文书内容江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终2846号上诉人（原审原告）：李思妮，女，1987年4月5日生，汉族，住江西省南昌市青云谱区。委托诉讼代理人：朱海清，江苏播仁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐州绿地商业管理有限公司，住所地江苏省徐州市云龙区绿地商务城（B7-3地块）C栋1401室。法定代表人：卜凡童，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡雯瑜，该公司员工。上诉人李思妮因与被上诉人徐州绿地商业管理有限公司（以下简称绿地公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州经济技术开发区人民法院（2020）苏0391民初3842号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李思妮上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉求，或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、在双方租赁合同的履行过程中，被上诉人始终未交付涉案房产及约定的产权证明，被上诉人存在严重违约情形，上诉人在合同履行中是受害一方，被上诉人反而以不存在的受损理由提出解除合同，因此上诉人主张被上诉人违约成立。二、一审认定上诉人违约缺乏事实依据。3.双方的法律关系并不是租赁关系，而是合作合同关系。因被上诉人在合同履行过程中未将涉案房屋交付给上诉人，上诉人仅为被上诉人代理招商，上诉人与被上诉人之间没有房屋交接清单作为交付的证据，自始至终租赁物均在被上诉人控制下。因此，被上诉人收取租金无法律依据。4.即使双方是合作合同关系，被上诉人解除合同，也是违法，应承担相应的法律责任。被上诉人收取租金，即使按照合同约定收取，但上诉人尚有150万元在被上诉人处，并未损害被上诉人的权益，且合同尚在免租期内，上诉人根本不用支付租金。绿地公司辩称，1.上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合作协议明确了租赁期限、租金的计算标准等事项，且并无利益分成的相关条款，上诉人主张是合作合同关系，没有事实依据。2.被上诉人自2019年5月24日至2019年8月1日多次向上诉人发出催缴房租的通知，上诉人于2019年7月27日向被上诉人回函中明确其招商成功落地项目有华道数据等商户，且被上诉人在2019年4月4日向上诉人发送的复函中明确其招商进度仅为0.46%，严重滞后，均说明被上诉人已经按照约定交付房屋。上诉人在一审中对被上诉人提交的前述材料的真实性均予以认可，且未提出任何异议。李思妮向一审法院提出诉讼请求：1.判决确认绿地公司于2019年8月30日单方解除《房屋租赁合作协议》属于违约行为；2.判令绿地公司退还李思妮交付的履约诚意金150万元，并赔偿李思妮三个月的租金损失138万元，并赔偿李思妮先期投入的运营损失（含开办及人员工资等）30万元，以上合计318万元；3.本案诉讼费用由绿地公司承担。一审法院经审理查明：2018年10月17日，绿地公司（甲方）与硕远康公司（乙方）签订《房屋租赁合作协议》，一、合作项目协议范围内，双方的关系确定为合作关系，共同建设徐州金龙湖智慧谷科技产业园项目。二、运营形式1、租赁场地：乙方意向承租位于徐州市经济技术开发区绿地之窗I地块办公场地，租赁面积为21717.81平方米，具体范围见附件示意图。2、乙方租赁该场地用途为：徐州金龙湖智慧谷科技产业园。用于转租该场地内房屋、转让场地内房屋承租权、以联营、承包等任何方式将场地房屋交予第三方使用；3、租赁期限：租期为3年1个月，即2018年12月1日至2021年12月31日。乙方在本协议签订之日起即可以开始进行招商活动。