山东省济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0191民初3003号原告：山东红帆能源科技有限公司，住所地山东省济南高新区春晖路688号，工商注册号：370127200037067。诉讼代表人：高秀峰，山东红帆能源科技有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：单进，北京德恒（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆晓慧，北京德恒（济南）律师事务所实习律师。被告：山东优来机械设备有限公司，住所地山东省济南高新区春晖路688号院内1号厂房，统一社会信用代码91370100560762636M。法定代表人：李雪，总经理。委托诉讼代理人：何宁宁，山东金盛阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘光振，山东金盛阳律师事务所律师。原告山东红帆能源科技有限公司（以下简称红帆能源公司）与被告山东优来机械设备有限公司（以下简称优来机械公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告红帆能源公司的委托诉讼代理人单进、陆晓慧，被告优来机械公司的委托诉讼代理人何宁宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。红帆能源公司向本院提出诉讼请求：1.判令优来机械公司向红帆能源公司管理人支付合同解除后逾期腾房占有租赁房屋的使用费959950.8元；2.判令优来机械公司承担本案受理费等诉讼费用。事实和理由：2018年5月7日，济南高新技术产业开发区人民法院根据债权人济南高新技术产业开发区管理委员会的申请，以（2018）鲁0191破申2号民事裁定书裁定受理红帆能源公司破产清算，并指定国浩律师（济南）事务所担任管理人。2019年5月30日，该法院作出（2018）鲁0191破1-2号民事裁定书，裁定宣告红帆能源公司破产。2020年9月8日，根据债权人要求变更管理人的申请作出（2018）鲁0191破1-1号决定书，指定北京德恒（济南）律师事务所为红帆能源公司管理人。管理人在接管红帆能源公司资产后通过调查核实发现优来机械公司自原管理人于2020年5月20日与第三人济南建通管业有限公司（以下简称建通管业公司）解除有关房屋租赁的《协议书》次日至同年11月30日，共计194天一直占用红帆能源公司的1号车间9000平米和研发楼的第三层747平米用于生产经营，并未向管理人交付以上资产，也未交付任何使用费。根据《企业破产法》、最高院相关的司法解释规定，优来机械公司应向红帆能源公司管理人支付合同解除后逾期腾房占有租赁房屋的使用费合计为959950.8元。优来机械公司辩称，一、从目前优来机械公司提交的证据来看，优来机械公司租金已交付至2020年8月份。9月份租金据优来机械公司讲也已交纳，只是开庭前尚未找到相关证据，优来机械公司对拖欠9月份租金不予认可，对此红帆能源公司管理人可以找房屋租赁受托人建通管业公司予以核实。二、从房屋情况说明可以看出，优来机械公司自2020年2月起办公区面积只保留了100平方米，合同到期后，无人与优来机械公司交接，办公区全部空置，优来机械公司并未使用，未上锁，未封闭，对该说明，建通管业公司的负责人李红江签名并盖章予以证明。所以优来机械公司只对办公区100平方米的租金予以认可。三、关于租金方面，合同于2020年7月29日到期，合同到期后未有相关单位与优来机械公司交接，也未与优来机械公司重新签订租赁合同，应当以原合同的租金标准认定占用房屋使用费。厂房第一、二年租金为人民0.35元/平方米/日，第三年租金为人民币0.39元/平方米/日，以0.39元/平方米/日计算比较合理。办公区以合同约定0.6元/平方米/日计算。本院经审理认定事实如下：案涉厂房及办公楼原为红帆能源公司所有。2017年7月29日，建通管业公司（甲方）与优来机械公司（乙方）签订《厂房租赁合同书》一份，约定：一、出租厂房及办公区情况：1、甲方租赁给乙方的厂房坐落于高新区春晖路XX厂房，租赁面积9500平方米；2、甲方租赁给乙方的办公区位于办公楼的三层，面积为747平方米。二、起付日期和租赁期限：租赁期限为自2017年6月28日起至2020年6月27日止，租赁期三年，房租从2017年8月1日起算。