江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终3695号上诉人（原审被告）：张玉锋，男，1968年12月2日生，汉族，住江苏省徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：佟玉廷，徐州经济技术开发区金桥法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：徐州新鼎业化工材料厂，住所地江苏省徐州市鼓楼区复兴北路204-7号。法定代表人：王昌伟，该厂厂长。委托诉讼代理人：顾文龙，江苏尊鼎力律师事务所律师。委托诉讼代理人：张放，江苏尊鼎力律师事务所律师。上诉人张玉锋因与被上诉人徐州新鼎业化工材料厂（以下简称新鼎业厂）租赁合同纠纷一案，不服徐州市鼓楼区人民法院（2020）苏0302民初1315号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人张玉锋上诉请求：1、依法撤销原判或者发回重审。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、双方约定上诉人场地需要建设，应取得被上诉人认可，并按要求办理手续，被上诉人予以帮助、协调。协议签订后，被上诉人将涉案土地交付给上诉人。上诉人按照该条约定，用了近一年半的时间建造了约5、6百平方米的厂房、办公室、门面房等，铺设了水泥道路2000平方米，修建10亩左右的二灰结石场地，2亩左右的鱼塘，修建了假山等。在建造过程中，被上诉人不仅没有阻止，而且还协助了上诉人前往相关部门办理建设手续。上诉人建造上述建筑物系被上诉人认可的，也是完全合法的，与其相反的是，被上诉人在涉案地块上所建设的约一万平方米的厂房却是毫无任何审批手续的违章建筑，上诉人强烈要求二审法院指令规划部门依法强拆。二、双方约定上诉人投入的资产归上诉人所有，如协议到期或终止，资产由上诉人处置，其不动产被上诉人优先接收。如上诉人需要继续合作，有优先选择权。被上诉人要求解除合同，应当按照约定，接收上诉人的建筑物。《合同法》第223条规定：承租人对租赁物进行改善或者增设他物，由此而支出的费用在具备以下两个条件时，可以请求出租人返还：首先，承租人所为的改善或增设他物行为已为出租人同意。这里的同意，即包括出租人明示的同意也包括出租人知其情事而未表示反对。其次，因该费用的支出而使租赁物的价值增加，如其支出的费用未使租赁物的价值增加，则出租人没有返还的义务。承租人有权要求出租人偿还的费用，应当以租赁物的增加值为限。三、一审法院判决上诉人返还被上诉人场地，但并未对上诉人建造的建筑物作出明确的裁决意见，应视为建筑物仍然属于上诉人所有、场地属于被上诉人所有。根据地随房走的基本原则，上诉人建造的建筑物所占用的土地仍然属于上诉人所有，应判决被上诉人接收上诉人的建筑物。对建筑物的价格双方协商或评估，才能真正达到案结事了的目的。四、被上诉人向一审法院提供《徐州市鼓楼区琵琶街道琵琶社区居民委员会情况说明》仅加盖了印章，并未有单位负责人的签字，不符合中华人民共和国民事诉讼法的规定，该证据不能作为定案依据。被上诉人新鼎业厂答辩称：上诉人未经我公司同意擅自对租赁物增设他物，违反了双方签订的租赁合同及民法典715条的规定，自身存在严重过错。一审中我公司向法庭举证了琵琶社区委员会情况说明，能够充分证实上诉人增设他物的行为不仅没有得到我方的同意，并且受到我方与辖区管理部门的制止要求其拆除，上诉人迟迟不拆。上诉人在租赁物上增设他物应当通知我方，我方只能以明示的方式回复同意才发生法律效力，单纯的沉默不作为，不能推定为出租人同意，更何况上诉人并没有听从我方与社区管理部门的劝阻，未经审批私自搭建，违背了我公司原场地的使用用途，不光没有为租赁物带来增值的效益，还使得场地利用率降低，私自搭建随时有可能面临政府的强拆，该私自搭建上诉人存在过错，没有向我方再主张增设费用的任何法律基础。