贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔05民终3426号上诉人（一审被告）：贵州建安房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市金沙县产业园区岩孔镇光明村烂田沟组，统一社会信用代码:91520523080696799F。法定代表人:袁安国，该公司董事长。委托诉讼代理人:张主红，该公司员工。被上诉人（一审原告）：郝庆，男，汉族，1981年11月17日生，住贵州省金沙县。被上诉人（一审原告）：彭红，女，汉族，1988年9月27日生，住贵州省金沙县。上诉人贵州建安房地产开发有限公司(以下简称：建安公司)因与被上诉人郝庆、彭红商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省金沙县人民法院（2021）黔0523民初196号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人建安公司上诉请求：撤销一审判决，发回重改判上诉人不承担违约损失赔偿。事实及理由：上诉人出具的《关于建安壹号小区业委会送达我司三个函告的回复》只是对物业管理工作存在的问题进行协商与何时办理不动产权证书的问题进行询问，不存在就办理不动产权证违约事宜进行协商。被上诉人也没有委托过建安壹号小区业主委员会与上诉人之间就办理不动产权证书的违约事宜进行协商，直到被上诉人提起诉讼之前，被上诉人从未与上诉人提过办理不动产权证的违约事宜，一审认定事实错误。被上诉人从未向上诉人主张过权利，上诉人也从未同意过履行，本案并未发生诉讼时效的中断，一审适用法律错误。被上诉人郝庆、彭红二审未作答辩。一审原告郝庆、彭红一审诉讼请求：1.判决被告履行与原告签订的商品房买卖合同，协助原告尽早办理商品房不动产权证；2.判令被告支付逾期办理商品房不动产权证的违约金给原告，计算至起诉之日违约金为48714.41元（以购房款426571元为基数违约金计算标准为从2017年11月30日起按日支付购房总款的万分之一），后续违约金支付至实际办理完商品房不动产证时止；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年1月27日，被告建安公司取得金沙县黎明社区建安壹号商品房预售许可证。2016年9月30日，被告取得了建安壹号土地使用权证，使用面积为13631.00平方米。2016年9月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定买受人（原告）向出卖人（被告）购买建安壹号第2幢1单元21层6号房屋，建筑面积123.64m2，房屋总价款426571元。合同签订当日交付首付款128571元，原告支付代收费15417元、维修基金8531元。《商品房买卖合同》第二十二条约定：出卖人承诺于2017年10月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。2019年12月24日，被告建安公司向业主委员会出具《关于建安壹号小区业主委员会送达我司三个函告的回复》载明：“建安壹号小区业主委员会：1、要求我司提供业主委员会办公室的事宜，只要有明文规定，拿出相应的有关职能部门的文件做支撑，我司无偿提供（原则上是业主委员会与物业管理公司协商物管用房）。2、部分房产办理产权证的违约事宜，按合同约定执行。”。现被告建安公司已收到全部购房款，因被告至今未依照合同约定完成房屋所有权初始登记，未办理相关所有权转移登记。原告遂以前述诉讼请求提起诉讼。一审法院依职权向金沙县不动产登记中心发函，金沙县不动产登记中心回函“现因贵州建安房地产开发有限公司不能够提供《金沙县不动产登记办事指南》所需的相关资料，所以，‘建安壹号’建设项目暂不能办理不动产登记”。一审法院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。原、被告双方订立的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的相关规定，合法有效，应受法律保护，双方应按照合同约定全面履行各自义务。原告按合同约定支付完毕购房款后，被告亦应按合同约定向原告交付办理的商品房转移登记相关文书，以便于原告办理不动产登记证，但被告至今未向原告交付相关文书已构成违约，其应按合同约定承担相应的违约责任。基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，且经合法登记的不动产能得到更完善的保护，在房屋交易时更加便捷安全，避免发生权属纠纷。根据金沙县不动产登记中心回函可知，被告至今仍不具备为案涉房屋办理产权转移登记的法定条件，被告负有的交付办理房屋产权转移登记有关文书的合同义务事实上不能履行，该项合同义务亦不能采取其它方式替代履行，按照《中华人民共和国民法典》第五百八十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”的规定，对原告要求被告为其办理不动产登记证事实上履行不能，不予支持。