广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10353号上诉人（原审原告，反诉被告）：苏同民，男，1973年1月20日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。委托诉讼代理人：徐凌燕，广东方则理律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：高穗江，男，1955年12月29日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。委托诉讼代理人：徐军，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾晓丹，广东金桥百信律师事务所律师。上诉人苏同民因与上诉人高穗江房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初20561号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人苏同民的委托诉讼代理人徐凌燕，上诉人高穗江的委托诉讼代理人徐军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。苏同民上诉请求：1.撤销一审判决第三项，依法改判苏同民无需向高穗江支付2020年2月1日至2020年4月8日逾期交租金的违约金，仅支付该期间的租金；2.撤销一审判决第四项；3.高穗江向苏同民支付违约金人民币16400元；4.高穗江向苏同民赔偿经济损失人民币158073.92元；5.维持一审判决第一、二、五项；6.一、二审产生的诉讼费由高穗江承担。事实和理由：一、根据双方微信沟通记录及往来函件可知，高穗江在疫情期间对苏同民提出的申请减免和缓交租金这一合理请求不正面回应，反而急于借疫情解除合同。在高穗江多次明确表示继续履行涉案合同，支付租金，并积极回函沟通的情况下，高穗江均不予回应，只为迅速收回场地，最终导致涉案合同被强行解除。二、一审法院未查清苏同民对涉案房屋进行装修的事实，高穗江在苏同民明确表示异议的情况下，强行收回涉案房屋，并擅自处理了滞留于房屋内的全部物品，包括苏同民购置的家私家电、软装物品等，导致苏同民的装修损失及预期收益损失，高穗江对此应予以全部赔偿。一审法院作出的相关认定是错误的，二审应予以纠正。三、新冠××疫情属于不可抗力，高穗江本应减免疫情期间的租金，苏同民在租金问题协商解决之前暂停缴纳租金，不构成违约，苏同民不应承担逾期交租金的违约金，一审法院判决苏同民支付逾期交租违约金错误。综上，请求二审法院予以改判。高穗江答辩称：一、高穗江不存在任何的违约行为，是苏同民严重违反合同约定，高穗江依法行使合同解除权，并且已经过微信、快递、短信等多种方式向苏同民送达了解除合同的通知。在通知送达苏同民时，合同已经解除，因此高穗江不存在违约行为，也无需承担任何违约责任。二、苏同民在一审中已经确认收到了高穗江发出的解除合同通知，因此双方之间的合同在2020年3月26日解除。三、根据双方租赁合同的约定，在承租人迟延支付租金15日以上，则出租方有权解除合同，没收租赁保证金并收回房屋。因此，高穗江解除合同既有法律依据，也有合同依据。并且按照法律规定和合同约定履行了解除合同的送达及通知义务，因此涉案租赁保证金按照合同约定应予没收，无需返还。四、高穗江不存在违约行为，因此无需支付任何的违约金。五、苏同民所主张的经济损失没有任何事实和法律依据，苏同民没有对涉案房屋进行过装修。根据租赁约定，承租人如需对房屋进行装修的，必须要征得出租方的同意。但苏同民并未向高穗江提交任何要求装修的申请，高穗江也没有出具任何同意其装修的复函，因此苏同民要求高穗江承担装修损失的赔偿是没有任何事实及法律依据的。苏同民所主张的经济损失包含了装修费用以及预期经营收益的，高穗江对此是不予认可的。综上，请求二审法院维持原判。高穗江上诉请求：1.撤销一审判决第二项，并依法改判高穗江无需返还租赁保证金16400元；2.本案一、二审诉讼费由苏同民负担。事实和理由：一、涉案租赁合同系因苏同民严重逾期交付租金，严重违反合同约定，且存在欺骗高穗江的行为，高穗江有权依法解除合同，并没收租赁保证金。二、一审判决在判决书中关于一审诉讼费的承担上，原告和被告的称谓写反了存在明显的错误，一审法院不愿出具补正裁定。综上，请求二审法院予以改判并调整诉讼费负担。苏同民答辩称：一、合同解除的根本原因是在于高穗江提前收回房屋，迟延缴纳租金并不能导致合同目的无法实现。在此期间，苏同民多次回函表示要求继续履行合同，但高穗江坚持不同意并强行收回了涉案房屋，因此苏同民认为合同解除的根本原因在于高穗江。