广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11743号上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳中置畅展投资合伙企业（有限合伙），住所地广东省深圳市罗湖区东门街道深南东路2028号罗湖商务中心1901单元（入驻深圳泛华基金管理服务有限公司）。执行事务合伙人：广州市志联投资有限公司，住所地广东省广州市增城区荔城街府佑路108号3幢121房。委托诉讼代理人：赵善启，广东金宏桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭成，广东金宏桥律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：彭美云，女，1987年6月20日出生，汉族，身份证登记地址湖南省新化县。委托诉讼代理人：杜丽燕，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎俊，广东金桥百信律师事务所实习人员。原审被告：广州市合盈装修工程有限公司，住所地广东省广州市越秀区人民北路829-831号三层125房。法定代表人：杨运林。上诉人深圳中置畅展投资合伙企业（有限合伙）（以下简称中置企业）因与被上诉人彭美云、原审被告广州市合盈装修工程有限公司（以下简称合盈公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初19881号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人中置企业上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回彭美云的全部诉讼请求；2.解除中置企业与彭美云签订的《广州市房屋买卖合同》，彭美云已支付给中置企业的定金和所付楼款共计552141元不予退还；3.彭美云向中置企业支付交易不成的违约金108214元（涉案房地产成交价的10%）；4.合盈公司向彭美云退还装修改造服务费253136元；5.彭美云承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实不清、适用法律错误、判决说理部分逻辑错误。首先，合同约定第二期房款530000元最迟于2018年11月3日支付，彭美云至今未履行付款义务。中置企业享有先履行抗辩权，彭美云发出的解除合同通知不发生合同解除的效力。其次，彭美云违约在先，在房屋符合交付条件的情况下，彭美云起诉以实际行为不履行合同导致中置企业的合同目的无法实现。中置企业有权解除合同，彭美云应承担违约责任。最后，一审法院认定装修服务费253136元为购房款，应由中置企业返还，也是错误的。二、一审判决说理部分与判决主文相互矛盾。一审法院认定彭美云与合盈公司之间的装修服务合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，本案应当由合盈公司将因该合同取得的财产（装修服务费253136元）返还给彭美云。一审判决第一项实质是中置企业返还该装修服务费（805277元包含了装修服务费253136元）给彭美云，该判决结果与判决说理部分相互矛盾。三、一审判决结果明显不公。彭美云于2018年8月28日、9月4日向合盈公司支付装修改造服务费50000元、203136元。中置企业与合盈公司没有关联，没有因《房屋买卖合同》取得装修服务费253136元。彭美云明知收款人是合盈公司，并非中置企业应自担风险。一审判决《房屋买卖合同》解除后，由中置企业返还装修服务费，裁判结果明显不公。综上，恳请二审法院依法改判或者发回重审。被上诉人彭美云二审答辩称：不同意中置企业的全部上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。一、中置企业与彭美云签订的买卖合同约定支付第二期房款时间为2018年10月10日向房管部门递件前，具体时间以中置企业的通知为准。实际上彭美云是通过按揭贷款的方式支付购房款的，中置企业不但从未通知彭美云办理交易过户手续及支付购房款，更没有配合彭美云办理银行按揭贷款手续，其行为已经构成违约。同时合同约定于2019年4月30日交付涉案房屋给彭美云使用，但中置企业却于2020年4月14日才向彭美云发出收楼通知书，其行为已经构成根本违约，彭美云有权依据合同约定及法律规定行使单方解除权要求解除合同并要求中置企业承担相应的违约责任。彭美云于2020年4月30日向中置企业及合盈公司发出要求解除合同的律师函，函件于2020年5月7日已送达中置企业，至此合同已合法解除。反观中置企业作为违约方，其无权要求继续履行合同或是解除合同。二、合同约定涉案房屋是带装修交付的，签约时中置企业向彭美云称需避税，才将购房总款分割成两部分支付，其中253136元是按照中置企业的要求向其刷卡支付，收到中置企业提供的收款收据后彭美云才知悉该笔款项为装修改造服务费。彭美云与合盈公司从未接触，所支付的款项以及取得的收据都是通过中置企业，装修改造服务费实际上是购房款的一部分，这也是中置企业要求彭美云支付款项时明确说明的。一审判决由中置企业返还装修改造服务费既符合事实，也符合法律规定。彭美云恳请二审法院驳回中置企业的上诉请求，维持原判。原审被告合盈公司经本院二审合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。