江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终3915号上诉人（原审原告）：褚夫臣，男，1973年1月10日出生,汉族，住徐州市泉山区。上诉人（原审原告）：褚洪耀，男，1993年9月15日出生，汉族，住徐州市泉山区。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：杨萍，江苏禾嘉律师事务所律师。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：谢丽萍，江苏禾嘉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:江苏润安置业有限公司，住所地徐州市和信广场（二期商办综合楼）1号楼3-1915室。法定代表人：朱孝珠，该公司总经理。委托诉讼代理人：侯琳琳，女，1981年4月22日出生，汉族，该公司法律顾问，住。原审第三人：徐州信德商业管理有限公司，住所地徐州市复兴北路27号。法定代表人：刘长安，该公司总经理。上诉人褚夫臣、褚洪耀因与被上诉人江苏润安置业有限公司（以下简称润安公司）、原审第三人徐州信德商业管理有限公司（以下简称信德公司）商品房预售合同纠纷一案，不服徐州市鼓楼区人民法院（2020）苏0302民初1390民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人褚夫臣及褚夫臣、褚洪耀的共同委托诉讼代理人杨萍，被上诉人江苏润安置业有限公司的委托诉讼代理人侯琳琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。褚夫臣、褚洪耀上诉请求：一、依法撤销鼓楼区人民法院(2020)苏0302民初1390号民事判决书，依法改判支持褚夫臣、褚洪耀的诉讼请求；二、诉讼费用由润安公司承担。事实和理由：一、一审法院事实认定不清。1、润安公司向褚夫臣、褚洪耀邮寄的接收委托书是空白格式文本，交房回执上并未载明何时交付及交付何处房屋的相关内容，不具有送达上房通知书的法律效力。同时，根据原一、二审庭审中，润安公司多次对房屋交付情况相互矛盾的陈述(是通仓交付还是单独交付前后矛盾)可以确定润安公司向褚夫臣、褚洪耀邮寄空白接收委托书和空白上房回执时，案涉房屋不具备上房条件。即使在这种情况下，上诉人因急于上房，还是到案涉商铺所在区域去找自己的房子，到了现场却发现正在施工，找不当对应的房屋。后褚夫臣、褚洪耀又多次到润安公司办公场所去找，但均未找到人，无奈向被上诉人邮寄了《严正声明书》，第一次邮件被退回，第二次也是石沉大海。此种情况下根本无法办理房屋验收交接。如果案涉房屋具备交付条件，上诉人花费巨款却不接收房屋与常理不符。2、一审理法院认为：庭审中润安公司提供的竣工验收备案表可以证明案涉房已经在2015年11月4日竣工验收备案，故案涉房屋自2015年11月4日起即具备交付条件是错误的。首先，润安公司提供的竣工验收备案表并非整套备案资料，只是被申请人有选择性提供的，该表中的相关内容为手写，工程名称处填写内容为“和信国际一期地下一层工程(C、D、E、F、G商业办公及人防)”，括号内的内容又被划掉，而申请人调阅全部竣工验收备案材料时发现，相关材料是有被划掉部分内容的。因此，为何将该部分划掉让人产生怀疑。其次，润安公司提供的竣工验收备案表是对“和信国际一期地下一层工程”的整体验收，并非是对案涉房屋的验收，但在同区域商铺买受人与第三人签订的经营管理协议中明确涉案地下商品房为“和信广场三期地下商铺”。因此，该竣工验收备案表中的房屋并非是案涉房屋所在区域的房屋。徐州市住房和城乡建设局“徐住建公复[2020]64号”文件中载明，和信国际三期地下室竣工验收材料的信息不存在。因此，涉案房屋并没有经过竣工验收。再次，建设工程消防验收意见书中第四条明确说明：“该工程若需改建、扩建、内部装修和用途变更应依法申请建设工程消防设计审核和验收”而润安公司在改建、内容装修时并未进行消防设计审核，更未进行验收。因此，即使该份竣工验收备案表是真实的，也只是整体的验收，并不符合合同约定的竣工验收备案条件。涉案房屋属人防地下室【和信国际地下室(人防)工程】，备案表中并无人防部门的验收材料，上诉人去人防办调查时，人防办工事处的工作人员明确告知上诉人，人防工程必须要通过人防部门的验收，该涉案工程并未在人防办备案。2018年4月3日，江苏省徐州市人民防空办公室向被申请人送达了行政处罚决定书“徐人防罚字[2018]第02号”行政处罚决定书。虽然消防验收、人防验收没在商品房买卖合同中约定，但这是地下商铺交付使用的必备条件，不能因为被上诉人的格式条款中没有约定就免除其主要义务。二、一审程序违法。本案系徐州市中级人民法院发回鼓楼区人民法院重新审理的案件，鼓楼区人民法院于2020年4月16日立案受理后适用普通程序审理。根据《民事诉讼法》第一百四十九条的规定，人民法院适用普通程序审理的案件，应当在立案之日起六个月内审结。本案于2021年2月8日审结，历时近10个月，违反法律规定，程序违法。