北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终8784号上诉人(原审被告)：北京无限乐活商业管理有限公司，住所地北京市朝阳区望京东园四区3号楼地下车库-1层-101。法定代表人：孟珺，总裁。委托诉讼代理人：吴一帆，男，1989年9月5日出生。被上诉人(原审原告)：佟德义，男，1974年7月6日出生。委托诉讼代理人：叶建民，北京德和衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：王奎元，北京德和衡律师事务所实习律师。上诉人北京无限乐活商业管理有限公司（以下简称无限乐活公司）因与被上诉人佟德义房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初44456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。无限乐活公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判驳回佟德义的全部诉讼请求；一审、二审诉讼费用由佟德义承担。事实和理由：佟德义于2019年12月已经进场装修；佟德义在未经无限乐活公司同意的情况下提前提出解约属于严重违约，且导致该区域空置长达一年之久，造成9个月场地使用费及管理费的损失，共计849177元，根据协议约定，佟德义应向无限乐活公司进行赔偿；55000元的进场费是无限乐活公司代北京新同联福居商务信息咨询公司（以下简称新同联福居公司）收取并支付至新同联福居公司账户，且居间协议约定进场费是一次性支付不退还，故无限乐活公司无需向佟德义返还进场费。佟德义辩称：同意一审判决，不同意无限乐活公司的上诉。佟德义向一审法院起诉请求：1.判令无限乐活公司返还佟德义房屋租金81030元、租房保证金94535元、物业管理费13505元、进场费55000元，合计金额为244070元；2.判令无限乐活公司给付佟德义违约金94535元。一审法院认定事实：北京市朝阳区望京东园四区×号楼嘉瑞文化中心×层编号×场地（以下简称涉诉场地）系案外人所有，无限乐活公司依据合同获得包括转租权在内的经营权。2019年11月26日无限乐活公司作为甲方、佟德义作为乙方签订了《场地使用协议》，约定甲方允许乙方使用涉诉场地，乙方以便利之星的品牌在此经营便利店；场地使用期限为36个月，自2019年12月31日起至2022年12月30日止，其中自2019年12月1日至2019年12月30日为“装修期”，“装修期”是由甲方明确给乙方的自“进场日”起算的一定期间用于乙方商铺装修，“进场日”即为场地交付日，指乙方按甲方书面通知要求的条件办理所有进场手续后，甲方将约定的场地移交给乙方的日期，乙方应在“进场日”接收场地，并在“进场日”当日完成验收并签署验收合格凭据；“开业日”指乙方使用该商铺实际用于经营（包括试营业）之日，即场地使用费起计日，从“开业日”开始计算乙方应支付的场地使用费，甲方开业日期不得晚于2019年12月31日，具体开业时间以甲方“开业通知书”书面通知为准，月度场地使用费为27010元，付款方式为押三付三，季度租金为81030元，还需一次性支付进场费55000元、支付押金94535元，首季使用费及押金（保证金）均应在协议生效之日起5个自然日内支付，并在每季最后一个月的26日之前支付下季使用费，进场费不退还，押金在协议终止后甲方书面确认乙方已履行完毕支付义务之日起30个工作日内无息返还；若乙方申报独立执照，因甲方原因导致相关部门不予办理，甲方和居间方需退还剩余租金及押金、进场费，因办理营业执照所产生的时间，乙方无权以任何理由要求退租；因甲方过错导致乙方连续90个工作日无法使用该场地，乙方有权终止本协议，若甲方有任何违约行为给乙方造成损失，赔偿最高限额为乙方向甲方缴交的保证金数额。《场地使用协议》签订后佟德义在约定期限内向无限乐活公司支付了首季租金81030元、租赁押金94535元、进场费55000元、物业管理费13505元，以上合计244070元。此后佟德义多次催促无限乐活公司提供办理营业执照所需的产权方手续，无限乐活公司告知其可以提供及协助办理，但公司需要走流程。审理中佟德义举证了其与无限乐活公司李向静（微信昵称为“溪水边cathy姐”）、吴一帆（微信昵称为“场地运营吴总”）、杨晓燕（微信昵称杨小宴）的微信聊天信息，对于微信的真实性无限乐活公司予以认可。一、为证实一直没有接到进场通知，佟德义指出：1.与李向静的微信中佟德义在2019年12月3日问“现在我可以进场吗、钥匙一直没给我”；12月8日问“今天消防口会更改完吗？尽量快一点，我这里着急进场”，李向静回复“明白，会尽快通知”；12月13日问“我这里明天是否可以办理进场”。2.与吴一帆的微信中，2019年12月8日吴一帆说“会提前跟你说让你准备好进场哈，放心”，佟德义回复“尽量快一点，我这里着急进场”。二、为证实无限乐活公司无权转租，佟德义说明无限乐活公司提出因“便利之星”品牌不高端无法通过产权方审核的事实，聊天信息中涉及品牌审核的内容主要是在2019年12月12日李向静发送“然后那个营业执照，这个是没有问题，因为现在对咱们这个品牌还是在审核，今天还在问我北京有没有店，想看一下店那个效果，我说北京还没有，是刚刚进北京，咱们这是第一家。所以这个是在走流程”。三、为证实提出延后“开业日”及解除合同的情况，佟德义指出在与李向静的微信中2019年12月6日发送“李总您好，关于免租期申请表我已经打印了，交给运营吴总，他没有收，关于免租期的问题说这个要交给您”，同时佟德义提交了《申请函》内容，主要内容为“至今未拿到钥匙，特此申请免租期7天”；在2019年12月21日的微信中分别向李向静、吴一帆均发送了《申请书》，主要内容为再次重申无限乐活公司不通过“便利之星”品牌审核以及不配合办理营业执照等拖延问题，同时提出申请解除合同，退还费用，随后李向静问“免租答应你还退吗”，佟德义回复“要退的，没有钱运营了，后期怕资金跟不上”，李向静说“今天上午刚开完会已经批了你的免租期”，佟德义表示“申请解约，我等消息”，之后佟德义一直向李向静询问结果，直至2020年4月16日李向静告知佟德义与公司法务联系；2020年1月2日、2020年1月18日的微信中佟德义两次向吴一帆发送《申请函》，内容均为申请解除合同、退还费用等，无限乐活公司未予答复。