辽宁省瓦房店市人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0281民初4089号原告（案外人）：张伟，男，1985年3月24日出生，汉族，铁路工人，现住瓦房店市。被告（申请执行人）：唐连坤，男，1964年9月22日出生，汉族，无职业，现住瓦房店市。被告（被执行人）：大连融达房地产开发有限公司，住所地瓦房店市复州城镇新城街路东。统一社会信用代码912102817969334110。法定代表人：王红，该公司总经理。委托诉讼代理人：李明光（该公司股东），男，1974年11月3日出生，汉族，现住瓦房店市。被告（被执行人）：李明光，男，1974年11月3日出生，汉族，现住瓦房店市。原告（案外人）张伟与被告（申请执行人）唐连坤、（被执行人）大连融达房地产开发有限公司（以下简称融达公司）、李明光案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张伟、被告唐连坤到庭参加诉讼，被告融达公司、李明光经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张伟向本院提出诉讼请求：1.终止执行贵院（2021）辽0281执恢149号执行措施，依法判决解除对原告张伟名下坐落于瓦房店市复州城镇房屋的查封措施；2.三被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年4月17日，原告张伟与被告融达公司签订商品房买卖合同，原告张伟购买了位于瓦房店市复州城房屋（以下简称案涉房屋），合同编号WHT201800992，原告支付了房款160525元并领取了房屋钥匙，现实接受了案涉房屋，编号WHT201800990商品房买卖合同已经在不动产登记中心进行了网签合同备案，该房屋网签合同备案在原告张伟名下，因被告融达公司欠税、无法为原告开具专用发票，导致原告一直无法办理不动产物权登记，没有办理案涉房屋不动产登记的过错不在原告；根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第24、25、28条的规定，贵院查封案涉房屋系原告依法购买的个人合法财产，不属于被告融达公司及李明光的可供执行财产范围。原告现为维护自身的合法权益，故提起诉讼。被告唐连坤辩称，不同意原告张伟的诉讼请求。一、法院查封的120套房屋（含案涉房屋19#4-802）全部网签在个人名下，网签行为不属于预销售登记行为，不具有法律效力，不发生物权变动的法律效果，而且至今案涉房屋没有办理登记。原告在购买案涉房屋时，该房屋已办理商品房预售许可证，原告因其自身原因导致未取得产权登记，其本身具有过错，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。二、经过了解，原告在瓦房店市前进街23号3-5-1有住处，案涉房屋并非是原告唯一住房，况且案涉房屋原告至今尚未装修、居住，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定。三、原告没有购房交易记录，也没有增值税发票，同时瓦房店市人民法院在2016年6月7日作出（2016）辽0281民初1729号民事判决，判令融达公司、李明光向我偿还本金1134.6万元、利息及诉讼费用。而原告与融达公司在1729号判决生效后于2018年4月17日通过签订《房屋买卖合同》，由融达公司出具收据的行为来转移财产涉嫌与融达公司恶意串通，通过执行异议、执行异议之诉妨碍执行，《房屋买卖合同》不具有真实性。请求法庭依法驳回原告诉讼请求。被告融达公司、李明光均未出庭、未答辩。经审理查明，唐连坤与融达公司、李明光民间借贷纠纷一案，本院于2016年6月7日作出（2016）辽0281民初1729号民事判决，判令融达公司、李明光偿还唐连坤借款本金1134.60万元、利息及诉讼费用。该判决已生效，因融达公司、李明光未履行生效判决确定的义务，唐连坤申请执行，案号为（2016）辽0281执2920号，后终结本次执行程序。2020年6月28日，本院裁定查封融达公司开发建设的位于瓦房店市复州城镇新城街润和园的121套房屋（包括本案案涉房屋），并向瓦房店市不动产登记中心送达协助执行通知书，该中心在协助执行通知书（回执）中注明，上述查封的120套房屋全部网签在个人名下（坐落于润和园10—**房屋已办理个人不动产权证书，不予查封），18号1单元10层3号、2号3单元4层1号已有查封登记。