广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤07民终2011号上诉人（原审被告）：蔡锦文，男，1967年1月27日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：张喻忻，广东金桥百信（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏玉淳，广东金桥百信（中山）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：开平市水口镇泮村村合龙经济合作社，住所地：广东省开平市水口镇。负责人：邝春满，该村村长。委托诉讼代理人：谭天俊，广东广能律师事务所律师。上诉人蔡锦文因与被上诉人开平市水口镇泮村村合龙经济合作社（以下简称“泮村合龙经合社”）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省开平市人民法院（2020）粤0783民初2700号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蔡锦文上诉请求：撤销一审判决一、二、三、四项，改判驳回泮村合龙经合社的所有诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认定蔡锦文未提供无息借款给泮村合龙经合社是违约行为系认定事实错误，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，应当予以改判。根据《租赁合同》第四条第4款的约定“租赁期间，乙方分阶段向甲方提供壹佰万元整人民币无息借款，第一阶段，自本合同签订之日起甲方在办理土地使用权证的过程中，所需的办证费用提供借款；第二阶段，在合同生效后四个月内，甲方因筹建位于乙方租用地附近的商铺所需费用，乙方按甲方建筑工程的进度提供上述所约定金额中剩余部分借款。”但是，泮村合龙经合社并未按照合同约定办理土地使用权证，已构成违约。在泮村合龙经合社已经违约的情况下，仍然要求蔡锦文提供剩余的借款显然不合理。故一审法院认定蔡锦文未提供无息借款给泮村合龙经合社系违约行为，系认定事实错误，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，应当予以改判。二、一审法院认定蔡锦文未提供无息借款给泮村合龙经合社导致无法办证故依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项合同目的无法实现并判决解除合同系适用法律错误，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，应当予以改判。泮村合龙经合社之所以无法办理建设工程规划许可证系该土地系预留地，不是集体建设用地，无法进行建设，并不是因为蔡锦文未提供无息借款给泮村合龙经合社导致无法办证，一审法院认定事实错误。同时，办理土地使用权证及建设工程规划许可证所需的费用不多，在蔡锦文已经出借了30万元给泮村合龙经合社后，该费用已经足以支付办证费用，不会导致合同目的无法实现，故一审法院适用法律也错误，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，应当予以改判。泮村合龙经合社答辩称，一、泮村合龙经合社没有违约。（一）虽然租赁合同约定泮村合龙经合社须承担办理好土地用途为商业用地的土地使用权证和领取土地使用权证的义务，但对于该项义务履行时间没有进行明确的约定，只是把该项义务作为该合同生效的条件，即泮村合龙经合社没有履行该项义务，该合同是不生效的。但蔡锦文明知泮村合龙经合社并未办理好土地用途为商业用地的土地使用权证和领取土地使用权证的情况下，仍与泮村合龙经合社于2006年10月30日签订《租赁合同生效起止日确认书》，共同确认涉案土地的租赁合同关系的生效时间自2006年11月1日起，并共同于2007年1月11日到开平市水口镇法律服务所办理见证手续。根据以上事实，可以认定双方已经变更了租赁合同的相关约定，即办理好土地用途为商业用地的土地使用权证和领取土地使用权证已不再是泮村合龙经合社的义务，也不是租赁合同关系生效的条件。（二）虽然租赁合同约定泮村合龙经合社须承担办理好土地用途为商业用地的土地使用权证和领取土地使用权证的义务，但同时也约定了蔡锦文须借款60万元给泮村合龙经合社办理土地使用权证。泮村合龙经合社从来没有主动放弃租赁合同中约定的蔡锦文须向泮村合龙经合社借款60万元进行办理土书地使用权证书的权利，取消该笔借款是蔡锦文单方所为，产生的后果就是蔡锦文构成违约，且该违约行为导致泮村合龙经合社无法也无须再承担办理好土地用途为商业用地的土地使用权证和领取土地使用权证的义务。（三）本案租赁合同关系的建立，完全是地方政府招商引资的结果，并非是泮村合龙经合社主动联系蔡锦文来租赁土地的，而是蔡锦文与政府进行项目洽谈后由政府联系泮村合龙经合社与蔡锦文建立租赁合同关系的。蔡锦文是专门从事土地开发的，涉案土地的开发也是其与地方政府推进和负责，其应非常清楚土地使用及开发的一切法律法规和政策。蔡锦文在明知本案涉案土地的性质及手续不全的情况下仍按商业性质投资、开发、建设及使用本案涉案土地，并进行收益，完全是抱着政府或相关部门执法不严的侥幸心理而为的，为此还欺骗泮村合龙经合社及村民可这样利用土地，表现就是在租赁合同和补充协议中向泮村合龙经合社作出违法且不切实际的承诺。（四）本案涉案土地为集体土地，根据土地管理法的规定，租赁合同约定的办理土地使用权证书，不仅是申领一份证书的问题，而是需要变更土地性质，首先是政府需取得相关建设用地指标，且愿意将该建设用地指标用于涉案土地，然后才是将涉案土地变更为国有土地，通过政府出让方式（招拍挂的形式）由泮村合龙经合社取得国有土地使用权，最后才是申请国有土地使用权证书，这中间涉及建设用地指标及国有土地使用权出让金的问题。建设用地指标一直很紧张，国有土地使用权出让金也很高昂（才导致租赁合同中约定需要蔡锦文借款60万元给泮村合龙经合社办理土地使用权证书）。因此在这样的背景下，是蔡锦文主动放弃要求泮村合龙经合社先办理土地使用权证书，且不再借款给泮村合龙经合社用于土地使用权证书的办理，而急着要求泮村合龙经合社移交涉案土地，才出现双方于2006年10月30日签订《租赁合同生效起止日确认书》，共同确认涉案土地的租赁合同关系的生效时间自2006年11月1日起，并共同于2007年1月l1日到开平市水口镇法律服务所办理见证手续。根据以上事实，可以认定双方已经变更了租赁合同的相关约定，即办理好土地用途为商业用地的土地使用权证和领取土地使用权证已不再是泮村合龙经合社的义务，也不是租赁合同关系生效的条件。