广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13673号上诉人（原审原告）：赵金秀，女，住广东省南雄市。委托诉讼代理人：吴志锋，广东仲衡（南沙）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市盛得轩投资有限公司，住所地：广州市番禺区。法定代表人：陈典发，职务总经理。委托诉讼代理人：王小雨，广东易恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖金林，广东易恒律师事务所律师。上诉人赵金秀因与被上诉人广州市盛得轩投资有限公司（以下简称盛得轩公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初8587号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人赵金秀代理人吴志锋、被上诉人盛得轩公司代理人廖金林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵金秀上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判为“一、确认赵金秀与盛得轩公司于2018年11月1日签订的《房屋租赁合同》己于2020年5月22日解除；二、判令盛得轩公司立即向赵金秀返还租金人民币457514元并支付违约金（违约金以人民币457514元为本金，按每日万分之三的标准，自2018年11月1日起计至实际清偿之日止）”；3.判令本案一审、二审案件受理费由盛得轩公司承担。事实和理由：一、一审法院无视赵金秀拟租赁的涉案物业的面积为47.03平方米的真实意图，无视赵金秀与盛得轩公司于2018年11月1日签订的《房产租赁合同》中虽约定应交付的涉案物业的建筑面积为47.03平方米，但该合同中未明确涉案物业的套内面积、分摊面积的事实，强行将合同中的“建筑面积”解读为包含分摊面积的面积，一审法院无视该《房产租赁合同》系由盛得轩公司提供的格式合同，在双方对于“建筑面积”存在不同解读时，作出对赵金秀不利的解释，明显加重了赵金秀的举证责任，也违背了赵金秀与盛得轩公司的真实意思表示，属于认定事实不清，适用法律错误，应予以纠正。（一）本案是房屋租赁合同纠纷，对于“建筑面积”的解读不应按照房屋买卖合同中的交易习惯进行解读。在双方签订的租赁合同中已经明确涉案房屋的面积为47.03平方米的情况下，应视为双方真实的意图为租赁／承租47.03平方米的涉案物业。在没有相反证据证明涉案合同中的“建筑面积”是包含分摊面积或盛得轩公司在签订租赁合同时已经明确告知涉案物业是包含分摊面积的情况下，应视为盛得轩公司应交付予赵金秀的涉案物业的面积为47.03平方米。但现在涉案物业的实测面积仅为34平方米，远远低于合同约定的面积。在租赁面积严重缩水的情况下，该租赁房屋已经不符合赵金秀的使用目的，致使赵金秀的合同目的无法实现。因此，赵金秀按照《合同法》第九十四条第四款的规定要求解除房屋租赁合同，系于法有据的。（二）一审法院无视涉案合同为盛得轩公司提供的格式合同，在双方对于合同条款存在不同理解，且盛得轩公司在签订合同时并未对该“建筑面积”条款采取足以引起赵金秀注意的文字、符号、字体等标识进行说明，也没有对该格式条款予以明确说明的情况下，仍对于该格式条款作出有利于盛得轩公司的解读，明显错误。在双方对于该“建筑面积”理解存在误差的情况下，对该“建筑面积”的理解应当作出不利于提供格式条款一方的解释，即该租赁合同约定的涉案物业的面积为47.03平方米，则盛得轩公司应交付予赵金秀的租赁物业的面积就应该为47.03平方米。（三）即使参照房屋买卖的交易习惯，如果标的物业系存在分摊面积的，房屋买卖合同中会标明标的物业的建筑面积、分摊面积、套内面积，以尽到合理的告知义务，避免双方对标的物业的实际面积进行错误或不同的解读。而本案中，双方所签订的合同中，仅注明了涉案物业的建筑面积，并未标明分摊面积、套内面积的，因此，本案中关于对涉案物业的“建筑面积”的解读，并不能参照房屋买卖合同的交易习惯。