广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11796号上诉人（原审原告）：卜曼曼，女，1986年9月10日出生，汉族，住广州市白云区。上诉人（原审原告）：王星，男，1989年11月4日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：卜曼曼，女，1986年9月10日出生，汉族，住广州市白云区，系王星配偶。上诉人（原审被告）：广州市万庚房地产有限公司，住所地：广州中新广州知识城万科幸福誉福里街12号自编A4-2(幸福誉项目部)。法定代表人：周振坤，职务：董事长。委托诉讼代理人：王煌，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁丹，广东金桥百信律师事务所实习人员。上诉人卜曼曼、王星与广州市万庚房地产有限公司（下简称万庚公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初10488号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用普通程序，由审判员谭红玉独任审理。本案现已审理终结。卜曼曼、王星上诉请求判万庚公司赔偿10万元。事实与理由如下：一、关于涉案房屋的交付标准问题。其一，万庚公司在公众号的说明可证实万庚公司允诺房屋是以“精装修+中央空调+电梯”的方式交付业主。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。其二，万庚公司在销售宣传册、样板房、视频资料中再次向卜曼曼、王星承诺房屋以使用面积300多平方米及精装修的方式交付；二、在卜曼曼、王星准备支付最后一笔首付款之前，万庚公司从未告知卜曼曼、王星涉案房屋的产权面积(报建面积)仅为108平方米，亦未告知卜曼曼、王星必须与案外人签订装修协议；三、万庚公司隐瞒重要事实将违法建筑进行广告宣传并向卜曼曼、王星销售，存在过错；四、万庚公司强制要求卜曼曼、王星与第三方签订委托装修合同，将自己的承诺、责任及法律风险完全推给卜曼曼、王星，无理由增加了卜曼曼、王星的义务与风险，万庚公司存在过错。万庚公司答辩称：不同意卜曼曼、王星的上诉请求。依据本案事实，可以认定卜曼曼、王星系以自身行为不履行双方之前已签订的认购协议，属于挞定行为，故万庚公司有权没收卜曼曼、王星的定金，更无需双倍返还。卜曼曼、王星之前未按认购协议支付首期购房款，原因系资金不足。经与销售人员多次协商后，其签署承诺书承诺在2019年9月30日签订合同时支付首期款，之后却以其他理由要求解除合同。从万庚公司提供的证据可知，万庚公司已多次催促其签订合同并支付购房款，在其仍不签定合同的情况下才没收10万元定金并退还首期款90万元。万庚公司上诉请求判令：1.撤销原审判决；2.本案诉讼费由卜曼曼、王星承担。事实与理由如下：卜曼曼、王星未按约定签订涉案房屋的《商品房买卖合同》及相关协议，属于自行放弃定金并毁约，应承担定金无法退回的违约责任。万庚公司的销售人员在卜曼曼、王星交付首期购房款及签订商品房认购书时已告知，签订涉案房屋的《商品房买卖合同》的时间为2019年9月30日。在签约日前，万庚公司的销售人员多次通过微信、电话告知卜曼曼、王星前往售楼处签约，卜曼曼、王星因购房款需另作他用，故放弃购买房屋意向，该事实有“聊天记录”予以证明。在万庚公司依约不退还定金后，卜曼曼、王星改变退房理由，即以对买卖合同内容有重大误解为由要求解除认购关系，是对此前已形成的既定事实的歪曲。卜曼曼、王星答辩称：在双方约定的支付首期款日之前的2019年9月13日，卜曼曼、王星准备了首付款并到万庚公司处与其签约，但双方对于签订装修合同产生争议，故当日未签订买卖合同，卜曼曼、王星也未支付首付款。万庚公司称卜曼曼、王星没有付款能力，没有证据证实。卜曼曼、王星于2020年8月24日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.万庚公司双倍返还卜曼曼、王星支付的定金200000元(100000元×2倍)并自2019年9月22日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向卜曼曼、王星支付利息；2.万庚公司承担本案诉讼费。原审法院经审理查明，2019年3月23日，卜曼曼、王星向万庚公司支付100000元定金，用于认购广州市萝岗区培山街22号U3栋118房，双方约定于2019年9月30日前签订《商品房预售合同》。