山东省济南市章丘区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0114民初4107号原告：刘峰，男，1974年10月15日出生，汉族，居民，户籍地址山东省济南市槐荫区，现住山东省济南市历下区。委托诉讼代理人：金增强，济南天桥竭诚法律服务所法律工作者。被告：李中华，男，1980年3月18日出生，汉族，居民，住山东省日照市莒县。委托诉讼代理人：刘瑞敬，莒县孚来山法律服务所法律工作者。原告刘峰与被告李中华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月29日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月9日公开开庭进行审理。原告刘峰及其委托诉讼代理人金增强，被告李中华及其委托诉讼代理人刘瑞敬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘峰向本院提出诉讼请求:1.判令李中华继续履行合同，协助刘峰办理过户手续；2.判令李中华支付违约金20万元。事实与理由：刘峰和李中华于2018年1月5日签订房屋买卖协议，协议约定刘峰先向李中华支付10万元定金，购买李中华位于圣井街道办事处重汽翡翠东郡5号楼401号房屋，并约定李中华协助办理过户手续。刘峰和李中华签订协议后，刘峰向李中华支付剩余房款，但李中华并没有履行协议。刘峰多次催促李中华办理过户手续，李中华拒不履行。综上所述，为维护刘峰的合法权益，根据法律规定，提起诉讼。李中华辩称，刘峰所诉与事实不符，2018年1月5日刘峰与李中华签订房屋买卖协议后仅仅收到刘峰交付的定金9万元，之后李中华并没有收到剩余房款，买卖协议签订后李中华并不存在违约行为，也不存在支付刘峰违约金20万元的问题。恰恰是刘峰违约在先，严重损害李中华的合法权益，李中华将另行提起诉讼，请求解除刘峰和李中华之间的房屋买卖协议。请求法庭查明事实真相驳回刘峰对李中华的诉讼请求。刘峰围绕诉讼请求依法提交了以下证据:1.买卖合同，结婚证、委托书各1份，拟证实刘峰和李中华于2018年1月5日签订房屋买卖合同，李中华的对象吕洪艳委托李中华进行买卖活动，该房屋总金额57万元，刘峰承担中介费5700元，合同是双方真实意思表示；2.房产证2份，拟证实李中华对涉案房屋有处分权，与刘峰签订的房屋买卖协议不违反国家的相关法律规定。3.房屋维修基金、税费、不动产登记费等相关6份单据，拟证实2018年9月4日办理不动产登记，相关费用都是刘峰缴纳；4.定金收条、收条、中国农业银行卡交易明细清单、营业执照复印件各1份，拟证实刘峰根据双方签订的房屋买卖合同将房屋款项汇到房屋中介账户下，完成本次交易。李中华在诉讼过程中未提交证据。本院根据案情需要，向中国重汽集团房地产开发有限公司（以下称重汽房地产公司）进行调查，重汽房地产公司向本院提交（2014）天民一初字第428号民事判决书、工作联系单各1份。本院组织双方当事人进行质证。李中华对刘峰提交证据的质证意见是：对证据1真实性无异议，但主张不是李中华的真实意思表示，2018年涉案房屋的总价值超过合同约定的57万元，并且在签订合同时，中介公司以及刘峰并没有告知将涉案房款打到中介公司，再有中介公司转给李中华，对于违约金的约定，李中华没有明确理解；对证据2不动产证书真实性无异议；对证据3真实性无异议，但主张不能证实费用是刘峰交纳的；对证据4真实性无异议，刘峰将57.57万元打到高豹账户与李中华无关。双方对重汽房地产公司提交的证据材料真实性均无异议。经审查，本院对刘峰提交的上述证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2010年9月28日，李中华与重汽房地产公司签订《济南市商品房买卖合同》及补充协议1份，约定李中华购买重汽房地产公司开发的重汽翡翠东郡5号楼401号商品房一套，房屋总价款301804元，付款方式为银行按揭付款，其中首付款91804元，银行按揭款21万元。为支付上述房款，李中华与中信银行济南分行、重汽房地产公司签订《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》1份，约定由李中华向中信银行贷款21万元，重汽房地产公司就李中华应付款项承担连带保证责任，如李中华未能按时偿还贷款本息或相关费用，在保证期间内，中信银行济南分行有权直接要求重汽房地产公司承担保证责任并有权从重汽房地产公司在中信银行任何营业机构开立的账户中直接扣划。2011年12月16日，重汽房地产公司将涉案房产交付李中华使用。2014年6月20日，中信银行济南分行以李中华未按时偿还借款本息为由，根据合同约定，扣划重汽房地产公司219313.83元。