二、苏同民不存在转租以及改变房屋用途的情形。根据租赁合同第14条手写备注，在租赁期限甲方同意乙方转租。苏同民委托路客公司管理房屋是委托关系，而非转租关系，不存在苏同民转租的情形。在合同履行过程中，双方主要通过各自的代理人微信进行沟通，苏同民代理人的头像显示的是“路客精品民宿营销经理蔡单鹭”，内容均反映高穗江知道或应当知道涉案房屋是用于民宿经营，即使是作为民宿但也是作为住宅使用，并未改变房屋的使用用途。三、苏同民不存在欺骗的情形，苏同民委托路客公司进行管理不清楚租客的实际情况，多封律师函的邮件均载明为退回，由此可证涉案房屋在疫情期间是无人居住的，因此不存在苏同民欺骗的情形。综上，苏同民并不存在任何违约行为，合同解除的根本原因也并非在于苏同民，因此保证金应予退回。2020年7月1日，苏同民向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、高穗江向苏同民退还租赁保证金人民币16400元；2、高穗江向苏同民支付违约金人民币16400元；3、高穗江向苏同民赔偿经济损失人民币158073.92元；4、高穗江承担本案全部诉讼费用。高穗江向一审法院提起反诉，请求判令：1、确认苏同民与高穗江之间的租赁合同已于2020年3月26日解除；2、苏同民向高穗江支付2020年2月1日至2020年3月26日的全部租金人民币15077元，按每月8200元计算；3、苏同民向高穗江支付自合同解除之日起至高穗江收回房屋之日即2020年4月8日期间的占有使用费人民币3826元（按合同约定租金计）；4、高穗江无需退还租赁保证金人民币16400元，租赁保证金因苏同民违约而被没收；5、苏同民向高穗江支付违约金，按每月欠付的租金从当月1日起开始计算到实际支付之日，每天按当月欠付租金的3%计算；6、苏同民承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明：据广州市不动产登记查册表显示，位于海珠区滨江东路957号3004房（以下简称涉案房屋）的权属人是杨文江，占有份额为全部，总建筑面积为148.2466平方米，登记日期为2018年11月27日。2016年12月10日，苏同民向案外人陈海生出具《授权委托书》，委托陈海生代表苏同民与高穗江签订《房屋租赁合同》等与海珠区滨江东路957号3004房租赁相关的合同或者文件。2016年12月15日，案外人陈海生代苏同民（承租人、乙方）与高穗江（出租人、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落在海珠区滨江东路957号3004房出租给乙方作住宅使用，房产建筑面积为148.25㎡；租赁期限自2017年1月1日至2021年12月31日止，共60个月；甲、乙双方约定上述物业月租金为人民币8200元，租金按月结算，由乙方在每月的第1日前缴付当期租金甲方；甲方应在租赁期满或解除合约之日将租赁保证金无息退回给乙方；在租赁期内，乙方承担下列责任：1、依约按时交纳租金；逾期交付租金的，每逾期一日，须按应付租金的3%向甲方支付违约金；如果逾期15日，甲方有权解除合同，没收租赁保证金，收回房屋；未经甲方书面同意乙方不得对该物业进行扩、加、改建或转租、分租或与他人互换房屋使用，因使用需要进行物业内外装修，须经甲方书面同意；签订本合同后，任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，则视为违约，违约方应付给对方相当于二个月租金的金额作为违约金；乙方在租赁期间不得在本物业内进行任何违法活动；如涉及税费由乙方负责；在租赁期间涉及除房屋结构外等维修费用由乙方承担；在租赁期间，乙方涉及对房屋进行设计软装修均不得改变房屋结构；在租赁期间，甲方同意乙方转租；等。合同签订后，苏同民向高穗江支付了租赁保证金16400元，高穗江将涉案房屋交付给苏同民使用。苏同民已向苏同民交租至2020年1月31日。2020年1月29日，苏同民通过微信向高穗江提出减免租金。高穗江分别于2020年3月13日、2020年3月20日通过EMS向苏同民发出律师函，向苏同民提出解除合同、要求苏同民支付2020年2月、3月的租金并在收到律师函之日起5个工作日内搬出涉案房屋。该邮件均被退回。高穗江还分别于2020年3月19日、2020年3月21日通过短信向苏同民发出律师函，并要求苏同民立即搬出涉案房屋。2020年3月30日，苏同民向高穗江邮寄《关于金桥百信律师事务所律师函的回函》，确认其于2020年3月26日收到高穗江通过微信送达的《律师函》，并表示合同尚未达到解除条件要求高穗江协商解决。