贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终5736号上诉人（原审原告）：李仕齐，男，1978年8月1日出生，汉族，住贵州省遵义市播州区。上诉人（原审原告）：陈琴，女，1984年10月20日出生，汉族，住贵州省遵义市播州区。委托诉讼代理人：张仕宏，贵州百恒兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘小彦，贵州百恒兴律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：贵州力臣房地产开发有限公司。住所：贵州省遵义市播州区遵南大道**。统一社会信用代码：91520321560927242E。法定代表人：陈太宁，总经理。委托诉讼代理人：赵鑫，系公司副总经理。上诉人李仕齐、陈琴因与被上诉人贵州力臣房地产开发有限公司（以下简称力臣房开公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2021）黔0304民初4022号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月6日立案受理后，依法组成合议庭，于2021年7月30日公开开庭进行了审理。李仕齐、陈琴的委托诉讼代理人张仕宏、刘小彦和力臣房开公司的委托诉讼代理人赵鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李仕齐、陈琴上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，依法改判被上诉人支付上诉人自2020年9月30日起至实际交房之日止已付房款按日万分之二标准计算的逾期交房违约金或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审对逾期交房违约金计算标准认定不当。1.按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金是上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》时约定的“逾期交房违约责任”条款，被上诉人逾期交房构成违约，应当按照合同约定的“违约责任”条款承担相应的违约责任。2.被上诉人未提交违约金过高的证据证明，应承担举证不能的不利后果。3.原审同类案件不同判，显失公平，损害了上诉人的合法权益。二、原审以“新冠疫情”作出免除力臣房开公司5个月迟延交房责任的认定不当。1.遵义市范围内包括房地产企业在内的各行业受疫情的影响程度较小，且被上诉人未提供证据证明疫情对其复工复产造成的影响。2.被上诉人力臣房开公司逾期交房的真正原因并非完全是疫情的影响，而最直接最重要的原因是其经营管理不善。力臣房开公司答辩称：1.上诉人所购住房已于2019年3月12日在住建局登记备案。2.房地产开发行业系劳动密集型产业，受新冠肺炎疫情影响尤为突出，2020年2月底疫情防控形势好转，但复工复产条件严格，加之民众恐慌，无法招到足额工人，不能满员生产、满负荷建设，为此未能按时交房。答辩人2020年9月下旬短信通知了所有购房人，力争在2021年4月30日前交房最迟在2021年6月30日交房。3.答辩人开发的“瀚华国际花园”未能按时交房，系主观原因造成，而案涉楼盘是由不可抗力造成的，二者原因不同，违约金计算不同合法合情。4.答辩人从2021年2月18日起已开展接房工作，5月14日“播州花园”通过竣工验收，符合交房条件，目前A区已有350余户业主接房。李仕齐、陈琴向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2020年9月30日起至实际交房之日止按已付房款日万分之二计算的违约金；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2019年2月25日，力臣房开公司（出卖人）与李仕齐、陈琴（买受人）签订《商品房买卖合同》，并办理了合同备案登记。李仕齐、陈琴向力臣房开公司购买其开发建设的位于遵义市播州区住房。房屋建筑面积98.30㎡，套内建筑面积78.19㎡。合同第7.1.1条约定：按套内建筑面积计算，该商品房单价5405.93元／㎡，总价款422690元。第8.1.3条约定：贷款方式付款。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款302690元，余款12万元以银行按揭支付。第11.1条约定：出卖人应当在2020年9月30日前向买受人交付该商品房。第11.2条约定：该商品房交付时应当符合下列条件：（1）该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；（2）有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书……第13.1.1.2条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理：（2）逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第27条约定：双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明。合同签订后，李仕齐、陈琴按约支付了全部购房价款，但力臣房开公司至今未向李仕齐、陈琴交付房屋。2020年9月21日，力臣房开公司向李仕齐、陈琴发送手机短信：尊敬的业主，我们非常抱歉的通知您，因受疫情影响，致使播州花园Ａ区项目将推迟交房。