安徽省歙县人民法院民 事 判 决 书（2021）皖1021民初1756号原告：余中勇，男，1972年11月25日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。原告：戴美霞，女，1973年12月14日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。委托诉讼代理人：李发明，安徽。委托诉讼代理人：李人杰，安徽。被告：凌福明，男，1972年9月27日出生，汉族，住安徽省歙县。原告余中勇、戴美霞诉被告凌福明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李发明、李人杰及被告凌福明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。余中勇、戴美霞向本院提出诉讼请求（该诉请为庭审变更后之诉请）：1.判决确认原被告签订的《房屋买卖合同》无效；2.判决被告返还原告购房款68万元,并自2019年2月5日起按年利率4.25%计算利息损失至所有款项还清之日止；3.被告返还原告9万元翻修改建成本；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：两原告与被告于2018年5月25日签订房屋买卖合同，约定以68万元的价格购买许村镇东升组124号房屋一套。房屋交易成功即所有权、使用权转让，被告不享有任何追讨权利。合同签订后，原告自2018年5月25日起向被告陆续支付了购房款及装修改建款共计77万元，但被告至今未将房屋过户给原告，导致原告无法取得产权。后经原告了解，被告并非涉案房屋产权人，其无权处分该房屋。依据《2015年全国民事商事审判工作会议纪要》规定：关于农村房屋买卖纠纷的处理……对于宅基地流转处于非试点地区，农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员，该房屋买卖合同一般应认定无效。合同无效后，买受人可以请求返还购房款并支付中国人民银行同期同类银行贷款利息。买受人已经对该房屋进行改建或者翻建，也可以一并请求赔偿翻建或者改建成本。因此，该房屋买卖合同应为无效合同。现原告为维护其合法权益，特诉至法院，望判如所请。凌福明辩称：一、双方签订的《房屋买卖合同》没有约定房屋过户事项，且合同己履行完毕，现原告提出房屋未办理过户因而确认合同无效的诉求，因“过户”不在合同约定的范围，属于原告节外生枝，因此，双方不存在房屋买卖合同纠纷。涉案房屋是闲置的破旧老宅，系被告于2017年5月从许村村民梅荣仙、许东平户买受取得，并投入了大量人力物力财力进行改造，恢复了老宅的居住使用功能和观赏价值。原告经多次实地勘察评估后，决意购买并与被告谈妥了转让价格和合同主要条款，原告起草了合同文本，双方签字生效且己履行完毕。因合同约定：房屋买卖不得反悔；房屋交易成功即所有权使用权转让；合同自双方签字之日起生效……。原告在合同签订近三年向法院起诉确认合同无效，毫无道理。二、法律明确规定房屋未过户不影响合同的效力。原告因房屋买卖不能完成过户而要求认定合同无效，理由不能成立。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该规定确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则；物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让合同无效。《中华人民共和国民法典》第二百一十五条也作出同样的规定。因而，有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同和物权的设立、变更、转让和消灭本身是两个应当加以区分的情况。除非法律有特别规定，合同一经成立，只要不违反法律的强制性规定和社会公共利益，就可以发生效力。合同是当事人之间的一种合意，并不必然与登记联系在一起，登记是物权变动的一种公示方式，并不针对合同行为。三、原告违背了民事活动的诚实信用原则。原告明知涉案房屋目前无法办理过户，在书写合同时故意规避过户障碍，不约定过户事项。合同第5条：房屋交易成功即所有权使用权转让……，此条款明确表明原告付清购房款、被告交付房屋，房屋交易成功即所有权使用权转让。之后，原告花费9万元请被告按原告的要求对房屋做进一步维修。因此，原告对房屋买卖交易程序是明知的，交易完成后即行使了房屋的所有权和处分权。四、涉案老宅系古民居，根据《黄山市徽州古建筑保护条例》第二十一条规定：公民、法人和其他组织可以通过合法流转方式取得古民居所有权或者使用权。五、《2015年全国民事商事审判工作会议纪要》关于农村房屋买卖问题，规定了试点地区和非试点地区的区别。随着城市化快速发展，城市和农村的区别越来越小，试点地区将会不断扩大直至普遍适用。现六年过去了，歙县是试点地区呢还是非试点地区？因此，《会议纪要》的适用会不断出现新的情况，需要不断作出调整。而且，《会议纪要》的法律效力远不及法律。农村房屋买卖纠纷，应该是涉及房屋的价款、质量、通行、他人主张权利、相邻关系等房屋所有权、使用权行使过程中发生的纠纷，而非过户产生的纠纷。综上所述，原告的诉讼请求与法与情与理均不相符，请法院依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、关于案涉《房屋买卖合同》及支付款项的数额与性质。被告对原告提供的《房屋买卖合同》及共计支付77万元数额不持异议，本院予以确认；但对支付77万元款项性质持有异议，认为其中68万元属于依房屋买卖合同支付的购房款，另9万元为原告委托其在案涉房屋院中建造新房屋的建房款，且建房款不只9万元，造价有11万多元，并提供双方的微信聊天记录予以反驳。原告对该聊天记录真实性不持异议，并认可委托建造的新房屋为二层厨房，建房款为10万元，因被告未能将扫尾工程完工，故还差1万元未付。因原告对被告提供微信聊天记录的真实性不持异议，本院结合现场勘查，对原告委托被告在案涉房屋院中建造二层厨房的真实性予以确认。