山东省青岛市中级人民法院执 行 裁 定 书(2021)鲁02执异557号案外人：吴思慧，女，1970年5月29日出生，汉族，住北京市顺义区。委托代理人：张雪，北京清律律师事务所律师。申请执行人：兴业银行股份有限公司青岛分行，住所地山东省青岛市崂山区同安路886号。负责人：彭光辉，行长。委托代理人：法挺，上海段和段（青岛）律师事务所律师。委托代理人：申洋，上海段和段（青岛）律师事务所律师。被执行人：北京百顺达房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区河南村。法定代表人：景百孚，董事长。委托代理人：钟卫，北京市德鸿律师事务所律师。被执行人：青岛凯乐美经贸有限公司，住所地山东省青岛市市南区东海西路12号。法定代表人：肖文忠，总经理。委托代理人：梁晨，北京智沃律师事务所律师。本院在执行申请执行人兴业银行股份有限公司青岛分行与被执行人青岛凯乐美经贸有限公司、北京百顺达房地产开发有限公司等金融借款合同纠纷【执行案号（2021）鲁02执161号】一案过程中，案外人吴思慧向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人吴思慧称，请求1.中止执行（2021）鲁02执161号执行裁定书；2.依法解除对北京百顺达房地产开发有限公司名下位于北京市顺义区金碧湖畔北区12号楼、124号楼、134号楼、156号楼、185号楼（下称案涉五套房产）的查封措施；3.撤销青岛市产的拍卖行为。事实与理由：案外人吴思慧与北京百顺达房地产开发有限公司的实际控制人景百孚在离婚协议中就案涉五套房产的权属进行约定，案外人吴思慧系案涉五套房产的事实物权人。法院的拍卖行为侵害了案外人吴思慧的事实物权，应予撤销，同时执行行为应予中止，对于案涉五套房产的查封措施也应予以解除。北京百顺达房地产开发有限公司的实际控制人是景百孚，2011年12月23日，案外人吴思慧与景百孚于北京市朝阳区人民法院达成民事调解书自愿离婚，同时双方签署《离婚协议书补充协议》，就有关婚内财产分割事宜达成一致。其中，景百孚在《离婚协议书补充协议》中明确承诺将为案外人吴思慧购置北京百顺达房地产开发有限公司建设开发的北区113＃Ｅ、3＃Ｃ、169＃Ｃ、149＃Ｂ、135＃Ｃ五套房产，北区113＃Ｅ、3＃Ｃ、169＃Ｃ、149＃Ｂ、135＃Ｃ系规划号，实测号分别为北区12号楼、124号楼、134号楼、156号楼、185号楼，即案涉五套房产，后案外人吴思慧实际占有使用案涉五套房产。最高人民法院在（2014）三中民终字第09467号案中已明确：婚内财产分割协议只涉及到财产在夫妻之间的归属问题，依双方约定即可确定，无须以公示作为物权变动要件。应当尊重夫妻之间的真实意思表示，按照双方达成的婚内财产分割协议履行，优先保护事实物权人。故此，案涉五套房产没有办理不动产登记手续实际登记至案外人吴思慧名下，但案外人吴思慧享有事实上的物权，属于事实物权人。目前案外人吴思慧已就包含案涉五套房产在内的十套房产向北京朝阳区人民法院提起确权诉讼，被告是景百孚与北京百顺达房地产开发有限公司，北京市朝阳区人民法院已经受理，并将于2021年7月14日召开第一次庭审，所以就案件的具体情况，案外人吴思慧请求中止对案涉五套房产的执行，等待确权诉讼的结果。申请执行人兴业银行股份有限公司青岛分行答辩称，一、案外人吴思慧对案涉五套房产不享有物权。物权的种类和内容由法律规定，我国现行法律法规并未对事实物权作出规定，案外人吴思慧及景百孚对案涉五套房产不享有物权。案涉五套房产已经办理登记手续，登记在被执行人北京百顺达房地产开发有限公司名下，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一项的规定，案外人吴思慧及景百孚均非案涉五套房产的权利人。二、案外人吴思慧的主张没有事实与法律依据。根据案外人吴思慧所述，其与景百孚2011年12月23日签订《离婚协议书补充协议》，约定景百孚离婚后为案外人吴思慧购置案涉五套房产，因所谓的“购置”并未实际发生，景百孚及案外人吴思慧均未取得案涉五套房产的所有权，且不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，因此，案外人吴思慧对案涉五套房产不享有任何权利。