广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13875号上诉人（原审原告）：广东珠江纺织博览中心有限公司，住所地：广州市海珠区。法定代表人：李朝蕊，总经理。委托诉讼代理人：周凌、郑碧仪，均为该司员工。被上诉人（原审被告）：张建，男，住广州市天河区。上诉人广东珠江纺织博览中心有限公司（以下简称“纺织博览中心”）因与被上诉人张建租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初24517号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人纺织博览中心代理人周凌，被上诉人张建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。纺织博览中心上诉请求：1.撤销一审判决第二判项；2.依法改判张建支付租金本金人民币4097元及违约金人民币4097元(违约金按逾期支付金额每日1‰标准计算，自2017年10月1日起计至张建支付全部款项之日止，违约金以租金本金为限)；3.依法改判张建支付综合管理服务费本金人民币4032元及违约金人民币432元(违约金按逾期支付金额每日l‰标准计算，自2017年10月1日起计至张建支付全部款项之日止，违约金以综合管理服务费本金为限)；4.一审、二审诉讼费均由张建承担。事实和理由：一、张建没有提供任何证据证明其己于2017年9月29日将涉案商铺交还纺织博览中心。张建于2017年9月29日申请提前退铺，按照双方签订的《租赁合同补充协议》第十五条“张建因自身原因需提前解除合同的，应提前1个月书面通知出租方”之约定，纺织博览中心与张建的租赁关系一个月后才解除。一审庭审中纺织博览中心也陈述于2017年11月1日才收回商铺。虽然张建陈述其于2017年9月29日提交退铺申请后即于当日交还商铺，但并没有提供任何证据予以证明，故应承担举证不能的不利后果。二、交纳租金等费用是张建的义务，不能以其交清2017年10月之前的租金等费用为由推断涉案商铺交还时间根据纺织博览中心与张建签订的《房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》、《综合管理服务合同》(以下统称“租赁合同”)，张建按时交纳租金是其应履行的义务。《租赁合同》约定，张建应于2016年9月2日支付2016年10月1日至2017年9月30日的租金及综合管理服务费，于2017年9月30日支付2017年10月1日至2018年9月30日的租金及综合管理服务费。张建2017年9月申请提前退铺时，其与纺织博览中心的租赁关系尚未解除，仍应按照《租赁合同》约定的期限支付2017年10月的租金等费用。虽然张建己交清了2017年10月之前的租金等费用，但其都是按照《租赁合同》约定的时间支付，并非在2017年9月申请退铺之后补交。故一审法院以张建己交清2017年10月之前的租金等费用为由推断其确实已于2017年9月29日将商铺交还纺织博览中心依据不足。其次，对于张建拖欠的租金及综合管理服务费，纺织博览中心是否追收，在法律时效内何时追收、以何种方式追收，均是纺织博览中心的权利，并不能以纺织博览中心2020年8月才主张诉争期间的租金等费用为由推断涉案商铺交还时间。综上，纺织博览中心认为一审法院的认定与客观事实和相关法律不符，请求二审法院依法予以改判。张建二审答辩称其认同一审法院判决和观点。纺织博览中心作为涉案场地的物业服务和管理方，理应清楚知晓每间商铺的合同状态，2017年9月初张建已提出退铺，2017年9月29日前已离场补交退铺申请，并未使用该场地。物业管理费为每季度末月20号前一次性交清下季度管理费，未交管理费管理处将停水停电，张建并未缴纳下季度管理费，纺织博览中心应清楚知晓该商铺的状态。张建于2017年9月29日提交了退铺申请并离场，并且在10月份未产生管理费，并没有占有该场地，张建与纺织博览中心签订的合同均为格式合同，若是合同中的重要条款应当重点解释说明，该条款加重张建义务，该商铺后续情况不应由张建承担，鉴于张建违约，已于解除合同时表示押金不退，故纺织博览中心没收履约保证金12291元及综合管理违约金12096元，该履约保证金及综合管理履约金足以弥补纺织博览中心损失，也对张建违约进行了处罚。综上所述，张建认为一审法院认定事实清楚，判决合法、合理，请求二审法院维持原判。纺织博览中心于2020年8月5日向一审法院起诉请求：1.判令张建立即支付2017年10月的租金人民币4097元及违约金人民币4097元（违约金按逾期支付金额每日1‰标准计算，自2017年10月1日起计至张建支付全部款项之日止，违约金以租金本金为限）；2.判令张建立即支付2017年10月的综合管理服务费本金人民币4032元及违约金人民币4032元（违约金按逾期支付金额每日1‰标准计算，自2017年10月1日起计至张建支付全部款项之日止，违约金以综合管理服务费本金为限）；3.判令没收张建支付的履约保证金12291元及综合管理履约金12096元；4.判令张建承担本案诉讼费。一审法院认定事实：纺织博览中心是位于海珠区逸景路466号101房的权属人。