山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0681民初3373号原告：张晓男，女，1987年9月1日出生，汉族，居民，住山东省龙口市。委托诉讼代理人：朱广斌，山东崇真律师事务所律师。被告：烟台福华置业有限公司，住所地山东省烟台市龙口市。法定代表人：董是忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：马爱琴，山东乾渥律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛琨田，山东乾渥律师事务所律师。原告张晓男与被告烟台福华置业有限公司（下称福华置业）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年5月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张晓男的委托诉讼代理人朱广斌，被告福华置业的委托诉讼代理人马爱琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张晓男向本院提出诉讼请求：1.依法确认电梯前厅（6.16平方米）归原告所有或判令被告给付电梯前厅面积赔偿款人民币32155.2元，审理中原告变更该项诉讼请求为：依法判令被告承担商品房买卖合同违约责任，向原告退还购房款32155.2元（计算依据6.16平方米＊5220元）；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年12月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于新嘉街道××后××村翰林学府小区××楼××单元××楼房××栋，建筑面积133.51平方米，单价5220元／平方米，购房价款合计696922元，原告首付款256922元，按揭贷款440000元。购房时被告通过销售公司宣传承诺电梯前厅全赠送，现被告只认可使用权赠送，不是所有权赠送。为此，特具状诉至法院，望查明事实，判如所请。被告福华置业辩称，一、宣传单应认定为要约邀请。理由是：1、根据《合同法》第十四条的规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：(一)内容具体确定;(二)表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”本案宣传广告中的“全赠送”区域系消防通道，不可能归购房者个人所有，故销售公司仅作了赠送使用权的宣传，仅是销售公司的宣传不当，引起了原告及其他部分购房者的误解，但在很短的一段时间内发现宣传单中的问题后就收回了宣传单页，该宣传中的“全赠送”并没有明确的标准和肯定的含义，宣传内容不具体不明确，且未表明一经购房者承诺，即受该宣传单中意思表示约束的内容，故不符合要约的条件。通过宣传单可以看出“全赠送”区域是在建筑面积内（有墙体），如向原告所述此部分是免费的，那么在签订商品房买卖合同的时候，原告就应要求按照合同约定的建筑面积扣除7平方米后支付购房款，而原告在签订合同时并未提出异议，可见原告对于所购房屋的实际情况及合同内容是知晓并认可的，合同对于双方具有约束力。2、根据《商品房销售管理办法》第十五条规定：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定”，涉案合同第八章第十六条第二款对于归业主共有的部分已详细列明，电梯前厅属于其中“通道、楼梯、大堂等公共通行部分”，电梯前厅面积计算在公摊面积中，可认定为商品房买卖合同对宣传单中使用权“全赠送”的实质性变更，本案应以最终原被告签订的商品房买卖合同为准。3、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”原则上，商品房的销售广告和宣传资料一般情况下应认定为要约邀请，“视为要约”仅仅作为一个例外而存在。视为要约需要同时满足对商品房买卖合同的订立、房屋价格的确定有重大影响两个条件。对于商品房买卖合同订立有重大影响的因素通常包括教育、医疗、商业配套、小区景观、公共交通等，宣传单中的使用权“全赠送”字样不足以影响商品房买卖合同的订立；影响房屋价格的因素更是涉及多个方面，如地段、房屋朝向、户型、楼层、周边配套等，本案中不存在所有权的赠送，涉案房屋的总价款696922元，6.16平方米的电梯间价格32155.2元，仅占总房款的4.6%，即便从价格上分析，6.16平方米的电梯间对房屋价格的影响到不了重大的程度。而从户型图中可以看出电梯间位置，是电梯出口与原告入户门的这部分空间，除了应急需要，其他住户不会走到这个区域，实际上相当于原告的私人空间。综上，宣传单中的“全赠送”字样不具体不明确，6.16平方米的电梯间对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定均未产生重大影响，故宣传单应认定为要约邀请。二、《中华人民共和国消防法》第二十八条规定：“任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物”，涉案的电梯前厅系疏散、防烟楼梯间，其作用是消防、排烟、疏散。被告作为开发商是无权处分电梯前厅的，故在销售公司宣传不当的情况下及时进行了制止，在签订商品房销售合同时亦未将电梯前厅的使用权进行赠送，原告主张电梯前厅归其所有的诉求亦不应得到支持。三、原告主张赔偿款的请求不应得到支持。涉案楼房为一梯两户，电梯前厅只是在应急时作为疏散通道，通常情况下他人不会使用，由原告单独使用，故未对原告造成损失，其主张赔偿无事实及法律依据。