浙江省瑞安市人民法院民事判决书（2021）浙0381民初1147号        原告：浙江正国房地产开发有限公司（统一社会信用代码：913303817195903047），住所地瑞安市塘下镇陈宅村。                诉讼代表人：张瑞华，系浙江正国房地产开发有限公司破产管理人浙江玉海律师事务所负责人。                委托诉讼代理人：胡江洋，浙江玉海律师事务所律师。                委托诉讼代理人：邵中飞，浙江玉海律师事务所律师。                被告：瑞安市里尔牛排馆（统一社会信用代码：92330381MA2C94PY99），住所地瑞安市塘下镇塘下大道总福邸裙楼一层里面。                经营者：张海荣。                委托诉讼代理人：涂圣杰，浙江和乐律师事务所律师。                委托诉讼代理人：潘银伟，浙江和乐律师事务所律师。                被告：陈苗苗，女，1981年1月25日出生），汉族，住温州市瓯海区。                委托诉讼代理人：涂圣杰，浙江和乐律师事务所律师。                委托诉讼代理人：潘银伟，浙江和乐律师事务所律师。                第三人：张明伟，男，1979年1月30日出生），汉族，住瑞安市。                原告浙江正国房地产开发有限公司（以下简称正国公司）与被告瑞安市里尔牛排馆、陈苗苗，第三人张明伟与破产有关的纠纷一案，本院于2021年1月19日适用简易程序受理后，于2021年3月17日适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人胡江洋，被告瑞安市里尔牛排馆、陈苗苗共同委托诉讼代理人涂圣杰、潘银伟，第三人张明伟到庭参加诉讼，后因案情复杂依法转为普通程序，于2021年6月24日第二次公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人胡江洋，被告瑞安市里尔牛排馆、陈苗苗共同委托诉讼代理人涂圣杰、潘银伟，第三人张明伟两次开庭到庭参加诉讼，原告委托诉讼代理人邵中飞第二次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                原告向本院提起诉请（变更后）：1、判令二被告立即腾空并返还其所占有使用原告正国公司所有的坐落于瑞安市塘下镇总福名邸138、139、141、148、149号的不动产；2、判令二被告向原告支付自2017年3月1日起至实际腾空完毕之日止的占有使用费（以证载面积合计239.94平方米，按年租金785.7元／平方米标准计算）；3、判令由被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告系瑞安市塘下镇总福名邸138、139、141、148、149号五处不动产的所有权人。2016年12月27日瑞安法院裁定受理原告正国公司破产清算一案，并指定浙江玉海律师事务所担任管理人。管理人在履职过程中发现，被告瑞安市里尔牛排馆占有使用原告上述五处不动产。2020年5月6日，管理人向被告送达《限期腾空房屋通知书》，要求其2020年6月7日前腾空、交还不动产。2020年5月7日，被告陈苗苗协同王献峰向管理人反映：上述五处不动产系由张海荣于2016年1月6日从瑞安市喜来购百货购物广场转租，并于同日签订《瑞安喜来购购物商铺租赁合同》，合同约定租期为2015年12月20日至2019年7月1日，建筑面积约280平方米，年租金22万元（每年租金按上年租金递增5％），经营内容为西餐；瑞安市喜来购百货购物广场系从正国公司承租上述房产；陈苗苗和张海荣系合伙关系，承租上述不动产之后以张海荣为经营者于2016年1月7日登记成立瑞安市里尔牛排馆，陈苗苗系实际经营者。另查明，瑞安市喜来购百货购物广场系个体工商户，已于2015年5月21日注销，登记经营者为本案第三人张明伟。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定，原告与瑞安市喜来购百货购物广场的租赁关系已于2017年2月28日解除，瑞安市喜来购百货购物广场自2017年2月28日起已无承租权，故其转租行为赖以存在的基础已不复存在，其与张海荣签订的《瑞安喜来购购物商铺租赁合同》亦应已于2017年2月28日解除。