江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏12民终1352号上诉人（原审原告、案外人）：卢惠林，男，汉族。委托诉讼代理人：刘政（特别授权），男，汉族，系江苏威立机电制造有限公司推荐。被上诉人（原审被告、申请执行人）：江苏圣达建设工程有限公司，住所地泰州市姜堰区汇丰花园1号楼70号一、二层门面房。法定代表人：汤元圣，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨元峰，江苏指明路律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：江苏金银地房地产开发有限公司，住所地泰州市姜堰区沈高镇天民村十组。法定代表人：陈学农，该公司总经理。原审第三人：王玉明，男，汉族。原审第三人：汤展光，男，汉族。委托诉讼代理人：汤敬国，男，汉族，系汤展光之父。上诉人卢惠林与被上诉人江苏圣达建设工程有限公司（以下简称圣达公司）、原审第三人江苏金银地房地产开发有限公司（以下简称金银地公司）、王玉明、汤展光案外人执行异议之诉一案，泰州市姜堰区人民法院（以下简称姜堰法院）作出（2020）苏1204民初4164号民事判决，上诉人卢惠林不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对该案进行了审理，本案现已审理终结。卢惠林向姜堰法院提出诉讼称，第三人金银地公司向卢惠林借款用于开发伟业华庭。2015年8月12日经结算第三人金银地公司共欠卢惠林15785675元，并签订了确认清单。为归还上述款项，经协商第三人金银地公司以每套609519元出卖给卢惠林伟业华庭9套商品房，合计5485675元。双方签订了协议书。该协议第一条的楼、室号为卢惠林手书X号楼x室、X室、X室、X室、X室、X室、X室、X室，其余一套X号楼X室待退出后增加。经沟通X号楼X室不同意退出，故更改为X号楼X室。卢惠林将X号楼102、103室转让给了第三人王玉明，X号楼109室转让给了第三人汤展光。同日签订了《商品房买卖合同》，并进行了网上备案登记。现法院对上列房屋进行了查封。卢惠林提出异议后，泰州市姜堰区人民法院于2020年9月27日作出（2020）苏1204执异118号执行裁定，驳回卢惠林异议。卢惠林与第三人金银地公司签订的以房抵债协议和九份商品房买卖合同不违反法律、法规的强制性规定，均系有效合同，卢惠林已支付了全部价款，履行了相关义务。请求：1、停止对卢惠林购买的位于沈高镇官庄村X的9套商品房（2号楼109室、4号楼102室、103室、104室、105室、106室、107室、108室、109室）的强制执行，并解除对上述商品房的查封；2、判决确认卢惠林及第三人王玉明、汤展光与第三人金银地公司签订的《商品房买卖合同》合法、有效，并确认上述商品房归卢惠林及第三人王玉明、汤展光所有；3、本案的诉讼费用由被告承担。因第三人王玉明和汤展光另行提起案外人执行异议之诉，2020年11月5日，卢惠林变更诉讼请求为：1、判决立即停止对卢惠林购买的位于沈高镇官庄村X的6套商品房（4号楼104室、105室、106室、107室、108室、109室，6套商品房房款总价为3657116元）的强制执行，并解除对上述商品房的查封；2、判决确认卢惠林与第三人金银地公司签订的《商品房买卖合同》合法、有效，并确认上述商品房归卢惠林所有；3、本案诉讼费用由被告承担。圣达公司辩称，卢惠林虽通过以房抵债的方式对泰州市姜堰区X号楼102室、103室、104室、105室、106室、107室、108室、109室及3号楼101室网签，因该协议第三条约定本协议期限为二年，在此期限内，金银地公司可以解除签订的商品房买卖合同但前提是将购房款及利息给付卢惠林。且卢惠林主张以房抵债的数额已通过诉讼的方式确认了借款，因此，该协议并非以房抵债协议，实质是通过房屋买卖的形式为借款提供担保。另上述房屋至今未通过房屋竣工验收，房屋根本不符合约定和法定向业主交房的条件。且卢惠林以房抵债的价格远远低于成本价，不符合支付全部价款的条件，案涉九套房屋，实际网签六套房屋在卢惠林名下，卢惠林已不属于消费者的范围。