江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终3659号上诉人（原审原告）：夏威，男，1987年1月9日生，汉族，住睢宁县。委托诉讼代理人：夏新东，江苏禾嘉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐州德建置业有限公司，住所地睢宁县北环路南天虹大道西侧。法定代表人：张勇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：朱雪，江苏苏仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡阔，江苏苏仁律师事务所实习律师。上诉人夏威因与被上诉人徐州德建置业有限公司（以下简称德建公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省睢宁县人民法院（2020）苏0324民初5159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人夏威及其委托诉讼代理人夏新东，被上诉人德建公司的委托诉讼代理人朱雪、胡阔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。夏威上诉请求：1、撤销(2020)苏0324民初5159号民事判决书，依法改判或发回重审；2、由德建公司承担全部诉讼费用。事实与理由：一、案涉“商品房买卖合同”签订目的、签订过程是否存在欺诈、补充协议部分条款是否有效以及是否实际履行问题尚未查明。1.德建公司在签订合同时允诺了案涉房屋附带花园可以使用，这也是夏威购买案涉房屋的原因所在。2.德建公司销售人员口头允诺系履行职务行为，德建公司现场的宣传销售允诺及沙盘模型展示，足以让夏威相信案涉房屋是附带花园销售的。另，花园面积明确对房屋价格的确定也实际产生了重大影响，该宣传允诺应当视为要约，即使未载入合同，亦应当视为合同内容。3.案涉合同是德建公司提供格式合同，针对合同中免除或者减轻德建公司责任的条款，德建公司并未尽到提示和说明义务。4.原审法院认为被上诉人于2020年6月30日向上诉人交付了房屋，履行了合同或者协议约定的义务与事实不符。上诉人从未收到被上诉人的书面交付房屋通知，且涉案房屋至今都不符合交付条件。2021年1月25日，睢宁县城乡建设监察大队已下发通告，查实了被上诉人就案涉房屋所在的整栋楼层违法违规通知上房，目前尚处于立案查处中，并责令被上诉人停止交付使用，限期整改，且通知已经上房的购房户配合搬离。因此，案涉房屋并不符合交付条件，被上诉人违反了合同约定的义务。二、原审法院片面适用法律规定，作出了错误的判决。原审法院判决依据《合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款规定，该条款均是针对合同成立并生效后，当事人具有履约义务的规定。而本案作为商品房销售合同纠纷，在合同约定出现争议，以及口头约定是否能够成为合同内容，是否需要履行等问题如何处理上，上述条款均未涉及。但是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条明确规定了商品房的销售广告和宣传资料中说明和允诺符合要约，应当为合同内容的情形。《合同法》第三十九条第一款、第四十条分别对格式条款提供方的说明义务及效力问题作出了相应的规定。这些规定均是本案争议焦点所涉及的法律依据。德建公司辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，判决结果公平公正，应当予以维持，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院依法驳回。夏威向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的合同号为SN153365的商品房买卖合同，德建公司返还夏威已付购房款317161元，并赔偿房屋涨价损失暂计11967元；2、德建公司赔偿夏威房屋差价暂计92864元；3、本案诉讼费由德建公司承担。一审法院认定事实如下：德建公司系睢宁县濉河街道天虹北路39号的尚德华苑小区的开发商。2018年6月19日，夏威与德建公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定夏威以739561元的总价款（单价每平方米6180元）购买德建公司的尚德华苑小区A5幢2单元104室房屋一处，该商品房的平面图见附件一；其预测建筑面积119.67元。该合同第七条约定，买受人应于2018年6月19日前支付首付款229561元，余款51万元申请商业贷款支付；第十一条约定，出卖人应于2020年6月30日前向买受人纠纷该商品房，合同还就逾期付款责任、逾期交付责任等事项进行了约定。