山东省济南市历城区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0112民初3582号原告：杨淑风，女，1968年7月26日出生，汉族，住济南市历城区。委托诉讼代理人：葛安源（特别授权），北京市百瑞（济南）律师事务所律师。被告：济南东城帝华房地产开发有限公司，住所地济南市历城区。统一社会信用代码913701120761860244。法定代表人：李在明，执行董事。委托诉讼代理人：胡长义（特别授权），山东元序律师事务所律师。原告杨淑风与被告济南东城帝华房地产开发有限公司（以下简称东城帝华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月9日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月12日公开开庭进行了审理。原告杨淑风的委托诉讼代理人葛安源、东城帝华公司委托诉讼代理人胡长义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨淑风向本院提出诉讼请求：一、判令东城帝华公司向杨淑风支付自2019年6月30日至2021年3月31日的逾期交付商业房违约金共计76508.48元，自2021年4月1日起至实际交付具备使用质量条件的商业房之日至的违约金，按照2.85元/㎡/日的标准计算。二、本案的诉讼费由东城帝华公司承担。庭审中，杨淑风将诉讼请求第一项中的计算违约金截止日变更为2021年5月10日，即收房之日。事实和理由：杨淑风于2016年8月支付了全部房款679073元购买了东城帝华公司开发的东S-1-103号商业用房，建筑面积为41.88平方米。东城帝华公司一直拖延签署合同，直到2018年3月23日才签署《商品房买卖合同》（编号：销售（字）201814198277，合同约定东城帝华公司于2019年6月30日前将商业房交付杨淑风使用。现交房期限早已届满，东城帝华公司至今未向杨淑风交付具备使用质量条件的商业房。为维护合法权益，杨淑风特依据民事诉讼法提起诉讼，按照近期同类案件的评估结果计算逾期交房违约金。东城帝华公司辩称，1.杨淑风诉讼请求没有事实根据和法律依据。双方签订的《济南市商品房买卖合同》第九约定，超期、逾期超过90日后买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已经交付房价款万分之0.1的违约金。2.答辩人逾期交房属实，答辩人延期交房，有合同约定的交通管制、市政停水、市政指令停工等原因造成的，按约定应予减除延期的天数。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2018年3月23日，杨淑风（买受人）与东城帝华公司（出卖人）签订《济南市商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的位于济南市历城区唐冶新区围子山路以东、文苑路以北的商业用房一套，建筑面积共41.88㎡。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因出卖人无法预见和控制的客观原因（包括但不限于交通管制、市政停水、市政停电、政府指令暂停施工、市政规划发生变化、政府政策调整、恶性传染病等）造成工期延误的……第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.A逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之0.1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之0.1（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金……第十一条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。杨淑风已经按约定全额支付了上述商品房款项。2.本院审理的（2021）鲁0112民初132号案件中，经郑某申请本院委托山东贵恒信土地房地产资产评估测绘有限公司对案涉小区另一商铺房日均租金市场价值估价，该公司于2020年9月8日出具房地产估价报告，载明该商铺自2019年6月30日至2020年8月25日的平均日租金为2.85元/㎡/天。3.案涉商品房所在楼于2020年4月20日通过综合验收备案，杨淑风于2021年5月10日收房。案件审理中，东城帝华公司称，因存在客观原因市政指令暂停施工致逾期交付案涉商品房，帝华公司未提交证据予以证实，本院对其辩解不予采信。本院认为，杨淑风与东城帝华公司签订的《济南市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。杨淑风根据合同约定交付了全部款项，东城帝华公司应根据约定向杨淑风交付标的物业。杨淑风称双方在合同中约定的违约金计算标准过低，要求按照（2021）鲁0112民初132号案件中的评估结论调整违约金，即商铺日租金为2.85元/㎡/天。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，双方关于出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之0.1的违约金约定过低，应予以调整。本院认为，本案与（2021）鲁0112民初132号案件属于类案，山东贵恒信土地房地产资产评估测绘有限公司出具房地产估价报告适用于本案。案涉房屋于2021年5月10日由东城帝华公司交付给杨淑风，杨淑风主张的违约金应自2019年7月1日计算至2021年5月9日，共计679天，共计81044.08元（2.85/元/㎡/日×41.88㎡×679天），不超过本院参照相关评估结论标准计算的数额，本院依法予以认定。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：限济南东城帝华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付杨淑风自2019年7月1日起至2021年5月9日止的逾期交付商品房的违约金共计81044.08元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计856元，由济南东城帝华房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员 万劲松二〇二一年七月九日法官助理 刘春红书 记 员 马中辰