山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁08民终2132号上诉人（原审被告）：郑忠芹，男，1957年7月18日出生，汉族，住山东省邹城市。委托诉讼代理人：王子恩，山东齐鲁（济宁）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王士善，山东匡衡律师事务所律师。上诉人（原审被告）：姜莹莹，女，1985年3月19日出生，汉族，居民，住山东省邹城市。委托诉讼代理人：王士善，山东匡衡律师事务所律师。上诉人（原审被告）：邹城市顺航商务宾馆有限公司，住所地山东省邹城市欧兰路339号4号楼108-112号，统一社会信用代码91370883MA3N454B45。法定代表人：郑忠芹，执行董事。委托诉讼代理人：王士善，山东匡衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山东佳合实业集团有限公司，住所地山东省滕州市北新西路东首，统一信用代码91370481668094158U。法定代表人：朱建民，董事长。委托诉讼代理人：司品华，山东滕国律师事务所律师。上诉人郑忠芹、姜莹莹、邹城市顺航商务宾馆有限公司与被上诉人山东佳合实业集团有限公司（以下简称佳合公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省邹城市人民法院（2020）鲁0883民初4436号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑忠芹、姜莹莹、邹城市顺航商务宾馆有限公司上诉请求：1、撤销原判、依法改判驳回起诉、或发回重审；2、上诉费用由被上诉人承担。事实理由：一、一审法院审查事实不清。1、一审法院依据“山东佳合实业集团佳泰物业服务有限公司邹城分公司出具《证明》的内容“《商业房屋租赁合同》涉及的相关权利义务均由原告佳合公司享有和承担”作为了判决依据是错误的。物业公司出具该《证明》的行为对上诉人不具有法律拘束力，一审原告主体不适格。理由如下：(1)、合同主体具有相对性，双方相互负有权利和义务。合同权利属于债权，合同义务属于债务。物权不能消灭合法债权。一审法院对物权与债权性质不区分、对债权转让和债务转让生效的条件没做区分。对上诉人而言，合同内容包含合同债权和合同债务。转让债权通知即生效，对于转让债务应征得债务人的同意。依据《中华人民共和国合同法》第八十四条的规定，转让债务经债权人同意后生效。在本案中上诉人并有没有同意该《证明》的意思表示，所以该《证明》把租赁合同权利和义务全部让被上诉人承担的行为，不具备生效条件，所以对上诉人不具有约束力。一审法院违法扩大解释该《证明》的内容，变成证明转让了诉讼主体、转让本案的租赁合同(即是转让了合同债权、转让了合同债务)，以此突破合同的相对性，一审法院以此作为判案依据，违背了合同法第八十四条的强制性规定。(2)、该《证明》不具有变更合同主体或者变更诉讼主体的效力，股东不能代行法人诉讼权利。被上诉人开发本案房产用途是商业门头房，因房产还没卖出即是所有权人(物权人)，被上诉人是山东佳合实业集团佳泰物业服务公司的股东(占股60%)，公司股东不能代行公司法人权利变成诉讼主体，被上诉人不是本案租赁合同的一方当事人，不具有本案诉讼主体资格。(3)、山东佳合实业集团佳泰物业服务公司邹城分公司之所有能对外签订租赁合同，是被上诉人对物权的内容进行了处分，邹城分公司是拥有出租权人，有出租权所签订的租赁合同是有效合同，双方签约人才是本案的诉讼主体。如果被上诉人认为物业公司没有出租权，物业公司签订的就是无效合同，合同双方就应当相互返还原物和由过错一方赔偿对方实际损失。在本案中，山东佳合实业集团佳泰物业服务公司是本案租赁合同一方当事人，是履行租赁合同的债权人和债务人，依据《商业房屋租赁合同》是本案的适格当事人。无论如何被上诉人都不是本案的当事人。所以，在本案中，除非物业公司对涉案房产没有出租权、上诉人违法使用该房产而产生侵权，被上诉人才能是诉讼当事人，在本案中被上诉人不能突破合同相对性而成为诉讼主体。2、上诉人没有违约行为，上诉人基于合理、合法信赖《商业房屋租赁合同》合同效力，也是基于对合同对方主体的信赖，签订合同时并不是基于对被上诉人的信赖，继续履行合同不损害任何一方的的利益。(1)、上诉人在合同到期前一个月带着租金续交下一年房租、要求续签租赁合同，物业公司领导李文浩说“你是真心想租房子，你房租也不欠，我们约好，再租给你10年，或者再租给五年都不是问题”(一审提供了录音)，但是随后被上诉人强制邹城分公司单独拒绝接收上诉人的租金和续签合同(其他租户的都继续租赁并续签合同)。而是佳泰物业服务公司邹城分公司其拒绝行为不符合《商业房屋租赁合同》第五条的约定。(2)被上诉人开发的本案涉案房产的用途性质为商用门头房，建设目的是为出售，并非办公楼或家庭居住，本案签订的合同内容并不影响该房产的出售，上诉人继续租赁不影响被上诉人房租收益。