贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终1747号上诉人（一审原告、反诉被告）：贵州省黔东南州裕华房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：91522600714328518N，住所地：贵州省凯里市文化北路25号。法定代表人：张林玉，执行董事。委托诉讼代理人：杨伟、覃保卫，贵州中黔致合律师事务所律师。上诉人（一审被告、反诉原告）：肖浩，男，1967年1月31日出生，汉族，住贵州省凯里市。被上诉人（一审被告）：王建萍，女，1973年4月1日出生，侗族，住贵州省凯里市。被上诉人（一审被告）：黔东南州吉泰酒店有限责任公司，统一社会信用代码：915226007988276556，住所地：贵州省凯里市友庄路12号。法定代表人：杨光琼，执行董事。上诉人贵州省黔东南州裕华房地产开发有限责任公司（以下简称“裕华公司”）因与上诉人肖浩及被上诉人王建萍、黔东南州吉泰酒店有限责任公司（以下简称“吉泰酒店”）房屋租赁合同纠纷一案，均不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初14859号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人裕华公司上诉请求：⒈撤销一审判决第一、二、三项内容，依法改判支持上诉人裕华公司一审全部诉讼请求，维持第四项判决；⒉本案一审、二审案件受理费由肖浩、王建萍、吉泰酒店承担。事实及理由如下：一、上诉人所主张的逾期交付租金违约金有充分的事实和法律依据，一审法院所支持计算的违约金完全错误，明显对上诉人不公。1、上诉人裕华公司因欠付凯里农行（陈福青）债务被强制执行并拍卖公司资产，实际总计承担的债务金额为1310万元。裕华公司因欠凯里农行贷款本金650万元及利息，黔东南州中级人民法院（以下简称“州法院”）作出（2005）黔东民一字第40号《民事判决书》，判决：裕华公司向凯里农行支付650万元贷款本金及利息125580元（2005年9月30日以后至付清之日按中国人民银行同期逾期付款违约金计算）；凯里农行对裕华公司的抵押财产享有优先受偿权。由于裕华公司未能履行判决书义务，被州法院强制执行，对裕华公司所有的位于凯里市房屋（以下简称“案涉房屋”）等资产进行拍卖，后因流拍，凯里农行不同意以物抵债。2009年4月，州法院执行中对裕华公司所有的案涉资产进行招租，肖浩最终获得案涉房屋的承租权。2009年4月29日，州法院与肖浩就案涉房屋签订《裕华酒店租赁合同》。2016年9月25日，凯里农行与黔东南州开发投资有限公司签订《委托资产批量转让协议》，约定凯里农行将包含对裕华公司等债务人享有的债权全部批量转让给黔东南州开发投资有限公司。2017年2月27日，黔东南州开发投资有限公司与其下属子公司黔东南州地方电力总公司签订《金融债权转让协议》，约定黔东南州开发投资有限公司将包含对裕华公司等债务人享有的债权全部转让给黔东南州地方电力总公司。2017年5~6月，黔东南州地方电力总公司将包含对裕华公司等债务人享有的债权通过贵州阳光产权交易所有限公司在黔东南州公共资源交易中心进行公开挂牌出让。陈福青于2017年6月26日通过贵州阳光产权交易所有限公司在黔东南州地方电力总公司受让取得对裕华公司享有的债权，并签订了《交易合同》，转让价款为600万元。陈福青在受让对裕华公司享有的债权后，向黔东南州中级法院对裕华公司进行强制执行，黔东南州中级法院查封裕华房开所有的资产，并对裕华公司法定代表人采取限制措施，对裕华公司的资产进行查封、评估及挂网拍卖。因肖浩未依据裕华酒店租赁合同及执行笔录的约定支付租金，裕华公司向州法院提出执行异议。2020年7月22日，裕华公司为了避免因强制执行拍卖裕华公司所有的房屋而造成更大的经济损失，在州法院执行法官的组织下，与债权人陈福青（韦开金）达成并签订《执行和解协议》，约定：裕华公司向陈福青（韦开金）支付1000万元，扣除已付的400万元，尚欠的600万元在2020年7月27日至2022年8月1日前付清。