贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终3315号上诉人（一审原告）：周波，男，汉族，1978年6月29日出生，住贵州省织金县。被上诉人（一审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：王连发，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师。上诉人周波因与被上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳恒通公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2021）黔0502民初3958号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人周波上诉请求：撤销一审判决，改判支付上诉人第一、三项诉讼请求，并判决被上诉人返还案外人周忠文相关开户费及利息；本案诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：根据合同约定，被上诉人于2015年7月22日取得备案证明书，但一直未将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人，导致案涉房屋一直未办理房屋产权转移登记，构成违约，应当承担违约责任。被上诉人于2014年9月1日交付房屋给上诉人使用，根据商品房买卖合同司法解释的规定，被上诉人的违约时间自2014年12月1日起算，一审认定为2015年8月27日错误。商品房买卖合同是一对一的权利义务关系，非一对多的权利义务关系，被上诉人采取在楼栋张贴公告的方式和登报公告的通知方式，无法律依据和合同约定。被上诉人始终未以电话、短信、书面通知的方式通知上诉人办理产权登记事宜，一审以被上诉人张贴公告的2018年1月15日作为有效通知的方式，并认定违约时间自2018年1月8日起算，认定事实不清。依照合同中关于被上诉人在交房后360日内为上诉人办理产权转移登记相关手续的约定，被上诉人违约的时间自2015年8月27日起算，一审以2018年1月8日起算自相矛盾。关于开户费4474元及利息，案外人周忠文已授权周波全权处理，请求人民法院予以支持。被上诉人碧阳恒通公司二审未作答辩。原审原告周波一审诉讼请求：1.判决被告支付原告逾期办理房屋不动产权证书违约金31949.29元（具体计算方式以购房款342070.00元为基数，按日万分之一的标准，从2018年1月9日起计算至2020年7月31日）；2.判决被告十日内支付原告各项开户费4474.00元及利息暂计1000.00元（利息以4474.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率，从2012年8月6日起计算至被告实际返还完毕之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2012年8月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定将被告开发的位于毕节市，建筑面积129.67平方米，套内建筑面积为106.33平方米，房屋总价款为342070.00元的商品房出卖给原告。被告向原告交付涉案商品房的时间为2013年7月30日前。原、被告在合同中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定。同日双方签订《补充协议》中约定，第二十二条中所指“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了购房款337598.00元。2014年9月1日被告向原告交付涉案房屋。2015年7月22日，被告取得涉案《商品房屋备案证明书》，具备了办理不动产权属转移登记条件。2018年1月15日被告在涉案楼幢张贴通知，通知该栋业主提交资料办理不动产权属证书。2020年7月28日原告签署委托书委托被告为其办理不动产权属登记。2020年7月31日，涉案商品房取得《不动产权证书》。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。关于逾期办证违约金的问题，被告对此提出诉讼时效抗辩，逾期办理涉案商品房不动产权证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。原告于2014年9月1日实际收房，被告应当于原告实际收房的360日内即2015年8月27日前为原告办理商品房转移登记。截至2015年8月27日，被告仍未为原告办理房屋产权证书，自2015年8月27日起，被告即构成违约。原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法典》关于3年诉讼时效期间的规定，原告向本院提交诉讼材料之日（即2021年1月8日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2018年1月8日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效。关于逾期办证违约金起止时间应如何认定的问题，前述关于诉讼时效的分析已认定本案的违约金起始时间从2018年1月8日开始，不再赘述。因原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记，故被告将办理转移登记相关资料交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。被告于2015年7月22日取得涉案楼幢的《商品房屋备案证明书》，被告所举张贴通知时间为2018年1月15日，被告的该通知行为应认定为有效，故违约金应计算至2018年1月15日止。对于违约金计算的标准问题。原、被告双方签订的《补充协议》约定，被告逾期办理房屋转移登记的，按原告已付购房款的每日万分之一支付违约金，该约定符合法律规定，予以支持。原告主张以342070.00元作为计算违约金的基数，但是根据原、被告双方提供的购房款发票，仅能证明原告所缴纳的购房款为337598.00元，故违约金计算为：236.32元（337598.00元×0.0001×7日）。关于被告应否返还原告开户费及利息的问题，根据原告所提供的开户费收据显示，收据上载明的缴纳该笔开户费的权利人为案外人周忠文，并不是原告本人。原告也未举证证明案外人周忠文将自己的权利转让给原告或者委托原告代为主张其权利。故，对于原告的该项主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，一审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告周波逾期办理涉案商品房不动产权证书的违约金236.32元；二、驳回原告周波的其他诉讼请求。案件受理费312.00元，由原告周波负担287.00元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担25.00元。本案二审期间，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：根据双方所签《补充协议》第8.3条“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”和第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”的约定，一审认定被上诉人应当于上诉人办理入住手续之日即案涉商品房交付之日起360日内即2015年8月27日前为被上诉人办理商品房转移登记，被上诉人未如期履行构成违约，并无不当。上诉人已于2014年9月1日接收案涉商品房，被上诉人在案涉楼栋张贴公告的方式能够起到通知案涉楼栋人员的作用，应当认定对上诉人已尽通知义务。上诉人于2020年7月28日才向被上诉人出具委托书委托被上诉人代为办理不动产权属登记，其间所致迟延系上诉人行为所致，被上诉人不应承担违约责任。案涉房屋于2020年7月31日已取得《不动产权证书》，可见，被上诉人接上诉人委托后，并未迟延。一审根据三年诉讼时效的有关规定，自上诉人起诉时间回溯三年自2018年1月8日起对上诉人所主张的逾期办证违约金予以保护，符合法律的规定。上诉人所提交缴纳各项开户费的收据中缴费人为周忠文，而周忠文并未将该债权转让给上诉人，上诉人虽在二审中提交委托书，但该委托书仅为委托上诉人代为处理相关事宜，即权利人仍为周忠文，应以周忠文为权利人主张权利，故上诉人关于退还各项开户费的请求不能成立，予以驳回。综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费624元，由上诉人周波负担。本判决为终审判决。审判长  杨孝春审判员  吉 雪审判员  郭少华二〇二一年七月十日书记员  秦 倩