广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终15723号上诉人（原审原告）：彭辛味，男，1941年6月22日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被上诉人（原审被告）：黎敏华，女，1975年6月25日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。原审第三人：童丹，女，1972年12月5日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。上诉人彭辛味因与被上诉人黎敏华、原审第三人童丹房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初10754号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。彭辛味上诉请求：撤销一审判决，依法改判：1.黎敏华补缴欠缴房租5253.56元，赔偿提前解除合同违约金10000元（相当于押金）；2.黎敏华支付逾期缴纳房租违约金382.50元（逾期每日按1%计算）；3.黎敏华赔偿逾期迁出占用费34026.78元；4.黎敏华补缴三年电水气欠费22933.39元；5.黎敏华赔偿损失房屋设施家电维修费5060元、维修房屋占用费1800元；6黎敏华提供三年物业管理费纳税发票，缺此发票按151.50元/月补缴；7.以上6项欠费自2019年7月5日至本案终审判决之日按银行贷款利息计算利息。事实和理由：一、一审审判不公，存在诱审、逼迫认证的事实。彭辛味只能答审却不被允许补正庭审笔录；一审违规调查取证，调取的案涉房屋的水电缴纳清单与本案既无关亦非真实，违规违约，并且未采纳彭辛味的反对意见。一审查明的表述有误，遗漏彭辛味在指定期限内所作的法庭补充陈述和证据，其认为彭辛味的证据4没有原件是错误的，实则有原件；一审判决对黎敏华的证据2至证据5均予以认定是违规违约的。彭辛味从未确认黎敏华租金已交齐的事实。二、一审认定的事实与实际不符。案涉合同的解除时间应为2019年1月5日，一审判决认为“至今未结算的主要责任是彭辛味”是有违常理的，与实际不符。事实上是黎敏华恶意欠缴房租等费用导致提前解除合同，解除合同后又恶意不搬迁。合同已明确约定租金年递增6.5%，一审判决却认为黎敏华无少缴租金的主观恶意是站不住脚的。关于水电煤气费，一审判决采纳黎敏华主张的缴费方式，按水电部门出具的函件否认黎敏华未按时足额缴费的事实，是违反合同约定和法律规定的。一审判决不予支持彭辛味要求黎敏华赔偿逾期违约金10000元、支付解除合同后逾期迁出占用费及提供物管缴费发票，这是不公正的，违反合同约定和法律规定。关于赔偿损失房屋设施及家电维修费用的诉请，一审错误分配举证责任给彭辛味，采纳黎敏华单方面无真实性的证据、辩词，否认双方认可的交接房屋的证据，是违规认证。黎敏华租住在案涉房屋内，对房屋享有使用权，未经其允许彭辛味不能进入，租住期间案涉房屋内的设施、家电的损坏原因应由黎敏华举证，这是众所周知的事实。三、一审判决认为童丹需要承担相应的法律责任是错误的。童丹是案涉房屋的权属人，是彭辛味的亲属，彭辛味因年迈且患有多种疾病，童丹为补助彭辛味的医药费，同意由彭辛味出租案涉房屋，但一切租赁收费手续均委托彭辛味。彭辛味与黎敏华为合同相对人，本案并未涉及案涉房屋的产权纠纷，童丹不应承担本案的法律责任。童丹委托彭辛味作为代理人是一审法院在庭审前电话胁迫童丹到庭所为，之后再开庭时童丹已解除对彭辛味的委托，恢复其第三人身份。黎敏华辩称，第一，彭辛味要求判令黎敏华补交房租5253.56元和支付提前解除合同违约金1万元均没有依据。第二，逾期缴纳房租违约金也没有依据。第三，关于水电煤气费用。彭辛味提交的证据清单没有被采纳是因为一审时其只提供了自己手写的计算清单，没有任何的水电部门的依据，也没有提供发票，所以黎敏华不认同。交费人是黎敏华，应该是彭辛味提供交费依据后黎敏华才去交，但彭辛味没有提供，最后由法院进行调查才确认数额。第四，彭辛味提供的他在案涉1305号房铁门外拍的外观照片，是两份续催搬迁告知书。