我公司会根据政府对于违章建筑的认定情况，保留向上诉人主张损失赔偿的权利。琵琶社区居委会不是本案的涉案当事人，该案件的处理结果与琵琶社区居委会没有任何法律关系，不符合民事诉讼法中关于第三人的相关规定。关于诉讼请求及判决的内容，我方在原审起诉中已经明确，占用使用费应计算至上诉人返还之日止，故一审法院判决正确。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。新鼎业厂向一审法院提出诉讼请求：1、判令张玉锋返还占用的场地及房屋；2、判令张玉锋支付占用费至其返还之日止;3、判令张玉锋承担诉讼费。一审法院认定事实：2015年新鼎业厂(甲方,下同)与张玉锋(乙方,下同)双方签订场地租用协议一份，双方约定甲方将厂内一处场地，面积约24亩及相关水、电、房屋等配套设施租给乙方用于经营，并不得随意改动，甲乙双方合作期限暂定为5年，自2015年2月8日至2020年2月7日。由乙方自主经营，到期是否延续由甲乙双方视情况商定。场地租金前三年每年30万元，后二年每年33万元，每年元月10日前一次性付清当年租金。乙方场地需要建设，应取得甲方认可，并按要求办理手续，甲方予以帮助协调，乙方投入资产归乙方所有，如协议到期或终止，资产由乙方处置，其不动产甲方优先接收权，如乙方需要继续合作，有优先选择权。2019年12月9日，新鼎业厂向张玉锋发送关于场地租用协议到期终止的告知函，称我单位与你方于2015年2月签订的场地租用协议，于2020年2月7日到期，协议到期终止，请你方按照协议自行做好有关交接事宜，即将场地交于我单位。2020年3月9日，新鼎业厂向张玉锋发送关于场地租用到期终止告知函，称我方与你于2015年签订的场地租用协议,于2020年2月7日到期协议终止，并于2019年12月9日已告知你方，现我方决定不再签订新的协议，请你方务必于本月底2020年3月31日前将场地交还，逾期不能交付，我方将按照协议维护我方利益。2020年3月14日，张玉锋提出异议书，回复称关于你厂于2020年3月9日送出的关于场地租用到期终止告知函已收悉，鉴于双方原协议的相关约定内容，你方单方终止租赁关系，已涉嫌违约，我方不能接受。徐州市鼓楼区琵琶街道琵琶社区居民委员会出具情况说明一份，载明琵琶社区居民委员会在2006年2月18日和新鼎业厂签订场地租赁合同，新鼎业厂租赁土地42亩，租赁期为2006年2月20日至2031年2月19日计25年。鉴于徐州市政府要求新鼎业厂企业转型，导致该企业设备拆除后的场地租赁情况，我居民委员会同意，该企业将场地转租赁给他人租赁使用，但按照政府要求，不能够进行非法建设固定建设项目。2015年2月新鼎业厂将部分场地转租赁给张玉峰，我居民委员会和新鼎业厂场地租赁合同没有到期，同意在原合同期内允许其自行转租该部分场地。在张玉峰租赁该部分场地后，张玉峰擅自在承租的场地搭建彩板房，又欲建设钢结构，被新鼎业厂和我社区制止，勒令其拆除所搭建拆板房，张玉锋却迟迟不拆，我居民委员会能够证明张玉峰在其租赁的新鼎业厂场地的房屋均为私自搭建、属于违章建筑。还查明，徐州市于2020年1月27日发布徐州市新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部通告，暂停公共交通和汽车客运班车包车运营。另经双方现场确认，新鼎业厂场地上原有建筑物现有四处平房，每处平房为三间，四处平房分别位于场地西北、东北、西南、东南。一审法院认为，双方签订的租赁合同合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。根据合同约定，涉案租赁合同已到期，双方对于是否续租没有达成一致意见，未签订新的租赁合同。根据法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。故张玉锋应在租赁期间届满后次日即2020年2月8日将涉案场地返还新鼎业厂，故对新鼎业厂主张张玉锋返还占用的场地及原有房屋的诉请,一审法院予以支持。