甘肃省张掖市甘州区人民法院民事判决书（2020）甘0702民初9919号原告（反诉被告）：中林集团张掖金象种业有限公司。住所：甘肃省张掖市甘州区西大街213号金象大厦。        统一社会信用代码：916207022252715819。        法定代表人：罗某，系该公司执行董事兼总经理。        委托诉讼代理人：王某，系甘肃正峰律师事务所律师。        委托诉讼代理人：韩某1，系甘肃正峰律师事务所律师。        被告（反诉原告）：朱某，男，汉族，住甘肃省张掖市。        被告（反诉原告）：韩某2，女，汉族，住甘肃省张掖市。        上列二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：沈自荣，系甘肃金厦律师事务所律师。        原告中林集团张掖金象种业有限公司（以下简称“中林金象公司”）与被告朱某、韩某2房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告中林金象公司委托诉讼代理人王某、被告朱某、韩某2委托诉讼代理人沈自荣均到庭参加了诉讼。庭审中，因被告朱某、韩某2当庭提起反诉，故本案延期审理，经审查，本院对其反诉请求予以受理，并决定两案合并审理。本案在审理过程中，原、被告以“原、被告申请和解”为由，申请本案中止审理，本院审查后裁定本案中止审理。中止原因消除后，本案依法适用普通程序第二次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）中林金象公司委托诉讼代理人王某、被告（反诉原告）朱某、韩某2委托诉讼代理人沈自荣到庭参加了诉讼，庭审中，因被告（反诉原告）朱某、韩某2申请调取证据，故本案再次延期审理。后本案依法适用普通程序第三次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）中林金象公司委托诉讼代理人王某、被告（反诉原告）朱某、韩某2委托诉讼代理人沈自荣到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。        原告（反诉被告）中林金象公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即向原告偿付拖欠的房屋租赁费123963.50元，承担违约金94368.70元，滞纳金47184.50元；2、依法判令被告立即向原告偿付非法占有使用租赁物期间给原告造成的损失92281元，该项损失计算至租赁物返还之日；3、判令被告立即向原告偿付垫付的暖气费8004元；以上合计365801.70元；4、判令被告立即恢复租赁物原状、返还租赁物；5、本案产生的保全费、保险费、诉讼费由被告负担。以上共计371997.70元。庭审中，原告多次变更诉讼请求最终确定为：1、依法判令被告立即向原告偿付拖欠（2020年9月30日之前）房屋租金112004元、承担违约金107678元（圆弧的违约金13309元、宾馆的违约金94369元）、滞纳金53839元（圆弧的滞纳金6654.50元、宾馆的滞纳金47184.50元）；2、要求本案的保全费、诉讼费、保险费由被告承担。事实与理由：二被告系夫妻关系。2012年9月20日，被告朱某与原告签订《房屋租赁合同》一份，由被告承租原告位于张掖市甘州区金象大厦房屋用于二被告夫妇共同经营宾馆和酒店业务。合同对租赁期限、租金以及支付方式、违约责任均进行了约定。合同签订后，前六年的租金被告均按约支付，第七年至今的租金839063.50元被告拒不支付。另外，原、被告之间还就三楼圆弧形大厅签订《房屋租赁合同》一份，该合同已于2020年4月26日租赁期届满。被告结清租金后剩余104726.50元转为另一份《房屋租赁合同》的租金，但被告拒不交付该份租赁合同所涉财产，给原告造成了非法占用期间的损失36078元。2020年10月14日，因被告发生约定解除合同的违约事由，原告向被告发出律师函催告其限期履行债务，催告期届满，被告仅交纳租金715000元，原告基于第一份《房屋租赁合同》约定解除权单方通知被告于2020年9月30日解除合同。合同解除通知送达生效之日起，被告非法占有使用租赁物不予返还，原告有权要求被告返还原物、恢复原状并承担期间租赁房屋相当于房屋租金的财产损失56203元。