广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院民 事 判 决 书（2021）桂0902民初3581号原告：玉林市吉营房地产有限公司，住所地：玉林体育中心商业用房D-1-03，统一社会信用代码：914509003404410489。法定代表人：黄玉玲，董事长。委托诉讼代理人：梁河、朱炤坤，广西邦泰(玉林)律师事务所律师。被告：叶俊良，男，汉族，1981年7月31日出生，住广西玉林市玉州区，现住南宁市。被告：张洁，女，汉族，1978年8月26日出生，住广西玉林市玉州区，现住南宁市。委托诉讼代理人：叶俊良，杨浩，广西锦康律师事务所律师。第三人：中国农业银行股份有限公司玉林玉东支行，住所地：玉林市玉州区人民东路194号，统一社会信用代码：91450900708652258G。法定代表人：何艺，行长。委托诉讼代理人：李世展，男，汉族，1964年4月7日出生，住玉林市玉州区，公司员工。委托诉讼代理人：冯富倩，女，汉族，1988年1月26日出生，住玉林市玉州区，公司员工。原告玉林市吉营房地产有限公司（以下简称：吉营公司）与被告叶俊良、张洁、第三人中国农业银行股份有限公司玉林玉东支行（简称农行玉东支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告吉营公司委托诉讼代理人梁河、朱炤坤，被告叶俊良、张洁的委托诉讼代理人杨浩，第三人农行玉东支行的委托诉讼代理人李世展到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：1、判令解除原告与被告于2018年10月24日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20189893)；2、判令被告配合办理撤销商品房买卖合同登记备案等相关手续并承担相应费用；3、判令被告偿还原告因承担阶段性连带保证责任为其持续垫付的代偿款，截止至2021年5月8日为53215.49元（代偿款计至被告还清款项之日止）；4、判令被告向原告支付因被告原因而解除合同的违约金496777.8元；5、判令被告支付原告因主张权利所支出的律师费12000元和财产保全责任保险费5400元，共计17400元给原告；6、本案诉讼费和财产保全费由被告承担；7、判令被告应自原告代偿之日其按代偿款的每日万分之五向原告支付违约金。事实与理由：被告叶俊良与张洁系夫妻关系，被告以叶俊良名义与原告于2018年10月24日签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20189893)(下称“商品房买卖合同”），约定：被告购买原告开发建设的玉东新区龟山路东侧、湿地公园北侧吉营吉府一组团27幢05号房；总购房款为人民币2483889元；被告采用银行按揭贷款的方式支付房款，首付款人民币753889元；余款1730000元由被告向银行申请按揭贷款，被告连续两个月或累计三个月未能按期偿还贷款本息，导致银行直接扣划原告保证金的，原告有权解除合同，被告同意授权委托原告办理解除借款合同、撤销抵押登记、注销购房合同备案登记等手续。原告同时有权要求被告按商品房买卖合同总价款的20%向原告支付违约金及因支付原告因解除合同而支出的费用。原被告与第三人农行玉东支行三方于2019年5月27日签订了《个人购房担保借款合同》（下称“借款合同”）,约定：被告向农行玉东支行借款人民币1730000元；借期360个月；由原告承担阶段性连带责任保证。签订借款合同后，被告没有依约履行偿还本息之义务，自2020年11月起，被告已累计4个月未能偿还银行按揭贷款，导致原告承担阶段性连带保证责任，至2021年5月8日原告已经为被告垫付本息共计53215.49元，现垫付还在每月持续进行中。原告特向人民法院提起诉讼，恳请人民法院判如所请。原告为其主张提供的证据有：第一组：1、原告营业执照；2、被告身份证、结婚证；3、商品房买卖合同、销售不动产发票；3、商品房预售合同登记；4、《个人购房担保借款合同》；5、原告为被告代偿按揭贷款本息凭证、清单。第二组：1、农业银行业务凭证，2、委托合同书、律师服务费发票、银行客户回单，3、财产保全责任保险单、保函、保费发票。补充的证据有：1、原告户名的个人信贷业务单位保证金的账户资金流向明细，2、农业银行业务凭证及对应保证金支付回单。被告叶俊良、张洁辩称，一、在双方签订的购房合同中，被告方已依约履行了全部房款的支付义务，被告方不存在违约行为。购房合同附件十一补充协议第2条第二款约定的合同解除条件未成就，被告方逾期还贷的行为仅违反了按揭借款合同之约定，并未违反购房合同，故原告无权解除购房合同。涉案房屋尚未交付，在被告方已完全履行房款支付义务的情况下，根据合同权利义务对等原则。