北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2021）京民终333号上诉人（原审被告）：中信富通融资租赁有限公司，住所地北京市通州区安顺北里18号楼安顺2街1号。法定代表人：张毅，董事长。委托诉讼代理人：王志强，北京市大嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓黎，北京市泽和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吕建功，男，1969年9月20日出生，汉族，住山西省临汾市尧都区。委托诉讼代理人：郑秋芳，山西中正平律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵琴琴，山西中正平律师事务所律师。原审第三人：临汾市洋洲房地产开发有限公司，住所地山西省临汾市尧都区新开路北口。法定代表人：郭月明，经理。委托诉讼代理人：郭宝平，北京市信格律师事务所律师。上诉人中信富通融资租赁有限公司（以下简称中信富通公司）因与被上诉人吕建功、原审第三人临汾市洋洲房地产开发有限公司（以下简称洋洲房地产公司）案外人执行异议之诉一案，不服北京市第二中级人民法院（2020）京02民初589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中信富通公司的委托诉讼代理人张晓黎，被上诉人吕建功的委托诉讼代理人郑秋芳、赵琴琴，原审第三人洋洲房地产公司的委托诉讼代理人郭宝平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中信富通公司上诉请求：1．请求撤销一审判决，改判驳回吕建功的诉讼请求或裁定发回一审重新审理；2．由吕建功承担本案一审、二审诉讼费用。中信富通公司的主要上诉理由：一、一审判决对于“案涉房屋被查封前签订了合法的书面买卖合同”的事实认定及法律适用均错误。《盛世华庭·福苑》（以下称《认购协议》）缺少商品房买卖合同应当具备的其余十项主要内容，且《认购协议》第四条已明确约定协议当事人旨在设立预约合同并非本约合同，一审法院的认定违反了《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第二条的规定。《认购协议》2013年12月7日签订时，因预售许可证已过期（有效期至2012年5月31日），案涉房屋处于无证预售状态。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，《认购协议》属无效合同。《认购协议》未进行备案，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条和《城市商品房预售管理办法》第十条及《山西省建设厅关于加强商品房预（销）售管理的通知》第六条的规定，《认购协议》不具有合法性；根据与本案有关的其他相关案件的证据及一审庭审情况，可以得出《认购协议》实际签署时间并非在案涉房屋被查封前的高度盖然性结论。二、一审判决对于“吕建功在查封前合法占有案涉房屋”的事实认定及法律适用错误，且违反法定程序。根据与本案有关其他案件的证据及一审庭审情况，洋洲房地产公司出具的费用收据存在虚开问题，因此本案中洋洲房地产公司出具的费用收据不真实，不能单独作为认定事实的证据。吕建功未提交其已与洋洲房地产公司办理了房屋交付的证据，吕建功提供的购货单据并非正式发票且无原件；2012年的物业暖气收据系单一性证明材料，部分收据无原件，不具有证明力，无法证明费用已实际发生；未提供物业服务合同和2013年之后、案涉房屋查封之前的水电气暖物业费的相关证据。吕建功提交的证据不能形成完整有效的证据链条，未达到高度盖然性的证明标准。在吕建功未提出书面申请、现场勘验亦不属于法院依职权调查收集的证据的情况下，一审法院未通知中信富通公司即进行的现场勘验行为有悖审判中立原则且违反法定程序，并且法官只是进入案涉小区并未进入案涉房屋，现场勘验不能作为认定“占有”的依据。即使吕建功占有了案涉房屋，但一审法院亦不应无视有关未经竣工验收的房屋系非法占有的规定，作出“合法”占有的错误认定。三、一审判决对于“案涉房屋被查封前吕建功支付全部价款”的事实认定不清。吕建功主张以转账方式支付房款并提交三张回单，不能说明付款人是吕建功，也不能说明款项性质是案涉房款，并且收款人亦非洋洲房地产公司；转账款项发生时间提前于《认购协议》签订时间7个月之久，与常理不符。