一审时黎敏华要求彭辛味提供照片原件以证明彭辛味拍照的日期，这样才能证明这个证据的真实性，但彭辛味只提供一个复印件。黎敏华因此对此不予确认。第五，彭辛味关于解除合同的时间也没有依据。黎敏华有短信作为解除合同时间的依据，黎敏华提前通知彭辛味什么时候合同到期解除合同，然后希望能够约定时间交接房屋，彭辛味对此有回复短信，并且表示同意，所以解除合同时间应以客观事实为准，而不应该以彭辛味没有可信度的证据为准。第六，关于彭辛味主张黎敏华欠租违约的问题。黎敏华每月按时交纳租金，只是双方在理解租金递增方面有分歧，因此存在差额，彭辛味作为房屋委托管理方，业主委托他来管理，他应该按时去收款以及催款，包括前述的水电煤气费也是这样，而不是说不用按时催告。另外水电煤气费如果要由黎敏华直接承担的话，彭辛味应该通知水电、燃气部门变更通知人以及使用人，黎敏华不是业主，水电燃气公司不会凭租赁合同或中介证明予以变更。黎敏华一直都是收到彭辛味按时转发的相关部门催费以及交费依据的短信后才交费，这有经一审质证过的手机短信记录和转款记录予以证明。从来没有水电煤气公司的工作人员跟黎敏华去抄表确认读数这个事情，这个是违反客观事实的，水电煤气公司只针对登记人发出通知，这个从水电煤气的清单可以看出来。案涉房屋的登记人就是彭辛味确认的其儿子彭*波和儿媳妇童丹，并不是黎敏华。所以彭辛味严重失职，他代为管理房屋、收取房租，却没有履行职责，导致纠纷。交接房屋的时候，彭辛味却非常清晰的列出所有的费用清单，就可以证明事实上彭辛味是清楚并掌握了这些数据的，只是一直没有去收缴，而且彭辛味提供的证据全部都是站不住脚的。第七，管理费是黎敏华交的，即使有发票也应由黎敏华来保管。彭辛味并没有提供水电的发票给黎敏华，黎敏华是付费方、使用方，有权要求彭辛味出具发票。第八，关于赔偿损坏房屋设施家电维修费用，黎敏华在一审已有相关陈述，彭辛味没有证据证明损失的发生是主观的损坏还是客观的损害，也没有列出维修明细、收据原件，彭辛味在没有告诉黎敏华需要维修的情况下单方对家电进行维修；合同明确约定如果是自然损耗应由出租方承担，但彭辛味没有证据证明损害原因是人为，而且有关的维修日期跟黎敏华交接房屋的日期相隔了一段时间，所以黎敏华对此不予认同。最后，童丹是房屋的权属人，事实上这是我与童丹签订的租赁合同，彭辛味只是委托代收，因为合同上写的收款人的账号是彭辛味，委托彭辛味负责来收款。童丹经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，亦未提交任何书面意见，本院依法缺席审理。彭辛味于2020年4月1日向一审法院起诉请求：1、黎敏华补交水电、煤气、房租费一共29255.07元（3年房租及水电费、煤气费总额为226703.52元，实际缴交房租为197488.75元）。2、黎敏华赔偿逾期违约金10000元。3、黎敏华支付解除合同后逾期迁出的占用费34026.78元（从2019年1月5日计至2019年7月4日，每月占用费为5676.13元）。4、黎敏华赔偿损坏涉案房屋的家私家电维修费5060元。5、黎敏华提供物业管理缴费发票。6、黎敏华支付交房后所欠费利息（以诉请1、3、4项的金额总数68341.85元为本金，按银行贷款利率4.9%计算，自2019年7月5日起计至实际支付之日止）；7、本案诉讼费由黎敏华承担。一审法院认定事实：2016年6月29日，彭辛味、童丹（出租方）与黎敏华（承租方）及广州信*房地产销售代理有限公司（中介方）签订《房屋租赁合同》，约定：（第一条）出租方同意将天河区黄埔大道*街*号*（以下简称案涉房屋）出租给承租方。（第二条）1.租期自2016年7月5日至2019年7月5日……2.押金10000元。合同终止后，出租方应在5日内将押金无息全额退还承租方，但若承租方尚欠费用未结清或因违约造成出租方经济损失，出租方有权从押金扣除。3.租金每月5000元，租金从第二年起每一年递增6.5%。4.其他费用：物业管理费（如有）、水电煤气费、有限电视费（如有）等费用由承租方按实际发生支付。5.付款时间：押金和首月租金，承租方须于案涉合同签订当天向出租方支付。除首月租金外，承租方应于每月5日前支付当月租金、结清上月物业管理费（如有）、水电煤气费、有限电视费（如有）等费用。（第三条）租金等款项以现金或转账支付方式。