同时，裕华公司在2013年3月29日向凯里农行偿还了110万元借款本金，且被肖浩总计向州法院交付了200万元租金。因此，裕华公司因凯里农行（陈福青）债务欠债及被强制执行并拍卖公司资产，实际总计承担的债务金额为1310万元（1000万元＋110万元＋200万元）。2、州法院将裕华公司所有的案涉房屋出租给肖浩，所获得的租金用于偿还裕华公司欠付凯里农行的债务，肖浩未依约按时足额向州法院支付房屋租金，已构成根本性违约，给裕华公司造成了高达700万元以上的经济损失，其依法依约应向裕华公司支付逾期交付租金违约金，但一审法院按照1个月的租金计算逾期支付整个年租金(12个月）产生的违约金完全错误。州法院与肖浩签订的《裕华酒店租赁合同》第七条第2项“乙方违约责任”“乙方逾期向甲方支付租金，每逾期一日，由甲方按乙方月租金的1%。向乙方收取逾期付款违约金”约定的“逾期付款违约金之月租金标准”所指的“月租金”是12个月即一年整的租金，本案上诉人所主张的违约金应按年租金即12个月的租金按年分别计算，一审法院所理解的月租金为“一年中1个月的租金”，完全与合同、执行笔录的约定严重不符，严重的降低了被上诉人的违约标准，所支持的违约金根本冲抵或者弥补上诉人向凯里农行、陈福青所支付的逾期付款违约金及利息。二、被上诉人肖浩、王建萍、吉泰酒店依法依约应对应付给上诉人裕华公司的租金、违约金承担连带支付责任。肖浩与王建萍系夫妻关系，二人作为自然人股东于2007年4月10日注册成立黔东南州吉泰酒店有限责任公司，由王建萍担任该公司执行董事、法定代表人。肖浩与州法院签订《裕华酒店租赁合同》后，于2010年7月6日注册成立黔东南州吉泰酒店有限责任公司洗马河分店，该分店的出资人为黔东南州吉泰酒店有限责任公司，由王建萍担任该洗马河分店的负责人，案涉将租赁房屋全部用于经营“洗马河吉泰酒店”，肖浩承租案涉房屋后，与其妻子王建萍共同经营，上诉人所主张的案涉房屋租金、违约金，依法应属于肖浩与王建萍在夫妻关系存续期间产生的共同债务，王建萍依法应对被上诉人肖浩欠付的债务（租金、违约金）承担连带支付责任。吉泰酒店作为黔东南州吉泰酒店有限责任公司洗马河分店出资人，洗马河分店系黔东南州吉泰酒店有限责任公司的分支机构，现洗马河分店办理工商注销，其依法应对洗马河分店所使用房屋欠付的租金及违约金等与肖浩、王建萍承担连带支付责任。三、一审法院判决驳回肖浩的反诉请求，认定事实清楚、证据采信正确、适用法律正确，依法应维持原审第四项判决。上诉人肖浩上诉请求：⒈撤销一审判决第一项、第四项内容，并依法改判上诉人肖浩只支付裕华公司租金120万元及由裕华公司赔偿上诉人另行租赁酒店一楼大厅损失992895.84元；⒉本案一、二审相应的诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由如下：一、州法院对裕华酒店评估拍卖的资产包括裕华酒店一楼大厅，与肖浩签订《裕华酒店租赁合同》的租赁内容亦包括酒店一楼大厅，一审判决事实认定部分对此不予认定，属事实认定不清。在执行裕华公司一案中，州法院作出（2006）黔东委字第3号评估委托书及凯里黔元会计师事务所出具凯黔会评报（2006）77号资产评估报告书，都写明评估财产范围包括一楼大厅。2009年4月29日，州法院（甲方）与肖浩（乙方）签订《裕华酒店租赁合同》约定：“甲方就其依法处置的位于凯里市文化北路25号裕华酒店（详见“资产评估报告书”中裕华酒店内容，以下简称“酒店”）出租给乙方经营”。因州法院未能依约按“资产评估报告书”约定内容交付酒店一楼大厅，导致肖浩无法经营酒店及（2006）黔东执字第6-1号民事裁定无法执行，于是2010年1月18日州法院向凯里市农村信用合作联社致函协调酒店门厅及通道调换问题，函件中明确“本院依法作出裁定后，发现被执行人因资金不足，在本院作出裁定之前已将酒店门厅及通道出售给你社及另一买主，以致该酒店现在因没有通道而导致本院作出的裁定无法执行……”。