重庆市武隆区人民法院 重庆市武隆区人民法院民事判决书 (2020)渝0156民初3133号       原告：王明康，男，1963年3月出生，现住重庆市武隆区。委托诉讼代理人：黄素珍（原告之妻），1963年4月出生，户籍地四川省大邑县，现住重庆市武隆区。被告：重庆尚廷房地产开发有限公司，住所地重庆市武隆区凤山街道建设中路172号3-1，统一社会信用代码915002325789547672。诉讼代表人：周锋，重庆尚廷房地产开发有限公司破产管理人负责人。委托诉讼代理人：付圆圆，重庆天亿律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐斯诗，重庆天亿律师事务所律师。第三人：重庆市武隆区励辉房屋经纪有限公司，住所地重庆市武隆区仙女山街道银杏大道53号1幢2-7，统一社会信用代码915002323051261227。法定代表人：谭治敏，该公司执行董事兼总经理。第三人：谭荣，男，1970年8月出生，住重庆市武隆区。第三人：刘晓波，男，1962年5月出生，住重庆市武隆区。第三人：刘楚林，男，1969年7月出生，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：李茂华，重庆剑直律师事务所律师。原告王明康与被告重庆尚廷房地产开发有限公司（以下简称“尚廷公司”）、第三人重庆市武隆区励辉房屋经纪有限公司（以下简称“励辉公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案受理后，依法由审判员王玉适用简易程序进行审理。2020年11月9日，本院依原告王明康申请追加刘晓波、谭荣为本案的第三人，2020年12月28日，本院依原告王明康申请追加刘楚林为本案的第三人，因案情疑难复杂，不宜适用简易程序进行审理，本院于2020年12月14日将本案转为普通程序审理，由审判员王玉担任审判长，与人民陪审员罗雪梅、人民陪审员廖青松组成合议庭，后因工作原因将合议庭成员罗雪梅、廖青松变更为人民陪审员李春华、陈廷超组成合议庭，共同负责对本案的审理。本案在审理过程中，因无法采用除公告方式以外的法定方式向被告谭荣送达诉讼文书，遂向被告谭荣公告送达相关诉讼文书。本案于2021年4月14日公开开庭进行了审理。原告王明康及其委托诉讼代理人黄素珍，被告尚廷公司的委托诉讼代理人付圆圆，第三人刘楚林的委托诉讼代理人李茂华到庭参加了诉讼。第三人励辉公司、刘晓波、谭荣未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王明康向本院提出诉讼请求：1.请求判决原告王明康购买的位于重庆市武隆区XX街道XX居二期X幢2-2的房屋不属于被告尚廷公司的破产财产；2.请求判决原告王明康就位于重庆市武隆区XX街道XX居二期X幢2-2的房屋对被告尚廷公司享有交付类破产债权。事实及理由：2015年8月18日，第三人励辉公司与原告王明康签订《房屋以租代卖认租认购协议》，协议约定：第一条本协议所称以租代卖的房屋位于武隆县XX镇XX号，坐落于第X栋第2层第2号房，建筑面积58.91平方米。第二条甲方拟以租代卖该房屋，乙方拟先租后买该房屋。甲乙双方约定该房屋租赁期为15年，租赁期间的全部租金为人民币（大写）壹拾贰万元。第三条乙方一次性支付全部租金后将获得该房屋的15年的承租权、使用权以及产权过户受让权。租赁第三年期满后的三十日内，甲方将无条件向乙方转让过户该房屋的产权。协议签订后，第三人励辉公司让原告将购房款支付给被告尚廷公司的实际控制人谭荣，原告根据第三人的要求于当日将购房款12万元转入了谭荣的账户，同时，第三人向原告出具了购房款收据一份，收据载明收款事由X-2-2房款（全款）。原告在购买房屋后，对所购房屋进行了装饰装修，原告从2016年起入住至今已达4年之久，该期间没有任何人向原告主张该房屋的权利。2019年9月20日，被告尚廷公司宣告破产，原告得知被告尚廷公司破产后，以购房者身份向尚廷公司管理人申报债权。2020年7月20日，尚廷公司管理人作出（2020）尚廷破债审字第080号《债权审查意见书》，不予确认原告对所购房屋享有合法的权利，认为其对该房要求办证的请求不符合要求。原告收到管理人的《债权审查意见书》后，向尚廷公司管理人提交《债权审查意见书的异议答复》。