同日，卜曼曼、王星填写《销售事务申请记录表》，表示因“卖一买一”申请于2019年6月30日前付齐1000000（含定金），剩余首付2314310元于2019年9月30日前付齐并签署买卖合同。卜曼曼、王星表示其与万庚公司未签订过合同、协议，万庚公司主张双方签订了认购书，但未能提交其所主张的认购书。卜曼曼、王星主张其于2019年9月21日准备与万庚公司签约时，因发现涉案房屋的实际情况与宣传、介绍的情况不符，且万庚公司要求其与第三方广东上城建设有限公司签订委托施工协议，双方对此未能协商一致，故未能签订《商品房预售合同》。为证明其主张，卜曼曼、王星提交了以下证据：1.公众号为“广州万科”发出的关于万科元培里项目的宣传推文，载明全屋精装修、使用面积达300平方米，经查，该公众号的账户主体为广州万科企业有限公司；2.销售宣传册，显示有B1、B2、F1-F4，共六层，其中B2层除了有停车库，还设计有家庭厅；3.《商品房预售合同》模板，附件七装饰、设备标准载明“元培里U3栋（唯墅）交楼标准（毛胚）2019年3月版20190329”；4.元培里项目U3栋118房户型图，载明共4层，并无停车库的B2层；5.空白的《委托施工协议》，乙方为广东上城建设有限公司，约定：甲方委托乙方内部施工房屋为其购买的商品房，商品房位于广州市萝岗区培山街22号（自编号U3栋）；甲方委托乙方按照本协议附图进行内部施工，同意乙方在内部施工时对房屋进行相关变动；甲方知悉乙方不负责相关协议施工事项的政府报建、验收等相关工作（包括但不限于办理报建及消防验收手续等）。协议所附U3栋118房改造工程示意图显示改造后U3栋118房共6层，包括地下一层和地下二层；6.照片；7.视频，显示卜曼曼、王星与万庚公司准备签约时，万庚公司要求卜曼曼、王星与第三方签订装修协议，否则不能签订房屋买卖合同；8.微信聊天记录，显示卜曼曼与2019年9月23日表示若不能修改合同条款，要求销售人员帮其申请退款。万庚公司仅对宣传推文、《委托施工协议》及微信聊天记录的真实性予以确认。万庚公司主张卜曼曼、王星属于挞定，其有权没收100000元定金，并提交录音及微信聊天记录拟证明其主张。录音显示王星于2019年10月13日明确表示本案情形不属于挞定，属于合同争议。微信聊天记录显示销售人员询问卜曼曼何时可以过去办理900000元首期款的手续，卜曼曼回答2019年10月13日下午去办理；卜曼曼于2019年12月10日向销售人员询问剩余100000元何时能退，销售人员表示定金不可以退。万庚公司于2019年10月13日出具《客户退款申请受理回执》，载明卜曼曼、王星于2019年10月13日申请退款，申请退款金额为900000元，其已按万庚公司规定办理相关退款申请手续。2019年10月29日，万庚公司向卜曼曼、王星支付900000元退款。原审庭审中，万庚公司确认申请退款需要填写申请书，卜曼曼、王星主张其于2019年10月13日填写退款申请书，退款理由为对装修有异议，申请退款金额为1000000元。本院要求万庚公司提交卜曼曼、王星填写的退款申请书，但截至本院作出本判决时万庚公司仍未能提交该退款申请书。原审另查明，广州万科企业有限公司为广州万科置业有限公司的全资股东，广州万科置业有限公司为广州市精庚股权投资管理有限公司占股99%的股东。广州市精庚股权投资管理有限公司原为万庚公司的全资股东，2020年11月28日，万庚公司的股东变更为广州万科企业有限公司、广州市精庚股权投资管理有限公司，其中广州万科企业有限公司持股98.77%。原审法院认为，卜曼曼、王星向万庚公司支付了定金及部分房款用于购买涉案房屋，双方形成房屋买卖合同关系。关于万庚公司应否返还定金的问题。首先，万庚公司对《委托施工协议》予以确认，卜曼曼、王星提交的视频显示万庚公司要求卜曼曼、王星必须同时签订《商品房预售合同》及《委托施工协议》，虽然万庚公司对视频不予确认，但未提交相反证据，故对该视频予以采纳，并采信卜曼曼、王星的主张，认定万庚公司确有要求卜曼曼、王星同时签订《商品房预售合同》及《委托施工协议》。其次，根据《中华人民共和国合同法》第十五条第二款的规定：“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约”。