（五）蔡锦文在涉案土地没有办理和领取土地使用权证的情况下，实际接收使用涉案土地进行建设，并且在4年后为了加快涉案土地作为水口镇第二工业园的园区生活配套设施建设，还与泮村合龙经合社签订补充协议，要求泮村合龙经合社必须腾出相应地块给其加快建设，并承诺在2017年底前完成建设，且不再约定泮村合龙经合社办理和领取土地使用权证，也可以认定双方已经变更了租赁合同的相关约定，即办理好土地用途为业用地的土地使用权证和领取土地使用权证已不再是泮村合龙经合社的义务。二、蔡锦文已构成违约。（一）租赁合同约定蔡锦文应借款60万元给泮村合龙经合社办理土地使用权证，但在泮村合龙经合社从来没有主动放弃或变更该项约定的情况下，蔡锦文单方面决定不再履行该项约定，已构成违约，且导致本案涉案土地至今未能办理国有土地使用权的相关手续。（二）租赁合同和补充协议均约定蔡锦文应每季度最后一天向泮村合龙经合社交纳该季度的租金。但蔡锦文至少在2017年第三季度起已违反该项约定，且多次构成违约。其中逾期两个多月才于2017年12月12日交纳2017年第三季度的租金（约定交纳的时间应是2017年9月30日）；逾期两个月才于2018年2月2日交纳2017年第四季度的租金（约定交纳的时间应是2017年12月31日）；逾期五个月才于2018年8月31日交纳2018年第一季度的租金（约定交纳的时间是2018年3月31日，后泮村合龙经合社退回）；逾期两个月才于2018年8月31日交纳2018年第二季度的租金（约定交纳的时间应是2018年6月30日，后泮村合龙经合社退回）；而2018年第三季度以后的租金，蔡锦文更是至今没有交纳或表示过要交纳。（三）租赁合同约定蔡锦文必须在五年内完成平均每亩30万元的固定投入，而补充协议又约定蔡锦文要在2017年底前重新按附有ABC区总平面的B区规划建设及蔡锦文要在2017年底前完成B区除6档大排档之外剩下地块按附总平面图建设，但蔡锦文至今未能按以上约定对涉案土地进行投资、开发和建设，已构成违约。（四）蔡锦文作为本案涉案土地的承租者，在接收涉案土地后为该土地的实际使用者，其应按严格按照法律法规的规定对涉案土地进行投资、开发、建设及使用。但蔡锦文在接收涉案土地后，除了单方决定不再借款给60万元给泮村合龙经合社办理土地使用权证外，还违反法律法规的规定对涉案土地进行投资、开发、建设及使用，也已构成违约。三、泮村合龙经合社主张解除租赁合同和补充协议合法有据。（一）租赁合同约定：蔡锦文逾期3个月未交纳租金的，泮村合龙经合社有权中止合同，收回土地，并追究乙方的违约责任。而补充协议约定：蔡锦文逾期一个月未交纳租金的，泮村合龙经合社有权终止租赁合同及补充协议，收回土地、建筑物及水电设施（包括电表、水表、电线等），并追究乙方的违约责任。根据《中华人民共和国民法典》第七百二十二条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定以及租赁合同和补充协议的以上约定，以及蔡锦文至少自2017年第三季度起均逾期一个月以上未交纳租金，2018年第一季度更是逾期五个月未交纳租金以及自2018年第三季度至今一直有缴纳租金等违约事实，泮村合龙经合社完全有权依法解除租赁合同和补充协议。（二）补充协议约定：若蔡锦文不能在2017年底前重新按附有ABC区总平面的B区规划建设及在2017年年底前完成B区除6档大排档之外剩下地块按附总平面图建设的，泮村合龙经合社均有权终止原合同及一切补充协议，收回其B区全部土地、一切建筑物及水电设施（包拈电表、水表、电线等），并追究乙方赔偿甲方的一切经济损失。根据补充协议的以上约定，以及蔡锦文至今未能按该约定完成涉案土地的相应建设的违约事实，泮村合龙经合社完全有权依法解除租赁合同和补充协议。（三）根据租赁合同与补充协议的约定，泮村合龙经合社将本案涉案土地租赁给蔡锦文的主要合同目的包括收取合理的租金及由蔡锦文通过承租、投资、开发、建设、使用本案涉案土地令该土地升值增值。但蔡锦文在租赁期间，既没有按照约定的期限交纳租金，且逾期的时间越来越长，至2018年第一季度时更是逾期五个月仍未向泮村合龙经合社交纳租金，也没有按照约定对本案涉案土地进行投资、开发、建设，且涉嫌违法用地。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”和最高人民法院2019年9月11日通过的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第47条“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持”的规定，蔡锦文不但违约，且已构成根本违约，严重影响泮村合龙经合社合同目的的实现，因此泮村合龙经合社作为守约方请求解除租赁合同和补充协议是有事实和法律依据的。（四）本案是租赁合同纠纷，租赁的标的物是本案涉案土地。作为涉案土地的承租人，蔡锦文自接收涉案土地后至今未有按涉案土地的性质及法律法规的规定使用涉案土地，根据《中华人民共和国民法典》第七百一十一条“承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失”的规定，泮村合龙经合社作为出租人有权利要求解除租赁合同和补充协议。四、蔡锦文须承担的违约责任。（一）根据前述意见，租赁合同及补充协议应被依法解除。在租赁合同及补充协议解除后，蔡锦文作为承租人应依法向作为出租人的泮村合龙经合社返还租赁物，即蔡锦文应向泮村合龙经合社返还本案涉案土地。（二）蔡锦文一直使用本案涉案土地，但自2018年1月起至今未支付过租金，因此蔡锦文应向泮村合龙经合社立即支付自2018年1月起至蔡锦文将本案涉案土地返还给泮村合龙经合社之日止的租金（按月租金15165.76元计算）。（三）根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一足数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定及租赁合同和补充协议关于滞纳金的约定，蔡锦文应向泮村合龙经合社支付逾期支付租金的违约金。蔡锦文逾期交纳租金，根据租赁合同和补充协议的约定，蔡锦文应向泮村合龙经合社支付月利率10%的滞纳金，即违约金。现一审法院认为原约定以及泮村合龙经合社起诉时主张的计算标准过高，予以适当减少，泮村合龙经合社也认为合法有据。泮村合龙经合社向一审法院起诉请求：1.判令解除泮村合龙经合社与蔡锦文于2006年8月18日签订的《租赁合同》及2012年12月22日签订的《补充协议》；2.判令蔡锦文向泮村合龙经合社返还涉案场地并支付返还场地前的租金272983.68元（从2018年1月1日-2019年6月30日，余款计至实际返还场地之日止按月租金15165.76元计算）；3.