北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终9621号上诉人(原审被告)：刘弓文，女，1970年4月8日出生，汉族，住北京市密云区。委托诉讼代理人：王环，北京市永浩律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：北京卓信中达物业服务集团有限公司，住所地北京市密云区新北路21号。法定代表人：方爱华，执行董事、总经理。委托诉讼代理人：王光强，北京嘉维律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐金明，北京嘉维律师事务所律师。上诉人刘弓文因与被上诉人北京卓信中达物业服务集团有限公司（以下简称卓信中达公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2021）京0118民初261号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审判，公开开庭进行了审理。上诉人刘弓文及其委托诉讼代理人王环，被上诉人卓信中达公司的委托诉讼代理人唐金明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘弓文上诉请求：一、请求撤销一审判决，依法改判或发回重审；二、请求判令一、二审诉讼费用由卓信中达公司承担。上诉事实和理由：一、原审认定事实不准确，导致判决不公平。1.遗漏卓信中达公司严重违约事实。刘弓文提供银河花园小区建设工程规划许可证附件及附图证据结合相关证据和一审法院审判员于2021年3月11日组织现场查勘并拍摄的相关照片可清晰看出：刘弓文居住的银河花园小区内违章建设严重，多处共用空地、绿地被违法占用，小区停车位紧张，物业不仅未有效治理，反而将公共区域绿地如小区进门西南方向停车场中间常绿阔叶乔木擅自移除，填平作为停车场，私自在小区本用于消防车道的公共环形道路长边划定车位，导致消防车道被堵塞，无法满足4米通过宽度，不仅未做到共用部位有效维护，反而侵害业主共用部位使用权；包括刘弓文所在楼栋在内，小区内多栋住宅外墙体窗框处饰面砌块开裂，存在高空坠物风险，业主生命财产均存在较大危险；小区可视对讲系统从入住至今13年依然未能使用；乱停车现象随处可见。上述事实，一审判决仅认定小区确有违法建设、私搭乱建行为，认为卓信中达公司物业服务确有瑕疵，并据此认为应当适当酌减物业费，判决刘弓文自判决生效后十日内给付卓信中达公司自2014年10月14日至2020年12月31日期间物业费22532元（按应付物业费80%比例支付，酌减20%）。但一审判决遗漏了卓信中达公司主动侵占绿地、私划车位、业主入住13年来小区可视对讲系统仍未修复等严重违约事实；更忽略了卓信中达公司未及时修缮共用部位外立面开裂砌块、占用消防车道，致使不特定多数人生命财产安全处于危险之中的严重情形。因此，原审仅以私搭乱建、违法建设为依据作出的酌减比例，显然不能与卓信中达公司严重违约事实相适应。同时，纵向比较回顾，卓信中达公司从2014年开始即与多位业主发生摩擦，当时统一的20%的物业缴纳费酌减，并没有使其规范管理，反而成为其继续实施简单粗暴手段管理的依据（违建更加严重、主动移除绿地、私划车位等），违约更加严重情形下20%酌减显然无法与目前情况相适应。2.遗漏卓信中达公司丧失商誉事实。刘弓文提供了卓信中达公司被列为失信被执行人的证据，卓信中达公司与本小区业主胡树清物业合同纠纷一案中，就本小区可视系统和智能监控系统修复判决从2014年4月生效，至2018年4月北京市密云区人民法院发布（2017）京0118执3844号执行文书，卓信中达公司被列为失信被执行人，卓信中达公司长达4年时间始终怠于履行修复义务，且迄今为止小区可视对讲系统仍未修复，不仅践踏业主权益，更无视司法权威，在丧失商誉、履约能力明显下降情况下，一审判决仍然仅以卓信中达公司物业服务存在瑕疵为依据，略微调整物业费，遗漏卓信中达公司丧失商誉事实，进而忽略了从给付义务角度上，依法维护刘弓文的不安抗辩权利，显然有失公平。3.卓信中达公司向刘弓文主张过债权事实认定错误。自2014年10月以来，刘弓文从未在任何时间、任何地点收到卓信中达公司任何形式缴纳物业费用通知。从卓信中达公司提供证据中可以看出，其掌握刘弓文电话信息、家庭成员信息，而且常年在银河花园小区服务，随时可以通过电话、微信、上门等方式告知缴纳物业费，但卓信中达公司均未向刘弓文主张过。而一审判决仅以卓信中达公司提供的几张不知实际张贴时间，没有任何见证人，且张贴于刘弓文家门口的几张催费单复印件，就认定卓信中达公司向刘弓文主张过权利，根本不具备证据基本的真实性、关联性和合法性说服力，也未对卓信中达公司提供该证据有无证明力、证明力大小公开任何判断的理由。