河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0103民初7553号原告：张伟，男，汉族，1973年12月4日生，住郑州市。委托诉讼代理人：杨文广，河南博正律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋小超，河南博正律师事务所律师。被告：郑州深信投商用置业有限公司，住所地郑州市二七区大学路10号（大学路与政通路交叉口东南角）。统一社会信用代码：91410100794285553L法定代表人：乔春生，总经理。委托诉讼代理人：王斐斐，河南程功律师事务所律师。被告：郑州新象城物业服务有限公司，住所地郑州市二七区大学中路9号1层049号。统一社会信用代码：91410103MA3X6M5P11法定代表人：段涛，总经理。委托诉讼代理人：王斐斐，河南程功律师事务所律师。被告：段涛，男，汉族，1969年1月7日生，住郑州市。委托诉讼代理人：王斐斐，河南程功律师事务所律师。原告张伟诉被告郑州深信投商用置业有限公司、郑州新象城物业服务有限公司、段涛物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张伟的委托诉讼代理人杨文广，被告郑州深信投商用置业有限公司（以下简称“深信投公司”）、郑州新象城物业服务有限公司（以下简称“新象城公司”）、段涛的共同委托诉讼代理人王斐斐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张伟向本院提出诉讼请求：1.判令被告深信投公司和被告新象城公司共同向原告张伟支付租金63273.45元，并支付违约金5203.7元（违约金计算方法为：以11176.77元为基数，自2018年12月11日起计算至实际清偿完毕之日止；以11176.77元为基数，自2019年6月10日起计算至实际清偿完毕之日止；以13024.17元为基数，自2019年12月11日起计算至实际清偿完毕之日止；以13024.17元为基数，自2020年6月10日起计算至实际清偿完毕之日止；以14871.57元为基数，自2020年12月11日起计算至实际清偿完毕之日止，以上违约金均按照中国人民银行同期一般流动资金贷款利率的130%计算）；2.依法判令被告段涛就被告深信投公司和被告新象城公司应承担的上述租金及违约金承担连带清偿责任；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年4月8日，原告与被告深信投公司依法签订《商品房买卖合同》，合同签订时被告深信投公司承诺交房后对原告所购买的商铺统一返租，并进行商业经营和推广。2014年12月25日，被告深信投公司同时要求原告与全资子公司即案外人郑州新悦城物业管理有限公司（以下简称“新悦城公司”）签订《委托经营管理协议》，约定：原告将位于郑州市（建筑面积30.79平方米）返租给新悦城公司统一进行商业经营和推广；租赁期限为2015年1月1日至2022年12月31日止共捌年，租赁价格每年递增，分别为每平方米每月30元、35元、40元、45元、52.5元、62.5元、72.5元、82.5元。租金第一年至第三年租赁收益按季度支付，第四至第七年租赁收益按每半年支付，第八年按年度支付，租赁内无论商铺空置或停业，新悦城公司应按约定如期于每季度提前20日将当季（半年、年）租金汇入原告指定账户；如因新悦城公司原因迟延给付租金，其应按日支付当季租金的1％作为延期违约金等。2015年1月19日，原告与新悦城公司就每月租金标准签订《补充协议》，约定：租赁期间新悦城公司按每月每平方米8元的标准向原告补助，补充协议是原租赁协议的组成部分，具有同等法律效力。合同履行期内，案外人新悦城公司多次以筹措资金为由拖欠原告租金，自2018年起二被告公司开始拒不支付租金，原告多次找到二被告公司索要，但均未果。2018年6月6日，被告深信投公司向原告发出告知书称：其在2015年1月1日委托新悦城公司对原告的商铺代为管理并进行商业推广，因新悦城公司的经营问题，现决定解除对新悦城公司的委托，并同时授权被告新象城公司对商铺进行统一管理、统一代租、整体运营。后二被告公司按照原《委托经营管理协议》支付了原告2018年下半年租金，其后便拒绝支付后期租金至今。综上，依法成立的合同应受法律保护，二被告公司拒不按照合同约定支付租金，构成违约，并给原告造成较大损失，应承担相应的违约责任，被告新象城公司系被告段涛全资设立的一人有限责任公司，根据《中华人民共和国公司法》第63条之规定，“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东个人自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”被告段涛应就被告新象城公司应承担的租金及违约金承担连带清偿责任。