山东省威海市环翠区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁1002民初2518号原告：宋吉兴，女，1963年3月15日出生，汉族，住威海市环翠区。委托诉讼代理人：王传生，山东东方未来律师事务所律师。委托诉讼代理人：李海铭，山东东方未来律师事务所律师。被告：王香波，女，1977年5月21日出生，汉族，住威海市。被告：曲刚，男，1978年7月1日出生，汉族，住威海火炬高技术产业开发区。原告宋吉兴与被告王香波、曲刚合同纠纷一案，本院于2021年4月20日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋吉兴及其委托诉讼代理人李海铭，被告曲刚到庭参加诉讼，被告王香波经本院依法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋吉兴向本院提出如下诉讼请求：1、判令王香波、曲刚协助宋吉兴办理位于威海市房屋的产权过户登记手续；2、判令王香波、曲刚给付宋吉兴前述房屋自2018年10月8日至2021年4月20日期间的房屋租金123796元；3、判令本案诉讼费用由王香波、曲刚负担。事实和理由：2018年10月8日，宋吉兴与王香波签订《房屋顶账协议》一份，约定因王香波拖欠宋吉兴借款未还，双方协议以海滨北路9号楼1101室房屋在扣除银行按揭贷款90万元后的剩余价值顶付110万元借款；该套房屋实际归王香波所有，但由曲刚代为持有；在协议签订后王香波应配合宋吉兴办理抵押登记手续，并将房屋及其它房产手续交付给宋吉兴，王香波应协助宋吉兴共同办理房屋的产权过户手续。协议签订后，王香波、曲刚将房屋所有权证、土地使用权证、房屋租赁证的原件交付给宋吉兴，并办理了抵押登记手续，王香波、曲刚在签订协议前就将房屋出租给案外人，但宋吉兴认可该房屋在顶账协议签订当日已经交付给宋吉兴。因此，宋吉兴有权要求王香波、曲刚协助办理过户登记手续，王香波、曲刚还应将签订顶账协议后房屋的租金收入支付给宋吉兴。故诉至法院，请求处理。曲刚辩称，其同意协助宋吉兴办理房屋过户登记手续，但不同意向其支付房屋租金。涉案《房屋顶账协议》后，宋吉兴称尽快凑足90万元后办理房产过户手续，但宋吉兴一直拖延未办理，造成涉案房屋的银行按揭贷款一直由其偿还，物业管理费也由其交纳，而且房屋产权并未过户到宋吉兴名下，其作为房屋的所有人应该收取房租。王香波向本院提交书面答辩意见称，2018年10月8日签订顶账协议时，因涉案房屋二押给宋吉兴，宋吉兴承诺凑钱支付抵账协议约定的90万元，并在不超过二个月的期限内办理房产过户手续，基于信任，其将涉案房屋的房产证、土地证、租赁证交给宋吉兴保管，但其后宋吉兴故意拖延办理房屋过户手续，导致曲刚一直在不间断的偿还银行贷款，造成曲刚多向银行偿还借款本金及利息14万元，其认为该款应由宋吉兴支付给曲刚，宋吉兴现要求向其支付房屋租金收入不合理。本院经审理认定事实如下：2018年10月8日，宋吉兴（甲方）与王香波（乙方）签订《房屋顶账协议》一份，协议约定：一、乙方拖欠甲方现金人民币壹佰壹拾万元整（￥1100000.00）；二、乙方用其所有的位于威海市综合住宅（房产由曲刚代为持有，身份证号：2308231978××××××××），扣除银行贷款后顶付欠甲方本金人民币壹佰壹拾万元整（￥1100000.00）；三、乙方房屋现有银行按揭贷款余额玖拾万元，在协议签订之日起由乙方负责代支付偿还银行，如出现拖欠银行贷款造成损失，由乙方负责；待过户时甲方支付给乙方和银行共计玖拾万元。四、乙方于本协议签订后持顶账楼房相关手续同甲方至不动产登记中心办理抵押登记手续，之后将顶账楼房及其一切房产手续交付甲方；五、本协议签订后，由乙方协助甲方共同办理顶账楼房的产权过户手续，但所需税、费由甲方承担。六、乙方保证该房产无其它纠纷、抵押（除银行外的），享有独立处分权，保证该房产不被他人追索。该协议尾部有宋吉兴、王香波的签名及捺印。该协议中曲刚身份号码处有捺印，宋吉兴称捺印系曲刚所捺，曲刚对此不予认可。上述抵顶协议签订后，王香波、曲刚将涉案房屋的产权证、土地证及租赁证交付给宋吉兴，并于2018年10月9日在涉案房产上设定抵押并办理了抵押权登记，登记的抵押权人为宋吉兴，抵押担保的债权数额为110万元。涉案位于威海市房屋产权于2016年4月21日登记至曲刚名下，现仍登记在曲刚名下。2016年4月25日，曲刚与威海市商业银行光明支行签订房屋担保借款合同一份，约定由曲刚从威海市商业银行光明支行处借款977600元用于购买涉案房屋，借款期限为324个月，按月还款，并以涉案房屋作为抵押物为该笔借款提供担保并办理了抵押登记。在宋吉兴起诉本案前上述贷款均由曲刚按月偿还，本案诉讼过程中，宋吉兴于2021年5月12日向曲刚该笔贷款还款账户转入883121.62元，一次性清偿了曲刚名下该笔银行贷款。