绥中县人民法院民 事 判 决 书（2021）辽1421民初1177号原告：李平，女，汉族，1991年5月12日出生，住河北省三河市燕郊开发区，现住天津市蓟县。委托诉讼代理人：张盛光，系辽宁群声律师事务所律师。被告：绥中鑫宏房地产开发有限公司，地址辽宁省绥中县滨海经济区25号2-18。统一社会信用代码9121142157426868X5。法定代表人：李春芳，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：王斌，男，汉族，1955年10月20日出生，住河北省秦皇岛市海港区，系该公司员工。委托诉讼代理人：李万玲，女，汉族，1968年12月28日出生，住河北省秦皇岛市海港区，系该公司员工。原告李平与被告绥中鑫宏房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月10日受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李平及其委托诉讼代理人张盛光，被告绥中鑫宏房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王斌、李万玲，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李平向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决解除原、被告签订的商品房买卖合同；2.请求法院判决被告返还原告购房款155900.00元，并支付违约金；3.请求法院判决被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年8月29日，原告与被告经协商签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的鑫宏盛世小区7-2-1601室住宅楼一套，房屋面积103.18平方米。合同约定被告应于2018年12月31日前向原告交付房屋，至今未交房，不具备交房条件。原告依合同如期交付购房的首付款155900.00元，依合同余款应以按揭贷款的方式支付，但是由于被告原因导致原告无法办理商业贷款，并且原告所购买房屋已被法院另案执行进入拍卖程序，被告已无法履行交付房屋的合同义务，被告的行为严重违反了合同的约定，极大损害原告合法权益。综上，原告为了维护合法权益，依相关法律规定，诉至法院，请求支持原告诉求。被告绥中鑫宏房地产开发有限公司辩称，原告的诉讼请求及事实理由与事实不符。我公司只收到2万元定金，其余购房首付款原告并没有交给被告。我公司不应当退还购房定金，因为双方签订的认购书，在认购书中明确约定原告在五个工作日内与被告签订商品房买卖合同，同时交齐剩余购房款。但原告并没有按照认购书约定的时间与被告签订商品房买卖合同，也没有交付剩余的购房款。原告已经构成违约，依据合同法规定原告违约，购房定金不予退还。剩余的购房首付款原告并没有交给被告，交给了三河信誉房地产经纪公司，原告应向该公司主张其余的首付款返还的权利。被告没有返还的义务。另外导致原告所购房屋被查封的过错在原告，如果原告按照双方的认购书履行合同义务，按订购书所约定的时间与被告签订商品房买卖合同，并同时交齐剩余购房款，被告能及时为其办理本案手续，不可能导致后来被法院查封的后果。因此原告应当对此承担相应的责任，而被告没有责任，不构成违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并载卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月30日，原告李平与被告绥中鑫宏房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，双方约定原告李平购买鑫宏盛世7幢楼2单元16层1号房屋，同时约定：“……第六条计价方式与价款：该商品房单价为每平方米5000.00元，总价款为515900.00元……买受人应当于2017年8月29日前支付首期房价款155900.00元，余款340000.00元向中国建设银行绥中支行申请贷款支付……出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房……第十二条逾期交付责任……1.按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加。（1）逾期在30日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满至次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过30日（该期限应当于本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照1%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金……”2017年8月29日，原告李平向被告绥中鑫宏房地产开发有限公司交纳房屋首付款155900.00元，被告绥中鑫宏房地产开发有限公司为原告李平出具收据。后案涉房屋被绥中县人民法院另案查封，该合同已无法履行。现原告将被告诉至法院请求依法裁判。本院认为，商品房预售合同是指当事人之间就达成的房地产开发商把正在建设中的房屋预先售给承购人，承购人支付定金或者房屋价款的合同。原告李平与被告绥中鑫宏房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应为有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，案涉房屋已由绥中县人民法院另案查封，合同目的无法实现，故该《商品房买卖合同（预售）》应予解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”被告绥中鑫宏房地产开发有限公司应当承担返还原告李平购房首付款155900.00元并给付违约金的民事责任。关于违约金，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》中约定：“同时出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。”故本院支持原告李平获得全部房价款515900.00元×1%=5159.00元违约金。综上所述，原告李平的合理诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、解除原告李平与被告绥中鑫宏房地产开发有限公司之间于2017年9月30日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、被告绥中鑫宏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李平返还购房首付款155900.00元，并给付违约金5159.00元。案件受理费减半收取1760.50元（原告预交3418.00元），保全费1270.00元，由被告绥中鑫宏房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。审 判 员 张岐民二〇二一年七月一日法官助理 董天舒书 记 员 郭艳艳本判决书所援引的相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。