后，重汽房地产公司向李中华提起诉讼，经济南市天桥区人民法院审理，判决解除重汽房地产公司与李中华于2010年9月28日签订的《济南市商品房买卖合同》及补充协议；李中华于判决生效之日起20日内向重汽房地产公司腾交涉案房屋及附属配套房；李中华于判决生效之日起10日内偿还重汽房地产公司垫付款219313.83元及违约金30180.4元。另上述案件受理费8000元，由李中华负担。该案判决生效后，李中华未履行判决义务，重汽房地产公司向法院申请强制执行，执行过程中与李中华达成执行和解，约定由李中华向重汽房地产公司支付垫付款、违约金、案件受理费等所有款项共计31.4万元。2.2018年1月5日，李中华（卖方/甲方）与刘峰（买方/乙方）、济南丰汇房地产经纪有限公司汇丰第十二分公司（见证方/丙方，以下称丰汇第十二分公司）签订《房屋买卖合同》1份，约定李中华自愿出售位于济南市章丘区圣井重汽翡翠东郡5号楼401号房产给刘峰；甲乙双方协商一致，同意本合同项下房产及其配套设施总价款为57万元，乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金10万元；乙方于2018年1月5日将57万元（含定金）存入中介方账户；甲方承担部分中介费5700元，乙方承担剩余所有税费及中介费5700元；甲乙双方同意甲方于2018年1月5日通知乙方进行房屋验收交接，乙方应在收到通知之日起当日对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订《房屋交接书》作为房屋转移占有的标志。第十一条约定，甲乙双方积极配合丙方办理与此房相关的一切手续，甲方于此房下证两年后办理过户手续，甲方必须积极配合，故意拖延超过15个工作日则视为违约，则承担双倍定金及此房升值的差额赔偿给乙方。上述合同签订同日，刘峰通过中国农业银行银行卡向丰汇第十二分公司负责人高豹账户转款57.57万元，李中华通过丰汇第十二分公司向刘峰交付涉案房屋钥匙2把。李中华书具定金收条1张，载明收到刘峰购买涉案房屋定金10万元。李中华书具收条1张，载明收到刘峰购买李中华涉案房产购房款57万元，全部房款已付清。高豹收到刘峰支付的房款57万元后，于2018年1月5日即收款同日，向重汽房地产公司转款31.4万元。3.2018年9月4日，涉案房产办理不动产权证书，证号为鲁（2018）章丘区不动产权第0××1号（住宅）、0023000号（附属用房），权利人为李中华，单独所有。该不动产证办理后，李中华未按约定将房屋权属过户至刘峰名下，致刘峰诉至本院。本院认为，刘峰、李中华、丰汇第十二分公司签订的《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，本院依法予以确认。合同签订后，当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。刘峰已按照合同约定向丰汇第十二分公司支付房款57万元及中介费5700元，履行完毕合同义务。按照《房屋买卖合同》约定，李中华应于办理不动产权证2年后积极配合办理过户手续，否则15日后（即2020年9月20日起）视为违约。致一审辩论终结前，李中华仍拒绝协助刘峰办理不动产过户登记，李中华已根本违约。刘峰要求李中华支付违约金，理由正当，应予支持。本院认为，刘峰要求李中华支付20万元违约金，明显过高，本院依法予以调整。关于李中华辩称其只收到部分房款，剩余房款未收到的问题，本院已查明，丰汇第十二分公司已将房款中的31.4万代李中华偿还了重汽房地产公司的债务，其余房款，李中华可依与丰汇第十二分公司的相关约定，向丰汇第十二分公司另行主张权利，本案中不予涉及。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告李中华于本判决生效之日起10日内协助原告刘峰将位于济南市章丘区圣井街道办事处重汽·翡翠东郡5号楼401号房产及其附属用房【不动产权证号：鲁（2018）章丘区不动产权第0××1号、鲁（2018）章丘区不动产权第0××0号】变更登记至原告刘峰名下；二、被告李中华于本判决生效之日起10日内支付原告刘峰违约金（以57万元为基数，自2020年9月20日起至上述第一项房产变更登记至刘峰名下之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算）；三、驳回原告刘峰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，减半收取计2150元，由被告李中华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  方晓艳二〇二一年七月三十日书记员  李东月