天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0104民初7041号原告：北京凯莱物业管理有限公司天津分公司，住所地天津市南开区南门外大街2号（大悦城B2-03号）。负责人：朱传鼎，总经理。委托诉讼代理人：王金换，女，该公司客服经理。被告：刘明武，男，1952年6月26日出生，汉族，天津市红旗毛纺厂退休职工，住天津市南开区。委托诉讼代理人：杨彬（系被告女婿），男，1977年8月24日出生，汉族，中信银行股份有限公司天津分行红桥支行经理，住天津市南开区。原告北京凯莱物业管理有限公司天津分公司与被告刘明武物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京凯莱物业管理有限公司天津分公司的委托诉讼代理人王金换，被告刘明武的委托诉讼代理人杨彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京凯莱物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2019年6月23日至2020年10月31日期间的物业费7741.60元；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：原告与大悦城（天津）有限公司于2011年7月20日签订《天津市住宅前期物业服务合同》，约定由原告对悦府家园小区提供物业管理服务，费用标准为高层住宅每月每平方米3.31元，由业主于每月5日前交纳。被告系悦府家园房屋业主，房屋建筑面积为143.85平方米。现被告拖欠2019年6月23日至2020年10月31日期间的物业费7741.60元，经催要未果，故诉至法院，望判如所请。刘明武辩称，被告系涉诉房屋的所有权人，房屋建筑面积、欠费期间均属实。被告未交物业费的原因是：1.原告在2019年后没有进行过服务，保洁、门卫等都看不见，且原告总共6、7名保安，还要为公寓进行服务，没有达到相应的服务标准；2.4号楼电梯经常坏，2021年6月27日被告委托诉讼代理人就从电梯上坠落；3.地下车库存在严重的安全隐患，地库进口被原告占用，前两天小区车库被垃圾车堵住，车辆进出只能走一个口，隐患严重；4.小区车库无人管理，外来车辆经常进入，被告家车位经常被人占用或者被堵住不能停车；5.车库出入口常年渗水，非常危险；6.地下车库无人做卫生，宠物粪便、纸巾、烟头很久无人清理；7.该小区业主购买车位租车位的钱不知道原告如何进行处理，没有公开；8.该小区地下有3层，存在私自占用的情况，不知道这些占用者是否交租金，原告也没有清退；9.临街的物业收入原告也没有公开，被原告侵吞；10.该小区的大维基金也被原告动用了；11.垃圾清理、废品回收等在小区搭了棚子，不知道原告是否有收入；12.该小区管理非常混乱，存在储存牛羊肉、开店、影院、人员随意进出的情况；13.原告公司管理混乱，物业经理经常换人，存在原告工作人员卷钱逃跑的情形，原告没有追究责任；14.业主一直希望成立业委会与原告沟通，也找了相关部门，目前有了一些进展，还没有结果。本院经审理认定事实如下：原告系物业管理企业。2011年7月20日原告与大悦城（天津）有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》，约定由原告对悦府家园（物业项目名称）进行物业管理服务，期限自2011年7月20日起至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止；物业管理服务费用高层住宅按建筑面积每月每平方米2.46元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.85元的标准，由业主于每月5日前交纳。该合同于2013年7月5日进行了备案。上述合同除对物业服务期限、物业管理服务费及机电设施费的缴纳标准等进行约定外，亦明确了物业的基本情况、双方在物业管理中的权利、义务及小区物业管理服务标准及内容等事项。原告依约为悦府家园提供物业服务至今。另查，被告刘明武系天津市南开区××号房屋的所有权人，房屋建筑面积143.85平方米。2019年6月23日至2020年10月31日期间被告未向原告交纳物业管理服务费及机电设施费。本院认为，原告与开发建设单位大悦城（天津）有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，并已按规定进行了物业管理备案，应认定合法有效。该合同对原告及小区全体业主均具有约束力，双方应依照合同约定行使权利并履行义务。原告作为物业服务企业履行了对该小区的服务义务，被告作为房屋所有权人即为该小区业主，理应受前述合同的约束，承担给付物业管理服务费的义务。关于被告抗辩原告收益不明问题，与本案非同一法律关系，本案不予涉及。原告作为物业服务方，服务存有瑕疵，综合该小区其他业主欠缴物业费案件的审理情况，因此对被告应交纳物业费的数额予以酌减，故本院酌定被告应给付原告2019年6月23日至2020年10月31日期间物业管理服务费及机电设施费共计7358元。同时，本院尚需指出，关于物业服务问题，原告作为物业服务企业，应当增加物业服务的透明度，加大宣传力度，主动接受业主监督，积极听取业主的意见建议并快速落实整改，在职责范围内尽可能提高物业服务标准和质量，而小区业主亦应合理合法地维护自身权益，不应以欠付物业费作为手段加剧与物业服务企业之间的矛盾，长此以往恶性循环，势必损害双方利益，最终影响业主的生活环境。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十五日内，被告刘明武给付原告北京凯莱物业管理有限公司天津分公司2019年6月23日至2020年10月31日期间的物业管理服务费及机电设施费共计7358元；二、驳回原告北京凯莱物业管理有限公司天津分公司的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告北京凯莱物业管理有限公司天津分公司负担1元，由被告刘明武负担24元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  马鸿莹二〇二一年七月二十日书记员  孙晓明附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0104民初7041号原告：北京凯莱物业管理有限公司天津分公司，住所地天津市南开区南门外大街2号（大悦城B2-03号）。