山东省济宁市兖州区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0812民初1842号原告：中国农业银行股份有限公司济宁兖州支行，住所地济宁市兖州区建设路中路133-1号，统一社会信用代码：91370882866083695H。负责人：穆庆礼，职务行长。委托诉讼代理人：姜存臣、郑胜胜，该公司员工。被告：赵广林，男，1974年10月10日出生，汉族，住济宁市兖州区。被告：刘瑞华，女，1978年10月5日出生，汉族，住济宁市兖州区。被告：山东温暖之家置业有限公司，住所地济宁市兖州区龙桥街道扬州北路89号金融中心办公楼A座1-01号房，统一社会信用代码913708820549873065。法定代表人：陈勇，职务执行董事。原告中国农业银行股份有限公司济宁兖州支行（以下简称“农行兖州支行”）与被告赵广林、刘瑞华、山东温暖之家置业有限公司（以下简称“温暖之家公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年6月7日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月28日公开开庭进行了审理。原告农行兖州支行委托诉讼代理人姜存臣、郑胜胜，被告赵广林、刘瑞华到庭参加诉讼，被告温暖之家公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。农行兖州支行向本院提出诉讼请求：1、判定被告赵广林、刘瑞华共同偿还原告农行兖州支行贷款本金411716.57元及截止到2021年6月28日的利息、罚息、复利24330.50元，合计436047.07元；此后的利息、罚息、复利按合同约定计算至实际给付之日；2、依法确认《个人购房担保借款合同》约定的抵押担保合法有效，农行兖州支行对抵押物处置所得价款享有优先受偿权；3、判定被告山东温暖之家置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费及财产保全费由各被告承担。事实和理由：2015年12月2日农行兖州支行与借款人赵广林签订了《个人购房担保借款合同》，依据借款合同，农行兖州支行按时向借款人发放了一手房贷款人民币48万元整，到期日为2035年12月1日，利率及违约责任按合同约定执行，该笔借款的担保方式为阶段性保证+抵押。阶段性保证人温暖之家公司对该笔借款提供连带责任担保，抵押物为借款人提供的坐落于兖州区金融中心（二期）住宅6号楼1单元701室房屋，并在有权部门办理了抵押登记，农行兖州支行对抵押物所得享有优先受偿权。同时，该笔借款系赵广林、刘瑞华夫妻存续期间的共同债务，且刘瑞华同意以该房产抵押并承诺共同还款，因此，刘瑞华对该笔借款承担共同还款责任。截止到2021年3月30日，借款人已数次未按期归还借款本金及相应利息、复利、罚息，担保人也未履行担保责任，已构成违约，按照合同约定，农行兖州支行有权收回已发放借款，有权行使担保权利。为维护原告合法权益，故诉至法院，请法院依法支持原告的诉讼请求。赵广林、刘瑞华共同辩称，合同上的字是其本人所签，对于所欠本金及利息的计算方式无异议，但对具体数额有异议，要求与农行兖州支行对账。认可农行兖州支行诉称的自2020年5月3日开始逾期，同意偿还贷款，要求与农行兖州支行协商解决还款问题。温暖之家公司未作答辩。农行兖州支行围绕其诉讼请求依法提交了证据，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：赵广林与刘瑞华系夫妻关系，二人于2001年10月25日登记结婚。2015年12月2日，农行兖州支行与赵广林（借款人、抵押人）、刘瑞华（抵押人）、温暖之家公司（保证人）共同签订《个人购房担保借款合同》一份，约定赵广林向农行兖州支行借款48万元，借款用途为购买房产，购买位于济宁市兖州区金融中心（二期）住宅6号楼一单元701室房屋一套，借款期限为240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为准上浮百分之零后确定。借款提取约定：借款人不可撤销地申请并授权贷款人将借款划入温暖之家公司在农行兖州支行营业部开立的账户，账号为1546××××3016。还款约定：还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日，还款账号为6228××××0077。借款担保方式约定：借款采用“阶段性保证＋抵押”的担保方式，由阶段性保证人温暖之家公司提供保证担保，由赵广林、刘瑞华提供抵押担保。其中抵押（预告）登记约定：抵押人以位于济宁市兖州区金融中心（二期）住宅6号楼一单元701室房屋一套提供抵押担保，抵押人应协助配合贷款人自本合同签订之日起10日内办妥抵押预告登记，自房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起60日内办妥房地产权属证书。自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。抵押担保的范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；阶段性保证＋抵押约定：阶段性保证人温暖之家公司自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。