本条中所指“年”指租赁年度，每12个月为一个租赁年度。4、免租期：12个月。免租期内（除双方特别约定外）乙方不需要向甲方支付租金，但应承担物业费、水电费等相关费用。5、租赁保证金：50万元。另本合同签订后五个工作日内，乙方向甲方先期支付150万元，作为租赁意向金。免租期第六个月后或开园仪式（暂定2019年5月1日）举办后，其中100万元转为首期租金，首期租金不足部分，由乙方补齐。6、租金：第一年：租金标准为0.7元/㎡/日，每月租金为0元（免租期）;第二年：租金标准为0.7元/㎡/日，每月租金为462408.4元；第三年：租金标准为0.735元/㎡/日，每月租金为485528.8元；第四年：租金标准为0.735元/㎡/日，每月租金为485528.8元；7、租金交付方式：先付后租，租金以叁个月为结算单位。乙方应在每个支付周期最后一月的20日前支付下期租金。甲方收到租金后五个工作日内开具房屋租赁发票给乙方。双方确认，上述付款期限是指租金到达甲方账户之日。8、甲方提供的项目地址为徐州市经济技术开发区绿地之窗商业广场I地块办公楼A、B及商业楼，总建筑面积49803.7平方米。三、甲方的权利和义务1、甲方负责项目的整体的形象、公共区域的装修、园区配套设施的建设。具体见附件四：《物业交付标准》。2、甲方保证所出租的承租场地符合国家及当地政府对租赁房屋的有关规定，保证其有权出租本合同中承租场地，包括在本合同签订前，该项目未被用作向第三方提供抵押、担保等它项权利。…5、在本合同期限内，甲方如出售项目载体，甲方需提前60个工作日告知乙方，并确保乙方与第三方公司签订合作协议，将本协议项下甲方所有权利义务转让给买受人。…五、合作约定1、乙方租赁保证金在本协议正式签订之日起五个工作日之内支付给甲方；2、在免租期第六个月后的五个工作日之内，乙方向甲方支付首期房租。甲方在收到房租后的五个工作日之内向乙方开具等额房屋租赁发票。……6、甲乙双方同意，有下列情形之一的，守约方可书面通知违约方解除本合同。违约方应向守约方支付相当于三个月的租金作为违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足以抵付对方损失的，还须赔偿造成的损失与违约金的差额部分。（一）甲方无法交付合同约定的出租房屋，致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的房屋存在严重质量缺陷，危及乙方安全的；（二）甲方无故提前结束租约或无法继续出租的；（三）乙方在租赁场所内未事先征得甲方书面同意和按规定须经有关部门审核而未获准前，擅自改变上述约定的使用用途的；（四）乙方在对该房屋装修后，经整改无法达到国家相关部门的验收标准的；（五）乙方利用该房屋进行非法活动，损害公共利益的；（六）由乙方自身原因无法继续履约，提前退租的；（七）乙方拖欠租赁、公摊水电费及房屋使用而发生的水、电、气等费用逾期连续超过30天的；（八）本合同其他条款中约定的解除情形。租赁合同签订后，硕远康公司即开始招商，2018年10月29日、10月30日，硕远康公司向绿地公司缴纳履约诚意金共计150万元。2019年3月25日，绿地公司向硕远康公司致函，主要内容为“截止到今日（2019年3月25日），距离开园仪式举办日还有不到两个月的时间，但贵司实际招商面积仅为100平方米左右，招商率仅为0.46%，招商进度严重滞后。我司本着友好合作的态度现下函至贵司：请贵司加快招商进度，跟进商户进场装修。我司也会继续给予贵司招商协助，共同把项目做大做强。”硕远康公司工作人员肖振于3月27日签收了上述函件。3月28日，硕远康公司向绿地公司致函，主要内容为“1、租赁合同、地块裙楼所涉及的148间产权证，我方已收到房屋所有权证明的82份复印件，剩余66份仍未收到，贵司务必于2019年4月1日前，收集租赁合同内、地块全部不动产权证复印件交于我方备份；2、请贵司务必在我方与客户签署园区服务合同后，递交消防规划验收资料前五个工作日内，收集服务协议内涉及房屋业主不动产权证原件交于我方，协助落实后续必要工作。”