被告瑞安市里尔牛排馆应当按照管理人的通知补缴自2017年3月1日至今的占有使用费，并于2020年6月7日前腾空上述五处不动产或2020年5月15日前至管理人处签订不定期租赁合同。但截至起诉之日，被告未补缴相应占有使用费，亦未腾空、返还上述五处不动产。                被告瑞安市里尔牛排馆、陈苗苗答辩称：1、本案被告均不适格，瑞安市喜来购百货购物广场是因为个转企的原因，转为瑞安市喜来购超市有限公司，现在还是存续状态，应当是瑞安市喜来购超市有限公司为被告；2、陈苗苗现在是瑞安市里尔牛排馆实际经营者，2017年7月1日开始独立经营，租金都是陈苗苗和房东对接，已形成新的租赁合同，并不是履行张海荣和瑞安市喜来购百货购物广场的租赁合同。3、我们同意腾空139室和149室两个商铺，其他商铺不同意腾空，因为138室、148室和141室已经分别分配给别的股东，这三个商铺使用权已经不在原告手中。4、2016年7月1日至2017年6月30日被告将承租的八间店铺租金165000元统一支付到喜来购公司员工唐传格处。之后租金分别直接支付给八间店铺的所有人。其中139室和149室两间2017年7月1日至2018年6月30日的租金32777元（含物业费2777元）支付至唐传格处，此后租金无人来收取，尚未支付。138室、141室、148室三间2017年7月1日至2020年6月30日租金已由原告股东张忠式、陈崇林凭股东分房结算表以每年5万元向原告收取。对被告已经支付的请求法院认可，尚未支付的被告同意支付。                第三人张明伟陈述：我是瑞安市喜来购百货购物广场经营者，大概是在2014年瑞安市喜来购百货购物广场跟原告签了租赁合同，承租瑞安市塘下镇总福名邸的商业房产，瑞安市喜来购百货购物广场后于2015年注销转型升级为瑞安市喜来购超市有限公司，我为法定代表人。承租后部分我们自己于2015、2016年间开超市，部分转租，期间的租金都已给原告。2016年后就没有收取转租的租金了，由租户自己交，具体情况我也不了解。唐传格以前是有在我那里上过班，他和张忠式是朋友，张忠式是瑞安市喜来购超市有限公司实际大股东，租金是他在负责收取。                本院经审理认定事实如下：2016年1月6日张海荣从瑞安市喜来购超市有限公司转租取得瑞安市塘下镇总府名邸裙楼1层的商铺，并签订一份商铺租赁合同，约定租赁面积约280平方，年租金220000元，年递增5％。后成立经营瑞安市里尔牛排馆占用至今，其中五间138室、139室、141室、148室、149室不动产登记所有人为原告正国公司。合同签订后，瑞安市里尔牛排馆将租金分期支付至瑞安市喜来购超市有限公司员工唐传格账户。2016年后瑞安市喜来购超市有限公司停止经营，让被告瑞安市里尔牛排馆将租金直接支付给房东。故2017年7月1日起的租金瑞安市里尔牛排馆按8间店铺分别与所有人约定租金并支付租金。其中涉案138室、148室按每年合计3万元支付给张忠式，141室按每年20000元支付给陈崇林，均已支付3年至2020年6月30日。涉案139室、149室两间2017年7月1日至2018年6月30日的租金30000元及物业管理费2777元于2017年5月27日、6月1日分两次支付至瑞安市喜来购超市有限公司员工唐传格处，此后该两间租金未付。2016年12月27日本院裁定受理原告正国公司破产清算一案，并指定浙江玉海律师事务所担任管理人。2020年5月6日，原告破产管理人向被告送达《限期腾空房屋通知书》，要求其2020年6月7日前腾空、交还不动产，但被告瑞安市里尔牛排馆至今未腾空、交还不动产。以上事实，由原、被告的陈述及原告提交的不动产登记信息、商铺租赁合同、谈话笔录，被告提交的转账记录、情况说明、邵张项目结算表等证据及本院与张忠式的谈话笔录在案佐证。                本院认为，本案的争议焦点有二：其一，原告是否有要求被告腾空涉案房产并支付占有使用费的请求权；其二，占有使用费如何计算。关于焦点一，被告方同意腾空涉案139室、149室，但认为138室、148室、141室已由原告分配给其股东，不同意腾空。本院认为，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，原告为涉案瑞安市塘下镇总福名邸裙楼1层138室、139室、141室、148室、149室的不动产登记所有人，有权基于该物权行使物上请求权。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。故原告要求被告瑞安市里尔牛排馆腾空上述占用的不动产并支付相应占用期间的使用费，予以支持。