安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0111民初3077号原告：合肥升博商业运营管理有限公司,住所地安徽省合肥市包河区庐州大道与紫云路交口利港银河幸福广场商业A座5楼,统一社会信用代码9134010039463315XU。法定代表人:刘兴平，总经理。委托诉讼代理人：徐红梅，上海汇业（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王昌睿，上海汇业（合肥）律师事务所实习律师。被告:安徽徽食轩餐饮管理有限公司,住所地安徽省合肥市蜀山区潜山路与东流路交汇处新城国际D座负一层101-102号商铺,统一社会信用代码91340100327989674T。法定代表人:陈方明，总经理。原告合肥升博商业运营管理有限公司（以下简称升博公司）与被告安徽徽食轩餐饮管理有限公司（以下简称徽食轩公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告升博公司委托诉讼代理人徐红梅、王昌睿，被告徽食轩公司法定代表人陈方明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告升博公司向本院提出的诉讼请求：一、判决解除原被告签订的《房屋租赁合同》以及《补充协议》;二、判决被告支付欠缴租金385987.66元以及水电费、物业费260570.59元;三、判决被告支付违约金暂计78847元(以当期拖欠的房屋租金、水费、电费、物业费为基数,按照每日2‰暂计算至2020年12月11日直至款清止,详见费用计算清单);四、判决被告支付原告实现债权的律师费人民币15000元;五、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:原被告于2018年10月1日签订《房屋租赁合同》,合同约定原告将位于合肥滨湖新区出租给被告。合同对租金、物业服务费、其他费用及支付方式作出了约定,同时约定违约责任为被告迟延交付水电费、物业费、租金、履约保证金等任意一项或几项费用的,每迟延一天,应以当期迟延交付费用金额为基数,按千分之二每日的标准向原告支付违约金;连续或累计逾期超过30日或累计逾期次数超过两次的,除原告有权解除本合同外,履约保证金不予返还。后原被告又于2019年7月19日签订了《补充协议》,约定合肥滨湖大润发利港银河幸福广场店开始营业之日前原告免收租金,给予被告经营扶持,租金自合肥滨湖大润发利港银河幸福广场店开始营业之日起计算,租赁实行先付后用的原则。双方之后又签订了《关于钱龙街美食广场公区装修费用冲抵的说明》,对装饰合同价款的支付方式及被告需缴纳的实际租金等相关费用节点等作出了约定。原告已按合同约定履行了相关义务,被告一直拖欠租金等,截至2021年1月11日,被告拖欠租金385987.66元，以及水电费、物业费260570.59元，原告多次向被告催要,被告不予支付,为维护原告合法权益,特起诉至贵院,望支持原告诉请。被告徽食轩公司辩称：原告诉状中所述的签订合同经过及内容属实，但2020年10月原告方已经在收取被告转租的小商铺的租金，当时我公司只欠原告6万余元房屋租金，原告开始向我转租的商铺直接收取租金，我公司是从原告处租的商铺，装修后再转租给各个小商铺，原告从2020年10月底开始从小商铺处收取房租，我就没有收到小商铺租金。被告大概欠原告65000元租金，已经支付了20000元，还欠4万多。原告到2019年4月12日商场开业至2020年6月12日公共用电用了被告17934度电，共计17575元，这个电费应该是原告承担，对方也承认了，但没有扣除，原告商场公用扶手电梯从2019年4月12日到2020年6月12日用了83886度电，共计82208元，排污设备从2019年4月12日到2020年6月12日用了13452度电，共计13182.96元，空调外机从2019年4月12日到2020年10月底用了30400度电（停机都会损耗这些电），共计29792元，调试空调用了20000度电，共计19600元，排油烟电机2019年4月12日到2020年10月底用了38000度电，共计37240元，以上电费按0.98元/度，合计187023元，应当由原告承担，但原告没有扣除，应当从原告诉请金额中扣除。物业费应当从2019年4月12日交到2020年10月底，应当支付279205元，我不欠原告物业费，物业费双方已经协商过了，从被告帮助原告装潢款中扣除的。以上时间节点计算到2020年10月30日，是因为2020年11月原告就开始收取被告转租的小商铺的租金（包含物业费等），原告说被告欠385987.66元租金，是因为原告将租金算到了2021年1月11日，被告认为原告已经收了小商铺租金，就不应该重复收取我租金，被告只欠原告4万多元租金了。双方之间没有其他账目了。被告现在同意原告解除合同，房租、水电费、物业费等应当支付到2020年10月31日，因为此后原告就开始收小商铺租金了。律师费被告不愿意承担，因为被告没有违约。