江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0113民初2702号原告：江苏紫金农村商业银行股份有限公司城东支行，统一社会信用代码91320106057979205T，住所地江苏省南京市栖霞区仙林大学城文澜路6号。负责人：马向军，该支行行长。委托诉讼代理人：陈志田，男，该行员工。被告：余辽军，男，1978年3月26日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。被告：南京栖霞建设股份有限公司，统一社会信用代码91320100721702184R，住所地江苏省南京市栖霞区和燕路251号。法定代表人：江劲松，该公司董事长。委托诉讼代理人：方伟，男，该公司员工。委托诉讼代理人：余文鑫，男，该公司员工。原告江苏紫金农村商业银行股份有限公司城东支行（以下称紫金农商银行）与被告余辽军、南京栖霞建设股份有限公司（以下称栖霞建设）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年03月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告紫金农商银行的委托诉讼代理人陈志田、被告余辽军、栖霞建设的委托诉讼代理人余文鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告紫金农商银行向本院提出诉讼请求：1.被告余辽军立即向原告归还贷款本金1070781.63元，以及至2021年3月11日贷款利息（含罚息、复利）20914.21元，2020年3月12日起至贷款本息还清之日止的利息（含罚息、复利）按合同约定支付；2.判令原告对被告抵押给原告的位于南京市栖霞区房产处置款享有优先受偿权，优先受偿权的范围包括贷款本息及实现债权的费用；3.被告栖霞建设对被告余辽军的债务承担连带保证责任；4.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2018年12月21日，原告与被告余辽军、栖霞建设签订了一份《个人住房（商业房）借款合同》，合同编号：紫银（西岗）个按借字［2018］第004号，合同约定：原告向被告余辽军发放贷款人民币110万元，借款期限至2047年12月12日，贷款年利率为5.88%，按月结息，借款人未按本合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。对借款人不能按期支付的利息，以本合同约定的结息方式，贷款期内按照约定的贷款利率计收复利，贷款逾期后改按罚息利率计收复利。本合同项下借款的担保方式为抵押。同日，原告与被告余辽军、栖霞建设签订了一份《南京市房地产抵押合同》，被告将位于南京市栖霞区房产抵押给原告为以上债务作担保，并办理了抵押登记。栖霞建设对余辽军向紫金农商银行的上述还款承担连带保证责任。合同签订后，原告如约于2019年1月4日向被告余辽军发放了110万元贷款，截止2021年3月11日，被告余辽军欠原告紫金农商银行贷款本金1070781.63元，利息20914.21元，经我行多次催收仍未偿还。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求支持原告的诉请。被告余辽军承认原告在本案中所主张的事实，但认为，因个人工作的原因，工资受到了损失，没有及时归还利息，现在公司对其工作岗位进行调整，工资可以偿还每月贷款利息，希望原告可以再次给其机会，后期会按期偿还利息。被告栖霞建设承认原告在本案中所主张的事实，认为其与被告余辽军的预售合同事实与法律关系清楚，关于被告余辽军未按期还款，合同中约定了单方解除权，其诉被告余辽军解除预售合同案件已经向栖霞法院递交了相关材料，请求法院在本案的审理中能够考虑到相关案件的审理情况，给予其一定的期限。本院经审理查明的事实：2018年12月21日，原告紫金农商银行（贷款人）与被告余辽军（借款人）、栖霞建设（担保人）签订了合同编号为紫银（西岗）个按借字【2018】第004号《个人住房（商业房）借款合同》，该合同约定：借款金额为110万元，借款期限自2018年12月21日起至2047年12月12日止，借款用途为购买位于南京市栖霞区房产（以下称案涉房产）；借款采用浮动利率，利率为同期人民银行人民币贷款基准利率4.90%上浮20%，执行年利率5.88%，合同利率随人民银行同期人民币贷款基准利率调整按年调整，调整日为1月1日；还款方式为借款人在贷款人处开立账户，还款账户类型为在贷款人处开立的用于还款的银行卡，卡号为62×××77，贷款分期还款，按月还款，从借款发放的次月开始采用等额法还款；借款人不能按时归还贷款，贷款人有权自逾期之日起按当期执行利率加收50%计收罚息；对借款人逾期支付的利息按逾期贷款罚息利率计收复利；借款人在到期日不支付借款合同项下到期的借款本息及其他的应付款项构成本合同项下违约事