原告认为，原被告之间的合同已发生约定解除效力，合同解除后二被告作为共同承租人应承担违约责任，并赔偿原告的损失，故诉至法院。        被告（反诉原告）朱某、韩某2辩称：原告所诉双方于2020年9月及2015年4月分别签订两份《房屋租赁合同》属实。但被告认为截止目前被告不欠原告房租，相反还有超付的金额。合同签订后履行至2016年-2017年期间，由于市场客观因素的变化，本市房屋租金出现大幅度下调，原告在内的涉案楼体的其他承租人的房屋租金也进行了大幅度调整，因此，被告于2018年初向原告申请房租下调，原告答复需要等待上会确定。直至2018年10月前后，原告公司口头答复已经上会，通过2018年的租金为40万起，之后被告便积极履行了租金支付义务。2019年年初，被告再次向原告申请房租下调，原告公司答复需要等待上会通过。直到2020年5月，原告向被告答复表决通过，2019年租金也按照每年40万元起算，被告积极向原告履行了房租支付义务。2019年至2020年，租金长期拖延因为是2020年申请下调租金，原告还未答复，原告于2020年10月直接将被告财产申请了诉前保全，为避免矛盾的扩大化，被告积极向原告公司支付了715000元，不存在被告拒不支付租金的违约问题。被告租赁的房屋是西街大十字金象大厦的楼，是个弧形的设计，原、被告首先签订的是宾馆的合同，1598平米，西侧这一排1-6层，同时包括圆弧的1-2层宾馆合同，房屋租赁合同时间是10年。在2015年原、被告又签订了圆弧三层138平米的房屋，用于开发公司办公的地方，合同租期为5年。原告在诉状中表述三楼圆弧的合同已经与2020年4月26日租赁期满，被告结清租金后，104726.50元转为宾馆的租金，这句话表示双方共同认可办公用房的合同终止了，并且结清了租赁期间的所有租金。按原告的说法，这个合同期满后，还剩余了104726.50元冲抵了另外一份合同的租金，所以，不存在原告在诉状中所主张的被告拒不交还三楼圆弧房屋的问题。原告诉称2020年9月20日单方发出通知解除合同，被告不知。即便原告确实发出了此通知，也不必然导致双方合同解除，因为存在解除事由和通知方式是否合法合理的问题，更重要的是截止2020年9月30日至今，双方实际上仍然在继续履行合同。对原告主张的欠付2020年9月30日之前的房屋112004元有异议。虽对数额的计算无异议，但因甘州区本地在2020年初爆发新冠疫情的原因，原告应给予被告免租期3个月，将房屋租期向后顺延三个月，如原告不同意向后顺延，则应从当年的租金中扣减疫情期间的三个月租金。对违约金、滞纳金均有异议。被告一直给原告支付房租是宾馆和圆弧一起缴纳，并未进行特别区分，所以原告将圆弧及宾馆分开计算滞纳金及违约金与事实不符，不应支持。宾馆租金的缴纳虽自2018年开始有所迟延，但并非被告恶意拖欠，而是原、被告一直在协商当中。况且圆弧部分已经合同履行终结一年有余，之前原告并未因违约金及滞纳金的问题向原告提出过任何主张。原告主张的违约金及滞纳金实际均属于违约金的范畴，不能双重计算，且核算标准明显过高，请求法庭驳回原告滞纳金及违约金的诉请。        被告（反诉原告）朱某、韩某2向本院提出反诉诉讼请求：请求依法对原、被告双方间《房屋租赁合同》房租标准给予适度调整，解除自2017年10月1日之后房租逐年递增4％的约定（递减金额270723元）。事实与理由：原、被告双方于2012年9月20日签订《房屋租赁合同》，由反诉原告承租反诉被告位于甘州区金象大厦西侧1-6层房屋1598平米用于宾馆经营，租期十年。基于当时的房地产行业形势比较活跃，房屋租金呈逐年递增的势头，所有双方对标的房屋租费作了逐年递增的约定。在合同履行期间，随着我市房源逐渐过剩的市场因素，自2016年前后起，房租租金普遍呈逐年大幅下跌趋势，市场上长期承租合同均在纷纷下调租费标准，基本出现大量房屋出租困难的局面。反诉被告出租的其他房屋也进行了大幅的租费下调。鉴于合同签订当初的市场情势发生了重大变化，2018年和2019年，反诉原告也向反诉被告提出了房租下调的申请，答复是同意按每年40万履行。只因经营惨淡和2020年疫情影响，当年租费迟交了几个月，反诉被告便提起诉讼，要求反诉原告继续按原约定标准履行租金支付义务。