苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0591民初6360号原告：谢X，男，1975年11月6日出生，汉族，住江苏省昆山市。被告：王X，男，1992年12月30日出生，汉族，住江苏省射阳县。原告谢X诉被告王X房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月27日立案受理后，依法由审判员朱云适用小额诉讼于2021年7月9日公开开庭进行了审理。原告谢X到庭参加诉讼，被告王X经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告谢X向本院起诉请求：1、要求被告王X支付拖欠的租金人民币23450元(自2020年9月8日至2021年4月8日)、物业费及电费1431.2元、换锁费500元，共计25381.20元；2、要求被告王X支付违约金3350元；3、本案诉讼费由被告王X承担。事实与理由：2018年3月7日，原被告签订了《房屋租赁合同》一份，约定由被告王X承租原告谢X所有的位于苏州市工业园区杨东路277号晶汇大厦X幢XXX室的房屋(建筑面积约为88平方米)，用途为办工，租金为3350元/月，租赁期限自2018年3月14日至2019年3月13日。上述合同到期后，双方并未续签租赁合同，但是被告王X仍然继续承租上述租赁场所。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，被告王X应自2018年3月7日起按季度支付租金。因被告王X自2020年9月8日起拖欠原告谢X租金、物业费、电费，原告谢X于2021年3月29日向被告王X邮寄律师函一封，要求被告王X支付拖欠的租金，并通知被告王X解除租赁关系。但被告王X仍未支付拖欠的款项，也未从租赁场所搬离。原告谢X无奈于2021年4月9日，在物业服务单位的见证下，将租赁场所内被告王X的可移动物品搬离租赁场所。为维护自己的合法权益，现原告谢X决定依法诉至贵院，请求依法尽快作出判决。被告王X未做答辩。本院认定如下事实：2018年3月7日，谢X（出租方、甲方）与王X（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：王X承租谢X所有的位于苏州市工业园区杨东路277号晶汇大厦X幢XXX室的房屋，用途为办工。租期为12个月，自2018年3月14日至2019年3月13日。1、租金为3350元/月。包含物业管理费用。2、该物业其余实际使用产生的所有费用由乙方承担，若有特殊约定，则从其约定。该物业租金按季度支付，乙方于2018年3月7日交纳首期租金10050元给甲方，并自此按季度支付，顺延交纳剩余期的租金，以后支付时间详细见附件。乙方若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按月租金的10%支付滞纳金。拖欠租金超过一个月，甲方有权收回该物业。乙方需按实际使用日交纳租金并承担违约责任。六、关于押金。为保证乙方合理并妥善使用该物业及配套设施，乙方应在签订本合同后于2018年3月7日支付甲方3350元作为押金。待租赁期限届满，甲方验收后，乙方将该物业钥匙交与甲方，同时甲方将此押金全部归还乙方。七、合同的终止。2、乙方应在期满当日将物业钥匙及正常使用状态下的本合同中所列物品交给甲方。物业留滞的一切物品均视为放弃。甲方有权处置，乙方绝无异议。八、违约的处理。乙方违约的处理（1），未经甲方书面同意，乙方擅自将物业转租、转借、擅自拆改结构或改变用途的，利用该物业进行违法活动的，拖欠房租一个月以上的，乙方应向甲方支付相当于月租金一倍的违约金，若违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应另行据实赔偿。甲方有权终止合同。审理中，原告陈述：2019年3月13日租赁合同到期后被告又继续租原告的房子，当时双方没有重新签合同，是按照原合同履行。租金按照季度支付，之前第一次支付是2018年3月7日支付，所以以后都是按照3月7日、6月7日、9月7日、12月7日这样来支付。2020年9月8日之前的租金，被告已经支付完毕，此后的租金没有支付。被告的东西一直没有搬走，也没有跟我交接，东西还在里面，被告已经不在那里办公了。我在2021年4月9日去换了锁。物业在2021年4月9日开具了1001室房屋的发票，2020年10月至2021年3月的物业费，2020年9月至11月的电费，发票合计1431.2元。