江苏省徐州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏03执异1号异议人（被执行人）：徐州日成房地产开发有限公司，住所地徐州市。法定代表人:石峰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李修文，江苏天地明律师事务所律师。委托诉讼代理人：王鸿伟，该公司员工。申请执行人：颜博，男，1975年11月21日生，汉族，住徐州市泉山区。申请执行人：邓爽，女，1968年5月25日生，汉族，住徐州市泉山区。申请执行人：崔红军，男，1971年11月11日生，汉族，住徐州市云龙区。申请执行人：武素华，女，1972年5月19日生，汉族，住徐州市云龙区。申请执行人：李志刚，男，1972年6月14日生，汉族，住徐州市鼓楼区。申请执行人：王玉梅，女，1975年10月24日生，汉族，住上海市静安区。申请执行人：鲁彭生，男，1963年6月7日生，汉族，住徐州市云龙区。申请执行人：冉淑敏，女，1963年9月16日生，汉族，住徐州市泉山区。申请执行人：丁远新，男，1972年11月22日生，汉族，住徐州市沛县。申请执行人：徐芳，女，1973年9月21日生，汉族，住徐州市沛县。本院在执行申请执行人颜博、邓爽、崔红军、武素华、李志刚、王玉梅、鲁彭生、冉淑敏、丁远新、徐芳与被执行人徐州日成房地产开发有限公司（以下简称日成公司）借款合同纠纷一案过程中，异议人日成公司对本院作出的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。经审查查明，2014年3月28日，江苏省徐州市彭城公证处应申请执行人颜博、邓爽、崔红军、武素华、李志刚、王玉梅、鲁彭生、冉淑敏、丁远新、徐芳的申请作出（2014）徐彭证执字第23号执行证书，执行标的为：本金人民币900万元和利息135万元（2013）年3月11日至2014年3月10日期间）及2014年3月11日以后的利息（按银行同期贷款利率的四倍计算）。2013年3月7日，颜博、邓爽、崔红军、武素华、李志刚、王玉梅、鲁彭生、冉淑敏、丁远新、徐芳与日成公司签订《借款合同》一份。合同约定，日成公司用坐落在徐州市××路××北片，面积2425.4平方米土地（以下简称案涉土地）作为900万元借款的抵押物。借款期限至2013年3月11日至2014年3月10日。该合同经徐州市彭城公证处公证并赋予强制执行效力。公证书编号：（2013）徐彭证经内字第224号。根据颜博、邓爽、崔红军、武素华、李志刚、王玉梅、鲁彭生、冉淑敏、丁远新、徐芳的申请，本院于2014年7月10日立案强制执行，案号为（2014）徐执字第284号。在本案执行过程中，本院于2014年7月11日作出（2014）徐执字第284号执行裁定：冻结、扣划日成公司银行存款1155万元，如银行存款不足，则查封、扣押、提取其相应价值的其他财产。本院委托江苏大正房地产土地造价咨询评估有限公司对涉案土地进行评估，评估价值为1540.61万元。2015年2月6日作出（2014）徐执字第284号执行裁定：拍卖被执行人日成公司所有的位于本市××路××北片土地使用权（土地证书号：徐土国用【2007】第11713号，面积2425.5平方米）。2015年3月6日（起拍价1540.61万元）、2015年4月17日（起拍价1232.488万元），2015年5月19日（起拍价985.99万元），本院在淘宝网司法拍卖网络平台上进行拍卖，三次拍卖均流拍。2015年6月18日，本院作出（2014）徐执字第284号执行裁定：日成公司所有的位于本市××路××北片土地使用权归申请执行人颜博、邓爽、崔红军、武素华、李志刚、王玉梅、鲁彭生、冉淑敏、丁远新、徐芳所有。日成公司不服上述执行行为，向本院提出执行异议称，一、本案执行过程中没有向异议人送达执行通知书。1.2014年6月15日，申请执行人申请强制执行，然而到目前为止，异议人没有收到执行通知书，执行卷宗中也没有相关的送达手续。该执行行为违反《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十条、二百四十四条的规定。”二、本案评估依据程序错误。1.评估机构选择违法，评估机构未经异议选定或随机方式确定。2.没有证据证明评估机构、评估人员具有相应资质。3.评估报告没有送达异议人。以上三点导致异议人丧失对评估报告提出异议的机会，剥夺了异议人申请重新评估的权利，明显违背了《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四、五、六条的规定。三、评估报告依据的事实错误。1.被拍卖土地容积率在2008年4月通过异议人申请、专家论证、公示、政府批示等，由原本的1.5变更为1.878，容积率增加了56.66%，可建建筑面积扩大一倍多。但评估所依据的容积率仅为1.5，贬低了土地价值。2.2012年5月21日，异议人因容积率增加补缴增容费3600万元（包含其他地块），该款明显是土地价值的增值要素。