四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终183号上诉人（原审被告）：成都新希望实业投资有限公司。住所地：四川省成都市二环西路一段5号。法定代表人：涂俊涛，执行董事。委托诉讼代理人：罗浩，国浩律师（成都）事务所律师。委托诉讼代理人：蒋菲菲，国浩律师（成都）事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘利淦，女，1989年1月11日出生，汉族，住四川省自贡市贡井区。委托诉讼代理人：丁志远，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：成都欣主流房地产经纪有限公司。住所地：四川省成都市金牛区营门口街道子云路208号附106号。法定代表人：彭超。被上诉人（原审第三人）：四川长江源国际贸易有限公司。住所地：四川省成都市高新区天府大道北段1700号1栋1单元6层611号。法定代表人：杨滨豪，总经理。委托诉讼代理人：于清，男，1967年1月19日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。系公司员工。上诉人成都新希望实业投资有限公司（以下简称新希望公司）因与被上诉人刘利淦、成都欣主流房地产经纪有限公司（以下简称欣主流公司）、四川长江源国际贸易有限公司（以下简称长江源公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初9366号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。新希望公司上诉请求：1.撤销（2019）川0107民初9366号民事判决书；2.改判驳回刘利淦在一审中对新希望公司的全部诉讼请求并由刘利淦、欣主流公司、长江源公司承担本案一、二审诉讼费用。事实及理由：一、一审认定事实错误。（一）1.本案中存在四份主要合同，分别是新希望公司与长江源公司签订的《协议》、长江源公司与欣主流公司签订的《包销合同》、欣主流公司与刘利淦签订的《“锦官·红南港”房屋订购协议书》、新希望公司与刘利淦签订的《“锦官﹒红南港”商品房现房买卖合同》，四份合同是独立的交易合同。2.2016年10月18日，新希望公司与长江源公司签订《协议》，约定长江源公司向新希望公司购买包括案涉房屋在内的数套房屋，长江源公司应按合同约定向新希望公司支付购房款，新希望公司可与长江源公司或长江源公司指定的第三方签订购房合同。该《协议》中明确约定：若长江源公司与第三方发生任何争议的，由长江源公司自行解决，与新希望公司无关。新希望公司从未授权长江源公司或欣主流公司作为其代理人，更未授权长江源公司或欣主流公司以新希望公司的名义对外出售房屋。该《协议》签订后，长江源公司向新希望公司支付了部分定金。3.新希望公司对长江源公司将上述房屋交予欣主流公司进行包销的情况并不知晓。欣主流公司与刘利淦签订的《“锦官·红南港”房屋订购协议书》上新希望公司未盖章，仅有欣主流公司印章，故该协议书所产生的约束力仅及于刘利淦与欣主流公司，新希望公司对该协议书亦不知情。4.依照《协议》约定，新希望公司是根据长江源公司的指示与刘利淦签订的《“锦官﹒红南港”商品房现房买卖合同》。整个过程中，新希望公司仅与长江源公司进行对接，一审混淆了新希望公司与欣主流公司的主体地位，错误地让新希望公司直接承担欣主流公司行为带来的不利后果。（二）新希望公司不存在任何导致刘利淦重大误解的欺骗或误导行为。1.新希望公司签订的《协议》《“锦官﹒红南港”商品房现房买卖合同》中，案涉房屋的性质均载明了“办公、商业”，且在《协议》中也明确约定了长江源公司有义务将与《协议》相关的信息对第三方进行讲解、说明。2.刘利淦提交的《签约声明》上载明，其在签订《“锦官﹒红南港”商品房现房买卖合同》时对合同的全部内容均已确认，故其是在完全认可该合同内容的前提下签订，不可能存在重大误解。二、一审法院适用法律错误。（一）一审判决在事实部分认可了新希望公司与长江源公司的交易合同关系，认定了长江源公司通过包销的形式将案涉房屋出售给了欣主流公司，同时认可了《“锦官·红南港”房屋订购协议书》的合同双方为刘利淦与欣主流公司，说明一审法院也认可各主体之间独立的交易合同关系，不存在任何代理关系。《“锦官﹒红南港”商品房现房买卖合同》与《“锦官·红南港”房屋订购协议书》是两份完全独立的合同，故本案无共同责任和连带责任的事实与法律基础，且新希望公司无任何欺骗或误导行为，故《“锦官﹒红南港”商品房现房买卖合同》不应被撤销。（二）1.新希望公司与长江源公司签订的《协议》合法有效，新希望公司基于该《协议》向长江源公司收取定金亦合法有效，刘利淦诉求返还的款项与该定金不是同一笔款项，而是欣主流公司基于《“锦官·红南港”房屋订购协议书》向刘利淦收取的。欣主流公司收取该款项后，未转给新希望公司，长江源公司也表示并未收到欣主流公司的转款。在《“锦官﹒红南港”商品房现房买卖合同》中，刘利淦也并未向新希望公司支付任何款项，故新希望公司并无款项的返还义务。且既然《“锦官·红南港”房屋订购协议书》合法有效，欣主流公司基于该协议收取的款项无须返还、更无须由新希望公司向刘利淦返还。（三）如前所述，新希望公司与欣主流公司不存在任何合同关系或其他关联关系，不应与欣主流公司承担连带或共同责任。三、一审程序违法。本案立案时间为2019年8月9日，一审判决于2020年8月14日作出，时隔一年以上，超出6个月的正常审限。