江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏13民终2029号上诉人（原审被告）：宿迁金鹰置业有限公司，统一社会信用代码91321300669634021W，住所地江苏省宿迁市宿城区洪泽湖路2号。法定代表人：严菲，该公司副总裁。委托诉讼代理人：孙永亮，江苏钟吾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王庆武，男，1940年10月1日出生，住江苏省宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：王永根，男，1967年8月8日出生，住江苏省宿迁市宿城区。上诉人宿迁金鹰置业有限公司（以下简称金鹰公司）因与被上诉人王庆武房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2020）苏1302民初7066号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人金鹰公司的委托诉讼代理人孙永亮，被上诉人王庆武的委托诉讼代理人王永根均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金鹰公司向本院上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判驳回王庆武要求金鹰公司赔偿损失的诉讼请求。理由如下：1.涉案商铺渗水问题并不会导致商铺空置，无法投入使用。涉案商铺所在的12幢北一层商铺在统一交付业主后，大部分业主均已经装修投入使用，该幢的其他商铺在2019年6月也存在王庆武提到的商铺渗水问题，但并未影响其之前及之后的出租或者使用。故王庆武主张因为商铺南墙在暴雨天气存在部分渗水而导致其整个商铺在交付后至今都无法使用不符合实际情况。涉案房屋一直无法出租的原因是近年来实体商铺的萧条及该商铺所在位置商业人气尚未形成导致，属于市场客观因素影响并非商铺质量问题导致。2.金鹰公司已经尽到及时维修义务，不存在拒绝维修或者拖延维修的情形。商铺交付使用后，物业公司于2019年6月接到该幢商铺业主反映商铺南墙存在渗水问题后即联合承建单位于2019年7月对该幢商铺的南墙统一进行了维修。维修完毕后，商铺业主正常投入使用，没有业主向金鹰公司反映还存在渗水的情况，直至王庆武提起本案诉讼时，金鹰公司才知道维修后商铺可能还存在部分渗水情况。金鹰公司在一审诉讼时同意现场勘验，如渗水情况属实，同意维修。3.涉案商铺于2019年7月的维修系商铺外墙维修并不影响商铺内的实际使用，即便法院认为维修期间需要承担业主损失，金鹰公司也仅需承担实际维修20多天的商铺实际损失，而不应当是商铺空置一年的租金。王庆武辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。理由如下：涉案商铺渗水问题严重导致商铺无法使用，至今仍空置，无法对外出租。金鹰公司所说的维修只是到商铺里面简单地清理一下，没有进行实质性的维修，渗水等商铺质量问题仍然存在。截至目前，涉案商铺墙壁外粉刷仍然脱落，后墙原有大面积裂缝仍然还在，地面因后墙外路面高于室内2米左右，导致室内地面长期渗水、霉变。王庆武向一审法院起诉请求：1.判令金鹰公司立即修复金鹰花园二期12幢1层北-14号房商铺；2.判令金鹰公司赔偿王庆武房屋空置损失（暂定23万元，自2018年9月1日起，按年租金12万元计算至实际修复符合交付使用条件之日止）、公证费2000元；3.本案诉讼费由金鹰公司负担。一审法院认定事实：2018年8月24日，金鹰公司与王庆武签订《商品房买卖合同》，将其开发的位于宿迁市宿城区房屋出售给王庆武。合同约定该商品房的用途为商业，属钢混结构，总建筑面积地上1层，建筑面积共65.76平方米。合同第十六条约定，买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由买受人承担。合同附件四合同补充协议第十条约定，房屋交付使用后，如地面、墙面、天花板、楼面等出现裂缝，经具有鉴定资质机构的技术员确认不影响安全后，出卖人应当在买受人通知后10日天内安排人员修复，费用由出卖人承担。2020年7月24日，王永根申请对位于宿迁市宿城区金鹰花园12幢北商铺存在的墙壁渗水、墙面粉刷涂料脱落、墙根生青苔等现状予以保全证据。