广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0115民初2274号原告：梁桂荣，男，1957年8月27日出生，汉族，住广州市南沙区。委托诉讼代理人：谢惠滢，广东顺行律师事务所律师。被告：何中衍，男，1990年12月27日出生，汉族，住广东省云浮市云安县。原告梁桂荣诉被告何中衍房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁桂荣及其诉讼代理人谢惠滢到庭参加了诉讼。被告何中衍经本院公告送达，没有依时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁桂荣向本院提出以下诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《商铺租赁合同》于2020年12月31日解除；2.被告交纳的8760元押金归原告所有；3.被告向原告支付2020年5月1日至2020年12月31日期间的租金34472.6元；4.被告向原告支付逾期交租的滞纳金（即违约金，以当月欠付租金为本金，按年利率3.85%的标准，分别从当月16日起计至当月租金付清之日止）；5.被告立即将广州市南沙区××镇××路××号之二商铺（以下统称涉案商铺）腾空并完好交还给原告；6.被告按每月4380元的标准向原告支付2021年1月1日起至被告腾空交还涉案商铺之日止的占有使用费；7.被告向原告支付2020年2月至2020年7月的水费65元和2020年4月至2020年7月的电费1548.92元；8.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年11月12日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将涉案商铺出租给被告使用。合同另对租期、租金标准以及违约责任等内容进行了约定。合同履行过程中，被告存在逾期交租的情形，自2020年5月开始拖欠租金至今未予以清偿，其中2020年5月欠付3812.6元，其余各月均欠付4380元。因被告拖欠租金的行为已构成严重违约，原告根据合同的约定，于2020年12月31日向被告发送《解除租赁合同通知书》，该通知已于2021年1月3日送达被告，但被告并没有按照通知书的要求履行义务。另外，被告承租期间还欠付水费和电费，上述费用均由原告代为缴纳。原告认为，被告的上述行为违反了法律规定和合同约定，使原告权益受损，故提起本案诉讼。被告何中衍未答辩。经审理查明：涉案商铺为梁桂荣的自建房，未取得不动产权证，亦未办理合法建设手续。2018年11月12日，梁桂荣（甲方）与何中衍（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将涉案商铺出租给乙方使用。租赁期限从2018年11月12日起至2023年11月12日止，每月租金4380元。乙方向甲方预缴两个月租金作为押金。租金在当月5日前支付完毕，逾期十天，甲方有权加收滞纳金，若再逾期十五天，甲方有权终止合同，没收押金。乙方在合同期满前退租，需结清水电费，押金不予退回。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。梁桂荣陈述，除涉案商铺外，其还将涉案商铺旁的房屋提供给何中衍居住使用，双方未另行签订合同，上述《商铺租赁合同》中约定的租金包含涉案商铺和相邻房屋的租金。梁桂荣自述已于合同签订之日（即2018年11月12日）将涉案商铺交给何中衍，何中衍用于经营砖石建材生意。梁桂荣确认何中衍交纳了8760元保证金，并确认何中衍已交清2020年4月30日前的租金，另外2020年5月仅交纳租金567.4元。因何中衍欠付租金，梁桂荣于2020年12月31日向何中衍的户籍地寄送《解除租赁合同通知书》，要求解除《商铺租赁合同》，并要求何中衍在收到通知之日起3日内交还商铺。该通知书于2021年1月3日由他人代收。梁桂荣表示何中衍现已不在涉案商铺处经营，但仍将部分建材存放在商铺内。梁桂荣提供的照片显示，涉案商铺内仍存放有瓷砖等建材，以及广告牌、桌、椅等杂物。另查明，梁桂荣提交的《水表用水费用明细清单》和自来水费发票显示，用水地址为“市鱼路34号”的水表于2019年11月至2020年8月期间合计产生水费135元（其中2020年2月至2020年7月产生水费100元），梁桂荣已向供水部门交纳。梁桂荣主张上述水费系因何中衍使用涉案商铺产生。另根据梁桂荣提供的《电费清单》，涉案商铺地址设有两个电表，其中编号为0800151156050180的电表用电性质为居民生活，2020年4月1日至2020年7月31日期间合计产生电费386.88元；编号为0800150129515889的电表用电性质为商业，2020年4月1日至2020年7月31日期间合计产生电费1162.04元。两电表合计产生电费1548.92元。梁桂荣已通过银行划扣的形式交纳上述电费。梁桂荣主张商业电表对应涉案商铺的用电，居民生活电表对应何中衍使用的相邻房屋的用电。本院认为：何中衍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃对梁桂荣提交的证据进行质证，以及放弃对梁桂荣于庭审中陈述的事实进行抗辩的权利。涉案商铺未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设，梁桂荣、何中衍就涉案商铺签订的《商铺租赁合同》，因违反法律的禁止性规定，为无效合同。因《商铺租赁合同》无效，梁桂荣要求确认该合同于2020年12月31日解除的诉讼请求，本院不予支持。合同无效时，双方应当返还因合同取得的财产，因此何中衍应当向梁桂荣腾空交还涉案商铺，梁桂荣应当向何中衍退还收取的8760元保证金。虽然合同无效，但何中衍实际承租使用了涉案商铺，故何中衍应当参照合同约定的租金标准向梁桂荣支付占有使用费。梁桂荣主张何中衍自2020年5月起欠付费用，因何中衍未到庭答辩或提供相反证据推翻梁桂荣的陈述，故本院对梁桂荣陈述的事实予以确认。关于占有使用费的止付日期应如何确定的问题。按照《商铺租赁合同》的约定，梁桂荣在何中衍拖欠租金超过二十五日的情况下，即可收回涉案商铺。梁桂荣于2020年12月31日通过书面通知要求何中衍交还涉案商铺时，何中衍欠付费用已达半年，梁桂荣怠于行使收回涉案房屋的权利，其自身行为亦存在过错，因此本院酌定占有使用费计算至2020年12月31日止，此后因房屋闲置产生的占有使用费损失属于扩大损失，本院不予支持。综上，2020年5月1日至2020年12月31日期间，何中衍仍欠付占有使用费34472.6元（4380元×8个月-567.4元）。因梁桂荣需向何中衍退还8760元保证金，但由于何中衍未在本案中提出主张，为避免诉累，本院确认上述保证金应先抵扣两个月的占用使用费，抵扣后何中衍仍需向梁桂荣支付2020年7月1日至2020年12月31日期间的占用使用费25712.6元。因《商铺租赁合同》无效，梁桂荣要求何中衍支付逾期支付租金产生的违约金，缺乏依据，本院不予支持。何中衍使用涉案商铺期间产生的水电费应由其自行承担。根据梁桂荣提供的证据，可以确认其代何中衍垫付了涉案商铺2020年4月1日至2020年7月31日期间的电费1548.92元。现梁桂荣要求何中衍予以清偿，合理有据，本院予以支持。因梁桂荣提交的《水表用水费用明细清单》以及自来水费发票上载明的用水地址与涉案商铺不一致，无法证明相应水费系何中衍使用涉案商铺产生，故本院对梁桂荣要求何中衍支付水费的诉讼请求，不予支持。何中衍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条第一款之规定，判决如下：一、被告何中衍应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁桂荣交还广州市南沙区东涌镇市鱼路32号之二商铺；二、被告何中衍应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁桂荣支付2020年7月1日至2020年12月31日期间的占有使用费25712.6元；三、被告何中衍应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁桂荣支付电费1548.92元；四、驳回原告梁桂荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费466元，由原告梁桂荣负担186元，由被告何中衍负担280元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 员 李慧娟二〇二一年七月二日法官助理 谢雨虹书 记 员 梁 艺