广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初38882号原告（反诉被告）：广州西捷企业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区*大道760号地下一层01房F168单元，统一社会信用代码。法定代表人：吕银光，经理。委托诉讼代理人：刘垒、林巨中，均系广东华之杰律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘冲，男，1997年4月11日出生，汉族，住湖南省临湘市。委托诉讼代理人：鲁凯，湖南扬世律师事务所律师。原告广州西捷企业管理有限公司（下简称西捷公司）诉被告刘冲房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告刘冲对本案管辖权提出异议。本院经审查后作出（2019）粤0106民初38882号民事裁定，裁定驳回被告刘冲对本案管辖权提出的异议。被告刘冲不服该裁定提起上诉，广州市中级人民法院审查后作出了（2019）粤01民辖终2540号民事裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。后被告刘冲提起反诉，本院予以受理，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）西捷公司的委托诉讼代理人刘垒，被告（反诉原告）刘冲及其委托诉讼代理人鲁凯均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）西捷公司诉称：2019年2月28日、2019年3月22日，原告与被告分别签订了《商铺租赁合同》《物业管理服务协议》，约定原告将广州市天河区*大道760号“乐尚·**”商场F132商铺租赁给被告，面积为66.98平方米；租赁期限为3年，自2019年2月28日至2022年2月27日止，首年租金为19089.30元。合同签订后，原告按约定将商铺交付被告使用。2019年7月26日，被告单方面向原告发出《解除租赁合同、赔偿经济损失通知书》，要求解除双方签订的《商铺租赁合同》。收到该通知书后，原告在2019年8月5日向被告寄出《移交商铺通知书》，回复同意解除双方签订的《商铺租赁合同》，并通知被告于2019年8月8日前将承租的商铺移交给原告。但被告却以种种理由拒绝向原告移交商铺，至今仍未腾空商铺并移交原告，被告的行为严重侵害了原告的合法权益。为维护原告合法权益，特起诉至法院请求判令：一、确认原告与被告在2019年2月28日、2019年3月22日签订的《商铺租赁合同》与《物业管理服务协议》于2019年8月5日解除；二、被告立即腾空所承租的广州市天河区*大道760号零度青春（原“乐尚·**”）商场F132商铺并交付给原告；三、被告向原告支付占用期间的房屋占用费（按每月19089.30元的租金标准，自2019年8月6日起计至实际交付原告之日止）；四、被告向原告支付未能及时腾空交还商铺的违约金（与占用费金额一致）；五、本案诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）刘冲辩称：一、原告未在合同约定开业时间（2019年4月15日、2019年7月28日之前）进行整个商场开业，因此我方按照合同约定向被告发出解除合同通知，我方也另行提起反诉要求原告承担违约责任。二、原告已经没有实际经营承租商铺所在的整个商场，而且原告于2019年7月26日对承租商铺进行锁铺，从该日起我方无法进入承租商铺，所以我方无须向原告支付占用费。被告（反诉原告）刘冲反诉称：2019年2月28日、2019年3月22日，原告与被告分别签订了《商铺租赁合同》与《物业管理服务协议》，约定原告将广州市天河区*大道760号“乐尚·**”商场编号F132商铺租赁给被告经营“鲍师傅”品牌糕点店，租赁面积66.98平方米；租期三年，第一年每月租金为19089.30元，租赁保证金为57267.90元；2019年2月28日至2019年3月31日是装修免租期；第一年每月物业管理费为3014.10元，物业管理保证金为9042.30元、水电费保证金为3349元、装修保证金为3349元。被告于2019年1月24日向原告支付了2019年4月的租金19089.30元、物业管理费3014.10元、入场费20000元，共计42103.40元。