湖南省郴州市苏仙区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1003民初1619号原告：贺松青，男，1986年5月13日出生，汉族，住湖南省隆回县。委托诉讼代理人：汤延平，郴州市北湖区阳光法律服务所法律工作者。被告：陈爱辉，女，1982年6月8日出生，汉族，住湖南省双峰县。委托诉讼代理人：杨丽华，湖南银光律师事务所律师。被告：朱继荣，男，1980年9月13日出生，汉族，住湖南省双峰县。原告张贺松青诉被告陈爱辉、朱继荣租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贺松青及委托诉讼代理人汤延平，被告陈爱辉的委托诉讼代理人杨丽华到庭参加诉讼，被告朱继荣经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贺松青向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《湘南学院湘京20号转让合同》；2、判令被告退还原告支付的转让费98721元，赔偿原告的财物损失包括购买柜子款18485元、电器费12799元和装修广告费29749元，以上合计159754元；3、判令被告赔偿原告转让费占有期间的银行利息损失（从门面收回后按照银行同期贷款利率计算利息）；4、本案受理费、公告费、保全费、保全保险费等诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年7月初，原告看见湘南学院湘京20号门面门口贴着门面转让及被告朱继荣的联系方式，就与朱继荣联系门面转让事宜。朱继荣表示是他妻子陈爱辉与湘南学院签订的租赁合同在2020年3月31日到期，他们已经交了3年租金和2万元押金，虽然合同约定不得私自转让，但他保证门面到期后可以续租。在得到他保证的情况下，2019年7月17日，原告(乙方)与被告陈爱辉(甲方)、朱继荣签订了《湘南学院湘京20号转让合同》，原告支付被告16万元(包括转让费、房租、押金及两个冰箱500元)，转让合同约定:原合同到期前被告协助原告同湘南学院签订续租合同。(包括两万元押金)原告需要更改经营范围，被告负责同学校签更改范围。原告被告在转让合同落款处签字，被告朱继荣亲笔书写:“合同到期，保证可以续租。”当天双方办理了门面交接手续。2019年8月初，原告进场装修，接着购买了柜子、电器等设备，9月1日原告经营的蛋糕店正式营业。受新冠疫情的影响，2020年上半年原告蛋糕店一直没有营业。2020年8月下旬，原告到门面搞卫生时发现门面招牌已经被人拆掉，就找到湘南学院相关人员了解情况才知道学校方面已经通知被告不续签租赁合同。9月1日湘南学院正式开学，原告又找到学院相关人员确认是否续签，学院领导明确答复不再对外租赁，要收回做医务室药房。9月15日原告被迫搬离门面9月21日学院退还原告门面押金2万元，10月21日学院退还原告两个月租金1万元。原告多次联系被告协商退还转让款等事宜未果，被告未经出租方湘南学院的同意，将湘南学院门面转让给原告该转让合同属无效合同，被告隐瞒出租方不再续签租赁合同的事实造成原告重大经济损失，被告应当全部退还转让费并赔偿原告经济损失。为维护原告合法权益，原告根据《民事诉讼法》等法律规定，特向贵院起诉，请求判如所请!被告陈爱辉辩称：原告陈述可以得到保证续租的情况与事实不符，事实上签订转让合同时只有陈爱辉、贺松青的签名，朱继荣不是转让合同的甲方，朱继荣写的保证可以续租是转让合同签订后写的。被告陈爱辉不知情朱继荣事后写保证可以续租这一事，合同原件只有一份在原告手上，后面这份合同被告陈爱辉不知情，朱继荣不是合同的主体，不影响合同的有效，转让合同应当是有效的，原告主张的装修购买柜子被告陈爱辉不知情，对于疫情影响被告陈爱辉不知情，原告陈述8月份门面牌被摘掉，被告陈爱辉不知情，被告陈爱辉已经把门面装修好，经营了一段时间才转让给原告的，原告陈述湘南学院通知被告不续租是事实，但是已经是租赁合同已经到期了，到期后，原告实际租用门面，可以视为原告与湘南学院签订了无固定期限租赁合同。原告陈述该转让合同未经湘南学院同意转让无效与事实不符，转让的时候原告看过被告陈爱辉与湘南学院签订的租赁合同。原告是知情的。