湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0702民初3323号原告：常德市天源住房建设有限公司，住所地湖南省常德市武陵区白马湖街道惠家坪社区皂果路**（芙蓉观邸**）。法定代表人：敖勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：蒋晶，湖南云济律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：范雪，湖南云济律师事务所律师，特别授权代理。被告：刘贤松，男，汉族，住湖南省安乡县三岔河镇。被告：常德菲林映像文华传播有限公司，住所，住所地湖南省常德市武陵区府坪街道办事处新村社区建设路（老西门****）div>法定代表人：刘贤松。常德市天源住房建设有限公司（以下简称天源建设公司）与刘贤松、常德菲林映像文华传播有限公司（以下简称菲林映像公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。天源建设公司的委托诉讼代理人蒋晶，到庭参加了诉讼。刘贤松、菲林映像公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天源建设公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《常德市天源住房建设有限公司租赁合同老西门项目》；2、判令被告支付原告拖欠的租金58845元及违约金21015.5元（暂计算至2021年5月14日止，此后按未付租金的1‰/天计算至实际解除之日止）；3、判令被告立即腾退并向原告交还租赁商铺，如果拖延需向原告承担逾期腾退的违约金及腾退商铺所产生的各类费用（从合同解除后5日起算，除应当依照合同终止前最后一个完整营业月的标准支付逾期期间的租金、管理费等各项费用外，还应按日租金的1.5倍每日向原告支付逾期返还违约金，计算至实际腾退返还之日止）；4、判令被告支付律师费10000元；5、判令被告承担本案诉讼费、保全费、保全担保费等全部诉讼费用。刘贤松、菲林映像公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状，视为放弃相关诉讼权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月5日，天源建设公司（甲方）与菲林映像公司（乙方）签订《常德市天源住房建设有限公司租赁合同老西门项目》约定，甲方将老西门项目1#201#、15#203#商铺出租给乙方用作摄影服务、婚庆礼仪服务、婚纱礼服定制、销售、咖啡、甜点等用途，建筑面积为236.2㎡，其中1#201#面积167.87㎡，15#203#面积68.33㎡，起租日自2018年11月15日，租期为3年，至2021年11月14日止，2018年11月15日至2019年2月14日止为装修免租期，2019年5月15日至2019年8月14日为营业免租期，共计免租期为6个月，首年租金单价为1#201#38元/㎡/月、15#203#43元/㎡/月，租金金额从第3年起逐年递增5%，从2018年11月15日至2019年11月14日止，每月租金9319元，2019年11月15日至2020年11月14日止，每月租金9319元，2020年11月15日至2021年11月14日止，每月租金9785元，租金按月支付，乙方在合同签订之日起5日内向甲方支付首期3个月租金27957元（即从2019年2月15日至2019年5月14日止），以后租金在每月的15日之前支付下月租金，乙方应向甲方交纳27957元作为租赁保证金，在租赁期限内，乙方逾期支付租金、物业管理费每逾期一日，应按逾期支付金额的1‰支付违约金，拖欠支付租金、物业管理费超过30日或合计金额达到租金保证金的，甲方有权解除本合同，乙方应当于本合同终止之日15个工作日内交还商铺，乙方逾期交还商铺，除应当依照合同终止前最后一个完整营业月的标准支付逾期期间的租金外，每天还应按日租金的1.5倍向甲方支付完违约金，直至乙方交还商铺，甲方因向乙方催讨租金或其他费用而引起的必要费用和开支由乙方承担。2019年11月14日，天源建设公司与刘贤松签订《补充协议》约定，在《常德市天源住房建设有限公司租赁合同老西门项目》基础上签订本补充协议对原合同部分内容进行变更，自原合同起租期（即2018年11月15日）开始，租金以每平方米30元/月作为基准，自原合同签约日期后第三年起逐年递增5%进行计算，2018年11月15日-2019年11月14日，每月租金7086元，其中2018年11月15日-2019年2月14日、2019年5月15日-2019年8月14日为免租时段，实际应交租金14559元，预交租金27957元；2019年11月15日-2020年11月14日，每月租金7086元，其中2020年1月15日-2020年7月14日为免租时段，实际应交租金42516元；2020年11月15日-2021年11月14日，每月租金7440元，实际应交租金89280元。