3.2010年6月24日，异议人申报了发包初步方案备案，核准工程项目，证明工程即将开工。4.2013年6月19日，异议人依法取得的建设工程规划许可证，该证是案涉土地开发建设的重要证件。5.案涉土地上已经修建围墙，地上建设有简易房屋等设施，且整个工程已经着手开挖建设。6.已经通过图纸审核的项目设计图纸。以上均是案涉土地评估的重要价值因素，但在执行过程中对土地使用权委托评估时认定评估标的事实不清，导致土地的评估价格远低于实际价格。四、执行法院没有将全部的委托评估资料告知异议人。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条即“人民法院应当组织当事人对鉴定的材料进行质证，未经质证的材料不得作为鉴定根据。”本案提交的评估材料错误，依法不得作为评估依据。五、本案拍卖行为违法。1.执行法院没有通知异议人选择拍卖机构或者摇珠抽签选定拍卖机构。2.未在拍卖五日前以书面或其他能够确认收悉的适当方式通知异议人。3.未发布拍卖公告、公告期及公告的范围和媒体。4.卷宗中的公告内容明显错误，其中对拍卖地块的容积率错误的公告为1.5，将正在开发的土地错误公告为待开发空地。另外，地上的简易建筑没有如实公告等导致拍卖价格未能得到客观正确的评估。5.未公开拍卖的详细信息，没有证据证实三次流拍的真实性。6.没有证据证实已经进行了网络拍卖。卷宗材料中没有邓爽参与拍卖的证据，也没有冻结和解冻的证据。也就是说本案是否通过拍卖程序处置案涉土地无法确认。请求：撤销（2014）徐执字第284号执行裁定书；2.重新启动执行程序。本院认为，本案中，异议人的异议请求为撤销（2014）徐执字第284号执行裁定书即撤销本案拍卖，并重新进行评估拍卖。关于撤销拍卖的法定事由，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款规定，“当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的固定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或竞买人利益的情形。”关于重新评估的事由，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款规定，“当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。”而异议人的异议事由主要包括：1.本院在执行过程中未向其送达执行通知书；2.未通知其选取评估机构；3.未向其送达评估报告；4.评估机构及评估人员缺乏相应资质；5.未依法发布拍卖公告以及没有证据显示本案拍卖的真实性；6.本案评估报告依据的内容及拍卖公告发布的内容与拍卖标的物即案涉土地的容积率与现实状态不符等等。对于前3项异议事由，本案执行卷宗中虽无证据材料显示本院向异议人送达执行通知书及评估报告，通知异议人选取评估机构。但以上情形并非重新评估及撤销拍卖的法定事由，因此，对于异议人的该异议事项，本院不予采纳。对于第4项异议事由，本院委托的江苏大正房地产土地造价咨询评估有限公司及评估人员均具有相应的评估资质。异议人主张该评估机构和评估人员没有相应的评估资质，但未提供证据予以证实，本院依法不予采纳。对于第5项异议事由，本案执行卷宗材料显示，本院对案涉土地进行了三次拍卖并且均在淘宝网司法拍卖平台发布了拍卖公告。因此，异议人关于本院未依法发布拍卖公告并否定拍卖真实性的主张，与事实不符，本院依法不予采纳。对于第6项异议事由，即评估报告依据的内容及拍卖公告内容与案涉土地容积率及实际状况不符的问题。异议人虽主张案涉土地的容积率已于查封之前由1.5变更为1.878。但是依据《中华人民共和国物权法》第六条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定进行登记。即“物权公示原则”。对于不动产来讲，如果其物权登记内容发生变化，只有在依法办理物权变更登记公告之时才能发生物权变动的法律效力，人民法院应当按照不动产登记的原有状态进行评估、拍卖。因此，评估机构依据的具有公示效力的《国有土地使用权证》记载的信息对案涉土地进行评估，并无不当，并且评估机构在评估过程中依据其专业标准对案涉土地进行现场勘验并作出认定，本院予以尊重，并且评估报告所反映出的价格仅是为确定拍卖价格提供参考，拍卖标的的实际价值最终将通过网络司法拍卖体现其自公开市场的公允价格。综上，异议人日成司的异议请求不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项之规定，裁定如下：驳回徐州日成房地产开发有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向本院递交申请复议书，并按对方当事人的人数提出副本，向江苏省高级人民法院申请复议。审判长  王平华审判员  孙永军审判员  王 青二〇二一年七月一日书记员  赵 冉