基于以上事实可知，“酒店一楼大厅”属于州法院委托评估范围，且已纳入资产评估报告书之中，在资产评估报告作出后因流拍，州法院才裁定对外进行招租，在招租之时酒店一楼大厅尚未出售，出租的范围包括了“酒店一楼大厅”在内的资产评估报告书所列明的资产。在州法作出裁定将裕华酒店出租给肖浩后，才发现在其作出裁定之前裕华公司己将酒店门厅及通道出售给凯里农村信用社及另一买主。很显然，上述事实足以认定肖浩承租的裕华酒店范围包括“酒店一楼大厅”，而出租范围是否包括“酒店一楼大厅”直接影响到出租方是否存在违约及是否应当承担违约责任的认定，但一审判决有意回避这一事实，导致本案事实认定不清，判决结果错误。二、肖浩签订《裕华酒店租赁合同》前，到租赁房屋现场查看并根据资产评估报告书内容明确租赁房屋包括一楼大厅，才予以承租。一审判决认定“肖浩自身未尽审慎义务”，没有事实依据。三、一审判决认定肖浩“期间其对没有一楼大厅所造成的损失并未主张过权利”没有事实依据。从肖浩一审提交的州法院（2006）黔东执字第6号执行档案调取的证据材料可知：其一，肖浩在承租后，多次与州法院协调酒店一楼大厅问题，才有了州法院发函向凯里信用联社协调酒店门厅及通道事宜，也才有了2009年12月2日的执行笔录，只是该执行笔录无法履行；其二，肖浩于2017年11月5日向州法院提交的《关于裕华酒店租金情况说明及申请》要求向被执行人租赁的一楼两间门厅其中一间所产生的986131.5元租金应从合同租金中抵扣。”其三，肖浩于2018年8月向州法院递交《关于裕华酒店租金情况说明》，再次请求法院能解决酒店的通道问题并根据实际计算酒店租金的退补或抵扣。”四、一审判决认定“肖浩已自行通过与各方协调解决酒店所需的大厅及通道等问题，应视为其对租赁房屋现状的一种接受，所产生的相应后果应由其自己承担。”于法无据。五、肖浩因州法院及裕华公司的违约行为，不能正常承租酒店，酒店租金应从酒店正式营业之日即2010年7月30日起算，租金应扣减30万元，且裕华公司还应依据合同也得赔偿肖浩延误违约金10645元。六、本案从合同相对性原则以及合同实际履行主体来看，均与州法院存在关联。本案遗漏州法院作为诉讼当事人，程序违法，依法应当提级审理或发回重审。裕华公司向一审法院起诉请求：⒈三被告连带向原告裕华公司支付房屋租金150万元；⒉三被告连带向原告支付逾期交付租金违约金,其中:2009年7月30日起至2020年9月23日期间的违约金累计为3071900元,2020年9月24日至三被告向原告付清租金期间的违约金以所欠租金150万元为基数并按日千分之一计算；⒊本案案件受理费、保全申请费、保险担保费等费用由三被告连带承担。肖浩向一审法院提出反诉请求：⒈反诉被告裕华公司赔偿反诉原告肖浩另行租赁酒店一楼大厅损失992895.84元；⒉反诉被告补偿反诉原告酒店装修投资利益180万元（以申请法院委托评估价值为准）；⒊反诉被告赔偿反诉原告不能正常承租酒店的延误违约金10645元；⒋本案诉讼费由反诉被告承担。一审法院认定的事实：裕华公司因欠中国农业银行凯里市支行（以下简称凯里农行）贷款,凯里农行于2005年10月20日向黔东南州中级人民法院（以下简称州法院）提起诉讼，州法院于2005年11月29日作出（2005）黔东民一字第40号民事判决书，判决由裕华公司偿还凯里农行贷款本金650万元及利息125580元，凯里农行对裕华公司的抵押财产享有优先受偿权。因裕华公司未能履行判决确定的付款义务,凯里农行向州法院申请强制执行，州法院对裕华公司所有的位于凯里市房屋（以下简称涉案房屋）等资产进行拍卖，后因流拍，凯里农行不同意以物抵债。2009年4月，州法院执行中对裕华公司所有的涉案房屋进行招租，肖浩获得涉案房屋的承租权。