广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终1860号上诉人（原审第三人）：广州市品誉房地产代理有限公司，住所地：广州市增城区荔城街荔景大道北252号。法定代表人：单泳豪。被上诉人（原审被告，反诉原告）：顾秀玉，女，1979年9月1日出生，瑶族，住址：湖南省江永县。原审原告（反诉被告）：龙门富力房地产开发有限公司，住所地：龙门县永汉镇富力温泉养生谷。法定代表人：杨晔。委托诉讼代理人：吴秋霞，女，系该公司员工。上诉人广州市品誉房地产代理有限公司与被上诉人顾秀玉、原审原告龙门富力房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省龙门县人民法院（2020）粤1324民初1250号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人广州市品誉房地产代理有限公司上诉请求：一、请求贵院依法撤销原审判决第4项，判决驳回被上诉人第4项的诉讼请求；二、本案的一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：2019年8月13日，被上诉人在上诉人的居间下，参与享受开发商“3万抵10万”团购VIP会员优惠活动；认购了龙门富力温泉养生谷J2区XX房（以下称涉案房屋）、并签署《广州市品誉房地产代理有限公司团购VIP会员申请书》。《广州市品誉房地产代理有限公司团购VIP会员申请书》清晰载明：（四）特别申明：1、广州市品誉房地产代理有限公司为此次活动收取上述电商服务费，此费用不抵扣房款，仅作为团购优惠服务费，由广州市品誉房地产代理有限公司开具相应收据。2、品誉仅向品誉VIP会员提供得到购房优惠服务，但在任何时候任何情况下，将不对购房者购买指定楼座优惠房的购买行为/或房者购买到的房屋的质量等问题承担任何担保和/或连带责任。上诉人认为，被上诉人在上诉人的居间服务下，已获得“3万抵10万”团购VIP会员优惠活动认购了涉案屋，上诉人的义务已经全部履行完毕。现因被上诉人个人原因才导致其与第三人解除《商品房买卖合同（预售）【合同编号：龙门（2019）XXXXXXXXXXXXXX】》；被上诉人向上诉人索要合作款的行为既无事实依据亦无法律依据。综上，上诉人认为原审法院认定事实不清，适用法律错误，为维护上诉人的合法权益，特向贵院提起上诉，望贵院支持上诉人的上诉请求。被上诉人顾秀玉未向本院提交书面答辩意见。龙门富力房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告签署的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，被告协助原告注销商品房备案登记手续；2.判令被告向原告支付违约金103622.40元；3.本案所有诉讼费用由被告承担。顾秀玉向一审法院反诉请求：1.判令解除反诉原告顾秀玉与反诉被告富力公司签署的《商品房买卖合同(预售）》；2.判令反诉被告富力公司退还反诉原告顾秀玉支付的购房款项168587元（其中购房款164490元、维修资金4097元）；3.判令反诉被告富力公司向反诉原告顾秀玉赔偿违约金103622.4元（违约金以房屋价款518112元的20%计算）；4.判令第三人品誉公司向反诉原告顾秀玉返还服务费30000元；5.本案诉讼费用由反诉被告富力公司及第三人品誉公司按照规定承担。一审法院认定事实：2019年8月13日,原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》[合同编号:龙门（2019）XXXXXX]及补充协议。双方主要约定，1.被告购买龙门富力南昆山温泉养生谷J2区XX房；该商品房建筑面积共68.29平方米，套内建筑面积54.96平方米，商品房价款按套内建筑面积计算，总价款为518112元;2.付款方式为：(1）认购定金20000元，已于本合同签署之前付清，定金将在首付房款时抵作商品房价款。（2）第一期楼款须于2019年8月14日前缴付，即人民币14963元。（3）第二期楼款须于2019年9月13日前缴付，即人民币51811元。（4）第三期楼款须于2019年11月12日前缴付，即人民币77716元。（5）第四期楼款须于2020年2月10日前缴付，即人民币103622元。（6）买受人须于2019年8月14日前，前往出卖人指定的银行或律师事务所签署《购房抵押借款合同》或《楼宇按揭合同》，办理购房抵押借款，以偿还买受人欠出卖人的成交价余款，成交价余款总额为人民币25万元整。如因买受人原因逾期未办妥者，原成交价余款总额须由买受人于2020年4月10日前一次性直接支付至指定账户，否则买受人应按《商品房买卖合同》承担违约责任。办理银行按揭所涉及的有关按揭手续费和银行规定的律师费、公证费等由买受人支付；3.逾期付款的违约责任：买受人应当按照合同约定及时支付房价款，如买受人未按约定支付房价款的（或未按约定办妥按揭手续的），买受人应从逾期之日起每日按应付房款的万分之五向出卖人支付违约金，逾期超过30天后，出卖人有权单方面解除合同。如出卖人要求解除合同的，买受人应当向出卖人支付相当于总房价款20%的违约金并承担解除合同的所有费用；4.