西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2021）陕0104民初1341号原告:西安锦园物业管理有限公司,住所地:西安市莲湖区。法定代表人:曹**平,该公司总经理。委托诉讼代理人:杨建军,陕西缔伍律师事务所律师。 被告:谢婧华，女，1982年12月24日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人:朱西兰，女，1954年12月15日出生，汉族，住西安市莲湖区。原告西安锦园物业管理有限公司（以下简称锦园公司）与被告谢婧华物业服务合同纠纷一案,本院于2020年10月19日立案后,依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定,依法适用普通程序,由审判员赵兴华独任审判,公开开庭进行审理。原告锦园公司的委托诉讼代理人杨建军、被告谢婧华的委托诉讼代理人朱西兰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锦园公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付2020年1月至2020年6月期间产生的物业管理费1069.16元、生活垃圾处理费36元、水费171元、电梯运行费306.8元,2019年11月至2020年6月期间产生的公摊电费161.12元,2019年11月15日至2020年3月15日期间产生的取暖费2516.39元和2018年7月至2020年6月期间产生的车位服务费3600元,合计7860.47元;2.判令被告向原告支付拖欠物业费用产生的违约金652.8元;3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系锦园小区10号楼A单元A0703室的业主。被告在2018年7月至2020年6月期间拖欠原告物业管理费、生活垃圾处理费、水费、电梯运行费、取暖费、车位服务费等各项费用共计7860.47元,经原告催要未果。故原告诉至法院,请求判如所请。被告谢婧华辩称,其已向原告结清了2019年12月31日前除车位费之外的其余费用,有原告出具的情况说明为据。其拖欠相关费用是因原告未给其解决车辆被划伤的事情,原告拒绝向其提供监控,导致其至今不清楚其名下陕AZ6X60号车受损的具体侵权人,因原告至今未予解决,其才不缴纳物业费用,并非故意欠缴。关于原告主张的电费和水费,原告计算的缴纳数据造假,且没有和各位业主确认,也没有抄表,其不认可。关于采暖费用,原告征缴的金额没有依据,其在不经常开暖气的情况下,产生的费用比市政计费标准还高,原告主张的采暖费不合理。原告主张的诉讼请求实属无理,请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据,本院认定如下: 2016年5月15日,原告锦园公司与西安锦园小区业主委员会签订《西安锦园小区物业服务合同》,约定由锦园公司为该小区提供物业管理服务,合同期限为3年,自2016年5月15日起至2019年5月14日止。该合同第七条规定,西安锦园小区物业服务费收取实行包干制。依据业主拥有物业的建筑面积缴纳,具体标准如下：1、商品住房物业服务费为1.15元/月·平方米;该合同第九条约定,车库停车收费按市物价局文件即市物发[2005]425号批复规定执行;该合同第十条规定,电梯维护运行费按0.1元/月·平方米～0.35元/月·平方米,不同楼层价格不同。代收水费价格由政府定价和公摊组成。代收电费价格由政府定价和公摊组成。代收采暖费价格由供暖企业供给的热气费用和热交换站运行成本组成。生活垃圾处理费按西安市政府办公厅文件即市政办发[2005]71号执行,按2元/人·月标准收取,每户按3人计算;该合同第二十七条规定,业主或物业使用人违反本合同第六条至第十条的规定,未能按时如数交纳物业服务费用和代收费用及公摊的,应按日万分之五的标准向物业公司支付滞纳金;该合同第三十二条规定,本合同期限届满前三个月,物业管理公司提出是否愿意续聘申请。由业主大会决定是否对乙方续聘。若解聘乙方此协议到时终止。若续聘时由下届业主委员会在本合同期满后三个月内签订新合同,未重新签订物业服务合同之前,本合同继续执行,直到签订合同止。被告谢婧华系锦园小区10号楼A单元A0703室业主。其入住该小区后,按照约定的标准向锦园公司缴纳物业管理费、水费、生活垃圾费、电梯运行费等费用至2019年12月31日。2019年12月31日,原告锦园公司的锦园物业管理处向被告出具情况说明,记载：因锦园小区10A0703业主的车辆被划伤,经过业主与锦园管理处协商,现说明如下,1.业主结清2019年12月31日之前的除去车位服务费以后的费用;2.