二、一审法院无视租赁合同中明确约定了相应的交付标准，涉案物业交付时并未达到相应的交付标准的事实的情况下，仅机械地认为涉案物业不存在“严重地基基础、主体结构质量问题导致不能正常居住”的情形为由，认为赵金秀的解除理由不成立，存在明显的错误。（一）该租赁合同明确涉案物业的交付标准为附件一《交楼标准》，而非涉案物业的主体结构质量合格。附件一《交楼标准》中明确了室内装修标准、厨房配置标准、卫生间配置标准、户内门配置标准、设备配置标准。即涉案物业系带装修交付，而非毛胚交付的。双方对于交付标准是有明确约定的，即只有涉案物业的室内装修、厨房配置等按照交楼标准的约定完成全部施工，方视为租赁物业达到交付标准，而非主要涉案物业主体结构验收及格即视为符合交付标准。而本案中，盛得轩公司曾经发了两次收楼通知，第一次是在2019年12月25日发函通知赵金秀收楼。在一审庭审过程中，盛得轩公司已经明确承认在该次通知时，涉案物业是不符合交付标准的。第二次是于2020年4月28日短信通知赵金秀收楼的，赵金秀于2020年5月1日现场收楼时发现涉案物业并未按照附件一《交楼标准》完成装修。在一审庭审过程中，赵金秀已经提供了收楼当天拍摄的照片，该照片可以显示涉案物业的橱柜、油烟机、厨盆等设备都是还没有安装的，因此，在2020年5月1日的时候，涉案物业仍未达到交楼标准。在赵金秀发函催告后，盛得轩公司仍未予以整改，因此，应视为盛得轩公司未能按时交付符合交楼标准的涉案物业。直至赵金秀发出解除租赁合同的通知当天，盛得轩公司仍未能交付符合合同附件一《交楼标准》的物业，己超合同约定的交付时间的90个工作日，合同解除条件成就，赵金秀发函要求解除合同并要求盛得轩公司返还租金承担违约金，是有合同依据的。（二）一审法院无视赵金秀提出的解除条件是涉案物业交付时不符合合同约定的交付条件，误以为赵金秀拒不收楼的理由是装修瑕疵，同样属于认定事实错误。在赵金秀收楼当天，橱柜、油烟机、厨盆、电磁炉等设备都是还没有安装的，而非安装不妥当，按照租赁合同《交楼标准》的约定。该橱柜、油烟机、厨盆、电磁炉等设备都是应具备的。因此，赵金秀解除合同的其中一个理由是涉案物业交付时未达到交付标准，而非装修瑕疵，并不仅仅是维修即可。（三）对于涉案合同第四条的解读，应理解为“涉案物业符合附件一《交楼标准》的，可视为涉案物业达到交付标准，承租人应予以收楼，不得以装修瑕疵为由拒绝收楼”，即达到明确的交付标准系收楼的前提，而涉案物业交付的标准是附件一《交楼标准》，而非涉案物业质量及格。只有达到附件一的《交楼标准》，赵金秀才有无条件收楼的义务。而本案中，赵金秀拒绝收楼的原因系盛得轩公司的物业还未按照《交楼标准》完成全部施工程。事实上，盛得轩公司之所以未完成全部的装修工程即发函通知收楼，是为了规避承担相应的违约责任，是明显的不诚信行为。（四）赵金秀系于2020年5月22日向盛得轩公司发出《解除租赁合同并责令退还租金通知书》的，盛得轩公司己于同日收悉前述解除通知。依据《合同法》第九十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释二》第二十四条规定，若盛得轩公司对该解除通知有异议的，应及时向赵金秀提出。但自收到赵金秀寄出的解除合同的通知至一审审理时已经超过三个月，盛得轩公司从未提出异议，也未向法院提起诉讼，因此，盛得轩公司对于赵金秀的解除通知是没有异议的，并确认该解除通知的内容，故在该解除通知到达盛得轩公司之日起，该解除通知即发生法律效力，即自2020年5月22日起双方的房屋租赁合同已解除，赵金秀要求盛得轩公司返还已支付的租金，并无不妥。综上所述，赵金秀请求二审法院依法予以改判。盛得轩公司二审答辩称：不同意赵金秀的全部上诉请求。一审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。一、关于本合同不应理解为格式合同，并且关于建筑面积的表述属于标的物的基本描述，另建筑面积并不存在两种的解释。二、建筑面积的表述并非免除盛得轩公司任何义务，所以该条不属于格式合同条款，且该条款是根据所属物业的实际表述的，该条款不具备格式条款的构成要件。三、关于交付标准条款的效力，这条是对盛得轩公司交负的义务的要求，但该要求并不涉及双方约定解除权的效力，不应以交付标准来主张解除权，而且解除权已由双方约定。本案中解除权并不涉及约定解除及法定解除的条件。