重庆市巴南区人民法院民事判决书 （2021）渝0113民初7793号 原告：张艺林，女，2006年11月27日出生，汉族，住重庆市璧山区。法定代理人：林华（母亲），女，1981年7月4日出生，汉族，住重庆市璧山区。法定代理人：张兴鹏（父亲），男，1981年5月6日出生，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：方全丽，重庆璧山区壁城法律服务所法律工作者。被告：重庆宝力通市场管理有限公司，住所地重庆市巴南区南彭公路物流基地环道东路6号，社会统一信用代码91500113MA5U490W1W。法定代表人：巫正海，董事长。委托诉讼代理人：刘顺南，重庆善庆律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨宁，重庆格林威律师事务所律师。原告张艺林与被告重庆宝力通市场管理有限公司（以下简称宝力通公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月26日立案后，依法适用简易程序，由审判员李庆祥独任审理。2021年5月24日，原告张艺林申请财产保全，本院于当日作出（2021）渝0113执保485号执行裁定书，裁定采取保全措施。于2021年6月1日公开开庭进行了审理，原告张艺林法定代理人林华和委托诉讼代理人方全丽、被告宝力通公司委托诉讼代理人刘顺南和杨宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张艺林向本院提出诉讼请求：1、请求被告宝力通公司支付自2020年1月1日至2021年3月1日期间的逾期交房违约金178 169.04元；2、请求被告宝力通公司支付自2020年1月1日至2021年3月1日期间的逾期通水、通电违约金178 169.04；3、请求被告宝力通公司支付保全担保费1000元。事实与理由：原、被告于2019年3月19日签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定原告张艺林购买被告宝力通公司开发的位于重庆市巴南区公平场大道873号附某号的房屋（以下简称附某号房屋），于2019年12月31日交房等。履行过程中，原告张艺林按约定支付了全部价款，被告宝力通公司逾期于2021年3月1日交房、通水、通电等，构成违约。经协商未果，原告张艺林遂向本院提起诉讼。被告宝力通公司辩称，第一、被告宝力通公司通知原告张艺林的接房时间为2021年3月1日，逾期交房虽然属实，但并未给原告张艺林造成损失，按照违约金填平损失的原则，被告宝力通公司不应当承担逾期交房违约金。第二、房屋在2021年3月1日接房之前未通水、通电属实，但被告宝力通公司承担逾期交房责任即可，不应重复承担逾期通水、通电的责任，交房之后没有通水、通电的情况下才承担逾期通水、通电的责任。第三、原告张艺林请求违约金过高，应当降低，应当扣除新冠疫情不可抗力期间两个月，并按照当地租金标准计算违约金。故，请求人民法院依法裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人举示的证据，本院认定如下：1、原告张艺林举示的《重庆市商品房买卖合同》、《重庆市新建商品房使用说明书、新建商品房质量保证书》、收据、银行交易明细、结婚证、出生医学证明、诉讼财产保全保单及保险条款、保全担保费发票，经审查，本院均予以确认；2、被告宝力通公司举示的客户更名审批表、优惠购房审批单、《商铺租赁协议》、《房屋租赁合同》、《办公室租赁协议》，经审查，对三份租赁合同，无法核实真实性，不予确认，其余证据本院均予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月19日，原告张艺林的监护人林华代理原告张艺林与被告宝力通公司于签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定原告张艺林购买被告宝力通公司开发的位于重庆市巴南区公平场大道873号某5号房屋一套，价格840 420元，于合同签订日前支付首付款420 420元，于2019年4月30日前支付余款420 000元；约定被告宝力通公司在2019年12月31日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告张艺林，逾期交房90日以内的，被告宝力通公司按已付房款0.05%/天的标准支付违约金，逾期超过90日的，原告张艺林有权解除合同，若继续履行的，被告宝力通公司按已付房款0.05%/天的标准支付违约金；约定被告宝力通公司应当在2019年12月31日前通水、通电，逾期按已付房款0.05%/天的标准支付违约金等。