江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终2281号上诉人（原审被告）：徐州市泉山区金吉美达百货店，住所地徐州市泉山区解放南路矿大西门对面负一层。经营者：杨超，男，汉族，1978年11月29日生，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：刘建华，江苏红杉树律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴雨晨，江苏红杉树律师事务所律师（实习）。被上诉人（原审原告）：孙冠军，男，汉族，1954年6月5日生，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：屈庆功，江苏逸诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐州市彤鑫投资信息咨询服务有限公司，住所地徐州市吴庄旧村改造7#-1-402室。法定代表人：张继承，该公司总经理。上诉人徐州市泉山区金吉美达百货店（以下简称金吉美达百货店）因与被上诉人孙冠军、徐州市彤鑫投资信息咨询服务有限公司（以下简称彤鑫公司）债权人撤销权纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院（2020）苏0312民初2402号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人金吉美达百货店经营者杨超及委托诉讼代理人刘建华、戴雨晨，被上诉人孙冠军委托诉讼代理人屈庆功，彤鑫公司法定代表人张继承到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金吉美达百货店上诉请求：撤销（2020）苏0312民初2402号民事判决，依法改判驳回原审原告孙冠军的诉讼请求。事实和理由：一、原审判决认定事实错误，认定上诉人与彤鑫公司之间签订的第二次租金变更协议符合债权人行使撤销权条件、同时认定上诉人主观上明显存在恶意，系认定错误。（一）孙冠军的一审请求不符合债权人行使撤销权的主观要件，上诉人在签订两份变更协议时不存在任何主观恶意。原审法院不应当仅依据租金变更幅度来推断上诉人是否存在主观恶意。《合同法》第七十四条规定：“债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”对于撤销权的主观要件，若为有偿行为，须债务人为恶意时，债权人的撤销权才成立，同时受让人为恶意时，债权人才得行使撤销权，应保护受让人交易的安全。上诉人与彤鑫公司之间的《变更协议》、《变更协议二》均是双方基于意思自治原则、合法合理签订的，属于有效的合同行为。原审判决未支持孙冠军撤销《变更协议》的请求，却支持了撤销《变更协议二》的请求，为错误裁判。上诉人与彤鑫公司变更租赁合同的原因如下：1、上诉人在最初租赁该房屋时，实体店市场整体火爆，然而随着网店及线上销售的普及，实体店铺销售逐渐没落，房屋租赁市场萎缩，租金自然需要降低。2、彤鑫公司没有按照租赁合同约定向上诉人交付水、电符合适租条件的房屋，存在违约情形，导致上诉人支出了本应由彤鑫公司支付的费用，彤鑫公司还应向上诉人支付违约金。彤鑫向上诉人实际交付房屋时使用的是徐州高等师范学校的电力，后师范学校不同意彤鑫承建的综合楼继续使用该学校用电，于2016年要求彤鑫公司单独设置用电设备。彤鑫公司一直未出资设置，上诉人因经营需要无奈自费进行承建安装，且使用过程中发生的水电损坏彤鑫均不予修复，全部由上诉人出资维护。3、2015年10月13日上诉人出借30万元给彤鑫公司使用，双方签订《借款信用合同》，到期后未按时偿还双方又签订补充协议，约定延长借款期限至2016年6月10日，如彤鑫公司未按时还本付息的应将涉案房屋2021年9月1日至2027年8月31日的使用权抵押给上诉人，由上诉人免费使用。