广东省湛江市赤坎区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0802民初1128号原告:蔡开全，男，1975年12月17日出生，汉族，住湛江市赤坎区。被告：湛江市顺兴物业服务有限公司，住所地：湛江市赤坎区海北路11号。法定代表人:杨凌峰。委托代理人：吴枚，男，湛江市顺兴物业服务有限公司经理。委托代理人：苏堪明，男，湛江市顺兴物业服务有限公司主任。原告蔡开全诉被告湛江市顺兴物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月16日受理后，依法适用简易程序审理，由审判员陈建文独任审判，并公开开庭进行了审理，原告蔡开全，被告的委托代理人吴枚、苏堪明到庭参加诉讼，现已审理终结。原告诉称：被告是湛江市赤坎区金城一横路8号沿江**庭小区的物业服务公司（沿江**庭小区从交房至今未召开业主大会及成立业主委员会，故被告一直作为建设单位引入的前期物业公司提供物业管理服务至今）。从2013年1月起，被告在沿江**庭小区内公共区域（人行道、活动空地、楼道、架空层等区域）划设了摩托车、电动车车位，对进入小区的摩托车、电动车强制收取每台每月55元的停放费，如不交纳，则车辆被禁止入内或者以锁车、扣押等手段强迫入内停放的车主交纳费用。原告认为被告收取电动车场地停放费的行为违法违规，理由如下：1、根据《民法典》第二百七十一条，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专用部分享有所有权，对专用部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第二百七十四条，建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第二百七十五条，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。目前小区内地面停放电动车的区域均是业主共有区域，因此被告无权擅自对车辆进行经营性收费。2、根据2012年5月16日发布的《湛江市物价局关于车辆停放保管服务收费管理实施细则》第四条第（三）款规定，“居民住宅区利用业主共有的道路、绿地或者其他场地停放车辆并收取车辆停放保管服务费经营的，应征得相关过半数业主和业主大会的同意，并取得相应车辆停车场经营资格后，到所在地价格主管部门办理收费审批手续。已收取机动车停放保管服务费的，不得重复收取车位物业服务费，停车场经营所得扣除成本后的收益依法归全体业主共有”。被告的收费未取得过半业主和业主大会的同意，并取得相应车辆停车场经营资格后，亦未到价格主管部门办理收费审批手续，因此被告的收费行为违反政府部门的相关规定。3、违反《前期物业管理服务协议》第二条第一款第9项“不得占用本物业的公用部分、公用设施设备或改变其使用功能”的约定，构成违约行为。被告的行为损害了原告及全体沿江**庭业主的合法权益，为此，请求法院依法判令：一、被告返还原告交纳的电动车场地停放费4082元及资金占用利息400.2元，共计4482.2元；二、被告承担本案诉讼费用。被告湛江市顺兴物业服务有限公司辩称：一、关于本案案由定性问题。原告以物业服务合同纠纷为由向法院提起返还之诉。被告认为，本案属于合同之诉，诉的产生并不是基于原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》，而是基于被告作为沿江**庭物业管理人为规范小区电动车、摩托车的统一管理，杜绝乱停放及解决充电问题，由被告出资兴建停车棚，实行有偿服务，且该有偿服务收费标准于2012年在沿江**庭小区内公示，原告对该公示收费标准从未提出异议，这足以证实原告与被告之间是物业租赁合同纠纷，本案的案由应定性为物业租赁合同纠纷。二、被告出巨资兴建停车棚收取充电费和场地管理费合情合理，法院应予支持。原告诉求无理，缺乏事实依据，应予驳回。1、被告在未兴建停车棚之前已在小区公示电动车、摩托车每月停放收费标准为55元，且已包含充电费10元每月在内。2、沿江**庭700多户，被告在小区3号、4号及1号楼空地搭建停车棚和规划作为停电动车、摩托车之用，最大容量400辆左右。被告出资兴建停车棚不是为了获取利润，而是为了解决住户电动车、摩托车充电问题和集中管理而收取一定费用。被告投入近十万元兴建停车棚，投入7人对停车棚进行管理，每月基本都处于亏损状态。原告自愿租赁停车位使用至今，按时缴费且没有提出异议。原告明知被告收取费用全部用于停车场的各项开支，而不是存在乱收费、乱开支的情况。政府职能部门对物业管理收费和停车场收费标准也取消了行政许可审批制度。