判令蔡锦文向泮村合龙经合社支付违约金51866.9元（暂计至2019年6月30日，余息从2019年7月1日开始以272983.68元为基数，按月利率2%计算至租金清偿之日止）；（上述三项诉讼请求的总金额为：未履行合同金额为1364918.4元+272983.68元+51866.9元=1689768.98元。）4.案件诉讼费用由蔡锦文承担。一审法院查明，2006年8月18日，开平市水口镇泮村村民委员会合龙村村小组（以下简称“泮村合龙村小组”）与蔡锦文签订《租赁合同》，约定泮村合龙村小组将开平市预留商住用地出租给蔡锦文使用，使用面积为24376.29平方米（以土地证的面积为准），租赁期限从本合同生效之日起计算二十年，租金单价为每年每平方米12元（二十年不变，续租期租金为每年每平方米15元），租金按年度租金平均分四期结算，蔡锦文每季度交纳一次租金，于每季度最后一天向泮村合龙村小组交纳，泮村合龙村小组须以租赁发票形式收取，租赁期间，蔡锦文必须按时到泮村合龙村小组财务站缴交租金，不得拖欠，否则按所欠租金每月加收10%的滞纳金，逾期三个月未缴交租金的，泮村合龙村小组有权终止合同，收回土地，并追究蔡锦文的违约责任；又约定租赁期间，蔡锦文分阶段向泮村合龙村小组提供100万元整人民币无息借款，第一阶段，自本合同签订之日起泮村合龙村小组在办理土地使用证的过程中，所需的办证费用提供借款，第二阶段，在合同生效后四个月内，泮村合龙村小组因筹建位于蔡锦文租用地附近的商铺所需费用，蔡锦文按泮村合龙村小组建筑工程的进度提供上述所约定金额中剩余部分借款，蔡锦文向泮村合龙村小组提供的借款，泮村合龙村小组必须在租赁期间前十年的土地租金中抵减完毕，每年抵减借款总额的10%，所抵减的金额以借据结算为准；还约定本合同在各方签字、盖章并经泮村合龙村小组办理好土地用途为“商住用地”的土地使用权证和领取土地使用权证并完成合同规定之配套设施后生效。同日，泮村合龙村小组与蔡锦文在开平市水口镇法律服务所办理了签名见证。2006年9月5日，开平市建设局给开平市水口镇人民政府出具《关于水口镇第二工业园内四块用地改变用途的批复》，同意水口镇第二工业园内分别属于合龙、松山、泮村、锦龙村合共95.75亩的四块自留用地由工业用地变为商业用地。2006年10月30日，泮村合龙村小组与蔡锦文签订《租赁合同生效起止日确认书》，确认双方于2006年8月18日签订的租赁合同的生效时间自2006年11月1日起至2036年10月31日止（合同期限为20年，续租10年，合共30年）。2006年10月31日，开平水口镇人民政府向开平市人民政府提交《关于申请成立开平市升平市场开发管理有限公司的请示》，请示引入中山市东升商业广场发展有限公司（法定代表人为蔡锦文）租用包括涉案土地在内的四块土地建设大型生活配套区及综合市场。2010年12月22日，泮村合龙村小组、开平市水口镇泮村村民委员会锦龙小组与蔡锦文签订《补充协议》，约定双方于2006年8月18日签订一份出租地租赁合同，约定于2006年11月1日将位于开平市预留商住用地一块出租给蔡锦文使用，租赁期为30年（其中租期20年，续期10年），该地块现简称为该生活区中的ＢＣ区；又约定Ｂ区租金按原合同执行，蔡锦文必须按时到出租方财务站缴交租金，不得拖欠，否则按所欠租金每月加10%的滞纳金，逾期一个月未缴交租金的，出租方有权终止原合同及补充协议，收回土地、建筑物及水电设施，并追究蔡锦文的违约责任；还约定Ｃ区租赁期截止至2010年12月31日，减除退出的Ｃ区面积，现合龙村在Ｂ区实际出租面积为15165.76平方米。在履行合同中，泮村合龙经合社、蔡锦文按每月租金15165.76元履行。在履行合同过程中，蔡锦文按照合同约定的标准将租金交纳给泮村合龙经合社，并依约分批出借了借款300000元给泮村合龙经合社。2018年1月开始，蔡锦文未能按照合同约定的时间给泮村合龙经合社交付租金。泮村合龙经合社认为蔡锦文构成违约，蔡锦文认为泮村合龙经合社拒收租金并拒不出示涉案土地的土地使用权证，双方发生纠纷。经协商无果，泮村合龙经合社向一审法院起诉，遂成诉讼。另查明：2002年9月27日，开平市水口镇国土管理所与开平市水口镇泮村村民委员会、泮村合龙村小组签订《征用土地合同书》，约定为适应城镇建设需要，征用泮村合龙村小组土地用作城镇建设开发用地，征用土地位于垒山（地名）等土地120.882亩，其中山地71.883亩、水田34.033亩、水塘14.966亩；又约定为扶持泮村合龙村小组发展集体经济及解决因征地后村民的安置就业问题，被征土地原则上实行6:3:1（即开平市水口镇国土管理所占60%，泮村合龙村小组占30%，村委会占10%）；还约定本合同一式四份，当事人、村委会、镇开发公司各一份。2006年4月6日，开平市水口镇开发公司与泮村合龙村小组签订《第二工业园留成土地返还合同》，约定按照征地合同的留成比例，并减除规划道路等公共用地面积后，泮村合龙村小组所属合龙村小组在该开发区的留成土地面积共32.14亩。2006年8月18日，开平市水口镇人民政府向开平市人民政府提交《关于变更土地用途的请示》，请示将泮村合龙村小组的自留工业用地25.75亩由工业用途按实际情况变更为商业用地。涉案土地东至欧尚卫浴，南至升平市场，西至江水公路边，北至水口商会大厦。在履行合同中，蔡锦文在涉案土地上兴建了约7000平方米的建筑物。又查明：涉案土地属泮村合龙经合社所有，权利类型为集体土地所有权。泮村合龙经合社、蔡锦文对涉案土地尚未办理土地使用权证的事实均无异议。一审法院认为，本案属土地租赁合同纠纷。泮村合龙经合社是涉案租赁土地的所有权人，是2016年8月18日《租赁合同》在履行中的租金收取方和借款人，也是履行该《租赁合同》约定的出租方义务的当事人，故此，一审法院认定泮村合龙经合社是2006年8月18日《租赁合同》的当事人。泮村合龙经合社、蔡锦文签订的《租赁合同》是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。关于合同的解除问题。根据一审庭审查明和本案的证据，1、《租赁合同》约定蔡锦文在合同签订之日起泮村合龙经合社在办理土地使用证的过程中，提供借款给泮村合龙经合社办证，但在合同履行过程中，蔡锦文未履行该项借款义务，泮村合龙经合社也主张因蔡锦文未能履行该项借款义务导致其至今未能办理租赁土地的土地使用权证；2、蔡锦文从2017年开始未能依照《租赁合同》约定的时间缴纳租金，并从2018年1月1日起拖欠租金，截至2018年7月1日，蔡锦文已逾期三个月未缴交租金，符合《租赁合同》第三条第八款和《补充协议》第三条关于解除合同的约定；3、蔡锦文自认在知道泮村合龙经合社未办理好土地用途为“商住用地”的土地使用权证的情况下仍进行了部分建设，改变了土地的用途，综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”的规定，蔡锦文上述的违约行为导致泮村合龙经合社的合同目的无法实现，故此，泮村合龙经合社请求解除涉案《租赁合同》，一审法院予以支持；2012年12月22日的《补充协议》涉及开平市水口镇泮村村锦龙经济合作社，不应全部解除，但泮村合龙经合社、蔡锦文关于租赁的补充约定应在本案中一并解除。