借款到期后，彤鑫无力偿还，双方经协商遂于2016年11月26日签订《变更协议（二）》，将借款本金30万冲抵房租的一部分，而不是原审判决认定的这六年的租金每年53330元是依据彤鑫公司欠付上诉人30万元借款本息折算得出。4、彤鑫公司因资金紧张，时任彤鑫法人的高纪明多次找到上诉人提出降低租金但要求提前支付，在《变更协议二》中约定提前于2016年11月27前支付完毕2021至2027年6年的租金。考虑到通货膨胀及货币贬值，上诉人提早如此之久支付租金实际上并未享受到优惠。5、原审判决认定《变更协议（二）》约定的年租金53330元并非根据市场客观行情而来，系错误推断，具体的市场行情及交易习惯为：为了带动整体运营项目的盈利，运营公司会对部分能够促进整体项目运营、拉动人流量的租户免费招租甚至加以补贴。涉案房屋所在地徐州高等师范学校综合楼的整体运营项目因彤鑫公司经营不善，人流稀少，主要依靠上诉人租赁并运营的二楼美食区带来整座综合楼的客流，提高整体项目的收益。因此，彤鑫公司多次找到上诉人要求提前支付房租，并降低房租费用以保障上诉人继续租赁并运营涉案房屋。如果严格适用客观市场行情，即使彤鑫公司对上诉人免租也是符合情理的。基于上述原因，双方对原合同租金约定做出修改，有充分且合理的事实依据，即使变更后的房屋租金相较于变更前有所减少，也是双方基于客观事实所作出的合理处分。上诉人作为彤鑫公司与孙冠军之间债权债务关系的第三人并不知道双方之间如此复杂的债权债务关系，更无从论恶意损害孙冠军的合法权益。自与彤鑫公司签订房屋租赁合同以来，上诉人一直按约履行，及时支付租金，不存在恶意毁约或是存有主观恶意损害孙冠军合法利益的情形，因此孙冠军提起本案之诉不符合债权人行使撤销权的主观要件，孙冠军无权要求撤销。（二）上诉人在签订两份变更协议时并不知晓孙冠军与彤鑫公司之间的债权债务，原审判决认定上诉人主观上明显存在恶意，系错误认定。上诉人与彤鑫公司仅有房屋租赁合作关系以及一次借贷关系，原审法院如何能推断出二者有较为密切的长期经济往来?如果说上述租赁关系和单次的借款即为密切的经济往来，那么孙冠军作为彤鑫公司的原始股东兼监事，自2011年开始便与彤鑫公司有十数笔借贷关系，同时又收购他人多笔对彤鑫公司享有的债权，金额高达近500万元，债权债务持续期间长达九年，同理应可推断出其与彤鑫公司之间的关系更为密切，其作为彤鑫公司高额债权人，更应当密切关注彤鑫公司的清偿能力，也更应当知晓上诉人与彤鑫公司就房屋租金进行变更的事实。二、孙冠军行使撤销权的除斥期间已经经过，原审判决的推断逻辑错误，与事实不符。原审判决已查明2018年起孙冠军任彤鑫公司监事，同时又认定孙冠军作为股权份额不足1%的小股东无证据证明其参与公司经营，因此推断其对涉案的变更协议不知情符合常理。孙冠军作为彤鑫公司的原始股东及监事、同时为彤鑫公司的高额债权人，本就应当履行认真监督公司运营及高管行使职权的义务，同时其基于身份也有最直接的便利条件可以了解到彤鑫公司的实际运营情况及涉案变更协议的存在。在如此明显的事实条件下，原审判决竟推断出其对公司多年来的运营及与上诉人之间的租金变更协议不知情是符合常理的，那么上诉人作为第三人，如何能得知彤鑫公司的内部运营情况，以及彤鑫公司与孙冠军之间如此复杂的债权债务关系。原审判决如此认定过于草率，也是扭曲真相、置事实于不顾的错误推断行为。三、原审判决未遵循类案检索要求，判决结果与铜山法院已生效裁判大相径庭，降低法律权威性与审判公信力【详见（2020）苏03民终6732号、（2020）苏0312民初5567号、（2020）苏0312民初5564号、（2020）苏0312民初5563号民事判决书】。彤鑫公司近期在铜山法院因类似事实起诉涉案房屋所在综合楼一楼的多家租户，要求解除降租的协议，铜山法院均以“合同系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属有效……无法证明被告与原告原法定代表人存在恶意串通情形。”驳回了彤鑫公司的诉请，同时认可了降低租金的合理性。但在本案审理中却认定上诉人存在主观恶意，判决撤销《变更协议二》，实属错判。