山东省济南市历城区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0112民初6161号原告：刘辉，女，1974年10月17日出生，汉族，户籍所在地济南市槐荫区。委托诉讼代理人:张宏森，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人:袁玉昆，山东齐鲁律师事务所实习律师。被告：陕西大城小屋不动产管理有限公司济南分公司，住所地山东省济南市高新区负责人：刘锐。被告：陕西大城小屋不动产管理有限公司，住所地陕西省西安市高新区法定代表人：刘锐，执行董事兼总经理。原告刘辉与被告陕西大城小屋不动产管理有限公司济南分公司（以下简称大城小屋济南分公司）、陕西大城小屋不动产管理有限公司（以下简称大城小屋公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘辉的委托诉讼代理人张宏森到庭参加诉讼；被告大城小屋济南分公司、大城小屋公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘辉向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告大城小屋济南分公司于2019年12月27日签订的房屋租赁合同；2.判令被告大城小屋济南分公司立即将原告所有的位于济南市历城区房屋腾出并交付原告；3.判令被告大城小屋济南分公司向原告支付所欠付的房屋租金18400元及房屋占有使用费用（房屋占有使用费按每月4600元为标准，自2021年4月29日起计至实际腾房之日止）；4.判令被告大城小屋济南分公司向原告支付违约金84075.46元；5.判令被告大城小屋公司对被告大城小屋济南分公司所欠付原告的房屋租金、房屋占有使用费用及违约金承担共同清偿责任；6.本案所有的诉讼费、保全费等均由被告承担。诉讼过程中，刘辉放弃上述第2项诉讼请求。事实和理由：2019年12月27日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于济南市历城区经十路房屋出租于被告；租赁期为51个月，自2019年12月29日至2024年3月28日止。双方约定房屋月租金为4600元，每月20日支付租金。原告向被告支付了84075.46元的房屋装修款。双方还于合同第十三条第三款第1项中约定，承租方不支付或者不按照约定支付租金达60日的，出租方有权单方解除合同，收回房屋。合同第十四条第四款中约定，承租方有本合同第十三条第三款约定的情形之一的，出租方要求解除合同，承租方应按照装修款全额支付违约金。合同签订后，原告按约履行，但被告自2021年1月起便未再向原告支付房屋租金。原告曾向被告多次催要房屋租金，但被告以各种理由拒缴所拖欠房屋租金。被告大城小屋济南分公司系被告大城小屋公司的分支机构，不具备独立的法人资格，其民事责任最终应由其所属的法人承担，故被告大城小屋公司应对被告大城小屋济南分公司所欠付原告的房屋租金、房屋占有使用费用及违约金承担共同清偿责任。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，望判如所请。大城小屋济南分公司、大城小屋公司均缺席，未作答辩。本院经审理认定事实如下：1.2019年12月27日，刘辉（甲方、出租方）与大城小屋济南分公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定以下内容：“甲方将坐落于济南市历城区经十路的房屋出租给乙方，该房屋为3室2厅2卫1厨，房产证面积126.69平方米，装修状况为毛坯；甲方对该房屋享有所有权，不动产权证书/房屋所有权证书编号为2018；甲方为乙方提供免租期（装修）3个月；租赁期限：甲方收租期48个月，免租期（装修）3个月，空置期0个月，合同租赁期51个月，自2019年12月29日至2024年3月28日止；租金标准：按房产证面积计算36.31元/平方米/月，月租金为4600元；租金支付时间及方式：自甲方将房屋交付给乙方之日起两个月为免租期（装修），免租期（装修）结束后的次月20日乙方向甲方指定账户支付第一次租金，以后每月20日支付租金；甲方指定收款账号，甲方通过该账户收取租金；甲方委托乙方装修，装修单价900元/平方米，按房产证面积计算，本房屋基础装修费用114021元，本房屋装修款总价为84075.46元；合同的解除：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：不支付或者不按照约定支付租金达60日的；违约责任：乙方有本合同第十三条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按照甲方的装修款全额支付违约金。”《房屋租赁合同》补充协议一约定以下内容：“房屋装修总价为120107.8元，因参加公司活动七折优惠，优惠后的房屋装修总价为84075.46元。”2019年12月30日，刘辉分三次向大城小屋济南分公司、大城小屋公司转账20000元、44075.46元、20000元，共计84075.46元。刘辉自述，涉案房屋已经完成装修。2.刘辉提交《房屋租赁合同》中约定的指定收款账号的交易明细清单一宗，根据该清单所载，大城小屋济南分公司已向刘辉支付2020年4月至2020年12月的租金，自2021年1月起，未再向刘辉支付租金。其中2020年5月至2020年12月的租金均由四川小屋智趣房地产经纪有限公司济南分公司代大城小屋济南分公司向刘辉支付。刘辉自述，对该公司与大城小屋济南分公司的关系不清楚。3.刘辉自述，涉案房屋目前已由其收回，其于2021年5月6日从租客处收回房屋钥匙。另查明，大城小屋济南分公司系大城小屋公司开设的分公司，领取营业执照，不具备法人资格。本院认为，刘辉与大城小屋济南分公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人在自愿、平等的基础上达成的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，大城小屋济南分公司自2021年1月起未按照合同约定支付租金，截至原告起诉之日，已超过60日，达到合同约定的解除条件。对刘辉主张的解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。大城小屋济南分公司于2021年7月1日收到本院送达的刘辉要求解除《房屋租赁合同》的起诉状副本等相关材料，故《房屋租赁合同》于该日解除。刘辉要求大城小屋济南分公司支付2021年1月至4月的租金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，租金计款18400元。刘辉主张的房屋占有使用费，于法无据，本院不予支持。《房屋租赁合同》约定，承租方未按约定支付租金达60日的，应按照装修款数额支付违约金，因刘辉自认，涉案房屋的装修已经完成，综合考虑合同性质及承租方违约行为等因素，合同约定的违约金标准过高，应于调整。刘辉未举证证明因大城小屋济南分公司逾期支付租金给其造成的实际损失，本院酌定违约金以大城小屋济南分公司逾期支付的租金18400元为基数，自2021年4月20日起至实际给付之日止，以全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率为基础，加计30%计算。大城小屋济南分公司系大城小屋公司设立的不具备法人资格的分公司，根据法律规定，分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任应由法人承担，也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。据此，大城小屋公司应对大城小屋济南分公司的上述债务承担民事责任。依照《中华人民共和国民法典》第七十四条、第五百零九条、第五百七十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、刘辉与陕西大城小屋不动产管理有限公司济南分公司于2019年12月27日签订的《房屋租赁合同》于2021年7月1日解除；二、陕西大城小屋不动产管理有限公司济南分公司于本判决生效之日起十日内支付刘辉租金18400元；三、陕西大城小屋不动产管理有限公司济南分公司于本判决生效之日起十日内支付刘辉违约金（以18400元为基数，自2021年4月20日起至实际给付之日止，以全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍计算）；四、陕西大城小屋不动产管理有限公司对上述第二、三项判决承担连带付款责任；五、驳回刘辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1175元，由刘辉负担964元，由陕西大城小屋不动产管理有限公司济南分公司、陕西大城小屋不动产管理有限公司负担211元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员 任雅雯二〇二一年七月二十八日法官助理 申 林书 记 员 马中辰