山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁13民终5167号上诉人（原审被告）：平邑锦泰房地产开发有限责任公司，住所地平邑县汉阙南路东、银花路东路北、经济开发区001号(虎娃乳业公司办公楼六楼西)。法定代表人：姜运涛，总经理。委托诉讼代理人：王国玲，山东沂州律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：平邑鲁房置换有限公司，住所地山东省临沂市平邑县平邑街道石都大道火车站西388米路南。法定代表人：郭相磊，总经理。委托诉讼代理人：王艳，平邑鲁房置换有限公司职工。委托诉讼代理人：杨传海，甘肃昶泰律师事务所律师。上诉人平邑锦泰房地产开发有限责任公司因与被上诉人平邑鲁房置换有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服山东省平邑县人民法院（2020）鲁1326民初6270号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。平邑锦泰房地产开发有限责任公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、原审判决认定“平邑鲁房置换有限公司代理销售平邑锦泰房地产开发有限责任公司的商业用房（Y-020）的酬金应按《商铺代理合同》第二条的规定支付，客户实际缴纳房款7712618元，平邑锦泰房地产开发有限责任公司应支付佣金308504.72元”，但是在随后的叙述中又陈述“平邑鲁房置换有限公司主张的银座商铺Y-020的酬金，举证不足，本院不予支持。”，但是该套商铺的酬金已计算在判决结果中，认定事实前后矛盾，认定的实际缴纳房款金额和酬金均错误，导致判决结果错误。二、被上诉人主张商铺佣金时，明确陈述认可上诉人已支付商铺佣金71689元，计算上诉人应支付商铺佣金时主动予以扣除（第一次庭审），但是原审判决忽略该事实，在计算应支付给上诉人佣金时未予以扣除。平邑鲁房置换有限公司辩称，一、上诉人的上诉理由与事实不符。1.一审判决认定“平邑鲁房置换有限公司主张的代理销售平邑锦泰房地产开发有限责任公司银座商铺Y-20的酬金，举证不足，本院不予支持。”属于笔误，实际上指的是郭传科、于伟购买的8-03号锦泰美宅(公寓)。被上诉人代销的银座商铺Y-20，是被上诉人根据2018年12月31日双方签订的《商铺销售代理合同》第一条房源第36号房号Y-20代销的房屋，买受人于2019年1月25日与上诉人签订《山东省新建商品房买卖合同(预售)》并办理《个人住房(商业用房)借款合同》，缴纳首付1327800元及贷款50万元转入上诉人账户购买的房屋。客户交款总额包含银座商铺Y-20的房款是正确的。2.被上诉人一审认可上诉人支付银座商铺佣金71689元，该数额是双方结算商铺佣金的数额，基于双方的合意，对2018年8月24日-10月29日代销的六套商铺佣金进行结算，该结算单变更了《商铺销售代理合同》第二条的结算方式，应以双方的结算单为准，上诉人不认可结算单也不会转账71689元。总铺款8119482元，总佣金324779元，已支付71689元(段瑞发1444400元×4%×80%+刘彦龙孙纯珊795885元×4%×80%)，剩余253090元没有支付。3.因被上诉人对代理销售的锦泰美宅、住宅、另外四套商铺撤回诉求另行主张，即使上诉人支付被上诉人308504.72元，上诉人还欠被上诉人佣金385274.28元，对于被上诉人认可的收取上诉人佣金71689元，可在以后佣金结算时扣减或由上诉人另行主张。一审法院认定代销房屋事实正确，认定酬金数额有误，应以双方结算的酬金总额324779元为依据。平邑鲁房置换有限公司向一审法院起诉请求：1.依法判决被告平邑锦泰房地产开发有限责任公司支付原告公司房屋销售佣金及奖励金693779元及利息（2019年8月13日前的佣金为238566元，没有奖金。2019年8月13日后的银座商铺253090元是佣金，没有奖励金，锦泰住宅30708元为佣金，没有奖励金，银座商铺18838元也是佣金，没有奖金，锦泰住宅152577元也是佣金没有奖金，诉求中的数额不包含奖金。利息要求：2019年8月13日对账单的佣金238566元自2019年8月20日起按银行拆借利率支付利息，2019年8月13日后的佣金利息自起诉之日起按拆借利率支付利息）；2.诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：2018年12月31日，平邑锦泰房地产开发有限责任公司（委托方、甲方）与平邑鲁房置换有限公司（受委托方、乙方）签订《商铺销售代理合同》一份，该合同内容为：经甲、乙双方友好协商现就甲方开发的商品房交由乙方代理销售事宜达成以下协议：第一条、“乙方代理区域：锦泰国际待售沿街商铺、怡景园待售商铺，具体房源见：锦泰国际沿街商铺待售价格表；第二条、佣金：客户实交房款的4%（以客户实际交款到账为准）。