二、一审判决适用法律严重错误，导致判决显失公正。根据《民法通则》135条规定，民事权利保护诉讼时效为2年；自2017年10月《民法总则》实施，根据其第188条规定，诉讼时效调整为3年。在卓信中达公司未向刘弓文主张过债权的事实情况下，自卓信中达公司起诉之日起往前3年至2017年11月25日后的物业费在诉讼时效内，其余部分债权已过诉讼时效，且不属于《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条规定的不予支持诉讼时效抗辩的情形，一审判决基于物业服务长期性、连续性即不采纳诉讼时效抗辩，显然缺乏依据。即使考虑《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见》提出审理追索物业服务费案件，应依照现行法律关于诉讼时效的规定，但在适用诉讼时效时不宜过苛，除物业管理企业明显怠于行使权利的，可认定其在持续主张权利。对照本案，卓信中达公司显然无法提供任何有效证据证明其及时主张过债权，在明显怠于行使债权情形下，一审判决依据长期性、连续性特点而不采纳诉讼时效，也不是遵循北京高院相关规定，而是对诉讼时效的随意认定。此外，即便在物业服务合同纠纷中对诉讼时效认定不宜过苛，也不应以牺牲和降低《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十七条审核认定证据标准为代价，置证据的真实性、合法性、关联性于不顾，放纵虚假证据为合格证据、放纵无证明力证据为有证明力证据。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，判决不公平公正，严重的损害了刘弓文的合法权益。请求二审法院依法查清事实，撤销原判，依法改判或者发回重审，保护刘弓文的合法权益不受侵害。卓信中达公司辩称，同意一审判决，不同意刘弓文的上诉请求及事实理由，请求驳回刘弓文的上诉,维持一审判决。卓信中达公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决刘弓文给付卓信中达公司密云区银河花园小区10号楼5单元房屋（以下简称涉案房屋）物业费28197元（自2014年10月13日起至2020年12月31日止）及滞纳金30800元（暂主张物业费至2020年12月31日，2014年12月31日起至实际付清为止，以欠物业费金额为基数，按日千分之三给付滞纳金）；2.诉讼费由刘弓文承担。一审法院认定事实：卓信中达公司原名北京天信银河物业管理有限公司（以下简称天信银河公司）。2009年4月30日，经北京市工商行政管理局密云分局核准，天信银河公司名称变更为北京卓信中达物业管理有限公司。2015年3月26日，经北京市工商行政管理局密云分局核准，北京卓信中达物业管理有限公司名称变更为北京卓信中达物业服务有限公司。2019年3月8日，北京卓信中达物业服务有限公司名称变更为现名称。2007年4月14日，天信银河公司（甲方）与刘弓文（乙方）签订《入住协议》，协议记载：乙方所购房屋类型为联排，建筑面积203.04平方米，物业收费标准为每平方米1.86元，交纳费用时间为年收，即每年的1月1日至30日为物业费收费日期。协议约定违约责任：“1.乙方违反协议，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。2.甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退应退部分费用。3.乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金”。卓信中达公司另提交落款日期为2007年4月14日，载明户主姓名为刘弓文的居住人员登记表及张贴缴费通知单照片四张，证明刘弓文自2014年10月13日至今未交纳物业费，卓信中达公司于2014年12月10日、2015年9月20日、2017年2月14日、2019年12月16日催交后，刘弓文仍未交纳物业费。刘弓文不认可卓信中达公司提交证据的证明目的。刘弓文向一审法院提交如下证据：1.收据，证明自2009年起，物业服务单位与刘弓文就物业费收费标准达成新的协议，每年物业费收取标准为2200元。2.裁判文书网统计信息截图，证明卓信中达公司自2014年以来与业主存在较大摩擦，发生12起物业纠纷。3.（2014）密民初字第4655号民事判决书，证明卓信中达公司从2014年4月至2018年4月被列为失信被执行人，一直未履行修复涉案小区可视系统和智能监控系统的义务。4.银河花园住宅使用说明书、质量保证书，证明涉案小区开发商移交涉案小区，移交设施包括智能安保监控系统、智能对讲系统等。5.微信记录，证明刘弓文的委托诉讼代理人王环曾要求卓信中达公司出具涉案小区规划材料及设备资料信息，卓信中达公司经理拒绝提供，侵犯了刘弓文的知情权，应当承担物业服务不到位的妨碍举证推定责任。