重庆市合川区人民法院  重庆市合川区人民法院民事判决书 （2021）渝0117民初3976号     原告：重庆中微房地产开发有限公司，住所地重庆市合川区清平镇黄金5社，统一社会信用代码91500117345941607D。法定代表人：胡俊，公司执行董事。委托诉讼代理人：赵开燮，重庆信豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈曦，重庆信豪律师事务所律师。被告：周延武，男，汉族，1985年7月11日出生，住重庆市北碚区。原告重庆中微房地产开发有限公司（以下简称：中微公司）与被告周延武租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年5月19日公开开庭审理了本案。原告中微公司的委托诉讼代理人赵开燮、陈曦到庭参加诉讼，被告周延武经本院依法送达传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中微公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付租金77164.15元及逾期付款违约金（2019年3月1日至2021年3月31日按3080.8元为基数，2019年4月1日至2021年3月31日按36599.9元为基数，2020年4月1日至2021年3月31日按3593.45元为基数，2020年5月1日至2021年3月31日按15404元为基数，2020年10月15日至2021年3月16日按9243元为基数， 2020年1月14日至2021年3月16日按9243元为基数，均是按月利率2%计算，以上是暂计算，要求计算至租金付清之日止）；2.判令被告向原告交还商铺，并从2021年4月1日起至商铺交还原告之日止，按照每月3880.7元向原告支付商铺占用损失费；3.判令本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告与被告于2018年3月27日签订了《商铺租赁合同》，主要约定被告租赁原告B区吊层商业5-附X-X、5-附X-X（门牌：附X-X、附X-X）商铺，租期三年即2018年3月27日至2021年3月31日，房屋租金为20元/月/平方，面积为154.04平方米，租金按照每年8%递增。合同还约定若被告逾期交付租金，每逾期一日，按所欠租金金额的5%收取违约金。截止2021年3月31日，被告拖欠原告2019年3月1日至2021年3月31日租金共计77164.15元，且合同已于2021年3月31日到期，不再续签，被告应在合同期限届满时撤离并向原告交还商铺，而被告至今未搬离并交还商铺，故应参照合同届满前的租金标准支付商铺占用损失费。为维护合法权益，原告特依法起诉，诉请如前。被告周延武未作答辩。原告中微公司围绕诉讼请求依法提交了《商铺租赁合同》及催款函等证据，拟证明其与被告签订了商铺租赁合同及被告拖欠租金77164.15元的事实。经审查，原告举示的证据来源合法、客观真实、与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。据此，结合当事人的当庭陈述，本院认定事实如下：2018年3月27日，原告与被告签订了《商铺租赁合同》一份，主要约定，原告将位于重庆市合川区B区吊层商业5-附X-X、5-附X-X（门牌：附X-X、附X-X）商铺出租给被告用作装饰公司经营使用，计租建筑面积154.04平方米，租期3年，免租期7个月，租金自2018年11月1日起计算至2021年3月31日止，月租金为每平方米月租金单价与计租面积的乘积，第一年月租金为每平方20元，按每年8%递增，租金按季度支付，于2018年3月31日支付第一季度租金，后续每季度应缴租金应提前一个月支付，如被告不按时缴纳租金，每逾期一日，按所欠租金金额的5%向原告支付违约金；租房保证金3081元于2018年3月31日前支付，被告在租赁终止之日缴清租赁该物业的一切费用，且将该房屋交还给原告后，原告于当日将租房保证金无息返还给被告，该保证金不得于本合同终止前抵付租金或被告应当承担的其他费用；租赁期届满原告要求收回房屋，被告应在租赁期终止后次日返还房屋；当本租赁合同正常到期或原告提前终止合同或因被告严重违约导致原告提前终止合同，被告不得以任何理由逾期强占经营，否则，从通知合同终止日起原告有权按照每日5000元收取被告逾期占用费。被告租赁原告上述商铺后，按约定缴纳了租房保证金3081元，同时缴纳租金至2019年2月28日，自2019年3月1日起未再缴纳租金。原告在庭审中自认因疫情原因免除被告2020年2月的租金，且从2020年5月1日至2021年3月31日的租金按每月每平方米20元计算。对于所欠租金，原告经催收无果，遂诉至本院，诉请如前。本院认为，合法的租赁合同关系受法律保护。本案中，被告因经营需要租赁了原告的商铺，双方为此签订了《商铺租赁合同》，这些事实足以认定原告与被告之间形成了合法有效的租赁合同关系。被告负有按约定支付租金的义务，而其至今未足额支付，应承担本案的民事责任。根据庭审查明，被告租赁商铺后仅缴纳租金至2019年2月28日，而原告在本案中主张被告按合同约定租金标准支付自2019年3月1日计算至2021年3月31日止的租金共计77164.15元（已扣减2020年2月租金，且从2020年5月1日至2021年3月31日的租金按每月每平方米20元计算），经核算，实际租金金额应为77162.95元，应以实际金额为准。关于原告诉请的违约金，因被告未及时向原告支付租金，应按合同约定支付逾期付款的违约金，但合同中约定的逾期付款违约金计算标准过高，本院依法认定违约金按起诉时一年期贷款市场报价利率四倍即年利率15.4%计算，同时，因合同约定租金按季度提前一个月支付，因此，违约金应以每季度欠缴租金为基数分段计算，结合原告的违约金诉请，本院确定违约金计算方式为：以3080.8元为基数从2019年3月1日起计算至付清之日止，以9981.79元为基数从2019年4月1日起计算至付清之日止，以9981.79元为基数从2019年6月1日起计算至付清之日止，以9981.79元为基数从2019年9月1日起计算至付清之日止，以6654.53元为基数从2019年12月1日起计算至付清之日止，以3593.45元为基数从2020年4月1日起计算至付清之日止，以6161.6元为基数从2020年5月1日起计算至付清之日止，以9242.4元为基数从2020年6月1日起计算至付清之日止，以9242.4元为基数从2020年10月15日起计算至付清之日止，以9242.4元为基数从2021年1月14日起计算至付清之日止，均按年利率15.4%计算，被告缴纳的租房保证金3081元在所计算的违约金总额中扣减。关于原告诉请被告交还案涉商铺并从2021年4月1日起支付商铺占用损失费，符合合同约定，也符合法律规定，故本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百二十二条、第七百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、由被告周延武于本判决生效后十五日内支付原告重庆中微房地产开发有限公司截止2021年3月31日的租金77162.95元及违约金（以3080.8元为基数从2019年3月1日起、以9981.79元为基数从2019年4月1日起、以9981.79元为基数从2019年6月1日起、以9981.79元为基数从2019年9月1日起、以6654.53元为基数从2019年12月1日起、以3593.45元为基数从2020年4月1日起、以6161.6元为基数从2020年5月1日起、以9242.4元为基数从2020年6月1日起、以9242.4元为基数从2020年10月15日起、以9242.4元为基数从2021年1月14日起，均按年利率15.4%计算至付清之日止；被告周延武交纳的租房保证金3081元在所计算的违约金总额中进行扣减）；二、由被告周延武于本判决生效后十五日内向原告重庆中微房地产开发有限公司交还所租赁的位于重庆市合川区B区吊层商业5-附X-X、5-附X-X（门牌：附X-X、附X-X）商铺并支付商铺占用损失费（从2021年4月1日起按每月3880.7元计算至上述商铺实际交还之日止）；三、驳回原告重庆中微房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2316.8元，减半收取计1158.4元，由被告周延武负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审    判    员   陈有炳 二○二一年七月九日 法  官  助  理   左  瑜书    记    员   吕  璐-1-