福建省漳州市龙海区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0681民初2276号原告：中国农业银行股份有限公司龙海市支行，住所地龙海市紫崴路40号，统一社会信用代码91350681856620776G。负责人：白玮，行长。委托诉讼代理人：白宝聪，福建明证律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶描容，福建明证律师事务所律师。被告：李超，男，1992年6月30日出生，汉族，住海南省正阳县。被告：漳州骏丰房地产开发有限公司，住所地龙海区港尾镇东兴路与208省道交叉路口西南侧，统一社会信用代码91350681MA2Y45365C。法定代表人：陈**来，总经理。委托诉讼代理人：陈秋怡，公司职员。原告中国农业银行股份有限公司龙海市支行（下称龙海农行）与被告李超、漳州骏丰房地产开发有限公司（下称骏丰公司）借款合同纠纷一案，本院于2021年4月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告龙海农行委托诉讼代理人白宝聪、叶描容，被告骏丰公司委托诉讼代理人陈秋怡到庭参加诉讼，被告李超经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙海农行向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告李超偿还结欠贷款本金715279.5元及相应利息、罚息、复利（暂计至2021年1月12日结欠利息18847.59元，从2021年1月13日起至款项实际付清之日止按合同约定的利率计算）。2.判令被告李超支付违约金37000元。3.判令被告骏丰公司对上述债务承担连带偿还责任。4.判令原告对被告李超址在龙海区××镇××路××幢××号房屋拍卖、变卖的价值享有优先受偿权。5.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2018年1月17日，被告李超因购买住房的需要向原告贷款，并与原告签订了合同编号35020120180007378的《个人购房担保借款合同》，约定：借款的用途为购买住房，购买的房产位于龙海区××镇××路××幢××号，借款金额74万元，借款期限360个月；借款利率采用基准利率方式，执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次贷款基准利率为基础上浮百分之伍确定，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率自调整后的次年1月1日起调整；还款方式为等额本息还款，还款周期为1个月，还款日为每期末月的20日；被告以址在龙海区××镇××路××幢××号房屋提供抵押担保，并自合同签订之日30日办妥抵押（预告）登记，房屋满足交付条件720日内办妥房地产权属证书，并自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产管理机构申请办理抵押登记。同时，约定被告骏丰公司作为阶段性保证人，自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。双方还就借款提取、争议解决等条款一一作出了明确约定。合同订立后，原告于2018年3月2日足额地发放了74万元，2018年2月1日依法办理了闽（2018）龙海区不动产证明第0000519号《不动产登记证明》。可是，被告从2020年7月20日起未按照合同约定履行还本付息的义务（实际应计利息从2020年6月21日起算）。截止2021年1月12日被告尚欠原告贷款本金715279.5元，其中拖欠应还未还逾期本金18791.55元，结欠利息18847.59元（逾期利息18337.72元、逾期罚息123.5元、逾期复利386.37元）。经原告多次催讨，至今仍未偿付还款义务。原告认为，双方订立的合同合法有效，被告李超未能按照合同约定如期偿付本息，已明显构成违约，原告有权依照合同约定提前收回已发放的贷款，并要求其承担违约责任。被告骏丰公司作为阶段性保证人，依法应当对本案债务承担连带保证责任。骏丰公司辩称，一、原告的诉讼请求第四条我公司同意银行有优先受偿权。同时我公司承担的连带责任而已经实际代偿的金额也应该享有优先受偿权。二、因为借款人没有偿还，我公司替借款人偿还了97760.4元，2019年11月27日代还19975.59元；2020年3月10日代还16313.38元；2020年6月28日代还16400.31元；2021年1月26日代还28855.13元；2021年6月10日代还16215.99元；其他的原告诉讼请求没有意见。李超未作答辩。本院经审理认定事实如下：2017年12月6日，被告李超因向被告骏丰公司购买房产向原告申请贷款，12月29日，原告审批通过被告李超的贷款申请。2018年1月17日，双方签订了《个人购房担保借款合同》，借款合同约定：借款金额74万元；借款用途为购买位于龙海区××镇××路××幢××号；借款期限360月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款利率采用基准利率方式，执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次贷款基准利率为基础上浮百分之伍确定，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率自调整后的次年1月1日起调整；借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入被告骏丰公司账户；还款方式为等额本息还款，还款周期为1个月，还款日为每期末月的20日；被告李超以址在龙海区××镇××路××幢××号房屋提供抵押担保，并自合同签订之日30日办妥抵押（预告）登记，房屋满足交付条件720日内办妥房地产权属证书，并自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产管理机构申请办理抵押登记。借款合同同时约定，被告骏丰公司作为阶段性保证人，自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。