西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2021）藏01民终465号上诉人（原审被告、反诉原告）：西藏佳禾房地产开发有限公司，住所地西藏自治区拉萨市。        法定代表人：宋建康，该公司总经理。        委托诉讼代理人：索朗坚才，西藏索泰律师事务所律师。        委托诉讼代理人：央金曲珍，西藏索泰律师事务所律师。        被上诉人（原审原告、反诉被告）：张新峰，男，1978年12月29日出生，汉族，经商，住河南省巩义市。        委托诉讼代理人：张丽丽，泰和泰（拉萨）律师事务所律师。        委托诉讼代理人：魏子豪，泰和泰（拉萨）律师事务所实习律师。        被上诉人（原审被告、反诉被告）：拉萨市堆龙德庆区东嘎街道南嘎社区居民委员会，住所地西藏自治区拉萨市堆龙德庆区。        负责人：达瓦次仁，该居民委员会主任。        上诉人西藏佳禾房地产开发有限公司（以下简称西藏佳禾公司）因与被上诉人张新峰、被上诉人拉萨市堆龙德庆区东嘎街道南嘎社区居民委员会（以下简称南嘎居委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市堆龙德庆区人民法院（2020）藏0103民初2169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人西藏佳禾公司的委托诉讼代理人索朗坚才、央金曲珍，被上诉人张新峰的委托诉讼代理人张丽丽、魏子豪，被上诉人南嘎居委会的负责人达瓦次仁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。        西藏佳禾公司上诉请求：1．依法撤销（2020）藏0103民初2169号民事判决第一项、第三项，改判：（1）上诉人无需承担连带给付责任；（2）支持上诉人在一审中的反诉请求，即确认本案各方当事人于2019年3月4日签订的《协议书》无效；2．本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：2010年1月1日，南嘎村委会将位于堆龙德庆区东嘎东路堆龙德庆区人民法院原办公楼左侧的商品房一层、二层共十间出租给张新峰，租期定为17年，并于2009年11月11日与之签订书面的《房屋租赁协议》。后南嘎村委会更名为南嘎居委会。2019年3月4日，因租赁房屋所占土地需要开发，双方再次达成一致意见，并签订了《协议书》，协议约定南嘎居委会承担向租户张新峰支付提前解除租赁合同相应补偿款，同时西藏佳禾公司提供附条件担保。因张新峰未能在协议约定的期限内腾房搬离，构成违约，导致该土地延期开发，南嘎居委会决定暂缓支付补偿款，引发本案纠纷。一审法院对本案事实认定错误。1．案涉《协议书》中，西藏佳禾公司提供的担保为附条件的保证担保，并非连带保证。在张新峰未按期腾房，违约在先的情况下，南嘎居民委会暂缓支付补偿款系有理有据，并无不当。2．一西藏佳禾公司作为附条件担保方，并非案涉《协议书》履约主体，是否承担相应责任和履行义务，需要满足担保条件是否成就这一要素。结合本案案情，由于南嘎居委会无违约情形，西藏佳禾公司承担担保责任的条件尚未成就；审法院未查实南嘎居委会对案涉房屋是否享有对外租赁权。根据我国《建筑法》第七条规定“建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证”，《城乡规划法》第四十条规定“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”，由于南嘎居委会出租的房屋无上述证照，系违章建筑，无权对外出租、转让、抵押、收益等受益行为。一审法院认定《房屋租赁合同》无效，附属《协议》有效，系认定事实错误。西藏佳禾公司认为，由于从合同要依赖于主合同存在而存在，附属《协议》是基于主合同《房屋租赁合同》基础下形成，必须是主合同的存在并生效为前提，其协议内容来看，多数约定是基于主合同条款作为基础后再次约定，其性质是主从合同关系。另外，根据我国《民法典》第六百八十二条规定“保证合同是主债权债务合同的从合同，主债权债务合同无效，保证合同无效，但是法律另有规定的除外。”与此同时，我国《担保法》第五条规定“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。”，故一审法院未能严格审查本案中主从（担保）合同法律关系和效力，判决西藏佳禾公司承担连带给付责任，于法无据，故恳请二审法院支持上诉人的全部诉讼请求。        