广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤06民终10884号上诉人（原审被告）：广东广佛智城集团有限公司，住所地广东省佛山市南海大沥镇。法定代表人：黄河。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯嫣红，女，汉族，1976年5月21日出生，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：梁斯颖，广东卓盈律师事务所律师。上诉人广东广佛智城集团有限公司（以下简称智城公司）因与被上诉人冯嫣红租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2021）粤0605民初7395号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院审理后，综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：“一、确认原告冯嫣红与被告广东广佛智城集团有限公司于2016年4月23日签订的《物业使用权转让合同》中约定的物业使用权出让期限超出二十年的部分无效；二、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让费308990元及支付利息（以308990元为本金自2021年3月22日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）予原告冯嫣红；三、驳回原告冯嫣红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费3780.26元、财产保全费2606.84元，合共6387.1元（原告已预交8859.92元），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。对原告多预交且应退还的受理费合共2472.82元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请,本院予以退还。”智城公司不服上述判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判驳回冯嫣红全部诉讼请求；2.由冯嫣红负担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定涉讼《物业使用权转让合同》约定的物业使用权转让期限超过二十年部分无效属适用法律错误。1.《物业使用权转让合同》包含使用权转让和使用权赠与两种法律关系。该合同是双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制规定。《中华人民共和国民法典》中“租赁期限不得超过二十年”的规定不属于效力性强制规定，不会导致合同无效。2.涉讼物业所在的广佛智城项目为集体土地入市项目，集体土地的租赁期限可以突破“租赁期限不得超过二十年”的规定。因此，该集体土地入市后所投资开发的物业在土地使用权租赁期限内可以依法使用或转让其使用权。二、退一步讲，即使一审法院认为涉讼《物业使用权转让合同》约定的物业使用权转让期限超过二十年部分无效，智城公司也无需退还转让金本金，更无需支付利息。1.《物业使用权转让合同》约定的转让金对应的为二十年有偿使用期限的价款，并不包含无偿赠送使用期限。2.涉讼《物业使用权转让合同》约定的物业交付时间是2017年12月31日，但涉讼物业竣工验收备案时间为2019年11月26日，因此实际履行的使用期限应自涉讼物业竣工验收备案次日起算更为合理。3.即使法院认定超过二十年部分无效，亦应当考虑双方对合同无效是否存在过错，不应将过错全部归责于智城公司。智城公司未强迫冯嫣红签订涉讼合同，也没有侵占其资金的故意，对合同无效没有过错。且冯嫣红一直以涉讼物业获得收益，并未遭受实际损失，故冯嫣红所谓的资金占用期间利息损失应由其自行承担，而不应再由智城公司支付利息。三、一审法院判决认定合同部分无效并退还部分款项与事实不符，且对智城公司并不公平。涉讼《物业使用权转让合同》为双方自愿签订、合法有效，不存在任何欺诈、胁迫的情形。冯嫣红在签订时即清楚知悉涉讼物业使用权的转让期限为二十年，转让期限届满后为赠送使用，智城公司并未收取相应对价，一审法院认定合同部分无效并退还部分款项与事实不符。冯嫣红答辩称，一、涉讼《物业使用权转让合同》实际属于租赁合同，合同约定的租赁期限超过二十年，违反法律规定，则约定的使用权转让期限超过二十年部分无效，合同无效或部分无效应当将无效部分取得的财产予以返还，一审判决适用法律正确。二、一审判决认定智城公司应向冯嫣红返还超过二十年的物业使用权转让金并自冯嫣红起诉，法院受理之日起计算利息并无不当。