江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏02民终3885号上诉人（原审原告）:深圳市花样年国际物业服务有限公司，统一社会信用代码9144030072177249XQ，住所地深圳市南山区招商街道南海大道与东滨路交汇处美年广场二栋201房。法定代表人：陈湘明，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆威，江苏扬翰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：无锡盛业海港股份有限公司，统一社会信用代码913202005939904325，住所地无锡市惠山区堰桥街道西漳北环路938号519-4。法定代表人:董强，该公司总经理。委托诉讼代理人：马雷，江苏泰和律师事务所律师。诉讼代理人：陈爱威，江苏泰和律师事务所律师。上诉人深圳市花样年国际物业服务有限公司（以下简称花样年公司）因与被上诉人无锡盛业海港股份有限公司（以下简称盛业公司）物业服务合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院(2020)苏0206民初6748号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。花样年公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：双方签订物业合同后，花样年公司为合同项目专设了无锡分公司，为履行物业合同项目作了专项准备，产生人员费用、场地费用等。一审法院认定的损失不当，请求二审法院依法支持其一审诉讼请求。盛业公司辩称，一审判决并无不当，请求二审维持原判。花样年公司向一审法院起诉请求：1、请求法院判令盛业公司赔偿花样年公司因前期物业服务合同解除而造成的损失3136255元。2、由盛业公司承担诉讼费。一审法院认定事实：2015年8月，盛业公司对无锡市万荟商业广场项目的前期物业管理进行招投标，花样年公司中标。2015年9月15日，盛业公司与花样年公司签订《前期物业服务合同》，约定盛业公司选聘花样年公司对万荟商业广场提供前期物业管理服务事宜。服务费用约定为包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：办公楼4元/月.平方米，面积93302平方米；商业物业：7.6元/月.平方米，面积55262平方米。合同约定，合同期限自2015年9月11日起至业主大会选举的业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的后期物业服务合同生效时止，届时本合同自动终止。2018年12月，盛业公司先后数次向花样年公司、深圳市花样年国际物业服务有限公司无锡分公司（以下简称花样年无锡分公司）发送《通知函》，告知因万荟商业广场项目长期搁浅，双方未实际履行合同；盛业公司于2018年9月至10月期间多次联系花样年公司接洽合同解除事宜，但一直未得到有效推进；盛业公司拟与花样年公司协议解除合同，并通知花样年公司安排相关人员接洽解约事宜。相关函件均被退回。上述函件中通知的最后一次接洽时间为2018年12月14日。花样年公司就函件中提及的双方“于2018年9月至10月期间多次联系”的事宜表示，其公司项目负责人有过这样的表述，确有接洽的事实，但是双方对于合同的解除还是履行存在重大的分歧。2019年4月4日，盛业公司再次发函花样年公司，告知：万荟商业广场项目即将于2019年9月开始交房，需物业公司进行前期介入相关事宜，如花样年公司要求继续履行合同，请于2019年4月10日前派员协调处理前期介入事宜，否则，从对业主负责角度出发，盛业公司将直接解除合同。2019年4月8日，花样年无锡分公司向盛业公司发送《关于万荟商业观察项目物业管理事宜的复函》。函件载明：花样年无锡分公司已收到4月4日的函件，并于2019年4月8日与盛业公司联系人江彪取得联系，并确定2019年4月9日前往盛业公司洽谈；万荟商业广场项目因其它原因，项目建设停滞多年，此期间，花样年无锡分公司一直与项目方有联系，参照双方沟通要求，花样年无锡分公司指定了销配管理方案，并组建团队，在项目周边租赁房屋，后接到盛业公司通知因股权转让暂不同意进场，故花样年无锡分公司迟迟未能对项目开展物业管理；万荟商业广场项目因项目建设停滞原因，花样年无锡分公司一直全力希望尽快达成实质性合作工作，项目复工后，盛业公司亦使用双方间的合同取得销售许可证，花样年无锡分公司参照法律规定，全力落实前期物业服务相关工作，并确定物业管理事宜相关联系人为丁热。