在2019年12月6日开完庭后，新希望公司再未收到任何关于本案的进展，新希望公司向一审法院询问，了解到的也是本案并无特殊情况发生，故一审法院明显存在程序违法的情形。四、一审法院存在同案不同判的情况。案涉项目的购房人在一审法院同时期起诉的，包括本案在内的共有6案，除本案外的其他5案一审法院均于2020年2月前后作出判决，这些判决均认为“长江源公司、新希望公司及欣主流公司之间只存在独立的交易合同关系，欣主流公司和新希望公司之间不存在交易合同关系，因此原告诉请新希望公司返还款项的诉请，不予支持”。此外，成都市中级人民法院对与本案交易模式类似的案件，也作出了类似的生效判决。刘利淦辩称，一、一审判决认定事实清楚，证据确实充分。新希望公司与长江源公司、欣主流公司之间存在“新希望红南湾”包括xx号在内的部分商品房的关联交易关系。新希望公司将“新希望红南湾”部分商品房出售给长江源公司，并于2018年9月收取了长江源公司预交包括xx号房屋的2720000元房款，长江源公司按约定购买商品房，相应的买受人可以为长江源公司指定的第三方。之后，长江源公司将约定购买的该商品房交给欣主流公司代理包销，在此过程中欣主流公司出资向长江源公司购买上述商品房。在“新希望红南湾”部分商品房交易过程中，交易标的物的所有权虽未发生交付转移，仍归新希望公司，但处分权，新希望公司已约定授权给长江源公司，长江源公司进而授权欣主流公司代理包销。长江源公司、欣主流公司分别以预交部分房款购买和出资购买该交易标的物的方式，有偿取得该交易标的物的代理销售权，其实施的该交易标的物处分行为，属善意行为。刘利淦并没有与新希望公司洽谈案涉房屋买卖事宜并作相应的意思表示，欣主流公司以新希望公司名义，代理新希望公司与刘利淦于2019年4月19日签订《“锦官.红南湾”房屋定购协议书》，约定刘利淦订购新希望公司“锦官.红南湾”xx号、建筑面积44.24平方米公寓，房屋总价520836元，按约定时间与新希望公司签订预订房屋的正式《商品房买卖合同》。刘利淦在定购协议书签订当日向欣主流公司支付定金20000元，2019年4月23日在欣主流公司提交的出卖人为新希望公司的商品房现房买卖合同和商品房现房买卖合同附件及补充协议（简称现房买卖合同）尾页买受人栏签字，并按定购协议书约定向欣主流公司支付xx号房款250000元（含己付定金）。后欣主流公司将现房买卖合同文本收回交新希望公司签字、盖章，于2019年6月24日将新希望公司签字、盖章现房买卖合同文本交付给刘利淦。在刘利淦收到出卖人签字、盖章的商品房买卖合同前。刘利淦与欣主流公司于2019年5月29日签署承诺书，就刘利淦购买公寓的房屋交付时间、房屋交付标准约定内容作出的意思表示一致，即约定：房屋交付时间为2019年6月23日，房屋交付标准为：（室内）清除多余管道，留好空调管道和厨房烟道，安装好房屋楼顶和楼下的排水管道，按要求开好门窗，留好电源线路。上述事实表明，欣主流公司以新希望公司名义，代理新希望公司与刘利淦协商签订案涉房屋买卖合同，双方的意思表示真实并达成房屋买卖的合意，欣主流公司于2019年6月24日向刘利淦提交新希望公司作为出卖人签字盖章的商品房现房买卖合同，足以证明欣主流公司代理新希望公司签订商品房现房买卖合同成立，刘利淦有理由相信欣主流公司在于2019年4月19日至2019年5月29日实施的代理行为，己得到新希望公司的认可或追认。因此，结合新希望公司向长江源公司出售、欣主流公司出资向长江源公司购买“新希望红南湾”部分商品房的关联交易事实，欣主流公司以新希望公司代理人的身份实施民事法律行为，显然新希望公司己向关联交易购买方概括性授予对交易标的物的处分权和代理权，欣主流公司以新希望公司名义实施与刘利淦订立案涉房屋买卖合同和收取刘利淦支付的购房款的民事行为，依法对新希望公司发生法律约束力，其法律后果应由新希望公司承受。二、新希望公司出售给长江源公司的“新希望红南湾”现房中只有编号xx号、建筑面积187.03平方米的商品房，其明知所谓编号为x栋xx号、建筑面积44.24平方米现房并不存在，在与刘利淦签订案涉房屋买卖合同时故意隐瞒事实，该现房买卖合同约定向刘利淦出卖“新希望红南湾”x栋xx号、建筑面积44.24平方米的现房，致使刘利淦基于重大误解于2019年4月23日在欣主流公司提交的现房买卖合同文本上签字，违背了刘利淦的真实意思。一审判决认定刘利淦在对该现房买卖合同内容存在重大误解情况下签订该现房买卖合同，符合合同法第54条规定的撤销权行使条件，有充分的事实和法律根据。根据民法总则和合同法的规定，当事人订立合同的民事法律行为，基于双方的意思表示一致成立，当事人采取要约、承诺的方式作出意思表示。刘利淦在向欣主流公司作出的购买公寓房的真实意思表示明确：所购房屋应为“新希望红南湾”x栋xx号的建筑面积44.24平方米现房，房屋交付标准应满足（室内）清除多余管道，留好空调管道和厨房烟道，安装好房屋楼顶和楼下的排水管道，按要求开好门窗，留好电源线路的公寓交付条件，房屋交付时间应在2019年6月23日前，符合上述交付条件的公寓现房的总价款为520836元。然而，刘利淦2019年4月23日签字现房买卖合同约定：新希望公司出卖给刘利淦的“新希望红南湾”x栋xx号的建筑面积44.24平方米性质为办公的现房，新希望公司在合同约定时间按房屋现状交房，符合上述交付条件的办公现房的总价款为287560元。新希望公司实际存有的是“新希望红南湾”x栋-xx号（即编号xx号）、建筑面积187.03平方米办公现房，约定购买的x栋xx号建筑面积44.24平方米现状房屋实际不存在，须在对编号xx号现状房屋进行改造分割完毕后，才可形成所谓建筑面积44.24平方米的房屋现状。