重庆市南川区人民法院重庆市南川区人民法院民事判决书 （2021）渝0119民初3160号 原告：重庆市南川区城乡建设综合开发有限公司，住所地重庆市南川区南城办事处钟楼街6号，统一社会信用代码9150011970941223XU。法定代表人：韦红霞，重庆市南川区城乡建设综合开发有限公司执行董事。委托诉讼代理人：张勇、赖晓琼，重庆市南川区和谐法律服务所法律工作者。被告：重庆市南川区半溪幼儿园，住所地南川区东环路132号仙龙塘福苑附4号，统一社会信用代码52500119559029744G。法定代表人：白万明，重庆市南川区半溪幼儿园合伙执行人。委托诉讼代理人：代晓轩，北京市尚公（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晋，男，1981年7月23日出生，汉族，住重庆市渝北区,系重庆市南川区半溪幼儿园员工。原告重庆市南川区城乡建设综合开发有限公司（以下简称城乡建设公司）与被告重庆市南川区半溪幼儿园（以下简称半溪幼儿园）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月10日立案受理后，依法由审判员韦云华独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告城乡建设公司的委托诉讼代理人张勇，被告半溪幼儿园的委托诉讼代理人代晓轩、刘晋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告城乡建设公司向本院提出诉讼请求：1、判决原被告双方2016年10月7日签订的《房屋租赁合同》于起诉之日解除；2、判决被告立即向原告支付房屋租金27199.9元、房屋占用费213713.5元；3、判决被告立即将租赁房屋腾房交还原告；4、判决被告向原告支付违约金500000元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2016年10月7日签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于重庆市南川区东城街道办事处灌坝居委2组777.14平方米的房屋出租给被告开办幼儿园，房屋租金按5元/平方米/月进行计算，每半年缴纳一次，租赁期限为2016年11月20日至2019年1月30日，同时约定，若租赁期满，被告在原告处购买的房屋还不能交房，租赁期间可顺延至被告接房后6个月。原告于2019年11月4日向被告发出接房通知，被告于同日签收通知，并于2019年12月2日接房装修，且正常开学。被告从2019年11月起至今未缴纳租金，也未将租赁房屋腾空交还原告。而原告出租给被告的房屋系临时过渡性用房，土地规化用途为市政道路，在重庆市南川区城市建设投资集团有限公司的征收范围，原告从不耽误学生学习的角度考虑专门修建。因该房屋未拆除，重庆市南川区城市建设投资集团有限公司进行棚户改造项目受阻，其向原告函告限期拆除。同时重庆市南川区土地房屋征收中心委托重庆市南川区东城街道办事处对“仙龙塘福苑”项目进行拆迁，拆迁办也函告原告，为城市面貌和拆迁目的需要，须立即拆除案涉房屋。由于原告多次找被告协商未果，故现依法提起诉讼，望判如所请。被告半溪幼儿园辩称，一、案涉《房屋租赁合同》中的标的物系未获批准的临时建筑，原告与被告签订的租赁合同应属无效合同，原告要求被告支付租金及违约金无法律依据。根据原告起诉状所述，原告出租标的物系临时过渡性用房，土地规划用途为市政道路。原告明知房屋未取得建设规划许可证、也未取得临时建筑许可批准的情况下仍将案涉房屋出租给被告，致使合同无效。故原告主张的租金和违约金无合同及法律依据。二、被告在原告处购买的房屋不能正常交房，且原告拒绝沟通，致使案涉《房屋租赁合同》租期无限期延长。双方产生租金纠纷系原告的违约行为所致。具体事由：被告于1984年成立，一直正常运营至今，是民办普惠性二级幼儿园。2015年1月，仙龙塘片区启动国有土地征收工作，被告幼儿园处于征收范围内。