贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书(2021)黔0302民初4808号原告：宋光友，男，汉族，1978年7月8日出生，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市汇川区。被告：遵义市锦江房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市红花岗区外环路46号，统一社会信用代码：91520300730940029N。法定代表人：兰洪明，该公司执行董事。委托诉讼代理人:卢兰，贵州港丰律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告宋光友（以下至判决主文前简称原告）与被告遵义市锦江房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称被告）商品房销售合同纠纷一案,本院于2021年2月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告与被告委托诉讼代理人卢兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2007年12月22日签定的《商品房买卖合同》;2.判决被告退还原告买房首付款65550.00元；3.判决被告承担从2007年12月22日起,以65550.00元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至款项全部付清为止的利息;4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2007年12月22日签定《商品房买卖合同》，合同约定被告将位于遵义市红花岗区门面房卖给原告，房屋总价为125550.00元（其中原告按合同约定将首付款65550.00元支付给了被告，余款由被告负责为原告贷款办按揭），该商品房交付时间为2008年3月30日；合同第九条第2款规定：被告逾期超过30日未交房，原告有权解除合同，被告应当在原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，但被告时至今日未将该商品房交付给原告使用，共违约4800天，所以原告要求被告退还买房首付款65550.00元及支付利息。综上，原告特诉至人民法院，请求依法判决，以维护原告的合法权益。被告辩称，1.原告与被告签订的商品房买卖合同合法有效，双方应按照合同继续履行自己的义务。被告不同意解除合同，原告要求单方解除合同以及退还首付款没有事实及法律依据，且行使合同解除权的期限已消灭，原告要求解除依法不应支持；2.原告要求被告支付利息不应得到支持，被告未交付商品房是基于原告未支付完购房款，原告有先履行支付购房款的义务，原告违约在先，应承担逾期付款的违约责任，其要求被告承担利息没有事实及法律依据。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告作为“买受人”于2007年12月22日与作为“出卖人”的被告签订了《商品房买卖合同》一份，该合同主要约定了以下内容：被告将其名下位于贵州省遵义市红花岗区房屋预售给原告。房屋预售面积16.74㎡、总价款125550.00元。合同第六条第3项约定了“2007年12月22日付首期款￥65550.00，余款￥60000.00办理银行十年按揭贷款”；合同第七条第2项约定了“买受人办理按揭贷款的在签订本合同之日起30日之内不能提供真实、可靠、银行认可的相关手续，视为逾期付款，按照本合同第七条第一款（1）、（2）的约定向出卖人支付违约金”；合同第八条约定了“出卖人应当在2008年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合同”条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……”。此外，该合同中还约定了“面积确认及面积差异处理”、“规划、设计变更的约定”、“交接”、“产权登记的约定”等方面内容。签订前述合同的当日，原告作为甲方与作为乙方的被告又另行签订了“松桃路改造暨北侧市场商住楼铺面承租协议”一份，此协议主要约定原告将上述“预售房屋”交由被告承租，承租时间为24个月（2008年4月1日起至2010年3月30日止），每月租金600.00元，共计14400.00元。据此，被告将该笔约定的14400.00元返租费与原告分别于2007年12月15日交纳的20000.00元、2007年12月22日交纳的31150.00元一并作为原告已支付的购房款65550.00元且出具三张“收据”。2009年7月15日，被告到房屋主管登记部门对上述“预售房屋”办理了“预售合同登记备案”。在合同的后续履行过程中，原告以被告未按承诺为其办理到购房款的按揭贷款手续为由拒绝支付剩余购房款60000.00元，被告亦未向原告交付所购商品房。针对上述事实，除双方当事人所作庭审陈述外，原告还提交了《商品房买卖合同》1份、“收款收据”3张、“松桃路改造暨北侧市场商住楼铺面承租协议”1份、“遵义市商品房预售合同登记备案表”1张。本院认为，原告提交的以上证据与其在本案中的主张具有关联性且被告对其真实性均无异议，仅在证明目的上存在分歧，故本院均予以确认并在卷佐证。本院认为，原告与被告在自愿平等且不违反法律法规的情况下签订的《商品房买卖合同》、“松桃路改造暨北侧市场商住楼铺面承租协议”均系当事人的真实意思表示且合法有效，双方依法成立商品房买卖合同关系。首先，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，原告作为买受人应当如期支付购房款。反之，被告作为出卖人亦理应按照合同约定履行交房义务。本案中，原告实际支付的51150.00元以及被告自愿将约定的“返租费”予以替代并出示“收据”的14400.00元，在意思自治原则且无双方其它约定的情况下均应当认定为原告已支付的购房款。而对于尚未支付的剩余购房款60000.00元，原告提出了“由于被告未按承诺为其办理到购房款按揭贷款手续”的抗辩理由。本院认为，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”，足见本案中需因被告的原因无法办理按揭贷款进而导致商品房买卖合同不能继续履行，原告的抗辩才能成立。但原告并未提供证据对其主张的“被告承诺为其办理到按揭贷款手续”加以证明或作出合理说明，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，本院对原告的该项抗辩主张不予采纳。同时，被告亦基于原告未支付剩余购房款60000.00元的事实提出“先履行抗辩权”的反驳主张，从而拒绝向原告交付所购商品房屋。本院经审查认为，双方所签《商品房买卖合同》中并未明确约定原告支付剩余购房款的时间以及除“按揭贷款”之外的支付方案，亦未约定“付款”与“交房”二者之间存在有先后履行顺序，仅仅约定了“逾期付款违约金”及“交付时间”，故对于被告的此项反驳理由，本院认为缺乏证据支撑亦不予采纳。因此，原告与被告在各自履行合同义务的过程中均存在瑕疵，应当各自承担相应责任。其次，原告与被告签订合同的时间为2007年12月22日，至今已长达十余年。在买受人不支付剩余购房款、出卖人不交付房屋的情况下，双方之间的法律关系长期处于不确定状态，争议的合同履行也将遥遥无期，如此僵持显然有损各自的利益。本院认为，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第（三）项规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，原、被告之间长达十余年未履行对等的合同义务，显然均已超过了履行的合理期限，故本院对于原告主张解除双方所签《商品房买卖合同》的诉求予以支持。再次，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失”、第五百九十二条第一款规定“当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任”，原告与被告在所签《商品房买卖合同》解除后应当根据履行情况各自恢复原状或承担相应违约责任。但鉴于二者对合同未能履行均负有责任，本院综合考虑原告已付购房款65550.00元中有14400.00元系用“返租费”替代以及被告在收取“购房首付款”长达十余年内并未实际向原告交付房屋的客观情况，依照《中华人民共和国民法典》第六条规定“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”，本院酌情对原告主张被告返还的购房款及利息以原告实际支付的51150.00元作为支持金额。综上所述，为保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序。依照《中华人民共和国民法典》第六条、第五百零九条第一款、第五百六十三条第一款第（三）项、第五百六十六条第一款、第五百九十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，判决如下：一、解除原告宋光友与被告遵义市锦江房地产开发有限公司于2007年12月22日签订的《商品房买卖合同》；二、被告遵义市锦江房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告宋光友购房款51150.00元；三、驳回原告宋光友其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1135.00元，由原告宋光友负担500.00元、被告遵义市锦江房地产开发有限公司负担635.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审 判 员 殷俊二〇二一年七月八日法官助理 冯珊书 记 员 李敏