四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终12898号 上诉人（原审被告）：成都市东盛房屋开发有限责任公司。住所地：四川省成都市成华区新鸿路146号。 法定代表人：姚明华，总经理。 委托诉讼代理人：龙显世，四川明炬律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张凯，男，1985年9月21日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：张昌宏，四川佳奥律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张吉婧，女，1981年8月14日出生，汉族，住四川省资中县。 委托诉讼代理人：张昌宏，四川佳奥律师事务所律师。 原审第三人：成都盛邦展景资产管理有限责任公司。住所地：四川省成都高新区天府大道南段1号1幢1层4号。 法定代表人：王力平，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：秦一超，四川名声律师事务所律师。 上诉人成都市东盛房屋开发有限责任公司（以下简称东盛公司）因与被上诉人张凯、张吉婧，原审第三人成都盛邦展景资产管理有限责任公司（以下简称盛邦公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2020）川0112民初7071号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 东盛公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判东盛公司给付逾期交房违约金3772元；2.撤销一审判决第二项，改判张凯、张吉婧完成接房并提供办证资料和费用后90日内，东盛公司为其办理不动产权证；3.撤销一审判决第三项，驳回张凯、张吉婧要求东盛公司承担逾期办证违约金的诉讼请求；4.张凯、张吉婧承担本案一审部分及二审全部诉讼费用。 事实及理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当。一、一审法院认定逾期交房违约金数额错误。东盛公司与张凯、张吉婧在《商品房买卖合同》中约定的逾期交房的违约金计算标准为每日万分之零点一。根据《中华人民共和国民法典》第585条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，故逾期交房违约金计算标准应该是按照每日万分之一零点一计算。一审法院认定约定的逾期交房违约金计算标准过低，相较于张凯、张吉婧可期待的房屋租金这一类利益，应予以调增，将逾期交房违约金标准确定为每日万分之二无事实和法律依据。东盛公司与张凯、张吉婧签订了《中国艺库商品房订购协议》，协议中明确给予张凯、张吉婧优惠：一次性优惠8%，其他优惠24%，张凯、张吉婧自愿放弃三年收益权和使用权。张凯、张吉婧与一审第三人盛邦公司签订《委托经营协议》，约定将商铺交由盛邦公司全权经营，经营期限为三年，一审第三人在三年期间内不支付任何费用。由此得知，张凯、张吉婧在接受房价优惠的前提下放弃了三年的收益权利，即便是未放弃也不能保证商铺一定会带来收益，经营本身具有一定风险性，经营亏损的发生稀松平常，所以一审判决认定逾期交房违约金计算标准过低为主观臆断，判令东盛公司承担不符合合同约定的违约金计算金额，是在法律及双方合同约定之外增加东盛公司的法律责任，应通过二审予以纠正。二、在案涉《商品房买卖合同》明确约定因国家法律法规政策调整，东盛公司不承担逾期办证违约责任的情况下，一审判决仍判令东盛公司在判决生效后30日内单方面为张凯、张吉婧办理不动产权证，并承担逾期办证违约金，是一审法院认定事实存在根本性错误，并违反国家不动产权证相关法律规定的错判。根据新的不动产证办证规定，需张凯、张吉婧事先自行向国家缴纳相关税费等，并将有关缴费凭证和新的授权文书、费用交给东盛公司后，东盛公司才能为其办证。因此东盛公司因国家法律重大调整，已在法律上、事实上，不可能在张凯、张吉婧至今未办理收房手续和提供新办证法定所需凭证、手续和费用的情况下，由东盛公司单方为张凯、张吉婧办证，一审判决仍强令东盛公司限期判决生效后30日为张凯、张吉婧办证，是没有任何事实和法律基础，东盛公司在客观上也根本无法履行此项义务。三、本案一审判决的结果与一审法院的同类案件判决结果不符，违反了同案同判的基本法律适用原则。四、按前面所述，在张凯、张吉婧拒绝收房，房屋根本无法交付的情况下，东盛公司根本不可能为其办理过户登记，更无逾期办理过户登记一说，一审法院不但未对此作出认定，还将365个工作日按365日历日计算逾期办证违约金，这是任意改变当事人约定，在法律规定和合同约定之外非法加重一方当事人责任的错判，没有事实依据和法律依据。综上，东盛公司认为一审判决第一项、第二项及第三项均为错误判决，一审判决判由东盛公司承担一审全部案件受理费不公平，请求二审予以改判。 张凯、张吉婧辩称：一、东盛公司再次上诉是滥用诉权，恶意诉讼。同类案60个案件，东盛公司已经全部自动履行完毕。本案经过一审、二审发回重审，重审一审判决后，张凯、张吉婧没有上诉，但是东盛公司提起了上诉，是滥用诉权，恶意诉讼。二、东盛公司偿付逾期交房损失的起止时间为自2016年1月1日起至本案结案之日止、计算损失的购房资金总额应为457638元。（一）东盛公司应按张凯、张吉婧购房总额的日万分之三偿付损失：本案诉求的是赔偿因违约造成的经济损失，按相关法律规定，其损失高于违约金的，须赔偿因违约行为给守约方造成的实际损失。