而《中华人民共和国合同法》第十四条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”而卜曼曼、王星提交的宣传推文中表述的“精装修”并不具体和确定，亦未表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束的意思，故上述宣传不属于要约，而属于要约邀请。卜曼曼、王星否认双方签订过认购书，万庚公司亦未提交其所主张的双方签订的认购书，即无证据证明双方对涉案房屋的装修事项进行过约定。最后，卜曼曼、王星主张其在退款申请书中明确退款的理由为对装修有异议，万庚公司确认卜曼曼、王星填写过退款申请书，但未能提交该证据，故采信卜曼曼、王星所主张的退款理由，认定双方未能签订《商品房预售合同》的原因是因为卜曼曼、王星对装修有异议。卜曼曼、王星虽然支付了定金及部分房款认购了涉案房屋，但双方对于房款是否包括装修款、装修款的性质、支付等事项产生分歧，未能达成一致意见。故双方未能签订《商品房预售合同》不能归责于双方，现卜曼曼、王星要求万庚公司退回定金100000元，于法有据，予以支持，卜曼曼、王星要求万庚公司双倍返还定金，缺乏依据，不予支持。关于利息，卜曼曼、王星已向万庚公司申请退款，但万庚公司未向其返还定金，故卜曼曼、王星要求万庚公司支付利息，予以支持。但卜曼曼、王星自诉其于2019年10月13日填写了退款申请书，故利息应从2019年10月13日起算，以100000元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止，对于超出部分，不予支持。综上，原审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，于2020年12月24日判决如下：一、广州市万庚房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向卜曼曼、王星返还定金100000元及利息（利息以100000元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年10月13日起计算至实际付清款之日止）；二、驳回卜曼曼、王星的其他诉讼请求。案件受理费2150元，由卜曼曼、王星负担1075元，广州市万庚房地产有限公司负担1075元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。经查，本案纠纷涉及的事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案处理应适用《中华人民共和国民法典》施行前相关法律法规和司法解释的规定。本案二审的争议焦点是万庚公司是否需向卜曼曼、王星双倍返还定金。依据本案现有证据，卜曼曼、王星向万庚公司认购涉案房屋并支付房款100万元（含定金10万元），但双方未能签订《商品房预售合同》，且双方以交收90万元购房款的方式终止了认购合同关系。对于双方未能签订《商品房预售合同》的原因，万庚公司主张系卜曼曼、王星资金不足而选择挞定所致，卜曼曼、王星则主张系因双方对于卜曼曼、王星是否需与第三方签订装修施工协议产生争议所致。对此，本院作如下分析：一方面，万庚公司并未充分举证证明卜曼曼、王星以资金不足为由向卜曼曼、王星申请挞定本次交易，故万庚公司主张双方终止认购合同关系系因卜曼曼、王星单方违约所致，缺乏事实根据。另一方面，卜曼曼、王星提交的宣传推文等证据证实卜曼曼、王星认购的房屋属带装修房屋，万庚公司对此不持异议，而卜曼曼、王星提交的《委托施工协议》显示卜曼曼、王星需与第三方签订装修合同约定装修事项，但依据现有证据不足以认定双方曾就此作出相应约定。鉴于装修事项与房屋买卖密切相关，在该事项未予明确的情况下，双方就此产生争议符合情理，故卜曼曼、王星主张双方基于装修争议而未能签订《商品房预售合同》具有合理性。综上，双方就装修事项产生争议，且未能就此协商一致，因此导致双方未能签订《商品房预售合同》，双方对此均不存在过错。故此，原审判决万庚公司向卜曼曼、王星返还定金10万元，并驳回卜曼曼、王星要求万庚公司赔偿定金10万元的诉请并无不当，可予维持。综上所述，上诉人卜曼曼、王星与万庚公司的上诉请求与理由均不成立，本院均予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4300元，由上诉人卜曼曼、王星负担2150元，广州市万庚房地产有限公司负担2150元。本判决为终审判决。审 判 员 谭红玉二〇二一年七月十三日法官助理 王文杰书 记 员 唐颖琪