被告圣达公司是对案涉商品房建设工程享有法定建设工程价款优先受偿权的承包人，卢惠林享有的权利不能与之对抗。卢惠林对案涉房屋不具有排除强制执行的民事权益。请求法院驳回卢惠林的诉讼请求。金银地公司未述陈其对本案的意见，也未提交与本案相关的证据。王玉明、汤展光述称，其与金银地公司网签了房屋买卖合同，房款已付清，应当享有排除执行的民事权益。姜堰法院经审理查明，2018年1月26日，本院对原告（反诉被告）圣达公司诉被告（反诉原告）金银地公司建设工程施工合同纠纷一案作出（2016）苏1204民初493号民事判决：……三、被告金银地公司于本判决生效后十日内支付原告圣达公司伟业华庭工程价款12398606.47元，并支付逾期付款利息[截止2015年3日1日（全部通过验收），以本金3323070元为基数，自2015年3月2日起计算至被告实际给付之日止；以本金3323070元为基数，自2016年11月30日起计算至被告实际给付之日止；均按中国人民银行同期贷款基准利率计算]；四、原告圣达公司有权对被告江金银地公司开发的X项目1#-5#楼的建设工程以折价或者拍卖、变卖的价款在12398606.47元范围内优先受偿；……金银地公司不服，向泰州市中级人民法院提起上诉，因未按规定预缴二审案件受理费，该院于2018年4月8日作出（2018）苏12民终807号民事裁定：本案按上诉人金银地公司自动撤回上诉处理。一审判决自本裁定送达之日起发生法律效力。根据圣达公司申请，姜堰法院于2018年5月4日立案强制执行，案号为（2018）苏1204执1399号。在本案执行过程中，圣达公司于2020年5月30日向姜堰法院申请撤销执行。姜堰法院于2020年6月5日作出（2018）苏1204执1399号执行裁定：终结（2018）苏1204执1399号案件的执行。2020年7月7日，圣达公司向姜堰法院申请恢复执行，姜堰法院立案强制执行，案号为（2020）苏1204执恢518号。在本案执行过程中，姜堰法院于2020年7月13日作出（2020）苏1204执恢518号执行裁定：查封被执行人金银地公司网签备案给案外人的27套不动产及其对应的车库24间，分别为：泰州市姜堰区X……2号楼102室、109室及车库02、09；……4号楼102室、103室、104室、105室、106室、107室、108室、109室及车库02、03、04、05、06、07、08、09；……。并于2020年7月15日向泰州市姜堰区不动产登记中心发出（2020）苏1204执恢518号协助执行通知书：……；五、查封被执行人金银地公司网签备案给案外人汤展光名下的姜堰区X号楼X室及对应的车库09；……；十、查封被执行人金银地公司网签备案给案外人王玉明名下的姜堰区X号楼102室、103室及对应的车库02、03；十一、查封被执行人金银地公司网签备案给案外人卢惠林名下的姜堰区及对应的车库04、05、06、07、08；……。并将上列查封房屋在姜堰区予以公告。案外人卢惠林对本案执行标的提出异议后，姜堰法院于2020年9月27日作出（2020）苏1204执异118号执行裁定书。卢惠林不服该裁定，向姜堰法院提起执行异议之诉。另查明，1、2015年8月12日，原告（甲方）与第三人金银地公司及卞银根（乙方）签订结算确认清单，清单载明，甲、乙双方于2015年签订结算清单，截止2014年12日30日，乙方共欠甲方本金1100万元，利息268.88万元，因这其中有100万元是借的王玉明的，转借给乙方的，利息由乙方直接支付给王玉明，故乙方欠款总额中剔除100万元后计算利息。即从2015年1月1日起算利息时仅以1268.88万元计算，利息仍按月利率2%计算，截止2015年8月30日，乙方应付甲方利息1268.88*2*8（个月）=203.0208万元。但乙方应于当月的20号与王玉明结算利息，至今已有3个月利息未结算给王玉明。乙方应当结算3个月利息为6万元+算至2015年8月30日10天的利息为0.6667万元，合计应付给王玉明利息6.6667万元，此利息现由甲方给付王玉明。综上，截止2015年8月30日，乙方共计欠甲方本息1368.88+203.0208=1571.9008万元。