反诉原告认为，反诉被告主张脱离了众所周知的客观实际，若继续按照原约定标准履行，成本的逆向反增无法让本人维持公平的同业竞争力，更何况与反诉被告本身出租的同楼体其他承租人之间也出现了差别待遇，显失公平。为此，依照相关法律规定，请求法院本着公平原则，依法解除自2017年10月1日之后房租逐年递增4％的约定。庭审中，被告（反诉原告）朱某、韩某2补充陈述：明确解除的是2012年9月30日签订的宾馆的《租赁合同》第四条第一款，仅要求解除自2017年10月1日以后租赁费递增4％的约定。根据双方的约定，2016年10月1日至2017年9月30日的租金为427692元；2017年10月1日至2018年9月30日的租金应为444860元；2018年10月1日至2019年9月30日的租金应为462593元；2019年10月1日至2020年9月30日的租金应为481096元；2020年10月1日至2021年9月30日的租金应为500340元；2021年10月1日至2022年9月30日的租金应为520354元。反诉原告主张的270723元就是222860元＋462593元＋481095元＋500340元＋520354元-427692元×5年=270723元。        原告（反诉被告）中林金象公司辩称：反诉原告请求的部分变更调整合同条款没有事实依据，反诉诉讼请求不成立。1、租赁合同已经解除。2020年9月30日，原告已行使单方解除权解除合同，三个月内，反诉原告没有提出合同解除的异议，所以反诉请求没有事实前提。2、租赁合同在签订当时，没有显失公平的事实，反诉原告的反诉请求不符合可变更、可撤销的条件。3、合同履行是2016年，没有发生合同变更的事实和约定，因此，反诉原告的变更合同的请求距今提出之日已有四年，已经超过合同可变更、可撤销的1年除斥期间。4、反诉原告在起诉状中称合同的租金标准显失公平，但现实的异议是合同签订后，而不是签订时显失公平，涉及到情势变更，要求变更合同，该情势变更的诉由也已经超过诉讼时效和行使撤销权的除斥期间，且属于可预料到的商业风险。综上，请求法庭驳回反诉原告的所有诉讼请求。        本院经审理认定事实如下：被告（反诉原告）朱某、韩某2系夫妻关系。2012年9月30日，原告（反诉被告）中林金象公司作为出租方，被告（反诉原告）朱某作为承租方，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定由被告承租原告位于金象大厦的房屋，建筑面积为1598平方米，承租方租赁房屋只能用于其宾馆经营；租赁期为10年，自2012年10月1日至2022年9月30日止；双方约定，租赁标的物的第一年租金（2012年10月1日起至2013年9月30日止）为人民币380000元，之后房租逐年在上年房租的基础上递增3％，从第六年起，房租逐年在上年房租的基础上递增4％即（2017年10月1日起至2022年9月30日房租）；承租方租金支付方式为一年分两次付清，合同签订后三日内，承租方交6个月租金，以后每年上半年5月25日交清上半年房租，下半年11月25日前交清当年下半年租金。如承租方逾期不交，按全年应交租金的5％缴纳滞纳金，超过30日内不交，视为合同终止，出租方有权不经诉讼或仲裁即可终止合同回收房屋，同时承租方承担出租方由此造成的损失。合同另对其他费用、装修改造、双方义务、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，原告向被告交付了房屋。庭审中，原、被告均认可截止2020年9月30日被告（反诉原告）欠原告（反诉被告）房屋租赁费112004元（含采暖费8004元）未付。        另查明：2020年5月22日，原告（反诉被告）中林金象公司形成总经理办公会会议纪要一份，载明：关于朱某宾馆、圆弧租金事宜。截止2019年9月30日，宾馆按合同约定应缴房租462593.12元，截止2019年10月26日，三楼圆弧按合同约定应缴房租66545元，合计529138.12元。受大环境及疫情影响，宾馆经营状况一直下滑，合同约定租金执行困难较大，现承租方申请公司对房租进行减免。经会议研究决定，以尊重客观事实为前提，对朱某宾馆、圆弧租金所欠租金一次性减免至40万元，要求一次性付清。        