江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0121民初2637号原告：南昌联邦家具制造有限公司，住所地：江西省南昌市南昌县小蓝经济开发区富山一路448号，统一社会信用代码：91360121759964323K。法定代表人：罗华芳。委托诉讼代理人：肖健，男，1962年1月20日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区，该公司股东。被告：江西宁星五金机电有限公司，住所地：南昌市西湖区桃花工业村D区B5栋1单元102室，统一社会信用代码：913601006937430257。法定代表人：仁文静，职务：经理。原告南昌联邦家具制造有限公司（以下简称“联邦家具公司”）与被告江西宁星五金机电有限公司（以下简称“宁星公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月6日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人肖健，被告法定代表人仁文静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告赔偿原告,因提前退租仓库住房,导致原告损失的租金73040元;二、判令被告付清原告自2012年1月起至2019年9月止,少支付原告的租金计5580元;三、判令被告返还原告为恢复仓库原状已支付的相关费用15960元;四、本案产生的所有费用,概由被告承担。事实和理由：2012年11月6日,被告方大股东林海平租赁原告地处南昌小蓝经济开发区富山一路448号仓库一栋计1548平方米，另租赁二室一厅住房一套。租赁期自2012年12月1日起至2022年12月31日止(详见租房协议)。协议约定:2012年1月1日至2015年12月底,租金每月每平方米9元；2016年1月1日至2018年12月底,租金每月每平方米10元;2019年1月1日至2022年12月底,租金每月每平方米12元,每月租金19008+360+200=19568元,每季度租金19568×3=58704元。至2019年9月,原告发现被告只出货不进货,且在暗中低价变卖产品。后经询问才知道:被告方因出让股权,合伙经营失败,导致毁约,中止租金支付,造成原告仓库住房闲置6个多月,损失租金十多万元。《租房协议》第5条约定:期内乙方（被告）应按时交纳甲方（原告）房租，超期每天按欠付数额的3%支付甲方(原告)滞纳金。超期一个月本协议自动解除,押金不退,一切损失由乙方(被告)自行承担。据上,原告认为:1.被告毁约,出于无奈。但导致原告的仓库住房闲置,造成原告的租金损失73040元(月租金58704元×2季=117408元/半年-押金44368元=73040元),理应赔偿付清给原告。2.自2012年1月至2019年9月,被告少支付原告的住房租金60元/月×93个月=5580元,还有协议中约定每天3%的滞纳金等,被告理应付清给原告。3.依据双方协议第5条,以及合同法相关条款,被告提前中止协议,理应无条件恢复原告仓库原状。被告拍屁股走人,原告聘请民工、铲车、货车等,恢复仓库原状所支付的办公房拆除费,地面水沟清理费,垃圾上下车运输费,垃圾场回收垃圾费,大门维修拆除重置费,三相四线拆换费等等,共计15960元(办公房拆除和仓库清理打扫2人×3天×300元/人=1800元,水沟清理工资2人×2天×300元/天=1200元,垃圾上下车及运输和回收费3500元,仓库大门维修重置费500+3200=3700元,三相四线拆换费160米×36元/米=5760元),被告理应全部返还付清给原告。被告宁星公司答辩称：一、原被告双方并不存在房屋租赁合同关系，原告主体不适格，应裁定驳回起诉。原告提供的《租房协议》甲乙双方分别是肖健与林海平，该协议是自然人之间签署的，与原、被告无关。林海平虽然是被告公司股东，但被告作为具有独立人格的法律主体，股东个人行为在无公司授权情况下，并不能代表公司，被告并没有与原告发生任何直接的房屋租赁法律关系。此外，在协议履行过程中，租金的支付均是通过个人账户转账，并非通过公司转账，被告从未向原告支付过任何涉案房屋的租金，原、被告并不是本案适格当事人。二、被告公司股东林海平已结清承租肖健房屋期间的所有租金，也未拖欠其任何费用，原告的主张没有事实和法律依据。1、林海平已足额结清肖健租金，不存在少付5580元的问题。在履行过程中，林海平与肖健还就租赁协议的部分涉案房屋季租金进行了相应调整并在长时间内一直实际按新标准执行，肖健并无异议，且从2012年到林海平搬离涉案房屋，直至原告起诉，均未表示异议。现肖健提出林海平少支付其租金没有事实依据，且早已超过法定诉讼时效。2、林海平无需支付肖健为恢复仓库原状已支付的费用。理由：林海平在退租时已通知肖健前往承租场地进行验收，肖健并未对承租场地需要恢复原状提出异议，双方在当时已完成对承租物的交接手续。根据(2020)赣0103民初6386号民事判决及(2021)赣01民终313号民事判决认定的事实，因林海平不便将仓库内已安装好的行吊拆除搬离，便与肖健签署《行吊买卖协议》，将行吊出卖给了肖健，以便肖健可将涉案房屋继续用作仓库，林海平有在会同肖健本人在现场交易行吊及视察搬离仓库现场时的视频等可以证明。