山东省枣庄市薛城区人民法院民 事 裁 定 书(2021)鲁0403民初1548号原告：徐勇，男，1965年12月1日出生，汉族，住市中区。委托诉讼代理人：王玉坤、赵鑫，山东海右律师事务所律师。被告：枣庄金坤置业有限公司，住所地市中区新声路2号。统一社会信用代码：913704005522467114。法定代表人：胡安勇，总经理。委托诉讼代理人：刘健，山东长明阳律师事务所律师。被告：枣庄安成兴华建筑工程有限公司，住所地市中区文化路与建设路交接处北100米路东。统一社会信用代码:91370402MA3D87EKXT。法定代表人：程华，总经理。委托诉讼代理人：岳保国，山东长明阳律师事务所律师。第三人：胡乐久，男，1968年8月28日出生,汉族，住薛城区。原告徐勇诉被告枣庄金坤置业有限公司（以下简称金坤公司）、枣庄安成兴华建筑工程有限公司（以下简称安成兴华公司）、第三人胡乐久房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐勇的委托诉讼代理人王玉坤、赵鑫，被告金坤公司的委托诉讼代理人刘健，被告安成兴华公司的委托诉讼代理人岳保国，第三人胡乐久到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐勇向本院提出诉讼请求：1、确认被告安成兴华公司与第三人胡乐久签订的《房屋买卖合同》无效；2、确认甘霖花园12号楼东1单元102房屋拆迁补偿利益归原告所有，判令两被告向原告支付该拆迁补偿款项232,802元；3、诉讼费由两被告承担。事实和理由：2013年6月6日，原告徐勇与被告金坤公司签订合作开发建设协议书，约定双方合作开发“科苑小区”。2013年7月8日，原告向被告金坤公司法定代表人胡安勇账户通过银行转账形式转账160万元，被告金坤公司于同日向其出具收据一份。后双方合作失败，经双方协商被告金坤公司应向原告退还该投资款，但被告金坤公司并未实际退还。2014年11月21日，原告与被告金坤公司签订《甘霖花园房屋买卖合同》，约定原告徐勇购买被告金坤公司开发的甘霖花园12号楼东一单元一层102室，金额为157,320元，该款项已通过折抵退回投资款的方式实际支付。2019年10月，两被告恶意串通，以安成兴华公司的名义将案涉房屋另行销售给第三人胡乐久，安成兴华公司并非甘霖花园的开发者、建设者，依法不享有对外出售涉案房屋的处分权。第三人与安成兴华公司的合同迟于原告与被告金坤公司签订房屋认购单的时间，该协议的签署明显系二被告恶意串通损害原告合法权益的行为，该合同依法应被认定为无效。2019年初，甘霖花园所在地人民政府即邹坞镇人民政府，进行拆迁前摸底。2020年8月，涉案房产被邹坞镇政府拆除，涉案房产的拆迁补偿款现存于邹坞镇政府，尚未发放。现提起诉讼，请依法支持原告诉请。金坤公司辩称，投资160万元合作属实因合作失败，原告徐勇为保证投资资金安全，与被告金坤公司以签署房屋买卖合同的方式对投资款进行抵押，不是真实房屋买卖行为。如原告所称折抵行为属实，则原告应先与被告金坤公司算账，将所有折抵房屋价格计算后与金坤公司签订折抵协议，160万元投资款多退少补。并就每套折抵房屋签订购房合同，购房款注明由投资款折抵支付，每套折抵房屋均需开具购房收据并注明购房款由投资款折抵支付。但原告并无上述结算过程和折抵手续。另外原告既未向被告主张过房屋所有权，被告也未向原告交付过房屋，原告也从未实际占有过房屋，因此，原告诉称的折抵行为并不存在，因此原告持有的房屋买卖合同因不是双方真实意思表示属于变现抵押，该买卖合同无效。案涉房屋因金坤公司拖欠安成公司工程款早已折抵给安成兴华公司，原告对被告金坤公司的债权可另行主张，案涉房屋补偿款与原告毫无关联原告无权主张。综上所述，原告本案诉请无事实和法律依据，请求法庭驳回原告诉讼请求。安成兴华公司辩称，甘霖花园小区已由金坤公司抵账给其公司所有，原告无权因与金坤公司投资款纠纷主张案涉房屋拆迁补偿利益。其公司因承建金坤公司甘霖花园项目而垫付巨额资金，金坤公司资金紧张拖欠工程款并无资金继续投入，因此金坤公司经与其公司协商后，将甘霖花园全部在建房屋抵账给安成兴华公司，由安成兴华公司出资继续建设，并由其公司销售和收款。因此甘霖花园项目已与金坤公司无关。原告因与金坤公司投资产生的债权应向金坤公司主张，无权主张已抵账给安成兴华公司的案涉房屋拆迁补偿利益款。原告称案涉房屋已折抵不属实,原告徐勇向金坤公司投资160万元合作建房，后投资失败，如果投资款没亏损就应收回投资，如果投资款亏损则原告应与金坤公司共担损失。根据法律规定，合伙或合作关系一方不承担损失必须保本或有固定收益的均属于实质性借贷关系，如有纠纷应按借款关系审理。