湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0111民初8536号原告：长沙圭塘河岸商业运营管理有限责任公司，住所地湖南省长沙市雨花区圭塘河悠游小镇招商中心。法定代表人，陆文钦，总经理。委托诉讼代理人:谢攀，湖南金凯华律师事务所律师。被告：长沙谷道生物科技有限责任公司，住所地湖南省长沙市雨花区木莲路悠游小镇164A、166A。法定代表人：张学中，执行董事。被告：张学中，男，1972年9月3日出生，汉族，住湖南省隆回县。原告长沙圭塘河岸商业运营管理有限责任公司（以下简称原告）与被告长沙谷道生物科技有限责任公司（以下简称谷道公司）、张学中房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月24日立案受理后，依法适用简易程序,于2021年6月21日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谢攀，被告谷道公司的法定代表人暨被告张学中均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告谷道公司向原告支付2019年10月1日至2021年3月31日的房屋租金及经营管理费共计471149.85元，并支付滞纳金250663.67元（滞纳金暂计算至2021年3月31日，后续滞纳金以471149.85元为基数，按照每日2‰的标准从2021年4月1日起计算至被告实际付清之日止）；2、判令被告谷道公司向原告支付免租期内的租金及经营管理费283279.92元；3、判令被告谷道公司向原告支付律师费8000元；4、判令被告张学中对上述债务承担连带清偿责任；5、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年8月31日，长沙市雨花城市建设投资集团有限公司（以下雨花城投公司）、长沙市雨博文化传播有限公司（以下称雨博公司）与被告张学中签订《××镇物业租赁合同》。合同约定：雨花城投公司将坐落于××镇的164Ａ、166Ａ号物业出租给被告张学中，租赁期限为2017年10月1日至2022年9月30日止，其中2017年10月1日至2018年5月31日共8个月为免租期。此外，合同还对租金标准及支付方式、违约责任等进行了约定。2018年3月28日，雨花城投公司与被告张学中、谷道公司签订《悠游小镇物业租赁合同补充协议》，补充协议约定：张学中将其在《××镇物业租赁合同》中的全部权利义务转让给谷道公司，张学中对谷道公司履行《××镇物业租赁合同》的义务和产生的责任承担连带责任。2019年12月12日，雨花城投公司、雨博公司、雨花国资、张学中、谷道公司签订了《协议》，协议约定雨花城投及雨博公司在上述租赁合同中的全部权利义务由雨花国资概括承受。2021年3月31日，原告与雨花国资、谷道公司签订《悠游小镇物业租赁合同补充协议》，约定雨花国资在《××镇物业租赁合同》中的权利义务由原告概括承受。被告自2019年10月1日起开始拖欠租金及其他费用，原告多次催缴，被告拒不缴纳。原告按照合同约定提供了符合要求的租赁物，被告使用租赁物至今，却拒不缴纳租金及经营管理费，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望法院予以支持。被告谷道公司、张学中共同辩称，其并非不愿还款，因银行有欠款尚未还清，无偿还能力，希望法院组织调解，被告方愿意配合。经审理查明，2017年8月31日，作为出租方（甲方）的雨花城投公司与作为委托经营管理方（乙方）的雨博公司及作为承租方（丙方）的被告张学中共同签订了一份《［圭塘河岸］悠游小镇物业租赁合同》（以下简称《租赁合同》），合同约定：1、甲方将坐落于××镇的164Ａ、166Ａ号物业出租给丙方使用，面积459.87平方米，用作养生、美容、美体、美发经营之用，经营品牌为怡康养生馆（暂定名）；2、租赁期限为5年，即2017年10月1日起至2022年9月30日止，免租期为8个月（2017年10月1日至2018年5月31日止），免租期间丙方无需缴纳租金，但应支付该租赁物的经营管理费、物业管理费、公共事业费、公共能源费及其他应由丙方承担的所有费用，该免租期是基于丙方在履行本合同过程中没有违约的前提下给予丙方的优惠，租赁期内若因丙方原因导致合同无法继续履行、或丙方单方面解除合同、或因丙方违约