2019年2月19日，被告向原告支付租赁保证金57267.90元、物业管理费保证金9042.30元、水电费保证金3349元、装修保证金3349元，共计73008.20元。2019年2月14日，原告的实际控制股东、董事、法定代表人许少涛在与商户郑燕芝关于商铺的开业时间及装修、进场问题的聊天记录中，许少涛承诺商场将于2019年4月15日开业。2019年8月4日，猎德派出所及猎德司法所组织被告、钟毅麟、苏兴林三户商铺户主与黄宝伟、原告进行商铺租赁合同纠纷的调解，原告的实际控制人、股东及监事黄宝伟确认其在5月份向被告承诺商场在7月份开张，如果商场不能按时开张，就向被告赔偿损失。直至2019年7月26日，被告向原告提出解除租赁合同时，“乐尚·**”商场也未曾开业，原告的违约行为致使合同目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。原告的行为已严重侵犯被告的合法权益，为维护自身合法权益，被告特提起反诉，请求法院判令：一、原告向被告返还已支付的商铺租金、入场费、商铺保证金、物业管理费保证金、水电费保证金、装修保证金共115111.60元；二、诉讼费由原告承担。原告（反诉被告）西捷公司对反诉答辩称：不同意被告的反诉请求，被告是自行提前解除合同，根据合同约定，应当视为被告违约，被告已支付的费用无须返还。因此，请法院驳回被告的反诉请求。经审理查明：2019年2月28日，西捷公司（出租方/甲方）与刘冲（承租方/乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方同意将广州市天河区*大道760号“乐尚·**”商场F132（下简称案涉商铺）出租给乙方，商铺的建筑面积为66.98平方米，双方均同意按此面积计租；商铺仅限于乙方用于商业经营用途，仅限于经营“鲍师傅”品牌，业务范围为包点零售；租赁期为3年，2019年2月28日至2022年2月27日；装修免租期为32天，即2019年2月28日至2019年3月31日；商铺交付日期为2019年2月28日，开张营业日待定；第一年2019年2月28日至2020年2月27日的月租金为19089.30元；租赁保证金为三个月首年月租金，共57267.90元；免租期内免交租金，但仍需缴纳物业管理费及按《装修指南》中规定的标准，缴纳装修期间的相关费用及保证金；租赁保证金及首月租金应由乙方签订本合同时向甲方缴纳；甲方于每月20日前向乙方派送下月应缴费用单据，乙方须于每月25号前向甲方财务部门或甲方指定的代收银行支付下月租金；甲方有权在乙方违反本合同约定的时候抵扣保证金，以补偿甲方损失（包括但不限于租金的损失）；租赁期届满，若乙方缴清全部租金及其他应缴费用（含违规违约金）且无违约行为，甲方验收出租铺位完好无损后，乙方在完成所有退场手续之日起十个工作日内，由甲方将租赁保证金无息退还乙方；自甲方交付商铺之日起，乙方需进场装修，且装修设计方案必须报物业公司，并经物业公司书面批准后方可施工；租赁期间，若任何一方无正当理由，擅自变更或提前解除合同，视为违约，违约方需赔偿对方相应的损失；本合同终止或提前解除后，乙方必须在三天内搬出所承租铺位；合同到期/终止/解除，乙方应按时退出本协议所载场地并按甲方要求恢复场地原状，否则甲方除限期乙方迁出和补交占用期租金外，还有权按占用期内租金总额的100%收取违约金等。2019年3月22日，西捷公司（甲方/物业管理方）与刘冲（乙方/商户）签订《物业管理服务协议》，约定本《物业管理服务协议》与《租赁合同》同时签订，当《租赁合同》解除时，本协议亦同时解除；物业为案涉商铺，物业服务期限自2019年2月28日至2022年2月27日；2019年2月28日至2020年2月27日期间的月管理费为3014.10元；物业管理保证金为三个月首年的月物业管理费共9042.30元，水电费保证金为3349元，装修保证金为3349元，以上保证金共15740.30元；本协议除双方协商一致外不得任意解除，如乙方单方要求提前解除本协议，应提前一个月向甲方发出书面通知或者与甲方协商一致，在此情况下解约，乙方的物业管理保证金、水电保证金将不予退回等。