由于新鼎业厂对张玉锋关于其对场地原有房屋未进行过改造的陈述没有异议，经双方现场确认，场地原房屋现有四处，分别位于场地西北、东北、西南、东南，四处均为平房（每处平房均为三间）。故返还的房屋以双方确认的方位及现状为准。因返还场地涉及搬迁等,一审法院酌情给予30日时间。因合同到期后、张玉锋占用被租赁的场地，给新鼎业厂造成损失，新鼎业厂有权主张占用损失，损失可参照租赁合同约定的租金每年33万元计算至实际返还之日止。同时，张玉锋抗辩应减免一个月租金。但本市疫情防控从2020年1月27日开始，涉案租赁合同于2020年2月7日到期，且新鼎业厂于2019年12月9日即向张玉锋发出通知，张玉锋应当预见到不搬离产生的后果，故对于租赁期满后要求减免租金的辩称，不予采信，但考虑2020年1月27日至2020年2月7日期间确属疫情期间，结合合同约定的租金价格，加之张玉锋因未搬离场地产生了占用期间损失，可酌情顺延占用期间起算点。即酌情认定从2020年2月18日起算占用期间损失。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决:一、张玉锋于本判决生效后三十日内返还原、张玉锋于2015年签订的《场地租用协议》（租赁期限为2015年2月8日至2020年2月7日止）涉及的场地及分别位于场地西北、东北、西南、东南四处平房（每处平房均为三间）。二、张玉锋于判决生效后十日内向新鼎业厂给付占用费用(从2020年2月18日起至搬离完毕之日，按照年租金33万元计算，并扣除30日搬迁期间产生的占用费用)。二审期间，上诉人张玉锋提交被上诉人周厂长交付的徐州市规划局和鼓楼区人民政府相关文件（复印件），证明被上诉人认可上诉人的建房行为，并且被上诉人提供给上诉人的该两份文件，明确告知可以建造仓储用房。被上诉人新鼎业厂发表质证意见：该组证据为照片打印件，真实性不确认。涉案场地分为南北区，场地的北区由我公司经营使用，在该期间经过审批确实也存在扩建的行为，如果该份文件是真实的，应当是针对我公司使用的北区，并不包含上诉人承租的南区，因为该文件明确说明临建设施如遇政府征收拆迁，无权获得任何的补偿。上诉人所举证的内容并非是我公司交给上诉人的，不能证明我公司同意其违规搭建。二审认定的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，新鼎业厂与张玉锋签订的场地租用协议，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。双方约定合作期限暂定为5年，自2015年2月8日至2020年2月7日。租赁合同到期后，双方未对续租达成合意，张玉锋应及时将涉案场地返还给新鼎业厂。因张玉锋未及时返还，其应当向新鼎业厂支付占有使用费。张玉锋主张其建造各项设施是经新鼎业厂认可的，新鼎业厂应当接收其建设的建筑物。对此本院认为，双方在合同中约定，张玉锋投入资产归其所有，如协议到期或终止，资产由张玉锋处置，其不动产新鼎业厂有优先接收权，但该优先接收取是权利而不是义务。现新鼎业厂认为张玉锋在涉案场地上增设的建筑为违章建筑，并未经其同意建设，拒绝接收，要求张玉锋拆除。故，张玉锋请求新鼎业厂接收其增设建筑的请求，无合同及法律依据，本院不予采信。关于张玉锋所提出的新鼎业厂所提供的徐州市鼓楼区琵琶街道琵琶社区居民委员会出具的情况说明，仅加盖了印章，并未有单位负责人签字，不能作为定案依据的主张，因居民委员会系城镇居民的自治组织，该组织机构的公章具有相应的法律效力，张玉锋的抗辩，于法无据，本院不予采信。综上，上诉人张玉锋的上诉理由和请求不能成立，本院不予支持。原审判决事实认定清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人张玉锋负担。本判决为终审判决。审判长  廖伟巍审判员  宋新河审判员  孟 娟二〇二一年七月十四日书记员  侯梦池