山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁05民终1029号 上诉人（原审原告）：刘洪军。 委托诉讼代理人：薛娟，东营市东营君安法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：杨建伟。 委托诉讼代理人：吕东，山东林索林律师事务所律师。 原审第三人：杜忠锋。 委托诉讼代理人：宋瑞岭，山东卓普律师事务所律师。 上诉人刘洪军因与被上诉人杨建伟、原审第三人杜忠锋房屋租赁合同纠纷一案，不服东营市东营区人民法院（2021）鲁0502民初1099号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘洪军上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、案件受理费由杨建伟承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。1、杨建伟是否向杜忠锋支付租金及支付数额，一审判决未予查清。杨建伟一审庭审称其向杜忠锋支付了租金，支付形式包含现金、物品及杜忠锋的消费抵顶。杜忠锋当庭明确表示杨建伟未支付任何现金，双方陈述明显矛盾。2、杨建伟应支付的租金数额及抵顶的租金数额，一审判决也未予查清。暂且不考虑杜忠锋是否有权解除涉案租赁合同，杨建伟与杜忠锋对租金支付形式及细节的陈述存在矛盾，涉案租赁合同是解除或是履行，其最终的等价价格应当成为审理焦点，而一审法院对该焦点未能查明，致使刘洪军的合法权益不能得到保障。二、一审判决适用法律错误。1、刘洪军与杨建伟于2013年6月1日成立房屋租赁合同关系，杜忠锋因权利受赠于2013年10月13日获得对涉案房屋的部分经营权利。涉案房屋租赁合同在前，杜忠锋获得经营权利在后。根据合同相对性，刘洪军有权获得合同利益，再根据内部约定，处理与杜忠锋的共同经营事宜。杨建伟与杜忠锋无权处分刘洪军的经营收益。2、杨建伟与杜忠锋主观上不存在善意。杨建伟明知刘洪军与杜忠锋之间因涉案房屋存在纠纷，杨建伟也认可欠付租金，且刘洪军享有租金收益权。杨建伟自与杜忠锋签订《解除房屋租赁合同》至一审庭审前，双方均未以任何形式告知刘洪军，主观明显存在恶意。杜忠锋并非涉案租赁合同的相对人，基于合同相对性，其也不享有合同解除权。杨建伟与杜忠锋恶意串通解除租赁合同的行为损害了刘洪军的合法权益，解除行为无效。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求依法改判或发回重审。 杨建伟辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，刘洪军的上诉没有事实和法律依据，依法应驳回上诉，维持原判。 杜忠锋辩称，一、一审判决认定事实清楚。一审法院在经三方举证质证及法庭辩论后对案件事实查得十分清楚，该案相关事实也曾在2016年到2017年期间经过另案一审、二审和再审等法律程序，并最终以生效判决形式予以确定。刘洪军主张一审判决认定事实不清系有意歪曲事实。二、一审判决适用法律正确。刘洪军对涉案房屋没有所有权，无权对外出租。涉案房屋建在杜忠锋的土地上，杜忠锋当然获得房屋的使用权包括出租权。杜忠锋作为合法使用权人与承租人协商依法解除租赁合同无可厚非。刘洪军不享有使用权，无权干涉杜忠锋解除合同、收取租金。三、刘洪军的上诉观点无事实根据。杜忠锋享有合法经营权，其解除租赁关系，无需告知刘洪军。杜忠锋收取自己的房租，不可能侵害到刘洪军的经营权利。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。请求驳回上诉，维持原判。 刘洪军向一审法院起诉请求：判令杨建伟支付其自2014年6月1日至2020年6月1日房屋租金28万元；诉讼费用由杨建伟承担。 一审法院认定事实：2013年6月1日，刘洪军与杨建伟签订房屋租赁合同，约定将位于东营区，东临集输监测站的自建房屋出租给杨建伟。