河南省许昌市建安区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1003民初2377号原告（反诉被告）：李世璇，男，1990年6月17日生，汉族，住山西省永济市。委托诉讼代理人：苏晓倩、郭威，上海市海华永泰（郑州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：郭永军，男，1970年8月26日生，汉族，住山西省永济市。委托诉讼代理人：刘程辉，河南君志合律师事务所律师。原告(反诉被告)李世璇诉被告（反诉原告）郭永军租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法由审判员孙飞虎适用简易诉讼程序公开开庭审理了本案,原告（反诉被告）委托诉讼代理人苏晓倩、郭威、被告（反诉原告）郭永军及其委托诉讼代理人刘程辉到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的房屋租赁合同；2.退还原告预交的租金5万元；3.承担本案诉讼费。事实与理由：原被告系同乡关系，2021年3月29日，双方口头约定房屋租赁协议，约定被告作为出租人将其位于许昌市建安区出租给原告用于商业经营，租期一年，租金6万元。付款方式为原告预交5万元，剩余1万元在双方签订书面租赁合同时支付。被告（反诉原告）辩称：原告所诉不实。真实情况是双方店铺整体转让协议。双方采用口头约定形式，由原告表哥参与见证协商合法有效。2021年3月28日晚协议达成后，3月29日原告按照约定支付被告5万元转让费后，将钥匙交于被告，被告接手并开始经营，双方协议已实际履行。29日、30日，被告约房东到现场与原告签订房屋租赁协议时，原告反悔，提出不接手饭店，构成违约。被告（反诉原告）向本院提交的反诉请求：原告立即支付房屋设施转让费1万元并承担反诉费用。事实及理由：原告经营饭店。2020年7月，原告租赁涉案房屋装修后添置物品经营“山西面馆”。2021年3月，原告因母亲患病无法经营将饭店转让给原告。双方约定转让费为6万元。3月29日原告支付5万元，下欠1万元原告承诺于半月内给付。原告收到钥匙及设施后，当日入住并实际经营。但原告至今未支付1万元欠款，故提起反诉。原告（反诉被告）辩称：被告违反口头约定，合同已经不能继续履行，其要求原告支付1万元的反诉请求没有法律及事实依据，应予以驳回。原告未支付余款的原因是被告存在欺诈，其待原告支付5万元租金后才告知原告不足半年的租金就需6万元，且需要在2021年7月就全部缴纳2022年全年房租，这才是导致原告仅经营半天就产生矛盾并报警处理、关门的原因。双方达成的口头协议为不定期租赁合同，原告有权随时解除合同，在原告未实际使用租赁房屋的情况下，被告应当返还已支付的5万元租金。原告（反诉被告）向本院提交的证据材料有：1.涉案门面房照片，证明被告作为承租人转租给原告的房屋，租赁期限为被告剩余租期一年；2.微信转账记录一组，证明原告向被告转账5万元预交房租，因被告原因导致合同不能履行应当返还5万元预交租金；3、2021年3月30日原告报警记录，证明原告受到合同欺诈遂报警寻求解决，被告应当予以返还预交租金。被告（反诉原告）向本院提交的证据材料有：1.票据4份、微信转账记录一组，证明被告开办涉案饭店期间，添置的部分设施及价格。被告将包括包括上述物品的山西饭店一并转让给原告；2.案外人王某转账记录一张，证明2021年3月28日中午老板是被告，29日中午老板是原告；3.被告妻子于2021年3月29日午饭后书写记录单一份，证明原被告双方当日午饭后已完成涉案饭店最后的清点交接；4.证人谢某、周某、杨某、何某书面证言各一份，证明原被告双方转让涉案饭店的具体过程；5.被告于案外人张小红签订的商铺租赁合同一份，证明被告租赁房屋经营饭馆的事实及合同内容；6.通话记录一组，证明涉案房屋房东与原告及其表哥商谈签订租赁合同的事实；7.照片2张，证明被告经营的涉案饭店转让时的实物摆放情况；8.证人王某、李某1、李某2出庭作证，证明涉案饭店系有偿转让且交付原告已经接受经营。被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交的证据材料真实性均无异议，但认为不能证明其目的，双方真实的转让价格为6万，原告支付的5万元不是租金而是整体转让金的一部分，含2021年4月至7月这期间被告已经支付过的房屋租金1.5万元。