湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0182民初4370号原告：秦超，男，1987年4月19日出生，汉族，住宁乡市委托诉讼代理人：贺宁陵，湖南严明律师事务所律师。被告：长沙市润泽房地产开发有限公司，住所地宁乡市玉潭镇（旺和家园）L栋。法定代表人：刘自然，系该公司总经理。委托诉讼代理人：闵亚辉，湖南唯楚（宁乡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢婷，湖南唯楚（宁乡）律师事务所实习律师。原告秦超与被告长沙市润泽房地产开发有限公司（以下简称“润泽公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年6月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告秦超的委托诉讼代理人贺宁陵、被告润泽公司的委托诉讼代理人闵亚辉、谢婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦超向本院提出诉讼请求：1．判令被告向两原告支付逾期交房违约金12459元（2019年12月28日至2020年6月30日的违约金以同地段同类房屋租金1800元/月的标准计算，2020年7月1日至2020年7月9日的违约金以购房款754963元为基数按每日万分之二的标准计算）；2．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年1月4日签订《宁乡市商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买坐落于宁乡市房屋，总房价为754963元，被告应当在2019年12月28日前向原告交房。合同签订后，原告向被告支付购房款754963元，但被告未如期向原告交房，被告的违约行为在客观上给原告造成了损失。被告于2019年12月28日就延期交房事宜向原告承诺：房屋最迟于2020年6月30日交付使用，2019年12月28日至2020年6月30日期间因逾期交房产生的违约金依法依规办理，2020年6月30日之后逾期交房，逾期30日之内的按总房价万分之二计算违约金。但直至2020年6月23日，被告才向原告通知交房时间段为2020年7月9日至2020年7月12日。原告与被告签订的合同合法有效，原告已按照合同约定履行付款义务，被告未如期交付已构成违约，应当承担违约责任。请求法院支持原告的诉讼请求。被告润泽公司辩称：1、逾期交房是由于答辩人非主观原因导致，答辩人无须承担违约责任。原告于2018年1月4日与答辩人签订了《宁乡市商品房买卖合同》，该合同的附件九《商品房买卖合同补充协议》第五条第5项约定：“如发生本合同的不可抗力或以下情形之一的，出卖人可据实顺延交房日期，无须承担违约责任，也无须对买受人赔（补）偿任何费用：①因政府部门政策变化或为执行政府法令造成延期的；……”2018年7月16日，宁乡市城乡规划服务办公室向答辩人下达了《工作联系函》，内容为：“因沿江路线型调整及宁乡市人大关于沩水两岸建设控制要求的决议，你单位开发的江山美景项目其商业9-1#栋、商业9-2#栋、住宅1#栋及幼儿园暂停建设”。此后答辩人一直向主管部门请示汇报，与上级各相关部门进行项目调规方案的沟通。2019年10月14日，宁乡市城乡规划服务办公室向答辩人下发《宁乡市城乡规划服务办公室关于江山美景规划方案调整的批复》（宁规函［2019］96号），由于政府规划的调整，答辩人对小区商业9-1#栋、商业9-2#栋、住宅1#栋及幼儿园施工也是在2019年10月14日之后，小区4栋建筑暂停建设导致小区地下车库出入口、小区的次入口无法建设，已影响工程完工进度，也影响整个小区的竣工验收。因此江山美景房屋在合同约定的2019年12月28日无法达到交付条件。2019年12月至2020年4月，由于受到新冠肺炎疫情影响，各地政府陆续出台了关于春节后建筑企业延迟复工或新开工时间的相关要求，导致江山美景项目无法按期完工，因此造成了江山美景项目延期交房。根据合同约定，逾期交房是答辩人不能克服和避免的非主观因素以及主管部门的限制所导致，因此答辩人无须承担逾期交房的违约责任。2、答辩人已经向业主下发《交房通知书》，确认房屋可以在6月30日交房，答辩人无需承担2020年6月30日以后的违约责任。2020年6月23日，答辩人已经向业主下发《交房通知书》，确认房屋可以在6月30日交房，但由于新冠疫情的影响，答辩人为了避免办理房屋交付手续时人群扎堆，所以答辩人通知江山美景各栋的业主从6月30日至7月31日分时间段来办理房屋交付手续。因此房屋实际交付时间应当为6月30日，答辩人无需承担2020年6月30日以后的违约责任。3、由于答辩人与原告签订的《宁乡市商品房买卖合同》中对逾期交房的违约金条款并未约定，因此答辩人无需向原告支付违约金。综上，原告的诉讼请求没有事实与法律依据，请求人民法院查清事实，依法裁判，驳回原告的诉讼请求。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证。原告提交的宁乡市商品房买卖合同、购房款发票、承诺书、交房通知书等证据的真实性被告方无异议，本院予以确认并在卷予以佐证，对原告提交的香山锦苑同类房租金标准，可作为参考依据。