张新峰辩称：一、原《房屋租赁合同》与《协议书》是两个完全不同的民事法律行为，仅仅是基于租赁合同需要提前终止履行，双方签订了另一个《协议书》，而随着《协议书》的签订，双方之间的租赁法律关系已盖棺定论，故依据《协议书》向一审法院提起了诉讼。二、《协议书》系三方真实意思表示，并未违反我国《民法典》的相关规定，不存在西藏佳禾公司所述的合同无效的情形。首先，南嘎居委会是适格的出租人。南嘎居委会与张新峰履行《房屋租赁合同》长达十年期间，张新峰按照合同约定将所有的租金均上交至南嘎居委会，直至租赁物灭失，无任何第三人对于南嘎居委的出租行为提出任何抗辩和质疑，故西藏佳禾公司称南嘎居委会不享有出租权的主张不能成立。其次，西藏佳禾公司称原租赁房屋系违章建筑，依据不足。西藏佳禾公司无任何证据证明该建筑系违章建筑，南嘎居委会也自认该建筑物的存在符合法律规定，建设过程中也是经过相关部门的同意。同时，该建筑系临街产权，如系违章违建建筑，长达十年期间无任何行政主管部门对此进行干预或责令拆除。况且本案租赁行为已灭失，租赁合同是否有效并不在本案的审理范围中，西藏佳禾公司主张原《租赁合同无效》是为了达到其诉讼主张进行的恶意抗辩，不具有客观性。三、张新峰的诉请应得到支持。本案的客观事实是因西藏佳禾公司急于开发案涉租赁房屋所在的土地，迫使南嘎居委会和张新峰提前解除租赁合同，三方共同达成《协议书》，现张新峰已经履行了腾退义务，南嘎居委会和西藏佳禾公司理应按照《协议书》履行约定的给付义务。四、西藏佳禾公司称其不应承担连带担保义务的主张不能成立。首先，该公司称张新峰腾退房屋时间延后，其承担连带担保义务的条件不成就，但客观上张新峰腾退房屋的行为已经发生，故该公司的该部分主张缺乏事实根据和法律依据。其次，本案中并不存在该公司所谓的附条件担保一说。从《协议书》上看，西藏佳禾公司的连带责任并未约定附条件，故该公司理应按照承诺承担连带给付义务。综上，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。        南嘎居委会辩称，案涉《协议书》合法有效，张新峰应该得到相应的补偿。该居委会与张新峰签订的原《房屋租赁合同》合法有效，协议履行长达十多年时间里不存在合同效力上的任何问题。当时之所以与之签订《协议书》，是由于双方之间的原《房屋租赁合同》的租期未到，而西藏佳禾公司急于开发土地，为了让张新峰退房屋才约定了补偿的内容。各方在达成《协议书》时，是约定由西藏佳禾公司承担补偿义务，但由于张新峰不相信西藏佳禾公司，各方才确定由该居委会出面，该居委会和西藏佳禾公司为此签订有单独的协议。补偿款的交付方式最终确定为先由西藏佳禾公司向南嘎居委会交付，再由南嘎居委会交付给张新峰，实际的义务人仍为西藏佳禾公司。此外，就补偿事宜南嘎居委会、西藏佳禾公司、以及案外人拉萨东圣工贸有限公司之间也签有专门协议。现西藏佳禾公司在其所谓的开发完成后又提出其不应承担给付责任，有违诚信，故该公司的上诉主张不能成立。        张新峰向一审法院提出本诉诉请：1．判令南嘎居委会向张新峰支付补偿款750，000元，利息67，500元（以75万为基数，按照年利率6％，从2019年3月26日起，暂计算至2020年9月25日，实际主张至付款之日），西藏佳禾公司承担连带责任；2．判令南嘎居委会向张新峰支付逾期交房违约金300，000元，西藏佳禾公司承担连带责任；3．判令西藏佳禾公司向张新峰尽快交付房屋；4．本案诉讼费用由南嘎居委会、西藏佳禾公司承担。        西藏佳禾公司向一审法院提出反诉请求：1．确认各方签订的《协议书》无效；2．反诉费由二反诉被告承担。        一审法院认定事实：2009年11月11日，张新峰与南嘎村委会签订《房屋租赁合同》一份，约定南嘎村委会将位于拉萨市堆龙德庆区东嘎东路以东商品房共10间租赁给张新峰使用，租赁期限17年，从2010年1月1日至2027年1月1日，租金共计182万元，该商品房并未取得规划许可证。        2019年3月4日，张新峰与南嘎居委会及西藏佳禾公司签订《协议书》一份，约定因原租赁房屋所涉及土地需重新开发新房，在协议生效且张新峰完成腾房后三个工作日内，南嘎居委会一次性向张新峰支付补偿款750，000元。同时约定，新房于2020年6月30日之前交付并将第一层商铺按照面积整体出租给张新峰，租金为2022年1月1日前每年55，000元、2022年1月1日至2027年1月1日每年7万元，但各方对商铺面积的具体情况并未约定。该合同还约定如南嘎居委会不能履行该合同，需无条件每年向本诉原告支付600，000元经济赔偿金，直至剩余租赁期限履行完毕。