再查明：2020年10月12日，原告（反诉被告）中林金象公司向本院就被告（反诉原告）韩某2名下车牌号为×××号梅赛德斯奔驰汽车，保全价值200000元、被告（反诉原告）韩某2名下所有的的位××区房屋，保全价值350000元、被告（反诉原告）朱某在张掖乾和御园物业服务有限公司40％的股份，保全价值240000元申请诉前保全，并以中国平安财产保险股份有限公司诉讼财产保全责任保险提供担保，本院于2020年10月12日作出（2020）甘0702财保149号民事裁定书，裁定：“查封被申请人韩某2名下车牌号为×××号梅赛德斯奔驰牌汽车一辆，期限至2022年10月12日；查封被申请人韩某2名下所有的的位××区房屋，期限至2023年10月12日；冻结被申请人朱某在张掖乾和御园物业服务有限公司40％的股权，期限至2021年10月12日”。为此，原告（反诉被告）中林金象公司支付保全费4885元。        上述事实，有原、被告委托诉讼代理人的当庭陈述、原告（反诉被告）提交的《房屋租赁合同》、企业信用信息公示报告、税务申报表，被告（反诉原告）提交的国家发展改革委等部门关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见，本院依被告（反诉原告）申请调取的原告公司会议记录、门面租赁合同、滚俞宏房屋租赁合同、食全食美房屋租赁合同、张载强房屋租赁合同、李春天房屋租赁合同等证据在卷佐证，足以认定。        本院认为：原告（反诉被告）中林金象公司与被告（反诉原告）朱某签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。现根据本案证据及原、被告的诉辩意见，对本案的诉讼请求分述如下：        关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付租金112004元、违约金107678元、滞纳金53839元的诉讼请求。庭审中，被告对截止2020年9月30日之前下欠房租104000元、采暖费8004元，合计112004元的金额无异议，但认为因甘州区本地在2020年初爆发新冠疫情，原告应按照国家发展改革委等部门关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见发改投资规［2020］734号文件的规定给予被告租期顺延三个月，或扣减三个月租金。而原告认为该文件适用的主体是国有企业，原告并非纯国有企业，故不适用于原告。本院认为，国有企业是指国务院和地方人民政府分别代表国家履行出资人职责的国有独资企业、国有独资公司以及国有资本控股公司，根据原告提交的企业信用信息公示报告显示，原告公司的股东之一为中国林业集团有限公司，因此原告属于国有资本控股公司，属国有企业范畴。2020年1月底出现的新冠状肺炎疫情属于全国突发的公共卫生事件，执行政府文件采取疫情防控措施既是承租人的义务，亦是出租人的责任，因疫情防控期间不能正常营业，无法产生收益的情况客观存在，故根据公平原则，综合考虑受疫情防控影响的程度等实际情况，本院根据上述规定，对被告要求原告租期顺延三个月的诉讼请求依法予以支持，故双方签订的房屋租赁合同租期期限顺延至2022年12月30日止。对于被告要求原告调整2020年10月至11月因甘州区政府建设需要，被告承租的房屋所在街道两端被全封闭进行道路施工无法完全经营期间的房屋租金，对此本院认为，首先被告并未提交证据证明其无法经营造成了损失，其次政府修路属于正常的商业风险，与原告并无直接关系，故对该辩解意见本院不予支持。被告现仍应向原告支付房租104000元，采暖费8004元，合计112004元。关于原告要求被告承担违约金107678元、滞纳金53839元的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额计算方法，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。”被告在庭审中抗辩原告主张的违约金、滞纳金计算过高，请求法庭驳回，被告虽对宾馆房租支付有延迟，但是属于对租费调整事宜商量过程中正常的待后付款情形。