福建省福清市人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0181民初4792号原告：李生秀，女，1963年12月10日出生，汉族，住福建省福清市。委托诉讼代理人：何宗琦、郑榕星，福建天月律师事务所律师。被告：福清恒大置业有限公司，住所地福建省福州市福清市龙山街道龙东村前南1号三楼，统一社会信用代码91350181MA347X24XW。法定代表人：倪可铨，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑白玲，女。委托诉讼代理人：刘慧，女。原告李生秀与被告福清恒大置业有限公司（以下简称“恒大公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年6月2日立案后，依法适用简易程序，于2021年7月12日公开开庭进行了审理。原告李生秀的委托诉讼代理人何宗琦、郑榕星与被告恒大公司的委托诉讼代理人刘慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李生秀向本院提出诉讼请求：判令恒大公司向李生秀支付逾期办证违约金67330.99元（以已付房款1704582元为基数，按日万分之一的标准，自2019年12月7日起计算至2021年1月5日止）。事实与理由：2017年7月13日，李生秀与恒大公司订立《福清恒大城商品房认购书》，李生秀欲向恒大公司购买其开发的坐落于福清市××街道××村、××村的福清××楼盘××幢××单元，为此李生秀向恒大公司交纳定金10000元。2017年11月16日，李生秀与恒大公司订立《商品房买卖合同》。合同约定，李生秀向恒大公司购买坐落于福清市××街道××村××××城××号、××号楼××单元房屋（以下简称“案涉房屋”），该房屋建筑面积155.09平方米，其中套内建筑面积117.9平方米，公共部位共有分摊建筑面积37.19平方米，房屋总价款以10990.92元／平方米计算，共计1704582元。合同第十四条及附件六中的合同补充协议第九条第一款约定，双方同意以2018年11月3Ｏ日之次日为办理产权登记期限的起算日，恒大公司应当在该日之次日起365天内，向产权登记机关为李生秀办妥产权登记，如恒大公司延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日；第九条第三款约定，如果恒大公司未能在约定时间内办妥不动产权证书或提供办理产权登记相关资料的，应当每年按已付房款的0.1%向李生秀支付违约金。上述《商品房买卖合同》生效后，李生秀己依照约定向恒大公司支付了全部购房款1704582元，恒大公司在2018年12月6日向李生秀交付房屋，直至2021年1月5日才通知李生秀可以办理不动产权证。综上所述，双方订立的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，对双方具有约束力，恒大公司未按合同约定通知李生秀办理产权登记，已构成违约，应当向李生秀承担违约责任并依法支付违约金。恒大公司辩称,一、逾期办证违约金应自2020年5月21日起计算。案涉房屋于2019年4月19日通过竣工验收备案，在案涉房屋符合交付条件后，恒大公司于2019年5月20日通知李生秀前来收房，按照《合同补充协议》第八条第五款的约定，应当认定案涉房屋于2019年5月20日交付。而且双方已就逾期交房事项于2020年1月2日签订《谅解书》，协议约定恒大公司赔偿李生秀所购买房屋对应的83个月物业管理费，李生秀就恒大公司逾期交房至2019年5月20日表示谅解，并同意放弃追究恒大公司延期交房的违约责任。谅解书的性质为和解协议，在签订时一方或双方对自身权利的放弃属自由处分，是意思自治的结果。因此，办证期限应自2019年5月20日之次日起算，逾期办证违约金应自2020年5月21日起计算，否则将导致恒大公司重复承担责任，加重恒大公司责任。二、因新冠肺炎疫情导致逾期办证的，恒大公司不承担逾期责任。福建省人民政府于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，于2020年3月19日12时起将福建省新冠肺炎疫情应急响应等级统一调整为省级三级应急响应。在上述期间，恒大公司积极响应政府号召，在复工之前基本处于停工停产状态，为避免发生聚集性活动，未开展相关办证工作。新冠肺炎疫情属不可抗力，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十条的规定，因新冠肺炎疫情造成的逾期天数56天，应免除逾期办证责任。三、李生秀主张按已付房款的日万分之一计算逾期办证违约金没有合同依据且过高，依法应予驳回。1.李生秀与恒大公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方具有约束力，双方均应严格履行合同约定的内容。《合同补充协议》第九条第三款明确约定了逾期办证违约金的计算标准。按照约定，逾期办证违约金应每年按已付房款的0.1%计算；2.逾期交房与逾期办证不同，逾期办证并不影响李生秀实际居住使用房屋，相比逾期交房的违约后果要轻得多，故按逾期交房违约金的计算标准计算逾期办证违约金不合理，每年按已付房款的0.1%计算逾期办证违约金并无不当；3.根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条的规定，李生秀要求调整违约金，但并未提供证据证明其造成的损失情况，故关于李生秀主张的超过合同约定部分的逾期办证违约金不应予以支持；4.