江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏12民终1250号上诉人（原审原告、案外人)：潘祥方，男，汉族。委托诉讼代理人：陶志宏，江苏江豪海信律师事务所律师。委托诉讼代理人：许霞，江苏江豪海信律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：花顺平，男，汉族。委托诉讼代理人：陆晓晶，江苏泰和（泰州）律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：王文玉，男，汉族。原审第三人（被执行人）：潘年凤，女，汉族。原审第三人（被执行人）：泰州市正昊金属制品有限公司，住所地泰州市姜堰区兴泰镇工业集中区内。原审第三人（被执行人）：泰州玉翔特钢有限公司，住所地泰州市姜堰区兴泰镇工业集中区内。上诉人潘祥方与被上诉人花顺平、原审第三人王文玉、潘年凤、泰州市正昊金属制品有限公司（以下简称正昊公司）、泰州玉翔特钢有限公司（以下简称玉翔公司）案外人执行异议之诉一案，姜堰区人民法院作出（2020）苏1204民初3372号民事判决，上诉人潘祥方对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对该案进行了审理，本案现已审理终结。潘祥方向原审法院提起诉讼称，一、（2020）苏1204执恢23号之二裁定的执行依据为（2016）苏1204民初1318号民事判决书，该判决书认定的案涉债务发生在2014年7月1日，案涉抵押登记发生在同年7月2日，与裁定书中查明抵押权设立的时间2012年3月27日明显矛盾，虽然（2020）苏1204执异70号裁定认定前裁定认定事实错误，但未能纠正裁定结果，支撑裁定结果的事实被推翻，但裁定结果仍然维持，不符合法律和逻辑。二、（2020）苏1204执异70号裁定认定潘祥方租金支付方式违反常理、没有办理备案手续和实际转移占有，都不是原裁定的依据，租金的标准和支付方式并无违反常理之处，没有任何法律规定5年以上的租赁要以备案为要式行为，没有实际转移占有与前裁定逻辑上矛盾，没有占有，为何还要发涤除裁定。三、根据《物权法》第190条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权的影响”，案涉借款、抵押登记均发生在异议人潘祥方2012年12月28日租赁合同之后，所以潘祥方租赁关系不应受影响。四、根据《人民法院办理执行案件规范》第576条的规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。请求：1.不得涤除潘祥方对坐落于泰州市姜堰区工业产房及土地的租赁权（租金50万元）及其他用益物权，不得解除潘祥方对上述房屋及土地的占有。花顺平辩称，我方认可法院（2020）苏1204执异70号裁定。1.根据潘祥方提交的收据，可以看出租赁合同存在以租抵债情形，且没有办理房屋租赁和备案手续，故我方对租赁合同的真实性不予认可。2.案涉土地及房屋在2012年2月27日和29日就抵押给了中行姜堰支行，只不过中行姜堰支行与玉翔公司业务调整，于2013年重新签订了贷款协议，并于2013年7月2日同时办理了抵押注销和登记手续，而潘祥方与玉翔公司的租赁协议是在2012年12月28日签订的，是在办理首次抵押之后，因未经抵押权人同意，故我方认为该租赁合同无效。王文玉、潘年凤、正昊公司、玉翔公司未到庭，亦未发表陈述意见。