从原告起诉内容可以看出，原告160万元投资后合作失败，但原告和徐亮本次批量诉讼的五个案件主张的所有“折抵房屋”价款之和却并不亏损，这显然不属于投资类的共担亏损原则。因此无论按民间借贷还是按投资关系，折抵房屋均需签署折抵协议，按折算房屋数量、价格计算后签署购房合同，收回投资款收据，按折抵房屋价款开分别开具收据。但原告显然没有这些手续，因此原告称房屋折抵显然不属实，应属于房屋抵押。案涉房屋已由其公司出售给胡乐久，胡乐久已占有房屋并签署拆迁补偿协议，原告从未占有郭案涉房屋，因此所有拆迁补偿利益款均应由胡乐久享有。本案不应属于人民法院受理范围，因案涉房屋系小产权房或违建，依法应由国家行政机关管辖，法院应避免以判决方式将小产权房或违建房合法化。案涉房屋无建设用地规划许可、建设工程规划许可、建筑工程施工许可的手续，属于小产权房甚至属于违建，如果人民法院就此案予以判决，可能会使违法建筑合法化。最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要指示，对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权，当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，人民法院不予受理;已经受理的，裁定驳回起诉。薛城区人民法院对于与本案诉讼主体相同、案件类型相同、诉讼请求基本相同的同类诉讼，已认定不属于人民法院的受理范围，而作出驳回原告起诉的裁定[如（2020）鲁0403民初3410号、（2020）鲁0403民初3386号、（2020）鲁0403民初3389号等民事裁定书]，根据同案同判的司法原则，本案应驳回原告的起诉。如果原告认为邹坞镇政府在确认拆迁利益归属中具有违法行为，可另行依法主张权利，而非向安成兴华公司主张权益。胡乐久述称，同金坤公司、安成兴华公司答辩意见。经审理认定：2013年6月6日，原告徐勇与被告金坤公司签订合作开发建设协议，项目位于市中区新声3号，项目暂定名“科苑小区”。2013年7月8日徐勇向金坤公司法定代表人胡安勇转账160万元，备注：材料款。同日金坤公司向徐勇出具收据一张。2014年11月21日，徐勇与金坤公司签订甘霖花园房屋买卖合同，原定房屋为12号楼东1单元四层401、402室，后作废，变更为12号楼东1单元一层102室。付款方式一次性现金支付。2019年10月27日，安成兴华公司向胡乐久出具收据一张，载明：甘霖花园12号楼东-102室房款168,720元。2019年10月27日，本案诉争房屋由安成兴华公司与胡乐久之间签订买卖协议，胡乐久已经支付约定购房款。后诉争房屋拆除，胡乐久以所有权人名义签订了房屋分户表。2019年4月8日，金坤公司与安成兴华公司法定代表人程华签订授权委托书，主要内容：因金坤公司前期建设的甘霖花园项目资金短缺，不能及时支付程华工程款，约定将甘霖花园房屋产权全部抵账冲抵工程款并由程华全面建设。所有住房由程华统一销售及收款。前期所售房源由程华统一回收房款。前期由金坤公司抵账的房屋合同，由金坤公司处理，由此引起的法律问题由金坤公司负责。本院认为，涉案房屋系在农村集体土地上建设，没有办理任何关于建设用地规划许可、建设工程规划许可、建筑工程施工许可的手续，枣庄金坤置业有限公司亦不能提供涉案房产的土地、规划、施工许可手续。该房是否系违章建筑并非人民法院民事审判的职能，该房是否系违章建筑的认定和处理属于行政机关的职权，原告与金坤公司就相应款项达成的以房折抵协议系双方真实意思表示，安成兴华公司与胡乐久之间的房屋买卖均系双方真实意思表示。但在行政主管部门先行处理之前，原告与金坤公司之间、安成兴华公司与胡乐久之间的房屋买卖合同效力本院不予评判。参考最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要指示，对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权，当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，人民法院不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项、第一百二十四条第三项、第一百五十四条第三项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百二百零八条第三款之规定，裁定如下：驳回原告徐勇的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员  徐同浩二〇二一年七月八日书记员  张 雪