北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0111民初8866号原告（反诉被告）：徐志军，男，1968年11月14日出生，汉族，住北京市海淀区，现住北京市房山区。委托诉讼代理人：韩丽娜（徐志军之妻），住北京市大兴区，现住北京市房山区。被告（反诉原告）：北京天鸿宝地物业管理经营有限公司，住所地北京市海淀区恩济花园13号楼五层。法定代表人：董贤钧，董事长。委托诉讼代理人：王强强，男，北京天鸿宝地物业管理经营有限公司员工。被告：北京首开荣泰置业有限公司，住所地北京市东城区东花市北里东区1号1号楼三段五层。法定代表人：刘泉，经理。委托诉讼代理人：孙宏博，北京市建诚律师事务所律师。原告（反诉被告）徐志军与被告（反诉原告）北京天鸿宝地物业管理经营有限公司（以下简称天鸿宝地物业公司）、被告北京首开荣泰置业有限公司（以下简称首开荣泰置业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐志军及委托诉讼代理人韩丽娜，被告（反诉原告）天鸿宝地物业公司的委托诉讼代理人王强强，被告首开荣泰置业公司的委托诉讼代理人孙宏博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐志军向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令二被告支付原告因二被告原因造成次卫生间三年不能使用的改造费用42358.62元；2.要求二被告支付原告因三年未解决问题造成原告全家人生活中的种种不便及补偿原告的精神损失费15000元。事实和理由：原告于2016年底购买坐落于北京房山区怡和北路××号院××号楼××的房屋，于2017年2月底接到通知与物业办理验房手续等。验收当天有原告本人及家人和装修公司人员，当时物业和其工程部人员一起前往该房屋验收。验收始终，物业及工程部人员未向原告本人及随同装修公司人员出示或者告知屋内管线图和走向说明，侵犯了作为消费者的原告的知情权，造成了装修结束后三年不能使用次卫生间的问题。入住发现问题后，原告及时和物业联系如何解决问题事宜，物业人员说请示上级单位首开荣泰置业公司，次年物业人员告知原告无结果。原告随后至今，多次找物业人员沟通均没有实际结果，作为首开荣泰置业公司下属公司的天鸿宝地物业公司违背了物业管理服务协议的规定，侵犯了原告的知情权并造成了后续全家人生活中的困扰。故依法提起诉讼，望判如所请。首开荣泰置业公司辩称，原告案由是物业服务合同纠纷，我方与原告之间不存在物业服务合同关系，我方并非本案的适格主体，应该裁定驳回原告对我方的起诉。原告在事实理由中陈述我方与天鸿宝地物业公司之间存在上下级关系，该陈述内容不属实，二被告是两个独立的法人，不存在隶属关系。原告认为2017年2月办理入住时未向其告知房屋内管线图和走向说明，并且陈述在此后多次主张该权利，该诉求已经超过诉讼时效，不应受到法律保护。我方将涉案项目移交天鸿宝地物业公司提供物业服务时已经将涉案工程的全套竣工图纸、管线图纸一并移交给天鸿宝地物业公司，原告有权随时到天鸿宝地物业公司处查阅并复制与其购买房产相关的图纸，我方依据与原告间的买卖合同履行了全部合同义务不存在任何瑕疵，我方交付原告的房产已经经过验收，不存在任何质量问题，且目前已超过两年质量保质期，此外原告主张的诉讼请求金额没有任何计算依据，也没有任何事实和法律支持。原告的诉讼请求不应受到法院的支持。天鸿宝地物业公司辩称，不同意原告的诉讼请求。我方作为物业服务企业关于在验收房屋方面已经尽到辅助协助的义务，针对原告所主张卫生间不能使用的问题不是由我方造成的，其次我公司认为卫生间所有的现有的设备设施是完好的可以使用的。在2017年11月7日原告向我公司提出了装修申请，对当时的现实的需求和情况应该知情，不存在不能使用的问题，原告当庭提交的报价单仅仅是一个咨询，所产生的费用也是没有依据的。天鸿宝地物业公司向本院提出反诉请求：1.判令徐志军给付2018年2月21日至2021年5月25日期间的物业费14039.56元及违约金2000元；2.判令徐志军给付2018年2月21日至2021年2月20日的生活垃圾清运费90元、公共能源费180元；3.诉讼费由徐志军负担。事实和理由：反诉人与被反诉人于2017年2月21日签署《北京市房山区长阳镇熙兆嘉园住宅前期物业管理服务协议》（以下简称“协议”），由反诉人提供物业服务，双方约定：1.