福建省福安市人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0981民初4408号原告：福建东百物业管理有限公司福安分公司，住所地福建省福安市城南湖滨南路92号2层202号。法定代表人：李**，总经理。委托诉讼代理人：陈熹，女，该公司员工。委托诉讼代理人：吴丽红，女，该公司员工。被告：金顺平，男，1985年8月17日出生，汉族，住福建省福安市。被告：冯小平，女，1988年9月16日出生，汉族，住福建省福安市。原告福建东百物业管理有限公司福安分公司（以下简称东百物业公司）与被告金顺平、冯小平物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年5月26日公开开庭进行了审理。原告东百物业公司的委托诉讼代理人陈熹、吴丽红到庭参加诉讼，被告金顺平、冯小平经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现己审理终结。东百物业公司向本院提出诉讼请求：1.金顺平、冯小平支付2019年3月至2021年2月拖欠的物业管理费4806.24元，并按逾期付款金额日千分之三向东百物业公司支付自起诉之日起至付清上述款项之日止的逾期付款违约金；二、金顺平、冯小平支付自2019年2月起至2020年12月期间拖欠的水电公摊费767.68元；3.本案的诉讼费用由金顺平、冯小平承担。在诉讼过程中，东百物业公司变更第一项诉讼请求为：金顺平、冯小平支付2019年3月至2021年2月拖欠物业管理费4806.24元，并按逾期付款金额的年利率24%向东百物业公司支付自起诉之日起至付清上述款项之日止的逾期付款违约金。事实与理由：2017年6月10日，东百物业公司与金顺平、冯小平签订了《前期物业管理服务合同》，根据合同约定，由东百物业公司为金顺平、冯小平购买的福安市东百·御玺小区××幢××号房屋（建筑面积为117.8平方米）提供物业管理服务，物业管理服务费由甲方从交房之日起（以开发商的《入伙通知书》日期为准）开始缴纳。住宅的物业管理费1.7元/月/平方米，住宅公共能源分摊费以日常运行后实际发生额按建筑面积或按户进行分摊。金顺平、冯小平应于每月10日前向东百物业公司缴纳当月综合服务费等，逾期缴纳自用部分和公共能源分摊等相关费用的，东百物业公司有权按逾期之日起每日按应缴费用的千分之三收取违约金，逾期3个月仍未缴纳的，东百物业公司有权停止相应的服务。合同在履行中如发生争议，双方协商解决或者向物业管理行政主管部门申请调解，协商不成或者调解无效的，可以向住宅所在地管辖权的人民法院提起诉讼。在物业合同履行期限内，东百物业公司依约为金顺平、冯小平提供物业服务，履行了物业服务合同的义务。金顺平、冯小平于2019年2月起开始拖欠物业费等费用，经东百物业公司工作人员多次以电话、函件等形式催缴，金顺平、冯小平均以种种事由推辞，拒不支付欠缴的费用。金顺平、冯小平未作答辩。本院经审理认定事实如下：2017年8月24日，东百物业公司（乙方）与金顺平（甲方）签订《【东百·御玺】前期物业管理服务合同》，合同约定：由东百物业公司提供前期物业管理服务至小区业主委员会与东百物业公司签订的《物业管理服务合同》生效时止。同时，该合同第一条双方的权利和义务约定：“一、甲方的权利和义务……5.业主（或交费义务人）应按时向乙方缴纳自用部分和公共能源分摊等相关费，逾期缴纳的，乙方按从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三收取违约金，逾期3个月仍未交纳的，乙方有权停止对业主（或交费义务人）停止相应的服务，保留乙方起诉维权的权利……”；合同第五条物业管理服务费及其它费用约定：“一、物业管理服务费及其它费用标准（按建筑面积计算）：1.住宅的物业管理费：1.7元/月/平方米；住宅改为其他用途的物业管理费：3.3元/月/平方米，缴费方式：现金（直接到物业服务中心缴纳）、转账（请向物业服务中心咨询账户情况）、银行代扣（需办理银行代扣卡后向银行申请代扣）。物业服务中心于每月10日前向业主收取当月综合服务费等。2.住宅的公共能源分摊费：各电梯电费、路灯、庭院灯、变频等公共用电及绿化、保洁用水的分摊，日常运行后实际发生额按建筑面积或按户进行分摊。……”东百物业公司据此为东百·御玺小区提供物业服务。金顺平、冯小平系东百·御玺小区××幢××层××号房的业主，该套房屋建筑面积为117.79平方米，每月应缴纳的物业管理费为200.24元（1.7元/平方米×117.79平方米）。