河南省伊川县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0329民初2990号原告：中国工商银行股份有限公司伊川支行，住所地：洛阳市伊川县城关镇杜康大道，统一社会信用代码：91410329X14852386W。负责人：梁利萍，女，汉族，1973年2月8日生，住河南省伊川县，该支行行长。委托诉讼代理人：王炜，男，汉族，1987年7月9日生，住河南省伊川县，该支行职工，特别授权。委托诉讼代理人：张春芬，河南精专律师事务所律师，一般代理。被告：张玉玲，女，汉族，1983年12月12日生，住河南省伊川县。被告：武晓团，男，汉族，1982年7月29日生，住山西省交城县，系被告张玉玲丈夫。被告：伊川县圆方置业有限公司，住所地：洛阳市伊川县城关镇东环路南段，统一社会信用代码：91410329694898256R。法定代表人：牛旭涛，系公司总经理。委托诉讼代理人：郭超，系公司副总。委托诉讼代理人：薛景书，系公司法务部主任。原告中国工商银行股份有限公司伊川支行（以下简称“工商银行伊川支行”）与被告张玉玲、武晓团、伊川县圆方置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2021年7月7日立案后，依法适用简易程序于2021年7月19日公开开庭进行了审理。原告工商银行伊川支行的委托诉讼代理人王炜、张春芬，被告伊川县圆方置业有限公司的委托诉讼代理人郭超、薛景书到庭参加了诉讼,被告张玉玲、武晓团经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工商银行伊川支行向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告张玉玲、武晓团立即偿还原告借款本金201877.11元和利息799.10元（利息暂计算至2021年5月6日，之后的利息按合同约定标准计算至借款偿还完毕之日止）；2.判令被告伊川县圆方置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任；3.判令原告对抵押物（伊川县城关镇新鹏北路圆方御明苑3号楼2单元2-2602号房）拍卖、变卖款项或折价享有优先受偿权；4.本案诉讼费、保全费及其他实现债权的所有费用（包括但不限于评估、拍卖、变卖等处置抵押物的费用及律师费等费用）用由三被告共同承担。事实和理由：2016年1月15日，被告张玉玲、武晓团为购买住房与原告签订《个人购房借款/担保合同》，约定被告张玉玲、武晓团向原告借款23万元用于购买伊川县城关镇新鹏北路圆方御明苑3号楼2单元2-2602号房，借款期限300个月，每月10日还款，合同对借款及利息的计算方法进行了明确约定。该笔借款由被告张玉玲用其所购房屋提供抵押担保，由被告伊川县圆方置业有限公司承担连带保证责任。合同签订后，原告如约将该笔借款汇入被告指定账户。但被告张玉玲、武晓团自2020年5月17日起无故停止偿还本息。原告多次催要，被告仍拒不履行。根据合同约定，原告有权宣布借款合同项下未偿还的借款立即到期，并要求被告立即清偿未偿还的本息及其他费用。被告伊川县圆方置业有限公司应对欠付款项承担连带清偿责任。原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告伊川县圆方置业有限公司辩称：原告要求答辩人对被答辩人张玉玲、武晓团的债务及本案的诉讼费、保全费等实现债权的其他所有费用承担连带责任，没有事实和法律依据，因为答辩人的连带担保责任已经免除。《个人购房借款/担保合同》第十条“保证担保”的约定“保证人承担保证责任的范围包括但不限于以下两种”，具体条款见本合同第五十四条。该条款约定：保证人承担保证责任的范围按第十条10.2确定。满足A条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。10.2约定的答辩人承担的是阶段性连带责任保证，即保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足包括但不限于以下条件的保证人对该项条件满足之日到期的借款人债务免除保证责任。本合同第二十条20.2约定“正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押登记的房屋他项权证书”。上述条款已经非常明确地约定了答辩人承担的是“阶段式连带保证责任”，免除担保责任的条件也约定的非常清楚，即被告的房屋正式办理抵押登记手续，且办理了房屋他项权利证书。本案被告张玉玲、武晓团的圆方御明苑3号楼2单元2-2602号房屋已于2018年9月30日办理不动产证书，2019年5月15日办理了他项权利证书，已经满足了合同约定的免除答辩人担保责任的条件。因此，原告请求答辩人对被告张玉玲、武晓团的债务承担连带保证责任既没有事实依据，也没有法律依据，应当依法予以驳回。被告张玉玲、武晓团未到庭，视为放弃答辩、举证、质证权利。