福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽01民终5438号上诉人（原审被告、反诉原告）:陈泽斌，男，1995年1月9日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。委托诉讼代理人：王星泽，北京市盈科（福州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：福州福师上美文创有限公司，住所地福建省福州市仓山区建新镇后巷路4号金山工业集中区浦上片仓山园41号楼1层01室。法定代表人：郭又新，执行董事。委托诉讼代理人：陈晞，男，该公司物业负责人。委托诉讼代理人：陈开放，福建汇德律师事务所律师。上诉人陈泽斌因与被上诉人福州福师上美文创有限公司（以下简称“福师上美公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2021）闽0104民初827号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈泽斌上诉请求：撤销一审判决，改判驳回福师上美公司的一审诉讼请求，支持陈泽斌的一审反诉请求，或发回重审。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，陈泽斌是在违背真实意思的情况下签订了《补充协议》。1.陈泽斌租用讼争租赁场地系用于精酿酒吧经营，必须办理卫生许可证，即办理卫生许可证系福师上美公司的主要合同义务，如未办理卫生许可证即构成根本违约，陈泽斌经营精酿酒吧的目的就不能实现，也即合同签订之初就注定了合同根本无法履行。2.因讼争租赁场地无法办理卫生许可证，导致酒吧无法在“美团外卖”等线上平台上推广，也无法进行网络宣传及微信公众号推广，精酿酒吧至今从未正常经营，一审判决认定的“实际经营”纯系自救行动，系减损措施，来访顾客大多系亲朋好友的捧场和零星闲散客户，其营业收入相比于酒吧的租金、物业费及员工工资等大额开支，可谓是杯水车薪，入不敷出，即使在这种情况下，陈泽斌依然陆续支付房租和物业费，并非陈泽斌故意拖欠，而系精酿酒吧根本无法正常经营，没有正常营业收入所致。3.福师上美公司主张“因相关法律、政策的调整导致陈泽斌至今无法顺利取得卫生许可证，一定程度影响了陈泽斌已经开始经营的精酿酒吧的正常经营…”，但福师上美公司至今未举证证明。4.从《补充协议》可以看出福师上美公司刻意掩盖讼争租赁场地根本不能办理卫生许可证的事实，也直接印证了福师上美公司同意办理卫生许可证的虚假口头承诺。《补充协议》系在《租赁合同》签订之后近一年签订，陈泽斌已装修并安装了空调、音响等设备，此时如果不尽快经营就无法收回投资款，反而要支付利息及租金、物业费、员工工资等大额开支，福师上美公司正是利用陈泽斌进退两难的危困状态，通过连哄带骗、威逼利诱等欺诈、胁迫手段，使陈泽斌在违背真实意思的情况下签订了《补充协议》。二、一审判决采用双重标准，有意偏袒福师上美公司。1.福师上美公司至今未提供讼争租赁场地的建设工程规划许可证，依法应认定租赁合同无效。2.《补充协议》关于无法办理卫生许可证的确认和减租等约定，是福师上美公司同意办理卫生许可证的虚假口头承诺的直接证据，但一审判决认定陈泽斌提交的证据不足以证明福师上美公司在签订租赁合同前承诺讼争租赁场地可办理卫生许可证及陈泽斌对于是否要继续履行租赁合同已经过充分考虑，有意偏袒福师上美公司。3.经查，相同地段同等面积不能办理卫生许可证的工业厂房市场租金约为12800元/月（40元/㎡×320㎡），可见《租赁合同》《补充协议》的约定显失公平。4.