2020年9月10日左右，原告收到管理人作出的《债权审查意见书异议回复》。另原告在与第三人签订合同时，第三人的法定代表人刘晓波告诉原告，被告尚廷公司和第三人励辉公司均是谭荣的，第三人有权处置上述房屋。综上所述，鉴于被告尚廷公司和第三人励辉公司均是谭荣实际控制，原告与第三人励辉公司签订的《房屋以租代卖认租认购协议》有效，房屋买卖合同成立。由于被告的原因致使原告所购房屋至今不能办理产权证，被告未按约履行完全交付义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十三条和《中华人民共和国企业破产法》第四十条以及《民法通则》第八十四条、第八十五条规定，案涉房屋属于不动产，被告应当将产权证办理给购房人才算履行完交付案涉房屋的义务，原告依法就案涉房屋对被告享有交付类破产债权。根据《最高人民法院》第七十一条规定，原告购买的案涉房屋不属于被告的破产财产。为此，为维护原告的合法权益不受侵害，特根据《中华人民共和国企业破产法》第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告尚廷公司辩称，1.涉案房屋仍属于破产财产。涉案房屋尚未办理竣工验收备案，亦未办理产权转移登记手续。根据物权法第九条的规定案涉房屋仍属于债务人财产；2.第三人与原告签订的协议系无权处分。2015年8月18日，原告王明康与第三人重庆市武隆区励辉房屋经纪有限公司签订《房屋以租代卖认租认购协议》以12万元的总价款租赁武隆县XX镇XX居X幢2-2号房屋，未见任何尚廷公司授权及同意处分该房屋的手续及资料，也未获尚廷公司的追认，属于《中华人民共和国合同法》第五十一条规定的无权处分行为，该合同无效；3.涉案房屋债务人已经出售给案外人刘楚林。即使假设在王明康签订合同时系债务人授权给励辉公司处分所涉房屋，王明康所购房屋已于2014年9月25日网签在刘楚林名下，于2014年9月28日办理预售合同备案在刘楚林名下，且已缴纳大修基金及契税。王明康签订合同之前，第三人刘楚林已经与债务人签订《重庆市商品房买卖合同》并办理了网签、商品房预售合同备案以及预告登记。预告登记具有公示效力，且《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记具有公示效力，王明康与励辉公司签订合同时明知或应当知道第三人刘楚林已经与债务人签订《重庆市商品房买卖合同》，其与励辉公司签订合同的行为属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定的无效合同，王明康无法取得对应房屋的所有权。综上，原告的诉请请求没有法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。第三人励辉公司未到庭参加诉讼，也未提交书面意见及证据。第三人刘晓波未到庭参加诉讼，也未提交书面意见及证据。第三人谭荣未到庭参加诉讼，也未提交书面意见及证据。第三人刘楚林陈述，同意被告尚廷公司的答辩意见。原告诉请的房屋是在2014年9月25日已经由尚廷公司网签销售给刘楚林，并在2014年9月28日备案登记给刘楚林，刘楚林已经享有物权的初步登记，刘楚林通过抵扣债务方式支付16万元首付款，在重庆银行按揭支付24万元的购房尾款，该房屋属于刘楚林的权属，原告方以租形式的买卖没有通过合法的形式买卖是不合法的，即使占有该房屋也是非法行为，建议法院驳回原告诉讼请求。经审理查明，2015年8月18日，出租出卖方励辉公司（甲方）与承租买受方王明康（乙方）、担保方重庆市荣联生活超市股份有限公司（丙方）签订《房屋以租代卖认租认购协议》，协议约定：协议所称以租代卖的房屋位于武隆县XX镇XX号，坐落于第X栋第2层第2号房，建筑面积58.91平方米；甲方拟以租代卖该房屋，乙方拟先租后买该房屋。甲乙双方约定该房屋租赁期为15年，租赁期间的全部租金为人民币（大写）壹拾贰万元；乙方一次性支付全部租金后将获得该房屋的15年的承租权、使用权以及产权过户受让权。租赁第三年期满后的三十日内，甲方将无条件向乙方转让过户该房屋的产权；本协议签署之日起，乙方向甲方支付认租认购定金人民币（大写）壹拾贰万元；逾期未支付，则本协议自然失效。