自2019年3月至2021年2月期间，金顺平、冯小平共计24个月未交纳物业管理费，结欠东百物业公司物业管理费为4805.83元。另，金顺平、冯小平自2019年2月至2020年12月期间，结欠东百物业公司水电公摊费为618.57元。为此，东百物业公司曾2020年9月5日、2020年9月26日通过邮递《催告通知函》方式向金顺平、冯小平催讨物业管理费、水电公摊费未果，遂诉至本院提出上述诉讼请求。上述事实,有东百物业公司的庭审陈述及其提交的证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，双方物业服务关系存续至民法典施行后，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》的相关规定，应适用民法典的规定。东百物业公司与金顺平签订的《【东百·御玺】前期物业管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力。双方应按照合同的约定行使自己的权利、履行自己的义务。本案中，东百物业公司依约向金顺平、冯小平提供物业服务，金顺平、冯小平应当按照约定支付物业管理费和水电公摊费。金顺平、冯小平自2019年3月起至2021年2月期间未交的物业管理费为4805.83元、自2019年2月起至2020年12月止未交的水电公摊费为618.57元，现东百物业公司主张的物业管理费为4806.24元、水电公摊费为767.68，超出部分不予支持。金顺平、冯小平接受物业服务未按约缴纳物业管理费，依法应支付违约金，案涉合同约定逾期缴纳物业费应从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三收取违约金，现东百物业公司自愿调整为按逾期付款金额的年利率24%的标准计算自起诉之日起至实际还款之日止的逾期违约金，符合法律规定，予以支持。另，当事人诉讼费用的负担，系属法院职权范围之事项，依法律及相关司法解释之规定，视当事人在本纠纷中所承担的责任进行分配，毋须当事人主张。金顺平、冯小平经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十四条规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、金顺平、冯小平应于本判决生效之日起五日内向福建东百物业公司管理有限公司福安分公司支付自2019年3月起至2021年2月止的物业管理费4805.83元及逾期违约金（逾期违约金以4805.83元为基数，按年利率24%计算，自2021年4月13日起算至款项付清之日止）；二、金顺平、冯小平应于本判决生效之日起五日内向福建东百物业公司管理有限公司福安分公司支付2019年2月起2020年12月止的水电公摊费618.57元；三、驳回福建东百物业公司管理有限公司福安分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应及时足额履行生效法律文书确定的义务。逾期未履行的，应自觉主动前往本院申报经常居住地及财产情况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，执行法院可按照法律文书载明的送达地址送达相关法律文书，并可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。案件受理费50元，减半收取计25元，由福建东百物业公司管理有限公司福安分公司负担0.67元，金顺平、冯小平共同负担24.33元。本判决为终审判决。审 判 员  姜 玟二〇二一年七月九日法官助理  缪玮婷书 记 员  陈凯娜附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国民法典》第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十四条下列金钱给付的案件，适用小额诉讼程序审理：（一）买卖合同、借款合同、租赁合同纠纷；（二）身份关系清楚，仅在给付的数额、时间、方式上存在争议的赡养费、抚育费、扶养费纠纷；（三）责任明确，仅在给付的数额、时间、方式上存在争议的交通事故损害赔偿和其他人身损害赔偿纠纷；（四）供用水、电、气、热力合同纠纷；（五）银行卡纠纷；（六）劳动关系清楚，仅在劳动报酬、工伤医疗费、经济补偿金或者赔偿金给付数额、时间、方式上存在争议的劳动合同纠纷；（七）劳务关系清楚，仅在劳务报酬给付数额、时间、方式上存在争议的劳务合同纠纷；（八）物业、电信等服务合同纠纷；（九）其他金钱给付纠纷。