浙江省余姚市人民法院民事判决书（2021）浙0281民初4087号        原告：余姚市职业技术学校。住所地：余姚市城区新西门路28号。统一社会信用代码：12330281419644809R。                法定代表人：彭金华，该学校校长。                委托诉讼代理人：傅胜凯，浙江浙杭（余姚）律师事务所律师。                委托诉讼代理人：沈楚芳，浙江浙杭（余姚）律师事务所律师。                被告：冯吉善，男，1965年3月10日出生，汉族，住余姚市。公民身份号码：XXX。                委托诉讼代理人：庞学雷，余姚市江南法律服务所法律工作者。                原告余姚市职业技术学校（以下简称职业学校）诉被告冯吉善房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月7日立案后，依法适用简易程序进行审理。本院于2021年5月28日、7月8日公开开庭进行了审理。原告职业学校的委托诉讼代理人沈楚芳到庭参加第一次诉讼，原告职业学校的委托诉讼代理人傅胜凯到庭参加第二次诉讼，被告冯吉善的委托诉讼代理人庞学雷到庭参加两次诉讼。本案现已审理终结。                原告职业学校向本院提出如下诉讼请求：1．请求确认原告和被告签订《租房协议》已到期终止；2．要求被告将占用的世南西路184号房屋立即腾空并交还原告，同时支付2021年4月1日起至实际腾空日止按评估价每年47500元计算的租金损失；3．案件受理费由被告承担。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求如下：1．请求确认原告与被告签订的《租房协议》已到期终止；2．要求解除原告和被告之间存在的余姚市城区世南西路182号第二层房屋的不定期租赁关系；3．要求被告将占用的世南西路184号、182号第二层房屋立即腾空并交还原告，同时支付2021年4月1日起至实际腾空日止按评估价每年                47500元计算的租金损失；4．案件受理费由被告承担。事实和理由：原告曾于被告签订《租房协议》一份，约定：“乙方租用甲方世南西路184号店面”，“租期为2020年1月至2020年12月30日止。若双方没有商量新的续租协议，则乙方必须在到期半个月内将房子腾空还给甲方”、“乙方届时不按时搬出应赔偿甲方相应损失”。租赁合同到期前，原告已当面告知冯吉善“《租房协议》到期不再续签，如欲续租可报名参加公开拍卖。”2021年3月19日，因被告仍未将房屋返还给原告，原告向被告邮寄挂号信函一封，要求被告配合房屋腾空工作，因被告至今未归还房屋，故原告根据《民法典》等相关规定诉至贵院，请予支持。                被告冯吉善辩称，1．同意世南西路184号房屋腾空，但是182号第二层房屋是无固定期限租房，通知解除之后还要6个月时间，2021年3月19日-2021年9月19日。如果182号房子要合理使用，要么在184号房屋出行，要么单独提供楼梯。2．租金评估价格是否合理。因原告房屋要拍租，如果同意拍租可以延到6月底，所以要从2021年4月1日按原房租金15300元来计算（184号房屋年租金是14900元／年，因租赁了182号第二层房屋之后才加了1400元／年）。这样租赁已经有10来年了。第二次庭审中被告补充辩称认为关于世南西路182号第二层房屋的腾空要求给予3个月的准备期。                为证明自己的主张成立，原告职业学校向本院提交了以下证据，经质证，本院对证据作如下认定：1．租房协议、挂号信、国内挂号信函收据、送达信息各1份，拟证明双方对于租赁期限、房屋归还、逾期赔偿等问题均有约定，原告无续签意向且多次要求被告归还房屋，原告已经向被告邮寄送达腾房函的事实。被告认可收到过原告的挂号信，但不能证明原告拟证明的内容。经审查，本院对该组证据予以采信。                2．《资产评估报告书》（余永资评报字2021第03号）1份，拟证明涉案房屋年租金评估价值为47500元的事实。被告认为即使要计算租房损失也是应当按原价格15300元／年来计算，不能适用评估报告中的47500元。经审查，本院对该组证据真实性予以采信。                3．《关于世南西路北侧156-184号房产的说明》、房屋所有权证、平面图（均为复印件）各1份，拟证明原告有权与被告签署合同，并按照合同约定行使权利的事实。被告认为原告不是适格主体，房屋产权证载明权利人是余姚市教育发展有限公司，余姚市教育局并没有权利来确认原告的主体资格，同时该组证据系复印件不予认可。经审查，本院将结合其他证据予以综合认定。                4．《关于世南西路北侧156-184号房产的说明》1份，拟证明确认涉案房产所有权人为余姚市教育发展有限公司，使用方为本案原告职业学校的事实。被告认为从证据形式上看不符合证据规则，因为该证明没有证明单位负责人签名，且没有说明原告什么时候取得使用权，是否允许使用人将该房屋用于出租，另外该证明并不是事前授权，被告事先并不知情，对被告无约束力，现租赁合同是否有效也并不清楚。经审查，本院对该证据予以采信。                5．余姚市不动产登记情况证明1份，拟证明被告承租的房屋是有合法产权的事实。被告对该证据无异议。经审查，本院对该证据予以采信。结合该证据，本院对原告提交的证据3中的房屋所有权证、平面图（复印件）均予以采信，对余姚市教育局出具的《关于世南西路北侧156-184号房产的说明》真实性予以采信。                6．照片3张，拟证明涉案房屋现仍由被告承租尚未腾空的事实。被告对该证据无异议。经审查，本院对该证据予以采信。                被告冯吉善未向本院提交任何证据。                