广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初3907号原告：苏康娟，女，1975年8月22日出生，汉族，身份证住址广州市天河区，委托诉讼代理人：张艳明，广东宏力律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕传文，广东宏力律师事务所律师。被告：广州市贤庄房地产开发有限公司，住所地广州市白云区同和贤庄南湖山庄，统一社会信用代码914401017082363854。法定代表人：符朝华。委托诉讼代理人：宋晶，广东南方福瑞德律师事务所律师。委托诉讼代理人：林朝银，女，1995年8月22日出生，汉族，身份证住址广东省惠来县，该公司员工。原告苏康娟与被告广州市贤庄房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苏康娟的委托诉讼代理人张艳明、吕传文，被告广州市贤庄房地产开发有限公司的委托诉讼代理人宋晶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告苏康娟向本院提出诉讼请求：1、被告向原告返还已支付的200万元预付款；2、被告向原告支付利息，利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付，自2020年12月14日起至2021年4月14日的利息以900万元为基数，自2021年4月14日起的利息以200万元为基数计算至被告付清款项之日；3、被告向原告返还已支付的100万元定金；4、被告向原告支付自2020年12月14日起，以100万元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付至被告付清款项之日的利息；5、被告承担本案诉讼、财产保全费用。事实和理由：原告于2020年6月27日到*（又名*）现场看房，在实地看过该楼盘的一套别墅（白云区*号101房）后，觉得户型、地理位置和价格等还比较合适。原告非常忌讳墓地，特意询问被告员工并明确表示如果是有墓地绝对不会购买，被告员工明确表示该地块在开发前没有墓地。在被告员工故意隐瞒这一重要事实的情况下，原告当即支付了100万定金，又支付了900万预付房款。被告员工有意将原告1000万支付款写成了300万元定金和700万第一期楼款，原告当时因疏忽没有留意。原告在对该楼盘进行进一步了解后，发现存在较多问题：一是隐瞒了该地块在开发前存有墓地的事实；二是没有办妥解押手续；三是存在虚假宣传。原告与被告积极协商、反复沟通，被告却于2020年12月10日发出“解除《认购书》的通知函”，主张没收原告300万元预付房款并且至今都没有退还原告任何款项。综上，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，望判如诉请。被告广州市贤庄房地产开发有限公司辩称：关于第一项诉请，涉案合同定金为300万，700万为房款。被告是一个有效存续的独立法人，每一项决定都由公司决策，现场的销售部只是一个执行部门，无权决定定金到底是100万还是300万。300万是公司统一的规定，并非现场人员能够决定。所以，原告所言不属实，不符合实际情况。关于第二项诉讼请求，被告一直以来都同意退还700万房款，至今未退还房款原因在于原告不配合办理合同解除手续，同时原告为胁迫被告全额退还已付房款，不仅逢人诉说涉案项目地块有墓地，而且多次到项目现场无端闹事、挂横幅，被告只是出于自保，希望通过双方协议的方式促使原告放弃对被告的胁迫。被告认为，原告无端纠缠，导致款项未退还，该责任不应全部由被告承担。被告从未否认应当退还700万房款，但是原告应当配合退还收款收据，并且不应当再无端闹事。因此，该部分款项利息不应当由被告承担。且被告在收到原告的律师函之前不知晓原告的收款账户，无法退款。即使法院支持清退利息，也应自具备支付条件之日即2021年1月21日计算并应扣除冻结期限。关于第三项诉请，原告因其自身原因退房，被告有权适用定金罚则不退还定金，亦无需计付利息。原告无端不办理退款手续，并对被告进行非事实不利宣传，到项目现场闹事，相关诉讼保全费用应由原告自行承担。经审理查明，位于广州市白云区*29号101房的登记权利人为被告。该房产有设定抵押，抵押权人为*有限公司，抵押方式为一般抵押，抵押设立时间为2019年10月24日，登记时间为2020年3月2日，债权数额为20000万元。2020年6月27日，原告（认购方）与被告（出售方）签订《*（*）认购书》（编号为NO.*），约定原告向被告认购位于广州市白云区*29号101房，认购价为3998万元，付款方式为：定金300万元须于签署本认购书时付清，第一期楼款700万元须于2020年6月27日前付清（不含定金），第二期楼款1000万元须于2020年7月20日前付清（不含定金），第三期楼款须于2020年9月30日前付清（不含定金）。