江苏省泰州市高港区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏1203民初320号原告：江苏律园律师事务所（泰州市恒元置业有限公司管理人），住所地泰兴市文江中路168号豪庭国际大酒店八楼，统一社会信用代码313200006789808313。诉讼代表人：钱志文，泰州市恒元置业有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：肖竣，管理人工作人员。委托诉讼代理人：张艺馨，管理人工作人员。被告：周荣，男，1979年9月14日生，汉族，住泰州市高港区。第三人：蒋志忠，男，1972年3月11日生，汉族，住泰州市医药高新区。委托诉讼代理人：戴小波，江苏环溪律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨月蓉，江苏环溪律师事务所律师。原告江苏律园律师事务所与被告周荣、第三人蒋志忠请求确认债务人行为无效纠纷一案，本院于2021年2月3日立案，原适用简易程序，后裁定转为普通程序，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告江苏律园律师事务所的委托诉讼代理人肖竣、被告周荣、第三人蒋志忠的委托诉讼代理人戴小波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江苏律园律师事务所向本院提出诉讼请求：1、请求确认债务人泰州市恒元置业有限公司（以下简称恒元置业）将其名下的泰州市高港区恒元城馨园11幢1单元502号房屋转让给被告的行为无效；2、判令被告向原告返还泰州市高港区恒元城馨园11幢1单元502号房屋；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年7月2日，江苏省泰州市中级人民法院裁定受理恒元置业破产清算一案，并指定泰州市高港区人民法院管辖。2020年1月2日，泰州市高港区人民法院指定原告为恒元置业的管理人，依法开展破产管理工作。管理人在履职中发现被告实际占有使用案涉房屋，同时被告主张恒元置业已将该房屋进行了转让。另据管理人调查，第三人曾就涉争房屋提出执行异议及执行异议之诉，皆因理由不成立被法院驳回。债务人恒元置业将其名下的房屋进行转让属于为逃避债务而转移财产的行为，且处分被法院查封财产，严重损害债务人其他债权人的合法权益，相关转让行为无效，被告应返还占用的房屋。被告周荣辩称，我是向恒元置业购买的房屋，签订购房协议时恒元置业的郑老板及财务等在场，协议签好后郑老板让财务把章拿过来盖的，盖好章后承诺三个月内把房产证办好，并当场交付了钥匙。被告的房款已全额缴付，我们签订的房屋买卖合同是有效的。第三人蒋志忠述称，1、购房协议系恒元置业及被告签署，第三人未参与，也未实际占有使用案涉房屋，原告的诉讼请求与第三人无关。即使恒元置业转让行为被确认无效，第三人与争议标的物无关联，第三人不存在任何返还或赔偿义务。原告列蒋志忠为第三人主体错误。2、无论转让行为是否有效，不能否定协议书之效力，更不能否定协议书中关于恒元置业委托付款至指定账户用于归还第三人借款的条款效力。恒元置业与被告的房屋买卖合同关系属于正常合同，购房款约定合理，被告购房行为应予保护。被告在购房时并不知晓恒元置业的对外债务及房产的保全情况，恒元置业在签署合同时亦未告知购房者。被告从恒元置业购得房产并实际占有使用，第三人与恒元置业存在真实的2000万元借款事实，没有充分证据证明恒元出售房屋的行为属于逃避债务而转移财产的行为。3、如房屋买卖合同确认无效，基于合同相对性原理，购房者将诉讼恒元置业返还购房款及赔偿损失，反而增加恒元置业更多债务，侵害其他合法人权益。请求驳回原告诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：泰房权证高字第××号载明，高港区恒元城馨园一期11幢1单元502号房屋不动产权利人为恒元置业，并依据无锡市中级人民法院（2015）锡执字第705、706号裁定书被查封（期限自2016年9月28日至2019年9月27日），依据无锡市中级人民法院（2015）锡执字第705号裁定书被查封（期限自2019年7月29日至2022年7月29日），依据本院（2017）苏1203执613号、（2016）苏1203执987号裁定书被轮候查封（期限分别为自2017年7月18日至2020年7月17日、自2017年10月24日至2020年10月23日）、依据襄阳市樊城区人民法院（2019）鄂0606民初字第2337号裁定书被轮候查封（期限自2019年5月7日至2022年5月7日）。2015年9月22日，无锡市中级人民法院作出（2015）锡商初字第0170号民事调解书。因恒元置业等义务人未能按期履行上述调解书，案外人遂申请无锡市中级人民法院强制执行。