湖南省石门县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0726民初467号原告：法德利（湖南）实业有限公司，住所地：湖南省常德市石门县宝峰街道办事处天供山居委会九组，统一社会信用代码91430726399838074A。法定代表人：皮玉双，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：李凌男，广东雅商律师事务所律师。被告：湖南喜盛纸业有限公司，住所地：湖南省长沙市岳麓区观沙岭街道银杉路559号银欣苑2栋402房，统一社会信用代码91430104MA4L4RML0Q。法定代表人：张喜，该公司执行董事兼总经理。被告：张喜，女，1991年8月2日出生，汉族，住湖南省慈利县。二被告共同委托诉讼代理人：龙本初，北京盈科（长沙）律师事务所律师。原告法德利（湖南）实业有限公司（以下简称法德利公司）与被告湖南喜盛纸业有限公司（以下简称喜盛公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案。根据法德利公司的申请，本院于2021年3月30日通知张喜作为本案共同被告参加诉讼。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本院于2021年3月4日召开庭前会议，法德利公司的委托诉讼代理人李凌男到庭参加庭前会议，喜盛公司未到庭参加诉讼。本院分别于2021年4月20日和2021年7月26日开庭审理，法德利公司的委托诉讼代理人李凌男，喜盛公司及张喜的委托诉讼代理人龙本初到庭参加诉讼。本案现已审理终结。法德利公司向本院提出诉讼请求：一、判令喜盛公司、张喜向法德利公司支付恢复厂房建筑和地面原貌的费用325000元；二、判令法德利公司没收喜盛公司交付的房屋租赁押金50000元；三、判令喜盛公司、张喜向法德利公司支付委托公证费8000元；四、喜盛公司、张喜承担本案诉讼费用。事实与理由:2017年10月1日，法德利公司与喜盛公司签订《出租合同》，约定法德利公司将其坐落于石门县宝峰街道曹家棚天供山社区居委会法德利公司5栋1层的厂房出租给喜盛公司使用，租赁期限为2017年10月1日至2020年9月30日，出租厂房面积为1060平方米，场地面积1545平方米，租赁押金为50000元，双方在《出租合同》中对租赁费用、双方的权利义务等进行了明确约定，并约定法德利公司对喜盛公司的装修装饰部分不负有修缮义务,喜盛公司不得损坏厂房建筑和场地原貌。后因喜盛公司所经营业务不符合园区要求，被要求清退，现喜盛公司已从租赁的厂房清退。但喜盛公司在租赁期间未按照合同约定维护厂房建筑和场地，法德利公司对厂房进行验收时，发现厂房建筑以及场地地面已被严重损坏，故法德利公司特委托湖南省常德市鼎城公证处对损坏的厂房建筑、地面进行现状保全。因法德利公司对喜盛公司损坏的厂房建筑和地面进行修缮，产生了一定的修缮费用，给法德利公司造成了经济损失。同时，张喜利用喜盛公司法定代表人和实际经营者的便利，变造合同，以案涉厂房作为经营场所成立个体工商户，经营废纸回收及销售，是案涉厂房的实际使用人。法德利公司认为，实际使用人与承租人不一致的，实际使用人应当与承租人一并承担连带责任，故法德利公司提起本案诉讼。喜盛公司辩称，张喜作为喜盛公司法定代表人曾代表喜盛公司与法德利公司签订《出租合同》，租赁法德利公司名下的厂房、场地等供喜盛公司经营使用，喜盛公司对该《出租合同》承担义务，享有权利。一、法德利公司第一项诉讼请求没有事实和法律依据。喜盛公司对案涉厂房的添附和装修行为得到了法德利公司的同意和认可，不属于违约。根据《出租合同》的约定及喜盛公司的经营需要，喜盛公司对案涉厂房添附了必要的附属设施(如变压器等)、进行了必要的装修，除此之外，喜盛公司再无其他任何改变案涉厂房和场地地面原貌的行为。