合同另载明：六、认购条款：1、在签署本《认购书》前，出售方已向认购方明示《认购须知》、《商品房买卖合同》范本、补充协议、收费项目等，认购方已阅悉并理解上述明示的认购须知、合同范本条款、补充协议条款、收费项目等，清晰了解该物业土地使用年限、抵押等情况，且无异议，对所认购的物业状况、交易条件等，认购方已有充分的了解并同意按所认购的物业状况、交易条件等认购。3、认购方须于2020年9月30日前，携同此认购书及身份证明文件原件（包括户口簿、结婚证、未婚证、查册、社保）等所需的相关材料和上述所交楼款收据等，到出售方指定地点签署《商品房买卖合同》及有关文件。6、如认购方未在本《认购书》约定的期限内交纳应付楼款、签订《商品房买卖合同》或不履行此《认购书》任何条款时，出售方有权单方面解除本《认购书》，并有权将该物业另行出售且无需知会认购方。如出售方同意认购方要求继续履行此《认购书》，认购方必须付给出售方违约金，每日违约金按楼价总额万分之五计算。11、认购双方同意在未签署《商品房买卖合同》之前，此《认购书》作为法律有效之合约，双方对《认购书》之条款均无异议。认购方已理解并同意出售方在售楼部公示的《商品房买卖合同》样板条款，并同意完全按该条款签署《商品房买卖合同》，不再变更、增加或减少任何条款。14、认购物业为带抵押销售，认购方签订《认购书》并交齐定金后，出售方将于30个工作日内办妥解押手续，不会影响认购方对认购物业的认购。同日17时29分，原告向被告转账支付100万元。同日18时41分，原告向被告转账支付900万元。同日，被告向原告出具《收款收据》，载明：“兹收到苏康娟该款人民币叁佰萬元整用以结算**29号101号房定金。”原、被告另签订《认购确认单》，载明原告须在2020年6月27日支付大定金300万元。2020年7月16日，原告要求被告退款。2020年7月21日，被告向原告发出《催告函》，催促原告在2020年7月20日付清第二期房款1000万元，否则将按约定单方面解除《认购书》，没收已交纳的定金等。原告于2020年7月23日收到该函件。2020年8月16日，原告通过电话联系被告的员工刘慧琼，称其向其他中介及附近村民了解到涉案房产附近是乱葬岗，并表示此前签订合同时已就此询问过被告的人员该地块是否有墓地，认为被告人员有意隐瞒了附近有墓地的情况。刘慧琼表示确实没有墓地。原告提出让刘慧琼想办法把钱退了。2020年9月30日，原告通过电话联系被告的销售人员，要求看一下合同。被告的销售人员表示一般是在总部那边签合同，交完钱然后对接律所来签订，并询问原告是想签约交钱还是之前说不买还是怎么样，还没有给完钱就还没有到签合同的条件。原告表示合同都没有看过，不可能说交完钱才签合同。2020年10月10日，被告再次向原告发出《催告函》，催促原告在2020年10月15日付清第二期房款1000万元和第三期楼款1998万元，否则将按约定单方面解除《认购书》，没收已交纳的定金等。原告于2020年10月11日收到该函件。2020年12月10日，被告向原告发出《解除的通知函》，以原告未按认购书约定交纳第二、三期房款为由，告知自原告收到该函当日涉案《认购书》解除，并没收定金300万元，涉案房产将另行出售。原告于2020年12月12日收到该函件。2020年12月10日，被告的工作人员向原告发送微信，通知原告于当日下午2点到该司签署涉案认购书的解除协议，并要求原告交回认购书原件、收据原件等。原告回复表示可以。后双方未能就涉案认购书解除及退款事宜达成一致意见。2021年1月12日，原告向被告发出《律师函》，要求被告先退还700万元预付房款到原告的指定账户，并自被告发出《解除的通知函》之日起，以700万元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息至付清款项之日止；剩余未退还的300万元预付房款友好磋商或诉讼解决。被告于2021年1月20日签收该函件。2021年4月14日，被告向原告返还房款700万元。被告主张原告未按约定支付房款并据此单方解除涉案合同。原告则主张是被告违约在先，主要违约行为包括：1、隐瞒了涉案地块开发前曾有坟墓的事实。原告称签订认购书时有其他中介打电话称该地块有墓地，当时被告的工作人员说不存在墓地，其没有核实就签订了认购书，后来向附近村民及其他中介人员等了解到该地块有坟墓，墓地具体情况不清楚，也没有证据证实。2、被告隐瞒了涉案房产抵押的性质和金额。原告认为被告没有如实披露和告知抵押情况，导致原告风险很大，被告办妥解押手续之后需要二十多个工作日，但据原告了解，被告一直没有向抵押权人申请解押。被告则表示原告在2020年7月初就反悔，以涉案地块存在墓地为由要求全额退款，在此情况下，其也不可能去做抵押涂销。原告未提供证据证实其曾要求被告尽快办理解押手续。双方确认涉案小区自2000年左右开发至今。