经审理查明：2018年10月1日，原告升博公司（甲方、出租方）与被告徽食轩公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，该合同约定：甲方将位于合肥市方，合计总建筑面积月4198.49平方米；乙方明确知晓本租赁房屋的用途只限于商业（经营徽食轩餐饮）用，未获甲方书面同意，乙方不得擅自将所租赁的房屋改作他用。《房屋租赁合同》第三条约定：租赁期限6年，暂时自2018年10月1日起算，至2024年9月30日止。租金暂时自2018年10月1日起算。如甲方未能在约定的时间宣布商业街开业，则该租赁期限起算时间以及租金起算时间自动顺延至甲方实际宣布商业街开业之日。《房屋租赁合同》第四条约定：甲方交付的房屋具备本合同约定的交付条件后，乙方应在收到甲方通知后7个工作日办理交接手续，乙方无正当理由拒绝接受房屋的，自甲方通知之日起视为房屋已经交付乙方。乙方逾期办理交接房屋超过30日的，甲方有权解除合同，并不返还履约保证金，同时乙方应向甲方支付相当于三个月的租金的违约金。《房屋租赁合同》第五条约定：1、第一年2018年10月1日至2019年9月30日租金为16元/平方米/月，第二年2019年10月1日至2020年9月30日租金为32元/平方米/月，第三年2020年10月1日至2021年9月30日租金为33.6元/平方米/月……。2、租赁场地物业服务费由乙方承担。由乙方向甲方指定的物业管理公司结算。物业服务费为3.5元/平方米/月，每月共计14694.72元。从租赁场地营业日起除上述物业费外，乙方按照水电实际使用数额另行支付给甲方指定的物业管理公司。3、租赁区域内所有设施设备用电电费（含公共能耗），由乙方自行承担。乙方使用水、电费用，实行先付后用，先行向甲方指定物业管理公司购买使用，水电费标准：水按每吨4.6元，电按每度1.3元计算。4、乙方使用燃气、通讯费用，乙方应按相关部门规定，自行到相关部门开户并缴纳相关费用及日常使用费用。《房屋租赁合同》第六条约定：乙方应在前一期租赁费用期满前，提前十五天到甲方指定的地点或向甲方指定的账户向甲方支付下一期租赁费用。首期（2018年10月1日至2019年6月30日）租赁费用金额403055.04元整，支付时间为2018年9月30日前十五日。第二期（自2019年7月1日至2019年9月30日）租赁费用金额403055.04元整，支付时间为2019年6月30日前十五日，后期租赁费用支付以此类推，按季度支付。《房屋租赁合同》第七条约定：乙方在签订本协议前向甲方支付270000元履约保证金，若乙方充分履行了本合同全部义务，则租赁期满后双方无任何争议，由甲方在一个月内无息返还给乙方。如在合同期内，乙方有未付租金或其他应付款项或违约金的，甲方有权从履约保证金中直接扣除，被扣除的部分，乙方应在扣除后10日内补足，否则每逾期一日，乙方应向甲方支付补缴金额的5‰的违约金，直至补齐为止。乙方违反本合同约定擅自解除合同的，甲方收取的违约金不予退还。《房屋租赁合同》第二十三条约定：乙方迟延交付水电费、物业费、租金履约保证金等任意一项或几项费用的，每迟延一天，应当以迟延交付费用金额为基数，按照2‰每日标准向甲方支付违约金，连续或累计逾期超过30日或累计逾期次数超过两次的，除甲方有权解除本合同外，履约保证金不予返还。如甲方选择解除本合同的，乙方应向甲方支付相当于三个月租金的违约金，如不足弥补甲方全部损失的，甲方有权继续追偿。《房屋租赁合同》第二十六条约定：如乙方违约，除需承担本合同约定的违约责任外，还需承担甲方实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等）。2019年7月9日，原告升博公司（甲方、出租方）与被告徽食轩公司（乙方、承租方）签订一份《补充协议》，该协议约定：租赁期限6年，自2019年4月12日起至2025年4月11日止。合肥滨湖大润发利港银河幸福广场店开始营业之日前甲方免收租金，给予乙方经营扶持，租金自合肥滨湖大润发利港银河幸福广场店开始营业之日起计算。租赁实行先付后用的原则，乙方应在前一期租赁费用期满前，提前十五天到甲方指定的地点或向甲方指定的账户向甲方支付下一期租赁费用。首期（合肥滨湖大润发利港银河幸福广场店开始营业之日起三个月租金+免租期6月），租赁费用借403055.04元整，支付时间为合肥滨湖大润发利港银河幸福广场店开始营业之日前十五天，后期租赁费用按季度支付；租赁期内，未经甲方书面同意，乙方擅自停止营业，不服从商场统一管理等，甲方有权解除合同并追究乙方违约责任，造成的损失甲方有权要求乙方赔偿。2018年11月，原告升博公司（发包方）与被告徽食轩公司（承包方）签订一份《利港钱龙街美食广场范围公区装饰协议》，该协议约定，原告将钱龙街公共区域的顶、地、墙以及水电气，包括但不限于以上的装饰内容和软性装饰承包给被告徽食轩公司，工期自2018年11月15日至2019年4月10日，合同价款1177118.99元；合同签订后发包人于2019年11月30日前支付500000元，剩余款项677118.99元冲抵乙方应付甲方租金，本协议剩余款项乙方在冲抵应交租金结束后，仍需按原租赁合同继续履行租金缴纳。