广东省开平市人民法院执 行 裁 定 书（2021）粤0783执异96号案外人：邹健华，男，1982年8月24日出生，汉族，住广东省开平市。申请执行人：阙承良，男，1964年1月9日出生，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：方先涛，广东方尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑丽明，广东方尚律师事务所律师。被执行人：开平市龙发建筑工程有限公司，住所地：广东省开平市水口镇龙德北路17号之一。法定代表人：冯永发。被执行人：开平恒威房地产开发有限公司，住所地：广东省开平市水口镇绿苑别墅区C-14号。法定代表人：邝锦标。本院在执行（2021）粤0783执1474号申请执行人阙承良与被执行人开平市龙发建筑工程有限公司、开平恒威房地产开发有限公司建设工程合同纠纷一案过程中，案外人邹健华于2021年7月2日向本院提出书面异议。本院于2021年7月2日受理后，依法组成合议庭进行审查。审查过程中，本院于2021年7月14日依法传唤案外人邹健华到庭接受询问并提供证据原件进行核对。本案现已审查终结。案外人邹健华向本院提出异议请求：请求解除对坐落于开平市房屋的查封。事实和理由：位于开平市房屋，是案外人向开平恒威房地产开发有限公司购买，双方签订了《广东省商品房买卖合同》，案外人陆续付清首期款给开发公司，并办理银行按揭贷款，每个月在建设银行进行分期付款至今，但开平恒威房地产开发有限公司一直没有开具正式发票给案外人。案外人于2021年6月在镇府打印个人房产资料时，得知房屋被查封，并通过向相关部门了解才知道该房屋是因为申请执行人与被执行人有纠纷于2020年8月被法院查封，案外人对该情况在此前并不知情。案外人在申请执行人与被执行人成讼之前已经与开平恒威房地产开发有限公司完成了该房屋的买卖交易，并按揭进行分期供楼至今。法院在没有通知案外人、没有调查清楚该房屋现状的情况下就查封该房屋，影响了案外人生活、工作和对该房屋产权办理，应当立即解除。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，案外人已通过合法渠道取得对该房屋的合法产权，没有过错，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条的规定，法院应立即中止对上述房屋的执行，并解除查封。为证明其异议请求，案外人邹健华向本院提交以下证据：1、恒富广场认购书原件一份、广东省商品房买卖合同原件一份，2、收据原件九份，3、《分期付款购房补充协议》原件一份，4、（2020）粤0783民初2779号民事裁定书原件一份，5、开平恒威房地产开发有限公司营业执照复印件一份，6、开平市龙发建筑工程有限公司营业执照复印件一份，7、《个人住房（商业用房）借款合同》原件一份、贷款详情打印件一份、中国建设银行还款明细原件一份，8、开平市房地产登记信息查询打印件一份、收楼通知书原件，9、阙承良的身份证复印件一份。申请执行人阙承良答辩称：一、关于邹健华是否已全额支付涉案房屋价款的问题。根据邹健华提交的商品房买卖合同，合同并未对房屋的支付方式作出任何约定，且该份合同也未签署日期，为此，我方对于该份合同以及邹健华与开平恒威房地产开发有限公司是否存在真实交易关系存疑。邹健华提交2016年1月8日至2017年6月29日一系列首期款收据拟证明其已付清涉案房屋首期款，但根据该收据显示，涉案房屋首期款支付期限长达一年半，且每次支付金额少且不等，明显不符常理，因此，该收据不能作为其已付清涉案房屋首期款的依据。同样，邹健华提交贷款详情拟证明其已为房屋付清款项，但是该贷款详情上并未显示贷款人及贷款房屋的相关信息。因此，在邹健华未能补充提交其他支付款项的相关凭证以及开平恒威房地产开发有限公司出具的购房发票之前，不能认定其已在我方申请财产保全前已付清全部价款。二、关于邹健华是否已实际占用涉案房屋的问题。由于邹健华未办理涉案房屋的所有权过户登记手续，也未提交任何证据证明其已在我方申请财产保全前实际占用涉案房屋，因此，不能认定涉案房屋已发生权属转移。综上，邹健华提出的相应主张无事实和法律依据，应予以驳回。被执行人开平市龙发建筑工程有限公司、开平恒威房地产开发有限公司未发表意见。本院审查查明，本院在审理（2020）粤0783民初2779号阙承良与开平市龙发建筑工程有限公司、开平恒威房地产开发有限公司建设工程合同纠纷一案中，依据阙承良的财产保全申请于2020年7月8日作出（2020）粤0783民初2779号民事裁定，裁定冻结开平市龙发建筑工程有限公司、开平恒威房地产开发有限公司的银行存款人民币23000000元或者查封、扣押其相应价值的财产。据此裁定，本院以（2020）粤0783执保623号案采取了保全措施，并于2020年8月12日以（2020）粤0783执保623号之二协助执行通知书轮候查封开平恒威房地产开发有限公司位于开平市。