无论从涉讼物业约定交付时间之次日或涉讼物业竣工验收之日起算，《物业使用权转让合同》约定的租期仅在二十年范围内有效，故一审判决以合同约定的总物业使用权转让金总额乘以超出二十年租期天数所占总转让金比例计算智城公司应返还超过二十年部分相应比例的物业使用权转让金正确。一审法院判决由冯嫣红自行承担起诉之前的资金占用损失，已属于最低限度保护冯嫣红最基本的合法权益。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为,本案系租赁合同纠纷，综合双方当事人的诉辩，本案二审争议焦点：1.《物业使用权转让合同》的效力问题；2.智城公司是否需向冯嫣红退还转让金本金并支付利息。关于第一个焦点问题，根据《物业使用权转让合同》的约定可知，智城公司向冯嫣红让渡的是涉讼物业的使用权，符合租赁合同法律关系的法定构成要件，双方之间形成的是租赁合同关系。该合同在约定涉讼物业使用权转让期限的同时，又约定赠送期限，该赠送租赁期限的条款实际上是为规避法律对租赁期限最长不得超过二十年的限制所作，故涉讼物业的实际租赁期限应为《物业使用权转让合同》约定的租赁期限加赠送期限，该合同约定租赁期限超出二十年部分的约定无效。关于第二个焦点问题，冯嫣红根据《物业使用权转让合同》支付的使用权转让金对应的使用期限应为实际租赁期限即约定租赁期限加赠送期限，而租赁期限超出二十年部分的约定无效，智城公司因无效部分获得的转让金应当予以返还。智城公司以赠送期限为无偿使用上诉主张无需返还超出二十年期限部分的转让金理据不足，本院不予支持。至于智城公司上诉主张涉讼物业实际租赁期限应自涉讼物业竣工验收备案次日起算的问题，本院认为，《物业使用权转让合同》约定涉讼物业使用权的转让期限自合同签订之日起计算，故一审判决自合同签订之日起计算实际租赁期限正确，本院予以维持。智城公司的该项上诉主张理据不足，本院不予支持。关于智城公司应支付的利息问题，如前所述，《物业使用权转让合同》超出二十年租赁期限的约定无效，故智城公司占用冯嫣红支付的超出二十年租赁期限对应转让金所产生的利息属于不当得利，应当予以返还。一审法院根据双方对合同无效的过错程度并结合本案实际案情，酌定智城公司自冯嫣红起诉之日起支付该部分转让金的利息并无不当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7560.52元，由广东广佛智城集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 禤敏婷审 判 员 陈星星审 判 员 侯 进二〇二一年七月十五日法官助理 钟家欣书 记 员 陈 颖广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤06民终10884号上诉人（原审被告）：广东广佛智城集团有限公司，住所地广东省佛山市南海大沥镇。法定代表人：黄河。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯嫣红，女，汉族，1976年5月21日出生，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：梁斯颖，广东卓盈律师事务所律师。上诉人广东广佛智城集团有限公司（以下简称智城公司）因与被上诉人冯嫣红租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2021）粤0605民初7395号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院审理后，综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：“一、确认原告冯嫣红与被告广东广佛智城集团有限公司于2016年4月23日签订的《物业使用权转让合同》中约定的物业使用权出让期限超出二十年的部分无效；二、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让费308990元及支付利息（以308990元为本金自2021年3月22日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）予原告冯嫣红；三、驳回原告冯嫣红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费3780.26元、财产保全费2606.84元，合共6387.1元（原告已预交8859.92元），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。对原告多预交且应退还的受理费合共2472.82元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请,本院予以退还。”智城公司不服上述判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判驳回冯嫣红全部诉讼请求；2.