江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0214民初5915号原告：无锡智润物业管理有限公司，统一社会信用代码91320205MA1MCJW18R，住所地无锡市永丰路72号。法定代表人：刘宁东，该公司总经理。委托诉讼代理人：高雪佩，江苏逸鹤律师事务所律师。被告：无锡格林东方酒店有限公司，统一社会信用代码91320214MA1Q5LHG6M，住所地无锡市新吴区机场路133号。法定代表人：张明扬，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈恒光，北京市盈科（无锡）律师事务所律师。原告无锡智润物业管理有限公司（以下简称智润物业公司）与被告无锡格林东方酒店有限公司（以下简称格林酒店）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用简易程序，后裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告智润物业公司的法定代表人刘宁东及智润物业公司的委托诉讼代理人高雪佩、被告格林酒店的法定代表人张明扬及格林酒店的委托诉讼代理人陈恒光均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。智润物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令格林酒店支付2020年度物业管理费135425元、2021年1月至6月期间物业管理费100000元、2020年度电费63097元、2021年1月至2021年3月电费18797元及逾期利息（以198522元为基数，自起诉之日起至实际还款日止，按照全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2、判令格林酒店预交每月电费50000元；3、本案诉讼费、保全费、担保费600元由格林酒店承担。事实和理由：无锡市第一届嘉悦大厦业主委员会根据业主大会决议选聘智润物业公司为该小区的物业公司。2019年12月4日，智润物业公司与格林酒店签订了《物业服务合同》，约定物业费每年200000元，物业费每半年缴纳一次，每半年度开始的第一个月履行缴纳义务。经无锡市嘉悦大厦第一届业主委员会与智润物业公司对嘉悦大厦实际电费进行最后结算后，确认2020年电费单价为0.7507元/度、2021年电费先付后用，2021年电费暂按0.8元/度收取，年底据实收取。现格林酒店尚结欠2020年度及2021年1月至6月期间物业费235425元、2020年度及2021年1月至3月期间物业费81894元未予支付。故诉至法院，请求判如所诉。格林酒店辩称：1、智润物业公司的物业服务存在严重瑕疵，其未能按照物业服务合同约定全面履行义务，现格林酒店已经支付物业费50000余元，智润物业公司无权再主张物业费；2、根据双方合同约定，智润物业公司应当按照当地实际收费标准收取电费，现格林酒店已经按照0.65元/度的标准超额交纳了电费。智润物业公司主张在实际运营过程中存在能源损耗和损失，相应的能耗费损失应分摊在格林酒店交纳的电费中，要求格林酒店按照0.75元/度的标准支付2020年度电费显然无事实依据；3、关于智润物业公司主张的预交电费，双方合同仅约定先付后用，未约定先付多少后用多少，该约定属于约定不明，且双方事后也未达成补充协议。而格林酒店一直超额交纳电费，不存在逾期交纳电费的情况。现因智润物业公司物业服务存在严重瑕疵，已被街道办约谈，格林酒店及其他业主也在积极组织业主大会与其解除物业合同。因智润物业公司目前存在不能继续提供物业服务的风险，格林酒店有权拒绝先行支付电费。本院经审理认定事实如下：智润物业公司系格林酒店所在的嘉悦大厦物业公司。2019年12月4日，智润物业公司（甲方）与格林酒店（乙方）签订一份《物业服务合同》，合同约定：“第一条：本协议所涉及的物业基本情况乙方名称：（嘉悦大厦）无锡格林东方酒店及底商、乙方地址：无锡市××路××号××.95平方米；第二条：本合同期限：参照甲方与嘉悦大厦业主委员会物业服务合同，本合同期限届满后，业主大会没有做出另聘物业服务企业决定，乙方按照本合同继续提供服务的，本合同中甲乙双方权利义务延续；第三条：乙方根据下面约定向甲方缴纳如下费用：1、年缴纳物业服务费人民币200000元（贰拾万元）；2、车辆停车费按业主委员会通过的规定执行；3、电费及水费（按国家规定当地实际收费标准，先付后用）物业大修和专项维修与所有业主享受同等待遇。涉及嘉悦大厦整体管理秩序，需按照业主委员会和物业公司的统一管理规定执行，涉及嘉悦大厦公共安全需要承担的义务和责任另行安排，不包括在上述费用内；第四条：乙方的物业服务费按半年缴纳一次，每半年度开始的第一个月内履行缴纳义务。