四、关于赵金秀所述通知送达即解除效力生效的意见答辩如下：根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第三章关于合同纠纷案件的审理第46条通知解除的条件中，该建议并非经发出即认定，应当对该条的准确理解是只有享有法定和约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方从解除通知另一方即便未在诉讼期内提起诉讼，也不发生合同解除的效果，而本案中赵金秀所发出的通知并不符合约定解除和法定解除的条件通知，也并未发生效力。赵金秀于2020年6月3日向一审法院起诉请求：1.确认赵金秀与盛得轩公司于2018年11月1日签订的《房屋租赁合同》已于2020年5月22日解除；2.盛得轩公司立即返还租金457514元并支付违约金（违约金以457514元为本金，按每日万分之三的标准，自2018年11月1日起计至实际清偿之日止，暂计至2020年6月1日的利息为79470.18元）；3.本案诉讼费由盛得轩公司承担。一审法院认定事实：1.2018年10月12日，赵金秀向盛得轩公司支付定金30000元，盛得轩公司开具《收款收据》予以收执。2.2018年10月17日，赵金秀向盛得轩公司支付二成首付尾款77514元，盛得轩公司开具《收款收据》予以收执。3.2018年10月19日，赵金秀与案外人签订《借款协议》，向他人借款130000元，由案外人将上述款项支付至盛得轩公司的收款账户。4.2018年11月1日，盛得轩公司作为出租人（甲方）与赵金秀作为承租人（乙方）签订《房产租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定甲方同意将座落于广州市番禺区沙湾镇西环路1500-1520荔德星寓B2a栋1357号房产（以下简称涉讼物业）47.03平方米（建筑面积）租给乙方使用，用途为商业；该物业从交楼之日起算，租赁期限为20年，即从2019年12月30日起至2039年12月29日止，到期后甲方同意向乙方另行赠送该物业60个月（从2039年12月30日起至2044年12月30日止）的使用权；乙方采用分期付款方式支付租金，于2018年10月18日前付清首期237514元（含定金），于2018年11月26日前付清尾款220000元；乙方应在接到交付通知书之日起7日内对该物业进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式一次性提出，逾期不提出或未采用书面形式提出，视为同意接收该物业；甲方在接到乙方异议后，应在10个工作日内对异议部分做出答复和处理意见；乙方按本条约定提出异议，经甲方确认的，由甲方按双方约定的标准进行维修，经甲方确认后，非因严重地基基础、主体结构质量问题导致不能正常居住的，不视作延期交付，由甲方履行维修责任，乙方不得拒绝接收该物业，该物业交付通知书记载的时间届满之日起视为交付给乙方，租赁时间正式起算；甲方应当于2019年12月30日前将该物业交付乙方使用，甲方向乙方交付该单元时，应当向乙方发出交付通知书；因甲方原因未能按时交付物业给乙方使用的，逾期不超过90个工作日，自本合同规定的交付之日的第二日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付租金万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90个工作日，乙方有权单方面解除合同，乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内退还乙方已收取租金及支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期同类存款利率计算）；等等。该合同后附《装修交付标准》。同日，赵金秀向盛得轩公司支付七成房款尾款220000元，盛得轩公司开具《收款收据》予以收执。5.2019年12月25日，盛得轩公司向赵金秀邮寄《收楼通知书》，通知赵金秀于2019年12月28-31日前往办理收楼手续。6.2020年4月27日，盛得轩公司通过短信通知赵金秀于2019年4月29日办理收楼手续。7.2020年5月1日，赵金秀前往涉讼物业进行现场查验。