湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘03民终714号上诉人（原审原告）:湘潭金三角宾馆投资管理有限公司，住所地湖南省湘潭市雨湖区雨湖路街道韶山中路6号附1号金三角大楼。法定代表人：刘三查，该公司董事长。上诉人（原审被告）：成建良，男，1963年9月10日出生，汉族，湘潭市人，住湖南省湘潭市雨湖区。被上诉人（原审被告）：湘潭农村商业银行股份有限公司昭山支行，住所地湖南省湘潭市岳塘区昭山乡昭山村昭霞组。负责人：邹艳平，该行行长。委托诉讼代理人：肖龙峰，该银行行长助理。委托诉讼代理人：刘献文，湖南金州（湘潭）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：许维贡，女，1965年1月20日出生，汉族，湘潭市人，住湖南省湘潭市雨湖区。上诉人成建良、湘潭金三角宾馆投资管理有限公司（以下简称“金三角公司”）因与被上诉人湘潭农村商业银行股份有限公司昭山支行（以下简称“昭山支行”）、许维贡案外人执行异议之诉一案，湖南省湘潭市岳塘区人民法院于2019年8月20日作出（2019）湘0304民初540号民事裁定，驳回金三角公司的起诉。金三角公司不服，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日作出（2020）湘03民终397号民事裁定，撤销一审裁定，指令湖南省湘潭市岳塘区人民法院审理。湖南省湘潭市岳塘区人民法院作出（2020）湘0304民初2606号民事判决后，金三角公司、成建良不服，均向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。金三角公司上诉请求：支持金三角公司的诉讼请求，即支持金三角公司对湘潭市岳塘区房屋享有使用权，且使用权至2023年9月15日止。事实和理由：原审认定的争议焦点是错误的，上诉人认为“原告提交的与被告成建良2013年9月15日签订的《房屋租赁合同》是否真实性”不是本案的焦点。一审法院在挂网拍卖时注明为“金三角宾馆租赁”及“现由金三角宾馆租赁经营使用”，并于2018年5月16日向上诉人发出网拍优先购买通知。因此，上诉人的承租权在执行过程中得到一审法院认可。而且昭山支行也未提出异议。因此，上诉人的承租权应该得到保护。在拍卖中承认上诉人的承租权而执行后又否认上诉人的承租权，于法无据。如果执行后否认上诉人的承租权，那么网拍就存在瑕疵，必须重拍。另外，要求腾房的应该是昭山支行，因为昭山支行才是执行申请人，因此，一审法院接受买受人的腾房申请也是错误的。成建良辩称，对金三角公司的上诉无意见。昭山支行辩称，金三角公司的房屋租赁合同不真实，金三角公司未实际占有使用，不能构成对抵押权行使的抗辩。即使在抵押权形成后，有租赁情形，该租赁也不能对抗抵押权的实现。许维贡未到庭发表意见，亦未提交书面答辩意见。成建良上诉请求：支持金三角公司的诉讼请求，即支持金三角公司对湘潭市岳塘区房屋享有使用权，且使用权至2023年9月15日止。事实和理由：金三角公司在一审法院执行过程中所提“保留承租权异议”得到支持，昭山支行也未提出异议。一审法院的网拍也标明金三角公司的租赁权，如果在拍卖完成后又否定金三角公司的租赁权，那么上诉人可以认为网拍有瑕疵，必须重拍。另外，要求腾房的应该是昭山支行，因为昭山支行才是执行申请人，因此，一审法院接受买受人的腾房申请也是错误的。金三角公司辩称，对成建良的上诉无异议。昭山支行辩称，成建良和金三角公司分别作为原审原告和原审被告，其上诉主张一致，有违常理。双方不对抗却互相配合，想要达到的目的是继续享有对已拍卖房屋的租赁权。在抵押权形成之后产生的租赁权是否在房屋拍卖后继续使用，是买受人、承租人、原出租人确定的事项，与昭山支行无关。另外，成建良主张其与金三角公司的房屋租赁合同出现在抵押权形成之前，则成建良在贷款之时构成欺诈、骗取，昭山支行保留通过法律手段追究其责任的权利。许维贡未到庭发表意见，亦未提交书面答辩意见。金三角公司向一审法院起诉请求：一、判令确认原告对湘潭市岳塘区房屋享有使用权；二、判令原告无需腾房且有权使用至2023年9月15日止；三、判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定的事实：2013年9月27日，成建良、许维贡夫妇与昭山支行签订了最高额抵押合同，抵押标的物为成建良名下位于湘潭市岳塘区房产。同年9月29日，双方办理了最高额抵押权设立登记。抵押登记完成后，成建良、许维贡于同年10月9日依据双方签订的借款合同向昭山支行借款2400000元。借款到期后成建良、许维贡无法偿还债务，昭山支行向湘潭市雨湖区人民法院提起诉讼。2014年9月16日湘潭市雨湖区人民法院作出（2014）雨法民一初字第341号民事调解书。该案进入执行程序后经上级法院指定移送一审法院执行，一审法院于2017年9月28日裁定拍卖涉案抵押物即成建良名下位于湘潭市岳塘区房产。在评估拍卖过程中，金三角公司向一审法院提交了一份涉案抵押房产的租赁合同，该租赁合同于2013年9月15日签订，租赁合同载明：出租方成建良（甲方），承租方金三角公司（乙方）；租期10年，自2013年9月15日起至2023年9月15日；租赁用途原为经营宾馆，乙方继续经营宾馆、餐厅；租金为每年九十六万元，每月租金八万元，乙方首次优先支付五年租金四百八十万元，用于冲抵甲方所欠借款。五年后租金每月递增5%，租金支付方式以每月预先支付等。