广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0608民初2700号原告：中国建设银行股份有限公司佛山高明支行，住所地广东省佛山市高明区荷城街道文华路438号，统一社会信用代码91440608773084007J。负责人：林建清，该行行长。委托诉讼代理人：贾欢欢，广东豪盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘汝炽，广东豪盛律师事务所律师。被告：王高，男，1988年2月26日出生，汉族，住四川省盐亭县。被告：佛山市皇朝房地产发展有限公司，住所地广东省佛山市高明区杨和镇高明大道中218号安纳希小镇5栋301，统一社会信用代码914406007556395311。法定代表人：王大在，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄泽强，男，该公司员工。原告中国建设银行股份有限公司佛山高明支行与被告王高、佛山市皇朝房地产发展有限公司（以下简称皇朝公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年5月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人贾欢欢，被告王高，被告皇朝公司的委托诉讼代理人黄泽强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告王高立即偿还原告贷款本息315306.28元［其中本金309515.74元、利息5686.92元、罚息103.62元，利息、罚息暂计至2021年5月13日，2021年5月14日起至实际清偿完毕之日止的利息、罚息按《个人住房（商业用房）借款合同》约定计算］；2.被告王高赔偿原告为实现债权而产生的本次诉讼一审律师费损失22765元；3.原告对被告王高提供用于抵押的位于佛山市高明区707房在上述1、2项债权以及本案诉讼费等为实现债权而发生的全部费用范围内享有优先受偿权；4.被告皇朝公司对上述1、2项债务及本案诉讼费等承担连带清偿责任；5.两被告承担本案的案件受理费及保全费等诉讼费用。诉讼过程中，原告明确第1项诉讼请求相关金额：贷款本金309443.25元、利息6321.54元、罚息76.21元，利息、罚息暂计至2021年7月6日，自2021年7月7日起至实际清偿完毕之日止的利息、罚息按《个人住房（商业用房）借款合同》约定计算。事实和理由：2017年9月5日，原告与王高签订《个人住房（商业用房）借款合同》，就借款及抵押事宜约定如下：原告向王高提供贷款328000元用于购房，借款期限为360个月，从2017年10月9日起至2047年10月9日止；贷款利率为浮动利率，按照基准利率上浮5%，该利率于每年1月1日调整；罚息利率在贷款利率的水平上上浮50%；还款方式为等额本息还款法，还款日为贷款发放后的每月1日，由原告在王高指定账户中直接扣划还款本息；王高不按合同约定按时足额偿还借款本息或发生其他对其偿还债务能力造成不利影响的事件，即构成违约，原告有权宣布贷款立即到期，要求立即清偿借款本息及相关费用，并自逾期之日起至拖欠本息全部清偿完毕之日止按合同约定计收罚息和复利，并有权行使担保权利（即处分抵押物，实现抵押权）；原告为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由王高承担；王高以其所购位于佛山市高明区707房为上述借款提供抵押担保，担保范围包括借款本息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金以及原告为实现债权和担保权而发生的诉讼费、保全费、律师代理费等一切费用。合同签订后，原告于2017年10月9日向王高指定的账户划款328000元。王高自2021年2月1日开始逾期，经过原告多次电话催收，仍不能还清贷款，构成违约。原告与皇朝公司于2016年12月20日签订《楼宇抵押贷款合作协议》，就商品房抵押贷款业务合作事宜进行约定：皇朝公司对购房者贷款承担连带保证责任，保证范围包括抵押贷款的本金、利息、罚息、违约金以及原告为实现债权所产生的诉讼费、保全费、律师费等，保证期限自原告将抵押贷款资金划入皇朝公司的银行账户之日起至抵押物办妥《房地产权证》和《他项权利证》。现因王高未取得《房地产权证》和《他项权利证》，皇朝公司应对该贷款承担连带保证责任。为保障自身合法权益，原告委托广东豪盛律师事务所代理本案诉至法院。被告王高辩称，在原告处有房贷和装修贷，之前一直不知道房贷已经逾期，也没有收到任何书面通知，只有信用卡打过电话催收装修贷，收到法院通知才知道房贷逾期了。每月都有按时还款的，后来查询得知划扣了两次房贷的款项偿还了装修贷。现在没有能力一次性偿还全部逾期房贷，今年才开始涨工资，身体也需要每月用药，也无法支付那么多律师费。被告皇朝公司辩称，案涉房屋已经办理建筑物所有权首次登记，按照民法典担保制度司法解释第五十二条规定，原告对案涉房屋的抵押权已经成立。按照皇朝公司与原告签订的《楼宇抵押贷款合作协议》，鉴于原告已取得案涉房屋的抵押权，皇朝公司不应再承担保证责任；退一步来说，即使皇朝公司需承担保证责任，根据民法典第三百九十二条规定，原告应当优先就抵押物实现债权，不足部分再由皇朝公司承担连带责任。结合本案的复杂程度，原告的代理人是原告的常年法律顾问，原告所主张的律师费明显过高，且未提供相应的证据证明已经实际支付了该费用。本院经审理认定事实如下：2016年12月20日，皇朝公司（甲方）与原告（乙方）签订《楼宇抵押贷款合作协议》。协议约定如下：双方就甲方依法开发建设并销售的座落于佛山市高明区商品楼宇项目进行抵押贷款合作；甲方对乙方向购房人发放的住房抵押贷款，同意为所有购房人之每一笔贷款提供无条件、不可撤销的连带保证；保证范围包括：贷款本金、利息（含罚息、复息、违约金等）、乙方为实现债权而发生的有关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、律师代理费等）；保证期限自乙方将抵押贷款资金划入甲方的银行账户之日起至甲乙双方及购房人就该笔抵押贷款对应的抵押物办妥《房地产权证》和《他项权利证》交乙方保管之日止。