在车辆被划伤事件未处理之前,锦园管理处保证正常录入业主的车辆信息,保证车辆正常出入车库。当日,被告向原告补缴了2018年7月至2019年12月期间的生活垃圾费108元、物业管理服务费3198.8元、电梯运行费920.4元,还补缴了2018年7月至2019年12月期间的水费528.2元、2018年7月至2019年11月期间的电费2106.76元、2019年6月的取暖费338.55元、2018年10月至2020年1月期间8个月的暖气固定费2156.9元,以上合计9357.61元。本院认为,原告锦园公司与西安锦园小区业主委员会所签订的《西安锦园小区物业服务合同》系双方当事人真实意思的表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,应为有效,对合同双方当事人均具有约束力。被告作为该小区业主,上述物业服务合同对其亦具有约束力。合同期满后,西安锦园小区业主委员会至今尚未与原告锦园公司续签物业服务合同,但也并未与其他物业服务公司签订新的物业服务合同,仍由锦园公司为该小区持续提供物业服务,且被告亦按照前述物业服务合同的约定向原告缴纳物业管理费、水费、生活垃圾费等相关费用至2019年12月31日,故原告锦园公司与被告谢婧华之间存在事实上的物业服务合同关系。原告锦园公司为该小区提供了物业服务,被告谢婧华作为该小区的业主,仍应当向原告锦园公司缴纳相关物业服务费用。现原告锦园公司起诉要求被告谢婧华支付2020年1月至2020年6月期间产生的物业管理费1069.16元、生活垃圾处理费36元、水费171元、电梯运行费306.8元和2019年11月至2020年6月期间产生的公摊电费161.12元,具有事实和法律依据,本院予以支持。关于原告主张2019年11月15日至2020年3月15日期间产生的取暖费2516.39元,被告已向原告缴纳了该采暖季内的暖气固定费1078.45元,现原告按照市政供热面积计费标准向被告主张该采暖季内的取暖费差额2516.39元,不违反《西安市物价局、西安市市政公用局关于进一步明确城区集中供热价格有关问题的通知》文件的相关规定,本院对此予以支持。关于原告主张2018年7月至2020年6月期间的车位服务费3600元,原告的诉讼主张并未违反《西安市物价局关于加强物业区域内交通工具停放服务收费管理的通知》（市物价发[2018]185号）文件规定,被告的车辆在该小区内享受了车辆停放服务,故其应当向原告缴纳该费用。被告辩称其车辆在物业服务区域内停放期间被划伤,故不应缴纳车位服务费的抗辩意见,被告的车辆在物业服务区域内停放期间受损虽属事实,但被告并未提供证据证明其车辆受损系原告实施侵权行为所致,不能证明原告应对其车辆受损承担赔偿责任，且原告收取的车辆停放服务费并非保管费,被告的车辆损失也通过其投保的商业保险得到了赔偿,故本院对其抗辩意见不予支持。另需指出的是,原告作为物业服务企业,始终应以提高物业服务水平、服务小区业主为工作宗旨。被告未缴纳物业服务费用和车位服务费,系属对原告的服务存在异议,并非恶意欠交,且被告的车辆在物业服务区域内停放期间受损亦属事实,故对原告在本案中要求被告给付违约金的诉讼请求,本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2009〕8号)第六条、《最高人民法院关于适用的解释》(法释〔2015〕5号)第九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条之规定,判决如下：一、本判决生效后十日内,被告谢婧华向原告西安锦园物业管理有限公司支付2020年1月至2020年6月期间产生的物业管理费1069.16元、生活垃圾处理费36元、水费171元、电梯运行费306.8元,2019年11月至2020年6月期间产生的公摊电费161.12元,2019年11月15日至2020年3月15日期间产生的取暖费2516.39元和2018年7月至2020年6月期间产生的车位服务费3600元,合计7860.47元;二、驳回原告西安锦园物业管理有限公司其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍支付的迟延履行期间的债务利息,包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息,一般债务利息根据本判决确定的方法计算;加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案诉讼费50元（原告已预付）,由被告谢婧华承担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。审    判    员      赵兴华  二〇二一年七月二日 书   记   员      邓雪珊 1