北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终9321号上诉人（原审原告）：张志新，男，1951年10月23日出生，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：张欣蕾。委托诉讼代理人：高金广。被上诉人（原审被告）：李长青，男，1959年10月24日出生，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：王振三，北京市时雨律师事务所律师。上诉人张志新与被上诉人李长青因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2021）京0113民初4575号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月11日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年5月24日公开开庭审理了本案。上诉人张志新之委托诉讼代理人张欣蕾、高金广，被上诉人李长青及其委托诉讼代理人王振三，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张志新上诉请求：撤销原审法院判决，改判支持全部诉讼请求。上诉理由：1.在双方签订买卖房屋协议时，李长青不属于农业户口，不具备购买本村宅基地的资格；村委会出具的证明认定李长青为集体经济组织成员不合法，应属于无效。2.双方的买卖只涉及正房五间，不涉及宅基地及其他房屋的买卖，原审法院认定属于整个院落的买卖错误。3.原审法院根据农村习惯判案错误，应当根据事实和法律依据判案。李长青坚持其在原审法院诉讼中的意见，未提出上诉。张志新在原审法院诉请：1.确认张志新与李长青于2000年9月份签订的《买卖房屋草契》无效；2.案件受理费由李长青承担。原审法院经审理查明：北京市顺义区杨镇地区一街村小辛庄街×号院（以下简称×号院）登记的宅基地使用权人为张志新，×号院内的房屋已经因拆迁被拆除，李长青作为被拆迁人签订了相关的拆迁补偿协议。李长青原为北京市平谷区镇罗营镇上镇村村民，1993年3月份迁至北京市顺义区杨镇地区一街村，户别为农业家庭户，1996年6月份因办理小城镇农转非，现户籍所在地为顺义区杨镇地区一街村镇外街×号，户别为非农业家庭户，户口本上加盖有小城镇户口的章。张志新与李长青共同确认签订有《买卖房屋草契》，约定内容为：“卖房人张志新今将瓦房壹所计伍间，座落顺义区杨镇一街村，凭中人王某说合情愿卖与李长青名下永远为业，言明卖价每间肆仟元，共计人民币贰万元正，笔下交清并无短少，日后如有任何纠葛俱有卖主与中证人一面承当，于买主无涉，恐口无凭，立此草契为证”。代笔人后为杜某，中证人后为王某，监证人后为于某，卖房人后为张志新，买房人后为李长青，中证人、监证人、卖房人、买房人签字上捺有手印，监证机关处有杨镇一街村村委会盖章，四至处有顺义县杨镇人民政府土地规划科盖章。草契落款日期年和月处肉眼可见两次不同笔迹，笔迹较粗较清楚的落款日期为1999年元月，被覆盖的日期为2000年9月，日前均为“21”。张志新表示《买卖房屋草契》只是对北正房五间进行了买卖，西厢房及其他附属物均不在买卖范围，交易价格为2万元，双方签订该份《买卖房屋草契》的时间为2000年9月份，当时日期空着并没有填写，年和月份处的更改系李长青在张志新不知情的情况下进行的更改。李长青表示《买卖房屋草契》之所以在草契中只写明了北正房五间，是因为该份草契系村干部找的一份格式文本，第一行由于空格有限无法全部写明标的物，所以才只写了北正房五间，其实际支付了4万元购房款，关于落款日期存在改动的事实，签订《买卖房屋草契》的日期就是1999年元月21日，系执笔人写错了日期后又改了正确的日期。李长青提交了《卖房协意书》，具体内容如下：“甲方：张志新，现将房屋财产出售给乙方李长青。乙方：李长青。此房面积：此房北正房伍间，长13.05米，宽4.70米，面积：61.335平方米；厢房三间。此房如有邻居及它人因房产发生纠纷由甲方负责，此房与东、西、南、北邻居无任何关系。此房价格：此房售价为肆万元整。此房自2000年3月18日起双方立字为证，此合同一式两份，甲、乙方各持一份。中间人：王某”。在双方签字处，甲方处有张志新签字并盖有张志新印章，乙方后有李长青的签名及手印、中间人后有王某的签名及手印。李长青称上方的内容是其写的。张志新对《卖房协意书》的真实性不认可，称其不知情，签名和印章都不是张志新的。张志新称在2000年9月，刚开始其与李长青签订了一份买卖北正房五间、西厢房三间的协议，但其没有原件，后觉得都卖掉其无房可住，在2000年9月在村委会证明下达成了《买卖房屋草契》。李长青提交了顺义区杨镇地区一街村村民委员会出具的证明，内容如下：兹证明：李长青，男，身份证号×××，为本村集体经济组织成员，享受本村集体经济组织成员的一切待遇。具体包括：本村集体土地承包经营权，享受村民福利待遇（村民土地确权生活补贴、年节发放米面油等）。李长青另提交了杨镇派出所证明信一份，内容为经查1996年户籍档案，李长青户口于1996年6月20日因办理小城镇农转非，由杨镇一街村×号迁入北京市顺义区杨镇地区一街村镇外街×号。李长青另提交其北京农商银行的客户回单以及从村委会调取的其领取生活补助以及米面油的表，进一步证明其享有村民福利待遇。