山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0102民初5363号原告:徐超，男，汉族，1989年6月2日出生，住济南市历下区委托诉讼代理人：李珊珊，山东融冠律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡慧贤，山东融冠律师事务所律师。被告：饶进明，男，汉族，1984年6月20日出生，住福建省第三人：济南东进凤山置业有限公司，住济南市法定代表人:孙成磊。第三人：济南中豪房地产经纪有限公司，住济南市高新区法定代表人:陈传敬，总经理。委托诉讼代理人：贾苗苗，系济南中豪房地产经纪有限公司员工。委托诉讼代理人：鹿文晓，系济南中豪房地产经纪有限公司员工。第三人：兴业银行股份有限公司济南燕山支行，住济南市历下区负责人:杜向东，行长。委托诉讼代理人：赵元斐，系兴业银行股份有限公司济南燕山支行员工。委托诉讼代理人：张正，系兴业银行股份有限公司济南燕山支行员工。原告徐超与被告饶进明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐超及其委托诉讼代理人李珊珊、胡慧贤，第三人济南中豪房地产经纪有限公司（以下简称中豪公司）委托诉讼代理人贾苗苗、鹿文晓，第三人兴业银行股份有限公司济南燕山支行（以下简称兴业燕山支行）委托诉讼代理人张正到庭参加了诉讼。被告饶进明、第三人济南东进凤山置业有限公司（以下简称东进公司）经本院依法送达开庭传票，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本案缺席审理。本案现已审理终结。原告徐超向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告饶进明继续履行与原告签订的《存量房屋买卖合同》;2.请求依法判令被告饶进明及第三人协助原告办理济南市历下区凤山路以西、凤山北路以南奥东新都6号楼2单元1003房产过户手续；3、请求依法判令被告饶进明支付原告违约金93060元(自2020年7月30日起算暂计算至2020年8月21日，至被告实际履行合同义务之日止，按照合同总价款的千分之三/天计算)；4.请求依法判令被告饶进明承担本案的诉讼费、保全费、律师费及其他实际支出。事实与理由：2018年11月25日，原告与被告在第三人中豪公司的促成下签订《存量房屋买卖合同》，合同约定被告饶进明将济南市历下区奥东新都6号楼2单元1003室卖给原告，总房款141万。合同签订当日原告按照合同约定向被告支付定金50000元，截至2018年11月28日原告向被告支付房款700000元，被告将涉案房屋交付给原告，原告接收房屋并实际居住。2020年7月27目，原告与被告签订《补充协议》，约定原告替被告支付2018年11月25日至2020年7月27日之间银行还款(月供)及开发商违约金19522元，本款项从交易剩余尾款中扣除，还约定被告应于3日内负责处理好兴业银行配合面签办理房产证事宜，经原告多次催促，现被告拒不配合原告办理房产过户手续。关于本案涉案房产，欠第三人兴业燕山支行的房贷，欠第三人东进公司的违约金及其他应由被告偿还的款项，原告自愿代为偿还，且代偿代缴的款项从剩余房款中扣除，为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告饶进明、第三人东进公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据。第三人中豪公司述称，同意原告意见。第三人兴业燕山支行述称，同意原告代偿银行贷款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月25日，原、被告于在第三人中豪公司居间下签订《存量房屋买卖合同》，约定被告将其单独所有的济南市历下区凤山路以西、凤山北路以南奥东新都6号楼2单元1003室以总价款141万元出卖给原告。截至2018年12月21日，被告共收到原告支付的购房款76万元，其中包括定金5万元。2020年7月27日，原、被告双方签订的《补充协议》，按照补充协议约定，原告替被告支付银行还款（月供）及开发商违约金等共计19522元。补充协议还约定，被告应于3日内负责处理好兴业银行配合面签办理被告房产证事宜，否则认定被告违约，客户可以走法律程序解决。在允许办理房产证3日内被告前往房管局办理房产证且由原告代为领取房产证，否则认定被告违约，客户可以走法律程序解决。本房屋办理房产证所需维修基金，契税等费用由原告代为缴纳，本款项从本交易剩余尾款中扣除（以缴纳费用票据金额为准）。2020年7月28日，原告代被告缴纳维修基金11734元。2020年7月28日，原告向被告微信支付房款2000元。因购买案涉房屋，被告饶进明曾向金碧物业有限公司济南分公司借款，饶进明未按约定还款成诉，本院作出（2019）鲁0102民初6226号民事判决书，判令饶进明偿还借款98575元并支付违约金。