后原被告签订《房屋定向定价销售安置协议》、《关于〈房屋定向定价销售安置协议〉的补充协议书》，约定被告选择定向定价方式购买原告位于重庆市南川区东环路的安置房用于新幼儿园建设，并约定原告应于2019年7月30日前将新幼儿园交付被告。为保障被告幼儿园所在土地征收阶段至新址交房之间的正常运转，经重庆市南川区东城道办事处翰旋，原被告于2016年签订案涉《房屋租赁合同》约定原告将案涉房屋出租给被告使用，租金为5元/平方米/月，租赁期限为：若乙方在甲方开发项目购买的房屋还不能交房，租赁期可顺延至乙方接房后6个月。2019年11月份，原告通知被告接房，被告发现原告房屋不符合验收标准，原告房屋抗震等级标准为设防类（丙类），根据《建筑工程抗震设防分类标准》3.0.2条、6.0.8条之规定，幼儿园属教育建筑，抗震设防等级不应低于重点设防类（乙类）。因为抗震等级不符合规定，新址无法通过装修公司施工文件审查，致使幼儿园不能正常装修。被告多次主动联系原告，希望解决此事，原告一直不予回应，并联系物业公司以断水断电方式阻碍被告装修工作。因原告不能正常交付新址，被告幼儿园面临停业。为此被告多次向相关部门反映情况，希望妥善解决此事。被告幼儿园拥有近300名幼儿就读，一旦停业会给当地造成重大不良影响。后经学生家长及周边居民强烈要求，被告只能继续使用案涉房屋维持运营。期间被告一直通过微信及发函的方式希望与原告沟通租金 抵扣事宜，原告一直拖延，直至2021年原告直接提起诉讼至贵院，要求被告承担不合理租金及违约金，这是被告不能理解亦不能接受的。故，双方产生租金纠纷系原告违约行为所致，被告无任何违约行为。三、被告已于2021年1月腾空案涉房屋。在与原告沟通无果的情况下，为使得新址能够正常使用，被告不得不自费将房屋改建至符合建园标准，并于2021年1月正式搬入新址开学。对于被告的巨大损失，被告将追究原告的法律责任。四、被告无拖欠租金行为。《房屋租赁合同》签订后，经原告同意，被告开始对案涉房屋进行装修装饰，为此共投入261451.1元。被告将房屋腾空后，一直与原告沟通租金抵扣及装修补偿事宜，经核算，抵扣后原告应支付被告20545.1元，故被告无任何拖欠租金行为。综上，原告诉讼请求无法律及事实依据，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年10月7日，原告城乡建设公司作为甲方与被告半溪幼儿园作为乙方签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：第一条，甲方房屋坐落于重庆市南川区东城街道办事处灌坝居委2组（仙龙塘），共2层，房屋结构为砖混，建筑面积约650平方米；第二条，双方约定由甲方租赁给乙方使用，乙方自行开办幼儿园；第三条，租赁期限自2016年11月20日至2019年1月30日止。若租赁期满时，乙方在甲方开发项目购买的房屋还不能交房，租赁期可顺延至乙方接房后6个月（乙方房屋装修期6个月）；第四条，该房屋租金为5元/平方米/月，乙方按半年期缴纳，若乙方在2016年11月20日前腾空原址移交场地，甲方同意减免2016年11月20日至2017年11月19日期间的房屋租金。另因半溪幼儿园拆迁项目施工中，甲方给乙方造成损失，甲方同意以减免房租的形式据实结算以补偿乙方，损失金额为7220元；第五条，甲方于本合同生效之日起，将已按乙方要求建设和简装的该房屋现状移交给乙方，乙方自行了解该房屋现状情况；第七条，乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构或设置对房屋结构有影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理；第九条，租赁期满后，本合同终止，届时乙方须将房屋退还甲方，乙方所投入的办公设备自行负责搬出，甲方不给予其任何补偿，乙方无条件搬离租赁场地；第十条，乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1、擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的。