青海省海东市中级人民法院民事判决书（2021）青02民终191号上诉人（原审原告）：青海丰禾农业经济技术合作有限公司，住所地青海省互助土族自治县威远镇威北路西侧。法定代表人：刘王仓，该公司总经理。委托诉讼代理人：孟凡喻、刘荣，城西区天成法律服务所基层法律服务工作者。被上诉人（原审被告）：互助县乐村淘电子商务有限公司，住所地青海省互助土族自治县威远镇威北路东部市场18栋215室。法定代表人：张成虎，该公司总经理。上诉人青海丰禾农业经济技术合作有限公司（以下简称丰禾公司）因与被上诉人互助县乐村淘电子商务有限公司（以下简称乐村淘公司）租赁合同纠纷一案，不服青海省互助土族自治县人民法院（2021）青0223民初212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月29日立案后，依法组成合议庭，于2021年5月18日公开开庭进行了审理。上诉人丰禾公司委托诉讼代理人孟凡喻、刘荣、被上诉人乐村淘公司法定代表人张成虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丰禾公司上诉请求：1.撤销青海省互助土族自治县人民法院（2021）青0223民初212号民事判决第四项内容,并依法改判为被上诉人向上诉人支付合同违约金40002元,一审和二审律师代理费共计30000元;2.本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人违约行为显著,一审判决驳回上诉人诉请被上诉人承担违约金40002的诉讼请求无事实依据和法律依据。一审判决认定存在如下错误:1.被上诉人“拒付租金”是以查明认定的案件事实,而拒付租金就是房屋承租人最常见的违约行为,也是损害房屋出租人利益最明确的行为之一。那么既然行为构成违约,就应承担违约行为所引起的法律后果,且本案中被上诉人也不具备法定免除违约责任的情形。2.针对押金折抵租金的判决内容,上诉人虽未诉请撤销,但该判决内容明显与上诉人的一审诉讼请求范围不符。根据我国民诉法的规定,判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的属于程序违法,应当发回重审。上诉人认为虽然程序违法,但判决内容实质上弥补了部分上诉人的损失,故对该程序违法问题,上诉人不再提出二审处理请求。3.押金折抵租金是在违约前提下处理欠付租金的方式,这与被上诉人承担违约责任的法定义务并不矛盾。4.一审判决将押金简单理解为履约保证金,不准确且无法律依据。5.被上诉人所交付押金并不能足额冲抵其所欠各项费用,故不能免除其违约责任的承担。二、根据合同约定,本案守约方的诉讼成本应由违约方承担。前述内容已能明确、清晰说明被上诉人存在“拒付租金”的违约行为,双方签订的《商铺租赁使用合同》第七条第三款对于守约方诉讼成本承担方式的约定并不违反法律规定,应当认定有效。一审判决驳回上诉人一审代理费用的诉讼请求,也缺乏事实依据与法律依据。为此,所产生的二审代理费用,也应由被上诉人一并承担。乐村淘公司辩称，租赁上诉人公司商铺的事情,我们公司的项目建设一至两年,房屋应该是由政府提供给我们,后面政府主管部门和上诉人公司协商后使用上诉人的商铺,第一年的租金我们从项目中支付了,第二年的租金告知了政府，由政府支付,进行了三次的协商,但政府未支付租金,所以才导致本次纠纷。我们不存在故意拖欠租金,政府不支付租金我们也没办法,对于违约金和律师费我们也不承担，不应得到支持。我们在第一年签合同的时候交了13万元的押金。丰禾公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原被告签订的《商铺租赁使用合同》；2.判令被告支付2019年12月2日至2020年12月2日的年租金133340元（并按照此标准计算至实际腾退搬离之日）、违约金40002元、欠缴物业费767元（并按照商铺建筑面积每平方米每月1元的标准计算至实际腾退搬离之日）、律师费15000元，以上合计189109元；3.判令被告将租赁商铺搬离腾空并交还原告；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年12月1日，原告丰禾公司与被告乐村淘公司签订商铺租赁使用合同，约定由被告承租原告位于互助县迎宾大道48号的12-108-12-120号内侧商铺共计1111.17平方米。约定租金标准为每月每平方米10元，年租金为133340元；约定租期为1年，自2018年12月1日起至2019年11月30日止；为了保证合同的正常履行，双方约定被告方在合同签订时向原告方一次性缴纳押金130000元；双方还约定了相应的权利义务和违约责任。2018年11月21日被告向原告缴纳租金133340元及押金130000元。2019年12月1日租期届满后双方未续签合同而被告继续使用案涉商铺，原告也未提出异议。2019年12月14日被告向原告缴纳物业费13334.04元及库房电费792元，合计14126.04元。2020年12月26日被告向原告缴纳物业费13334.04元，物业费实际缴纳至2020年11月20日。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内给付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中原、被告签订的《商铺租赁使用合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，对双方具有法律约束力，原、被告均应按照约定履行自己的义务。本案被告在租赁期限届满后继续使用案涉商铺且原告未提出异议，应视为原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。原告可随时提出解除合同，但应当在合理期限之前通知被告。庭审中双方对解除商铺租赁合同已达成一致意见，是双方当事人的真实意思表示，应予认可。现被告在租赁期限届满后继续使用案涉商铺并拒付租金，故对原告要求被告腾退案涉商铺并支付欠付租金和物业服务费用的诉讼请求应予支持。