商品房交付条件：出卖人应在2020年5月30日前向买受人交付该商品房，该商品房需符合的条件为该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，已取得房屋测绘报告等；燃气，交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，但附件六另有约定的除外；附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定：厨房，配品牌抽油烟机，燃气炉或电磁炉，燃气,配备燃气炉的单元设置，满足燃气设计规范的单元燃气入户，分户计量；5.送达：出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递或其以外快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起15日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。被告顾秀玉于2019年11月22日前支付了164490元房款给原告（包含了前三期房款144490元及定金20000元），剩余353622元房款至今未付；于2019年8月13日支付住房维修资金4097元给原告，支付中介服务费30000元给第三人品誉公司。2020年6月22日，原告按照被告填写的通讯地址向被告邮寄发出催款通知，请求被告支付第四期房款、按揭款及逾期付款违约金等，该律师函于2020年6月23日签收，经催告，被告仍未支付剩余房款。涉案房产已办理商品房预售合同备案登记及竣工验收手续，尚未实际交付给被告。涉案房屋未敷设燃气管道,未配备燃气炉。庭审中，原、被告表示同意解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》。被告认为原告未按合同约定敷设燃气管道，构成违约，合同解除的过错在于原告，主张原告应向被告支付总房款20%的违约金，且合同约定的违约金过高，如被告需支付违约金应按总房价5%计付；主张支付给第三人品誉公司的中介服务费30000元属于30000元抵60000元的购房款，提供第三人品誉公司出具的收据载明“今收到顾秀玉客户购于富力养生谷XX单位已空中转账团购费30000元整”，要求第三人返还30000元。原告对此不予认可，表示涉案商品房不满足燃气设计规范,不可敷设燃气管道、不可安装管道燃气炉，合同解除的过错在于被告，主张被告应向原告支付总房款20%的违约金。一审法院认为，综合当事人的起诉、答辩以及质证情况，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》及其附件是双方的真实意思表示，具有法律约束力，双方应按合同的约定行使权利和履行各自义务。本案的争议焦点是：涉案合同解除的过错在于哪一方？原、被告请求的违约金是否过高，是否应予以调整？原、被告的各项请求是否应得到支持？一、关于涉案合同解除的过错在于哪一方的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十四条第三项之规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同”，本案中，合同签订之后被告未能按照合同约定的付款方式付清剩余购房款。原告按照本合同中记载的通讯地址向被告邮寄律师函，请求被告支付第四期房款、按揭款及逾期付款违约金等，视为原告已经向被告进行催告。经原告催告后，被告在合理期限内仍未支付剩余房款，被告的行为已经构成根本违约。《商品房买卖合同（预售）》第十条约定交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，但附件六另有约定的除外，而《附件六》中关于厨房装修的条款:配品牌抽油烟机，燃气炉或电磁炉。燃气设置的条款:配备燃气炉的单元设置，满足燃气设计规范的单元燃气入户，分户计量。因双方在商品房买卖合同中将燃气管道敷设明确约定为涉案商品房基础设施设备的交付条件,附件六并无明确说明涉案房屋并不满足燃气设计规范,不能铺设燃气管道，不能配备燃气炉，即并无对燃气管道入户给予否定性约定。原告辩称《附件六》并未约定涉案房屋必须安装燃气灶，该条款意思表示为只有配备燃气炉、满足燃气设计规范的单元才设置燃气，设置燃气的单元配备燃气炉，未设置燃气的单元则配备电磁炉。从格式条款的解释原则上讲，该条款为原告方提供，发生歧义时，应选择不利于格式合同提供者一方的解释，即应视为双方约定涉案房屋需敷设燃气管道，需配备燃气炉，故涉案房屋无法敷设天燃气管道入户原告已构成违约。但原、被告双方并无约定涉案房屋若无安装燃气管道，无配备燃气炉，被告可单方面解除合同，故被告不享有约定解除权，涉案房屋未安装管道燃气入户会给被告生活的便利性带来一定的影响，但电磁炉、瓶装燃气等都可以代替管道燃气灶实现居住的功能，并不会导致房屋无法入住。原告虽有违约行为，但其违约行为尚未达到足以使被告不能实现合同目的的程度，故被告不享有合同的法定解除权。本案合同解除的过错在于被告。