对被告称依据双方约定，即便办理该商品房所有权证也是移交给贷款银行作为抵押保管，无论什么时候办理该商品房所有权证，都没有给原告造成实际损失的答辩意见不予采纳。关于被告是否违约的问题，原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于2017年10月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，在被告因自身原因导致其至今未能办理房屋转移登记有关文书的情形下，被告已经违约。对于原告提出被告支付违约金的诉讼请求，根据双方在《商品房买卖合同》第二十二条转移登记中“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”的约定，被告建安公司应从2017年11月1日起以购房款426,571元为基数按日万分之一计算违约金至实际交付办理商品房登记的有关文书之日止，原告请求从2017年11月30日起计算本案违约金，予以支持。对被告所称本案已超过诉讼时效的辩解理由，根据原告提供的建安公司出具的《关于建安壹号小区业主委员会送达我司三个函告的回复》可知，2019年12月24日前建安壹号业主委员会曾向建安公司就办理不动产权证违约事宜进行协商，该行为应当产生诉讼时效中断的法律效果，被告建安公司对本案诉讼时效提出的抗辩不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百九十五条之规定，一审判决：一、由被告贵州建安房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告郝庆、彭红逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金的计算方式为：以426571元为基数，按日万分之一的标准从2017年11月30日起计算至被告贵州建安房地产开发有限公司向原告郝庆、彭红交付办理商品房转移登记有关文书之日止）；二、驳回原告郝庆、彭红的其他诉讼请求。案件受理费510元，由被告贵州建安房地产开发有限公司负担。本案二审期间，双方当事人均未提交证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：根据双方所签《商品房买卖合同》的约定，上诉人至今仍未向被上诉人交付办理商品房转移登记有关文书的行为构成违约，应当向被上诉人支付违约金，对此，上诉人提出诉讼时效抗辩。该违约金属债权请求权，上诉人违约行为系持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，故违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效，按照民法典关于三年诉讼时效的规定，被上诉人于2021年1月8日提起诉讼，故对被上诉人所主张违约金，自2018年1月8日起的部分予以支持，2018年1月7日前的部分因超过诉讼时效期间，不予支持。业主委员会系由业主选举产生，系业主行使共同管理小区职权的组织形式。上诉人与被上诉人之间签订《商品房买卖合同》，从而形成案涉商品房买卖合同关系，其中所约定的权利义务均具有相对性，合同项下逾期办证违约责任的主张及履行亦具有相对性，并不属于业主委员会行使管理职权的范围。被上诉人一审所提交的《关于建安壹号小区业主委员会送达我司三个函告的回复》等证据，仅能证明小区业主委员会与上诉人之间就小区管理的相关事宜进行协商，不能代表被上诉人向上诉人主张逾期办证违约金，也不能证明上诉人同意支付，更不能证明该回复中的“部分房产办理产权证的违约事宜”包含了被上诉人案涉房屋的逾期办证事宜，该证据不能证明本案被上诉人所主张逾期办证违约金的诉讼时效中断。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。一审判决认定事实清楚，但判决结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省金沙县人民法院（2021）黔0523民初196号民事判决第二项，即“驳回原告郝庆、彭红的其他诉讼请求”；二、变更贵州省金沙县人民法院（2021）黔0523民初196号民事判决第一项为：上诉人贵州建安房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付被上诉人郝庆、彭红逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金的计算方式为：以426571元为基数，按日万分之一的标准从2018年1月8日起计算至上诉人贵州建安房地产开发有限公司向被上诉人郝庆、彭红交付办理商品房转移登记有关文书之日止）。一审案件受理费510元，由上诉人贵州建安房地产开发有限公司负担475元，被上诉人郝庆、彭红负担35元；二审案件受理费1020元，由上诉人贵州建安房地产开发有限公司负担950，被上诉人郝庆、彭红负担70元。本判决为终审判决。审判长  杨孝春审判员  吉 雪审判员  郭少华二〇二一年七月二十日书记员  秦 倩