浙江省桐庐县人民法院民事判决书（2021）浙0122民初614号        原告：皇甫永雪，男，1970年3月21日出生，汉族，住桐庐县。                被告：皇甫国苗，男，1957年8月22日出生，汉族，住桐庐县。                被告：戚杏贞，女，1957年9月21日出生，汉族，住桐庐县。                被告：皇甫军丹，男，1981年9月24日出生，汉族，住桐庐县。                被告：吴红梅，女，1980年2月24日出生，汉族，住桐庐县。                四被告共同委托诉讼代理人：胡卫平，浙江浙嘉律师事务所律师。                四被告共同委托诉讼代理人：郑晓，浙江浙嘉律师事务所律师。                原告皇甫永雪与被告皇甫国苗、戚杏贞、皇甫军丹、吴红梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用普通程序，由审判员刘刚担任审判长，与审判员郑霞、人民陪审员叶露青组成合议庭，于2021年3月5日公开开庭进行了审理。原告皇甫永雪，被告皇甫国苗、戚杏贞、皇甫军丹及四被告共同委托诉讼代理人胡卫平到庭参加诉讼。本院于2021年5月8日组织进行法庭调查，原告皇甫永雪，被告皇甫国苗、戚杏贞及四被告的共同委托诉讼代理人胡卫平到庭参加。本案现已审理终结。                原告皇甫永雪向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理桐庐县桐庐经济开发区学院路××号滨江柴埠小区×区×幢×单元××××室房屋所有权证的过户及合同约定的地下室车位、地下室储藏室的交付；2、判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金20万元；3、本案诉讼费用由被告承担。本案审理过程中，原告皇甫永雪申请撤回第1项诉讼请求中判令被告为原告办理合同约定的地下室车位、地下室储藏室的交付及第2项诉讼请求，同时变更诉讼请求为：1、判令被告立即为原告办理桐庐县桐庐经济开发区学院路××号滨江柴埠小区×区×幢×单元××××室房屋所有权证的过户；2、本案诉讼费、保全费由被告承担。                事实和理由：原告与四被告于2017年1月4日签订《房屋买卖合同》，合同所交易的房屋标的是桐庐县凤川街道柴埠村村民皇甫国苗家庭的拆迁安置房1套、地下室车位1个以及地下室储藏室1个。安置房具体位于桐庐县桐庐经济开发区学院路××号滨江柴埠小区×区×幢×单元××××室；合同金额60万元整。原告按合同约定向四被告支付了合同约定金额55万元，原告已于交付当年对该房屋进行了精装修，并在2017年年底入住该房屋。合同约定四被告在办理房屋所有权证后一个月内无条件协助原告办理所有权证的过户手续。2018年12月初柴埠小区一区的房产已办理不动产证，被告却未协助原告办理房屋不动产证，所持理由是房屋升值，要求原告额外再支付相应补偿金额，否则不予协助办理。由于迟迟无法解决纠纷，2019年10月24日原告依法向桐庐县人民法院提起诉讼，在立案等待交纳诉讼费期间，经法院调查得知桐庐县桐庐经济开发区学院路××号滨江柴埠小区×区×幢×单元××××室在2018年12月3日已登记在被告皇甫军丹一人名下，又在2018年12月7日转让至施金娜名下。由于事发突然，原告暂不交纳案件受理费，案件按撤诉处理。案件撤回后，原告又多次与皇甫国苗、戚杏贞联系，他们一再表示，房屋产权证现在在谁名下不是问题，只要原告答应他们的补偿要求，过户问题随时可以解决，但由于他们提出的要求原告实在无法答应，此纠纷仍无法解决。                2020年1月6日，原告提起确认合同无效之诉，起诉被告皇甫军丹、施金娜，请求确认被告皇甫军丹、施金娜于2018年12月7日签订的《桐庐县房屋转让合同》无效，被告皇甫军丹、施金娜将坐落于桐庐县桐庐经济开发区学院路××号滨江柴埠小区×区×幢×单元××××室房屋恢复登记至被告皇甫军丹名下。一审判决后，被告施金娜不服，提起上诉，杭州市中级人民法院于2020年11月16日作出（2020）浙01民终7587号民事判决，判决驳回上诉、维持原判。综上，原告认为原、被告之间的房屋转让合同合法有效，原告已实际支付55万元购房款，被告也已将房屋交付给原告并由原告装修入住，现被告违反合同约定，提出另外的补偿没有法律依据。同时，伙同第三人签订虚假的转让合同侵害原告合法权益的行为已经法院审理并作出判决确认无效。为此，原告为维护自身合法利益提起诉讼，望判如所请。                被告皇甫国苗、戚杏贞、皇甫军丹、吴红梅共同辩称：一、原告的第一项诉讼请求客观上无法履行，不应得到支持。1、根据原告提供的证据五即桐庐县人民法院作出的（2020）浙0122民初47号民事判决书第8页所认定的事实和原告自己诉状所陈述的事实，案涉房屋在2018年12月10日从被告皇甫军丹处转移登记在施金娜名下，且该房屋被原告查封，故客观上四被告无资格和权利及能力履行过户义务。