淮安市洪泽区人民法院民 事 判 决 书（2021)苏0813民初1478号原告：南京和谐物业管理有限责任公司，住所地南京市秦淮区水秀花园7号201室。法定代表人：魏明，该公司董事长。委托诉讼代理人：殷万珠，该公司员工。委托诉讼代理人：董光，江苏润知律师事务所律师。被告：江苏洪泽新绿城地产发展有限公司，住所地淮安市洪泽区东十一道北侧、东三街西侧。法定代表人：周黎明，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：郭明，该公司员工。委托诉讼代理人：席树俊，江苏淮海潮律师事务所律师。第三人：淮安名居物业服务有限公司，住所地淮安经济技术开发区深圳路上成发展大厦1号楼1101室。法定代表人：王兵，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘义贤，该公司员工。委托诉讼代理人：杜姗姗，江苏淮海潮律师事务所律师。第三人：洪泽区高良涧街道办事处临河社区，住所地淮安市洪泽区。法定代表人：曹慧，该社区书记。委托诉讼代理人：唐建，该社区办事员。原告南京和谐物业管理有限责任公司（以下除判决主文外简称和谐物业）与被告江苏洪泽新绿城地产发展有限公司（以下除判决主文外简称新绿城公司）、第三人淮安名居物业服务有限公司（以下简称名居物业）、第三人洪泽区高良涧街道办事处临河社区（以下简称临河社区）排除妨害纠纷一案，本院于2021年4月29日立案受理后，依法适用简易程序于2021年7月7日公开开庭审理了本案。原告和谐物业的委托诉讼代理人殷万珠、董光，被告新绿城公司的委托诉讼代理人席树俊，第三人名居物业的委托诉讼代理人刘义贤、杜姗姗，第三人临河社区的委托诉讼代理人唐建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告和谐物业向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告根据《物业承接查验办法》与原告进行交接，向原告移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备；2、被告承担本案诉讼费用。另，如果被告向我们进行了交接，第三人名居物业必须离场。事实与理由：2016年临河社区居委会发布《金都秀水住宅小区前期物业管理招标公告》，原告中标。同年12月30日临河社区居委会向原告出具【2016】第309号中标通知书。2017年1月24日原告与临河社区居委会签订《金都秀水小区前期物业服务委托合同》，约定建筑面积117000平方米（一期：65168平方米），金都秀水小区一期如期交付。因该小区建设公司破产清算，被告取得该小区二期工程的建设开发，现金都秀水二期已完工，符合向原告交付条件，但被告一直未向原告移交物业，而与其他物业公司签订前期物业管理合同，违反《物业管理条例》第三十三条，致小区管理混乱。请法院支持原告诉讼请求。被告新绿城公司辩称：请求驳回原告的诉讼请求。1、被告系案涉海棠晴园小区的建设单位，该小区现处前期物业管理阶段，应由被告选聘物业服务企业。根据《江苏省物业管理条例》第31条、《淮安市住宅物业管理条例》第40条，前期物业管理由建设单位负责，建设单位负责选聘前期物业服务企业。根据《物业管理条例》第25条，被告在商品房预售前，公开选聘前期物业服务企业，并将前期物业服务合同约定内容写入商品房买卖合同，得到业主签字认可，通过网签备案，手续完备。2、海棠晴园小区建设用地是独立的不动产。洪泽法院竞拍洪泽区金莺花园西南侧土地，被告竞拍成功，并于2017年12月20日取得独立的不动产权证书，《竞买须知》第十三条载明物业管理等依照相关法律法规和政策的规定由双方各自承担。海棠晴园是洪泽区发改委独立立项项目，淮安市规划局将海棠晴园单独规划并颁发建设工程规划许可证，洪泽区住建局登记备案。洪泽区高良涧街道办事处确认海棠情缘是一个物业管理区域，并接收名居物业缴纳的海棠晴园物业保证金40000元。海棠晴园小区与金都秀水小区属于不同的物业管理区域，两个小区包括消防、车库、水、电、燃气、天线、窨井、监控安防等互不交叉，互不干涉，独立管理。3、临河社区居委会无权招标及签订案涉前期物业服务合同，该合同不能约束被告及名居物业。4、被告经洪泽区行政审批局批准，通过公共资源交易中心公开选聘前期物业服务企业，中标的名居物业已就海棠晴园前期物业服务在洪泽区住建局备案，被告已根据相关规定于名居物业实际交接。