西 安 市 未 央 区 人 民 法 院民 事 判 决 书（2021）陕0112民初5189号 原告：胡某某，男，1987年6月9日出生，汉族，住陕西省西安市高陵区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告：王某某，男，1978年3月14日出生，汉族，住陕西省西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告胡某某与被告王某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员杭萌萌独任审理，公开开庭进行了审理。原告胡某某、被告王某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡某某向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告向原告退还租金以及押金27000元；2、请求法院依法判令被告向原告支付违约金18000元；3、请求法院依法判令解除原被告双方签订的《房屋租赁三方合同》；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年8月12日，原被告签订《房屋租赁三方合同》，约定原告租赁被告位于西安市未央区XX室的房屋，月租金为9000元，合同租赁期限自2020年8月12日至2023年8月11日，租金每半年一付。合同签订后，原告依约向被告支付了六个月的租金及9000元押金。2020年12月11日，原告通知被告协商解除上述合同，被告主张违约条款，致使协商未果。2020年12月14日被告试图更换XX室的门锁，被原告制止。2020年12月21日，原告至涉案房屋取东西时发现被告已将房屋门锁更换，其单方违约行为致使房屋租赁合同已无法继续履行。被告应当退还原告剩余房屋租金18000元、房屋押金9000，并支付违约金18000元，共计45000元。原告为维护自身权益诉至法院，望判如所请。被告王某某辩称，一、不同意退还租金和押金，原告违反房屋租赁合同第三条、第九条第三款第二、三项及第某某第二款，且原告尚欠我租金1万余元，我保留起诉他的权利。二、我没有违约，是原告存在违反合同第九条第三款规定行为，2020年12月12日补缴所欠费用且擅自改变房屋用途。三、同意解除合同，但2020年12月11日原告明确提出解约，并没有提前30日通知。另原告应当支付暖气基础费1500元，交还电卡和钥匙，支付换锁费用350元、物品保管费用、被告因本案产生的交通费误工费5000元以及数额为四个月房屋租金的违约金。经审理，本院认定事实如下：2020年8月11日，王某某（甲方）、胡某某（乙方）、西安邦胜房地产营销策划有限公司（丙方）签订房屋租赁三方合同（合同编号：NO:A0000267），约定：第一条：房屋基本情况（一）房屋坐落于西安市浐灞生态区XX室，建筑面积122.07平方米；（二）房屋所有权姓名：王某某。第二条：房屋租赁用途□居住√商业。第三条：租赁期限（一）房屋租赁期自2020年8月12日至2023年8月11日，甲方交房日期为2020年8月11日……第四条租金及押金（一）租金标准及支付方式：9000元/月，（不含税）支付方式：押一付六（提前30日支付下期房款）；（二）押金：人民币玖仟元整（￥9000）租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。……第六条：其他费用（一）乙方承租前甲方必须结清此房屋所有相关费用；（二）在租赁期间内，物业费、水、电、电梯、垃圾、暖气、通讯网络、有线电视、停车等一切费用均有乙方承担并负责、按规定向甲方或相关部门缴纳。……第九条合同解除（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；（二）甲方有下列情形之一的，乙方有权要求甲方按照第某某约定支付违约金并单方解除合同：1、迟延交付房屋达十日的；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3、不能承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（三）乙方有下列情形之一的，甲方有权要求乙方按照第某某约定支付违约金并单方解除合同，回收房屋：1、不按照约定日期支付租金达十日；2、欠缴各项费用达壹仟元的；3、擅自改变房屋用途的；4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施人为损坏并拒不赔偿的；6、转租未经同意的；7、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。