出租方指定收款账号如下，户名：彭辛味，开户行工行创展支行，账号62×××18。承租方将款项成功付至该账户即视为已向出租方付款。（第六条）1.除非出现法定或者约定事由，租赁双方任何一方都不得提前解除本合同。否则，守约方有权选择继续履行合同或解除合同。守约方选择解除合同的，违约方应向守约方支付相当于押金的违约金，违约金不足守约方的损失的，守约方有权继续追偿。2.除本合同另有规定外，租赁双方任何一方逾期履行约定或法定之义务达五天，守约方有权解除合同，违约方应向守约方支付相当于押金的违约金。违约金不足守约方的损失的，守约方有权继续追偿。3.合同提前解除，承租方应立即迁出该物业，否则视为承租方放弃该物业内物品的所有权，出租方有权自行处置，且承租方应按前述月租金标准的两倍向出租方支付逾期迁出的占用费。如合同提前解除系出租方违约导致。承租方亦应即时迁出该物业，但承租方有权依法追究出租方应承担之全部法律责任。彭辛味为证明自己的主张，提供了以下证据：（1）《交接房屋收据》（显示案涉房屋于2019年7月4日进行交接），证明黎敏华否认房内设施家电损坏，不结算，不补交欠费、占用费等违约事实；（2）彭辛味在中国工商银行广州从桂林支行账户62×××18在2016年1月1日至2020年2月22日的《借记卡账户历史明细清单》，证明黎敏华迟交水电费、房租、占用费等违约事实；（3）《维修损坏设施家电收据》，证明修补涉案房屋设备及家电的事实；（4）《解除租赁合同限期搬迁告知书》（显示该告知书为手写，落款日期为2018年7月19日，内容为因黎敏华2019年7月房租又少交，要求黎敏华即日起补交全部欠款及各项违约金，修好房屋设施及家电，务必在2018年7月20日之前搬出案涉房屋）、《续催搬迁告知书》（显示该告知书为手写，落款日期为2018年12月28日，内容为因黎敏华少缴2018年7月租金，经催缴黎敏华仍不理睬，彭辛味决定依约解除案涉合同，要求黎敏华务必于2019年1月5日前搬出案涉房屋并结算补交欠费）；（5）《房地产权证》（显示案涉房屋产权人为童丹）、《委托书》（显示童丹于2016年6月29日出具，内容为“我是广州市黄埔大道中恒隆街11号1305房业主，现委托彭辛味先生办理租赁及收费等事宜”）。经质证，黎敏华确认证据（1）（2）真实性，对证据（1）后面的内容不予确认，是彭辛味自己签署的；对证据（3）真实性、关联性不予确认，案涉房屋的损坏无法确认是人为损坏或自然损坏；对证据（4）真实性不予确认，因为没有原件；对证据（5）真实性、合法性、关联性均予以确认。黎敏华为证明其主张，提交如下证据：（1）彭辛味出具的《收款收据》两份（显示彭辛味于2016年6月29日收到黎敏华2个月押金10000元、收到黎敏华2016年7月份管理费150元），证明其已向彭辛味支付押金及彭辛味多收取其150元物业管理费；（2）其与彭辛味在2017年10月11日、2017年10月12日的《微信聊天记录》（显示黎敏华询问彭辛味物管费该交给谁，彭辛味答复物管费自黎敏华入住开始计算，缴管理处），证明物业管理费缴费方式；（3）物业公司于2016年10月20日向黎敏华开具的《缴费通知单》（显示2016年7月1日至2016年9月30日案涉房屋的管理费为454.5元，151.5元/月）、《物业管理收费收据》（载明案涉房屋2016年7月至2016年9月的物业管理费454.5元）、2019年6月29日的《物业管理收费收据》（显示黎敏华已经缴清2016年7月至2019年6月的全部管理费）；（4）黎敏华在平安银行广州科韵路支行账户62×××98自2016年7月1日至2019年7月31日的《个人账户汇总信息清单》《支付宝支付截图》证明黎敏华支付房屋及水电等费用的情况；（5）《短信记录》（显示黎敏华于2019年6月9日通过短信告知彭辛味案涉合同租期到期后将不再续租）、《微信聊天记录》（显示彭辛味、黎敏华在2019年6月24日至2019年7月1日期间就案涉房屋交接及结算问题进行沟通，彭辛味要求黎敏华提供交租凭证以便进行退还押金结算，黎敏华提交相应凭证后，彭辛味以黎敏华无交费凭证，拖欠押金、无水费、电费、气费发票为由拒绝结算，双方未能就上述问题达成一致）；（6）报警回执；（7）《水、电、燃气费短信通知》证明租赁期间水、电、煤气费用的读数及缴费数额一直由彭辛味以短信形式通知黎敏华；（8）空调维修保养的《收据》。