宿迁市宿迁公证处于2020年7月25日对商铺的门牌、室内墙壁渗水、屋内积水、墙面涂料脱落、室内青苔及屋后墙壁破损现状进行摄像。关于漏水的事实，王庆武陈述，拿房子当天就反映房子后面有裂缝，地面有青苔，就怀疑可能漏水。后来一个多月左右我们又去找物业，物业说派人来修了。每次去找都口头答复去修，但是一直没有去修，到现在为止还没修。金鹰公司称，房屋交付后王庆武反映过裂缝问题，渗水是2019年6月底7月初,物业公司已于2019年7月份进行修复。修复过之后，金鹰公司未收到王庆武提出房屋仍存在渗水的问题，直到接到法院的通知才知晓。一审法院另查明,案外人郭丰纳与王庆武租赁合同纠纷一案于2020年7月1日向宿迁市宿城区人民法院提起诉讼。金鹰公司作为第三人参与诉讼。郭某诉称从王庆武处租赁金鹰国际花园面朝北房屋20/21号商铺，租赁房屋因墙面严重渗水，不具备装修使用条件，后经多方协调处理仍耽搁其一个月的使用期限，对其造成的损失，王庆武应予以承担。宿迁市宿城区人民法院经依法审理认定事实如下：“2019年5月27日，郭某（乙方）与王永东（甲方，系被告儿子）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于洪泽湖路南侧金鹰国际花园面朝北房屋20、21号商铺，面积合计月130平方米，租赁给乙方使用，用于经营活动，经营范围为母婴用品；合同期限为三年，从2019年5月27日至2022年5月26日，合同期满，此合同自然终止；本合同期内年租金为240000元，与合同签订时一次性付清当年租金；次年年租金在年周期满提前一个月一次性付清，以此类推……2019年5月18日，郭某与案外人宿迁山岭装饰有限公司就涉案房屋装修事宜签订《装修协议》。在装修过程中，发现房屋墙面存在渗水问题。后宿迁山岭装饰有限公司出具证明一份，载明：2019年5月28日，经与金鹰北苑20-21号商铺约定由本公司对该商铺进行装修，根据双方约定，我司应于2019年7月8日前完成该商铺整体装修公司。在本公司进行装修施工过程中，发现该商铺后墙墙面渗水。因后墙严重渗水，不具备继续施工条件，需墙面渗水问题后装修工作才能继续进行。经多方协调，于37天后墙面渗水问题才得到解决，故而导致装修完成时间比计划完工时间延迟了37天。王庆武及第三人金鹰公司对于涉案房屋存在漏水事实予以认可，至于维修时间，王庆武陈述：2019年6月20日左右发现漏水……大概6月27日左右，金鹰总工叫丁某某到现场看，说没有办法修，属于前期盖房子时候外粉刷防水没有做，地底下生水，墙面也生水……金鹰大概7月20日左右入场维修，断断续续修到现在也没有修完，8月6日左右维修人员就撤场了完全不来了。第三人金鹰公司陈述：当时物业公司6月底7月初发现这个事实，业主找到物业公司。”一审法院认为，王庆武、金鹰公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案中，涉案房屋在交付后出现渗漏水等质量问题，金鹰公司应按合同履行修复义务，并承担修复期间给王庆武造成的各项损失。关于王庆武主张判决金鹰公司立即修复金鹰花园二期12幢1层北-14号房商铺的诉讼请求。一审法院认为，金鹰公司也承认房屋存在漏水问题，但未举证证明已将漏水问题修复至合格，王庆武所举公证书证明涉案房屋于2020年7月25日还存在的墙壁渗水、墙面粉刷涂料脱落、墙根生青苔，涉案房屋存在漏水质量问题，金鹰公司应将涉案房屋漏水质量问题进行维修至合格。关于王庆武主张房屋空置损失。一审法院认为，因涉案房屋存在质量问题致使王庆武无法使用，给王庆武造成空置损失，王庆武有权主张。关于空置期的起算时间,根据王庆武提供的租赁合同,其接收房屋后出租时间不一,有2018年出租的,也有2019年5月份出租的,且王庆武所举的验房记录复印件不能证明在接收房屋时因存在漏水问题要求金鹰公司进行维修,故综合涉案房屋系商业用房及王庆武同地段其他房屋出租时间等因素,一审法院依法酌定空置期从2019年1月1日起计算。金鹰公司辩称渗水问题已于2019年7月份修复，但未举证证明。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。在金鹰公司于2019年7月份维修后，王庆武并未举证证明就漏水问题要求金鹰公司进行维修，故依法酌定王庆武对于2020年之后的扩大损失不得要求金鹰公司进行赔偿。关于赔偿的标准，结合王庆武在同地段其他房屋的租赁费用，依法酌定年租金为10万元。