对此本院认为，原、被告虽在合同中均对违约金及滞纳金进行了约定，但原告的主张过高，同时，结合原、被告的陈述及原告公司的会议记录均可证明双方对租费进行了协商，因此，被告在等待协商后交纳房屋租金符合交易习惯，但是，被告在协商后亦未足额按时向原告交纳房租亦是客观事实，因此，本院综合合同的约定及履行情况、预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情认定违约金按年利率4.75％计算，故本院酌定由被告向原告支付自最后一次付款即2020年10月1日至起诉之日2020年11月12日期间的违约金即568.44元（104000元×4.75％÷365天×42天）。        关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付保全费4885元、保险费1311元的诉讼请求。本院认为，原告（反诉被告）所支出的保全费、保全担保保险费系原告（反诉被告）为有效防止对方当事人抽逃或者隐匿财产以达到保障自身实体权利的诉讼目的而支付的费用，并非诉讼产生的必要费用，故对原告（反诉被告）的此项诉请，本院不予支持。        关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）解除自2017年10月1日之后房租逐渐递增4％约定的诉讼请求。庭审中，被告（反诉原告）认为现因所在城市房源过剩导致房屋租金普遍大幅度下跌，市场上长期租赁合同均在下调租费标准，故本着公平原则，要求解除双方在合同中约定自2017年10月1日之后房租逐渐递增4％的约定。对此本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（二）在订立合同时显失公平的。”显示公平的合同一般具有以下特点：一、该合同在订立时对双方当事人明显不公平，一方要承担更多的义务而享受极少的权利，或者在经济上要遭受重大损失，而另一方则以较少的代价获取较大的利益，承担极少的义务而获得较多的权利；二、一方获得利益超过了法律所允许的限度，如标的价款显然大大超出了市场上同类物品的价格或者同类劳务的报酬标准等。本案中，被告（反诉原告）并无证据证明双方在签订合同之时其以更多的义务享受极少的权利，也无证据证明经济遭受了重大损失，更无证据证明原告获得的利益超过法律规定，故被告（反诉原告）以显失公平为由要求撤销该条约定的主张无事实及法律依据，本院不予支持。另外，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的撤销权消灭。本案中，被告（反诉原告）陈述自2016年开始甘州区的房屋租金呈普遍大幅度下跌趋势，其仅在2018年及2019年提出了下调申请，但并未行使撤销权，故其撤销权因怠于行使而消灭。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：        一、被告（反诉原告）朱某、韩某2共同支付原告（反诉被告）中林集团张掖金象种业有限公司房租112004元（含采暖费8004元），于本判决生效之日起十五日内履行完毕；        二、被告（反诉原告）朱某、韩某2共同支付原告（反诉被告）中林集团张掖金象种业有限公司违约金568.44元，于本判决生效之日起十五日内履行完毕；        三、原告（反诉被告）中林集团张掖金象种业有限公司与被告（反诉原告）朱某签订的《房屋租赁合同》（合同编号：JXZY2012-108）届满期限由2022年9月30日顺延至2022年12月30日；        四、驳回原告（反诉被告）中林集团张掖金象种业有限公司的其他诉讼请求；        五、驳回被告（反诉原告）朱某、韩某2的反诉诉讼请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        本诉案件受理费5496元，由原告（反诉被告）中林集团张掖金象种业有限公司负担3284元，被告（反诉原告）朱某、韩某2负担2212元。被告负担的案件受理费由被告直接给付原告，本院收取原告（反诉被告）的案件受理费不再退还。原告减少诉讼请求后，多收取的案件受理费1384元退还原告。        反诉案件受理费2680元，由被告（反诉原告）朱某、韩某2负担。        如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。        审判长    康文玥审判员    李娟审判员    李艳琼二〇二一年七月二十二日法官助理    张璇书记员    张亮