山东省胶州市人民法院山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0281民初4009号原告：青岛安居门窗有限公司，住所地：山东省青岛市胶州市常州路42号比华丽小区1号楼10号网点，统一社会信用代码：91370281780389693L。法定代表人：逄淑霞，职务：经理。委托诉讼代理人：孙政玉，山东海金州律师事务所律师。被告：青岛英翰食品有限公司，住所地胶州市胶西镇香港路西首（尹家店村西）。统一社会信用代码91370281MA3DDQFJ70。法定代表人：王超。委托诉讼代理人：王**，山东汇融律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪鹏，山东汇融律师事务所律师。原告青岛安居门窗有限公司与被告青岛英翰食品有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告青岛安居门窗有限公司的委托诉讼代理人孙政玉，被告青岛英翰食品有限公司的委托诉讼代理人王**、纪鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告青岛安居门窗有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付欠缴的租赁费19万元及利息（按照月利率1.5%计算自2020年3月10日起至2021年4月19日止）。2、判决解除双方的租赁合同，被告将租赁物限期恢复原状，并支付自2021年4月21日起至实际交付原告租赁物之日止实际占用期间的租赁费。事实和理由：2020年3月，青岛安居门窗有限公司、青岛英翰食品有限公司补充签订了租赁合同一份，将租赁期间延长一年。由于青岛英翰食品有限公司已经停止实际经营，未按合同约定交纳租金，拖欠电费等，构成合同违约。2020年7月1日青岛英翰食品有限公司向青岛安居门窗有限公司出具了欠条一份，证实拖欠青岛安居门窗有限公司2020年4月20日至2021年4月19日年度的租赁费以及电费合计19万元，支付以19万元为基数，按照月利率1.5%，自2020年3月10日至实际付清之日止的利息。特别是青岛英翰食品有限公司已经实际停止经营长达2年之久，为减少损失的扩大，青岛安居门窗有限公司于2021年1月11日向青岛英翰食品有限公司发出通知要求解除合同，已尽到谨慎的告知义务。给青岛安居门窗有限公司造成巨大的困扰，严重影青岛安居门窗有限公司的企业形象。被告青岛英翰食品有限公司辩称:1、欠款19万元属实，但是约定的利息过高，合同是租赁合同而非借贷纠纷，虽名为利息，但实为违约金，每月1分5的利率过高，请求法院依法调整。2、原告要求解除双方租赁合同没有事实和法律依据。2020-2021年度的租金双方已经处理完毕，2021-2022年度的租金虽未支付，但一是也未达到逾期三个月支付的条件，二是双方合同并未约定租金逾期支付，原告即具有单方解除合同的权利。因此，我方认为其要求解除合同无事实和法律依据。3、合同未解除，原告要求被告恢复原状并支付租赁费并无事实依据，原告的预判并不是事实。4、被告在租赁的厂方内安装大量设施，花费巨大，轻易解除合同对被告来说显失公平，也不符合有关法律关于维护合同稳定性的司法精神。原告青岛安居门窗有限公司围绕诉讼请求依法提交租赁合同二份、欠条一份、短信截图一份，拟证明：2017年3月28日，原告公司代表崔福聚与被告实际经营人赵培伟签订了租赁合同，租赁原告的厂房等，2020年3月10日，原、被告双方在原合同内容基础上重新签订合同，期限仍然是自2017年4月开始，合同内容与原合同基本一致，加盖了双方公司的公章。根据合同第四条第二项租赁费的约定，被告逾期支付租赁费超过三个月，则原告按本合同第十条第二项，乙方（被告）违约约定处理。被告系无故单方终止或解除了本合同，构成根本违约，应向原告支付违约金五十万元，并承担将租赁物恢复原状交付给原告。同时，根据被告提交的欠条，可以证明，被告已经违约。且原告在2021年1月份已通过邮件的方式通知被告解除合同，后被告拒收，原告2021年2月7日以短信的形式进行了通知。原告已经告知其不来处理的风险，视为其放弃权利。被告青岛英翰食品有限公司质证称,对2017年3月28日赵培伟签字的合同及短信的真实性不予认可。对有英翰公司盖章的合同和欠条的真实性无异议。但英翰公司盖章的合同第四条和第十条，对双方的权利义务作出了明确约定，原告根据这两条无法证明被告无故解除合同，也不能证明被告逾期付款超过三个月。经庭审质证，对双方无异议的证据，本院依法予以采信并在卷佐证。对双方有异议的证据本院分析如下：1、对于原告所提交2017年3月28日崔福聚与赵培伟所签《租赁合同》，被告方当庭不予认可。