东盛公司逾期交房给张凯、张吉婧造成的实际损失包括以下内容：案涉商铺未得到有效使用，按揭贷款利息必须加罚息一并支付，月息为7%多，案涉房屋支付了40年的土地使用费，2015年12月依约东盛公司应交付使用，但至今未交付使用，缩短了张凯、张吉婧对案涉土地的使用年限，其已支付的土地使用费属于直接损失。东盛公司逾期交房产生的可得利益损失：东盛房开公司、齐盛艺库公司在华西都市月租金已涨到150元／平方米；东盛房开公司、齐盛艺库公司在成都商报中向不特定投资购房人承诺对三期艺街商铺施行“三包”，包人气包租金包统一经营，证明张凯、张吉婧可得回报的利益高于投资总额的日万分之三；齐盛艺库公司与案外人签订《房屋租赁协议》，租赁三期醉街商铺，平均月租金170.65元／平方米，2019年已全部支付到位。东盛房开公司、齐盛艺库公司须按日万分之三的赔偿逾期交房给张凯、张吉婧造成的实际损失和投资回报可得利益损失。（二）本案损失的购房资金总额为457638元，而不是347339元。张凯、张吉婧购房已付的现金虽然是347339元，但双方签订的《订购协议》中其他优惠注明为：优惠24%，自愿放弃三年收益权和使用权，这24%实际是张凯、张吉婧出租三年已购商铺，换取24%的购房优惠，这24%是以东盛公司与所谓第三人返租房屋三年租金抵扣掉的，因此这24%的购房优惠应计入张凯、张吉婧的购房资金总额。（三）逾期交房违约金应从2016年1月1日起计付至东盛公司实际交房给张凯、张吉婧之日止。三、东盛公司须按公平、对等原则按100元／日向张凯、张吉婧偿付逾期办证违约金自2017年1月1日起计算至张凯、张吉婧能办理分户登记之日止。（一）东盛公司至今未办理案涉房屋权属初始登记，导致张凯、张吉婧无法办理所购房屋权属转移登记。东盛公司不按合同约定时间办理不动产证，严重影响张凯、张吉婧行使物权的他项权利，不能有效融资抵押，或处分房屋等。（二）逾期办证违约金约定标准过低，请求按对等公平原则调为100元／日。如果按东盛公司格式合同强加的日万分之零点一偿付违约金，照此办理的话，100万元的购房，每天都只有10元的违约金，每月都只有300元，根本达不到补偿性目的，更不用说对违约行为的惩罚了，合同约定标准明显过低，显失公平。张凯、张吉婧请求按双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第九条“对办理房屋初始登记的补充约定”关于购房人延迟提供办证资料，延迟一天支付违约金人民币100元的对等原则，东盛公司按日偿付逾期办证违约金100元给张凯、张吉婧，公平合理又适当。（三）逾期办证违约金的起算时间应为自2017年1月1日起计算至东盛公司能办理分户登记之日止。双方签订的《商品房买卖合同》第十九条约定“出卖人应当在2016年12月31日前，取得该商品房所在楼幢的权属证明，并办理转移登记”。证明东盛公司按照合同约定应于2016年12月31日前，取得该商品房所在楼幢的权属证明，但东盛公司至今未向法庭出示已取得该商品房所在楼幢的权属初始登记证明，致使张凯、张吉婧无法及时办理分户登记。因此，张凯、张吉婧起诉依据合同约定请求从2017年1月1日起计算延期办证违约金至能办理分户登记时止，依据充分。 原审第三人盛邦公司未发表陈述意见。 张凯、张吉婧向一审法院起诉请求：1.判令东盛公司按约定立即交付洛带“艺库”xx号房给张凯、张吉婧；2.判决东盛公司按约定为张凯、张吉婧办理龙泉驿区洛带“艺库”xx号商铺的不动产权转移登记过户并向原告交付该商铺不动产权证；3.判决东盛公司承担逾期交房违约金，该违约金按实际购房总额457638元的日万分之二从2016年1月1日起至实际交房之日止予以计算；4.判令东盛公司按约定向张凯、张吉婧偿付逾期办证违约金，自2017年1月1日起至张凯、张吉婧取得不动产权证之日止按每逾期一天100元计算；5.本案诉讼费由东盛公司承担。 一审法院认定事实：2014年6月25日，张凯、张吉婧（买受人）与东盛公司（出卖人）签订合同及补充协议。双方约定的内容摘录如下：东盛公司将其在龙泉驿区房屋（原楼栋号是xx号，2019年粘贴的现楼栋号为xx号）出售给张凯、张吉婧，价款为347339元，用途为商业（合同第三条）；东盛公司在2015年12月31日前向买受人交付该商品房，交付时该商品房应当符合的条件是“已取得规划验收合格证”“有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书”“该商品房经设计单位、地堪单位、监理单位、施工单位和建设单位验收合格”（合同第十条）；（交房）逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点一的违约金，并于商品房实际交付之日起90日内向买受人支付（合同第十二条）；出卖人应当在2016年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之零点一的违约金（合同第十九条）；买受人如延迟提供办理房屋抵押他项产权登记手续所需的资料，则每延迟一天，应向出卖人支付违约金人民币100元（补充协议第九条第二款）；本协议中的联系地址和住所系送达地址，相对方按本协议地址发出的文件一经寄出，三日后即视为已送达对方（补充协议第十六条）。合同签订后，张凯、张吉婧依约支付了全部购房款，但东盛公司未按约定的期日交付房屋。 同时查明，东盛公司与盛邦公司于2014年6月8日签订《委托经营协议》，约定东盛公司通过给予购房业主折扣的方式，说服业主同意将所购商铺无偿交由盛邦公司独家经营（包括但不限于以第三人自己名义自营、对外招租、招商、与他人联合经营等）一段时间，具体时间由盛邦公司与业主签订委托经营协议约定。 