原告无提起解除合同的权利，更无权要求被告方承担违约责任；二、即使法院判决解除购房合同，被告方应承担的违约金应按照原告垫付的代偿款53215.49（累计应付款）的8%来计算；三、若法院判决解除合同，原告应当退还已付全部房款给被告方；四、因解除购房合同需要买受人承担律师费、保函费的条款属于无效的格式条款，原告主张上述费用无事实依据和法律依据；五、撤销备案属于行政机关的行政行为，不属于法院民事案件的处理范围；六、原告作为格式合同提供方缔约时处于强势法律地位。被告为其抗辩提供的证据有：1、身份证；2、离婚证；3、借款凭证；4、按揭本金和利息统计表；5、贷款交易明细。第三人辩称，本案由法院依法裁判。本院组织双方当事人对证据进行了质证，对当事人无异议的证据本院予以确认；对有异议的，原告提供的第一组证据3，第2点证明内容有异议，如果法院认为其方违约，违约金应当适用合同第八条处理，而不应适用附件十一20%违约金条款，该约定属于格式条款，是无效的；对第二组证据2、3真实性无异议，证明内容有异议，属于原告提供的格式条款，属无效。本院认为，原告提供的第一组证据3及第二组证据2、3系双方签订的合同内容，可作本案参考；对被告提供的证据4系被告自己统计的数据，应以其方提供的或银行记录为准，对证据5真实性由法院认定，被告提供的证据4、5能够反映被告的还款情况，可作本案参考。综合对双方提供的证据分析认证及在庭审中的陈述，本院确认如下法律事实：2004年9月8日，被告叶俊良与被告张洁两人登记结婚。2020年10月16日，被告叶俊良与被告张洁两人解除婚姻关系。2018年10月24日，原告与被告叶俊良签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20189893），购买玉林市玉东新区5号房，购房总价款2483889元。被告叶俊良支付购房首付款753889元。该合同第八条逾期付款责任，1（2）逾期超过90日……出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计应付款的8%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款。第十二条：逾期交付责任，1……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起按照4.9%计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的0.010%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。……附件十一《补充协议》第十三条买受人的违约责任第二款约定：“……出卖人承担阶段性担保责任期间，买受人如果连续两个月或累计三个月未能按期偿还贷款本息的、因买受人违约行为导致银行直接划扣出卖人保证金或导致银行解除与其签订的按揭贷款合同的，则出卖人有权单方解除商品房买卖合同。同时，买受人同意授权委托出卖人办理解除借款合同、撤销抵押登记、注销购房合同备案登记等所有手续，并认可出卖人签署的所有文件资料（包含但不限于商品房抵押权登记撤销表、商品房预告登记撤销表、注销商品房买卖合同登记备案核实表等文件资料），无须由买受人必须配合办理。出卖人解除本合同的，买受人须在解除合同后15天内将所购房屋恢复原状并退还给出卖人。买受人同意按总房款的20%向出卖人支付违约金，并应支付出卖人因解约支付的合理费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、鉴定费、执行费等），如违约金不足以弥补出卖人损失的，出卖人有权要求买受人赔偿，出卖人在扣除违约金、因解约支付的合理费用及损失后，将剩余的购房款无息退还给买受人，若买受人逾期不腾空并交还房屋，则每逾期一天，买受人应按出卖人应退还剩余购房款的万分之五支付违约金给出卖人。买受人已付银行利息、装修费用及其损失由买受人承担。”2018年11月5日，对《商品房销售合同（预售）》（合同编号20189893）进行登记备案，证明号为：玉东00040510号。2019年5月27日，被告叶俊良与中国农业银行签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》（编号：45020120190069030），原告担任阶段性保证人，被告叶俊良、张洁担任抵押人。原告户名为玉林市吉营房地产有限公司个人信贷业务单位保证金的账户显示，2021年2月26日，向被告叶俊良账户：20×××49转入人民币42596.54元；2021年4月30日、5月28日，各向被告叶俊良的上述账户转入人民币10618.95元用于归还银行按揭贷款，三次共计63834.44元。本院认为，原告与两被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，双方意思表示真实,不违反法律、行政法规的强制性规定,系有效合同,双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。