彭美云于2020年5月11日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.中置企业向彭美云返还购房款项552141元及签约费1500元；2.合盈公司向彭美云返还装修改造服务费253136元并支付利息（自2018年9月5日起至2019年8月19日按同期中国人民银行货款利率计息，2019年8月20日至实际还清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.中置企业对诉请2承担连带清偿责任；4.中置企业向彭美云支付交易不成根本违约的违约金108214元。中置企业反诉请求判令：1.解除中置企业与彭美云签订的《广州市房屋买卖合同》；2.彭美云已支付给中置企业的已付楼款共计552141元不予退还；3.彭美云向中置企业支付交易不成的违约金108214元。一审法院经审理查明：2018年9月4日，彭美云（乙方、买方）与中置企业（甲方、卖方）签订《广州市房屋买卖合同》，其中约定：第一条、房地产权属情况。房地产地址为广州市越秀区XX路X号X房，建筑面积35.88平方米，房屋使用性质为商业，该房地产以现状售予乙方，乙方或其代理人已认真查勘和了解该房地产的情况，带家私家电。第二条、计价和价款。该房地产按建筑面积出售并计价，单价为每平方米32800元，总金额为1082141元。第三条、付款。甲乙双方选择自行交割房款，付款方式为分期付款，签订本合同时，乙方向甲方支付5万元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），第一期乙方应向甲方支付50%或以上房款552141元；第二期乙方应2018年10月10日于房管局递件交易之前向甲方支付房款530000元整。注：以上分期付款总时长不得超过60天。第四条、交楼时间和交接手续。甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为2019年4月30日。第五条、产权转移登记。甲方与乙方约定按以下第2种方式办理产权转移登记：2.其他方式：（1）若乙方为一次性或分期付款的，本合同签订后30个工作日内乙方付清房款并向房地产登记机构申请办理过户手续（过户前乙方须按甲方通知的期限付清购房余款）。（2）若乙方拟通过贷款方式（如：通过银行或担保公司、其他贷款机构）支付购房余款的，本合同签订后（30）个工作日，甲乙双方共同向房地产登记机构申请办理产权转移登记手续（申请过户前乙方须付清贷款机构同意贷款金额之外的购房余款）。若本合同签订后30日内，乙方仍未取得贷款机构同意贷款通知书或贷款机构未向乙方通知是否同意向乙方发放贷款的，乙方须在收到甲方的交易过户通知后10日内甲方一次性付清购房余款（乙方逾期付款超过10日的，甲方有权解除合同并将房屋另行出售），甲方收齐余款后双方共同向房地产登记机构申请办理交易过户手续。甲乙双方按政府规定各付各税。第八条、交易不成的违约责任。1.甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；2.乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，同时甲方有权解除合同，并没收乙方已付定金和所付楼款。第九条、迟延交房的违约责任。甲方如未按本合同规定的期限交房的，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过180日仍未交房的，乙方有权解除合同。如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金。由于乙方原因，导致未能按期交付的，按以下方式处理：视为甲方已经实际交付且乙方每日按总房款0.05%的标准向甲方支付违约金。第十条、逾期付款的违约责任。乙方未能按本合同第三条约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过10日仍未支付的，甲方有权解除合同，并没收乙方已交定金和所付楼款；甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房款扣除定金后如有余额，无息退还给乙方。第十一条、单方解除权的行使。甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除。第十四条、送达约定。本合同首页记载的各方通讯地址为所有通知、文件、资料等送达地址。上述地址如有变更，应在变更后3日内书面通知有关当事人，否则一经发至上述地址即视为送达；等。该合同首页载明甲方的联系地址为广州市越秀区XX路X号，乙方的联系地址为广州市越秀区XX街X号102。该合同并载明附件一为涉案越秀区XX路X号X房的《不动产权证》复印件，显示该房屋登记在中置企业名下；附件二为装修标准（A户型），该房屋装修标准包括高档入户门、高档智能密码门锁、环保立邦漆、高级复合木地板、高档橱柜、高级瓷砖、高级造型楼梯、滚筒洗衣机、冰箱、电热水器、液晶电视、空调、沙发、床垫等数项。签订合同后，彭美云向中置企业支付了购房款552141元，向合盈公司支付了装修改造服务费253136元。2020年4月14日，中置企业向彭美云发出《收楼通知书》，主要内容为：你方所认购的越秀区XX路X号X房，现已竣工并经验收合格，具备交接条件，现可将楼房交付使用，现就收楼有关事项通知如下：一、请接到本通知后于2020年4月15日至2020年4月30日前往指定地点办理收楼手续。