河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫16民终2161号上诉人（原审被告）：周口市康达置业有限公司,住所地:周口市芙蓉路东侧康达公园新城9号楼,统一社会信用代码:914116027880673579。法定代表人:王艳,该公司总经理。委托诉讼代理人：樊国臣，河南陈州律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张勇，男，汉族，1963年12月14日生，住河南省淮阳县。委托诉讼代理人:李老铁，河南华融律师事务所律师。委托诉讼代理人：李凯，河南华融律师事务所律师。上诉人周口市康达置业有限公司因与被上诉人张勇房屋买卖合同纠纷一案，不服周口市川汇区人民法院（2021）豫1602民初182号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人周口市康达置业有限公司的委托诉讼代理人樊国臣、被上诉人张勇的委托诉讼代理人李凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周口市康达置业有限公司上诉请求：1、撤销原审判决,改判为周口市康达置业有限公司不承担违约责任或者发回原审人民法院重新审理；2、一、二审诉讼费由张勇承担。事实和理由：一、一审法院仅以本案双方订立的《商品房买卖合同》第八条前半部约定的待定(即可延迟)交付时间确定该房屋的交付时间,但是确遗漏了第八条后半部分的“但书”条款。该条后半部分的“但书”条款约定:但如遇下列特殊原因,除双方协商同意解除合同外,出卖人可据实予以延期:1、遭遇不可抗力,且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的;2、见(本合同)附件四一《合同补充协议》。《合同补充协议》第六条关于交付期限另有明确的约定为:“合同第八条约定的特殊原因指以下情形:1、不可抗力......2、有关法律、法规、政策等调整导致交付延迟根据上述规定不得交付的;3,商品房建设工程设计变更或者政府规划导致延期的;4、遇到连阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响施工的;5、突发性公共事件导致施工受阻或者停工的;6买受人逾期付款的...;7、买受人不按时缴纳.........;8、涉及商品房建设工程的政府批准文件延期的;9、其他出卖人不能预防和控制的因素。”根据上述《合同补充协议》第六条的约定:当上述九种情况之一出现时,均可顺延交付房屋。本案的事实是：在本案履行过程中,出现了政府政策调整、商品房建设工程设计变更、政府规划调整、恶劣天气影响、涉及商品房建设工程的政府批准文件延期、出卖人不能控制和预防的因素等导致不能够按约定的日期交付房屋的因素。其中由于政府政策原因导致周口市康达置业有限公司于2020年4月中旬才正式复工建设;以上事实是公司不能控制的因素。据此计算周口市康达置业有限公司不存在逾期交付房屋的违约事实。二、需要向二审法院说明的事实是:包括本案讼争房屋在内的房屋名义上属于周口市康达置业有限公司开发建设的楼盘,实际上其中部分房屋仍是政府安置用房,政府根据实际情况可随时调整。周口市康达置业有限公司均应按政府政策、设计、规划调整而进行施工建设。类似张勇“购买”的房屋只是其中的一部分。该事实,张勇是明知的。根据上述事实,周口市康达置业有限公司在本案合同履行过程中,不存在逾期交付房屋的事实。张勇辩称，根据《中华人民共和国民法典》第590条或《中华人民共和国合同法》第117条“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任”及《河南省高级人民法院关于依法妥善办理中小微企业受疫情影响案件工作指引》（豫高法【2020】20号）第二第一项中的第五条“疫情与当事人一方不履行或迟延履行没有因果关系的，不能免除责任”，周口市康达置业有限公司迟延交房发生在疫情等不可抗力因素之后，这些因素与其交房无关，不能免除其违约责任。一审判决正确，应予维持。张勇向一审法院起诉请求：：1、判令周口市康达置业有限公司继续履行其与张勇签订的编号为1400000000188《商品房买卖合同》，并支付逾期交房违约金56816.58元（庭审中变更为61404.58元自2018年1月1日起以533489元为基数，按每日万分之一的标准向张勇支付至将位于周口市川汇区交付给张勇使用之日止，暂计算至2021年2月25日）；2、本案诉讼费用由周口市康达置业有限公司承担。一审法院审理查明：2016年12月9日，张勇（买受人）与周口市康达置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同编号：1400000000188。合同约定：原告购买被告康达置业公司开发的位于周口市川汇区屋。该商品房建筑面积124.28平方米，合同总价款为533489元。该合同第八条“交付期限”约定，出卖人应当自2017年12月31日前将具备“该商品房经勘查、设计、建设、监理单位验收合格”条件向买受人交付该商品房。第十一条“交接”约定，该商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。第九条“出卖人逾期交房的违约责任”的约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未按照本合同规定的期限将该商品房交付给买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理。1、按照逾期时间，分别处理。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起90日内退还全部已付房款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，张勇按照合同约定向周口市康达置业有限公司交纳了购房款。