山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁10民终1680号上诉人（原审被告）：威海德源房地产有限公司，住所地威海火炬高技术产业开发区怡园办事处火炬路172-2号101。法定代表人：林治生，执行董事。委托诉讼代理人：苏丽雅、高佩良，山东齐鲁（威海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：金忠，男，1976年2月10日出生，汉族，住威海市文登区。委托诉讼代理人：王华英（系金忠之母），女，1948年3月4日出生，住威海市文登区。原审被告：威海诚新源物业服务有限公司文登分公司，住所地威海市文登区天福路35号1-18号。负责人：张凯，经理。上诉人威海德源房地产有限公司因与被上诉人金忠及原审被告威海诚新源物业服务有限公司文登分公司财产损害赔偿纠纷一案，不服山东省威海市文登区人民法院（2021）鲁1003民初352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月21日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：1.判令撤销原判决第一项；2.改判驳回金忠的诉讼请求；3.一、二审案件的案件受理费均由金忠承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、本案中，漏水发生时间以及漏水原因是判定德源房地产是否承担责任的基本问题，关于漏水时间问题：金忠在诉状中称发生于2016年，庭审中又称发生于2015年秋天，这说明，具体发生时间不明，单凭金忠矛盾的陈述不能认定事发时间。另外，金忠提供的证人于某并不是诚新源物业的负责人，只是普通的工作人员，且负责回迁区，不负责金忠所在区域，对事情的发生并不了解,其证言不具备客观性、真实性。关于漏水原因问题：威海市文登区建设工程质量检测有限公司已经明确表示漏水原因不明，金忠没有提供有效证据证明是由于德源房地产的原因引发漏水，一审法院凭借于某的陈述推定系“楼顶防水处理不到位”缺乏事实及法律依据。二、本案为侵权纠纷，在金忠没有证据证明德源房地产对于漏水事件存在过错，实施了侵权行为，金忠的损失与侵权行为之间存在因果关系的情况下，认定德源房地产承担赔偿责任没有事实及法律依据。根据德源房地产提交的综合验收备案证可知，案涉工程在2010年6月经竣工验收，案涉房屋楼顶的防水应于2015年6月保修期届满。本案无法认定房屋存在质量缺陷，不能判定德源房地产存在过错，因此，不应负担赔偿责任。金忠没有缴纳住宅专项维修资金，这也导致公用部位、公用设施设备因缺乏资金存在无法维修的情况。三、本案超过诉讼时效。金忠称事情发生于2015年、2016年，此时其已经知道权利受损，但其是在2021年1月才提起诉讼，已经超过时效。一审法院以抵顶物业费的说法作为认定金忠向德源房地产主张权利的时效起算点是错误的。无论诚新源物业是否与时永进协商以物业费抵顶，均与德源房地产无关，时效起算点应当自事发时起算。金忠辩称，第一，德源房地产指出的漏水时间及原因的问题，诉状中称漏水时间为2016年是大体计算的时间，后来经过庭审需要准确的时间，经查找了交房记录和物业缴费记录，以及双方询问才确定为2015年。金忠与德源房地产签订的商品买卖合同和质量保证书中都明确指出了保修期是从房屋交付使用之日起算。涉案房屋是2014年9月2日交的房，不管是2015年还是2016年都未超过保修期。物业有维修记录证明漏水的确切时间。原审中要求诚新源物业出具维修记录但其一直未出示。18楼是毛坯房，不存在系装修导致或者不关窗导致的漏水。第二，关于证人于某是不是物业公司负责人的问题。当时于宏陆经理就是负责我们所在的区域的工作，至于他在物业公司的具体职务，作为业主并不清楚，但银河世家的业主都认为时任物业公司经理就是于某，作为了解事情经过的原物业工作人员他的证词也是应当被采纳的。第二，物业从未收取过维修基金，不缴纳维修基金并不是业主自身的过错。第三，诉讼时效问题。诉讼时效应从权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起算，自金忠与诚新源物业达成以物业费抵顶维修费的意向以来，权利未受到损害。