宁夏回族自治区平罗县人民法院民 事 判 决 书                                          （2021）宁0221民初1172号 原告（反诉被告）：平罗县头闸镇人民政府。负责人：赵某。委托诉讼代理人：张某，宁夏鑫源律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：李某，住平罗县。委托诉讼代理人：金某，宁夏大潮人律师事务所律师，特别授权代理。原告（反诉被告）平罗县头闸镇人民政府（以下简称“头闸镇政府”）与被告（反诉原告）李某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月8日立案后，被告李某提起反诉，本院予以受理。本案依法适用普通程序，公开合并开庭进行了审理。原告头闸镇政府的委托诉讼代理人张某，被告李某及其委托诉讼代理人金某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告头闸镇政府向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除被告与头闸镇东永惠村委会（以下简称“东永惠村委会”）口头达成的租赁协议并判令被告限期搬出，将租赁房屋及场地交归原告；2.判决由被告支付2017年至2021年1月拖欠的租赁费共计18000元，此后的租赁费计算至被告实际搬出前一日；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：头闸镇东永惠小学成立于1987年，2006年全县教育布局调整后该校被撤并，暂归平罗县头闸镇九年制学校代管，因该学校是无偿占用东永惠村委会的农村集体土地，且坐落于该村，为便于管理，后该学校由东永惠村委会代管，但一直闲置。因被告家就在该学校附近，2012年东永惠村委会就将该校舍租赁给被告居住和养鸡，口头约定年租赁费5000元，并约定根据需要随时收回。时至2016年被告以养鸡市场行情不好，将租赁费降至每年4000元，但自2017年至今被告再未支付租赁费，也拒不搬出。2020年9月平罗县财政局正式将该学校资产划拨给原告，原告决定收回该校舍另有他用，虽经原告及村委会多次与被告沟通要求其限期搬出，但被告提出无理要求并拒绝搬出，原告为维护自身合法权益，向本院提起诉讼。被告李某辩称，1.请求依法驳回原告的起诉。涉案场地和房屋占用的土地是集体用地，平罗县头闸中心学校于2010年7月8日与被告签订租赁合同，将涉案场地和房屋租赁给被告使用。2011年7月30日，东永惠村委会与被告签订租赁合同，将涉案场地和房屋出租给被告使用，被告向其缴纳租金。头闸镇政府不是合同相对方，无权解除被告与东永惠村委会签订的租赁协议，也无权收取租赁费。被告对涉案场地投入了大量人力、财力、物力，现无法搬出租赁房屋和场地。同时，由于东永惠村委会在涉案场地盖村部时占用了四亩多土地，导致租赁协议约定的租赁土地面积较少，租赁费不能按原协议确定。涉案资产也没有评估报告，无法确定是否包含了被告投入的资产，原告请求支付租赁费金额不明确，应予以驳回；2.原告诉称的部分事实不属实，案涉土地系集体用地，学校最初是以公益用地的形式占用了东永惠村的集体土地，现在要求对学校的资产进行处置，头闸镇政府应当按照法律程序对涉案土地性质进行变更。因涉案土地划拨程序不合法，原告应当对被告进行补偿和安置。综上，原告不是本案适格主体，请求驳回原告的起诉。被告李某的反诉请求为：1.依法判令被反诉人向反诉人赔偿经济损失20万元；2.本案诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：李某与平罗县头闸镇九年制学校于2010年7月28日签订《头闸东永惠小学校园及房屋租赁合同》，将东永惠小学校园占地面积6624㎡、建筑面积共计753㎡的校园及房屋租赁给李某使用，李某将租赁费交给头闸镇九年制学校。从2011年开始，李某将租赁费交给头闸镇东永惠村委会。期间，李某投入了大量的人力、财力、物力，现头闸镇政府起诉要求解除李某与头闸镇东永惠村委会口头达成的租赁协议，让李某限期搬出租赁房屋及场地，严重损害了李某的合法权益，故提出反诉。针对被告李某的反诉，原告头闸镇政府辩称，应依法判决驳回李某的反诉请求。1.李某与东永惠村委会签订涉案房屋租赁合同的事实存在，但基于当时全县对闲置的校舍从利于管理和维护的角度，在校舍最终所有权应划拨给哪一级组织尚不明确的情况下暂交东永惠村委会代为管理，也代为收取租赁费，但自2020年9月，平罗县财政局正式将该学校资产划拨给头闸镇政府，头闸镇政府为合理利用该房屋及场地多次将决定收回该租赁房屋及场地的事宜与李某进行协商，但李某提出各种无理要求拒绝搬出；2.头闸镇政府与李某没有签订书面的房屋租赁合同，属于租赁期不确定的房屋租赁合同，依照法律规定，头闸镇政府有权随时解除租赁合同；3.李某要求头闸镇政府赔偿20万元经济损失于法无据，按照东永惠村委会与李某签订的房屋租赁合同的约定，租赁房屋只作为人员住宿和存放物品使用，操场空地可作为养殖场，但在实际履行合同中，李某违反合同约定，其所谓的投入人力和资金均是对租赁房屋进行适当的改造，因其投入未征得头闸镇政府同意，依照相关法律规定，对其投入不承担赔偿责任，且依照合同约定，在收回房屋及场地时李某还应当将租赁房屋恢复原状。