因此，在2019年4月19日定购协议和2019年5月29日承诺书中约定内容，为刘利淦的真实意思，而在现房买卖合同中约定内容显然违背刘利淦的真实意思。在新希望公司实际不存在xx号建筑面积44.24平方米现状房屋的情形下，刘利淦因重大误解而与新希望公司签订该现房买卖合同。三、新希望公司提出一审判决新希望公司、欣主流公司共同返还刘利淦购房款250000元并无合同或法律依据的上诉主张，其理由不成立。在“新希望红南湾”包括xx号在内的商品房交易中，新希望公司在收取长江源公司支付的2720000元房款后，从xx号房屋中分割出面积44.24平方米的x-xx号房屋，交由长江源公司以新希望公司名义出卖给刘利淦，刘利淦按定购协议向欣主流公司支付房款250000元含已付20000元定金，且新希望公司在现房买卖合同中认可刘利淦己付20000元定金。新希望公司约定出售给长江源公司的“新希望红南湾”包括xx号在内的商品房并未进行交付，欣主流公司出资向长江源公司后以新希望公司名义向刘利淦销售案涉房屋，进而由新希望公司与刘利淦签订案涉房屋买卖合同，不违反新希望公司与长江源公司的约定。新希望公司对刘利淦先行签字的现房买卖合同，以出卖人身份盖章确认，足以推定新希望公司知道或应当知道欣主流公司代理新希望公司签订定购协议，并收取刘利淦支付的定金和房款的事实。欣主流公司未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见。长江源公司辩称，1.长江源公司坚持一审答辩意见；2.长江源公司没有收取刘利淦房款，房款是由欣主流公司收取，新希望公司也没有收取房款；3.长江源公司认为合同解除后，谁收取购房款应该谁退还购房人。刘利淦向一审法院起诉请求：1.判令撤销刘利淦与新希望公司的《锦官·红南港商品房现房买卖合同》和《锦官·红南港商品房现房买卖合同附件及补充协议》；2.判令新希望公司、欣主流公司返还刘利淦已付购房价款250000元。一审法院认定事实：一、2016年10月18日，新希望公司与长江源公司签订协议一份，约定新希望公司将其开发建设的位于成都市武侯区“新希望红南港”项目的部分物业出售给长江源公司；2016年12月24日前，长江源公司需就标的物业中“房屋用途”为“办公”的商品房与新希望公司签署商品房买卖合同，在2017年6月30日前，长江源公司将就所有标的物业与新希望公司签署商品房买卖合同；长江源公司按约定购买标的物业的，相应的买受人可以为长江源公司或其指定的第三方；新希望公司同意在2017年6月30日前，不得向长江源公司或其指定的第三方之外的主体出售标的物业中的任何物业，时间届满后，标的物业中长江源公司尚未购买的物业，新希望公司有权进行处分，包括但不限于另行出售，抵押；长江源公司与其指定的购买房屋的第三方发生争议的，由其自行协商解决，与新希望公司无关。各方均确认上述协议所附《标的物业明细》中的xx号房，面积187.03平方米，之后分割出售，即包含案涉房屋。长江源公司一审庭审中陈述在2018年9月底预交了2720000元房款，即包括xx号房屋。之后长江源公司将该购买物业交给欣主流公司代理包销，在此过程中，欣主流公司出资向长江源公司购买了上述物业。二、2019年4月19日，刘利淦与欣主流公司签订《“锦官﹒红南港”房屋定购协议书》，该协议载明内容如下：1.协议书抬头载明的出卖人为新希望公司，买受人为刘利淦；协议书落款处载明出卖人为新希望公司，代理公司为欣主流公司，但出卖人落款处加盖的是欣主流公司印章，未加盖新希望公司印章，买受人落款处为刘利淦签名；2.买受人已详细了解出卖人在预售房产的相关信息、拟签订的《“锦官﹒红南港”商品房买卖合同》范本及售楼处公告全部内容，且无异议，在此基础上买受人自愿与出卖人签订本定购协议；3.定购房屋位于成都市武侯区“锦官﹒红南港”x栋xx号公寓，建筑面积44.24平方米，房屋折后价520836元，一次性付款；4.签订定购协议时向出卖人交纳定金20000元，定购协议签订后7日内，买受人向出卖人提供购买商品房的相关资料，并按出卖人通知时间签订预定房屋的正式《商品房买卖合同》，定金作为签订正式合同担保，在正式《商品房买卖合同》签署后自动冲抵房款。三、2019年4月23日，新希望公司作为出卖人，刘利淦作为买受人，签订了《“锦官﹒红南港”商品房现房买卖合同》、合同附件及补充协议，约定买受人购买的“锦官﹒红南港”xx号商品房位于成都市武侯区，该商品房所在土地用途为商业用地，土地使用年限自1999年4月27日至2039年4月26日；该商品房实测建筑面积44.24平方米，套内面积28.86平方米，单价每平方米9963.96元，房屋总价287560元（套内面积28.86平方米×每平方米9963.96元）；买受人在签订《商品房买卖合同》及其补充协议后的当日即2019年4月23日前一次性付清合同约定的全部房款287560元；出卖人应当在购房款支付完毕后10个工作日内向买受人交付该商品房，买受人同意出卖人在合同约定的时间按届时房屋现状交房。同日，刘利淦向欣主流公司账户转账230000元。欣主流公司出具收据，确认收到刘利淦1-xx房款250000元。