西安市莲湖区人民法院   民事判决书 （2021）陕0104民初1121号原告：吴福香，女，1995年10月6日出生，汉族，住西安市未央区。委托诉讼代理人：杨仁刚，四川鼎兰律师事务所律师。被告：陕西中进衡源商业运营管理有限公司，住所地西安市雁塔区。法定代表人：童娇，该公司经理。被告：李泓霈，男，1977年7月11日出生，汉族，住西安市莲湖区。原告吴福香与被告陕西中进衡源商业运营管理有限公司（以下简称“中进衡源公司”）、李泓霈商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，本案适用普通程序，由审判员郭富丽独任审判，公开开庭进行了审理。原告吴福香及其委托诉讼代理人杨仁刚到庭参加了诉讼，被告中进衡源公司、李泓霈经合法送达开庭传票未到庭参加诉讼，依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告吴福香向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告中进衡源公司签订的《个人房屋买卖协议》；2、依法判令二被告退还原告购房款195000元；3、依法判令二被告按日万分之五标准向原告支付2019年3月15日至实际退款之日的违约金；4、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年3月15日，原告与被告中进衡源公司签订《个人房屋买卖协议》，李泓霈系该公司的股东及实际控制人，亦为案涉房屋出售人。协议约定中进衡源公司将位于西安市莲湖区环城西路188号尚邦25时区XX号楼XX号，建筑面积39.6㎡住宅一套出售给原告，双方约定成交价格为12374元/平方米，总价款490000元。协议签订当日，原告依约向李泓霈个人账户支付了20万元首付款，李泓霈以公司名义向原告出具收款收据。双方签订的协议约定，中进衡源公司应当自协议签订之日起60日内通知原告签订正式的《商品房买卖合同》，然而二被告却迟迟未通知原告签订相关合同、办理收房手续。2020年4月30日，原告与李泓霈签订《补充协议》，载明系因出售人即李泓霈手续办理的原因导致未能将案涉房屋依约交付原告，并承诺将于2020年5月7日前向原告交付房屋，如逾期未交付，原告选择退房则其于5个工作日内向原告退还全部购房款并支付违约金，违约金计算标准为已支付购房款×天数×0.5‰。二被告至今仍未将房屋交付原告且仅向原告退还了5000元购房款，剩余195000元至今未予退还，已严重侵害了原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告中进衡源公司、李泓霈经公告送达开庭传票未到庭，亦未提交书面答辩状。原告吴福香围绕诉讼请求提供以下证据：《个人房屋买卖协议》、《补充协议》、收款收据、银行流水、微信转账凭证、律师函、微信聊天记录、李泓霈微信账号截图。证明：原告与二被告之间存在房屋买卖合同关系，原告依约缴纳了20万元购房款，二被告至今未向原告交付房屋，已构成违约，应当支付违约金。被告中进衡源公司、李泓霈未出庭质证，本院对原告提供的上述证据予以确认并在卷佐证，据此认定事实如下:陕西润璟置业有限责任公司成立于2014年4月14日，2019年8月27日更名为中进衡源公司，被告李泓霈为该公司股东，职位为监事。原告欲购买西安益邦房地产开发有限公司建设的位于西安市莲湖区环城西路188号尚邦25时区XX号楼XX号房屋，于2019年3月15日与中进衡源公司（甲方）签订《个人房屋买卖协议》，约定甲方将涉案房屋出售给原告，总价款为490000元。原告需在本合同签订当日支付该房屋首付款200000元，甲方将自签订本协议起60日内通知原告签订正式的《商品房买卖合同》当日，原告提供按揭贷款资料;签订《商品房买卖合同》后，即可办理收房手续。甲方保证该房屋没有产权纠纷，因甲方原因导致该房屋不能办理《商品房买卖合同》备案登记或发生债权债务纠纷的，甲方应承担赔偿责任，并全额返还原告已支付的购房款。当日原告通过微信转账方式支付购房款20000元，又通过手机银行向李泓霈账户转款180000元，中进衡源公司出具收据收据，载明收到原告购房房款（尚邦25•25时区XX室）200000元。协议签订后，中进衡源公司一直未与原告签订《商品房买卖合同》，经原告多次催促，2020年4月30日，李泓霈作为出售人与原告签订《补充协议》载明：因出售人手续办理导致未按原《房屋销售协议》约定的时间将房屋交付原告，出售人承担违约责任，承担延迟交房期间产生的物业费等相关费用；出售人承诺于2020年5月7日交付该套房屋，如未能按时交付，买受人选择退房，出售人应在5个工作日内退还买受人所支付的购房款，并支付违约金，违约金计算方式：已支付的购房款×天数×0.5‰。后原告多次与李泓霈通过微信沟通相关事宜，2020年3月25日，李泓霈通过微信转账方式退还原告购房款5000元。2020年5月29日，原告委托四川鼎兰律师事务所向二被告发送律师函，要求二被告在收到律师函之日起三日内，归还原告购房款195000元及违约金。因二被告未按律师函要求履行，原告诉至法院。本院认为，原告与中进衡源公司签订的《个人房屋买卖协议》及原告与李泓霈签订的《补充协议》均是当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按合同约定履行其义务。但在原告履行了付款义务后，二被告并未按协议约定期限与原告签订《商品房买卖合同》，亦未向原告交付房屋，已构成违约，现原告要求解除其与中进衡源公司签订的《个人房屋买卖协议》符合法律规定，依法应予支持，故确定合同于原告起诉之日即2020年8月3日解除。李泓霈作为该公司股东，通过个人账户收取原告支付的购房款180000元，后又自愿作为出售人与原告签订《补充协议》，应认定其自愿承担相应的合同义务，故原告要求李泓霈与中进衡源公司共同承担违约责任，符合法律规定，依法应予支持。协议解除后，二被告应共同退还收取原告的购房款195000元并支付违约金。唯双方违约金约定标准过高，本院结合合同履行情况、违约时间、违约方过错程度、双方义务对等情况及社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整为按日0.1‰计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告吴福香与被告陕西中进衡源商业运营管理有限公司签订的《个人房屋买卖协议》于2020年8月3日解除;二、本判决生效后十日内，被告陕西中进衡源商业运营管理有限公司、被告李泓霈共同退还原告吴福香支付的购房首付款195000元；三、本判决生效后十日内，陕西中进衡源商业运营管理有限公司、被告李泓霈共同支付原告违约金（以200000元为基数，按日0.1‰标准计算自2019年3月15日至2020年3月25日；以195000元为基数，按日0.1‰标准计算自2020年3月26日至实际退款之日）；四、驳回原告吴福香的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费8650元、公告费560元，由二被告负担（原告均已预交，二被告在履行本判决时一并支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审     判     员      郭富丽 二Ｏ二一年七月十二日 书      记    员      焦莉萍    1