北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0102民初17297号原告（反诉被告）：孙志娟，女，1979年2月25日出生，汉族，住北京市西城区。被告（反诉原告）：孙育本，女，1932年8月8日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：杨华（孙育本之子），住北京市海淀区。委托诉讼代理人：赵江琳，北京市方元律师事务所律师。原告（反诉被告）孙志娟与被告（反诉原告）孙育本房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙志娟，被告（反诉原告）孙育本之委托诉讼代理人杨华、赵江琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙志娟向本院提出诉讼请求：1．孙育本应退还租房押金8100元；2．退还多收取8.8平方米的房租39204元；3．退还暖气费及物业费12600元。事实和理由：孙志娟自2016年3月至2020年2月，租住孙育本位于北京市西城区××房子，合同期满时发现孙育本在签署租房合同时，虚报建筑面积，并为此多收取相应房租、物业费、暖气费等。在合同期满后，因疫情影响，小区封闭孙志娟无法正常搬离租住房屋，孙育本以此为由不退还孙志娟的租房押金。此次争议孙志娟与孙育本多次交涉商量，孙育本均不退还以上款项，后经居委会协调仍不退还，孙志娟只能寻求法律。一、2016年2月底，通过我爱我家中介公司和孙育本签订租房合同，当时孙育本口头说房屋建筑面积是80平方米。二、2017年3月，租房合同到期，双方续签合同时，孙育本在合同中注明房屋建筑面积为80平方米，属于故意虚报房子面积，以此达到多收租金的目的，是明显的合同欺诈行为。三、租房期间孙育本主动代收暖气费、物业费等相关费用，孙志娟都如期通过汇款方式汇给对方指定账户，有银行汇款记录。四、2020年2月28日，租房合同到期，因孙志娟在附近已购置自有住房，合同到期后不再续租，对此双方已达成共识。但2020年疫情影响，小区封闭，孙志娟一家身在外地，无法请搬家公司进入小区进行搬家等事宜。双方对此事也有电话沟通，孙育本表示理解，4月底，北京发布疫情通知，孙志娟立即向社区申请，孙志娟虽然未回京，但委托朋友同事在规定时间内快速完成搬家事项，在此过程一直协商孙育本进行租房押金等费用的退还事宜，但一直没有得到解决，申请居委会介入调解，均未得到解决，孙育本一直未返还租房押金以及多收取的暖气费、物业费等款项。孙育本辩称，第一，孙志娟早已知晓住房租住房屋的房本面积是71.2平方米，不存在合同欺诈行为；第二，孙志娟无权主张退回所谓多收的取暖费物业费和租金；第三，孙志娟无权主张退回房屋押金。孙志娟向本院提出反诉请求：1．孙志娟支付占用88天房屋占用费人民币23435元，按每月8100元折算88天计算；2．孙志娟支付迟延交房违约金人民币46869元，按照合同第九条第四项约定的二倍日租金计算；3．孙志娟支付欠付的物业费240元。事实和理由：孙育本与孙志娟于2019年2月28日签订《北京市房屋租赁合同》。合同第三条约定，房屋租赁期限截至2020年2月29日。合同第九条第（四）项约定：乙方未按约定时间返还房屋的，每逾期一日，按日租金200%的标准支付违约金。租赁期满后，孙志娟无任何合理理由拖延验房交钥匙时间，直至2020年5月27日交房，迟延交房88天。此外，按照合同第五条的约定，孙志娟应付物业费1000元，已付760元，欠付240元。依据事实、合同的约定和法律的规定，请求法院判决孙志娟支付占用88天房屋的租金人民币23435元（8100*12*88/365）；支付迟延交房违约金人民币46869元（8100*12*88*2/365）；支付欠付的物业费240元。孙志娟辩称，不同意支付物业费。第一，2020年因为疫情无法回家，已经同对方联系说无法腾房，对方也表示谅解，同时孙志娟另外还有一处住房，搬家很方便。对方到4月份说可以搬家了，孙志娟就联系搬家公司、物业等准备搬家，孙志娟通过同事帮忙搬家并清扫房屋。并未占用对方88天房屋。因为疫情原因孙志娟一直都没住，孙志娟也支付完毕2月份租金。因为房屋没法住所以不是孙志娟方责任，同时也同对方联系得到谅解。第二，当时签订第一份合同的时候没有写房屋面积，合同中写的是供暖费和暖气费孙志娟方交没问题，但不是约定的代缴。