2019年2月28日前销售额达到5000万另外奖励乙方实收总房款的1%；第三条、佣金结算及发放方式：1、所售房源交定金后按规定日期交期首付的甲方当天给乙方结算总佣金的80%，7天内到银行、房管局办理完成贷款手续在银行批复后三天内甲方支付乙方剩余20%佣金。2、所售房源交定金后按规定日期交期全款，甲方当天支付给乙方全部佣金。3、乙方有义务协助购房户办理交款、签认购书、《商品房买卖合同》、银行按揭等手续；第四条、乙方必须严格按照甲方推出的销售政策、价格表严格执行；第五条、甲乙双方义务：乙方负责带客户到售楼处，甲方售楼人员处负责接待；第六条、特殊客户情况处理：如遇特殊客户找优惠，找郭相磊、姜超、张玲在正常销售政策的基础上最多可享受九八折优惠且不能重复享受；第七条、乙方执行本协议过程必须通过合法、合规途径进行宣传销售，积极维护甲方公司形象：乙方本协议执行过程中造成的不利影响，由乙方承担全部责任，甲方有权要求乙方赔偿相应损失并提前解除协议。甲方：平邑锦泰房地产开发有限责任公司公章，姜超签名。乙方：平邑鲁房置换有限公司合同专用章，郭相磊签名。签订日期：2018.12.31。2019年1月24日，平邑鲁房置换有限公司代理销售平邑锦泰房地产开发有限责任公司的商业用房一位：Ｙ-014号（买受人于季、张明珂），总价款为514448元，于季于2019年1月8日、2019年1月16日、2019年1月24日分三次支付首期房价款50000元、110448元、154000元，共计314448元。2021年1月25日，于季、张明珂在中国建设银行股份有限公司平邑支行借款（抵押物为Ｙ-014号商业用房）200000元，该贷款于2019年4月22日划入平邑锦泰房地产开发有限责任公司账户（3700××××4610）。2019年1月25日，平邑鲁房置换有限公司代理销售平邑锦泰房地产开发有限责任公司的商业用房一位：1号楼1-2层05号（买受人张道红），总价款为1131949元，张道红于2019年1月3日、2019年1月14日、2019年1月16日、2019年1月25日、2019年1月25日分五次支付首期房价款40000元、239100元、220849元、20000元、160000元，共计679949元，2019年2月3日，张道红在中国建设银行股份有限公司平邑支行借款（抵押物为1号楼1-2层05号商业用房）452000元，该贷款于2019年2月28日划入平邑锦泰房地产开发有限责任公司账户（3700××××4610）。2019年1月25日，平邑鲁房置换有限公司代理销售平邑锦泰房地产开发有限责任公司的商业用房一位：Y-020号（买受人刘艳、崔玉龙），总价款为2212800元，崔玉龙、刘艳于2019年1月19日、2019年1月24日、2019年1月25日分三次支付首期房价款60000元，604800元、663000元，共计1327800元。2019年1月29日，平邑鲁房置换有限公司代理销售平邑锦泰房地产开发有限责任公司的商业用房一位：11号楼1单元1-2层01号（买受人段瑞法、刘凤梅），总价款为1422504元，段瑞法、刘凤梅于当日支付首期房价款972504元，2021年2月5日，段瑞法在中国建设银行股份有限公司平邑支行借款（抵押物为11号楼1单元1-2层01号商业用房）450000元，该贷款于2021年2月26日划入平邑锦泰房地产开发有限责任公司账户（3700××××4610）。2019年2月11日，平邑鲁房置换有限公司代理销售平邑锦泰房地产开发有限责任公司的商业用房一位：Ｙ-009（买受人孙纯珊、刘彦龙），总价款为795885元，孙纯珊、刘彦龙于当日支付首期房价款477885元，2019年2月11日，刘彦龙在中国建设银行股份有限公司平邑支行借款（抵押物为Ｙ-009商业用房）318000元，该贷款于2019年3月6日划入平邑锦泰房地产开发有限责任公司账户（3700××××4610）。2019年3月1日，平邑鲁房置换有限公司代理销售平邑锦泰房地产开发有限责任公司的商业用房一位：Ｙ019（买受人魏丽丽、公茂玲），总价款为2020000元，魏丽丽于2019年2月1日、2月28日分别支付首期房价款50000元、606000元、564000元，共计1220000元。2019年4月14日，魏丽丽、公茂玲在中国建设银行股份有限公司平邑支行借款（抵押物为Ｙ019商业用房）370000元，后该贷款划入山东金桥置业有限公司账户（3700××××0892）。以上楼房均在平邑县房产管理局登记备案。平邑鲁房置换有限公司提供的2016年11月24日合同主体系临沂市鲁房房屋置换平邑公司、平邑锦泰房地产开发有限责任公司。