吕建功主张以现金方式支付的款项未提供现金来源、交付时间、地点、接受人情况、财产变动情况等证据佐证。如前所述，洋洲房地产公司房款收据的开具非常随意，且其存在配合吕建功诉讼的情况，房款收据没有证明力。如确实已收款，洋洲房地产公司能提供而未提供其现金账及财务账等会计账薄。因此，一审法院不能将收据作为认定吕建功房款已支付的证据。四、一审法院关于“未能办理案涉房屋的过户登记非购房人自身原因所导致”的认定系错误认定。吕建功没有提供其有向房屋登记机关办理过户登记材料、或向洋洲房地产公司提出了办理过户登记的请求的有效证据。除案涉房屋在内的64套被查封房屋外的该栋楼房其他房屋购买人，均已同洋洲房地产公司签订了买卖合同并办理了合同备案手续。吕建功自购买房屋至今从未要求洋洲房地产公司同其签订商品房买卖合同，创造办理过户登记的前提条件，说明其对于房屋过户登记未尽到合理注意义务或处于放任态度。一审法院不应因为竣工验收问题而无视案涉房屋未办理过户登记是吕建功未尽合理注意义务问题。综上，一审判决认定事实错误，认定基本事实不清，适用法律错误，违反法定程序，请求二审法院支持中信富通公司的上诉请求。吕建功辩称：一审判决认定吕建功符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十八条规定的情形，享有足以排除对案涉房屋执行的权益正确。1．案涉房屋查封前，吕建功已就案涉房屋签订合法有效的书面买卖合同。《认购协议》已包含了交易双方、案涉房屋基本情况、房款及付款方式等商品房买卖合同的基本内容，同时吕建功也已支付全部房款，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，《认购协议》应认定为书面房屋买卖合同。本案《认购协议》签订时商品房预售许可证虽然过期，但并非自始未取得商品房预售许可证，因而并不违反《城市房地产管理法》第四十五条的规定。中信富通公司所称的《城市商品房预售管理办法》第十条及《关于加强商品房预（销）售管理的通知》第六条规定的备案问题，均是管理性规范，即使违反，也并不会导致协议无效。2、案涉房屋查封前，吕建功已合法占有案涉房屋。中信富通公司所称的收据虚开问题是其主观判断。本案中，吕建功提交的证据加盖有公共服务部门的印章，能够相互印证，故应认定查封之前，吕建功已入住案涉房屋。现场勘验是一审法院依职权而为，符合法定程序。执行异议和复议规定第二十八条规定的“已合法占有该不动产”中的“合法占有”是指买受人通过合法的方式取得对不动产的占有，有合同依据，也指出卖人自愿将不动产移交买受人占有，并非买受人非法强占不动产。本案中，虽然案涉楼盘未经竣工验收，但吕建功是基于合法有效的《认购协议》占有案涉房屋，洋洲房地产公司正常办理交房手续，不存在非法之说。3．吕建功已支付全部房款。吕建功提交了其向吕建斌账户的转账凭证，结合洋洲房地产公司开具的收据，足以证明吕建功已支付全部房款。提前交纳的房款是为了预定房屋，完全符合常理。4．未办理过户登记，非因吕建功自身原因。案涉房屋之所以未能办理过户登记，是因案涉房屋所在楼盘未能通过竣工验收，房屋过户登记存在客观障碍，该障碍并非吕建功导致。中信富通公司所称理由，过分加重吕建功义务，超出法律规定的限度。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，符合法定程序。请求驳回中信富通公司的上诉，维持一审判决。洋洲房地产公司述称，不同意中信富通公司的上诉请求及上诉理由，同意吕建功的答辩意见。吕建功向一审法院起诉请求：1．请求排除对山西省临汾市尧都区解放东路盛世华庭小区1号楼2单元1102号房屋的执行，并解除查封；2．诉讼费由中信富通公司承担。一审法院认定事实：一、关于案涉房屋执行及执行异议的相关情况北京市第二中级人民法院（以下简称二中院）在审理中信富通公司与临汾市洋洲石油供应有限公司、临汾市亿鑫源混凝土搅拌有限公司、临汾市尧都区尧尔欣经贸有限公司、海南兴隆太阳河投资有限公司、洋洲房地产公司、吉文杰、许六斤、郭亮芳、吕建斌、赵志芳融资租赁合同纠纷一案中，依据中信富通公司的申请，于2018年4月17日作出（2018）京02民初70号诉讼保全民事裁定书，并据此于2018年6月21日预查封了洋洲房地产公司位于山西省临汾市解放东路洋洲花园盛世华庭项目包括案涉房屋在内的64套房屋。2018年11月26日，二中院作出（2018）京02民初70号民事判决书，判决洋洲房地产公司、临汾市洋洲石油供应有限公司等承担相应的法律责任。临汾市洋洲石油供应有限公司不服上述判决，向北京市高级人民法院提起上诉。