《租赁合同》第五条明确约定，喜盛公司出资添加的附属设施和进行的装修成果在合同期满后都归法德利公司所有。由此可知，法德利公司实际上对喜盛公司的添附和装修行为产生的成果是期望获益的，并不要求喜盛公司对上述添加的附属设施和装修进行撤除以恢复原状；案涉《租赁合同》并没有记载案涉厂房出租时为何种现状，法德利公司也没有提交任何能够证明案涉厂房出租之前的原状为何种形态的证据，无法得知案涉厂房出租时的原状，因而也无所谓恢复原状。此外，喜盛公司在租赁期间对案涉厂房的正常损耗是包含在租金对价中的；二、法德利公司的第二项诉讼请求没有事实依据和法律依据，双方就押金的性质问题既无合同约定，也无法律的明文规定；三、法德利公司支出的8000元公证费应当由法德利公司自己承担。张喜辩称，张喜与法德利公司没有签订租赁合同，且张喜没有使用案涉厂房，法德利公司要求张喜承担责任没有事实依据和法律依据。法德利公司围绕诉讼请求提交了证据，对喜盛公司、张喜无异议的证据，本院予以确认，并认定如下事实：2017年10月1日，法德利公司（甲方）与喜盛公司（乙方）签订《出租合同》，约定：甲方将其坐落于石门县宝峰街道曹家棚、天供山居委会的厂房1060平方米、场地1545平方米出租给乙方，租赁期限自2017年11月1日至2020年10月30日止。第一年（2017年11月1日至2018年10月30日）厂房年租金为82680元，场地年租金为96408元；第二年（2018年11月1日至2019年10月30日）厂房年租金为91584元，场地年租金为105678元；第三年按照市场行价计付租金。乙方先向甲方支付压（押）金50000元，押金不计利息，待合同期满后乙方交清所有费用再退还押金。该房屋租赁期间的所属设施的维修责任均由乙方负责。乙方因使用需求，自装变压器。由于影响他人环境，乙方必须负责两处隔墙到顶全部费用。由于乙方产品的污染，乙方须在空地周围建围墙。上述合同签订后，喜盛公司向法德利公司交纳了押金50000元。喜盛公司对租赁厂房加装了隔离墙。2018年5月3日，张喜向石门县市场监督管理局提交《个体工商户开业登记申请书》，该申请书载明:经营者为张喜，组成形式为个人经营，经营范围为废纸回收及销售，经营场所为湖南省常德市石门县宝峰街道天供山社区8组（法德利实业有限公司厂房）。2019年9月7日，湖南石门经济开发区管理委员会向法德利公司发出《关于清退非工业项目的函》(以下简称《函》)，该《函》载明：“法德利实业有限公司，你司自行招引的再生物资回收和批发项目（经营者：张喜）不属于工业项目，不符合园区要求，现责令你司于2019年11月1日之前自行清退该项目”。法德利公司向喜盛公司送达了该《函》，喜盛公司遂腾空搬离了法德利公司厂房、场地。喜盛公司腾空搬离法德利公司厂房、场地后，法德利公司向湖南省常德市鼎城公证处申请保全证据。2019年12月19日，湖南省常德市鼎城公证处向法德利公司出具（2019）湘常鼎证民字第4475号《公证书》，该《公证书》记载：法德利公司于2019年12月3日向湖南省常德市鼎城公证处申请对其出租给喜盛公司的厂房和空地的现状进行保全证据，法德利公司向公证处提供了法德利公司营业执照及营业执照（副本）、法定代表人证明书、法定代表人身份证、《出租合同》《房屋所有权证》《国有土地使用权证》等材料。2019年12月4日，公证员到达常德市石门县宝峰街道曹家棚、天供山居委会法德利公司，在法德利公司法定代表人皮玉双的带领下，由公证员对喜盛公司租赁的厂房和空地的现状进行摄影、拍照，由公证人员使用手机高德地图软件定位和制作《现场工作记录》，并使用执法记录仪现场摄像。该《公证书》附《现场工作记录》2页、照片58张、光盘1张等。法德利公司为此向湖南省常德市鼎城公证处支付公证费8000元。2019年12月5日，法德利公司通过邮寄方式向喜盛公司送达《联络函》，《联络函》载明：根据2019年9月7日湖南省石门经济开发区管理委员会所下发的《关于清退非工业项目的函》文件:贵公司得所经营业务违反园区工业项目不符合园区要求，并要求贵公司自行清退。