最后，西藏佳禾公司承诺对该协议的履行或违约金承担担保义务。        另查明，涉案土地目前的性质为国有建设用地，使用权人为西藏佳禾公司，建设用地使用期限为2008年5月7日至2048年4月30日。新开发楼盘名为“佳禾世家A区”，开发商和销售方均为西藏佳禾公司，该楼盘一楼商铺均已向案外人出售完毕。        再查明，“堆龙德庆县东嘎镇南嘎村民委员会”现已更名为“拉萨市堆龙德庆区东嘎街道南嘎社区居民委员会”。        一审法院认为，合法的房屋租赁合同关系受法律保护，但需对以下问题予以说明。1．《协议书》效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……”，因张新峰与南嘎居委会签订《房屋租赁合同》中所涉及的商品房没有规划许可，故应认定该合同无效。但租赁合同无效并不必然导致《协议书》无效，该协议书中当事人均具有相应的民事行为能力、意思表示真实且未违反法律和行政法规的强制性规定，故对协议书的效力予以认定，对西藏佳禾公司的反诉请求不予支持。2．张新峰主张交付房屋、支付补偿款及违约金问题。三方签订的《协议书》约定在张新峰完成腾房的三个工作日内南嘎居委会应当向其支付补偿款750，000元，结合新楼盘已经实际建设完毕且南嘎居委会并未支付补偿款的事实，故对张新峰的该项诉请予以支持。因张新峰无法举证证明其腾房的具体时间，对其主张的利息不予支持。《协议书》虽然约定新房第一层商铺应于2020年6月30日之前租给张新峰使用，但因各方对商铺的具体面积未明确约定，且该楼盘一层商铺已被西藏佳禾公司实际出售，故该条款实际已无法履行，张新峰要求交付房屋的诉请难以支持，但南嘎居委会仍应承担相应的违约责任。《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。《协议书》约定，如南嘎居委会不能履行该合同，需无条件每年向张新峰支付600，000元经济赔偿金，直至剩余租赁期限履行完毕。该约定合法有效，张新峰可以主张从2020年6月30日（约定交房之日）至2027年1月1日（租期届满之日）每年600，000元的违约金，故对张新峰主张的六个月违约金300，000元（2020年6月30日至2020年12月31日）予以支持。综上，对张新峰主张的补偿款750，000元、违约金300，000元予以支持，其他诉请均不予支持。3．西藏佳禾公司责任承担问题。《协议书》中载明西藏佳禾公司自愿无条件承担履行本协议或支付违约金的担保义务，据此认定西藏佳禾公司具有担保该协议书履行的意思表示。因该协议签订于《中华人民共和国民法典》实施之前，故认定该担保方式为连带保证，西藏佳禾公司应当对张新峰主张的补偿金及违约金承担连带保证责任。依照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条、第六百八十一条、第六百八十八条、第六百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百三十四条、第一百五十二条之规定，判决：一、被告（反诉被告）南嘎居委会于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）张新峰支付补偿款750，000元、违约金300，000元（共计1，050，000元），被告（反诉原告）西藏佳禾公司对上述款项承担连带责任；二、驳回原告（反诉被告）张新峰其他本诉请求；三、驳回被告（反诉原告）西藏佳禾公司全部反诉请求。案件本诉受理费14，857.5元，减半取整收取计7428元，由张新峰负担128元，由南嘎居委会、西藏佳禾公司负担7300元。反诉受理费5150元，全部由西藏佳禾公司负担。        本院二审期间，当事人围绕上诉请求进行了证据交换与质证。西藏佳禾公司提交以下证据：        证据一：《土地产权确认合同书》复印件一份，内容为案外人拉萨东圣工贸有限公司与南嘎居委会就案涉租赁房屋项下的6亩土地的产权确定归属，该份确认书第三项中载有“南嘎居委会将本合同产权约定的6亩土地及综合楼交付拉萨东圣工贸有限公司使用，并声明产权正式归拉萨东圣工贸有限公司”的内容；证据二：南嘎居委会出具的两张收款收条，均为复印件，交款单位系案外人拉萨东圣工贸有限公司，收款方系南嘎居委会，内容为拉萨东圣工贸有限公司向南嘎居委会交纳了补偿款5，000，000元。通过上述证据欲证明原《房屋租赁合同》项下土地的产权归案外人拉萨东圣工贸有限公司，并不归属南嘎居民委会，该居委会的租赁权无合法根据。张新峰提出西藏佳禾公司提交的上述证据，首先是逾期举证，其次也不属于二审法院认定的新证据，其三，上述证据均系复印件，故不予质证。