贵州省黔西市人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0522民初2295号原告:徐顺红，男，1975年1月30日出生，汉族，贵州省人。被告：贵州同心义乌市场管理有限公司。法定代表人：龚郎平，该公司执行董事。委托代理人：李恩驰，男，1986年9月7日出生，汉族，贵州省仁怀市人，该公司法务。委托权限为特别授权。委托代理人：刘洋，男，1994年10月3日出生，穿青人，贵州省织金县人，该公司法务助理。原告徐顺红与被告贵州同心义乌市场管理有限公司（以下至判决主文前简称“同心义乌市管公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月19日立案受理后，依法由审判员樊莹适用简易程序于2021年6月8日公开开庭进行了审理，原告徐顺红、被告同心义乌市管公司的委托代理人李恩驰、刘洋到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告徐顺红诉称，2018年10月1日，原告租赁了被告位于黔西市同心商贸城Ｂ区平方米用于经营餐饮（被告未提供房屋面积凭证），租赁期限为一年（2018年10月1日至2019年9月30日），原告按约定缴纳房屋租金为103000元。2019年9月，原告了解到其租赁的房屋建筑面积只有289.76平方米，被告擅自增加了41.02平方米，被告每年多收租金13000多元。原告要求被告提供房屋产权证明，被告拒不提供。后原告在业主处找到房屋所有权证并请测绘公司测量，确认房屋建筑面积为289.676平方米。被告拒不退还多收取的租金，原告诉至法院，请求判决：1、被告立即退还其擅自增加的黔西市同心商贸城Ｂ区三栋133-1-1-3-25-26号41平方米房屋租金27641.36元（含占用费1837.64元，按银行同期年利息4.8%计算）；2、被告立即将租房合同改为和房屋所有权证一样的面积（289.76平方米）；3、1000元测绘费由被告承担；4、本案诉讼费由被告承担。为支持自己的诉讼主张，原告徐顺红在举证期限内提交如下证据：身份证，用以证明原告身份信息及主体适格；《房屋租赁合同》及租金收取收据，用以证明原、被告签订租赁合同约定的房屋租赁面积为330.78平方米，租金按每平方米计算，原告按约定向被告支付了租金；《黔西县商品房预售合同备案登记表》、个人房屋信息情况证明（赵钱）、《商品房买卖合同》（刘忠勇、曾素芬），用以证明原告承租的房屋建筑面积为289.76平方米；房屋分户图及测绘费发票，用以证明原告委托测绘公司对房屋面积进行测绘，两套房屋总面积为288.54平方米，原告为此支付测绘费1000元；手机录音（已当庭播放），用以证明因面积差异问题，原告找到被告，被告要求原告提供证据更改；《贵州同心商贸城市场委托经营管理协议书》、打款清单照片1页，用以证明被告与刘忠勇、曾素芬签订的返租合同建筑面积按144.88平方米计算，并按144.88平方米向刘忠勇、曾素芬返租金。被告同心义乌市管公司辩称，原、被告双方于2018年10月10日签订的《房屋租赁合同》约定建筑面积330.78平方米，原告诉称涉案房屋建筑面积为289.76平方米与事实不符。被告于2021年5月26日向黔西市不动产登记中心申请查询租赁房屋产权登记信息，根据《贵州省不动产登记查询结果》显示原告租赁的房屋即同心商贸城B3幢1单元1-3层25、26号房屋建筑面积各为165.39平方米，合计330.78平方米，故原告的起诉与事实不符，应予驳回。为支持自己的抗辩主张，被告同心义乌市管公司在举证期限内提交如下证据：营业执照、法定代表人身份证明及身份证，用以证明被告主体适格；《房屋租赁合同》，用以证明原、被告约定了租期、租金标准、租赁房屋约定的面积为330.78平方米；《贵州省不动产登记信息查询结果》，用以证明涉案25号、26号房屋的建筑面积均为165.39平方米，两间房屋总建筑面积为330.78平方米，与《房屋租赁合同》约定的面积一致，不存在增加41平方米的事实。