蔡锦文主张双方已变更了关于借款办理土地使用权证、支付租金时间的约定，因证据不足，一审法院不予采纳。关于返还场地、支付租金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，涉案《租赁合同》解除，故此，泮村合龙经合社请求蔡锦文返还涉案场地并支付租金（租金计付办法：从2018年1月1日起至蔡锦文实际返还场地之日止，按15165.76元/月计算），一审法院予以支持。关于违约金的问题。蔡锦文从2018年1月1日起开始拖欠租金，并于2018年8月31日才缴交了2018年1月至3月的租金，故2018年1月至3月租金的违约金从其逾期之日（即2018年4月1日）起计算至2018年8月30日；2018年8月31日，蔡锦文缴交了2018年1月至6月的租金，泮村合龙经合社于2018年9月14日退回2018年1月至6月的租金给蔡锦文，由此说明2018年8月31日至（2019）粤0783民初3223号案立案前一天（即2019年7月16日）的违约金属于因泮村合龙经合社的过错造成的扩大损失，应由泮村合龙经合社自行承担相应的法律后果。在泮村合龙经合社提起（2019）粤0783民初3223号案的诉讼后，蔡锦文未及时缴交租金，故后续的违约金可从2019年7月17日起计算至租金清偿之日止。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，泮村合龙经合社未能举证其实际的违约损失，一审法院认定该损失为资金被占用而产生的利息损失；参照民间借贷关于利息的规定，泮村合龙经合社、蔡锦文约定违约金按每月10%计算过高，一审法院酌情调整为按泮村合龙经合社起诉时一年期贷款市场报价利率四倍即年利率15.4%（3.85%×4）计算。综上，截至2019年7月16日，蔡锦文应付的违约金为11671.24元（15165.76元/月×12×15.4%÷365×152）,后续的违约金从2019年7月17日起至租金清偿之日止，以272983.68元（15165.76元/月×18）为基数，按年利率15.4%计算；对泮村合龙经合社请求的超出上述部分的违约金，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、解除泮村合龙经合社与蔡锦文于2006年8月18日签订的《租赁合同》及有关的《补充协议》；二、蔡锦文应在判决生效之日起30日内给泮村合龙经合社返还开平市预留商住用地；三、蔡锦文应在判决生效之日起10日内给泮村合龙经合社支付租金（租金计付办法：从2018年1月1日起至蔡锦文实际返还场地之日止，按15165.76元／月计算）；四、蔡锦文应在判决生效之日起10日内给泮村合龙经合社支付违约金11671.24元（违约金暂计至2019年7月16日，后续的违约金从2019年7月17日起至租金清偿之日止，以272983.68元为基数，按年利率15.4%计算）；五、驳回泮村合龙经合社的其他诉讼请求。如果蔡锦文未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费39870.04元（已由泮村合龙经合社预交），由泮村合龙经合社负担387.89元，蔡锦文负担39482.15元。泮村合龙经合社多预交的案件受理费39482.15元，由一审法院予以退回；蔡锦文应向一审法院补缴案件受理费39482.15元。二审期间，双方当事人均没有新的证据提交。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，2007年5月18日，甲方开平市升平市场开发管理有限公司（蔡锦文）与乙方开平市水口镇泮村村民委员会签订《借款监督协议书》，其中第1点约定：甲方借给开平市水口镇泮村村民委员会合龙村村小组（原甲方）的款项（壹佰万元中扣除办证费陆拾万元后，实余肆拾万元正）按（原甲方即合龙村）商铺工程的进度分批借给原甲方（即合龙村），并汇入乙方下属的帐户（户名：开平市水口镇泮村村民委员会，开户行：水口镇大福信用社，帐号：68×××59），由乙方监督专款专用。本院认为，本案是土地租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对蔡锦文的上诉请求进行审查，对于各方当事人未提出上诉的问题不予审查。根据各方诉辩陈述及本案的相关证据，本案的争议焦点是蔡锦文没有提供无息借款60万元给泮村合龙经合社是否符合《租赁合同》的约定。查明的案件事实表明，《租赁合同》第四点“其他规定”的第4小点约定“租赁期间，乙方分阶段向甲方提供100万元整人民币无息借款，第一阶段，自本合同签订之日起甲方在办理土地使用权证的过程中，所需的办证费用提供借款，第二阶段，在合同生效后四个月内，甲方因筹建位于乙方租用地附近的商铺所需费用，乙方按甲方建筑工程的进度提供上述所约定金额中剩余部分借款，乙方向甲方提供的借款，甲方必须在租赁期间前十年的土地租金中抵减完毕，每年抵减借款总额的10%，所抵减的金额以借据计算为准”。本案中，双方确认蔡锦文已提供第二阶段商铺建筑工程借款30万元给泮村合龙经合社。诉讼中，泮村合龙经合社主张认为，蔡锦文没有按约定借款60万元给泮村合龙经合社，导致至今未能办理涉案土地使用权证。蔡锦文主张认为，泮村合龙经合社并未按照合同约定办理土地使用权证，已构成违约。在泮村合龙经合社已经违约的情况下，仍然要求蔡锦文提供剩余的借款显然不合理。对此本院认为，根据上述第一阶段对借款的约定，是约定蔡锦文借款给泮村合龙经合社办理土地使用权证，而不是泮村合龙经合社办理土地使用权后蔡锦文才借款，蔡锦文履行借款后泮村合龙经合社是否能完成办理涉案土地使用权，是泮村合龙经合社一方的义务，在这一层面上，蔡锦文确实违约。对于蔡锦文主张的《借款监督协议书》，根据《借款监督协议书》其中第1点的约定，也是指扣除60万元的办理费后，对剩余商铺工程款40万元的支付方式以及专款专用的约定，并没有免除蔡锦文不用借款60万元的义务。因此，蔡锦文上诉主张已无须借款60万元给泮村合龙经合社理据不足，本院不予支持。需要说明的是，一审判决并不是仅仅依据前述作出认定，还认定了蔡锦文逾期交纳租金、在知道用途为“商住用地”的土地未办理好土地使用权证仍进行部分建设，改变了土地的用途等违约行为，进而判决确认解除涉案的《租赁合同》以及《补充协议》中有关泮村合龙经合社与蔡锦文约定部分。综上所述，蔡锦文的上诉请求理据不足，本院不予支持，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费39482.15元（蔡锦文已预交），由蔡锦文负担。本判决为终审判决。