3月29日，绿地公司收到致函并回复，2019年4月1日前按照贵司要求已将余下商铺产权证复印件提供，另在贵司和商户签订正式合同后，办理消防验收时，我司将配合贵司验收。2019年4月4日，绿地公司再次复函至硕远康公司，载明“截止今日，我司已将协议内明确的商铺产权证明均已提供（《委托经营管理协议》、《房屋所有权初始登记证明》），可以满足贵司租赁商务办公业态办理相关证照使用，但截止2019年4月1日，贵司招商面积100平方米左右，招商率仅为0.46%，招商进度严重滞后，请贵司加快招商进度。…在商户办理营业执照、消防验收等手续时，我司配合提供各项相关证照、照明，满足商户开业需求。”2019年6月12日，绿地公司向硕远康公司出具《催缴房租函》，要求硕远康公司于2019年6月5日前向其缴纳首期租金，绿地公司已于2019年5月24日下《缴费通知单》至贵司，截止2019年6月12日，硕远康公司仍拖欠387225元未缴纳。现再次致函贵司，请贵司于2019年6月18日前将所欠租金缴至绿地公司指定账户。6月24日，绿地公司再次向硕远康公司催要欠付的387225元租金。2019年7月24日，江苏苏旭律师事务所向硕远康公司出具《关于尽快支付房租的律师函》，主要内容为“江苏苏旭律师事务所接受绿地公司委托，就贵公司与该公司关于房屋租赁租金支付事宜，经审慎调查，确认了以下事实并致函如下。根据该公司与贵公司双方签署的《房屋租赁合作协议》约定：贵司应于2019年6月5日前向该公司缴纳首期租金，该公司已分别于2019年6月12日、2019年6月24日下函至贵司催缴房租，但截至今日（2019年7月23日），贵司所欠房租仍未缴纳，已构成根本违约。现再次致函至贵司，请贵司于2019年7月31日前将所欠租金缴纳至该公司指定账户……如逾期未缴，该公司将按照《房租租赁合作协议》第五（6）条约定：追讨贵司三个月的租金作为违约金；违约金不足以抵付该公司损失的，还须赔偿造成的损失与违约金的差额部分。另据上述合同第五条相关拖欠租金超过30天的，该公司有权解除合同的约定，烦请贵司审慎处理拖欠租金事宜，否则，产生的一切后果均由贵司承担。”硕远康公司工作人员肖振于2019年7月25日签收律师函。2019年7月27日，硕远康公司出具《缴款通知书回函》，主要内容为“我司看好并期望着重开发徐州市场，签约之初已支付租赁房租100万元及保证金50万元。为避免单线招商风险，同时还引入产业园模式绿地之窗地块项目，产业园运作模式不同于商业运作模式，产业蓄水期约一至二年期间，在此期间维护运营费用都需要持续投入，并且为尽早吸纳产业客户，我方采用先用后付，奖金补贴等多种招商入驻客户，达成招商入驻目标。我方集团与运作公司也是建立在这一事实基础上的判断，希望不要因短期内无法达到的利益缺口，而影响整体的进程；如若解约，不但对于双方公司前期的投入都难以弥补，后续两年内商业招商的困难也难以改变，或是需要更加倍的投入，这一切的损失皆非协议违约金所能够补偿的。希望贵司能够衡量事实困难，给予我方信心与宽限期限，共赢互惠，在协议免租期内扭转亏损现状。…同时希望贵公司亦能在装修消防、租期确认、资料提供、商户入驻等方面提供协议规定内必要的支持帮助，加速落实共同的招商引资项目。望贵公司能着眼项目实际现状和产业园行业特性，给予我司时间上的宽限，至2019年第三季度末支付剩余款项；若双方依旧无法达成共识，希望能够另行解决异议，避免双方不必要的纠纷与损失。”2019年8月1日，绿地公司又向硕远康公司回函，“贵司回函已收悉，回函内容不足以作为拖欠房租理由，根据贵、我双方签订《房屋租赁合作协议》约定，请贵司按照协议约定将所欠租金缴至我司指定账户。请贵司按照协议约定支付所欠租金，否则产生的一切后果均由贵司承担。”2019年10月15日，江苏苏旭律师事务所向硕远康公司出具《关于解除房屋租赁协议的律师函》，因硕远康公司截至今日（2019年8月30日），贵公司所欠房租仍未缴纳，贵公司的行为已构成根本违约。