陈泽斌提供了案涉精酿酒吧装修及设备明细，证明租赁合同签订后陈泽斌即按经营精酿酒吧的标准装修并安装了空调、音响等设备，合计支出725317元，陈泽斌的装修和设备损失是客观存在的。三、一审判决适用法律错误。福师上美公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回陈泽斌的上诉请求，维持原判。二、在没有法律规定和合同约定的情况下，陈泽斌单方面主张办理其经营酒吧的卫生许可证是福师上美公司的义务，没有任何事实和法律依据。三、卫生许可证无法办理是2019年福州市开展违反房屋使用用途进行商业经营行为专项整治的结果，与福师上美公司无关，陈泽斌本可以要求解除《租赁合同》，但陈泽斌在已经实际利用租赁场地经营近一年和不解除《租赁合同》的情况下，与福师上美公司签署并履行《补充协议》，且陈泽斌也实际利用租赁场地进行酒吧经营至今年初，至今拒不移交租赁场地，一审法院根据相关法律规定和《租赁合同》《补充协议》约定，判决陈泽斌承担各项法律责任，有充分的事实和法律依据。四、陈泽斌一方面利用福师上美公司提供的租赁场地产权证及其他材料办理了以其妻子沈佳惠为负责人、以租赁场地为经营住所地的个体工商户营业执照，一方面又以福师上美公司在一审中没有提供租赁场地建设工程规划许可证为由，主张《租赁合同》无效，严重不诚信，且陈泽斌至今未提交相应证据证明其主张。五、《补充协议》是为了解决因租赁场地无法办理卫生许可证影响经营和陈泽斌一直未按《租赁合同》缴交租金而引发的争议所签订的，是陈泽斌和福师上美公司在明知卫生许可证最终可能无法办理的情况下，在平等、自愿基础上对继续履行《租赁合同》做出相应调整和变更的合意，对福师上美公司和陈泽斌都有法律约束力。如今陈泽斌在已经实际使用租赁场地进行经营并实际享受福师上美公司给予的租金减免等优惠的情况下，违反《租赁合同》《补充协议》的约定，长时间拖欠租金、物业费，并在《租赁合同》《补充协议》已被福师上美公司依法行使约定解除权而解除的情况下，至今拒不向福师上美公司交还租赁场地，甚至在其已经将租赁场地内主要设施设备搬离的情况下，继续霸占租赁场地。福师上美公司向一审法院起诉请求：1.陈泽斌立即搬离福州市仓山区浦上工业区××路××号金山工业集中区仓山园××栋一层X号××单元，并将租赁场地交还给福师上美公司；2.陈泽斌立即向福师上美公司支付截止到2020年4月15日止的拖欠租金、物业费153387.6元；3.陈泽斌按照32000元/月的标准向福师上美公司支付自2020年4月16日至陈泽斌实际搬离租赁场地之日的租赁场地占用费；4.履约保证金60800元归福师上美公司所有；5.本案诉讼费用全部由陈泽斌承担。陈泽斌向一审法院提出反诉请求：1.撤销双方于2018年11月15日签订的《福州福师上美文创有限公司租赁合同》及2019年5月1日签订的《补充协议》；2.福师上美公司立即向陈泽斌返还房租318000元；3.福师上美公司立即向陈泽斌返还履约保证金32000元；4.福师上美公司立即向陈泽斌赔偿经济损失600000元；5.本案本诉、反诉诉讼费由福师上美公司承担。一审法院认定事实：2018年11月15日，福师上美公司与陈泽斌签订一份《福州福师上美文创有限公司租赁合同》，福师上美公司将座落于福州市仓山区浦上工业区××路××号金山工业集中区仓山园××栋一层X号××单元（建筑面积320平方米）出租给陈泽斌用于精酿酒吧经营，租期自2019年1月18日至2024年1月18日。合同第三条约定：陈泽斌应向福师上美公司支付履约保证金60800元，于协议签订后十日内付清，未按约定时间缴清保证金的，视为陈泽斌违约，福师上美公司有权拒绝陈泽斌进场，已缴保证金不予退还。合同第四条约定：1.每个月陈泽斌须向福师上美公司缴交租金30400元，每年租金的递增金额按照7%来计算，从第三年起开始计算递增；2.