北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0102民初14088号原告（反诉被告）：北京源泉宾馆有限公司，住所地北京市西城区前门西大街135号。法定代表人：甘育录，经理。委托诉讼代理人：梁小军，北京威诺律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京市育荣物业管理有限公司，住所地北京市西城区育强胡同1号。法定代表人：俞勇，总经理。委托诉讼代理人：徐莺莺，北京市中同律师事务所律师。原告北京源泉宾馆有限公司（以下简称源泉公司）与被告北京市育荣物业管理有限公司（以下简称育荣公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告源泉公司委托诉讼代理人梁小军，被告育荣公司委托诉讼代理人徐莺莺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。源泉公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告退还房屋押金137500元；2．判令被告退还房屋租金64657．53元；3．判令被告赔偿利息损失（计算方法：以202157．53元为基数，按年6%计算，自2017年12月13日起至被告实际支付之日止，暂计至2021年5月26日为41838．3元）；4．判令被告承担案件受理费。事实和理由：原告与北京市九融达商务服务有限公司于2006年5月8日签订《房屋租赁合同》，租金采用押三月付三月方式，后出租方变更为被告。2017年12月12日，西城区人民法院采取强制执行措施，原告退出源泉宾馆，原、被告签署了《房屋移交协议书》，原告向被告腾退移交了源泉宾馆，双方办理完毕房屋移交手续。原告移交房屋后，被告本应及时将房屋押金退还给原告，从2018年开始原告多次催促被告返还押金，被告均拒绝。北京市西城区教育委员会告知原告在九融达公司留存的电子帐中找到当年源泉宾馆缴纳的第一笔款项27．5万元，也就是原告按照《房屋租赁合同》第一次缴纳的“押三月付三月”共计27．5万元，但是被告仍然拒绝向原告退还房屋押金。原告已向被告缴纳房屋租金到2018年2月9日，2017年12月12日原告将源泉宾馆房屋整体腾退移交给被告之后，被告应及时向原告退还多交的59天房租，但是被告明确表示拒绝退还。为维护自身的合法权益，特向贵院提出上述诉讼请求，请贵院依法判决。育荣公司辩称，本案的被告育荣公司从来没有收到源泉宾馆提交的押金，因此也不存在向源泉宾馆退还押金的义务。而且本案也没有证据显示，原告源泉宾馆向九融达公司和育荣公司交付过房屋押金。根据本案中原告提交的合同，是2006年5月8日甘育录与九融达公司签署的，当时是承租了位于×××号中的部分房屋，合同期限是2006年5月10日至2009年5月9日，租金的缴纳方式合同中写的是押三付三，但承租房屋后，甘育录在此注册了源泉公司并经营，但在合同履行过程中，九融达公司、育荣公司和源泉公司于2008年签署变更合同，出租方是由九融达公司变更为育荣公司，承租人也由甘育录变更为源泉公司，在变更合同中约定了房屋的租金，由每年的55万元降为40万元，但是没有关于押金的约定，该合同已经于2009年5月9日履行完毕，而事实上育荣公司通过查找2006年九融达公司的记账凭证，找到了2006年5月10日九融达公司给甘育录出具的第一次房屋租金的发票的记账联，该记账联显示付款单位是甘育录，房租期限是2006年的5月10日至2006年的10月9日，也就是6个月的租金金额235000元，即甘育录是直接缴纳了半年的租金，并没有证据显示，源泉公司或者甘育录向育荣公司和九融达公司缴纳过房屋押金，即使在2009年10月21日育荣公司与源泉公司重新签署了房屋租赁合同，合同期限2009年5月10日起至2010年5月9日，在该续签的合同中，也没有押金的约定，且在解除该合同的诉讼中，（2011）西民初字第24139号民事判决书和（2011）一中民终字第18330号民事调解书中，源泉公司并没有提到过任何关于押金的诉求，还有由源泉公司提起的确认合同无效的纠纷，（2018）京0102民初2802号的民事案件中也没有提到过任何关于退押金的诉求，且源泉公司也没有提交与押金相关的收据，足以证明源泉公司没有向育荣公司交纳过任何押金。另外原告提交的证据材料中也没有九融达公司或者育荣公司向甘育录或者源泉公司开具的房屋押金收据，而且房屋押金是十几万元，并不是一个小数目，原告在十多年的期间，从未向答辩人主张过，这与常理也不符。