综上，案涉五套房产系登记在被执行人北京百顺达房地产开发有限公司名下财产，案外人吴思慧对案涉五套房产不享有任何权利，其主张没有事实与法律依据，请求驳回案外人吴思慧的异议请求。被执行人北京百顺达房地产开发有限公司为参加公开听证，但是在本院笔录中明确表示，案外人吴思慧的执行异议没有任何事实以及法律依据，本案应该继续执行案涉五套房产。案外人吴思慧提交的证据均与北京百顺达房地产开发有限公司无关，其异议的主要依据是案外人吴思慧与景百孚的离婚协议以及补充协议，该协议是吴思慧与景百孚签的，与北京百顺达房地产开发有限公司无关；另，景百孚并非北京百顺达房地产开发有限公司的实际控制人，也不是北京百顺达房地产开发有限公司的股东，仅仅是法定代表人；关于案外人吴思慧主张实际占用案涉五套房产的问题，现案涉五套房产的物业管理人是北京威德酒店物业管理有限公司，吴思慧是北京威德酒店物业管理有限公司的股东，持有该公司25%的股份，不存在案涉五套房产已经交付给案外人吴思慧的情况。被执行人青岛凯乐美经贸有限公司同意申请执行人兴业银行股份有限公司青岛分行与被执行人北京百顺达房地产开发有限公司的意见。案外人吴思慧提交如下证据：证据一、（2010）朝民初字第20914号民事调解书。证据内容：案外人吴思慧与景百孚自愿离婚，由北京市朝阳区人民法院出具民事调解书，双方就婚内财产分割问题自行达成协议。证据二、《离婚协议书补充协议》。证据内容：《离婚协议书补充协议》第1条及1.1款约定，男方景百孚同意在离婚后为女方吴思慧购置如下房产：北京百顺达房地产开发有限公司建设开发的如下房产（北区113#E，149#B，135#C，168#C，169#C，3#C，22#F，23#F，南区68#E，69#E）。证据一、证据二共同证明：案外人吴思慧与案外人景百孚离婚后达成《离婚协议书补充协议》，约定景百孚应当为案外人吴思慧购置北京百顺达房地产开发有限公司建设开发的北区113#C、3#C、169#C、149#B、135#C五套房产。其中北区113#E、3#C、169#C、149#B、135#C系规划号，实测号分别为北区12号楼、124号楼、134号楼、156号楼、185号楼，也即案涉五套房产。证据三、证明。证明：景百孚系北京百顺达房地产开发有限公司的实际控制人，由于涉案房屋在北京百顺达房地产开发有限公司名下建设开发，所以《离婚协议书补充协议》中约定的措辞为“购置”，但实际上就是景百孚与吴思慧对夫妻婚内共同财产达成了分割协议。协议签署后，案外人吴思慧已经实际占有使用案涉五套房产，系案涉五套房产的事实物权人，北京百顺达房地产开发有限公司对此明知且未曾提出过任何异议。吴思慧有权提起执行异议申请，主张法院中止针对案涉五套房产的执行程序，并解除案涉五套房产的查封措施。证据四、185号楼房屋内存放物品图片。证据五、185号楼房屋存放物品视频。证据六、185号楼房屋大门智能门锁照片。证据七、185号楼房屋燃气缴费单。证据八、12号楼房屋屋内存放物品图片。证据九、12号楼房屋视频。证据十、12号楼房屋钥匙。证据十一、12号楼房屋燃气缴费单。证据十二、124号楼房屋屋内存放物品图片。证据十三、124号楼房屋视频。证据十四、124号楼房屋大门钥匙。证据十五、156号楼房屋屋内存放物品图片。证据十六、156号楼房屋视频。证据十七、156号楼房屋大门智能门锁照片。证据十八、156号楼房屋燃气缴费单。证据十九、134号楼房屋屋内存放物品图片。证据二十、134号楼房屋视频。证据二十一、134号楼房屋钥匙。证据四至证据二十一共同证明：1.自《离婚协议书补充协议》签署后，景百孚及北京百顺达房地产开发有限公司已经将案涉185号楼、12号楼、124号楼、156号楼、134号楼五套房屋交付吴思慧实际使用。2.吴思慧早已占有使用案涉五套房产并存放个人物品，其中对于185个号楼、12号楼、156号楼三套房屋已装修并持续缴纳燃气费用。3.