2020年4月21日，北京市高级人民法院作出（2019）京民终495号民事判决书，判决“驳回上诉，维持原判”。2020年6月17日，二中院对案涉房屋进行了续封。吕建功提出执行异议。2020年7月20日，本院作出（2020）京02执异288号执行裁定书，裁定“驳回案外人吕建功的异议请求”。2020年8月14日，中信富通公司向二中院申请强制执行。2020年10月13日，吕建功提起本案诉讼。二、关于吕建功主张其享有足以排除强制执行权益的情况（一）关于签订《认购协议》的情况。吕建功提交落款时间为2013年12月27日洋洲房地产公司作为出卖方与吕建功作为认购方签订的《认购协议》，其中载明：一、认购物业：认购方通过对出卖方所开发的“盛世华庭-福苑”项目充分了解后，选择购买该项目1号楼2单元1102号房；建筑面积约126．89平方米（注：最终面积以房产部门测绘数据为准）。二、房款：单价3842元/m2；总价487511元；上述价格以建筑面积计算。三、付款方式：认购方按以下第1种方式付款。1．一次性付款：选择该付款方式，认购方须在签署本《认购协议》时支付全部总房款。四、双方承诺共同遵守如下约定：3．本认购协议为双方正式签署《商品房买卖合同》之前的契约，自买卖双方签订时生效；买卖双方签订《商品房买卖合同》后，认购协议书自动作废。中信富通公司对《认购协议》形式的真实性认可，但对其关联性、合法性和证明目的均不认可，认为《认购协议》的签署时间、内容均与常理不符，鉴于洋洲房地产公司对吕建功权利毫无保留的认可，中信富通公司怀疑《认购协议》并非于查封前签署。《认购协议》属于商品房预约合同，并非商品房预售或买卖合同，即使《认购协议》被认定为商品房买卖合同，该《认购协议》并未备案，也不具有合法性。吕建功与洋洲房地产公司均认可双方后续未签署正式的商品房买卖合同。但吕建功主张，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，《认购协议》已经具有了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且洋洲房地产公司已经按照约定收受了购房款，《认购协议》应当认定为商品房买卖合同。洋洲房地产公司认可案涉《认购协议》就是商品房买卖合同。（二）关于支付购房款情况。吕建功提交了山西省农村信用社（回单）三份，显示吕建斌名下尾号为***4的账户收款款项共计405000元，结合郝鹏案中其提交的洋洲房地产公司出具的委托收款通知，证明吕建功向洋洲房地产公司转款405000元。洋洲房地产公司出具了相应收据，载明入账日期为2013年，缴款单位为吕建功，金额为487511元，收款事由为盛世华庭1号楼2单元1102室房款。（三）关于案涉房屋占有使用情况。吕建功主张洋洲房地产公司于2012年10月向其交付了案涉房屋，并提交了其于2012年10月30日向临汾阳光物业管理有限公司交纳的物业管理费、电梯使用费、装修垃圾清运费单据各一张，向洋洲房地产公司交纳的暖气接口费、煤气接口费、有线电视初装费、水费和电费等专用收据共三张，购买海信电视收据一张，集成吊顶定金收据一张，购买小天鹅洗衣机销货凭证一张，成都振兴银龙沙发出具的订货单一张，万和电气专用发票一张，向洋洲房地产公司交纳的维修基金、房屋登记费和测绘费、契税等专用收据共三张，以证明上述主张。（四）关于未办理过户登记手续的原因。根据洋洲房地产公司的申请，山西省临汾市建设局于2010年11月29日向洋洲房地产公司颁发了案涉楼盘的预售许可证，有效期限为2010年11月29日至2011年5月25日，又于2011年7月19日向洋洲房地产公司出具了商品房预售许可证延期决定书，将上述期限延期至2012年5月31日。此后，该预售许可期限未再延期。洋洲房地产公司、吕建功均未办理案涉房屋物权登记手续。对于未办理案涉房屋物权登记手续的原因，吕建功主张其始终要求洋洲房地产公司为其办理案涉房屋产权证，但洋洲房地产公司一直以种种理由拖延。洋洲房地产公司主张由于山西省临汾市当地的房产局变更为不动产局，业务停办了很长时间，后来又因房产局移交业务，直至后来出现房屋被查封，综合导致了案涉房屋未能办理网签，案涉房屋所属的楼盘至今未能竣工验收，因此未能办理物权登记手续。为此，一审法院派员于2020年11月17日至19日前往山西省临汾市就案涉房屋所属楼盘未竣工验收、案涉房屋未办理网签及未办理物权登记手续的原因等情况进行了调查。山西省临汾市规划和自然资源局相关工作人员反馈，案涉楼盘因2009年7月未按照规划审批违法建设，于2016年3月14日被规划执法部门处以72948．