一审另查明，在签订商品房买卖合同的同时，即2014年6月25日，张凯、张吉婧与盛邦公司签订《委托经营协议》，约定将商铺交由盛邦公司全权经营，经营期限为三年。盛邦公司在三年期间内不支付任何费用。《委托经营协议》中约定的经营期限自张凯、张吉婧和开发商签订的合同所约定的交房之日（如开发商延期交房，则按商铺实际交房之日）起算。此前于2014年6月21日，张凯、张吉婧与被告东盛公司签订了《中国艺库商品房定购协议》，协议中对于其他优惠注明为：一次性优惠8%，其他优惠24%，自愿放弃三年收益权和使用权。 一审还查明，东盛公司在原一审期间，在案涉房屋获得规划许可、竣工验收报告、房屋建筑面积测绘成果报告的情况下，于2018年12月18日向张凯、张吉婧邮寄发出《交付通知书》，要求张凯、张吉婧于2018年12月21日前办理交房手续，同时在华西都市报登报通知上述事项。但张凯、张吉婧未与东盛公司办理收房手续。 对于上述事实，因有当事人的陈述记录在案，有当事人提交的商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议、委托经营协议、定购协议、邮寄单等证据收集在案，均可得到印证，故一审法院足可认定。 一审法院认为，张凯、张吉婧与东盛公司签订的合同及补充协议合法有效，双方得依约全面履行各自义务。东盛公司未按照合同的约定于2015年12月31日之前向张凯、张吉婧交付商品房，构成违约，应当承担相应的违约责任。鉴于双方对违约金计算标准和期限等问题存在较大争执，现分别评述如下。第一，关于逾期交房的违约金的计算标准，虽然双方在合同中约定以已付房款为基数按每日万分之零点一计付违约金，但该约定相较于张凯、张吉婧可期待的如房屋租金这一类利益，实属过低，应予以调增。综合考量本案合同履行情况以及本案纠纷所涉项目的其他纠纷处理的实际状况等因素，将逾期交房违约金标准确定为每日万分之二，具有正当性，也即一审法院采纳告张凯、张吉婧就这一问题的意见。第二，关于逾期交房违约金的计算期限，根据合同约定，违约金应计算至房屋交付之日止。东盛公司在符合合同所约定的房屋交付条件的情况下，通知张凯、张吉婧办理交房手续，张凯、张吉婧以房屋存在质量问题为由拒绝收房，又无证据表明其所称的房屋质量问题已达到严重影响房屋使用的程度，故违约金应计算至东盛公司通知收房截止之日即2018年12月21日，为75442元〔（366+365+355）×347339×2÷10000〕，此后房屋未交付的损失，应由张凯、张吉婧自行承担。是故，一审法院采纳东盛公司就逾期交房违约金计算期限的意见。在此要指出的是，张凯、张吉婧要求计付逾期交房违约金的基数确定为457638元这一意见，并无事实基础，一审法院不能采纳。第三，关于不动产权证的办理，双方在合同中仅对房屋所有权证的办理期限及其违约责任进行了约定，对土地使用证的办理期限及违约责任未作约定。二证合一后，房屋所有权证因政策原因已无法办理，但东盛的办证义务并不能因此而免除。其应在合同约定的两证办理期限均届满后，及时为张凯、张吉婧办理不动产权证。如逾期办理，仍应承担违约责任，赔偿买受人的损失。双方合同约定，房屋所有权证书在房屋交付后365个工作日内办理，土地证未约定时间，其办理期限应按《最高人民法院关于〈审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》（法释〔2020〕17号）第十四条规定的房屋交付后的90天进行确定。因东盛公司迟延交付房屋，相应违约金已计算至2018年12月21日，故应从此日起计算两证办理期限。至2019年12月20日，该期限已届满，东盛公司未为原告张凯、张吉婧办理不动产权证，构成违约，应当承担违约责任。原告张凯、张吉婧要求东盛公司履行办证义务并赔偿损失，一审法院予以支持。张凯、张吉婧对损失未举证证明，其提出按每日100元计算缺乏根据，一审法院参酌双方合同对迟延办理房屋所有权证违约金的标准即每日万分之零点一，确定赔偿数额。第四，关于房屋交付，案涉房屋未完成交付系属张凯、张吉婧拒绝接房所致，东盛公司在诉讼中，包括在本次重审中，均不存在拒绝交房的问题，而是通过发邮件、登报等方式通知张凯、张吉婧接房，故房屋交付本无障碍，确无通过诉讼解决之实益，一审法院不赞同张凯、张吉婧一方所称须在人民法院的主持之下进行房屋交付的意见。第五，还有两个问题需要说明，一是张凯、张吉婧在诉讼中所称的有关房屋存在的一般质量问题，可依法向东盛公司另行主张其承担维修义务，二是盛邦公司提出的委托经营协议处理问题，因委托经营协议虽与案涉合同在履行上可能存在关联性，毕竟二者的请求权基础并不一致，且张凯、张吉婧在整个诉讼过程中并无解除房屋买卖合同的意思表示，故在本案中不处理委托经营协议所致纠纷具有正当性，相关纠纷依法可另行解决。 综上所述，东盛公司在交付商品房和办理权属登记等问题上未按照合同约定履行自己的义务，构成违约，应当承担相应的违约责任，但结合本案纠纷所涉艺库项目的整个实际情况，完全按照张凯、张吉婧的诉讼请求确定责任主体的违约责任，理由并不充分，故对张凯、张吉婧的诉讼请求，一审法院予以部分地支持。据此，一审法院按照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，同时依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）〉》第二十八条（法释〔2009〕5号），《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》（法释〔2020〕20号）第九十条的规定，判决：一、责令东盛公司于判决生效后10日内向张凯、张吉婧给付逾期交房违约金75442元；二、责令东盛公司于本判决生效后30日内为张凯、张吉婧办理所购位于洛带镇“艺库”的项目xx号商品房的不动产权证；三、责令东盛公司于判决生效后10日内以购房款347339元为基数，按每日万分之零点一向张凯、张吉婧给付2019年12月21日至实际办理不动产权证书之日止的逾期办证违约金；四、驳回张凯、张吉婧的其余诉讼请求。