江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终2576号上诉人（原审原告）：储杰，男，1976年3月17日出生，汉族，住常州市金坛区。委托诉讼代理人：李益俊，江苏兴坛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：常州利骏置业有限公司，住所地常州市金坛区经济开发区薛庄村8号。法定代表人：郭永爱，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾青，北京市中伦文德（常州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：于丽娟，北京市中伦文德（常州）律师事务所律师。原审第三人：江苏同济建设有限公司，住所地常州市金坛区东城街道华兴路68号。法定代表人：翁剑云，该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐俊华，北京大成（南京）律师事务所律师。上诉人储杰因与被上诉人常州利骏置业有限公司（以下简称利骏公司）、原审第三人江苏同济建设有限公司（以下简称同济公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市金坛区人民法院（2020）苏0413民初4035号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。储杰上诉请求：撤销一审判决。事实和理由：2013年年底，利骏公司开发半岛珑庭小区建设，同济公司承接该小区的工程施工，张咬生挂靠在同济公司处以实际施工人的名义负责具体施工。2015年10月，储杰购买该小区的x号x室别墅，约定房价为225万元，（该房屋面积为372.89平方米）。后储杰交付50万元首付款。2015年10月6日，储杰、利骏公司、实际施工人张咬生签订一份三方协议，张咬生对常州利骏置业有限公司应收的购房款负责，否则利骏公司可从第三人（张咬生）的工程款中扣除。2016年6月7日，储杰将剩余175万元房款交予张咬生，张咬生出具收条，同时同济公司向利骏公司出具175万元工程款的收据。因此，储杰已经履行给付房款的义务，储杰对该房屋装修后入住至今。一审法院认为同济公司出具的收据在同济公司与利骏公司的对账单中没有体现，从而否认储杰已支付剩余房款175万元的事实，显然是错误的。首先，储杰持有的收款收据系由同济公司开具的，标明的金额为175万元，开具的对象是利骏公司，至于利骏公司与同济公司之间的账目没有核实到该款项，系同济公司与利骏公司的原因，相应责任不能由储杰承担。其次，储杰向同济公司的实际施工人张咬生付款是基于利骏公司与储杰、代表同济公司的张咬生签订的三方协议，利骏公司对储杰向第三人（张咬生）付款的事实是明知的，也认可以其应支付的工程款直接扣付。同时张咬生也出具收条给储杰，收条中注明“本人同意利骏公司在本人项目部的工程款中代扣作为房款”。因此结合三方协议、收条、收款收据的合约意思不难看出，利骏公司同意将应付给第三人（张咬生）的工程款扣收房款，同济公司也开具收款收据给储杰持有，并由储杰到利骏公司交接，所以开具的收款收据的付款人是利骏公司，储杰作为该收据的持有人，且也实际交付了175万元。故储杰已经完成支付剩余房款的义务，只不过是利骏公司与同济公司之间未协调好、手续未完善好。在2016年下半年，储杰就将同济公司开具的收款收据到利骏公司完善手续，但利骏公司以同济公司出具“拒认”通知为由不与储杰结算房款，过错在利骏公司。储杰不是平白无故的向同济公司支付175万剩余房款，双方先有三方协议，是储杰既帮助同济公司克服工程资金困难，又履行交付房款，免得利骏公司与同济公司资金兜圈。