1571.9008万元+6.6667万元=1578.5675万元。乙方共计欠甲方1578.5675万元。总欠款1578.5675-购房款548.5675万元=1030万元（为乙方的剩余欠款数）双方对此清单确认，无争议。卢惠林和卞银根分别在甲、乙方下签名，金银地公司法定代表人陈学农在乙方下签名并加盖公司印章。2、2015年8月，原告（甲方）与第三人金银地公司（乙方）签订书面协议书，载明：甲方购买乙方别墅名称为X，甲方共计向乙方购买9套，每套打包价609519元（包括但不限于车库等配套设施），楼号、室号为X号楼102、103、104、105、106、107、108、109，其余一套X号楼101待退出后增加，后更为2号楼109；以上购房款合计人民币548.5675万元，由甲方以乙方所欠甲方的借款抵减（详见甲乙双方于2015年8月12日签订的结算确认清单）；甲方所购乙方的上述别墅，须由双方另行签订商品房买卖合同，并通过网上备案形式办理所购房屋的预告登手续；本协议期限为二年，从2015年8月30日至2017年8月30日止，在此期限内，乙方可以解除双方签订的商品房买卖合同，但前提条件是乙方应将甲方的购房款及其利息（购房款指上述打包购买的每套别墅的价格，利息的计算方法为：购房款*月息2%*实际月数）给付甲方，甲方方可同意乙方解除商品房买卖合同。期限届满后，乙方有义务为甲方及其他买受人办理权属登记手续。等等。协议甲方处为卢惠林签名，乙方处为金银地公司印章及法定代表人陈学农签名，实际控制人处为卞银根签名。3、2015年8月14日、12日，汤展光、王玉明、卢惠林（买受人）与金银地公司（出卖人）分别签订《商品房买卖合同》一份、二份和六份，其中汤展光合同备案号为20X约定所购商品房为X号楼X室，王玉明合同备案号为20X、20X，约定所购商品房为X号楼X室、X室，卢惠林的合同备案号为20X、20X、20X、20X、20X的六份合同分别约定所购商品房位于姜堰区。上列合同均约定房屋用途为住宅，并均附有补充协议作为合同附件四。补充协议约定，本合同项下商品房（别墅）每套按打包价60.9519万元人民结算（详见附件五《协议书》，付款方式及期限，本合同项下商品房（别墅）付款由买受人在出卖人-金银地公司所欠卢惠林的欠款中抵减（详见附件六《结算确认清单》）。并明确：本补充协议条款与商品房买卖合同内容如有冲突或不一致，以本补充协议为准。合同第八条交付期限为出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十一条双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，等等。姜堰法院认为，案外人执行异议之诉以排除对特定标的物的执行为目的。人民法院对执行异议之诉的审理，一般应当就案外人对执行标的物是否享有权利、享有什么样的权利、权利是否足以排除强制执行进行判断。本案的争议焦点是：1.原告是否对案涉房屋享有物权期待权；2.若原告享有物权期待权，其权利是否可以对抗被告对执行标的享有的法定优先权。关于争议焦点1，本案原告是否对案涉六套房屋享有物权期待权。首先从原告提交的借条、银行流水、结算确认单及协议书来看，原告与第三人金银地公司之间的民间借贷事实清楚，原告与第三人金银地公司虽然签订了以房抵债协议，但根据其双方约定协议期限为二年，在此期限内，金银地公司在还清房款的情况下可以解除合同。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题规定》第二十三条第一款之规定，该协议中的九套抵款房其实质是作为民间借贷的担保。第二，原告与第三人金银地公司签订了商品房买卖协议，其补充协议又进一步明确了以借款抵房款，并将协议和结算确认清单作为商品房买卖协议的附件，案涉原告与第三人金银地公司的房屋买卖协议虽网签备案但并未办理预告登记。依照《中华人民共和国民法典》第二百二十一条规定，预告登记后方有将来实现物权的效力。原告与第三人金银地公司之间的六套房屋买卖协议订立后未依约办理预告登记，则案涉房屋不产生将来实现物权效力。