审 判 长 马健文审 判 员 李炎途审 判 员 梁智坚二〇二一年七月八日法官助理 玄月玲书 记 员 钟慧姗广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤07民终2011号上诉人（原审被告）：蔡锦文，男，1967年1月27日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：张喻忻，广东金桥百信（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏玉淳，广东金桥百信（中山）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：开平市水口镇泮村村合龙经济合作社，住所地：广东省开平市水口镇。负责人：邝春满，该村村长。委托诉讼代理人：谭天俊，广东广能律师事务所律师。上诉人蔡锦文因与被上诉人开平市水口镇泮村村合龙经济合作社（以下简称“泮村合龙经合社”）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省开平市人民法院（2020）粤0783民初2700号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蔡锦文上诉请求：撤销一审判决一、二、三、四项，改判驳回泮村合龙经合社的所有诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认定蔡锦文未提供无息借款给泮村合龙经合社是违约行为系认定事实错误，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，应当予以改判。根据《租赁合同》第四条第4款的约定“租赁期间，乙方分阶段向甲方提供壹佰万元整人民币无息借款，第一阶段，自本合同签订之日起甲方在办理土地使用权证的过程中，所需的办证费用提供借款；第二阶段，在合同生效后四个月内，甲方因筹建位于乙方租用地附近的商铺所需费用，乙方按甲方建筑工程的进度提供上述所约定金额中剩余部分借款。”但是，泮村合龙经合社并未按照合同约定办理土地使用权证，已构成违约。在泮村合龙经合社已经违约的情况下，仍然要求蔡锦文提供剩余的借款显然不合理。故一审法院认定蔡锦文未提供无息借款给泮村合龙经合社系违约行为，系认定事实错误，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，应当予以改判。二、一审法院认定蔡锦文未提供无息借款给泮村合龙经合社导致无法办证故依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项合同目的无法实现并判决解除合同系适用法律错误，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，应当予以改判。泮村合龙经合社之所以无法办理建设工程规划许可证系该土地系预留地，不是集体建设用地，无法进行建设，并不是因为蔡锦文未提供无息借款给泮村合龙经合社导致无法办证，一审法院认定事实错误。同时，办理土地使用权证及建设工程规划许可证所需的费用不多，在蔡锦文已经出借了30万元给泮村合龙经合社后，该费用已经足以支付办证费用，不会导致合同目的无法实现，故一审法院适用法律也错误，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，应当予以改判。泮村合龙经合社答辩称，一、泮村合龙经合社没有违约。（一）虽然租赁合同约定泮村合龙经合社须承担办理好土地用途为商业用地的土地使用权证和领取土地使用权证的义务，但对于该项义务履行时间没有进行明确的约定，只是把该项义务作为该合同生效的条件，即泮村合龙经合社没有履行该项义务，该合同是不生效的。但蔡锦文明知泮村合龙经合社并未办理好土地用途为商业用地的土地使用权证和领取土地使用权证的情况下，仍与泮村合龙经合社于2006年10月30日签订《租赁合同生效起止日确认书》，共同确认涉案土地的租赁合同关系的生效时间自2006年11月1日起，并共同于2007年1月11日到开平市水口镇法律服务所办理见证手续。根据以上事实，可以认定双方已经变更了租赁合同的相关约定，即办理好土地用途为商业用地的土地使用权证和领取土地使用权证已不再是泮村合龙经合社的义务，也不是租赁合同关系生效的条件。（二）虽然租赁合同约定泮村合龙经合社须承担办理好土地用途为商业用地的土地使用权证和领取土地使用权证的义务，但同时也约定了蔡锦文须借款60万元给泮村合龙经合社办理土地使用权证。泮村合龙经合社从来没有主动放弃租赁合同中约定的蔡锦文须向泮村合龙经合社借款60万元进行办理土书地使用权证书的权利，取消该笔借款是蔡锦文单方所为，产生的后果就是蔡锦文构成违约，且该违约行为导致泮村合龙经合社无法也无须再承担办理好土地用途为商业用地的土地使用权证和领取土地使用权证的义务。（三）本案租赁合同关系的建立，完全是地方政府招商引资的结果，并非是泮村合龙经合社主动联系蔡锦文来租赁土地的，而是蔡锦文与政府进行项目洽谈后由政府联系泮村合龙经合社与蔡锦文建立租赁合同关系的。蔡锦文是专门从事土地开发的，涉案土地的开发也是其与地方政府推进和负责，其应非常清楚土地使用及开发的一切法律法规和政策。蔡锦文在明知本案涉案土地的性质及手续不全的情况下仍按商业性质投资、开发、建设及使用本案涉案土地，并进行收益，完全是抱着政府或相关部门执法不严的侥幸心理而为的，为此还欺骗泮村合龙经合社及村民可这样利用土地，表现就是在租赁合同和补充协议中向泮村合龙经合社作出违法且不切实际的承诺。（四）本案涉案土地为集体土地，根据土地管理法的规定，租赁合同约定的办理土地使用权证书，不仅是申领一份证书的问题，而是需要变更土地性质，首先是政府需取得相关建设用地指标，且愿意将该建设用地指标用于涉案土地，然后才是将涉案土地变更为国有土地，通过政府出让方式（招拍挂的形式）由泮村合龙经合社取得国有土地使用权，最后才是申请国有土地使用权证书，这中间涉及建设用地指标及国有土地使用权出让金的问题。建设用地指标一直很紧张，国有土地使用权出让金也很高昂（才导致租赁合同中约定需要蔡锦文借款60万元给泮村合龙经合社办理土地使用权证书）。因此在这样的背景下，是蔡锦文主动放弃要求泮村合龙经合社先办理土地使用权证书，且不再借款给泮村合龙经合社用于土地使用权证书的办理，而急着要求泮村合龙经合社移交涉案土地，才出现双方于2006年10月30日签订《租赁合同生效起止日确认书》，共同确认涉案土地的租赁合同关系的生效时间自2006年11月1日起，并共同于2007年1月l1日到开平市水口镇法律服务所办理见证手续。根据以上事实，可以认定双方已经变更了租赁合同的相关约定，即办理好土地用途为商业用地的土地使用权证和领取土地使用权证已不再是泮村合龙经合社的义务，也不是租赁合同关系生效的条件。