利骏公司答辩称，我方认为一审法院判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，适用法律正确，储杰提出的其已经将剩余房款175万元支付给我方等一系列理由没有事实和法律依据。截至目前我方并未收到储杰一方支付的剩余房屋价款，储杰也并未与我公司签订正式的商品房买卖合同，我方与同济公司结算时也并未将剩余房款175万元结算在内。简言之，我方尚未收到储杰一方支付的剩余房屋价款，因此无法为储杰办理房屋更名手续。同时在一审过程中我方也提出如果储杰将剩余价款补齐，并按照程序签订正式的商品房买卖合同，我方同意协助其办理后续房屋更名等手续。如果储杰不同意支付相应价款，我方将另案主张，向其索要相应款项。因此我们认为储杰的上诉请求不符合事实和法律依据，请求二审法院予以驳回。同济公司陈述称，储杰的上诉请求不应得到二审的支持。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，判决结果公平公正，恳请予以维持。具体的理由是第一，同济公司关于本案所诉称的储杰对这一套的房屋的买卖也好，抵债也好，同济公司完全不知情。第二，相关的费用的支付，同济公司也完全不知情。第三，同济公司在与利骏公司以及张咬生就相关工程款进行核对的过程中，本案所涉的175万元的房款，也从未出现过，也即未经过利骏公司与同济公司的确认。第四，储杰作为一个具有完全民事行为能力的自然人，其在签订以房抵债的这样一个协议的过程中，以及后续的付款过程中，其应当知道付款的合法的手续以及收款人应当是谁。因此同济公司认为不利的法律后果应当由储杰自行承担，或者通过其他的法律途径予以救济。储杰向一审法院起诉请求：1.判令利骏公司向储杰提供办理位于常州市金坛区××街道××小区××号房屋的产权登记手续并协助储杰办理产权登记；2.本案的诉讼费用由利骏公司承担。一审法院认定事实：储杰向利骏公司购买利骏公司所有的坐落于常州市金坛区××花园××幢××号的不动产（以下称案涉房屋）。2015年10月6日，储杰向利骏公司支付案涉房屋定金50万元、维修基金22374元、代办房产证及土地证费用2626元，利骏公司向储杰出具收据3份确认收款事实。同日，利骏公司向储杰出具编号为ＮＯ.0001338的预定商品房屋临时证明单1份，预定商品房屋临时证明单主要载明：预定方为储杰；定购户别为案涉房屋；定购总价为2526210元，特优惠价为225万元；实付定金50万元；预定方应于2015年10月25日携带本证明单，签约应缴款项及个人定购所需带证件或其他相关证件签订正式合约；所有有关房屋买卖及办理合同、公证、登记、领证等手续的费用及政府有关部门的税项、手续费及其他费用等，均由预定方根据有关方面的要求按时支付；特别提示，客户购房之权利义务以预（出）售合同规定为准，任何非书面承诺均无法律约束力。2015年10月6日，利骏公司（甲方）、储杰（乙方）、张咬生（丙方）签订三方协议，主要载明：经甲乙丙三方友好协议，达成如下协议：甲方将案涉房屋以总价225万元出售给乙方；乙方定房当天支付定金50万元给甲方，并办理交付相关手续后，允许进行装修；乙方在2015年10月25日前再支付首付款50万元，并办理贷款手续，如一次性付款则必须付清全部款项；丙方对甲方负责，监督乙方按本协议规定时间节点严格执行，如乙方未按此协议规定时间执行，丙方有义务帮乙方完成乙方未尽事宜，丙方有权向乙方对自己所受损失进行追偿，保障甲方权利不受损失，否则甲方会从应付丙方工程款项中扣除相应金额，丙方不得存在异议。三方协议上甲方签字（盖章）栏由郭朝波签字，乙方签字（盖章）栏由储杰签字，丙方签字（盖章）栏由张咬生签字。利骏公司对三方协议的真实性无异议，认可郭朝波系代表利骏公司所签。利骏公司已于2015年10月6日将案涉房屋交付储杰，储杰接收案涉房屋后于2015年开始进行装修，装修完成后，案涉房屋至今一直由储杰占用使用。