借款合同通用条款第九条9.1.2约定，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；第9.1.5约定，发生下列情形之一的，贷款人有权要求保证人承担担保责任。保证人支付的款项不足以清偿本合同项下所担保的债权的，贷款人可以选择将该款项用于归还本金、利息、罚息、复利或者费用。（1）债务履行期限届满，借款人未按约定足额清偿债务；（2）贷款人按照法律法规或合同约定提前收回全部或部分借款；......。第9.2.1约定，抵押人与抵押物共有人同意以本合同第三十二条所列财产担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。9.2.7.1约定，出现以下情形之一时，贷款人有权行使抵押权，并可以与抵押人协议以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。（1）债务履行期限届满，借款人未按约定足额清偿债务；（2）贷款人按照法律法规规定或本合同约定提前收回全部或部分借款；......。11.4约定，发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提高贷款执行利率、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。（2）借款人未按约定按期足额偿还借款；......。被告李超在借款合同的借款人处、抵押人处签名确认，被告骏丰公司在保证人处加盖公章确认。2018年2月1日，被告李超在龙海市国土资源局办理了（2018）龙海市不动产证明第0000519号《不动产登记证明》，《不动产登记证明》记载，预告登记种类：预售商品房抵押权预告登记，义务人李超，房屋坐落龙海市港尾镇东兴路中骏四季花都Ａ区2幢1602号。2018年3月2日，原告依约将贷款74万元发放至合同约定账号，据原告提供的《贷款发放通知单》、《借款凭证》载明：借款日期2018年3月2日，到期日期2048年3月1日，贷款本金74万元，还款方式等额本息还款，还款周期月，还款日20，执行利率5.145%，逾期利率7.7175%。被告李超在《借款凭证》上签名确认。贷款发放后，因被告李超未能按合同约定按时归还贷款本息，被告骏丰公司为被告李超向原告代偿97760.4元按揭贷款。截止2021年6月20日，被告李超上述贷款到期、未到期本金合计704285.16元，及自2021年6月21日起的利息、罚息未予偿还。另查明，被告购买的房屋尚未办理房屋产权证，未办理抵押登记。以上事实有《个人信贷业务申请表》、《个人购房担保借款合同》、《商品房买卖合同网上备案申请书》、《土地使用权权属转移涉税证明》、《不动产权登记》（预告登记）、《贷款审批通知书》、《贷款发放通知书》、《借款凭证》、《贷款交易明细》、《商品房买卖合同（预售）》、《税收完税证明》、《福建省增值税普通发票》、被告身份证复印件及当事人庭审陈述为证。以上证据经审核，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。本院认为，原告与被告签订的《个人购房担保借款合同》，系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，依法予以确认，当事人应当遵守并履行合同义务。原告依约履行了放款义务，被告李超未按合同约定履行合同主要义务，原告根据合同约定诉请被告李超贷款提前到期，要求被告李超承担偿还合同项下其他到期、未到期的贷款的请求，系双方约定的合同解除条件，解除合同事由发生时，原告可依法解除借款合同，并要求被告李超返还已到期、未到期的贷款，其请求符合法律规定和合同约定，本院予以支持；但被告骏丰公司代偿的部分贷款应予以扣除。被告李超提供了其所有的房产作为借款抵押物，虽已办理抵押预告登记，但至今未并办理抵押登记，且上述商品房尚未办理所有权的首次登记，抵押登记并未生效，原告请求对抵押物享有优先受偿权，不符合法律规定，本院不予以支持。根据借款合同的约定，被告骏丰公司承担阶段性保证责任至抵押登记办理完成之日，其保证责任消灭，因本案抵押登记尚未办理完成，保证责任尚未消灭，被告骏丰公司对本案债务应依合同约定承担连带保证责任。原告请求被告李超支付违约金37000元的诉讼请求，其所依据的合同条款系因房屋拆迁产生的违约责任，原告并无证据证明被告存在上述违约情形，原告对此的请求，本院予以驳回。被告李超经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民法典》第二百一十四条、第三百九十四条、第五百七十七条、第五百六十二条、第六百七十一条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十八条、第六百九十二条、最高人民法院《关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李超应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司龙海市支行借款本金704285.16元及利息、罚息、复利（从2021年5月21日起至款项实际付清之日止，按合同约定的利率计算）。二、被告漳州骏丰房地产开发有限公司对上述债务承担连带保证责任；被告漳州骏丰房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告李超追偿。三、驳回原告中国农业银行股份有限公司龙海市支行要求被告李超支付违约金37000元的诉讼请求。四、驳回原告中国农业银行股份有限公司龙海市支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11142元，由原告负担1947元，被告李超、骏丰公司负担9195元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审 判 长  王毓彬审 判 员  陈忠伟人民陪审员  钱艺辉二〇二一年七月十九日书 记 员  洪 娟附申请执行风险提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。