经审理，本院查明如下事实：原告职业学校（甲方）与被告冯吉善（作为乙方）签订《租房协议》一份，载明：乙方因经营需要，要求租用甲方位于世南西路184号的店面用房，甲方表示同意。一、乙方租用甲方世南西路184号，乙方租用期间内不得对第三方转租、抵押。二、乙方租用期间要保证房屋的安全和完好，租用期满经检查发现破损等，由乙方负责修复或赔偿，并具体约定。1、乙方租用房屋装修需接受甲方监督，不得破坏原房屋的结构，并自费装修，协议到期后，乙方不得向甲方追索装修费用。该房屋日常维修由乙方自理。2、房屋的租期暂定壹年，即2020年1月1日至2020年12月30日止。承租至期，若双方没有商量新的续租协议，则乙方必须在到期半个月内将房子腾空还给甲方。交还房子是属于乙方自己的室内外装修，可以拆除带走，但拆除时不影响房屋结构和牢固，乙方届时不按时搬出或未拆除装修，应赔偿甲方相应损失。三、乙方租用的营业用房暂定租金为壹万伍仟叁佰元，即年租金为15300元。乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按年租金的百分之一向乙方加收违约金；如租金不能按期支付超过一个月时，甲方有权随时收回房屋的使用权，所造成损失与甲方无涉。四、承租到期，乙方要求续租，在同等条件下给予优先。五、乙方租用甲方房屋后涉及到应交有关部门的公共费用，按规定自行支付。全部房产税根据税务部门的缴纳标准，有乙方全额承担等。                2021年3月19日，原告职业学校向被告冯吉善发出通知，载明：我单位和贵方于2020年1月1日签订《租房协议》一份，约定“租期一年，至2020年12月30日期满。承租到期若没有商量新的续租协议，则承租人必须在到期半个月内将房子腾空。”因上级主管部门规定，国有产权不动产租赁权应公开拍卖，故在2020年12月到期前，我单位已当面告知贵方“《租房协议》到期不再续签，如欲续租可报名参加公开拍卖”。但至今贵方仍置若罔闻，即不予腾空也不配合签署腾空承诺书。故书面致函贵方，请予立即签署腾空承诺书，如不签署请立即腾空，否则我单位将积极采取下一步合法维权措施。该通知于2021年3月23日送达。                另，涉案房屋登记在余姚市教育发展有限公司名下，余姚市教育发展有限公司出具《关于世南西路北侧156-184号房产的说明》一份，载明涉案房屋的使用方为原告职业学校。                另查明，在庭审中原被告一致确认184号房屋、182号第二层房屋的房屋租金合计为15300元／年，182号第二层房屋租赁没有书面租赁合同。被告已经知晓原告要求被告腾空184号房屋、182号第二层房屋的事宜。                本院认为，已经按照合同约定履行完毕，合同权利义务终止。本案中，原被告双方之间的《租房协议》约定涉案184号房屋的租期为2020年1月1日至2020年12月30日，至目前为止租期已经届满，故对于原告要求确认原被告签订的《租房协议》已到期终止的诉讼请求合法合理，本院予以支持。租赁期限届满，承租人应当返还租赁物，故对原告要求腾空并返还184号房屋的诉讼请求依法有据，本院予以支持。租赁期限为6个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。不定期租赁当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。关于182号第二层房屋没有签订书面租赁合同，但实际租赁已经超过六个月，故关于182号第二层房屋租赁系不定期租赁，原告可以随时要求解除，且被告在2021年3月已经知晓要求腾空涉案房屋，故对原告主张解除原被告之间的不定期租赁合同及腾空返还房屋的诉讼请求依法有据，本院予以支持。关于自2021年4月1日起的房屋租金损失，原告要求以评估价47500元／年来计算，被告认为应当以15300元／年为标准来计算，本院认为该评估价格并非原被告协商一致的价格，不能以此来约束被告，故应以原合同约定价格15300元／年来计算租金损失（占有使用费）为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百一十五、第二百三十五条，《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款、第七百三十条、第七百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：                一、确认原告余姚市职业技术学校与被告冯吉善签订的《租房协议》已到期终止；                二、解除原告余姚市职业技术学校与被告冯吉善之间关于余姚市城区西郊新西门世南西路182号第二层房屋的不定期租赁关系；                三、被告冯吉善腾空余姚市城区西郊新西门世南西路184号、182号第二层房屋并交还给原告余姚市职业技术学校；被告冯吉善支付原告余姚市职业技术学校自2021年4月1日起至实际腾空之日止按租金15300元／年为标准的租金损失（占有使用费）；                以上判决内容均于本判决发生法律效力后十日内履行。                如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                四、驳回原告余姚市职业技术学校的其他诉讼请求。                案件受理费290元，减半收取145元，由被告冯吉善负担。                如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。汇款时一律注明原审案号，逾期不交，作自动撤回上诉处理。                    审判员丁金琴    二〇二一年七月八日            代书记员柯倩女