经原告多次与三被告沟通无果，故诉至法院。被告深信投公司辩称：一、本案的纠纷系委托经营合同纠纷。我公司既不是合同的委托方，也不是受托方，更不是原告所称的指定委托协议的相对方。对于委托合同中原告作为委托人，新悦城公司作为受托人，双方合同的缔结与履行均与我公司之间无任何法律关系。二、我公司在2018年4月2日已经经过工商变更并实际将股权变更的工作进行完毕，退出了该公司的经营管理，不再是新悦城公司的唯一股东，故对新悦城公司在2018年4月2日之后对外所负债务不应承担连带责任。三、原告主张的违约金过高，不应得到支持。根据合同法的规定，违约金应当以实际损失为限，且本案中我公司并不存在违约情形。四、根据情势变更原则，请求法院对原告主张的租金进行调整。根据涉案商场的经营状况以及近几年的商业经营状况直线下滑的趋势，再加上受网络电商的冲击，实体经济越来越困难，商户多数退租。商铺长期空置，而原告主张的租金标准更是在2013年业态较好的时候订立的。如今的租赁标准远远达不到上述标准，请求法院对该情况进行考虑，对租金标准予以降低，以维持商场的正常经营。我方申请对原告涉案商铺的租赁价格、现在的市场价格进行司法鉴定。综上，原告主张的租金支付标准以及违约金均过高，且我公司不应当承担连带责任，请求法院在查明事实情况下驳回原告对我公司的诉讼主张。被告新象城公司、段涛辩称：一、从合同的相对性来讲，新象城公司与原告张伟之间并不存在任何合同关系。原告所称其与新象城公司之间建立新的委托关系并无任何事实和法律依据。原告与新悦城公司签订了《委托经营管理协议》，约定原告将其商铺托管给新悦城公司进行统一的商业推广，并且实际履行了该合同。原告与新悦城公司之间为合同的相对方，根据合同的相对性原理，原告与新悦城公司之间签订委托协议，则应当由新悦城公司承担相应的付款义务和违约责任，而我公司与原告之间并未签订任何委托合同，不存在任何法律关系。原告对新象城公司提起诉讼明显属于诉讼主体错误。二、从合同的成立要件来讲，合同的成立要件即要约与承诺，而原告与新象城公司之间既无缔结合同的意思表示，也无同意接受委托的承诺，委托合同的成立从何而来。原告称我公司在2018年11月7日向原告的银行账户中转账4895.61元，双方就形成了新的委托关系，明显属于偷换概念、理解错误。新悦城公司由于经营出现问题，无力支付拖欠的托管费用，故向我公司借款，且该部分借款我公司已经向新悦城公司的破产管理人进行了债权申报。上述转账金额的支付并非是基于委托关系，且该借款情况在我公司实际转款时也备注了“借款”进行了注明。合同的成立第一要件即双方达成合意，我公司从未与原告之间建立合同关系的意思表示，又怎么能够建立委托关系？又怎么能仅以单一的转款凭证就认为双方之间形成了委托关系？第二是深信投公司在2018年6月6日的告知书仅是深信投公司的一种单方告知，因深信投公司既是涉案商场的开发单位又是该商场的大业主之一，在经营过程中对其自有商铺的物业托管给新象城公司进行负责，对该事实向各个小业主的一种书面告知。深信投公司的一份告知书，怎么能够证明原告与新悦城之间的委托合同解除，而与我公司直接建立了合同关系？所谓合同的成立与生效均需要经过双方的一致同意方可，怎能依据他人的告知书来认定。第三是段涛与新象城之间并不存在财产混同，无需承担连带责任。新象城公司虽为一人有限责任公司，但在经营过程中与其法定代表人之间的财产相互独立，并无混同的存在，故无需承担连带责任。综上，原告对新象城公司提起诉讼明显属于主体错误，且诉讼主张的违约金损失标准过高，请求法院在查明事实的情况下驳回原告对被告新象城公司、段涛的诉讼主张。鉴于该情况，我方申请追加新悦城公司为被告参与诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年4月8日，原告（买受人）与被告深信投公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，购买二七区大学中路××商铺。2013年5月29日，原告取得上述房产的房屋所有权证书。2014年12月25日，原告张伟与新悦城公司签订《委托经营管理协议》，主要约定：原告将位于二七区大学中路××商铺（建筑面积30.79平方米）托管给被告深信投公司的全资子公司新悦城公司统一进行商业经营和推广；托管期限为2015年1月1日起至2022年12月31日止，租赁价格每年递增，分别为每平方米每月30元、35元、40元、45元、52.5元、62.5元、72.5元、82.5元；租金支付方式为第一年至第三年租赁收益按季度支付，第四至第七年租赁收益按每半年支付，第八年按年度支付，托管期内无论商铺空置或停业，新悦城公司应按约于每季、每半年或每年提前20日将当季（半年、年）的租金汇入原告指定账户；如迟延给付租金，每迟延一天，应按日支付当年季度租金的1%作为延期违约金；逾期支付租金超过两个月的，视为新悦城公司根本违约，原告有权单方解除合同收回商铺，同时有权要求被告以商铺总价款的40%承担违约责任并支付协议期限内余下的全部租金。