北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终10868号上诉人（原审原告）：唐春红，女，1970年7月30日出生，汉族，农民，住北京市密云区。委托诉讼代理人：郭建立，北京市中盾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张春启，男，1964年12月7日出生，汉族，农民，住北京市密云区。被上诉人（原审被告）：唐春梅，女，1970年7月30日出生，汉族，农民，住北京市密云区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：张攀（张春启、唐春梅之子），住北京市密云区。上诉人唐春红因与被上诉人张春启、唐春梅房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2021）京0118民初1737号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月11日立案后，依法适用普通程序，由法官蒋巍采用独任制公开开庭进行了审理。上诉人唐春红及其委托诉讼代理人郭建立，被上诉人唐春梅、张春启及其共同委托诉讼代理人张攀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐春红上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持唐春红一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定张春启、唐春梅并非是出卖，而是交由唐春红占有、使用，以弥补其无法收回借款的损失的事实是错误的。1．双方之间形成了房屋买卖的法律关系。通过双方之间借款至同意以借款抵顶房屋款的事实经过，能够证明双方之间形成了房屋买卖法律关系。张春启、唐春梅承诺如果不能还款，肯定能够让唐春红有楼房，但是需要等到拆迁后给唐春红100平方米。2．张春启、唐春梅在有能力偿还借款情况下却没有偿清借款，反而将北京市密云区某处401号房屋（以下简称涉案房屋）交由唐春红占有、使用，显然是不符合情理，实际上是将涉案房屋以以物抵债的方式出售给唐春红。双方之间对占用、使用的期限、权利和义务没有进行约定，且自2014年至今，涉案房屋一直由唐春红占用、使用，且装修、出租，而张春启、唐春梅一直没有进行主张，这些均不合情理。二、双方之间形成的房屋买卖法律关系为合法有效。张春启、唐春梅是经过充分考虑了自己不能偿还借款实际情况及唐春红未能购置房屋的实际损失才为唐春红书写借条手续,并承诺肯定能够让唐春红有楼房。均是张春启、唐春梅真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的效力性强制性规定，不违背公序良俗。附生效条件的房屋买卖法律行为在条件成就时发生法律效力。本案中，根据张春启、唐春梅出具的证明内容，在2011年4月底之前未偿还借款，双方之间的民间借贷法律关系即解除，同时双方之间的房屋买卖法律关系即生效。2014年2月，张春启、唐春梅的房屋拆迁分得四套楼房后，张春启、唐春梅通知唐春红挑选楼房。故唐春红挑选了涉案楼房，借款及损失转化为购买该套房屋的购房款，张春启、唐春梅将该套楼房交付唐春红，唐春红给付入住费，并对房屋进行了装修，安装了有线电视、宽带等，并将该房屋进行了出租。唐春红每年交纳取暖费、物业费等相关费用。三、一审法院对于3．4万元入住费的事实没有认定是错误的。在一审庭审中，唐春红提供了2020年12月28日与唐春梅的电话录音，反复向唐春梅提出入住费的事情，唐春梅对此一直没有予以否认。一审法院对该证据却没有予以认定。四、涉案房屋所有权应属于唐春红，张春启、唐春梅应当协助唐春红办理房屋变更登记过户手续。唐春红是善意取得房屋，购置房屋的价格合理，且房屋实际已经交付。五、一审法院适用《民事诉讼法》第六十四条第一款之规定驳回唐春红的起诉是错误的。张春启、唐春梅书写的《证明》以证明以物抵债出售房屋的事实，也提供了录音，以证明唐春红支付入住费的事实情况。还有其他票据等一系列证据佐证唐春红的主张。张春启、唐春梅未能提供证据证明其主张，一审法院举证责任分配错误。张春启、唐春梅辩称，同意一审判决，不同意唐春红的上诉请求。2011年3月8日的证明不是买卖关系，而且唐春梅对该份证明并不知情，并不是唐春梅签字。涉案房屋的相关物业费等都由张春启、唐春梅交纳，供暖费是因为唐春红将涉案房屋出租才交纳的。唐春红向一审法院起诉请求：依法确认唐春梅、张春启出售给唐春红位于北京市密云区某处401号房屋的房屋买卖合同有效，并判决该房屋归唐春红所有。一审法院认定事实如下：张春启、唐春梅系夫妻关系。唐春红主张其与张春启、唐春梅之间存在借贷关系，因张春启、唐春梅未能按照约定向其偿还借款，故张春启、唐春梅将涉案房屋出卖给唐春红以抵顶借款。为证明其主张，唐春红向一审法院提交了借条、证明、物业费及供暖费等收费收据等材料。2010年10月28日，张春启、唐春梅为唐春红出具借条一张，借条记载：今借唐春红人民币陆拾伍万元（650000）限2011年2月底还清。