根据租房协议第9条，林海平并不存在损坏房屋等行为，且安装行吊也没有破坏主体结构，行吊也继续出卖给了肖健仓库使用，无需承担所谓恢复原状的费用。原告诉称的这些费用系在时隔许久后提出，且其也未提供任何材证明系林海平的原因导致仓库需要恢复原状，无法证实与林海平的租赁行为具有关联性，更无合法有效的票据证明该些费用的发生系真实存在的。因此其要求林海平承担该些费用没有任何事实及法律依据。三、原告要求被告赔偿其租金损失没有事实及法律依据。如前所述，被告并不是本案的适格当事人，与原告不存在任何房屋租赁合同法律关系，原告该主张没有事实及法律依据，但为配合法庭查清事实，被告经向股东林海平了解，首先，林海平在搬离涉案房屋前，已提前告知出租人肖健，给予了出租人肖健一定的合理招租时限，肖健本人当时也在现场对承租物进行了有效交接。林海平并未给肖健造成后续租金损失。退一万步，即便需要林海平承租相应提前退租的责任，根据双方签订的《租房协议》，出租人肖健已根据《租房协议》第8条约定，实际没收了林海平交付的按三个月租金标准计算的租房押金42768元，按自搬离后再给予出租人肖健三个月的合理招租期间计算，被没收的租房押金已足够抵偿原告的相关损失。虽然承租方存在合同期间内提前退租的情形，但出租人肖健主张的租金损失金额过高，出租人肖健不能因为涉案房屋在林海平退租后，因自己不积极对外寻租导致长时间无法对外出租，反过来要求前任承租人持续承担租金，该主张无疑对林海平是不公平的，且没有任何合同及法律依据。即便存在该部分损失，该损失也应列入扩大损失部分，由出租人自行承担。四、在承租期间，原告未依法向承租人开具房屋租赁发票，承租人保留原告相关检举揭发的权利。本院经审理认定事实如下：原告联邦家具公司法定代表人于2019年3月13日由肖健变更为罗华芳。林海平在2016年4月13日变更前为被告宁星公司法定代表人，现为该公司大股东。2012年11月6日,甲方（出租方）肖健，乙方（租赁方）林海平，双方签订《租房协议》，协议约定：甲方提供小蓝经济开发区富山一路448号综合楼后面的南面车间给乙方作仓库使用，面积1584㎡，2012年12月1日至2015年12月31日租金每月9元/㎡；2016年1月1日至2018年12月31日租金每月10元/㎡;2019年1月1日至2022年12月31日租金每月12元/㎡,另租赁60㎡二室一厅住房一套，月租金360元。租赁期自2012年12月1日起至2022年12月31日止。协议签订后，乙方一次性付清3个月租金给甲方作为押金，期内乙方自行缴纳水电费、按时交纳房租，不得在房屋内做违法乱纪事情，不得擅自转租，甲方同意乙方自行出资安装行吊，但不得损坏房屋的主体结构、期满后如甲方需要可协商作价，如不需要，乙方可自行拆走。期内如瓦面漏水，由甲方负责维修，如地面水沟堵塞，由乙方负责疏通。另由乙方每月支付大门门卫工资200元。上述《租房协议》履行期间，林海平在案涉租赁仓库安装了行车。2013年1月16日，肖健出具收到“林海平租赁仓库押金42768元”的收据一张。2019年9月，双方协商终止了《租房协议》，租金支付自2012年12月1日至2019年9月30日。2019年9月29日，被告宁星公司（甲方）与肖健（乙方）签订《行吊买卖协议》，约定：甲方将行吊以30000元价格转让给乙方，半年内一次性付清转让价款。后因肖健未支付此货款，被告宁星公司起诉，案经南昌市西湖区人民法院和南昌市中级人民法院一、二审，判决肖健向宁星公司支付货款30000元。宁星公司在该案二审答辩状中，有“当时我司租赁肖健厂房排水系统不行，导致仓库及仓库办公室淹没……关于房屋租赁提前解约，也是和对方达成一致，我们42768元押金也作为补偿金给他了……”等内容。上述事实有下列证据在卷佐证：《租房协议》、原、被告企业信息打印件、南昌市中级人民法院（2021）赣01民终313号民事判决书，被告宁星公司二审民事答辩状，肖健出具的收条、林海平制作的《肖健仓库租金清单》及当事人陈述等。原告所举证的微信转账、微信聊天记录截屏，清理拆除垃圾的清理费收据、仓库照片等证据，被告对其真实性和关联性提出异议，本院认为，因双方已协商终止了租房协议，原告未能提交租房协议终止后，对仓库的恢复、场地的清理等费用应由承租人承担的证据，故本院对其关联性不予认定。被告举证的3张银行电子回单，仅能证明该3笔租金由林海平妻子王锦香向肖健支付租金的事实，不能达到证明目的，本院不予认定。本院认为：因签订案涉《租房协议》的肖健、林海平，当时均为原、被告公司的法定代表人，虽然协议无原、被告公司的名称，也未加盖公司印章，但在履行合同及其后因行车买卖合同纠纷案件中，被告公司答辩自认的内容可以认定案涉租房协议实际为原、被告签订。案涉《租房协议》经双方协商于2019年9月30日终止，租金亦支付到终止日，双方还就安装在案涉仓库中的行车达成了转让协议。案涉《租房协议》及双方终止该协议的内容中并无恢复仓库原状的约定，亦无因提前退租导致原告损失的约定，原告未向法庭提交应由被告承担其上述损失的证据，亦未提交被告少付租金的证据，故原告的诉讼主张，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告南昌联邦家具制造有限公司诉讼请求。案件受理费减半收取1083元，由原告南昌联邦家具制造有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 员 余永祥二〇二一年七月二日法官助理 彭一蕾书 记 员 李倩云