对被告提交的工作联系函、宁乡市住房和城乡建设局网上回复内容、宁乡市城乡规划服务办公室宁规函［2019］96号、宁乡市城乡规划服务办公室宁规函［2017］91号、公告、湖南省卫生健康委员会公告、湖南省住房和城乡建设厅湘建价函［2020］7号通知、湖南省住房和城乡建设厅文件湘建［2020］30号通知等证据，其所证明的内容不能达到被告的证明目的，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：原告秦超与被告润泽公司于2018年1月4日签订合同编号为201701862101的《宁乡市商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买坐落于宁乡市房屋，房屋建筑面积138.74㎡，总房价为754963元。合同第八条交付时间及条件约定：“（一）出卖人应当在2019年12月28日前向买受人交付该商品房。……”合同签订后，原告分两次向被告共计支付购房款754963元，但被告未能在2019年12月28日前向原告交房。2019年12月28日，被告就延期交房事宜向原告在内的业主作出书面承诺：“1、江山美景最迟在2020年6月30日将房屋交付给业主使用；2、2019年12月28日至2020年6月30日期间因逾期交房产生的违约金依法依规办理；3、2020年6月30日之后逾期交房，除根据法律法规或不可抗力因素导致的延期交房之外，出卖人应支付买受人违约金，逾期30日内按每户总房价的万分之二计算违约金，逾期30日以上按每户总房价的万分之三每日计算”。2020年6月23日，被告向原告在内的业主发送交房通知书，告知原告房屋已于2020年6月30日起可以交付使用，但新冠疫情期间为避免人群扎堆，采取分批分栋交房，原告所在2号栋办理交房时间为2020年7月9日至7月12日。另查明，2018年7月16日，宁乡市城乡规划服务办公室向被告发出工作联系函，内容为：“因沿江路线型调整及宁乡市人大关于沩水两岸建设控制要求的决议，你单位开发的江山美景项目其商业9-1#栋、商业9-2#栋、住宅1#栋及幼儿园暂停建设。”本院认为，原告与被告签订的《宁乡市商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，不违背国家强制性法律规定，合同合法有效，双方应当自觉履行合同约定的义务。根据合同约定，被告应当于2019年12月28日向原告交付房屋，但被告直到2020年7月9日才向原告交付房屋，存在逾期交房行为。被告辩称涉案房屋因政府规划变更问题导致房屋未能达成验收交付条件，从而导致逾期交房。为此，被告提交了由宁乡市城乡规划服务办公室向其出具的《工作联系函》、《关于江山美景规划方案调整的批复》和由宁乡市住房和城乡建设局在网上答复内容的打印件，上述证据只能证明政府规划部门对江山美景的部分楼栋规划进行了调整，并非对全部楼栋规划进行调整，本案所涉房屋所在的5号栋不在规划调整方案内，被告也未提供其他证据证明因部分楼栋规划调整对其余楼栋的施工建设造成实质性影响；且被告向原告出具承诺书时也未告知包括原告在内的业主因政府行为导致涉案房屋不能按期交房的事实，故本院对被告的该答辩意见不予采纳。又依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”。具体到本案中，新冠肺炎于2019年12月底在湖北武汉发现，于2020年1月才开始逐渐严重，在合同约定的房屋交付时间前，宁乡地区并未受到新冠肺炎疫情影响，故被告以受新冠肺炎疫情影响不能按时开工导致项目延期交房，其无须承担违约责任的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。原告与被告在合同中对逾期交房违约金约定不明，视为没有约定。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释［2003］7号）第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。结合被告出具的承诺书及双方签订的合同约定，本院认为原告要求被告承担逾期交房的违约责任有事实和合同依据，应予支持。违约金的计算，具体可分为两个阶段：1、2020年1月至2020年6月，共6个月，原告提交的同地段同类房屋租金标准1800元/月，有一定参考性，但该标准过高，本院酌情调整至1200元/月，第一阶段违约金为7200元（1200元/月×6个月）；2、2020年7月1日至2020年7月9日，共9天，违约金为1359元（754963元×0.0002×9天）。违约金合计8559元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释［2003］7号）第十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告长沙市润泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告秦超逾期交房违约金8559元；二、驳回原告秦超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费56元（已减半收取），由原告秦超负担17元，被告长沙市润泽房地产开发有限公司负担39元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 肖 艳二〇二一年七月二日书记员 钟博文附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。