双方同意解除合同，被告应当在合理期限内腾退案涉商铺，相关的租金等费用应缴纳至实际腾退搬离之日。对原告主张的要求被告支付违约金和律师费的诉讼请求，虽然双方在合同中约定了违约责任，但是根据庭审查明的事实，为了保证合同的正常履行，被告在合同签订时已向原告一次性缴纳押金130000元，该押金也就是履约保证金，押金数额基本足以支付欠付租金，缴付押金的目的也是为了保证合同的履行，在被告未按期支付租金时，原告完全可以此折抵被告欠付的租金。租赁期限届满后双方没有续签合同，原告提出解除合同应当在合理期限之前通知被告，原告是否履行通知义务未能提供证据予以证明，遂诉至我院引起本案纠纷，发生的律师费用可视为原告自身所造成的扩大损失，故对原告要求被告支付违约金和律师费的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百六十二条、第五百七十九条、第五百九十一条第一款、第七百零三条、第七百零八条、第七百二十一条、第七百二十二条、第七百三十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告丰禾公司与被告乐村淘公司之间的《商铺租赁使用合同》；二、被告缴付原告的合同押金130000元折抵欠付的2019年12月1日至2020年11月30日的部分租金后，被告于本判决生效后三十日内给付原告欠付租金3340元，并按照年租金133340元的标准计算给付至实际搬离腾退之日，相应的物业服务费用自2020年11月21日起按照商铺建筑面积1111.17平方米以每平方米每月1元的标准计算给付至实际搬离腾退之日；三、被告于本判决生效后三十日内将位于互助县迎宾大道48号的12-108至12-120号内侧商铺腾退交还原告；四、驳回原告要求被告支付违约金40002元和律师费15000元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4082元减半收取2041元，由原告青海丰禾农业经济技术合作有限公司负担594元，被告互助县乐村淘电子商务有限公司负担1447元。本院二审期间，丰禾公司提交律师费发票复印件一张，证明二审其交纳律师费15000元。乐村淘公司质证意见对该份证据不持异议，但我们不承担。本院认为，丰禾公司提交的律师费发票真实合法有效，予以认证。二审查明的事实与一审认定的基本事实一致，本院予以确认。根据双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为上诉人丰禾公司要求被上诉人乐村淘公司支付违约金及律师费的事实和法律依据。本院认为，上诉人丰禾公司与被上诉人乐村淘公司之间签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规效力性强制规定，应属合法有效。租赁期限届满后，承租人继续使用，出租人明知而未提出异议，视为同意续租，原合同继续有效，双方之间形成了不定期租赁合同关系，各方均应依约履行。本案中，被上诉人乐村淘公司未按合同约定支付租金，其行为构成违约，应当依约承担相应的违约责任，双方在租赁合同第七条第一款约定：“每日按所欠费用总额的5%支付违约金”，该约定的违约金明显高于实际损失。上诉人丰禾公司在一、二审中主张按未支付租金的30%（即133340×30%）支付违约金40002元，被上诉人乐村淘公司虽未直接请求人民法院调整违约金，但其在案件审理中提出了上诉人丰禾公司诉求的违约金不应得到支持的抗辩意见，该抗辩意见应视为包含了对过高违约金进行调整的意思。违约金应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度及预期利益损失等综合因素衡量，上诉人丰禾公司提出的违约金数额适当，应予支持。关于律师费，双方在合同中约定律师费由违约方承担，有约定从约定，一审期间的律师费用15000元应予支持。至于二审期间的律师费，上诉人丰禾公司虽提交了律师费发票，要求被上诉人乐村淘公司承担，但因双方就此未能达成调解，且该部分超出一审诉讼请求范围，本院二审不作处理，由上诉人丰禾公司另行解决。综上所述，丰禾公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定部分事实有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、五百六十六条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持青海省互助土族自治县人民法院（2021）青0223民初212号民事判决第一项、第二项、第三项，即：一、解除原告青海丰禾农业经济技术合作有限公司与被告互助县乐村淘电子商务有限公司之间的《商铺租赁使用合同》；二、被告缴付原告的合同押金130000元折抵欠付的2019年12月1日至2020年11月30日的部分租金后，被告于本判决生效后三十日内给付原告欠付租金3340元，并按照年租金133340元的标准计算给付至实际搬离腾退之日，相应的物业服务费用自2020年11月21日起按照商铺建筑面积1111.17平方米以每平方米每月1元的标准计算给付至实际搬离腾退之日；三、被告于本判决生效后三十日内将位于互助县迎宾大道48号的12-108至12-120号内侧商铺腾退交还原告；二、撤销青海省互助土族自治县人民法院（2021）青0223民初212号民事判决第四项，即：驳回原告要求被告支付违约金40002元和律师费15000元的诉讼请求；三、被上诉人互助县乐村淘电子商务有限公司于本判决生效后三十日内向上诉人青海丰禾农业经济技术合作有限公司支付违约金40002元及一审律师费15000元，合计55002元。四、驳回上诉人青海丰禾农业经济技术合作有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费2041元，由互助县乐村淘电子商务有限公司负担。二审案件受理费1550元，由互助县乐村淘电子商务有限公司负担1375元，由青海丰禾农业经济技术合作有限公司负担175元。本判决为终审判决。审判长 贾 新审判员 谭 青审判员 仙艳荣二〇二一年七月二十日法官助理 李**书记员 陈占业