广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤13民终9279号上诉人（原审被告一）：惠州市联信行投资发展有限公司,住所:惠州市河南岸演达一路1号瑞和家园商业广场2单元7层01号。法定代表人：杨星。上诉人（原审被告二）：郭任伟，男，汉族，1989年5月15日出生，住址：广东省惠州市惠城区。两上诉人的共同委托诉讼代理人：邹明，广东港惠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭艳艳，女，汉族，1986年2月16日出生，住址：黑龙江省尚志市。委托诉讼代理人：尹传服，广东星辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹家荣，广东星辰律师事务所实习律师。原审第三人：深圳易居房友房地产经纪有限公司,住所:深圳市南山区粤海街道天利中央商务广场（二期）B-1201。法定代表人：胡永明。委托诉讼代理人：庄凯斯，公司法务经理。上诉人惠州市联信行投资发展有限公司、郭任伟因与被上诉人郭艳艳、原审第三人深圳易居房友房地产经纪有限公司合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初1134号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人惠州市联信行投资发展有限公司上诉请求：一、撤销(2020)粤1303民初1134号《民事判决书》第一项判决，驳回被上诉人郭艳艳对两上诉人的诉讼请求;二、全部诉讼费用由被上诉人(原审原告)郭艳艳承担。事实和理由:首先，原被告双方已协议解除了涉案房产的交易，被上诉人在写给上诉人的《退款申请》中明确表示退款总金额为162618元，其中部分款项郭任伟已协助被上诉人从开发商处全部退回，如按照郭艳艳与开发商的认购书的约定:郭艳艳必须在约定的付款方式和期限内支付款项，否则视为放弃购买房屋，所付款项不予退回。其次，上诉人与第三人之间签署了《项目转介服务协议》，该协议约定了转介代理费的支付结算方式。被上诉人是第三人的工作人员李敏带来的客户，并先后与李戊明、“广盛华侨(大亚湾)房产开发有限公司”签署了涉案房产的买卖合同，依照上诉人与第三人的中介合同，上诉人须支付相应的代理费，且该笔款项上诉人已经支付，且被上诉人在协商解除本案房产交易合同时已知悉。而解除交易是郭艳艳单方提出来的，在整个交易过程中上诉人并没有隐瞒任何事实。故此，上诉人在这一交易过程中支付的合理费用，没有法律依据要求上诉人承担。综上，上诉人恳请贵院依法撤销(2020)粤1303民初1134号《民事判决书》第一项判决，驳回被上诉人郭艳艳对两上诉人的诉讼请求。被上诉人郭艳艳未提交书面答辩意见。原审第三人深圳易居房友房地产经纪有限公司提交书面答辩：一、我司做本案第三人主体不适格。李敏于2018年8月28日入职我司，并与我司签署劳动合同，担任拓展经理，该员工因个人原因已于2019年4月申请离职并办理离职手续。从被上诉人一审案件中提交的证据，未能证明被上诉人是在李敏与上诉人(原审被告二)引诱下签署《商品房转让协议书》，且被上诉人称两上诉人收取被上诉人购房款，并非李敏收取。李敏是否存在与上诉人(原审被告二)一起引诱被上诉人签署《商品房转让协议书》需相关部门查证，但仅因李敏当时为我司员工就将我方列入诉讼第三人，是无任何事实依据的。其次，李敏未曾向我司告知其介绍被上诉人购买恒大棕棺岛项目房产的情况，即李敏的个人行为与我司无关，我司也未曾收取被上诉人任何购房款及两上诉人支付的任何费用，因此有关两上诉人和被上诉人之间引起的合同纠纷与我司不存在任何法律上的利害关系。综上，我司非本案适格第三人，本案涉及的合同纠纷和涉案款项与我司无关，我司对广东省惠州市惠阳区人民法院(2020)粤1303民初1134号《民事判决书》无异议，请贵院依法判决。原审原告郭艳艳向一审法院起诉请求：1、撤销原告和被告一于2018年11月29日签订的《商品房转让协议书》；2、判决两被告返还原告人民币87599元；3、判决本案诉讼费用由两被告承担。