四、2019年5月29日，欣主流公司与刘利淦签订《承诺书》，欣主流公司承诺将武侯区二环路西一段5号（新希望红南港）房号x-xx房源及购房合同在2019年6月23日当日截止前交付给刘利淦，且承担从2019年5月23日起的违约金，每延期一天，支付违约金57元/日，直至实际交房及交合同当日，在交付房源及购房合同当日刘利淦需向欣主流公司支付150000元；欣主流公司若未在规定期限内交付房源及购房合同，则购房合同无效，业主有权退房退款，退还已付房款250000元及从支付首付款当日直至退房退款当日所交款项的银行同期利息；房屋交付标准为：欣主流公司需按照刘利淦约定标准交付房屋（约定标准为：清除多余管道，留好空调管道和厨房烟道，安装好房屋楼顶和楼下的排水管道，按要求开好门窗，留好电源线路），如未达到交付标准，刘利淦有权解除房屋购房合同，欣主流公司退还已经支付所有房款。一审法院认为，根据查明的事实，刘利淦与欣主流公司签订的《“锦官﹒红南港”房屋定购协议书》中约定的房屋价款520836元。但欣主流公司提交给刘利淦的有新希望公司盖章确认的《“锦官﹒红南港”商品房现房买卖合同》《“锦官﹒红南港”商品房现房买卖合同附件及补充协议》中约定的房屋价款为287560元，价款并不一致。结合刘利淦的庭审陈述及欣主流公司向刘利淦出具的承诺书，可见，《“锦官﹒红南港”商品房现房买卖合同》《“锦官﹒红南港”商品房现房买卖合同附件及补充协议》中约定的标的物房屋状况，并非刘利淦最初签订《“锦官﹒红南港”房屋定购协议书》时欲购买的标的物房屋状况。《“锦官﹒红南港”商品房现房买卖合同》、合同附件及补充协议中的价款及房屋交付状况的内容并非刘利淦的真实意思表示，其真实意思与合同中载明内容不一致，该不一致是基于欣主流公司对其作出的承诺所签订。因此一审法院认为，《“锦官﹒红南港”商品房现房买卖合同》《“锦官﹒红南港”商品房现房买卖合同附件及补充协议》系刘利淦在对合同内容存在重大误解情况下所签订，符合法律规定的撤销权行使条件，一审法院对刘利淦主张撤销《“锦官﹒红南港”商品房现房买卖合同》《“锦官﹒红南港”商品房现房买卖合同附件及补充协议》的请求予以支持。合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。刘利淦已支付购房款250000元，由欣主流公司出具收据予以了确认。根据欣主流公司出具的承诺书，其在未达到约定的交房条件时，有义务返还购房款，故一审法院对刘利淦要求欣主流公司承担返还购房款责任的请求予以支持。新希望公司对刘利淦先行签字的合同上盖章确认，即表示对于刘利淦建立合同关系予以确认，因此新希望公司作为合同相对方，在合同被撤销后，也有义务返还因该合同取得的购房款。根据长江源公司的陈述，其整体向新希望公司支付了部分房屋款项，其中包括案涉房屋。因此一审法院认为新希望公司已经收取了案涉房屋的购房款，但对案涉房屋对应的购房款具体数额现无法确认。因针对案涉房屋仅签订了买卖合同，房屋并未进行交付，在合同撤销后，新希望公司无权继续占有该房屋购房款，因此新希望公司应当予以返还。一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第五十五条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百第四十四条之规定，判决：一、撤销刘利淦与新希望公司签订的《“锦官﹒红南港”商品房现房买卖合同》及《“锦官﹒红南港”商品房现房买卖合同附件及补充协议》；二、新希望公司、欣主流公司于判决生效之日起十日内返还刘利淦购房款250000元。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5050元，由新希望公司、欣主流公司负担。二审中，各方当事人均无新证据提交。本院二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。二审中，本院向成都市不动产登记中心发函核实案涉房屋具体情况，成都市不动产登记中心于2021年5月6日向本院回函告知，经核实无案涉“锦官﹒红南港”项目x栋xx号房屋登记信息。本院认为，新希望公司与刘利淦就案涉“锦官﹒红南港”1栋xx号商品房签订了《“锦官﹒红南港”商品房现房买卖合同》、合同附件及补充协议，约定由刘利淦购买该商品房，但根据成都市不动产登记中心核实的情况，该项目并无x栋xx号房屋的登记信息，而根据现有法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭需依法进行登记，才能发生效力，未经登记的，不发生效力，因此，双方交易的案涉“锦官﹒红南港”x栋xx号商品房并不存在，而新希望公司也未举证证明，双方签订合同之时已将相关情况告知刘利淦，基于此刘利淦以重大误解为由主张撤销其与新希望公司签订的《“锦官﹒红南港”商品房现房买卖合同》、合同附件及补充协议理由成立，本院依法予以支持。合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。对于刘利淦已支付的购房款250000元，虽然刘利淦未直接将该款项交付给新希望公司，但新希望公司已向长江源公司收取了包含有案涉房屋在内的数套房屋的部分房款，故新希望公司应当承担退还购房款的责任。据此，对于新希望公司主张其未收取刘利淦购房款不应当退还的意见，本院不予支持。综上，新希望公司的上诉请求不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费5050元，由成都新希望实业投资有限公司负担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长 白福群审 判 员 冯 璐审 判 员 赵 锋二〇二一年七月二十九日法官助理 刘 杨书 记 员 夏玉荣四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终183号上诉人（原审被告）：成都新希望实业投资有限公司。