协议还约定，甲方未在本协议生效后三十日内与乙方签署正式租赁合同及相关补偿协议的，甲方须自逾期日起按日向乙方支付资金利息（定金的万分之五），甲方隐瞒该房屋存在权属纠纷、债务抵押（含网签冻结）等问题或者甲方再向他人出租、出售、转让、馈赠该房屋，导致乙方无法认租认购的，甲方须返还乙方定金，并按定金的三倍赔偿违约金，本协议终止执行。丙方愿以本公司及下属分支企业的动产、不动产、营业收入、股权、债权、商标无形资产为甲方履行本协议承担连带担保责任，一旦甲方因违约应当退款、支付补偿金或者赔偿违约金而无力支付或赔偿时，由丙方为其代偿。2015年8月18日，案外人余乐菊（王明康之儿媳）向谭荣转款120 000元。同日，励辉公司出具《收据》，记载交款单位XX居X-2-2王明康转账谭荣账户120 000元X-2-2房款。其后，原告将案涉房屋进行装修并搬入居住至今，并以王明康为户名缴纳了水、电、燃气、物业等费用。2019年9月20日，本院作出（2019）渝0156破申4号民事裁定，裁定受理重庆市南浦建筑工程有限公司申请尚廷公司破产清算。2020年5月9日，本院指定重庆天亿（涪陵）律师事务所为尚廷公司的管理人。2020年6月12日，原告向尚廷公司管理人申报债权，要求办理房产证。2020年7月20日，尚廷公司管理人作出（2020）尚廷破债审字第080号债权审查意见书，不予确认原告对所购房屋享有合法的权利，对要求为案涉房屋办理房产证的请求不符合要求，原告应向励辉公司主张相关权利。原告对此提出异议，管理人于2020年9月8日作出（2020）尚廷破管字异080号债权审查意见书异议回复，维持（2020）尚廷破债审字第080号债权审查意见。2020年9月24日，原告王明康起诉来院，提出如前请求。原告王明康当庭确认本案起诉的法律关系为买卖合同。另查明，案涉房屋尚未通过建设工程竣工验收备案登记，亦未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。还查明，2013年11月19日、2014年9月25日，案涉房屋办理在建工程抵押，权利人为重庆市武隆县兴农融资担保有限责任公司。再查明，2014年9月25日，卖方尚廷公司（甲方）与买方刘楚林（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定甲方将位于重庆市武隆县XX镇XX号X幢2-2的房屋出售给乙方，建筑面积为58.91平方米，总价款400 000元，付款方式为，乙方于合同签订当日付清首期房款160 000元整；余下房款采取银行按揭方式支付，按揭金额240 000元整，并由乙方与贷款银行办理贷款手续，经贷款银行审查后，直接划给甲方。2014年9月28日，案涉房屋办理合同备案及预告登记。同日，刘楚林与重庆银行股份有限公司武隆支行、尚廷公司签订《重庆银行个人按揭贷款合同》，约定贷款金额240 000元，贷款期限为240个月，该款项发放至尚廷公司账户，抵押物为武隆县XX镇XX号X幢2-2房屋一套。2014年9月30日，尚廷公司出具XX居X幢2-2购房首付款销售不动产统一发票。同日，案涉房屋办理预购商品房抵押，权利人为重庆银行股份有限公司武隆支行。2014年10月20日起，从刘楚林账户扣取按揭款。2020年6月15日，刘楚林向尚廷公司管理人申报债权，要求办理房产证。2020年7月20日，尚廷公司管理人作出（2020）尚廷破债审字第112号债权审查意见书，暂对刘楚林的购房者权利予以确认，在刘楚林支付首付款16万元及债务人代为缴纳的按揭款后，管理人将依法协调办证事宜。如刘楚林不愿支付首付款及债务人代为缴纳的按揭款，则管理人有权解除该合同，并将购房尾款24万元认定为共益债务，用于清偿重庆银行的按揭贷款后，剩余部分原则上作为债务人财产，如刘楚林实际支付了按揭款的，在提供相应证据后，可以将刘楚林实际支付的按揭款部分付给刘楚林。又查明，尚廷公司的实际控制人系谭荣，原重庆市武隆县盛荣食品有限责任公司的经营由谭荣负责。第三人刘楚林当庭陈述其与重庆市武隆县盛荣食品有限责任公司存在经济往来，案涉房屋的首付款系抵扣的重庆市武隆县盛荣食品有限责任公司所欠货款。