本院根据当事人的陈述、举证及庭审情况认定本案以下事实：2016年1月12日,被告伊川县圆方置业有限公司与被告张玉玲、武晓团签订了《商品房预售合同》，合同标的为伊川县城关镇新鹏北路圆方御明苑3号楼2单元2-2602号房；合同约定付款方式为买受人（张玉玲、武晓团）于签订合同之日付清首付款124575元，余额23万办理贷款。2016年1月15日原告工商银行伊川支行、被告张玉玲、武晓团、伊川县圆方置业有限公司合意签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定原告工商银行伊川支行向被告张玉玲、武晓团发放个人购置住房贷款23万元，贷款期限300个月，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，原告作为贷款人按约有权宣布合同立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。担保方式为抵押、保证，抵押人张玉玲，抵押物共有人武晓团；武晓团作为共同借款人签字，被告伊川县圆方置业有限公司作为保证人盖章，约定被告伊川县圆方置业有限公司承担阶段性连带保证责任，保证人对已办理完毕抵押登记手续，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的免除保证责任。2016年1月21日，原告工商银行伊川支行向被告张玉玲、武晓团发放23万贷款，双方签订了《个人借款凭证》（借据），约定按月还息，还款日为每月10日。原告工商银行伊川支行自贷款发放后执行分期扣款，2020年9月，被告张玉玲、武晓团不再还款，原告开始一直按约扣划伊川县圆方置业有限公司的保证金，扣到2021年5月,后被告张玉玲将被告伊川县圆方置业有限公司垫付的保证金全部现金偿还，2021年6月到2021年7月是张玉玲本人偿还，截至庭审之日，贷款余额为200324.81元，利息自2021年7月10日未付。另查明，2019年5月21日，涉案房产办理不动产他项权登记，房屋他项权利人：原告工商银行伊川支行，债权数额：23万元。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中《商品房预售合同》；《个人购房借款/担保合同》均是合同双方当事人的真实意思表示，均依法成立并生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告工商银行伊川支行作为贷款人已按约定发放贷款，被告张玉玲、武晓团作为借款人应当按约归还借款。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，按合同约定构成违约。原告作为贷款人按约有权宣布合同立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。被告张玉玲、武晓团从2020年9月开始不履行分期还款义务，原告诉请被告张玉玲、武晓团立即偿还借款余额及结欠利息，符合合同约定，本院予以支持。对于原告诉请对抵押物拍卖、变卖所得或折价享有优先受偿权，本院认为，建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立，涉案房产已办理抵押登记，原告要求对张玉玲、武晓团抵押给原告的房产拍卖或变卖所得价款由申请人在被申请人担保范围内优先受偿本金200324.81元及利息、罚息（利息、罚息按合同约定计算），该申请符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告伊川县圆方置业有限公司承担连带责任，由于《个人购房借款/担保合同》约定被告伊川县圆方置业有限公司承担阶段性连带保证责任，保证人对已办理完毕抵押登记手续，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的免除保证责任，而本案符合合同约定的免除阶段性连带保证责任的情形，故原告要求被告伊川县圆方置业有限公司承担连带责任，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第三百九十四条、第四百零二条、第四百一十条、第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告张玉玲、武晓团于本判决生效后十五日内支付原告中国工商银行股份有限公司伊川支行借款本金200324.81元及利息（利息按合同约定自2021年7月10日计算至本息清偿完毕之日止）二、准许对被告张玉玲、武晓团抵押给原告中国工商银行股份有限公司伊川支行的房产（伊川县城关镇新鹏北路圆方御明苑3号楼2单元2-2602号房）进行拍卖或变卖，所得价款用于优先清偿本判决第一项原告对被告张玉玲、武晓团的债权；三、驳回原告中国工商银行股份有限公司伊川支行对被告伊川县圆方置业有限公司的诉讼请求。四、驳回原告中国工商银行股份有限公司伊川支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为2170元，由被告张玉玲、武晓团共同负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员 黄 园二〇二一年七月二十六日书记员 杨志娟