乙方延期支付物业费或本合同其它应交费用的，造成的一切损失（包括但不仅限经济损失等）由乙方自行承担；第五条：本协议为一次性的费用为优惠打包协议（原物业服务费每年人民币326898元），经甲乙双方约定，酒店内部的消防、安保、电梯及保洁由酒店自行负责；乙方应配合甲方的消防安全的检查；第六条：本协议未尽事宜均参照甲方与嘉悦大厦业主委员会签订的主合同，或遵照中华人民共和国相关法律法规执行，如有争议协调不成，可以向无锡市新吴区人民法院起诉；第七条：本合同一式三份，甲乙双方及业委会（备案）各执一份；第八条：由于历史原因，甲方同意减免乙方2020年1-5月份550平方米底商物业费共计14575元，乙方可从第一年总费用中扣除缴纳”。2020年1月8日，智润物业公司出具一份《嘉悦大厦2020年电费结算报告》，其中确认格林酒店2020年用电数为626589度，2020年电费单价为0.7507元/度，收到公共能耗费65816元、支出变电所维修费1800元。无锡市嘉悦大厦第一届业主委员会在该结算报告上予以了盖章确认。2020年1月10日，智润物业公司向无锡市嘉悦大厦第一届业主委员会发送《电费收取告知函》，其中载明“根据目前供电局供电价格情况，电费收取暂按0.8元/度收取，物业公司入住于2020年1月1日，总电表读数为39541，最终实际应收取电价由业委会和物业公司共同核实确定并去掉物业公司二次供电税收后，多退少补。2020年1月份由于收费系统单价需要厂家调整，目前还是按1元/度收取的会在2月份全部返还业主”。2020年1月12日，无锡市嘉悦大厦第一届业主委员会向智润物业公司回函“现已收到贵公司发出的电费收取告知函，根据业委会与物业的合同故作出如下回复：先按业主（含酒店）电费按照0.8元/千瓦时收取（年底按实际用电及公共能耗，据实调整应收取的费用），一楼商家的电费收取标准由物业自行确定”。2020年7月13日，智润物业公司委托江苏逸鹤律师事务所向格林酒店发送了（2020）逸鹤律函字第145号《律师函》，要求格林酒店支付结欠的物业费和电费，格林酒店于2020年7月14日签收了该份律师函。2021年1月8日，智润物业公司与无锡市嘉悦大厦第一届业主委员会共同发布《通告》，载明“经无锡市嘉悦大厦第一届业主委员会与无锡智润物业管理有限公司对嘉悦大厦实际电费进行最终结算，特做出如下决定：1、2020年嘉悦大厦业主的电费单价为0.7507元/度；2、2021年电费先付后用；3、2021年电费单价暂按照0.8元/度预交，年底据实收取”。另查明，2019年1月至2020年12月期间，智润物业公司向供电公司交纳的电费标准分别为2019年1月至4月为0.7214元/度、2019年5月至6月为0.6904元/度、2019年7月至2020年12月为0.6465元/度。格林酒店2020年度用电量626589度、2021年1月用电量80572度、2021年2月用电量57463度、2021年3月用电量48565度。又查明，格林酒店向智润物业公司交纳的2020年度及2021年1至3月的电费标准为0.65元/度。再查明，智润物业公司因本案诉讼支出保全担保费600元。诉讼中，格林酒店确认其所在的嘉悦大厦系高压用电，需智润物业公司进行二次供电。以上事实，有智润物业公司提供的《物业服务合同》、《电费收取告知函》、《通告》、《回函》、《嘉悦大厦2020年电费结算报告》、担保费发票、律师函、本院向无锡市新吴区供电局所做的调查笔录以及当事人的到庭陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为1、格林酒店是否结欠智润物业公司物业费；2、格林酒店应当交纳的电费标准；3、智润物业公司要求格林酒店预交电费是否合理；4、格林酒店是否应支付智润物业公司支付的保全担保费。关于第一个争议焦点。业主在物业管理活动中应向物业公司交纳物业管理费。本案中，格林酒店与智润物业公司签订了《物业服务合同》，明确了相关权利义务，对物业管理费的收费标准及方法作出了明确约定，格林酒店应当按约支付物业管理费。现格林酒店辩称智润物业公司未尽到相应的物业管理服务，并提供了处罚决定书、缴款通知书、网银转账凭证、消防控制室照片打印件、格林酒店内部窗户照片打印件以及双方工作人员微信聊天记录。对于格林酒店提供的上述证据，本院认为，首先，根据处罚决定书的内容显示，格林酒店在2020年5月19日因消控室内火灾自动报警系统主机存在故障导致楼层区域显示器不能正常工作而被行政处罚，而根据双方物业服务合同约定，格林酒店内的消防由其自行负责，与智润物业公司无关；其次，格林酒店提供的消防控制室照片、酒店内部窗户照片以及双方工作人员微信聊天记录均无法证明智润物业公司的物业服务存在严重瑕疵，故对于格林酒店的抗辩意见，本院不予采信。按照物业服务合同约定，格林酒店应当支付智润物业公司2020年1月至2021年6月期间物业费300000元，扣除已经支付的物业费50000元及智润物业公司自愿减免的物业费14575元，格林酒店尚应支付物业费235425元。