盛业公司指定联系人江彪在该函件上手书“此函件为无锡分公司落款，与合同主体单位不同，我司不予认可”并签字。2019年4月9日，花样年公司向盛业公司出具《关于万荟商业广场项目物业管理事宜的复函》。函件载明：应盛业公司2019年4月4日《通知函》要求，花样年公司于2019年4月8日与该函指定联系人取得联系；2019年4月9日上午9:30，花样年公司华东区域负责人李望、区域项目管理中心丁热前往指定地点就物业前期介入事宜进行当面沟通；花样年公司声明，花样年公司属于深圳市美易家商业服务集团股份有限公司下属子公司，花样年公司无锡分公司为花样年公司分支机构，李望为分公司负责人；参照盛业公司函件及4月9日双方沟通要求，由花样年公司再次发函，4月8日由花样年无锡分公司的发函作为附件；万荟商业广场项目因开发原因造成建设停滞致使双方合同主体开展延后，期间，美易家集团公司及区域管理人员均多次尝试与盛业公司相关人员联系，希望随项目开发周期展开实质性物业管理工作，然盛业公司至今仍未能有取决定性作用的管理人员与花样年公司管理层达成实质性沟通与对接，花样年公司要求盛业公司尽快派可决策管理人员与集团高层管理人员约时间进行有效沟通，花样年公司希望盛业公司尽早提供进场履行合同的相关条件，以避免房屋交付的物业管理工作滞后；花样年公司授权本项目代表对接人为丁热。另查明：2018年12月17日，盛业公司与绿城公司就万荟商业广场项目签订《前期物业服务合同》，该合同约定的服务内容与盛业公司与花样年公司签订的合同约定的服务内容相同。2018年12月23日，盛业公司要求绿城公司于2018年12月29日前进场对万荟商业广场项目提供前期介入及销售案场介入服务工作。该项目的前期物业服务现由绿城公司提供。2019年5月14日，盛业公司诉至法院，要求与花样年公司解除合同。审理中，盛业公司提供证据证明，万荟商业广场项目共建设5#房屋，其中，4#、5#及1#、2#、3#的一至三层为商业用房，共1038套，均未出售，登记在盛业公司名下。1#、2#、3#的四层及以上为办公用房，共1924套，目前已售1271套，取得业主同意更换物业的达1065套。因此，已满足物权法第七十六条规定双过半原则。盛业公司提供的房屋销售及业主征询意见情况为：1#四层及以上的办公用房共676套，截至2020年1月12日已售621套，定于2019年11月27日交房，目前已交付并通过与绿城公司签订物业合同或与盛业公司签订备忘录方式同意更换物业公司的业主为528户；2#的四层及以上的办公用房共676套，截至2020年1月12日已售530套，同意更换物业公司的业主为417户；3#的四层及以上的办公用房共572套，截至2020年1月12日已售120套，同意更换物业公司的业主为120户。一审法院认为，虽案涉小区的业主大会、业主委员会均未设立，但据盛业公司提供的购房合同、物业合同、备忘录等材料可以看出，部分业主同意更换物业公司，且该部分业主的人数和面积已达到双过半规则。另外，从合同目的来看，盛业公司聘请花样年公司的目的是由该公司提供销售时的前期介入服务及房屋交付后的前期物业服务，但从合同履行情况看，花样年公司尚未进场，绿城公司已实际提供上述服务，因此，盛业公司与花样年公司订立《前期物业服务合同》的合同目的已无法实现。综上，盛业公司有权解除合同。花样年公司可就解除合同后的损失另行诉讼。遂于2020年3月16日作出了（2019）苏0206民初3135号（以下简称3135号案件）民事判决，判决：一、解除无锡盛业海港股份有限公司和深圳市花样年国际物业服务有限公司间的《前期物业服务合同》；二、驳回深圳市花样年国际物业服务有限公司的反诉请求。花样年公司遂提起了本案诉讼。盛业公司为证明其在合同履行中不存在过错，除了已在3135号案件中提交的业主同意更换物业公司的备忘录函件、其通知花样年公司解除合同的函件外，另提交了《经营异常工商公示信息查询单》，证明自2017年10月30日起，花样年无锡分公司因通过登记的住所或者经营场所无法联系，被江苏省市场监督管理局列入经营异常名录，至2020年11月13日，因列入经营异常名录届满3年仍未履行公示义务，列入严重违法企业名单。盛业公司主张，该证据进一步证明了花样年公司在合同解除前无法联系的事实，据此主张盛业公司对合同解除不存在任何过错。