2009年4月29日，州法院作为甲方与乙方肖浩签订《裕华酒店租赁合同》，主要约定：“甲方就其依法处置的位于凯里市文化北路25号裕华酒店出租给乙方经营，出租期为十年，从2009年4月30日起至2019年4月30日止；前五年（2009年4月30日至2014年4月30日）每年固定支付租金30万元，后五年（2014年4月30日至2019年4月30日）每年固定支付租金40万元；乙方应按本合同的约定足额向甲方支付租金；如因法律原因甲方必须提前收回酒店时，应提前3个月通知乙方,并应保护乙方的投资利益，并由甲方按照收回时乙方对酒店投资的现有设施，依法评估后对乙方进行补偿；由于甲方的原因造成在合同有效期内不能使乙方正常承租酒店，甲方的租金从恢复正常出租的开始日计算，且甲方每延误一日应按该酒店的月租金的1‰向乙方支付违约金；乙方逾期向甲方支付租金,每逾期一日，由甲方按乙方月租金的1‰向乙方收取逾期付款违约金；合同到期后或因法律原因需终止合同履行，甲方按本合同第四条办理后，乙方将现承租的财产交给甲方，乙方承租期内投资的财产归甲方所有。……”2009年12月2日，裕华酒店的法定代表人张林玉与肖浩在州法院执行局对裕华酒店承租相关事项进行协调，裕华酒店的意见是将12号门面出租给肖浩用于消防通道并收取租金，肖浩表示同意。2010年3月22日，裕华酒店的法定代表人张林玉与肖浩在州法院执行局对涉案租赁房屋事宜进行再次协商后达成如下意见：“1、酒店出租期为10年，从2009年7月30日至2019年7月30日止，租金的起算时间从2009年7月30日起计算，以后每年均在7月30日前支付下一年的租金；2、租赁物财产保险由承租人肖浩投保，如因不投保造成出租物毁损灭失的由肖浩承担赔偿责任；3、合同到期后，承租人肖浩所投资酒店的财产归出租方所有，承租方不得转移毁损；4、在租赁期间，承租方不得转租租赁，如需转租的必须取得出租方同意；5、合同到期或中途终止承租必须保证现有设施物正常运行。”2010年4月1日，肖浩（乙方）与贵州凯里万兴百货有限责任公司（甲方）签订《通道更改协议》，约定甲方同意乙方请求，将8号门面与9号门面之间公共通道改到隔壁10号门面作为公共通道。2010年4月15日，张林玉与肖浩签订《房屋门面租赁合同》，约定张林玉将裕华酒店的一层9号门面、10号门面和八楼6间房出租给肖浩使用。2010年7月25日，凯运总公司（甲方）与黔东南州吉泰酒店有限责任公司洗马河分店（乙方）签订《通道交换使用协议》，约定甲方同意乙方请求，将裕华大厦楼下商场一楼8号门面与9号门面之间的通道与10号门面作为通道交换使用。上述合同签订后，肖浩将其承租的房屋用于黔东南州吉泰酒店有限责任公司洗马河分店的经营。租赁期间，肖浩支付租金共计200万元，其中：1、2010年3月2日支付30万元；2、2011年6月21日支付30万元；3、2013年5月27日支付30万元；4、2013年12月10日支付30万元；5、2016年6月6日支付80万元。2019年7月4日，肖浩搬离涉案房屋。嗣后，裕华公司以肖浩尚欠租金为由诉至法院，肖浩遂提起反诉。案经法院调解未果。另查明，2020年9月29日，裕华公司与案外人怀化百达丽酒店管理有限公司签订《宾馆租赁合同书》，约定裕华公司将凯里市文化北路25号裕华大厦1楼9号10号门面，4楼至12楼出租给怀化百达丽酒店管理有限公司。一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。关于本案主体问题，州法院在执行凯里农行与裕华公司合同纠纷一案过程中，以州法院的名义，与肖浩签订的《裕华酒店租赁合同》，就其依法处置的裕华公司名下所有的位于凯里市文化北路25号裕华酒店出租给肖浩经营，该合同的目的是将所收取的租金用于偿还裕华公司欠凯里农行的贷款，合同的权利义务人应系裕华酒店所有权人裕华公司和肖浩，且在该合同签订后，裕华公司的法定代表人张林玉与肖浩就涉案房屋租赁事宜再次进行协商后签订执行笔录，双方达成一致意见，即对租赁起算时间进行了变更以及合同到期后承租人肖浩所投资酒店的财产归出租方所有，承租方不得转移毁损等。