广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10510号上诉人（原审被告，反诉原告）：陆道利，男，1969年10月17日出生，汉族，身份证住址福建省松溪县。委托诉讼代理人：邱少彬，广东银沐律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨文聪，广东银沐律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：曹时铭，男，1984年9月2日出生，汉族，身份证住址甘肃省白银市白银区。委托诉讼代理人：王瑾，广东南国德赛律师事务所律师。上诉人陆道利因与被上诉人曹时铭房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初24526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陆道利的委托诉讼代理人邱少彬、杨文聪，被上诉人曹时铭的委托诉讼代理人王瑾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陆道利上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判曹时铭在本判决生效之日起十日内向陆道利支付2020年5月、8月租金117000元；2.本案诉讼费由曹时铭承担。事实和理由：一、陆道利与珠江物业公司签订的平台使用协议，其本质是租赁合同。新冠疫情期间珠江物业公司没有给陆道利免租，陆道利无法给曹时铭免租，否则就是对陆道利不公。二、珠江博览公司的《复函》答复其对涉案珠江国际纺织城并非所有租户的减免政策是2个月租金。故曹时铭据此要求陆道利同样给予2个月的免租依据不足。三、涉案国际纺织城于2020年3月10日复工，春节假日后至复工期间，正是曹时铭租赁涉案场地的装修期，此期间非曹时铭经营期，故疫情问题对曹时铭几乎没有产生经济损失，其要求免租事实依据不足。四、曹时铭租赁的场地部分属于陆道利场地，部分属于珠江物业公司。珠江物业公司并没有给予租给曹时铭的场地任何形式的免租。曹时铭仅要求陆道利对其免租，一审法院部分支持免租一个月，如该判决生效，将导致涉案珠江国际纺织城免租问题官司不断，产生诸多法律问题。综上，请求二审法院予以改判。曹时铭答辩称：一审判决对事实认定清楚，经过了两次开庭、细致的审查后，一审判决已经作出了充分的说理，请二审法院尽快作出本案判决，维持原判。一、曹时铭在承租涉案物业后，由于疫情的影响，无法正常使用涉案房屋，这是双方均认可且明知的事实，双方对此并无争议。二、陆道利的出租方已经公布了对整体商场免除2020年2、3月份的租金，陆道利不向其出租方要求或维权，这是陆道利对其权利的处分。而曹时铭有权依法依照实际情况向陆道利要求免收租金。三、陆道利承租涉案物业无需缴纳租金，其成本不足1万元每月，而曹时铭向陆道利承租物业每月的租金高达58500元。在疫情之下，曹时铭不仅需承担巨额的租金，也因为停业导致曹时铭产生了损失100万元。曹时铭就一审判决不予上诉，也是希望尽快解决纠纷后投入生产，所以请求二审法院尽快处理，以维护曹时铭的合法权利。2020年8月5日，曹时铭向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、变更双方于2019年12月14签署的《租赁协议》第一条（陆道利免收2020年2月-3月租金合计117000元）；2、本案诉讼费由陆道利承担。陆道利向一审法院提起反诉，请求判令：1、曹时铭支付2020年5月、8月租金合计117000元及利息，利息以117000元按年息6%标准从2020年8月1日起计至生效判决确定支付之日止，暂计至2020年7月31日为117元；2、本案诉讼费由曹时铭承担。一审法院经审理查明：广州市海珠区瑞纺路2号401房的权属人为广东珠江纺织博览中心有限公司（以下简称“珠江博览公司”），总建筑面积为7461.59平方米，用途为商业。