可见，案涉五套房产登记在北京百顺达房地产开发有限公司名下，但实际的物权人是吴思慧。作为事实物权人，吴思慧对该房屋依法享有物权期待权，有权提起执行异议。证据二十二、北京百顺达房地产开发有限公司的企业信用信息页面。证据二十三、景百孚与北京百顺达房地产开发有限公司的股权关系图。证据二十二、二十三共同证明：1.景百孚是北京百顺达房地产开发有限公司的实际控制人。2.结合证据1-22共同证明，景百孚在《离婚协议书补充协议》签署后，就已经向北京百顺达房地产开发有限公司支付对价购买案涉五套房产，此后景百孚及北京百顺达房地产开发有限公司将案涉五套房产实际交付给吴思慧，吴思慧自房屋交付后已实际占有使用案涉五套房产，系案涉五套房产的事实物权人。证据二十四、（2021）京精诚内民证字第02277号公证书及光盘。证明：2021年7月6日吴思慧在公证员的陪同下对包括案涉五套房产的八处不动产的外观现状办理了保全证据公证。证据二十五、（2021）京精诚内民证字第02276号公证书及光盘。证明：吴思慧通过IP360对包括案涉五套房产在内的八套房产进行了从外观到开门进入及房产内部使用情况的整体保全。整个过程通过公证处公证认证。证据二十六、燃气缴费单。证明：12号楼已装修并持续缴纳燃气费用。申请执行人兴业银行股份有限公司青岛分行质证意见：证据一民事调解书因系复印件真实性无法核实，且与本案无关。证据二离婚协议书补充协议因系复印件真实性不予认可，且该协议书第一条及第1.1款约定景百孚仅同意在离婚后为案外人吴思慧购置相关房产，但案外人吴思慧未提交有关支付对价的证据，该行为并未实际发生，案涉五套房产仍登记在北京百顺达房地产开发有限公司名下。证据三因系复印件真实性无法核实，从落款上看是案外人北京威德酒店物业管理有限公司出具，证明上没有经办人或法定代表人签字，证据形式不合法，并且鉴于案外人吴思慧系该公司股东，该公司出具的证明真实性存疑。证据四至证据二十一照片未注明拍摄时间及地点，视频证据未提交原始载体，形式不合法，燃气缴费单未提交原件，无法核实真实性。且单据显示并非系案外人吴思慧缴纳相关费用，即便以上证据为真实的，亦不能证明案外人吴思慧为案涉五套房产的权利人，并且因案外人吴思慧系案涉房产所在小区的物业服务企业的股东，物业公司对案涉五套房产进行管理，有进入案涉五套房产的便利条件，不能证明案涉五套房产已经实际交付案外人吴思慧。证据二十二真实性无法核实。证据二十三真实性不予认可。证据二十二至二十三真实性无法核实，且能够证明景百孚并非北京百顺达房地产开发有限公司控股股东及实际控制人。证据二十四、二十五、二十六因案外人吴思慧系庭审中提交，无法看到公证书的证据内容，其他意见同前。被执行人青岛凯乐美经贸有限公司的质证意见同申请执行人兴业银行股份有限公司青岛分行，且吴思慧和景百孚离婚是在2011年，当时北京并没有出台相关限购政策，2016年、2017年后才出台限购政策，所以如果买卖真实发生，在2011年完全能够办理房产登记，但截至目前案涉五套房产仍登记在北京百顺达房地产开发有限公司名下，案外人吴思慧的异议理由不成立。申请执行人兴业银行股份有限公司青岛分行提交如下证据：证据一、北京市住房和城乡建设委员会物业项目信息查询打印页。证明：案涉五套房产所在的金碧湖畔项目物业服务企业是北京市威德酒店物业管理有限公司。证据二、国家企业信用信息公示系统查询页打印件。证明：案外人吴思慧系北京市威德酒店物业管理有限公司的股东，其提交的证据不能证明其合法占有案涉五套房产。案外人吴思慧质证意见：对两份证据的真实性需庭后核实。对于证明事项不予认可，无论吴思慧是否为相关物业公司的股东，都不影响异议吴思慧合法占有使用案涉五套房产。物业管理公司本身无权进入民宅，更无权使用其他主体的房产，吴思慧已经占有使用案涉五套房产十余年，北京百顺达房地产开发有限公司、景百孚均没有提出任何异议，吴思慧占有使用案涉五套房产是合法的，并进行了装修，实际支付案涉房产的相关费用（燃气、物业等），景百孚及北京百顺达房地产开发有限公司对于已经将案涉房产交付吴思慧是明知并且认可的。被执行人青岛凯乐美经贸有限公司质证意见为对证据的真实性以及证明事项均无异议。