如未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费2050元，由东盛公司负担，限东盛公司于判决生效后7日内向一审法院交纳。 二审中，当事人没有提交新证据。 经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 二审中，张凯、张吉婧与东盛公司均认可：案涉房屋已在2021年5月29日办理了交房手续。 本院认为，本案二审争议焦点为：一、一审法院认定逾期交房违约金标准是否恰当；二、东盛公司是否应向张凯、张吉婧支付逾期办证违约金；三、案涉房屋权属登记条件是否成就。现就上述争议焦点论述如下。 关于第一个争议焦点。东盛公司与张凯、张吉婧所签订的合同系双方当事人真实意思表示，各方均应当按照合同约定履行自己的合同义务。根据本案查明的事实，东盛公司存在逾期交房的行为，应当承担相应的违约责任。 关于东盛公司上诉主张一审法院就逾期交房违约金调整过高的问题。本院审查后认为，东盛公司逾期交付房屋的情况客观存在，按照合同约定，东盛公司应当承担支付违约金的违约责任，但案涉合同中约定的逾期交房违约金计算标准仅为每日万分之零点一，明显不足以弥补因东盛公司逾期交房对张凯、张吉婧造成的损失，一审法院根据双方当事人履行合同的实际情况，酌情上调违约金的计算标准为每日万分之二并无不当，本院予以维持。东盛公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于第二个争议焦点。东盛公司与张凯、张吉婧签订案涉合同的时间在成都市龙泉驿区实施不动产统一登记之前，案涉合同约定了东盛公司为张凯、张吉婧办理房屋所有权证书的时间，但未约定办理国有土地使用权证书的时间。在二证合一政策实施后，东盛公司仍负有为张凯、张吉婧办理权属证书之义务。 根据案涉合同约定，东盛公司承担逾期办理房屋权属证书违约责任的条件为“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之零点一的违约金”。另根据本案查明的事实，东盛公司在原一审期间，在案涉房屋获得规划许可、竣工验收报告、房屋建筑面积测绘成果报告的情况下，于2018年12月18日向张凯、张吉婧邮寄发出《交付通知书》，要求张凯、张吉婧于2018年12月21日前办理交房手续，同时在华西都市报登报通知上述事项，但直至2021年5月29日，张凯、张吉婧才与东盛公司办理收房手续。虽东盛公司在合同履行期间存在逾期交房的责任，但案涉房屋已符合交付条件、东盛公司已发出交付通知后，张凯、张吉婧认为案涉房屋存在质量问题拒绝收房，且并未提交相应证据证明房屋存在相应质量问题。故张凯、张吉婧在收到《交付通知书》后直至2021年5月29日实际收房，应按照案涉合同约定办理房屋所有权证的时间是房屋交付之日起365个工作日，故起算逾期办证违约金的时间尚未成就。一审法院作出东盛公司应当支付逾期办证违约金的认定有误，本院予以纠正，东盛公司的该项上诉理由成立，本院予以支持。 关于第三个争议焦点。应当指出，虽然根据上述合同条款，办理房屋权属证书的时间应在房屋交付之后，但本案二审中，东盛公司的上诉请求之一为买受人完成接房、提交资料后为买受人办理权属证书，此表述系东盛公司同意在符合约定的条件下为买受人办证。并且，在二审中张凯、张吉婧与东盛公司均确认已收房，并提交相应的办证资料和费用。二审中，东盛公司认为张凯、张吉婧未完成契税交纳的相应义务，张凯、张吉婧主张东盛公司未告知应交契税金额和提供相应协助。本院审查后认为，交纳契税应根据行政机关的要求，由义务人完成交纳，张凯、张吉婧应根据行政机关的要求完税、东盛公司亦应提供相应的协助。一审法院判决东盛公司在指定期限内完成案涉房屋不动产权证的办理正确，本院予以维持。东盛公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 同时本院注意到，张凯、张吉婧在本案一审的诉讼请求中包含了交付房屋，一审法院驳回该项诉请，但张凯、张吉婧并未提起上诉。二审中东盛公司与张凯、张吉婧均确认案涉房屋已完成交付，故本案二审中就房屋交付问题不再作处理。 综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决： 一、维持成都市龙泉驿区人民法院（2020）川0112民初7071号民事判决书第一项即“责令成都市东盛房屋开发有限责任公司于本判决生效后10日内向张凯、张吉婧给付逾期交房违约金75442元”； 二、维持成都市龙泉驿区人民法院（2020）川0112民初7071号民事判决书第二项即“责令成都市东盛房屋开发有限责任公司于本判决生效后30日内为张凯、张吉婧办理所购位于洛带镇“艺库”项目xx号商品房的不动产权证”； 三、撤销成都市龙泉驿区人民法院（2020）川0112民初7071号民事判决书第三项、第四项； 四、驳回张凯、张吉婧的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费2050元，由成都市东盛房屋开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 赵 锋 审判员 周寓先 审判员 白福群 二〇二一年七月二十三日 书记员 方丽雯 四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终12898号 上诉人（原审被告）：成都市东盛房屋开发有限责任公司。