履行过程中，原告张艺林于2019年3月19日支付了首付款420 420元，于2019年4月29日支付了余款420 000元，被告宝力通公司通知原告张艺林于2021年3月1日接房，该房屋在交房前未通水、未通电。另查明，审理中，原告张艺林申请了诉讼财产保全，由中国平安财产保险股份有限公司提供保全担保，原告张艺林支付了保费1000元。现原、被告就合同履行产生纠纷，经协商未果，原告张艺林遂向本院提起诉讼。审理中，原告张艺林坚持其诉讼请求，被告宝力通公司请求依法裁判。本院认为，原告张艺林与被告宝力通公司于2019年3月19日签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立并合法有效，对当事人具有法律拘束力，双方当事人应当按照合同约定享有自己的权利、履行自己的义务，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施、支付违约金或者赔偿损失等违约责任。履行过程中，原告张艺林按约已支付了全部购房款，被告宝力通公司应在2019年12月31日前交付房屋，但其逾期通知于2021年3月1日接房，并逾期于接房前通水、通电，已构成违约，应承担继续履行、支付违约金等违约责任。对于逾期交房违约金，《重庆市商品房买卖合同》约定逾期交房违约金标准为以已付房款的0.05%/天，被告宝力通公司认为标准过高，请求降低。首先，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，违约金的性质以填补守约方的损失为主要功能，并非以严厉惩罚违约方为目的，过高的违约金可能与公平原则存在冲突，违约金的确定应以实际损失为基础。本案中，业主购买的是商铺，房地产开发商逾期交房给业主造成的实际损失可参照当地房屋租金计算，综合本案实际和证据，逾期交房违约金酌情调整为0.03%/天较为适宜，此标准足以弥补原告张艺林的损失，并体现了惩罚性。其次，对被告抗辩应当扣除新冠疫情导致的不可抗力期间2个月的意见，经审查，2020年初我国爆发新冠疫情，发生于本案约定的交房时间即2019年12月31日之前，被告宝力通公司逾期后发生不可抗力的，不能免除其违约责任。经计算，基于原告张艺林的请求，逾期交房时间自2020年1月1日至2021年3月1日，共计426天，被告宝力通公司应付违约金107 405.68元（840 420元×0.03%/天×426天）。对于原告张艺林主张的逾期通水、通电违约金，《重庆市商品房买卖合同》约定的交房和完成通水、通电的时间相同，违约金支付时段事实上相同，该约定是为了保障购房者在接房以后能够正常使用房屋，实质是要求开发商在交房时保证已经通水、通电，在房屋交付前是否完成通水、通电对购房者并无实际意义，并不会给购房者造成任何损失，只要开发商在交房时做到了通水、通电，即便逾期交房，但并无逾期通水、通电的违约恶意，亦无惩罚的必要，仅需承担逾期交房责任即可，逾期交房违约金已经足以体现出对被告宝力通公司违约行为的惩罚性。故，本院已经主张了逾期交房违约金，不再主张同一期间的逾期通水、通电违约金。对于原告张艺林主张的保全担保费1000元，并非本案诉讼必然需要支出的费用，其请求被告宝力通公司负担无法律依据。综上所述，对于原告张艺林的第一项诉讼请求，本院予以支持被告宝力通公司支付自2020年1月1日至2021年3月1日期间的逾期交房违约金107 405.68元，超出部分不予支持。对于原告张艺林的第二诉讼请求，于法无据，不予支持。对于原告张艺林的第三诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条的规定，判决如下：一、被告重庆宝力通市场管理有限公司在本判决生效后七日内支付原告张艺林自2020年1月1日至2021年3月1日期间的逾期交房违约金107 405.68元；二、驳回原告张艺林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6646元，减半收取3323元，保全费2270元，合计5593元，由被告宝力通公司负担（此款原告张艺林已经垫付，被告宝力通公司在本判决生效后七日内支付原告张艺林5593元，本院预收的诉讼费不作清退）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院，同时预交上诉案件受理费。逾期未预交上诉案件受理费又不提出缓（免、减）交申请的按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。  审 判 员    李庆祥   二○二一年七月二十二日 法官助理    陈  宸书 记 员    邹孔丽 - 1 -