收到该租赁合同后，一审法院在阿里拍卖网挂网拍卖时注明为“金三角宾馆租赁”及“现由金三角宾馆租赁经营使用”，并于2018年5月16日向金三角公司发出网拍优先权购买通知书，金三角公司未参加竞拍。2018年10月10日，陈先军以982000元拍得涉案房屋，陈先军竞拍成功后向一审法院提出过户及腾房请求。一审法院于2018年12月18日裁定涉案房屋归陈先军所有。2018年12月16日一审法院作出了（2017）湘0304执979号腾房公告，金三角公司遂向一审法院提出异议，认为腾房公告损害了该公司的合法权益，因此请求撤销腾房公告。一审法院经审查，于2019年1月18日作出（2018）湘0304执异97号执行裁定书，裁定驳回金三角公司的异议请求。金三角公司不服，遂提起本案执行异议之诉。另查明，成建良与案外人万尚武于2014年3月28日签订了租赁合同，租赁房屋即为本案涉案房屋，用途为开设宾馆，租期10年，自2014年3月29日起至2024年3月28日。因最高额抵押合同第六条第二项规定，未经抵押权人同意，抵押人不得对抵押物出租，故承租方万尚武于2014年6月9日书面向抵押权人昭山支行承诺，若抵押权人在租赁期限内行驶抵押权，则承租方愿意配合。还查明，金三角公司成立于2012年11月23日，股东为成建良、许维贡夫妇二人，注册资本300万元。2014年10月，成建良、许维贡因欠下大量债务，遂将其名下的金三角公司股份和资产经估价后转让给债权人刘三查、许迈元、刘进国、王连桥、唐学愚、陈炎安、谭永常，仅成建良尚持有公司12.5%的股份。双方办理了股权转让及工商变更登记。一审法院认为，本案争议的焦点在于原告金三角公司提交的其与被告成建良2013年9月15日签订的《房屋租赁合同》是否具有真实性。需要从以下几个方面来分析：首先，从双方提交的证据看，本案涉案房产上出现了两份租赁期间重合的《房屋租赁合同》，其中成建良与金三角公司签订的租赁合同时间在成建良涉案房产抵押之前，而成建良与案外人万尚武于2014年3月28日签订的租赁合同是在房产抵押之后。根据一般银行抵押贷款流程，需对抵押房产的状况包括是否存在租赁关系进行核实，但是本案设立时间在后的万尚武签订的租赁合同在抵押银行进行了租赁合同及不妨碍抵押权承诺书等手续备案，而设立时间在前，且明显早于抵押权设立时间的金三角公司的租赁合同却不在抵押银行备案，这显然与常理不合；其次，金三角公司的工商登记情况显示，该公司的经营范围载明为：宾馆、酒店的投资管理及咨询；住宿、餐饮服务（限分公司凭许可证经营）。金三角公司本身不能直接经营宾馆及餐饮，但金三角公司租赁合同用途为经营宾馆、餐厅，明显与其经营范围不合；其三，判断租赁关系是否真实除了审查租赁合同，还应着重审查租金是否已按合同的约定支付。金三角公司的租赁合同中对租金的支付方式约定“租金为每年九十六万元，每月租金八万元，乙方首次优先支付五年租金四百八十万元，用于冲抵甲方所欠借款”，但2013年9月15日金三角公司与成建良签订租赁合同时，金三角公司就是成建良与许维贡夫妇两人的公司，成建良与金三角公司的借贷关系明显存疑，对此问题在本案两次庭审过程中金三角公司及成建良均无法给出合理解释。另外，金三角公司的租赁合同乙方仅有金三角公司的合同章，没有经办人签名，不符合合同形式的一般规则。综上，金三角公司提交的其与成建良2013年9月15日签订的《房屋租赁合同》真实性不能确定，一审法院不予采信。故原告金三角公司请求确认涉案房屋享有使用权及确认其无需腾房且有权使用至2023年9月15日的诉讼请求缺乏事实依据，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：驳回原告湘潭金三角宾馆投资管理有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费1150元，由原告负担。二审期间，各方均未提交新的证据。经审理查明，一审法院认定的基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，首先，案外人执行异议之诉是指案外人对执行标的的全部或者一部分主张实体权利，而请求法院对该实体上法律关系进行裁判，阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方法。异议理由应当是案外人对执行标的主张自己的权利，对执行程序提出的意见，不属于执行异议之诉。其次，金三角公司是否对案涉房屋享有使用权，是否有权拒绝腾房，关键在于金三角公司与成建良于2013年9月15日签订的租赁合同是否真实有效。根据一审查明的事实，金三角公司的租赁合同中对租金的约定是首先支付五年租金480万元，用于冲抵成建良所欠金三角公司的借款，但金三角公司未提交证据证明双方之间确实存在借贷关系。因此，一审判决对金三角公司提交的其与成建良在2013年9月15日签订的《房屋租赁合同》不予采信并无不当。基于金三角公司未提交充分证据证明其在案涉房屋办理抵押登记之前已与成建良形成租赁合同关系，对上诉人的上诉意见，本院不予支持。综上所述，上诉人金三角公司、成建良的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由湘潭金三角宾馆投资管理有限公司负担1150元，由成建良负担1150元。本判决为终审判决。审 判 长 苏楚湘审 判 员 肖瑞芬审 判 员 唐 逊二〇二一年七月二十八日法官助理 贺洋城书 记 员 陈 娜