贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔26民终1770号上诉人（一审被告、反诉原告）：黔东南州荣升房地产开发有限责任公司，住贵州省凯里市红洲路18号。法定代表人：莫祖荣，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：王春生，贵州知序律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：凯里市红洲路馨怡名苑小区业主委员会，地址：凯里市红洲路十八号馨怡名苑小区。负责人：蒋佶良，业主委员会主任。委托诉讼代理人（特别授权）：吴红亮，贵州宏强律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般代理）：杨顺元，贵州宏强律师事务所实习律师。上诉人黔东南州荣升房地产开发有限责任公司（以下简称：荣升房开公司）因与被上诉人凯里市红洲路馨怡名苑小区业主委员会（以下简称：馨怡名苑业委会）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2021）黔2601民初1366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人荣升房开公司委托诉讼代理人王春生、被上诉人馨怡名苑业委会委托诉讼代理人吴红亮、杨顺元到庭参加庭询。本案现已审理终结。荣升房开公司上诉请求：一、请求撤销凯里市人民法院（2021）黔2601民初1366号民事判决书，驳回被上诉人凯里市红洲路馨怡名苑小区业主委员会的全部诉讼请求；或判令支持馨怡名苑小区业主委员会诉讼请求的情况下，判令支持馨怡名苑小区业主委员会向上诉人支付地下车库管理费415319.81元。二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人自2017年2月起从未向被上诉人移交案涉地下车库的管理权，案涉地下车库自2017年2月起一直由上诉人自行管理并承担相应的管理费用，被上诉人不应向上诉人收取地下车库的物业服务费。二、一审判决认定馨怡名苑地下车位上诉人只拥有93个车位的所有权，而另71个车位的所有权系业主所有，但判决上诉人承担全部费用系处理错误。综上，根据国家法律法规和部门规章，归上诉人所有的地下停车库，上诉人有权且一直独立对其进行管理，被上诉人根本无权要求上诉人支付物业费。馨怡名苑业委会辩称：1.被上诉人馨怡名苑业委会具有诉讼主体资格；2.上诉人应向原告支付物业服务费225984.88元，滞纳金6779.55元。（1）上诉人涉案经商车库位于被上诉人小区的大门和保安进出小区几百米，上诉人的消防设施及用水是从被上诉人小区业主自费建成的二次增压水房和消防和消防站中接到上诉人经营的地下停车场，其用电也是被上诉人小区的变压器中接到上诉人经营的地下停车场，上诉人使用了被上诉人小区的物业区域的公共事务管理服务，即建筑物及其设备、共用设施、绿化、环境卫生、交通、公共秩序等项目的日常维护，管理服务、享受了被上诉小区物业区域的公共事务管理服务，理应向被上诉人支付相关的物业管理费用；上诉人系被上诉人小区的开发商，其涉案经营车库E栋负一楼地下停车场系上诉人所有，且被上诉人小区物业已实行自治管理，根据国务院《物业管理条例》第四十二条“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”之规定，上诉人应向被上诉人支付物业服务费。（2）被上诉人与被上诉人因同一涉案经营车库物业纠纷于2017年2月将上诉人诉至法院，请求上诉人向被上诉人支付2016年8月2017年2月份的物业服务费和滞纳金得到了凯里市人民法院、黔东南州中级人民法院、贵州省高级人民法院的支持。2017年3月至今上诉人又无故不向被上诉人支付物业管理费，根据法院已认定的标准，现被上诉人向法院请求上诉人向被上诉人支付2017年3月至2020年10月共3年零8个月共44个月的物业服务费225984.88元，及滞纳金为6779.55元。（3）上诉人向人民法院请求被上诉人向其支付的物业支付费用共计415319.81元是没有事实和法律依据的。上诉人因涉案的地下停车场所发生的物业服务费与上诉人对地下停车场的人员开支、电费支持、维护等自身经营支出并非同一概念。上诉人的上诉请求没有事实及法律基础。馨怡名苑业委会向一审法院起诉请求：一、依法判决被告支付原告物业服务费225984.88元，滞纳金6779.55（以上共计232764.43元）；二、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：荣升房开公司系馨怡名苑小区的建设单位。馨怡名苑小区E栋-1层1号的商品房（车库）系荣升房开公司单独所有，建筑面积为5136.02平方米。该地下车库有车位164个，荣升房开公司卖71个，租出82个，剩余11个未卖未租，荣升房开公司向已买71个车位所有人每月收取50元的卫生费，租出的82个车位每月收取租金300元，卫生费50元，共计350元。荣升房开公司单独所有的车库用电、用水、安装消防设施及车库车辆道路进入一百米路段等均属于馨怡名苑业委会资源和享用小区物业区域的公共事务管理服务。