6.照片若干，证明涉案小区内公共绿地、空地违法占用、违章建设严重，违反小区规划设计，共用部位维护管理不到位；涉案小区楼房外墙、窗框共用部位多处砌块开裂脱落，存在坠物伤人风险，卓信中达公司未采取修理和防护措施，刘弓文自行对自家外墙窗框砌块进行修复；涉案小区多处违建将共用绿地车库改建为住宅，卓信中达公司未制止，反而未经全体业主同意，为其另行私自划定车位，停放车辆，管理失职失当；涉案小区道路存在乱停车导致消防疏散通道堵塞，卓信中达公司疏于管理；涉案小区公共秩序管理混乱，往来车辆随处停车、电线随意从外部单位拉接至涉案小区，卓信中达公司管理不尽职；涉案小区建筑垃圾长期不清理，座椅上鸟粪堆积，草坪到处可见开挖的坑土，绿植破坏严重，绿地多处光秃，绿化和环保无法保证。7.政府信息答复告知书，证明北京市规划和自然资源委员会密云分局依申请公开的涉案小区建设工程规划许可证附件及附图，涉案小区规划各部位原始情况。卓信中达公司认可收据，不认可证明目的，当时双方和解后实际收取5年期间的物业费1.1万元，但不代表达成新的收费标准；对裁判文书网统计信息截图的证明目的不予认可，2014年以来，多名业主欠交物业费，故卓信中达公司通过诉讼追讨物业费，不认可与业主存在较大摩擦；对（2014）密民初字第4655号民事判决书的真实性认可，但不认可证明目的，该证据无法证明涉案小区服务现状；对银河花园住宅使用说明书、质量保证书真实性、证明目的不予认可，有关房屋质量问题，应向开发商主张权利；对微信记录的证明目的不予认可，该证据无法证明卓信中达公司物业经理拒绝提供规划材料，无法证实卓信中达公司侵犯了刘弓文的知情权；对照片不认可，证明目的不认可，刘弓文提交的照片没有明确公共绿地面积，没有证明卓信中达公司在涉案小区的维护方面存在明显缺陷，小区外墙破损，属于房屋质量问题，卓信中达公司接手涉案小区时已经存在，应由业主在房屋质保期内主张权利，现房屋质保期已过，涉案小区尚未召开业主大会，成立业委会，根据维修基金的申请程序，必须全体业主签字同意提取，卓信中达公司正在协调办理，现有照片无法证明卓信中达公司私划车位、堵塞消防通道，就部分业主的私搭乱建行为，卓信中达公司已经告知相关行政机关，并告知业主及时拆除，尽到了基本义务；对政府信息答复告知书的真实性认可，但该证据与本案无关。卓信中达公司为证明其质证意见，另提交《银河花园装修管理整改通知单》《情况说明》等材料。刘弓文对卓信中达公司举证的证明目的不予认可。本案审理过程中，经一审法院现场勘查，双方确认涉案小区内确有违法建设、私搭乱建行为。上述事实，有双方当事人陈述、《入住协议》、收据、（2014）密民初字第4655号民事判决书、银河花园住宅使用说明书、质量保证书、微信记录、照片、政府信息答复告知书、《银河花园装修管理整改通知单》《情况说明》等证据材料在案佐证。一审法院认为，当事人应按合同约定全面履行自己的义务。刘弓文与天信银河公司签订《银河花园物业管理入住协议》，双方形成物业服务合同关系，后天信银河公司依法变更公司名称，应当由变更后的卓信中达公司、刘弓文双方继续履行物业服务合同。现卓信中达公司为刘弓文提供了物业服务，刘弓文理应支付物业费，故卓信中达公司要求刘弓文给付物业费的诉讼请求，理由正当，一审法院予以支持。经过一审法院现场勘查，结合双方举证，可以证明卓信中达公司的物业服务确有瑕疵，故对其主张支付滞纳金的诉讼请求，一审法院不予支持，并应适当酌减物业费。关于诉讼时效问题，应当说明，卓信中达公司追缴物业费的通知方式确实欠妥，但鉴于物业服务具有长期性、连续性的特点，在审理物业服务合同纠纷中对诉讼时效的认定不宜过苛，故一审法院对刘弓文的此项答辩意见不予采纳。另需要指出的是，物业服务企业的物业服务是一个持续性的动态的过程，整个小区环境的好坏一方面有赖于物业服务企业尽心尽力的物业服务，更需要全体业主共同的维护。物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业服务企业作为提供物业服务的主体，应当加强与业主的沟通，对于业主反映的问题及时有效地进行反馈，努力提升自身的物业服务水平，通过自身努力为业主创造良好的居住生活环境，取得业主的认可；同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业服务正常运转的前提条件，业主简单地通过拒交物业费的方式表达自身的不满情绪极易导致小区的物业服务状况陷入恶性循环。在此，一审法院希望双方能够通过共同努力，营造出和谐美丽的小区环境。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条之规定，判决：一、刘弓文于判决生效后十日内给付北京卓信中达物业服务集团有限公司自二〇一四年十月十四日至二〇二〇年十二月三十一日期间的物业费二万二千五百三十二元。