陈泽斌应于当月15日前一次性向福师上美公司支付当月租金（若需开票应支付应承担的税款），逾期支付租金和税款的，陈泽斌自愿承担拖欠租金和税款金额日3‰的违约金责任，逾期超过30日或在协议生效期间累计拖欠租金超过30日的，福师上美公司有权单方解除或终止合作协议，收回该区域，且履约保证金不予退还。合同第五条约定：2.陈泽斌需向福师上美公司缴纳物业管理费每月1600元。2019年1月24日，案外人沈佳慧（陈泽斌自述系其妻子）办理经营场所为讼争租赁场地的个体工商户登记手续，名称为“福州市仓山区摆渡人餐吧”，该餐吧有实际经营。2019年11月，福师上美公司与陈泽斌签订一份《补充协议》（协议落款时间为2019年5月1日，但福师上美公司及陈泽斌均确认系2019年11月补签），约定由于陈泽斌承租的场地系工业用房，因相关法律、政策的调整导致陈泽斌至今无法顺利取得卫生许可证，一定程度影响了陈泽斌已经开始经营的精酿酒吧的正常经营，而陈泽斌自2019年3月1日也已经按照双方之前签署的租赁合同缴纳租金，为平衡双方利益，双方经协商一致，自愿达成以下补充协议内容：一、为了补偿陈泽斌因无法正常办理卫生许可证而对目前的开业经营产生的不利影响，自2019年3月1日起的一年内，陈泽斌的租金调整为20000元/月，一年期满或者虽然一年期未满但陈泽斌可以正常取得卫生许可证之日起，陈泽斌的租金支付标准恢复到租赁合同约定的租金支付标准；二、陈泽斌经营过程中产生的水电费等其他费用由陈泽斌承担，福师上美公司只收取陈泽斌的租金及物业费，陈泽斌缴纳租金和物业费的时间以租赁合同约定的时间为准；四、陈泽斌应严格按照本协议第一条和第二条的约定及时、足额支付每月租金和物业费，如果陈泽斌逾期支付租金或物业费累计达三个月，福师上美公司有权单方面解除租赁合同，租赁关系解除后，陈泽斌履约保证金不予退还，陈泽斌应在收到福师上美公司解除租赁关系通知后的十日，从租赁房屋中搬离，租赁房屋的附着于房屋上的装修归属于福师上美公司，陈泽斌不得拆除，否则应赔偿福师上美公司损失；五、陈泽斌应在2019年12月30日之前还清2019年3月、4月、5月、10月、11月合计五个月未缴纳房屋租金100000元及11月水电费2033.54元，费用合计102033.54元，陈泽斌未按前述约定的期限支付前述款项，福师上美公司有权立即解除租赁关系，并要求陈泽斌按照租赁合同约定的逾期缴纳租金的违约金标准支付违约金。2020年4月9日，福师上美公司委托福建汇德律师事务所陈开放律师向陈泽斌邮寄《律师函》，要求陈泽斌于收到律师函的5日内向福师上美公司支付已欠缴截止至2020年4月30日的租金198560元、物业费21600元以及未支付的水电费9360.6元，如至2020年4月15日陈泽斌仍未支付前述租金、物业费和水电费，则《租赁合同》、《补充协议》宣告解除，履约保证金60800元不予退还，租赁场地装饰、装修归属福师上美公司，请陈泽斌务必在2020年4月25日前将租赁场地交还给福师上美公司，并向福师上美公司结清截止到实际交还租赁场地之日止的租金、物业费及水电费等费用。陈泽斌于次日签收该《律师函》。2021年2月1日，陈泽斌委托北京市盈科（福州）律师事务所王星泽律师向福师上美公司邮寄《律师函》，告知：2021年1月26日陈晞撬开租赁场地门锁，陈泽斌报警求助，次日陈晞又将租赁场地锁闭，陈泽斌再次报警求助，因福师上美公司物业服务缺失，租赁场地从2021年1月26日起均处于停水、停电状态，致使酒吧无法正常营业，故发函要求福师上美公司完善物业安保设施及加强安全监管，避免撬门、锁门等类似事件再次发生，并立即恢复租赁场地的供水、供电及相关物业服务。该《律师函》由福师上美公司法定代表人郭又新签收。