2014年曲刚与威海市商业银行签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，曲刚将涉案房屋出租给威海市商业银行，租期自2014年4月21日至2024年4月20日止，房屋年租金为48900元。庭审中，宋吉兴主张涉案房屋2018年4月20日至2021年4月20日期间的涉案房屋租金已由曲刚收取，因涉案房屋已于2018年10月8日由王香波抵顶给宋吉兴，此后的房屋租金收入应归属宋吉兴，故要求王香波、曲刚向其支付自2018年10月8日至2021年4月20日期间的房屋租金。曲刚则称威海市商业银行向其支付了2018年4月20日至2020年4月20日期间的房屋租金，其尚未收到2020年4月21日至2021年4月20日期间房屋租金，因宋吉兴在涉案顶账协议签订后，并未及时办理房屋产权转移登记手续并支付抵顶差价款90万元，导致其一直向银行按月偿还借款本金及利息，其是房屋的产权人，有权收取房屋租金。庭审中，宋吉兴提供日期为2019年2月21日增值税专用发票一份及完税证明一份，增值税专用发票载明的应税名称为房屋租赁费，金额为48900元；完税证明记载的金额为5448.35元，税种包括财产租赁所得税、增值税等；拟证实其在签订涉案房屋抵顶协议后，在向威海市商业银行收取涉案房屋租金时，应银行要求开具了上述票据，说明涉案房屋自抵顶协议签订后的房屋租金应归其所有。曲刚质证称，对前述证据的真实性无异议，但不能证实房屋租金应归宋吉兴所有。曲刚则提供日期为2018年4月13日、2019年5月16日、2020年6月6日的收款收据复印件三份，该收款收据上加盖了威海市鸿福物业服务有限公司财务专用章，金额均为5685.7元，拟证实2018年至2020年期间的物业费由其支付，涉案房屋其并未交付给宋吉兴，涉案房屋一直由其管理。宋吉兴质证称，上述收据均为复印件，对真实性不予认可。另查明，在宋吉兴与王香波、张扬、刘延军、威海钧源水产品有限公司民间借贷纠纷一案中，生效判决已认定涉案房屋由王香波用以抵顶其欠宋吉兴的借款110万元。本院认为，本案中，宋吉兴与王香波签订的《房屋顶账协议》系双方自愿签订，亦不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效合同，双方均应按照协议约定履行各自义务。涉案房屋已经生效判决认定由王香波用于抵顶其欠付宋吉兴的110万元借款，根据协议约定，王香波应履行协助宋吉兴办理产权转移登记手续的义务，现房屋产权证书登记的产权人曲波亦同意将涉案房屋过户至宋吉兴名下，故本院对宋吉兴要求王香波、曲刚协助办理涉案房屋产权转移登记的诉讼请求，予以支持。根据房屋顶账协议的约定，宋吉兴应在办理涉案房屋产权过户手续的同时向王香波和银行共计支付房屋差价款90万元，现宋吉兴已代曲波偿还银行抵押借款883121.62元，差额16878.38元应由宋吉兴在办理房屋产权过户手续时一并向王香波予以支付。现双方争议的焦点为：涉案房屋顶账协议签订后至2021年4月20日期间涉案房屋租金收益的归属问题。对此本院认为，房屋出租是房屋的所有权人或者对房屋有合法占有、使用权的人出租并收取租金的民事行为，其前提条件是对房屋享有所有权或者其他的合法的权利。在当事人对于租金无特殊约定的情况下，无物权基础则无出租和收益的权利。在涉案房屋顶账协议中，宋吉兴与王香波并未约定顶账协议签订后至房屋产权过户期间房屋租金收益的归属，亦未明确约定顶账房屋的交付时间，王香波、曲刚虽在顶账协议签订后向王香波交付了房屋产权证、土地证及出租证，但交付前述房屋证件的行为并非房屋交付行为，宋吉兴现并无证据证实王香波、曲刚实际向其交付了涉案房屋，因此宋吉兴现并非房屋的产权人或占有使用权人，其单方开具的涉案房屋租金发票及租金完税证明亦不能证实其享有涉案房屋租金收益权，故其要求王香波、曲刚向其支付顶账协议签订后至2021年4月20日期间的租金收益，无事实和法律依据，本院不予支持。关于王香波所称涉案顶账协议签订后由曲刚向银行偿还的借款本金及利息应由宋吉兴向曲刚返还的主张，因王香波或曲刚在本案中均未对此提起反诉，故不属于本案处理范围。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告王香波、曲刚于本判决生效后十日内协助原告宋吉兴办理位于威海市房屋产权转移登记手续；二、原告宋吉兴于本判决生效后十日内支付被告王香波房屋顶账差价款16878.38元；三、驳回原告宋吉兴其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1388元、保全申请费5000元，由原告宋吉兴负担2508元，被告王香波、曲刚负担3880元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员 邓    立二〇二一年七月六日书记员 张志伟（代）