另外约定，本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保方式／担保人／担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式／担保人／担保物来实现全部或部分债权。违约责任约定：借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿：……（2）借款人未按约定按期足额偿还借款。借款合同签订前，2015年11月17日，刘瑞华向农行兖州支行提交《房产共有人同意抵押的承诺》，载明：本人与借款人赵广林是夫妻关系，因购买温暖之家公司开发的位于金融中心6号楼01单元07层01室商品房一套，向贵行申请个人购房款肆拾捌万元，期限20年。我们一致同意以所购房产进行抵押，若贷款本息不能归还，我们同意贵行处置该笔贷款的抵押物。赵广林、刘瑞华在房产共有人处签字确认；同日，赵广林向农行兖州支行提交《个人购房贷款资金划转授权委托书》，授权农行兖州支行将贷款资金48万元划入温暖之家公司在农行兖州支行营业部开立的账户，账号为1546××××1531。2015年12月2日，农行兖州支行依照借款合同的约定以及赵广林的授权将贷款本金48万元支付至温暖之家公司账户内，账号为1546××××1531，该事实有《中国农业银行借款凭证》予以证实。该借款凭证载明：借款人赵广林，借款金额48万元，借款用途为购买住房，借款日期为2015年12月2日，到期日期为2035年12月1日，还款方式为等额本息还款，执行利率为4.90000%，逾期利率为7.35000%。2015年12月8日，农行兖州支行与赵广林就案涉房屋在济宁市兖州区房地产服务中心交易所办理了抵押权预告登记手续，农行兖州支行取得了济宁市房预兖州区字第2××1号《抵押权预告登记证明》，该证明载明：预告登记权利人为农行兖州支行，预告登记义务人为赵广林，房屋坐落于兖州区金融中心（二期）住宅6号楼1单元701室，预告登记业务种类为预购商品房抵押权预告登记，登记时间为2015年12月8日。赵广林借款后，其借款一直正常偿还至2020年5月份，此后借款出现逾期，拖欠本金和利息。截止至2021年6月28日，赵广林尚欠借款本金411716.57元，截止至2021年6月2日的利息21105.51元、罚息928.33元、复利956.65元，2021年6月3日至6月28日的利息1340.01元，本息合计436047.07元。案件审理中，农行兖州支行向本院申请对赵广林、刘瑞华、温暖之家公司财产采取诉讼保全措施，为此，农行兖州支行缴纳财产保全申请费2770元。2021年7月2日，赵广林、刘瑞华与农行兖州支行就借款本息数额及计算方式进行对账，二人认可庭审中农行兖州支行诉请的欠款本息数额及计算方式。另查明，案涉借款合同约定的抵押房屋已办理建筑物所有权首次登记，本院在济宁市兖州区不动产登记中心查询结果显示，该房屋尚未办理不动产权属登记。上述事实由农行兖州支行提供的个人购房担保借款合同、房地产抵押清单、抵押权预告登记证明、房产共有人同意抵押的承诺、个人购房贷款资金划转授权委托书、借款凭证、不动产登记查询结果证明、结婚证明、身份证明、贷款还款试算信息及庭审查证的事实予以存卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条规定，民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。案涉合同成立于民法典施行之前，合同履行持续至民法典施行后，履行合同发生争议的时间为民法典施行后，故应适用民法典有关规定。农行兖州支行与赵广林、刘瑞华、温暖之家公司签订的《个人购房担保借款合同》，系各方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。借款合同签订后，农行兖州支行依照合同约定向赵广林发放了借款48万元，赵广林应当按照合同约定按时向农行兖州支行履行偿还借款本息的义务，但赵广林自2020年5月份起逾期至今，其行为已构成违约，应当承担违约责任。依据合同约定，农行兖州支行有权宣布贷款提前到期，要求赵广林立即清偿全部贷款本息。因此，农行兖州支行要求赵广林依照案涉合同约定偿还借款本金411716.57元及截止至2021年6月28日的利息、罚息、复利24330.5元，并给付按合同约定自2021年6月29日起计算至实际给付之日止的利息、罚息及复利的诉讼请求，事实清楚，证据充分，符合法律规定，本院予以支持。关于农行兖州支行主张赵广林支付保全费2770元的诉讼请求，由于案涉合同明确约定该费用由借款人承担，且有民事裁定书及保全费单据佐证，本院予以支持。对于农行兖州支行主张刘瑞华与赵广林共同偿还贷款本金、利息、罚息、复利及实现债权的费用的诉讼请求，因本案债务系刘瑞华与赵广林夫妻关系存续期间为家庭日常生活需要所负的债务，且刘瑞华作为共同抵押人亦在案涉合同中签字捺印，并向农行兖州支行出具了房产共有人同意抵押承诺书，故本案诉争债务应属刘瑞华与赵广林的夫妻共同债务，刘瑞华应与赵广林共同偿还案涉债务。关于农行兖州支行要求确认借款合同约定的抵押担保合法有效的诉讼请求。