33元的罚款，洋洲房地产公司上缴了该罚款，洋洲房地产公司至今未提交案涉楼盘竣工验收规划方面的申请。山西省临汾市房地产服务中心相关工作人员反馈，2012年时确实存在过一次系统升级，但在很短时间内就恢复相关网签业务办理，不存在洋洲房地产公司所述很长一段时间未能办理网签的情况。经查询网签登记系统，显示：山西省临汾市自2011年至今，每月都有办理网签的记录，案涉楼盘当时可以办理网签；在2011年6月、9月案涉楼盘有大量办理网签的记录。洋洲房地产公司和吕建功均认可，案涉楼盘已办理网签的房屋不在（2018）京02民初70号案件被查封房屋范围内。一审法院认为，本案系吕建功提起的案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。本案争议焦点是案外人吕建功对执行中查封的案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。吕建功对其享有足以排除执行的民事权益负有举证证明责任。吕建功主张其符合执行异议和复议规定第二十八条情形，享有足以排除中信富通公司基于其享有的债权对案涉房屋申请强制执行的民事权益。执行异议和复议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。一审法院参照上述规定进行具体审查。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”。洋洲房地产公司与吕建功签订了《认购协议》，虽然《认购协议》中约定了“本认购协议为双方正式签署《商品房买卖合同》之前的契约，自买卖双方签订时生效。买卖双方签订《商品房买卖合同》后，认购协议书自动作废”的内容，且洋洲房地产公司与吕建功后续并未签署正式的商品房买卖合同，但《认购协议》已经包含了当事人的名称、案涉房屋基本情况、购房款及付款方式等商品房买卖的基本内容，体现了吕建功与洋洲房地产公司之间买卖案涉房屋的真实意思表示，案涉《认购协议》可以认定为商品房买卖合同。根据审理查明的事实，吕建功于2012年5月27日、2012年5月29日、2012年6月16日向洋洲房地产公司转账405000元；洋洲房地产公司于2013年12月27日出具收据，认可吕建功交纳了购房款487511元。据此，可以认定吕建功已经实际向洋洲房地产公司交纳了全部购房款。案涉《认购协议》签署于2013年12月27日，系在2018年6月案涉房屋被查封之前。因此，中信富通公司关于案涉《认购协议》系房屋预约合同、未备案、未支付全部价款、不具有合法性的抗辩主张不成立，一审法院对此不予采纳。吕建功主张，洋洲房地产公司于2012年10月即向吕建功交付了案涉房屋，其在2012年底至2013年前半年对案涉房屋进行了装修。虽然吕建功未提交其与洋洲房地产公司之间办理房屋交付手续的相关证据，但是根据吕建功提交的自2012年10月30日起交纳的物业费和水电费等收据以及2012年底至2013年前半年购买家电的相关凭据，结合一审法院对案涉房屋所在小区实际居住使用状况的调查，可以认定吕建功于2012年10月起实际占有案涉房屋。吕建功主张，自案涉《认购协议》签署以后，其多次要求洋洲房地产公司配合办理网签及物权登记手续，但洋洲房地产公司始终未能予以配合。一审法院调查取证的情况表明，案涉楼盘因未按照规划审批违法建设，被相关部门予以行政处罚，洋洲房地产公司至今也未提交案涉楼盘的竣工验收规划方面的申请，故案涉楼盘未能通过竣工验收，所以未能办理案涉房屋的物权登记。据此，一审法院认定未能办理案涉房屋过户登记非因购房人吕建功自身的原因所导致。中信富通公司关于吕建功未合法占有案涉房屋及对未办理案涉房屋过户登记手续存在过错的抗辩主张没有事实依据，一审法院对此不予采纳。综上所述，本案现有证据能够证明吕建功享有足以排除对案涉房屋执行的民事权益，其要求一审法院停止对案涉房屋的执行并解除对案涉房屋查封的理由成立，其诉讼请求具有事实和法律依据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项规定，判决：停止对位于山西省临汾市解放东路洋洲花园盛世华庭1号楼2单元1102号房屋的强制执行。本院二审期间，当事人均未提交新证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，关于吕建功与洋洲房地产公司是否在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案买受人吕建功与洋洲房地产公司之间虽未最终签订商品房买卖合同，且《认购协议》中约定了“本认购书为双方正式签署《商品房买卖合同》之前的契约，自买卖双方签订时生效。