2、原告的诉讼请求要求四被告办理案涉房屋的所有权证过户，但四被告认为所有权证过户需要原告提供身份证件、过户登记申请及过户所需的必要资料，四被告无能力单独进行办理过户登记。二、原告与四被告所签订的《房屋买卖合同》无效，原告的诉请不应得到法院支持。1、案涉房屋系桐庐县县城柴埠区块拆迁改造项目集体所有土地农户调产安置房，按《杭州市安置房管理办法》第五条的规定，安置房必须使用五年后才能过户交易，而本案房屋四被告之一即户主皇甫国苗与桐庐县凤川镇新农村镇村建设有限公司签订《桐庐县县城柴埠区块拆迁改造项目集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议书》是在2013年4月10日签订的，而与原告的《房屋买卖合同》是在2017年1月4日签订的，未过五年的禁止交易期，故上述《房屋买卖合同》因未过禁止交易期，故该合同应认定为无效合同。更何况原告诉称案涉房屋在2018年12月3日才登记在被告皇甫军丹名下，根据《城市房地产管理法》第38条第（六）款之规定：“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”。上述房屋转让行为在未取得权属证书的情况下转让也是无效行为。故原告依据无效合同和无效民事行为主张的权利理应驳回。2、案涉房屋的转让侵犯未成年人的利益，也应认定为无效合同。根据被告皇甫国苗与桐庐县凤川镇新农村镇村建设有限公司签订的《桐庐县县城柴埠区块拆迁改造项目集体所有土地房屋拆迁安置补偿协议书》第二条的约定，本次拆迁安置补偿的人口为6人，根据被告提供的户口簿，安置补偿人口除了四被告之外，还有四被告与原告签订《房屋买卖合同》时已达12岁的皇甫某1和已达8岁的皇甫某2。按《民法典》和《未成年人保护法》相关规定，在处理未成年人权益时应征求未成年人意见，保障未成年人的合法权益，造成未成年人权益损失的，应当承担民事责任。按《民法典》第154条规定，“损害他人合法权益的民事法律行为无效”。综上所述，答辩人认为原告的诉请客观上四被告无法履行且违反法律禁止性规定，及侵犯未成年人合法权益，请求在查明事实后驳回原告的诉讼请求。                原告皇甫永雪向本院提供的证据有：                1、房屋买卖合同1份，证明原、被告之间的房屋交易是合法自愿的，双方就房屋、地下车位、储藏室的转让达成一致的事实；                2、建设银行交易明细1份，证明原告已按合同履行支付购房款的义务；                3、房屋燃气费、电费交纳记录，证明原告于2017年年底装修并入住的事实；                4、原告与皇甫国苗之间的通话录音5份，证明原告与被告皇甫国苗曾在2019年商谈房屋补偿一事的事实；                5、本院（2020）浙0122民初47号、浙江省杭州市中级人民法院（2020）浙01民终7587号民事判决书各一份，证明被告皇甫军丹与案外人施金娜之间的房屋转让合同无效已经两级法院判决认定的事实；                6、借条一份，证明原告于2017年6月16日借款给被告皇甫国苗4万元的事实。                被告皇甫国苗、戚杏贞、皇甫军丹、吴红梅向本院提供证据有：                1、协议书一份（2013年4月10日被告皇甫国苗与桐庐县凤川镇新农村镇村建设有限公司签订），证明：（1）案涉房屋系拆迁安置房，在未办理产权证之前不得转让；（2）案涉房屋安置人口共六人的事实；（3）该协议是在2013年4月10日签订，本案的房屋买卖是不合法的交易；                2、户口本一份，证明皇甫某1、皇甫某2系未成年人，超过8岁以上的，签订协议时应当征求其本人意见，二人均是案涉房屋的共同所有权人。                经庭审质证，对原告皇甫永雪提供的证据，被告皇甫国苗、戚杏贞、皇甫军丹、吴红梅质证认为：证据1，真实性、关联性无异议，因为答辩时已陈述了属于无效合同，被告皇甫国苗与桐庐县新农村村镇建设有限公司签订拆迁协议的时间是2013年，故最早的交易时间是2018年以后，而双方之间的房屋买卖合同是2017年1月4日签订，违反了《杭州市安置房管理办法》关于五年才能上市交易的规定。证据2，真实性、关联性无异议，合同总价为60万元，原告少付了5万元，没有完全履行付款义务，四被告可以履行抗辩权。证据3、4，无异议。证据5，三性无异议，反证了案涉房屋登记在案外人施金娜名下，原告的诉讼请求客观上无法履行。证据6，真实性、合法性无异议，但与本案无关。                对被告皇甫国苗、戚杏贞、皇甫军丹、吴红梅提供的证据，原告皇甫永雪质证认为：对证据1、2，案涉房屋在可以办理产权登记时，登记的名字是被告皇甫军丹一人，等同于其家人均认可房屋产权属于被告皇甫军丹一人。本案的房屋买卖合同上，四被告作为该户中的成年人均已签字，应当能够代表其未成年子女。                本院对原、被告提供的证据认证如下：对原告皇甫永雪提供的证据1的真实性与关联性予以确认，其是否具有合法性将在本院认为部分予以论述，对证据2-5的三性均予以认定，证据6与本案缺乏关联性，不予认定。