徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0312民初4713号原告：杭州中正物业管理有限公司，住所地浙江省杭州市拱墅区湖州街567号北城天地物业服务中心9号楼7楼。法定代表人：吴骏军，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭映，四川筑金律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭清华，四川筑金律师事务所律师。被告：肖红，女，1983年7月12日出生，汉族，住江苏省徐州市铜山区。原告杭州中正物业管理有限公司（以下简称杭州中正物业公司）与被告肖红物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月25日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告杭州中正物业公司的委托诉讼代理人彭映、被告肖红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杭州中正物业公司诉请：1、判决被告向原告支付住宅管理费5257.31元；2、判决被告向原告支付滞纳金2628.66元（暂计算至2020年8月31日，以后滞纳金计算至被告付清之日止）；3、判决被告向原告支付公共能耗费1047.68元；4、判决被告向原告支付上述资金的占用利息（按6%年利率，自起诉之日起计算至实际支付之日止）；5、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年8月1日，原、被告签订《物业服务合同》，被告委托原告对国基逸镜住宅小区进行物业管理，合同全面约定了双方的权利义务。被告作为业主，自2015年12月起拒绝向原告缴纳物业管理服务费、公共能耗费等。经多次催告未果，故诉至贵院，提出如上诉请，请依法判决。被告肖红辩称，原告与被告存在物业服务合同关系，但是2020年9月杭州中正物业公司就退出了小区，不再提供服务，原告没有按照合同及物业管理条例等文件履行合同义务。一、原告公司管理混乱，没有提供符合规定的服务。具体包括：1、涉案小区没有配置充足的安保人员，小区南门及西门常年缺少甚至没有保安看管，导致非本小区业主随意进入小区，小区内常有做生意的小商小贩在经营，并且在小区北门入口处经常有发小广告的，上门推销产品的，经常发生失窃事件，业主多次反映无果，严重危及业主的人身、财产安全；2、原告公司对公共区域、设施维护不到位，原告没有安排物业清洁人员对公共区域进行打扫，有时三天才进行打扫一次，导致小区内脏乱差，直接影响业主生活质量及小区的升值；3、小区车辆停放混乱，草坪早已被压成黄泥土，下雨后小区内全是泥水，人行道被车辆占用，经常有车辆占用消防通道，电动车堆积停放在单元门口、草坪甚至单元门厅内，电动车飞线充电现象频现，原告公司对上述现象不予制止。电梯常有坠梯现象，有此被告婆婆带着小孩坐电梯从11楼掉到2楼，原告公司说是正常现象，维修不及时；4、小区内私搭乱建现象随处可见，很多一楼业主破坏公共绿化占为己有，绿化变私人院子，在侵占的公共绿化里种菜养鸡，业主多次向物业反映，物业视而不见，楼顶平台及安全通道内杂物乱堆乱发，严重影响安全通道的出行，如若起火，后果不堪设想，且被告家住在顶楼，物业公司常年不给打扫，有次物业打扫人员水泼了一地，我婆婆一出门摔倒了，摔骨折了，然后这次我们家就比较生气，去找物业理论，但是物业公司的态度依然很差。还有一次就是我们家因为是顶楼，涉及到阁楼，阁楼是常年漏雨的，在从入住到2014年年底，物业派过两次人来维修，但是一直没有修好，当我们再去找物业的时候，物业讲这个问题是开发商的，和我们物业没有关系；5、摄像头有而不用，而且多个均已毁坏原告不予修理，导致小区车辆被划，丢失东西无处可查询。二、原告公司员工素质参差不齐，经常出行物业辱骂业主现象。三、原告收取公共能耗费数目不清，物业合同内表明预收0.4元/平方米，后期需要进行公告能耗费用的公示进行多退少补，物业公司没有履行公示此费用的义务。小区内及电梯间常年有广告植入，收取的广告费用明细物业未进行公示，此费用属于全体业主所有。综上，原告公司在涉案小区物业服务过程中存在瑕疵，本着收费与服务水平相一致的公平原则，从有利于物业服务市场的健康发展，均衡当事人利益的角度出发，被告不应支付物业费或酌情减少该公司的物业服务收费，并对其主张的滞纳金、利息等诉求不予支持。本院经审理认定案件事实如下：原告公司曾为徐州市铜山区国基逸境小区的物业服务公司，被告肖红为该小区业主。2013年8月1日，原、被告签订前期物业服务合同，约定由原告对国基逸境小区实行物业管理；物业服务费用由业主按其拥有的物业建筑面积交纳，高层物业按照每月每平方米1.25元收取物业服务费；业主应于上房之日起交纳一年的物业费用；物业服务费用按年度交纳，业主或者使用人应在到期前1个月履行交纳义务；业主违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起逾期物业服务费按每天千分之三交纳违约金；公摊费用每年预收一次，按每平方米每月0.4元预收，按建筑面积平均分摊，每半年进行公示。逾期水费、电费等其它代收代缴费用的，按相关供方的规定交纳滞纳金。后被告未按约缴纳2015年12月1日至2020年8月31日的物业服务费5257.31及公共能耗费1047.68元，引发本案诉讼。另查明，被告于2013年9月14日领取进户门钥匙，原告于2020年9月5日退出涉案小区，并终止了上述服务合同。以上事实有原告提供的前期物业服务合同、收楼确认书、催缴物业费照片打印件、退场通知书、商品房结算及进户凭证、资质证书等证据，结合原被告的庭审陈述能够予以证实，本院依法予以确认。本院认为，原、被告签订的前期物业服务合同合法有效，双方均应按约履行合同义务。原告提供了物业管理服务，被告肖红作为业主负有按约支付物业服务费及公共能耗费的义务,故根据合同约定2015年12月1日至2020年8月31日的物业费应为5257.54元（73.79㎡×1.25元/㎡/月×57月），原告主张的物业费为5257.31元，但根据其他业主提供的涉案小区物业服务照片，可以确认原告在提供物业服务时存在瑕疵，未能达到约定的服务标准，故本院据此酌情扣减30%，仅支持3680.28元，多余部分不予支持。关于公共能耗费，本院认为,原、被告双方在合同中约定“公摊费用每年预收一次，按每平方米每月0.4元预收，按建筑面积平均分摊，每半年进行公示”，公共水电费在小区运营过程中必然产生，经过关联案件查询，原告在（2021）苏0312民初3064号案件中提供了相应证据证明2019年1月1日至2021年8月31日公共能耗费的支出，故对原告要求按照0.4元/平方米/月的标准计算2019年1月1日至2020年8月31日的公共能耗费，本院予以支持，经计算为590.32元（73.79㎡×0.4元/㎡/月×20月）。对于2015年12月1日至2018年12月31日公共能耗费，原告并未提供相应的证据予以证明，本院酌定按照0.2元/平方米/月的标准计算，经计算为546.05元（73.79㎡×0.2元/㎡/月×37月），故2015年12月1日至2020年8月31日公共能耗费为1136.37元（590.32+546.05）元，因原告仅主张公共能耗费为1047.68元，未超出上述数额，本院予以支持公共能耗费为1047.68元。关于原告主张的滞纳金及逾期利息，因原告在涉案小区服务存在瑕疵，本院对上述两项诉请不不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告肖红于本判决生效之日起十日内支付原告杭州中正物业管理有限公司2015年12月1日至2020年8月31日的物业管理费3680.28元、公共能耗费1047.68元,合计4247.96元；二、驳回原告杭州中正物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费50元，减半收取25元，由被告肖红负担。本判决为终审判决。审 判 员  王 舒二〇二一年七月二十二日法官助理  徐梦雨书 记 员  郭 颖