为进一步查明案件事实，本院依职权调取如下证据：黔西县房地产交易中心出具的测量日期为2016年7月同心商贸城B区《黔西县房屋面积测绘报告（现状测绘）》（存于黔西市不动产登记中心），《报告》载明内容如下：房屋建筑面积分户汇总表项目名称：同心商贸城B区3号楼第1页层次房号套内建面共有建面建筑面积分摊系数备注三层1-1∽3-25142.0423.35165.390.1643711-1∽3-26142.0423.35165.390.1643712、广东孛特勘测设计有限公司贵州分公司的员工龚连洪所作《调查笔录》一份，龚连洪陈述如下：“同心商贸城B区3栋B3-1-1∽3—25、26号商铺面积是徐顺红委托我方进行测绘的，徐顺红找到我方测绘的时，我方向他清楚告知，公摊面积要测量整栋楼或者整个小区的公共面积后，再计算。这样测绘的话，测绘价格就特别的高，后徐顺红要求按照同心置业公司与商铺所有人签订的《商品房买卖合同》上写的公摊面积计算了公摊面积。我方是有资质的测绘机构。公摊面积是按照测量出的整栋楼或者整个小区的公共面积计算出来的。”。经质证，原告提交的上述证据，被告对第1、2组证据无异议，对第3组证据的真实性、合法性无异议，认为达不到其证明目的，合同约定的面积是预售面积，不是实际交房面积，房管局只进行房屋备案，不是最终实测面积，对第4组证据中《房屋分户图》的真实性无异议，合法性有异议，认为原告未提供证据证明测绘公司的资质，达不到其证明目的，对第4组证据中的发票无异议，但与本案无关，对第5组证据有异议，认为录音中未体现双方是谁，同时录音中也未承认面积差异问题，达不到原告证明目的，对第6组证据中的《贵州同心商贸城市场委托经营管理协议书》真实性无异议，认为该协议书上载明的面积不是实际面积，第6组证据中的打款清单无异议；被告提交的上述证据，原告对第1、2组证据无异议，对第3组证据有异议，认为系被告故意抬高房屋建筑面积，存在欺诈行为；本院依职权调取的证据，原告对第1组有异议，认为与其在房管局调取的面积不一致，应按同心置业公司与业主《商品房买卖合同》中约定的面积计算，对第2组证据有异议，认为测绘公司并未向其告知，被告对第1、2组证据无异议。经认证，原告提交的第4组证据，结合本院对广东孛特勘测设计有限公司贵州分公司的员工龚连洪所作《调查笔录》，该证据并不客观，本院不予确认。原告提交的第5组证据，录音所载内容达不到其证明目的，本院不予确认。原、被告提交的其余证据及本院依职权调取的证据客观真实、来源合法，与本案具有关联性，可作为本案的定案依据，本院予以确认。本案的争议焦点：原告的诉讼请求能否得到支持。经审理查明，2018年10月10日，原、被告签订《房屋租赁合同》（合同编号：TXSG-YY-2018-10-5），双方约定，原告向被告租赁黔西市同心大道同心商贸城B区3栋B3-1-1∽3-25、26号房屋两间，建筑面积330.78平方米，租赁期限自2016年10月1日至2021年8月30日止，2016年10月1日至2017年3月31日的首期租金为43663元，2017年3月31日至2018年9月29日为免租期，租金起算日期为2018年9月30日起，租金标准为22元/平方米/年，自2018年9月30日起，按7%的标准在前一年的基础上逐年复合递增。合同中载明:租赁时间租金单价（元）面积（㎡）租金合计（元）2018年9月30日至2019年9月30日23.54330.78934392019年10月1日至2020年9月30日25.1878330.78999802020年10月1日至2021年8月30日26.950946330.78106978同日，原告向被告支付租金47600元。2019年12月27日，原告向被告支付租金91882元。2021年1月，案涉房屋已另租他人。另查明，黔西市同心大道同心商贸城Ｂ区3栋Ｂ3-1-1∽3-25号房屋系案外人赵钱所有，Ｂ3-1-1∽3-26号房屋系案外人刘忠勇、曾素芬所有。Ｂ3-1-1∽3-25号房屋于2015年4月16日在黔西县房产管理局办理预售合同备案登记，预售备案登记的建筑面积为144.88平方米。