贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0502民初9242号原告：毕节市佳和物业服务有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区深圳路樽憬财富广场小区，统一社会信用代码：915205006927051584。法定代表人：陈胜前，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：黎汝甲，贵州四立律师事务所律师，执业证号：15205202010204157。委托诉讼代理人（特别授权）：黄颜兰，女，1988年12月15日出生，壮族，住广西省来宾市兴宾区。被告：李锦文，男，白族，1989年12月11日出生，住贵州省毕节市七星关区。原告毕节市佳和物业服务有限责任公司(以下至判决主文前简称“佳和物业”)与被告李锦文物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告佳和物业的委托诉讼代理人黎汝甲、被告李锦文均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告佳和物业向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即支付原告物业管理费3,674.52元，即2018年09月09日至2020年09月08日，并以3,674.52元为基数按照中国人民银行公布的同类人民币基准利率的1.3倍支付利息给原告。2、本案的案件受理费由被告承担。事实及理由:佳和物业系专门从事物业管理服务的公司。2015年原告接受贵州樽憬房地产开发有限公司的委托，对其开发的樽憬财富广场小区进行物业管理。2017年8月21日，原被告签订《前期物业服务协议》，约定原告为被告提供共用部分、共用设施维护、修缮服务。被告按照住宅面积每月每平米1.5元的服务费支付给原告。原告按照合同的约定履行了义务，但被告至2018年09月09日以来，一直未缴纳原告的物业管理服务费，原告多次催要，但被告一直未缴纳。原告认为，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。《物业管理条例实施细则》第四十二条：“应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”的规定，业主有按照合同约定缴纳物管费的义务。在该案件中，原告向被告提供了相应的物业服务，被告就应该缴纳物管费，被告不缴纳物业服务费的行为已经属于严重的违约金。综上所述，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所诉。被告李锦文书面辩称，被告是樽憬财富广场小区的业主，与开发商委托的物业服务公司(被告)签订的前期物业管理服务合同，约定由佳和物业负责小区的管理、房屋和公共配套设施的维护养护，负责小区内所有绿化的维护和管理等也是事实，按理业主确实有缴纳物业费的义务。但是，由于物业公司没有履行合同义务，使物业管理十分混乱，小区内私搭乱建、公共绿地被损毁、侵占、小区环境卫生恶劣、排水不畅、污水横流，电梯不进行正常的维修使电梯带病运行、时常出故障，最长一次停运达半个月之久、严重危及业主的生命财产安全、小区入户广告推销频繁……业主多次向物业公司和有关部门反映，一直没有得到解决，因此，由于物业公司的严重合同违约，根据合同法的规定，大部分业主行使先履行抗辩权，拒交物业费，完全是情理中的事，是逼于无奈!合理合法。被告认为:被告因为原告已经构成了根本违约，使合同目的无法实现，依法行使先履行抗辩权。一、原告不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。原告主要存在以下违反物业管理协议的行为:原告开展管理经营活动时，损害业主的合法权益，获取不正当收益。事件一:被告于2017年8月对房屋进行装修，在装修进场前到物业公司处办理了有关手续，交纳了装修保证金、公用设施使用维护补偿费、装修垃圾清运费、三通费等(三通费指燃气入户费、电户入户费、有线电视入户费)。被告与贵州樽憬房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，商品房买卖合同中已经约定“买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳电入户费、燃气入户费、有线电视入户费”。被告在办理房屋交接时，原告称如不缴纳此费用，不予办理被告所购买商品房屋(樽憬财富广场8号楼1403号)钥匙交接。