一审法院审理查明，2018年10月12日，被告二郭任伟以李戊明的名义与广盛华侨（大亚湾）房产开发有限公司签订《棕榈岛渡假村商品房认购书》（编号：0004326），认购棕榈岛渡假村（恒大棕榈岛）楼盘****单元。2018年11月29日，被告二郭任伟以李戊明的名义与原告郭艳艳签订《商品房转让协议书》（编号：0000707），约定将惠阳恒大棕榈岛度假村项目****房转让给原告郭艳艳。原告与被告二郭任伟签订该转让协议书后，原告按照约定在2018年11月29日至2018年12月4日分三次向被告二指定的账户转账共242267元。2018年12月4日，原告郭艳艳与广盛华侨（大亚湾）房产开发有限公司签订《棕榈岛渡假村商品房认购书》（编号：0005170）及《无理由退房承诺书》，约定由郭艳艳认购棕榈岛渡假村（恒大棕榈岛）楼盘****单元。2019年4月26日，原告郭艳艳与广盛华侨（大亚湾）房产开发有限公司就解除《棕榈岛渡假村商品房认购书》（编号：0005170）达成协议并签订协议书。同日，原告郭艳艳向被告二郭任伟提出书面退款申请并收到被告二郭任伟的两笔转账共82619元。2019年8月12日，原告郭艳艳收到广盛华侨（惠州）房产开发有限公司支付的退房款72049元。2020年2月12日，原告郭艳艳以未收到剩余购房款87599元诉至本院。一审法院认为，本案原被告对《商品房转让协议书》（编号：0000707）是被告二郭任伟以李戊明的名义与原告郭艳艳所签订且郭艳艳交付定金及购房款的实际收款方为被告一惠州市联信行投资发展有限公司均无异议，故被告一惠州市联信行投资发展有限公司与被告二郭任伟才是该《商品房转让协议书》（编号：0000707）的合同当事人。原告郭艳艳与两被告签订的《商品房转让协议书》（编号：0000707）是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律规定，合法有效。原告郭艳艳与广盛华侨（大亚湾）房产开发有限公司解除《棕榈岛渡假村商品房认购书》（编号：0005170）后，向被告二郭任伟提出书面退款申请，被告二郭任伟也向原告郭艳艳退还了部分购房款，庭审中双方对此均无异议，可视为双方已就解除合同达成合意。故原告郭艳艳诉请撤销原告与被告一于2018年11月29日签订的《商品房转让协议书》，无事实和法律依据，不予支持。关于原告要求两被告返还人民币87599人民币的诉讼请求，原告郭艳艳在签订《商品房转让协议书》后在2018年11月29日至2018年12月4日分三次向被告二指定的账户转账共242267元，原告与广盛华侨（大亚湾）房产开发有限公司解除《棕榈岛渡假村商品房认购书》（编号：0005170）后，被告二郭任伟向原告退款82619元，广盛华侨（大亚湾）房产开发有限公司向原告退款72049元，上述事实原告提交《商品房转让协议书》、POS机刷卡记录、借记卡交易明细对账单、收据等证据佐证，两被告也未提出异议，本院予以认定。但两被告主张在原告与广盛华侨（大亚湾）房产开发有限公司签订《棕榈岛渡假村商品房认购书》（编号：0005170）后，两被告向第三人深圳易居友房地产经纪有限公司的员工李敏支付了中介费，该中介费是交易过程中支付的合理费用，两被告无须再向原告退款87599。本院认为，两被告与第三人深圳易居友房地产经纪有限公司签订的《项目转介服务协议》，仅能明确两被告与第三人的权利义务关系，并不能约束原告郭艳艳。原告要求两被告返还人民币87599人民币的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告惠州市联信行投资发展有限公司、郭任伟应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告87599元。二、驳回原告郭艳艳的其他诉讼请求。受理费995元，由被告惠州市联信行投资发展有限公司、郭任伟负担。本院二审审理期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院二审另查明，2019年4月26日，郭艳艳向郭任伟出具《退款申请》，载明：“本人郭艳艳2018年11月29日向恒大棕榈岛40-2-1001业主李戊明认购该房屋...