本院于2021年2月8日作出（2020）粤0783民初2779号民事判决，判决：一、开平市龙发建筑工程有限公司应在本判决生效之日起10日内给阙承良支付工程款21866831.01元及利息（利息计付办法：从2020年1月23日起至2020年3月22日止，以10976287.04元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算和从2020年3月23日起至款项清偿之日起，以21866831.01元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、开平恒威房地产开发有限公司应对本判决第一判项中开平市龙发建筑工程有限公司的债务承担连带清偿责任；三、驳回阙承良的其他诉讼请求。该判决生效后，因开平市龙发建筑工程有限公司、开平恒威房地产开发有限公司未履行生效判决所确定的义务，阙承良向本院申请执行，本院以（2021）粤0783执1474号立案执行。执行中，本院依法向开平市龙发建筑工程有限公司、开平恒威房地产开发有限公司发出执行通知，责令其履行还款义务，案件尚在执行过程中。另查明，案外人邹健华提交的证据显示，2016年1月3日，邹健华与开平恒威房地产开发有限公司签订一份《恒富广场认购书》，约定邹健华向开平恒威房地产开发有限公司认购坐落于开平市，建筑面积75.44平方米，套内面积65.94平方米，成交价格341810元，付款方式为：定金10000元，首期房款101810元，按揭贷款230000元。邹健华按约定向开平恒威房地产开发有限公司支付了购房定金10000元。2016年1月8日，邹健华与开平恒威房地产开发有限公司签订一份《分期付款购房补充协议》，约定邹健华就购买开平市的首期款于签订购房合同当日支付51810元，剩余房款60000元按分期付款方式支付给开平恒威房地产开发有限公司，分期付款期限自2016年1月5日起至2017年6月30日止；自协议签订的次月起，每3个月为一个付款周期，每期支付10000元，共计6期；邹健华于每个季度15日前将当期应付款项交付到开平恒威房地产开发有限公司的财务部门，由开平恒威房地产开发有限公司为邹健华出具相应的收款收据。协议签订后，邹健华于2016年1月8日支付41810元，于2016年4月14日、7月14日、10月14日、2017年1月14日、2017年4月14日、6月29日各支付10000元，连同2016年1月3日支付的购房定金10000元，合共支付购房款111810元给开平恒威房地产开发有限公司，开平恒威房地产开发有限公司向其出具八份《收据》。此后，邹健华与开平恒威房地产开发有限公司签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：0160125），约定邹健华向开平恒威房地产开发有限公司购买位于开平市，建筑面积75.44平方米，套内面积65.94平方米，购房价款341810元，邹健华以首期款和按揭贷款方式付款。涉案房屋已办理预告登记，预告权利人为邹健华，预告义务人为开平恒威房地产开发有限公司。2016年2月1日，邹健华与中国建设银行股份有限公司开平支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定邹健华向中国建设银行股份有限公司开平支行借款230000元用于购买位于开平市，并以上述房屋为本次借款提供抵押担保。合同签订后，中国建设银行股份有限公司开平支行于同日支付230000元至开平恒威房地产开发有限公司在中国建设银行开立的账户内，并于2017年6月办理涉案房屋预告抵押登记手续。贷款发放后，邹健华按照贷款合同约定每月向中国建设银行清偿贷款本息。2019年8月，开平恒威房地产开发有限公司将涉案房屋钥匙交付给邹健华使用。本院认为，本案属案外人对执行标的提出的排除执行异议，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定予以审查。因开平市龙发建筑工程有限公司、开平恒威房地产开发有限公司未履行（2020）粤0783民初2779号民事判决所确定的义务，诉讼阶段保全查封涉案房屋，在进入执行程序后，依法自动转为（2021）粤0783执1474号案执行查封财物。现案外人邹健华以购买占有涉案房屋为由，请求排除执行，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，本案有证据显示涉案房屋被查封前，案外人邹健华与被执行人开平恒威房地产开发有限公司已签订恒富广场认购书和商品房购买合同购买涉案房屋，其以首付111810元及向银行按揭贷款230000元的方式，向开平恒威房地产开发有限公司支付全部购房款，涉案房屋在查封之前已实际交付给案外人邹健华占有使用，本案未有证据显示案外人邹健华因自身原因导致涉案房屋未办理过户登记。案外人邹健华对涉案房屋享有的实体权利真实合法，足以排除执行。综上，案外人邹健华对涉案房屋提出的排除执行异议理由成立，本院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：中止对坐落于开平市的执行。当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；认为与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  许眉笑审判员  谭玉媚审判员  梁丽冰二〇二一年七月十七日书记员  梁芊秋