2、拖欠租金累计达6个月。3、利用承租房屋进行违法活动的。4、故意损坏承租房屋的；第十二条，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，违约方应向守约方支付50万元违约金。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告城乡建设公司将上述房屋交付给被告半溪幼儿园使用。同日，原告城乡建设公司作为甲方与被告半溪幼儿园作为乙方另签订《房屋定向定价销售安置协议》，该协议主要约定甲方同意出售南川区仙龙塘片区改造工程项目裙楼第二层（东环路起计算）商业用房建筑面积约1003.17平方米（结算面积763.03平方米）给乙方，其预测编号为2-3、2-4、2-5、2-6、2-10、2-11,具体面积及房屋编号以房地产权证为准，误差在正负3%以内（含3%）。以上房屋由乙方封闭区域使用，裙楼第二层厕所由乙方无偿独家使用及维修维护（装饰装修乙方自理）；甲方应于2019年7月30日前按相关规定向乙方交付房屋；双方同意甲方出售给乙方的房屋结算单价为3853.5元/平方米，结算面积为763.03平方米，结算金额暂计2940336.11元。结算面积等于套内面积乘以110%，以最终测绘报告据实结算；本协议一经签订，协议双方必须信守合约，如若一方违约，违约方应向守约方支付违约金50万元，同时守约方有权追诉违约方由此造成的一切经济及法律责任。合同还对资金支付方式、预付款资金利息等其他相关内容进行了约定。2016年10月9日，被告半溪幼儿园向原告城乡建设公司出具《承诺书》，其内容为：“鉴于我单位于2016年10月7日与贵公司签订了《房屋定向定价销售安置协议》和《房屋租赁合同》，我单位承诺在2016年11月20日前将重庆市南川区半溪幼儿园原址场地全部移交贵公司拆除施工，若新建幼儿园操场睡房未建设完毕，原址幼儿园睡房部分房屋暂不搬离。本承诺书作为2016年10月7日与贵公司签订的《房屋定向定价销售安置协议》和《房屋租赁合同》生效之附加条件，若我单位未能兑现上述承诺，所签订的《房屋定向定价销售安置协议》和《房屋租赁合同》无效”。2017年3月22日，原告城乡建设公司作为甲方与与被告半溪幼儿园作为乙方签订《关于房屋定向定价销售安置协议>的补充协议书》，该补充协议书约定：一、按照《房屋定向定价销售安置协议》约定，甲方应支付乙方已付房款每月5‰的资金利息直至半溪幼儿园签订正式签订商品房购房合同之日止，计息基数为17912808.72元，计息时间为2016年11月12日起；二、由于乙方全力支持配合甲方建设施工，甲方一次性给予乙方5000元施工建设协助费，另甲方前期施工建设时使用乙方水电共计4000元，上述两项共计9000元在本协议签订之日起3日内由甲方支付给乙方；三、本协议作为《房屋定向定价销售安置协议》的补充，与《房屋定向定价销售安置协议》不一致的以本协议为准。2019年11月4日，原告城乡建设公司向被告半溪幼儿园发出《签约接房通知书》，通知被告半溪幼儿园于2019年11月10日前去其公司办理签订正式商品房买卖合同、接房结算等相关手续。嗣后，双方签订了正式的商品房买卖合同，被告半溪幼儿园也于2019年11月13日接收所购房屋。2020年12月28日，原告城乡建设公司向被告半溪幼儿园发出《关于敦促重庆市南川区半溪幼儿园退还租赁房屋补缴房屋租金缴纳房屋租赁合同违约金的通知》，要求其务必于2020年12月31日前退还租赁房屋，并商谈如何缴纳2020年5月至2020年12月的房租费及房屋租赁合同违约金事宜。2021年1月19日，被告半溪幼儿园搬离租赁房屋，迁往位于重庆市南川区仙龙塘福苑二楼的新址。2021年2月1日原告城乡建设公司向被告半溪幼儿园发出《关于追诉重庆市南川区半溪幼儿园超期租赁暨违章装饰之经济赔偿的涵》，要求其：1、拆除乱搭乱建违章建筑，恢复公共区域和商铺外墙原貌；2、务必于2月10日春节前退还租赁房屋，结清房屋租金267200元；3、承担合同违约金50万元；4、对公司作出200万元的经济赔偿。