法律对违约金的规定系以补偿损失为主、惩罚为辅。李生秀已可居住使用房屋，逾期办证并未给李生秀造成难以弥补的损失（李生秀亦未举证证明其损失，且房屋的主要功能是居住，而不是交易），若按已付房款的日万分之一计算逾期办证违约金明显未顾及恒大公司的权益且有失公平（将合同约定的逾期办证违约金比例调高近37倍）。综上，请求人民法院驳回李生秀不合理的诉讼请求。经审理，李生秀与恒大公司对案涉房屋的位置、购房款金额、签订《商品房买卖合同》时间及条款内容均不持异议，本院依法予以确认。另查明，一、案涉《商品房买卖合同》约定案涉房屋于2018年11月30日前交付。李生秀于2018年12月6日在恒大公司的《交楼物品领用登记表》上签名。二、2021年1月2日，李生秀与恒大公司就恒大公司的逾期交房违约情形签订《谅解书》，协议由恒大公司赔偿李生秀83个月物业管理费。三、恒大公司于2021年1月5日函告李生秀办理不动产权证事宜，案涉房屋于2021年2月7日办理了不动产权证书。四、因新冠肺炎疫情，福建省于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，于2020年3月19日12时起将福建省新冠肺炎疫情应急响应等级统一调整为省级三级应急响应。以上事实，有李生秀提交的国家企业信用信息公示资料、《福清恒大城商品房认购书》、《商品房买房合同》、特约商户签购单（银行转账记录）、中国农业银行借款凭证、福建增值税普通发票、不动产权证书、《交楼物品领用登记表》、《办理不动产权证通知函》与恒大公司提交的《谅解书》、福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表、EMS面单、福建省启动重大突发公共卫生事件一级响应机制网络公示截图、福建省调整新冠肺炎疫情防控应急响应等级网络公示截图等为证，结合当事人庭审陈述与庭审调查，经审理核实，本院予以确认。本院认为，案涉《商品房买卖合同》及其附件系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。李生秀已按照合同约定向恒大公司支付全部购房款，而恒大公司未按照合同约定的期限向李生秀提供办理房屋权属登记所需的资料，已构成违约，应承担逾期办证的违约责任，向李生秀支付逾期办证违约金。关于逾期办证违约金的计算标准问题。根据法律规定可知,违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的,人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间及履行的实际情况,根据公平原则予以衡量并作出裁决。虽然恒大公司已履行了合同的主要交房义务，但是合同约定每年按已付房款的0.1%计算逾期办证违约金确实不足以促使出卖人积极履行合同约定的办证义务。在李生秀对合同约定的违约金计算标准有异议且提出调整的情况下，基于对违约金功能与本案案情考量，对合同约定的每年按已付房款0.1%的逾期办证违约金计算标准应予以调整。李生秀诉请逾期办证违约金调整为以已付购房款总额为基数按每日万分之一标准计算，尚未超过起诉时一年期的LPR标准，已臻合理，本院予以采纳。关于计算逾期办证违约金的起讫日期问题。李生秀虽于2018年12月6日在《交楼物品领用登记表》上签名，但双方却于2020年1月2日就恒大公司逾期交房事宜赔偿李生秀83个月物业管理费达成谅解，足以说明双方并不认可2018年12月6日的交付行为。结合案涉房屋所在的工程于2019年4月才通过工程竣工验收备案与恒大公司庭审中确认签订《谅解书》时与李生秀说明逾期交房时间计算至2019年5月1日，以及恒大公司赔偿83个月物业管理费等情节考量，本院判定双方最终认可的交房时间为2019年5月1日。故，根据合同对办证期限的约定，本案逾期办证违约金应自2020年5月2日开始计算。恒大公司于2021年1月5日函告李生秀办理不动产权证事宜，则逾期办证违约金计算截至日期应为2021年1月5日。在履行办证期间发生了新冠肺炎疫情，在福建省人民政府办公厅通知的其他企业复工时间不早于2020年2月9日24时前，恒大公司客观上不能复工。根据公平原则，自2020年1月24日起至2020年2月9日止的17天，应在逾期办证天数中予以扣除，故恒大公司应向李生秀支付逾期办证违约金为39,376元[1,704,582元×（248天-17天）×0.01%]（取整数）。恒大公司抗辩因新冠肺炎疫情应免除其逾期办证责任的天数为56天，缺乏依据，对超出部分，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、福清恒大置业有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向李生秀支付逾期办证违约金39,376元；二、驳回李生秀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1483元，减半收取计741.5元，由李生秀负担307.5元（已交纳），福清恒大置业有限公司负担434元（限本判决生效之日起七日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。本判决生效后(当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准)，负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  严昌辉二〇二一年七月十六日书记员  刘 玮