广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）粤01民终9687号上诉人（原审原告）：关伟烙，男，1939年10月11日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市海珠区。上诉人（原审原告）：吴金华，女，1960年9月23日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市海珠区。上诉人（原审原告）：关伟铭，男，1945年6月13日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市海珠区。上诉人（原审原告）：苏英，女，1926年1月7日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市海珠区。上诉人（原审原告）：关焯华，男，1963年1月13日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市海珠区。上诉人（原审原告）：罗湛滔，男，1955年7月3日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市海珠区。上诉人（原审原告）：罗永滔，男，1960年8月3日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市海珠区。上诉人（原审原告）：罗耀滔，男，1962年11月11日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市海珠区。上述八上诉人的共同委托诉讼代理人：梁庆华，广东沁森律师事务所律师。上述八上诉人的共同委托诉讼代理人：徐春红，广东沁森律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑丽虹，女，1992年5月23日出生，汉族，住广东省广州市白云区。上诉人关伟烙、吴金华、关伟铭、苏英、关焯华、罗湛滔、罗永滔、罗耀滔（以下简称八上诉人）因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初12784号民事裁定，向本院提起上诉。本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法进行独任审理，现已审理终结。八上诉人共同上诉请求：1.撤销一审裁定，依法改判支持八上诉人的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、八上诉人与陈月女之间存在租赁关系，一审法院认为八上诉人并非涉案房屋的承租人属于事实认定错误，应予以改判。涉案房屋为陈月女夫家于解放前所建，后来陈月女一家迁至马来西亚，搬家时匆匆请求八上诉人及家人入住涉案房屋并代为看管。此后八上诉人与家人一直居住在涉案房屋，后广州市政府将涉案房屋收纳为华侨房并予代管。1983年9月1日，关伟烙代表全家与广州市海珠区房管局签署《房屋租赁合约》，承租涉案房屋。2008年12月，陈月女通过继承获得涉案房屋产权，但是八上诉人并不知晓涉案房屋的产权变动。后来陈月女通过诉讼要求八上诉人搬出房屋，并要求支付租金。此时，八上诉人才知道涉案房屋已被登记在陈月女名下，但在此之前，八上诉人一直都向房管局缴纳租金，还支付了涉案房屋的房产税、土地税等费用。因涉案房屋属于历史遗留问题，所以在八上诉人与陈月女物权纠纷诉讼期间，八上诉人还是居住在涉案房屋。在此期间，涉案房屋的产权属于不确定状态，八上诉人也一直以“承租人”的身份居住在涉案房屋，一直向陈月女支付涉案房屋租金，故八上诉人和陈月女之间的租赁关系一直处于存续状态，应该是直至八上诉人搬出时止。二、八上诉人虽然与陈月女未签订租赁合同，但是八上诉人一直居住在涉案房屋内，并向陈月女支付租金，双方存在事实的租赁关系。（一）1985年8月27日，广州市海珠区房地产管理局就涉案房屋发布通告，要求房产所有人于通告规定时间内到房管站申办领回房产手续，如未办理房屋就继续转为托产管理。