住所地：四川省成都市二环西路一段5号。法定代表人：涂俊涛，执行董事。委托诉讼代理人：罗浩，国浩律师（成都）事务所律师。委托诉讼代理人：蒋菲菲，国浩律师（成都）事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘利淦，女，1989年1月11日出生，汉族，住四川省自贡市贡井区。委托诉讼代理人：丁志远，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：成都欣主流房地产经纪有限公司。住所地：四川省成都市金牛区营门口街道子云路208号附106号。法定代表人：彭超。被上诉人（原审第三人）：四川长江源国际贸易有限公司。住所地：四川省成都市高新区天府大道北段1700号1栋1单元6层611号。法定代表人：杨滨豪，总经理。委托诉讼代理人：于清，男，1967年1月19日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。系公司员工。上诉人成都新希望实业投资有限公司（以下简称新希望公司）因与被上诉人刘利淦、成都欣主流房地产经纪有限公司（以下简称欣主流公司）、四川长江源国际贸易有限公司（以下简称长江源公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初9366号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。新希望公司上诉请求：1.撤销（2019）川0107民初9366号民事判决书；2.改判驳回刘利淦在一审中对新希望公司的全部诉讼请求并由刘利淦、欣主流公司、长江源公司承担本案一、二审诉讼费用。事实及理由：一、一审认定事实错误。（一）1.本案中存在四份主要合同，分别是新希望公司与长江源公司签订的《协议》、长江源公司与欣主流公司签订的《包销合同》、欣主流公司与刘利淦签订的《“锦官·红南港”房屋订购协议书》、新希望公司与刘利淦签订的《“锦官﹒红南港”商品房现房买卖合同》，四份合同是独立的交易合同。2.2016年10月18日，新希望公司与长江源公司签订《协议》，约定长江源公司向新希望公司购买包括案涉房屋在内的数套房屋，长江源公司应按合同约定向新希望公司支付购房款，新希望公司可与长江源公司或长江源公司指定的第三方签订购房合同。该《协议》中明确约定：若长江源公司与第三方发生任何争议的，由长江源公司自行解决，与新希望公司无关。新希望公司从未授权长江源公司或欣主流公司作为其代理人，更未授权长江源公司或欣主流公司以新希望公司的名义对外出售房屋。该《协议》签订后，长江源公司向新希望公司支付了部分定金。3.新希望公司对长江源公司将上述房屋交予欣主流公司进行包销的情况并不知晓。欣主流公司与刘利淦签订的《“锦官·红南港”房屋订购协议书》上新希望公司未盖章，仅有欣主流公司印章，故该协议书所产生的约束力仅及于刘利淦与欣主流公司，新希望公司对该协议书亦不知情。4.依照《协议》约定，新希望公司是根据长江源公司的指示与刘利淦签订的《“锦官﹒红南港”商品房现房买卖合同》。整个过程中，新希望公司仅与长江源公司进行对接，一审混淆了新希望公司与欣主流公司的主体地位，错误地让新希望公司直接承担欣主流公司行为带来的不利后果。（二）新希望公司不存在任何导致刘利淦重大误解的欺骗或误导行为。1.新希望公司签订的《协议》《“锦官﹒红南港”商品房现房买卖合同》中，案涉房屋的性质均载明了“办公、商业”，且在《协议》中也明确约定了长江源公司有义务将与《协议》相关的信息对第三方进行讲解、说明。2.刘利淦提交的《签约声明》上载明，其在签订《“锦官﹒红南港”商品房现房买卖合同》时对合同的全部内容均已确认，故其是在完全认可该合同内容的前提下签订，不可能存在重大误解。二、一审法院适用法律错误。（一）一审判决在事实部分认可了新希望公司与长江源公司的交易合同关系，认定了长江源公司通过包销的形式将案涉房屋出售给了欣主流公司，同时认可了《“锦官·红南港”房屋订购协议书》的合同双方为刘利淦与欣主流公司，说明一审法院也认可各主体之间独立的交易合同关系，不存在任何代理关系。《“锦官﹒红南港”商品房现房买卖合同》与《“锦官·红南港”房屋订购协议书》是两份完全独立的合同，故本案无共同责任和连带责任的事实与法律基础，且新希望公司无任何欺骗或误导行为，故《“锦官﹒红南港”商品房现房买卖合同》不应被撤销。（二）1.新希望公司与长江源公司签订的《协议》合法有效，新希望公司基于该《协议》向长江源公司收取定金亦合法有效，刘利淦诉求返还的款项与该定金不是同一笔款项，而是欣主流公司基于《“锦官·红南港”房屋订购协议书》向刘利淦收取的。欣主流公司收取该款项后，未转给新希望公司，长江源公司也表示并未收到欣主流公司的转款。在《“锦官﹒红南港”商品房现房买卖合同》中，刘利淦也并未向新希望公司支付任何款项，故新希望公司并无款项的返还义务。且既然《“锦官·红南港”房屋订购协议书》合法有效，欣主流公司基于该协议收取的款项无须返还、更无须由新希望公司向刘利淦返还。（三）如前所述，新希望公司与欣主流公司不存在任何合同关系或其他关联关系，不应与欣主流公司承担连带或共同责任。三、一审程序违法。本案立案时间为2019年8月9日，一审判决于2020年8月14日作出，时隔一年以上，超出6个月的正常审限。