陕西省安康市汉滨区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)陕0902民初2550号 原告：陕西安康合家物业管理有限公司。 住所地：安康市汉滨区。 法定代表人：王宏锐，系公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘海荣、叶先来（实习），陕西金庆律师事务所律师。 被告：徐普，男，汉族，住安康市汉滨区。 原告陕西安康合家物业管理有限公司（以下简称合家物业公司）与被告徐普物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告合家物业公司的委托诉讼代理人刘海荣、叶先来及被告徐普到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2019年6月1日至2020年8月31日拖欠的各项物业管理费用合计2328元，并向原告支付滞纳金1631元，共计3959元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年10月30日，原、被告签订《前期物业服务协议》，约定由原告合家物业公司向被告提供前期物业服务，被告或物业使用人按季度交纳物业费，须在上季度末25日前（或以原告通知时间为准）向合家物业公司交清下季度的全额费用。原、被告还约定，若被告逾期交纳物业服务相关费用的，原告可从逾期之日起，每日加收应交纳物业费用的千分之三作为滞纳金。该协议签订后，原告按照约定履行了合同义务，但被告自2019年6月1日起至今未向原告交纳任何物业费用。原告工作人员多次通过上门询问、发书面催缴函等方式催要物业费，被告仍不予理会。综上，被告拒不交纳各项物业费的行为违反约定，侵犯了原告的合法权益。现原告依法提起诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求。 被告徐普辩称，一、被答辩人未按《前期物业服务协议》（以下简称为《协议》）约定提供符合质量标准的物业管理服务，已严重违约，且违约行为持续至今，故答辩人有权拒绝支付物业服务费用。根据《协议》第四条约定，被答辩人提供的前期物业服务包括：物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨污水管道的疏通，公共秩序维护、安全、消防等事项的协助管理，等等。然而，地下车库照明长期损坏，车库通道地面漏水设施断裂，车库通往电梯间电子门损坏，消防设施长期损坏，被答辩人却不予及时维修；楼道手扶把手落满灰尘，地下停车场垃圾堆积如山，被答辩人却不予及时清理，且夜间10点后多次在车库通道进去以渣土车、推土机地下停车场操作，答辩人居住临近紧挨下方垃圾场，环境、噪音影响休息以及健康严重，此事件多人曾向12315投诉，可调取记录；部分业主将住宅作为商业用房并开展经营活动，违规占用公共绿化，对其他业主造成严重影响，被答辩人却不予制止；小区部分门禁长期处于损坏状态，小区停车场入口以及楼与篮球场中间通道，无人值守，任何人均可自由出入小区及各单元，导致广大业主的人身和财产权益处于安全隐患之中。前述种种，足以说明被答辨人未按约定提供符合质量标准的物业管理服务，已严重违约，且违约行为持续至今，故答辩人有权拒绝支付物业服务费用。二、被答辩人主张的1631元滞纳金没有法律依据和合同依据，故答辩人有权拒绝支付。三、被答辩人向答辩人单独收取电梯费、共用水电费用违反了《陕西省物业服务收费管理办法》第十条之规定，故答辩人有权拒绝支付电梯费、共用水电费用。四、《协议》中关于电梯费、共用水电费用、业主建档费及违约金的条款是被答辩人提供的明显加重答辩人责任而免除被答辩人责任的格式条款，依法属于无效条款，故答辩人有权拒绝支付电梯费、共用水电费用、业主建档费及违约金。五、《协议》中关于违约金的条款约定不明，故无法对答辩人产生法律拘束力。《协议》第二十二条约定，业主或物业使用人未能按时交纳物业服务费用的，应按千分之三的标准向乙方支付违约金。该“千分之三”未明确是“每年千分之三”或“每月千分之三”或“每日千分之三”属于约定不明的条款，故无法对答辩人产生法律拘束力。六、关于被答辩人占用业主公共区域，随意画停车位违规收费问题，请被答辩人就此给予合理的解释并向法庭和提交审批的许可文件。七、《陕西省物业服务收费管理办法{2019}924号》第十五条及第二十六条规定，被答辩人自开始服务截止至今，从未公示，存在违法占有业主应得利益；且被答辩人在收取的停车费、小区公共为止广告费（包括不限于停车场道闸、电梯、停车场道闸广告、小区内第三方旧衣回收箱放置、盈利性净水设备放置等各种广告、以及在小区公共区域举行小型商业展会收益）未兑现给业主，严重违反了相关管理规定，存在着公款给挪用或者私吞的可能性；自入住以来合家物业从未予以公示，侵犯业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。八、小区规划车库通道长期封闭，导致出现极为不便，被答辩人自20年1月截止现在封闭车库出口，以及小区车库口，用铁栅栏封闭，小区之间共建路封闭，损害居住自由便利，给生活造成不便，居民多次提出抗议均未解决。九、小区购房宣传人车分流，地面不可以停车，但是在小区23号楼下非停车位经常停车，25号楼下设置停车位，小区大门广场停车位给小区安全造成严重影响。十、关于被答辩人提出工作人员多次上门询问、请提供上门询问证据，时间地点何人来询问过答辩人本人。发书面物业费催缴函方面，请提供何时何地将其交付答辩人本人手中，对于催收函本人从未收到，也未见到被答辩人工作人员询问，以及电话或者短信询问。