住所地：四川省成都市成华区新鸿路146号。 法定代表人：姚明华，总经理。 委托诉讼代理人：龙显世，四川明炬律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张凯，男，1985年9月21日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：张昌宏，四川佳奥律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张吉婧，女，1981年8月14日出生，汉族，住四川省资中县。 委托诉讼代理人：张昌宏，四川佳奥律师事务所律师。 原审第三人：成都盛邦展景资产管理有限责任公司。住所地：四川省成都高新区天府大道南段1号1幢1层4号。 法定代表人：王力平，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：秦一超，四川名声律师事务所律师。 上诉人成都市东盛房屋开发有限责任公司（以下简称东盛公司）因与被上诉人张凯、张吉婧，原审第三人成都盛邦展景资产管理有限责任公司（以下简称盛邦公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2020）川0112民初7071号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 东盛公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判东盛公司给付逾期交房违约金3772元；2.撤销一审判决第二项，改判张凯、张吉婧完成接房并提供办证资料和费用后90日内，东盛公司为其办理不动产权证；3.撤销一审判决第三项，驳回张凯、张吉婧要求东盛公司承担逾期办证违约金的诉讼请求；4.张凯、张吉婧承担本案一审部分及二审全部诉讼费用。 事实及理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当。一、一审法院认定逾期交房违约金数额错误。东盛公司与张凯、张吉婧在《商品房买卖合同》中约定的逾期交房的违约金计算标准为每日万分之零点一。根据《中华人民共和国民法典》第585条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，故逾期交房违约金计算标准应该是按照每日万分之一零点一计算。一审法院认定约定的逾期交房违约金计算标准过低，相较于张凯、张吉婧可期待的房屋租金这一类利益，应予以调增，将逾期交房违约金标准确定为每日万分之二无事实和法律依据。东盛公司与张凯、张吉婧签订了《中国艺库商品房订购协议》，协议中明确给予张凯、张吉婧优惠：一次性优惠8%，其他优惠24%，张凯、张吉婧自愿放弃三年收益权和使用权。张凯、张吉婧与一审第三人盛邦公司签订《委托经营协议》，约定将商铺交由盛邦公司全权经营，经营期限为三年，一审第三人在三年期间内不支付任何费用。由此得知，张凯、张吉婧在接受房价优惠的前提下放弃了三年的收益权利，即便是未放弃也不能保证商铺一定会带来收益，经营本身具有一定风险性，经营亏损的发生稀松平常，所以一审判决认定逾期交房违约金计算标准过低为主观臆断，判令东盛公司承担不符合合同约定的违约金计算金额，是在法律及双方合同约定之外增加东盛公司的法律责任，应通过二审予以纠正。二、在案涉《商品房买卖合同》明确约定因国家法律法规政策调整，东盛公司不承担逾期办证违约责任的情况下，一审判决仍判令东盛公司在判决生效后30日内单方面为张凯、张吉婧办理不动产权证，并承担逾期办证违约金，是一审法院认定事实存在根本性错误，并违反国家不动产权证相关法律规定的错判。根据新的不动产证办证规定，需张凯、张吉婧事先自行向国家缴纳相关税费等，并将有关缴费凭证和新的授权文书、费用交给东盛公司后，东盛公司才能为其办证。因此东盛公司因国家法律重大调整，已在法律上、事实上，不可能在张凯、张吉婧至今未办理收房手续和提供新办证法定所需凭证、手续和费用的情况下，由东盛公司单方为张凯、张吉婧办证，一审判决仍强令东盛公司限期判决生效后30日为张凯、张吉婧办证，是没有任何事实和法律基础，东盛公司在客观上也根本无法履行此项义务。三、本案一审判决的结果与一审法院的同类案件判决结果不符，违反了同案同判的基本法律适用原则。四、按前面所述，在张凯、张吉婧拒绝收房，房屋根本无法交付的情况下，东盛公司根本不可能为其办理过户登记，更无逾期办理过户登记一说，一审法院不但未对此作出认定，还将365个工作日按365日历日计算逾期办证违约金，这是任意改变当事人约定，在法律规定和合同约定之外非法加重一方当事人责任的错判，没有事实依据和法律依据。综上，东盛公司认为一审判决第一项、第二项及第三项均为错误判决，一审判决判由东盛公司承担一审全部案件受理费不公平，请求二审予以改判。 张凯、张吉婧辩称：一、东盛公司再次上诉是滥用诉权，恶意诉讼。同类案60个案件，东盛公司已经全部自动履行完毕。本案经过一审、二审发回重审，重审一审判决后，张凯、张吉婧没有上诉，但是东盛公司提起了上诉，是滥用诉权，恶意诉讼。二、东盛公司偿付逾期交房损失的起止时间为自2016年1月1日起至本案结案之日止、计算损失的购房资金总额应为457638元。（一）东盛公司应按张凯、张吉婧购房总额的日万分之三偿付损失：本案诉求的是赔偿因违约造成的经济损失，按相关法律规定，其损失高于违约金的，须赔偿因违约行为给守约方造成的实际损失。