姜堰法院经审理查明，2016年4月20日，姜堰法院对中国银行股份有限公司姜堰支行（以下简称中行姜堰支行）与正昊公司、王文玉、潘年凤、玉翔公司金融借款合同纠纷一案作出（2016）苏1204民初1318号民事判决：一、正昊公司于本判决生效后十日内返还中行姜堰支行借款本金2716000元，支付截至2016年3月2日的利息、罚息261032.95元，支付自2016年3月2日起按年利率10.71%计算至实际给付之日止的利息、罚息，支付律师代理费103511元；二、王文玉、潘年凤、玉翔公司对本判决第一项确定的正昊公司的还款义务承担连带清偿责任，其承担清偿责任后有权向正昊公司追偿；三、若正昊公司不履行本判决第一项确定的付款义务，中行姜堰支行可以就玉翔公司抵押给中行姜堰支行的坐落于泰州市姜堰区国有土地使用权拍卖、变卖所得价款优先受偿，其中他项权证号为姜房他证溱潼字第××号的抵押物优先受偿金额为1800000元，他项权证号为姜房他证溱潼字第××号的抵押物优先受偿金额为1000000元，他项权证号为泰姜他项（X）第X号的抵押物优先受偿金额为1100000元，他项权证号为泰姜他项（X）第X号的抵押物优先受偿金额为1100000元，他项权证号为泰姜他项（X）第X号的抵押物优先受偿金额为600000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31445元，由正昊公司、王文玉、潘年凤、玉翔公司负担(由正昊公司、王文玉、潘年凤、玉翔公司在本判决生效之日起十日内向中行姜堰支行支付，王文玉、潘年凤、玉翔公司支付后有权向正昊公司追偿)。2016年6月27日，中行姜堰支行将（2016）苏1204民初1318号民事判决书确定的债权转让给中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司（以下简称信达江苏公司）。2018年12月13日，信达江苏公司将该笔债权转让给中国东方资产管理股份有限公司江苏省分公司（以下简称东方江苏公司）。2019年10月29日，东方江苏公司又将该笔债权转让给花顺平。2020年1月9日，姜堰法院立案恢复强制执行，案号：（2020）苏1204执恢23号，并于同年6月12日作出（2020）苏1204执恢23号之二执行裁定：涤除第三人潘祥方坐落于泰州市姜堰区工业房地产及土地的租赁权及其他用益物权，解除第三人潘祥方对上述房屋及土地的占用。在执行花顺平申请执行正昊公司、王文玉、潘年凤、玉翔公司金融借款合同纠纷一案中，潘祥方向姜堰法院提出书面异议，请求撤销姜堰法院（2020）苏1204执恢23号之二裁定。姜堰法院作出裁定，驳回潘祥方的异议请求。另查明：玉翔公司的股东为潘年凤、王文玉。2013年1月7日，玉翔公司法定代表人由潘年凤变更为王文玉。2012年3月27日，玉翔公司将址于X镇X村（原兴泰镇）的土地及房屋[土地使用权证号：姜国用（X）第X1号、姜国用（X）第X号、姜国用（X）第X号；房屋产权证号：姜房权证溱潼字第××号、姜房权证溱潼字第××号]抵押给中行姜堰支行，并办理了抵押登记。2013年7月2日，上述房屋及土地办理了抵押注销登记，并于同日重新办理了抵押登记。执行依据（2016）苏1204民初1318号民事判决书中涉及的抵押登记时间均为2013年7月2日。潘祥方提交的署期2012年12月28日的租赁合同载明：出租方（甲方）为玉翔公司，承租方（乙方）为潘祥方，租赁期共十年，自2013年1月2日起至2023年1月1日止；租金每年20万元；房屋租金支付方式如下：2012年12月30日前支付前六年房租120万元，以后每年12月31日前支付本年度租金，因为甲方欠乙方62万元，抵扣本协议前六年租金，剩余款58万元付现金；等。潘祥方提交的加盖玉翔公司财务专用章的收据两份，2013年6月20日的收据载明：交款单位为潘祥方，收款方式为代还江苏银行贷款，金额1517000元，收款事由为此款代还（戴南）江苏银行贷款算以后厂房租金；2012年12月29日的收据载明：交款单位为潘祥方，收款方式为承兑现金，金额580000元，收款事由为厂房租金（其中承兑伍拾万元三张、现金捌万元）。潘祥方提交的银行承兑汇票三张，票号为402X的承兑汇票载明：出票日期贰零壹贰年零柒月零伍日，出票人全称安庆市彤达家电有限责任公司，收款人上海双鹿电器有限公司，出票金额贰拾万元整；票号为30X的承兑汇票载明：出票日期贰零壹贰年零壹拾月叁拾壹日，出票人全称安平县众鹏金属丝网制品有限公司，收款人全称河北明旺特丝网制品贸易有限公司，出票金额壹拾万元整；票号为31X的承兑汇票载明：出票日期贰零壹贰年壹拾壹月贰拾贰日，出票人全称山东省东旺新型防水材料有限公司，收款人全称寿光市华威防水材料有限公司；出票金额贰拾万圆整。