徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0312民初6961号原告（反诉被告）：徐宝环，女，1977年12月10日出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：周天生，北京市盈科（徐州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：徐州宝信房地产开发有限公司，住所地徐州市铜山区彭祖路**。法定代表人：许健康，该公司董事长。委托诉讼代理人：宋维维，该公司员工。委托诉讼代理人：胡光强，江苏一正律师事务所律师。原告（反诉被告）徐宝环与被告（反诉原告）徐州宝信房地产开发有限公司(以下简称徐州宝信公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐宝环及其委托诉讼代理人周天生、被告（反诉原告）徐州宝信公司的委托诉讼代理人胡光强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）徐宝环向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《商品房认购协议》（以下简称《认购协议》）；2、判决被告返还双倍定金40万元；3、判决被告返还购房款1366794元及利息损失（以1366794元为本金，自2019年10月25日起按年利率6%计算至判决履行之日止）。事实和理由：2019年9月10日，原、被告签订《认购协议》，原告认购被告宝龙官邸Ｄ区15幢101室房屋，并交纳了定金200000元，原告按被告要求交纳了首付款和维修基金。但之后被告拒不与委托人按照约定签订《商品房买卖合同》（以下简称《买卖合同》），经原告合理催告后，被告仍拒不履行签约义务。为维护原告合法权利，故诉至法院。被告（反诉原告）徐州宝信公司辩称：1、涉案商品房为精装样板房，在2019年9月10日原告与被告不仅仅签订《认购协议》，同时原告还与装修单位厦门新世纪建设工程有限公司签订了涉案商品房装修协议书，装修的价款为1303206元，在上述协议签订以后，原告支付了认购协议中的认购定金200000元，但是没有支付装修款，为此原告要求签订商品房买卖合同的理由不能成立；2、现该商品房买卖合同书约定的价格为毛坯房的价款，并不包括已经装修的部分，如果我方与原告签订的商品房买卖合同，而装修的合同没有履行，势必造成双方今后产生更大的争议，同时装修协议也明确约定原告在签订装修协议时就应当支付装修工程款，但是原告一直迟迟没有支付；3、在2019年10月24日，原告通过律师向我司寄发了律师函，要求签订商品房买卖合同，我司在收到后已经回函，要求原告在10月30日以前将装修款项予以支付，并同意在装修款项支付后签订商品房买卖合同。综上，不存在被告不与原告签订商品房买卖合同的问题，造成商品房买卖合同不能签订的原因是原告方投机取巧，在不履行装修协议的情况下就直接签订商品房买卖合同，依据本案的事实和法律规定，原告的诉请依法应当不予支持。反诉原告（本诉被告）徐州宝信公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《认购协议》；2、判令反诉原告不返还反诉被告定金20万元。事实和理由：2019年9月10日，反诉被告认购反诉原告开发的宝龙官邸Ｄ区第15幢101室别墅商品房，并签订《认购协议》，反诉被告支付定金20万元。同日，因涉案商品房为样板房，约定由反诉被告与厦门新世纪建设工程有限公司签订《商品房装修协议书》（以下简称《装修协议》），约定反诉被告支付装修价款1303206元，该协议自反诉被告支付全部装修款生效。上述协议签订后，反诉被告未支付装修款，要求待签订《买卖合同》前支付。2019年10月20日，反诉被告向反诉原告发函要求签订买卖合同，反诉原告回函要求在2019年10月30日前支付装修款后再签订买卖合同，否则没收定金。但反诉被告仍未依约履行，并诉至贵院。综上，涉案房屋买卖合同未能按期签订，完全是反诉被告违约并企图获取非法利益所造成，故反诉至法院。反诉被告（本诉原告）徐宝环辩称，反诉被告同意反诉原告解除合同的诉请，但不认可徐州宝信公司没收定金的要求。徐州宝信公司陈述的不签约理由既不符合事实也违反法律规定。为反诉被告设置另外第三方合同，违反合同的相对性原则。如徐州宝信公司所述反诉被告向法院主张履行备案合同签约义务，但宝信公司违反诚实信用原则，拒不履行，理应承担相应的违约责任。经审理查明，2019年9月10日，徐宝环委托其朋友潘何新与徐州宝信公司签订《认购协议》，约定徐宝环认购宝龙官邸Ｄ区15幢101室商品房，建筑面积暂定240.13㎡，单价为31812.33元/㎡，总价暂定为6113875元。付款方式为“签订《买卖合同》时按规定支付首付款，余款办理按揭贷款”。认购人在签订本协议时，向出卖人支付认购定金200000元，该定金不计利息，在签订商品房买卖合同时该定金将抵作所购商品房价款的一部分。对于商品房买卖合同签订及房价款的支付方式，协议约定“认购人同意按如下第2项所述时间及付款方式与出卖人签署《买卖合同》，且认购人同意，如认购人与出卖人签署《买卖合同》时选择不同的付款方式，出卖人有权重新调整单价及总价；如认购人超出所述时间未与出卖人签署《买卖合同》，如出卖人同意与认购人签署《买卖合同》，出卖人有权重新调整单价及总价：……2、按揭付款，认购人应于2019年9月20日前携带本协议正本、认购定金收据正本、身份证及通过相关银行和机构审查的按揭资料到出卖人销售部，付清首期款后与出卖人签订《买卖合同》等文件，并按《买卖合同》的约定办妥全部按揭贷款手续和将按揭款支付于出卖人指定账户。”