三、租金结算方式：1、该厂房第一、二年租金为0.35元/m2/日，年租金为1213625元；第三年租金为0.39元/m2/日；办公区租金为0.6元/m2/日，年租金为163593元。合同签订后，优来机械公司一直使用了案涉厂房及办公楼区域。2020年1月17日，建通管业公司向优来机械公司（李雪）开具收款收据，载明：房租2.1-2020.7.31厂房、办公楼，金额为757959元。2018年5月7日，我院作出（2017）鲁0191破申2号裁定，受理对济南高新技术产业开发区管理委员会对红帆能源公司的破产清算申请。2018年6月25日，红帆能源公司管理人（甲方）、建通管业公司（乙方）、郝成龙（丙方）签订《协议书》，载明：鉴于1、2017年6月30日，红帆能源公司与山东中益投资有限公司、丙方签订《以物抵债协议书》，山东中益投资有限公司将债权转让给丙方，丙方与红帆能源公司达成以物抵债、租赁使用抵债协议。2、2017年6月30日，红帆能源公司与乙、丙方签订《委托代为出租厂房协议》，丙方将位于济南高新区内部分土地给乙方使用，租赁期限为10年，年租金120万元。3、红帆能源公司因不能清偿到期债务，已由济南高新区人民法院裁定破产清算。基于上述事实及相关法律规定，甲、乙、丙三方达成协议如下：一、甲、丙双方确认已于2018年6月25日协商一致解除了《以物抵债协议书》中关于租赁使用权抵债相关内容，原协议中的出租方由丙方变更为甲方，甲方享有出租人的相关权利义务；二、甲、乙双方同意继续履行原协议，并将租赁物变更为1号厂房12059.43平方米，2号厂房7896.85平方米、办公楼3层、5层、6层、8层、9层（上述五层，每层747平方米），附属楼800平方米；三、甲、乙双方经协商确定租赁期为不定期，在租赁期内，若因破产清算或重整等对红帆能源公司资产进行司法拍卖处置，甲方应提前30日告知乙方，并有权终止本协议，且不承担任何违约赔偿责任。乙方在收到乙方通知后60日内将全部租赁物交付甲方，甲方不负担搬迁等相关费用；四、租赁物每年租金120万元，每三个月支付一次，每次30万元。若租赁事宜提前终止，甲方按乙方实际租赁期限与乙方结算租金。2020年5月20日，红帆能源公司管理人在案涉园区内张贴《限期搬离通知书》，要求建通管业公司及各租户按照协议约定期限搬离所承租土地及房屋，并结清租赁费、水电费等费用及恢复原状。2020年9月21日，红帆能源公司管理人向建通管业公司送达《关于支付房屋租金的通知》，要求建通管业公司支付自2020年5月21日起四个月租金40万元。诉讼中，红帆能源公司提交其与济南辉朔商贸有限公司（以下简称辉朔商贸公司）签订的资产移交确认书一宗，以证明管理人于2021年1月29日将全部资产移交给竞买人辉朔商贸公司。2020年12月28日，我院作出（2018）鲁0191破1-10号民事裁定书，载明：2020年12月25日，红帆能源公司管理人向本院提出申请，称原管理人依法将红帆能源公司的土地、房屋建筑物、机械设备、应收账款等资产委托山东产权交易中心有限公司进行公开拍卖，通过两轮公开拍卖，辉朔商贸公司以17890.52万元竞得以上资产，管理人已于2020年12月22日将拍卖标的物向辉朔商贸公司进行了交付……，本院裁定如下：一、对管理人委托拍卖资产及拍卖成交的结果，合法有效，本院予以认可，红帆能源公司在拍卖范围内的土地、房屋建筑物、机器设备、应收账款等资产的所有权归买受人辉朔商贸公司所有；二、买受人辉朔商贸公司可持本裁定到有关管理机构办理相关产权过户登记手续；三、准予协助办理红帆能源公司名下土地、房产等资产他项权利的解封和解押。对于双方当事人有争议的事实，本院认定如下：一、红帆能源公司管理人是否已将解除合同搬离房屋的通知送达优来机械公司。红帆能源公司管理人称其已于2020年5月20日通过在厂房内张贴通知的形式通知了建通管业公司及各租户。优来机械公司则辩称未收到任何通知，且即便张贴了通知，也不能证明优来机械公司已经看到。本院认为，根据红帆能源公司提交的照片、访谈笔录等可以证实，红帆能源公司管理人于2020年5月20日以在园区内张贴通知的方式通知了建通管业公司及各次承租人解除合同、搬离房屋。鉴于本院于2018年5月7日即已作出受理红帆能源公司破产清算的裁定，各租户应能预见到红帆能源公司会存在资产拍卖、处置等情况，优来机械公司在涉案厂房内经营，其辩称未看到通知与常理不符，结合其他租户向红帆能源公司交纳租金的情况，本院对优来机械公司的抗辩意见不予采信，本院确认红帆能源公司管理人已于2020年5月20日将解除合同、搬离房屋的通知送达优来机械公司。