第某某违约责任（一）甲方有第九条第二款约定情形之一的，按月租金的贰倍向乙方支付违约金；乙方有第九条第三款约定情形之一的，按月租金的贰倍向乙方支付违约金，甲方有权要求乙方恢复原状；守约方并可要求违约方赔偿损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按支付一个月的违约金，甲方还应退还剩余租期相应的租金。……第十二条其他条款……③甲方物业费清至2020年7月31日；④3把钥匙、电卡一张。合同签订后，原告向被告交纳押金9000元，2020年8月12日至2021年2月11日的租金54000元。2020年10月24日，原告妻子李淑稳通过微信向被告王某某发送消息：“哥为啥不给我退押金，这真的是不好招老师”、“那我找个人租够三年不行吗”、“哥我继续租吧”。2020年12月11日，邦胜中介刘妍通过微信向被告王某某发送消息：“A1308客户的意思是他要直接退租，租赁期间的物业费和暖（气费）他承担。他说给你打电话你不接”。原告于2020年12月12日向涉案房产的物业公司西安东广物业管理服务有限公司交纳涉案房屋2020年8月-12月电梯费、生活垃圾费、物业费、公共设施能耗费2313元，2020年10月（9～18）水费应收金额34.2元。同日原告向被告发送短信：“王哥，给你打电话是说墙面啥的我收拾好了，接下来看咋弄，东西我下午搬了地方给你一收拾就好了”。被告回复：“费用都交了么”。原告回复：“交了”。2020年12月12日，欧亚A管家白通过微信向被告王某某发送消息：“您好，您的租户现在要搬家，您这边知晓吧”，被告回复：“谢谢，费心了”，2020年12月14日，被告再次给欧亚A管家白发送消息：“您好，租户已经合同解除。接下来任何东西都不能搬走，都是我的东西了。望您与保安同志悉知！”2020年12月14日原告向被告发送短信：“房东王某某你好，由于多次打电话你没有接，我只能通过短信正式通知你，今天我们正式解除房租赁合同，我已于30天前11月初通知过你这件事情房子我不租了，我给你无缝衔接，你把房子该出租的正常出租，把我剩余的房费还有押金退给我，按合同扣除一个月违约金你扣， 剩下的全部退给我！胡某某”。被告回复：“合同是唯一的依据”。原告回复：“行，你不承认上一次，那我在12月11日又提出一次我不租了，我愿意承担一个月违约责任同意扣除一个月的房租做为违约金，请你在30日之后将剩余的房租退给我，并在12月11日至1月11日这段时间1308房子依然属于我，如果这段时间你要出租并有人愿意租用请将这个期间的房租也退给我”。 2020年12月18日，被告委托中介换锁。2020年12月22日原告向被告发送短信：“我这边12月11号提出的退租，应该到1月10日才生效。你为什么把锁换了，房子我还有使用权。是否可以把钥匙给我”。被告回复：“你12.11明确提出退房，XX号XX沟通，今天12.22号啦……请尽快报警或者起诉法院处理！”根据2020年12月15日原告与缴纳暖气费客服通话录音显示，因欧亚国际A座1308室房屋2018、2019年暖气费都未按期缴纳，如要缴纳2020年暖气基础费，需将2018年-2019年费用先行补缴。据被告王某某陈述，涉案房屋暖气费2018年-2019年未缴纳，根据物业规定必须把欠缴的费用补齐之后才能缴纳当年的。2020年12月28日，王某某与案外人于某某、西安邦胜房地产营销策划有限公司就涉案房屋签订房屋租赁三方合同（合同编号：NO:A0000391），约定房屋租赁期限自2021年1月1日至2023年12月31日，交房日期为2020年12月28日。被告依该合同约定向中介支付佣金4500元。2021年1月8日被告王某某交纳涉案房屋2020-2021年度暖气基础费1529.29元。上述事实，有房屋租赁三方合同、物业费收费票据、短信记录、微信聊天记录、通话录音及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，原、被告签订的房屋租赁三方合同（合同编号：NO:A0000267），系双方当事人真实意思表示，依法成立并有效，原、被告双方当事人应按照合同全面履行各自的义务。