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交证据1真实性无异议，采购设施不能证明用于转让，与本案无关；对证据2真实性不认可且仅能证明原告试营业的情况；对证据3不认可，自书没有接收人签字，不能证明原告接收该物品；对证据4，不予认可，未经质证的证言不能作为证据使用；对证据5不予认可，该合同不能约束原告，与本案无关；对证据6认为属实，但没有具体内容，不能证明其目的；对证据7，属实，但拍摄时间不能确定，与我方是否经营无关；对三证人证言不认可，程序上未在举证期内提交书面证言，且王某与被告有利益关系且仅证明原告经营半天，其余人作为搬东西的，什么情况都不知道，其证言与本案无关。本院对原告（反诉被告）提供的证据材料进行了审查,其内容真实、形式合法,与本案事实有关联,可以作为本案定案的依据。对被告（反诉原告）提交的证据3，该证据系被告家属自书，缺乏客观性，原告（反诉被告）对其真实性又予以否认，本院对该证据不予采信；对被告（反诉原告）提供的其它证据，内容真实客观，形式合法，且能够相互印证，本院予以确认。经审查，本院认定事实如下：2020年，被告（反诉原告）郭永军与案外人张小红签订租赁合同，租赁位于许昌市建安区间用于经营招牌为“山西面馆”的饭店。约定租期2年，自2020年8月1日至2022年7月31日，每年租金4.5万元，自每年租期到期前一个月提前交纳下一年度的租金。租期内，若承租方整体转让未到期的商铺使用权时，需经出租方同意并满足原签订的合同条件、租金不少于原价。受让方需与案外人张小红重新签订房屋租赁合同，装修物权归属郭永军处置。在签订租赁协议正式经营前，被告（反诉原告）已经围绕饭店需要进行装修并购置相关设施。2021年3月末，因被告（反诉原告）家人患病需照顾，欲转让涉案饭馆。3月28日，原告（反诉被告）李世璇及亲属与被告（反诉原告）协商，决定接手经营。约定价款为6万元，原告（反诉被告）于当日分批转账5万元后，取得钥匙并安排厨房设施进店。3月29日中午，原告（反诉被告）实际经营该饭店并售卖收款。3月30日、4月1日，因需与房东协商相关手续、涉及金额、期限、押金等重要事项发生分歧并产生矛盾致使报警处置，原告（反诉被告）撤离涉案饭店，另觅场所，被告（反诉原告）因家事无法经营。涉案饭馆至今搁置，屋内物品未处理。原告（反诉被告）李世璇提起诉讼，要求判如所请。期间被告提出反诉。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告（反诉被告）李世璇主张双方口头约定的是房屋租赁合同，但未提供相应的证据予以证明，且原告（反诉被告）在自述中对于被告（反诉原告）是否系房屋的所有权人、对出租的商铺具备何种处置权均不清楚的情况下先行支付5万元租赁费并接手实际经营的行为，与房屋租赁商业惯例不符。故对于原告（反诉被告）要求解除双方签订的房屋租赁合同、判令被告（反诉原告）退还预交租金5万元的诉讼请求，本院不予支持。被告（反诉原告）郭永军主张双方口头约定的系涉案店铺转让协议，综合已查明事实及原被告双方实际实施的行为，本院予以确认。当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。本案涉案店铺转让内容既应当包含店铺内已有物品及设施，又涉及郭永军与房东签订的剩余租期的租金，亦包括李世璇代替郭永军与房东续签租赁合同时的权利义务，该合同虽自李世璇给付5万元转让费、郭永军交付店铺由李世璇实际经营时成立，但李世璇仅实际经营一日，因双方发生分歧也未能与房主达成转租、续租协议。原告（反诉被告）李世璇已经以交还钥匙、撤离店铺并另觅地方经营等行为表明不履行合同义务，郭永军有权要求其承担违约责任。但综合本案中违约方的过错程度，考虑到继续履行合同对双方的影响，以及守约方应当进行的合理减损等情况，合同继续履行已不符合公平原则。郭永军可在能力范围内及时处置涉案店铺，减小实际损失，并待确定店内物品、设施、装修及租金等损失具体数额后，再行主张。故对于被告（反诉原告）郭永军要求李世璇依约给付转让费1万元的反诉请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法典》第四百九十条、第五百六十六条、第五百七十八条、第五百八十条、第五百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:一、驳回原告（反诉被告）李世璇的诉讼请求。二、驳回被告（反诉原告）郭永军的诉讼请求。本诉案件受理费减半收取计525元，由本诉原告李世璇承担；反诉案件受理费减半收取计25元，由反诉原告郭永军承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 员 孙飞虎二〇二一年七月三十日法官助理 樊校君书 记 员 李晨光