该通告发布后并未有任何人办理领回手续。因此，涉案房屋仍属于代管房，八上诉人居住在涉案房屋属于有权占有，并一直履行《房屋租赁合约》，就算后来陈月女获得涉案房屋所有权，八上诉人仍继续履行租赁合同。（二）（2010）穗中法民五终字第1616号民事判决书中明确要求八上诉人向陈月女支付自2008年12月8日起至实际搬离涉案房屋止的“租金”，故法院也是确认双方存在租赁关系。如果双方不存在租赁关系，则八上诉人向陈月女支付的应该是“房屋占用费”而非“租金”。三、陈月女、郑丽虹恶意串通，在未告知八上诉人的情况下，陈月女将涉案房屋以远远低于市场标准的价格（50万元）出售给郑丽虹，在郑丽虹起诉八上诉人返还房屋时，才知道涉案房屋产权已转移，陈月女、郑丽虹的行为实际侵犯了八上诉人的优先购买权。四、因涉案房屋为历史遗留问题，八上诉人已在几十年前对该房屋进行了改建，当时被行政部门认定为“违章建筑”，八上诉人的实际居住面积为涉案房屋产权证上的建筑面积75平方米加上临时建筑303平方米。现八上诉人腾退了75平方米的房屋，但是郑丽虹再次起诉了八上诉人，要求八上诉人返还303平方米的土地，并将该临时建筑拆除，双方的矛盾进一步激化，如将涉案房屋转让给了八上诉人，则可以避免不必要的诉累及社会动荡。综上所述，八上诉人合法占有使用涉案房屋，且不具备房屋腾退条件，郑丽虹购买涉案房屋损害八上诉人的权益。一审法院认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院在查明事实后撤销一审判决，依法改判。八上诉人共同向一审法院起诉请求：1.确认陈月女与郑丽虹就海珠区同福西路龙庆北街××号房屋签订的《广州市存量房买卖合同》无效；2.八上诉人对海珠区同福西路龙庆北街××号房屋享有以同等条件优先购买的权利；3.要求以同等条件（即50万元）购买海珠区龙庆北8号房屋；4.陈月女、郑丽虹因侵犯八上诉人优先购买权所造成的损失计人民币50万元（暂计）；5.本案的诉讼费由陈月女、郑丽虹承担。一审法院经审理查明：1983年9月1日，海珠区房管局与关伟烙签订《房屋租赁合约》，约定由关伟烙租用龙庆北八号房屋，其中合同第15条约定：“乙方承租甲方代管、托管、‘双代’房，在发还原房主时，甲方得终止租约。”2008年12月8日，广州市国土资源和房屋管理局向陈月女核发了海珠区同福西路龙庆北街××号的《房地产权证》，该《房地产权证》载明：房屋建筑结构为混合和砖木，建筑面积为75.949平方米，土地自用面积为289.7398平方米，附记注明“另有临时建筑303.7152平方米”。2009年，陈月女向广州市海珠区人民法院（以下简称海珠法院）提起两案诉讼，案号分别为（2009）海民三初字第392号（以下简称392号案）以及（2009）海民三初字第437号（以下简称437号案）。在392号案中，陈月女起诉请求该案被告关伟烙、第三人苏英、关伟铭、吴金华、关焯铿迁出涉案房屋并支付从2008年1月5日起至实际交回房屋之日止的租金；在437号案中，陈月女起诉请求该案被告罗湛滔、罗永滔、罗耀滔迁出涉案房屋并支付从2008年1月12日起至实际交回房屋之日止的租金。2009年12月15日，海珠法院分别作出（2009）海民三初字第392号判决书以及（2009）海民三初字第437号判决书，均认定涉案房屋曾被房管部门代管，关伟烙、苏英、关伟铭、吴金华、关焯铿、罗湛滔、罗永滔、罗耀滔已在该屋居住多年，现没有搬迁去向，暂不具备搬迁条件，故分别判决：关伟烙、苏英、关伟铭、吴金华、关焯铿在该判决生效之日起十日内向陈月女支付从2008年12月8日起至该判决生效之日止的租金（建筑面积为53.581㎡）；罗湛滔、罗永滔、罗耀滔在该判决生效之日起十日内向陈月女支付从2008年12月8日起至该判决生效之日止的租金（建筑面积为22.368㎡）；驳回陈月女其他诉讼请求。392号案以及437号案判决作出后，陈月女以及关伟烙、苏英、关伟铭、吴金华、关焯铿、罗湛滔、罗永滔、罗耀滔均不服一审判决，分别向本院提起上诉。