同日，陈泽斌委托北京市盈科（福州）律师事务所王星泽律师向陈晞邮寄《律师函》，要求陈晞停止针对租赁场地的撬门、锁门等行为，解除对租赁场地及陈泽斌的人身威胁和财产妨害，以恢复酒吧的正常营业，并向陈泽斌赔礼道歉。该《律师函》由陈晞签收。另查明，因福师上美公司与陈泽斌对租赁场地的使用发生争议，福师上美公司对租赁场地采取加锁、断电等措施，陈泽斌及沈佳慧于2021年1月26日、27日报警。2021年3月10日，福师上美公司欲对租赁场地采取腾空措施，陈泽斌于当日报警。一审法院认为，福师上美公司与陈泽斌签订的《福州福师上美文创有限公司租赁合同》及《补充协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应按照约定履行合同义务。陈泽斌辩称福师上美公司作出讼争租赁场地可办理卫生许可证的虚假口头承诺，存在欺诈，同等地段不能办理卫生许可证的租金远低于讼争租赁场地的租金，显失公平，要求撤销双方签订的租赁合同及补充协议。一审法院认为，陈泽斌提交的证据不足以证明福师上美公司在签订租赁合同前承诺讼争租赁场地可办理卫生许可证，陈泽斌作为具有完全民事行为能力的成年人，在承租讼争租赁场地前应审慎考察是否可经营精酿酒吧，且补充协议系在租赁合同签订之后近一年签订的，可证实陈泽斌对于是否要继续履行租赁合同已经过充分考虑，陈泽斌辩称福师上美公司利用陈泽斌处于进退两难的危困状态和年少无知、缺乏判断能力等情形与陈泽斌签订补充协议，没有依据，一审法院不予采信。根据补充协议第五条约定，双方经结算，陈泽斌尚欠2019年3月、4月、5月、10月、11月合计五个月的房屋租金100000元及11月水电费2033.54元，合计102033.54元，陈泽斌应在2019年12月30日之前还清，但陈泽斌未按约还清，根据补充协议第四条约定，福师上美公司有权解除租赁合同并不予退还履约保证金。福师上美公司委托律师向陈泽斌邮寄《律师函》要求陈泽斌支付截止至2020年4月30日的租金、物业费、水电费，如至2020年4月15日陈泽斌仍未支付，则《租赁合同》、《补充协议》宣告解除，然陈泽斌未于2020年4月15日付清相关费用，故《租赁合同》及《补充协议》于2020年4月16日解除。现福师上美公司诉请陈泽斌搬离讼争租赁场地交还福师上美公司，并不予退还履约保证金，符合协议约定，一审法院予以支持。关于履约保证金的金额，租赁合同约定陈泽斌应向福师上美公司支付履约保证金60800元，于协议签订后十日内付清，未按约定时间缴清保证金的，视为陈泽斌违约，福师上美公司有权拒绝陈泽斌进场，已缴保证金不予退还，但在合同履行过程中陈泽斌仅支付履约保证金32000元，而福师上美公司未拒绝陈泽斌进场，且未向陈泽斌催缴剩余履约保证金，应视为双方对履约保证金金额的变更，故陈泽斌支付的履约保证金32000元归福师上美公司所有。关于陈泽斌欠缴的费用，根据补充协议及陈泽斌的付款情况（详见附表）可知，签订补充协议时，陈泽斌尚欠福师上美公司截止2019年12月17日的租金100000元，而2019年12月18日至2020年4月15日共产生租金90400元（20000元/月×3个月＋30400元/月），扣除陈泽斌于2020年1月13日、1月17日、4月15日分别支付的租金20000元、20000元、50000元，陈泽斌截止2020年4月15日尚欠租金100400元（100000元＋90400元-90000元），因福师上美公司自述2020年3月租金减免10%优惠3040元，故陈泽斌实际欠租金97360元。因陈泽斌自2019年3月18日起未支付物业费，故截止2020年4月15日尚欠物业费20800元（1600/月×13个月），因福师上美公司自述2020年2月物业费减半优惠800元，陈泽斌实际欠物业费20000元。