东盛公司逾期交房给张凯、张吉婧造成的实际损失包括以下内容：案涉商铺未得到有效使用，按揭贷款利息必须加罚息一并支付，月息为7%多，案涉房屋支付了40年的土地使用费，2015年12月依约东盛公司应交付使用，但至今未交付使用，缩短了张凯、张吉婧对案涉土地的使用年限，其已支付的土地使用费属于直接损失。东盛公司逾期交房产生的可得利益损失：东盛房开公司、齐盛艺库公司在华西都市月租金已涨到150元／平方米；东盛房开公司、齐盛艺库公司在成都商报中向不特定投资购房人承诺对三期艺街商铺施行“三包”，包人气包租金包统一经营，证明张凯、张吉婧可得回报的利益高于投资总额的日万分之三；齐盛艺库公司与案外人签订《房屋租赁协议》，租赁三期醉街商铺，平均月租金170.65元／平方米，2019年已全部支付到位。东盛房开公司、齐盛艺库公司须按日万分之三的赔偿逾期交房给张凯、张吉婧造成的实际损失和投资回报可得利益损失。（二）本案损失的购房资金总额为457638元，而不是347339元。张凯、张吉婧购房已付的现金虽然是347339元，但双方签订的《订购协议》中其他优惠注明为：优惠24%，自愿放弃三年收益权和使用权，这24%实际是张凯、张吉婧出租三年已购商铺，换取24%的购房优惠，这24%是以东盛公司与所谓第三人返租房屋三年租金抵扣掉的，因此这24%的购房优惠应计入张凯、张吉婧的购房资金总额。（三）逾期交房违约金应从2016年1月1日起计付至东盛公司实际交房给张凯、张吉婧之日止。三、东盛公司须按公平、对等原则按100元／日向张凯、张吉婧偿付逾期办证违约金自2017年1月1日起计算至张凯、张吉婧能办理分户登记之日止。（一）东盛公司至今未办理案涉房屋权属初始登记，导致张凯、张吉婧无法办理所购房屋权属转移登记。东盛公司不按合同约定时间办理不动产证，严重影响张凯、张吉婧行使物权的他项权利，不能有效融资抵押，或处分房屋等。（二）逾期办证违约金约定标准过低，请求按对等公平原则调为100元／日。如果按东盛公司格式合同强加的日万分之零点一偿付违约金，照此办理的话，100万元的购房，每天都只有10元的违约金，每月都只有300元，根本达不到补偿性目的，更不用说对违约行为的惩罚了，合同约定标准明显过低，显失公平。张凯、张吉婧请求按双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第九条“对办理房屋初始登记的补充约定”关于购房人延迟提供办证资料，延迟一天支付违约金人民币100元的对等原则，东盛公司按日偿付逾期办证违约金100元给张凯、张吉婧，公平合理又适当。（三）逾期办证违约金的起算时间应为自2017年1月1日起计算至东盛公司能办理分户登记之日止。双方签订的《商品房买卖合同》第十九条约定“出卖人应当在2016年12月31日前，取得该商品房所在楼幢的权属证明，并办理转移登记”。证明东盛公司按照合同约定应于2016年12月31日前，取得该商品房所在楼幢的权属证明，但东盛公司至今未向法庭出示已取得该商品房所在楼幢的权属初始登记证明，致使张凯、张吉婧无法及时办理分户登记。因此，张凯、张吉婧起诉依据合同约定请求从2017年1月1日起计算延期办证违约金至能办理分户登记时止，依据充分。 原审第三人盛邦公司未发表陈述意见。 张凯、张吉婧向一审法院起诉请求：1.判令东盛公司按约定立即交付洛带“艺库”xx号房给张凯、张吉婧；2.判决东盛公司按约定为张凯、张吉婧办理龙泉驿区洛带“艺库”xx号商铺的不动产权转移登记过户并向原告交付该商铺不动产权证；3.判决东盛公司承担逾期交房违约金，该违约金按实际购房总额457638元的日万分之二从2016年1月1日起至实际交房之日止予以计算；4.判令东盛公司按约定向张凯、张吉婧偿付逾期办证违约金，自2017年1月1日起至张凯、张吉婧取得不动产权证之日止按每逾期一天100元计算；5.本案诉讼费由东盛公司承担。 一审法院认定事实：2014年6月25日，张凯、张吉婧（买受人）与东盛公司（出卖人）签订合同及补充协议。双方约定的内容摘录如下：东盛公司将其在龙泉驿区房屋（原楼栋号是xx号，2019年粘贴的现楼栋号为xx号）出售给张凯、张吉婧，价款为347339元，用途为商业（合同第三条）；东盛公司在2015年12月31日前向买受人交付该商品房，交付时该商品房应当符合的条件是“已取得规划验收合格证”“有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书”“该商品房经设计单位、地堪单位、监理单位、施工单位和建设单位验收合格”（合同第十条）；（交房）逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点一的违约金，并于商品房实际交付之日起90日内向买受人支付（合同第十二条）；出卖人应当在2016年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之零点一的违约金（合同第十九条）；买受人如延迟提供办理房屋抵押他项产权登记手续所需的资料，则每延迟一天，应向出卖人支付违约金人民币100元（补充协议第九条第二款）；本协议中的联系地址和住所系送达地址，相对方按本协议地址发出的文件一经寄出，三日后即视为已送达对方（补充协议第十六条）。合同签订后，张凯、张吉婧依约支付了全部购房款，但东盛公司未按约定的期日交付房屋。 同时查明，东盛公司与盛邦公司于2014年6月8日签订《委托经营协议》，约定东盛公司通过给予购房业主折扣的方式，说服业主同意将所购商铺无偿交由盛邦公司独家经营（包括但不限于以第三人自己名义自营、对外招租、招商、与他人联合经营等）一段时间，具体时间由盛邦公司与业主签订委托经营协议约定。 