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人对证据进行了交换和质证。原告头闸镇政府为证实其本诉主张，提交了头闸镇政府〔2018〕112号文件、平罗县教育体育局〔2018〕170号文件复印件、平罗县财政局关于头闸镇《关于将头闸镇红岗村、裕民村、东永惠村3所小学产权划拨头闸镇使用的请示》的意见复印件、平罗县国有资产划转通知单复印件、收款收据复印件2张、现金缴款单复印件1张、平党组发〔2020〕30号文件复印件、平罗县东永惠村扶持村级集体经济发展项目实施方案。欲证实，头闸镇政府向平罗县人民政府请示将该镇东永惠小学划拨由头闸镇政府使用，经县教体局向县政府请示，后县财政局于2020年9月27日同意将东永惠小学划拨给头闸镇政府使用的事实，同时证实李某于2014年、2015年和2017年向东永惠村委会交纳租赁东永惠小学租赁费共计13000元的事实。被告李某为证实其反诉主张，提交了《头闸东永惠小学校园及房屋租赁合同》、《租赁合同》、收据4张、收条1张、照片打印件13张、光盘1份、投入设备明细清单。欲证实，李某租赁涉案房屋期间缴纳租赁费，自2011年7月30日后，李某向东永惠村缴纳租赁费，东永惠村系案涉土地的所有权人，同时证实涉案场地中李某开垦的4亩荒地被东永惠村委会使用，剩余场地和房屋由李某正常使用及李某从事养殖业期间投入各项设备共计238340元。对以上原被告出示的证据，本院认定如下：原告提交的头闸镇政府〔2018〕112号文件、平罗县教育体育局〔2018〕170号文件复印件、平罗县财政局关于头闸镇《关于将头闸镇红岗村、裕民村、东永惠村3所小学产权划拨头闸镇使用的请示》的意见复印件、平罗县国有资产划转通知单复印件、收款收据复印件2张、现金缴款单复印件1张具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信；其余证据本院不予采信。对被告提交的《头闸镇东永惠小学校园及房屋租赁合同》、《租赁合同》、收据4张、收条1张的真实性、合法性、关联性予以采信，对其证明目的不予采信，被告提交的其他证据达不到其的证明目的，本院不予采信。本院经审理确认如下事实：头闸镇东永惠小学校园及房屋为国有资产，土地性质为集体土地。2006年12月因平罗县教育布局调整，头闸镇东永惠小学被撤并，校舍闲置。2010年7月28日，李某因养殖需要与平罗县头闸中心学校签订《头闸东永惠小学校园及房屋租赁合同》，并交纳了租金5000元。2011年7月30日，东永惠村委会（甲方）与李某（乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定，甲方将原有的坐落在平罗县头闸镇东永惠小学的房屋建筑面积6600平方米的房屋出租给乙方作为养殖使用（其中包括操场等），租赁期共24个月，甲方从2011年7月31日起将出租房屋交付乙方使用，至2013年7月31日收回。双方约定租金每年5000元，乙方在每年7月31日前交纳给甲方。合同还约定了其他事项。合同到期后，双方未续签书面合同，但该合同一直实际履行。租赁期间，李某按照原合同约定，向东永惠村委会支付了2013年度至2016年度的房屋租金，其中2013年度至2015年度每年租金5000元。后经双方协商，将租赁房屋的租金降至每年4000元。2017年4月26日，李某向头闸镇东永惠村委会支付了2015年至2016年7月30日租金4000元，之后租金李某未支付。另查明，2020年9月27日，平罗县财政局通过国有资产划拨的方式将东永惠小学房屋建筑面积1126㎡划归平罗县头闸镇人民政府所有。头闸镇政府通过划拨方式取得租赁房屋的所有权后，与李某协商解除租赁合同未果，现头闸镇政府要求解除东永惠村委会与李某之间的租赁合同并要求李某支付拖欠的租金，李某主张其在承租租赁房屋期间，进行了大量的投入，无法搬出，要求头闸镇政府赔偿其经济损失20万元，故原告诉至本院，被告提起反诉。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。1.李某与东永惠村委会之间租赁合同应否解除东永惠村委会与李某签订的租赁合同到期后，双方未续签书面合同，但该合同一直实际履行，视为双方签订的是不定期的合同，经合理期限催告，当事人有权解除。头闸镇政府在通过划拨方式取得租赁房屋的所有权后，其获得了原告的主体资格，头闸镇政府在取得所有权后明确表示不愿意继续将租赁房屋出租给李某，故对头闸镇政府主张解除案涉房屋租赁合同及要求李某搬离租赁房屋的诉讼请求，本院依法予以支持。2.关于头闸镇政府主张的租赁费问题李某先后与平罗县头闸中心学校、东永惠村委会签订租赁合同，两份合同系签约当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。自2010年7月30日起，租赁房屋一直由李某占有使用，李某应该按照合同约定支付租金。根据合同履行情况，李某在2015年-2016年期间向东永惠村委会支付租金的标准为每年4000元，虽然双方未签订书面协议，但原被告对该事实均认可，应视为双方协商一致变更合同内容，即将租金变更为每年4000元。