同意后，方可生效，否则视为乙方违约，乙方违约合同履约保证金不退，乙方应向甲方支付4个月租（按合同终止时的标准），作为违约金。如甲方确需提前终止合同，甲方应提前60天书面通知乙方，并在乙方书面同意后，方可生效，否则视为甲方违约，甲方违约的应向乙方支付4个月租金（按合同终止时的标准）作为违约金。并在合同解除后10个工作日内将丙方的保证金无息退还乙方。合同还对各方的其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，周燕雯于2019年5月7日向秀亚影业公司支付50000元，于2019年5月9日支付250000元，于2019年8月28日支付150000元。温及灵于2019年4月12日向秀亚影业公司支付300000元，于2019年4月15日支付100000元。秀亚影业公司确认收到上述850000元，确认周燕雯、温及灵支付了2019年4月10日至2019年9月25日的租金。2019年4月10日，秀亚影业公司出具《任命书》，任命周燕雯为颐高数码广场华南总店户外广场的招商运营执行官，任命日期为2019年4月10日至2020年4月9日。2019年7月29日，作为甲方的秀亚影业公司与作为乙方的天沐公司签订了《场地租赁合同书》及《补充场地租赁合同书》，约定甲方同意将涉案场地出租给乙方使用，租赁期限共壹年，自2019年9月1日起至2020年8月31日止。乙方支付的年租金标准为1200000元一年等。合同甲方落款处加盖“广东秀亚影业传媒有限公司”字样的印章及载有授权签约人周燕雯的手写签名。合同乙方落款处加盖“广州天沐点策文化传播有限公司”字样的印章及载有授权签约人的手写签名。当事人在庭审中确认该合同主体为秀亚影业公司与天沐公司。为证明涉案合同的履行过程，秀亚影业公司提供周燕雯、温及灵、张秀业三人在微信群名为“壬丰大厦Boss群”中的聊天记录。2019年5月25日，张秀业：“我细划壬丰大厦广场租赁报价方案，仅供参考。具体对外报价还需两位老总协商，不要浪费资源”、“价格制定是标准，对外洽谈要灵活处理”、“空档场地很浪费，辛苦周总推进”，并发送一份名为《天河颐高数码广场招商介绍》的文档。周燕雯回复：“我已报价活动公司，等明天回复”、“我继续再找活动公司”、“我会努力尽快完成任务，找潜力大户对接”。2019年5月27日，周燕雯：“各位boss们现在有两个商家比较急想先包月摆摊”“我这边还有一个碧桂园的，两个万科地产的”“包的方数是先体验10平方”2019年5月30日，周燕雯：“场地租赁努力洽谈中”、“张总上次是不是说要我到广州谈谈你说介绍个活动公司看看有什么活动谈谈场地的。我现在两天都可以有时间去谈了；多约一些客户谈谈把场地都铺满就好了。”张秀业回复：“我近期比较忙，我把电话发给你，你打电话联系”。2019年7月8日，张秀业：“温总、周总：早上好，壬丰大厦广场第一季度租金已到期，租期4月10日至7月9日，第二季度7月10日至10月9日，租金30万元这周要上交。麻烦两位老总了。我们逾期，对方会处罚我们很重的。”周燕雯：“知道了”。2019年8月26日，温及灵回复：“我明早打15万给你，这是我的付款责任”。当事人对涉案场地的性质以及能否用于招商运营等存在争议。周燕雯认为，涉案场地是市政规划道路，涉案场地进行商业活动前均会被城管人员阻扰，导致根本无法使用涉案场地。为证明自己的主张，周燕雯提供其与温及灵的微信聊天记录，2019年11月27日，周燕雯：“温总，我想问一下壬丰这边是不是从九月份开始就没有收租金的？因为从那个时候开始活动一直没有报批成功的，因为我的想法是如果这个项目做不了的话把钱退回来给我，我需要急用这些钱。因为之前你们说一直有壬丰那边进行协商，但是最终怎么样我不清楚这个结果。”温及灵回复：”壬丰广场那边一直拖着我们，其实我已经出了很多封律师信给他们，现在我也非常麻烦，他们一直拖，我也不知道如何处理”。经质证，秀亚影业公司认为，上述微信记录不能证明涉案场地无法使用，活动报批成功与否有很多因素决定，并非是秀亚影业公司的责任。