经质证，彭辛味确认证据（1）（6）的真实性，确认证据（1）的签名是其本人签的，实际收取黎敏华15150元，确认证据（4）中《个人账户汇总信息清单》的真实性，认为《支付宝支付截图》没有加盖公章，不确认真实性，但确认收取黎敏华5000元房租。对其他证据真实性均不予确认，其中认为证据（7）属于单方面证据，水电费、燃气费的缴费数额由自来水公司、燃气公司、供电公司亲自通知黎敏华共同看表确认，黎敏华再将水电费、燃气费打到其建设银行的账户。其才知道每个月的水电费、燃气费的具体金额。一审法院依法向中国南方电网天河供电局、广州自来水公司天河供水管理所发函查询案涉房屋在2016年7月5日至2019年8月6日电费、水费缴纳情况，广东电网有限责任公司广州天河供电局及广州市自来水有限公司东区供水分公司分别向一审法院出具了案涉房屋在2016年9月30日至2019年9月27日的水费缴纳清单（显示结算户名为彭晓波，费用类型为污水费、水费，收费方式为银行划账，其中污水费+水费的收费情况如下：收费时间为2016年9月30日实收费用为149.67元，2016年12月1日实收费用为111.6元，2017年1月25日实收费用为94.86元，2017年3月29日实收费用为147.87元，2017年5月27日实收费用为75.33元，2017年8月1日实收费用为93.75元，2017年9月28日实收费用为96.69元，2017年12月1日实收费用为128.92元，2018年1月30日实收费用为125.99元，2018年3月30日实收费用为117.2元，2018年5月29日实收费用为149.43元，2018年7月31日实收费用为180.22元，2018年9月30日实收费用为108.41元，2018年11月30日实收费用为102.55元，2019年1月29日实收费用为123.06元，2019年3月29日实收费用为84.97元，2019年5月31日实收费用为79.11元，2019年9月27日实收费用为681.44元）及在2016年9月至2019年9月的电费缴纳清单（显示用户名称为童丹，其中2016年9月电费的抄表时间为2016年9月3日，上期抄表时间2016年7月3日，其中发行时间所对应的电费年月的应收电费情况如下：2016年9月9日的应收电费为337元，2016年11月8日的应收电费为341.62元，2017年1月8日的应收电费为234.85元，2017年3月7日的应收电费为254.56元，2017年5月8日的应收电费为266.44元，2017年7月8日的应收电费为367.36元，2017年9月8日的应收电费为323.3元，2017年11月8日的应收电费为386.87元，2018年1月8日的应收电费为286.28元，2018年3月8日的应收电费为302.33元，2018年5月8日的应收电费为272.8元，2018年7月9日的应收电费为419.62元，2018年9月9日的应收电费为395.01元，2018年11月9日的应收电费为303.67元，2019年1月8日的应收电费为317.06元，2019年3月7日的应收电费为279.89元，2019年5月8日的应收电费为306.17元2019年7月10日的应收电费为332.21元）。经质证，彭辛味对上述两份清单的真实性、合法性、关联性不予确认，黎敏华对上述两份清单的真实性、合法性、关联性予以确认。一审庭审中，彭辛味、黎敏华共同确认彭辛味在2019年7月4日实际收回案涉房屋，彭辛味在2019年7月4日对案涉房屋进行换锁。彭辛味主张黎敏华在2018年7月5日至2019年7月4日期间，每月少缴租金21.13元，第一年每月租金为5000元，第二年每月租金为5325元，第三年每月租金5671.13元，黎敏华每月实际缴交租金为5650元，故黎敏华每月少缴21.13元。黎敏华在另案[案号为（2020）粤0106民初2678号]起诉彭辛味、童丹要求退还案涉房屋押金及承担违约责任。一审法院将该案与本案合并审理，两案于2020年9月23日公开开庭进行了审理。一审法院认为，彭辛味与黎敏华于2016年6月29日签订《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应切实履行。关于案涉合同解除时间及责任归属问题。