福建省福清市人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0181民初4120号原告：林孔俤，男，1966年10月13日出生，汉族，住福建省福清市。原告：王月云，女，1963年4月29日出生，汉族，住福建省福清市。二原告的委托诉讼代理人：陈平娟，福建吴氏律师事务所执业律师。二原告的委托诉讼代理人：曹丽丽，福建吴氏律师事务所执业律师。被告：福清恒大置业有限公司，住所地福建省福清市龙山街道龙东村前南1号三楼。法定代表人:倪可铨，总经理。委托诉讼代理人：谢莉敏，女，工作人员。原告林孔俤、王月云与被告福清恒大置业有限公司（以下简称“恒大公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月11日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，于2021年6月24日公开开庭进行了审理。二原告的委托诉讼代理人陈平娟与被告的委托诉讼代理人谢莉敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林孔俤、王月云向本院提出诉讼请求:1、判令被告向原告支付逾期交房违约金39,471（以已付购房款1,078,455元为基数，按每日万分之一的标准自2018年12月1日起计至2019年12月2日止）；2、判令被告立即向原告支付逾期办证的违约金3559元。（以已付购房款1,078,455元为基数按每日万分之一的标准，自2020年12月3日起算至2021年1月5日止）；3、事实和理由：2017年7月1日，原告意欲购入被告位于福清恒大城楼盘X幢X单元（以下简称恒大城X幢X单元），2017年6月26日，双方签订《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），约定由原告购入被告上述案涉房屋，房屋总价款1,078,455元。合同签订后，原告分期支付全部购房款。根据《合同》第八条约定，被告应于2018年11月30日前向原告交付符合合同约定的商品房，但直至2019年12月2日，涉案房屋才符合交付条件，原告办理交房手续并缴纳物业费。根据合同第九条约定：被告应当按日向原告支付已付购房款万分之一逾期交房的违约金，自2018年12月1日支付至实际交房之2019年12月2日为止。《合同》第十四条约定，自2019年12月2日案涉房屋符合交付条件后，被告应于2020年12月3日前为原告办理案涉房屋的不动产权证书。原告自交楼后为被告预留长达365日办证时间，但至今被告仍未为原告办理，显属违约。综上，原告已按照合同的约定支付全部购房款，被告违反合同约定，逾期交房案涉房产，且怠于为案涉房产办理产权证书，严重违约。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告恒大公司辩称，1、因不可抗力因素导致顺延交房的，被告不承担逾期责任。福清恒大城项目所在地连年遭受多次极端恶劣天气，根据气象资料，2016年1月至2018年12月期间，福清遭受暴雨袭击16天，大暴雨袭击4天，遭受台风天气影响51天。因不可抗力造成的逾期天数71天，应免除逾期交房责任。2、即便被告应承担逾期责任，逾期交房违约金亦应计至2019年5月20日止。案涉房屋于2019年4月19日通过竣工验收备案，已符合约定的交付条件。被告于2019年5月20日向原告寄送了交楼通知书，但原告在收到通知书后，无正当理由拒绝接收房屋，并故意拖延接收房屋的时间，按照合同补充协议第七条第4款约定，应当认定被告已于2019年5月20日交付房屋。3、原告主张案涉房屋于2019年12月2日前不符合交付条件，但其并未提供相应证据证明，根据法律规定，应当视为房屋于2019年4月19日符合交付条件。且轻微瑕疵并不影响房屋的实际使用与居住，原告不得以此拒绝收房。参照《民法典》第五百九十一条的规定，因原告无正当理由拒绝接收房屋而导致房屋未交付的，原告不得就“扩大的损失”请求赔偿，即自2019年5月20日起不得计算逾期交房违约金。4、被告支付的逾期交房违约金不应超过原告已付房款的2%，即21569元。合同补充协议第五条约定，逾期交房违约金支付比例最高不超过已付房款的2%。5、逾期办证违约金应计至2020年12月29日止。2020年12月29日，原告至被告处领取了办理不动产权证书应由被告提供的所有材料，被告履行完毕了办证义务。6、因新冠××疫情导致逾期办证的，被告不承担逾期责任。福建省人民政府于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，于2020年3月19日12时起将福建省新冠××疫情应急响应等级统一调整为省级三级应急响应。上述期间，被告积极响应政府号召，在复工之前基本处于停工停产状态，为避免发生聚集性活动，未开展相关办证工作。根据《民法典》第一百八十条的规定，因新冠××疫情造成的逾期天数56天，应免除逾期办证责任。7、原告主张按已付房款的日万分之一计算逾期办证违约金没有合同依据且过高，依法应予驳回。综上，请求人民法院驳回原告不合理的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行举证、质证。原告为证明其主张向本院提交了（1）居民身份证、（2）企业信用信息、（3）福清恒大城房屋认购书及《商品房买卖合同》、（4）银行转账记录与房屋全款发票、（5）交楼物品领用登记表与物业费收款收据、（6）不动产预告登记证明、（7）《福清市行政服务中心受理时间调整》及《探秘福清市行政服务中心如何做好“为民”、“防控”两不误》、（8）《恒大2月销售额447.3亿元，同比增长约107.8%》等证据；被告为证明其主张向本院提交了（9）福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表、（10）福清市2016-2018年1月-12月降雨天气统计表、（11）2016年-2018年福清台风影响情况、（12）福清恒大城交楼通知书快递单、（13）领取办理不动产权证书材料签收单、（14）《福建省启动重大突发公共卫生事件一级响应机制》、（15）《福建省调整新冠××疫情防控应急响应等级》等证据。