之后，被告半溪幼儿园向原告城乡建设公司进行了回复，提出：1、双方进行帐务结算；2、对城乡建设公司延期交付房屋、房产证至今未办结、交房标准未能达到国家针对幼儿园标准、幼儿园拆迁造成的生源损失和师资流失等违约和商业活动而造成的巨大损失保留法律追究的权利。另查明，1、2016年10月25日，重庆市南川区东城街道办事处出具的《关于重庆市南川区半溪幼儿园房屋征收有关情况的说明》载明：“根据区政府工作安排，由我办事处作为业主单位对南川区仙龙塘片区旧城改造项目开展土地整治工作，自2015年11月10日起，我办事处对该项目红线范围内的土地和房屋进行了征收，截止目前已基本征收完毕，余重庆市南川区半溪幼儿园尚未搬离交地。为妥善解决重庆市南川区半溪幼儿园搬迁后的正常教学，经我办事处协调该项目开发商，在离重庆市南川区半溪幼儿园原址不远处，新建了一处临时过渡房，建筑面积约650平方米，过渡期限为30个月。为此，特将上述情况作此说明，请涉及单位给予重庆市南川区半溪幼儿园此项过渡搬迁工作大力支持和理解”。2、2019年11月8日，原告城乡建设公司和重庆市南川区东城街道办事处出具的《关于重庆市南川区半溪幼儿园拆迁有关情况的说明》载明：“2015年10月仙龙塘片区改造工作项目启动国有土地上房屋征收工作，在处理重庆市南川区半溪幼儿园房屋征收时，经项目施工单位东城街道办事处会同相关部门核定，该幼儿园应有部分产权，也应给予征收补偿，但由于历史原因，无法将房屋征收安置补偿协议签订给该幼儿园，故采取等价值交换的形式，以购买的方式在仙龙塘福苑项目B幢2层安置部分商业给该幼儿园”。3、原告城乡建设公司出租给被告半溪幼儿园的案涉房屋系临时过渡性用房，没有相关的批建手续。4、除了租赁合同约定抵扣的租金，被告半溪幼儿园未向原告城乡建设公司另行缴纳过租金。在审理中，原告城乡建设公司另提交了证据《安全承诺书》、照片，拟证明双方对幼儿园建设的安全责任进行了区分以及被告已接收购买房屋进行了搬迁且已开学的事实。被告半溪幼儿园对《安全承诺书》的真实性认可，不认可证明目的；对张贴通知照片的真实性认可，其余照片三性不予认可。被告半溪幼儿园另提交了证据B栋竣工图、装修公司审查记录表、建筑工程抗震设防分类标准、微信聊天记录、证人证言、照片、装修票据，拟证明原告交付的房屋抗震等级不符合国家规定的建园标准无法通过装修审查以致被告无法搬迁，原告和物业公司采取断水断电的方式阻碍被告装修，被告为此与原告联系协商解决原告拒绝沟通，最后被告自费改建符合幼儿园要求于2021年1月腾空原幼儿园，新幼儿园开园以及被告为建设临时幼儿园投入的资金，与原告沟通以装修款抵租金方案，但原告拒绝沟通的事实。原告对B栋竣工图、装修公司审查记录表、建筑工程抗震设防分类标准、微信聊天记录、证人证言、装修票据的三性不予认可；对现场照片的真实性认可，但认为不能达到被告已经腾空交付房屋的证明目的。此外，对于租赁房屋的交付问题，原告城乡建设公司陈述，原告曾砸坏过一次幼儿园门锁，之后被告又换了新锁拒绝交房。被告半溪幼儿园陈述，2021年1月被告就将房屋腾空并联系原告，但原告提出巨额赔偿且拒绝接房，现在租赁房屋由其用锁锁住，处于并锁状态。对于主张的房屋租金27199.9元及占用费213713.5元，原告城乡建设公司作了计算说明，其中：房屋租金27199.9元[5元/平方米/月×777.14平方米（实际面积）×7个月（2019年11月1日至2020年5月31日）]；占用费213713.5元[25元/平方米/月×777.14平方米（实际面积）×11个月（2020年6月1日至2021年5月1日）]。被告半溪幼儿园对上述费用不予认可。