租赁期限为2013年6月1日至2018年6月1日，前两年租金为3万元／年，后三年租金为5万元／年，年租金于当年的6月1日支付，并约定了违约责任。同日，杨建伟向刘洪军支付2013年6月1日至2014年5月31日的租金3万元。此后，杨建伟未向刘洪军支付涉案房屋租金。2019年3月3日，杨建伟搬离租赁房屋。 2019年3月3日，杜忠锋与杨建伟签订解除房屋租赁合同协议书，主要内容为：“2013年刘洪军与杨建伟签订房屋租赁合同，约定租赁位于东营区，东临集输监测站的自建房屋一套，用于经营饭店。期间杨建伟对该承租的房屋进行了装饰并加盖房屋六间、加盖彩钢板罩棚一处，对沿街的停车场进行了硬化。期间因租赁房屋的产权问题，杜忠锋与张学江、刘洪军等人产生纠纷并起诉，法院判决确权房屋归杜忠锋所有。经协商，达成协议如下：双方协商解除2013年6月1日杨建伟与刘洪军签订的房屋租赁合同；杨建伟所添加的所有建筑物及屋内设施家具抵顶所欠全部租赁费；此后双方再无纠葛。” 2016年10月27日，张学江、刘洪军夫妇起诉杜忠锋，并将别秀芹、杜贞瑶（分别为杜忠全的妻子、女儿，杜忠全是杜忠锋的哥哥）列为第三人，要求确认涉案租赁房屋占用土地使用权及地上房屋所有权归张学江、刘洪军夫妇共同享有。东营区人民法院对该案作出（2016）鲁0502民初3625号民事判决，东营市中级人民法院对该案作出（2017）鲁05民终278号民事判决。上述判决查明以下事实：涉案出租房屋占用的土地使用权登记在杜忠锋名下，性质为商业用地，使用年限自1998年3月4日至2028年3月3日。1993年张学江、刘洪军夫妇与别秀芹丈夫杜忠全在该土地上建造房屋8间。2013年10月13日，杜忠锋与杜忠全的女儿杜贞瑶签订协议书，主要内容为：“杜忠全以杜忠锋的名义向玛琅村申请了位于菏泽路中段的土地，杜忠全、别秀芹与张学江、刘洪军共同投资20万元用于征地费、建房费、水电手续费、材料费；杜忠全去世后，相关土地及房屋权利由杜贞瑶、别秀芹继承；杜贞瑶、别秀芹与杜忠锋发生纠纷后，杜贞瑶、别秀芹同意将上述继承权转让给杜忠锋，杜忠锋需与张学江、刘洪军继续合伙经营，或给予张学江、刘洪军适当经济补偿”。根据上述查明事实，法院认定张学江、刘洪军夫妻在购买涉案土地、建造房屋时均有出资。但涉案房屋占用的土地已经办理不动产权属证书，张学江、刘洪军与杜忠锋就涉案土地及房屋未达成协议，张学江、刘洪军以其对涉案土地及房屋有出资为由，要求确认对涉案土地的使用权及房屋的所有权的诉讼请求被依法驳回。 一审法院认为，根据东营区人民法院（2016）鲁0502民初3625号民事判决及东营市中级人民法院（2017）鲁05民终278号民事判决认定的事实，涉案租赁房屋的权属尚未确定，刘洪军自认杜忠锋对涉案房屋有共同经营权。因此，杨建伟在房屋租赁合同、解除房屋租赁合同协议中，均可定为是善意第三方，涉案房屋租赁合同、解除房屋租赁合同均有效。刘洪军与杜忠锋任何一方对涉案房屋与第三人达成的协议的效力均约束另一方。刘洪军与杨建伟签订房屋租赁合同后，杜忠锋与杨建伟又签订解除房屋租赁合同，视为对刘洪军签订租赁合同的认可，该解除房屋租赁合同的效力也及于刘洪军。依照解除房屋租赁合同的约定，涉案房屋租赁合同已解除且履行完毕。因此，刘洪军要求杨建伟依照房屋租赁合同支付租金28万元，不符合法律规定，依法不予支持。涉案房屋租赁合同在履行过程当中解除，杨建伟关于诉讼时效的抗辩理由不成立，不予采信。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条规定，判决：驳回刘洪军的诉讼请求。案件受理费5500元，减半收取计2750元，由刘洪军负担。 二审期间，杨建伟提交其微信交易明细共12页，证明：2019年2月3日，杨建伟支付杜忠锋租金5000元，款项转入杜忠锋儿子杜厚涛账户内。 刘洪军质证称，对证据的真实性不能确定，对证明目的不予认可。该证据仅能体现杨建伟向杜厚涛支付过5000元，无法证实款项用途。即使杨建伟向杜忠锋支付过5000元租金，也与其一审陈述的租金数额不符。 杜忠锋质证称，该证据与本案争议没有关联性，杜忠锋没有说过杨建伟支付现金的事。 