根据中国农业银行《保证金支付回单》显示，中国农业银行从原告的玉林市吉营房地产有限公司个人信贷业务单位保证金的账户划拨到被告叶俊良账户,再从被告叶俊良账户归还到银行贷款账户，两被告逾期交付按揭贷款，导致原告保证金被银行划扣，已构成违约，原告有权解除合同，原告主张解除《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20189893），要求被告配合办理撤销商品房买卖合同登记备案等相关手续并承担相应费用，符合双方合同约定和法律规定,本院予以支持。至于被告已交付的购房款及已归还的贷款，由于被告未提供该数据，可另案解决；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”合同解除后，剩余的银行贷款由原告归还。由于被告向银行贷款的款项是用于购买涉案商品房，且所取得的贷款直接划拨给了原告，原告使用了该贷款，既然解除了商品房的买卖，被告就无需再支付购房款，归还贷款义务由原告负责，因此，原告要求归还代垫款项，本院不予支持。原告还要求被告支付违约金496777.8元，两被告抗辩，本案的违约金应当按合同第八条1.（2）约定，按照累计应付款的8%向出卖人支付违约金，本院认为，本案的《商品房买卖合同》约定了多项违约金的计算方式，其中逾期付款约定了二种违约金计算方式，合同第八条，1（2）“逾期超过90日……买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计应付款的8%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款。”合同附件十一“……出卖人解除本合同的，买受人须在解除合同后15天内将所购房屋恢复原状并退还给出卖人。买受人同意按总房款的20%向出卖人支付违约金；”对于逾期交付责任，合同第十二条“……出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起按照4.9%计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的0.010%向买受人支付违约金。”从上述合同条款可以看出，当出卖人违约时，买受人可获得的违约金为房屋总价的0.010%，当买受人违约时，出卖人可获得违约金为房屋总价的20%。且原告没有证据证实上述条款已跟买受人进行了说明，因此，原告要求按照房屋总价的20%支付违约金，理由不成立。但因两被告的违约行为确实给原告造成了损失，但造成的损失是多少，未提供证据证实，本院酌定10万元。原告主张的支出的律师费12000元，双方有合同约定，本院予以支持；而对于财产保全责任保险费5400元，该费用双方没有约定，且该费用不是必然支付，原告完全可用方式作担保，因此，该费用不予支持。被告叶俊良和被告张洁在婚姻关系存续期间，共同作为借款人和抵押人与农行玉东支行作为贷款人,原告吉营公司作为保证人签订《个人购房担保借款合同》,故应按被告叶俊良、张洁原夫妻共同债务处理,由二被告共同偿还。原告吉营公司为本案申请财产保全支出的财产保全费5000元，已被生效的民事裁定书予以确认，该费用应当由被告叶俊良、张洁返还给原告吉营公司。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十三条、第五百六十五条、第七百条、第一千零六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告玉林市吉营房地产有限公司与被告叶俊良、张洁签订的《商品房买卖合同（预售）》(合同编号：20189893)于2021年4月22日解除；二、被告叶俊良、张洁于本判决生效后立即配合原告玉林市吉营房地产有限公司办理撤销《商品房买卖合同（预售）》(合同编号：20189893)的备案登记并承担相关费用；三、被告叶俊良、张洁应向原告玉林市吉营房地产有限公司支付违约金10万元；四、被告叶俊良、张洁应向原告玉林市吉营房地产有限公司支付律师费12000元；五、被告叶俊良、张洁返还财产保全费5000元给原告玉林市吉营房地产有限公司；六、驳回原告玉林市吉营房地产有限公司的其他诉讼请求。上述债务，限义务人于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期的则加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。本案受理费31082元，由原告玉林市吉营房地产有限公司负担4448元，被告叶俊良、张洁负担26634元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。审 判 长  陈 斌人民陪审员  谭夏先人民陪审员  杨业能二〇二一年七月十六日法官 助理  苏愉文书 记 员  陈倩芳