总计242267元，申请退款：170218元，减去之前赠送物业二年金额7600元，总退款金额：162618元。因恒大棕榈岛还需退款给我72049元...如180天未到账，郭艳艳会向郭任伟继续要求退款，该款由郭任伟付给郭艳艳...现在已收到退款82619元...”本院经审理认为，本案系合同纠纷，本案二审争议焦点：被上诉人要求两上诉人返还人民币87599元有无依据。具体分析如下：本案中，虽然被上诉人购买案涉房产，分三笔转账实际支付购房款共计242267元，但根据郭艳艳向郭任伟出具《退款申请》以及郭艳艳与广盛华侨（惠州）房产开发有限公司签订的《棕榈岛渡假村（恒大棕榈岛）项目解除及认购书的协议》来看，被上诉人明确表示退款总金额为162618元，可见，各方对退款事宜进行过协商，被上诉人亦以《退款申请》的方式明确表示同意由郭任伟退回162618元款项，本院对此予以准许。现被上诉人已收回郭任伟的退款82619元及广盛华侨（大亚湾）房产开发有限公司的退款72049元，共计154668元，余款7950元应由两上诉人退回，被上诉人仍要求两上诉人返还87599元的依据不足，本院不予支持。一审法院对此处理不当，本院予以纠正。综上，上诉人的上诉请求部分有理，对于有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初1134号民事判决第二项；二、变更惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初1134号民事判决第一项为：惠州市联信行投资发展有限公司、郭任伟应于本判决发生法律效力之日起十日内返还郭艳艳7950元；三、驳回郭艳艳的其他诉讼请求。本案二审案件受理费1990元，由上诉人惠州市联信行投资发展有限公司和郭任伟负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二一年七月十二日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮广东省惠州市中级人民法院民事判决书(2020)粤13民终9279号上诉人（原审被告一）：惠州市联信行投资发展有限公司,住所:惠州市河南岸演达一路1号瑞和家园商业广场2单元7层01号。法定代表人：杨星。上诉人（原审被告二）：郭任伟，男，汉族，1989年5月15日出生，住址：广东省惠州市惠城区。两上诉人的共同委托诉讼代理人：邹明，广东港惠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭艳艳，女，汉族，1986年2月16日出生，住址：黑龙江省尚志市。委托诉讼代理人：尹传服，广东星辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹家荣，广东星辰律师事务所实习律师。原审第三人：深圳易居房友房地产经纪有限公司,住所:深圳市南山区粤海街道天利中央商务广场（二期）B-1201。法定代表人：胡永明。委托诉讼代理人：庄凯斯，公司法务经理。上诉人惠州市联信行投资发展有限公司、郭任伟因与被上诉人郭艳艳、原审第三人深圳易居房友房地产经纪有限公司合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初1134号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人惠州市联信行投资发展有限公司上诉请求：一、撤销(2020)粤1303民初1134号《民事判决书》第一项判决，驳回被上诉人郭艳艳对两上诉人的诉讼请求;二、全部诉讼费用由被上诉人(原审原告)郭艳艳承担。事实和理由:首先，原被告双方已协议解除了涉案房产的交易，被上诉人在写给上诉人的《退款申请》中明确表示退款总金额为162618元，其中部分款项郭任伟已协助被上诉人从开发商处全部退回，如按照郭艳艳与开发商的认购书的约定:郭艳艳必须在约定的付款方式和期限内支付款项，否则视为放弃购买房屋，所付款项不予退回。