第三人名居物业述称：1.名居物业是依法通过招标方式被建设单位选聘的物业服务企业。被告作为建设单位，是唯一有权选聘并签订书面前期物业服务合同的主体，名居物业依法依规中标，经洪泽区行政审批局批准，并在洪泽区住建局备案。洪泽区高良涧街道办事处接收名居物业交纳的物业保证金，是对相关事实予以确认。2、原告起诉缺乏依据。《金都秀水住宅小区前期物业管理招标公告》、2016年12月30日《中标通知书》和《金都秀水小区前期物业服务委托合同》均不能作为原告起诉的理由，上述文件形成在洪泽县金丰房地产有限公司（以下简称金丰公司）破产清算期间，破产管理人接管和处理金丰公司相关事务。各级条例规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业前，只有建设单位有权签订前期物业服务合同，居委会无权签订。3、被告已按照法律程序，根据《物业承接查验办法》与名居物业进行交接，形成书面记录，被告与名居物业共同签章确认，并向房地产行政主管部门备案。4、名居物业签订合同，已实际开始履行相关权利义务。第三人临河社区述称：金都秀水当时属于烂尾工程，已经有部分业主住进来了，没有物业公司，高良涧街道委托临河社区对外招标，后与原告签订的前期物业合同。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年9月14日，洪泽区发改委作出洪发改发[2009]55号文，核准金丰公司金都秀水小区建设项目。2014年7月10日，本院作出（2014）泽商破字第0006-1号民事裁定书，裁定受理金都秀水小区原开发商金丰公司破产申请。同日，本院作出（2014）泽商破字第0006-1号决定书，指定金丰公司清算组担任金丰公司管理人，清算组组成人员：许新桥、谢国光、陈定保、梅运奎、丁君、徐昊飞、蒋超、仇应关、费剑、侯喆、杨蕾蕾、王为民。2017年9月30日，本院作出（2014）泽商破字第0006-2号民事裁定书，裁定宣告金丰公司破产。2019年10月31日，本院作出（2014）泽商破字第0006-6号民事裁定书，裁定终结金丰公司破产程序。本院受理金丰公司破产申请后，2016年临河社区居委会发布《金都秀水住宅小区前期物业管理招标公告》。同年11月17日，洪泽区高良涧街道办事处出具洪涧办复[2016]7号文，批复同意临河社区居委会采取公开招标方式招聘金都秀水物业服务企业。同年12月30日临河社区居委会向原告出具[2016]第309号中标通知书。2017年1月24日原告和谐物业（乙方）与临河社区居委会（甲方）签订《金都秀水小区前期物业服务委托合同》，甲方委托乙方实行物业管理服务，约定坐落位置洪泽区金莺花园西南侧，建筑面积117000平方米（一期：65168平方米），合同甲方加盖临河社区居委会公章，曹建军、吴营生二人签字。原告和谐物业提供物业服务。本院裁定金丰公司破产后，金丰公司管理人依法对该公司位于洪泽区金莺花园西南侧的土地（面积27094.68平方米，约40.64亩）使用权即破产财产，通过拍卖方式变现。在竞买须知中明确，一、二期之间无隔墙，同用一期前后大门、地下人防一期规划多余部分，由竞买人使用，竞买人在拍卖成交后20日内支付给金丰公司管理人人防资源共享费用500万元。2017年11月19日的拍卖中，新绿城公司以4075万元竞买成功。2017年11月22日，本院作出（2014）泽商破字第0006-3号民事裁定书，对新绿城公司通过竞买取得该土地使用权（面积27094.68平方米）予以确认。2017年12月20日，新绿城公司取得洪泽区金莺花园西南侧地块的建设用地使用权登记证书（苏2017洪泽区不动产权第0009459号）。2018年5月4日，海棠晴园项目在洪泽区发改委备案（备案证号：洪泽发改投资备[2018]42号），项目名称海棠晴园，项目法人单位新绿城公司，项目总建筑面积91225.73平方米，其中地上建筑面积75096.97平方米，地下建筑面积16128.76平方米。2018年8月2日，新绿城公司取得金都秀水二期（海棠晴园）项目建设工程规划许可证。2018年9月27日，新绿城公司在淮安市公共资源交易中心洪泽分中心对海棠晴园小区前期物业服务项目进行招标，名居物业中标，洪泽公证处出席招标现场。2018年10月9日，新绿城公司（甲方）与名居物业（乙方）签订《海棠晴园小区前期物业服务合同》，甲方委托乙方管理的物业名称海棠晴园，坐落位置洪泽区东十一道北侧、东三街西侧，建筑面积83884平方米，5栋9层电梯洋房，2栋27层高层。