馨怡名苑业委会小区业主公约约定：B、E栋房屋物业服务费按1元/每平方米/月的标准计收，商业性门面物业服务费按2元/每平方米/月的标准计收；业主无故不交物业服务费达半年以上，可要求业主每月支付0.3%的滞纳金。荣升房开公司经营的E栋负一楼地下停车场5136.02平方米，以B、E栋房屋按物业服务费1元/每平方米/月的标准计收，每月应交纳物业服务费5136.02元，从2017年3月1日起至2020年10月共3年零8个月（共44个月），荣升房开公司共计欠物业服务费225984.88元，滞纳金为6779.55元（5136.02X0.3%X44个月）。另查明：2016年7月20日，馨怡名苑小区召开第四次业主大会。大会对小区管理模式、业主规约等事项进行了表决。经过表决，馨怡名苑小区决定从2016年8月1日起实行业主自治，馨怡名苑小区业主规约于2016年7月27日通过。再查明：2017年3月14日馨怡名苑业委会向本院诉荣升房开公司物业服务合同纠纷一案，请求荣升房开公司支付拖欠的物业费及滞纳金等，一审法院于2017年12月25日作出（2017）黔2601民初980号民事判决书，判决荣升房开公司支付物业费及滞纳金。荣升房开公司不服（2017）黔2601民初980号民事判决，向黔东南州中级人法院提起上诉，2018年10月13日黔东南州中级人法院作出（2018）黔26民终1142号民事判决书，维持一审法院作出的（2017）黔2601民初980号民事判决结果。荣升房开公司向贵州省高级人民法院申请再审，贵州省高级人民法院于2020年7月22日作出（2019）黔民申3696号民事裁定书，裁定驳回荣升房开公司再审申请。另再查明：2017年3月1日起至2020年10月期间，荣升房开公司对单独所有地下车库支付保安工资支出273760.00元、保洁工资支出44100.00元、水费支出1092.18元、电费支出24954.63元、公共设施维修维护（涉案物业区地面修缮、道闸维修维护、保洁用品、下水疏通等）支出71413.00元，以上共计415319.81元。一审法院认为，一、关于馨怡名苑业委会是否是具备起诉荣升房开公司的主体资格。原告馨怡名苑业委会系经馨怡名苑小区业主大会选举产生并依法报经物业主管部门备案成立的住宅小区自治管理机构。《物业管理条例》第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。”馨怡名苑业委会作为该小区的社团组织，其职责是在物业管理活动中代表和维护全体业主的合法权益，其主体资格应属于《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条规定的“其他组织”，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人”的规定，故馨怡名苑业委会具备诉讼主体资格。二、荣升房开公司是否应当缴纳物业费及滞纳金。荣升房开公司涉案车库位于凯里市红洲路馨怡名苑小区之内，使用了该小区物业区域的公共事务管理服务，即建筑物及其设备、共用设施、绿化、环境卫生、交通、公共秩序等项目的日常维护、管理服务，这种公共性服务产生的物业费用与荣升房开公司所称其地下停车场的人员开支、电费支出、维护等自身支出并非同一概念.荣升房开公司认为馨怡名苑业委会没有对其物业提供过管理和服务，与事实不符，因此，荣升房开公司认为馨怡名苑业委会无权收取物业费的主张，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第二百八十六条的规定，对拒付物业费等损害他人合法权益的行为，业委会有权依照法律、法规以及管理规定，有权追收物业费的权利。根据国务院《物业管理条例》第四十二条“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”之规定，馨怡名苑业委会主张荣升房开公司承担涉案车库的物业服务费符合法律规定，故馨怡名苑业委会诉请荣升房开公司支付欠2017年3月1日起至2020年10月共3年零8个月（共44个月）物业服务费225984.88元[5136.02m×1元×44个月]，一审法院予以支持。根据《馨怡名苑小区业主规约》第十八条规定，荣升房开公司无故不交物业费达半年以上，馨怡名苑业委会有权要求欠费者按每月0.3%的标准支付滞纳金。至馨怡名苑业委会起诉之曰，荣升房开公司所欠物业服务费中仅有2020年8月、9月、10月的物业服务费未超过半年，其余41个月未交物业服务费均超期半年，故荣升房开公司应承担的滞纳金应为6317.30元（5136.02XO.3%X41个月）。三、关于反诉被告馨怡名苑业委会是否支付反诉原告荣升房开公司物业管理服务支出费用：保安工资支出273760.00元、保洁工资支出44100.00元、水费支出1092.18元、电费支出24954.63元、公共设施维修维护（涉案物业区地面修缮、道闸维修维护、保洁用品、下水疏通等）支出71413.00元，共计415319.81问题。