该邮件于2020年3月31日由金桥百信律师事务所他人代收。2020年4月2日，高穗江通过EMS向苏同民发出律师函，主张双方租赁合同已经解除，要求苏同民在2020年4月6日18:00之前搬出房屋、结清租金、管理费、水电煤气等全部费用，否则高穗江将直接停水停电，拒不搬出的，滞留于屋内的物品，高穗江将视为自弃物品处理。该邮件被退回。同日，高穗江通过短信向苏同民发送了上述律师函的内容。2020年4月2日，高穗江再次通过EMS向苏同民发出律师函，律师函内容与前述内容一致，该邮件被退回。同日，高穗江向苏同民发送短信，重申了上述律师函的内容。2020年4月5日、2020年4月6日，高穗江再次通过短信通知苏同民前述律师函的内容。2020年4月8日，高穗江自行收回房屋。2020年4月9日，苏同民向高穗江发出《关于支付租赁费的告知函》，主要内容如下：一、贵我双方于2016年12月15日所签《房屋租赁合同》并未达到法定解除的法定条件，双方需继续履行协议的约定；二、自本告知函送达贵方之日起，在贵方明确告知本人愿意继续履行《房屋租赁合同》之后三日内，本人将按照《房屋租赁合同》所约租赁费支付至贵方账户。三、若贵方采取包括但不限于“停水停电”、“强制破门”等方式导致本人所承租贵方的房屋无法居住，以此达到贵方强制解除租赁合同的目的，则本人将保留追究贵方由此给本人造成全部损失的法律责任的权利。值此疫情特许时期，虽经本人多次向贵方申请，沟通减免部分或暂缓支付租赁费，在未得到贵方答复的情况下，本人现为了继续履行双方的租赁合同，愿意按照租赁合同所约租赁费向贵方支付，诚望贵方亦秉着契约精神，继续履行贵我双方所签房屋租赁合同。该邮件于2020年4月10日由金桥百信律师事务所他人代收。2020年4月10日，高穗江向苏同民发出律师函，表明双方租赁合同已经在解除通知（律师函）送达时解除，苏同民因违约被解除合同，仍需承担违约责任，苏同民不得再以任何事由进入涉案房屋，并要求苏同民立即支付并结清至实际收回房屋之日之前拖欠的租金、管理费、水电费等。苏同民于2020年7月1日提起本案诉讼。2021年1月12日，杨文江出具《情况说明》，主要内容为：本人杨文江系海珠区滨江东路957号3004房的登记业主，高穗江系本人的亲属，由于本人长期外出，因此从2016年12月份开始一直委托高穗江管理我本人名下的海珠区滨江东路957号3004房的出租、维护、管理等事务，兹此确认如下：1、高穗江有权以其个人名义处理和处置上述房屋的对外出租、签订租赁合同，解除租赁合同以及收取房屋的租金等事宜；2、高穗江有权以其个人名义处理和处置上述房屋内的全部设施，以及其他与房屋相关的事务；3、高穗江有权以其个人名义处理涉案房屋的法律纠纷（包括但不限于租赁合同纠纷起诉以及反诉、侵权等诉讼活动），并由高穗江处理和承担相关法律后果。苏同民对该《情况说明》无异议，同意基于合同相对性向高穗江主张权利。高穗江为证明案涉房屋已转租给他人使用提供了案外人广州路客互联网科技有限公司与许志成签订的《房屋租赁合同》，该合同约定许志成向广州路客互联网科技有限公司承租涉案房屋，租赁期限自2019年10月8日至2020年10月7日，每月租金12000元。苏同民对该租赁合同的真实性无异议。一审诉讼中，苏同民确认其没有书面材料证明装修已经过高穗江的同意。苏同民明确其第3项诉讼请求主张赔偿的经济损失包括装修损失和预期收益损失。一审法院认为：陈海生经苏同民授权以苏同民名义与高穗江签订《房屋租赁合同》，高穗江提交《情况说明》证实涉案房屋的产权人杨文江明确授权高穗江代为出租该房屋并签订租赁合同，涉案房屋因租赁产生的法律纠纷，由高穗江以自己名义参加诉讼并承担法律后果，苏同民对此予以认可，故涉案《房屋租赁合同》合法有效，原高穗江均应切实履行。高穗江已依约将涉案房屋交付苏同民使用，苏同民应依约按时支付租金。新冠疫情的出现使上述合同的履行受到影响，双方本应积极协商、共担风险、共渡难关。苏同民通过微信向高穗江提出减免租金，在高穗江提出解除合同后又通过邮件回函表示愿意协商解决，且双方在疫情前的履约过程中亦不存在争议，故苏同民因疫情影响迟延缴纳部分租金尚不足以认定该违约情形导致高穗江合同目的无法实现。高穗江在收到苏同民回函后仍坚持主张解除合同并自行收回房屋，没有尽到必要的容忍义务。鉴于高穗江已于2020年4月8日实际收回房屋，且在苏同民表示愿意继续履行合同、补交租金的情况下，高穗江仍坚持不同意继续履行，故一审法院认定双方的《房屋租赁合同》于2020年4月8日解除，苏同民应按合同约定的租金标准（按每月8200元计算）向高穗江支付2020年2月1日至2020年4月8日止的租金。关于逾期支付租金的违约金和租赁保证金问题。