由冯嫣红负担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定涉讼《物业使用权转让合同》约定的物业使用权转让期限超过二十年部分无效属适用法律错误。1.《物业使用权转让合同》包含使用权转让和使用权赠与两种法律关系。该合同是双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制规定。《中华人民共和国民法典》中“租赁期限不得超过二十年”的规定不属于效力性强制规定，不会导致合同无效。2.涉讼物业所在的广佛智城项目为集体土地入市项目，集体土地的租赁期限可以突破“租赁期限不得超过二十年”的规定。因此，该集体土地入市后所投资开发的物业在土地使用权租赁期限内可以依法使用或转让其使用权。二、退一步讲，即使一审法院认为涉讼《物业使用权转让合同》约定的物业使用权转让期限超过二十年部分无效，智城公司也无需退还转让金本金，更无需支付利息。1.《物业使用权转让合同》约定的转让金对应的为二十年有偿使用期限的价款，并不包含无偿赠送使用期限。2.涉讼《物业使用权转让合同》约定的物业交付时间是2017年12月31日，但涉讼物业竣工验收备案时间为2019年11月26日，因此实际履行的使用期限应自涉讼物业竣工验收备案次日起算更为合理。3.即使法院认定超过二十年部分无效，亦应当考虑双方对合同无效是否存在过错，不应将过错全部归责于智城公司。智城公司未强迫冯嫣红签订涉讼合同，也没有侵占其资金的故意，对合同无效没有过错。且冯嫣红一直以涉讼物业获得收益，并未遭受实际损失，故冯嫣红所谓的资金占用期间利息损失应由其自行承担，而不应再由智城公司支付利息。三、一审法院判决认定合同部分无效并退还部分款项与事实不符，且对智城公司并不公平。涉讼《物业使用权转让合同》为双方自愿签订、合法有效，不存在任何欺诈、胁迫的情形。冯嫣红在签订时即清楚知悉涉讼物业使用权的转让期限为二十年，转让期限届满后为赠送使用，智城公司并未收取相应对价，一审法院认定合同部分无效并退还部分款项与事实不符。冯嫣红答辩称，一、涉讼《物业使用权转让合同》实际属于租赁合同，合同约定的租赁期限超过二十年，违反法律规定，则约定的使用权转让期限超过二十年部分无效，合同无效或部分无效应当将无效部分取得的财产予以返还，一审判决适用法律正确。二、一审判决认定智城公司应向冯嫣红返还超过二十年的物业使用权转让金并自冯嫣红起诉，法院受理之日起计算利息并无不当。无论从涉讼物业约定交付时间之次日或涉讼物业竣工验收之日起算，《物业使用权转让合同》约定的租期仅在二十年范围内有效，故一审判决以合同约定的总物业使用权转让金总额乘以超出二十年租期天数所占总转让金比例计算智城公司应返还超过二十年部分相应比例的物业使用权转让金正确。一审法院判决由冯嫣红自行承担起诉之前的资金占用损失，已属于最低限度保护冯嫣红最基本的合法权益。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为,本案系租赁合同纠纷，综合双方当事人的诉辩，本案二审争议焦点：1.《物业使用权转让合同》的效力问题；2.智城公司是否需向冯嫣红退还转让金本金并支付利息。关于第一个焦点问题，根据《物业使用权转让合同》的约定可知，智城公司向冯嫣红让渡的是涉讼物业的使用权，符合租赁合同法律关系的法定构成要件，双方之间形成的是租赁合同关系。该合同在约定涉讼物业使用权转让期限的同时，又约定赠送期限，该赠送租赁期限的条款实际上是为规避法律对租赁期限最长不得超过二十年的限制所作，故涉讼物业的实际租赁期限应为《物业使用权转让合同》约定的租赁期限加赠送期限，该合同约定租赁期限超出二十年部分的约定无效。关于第二个焦点问题，冯嫣红根据《物业使用权转让合同》支付的使用权转让金对应的使用期限应为实际租赁期限即约定租赁期限加赠送期限，而租赁期限超出二十年部分的约定无效，智城公司因无效部分获得的转让金应当予以返还。智城公司以赠送期限为无偿使用上诉主张无需返还超出二十年期限部分的转让金理据不足，本院不予支持。至于智城公司上诉主张涉讼物业实际租赁期限应自涉讼物业竣工验收备案次日起算的问题，本院认为，《物业使用权转让合同》约定涉讼物业使用权的转让期限自合同签订之日起计算，故一审判决自合同签订之日起计算实际租赁期限正确，本院予以维持。智城公司的该项上诉主张理据不足，本院不予支持。关于智城公司应支付的利息问题，如前所述，《物业使用权转让合同》超出二十年租赁期限的约定无效，故智城公司占用冯嫣红支付的超出二十年租赁期限对应转让金所产生的利息属于不当得利，应当予以返还。一审法院根据双方对合同无效的过错程度并结合本案实际案情，酌定智城公司自冯嫣红起诉之日起支付该部分转让金的利息并无不当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7560.52元，由广东广佛智城集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 禤敏婷审 判 员 陈星星审 判 员 侯 进二〇二一年七月十五日法官助理 钟家欣书 记 员 陈 颖