8.2020年5月6日，赵金秀向盛得轩公司邮寄《不同意收楼通知书》，载明其于2020年5月1日现场查验后发现盛得轩公司交付的涉讼物业不符合合同约定的标准，其不同意收楼，理由如下：一、按照合同约定，应交付的涉讼物业面积应为47.03平方米，但现涉讼物业仅为34平方米，实际面积仅为约定面积的70%左右，面积缩水30%，严重影响使用效果，难以达到预期的使用目的；二、涉讼物业的装修标准与合同约定的装修不符，装修质量不过关，例如合同约定卧室应使用复合地板，但现涉讼物业使用的是抛光砖，涉讼物业目前未配备合同约定的油烟机、电磁炉等相关的电器，阳台水龙头安装不合适、窗框未上螺丝固定、室内线盒有裂缝、橱柜插头装歪、阳台下水道补灰、橱柜高低不平有裂缝、浴室墙面瓷片贴的不平整等。综上，上述问题整改前，其不同意收楼，限盛得轩公司于2020年5月15日前整改完毕。该通知书于次日妥投。9.2020年5月22日，赵金秀向盛得轩公司邮寄《解除租赁合同并责令退还租金通知书》，载明鉴于盛得轩公司至今仍未能将符合交付标准的涉讼物业交付予其使用（已经超过合同约定的交付时间90个工作日），且涉讼物业的面积远远小于合同约定的建筑面积（仅为合同约定面积的70%），导致其合同目的无法实现，故通知自该函发出之日起解除与盛得轩公司于2018年11月1日签订的《房屋租赁合同》，盛得轩公司于2020年5月30日前退还已支付的租金455714元并支付违约金。该通知书于同日妥投。10.2020年6月3日，赵金秀提起本案诉讼。一审庭审过程中，赵金秀称签订涉讼合同后，其已全额支付涉讼物业的租金。涉讼合同约定，涉讼物业的交付时间为2019年12月30日，而盛得轩公司虽于2019年12月底向其发出收楼通知书，但其时涉讼物业尚未建好，直至2020年4月底盛得轩公司再次向其发送短信通知收楼，其于2020年5月1日前往涉讼物业进行现场查验，当时涉讼物业内存放有抽油烟机、不锈钢洗刷盆，但没有安装，亦未安装电磁炉，橱柜只有框架，没有门，很多装修存在瑕疵。且按照涉讼合同约定，涉讼物业的面积应为47.03平方米，但实际面积仅为34平方米，远远小于涉讼合同约定的面积。为此，其向盛得轩公司发出整改通知书，但至今无果。涉讼合同约定，盛得轩公司逾期交付超过90个工作日，则其有权解除合同，现盛得轩公司未于2019年12月30日后起算90个工作日即2020年5月11日前向其交付符合涉讼合同约定的涉讼物业，导致其合同目的无法实现，故其有权单方解除合同并要求盛得轩公司承担解除合同后的违约责任。盛得轩公司称，涉讼物业的权属人为广州市番禺区沙湾镇龙岐村股份合作经济社，该物业尚未取得产权证，但已取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证，其司对该物业享有出租的权利。其司确认其司第一次于2019年12月底发出收楼通知书时，涉讼物业尚未达到收楼条件，但其司第二次于2020年4月28日发出收楼通知时，涉讼物业已达到交付条件。涉讼合同已约定涉讼物业以建筑面积计算，而非套内面积，且该合同及后附的《装修交付标准》均显示涉讼物业为单间户型，不配套独立卧室，赵金秀所主张的装修瑕疵等并未达到主体结构质量问题等严重无法进行居住的条件，若赵金秀对此有意见，可由其司维修后使用，而不应作为拒绝接收物业的条件，故赵金秀于2020年5月1日前往涉讼物业进行现场查验时，涉讼物业已达交付条件，此时与涉讼合同约定的交付时间2019年12月30日并未超过90个工作日，未达到涉讼合同约定的解除条件，故赵金秀发出的《解除租赁合同并责令退还租金通知书》未发生效力。为此，盛得轩公司向一审法院提供了《房屋面积预算成果报告书》予以证明涉讼物业的面积符合约定。一审法院认为，盛得轩公司与赵金秀签订的涉讼合同主体适格、内容合法、意思表示真实，无违反法律法规的强制性、禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。涉讼合同约定，因盛得轩公司未能按时交付涉讼物业超过90个工作日的，赵金秀有权单方面解除合同；非因严重地基基础、主体结构质量问题导致不能正常居住的，不视作延期交付，由盛得轩公司履行维修责任，赵金秀不得拒绝接收该物业，该物业交付通知书记载的时间届满之日起视为交付给赵金秀。赵金秀虽主张涉讼物业的装修存在瑕疵，且涉讼物业实际面积远远小于涉讼合同约定的面积47.03平方米，盛得轩公司未在涉讼合同约定的交付时间后90个工作日内向其交付符合交楼条件的涉讼物业，故其有权单方解除涉讼合同。