一、彭辛味提交《解除租赁合同限期搬迁告知书》《续催搬迁告知书》证明自己曾于2018年7月19日、2018年12月28日向黎敏华催缴相关款项、要求黎敏华限期搬离并主张解除案涉合同。但结合彭辛味、黎敏华提交的银行流水明细、黎敏华的微信聊天记录、短信记录，彭辛味在通知黎敏华解除案涉合同后一直正常收租，且后续还与黎敏华沟通案涉合同续租及结算问题，彭辛味上述告知书内容与其正常收租及后续与黎敏华沟通结算的行为明显相互矛盾。一审法院对彭辛味曾向黎敏华发出上述《解除租赁合同限期搬迁告知书》《续催搬迁告知书》的主张不予采信。彭辛味、黎敏华庭审中均确认双方于2019年7月4日由彭辛味实际收回房屋并将案涉房屋进行换锁，双方在2019年7月4日房屋交接现场确认水、电、煤气读数，案涉合同已于该日实际解除。一审法院认为，案涉合同解除时间为2019年7月4日。二、关于责任归属问题。（1）综合彭辛味、黎敏华提交的短信记录、微信聊天记录及庭审陈述，黎敏华于2019年6月9日通过短信告知彭辛味案涉合同租期到期后将不再续租，彭辛味也同意，合同提前解除系基于双方协商一致的基础上解除的。因此，双方对合同的解除均无过错。（2）彭辛味、黎敏华于2019年6月24日至2019年7月1日期间就案涉房屋交接及结算问题进行沟通，在黎敏华按照彭辛味要求将租赁期间的缴费凭证提供给其到案涉房屋交接之日，彭辛味第一时间不进行对账结算，而是以黎敏华无交费凭证，拖欠押金、无水费、电费、气费发票为由拒绝结算，明显有违常理且缺乏理据，双方至今未完成结算的主要责任在彭辛味，一审法院对彭辛味关于黎敏华拒绝结算的主张不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于租金。彭辛味庭审中确认黎敏华租金已经交齐，只是少交2018年7月5日至2019年7月4日期间的租金，每月少缴21.13元，根据案涉合同第二条“…租金从第二年起每一年递增6.5%”的约定，一审法院认为，第一年月租金为5000元，第二年月租金为5325元（5000元×1.65%=5325元），第三年月租金为5671.13元（5325元×1.65%=5671.13元），该递增标准应以前一年的月租金为基础进行计算，彭辛味该主张符合合同约定，一审法院依法予以采纳，对黎敏华关于涨价租金是在第一年基础上上涨的主张不予采信，同时，根据彭辛味、黎敏华提交的银行流水，一审法院对彭辛味关于黎敏华已交齐租金的主张予以采信。鉴于黎敏华对租金上涨基数存在误解，彭辛味亦未在2018年7月5日至2019年7月4日期间对黎敏华提出少交租金或者补交租金的异议。一审法院认为，黎敏华并无少缴租金的主观恶意，因此彭辛味需要黎敏华补交的租金数额为253.56元【（5671.13元-5650元）×12月=253.56元】，对超出部分，一审法院依法不予支持。关于水费、电费、燃气费。（1）关于缴费方式。黎敏华提交了租赁期间彭辛味向其发出的短信通知证明案涉房屋水费、电费、燃气费的缴费方式是彭辛味每月将上述费用的缴费数额通过短信的方式发给黎敏华，黎敏华再根据彭辛味的短信通知进行缴费，彭辛味对此予以否认并主张水电费、燃气费的缴费数额由自来水公司、燃气公司、供电公司亲自通知黎敏华共同看表确认，黎敏华再将上述费用打到其建设银行的账户，其才知道每个月水、电、燃气费的具体金额，但彭辛味并未提交证据证明其上述主张，彭辛味上述主张缺乏理据，一审法院不予采纳，对黎敏华关于案涉房屋每月水、电、燃气费用的缴费方式是黎敏华按照彭辛味的通知进行缴纳的主张予以采纳。（2）关于黎敏华是否欠缴水费、电费、燃气费及责任归属。黎敏华提交的《黄埔大道中恒隆街11号玉轮阁1305房水电核对记录》中自认存在少缴水、电费的情形，但认为未缴纳相关费用是由于没有收到彭辛味的缴费通知。一审法院认为，彭辛味并未提交证据证明其通知过黎敏华缴纳相关费用，黎敏华少缴相关费用不可归责于黎敏华，黎敏华并不存在拖欠水、电、燃气费的主观恶意。因此，一审法院对彭辛味关于黎敏华存在拖欠水费、电费、燃气费的违约行为的主张不予采信，对彭辛味要求黎敏华补交未交的水费、电费、燃气费的诉讼请求依法予以支持。（3）关于黎敏华应补交水费、电费、燃气费数额。