公司正在千方百计保质量、赶工期，力争尽快交房，最终交房时点以公司正式通知为准。若有疑问请向置业顾问或前往售房部咨询。一审法院认为，力臣房开公司与李仕齐、陈琴签订《商品房买卖合同》，将其开发建设的位于遵义市播州区住房出卖给李仕齐、陈琴，李仕齐、陈琴已按约付清购买价款，力臣房开公司未按约于2020年9月30日前交房，且房屋至今未交付的事实清楚，证据确实充分，本院予以确认。《商品房买卖合同》未违反法律法规的相关规定，应为有效。审理中，力臣房开公司称未能按期交付系因受新冠肺炎疫情的影响，属不可抗力，且期间在积极作为，故不应承担迟延交付的违约责任。2020年初在全国范围内爆发的新冠肺炎疫情系公知事实，确实对生产生活造成了巨大的影响，应属于不可抗力。根据《中华人民共和国民法典》第五百九十条第一款关于“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明”的规定，结合当地经济社会发展状况和受疫情影响的程度，本院酌定免除力臣房开公司5个月迟延交房的责任。李仕齐、陈琴请求由力臣房开公司支付逾期交房的违约金，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和第五百八十五条第一、二款关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”的规定，结合双方的约定和本案实际，力臣房开公司应从2021年3月1日起按每日万分之1.5计算至实际交付房屋之日止，向李仕齐、陈琴支付逾期交房的违约金。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百九十条第一款、第五百七十七条、五百八十五条第一、二款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决：一、由贵州力臣房地产开发有限公司从2021年3月1日起至实际交付房屋之日止，以422690元按每日万分之1.5向李仕齐、陈琴支付逾期交房的违约金；二、驳回李仕齐、陈琴的其余诉讼请求。案件受理费减半收取79元，由贵州力臣房地产开发有限公司负担。二审中，力臣房开公司提交了以下证据：《住宅工程分户验收表》，拟证明播州花园A区的住宅每户都进行了验收；《工程竣工验收报告》，拟证明播州花园A区已验收；“接房通知”，拟证明已通知购房户接房；《房屋面积测绘报告》，拟证明播州花园A区住房面积已测量；《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，拟证明播州花园A区住宅达到了交付条件。李仕齐、陈琴质证称：该组证据只能证明被上诉人向相关部门提交了验收资料，并没有相关部门出具的验收合格证书，消防部门也没有相关证明文件。目前涉案小区的绿化及基础设施不完善，房屋尚未达到交付条件。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第（三）项关于“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，因本案逾期交房的法律事实持续至民法典施行后，故因逾期交房所引起的本案纠纷应当适用民法典的相关规定。根据当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、力臣房开公司可否因新冠肺炎疫情影响免除延迟交房的部分违约责任；二、力臣房开公司逾期交房违约金计算标准如何认定。关于第一个争议焦点。2019年2月25日，力臣房开公司与李仕齐、陈琴《商品房买卖合同》约定：双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明。2020年初新冠肺炎疫情在全国爆发系众所周知的事实，贵州省虽然不属于疫情重灾区，但是为了有效防止疫情进一步蔓延，采取严格的疫情防控措施，生产生活必然受到巨大影响。新冠肺炎疫情的爆发系不可抗力事件，结合新冠肺炎疫情对房地产开发行业的影响，根据《中华人民共和国民法典》第五百九十条第一款关于“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明”之规定及合同约定，一审法院酌情免除力臣房开公司5个月迟延交房的责任，并无不当，本院予以确认。上诉人所持该项上诉理由不成立，本院不予支持。关于第二个争议焦点。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定，自合同约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。鉴于力臣房开公司逾期交房一定程度上系受新冠肺炎疫情这一不可抗力事实的影响，且违约金以补偿性为主的性质，双方当事人在本案审理过程中也未申请对涉案房屋同等地段的租金标准进行评估，而力臣房开公司申请对涉案违约金进行调整，一审法院结合本案实际情况，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条和第五百八十五条第一、二款之规定，酌情将本案逾期交房违约金认定为按上诉人已付购房款总额的日万分之一点五计算并无不当，本院予以确认。故上诉人的该项上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，李仕齐、陈琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费148元，由李仕齐、陈琴负担。本判决为终审判决。审 判 长 张启飞审 判 员 施正高审 判 员 贺灿灿审 判 员 谭应勇审 判 员 杨恩高二〇二一年七月三十日法官助理 侯振伟书 记 员 王群惠书 记 员 钟永海