根据《贵州省物价局关于城市设施建设及服务收费的通知》(黔价费[2011]78号).《毕节地区收取城市管道燃气建设费的批复》(毕地价费[2010]99号)、《毕节市发展和改革委员会关于对七星关区城市管道燃气设施建设收费标准的批复》(毕市发改收费[2015]281号)、《七星关区发展和改革局关于转发毕节市发展和改革委员会(毕节市发展和改革委员会关于对七星关区城市管道燃气设施建设收费标准的批复〉的通知》(七星发改字[2015]15号)等规范性文件相关规定，其收取的是管道燃气设施建设费;《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》(黔价费[2013]179号)等规范性文件作了相关规定，其收取的是有限电视安装工料费；《贵州省发展和改革委员会关于供电系统对外常规作业收费项目及标准的通知》(黔发改收费(2014)119号)、《省发展改革委关于取消降低部分供电系统对外常规作业服务收费的通知》(黔发改收费[2017]1424号)等规范性文件作了相关规定，其收取的是低压用户报装工料费；贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》(毕市住建(2017]17号)等规范性文件规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。故上述三项费用已包含在商品房价格中，被告收取电视入户费260元、燃气入户费2500元、电开户费520元，以上费用共计3400元，于约于法无合理依据，理应予以退还，并应承担占用该费用期间的利息。事件二:2020年5月12日原告告知被告，2020年4月10日-5月10日使用自来水应缴纳自来水费204元，当天被告立即找原告反馈，被告家只有两名成人在家，一个月使用204元水费不合理，经原告对被告家水表闸阀关闭重开实验后证实并未出现被告家里水管漏水现象，经翻阅《樽憬财富广场抄表本2020年》显示，被告家2020年3月水表底数151吨，4月底数195吨，5月底数216吨，实际上被告家4月抄水表底数与3月相差44吨已与被告家平时所使用自来水吨数差别较大，5月与4月相差21吨也与平时相差较大，原告在收取被告家3月自来水费，在佳和物业公司票据单载明2020年3月10日-2020年4月10日房号8-1403水表起码151吨，止码159吨，与上述《樽憬财富广场抄表本2020年》显示“4月底数195吨”明显不符，误导被告家及时发现问题并找出水表读数异常的原因。原告称按照水表读数收取水费，由被告找出水表读数与平时缴纳使用自来水吨数差别较大的原因。且后续被告家每月所使用的自来水吨数又恢复正常，与读数异常的4月、5月之前相差不大。2021年4月10日，被告在樽憬财富8号楼业务群咨询8号楼楼管夏蝉，被告家2021年3月10日-2021年4月10日所产生的自来水费应缴纳多少钱，夏蝉称“不好意思你家水费是两个月的，要交的都话一起交”，夏蝉系原告职工，拒收被告正常向其缴纳所使用的水费。事件三:原告履行共用设施、环境卫生、交通项目进行维护、修缮、服务管理的义务时不及时或不到位。原告被告双方于2017年8月21日签订的《物业管理协议》第一条第3点明确约定“甲方对房屋共用部位、共用设施、绿化、环境卫生、护卫、交通等项目进行维护、修缮、服务的管理。”但是，原告并没有按照合同约定履行好义务。1.在樽憬财富广场1号楼下商铺、4号楼与5号楼中间商铺存在把属于业主共有的绿化设施私自铲除硬化为水泥路面，利于南铺停车使用，且该商铺因车辆出入较多，将附件人行道路面压坏未进行修复。2.4号楼与5号楼中间博憬博裕幼儿园进出门在小区内，很多周边入学的学生家长进出小区进行接送，与小区封闭式管理理念相违背，且经常出现幼儿园学生在小区内绿化草坪玩耍踩踏，甚至幼儿园老师带领学生在绿化草坪玩游戏。幼儿园的广播声音较大，扰民严重，小区业主经多次向原告反映，未进行处理。3.6号楼、7号楼一楼商铺存在向小区内排放油烟现象，影响小区空气质量及小区业主身体健康，小区业主经多次向原告反映，未进行处理。4.7号楼与14号楼中间的小区道路两旁存在车辆乱停乱放，管理不当，且广告牌随意可见，该广告牌收入未向业主公示及进行分红。6、7号楼中间的出入后处，晚上7点以后经常有商贩在此售卖水果等，扩音器喇叭声音较大，严重影响业主休息。5.电梯损坏维修不及时。8号楼作为3梯6户，33层高建筑，入户率高，尤其在上班高峰期等待电梯时间至少10分钟以上，耽搁业主的出行及时间，等待差不多半个月才修好，而且在物业沟通微信群及业主群内向被告咨询修理电梯进度时，均无人回答，出现请被告送水时立即有人回应，可见被告系选择性回答，服务意识差。