物业服务费由乙方（反诉人）按年度向业主或者物业使用人收取，业主或者物业使用人应在每年度首月15日前支付（合同第七条六款）；单价为2.54元/建筑平方米/月（合同第七条一款）；公共能源费60元/户/年（合同第十四条二款一项）；生活垃圾清运费30元/户/年（合同第十四条二款二项）。2.甲方（被反诉人）根据本合同的约定交纳物业服务费和特约服务费（含合同第十六条第六款）。3.甲方（被反诉人）违反本合同第七条六款、第十六条六款约定，经乙方（反诉人）书面催讨，甲方（被反诉人）仍未续缴的，应当按自缴费之日起每逾期一日按欠费总额的千分之3的标准，向乙方（反诉人）支付违约金（合同第七条六款）。被反诉人从2018年2月21日至今未向反诉人交纳北京市房山区长阳镇怡和北路××号院××号楼××室物业费；反诉人曾多次以口头、书面等形式进行催缴，被告始终不予配合，已经严重违反合同约定，对原告方物业服务工作、企业正常运转及其他已交费业主或物业使用人的利益造成了严重影响，故反诉人要求被反诉人依据合同约定，在补交物业费14039.56元、生活垃圾清运费90元及公共能源费180元同时，还应依据合同约定向反诉人支付物业费的违约金2000元；以上各项费用合计16309.56元。望法院判如所请。徐志军针对反诉辩称，不同意天鸿宝地物业公司的反诉请求。天鸿宝地物业公司的证据不全面，我2017年回国以后，为了照顾我父母买的这个房子，当时的金额是600万元。天鸿宝地物业公司说的这些物业费、生活垃圾清运费、公共能源费我确实没有交纳，因为他们的物业服务不合格，违约金也不同意支付，因为服务的很差，没有给我解决我实际的问题，侵犯了我的知情权，在我买房的时候物业公司做交割根本就没有跟我说。我买这么贵的房子我肯定装修要求的特别细，装修前他们物业公司的工程部人员没有告知我详情，在他们的销售房屋合同书中只有一张空白的图，没有管线的图，我只能盯着装修的人，装修从头到尾我每一天都在，装修是合格，物业公司的胡经理知道这个事情，我让物业公司给我解决主卫生间没有热水的问题，他说他向开发商、物业公司的领导都请示了，说他们不管，因为房屋已经交接完了。本院经审理认定事实如下：徐志军与其妻子韩丽娜共同与首开荣泰置业公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》，购买了北京市房山区怡和北路××号院××号楼××层××号房屋（以下简称涉案601号房屋），该房不动产权证为京（2020）房不动产权第XXXX号，产权人系徐志军。2017年2月21日，徐志军办理了房屋进住验收手续，当日，徐志军、韩丽娜（甲方）与天鸿宝地物业公司（乙方）签订了《北京市房山区长阳镇熙兆嘉园住宅前期物业管理服务协议》，该协议有约定：第二章物业基本情况：第二条物业基本情况物业类型：住宅；坐落位置：北京市房山区长阳镇起步区××号地北侧地块××楼××室；建筑面积：141.4平方米。第三章服务内容与质量标准：第三条乙方提供的前期物业服务包括以下主要内容：1.制定物业服务工作计划并组织实施，保管相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等，根据法律、法规和临时管理规约的授权制订物业服务的有关制度。……第四章服务费用：第七条物业服务费：1.经建设单位委托的物业服务评估监理机构评估测算，本物业管理区域内的物业服务费标准为【高层住宅】（1-4、9-15号楼）2.4元/平方米/月，【高层住宅】（5-8号楼）2.54元/平方米/月，【商业办公】3.2元/平方米/月，【商业物业】6.00元/平方米/月。……6.物业服务资金按年交纳，业主或物业使用人应于每年首月15日前向乙方交纳当期的物业服务资金，在下年首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的3‰向乙方支付违约金。7.甲方入住前，甲方、建设单位与建设单位指定银行签订前期物业服务费托收协议，交付房屋时，甲方同意乙方代收一年度物业服务费，代存入甲方“业主一卡通”账户。第十四条其他费用：2.代收代缴费用（此费用不属于物业服务费用，收费标准执行政府规定，并根据价格政策调整进行相应调整），2.1公共能源费（含公共照明电费、楼宇对讲等设施）：60元/户/年，由本单元全体业主均摊，每年定期结算公示，结算的年终节余或亏损的处理方式：2.1.1有年度节余的，直接纳入下个年度公共能源费用；2.1.2发生年度亏损的，由业主在下年度均摊补足。