被告皇甫国苗、戚杏贞、皇甫军丹、吴红梅提供的证据的真实性予以认定，能否达到其证明目的在本院认为部分作综合分析。                根据上述有效证据及结合当事人庭审陈述，本院认定事实如下：2017年1月4日，原告与被告皇甫国苗、戚杏贞、皇甫军丹、吴红梅签订《房屋买卖合同》一份，约定原告向四被告购买位于桐庐县春江东路滨江柴埠小区一区块×幢×单元××××室房屋一套，及该房产配套的地下车位及地下储藏室各一个，该建筑面积为135.59平方米，地下车位及地下储藏室因尚未交付，面积无法确定；前述房产的交易价格为60万元，合同签字生效后3个工作日内，原告支付55万元，余款5万元在四被告配合原告办理所有关于该房屋的产权证件变更完毕后5个工作日内一次性付清，本合同交易金额款项均由原告汇入对方指定人员即被告皇甫国苗银行账户中。                2017年1月5日，原告向被告皇甫国苗转账支付55万元。交付房屋后，原告即对该房屋进行装修并入住。上述《房屋买卖合同》中约定的地下车位及储藏室，因柴埠村尚未统一进行分配，至今未交付。                2018年1月2日，案涉房屋（坐落于桐庐县桐庐经济开发区学院路××号滨江柴埠小区×区×幢×单元××××室）登记至桐庐经济开发区建设投资发展有限公司名下，2018年12月3日，桐庐经济开发区建设投资发展有限公司将案涉房屋转移登记至被告皇甫军丹名下。2018年12月10日，案涉房屋从被告皇甫军丹处转移登记至案外人施金娜名下（权证号：浙（2018）桐庐县不动产权第XXXX号）。                2019年11月起，原告与被告沟通要求办理房屋过户一事，多次被告知应予以适当补偿方能过户。2020年1月6日，原告将皇甫军丹、施金娜作为被告向本院提起诉讼，本院于2020年7月20日作出（2020）浙0122民初47号民事判决认定：皇甫军丹、施金娜于2018年12月7日签订的《桐庐县房屋转让合同》无效；皇甫军丹、施金娜将坐落于桐庐县经济开发区学院路××号滨江柴埠小区×区×幢×单元××××室房屋（权证号：浙（2018）桐庐县不动产权第XXXX号）恢复登记至皇甫军丹名下。后施金娜不服一审判决，上诉至杭州市中级人民法院，该院于2020年11月16日作出（2020）浙01民终7587号民事判决：驳回上诉、维持原判。                本案审理过程中，原告就（2020）浙0122民初47号、（2020）浙01民终7587号判决书确定的履行义务向本院申请强制执行，经执行，案涉房屋于2021年4月20日从施金娜处恢复登记至被告皇甫军丹名下（权证号为：浙（2021）桐庐县不动产权第XXXX号），并且原告在本案中就被告皇甫军丹名下的该套房屋申请了财产保全。                另查明，2013年4月10日，被告皇甫国苗户与桐庐县凤川镇新农村镇村建设有限公司签订了集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议书（农户调产安置），安置人数六人，即四被告与皇甫某1、皇甫某2。所选房屋为：一区×幢××××室、一区×幢×××室、二区×幢×××室、二区×幢×××室、二区×幢×××室、二区×幢××××室。庭审中，被告皇甫国苗陈述上述房屋中二区×幢×××室现由被告皇甫国苗、戚杏贞在住，二区×幢×××室现由被告皇甫国苗、吴红梅一家四口在住。因被告皇甫国苗、皇甫军丹两父子已分开立户，案涉房屋分下来之后，被告皇甫国苗打算将案涉房屋交由被告皇甫军丹、吴红梅一家四口居住，因皇甫军丹系户主，故在该房屋能够办理不动产权证时将案涉房屋登记在了被告皇甫军丹一人名下，但四被告家庭户中并没有就拆迁分得的房屋进行正式分配过，内部亦无分房协议。                本院认为：一、关于原告与四被告之间签订的房屋买卖合同的效力问题。案涉房屋系被告皇甫国苗户的拆迁安置房，该户安置人员为四被告以及被告皇甫军丹、吴红梅的两个未成年子女皇甫某1、皇甫某2，该房屋系上述安置人员共同共有。四被告抗辩称，案涉房屋系桐庐县县城柴埠区块拆迁改造项目集体所有土地农户调产安置房，原告与被告皇甫国苗签订的《房屋买卖合同》因违反《杭州市安置房管理办法》中5年内不得上市交易的规定，应认定为无效合同。本院认为上述规定系管理性规定，案涉《房屋买卖合同》的签订并未违反法律、行政法规的强制性规定，故不因违反管理性规定而无效，且诉争房屋现已满足上市交易条件。此外，四被告抗辩称原告在与其签订房屋买卖合同时，未经被告皇甫军丹、吴红梅的两个未成年子女的签字同意，《房屋买卖合同》因侵害了其未成年子女利益而无效。本院认为，案涉《房屋买卖合同》于2017年1月4日签订，彼时皇甫某1不满12周岁，皇甫某2不满6周岁，分别为限制民事行为能力人和无民事行为能力人。案涉《房屋买卖合同》约定的是房产转让事宜，合同双方所需承担的权利和义务明显与皇甫某1、皇甫某2的年龄、智力不相适应，应由其法定代理人代理或者征得法定代理人同意、追认。被告皇甫军丹、吴红梅作为皇甫某1、皇甫某2的法定代理人，有权代理其未成年子女签订案涉《房屋买卖合同》。