上述事实，有原被告的当庭陈述，以及《房屋租赁合同》、《房屋定向定价销售安置协议》、《关于房屋定向定价销售安置协议>的补充协议书》、签约接房通知书、渝南城开有司发（2020）1号文件、渝南城开有司发（2021）1号文件、邮寄回执、通知、照片、证人证言、《关于重庆市南川区半溪幼儿园房屋征收有关情况的说明》、《关于重庆市南川区半溪幼儿园拆迁有关情况的说明）、办学许可证等证据在案佐证，并经庭审质证核实，具有证明效力。本院认为，关于《房屋租赁合同》的效力问题。案涉租赁房屋系临时过渡性用房，其修建时虽未取得建设工程规化许可证等相关批建手续，但具有特定用途，是为了保障被告半溪幼儿园在拆迁后的正常教学，基于社会公共利益，同时得到了所在地业主单位街道办事处的认可和支持，因此，该房屋不能等同于其他未经批准建设的临时建筑，双方为此签订的《房屋租赁合同》属于有效合同，对合同当事人具有约束力。关于合同解除及租赁房屋返还的问题。被告半溪幼儿园于2019年11月13日接收从原告城乡建设公司购买的房屋，根据《房屋租赁合同》第三条关于租赁期限的约定，其租赁期限应顺延至被告半溪幼儿园接房后的6个月即于2020年5月13日到期。合同到期后，双方虽未续签书面租赁合同，但被告半溪幼儿园仍继续使用租赁门面，原告城乡建设公司对此没有提出异议，从2020年5月13日以后双方为不定期租赁合同关系，原告城乡建设公司可以随时解除合同。2020年12月28日，原告城乡建设公司向被告半溪幼儿园发出通知，要求退还租赁房屋并结清房屋租金，其解除合同的意思明确，之后，被告半溪幼儿园于2021年1月19日搬离租赁房屋，此时租赁房屋临时过渡的用途已完结，因此，双方不定期租赁合同的相关权利义务确认于2021年1月19日终止。被告半溪幼儿园虽已搬离租赁房屋，但租赁房屋仍处于其控制之下，房屋交付尚未完成，因此，双方不定期租赁合同关系终止后，被告半溪幼儿园应将租赁房屋交还原告城乡建设公司。关于房屋租金和占用费的问题。被告半溪幼儿园对原告城乡建设公司主张按777.14平方米建筑面积计算租金不予认可，且双方签订的《房屋租赁合同》未约定按照实际建筑面积计算租金 ，因此，2019年11月1日至2021年1月19日期间的租金应按《房屋租赁合同》约定建筑面积650平方米计算，即为48208.33元[（5元/平方米×650平方米）÷30天×445天] 。对于被告半溪幼儿园提出租期延长是由原告城乡建设公司违约导致的辩解理由，缺乏充分的事实根据，本院依法不予采信。原告城乡建设公司出租的房屋系专门为被告半溪幼儿园修建，在被告半溪幼儿园搬离后，不能再作他用，因此，原告城乡建设公司主张占用费，不符合法律规定，本院不予支持。关于违约金的问题。《房屋租赁合同》约定，房屋租金按半年期缴纳。在租金减免期限过后，被告半溪幼儿园未向原告城乡建设公司缴纳房屋租金，已经构成违约，依法应承担违约责任。由于双方约定的违约金过高，本院依法予以调整，故根据本案实际情况，酌定违约金为10000元。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百五十七条第二款、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百二十一条、第七百三十条之规定，判决如下：一、由被告重庆市南川区半溪幼儿园于本判决生效后立即将位于重庆市南川区东城街道办事处灌坝居委2组（仙龙塘）的租赁房屋交还给原告重庆市南川区城乡建设综合开发有限公司。 二、由被告重庆市南川区半溪幼儿园于本判决生效后15日内支付原告重庆市南川区城乡建设综合开发有限公司房屋租金48208.33元和违约金10000元。三、驳回原告重庆市南川区城乡建设综合开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11210元，减半交纳5605元（原告已预交），由原告重庆市南川区城乡建设综合开发有限公司负担5165元，由被告重庆市南川区半溪幼儿园负担440元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。   审  判  员    韦云华   二〇二一年七月十五日 书  记  员    张恺凯 - 1 -