广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终3120号上诉人（原审原告）：招商银行股份有限公司广州分行，住所地：广东省广州市天河区华穗路5号。负责人：杨法德，该分行行长。委托诉讼代理人：汪道伟，广东神朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓兆欣，广东神朗律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周晓慧，女，1982年8月26日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。被上诉人（原审被告）：广州番禺雅居乐房地产开发有限公司，住所地：广东省广州市番禺区南村镇员岗村广州雅居乐花园会所。法定代表人：张海明，该公司经理。委托诉讼代理人：朱金霞，该公司职员。上诉人招商银行股份有限公司广州分行（以下简称招行广州分行）因与被上诉人周晓慧、广州番禺雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）抵押合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初5185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人招行广州分行上诉请求：1.改判一审判决第二项为：雅居乐公司立即将番禺区南村镇兴南大道瀚澜三街9号3402房（以下简称3402房）的所有权过户登记至周晓慧名下，由雅居乐公司、周晓慧承担登记所需税费；2.判令本案上诉费用由雅居乐公司、周晓慧承担。事实和理由：一、一审法院已查明招行广州分行与周晓慧、雅居乐公司共同签订的《个人购房借款及担保合同》依法成立且合法有效，该担保合同第28条约定，借款人、抵押人应在贷款人要求的期限内办妥抵押物由售房人转至抵押人名下的过户手续以及以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。招行广州分行与雅居乐公司共同签订的《招商银行个人购房贷款合作协议书》第3条、第9.5条约定，抵押楼宇竣工验收交付使用后，乙方应当及时为购房人办理房产所有权证和他项权证。综上，办理房地产所有权证是周晓慧及雅居乐公司的合同义务。2016年6月3日，番禺区不动产登记中心致雅居乐公司的《广州市房地产初始登记告知书》（登记字号：16登记02378641）中载明，番禺区南村镇兴南大道瀚澜三街5、7、9号房屋的初始登记已经登记机关核准登记。本案中，3402房已具备办理房地产所有权证的条件，因周晓慧与雅居乐公司未办理3402房房地产所有权证，导致3402房未能办理正式抵押登记手续及招行广州分行至今未能取得3402房的抵押权，损害了招行广州分行的合法权利。因此，招行广州分行有权参照我国《合同法》第七十三条第一款的规定，请求雅居乐公司立即将3402房所有权过户登记至周晓慧名下，由周晓慧、雅居乐公司承担登记所需税费。二、办理所有权证和办理抵押权证，应该合并审理，这两个方面的诉讼请求都是基于同一个法律事实，合并审理有利于减少当事人的诉累，同时也是营造良好营商环境的一个重要方面。三、预查封不是妨碍预抵押转为正式抵押登记的理由。本案的预抵押在先，预查封在后，预查封不能影响在先的预查封。在先有预抵押、后有预查封的情况下，在广州市房屋登记部门也是可以顺利办理抵押权证的。综上，恳请依法改判，支持招行广州分行的上诉请求。被上诉人雅居乐公司答辩称：首先，坚持一审的答辩意见，同意与周晓慧办理案涉房产产权登记，并愿意配合办理抵押登记；但由于周晓慧尚未缴纳案涉房产的相关登记税费，若判决雅居乐公司代位缴纳，则应当判决雅居乐公司对周晓慧的追偿权。其次，根据民法典担保制度解释第五十二条第一款的规定，经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。案涉房屋已办理抵押预告登记，且于2016年6月3日办理了初始登记。因周晓慧个人原因未办理产权证及他项权证，招行广州分行对案涉房屋抵押权未能设立不存在过错。故应认定招行广州分行对案涉房屋的抵押权自办理预告登记之日起已经取得，并有权就案涉房屋优先受偿。因此，招行广州分行的请求有法律依据。被上诉人周晓慧未到庭，亦未答辩。招行广州分行向一审法院起诉请求：一、雅居乐公司立即将案涉房产的所有权过户登记至周晓慧名下，由周晓慧、雅居乐公司承担登记税费；二、周晓慧取得上述房产产权登记后立即配合办理以招行广州分行为抵押权人房地产抵押权证。一审法院认定事实：2014年7月17日，招行广州分行（贷款人、抵押权人）与周晓慧（借款人、抵押人）、雅居乐公司（保证人）签订《个人购房借款及担保合同》，约定贷款人同意向借款人提供贷款2410000元，用于购买案涉房产，借款人并以该房产向贷款人提供抵押担保，担保范围包括贷款本金、利息、罚息、复息及实现债权的费用等；保证人为借款人在合同项下的债务承担连带保证责任，保证范围包括贷款本金、利息、罚息、复息及实现债权的费用等；保证期间自合同生效之日至借款人持的预告登记证明办妥预告抵押登记，并将预告登记证明和预告抵押登记证明交由贷款人保管之日止。该合同并约定了贷款期限、贷款利率、还款方式及逾期还款的违约责任等。2014年7月18日，案涉房产办理了不动产预告登记，预告登记产权人为周晓慧；同年8月12日，案涉房产办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为招行广州分行。在本案中，招行广州分行提供广州市番禺区不动产登记中心于2016年6月3日致雅居乐公司的《广州市房地产初始登记告知书》，表示案涉房产的初始登记已经登记机关核准登记，具备办理案涉房产的不动产登记与抵押登记。