广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤07民终3087号上诉人（原审原告）：徐国欢，男，出生，汉族，住广东省台山市。委托诉讼代理人：许世娃，广东律客律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李启昌，男，出生，汉族，住广东省台山市。委托诉讼代理人：郭伟球，广东志信律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍晓莹，广东志信律师事务所律师。上诉人徐国欢因与被上诉人李启昌房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省台山市人民法院（2021）粤0781民初593号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐国欢上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判李启昌向徐国欢返还47270元；2.解除合同。事实和理由：一审判决没有考虑徐国欢减少违约金的请求，反而判令徐国欢要支付4万元违约金，违背了《民法典》第五百八十五条第二款规定。4万元违约金过分高于李启昌的实际损失，李启昌应当举证其实际损失，徐国欢认为可以房子租金损失作为实际损失。该房是位于台城旧城区的几十年房龄的旧房，面积不大，月租约350元。根据《房屋买卖合同》第八条手写的第3项，李启昌控制交房时间且一直不交房并已另卖，因此，双方都违约，徐国欢愿意按半年租金2100元再上调30%共2730元作为违约金，李启昌应向徐国欢返还47270元订金。合同实际上已经无法履行，亦应支持徐国欢解除合同的请求，请求二审依法改判。二审补充意见：请求二审法院注意《房屋买卖合同》第十二条手写的约定。上诉状中只陈述了第八条第三项，现增加第十二条，第十二条约定了房款的结清条件：“该房屋总价30万元，已交订金5万，余下25万元要在甲方移交房屋产权证时，乙方全部结清给甲方。”，徐国欢认为“移交房屋产权证”指过户。李启昌辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应当予以维持。理由如下：一、本案的违约方是徐国欢，其应承担违约责任。涉案合同第七条约定了徐国欢违约的违约责任，因此徐国欢无须返还涉案订金。首先，其一审起诉状明确为要求解除涉案房屋买卖合同的原因是其本人不能办理按揭贷款无法继续履行合同（而非李启昌的原因）；其次，涉案的合同第四条也明确约定为“以现金方式”支付房款，而非按揭贷款，徐国欢自行选择贷款而又不能办理的后果由其自行承担。二、徐国欢主张违约金过高而要求减少违约金的，应由其承担举证责任。根据关于印发《全国法院贯彻实施民法典工作会议纪要》的通知的第十一条“……当事人请求人民法院减少违约金的，人民法院应当以民法典第五百八十四条规定的损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量，并作出裁判。约定的违约金超过根据民法典第五百八十四条规定确定的损失的百分之三十的，一般可以认定为民法典第五百八十五条第二款规定的”过分高于造成的损失”。“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当承担举证责任……”的规定，如徐国欢不能证明违约金过分高于损失的，应承担举证不能的责任。三、本案的违约金并不过高，符合相关法律规定，应不予减少违约金的数额。第一，双方签订合同约定的乙方（即徐国欢）的违约责任，是双方真实的意思表示，合法有效。第二，根据我国《合同法司法解释二》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，以及根据上述第二点关于印发《全国法院贯彻实施民法典工作会议纪要》的通知的第11条的规定可知，本案中，涉案房屋的房款为30万元，而因徐国欢违约作为其违约金的订金5万元尚未超过总房款的30%,不属于过分高于造成的损失，应不予减少违约金的数额。综上所述，望法庭采纳李启昌的意见，依法驳回徐国欢的全部上诉请求。二审补充意见：一、徐国欢在上诉状所称李启昌一直不交房并已另卖不属实，涉案房屋仍然登记在李启昌名下；二、违约金具有惩罚性性质，应不以实际损失大小为前提，在涉案合同对惩罚性违约金有明确约定且不违反相关法律的情况下，应充分尊重当事人的意思自治，即不予减少违约金。徐国欢向一审法院起诉请求：1.解除徐国欢与李启昌于2019年8月3日签订的房屋买卖合同；2.李启昌退回订金50000元给徐国欢；3.本案一审诉讼费由李启昌负担。一审法院判决：一、李启昌应于判决生效之日起十日内向徐国欢返还10000元；二、驳回徐国欢的其他诉讼请求。一审案件受理费5800元，减半收取计2900元，由徐国欢负担。