根据彭辛味提交的《借记卡账户历史明细清单》、黎敏华提交的《水、电、燃气费短信通知》《个人账户汇总信息清单》《支付宝支付截图》《黄埔大道中恒隆街11号玉轮阁1305房水电核对记录》及广东电网有限责任公司广州天河供电局、广州自来水有限公司东区供水分公司出具的水、电明细单，经核对，关于水费，收费时间为2016年9月30日的149.67元、2016年12月1日的111.6元、2017年3月29日的147.87元、2017年5月27日的75.33元、2017年8月1日的93.75元、2017年9月28日的96.69元、2018年1月30日的125.99元、2018年7月31日的180.22元、2018年11月30日的102.55元、2019年1月29日的123.06元、2019年5月31日的79.11元的水费黎敏华按照彭辛味的短信通知分别于2016年9月28日、2017年2月4日、2017年4月5日、2017年6月5日、2017年8月5日、2017年10月5日、2018年1月31日、2018年8月5日、2018年12月5日、2019年2月4日、2019年6月5日交齐，未交水费部分为2017年1月25日的94.86元、2017年12月1日的128.92元、2018年3月30日的117.2元，2018年5月29日的149.43元、2018年9月30日的108.41元、2019年3月29日的84.97元，黎敏华抗辩2017年1月25日的水费94.86元其已于2017年2月4日转账给彭辛味，根据《水、电、燃气费短信通知》，黎敏华2017年2月4日转账的111.6元水费实际上缴纳的是收费日期为2016年12月1日的水费，因此，一审法院对黎敏华关于其已经缴纳2017年1月25日水费94.86元的抗辩不予采纳。关于2019年6月至2019年7月4日期间的水费，黎敏华提交的《水、电、燃气费短信通知》中彭辛味在2019年5月29日转发给黎敏华的广州自来水公司的水费短信通知显示2019年5月的水费行度为2269，而2019年7月4日房屋交接当天双方签字确认的《交接房屋收据》上显示，电表读数为6443.3度，水表读数为2284.3立方、燃气表读数为357.209立方，而根据双方的约定，水费计算标准为2.93元/立方米，因此2019年6月至2019年7月4日黎敏华应补交的水费为44.83元【（2284.3立方米-2269立方米）×2.93元=44.83元】。综上，一审法院认为，黎敏华需向彭辛味补交的水费为728.62元（94.86元+128.92元+117.2元+149.43元+108.41元+84.97元+44.83元=728.62元）。关于电费，根据黎敏华提交的《水、电、燃气费短信通知》、广东电网有限责任公司广州天河供电局出具的电费明细清单可知，案涉房屋的电费每三个月缴纳一次，其中发行日期为2016年9月9日的应收电费337元、2016年11月8日的应收电费341.62元、2017年7月8日的应收电费367.36元、2017年11月8日的应收电费386.87元、2018年1月8日的应收电费286.28元、2018年3月8日的应收电费302.33元、2018年7月9日的应收电费419.62元、2018年11月9日的应收电费303.67元、2019年1月8日的应收电费317.06元、2019年5月8日的应收电费306.17元被告按照原告的短信通知分别于2016年9月28日、2016年11月13日、2017年8月5日、2017年11月12日、2018年1月30日、2018年3月11日、2018年7月10日、2018年11月15日、2019年1月8日、2019年5月8日交齐，未交电费部分为2017年1月8日的应收电费234.85元、2017年3月7日的应收电费254.56元、2017年5月8日的应收电费266.44元，2017年9月8日的应收电费323.3元、2018年5月8日的应收电费272.8元、2018年9月9日的应收电费395.01元、2019年3月7日的应收电费279.89元、2019年7月10日的应收电费332.21元，黎敏华抗辩2017年9月8日的应收电费323.3元其已于2018年9月13日向彭辛味支付93.13元，但结合黎敏华提交的《水、电、燃气费短信通知》中彭辛味于2018年9月11日转发给黎敏华的广州燃气集团的关于8月燃气费需缴纳93.15元的短信通知来看，黎敏华向彭辛味的转账记录虽然备注的是8月电费，黎敏华在彭辛味没有通知其8月应交电费金额的情况下，一审法院认为该93.15元为实际缴纳的是2018年8月燃气费具有高度盖然性，一审法院对黎敏华关于其已缴纳部分2017年9月8日的应收电费的抗辩不予采信。