其次，上诉人与第三人之间签署了《项目转介服务协议》，该协议约定了转介代理费的支付结算方式。被上诉人是第三人的工作人员李敏带来的客户，并先后与李戊明、“广盛华侨(大亚湾)房产开发有限公司”签署了涉案房产的买卖合同，依照上诉人与第三人的中介合同，上诉人须支付相应的代理费，且该笔款项上诉人已经支付，且被上诉人在协商解除本案房产交易合同时已知悉。而解除交易是郭艳艳单方提出来的，在整个交易过程中上诉人并没有隐瞒任何事实。故此，上诉人在这一交易过程中支付的合理费用，没有法律依据要求上诉人承担。综上，上诉人恳请贵院依法撤销(2020)粤1303民初1134号《民事判决书》第一项判决，驳回被上诉人郭艳艳对两上诉人的诉讼请求。被上诉人郭艳艳未提交书面答辩意见。原审第三人深圳易居房友房地产经纪有限公司提交书面答辩：一、我司做本案第三人主体不适格。李敏于2018年8月28日入职我司，并与我司签署劳动合同，担任拓展经理，该员工因个人原因已于2019年4月申请离职并办理离职手续。从被上诉人一审案件中提交的证据，未能证明被上诉人是在李敏与上诉人(原审被告二)引诱下签署《商品房转让协议书》，且被上诉人称两上诉人收取被上诉人购房款，并非李敏收取。李敏是否存在与上诉人(原审被告二)一起引诱被上诉人签署《商品房转让协议书》需相关部门查证，但仅因李敏当时为我司员工就将我方列入诉讼第三人，是无任何事实依据的。其次，李敏未曾向我司告知其介绍被上诉人购买恒大棕棺岛项目房产的情况，即李敏的个人行为与我司无关，我司也未曾收取被上诉人任何购房款及两上诉人支付的任何费用，因此有关两上诉人和被上诉人之间引起的合同纠纷与我司不存在任何法律上的利害关系。综上，我司非本案适格第三人，本案涉及的合同纠纷和涉案款项与我司无关，我司对广东省惠州市惠阳区人民法院(2020)粤1303民初1134号《民事判决书》无异议，请贵院依法判决。原审原告郭艳艳向一审法院起诉请求：1、撤销原告和被告一于2018年11月29日签订的《商品房转让协议书》；2、判决两被告返还原告人民币87599元；3、判决本案诉讼费用由两被告承担。一审法院审理查明，2018年10月12日，被告二郭任伟以李戊明的名义与广盛华侨（大亚湾）房产开发有限公司签订《棕榈岛渡假村商品房认购书》（编号：0004326），认购棕榈岛渡假村（恒大棕榈岛）楼盘****单元。2018年11月29日，被告二郭任伟以李戊明的名义与原告郭艳艳签订《商品房转让协议书》（编号：0000707），约定将惠阳恒大棕榈岛度假村项目****房转让给原告郭艳艳。原告与被告二郭任伟签订该转让协议书后，原告按照约定在2018年11月29日至2018年12月4日分三次向被告二指定的账户转账共242267元。2018年12月4日，原告郭艳艳与广盛华侨（大亚湾）房产开发有限公司签订《棕榈岛渡假村商品房认购书》（编号：0005170）及《无理由退房承诺书》，约定由郭艳艳认购棕榈岛渡假村（恒大棕榈岛）楼盘****单元。2019年4月26日，原告郭艳艳与广盛华侨（大亚湾）房产开发有限公司就解除《棕榈岛渡假村商品房认购书》（编号：0005170）达成协议并签订协议书。同日，原告郭艳艳向被告二郭任伟提出书面退款申请并收到被告二郭任伟的两笔转账共82619元。2019年8月12日，原告郭艳艳收到广盛华侨（惠州）房产开发有限公司支付的退房款72049元。2020年2月12日，原告郭艳艳以未收到剩余购房款87599元诉至本院。一审法院认为，本案原被告对《商品房转让协议书》（编号：0000707）是被告二郭任伟以李戊明的名义与原告郭艳艳所签订且郭艳艳交付定金及购房款的实际收款方为被告一惠州市联信行投资发展有限公司均无异议，故被告一惠州市联信行投资发展有限公司与被告二郭任伟才是该《商品房转让协议书》（编号：0000707）的合同当事人。原告郭艳艳与两被告签订的《商品房转让协议书》（编号：0000707）是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律规定，合法有效。