黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区人民法院民 事 判 决 书(2021)黑0204民初1085号原告刘立荣，女，1969年4月14日出生，汉族，无职业，住所地齐齐哈尔市建华区。委托代理人张丹，黑龙江齐大律师事务所律师。被告孙淑琴，女，1950年4月2日出生，汉族，无职业，住所地齐齐哈尔市铁锋区。原告刘立荣与被告孙淑琴定金合同纠纷一案，本院2021年4月25日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告刘立荣委托代理人张丹，被告孙淑琴到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2021年3月，原告看到被告张贴的卖房广告，遂拨打广告上载明的电话询问房屋售价、坐落等情况，被告声称其出售的房屋坐落于建华区高头村，是从案外人处购买，手中有房产证、土地使用权证以及与原房主签订的房屋买卖合同，经商议，原告欲购买被告从案外第三人孙丽伟、李峰处购买的坐落于建华区高头村的96平方米房屋及300平方米厂房，原告于2021年3月24日向被告交付了5万元购房定金，被告给原告出具收条一张，载明总价格为37万元，余款在5月10日前交齐。原告交纳定金后，在筹集剩余购房款的过程中，无意中向经营房产中介的朋友谈及此事，原告将从被告处拍取的案涉房屋的土地使用权证、房屋产权证的照片出示给朋友看，朋友看后告知原告购买该处房屋是违法的，后原告为求证此事先后到鹤城公证处、齐齐哈尔市不动产登记中心询问，均被告知购买此处房屋是违法的、无效的、国家禁止的，随后原告多次与被告及其老伴商量退还50000元定金事宜，被告明确表示拒绝返还。原告与被告之间系农村房屋买卖合同关系，根据我国土地管理法及相关法律规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份关系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，因涉案房屋系在高头村××组织宅基地上的建筑物，在房地一体的原则下，在处分房屋的同时也处分了宅基地。而原告并不是高头村集体经济组织的成员，因此，双方以口头形式订立的房屋买卖合同违反了相关行政法规的强制性规定，侵犯了农村集体经济组织对土地的经营、管理权，属无效合同。同时，合同确认无效后，被告因该合同所取得的财产即50000.00元定金应予以返还。同时，因被告系从案外第三人孙丽伟、李峰处购买的案涉房屋，如被告也不是高头村的村民，那么被告与案外第三人的房屋买卖合同也属于无效合同，即被告对案涉房屋并不享有所有权，被告对房屋亦不享有处分权，那么被告将案涉房屋出售给原告属于无权处分，依法仍应认定为无效行为。综上，原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，恳请贵院依法查明案件事实，支持原告诉请。一、请求依法确认原、被告以口头形式订立的房屋买卖合同无效；二、请求依法判令被告返还原告50000.00元购房定金；三、请求依法判令被告以50000.00元为基数，自2021年3月24日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付资金占用期间的利息至实际付清之日止；四、本案诉讼费由被告承担。原告为证实其主张，提供如下证据：证据一：案涉房产证、土地使用权证（均为复印件），证明案涉房屋所有权人为李成发、砖木结构，建筑面积96平方米，土地使用权证土地使用权人为李成发，地类用途明确载明为宅基地。故案涉土地属于宅基地，案涉房屋属于建在宅基地上的房屋，依法只能在建华区高头村的本集体经济组织成员之间流转；证据二：房屋买卖合同（复印件），证明2012年9月4日，被告与原房屋所有权人李成发（已殁）的继承人孙丽伟、李峰签订房屋买卖合同，约定被告购买案涉房屋（包括院内仓房等），价值20.5万元。原告认为该份合同属于无效合同，首先，案涉房屋及土地登记在原房主李成发名下，李成发去世之后，其继承人即孙丽伟、李峰并未办理继承权公证，未将案涉房屋登记在自身名下，故依据《物权法》第九条、第十四条规定，鉴于孙丽伟、李峰未办理不动产权变更登记，故二人并不是案涉房屋的所有权人，其二人对案涉房屋的处分属于无效处分。