故，涉案房屋的出租人实际系裕华公司，现裕华公司作为原告提起诉讼并无不当，肖浩关于裕华公司非合同主体无权提起诉讼的抗辩理由不成立，不予采纳。关于被告王建萍、吉泰酒店对涉案租金、违约金应否承担连带支付责任的问题。涉案租赁合同及执行笔录等均系肖浩个人签订，应视为肖浩的个人行为，虽然王建萍与肖浩系夫妻关系，但肖浩将承租的房屋用于经营吉泰酒店是其个人对权利的处分，根据合同相对性原则，涉案租赁合同仅对肖浩具有法律约束力，合同义务人为肖浩，王建萍与吉泰酒店并非合同义务人，其二者无履行合同的义务，不应承担连带责任。故王建萍与吉泰酒店的抗辩理由成立，予以采纳。裕华酒店主张王建萍与吉泰酒店承担连带责任的诉请缺乏事实及法律依据，理由不成立，不予支持。关于房屋租金。裕华公司、肖浩均认可肖浩已支付涉案房屋租金200万元，根据涉案合同约定，房屋十年的租金共计350万元，扣除肖浩已支付的200万元，肖浩应尚有150万元租金未予以支付。现裕华公司主张肖浩支付欠付的租金150万元，事实清楚，理由成立，予以支持。肖浩辩解称其未支付租金系因出租方未按涉案合同约定交付一楼大厅给其使用以及合同到期后裕华公司未对酒店投资的现有设施进行补偿导致肖浩损失巨大，其有权拒付租金，所造成的损失应由出租方赔偿或抵扣租金。该院认为，肖浩在与州法院签订《裕华酒店租赁合同》之后，又与房屋所有权人裕华公司以及凯里万兴百货有限责任公司、凯运总公司等进行协商后对酒店通道、大厅等进行更换，并对租赁房屋进行实际管理使用。按常理，承租人在租赁前应对承租房屋进行实地查看后再签订书面合同，而本案中，肖浩自身未尽审慎义务，其称合同签订后才发现没有一楼大厅，但仍对租赁房屋继续进行管理使用直至2019年7月4日，期间其对没有一楼大厅所造成的损失并未主张过权利，且肖浩已自行通过与各方协调解决酒店所需的大厅及通道等问题，应视为其对租赁房屋现状的一种接受，所产生的相应后果应由其自己承担。现肖浩用其因经营需要租用其他房屋而产生的租金作为损失来要求抵扣原告主张的租金缺乏事实及法律依据，理由不成立，不予采纳。关于逾期支付租金违约金，肖浩未按约定的期限及金额支付租金，其行为已构成违约，依约应向裕华公司支付逾期付款违约金，根据合同约定，肖浩逾期支付租金,每逾期一日,按月租金的1‰支付逾期付款违约金，违约金分段计算，截止2020年9月23日，违约金共计269046元（详见违约金计算表）。原告裕华公司主张以欠付租金金额为基数计算违约金为3071900元，不符合合同约定，且明显高于法律规定及其实际损失，故其超过部分不予支持。肖浩关于违约金的抗辩部分理由成立，予以采纳。关于反诉原告肖浩主张反诉被告裕华公司赔偿其另行租赁酒店一楼大厅损失992895.84元的诉请。肖浩在签订合同时未尽审慎义务，其称合同签订后才发现酒店没有一楼大厅，但其已自行通过与各方协调解决酒店所需的大厅及通道等问题，并对租赁房屋继续进行管理使用直至2019年7月4日，期间其对没有一楼大厅所造成的损失并未主张过权利，应视为其对租赁房屋现状的一种接受，所产生的相应后果应由其自己承担。故肖浩主张其另行租赁房屋所产生的租赁费用应由裕华公司赔偿的诉请于法于约无据，理由不成立，不予支持。关于反诉原告肖浩主张反诉被告裕华公司补偿其装修投资利益180万元的诉请。在州法院与肖浩签订的《裕华酒店租赁合同》中第四条和第八条中虽有“甲方按照收回时乙方对酒店投资的现有设施,依法评估后对乙方进行补偿”及“合同到期后或因法律原因需终止合同履行，甲方按本合同第四条办理后，乙方将现承租的财产交给甲方，乙方承租期内投资的财产归甲方所有”的约定，但之后肖浩与裕华公司法定代表人张林玉在对涉案房屋租赁事宜再次进行协商时，双方对原合同中部分条款内容进行变更，其中约定有“合同到期后，承租人肖浩所投资酒店的财产归出租方所有，承租方不得转移毁损”，此条款应视为双方对《裕华酒店租赁合同》中第四条及第八条的内容进行了变更，现肖浩主张按《裕华酒店租赁合同》第四条及第八条的约定由裕华公司补偿其装修投资利益180万元，与事实不符，理由不成立，不予支持。