另查明，张勇于2020年11月13日，在周口市康达置业有限公司处领取涉案房屋钥匙，已实际入住，周口市康达置业有限公司实际逾期交房天数为1046天。一审法院认为，张勇与周口市康达置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。当事人双方应按约定全面履行自己的义务,张勇如约全额支付购房款后,周口市康达置业有限公司应当按合同约定履行交房义务。周口市康达置业有限公司未按合同约定的期限将符合约定条件的商品房交付张勇,周口市康达置业有限公司的行为已构成违约。关于涉案房屋是否交付问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定：“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。”本案中,张勇于2020年11月13日领取涉案房屋钥匙,且张勇对房屋已进行装修以达到正常使用的目的。因此,根据上述司法解释之规定,张勇对房屋实际占有使用的行为,足以证明该房屋已经交付。故,周口市康达置业有限公司辩称的涉案房屋已于2020年11月13日实际交付张勇使用的抗辩意见法院予以认定。关于是否扣除不可抗力期间逾期违约金的问题。周口市康达置业有限公司抗辩逾期交付涉案房屋是因阴天下雨、棚户区改造、扬尘治理、新冠病毒疫情期间等原因造成的,法院认为,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”规定,对于合理部分应予考虑扣减逾期交付天数,本案合同签订于2016年12月9日,2016年扬尘治理为26天、2017年全年扬尘治理为42天,合计68天应当相应扣减。新冠病毒疫情虽然属于不可抗力,但由于发生在周口市康达置业有限公司迟延履行交房义务之后,故不能免除周口市康达置业有限公司的违约责任,故,对周口市康达置业有限公司辩称的新冠病毒疫情期问应当扣除逾期责任,法院不予认可。综上,周口市康达置业有限公司逾期交付涉案房屋已构成违约,依据双方签订的《商品房买卖合同》约定,周口市康达置业有限公司应从2018年1月1日开始支付违约金,扣减扬尘治理的68天,周口市康达置业有限公司应当承担的逾期交房违约金应以购房款533489元为基数按每日万分之一的标准,从2018年1月1日计算至2020年11月13日,扣除68天扬尘治理期间,应付违约金为52175元〔533489元×0.01%×(1046-68)天=52175元〕。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,判决如下:一、周口市康达置业有限公司于判决生效之日起七日内向张勇支付逾期交房违约金52175元;二、驳回张勇其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1335元,减半收取计668元,由周口市康达置业有限公司负担552元,由张勇负担116元。二审中，周口市康达置业有限公司提交周口市人民公园及周边综合改造指挥部下发的通知两份，证明其存在可延期交房的特殊情况。张勇经质证，认为称该证据达不到其证明目的。二审中张勇未提交新证据。本院审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：本案争议的焦点为：周口市康达置业有限公司是否存在违约行为，原判其向张勇支付逾期交房的违约金是否适当。张勇与周口市康达置业有限公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且无违反法律、行政法规强制性规定之处，其效力应予认定。合同双方当事人均应依照约定享有权利并履行相应的义务。张勇依约履行了交付房款的义务，但周口市康达置业有限公司并未按照合同约定在2017年12月31日如期交房。周口市康达置业有限公司对延期交房的事实予以认可，但其辩称存在可顺延交房的合法事由，因此主张不应支付违约金。庭审中经询问，周口市康达置业有限公司称其存在合同约定的政府政策调整；工程设计变更及政府规划调整；突发公共事件；政府批准文件延期；出卖人不可预料及控制因素等事由，因此不存在违约事实。经审查，周口市康达置业有限公司对其上诉所称的工程设计变更及政府规划调整、政府批准文件延期、有不可预料及控制因素等主张均不能提供证据证明，故该主张本院不予支持。周口市康达置业有限公司要求扣除因新冠肺炎疫情防控而耽误的期限六个月，但涉案合同约定的交房日期是2017年，而疫情发生在2019年底，即在周口市康达置业有限公司迟延履行交房义务之后，故周口市康达置业有限公司主张因疫情防控延期交房于法无据。周口市康达置业有限公司二审时提交了两份加盖有周口市人民公园及周边综合改造指挥部公章的通知，其中一份通知的出具时间为2016年10月13日，而涉案合同签订日期为2016年12月9日，即签订合同时该通知已经下发，但周口市康达置业有限公司仍承诺于2017年12月31日交房，故该通知所载事项不足以构成其可延期交房的合法事由；第二份通知出具日期为2017年8月22日，但该通知并未显示实际停工的具体时间及停工期限，该证据不足以证明其所称延期交房的理由成立。综上所述，周口市康达置业有限公司存在逾期交房的违约行为，一审判决其承担逾期交房违约金并无不当。周口市康达置业有限公司的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决适当，周口市康达置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1104元，由上诉人周口市康达置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李水安审 判 员 何江**审 判 员 曹春萍二〇二一年七月十二日法官助理 刘星巍书 记 员 展铭晨