江西省吉安市青原区人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0803民初824号原告：吉安市三星物业有限公司，住所地吉安市吉州区吉州大道恒鑫花园，统一社会信用代码：91360802662003972R。法定代表人：何颖，总经理。委托诉讼代理人：徐辉，江西秉志律师事务所律师。被告：曾卫华，男，1983年9月26日出生，汉族，住吉安市青原区。原告吉安市三星物业有限公司（以下简称三星物业公司）与被告曾卫华物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月7日立案后，依法适用简易程序于2021年6月16日公开开庭进行了审理。原告三星物业公司的委托诉讼代理人徐辉、被告曾卫华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告三星物业公司向本院提出诉讼请求:1、依法判令被告向原告支付所欠缴的物业服务费5937元（从2017年10月1日至2019年12月31日每月每平方1.2元收取）；2、判令被告以所欠缴的费用为基数，按每月2%向原告支付违约金1425元（暂计算至起诉之日，并以此方式计算至付清之日）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年9月13日，原告与天府花园小区开发商吉安市新生房地产开发有限公司签订《物业服务合同》，2012年9月14日双方又签订《物业服务合同补充协议》。合同签订后，原告入驻该小区提供物业服务。被告系吉安市青原区的业主（建筑面积为183.16㎡），每月按1.2元／㎡收取。被告自2017年10月起至今未交纳物业费。被告2015年至2017年9月份的物业服务费也是通过诉讼方式才得交清所欠物业费，现原告多次催要2017年10月份以后的物业费未果，故诉讼至法院。被告曾卫华辩称，首先物业费服务费收到的前提是需要有标准，后期需要提供服务的情况下才能收到服务费。其次原告收取物业费每月1.2元/平方米的标准及明细清单要列清楚，如路灯、照明、清洁、绿化等。现小区物业服务有以下问题：公共部位楼道漏水，楼道墙顶脱落、通道照明、路灯坏了、电梯只有2台可以使用（共有4台电梯），其他两台电梯没有维修及年检等，物业一直没有去维护或整改。物业公司私自封锁岗亭，私自拆除围墙，建立出口，小区的安保措施没到位，监控系统报废，经常出现入户盗窃丢失物品等情况，有110的报警记录。小区绿化杂草丛生，没人管理，消防设施瘫痪，业主多次跟物业及社区等部门反映，另外原告收不到物业服务费还上门拍照恐吓威胁业主。综上所述，原告几乎没有提供物业服务，收取物业费不成立。原告三星物业公司围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件各一份，证明原告及其法人代表何颖基本信息及诉讼主体适格；2、物业服务合同原件一份、《物业服务合同》补充协议复印件一份，证明原告系天府花园小区的物业管理企业，原告与开发商签订的物业服务合同及补充协议对全体业主具有法律效力；3、房地产权登记信息复印件一份，证明被告系天府花园42栋1-501号房产的所有权人，房产面积为183.16平方米；4、律师函及快递回单一份，证明原告向被告催收物业费；5、案涉房产的前期物业管理服务协议原件一份，证明原告与被告及其妻子朱满美签订了前期物业管理服务协议，合同上约定物业服务费是每月1.2元/平方米。被告对原告提供的证据质证后认为，对证据1、3、4三性均无异议，对证据2的物业服务合同不清楚，是原告与开发商签订的，与其无关；对《物业服务合同》补充协议与其无关，内容不明确，是否与天府花园相关联也不清楚。按照服务合同约定，原告没有做到三年粉刷一次，合同第19条第一款、第三款没有做到。补充协议是复印件，对真实性有异议，而且与物业服务合同无关。即使要收费也是按物业服务合同收费，最高也是每月1元/平方米。对证据5不确定是其老婆签的，需要回去核实。原告提供的证据结合被告的质证意见，本院经审查后认为均可以证明本案事实，故对这些证据的证明效力均予以确认，并在卷佐证。被告曾卫华向本院提交了以下证据：1、照片32张，证明原告提供的小区物业服务存在的问题；2、投诉书一份、投诉材料一份，证明业主向原告投诉了这些问题，但是原告没有进行整改；3、关于解聘三星物业公司的通知书，证明业主委员会于2019年11月27日已解聘了原告。原告对被告提供的证据质证后认为，对证据1的照片三性均有异议，首先照片真实性无法核实，即使是真实的也达不到被告的证明目的；照片中所涉及的大都是墙体脱落，门的更换及维修。这些是开发商所交付的物业，本身就存在质量问题，原告作为物业公司也没有相应的维修基金进行维护，不能将责任归于原告，更不能因此证明原告未提供物业服务。对证据2的三性均有异议，投诉的内容并不属实，并且投诉书没有业主的签字确认。对证据3的真实性、合法性无异议，但对其陈述原告未提供物业服务的内容真实性有异议，原告于2019年12月31日撤出天府花园42栋小区。本院经审查后认为，被告提供的2019年5月5日的投诉书没有签字，无法确认其真实性，本院不予以采信，被告提供的其他证据结合原告的质证意见，本院经审查后认为均可以证明本案事实，故对这些证据的证明效力均予以确认，并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告三星物业公司是一家经营范围为物业服务的有限责任公司。