浙江省余姚市人民法院民事判决书（2021）浙0281民初2082号        原告：余姚市住房保障中心，住所地：余姚市南雷路222号。统一社会信用代码：12330281MBOM75328F。                法定代表人：冯建军，系该中心主任。                委托诉讼代理人：潘德章，浙江姚城律师事务所律师。                委托诉讼代理人：杨**译，浙江姚城律师事务所律师。                被告：姚毓华，女，1956年12月17日出生，汉族，住余姚市。公民身份号码：XXX。                委托诉讼代理人：邵向宇，男，1983年3月19日出生，汉族，系被告姚毓华之子，住余姚市。公民身份号码：XXX。                原告余姚市住房保障中心与被告姚毓华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案后，依法适用小额诉讼程序，后根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法转为简易程序，于同年4月8日、7月23日两次公开开庭进行了审理。原告余姚市住房保障中心的委托诉讼代理人潘德章，被告姚毓华的委托诉讼代理人邵向宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                原告余姚市住房保障中心向本院提出诉讼请求：1．立即终止原、被告间租赁关系，被告立即腾空笋行弄26-3号诉争房屋并返还原告；2．被告立即支付所欠租金20000元，并自2021年1月1日起承担每月417元租金至搬出房屋止；3．本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告余姚市住房保障中心撤回了第1项诉讼请求，并将第2项诉讼请求变更为：被告立即支付所欠租金20000元，并自2021年1月1日起承担每月417元租金。事实与理由：2015年前，原告与被告家庭具有房屋租赁关系，当时约定原告将坐落于余姚市城区笋行弄26-3号出租给被告，年租金为5000元。2017年以前被告自觉履行支付租金义务，但从2017年起一直拖欠租金，虽经原告多次催讨，被告以种种理由久拖不付。2020年间，原告再多次善意催告，被告不予理睬。                被告姚毓华辩称，1998年之前被告与丈夫邵汉源、儿子邵向宇共同租住在笋行弄26-3号生活，房屋面积36.88平方米，每年租金325.2元（每月27.1元）。因夫妻均为残疾人，且被告无工作收入，全家仅靠丈夫一人工作支撑，家庭曾享受了多年低保。1998年5月底，在政府帮助下邵汉源开始在位于上述房屋的家中经营烟酒杂货店，一家人挤在后半间生活。邵汉源与原告签订经营协议，并按照要求将经营店面后的房租涨为每年606元（每月50.5元），此后一直按此标准缴纳房租。至2010年，因邵汉源长期看店导致股骨头坏死，同时因身体畸形造成肺功能衰竭，每天靠吸氧维持，无法继续经营，故将店面转租给他人，全家另在别处租房生活。在邵汉源主动告知原告后，原告的工作人员口头告知“国家公房不能转租，除非上交每年1万元的租金”，但当时隔壁邻居公房转租并未支付该费用。因家庭经济条件确实困难，邵汉源给原告写了报告后，房租减免为每年5000元，但并未签订相关协议，此后一直按此标准缴纳房租。2016年底，儿子从部队转业回姚，儿媳也没有正式工作，店面转租到期后，儿媳就在自家店面经营服装生意。因店面不再转租而由自己经营，房租标准理应与2010年之前经营烟酒杂货店时相同，为每年606元，可原告不承认当时“因公房转租而上涨为5000元租金”的事实，仍要求按照每年5000元的标准缴纳。2017年后，被告多次到原告处解释说明，并要求查看房租收取依据，但原告均不予理会，且无法提供相关文件依据。2017年12月20日，邵汉源向原告提交要求减免房租的申请，也未有答复。被告主动到原告处，要求按照每年606元的标准补交2017年以来的房租，而原告不予接受。原告收取每年5000元的房租既无文件依据，又未签订相关协议，不符合法律规定。同时，邻居公房经营店面且转租，均未按此标准执行，且此类情况比比皆是，原告存在选择性收取房租的情况，随意性大，缺乏公平正义。综上所述，被告既然已无将房屋转租，房租标准理应按照此前每年606元执行。此外，邵汉源于2019年2月12日去世，被告为智力3级的残疾人，没有经营能力，也没有将店铺转租，要求邵汉源去世后的房租按照住宅计算。                当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并做如下认证：                原告提供了下列证据：1．发票2份（复印件），拟证明租金应当按5000元一年计算。被告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为租金从每年606元涨到5000元是因为涉案房屋进行了转租；1998年5月底到2009年被告自己经营店铺时的标准是每年606元，2010年把房屋转租出去后房租才提高至5000元；因此现在仍由自己经营，要求按照自己经营店面时的房租606元计算每年计算租金。2．通知2份（复印件），拟证明被告已拖欠租金，原告要求被告交付租金、履行了善意通知的义务。