2020年11月17日，原告将98575元转账至第三人东进公司账户，原告主张该款项系在金碧物业有限公司济南分公司、饶进明、东进公司同意的情况下，替饶进明支付的房款，应当在应支付给饶进明的房款中扣除。庭审时，案涉房屋具备办理房屋所有权证的条件，被告饶进明对此知晓；案涉房屋由原告实际居住使用。另查明，原告申请财产保全，支付保险服务费1410元。本院认为，被告饶进明、第三人东进公司经本院依法送达开庭传票，无正当理由，未到庭参加诉讼，对原告的主张亦未提交答辩状及证据予以抗辩，视为其自动放弃答辩和举证质证的权利，由此产生的法律后果应由被告饶进明第三人东进公司自行承担。原被告签订的《存量房屋买卖合同》《补充协议》系双方真实意思的表示，未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。被告饶进明作为出卖方，应当保证合同能够顺利履行，在案涉房屋具备办理房屋所有权证的情况下，被告饶进明未按合同约定履行办证义务，导致原告无法办理房屋所有权证。现原告自愿代偿被告饶进明应当支付的房款、违约金等款项，代偿款项能够促进围绕房屋产生的各种债权债务关系的全面履行，有利于原告、被告、第三人合同利益的实现，且原告代偿的款项不具有专属性。所以，原告诉请继续履行合同、被告及第三人协助办理过户手续，具有事实和法律依据，本院予以支持。因被告饶进明尚未取得案涉房屋所有权证，无法根据原、被告签订的买卖合同将房屋所有权证直接办理在原告名下。案涉房屋要过户至原告名下，首先原告应代被告饶进明向兴业燕山支行清偿贷款，向东进公司清偿违约金等款项，其次兴业燕山支行、东进公司协助被告饶进明将案涉房屋登记至饶进明名下，后被告饶进明协助原告徐超办理房屋过户手续。上述第二步登记过程中产生的税费等费用由被告饶进明承担，原告徐超可代为缴纳。原告徐超代被告饶进明支付的贷款、违约金、维修基金、税费等各种款项，可以抵扣剩余房款，若抵扣后仍有房款未付，原告应及时向被告支付，若超出了房款，原告可另行主张权利。关于违约金，原被告在合同第十条违约责任第（二）项约定“任何一方未按本合同约定履行相关义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向本合同的相对方支付本合同总价款千分之三的违约金，并赔偿向对方因此所遭受的损失（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、保全保险担保费等）”，被告饶进明违反合同约定，应当支付违约金，但合同约定违约金明显较高，本院予以调整，考虑到双方在合同第七条第（四）项约定“因一方不按合同约定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应向相对方支付相当于房屋总价款20%的违约金”，本案被告在履行合同中过错明显，严重违约，且原告提起诉讼后，被告仍不配合，也不到庭参加诉讼，在此情况下，为方便抵购房款的计算，本院按照上述约定，认定被告应支付原告违约金28.2万元（141万元×20%）。原告支付的保全保险服务费系被告饶进明违约造成的实际损失，被告应予赔偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告饶进明继续履行与原告徐超签订的《存量房屋买卖合同》；二、原告徐超于本判决生效之日起二十日内代被告饶进明向兴业银行股份有限公司济南燕山支行清偿案涉房屋之上的贷款债务，具体金额以该行按合同约定计算为准；三、原告徐超于本判决生效之日起二十日内代被告饶进明向济南东进凤山置业有限公司清偿案涉房屋之上的合同债务，具体金额以该司按合同约定计算为准；四、被告饶进明、第三人济南东进凤山置业有限公司、第三人济南中豪房地产经纪有限公司、第三人兴业银行股份有限公司济南燕山支行于原告徐超履行完毕上述第二、三项给付义务之后二十日内，协助办理案涉房屋（济南市历下区凤山路以西、凤山北路以南奥东新都6号楼2单元1003室）的不动产权证书，并在权属机关发放权属证书之日起二十日内将案涉房屋过户至原告徐超名下；五、不动产权属证书办理至被告饶进明名下产生的税费等费用由原告徐超代被告饶进明缴纳，缴纳数额在剩余房款中抵扣；不动产权属证书办理至原告徐超名下产生的税费等费用由原告徐超承担；六、被告饶进明于本判决生效之日起二十日内支付原告徐超违约金282000元；七、被告饶进明于本判决生效之日起二十日内支付原告徐超保险服务费1410元；八、驳回原告徐超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取9164元，保全费5000元，由被告饶进明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员  刘 科二〇二一年七月十五日法官助理  宋宪梅书 记 员  房圣楠