2016年8月31日，纺织博览中心（甲方）与张建（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在广州市海珠区逸景路466号101房自编10176号商铺（以下简称“涉案商铺”）出租给乙方作商业用途使用，建筑面积65.03平方米；租赁两年，从2016年10月1日起至2018年9月30日止，租金自前述租赁期限起始日开始计算收取；甲乙双方同意按年付款的方式支付租金；乙方向甲方交纳12291元保证金，租赁期内如乙方无任何违约行为，甲方应在租赁期满后15个工作日内将保证金扣除乙方应承担的费用后无息退回乙方；乙方依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按逾期支付租金额的1‰向甲方支付违约金；等。同日，纺织博览中心（甲方）与张建（乙方）签订《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》，约定按年付款，2016年10月1日至2017年9月30日的年租金为49163元，租金支付时间为2016年9月2日；2017年10月1日至2018年9月30日的年租金为49163元，租金支付时间为2017年9月30日；乙方同意在签订本补充协议当日向甲方支付履约保证金12291元；乙方如逾期交纳租金、综合管理服务费、其他应付未付款项，自逾期之日起，每逾期一日，乙方同意按应付未付金额的1‰的标准向甲方支付滞纳金；乙方因自身原因需提前解除合同的，同意按以下全部条件履行：（1）提前1个月书面通知甲方；（2）付清应付租金、物业管理费、水电费及其他应付款项；（3）乙方已付费用（包括但不限于履约保证金、综合管理履约金、预付租金、综合管理服务费等）作为提前解除合同的违约金，甲方不予退还；（4）按本协议约定交还该物业；本补充协议与《租赁合同》、《综合管理服务合同》互为不可或缺之组成部分，同时生效，未尽事宜，双方另行协商解决；等。同日，纺织博览中心（甲方）与张建（乙方）签订《珠江国际纺织城综合管理服务合同》，订明双方签订了《广州市房屋租赁合同》及《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》，约定由乙方承租珠江国际纺织城一层自编10176号物业，甲方为乙方提供综合管理服务，乙方向甲方支付本合同约定的综合管理服务费，甲方提供给乙方的综合管理服务内容如下：组建管理及服务团队、纺织城整体商业经营管理、纺织城整体商业经营服务、纺织城整体统一宣传推广服务、融资服务；本合同期限与《租赁合同补充协议》中约定的租赁期限一致；两年租赁期限内的综合管理服务费总额为96764元，该金额包含增值税；甲乙双方同意按年付款的方式支付综合管理服务费；每年的综合管理服务费为48382元；乙方同意在签订本合同当日向甲方支付综合管理履约金12096元；如乙方逾期支付本合同约定的相关费用，自逾期之日起，每逾期一天，乙方同意按应付未付费用总额的1‰的标准支付逾期付款违约金，……乙方因自身原因需提前解除本合同的，同意按照双方签订的《租赁合同补充协议》的相关条款执行；本合同与《租赁合同》、《租赁合同补充协议》互为不可或缺之组成部分，乙方同意在签订《租赁合同》及《租赁合同补充协议》的同时签订本合同，接受甲方统一管理和所提供的综合服务；如任何一方解除或终止本合同或《租赁合同》、《租赁合同补充协议》中的任何一份，则视为该方同时解除或终止该三份合同、协议及相关文件；等。2016年8月31日，张建签署收铺确认书。2017年9月29日，张建签署《申请退铺》，内容：本人承租珠江国际纺织城A10176，经营不善，申请退铺。一审庭审中，纺织博览中心、张建均确认以下事实：张建已支付租金、综合管理服务费至2017年9月，都是一年一交。纺织博览中心表示：张建于2017年9月29日申请退铺，按合同约定张建退铺需提前一个月申请，双方的合同于2017年10月31日解除；根据纺织博览中心的内部资料显示，纺织博览中心在2017年11月1日自行收回涉案商铺。张建表示：不确认纺织博览中心所述，是纺织博览中心让张建写的退铺申请，并说押金不退，张建于2017年9月29日将涉案商铺交还给纺织博览中心，张建就走了，没有书面的交接手续。一审法院认为：纺织博览中心与张建签订的《广州市房屋租赁合同》、《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》、《珠江国际纺织城综合管理服务合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按合同约定切实履行。根据纺织博览中心提交的证据及纺织博览中心、张建陈述可以查明，张建因经营不善于2017年9月29日向纺织博览中心提交退铺申请，双方由此解除租赁合同。根据上述合同约定，张建因自身原因需提前解除合同的，张建已付费用（包括但不限于履约保证金、综合管理履约金、预付租金、综合管理服务费等）作为提前解除合同的违约金，纺织博览中心不予退还。张建提前解除合同，构成违约，且张建亦确认在解除合同时纺织博览中心已表示押金不退，故纺织博览中心要求没收履约保证金12291元及综合管理履约金12096元合法有理，一审法院予以支持。关于张建的交铺时间。纺织博览中心表示是纺织博览中心于2017年11月1日自行收回涉案商铺，张建表示其于2017年9月29日按纺织博览中心要求写退铺申请时将涉案商铺交还给纺织博览中心。双方没有办理书面的交接手续，只有一份张建于2017年9月29日签署的退铺申请。纺织博览中心作为涉案场地的产权人，理应清楚涉案商铺的占有使用情况，且考虑到张建已交清了2017年10月之前的租金及纺织博览中心直至2020年8月才向张建主张诉争期间的租金等情况，同时，纺织博览中心没收履约保证金及综合管理履约金已足以弥补纺织博览中心的损失。故一审法院对张建主张的交铺时间予以合理采信。