负责人：朱传鼎，总经理。委托诉讼代理人：王金换，女，该公司客服经理。被告：刘明武，男，1952年6月26日出生，汉族，天津市红旗毛纺厂退休职工，住天津市南开区。委托诉讼代理人：杨彬（系被告女婿），男，1977年8月24日出生，汉族，中信银行股份有限公司天津分行红桥支行经理，住天津市南开区。原告北京凯莱物业管理有限公司天津分公司与被告刘明武物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京凯莱物业管理有限公司天津分公司的委托诉讼代理人王金换，被告刘明武的委托诉讼代理人杨彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京凯莱物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2019年6月23日至2020年10月31日期间的物业费7741.60元；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：原告与大悦城（天津）有限公司于2011年7月20日签订《天津市住宅前期物业服务合同》，约定由原告对悦府家园小区提供物业管理服务，费用标准为高层住宅每月每平方米3.31元，由业主于每月5日前交纳。被告系悦府家园房屋业主，房屋建筑面积为143.85平方米。现被告拖欠2019年6月23日至2020年10月31日期间的物业费7741.60元，经催要未果，故诉至法院，望判如所请。刘明武辩称，被告系涉诉房屋的所有权人，房屋建筑面积、欠费期间均属实。被告未交物业费的原因是：1.原告在2019年后没有进行过服务，保洁、门卫等都看不见，且原告总共6、7名保安，还要为公寓进行服务，没有达到相应的服务标准；2.4号楼电梯经常坏，2021年6月27日被告委托诉讼代理人就从电梯上坠落；3.地下车库存在严重的安全隐患，地库进口被原告占用，前两天小区车库被垃圾车堵住，车辆进出只能走一个口，隐患严重；4.小区车库无人管理，外来车辆经常进入，被告家车位经常被人占用或者被堵住不能停车；5.车库出入口常年渗水，非常危险；6.地下车库无人做卫生，宠物粪便、纸巾、烟头很久无人清理；7.该小区业主购买车位租车位的钱不知道原告如何进行处理，没有公开；8.该小区地下有3层，存在私自占用的情况，不知道这些占用者是否交租金，原告也没有清退；9.临街的物业收入原告也没有公开，被原告侵吞；10.该小区的大维基金也被原告动用了；11.垃圾清理、废品回收等在小区搭了棚子，不知道原告是否有收入；12.该小区管理非常混乱，存在储存牛羊肉、开店、影院、人员随意进出的情况；13.原告公司管理混乱，物业经理经常换人，存在原告工作人员卷钱逃跑的情形，原告没有追究责任；14.业主一直希望成立业委会与原告沟通，也找了相关部门，目前有了一些进展，还没有结果。本院经审理认定事实如下：原告系物业管理企业。2011年7月20日原告与大悦城（天津）有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》，约定由原告对悦府家园（物业项目名称）进行物业管理服务，期限自2011年7月20日起至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止；物业管理服务费用高层住宅按建筑面积每月每平方米2.46元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.85元的标准，由业主于每月5日前交纳。该合同于2013年7月5日进行了备案。上述合同除对物业服务期限、物业管理服务费及机电设施费的缴纳标准等进行约定外，亦明确了物业的基本情况、双方在物业管理中的权利、义务及小区物业管理服务标准及内容等事项。原告依约为悦府家园提供物业服务至今。另查，被告刘明武系天津市南开区××号房屋的所有权人，房屋建筑面积143.85平方米。2019年6月23日至2020年10月31日期间被告未向原告交纳物业管理服务费及机电设施费。本院认为，原告与开发建设单位大悦城（天津）有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，并已按规定进行了物业管理备案，应认定合法有效。该合同对原告及小区全体业主均具有约束力，双方应依照合同约定行使权利并履行义务。原告作为物业服务企业履行了对该小区的服务义务，被告作为房屋所有权人即为该小区业主，理应受前述合同的约束，承担给付物业管理服务费的义务。关于被告抗辩原告收益不明问题，与本案非同一法律关系，本案不予涉及。原告作为物业服务方，服务存有瑕疵，综合该小区其他业主欠缴物业费案件的审理情况，因此对被告应交纳物业费的数额予以酌减，故本院酌定被告应给付原告2019年6月23日至2020年10月31日期间物业管理服务费及机电设施费共计7358元。同时，本院尚需指出，关于物业服务问题，原告作为物业服务企业，应当增加物业服务的透明度，加大宣传力度，主动接受业主监督，积极听取业主的意见建议并快速落实整改，在职责范围内尽可能提高物业服务标准和质量，而小区业主亦应合理合法地维护自身权益，不应以欠付物业费作为手段加剧与物业服务企业之间的矛盾，长此以往恶性循环，势必损害双方利益，最终影响业主的生活环境。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十五日内，被告刘明武给付原告北京凯莱物业管理有限公司天津分公司2019年6月23日至2020年10月31日期间的物业管理服务费及机电设施费共计7358元；二、驳回原告北京凯莱物业管理有限公司天津分公司的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告北京凯莱物业管理有限公司天津分公司负担1元，由被告刘明武负担24元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  马鸿莹二〇二一年七月二十日书记员  孙晓明附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。