被告亦请求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，因此，原告请求解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，以及由被告协助注销商品房备案登记手续有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告请求原告支付无安装燃气管道入户的违约金103622.4元的问题，原告虽有瑕疵履行的行为，但本案双方解除《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，无安装燃气管道入户并不会对被告有影响，故对被告的该项请求不予支持。二、关于原、被告请求的违约金是否过高，是否应予以调整的问题，《商品房买卖合同》被解除的过错在于被告，故被告应支付原告违约金。诉讼过程中被告抗辩违约金过高，请求法院依法予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本案中，补充协议第五条约定了逾期付款的违约责任：如出卖人要求解除合同的，买受人应当向出卖人支付相当于总房价款20%的违约金。鉴于原告无提供证据证明其实际损失，结合原告亦存在瑕疵履行的行为，双方约定按房价总款的20%计算违约金过高，予以调整，应按房价总款的8%计算违约金为宜。因此，被告应向原告支付违约金41449元(518112元×8%），对原告请求超出部分，不予支持。被告已经支付了原告购房款164490元、住房维修资金4097元，扣除41449元违约金后，原告应退回购房款123041元（164490元－41449元）及住房维修资金4097元给被告，对被告请求超出部分，不予支持。三、被告提供第三人品誉公司出具的团购费30000元收款收据，根据该收据载明内容以及结合原告与第三人存在销售介绍、推广关系进行认定，该款应为中介服务费，被告与第三人之间存在居间合同（中介服务）关系。由于中介服务所涉房产交易未能完成，居间合同目的不能实现，故第三人品誉公司应退还被告（反诉原告）中介服务费30000元。经本院主持调解，原、被告双方未达成一致意见，第三人品誉公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法可作缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十四条第三项、第一百一十四条第二款、第四百二十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告龙门富力房地产开发有限公司与被告顾秀玉于2019年8月13日签订的《商品房买卖合同（预售）》[合同编号:龙门（2019）XXXXXX]及补充协议；被告顾秀玉协助原告龙门富力房地产开发有限公司办理注销龙门县永汉镇龙门富力南昆山温泉养生谷J2区XX房备案登记手续，于本判决发生法律效力之日起5日内履行。二、被告顾秀玉支付违约金41449元给原告龙门富力房地产开发有限公司,此款在被告顾秀玉已支付给原告的购房款164490元中扣除。三、反诉被告龙门富力房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内退回剩余购房款、住房维修资金共127138元给反诉原告顾秀玉。四、第三人广州市品誉房地产代理有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内退回中介服务费30000元给反诉原告顾秀玉。五、驳回原告龙门富力房地产开发有限公司、反诉原告顾秀玉的其他诉讼（反诉）请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1236元（原告龙门富力房地产开发有限公司已预缴），由原告龙门富力房地产开发有限公司负担746元，被告顾秀玉负担490元；反诉费2916元（反诉原告顾秀玉已预缴），由反诉原告顾秀玉负担1000元，反诉被告龙门富力房地产开发有限公司负担1627元，第三人广州市品誉房地产代理有限公司负担289元。本案二审期间，上诉人广州市品誉房地产代理有限公司提交了证据：《广州市品誉房地产代理有限公司团购VIP会员申请书》。本院组织当事人进行了证据交换和质证。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，对于上诉人主张的不应向被上诉人退回30000元的上诉请求能否予以支持的问题，分析如下：经查，涉案30000元为被上诉人购买涉案房屋而团购的“VIP卡会员”，从而享受购房3万抵10万的优惠，现因涉案《商品房买卖合同》已达到解除条件，合同双方均同意解除合同，在商品房买卖合同已解除的情况下，被上诉人向上诉人交付的30000元抵付购房款的目的已不能实现，故一审判令由上诉人退回并无不当。上诉人的上诉意见无事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人广州市品誉房地产代理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用550元，由上诉人广州市品誉房地产代理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二一年七月二十二日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终1860号上诉人（原审第三人）：广州市品誉房地产代理有限公司，住所地：广州市增城区荔城街荔景大道北252号。