第三，第二份合同写的是房屋面积80平方米，同时暖气费和物业费由孙志娟方承担，也没有注明多少钱或者对方代缴；第四，1000元物业费是因为对方隐瞒的情况下，后来孙志娟表示过怀疑，孙志娟以孙志娟们学校要报销取暖费为由，曾经给对方要发票，对方说没有，后来孙志娟才得知是71.2平方米，后来在第三份合同中写明暖气费和物业费，760元是真实发生的，之外的240元不应该负担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：北京市西城区××房屋的建筑面积为71.2平方米。2016年2月29日，孙育本（出租人、甲方）与孙志娟（承租人、乙方）经过北京我爱我家房地产经纪有限公司（居间人、丙方，以下简称我爱我家公司）签订《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》约定：房屋为北京市西城区××号（未载明建筑面积）；租赁用途为居住，居住人数为4人；房屋租赁期自2016年3月1日至2017年2月28日，甲方应于2016年3月1日前将房屋按约定条件交付给乙方，《房屋交割清单》经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及电卡后视为交付完成；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施；租金标准为每月7000元，支付方式为半年付，押1付6，押金为7000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；租赁期内的下列费用中，由乙方负担，包含水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费，如乙方垫付了甲方支付的费用，甲方应根据乙方出示的相关缴费凭据向乙方返还相应费用；甲方未按约定时间交付该房屋或乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按每逾期一日，按日租金的200%标准支付违约金。2017年2月27日，孙育本（出租人、甲方）与孙志娟（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同（自行/个人成交版）》，约定：房屋为北京市西城区××号，建筑面积80平方米；房屋租赁期2017年3月1日至2019年2月28日；租金标准为7300/月，押一付六，支付日期为2017年2月27日，2017年8月27日，2018年2月27日，2018年8月27日；押金为7300元，租金期满或合同解除后，抵扣乙方应承担的费用、租金及赔偿责任后剩余部分返还；租赁期内的下列费用中，由乙方负担，包含水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费，如乙方垫付了甲方支付的费用，甲方应根据乙方出示的相关缴费凭据向乙方返还相应费用。2019年2月28日，孙育本（出租人、甲方）与孙志娟（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同（自行/个人成交版）》，约定：房屋为北京市西城区××号，建筑面积80平方米；房屋租期为2019年3月1日至2020年2月29日；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应承担的费用；租金为8100元/月，押一付六，支付日期为2019年2月28日，2019年8月28日；押金为8100元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；租赁期内的下列费用中，由乙方负担，包含水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费2400元、燃气费、物业管理费1000元、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费，如乙方垫付了甲方支付的费用，甲方应根据乙方出示的相关缴费凭据向乙方返还相应费用。2020年4月30日，孙志娟从租赁房屋搬出。此后孙志娟与孙育本之子杨华沟通退费事宜，双方因费用结算、钥匙交接等因素未办理验收交接手续。2021年5月27日，双方进行现场交接，并签订《文兴东街6号楼501房屋验房情况》。