关于焦点二，被告瑞安市里尔牛排馆有基于与租赁合同相对方达成的租赁合同，就已履行部分行使抗辩的权利。原告股东张忠式、陈崇林持有的原告公司内部股东房产分配结算表显示涉案138室、148室分配给张忠式，141室分配给陈崇林，张忠式、陈崇林据此与被告瑞安市里尔牛排馆约定租赁关系，并要求向其支付该三间的租金。本院认为，被告瑞安市里尔牛排馆作为承租人，应对租赁物的所有权进行形式上的合理审查义务而非实质审查义务，原告管理人确认之前原告确有存在向股东分配房产的类似情形，且至2020年5月6日前，原告从未向被告主张过租金，被告瑞安市里尔牛排馆根据原告公司内部股东房产分配结算表与原告股东张忠式、陈崇林约定租赁事项并向其支付租金，已尽到形式上的合理审查义务，其已向张忠式、陈崇林支付的租金属于善意履行，应认定有效。本案中对于公司内部房产分配的效力不予评价，该部分原告应另行与相关人处理。139室与149室2017年7月1日至2018年6月30日的租金，原告未向被告主张，被告瑞安市里尔牛排馆根据之前惯例支付给瑞安市喜来购超市有限公司员工唐传格处，其支付租金的行为，亦认定有效。综上，被告里尔牛排馆对于涉案139室、149室不动产的占有使用费应从2018年7月1日起计算，涉案138室、141室、148室应从2020年7月1日起计算。对于占有使用费计算标准，本院认为，原告与被告瑞安市里尔牛排馆之间未形成过直接的租赁关系，被告瑞安市里尔牛排馆与瑞安市喜来购超市有限公司于2016年1月6日签订的商铺租赁合同亦实际于2017年6月30日终止履行，故占有使用费参照被告瑞安市里尔牛排馆2017年7月1日起实际约定并支付的租金标准计算较为合理。被告陈苗苗自认为瑞安市里尔牛排馆的实际经营者，应承担共同责任。据此，本院依照《中华人民共和国民法典》第一百一十七条、第二百三十五条、第二百三十八条、第五百一十一条第（二）项，《中华人民共和国企业破产法》第十八条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条第二款之规定，判决如下：                一、被告瑞安市里尔牛排馆、陈苗苗于本判决生效之日起十日内腾空其占用的瑞安市塘下镇总福名邸裙楼1层138室、139室、141室、148室、149室不动产，并交还给原告浙江正国房地产开发有限公司；                二、被告瑞安市里尔牛排馆、陈苗苗于本判决生效之日起十日内向原告浙江正国房地产开发有限公司支付上述不动产的占有使用费（其中139室、149室不动产按每年合计30000元的标准从2018年7月1日起计算、138室、141室、148室按每年合计50000元的标准从2020年7月1日起计算，均计算至实际腾空交还之日止）；                三、驳回原告浙江正国房地产开发有限公司的其他诉讼请求。                如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                案件受理费10850元，由原告浙江正国房地产开发有限公司负担7750元，由被告瑞安市里尔牛排馆、陈苗苗负担3100元。                如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。                    审判员吴国豪            人民陪审员金云莲            人民陪审员张婷如    二〇二一年七月十四日            代书记员陈媛媛            7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。            二、执行风险告知            1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。            2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。            3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。            4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。            注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。