经查，花样年无锡分公司于2015年5月22日设立，于2021年1月8日被注销。一审中，花样年公司称，其所主张的损失3136255元是可期待的利益，计算方式是按照合同约定，为（办公楼4元/每平方米/每月*面积93302平方米+商业物业7.6元/每平方米/每月*面积55262平方米）*24个月*15%。24个月是一般房屋交付到业委会成立至少需要两年，15%是物业行业一般利润率。关于行业利润的计算标准，花样年公司未向法院提供相应证据。花样年公司另主张，其公司为无锡万荟商业广场项目进行前期筹备工作产生了相应费用，并且花样年无锡分公司就是为了万荟城项目专门设立的，而该项目由于盛业公司的原因延期交付，其后又由于合同的解除没有实际履行，故产生的费用支出为实际损失，应由盛业公司赔偿。花样年公司提交了相关费用明细及凭证，涉及人工费（包括员工工资、社保、公积金、职工福利）566709.51元，日常行政费用（包括前期开办费、刻章、日常交通费、差旅费）32285元，费用期间为2016年3月至2018年12月，两项合计598994.51元。盛业公司经质证后认为：工资审批发放表是自制表格，无任何证明力；从花样年公司提交的是各月份工资审批发放表来看，表格载明的公司名称是南京公司本部、华东区域本部等，均与案涉无业服务项目不具有任何关联性；花样年公司主张的领取工资的期间为2016.3—2018.12，但案涉合同并未实际履行，且3135号案件中的庭审笔录载明，花样年公司明确陈述“2018年7月4日向被告方发出排班表，没有提供物业服务，排班表是为物业之外的售楼处提供的，与物业服务合同即案涉合同无关”；综上，花样年公司不可能因案涉项目产生巨额的人工费支出。关于花样年公司主张的日常行政费用，真实性与关联性均不予认可，对异地产生的费用及开票名称非花样年无锡分公司的票据均不予认可。花样年公司表示：其主张的人员为丁热、韩全功、黄二巍、王**东等4人，该4人的工作皆是为了推动本案所涉前期物业服务合同，符合常理和行业情况，且在3135号案件中，其主张人员名单中的丁热是多次出现的，因此可以证明其关联性。根据其提交的花样年无锡分公司缴纳社保人员名单显示，在无锡分公司缴纳社保的人员一共有8名，现根据实际情况，仅主张了实际推动万荟城项目的4人。总公司出于成本的考量未给无锡分公司安排独立的财务部，相关为推动万荟城项目的人工工资就通过其他华南分公司的帐户支付。花样年公司另表示，其所主张的实际损失仅计算与无锡分公司有关的损失，异地费用未计算在内。经审核，花样年公司提交的工资审批发放表显示，涉及丁热等4人的工资发放表注明为美易家集团南京公司本部、绿地新都会项目、苏州嘉年项目及嘉兴绿地项目等，且存在不同的月份，工资发放对应项目不同的情况。涉及韩全功的2016年5月的费用报销单中注明，报销费用事由为拓展如皋市高新区起步区项目，此项目于2016年5月18日开标。花样年无锡分公司缴纳社保人员名单显示，丁热的社保缴费期限为2016年1月至2017年6月，但花样年公司主张因万荟城项目向丁热发放工资的期限为2017年1月至2018年12月；其余人员的工资发放期限在社保缴费期限内，但与社保缴费期限均不一致。另，花样年公司所主张的交通费中，2017年8月的出差人员为殷念巢、闫振。涉及韩功全的报销单注明事由招投标费、宿舍租赁费等，但提交票据均为汽油费发票。房屋租赁合同约定的租赁期限为2015年11月至2016年11月，宿舍租金发票开具时间为2017年5月，且开票人与出租人不一致，亦未提供相应证据原件。标书制作费（文印费）1013元，发票抬头为花样年公司。印章雕刻费130元，发票抬头为花样年无锡分公司。以上事实，有当事人陈述、（2019）苏0206民初3135号民事判决书、备忘录函件、通知函、工商查询信息单、工资审批发放表、工资发放银行电子回单、住房公积金银行代扣电子回单、费用报销单等证据在卷佐证。一审法院认为，当事人一方依照法律规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。盛业公司虽于2018年12月前后数次向花样年公司及花样年无锡分公司发送通知函，但因故均未送达，则此时合同尚未依法解除；盛业公司于2018年12月发送的函件中通知的最后一次接洽解约事宜的时间为2018年12月14日，在未与花样年公司取得联系的情况下即于2018年12月17日与绿城公司签订了物业服务合同，并随即要求绿城公司进场，此后却又在2019年4月4日的函件中尚在通知花样年公司派员协调处理前期介入事宜；3135号判决书载明，依据盛业公司提供的证据，其向业主交房的时间截止至2020年1月12日方达到业主人数和面积双过半的情形，而盛业公司于2018年12月17日即更换了物业公司；综上，盛业公司在合同履行过程中存在明显过错。