一审另查明，在签订商品房买卖合同的同时，即2014年6月25日，张凯、张吉婧与盛邦公司签订《委托经营协议》，约定将商铺交由盛邦公司全权经营，经营期限为三年。盛邦公司在三年期间内不支付任何费用。《委托经营协议》中约定的经营期限自张凯、张吉婧和开发商签订的合同所约定的交房之日（如开发商延期交房，则按商铺实际交房之日）起算。此前于2014年6月21日，张凯、张吉婧与被告东盛公司签订了《中国艺库商品房定购协议》，协议中对于其他优惠注明为：一次性优惠8%，其他优惠24%，自愿放弃三年收益权和使用权。 一审还查明，东盛公司在原一审期间，在案涉房屋获得规划许可、竣工验收报告、房屋建筑面积测绘成果报告的情况下，于2018年12月18日向张凯、张吉婧邮寄发出《交付通知书》，要求张凯、张吉婧于2018年12月21日前办理交房手续，同时在华西都市报登报通知上述事项。但张凯、张吉婧未与东盛公司办理收房手续。 对于上述事实，因有当事人的陈述记录在案，有当事人提交的商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议、委托经营协议、定购协议、邮寄单等证据收集在案，均可得到印证，故一审法院足可认定。 一审法院认为，张凯、张吉婧与东盛公司签订的合同及补充协议合法有效，双方得依约全面履行各自义务。东盛公司未按照合同的约定于2015年12月31日之前向张凯、张吉婧交付商品房，构成违约，应当承担相应的违约责任。鉴于双方对违约金计算标准和期限等问题存在较大争执，现分别评述如下。第一，关于逾期交房的违约金的计算标准，虽然双方在合同中约定以已付房款为基数按每日万分之零点一计付违约金，但该约定相较于张凯、张吉婧可期待的如房屋租金这一类利益，实属过低，应予以调增。综合考量本案合同履行情况以及本案纠纷所涉项目的其他纠纷处理的实际状况等因素，将逾期交房违约金标准确定为每日万分之二，具有正当性，也即一审法院采纳告张凯、张吉婧就这一问题的意见。第二，关于逾期交房违约金的计算期限，根据合同约定，违约金应计算至房屋交付之日止。东盛公司在符合合同所约定的房屋交付条件的情况下，通知张凯、张吉婧办理交房手续，张凯、张吉婧以房屋存在质量问题为由拒绝收房，又无证据表明其所称的房屋质量问题已达到严重影响房屋使用的程度，故违约金应计算至东盛公司通知收房截止之日即2018年12月21日，为75442元〔（366+365+355）×347339×2÷10000〕，此后房屋未交付的损失，应由张凯、张吉婧自行承担。是故，一审法院采纳东盛公司就逾期交房违约金计算期限的意见。在此要指出的是，张凯、张吉婧要求计付逾期交房违约金的基数确定为457638元这一意见，并无事实基础，一审法院不能采纳。第三，关于不动产权证的办理，双方在合同中仅对房屋所有权证的办理期限及其违约责任进行了约定，对土地使用证的办理期限及违约责任未作约定。二证合一后，房屋所有权证因政策原因已无法办理，但东盛的办证义务并不能因此而免除。其应在合同约定的两证办理期限均届满后，及时为张凯、张吉婧办理不动产权证。如逾期办理，仍应承担违约责任，赔偿买受人的损失。双方合同约定，房屋所有权证书在房屋交付后365个工作日内办理，土地证未约定时间，其办理期限应按《最高人民法院关于〈审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》（法释〔2020〕17号）第十四条规定的房屋交付后的90天进行确定。因东盛公司迟延交付房屋，相应违约金已计算至2018年12月21日，故应从此日起计算两证办理期限。至2019年12月20日，该期限已届满，东盛公司未为原告张凯、张吉婧办理不动产权证，构成违约，应当承担违约责任。原告张凯、张吉婧要求东盛公司履行办证义务并赔偿损失，一审法院予以支持。张凯、张吉婧对损失未举证证明，其提出按每日100元计算缺乏根据，一审法院参酌双方合同对迟延办理房屋所有权证违约金的标准即每日万分之零点一，确定赔偿数额。第四，关于房屋交付，案涉房屋未完成交付系属张凯、张吉婧拒绝接房所致，东盛公司在诉讼中，包括在本次重审中，均不存在拒绝交房的问题，而是通过发邮件、登报等方式通知张凯、张吉婧接房，故房屋交付本无障碍，确无通过诉讼解决之实益，一审法院不赞同张凯、张吉婧一方所称须在人民法院的主持之下进行房屋交付的意见。第五，还有两个问题需要说明，一是张凯、张吉婧在诉讼中所称的有关房屋存在的一般质量问题，可依法向东盛公司另行主张其承担维修义务，二是盛邦公司提出的委托经营协议处理问题，因委托经营协议虽与案涉合同在履行上可能存在关联性，毕竟二者的请求权基础并不一致，且张凯、张吉婧在整个诉讼过程中并无解除房屋买卖合同的意思表示，故在本案中不处理委托经营协议所致纠纷具有正当性，相关纠纷依法可另行解决。 综上所述，东盛公司在交付商品房和办理权属登记等问题上未按照合同约定履行自己的义务，构成违约，应当承担相应的违约责任，但结合本案纠纷所涉艺库项目的整个实际情况，完全按照张凯、张吉婧的诉讼请求确定责任主体的违约责任，理由并不充分，故对张凯、张吉婧的诉讼请求，一审法院予以部分地支持。据此，一审法院按照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，同时依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）〉》第二十八条（法释〔2009〕5号），《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》（法释〔2020〕20号）第九十条的规定，判决：一、责令东盛公司于判决生效后10日内向张凯、张吉婧给付逾期交房违约金75442元；二、责令东盛公司于本判决生效后30日内为张凯、张吉婧办理所购位于洛带镇“艺库”的项目xx号商品房的不动产权证；三、责令东盛公司于判决生效后10日内以购房款347339元为基数，按每日万分之零点一向张凯、张吉婧给付2019年12月21日至实际办理不动产权证书之日止的逾期办证违约金；四、驳回张凯、张吉婧的其余诉讼请求。