因此，原告提交不了房屋押金收据，应该承担举证不能的责任，综上，源泉公司仅凭房屋租赁合同的约定，既不提交银行转账证明，也没有提交过任何公司出具的收据，不管是九融达公司还是育荣公司，就向本案的育荣公司来要求退还押金与法律不相符，育荣公司没有收到过甘育录和源泉公司缴纳的押金，因此也不存在退还押金的义务。第二，源泉公司不存在多缴纳租金的情形，育荣公司不需要退还源泉公司房屋租金，源泉公司还需要向育荣公司缴纳2018年2月10日至2018年8月20日的房屋占用费，本案中我们对此提起一个反诉。育荣公司向本院提出反诉请求：1．请求被反诉人向反诉人支付2018年2月10日至2018年8月20日房屋占用费212222元（6个月11天，按年租金40万元计算）；2．赔偿律师费损失30000元；3．本案反诉费由被反诉人承担。事实和理由：2017年12月12日，源泉公司与育荣公司签署了《房屋交接协议》，考虑到源泉公司当时的租金缴纳至2018年2月9日，育荣公司同意源泉公司暂不搬离×××号承租房屋内的物品，并同意房屋按现状保留至2018年2月11日。但源泉公司在后续的履行中并未按照协议中的承诺在2018年2月11日前将房屋内的物品搬离。在约定的时间到期后，源泉公司法人多次与育荣公司负责人联系，说找不到存放物品的仓库，要求暂缓搬离房屋内的物品，直至2018年8月20日源泉公司人员才将承租房屋内物品腾空并将占用房屋交还育荣公司（详见证据：2018年8月21日房屋交接证明），因此源泉公司还需要向育荣公司缴纳2018年2月10日至2018年8月20日期间的房屋占用使用费。且源泉公司至今没有按照《房屋移交协议书》的约定将注册地址进行变更，注册地址仍为北京市西城区×××号。综上，请法院在查明案件事实的基础上，依法支持反诉人的反诉请求。源泉公司辩称，原告不同意被告的全部反诉请求，请求法院驳回。第一，2017年12月12日，经西城法院执行庭强制执行，标的房屋原告已经全部移交被告。移交被告之后，等待法院的司法评估，所以说，原告并没有占有使用，更谈不上对标的房屋进行收益，因此反诉原告提出按40万元标准要求反诉被告支付所谓的房屋占用使用费或者房租都没有任何的法律依据和事实依据；第二，导致反诉原告所称的2018年2月至2018年8月的房屋占用损费过错全部在于反诉原告本身。根据2017年12月7日，在西城法院南区五层七法庭审理的案件开庭笔录，双方同意就合同无效案件进行司法评估，但是之后反诉原告在开庭时反悔不同意司法评估，也不同意摇号，导致司法评估时间过长，这是反诉原告自身的原因，而且事实上，从2018年到2020年5月，该标的房屋始终在空闲没有利用，直至2020年的6月反诉原告才对标的房屋开始进行装修使用；第三，反诉原告主张反诉被告承担所谓的恶意诉讼损失，也是与事实和法律不符的，原告的上级单位西城区教委给反诉被告的回复，西城区教委建议我们就押金事宜通过诉讼途径解决，我们提起诉讼，反诉原告称我们是恶意诉讼，我们不予认可，我们提的押金以及租金是符合事实的，我们在正常履行自己的合法权益，所以不涉及恶意诉讼以及所谓的损失；最后，即使退一万步讲反诉原告所主张的各种费用，从2018年2月开始计算至2021年5月8日被告提起反诉，已经过了诉讼时效。首先我们不认可，因为我刚才已经解释，我没有占有使用收益，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年5月8日，北京市九融达商务服务有限公司（出租方、甲方，以下简称九融达公司）与甘育录（承租方、乙方，源泉公司法定代表人）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租西城区×××号房屋，租期自2006年5月10日至2009年5月9日。合同第三条租金的交纳约定：1、租金：年租金为55万元。2、租金递增：／。3、租金交纳时间及方式：（一律要先付租金后用房）。4、采用押叁月付叁月方式。即押金人民币壹拾叁万柒仟伍佰元整，季付租金为人民币壹拾叁万柒仟伍佰元整，季付时间为（2月、5月、8月、11月底）交纳租金。5、乙方在第壹年付租金伍拾伍万元整，其中交付甲方房租伍拾壹万元整，另外乙方直接付中介服务费肆万元整。第七条补充条款约定：……4、甲方同意乙方装修期40天为免租金天。2008年，源泉公司、育荣公司、九融达公司签订《变更合同》，确认甘育录（源泉公司）于2006年5月签订的《房屋租赁合同》继续有效。将原出租方变更为育荣公司，原合同权利义务不变。将租金由每年55万元降至40万元。2009年10月21日，育荣公司（甲方）与源泉公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租西城区×××号房屋，租期2009年5月10日至2010年5月9日。