二审期间，双方当事人均没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，李启昌在一审庭审中表示不同意解除合同，但后表示若徐国欢坚持不继续履行合同，其行为构成违约，同意解除合同但定金不予退回，在诉讼调解阶段同意在解除合同的情况下可退还10000元定金。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对徐国欢的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审争议焦点为：李启昌应否向徐国欢返还订金47270元。本案属房屋买卖合同纠纷。徐国欢与李启昌签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。由于徐国欢在一、二审期间均坚持主张解除涉案《房屋买卖合同》，李启昌表示如徐国欢坚持不履行合同，同意解除。由于双方当事人均同意解除《房屋买卖合同》，本院对此予以确认。一审法院在驳回徐国欢要求解除涉案合同的诉讼请求的同时判令李启昌应向徐国欢返还10000元明显不当，本院予以纠正。鉴于徐国欢只对涉案合同解除后违约金数额提起上诉，并未对涉案合同的解除问题提出上诉，本院在此不再重新作出判决。关于违约责任和数额问题。徐国欢主张因涉案房屋无法办理银行按揭贷款，导致无法继续履行合同而主张解除涉案合同。经审查，涉案合同第四条明确约定以现金支付房款，并未约定以银行贷款方式支付，因此，徐国欢在李启昌不存在违约行为的情况下以无法办理银行贷款为由主张解除涉案合同，没有合同依据，已构成违约，应承担相应的违约责任。涉案合同第七条明确约定，如徐国欢中途违约所付订金作为违约金赔偿给李启昌。上述约定并未违反相关法律法规的规定，现徐国欢中途违约，李启昌有权没收徐国欢交付的订金。庭审中李启昌同意返还1万元订金，是其对自身权利的处分，一审法院判令李启昌返还1万元给徐国欢的处理并无不当，本院予以维持。徐国欢上诉主张违约金过高。经审查，违约金不但包括租金、利息等损失，还包括涉案房屋的升值预期，因此，徐国欢认为违约金过高主张调整，依据不足，本院不予采纳。综上所述，徐国欢的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费981.75元，由徐国欢负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈雪娟审 判 员 李 翔审 判 员 冒庭媛二〇二一年七月二十六日法官助理 林 愈书 记 员 陈颖瑜陈健樱广东省江门市中级人民法院民事判决书（2021）粤07民终3087号上诉人（原审原告）：徐国欢，男，出生，汉族，住广东省台山市。委托诉讼代理人：许世娃，广东律客律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李启昌，男，出生，汉族，住广东省台山市。委托诉讼代理人：郭伟球，广东志信律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍晓莹，广东志信律师事务所律师。上诉人徐国欢因与被上诉人李启昌房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省台山市人民法院（2021）粤0781民初593号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐国欢上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判李启昌向徐国欢返还47270元；2.解除合同。事实和理由：一审判决没有考虑徐国欢减少违约金的请求，反而判令徐国欢要支付4万元违约金，违背了《民法典》第五百八十五条第二款规定。4万元违约金过分高于李启昌的实际损失，李启昌应当举证其实际损失，徐国欢认为可以房子租金损失作为实际损失。该房是位于台城旧城区的几十年房龄的旧房，面积不大，月租约350元。根据《房屋买卖合同》第八条手写的第3项，李启昌控制交房时间且一直不交房并已另卖，因此，双方都违约，徐国欢愿意按半年租金2100元再上调30%共2730元作为违约金，李启昌应向徐国欢返还47270元订金。合同实际上已经无法履行，亦应支持徐国欢解除合同的请求，请求二审依法改判。二审补充意见：请求二审法院注意《房屋买卖合同》第十二条手写的约定。上诉状中只陈述了第八条第三项，现增加第十二条，第十二条约定了房款的结清条件：“该房屋总价30万元，已交订金5万，余下25万元要在甲方移交房屋产权证时，乙方全部结清给甲方。”，徐国欢认为“移交房屋产权证”指过户。李启昌辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应当予以维持。理由如下：一、本案的违约方是徐国欢，其应承担违约责任。涉案合同第七条约定了徐国欢违约的违约责任，因此徐国欢无须返还涉案订金。