2020年7月7日，唐连坤申请恢复执行，本院立案受理，案号为（2020）辽0281执恢396号，执行过程中，本院已查封被执行人融达公司、李明光名下瓦国用（2014）第083号、084号、085号、086号、087号、088号、089号土地使用权和瓦国用（2008）第181号、182号土地使用权中除在瓦房店市不动产登记中心网签备案的906套之外的瓦房店市润和园房屋相对应的土地使用权;;位于瓦房店市房屋；位于瓦房店市房屋查封期限三年。因该房屋暂时无法处置，双方当事人协商解决，唐连坤撤回申请，本院于2020年11月30日作出裁定，终结（2020）辽0281执恢396号案件的执行。2021年1月11日本院恢复本案执行，案号为（2021）辽0281执恢149号,本院于2021年1月20日作出裁定，拍卖融达公司名下位于瓦房店市复州城镇的86套网店及住宅，包括本案案涉房屋。另查，2018年4月17日，张伟与融达公司签订案涉房屋的《商品房买卖合同》，约定单价2500元/㎡，建筑面积64.21㎡，总房款160525元，付款方式为一次性付款。当日融达公司为张伟出具房款收据。张伟未一直未占有使用案涉房屋。2014年融达润和园商品房可以办理房权证。张伟对本院查封案涉房屋提出异议，本院驳回其异议请求，张伟不服向本院提起执行异议之诉。上述事实，有本院（2016）辽0281民初1729号民事判决书、（2016）辽0281执2920号民事裁定书、商品房买卖合同、房款收据、、本院（2021）辽0281执异60号执行裁定书及当事人陈述等在卷为凭，经本院审查和开庭质证，可以认定。原告提供一份《抵房协议》复印件，拟证明融达公司欠纪明洪（已死亡）钢材款，2013年1月16日，融达公司用包括案涉房屋在内的4套房屋抵债给纪明洪，原告从纪明洪手中购买案涉房屋。被告称该证据为复印件，不认可，即便是原件抵房也是抵给纪明洪，而没有登记的房屋是不能进行买卖的。经审查，该证据为复印件，对证明目的不予确认。原告提供的《用户停热协议》，拟证明2018年案涉房屋就是原告，原告到物业办理停热协议。被告称该证据无论是原件还是复印件都没有清晰的公章和签字，都无效。经审查，该证据上甲方处加盖的印章不清，原告称是物业公司盖的，而合同上甲方是大连明辉供热有限公司，其陈述与证据不一致，对证明目的不予确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，张伟作为案外人提起执行异议之诉欲阻止执行标的的强制执行，按照民诉法的规定，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任，即证明张伟系案涉房屋权利人、该权利具有合法性与真实性、该权利能够排除执行。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已经支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款，将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身的原因未办理登记”之规定，本案中，尽管张伟与与融达公司在本院查封前签订了案涉房屋的《商品房买卖合同》，但案涉房屋未能办理不动产产权变更登记系不争的事实，案涉房屋并未产生房屋所有权的变动。根据庭审查明的事实，张伟未举证证明在查封前占有使用案涉房屋，张伟也未向融达公司支付价款，即使融达公司与纪明洪之间确实存在以房抵债关系，但张伟并未举证证明其与纪明洪签订案涉房屋的买卖协议以及向纪明洪支付了对价，故张伟提供的证据不能证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对其诉讼请求，本院不予支持。张伟自认还有产权房屋，故本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定。案涉房屋的权利人仍系融达公司，唐连坤依据已生效民事判决有权要求对案涉房屋执行。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回原告张伟的诉讼请求。案件受理费3511元，由原告张伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  顾仁华人民陪审员  丁广飞人民陪审员  马立芬二〇二一年七月二十七日书 记 员  李春芳