且电梯出现问题维修时间偏长不是一次两次，已经出现几次这样的情况.6.经常出现发放传单、推销的人员进入小区，且入户敲门，对小区内业主的生命及财产安全存在重大隐患，7.地下车库2号进出小区入口处修建垃圾中转池，尤其是夏天，进出小区2号出入口处及楼上住户感到臭气熏天，严重影响小区业主的生活，且经多次反映后被告未回复及采取任何处理措施。8.小区出入口出经常出现消防通道被车辆停放而无人管理，被告工作人员视若无睹，未作任何处理。小区地下停车库脏乱差，每月按照正常250元/月收费出租，但是被告称是仅仅是出租车位的空间，不对停放车辆安全进行保管，且车位不只是对樽憬财富广场小区业主进行出租，周边其他小区业主也存在到本小区出租车位情况，同时存在对外停车(临停车、小区商铺餐馆消费者使用车辆等)，相关收益从未对业主进行公布及分红;而且车库卫生堪忧，未设置垃圾桶，到处乱停乱放，电动摩托等随处乱停，连业主楼栋进出口都难以通行。车库出入口岗亭未安排专人看管，经常出现上下班高峰期车辆拥堵不堪，喇叭声满天响，严重影响住户的休息。9.出现小区内多栋楼楼顶违建，向被告反映后未作出任何的处理。10.小区内养狗业主较多，狗屎在小区内随处可见。事件四:楼道等共用公共区域的清扫、保洁工作不到位。原告被告双方签订的《物业管理协议》明确约定原告“承担本物业区域内……楼道等共用公共区域卫生的清扫、保洁……”被告所在单元楼道由于物业公司的工作不到位，门上和门旁的墙壁上贴有小广告和盖有大量电话的广告章，物业公司对这种情况没有采取有效措施解决。电梯内禁止抽烟，但是经常出现被告工作人员(保安)在电梯内抽烟，严重影响他人健康。事件五:原告并未按照《物业管理协议》第一条第7点的约定每六个月向全体业主和物业使用人公布一次管理费用的收支情况。被告认为，物业公司和业主是平等主体关系，在实际履行中应是物业公司先履行服务管理义务，业主后按约定缴纳物业费，先服务后收费，而不是不服务也收费，服务不符合约定也收费，业主提交的大量的证据证明，本案中，原告事实上明显未提供符合行业标准的服务，上述种种行为，不但造成业主的经济损失、给生活带来严重不便，由于原告对小区的管理服务严重不负责任，致使小区内绿地被严重损毁，私搭乱建现象比比比皆是……因此原告不是一般的违约，而是严重违约，业主在物业公司未厦行约定义务或履行有严重瑕疵时，根据合同法第六十七条之规定，业主有权拒绝其履行交费的要求，合法地行使先履行抗辩权。物业费在形式上表现为业主对物业服务企业所提供服务所支付的对价，是全体业主享受物业服务的物质基础，如果允许物业公司不提供服务和服务低劣也可以收取服务费，在业主行使先履行抗辩权后，物业公司变本加厉地不履行合同，最后借助司法权力强迫业主就范，让不法物业公司获取非法利益，拟请法院全面查明案件事实，不是简单地支持物业公司的无理要求，保护作为弱势群体的业主的公共利益。因此，我们广大业主不希望法庭偏颇哪方，但请法庭认真审查业主的抗辩事由、业主不交纳费的真实原因、业主的先履行抗辩是否正当和合理，对物业服务企业拒不履行物业服务合同条款，是否存在履行合同存在重大瑕疵，作出一个正确的评判!原告没有履行物业服务合同的义务，无权要求原告支付物业费。二、答辩人主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用。因原告不能适当履行物业服务义务，给答辩人生活带来诸多不便，并带来一定的经济损失和精神损害，被告2017年8月21日已缴纳2017年8月9日至2018年9月8日物业费，从2018年9月起才停止交纳物业管理费。根据合同法有关于先履行抗辩权的规定，在原告没有恰当履行物业服务义务之前，答辩人有权拒绝支付物业服务费用。合同对双方都有约束，被告不只有交钱的权利，也有享受服务的权利，不谈有之服务。起码是合同规定的；原告不只有收费的权利，也有按合同履行服务的义务，由于合同系物业公司提供的格式合同，当中约定的滞纳金条款，由于原告方没有履行说明义务，根格合同法第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”同时，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》29条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。更为重要的是，出现业主拒交物业费完全是由于物业公司违约行为造成，业主是行使正当的抗辩权，因此业主不应承担违约责任，违约金是惩罚违约的行为，因此业主不应承担违约金损失的义务。