陕西省周至县人民法院民事判决书 （2021）陕0124民初1771号原告：李小红，女，汉族，1980年3月6日生，住西安市周至县。 委托代理人：李照东，北京市康达（西安）律师事务所律师。被告：西安旭阳房地产开发有限公司。住所地：西安市周至县XX镇XX路。法定代表人：朱宏英，该公司总经理。委托代理人：吕伟，该公司法务。 原告李小红与被告西安旭阳房地产开发有限公司（以下简称旭阳公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李小红之委托代理人李照东，被告旭阳公司之委托代理人吕伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李小红共同向本院提出诉讼请求： 1、判令被告向原告支付违约金156772元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2019年5月3日签订商品房买卖合同，合同约定：原告从被告处购买的商品房为第12幢1单元16层11602号房。该商品房建筑面积为137.65平方米，其中套内建筑面积104.77平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积32.88平方米。售价为每平方米4768元。被告销售房屋时，向原告说明和允诺所售房屋为：电梯入户洋房；一梯一户电梯刷卡入户；私享候梯厅；一梯一户，安全性与私密性再次提升全新的居住感受；一梯一户，电梯直达，私密性安全性极佳。原告购房时着重选择被告说明和允诺的一梯一户、电梯入户洋房、电梯刷卡入户、安全性与私密性的居住感受，鉴于以上优点，原告与被告签订商品房买卖合同。“一户一梯”是原告订立合同及确定房屋价格的重大影响因素。但被告交付的房屋却是两梯两户，并不是一梯一户，而且两户的水表、电表位置共用，一部电梯只能到一层，不能到达负一层，若想去负一层，得共用另一部电梯。被告对商品房的说明和允诺应当视为合同内容，被告不仅公然违反约定，而且恶意欺诈，应当承担违约责任。被告旭阳公司辩称，被告的宣传广告为要约邀请，并非要约，双方之间的权利义务应以购房合同为准，原告诉请被告承担违约责任无依据；涉案房屋的户型图、楼层平面图、总平图等在项目销售时予以公示，当前持续处于公示状态，涉案房屋户型图已作为购房合同附件列明，原告对涉案房屋的楼层布局、户型结构等应充分知情，被告不存在恶意欺诈行为；被告宣传广告中所使用的广告语为房地产营销文案中的惯用创意词汇，认定该宣传语的真实含义应结合广告行为的性质、目的、交易习惯来确定，而不能机械地以词句的表面含义来推定广告宣传内容；原告已接收涉案房屋，再以被告“恶意欺诈”为由要求被告支付高额违约金，有悖诚实信用原则和社会主义核心价值观。依据双方提交的证据，本院经审理认定事实如下：2019年5月3日，原告和被告旭阳公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的龙记观园小区第12幢1单元16层11602号房屋。该合同对房屋价款、交房期限、违约责任等事项进行了明确约定。原、被告另签订《补充协议》（《商品房买卖合同》附件五）第21条约定“出卖人发出的广告、宣传册、沙盘、模型等资料均为要约邀请。出卖人设置的样板间仅为出卖人为买受人了解商品房布局及使用功能而提供的简单示意……”；第29条重要提示：本合同签订前，出卖人已将本合同及其附件提示买受人详细阅读，并按买受人的要求做了必要合理的解释，买受人是在完全清楚理解本合同及其附件条款内容的基础上与出卖人签订本合同及其附件的。另，上述《商品房买卖合同》及附件中均不涉及原告所称的“一户一梯”等宣传广告的内容。合同签订后，原告交纳首付款并办理银行按揭贷款。后案涉商品房经验收合格。2020年12月31日，被告旭阳公司向原告交付了涉案房屋。原告以交付的房屋为“两户一梯”，并非“一户一梯”，且两户共用水表和电表位置，共用一部直达负一层电梯为由诉至本院，要求被告旭阳公司支付违约金。围绕该诉请，原告主要提交了以下证据：1、签署商品房买卖合同前的宣传册；2、户外宣传视频及沙盘介绍视频；3、商品房买卖合同；4、周至县工商行政管理局作出的周市监处罚［2019］第74号行政处罚决定书复印件。被告旭阳公司对上述证据质证，意见如下：1、宣传册没有开发商楼盘的名称，也没有广告的宣传出街时间，对真实性及证明目的均不认可；2、对户外宣传视频及沙盘介绍视频的真实性认可，因两个视频无法体现原告诉称的一梯一户、私享候梯厅，电梯入户等宣传内容，相反更能直观地反映了该楼栋及户型为两梯两户的现状，对原告的证明目的不认可；3、对行政处罚决定书的真实性及证明目的均不认可，因该证据无法体现被处罚的当事人以及受处罚的内容，且该组证据为网络截图，无法全面体现该行政处罚书的全部内容。庭审中，双方对“一梯一户”及相关事项的理解发生分歧。对此，经本院到案涉龙记观园小区实地堪查：交付的房屋楼层共有东西两户，两户的大门分别正对着一部电梯，入户门与电梯之间由一个（约三米距离）候梯厅相连。