该二被告在案涉《房屋买卖合同》签字同意出售房屋的行为，可代表其未成年人子女的意愿，故而该合同并未侵害未成年人子女的利益。综上，原告与四被告之间签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。                二、关于房屋转移登记问题。合同成立并生效后，对当事人均具有合同约束力，当事人应秉持诚信，恪守承诺，按照合同约定行使权利、履行义务。在原告如约向被告交付购房款55万元后，被告将涉案房屋交付给原告后又过户登记给他人，并要求原告支付额外补偿款项后才配合原告过户登记的行为已违反合同约定，有违诚信原则。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，对原告请求被告皇甫军丹履行涉案房屋转移登记手续之诉请，本院依法予以支持。鉴于案涉房屋的共有人之间尚未进行房屋产权分割，故作为共有人的被告皇甫国苗、戚杏贞、吴红梅亦需配合办理涉案房屋转移登记手续。                综上所述，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条、《中华人民共和国民法总则》第十九条、第二十条、第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：                被告皇甫军丹于本判决生效之日起十五日内协助原告皇甫永雪将坐落于桐庐县桐庐经济开发区学院路××号滨江柴埠小区×区×幢×单元××××室房屋［权证号：浙（2021）桐庐县不动产权第XXXX号］转移登记至原告皇甫永雪名下，被告皇甫国苗、戚杏贞、吴红梅应予以配合。                如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务或者其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。                案件受理费9800元，财产保全费5000元，合计14800元，由被告皇甫国苗、戚杏贞、皇甫军丹、吴红梅负担。                原告皇甫永雪于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告皇甫国苗、戚杏贞、皇甫军丹、吴红梅于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。                如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。                    审判长刘刚            审判员郑霞            人民陪审员叶露青    二〇二一年七月二十二日            代理书记员许棋            《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》            第二条 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。            《中华人民共和国民法总则》            第十九条 八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。            第二十条 不满八周岁的未成年人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为。            第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：            （一）行为人具有相应的民事行为能力；            （二）意思表示真实；            （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。            《中华人民共和国合同法》            第六条 当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。            第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。            依法成立的合同，受法律保护。            第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。            当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。            第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。            -2-            -15-