本院查明，兴业银行股份有限公司青岛分行与青岛凯乐美经贸有限公司、北京百顺达房地产开发有限公司、青岛佳源海通商贸有限公司、海上嘉年华（青岛）置业有限公司、景百孚金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月28日作出（2020）鲁02民初523号民事判决书，判决：一、青岛凯乐美经贸有限公司于本判决生效之日起十日内偿还兴业银行股份有限公司青岛分行本金2亿元及利息（截止到2020年4月29日利息、罚息、复利共计11804908.35元，自2020年4月30日至实际给付之日的利息按照合同约定利率计算）；二、青岛凯乐美经贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付兴业银行股份有限公司青岛分行律师费100万元；三、就上述第一项、第二项确定的债权，兴业银行股份有限公司青岛分行对北京百顺达房地产开发有限公司名下位于北京市顺义区不动产【证号：京（2016）顺义区不动产证明第0××3号、京（2016）顺义区不动产证明第0××4号】享有抵押权，有权对该抵押财产折价或拍卖、变卖所得价款在最高额本金1.52亿元以及合同约定的利息、罚息、复利以及抵押权人实现债权的费用等范围内优先受偿。兴业银行股份有限公司青岛分行实现抵押权后，北京百顺达房地产开发有限公司有权向青岛凯乐美经贸有限公司追偿；四、就上述第一项、第二项确定的债权，兴业银行股份有限公司青岛分行对北京百顺达房地产开发有限公司名下位于北京市顺义区会所1号不动产【证号：京（2016）顺义区不动产证明第0××5号】享有抵押权，有权对该抵押财产折价或拍卖、变卖所得价款在最高额本金4800万元以及合同约定的利息、罚息、复利以及抵押权人实现债权的费用等范围内优先受偿。兴业银行股份有限公司青岛分行实现抵押权后，北京百顺达房地产开发有限公司有权向青岛凯乐美经贸有限公司追偿；五、青岛佳源海通商贸有限公司、海上嘉年华（青岛）置业有限公司、景百孚对本判决第一项、第二项确定的债务在最高额本金2亿元以及合同约定的利息、罚息、复利以及债权人实现债权的费用等范围内承担连带清偿责任。保证人在承担保证责任后，有权向青岛凯乐美经贸有限公司追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院（2020）鲁02民初523号民事判决书发生法律效力后，由于被执行人没有履行还款义务，依照兴业银行股份有限公司青岛分行的申请，本院依法立案执行，执行案号为（2021）鲁02执161号。2021年4月20日，本院作出（2021）鲁02执161号之一执行裁定书，裁定：拍卖北京百顺达房地产开发有限公司名下位于北京市顺义区的不动产。同日，本院作出（2021）鲁02执161号责令限期迁出通知书，责令上述本院拍卖的不动产的使用人在15日内自行迁出，逾期将强制执行。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。”第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，案涉五套房产现登记在被执行人北京百顺达房地产开发有限公司名下，本院依法对该五套房产采取执行措施于法有据。且在本院（2020）鲁02民初523号民事判决书中已经确定申请执行人兴业银行股份有限公司青岛分行对包含案涉五套房产在内的多套不动产享有优先受偿权，尽管案外人吴思慧主张景百孚已经为其购买案涉五套房产，但是案外人吴思慧未能提交购房合同以及实际支付对价等相关证据，故案外人吴思慧的异议请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十七条、第二十八条、第二十九条的规定，裁定如下：驳回案外人吴思慧的异议请求。本案的案外人、当事人不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向青岛市中级人民法院提起诉讼。审 判 长 于瑞军审 判 员 焦兴凯审 判 员 龙 骞二〇二一年七月十六日法官助理 李兰兰书 记 员 陈春阳