辽宁省凌源市人民法院民 事 判 决 书（2021）辽1382民初1545号原告（案外人）：张翠军，女，1967年2月18日出生，汉族，住凌源市。委托诉讼代理人：徐辉，辽宁天美律师事务所律师。原告（案外人）：蔡国利，1990年2月10日出生，汉族，住凌源市。原告（案外人）：蔡国伟，2002年10月23日出生，汉族，住凌源市。原告蔡国利、蔡国伟的委托诉讼代理人：张翠军（蔡国利、蔡国伟母亲），1967年2月18日出生，汉族，住凌源市。被告（申请执行人）：李云华，男，1973年6月4日出生，汉族，住凌源市。第三人（被执行人）：朝阳盛泰房地产开发有限责任公司，住所地凌源市南大街1-1段206-20号。法定代表人：张成轩，该公司总经理。第三人（被执行人）：蔡向华，男，1962年10月13日出生，汉族，住凌源市。原告张翠军、蔡国利、蔡国伟与被告李云华、第三人朝阳盛泰房地产开发有限责任公司（以下简称盛泰公司）、蔡向华案外人执行异议之诉一案，本院于2021年3月22日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张翠军及其委托诉讼代理人徐辉，被告李云华到庭参加诉讼，第三人盛泰公司、蔡向华经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令不得执行凌源市国贸大厦3单元11层03112号房屋（以下简称03112号房屋），解除对该房屋的查封；2.确认03112号房屋归原告所有；3.判令被告协助原告办理03112号房屋的网签和房屋所有权登记。事实和理由：2010年12月9日，原告张翠军丈夫蔡向海从盛泰公司购买03112号房屋，现金交纳房款359600元，房屋已经交付，双方实际履行合同，但未办理产权登记。后蔡向海得知，李云华与盛泰公司、蔡向华民间借贷纠纷一案，贵院依李云华申请作出（2019）辽1382财保37号民事裁定，查封03112号房屋。蔡向海提出执行异议，贵院作出（2020）辽1382执异57号执行裁定，驳回蔡向海的异议请求，现蔡向海的法定继承人即原告三人提起执行异议之诉，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告李云华辩称，其一，我与盛泰公司、蔡向华借款合同纠纷一案，贵院作出（2019）辽1382民初5258号民事调解书，借款、抵押行为得到法律认可和保护；其二，盛泰公司将03112号房屋抵押给我之前，承诺没有任何形式的买卖和抵押，经核查情况属实，我与盛泰公司的房屋抵押已经网签登记，具有法律效力；其三，国贸大厦尚未竣工，原告不可能占有使用房屋，未实际履行合同；其四，原告与蔡向华系亲属关系，其所提供的证据不真实；其五，收款收据载明“11层3单元”无具体房号，不能证明原告系购买案涉房屋。故请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人盛泰公司、蔡向华未应诉答辩，亦未出庭发表答辩意见。原告向本院提交如下证据：1.凌源市人民法院（2020）辽1382执异57号执行裁定书；2.蔡向海的死亡医学证明；3.盛泰公司收款收据；4.国贸大厦住宅认购协议书；5.电力公司收据；6.国贸大厦专案组出具的调查认定说明。被告李云华向本院提交证据如下：1.借据；2.银行汇款记录；3.收款收据；4.借款协议；5.商品房买卖合同；6.凌源市人民法院（2019）辽1382民初5258号民事调解书。经庭审质证，本院认定原告的证据4不具有真实性，不予采信，其余证据符合证据的关联性、合法性和真实性要求，予以采信。被告的证据符合证据的关联性、合法性和真实性要求，予以采信。本院经审理认定如下事实：盛泰公司开发建设凌源市国贸大厦项目，蔡向华、宋哲为实际投资经营人。2010年12月9日，蔡向海（1967年11月17日出生，2020年10月12日去世）购买国贸大厦03112号房屋一套，一次性交纳房款359600元，盛泰公司为蔡向海出具收款收据一张。收据载明：交款人蔡向海、收款单位盛泰公司；款额359600元；收款项目为订房款；收款事由“3单元、11层、124㎡×2900（暂定面积）”。李云华与盛泰公司、蔡向华借款合同纠纷一案，本院依李云华诉前保全申请，于2019年11月1日作出（2019）辽1382财保37号民事裁定，查封国贸大厦03112号房屋。