法定代表人：单泳豪。被上诉人（原审被告，反诉原告）：顾秀玉，女，1979年9月1日出生，瑶族，住址：湖南省江永县。原审原告（反诉被告）：龙门富力房地产开发有限公司，住所地：龙门县永汉镇富力温泉养生谷。法定代表人：杨晔。委托诉讼代理人：吴秋霞，女，系该公司员工。上诉人广州市品誉房地产代理有限公司与被上诉人顾秀玉、原审原告龙门富力房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省龙门县人民法院（2020）粤1324民初1250号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人广州市品誉房地产代理有限公司上诉请求：一、请求贵院依法撤销原审判决第4项，判决驳回被上诉人第4项的诉讼请求；二、本案的一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：2019年8月13日，被上诉人在上诉人的居间下，参与享受开发商“3万抵10万”团购VIP会员优惠活动；认购了龙门富力温泉养生谷J2区XX房（以下称涉案房屋）、并签署《广州市品誉房地产代理有限公司团购VIP会员申请书》。《广州市品誉房地产代理有限公司团购VIP会员申请书》清晰载明：（四）特别申明：1、广州市品誉房地产代理有限公司为此次活动收取上述电商服务费，此费用不抵扣房款，仅作为团购优惠服务费，由广州市品誉房地产代理有限公司开具相应收据。2、品誉仅向品誉VIP会员提供得到购房优惠服务，但在任何时候任何情况下，将不对购房者购买指定楼座优惠房的购买行为/或房者购买到的房屋的质量等问题承担任何担保和/或连带责任。上诉人认为，被上诉人在上诉人的居间服务下，已获得“3万抵10万”团购VIP会员优惠活动认购了涉案屋，上诉人的义务已经全部履行完毕。现因被上诉人个人原因才导致其与第三人解除《商品房买卖合同（预售）【合同编号：龙门（2019）XXXXXXXXXXXXXX】》；被上诉人向上诉人索要合作款的行为既无事实依据亦无法律依据。综上，上诉人认为原审法院认定事实不清，适用法律错误，为维护上诉人的合法权益，特向贵院提起上诉，望贵院支持上诉人的上诉请求。被上诉人顾秀玉未向本院提交书面答辩意见。龙门富力房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告签署的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，被告协助原告注销商品房备案登记手续；2.判令被告向原告支付违约金103622.40元；3.本案所有诉讼费用由被告承担。顾秀玉向一审法院反诉请求：1.判令解除反诉原告顾秀玉与反诉被告富力公司签署的《商品房买卖合同(预售）》；2.判令反诉被告富力公司退还反诉原告顾秀玉支付的购房款项168587元（其中购房款164490元、维修资金4097元）；3.判令反诉被告富力公司向反诉原告顾秀玉赔偿违约金103622.4元（违约金以房屋价款518112元的20%计算）；4.判令第三人品誉公司向反诉原告顾秀玉返还服务费30000元；5.本案诉讼费用由反诉被告富力公司及第三人品誉公司按照规定承担。一审法院认定事实：2019年8月13日,原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》[合同编号:龙门（2019）XXXXXX]及补充协议。双方主要约定，1.被告购买龙门富力南昆山温泉养生谷J2区XX房；该商品房建筑面积共68.29平方米，套内建筑面积54.96平方米，商品房价款按套内建筑面积计算，总价款为518112元;2.付款方式为：(1）认购定金20000元，已于本合同签署之前付清，定金将在首付房款时抵作商品房价款。（2）第一期楼款须于2019年8月14日前缴付，即人民币14963元。（3）第二期楼款须于2019年9月13日前缴付，即人民币51811元。（4）第三期楼款须于2019年11月12日前缴付，即人民币77716元。（5）第四期楼款须于2020年2月10日前缴付，即人民币103622元。（6）买受人须于2019年8月14日前，前往出卖人指定的银行或律师事务所签署《购房抵押借款合同》或《楼宇按揭合同》，办理购房抵押借款，以偿还买受人欠出卖人的成交价余款，成交价余款总额为人民币25万元整。如因买受人原因逾期未办妥者，原成交价余款总额须由买受人于2020年4月10日前一次性直接支付至指定账户，否则买受人应按《商品房买卖合同》承担违约责任。办理银行按揭所涉及的有关按揭手续费和银行规定的律师费、公证费等由买受人支付；3.逾期付款的违约责任：买受人应当按照合同约定及时支付房价款，如买受人未按约定支付房价款的（或未按约定办妥按揭手续的），买受人应从逾期之日起每日按应付房款的万分之五向出卖人支付违约金，逾期超过30天后，出卖人有权单方面解除合同。如出卖人要求解除合同的，买受人应当向出卖人支付相当于总房价款20%的违约金并承担解除合同的所有费用；4.