在2019年12月6日开完庭后，新希望公司再未收到任何关于本案的进展，新希望公司向一审法院询问，了解到的也是本案并无特殊情况发生，故一审法院明显存在程序违法的情形。四、一审法院存在同案不同判的情况。案涉项目的购房人在一审法院同时期起诉的，包括本案在内的共有6案，除本案外的其他5案一审法院均于2020年2月前后作出判决，这些判决均认为“长江源公司、新希望公司及欣主流公司之间只存在独立的交易合同关系，欣主流公司和新希望公司之间不存在交易合同关系，因此原告诉请新希望公司返还款项的诉请，不予支持”。此外，成都市中级人民法院对与本案交易模式类似的案件，也作出了类似的生效判决。刘利淦辩称，一、一审判决认定事实清楚，证据确实充分。新希望公司与长江源公司、欣主流公司之间存在“新希望红南湾”包括xx号在内的部分商品房的关联交易关系。新希望公司将“新希望红南湾”部分商品房出售给长江源公司，并于2018年9月收取了长江源公司预交包括xx号房屋的2720000元房款，长江源公司按约定购买商品房，相应的买受人可以为长江源公司指定的第三方。之后，长江源公司将约定购买的该商品房交给欣主流公司代理包销，在此过程中欣主流公司出资向长江源公司购买上述商品房。在“新希望红南湾”部分商品房交易过程中，交易标的物的所有权虽未发生交付转移，仍归新希望公司，但处分权，新希望公司已约定授权给长江源公司，长江源公司进而授权欣主流公司代理包销。长江源公司、欣主流公司分别以预交部分房款购买和出资购买该交易标的物的方式，有偿取得该交易标的物的代理销售权，其实施的该交易标的物处分行为，属善意行为。刘利淦并没有与新希望公司洽谈案涉房屋买卖事宜并作相应的意思表示，欣主流公司以新希望公司名义，代理新希望公司与刘利淦于2019年4月19日签订《“锦官.红南湾”房屋定购协议书》，约定刘利淦订购新希望公司“锦官.红南湾”xx号、建筑面积44.24平方米公寓，房屋总价520836元，按约定时间与新希望公司签订预订房屋的正式《商品房买卖合同》。刘利淦在定购协议书签订当日向欣主流公司支付定金20000元，2019年4月23日在欣主流公司提交的出卖人为新希望公司的商品房现房买卖合同和商品房现房买卖合同附件及补充协议（简称现房买卖合同）尾页买受人栏签字，并按定购协议书约定向欣主流公司支付xx号房款250000元（含己付定金）。后欣主流公司将现房买卖合同文本收回交新希望公司签字、盖章，于2019年6月24日将新希望公司签字、盖章现房买卖合同文本交付给刘利淦。在刘利淦收到出卖人签字、盖章的商品房买卖合同前。刘利淦与欣主流公司于2019年5月29日签署承诺书，就刘利淦购买公寓的房屋交付时间、房屋交付标准约定内容作出的意思表示一致，即约定：房屋交付时间为2019年6月23日，房屋交付标准为：（室内）清除多余管道，留好空调管道和厨房烟道，安装好房屋楼顶和楼下的排水管道，按要求开好门窗，留好电源线路。上述事实表明，欣主流公司以新希望公司名义，代理新希望公司与刘利淦协商签订案涉房屋买卖合同，双方的意思表示真实并达成房屋买卖的合意，欣主流公司于2019年6月24日向刘利淦提交新希望公司作为出卖人签字盖章的商品房现房买卖合同，足以证明欣主流公司代理新希望公司签订商品房现房买卖合同成立，刘利淦有理由相信欣主流公司在于2019年4月19日至2019年5月29日实施的代理行为，己得到新希望公司的认可或追认。因此，结合新希望公司向长江源公司出售、欣主流公司出资向长江源公司购买“新希望红南湾”部分商品房的关联交易事实，欣主流公司以新希望公司代理人的身份实施民事法律行为，显然新希望公司己向关联交易购买方概括性授予对交易标的物的处分权和代理权，欣主流公司以新希望公司名义实施与刘利淦订立案涉房屋买卖合同和收取刘利淦支付的购房款的民事行为，依法对新希望公司发生法律约束力，其法律后果应由新希望公司承受。二、新希望公司出售给长江源公司的“新希望红南湾”现房中只有编号xx号、建筑面积187.03平方米的商品房，其明知所谓编号为x栋xx号、建筑面积44.24平方米现房并不存在，在与刘利淦签订案涉房屋买卖合同时故意隐瞒事实，该现房买卖合同约定向刘利淦出卖“新希望红南湾”x栋xx号、建筑面积44.24平方米的现房，致使刘利淦基于重大误解于2019年4月23日在欣主流公司提交的现房买卖合同文本上签字，违背了刘利淦的真实意思。一审判决认定刘利淦在对该现房买卖合同内容存在重大误解情况下签订该现房买卖合同，符合合同法第54条规定的撤销权行使条件，有充分的事实和法律根据。根据民法总则和合同法的规定，当事人订立合同的民事法律行为，基于双方的意思表示一致成立，当事人采取要约、承诺的方式作出意思表示。刘利淦在向欣主流公司作出的购买公寓房的真实意思表示明确：所购房屋应为“新希望红南湾”x栋xx号的建筑面积44.24平方米现房，房屋交付标准应满足（室内）清除多余管道，留好空调管道和厨房烟道，安装好房屋楼顶和楼下的排水管道，按要求开好门窗，留好电源线路的公寓交付条件，房屋交付时间应在2019年6月23日前，符合上述交付条件的公寓现房的总价款为520836元。然而，刘利淦2019年4月23日签字现房买卖合同约定：新希望公司出卖给刘利淦的“新希望红南湾”x栋xx号的建筑面积44.24平方米性质为办公的现房，新希望公司在合同约定时间按房屋现状交房，符合上述交付条件的办公现房的总价款为287560元。新希望公司实际存有的是“新希望红南湾”x栋-xx号（即编号xx号）、建筑面积187.03平方米办公现房，约定购买的x栋xx号建筑面积44.24平方米现状房屋实际不存在，须在对编号xx号现状房屋进行改造分割完毕后，才可形成所谓建筑面积44.24平方米的房屋现状。