再查明，潘祥方提交的2012字第011号委托担保合同一份，载明：保证人（甲方）江苏永达诚投资担保有限公司（以下简称永达诚公司），借款人（乙方）玉翔公司。甲方同意为乙方与贷款人江苏银行于2012年3月30日签订的《借款合同》、《最高综合授信合同》、《银行承兑协议》以保证方式提供担保。保证范围：借款本金人民币伍佰万元；借款利息；逾期利息、复息、罚息、借款人违约金、损害赔偿金、诉讼费、律师费、保全费、公证费、差旅费、证人出庭费及实现乙方和贷款人债权的一切费用等。保证期限：甲方的保证期间为主合同约定的主债务履行期届满之日起两年。反担保：乙方承诺采取信用反担保连带保证责任的反担保措施，反担保名称：潘祥方、兴化市远方石化丝网厂。潘祥方提交的编号为（2012）苏永保第0011号反担保（保证）合同一份，载明：甲方永达诚公司，乙方兴化市远方石化丝网厂。鉴于玉翔公司向江苏银行泰州分行借款伍佰万元于2012年3月30日签订的江苏银行《最高额综合授信合同》，现乙方自愿对甲方的上述担保行为提供反担保。保证担保范围：1.甲方为借款人代为清偿的全部债务（本金、利息、违约金和实现债权的费用等）及代偿款利息等。2.借款人与甲方签订的苏永保字（2012）第0011号《委托担保合同》中应承担的所有义务。保证期间：自甲方承担代偿责任次日起二年。保证方式：乙方承担连带反担保保证责任。潘祥方提交的江苏银行股份有限公司姜堰支行（以下简称江苏银行姜堰支行）于2012年9月29日出具的代偿证明一份，载明：永达诚公司为玉翔公司于2012年3月30日向我行申请500万元授信提供连带责任保证担保，到期日为2012年9月29日。该企业经营状况严重恶化，已无力偿还贷款。现永达诚公司已根据合同约定代为偿还该笔贷款本息计人民币5051877.76元（其中本金500万元，利息57777.76元）。潘祥方提交的永达诚公司出具的署期为2013年6月20日的代偿证明一份，载明：经反担保人潘祥方与我司协商，为玉翔公司代偿了人民币1517000元。本案争议焦点是：案外人潘祥方与第三人玉翔公司之间是否存在真实有效的租赁关系，潘祥方能否据此阻却执行。姜堰法院认为，案外人对执行标的提出执行异议的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。包括但不限于租赁合同的订立与履行情况、资金往来情况以及其他与执行标的相关的基础性法律关系的证据等。本案中，潘祥方以租赁合同、玉翔公司出具的收据、承兑汇票、代偿证明及转账记录、照片等证据，佐证其与玉翔公司在案涉厂房设立抵押前已经签订了合法有效的租赁合同、支付了租金并占有使用执行标的，主张租赁关系不受抵押权影响，并以此提出执行异议及执行异议之诉。但经审理发现本案具有以下情形：第一，潘祥方主张依据2012年12月29日、2013年6月20日加盖玉翔公司财务专用章的两份收据，证明其给付了房租。2012年12月29日的收据上载明“承兑五十万元三张”，潘祥方在庭审时提交了三张承兑汇票复印件，但是该三张汇票上既未加盖玉翔公司印章，亦无完整、连贯的背书内容，且潘祥方未能提交玉翔公司将该款项入账的证据，故该三张承兑汇票不能证明系给付的玉翔公司房租款。2013年6月20日的收据上载明“此款代还（戴南）江苏银行贷款算以后厂房租金”，并提交了永达诚公司的代偿证明以证明潘祥方代偿了玉翔公司欠江苏银行的1517000元。然而，作为付款方即履行反担保责任的潘祥方、兴化市远方石化丝网厂未能提交该笔款项的支付凭证或相关财务记录，作为收款方的专营非融资性担保的永达诚公司亦无任何资金入账的手续或者提供担保的案涉债务的相关底册资料，这显然与常理不符，故仅凭上述证据无法证明潘祥方实际给付了该款项。第二、潘祥方提交了水费收据、转账记录四份、部分照片证明其自租赁时起就一直占有、使用案涉厂房。但该部分证据不能达到潘祥方的证明目的。首先，三份转账记录的收款人身份不明，潘祥方亦无证据证明转账资金的用途；其次，上述证据中并无任何2018年之前潘祥方占有、使用案涉厂房的证据，不能证明潘祥方在抵押登记办理之前就已经占有、使用了案涉厂房及土地。