现结合双方意愿，以及告函文件，特告知如下：1、贵公司应按照“湖南省石门经济开发区管理委员会所下发的告函”清退本所经营的项目，转而经营符合工业园区要求的项目，双方均应继续履行租赁合同。2、若贵公司要求单方要求解除《租赁合同》，根据相关要求，我方将不退还贵公司所支付的房屋押金。3、在租赁合同中所约定内容中:贵公司所装饰部分我方不负有修缮义务，而贵公司不得损坏建筑和地面原貌……。贵公司在租赁期间已拆迁和整改地貌和严重损害建筑体部分请予以修缮……。法德利公司（发包方）与付凤岗（承包方）签订的《钢结构重建施工合同》记载：法德利公司将其厂区原喜盛纸厂厂房翻修发包给付凤刚承建，面积约1000平方米，单价185元/平方米，吊车费15000元，价款共计200000元，工期自2020年2月13日起至2020年6月28日止。该合同记载的签订日期为2020年2月13日。法德利公司（发包方）与付凤岗（承包方）签订的《厂房地面维修承包合同》记载：法德利公司将原喜盛纸厂厂房地面使用过的坑及损坏等维修工程发包给付凤岗承建，工程范围为原纸厂3500平方米之内的地面，包括填坑材料、切割整型、打掉水泥柱、拆除过磅房子、拆破砖、搞卫生、清洁污渍、人工、运费等，价款共计125000元，工期自2020年2月5日起至2020年5月28日止。该合同记载的签订日期为2020年3月13日。2020年8月12日，法德利公司支付了上述《钢结构重建施工合同》《厂房地面维修承包合同》项下厂房翻修、地面维修价款共计325000元。另查明，法德利公司名下的坐落于石门县宝峰街道曹家棚天供山社区居委会法德利公司5栋1层石房权证石门字第0055758号《房屋所有权证》项下工业厂房建筑面积为5314.44平方米，法德利公司名下的坐落于石门县宝峰街道曹家棚天供山社区居委会法德利公司4栋1层石房权证石门字第0055759号《房屋所有权证》项下工业厂房建筑面积为2420.04平方米。本院认为，本案系民法典施行前当事人签订、履行合同引发的争议，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案依法适用当时的法律、司法解释的规定。本案的争议焦点为：一、案涉《出租合同》民事责任的承担主体；二、法德利公司的损失金额；一、案涉《出租合同》民事责任的承担主体问题。法德利公司以喜盛公司在租赁期间未按照合同约定维护厂房建筑和场地地面，导致租赁标的物损坏为由，主张喜盛公司承担赔偿损失的违约责任。同时法德利公司又以张喜变造租赁合同，以案涉厂房作为经营场所设立个体工商户，是案涉厂房的实际使用人为由，主张张喜承担本案债务的连带清偿责任。本院认为，法德利公司与喜盛公司签订的《出租合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。案涉《出租合同》的主体为法德利公司和喜盛公司，法德利公司向合同相对人喜盛公司主张赔偿损失的违约责任符合法律规定。张喜虽以案涉厂房作为经营场所提出申请设立其个人经营的个体工商户，但法德利公司无证据证明登记机关已核准成立该个体工商户和张喜实际使用案涉厂房从事经营活动的事实主张，即使张喜系案涉厂房的实际使用人，在法德利公司与张喜无租赁关系的情况下，法德利公司主张张喜承担本案合同债务连带清偿责任亦无法律依据。故本院对法德利公司关于张喜承担本案债务连带清偿责任的诉讼请求不予支持。二、关于法德利公司的损失金额问题。（一）关于法德利公司主张的公证费8000元和厂房翻修、场地地面维修费用325000元。法德利公司主张喜盛公司在租赁期间未按照合同约定维护厂房和场地地面，导致租赁标的物损坏，其申请公证机构就喜盛公司租赁标的物的现状进行证据保全支付公证费8000元，其通知喜盛公司修缮租赁标的物未果而自行维修支付维修费用325000元。