上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0118民初11090号原告：郑树龙，男，1973年4月11日出生，汉族，户籍所在地安徽省。委托诉讼代理人：张引娟，上海尊丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱觉伟，上海尊丰律师事务所律师。被告：静云潇，男，1984年10月22日出生，汉族，户籍所在地河南省。原告郑树龙诉被告静云潇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月19日立案后，依法适用简易程序进行审理。本案于2021年7月13日公开开庭进行了审理，原告郑树龙及其委托诉讼代理人朱觉伟到庭参加诉讼。被告静云潇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告郑树龙向本院提出如下诉讼请求：1、判令原被告的厂房租赁合同诉状副本送达被告之日起解除；2、判令被告搬离青浦区崧秀路XXX号厂房及宿舍，并将上述房屋返还给原告；3、判令被告向原告支付租金及占用费[按照年租金人民币(以下币种均为人民币)538,000元为标准，自2021年3月1日计算至被告实际腾退之日止，并扣除被告已支付的15万元]；4、判令被告支付原告违约金13万元；5、诉讼费由被告负担。事实与理由：2019年8月21日，原、被告签订《厂房租赁合同》，由原告将坐落在青浦区崧秀路XXX号计1,074平方厂房出租给被告使用，双方约定租期2年，即从2019年9月1日至2021年8月31日，租金价格为1.25元每平方米每天，租金采取先付后用，每6个月支付一次。同年9月1日，原、被告签订《补充协议》，被告另租原告一楼厂房二层及宿舍。合同签订后，被告向原告支付了截止至2021年2月28日的全额租金，但自2021年3月1日起的租金被告仅支付了15万元，尚拖欠13万元租金。虽经原告多次联系催款，但被告仍拖欠未付。为维护原告合法权益，故诉诸法院，望判如所请。被告静云潇未作答辩。经开庭审理查明：2019年8月21日，郑树龙(出租方、甲方)与静云潇(承租方、乙方)签订《厂房租赁合同》，约定甲方将位于上海市青浦区崧秀路XXX号的厂房出租给乙方使用，租赁总面积约1,074平方米，价格为1.25元每平方米每天；租赁期限为2年，即从2019年9月1日起至2021年8月31日止，按实际交付为准；租赁用途为仓储，乙方应按照合同约定合理使用租赁物；租赁期限内，租赁保证金不得抵付应付的租金或本合同所列其他费用，本合同期满、终止或解除，乙方将租赁物按约定返还甲方后，甲方扣除保证金抵扣乙方应当承担的费用后，剩余部分甲方在收到乙方开具的保证金退还收据后在7个工作日内无息返还乙方，乙方保证金不足抵扣，乙方需立即交清所欠一切费用，否则一切违约后果都由乙方负责承担；租金采用先付后用的原则，每六个月支付一次租金，在签订合同时，乙方向甲方支付第一期租金254,000元、保证金5万元，车辆泊位费(如有)、水电通讯费等实际发生的相关费用，均由乙方承担。以后每期租金在到期前提前30天支付，甲方收到乙方租金后，乙方如需开票，税金由乙方负责承担。如乙方逾期支付租金、物业费或其他费用，按前款金额的每日千分之一向甲方支付违约金；如乙方支付费用逾期超过15日，则视为乙方自动退出，甲方有权单方面解除合同，乙方须立即将房屋退还甲方，甲方有权没收乙方退房前的租金和其他费用，并可追究乙方的违约责任；如发生以下情况的，机房有权单方解除本合同，乙方已支付的租金、租赁保证金、物业管理费、车辆泊位费等不予退还，以下行为如造成甲方损失的，乙方需另行承担损害赔偿责任：……2)乙方逾期支付租金或其他费用超过15日的……乙方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，除不可抗力或政府行为外，均视为违约，除须承担合同已约定的违约责任外，另想甲方支付6个月租金作为赔偿金；本合同提前终止或有效期届满、甲乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方；合同期满或终止时，乙方应将该租赁物内属于乙方的物品(包括各类设备)全部搬出，乙方超过期限仍未返还房屋的，甲方按本条规定收取乙方占用期间的使用费外，甲方有权在乙方逾期返还房屋超7日后开启、更换租赁物的门锁，进入租赁物内，乙方在其所租赁房屋内的物品视为遗留物任由甲方处理，甲方可将租赁物情况收回，因此造成的损坏、毁损、灭失风险由乙方自行承担，甲方可自行处理。合同另对其他内容进行了约定。