陕西省延安市宝塔区人民法院 陕西省延安市宝塔区人民法院民事判决书                          （2021）陕0602民初2925号原告：刘志强，男，汉族，1988年1月9日出生，陕西省延安市人，中专文化，内蒙古上海庙矿业公司职工，现住延安市宝塔区，公民身份号码：61060XXXX801090639。委托代理人：刘继军，男，汉族，1962年1月11日出生，陕西省延安市人，大专文化，延安市宝塔区东关小学教师，现住延安市宝塔区，系原告之父，公民身份号码：61260XXXX201110313。被告：陕西永健房地产开发有限公司，住所地：西安市曲江新区，统一社会信用代码：91610133698644229U。法定代表人：邓仁建，该公司董事长。委托代理人：樊和友，男，汉族，1963年6月30日出生，四川省锦阳市人，中专文化，陕西永健房地产开发有限公司员工，现住延安市宝塔区枣园卫生监督所。原告刘志强与被告陕西永健房地产开发有限公司（以下简称“永健公司”）合同纠纷一案，本院受理后，于2020年12月21日作出（2020）陕0602民初6376号民事判决书。宣判后，原告不服，提起上诉，延安市中级人民法院于2021年3月23日作出（2020）陕06民终408号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院据此依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人及被告委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘志强向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告商品房买卖合同违约金30339.21元；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2012年12月11日，原告与被告签订认购协议，约定原告购买被告丰足家园2号楼1单元2202号房屋，建筑面积94.19平方米，房屋单价4880元，总价459685元。当时说可以办理按揭，按照房屋价值30%支付首付，剩余全是按揭贷款。认购协议签订后，开发商迟迟没有签订认购合同。2015年10月12日，原告才与被告签订商品房销售合同，在被告公司购买丰足家园商品房一套,,合同编号201500003272。合同第八条规定,房子交付期限为2016年10月31日。但被告于2018年8月31日才将房子交付给原告，违约时间为22个月。按照合同第九条规定,出卖人逾期交房的违约责任第(2)条,出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金,总房款为459685元,故违约金共计30339.21元。综上所述,原告请求法院按照合同法判令被告承担违约责任,并支付违约金,以维护原告的合法权益。原告刘志强为证明其主张成立，在法定举证期限内向本院提交了如下证据：证据一：商品房买卖合同。证明原、被告之间达成买卖合同关系，双方应按照合同履行自己的义务。证据二：接房通知单。证明2018年8月31日被告向原告交付了涉案房屋。被告永健公司辩称，2012年12月11日，原告之父刘继军与被告签订了《丰足家园认购协议书》约定：“刘继军认购丰足家园2号楼1单元2202房屋一套，建筑面积94.19平方米（最终面积以房管局实测面积为准）。2015年10月12日，刘继军签订更名申请，将原协议更名为原告刘志强。丰足家园项目是市区招商引资项目，在实施过程中，由于市区两级权责不清，导致手续搁置5年之久。期间，规划部门多次叫停工程，造成项目在2015年主体完工后，业主不愿交钱，开发商无力底垫，形成资金链断裂。2016年停工一年。2017年4月，400余业主集体上访，围堵市政府、封堵国道。为此，市政府责成宝塔区成立以区XX委XX组长的工作组进驻丰足家园，开展了以政府指导下的业主自救工作。截止目前，1-7号楼已具备交房入住条件，所有1152户业主中，已有900余户收房。其中原告已于2018年8月31日收房。因当时的收款困难和交房延迟等问题，认购协议书中房屋面积94.19平方米，房产局实测的102.24平方米，其中8.05平方米的差价，被告统一没有收取，充作补偿让给业主了，并给大多数业主抵扣了3年的物业费，给原告免除了5年的物业费用，并取得了业主的理解和回应。2015年年底，丰足家园项目就已经停工产生纠纷，持续到2016年全年。2016年5月5日，原告签订了协议书，应该对这样一个情况是明了的，现在在收房两年之后再提起诉讼，我们认为是不公平的，而且诉讼时效问题也提请法院关注。原告认为本案事实认定错误，认为是被告的过错导致停工。我们提供的证据表明被告没有私自更改方案，是规委会通过的方案。据此，我们认为，被告投资开发建设的丰足家园商住楼项目，未按照合同约定向原告交付房屋，是因为规划许可审批及其他原因多次停建，导致项目未能如期完工并交付。后相关部门介入下，丰足家园商住楼项目才开始陆续交房，现在仍有8、9号楼未完工交付，而且被告在自身许可的情况下，也做了合适的补偿，符合情势变更的法定情形，应当使用情势变更的原则处理，原判决认定事实清楚，判决有法可依，请维持原判。被告永健公司为证明其主张成立，在法定举证期限内向本院提交了如下证据：证据一：商品房买卖合同、认购协议、接房通知单、赠送物业费凭证和倡议书。证明：原、被告买卖关系依法成立，原告原定房的面积为94.19平方米，后实际面积为102.24平方米。房屋超出了8.05平方米，第一买受人为刘继军，以每平米4880.4元的价格购买，刘继军将涉案房屋转售给原告之后，被告仍然在总价459685元不变价格的基础上，对原告房屋超出8.05平方米没有收取任何的差价补交费用。因为当时政府原因，业主不缴费的原因，导致被告不能按合同约定按时交房，所以被告没有收取超出房屋面积的差价，并免除了原告5年的物业费用；证据二：发改委项目备案书、区政府关于调整丰足家园项目建设有关指标的请示、延安市城乡规划委员会会议纪要、招商引资合同、停工通知、停止施工的函、商品房预售许可证、延安市房屋面积测绘报告和民事判决书。