2017年6月6日，陆道利（乙方）与广东珠江商业地产物业服务有限公司（甲方、以下简称“珠江物业公司”）签订《珠江国际纺织城量贩现货交易平台使用协议》，约定使用期限自2018年2月1日至2021年1月31日止，甲方于2018年2月1日将物业交付给乙方使用，乙方按30元/平方米/月的标准支付物业管理费，乙方按季支付，乙方应在每季度开始前10日内付清；其余具体如下：合同编号物业面积（㎡）每月物业管理费（元）3294四层自编E027、E028、E029、E030325.299758.73290四层自编E020、E021、E036、E037357.8310734.93291四层自编E031、E032、E033、E035249.647489.23292四层自编E038、E039、E050、E051447.5713427.1合计1380.3341409.92019年12月14日，曹时铭（乙方）与陆道利（甲方）签订《租赁协议》，约定：甲方将海珠区逸景路珠江国际纺织城四楼E区4030-4038档，租期从2019年12月20日至2021年1月30日提供给乙方，甲方以出租物业收取租金，乙方须交保证金175500元，租金按季度收取租金253500元，在期满前5日缴纳；水电费及其它费用由乙方承担。同日，曹时铭向陆道利缴纳了保证金175500元及2019年12月20日-2020年4月30日的租金253500元。2019年12月15日，曹时铭向陆道利支付了6万元顶手费。2020年3月23日，珠江国际纺织城发出《珠江国际轻纺城租金减免通知》，载明：继3月10日开始以来，市场逐渐恢复活力！1、免收商户在合同有效期内的2020年2月、3月份共两个月的合同租金，物业管理费及其它费用按双方约定如常缴交；2、免收商户在2020年2月、3月因疫情原因逾期缴纳合同租金所产生的滞纳金。2020年11月19日，珠江物业公司向一审法院发出《复函》，载明：珠江国际纺织城于2020年3月10日复市；经询问珠江国际纺织城商铺出租方，出租方反馈，根据具体情况，其免租方式有两种：一种是减免2020年2、3月或其中一个月份的租金及综合管理服务费的金额，但并不是在当月进行减免，涉及商铺一千三百多间；另一种方式是延长合同期限，在合同期满后，合同租赁期限相应顺延一至两个月，该顺延期间免收租金及综合服务管理费，涉及商铺一百七十多间。另外，因租户没有前来办理或自行放弃等原因而没有享受减免或延期的商铺共有三百四十多间；经查询，陆道利于2019年12月31日支付其租赁物业2020年1月至2020年3月的物业管理费；根据其司与陆道利签订的《珠江国际纺织城量贩现货交易平台使用协议》，其租赁物业用作量贩现货交易平台，在协议约定的租赁期限内，陆道利仅需支付物业管理费，无需支付租金及综合管理服务费，故不存在是否需要减免租金的问题；珠江国际纺织城复市后，客户即可入场进行装修；涉案物业为珠江博览公司所有，其已授权珠江物业公司对该物业提供有偿物业管理服务。2020年12月17日，珠江博览公司向一审法院发出《复函》，载明：珠江国际纺织城的产权方有其司与广东合生泰景房地产有限公司（以下简称“合生公司”），珠江物业公司接受其司与合生公司的委托，为整个珠江国际纺织城提供有偿物业管理；《珠江国际纺织城租金减免通知》系由其司与合生公司共同发出；经查找其司资料及询问合生公司，整个纺织城商铺免租的相关情况与珠江物业公司回函中第二点“关于是否减免珠江国际纺织城租户租金问题”所述内容一致；涉案租赁物业是用作量贩现货交易平台，按照公司当时的政策，陆道利无需交纳租金及综合管理服务费，其司也没有与陆道利就承租涉案物业相关事宜另行签订租赁合同；虽然陆道利无需交纳租金及综合管理服务费，但其仍需交纳物业管理费，故其与珠江物业公司就支付物业管理费等相关事宜签订了平台使用协议，平台使用协议中约定的物业管理费性质不是租金；对于涉案物业的相关情况，珠江物业公司回函所述内容与真实情况一致。曹时铭认为：复函中所提及的陆道利仅需支付物业管理费，是基于其当时签署的是量贩现货的交易平台协议，所以陆道利就该物业仅仅需要支付非常低的成本，而事实上他并没有做量贩现货的交易平台，而是作为二手转租获取暴利。除了陆道利租给我方的物业，我方直接向珠江物业承租的物业都享受了减免。所以我方认为陆道利基于其仅需要支付极低的对价物业管理费，即便其二三月份无法使用，物业管理费也不能在该等对价下给陆道利优惠。本案争议的是陆道利在这种对价下，疫情期间还收取我方高额的租金。陆道利认为：虽然我方仅支出30元一平方的成本，但是我方向珠江物业租赁的面积使用率只有百分之五十，而我方租给曹时铭的面积使用率是百分之百。