上述证据，被告对证据（5）、（7）、（8）的真实性、合法性均无异议，但对其关联性、证明对象均有异议，对其余证据的真实性与合法性均无异议；原告对（12）的三性有异议，对证据（14）、（15）的真实性、合法性均无异议，但其联性与证明对象均有异议；对其余证据的三性均无异议。本院对三性均无异议的证据予以认定，对有异议的证据分析认定如下：对证据（5），可以证明原告办理收房手续、支付物业费的日期，但不足以证明案涉房屋是否符合约定交付条件，该证据与本案有关联性，本院予以认定；对证据（7）与（8），该二份与本案缺乏关联性，本院不予采纳；对证据（13），原告认可收到被告收楼通知，故该证据具备真实性、合法性与关联性，本院予以认定；对证据（14）、（15），该二份证据具有关联性，本院予以认定。根据上述有效证据，结合当事人陈述与法庭笔录，本院认定如下事实：2017年7月1日，原告与被告签订了《认购书》，约定原告向被告购买恒大城X幢X单元。之后双方签订了《合同》及其附件，约定原告向被告购买案涉房屋，建筑面积104.6平方米，购房款总额1,078,455元；付款方式为分二期付清（首期房款323,537元于2017年6月26日付清，余款754,918元于2017年6月30日前付清）；出卖人应当在2018年11月30日前交付符合约定条件的商品房给买受人；还约定了逾期交房违约责任、逾期办证违约责任等内容。签订后，原告按约定向被告支付了全部购房款，于2019年5月3日收到被告寄送的交楼通知书。2020年12月29日原告至被告售楼部领取了领取办理产权证相关材料。另查明一，涉案商品房项目于2019年4月19日工程竣工验收备案。根据福清气象资料统计，自2017年7月1日至2018年11月30日福清遭遇暴雨、大暴雨、台风天气共计47天。另查明二，因新冠××疫情，福建省于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，于2020年3月19日12时起将福建省新冠××疫情应急响应等级统一调整为省级三级应急响应。本院认为：本案的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，应适用当时的法律法规及相关规定。案涉《商品房买卖合同》及其附件系双方真实的意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按约定履行义务。原告已按约定向被告支付了全部购房款，被告亦应按约定期限履行交房及协助办证义务。被告未按约定期限履行交房及协助办证义务，应承担相应的违约责任，故原告诉请被告支付逾期交房违约金及逾期办证违约金，符合约定与法律规定，本院予以支持。根据约定，被告应于2018年11月30日前向原告交付房屋，但被告于2019年5月3日才通知原告收房并接收房屋，被告认可逾期收房违约金计算至2019年5月20日，本院予以采纳，故被告逾期交房天数共计170天。按照合同约定因台风、暴雨等不可抗力导致延误，可以免除逾期交房违约责任，故应本案扣除因台风、暴雨导致延误天数47天，被告实际逾期交房共计123天。根据合同约定，逾期交房违约金标准为每日按已交付购房款的万分之一，故被告应支付的逾期交房违约金为13265元（1078455元×0.01%／天×123天），原告的诉讼请求超过的部分，本院不予支持。被告辩称因台风、暴雨导致延误天数为71天不符合事实，本院不予采纳。按照约定，被告应自房屋交付之日起365日内履行协助办证义务，被告未在2020年5月20日前履行协助办证义务，应从次日起向原告支付逾期办证违约金。原告于2020年12月29日前往领取办证相关材料，故逾期办证计算天数为222天。因该期间发生新冠××疫情，在福建省人民政府办公厅通知的其他企业复工时间不早于2020年2月9日24时前，被告客观上不能复工，为此，根据公平原则，自2020年1月24日起至2020年2月9日止的17天，应在逾期办证天数中予以扣除。故被告实际逾期办证天数205天。合同附件六约定的逾期办证违约金每年按已付房款的0.1%计算属于格式条款，明显减轻和免除了被告的逾期办证违约责任，排除原告的权利，该条款无效。故被告据此主张逾期办证违约金不超过已支付房款的0.1%不能成立，本院不予采纳。原告请求逾期办证违约金按已付购房款的日万分之一计算，并未超过起诉时一年期贷款市场报价利率标准，该主张已臻合理，本院予以支持。据此，被告应支付的逾期办证违约金为22108元（1078455元×0.01%／天×205天）。综上所述，《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、福清恒大置业有限公司应于判决生效之日起十日内向林孔俤、王月云支付逾期交房违约金13,265元、逾期办证违约金22,108元。二、驳回林孔俤、王月云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费787元，减半收取393.5元，由林孔俤、王月云负担28.5元（已交），福清恒大置业有限公司负担365元（未交），款限本判决生效之日起七日内向本院交纳。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨碍或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  吴叔凯二〇二一年七月七日书记员  黄小玲