如前所述，双方所争议的租金发生在疫情期间，高穗江提出解除合同时苏同民仅欠付2020年2月、3月租金，时间较短，高穗江在苏同民希望协商解决的情况下仍坚持解除合同、自行收回房屋，结合本案实际情况和基于公平合理原则考虑，苏同民要求退还租赁保证金16400元的诉请，一审法院予以支持，高穗江反诉要求没收全部租赁保证金的诉请，一审法院予以驳回。鉴于苏同民确有迟延支付租金的行为，且在高穗江多次催缴、自行收回房屋后也未积极履行义务，故高穗江要求苏同民支付逾期支付租金的违约金，一审法院予以支持。鉴于本案的起因及双方约定的违约金标准明显过高，综合考虑苏同民欠付租金的时间以及高穗江未能举证证明其实际损失等因素，基于公平原则，一审法院酌定违约金以当月欠缴租金为本金，从逾期之日起至实际支付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为宜。苏同民未提供证据证明其装修征得高穗江书面同意，且案涉纠纷系因苏同民未按时交纳租金导致双方产生后续争议，故苏同民要求高穗江支付16400元违约金、赔偿预期收益损失、装修损失依据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第第一百一十四条之规定，一审法院于2021年1月27日作出判决如下：一、确认苏同民与高穗江签订的《房屋租赁合同》于2020年4月8日解除；二、高穗江于本判决生效之日起10日内退还租赁保证金16400元给苏同民；三、苏同民在本判决生效之日起10日内向高穗江支付2020年2月1日至2020年4月8日的租金及逾期交租的违约金（租金按每月8200元计算，违约金以苏同民当月欠付的租金为本金，从当月的第2日计至实际清偿之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回苏同民的其他诉讼请求；五、驳回高穗江的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费4117元，由苏同民负担354元，高穗江负担受理费3763元。本案反诉费1885元，由苏同民负担209元，高穗江负担1676元。本院二审期间，双方当事人均无提交新证据。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，苏同民称：其主张的涉案房屋装修损失为20482元，一审中已提交了装修合同，但无支付凭证；对于房屋的家具等软装修，价值4万多元，提供了收据，但无法提供支付凭证。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：一、涉案租赁合同解除的责任归责，以及租赁保证金应否退还，苏同民要求高穗江支付违约金应否支持；二、苏同民要求高穗江赔偿其经济损失应否得到支持。关于焦点一，根据本案查明的事实，双方签订租赁合同约定租赁期限自2017年1月1日至2021年12月31日，苏同民交租至2020年1月31日。之后，因疫情影响，苏同民向高穗江提出减免租金但未获同意。之后，高穗江发函要求解除合同，苏同民搬出涉案房屋。2020年4月8日，高穗江收回涉案房屋。据此，双方租赁合同已实际解除。因疫情属于不可抗力的客观条件，不可归责于双方，但基于疫情的影响，苏同民延迟缴纳租金的行为并不足以认定该情形导致合同目的无法实现，故高穗江主张解除合同，缺乏法律和事实依据，不能得到支持。但鉴于双方合同已经实际解除，故一审判处高穗江退还租赁保证金16400元给苏同民，并无不当。本案确系苏同民未依约支付租金引起的，故一审不予支持苏同民主张的高穗江向其支付合同解除违约金，以及苏同民认为其无须支付逾期支付租金的违约金的抗辩理由，亦无不当。关于焦点二，关于苏同民主张的装修及家具等软装修损失，对此，苏同民应负有举证责任，否则应承担举证不能的不利后果。本案苏同民未能提交充分证据证明其已真实支付了该装修款项且存在损失，故应由苏同民自行承担不利的法律后果。因此，一审对苏同民上述主张不予支持，亦无不妥。另外，一审对于本诉部分受理费4117元的负担确有不妥，本院予以调整。综上所述，苏同民及高穗江的上诉请求均不成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件本诉受理费4117元，由高穗江负担354元，苏同民负担3763元。本案一审反诉费1885元，由苏同民负担209元，高穗江负担1676元。二审案件受理费3999.5元,由苏同民负担3789.5元，高穗江负担210元。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二一年七月十四日书记员  张 旭彭诗敏