二、关于案涉房屋的来源。被告补充提交其与许村村民梅荣仙户之子许冬平双方签订老宅买卖《协议》、黄山慕春晖文化发展有限公司及黄山市徽裔古典园林建筑有限公司营业执照，证明案涉房屋的来源及其具有从事古建筑施工资质，及进行徽派民宿收购与开发。《协议》真实性原告表示由法院核实，但认为不具合法性，因被告不是该集体经济组织成员，系无效协议；同时未经产权登记也不能证明被告为产权人。本院经与原件核对并与村委会核实对《协议》真实性予以确认。另原告对两份营业执照真实性无异议，但认为与本案无关联性，本院对两份营业执照真实性予以确认，可说明被告具有园林古建筑工程专业承包资质。根据各方举证、质证及证据认定的情况，本院查明案件事实如下：2017年5月21日，被告与许村镇许村村东升组村民梅荣仙户之子许冬平双方签订老宅买卖协议一份，约定：梅荣仙户愿将其老宅转让给被告凌福明，转让费5万元，被告一次性付清转让费后，梅荣仙户应于三日内搬出宅中杂物交被告使用。被告受让后对该老宅破旧房屋进行了翻修改造。改造完成后，经中间人介绍，2018年5月25日，两原告作为买方（乙方）与被告卖方（甲方）双方就该房屋签订《房屋买卖合同》，约定：一、甲方房屋的共有权人一致同意坐落于歙县建筑面积两层120㎡，房屋用途为私人住宅，附带院子、围墙；二、双方商定该房屋转让价格为68万元；三、双方商定房屋买卖不得反悔，如反悔，甲方需赔偿乙方购房款一倍，以及装修的一切费用，费用以乙方提供的正规装修合同价格为准；四、乙方于2018年5月25日向甲方支付首付款30万元，并保证一个月内付款38万元；五、房屋交易成功即所有权使用权转让，甲方不享有任何追讨权利，该房屋水电费、电讯费及其他管理费均由乙方负责支付；六、甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况，保证该房屋不受他人合法追索，对该转让房屋拥有处分权，并保证不管以后房价如何上涨绝不反悔；七、本合同未尽事宜，由双方另行协商签订补充协议，本合同自甲乙双方签字之日起生效。合同签订后，原告自2018年5月25日至2018年9月30日陆续向被告支付了购房款68万元。约2018年7月，原、被告双方经口头协商，原告委托被告在购买房屋的墙院内建造一个二层厨房（毛坯房），然后，被告组织了施工，原告也于2019年2月3日至2021年2月10日陆续向被告支付了厨房的建房款合计9万元，并于2021年2月10日经微信向被告承诺“还有一万元尾款等年后把工程收尾后支付”；但被告认为该厨房的建房款按950元／㎡市场价计算，总造价约11.5万元。厨房建成后，被告已将房屋交付原告管理。后原告以案涉房屋不能办理房产过户，无法取得产权证；且被告非案涉房屋登记的产权人，无权处分为由，诉请法院确认房屋买卖合同无效，并主张返还购房款等。另核实，两原告系夫妻，属于屯溪区城市居民；被告系歙县北岸镇北岸村3组村民，属于农业户口。本院认为，本案争议焦点为：一、涉案房屋买卖合同的效力认定;二、若房屋买卖合同无效应如何处理？三、委托再建的厨房应如何处理？关于焦点一，农村土地属于集体所有。《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。现阶段，因我国农村社会保障体系还不完善，农村宅基地还具有较强的社会保障和社会福利性质。因此，农村宅基地具有村民身份性，村民基于其身份隶属而享有居住地福利。农民将其宅基地上的房屋转让应当限定在本集体经济组织内部，而且即使本集体经济组织内部成员之间的转让也应当经过法定审批机关批准方能有效，若出售给本集体经济组织以外的个人，应认定房屋买卖无效。案涉宅基地虽由被告从案外人许村村民梅荣仙户之子许冬平转让所得，但被告系歙县北岸镇北岸村村民，受让时并非许村村集体经济组织成员，其将受让后宅基地上的破旧房屋进行翻修改造再转让给原告，但原告非许村村集体经济组织成员，且系城市居民，该转让行为违反了法律的禁止性规定，因此，原被告双方房屋买卖行为无效。关于焦点二、案涉房屋买卖合同因违反法律及行政法规的强制性规定，应认定无效。合同无效自始无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，基于无效合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故原告基于案涉无效合同取得的房屋应当腾空返还被告，被告获得的购房款68万元亦应当同时返还原告。针对原告主张购房款的利息损失，因原告明知农村居民不得将其宅基地的房屋出售给城市居民而予以购买，其对案涉房屋买卖本身存在过错，故本院不予支持。关于焦点三、原、被告双方签订房屋买卖合同后，原告委托被告在购买房屋的墙院内再建的二层厨房（毛坯房），因不属于房屋买卖合同双方约定的内容，系事后双方口头达成的房屋建设工程施工合同，原告要求被告一并返还已付的9万元再建工程建房款，因与案涉房屋买卖不属于同一法律关系，也不属于案涉房屋翻建或者改建成本。且经协商双方无法达成一致意见，可依法另行主张。被告认为原告在购买房屋的墙院内再建房屋，改变了案涉买卖房屋的原样，若房屋买卖合同确认无效，原告应恢复原状或承担返还案涉房屋所造成损失，与本案不属同一法律关系，本案不予处理。综上，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告余中勇、戴美霞与被告凌福明双方于2018年5月25日签订的《房屋买卖合同》无效。二、原告余中勇、戴美霞于本判决生效之日起三十日内将坐落于歙县许村镇许村村的案涉房屋腾空返还被告；被告凌福明于取得上述房屋的同日，返还原告余中勇、戴美霞购房款68万元。三、驳回原告余中勇、戴美霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5750元（已减半），由原告余中勇、戴美霞负担2875元，由被告凌福明负担2875元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。审 判 员 黄江涌二〇二一年七月十六日法官助理 江颖莉书 记 员 何 晔