本院认为，民法典第二百一十五条规定，当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或当事人另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。依照该规定，借款合同中关于以案涉房屋为借款提供抵押担保的约定，自该合同成立时即已生效，未办理房屋抵押登记不影响该约定的效力。因此，农行兖州支行要求确认借款合同中约定的抵押担保有效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于农行兖州支行依据案涉房屋已办理抵押权预告登记及建筑物所有权首次登记，进而主张对该房屋处置价款享有优先受偿权的诉讼请求。民法典第二百二十一条规定，当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现债权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后未经登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效；《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条规定，当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿……经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。本案中，案涉个人购房担保合同约定：抵押人应协助配合贷款人自本合同签订之日起10日内办妥抵押预告登记，自房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起60日内办妥房地产权属证书。自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。后双方就案涉房产办理了抵押权预告登记，但赵广林并未办理房地产权属证书，导致对案涉房产办理不动产抵押登记的条件未成就，案涉房产抵押预告登记未失效，且案涉抵押财产已经办理了建筑物所有权首次登记。因此，农行兖州支行对案涉抵押房产享有优先受偿权，其抵押权自预告登记之日起即2015年12月8日设立，故农行兖州支行要求对该房屋处置价款享有优先受偿权的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。关于温暖之家公司是否承担保证责任的问题。根据个人借款合同的约定，温暖之家公司承担的是阶段性连带责任保证担保，即在借款人取得房地产权属证书，且抵押的房屋办理完毕抵押登记手续时，才免除温暖之家公司的保证责任，现借款合同约定抵押的案涉房屋尚未办理房屋权属证书，且未办理抵押登记，故温暖之家公司的保证责任不能免除。因此，农行兖州支行要求温暖之家公司对案涉借款本息及保全申请费承担连带清偿责任的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，温暖之家公司承担保证责任后，有权在承担保证责任范围内向赵广林、刘瑞华追偿。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》二十条，《中华人民共和国民法典》第二百一十五条、第二百二十一条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十八条、第六百七十四条第一款、第六百七十五条第一款，《最高人民法院关于适用有关制度的解释》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、赵广林、刘瑞华于本判决生效之日起十日内偿付中国农业银行股份有限公司济宁兖州支行借款本金411716.57元及截止至2021年6月28日的利息、罚息、复利24330.5元，合计436047.07元；并按合同约定计算方式支付自2021年6月29日起计算至实际给付之日止的利息、罚息及复利。二、赵广林、刘瑞华于本判决生效之日起十日内向中国农业银行股份有限公司济宁兖州支行偿付因诉讼支出的财产保全费2770元。三、确认中国农业银行股份有限公司济宁兖州支行与赵广林、刘瑞华、山东温暖之家置业有限公司于2015年12月2日签订的《个人购房担保借款合同》中关于抵押担保的约定有效；中国农业银行股份有限公司济宁兖州支行对济宁市兖州区金融中心（二期）住宅6号楼一单元701室房屋折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。四、山东温暖之家置业有限公司对本判决第一项、第二项确定的债务承担连带清偿责任；山东温暖之家置业有限公司承担保证责任后，有权在承担保证责任范围内向赵广林、刘瑞华追偿。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7882元，减半收取3941元，由赵广林、刘瑞华、山东温暖之家置业有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 员  庞 伟二〇二一年七月十五日法官助理  袁 波书 记 员  张冬梅