西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书   (2021)陕0113民初20752号原告：杜砚泽，男，汉族，1993年8月2日出生，住甘肃省天水市麦积区。委托诉讼代理人：王飞，泰和泰（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马雪怡，泰和泰（西安）律师事务所实习律师。被告：西安永源置业有限公司，住所地：陕西省西安市浐灞生态区西安市浐灞生态区以东，南界路以北恒大御龙湾售楼部。法定代表人：贾飞，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：吕洋波，男，汉族，1981年8月24日出生，住西安市新城区，系该公司员工。原告杜砚泽与被告西安永源置业有限公司（以下简称“永源置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜砚泽的委托诉讼代理人王飞、马雪怡到庭参加诉讼，被告永源置业公司经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杜砚泽诉称，2017年4月6日，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：原告购买被告开发建设的位于西安市浐灞生态区XX路以东，XX城XX道以北的恒大御龙湾项目第1幢1单元23层12304号房屋，房屋总价款为1022414元，规划用途为成套住宅。关于商品房交付条件、交付时间、逾期交付责任分别在合同第九条、第十条、第十一条、第十二条作出了明确约定。第九条、第十条约定，该商品房交付时应已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，并应向原告提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；供水、排水、供电按设计要求施工，在该商品房交付使用时达到使用条件；供暖交付时供热系统符合供热配建标准；燃气交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网链接，保证燃气供应。第十一条约定，被告应当在2018年12月31日前向原告交付该商品房。第十二条约定，逾期交房超过180日后，买受人（原告）要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人（被告）按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。该合同对房屋交付手续、面积差异处理方式、规划设计变更、商品房质量及保修责任、合同备案与房屋登记、前期物业管理及其他事项也作出了明确约定。《商品房买卖合同》签订后，原告按照合同约定支付了购房款，但被告在履约中严重违约，未能按合同约定的交付标准和交付期限交付房屋，2019年11月1日，被告在合同约定的交付时间拖延10个月后，在未进行房屋竣工验收、未取得竣工验收备案表、未取得房屋测绘报告、未接入市政水、电、未建成供热系统、未接通市政燃气，房屋装修极度劣质，小区完全是一片工地的情况下强制交房。因被告交房不符合法定及约定的交房条件，原告至今未收房。案涉房屋至今仍未进行竣工验收，被告至今仍未取得竣工验收备案证明文件，仍未取得房屋测绘报告，也未完成上述所述的基本配套设施建设。根据原、被告签订的合同约定及相关法律规定，具备“两书一表”是商品房交付的必备条件，案涉房屋至今仍未进行竣工验收，未取得竣工验收备案表，未取得房屋测绘报告，水、电、暖、燃气等配套设施均达不到正常使用条件，不符合约定及法定的交房标准，理应按照合同约定的期限和比例支付逾期交房违约金。故原告诉至法院，请求依法判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金31184元（暂计至2020年8月31日），并要求每日按房屋总价款的万分之一支付自2020年9月1日至被告实际取得竣工验收备案表之日止的违约金；2、案件受理费由被告承担。 被告永源置业公司辩称，一、被答辩人主张逾期交房违约金无事实和法律依据，应予驳回。1、答辩人已将按照合同约定支付被答辩人逾期交房期间违约金31081元。2、被告委托金碧物业公司西安分公司于2019年10月31日以邮件快递方式向原告送达交楼通知书，原告也收到交楼通知书，原告收到交楼通知后，被告不存在逾期交房的事实，原告要求被告支付2019年11月1日之后逾期交房违约金无事实依据。3、商品房预售合同补充协议第六条约定，逾期交房超过180天的，买受人要求继续履行合同的，逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价2%，被告支付违约金金额以总房款2%为上限，超出部分不应得到支持。二、原告所购买的房屋取得竣工验收，可以交付使用，被告通知原告收楼，原告拒绝收楼应承担未收楼的责任。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：建筑工程竣工经验收合格后，方某某交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。原告所购房屋已经取得五方验收，验收结论为合格。被告遂于2019年10月31日以邮寄方式通知原告收房符合法律规定。原告于2019年11月1日实际收房，故原告在收房后主张支付逾期交房违约金无事实依据。综上，原告请求支付违约金应当以总房款的2%为上限，超出部分不应得到支持，且原告也实际收房，故原告在收房后主张支付逾期交房违约金无事实依据，应依法予以驳回。