另查明，2014年8月7日，招行广州分行依约向周晓慧发放了贷款2410000元。周晓慧借款后未按时还本付息。对此，招行广州分行向一审法院提起了诉讼【（2018）粤0106民初791号】。一审法院审理该案后依法作出判决，判令周晓慧向招行广州分行偿还借款2325521.86元及利息、罚息、复息等。该案发生法律效力后，经招行广州分行执行申请，一审法院立案执行【（2018）粤0106执23143号】。该执行案因采取执行措施后未发现有可供执行财产，于2019年5月23日依法裁定终结本次执行程序。案涉房产现被广州市白云区人民法院等众多人民法院查封或轮候查封。一审法院认为：招行广州分行与周晓慧的抵押合同关系依法成立且合法有效。案涉房产虽已办理了预购商品房抵押权预告登记，但未办理不动产抵押登记，招行广州分行对案涉房产的抵押权并未依法设立，招行广州分行要求周晓慧继续履行抵押登记义务合理，一审法院予以支持。由于周晓慧尚未取得案涉房产的不动产权利人登记，且案涉房产已被人民法院司法查封，因此抵押登记应当在抵押登记条件成就、妨碍抵押登记情况消除后办理。招行广州分行并非案涉房产买卖合同关系的当事人，案涉房产不动产权利人登记与案涉抵押合同关系的抵押登记不属同一法律关系。案涉房产不动产权利人登记应当由相关合同关系的当事人另循合法途径解决。招行广州分行主张案涉房产的不动产权利人登记不属本案调处范围，依法应予驳回。综上所述，周晓慧经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条的规定，判决：一、周晓慧在广州市番禺区南村镇兴南大道瀚澜三街9号3402房产的抵押登记条件成就、妨碍抵押登记情况消除之日起三日内，与招商银行股份有限公司广州分行在登记机关办理抵押登记，广州番禺雅居乐房地产开发有限公司给予配合；二、驳回招商银行股份有限公司广州分行其他诉讼请求。本案一审受理费25940元，由周晓慧负担。经二审审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。另，二审期间，招行广州分行再次提交《广州市不动产登记查册表》，认为案涉房产2014年8月12日办理预售商品房抵押权预告登记在先，之后被多家人民法院“查封或轮候查封”应表述为“预查封或预轮候查封”才准确。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审审查范围应围绕当事人的上诉请求进行，当事人对原审判决未提起上诉部分，本院予以维持。根据上诉人的上诉请求和理由，本案二审的争议焦点为：招行广州分行是否有权要求周晓慧和雅居乐公司办理涉案房屋的不动产权属登记手续。首先，预告登记是为保障将来物权的实现，按照约定向登记机构申请办理的登记。涉案房屋已办理抵押预告登记，招行广州分行享有请求办理抵押权登记的权利，周晓慧依约负有配合办理抵押登记的义务。其次，根据广州市番禺区不动产登记中心于2016年6月3日致雅居乐公司的《广州市房地产初始登记告知书》，案涉房产的初始登记已经登记机关核准登记，具备办理案涉房产的不动产登记与抵押登记条件。因此，涉案房屋已由开发商办理了所有权首次登记，具备办理登记至买受人周晓慧名下的产权登记条件。由于周晓慧未配合雅居乐公司办理涉案房屋的产权证书及未缴纳相关的税费，导致涉案房屋无法办理登记至周晓慧名下的产权登记手续，进而导致抵押预告登记无法转为正式抵押登记，侵害了招行广州分行应当享有的合法权益。周晓慧能够履行而怠于履行抵押登记义务，应视为抵押权设立条件已成就。雅居乐公司对于履行配合义务没有异议，故在具备物权登记条件的情况下，招行广州分行有权要求周晓慧、雅居乐公司办理涉案房屋的不动产权属登记手续，以消除办理抵押登记的障碍。由于办理产权登记是办理抵押登记的必要条件，办理产权登记手续并不等同于物权确认，招行广州分行要求办理产权登记的目的是为了办理抵押登记从而实现抵押权，一审法院认为案涉房产不动产权利人登记应当由相关合同关系的当事人另寻途径解决，存在不当，亦不利于抵押权人合法权益的保障，本院予以纠正。再次，雅居乐公司同意与周晓慧办理案涉房产的不动产权属登记，也愿意配合办理抵押登记；在办理涉案房屋的不动产权属登记过程中，雅居乐公司可代周晓慧向相关税费征收部门代缴相关税费，并可在代缴后另循法律途径向周晓慧追偿。至于涉案房屋的查封或预查封问题是否会影响抵押权首次登记，应按照登记机关的相关指引办理，一审判决第一项也已经明确妨碍抵押登记情况消除之日起限定时间内周晓慧与招行广州分行在登记机关办理抵押登记，并由雅居乐公司给予配合。综上所述，上诉人招行广州分行的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：一、维持广东省广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初5185号民事判决第一项及一审案件受理费的处理；二、撤销广东省广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初5185号民事判决第二项；三、周晓慧与广州番禺雅居乐房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内办理广州市番禺区南村镇兴南大道瀚澜三街9号3402房产所有权登记至周晓慧名下的手续；四、驳回招商银行股份有限公司广州分行其他诉讼请求。二审案件受理费25940元，由周晓慧负担。本判决为终审判决。审 判 长 邹迎晖审 判 员 许雪芳审 判 员 李璐思二〇二一年七月一日法官助理 林洁裕书 记 员 何贤羡