首先，其一审起诉状明确为要求解除涉案房屋买卖合同的原因是其本人不能办理按揭贷款无法继续履行合同（而非李启昌的原因）；其次，涉案的合同第四条也明确约定为“以现金方式”支付房款，而非按揭贷款，徐国欢自行选择贷款而又不能办理的后果由其自行承担。二、徐国欢主张违约金过高而要求减少违约金的，应由其承担举证责任。根据关于印发《全国法院贯彻实施民法典工作会议纪要》的通知的第十一条“……当事人请求人民法院减少违约金的，人民法院应当以民法典第五百八十四条规定的损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量，并作出裁判。约定的违约金超过根据民法典第五百八十四条规定确定的损失的百分之三十的，一般可以认定为民法典第五百八十五条第二款规定的”过分高于造成的损失”。“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当承担举证责任……”的规定，如徐国欢不能证明违约金过分高于损失的，应承担举证不能的责任。三、本案的违约金并不过高，符合相关法律规定，应不予减少违约金的数额。第一，双方签订合同约定的乙方（即徐国欢）的违约责任，是双方真实的意思表示，合法有效。第二，根据我国《合同法司法解释二》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，以及根据上述第二点关于印发《全国法院贯彻实施民法典工作会议纪要》的通知的第11条的规定可知，本案中，涉案房屋的房款为30万元，而因徐国欢违约作为其违约金的订金5万元尚未超过总房款的30%,不属于过分高于造成的损失，应不予减少违约金的数额。综上所述，望法庭采纳李启昌的意见，依法驳回徐国欢的全部上诉请求。二审补充意见：一、徐国欢在上诉状所称李启昌一直不交房并已另卖不属实，涉案房屋仍然登记在李启昌名下；二、违约金具有惩罚性性质，应不以实际损失大小为前提，在涉案合同对惩罚性违约金有明确约定且不违反相关法律的情况下，应充分尊重当事人的意思自治，即不予减少违约金。徐国欢向一审法院起诉请求：1.解除徐国欢与李启昌于2019年8月3日签订的房屋买卖合同；2.李启昌退回订金50000元给徐国欢；3.本案一审诉讼费由李启昌负担。一审法院判决：一、李启昌应于判决生效之日起十日内向徐国欢返还10000元；二、驳回徐国欢的其他诉讼请求。一审案件受理费5800元，减半收取计2900元，由徐国欢负担。二审期间，双方当事人均没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，李启昌在一审庭审中表示不同意解除合同，但后表示若徐国欢坚持不继续履行合同，其行为构成违约，同意解除合同但定金不予退回，在诉讼调解阶段同意在解除合同的情况下可退还10000元定金。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对徐国欢的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审争议焦点为：李启昌应否向徐国欢返还订金47270元。本案属房屋买卖合同纠纷。徐国欢与李启昌签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。由于徐国欢在一、二审期间均坚持主张解除涉案《房屋买卖合同》，李启昌表示如徐国欢坚持不履行合同，同意解除。由于双方当事人均同意解除《房屋买卖合同》，本院对此予以确认。一审法院在驳回徐国欢要求解除涉案合同的诉讼请求的同时判令李启昌应向徐国欢返还10000元明显不当，本院予以纠正。鉴于徐国欢只对涉案合同解除后违约金数额提起上诉，并未对涉案合同的解除问题提出上诉，本院在此不再重新作出判决。关于违约责任和数额问题。徐国欢主张因涉案房屋无法办理银行按揭贷款，导致无法继续履行合同而主张解除涉案合同。经审查，涉案合同第四条明确约定以现金支付房款，并未约定以银行贷款方式支付，因此，徐国欢在李启昌不存在违约行为的情况下以无法办理银行贷款为由主张解除涉案合同，没有合同依据，已构成违约，应承担相应的违约责任。涉案合同第七条明确约定，如徐国欢中途违约所付订金作为违约金赔偿给李启昌。上述约定并未违反相关法律法规的规定，现徐国欢中途违约，李启昌有权没收徐国欢交付的订金。庭审中李启昌同意返还1万元订金，是其对自身权利的处分，一审法院判令李启昌返还1万元给徐国欢的处理并无不当，本院予以维持。徐国欢上诉主张违约金过高。经审查，违约金不但包括租金、利息等损失，还包括涉案房屋的升值预期，因此，徐国欢认为违约金过高主张调整，依据不足，本院不予采纳。综上所述，徐国欢的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费981.75元，由徐国欢负担。本判决为终审判决。审判长陈雪娟审判员李翔审判员冒庭媛二〇二一年七月二十六日法官助理林愈书记员陈颖瑜陈健樱