其次，基于前述，因案涉土地属于宅基地，又因被告孙淑琴并不是高头村的村民，故孙丽伟、李峰将案涉房屋及宅基地出售给非高头村本集体经济组织成员的被告，案涉合同违反了《土地管理法》第六十二条、国务院《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款以及国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》第一条第（十）款行政法规关于农村宅基地禁止出卖给城镇居民的强制性规定，故依据《合同法》第五十二条之规定，被告孙淑琴与孙丽伟、李峰签订的《房屋买卖合同》也是无效合同，那么被告基于无效的房屋买卖合同，其对案涉房屋根本不享有任何处分权；证据三收条，证明2021年3月24日，被告将其自孙丽伟、李峰处购买的坐落在高头村的案涉房屋出售给原告，收取原告缴纳的伍万元定金，同时约定余款5月10日前交齐。基于证据一、证据二，被告孙淑琴对案涉房屋属于无权处分。同时，因原、被告均不是高头村的村民，故双方之间买卖高头村宅基地行为违反了《土地管理法》国务院行政法规的规定，故双方之间的口头房屋买卖合同属于无效合同，被告应当返还原告的定金。被告孙淑琴辩称，被告不赞同原告的说法，关于原告说无意中知道房屋买卖是无效的，就这个问题当天被告就已经向原告说明了房子的性质。另外，在原告的诉状中，一字未提豆芽机的问题，在疫情期间，生产出来的豆芽卖不出去就停产了，等疫情好转再开始生产。后来疫情越发严重，原告和家人商量先把房子卖了，或者把豆芽机卖了，于是在2021年3月24日贴广告卖房，当天被告打电话说要买房。经过双方商量决定以37万元出售此房，在这当中被告告知了原告房子的情况，是从农民手中买的，厂房是自己盖的，也向原告说明房子不能过户这一点。当天原告要交3万元定金，被告认为定金起码5万元，第二天上午9点原告交了5万元定金。原告说早上又去看了房子，交完定金后，原告用手机拍了有关房子的全部材料。双方口头协议在4月20日被告给原告倒房，在5月10日前把剩余的32万元交齐，双方的买卖合同在交齐定金时生效。为了给原告腾出房子，被告和家人在3月26日至3月28日间去房子处收拾杂物，在3月30日被告老伴和孩子拆豆芽机，是破坏性的拆除，因为时间来不及又无处存放豆芽机，所以只好忍痛割爱。4月6日原告给被告打电话让原房主在合同中签字，4月8日在高头村又提出了这个问题，并且看到了豆芽机拆损情况，用手机拍了下来。在高头村我给原房主打电话，原房主说这件事和他无关，原告也听到了，于是原告在4月15日提出退房。被告为证实其主张，提供如下证据：证据一：富承占证言一份，证实被告有损失，需要原告赔偿。经庭审质证，原、被告对证据的质证意见：被告对原告提供的证据一、二的真实性及证明的问题均无异议。对证据三的真实性无异议，对证明的问题有异议，被告不返还定金。原告对被告提供的证据一的三性及证明的目的均有异议，被告的主张不能成立。经审理查明，原告刘立荣与被告孙淑琴经口头协商，被告孙淑琴将坐落在建华区高头村的面积为96平方米的有照房屋和300平米的厂房卖给原告刘立荣，价格为37万元。2021年3月24日，原告支付了5万元定金，余款在2021年5月10日前交齐，后原告要求被告返还定金，解除双方的口头买卖房屋协议，双方发生纠纷。2021年4月25日，原告诉至本院，以双方的口头协议无效、要求被告返还定金、给付5万元定金的利息并承担本案诉讼费。本院认为，有效合同，合同双方应予履行，无效合同应予以解除。《中华人民共和国土地管理法》第八条、国务院《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第（二）款以及国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》第一条第（十）款等行政法规均对关于农村宅基地禁止出卖给城镇居民作出了强制性规定。本案中，原告刘立荣为城镇居民，购买农村宅基地上建设的房屋行为，系法律所禁止。故其与被告孙淑琴口头达成的房屋买卖合同属无效合同，应予解除。其所交纳的定金，被告孙淑琴应予返还，原告要求确认房屋买卖合同无效及返还定金的主张应予支持；被告以给原告腾退房屋造成损失而不予返还定金的抗辩理由，不予支持。原告要求给付定金利息的主张，因其买卖行为系国家法律所禁止而交纳的定金，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第三百六十三条、第五百九十七条、《中华人民共和国土地管理法》第八条，判决如下：一、原告刘立荣与被告孙淑琴口头订立的房屋买卖合同无效。二、被告孙淑琴于本判决生效后十日内返还给原告刘立荣定金人民币50,000.00元。三、驳回原告刘立荣的其它诉讼请求。案件受理费525.00元由被告孙淑琴承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审判员  张义波二〇二一年七月十一日书记员  侯晨阳