济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0104民初4622号原告：上海科瑞物业管理发展有限公司济南分公司，住所地济南市。负责人：周波，总经理。委托诉讼代理人：刘玉花，女，1987年1月2日出生，汉族，该公司物业主管，住济南市。被告：段振林，男，1990年5月18日出生，汉族，住济南市。原告上海科瑞物业管理发展有限公司济南分公司（以下简称科瑞物业公司）与被告段振林物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月18日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告科瑞物业公司的委托诉讼代理人刘玉花，被告段振林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。科瑞物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业管理费7940.4元，滞纳金2000元；2.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2012年2月23日，原告与绿地地产(济南)有限公司双方签订了《绿地国际花都A2地块物业管理前期服务协议》，合同约定由原告向其开发的小区提供物业管理服务，合同期限至该物业业主委员会与业主委员会选定的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效时止。合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费，逾期缴费的从逾期之日起按每天应缴费用的千分之三缴纳滞纳金。被告系上述国际花都某室业主，物业面积91.27平方米，按约定应当向原告缴纳从2017年1月1日至2021年12月31日的物业管理费用7940.4元，但被告一直拒绝缴费，产生滞纳金2000元。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴，未有效果。现特向人民法院提起诉讼，请求贵院依法作出公正的判决，维护原告企业的合法权益。段振林辩称，我未拒交物业费，只是对物业服务存在一些不满，物业存在诸多问题，反映以后未及时处理，具体异议如下：小区电梯频繁停电问题，2020至2021年春节期间3号楼1单元通往车库电梯停运达半个多月，本人每天频繁搬运货物上下楼需要爬楼梯，造成极大不便。小区修建车棚问题，业主反映长达两年之久，未见相关动作。电瓶车充电风吹日晒，生活极其不方便。车库通道积水问题，行人过往需要脚下垫上砖头才能经过，对车库通行造成极大不便，反映后得到处理，但处理不彻底，还会有水流出。1单元门口积水问题，每次下雨楼前积水严重，多次反映要求地面重整，未得到解决。小区实为封闭式小区，但大门随便出入，家人反映经常有陌生人敲门，对生活带来不便影响。院内西墙饭店管道问题，墙面油腻严重，严重污染小区环境。小商小贩进社区像售卖儿童玩具、牛奶等商贩，对小区业主生活带来不便，并且是否有收入，收入去向未得知。关于小区正式用电，在2016年小区业主代表与物业代表约定物业代表承诺在2016年年底前A2地块的电彻底解决，实现正式用电，接入市政电网，保证最晚2017年3月底接通正式用电，如果接入不了正式用电，业主物业费免三年（自正式电正常使用之日起以后三年的物业费）。本院经审理认定事实如下：2012年2月23日，科瑞物业公司与绿地地产(济南)有限公司签订了《绿地国际花都A2项目前期物业服务合同》，约定由科瑞物业公司向绿地国际花都A2项目提供前期物业服务，合同期限至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业合同生效日止，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅1.45元/月.每平方米，业主应于房屋交付之日起交纳物业服务费用。物业服务费用按每季交纳，业主或物业使用人应在每季度末履行交纳义务，双方还约定了其他权利义务。上述合同签订后至今，科瑞物业公司即履行上述合同，向该物业管理区域提供了物业服务。段振林系上述物业服务区域内某室业主，物业服务费计算面积为91.27m2。2014年6月15日，段振林办理了入住的相关手续，并签署了承诺书，承诺收到科瑞物业公司提供的业户手册，同意遵守手册内及临时管理规约的一切条款，且同意按照临时管理规约的标准按时缴纳物业服务费用，同意承担违反手册内临时管理规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本手册内临时规约的行为承担连带责任。临时管理规约业主权利和义务项第七条第（六）项规定，业主未按规定数额、时间缴付物业服务费的，经物业公司督促仍不交付的，可按自逾期之日起应缴费用的千分之三加收滞纳金。段振林自2017年1月1日起未交纳物业费，科瑞公司主张自2017年1月1日至2021年12月31日的物业费7940.4元，并称段振林承诺遵守临时管理规约并承担违反临时管理规约的相应责任，因按上述临时管理规约规定按千分之三计算滞纳金数额过高，只主张滞纳金2000元。本院认为，《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有约束力”，本案中，绿地地产(济南)有限公司与科瑞物业公司签订的系前期物业服务合同，系各方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对物业服务企业和小区业主均有约束力。科瑞物业公司需依前期物业服务合同为案涉小区的业主提供符合约定的物业服务，段振林作为该小区业主亦应依照约定支付物业服务费。物业服务企业主要依靠业主交纳的物业服务费维持运营，如果业主动辄以物业服务企业提供的服务存在瑕疵为由拒交物业费，则物业服务企业将难以正常运营，物业服务企业对小区整体的管理、服务质量亦会大打折扣，全体业主的利益将会受到损害。因此，小区整体环境的维护，需要物业服务企业与全体业主相互配合、互相支持、共同努力，业主须按时足额交纳物业费，而物业服务企业也要不断提升服务质量，两者才能形成良性循环。此外，本案中段振林自2017年1月1日起至今未交纳物业服务费（此期间其仍然接受着物业服务），而小区其他多数业主按时交纳了物业费，其拒交物业费的行为实际上也损害了其他按时交纳物业费业主的利益。段振林称物业代表承诺在2016年年底前A2地块的电彻底解决，保证最晚2017年3月底接通正式用电，如果接入不了正式用电，业主物业费免三年（自正式电正常使用之日起以后三年的物业费），其提交的证据仅为一张谈判结果的照片，科瑞物业公司否认上面有公司人员签字，段振林提供的证据不足以证明其主张，本院不予认可。综上，科瑞物业公司主张段振林支付拖欠的自2017年1月1日至2021年12月31日的物业费7940.4元，但依照前期物业服务合同规定，业主或物业使用人应在每季度末履行交纳义务，故段振林应支付物业费的截止日期应为2021年6月30日，经计算，自2017年1月1日至2021年6月30日段振林应交纳物业费金额为7146.4元。段振林辩称内容并不构成拒交物业费的合理抗辩。对于科瑞物业公司主张的滞纳金，鉴于科瑞物业公司提供物业服务时客观上存在一定瑕疵，对业主不积极交纳物业费的行为也负有一定责任，也为了提醒物业公司今后提高服务质量，使业主与物业之间和睦相处，营造良好的生活环境，因此对于科瑞物业公司主张的滞纳金不予支持。依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民法典》九百三十七条、九百三十九条、九百四十四条之规定，判决如下：一、被告段振林于本判决生效之日起十日内向原告上海科瑞物业管理发展有限公司济南分公司支付2017年1月1日至2021年6月30日的物业费7146.4元；二、驳回原告上海科瑞物业管理发展有限公司济南分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告段振林负担。本判决为终审判决。审判员  张代蕙二〇二一年七月十四日书记员  郭建军