南嘎居委会对西藏佳禾公司提交的上述证据发表的质证意见与张新峰一致。        南嘎居委会提交了一份西藏佳禾公司与该居委会签订的《协议书》原件，欲证明双方约定补偿款750，000元由西藏佳禾公司承担支付责任的事实。西藏佳禾公司质证认为，南嘎居委会提交的证据系逾期证据，对此不同意质证。张新峰对上述证据的三性均予以认可，认为通过该证据能够证明西藏佳禾公司系给付责任主体。        本院对上述证据的认定如下：        对于西藏佳禾公司提交的两组证据，首先是复印件，无原件核对无法确认其真实性。其次，本案解决的是张新峰作为原房屋租赁合同相对方，因非张新峰的原因合同终止造成其损失的赔偿问题，故西藏佳禾公司的上述证据不能体现与本案的关联性，本院不予采信。对于南嘎居委会提交的《协议书》，系南嘎居委会与西藏佳禾公司的内部协议，双方的约定不能对抗第三人，该证据与本案亦无关联，故本院不予采信。        本院审理查明的事实及所依据的证据与一审基本一致。        本院认为，结合本案当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、关于案涉房屋租赁合同和补偿协议是何关系，补偿协议的效力如何；二、关于南嘎居委会是否应向张新峰承担支付补偿款750，000元和违约金300，000元，西藏佳禾公司应否承担连带保证责任的问题。        一、关于案涉房屋租赁合同和补偿协议是何关系，补偿协议的效力如何。本案中，三方当事人于2019年3月4日签订的《协议书》系对非因原房屋承租人张新峰的原因终止合同，给承租人张新峰造成损失，对其损失由原房屋出租人南嘎居委会进行补偿，利益关联人西藏佳禾公司承担连带保证责任，并确认张新峰对新建建筑物享有优先承租权的新合同。《协议书》与原《房屋租赁合同》无论从主体上，还是从法律事实及产生的法律关系上看，都是独立于原《房屋租赁合同》的新合同。故原《房屋租赁合同》是否有效与本案当事人主张权利所依据的《协议书》并无直接关联。该《协议书》系各方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，依法成立，合法有效，对合同当事人均具有约束力。因此，西藏佳禾公司上诉提出的《协议书》系《房屋租赁合同》的从合同，主合同无效，从合同亦无效的主张，缺乏事实根据和法律依据，不能成立。        二、关于南嘎居委会是否应向张新峰承担支付补偿款750，000元和违约金300，000元，西藏佳禾公司应否承担连带保证责任的问题。依照《协议书》第1.1条、1.2条和3.2条、4.1条第二款的约定，南嘎居委会应当在张新峰腾退房屋后三个工作日内向张新峰一次性支付补偿款750，000元；新房建好后，南嘎居委会如不按照协议履行单方解除，或主观条件不能履行、或者不符合租赁条件，应向张新峰承担每年600，000元的经济赔偿。西藏佳禾公司在南嘎居委会违约时，无条件对履行协议或支付违约金承担担保义务。经一、二审查明，南嘎居委会未按照约定向张新峰支付750，000元补偿款，且《协议书》约定的租赁物已经被西藏佳禾公司实际出售，张新峰的优先承租权无法保障，合同目的无法实现，南嘎居委会构成根本性违约。因此，南嘎居委会应当依照合同约定向张新峰支付750，000元补偿款，并承担违约责任向张新峰支付其诉请的300，000元违约金，西藏佳禾公司对以上债务承担连带保证责任。另，因该《协议书》签订的时间在《中华人民共和国民法典》施实之前，为保障债权人张新峰的合理预期，西藏佳禾公司作出保证承诺的意思表示应当按照当时的《中华人民共和国担保法》第十九条的规定，当事人对保证方式约定不明的，推定为连带保证责任。故西藏佳禾公司上诉提出的其不应承担连带保证责任的主张，缺乏事实根据和法律依据，不能成立。        此外，因《协议书》约定的履行期限持续至《中华人民共和国民法典》施实之后，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，《协议书》约定的其他内容应当适用《中华人民共和国民法典》的规定。        综上所述，西藏佳禾公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：        驳回上诉，维持原判。        二审案件受理费14，250元，由西藏佳禾房地产开发有限公司负担。        本判决为终审判决。        审判长    高小红审判员    加央曲珍审判员    尼玛央宗二〇二一年七月二十二日书记员    拉姆次仁>