二、一审法院认为“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物”该法条内容不适用于本案，属于法律适用错误。1、《商业房屋租赁合同》第五条：乙方在租货期满后继续租赁房屋，应提前一个月，以书面方式通知甲方双方重新订立合同。如该商铺另行出售，自新业主全款到账之日起计算，后期租金及相关资料转交于新业主。本协议对新业主和乙方有效乙方认可。上诉人按照约定履行了书面通知和交付租金等行为，依据租赁合同，应继续签订合同，而不是返还原物。依据《商业房屋租赁合同》，上诉人没有实施合同约定的出租方有权解除合同的八种事实情况。所以，在本案中出租方没有解除合同的合法理由，合同以外的主体更无权解除该合同。一审法院认定《商业房屋租赁合同》合法有效。所以一审法院判决违背了合同约定第五条的内容。2、上诉人在顺航商务宾馆内的洗浴中心用家产抵押举债进行了类似固定资产建设(约300万元)，搬出就是拆除，如果拆除掉明显违背经济效益，拆除就是直接毁损，如果毁损不仅亏掉全部家产后还变成负债。上诉人基于合法的信赖利益应当受到法律保护。3、与本案情景相同的其他租户，都签订相同格式合同文本，合同期间结束后物业公司都进行了续租，都依法履行了原合同约定。唯独对上诉人不续签合同，单独对上诉人停租，明显既不合法、违背商业惯例。综上所述，一审法院对该案《商业房屋租赁合同》没做实质性审理，违背合同的相对性原理。一审法院用租赁合同一方主体出具的《证明》，理解为转让诉讼主体、转让债权和转让债务的合法证明，违反国家强制性法律规定。一审原告不适格，没能依法保护相对弱小者的合法利益。所以，二审法院对该应依法发回重审或者直接改判。补充：一审法院对合同当事人主体认定存在错误，应予纠正。上诉人姜莹莹并非合同主体，被上诉人要求姜莹莹承担法律责任没有依据，一审判决第一二项支持被上诉人请求无法无据。一审判决按照原合同约定的标准支付房屋占有使用费不当，被上诉人在后期强制停止向涉案房屋供水供电，2020年5月份就停电了，导致涉案房屋使用价值降低，一审判决按照原合同标准支付费用显然不当。山东佳合实业集团有限公司答辩称：山东佳合实业集团佳泰物业服务有限公司与山东佳合实业集团佳泰物业服务有限公司邹城分公司属于山东佳合实业集团有限公司管理，经营主体合法。邹城市名仕豪庭项目是佳合集团投资建设，佳泰物业分公司是佳合集团设立，从事佳合名仕豪庭小区物业服务，本案涉及的租赁商业房属于佳合名仕豪庭小区物业管理范畴，邹城市欧兰路339号的4号楼108-112号店面商铺产权人是佳合集团公司，委托其物业公司打理涉及本案商铺是合法的委托代理关系，佳合集团公司认可佳泰物业分公司与郑秀芹、姜莹莹、邹城市顺航商务宾馆有限公司签订的《商业房屋租赁合同》，佳合集团公司以租赁商铺产权人即所有权人的身份主张合同权利没有违反法律禁止性规定，其诉讼主体适格。郑秀芹、姜莹莹、邹城市顺航商务宾馆有限公司从2015年签约商业房屋租赁合同从事经营活动，合同期满后签订租赁合同，约定的租赁期限从2019年6月1日至2020年5月31日止，2020年6月1日租赁期满，终止租赁合同，郑秀芹、姜莹莹、邹城市顺航商务宾馆有限公司在合同期满应搬离商铺，依法返还租赁物，上诉人的拒绝返还租赁物的行为属于违约行为。原审法院判决腾空、搬离并返还邹城市欧兰路339号的4号楼108-112号店面商铺，符合约定和法律规定。因此，一审法院认定事实清楚，程序合法，证据充分，应驳回上诉，应维持原判。补充：姜莹莹在两次签订合同时均有签名，也盖有公章。该租赁屋所使用的水电属于自行缴纳，目前正常使用。山东佳合实业集团有限公司向一审法院起诉请求：1.租赁合同终止，依法判令三被告搬出租赁商铺，将商铺返还给原告；2.依法判令三被告支付占用原告商铺期间的占用费32083元(自2020年6月1日起至2020年7月1日止，按年租金385000元计算)；3.被告继续占用原告商铺占用费算至商铺交付之日；4.被告支付给原告违约金385000元；5诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年4月7日，滕州佳泰物业服务有限公司邹城分公司与姜莹莹签订《商业房屋租赁合同》一份，约定将邹城市欧兰路339号的4号楼108-111号店面出租给姜莹莹用于经营。租赁期限自2015年6月1日起至2019年5月31日止。合同经姜莹莹签字按手印，滕州佳泰公司盖章。2019年6月3日，郑忠芹、姜莹莹、顺航公司（乙方）与山东佳合实业集团佳泰物业服务有限公司邹城分公司（甲方）签订《商业房屋租赁合同》一份，约定将邹城市欧兰路339号的4号楼108-112号店面继续出租给郑忠芹、姜莹莹用于经营。租赁期限自2019年6月1日起至2020年5月31日止，租金385000元。合同期满或解除、终止，乙方不交付租赁房屋，乙方应支付违约金，违约金数额按照租金双倍给付甲方。合同经顺航公司加盖公章，郑忠芹签字按手印，佳泰公司盖章。