该合同附件十一补充协议六.1约定，买受人确认在签订合同时已到工地实地考察，对小区四址、周边现状已熟知和确认；对所购商品房的所有情况已作充分了解并认可，六.2约定，双方一致认为出卖人在签订合同或者协议前后，销售人员的口头承诺或者说明及出卖该商品房时所作的任何形式的销售广告、文字、沙盘模型等资料内容均为要约邀请，不是出卖人的要约和承诺。楼盘相关信息及买卖双方的权利义务均以《商品房买卖合同》及附件、补充协议条款至内容为准，……。但合同或者协议中并无德建公司出售有关小花园的约定，附件一平面图中也无显示夏威购买的案涉商品房包括小花园。合同签订后，夏威向德建公司支付了案涉房屋首付款，德建公司也按约于2020年6月30日向夏威交付了房屋，履行了合同或者协议约定的义务。诉讼中，夏威主张购买的案涉商品房带房屋前一小花园，案涉商品房存在差价、涨价损失等，但未提供充分有效的证据予以佐证。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，对当事人具有法律约束力。从查明确认的事实上看，德建公司按约向夏威交付了案涉房屋，完全履行了自己的义务，并不存在违约行为，更谈不上根本违约，而夏威已实现了自己订立合同的目的，因此夏威主张解除合同，无事实与法律依据，不予支持。从双方签订的合同或者协议及附件内容来看，根本没有有关小花园的内容。即使德建公司销售人员推销案涉房屋时存在口头承诺，按照附件十一补充协议六.1、2约定，不属于德建公司的要约和承诺，而且夏威在合同或者协议中已予以认可，因此夏威认为案涉商品房自带一小花园，证据不足。另，夏威主张案涉商品房存在差价、涨价损失等，但均未提供充分有效的证据予以佐证。因此，夏威主张购买的案涉商品房带房屋前一小花园，并要求德建公司赔偿案涉商品房差价、涨价损失等，与事实相悖，证据不足，不予支持。德建公司相关的免责抗辩理由成立，予以采纳。综上，遂判决驳回夏威的诉讼请求。案件受理费7630元，由夏威负担。本院二审期间，上诉人夏威提交以下证据材料：提供2021年1月25日睢宁县城乡建设监察大队出具的通告复印件一份，在2021年3月24日同样内容又张贴了一次，证明被上诉人公司开发的案涉房屋因违规通知购房户上房被睢河街道综合执法局立案查处，并责令其停止交付使用，限期整改，且通知已经上房的购房户配合搬离，因此案涉房屋是不符合交付条件的，被上诉人违反了合同约定的义务。该通告原件张贴在涉案小区门口。德建公司发表质证意见：该证据系复印件，上诉人应当到出具通告的部门调取相应的原件。其次，该证据与本案没有关联性。目前刚与公司联系，涉案房屋已经具备上房条件，通过了各项验收。即使被上诉人在之前没有按照约定交付房屋，根据双方签订的商品房买卖合同，上诉人只是想有要求被上诉人支付违约金的权利，其并不具备解除合同的权利。二审查明，截止到本案判决前，案涉房屋尚未上房。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：案涉《商品房买卖合同》是否具备解除条件。本院认为：关于案涉《商品房买卖合同》是否具备解除条件的问题。上诉人夏威主张之所以购买案涉房屋是因为德建公司在签订合同时允诺了案涉房屋附带花园，且德建公司销售顾问陈可的口头承诺及沙盘模型展示等宣传资料亦视为德建公司的要约，现德建公司不能交付花园构成根本违约，案涉合同应予解除。首先，案涉合同第三条商品房基本情况对案涉房屋的基本情况进行了约定，但并无附带花园的表述；案涉合同附件一房屋平面图对房屋分层分户图进行了约定并标明了详细尺寸及误差范围，亦无附带花园的标注，且平面图上端有夏威本人的签字确认。其次，案涉合同附件十一补充协议第六条约定，买受人确认在签订合同时已到工地实地考察，对小区四址、周边现状已熟知和确认，对所购商品房的所有情况已作充分了解并认可；双方一致认为出卖人在签订合同或者协议前后，销售人员的口头承诺或者说明及出卖该商品房时所作的任何形式的销售广告、文字、沙盘模型等资料内容均为要约邀请，不是出卖人的要约和承诺。楼盘相关信息及买卖双方的权利义务均以《商品房买卖合同》及附件、补充协议条款的内容为准。再次，夏威提供的其与德建公司销售顾问陈可的聊天记录载明，陈可一直述称案涉房屋的小院没有任何书面文件。综上，上诉人夏威关于案涉房屋附带花园的主张，缺乏有效证据佐证，本院不予采信。上诉人以被上诉人不能交付花园构成根本违约为由要求解除合同不应予以支持。综上所述，上诉人夏威的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7630元，由夏威负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 伟审 判 员  李 琳审 判 员  王素芳二〇二一年七月七日法官助理  董新西书 记 员  陆滢冰