该案经本院主持调解，双方自愿达成协议如下：一、蔡向华于2020年6月30日前偿还李云华借款40万元，并自2018年9月1日起按年利率24%支付借款利息，至借款还请之日至；二、如蔡向华未按上述约定履行义务，李云华可向人民法院申请执行，拍卖盛泰公司所抵押的房产，以拍卖价款偿还债务。本院出具（2019）辽1382民初5258号民事调解书，对该协议予以确认。2019年12月3日，蔡向海办理案涉房屋用电登记并预存电费。2020年3月5日，蔡向海以案外人身份对本院查封03112号房屋提出执行异议，本院于2020年7月27日作出（2020）辽1382执异57号执行裁定，驳回蔡向海的异议请求。2020年6月，凌源市委市政府成立凌源市国贸大厦历史遗留问题专案组。蔡向海的异议被驳回后，将相关材料提交专案组，专案组予以受理。2021年2月19日，国贸大厦专案组出具调查认定说明，认定蔡向海等8人系购买国贸大厦房屋用于居住的消费者。经国贸大厦专案组调查处理，案涉房屋争议未能解决。现蔡向海的法定继承人张翠军、蔡国利、蔡国伟向本院提起执行异议之诉，本院依法审理。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，案外人的执行异议请求被裁定驳回后，应当在裁定书送达之日起十五日内提起执行异议之诉。本案，蔡向海在执行异议裁定送达后未在十五日内提起执行异议之诉，原则上丧失起诉权利；但是，本案存在特殊情况，即本院作出执行异议裁定后，正值国贸大厦专案组全面接手历史遗留问题，接手后，国贸大厦相关的诉讼案件处于中止状态，直至专案组调查完毕，与涉嫌犯罪线索无关的案件恢复审理。因此，现蔡向华的法定继承人即本案原告张翠军、蔡国利、蔡国伟提起诉讼超期，非主观过错，而是客观因素所致，故不宜从程序上驳回其起诉。关于原告对03112号房屋是否享有足以排除执行的权益问题，分析认定如下：其一，蔡向海于2010年12月9日向盛泰公司交纳房款359600元，购买国贸大厦3单元11层房屋一套，盛泰公司出具收款收据载明了房屋买卖交易主体、标的房屋（暂定面积124㎡）、价款和单价，该收据具备房屋买卖合同主要内容，后盛泰公司协助蔡向海办理房屋用电登记，房号确定，可以证实，双方于2010年12月9日就03112号房屋事实上形成买卖合同关系，该合同在本院2019年11月1日对案涉房屋查封之前；其二，收款收据证明蔡向海交付了房款，虽未经最终结算，已超过房款的50%；其三，蔡向海购买该房屋是为了居住，经专案组核查，可排除其购房系用于经营。综合以上三点，蔡向海系购买03112号商品房屋的消费者，对该房屋享有消费者物权期待权。李云华与蔡向华之间存在借款合同关系，盛泰公司与李云华通过签订商品房买卖合同对该债权提供担保，双方形成让与担保合同关系，该借款合同和让与担保合同关系经本院民事调解书予以确认，具有法律约束力。基于以上事实，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，蔡向海的法定继承人即本案原告就案涉房屋享有的消费者物权期待权，强于李云华就该房屋享有的非典型担保权利，故原告就案涉房屋享有的权利足以排除李云华与盛泰公司、蔡向华借款合同纠纷一案的强制执行。原告诉请确认对03112号房屋享有所有权，该房屋未竣工且不具备不动产设立和转移登记条件，尚不能确认其享有房屋所有权，该项诉讼请求本院不予支持。原告诉请被告协助办理房屋网签登记及所有权登记，超出执行异议之诉审理范畴，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国继承法》第三条、第十条第二十五条，《中华人民共和国合同法》第十条、第十一条、第四十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》第五条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第七十三条、第二百四十条、第三百一十二条第一款第一项、第三款的规定，判决如下：一、不得执行凌源市国贸大厦3单元11层03112号房屋；二、驳回原告张翠军、蔡国利、蔡国伟的其他诉讼请求。案件受理费6694元，由被告李云华承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审 判 长  许志学审 判 员  杨秀华人民陪审员  刘 莹二〇二一年七月十七日书 记 员  张星儀