十一、各楼楼顶公共部位，顶层多栋违建加盖，各楼层地下室违规加盖储物间用以出售、出租，物业作为监督服务方未制止整改，大面积存在，谁给予的权利可以在完整主体楼层违建加盖，以及单元楼下违规加盖小仓库，被答辩人的管理服务严重失职，不作为，合家物业应立即处理拆除楼顶公共场所违建建筑以及单元楼下违建小仓库。十二、根据国务院颁布《物业管理条例》第二十八条物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位，共用设施设备进行查验，截止目前房屋房产证一直未办理好，23号楼消防验收近期才开始，房屋本身不具备交房条件，不具备交房资质的房屋，被答辩人在接受物业管理时未按法规检验承接，未能履行作为物业服务企业义务。十三、依据《陕西省物业服务收费管理办法{2019}924号》第十一条，被答辩人在小区自交房开始水电均抄表到户水费收取3.98元/吨，电费0.58元/度，属于胡乱增加收费损害业主利益。十四、依据《陕西省物业服务收费管理办法{2019}924号》第二十条，被答辩人从未按照标准公布其与专营单位签订的相关合同标准，存在差价情况严重损害业主利益行为。十五、依据《陕西省物业服务收费管理办法{2019}924号》第二十三条，被答辩人也从未做到、做好这项服务，损害业主知情权。十六、根据国家《物业管理条例》第二十四条以及第五十六条，康泰园小区开发商安康市长兴建筑集团房地产开发有限公司康泰园项目部法定代表人张**同为陕西安康合家物业管理有限公司执行董事、股东、投资人，也就是说康泰园小区实际开发商建设单位与物业服务单位属于同一人控制，且请被答辩人提供招投标历史记录，如无法提供则不难想象，这其中存在政府房地产行政主管部门监管审查不力，开发商与物业有直接利益关联，狼狈为奸，陕西安康合家物业管理有限公司本身已不具备、不合条理规定成为康泰园小区前期物业资格。最后陈述：答辩人是一名普通的老百姓，作为小区业主一员，缴纳物业费用原本无可厚非，不是不缴纳，从来也没有说过不给缴纳，但是我们要按照《陕西省物业服务收费管理办法{2019}924号》标准只缴纳应缴纳部分，合家物业不执行法例，拒收我们按照法例标准缴纳，同时希望我们的付出能得到对应的回报，最后物业费的缴纳前提是被答辩人必须按照《陕西省物业服务收费管理办法{2019}924号》规章制度做好服务，将业主利益放置第一位，拆除小区楼顶违建，小区内部商业经营公共绿化占用，做好小区安全防护措施，开放通道为小区业主生活做好便利保障。综上，恳请法院以事实为依据，以法律为准绳，依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 结合当事人的陈述及确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月30日，原、被告签订《前期物业服务协议》，约定由原告陕西安康合家物业管理有限公司向被告提供前期物业服务。双方就服务事项、服务标准、服务费用等进行了约定。其中，物业费按照住宅高层标准每平方米1.2元收取（实际按1元收取），电梯费为每月25元+【（N）×0.7】+10元（年检费），生活垃圾费按高新环卫清运费收取标准收取，物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应在上季度末25日前（或以原告通知时间为准）交清下季度的全额费用。原、被告还约定，若被告逾期交纳物业服务相关费用的，原告可从逾期之日起，每日加收应交纳物业费用的千分之三作为滞纳金。该协议签订后，原告按照约定履行了合同义务，被告亦按约定交纳物业服务费至2019年5月31日。自2019年6月1日起，被告以原告未按前期物业服务协议约定提供符合质量标准的物业管理服务为由，至今未向原告交纳各项物业服务费。经原告多次催收未果，原告遂诉至本院，请求判如所请。 本院认为，原告与被告签订的前期物业服务协议符合法律的规定，应为有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。被告作为该小区业主，接受了原告提供的物业服务后，理应按合同约定向原告交纳物业服务费。双方签订的前期物业服务协议中对物业服务费、电梯费等收费标准作了明确约定，现原告要求被告支付所欠物业费、电梯费、垃圾处理费，理由成立，应予支持。原告在履行合同中存在一定瑕疵，故对原告要求支付滞纳金的请求不予支持。 被告徐普辩称因原告未尽到物业服务职责，其违约在先，故拒绝交纳物业费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”之规定，即使原告存在未尽到物业服务职责的情形，被告徐普作为业主，可以要求原告承担相应的违约责任，但其以此拒交物业服务费，缺乏合同和法律依据，本院不予采纳。 综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条、第四十一条、第六十五条之规定，判决如下： 一、被告徐普向原告陕西安康合家物业管理有限公司支付2019年6月1日至2020年8月31日期间的物业服务费1616.55元、电梯费546元、生活垃圾处理费165元，共计2327.55元，在本判决生效后十日内履行。 二、驳回原告陕西安康合家物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由被告徐普负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。 审判员  周杰 二〇二一年七月十六日 书记员  王玥