因此，一审法院认为，黎敏华需向彭辛味补交的电费为2359.06元（234.85+254.56元+266.44元+323.3元+272.8元+395.01元+279.89元+332.21元=2359.06元）。关于燃气费，彭辛味、黎敏华共同确认缴纳标准为3.45元/立方米，根据彭辛味、黎敏华共同在2016年6月29日、2019年7月4日确认的读数，黎敏华租赁期间使用煤气共356.916立方米（357.209立方米-0.293立方米=356.916立方米），燃气费用应为1231.36元（356.916立方米×3.45元/立方米），根据黎敏华提交的《个人账户汇总信息清单》《支付宝支付截图》《黄埔大道中恒隆街11号玉轮阁1305房水电核对记录》，黎敏华已足额缴纳燃气费，故彭辛味要求黎敏华补交燃气费的诉请缺乏理据，一审法院依法不予支持。关于彭辛味要求黎敏华赔偿逾期违约金10000元的诉请，如前所述，案涉合同的解除基于双方的协商一致，并非基于案涉合同第六条约定的守约方行使约定解除权的情形。因此，彭辛味该诉请缺乏合同依据，一审法院依法不予支持。关于彭辛味要求黎敏华支付解除合同后逾期迁出案涉房屋的占用费、支付交还案涉房屋后所欠费利息及提供物业管理缴费发票的诉请，缺乏理据，一审法院依法不予支持。关于彭辛味要求黎敏华赔偿损坏案涉房屋的家私家电维修费5060元的诉请，彭辛味并未提供证据证明房屋交接时案涉房屋内的家私家电损坏情况，且彭辛味所述的家私家电损坏并没有得到黎敏华的现场确认，彭辛味仅凭一份落款日期为2019年8月29日的购买家私家电的收据不足以证明家私家电存在损坏，亦不能证明彭辛味所主张的损坏是黎敏华人为损坏，因此，彭辛味应承担举证不能的法律后果，彭辛味该项诉请缺乏事实和理由依据，一审法院依法不予支持。关于童丹是否需要对本案纠纷承担相应法律责任的问题。虽然童丹在本案中作为第三人参加诉讼，但根据案涉房屋权属人是童丹，且其作为案涉合同出租人与黎敏华签订案涉合同，而其出具的授权书亦显示其是作为所有权人委托彭辛味对案涉房屋租赁事宜进行处理，一审法院认为，童丹需要对本案纠纷承担相应的法律责任。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2021年5月11日判决如下：一、黎敏华于本判决发生法律效力之日起10日内，向彭辛味、童丹补交租金253.56元。二、黎敏华于本判决发生法律效力之日起10日内，向彭辛味、童丹补交水费728.62元。三、黎敏华于本判决发生法律效力之日起10日内，向彭辛味、童丹补交电费2359.06元。四、驳回彭辛味的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1462元，由彭辛味、童丹负担1388元，黎敏华负担74元。本院二审期间，彭辛味向本院提交三份材料：材料一、一审庭审后指定期限内补交的法庭陈述，拟证明庭审笔录中彭辛味诉求的事实和主张有证据及合同予以证明，彭辛味不同意一审另行调查取证以及黎敏华违约缴费、应赔欠费违约金的补缴数额的事实；材料二、彭辛味对本案诉求的说明，拟证明彭辛味对本案的诉求依法依约作了说明的事实；材料三、黎敏华三年缴费违约情况表，拟证明黎敏华违约缴费，导致合同提前解除的事实。彭辛味陈述三份材料均由其自己手写。黎敏华经质证对此均不认可，认为都是彭辛味手写的，没有客观依据。本院经审查，彭辛味提交的材料属于其对一审的意见表述和诉求的说明，且均已在一审提交，不属于二审新证据，本院对此不予采纳。经查，一审法院查明事实并无不当，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，各方当事人争议事实均发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行之前，故本案应适用当时的法律及司法解释的规定进行审理。