商品房交付条件：出卖人应在2020年5月30日前向买受人交付该商品房，该商品房需符合的条件为该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，已取得房屋测绘报告等；燃气，交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，但附件六另有约定的除外；附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定：厨房，配品牌抽油烟机，燃气炉或电磁炉，燃气,配备燃气炉的单元设置，满足燃气设计规范的单元燃气入户，分户计量；5.送达：出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递或其以外快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起15日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。被告顾秀玉于2019年11月22日前支付了164490元房款给原告（包含了前三期房款144490元及定金20000元），剩余353622元房款至今未付；于2019年8月13日支付住房维修资金4097元给原告，支付中介服务费30000元给第三人品誉公司。2020年6月22日，原告按照被告填写的通讯地址向被告邮寄发出催款通知，请求被告支付第四期房款、按揭款及逾期付款违约金等，该律师函于2020年6月23日签收，经催告，被告仍未支付剩余房款。涉案房产已办理商品房预售合同备案登记及竣工验收手续，尚未实际交付给被告。涉案房屋未敷设燃气管道,未配备燃气炉。庭审中，原、被告表示同意解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》。被告认为原告未按合同约定敷设燃气管道，构成违约，合同解除的过错在于原告，主张原告应向被告支付总房款20%的违约金，且合同约定的违约金过高，如被告需支付违约金应按总房价5%计付；主张支付给第三人品誉公司的中介服务费30000元属于30000元抵60000元的购房款，提供第三人品誉公司出具的收据载明“今收到顾秀玉客户购于富力养生谷XX单位已空中转账团购费30000元整”，要求第三人返还30000元。原告对此不予认可，表示涉案商品房不满足燃气设计规范,不可敷设燃气管道、不可安装管道燃气炉，合同解除的过错在于被告，主张被告应向原告支付总房款20%的违约金。一审法院认为，综合当事人的起诉、答辩以及质证情况，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》及其附件是双方的真实意思表示，具有法律约束力，双方应按合同的约定行使权利和履行各自义务。本案的争议焦点是：涉案合同解除的过错在于哪一方？原、被告请求的违约金是否过高，是否应予以调整？原、被告的各项请求是否应得到支持？一、关于涉案合同解除的过错在于哪一方的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十四条第三项之规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同”，本案中，合同签订之后被告未能按照合同约定的付款方式付清剩余购房款。原告按照本合同中记载的通讯地址向被告邮寄律师函，请求被告支付第四期房款、按揭款及逾期付款违约金等，视为原告已经向被告进行催告。经原告催告后，被告在合理期限内仍未支付剩余房款，被告的行为已经构成根本违约。《商品房买卖合同（预售）》第十条约定交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，但附件六另有约定的除外，而《附件六》中关于厨房装修的条款:配品牌抽油烟机，燃气炉或电磁炉。燃气设置的条款:配备燃气炉的单元设置，满足燃气设计规范的单元燃气入户，分户计量。因双方在商品房买卖合同中将燃气管道敷设明确约定为涉案商品房基础设施设备的交付条件,附件六并无明确说明涉案房屋并不满足燃气设计规范,不能铺设燃气管道，不能配备燃气炉，即并无对燃气管道入户给予否定性约定。原告辩称《附件六》并未约定涉案房屋必须安装燃气灶，该条款意思表示为只有配备燃气炉、满足燃气设计规范的单元才设置燃气，设置燃气的单元配备燃气炉，未设置燃气的单元则配备电磁炉。从格式条款的解释原则上讲，该条款为原告方提供，发生歧义时，应选择不利于格式合同提供者一方的解释，即应视为双方约定涉案房屋需敷设燃气管道，需配备燃气炉，故涉案房屋无法敷设天燃气管道入户原告已构成违约。但原、被告双方并无约定涉案房屋若无安装燃气管道，无配备燃气炉，被告可单方面解除合同，故被告不享有约定解除权，涉案房屋未安装管道燃气入户会给被告生活的便利性带来一定的影响，但电磁炉、瓶装燃气等都可以代替管道燃气灶实现居住的功能，并不会导致房屋无法入住。原告虽有违约行为，但其违约行为尚未达到足以使被告不能实现合同目的的程度，故被告不享有合同的法定解除权。本案合同解除的过错在于被告。