关于智润物业公司主张的逾期利息，按照合同约定物业费应当半年交纳一次，于每半年度开始的第一个月内履行，现格林酒店未能按约交纳2020年下半年度物业费135425元，故智润物业公司有权主张格林酒店自本案起诉之日起即2020年9月15日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。关于第二个争议焦点。2021年1月8日，智润物业公司与无锡市嘉悦大厦第一届业主委员会共同发布《通告》，确认2020年嘉悦大厦业主的电费单价为0.7507元/度，2021年电费单价暂按照0.8元/度预交，年底据实收取。格林东方酒店认为无锡市嘉悦大厦第一届业主委员会无权与智润物业公司就电费收费标准达成协议，该通告对其不具有任何约束力。本院认为，根据《物业管理条例》第12条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案中，格林酒店所在小区的业主委员会已就2020年度电费收费标准与智润物业公司进行了结算并形成了相关决议，现格林酒店并未证明业主委员会作出的决议侵害了其作为业主的合法权益，亦未请求法院予以撤销，故业主委员会作出的决定对格林酒店具有约束力。庭审中，格林酒店认可案涉小区需要进行二次变电，智润物业公司提出因二次变电存在损耗以及相关维护费用，其向业主收取的电费按照其交纳的总电费除以抄表总度数确定收费标准。现智润物业公司主张格林酒店按照0.7507元/度标准交纳2020年度电费，本院认为该收费标准并未明显不合理，故对智润物业公司的主张予以支持。扣除格林酒店实际已交纳部分，其尚应支付2020年度电费差额63097元[626589度*（0.7507元/度-0.65元/度）]。对于逾期利息部分，因智润物业公司与无锡市嘉悦大厦第一届业主委员会就2020年度电费实际收取标准于本案诉讼期间即2021年1月8日才完成最终结算，故对其主张格林酒店自本案起诉之日即2020年9月15日起支付逾期利息，本院不予支持。关于智润物业公司主张的2021年1月至3月期间电费差额18797元，因其与无锡市嘉悦大厦第一届业主委员会约定电费于年底据实收取，现双方并未进行最终结算，且格林酒店已经按照0.65元/度的标准交纳了2021年1月至3月期间的电费，故对智润物业公司主张的该期间电费差额，本院不予支持。关于第三个争议焦点。对于电费及水费，格林酒店应当按照物业服务合同约定先付后用，但对于具体预付金额双方未予明确。现智润物业公司主张格林酒店按照每月50000元标准预交电费，没有事实依据，本院不予支持。关于第四个争议焦点。智润物业公司因本案诉讼支出保全担保费600元，因该笔费用并非诉讼必然产生的费用，且对于该笔费用的承担双方并未进行明确约定，故其主张格林酒店承担保全担保费600元，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第十二条第四款、第五款、第四十一条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、第二十条规定，判决如下：一、无锡格林东方酒店有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡智润物业管理有限公司2020年度物业管理费135425元、2021年1月至2021年6月期间物业管理费100000元及逾期利息（以135425元为基数，自2020年9月15日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、无锡格林东方酒店有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡智润物业管理有限公司2020年度电费63097元；三、驳回无锡智润物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6059元、财产保全费1570元，合计7629元（此款已由无锡智润物业管理有限公司预交），由无锡格林东方酒店有限公司负担7348元，由无锡智润物业管理有限公司负担281元（无锡智润物业管理有限公司已预交的诉讼费中的7348元由本院退回，无锡格林东方酒店有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳应负担的诉讼费7348元）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  孙 森人民陪审员  杨志杰人民陪审员  鲍毓敏二〇二一年七月十六日法官 助理  陈 莹书 记 员  刘立群本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第十二条第四款业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。第十二条第五款业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定;因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。