2012年9月13日，原告与天府花园小区的开发商吉安市新生房地产开发有限公司签订《物业服务合同》，约定：聘请原告为天府花园小区提供物业服务。物业服务费按以下标准收取：住宅0.35元/月·㎡，写字楼1.00元/月·㎡，商业1.00元/月·㎡，其他0.25元/月·㎡。物业管理期限暂定为贰年，自2012年9月12日起至2014年9月11止。合同期满或业主委员会成立，与选聘或续聘的物业管理企业的物业服务合同生效时，本合同自然终止。合同签订后，原告依约为天府花园小区提供物业管理服务。2012年9月14日，双方又签订了《物业服务合同补充协议》，约定：电梯房物业费1.2元/月·㎡。被告曾卫华系该小区42栋1单元501室业主（建筑面积为183.16㎡）。2012年11月1日，原告三星物业公司（乙方）与被告曾卫华（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，约定“第四条物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共同设施设备大中修、更新、改造的费用）......三、住宅按建筑面积每月每平方米1.2元......九、每次交纳费用时间：当月的3号至10号；第十一条违约责任一、乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；二、甲方违反协议，使乙方未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；三、甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天5%交纳违约金。”等内容。双方还就各自的权利义务、物业管理服务质量等事项进行了约定。甲方由被告的妻子朱满美在合同上签字，乙方则是加盖原告的公章。合同签订后，原告按照合同约定提供物业服务，被告也曾按照合同约定履行了支付物业服务费的义务。天府花园小区42栋成立业主委员会后，于2019年11月27日通知原告解除物业服务合同，原告于2019年12月31日撤出。现原告以被告拖欠从2017年10月1日至2019年12月31日的物业服务费未交为由，诉讼至本院。另查明，原告三星物业公司曾因被告曾卫华拖欠2015年1月1日起至2017年9月30日的物业管理费7253元而诉讼至本院，本院于2017年11月27日作出的（2017）赣0803民初1231号民事判决书中确认被告已向原告交纳了2012年11月1日至2014年12月30日止的物业管理费，并判决被告支付原告自2015年1月1日起至2017年9月30日止的物业管理费7253元。该民事判决书认为，从被告所举证据可以看出，原告物业服务上存在一定的瑕疵，原、被告对小区的现状均存在一定的过错，原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。同时指出，原告作为服务企业，应在物业管理中尽职尽责，不断提高服务质量，而被告作为业主应按时交纳物业管理费，确保物业公司有资金来完善服务质量，共同促进社会的和谐。本院认为，原、被告之间签订《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合同合法有效，双方均应遵守合同的约定。原告依约提供管理和服务，被告作为小区业主，拖欠原告的物业服务费不交，违反合同约定，故原告要求被告支付拖欠的物业服务费，本院予以支持。被告提供的证据可以证明原告提供的物业管理服务仍存在一定的瑕疵，且第一次诉讼后被告主动履行了支付物业管理费的义务，而原告作为服务企业，却没有进一步完善服务质量、妥善处理其与业主的问题，导致原、被告双方再次通过诉讼方式来处理纠纷，故对原告提供的物业服务存在瑕疵情况下，酌情减收其10%的物业费，被告应交纳的物业费经核算为5934元【（1.2元/平方米/月×27个月（2017年10月1日至2019年12月31日）】×90%=5340元。鉴于原告自身服务存在瑕疵实际情况，被告不应该以拒交物业服务费为对抗手段，然而被告对原告提供的物业服务问题已多次向原告反映，且该栋业主已成立业主委员会并解聘了原告，故被告未交纳物业费系事出有因，并非恶意拖欠物业费，因此对原告主张的违约金不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零九条、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告曾卫华在本判决生效后7日内向原告吉安市三星物业有限公司支付2017年10月1日至2019年12月31日期间的物业服务费5340元；二、驳回原告吉安市三星物业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，原告吉安市三星物业有限公司负担5元，被告曾卫华负担20元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判员  赖明二〇二一年七月二十六日书记员  李燕附：本判决生效后，权利人可以申请执行，申请执行的期限为二年。