现原告要求被告支付2017年至2021年1月拖欠的租金，因头闸镇政府通过财政划拨方式取得租赁房屋的所有权是在2020年9月27日，故对原告主张的租金参照李某与东永惠村委会实际履行的年租金4000元，支持2020年10月至2021年1月期间的共计4个月的租金1330元。对原告要求被告支付租金至实际搬离前一日的诉讼请求，因2021年2月1日至被告实际搬离之日，租赁房屋由被告占有和使用，原告要求被告支付该段时间租金符合法律规定，本院参照年租金4000元，自2021年2月1日起支持至被告实际搬离之日。3.关于被告的反诉请求李某证实其反诉主张的证据为照片打印件、视频光盘以及其自行制作的投入设备明细清单，且被告投入的设备等系其从事养殖业必要的投入，双方签订的租赁合同中并没有约定双方在解除合同时原告需对被告进行补偿，其提交的证据不足以证实其反诉主张，故对被告的反诉请求，本院依法不予支持。本案系民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，应适用民法典的规定。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第七百零三条、第七百三十条、第七百三十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除平罗县头闸镇东永惠村村民委员会与被告（反诉原告）李某之间口头达成的头闸镇东永惠小学校园及房屋租赁合同；二、被告（反诉原告）李某于本判决生效之日起三十日内搬离位于平罗县头闸镇东永惠小学的租赁房屋；三、被告（反诉原告）李某于本判决生效之日起五日内支付原告（反诉被告）平罗县头闸镇人民政府房屋租金1330元；四、被告（反诉原告）李某按照年租金4000元，支付原告（反诉被告）平罗县头闸镇人民政府2021年2月1日至实际搬离之日期间的租金；五、驳回原告（反诉被告）平罗县头闸镇人民政府其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）李某的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费250元，反诉案件受理费2150元，均由被告（反诉原告）李某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以二审法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决；逾期未履行的，应如实向本院报告财产状况。如逾期履行或报告，将纳入失信被执行人名单进行信用惩戒，并加倍支付迟延履行期间的债务利息；不得有高消费及非生活、工作或经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取限制高消费、罚款、拘留等强制措施；情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任。                                                     审    判    长      王  静                                             人 民 陪 审 员      安学香                                          人 民 陪 审 员      田金铭                                  二〇二一年七月十六日                                               法  官  助  理      金  阳                                              书    记    员      杨  燕       附件：判决书所依据的法律条款《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》    第一条第三款  民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。    第七百零三条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百三十条 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第七百三十四条第一款 租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条  人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条  申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条  被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。