本院所确认的上述事实，有原、被告及第三人刘楚林的当庭陈述，原告提交的《房屋以租代卖认租认购协议》、业务凭证、收据、燃气证、发票、收据及电费清单、《债权审查意见书》《债权审查意见书异议回复》、户口页复印件，被告提交的《重庆市武隆区住房和城乡建设委员会关于XX居竣工验收情况查询的回复》、户室详细情况，第三人刘楚林提交的《商品房买卖合同》、重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明、销售不动产统一发票、《重庆银行个人按揭贷款合同》、个人贷款借款借据、重庆银行交易明细、（2021）渝0156民初40号民事判决书、《债权审查意见书》等证据在卷为凭。上述证据，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。本院认为，普通破产债权确认纠纷系对于普通债权人申报的债权是否存在、债权数额以及有无担保等事实予以确认的纠纷。本案中，原告诉请的基础法律关系为房屋买卖合同纠纷，并非属于对债权进行确认。同时，原告亦认为本案系房屋买卖合同纠纷，故本案案由为房屋买卖合同纠纷。根据原、被告及第三人刘楚林的当庭陈述和审理查明的事实，本院认为本案的争议焦点为：一、案涉房屋是否属于被告破产财产；二、原告是否就案涉房屋对被告享有交付类破产债权。针对争议焦点一。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条：“下列财产不应认定为债务人财产：（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、适用的他人财产；（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（三）所有权专属于国家且不得转让的财产；（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。”以及《中华人民共和国物权法》第十四条之规定：“不动产权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。”之规定，直至本院受理尚廷公司破产申请清算之日，案涉房屋仍属于未竣工验收工程，其权利人仍登记为被告尚廷公司。至此，因案涉房屋未发生物权变动的效力，且不属于《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条确定的不属于债务人财产的范围内，故案涉房屋仍属于被告尚廷公司的破产财产。针对争议焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案中，《房屋以租代卖认租认购协议》系原告王明康与第三人励辉公司及案外人重庆市荣联生活超市股份有限公司所签订，被告尚廷公司不系合同当事人，且合同内容也未约定由被告尚廷公司向原告王明康履行合同义务。依据合同相对性原则，该协议未经被告尚廷公司予以确认，故该协议仅对合同双方当事人原告王明康与第三人励辉公司及案外人重庆市荣联生活超市股份有限公司具有法律约束力，同时，被告尚廷公司与第三人励辉公司及案外人重庆市荣联生活超市股份有限公司并不是同一法人主体，因此原告王明康无权请求合同双方当事人以外的被告尚廷公司履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，案涉房屋未达到法律规定的交付条件，也未办理产权证，第三人励辉公司将案涉房屋以租代售给原告王明康的行为属于无权处分。对于无权处分的合同并不当然无效，但是在案涉房屋权利人，即被告尚廷公司予以追认或第三人励辉公司取得案涉房屋所有权之前，第三人励辉公司的行为至今应属效力待定状态。因此，原告王明康以该协议为由要求对尚廷公司享有交付类债权的诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条，《中华人民共和国企业破产法》第十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条、第一百五十二条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告王明康的诉讼请求。本案案件受理费2700元、公告费260元，共计2960元，由原告王明康负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。   审 判 员   王  玉人民陪审员      李春华人民陪审员      陈廷超  二〇二一年七月十五日 法官助理      陈  芮书 记 员   李  月- 1 –