贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0502民初10379号原告：贵州创和物业有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳街道办事处东城印象13栋201房，统一社会信用代码：91520502MA6DYTNC97。法定代表人：王祖华，该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：阳东海，男，1978年2月24日出生，汉族，系该公司员工，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：赵蝶，女，1998年11月2日出生，白族，系该公司员工，住贵州省毕节市金海湖新区。被告：顾怀玲，女，1985年5月30日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（一般授权）：祝天义，男，1980年8月16日出生，汉族，系被代之夫，住贵州省毕节市大方县。原告贵州创和物业有限责任公司与被告顾怀玲物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月7日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理，原告贵州创和物业有限责任公司的委托诉讼代理人阳东海、赵蝶、被告顾怀玲的委托诉讼代理人祝天义到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告贵州创和物业有限责任公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告顾怀玲向原告支付（2017年8月1日至20年6月1日）物业服务费6,102.36元；二、判令被告顾怀玲向原告支付欠费时间段资金占用同期银行货利息；三、本案诉讼费由被告顾怀玲承担。2017年7月6日，原告与被告所居住小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定原告向被告提供物业服务，服务标准为（收费面积以产权登记建筑面积为准）：住宅：1.10元／平方米／月，被告应于每年7月6日前缴付当年物业服务费。被告所购房屋面积：120.6平方米，被告应于每年7月6日前缴付当年物业服务费。截至目前，经原告多次催收，被告未缴纳任何款项。原告认为，根据双方签订的《物业服务合同》，被告已构成违约。因此，按合同约定，原告有权要求被告履行支付，被告的不缴纳行为已构成严重违约，为维护自身合法权益，特向贵法院起诉，恳请依法判如所诉。被告顾怀玲辩称，一、原告未提供充分证据证明本案业委会具备代表业主签订合同主体资格。创和公司主张本案物业服务合同对业主有约束力，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，创和公司有责任提供证据，证明该业委会具备代表业主签订合同主体资格的事实，创和公司举证不能，其主张不能成立。二、本案业委会隐匿档案，无从考证该组织是否合法。经七星关区房产局、碧阳街道办事处查明，涉案业主委员会未备案，换届之后未移交档案，该小区成立业主大会、选举业主委员会、选聘物业服务人等事项是否符合法律、法规的规定，无从考证，无据可查。三、庭审过程中发现的业委会文件足以证明本案业委会选举造假事实存在。创和公司基于证明业委会2018年8月15日作出的合同解除通知属个人行为，舰法庭提交了业委会文件证据，文件签署人的身份信息变化，恰好从另一个角度证明业委会选举造假事实：在《业委会公章管理规定》文件上签字的吕某超、常某菊、成某刚、赵某学、彭某明的身份为业主个人代表，而在《情况说明》、《辞职书》文件上签字身份变为业委会成员，自封业委会成员非法组织业委会事实有当事人共同签名捺印文件证据为凭。四、创和公司事前明知涉案业主委员会不一定具备代表业主签订合同主体资格，串通其签订合同，损害业主权利。创和公司应该知道，通过当地政府主管部门查询，可以发现合同甲方业主大会成立事实缺乏证据证明，业主委员会并非一定具备代表业主签订合同主体资格，创和公司明知而故犯，使用变相贿赂、虚假承诺的手段，串通其冒充业主大会签订合同，损害业主共同决定选聘物业服务企业权利，主观恶意已达排除合理怀疑程度，应当适用当时合同法第五十二条第二项、现行民法典第一百五十四条第二款的规定判决该合同无效。证明创和公司向不法业委会主任付立全发放费用的《公告》证据、安排不法业主委员会成员成某刚、赵某学到公司办公室项下任职的《值班表》证据、虚假承诺服务事项的《中标后承诺》证据附后（证据清单第1号一第4号；创和公司质证时自认事实证据有另案庭审笔录为凭），请法庭审查。五、创和公司事实服务质量恶劣，参按丁级标准收费。1、侵占业主公摊（证据清单第5号-24号）；2、保洁绿化恶劣（证据清单第25号一40号）；3、消防通道堵塞（证据消单第41号）；4、电梯关停常态（证据清单第但号）；5、消防设施破损（证据清单第48号）；6、车辆停进楼道及保安岗亭虚设（证据清单第4446号）；7、敷衍塞责整改（证据清单第47号）；8、规章制度缺失，未公布服务合同、未使用发票、未公开上岗人员信息、未制定安全紧急预案、未公示停运电梯时第三方出具的检验检修报告等。