对于复函的其他内容没有异议，我方坚持珠江物业公司没有给我方免租，我方不能给曹时铭免租。我方认为和珠江物业公司签订的平台使用协议，本质上就是租赁合同，缴费的名目并不能改变租金的性质。虽然平台使用协议上写的是物业管理费，但实质上就是租金。我方租赁的两千多平范围内，还有八户分租户，法院若判决给曹时铭免租，那其他分租户都有可能来要求我方免租，而且整个四层都是二手房东转租和分租。一审诉讼中，双方确认曹时铭向陆道利租赁的物业面积约为七百多平方，曹时铭没有向陆道利支付2020年5月、8月租金。陆道利另向法院提起了其与珠江物业公司签订的四层物业的其余《珠江国际纺织城量贩现货交易平台使用协议》，曹时铭表示其余物业的平台使用协议与本案无关。一审法院认为：据珠江物业公司的《复函》载明：陆道利于2019年12月31日支付其租赁物业2020年1月至2020年3月的物业管理费；根据其司与陆道利签订的《珠江国际纺织城量贩现货交易平台使用协议》，其租赁物业用作量贩现货交易平台，在协议约定的租赁期限内，陆道利仅需支付物业管理费，无需支付租金及综合管理服务费，故不存在是否需要减免租金的问题。陆道利认为其与珠江物业公司签订的《珠江国际纺织城量贩现货交易平台使用协议》中约定的物业管理费30元/平方米的性质实质是租金。因珠江物业公司并没有对其减免，故其无法对曹时铭进行减免。无论前述平台使用协议中约定的30元/平方米的性质是租金还是物业管理费，就涉案物业而言，陆道利确实仅支付30元/平方米的成本即可，无需再支付除水电费之外的其他费用。对于涉案物业陆道利并非用于自身经营，而是用于转租赚取利润。涉案珠江国际轻纺城于2020年3月10日复工，因疫情影响曹时铭确实无法经营一段时间。考虑到新型冠状病毒疫情影响对于曹时铭经营造成了一定的影响，从共担风险、共克时艰的角度出发，秉承公平合理原则，一审法院酌情认定陆道利免收曹时铭2020年2月份租金。曹时铭作为分租户，亦知晓陆道利转租给曹时铭获取差价利润，曹时铭仍然愿意向陆道利承租，曹时铭也不能强行要求陆道利按照珠江国际轻纺城免租通知的要求给予曹时铭2个月免租期，且根据复函而言，并非所有租户的减免政策均是免除了2个月租金。鉴于此，曹时铭再要求陆道利免除2020年3月份租金的诉讼请求一审法院不予支持。陆道利要求曹时铭支付2020年5月、8月租金，结合前述一审法院认定陆道利免除曹时铭2月租金，故曹时铭已经支付的2月份租金可与应付的5月份租金抵扣，故曹时铭向陆道利支付2020年8月租金即可。曹时铭并非故意不支付租金，而是因减免租金问题与陆道利产生争议，陆道利要求曹时铭支付租金的利息理据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、四十四条第一款、第六十条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院于2020年12月29日作出判决如下：一、曹时铭在本判决生效之日起十日内向陆道利支付2020年8月租金58500元；二、驳回曹时铭的其他诉讼请求；三、驳回陆道利的其他反诉请求。一审案件受理费2640元，由曹时铭负担1320元，由陆道利负担1320元。上述受理费已经由曹时铭预交，曹时铭同意由陆道利在履行本判决时将其应承担部分直接支付给曹时铭。本案反诉受理费1320元，由曹时铭负担660元，由陆道利负担660元。上述反诉受理费已经由陆道利预交，陆道利同意由曹时铭在履行本判决时将其应承担部分直接支付给陆道利。本院二审期间，双方当事人均无提交新证据。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：应否减免疫情期间2020年2月份的租金。因疫情的原因，承租人的经营确受到不利影响。疫情属于不可抗力的客观条件，不可归责于双方，故租赁双方应共同扶持，共渡难关。《最高人民法院综上所述，陆道利上诉请求不成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1262.5元,由上诉人陆道利负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二一年七月十五日书记员  张 旭彭诗敏