河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初5986号原告：王文祥，男，1989年12月3日出生，汉族，住河南省内黄县。被告：郑州金兰置业有限公司，住所地河南省新郑市郑新路与新村大道交叉口东南角。法定代表人：贾飞，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王亚鸽，该公司员工。委托诉讼代理人：马雪菲，该公司员工。原告王文祥与被告郑州金兰置业有限公司（以下简称“金兰置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年6月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王文祥、被告金兰置业公司的委托诉讼代理人王亚鸽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王文祥向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除双方签订的《新郑市恒大悦龙湾商品房认购书》；2.请求法院判令被告返还原告定金及房款共计907443元；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，王文祥变更第一项诉讼请求为：判令解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议、退还已交付的维修基金费用6958元。事实和理由：2019年5月31日，原被告签订《新郑市恒大悦龙湾商品房认购书》，原告认购被告承建的新郑市恒大悦龙湾项目的11号楼2单元1602号房源，房屋建筑面积107.05平方，单价为8476.81元，房屋总价为907443元。原告选择首付307443元，公积金贷款60万，三十年分期付款方式，并于当天内支付定金20000元，自2019年6月1日至2021年5月19日一直按照约定支付房款。购房合同签订时，被告承诺在交房办理入住手续前任何时候，原告均可无理由退房，现因原告家庭变故资金紧张，孩子生病等需要大量资金，无力支付后期房款，故要求退房，但被告拒不履行承诺，不给原告办理退房手续也不退还房款。原告认为既然被告承诺无理由退房就应该及时办理手续，不应让无理由退房成为欺骗消费者的手段，为维护原告的合法权益，故诉至法院。金兰置业公司辩称，一、原告未按照双方签订的认购书按期支付首期房款，存在违约行为，不符合双方签订的无理由退房协议约定的退房的情形，原告不享有约定和法定解除权，无权要求解除合同。被告不同意解除合同。二、被告在本案中不存在违约行为，也不负有过错，本案完全是因原告的行为引起的，诉讼费用应由原告自行承担，不应由被告承担。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：金兰置业公司提供2019年5月4日《新郑恒大?悦龙湾商品房认购书》，编号为0001393，主要内容为：王文祥向郑州金兰置业有限公司认购新郑恒大?悦龙湾楼盘11幢2-1602单元住宅,建筑面积107.05平方米，单价8656元/㎡，房款总价为926575元。签署认购书时,王文祥支付人民币20000元作为定金，定金在签订商品房买卖合同时转入房款，乙方须于2019年5月6日前支付首期房款258575元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》，余款64.8万元由银行提供按揭贷款。乙方需在2019年5月6日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审核为准……三、乙方需在签署《商品房买卖合同》之前缴纳专项维修资金6958元，并将已缴款凭证在签署《商品房买卖合同》时交予甲方……乙方必须在约定的付款方式和期限内到新郑恒大?悦龙湾销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还。乙方同意签署认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金等。该认购书落款处加盖甲方金兰置业公司印章并有经办人、销售经理、财务人员签字，乙方处显示:王文祥（樊波代）签名及手印。王文祥辩称，售楼处工作人员没有明确告知其需要签订认购书，且该认购书上的签字不是其本人所签。2019年5月4日,王文祥向金兰置业公司交付定金20000元；同日，金兰置业公司（甲方）与王文祥（乙方）签订《无理由退房协议书》，该协议书显示：鉴于甲乙双方于2019年5月4日签订恒大新郑悦龙湾楼盘11幢2单元1602房《楼宇认购书》时,恒大地产集团有限公司已向乙方出具了《无理由退房承诺书》,同时甲方向乙方出示了本协议,乙方已知悉并认可本协议具体内容。双方在平等、自愿的原则下签署本协议，具体内容如下：一、如乙方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务，同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，支付总房款30%及以上，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。乙方选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过。二、乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。三、如乙方是通过推荐认购，在行使无理由退房权利时，乙方同意甲方在退还的楼款中，扣除甲方已支付的推荐佣或奖励。四、本协议一式三份，乙方一份，甲方二份，具同等法律效力。乙方签署《商品房买卖合同》的同时，有权选择是否签署本协议。在该协议书的落款处甲方和乙方分别有金兰置业公司的盖章和王文祥的签名。2019年5月31日，金兰置业公司（出卖人）与王文祥（买受人）签订《商品房买卖合同》合同编号为190××××3021，该合同约定：第三条，买受人购买的商品房位于新郑市房屋，商品房用途为成套住宅，建筑面积107.05㎡。第四条，商品房单价为每平方8476.81元，总价款907443元。第六条，付款方式及期限,2019年5月30日现金支付房款307443元，剩余房款600000元需在2019年6月1日前办理按揭手续。第八条，交付期限出卖人应当在2022年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括违约金、税费等）；3.非出卖人原因对验收及市政配套、安装之延误。