如未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费2050元，由东盛公司负担，限东盛公司于判决生效后7日内向一审法院交纳。 二审中，当事人没有提交新证据。 经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 二审中，张凯、张吉婧与东盛公司均认可：案涉房屋已在2021年5月29日办理了交房手续。 本院认为，本案二审争议焦点为：一、一审法院认定逾期交房违约金标准是否恰当；二、东盛公司是否应向张凯、张吉婧支付逾期办证违约金；三、案涉房屋权属登记条件是否成就。现就上述争议焦点论述如下。 关于第一个争议焦点。东盛公司与张凯、张吉婧所签订的合同系双方当事人真实意思表示，各方均应当按照合同约定履行自己的合同义务。根据本案查明的事实，东盛公司存在逾期交房的行为，应当承担相应的违约责任。 关于东盛公司上诉主张一审法院就逾期交房违约金调整过高的问题。本院审查后认为，东盛公司逾期交付房屋的情况客观存在，按照合同约定，东盛公司应当承担支付违约金的违约责任，但案涉合同中约定的逾期交房违约金计算标准仅为每日万分之零点一，明显不足以弥补因东盛公司逾期交房对张凯、张吉婧造成的损失，一审法院根据双方当事人履行合同的实际情况，酌情上调违约金的计算标准为每日万分之二并无不当，本院予以维持。东盛公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于第二个争议焦点。东盛公司与张凯、张吉婧签订案涉合同的时间在成都市龙泉驿区实施不动产统一登记之前，案涉合同约定了东盛公司为张凯、张吉婧办理房屋所有权证书的时间，但未约定办理国有土地使用权证书的时间。在二证合一政策实施后，东盛公司仍负有为张凯、张吉婧办理权属证书之义务。 根据案涉合同约定，东盛公司承担逾期办理房屋权属证书违约责任的条件为“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之零点一的违约金”。另根据本案查明的事实，东盛公司在原一审期间，在案涉房屋获得规划许可、竣工验收报告、房屋建筑面积测绘成果报告的情况下，于2018年12月18日向张凯、张吉婧邮寄发出《交付通知书》，要求张凯、张吉婧于2018年12月21日前办理交房手续，同时在华西都市报登报通知上述事项，但直至2021年5月29日，张凯、张吉婧才与东盛公司办理收房手续。虽东盛公司在合同履行期间存在逾期交房的责任，但案涉房屋已符合交付条件、东盛公司已发出交付通知后，张凯、张吉婧认为案涉房屋存在质量问题拒绝收房，且并未提交相应证据证明房屋存在相应质量问题。故张凯、张吉婧在收到《交付通知书》后直至2021年5月29日实际收房，应按照案涉合同约定办理房屋所有权证的时间是房屋交付之日起365个工作日，故起算逾期办证违约金的时间尚未成就。一审法院作出东盛公司应当支付逾期办证违约金的认定有误，本院予以纠正，东盛公司的该项上诉理由成立，本院予以支持。 关于第三个争议焦点。应当指出，虽然根据上述合同条款，办理房屋权属证书的时间应在房屋交付之后，但本案二审中，东盛公司的上诉请求之一为买受人完成接房、提交资料后为买受人办理权属证书，此表述系东盛公司同意在符合约定的条件下为买受人办证。并且，在二审中张凯、张吉婧与东盛公司均确认已收房，并提交相应的办证资料和费用。二审中，东盛公司认为张凯、张吉婧未完成契税交纳的相应义务，张凯、张吉婧主张东盛公司未告知应交契税金额和提供相应协助。本院审查后认为，交纳契税应根据行政机关的要求，由义务人完成交纳，张凯、张吉婧应根据行政机关的要求完税、东盛公司亦应提供相应的协助。一审法院判决东盛公司在指定期限内完成案涉房屋不动产权证的办理正确，本院予以维持。东盛公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 同时本院注意到，张凯、张吉婧在本案一审的诉讼请求中包含了交付房屋，一审法院驳回该项诉请，但张凯、张吉婧并未提起上诉。二审中东盛公司与张凯、张吉婧均确认案涉房屋已完成交付，故本案二审中就房屋交付问题不再作处理。 综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决： 一、维持成都市龙泉驿区人民法院（2020）川0112民初7071号民事判决书第一项即“责令成都市东盛房屋开发有限责任公司于本判决生效后10日内向张凯、张吉婧给付逾期交房违约金75442元”； 二、维持成都市龙泉驿区人民法院（2020）川0112民初7071号民事判决书第二项即“责令成都市东盛房屋开发有限责任公司于本判决生效后30日内为张凯、张吉婧办理所购位于洛带镇“艺库”项目xx号商品房的不动产权证”； 三、撤销成都市龙泉驿区人民法院（2020）川0112民初7071号民事判决书第三项、第四项； 四、驳回张凯、张吉婧的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费2050元，由成都市东盛房屋开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 赵 锋 审判员 周寓先 审判员 白福群 二〇二一年七月二十三日 书记员 方丽雯