但赵金秀所主张的装修瑕疵并非属地基基础、主体结构质量问题导致不能正常居住，且涉讼合同已明确约定47.03平方米为建筑面积，并非套内面积，故赵金秀不能以此为由拒不接收涉讼物业。赵金秀于2020年5月1日前往涉讼物业进行现场查验，应视为该日起涉讼物业已交付予赵金秀，此时距离涉讼合同约定的交付时间即2019年12月30日未超90个工作日，尚未达到涉讼合同约定赵金秀单方解除合同的条件，即赵金秀并无单方解除合同的权利，故赵金秀于2020年5月22日向盛得轩公司邮寄的《解除租赁合同并责令退还租金通知书》未发生法律效力，因此，就赵金秀要求确认涉讼合同已于2020年5月22日解除及基于合同解除所主张的返还租金及支付违约金的诉请，于法于理无据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2021年1月29日判决：驳回赵金秀的全部诉讼请求。一审案件受理费9170元，由赵金秀负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案属民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。综合双方当事人诉辩意见，本案的争议焦点可归纳为：一、赵金秀与盛得轩公司于2018年11月1日签订的《房屋租赁合同》是否应于2020年5月22日解除？二、盛得轩公司是否应向赵金秀返还租金人民币457514元并支付违约金？对此，本院具体分析如下：根据盛得轩公司与赵金秀签订的《房产租赁合同》第一条：“甲方同意将座落于广州市番禺区沙湾镇西环路1500-1520荔德星寓B2a栋1357号房产47.03平方米（建筑面积）租给乙方使用，用途为商业。”的约定，双方就租赁房产明确约定为“建筑面积”，赵金秀在签署合同时对合同第一条约定不详细审阅不符合常理。结合盛得轩公司一审提交《房屋面积预算成果报告书》中B2a栋57号总面积为46.8251平方米，与合同约定建筑面积相差无几，本案盛得轩公司交付租赁物业面积并未明显违反合同约定，该司不因此构成违约。况且，从盛得轩公司一审提交赵金秀两次收楼验收记录内容来看，赵金秀验收房产时亦未就房产面积提出的异议。为此，本案赵金秀上诉主张盛得轩公司应交付的租赁物业的面积就应该为47.03平方米缺乏依据，本院不予采纳。盛得轩公司与赵金秀签订的《房产租赁合同》第七条中约定，因盛得轩公司未能按时交付涉讼物业超过90个工作日的，赵金秀有权单方面解除合同。第四条中约定，非因严重地基基础、主体结构质量问题导致不能正常居住的，不视作延期交付，由盛得轩公司履行维修责任，赵金秀不得拒绝接收该物业，该物业交付通知书记载的时间届满之日起视为交付给赵金秀。盛得轩公司于2020年4月27日短信通知赵金秀于4月29日办理收楼手续，从盛得轩公司一审提交赵金秀两次收楼验收记录内容来看，赵金秀所主张的装修瑕疵并非导致不能正常居住的地基基础、主体结构质量问题，属盛得轩公司履行维修义务范围，涉讼物业已符合交楼条件。在此情况下，赵金秀并无单方解除合同的权利。据此，赵金秀虽于2020年5月22日向盛得轩公司邮寄《解除租赁合同并责令退还租金通知书》，但并不发生法律效力。综上，本案赵金秀要求确认涉讼合同已于2020年5月22日解除及基于合同解除所主张的返还租金及支付违约金的诉请，于法于理无据，一审法院不予支持无误，本院予以维持。综上所述，赵金秀的上诉请求与理由均不成立。一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日施行）第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年7月1日施行）第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》（2015年2月4日施行）第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9170元，由赵金秀负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二一年七月二十八日书记员  吴浩正徐毅敏