甘肃省秦安县人民法院民 事 判 决 书（2021）甘0522民初1208号原告:甘肃广儒置业有限公司第一分公司，住所地：秦安县成纪大道。负责人：温某，该公司经理。委托诉讼代理人：邢某，甘肃勇盛律师事务所律师。被告：王某。委托诉讼代理人：邵某，秦安县方圆法律服务所法律工作者。原告甘肃广儒置业有限公司第一分公司（以下简称广儒第一分公司）与被告王某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邢某，被告王某及其委托诉讼代理人邵某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的房屋租赁合同；2.判令被告向原告交还兴国镇某小区A段综合楼（某路南侧）自南向北第一二号两间商铺；3.判令被告向原告支付自2020年5月1日起至2021年5月1日的房租90000元，并支付2021年5月1日到商铺实际交付之日的房屋租金（按月租金10000元计算);4.判令被告向原告支付违约金10000元；5.判令诉讼费用全部由被告承担。庭审中原告变更诉讼请求第2项为：判令被告向原告归还兴国镇某小区A段综合楼（某路南侧）自南向北第一二号两间商铺，并恢复原状。事实与理由:原告为兴国镇某小区A段综合楼的开发人，项目建成后，原告与被告经协商就某小区A段综合楼（某路南侧）自南向北第一二号两间商铺租赁事宜达成一致意见并签署《房屋租赁合同》。约定由被告承租某小区A段综合楼（某路南侧）自南向北第一二号两间商铺，租赁期限为三年，年租金120000元。合同签订后原告向被告即时交付了商铺，被告也履行了租金支付义务。2020年租赁合同到期后,双方再没有签订《租赁合同》，被告也一直经营没有向原告交付房屋。后原告多次催促被告要求解除合同并交付房屋,但被告承诺欲继续使用房屋向原告支付了30000元租金后再没有付款。原告通过口头或者书面的方式催促被告支付房屋租金或者腾退房屋后，被告己然无动于衷，既不愿意履行合同义务也不愿意交付房屋，严重的损害了原告的合法权益。原告认为，原被告之间的合同关系合法有效，双方都应当诚实信用地履行合同义务，但被告无正当理由迟迟不履行合同义务的行为严重损害了原告的合法权益，依法应当承担违约责任。据此，为维护原告的合法权益，依照《中华人民共和国民法典》与《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定诉至贵院，请依法支持原告的诉请。被告辩称，本房屋租赁过程中，同时出现两份同一标的的《房屋租赁合同》，即诉称的“阴阳合同”，原告以同一标的秦安县某小区A段1、2号商铺以不同的租费签订两份合同，其目的及动机，未向被告释明，因此被告认为合同存在瑕疵，请求法庭在庭审中依法审查其两份合同的法律效力。秦安县国税局向原告要求提供房屋租赁合同时，原告提供的是第一份合同复印件（即年租金为5万元）。依据《民法典》第一百五十三条规定：违反法律、行政法规的强制性规定的民事行为无效；因此，被告仅认可向国家税务部门提交的租赁合同有效，另一份租赁合同违反《民法典》第一百五十三条及《税收征收管理法》第六十三条之规定，应当认定为无效合同。另外，原告作为注册企业，是国家税法规定的“一般纳税人”，其出租企业经营性房产，应当向国税部门缴纳“房屋租赁费增值税”，因此，被告要求以原告向国税部门缴纳增值税的合同为有效合同计算租赁费。请求法庭裁决。并请求法庭依法应当向国家税收机关提供相关线索。鉴于以上的原因，被告并不认为拖欠原告的租费。因原告企业利用“阴阳合同”而逃避国家税收的行为违法，应当承担相应的法律责任。请求法庭依法裁决以合法有限租赁合同计算租费，以维护被告的合法权益。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证，对本案证据和有争议的事实，本院认定如下：1.原告所举的房屋租赁合同1份，证明原、被告于2017年4月28日签订房屋租赁合同，约定由被告承租某小区A段综合楼（某路南侧）自南向北第一二号两间商铺，租赁期限为三年（2017年5月1日至2020年5月1日），年租金120000元，并约定了违约责任，如违约，违约方应承担1万元的违约金。