3、被告兴建停车棚以来，并不是原告一直每月都租赁停车棚场地使用，只是根据小区部分业主已购买电动车、摩托车需要停放时段使用的，原告诉求缺乏事实依据。4、原告主张返还电动车、摩托车充电费10元每月和停车棚场地管理费45元每月，法院应予驳回。理由：原告与被告虽然没有书面物业租赁合同，但双方已经形成口头物业租赁合同。原告是根据被告的收费公示自愿主动缴纳电费及停车棚管理费。被告将收取的款项支付投资款和开支服务管理人员工资等各项款项，取之于民，用之于民，并不存在无因管理和违法收费的法律事实。更不存在返还的事实。综上，原告的诉讼请求无理，应予全部驳回。经审理查明，原告蔡开全（乙方）与被告湛江市顺兴物业服务有限公司（甲方）于2012年7月21日签订《沿江**庭前期物业管理服务协议》，订明由被告为原告提供湛江市赤坎区沿江**庭居住小区4幢2705房的物业服务，该协议对原告、被告双方的权利义务、物业管理服务内容、物业服务质量、物业服务费用、违约责任等均作了约定。其中协议第二条第一项第9小点订明“甲方不得占用本物业的共有部分、共有设施或改变其使用功能”，协议第三条物业服务管理内容第五项订明包含“车辆停放管理”。2012年，被告在沿江**庭小区公共区域范围内搭建了一个停车棚，划设了摩托车、电动车车位，对进入小区的摩托车、电动车强制收取每台每月55元的停放费。原告断断续续将其电动车停放在该小区停车棚的车位内，并交纳每台每月55元的停放费。2021年4月16日，原告以物业服务合同纠纷为由，要求被告返还交纳的电动车场地停放费及被告停止侵权行为，向本院提起诉讼。另查明，湛江市赤坎区沿江**庭居住小区一直未成立业主委员会，被告一直作为建设单位引入的前期物业公司提供物业管理服务至今。2012年，被告在沿江**庭小区公共区域范围内搭建停车棚，划设摩托车、电动车车位时，未得到该小区业主的同意。本院认为，原告、被告签订的《沿江**庭前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反国家法律、法规的禁止性规定，合法有效，各方应遵照履行。《沿江**庭前期物业管理服务协议》明确订明“被告不得占用本物业的共有部分、共有设施或改变其使用功能”以及物业管理包含“车辆停放管理”等内容。但被告未经业主同意，擅自在建筑区划内业主的共有部分搭建停车棚，并强行违规收取停车费，根据《中华人民共和围物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专用部分享有所有权，对专用部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”、第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”以及第七十六条“下列事项由业主共同决定……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项……应当经专有部分占建筑物总面积过半数额业主且占总人数过半数的业主同意”的规定，被告的行为违反了《沿江**庭前期物业管理服务协议》以及法律的相关规定，显属违约。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还已收取的违规费用的，人民法院应予支持”，现原告主张被告退还电动车场地停放费的诉求，符合法律规定。但原告主张被告返还电动车场地停放费4082缺乏依据，根据原告提交的证据显示，其交纳的电动车场地停放费合计165元，对该款被告应予返还。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条、第七十三条、第七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：限被告湛江市顺兴物业服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告蔡开全返还电动车场地停放费165元。二、驳回原告蔡开全的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告湛江市顺兴物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审判员  陈建文二〇二一年七月十五日书记员  黄嘉慧附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还已收取的违规费用的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。