花样年公司与盛业公司签订的前期物业合同虽已由法院判决解除，但系由盛业公司的违约行为造成，故盛业公司应赔偿花样年公司因合同解除造成的损失。盛业公司虽提供了工商公示信息显示自2017年10月30日起，花样年无锡分公司通过登记的住所或者经营场所无法联系的证据，但该证据并不能据此推断花样年公司即无法联系，而花样年公司才是案涉合同的相对方，且盛业公司在2018年12月发送的函件中亦提及“盛业公司于2018年9月至10月期间多次联系花样年公司接洽合同解除事宜”，对其据此主张解除合同无过错的意见不予采信。花样年公司所主张的可期待利益3136255元，未提供相应佐证依据，不予采信。花样年公司另主张的人工费和日常行政费用等两项实际损失598994.51元，法院经审核后认为：关于人工费，花样年公司虽提供了花样年无锡分公司缴纳社保人员名录，但花样年公司提供的其他证据材料显示，名录上所示工作人员实际工作情况与案涉合同并不相符，韩全功在花样年公司的社保缴费期限内有出差凭证明确其拓展项目为如皋市高新区起步区项目；花样年公司提供的工资发放表所涉项目均非无锡万荟城项目；花样年公司于2019年4月份向盛业公司发送的复函中明确，花样年无锡分公司因故迟迟未能对项目开展物业管理，花样年公司希望盛业公司尽早提供进场履行合同的相关条件；3135号案件中的庭审笔录载明，花样年公司明确陈述没有提供物业服务；综上，花样年公司无相应证据证明其在无锡分公司的社保缴费人员系为履行案涉无锡万荟城项目提供劳动，故对其所主张的人工费不予支持。关于日常行政费用，其中的交通费核销人员非无锡分公司人员；韩全功报销的汽油费发票无法判断与案涉物业项目的关联性；房屋租赁合同约定的租赁期限与租金发票开具时间不符，且开票人与出租人不一致，亦未提供相应证据原件；均不予采信。标书制作费（文印费）1013元，印章雕刻费130元，均为花样年公司及无锡分公司实际产生，与事实相符，予以支持。综上，确认花样年公司因履行无锡万荟城项目产生的实际损失为1143元，应由盛业公司承担赔偿责任。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第一百零七条、第四百一十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、盛业公司赔偿花样年公司因前期物业服务合同解除造成的损失1143元。二、驳回花样年公司的其他诉讼请求。如果上述付款义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费31890元，由花样年公司负担31878元，由盛业公司负担12元。二审中，本院对一审查明的事实依法予以确认。花样年公司提交了《各项目信息收集》表及2016年1月至2020年12月费用指出情况统计表。旨在证明，花样年公司在无锡设立的分公司仅服务于本案物业合同，为履行本案物业合同共计向有关人员发放劳务费用及交纳社保等计278860.04元，其公司一审主张的损失金额有相应依据，请求法院予以支持。盛业公司质证称，有关表格和统计情况是由花样年公司自行制作，真实性和关联性不予认可。本院认为，盛业公司在没有解除与花样年公司物业合同的情况下，另行与其他公司签订物业合同并履行新的合同，对花样年公司而言已经构成违约，一审法院认定盛业公司违约并无不当。关于违约责任，本案双方在物业合同中并未约定违约金金额及违约金的计算方式，一审法院根据花样年公司的实际损失予以确定并无不当。关于实际损失，花样年公司应予举证，本案二审期间，该公司提供的统计表等材料盛业公司并不认可，该表中确有外地项目（如韩全功为如皋项目制作标书的保险费用、无锡到镇江出差费等）费用支出，故本院认定花样年公司统计的费用不足以证明相关人员仅为无锡项目服务所产生，花样年公司据此请求盛业公司予以赔偿损失的依据不足，对该公司上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31890元，由上诉人深圳市花样年国际物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  华敏洁审判员  张朴田审判员  韦 苇二〇二一年七月三十日书记员  华茜渝