第三，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《最高院执行异议复议规定》）第二十八条规定，一般房屋买受人其享有物权期待权的条件必须具备在人民法院查封前合法占有该不动产且非因买受人的原因未办理过户登记。原告无证据证明已合法占有案涉房屋。故原告对案涉六套房屋不享有物权期待权。关于争议焦点2，本院认为，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条规定：承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。因此，建设工程优先受偿权属于法定优先权。因物权期待权的本质仍然为债权，基于生存利益至上的考虑，《最高院执行异议复议规定》第二十九条赋予商品房消费者在一定条件下的房屋物权期待权优先于建设工程的法定优先权。而《最高院执行异议复议规定》第二十八条规定的一般房屋买受人享有的物权期待权则不能优先于建设工程的法定优先权。因姜堰法院生效的（2016）苏1204民初493号民事判决已确认被告圣达公司对伟业华庭工程享有法定优先权，即使原告为一般房屋买受人享有对案涉伟业华庭六套房屋的期待权也不能排除本案的强制执行。本案原告与第三人金银地公司签订以房抵债协议实质是为其借款担保，其不是商品房的消费者，不享有商品房消费者对房屋的物权期待权。原告要求确认对案涉伟业华庭六套房屋享有所有权，其理由及证据不足，不予支持。被告辩称其对案涉房屋享有法定优先权的理由，依法应予采信。遂判决，驳回原告卢惠林的诉讼请求。案件受理费50200元，由原告负担。上诉人不服上述民事判决，向本院提起上诉称，1、上诉人与金银地公司签订的《商品房买卖合同》就房款的交付，从《结算清单》可以看出，借款经结算转化为购房款；2、原审认为上诉人的权利不能优先于建设工程的法定优先权，系适用法律错误；3、案涉房产不属于金银地公司的责任财产，不应纳入执行的范围；4、原审法院仍认为金银地公司优先受偿权的数额为12398606.47元，系认定事实错误，请求撤销原判决，发回重审或依法改判。圣达公司答辩认为，1、上诉人与金银地公司不存在真实的商品房买卖关系，而是通过商品房买卖的形式为借款提供的担保；2、上诉人提出的诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定以及省高院的相关规定；3、圣达公司享有建设工程价款优先受偿权，所以上诉人的诉讼请求不应得到支持。请求驳回上诉，维持原判。本院认为，根据双方当事人的诉辩情况，本案二审期间的争议焦点为：卢惠林关于对案涉房屋排除执行的上诉请求能否得到支持。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”不动产物权以登记为公示生效的要件，根据一审查明的事实，案涉房屋登记在被执行人金银地公司名下，从物权公示的角度来看，金银地公司是案涉房产的所有权人。案外人执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。上诉人卢惠林提交的《商品房买卖合同》的订立系基于其与金银地公司之间的债务抵消行为，性质上属于“以物抵债”，不能体现买卖房屋的真实意思表示，该“买卖合同”只是债务人履行债务的变通方式，上诉人卢惠林对金银地公司享有的本质上仍然是金钱之债，不应优先于另一个金钱之债，更不能排除圣达公司基于对案涉房屋享有优先受偿权的执行，上诉人卢惠林二审期间提供的承诺书、姜堰法院（2020）苏1204民初4029号民事判决与本案的处理并无必然关联，依法不予采信。上诉人卢惠林主张姜堰法院存在超标的查封的问题，因该主张不属于本次执行异议之诉审查的范畴，本院依法不予理涉。综上，卢惠林关于对案涉房屋排除执行的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50200元，由上诉人卢惠林负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙金录审 判 员 陈海涛审 判 员 潘贻杰二〇二一年七月十三日法官助理 宋静婷书 记 员 缪雯青