2011年，本院受理育荣公司与源泉公司房屋租赁合同纠纷一案，育荣公司要求解除合同、腾退房屋，本院经审理后作出（2011）西民初字第24139号民事判决书，判决：一、确认育荣公司与源泉公司签订的《房屋租赁合同》终止；二、判决生效后三十日内，源泉公司将其租赁的北京市西城区×××号的房屋腾退给育荣公司。判决作出后，源泉公司不服上诉至北京市第一中级人民法院。二审期间，双方达成调解，法院出具（2011）一中民终字第18330号民事调解书，双方达成调解协议：一、育荣公司与源泉公司签订的房屋租赁合同终止；二、源泉公司于2011年12月31日前将租赁的北京市西城区×××号房屋腾退给育荣公司。源泉公司未按调解书确定的时间将房屋腾退交还育荣公司。2012年，育荣公司向法院申请强制执行。此后源泉公司继续使用房屋，并按每年40万元标准继续向育荣公司支付款项至2018年2月9日，育荣公司陆续给源泉公司出具房租发票。2017年12月12日，育荣公司（甲方）与源泉公司（乙方）签订《房屋移交协议书》，约定：甲乙双方经协商，就乙方承租的位于北京市西城区×××号房屋腾退交付事宜，达成如下一致意见：1．乙方同意于2017年12月12日前，将租赁的位于北京市西城区×××号房屋内的属于乙方的可移动物品及设施设备搬离，搬离费用由乙方承担。2．乙方自行租赁场地放置物品及设施设备，乙方暂不搬走的可移动物品，甲方同意保持交付房屋原样至2018年2月11日，但甲方不负责乙方未搬离物品的保管，在此期间发生的丢失、被盗、灭失等风险均由乙方自行承担。3．若2018年2月11日前，乙方没有搬离或处置暂存在×××号房屋内物品，自2018年2月12日起，视为乙方对未搬离物品所有权的放弃，乙方自愿放弃该物品的抗辩权，甲方有权处置乙方放置在×××号房屋内的所有物品，因处置乙方放置物品所产生费用由乙方承担。4．2017年12月12日甲乙双方办理房屋腾退交接手续，乙方尽快完成注册地址的变更。5．乙方已缴纳甲方房屋使用费至2018年2月9日，甲乙双方办理房屋交接手续后，自2018年2月12日起，交付房屋的产权方或实际使用方可根据需要对该房屋进行拆建、整修或装修。甲方在2018年2月12日之前不对房屋设施、装修及物品进行改动及损坏。2018年1月9日，本院受理源泉公司与育荣公司确认合同无效纠纷一案，源泉公司要求确认双方签订的房屋租赁合同无效并要求育荣公司赔偿房屋建造及装修损失192万元。源泉公司在该案中申请对房屋现状进行证据保全，以便对房屋建筑及装修损失进行评估。2019年5月29日鉴定机构出具的评估报告载明评估基准日为2018年6月14日。本院经审理后作出（2018）京0102民初2802号民事判决书，判决：一、确认源泉公司、育荣公司之间所签房屋租赁合同及事实租赁合同关系部分无效；二、判决生效之日起十日内，育荣公司向源泉公司支付赔偿金551180元；三、驳回源泉公司的其他诉讼请求。育荣公司不服提出上诉，北京市第二中级人民法院经审理后作出（2019）京02民终13524号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2018年8月21日，源泉公司与育荣公司签订《房屋交接证明》，内容为：根据2017年12月12日育荣公司与源泉公司签订的《房屋移交协议书》内容约定，源泉公司将原租赁地北京市西城区×××号房屋（顺城街小学西侧）内暂不搬走的可移动物品已2018年8月20日全部腾空搬出，现将该址所占用的房屋交还育荣公司。此后，源泉公司多次找育荣公司退还房屋押金。2021年1月25日，北京市西城区教育委员会基建管理中心出具《关于源泉宾馆反映问题的回复》，内容有：……源泉宾馆法定代表人甘育录从2018年底开始多次找到育荣物业公司要求退还当年的押金，但源泉宾馆拿不出押金出具，甘育录说由于搬家弄丢了。育荣物业公司在收到源泉宾馆要求退还押金的请求又拿不出押金条的情况下积极帮助该租户查找会计档案，由于改制原因，育荣物业公司财务查询2007年与九融达公司双方的财务交接账目记录，没有查到源泉宾馆的押金账目转交的记录，在九融达公司的押金账目中也未查找到收取源泉宾馆押金的记录。但是原九融达公司与源泉宾馆签订的第一份合同上，确实有经办人（艾国铭）手写的收取押金的条款，当时合同上注明采取押三付三方式支付，即收取13．75万元的押金和13．75万元的三个月租金。后在九融达公司留存的电子账及留存的返还款记录中查找到当年源泉宾馆缴纳的第一笔款项27．5万元当月以租金收入在九融达公司入账，并按照规定提取返还款于次月返还给了顺城街一小。