2015年12月30日，无锡市中级人民法院裁定：查封、扣押、冻结、扣划、扣留、提取恒元置业等银行存款3亿元或其等值财产、财产权及收入。2016年9月28日，无锡市中级人民法院作出（2015）锡执字第705号协助执行通知书，并至泰州市不动产登记中心高港分中心查封了恒元置业位于泰州市高港区恒元城馨园的部分房屋及土地使用权，其中含上述涉案房屋。2017年3月2日，恒元置业与蒋志忠签订了恒元城馨园8幢1单元501号、9幢1单元501号、9幢2单元503号、11幢1单元501号-502号、11幢2单元503号-504号、12幢4单元104号、17幢4单元104号9套房屋的商品房买卖合同，并备案登记。2017年蒋志忠向无锡市中级人民法院提出执行异议，主张其于2017年3月2日与恒元置业签署了涉案房屋在内的15套房屋房屋合同，并实际占有房屋，要求停止对15套房屋的执行并解除查封，无锡市中级人民法院于2017年10月25日裁定驳回蒋志忠的异议请求。蒋志忠不服上述裁定于2017年12月18日提起执行异议之诉，无锡市中级人民法院判决驳回蒋志忠的诉讼请求，上述判决业已生效。落款时间为2016年6月18日的协议书约定：甲方恒元置业，乙方周荣，乙方购买甲方恒元城馨园11幢502室，实测面积185.26平米，总房价75万；受甲方委托，乙方将房款汇至甲方指定账户（收款人唐志珍），用于归还甲方向蒋志忠的借款，本协议一式三份，甲方、乙方、蒋志忠各执一份，本协议自签订之日起生效。2018年3月21日，被告周荣向唐志珍通过银行转账800000元（庭审中被告表示，与恒元置业口头协议50000元购买一个车位，后因车位较远未要，该50000元恒元置业又让唐志珍退还给了被告，第三人蒋志忠对已向被告退还50000元予以认可）。泰州市中级人民法院于2019年7月2日受理恒元置业破产清算案，2019年7月8日指定本院管辖。2020年1月2日，本院指定江苏律园律师事务所担任恒元置业管理人。以上事实有不动产登记簿证明、相关裁定书、判决书、协议书、转账凭证及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，《中华人民共和国企业破产法》第三十三条规定：“涉及债务人财产的下列行为无效：（一）为逃避债务而隐匿、转移财产的；（二）虚构债务或者承认不真实的债务的。”及第三十四条之规定：“因本法第三十三条规定的行为而取得的债务人的财产，管理人有权追回。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定“司法机关和行政机关裁定、决定查封或者以其他限制房地产权利的，不得转让”。本案中，虽恒元置业与被告签订的涉案房屋买卖的协议书落款时间为2016年6月18日，但该协议没有房款的支付时间、房屋的交付时间、违约责任等，被告也迟迟未支付房款；2017年3月2日恒元置业又与蒋志忠就涉案房屋签订了商品房买卖合同且进行了备案登记，而被告于2018年3月21日方按照恒元置业的指定将房款付至唐志珍的账户，则恒元置业将涉案房屋卖与被告仍系在涉案房屋于2016年9月28日被查封后对涉案房屋进行的处分，该处分系逃避对案外人的债务而转移财产，损害了其他债权人的利益，应当认定无效，被告周荣应向恒元置业管理人返还涉案房屋。综上，对恒元置业管理人请求确认恒元置业转让案涉房屋给被告周荣的行为无效，要求被告周荣向原告返还案涉房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国企业破产法》第三十三条、第三十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，判决如下：一、确认泰州市恒元置业有限公司向被告周荣转让泰州市高港区恒元城馨园11幢1单元502号房屋的行为无效；二、被告周荣于本判决生效后十日内向原告泰州市恒元置业有限公司管理人江苏律园律师事务所返还泰州市高港区恒元城馨园11幢1单元502号房屋。案件受理费11300元，由被告负担（此款原告已预交，本院予以退还，被告应负担的诉讼费用由其在本判决生效后10日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交案件受理费11300元。审 判 长  叶 飞人民陪审员  孙佳玲人民陪审员  潘 俊二〇二一年七月三十日书 记 员  金 翠附：裁判所依据法律条文一、《中华人民共和国企业破产法》第三十三条涉及债务人财产的下列行为无效：（一）为逃避债务而隐匿、转移财产的；（二）虚构债务或者承认不真实的债务的。第三十四条因本法第三十一条、第三十二条或者第三十三条规定的行为而取得的债务人的财产，管理人有权追回。二、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。