2015年3月26日，案外人贵州同心商贸城置业有限公司与刘忠勇、曾素芬签订《商品房买卖合同》，双方约定，贵州同心商贸城置业有限公司将其开发的位于黔西市同心大道同心商贸城Ｂ区房屋出售给刘忠勇、曾素芬，该商品房为预售商品房，合同约定建筑面积144.88平方米，套内建筑面积142.04平方米，总房款411968元。2019年8月21日，刘忠勇、曾素芬与被告签订《贵州同心商贸城市场委托经营管理协议书》，双方约定，案外人刘忠勇、曾素芬委托被告对同心商贸城Ｂ区3栋Ｂ3-1-1∽3-26号房屋进行出租和经营管理，该协议书上载明“建筑面积（㎡）144.88注：建筑面积按房管或测绘部门出具的实测面积为准。”。2021年4月9日，被告按总房款金额5%的比例向刘忠勇、曾素芬支付房屋收益20549.2元。原告认为被告未按289.76平方米（144.88平方米＋144.88平方米）向其收取租金诉至法院，请求如前所判。再查明，2016年7月，案外人贵州同心商贸城置业有限委托黔西县房地产交易中心对上述两套房屋套内面积、建筑面积、公摊面积进行测绘，上述两套房屋套内面积均为142.04平方米、公摊面积均为23.35平方米，建筑面积均为165.39平方米。2019年11月20日，案外人赵钱取得了同心商贸城Ｂ3-1-1∽3-25号房屋不动产权证书，不动产权证号为:黔（2019）黔西县不动产权第××号，登记的建筑面积为165.39平方米。2020年4月2日，案外人刘忠勇、曾素芬取得了同心商贸城Ｂ3-1-1∽3-26号房屋不动产权证书，不动产权证号为:黔（2020）黔西县不动产权第××号，登记的建筑面积为165.39平方米。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案的法律事实发生在民法典施行前，故本案仍应适用民法典施行前当时的法律及司法解释的规定。本案系房屋租赁合同纠纷，应依据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规调整。原、被告双方在平等自愿的基础上签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，对双方均具有约束力，双方当事人应当按照合同约定履行自身的义务，即被告应向原告交付建筑面积为330.78平方米的房屋，原告应按房屋的建筑面积向原告支付租金。关于原告的诉讼请求能否得到支持的争议焦点，首先分析是否存在面积差异问题，上述两套房屋签订《商品房买卖合同》及办理商品房预售合同登记备案发生在2016年7月前（《黔西县房屋面积测绘报告》作出之日），所谓商品房预售，是指预购人支付一定数额购房款，出卖人在一定期间之后将竣工的房屋交付给预购人，也就是说预售的房屋是尚未竣工的房屋，尚未竣工的房屋套内面积、公摊面积具有不确定性，也就合理的解释了开发商与业主签订的《商品房销售合同》中载明的建筑面积是合同约定面积而非产权登记面积，众所周知，房屋的建筑面积应以测绘部门出具的实测面积以及不动产权证书登记的建筑面积为准，黔西县房地产交易中心是具有专业资质的测绘机构，经其测绘，上述两套房屋的建筑面积均为165.39平方米，且案外人赵钱和刘忠勇、曾素芬已分别取得案涉房屋建筑面积为165.39平方米的不动产权证书，由此看出，被告向原告交付使用的房屋符合双方签订的《房屋租赁合同》建筑面积330.78平方米的约定，原告应按建筑面积330.78平方米及租金支付标准向被告履行支付租金的义务，故案涉房屋不存在面积差异问题，原告的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。经释明，原告在规定的期限内未向本院申请对上述两套房屋的建筑面积进行测绘，自行承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：驳回原告徐顺红的诉讼请求。案件受理费246元（已减半收取），由原告徐顺红负担。如不服本判决，应自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本（附电子文档），上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。审判员 樊 莹二〇二一年七月八日书记员 文珍福