两户及候梯厅中间间隔有实体墙及消防门、消防楼梯隔离成独立的空间。其中，西户电梯不能直接到达负一层停车场，东户电梯可直接到达负一层停车场。另查，周至县市场监督管理局曾以被告旭阳公司发布的户外广告宣传中使用“西北房地产品牌价值第一”的用语，但无任何证书为由，认定其行为构成虚假广告行为，并于2019年9月20日对被告旭阳公司做出周市监告字［2019］74号行政处罚决定书，罚款50000元。以上事实，有《商品房买卖合同》、庭审笔录、行政处罚决定书等证据在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。依据双方的诉辩意见，对于原告认为被告违反“一户一梯、电梯入户洋房；电梯刷卡入户；私享候梯厅、安全性与私密极佳”等承诺，以及两户共用水表和电表位置，共用一部电梯直达负一层停车场构成违约的主张，作如下分析和认定：第一，依据商品房买卖合同相关法律及司法解释，商品房的销售广告和宣传资料一般为要约邀请，但是出卖人就房屋及相关设施的销售广告和宣传资料所作的说明和允诺具体确定，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，当事人违反该内容，应当承担违约责任。从该规定可知，广告宣传等成为商品房要约需要满足两大条件：一方面内容具体确定；另一方面对合同订立及房屋价格有重大影响。因此，首先要分析被告的广告宣传内容是否具体确定。原告提交的广告宣传页中仅有 “一梯一户、集中供暖、宽境府邸、墅质洋房”的描述，并未对 “一梯一户”作具体说明和允诺，故该宣传广告内容并不能构成合同法上的要约。原、被告签订购房合同时达成的《补充协议》第21条也明确约定出卖人发出的广告、宣传册、沙盘、模型等资料均为要约邀请。第29条重要提示表明原告是在完全清楚理解本合同及其附件条款内容的基础上与出卖人签订本合同及其附件的。而原告并未举证证明被告交付的房屋与所签订的购房合同和附件存在不符，故不能认定被告旭阳公司存在违约行为。即使确如原告所诉的 “一户一梯、电梯入户洋房；电梯刷卡入户；私享候梯厅、安全性与私密性极佳”之类的宣传，从交付的房屋来看，其所在的楼层共有东西两户，两户的大门分别正对着一部电梯，入户门与电梯之间仅由一个候梯厅相连，且两户及候梯厅中间间隔有实体墙及消防门、消防楼梯隔离成独立的空间。从设计上看，相当于已经实现了一户一梯的要求。另，从原告提及的广告宣传语上并不能解读出案涉楼盘楼层每层仅有一户业主，也不能解读每户业主独享水表和电表位置，更不能解读出电梯与地下车库的结构，且双方签订的《商品房买卖合同》及附件中也对该内容未作明确约定，故涉案楼层有两户业主、两户共用水表和电表位置以及共用一部电梯到达负一层停车场的设计并不违反合同约定。原告以此认为不符合“私享候梯厅；一梯一户，安全性与私密性极佳”等要求，实属单方理解和主观感受，不具备双方合意。从生活常理和营销惯例来看，广告宣传及沙盘模型仅仅是对房屋及相关设施进行大体地描述，通常只能产生某些暗示的效果，在没有进行准确说明或允诺的情况下，不能认为房屋及相关设施的设计必须与宣传的完全相符，更不能以买受人的单方理解和主观感受来进行评判。第二、尽管周至县市场监督管理局以旭阳公司发布“西北房地产品牌价值第一”宣传语为由，认定其存在虚假广告行为并作出行政处罚，但该行为仅系行政管理手段，且处罚原因并不涉及“一户一梯”及原告主张的问题，故对原告以该行政处罚书主张被告在涉案事项中存在虚假宣传行为的说法不予采信。第三、原告作为商品房购买人，应该对房屋及相关设施的设计情况予以知晓，在签订正式的《商品房买卖合同》时也应尽到一定的审慎义务，对合同的重要条款、重要事项理应进行核查。若认为其所要求的“一梯一户，电梯直达，电梯入户及独享水表和电表位置，电梯直达负一层停车场”等事项应该达到其所理解的标准和要求，且足以对其订立购房合同、确定房屋价格产生重大影响，应当将该项内容在正式的购房合同中予以明确约定，但原告所签订的合同并不涉及该项内容，故对原告主张该项内容对其订立合同及确定房屋价格具有重大影响的说法，依法不予采信。综上所述，被告旭阳公司就涉案事项不存在违约行为，原告的诉称无事实依据，应依法予以驳回。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释［2020］17号）第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告李小红的诉请请求。案件受理费3440元（原告李小红已预交），由原告李小红承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  长      侯 建 博人民陪审员      畅    达人民陪审员      任 秀 芳 二○二一年七月二十二日 法官助理      崔 吟 楠书  记  员      李 飞 非    1