山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0791民初680号原告：兴业银行股份有限公司潍坊分行，住所地山东省潍坊高新技术产业开发区东风东街4899号金融广场中心一期二号办公综合楼1-5层，统一社会信用代码：91370700680662250A。负责人：陈志红，行长。委托诉讼代理人：张学文，山东泰中律师事务所律师。被告：袁珍，女，汉族，1982年4月2日生，住山东省青州市。被告：刘建军，男，汉族，1987年3月4日生，住山东省寿光市。被告：刘晓娜（刘建军妻子），女，汉族，1988年11月6日生，住山东省寿光市。被告：寿光中南房地产开发有限公司，住所地寿光市圣城街与兴安路交叉路口西北角，统一社会信用代码：91370783678138812C。法定代表人：孔得涛，总经理。委托诉讼代理人：姜其永，男，该公司职工。原告兴业银行股份有限公司潍坊分行（以下简称兴业银行潍坊分行）与被告袁珍、刘建军、刘晓娜、寿光中南房地产开发有限公司（以下简称中南房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年3月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兴业银行潍坊分行的委托诉讼代理人张学文、被告袁珍、中南房地产公司的委托诉讼代理人姜其永到庭参加诉讼，其他被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兴业银行潍坊分行向本院提出诉讼：一、依法判令被告一、二、三共同偿还借款本金414501.44元及相应利息、罚息931.15元（利息计算至2021年2月25日，后期利息及罚息仍然按照约定计算至付清之日止），支付原告实现债权的律师费2000元。合计：417432.59元；二、依法判令被告四对上述债务承担连带清偿责任；三、依法判令原告就上述债权对鲁（2018）寿光市不动产证明第0006243号不动产登记证明项下的房产享有优先受偿权；四、依法判令四被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年3月29日，原告与被告一、二、三、四签订《个人购房抵押（保证）借款合同》一份，约定被告一向原告借款480000元，借款用途为购房，自2018年3月30日至2033年3月30日，借款利率为浮动利率，逾期还款罚息利率为借款利率上浮50%。被告二、三系被告一的共同债务人，应承担共同还款责任；被告四系保证人，承担连带清偿责任，担保的范围包括本金、利息、罚息、复利、违约金、债权人实现债权的费用等，保证期间为保证期间为主债务履行期限届满之日起两年。同时，于2018年3月30日办理了不动产登记证明一份，编号为鲁（2018）寿光市不动产证明第0006243号，房屋坐落于寿光市侧，豪源路西世纪星城Ｄ10号楼2单元2702室，原告依法对上述房产享有优先受偿权。原告如约支付借款，但被告未按约定偿还本息。现本息已逾期，被告已构成违约。袁珍辩称，以前的欠款近八个月已经正常还款，希望和银行调解协商还款。中南房地产公司辩称，希望银行和第一被告协商解决问题，如协商不成应就被告一的房产拍卖优先受偿。刘建军、刘晓娜未作答辩。本院经审理认定事实如下：2018年3月29日，原告与袁珍、刘建军、刘晓娜、中南房地产公司签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定三人向原告借款480000元，用于购买位于寿光市，借款期限180个月，自2018年3月29日至2033年3月29日，借款利率为央行人民币贷款基准利率五年以上期限档次，逾期还款罚息利率为借款利率上浮50%，等额本金还款法，中南房地产公司承担阶段性担保责任，担保的范围包括本金、利息、罚息、复利、违约金、债权人实现债权的费用等，保证期间为保证期间为主债务履行期限届满之日起两年。2018年3月30日，双方就涉案房产办理了不动产登记证明，证明书记载编号为鲁（2018）寿光市不动产证明第0006243号，证明权利或事项为预告登记，房屋权利人兴业银行股份有限公司潍坊分行，义务人袁珍，预售商品房抵押权预告登记。2018年3月30日，原告向袁珍发放借款480000元，利率百分之4.49167%，借款期限自2018年3月30日至2033年3月30日。袁珍、刘建军、刘晓娜自2019年5月29日开始逾期，至2021年2月25日，被告尚欠原告借款本金414501.44元及利息、罚息931.15元，原告主张之后的利息、罚息按照合同约定计算至借款本息全部清偿之日。另，原告要求被告支付律师代理费2000元。为证明上述事实，原告提交《个人购房抵押（保证）借款合同》、《零售借款保证合同》、不动产权证明书、借款借据、欠息清单、代理合同、律师费发票、网上回单，对上述证据的真实性，本院予以确认并在卷作证。本院认为，一、关于原告袁珍、刘建军、刘晓娜购房的借款。原、被告签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》、《零售借款保证合同》是各方的真实意思的表示，且不违背法律、法规强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行权利义务。被告袁珍、刘建军、刘晓娜从原告处借款480000元，但却未依约还款，至2021年2月25日，被告尚欠原告借款本金414501.44元，此行为已构成违约，原告有权依据合同提前收回借款并要求被告承担违约责任，又因双方当事人在合同中就利息及罚息进行了约定，且不违反相关法律规定，对原告主张至2021年2月25日的相应借款利息、罚息931.15元及之后的利息原告主张按照合同约定计算的诉讼请求，本院予以支持。中南房地产公司自愿为以上借款提供连带责任保证，现被告袁珍、刘建军、刘晓娜未按约还款，故保证人应对此债务承担连带保证责任。关于原告要求对袁珍、刘建军、刘晓娜购买的涉案房屋的优先受偿权，根据《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款的规定“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”本案中，原告未提交证据证明预告登记后，自能够进行不动产登记之日起在有效时间内申请了登记，因此，不能证明预告登记有效的情形，原告要求对涉案房产的优先受偿权，于法无据，本院不予支持。二、原告主张被告支付律师代理费2000元，有转款的相关证据予以证明，本院予以支持。被告刘建军、刘晓娜经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理，应视为放弃抗辩权。依照《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、第五百七十七条、第六百七十三条、第六百七十四条、第六百七十六条、第六百八十八条、第六百九十一条、第七百条，《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告袁珍、刘建军、刘晓娜共同偿还原告兴业银行股份有限公司潍坊分行购房借款本金414501.44元及利息、罚息（至2021年2月25日的借款利息、罚息为931.15元，自2021年2月26日起至实际清偿之日止，实际本金及利息、罚息按照合同约定计算），于本判决生效之日起十日内履行完毕；二、被告袁珍、刘建军、刘晓娜共同支付原告兴业银行股份有限公司潍坊分行律师代理费2000元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；三、被告寿光中南房地产开发有限公司对上述第一、二项债务承担连带清偿责任；保证人履行保证责任后，在履行责任范围内有权向被告袁珍、刘建军、刘晓娜追偿；四、驳回原告兴业银行股份有限公司潍坊分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7562元，减半收取3781元，财产保全费2607元，共计6388元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 员 高鹏二〇二一年七月五日法官助理 杨岩书 记 员 王琮