直至诚新源物业发来催缴物业费的律师函，金忠才认为自身的权利受到损害，并向法院提起诉讼，所以本案并未超过诉讼时效。诚新源物业没有提交答辩意见。金忠向一审法院起诉请求：请求判令二被告连带赔偿房屋损害款24000元。一审法院认定事实：金忠与德源房地产签订商品房买卖合同，约定金忠购买德源房地产开发的案涉房产，第十五条保修责任约定：商品房实行保修制度，该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。《威海市商品住宅质量保证书》载明：住户自收到建设单位书面入住通知之日起，在住户正常使用的情况下，本公司免费承担保修期内以下项目的维修责任，并负责维修完毕。其中屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期为5年。2014年1月，买受方与德源房地产办理房屋交接手续。2015年7、8月份发现南面朝阳的次卧开始漏水，地上有积水漫过脚面，电脑被损坏，至年底时墙面壁纸开始脱落，墙面开始发霉，紧接着主卧顶部及阳台顶部也开始渗水，主卧灯的周围开始滴水。金忠陈述，其于2015年8、9月份就开始找物业工作人员，工作人员与开发商的工程师及副经理等人也去现场查找原因，2016年7、8月份开发商派人又来查看，重点是看阳台顶棚漏水，但也没有说明原因。2019年漏水情况好转，分析是他们派人维修好了，但具体情况不清楚。审理中，因德源房地产对案涉房屋漏水原因提出异议，金忠申请对案涉房屋造成目前损害的形成原因进行鉴定，同时申请对案涉房屋损失的修复价值进行评估。一审法院委托威海市文登区建设工程质量检测有限公司进行鉴定，该检测公司组织技术人员对委托内容进行分析并对案涉工程现场进行初步调查，发现18层落水管固定件根部存在结构胶密封维修痕迹，18层为毛坯房尚未住人。2021年2月24日，该检测公司出具退卷函，载明：根据开庭笔录涉案两户住宅2015年7、8月份出现渗水距今时间过久且现已维修不再渗漏，现存痕迹不足以追溯当时情况，遂申请退回委托不予受理。金忠申请证人于某出庭作证，该证人证实自2011年11月至2016年1月31日在诚新源物业公司工作，当时其在该物业公司工作，知悉1号楼因建设质量问题之前一直出现漏水，2015年房地产公司对整个楼顶进行防水维修，2单元楼顶的雨水漏斗处理不好导致水从外墙保温顺下渗入时永进、金忠家里。金忠母亲多次找我们物业公司汇报漏水情况，每次雨后漏水我都去现场拍照检查，后来金忠家里出现明水后，我们才发现是雨水口的漏斗在维修时没有处理好导致漏水，时永进家也到物业公司反映漏水情况，不过他家漏水没有金忠家严重，物业公司每次去现场检查都有记录备案，我们接到业主报修后都向上级物业公司汇报，公司回复是将损坏的地方换壁纸，我也去销售壁纸的商店，但没有同款、同色泽的壁纸，所以这两家拒绝更换，要求整个屋子进行更换，但威海物业公司不同意。我离职时将维修记录等进行了交接，物业公司有存档。该证人当庭看过检测中心拍摄的落水管维修痕迹的照片，陈述当时物业人员也认为是这里的原因，结果修了以后还是漏，这样就找到是上面楼顶防水处理不到位（楼顶的漏斗）造成的，因此，修好后再没有漏过。该证人证言经庭审质证，具有真实性、合法性，本院予以采信。诚新源物业公司不出庭应诉，应承担不利后果。据此，本院认定案涉房屋漏水原因系楼顶防水处理不到位造成的，漏水时间发生在2015年。金忠申请对案涉房屋修复价格进行评估，一审法院委托威海市恒信价格评估有限责任公司进行评估，该公司于2021年4月6日出具鉴定意见书，载明：涉案房屋内受损财产的损失，在鉴定评估基准日（2021年3月19日）的鉴定价格合计人民币3925元。金忠支付评估费3000元.该评估报告程序内容合法，予以采信。另，金忠陈述，其自2015年7、8月份发现漏水后，一直与物业公司交涉赔偿事宜，后来物业公司默许以物业费抵顶维修费，所以其自2016年1月1起一直未缴纳物业费。直至2020年11月20日收到律师函一份，要求收到本函之日起10日内向诚新源物业公司足额缴纳物业费6570元（自2016年1月1日至2020年12月31日）及滞纳金共计19633.79元，也是因为此次催缴多年的物业费，才提起本次诉讼。一审法院认为，金忠与德源房地产就案涉房屋形成商品房买卖合同关系，德源房地产作为出卖人，交付质量合格的商品房以及在保修期内对案涉楼房承担保修义务，是双方合同约定的义务亦系法定义务。