嗣后原告升博公司（甲方）与被告徽食轩公司（乙方）签订《关于钱龙街美食广场公区装修费用冲抵的说明》，该说明记载：截止2019年11月30日甲方应向乙方收取首季度租金403055.04元、物业费44084.15元、水电费355915.85元、合计803055.04元。装修费1177118.99元，升博公司与2019年11月30日前向徽食轩公司支付500000元，剩余677118.99元冲抵徽食轩公司租金。乙方需缴纳的实际租金与相关费用应以下节点为准乙方对此确认：2019年10月26日至2020年4月25日为正式合同免租期（原租赁合同约定）抵扣首期租金为2020年4月26日至2020年7月25日租金为403055.04元（装饰造价款抵扣），2020年7月25日之后，乙方按季正常缴纳租金，不再做租金抵扣，装饰造价款剩余774063.95元抵扣乙方自2019年4月12日起应交的物业费和水电费，金额抵扣完毕后，乙方应按合同约定正常缴纳物业费和水电费。自此甲方欠付乙方的全部装饰款已全部抵扣乙方应付租金和物业费、水电费。2021年1月11日，原告升博公司向被告徽食轩公司发出《合同解除函》，该解除函载明：截止2020年12月25日，贵司逾期支付我司合同期内房屋租金及电费等共计646558.25元，其中欠租金385987.66元，欠水电、物业费260570.59元。同时贵司管理混乱,环境卫生脏乱差，消防设施不完善，无法正常使用，多次要求贵司整改，贵司都未能按要求进行整改，严重影响了商场的正常运营工作。现函告贵司处理意见：1、解除我司于贵司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，解除时间为贵司收到本函之日；2、贵司在收到本函件之日起五日内向我司支付所欠费用646558.25元及违约金；3、扣除贵司缴纳的履约保证金170000元，4、请贵司于收到本函之日起10日内停止营业，配合我司进行交接工作，并交清违约费用，逾期我司除将按照月租金的200%收取占用使用费外，还将要求贵司承担因维护合法权益所产生的一切损失(包括但不限于诉讼费、律师费……等）。被告徽食轩公司开庭陈述没有收取原告送达的解除函。原告升博公司现认可案涉租赁房屋收回。另查，合同签订后，被告徽食轩公司向原告升博公司支付装修押金20000元，履约保证金270000元，现原告升博公司未返还被告徽食轩公司，原告升博公司认为装修押金被告徽食轩公司仍在整改，保证金按照合同约定不予返还。原告升博公司为本次诉讼用去律师服务费15000元。再查，被告徽食轩公司欠付原告升博公司至2021年1月11日租金、物业费、电费、水费情况：一、房屋租金合同约定从2019年10月26日计算租金，原告升博公司给予被告徽食轩公司免租期6个月（不含疫情期间免租问题），疫情给予被告徽食轩公司2020年7月26日至2020年10月25日期间免除2个月租金。租金实际起至时间为2020年4月26日开始计算至2021年1月11日租金为882242.7元（按照月租金134351.68元/月×8个月+134351.68元/月÷30天×17天-疫情给予免除2个月租金268703.36元），扣除被告徽食轩公司抵扣说明中用装潢款403055.04元抵扣租金和2020年9月25日被告徽食轩公司缴纳租金30000元，扣除原告升博公司2020年10月从被告徽食轩公司转租给小商户处收到的租金63200元，被告徽食轩公司现仍欠原告升博公司租金为385987.66元。二、物业费、水电费，物业费从2019年4月12日开始计收，每月按租赁面积3.5元/平方米计算（面积为4198.49平方米），每月14694.71元，到2021年1月11日应为293894.3元（14694.71元/月×21个月-因疫情减免一个月物业费14694.71元）。被告徽食轩公司缴纳2019年4月12日到2019年10月11日2个季度缴纳物业费88168.3元，该费用用装饰剩余款抵扣后，被告徽食轩公司现仍欠原告升博公司物业费293894.2元。电费应当从2019年4月3日开始计算，双方在2020年7月20日，双方就电费问题进行对账结算，明确2019年4月3日到2020年6月12日被告使用电量为593035度，公用设备83886度，剩余509149度，加上隔油排污设备用电6726度，在加上美食广场7-10号四块电表用电659822度，减去双方商量好的应扣电量17934度，被告徽食轩实际用电量为1157763度，按每度0.98计算为1134607.74元。嗣后被告徽食轩公司2020年6月12到2020年12月11日总用电量为337932度为331173.36元，总用电款1465523.36元。被告徽食轩公司水费应付67512.36元。综上，电费应付1465523.36元、物业费应付293894.2元、水费应付67512.36元，定期消杀费32400元，合计1859329.92元，上述款项扣除装修款774063.95元、扣除2019年被告已交水电费492765.21元，扣除2020年年初交水电费20000元，2020年7月24日交水电费40000元，2019年6月交消杀费16200元，2019年4月12日到2019年10月11日交物业费88168.3元，2020年7月12日到2020年10月11日交电费167562元。