文书内容湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0103民初5137号原告：周文科，男，1984年4月16日出生，汉族，住湖南省株洲市石峰区李家冲一村22栋202号。原告：潘晴，女，汉族，1986年3月25日出生，汉族，住长沙市天心区时代阳光大道西108号金城和苑10栋501房。委托诉讼代理人：周文科，男，1984年4月16日出生，汉族，住湖南省株洲市石峰区李家冲一村22栋202号，系潘晴配偶。被告：湖南兴汝城房地产开发有限公司，住所地长沙市天心区芙蓉中路三段472号交通科学研究院8楼。法定代表人：刘启营，董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘莎，女，1990年10月18日出生，汉族，住长沙市芙蓉区定王台街道办事黄泥街社区东401房，系公司员工。原告周文科、潘晴与被告湖南兴汝城房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年6月2日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员雷金菊独任审判，于2021年7月5日公开开庭进行了审理。原告周文科、原告潘晴的委托诉讼代理人周文科，被告湖南兴汝城房地产开发有限公司之委托诉讼代理人刘莎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周文科、潘晴向本院提出如下诉讼请求：1、被告退还购房面积差价4275.76元；2、被告支付至诉讼日起逾期365天购房款差额违约金15603.75元；3、本案包括诉讼费在内的一切相关费用由被告承担。事实和理由：原告向被告购买金城和苑10栋501号房屋，并签订《长沙市商品房买卖合同》，合同约定的房屋建筑面积为145.58㎡，单价为5626.00元/㎡，而不动产权登记的建筑面积为144.82㎡，依照合同约定被告应退还面积差额的价款，并支付逾期退还的违约金。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告湖南兴汝城房地产开发有限公司辩称：1.原告起诉前未向被告主张过退还面积差的费用，原告主张的违约金计算天数没有依据。根据合同约定只有一方在另一方提出退还购房面积差额后30日内没有退还的情形下才产生逾期支付违约金，起诉前原告未主张过退还面积差的费用，因此原告主张的违约金计算天数没有合同和法律依据；2.原告主张的违约金标准过高，应参照已有判决先例进行调整；本院经审理认定事实如下：2016年4月17日，原告与被告签订《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：原告向被告购买金城和苑10栋N单元5层501号房屋，建筑面积145.58平方米；单价5626元/平方米；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；产权登记面积与合同约定面积发生差异，按照产权登记面积多退少补；相关部门的实测面积确定后，任何一方均应在对方提出补足或退还购房款差额之日起30日内补足或退还，逾期支付购房款差额，应承担违约责任，每逾期一日，违约金为差额购房款的百分之一。《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》签订后，原告足额向被告支付了购房价款，被告向原告交付了商品房。2018年5月18日，长沙市国土资源局向两原告颁发金城和苑10栋501号房屋的不动产权证书，登记的建筑面积为144.82平方米。本院认为，原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》，当事人意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行各自的义务。原告已依约向被告足额支付了购房价款，被告应当向原告交付符合约定的商品房。现合同约定的建筑面积与产权登记的建筑面积相差0.76平方米（145.58-144.82），依照双方约定，被告应当向原告退还购房款差额4275.76元（5626×0.76），本院予以支持。《补充协议》约定，相关部门的实测面积确定后，任何一方均应在对方提出补足或退还购房款差额之日起30日内补足或退还；原告方起诉前未向被告方主张过退还购房款面积差额，原告于2021年4月13日向法院提交诉讼材料，故2021年4月13日可视为此时原告主张被告退还购房款面积差额，依照约定被告应在30日内即2021年5月13日之前退还。被告逾期退还，应承担自2021年5月14日起至购房款差额实际退还之日止的违约责任，但不超过原告诉请的365天。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，案涉房屋不动产权证书颁发于2018年5月18日，购房面积存在差额的法律事实发生在民法典颁布前，故应适用当时的法律、司法解释规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。《补充协议》约定，每逾期一日支付购房款差额，违约金为差额购房款的百分之一。被告逾期退还购房款差额于原告而言实际损失为利息损失，双方约定的每日百分之一过分高于造成的损失，根据前述司法解释的规定并参考同小区同类型案件的处理标准，本院将违约金的标准调整为中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告湖南兴汝城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内向原告周文科、潘晴退还购房款差额4275.76元，并自2021年5月14日起至实际退还之日止(但不超过原告诉请的365天)按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率支付违约金；二、驳回原告周文科、潘晴的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取149元，由被告湖南兴汝城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员 雷金菊二〇二一年七月八日法官助理 张用之书 记 员 冯 莎附相关法律条文：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。