原被告签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，被告无任何违约行为，无须承担违约责任。综上，原告的诉讼请求无事实及法律依据，请法庭公正审理、依法判决，维护被告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月28日，原、被告就龙口市新嘉街道炉后王家村翰林学府32号楼2-301室签订《烟台市新建商品房买卖合同（预售）》，约定“...第三条商品房基本情况1、...3、该商品房的房产测绘机构为龙口市九鼎房地产中介有限公司，其预测建筑面积133.51平方米，其中套内建筑面积102.58平方米，分摊共有建筑面积30.931平方米。该商品房分摊部位见附件二...第四条商品房价款出卖人与买受人按照建筑面积计算该商品房价款。该商品房单价为每平方米人民币5220元，总价款为人民币696922.00元（大写陆拾玖万陆仟玖佰贰拾贰元整）...第五条付款方式及期限首付款￥256922.00元，于2019年12月28日前付清...按揭贷款￥440000.00元，于2020年2月28日前付清…第十六条建筑物区分所有权（一）买受人对其建筑物专有部分享有占有、使用、受益和处分的权利。（二）以下部位归业主共有：1.建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分...第十八条销售和使用承诺1、...2、出卖人承诺对商品房的销售，不涉及依法或者依规划属于买受人共有的共用部位和设施的处分...”。审理中，被告提交《烟台市新建商品房买卖合同（预售）》原件，该合同中包含附件2共用部位说明附表，写明门厅、电梯、楼梯、热计量间、风井、前室、电梯厅、电梯机房、送风机房为住宅分摊。原告称被告提供给其的合同中并没有该附件2。原告称被告在销售宣传涉案商品房时明确表示电梯前厅系全赠送，但涉案合同中将电梯前厅6.16平方米计算在分摊共有面积30.931平方米之内，该区域为消防通道其无法占有、使用，无法归个人使用管理，故要求被告承担违约责任，退还购房款32155.2元（6.16平方米*5220元），并提交宣传海报证明其主张。该宣传海报中涉案商品房L户型的户型鉴赏图中，房屋入户门与电梯之间的电梯前厅区域标明“全赠送”字样。被告对宣传海报的真实性无异议，称1、无法证实原告基于海报宣传才签订《商品房买卖合同》，只是本案中参照了海报内容；2、宣传海报由销售公司印发，内容不明确不具体，仅在电梯前厅区域写了全赠送字样，被告从未表明过该区域所有权赠送给原告，且海报下方也标明了“所有图片、数据、文字仅供参考，一切均以有关部门最终批准文件和买卖合同为准”；3、被告发现海报宣传不当及时收回，该海报仅能作为要约邀请，不具备要约条件。另，原告提交龙口市市场监督管理局出具的“关于投诉‘翰林学府’相关问题调查情况的答复”中，第二部分投诉问题的调查情况第1项写明“...我局认为烟台福华置业有限公司与业主在房屋买卖合同中收取门厅费用产生纠纷，属于合同违约范畴，建议投诉人采取法院诉讼的方式解决纠纷...”。被告称对该证据真实性无异议，但主张龙口市市场监督管理局无权认定合同是否违约，对其第二项第1小项中属于合同违约范畴不认可。本院认为，原、被告双方对涉案《烟台市新建商品房买卖合同（预售）》真实性均无异议，该合同第三条、第四条约定“涉案房屋建筑面积133.51平方米，其中分摊共有建筑面积为30.931平方米…出卖人与买受人按照建筑面积计算该商品房价款”；第十六条“建筑物区分所有权”第二项约定，“以下部位归业主共有：1.建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分...”，该条款对涉案建筑物内属于业主共有部分依法做出了明确约定，该建筑物内的所有电梯前厅均属于“通道、楼梯、大堂等公共通行部分”，该约定与《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定相一致。被告虽然在宣传海报中承诺将业主门前的电梯前厅“全赠送”，但该前厅部分依法应为业主共有部分，根据原《中华人民共和国物权法》第七十一条之规定，“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”，被告承诺将该共有部分“全赠送”给特定的业主，违反了该条的强制性规定，应为无效。且双方在磋商订立的正式合同中明确载明建筑物内的所有电梯前厅为共有部分，属于包括原告在内的所有业主应分摊的共有面积的一部分，符合法律对业主共有权益的规定。因此，双方签订的正式买卖合同系对被告“全赠送”承诺作出的与法律规定相一致的变更。另外，合同约定的原告应分摊的共有面积系全体业主对建筑物内所有共有面积的一部分，原告就共有面积支付的系该部分价款，其并未单独就涉案电梯前厅支付任何价款，综上，原告以被告未履行“全赠送”的承诺为由，要求被告承担违约责任，与事实不符，于法无据，本院不予支持。综上，鉴于本案事实，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、原《中华人民共和国物权法》第七十一条、原《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：驳回原告张晓男的诉讼请求。案件受理费604元，减半收取302元，由原告张晓男负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 李 杰二〇二一年七月二十八日书记员 王玮璐