第二十二条、本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。合同附件四《合同补充协议》五、双方同意本合同第六条补充如下：（一）、关于按揭贷款付款的补充约定（仅适用于选择银行、公积金按揭方式者）1、买受人必须在《楼宇认购书》约定日期内办理完毕银行、公积金按揭申请手续并签署抵押贷款合同（协议），并提供银行、公积金按揭所需的全部真实资料。如逾期办理或逾期提供相关资料的，逾期不足10天的，买受人按日以应付未付款的万分之一向出卖人支付违约金；逾期10天以上不足20天的，买受人按日以应付未付款的万分之二向出卖人支付违约金；逾期20天以上视为买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金，出卖人无需通知买受人，可另行销售该商品房......十三、补充协议的效力补充协议为《商品房买卖合同》附件，与主合同具有同等法律效力；补充协议内容与《商品房买卖合同》不一致的，以《商品房买卖合同》为准。合同签订后，双方办理了商品房买卖合同信息备案手续。合同、补充协议及备案手续落款处均有甲乙双方签字、盖章予以确认。2019年5月30日,王文祥向金兰置业公司交纳首付款287443元、交付维修基金6958元。2019年7月15日，王文祥与郑州中小企业担保有限公司签订《新郑市预购商品房抵押合同》（合同编号：第20195021038号），合同约定如下：“一、为确保借款合同（4020190704001217）的履行，甲方自愿将所购商品房抵押，乙方经实地勘验，在全面充分了解该商品房具体情况后同意接受甲方所购商品房抵押。二、本合同所对应的借款合同项下的借款数额为（大写）陆拾万圆整，债务人履行债务的期限自2019年7月19日至2049年7月19日…等”。同日，双方签订《个人购买商品房期房贷款委托担保合同》（合同编号：第20195021038号），合同委托方（甲方）王文祥，被委托方（乙方）郑州中小企业担保有限公司，约定甲方已向郑州住房公积金管理中心新郑管理部申请贷款600000元用来支付剩余的购房款，甲方委托乙方为其提供贷款保证担保，并同意以其新郑市房的房产向乙方提供抵押反担保。第一条、乙方根据甲方申请，同意接受甲方委托，为甲方向郑州住房公积金管理中心新郑管理部借款提供保证；第二条、甲方同意乙方为其提供保证担保，承诺严格履行《委托贷款合同》（合同编号：4020190704001217）中规定的义务；第三条、乙方为甲方提供保证的贷款金额为人民币（大写）陆拾万圆整（小写）￥600000元，担保贷款期限30年。2019年7月4日,王文祥（借款人丙方）、郑州中小企业担保有限公司（保证人丁方）与郑州住房公积金管理中心新郑管理部（委托人甲方）、中国银行股份有限公司新郑支行（贷款人乙方）签订《委托贷款合同》,贷款金额为600000元，借款期限为30年（或360个月），2019年7月19日起至2049年7月19日止，合同中贷款利率根据国家有关规定，确定月利率为2.7083‰，利息自放款之日起计算。另查,1.金兰置业公司在庭审中陈述称，原告于2019年5月4日签订认购书时交付2万元定金，2019年5月30日交付首付款287443元，定金2万元折抵成购房款；2.2021年6月9日，郑州中小企业担保有限公司向新郑市不动产登记中心出具结清证明，该证明显示：借款人王文祥已全部结清所借我行的贷款，债务已经按照约定履行，主债权消灭，从属于此债权的抵押权信息详细如下：抵押人王文祥，不动产坐落于新郑市债务全部结清，同意办理抵押权注销登记。上述事实有当事人的陈述，《商品房认购书》、《房屋买卖合同》及补充协议、《预购商品房抵押合同》、《商品房期房贷款委托担保合同》、《委托贷款合同》、《无理由退房协议书》、结清证明及本案庭审笔录等相关证据证明。本院认为，本案中，王文祥与金兰置业公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号190××××3021）及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反国家相关法律法规，合法有效，对当事人双方具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。关于《商品房买卖合同》能否解除问题。王文祥与金兰置业公司签订了《商品房买卖合同》,金兰置业公司并向王文祥出具了《无理由退房协议书》,则金兰置业公司己向王文祥作出了承诺,双方之间形成了无理由解除合同关系。金兰置业公司辩称,王文祥未按双方签订的认购书按期支付首期房款存在违约行为，不符合双方签订的无理由退房协议约定的退房情形，但双方签订的《商品房买卖合同》中约定的交付首付款的时间为2019年5月30日，视为双方对认购书内容的变更，故王文祥在履行该合同中并没有存在逾期的行为,王文祥提出解除《商品房买卖合同》符合《无理由退房协议书》的条件,双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议应当予以解除，本院予以支持。“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。鉴于王文祥与金兰置业公司之间的房屋买卖合同及补充协议已经解除，故金兰置业公司应当将收取的定金及房款共计907443元返还王文祥。王文祥为购买涉案房屋支付维修基金6958元，该费用是王文祥实际支付的费用，金兰置业公司应当退还。合同解除后，合同的备案注销手续、预告抵押登记注销手续作为合同的附随义务，金兰置业公司还应到商品房买卖合同备案机关撤销备案,王文祥协助办理。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定,判决如下：一、解除原告王文祥与被告郑州金兰置业有限公司双方签订的《房屋买卖合同》（合同编号190××××3021）及补充协议；二、原告王文祥应于本判决生效之日起十日内协助被告郑州金兰置业有限公司办理《商品房买卖合同》（合同编号190××××3021）的信息备案、预告登记、预抵押登记的注销手续；三、被告郑州金兰置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告王文祥购房款907443元、维修基金6958元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12874元，减半收取6437元，由被告郑州金兰置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费用，并将交费凭证交至本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  吴云锋二〇二一年七月七日书记员  刘芳芳