纺织博览中心要求张建支付2017年10月的租金、综合管理服务费及违约金缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告广东珠江纺织博览中心有限公司没收被告张建支付的履约保证金12291元和综合管理履约金12096元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费816元，由原告负担326元，被告负担490元。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案属民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。综合双方当事人诉辩意见，本案的争议焦点可归纳为：张建是否应当向纺织博览中心支付2017年10月的租金及违约金和综合管理服务费及违约金？对此，本院具体分析如下：2016年8月31日，纺织博览中心与张建签订《广州市房屋租赁合同》约定租赁期限至2018年9月30日止。从张建自认可知，其因自身经营不善于2017年9月29日向纺织博览中心提交了退铺申请，故张建提前解除合同，已构成违约。张建陈述其于2017年9月29日按纺织博览中心要求写退铺申请时已将涉案商铺交还给纺织博览中心，但本案只有一份张建于2017年9月29日签署的退铺申请，并没有双方办理书面的交接手续可以佐证，本院难以采信。现纺织博览中心表示其于2017年11月1日自行收回涉案商铺，要求张建支付2017年10月的租金及综合管理服务费合理合法，应予支持。一审驳回广东珠江纺织博览中心有限公司前述诉求欠妥，本院予以纠正。从查明事实可知，张建已交清了2017年10月之前的租金，而纺织博览中心直至2020年8月才向张建主张诉争期间的租金，故，纺织博览中心怠于主张权利，该司仍依原合同约定要求张建计付迟延支付2017年10月的租金、综合管理服务费的违约金缺乏依据，本院酌情调整为张建应向纺织博览中心支付前述租金及综合管理服务费产生的法定孳息，即2017年10月的租金4097元，应以4097元为本金，从2017年10月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期一年贷款基准利率上浮10%计算，从2019年8月20日至还清项之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率上浮10%计算，以本金为限；2017年10月的综合管理服务费4032元，应以4032元为本金，从2017年10月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期一年贷款基准利率上浮10%计算，从2019年8月20日至还清项之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率上浮10%计算，以本金为限。综上所述，纺织博览中心上诉请求部分成立，应予支持。其余不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日施行）第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年7月1日施行）第一百七十条第一款第三项及《最高人民法院关于适用的解释》（2015年2月4日施行）第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：一、维持广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初24517号民事判决第一项；二、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初24517号民事判决第二项；三、张建于本判决送达之日起十日内，向广东珠江纺织博览中心有限公司支付2017年10月的租金人民币4097元及利息（以4097元为本金，从2017年10月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期一年贷款基准利率上浮10%计算，从2019年8月20日至还清项之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率上浮10%计算，以本金为限）；四、张建于本判决送达之日起十日内，向广东珠江纺织博览中心有限公司支付2017年10月的综合管理服务费人民币4032元及利息（以4032元为本金，从2017年10月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期一年贷款基准利率上浮10%计算，从2019年8月20日至还清项之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率上浮10%计算，以本金为限）；五、驳回广东珠江纺织博览中心有限公司其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费816元，由广东珠江纺织博览中心有限公司负担163元，由张建负担653元，二审案件受理费816元，由广东珠江纺织博览中心有限公司负担163元，由张建负担653元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二一年七月二十一日书记员  吴浩正徐毅敏