物业费、水电费总共缴纳1598759.46元（含抵扣款774063.95元。），被告徽食轩公司还应付原告升博公司物业费、水电费260570.46元。上述事实，有原告提供的《房屋租赁合同》及《补充协议》、《利港钱龙街美食广场范围公区装饰协议》、《关于钱龙街美食广场公区装修费用冲抵的说明》、强电抄表记录、水表抄表记录，解除函，被告提供的装潢押金收据缴纳电费收据、美食广场电表计量统计及原被告的陈述在卷佐证，本院予以认定。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。原告升博公司与被告徽食轩公司《房屋租赁合同》及《补充协议》，是双方当事人真实的意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，应当合法有效，双方当事人均应当按照合同的约定履行自己的义务。原告已经按照约定将案涉房屋交由被告租赁经营使用，被告应当按照约定缴纳租金。被告未按照约定支付租金、物业费、水电费，构成违约，应当承担违约责任。原告于2021年1月11日向被告送达解除房屋租赁新合同及补充协议函件，被告未予接收函件，且表示同意解除合同，认为合同已经于2020年10月30日已经解除，未提供证据证明，本院不予采纳该辩称意见，原告现要求确认双方签订的房屋租赁合同及补充协议于2021年1月11日解除，本院予以支持。被告徽食轩公司现仍欠原告升博公司租金为385987.66元、物业费水电费260570.46元，原告要求被告给付房租水电费、物业费，符合合同约定，本院予以支持。鉴于被告装饰的房屋已经交付使用，对其缴纳的装饰押金20000元，原告应予退还，抵扣被告所欠款项。《房屋租赁合同》第七条约定：乙方在签订本协议前向甲方支付270000元履约保证金，若乙方充分履行了本合同全部义务，则租赁期满后双方无任何争议，由甲方在一个月内无息返还给乙方。如在合同期内，乙方有未付租金或其他应付款项或违约金的，甲方有权从履约保证金中直接扣除，被扣除的部分，乙方应在扣除后10日内补足，否则每逾期一日，乙方应向甲方支付补缴金额的5‰的违约金，直至补齐为止。乙方违反本合同约定擅自解除合同的，甲方收取的违约金不予退还。《房屋租赁合同》第二十三条约定：乙方迟延交付水电费、物业费、租金履约保证金等任意一项或几项费用的，每迟延一天，应当以迟延交付费用金额为基数，按照2‰每日标准向甲方支付违约金，连续或累计逾期超过30日或累计逾期次数超过两次的，除甲方有权解除本合同外，履约保证金不予返还。《房屋租赁合同》第二十六条约定：如乙方违约，除需承担本合同约定的违约责任外，还需承担甲方实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等）。上述合同均约定违约责任，根据上述条款，被告未按期缴纳租金、物业费等，已经构成违约，应当按照约定承担违约责任。当事人在民事活动中应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。双方约定的违约金及损失过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以减少。现原告要求被告支付违约金78847元、赔偿律师费损失15000元，不予返还被告履约保证金的请求，根据上述理由，被告承担违约损失150000元，扣除该款剩余120000元履约保证金应予以返还。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、确认原告合肥升博商业运营管理有限公司与被告安徽徽食轩餐饮管理有限公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2021年1月11日解除；二、被告安徽徽食轩餐饮管理有限公司给付原告合肥升博商业运营管理有限公司房屋租金385987.66元，物业费、水电费260570.46元，违约金150000元，合计796558.12元；三、原告合肥升博商业运营管理有限公司返还被告安徽徽食轩餐饮管理有限公司履约保证金270000元，装潢押金20000元，合计290000元。四、驳回原告合肥升博商业运营管理有限公司其他诉讼请求。上述二、三项相抵，被告安徽徽食轩餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内给付原告合肥升博商业运营管理有限公司506558.12元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10590元，减半收取5295元，由被告安徽徽食轩餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  李孝荣二〇二一年七月八日书记员  贾倩倩附：本案适用的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。关联法条法条释义沿革信息国家法律5篇地方法规22篇案例610篇裁判1645202篇期刊154篇第一百一十五条事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。