温及灵认为，涉案场地具体经营情况其不清楚，其只是作为出资人。周燕雯在庭审中确认，其在使用涉案场地前并未向相关部门申请报批过。秀亚影业公司认为，涉案场地是属于商业用途，可以用于招商运行等活动。为证明自己的主张，秀亚影业公司提供涉案场地举办活动的现场照片、新闻报道、天沐公司针对场地招商的广告截图等。经质证，周燕雯对上述证据均不予认可，认为是在双方签订合同之前的图片和报道，与本案无关。温及灵对上述证据没有异议，认为其与周燕雯看好涉案场地的商机，所以才签订涉案合同。温及灵认为涉案场地是开放性场地，承租之前有去看现场，可以用于推广和打广告，具体性质不清楚。为查明涉案对于涉案场地的性质，一审法院向广州市规划和自然资源局天河区分局发出《协助调查函》，该局函复称：经查，涉案场地所指用地范围现行控制性详细规划为商业金融业用地、道路用地；建筑物距道路退让范围部分为按相关技术规定退让道路距离。随函附件3为控制性详细规划示意图，附件4为建设工程规划许可证总平图。经质证，周燕雯认为涉案场地涉及两个性质的规划用途，包括道路用地和商业金融业用地，再根据壬丰大厦的权属证明可知，关于广州市天河区××路×号负一至负三层、首层至33层具有权属证明，因此涉案场地是没有相关权属证明，秀亚影业公司无权出租涉案场地。秀亚影业公司认为该复函明确指出涉案场地范围根据现行控制性的规划为商业金融业用地、道路用地，涉案用地就是商业金融业用地，可以开展相应的商业活动；根据复函附件控制性详细规划示意图样式可知，阴影部分为商业金融业用地，非阴影部分为道路用地，而本案出租的就是商业金融业用地，不包括道路用地；附件中房产地址明确记录了涉案物业和负一层至负三层、首层至33层，故认为涉案场地属于首层，有明确产权。另查明，为证明其为实现本案债权而支出的费用，周燕雯提供了《委托代理合同》及10000元的发票。经一审法院释明，周燕雯在庭审中确认不变更诉讼请求。一审法院认为，温及灵为香港特别行政区居民，本案为涉港房屋租赁合同纠纷，应当参照涉外民事纠纷处理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，因当事人未就处理本案合同争议所适用的法律做出选择，而本案的合同履行地和标的物所在地均在我国内地，依照最密切联系原则，一审法院确认我国内地法律作为解决本案争议的准据法。从《壬丰大厦颐高数码广场运营合同书》的内容来看，合同的主要内容既涉及到关于租赁物的使用、租金的支付等租赁合同关系的主要内容，又涉及部分关于运营利润分配等内容，故本案实际上为复合型合同，现双方争议的主要内容为租赁合同关系的效力及履行等方面的问题。秀亚影业公司基于与案外人颐高公司签订的《场地租赁合同书》而取得涉案场地的使用权，且其作为《壬丰大厦颐高数码广场运营合同书》的出租方，享有收取租金的权利。即使涉案场地的产权人并非颐高公司，也是秀亚影业公司与涉案场地产权人之间的法律关系，周燕雯认为秀亚影业公司未取得涉案场地的权属证明，并以此为由主张合同无效，理据不能成立。相应的，周燕雯以合同无效为由要求秀亚影业公司返还履约保证金、租金及支付律师费的诉讼请求，均没有依据，一审法院不予支持。根据秀亚影业公司提供的“壬丰大厦Boss群”中的微信聊天记录显示，周燕雯有使用涉案场地展开招商运营，且亦向秀亚影业公司支付过部分租金，结合广州市规划和自然资源局的复函及合同附件租赁场地平面图可知，涉案场地规划用途为商业金融业用地，并非不能实现合同目的，故一审法院对周燕雯主张的秀亚影业公司未交付涉案场地及涉案场地不能使用的意见，不予采信。《壬丰大厦颐高数码广场运营合同书》是周燕雯、秀亚影业公司与温及灵真实意思表示，内容没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依约履行。现秀亚影业公司主张解除合同，温及灵及周燕雯对此无异议，故对于秀亚影业公司的该项请求一审法院予以支持。