但根据双方形成的租赁关系及合同实际履行情况，2020年3月10日原、被告签订的《租赁合同》系对该合同的承接。2、对于原告提交的短信截图，被告方不予认可。因原告未提交原始载体质证，且短信内容亦无法证明原告所欲证明事项，故对该证据的真实性及证明事项本院均不予采信。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告自2017年起存在租赁关系。2020年3月10日，原、被告签订《租赁合同》，合同第一条约定，“甲方将其位于胶州市胶西镇香港路西首、尹家店村西青岛安居门窗有限公司部分房屋及院内空场地出租给乙方使用，……”；第三条约定：“租赁期限为五年，自2017年4月20日至2023年4月19日止”；第四条约定：“租赁费支付：……，于2020年3月10日前交付第四年度（即2020.4.20至2021.4.19期间的租赁费）……，逾期支付超过三个月，则甲方按照合同第十条乙方违约约定处理”；第十条约定：“乙方违约：租赁期内，如乙方无故单方终止或解除本合同，则乙方构成根本违约。则甲方除有权不予退还乙方未实际使用期限内的租赁费外，还应向甲方支付违约金50万元；若该违约金仍不足以弥补甲方的实际损失，则对超出部分的损失，乙方仍有赔偿的义务。同时乙方有权拆除走自己所有的生产机器设备及其他属于乙方的物品，并将租赁物恢复至承租时的原状交付给甲方。”2020年7月1日，被告向原告出具欠条一份，载明“今欠青岛安居门窗有限公司2020年4月20日至2021年4月19日的厂房租赁费十六万元、电费三万元，总计十九万元。以此为基数自2020年3月10日起按照月利率1.5%计算利息。”另查明，截止本案开庭之日，上述期间租赁费及后续租赁费，被告均未向原告支付。本院认为，本案系租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：被告是否存在违约行为，原告能否可以单方解除合同。关于该争议焦点，原告青岛安居门窗有限公司称,原、被告所签《租赁合同》明确约定租赁费用支付期限，且约定如被告逾期支付超过三个月，则甲方按照合同第十条乙方违约约定处理。被告拖欠2020年4月20日至2021年4月19日未还，已经超过三个月，构成根本违约，原告有权解除租赁合同。被告认为原告提交的欠条并未约定还款期限，双方对于以上期间的租赁费支付期限进行了变更，被告出具欠条以后，原告已经放弃单方解除权的行使。被告不存在违约行为。本院认为，租赁合同当事人应当按照合同的约定履行义务。承租人应当按照约定的期限支付租金。当事人可以约定一方解除合同的事由，解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。原、被告签订的租赁合同中明确约定，被告于2020年3月10日前交付2020年4月20日至2021年4月19日期间的租赁费，且《租赁合同》第四条明确约定“逾期支付超过三个月，则甲方按照合同第十条乙方违约约定处理”，而该《租赁合同》第十条为双方根本违约后的解除合同的具体处理。被告截止开庭之日尚未支付原告上述期间的租赁费，已经远远超过三个月。被告向原告出具欠条仅是对欠款数额的确认，并未解除被告的还款责任及违约责任。故根据原、被告之间的合同约定，被告逾期拖欠租赁费的行为应当视为根本违约行为，原告有权据此要求解除租赁合同。关于利息，原告主张按照被告所出具欠条载明的“以19万元为基数自2020年3月10日起按照月利率1.5%计算利息”，经审查，该约定利率过高，本院调整为以此基数和周期，按照2020年2月20日公布的一年期贷款利率四倍计算的利息。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条、二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告青岛英翰食品有限公司于本判决生效后十日内支付原告青岛安居门窗有限公司租赁费用19万元及利息（以19万元为基数，自2020年3月10日起至实际付清之日止，按照2020年2月20日公布的一年期贷款利率（LPR）四倍计算）。二、解除原、被告2020年3月10日签订的《租赁合同》，被告青岛英翰食品有限公司自本判决生效后六十日内将租赁物恢复原状并交付给原告。三、被告青岛英翰食品有限公司按照双方《租赁合同》的约定支付自2021年4月21日至实际交付租赁物之日止实际占用期间的费用。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4600元，适用简易程序减半收取2300元，由被告青岛英翰食品有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  逄伟宏二〇二一年七月二日书记员  赵 倩