安徽省滁州市琅琊区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖1102民初2060号原告：张岳健，男，1988年9月27日出生，汉族，住安徽省滁州市南谯区。被告：滁州恩德置业有限公司，住所地安徽省滁州市西大街89号，统一社会信用代码913411020608349719。法定代表人：刘成敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：庞仁兵，安徽苏滁律师事务所律师。原告张岳健诉被告滁州恩德置业有限公司（以下简称恩德公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年6月1日公开开庭进行了审理。原告张岳健、被告恩德公司的委托诉讼代理人庞仁兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张岳健向本院提出诉讼请求：1、判令恩德公司继续履行编号为201600058208号《滁州市商品房预售合同》约定的义务，交付符合法定条件及合同约定的滁州市琅琊区钟山××××号滁州房屋；2、要求恩德公司按购房合同的18.5元／日承担从2019年8月17日起至2021年4月6日共599天逾期交房违约金11081.5元，起诉之日起至实际交付验收合格房屋之日止的违约金。诉讼过程中，张岳健变更第2项诉讼请求为：判令恩德公司按购房合同约定的18.5元／日承担从2019年8月17日起至2021年6月1日期间的违约金。事实和理由：2016年10月14日，张岳健与恩德公司签订《滁州市商品房预售合同》，购买恩德公司开发的位于钟山××××号滁州，购房金额为18.5万元，张岳健已经按照合同履行付款义务。按照《滁州市商品房预售合同》第十一条规定，恩德公司应于2017年12月31日前依照国家和地方人民政府相关规定，将符合合同约定的商品房交付张岳健使用。截止起诉之日，恩德公司仍未向张岳健交付房屋，恩德公司违约事实明显。恩德公司辩称：一、双方签订了商品房预售合同，恩德公司未能按照合同约定交付房屋、存在违约是事实，但未能及时交付房屋存在着多方面原因，希望购房者给予理解和支持；二、案涉房屋已于2020年10月26日通过政府部门验收，符合交房条件，恩德公司也按照合同约定依法通知张岳健拿房，但由于张岳健未能及时办理交房手续所造成的损失系扩大损失，恩德公司不应该承担2020年10月26日之后的延期交房损失；三、恩德公司同意违约金从其主张的2018年1月1日计算至2020年10月26日，按照合同约定的日万分之一计算，但是恩德公司目前困难，只能分期支付，因涉及到众多购房户，如果单独向已经起诉的购房户支付违约金，会影响到之前已经签订过分期支付违约金协议的90%以上客户的履行情况；四、90%以上的购房者已经和恩德公司签订了分期支付违约金的协议。综上，请依法判决。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张岳健提交了《滁州市商品房预售合同》复印件、收据复印件、汇款凭证复印件；恩德公司提交了手机通话记录打印件、短信记录打印件、《建设工程规划核实合格证》复印件、《建设工程规划许可证》复印件、《工程质量监督报告》复印件、《建设工程档案合格证》复印件、《建设工程消防验收意见书》复印件、《恩达广场绿化查验情况》复印件。对双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对双方存在争议的证据，本院综合全案证据，从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面依法进行综合审查判断。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月14日，恩德公司（甲方）与张岳健（乙方）签订了一份《滁州市商品房预售合同》，约定：“……第二条乙方向甲方购买钟山××××号（滁州恩达广场）商办1单元Ａ520室（以下简称该房屋），政府批准的规划用途为商务办公。据甲方暂测该房屋建筑面积为44.61平方米……；第三条乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币￥4147元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币￥185000元。……第十条该房屋交付必须符合下列第叁中方案所列条件：叁、该房屋通过竣工验收备案。第十一条甲方定于2017年12月31日前将该房交付给乙方，除不可抗力外；第十二条甲方如未在本合同第十一条约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止……”。张岳健已支付房屋总价款185000元。诉讼过程中，恩德公司出示其通知张岳健交房的电话记录及短信记录，该两份记录中的手机号码均为189××××3788，张岳健对该两份记录不认可。经当庭核实，张岳健在《滁州市商品房预售合同》留存并实际使用的号码为189××××3788。另查：2019年9月10日，张岳健就案涉房屋逾期交房在本院起诉恩德公司，要求恩德公司履行交房义务并支付逾期交房违约金。本院于2019年10月31日作出（2019）皖1102民初3893号民事判决书，判决恩德公司支付张岳健逾期交房违约金11414.5元（自2018年1月1日起至2019年9月10日止，按已付房款185000元的日万分之一计算），驳回张岳健的其他诉讼请求。该判决已生效。再查：钟山××××号滁州恩达广场项目于2020年10月23日竣工验收，目前尚未办理竣工备案手续。本院认为，综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案的争议焦点为：一、张岳健要求恩德公司交付符合法定交付条件及合同约定的案涉房屋的诉讼请求能否得到支持；二、恩德公司逾期交房违约金如何确定。关于争议焦点一，张岳健与恩德公司签订的《滁州市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，合法、有效，双方应当按照合同约定履行自己的义务。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《滁州市商品房预售合同》约定房屋的交付条件为“该房屋通过竣工验收备案”，目前案涉房屋虽已竣工验收，符合法定交付条件，但尚未办理竣工验收备案手续，不符合合同约定的交付条件，恩德公司无法履行交付义务，本院对张岳健要求恩德公司交付符合法定交付条件及合同约定的案涉房屋的诉讼请求不予支持。关于争议焦点二，恩德公司未能在2017年12月31日前交付房屋，构成违约，应当按照合同约定向张岳健支付逾期交房违约金。恩德公司辩称违约是事实，但2020年10月23日已通过竣工验收、并依法通知了张岳健2020年10月26日交付房屋、违约金应计算至2020年10月26日。因双方签订的《滁州市商品房预售合同》约定房屋交付条件为房屋通过竣工验收备案，恩德公司需办理竣工验收备案后才符合交房条件，截止目前，恩德公司开发的钟山××××号滁州恩达广场项目并未办理竣工验收备案，不符合交付条件，故本院对其上述辩称意见不予支持。案涉房屋的逾期交房违约金应自逾期之日起计算至实际交房之日止，合同约定违约金按已支付的房价款日万分之一计算，现张岳健要求恩德公司按18.5元／日的标准承担从2019年8月17日起至2021年6月1日期间的违约金，因本院已对案涉房屋自2018年1月1日起至2019年9月10日期间的逾期交房违约金作出生效判决，故本案中，逾期交房违约金应按18.5元／日（185000元×日万分之一）自2019年9月11日起计算至2021年6月1日（共计630日），经计算为11655元（18.5元／日×630日），对张岳健超出部分的违约金请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百八十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告滁州恩德置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告张岳健逾期交房违约金11655元（2019年9月11日至2021年6月1日）；二、驳回原告张岳健的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取40元，由被告滁州恩德置业有限公司负担，于判决生效之日起十日内微信扫码缴纳或直接缴纳至本案诉讼费账户（微信二维码、银行账号见诉讼费催缴通知书）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  汪洁二〇二一年七月十六日书记员  万雨附：本案适用的法律条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法典》第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百八十二条履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。