佟德义还举证其与吴一帆在2020年1月3日的电话通话录音，录音中吴一帆表示继续为佟德义申请直至2020年3月15日免租，佟德义坚持解除合同。此后无限乐活公司未向佟德义告知免租期意见或通知其开业时间。一审法院认定的以上事实，有《场地使用协议》、收款收据、微信聊天记录等证据，还有当事人陈述在案佐证。一审法院认为：依法成立的合同关系受法律保护。佟德义与无限乐活公司就涉诉场地自愿签署《场地使用协议》，约定内容不违反相关法律法规规定，为有效合同；双方均应遵照履行。无限乐活公司举证的其关联公司与涉诉场地产权人所签合同可以基本证实无限乐活公司就涉诉场地具有转租权，佟德义所称产权方不批准“便利之星”品牌审核并非场地使用权，且从微信中看无限乐活公司一方并未对此作出强制要求，故佟德义据此主张无限乐活公司没有转租权证据不充分。当事人应当全面履行合同义务。《场地使用协议》约定无限乐活公司就进场装修需书面通知佟德义，且微信中佟德义多次催促无限乐活公司要求尽快进场，二者可以相互印证证实佟德义确实未接到无限乐活公司的进场通知；无限乐活公司关于已经口头通知入场的陈述既不符合双方约定，亦与微信内容不符，法院无法采信。《场地使用协议》还约定无限乐活公司书面通知佟德义开业时间，开业日不得晚于2019年12月31日，对此无限乐活公司未证实其已经履行了开业通知义务，而以商街已经开业不需再行通知的陈述对抗合同约定，法院对其抗辩意见不予采纳；无限乐活公司不向佟德义发送通知导致佟德义无法正常使用涉诉场地的行为构成违约。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以提出解除合同。《场地使用协议》约定因甲方过错导致乙方连续90个工作日无法使用场地的，乙方有权单方终止合同，据此佟德义在无限乐活公司未按最晚通知开业日约定的过后90个工作日，即2020年5月21日有权提出解除合同，佟德义自2019年12月21日开始多次向无限乐活公司发送《申请函》申请解除合同不符合约定，同时其在2019年12月23日李向静告知可以延长免租期的情况下坚持解除合同，亦能导致无限乐活公司懈怠履行通知义务，故佟德义在履行合同中同样存在责任。审理中佟德义与无限乐活公司均表示同意解除合同，法院根据合同约定确认解除日期为2020年5月21日。合同解除后，尚未履行的中止履行。因无限乐活公司始终未向佟德义交付涉诉场地，故理应退还佟德义已支付的房屋租金、物业管理费、保证金和进场费。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。因佟德义与无限乐活公司双方在履行合同中分别存在履行义务不符合约定与不履行合同约定的责任，故佟德义主张的违约金不予支持。微信证据并未显示无限乐活公司拒绝协助办理营业执照，故佟德义主张无限乐活公司在此项上存在违约没有证据支持。据此，一审法院判决：一、北京无限乐活商业管理有限公司于判决书生效后十日内退还佟德义房屋租金81030元、保证金94535元、物业管理费13505元、进场费55000元，以上合计244070元；二、驳回佟德义其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6852元，由佟德义负担1891元（已交纳），无限乐活公司负担4961元（于判决书生效后七日内交纳）。公告费260元，由佟德义负担（已交纳）。二审期间，无限乐活公司提交进场费退款表、中国建设银行单位客户专用回单、记账凭证，证明2020年12月9日无限乐活公司已经将进场费55000元支付给新同联福居公司，按照协议约定，佟德义不得以任何理由要求退还进场费。佟德义的质证意见是：对证据的真实性无法确认，对证明目的不认可；转款金额不一致，与本案无关联性；进场费是佟德义与无限乐活公司双方协议约定的，也是交给无限乐活公司的，约定进场费不退是以办理独立营业执照为前提，但无限乐活公司一直不给佟德义办理营业执照的书面材料。对当事人提交的证据，本院依据本案其他事实予以综合审查认定。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，无限乐活公司主张佟德义于2019年12月已经进场装修，佟德义对此不予认可。因双方签订的《场地使用协议》约定无限乐活公司就进场装修需书面通知佟德义，且微信中佟德义多次催促无限乐活公司要求尽快进场，二者可以相互印证证实佟德义确实未接到无限乐活公司的进场通知。故对无限乐活公司的上述主张，本院不予采信。《场地使用协议》约定因无限乐活公司过错导致佟德义连续90个工作日无法使用场地的，佟德义有权单方终止合同。在无限乐活公司没有提供充分证据证实其已经履行了进场及开业通知义务的情况下，佟德义有权依约提出解除合同。因无限乐活公司始终未向佟德义交付涉诉场地，其应退还佟德义已支付的房屋租金、物业管理费、保证金和进场费。无限乐活公司以其已将进场费支付新同联福居公司，且按照合同约定无限乐活公司无需向佟德义返还进场费的主张，依据不足，本院不予支持。综上所述，无限乐活公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6852元，由北京无限乐活商业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  万丽丽审 判 员  沈 放审 判 员  玄明虎二〇二一年七月二十三日法官助理  李延昭法官助理  陈亢睿法官助理  向 玗