一审法院认为，反诉原告单独所有涉案车库位于凯里市红洲路馨怡名苑小区之内，对车库车位进行出售、租赁并每月收取卫生费等经营行为，该车库使用小区物业区域的公共事务管理服务，即建筑物及其设备、公用设施、绿化、环境卫生、交通、公共秩序等项目的日常维护、管理服务，故物业服务费用是公共性服务产生，荣升房开公司反诉诉请的地下停车场各项支出系自身经营支出，其提交的证据只能证明其地下停车场正常经营支出的合理费用，故反诉原告诉请反诉被告支付保安工资支出273760.00元、保洁工资支出44100.00元、水费支出1092.18元、电费支出24954.63元、公共设施维修维护（涉案物业区地面修缮、道闸维修维护、保洁用品、下水疏通等）支出71413.00元，共计415319.81，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第二百八十条、第二百八十四条、第二百八十六条，国务院《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、本诉被告（反诉原告）黔东南州荣升房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内支付本诉原告（反诉被告）凯里市红洲路馨怡名苑小区业主委员会物业服务费225984.88元及滞纳金6317.30元。二、驳回本诉原告（反诉被告）凯里市红洲路馨怡名苑小区业主委员会的其余诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）黔东南州荣升房地产开发有限责任公司反诉请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取2396元，由被告（反诉原告）黔东南州荣升房地产开发负担2386元，由原告（反诉被告）凯里市红洲路馨怡名苑小区业主委员会负担10元；反诉案件受理费减半收取3765元，由反诉原告（本诉被告）黔东南州荣升房地产开发有限责任公司负担。本院二审期间，上诉人荣升房开公司围绕上诉请求依法提交了下列证据，本院已组织双方当事人进行质证：1.《地下车库已购车位业主名单》、《地下室平面图》，拟证明有70个车位已经卖给业主，卖出去的车位由业主承担物业费。被上诉人对《地下车库已购车位业主名单》、《地下室平面图》有异议。作为房开商和经营业主，在房产登记上没有分割登记、没有把资料档案交给业委会，应提供新的房产证所有权登记。上诉人作为集体户大户所有者，管理170多个车位，从中经营收益，业委会只认大证，只认一户物业交费户。本院认为上诉人荣升房开公司提交的《地下车库已购车位业主名单》、《地下室平面图》仅是其自制名单、平面图，无法证明已出卖车位实际情况，因此，本院对该组证据不予采信。二审中，被上诉人未向本院提交新证据。本院二审已查明的事实与一审查明的事实一致，予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审查，综合双方的请求和答辩，归纳本案的争议焦点为：1.荣升房开公司没有移交地下车库管理权给馨怡名苑业委会，荣升房开公司自行管理，馨怡名苑业委会是否能够向荣升房开公司主张收取物业服务费。2.馨怡名苑业委会向荣升房开公司主张收取地下车库物业服务费应该区分荣升房开公司所有的停车位和业主所有的停车位，已出售给业主的停车位应由业主承担相关物业服务费。关于荣升房开公司没有移交地下车库管理权给馨怡名苑业委会，荣升房开公司自行管理，馨怡名苑业委会是否能够向荣升房开公司主张收取物业服务费的问题。荣升房开公司涉案车库在馨怡名苑小区范围内，使用了建筑物及其设备、共用设施、绿化、环境卫生、交通、公共秩序等项目的日常维护、管理服务，都属于馨怡名苑小区区域范围之内公共事务管理服务。因小区区域范围之内公共事务管理服务产生的物业费用与荣升房开公司所称其地下停车场的人员开支、电费支出、维护等自身支出属其对经营的车库内部经营管理产生的，并非同一性质的费用。因此馨怡名苑业主自治后，自主对馨怡名苑小区区域范围内提供公共事务管理服务，根据《中华人民共和国民法典》第二百八十六条、《物业管理条例》第四十二条的规定，馨怡名苑业委会向荣升房开公司主张收取物业服务费的请求符合客观实际和法律、法规的规定，一审法院判决支持并无当，本院予以支持。关于馨怡名苑业委会向荣升房开公司主张收取地下车库物业服务费应该区分荣升房开公司所有的停车位和业主所有的停车位，已出售给业主的停车位应由业主承担相关物业服务费的问题。本院认为，馨怡名苑小区E栋地下负一层车库属房开公司单独所有，虽然出售车位71个，但是车库内整体仍属于荣升房开公司在经营管理，并且荣升房开公司对出租车位收取租金和卫生费，对出售的车位收取卫生费，收取的租金、卫生费应属对地下车库的管理费。荣升房开公司对地下车库进行了经营和管理，是地下车库的实际受益者。而地下车库属馨怡名苑小区内的物业，享受了公共事务管理服务，荣升房开公司作为地下车库的实际经营者和受益者，应当为独自经营管理地下车库承担相应的物业服务费。因此上诉人的该项主张不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人黔东南州荣升房地产开发有限责任公司上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，处理得当，予以维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12322元，由上诉人黔东南州荣升房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 琴审 判 员  刘志红审 判 员  欧阳樟二〇二一年七月十六日法官助理  杨 建书 记 员  邹井程