福师上美公司诉请陈泽斌按32000元/月的标准支付自2020年4月16日起至实际搬离租赁场地之日的占用费（含物业费），一审法院予以支持，但应扣除陈泽斌于2020年4月16日之后支付的占用费80000元。陈泽斌反诉诉请撤销《福州福师上美文创有限公司租赁合同》及《补充协议》，如前文分析，陈泽斌提交的证据不足以证明福师上美公司存在欺诈及合同显失公平的情况，故对于陈泽斌的该项诉请一审法院不予支持，陈泽斌要求福师上美公司返还租金318000元及履约保证金32000元，一审法院亦不予支持。陈泽斌要求福师上美公司赔偿经济损失600000元，没有依据，一审法院不予支持。本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、陈泽斌于本判决生效之日起十日内搬离福州市仓山区浦上工业区后巷路4号金山工业集中区仓山园41栋一层X号01单元并交还福州福师上美文创有限公司；二、陈泽斌于本判决生效之日起十日内向福州福师上美文创有限公司支付截止2020年4月15日的租金97360元及物业费20000元，并按32000元/月的标准支付自2020年4月16日起至实际搬离租赁场地之日的含物业费在内的占用费（应扣除已支付的80000元）；三、陈泽斌支付的履约保证金32000元归福州福师上美文创有限公司所有；四、驳回福州福师上美文创有限公司的其他诉讼请求；五、驳回陈泽斌的全部反诉请求。本诉案件受理费7168元，由福州福师上美文创有限公司负担1308元，陈泽斌负担5860元；反诉案件受理费10608元，由陈泽斌负担。二审中，福师上美公司向本院提交产权证复印件及《福州立隆工艺品有限公司租赁合同书》，拟证明案涉标的物系具有合法产权的合法建筑，福师上美公司从产权人处承租房屋后有权对外部分出租，案涉合同依法有效。本院经审查认为，福师上美公司提交的上述材料真实性可以确认，本院予以采信。根据在案证据，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，案涉场地所在的坐落于福州市仓山区房屋归福州立隆工艺品有限公司所有。2018年2月8日，福州立隆工艺品有限公司与福师上美公司签订《租赁合同书》，该合同书第七条第三项“乙方权利”约定“乙方可以根据经营需要将部分租赁场地转租给他人，但不得将租赁场地进行整体转租”。2021年1月26日，福师上美公司对案涉场地进行断电。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点有二，一是福师上美公司与陈泽斌签订的《福州福师上美文创有限公司租赁合同》及《补充协议》的合同效力认定问题；二是双方的诉请能否得到支持的问题。焦点一，经查，案涉场地所在的坐落于福州市仓山区房屋归福州立隆工艺品有限公司所有。2018年2月8日，福州立隆工艺品有限公司与福师上美公司签订《租赁合同书》，该合同书第七条第三项“乙方权利”约定“乙方可以根据经营需要将部分租赁场地转租给他人，但不得将租赁场地进行整体转租”，可见案涉场地属具备合法产权的建筑物，福师上美公司具备进行转租的权利来源，陈泽斌关于案涉场地未取得建设规划许可证、案涉合同无效的主张，与事实相悖，本院不予采信。陈泽斌上诉主张福师上美公司故意隐瞒案涉场地的用途为“工业厂房”，上述合同系福师上美公司采用欺诈、胁迫手段使陈泽斌在违背真实意思的情况下订立，对此福师上美公司予以否认，而陈泽斌提交的证据并不能证明其主张，本院不予采信。案涉合同未就福师上美公司协助办理卫生许可证进行约定，本案现有证据亦无法证实福师上美公司曾许诺案涉场地具备办理卫生许可证的条件，故陈泽斌关于案涉场地无法办理卫生许可证、福师上美公司存在违约的主张，亦缺乏依据，本院不予支持。