2015年1月19日，原告与新悦城公司就每月租金标准签订《补充协议》，约定租赁期间新悦城公司按每月每平方米8元的标准向原告补助，补充协议是原租赁协议的组成部分，具有同等法律效力。原告要求支付2019年、2020年及2021年上半年租金共计63273.45元，被告未举证已支付该租金。2018年3月29日，深信投公司（甲方）与案外人刘江（乙方）签订《郑州新悦城物业管理有限公司股权转让协议》，载明：甲方同意将持有新悦城公司100%的股权共伍拾万元出资额，全部转让给乙方；甲方转让其股权后，其在新悦城公司享有的权利和应承担的义务，随股权转让由乙方享有与承担。同日，公司章程作出上述变更。2018年6月6日，被告深信投公司与新悦城公司签订《解除委托协议书》。同日，被告深信投公司向原告张伟送达《告知书》一份，主要内容为：由深信投公司开发的位于郑州市，建筑面积46891.51平方米。本公司在2015年1月1日委托新悦城公司提供物业服务并委托其对商铺代为管理进行商业推广。但在合作过程中，由于新悦城公司的经营问题，致使商场出现大面积空置，降低了商铺所在商圈的商业价值。现我公司决定解除对新悦城公司的委托，并授权新象城公司对商铺进行统一管理、统一代租、整体运营。2018年11月7日，被告新象城公司向原告交通银行的账户以转账方式支付4895.61元，付款用途“还款”。被告新象城公司的账目记录显示2018年11月7日的款项为“代新悦城支付返租款”。被告新象城公司称因当时新悦城公司银行账户被查封无法支付，故由新象城公司直接向原告进行转款，此笔款项为新悦城公司向新象城公司的借款。另查明，新象城公司是自然人独资企业，被告段涛系出资股东。本院认为，2018年6月6日，被告深信投公司解除对新悦城公司的委托，并授权新象城公司对商铺进行统一管理、统一代租、整体运营，且被告新象城公司于2018年11月7日向原告交通银行账户转账4895.61元，双方形成新的委托关系。被告新象城公司称因当时新悦城公司银行账户被查封无法支付，故由其直接向原告进行转款，但记账凭证的“代新悦城支付返租款”说明系被告新象城公司一方所为，无法证明其代付租金的事实，故被告新象城公司未能按照合同约定支付租金，构成违约，应承担相应的违约责任。被告要求追加新悦城公司为被告，本院不予支持。现原告主张被告新象城公司支付租金的诉讼请求，本院予以支持。2019年全年租金以30.79平方米为基础，按每月每平方米60.5元（52.5+8）计算，为22353.54元；2020年全年租金以30.79平方米为基础，按每月每平方米70.5元（62.5+8）计算，为26048.34元；2021年上半年租金以30.79平方米为基础，按每月每平方米80.5元（72.5+8）计算，为14871.57元，以上租金共计63273.45元。被告要求对租赁价格进行鉴定，但《委托经营管理协议》已作出明确约定，本院不予支持。关于违约金，应以实际损失为基础，根据本案案情，并考虑疫情影响，本院支持以上述租金63273.45元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%支持自原告主张权利即2021年5月14日至实际支付之日止。本案被告段涛不能举证证明公司财产独立于自身财产，故应当承担举证不力的法律后果，对公司债务承担连带责任。被告深信投公司不是委托经营合同当事人，原告未能举证深信投公司从中获利，原告要求被告深信投公司承担责任，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十条、第五百零九条，第五百七十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告郑州新象城物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张伟租金63273.45元及违约金（违约金以63273.45元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算自2021年5月14日至实际偿还完毕之日止）；二、被告段涛对上述第一项判决内容承担连带清偿责任；三、驳回原告张伟的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取756元，由原告张伟负担57元，被告郑州新象城物业服务有限公司、段涛负担699元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于郑州市中级人民法院。审判员 李 娇二〇二一年七月十四日书记员 张晓楠