2.2生活垃圾清运费：30元/户/年（物业公司代收代缴）。第五章双方的权利和义务：第十六条甲方的权利及义务：6.根据本合同的约定缴纳物业服务费和特约服务费。第七章违约责任：第二十二条，甲方在“业主一卡通”中预存的费用不足以支付物业服务费，经乙方书面催缴后甲方仍未续缴的，甲方应当按自应缴费之日起每逾期一日按欠费总额的3‰的标准向乙方支付违约金。同年11月7日，徐志军向天鸿宝地物业公司申请房屋装修并提交了申请表，该表“装修项目”中“卫生间”的“水电改造”项目未予打勾确认。徐志军称，其以为全屋水管都是通的，故装修时未对卫生间的水管进行改造，装修完成后，其在涉案601号房屋的厨房安装了热水器，但发现次卫生间的管线与厨房相通，次卫生间和主卫生间的热水管线不通，以至于主卫生间没有热水，则徐志军以首开荣泰置业公司、天鸿宝地物业公司为被告诉至本院，要求给付卫生间改造费42358.62元，及精神损失费15000元。针对徐志军提起的诉讼，天鸿宝地物业公司提起反诉，要求徐志军支付2018年2月21日至2021年5月25日的物业费及违约金；要求徐志军支付2018年2月21日至2021年2月20日的生活垃圾清运费及公共能源费。另查明，徐志军主张的卫生间改造费用尚未发生；2018年2月21日至2021年5月25日的物业费及2018年2月21日至2021年2月20日的生活垃圾清运费及公共能源费，徐志军认可尚未支付。上述事实，有双方当事人陈述、北京市商品房现房买卖合同、不动产权证书、照片、微信截图、房屋进住验收单、房屋装修申请表、前期物业管理服务协议等证据在案佐证。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，徐志军以首开荣泰置业公司、天鸿宝地物业公司未向其提供涉案601号房屋管线图纸为由要求支付卫生间改造费用42358.62元，然针对该主张，徐志军提供的证据既不能有效证明首开荣泰置业公司、天鸿宝地物业公司负有主动向其提供管线图纸的义务，亦不能有效证明其向首开荣泰置业公司、天鸿宝地物业公司提出查阅、复制涉案601号房屋管线图纸的事实，且徐志军主张的卫生间改造费用尚未发生，故徐志军的上述主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于徐志军要求支付精神损失费15000元的主张，亦缺乏事实及法律依据，本院亦不予支持。关于天鸿宝地物业公司要求徐志军支付2018年2月21日至2021年5月25日物业费14039.56元、2018年2月21日至2021年2月20日生活垃圾清运费90元和公共能源费180元，并给付违约金的主张，双方《前期物业管理服务协议》不违反法律法规和社会公共利益，合法有效，该协议对业主具有约束力，徐志军作为业主，在接受了天鸿宝地物业公司的物业服务后，应当依约交纳上述物业费等费用。庭审中，徐志军认可其确未交纳上述费用，理由为物业服务不合格，对此，徐志军提供了照片、微信聊天截图、证人证言等证据佐证其主张的真实性，本院认为，天鸿宝地物业公司的物业服务确存在瑕疵，但不足以成为徐志军不交纳物业费等费用的理由，天鸿宝地物业公司要求徐志军交纳物业费等费用的主张正当，本院予以支持，同时，考虑到天鸿宝地物业公司提供物业服务过程中确存在过错，故其主张的违约金本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十九条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：一、徐志军于本判决生效后十日内向北京天鸿宝地物业管理经营有限公司支付2018年2月21日至2021年5月25日物业费14039.56元；二、徐志军于本判决生效后十日内向北京天鸿宝地物业管理经营有限公司支付2018年2月21日至2021年2月20日生活垃圾清运费90元和公共能源费180元；三、驳回徐志军的全部诉讼请求；四、驳回北京天鸿宝地物业管理经营有限公司的其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费617元，由徐志军负担（已交纳）；反诉费104元，由北京天鸿宝地物业管理经营有限公司负担13元（已交纳），由徐志军负担91元（于本判决生效后七日内交纳）。如果不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  吕 婷二〇二一年七月二十二日法官助理  周 蕊书 记 员  刘欣然