根据《贵州省物业管理收费管理办法》第十二条第三款高层住宅每平方米建筑面积月收费标准规定（含电梯维修养护）：甲级0.6元至0.80元，乙级0.45元至0.60元，丙级0.35元至0.45元，丁级0.25元至0.35元。创和公司的事实服务质量极其恶劣，勉强达到丁级收费标准，不具上浮条件。综合上述，被告向法庭请求：1、依法判决本案物业服务合同无效；2、驳回原告诉讼请求，其事实服务费按丁级标准对待；3、判令原告公布其事实服务过程中使用业主共有部分取得收入明细，并为被告查询和复印相关凭证提供方便；4、诉讼费用由原告负担。经审理查明：2017年7月6日，原告（乙方）与被告所在小区碧阳街道办事处流仓村瑞丰铭城小区业主大会（甲方）签订《物业服务合同》，约定原告为被告所住该小区提供物业管理服务；物业服务内容包括：物业共用部分的日常维修，养护和管理服务，具体包括：房屋承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊，过道、楼梯间、电梯井、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置（若有）；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护、和管理等13项服务内容；本物业管理区域物业服务收费方式为：包干制。原告负责本小区业主物业费用催收，业主委员会帮助协调；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准：高层住宅1.10元/月/平方米，商业物业2.50元/月/平方米；本物业的服务费用由原告向被告催收，或者由被告按照约定的时间、地点向原告缴纳；本合同期限为四年，自2017年7月6日至2021年7月5日止；合同的解除：物业公司试用期为三个月，试用期满后，由业主大会决定去留；业主大会决定留下，本合同延续；本合同期限未满，因乙方未按规定履行合同或严重侵害甲方利益，甲方经业主大会通过后有权解除合同。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告便为该小区提供物业服务至今。另查明：被告顾怀玲系居住在该小区的业主，该物业服务建筑面积为120.6平方米。经核算，从2017年8月1日至2021年6月1日（46个月）期间，被告顾怀玲应交纳的物业服务费为6,102.36元（1.10元×120.6×46=6,102.36元）。合同签订后，原告在履行物业管理职责的过程中，存在一定瑕疵，未完全履行合同约定的义务。如：小区局部存在垃圾未及时清理、公共设施设备损坏未及时维修、致电梯被封存、小区存在广告张贴及对小区的管理服务不完全到位等问题。原告诉至本院，请求判如所诉。上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据为证，这些证据，经庭审举证、质证，已收集在卷为凭，本院予以采信。本院认为：瑞丰铭城小区业主委员会与原告创和物业签订《物业服务合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，本院予以确认。被告顾怀玲作为居住在瑞丰铭城小区业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，该物业服务合同对被告顾怀玲具有法律上约束力。原、被告双方均应按照合同约定履行各自义务。原告已依约履行了合同大部分义务，被告应当按照约定支付物业服务费。被告辩称原告物业管理存在一定问题，经查明，涉案物业管理方面的确存在局部区域存在污物、垃圾未及时清理、公共设施设备损坏未及时维修等问题。根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，综合全案考虑，既然原告履行了大部分合同义务，被告就应支付相应的物业费，从前述原告未履行的合同义务相比已经履行的合同义务来看，本院酌情认定原告承担30%的责任，被告向原告履行70%的款项支付义务，故被告应付原告物业服务费为4,271.65元（6,102.36元×70%=4,271.65元）。对原告主张被告支付资金占用费的诉请，因在本案中，原、被告双方均存在违约情形，根据《中华人民共和国民法典》第五百九十二条“当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，且双方在合同中也无约定，其产生的损失由其自行承担，故对原告的该项诉请，本院不予支持。对被告主张小区业委会成立问题，未备案问题、是否合法问题等进行抗辩的意见，与本案无关联性，其抗辩理由不成立，本院不予以采纳；对被告的其他抗辩意见，无事实和法律依据，本院不予以采纳。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百九十二条、第九百三十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十第、第二百七十一条之规定，判决如下：一、被告顾怀玲于本判决发生法律效力之日起十日内向原告贵州创和物业有限责任公司缴纳2017年8月1日至2021年6月1日期间的物业服务费4,271.65元；二、驳回原告贵州创和物业有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元（按简易程序减半收取），由原告贵州创和物业有限责任公司负担7.00元，由被告顾怀玲负担18.00元。本判决为终审判决。审判员  詹伟二〇二一年七月二十二日书记员  罗蒙