吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2021）吉2401民初5284号原告：曾文华，男，汉族，延边华商房地产开发有限公司物业经理，住吉林省延吉市进学街。委托诉讼代理人：杨帆，吉林吉延律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭起，吉林吉延律师事务所律师。被告：张慧敏，女，汉族，个体工商户，户籍所在地吉林省延吉市进学街。原告曾文华与被告张慧敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曾文华及其委托诉讼代理人杨帆到庭参加诉讼。被告张慧敏经本庭传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的《房屋租赁合同》；2.判令被告立即从租赁房屋腾迁；3.判令被告支付欠付的租赁费及物业费683,000元；4.判令被告向原告支付欠付租金的违约金70,300元；5.判令被告向原告支付占用租赁房屋的占有使用费，自起诉之日起至实际腾迁之日止，按照日租金1128元标准计算（412,000元÷365天=1128元/日）；6.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2018年8月签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于融城国际靠南的一、二楼门市房租赁给被告，被告用于经营贵妇人皮草店。双方对租金及租赁期限等进行了明确约定，但被告违约拖欠房屋租金。经原告多次催要，被告虽与原告签订《还款协议书》却迟迟不能支付租金。2020年8月10日为止租金是559,577元，计算到2021年4月21日起诉之日是703,000元，扣除被告支付的2万元，为683,000元。按照合同约定及《还款协议书》约定，原告有权解除合同，被告除支付租金外，还应承担欠付租金的违约金。综上，原告提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告未答辩。本院经审理查明：2018年8月原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租位于延吉市局子街101号、融城国际东侧靠南的一、二楼门市房，面积1438.83㎡，乙方租赁此房屋作为商业用房；租赁期限共计五年，自2018年4月18日至2023年5月17日止；乙方租赁此房屋前三年的年租金为412,000元，第四、五年年租金为414,000元，年租金每半年缴纳一次；为了确保合同的履行，乙方在本合同签定同时，向甲方交纳履约保证金25,000元，与首期租金一起支付给甲方。合同终止后，若乙方没有任何违规、违纪或违约事项和遗留问题等，合同期满30天后甲方无息退还履约服务保证金；乙方应依本合同约定及时、足额履行商铺场地租金等商铺所有相关费用的支付义务，租赁期间，乙方自行承担因经营业而发生的水费、电费、物业管理服务费；甲方收取每年的物业费13,000元，乙方应在每年的11月20日前缴纳，逾期超过15日不缴纳，甲方有权解除本合同；违约责任，如乙方不按时交纳租金、保证金，超期部分甲方按所欠租金的千分之二元每日收取滞纳金。逾期超过l5日不缴纳房租，甲方有权解除本合同，并没收保证金。乙方在租赁期间内有其他违约行为的，应向甲方承担年租金的10%的违约金。合同履行过程中，因被告一直拖欠租金、物业费等费用，2018年10月11日到2020年10月20日期间，双方多次达成还款协议。2020年10月20日最后一次还款协议的内容主要为：甲、乙双方于2018年8月10日签订房屋租赁合同，约定乙方租赁甲方位于延吉市局子街101号，融城国际东侧靠南一、二层的房屋经营贵妇人皮草，年租金412,000元，物业费1万元，合计每年422,000元（按每年12个月计算，租金月折合34,333元/月；按每年365天计算，租金日折合1129元/日）；乙方自2019年4月18日起，开始拖欠租金，其明细如下：l.2019年4月18日-2019年8月10日，共计113天，合计租金127,577元（113天）。2019年物业费1万元。总合计137,577.00元。2.2019年8月10日-2020年8月9日年租金412,000.00元，2020年物业费1万元，合计422,000元。3.2020年8月10日-2021年8月9日年租金343,330.00元，2021年物业费1万元。（因2020年新冠肺炎疫情，甲方给予免租两个月优惠政策，本年度协议期租金优惠后为343,330.00元）；由于乙方资金困难一直未履行该还款义务，经甲乙双方协商，乙方承诺按如下方式偿还2019年4月8日-2020年8月10日租期内租金及物业费，合计559,577.00元：乙方于2020年11月18日前偿还租金款139.894元，于2020年12月18日前偿还租金139，894，2021年1月18日前偿还租金139,894元，2021年2月18日前偿还租金139,894元；如果乙方有一期未按上述时间足额给付，则甲方有权对乙方进行强制清退处理，一切因此产生的不良后果均由乙方承担。甲方因维护自身权益产生的各项费用（包括但不限于诉讼费、保全费、鉴定费、律师费、执行费等）由乙方承担，同时乙方还须向甲方支付所欠租金款总额20%的违约金；按照之前甲、乙、双方签订的还款协议规定，乙方不能按时清偿的，甲方有权解除房屋租赁合同，乙方除缴纳全部租金外，按合同约定超期部分，甲方按所欠租金的千分之二收取滞纳金；2020-2021年租金自乙方偿还559,577元后双方另行协商，但偿还周期不得多于六个月。签订该还款协议后，2020年12月2日被告向原告支付租金5万元，2021年1月18日被告向原告支付租金2万元，共计7万元。以上事实有原告提交的《房屋租赁合同》《还款协议书》七份证据及当事人陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告从合同履行两个月开始就持续性地拖欠租金，应向原告承担违约责任。原告要求解除双方的房屋租赁合同、被告腾退房屋、被告自原告起诉之日起至被告实际腾退房屋之日止按照日租金1128元标准计算向原告支付房屋占有使用费的诉讼请求符合双方的合同约定，本院予以支持。对原告要求被告支付2021年4月21日止租金683,000元的诉讼请求，本院认为，双方2020年10月20日签订的还款协议确定2019年4月8日至2020年8月10日租期内原告拖欠的租金及物业费合计559,577元；2020年8月10日-2021年8月9日因2020年新冠肺炎疫情，原告给予被告免租两个月优惠政策，租金优惠后为343,330.00元。故至原告起诉前一日的2021年4月21日止的租金应为559,577元＋1129元/日×253日（2020年8月10日-2021年4月21日）－34,333元/月×2个月=776,548元。扣除被告已支付的7万元、被告已支付的保证金25,000元与2021年上半年物业费5000元的差额2万元，被告应支付的租金及物业费为为686,548元，原告按683,000元主张，本院予以支持。根据双方的约定，被告应支付所欠租金款总额20%的违约金，应为686,548元×20%=137,309.60元。庭审中原告主张按照欠付租金总数的10%计算，本院予以支持，为68,300元。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告曾文华与被告张慧敏的房屋租赁合同。二、被告张慧敏于本判决发生法律效力之日起十五日内将延吉市局子街101号，融城国际东侧靠南的一、二楼，面积1438.83㎡门市房腾退给原告曾文华。三、被告张慧敏于本判决发生法律效力之日立即向原告曾文华支付2021年4月21日止的租金683,000元、违约金68,300元。四、被告张慧敏自2021年4月22日起至实际腾退房屋之日止，按照日租金1128元标准计算向原告曾文华支付房屋占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,313元，减半收取5,656.50元（原告曾文华已预交12,533元），由被告张慧敏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员  徐丽华二〇二一年七月十五日书记员  赵卿缘