湖南省武冈市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0581民初281号 原告:肖正，男，汉族，1971年1月17日出生，住湖南省武冈市。 委托诉讼代理人：杨贤勇，湖南恒银律师事务所律师。 被告：武冈市锦能置业有限公司，地址：武冈市都梁路宣风楼。 法定代表人：艾振能。 委托诉讼代理人（特别授权）：邓勇桦，湖南泽宇律师事务所律师。 原告肖正与被告武冈市锦能置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月20日受理后，依法适用普通程序于2021年4月8日、2021年5月20日公开开庭进行了审理。原告肖正及其委托诉讼代理人杨贤勇，被告武冈市锦能置业有限公司（以下简称锦能置业公司）的特别授权委托诉讼代理人邓勇桦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告肖正的诉讼请求是；1、判令解除原、被告2011年7月13日签订的关于×××古街××号商铺的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告购房款77800元，并按年息6%赔偿自2011年7月13日至实际返还购房款之日的利息给原告；3、判令被告赔偿原告损失77800元。事实与理由：2011年7月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的×××古街××号商铺，房款77800元，原告当天就一次性付清房款，被告给原告出具收据。之后，原告多次催促被告按约为商铺办理权属登记手续，被告一直找各种借口拖延和欺骗。原告拟对该28号商铺进行装修并出租，受到坐落于该28号商铺南向的武冈市建筑勘察设计院的阻止。武冈市建筑勘察设计院向原告出示了一份被告于2009年6月12日向其作出的承诺书，承诺书内容为：“我公司在武冈市建筑设计院北向修建临时建筑物，建筑物进深6.24米，建筑层高3米，建筑物南向不开设门或窗，建筑层数一层，建筑物齐路缘石退50公分，建筑使用年限为两年，我公司承诺不再在此建筑物上加层或做永久性建筑。”此时，原告才知道被告是将不能取得合法产权的临时建筑物，采取欺诈的手段出售给原告。此后，原告和被告进行多次交涉，被告均忽悠、推诿，欺骗原告说正在补办手续，不久即可为原告办理商铺的权属登记手续。然而被告一直没有为该28号商铺办理好权属登记手续。2019年8月以来，原告多次对被告提出解除合同的要求，被告继续忽悠原告。综上，原告认为，被告采取欺诈手段，将临时建筑物当做商铺出卖给原告，被告拖延数年没有办理权属登记，原告可行使约定的合同解除权，被告应依法退还原告的购房款，承担期间的购房款利息损失，并依法赔偿。 被告锦能置业公司辩称：原告的请求不能成立。合同的标的，在签订合同时，被告已及时交付，并由原告进行管理使用。合同约定的权属登记不能办理，是由于政策原因，不是被告原因所致，被告于2020年5月向纪委递交了书面报告，并由邵阳市纪委交办给武冈市人民政府办理，对门面的相关情况，被告曾向原告作出说明，被告不存在欺诈事实，原告行使主张解除权超过法律期限，解除权的行使权限应当在一年内办理权属证书，在一年内没办理，就应不能办理，请求法院驳回原告的诉讼请求。 为支持其诉讼主张，在举证期限内，原告肖正向法院提交了以下证据： 1、商品房买卖合同、收据； 2、微信聊天记录； 3、承诺书； 4、照片。 为支持其答辩主张，在举证期限内，被告锦能置业公司向法院提交了以下证据： 1、武冈市人民政府关于王城广场工程建设相关工作的市场办公会议纪要； 2、武冈市人民政府关于市人民政府第55次常务会议的纪要； 3、土地出让总价款收据； 4、关于办理王城广场辅助工程（仿古街商住楼）相关规划手续的请示； 5、房屋产权证； 6、报告。 对于原、被告双方围绕诉讼请求提供的证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据审查认定的证据,结合当事人的陈述，本院认定本案事实如下： 被告锦能置业公司于2010年左右开发建设了王城广场、都梁府项目。根据武冈市人民政府办公室会议纪要[2016]20号的相关记载：城墙南向2242.08平方米土地，先交纳土地出让金229.3万元，再办理相关手续。但被告锦能置业公司提交的证据不能确认案涉房屋所占用的土地属城墙南向2242.08平方米土地的范围。2011年7月13日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定：1、肖正以77800元的价格购买×古街××号商铺，层高3米，建筑面积21.34平方米。2、锦能置业公司于2011年8月底前将案涉商品房交付使用。3、锦能置业公司在肖正交足房款90日内协助肖正向产权登记机关办理产权登记手续，因出卖人的过失造成买受人不能在房屋实际交接之日365天内办理房地产产权证书的，买受人有权提出退房，出卖人应在提出退房之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按已付款的1%赔偿买受人损失。原告肖正于2011年7月13日付清了购房款77800元并接收了该房，但被告锦能置业公司一直未能为原告肖正办理好不动产权证。2009年6月12日，被告锦能置业公司给武冈市建筑勘察设计院出具了一份承诺书，承诺书载明：我公司在武冈市建筑设计院北向修建临时建筑物，建筑物进深6.24米，建筑层高3米，建筑物南向不开设门或窗，建筑层数一层，建筑物齐路缘石退50公分，建筑物使用年限为两年，我公司承诺不在此建筑物上加层或做永久性建筑。 案件审理过程中，被告锦能置业公司至今未能向本院提供该商铺的商品房预售许可证明。 本院认为，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。本案被告锦能置业公司未取得商品房销售许可证即与原告签订《商品房买卖合同》，收取购房款，存在过错，故双方签订的《商品房买卖合同》属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因合同无效，被告锦能置业公司收取的77800元购房款就应退还给原告肖正并赔偿损失。原告肖正诉称武冈商铺价格上涨四倍，被告锦能置业公司的行为明显系欺诈，应按《消费者权益保护法》的规定赔偿，要求被告赔偿损失77800元，并按年息6%赔偿自2011年7月13日起至实际返还购房款之日止的利息给原告。本院认为，《消费者权益保护法》所保护的是“消费者为生活消费需要购买、使用商品或接受服务”的权益，商品房买卖有专门的法律法规予以规范。就本案而言，《消费者权益保护法》中规定的商品不应当包括房屋，故本案不宜适用《消费者权益保护法》。因原告肖正未提供商铺价格上涨及存在其他损失的证据，故对原告肖正提出赔偿损失77800元的诉讼请求本院不予支持，但由于被告锦能置业公司多年占用原告肖正的购房款资金，对占用原告肖正资金的利息损失应予以赔偿。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十四条第二款的规定，损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即自2011年7月13日起至2021年7月12日止被告锦能置业公司应支付给原告肖正的利息为54894元（77800元×7.05%÷365天×3653天，参照2011年同期五年以上银行贷款利率7.05%的标准）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第二条、第十四条第二款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，判决如下： 一、确认原告肖正与被告武冈市锦能置业有限公司于2011年7月13日签订的×××古街××号商铺《商品房买卖合同》无效； 二、被告武冈市锦能置业有限公司退还原告肖正购房款77800元、赔偿资金占用期间的利息损失54894元，合计132694元，此款限本判决生效后十五日内付清； 三、驳回原告肖正的其他诉讼请求。 当事人如未按判决书指定的期限履行给付金钱的义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3410元（原告肖正已预交1750元），由原告肖正负担602元，被告武冈市锦能置业有限公司负担2808元。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审 判 长  张小鸿 人民陪审员  杨琴香 人民陪审员  周光松 二〇二一年七月十二日 法官助理马磊 代理书记员  熊 洁 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正） 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。