第三、案涉租赁合同的订立及租金给付方式，与一般商业常理不符。根据潘祥方提交的证据，2012年9月份，永达诚公司就代偿了玉翔公司所借江苏银行的贷款，而2012年12月底，潘祥方与玉翔公司签订了为期十年的租赁合同，并于2012年12月30日给付了前六年的租金。也就是说，在永达诚公司代偿玉翔公司贷款数月后，潘祥方作为该笔贷款的反担保人在应当知道自己将要履行反担保义务，需要向玉翔公司主张债权的情形下，却仍给付玉翔公司六年的租金，这显然与常理不符。综上，根据现有证据，不能证明潘祥方与玉翔公司之间的租赁协议系双方的真实意思表示，不能排除潘祥方与第三人玉翔公司以租赁合同规避法院执行的嫌疑，故对案涉租赁合同的真实性本院不予认定。潘祥方对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，对其诉讼请求，不予支持。遂判决，驳回潘祥方的诉讼请求。上诉人潘祥方不服上述民事判决，向本院提起上诉称，1、原审认为上诉人潘祥方未能提供玉翔公司及永达诚公司的两份收据的入账、资金凭证手续，否定租赁和租金支付关系，该认定有误；2、原审（2020）苏1204执异70号执行裁定虽然认为（2020）苏1204执恢23号之二执行裁定认定的抵押权设立时间有误，但未能纠正裁定结果，不符合逻辑；3、根据《物权法》第190条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权的影响，所以上诉人潘祥方的租赁关系不应当受到影响；4、根据相关法律规定承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。请求撤销原判决，改判支持上诉人的原审诉讼请求或者发回重审。被上诉人花顺平答辩认为，1、上诉人至今并未提供证据证明其与玉翔公司之间存在真实有效合法的租赁合同关系；2、上诉人也未提交足以证明其已经实际支付房屋租金的证据；3、上诉人也未提交足以证明其在抵押登记办理之前就已经实际占有、使用案涉厂房及土地的证据；4、租赁合同的租期长达10年却未办理房屋登记备案手续，以及租赁合同的订立、租金支付方式有违常理，故上诉人不享有对执行标的足以排除执行的民事权益。请求驳回上诉，维持原判决。本院认为，《中华人民共和国民法典》第七百零三条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。故房屋租赁合同承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人缔约的目的是为了收取租金。而本案上诉人潘祥方与玉翔公司签订的《租赁合同》约定因玉翔公司欠上诉人潘祥方62万元抵扣本协议前六年租金，而剩余的租金也是用上诉人潘祥方因与玉翔公司担保而代偿的人民币1517000元抵算，并约定租赁期限为10年，该《租赁合同》实质上系上诉人潘祥方以取得案涉房屋10年租赁权，作为玉翔公司的还款，属于以租抵债性质，不符合租赁合同的法律特征，其基础法律关系仍属于民间借贷性质。故本案不适用法律规定的“买卖不破租赁”原则，也不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持的规定，不产生阻却执行的效力。人民法院对于案外人就存在租赁关系提起的执行异议之诉案件，应当从严审查，案外人应承担比普通民事诉讼更严格的举证责任。本案还存在房屋的租期长达10年之久，却未办理房屋登记备案手续，租金也不逐年递增，且租金近乎一次性交付等不符合交易习惯和常理的情形。综上，上诉人的上诉理由及请求，没有事实和法律依据，本院不予采纳。原审认定事实清楚，适用法律及所作判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费8800元，由上诉人潘祥方负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙金录审 判 员 陈海涛审 判 员 潘贻杰二〇二一年七月一日法官助理 宋静婷书 记 员 缪雯青