双方还约定“自双方签字或盖章且认购人于签署当日足额支付认购定金后即生效，双方一经签订《买卖合同》，本协议即终止”。当日，徐宝环交纳认购定金200000元。同日，案外人潘何新还以“徐宝环”（甲方）名义与案外人厦门新世纪建设工程有限公司（以下简称厦门新世纪公司）（乙方）签订了《装修协议》，约定“1.4施工日期：乙方已按装饰装修设计图施工完成。1.5工程总额：包工包料合同总造价人民币1303206元。……第二条在签订本合同前，甲方对《装饰装修设计图》、《工程造价预算书》无异议，并对乙方对商品房装饰装修已经验收合格（双方确认验收证明作为本合同附件），甲方在签订本合同时支付乙方装饰装修工程款1303206元，”，双方还约定“本合同自双方签字盖章，自甲方支付全部工程款后生效”。庭审中，被告徐州宝信公司还提供了案外人厦门新世纪公司于2019年9月5日出具的授权委托书，授权徐州宝信公司以厦门新世纪公司名义与涉案房屋买受人签订《装修协议》并代收装修款1303206元。2019年10月10日，徐宝环交纳购房首付款1366794元，徐州宝信出具《签约确认单》，显示房屋建筑面积240.13㎡，付款方式为“商贷”，成交总价为5196794元，成交单价为21641.58元/㎡，首付款1566794元。2019年10月11日，徐宝环交纳住宅专项维修资金14408元。2019年10月20日，徐宝环委托北京市盈科（徐州）律师事务所律师向徐州宝信公司送达律师函，认为徐州宝信公司拒不签订《买卖合同》构成违约，要求在2019年10月25日前签署相应合同。2019年10月24日，徐州宝信公司回函，称认购房屋为样板房，且签署了《装修协议》，因此只有支付装修款1303206元后才签订《买卖合同》，否则不退还定金。后双方因不能签订买卖合同而发生纠纷，原告徐宝环于2019年10月29日起诉至本院，要求按照5196794元的价格继续履行与原告签订《买卖合同》。原告徐宝环于2020年7月15日撤回该诉讼后，又于2020年8月5日以本次诉请起诉来院。以上事实，有认购协议、签约确认书、发票、律师函及原、被告的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，对于是否解除《认购协议》的诉讼请求，因本诉原告徐宝环及反诉原告徐州宝信公司均提出了相同诉请，故本院均予以支持。对于是否应当返还双倍定金的问题，本院认为徐州宝信公司不履行与买受人签订《买卖合同》的义务，导致徐宝环不能实现合同目的，应当适用定金罚则双倍返还定金，具体理由如下：1、从双方签订《认购协议》及《签约确认单》显示购房单价从31812.33元/㎡变更为21641.58元/㎡的过程中，足以证明双方对包括房屋总价款在内的细节进行了充分的磋商，但上述协议书、确认单却均未表明除购房款，还需由买受人先支付装修费用。而徐州宝信公司受厦门新世纪公司委托与徐宝环签订《装修协议》中，也未明示先交纳装修费用是签订《买卖合同》的必要条件。且徐州宝信公司述称已向原告徐宝环及其代理人潘何新做了明确说明，但未能提供证据证实，故徐州宝信公司以该理由拒绝签订《买卖合同》显然缺乏合同依据.2、《装修协议》的双方是徐宝环及厦门新世纪公司，徐州宝信公司仅是厦门新世纪公司的受托人，即使徐宝环违约，损害的也是厦门新世纪公司的权益，与徐州宝信公司无涉。而徐州宝信公司以此为由拒签合同也缺乏依据；3、2019年9月10日，徐州宝信公司签订《装修协议书》，其中约定“甲方在签订本合同时支付乙方装饰装修工程款1303206元”，而迟至2019年10月10日收取徐宝环首付款1366794元并开具《签约确认单》时，仍没有证据显示其曾向徐宝环催收该装修款，只是在徐宝环发出律师函后才书面告知该拒签理由，故即使双方存在交付装修款的约定，也并没有证据证明为不签订买卖合同的理由。综上，徐州宝信公司不履行预约合同约定的订立合同义务，违反合同约定义务，依法应当双倍返还定金400000元。对于徐宝环要求返还购房款1366794元及利息损失（以1366794元为本金，自2019年10月25日起按年利率6%计算至判决履行之日止）的诉请，本院认为《认购协议》已经双方合意解除，故购房款依法应予返还并依法支付利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告徐宝环（反诉被告）与被告徐州宝信房地产开发有限公司（反诉原告）于2019年9月10日签订的《商品房认购协议》；二、被告徐州宝信房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内给付原告徐宝环定金400000元、购房款1366794元及逾期利息（以1366794元为本金，自2019年10月29日起按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；三、驳回原告徐宝环、反诉原告徐州宝信房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费20701元，财产保全费5000元，合计25701元，由本诉被告徐州宝信房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费2150元，由反诉原告徐州宝信房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  张 翼人民陪审员  许吉雷人民陪审员  吕洪洲二〇二一年七月一日书 记 员  荣晨君