江西省吉安市青原区人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0803民初824号原告：吉安市三星物业有限公司，住所地吉安市吉州区吉州大道恒鑫花园，统一社会信用代码：91360802662003972R。法定代表人：何颖，总经理。委托诉讼代理人：徐辉，江西秉志律师事务所律师。被告：曾卫华，男，1983年9月26日出生，汉族，住吉安市青原区。原告吉安市三星物业有限公司（以下简称三星物业公司）与被告曾卫华物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月7日立案后，依法适用简易程序于2021年6月16日公开开庭进行了审理。原告三星物业公司的委托诉讼代理人徐辉、被告曾卫华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告三星物业公司向本院提出诉讼请求:1、依法判令被告向原告支付所欠缴的物业服务费5937元（从2017年10月1日至2019年12月31日每月每平方1.2元收取）；2、判令被告以所欠缴的费用为基数，按每月2%向原告支付违约金1425元（暂计算至起诉之日，并以此方式计算至付清之日）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年9月13日，原告与天府花园小区开发商吉安市新生房地产开发有限公司签订《物业服务合同》，2012年9月14日双方又签订《物业服务合同补充协议》。合同签订后，原告入驻该小区提供物业服务。被告系吉安市青原区的业主（建筑面积为183.16㎡），每月按1.2元／㎡收取。被告自2017年10月起至今未交纳物业费。被告2015年至2017年9月份的物业服务费也是通过诉讼方式才得交清所欠物业费，现原告多次催要2017年10月份以后的物业费未果，故诉讼至法院。被告曾卫华辩称，首先物业费服务费收到的前提是需要有标准，后期需要提供服务的情况下才能收到服务费。其次原告收取物业费每月1.2元/平方米的标准及明细清单要列清楚，如路灯、照明、清洁、绿化等。现小区物业服务有以下问题：公共部位楼道漏水，楼道墙顶脱落、通道照明、路灯坏了、电梯只有2台可以使用（共有4台电梯），其他两台电梯没有维修及年检等，物业一直没有去维护或整改。物业公司私自封锁岗亭，私自拆除围墙，建立出口，小区的安保措施没到位，监控系统报废，经常出现入户盗窃丢失物品等情况，有110的报警记录。小区绿化杂草丛生，没人管理，消防设施瘫痪，业主多次跟物业及社区等部门反映，另外原告收不到物业服务费还上门拍照恐吓威胁业主。综上所述，原告几乎没有提供物业服务，收取物业费不成立。原告三星物业公司围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件各一份，证明原告及其法人代表何颖基本信息及诉讼主体适格；2、物业服务合同原件一份、《物业服务合同》补充协议复印件一份，证明原告系天府花园小区的物业管理企业，原告与开发商签订的物业服务合同及补充协议对全体业主具有法律效力；3、房地产权登记信息复印件一份，证明被告系天府花园42栋1-501号房产的所有权人，房产面积为183.16平方米；4、律师函及快递回单一份，证明原告向被告催收物业费；5、案涉房产的前期物业管理服务协议原件一份，证明原告与被告及其妻子朱满美签订了前期物业管理服务协议，合同上约定物业服务费是每月1.2元/平方米。被告对原告提供的证据质证后认为，对证据1、3、4三性均无异议，对证据2的物业服务合同不清楚，是原告与开发商签订的，与其无关；对《物业服务合同》补充协议与其无关，内容不明确，是否与天府花园相关联也不清楚。按照服务合同约定，原告没有做到三年粉刷一次，合同第19条第一款、第三款没有做到。补充协议是复印件，对真实性有异议，而且与物业服务合同无关。即使要收费也是按物业服务合同收费，最高也是每月1元/平方米。对证据5不确定是其老婆签的，需要回去核实。原告提供的证据结合被告的质证意见，本院经审查后认为均可以证明本案事实，故对这些证据的证明效力均予以确认，并在卷佐证。被告曾卫华向本院提交了以下证据：1、照片32张，证明原告提供的小区物业服务存在的问题；2、投诉书一份、投诉材料一份，证明业主向原告投诉了这些问题，但是原告没有进行整改；3、关于解聘三星物业公司的通知书，证明业主委员会于2019年11月27日已解聘了原告。原告对被告提供的证据质证后认为，对证据1的照片三性均有异议，首先照片真实性无法核实，即使是真实的也达不到被告的证明目的；照片中所涉及的大都是墙体脱落，门的更换及维修。这些是开发商所交付的物业，本身就存在质量问题，原告作为物业公司也没有相应的维修基金进行维护，不能将责任归于原告，更不能因此证明原告未提供物业服务。对证据2的三性均有异议，投诉的内容并不属实，并且投诉书没有业主的签字确认。对证据3的真实性、合法性无异议，但对其陈述原告未提供物业服务的内容真实性有异议，原告于2019年12月31日撤出天府花园42栋小区。本院经审查后认为，被告提供的2019年5月5日的投诉书没有签字，无法确认其真实性，本院不予以采信，被告提供的其他证据结合原告的质证意见，本院经审查后认为均可以证明本案事实，故对这些证据的证明效力均予以确认，并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告三星物业公司是一家经营范围为物业服务的有限责任公司。