（五）蔡锦文在涉案土地没有办理和领取土地使用权证的情况下，实际接收使用涉案土地进行建设，并且在4年后为了加快涉案土地作为水口镇第二工业园的园区生活配套设施建设，还与泮村合龙经合社签订补充协议，要求泮村合龙经合社必须腾出相应地块给其加快建设，并承诺在2017年底前完成建设，且不再约定泮村合龙经合社办理和领取土地使用权证，也可以认定双方已经变更了租赁合同的相关约定，即办理好土地用途为业用地的土地使用权证和领取土地使用权证已不再是泮村合龙经合社的义务。二、蔡锦文已构成违约。（一）租赁合同约定蔡锦文应借款60万元给泮村合龙经合社办理土地使用权证，但在泮村合龙经合社从来没有主动放弃或变更该项约定的情况下，蔡锦文单方面决定不再履行该项约定，已构成违约，且导致本案涉案土地至今未能办理国有土地使用权的相关手续。（二）租赁合同和补充协议均约定蔡锦文应每季度最后一天向泮村合龙经合社交纳该季度的租金。但蔡锦文至少在2017年第三季度起已违反该项约定，且多次构成违约。其中逾期两个多月才于2017年12月12日交纳2017年第三季度的租金（约定交纳的时间应是2017年9月30日）；逾期两个月才于2018年2月2日交纳2017年第四季度的租金（约定交纳的时间应是2017年12月31日）；逾期五个月才于2018年8月31日交纳2018年第一季度的租金（约定交纳的时间是2018年3月31日，后泮村合龙经合社退回）；逾期两个月才于2018年8月31日交纳2018年第二季度的租金（约定交纳的时间应是2018年6月30日，后泮村合龙经合社退回）；而2018年第三季度以后的租金，蔡锦文更是至今没有交纳或表示过要交纳。（三）租赁合同约定蔡锦文必须在五年内完成平均每亩30万元的固定投入，而补充协议又约定蔡锦文要在2017年底前重新按附有ABC区总平面的B区规划建设及蔡锦文要在2017年底前完成B区除6档大排档之外剩下地块按附总平面图建设，但蔡锦文至今未能按以上约定对涉案土地进行投资、开发和建设，已构成违约。（四）蔡锦文作为本案涉案土地的承租者，在接收涉案土地后为该土地的实际使用者，其应按严格按照法律法规的规定对涉案土地进行投资、开发、建设及使用。但蔡锦文在接收涉案土地后，除了单方决定不再借款给60万元给泮村合龙经合社办理土地使用权证外，还违反法律法规的规定对涉案土地进行投资、开发、建设及使用，也已构成违约。三、泮村合龙经合社主张解除租赁合同和补充协议合法有据。（一）租赁合同约定：蔡锦文逾期3个月未交纳租金的，泮村合龙经合社有权中止合同，收回土地，并追究乙方的违约责任。而补充协议约定：蔡锦文逾期一个月未交纳租金的，泮村合龙经合社有权终止租赁合同及补充协议，收回土地、建筑物及水电设施（包括电表、水表、电线等），并追究乙方的违约责任。根据《中华人民共和国民法典》第七百二十二条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定以及租赁合同和补充协议的以上约定，以及蔡锦文至少自2017年第三季度起均逾期一个月以上未交纳租金，2018年第一季度更是逾期五个月未交纳租金以及自2018年第三季度至今一直有缴纳租金等违约事实，泮村合龙经合社完全有权依法解除租赁合同和补充协议。（二）补充协议约定：若蔡锦文不能在2017年底前重新按附有ABC区总平面的B区规划建设及在2017年年底前完成B区除6档大排档之外剩下地块按附总平面图建设的，泮村合龙经合社均有权终止原合同及一切补充协议，收回其B区全部土地、一切建筑物及水电设施（包拈电表、水表、电线等），并追究乙方赔偿甲方的一切经济损失。根据补充协议的以上约定，以及蔡锦文至今未能按该约定完成涉案土地的相应建设的违约事实，泮村合龙经合社完全有权依法解除租赁合同和补充协议。（三）根据租赁合同与补充协议的约定，泮村合龙经合社将本案涉案土地租赁给蔡锦文的主要合同目的包括收取合理的租金及由蔡锦文通过承租、投资、开发、建设、使用本案涉案土地令该土地升值增值。但蔡锦文在租赁期间，既没有按照约定的期限交纳租金，且逾期的时间越来越长，至2018年第一季度时更是逾期五个月仍未向泮村合龙经合社交纳租金，也没有按照约定对本案涉案土地进行投资、开发、建设，且涉嫌违法用地。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”和最高人民法院2019年9月11日通过的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第47条“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持”的规定，蔡锦文不但违约，且已构成根本违约，严重影响泮村合龙经合社合同目的的实现，因此泮村合龙经合社作为守约方请求解除租赁合同和补充协议是有事实和法律依据的。（四）本案是租赁合同纠纷，租赁的标的物是本案涉案土地。作为涉案土地的承租人，蔡锦文自接收涉案土地后至今未有按涉案土地的性质及法律法规的规定使用涉案土地，根据《中华人民共和国民法典》第七百一十一条“承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失”的规定，泮村合龙经合社作为出租人有权利要求解除租赁合同和补充协议。四、蔡锦文须承担的违约责任。（一）根据前述意见，租赁合同及补充协议应被依法解除。在租赁合同及补充协议解除后，蔡锦文作为承租人应依法向作为出租人的泮村合龙经合社返还租赁物，即蔡锦文应向泮村合龙经合社返还本案涉案土地。（二）蔡锦文一直使用本案涉案土地，但自2018年1月起至今未支付过租金，因此蔡锦文应向泮村合龙经合社立即支付自2018年1月起至蔡锦文将本案涉案土地返还给泮村合龙经合社之日止的租金（按月租金15165.76元计算）。（三）根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一足数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定及租赁合同和补充协议关于滞纳金的约定，蔡锦文应向泮村合龙经合社支付逾期支付租金的违约金。蔡锦文逾期交纳租金，根据租赁合同和补充协议的约定，蔡锦文应向泮村合龙经合社支付月利率10%的滞纳金，即违约金。现一审法院认为原约定以及泮村合龙经合社起诉时主张的计算标准过高，予以适当减少，泮村合龙经合社也认为合法有据。泮村合龙经合社向一审法院起诉请求：1.判令解除泮村合龙经合社与蔡锦文于2006年8月18日签订的《租赁合同》及2012年12月22日签订的《补充协议》；2.判令蔡锦文向泮村合龙经合社返还涉案场地并支付返还场地前的租金272983.68元（从2018年1月1日-2019年6月30日，余款计至实际返还场地之日止按月租金15165.76元计算）；3.