经质证，被告认为房屋租赁合同不是被告签的，被告没有签租赁期限和租金，最后一页的签字是原告将阴阳合同的最后一页撕下来贴到这份合同的，是原告单方拟定的12万元的合同，被告签的是5万元的合同，该合同是虚假的，被告不认可。经审核，该证据符合证据的属性，且其内容条款与被告提交的两份合同除年租金、保证金不一致外，其余内容条款均完全一致，被告虽不认可该合同的证据效力，但并未举出相反证据对自己不认可的理由加以佐证，故对该份证据的证明效力予以确认；2.原告所举的承诺书1份及通知2份，证明原告向被告通知解除合同并要求被告支付拖欠的房屋租金，被告在租赁合同到期后，由于未明确表示续租或缴纳租金，被告存在违约行为，应当承担违约责任。经质证，被告认为承诺书是案外人赵东花签订的，与本案无关，催款通知是原告单方通知的，被告没有认可，并且停电通知下发后，被告找原告也说过不要停电，被告的经营不能停电，房费与停电没有关系，被告不予认可。经审核，原告所举的承诺书系案外人赵东花向原告所做的书面承诺，赵东花虽系被告母亲，但因该承诺未经被告确认，对被告不具有拘束力，故对该份证据的证明效力不予确认；通知2份上均有被告签名，能够证明原告向被告通知解除合同并要求被告支付拖欠的房屋租金的事实，故对其证据效力予以确认。3.原告所举的收款收据及转账凭证各5张，证明原、被告签订的房屋租赁合同年租金为12万元，租赁期限为3年。经质证，被告以原告逾期提供证据为由拒绝发表质证意见。经审核，该证据虽系原告逾期提供的证据，但因该证据符合证据属性，且与案件基本事实有关，本院对原告当庭训诫后对该证据证明效力予以确认。4.被告所举的租赁合同2份，证明原、被告于2017年4月28日签订房屋租赁合同2份，约定由被告承租某小区A段综合楼（某路南侧）自南向北第一、二号两间商铺，租赁期限为三年（2017年5月1日至2020年5月1日），一份年租金为5万元（早上10点签的），一份租金是7万元（下午签的），原告没有说明签订的两份合同的目的，被告只签了字，为阴阳合同，被告向国家税务机关提交的也是5万元的合同，被告认可5万元的合同为有效合同，按照该合同的约定被告不拖欠租金。经质证，原告对被告所举的上述二份租赁合同真实性不认可，对其证明目的不认可。经审核，该两份合同除第四条租金条款、第五条第1项租金数额不一致之外，其余条款内容完全一致，且该两份合同约定租金之和为12万元，结算方式之和为12万元，保证金为1万元，与原告所举合同约定的年租金、付款时间、结算方式一致，同时，结合原告在收取被告缴纳的年租金后出具的收据来看，被告租赁房屋后每年向原告提前支付本年度租金12万元，故能够判定该两份合同为原告所持合同的分合同，均具有法律效力，对原、被告均具有约束力，对其真实性予以确认，对于被告所举该证据证明原、被告签订了阴阳合同的证明目的不予采信。基于以上原、被告的诉辩称及陈述、举证质证过程和本院对证据的分析判定，本院查明的事实如下：2018年4月28日，原、被告就原告所有位于秦安县兴国镇某小区A段综合楼（某路南侧）自南向北第一、二号两间商铺租赁事宜达成一致意见并签署《房屋租赁合同》，约定由被告承租该两间商铺，租赁期限为三年（自2017年5月1日起计），年租金120000元。合同签订后原告向被告交付了商铺，被告逐年也履行了租金支付义务。2020年5月1日租赁合同到期后,原、被告未就案涉商铺续签租赁合同，被告也未搬离商铺，2020年6月10日原告向被告发出催款通知书，要求被告在2020年6月16日前与原告续签房屋租赁合同，并一次性交纳2020年5月1日至2020年4月30日租金12万元，但被告未在原告规定的时间内续签合同并交纳租金，2020年6月22日原告二次向被告发出通知，要求被告搬离并腾空房屋。2020年10月12日原告再次向被告发出通知，要求被告在10月13日前交清房费，否则腾出商铺，再不续租，并且告知对被告租赁商铺进行停水停电。2021年1月20日，被告向原告交纳2020年房租费3万元。