2019年7月26日，刘冲向西捷公司发出《解除租赁合同、赔偿经济损失通知书》（下简称《解除合同通知书》），表示其和西捷公司于2019年2月28日签订《商铺租赁合同》，合同签订后其已按照合同约定履行了支付租金、押金等义务，但截止至2019年7月26日西捷公司的乐尚·**商场正门和侧门仍无法通行，处于封闭堵塞状态；西捷公司的乐尚·**商场四个月没有开张营业，导致其无法开张营业，给其造成了严重的经济损失，西捷公司的行为已构成根本违约；现刘冲针对西捷公司的严重违约行为，特郑重做出以下通知：一、刘冲通知西捷公司解除双方于2019年2月28日签订的《商铺租赁合同》；二、西捷公司应当返还刘冲已支付的押金、租金共计115111.60元，赔偿其从2019年2月28日至2019年7月26日期间因该《商铺租赁合同》产生的装修费100000元，购买设备费70000元，购买原材料费20000元，品牌加盟费128000元，4个月的员工工资共计112000元，4个月的停止营业损失费共计1600000元，律师费用80000元，以上费用暂计至本通知之日即2019年7月26日共计2225111.60元；另刘冲停止营业的经济损失计算至西捷公司对以上全部费用清偿完毕之日止等。2019年8月5日，西捷公司向刘冲发出《移交商铺通知书》，表示刘冲于2019年7月26日单方面向西捷公司提出解除双方签订的《商铺租赁合同》，西捷公司同意解除该合同；现通知刘冲于2019年8月8日前将刘冲所承租商铺移交给西捷公司；如逾期，西捷公司将自行收回该商铺。2019年8月6日，刘冲向西捷公司发出《关于的回函》，表示其于2019年8月5日收到西捷公司出具的签订《移交商铺通知书》，但西捷公司在收到《解除合同通知书》后，至今没有赔偿因西捷公司违约给其造成的经济损失及返还租金、押金等；根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，刘冲拥有同时履行抗辩权，在西捷公司向其支付完毕上述费用之前，其有权拒绝移交所承租的商铺等。现西捷公司提起诉讼，要求确认其与刘冲签订的《商铺租赁合同》《物业管理服务协议》于2019年8月5日解除，并要求刘冲腾空案涉商铺交付给西捷公司及支付占用费、违约金；刘冲提起反诉，要求西捷公司向其返还已支付的租金、入场费、保证金等。诉讼过程中，西捷公司与刘冲均确认刘冲向西捷公司支付了商铺租金、入场费、商铺保证金、物业管理费保证金、水电费保证金、装修保证金等共计115111.60元；西捷公司于签订合同当日即2019年2月28日将案涉商铺交付给刘冲使用，交付时案涉商铺为毛坯状态，刘冲于2019年4月16日前将案涉商铺装修完毕但一直没有进行经营；案涉商铺所在商场现在由上一手出租人广州宏瀚房地产开发有限公司（下简称宏瀚公司）控制。刘冲主张其与西捷公司签订《商铺租赁合同》前，西捷公司的法定代表人许少涛于2019年2月14日向其及其合伙人郑燕芝承诺案涉商铺所在的商场整体于2019年4月15日前开业；双方因《商铺租赁合同》产生纠纷而在猎德派出所进行调解时，西捷公司的实际控制人即股东黄宝伟承诺案涉商铺所在的商场在2019年7月5日正常开张营业，如果没有正常开业就赔偿损失，但截至2019年7月26日商场仍未开业，由于开业时间待定，合同的根本目的无法达到，故刘冲向西捷公司发函要求解除合同。为予证明，刘冲提交了郑燕芝与许少涛的聊天记录（打印件）、黄宝伟与郑燕芝等商户在猎德司法所所长及猎德派出所民警组织下针对租赁合同纠纷进行调解的录音录像（光盘）、《公证书》作为证据。西捷公司认为刘冲不能出示郑燕芝与许少涛的聊天记录的原始载体，对其真实性不予确认；西捷公司对调解的录音录像（光盘）的真实性不予确认；西捷公司对《公证书》的真实性予以确认，认为该证据同时也可以证明刘冲已经实际占有使用案涉商铺。另，西捷公司主张刘冲发函要求提前解除合同，已构成违约，应当承担相应的违约责任。西捷公司主张案涉商铺所在的整个商场于2019年8月4日开业，刘冲故意组织人员到商场拉横幅，在派出所要求下刘冲撤下横幅，之后刘冲进入案涉商铺并在案涉商铺的玻璃上张贴大字报；刘冲之后也多次进出案涉商铺取放物品，且2019年9月也是因为刘冲进入案涉商铺，双方发生矛盾才到派出所进行调解；刘冲虽然发函要求提前解除合同，但未向其交回案涉商铺，商铺内也一直存有刘冲的物品，且刘冲经营的公司也一直以案涉商铺作为注册地址，均可以证明刘冲一直在占有使用案涉商铺，应该按照合同约定支付相应的占用费。刘冲对西捷公司主张2019年8月4日整个商场开业的事实不予确认，认为西捷公司在2019年8月4日通过用木板围挡的方式将案涉商铺全部封闭；2019年9月17日，西捷公司对案涉商铺进行锁门、收回，因此其无须支付占用费。为予证明，刘冲提交了案涉商铺大门被上五把锁的视频（光盘）、刘付丽梅与郑燕芝等商户在猎德司法所及猎德派出所的人员组织下针对租赁合同纠纷有关承租的三户商铺大门被锁事宜进行调解的录音笔录（光盘）作为证据。