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。商品房委托代理销售合同是指房地产开发企业将开发的商品房委托中介机构代理销售，并向中介机构支付报酬的合同。平邑鲁房置换有限公司与平邑锦泰房地产开发有限责任公司签订的合同，是商品房委托代理销售合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，是有效合同。平邑鲁房置换有限公司要求平邑锦泰房地产开发有限责任公司按双方签订合同支付酬金，事实清楚，证据充分，符合法律规定，一审法院予以支持。平邑鲁房置换有限公司代理销售平邑锦泰房地产开发有限责任公司的商业用房（Y-014号、1号楼1-2层05号、Y-020号、11号楼1单元1-2层01号、Y-009、Y019）的酬金应按平邑鲁房置换有限公司与平邑锦泰房地产开发有限责任公司于2018年12月31日签订的《商铺销售代理合同》第二条的规定支付，客户实际交纳房款7712618元，平邑锦泰房地产开发有限责任公司应支付给平邑鲁房置换有限公司酬金308504.72元。平邑鲁房置换有限公司要求的代理销售平邑锦泰房地产开发有限责任公司的住宅按2016年11月24日签订的合同支付酬金，而2016年11月24日合同主体系临沂市鲁房房屋置换平邑公司、平邑锦泰房地产开发有限责任公司，平邑鲁房置换有限公司未有证据证明与临沂市鲁房房屋置换平邑公司是同一单位，其请求一审法院不予支持。平邑鲁房置换有限公司主张的代理销售平邑锦泰房地产开发有限责任公司银座商铺Y-020的酬金，举证不足，一审法院亦不予支持。平邑鲁房置换有限公司要求的利息，合同中未约定，一审法院也不予支持。平邑锦泰房地产开发有限责任公司的反诉请求，举证不足，一审法院不予审理。综上，原告的诉求，部分理由成立，一审法院予以支持。一审法院判决：一、被告平邑锦泰房地产开发有限责任公司于判决书生效后十日内支付给原告平邑鲁房置换有限公司酬金308504.72元；二、驳回平邑鲁房置换有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10738元和保全费4020元，共计14758元，由原告平邑鲁房置换有限公司负担4811元，由被告平邑锦泰房地产开发有限责任公司负担9947元。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与原审查明的事实相一致，予以确认。本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对平邑锦泰房地产开发有限责任公司上诉请求范围进行审查，无争议的问题不予审查。一审法院已查明事实部分详细列明了本案中计算酬金的商业用房及酬金计算依据，未涉及其他房产。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条规定：“人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决。”故，一审法院就查明的商业用房及酬金先行判决并无不妥。一审判决本院认为部分载明“平邑鲁房置换有限公司主张的银座商铺Y-020的酬金，举证不足，本院亦不予支持”，一审判决该认定与其一审查明事实不符，经核对，应以一审法院已查明事实为准，银座商铺Y-020的酬金计算在判决结果中并无不当。本案一审中，平邑鲁房置换有限公司认可上诉人支付银座商铺佣金71689元，该部分事实也已查明，应在本案认定的酬金数额中扣除，本案中，平邑锦泰房地产开发有限责任公司应支付给平邑鲁房置换有限公司的酬金数额为236815.72元（308504.72元-71689元）。综上所述，上诉人平邑锦泰房地产开发有限责任公司的上诉请求部分成立，予以支持，不成立的部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持山东省平邑县人民法院（2020）鲁1326民初6270号民事判决第二项；二、变更山东省平邑县人民法院（2020）鲁1326民初6270号民事判决第一项为：上诉人平邑锦泰房地产开发有限责任公司于接到本判决十日内支付给被上诉人平邑鲁房置换有限公司酬金236815.72元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10738元，由上诉人平邑锦泰房地产开发有限责任公司负担4852元，由被上诉人平邑鲁房置换有限公司负担5886元；保全费4020元，由上诉人平邑锦泰房地产开发有限责任公司负担。二审案件受理费5928元，由上诉人平邑锦泰房地产开发有限责任公司负担4852元，由被上诉人平邑鲁房置换有限公司负担1076元。本判决为终审判决。审判长 马 骏审判员 刘瑞娟审判员 武 威二〇二一年七月二十八日书记员 李 敏