关于反诉原告肖浩主张反诉被告裕华公司支付不能正常承租酒店的延误违约金10645元的诉请。肖浩与裕华公司在对合同内容进行协商变更时约定：“酒店出租期为10年，从2009年7月30日至2019年7月30日止，租金的起算时间从2009年7月30日起计算，以后每年均在7月30日前支付下一年的租金。”该合同明确约定了租金起算时间，现反诉原告主张因裕华酒店未能交付一楼大厅而导致其不能正常使用酒店经营，诉请反诉被告支付违约金10645元，于法于约无据，理由不成立，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、第七百零三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、本诉被告肖浩于本判决生效之日起30日内支付本诉原告贵州省黔东南州裕华房地产开发有限责任公司房屋租金150万元；二、本诉被告肖浩于本判决生效之日起30日内支付本诉原告贵州省黔东南州裕华房地产开发有限责任公司逾期支付租金违约金269046元；三、驳回本诉原告贵州省黔东南州裕华房地产开发有限责任公司的其余诉讼请求；四、驳回反诉原告肖浩的反诉请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43376元，由本诉原告贵州省黔东南州裕华房地产开发有限责任公司负担22655元，本诉被告肖浩负担20721元。此款本诉原告已先行交付，本诉被告在支付上述款项时一并支付给本诉原告；反诉费14614元，由反诉原告肖浩负担。二审期间，各方当事人均未提交新的证据材料。本院二审查明的事实与一审相同。本院认为：综合双方的上诉请求及理由，本案二审的争议焦点为：1、肖浩认为按合同相对性原则，本案遗漏州法院作为当事人，应提级审理或发回重审的理由是否成立？2、肖浩认为出租人未能按约定提交租赁物“一楼大厅”，认为应扣减部分租金并赔偿延误的违约金的理由是否成立？3、裕华公司认为一审计算逾期支付租金的违约金的方法错误的理由是否成立？4、肖浩、王建萍、吉泰酒店对欠付的租金及违约金是否应承担连带责任？一、关于肖浩认为遗漏州法院作为当事人的问题，经查，州法院在强制执行凯里农行起诉裕华公司借款合同纠纷一案的（2005）黔东民一字第40号民事判决书时，强制拍卖裕华公司的财产来还债，后因流拍且凯里农行不同意以物抵债的情况下改为把拟拍卖的财产用于对外出租收取租金来偿还欠凯里农行的债务。肖浩竞租后于2009年4月29日与执行该案的州法院签订《裕华酒店租赁合同》，由肖浩承租裕华酒店来经营十年（2009年4月30日至2019年4月30日）。州法院与肖浩就案涉房屋签订《裕华酒店租赁合同》，出租案涉房屋的目的是为了获得房屋租金来偿还裕华公司欠付凯里农行的借款债务，以便于该案的顺利执行。即签订该合同的行为实质是一种执行强制管理措施，便于租金由执行法院掌控以保证用于偿还涉案的债权人凯里农行，出租方实质上是当时的财产权所有人裕华公司，这从2009年12月2日由裕华公司和肖浩就解决调换通道和大厅问题进行协商和2010年3月22日由裕华公司和肖浩在州法院执行局办公室就租赁裕华酒店的未尽事宜重新达成协议而制作的《执行笔录》内容中可以看得出来。双方还补充约定“合同到期后，承租人投资酒店的财产归出租方所有，承租人不得转移毁损”。即双方确认的出租人实际上是裕华公司，实质上州法院并不是实际出租人。故上诉人肖浩认为遗漏当事人的说法不能成立。二、关于肖浩认为出租人未能按约定提交租赁物“一楼大厅”并认为应扣减部分租金并赔偿延误的违约金问题，在签订《裕华酒店租赁合同》后，对“一楼大厅”的位置及范围有不同的理解，当时的现状也不便于酒店今后的经营。为此，经州法院召集协调，裕华公司的经理张林玉与肖浩于2009年12月2日在州法院执行局办公室就解决调换通道和一楼大厅问题进行协调。裕华公司同意将裕华大厦一楼12号门面出租给肖浩，前五年租金按3500元/月计算，后五年租金按照4000元/月计算；肖浩承诺9号和12号通道的协调问题由其自行解决，酒店的安全保险等其他费用由其自己处理。