西捷公司对上述证据的真实性均予以确认，确认其于2019年9月17日对案涉商铺进行锁门，但认为其在派出所及街道的协调下，在刘冲在场的情况下当场把门打开了，此后其就没有对案涉商铺进行上锁；2019年8月4日，由于刘冲在案涉商铺悬挂内容为“零度青春、还我血汗钱”等的横幅，为了商场的整体形象，其在商场内树立了相应的广告牌，并非是针对案涉商铺进行所谓的封堵。本院认为：《商铺租赁合同》《物业管理服务协议》是西捷公司与刘冲的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应切实履行。刘冲于2019年7月26日向西捷公司发出《解除合同通知书》，要求解除《商铺租赁合同》；西捷公司于2019年8月5日向刘冲发出《移交商铺通知书》，同意解除合同。因此，《商铺租赁合同》于2019年8月5日解除。另，根据《物业管理服务协议》中关于《商铺租赁合同》解除时本协议同时解除的约定，《物业管理服务协议》亦于2019年8月5日解除。综上，现西捷公司要求确认《商铺租赁合同》《物业管理服务协议》于2019年8月5日解除的诉讼请求合法有据，本院予以支持。根据双方当事人确认的事实可知，由于西捷公司与上一手出租人之间的纠纷，案涉商铺已由上一手出租人控制，故西捷公司要求刘冲腾空交还案涉商铺的诉讼请求已缺乏事实基础，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，根据双方当事人确认的事实可知，西捷公司于2019年2月28日将案涉商铺交付给刘冲使用，刘冲于2019年4月16日装修完毕案涉商铺，但由于案涉商铺所在商场一直未能正常开业经营，导致刘冲承租案涉商铺用于正常经营使用的合同目的无法实现。虽然《商铺租赁合同》约定“开张营业日待定”，即合同中并未明确约定案涉商铺所在商场的开张营业日期，但是，自刘冲于2019年2月28日承租案涉商铺至2019年7月26日向西捷公司发出《解除合同通知书》，上述期间长达近5个月，该期间已经超过了合理的等待期限。由于等待多个月而承租经营案涉商铺的目的一直无法实现，在此情况下，刘冲有权提前解除合同。因此，对于《商铺租赁合同》《物业管理服务协议》提前解除，刘冲不应承担违约责任，故现刘冲要求西捷公司返还已支付的入场费20000元、商铺保证金57267.90元、物业管理费保证金9042.30元、水电费保证金3349元、装修保证金3349元的反诉请求合法有据，本院予以支持；但对于刘冲已支付的2019年4月的商铺租金19089.30元、物业管理费3014.10元，其要求西捷公司返还的反诉请求缺乏依据，本院不予支持。另，根据已查明的事实可知，西捷公司存在对案涉商铺进行上锁、封闭等行为，且如上分析，由于案涉商铺所在商场未能正常营业而导致刘冲无法正常使用案涉商铺、由于西捷公司与上一手出租人之间的纠纷导致案涉商铺由上一手出租人所控制，在此情况下，西捷公司要求刘冲支付自2019年8月6日起的房屋占用费、逾期腾空交还案涉商铺的违约金的诉讼请求均缺乏依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）广州西捷企业管理有限公司与被告（反诉原告）刘冲于2019年2月28日签订的《商铺租赁合同》、于2019年3月22日签订的《物业管理服务协议》于2019年8月5日解除；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，原告（反诉被告）广州西捷企业管理有限公司向被告（反诉原告）刘冲返还已支付的入场费20000元、商铺保证金57267.90元、物业管理费保证金9042.30元、水电费保证金3349元、装修保证金3349元；三、驳回原告（反诉被告）广州西捷企业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）刘冲的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费10090元，由原告（反诉被告）广州西捷企业管理有限公司负担8090元、被告（反诉原告）刘冲负担2000元；反诉受理费1302元，由原告（反诉被告）广州西捷企业管理有限公司负担1062元、被告（反诉原告）刘冲负担240元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  何曙明人民陪审员  刘国旗二〇二一年七月九日书 记 员  邱莉晶黄谱兰