安徽省淮北市杜集区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0602民初1560号原告：安徽省长城物业管理有限公司淮北分公司，住所地安徽省淮北市杜集区孙谢庄岱河花园10#101。负责人：王立新，经理。委托诉讼代理人:许敬春，安徽许敬春律师事务所律师。委托诉讼代理人:沈建明，该公司员工。被告：高把，男，汉族，1976年8月16日生，住安徽省淮北市杜集区。原告安徽省长城物业管理有限公司淮北分公司（以下简称长城物业淮北公司）诉被告高把物业服务合同纠纷一案。本院于2021年6月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长城物业淮北公司委托代理人许敬春、沈建明，被告高把到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长城物业淮北公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告交纳物业服务费905元；2、判决被告支付逾期交纳物业费滞纳金、违约金991元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由:2017年8月18日淮北市东兴建设投资有限责任公司与原告签订《淮北市杜集区圣庄安置房前期物业服务合同》。合同约定：将淮北市杜集区圣庄安置房小区（物业名称）委托原告实行物业管理服务；总建筑面积约131972平方米；物业服务费按房屋建筑面积向业主或租赁户收取，具体标准约定如下：高层住宅0.96元/月/㎡；商业物业1.1元/月/㎡；物业服务费按年交纳（每年的一月份）。业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按欠缴费用的每日千分之三收取滞纳金；业主（物业使用人）违反本合同的约定，未能按时足额支付乙方物业管理服务等相关费用的，乙方有权要求限期交纳。逾期仍不缴纳的，乙方可以向人民法院起诉等。上述合同签订后，原告即对上述物业进行物业管理和服务。被告系圣庄安置房小区15#104室业主，至今未向原告交纳2020年1月2日至2021年1月1日期间的物业管理服务费。被告已拖欠原告物业服务费905元、逾期交纳物业费滞纳金991元。原告多次催促被告交纳，被告至今未予交纳。请求依法作出公正裁决，支持原告的诉讼请求。高把辩称，之所以没有交2020年的物业费，一是因为被告的房屋质量不合格；二是房屋在2019年年初交房时发现电线被盗，原告同意补偿两盘电线，但至今未给。本院经审理认定事实如下：2017年8月安徽省长城物业管理有限公司经安徽省建设工程招投标，中标圣庄安置房等小区前期物业，中标工期三年。长城物业淮北公司于2017年8月18日与淮北市东兴建设投资有限责任公司签订《淮北市杜集区圣庄安置房前期物业服务合同》。合同约定：将淮北市杜集区圣庄安置房小区（物业名称）委托于长城物业淮北公司实行物业管理；物业服务费按房屋建筑面积向业主或租赁户收取，具体标准约定如下：高层住宅0.96元/月/㎡；物业服务费按年交纳（每年的一月份），业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按欠缴费用的每日千分之三收取滞纳金；合同为期按招标文件执行。后2020年8月19日，长城物业淮北公司与淮北市领宸供应链服务有限公司签订《物业承包服务合同》。合同约定：长城物业淮北公司对淮北市杜集区圣和佳苑小区进行物业承包服务；物业服务费按房屋建筑面积向业主收取，具体标准约定如下：高层住宅0.75元/月/㎡；物业服务费按年交纳，业主应在每年一月份履行交纳义务；业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按欠缴费用的每日千分之三收取滞纳金；合同为期一年。另查，案涉房屋系高把单独所有建筑面积为101.07㎡的高层商品房。高把曾于2019年1月14日向长城物业淮北公司交纳房屋2019年全年物业费965元，截至2021年1月1日尚欠物业服务费905元。上述事实有中标通知书、物业服务合同、房地产权登记信息、交费收据、催费通知照片、开庭笔录等证据在卷佐证，足资证明。本院认为，本案争议焦点是：原告能否依约向被告主张物业服务费及物业费滞纳金、违约金。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。据此规定,原告与建设单位淮北市东兴建设投资有限责任公司签订《淮北市杜集区圣庄安置房前期物业服务合同》、与淮北市领宸供应链服务有限公司签订的《物业承包服务合同》及相关收费标准,对业主具有约束力。高把与长城物业淮北公司均应依约履行。长城物业淮北公司依约为高把房屋所在小区提供物业管理服务,其主张收取物业管理等费用,依据充分,高把未依约履行,应承担支付物业管理等费用的责任。高把辩称对房屋质量有疑异，且对原告未妥善处理房屋内电线被盗事件不满拒交物业费，因原告作为物业服务企业，承担的仅是小区物业共用部位的维修、养护、管理之义务，不是房屋质量、物品被盗的责任主体，高把可向有关责任主体另行主张。高把提出原告的物业服务不到位，对原告服务质量不满,其可依合同约定通过建设单位要求物业服务企业限期整改、终止合同及赔偿损失,也可根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定,另行起诉请求物业服务企业承担采取补救措施、赔偿损失等违约责任,但不能以此作为拒绝缴纳物业服务费的理由。2020年期间，原告与建设单位签订了两份物业合同，收费标准有所不同。原告自行按较低的收费标准0.75元/月/㎡和小于产权登记的面积100.56㎡计算被告欠付的物业费，视为对其权利的处分。据此，原告要求被告支付物业费905元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。但从被告提供的证据来看,原告的物业管理服务存在一定的瑕疵,故对于原告要求被告依据支付滞纳金、违约金的诉请,本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:一、高把于本判决生效之日起十日内向安徽省长城物业管理有限公司淮北分公司支付截至2021年1月1日的物业费905元,二、驳回原告安徽省长城物业管理有限公司淮北分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告高把负担。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审判员  顾婷婷二〇二一年七月二十二日书记员  夏莹莹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。