本院认为，上述微信转款无法体现与杜忠锋的关系，杜忠锋也不予认可，不能证实杨建伟主张的证明目的，本院不予采信。 二审期间，刘洪军、杜忠锋均未提交新证据。 二审查明，杨建伟一审陈述，第一年的租金交给了刘洪军，第二年租金交纳前，杜忠锋和刘洪军都不让他将租金交给对方，他们之间谈了很多次，两人也都找他谈了很多次，结果都没谈拢，一直拖到合同到期。杜忠锋拿着判决书找他要房租，他给刘洪军、张学江打电话，他俩都不接，发信息也不回。他就和杜忠锋签了解除房屋租赁合同协议书。他把钱给了杜忠锋了，大概给了11万元现金，杜忠锋的饭费抵顶了2万元，涉案房屋的装修和加盖的房屋、屋内家居全部折抵了剩余房租。 在刘洪军一审提交的其丈夫张学江与杨建伟的两份通话录音中有以下谈话内容：1、张学江对杨建伟说，“你交了个3万以后啊，13年的11月份，他（杜忠锋）就和他嫂子签了那个东西，签了东西后，他就干预，他就不让给钱”。2、张学江问杨建伟，“那你一共给他多少钱”，杨建伟回答，“吃了两万多，一个3万，一个4万”，张学江称，“一个3万，一个4万，一共7万是你给他的现金，两万是他吃的饭费”。3、杨建伟对张学江说“就是小杜还是跟我要钱”，张学江答“这个钱你绝对不能给他了”。4、张学江对杨建伟说，“你签了5年合同，你就交了3万，还剩下18万，他都想拱到他那里去，然后让我找他要钱，可能吗？小杨，你也不可能这样做啊”。5、张学江问杨建伟要28万元租金，杨建伟回答，“当时我给你信息你也不回，当时老杜把门都给我锁了”“我已经两年不干了，两年前我就给你发信息”“我当时找你你怎么不接电话”“我现在应该还有给你发的信息，我还没删”，张学江答，“信息只是说杜老三要堵你的门，对吧”“堵不堵门是你俩的事，咱俩是咱俩的事”，杨建伟答，“你这么拉就没意思了，我给老杜打电话吧，你跟他联系吧，我现在都两年不干了，钱都跟他结清了，东西他都扣下了，一分钱的东西都没给我”。 杜忠锋认可自解除房屋租赁合同协议书签订之日起涉案房屋一直由其占有使用。 二审查明的其他案件事实与一审认定事实一致。 二审争议焦点为：刘洪军要求杨建伟向其支付涉案28万元租金有无事实和法律依据。 本院认为，杨建伟与杜忠锋签订的解除房屋租赁合同协议书是否有效，是否实际履行，系认定上述争议焦点的关键。结合以下事实及证据，本院认为，杨建伟与杜忠锋所签订解除房屋租赁合同协议书合法有效，且已实际履行，刘洪军向杨建伟主张28万元租金无事实和法律依据。其一，根据一审查明事实，杜忠锋对涉案房屋享有共同经营权，刘洪军也认可杜忠锋的共同经营权。刘洪军所提交其丈夫张学江与杨建伟的通话录音能够证明，在杨建伟交纳第一年租金后，刘洪军既已知晓杜忠锋向杨建伟收要租金，且不让杨建伟向其交纳租金，以及杜忠锋实际收取过租金的事实。上述事实说明杜忠锋对涉案房屋的租赁经营享有处分权利。其二，杨建伟上述一审陈述内容与其和刘洪军丈夫张学江的通话内容相互印证，能够证明杨建伟是杜忠锋锁门不让其经营，且联系刘洪军及其丈夫张学江未果的情况下，与杜忠锋签订的涉案解除房屋租赁合同协议书。杨建伟在签订涉案解除房屋租赁合同协议书时善意，不存在与杜忠锋恶意串通损害刘洪军权益的情形。其三，杨建伟一审详细陈述了涉案解除房屋租赁合同的履行情况，其陈述的向杜忠锋现金交纳租金的情况，与其和刘洪军丈夫张学江通话录音的内容相互印证，杜忠锋虽不认可收取过杨建伟的现金，但其认可杨建伟已结清租金，结合杨建伟在解除房屋租赁合同协议书签订后已与杜忠锋交接完毕涉案房屋的事实，可以认定杨建伟与杜忠锋所签订的涉案解除房屋租赁合同协议书已经实际履行。杨建伟无需再行向刘洪军履行租金交纳义务。至于刘洪军与杜忠锋因涉案房屋共同经营权所产生纠纷，双方可另行解决。 综上所述，刘洪军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5500元，由刘洪军负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 翟玉芬 审 判 员 王 芳 审 判 员 李 静 二〇二一年七月二十日 法官助理 张素娟 书 记 员 岳秀娟