买卖双方签订《商品房买卖合同》后……协议书自动作废”，但双方签订的《认购协议》具备了双方当事人的基本情况、房屋位置、面积、房屋单价、房屋总价款及付款方式、双方权利义务等《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的基本条款及主要内容，足以使双方的商品房交易行为处于明确稳定的状态，且吕建功提交了洋洲房地产公司出具的收款收据，证明其已经支付了《认购协议》约定的案涉房屋购房款，洋洲房地产公司对该事实亦予以认可，故本院可以认定案涉《认购协议》的性质为商品房买卖合同。虽然洋洲房地产公司与吕建功签订《认购协议》时，案涉房屋的预售许可证不在有效期内，案涉《认购协议》未进行备案登记，但《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《城市商品房预售管理办法》第十条及《山西省建设厅关于加强商品房预（销）售管理的通知》第六条关于备案登记的规定，均是规制房地产开发商的销售行为，并不当然致使合同无效。《认购协议》系吕建功与洋洲房地产公司真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。中信富通公司关于一审判决对于“案涉房屋被查封前签订了合法的书面买卖合同”的事实认定及法律适用均错误的上诉意见，于法无据，本院不予采信。关于吕建功是否在人民法院查封前合法占有案涉房屋的问题。本院认为，执行异议和复议规定第二十八条第（二）项规定的合法占有是指对不动产的支配和管理，应以是否实际控制不动产为标准。一审法院已经查明，吕建功提交了其于2012年10月30日向临汾阳光物业管理有限公司交纳的物业管理费、电梯使用费、装修垃圾清运费单据各一张，向洋洲房地产公司交纳的暖气接口费、煤气接口费、有线电视初装费、水费和电费等专用收据共三张，购买海信电视收据一张，集成吊顶定金收据一张，购买小天鹅洗衣机销货凭证一张，成都振兴银龙沙发出具的订货单一张，万和电气专用发票一张，向洋洲房地产公司交纳的维修基金、房屋登记费和测绘费、契税等专用收据共三张，上述证据可以证明吕建功在人民法院查封前已实际控制使用了案涉房屋，实现了对案涉房屋的占有。吕建功基于《认购协议》占有案涉房屋，案涉房屋虽未经竣工验收，但系洋洲房地产公司违反相关规定导致交房行为有瑕疵，不能据此推翻吕建功已对案涉房屋实际占有的事实，亦不能阻却吕建功基于《认购协议》占有案涉房屋的合法性。故一审法院认定吕建功在2012年10月起实际占有使用案涉房屋并无不当。中信富通公司该项上诉理由不能成立，本院不予支持。同时，经本院审查，一审法院进行现场勘验，符合法定程序，中信富通公司关于一审法院违反法定程序的上诉意见，于法无据，本院不予采信。关于吕建功是否已支付了全部价款的问题。据已查明的案件事实，吕建功与洋洲房地产公司签订的《认购协议》约定，建筑面积约126．89m2；房款：单价3842元/m2；总价487511元。根据委托收款通知，洋洲房地产公司授权吕建斌代收购房款。吕建功主张其向洋洲房地产公司转款405000元。洋洲房地产公司出具了相应收据，载明入账日期为2013年，缴款单位为吕建功，金额为487511元，收款事由为盛世华庭1号楼2单元1102室房款。吕建功虽于《认购协议》签署日期之前支付房款，但前述付款金额与《认购协议》的签订内容，洋洲房地产公司开具收据的金额和时间相互印证，且洋洲房地产公司亦认可收到吕建功支付的案涉房屋全部价款，故一审判决关于吕建功已经实际支付案涉房屋全部价款的事实认定正确，中信富通公司关于一审判决对于“案涉房屋被查封前吕建功支付全部价款”的事实认定不清的上诉意见不能成立，本院不予支持。关于是否因吕建功自身原因未办理过户登记的问题。一审法院查明，因未按照规划审批建设案涉楼盘，洋洲房地产公司于2016年3月14日被规划执法部门处以罚款，洋洲房地产公司缴纳了罚款，但至今未提交案涉楼盘的竣工验收规划方面的申请。即案涉项目未办理竣工验收手续，不具备产权证办理条件。故案涉房屋未办理所有权证并非买受人吕建功的自身原因。综上所述，中信富通公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由中信富通融资租赁有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 赵红英审 判 员 王 肃审 判 员 杨绍煜二〇二一年七月三十日法官助理 王英博书 记 员 王 峥书 记 员 岳 琳书 记 员 刘向楠