判令蔡锦文向泮村合龙经合社支付违约金51866.9元（暂计至2019年6月30日，余息从2019年7月1日开始以272983.68元为基数，按月利率2%计算至租金清偿之日止）；（上述三项诉讼请求的总金额为：未履行合同金额为1364918.4元+272983.68元+51866.9元=1689768.98元。）4.案件诉讼费用由蔡锦文承担。一审法院查明，2006年8月18日，开平市水口镇泮村村民委员会合龙村村小组（以下简称“泮村合龙村小组”）与蔡锦文签订《租赁合同》，约定泮村合龙村小组将开平市预留商住用地出租给蔡锦文使用，使用面积为24376.29平方米（以土地证的面积为准），租赁期限从本合同生效之日起计算二十年，租金单价为每年每平方米12元（二十年不变，续租期租金为每年每平方米15元），租金按年度租金平均分四期结算，蔡锦文每季度交纳一次租金，于每季度最后一天向泮村合龙村小组交纳，泮村合龙村小组须以租赁发票形式收取，租赁期间，蔡锦文必须按时到泮村合龙村小组财务站缴交租金，不得拖欠，否则按所欠租金每月加收10%的滞纳金，逾期三个月未缴交租金的，泮村合龙村小组有权终止合同，收回土地，并追究蔡锦文的违约责任；又约定租赁期间，蔡锦文分阶段向泮村合龙村小组提供100万元整人民币无息借款，第一阶段，自本合同签订之日起泮村合龙村小组在办理土地使用证的过程中，所需的办证费用提供借款，第二阶段，在合同生效后四个月内，泮村合龙村小组因筹建位于蔡锦文租用地附近的商铺所需费用，蔡锦文按泮村合龙村小组建筑工程的进度提供上述所约定金额中剩余部分借款，蔡锦文向泮村合龙村小组提供的借款，泮村合龙村小组必须在租赁期间前十年的土地租金中抵减完毕，每年抵减借款总额的10%，所抵减的金额以借据结算为准；还约定本合同在各方签字、盖章并经泮村合龙村小组办理好土地用途为“商住用地”的土地使用权证和领取土地使用权证并完成合同规定之配套设施后生效。同日，泮村合龙村小组与蔡锦文在开平市水口镇法律服务所办理了签名见证。2006年9月5日，开平市建设局给开平市水口镇人民政府出具《关于水口镇第二工业园内四块用地改变用途的批复》，同意水口镇第二工业园内分别属于合龙、松山、泮村、锦龙村合共95.75亩的四块自留用地由工业用地变为商业用地。2006年10月30日，泮村合龙村小组与蔡锦文签订《租赁合同生效起止日确认书》，确认双方于2006年8月18日签订的租赁合同的生效时间自2006年11月1日起至2036年10月31日止（合同期限为20年，续租10年，合共30年）。2006年10月31日，开平水口镇人民政府向开平市人民政府提交《关于申请成立开平市升平市场开发管理有限公司的请示》，请示引入中山市东升商业广场发展有限公司（法定代表人为蔡锦文）租用包括涉案土地在内的四块土地建设大型生活配套区及综合市场。2010年12月22日，泮村合龙村小组、开平市水口镇泮村村民委员会锦龙小组与蔡锦文签订《补充协议》，约定双方于2006年8月18日签订一份出租地租赁合同，约定于2006年11月1日将位于开平市预留商住用地一块出租给蔡锦文使用，租赁期为30年（其中租期20年，续期10年），该地块现简称为该生活区中的ＢＣ区；又约定Ｂ区租金按原合同执行，蔡锦文必须按时到出租方财务站缴交租金，不得拖欠，否则按所欠租金每月加10%的滞纳金，逾期一个月未缴交租金的，出租方有权终止原合同及补充协议，收回土地、建筑物及水电设施，并追究蔡锦文的违约责任；还约定Ｃ区租赁期截止至2010年12月31日，减除退出的Ｃ区面积，现合龙村在Ｂ区实际出租面积为15165.76平方米。在履行合同中，泮村合龙经合社、蔡锦文按每月租金15165.76元履行。在履行合同过程中，蔡锦文按照合同约定的标准将租金交纳给泮村合龙经合社，并依约分批出借了借款300000元给泮村合龙经合社。2018年1月开始，蔡锦文未能按照合同约定的时间给泮村合龙经合社交付租金。泮村合龙经合社认为蔡锦文构成违约，蔡锦文认为泮村合龙经合社拒收租金并拒不出示涉案土地的土地使用权证，双方发生纠纷。经协商无果，泮村合龙经合社向一审法院起诉，遂成诉讼。另查明：2002年9月27日，开平市水口镇国土管理所与开平市水口镇泮村村民委员会、泮村合龙村小组签订《征用土地合同书》，约定为适应城镇建设需要，征用泮村合龙村小组土地用作城镇建设开发用地，征用土地位于垒山（地名）等土地120.882亩，其中山地71.883亩、水田34.033亩、水塘14.966亩；又约定为扶持泮村合龙村小组发展集体经济及解决因征地后村民的安置就业问题，被征土地原则上实行6:3:1（即开平市水口镇国土管理所占60%，泮村合龙村小组占30%，村委会占10%）；还约定本合同一式四份，当事人、村委会、镇开发公司各一份。2006年4月6日，开平市水口镇开发公司与泮村合龙村小组签订《第二工业园留成土地返还合同》，约定按照征地合同的留成比例，并减除规划道路等公共用地面积后，泮村合龙村小组所属合龙村小组在该开发区的留成土地面积共32.14亩。2006年8月18日，开平市水口镇人民政府向开平市人民政府提交《关于变更土地用途的请示》，请示将泮村合龙村小组的自留工业用地25.75亩由工业用途按实际情况变更为商业用地。涉案土地东至欧尚卫浴，南至升平市场，西至江水公路边，北至水口商会大厦。在履行合同中，蔡锦文在涉案土地上兴建了约7000平方米的建筑物。又查明：涉案土地属泮村合龙经合社所有，权利类型为集体土地所有权。泮村合龙经合社、蔡锦文对涉案土地尚未办理土地使用权证的事实均无异议。一审法院认为，本案属土地租赁合同纠纷。泮村合龙经合社是涉案租赁土地的所有权人，是2016年8月18日《租赁合同》在履行中的租金收取方和借款人，也是履行该《租赁合同》约定的出租方义务的当事人，故此，一审法院认定泮村合龙经合社是2006年8月18日《租赁合同》的当事人。泮村合龙经合社、蔡锦文签订的《租赁合同》是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。关于合同的解除问题。根据一审庭审查明和本案的证据，1、《租赁合同》约定蔡锦文在合同签订之日起泮村合龙经合社在办理土地使用证的过程中，提供借款给泮村合龙经合社办证，但在合同履行过程中，蔡锦文未履行该项借款义务，泮村合龙经合社也主张因蔡锦文未能履行该项借款义务导致其至今未能办理租赁土地的土地使用权证；2、蔡锦文从2017年开始未能依照《租赁合同》约定的时间缴纳租金，并从2018年1月1日起拖欠租金，截至2018年7月1日，蔡锦文已逾期三个月未缴交租金，符合《租赁合同》第三条第八款和《补充协议》第三条关于解除合同的约定；3、蔡锦文自认在知道泮村合龙经合社未办理好土地用途为“商住用地”的土地使用权证的情况下仍进行了部分建设，改变了土地的用途，综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”的规定，蔡锦文上述的违约行为导致泮村合龙经合社的合同目的无法实现，故此，泮村合龙经合社请求解除涉案《租赁合同》，一审法院予以支持；2012年12月22日的《补充协议》涉及开平市水口镇泮村村锦龙经济合作社，不应全部解除，但泮村合龙经合社、蔡锦文关于租赁的补充约定应在本案中一并解除。