涉案场地已于2019年7月29日由秀亚影业公司出租给天沐公司，租期为2019年9月1日至2020年8月31日，而秀亚影业公司亦确认周燕雯、温及灵支付涉案场地的租金至2019年9月25日止，之后的租金秀亚影业公司可另行向案外人主张，故一审法院对秀亚影业公司主张的2019年4月19日至2020年4月9日的租金不予支持。如上所述，涉案场地已于2019年7月29日出租给案外人天沐公司，且周燕雯、温及灵已经付清了2019年9月25日前的租金，在此之前不存在违约行为，故秀亚影业公司要求周燕雯支付合同解除违约金，没有依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院判决：一、解除秀亚影业公司与周燕雯及温及灵于2019年4月18日签订的《壬丰大厦颐高数码广场运营合同书》；二、驳回周燕雯的全部诉讼请求；三、驳回秀亚影业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费8200元，由周燕雯负担；反诉受理费8925元，由秀亚影业公司承担。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据，对一审查明的事实亦均无异议，故本院予以确认。本院经审理查明，广州市规划和自然资源管理局《关于（2020）粤0191民初2891号协助调查的复函》附件1“广州市不动产登记查册表及首层平面图”和附件2“广州市房地产权属证明书（存根）”记载：房地坐落在天河区××路×号负一层至负三层；首层至第三十三层。土地使用权性质为国有土地使用权，土地用途为商服用地。已征收国有土地使用权出让金，使用年限40、50年，从2003年1月20日起。另查明，涉案合同第八条“法律适用”约定：“对本合同的订立、履行、解释、效力和争议的解决均适用中华人民共和国法律。”除上述事实外，本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，温及灵为香港特别行政区居民，故本案为涉港民事纠纷，依法应参照涉外民事纠纷处理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，当事人可以协议选择合同适用的法律，本案中，当事人在涉案合同中约定适用中华人民共和国法律作为解决争议的准据法，同时，涉案合同履行地和标的物所在地等均在我国内地，故应适用我国内地法律作为解决本案争议的准据法。根据各方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为涉案合同是否为无效合同。对此，本院分析如下：周燕雯上诉主张本案应为土地租赁合同纠纷，且由于涉案土地为国有土地，秀亚影业公司无权出租，故涉案合同为无效合同。就该项主张，本院认为不能成立，理由如下：首先，涉案合同标的物为广州市天河区天河××××广场华南总店户外广场的使用权，尽管广场并非房屋类建筑物，但仍是通过一定的建造行为形成，不能等同于土地。且根据“房地一体”原则，地上建筑物使用权的变动必然伴随相应土地使用权的变动。其次，根据不动产权属登记相关资料的记载，涉案合同标的物坐落的土地系通过国有土地使用权出让的方式取得，并非周燕雯所主张的没有权属证明，所有权、使用权均为国家，即并未违反周燕雯所称的《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律规定。最后，涉案合同已明确约定涉案场地使用权系秀亚影业公司从颐高公司取得，并转租给周燕雯、温及灵招商运营使用，足以证明周燕雯对涉案场地的权属情况已有了解，现其再主张秀亚影业公司无权出租，明显与约定不符。综上所述，周燕雯的上诉理由均不能成立，本院依法对其上诉请求不予支持；一审认定事实清楚，判决并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8200元，由周燕雯负担。本判决为终审判决。审判长  徐琳审判员  谢平审判员  罗毅二〇二一年七月十三日书记员  王涵谢佩君刘嘉欣