证明：1、项目2011年5月13日备案，总建筑面积17.9万平方米。2、2013年1月29日，市规划局核定面积12.34万平方米，与立项批文建筑面积减少5.56万平方米。3、2015年5月22日规划局统一增加用地解决少建面积的问题，导致工程手续办理延迟，影响房屋交工。4、施工过程中政府部门要求停工，办理手续。5、同类型的案子，区法院判决驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实及证据如下：2012年12月11日，原告父亲刘继军与被告永健公司签订了《丰足家园认购协议书》，约定：“刘继军自愿认购被告开发的位于延安市延烟路原纸箱厂位置《丰足家园》项目2号楼1单元2202房源一套，建筑面积为94.19平方米；房屋单价每平米4880.4元，总房款暂为人民币459685元（房屋的面积以房产局实测面积为准，总价款实行多退少补）；刘继军认购上述房屋，应支付首付款139685元整，其中按照首付30%比例支付购房诚意金，剩余款项待被告取得预售许可证后，刘继军可通过银行贷款或现金支付；双方一签订《延安市商品房买卖合同》，此认购协议书自动终止。后原告支付了首付款139685元。2015年8月5日，被告取得涉案房屋的预售许可证。2015年10月12日，刘继军申请变更房屋购买人为原告刘志强。同日，原、被告签订了《延安市商品房买卖合同》，合同约定：“原告购买上述2号楼1单元22层2202室房，房屋代码为232827；房屋预测建筑面积102.24平方米，套内建筑面积84.76平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.48平方米；房屋单价为每平方米4496.14元，房屋总价459685元；原告于2015年10月12日支付首付款139685元，首付款比例为30.39%，剩余房款32万元办理银行按揭贷款；被告应当在2016年10月31日前将具备使用条件的商品房交付买受人使用；逾期交房违约责任：逾期超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告将剩余房款32万元办理了银行按揭贷款，付清了全部房款459685元。2016年5月5日，被告承诺给原告赠送三年物业管理费。2018年8月31日，被告给原告交付了案涉房屋，被告承诺给原告赠送5年物业费。另查明，2013年5月17日，被告投资开发的丰足家园商住楼项目，因其未办理报建及施工许可证，被延安市宝塔区住房和城乡建设规划局责令停工。2014年3月17日，该项目又因未履行基本建设程序、擅自施工，被延安市建设工程质量安全监督中心站责令停止施工。丰足家园商住楼项目还因规划审批及其他原因多次停建，现该项目仍有部分房屋未交付。以上事实，有认购协议、延安市商品房买卖合同、接房通知、赠送物业费凭证、停工通知、停止施工的函、商品房预售许可证区政府关于调整丰足家园项目建设有关指标的请示、延安市城乡规划委员会会议纪要、招商引资合同等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。本案原、被告签订的《延安市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示,合法有效，当事人均应按照合同约定履行。原告已按照合同约定支付了购房款，被告应当按照合同约定按时向原告交付房屋，按照双方签订的《延安市商品房买卖合同》约定，被告应予2016年10月31日向原告交付房屋，被告却于2018年8月31日（超668天）方向原告交付，违反了合同约定，依法应当承担违约责任。原告要求被告按日向其支付已交付房价款万分之一的违约金，符合双方合同约定，故被告应支付原告违约金30706.96元（459685元×1‱×668天），原告请求被告支付违约金30339.21元，本院依法予以支持。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题解释（二）》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。被告辩称，本案情形应当适用情势变更原则处理，本院经审查认为，原、被告签订的《延安市商品房买卖合同》已基本履行完毕，双方的合同目的已经实现，被告提出其因规划审批等手续不全或不完善致涉案项目停建，导致其迟延向原告交房，不符合情势变更的法定情形，其辩解理由不能成立，本院依法不予支持。被告辩称，因收款困难和迟延交房等问题，被告没有收取房屋面积8.05平方米的差价，并给原告免除了5年的物业费用，给原告进行了补偿。经审查，原告父亲与被告签订的认购协议约定的面积虽为94.19平方米，但双方亦约定，双方一签订《延安市商品房买卖合同》，此认购协议书自动终止。而原、被告签订的《延安市商品房买卖合同》约定的面积即为102.24平方米，且被告给原告免除的5年物业费系其自愿行为，被告提供的证据不能证明上述行为系因其迟延交房承担的责任，故被告的辩解本院依法不予支持。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：由被告陕西永健房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告刘志强违约金30339.21元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费558元，原告刘志强已预交，实际由被告陕西永健房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院 递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延 安市中级人民法院。   审  判  长    黑 振 燕人民陪审员    刘 文 环人民陪审员    李 怀 芳  二0二一年六月二十九日 书  记  员    许    洁 1