2012年9月13日，原告与天府花园小区的开发商吉安市新生房地产开发有限公司签订《物业服务合同》，约定：聘请原告为天府花园小区提供物业服务。物业服务费按以下标准收取：住宅0.35元/月·㎡，写字楼1.00元/月·㎡，商业1.00元/月·㎡，其他0.25元/月·㎡。物业管理期限暂定为贰年，自2012年9月12日起至2014年9月11止。合同期满或业主委员会成立，与选聘或续聘的物业管理企业的物业服务合同生效时，本合同自然终止。合同签订后，原告依约为天府花园小区提供物业管理服务。2012年9月14日，双方又签订了《物业服务合同补充协议》，约定：电梯房物业费1.2元/月·㎡。被告曾卫华系该小区42栋1单元501室业主（建筑面积为183.16㎡）。2012年11月1日，原告三星物业公司（乙方）与被告曾卫华（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，约定“第四条物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共同设施设备大中修、更新、改造的费用）......三、住宅按建筑面积每月每平方米1.2元......九、每次交纳费用时间：当月的3号至10号；第十一条违约责任一、乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；二、甲方违反协议，使乙方未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；三、甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天5%交纳违约金。”等内容。双方还就各自的权利义务、物业管理服务质量等事项进行了约定。甲方由被告的妻子朱满美在合同上签字，乙方则是加盖原告的公章。合同签订后，原告按照合同约定提供物业服务，被告也曾按照合同约定履行了支付物业服务费的义务。天府花园小区42栋成立业主委员会后，于2019年11月27日通知原告解除物业服务合同，原告于2019年12月31日撤出。现原告以被告拖欠从2017年10月1日至2019年12月31日的物业服务费未交为由，诉讼至本院。另查明，原告三星物业公司曾因被告曾卫华拖欠2015年1月1日起至2017年9月30日的物业管理费7253元而诉讼至本院，本院于2017年11月27日作出的（2017）赣0803民初1231号民事判决书中确认被告已向原告交纳了2012年11月1日至2014年12月30日止的物业管理费，并判决被告支付原告自2015年1月1日起至2017年9月30日止的物业管理费7253元。该民事判决书认为，从被告所举证据可以看出，原告物业服务上存在一定的瑕疵，原、被告对小区的现状均存在一定的过错，原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。同时指出，原告作为服务企业，应在物业管理中尽职尽责，不断提高服务质量，而被告作为业主应按时交纳物业管理费，确保物业公司有资金来完善服务质量，共同促进社会的和谐。本院认为，原、被告之间签订《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合同合法有效，双方均应遵守合同的约定。原告依约提供管理和服务，被告作为小区业主，拖欠原告的物业服务费不交，违反合同约定，故原告要求被告支付拖欠的物业服务费，本院予以支持。被告提供的证据可以证明原告提供的物业管理服务仍存在一定的瑕疵，且第一次诉讼后被告主动履行了支付物业管理费的义务，而原告作为服务企业，却没有进一步完善服务质量、妥善处理其与业主的问题，导致原、被告双方再次通过诉讼方式来处理纠纷，故对原告提供的物业服务存在瑕疵情况下，酌情减收其10%的物业费，被告应交纳的物业费经核算为5934元【（1.2元/平方米/月×27个月（2017年10月1日至2019年12月31日）】×90%=5340元。鉴于原告自身服务存在瑕疵实际情况，被告不应该以拒交物业服务费为对抗手段，然而被告对原告提供的物业服务问题已多次向原告反映，且该栋业主已成立业主委员会并解聘了原告，故被告未交纳物业费系事出有因，并非恶意拖欠物业费，因此对原告主张的违约金不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零九条、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告曾卫华在本判决生效后7日内向原告吉安市三星物业有限公司支付2017年10月1日至2019年12月31日期间的物业服务费5340元；二、驳回原告吉安市三星物业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，原告吉安市三星物业有限公司负担5元，被告曾卫华负担20元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判员  赖明二〇二一年七月二十六日书记员  李燕附：本判决生效后，权利人可以申请执行，申请执行的期限为二年。