现原告起诉至法院，要求解除双方合同，并由被告支付租金及违约金。本院认为，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告位于秦安县兴国镇某小区A段综合楼（某路南侧）自南向北第一、二号两间商铺出租给被告，由被告经营使用并向原告每年支付租赁费12万元，系双方当事人真实意思表示，当事人之间形成了房屋租赁合同关系，依法应予保护，双方应当全面履行各自的义务。2020年5月1日租赁合同期满后双方未续签合同，根据合同第十二条第1项：“租赁期满后，如乙方要求继续租赁，甲方则优先同意继续租赁，如果乙方未明确表示不续租，则视为乙方同意继续承租；”的约定，应视为被告继续承租案涉房屋，同时根据《中华人民共和国民法典》第七百三十条、第七百三十四条的规定，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，双方可随时解除合同，故原告要求解除与被告签订的房屋租赁合同的主张有事实及法律依据，对此应予支持。对于原告要求被告支付房屋租金、恢复原状及违约金能否成立的问题，因双方约定案涉房屋年租金为每年12万元即每月1万元，2020年5月1日至2021年5月1日的租金应为12万元，考虑到2020年新冠疫情的影响，对被告应支付本年度租金适当调整为10个月共计10万元，原告已支付3万元，还需支付7万元，对原告该年度支付租金的请求超出的部分，不予支持；2021年5月1日之后至房屋交付之日的租金应按双方约定的年租金12万元的标准计算，由被告承担。对于原告要求被告支付1万元违约金的诉讼请求，因双方在合同中未对被告迟延支付租金的行为约定为被告违约情形，故对此本院不予支持。对于原告要求被告恢复原状的请求，因双方合同约定“依附于房屋的装修归甲方所有。”，故原告此项请求因无约定，本院亦不予支持。关于被告以本案存在阴阳合同，按照自己所持任意一份合同的约定，自己向原告交付的租金39万元已经远远超过合同的约定；原告在被告使用租赁物期间随时停电，致使自己无法正常经营，导致被告存在损失为由，请求法院驳回原告的诉讼请求的意见。因原告所举合同与被告所举两份合同虽在第四条租金条款、第五条第1项租金数额不一致之外，但其余条款内容完全一致，且均有原、被告签字盖章，同时原告所持两份合同约定租金之和为12万元，结算方式之和为12万元，保证金为1万元，与原告所举合同约定的年租金、付款时间、结算方式一致，另结合原告在收取被告缴纳的年租金后出具的收据来看，被告租赁房屋后每年向原告提前支付本年度租金12万元，故案涉三份合同均为有效合同，被告所持两份合同系原告所持合同的分合同，不存在阴阳合同之说，被告抗辩认为自己向原告交付的租金39万元已经远远超过合同的约定的意见因无事实依据，不予采信；被告以原告停电致使自己造成损失，因被告并未当庭提出反诉，故对此本案不作涉及，被告若要主张，可另案起诉。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第七百三十条、第七百三十三条、第七百三十四条、第五百七十七条的规定，判决如下：一、解除原、被告签订的位于秦安县兴国镇某小区A段综合楼（某路南侧）自南向北第一、二号两间商铺租赁合同；二、被告王某自本判决生效之日起十五日内将秦安县兴国镇某小区A段综合楼（某路南侧）自南向北第一、二号两间商铺交付给原告甘肃广儒置业有限公司第一分公司，并向原告甘肃广儒置业有限公司第一分公司支付拖欠的租金（2020年5月1日至2021年5月1日的租金7万元，2021年5月2日至房屋实际交付之日的租金按年租金12万元的标准计算）；三、驳回原告甘肃广儒置业有限公司第一分公司的其他诉讼请求。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告甘肃广儒置业有限公司第一分公司负担150元，被告王某负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。审 判 员 李万忠二〇二一年七月二十七日法官助理 靳 慧书 记 员 刘 璐