重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书 （2021）渝0116民初9787号 原告：刘志海，男，1980年2月23日出生，汉族，住河北省沧州市孟村回族自治县。委托诉讼代理人：张贝贝，重庆远沐律师事务所律师。委托诉讼代理人：周璐，重庆远沐律师事务所律师。被告：胡才容，女，1970年7月30日出生，汉族，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：张文洁，重庆顺宸律师事务所律师。委托诉讼代理人：康天顺，重庆顺宸律师事务所实习律师。原告刘志海与被告胡才容合同纠纷一案，本院于2021年6月4日立案受理后，依法适用简易程序于2021年7月1日公开开庭进行了审理，原告刘志海及其委托诉讼代理周璐，被告胡才容的委托诉讼代理人张文洁、康天顺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘志海向本院提出诉讼请求：被告返还原告门面转让费250000元。事实和理由：原、被告于2019年7月8日签订《门面转让合同》，约定被告将恒胜万合钢材市场G栋***号门面（位于九龙坡区九龙园火炬大道12号恒胜万合钢材市场内）转让给原告，若市场一年内拆迁或产权方收回门面的，被告退回所有转让费，转让费付清合同生效。被告于2019年7月4日将案涉门店的第一把钥匙交给原告。原告于2019年9月2日付清转让费。原告于2019年9月25日与市场管理方和产权方签订房屋租赁合同，故前述《门面转让合同》所约定的一年期限应为2019年9月25日至2020年9月24日。2020年6月4日，市场的管理方重庆恒胜万合钢材市场管理有限公司发出《恒胜万合钢材市场政府整体征收搬迁告知书》，告知2020年6月4日起物资不再进入市场，各商户及时完成物业结算。因此，原告所转让门店自2020年6月4日起就无法正常经营，原告也于次月3日搬离。综上，原告以长期经营为目的受让案涉门面，现经营未满一年被迫搬迁。根据原、被告合同的约定，被告应当退还原告转让费，原告多次催收无果，遂诉至法院提出上述诉请。被告胡才容辩称，原、被告签订《门面转让合同》属实，原、被告之间系门面经营权转让纠纷，合同第三条对转让费退还进行了约定，即“因门面未向产权方过户，如市场壹年内拆迁，或市场未拆迁，产权方收回门面，甲方自愿退回所有转让费”。但是，被告退还门面转让费的条件未成就，理由如下：首先，原告实际使用案涉门面的时间为：1年零3天（门面在2019年6月份腾空，2019年6月29-30日交付原告入驻，7月4日交的最后一把钥匙，2020年7月3日原告搬离），超过合同约定的一年内退还门面转让费。其次，被告快速搬离的行为有违诚实信用原则，目的在于成就其主张的经营不满一年退还转让费的条件。根据公告的要求，各商户于2020年8月30日前完成搬迁，原告可继续正常经营至2020年8月30日。原告于2020年7月3日搬离系出于自愿，而非被迫，为了快速搬离与物业发生严重冲突。原告受让案涉门面的目的不是在此长期经营，而是该钢材市场生意火爆，能短期内收（赚）回门面转让费。原告使用该门面的时间已超过一年，获得了一定收益，现要求退还转让费显失公平。案涉门面转让费为25万元。经走访了解，该区域普通门面一年的利润约为100万-150万。双方签订《门面转让合同》后，原告因经济紧张逾期至2019年9月2日才付清转让费，被告一直给予宽限，也未严格要求其履行合同“付清转让款后合同生效”的规定。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有关证据和事实，本院认定如下：刘志海、吕玉仙均是重庆海之泰物资有限公司股东，吕玉仙系经理和法定代表人，刘志海系监事。胡才容、漆江湖均是重庆乾刚物资有限公司股东，胡才容系执行董事兼经理和法定代表人，漆江湖系监事。被告胡才容以重庆乾刚物资有限公司名义租赁恒胜钢材市场G幢**门面（两间），租期至2019年9月27日。2019年6月18日，刘志海委托吕玉仙向胡才容微信支付门面转让定金10000元，后转为门店物品费。2019年7月8日，原告刘志海（乙方）与被告胡才容（甲方）签订《门面转让合同》，载明：“今甲方向乙方转让恒胜钢材市场G幢**门面（两间），转让费25万元，门面所有物品1万元。