原告郭艳艳与广盛华侨（大亚湾）房产开发有限公司解除《棕榈岛渡假村商品房认购书》（编号：0005170）后，向被告二郭任伟提出书面退款申请，被告二郭任伟也向原告郭艳艳退还了部分购房款，庭审中双方对此均无异议，可视为双方已就解除合同达成合意。故原告郭艳艳诉请撤销原告与被告一于2018年11月29日签订的《商品房转让协议书》，无事实和法律依据，不予支持。关于原告要求两被告返还人民币87599人民币的诉讼请求，原告郭艳艳在签订《商品房转让协议书》后在2018年11月29日至2018年12月4日分三次向被告二指定的账户转账共242267元，原告与广盛华侨（大亚湾）房产开发有限公司解除《棕榈岛渡假村商品房认购书》（编号：0005170）后，被告二郭任伟向原告退款82619元，广盛华侨（大亚湾）房产开发有限公司向原告退款72049元，上述事实原告提交《商品房转让协议书》、POS机刷卡记录、借记卡交易明细对账单、收据等证据佐证，两被告也未提出异议，本院予以认定。但两被告主张在原告与广盛华侨（大亚湾）房产开发有限公司签订《棕榈岛渡假村商品房认购书》（编号：0005170）后，两被告向第三人深圳易居友房地产经纪有限公司的员工李敏支付了中介费，该中介费是交易过程中支付的合理费用，两被告无须再向原告退款87599。本院认为，两被告与第三人深圳易居友房地产经纪有限公司签订的《项目转介服务协议》，仅能明确两被告与第三人的权利义务关系，并不能约束原告郭艳艳。原告要求两被告返还人民币87599人民币的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告惠州市联信行投资发展有限公司、郭任伟应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告87599元。二、驳回原告郭艳艳的其他诉讼请求。受理费995元，由被告惠州市联信行投资发展有限公司、郭任伟负担。本院二审审理期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院二审另查明，2019年4月26日，郭艳艳向郭任伟出具《退款申请》，载明：“本人郭艳艳2018年11月29日向恒大棕榈岛40-2-1001业主李戊明认购该房屋...总计242267元，申请退款：170218元，减去之前赠送物业二年金额7600元，总退款金额：162618元。因恒大棕榈岛还需退款给我72049元...如180天未到账，郭艳艳会向郭任伟继续要求退款，该款由郭任伟付给郭艳艳...现在已收到退款82619元...”本院经审理认为，本案系合同纠纷，本案二审争议焦点：被上诉人要求两上诉人返还人民币87599元有无依据。具体分析如下：本案中，虽然被上诉人购买案涉房产，分三笔转账实际支付购房款共计242267元，但根据郭艳艳向郭任伟出具《退款申请》以及郭艳艳与广盛华侨（惠州）房产开发有限公司签订的《棕榈岛渡假村（恒大棕榈岛）项目解除及认购书的协议》来看，被上诉人明确表示退款总金额为162618元，可见，各方对退款事宜进行过协商，被上诉人亦以《退款申请》的方式明确表示同意由郭任伟退回162618元款项，本院对此予以准许。现被上诉人已收回郭任伟的退款82619元及广盛华侨（大亚湾）房产开发有限公司的退款72049元，共计154668元，余款7950元应由两上诉人退回，被上诉人仍要求两上诉人返还87599元的依据不足，本院不予支持。一审法院对此处理不当，本院予以纠正。综上，上诉人的上诉请求部分有理，对于有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初1134号民事判决第二项；二、变更惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初1134号民事判决第一项为：惠州市联信行投资发展有限公司、郭任伟应于本判决发生法律效力之日起十日内返还郭艳艳7950元；三、驳回郭艳艳的其他诉讼请求。本案二审案件受理费1990元，由上诉人惠州市联信行投资发展有限公司和郭任伟负担。本判决为终审判决。审判长周娟审判员于海砚审判员胡江二〇二一年七月十二日法官助理马晓曼书记员蒋妍妮