二、房屋占有使用费的计算期间、面积及单价。（一）房屋占有使用费计算期间。双方对于优来机械公司已支付建通管业公司截至2020年7月31日的租金并无争议，本院予以确认。对于2020年8月份租金是否已经交纳的问题，本院认为，首先，优来机械公司提交的收据开具时间为2020年7月26日，而优来机械公司提交的转账记录发生在2020年8月5日至9月11日，结合红帆能源公司管理人工作人员对李红江所作访谈笔录，可以确定存在未支付款项的情况下先开具租金收据的情况。其次，收款收据金额为122704元，而优来机械公司提供的证据显示李雪在2020年8月5日至9月11日累计支付125801元，数额并不相符。最后，在红帆能源公司已于2020年5月20日通知解除合同、搬离房屋以及优来机械公司与建通管业公司合同已经到期的情况下，优来机械公司再向建通管业公司支付租金，不利后果由其自行承担。综上，本院确认房屋占有使用费的起算日为2020年8月1日。对于优来机械公司与建通管业公司之间关于款项性质的争议，其可另案处理。红帆能源公司虽称辉朔商贸公司于2020年4月9日即交纳了拍卖款，但鉴于其自认资产交接时间为2020年12月22日，且本院于2020年12月28日作出（2018）鲁0191破1-10号民事裁定确认涉案资产归辉朔商贸公司所有，故本院对红帆能源公司主张的房屋占有使用费计算截止日期即2020年11月30日予以确认，自2020年8月1日起至2020年11月30日止，共计122天。（二）房屋占有使用面积。双方对租赁厂房面积为9500平方米并无争议，本院予以确认。对于办公室租赁面积，优来机械公司主张其自2020年2月起只保留100平方米，应按100平方米计算占有使用费。红帆能源公司对此不予认可。本院认为，本案中优来机械公司提交的《房屋租赁情况说明》载明的出具日期为2020年12月21日，抬头为红帆能源公司管理人，建通管业公司作为证明人盖章签字。2020年2月尚在优来机械公司与建通管业公司租赁合同期内，优来机械公司并未提交证据证实其与建通管业公司就办公区域面积进行了变更及退还，亦未提交证据证实与红帆能源公司管理人进行了交接和确定，结合其向建通管业公司支付的2020年2月1日至2020年7月31日的房屋租金亦非按照办公区域100平方米计算的情况，本院对其主张不予采纳。本案应按照合同中约定的租赁面积即厂房9500平方米、办公区域747平方米计算房屋占有使用费。（三）房屋占有使用费计算单价。红帆能源公司主张厂房按照0.5元/平方米/日计算，办公区域按照0.6元/平方米/日计算。优来机械公司则辩称应参照其与建通管业公司的合同约定计算。本院认为，红帆能源公司并未提供证据证实0.5元/平方米/日的计算依据，本院参照优来机械公司与建通管业公司的合同约定单价予以确定，厂房占有使用费按照0.39元/平方米/日、办公区域按照0.6元/平方米/日计算。本院认为，优来机械公司与建通管业公司签订的《厂房租赁合同书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。因案涉厂房原系红帆能源公司所有，鉴于红帆能源公司已于2018年进入破产程序，且于2020年5月20日通知了优来机械公司搬离房屋，优来机械公司与建通管业公司之间的合同业已到期，故优来机械公司继续占有使用涉案房屋及厂房，应向红帆能源公司支付逾期腾房占有使用费。按照上述标准计算，优来机械公司应向红帆能源公司支付房屋占有使用费506690.4元（0.39元*9500平方米*122天+0.6元*747平方米*122天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告山东优来机械设备有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山东红帆能源科技有限公司房屋占有使用费506690.4元；二、驳回原告山东红帆能源科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计6700元，由原告山东红帆能源科技有限公司负担3164元，被告山东优来机械设备有限公司负担3536元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员  王 卉二〇二一年七月十三日法官助理  刘雪亭书 记 员  韩 菁