二、收楼手续集中办理地点为越秀区XX路X号4层前台。2020年4月30日，彭美云委托律师向中置企业发出《律师函》，主要内容为：你司的相关行为已违反合同约定，且违背了诚实信用原则，我方作为守约方，有权解除合同，且你司应向我方退还购房款等相关款项，基于此，现正式发函如下：1.你司与我方于2018年9月4日签订的《广州市房屋买卖合同》自本函发出之日解除；2.你司应在收到本函之日起5日内退还我方已付的购房款552141元及签约费1500元，并支付违约金108214元；3.你司应责令合盈公司在收到本函之日起5日内退还已付的装修改造服务费253136元。该函于2020年5月7日经“他人代收、已签收”。一审诉讼中，彭美云称：关于合同第三条约定的第二期房款的支付时间应理解为我方在收到中置企业通知办理递件过户手续当天支付；在收到中置企业发出的收楼通知书之前，一直无法联系中置企业、合盈公司，我方去找过负责销售该房屋的裕丰中介，中介反馈也是代理销售，会帮忙去问、让我方等等，之后每次催问，也是要我方等等，直到问的次数多了，裕丰公司要我方直接去问中置企业了解情况，但我方也一直无法联系中置企业，直至2020年4月收到收楼通知书，我方交给中置企业办理按揭资料及进度我方也无从得知；售楼部现场设有刷卡机，刷完之后开出的收据是合盈公司，我方就去咨询中置企业负责收钱并开具收据的工作人员，称是为了避税，所以才以两个公司的名义开具收据，我方当时考虑到因为涉案房屋已经有装修，不用再进行装修改造，就口头提出了异议，但中置企业的工作人员称都是这样操作的，签署阴阳合同，但总房款不变；在2018年9月4日至2018年10月10日期间我方多次通过联系直接销售涉案房屋给我方的中介经办人，在经办人没有实际情况回复下，我方曾多次到达涉案房屋的销售中心，企图联系中置企业要求办理按揭手续及过户手续，但现场的工作人员表示会转达，之后就没有下文了；合同虽约定是分期付款，但实际我方是按揭贷款支付尾款，按揭手续需中置企业协助办理。中置企业称：关于合同第三条约定的第二期房款的支付时间应理解为彭美云于2018年10月10日之前支付尾款530000元；因为彭美云没有在约定的时间内付清余款，故我方没有通知彭美云去办理递件交易；我方也一直在催促彭美云付清尾款，对此无书面证据予以证明；因彭美云迟延支付第二期房款，我方享有先履行抗辩权，故于2020年4月14日才向彭美云发出收楼通知书；我方在2018年10月10日至2019年4月30日期间有通过电话方式催促彭美云支付第二期款项，但对此无书面证据予以证明；合同约定的是一次性付款，不是按揭付款。彭美云主张其已向中置企业支付签约费1500元，向一审法院提交了彭美云丈夫何珍忠名下尾号为2319的工商银行账户自2018年8月28日至2018年9月4日期间的《借记卡账户历史明细清单》（其中显示于2018年9月4日支出1500元）及微信转账账单截图一张（显示：收款方备注为二维码收款，付款方留言为东山御品434签约费，支付方式为工商银行〈2319〉，转账时间为2018年9月4日）。中置企业质证认为该1500元是支付给案外人。彭美云主张其已依约提交按揭贷款手续，但中置企业却没有协助其办理银行按揭，向一审法院提交了彭美云与案外人微信名为“a裕丰曾祥坚”之间的微信聊天记录（其中显示：2018年9月7日：曾：“你的按揭资料准备好没有？”，彭美云：“这几天都忙，材料在准备”，曾：“如果有人联系你，你就跟他说说”，彭美云：“好的……那我是去交，还是等他们联系了再去交”，曾：“准备齐了就去交吧，一样的”）及彭美云丈夫何珍忠的《个人信用报告》。中置企业质证称上述证据均与本案无关。一审法院认为，彭美云与中置企业自愿签订的上述《广州市房屋买卖合同》，出自双方真实意思表示，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。上述合同约定，中置企业应于2019年4月30日前将涉案房屋交付给彭美云使用，逾期超过180日仍未交房的，彭美云有权解除合同。现中置企业直至2020年4月14日才向彭美云发出收楼通知书，且至今未能向其交付房屋，彭美云据此主张其有权单方解除合同，理据充分，一审法院予以支持。彭美云于2020年5月7日向中置企业在上述合同载明的联系地址送达《律师函》，告知中置企业自该函送达之日起解除该合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，彭美云主张广州市房屋买卖合同已于2020年5月7日解除，一审法院予以采纳。同理，对于中置企业反诉主张彭美云逾期支付房款并据此主张解除合同、没收已付房款并要求彭美云支付交易不成的违约金的反诉请求，一审法院均不予支持。合同解除后，中置企业应将所收取的购房款退还给彭美云。关于退还购房款金额的问题，中置企业主张其只收到合同约定的购房款552141元，故其无须承担返还装修改造服务费。对此，一审法院认为，上述《广州市房屋买卖合同》明确约定了房屋的装修标准，而彭美云并不具备自主选择装修施工方及装修风格的权利，故中置企业所交付的系添附了装修价值的房屋，彭美云所支付的装修改造服务费实质属于购房款的一部分。现该部分购房款以装修改造服务费的形式体现，属于以虚假的意思表示所实施的民事法律行为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。