导致甲、乙单方解除合同的，丙方不享受免租期间优惠，应按合同解除时的租金标准向甲方支付该免租期间的全部租金；3、起始租金为49元／ｍ2／月，第一年、第二年不递增，第三年递增10%，第四年不递增，第五年递增10%，即2017年10月1日至2019年9月30日租金单价为49元／ｍ2／月，2019年10月1日至2021年9月30日租金单价为53.9元／ｍ2／月，2021年10月1日至2022年9月30日租金单价为59.29元／ｍ2／月，租金实行按季支付，上述租金不包括应由丙方支付的经营管理费、物业管理费、公共事业费、公共能源费及其他应由丙方承担的所有费用；4、经营管理费为21元／ｍ2／月，第一年、第二年不递增，第三年递增10%，第四年不递增，第五年递增10%，即2017年10月1日至2019年9月30日经营管理费单价为21元／ｍ2／月，2019年10月1日至2021年9月30日经营管理费单价为23.1元／ｍ2／月，2021年10月1日至2022年9月30日经营管理费单价为25.41元／ｍ2／月，经营管理费的支付时间的方式与租金相同；5、丙方应向甲方交纳2个月租金和经营管理费作为合同租赁保证金，具体金额为64382元，租赁期间，在甲方或乙方发出要求丙方纠正该行为并赔偿损失的书面通知后5天内，丙方拒不纠正该等行为并赔偿损失的，甲方有权直接全额扣除丙方交纳的租赁保证金；6、物业管理费为每月2299元，物业管理公司有权向丙方收取物业管理费；7、租赁期限内，丙方逾期支付租金、公共事业费、公共能源费、经营管理费、物业管理费及其他费用的，每逾期一日，应按逾期交付金额的2‰支付违约金；拖欠上述费用达到30日的，甲、乙任何一方均有权单方终止合同，收回租赁物，丙方已预付的租金和租赁保证金不予退还，丙方还应按合同终止时年租金和年经营管理费的30%向甲方和乙方支付违约金，且丙方还应向甲方和乙方支付免租期内的租金和经营管理费用（按本合同解除时的租金和经营管理费用标准计算）；8、甲方或乙方因向丙方催讨租金或其他费用及因行使本合同项下其他任何权利而发生的所有费用和开支（包括但不限于诉讼费、保全费、评估费、拍卖费、律师费、调查费、差旅费等），均由丙方承担。合同还就其他事项做了约定。《租赁合同》附件四中，雨博公司（乙方）与被告张学中（丙方）签订了《［圭塘河岸］悠游小镇物业交接确认书》，约定自本物业交接确认书签署之日起，乙方正式将该租赁物移交给丙方，丙方应按《物业租赁合同》的约定使用该租赁物，全面履行《物业租赁合同》约定的义务，同时丙方承诺服从乙方的开业安排，确保于2017年10月28日按期开业。2018年3月28日，雨花城投公司（甲方）、雨博公司（乙方）、被告谷道公司（丙方）及被告张学中（丁方）签订《悠游小镇物业租赁合同补充协议》，约定：应丙方与丁方要求，甲方同意丁方将物业租赁合同中的全部权利和义务一并转让给丙方，丁方对丙方履行物业租赁合同中的义务和产生的责任承担连带责任。2019年12月18日，雨花城投公司（甲方1）、雨博公司（甲方2）与长沙市雨花国有资产经营集团有限公司（乙方，以下简称雨花国资公司）及被告谷道公司/张学中（丙方）签订了一份《协议》，约定：甲方将圭塘河生态景观二期项目（含案涉租赁房屋）整体移交给乙方经营管理，甲（1、2）在《租赁合同》中的权利义务由乙方概括承受，丙方在《租赁合同》中的权利义务保持不变，各方一致确认，截止协议签订之日，丙方在《租赁合同》项下的租金、经营管理费已经支付到2019年9月30日，自2019年10月1日起的租金、经营管理费，由丙方直接支付给乙方。后雨花国资公司（甲方）、原告（乙方）与被告谷道公司（丙方）再次签订《悠游小镇物业租赁合同补充协议》，约定甲方在《租赁合同》及《协议》中的权利义务由乙方概括承受，三方一致确认丙方租金、经营管理费及其他费用，由丙方直接支付给乙方。2020年12月8日，原告向被告谷道公司、张学中发送一份《工作联系函》，载明：“……根据《租赁合同》第四条第4.1.2款约定，租金实行按季支付，每季度的租金由贵方于每季度开始前45日支付给我司。截至今日，享受最新疫情减免2、3、4月全免106229.97元，贵方应付未付款项为364919.88元（包括2019年10月1日至2020年12月31日的租金和经营管理费）。贵方于2019年10月1日起一直处于欠租状态已属于严重违约，我司多次上门催缴租金，并于2020年7月1日及2020年7月17日两次向贵方发出催缴函，2020年7月29日发出律师函，贵方仍未支付。