被告朱继荣未答辩，亦未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，对无异议的证据和事实本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年3月30日，被告陈爱辉（乙方）租赁了湘南学院（甲方）坐落于湘南学院湘京食堂东边25米（移动营业厅）处湘京20号门面房。租赁期限为三年，自2017年4月1日至2020年3月31日止；租金为每年60000元，三年总计180000元；履约保证金为20000元。合同第三条第二款第（三）项约定“3.在租赁期内,乙方未经甲方同意,无权自行转让门面租赁权。如有转让甲方一经查实,本合同自动解除,甲方收回租赁门面,并追究乙方违约责任,扣除履约保证金。门面内属于承租方的所有财物由乙方与擅自租赁的第三方自行处理。若乙方不配合交还门面,或交还的门面内有非甲方的财产,甲方可强行处理财产并收回门面,所造成一切经济损失和法律纠纷由乙方承担,甲方不予赔偿和受理。”2019年7月17日，原告贺松青（乙方）与被告陈爱辉（甲方）签订了一份《湘南学院湘京20号转让合同》，合同内容为：原湘京20号门面2020年3月31日到期，2019年7月17号全款16万转让给乙方，原合同到期前甲方协助乙方同湘南学院签订续租合同。（包括两万押金）乙方需要更改经营范围，甲方负责同学校签更改范围，在该合同下方，被告朱继荣还手书注明：合同到期，保证可以续租。原告支付被告16万元(包括转让费98721元、房租、押金及两个冰箱500元)。2019年8月初，原告进场装修，接着购买了柜子、电器等设备，9月1日原告经营的蛋糕店正式营业。受新冠疫情的影响，2020年上半年原告蛋糕店一直没有营业。2020年8月下旬，原告到门面搞卫生时发现门面招牌已经被人拆掉，后向湘南学院询问相关情况。湘南学院告知原告案涉门面不再续租。2020年9月15日原告搬离门面，9月21日湘南学院退还原告门面押金2万元，10月21日湘南学院因新冠肺炎疫情原因退还原告两个月租金1万元。本院认为，本案系租赁合同纠纷。本案争议焦点为：一、原告与被告签订的《湘南学院湘京20号转让合同》的效力；二、被告是否应退还原告支付的转让费98721元及赔偿原告购买的柜子款18485元、电器款12799元及装修广告费29749元。焦点一。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。本案中，被告陈爱辉未经湘南学院同意便将案涉门面转租给原告贺松青，其行为系无权处分，同时被告陈爱辉未提交证据证实湘南学院知道或应当知道其转租，故被告陈爱辉将案涉门面转租给原告贺松青的行为应当认定为无效，因此，原告与被告签订的《湘南学院湘京20号转让合同》应当认定为无效合同。焦点二。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。被告陈爱辉未经出租人湘南学院同意转租致使协议无效，存在过错，应向原告退还其收取的转让费98721元。被告朱继荣承诺可以续租，现出租人不同意续租，以致酿成本案纠纷，应与被告陈爱辉共同承担退还责任。对于原告主张的柜子款18485元、电器款12799元及装修广告费29749元，因原告在签订案涉《湘南学院湘京20号转让合同》未尽到审查、注意义务（如未核对两被告是否具有转租权、是否可以续租），其自身存在一定的过错，且对案涉门面进行装修系原告自身的商业行为，再考虑到原告可自行对柜子、电器进行二次处理，故对原告主张的柜子款18485元、电器款12799元及装修广告费29749元不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第二百二十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告贺松青与被告陈爱辉签订的《湘南学院湘京20号转让合同》无效；二、由被告陈爱辉、朱继荣在本判决生效后十五日内退还原告贺松青转让费98721元；三、驳回原告贺松青的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费3495.08元，减半收取1747.54元，由原告贺松青负担667.54元，被告陈爱辉、朱继荣负担1080元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 员 周小卫二〇二一年七月二十八日法官助理 黄 姣书 记 员 李素婷