上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0118民初8922号原告：上海权强工贸有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：陈胜强，董事长。委托诉讼代理人：李庆春，上海卿云律师事务所律师。委托诉讼代理人：张迎川，上海卿云律师事务所律师。被告：上海嵘辩贸易有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：梁于华，经理。被告：梁于华，男，1981年12月15日出生，汉族，户籍所在地江苏省。原告上海权强工贸有限公司(以下简称“权强公司”)诉被告上海嵘辩贸易有限公司(以下简称“嵘辩公司”)、梁于华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案受理，依法适用简易程序进行审理。本院于2021年5月12日公开开庭进行了审理，原告权强公司的委托诉讼代理人张迎川、被告梁于华(并作为被告嵘辩公司的法定代表人)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告权强公司向本院提出诉讼请求：1、判令权强公司与嵘辩公司、梁于华就青浦区华新镇华徐公路XXX弄XXX号厂房签订的《厂房租赁合同》于2020年12月31日解除；2、判令嵘辩公司、梁于华支付2020年7月至12月的房屋租金人民币(以下币种均同)165,000元；3、判令嵘辩公司、梁于华支付租金滞纳金(以5万元为基数，自2020年3月21日起计算至2021年2月11日；以137,500元为基数，自2020年6月20日起计算至2021年3月26日；以87,500元为基数，自2021年3月27日起计算至2021年4月9日；以27,500元为基数，自2021年4月10日起计算至实际支付之日止；以137,500元为基数，自2020年9月21日起计算至实际支付之日止，以上均按照每日万分之五的标准)；4、判令嵘辩公司、梁于华赔偿违约金137,500元(三个月租金)；5、判令嵘辩公司、梁于华支付厂房使用费(自2021年1月1日起计算至实际交房腾退日，按照每年55万元计算)；6、判令嵘辩公司、梁于华腾退青浦区华新镇华徐公路XXX弄XXX号厂房；7、判令嵘辩公司、梁于华支付权强公司律师费15,000元；8、判令嵘辩公司、梁于华将厂房恢复原状。审理中，权强公司变更第2、5项诉请为：2、判令嵘辩公司、梁于华支付2021年5月31日之前的租金及使用费244,200元；5、判令嵘辩公司、梁于华支付厂房使用费，自2021年6月1日起至实际交房腾退之日止，按每年55万元计算。事实与理由：2019年4月24日，权强公司与嵘辩公司、梁于华签署《厂房租赁合同》(以下简称“租赁合同”)，约定由嵘辩公司、梁于华承租权强公司位于上海市青浦区华新镇华徐公路XXX弄XXX号的标准厂房(以下简称“系争房屋”)，房屋面积2,200平方米，租赁期间为2019年7月1日至2022年6月30日，年租金55万元，租金先付后用，每三个月支付租金，即每次付款前十天付下次租赁费。权强公司当日交付房屋，但嵘辩公司、梁于华拖欠房租，2020年9月29日经对账，尚拖欠2020年4月至6月房租5万元、2020年7月至9月房租137,500元;2020年10月至12月房租137,500元。2020年10月23日付清4月至6月房租,余款至今未付，因此权强公司起诉要求判如所请。被告嵘辩公司、梁于华共同辩称，1、不同意解除合同。系争房屋又转租给了其他人，解除需要支付很多违约金。2、同意支付。3、不同意支付滞纳金。受疫情影响，资金周转有困难，不是有意拖欠，确实存在延迟支付。自己是做仓储的。4、不同意支付违约金，金额太高了，都是因为受到了疫情影响。5、同意按55万元/年的标准支付使用费。6、不同意搬离。7、同意支付律师费。8、同意拆除隔断，不同意权强公司说的原状的标准，自己做了装修。经开庭审理查明，2019年4月24日，权强公司(甲方、出租方)与嵘辩公司、梁于华(乙方、承租方)签订租赁合同，约定将系争房屋出租给乙方，租期自2019年7月1日至2022年6月30日，厂房和附助用房建筑面积2,200平方米，年租金55万元，先付后用，付租费方式为3个月，每次付款前十天付下次租赁费。乙方如逾期交付租金应支付每天千分之三的滞纳金，如逾期满一个月，则甲方有权单方终止合同和采取相关措施包括停水停电，乙方另赔偿三个月租金给甲方。若乙方拖欠租费和水电费等，则甲方有权单方面诉于法院，诉讼费和律师费由乙方支付。甲方无土地使用证和房产证。租赁合同签订后，权强公司交付房屋，嵘辩公司支付押金5万元，将房屋对外转租使用。另查明，2020年10月20日，权强公司通过微信向梁于华发《催款通知书》，告知2020年4月1日至6月30日止尚欠5万元未支付，要求尽快付款，后附清单载明欠付明细。经对账，双方确认截止至2021年6月30日，嵘辩公司、梁于华欠付29万元。还查明，权强公司为本案诉讼聘请律师，支付律师费15,000元。以上事实，由当事人的陈述、租赁合同、微信聊天记录、发票、短信截屏、聘请律师合同等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，权强公司表示，系争厂房没有产证，也没有建设工程规划许可证和施工许可证，是自己搭建的，合同效力由法院认定。5万元押金同意在诉请中抵扣。没有固定过交付时的厂房原状，恢复原状是要求拆除隔断，其他的都是原有的，嵘辩公司没有做装修，不同意补偿。嵘辩公司表示，自己做了装修，重新部署了电线，三楼漏水处重新做了吊顶维修，还维修了电梯，为此支付3-5万元，要求权强公司进行补偿，因暂无法提供证据，保留诉权，不在本案中主张。根据庭审查明的事实，本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中权强公司与嵘辩公司、梁于华签订的租赁合同，租赁的房屋无房地产权证也无建设工程规划许可证，属无效合同。合同无效后，依据该合同取得的财产应相互返还，嵘辩公司、梁于华应向权强公司返还系争房屋。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，因此对于权强公司参照约定的租金标准向嵘辩公司、梁于华主张房屋占有使用费的诉请，于法有据，本院予以支持。对于权强公司按照租赁合同约定的标准及计算方式主张的逾期付款滞纳金及违约金，因租赁合同无效，权强公司的主张已无合同依据，故本院对此难以支持。对于权强公司主张的律师费，嵘辩公司、梁于华自愿支付，系其对自身权利的处分，本院予以确认。对于权强公司主张的将系争房屋恢复原状，因未能提供证据证明交付房屋时的状况，双方当事人对于“原状”的标准亦无法达成一致，故本院对此难以支持。综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条以及1999年《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条、2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告上海权强工贸有限公司与被告上海嵘辩贸易有限公司、梁于华2019年4月24日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告上海嵘辩贸易有限公司、梁于华应于本判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区华新镇华徐公路XXX弄XXX号厂房；三、被告上海嵘辩贸易有限公司、梁于华应于本判决生效之日起十日内支付原告上海权强工贸有限公司截止至2021年5月31日的未付房屋占有使用费194,200元(已扣除押金5万元)；四、被告上海嵘辩贸易有限公司、梁于华应于本判决生效之日起十日内支付原告上海权强工贸有限公司2021年6月1日起至实际交房腾退之日止的房屋占有使用费，按照年租金55万元的标准计算；五、被告上海嵘辩贸易有限公司、梁于华应于本判决生效之日起十日内支付原告上海权强工贸有限公司律师费15,000元；六、原告上海权强工贸有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,250.50元，减半收取计3,625.25元，由原告负担1,031.25元，两被告负担2,594元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  汪宇婧书记员  怀丽慧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。四、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。