2010年10月14日，本院作出（2010）穗中法民五终字第1317号民事判决书，认为“自2008年12月8日广州市国土资源和房屋管理局核发涉案海珠区同福西路龙庆北街××号的《房地产权证》之日起，陈月女有权以所有权人身份对该地址房屋行使占有、使用、收益、处分的所有权权能。罗湛涛等并未提供相关证据证明其使用属于陈月女所有房屋范围内的涉案同福西路龙庆北8号之一存在合同依据或其他法律依据，故陈月女以所有权人身份要求其搬离该址房屋并支付占用期间的租金于法有据。”遂二审判决：罗湛滔、罗永滔、罗耀滔在该判决书送达之日起六个月内搬离涉案房屋并将该房屋交还陈月女及罗湛滔、罗永滔、罗耀滔向陈月女支付自2008年12月8日起至实际搬离涉案房屋止的租金等。2010年12月15日，本院作出（2010）穗中法民五终字第1616号民事判决书，同样认为“陈月女自2008年12月8日取得涉案广州市海珠区同福西路龙庆北街××号的《房地产权证》之日起，即可以所有权人身份对该房屋行使占有、使用、收益、处分之权，陈月女以所有权人身份要求关伟烙搬离房屋并支付占用期间的租金具有依据。此外，因苏英、关伟铭、吴金华、关焯铿与关伟烙均在龙庆北街××号房屋共同居住，因此，陈月女要求苏英、关伟铭、吴金华、关焯铿一并搬迁，有利早日解决纠纷，减少当事人诉累，该请求应于支持。”遂二审判决：关伟烙、苏英、关伟铭、吴金华、关焯铿于该判决送达之日起六个月内搬离广州市海珠区同福西路龙庆北8号的房屋并将该房屋交还陈月女及关伟烙向陈月女支付自2008年12月8日起至实际搬离涉案房屋止的租金等。2013年1月4日，郑丽虹与陈月女委托代理人岑荣禧签订《存量房买卖合同》，约定郑丽虹向陈月女购买涉案房屋。2013年2月8日，广州市国土资源和房屋管理局核发了涉案房屋的《房地产权证》给郑丽虹，上载明房屋所有权取得方式为购买，该屋的建筑结构为混合和砖木，建筑面积75.95㎡；土地自用面积为289.74㎡，附记注明“另有303.7152平方米未申请权属登记”。2017年6月29日，郑丽虹向海珠法院提起两案诉讼，案号分别为（2017）粤0105民初5864号（以下简称5864号案）以及（2017）粤0105民初5865号（以下简称5865号案）。在5864号案中，郑丽虹请求判令：1.罗湛滔、罗永滔、罗耀滔搬离腾空涉案房屋并交还给郑丽虹；2.罗湛滔、罗永滔、罗耀滔恢复D1217图3幅537地号土地原状，拆除该地块上的建筑；3.罗湛滔、罗永滔、罗耀滔共同向郑丽虹支付涉案房屋占用费及涉案土地占用费。海珠法院在该案中查明：陈月女曾依据（2010）穗中法民五终字第1317号《民事判决书》在海珠法院申请强执执行涉案房屋于2008年12月8日至2010年10月14日止的租金，海珠法院以（2011）海民执字第608号立案，罗湛滔、罗永滔、罗耀滔因此支付了租金8088元。后陈月女再次依据（2010）穗中法民五终字第1317号《民事判决书》向海珠法院申请强制执行涉案房屋的租金，海珠法院以（2013）穗海法执字第277号立案执行，并划扣了罗湛滔银行存款8124.13元，扣除50元执行费后，将余款8074.13元发给陈月女。在该案诉讼中，罗湛滔、罗永滔、罗耀滔表示：其三人均未向陈月女支付过涉案房屋的租金。2018年11月29日，海珠法院作出（2017）粤0105民初5864号民事判决：一、罗湛滔、罗永滔、罗耀滔在该判决书送达之日起60日内搬离涉案房屋并将该房屋交还郑丽虹；二、罗湛滔、罗永滔、罗耀滔共同向郑丽虹支付自2013年2月8日起至实际搬离涉案房屋的租金；三、驳回郑丽虹其余诉讼请求。判后，罗湛滔、罗永滔、罗耀滔不服，向本院提起上诉，本院于2019年5月6日作出（2019）粤01民终2623号民事判决，对一审查明事实予以确认，并判决：驳回上诉，维持原判。在5865号案中，郑丽虹请求判令：1.关伟烙、吴金华、关伟铭、苏英、关焯华（曾用名：关灼华）搬离腾空涉案房屋并交还给郑丽虹；2.关伟烙、吴金华、关伟铭、苏英、关焯华恢复D1217图3幅537地号土地原状，拆除该地块上的建筑；3.关伟烙、吴金华、关伟铭、苏英、关焯华共同向郑丽虹支付涉案房屋占用费及涉案土地占用费。