根据《房屋租赁合作协议》第五条第六款第（七）项约定“乙方拖欠租金、公摊水电费及房屋使用而发生的水、电、气等费用逾期连续超过30天的”，绿地公司有权解除《房屋租赁合作协议》。现绿地公司授权本律所发函告知贵公司，与贵公司解除《房屋租赁合作协议》。特此函告。2019年10月15日，硕远康公司工作人员许多签收了《关于解除房屋租赁协议的律师函》。一审法院另查明，硕远康公司系自然人独资企业，于2020年3月29日注销，李思妮系硕远康公司法定代表人以及唯一股东。一审法院认为，公司被注销后，其民事责任和诉讼义务承担者应为其清算责任人。本案的清算责任人为个人股东，李思妮作为原告起诉其主体适格。绿地公司与硕远康公司签订的《房屋租赁合作协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同，对双方均具有法律约束力，无论是绿地公司还是硕远康公司均应按照协议约定履行。本案中，协议签订后硕远康公司即在涉案租赁房屋中招商入住，其在3月28日要求绿地公司交付剩余66份房屋产权证明复印件，绿地公司在2019年4月4日的回函中已经明确已将协议内明确的商铺产权证明均已提供（委托经营管理协议、房屋所有权初始登记证明），硕远康公司在收到回函后并未提出异议，故绿地公司已按照协议约定履行了交付涉案租赁物及相关证明的义务，硕远康公司应按照协议履行支付房租的义务。双方签订的《房屋租赁合作协议》第二条第（5）项约定，租赁保证金50万元，另本合同签订后五个工作日内，乙方向甲方先期支付150万元，作为租赁意向金。免租期第六个月后或开园仪式（暂定2019年5月1日）举办后，其中100万元转为首期租金，首期租金不足部分，由乙方补齐。第五条第（2）项约定，在免租期第六个月后的五个工作日之内，乙方向甲方支付首期房租。甲方在收到房租后的五个工作日之内向乙方开具等额房屋租赁发票。故硕远康公司应于免租期第六个月后的五个工作日内即2019年6月5日之前向绿地公司支付首期租金1387225元，因硕远康公司支付150万元履约意向金中100万元转为了首期租金，硕远康还需在2019年6月5日之前补足首期租金差额部分387225元。经绿地公司多次催告，硕远康公司于2019年7月27日提出延付租金至2019年第三季度末，但绿地公司书面拒绝了其延付租金的请求，双方未达成新的协议，硕远康公司仍应按照协议约定时间补足首期租金差额部分。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十三条的规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。双方签订的《房屋租赁合作协议》第五条第（7）项约定，乙方拖欠租金、公摊水电费及房屋使用而发生的水、电、气等费用逾期连续超过30天的，守约方可书面通知违约方解除本合同。本案中，硕远康公司直至双方合同解除前也未按照合同约定缴纳租金，致使绿地公司不能实现合同目的，双方约定的解除合同的条件已成就，故绿地公司可依约解除租赁合同。李思妮认为，合同解除时尚在免租期内，硕远康公司不存在违约。绿地公司给予硕远康公司一年的免租期系双方互惠互利充分信任的协商结果，双方特别约定应在免租期6个月后缴纳首期租金，也是体现硕远康公司履行能力及商业信誉的基本要求，硕远康公司没有履行支付首期租金的能力，绿地公司完全有理由怀疑硕远康公司支付剩余租金的能力，其主张解除合同合情合理。故对于李思妮的辩称不予采信。李思妮主张绿地公司解除合同违约并要求其支付违约金并赔偿损失的诉请，不予支持。关于李思妮能否主张返还履约诚意金150万元的问题。双方签订的《房屋租赁合作协议》第二条第（5）项约定，租赁保证金50万元，另本合同签订后五个工作日内，乙方向甲方先期支付150万元，作为租赁意向金。免租期第六个月后或开园仪式（暂定2019年5月1日）举办后，其中100万元转为首期租金，首期租金不足部分，由乙方补齐。故该150万元履约诚意金在合同履行过程中100万元转为首期租金，50万元为保证金。