为确保双方利益，如下：1.门面内所有物品归乙方所有；2.甲方不再有该门面的所有权，不得以任何理由要回该门面，或二次转让，否则甲方退回所有转让费，并按乙方要求进行赔偿；3.因门面未向产权方过户，如市场壹年内拆迁，或市场未拆迁，产权方收回门面，甲方自愿退回所有转让费；4.转让费付清合同生效。”2019年7月8日至2020年9月2日，原告多次转账给被告和被告指定的账户，共计290000元。其中，转让费250000元、押金40000元。在《门面转让合同》签订后（具体时间不详），原告刘志海以重庆海之泰物资有限公司（乙方，承租人）名义与重庆恒胜万合钢材市场管理有限公司（甲方、管理方）、重庆恒胜集团有限公司（丙方、产权人）签订《恒胜钢材市场房屋租赁合同》，约定重庆海之泰物资有限公司租赁案涉门店，租赁期限自2019年9月25日至2020年9月24日，月租金6360元,合同中明确注明“履约保证金40000元，由原单位重庆乾刚物资有限公司自愿转入重庆海之泰物资有限公司名下，本次并未收取。”在租赁期间，该门店的实际使用人系原告刘志海。2018年11月13日，重庆市九龙坡区人民政府同意将五台山立交至双山隧道道路建设工程房屋征收项目确定为国有土地上房屋征收项目。2020年6月4日，重庆市九龙坡区征收事务中心张贴《告知书》，载明：“重庆恒胜集团有限公司：五台山立交至双山隧道道路建设工程房屋征收项目于2018年11月13日取得《九龙坡府[2018]121号》立项批复……征收红线内涉及贵司恒胜钢材市场土地上的所有房屋一并纳入本次征收。……为保证道路工程建设项目顺利实施，保障贵司的切身利益，特将有关事项告知如下：一、请贵司务必于2020年6月30日前完成陈庹路沿线道路建设用地上的所有房屋搬迁工作。二、请贵司务必于2020年8月30日前完成其余房屋搬迁工作……”。2020年6月4日，重庆恒胜万合钢材市场管理有限公司于日出具《恒胜万合钢材市场政府整体征收搬迁告知书》，载明“尊敬承租商户：……根据《九龙坡府[2018]121号立项批复及重庆市九龙坡区征收事务中心2020年6月4日《告知书》精神……现就相关事宜给予告知：……4.请每家商户及时到恒胜万合钢材市场物业部完成资金结算，以便及时支付；5.自本告知书下发之日起，全体商户的物资不再进入市场……”。2020年7月3日，重庆海之泰物资有限公司办理完结算并退出市场。被告举示一份《证明》，内容：“关于刘志海（重庆海之泰物资有限公司）租赁恒胜钢材市场G幢**号门面（两间）相关租赁情况作如下证明：1.胡才容将恒胜钢材市场G幢**号门面（两间）转租给了刘志海（重庆海之泰物资有限公司），刘志海（重庆海之泰物资有限公司）于2019年6月30日实际正式入住。2.刘志海（重庆海之泰物资有限公司）于2020年7月3日搬出恒胜钢材市场G幢**号门面。3.恒胜钢材市场要求G幢**号门面最迟搬迁时间为2020年8月30日，在2020年8月30日之前所有商户允许正常经营。”该证明由周边商户、物业签字捺印并留电话。原告质证对三性不予认可。另查明，吕玉仙通过微信（微信号：***********）于2019年6月30日分两次（转账时间为：2019年6月30日15:39:23和2019年6月30日15:40:48）转款19800元至胡才容（微信号：***********）微信账户，胡才容均及时收款。前述二微信号在转账收款后有聊天内容——胡才容：这是3个月的房租，从6月30日起到9月27日；吕玉仙：好的姐姐。对话中间显示时间为：2019年6月30日15:47。2019年7月2日至4日，吕玉仙与胡才容微信如下：“2019.7.2下午2:40 胡才容：妹儿给你老公说一下如果你们换招牌我有一个亲戚给你做，价格不会收高，你照顾一下生意。——吕玉仙：好的。/2019.7.4下午5:48胡才容：你老公喊我拿钥匙，今天搞忘了……下午6:00胡才容：你在那里等嘛，我老公已经摩托车回来了，他说回来开了钥匙看哪一把给你，他要开办公室了吧，他已经走了。——吕玉仙：好的姐真不好意思叫哥跑一趟。——胡才容：你在门市，在你门市，等他给你送回来了已经。”2019年7月18日，原告刘志海在微信朋友圈发案涉门店视频，附当日留言对话：“留言--这回卖上钢材了啊？回：欢迎有空过来考察指导！”