为此，根据《租赁合同》第十四条第14.2.3款的约定，我司特向贵方出具本通知：自贵方收到本通知之日起解除前述《租赁合同》。请贵方在收到本函之日起5日内，2020年12月14日之前将商铺内的物品全部搬离并返还商铺，同时结清贵方租赁商铺需支付的全部款项……”被告张学中在《工作联系函》后承诺：“在2020年12月底前交6个月，享受交6免一的政策，请领导批准为感，张学中，2020.12.10”。2021年3月31日，被告谷道公司、张学中向原告发送一份《申请书》，载明：“……由于我司经营不善，亏损严重，经谨慎认真考虑，特向贵公司申请2021年3月31日退租。店铺内除空调、锅炉、地暖之外的物品于2021年4月20日之前搬离，该部分遗留物品在接到贵司任何形式（含电话、微信）的搬离通知后2日内全部搬离。未如按上述约定的时间搬离，店内遗留的所有物品均由贵司处理，由我司承担商铺占位费及一切损失。”后因被告一直未支付拖欠租金，原告遂向本院提起诉讼。本案审理过程中，1、原告和两被告均认可案涉《租赁合同》实际于2021年3月31日解除。2、两被告称：其曾缴纳两个月押金64382元以及在2020年12月10日收到《工作联系函》后缴纳了租金6万多元。原告陈述：认可两被告已缴纳押金64382元，如果本案进行判决的情形下，可抵扣相应的违约金或者免租期费用；而诉讼请求中的471149.85元（2019年10月1日至2021年3月31日的房屋租金及经营管理费）已经减去原告已缴纳的租金60000元（自2019年10月1日起两被告分5次缴纳共计60000元租金）。3、两被告称：合同签订时，免租期是原告招商时给予的优惠，而原告答应商家的活动没有做到，导致被告谷道公司经营亏损没有偿还能力。因此，原告方主张的免租期租金及经营管理费，不应得到支持，且对于原告主张的滞纳金亦不予认可。原告认为：两被告长期拖欠租金及经营管理费存在根本性违约，原告有权根据合同约定收回对两被告的优惠政策。况且，从尊重合同约定及公平性原则出发，免租期即使扣除也只能扣除两个月。4、原告于2021年5月18日就与本案纠纷委托湖南金凯华律师事务所律师代理，支出律师代理费8000元。另查明，本院于2021年1月25日受理原告长沙圭塘河岸商业运营管理有限责任公司诉被告吕小娜房屋租赁合同纠纷一案[（2021）湘0111民初2418号]，该案已于2021年4月17日作出判决。以上事实，有《[圭塘河岸]悠游小镇物业租赁合同》及附件、《协议》、《悠游小镇物业租赁合同补充协议》、工作联系函、《申请书》、《民事委托代理协议》和支付凭证及当事人陈述等在卷佐证，足以认定。经本院组织调解，双方未能达成一致协议。本院认为，案涉《租赁合同》系合同当事人之间的真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，合法有效，各方当事人应按合同约定履行各自义务。一、关于原告主张的房屋租金及经营管理费。本案原告与两被告均认可案涉《租赁合同》于2021年3月31日解除，故本案租金及经营管理费应计算至2021年3月31日止。考虑到租赁房屋系国有资产房屋，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条的规定、《湖南省高级人民法院关于涉新型冠状病毒感染肺炎疫情案件法律适用若干问题的解答》关于问题6的解答及长沙市雨花区国有资产事务中心《关于落实疫情期间租金减免政策的通知》的规定，结合原告在《工作联系函中》中载明“享受最新疫情减免2、3、4月全免106229.97元及未付款项364919.88元（包括2019年10月1日至2020年12月31日的租金和经营管理费）”的内容，经计算该364919.88元已减去被告方已支付的60000元，故被告谷道公司应当支付2019年10月1日至2021年3月31日期间的租金及管理费为471149.85元[364919.88元+（53.9元/m2/月×459.87m2×3个月+23.1元/m2/月×459.87m2×3个月）]，二、关于原告主张的滞纳金。根据案涉《租赁合同》约定，被告谷道公司应在每季度开始前45日按季支付租金和经营管理费。被告谷道公司拖欠2019年10月1日至2020年1月24日期间租金的行为，构成违约，依法应承担逾期付款的违约责任。