经审理查明，2017年4月6日,原告（买受人）与被告永源置业公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同备案号：Y17058368），约定原告购买被告永源置业公司开发的位于西安市浐灞生态区XX路以东，XX城XX道以北的恒大御龙湾1幢1单元23层12304号房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积115.46平方米，房屋总价款为1022414元。合同约定的付款方式为商业贷款，买受人于2017年4月3日前支付首期房价款372414元，剩余650000元由原告申请办理银行贷款。合同第九条约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”。合同第十条约定：“供水、排水、供电按设计要求施工，在该商品房交付使用时达到使用条件；交付时供热系统符合供热配建标准；燃气交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应”。合同第十一条约定“出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理”。合同第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过180（含180）日，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一(该比率应不小于第(1)项目的比率）的违约金”。合同第二十八条约定：“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方某某根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十二）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”合同附件十二补充协议第六条约定“双方同意本合同第十二条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%”。2017年4月6日，原告出具《承诺》，该承诺载明“本人杜砚泽已阅读西安恒大御龙湾1号楼1-2304号房其合同模板，并认真看过合同的每一项内容，已熟知合同条款的每一项内容，如后期因合同条款内容出现争议本人自行承担一切后果”。合同签订后，原告依约向被告支付购房款1022414元。另查明，被告曾通知原告接收涉案房屋，原告于2019年11月1日在收楼物品领用登记表上签字。截止至庭审之日，涉案房屋仍未取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。原告认可被告已向原告支付了逾期交房违约金31081元，占总房款的3%。上述事实，有《商品房买卖合同（预售）》、《承诺》、购房款收款收据、单位工程质量竣工验收记录、收楼物品领用登记表等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告与被告永源置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。根据双方在合同第九条中的约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”。由于双方约定的交房时间为2018年12月31日，而永源置业公司至今未取得涉案房屋的竣工验收备案证明文件，未达到合同约定的交付条件，故原告有权拒绝接收房屋，永源置业公司应当向原告承担自2019年1月1日起至实际交房期间的逾期交房违约金。对于违约金的计算方式的认定，根据双方在合同第十二条中的约定：“逾期超过180日后,买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”逾期交房违约金采用持续性违约金计算方式，即按违约时间累计计算违约金数额，此种方式主要考虑到如果违约方的违约程度越严重，则应承担越多的违约金，以此促进当事人尽早履行合同义务。本案中，原告与永源置业公司双方虽然在合同附件十二补充协议第六条中约定“双方同意本合同第十二条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%”，但同时，双方在合同第二十八条中约定：“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方某某根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十二）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。由于补充协议的限制性约定使得出卖人即便是在持续不履行交房义务的情况下，仍不会承担更多的违约责任，相应买受人则会承担更多的损失，因此，补充协议的该条款应视为不合理的减轻了出卖人的责任，故对逾期交房违约金的计算应按双方签订的合同第十二条之约定履行，即按已付购房款的日万分之一计算。本案中，由于永源置业公司已自愿按照已付房款万分之一按日向杜砚泽支付了2019年1月1日至2019年10月31日期间的违约金31081元。涉案房屋在向原告杜砚泽交房时虽尚未取得《竣工验收备案表》，但杜砚泽于2019年11月1日领取了房屋钥匙，接收了涉案房屋，应当视为对房屋现状的认可，被告永源置业不应当再支付原告收房后的逾期交房违约金。因此，对原告的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告杜砚泽的全部诉讼请求。本案案件受理费580元，减半后为290元，由原告自行负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,同时按照不服本判决部分的上诉请求数额,交纳上诉案件受理费,上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审  判  员    李      漾 二〇二一 年 七 月 二十日 书  记  员    薛      楠