润安公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。润安公司认为双方签订的商品房买卖合同是双方真实的意思表示，应当受到法律的保护，润安公司已经按照合同约定向上诉人送达上房通知书。上诉人通过多次庭审也确定对该上房信息明确执行，说明涉案房屋无论是从形式上的上房程序，还是实质上的产权办理程序，润安公司均履行了相应的合同义务。且涉案房屋由上诉人购买后，与信德公司签订了自营协议，房屋由上诉人自行经营，润安公司作为房屋的出售方，已完成了房屋出售所需的义务，至于房屋后期具体金额问题，与润安公司无任何关联性。信德公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。褚夫臣、褚洪耀向一审法院提出诉讼请求：1、判令润安公司向褚夫臣、褚洪耀支付逾期交房违约金58599元（暂计算至2018年9月30日，其余部分以实际支付房款267577元为基数按日万分之二计算至实际交房之日）；2、诉讼费用由润安公司承担。一审法院认定事实如下：2013年12月31日，褚夫臣、褚洪耀作为买受人与润安公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：润安公司将其开发的和信广场商业街区地下室2-1265号房屋出售给褚夫臣、褚洪耀，总房款265815元。因测绘面积与合同约定面积存在差异，褚夫臣、褚洪耀实际向润安公司支付了267577元购房款。上述《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已竣工验收备案并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）。逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人怠于验房的，自出卖人通知的验收期限届满之日起视为该房屋已经买受人验收合格并交付买受人。自视同交付之日起，该房屋毁坏、灭失的风险由买受人承担；物业管理费用由买受人支付，买受人并需向出卖人承担每日50元的违约金，直至其实际办理房屋交接手续止。2015年11月4日，徐州市城乡建设局对和信国际一期地下一层工程准予备案。2015年11月7日，润安公司向褚夫臣、褚洪耀邮寄送达了委托书、交房回执共两页。2015年11月17日、21日，褚夫臣、褚洪耀向润安公司发出《严正声明书》，主要内容为：褚夫臣、褚洪耀于2015年11月9日收到房屋交付通知书，但涉案房屋正在施工、无法使用，不具备交付条件。褚夫臣、褚洪耀与第三人信德公司还签订了一份期限为2015年9月30日至2052年10月25日的《徐州和信广场自营客户经营管理协议》，协议中约定了关于涉案房屋经营管理的相关内容。另查明，润安公司于2015年11月4日、5日将包括涉案房屋在内的和信街区整体交付给了第三人信德公司。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方于2013年12月31日签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，依法成立并生效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。按照合同约定，润安公司应于2015年9月30日前将符合合同约定的涉案房屋向褚夫臣、褚洪耀交付，逾期不交即构成违约。但润安公司未能于2015年9月30日前将涉案房屋交付给褚夫臣、褚洪耀，其应当按照合同约定向褚夫臣、褚洪耀支付逾期上房违约金。关于案涉房屋是否具备合同约定的交付条件问题。庭审中，褚夫臣、褚洪耀抗辩案涉房屋存在整体工程尚在施工、脚手架未拆除、地面水泥未硬化等问题，不具备交付条件。一审法院审查认为，褚夫臣、褚洪耀并未提供充分有效的证据证明其抗辩的上述问题存在。另，褚夫臣、褚洪耀抗辩案涉房屋未进行人防验收，不具备交付条件。一审法院审查认为，案涉房屋是否进行人防验收不是双方约定的交付条件，如润安公司未依据有关规定对案涉房屋进行人防验收，其依法应当承担相应的行政责任，但不是褚夫臣、褚洪耀拒绝接收房屋的合理理由。根据《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已竣工验收备案并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。庭审中，润安公司提供的竣工验收备案表可以证明案涉房屋已经在2015年11月4日竣工验收备案，故一审法院依法认定案涉房屋自2015年11月4日起即具备交付条件。关于逾期上房违约金的截止时间问题。2015年11月7日，润安公司向褚夫臣、褚洪耀邮寄送达了委托书、交房回执。从褚夫臣、褚洪耀提交的《严正声明书》可以看出，褚夫臣、褚洪耀清楚知晓润安公司向其送达上述文件实质上是通知褚夫臣、褚洪耀交付案涉房屋。在房屋具备交付条件的情况下，褚夫臣、褚洪耀自签收上述文件之日起，应当及时与润安公司对接办理房屋验收交接手续。