该执行笔录的约定内容，肖浩虽然未履行，但表明了双方实际上对肖浩提出的“一楼大厅”问题已进行了协调处理并已无争议。后肖浩直接向张林玉、赵子奎承租9、10号门面，并将通道改到10号、11号门面的中间的门面是肖浩自行作出决定，已与出租人无关。而且裕华公司为了帮助肖浩解决通道更换的问题，与洗马河农商行协调，提出将洗马河农商行办公区搬迁到裕华大厦侧面即现在所在位置的3间门面，多余的11个平方的面积差免费赠与给农商行；同时农商行再用较低的单价又向裕华公司购买了一间门面，以致现农商行办公使用的门面为4间门面。因此，“一楼大厅”的争议实际上在签订合同后不久就已由双方达成共识并已进行了协调处理，并且裕华公司和肖浩于2010年3月22日在州法院执行局办公室就租赁裕华酒店的未尽事宜重新达成协议并以《执行笔录》的形式进行了确认。故肖浩认为“一楼大厅”还存在争议并认为应扣减部分租金及赔偿延误的违约金理由不能成立，本院不予支持。三、关于裕华公司认为一审计算逾期支付租金的违约金的方法错误的问题，经查，从《裕华酒店租赁合同》第七条第2项所约定的“乙方逾期向甲方支付租金，每逾期一日，由甲方按乙方月租金的1‰向乙方收取逾期付款违约金。”的内容来看，逾期一日应付违约金数额的计算标准是按“月租金的1‰”计算。现裕华公司上诉认为应按“年租金”标准来计算逾期付款违约金的请求，因不符合双方合同的约定，故本院对该上诉理由不予支持。四、关于肖浩、王建萍、吉泰酒店对欠付的租金及违约金是否应承担连带责任的问题，肖浩与王建萍系夫妻关系，案涉租赁合同发生在二人夫妻关系存续期间。且从现已发生法律效力的（2020）黔26民终2863号民事判决书所认定的事实及本案查明的事实来看，肖浩租赁裕华公司的案涉租赁物后，与其妻子王建萍成立了“黔东南州吉泰酒店有限责任公司洗马河分店”并共同经营管理。王建萍虽然不是租赁合同的相对人，但基于夫妻身份关系及共同经营的关系，由此而产生的应付租金属于夫妻共同债务，应由夫妻共同偿还。肖浩以个人名义签订租赁合同后，虽然把租赁物作为黔东南州吉泰酒店有限责任公司洗马河分店的经营性资产，但该资产并不是以吉泰酒店的名义租赁，吉泰酒店不是租赁合同的相对人，不应承担支付租金的义务。综上所述，上诉人裕华公司的上诉请求有部分成立，本院予以部分支持。上诉人肖浩的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第一千零六十二条、第一千零六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初14859号民事判决第一项、第二项、第四项，即维持“一、本诉被告肖浩于本判决生效之日起30日内支付本诉原告贵州省黔东南州裕华房地产开发有限责任公司房屋租金150万元。”“二、本诉被告肖浩于本判决生效之日起30日内支付本诉原告贵州省黔东南州裕华房地产开发有限责任公司逾期支付租金违约金269046元。”“四、驳回反诉原告肖浩的反诉请求。”的判决内容。二、撤销贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初14859号民事判决第三项，即撤销“三、驳回本诉原告贵州省黔东南州裕华房地产开发有限责任公司的其余诉讼请求。”的判决内容。三、王建萍对肖浩的上述债务承担连带责任。四、驳回本诉原告贵州省黔东南州裕华房地产开发有限责任公司的其余诉讼请求。一审案件受理费43376元，由贵州省黔东南州裕华房地产开发有限责任公司负担22655元，肖浩、王建萍负担20721元。反诉案件受理费14614元，由反诉原告肖浩负担。二审案件受理费39091元，由上诉人贵州省黔东南州裕华房地产开发有限责任公司承担22000元，由肖浩、王建萍承担17091元。本判决为终审判决。审判长  王山地审判员  王 莉审判员  龙集东二〇二一年七月三十日书记员  杨绍鑫