合同签订后，菲林映像公司向天源建设公司缴纳了租金27957元和租赁保证金27957元，截至2021年5月14日，尚欠租金58845元，天源建设公司多次催讨未果，为维护自身合法权益，遂诉至人民法院，提出前列诉讼请求。另查明，天源建设公司因向菲林映像公司主张权利，向湖南云济律师事务所支付律师代理费10000元、申请财产保全支付担保费用800元、财产保全案件受理费1120元，共计11920元。以上事实双方身份信息、《常德市天源住房建设有限公司租赁合同老西门项目》、律师代理费发票、担保费用发票及当事人陈述等证据存卷予以佐证。本院认为：天源建设公司与菲林映像公司签订的《老西门项目商铺租赁合同》系真实意思表示，亦未违反法律强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。菲林映像公司未按照约定向天源建设公司支付租金，且拖欠天数超过30天，根据双方合同约定，天源建设公司约定解除合同的事由已出现，其享有解除权，故对天源建设公司要求解除与菲林映像公司签订的《常德市天源住房建设有限公司租赁合同老西门项目》以及要求菲林映像公司腾退商铺的诉讼请求，本院予以支持。关于租金金额问题，天源建设公司主张金额为58845元低于实际欠付金额，系其享有的诉讼权利的处分，本院予以认可。同时，菲林映像公司还应依法依约支付欠付租金及违约金的违约责任。关于逾期支付租金的违约金，鉴于合同双方约定的违约金标准为欠缴部分租金按日1‰计算，该约定的标准过高，本院调整为同期全国银行同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的标准分段计算。关于逾期腾房的违约金，鉴于合同双方约定逾期腾房还应按照租金的1.5倍支付违约金，该约定标准过高，逾期腾房的违约金按照逾期支付租金的标准计算。天源建设公司因本案诉讼支付的代理费、保全费及担保费，系因菲林映像公司的违约行为而产生的损失，依法依约亦由菲林映像公司承担。对于菲林映像公司交纳的租赁保证金，应在上述给付义务中予以抵扣。关于刘贤松的责任问题，《常德市天源住房建设有限公司租赁合同老西门项目》的合同主体系天源建设公司与菲林映像公司，刘贤松非该合同的当事人，其作为法定代表人签订《补充协议》系履行职务行为，其法律后果应由菲林映像公司承担，故对天源建设公司要求刘贤松承担上述民事责任的诉讼请求，本院不予支持。菲林映像公司、刘贤松经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理、判决。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第七百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除常德市天源住房建设有限公司与常德菲林映像文华传播有限公司签订的《常德市天源住房建设有限公司租赁合同老西门项目》，常德菲林映像文华传播有限公司于本判决生效之日起十五个工作日内将老西门商业项目1#201#、15#203#商铺腾退给常德市天源住房建设有限公司；二、常德菲林映像文华传播有限公司于本判决书生效之日起十日内向常德市天源住房建设有限公司支付截止2021年5月14日止的租金58845元，并按照月租金7086元的标准向常德市天源住房建设有限公司支付自2021年5月15日起至租赁房屋实际腾退之日止的相应租金或场地占用费；三、对第二项判决确定的应付租金，常德菲林映像文华传播有限公司还应按照同期全国银行同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准向常德市天源住房建设有限公司分段支付自合同约定的租金交付日次日起至实际支付完毕之日止的违约金；四、常德菲林映像文华传播有限公司于本判决书生效之日起十日内向常德市天源住房建设有限公司支付律师代理费10000元、申请财产保全支付担保费用800元、财产保全案件受理费1120元，共计11920元；五、常德菲林映像文华传播有限公司于合同签订初向常德市天源住房建设有限公司交纳的租赁保证金27957元应在上列各项给付义务确定的给付额度中予以抵减；六、驳回常德市天源住房建设有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2046元，减半收取1023元，由常德菲林映像文华传播有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 员 徐 丽 芳二〇二一年七月十二日法官助理 卢 俊 宗书 记 员 欧阳方圆附：相关法律条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法典》第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。