因润安公司向褚夫臣、褚洪耀寄送的委托书及交房回执上并未载明具体交付时间、地点等内容，故应当给予褚夫臣、褚洪耀必要的准备时间，如褚夫臣、褚洪耀未在合理期间内及时联系润安公司办理房屋验收交接，则不应当苛责润安公司继续承担逾期上房违约金。一审法院根据案涉房屋的性质、合同履行情况等因素，依法酌定褚夫臣、褚洪耀办理房屋验收交接的必要准备时间截至2015年12月31日止。因褚夫臣、褚洪耀未提供证据证明其在接收委托书、交房回执后，在上述合理期内及时联系润安公司办理房屋验收交接，故一审法院依法认定本案房屋的逾期上房违约金应计算至2015年12月31日，即为4923元（以267577元为基数，按照日万分之二的标准，自2015年10月1日起2015年12月31日止）。综上，遂判决：一、江苏润安置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内一次性向褚夫臣、褚洪耀支付逾期交房违约金4923元；二、驳回褚夫臣、褚洪耀的其他诉讼请求。案件受理费1265元，由褚夫臣、褚洪耀负担1215元，由江苏润安置业有限公司负担50元。本院二审期间，褚夫臣、褚洪耀提交以下证据材料：2020年9月21日，徐州市住建局《关于张玉侠申请政府公开信息的答复》原件及张玉侠与第三人徐州信德商业管理有限公司签订的《和信广场商铺管理协议》各一份，拟证明同一区域内的相类似的商铺是和信广场三期商铺，且和信广场三期并没有在徐州市住建局验收备案。润安公司发表质证意见：1、对住建局答复真实性无异议，对关联性有异议，首先该份证据并非上诉人向相关部门进行的调取申请，且该份证据中住建局答复的相关内容中显示张玉侠申请的信息名称与住建局登记的信息名称不一致，仅能证明张玉侠申请的名称不正确，但我司建造的房屋向住建局报备的相关信息是准确的，也是登记在住建局相关档案内的。故对该份证据不予认可。2、对委托管理协议的真实性无法认定，因该协议并非被上诉人与张玉侠签订，而是由信德公司与其签订，且被上诉人的代理人对张玉侠案件情况知悉，张玉侠案的判决是润安公司承担2015年10月1日至2015年11月4日的逾期上房违约金，且该判决已经生效。从该案件中也可以看出润安公司已尽了相应的上房通知义务，所交付的房屋也是符合相应的上房条件，且涉案房屋也已办理了相应的房产手续，其在本案中所述的相关证件问题在原审中已经多次进行说明，我司建造的房屋相关审批手续符合相应的程序。本院二审查明事实与一审查明事实一致。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：案涉房屋是否具备合同约定的交付条件，是否交付。本院认为，关于案涉房屋是否具备合同约定的交付条件，是否交付的问题。首先，徐州市消防支队于2015年10月17日颁发的徐公消验字﹝2015﹞第0230号《建设工程消防验收意见书》载明，综合评定“和信国际一期地下一层及地下二层1﹟-4﹟配电室工程”消防验收合格；润安公司提供的《竣工验收备案表》载明，和信国际一期地下一层工程已于2015年11月4日竣工验收并在徐州市城乡建设局备案；徐州市规划局于2016年7月4日颁发的建字第320300201601192号《建设工程规划许可证》载明，案涉建设工程符合城乡规划要求。其次，庭审中褚夫臣、褚洪耀主张润安公司提交的验收备案表并非案涉房屋所在区域，案涉房屋并未取得相关上房手续，并提交了徐州市住房和城乡建设局徐住建公复﹝2020﹞64号文件载明：“和信国际三期地下室竣工验收材料的信息不存在”，该答复文件仅能证明该政府公开信息中查询的信息不存在，且褚夫臣、褚洪耀并未提供其他证据来否定润安公司提交的竣工验收备案表及相关验收手续。再次，褚夫臣、褚洪耀主张案涉房屋未进行人防验收，不具备交付条件。经查，案涉房屋是否进行人防验收并非双方约定的交付条件，相关行政问责应由相应主管部门行使。同时，庭审中褚夫臣、褚洪耀亦自认案涉房屋已办理房屋产权证书。故，褚夫臣、褚洪耀关于案涉房屋不具备验收条件的主张，本院不予支持。最后，根据已查明的事实，褚夫臣、褚洪耀与信德公司之间签订了《徐州和信广场自营客户经营管理协议》，润安公司已按约定于2015年11月5日将包括涉案房屋在内的和信街区整体交付给了信德公司。且润安公司已于2015年11月7日向褚夫臣、褚洪耀邮寄送达了委托书、交房回执，对此褚夫臣、褚洪耀亦予以认可。综上，案涉房屋交付符合双方合同约定，且已办理了相应的不动产权证，润安公司也已履行了通知交房义务。故，上诉人褚夫臣、褚洪耀关于涉案房屋不具备交付条件亦未交付的主张，本院不予支持。综上所述，上诉人褚夫臣、褚洪耀的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1265元，由褚夫臣、褚洪耀负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 伟审 判 员  李 琳审 判 员  王素芳二〇二一年七月二十八日法官助理  董新西书 记 员  陆滢冰