蔡锦文主张双方已变更了关于借款办理土地使用权证、支付租金时间的约定，因证据不足，一审法院不予采纳。关于返还场地、支付租金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，涉案《租赁合同》解除，故此，泮村合龙经合社请求蔡锦文返还涉案场地并支付租金（租金计付办法：从2018年1月1日起至蔡锦文实际返还场地之日止，按15165.76元/月计算），一审法院予以支持。关于违约金的问题。蔡锦文从2018年1月1日起开始拖欠租金，并于2018年8月31日才缴交了2018年1月至3月的租金，故2018年1月至3月租金的违约金从其逾期之日（即2018年4月1日）起计算至2018年8月30日；2018年8月31日，蔡锦文缴交了2018年1月至6月的租金，泮村合龙经合社于2018年9月14日退回2018年1月至6月的租金给蔡锦文，由此说明2018年8月31日至（2019）粤0783民初3223号案立案前一天（即2019年7月16日）的违约金属于因泮村合龙经合社的过错造成的扩大损失，应由泮村合龙经合社自行承担相应的法律后果。在泮村合龙经合社提起（2019）粤0783民初3223号案的诉讼后，蔡锦文未及时缴交租金，故后续的违约金可从2019年7月17日起计算至租金清偿之日止。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，泮村合龙经合社未能举证其实际的违约损失，一审法院认定该损失为资金被占用而产生的利息损失；参照民间借贷关于利息的规定，泮村合龙经合社、蔡锦文约定违约金按每月10%计算过高，一审法院酌情调整为按泮村合龙经合社起诉时一年期贷款市场报价利率四倍即年利率15.4%（3.85%×4）计算。综上，截至2019年7月16日，蔡锦文应付的违约金为11671.24元（15165.76元/月×12×15.4%÷365×152）,后续的违约金从2019年7月17日起至租金清偿之日止，以272983.68元（15165.76元/月×18）为基数，按年利率15.4%计算；对泮村合龙经合社请求的超出上述部分的违约金，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、解除泮村合龙经合社与蔡锦文于2006年8月18日签订的《租赁合同》及有关的《补充协议》；二、蔡锦文应在判决生效之日起30日内给泮村合龙经合社返还开平市预留商住用地；三、蔡锦文应在判决生效之日起10日内给泮村合龙经合社支付租金（租金计付办法：从2018年1月1日起至蔡锦文实际返还场地之日止，按15165.76元／月计算）；四、蔡锦文应在判决生效之日起10日内给泮村合龙经合社支付违约金11671.24元（违约金暂计至2019年7月16日，后续的违约金从2019年7月17日起至租金清偿之日止，以272983.68元为基数，按年利率15.4%计算）；五、驳回泮村合龙经合社的其他诉讼请求。如果蔡锦文未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费39870.04元（已由泮村合龙经合社预交），由泮村合龙经合社负担387.89元，蔡锦文负担39482.15元。泮村合龙经合社多预交的案件受理费39482.15元，由一审法院予以退回；蔡锦文应向一审法院补缴案件受理费39482.15元。二审期间，双方当事人均没有新的证据提交。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，2007年5月18日，甲方开平市升平市场开发管理有限公司（蔡锦文）与乙方开平市水口镇泮村村民委员会签订《借款监督协议书》，其中第1点约定：甲方借给开平市水口镇泮村村民委员会合龙村村小组（原甲方）的款项（壹佰万元中扣除办证费陆拾万元后，实余肆拾万元正）按（原甲方即合龙村）商铺工程的进度分批借给原甲方（即合龙村），并汇入乙方下属的帐户（户名：开平市水口镇泮村村民委员会，开户行：水口镇大福信用社，帐号：68×××59），由乙方监督专款专用。本院认为，本案是土地租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对蔡锦文的上诉请求进行审查，对于各方当事人未提出上诉的问题不予审查。根据各方诉辩陈述及本案的相关证据，本案的争议焦点是蔡锦文没有提供无息借款60万元给泮村合龙经合社是否符合《租赁合同》的约定。查明的案件事实表明，《租赁合同》第四点“其他规定”的第4小点约定“租赁期间，乙方分阶段向甲方提供100万元整人民币无息借款，第一阶段，自本合同签订之日起甲方在办理土地使用权证的过程中，所需的办证费用提供借款，第二阶段，在合同生效后四个月内，甲方因筹建位于乙方租用地附近的商铺所需费用，乙方按甲方建筑工程的进度提供上述所约定金额中剩余部分借款，乙方向甲方提供的借款，甲方必须在租赁期间前十年的土地租金中抵减完毕，每年抵减借款总额的10%，所抵减的金额以借据计算为准”。本案中，双方确认蔡锦文已提供第二阶段商铺建筑工程借款30万元给泮村合龙经合社。诉讼中，泮村合龙经合社主张认为，蔡锦文没有按约定借款60万元给泮村合龙经合社，导致至今未能办理涉案土地使用权证。蔡锦文主张认为，泮村合龙经合社并未按照合同约定办理土地使用权证，已构成违约。在泮村合龙经合社已经违约的情况下，仍然要求蔡锦文提供剩余的借款显然不合理。对此本院认为，根据上述第一阶段对借款的约定，是约定蔡锦文借款给泮村合龙经合社办理土地使用权证，而不是泮村合龙经合社办理土地使用权后蔡锦文才借款，蔡锦文履行借款后泮村合龙经合社是否能完成办理涉案土地使用权，是泮村合龙经合社一方的义务，在这一层面上，蔡锦文确实违约。对于蔡锦文主张的《借款监督协议书》，根据《借款监督协议书》其中第1点的约定，也是指扣除60万元的办理费后，对剩余商铺工程款40万元的支付方式以及专款专用的约定，并没有免除蔡锦文不用借款60万元的义务。因此，蔡锦文上诉主张已无须借款60万元给泮村合龙经合社理据不足，本院不予支持。需要说明的是，一审判决并不是仅仅依据前述作出认定，还认定了蔡锦文逾期交纳租金、在知道用途为“商住用地”的土地未办理好土地使用权证仍进行部分建设，改变了土地的用途等违约行为，进而判决确认解除涉案的《租赁合同》以及《补充协议》中有关泮村合龙经合社与蔡锦文约定部分。综上所述，蔡锦文的上诉请求理据不足，本院不予支持，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费39482.15元（蔡锦文已预交），由蔡锦文负担。本判决为终审判决。审 判 长 马健文审 判 员 李炎途审 判 员 梁智坚二〇二一年七月八日法官助理 玄月玲书 记 员 钟慧姗