张春启、唐春梅均在借款人处签字。2011年3月8日，张春启为唐春红出具证明一份，证明内容：今有张春启欠唐春红650000元，在2011年4月底给不了，我愿等檀营村拆迁后，给她一百平方米楼房一套，借款人张春启。2014年2月，张春启将位于北京市密云区某处401号房屋交由唐春红占有使用。唐春红占有使用涉案房屋期间，交纳了涉案房屋的部分物业费、卫生费、供暖费等费用。唐春红另向一审法院提交录音光盘一张，拟证明其与唐春梅就房屋买卖事宜曾进行过协商。张春启、唐春梅认可借条、录音光盘内容的真实性，但不认可上述证据的证明目的。张春启认可其出具证明的真实性，但不认可其证明目的，唐春梅称对张春启出具证明一事不知情。张春启、唐春梅提出，双方之间确实存在借贷关系，且张春启、唐春梅尚未将借款还清。因未能还清借款，故张春启、唐春梅将涉案房屋交由唐春红占有、使用，以弥补唐春红损失。待借款还清后，会向唐春红主张返还占有、使用的涉案房屋。张春启、唐春梅向一审法院提交了房产证、购房发票、物业费及维修基金收据等材料，证明涉案房屋系张春启、唐春梅所有。2020年10月9日，张春启向北京首政置业集团有限公司支付购房款316350元，北京首政置业集团有限公司为张春启开具了购房发票。2021年2月3日，张春启取得涉案房屋不动产权登记证书，证书号为京×号，权利人为张春启，共有情况为单独所有，房屋建筑面积95平方米。审理过程中，唐春红提出其曾支付过3．4万元的涉案房屋入住费用，其通过现金给付方式将3．4万元给了张春启，后张春启用该笔费用支付了涉案房屋的入住费用。张春启、唐春梅对唐春红这一陈述不予认可，称并未收取过唐春红向其支付的涉案房屋的入住费用。双方均未向一审法院提交关于上述3．4万元入住费用的相关书面证据材料。张春启、唐春梅与唐春红均认可，双方之间未签订过关于涉案房屋的书面房屋买卖合同，唐春红自2014年2月至今，一直占有使用房屋，现房屋为出租状态，唐春红收取房屋租金。一审法院认为：本案的争议焦点为张春启、唐春梅与唐春红之间是否存在房屋买卖合同关系。张春启、唐春梅与唐春红均认可，双方之间存在借贷关系，张春启、唐春梅目前尚未将借款还清。唐春红主张经双方协商，张春启、唐春梅向唐春红出卖涉案房屋，以购房款抵顶借款，故双方之间存在房屋买卖合同关系，现请求确认双方之间的房屋买卖合同有效，并确认涉案房屋归唐春红所有。当事人对自己的主张，有责任提供证据。唐春红向一审法院提交了借条、证明、物业费等收据材料。在张春启为唐春红出具的证明中，虽有“张春启欠唐春红650000元，在2011年4月底给不了，我愿等檀营村拆迁后，给她一百平方米楼房一套”的内容，后张春启将涉案房屋（95平方米）的钥匙亦交于唐春红，涉案房屋交由唐春红占有，使用，但张春启、唐春梅表示将涉案房屋交由唐春红占有使用并非基于将涉案房屋出卖给唐春红的意思表示，而是意图通过此种方式弥补唐春红无法收回借款之损失。唐春红提交的张春启为唐春红出具的证明中缺乏房屋买卖合同中关于房屋具体情况、房屋价款等内容的约定，且涉案房屋系张春启、唐春梅夫妻共同财产，唐春红现提交的证据并不能证明唐春红与张春启、唐春梅之间存在订立房屋买卖合同之合意，或者在张春启为唐春红出具证明后，双方签订了有关于房屋买卖合同之补充协议等材料。另外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力，涉案房屋产权并未转移登记至唐春红名下，故唐春红要求判令双方之间关于涉案房屋买卖合同有效并判令房屋归唐春红所有之请求，一审法院现无法支持。综上所述，一审法院为保护当事人的合法权益，维护社会安定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回唐春红的诉讼请求。本院二审期间，唐春红向本院提交2016年7月7日的唐春红和张春启在东邵渠镇镇政府的录音及文字材料，证明入住费3．4万元和装修费用都是由唐春红承担的。本院经审查认为，上述证据不属于《中华人民共和国民事诉讼法》规定的新的证据，且不能证明唐春红的证明目的，故本院不予采信。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，张春启、唐春梅与唐春红之间未订立书面房屋买卖合同，虽然张春启为唐春红出具的证明中有“张春启欠唐春红650000元，在2011年4月底给不了，我愿等檀营村拆迁后，给她一百平方米楼房一套”的内容，现涉案房屋由唐春红占有、使用，但综合唐春红提交的证据材料，其内容均不具备买卖合同成立的要件内容，并不能证明双方之间存在订立房屋买卖合同之合意。鉴于张春启、唐春梅明确否认将涉案房屋交由唐春红占有使用是基于将涉案房屋出卖给唐春红的意思表示，且涉案房屋产权并未转移登记至唐春红名下，故一审法院对于唐春红要求判令双方之间关于涉案房屋买卖合同有效并判令房屋归唐春红所有之请求不予支持，并无不当。综上所述，唐春红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由唐春红负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  蒋 巍二〇二一年七月二十七日法官助理  赵 霄书 记 员  王秋岩