因此，在2019年4月19日定购协议和2019年5月29日承诺书中约定内容，为刘利淦的真实意思，而在现房买卖合同中约定内容显然违背刘利淦的真实意思。在新希望公司实际不存在xx号建筑面积44.24平方米现状房屋的情形下，刘利淦因重大误解而与新希望公司签订该现房买卖合同。三、新希望公司提出一审判决新希望公司、欣主流公司共同返还刘利淦购房款250000元并无合同或法律依据的上诉主张，其理由不成立。在“新希望红南湾”包括xx号在内的商品房交易中，新希望公司在收取长江源公司支付的2720000元房款后，从xx号房屋中分割出面积44.24平方米的x-xx号房屋，交由长江源公司以新希望公司名义出卖给刘利淦，刘利淦按定购协议向欣主流公司支付房款250000元含已付20000元定金，且新希望公司在现房买卖合同中认可刘利淦己付20000元定金。新希望公司约定出售给长江源公司的“新希望红南湾”包括xx号在内的商品房并未进行交付，欣主流公司出资向长江源公司后以新希望公司名义向刘利淦销售案涉房屋，进而由新希望公司与刘利淦签订案涉房屋买卖合同，不违反新希望公司与长江源公司的约定。新希望公司对刘利淦先行签字的现房买卖合同，以出卖人身份盖章确认，足以推定新希望公司知道或应当知道欣主流公司代理新希望公司签订定购协议，并收取刘利淦支付的定金和房款的事实。欣主流公司未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见。长江源公司辩称，1.长江源公司坚持一审答辩意见；2.长江源公司没有收取刘利淦房款，房款是由欣主流公司收取，新希望公司也没有收取房款；3.长江源公司认为合同解除后，谁收取购房款应该谁退还购房人。刘利淦向一审法院起诉请求：1.判令撤销刘利淦与新希望公司的《锦官·红南港商品房现房买卖合同》和《锦官·红南港商品房现房买卖合同附件及补充协议》；2.判令新希望公司、欣主流公司返还刘利淦已付购房价款250000元。一审法院认定事实：一、2016年10月18日，新希望公司与长江源公司签订协议一份，约定新希望公司将其开发建设的位于成都市武侯区“新希望红南港”项目的部分物业出售给长江源公司；2016年12月24日前，长江源公司需就标的物业中“房屋用途”为“办公”的商品房与新希望公司签署商品房买卖合同，在2017年6月30日前，长江源公司将就所有标的物业与新希望公司签署商品房买卖合同；长江源公司按约定购买标的物业的，相应的买受人可以为长江源公司或其指定的第三方；新希望公司同意在2017年6月30日前，不得向长江源公司或其指定的第三方之外的主体出售标的物业中的任何物业，时间届满后，标的物业中长江源公司尚未购买的物业，新希望公司有权进行处分，包括但不限于另行出售，抵押；长江源公司与其指定的购买房屋的第三方发生争议的，由其自行协商解决，与新希望公司无关。各方均确认上述协议所附《标的物业明细》中的xx号房，面积187.03平方米，之后分割出售，即包含案涉房屋。长江源公司一审庭审中陈述在2018年9月底预交了2720000元房款，即包括xx号房屋。之后长江源公司将该购买物业交给欣主流公司代理包销，在此过程中，欣主流公司出资向长江源公司购买了上述物业。二、2019年4月19日，刘利淦与欣主流公司签订《“锦官﹒红南港”房屋定购协议书》，该协议载明内容如下：1.协议书抬头载明的出卖人为新希望公司，买受人为刘利淦；协议书落款处载明出卖人为新希望公司，代理公司为欣主流公司，但出卖人落款处加盖的是欣主流公司印章，未加盖新希望公司印章，买受人落款处为刘利淦签名；2.买受人已详细了解出卖人在预售房产的相关信息、拟签订的《“锦官﹒红南港”商品房买卖合同》范本及售楼处公告全部内容，且无异议，在此基础上买受人自愿与出卖人签订本定购协议；3.定购房屋位于成都市武侯区“锦官﹒红南港”x栋xx号公寓，建筑面积44.24平方米，房屋折后价520836元，一次性付款；4.签订定购协议时向出卖人交纳定金20000元，定购协议签订后7日内，买受人向出卖人提供购买商品房的相关资料，并按出卖人通知时间签订预定房屋的正式《商品房买卖合同》，定金作为签订正式合同担保，在正式《商品房买卖合同》签署后自动冲抵房款。三、2019年4月23日，新希望公司作为出卖人，刘利淦作为买受人，签订了《“锦官﹒红南港”商品房现房买卖合同》、合同附件及补充协议，约定买受人购买的“锦官﹒红南港”xx号商品房位于成都市武侯区，该商品房所在土地用途为商业用地，土地使用年限自1999年4月27日至2039年4月26日；该商品房实测建筑面积44.24平方米，套内面积28.86平方米，单价每平方米9963.96元，房屋总价287560元（套内面积28.86平方米×每平方米9963.96元）；买受人在签订《商品房买卖合同》及其补充协议后的当日即2019年4月23日前一次性付清合同约定的全部房款287560元；出卖人应当在购房款支付完毕后10个工作日内向买受人交付该商品房，买受人同意出卖人在合同约定的时间按届时房屋现状交房。同日，刘利淦向欣主流公司账户转账230000元。欣主流公司出具收据，确认收到刘利淦1-xx房款250000元。