张志新对派出所证明信认可，但称不认可顺义区杨镇地区一街村村民委员会出具的证明，称李长青并非本村村民，也未从事农业活动，不可能享有村民福利待遇，属于村委会擅做主张，不合法。李长青提交了《北京市房屋契证》，载明出让人为张志新，承受人为李长青，房屋间数包括正房五间，本契类别为买卖，立契日期为1999年1月21日。张志新对《北京市房屋契证》不认可，称不知情，认为日期不正确。李长青申请证人杜某、王某出庭作证。杜某称其对《买卖房屋草契》真实性认可，其与双方没有亲属关系，当时其系一街村会计，《买卖房屋草契》上的内容包括签名均系其代写，手印系各自所按，签约时间是1999年元月21日，本来有人打算用这个模板，没用上，其就拿来用了，当时就把时间改过了，其称未见过《卖房协意书》，李长青从张志新处买的是整个院里的房子，通常在从买卖协议上仅写正房，不写厢房等其他房屋，当时系村长于某叫其写的《买卖房屋草契》，实际给了多少钱，其不知情，买卖后李长青在使用×号院的房屋。王某作证称，其与双方均无亲属关系，就是老街坊，《卖房协意书》上部的内容不是其写的，双方买卖房屋，其系中间人，张志新以及李长青的名字都是他们自己写的，时间就是《卖房协意书》上的时间，签订《买卖房屋草契》时，签名的人都在场，其也在场，均是各自签的名字，关于日期改动的事，其称记不清了，好像是当时一份老的草契只写了日期但没写其他内容，就用上了，先签了《买卖房屋草契》，后签《卖房协意书》，其看到张志新签名盖章的，当时协商房款是4万元，给钱时其在场看着，之所以在《买卖房屋草契》写明为2万元是为了少缴税，卖的是整个院落的房屋。当张志新一方再次问王某《买卖房屋草契》的名字是谁写的，回答记不住了。针对是先签协议还是先付款，王某对于双方的提问回答相互矛盾，王某称其半身不遂，有脑梗，记不住了。张志新对两位证人证言均不认可，杜某已90岁，王某有脑梗，事发至今已20多年，证人不可能记得很清楚，两位证人对于《买卖房屋草契》的人名系谁书写回答不一致，两位证人对于《买卖房屋草契》的落款日期、实际日期以及《卖房协意书》的日期均表示记不清，也无法做出合理的解释。李长青认可两位证人的证言。双方确认2000年11月，张志新从×号院搬出，不再此居住。双方确认购房时，×号院内有北正房五间、西厢房三间，西厢房北侧有一间厨房，南侧有一间厕所，开东大门，李长青后对北正房以及西厢房进行了装修，将厨房和厕所拆除进行了翻建，门道进行了翻建。原审法院判决认定：张志新虽不认可杨镇地区一街村村民委员会出具的证明，但其并未提交证据证实，法院对其该意见不予采信。根据本案查明的事实，法院可以认定李长青系杨镇地区一街村集体经济组织成员，其购买×号院的房屋并未违法。至于张志新所称买卖的标的仅包含北正房五间不包含其他房屋的问题，一方面李长青、两位证人均陈述系包括整个宅院的房屋，也提到习惯问题，另一方面张志新也称在2000年即将×号院交付给了李长青，其并未对×号院内除北正房外的其他房屋进行支配，另其亦将×号院对应的集体土地建设用地使用证原件给了李长青，虽然李长青以及两位证人对于《买卖房屋草契》的落款日期更改的解释较为牵强，证人对于部分事实陈述不一致，法院对李长青以及两位证人关于落款日期的说法难以采信，但不能因此否认双方之间买卖关系的事实成立，且已经履行多年，故法院认为《买卖房屋草契》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效，故对于张志新的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：驳回张志新的诉讼请求。本院经审理查明：原审法院对证据的审核认定符合相关法律规定，据此认定的事实，本院予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。本院认为：张志新以李长青非本村集体经济组织成员为由，主张其与李长青签订的《买卖房屋草契》无效。从诉讼中提供的证据来看，首先，村委会出具了《农村集体经济组织成员证明》，证明李长青属于该村集体经济组织成员，张志新虽然不认可村委会的证据，但未能提供证据推翻村委会的证明。其次，从李长青的户籍性质来看，是小城镇农转非，属于当时政策性的户籍变更，不足以证明李长青因户籍变更而导致其不属于集体经济组织成员。再次，从李长青提供的银行客户单等证据，可以证明其享有集体经济组织成员的相应待遇。基于以上几方面的因素，在双方签订《买卖房屋草契》时，李长青属于该村集体经济组织成员，故张志新以李长青非该集体经济组织成员为由，主张《买卖房屋草契》无效的意见，本院不予采纳。关于双方买卖房屋的范围。在《买卖房屋草契》中明确“瓦房壹所计伍间”，虽然没有明确说明包含其他房屋，但也没有明确说明其他房屋不出卖；对于其他房屋，属于双方在协议中没有明确约定的情节，对于没有明确约定的情形，应当根据交易习惯、实际履行情况等情形予以确定，因此原审法院根据交易习惯认定双方为整所院落的买卖，符合法律规定。另外，从双方实际履行的情况来看，张志新于2000年从该院落搬出，将整所院落都交付给李长青，此后张志新未占有、使用院落内的其他房屋，即双方实际履行的也是整所院落的买卖，而非院内部分房屋的买卖，故张志新主张只买卖五间正房的意见，没有事实依据，本院不予采纳。综上所述，张志新的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由张志新负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 解学锋二〇二一年七月二十八日法官助理 佳 丽书 记 员 李星月