2017年9月5日，王高作为借款人、抵押人与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定如下：借款人向贷款人借款328000元用于购买位于佛山市高明区707房，借款期限360个月；贷款利率执行浮动利率，即在基准利率水平上浮5%（基准利率是指中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率；如果中国人民银行不再公布同期同档次贷款利率，基准利率是指银行同业公认的同期同档次贷款利率；如果无此银行同业公认的贷款利率，则基准利率是指贷款人公布的同期同档次贷款利率，双方另有约定的除外），利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及前述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日（于每年的1月1日）调整一次；本合同项下借款逾期的（指借款人未在合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为），罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；还款方式采用等额本息还款方法，还款日为每月的首日；本合同的抵押财产为前述所购房产，抵押担保范围包括本合同的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费等）；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期、要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费等）均由借款人承担。合同签订后，原告于2017年10月9日将贷款328000元划入王高指定收款人即皇朝公司的银行账户，于2017年12月19日与王高对上述房产办理预购商品房抵押权预告登记，被担保债权数额为328000元。皇朝公司已对XXX楼盘2栋（含涉案房产在内）办理建筑物所有权首次登记，王高截至一审辩论终结时尚未办理不动产权证和抵押登记。王高暂截至2021年7月6日拖欠5期应供本息，暂计至该日的贷款本金余款为309443.25元、利息为6321.54元、罚息为76.21元。原告委托广东豪盛律师事务所代理本案诉讼，双方签订《委托代理协议》，约定如下：代理事项为提起诉讼、清收该笔贷款、申请执行、参与分配等，律师费为22765元。另查，原告已经按照（2019）第30号中国人民银行公告要求，将涉案贷款的贷款利率转换为按照全国银行间同业拆借中心公布的五年期以上贷款市场报价利率加34.5个基点（1个基点=0.01%）计算，自2021年1月1日起的贷款利率按照2020年12月20日全国银行间同业拆借中心公布的五年期以上贷款市场报价利率加34.5个基点执行（于每年1月1日调整一次）。本院认为，本案是金融借款合同纠纷。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，王高未能偿还每月的到期本息，该法律事实持续至民法典施行后，原告亦在民法典施行后提起诉讼，故本案应适用民法典的规定。《个人住房（商业用房）借款合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。王高已经拖欠5期到期本息未能清偿，构成严重违约，原告依照合同约定有权宣布全部贷款提前到期。原告现以起诉方式作出宣告，故涉案全部贷款在本院向王高送达起诉状副本之日届满还款期限，王高应当清偿借款本金309443.25元、利息6321.54元、罚息76.21元（暂计至2021年7月6日）；因中国人民银行已经取消贷款基准利率，而采用全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故本院认定以309443.25元为基数按照2020年12月20日全国银行间同业拆借中心公布的五年期以上贷款市场报价利率加34.5个基点再上浮50%自2021年7月7日起计算逾期罚息至实际清偿之日止（利率于每年的1月1日调整一次）。关于原告主张律师费的问题。借款合同已经明确约定贷款人为实现债权而实际发生的律师费由借款人承担，律师费为王高能够预见的因违反合同可能造成的损失，且律师事务所已实际委派律师代理案件，王高应承担律师费。至于律师费金额，因系原告与律师事务所之间的单方约定，王高作为债务人并未参与律师费确定的协商，故该约定并不必然约束王高。鉴于本案的法律事实相对清楚、法律关系相对简单，依照《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》，考虑本案的难易程度以及原告代理人对本案的工作量，本院酌定调整律师费为15000元。关于原告主张实现抵押权的问题。《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款规定“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”本案中，涉案房产已经办理抵押预告登记和建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效情形，本院认定抵押权自预告登记之日起设立。原告作为抵押权人，依法对抵押房产折价或者拍卖、变卖所得价款在本案借款本金、利息、罚息及律师费、受理费、保全费等范围内享有优先受偿权（注：本案债权本金数额未超出登记的贷款金额）。关于皇朝公司的责任问题。从《楼宇抵押贷款合作协议》可知皇朝公司为购房者的按揭贷款提供的是阶段性保证担保，合同目的是保障原告在未能取得相关房产的抵押权之前可向皇朝公司主张保证责任。本案中，本院依照新的担保制度司法解释已经认定原告对涉案房产享有抵押权，皇朝公司得以免除保证责任的条件已经成就，故本院不予认定皇朝公司需要承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、第三百八十九条、第四百一十条、第五百七十七条、第五百七十八条、第五百八十四条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告王高于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司佛山高明支行偿还借款本金309443.25元、利息6321.54元、罚息76.21元（暂计至2021年7月6日），并自2021年7月7日起以309443.25元为基数按照2020年12月20日全国银行间同业拆借中心公布的五年期以上贷款市场报价利率加34.5个基点再上浮50%支付罚息至实际清偿之日止（利率于每年的1月1日调整一次）；二、被告王高于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司佛山高明支行赔偿律师费15000元；三、原告中国建设银行股份有限公司佛山高明支行对被告王高名下位于佛山市高明区707房折价或者拍卖、变卖所得价款在上述第一、二项判项及本案受理费、保全费的范围内享有优先受偿权；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司佛山高明支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半计收3185.5元，保全费2210.5元，合计5396元，由被告王高负担5288元，由原告中国建设银行股份有限公司佛山高明支行负担108元。原告中国建设银行股份有限公司佛山高明支行已经预交前述费用，被告王高在履行上述判决义务时一并支付5288元给原告中国建设银行股份有限公司佛山高明支行，本院不另作收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 江小凤二〇二一年七月二十三日法官助理 梁 涛书 记 员 何紫嫣