海珠法院在该案中查明：陈月女依据（2010）穗中法民五终字第1616号《民事判决书》向海珠法院申请强制执行涉案房屋于2008年12月8日至2010年12月15日止的租金，海珠法院以（2011）海民执字第609号立案，因关伟烙没有可供执行的财产而终结本次执行。后陈月女再次依据（2010）穗中法民五终字第1616号《民事判决书》向一审法院申请强制执行涉案房屋的租金，海珠法院以（2013）穗海法执字第276号立案执行，并划扣了关伟烙银行存款650元，因没有发现关伟烙还有可供执行的财产故终结本次执行。在该案诉讼中，关伟烙、吴金华、关伟铭、苏英、关焯华表示均未向陈月女支付过涉案房屋的租金。判后，关伟烙、吴金华、关伟铭、苏英、关焯华不服，向本院提起上诉。本院于2019年5月6日作出（2019）粤01民终2624号民事判决，对一审查明事实予以确认，并判决：驳回上诉，维持原判。在一审诉讼过程中，八上诉人确认其与陈月女并未签订租赁合同。另查明，根据八上诉人提供的陈月女的个人身份信息及《马来西亚政府死亡证书》显示，陈月女已于2017年10月4日死亡。一审法院认为，因陈月女系马来西亚公民，本案为涉外房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定：“不动产物权，适用不动产所在地法律。”本案系因涉案房产物权变动所引起的纠纷，而涉案房产位于我国境内，故本案应适用我国法律作为处理本案的准据法。本案八上诉人系基于其为涉案房产承租人的身份提起本案诉讼。经查，八上诉人与陈月女从未就涉案房屋签订过房屋租赁合同；在过往数次诉讼中，法院均认定八上诉人无权占有涉案房屋，并判决八上诉人搬离涉案房屋。八上诉人主张其一直有向陈月女缴纳租金，但该部分费用实际为八上诉人为占用涉案房屋所支付的房屋使用费，且八上诉人在生效判决中也确认其未向陈月女支付过涉案房屋的租金。综上可见，八上诉人并非涉案房屋的承租人，其与本案争议的《房屋买卖合同》缺乏直接的利害关系。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”。因此，八上诉人并非本案适格的原告，其提起的本案诉讼应予驳回。关于陈月女与郑丽虹交易的具体情况，一审法院无需进一步审查和认定。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下：驳回关伟烙、吴金华、关伟铭、苏英、关焯华、罗湛滔、罗永滔、罗耀滔的起诉。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案的二审情况，本院确定案件争议焦点如下：关于八上诉人是否为本案适格原告的问题。经审查，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项规定：“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”。根据本案查明的事实，八上诉人与陈月女从未就涉案房屋签订过房屋租赁合同或就涉案房屋租赁事宜达成过合意，八上诉人亦未在涉案房屋产权人发生变更前向陈月女支付过涉案房屋的租金，并且在本案查明的多次诉讼中，法院已判令八上诉人搬离涉案房屋，但八上诉人并未自动履行生效民事判决确定的义务而是继续无权占有涉案房屋，八上诉人并不具备涉案房屋承租人的身份，故依照上述法律规定，八上诉人不是本案适格原告。一审法院认为八上诉人并非涉案房屋的承租人，与涉案《房屋买卖合同》缺乏直接的利害关系，并驳回八上诉人的起诉并无不当，本院予以维持。另外，根据一审法院查明的事实，陈月女已于2017年10月4日死亡，一审法院仍将陈月女列为当事人不妥，本院依法予以纠正。综上，八上诉人的上诉请求不成立，本院予以驳回；一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条的规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判员  赵建文二〇二一年七月二十一日书记员  黄绍朗李蕴妍