法德利公司提交了湖南省常德市鼎城公证处（2019）湘常鼎证民字第4475号《公证书》《钢结构重建施工合同》《厂房地面维修承包合同》以及上述费用票据等证据欲证明其事实主张。喜盛公司辩称其未损坏租赁标的物，对法德利公司提交的证据不予认可。本院查明，法德利公司名下的石房权证石门字第0055758号《房屋所有权证》项下工业厂房建筑面积为5314.44平方米，石房权证石门字第0055759号《房屋所有权证》项下工业厂房建筑面积为2420.04平方米。本院认为，法德利公司提出的证据不足以证明喜盛公司违约导致法德利公司支付公证费8000元、维修费用325000元的经济损失。其理由是：1、喜盛公司对湖南省常德市鼎城公证处（2019）湘常鼎证民字第4475号《公证书》项下所涉喜盛公司租赁的厂房和空地的现状有异议，公证事项所涉喜盛公司租赁标的物仅有法德利公司法定代表人皮玉双的指认，该《公证书》摄影光盘和拍摄照片不足以证明公证事项标的物为喜盛公司租赁的厂房、场地。2、法德利公司关于《出租合同》项下租赁标的物厂房1060平方米、场地1545平方米与《钢结构重建施工合同》项下喜盛纸厂厂房面积约1000平方米、《厂房地面维修承包合同》项下喜盛纸厂3500平方米之内的地面系同一标的物的事实主张及证据在喜盛公司不予认可的情况下，法德利公司提出的证据不足以证明其事实主张。3、《厂房地面维修承包合同》项下维修地面面积3500平方米明显超出《出租合同》项下租赁厂房面积1060平方米和场地面积1545平方米之和。4、即使喜盛公司对案涉租赁标的物有损害事实发生，在法德利公司与喜盛公司未就租赁标的物损害程度、维修方式协商一致的情形下，法德利公司翻修重建租赁厂房、场地地面的维修方式和范围是否适当以及价款是否合理等专门性问题应参考鉴定机构的鉴定意见为宜。（二）关于喜盛公司解除《出租合同》的违约责任问题。法德利公司主张其没收喜盛公司交纳的押金50000元，喜盛公司主张双方就案涉押金的性质没有约定，依法应予返还。本院查明，案涉《出租合同》约定：喜盛公司向法德利公司支付压（押）金50000元，押金不计利息，待合同期满后喜盛公司交清所有费用再退还押金。综上合同条款约定，案涉押金仅具有担保《出租合同》履行的功能，不具有违约金的性质。法德利公司主张没收喜盛公司交纳的押金50000元，实质上是以该押金作为约定的违约金予以收取，其诉讼请求显然没有事实依据和法律依据，本院不予支持。但喜盛公司因经营范围不符合租赁标的物所在地产业政策而解除《出租合同》，依法应当承担违约损害赔偿责任。综上，结合喜盛公司租赁期间根据自身需求对租赁标的物加装隔离墙等装饰装修，案涉《出租合同》因喜盛公司违约解除后法德利公司需对喜盛公司提前返还的租赁物进行必要的拆除、维修，并考量喜盛公司非恶意违约以及法德利公司租赁期限内租金损失等因素，本院酌定喜盛公司赔偿法德利公司各项损失共计50000元为宜，该款项喜盛公司以法德利公司应返还喜盛公司的押金50000元予以抵销。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、湖南喜盛纸业有限公司赔偿法德利（湖南）实业有限公司损失50000元，该款项湖南喜盛纸业有限公司以法德利（湖南）实业有限公司应返还湖南喜盛纸业有限公司的押金50000元予以抵销；二、驳回法德利（湖南）实业有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费7045元，减半收取计3522.5元，法德利（湖南）实业有限公司负担3062.5元，湖南喜盛纸业有限公司负担460元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 员 曾繁星二〇二一年七月二十二日法官助理 杨 涛书 记 员 郑寒友附法律条文：一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。