由此，彭美云基于向合盈公司支付上述装修改造服务费而与合盈公司之间的装修合同关系应为无效，合盈公司应向彭美云返还该装修改造服务费。在合同解除后，中置企业作为出售方，应与合盈公司承担连带返还上述装修改造服务费的义务。此外，上述合同约定，中置企业未按合同规定将涉案房产出售给彭美云，应按该房地产成交价的10%向彭美云支付违约金，现彭美云诉请中置企业支付交易不成的违约金的诉讼请求合法有理，一审法院予以支持。至于彭美云要求中置企业、合盈公司计付购房款利息的诉讼请求，因就中置企业的逾期交房行为，彭美云已向中置企业提出支付交易不成的违约金的诉请，且彭美云现未能证明上述违约金不足以弥补彭美云所受损失，在此情况下彭美云另行主张中置企业赔偿损失，依据不足，一审法院对此不予支持。关于签约费，彭美云主张其是应中置企业的要求支付，故诉请其予以退还，但对此彭美云并无提交该款项确由中置企业收取的相关证据，故对其该项诉请，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第五十九条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，一审法院于2021年1月26日判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告深圳中置畅展投资合伙企业（有限合伙）向原告彭美云返还购房款805277元，被告广州市合盈装修工程有限公司应对上述购房款中的253136元承担连带返还的义务。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告深圳中置畅展投资合伙企业（有限合伙）向原告彭美云支付交易不成的违约金108214元。三、驳回原告彭美云的其他诉讼请求。四、驳回被告深圳中置畅展投资合伙企业（有限合伙）的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费13154元，由原告彭美云负担308元，被告深圳中置畅展投资合伙企业（有限合伙）负担12846元；反诉受理费5202元，由深圳中置畅展投资合伙企业（有限合伙）负担。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。各方当事人二审期间均无新证据提交。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点如下：一、房屋买卖合同解除的责任认定；二、购房款的返还；三、违约金的计付问题。针对前述争议焦点，本院认定如下：一、关于争议焦点一，房屋买卖合同解除的责任认定。彭美云与中置企业签订的涉案《广州市房屋买卖合同》合法有效，对双方均具有约束力。上述合同约定，中置企业应于2019年4月30日前将涉案房屋交付给彭美云使用，逾期超过180日仍未交房的，彭美云有权解除合同。现中置企业直至2020年4月14日才向彭美云发出收楼通知书，且至今未能向其交付房屋。彭美云据此主张其有权单方解除合同，理据充分。彭美云于2020年5月7日向中置企业在上述合同载明的联系地址送达《律师函》，告知中置企业自该函送达之日起解除该合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，彭美云主张广州市房屋买卖合同已于2020年5月7日解除，理据充分。至于中置企业主张彭美云逾期支付第二期房款，其享有先履行抗辩权的问题，但中置企业并无证据证明其在合同约定的交房期限届满前已经履行了己方义务，涉案房屋具备交付条件。对此，中置企业应承担举证不能的法律后果，其主张解除合同、没收彭美云已付房款并要求彭美云支付交易不成的违约金，理据不足，本院不予支持。二、关于争议焦点二，购房款返还的问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，合同解除后，中置企业应将所收取的购房款退还给彭美云。关于退还购房款金额的问题，中置企业主张其只收到合同约定的购房款552141元，故其无须承担返还装修改造服务费。涉案《广州市房屋买卖合同》明确约定了房屋的装修标准，彭美云并不具备自主选择装修施工方及装修风格的权利，故中置企业所交付的系添附了装修价值的房屋，彭美云所支付的装修改造服务费实质属于购房款的一部分,中置企业作为出售方，应退还该款项。同时，因彭美云基于向合盈公司支付上述装修改造服务费而与合盈公司之间的装修合同关系并非双方真实意思表示，属于无效行为。合盈公司亦应向彭美云返还该装修改造服务费。一审法院认定中置企业应与合盈公司承担连带返还装修改造服务费253136元的义务，并无不妥。三、关于争议焦点三，违约金的计付问题。因涉案房屋买卖合同明确约定，中置企业未按合同规定将涉案房产出售给彭美云，应按该房地产成交价的10%向彭美云支付违约金。彭美云诉请中置企业支付交易不成的违约金，符合合同约定，应予支持。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人中置企业的各项上诉主张，均理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18356元，由上诉人深圳中置畅展投资合伙企业（有限合伙）负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄春成审判员  李 娜二〇二一年七月二十七日书记员  纪惠敏