天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0104民初7006号原告：北京凯莱物业管理有限公司天津分公司，住所地天津市南开区南门外大街2号（大悦城B2-03号）。负责人：朱传鼎，总经理。委托诉讼代理人：王金换，女，该公司员工。委托诉讼代理人：许宁，女，该公司员工。被告：蔡俊明，男，1956年3月14日出生，汉族，天津市市政工程设计研究院退休，住天津市南开区。原告北京凯莱物业管理有限公司天津分公司（以下简称凯莱物业天津分公司）与被告蔡俊明物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京凯莱物业管理有限公司天津分公司的委托诉讼代理人王金换，被告蔡俊明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凯莱物业天津分公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告2015年11月1日至2020年12月31日期间的物业管理服务费及机电设施费13829.72元；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：原告与大悦城（天津）有限公司于2011年7月20日签订《天津市住宅前期物业服务合同》，约定由原告对悦府家园小区提供物业管理服务，费用标准为高层住宅每月每平方米3.31元，由业主于每月5日前交纳。被告系悦府家园5-1-1303号房屋业主，房屋建筑面积为67.39平方米。现被告欠缴2015年11月1日至2020年12月31日期间的物业管理服务费13829.72元，经多次催缴未果，被告行为属单方违约，应承担民事责任，故成讼。蔡俊明辩称，对房屋的坐落地点、面积及拖欠时间、计算方式无异议。不交物业费的原因是：1.被告在2013年8月7日购买的涉案房屋，2014年5月1日入住，房子是毛坯房，楼上的邻居也在装修房屋，可能是因为装修房屋导致了卫生间的瓷砖墙体断裂，在居住期间多次向物业提出存在墙体断裂的情况，原告一直没有解决；2.小区环境卫生差、楼道灯不亮、通道门窗玻璃污渍、地下车库污水横溢等问题，物业服务不到位；3.物业擅自改变小区内场地规划、损害业主利益、投放广告收益不明、消防问题危害业主安全、电梯按键失灵电话有一个为空号、小区外围墙维修养护不到位等问题。本院经审理认定事实如下：原告系物业管理企业，于2011年7月20日与大悦城（天津）有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》，约定由原告对悦府家园（物业项目名称）进行物业管理服务，期限自2011年7月20日起至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止；物业管理服务费用高层住宅按建筑面积每月每平方米2.46元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用（以下简称机电设施费）按建筑面积每月每平方米0.85元的标准，由业主于每月5日前交纳。该合同于2013年7月5日进行了备案。上述合同除对物业服务期限、物业管理服务费及机电设施费的缴纳标准等进行约定外，亦明确了物业的基本情况、双方在物业管理中的权利、义务及小区物业管理服务标准及内容等事项。原告凯莱物业天津分公司依约为悦府家园提供物业服务至今。另查，被告蔡俊明系天津市南开区南门外大街与服装街交口悦府家园5-1-1303号房屋的所有权人，房屋建筑面积67.39平方米。2015年11月1日至2020年12月31日期间被告未向原告交纳物业管理服务费及机电设施费共计13829.8元。本院认为，原告与开发建设单位大悦城（天津）有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，并已按规定进行了物业管理备案，应认定合法有效。该合同对原告及小区全体业主均具有约束力，双方应依照合同约定行使权利并履行义务。原告作为物业服务企业履行了对该小区的服务义务，被告作为房屋所有权人即为该小区业主，理应受前述合同的约束，承担给付物业管理服务费的义务。关于被告抗辩原告收益不明问题，与本案非同一法律关系，本案不予涉及。本案的原告作为物业服务方采用诉讼方式追讨物业管理服务费不利于改善与业主的关系，其物业服务并非尽善尽美，仍存在瑕疵尚需改善，故本院酌定被告应给付原告2015年11月1日至2020年12月31日期间物业管理服务费及机电设施费共计13138元。同时，本院尚需指出，关于物业服务问题，物业服务企业的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常缴费业主的利益，不利于物业整体管理，长此以往恶性循环，势必损害双方利益，最终影响业主的生活环境，双方应尽可能进行协调、沟通，妥善解决纠纷，形成良性和谐的物业服务关系。另，依据法律规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十五日内，被告蔡俊明给付原告北京凯莱物业管理有限公司天津分公司2015年11月1日至2020年12月31日期间的物业管理服务费及机电设施费共计13138元；二、驳回原告北京凯莱物业管理有限公司天津分公司的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费146元，减半收取计73元，由原告北京凯莱物业管理有限公司天津分公司负担4元，由被告蔡俊明负担69元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 康 哲二〇二一年七月十六日书记员 刘思佳附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。