本案双方当事人争议的焦点为：一、房屋租赁合同解除时间。二、本案中违约方及违约金数额。关于争议焦点一，原告是否依照合同享有解除权，本院认定如下：依照双方合同约定，原告提前退租的，应提前30日通知对方，现双方均认可原告于2020年12月11日通过中介告知被告要直接退租，而根据合同约定原告享有的解除权系附有提前30日通知被告的条件，原告通过中介告知被告退租，并未告知被告其系30日后退租，原告的行为系进行解约行，不符合双方合同约定的合同解除权的行使条件。在此后的2020年12月12日、12月13日双方沟通合同的违约方问题，直至2020年12月14日原告告知被告其于2020年12月11日提出退租，30日后将剩余房租退还给其且2020年12月11日至2021年1月11日期间的房屋仍由其使用，而在2020年12月11日原告提出退租后被告虽未明确表示同意或拒绝，但从双方后续沟通合同违约方问题等应视为被告王某某同意解除合同，故双方的合同于2020年12月11日解除。合同解除后原告应向被告交还涉案房屋并支付至搬离之日的房租及其欠缴的各项费用，被告王佳斌应退还原告胡某某已支付的剩余租期内的租金及押金。但因双方对合同违约方认识不一致导致双方未对房屋进行交接，而被告王某某自认其于2020年12月18日委托中介更换涉案房屋的门锁，收回房屋，因出租方王某某于该日收回房屋，被告应退还原告已支付的2020年12月19日至2021年2月10日的租金15900元（9000元+9000元÷30天×23天）及押金9000元，合计24900元。原告在其租赁期间未缴纳暖气基础费，二被告已向热力公司交纳2020-2021年度暖气基础费，被告收回房屋日期为2020年12月18日，原告应向被告支付2020年11月15日至2020年12月17日的暖气基础费407元。关于争议焦点二，根据双方合同约定租赁期间的物业费、水、电、电梯等一切费用由乙方胡某某承担并按规定向相关部门缴纳，虽合同并未约定物业费等费用的缴纳时间，但被告王某某于2020年11月10日、12月9日通过微信催促原告胡某某妻子缴纳相关费用，并于2020年11月10日通过微信要求中介督促原告胡某某缴纳相关费用，但原告胡某某直至其明确要求退租的2020年12月11日的次日即2020年12月12日才将物业费等费用2347.2元缴清，存在双方约定的欠缴各项费用达壹仟元的违约行为。对于被告提出的原告欠缴暖气费的违约行为，本院认为原告确欠付暖气费未结清，但根据房屋租赁合同第六条，被告应当在原告承租前结清涉案房屋所有费用，但由于被告未及时结清2018年-2019年暖气费，导致原告无法缴纳其租赁期间的暖气基础费，故原告并非恶意拖欠暖气费，系被告原因导致欠缴费用，对被告该项辩称不予采信。虽被告陈述曾与中介沟通要审查房屋用途并称原告将房屋用途从教育行业改变至电商行业系违约行为，本院认为被告该项辩称未提交相关证据佐证，而合同明确约定涉案房屋租赁用途为商业，原告从事教育或是电商行业均为商业用途，并未改变双方约定的租赁物用途，对此该项不予采信。综上，本案中违约方为原告胡某某，其应按照合同约定向被告支付两个月租金的违约金共计18000元，但该违约金过高，综合考虑原告系对其享有的合同解除权的认识不清及被告的实际损失，酌情将违约金调整为被告实际损失的1.3倍即11310元（2020年12月18日至2020年12月31日房租损失4200元，中介费损失4500元，合计8700元）。综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告胡某某与被告王某某签订的房屋租赁三方合同（合同编号：NO:A0000267）于2020年12月11日解除；二、被告王某某于本判决生效之日起十日内退还原告胡某某押金及租金共计24900元；三、原告胡某某本判决生效之日起十日内向被告王某某支付暖气基础费407元、违约金11310元，合计11717元；四、驳回原告胡某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理925元（原告已预交），由原告胡某某负担620元，被告王某某负担305元，被告负担部分于上述判决确定给付之日一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审  判 员      杭萌萌  二〇二一年七月六日 法 官助理      梁  泽书  记 员      张文静1