关于公证费2000元。一审法院认为，该费用系王庆武为进行证据保全支出的合理费用，应由金鹰公司负担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百一十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、金鹰公司于判决生效之日起六十日内将宿迁市宿城区金鹰花园12幢北-14号商铺漏水质量问题修复至合格；二、金鹰公司于判决生效之日起十日内赔偿王庆武102000元。案件受理费4780元，由王庆武负担2100元,金鹰公司负担2680元。二审中，上诉人金鹰公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。金鹰公司所举的证据为：2019年7月4日，金鹰公司组织人员对涉案商铺进行维修的照片五张，旨在证明：金鹰公司在2019年7月份已经对涉案商铺进行了维修。王庆武质证认为，对照片的真实性没有异议。但当时施工人员是维修21号商铺，王庆武还买水给施工人员喝的。21号商铺主要是漏水，当时施工人员刷防水漆的，但是室外漏水采用从室内堵的修复方式是不对的。该组照片与本案14号商铺没有关系。本院对金鹰公司提供的证据认定如下：金鹰公司在（2020）苏1302民初4416号郭某诉王庆武、金鹰公司租赁合同纠纷一案中已经提供该组照片证明对21号商铺进行了维修，因金鹰公司该组照片并不能反映出对14号商铺进行维修，故该组照片与本案没有关联性，依法不予采信。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，依法予以确认。根据诉辩双方的主张，本案二审的争议焦点为：涉案商铺存在的质量问题是否给王庆武造成了损失，损失的数额应当如何确定。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《中华人民共和国建筑法》第六十二条规定：建筑工程实行质量保修制度。建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目。其中，屋面防水工程主要是屋顶、墙壁出现漏水等问题。其他土建工程一般指室内地坪空鼓、开裂、起沙，墙皮、面砖、油漆等饰面脱落，地面泛水、积水等问题。根据上述规定，当买受人提出质量问题后，出卖人拒绝修复或者在给予一定的修复时间后仍不予修复，在这种情形下，买受人可自行或者委托他人修复，但修复的费用或修复期间所发生的其他费用及造成的损失，如迟延修复的损失等，均应由出卖人承担。本案中，王庆武的涉案房屋在2018年交付后即出现渗水等质量问题，从王庆武提供的宿迁市公证处公证的情况看，涉案房屋在2020年7月25日还存在室内墙壁渗水、屋内积水、墙面涂料脱落、室内青苔及屋后墙壁破损等防水工程和其他土建工程质量问题，而金鹰公司至今未将涉案房屋维修至合格，因金鹰公司未能履行修复义务导致王庆武一直无法正常使用涉案商铺，给王庆武造成了空置损失，金鹰公司应当承担赔偿责任。金鹰公司主张其已经尽到及时维修的义务，在2019年7月进行了维修，但金鹰公司的维修并未能解决涉案房屋的质量问题，其未能将涉案房屋维修至合格状态，故金鹰公司存在继续维修的义务直至涉案房屋质量问题修复合格。金鹰公司主张涉案房屋的质量问题并不会导致涉案商铺一直无法出租，王庆武的损失是由近来实体商铺经济萧条、商铺所在位置、人气等多方面的原因造成。但涉案房屋存在的质量问题从根本上导致房屋无法正常实际使用，如何使用涉案房屋则更无从谈起，故金鹰公司的该主张也没有事实依据。一审法院根据涉案房屋的实际情况，结合金鹰公司的过错和商铺所在的位置等酌定王庆武的损失为100000元并无不当。金鹰公司主张其仅应承担实际维修期间的商铺实际损失，不应当承担空置一年期间的损失。但金鹰公司至今未采取合理有效的修复措施解决涉案房屋质量问题，故王庆武的损失并不限于金鹰公司修复期间的损失，金鹰公司该主张没有法律依据，本院依法不予支持。综上所述，金鹰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4780元，由宿迁金鹰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  覃卫东审判员  沈 阳审判员  赵迎娣二〇二一年七月二十七日书记员  袁 满