视频显示两间门店的门头已改，右边一间全是各类钢材等，左边一间部分堆钢材部分用作办公。原告以此主张截至2019年7月18日尚有被告的钢材未搬走。被告认为视频形成时间无法确定，仅凭视频不足以认定是被告未搬走的钢材。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案纠纷所涉法律事实发生在民法典施行前，应当适用当时的法律、司法解释的规定。原告刘志海与被告胡才容于2019年7月8日签订《门面转让合同》，被告胡才容将案涉门店经营权予以转让，并对转让费、店内物品归属、违约等进行的约定，是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点是“市场壹年内拆迁”起止时间认定问题。本院认为，《门面转让合同》是门面经营权转让，原告支付转让费的对价、目的是获得门面经营使用权，合同中约定“如市场壹年内拆迁，或市场未拆迁，产权方收回门面，甲方自愿退回所有转让费”，其核心要义是保证受让后能至少经营使用一年，否则难以产生预期收益。在合同未明确“一年内拆迁”的如何界定的情况下，应从合同目的、履行情况、外部影响等考虑，分析是否、何时实际取得以及能够享有经营使用权，合同履行并不必然从合同签订、生效后才开始，《门面转让合同》“付清转让款生效”约定，对受让人而言完全可掌控，以生效之日作为一年起始时间显然不具有合理性。关于具体起始时间，根据查明事实，原、被告在2019年6月份洽谈门市转让事宜，后原告通过吕玉仙于2019年6月18日向被告微信支付转让定金10000元，于2019年6月30日向被告微信支付2019年6月30日至9月27日的租金19800元，吕玉仙在微信中对付款性质予以明确认可。2019年7月2日，被告胡才容又向吕玉仙推荐换门店招牌的承揽人。上述事实，足以认定原告从2019年6月30日起已实际获得案涉门店使用权，应当以此为起始时间。原告主张从2019年9月25日计算，该时间是与市场管理方、产权方在租赁合同中约定的租赁起始时间，根据合同相对性，对被告不具有约束力。在庭审中，原告辩称19800元不是三个月房租，而是因装修须占用其中一个门面的一部分，经协商向被告支付的租金。但是，从原告举示的2019年7月18日的微信朋友圈看，原告在2019年7月18日即已完成装修，根本不需要长达三个月时间。从《恒胜钢材市场房屋租赁合同》看，月租金为6360元，三个月租金19080元，与19800元大体相当。因而，对该辩称，本院不予支持。另外，原告辩称根据微信聊天记录，被告于2019年7月4日向其交付第一把钥匙临时使用，并且尚有钢材未搬走等。对此，本院认为，根据公平原则和交易习惯，交付标的物后才支付租金，原告方在微信中认可19800元系支付的从2019年6月30日起的三个月租金，即理应根据诚实信用原则认定受让方认可2019年6月30日作为起始时间，无论是否实际、完全交付等。关于截止时间，案涉门面并非陈庹路沿线道路的房屋，根据公告在2020年8月30日前完成搬迁即可，市场管理方请各商户及时到市场物业部完成资金结算，原告何时结算退出该市场具有一定自主性。另外，市场管理方要求从2020年6月4日起全体商户的物资不再进入市场，该要求对商户经营影响大小难以评估，具有不确定性，不必然导致因拆迁完全无法经营。2020年6月4日不是拆迁动工日，也不是拆迁前搬迁最后期限，2019年6月30日至2020年6月4日已将近一年时间，若以2020年6月4日作为一年内拆迁截止时间，由被告全额退还转让费对被告而言显然不公平、合理。2020年7月4日，原告实际退出市场，经营使用时间已超过一年，其《门面转让合同》的目的已经实现。因此，原告诉请被告退还转让费，本院不予支持。综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告刘志海的诉讼请求。案件受理费5050元，减半收取为2525元，由原告刘志海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。  审  判  员    罗  勇                               二〇二一年七月二十八日                       法官助理    梁利君书  记  员    朱  凤  - 1 –