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审仅针对上诉人的上诉请求进行审理。结合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、案涉租赁合同提前解除的原因；二、彭辛味上诉主张的欠费、违约金及损害赔偿等诉请是否成立。一、关于案涉租赁合同提前解除的原因。彭辛味主张租赁合同因黎敏华欠缴相关款项而于2019年1月5日解除并提交《解除租赁合同限期搬迁告知书》《续催搬迁告知书》予以证明。黎敏华在2018年7月5日至2019年7月4日期间每月少缴租金21.13元，系因其对合同约定每年上涨6.5%的理解存在歧义所致，并无违约的故意，也未达到根本违约的程度，彭辛味不享有单方解除权。且彭辛味在2019年1月5日以后仍继续收取黎敏华每月缴交的租金，黎敏华亦正常使用案涉房屋至2019年7月4日，可见双方在2019年1月5日以后已以实际行动继续履行案涉租赁合同，这足以证明《解除租赁合同限期搬迁告知书》《续催搬迁告知书》并未实际发生解除合同的效力。双方于2019年7月4日对案涉房屋进行交接并现场确认水、电、煤气读数，一审法院因此认为案涉租赁合同于2019年7月4日经双方协商一致解除，并无不当，本院予以确认。彭辛味主张租赁合同已在2019年1月5日解除，要求黎敏华支付逾期迁出占用费34026.78元和赔偿提前解除合同违约金10000元，没有事实根据，本院不予支持。二、关于彭辛味上诉主张的欠费、违约金及损害赔偿等诉请是否成立的问题。第一，根据租赁合同的约定，结合黎敏华的交租情况，一审法院认定黎敏华在2018年7月5日至2019年7月4日期间每月少交租金21.13元，应向彭辛味补交租金253.56元，并无不当，本院予以维持；彭辛味主张黎敏华少交租金5253.56元，依据不足，本院不予支持。第二，根据租赁合同的约定，黎敏华应承担承租案涉房屋期间的水、电、煤气费用。关于缴费方式的问题，黎敏华提交了租赁期间彭辛味向其发出的缴费短信通知，证明缴费方式是收到彭辛味的缴费通知后，其再根据彭辛味通知的金额进行缴费。彭辛味对此予以否认，但未提供证据予以证明。一审法院根据双方举证情况采纳黎敏华的主张，认为黎敏华欠缴水、电、煤气费不可归责于黎敏华，并无不当。因彭辛味的举证不足以证明欠缴水电费情况，一审法院依职权向水电部门调查并据此得出黎敏华应向彭辛味补缴水费728.62元、电费2359.06元，一审法院的认定和计算并无不当，符合法律规定，本院予以维持。第三，如前所述，双方在2019年7月4日对案涉房屋进行现场交接，彭辛味在当天即收回房屋并换锁。但在交接当日，彭辛味并未提出案涉房屋设施及家电存在损坏情况，在本案中也未提交证据证明案涉房屋设施及家电在交接当日已损坏。一审法院认为彭辛味仅凭一份落款日期为2019年8月29日的购买家私家电的收据不足以证明家私家电存在损坏，也不能证明这些损坏由黎敏华造成，对彭辛味的这一诉请不予支持，并无不当，本院予以维持。第四，彭辛味要求黎敏华提供三年物业管理费的纳税发票，支付所有欠费自2019年7月5日至本案终审判决之日的利息，没有合同根据和法律依据，一审法院不予支持，并无不当，本院予以维持。第五，彭辛味上诉要求黎敏华支付逾期缴纳房租的违约金以及维修房屋占用费，因彭辛味在一审并未明确提出这两项诉请，本院二审依法不予审查。彭辛味在二审期间向本院提交了《请求减免诉讼费申请书》，以其完全依靠养老金生活、无其他经济来源、身患疾病需借债支付医药费为由请求减免本案诉讼费。经审查，彭辛味的申请理由不符合法律规定的应当予以减免诉讼费的情形，本院依法不予准许，因彭辛味的上诉请求均不能成立，本案二审上诉费用应由彭辛味负担。综上所述，彭辛味的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，国务院《诉讼费用交纳办法》第四十五条、第四十八条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1388元，由彭辛味负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘贤君审 判 员 李 民审 判 员 唐佩莹二〇二一年七月二十二日法官助理 邱思陵书 记 员 苏劲丹