四、2019年5月29日，欣主流公司与刘利淦签订《承诺书》，欣主流公司承诺将武侯区二环路西一段5号（新希望红南港）房号x-xx房源及购房合同在2019年6月23日当日截止前交付给刘利淦，且承担从2019年5月23日起的违约金，每延期一天，支付违约金57元/日，直至实际交房及交合同当日，在交付房源及购房合同当日刘利淦需向欣主流公司支付150000元；欣主流公司若未在规定期限内交付房源及购房合同，则购房合同无效，业主有权退房退款，退还已付房款250000元及从支付首付款当日直至退房退款当日所交款项的银行同期利息；房屋交付标准为：欣主流公司需按照刘利淦约定标准交付房屋（约定标准为：清除多余管道，留好空调管道和厨房烟道，安装好房屋楼顶和楼下的排水管道，按要求开好门窗，留好电源线路），如未达到交付标准，刘利淦有权解除房屋购房合同，欣主流公司退还已经支付所有房款。一审法院认为，根据查明的事实，刘利淦与欣主流公司签订的《“锦官﹒红南港”房屋定购协议书》中约定的房屋价款520836元。但欣主流公司提交给刘利淦的有新希望公司盖章确认的《“锦官﹒红南港”商品房现房买卖合同》《“锦官﹒红南港”商品房现房买卖合同附件及补充协议》中约定的房屋价款为287560元，价款并不一致。结合刘利淦的庭审陈述及欣主流公司向刘利淦出具的承诺书，可见，《“锦官﹒红南港”商品房现房买卖合同》《“锦官﹒红南港”商品房现房买卖合同附件及补充协议》中约定的标的物房屋状况，并非刘利淦最初签订《“锦官﹒红南港”房屋定购协议书》时欲购买的标的物房屋状况。《“锦官﹒红南港”商品房现房买卖合同》、合同附件及补充协议中的价款及房屋交付状况的内容并非刘利淦的真实意思表示，其真实意思与合同中载明内容不一致，该不一致是基于欣主流公司对其作出的承诺所签订。因此一审法院认为，《“锦官﹒红南港”商品房现房买卖合同》《“锦官﹒红南港”商品房现房买卖合同附件及补充协议》系刘利淦在对合同内容存在重大误解情况下所签订，符合法律规定的撤销权行使条件，一审法院对刘利淦主张撤销《“锦官﹒红南港”商品房现房买卖合同》《“锦官﹒红南港”商品房现房买卖合同附件及补充协议》的请求予以支持。合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。刘利淦已支付购房款250000元，由欣主流公司出具收据予以了确认。根据欣主流公司出具的承诺书，其在未达到约定的交房条件时，有义务返还购房款，故一审法院对刘利淦要求欣主流公司承担返还购房款责任的请求予以支持。新希望公司对刘利淦先行签字的合同上盖章确认，即表示对于刘利淦建立合同关系予以确认，因此新希望公司作为合同相对方，在合同被撤销后，也有义务返还因该合同取得的购房款。根据长江源公司的陈述，其整体向新希望公司支付了部分房屋款项，其中包括案涉房屋。因此一审法院认为新希望公司已经收取了案涉房屋的购房款，但对案涉房屋对应的购房款具体数额现无法确认。因针对案涉房屋仅签订了买卖合同，房屋并未进行交付，在合同撤销后，新希望公司无权继续占有该房屋购房款，因此新希望公司应当予以返还。一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第五十五条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百第四十四条之规定，判决：一、撤销刘利淦与新希望公司签订的《“锦官﹒红南港”商品房现房买卖合同》及《“锦官﹒红南港”商品房现房买卖合同附件及补充协议》；二、新希望公司、欣主流公司于判决生效之日起十日内返还刘利淦购房款250000元。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5050元，由新希望公司、欣主流公司负担。二审中，各方当事人均无新证据提交。本院二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。二审中，本院向成都市不动产登记中心发函核实案涉房屋具体情况，成都市不动产登记中心于2021年5月6日向本院回函告知，经核实无案涉“锦官﹒红南港”项目x栋xx号房屋登记信息。本院认为，新希望公司与刘利淦就案涉“锦官﹒红南港”1栋xx号商品房签订了《“锦官﹒红南港”商品房现房买卖合同》、合同附件及补充协议，约定由刘利淦购买该商品房，但根据成都市不动产登记中心核实的情况，该项目并无x栋xx号房屋的登记信息，而根据现有法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭需依法进行登记，才能发生效力，未经登记的，不发生效力，因此，双方交易的案涉“锦官﹒红南港”x栋xx号商品房并不存在，而新希望公司也未举证证明，双方签订合同之时已将相关情况告知刘利淦，基于此刘利淦以重大误解为由主张撤销其与新希望公司签订的《“锦官﹒红南港”商品房现房买卖合同》、合同附件及补充协议理由成立，本院依法予以支持。合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。对于刘利淦已支付的购房款250000元，虽然刘利淦未直接将该款项交付给新希望公司，但新希望公司已向长江源公司收取了包含有案涉房屋在内的数套房屋的部分房款，故新希望公司应当承担退还购房款的责任。据此，对于新希望公司主张其未收取刘利淦购房款不应当退还的意见，本院不予支持。综上，新希望公司的上诉请求不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费5050元，由成都新希望实业投资有限公司负担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长 白福群审 判 员 冯 璐审 判 员 赵 锋二〇二一年七月二十九日法官助理 刘 杨书 记 员 夏玉荣