被告对真实性无异议，认为当时被告主动联系原告，但因为对租金金额有争议，双方一直没有达成合意而未支付。3．职工居住公有住房审核表（复印件）和注销户口证明各1份，拟证明邵汉源死亡后，以邵汉源之妻姚毓华作为被告。被告对此无异议。经审核，本院认为上述证据来源、形式合法，内容真实，与本案待证事实具有关联性，本院确认其具有证明力，并作为认定案件事实的根据。                被告姚毓华提供了下列证据：1．身份证、户口本、残疾人证1组（复印件），拟证明身份信息以及被告为残疾人、经济较困难、享受优惠政策的事实。原告对真实性无异议，对关联性有异议，认为理由牵强。2．申请2份（打印件），拟证明邵汉源曾经要求原告减免房租的事实。原告对真实性有异议，对关联性有异议，认为考虑到被告经济困难，原告已经给予优惠，该申请不能作为抗辩而驳回原告诉讼请求的理由。3．余姚镇汉源百杂店的工商登记信息1份（打印件），拟证明邵汉源自营店面的起始时间。原告对关联性有异议，认为双方当时就每年5000元租金达成了共识，该证据对本案不具有关联性。4．房租交租记录1组（复印件），拟证明房租交纳的信息。原告没有异议。5．证明及死亡医学证明书各1份，拟证明邵汉源的死亡时间以及被告没有经营能力。原告没有异议。本院审核后认为，邵汉源与被告系残疾人、经济困难与房屋租金没有直接影响，对证据1、2的关联性不予采信；证据3、4、5涉及本案房屋而予以采信。                对本院调取的余政办发［2018］107号《余姚市直管公房租赁和出出售管理规定》，原、被告均无异议，本院予以采信。                本院经审理认定事实如下：邵汉源多年前向原告租赁位于余姚市城区笋行弄26-3的直管公房，用于其与妻子即本案被告姚毓华、儿子邵向宇共同居住。1998年5月，邵汉源开设了余姚市余姚镇汉源百杂店，并于1998年7月至2009年12月在上述房屋内开展经营，房屋租金从之前的每年325.5元上调至606元。2010年1月后，因邵汉源将房屋转租给他人经营，租金调整为每年5000元，邵汉源按该标准交纳了2010年1月至2016年12月的租金，但2017年至今的租金尚未交纳。2019年2月12日邵汉源因病死亡，其后被告姚毓华未将上述房屋用于自身经营或者转租他人开展经营。                另查明，根据余政办发［2018］107号《余姚市直管公房租赁和出出售管理规定》，直管公房的月租金=使用面积×基本租金×（1＋地段系数＋楼层差价率）。涉案房屋面积36.88平方米，为木结构二级、基本租金为1.32元／平方米，地段为一类、需上浮10％，楼层为一层、差价率为0。                本院认为，承租人应当按照约定支付租金。原告与邵汉源之间形成房屋租赁合同关系，1998年7月至2009年12月涉案房屋的租金为每年606元，但自2010年1月至2016年12月间，邵汉源按每年5000元向原告交纳租金，原告予以接收，足以认定双方就租金进行了变更，故邵汉源应当按每年5000元履行支付租金的义务。因邵汉源已于2019年2月死亡，故2017年1月至2019年2月间的租金应当由作为继承人的被告承担。但是，在邵汉源死亡后被告并未将涉案房屋用于经营或转租，应当适用《余姚市直管公房租赁和出出售管理规定》中的住宅公房标准计算租金，即月租金=36.88平方米×1.32元／平方米×（1＋10％＋0）=53.50元。因此，被告应当支付2017年1月至2019年2月按每年5000元标准计算的租金，计10833.34元；自2019年3月至2020年12月，按每月53.50元计算的租金计1177元；以及自2021年1月起，按每月53.50元即每年642元支付的租金。根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百四十三条、第七百二十二条、第一千一百六十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：                一、被告姚毓华支付原告余姚市住房保障中心2017年1月至2019年2月的租金10833.34元，以及2019年3月至2020年12月的租金1177元，合计12010.34元；款于本判决发生法律效力后十日内付清；                二、被告姚毓华支付原告余姚市住房保障中心自2021年1月起按每年642元计算的租金，款于每年12月31日前付清；                三、驳回原告余姚市住房保障中心的其他诉讼请求。                如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                案件受理费300元，减半收取150元，由原告余姚市住房保障中心负担100元，被告姚毓华负担50元。                如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，预交上诉案件受理费。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七内，按指定的账户预交上诉案件受理费。逾期不交，作自动放弃上诉处理。                    审判员严航    二○二一年七月二十六日            代书记员鲁幼峰