被告亦请求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，因此，原告请求解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，以及由被告协助注销商品房备案登记手续有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告请求原告支付无安装燃气管道入户的违约金103622.4元的问题，原告虽有瑕疵履行的行为，但本案双方解除《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，无安装燃气管道入户并不会对被告有影响，故对被告的该项请求不予支持。二、关于原、被告请求的违约金是否过高，是否应予以调整的问题，《商品房买卖合同》被解除的过错在于被告，故被告应支付原告违约金。诉讼过程中被告抗辩违约金过高，请求法院依法予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本案中，补充协议第五条约定了逾期付款的违约责任：如出卖人要求解除合同的，买受人应当向出卖人支付相当于总房价款20%的违约金。鉴于原告无提供证据证明其实际损失，结合原告亦存在瑕疵履行的行为，双方约定按房价总款的20%计算违约金过高，予以调整，应按房价总款的8%计算违约金为宜。因此，被告应向原告支付违约金41449元(518112元×8%），对原告请求超出部分，不予支持。被告已经支付了原告购房款164490元、住房维修资金4097元，扣除41449元违约金后，原告应退回购房款123041元（164490元－41449元）及住房维修资金4097元给被告，对被告请求超出部分，不予支持。三、被告提供第三人品誉公司出具的团购费30000元收款收据，根据该收据载明内容以及结合原告与第三人存在销售介绍、推广关系进行认定，该款应为中介服务费，被告与第三人之间存在居间合同（中介服务）关系。由于中介服务所涉房产交易未能完成，居间合同目的不能实现，故第三人品誉公司应退还被告（反诉原告）中介服务费30000元。经本院主持调解，原、被告双方未达成一致意见，第三人品誉公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法可作缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十四条第三项、第一百一十四条第二款、第四百二十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告龙门富力房地产开发有限公司与被告顾秀玉于2019年8月13日签订的《商品房买卖合同（预售）》[合同编号:龙门（2019）XXXXXX]及补充协议；被告顾秀玉协助原告龙门富力房地产开发有限公司办理注销龙门县永汉镇龙门富力南昆山温泉养生谷J2区XX房备案登记手续，于本判决发生法律效力之日起5日内履行。二、被告顾秀玉支付违约金41449元给原告龙门富力房地产开发有限公司,此款在被告顾秀玉已支付给原告的购房款164490元中扣除。三、反诉被告龙门富力房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内退回剩余购房款、住房维修资金共127138元给反诉原告顾秀玉。四、第三人广州市品誉房地产代理有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内退回中介服务费30000元给反诉原告顾秀玉。五、驳回原告龙门富力房地产开发有限公司、反诉原告顾秀玉的其他诉讼（反诉）请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1236元（原告龙门富力房地产开发有限公司已预缴），由原告龙门富力房地产开发有限公司负担746元，被告顾秀玉负担490元；反诉费2916元（反诉原告顾秀玉已预缴），由反诉原告顾秀玉负担1000元，反诉被告龙门富力房地产开发有限公司负担1627元，第三人广州市品誉房地产代理有限公司负担289元。本案二审期间，上诉人广州市品誉房地产代理有限公司提交了证据：《广州市品誉房地产代理有限公司团购VIP会员申请书》。本院组织当事人进行了证据交换和质证。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，对于上诉人主张的不应向被上诉人退回30000元的上诉请求能否予以支持的问题，分析如下：经查，涉案30000元为被上诉人购买涉案房屋而团购的“VIP卡会员”，从而享受购房3万抵10万的优惠，现因涉案《商品房买卖合同》已达到解除条件，合同双方均同意解除合同，在商品房买卖合同已解除的情况下，被上诉人向上诉人交付的30000元抵付购房款的目的已不能实现，故一审判令由上诉人退回并无不当。上诉人的上诉意见无事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人广州市品誉房地产代理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用550元，由上诉人广州市品誉房地产代理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二一年七月二十二日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