福建省连城县人民法院执 行 裁 定 书（2021）闽0825执异17号异议人（案外人）：罗晓香，女，1983年12月2日出生，汉族，住福建省连城县，现住广东省广州市越秀区。原案申请人：厦门建弘装修工程有限公司，住所地中国（福建）自由贸易试验区厦门片区嘉崎一里29号105单元，统一社会信用代码91350206664736854A。法定代表人：赖辉扬，职务：总经理。委托诉讼代理人：游东华，上海劳达（厦门）律师事务所律师。被执行人：连城天和房地产开发有限公司，住所地福建省连城县文亨镇文保村白坑路57号，统一社会信用代码913508255673035209。法定代表人：赖德金，职务：执行董事。委托诉讼代理人：霍宏。本院在执行厦门建弘装修工程有限公司与连城天和房地产开发有限公司建设工程合同纠纷一案中，案外人罗晓香向本院提出书面异议，请求法院解除对福建省连城县××镇××村××路××号××村××期××号楼××商务公寓的查封。异议人罗晓香称，因申请执行人厦门建弘装修工程有限公司与被执行人连城天和房地产开发有限公司建设工程合同纠纷一案查封了福建省龙岩市连城县××镇××村××路××号××村××期××号楼××商务公寓的查封。申请人现对该查封行为提出异议，理由如下：一、异议申请人于2018年4月4日与天和房地产有限公司签订了《商品房认购书》并于2018年5月3日签订《商品房买卖合同》，合同编号×××22，购买天一温泉度假村二期××号楼××单元商务公寓，证明本人是该房产的所有人；二、异议申请人已经支付购房认购金40000元及购房首付款134500元共计174500元；三、本人与连城天和房地产有限公司签订商品房买卖合同时，连城天和房地产有限公司承诺代为办理银行按揭及产权证，并按每月按每平方返租，故至今申请人没有拿到产权证。厦门建弘装修工程有限公司辩称，一、依据《物权法》的相关规定，不动产经依法登记发生效力，而涉案房屋目前登记在连城天和房地产开发有限公司名下，连城县住房和城乡建设局不具有不动产登记的职能，不能产生物权变更的法律效力。异议申请人并没有取得涉案房屋的所有权，不能对抗答辩人依据《判决书》所确定的建设工程优先受偿权所提起的执行申请。第二、依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，涉案房屋的性质是商务公寓（从异议申请人的《异议申请书》等证据可以证明），并非是异议申请人用于居住的商品房，异议申请人也没有提交证据证明其名下无其他用于居住的房屋，因此，异议申请人的相关申请没有事实与法律依据。《执行异议申请书》体现：涉案房屋性质为“商务公寓”，异议申请人与天和公司约定“每月按每平方返租”，由此可见，涉案房屋的性质并非是异议申请人用于居住的商品房，异议申请人也没有提交证据证明其名下无其他用于居住的房屋，因此，异议申请人的相关申请没有事实与法律依据。连城天和房地产开发有限公司无答辩意见，同意异议人陈述的事实和理由。本院经审查查明，2018年5月3日，罗晓香与连城天和房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，罗晓香购买了连城县××镇××村××村××期××号楼××单元××公寓，总房款为334500元。《商品房买卖合同》第六条规定了付款方式及期限：买受人应当按时依约将房价款存入到指定的银行预售款监管账户上，买受人按贷款方式按期付款：2018年5月3日前支付现金174500元；商业贷款为160000元。监管银行：中国银行股份有限公司连城支行。附件六的《合同补充协议》第一条对主合同第六条按揭付款作了补充规定。罗晓香依约支付了购房定金40000元及购房首付款134500元，共计174500元，2018年5月16日，上述房产在连城县建设局办理了备案登记手续。2018年10月1日，罗晓香将上述房产返租给连城天和房地产开发有限公司，并收取了部分返租租金。在办理按揭贷款期间，因连城天和房地产开发有限公司的账户被法院冻结，不能办理按揭贷款，从而导致××商务公寓不能办理产权登记。另查明，厦门建弘装修工程有限公司诉连城天和房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2020年8月17日依法作出（2020）闽0825民初1795号民事判决：一、连城天和房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付厦门建弘装修工程有限公司工程款9045305.3元，并支付自2020年7月10日起至实际履行完毕之日止按日万分之三计算的违约金。二、厦门建弘装修工程有限公司对工程款9045305.3元就“天一温泉度假村二期工程”项目折价或者拍卖的价款优先受偿。判决生效后，连城天和房地产开发有限公司未履行判决所确定的义务，厦门建弘装修工程有限公司申请本院强制执行。2020年10月10日，本院依法作出（2020）闽0825执1921号执行裁定书，裁定：查封、扣押、冻结、划拨、扣留、提取、拍卖、变卖被执行人连城天和房地产开发有限公司名下的动产、不动产、银行存款及其他财产权益（以执行标的额为限）。上述事实，有《商品房认购书》、《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、收款收据、连城县商品房买卖合同备案信息表及当事人的陈述等证据证实。本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述两个条文分别规定了不动产买受人和商品房消费者的物权期待权能够排除执行的两类充分条件。虽然第二十八条和第二十九条在适用上存在竞合情形，但第二十八条系对登记在任何被执行人名下的所有不动产适用，属对不动产物权期待权排除执行的一般性认定标准规定。第二十九条系针对房屋消费者对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出排除执行的特殊性认定标准规定，即在购房消费者与房地产开发企业签订的商品房买卖合同中，在所购房屋用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋情形下，买受人只需签订了合法有效的书面买卖合同，且已支付价款达到合同约定总价款的50%即可排除执行。根据本案查明事实，涉案房屋属商务公寓，适用《规定》第二十八条。涉案房屋被人民法院查封前，罗晓香与连城天和房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同的签订及房款支付方式均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效；罗晓香已按照合同约定支付了部分价款，在人民法院查封涉案房屋前，罗晓香已将涉案房屋返租给连城天和房地产开发有限公司，并收取了部分返租租金，应认定其已合法占有该房屋；涉案房屋未能办理过户登记系连城天和房地产开发有限公司自身的原因所致，罗晓香对此并无过错。2021年6月25日，本院依法送达了(2021)闽0825执异17号缴款通知书，要求罗晓香应当在收到本通知之日起三十日内按照与连城天和房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同约定将剩余价款160000元交付执行，汇入本院开户银行账户内，但罗晓香逾期未将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。故罗晓香要求排除执行并解除查封的请求不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回罗晓香要求解除对福建省连城县××镇××村××路××号××村××期××号楼××商务公寓的查封的异议请求。如不服本裁定，可自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 邓兴沿审 判 员 陈春生审 判 员 范小东二〇二一年七月二十九日法官助理 周 玲书 记 员 黄小花附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条【案外人异议】执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。