二、驳回北京卓信中达物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，刘弓文向本院提交如下新证据：证据一、微信转账记录（四张），证明2020年５月到6月刘弓文维修外墙和屋顶向维修方支付了费用；证据二、当前违章的图片（34栋），对其他业主采光造成影响，物料毫无阻挡地进入小区，物业存在管理不到位的情况，对违建的施工和进入的人员没有进行阻挡，以及卓信中达公司不作为的行为，仍在继续；证据三、录像视频一份，证明小区违建仍在继续，物业监督不到位。卓信中达公司发表质证意见如下：证据一，真实性、关联性、证明目的均不认可，无法证实刘弓文委托了所谓的维修方对所谓的破旧的部分进行维修；刘弓文所称破败部分并未在一审认定为公共维修；四张图片无法证实相应维修费用真实发生，没有票据及合同相互佐证。证据二、真实性、关联性、证明目的不认可，无法看到违章建设、违法建筑在哪里，我们一审中反复提起根据法律法规的规定，对违法建设我们已经积极的向相应机关进行告知，向业主送达了整改通知书，已经尽到了基本的义务，物业公司没有执法权，物业公司无法拆除违法建筑、违章建筑；该张图片无法证实刘弓文的主张。证据三视频真实性、关联性、证明目的均不认可，与本案无关。本院认为因卓信中达公司对刘弓文提交的上述证据的真实性和关联性均不予认可，故对于其真实性，本院无法确定，鉴于刘弓文提交的上述证据与证明目的之间缺乏直接的因果关联关系，故本院均不予采信。卓信中达公司未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，刘弓文上诉主张，一审判决遗漏了卓信中达公司主动侵占绿地、私划车位、业主入住13年来小区可视对讲系统仍未修复等严重违约事实；更忽略了卓信中达公司未及时修缮共用部位外立面开裂砌块、占用消防车道，致使不特定多数人生命财产安全处于危险之中的严重情形，仅以私搭乱建、违法建设为依据作出的酌减比例，显然不能与卓信中达公司严重违约事实相适应。一审判决还遗漏卓信中达公司丧失商誉事实，应当依法维护刘弓文的不安抗辩权利。对此本院认为，首先，一审法院根据双方提交证据的情况已经认定了卓信中达公司提供的物业服务存在瑕疵的问题，但并非仅依据涉案小区内存在违法建设、私搭乱建行为的事实，而是根据卓信中达公司提供的小区整体的物业服务情况而作出的认定。其次，卓信中达公司对于制止私搭乱建、违法建设缺乏法律强制执行权力，而建筑物的外墙维修涉及公共维修基金的使用问题，均非卓信中达公司单方提供物业服务的范畴，不能仅据此认定卓信中达公司存在严重违约行为。而卓信中达公司是否丧失商誉亦不影响其主张已经发生的物业服务费用。综上，鉴于一审法院已经认定了卓信中达公司提供的物业服务存在瑕疵，并据此酌减了刘弓文应当支付的物业服务费用，刘弓文虽主张酌减过少，但亦并未提交充分证据证明一审法院酌减比例过低，故对于刘弓文的该项上诉主张，本院不予支持。刘弓文上诉还提出一审法院认定卓信中达公司向刘弓文主张过债权事实认定错误，自2014年10月以来，刘弓文从未收到卓信中达公司任何形式缴纳物业费用通知。一审判决仅以卓信中达公司提供的几张催费单复印件，就认定卓信中达公司向刘弓文主张过权利，根本不具备说服力。一审判决适用法律严重错误，在卓信中达公司未向刘弓文主张过债权的事实情况下，自卓信中达公司起诉之日起往前3年至2017年11月25日后的物业费在诉讼时效内，其余部分债权已过诉讼时效。即使考虑《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见》，卓信中达公司显然无法提供任何有效证据证明其及时主张过债权，在明显怠于行使债权情形下，一审判决依据长期性、连续性特点而不采纳诉讼时效，也不是遵循北京高院相关规定，而是对诉讼时效的随意认定。严重的损害了刘弓文的合法权益。对此本院认为，虽然刘弓文不认可卓信中达公司提交的缴费通知单的真实性，但结合物业服务费用催缴的行业惯例，本院认为卓信中达公司采用张贴缴费通知单的方式对于物业服务费用进行过连续催缴的事实具有高度盖然性；且物业服务本身具有长期性、连续性的特点，一审法院结合相关解释意见，认定在审理物业服务合同纠纷的案件中对诉讼时效的认定不宜过苛，并无不当，亦不违反法律规定。刘弓文关于卓信中达公司主张的部分物业服务费用已超过诉讼时效的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，刘弓文的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1274元，由刘弓文负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  刘 茵二〇二一年七月三十日法官助理  沈 力法官助理  闫韦韦书 记 员  张晓华