陈泽斌还主张同等地段不能办理卫生许可证的店面租金远低于案涉场地的租金，显失公平，对此本院认为，陈泽斌作为具有完全民事行为能力的成年人，在承租案涉场地前应审慎考察是否符合其经营需要，应就其订立的合同承担相应法律责任。综上，福师上美公司与陈泽斌签订的《福州福师上美文创有限公司租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应按照约定履行合同义务。陈泽斌关于案涉合同无效、存在欺诈或显失公平应予撤销等主张，均因缺乏依据，本院不予支持。焦点二，根据合同约定，陈泽斌逾期支付租金和税款的，自愿承担拖欠租金和税款金额日3‰的违约金责任，逾期超过30日或在协议生效期间累计拖欠租金超过30日的，福师上美公司有权单方解除或终止合作协议，收回该区域，且履约保证金不予退还。补充协议第五条约定，双方经结算，陈泽斌尚欠2019年3月、4月、5月、10月、11月合计五个月的房屋租金100000元及11月水电费2033.54元，合计102033.54元，陈泽斌应在2019年12月30日之前还清，陈泽斌未按前述约定的期限支付前述款项，福师上美公司有权立即解除租赁关系，并要求陈泽斌按照租赁合同约定的逾期缴纳租金的违约金标准支付违约金。嗣后，陈泽斌仍未按约还清，违约事实清楚，一审法院根据福师上美公司向陈泽斌寄送的《律师函》认定《租赁合同》及《补充协议》于2020年4月16日解除，并没收履约保证金，具有合同及法律依据，本院予以认同。陈泽斌要求福师上美公司返还租金318000元、履约保证金32000元、赔偿经济损失600000元，没有依据，本院不予支持。合同解除后，作为承租方，陈泽斌仍应向福师上美公司支付拖欠的租金、物业费及合同解除后的占用费。二审中，双方就陈泽斌付款情况及欠缴费用均不持异议，本院对一审法院认定的合同解除前的拖欠租金及物业费予以认可，陈泽斌虽未搬离案涉场地，但福师上美公司于2021年1月26日对案涉场地断电至今，势必影响陈泽斌对案涉场地的使用功能，有鉴于此，结合本案合同履行的实际情况，本院依法认定合同解除后至2021年1月26日期间的房屋占用费按照32000元/月、2021年1月27日至实际搬离租赁场地之日止的房屋占用费按22400元/月（32000元/月×70%）的标准计付，一审法院未考虑上述情形，对房屋占用费的认定有失妥当，本院予以纠正。综上，陈泽斌的上诉请求不能成立，予以驳回。一审法院对房屋占用费的认定有失妥当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持福建省福州市仓山区人民法院（2021）闽0104民初827号民事判决第一项、第三项、第五项；二、撤销福建省福州市仓山区人民法院（2021）闽0104民初827号民事判决第二项、第四项；三、陈泽斌于本判决生效之日起十日内向福州福师上美文创有限公司支付截止2020年4月15日的租金97360元及物业费20000元，并按32000元/月的标准支付自2020年4月16日起至2021年1月26日的含物业费在内的占用费298666元，按22400元/月的标准支付自2021年1月27日起至实际搬离租赁场地之日的含物业费在内的占用费（应扣除已支付的80000元）；四、驳回福州福师上美文创有限公司的其他一审诉讼请求；五、驳回陈泽斌的上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费7168元，由福州福师上美文创有限公司负担1308元，陈泽斌负担5860元；反诉案件受理费10608元，由陈泽斌负担。二审案件受理费10608元，由陈泽斌负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴筱洲审 判 员 陈雁兰审 判 员 符海燕二〇二一年七月三十日法官助理 龚 蓉书 记 员 林冠君