重庆市第二中级人民法院  重庆市第二中级人民法院民事判决书                           (2021)渝02民终1529号 上诉人（原审被告）：重庆齐乐发农贸市场管理有限公司，住所地重庆市忠县忠州街道环城路55号附7号负2-1，统一社会信用代码91500233MA60KXGB98。法定代表人：周泽淑，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：周勇生，重庆胜锐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭超凡，女，1976年2月28日出生，汉族，住重庆市忠县任家镇中河村2组83号，公民身份号码512223197602280900。上诉人重庆齐乐发农贸市场管理有限公司（以下简称齐乐发公司）因与被上诉人彭超凡房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市忠县人民法院（2021）渝0233民初13号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。齐乐发公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回彭超凡的诉讼请求；2.一审案件受理费、二审案件受理费由彭超凡负担。事实和理由：重庆市忠县人民政府发出的关于禁止活禽交易宰杀的通告规定，禁止活禽宰杀的时间是从2020年12月1日起。而齐乐发公司在2020年10月通知彭超凡,农贸市场在2020年10月27日开业。彭超凡并未在农贸市场开业时进场，其行为构成违约。双方当事人签订的合同约定的经营项目为家禽，但不等于是活禽宰杀。当地人民政府发布通告禁止活禽宰杀，但不禁止禽肉交易，政府发布通告的行为并不必然导致合同目的无法实现。现在当地政府也没有禁止农贸市场内进行活禽宰杀经营。双方当事人签订合同约定的免租期是针对整个租赁期间36个月，而现在彭超凡要求解除合同，合同履行期限未达到36个月。彭超凡辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。重庆市人民政府在2020年3月6日就出台文件规定农贸市场不能交易和宰杀活禽。虽然合同中并未约定经营活禽，但从齐乐发公司在农贸市场展示的平面指示牌看，彭超凡经营的摊位属于活禽经营。彭超凡向一审法院起诉请求：1．判令解除彭超凡与齐乐发公司签订的合同和定金协议；2．判令齐乐发公司退还彭超凡定金3000元以及商铺租金25000元；3．判令齐乐发公司赔偿彭超凡多次协商解除合同并退还定金和租金所导致的损失2000元。一审法院认定事实：2020年1月9日，齐乐发公司（甲方）与彭超凡（乙方）签订《重庆齐乐发农贸批发市场租赁合同》。该合同约定主要内容如下：一、租赁物为重庆齐乐发农贸批发市场项目的“家禽6号”铺面，建筑面积24.3平方米。二、租赁用途为只能从事家禽经营活动。三、乙方须在2020年1月30日前自行到甲方办理铺位的交接手续（因甲方原因逾期交房的租期相应顺延），乙方须在2020年1月30日前完成装修并开业。四、铺位的租赁期限为36个月，自2020年1月30日至2023年1月30日（因甲方原因逾期交房的租期相应顺延）；该铺位的装修期为12个月，自2020年1月30日至2021年1月30日（因甲方原因逾期交房的租期相应顺延），装修期记入租赁期，免交租金和商业管理费，但需缴纳装修垃圾清运等费用；该铺位的优惠期为12个月，自2020年1月30日至2021年1月30日（因甲方原因逾期开业的相应顺延），优惠期记入租期，免交租金，但需缴纳商业管理费和其他费用。五、租金标准为2100元/月，年租金为25000元。六、合同签订之日，乙方支付履约保证金3000元。七、乙方擅自提前终止合同的，或因乙方责任甲方根据约定单方终止合同的，乙方应当补交优惠期间的租金并向甲方按当年月租金标准支付3个月租金作为违约金，并且乙方缴纳的履约保证金不予退还。八、若发生不可抗力事件，致使该商铺周围环境发生重大变化，乙方在此营业的市场、环境基础不复存在，乙方可以单方面要求提前终止合同，而无须承担违约责任。合同如本款所述终止时，双方应当按实际租用天数及时结清租金及其他各项费用。当不可抗力发生，遭受事故的一方应在事故发生后及时书面通知对方有关情况。该合同签订后，彭超凡向齐乐发公司支付了一年的租金25000元，并交纳了3000元保证金（含原已交定金2000元）。之后，案涉农贸市场一直处于由齐乐发公司进行整体装修过程中，加之2020年新冠肺炎疫情的影响，整个农贸市场均未开业。2020年10月27日，该农贸市场开业经营。齐乐发公司在开业前即通知彭超凡交接使用案涉铺位，彭超凡收到通知后并未按时交接和实际使用案涉铺位。2020年11月5日，忠县人民政府发出通知，因新冠肺炎疫情防控需要，从2020年12月1日起，忠县城区各农贸市场、商场、农产品交易点、禽类销售门店等场所禁止活禽交易和商业性宰杀。关于彭超凡所承租铺位的用途问题，双方签订的租赁合同载明的用途系“家禽”，但根据彭超凡提供的案涉农贸市场平面图（该平面图载明的铺位用途为活禽），结合彭超凡的庭审陈述以及因上述政府文件禁止活禽交易而就案涉铺位承租发生交涉和争议的过程可以证明彭超凡承租上述摊位的用途系用于活禽交易。