山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁02民终6762号上诉人（原审被告）：毛苏香，女，1962年7月4日生，汉族，住山东省青岛平度市。委托诉讼代理人：矫强本，男，1956年10月30日生，汉族，住山东省青岛平度市，系上诉人毛苏香之夫。被上诉人（原审原告）：青岛平度市田庄农贸有限公司，住所地：山东省青岛平度市田庄镇驻地。统一社会信用代码：913702837403961942。法定代表人：赵风瑞，主任。委托诉讼代理人：冷京寿，平度向前法律服务所法律工作者。上诉人毛苏香因与被上诉人青岛平度市田庄农贸有限公司（原平度市田庄镇供销社）（以下简称田庄公司）租赁合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2020）鲁0283民初11046号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。毛苏香上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项，依法改判为驳回被上诉人的一审诉讼请求或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误。上诉人与被上诉人于2000年8月19日签订的资产租赁合同，约定合同期满，租赁期为20年的，甲乙双方可续签合同，乙方不同意续签的，甲方收回资产（合同四的第2项）；该条款的签订背景是乙方夫妻在被上诉人公司工作了40年，系公司的老员工，上诉人在公司工作期间发生过工伤，均未依法赔偿，且在上诉人公司处有投资，占有10%的股权，公司多年没有经营，没有发放工资，但公司的资产一直对外出租。为首先保证公司员工的生活，故公司优先将公司资产出租给本公司员工，且专门有上述的特别规定，合同到期，只有作为上诉人的乙方不同意续签的，公司才可以收回资产，后对外继续出租。本案一审法院认定，2020年7月27日，被上诉人向上诉人发出通知书，通知腾房并办理交接手续；该认定与事实不符，被上诉人从来没有向上诉人发过通知，上诉人也从未收到过相关通知。上诉人作为承租人，享有法定的同等条件下的优先承租权和优先买受权。综上，请二审法院依法审理。被上诉人田庄公司辩称，1.一审法院认定事实清楚，被上诉人与上诉人的房屋租赁合同至2020年8月31日已经期满，上诉人应当退还租赁物，上诉人主张只有上诉人有权决定是否继续续签租赁合同，不符合法律规定及双方合同约定。上诉人与被上诉人所签订的《田庄供销社资产租赁合同》第三条第二项约定：合同期满甲（被上诉人）乙（上诉人）双方可续签合同，此处约定的是可以续签，而不是必须续签。同时约定“乙方不愿意续签的，甲方收回资产”，此处是指的甲方作为房产所有人同意续签情况下，乙方不同意续签如何解决，而不是乙方上诉所称的只有乙方不同意续签，公司才可以收回资产，上诉人对该条款的解释是错误的。租赁合同已经期满，上诉人应无条件退还租赁物。二、上诉人不具有优先承租权、购买权。被上诉人在租赁合同期满前，于2018年12月3日，为了归还被上诉人所欠农业银行的230万元借款，对外转让包括涉案的租赁给毛苏香的房产，被上诉人以书面方式送达给了包括毛苏香的每一位租赁户，通知了欲先内后外转让租赁物一事（详见2018年12月3日的通知），因毛苏香在规定的时间没有提出购买，放弃涉案房屋的优先购买权，被上诉人才将涉案的毛苏香租赁的房屋于2019年1月7日出售给案外人潘旭涛，涉及与案外人潘旭涛的房屋买卖合同，平度市人民法院以（2020）鲁0283民初3666号民事判决书判决被上诉人与潘旭涛的土地房屋转让合同有效，并判决了逾期交付房屋的违约金等，该判决已经生效，因案外人潘旭涛购买房屋的目的是为了自己经营使用涉案的房屋，并不对外租赁，《民法典》第725条规定的买卖不破租赁原则是指租赁期内因所有权变动的，不影响租赁合同的效力，而本案租赁合同已经期满，显然不适用本条款。三、上诉人毛苏香已经退休，不应再以职工身份要求继续承租涉案房屋。2020年7月27日前，被上诉人先是口头告知毛苏香要收回租赁房屋，2020年7月27日，被上诉人通过邮政快递送达通知书给毛苏香，毛苏香已经知道内容拒收。本案在一审庭审中毛苏香认可被上诉人给其邮寄解除合同通知，证明上诉人对租赁合同不能续签是明知的。涉案的房屋毛苏香租赁后，自己并没有使用，而是一直对外出租，毛苏香违规转租他人合同复印件，被上诉人按照规定给毛苏香办理了退休手续，毛苏香于2012年7月4日退休，至今已经九年多了，其在退休之前的职工，因改制应享有的优先租赁房产，已经在第一个20年的租赁合同中得到了充分的体现。上诉人退休后有退休金，有充分的生活保障，不应再无端永久占有公司的租赁物，公司因改制早已停止经营二十余年，涉案的租赁物对外出售给案外人，出售款用于归还了公司拖欠银行的债务，综上，被上诉人与毛苏香之合同已经期满。毛苏香要求再续签合同的理由不成立。为了保持被上诉人与案外人的房产转让合同的稳定性和法院判决的严肃性，也不应续签合同。