另查明，邹城市欧兰路339号的4号楼108-112号房屋所有权人为原告佳合公司，山东佳合实业集团佳泰物业服务有限公司是原告佳合公司出资60%设立的公司，山东佳合实业集团佳泰物业服务有限公司邹城分公司不具有法人资格，负责具体承担邹城佳合名仕豪庭小区物业服务。山东佳合实业集团佳泰物业服务有限公司邹城分公司出具证明，与被告签订的《商业房屋租赁合同》涉及的相关权利义务，均由原告佳合公司享有和承担。一审法院认为，山东佳合实业集团佳泰物业服务有限公司邹城分公司与被告方签订的《商业房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。合同生效后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。涉案房屋属于原告佳合公司所有，且山东佳合实业集团佳泰物业服务有限公司邹城分公司出具证明，《商业房屋租赁合同》涉及的相关权利义务均由原告佳合公司享有和承担，涉案房屋租赁期限已经届满，三被告作为承租人应当向原告返还租赁物。原告主张的涉案商铺占有使用费，予以支持。关于原告主张的违约金，法院认为违约金应以原告提出的实际损失为基础酌定，本案中原告未能举证证明其实际损失，故依据公平原则，对原告关于违约金的主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、二百一十二条、二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告郑忠芹、姜莹莹、邹城市顺航商务宾馆有限公司与本判决生效后十日内腾空搬离邹城市欧兰路339号的4号楼108-112号商铺，并返还给原告山东佳合实业集团有限公司；二、被告郑忠芹、姜莹莹、邹城市顺航商务宾馆有限公司与本判决生效后十日内支付商铺占有使用费(自2020年6月1日起至被告搬离房屋之日止，按年租金385000元计算)；三、驳回原告山东佳合实业集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3778元，由原告负担3487元，被告负担291元。二审中，上诉人提交：1.录音光盘三张，一段是姜莹莹和供电公司员工，另外两段姜莹莹与物业公司孟庆伟经理录音，证明姜莹莹想给涉案房屋缴纳电费，供电公司称涉案商铺必须通过物业公司缴纳，不属于供电公司直接供电，物业孟经理称公司领导不同意再给涉案商铺供电，不能再接受电费，孟经理个人对这个事情无权做决定；2.当庭展示照片四张，证明物业公司在涉案商铺前面施工，故意阻碍经营。施工是在合同期之后。被上诉人的质证意见为：对该录音及照片真实性关联性客观性均有异议，本案涉及的是租赁期满后搬离租赁房屋并赔偿该租赁房屋的占有费，上诉人提出仅仅是赔偿损失的问题，系独立的诉讼请求，该诉讼请求上诉人可以行使相关权利主张，与本案无关。如果上诉人认为赔偿的损失高于占用费，那么需要相关的司法确认来进行减少，并不能用已经确认的租赁金来进行减少，即上诉人主张的对占用费的标准没有关联性，且被上诉人没有停电，没有影响其经营，不影响本案相关事实。二审查明的事实与一审相一致，本院予以确认。本院认为，山东佳合实业集团佳泰物业服务有限公司邹城分公司与上诉人方签订的《商业房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。合同生效后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。涉案房屋租赁期限已经届满，三上诉人作为承租人应当向被上诉人返还租赁物。原审法院判决三上诉人将涉案商铺腾空搬离，返还给被上诉人，并支付商铺占有使用费，并无不当。上诉人主张一审判决返还涉案商铺违背了《商业房屋租赁合同》第五条规定，与查明的事实不符，对该上诉理由本院不予采信。关于佳合公司是否具有本案一审原告的诉讼主体资格。因涉案房屋属于佳合公司所有，且山东佳合实业集团佳泰物业服务有限公司邹城分公司出具证明，《商业房屋租赁合同》涉及的相关权利义务均由佳合公司享有和承担，因此佳合公司在本案具有原告的诉讼主体资格。姜莹莹虽未在2019年6月3日《商业房屋租赁合同》最后一页的乙方处签名，但该《商业房屋租赁合同》第一页将姜莹莹列为承租方，且2015年4月7日的《商业房屋租赁合同》系姜莹莹作为承租方签订，而该两份商业房屋租赁合同具有延续性，因此原审法院认定姜莹莹系本案房屋租赁合同承租人并判决其承担责任，并无不当。上诉人主张被上诉人在后期强制停止向涉案房屋供水供电，导致涉案房屋使用价值降低，不应按原合同标准支付商铺占有使用费，被上诉人不予认可，上诉人对其主张的事实并未提供充分证据予以证明，对该上诉理由本院亦不予采信。综上，郑忠芹、姜莹莹、邹城市顺航商务宾馆有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7556元，由郑忠芹、姜莹莹、邹城市顺航商务宾馆有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李连芳审判员  马 斌审判员  吕玉宝二〇二一年七月二日书记员  宋 颖