硕远康公司在2019年7月27日的《缴款通知书回函》中对该事实已经予以确认，该100万元首期租金虽为预付，但双方的租赁合同于2019年10月15日解除，硕远康公司占有使用涉案租赁物近1年之久，该期间虽为免租期，但因硕远康公司的违约行为致使合同无法继续履行，绿地公司无法获得剩余租期内的租金收益，硕远康公司的违约行为明显给绿地公司造成了租赁损失，根据合同法第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。绿地公司给予了硕远康公司1年免租期系为了维系双方租赁关系以获得剩余租期内的租金，现因硕远康公司的违约行为而损失了预期利益，如若返还明显违反公平原则，故该款项不应予以返还。其次关于50万元保证金的问题，履行保证金是担保承租人按租赁合同履约的单方担保，合同中未对合同解除后保证金的处理进行约定，考虑保证金的性质，绿地公司因硕远康公司的违约行为造成的损失，上述100万元首期租金以及50万元保证金都不足以弥补，故李思妮要求返还亦不予支持。一审法院遂判决：驳回李思妮的诉讼请求。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，绿地公司与硕远康公司于2018年10月17日签订的《房屋租赁合作协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据涉案合同约定，在免租期第六个月后的五个工作日之内，硕远康公司向绿地公司支付首期房租，同时合同还约定了租金以三个月为结算单位。故硕远康公司应于2019年6月5日之前向绿地公司支付首期租金1387225元，但硕远康公司并未按时支付该笔费用。上诉人主张其有150万元履约诚意金在被上诉人处，并未损害被上诉人的权益。但根据涉案合同约定，免租期第六个月后或开园仪式举办后，其中100万元转为首期租金，首期租金不足部分，由硕远康公司补齐，对此硕远康公司在2019年7月27日的《缴款通知书回函》中亦予以确认。上诉人抗辩剩余50万元亦应作为首期租金抵扣，但在硕远康公司与绿地公司的往来函件中并未提及此事，硕远康公司仅是根据经营现状要求将付款时间推迟至2019年第三季度末，但被绿地公司书面明确予以拒绝。故硕远康公司存在逾期交付房租的行为，绿地公司以此为由于2019年10月15日解除涉案合同，符合双方合同约定。关于李思妮诉请赔偿其三个月的租金损失及先期投入运营损失的损失赔偿问题，因本案系因上诉人逾期交付房租导致绿地公司根据涉案合同约定，行使合同约定解除权，故绿地公司解除合同不构成违约，不应承担上诉人主张的该项损失赔偿责任。关于李思妮诉请退还其交付的履约诚意金150万元的问题。根据双方合同约定，违约方应向守约方支付相当于三个月的租金作为违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足以抵付对方损失的，还须赔偿造成的损失与违约金的差额部分。本案中，针对上诉人主张的返还诚意金的诉讼请求，绿地公司提出上诉人应向其承担违约责任及损失赔偿的抗辩，要求抵扣诚意金。对此，本院认为，因上诉人未按合同约定支付租金致绿地公司依约解除合同，上诉人逾期支付租金的行为构成违约，应当对此向绿地公司承担相应的合同责任及法律责任。涉案合同解除虽系发生在免租期内，但免租期系出租人综合整个租赁周期设定的租金优惠待遇，是出租人以在免租期后的租赁期限内获取租金为预期利益。本案中，因上诉人违约导致涉案合同提前解除，绿地公司的租金期限利益客观上受到了损害。考虑到硕远康公司实际占有涉案房屋亦长达十个月之久，综合涉案双方约定的租金标准、合同履行情况及违约情形，并结合双方合同中关于违约责任与损失补差等约定，绿地公司提出以其损失相应抵扣150万元履约诚意金的抗辩意见，本院予以支持。对于上诉人要求返还150万元履约诚意金的上诉主张，本院不予支持。综上，上诉人李思妮的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32240元，由上诉人李思妮负担。本判决为终审判决。审判长 张 伟审判员 王素芳审判员 李 琳二〇二一年七月五日书记员 宗 正