关于彭超凡向齐乐发公司主张退租退款而不再承租案涉铺位的具体时间问题。彭超凡系主张其在案涉农贸市场开业之前就收到相关信息表明农贸市场将不再允许活禽交易，故找到齐乐发公司提出退租问题。齐乐发公司表示系上述政府文件出台后彭超凡向齐乐发公司要求退款且不再承租案涉铺位。一审法院认为，尽管彭超凡未举证证明其即向齐乐发公司发出退租通知的具体时间，但彭超凡在此之前即收到齐乐发公司发出的交接铺位通知，但并未实际承接该铺位实际使用，且其主张政府将关闭农贸市场的活禽交易的事实在2020年11月5日发布的政府文件得到印证，故，一审法院酌情认定彭超凡向齐乐发公司主张退租退款不再承租案涉铺位的时间为2020年11月5日。一审法院认为，彭超凡与齐乐发公司就案涉铺位建立了租赁合同关系。根据双方合同约定，2020年1月30日至2021年1月30日为免租期，该期间不支付租金。齐乐发公司虽然已通知彭超凡于2020年10月27日交接案涉铺位，但彭超凡未实际交接和使用，且此时尚在免租期内，在2021年1月30日前不应当计算租金。2020年11月5日，忠县人民政府发出的通告文件属于政府为防治疫情而采取的行政措施，该行政措施直接导致彭超凡希望将案涉铺位用于活禽经营的合同目的不能实现，齐乐发公司辩称彭超凡可以在其他地方宰杀活禽后再以出售禽肉的方式继续履行合同，但彭超凡的合同目的在签订合同之时就已经明确，出售禽肉不符合彭超凡与齐乐发公司签订租赁合同进行活禽经营的合同目的。故，彭超凡因政府防控新冠肺炎疫情措施导致合同目的不能实现而主张解除合同诉求符合法律规定，一审法院予以支持。一审法院确认案涉合同已于2020年11月5日解除。因案涉租赁合同解除系因不可抗力，故，齐乐发公司主张彭超凡应承担违约责任，一审法院不予支持。且彭超凡并未实际使用铺位，齐乐发公司完全可以变更铺位用途另行出租。关于彭超凡主张的损失，无证据证明，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项、第九十六条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、彭超凡与重庆市齐乐发农贸市场管理有限公司于2020年1月9日签订的《重庆齐乐发农贸批发市场租赁合同》已于2020年11月5日解除；二、重庆市齐乐发农贸市场管理有限公司于本判决生效后五日内返还彭超凡租金和保证金合计元28000元；三、驳回彭超凡的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1725元，减半收取计862.5元，由重庆市齐乐发农贸市场管理有限公司负担431元，由彭超凡负担431.5元。二审中，彭超凡为证明重庆市人民政府规定重庆市主城区之外的各区县在2020年年底前禁止活禽交易和宰杀的事实，向本院举示了重庆市人民政府于2020年3月26日发布的《重庆市人民政府关于进一步规范活禽交易推行集中屠宰加强冷链供应工作的指导意见》（渝府发﹝2020﹞7号）文件复印件一份。齐乐发公司对该文件的真实性无异议，但认为该文件并非强制性规范，而且未规定禁止活禽交易和宰杀的具体时间。本院针对彭超凡举示的上述证据以及双方当事人发表的质证意见经审核认为，该文件是重庆市人民政府为控制重大公共卫生风险，巩固新冠肺炎疫情防控成果而作出，齐乐发公司对该文件的真实性无异议。该文件证明，重庆市人民政府为规范活禽交易和宰杀，要求除重庆市主城区之外的区县在2020年底取缔活禽交易和商业性宰杀点。本院对该证据予以采信。二审中查明的事实与一审法院认定的事实一致，二审法院予以确认。本院认为，彭超凡与齐乐发公司签订《重庆齐乐发农贸批发市场租赁合同》约定，彭超凡租赁的铺面用于从事家禽经营。而且齐乐发公司也将该铺面划归活禽交易和活禽屠宰区域。以上约定和事实证明，彭超凡租赁的铺面的目的是用于活禽交易和活禽屠宰。而按照《重庆市人民政府关于进一步规范活禽交易推行集中屠宰加强冷链供应工作的指导意见》（渝府发﹝2020﹞7号）规定，彭超凡租赁的铺面所在地将在2020年底取缔活禽交易和商业性宰杀点。重庆市忠县人民政府也在2020年11月5日发布了关于禁止活禽交易宰杀的通告，该通告规定从2020年12月1日起禁止活禽交易和商业性宰杀。上述规定导致彭超凡签订合同租赁铺面用于活禽经营的合同目的不能实现，彭超凡以此为由未在农贸市场开业时接收铺面进行经营并不构成违约。一审法院以合同目的无法实现确认双方当事人解除合同并无不当。而且彭超凡并未接收和使用租赁标的物，即使此期间不属于免租期，齐乐发公司也应当返还彭超凡交纳的租金和保证金28000元。综上所述，上诉人齐乐发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1725元，由重庆齐乐发农贸市场管理有限公司负担。本判决为终审判决。  审  判  长   铁晓松                              审  判  员   刘红霞杨继伟                              审  判  员   杜抗洪                                二〇二一年七月二十八日                                                               书  记  员   魏椿林-1-