储杰中在诉讼中提交入账日期为2016年6月7日、编号为3197584的收据1份（以下称案涉收据)，主要载明：交款单位为利骏公司，收款方式为现金，金额为175万元，收款事由为工程款，单位盖章栏加盖江苏同济建设有限公司财务专用章字样的印章。储杰中在诉讼中提交落款日期为2016年6月7日的收条1份，主要载明：今收到储杰交来案涉房屋房款175万元，并且本人同意利骏公司在本人项目部的工程款中代扣作为该房款，收款人栏有张咬生字样的签字。2015年1月12日，同济公司（承包人）与利骏公司（发包人）签订关于“三期直接发包备案合同”双方约定协议（以下简称约定协议)，主要载明：本协议为半岛珑庭小区三期项目西地块、东地块标段一系列承发包协议的一部分、是双方签订的施工总承包协议的补充文件；张咬生作为同济公司的代表人在承包人（签章）栏签名。后同济公司向张咬生出具了授权委托书，主要载明：委托张咬生代表同济公司为半岛珑庭项目三期工程全权代理人，其权限包括谈判权、签订合同权、工程材料及工程结算、代为承认或者放弃一切权力等。同济公司、利骏公司在诉讼中一致陈述双方签订的上述协议中的半岛珑庭三期工程是指半岛珑庭小区三期项目西地块、东地块工程，以下将该西地块、东地块工程合称为案涉工程。2016年8月11日，同济公司、利骏公司签署收款双方核对确认表，确认截至2016年8月10日，利骏公司已向同济公司支付案涉工程工程款共计5887万元并注明在此期间内不再存在任何资金往来账目。收款双方核对确认表主要包括日期、工程款金额、付款方式、收到票据金额、备注等五栏，但未显示2016年6月7日有付款，也未显示有收到票据金额为175万元的收据。当日，同济公司向利骏公司送达关于半岛珑庭项目规范管理的函，主要载明：自函告之日起所发生的所有合同项下的所有款项，利骏公司应采用向同济公司指定的账户名称为江苏同济建设有限公司的账号汇款的方式支付，同济公司指定专人（曹卫芹、费莉）与利骏公司对接并办理收款和工程款抵房产相关财务手续；非同济公司指派人员办理的收款及工程款抵房产的相关财务手续，同济公司不予承认；张咬生为同济公司在利骏公司所施工项目的负责人，负责该项目的工程管理。储杰在诉讼中陈述：张咬生委托闵大于2016年9月份或10月份将案涉收据交付给储杰，张咬生让储杰带着案涉收据找利骏公司；闵大将案涉收据交付给储杰时，储杰向张咬生支付的款项不足175万元，尚差几十万元，储杰也不愿再向张咬生支付，而是要求把手续办完；储杰已于2017年前将案涉收据上的175万元全部支付给张咬生；储杰与张咬生之间，除案涉收据所涉的175万元外，无其他经济往来；张咬生在本案诉讼前已经去世，储杰认为没必要追加张咬生的继承人为本案当事人参加诉讼。同济公司、利骏公司在诉讼中一致陈述：截至2020年12月17日，利骏公司已向同济公司支付案涉工程工程款共计119344180元，利骏公司与同济公司之间从未确认以储杰所称的175万元抵扣工程款，即已支付的工程款中不包括储杰所称的175万元；张咬生在本案诉讼前已经去世。储杰与利骏公司在诉讼中一致陈述：三方协议中的工程款所指工程就是案涉工程。利骏公司在诉讼中陈述：收款双方核对确认表中，一张收据对应一笔款项，收据上的落款日期与表中的日期也是统一的;利骏公司至今未通过抵款或其他途径收到案涉房屋的剩余购房款175万元。同济公司在诉讼中陈述：同济公司对储杰与利骏公司之间的案涉房屋买卖并不知情，同济公司未参与案涉房屋买卖事宜;同济公司不清楚三方协议中的工程款所指工程是否是案涉工程；收款双方核对确认表中的所有票据上的金额不包括案涉收据所载金额。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。储杰、利骏公司对三方协议、预定商品房屋临时证明单的真实性均无异议，虽然双方至今未按照三方协议、预定商品房屋临时证明单的约定签订正式合约，但双方均认可双方就案涉房屋存在买卖关系且总房价为225万元，案涉房屋已交付储杰并由储杰装修后占用使用至今，双方均要求继续履行买卖合同。