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，并诉请法院依法判决原告违规收取被告电视入户费260元、燃气入户费2500元、电开户费520元，以上费用共计3400元，于约于法无合理依据，理应予以退还，并应承担占用该费用期间的利息。本院经审理认定事实如下：佳和物业系专门从事物业管理服务的公司。2015年7月1日，原告（乙方）与甲方毕节市樽憬房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定原告接受毕节市樽憬房地产开发有限公司的委托，对其开发的樽憬财富广场小区进行物业管理。物业服务费的收费标准如下：由业主按其拥有物业的建筑面积住宅交纳1.50元/平方米/月，商业按照建筑面积3.50元/平方米/月，物业管理服务期限自2015年7月1日起至业主委员会成立与业主大会聘请的物业公司签订新的物业服务合同生效时止。此外合同还约定物业服务的内容、质量、物业服务费的收取方式及相关约定、房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用、物业维修基金的使用、双方的权利义务、违约责任等相关事项。2018年5月13日，原被告签订《前期物业服务协议》，约定原告为被告提供共用部分的维护和管理、共用设施设备及运行的维护和管理、环境卫生、秩序维护，收费标准：1、住宅按建筑面积每月每平方米1.50元。此外还约定其他相关事项。《前期物业服务合同》签订后，原告便入驻该小区为该小区提供物业服务。原告提供的证据能证实其已履行了电梯日常维护、消防设施维护、保安巡逻的相关签到及巡逻记录等合同义务。另查明：被告李锦文系案涉小区8号楼1403号房业主，其房屋建筑面积为102.20平方米，其从2018年9月9日起至2020年9月8日期间共24个月未缴纳物业服务费。按照合同约定，其应按住宅面积102.20平方米每月每平米1.50元的服务费支付给原告，该期间其未缴纳的物业服务费应为3,679.20元（1.50元×102.20平方米×24个月=3,679.20元），但其一直未缴纳。上述事实，有原、被告的陈述及原告所举证据营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证、《前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》、《电梯日常维护保养合同》、《建筑消防设施维护保养合同》、保安巡逻签到表等，被告所举证据照片等证据在卷为证。本院认为，综合诉辩主张，本案双方争议的焦点主要是被告应支付原告物业服务费的金额是多少。对双方争议的焦点问题，原告与毕节市樽憬房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》和与被告签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的协议，对双方均具有法律约束力，双方均应按合同、协议履行义务。本案中，原告签订合同后便入驻该小区履行物业服务义务。按合同约定，被告应支付原告物业服务费3,679.20元。被告以原告履行合同义务过程中，小区内私搭乱建，公共绿地被损毁、侵占，小区环境卫生恶劣等未尽到相关义务进行抗辩。鉴于原告在管理过程中存在一定的瑕疵，未完全履行合同义务，综合本案情况，可酌情考虑由原告承担10%的责任，被告承担90%的责任，因此，原告要求被告支付物业服务费3,674.52元的诉讼请求，本院予以支持3,311.30元（3,679.20元×90%=3,311.30元），超过部分，本院不予支持。对被告主张原告退还三通费等费用的抗辩，因本案被告未提起反诉，也未提供相应的证据，本院不予采纳，被告可另行主张权利。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第二十一条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李锦文于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告毕节市佳和物业服务有限责任公司2018年9月9日起至2020年9月8日期间的物业服务费3,311.30元；二、驳回原告毕节市佳和物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元（已按简易程序减半收取），由原告毕节市佳和物业服务有限责任公司2.50元，被告李锦文负担22.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  许粼波二〇二一年七月二十九日书记员  王 贵