案涉《租赁合同》中约定逾期付款违约金按所欠金额的日千分之二计算，原告依据合同约定标准主张的滞纳金，实际为逾期付款违约金，该违约金标准明显过高，本院参照同期民间借贷资金占用利息的计算标准，酌情将逾期付款违约金标准调整为日万分之三。经计算，被告所欠2019年10月1日至2020年1月24日期间的租金和经营管理费为134557.96元（53.9元/m2/月×459.87m2×3个月24天+23.1元/m2/月×459.87m2×3个月24天），减去原告认可被告方自2019年10月1日后支付租金合计60000元，故本院酌情认定违约金以欠付租金74557.96元为基数自2020年1月25日起计算至实际清偿之日止。对于原告主张其余租金和经营管理费的逾期付款违约金，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”的规定，本院不予支持。三、关于免租期租金和经营管理费。本院认为，原告主张该部分费用的前提是被告谷道公司应承担案涉租赁合同提前解除合同的违约责任。案涉房屋的免租期系出租方根据悠游小镇项目物业整体招商和被告方的承租期限而协商确定，而在诉讼中被告方称悠游小镇经营管理方未尽招商义务，导致生意经营惨淡，而且装修时间花费6个月，确实系因支付不起租金而欠缴。考虑本案租赁合同的解除情况、合同解除时已履行合同约定五年中的三年半的期限以及整个悠游小镇项目可能存在招商不足，且结合被告方履行能力等因素，本院对原告要求被告方支付合同免租期内的租金和经营管理费的诉讼请求，不予支持。四、关于律师费。原告请求被告支付律师费8000元，有相应合同约定的依据，提供了相应费用支付的凭证，且费用收取标准未违反法律规定，本院对此予以支持。综上，根据原告对被告方已交纳保证金64382元的处理意见，结合本案的实际情况，被告谷道公司应向原告支付2019年10月1日至2021年3月31日的租金406767.85元（471149.85元-64382元）、逾期付款违约金（以欠付租金74557.96元为基数自2020年1月25日起计算至实际清偿之日止）、律师费损失8000元。五、关于被告张学中的责任承担问题。根据2018年3月28日《悠游小镇物业租赁合同补充协议》的约定，被告张学中对被告谷道公司履行物业租赁合同中的义务和产生的责任承担连带责任。因此，原告主张被告张学中对被告谷道公司的债务承担连带清偿责任，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条，第六百八十八条，第七百零三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告长沙谷道生物科技有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告长沙圭塘河岸商业运营管理有限责任公司支付拖欠的租金、经营管理费共计406767.85元及逾期付款违约金（以欠付租金经营管理费74557.96元为基数，自2020年1月25日起按日万分之三的标准计算至实际清偿之日止）；二、被告长沙谷道生物科技有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告长沙圭塘河岸商业运营管理有限责任公司支付律师费损失8000元；三、被告张学中对被告长沙谷道生物科技有限责任公司的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告长沙圭塘河岸商业运营管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取6959元，由被告长沙谷道生物科技有限责任公司、张学中共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  李 慧二〇二一年七月三十日法官助理  周 佩书 记 员  许晶玉附：《中华人民共和国民法典》第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第六百八十八条当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典实施后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有的规定的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。