庭审中关于租赁房屋的物业费、供暖费情况，孙育本认可交给物业公司的供暖费是1708.8元、物业费是760元，同时认可租赁期内除最后一年的物业费孙志娟直接缴纳760元，其他均按照合同约定进行支付，即孙志娟向孙育本支付四年的供暖费（每年2400元）、三年的物业费（每年1000元），最后一年物业费按760元直接支付物业公司。本院认为，孙志娟与孙育本就租赁房屋先后签订三份房屋租赁合同，最后一份租赁合同应于2020年2月29日到期。合同到期后，双方应及时办理费用结算、房屋交接手续。因合同对押金退还有约定，所以计算孙志娟需向孙育本支付的费用后相应折抵再判断。结合当事人诉讼请求及庭审情况，本案争议焦点为：因租赁房屋面积不符合约定，孙育本是否需退还孙志娟租金；因实际缴纳物业费、供暖费与孙志娟实际缴纳不一，孙育本是否应退还差额部分；孙志娟是否应承担逾期交房的违约金；孙志娟如何向孙育本支付逾期交房的房屋占用费。关于焦点一，孙育本无需因房屋面积不符合约定退还孙志娟租金。孙志娟与孙育本先后签订三份房屋租赁合同，第一份租赁合同未约定具体房屋面积，但第二份、第三份租赁合同均约定房屋面积为80平方米与房屋实际面积71.2平方米不符。孙志娟主张孙育本返还面积差额部分的房屋租金。本院认为，租赁房屋是当事人双方认可的特定房屋，合同约定的租金标准为固定数额，孙育本依约交付该特定房屋，孙志娟在合理期限内未提出异议，现孙志娟又以合同约定面积与实际面积不符为由主张减付租金的，不能成立。关于焦点二，孙志娟应按实际发生数额承担物业费、供暖费。孙育本与孙志娟签订三份房屋租赁合同约定物业费、供暖费由孙志娟负担，并无不可。前两份房屋租赁合同并未约定具体物业费、供暖费数额，第三份房屋租赁合同约定物业费1000元、供暖费2400元，孙志娟承担物业费、供暖费的前提系建立在其实际使用房屋的基础上，理应认定孙志娟和孙育本该约定承担的物业费和供暖费应是基于租赁房屋实际发生的数额。孙育本并未提供证据证明双方约定不论实际物业费、供暖费多少，孙志娟均应按照供暖费每年2400元、物业费每年1000元标准支付，故此孙育本应将与实际发生数额的差额部分退还孙志娟，即孙育本应退还孙志娟物业费、供暖费3484.8元。相应地，孙育本要求孙志娟再行支付最后一年欠付物业费240元，不能成立。关于焦点三，孙志娟不应承担逾期交房的违约金。房屋租赁合同到期后，双方应及时办理费用结算、房屋交接手续，但考虑到彼时祖国上下疫情形势严峻的情况，孙志娟无法及时回京退回房屋，该情况系基于疫情的不可抗力影响，孙志娟未及时退回租赁房屋，不应追究其违约责任。孙育本要求孙志娟承担违约责任，不能成立。但孙志娟未及时腾退房屋，应赔偿孙育本相应的房屋占用费。关于焦点四，孙志娟应赔偿孙育本相应的房屋使用费。双方的房屋租赁合同于2020年2月29日到期，孙志娟应及时将房屋腾退。根据孙志娟提供证据显示，孙志娟于2020年4月30日自行从租赁房屋搬出，但彼时并未与孙育本就交接事宜达成一致意见。双方实际于2020年5月27日完成房屋验收情况。对此，考虑到未能在2020年4月30日即时完成房屋交接，并非完全系孙志娟原因，孙育本在孙志娟明确告知搬出房屋时也应及时避免损失扩大，孙志娟无法亲自办理房屋验收也与其因疫情原因未及时回京有关。综上，对2020年3月1日到2020年5月27日期间的房屋使用费，本院结合双方过错及实际交接情况，酌情予以确定，孙志娟应向孙育本支付房屋占用费18100元。孙育本仍持有孙志娟缴纳的押金8100元，该押金与孙志娟应承担的房屋占用费予以折抵，孙志娟仍应支付孙育本10000元。综上所述，孙志娟本诉请求部分成立；孙育本反诉请求部分成立。依照《中华人民共和国立法法》第九十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十七条、第二百三十五条规定，判决如下：一、本判决生效后七日内，孙育本退还孙志娟物业费、供暖费多收取部分3484.8元；二、本判决生效后七日内，孙志娟支付孙育本房屋占用费10000元；三、驳回孙志娟的其他诉讼请求；四、驳回孙育本的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费649元，由孙志娟负担523元（已交纳），由孙育本负担126元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费782元，由孙育本负担581元（已交纳），由孙志娟负担201元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  高磊二〇二一年七月二日书记员  任卓