因此，案涉房屋买卖合同系储杰与利骏公司的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方应当遵循诚信原则按约履行各自的义务。本案系房屋买卖合同纠纷，利骏公司为出卖方，储杰为买受方，根据三方协议，张咬生为储杰向利骏公司提供担保，在储杰、利骏公司、同济公司均陈述张咬生已在本案诉讼前去世且储杰明确表示没必要追加张咬生的继承人为本案当事人参加诉讼的情况下，一审认为张咬生方并非必须共同进行本案诉讼的当事人，在本案中不必追加张咬生的继承人参加诉讼。如上所述，利骏公司和储杰均认可案涉房屋总房价为225万元、储杰已支付首付款50万元，但利骏公司认为尚欠175万元，而储杰认为案涉收据可以证明其已支付剩余购房款175万元，争议焦点为储杰是否已向利骏公司支付剩余购房款175万元而导致利骏公司应当承担协助储杰办理产权变更登记手续的义务。首先，本案系房屋买卖合同纠纷，而非建设工程合同纠纷或其他纠纷，故同济公司与张咬生在案涉工程中的关系、储杰是否已向张咬生支付175万元均非本案审理范围，一审在本案中对此不予处理。其次，作为买受人的储杰在支付首付款50万元后向利骏公司支付剩余购房款175万元系其应当承担的义务，三方协议中对此义务予以进一步确认，而三方协议中的丙方只是担保方，在储杰未及时支付剩余购房款175万元的情况下，利骏公司作为出卖方既可以要求储杰支付，也可以根据三方协议要求丙方承担担保责任，但根据三方协议无法推导出利骏公司只能要求丙方承担担保责任的观点。再次，案涉工程中利骏公司系发包方，同济公司系施工方，在同济公司、利骏公司一致陈述截至2020年12月17日利骏公司已向同济公司支付的工程款中不包括案涉收据所载款项的情况下，结合收款双方核对确认表的内容、关于半岛珑庭项目规范管理的函的出具时间及储杰关于其于2016年9月份或10月份才拿到案涉收据的陈述，一审认为储杰在诉讼中所举证据不足以证明利骏公司就案涉工程已向同济公司支付的工程款中包括案涉收据所载款项，应当承担举证不能的不利后果，也就是说，储杰所举证据不足以证明其已将剩余购房款175万元支付给利骏公司。综上所述，在储杰与利骏公司就案涉房屋买卖未签订正式合约对办理案涉房屋的产权变更登记手续及剩余购房款175万元的支付时间予以明确约定的情况下，利骏公司以储杰未支付剩余购房款175万元为由拒绝协助办理产权变更登记手续的辩解意见并无不当，储杰提起本次诉讼要求利骏公司协助其办理案涉房屋的产权变更登记手续的诉讼请求缺乏事实和法律依据，一审不予支持。判决：驳回储杰的诉讼请求。案件受理费80元，由储杰负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对一审法院查明的事实无异议，本院依法予以确认。本院认为，储杰的上诉理由不能成立，理由如下：首先，储杰向利骏公司购买房屋，储杰应当向利骏公司支付购房款；其次，利骏公司、储杰、张咬生签订的三方协议，明确了付款方式，即储杰分两次向利骏公司支付计100万元，剩余部分办理贷款手续，储杰应当按照该协议履行付款义务；再次，三方协议中，张咬生对储杰的付款义务承担担保责任，在储杰不履行付款义务时，利骏公司可以从应付张咬生工程款中扣除相应金额，该约定属于利骏公司享有的权利，而不是利骏公司的义务。最后，储杰向张咬生付款及张咬生出具收条的行为不符合三方协议约定的付款方式，也未获得收取房款权利人利骏公司的追认，不能视为利骏公司已收取房款。综上，储杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由储杰负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢文忠审 判 员 王 莹审 判 员 袁海燕二〇二一年七月二十八日法官助理 潘 军书 记 员 邹 静