由于育荣物业公司没有收取源泉宾馆押金的记录，对方又无法提供押金收据，因此育荣物业公司认为从现有记录无法认定当年收取了源泉宾馆的房租押金，因此无法退还押金……源泉公司提交了2020年7月9日该公司法定代表人甘育录与育荣公司工作人员李新的谈话录音，用于证明育荣公司认可收到押金并协商退还事宜。李新在该录音中与甘育录协商押金137500元，退100000元行不行。甘育录未予同意。育荣公司对该录音的真实性予以认可，但主张由于该公司当时没有找到九融达公司的记账凭证，故根据合同认为源泉公司交了押金，所以该公司找源泉公司进行协商，但之后该公司找到了九融达公司的记账凭证，发现源泉公司并未交纳押金。育荣公司提交了九融达公司的记账凭证，用于证明源泉公司并未交纳押金。该记账凭证包含：1、2006年5月10日九融达公司向甘育录开具的发票记账联，内容为房租（2006年5月10日至2006年11月9日），金额235000元；2、2006年5月12日，九融达公司向北京赛克玲洗涤有限公司开具的发票记账联，内容为房租（2006年5月15日至2006年11月14日），金额为12500元；3、2006年5月12日北京银行现金进账单，载明九融达公司房租进账247500元。育荣公司主张根据房屋租赁合同约定，第一年房屋租金为510000元，中介费为40000元，故第一个半年房屋租金275000元扣除中介费40000元后，九融达公司实际收取源泉公司半年房屋租金235000元，并向源泉公司开具了房屋租金发票，源泉公司并未按照合同约定向九融达公司交纳房屋押金。源泉公司对该证据的真实性认可，证明目的不予认可，源泉公司主张九融达公司如何记账该公司无法掌握，但该公司确实按照合同约定交纳了房屋租金和押金，该公司第一次一共交纳了315000元，包含押金137500元、三个月租金137500元、中介费40000元。育荣公司提交《委托代理协议》及发票，用于证明该公司为本次诉讼支出律师费30000元。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。本案中，源泉公司主张的押金缴纳事宜发生在该公司与九融达公司租赁合同履行期间，源泉公司主张该公司向九融达公司交纳了房屋押金，应当对此承担举证责任。虽然租赁合同中约定了押三付三的支付方式，但双方是否按照租赁合同的约定履行，仍需提供相应的证据。源泉公司并未提供九融达公司收取该公司押金的收据或发票，在多次诉讼中也并未提及押金退还事宜。源泉公司提交的与育荣公司工作人员的谈话录音，只是双方的协商过程，考虑到育荣公司并非押金收取事宜的当事人，不能据此认定九融达公司收取了押金。而根据育荣公司提交的九融达公司的记账凭证显示，九融达公司当时收取的是半年房屋租金235000元且开具了租金发票。根据租赁合同中关于第一年租金和中介费的约定，育荣公司主张的款项支付情况亦属合理。综上，根据育荣公司提交的证据，本院经审查并结合相关事实，认为源泉公司主张的押金支付事实真伪不明，应当认定该事实不存在。源泉公司要求育荣公司退还房屋押金的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。根据双方当庭陈述及在案证据可知，育荣公司与源泉公司于2017年12月12日按照法院执行庭的要求签订了《房屋移交协议书》，但由于源泉公司起诉育荣公司确认合同无效纠纷一案，源泉公司要求对房屋建造及装修损失进行鉴定，导致未能对房屋进行完全交接。生效判决认定源泉公司与育荣公司对合同部分无效及损失均存在过错，并判决育荣公司赔偿了源泉公司部分损失。因此，对于房屋未能完全交接产生的损失，育荣公司与源泉公司均应承担相应的责任。源泉公司租金已支付至2018年2月9日，综合考虑本案具体情况及双方过错程度，本院酌情确定源泉公司无需再支付后续房屋占用费，而育荣公司也无需退还源泉公司之前的房屋租金。综上，对源泉公司要求育荣公司退还房屋租金的诉讼请求及育荣公司要求源泉公司支付房屋占用费的反诉请求，本院均不予支持。源泉公司要求育荣公司赔偿押金及租金利息损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。育荣公司要求源泉公司赔偿律师费损失的反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条规定，判决如下：一、驳回北京源泉宾馆有限公司的诉讼请求；二、驳回北京市育荣物业管理有限公司的反诉请求。案件受理费2480元，由北京源泉宾馆有限公司负担（已交纳）；反诉费2467元，由北京市育荣物业管理有限公司负担（已交纳2242元，余款225元于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  李 俊二〇二一年七月十二日法官助理  杨 超书 记 员  苏晓明