件；出现违约，贷款人有权宣布本合同项下借款本息提前到期，立即收回贷款；借款人未能按时偿还借款本息，导致贷款人为催收贷款本息所需的费用，包括但不限于公告费、送达费、鉴定费、律师费、诉讼费、差旅费、评估费、拍卖费、财产保全费、执行费、因违约造成合同提前终止导致的贷款人可得利息损失等，均由借款人承担；担保人自愿为借款人在本合同项下的全部债务向贷款人提供阶段性连带责任保证，保证期间自本合同签订之日起至抵押物、质押财产／权利有效设定担保物权，且相关抵押权、质权设定证明文件、质押财产／权利凭证移交贷款人占有之日止；连带责任保证担保的范围为借款人在本合同项下的全部债务，包括但不限于本金、利息、复利、罚息、手续费、违约金、损害赔偿金、律师费、公证费、税金、诉讼费、差旅费、评估费、拍卖费、财产保全费、执行费、公告费、送达费、鉴定费、因违约造成合同提前终止导致的贷款人可得利息损失，以及债权人为实现债权所支付的其他相关费用等款项。同日，原告紫金农商银行（抵押权人、贷款人、乙方）与被告余辽军（抵押人、借款人、甲方）及被告栖霞建设（开发商、担保人、丙方）签订《南京市房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》约定：余辽军将购买的坐落于南京市栖霞区房产抵押给原告作为上述借款担保，抵押担保的范围为借款本金及其利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用；栖霞建设愿为余辽军以上借款承担连带保证责任，保证担保的范围为借款本金及其利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用，担保期间自本合同生效之日起至乙方领取上述甲方所购商品房他项权利（抵押权）不动产登记证明之日。2019年1月4日，原告领取了抵押房产的预售商品房抵押权预告登记证明。2019年1月4日，原告按约向余辽军发放贷款110万元，余辽军于2020年12月开始未能按时足额还款，截至2021年3月11日，原告尚欠借款本金1070781.63元、利息20914.21元。以上事实，有当事人陈述及原告提交的《个人住房（商业房）借款合同》、《南京市房地产抵押合同》、不动产权登记证明、贷款交易明细、欠款情况证明材料等证据证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《个人住房（商业房）借款合同》、《南京市房地产抵押合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方当事人均应按照约定履行各自义务。原告已按约向被告余辽军发放贷款110万元，被告余辽军未按时足额还款的行为已构成违约，原告有权按照合同的约定，宣布借款本息提前到期，立即收回贷款并按约收取罚息、复利。现原告主张被告余辽军支付剩余未付本金1070781.63元、利息20914.21元并支付自2021年3月12日起至实际付清之日止按照合同约定标准计算的利息，有事实和法律依据，本院依法予以支持。原告就案涉房产设立了抵押预告登记，且经审查案涉房产有首次登记，不存在预告登记失效等情形，现因余辽军未能按约还款，原告作为预告抵押权人主张就案涉房产优先受偿，有事实和法律依据，本院依法予以支持。被告栖霞建设自愿为案涉借款提供阶段性担保，约定的保证期限尚未届满，原告主张被告栖霞建设对被告余辽军的上述债务承担连带还款责任，有事实和法律依据，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百一十条、第五百零九条、第五百七十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十八条，《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决如下：一、被告余辽军于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告江苏紫金农村商业银行股份有限公司城东支行贷款本金1070781.63元、利息（含罚息、复利）20914.21元，并支付自2021年03月12日起至实际还款之日止按案涉《个人住房（商业房）借款合同》约定计算的利息（含罚息、复利）；二、原告江苏紫金农村商业银行股份有限公司城东支行有权对被告余辽军购买的坐落于南京市栖霞区不动产折价或拍卖、变卖所得价款在上述第一项债务及案件受理费范围内享有优先受偿权；三、被告南京栖霞建设股份有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14625元，减半收取计7312元，由余辽军、南京栖霞建设股份有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。审 判 员  蒋 文二〇二一年七月十七日法官助理  殷婉璐书 记 员  陈竹竹