2021年3月29日我方律师向被告寄送律师函，要求被告支付租金，解除租赁合同，被告已在2021年4月1日签收。2021年3月30日，谢X向王X寄送《律师函》一份，内容为：上述合同到期后，双方并未续签租赁合同，但是你仍然继续承租上述租赁场所。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，你应自2018年3月7日起按季度支付租金。但截止发函日，你尚结欠2020年9月8日至2021年3月29日的租金23287.5元、物业费1418.2元、水电费（以实际发生金额为准）。根据《房屋租赁合同》第八条第二项第一款的约定，谢X先生有权解除合同，并追究你的违约责任。故谢X先生现决定解除与你签订的《房屋租赁合同》，你应当在《房屋租赁合同》解除后立即从位于苏州市工业园区杨东路277号晶汇大厦X幢XXX室的房屋(建筑面积约为88平方米)搬离，并支付拖欠的租金、物业费、滞纳金、房屋占有使用费（参照租金标准，自合同解除之日起至你实际搬离之日止）及违约金。本律师认为，因你未按照合同约定支付租金已构成严重违约，谢X先生与你之间的《房屋租赁合同》于你收到本函之日起已解除……若你在收到本函后3日内未支付上述租金等费用、未立即搬离的，谢X先生将依法追究你的法律责任，并有权在公证机构的公证或社区组织、派出所、物业服务单位的见证下，将上述租赁物场所内，你之可移动物品及设备搬离租赁场所，搬入谢X先生认为适当的场所，并通过公开拍卖或其他合适的方式予以处理。届时不再另行通知。上述《律师函》已于2021年4月1日由王X签收。审理中，原告提供了和被告的微信聊天记录。2020年9月27日，谢X：房租今天可以付了吧？王X：兄弟，……房东你放心好了，这两天不少你钱，就像上次一样，虽然晚一点，但绝对不少你钱。今年店大的比较多，你放心，房子还是用的。2020年11月5日，谢X：兄弟房租付下。王X：兄弟我到苏州就付，你放心，应该晚上能到，房租肯定要付的，因为我还要用。2020年11月10日，谢X：房租要不要付了，拖了两个月了。王X：兄弟再等上两天。另查，2020年10月至2021年3月的物业费，2020年9月至11月的电费，合计1431.2元，物业已向原告提供发票。以上事实，由房屋租赁合同复印件、微信聊天记录、物业费、电费明细及发票、律师函及快递面单、物流明细及庭审笔录等予以证明。本院认为：原被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力。根据约定，租期为2018年3月14日至2019年3月13日。到期后，双方未再续签书面合同明确后续的租赁期限，但王X一直占有、使用案涉场地直至2021年4月8日，故双方间此后形成了不定期的租赁关系。谢X于2021年3月30日向王X寄送了律师函，明确要求解除租赁关系。该函已于2021年4月1日送达至王X，故本院确认双方的租赁关系自2021年4月1日起解除。根据法律规定，租赁合同解除后，王X应当将案涉场地腾空并返还谢X。关于谢X主张的租金及占有使用费，双方在租赁期限到期后虽未续签书面的租赁合同，但王X一直占有使用案涉场地，谢X以原合同约定的收费标准主张租金及合同解除后的占有使用费合法有据，本院予以支持。关于物业费、电费，根据合同约定，王X占有使用案涉场地期间的物业费、电费系由承租人即王X承担，谢X要求王X支付租赁期间拖欠的物业费、电费，合法有据，本院予以支持。关于换锁费，由于原告未能提供相关证据，本院不予支持。关于违约金，依据合同约定“拖欠房租一个月以上的，乙方应向甲方支付相当于月租金一倍的违约金”，原告主张，合法有据，本院予以支持。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃其诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告王X于本判决生效之日起十日内支付原告谢X租金及占有使用费共计23450元(按每月3350元的标准，自2020年9月8日至2021年4月8日)。二、被告王X于本判决生效之日起十日内支付原告谢X物业费及电费1431.2元。三、被告王X于本判决生效之日起十日内支付原告谢X违约金3350元。四、驳回原告谢X其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取260元，由被告王X负担，此款项已由原告谢X预交，被告王X于本判决生效之日起十日内支付原告谢X。本判决为一审终审判决。审判员  朱云二〇二一年七月二十日书记员  贾蕊