被告表示该小区由两个开发商开发，第一期有166套别墅，第二期有600多套高层住宅，还有100多套别墅，原告表示具体数量无法确认。原告另主张签订涉案认购书时双方约定的定金数额是100万元而非300万元，所以第一笔款项支付的是100万元，第二笔款项支付的是900万元；原告称当时被告销售人员给原告看的认购书上填的定金数额是100万元，该人员说要拿去审批，后来拿回来原告没有细看就直接签名了，其后原告发现收据上定金被写成了300万元，当场就提出了异议，被告销售人员称总额都是1000万，怎么填写不要紧，原告因疏忽大意没有再次核对认购书和认购确认单就离开了。被告对此予以否认，并提供了其员工刘慧琼与梁*两人在2020年6月27日的微信聊天记录用以佐证。该聊天记录显示，刘慧琼在当日18时左右向梁*发送编号为NO.*的《*（*）认购书》图片，表示其在填写认购书，让梁*帮忙看看。该认购书所载认购方是原告，认购地址为涉案房产，定金数额为300万元。以上事实，有《*（*）认购书》、《收款收据》、《认购确认单》、银行付款凭证、《催告函》、《解除的通知函》、《律师函》、邮寄回执、微信聊天记录、不动产查册表及当事人陈述等证据证实。本院认为，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日开始施行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案属于民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应当适用当时的法律、司法解释的规定。原、被告签订的涉案《*（*）认购书》是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。结合双方诉辩意见，本案主要存在以下争议焦点：一、关于原告是否存在违约行为。原告在签订涉案认购书后，未依约支付房款，并明确要求被告退款，实质上是要求解除涉案合同，在无证据证实其有合法的单方解除权的情况下，其行为将构成违约。原告抗辩称被告违约在先，隐瞒了涉案地块开发前曾有坟墓的事实及涉案房产存在抵押的性质和金额，然其并无证据证实涉案房产附近有墓地，亦无证据证实双方曾就此有明确约定，且涉案小区开发已近20年，原告在签订认购书前对周围情况亦应了解，故其主张被告隐瞒附近存在墓地事实构成违约的意见本院不予认可。认购书已明确载明涉案房产存在抵押，原告于2020年7月16日就要求被告退款，此时距合同约定的被告完成解押手续届满之日（6月27日交齐定金之日起30个工作日）即2020年8月10日还有充裕时间，原告并无充分证据证实被告无意办理解押手续，亦无证据证实曾催促被告办理解押手续，在此情况下被告并不存在违约行为。综上，原告认为被告违约在先的主张不成立，其在无合法事由的情况下未依约支付剩余房款并要求解除合同的行为构成违约。二、关于涉案的300万元款项的性质及是否返还。涉案认购书、收据、确认书均明确载明定金数额为300万元，原告作为有民事行为能力的成年人应当知晓该内容的含义及后果，其在该部分文件上签字，应视为其认可该约定内容，其亦未能提供充分证据证实双方约定的定金数额为100万元而非300万元，故本院认定双方约定的定金数额为300万元。鉴于原告存在上述违约行为，被告依约解除涉案合同，并主张适用定金罚则没收该300万元定金符合法律规定，故原告要求被告返还该300万元款项及支付该部分款项利息的诉请本院不予支持。三、关于已返还的700万元款项的利息。被告于2020年12月10日向原告发函解除涉案认购书，双方的合同关系自原告收到该函件之日即2020年12月12日解除，被告理应将除定金之外的剩余700万元款项及时返还给原告。鉴于被告未及时履行该返还义务致使原告产生资金占用的利息损失，现原告要求被告按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付自2020年12月14日起至该部分款项实际返还之日即2021年4月14日期间的利息合法合理，本院对此予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起三日内，被告广州市贤庄房地产开发有限公司向原告苏康娟支付利息（利息以700万元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年12月14日起计算至2021年4月14日止）；二、驳回原告苏康娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费30800元、财产保全费5000元，均由原告苏康娟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  张旭增人民陪审员  何少卿人民陪审员  李辉胜二〇二一年七月六日书 记 员  冼颖斯