一审法院认定事实清楚，判决正确，请予以维持原判。田庄公司向一审法院起诉请求：1.依法解除双方签订的房屋租赁合同，判令毛苏香立即腾出房屋，支付田庄公司2020年9月1日至实际交付房屋之日的租赁费；2.本案诉讼费用由毛苏香承担。事实和理由：田庄公司、毛苏香于2000年8月19日签订了房屋租赁合同，田庄公司将位于平度市南起5-6两间房屋租赁给毛苏香使用，租赁期限自2000年9月1日至2020年8月31日止，租赁费每年1199元，毛苏香已于租赁合同签订时一次性交清租赁费用。租赁合同到期后，田庄公司多次通知毛苏香腾出房屋，毛苏香一直占用房屋至今。为此，田庄公司为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请依法判如所请。一审认定事实如下：2000年8月19日，田庄公司与毛苏香签订资产租赁合同一份，合同约定：田庄公司将位于平度市起5-6间（无后院）房屋租赁给毛苏香使用，租赁期限20年，自2000年9月1日起至2020年8月31日止，毛苏香应向田庄公司缴纳租赁费23980元，在本合同签订之日前一次性交清。合同签订后，毛苏香一直租赁涉案房屋至今。2020年7月27日，田庄公司向毛苏香发出通知书，通知毛苏香租赁合同于2020年8月31日到期后腾出房屋并办理交接手续。一审法院认为，田庄公司与毛苏香签订的房屋租赁合同，是双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。合同到期后，田庄公司要求毛苏香解除租赁合同及腾出房屋，并支付房屋占有使用费，符合法律规定，一审法院予以支持。毛苏香主张对房屋进行了改造装修要求补偿，没有提供相关证据予以证明，毛苏香可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条规定，判决：一、解除青岛平度市田庄农贸有限公司与毛苏香签订的资产租赁合同。二、毛苏香于判决生效后30日内腾出租赁青岛平度市田庄农贸有限公司的位于平度市起5-6间房屋。三、毛苏香于判决生效后10日内给付青岛平度市田庄农贸有限公司田庄房屋占有使用费（自2020年9月1日起至实际交付房屋之日止，按每年1199元计算）。四、驳回青岛平度市田庄农贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，减半收取200元，由毛苏香负担。本案二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据材料。涉案资产租赁合同中“毛素香”系本案上诉人毛苏香。二审查明其他事实与一审法院一致，本院依法予以确认。案经调解未果。本院认为，本案焦点问题系一审判决解除合同并腾让涉案房屋是否正确。双方当事人于2000年8月19日签订的资产租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律行政法规禁止性规定，一审对其合法性予以认定符合法律规定，本院对此予以确认。当事人应依约履行依法成立的合同。上述合同约定的租赁期限为2000年9月1日起至2020年8月31日止。涉案合同已履行完毕，被上诉人要求解除合同已无事实及法律依据，原审判决解除涉案合同没有事实及法律依据，本院对此予以纠正。涉案合同约定，合同到期后，双方可续签，而不是必须续签。对于合同是否续签，双方应达成一致意见，而非上诉人所称，合同到期后，只有上诉人不同意续签的，被上诉人才可以收回资产后对外继续出租。双方对于续签合同没有达成一致意见，上诉人继续占有涉案房屋没有事实及法律依据，应当对于涉案房屋予以滕让并支付占有使用费。一审判决上诉人腾让涉案房屋并支付占有使用费于法有据，本院对此予以确认。上诉人关于不应腾让房屋的上诉理由不成立，其上诉请求，本院依法不予支持。在涉案租赁合同期限届满已履行完毕，双方对合同续租未达成一致意见，且被上诉人明确表示不再继续出租的情形下，上诉人主张优先承租权没有事实及法律依据。上诉人主张优先买受权的意见在一审中未进行抗辩，且本案系租赁合同纠纷，优先买受权与本案非同一法律关系，本案不予审查。综上所述，毛苏香的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实正确，适用法律部分有误，应予部分改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销山东省平度市人民法院（2020）鲁0283民初11046号民事判决第一项、第四项；二、维持山东省平度市人民法院（2020）鲁0283民初11046号民事判决第二项、第三项；三、驳回被上诉人青岛平度市田庄农贸有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费400元，减半收取200元，由上诉人毛苏香负担；二审案件受理费400元，由上诉人毛苏香负担。本判决为终审判决。审 判 长 李焕亭审 判 员 王颖颖审 判 员 于 梦二〇二一年七月二十日法官助理 李敦收书 记 员 王珩霖书 记 员 张 燕