2018年11月27日，新绿城公司通过邀请招标方式选聘名居物业进驻服务，在洪泽区住建局备案（前期物业管理中标备案证明：洪物中标备[2018]002号）。2020年12月3日，名居物业向淮安市自然资源和规划局洪泽分局出具证明，新绿城公司将海棠晴园项目物业用房、监控机房、消防控制室及各个配套设施分项验收证明移交名居物业。次日，新绿城公司与临河社区居委会共同在《社区用房移交表》上签章，新绿城公司将海棠晴园项目社区用房移交临河社区居委会接收。2021年1月8日，洪泽区住建局出具《洪泽区住宅小区物业承接验收证明》，证明海棠晴园1-3、5-6幢相关查验资料已与物业服务企业交接，经物业服务企业检查验收，具备交付使用条件。庭审中，原、被告双方一致认可消防、水电、地下车库等金都秀水小区一期和海棠晴园是分开的，但共用一个大门。以上事实由原、被告双方当庭陈述、洪发改发[2009]55号文、（2014）泽商破字第0006-1号民事裁定书、（2014）泽商破字第0006-1号决定书、（2014）泽商破字第0006-2号民事裁定书、（2014）泽商破字第0006-3号民事裁定书、（2014）泽商破字第0006-6号民事裁定书、《金都秀水住宅小区前期物业管理招标公告》、洪涧办复[2016]7号文、临河社区居委会[2016]第309号中标通知书、《金都秀水小区前期物业服务委托合同》、苏2017洪泽区不动产权第0009459号建设用地使用权登记证书、洪泽发改投资备[2018]42号备案证、金都秀水二期（海棠晴园）项目建设工程规划许可证、《海棠晴园小区前期物业服务合同》、洪物中标备[2018]002号前期物业管理中标备案证明、《社区用房移交表》、淮安市自然资源和规划局洪泽分局证明、《洪泽区住宅小区物业承接验收证明》等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，《物业管理条例》第三十三条规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理，《江苏省物业管理条例》第七条规定，物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则，综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社会布局、社区建设等因素确定。涉案区域由金都秀水小区一期和海棠睛园组成，且水电、消防、地下车库区域均分开、分别独立使用。同时，新绿城公司拍卖取得海棠晴园地块后，办理了国有建设用地使用权证，并在区发改委备案海棠晴园投资项目，在淮安市规划局办理了建设工程规划许可证。故新绿城公司海棠晴园属于新建项目，与金都秀水小区一期为两个独立的建设项目，不属于同一物业管理区域。另，新绿城公司拍得该地块后，依法取得相关建设手续，对海棠晴园项目进行投资开发建设，进行前期物业管理，并与名居物业签订《海棠晴园小区前期物业服务合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告要求被告根据《物业承接查验办法》与原告进行交接，向原告移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、《物业管理条例》第三十三条，判决如下：驳回原告南京和谐物业管理有限责任公司的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元。由原告南京和谐物业管理有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时向该院（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院，收款银行：中国银行，账号：62×××53，收款行地址：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行）预交上诉案件受理费。审 判 员 黄丛梅二〇二一年七月二十七日法官助理 刘巧儿书 记 员 刘云艳附：相关法律法规及司法解释《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。《物业管理条例》第三十三条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。