当日，双方签订《补偿协议》，约定甲方同意乙方厂房可生产、加工仓储，按大合同条款执行；合同第一年不递增，第二年在第一年租金总额递增百分之五。2019年9月1日，郑树龙(甲方)与静云潇(乙方)签订《补充协议》，约定乙方另外租甲方一楼厂房二层每年补给甲方2万元，乙方另外租甲方宿舍一间每年补给甲方1万元；乙方所交的只是租金，其他费用未算，此补充日期与大合同一样，从2019年9月1日起算，到期日期和条款按大合同执行。上述合同及协议签订后，静云潇向郑树龙支付保证金5万元，并全额支付了2019年9月1日至2021年2月28日期间的租金，2021年3月1日起的租金静云潇支付了15万元。以上查明的事实，由原告陈述，租赁合同等证据予以证明，并经庭审出证，本院经审核后依法予以确认。审理中，原告主张：1、案涉厂房登记在案外人上海标一阀门有限公司名下，是由原告承租后转租给被告，其中厂房为一层建筑，由于层高较高，故在厂房内搭建了二层办公室一并租给被告；而被告由于经营需要，租赁的宿舍也是有产证的房屋，故案涉租赁合同及补充协议应为有效合同；2、由于被告迟延支付租金达到合同约定解除条件，故原告有权解除案涉合同，合同解除时间以诉状副本送达被告之日为准；3、2021年6月1日左右，由于需要抄水电表数据，故原告与大房东将案涉厂房大门打开，发现厂房内仅有两个破箱子，无其他物品；2021年4、5月份时，被告已经将其承租的宿舍空调拆走，宿舍也已经没有人居住；但被告未将上述房屋返还原告，故应承担腾退及返还的义务，并向原告支付该期间的租金及占用费；4、根据合同约定，被告违约导致合同解除，应向原告支付6个月租金作为违约金，但原告自愿调整违约金金额为13万元。被告庭后表示：1、双方2019年签订合同后，自2020年4月份起相关部门检查就告知被告案涉厂区内不得进行木制品生产，由于缺乏环评手续等原因故责令被告停产，当时由于厂房还在做仓库使用，且经过沟通可以偷偷进行生产，如果检查的话会提前告知；而原告是欺骗被告方签订案涉合同的；2、被告自2021年4月份就已经搬离并告知原告不租了，当时原告要求被告将房租补齐或将房屋转租出去，被告未答应，搬离时没有将厂房上锁。根据庭审查明的事实，本院认为，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃自己的诉讼权利，法律后果自负。虽然厂房内二层房屋属擅自搭建，但该部分与厂方作为一个整体使用，故本院认定《厂房租赁合同》及《补充协议》是原、被告的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。被告未按合同约定支付租金，原告有权解除案涉租赁合同。被告主张其已经于2021年4月份搬离系争厂房，但未提供相应证据予以证明，且原告也不予认可；而原告自认其已于2021年6月1日左右进入系争厂房且厂房内无其他物品，故本院认定此时原告已收回系争厂房及宿舍，合同已丧失履行基础，案涉租赁合同应予以解除。原告自认被告已支付自2021年3月起的租金15万元，结合合同约定租金标准、合同解除时间、被告实际使用情况等，本院认定被告无需再行向原告支付租金及占用费。案涉租赁合同因被告违约而解除，被告应向原告支付违约金。对于违约金标准，原告自愿进行调整，本院予以确认。原告同意将保证金在本案中一并处理，于法无悖，本院予以认可。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十二条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，2009年《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告郑树龙与被告静云潇签订的《厂房租赁合同》解除；二、被告静云潇应于本判决生效之日起十日内支付原告郑树龙违约金13万元；三、原告郑树龙的其余诉讼请求不予支持；四、原告郑树龙应于本判决生效之日起十日内返还被告静云潇保证金5万元。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,900元，减半收取计1,450元，由被告静云潇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 张分法官助理 周诗书 记 员 周诗附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。五、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。