法律规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行修复或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。案涉房屋楼顶防水工程质量存在缺陷，且发生在质量保修期内，德源房地产交付的案涉楼房存在质量问题，造成金忠财产损失，德源房地产应承担赔偿责任。金忠超出合理损失范围的请求，不予支持。金忠请求诚新源物业公司承担责任，于法无据，不予支持。法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效从权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。金忠在2015年室内发生漏水已经开始与诚新源物业公司交涉赔偿维修费事宜，自2016年1月1日起该物业公司未收取金忠物业费，应视为双方就赔偿事宜曾形成意向，但未明确具体的赔偿金额以及抵顶的物业费期限，金忠亦因该物业公司长期未向其收取物业费，认为物业公司已认可通过抵顶的方式支付赔偿款，自身合法权利并未受到损害，所以没有通过诉讼等方式主张权利。因此，案涉纠纷诉讼时效应自诚新源物业公司向金忠发出催缴物业费律师函之日起计算，并未超过诉讼时效，其权利应予以保护。诚新源物业公司未出庭应诉，应承担不利后果，不影响本案审理。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、威海德源房地产有限公司赔偿原告金忠案涉屋内受损财产损失3925元，于判决生效后十日内汇至金忠在中国农业银行文登区香山路支行账号为62×××77账户中；二、驳回金忠请求被告威海诚新源物业服务有限公司文登分公司承担赔偿责任等诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，由金忠负担175元，威海德源房地产有限公司负担25元；评估费3000元，由威海德源房地产有限公司负担。本院二审期间，金忠提交与原物业维修师傅于师傅的通话记录，拟证明金忠不断的联系物业维修涉案房屋。经质证，德源房地产对该录音证据真实性不予认可，称金忠没有提供证据来证明该人员系物业或者是德源房地产的工作人员，另一方面，从内容上看，体现不出事发的时间以及事发原因，即便当时金忠联系过物业人员进行维修，可以看出事发时金忠就已经知道其权利受损，此时应当作为其主张权利的诉讼时效起算点。本院对原审查明的其他事实予以确认。本院认为，2016年10月26日金忠与德源房地产签订的《商品房买卖合同》及次日签订《住宅质量保证书》系双方真实意思表示，对合同双方均有约束力。《住宅质量保证书》中约定了涉案房屋的保险范围及保修期限。本案的焦点一、德源房地产是否应当对金忠的损失承担赔偿责任，二、本案是否超过诉讼时效。关于焦点一，德源房地产是否具有侵权行为以及与金忠的损害后果之间是否存在因果关系，双方当事人均有义务提交证据证明。金忠原审提交涉案房屋漏水照片，物业公司的工作人员于某的证人证言，以及原审法院委托的鉴定机构现场勘查情况说明能够相互印证，房屋漏水的原因系因楼顶防水处理不到位造成的，且涉案房屋经楼顶维修后不再有漏水现象，进一步印证了与金忠的主张与事实高度吻合。德源房地产对该主张虽不予认可，但没有提交证据予以反驳，应当承担举证不能的后果。屋顶防水缺陷属于住宅质量保证书约定的保修范围且在保修期内，德源房地产认为涉案工程已过质保期的上诉理由，不能成立，本院不予采信，故德源房地产应当承担赔偿责任。关于焦点二，本案现有证据能够证明金忠在发现室内漏水后，与诚新源物业就赔偿事宜达成了以物业费抵顶维修费的方案，当2020年10月诚新源物业金忠进发出催缴物业费律师函时，金忠认为其权利受到侵害，原判决认为诉讼时效应当从金忠收到律师函之日起计算正确。故本案并未超过诉讼时效，金忠的权利应予以保护。综上所述，威海德源房地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由上诉人威海德源房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 于荣勋审 判 员 蒋 涛审 判 员 张丽萍二〇二一年七月十五日法官助理 王 莉书 记 员 王颖颖