涉案房屋所在的综合楼中，上诉人承租的二楼因地势原因本就应当比一楼租金低，从上述生效判决认定的事实可以得知，一楼租户也是基于类似事实降租幅度巨大，上诉人承租的二楼美食区在应当享受优惠政策的基础上降租，是合情合理的。综上所述，请求撤销（2020）苏0312民初2402号民事判决，依法改判。被上诉人孙冠军辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持一审判决。一、上诉人在与彤鑫公司原法定代表人高纪明签订第二次租金变更协议时存在主观恶意，我方主张撤销变更协议符合法律规定。《合同法》第七十四条规定，“债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”。《最高法院合同法解释二》第十九条规定，“对于合同法第七十四条规定的明显不合理的低价，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”。现结合法律规定，对上诉人的主观恶意分述如下：（一）上诉人在签订《变更协议二》时明知变更后的协议价格严重低于市场租金价值。2016年11月26日，上诉人及彤鑫公司法定代表人高纪明签订《变更协议二》，将2021年9月1日至2027年8月31日期间的租金标准变更为每年5.333万元。上诉人承租的区域面积约2200平方，变更后仅为2.02元/月/平方。我们把《变更协议二》的租金标准与政府部门公布的徐州市城区商业用房的指导租金标准进行了对比。首先看对比的区域。上诉人承租的案涉房屋位于江苏师范大学的大门口，毗邻徐州高等职业学校，紧邻居民小区万达华府，距离铜山万达商业体643米，周围遍布学校、商业、银行、居民小区，属于铜山区成熟商业区域，我们选取用于对比的区域为在陇海铁路至连霍高速之间（以下简称陇海-连霍区域），繁华程度远远低于上诉人承租的案涉区域。其次看对比的租金价格。对比方式一：签订变更协议二，变更后的租金与2016年下半年陇海一连霍区域租金的对比。变更协议二的租金为2.02元/月/平方；2016年下半年政府公布的陇海-连霍区域租金为41.65元/月/平方。变更协议二租金低于陇海-连霍区域租金20倍。对比方式二：变更协议二的租金与2020年下半年疫情影响下陇海-连霍区域租金的对比。变更协议二的租金为2.02元/月/平方，政府公布的2020年下半年陇海-连霍区域租金标准为31.5元/月/平方，变更协议二租金低于疫情影响下陇海-连霍区域租金15.6倍。变更协议二的租金低于正常市场价值的20倍左右。通过查询工商登记，上诉人自2009年以来长期从事商业经营，不可能不知道变更协议二的租金标准严重低于市场价值。另外，针对上诉状关于租金标准的辩称理由作出如下回应。1、徐州市住房保障和房产管理局公布房屋租赁政府指导价格的过程中，已经进行了充分的市场调研，上诉人所辩称的“实体店铺销售没落，房屋租赁市场萎缩”等相关因素已经包含在了政府公布的租赁指导价格中。2、彤鑫公司向上诉人交付的水电符合合同约定，上诉人自2012年一直经营到2016年都正常经营，没有对水电问题提出任何异议。2016年后，上诉人因扩大经营所需，原有用电系统已经不能满足经营需要，所以才对电力增容（多个品牌的餐饮均需要电磁炉、烤箱、大空调、蒸饭柜等）。用电问题并不是变更协议二中减少租金的理由。根据变更协议二的记载，变更租金的理由是“鉴于甲方于2015年10月13日签订的借款信用合同已向乙方借款30万元，现双方一致同意，乙方对甲方享有的借款债权冲抵乙方应付甲方前述六年租期内的租金，另外甲方（应是乙方）将于2016年11月27日再行支付甲方2万元，即视为履行完毕2021年9月1日至2027年8月31日期间支付租金32万元的义务。”。由此，也可充分体现2021年9月1日至2027年8月31日这六年的租金是按照彤鑫公司欠付上诉人30万元借款本息折算而来。3、上诉人主张的提前于2016年11月27日支付完毕2021年至2027年的租金32万元，所涉及的通货膨胀及货币贬值问题。我们计算了一下，即使以32万元为本金自2016年11月27日计算至2021年9月1日，同期银行贷款利息仅为73000元。预付租金32万及利息7.3万元，在2021年9月1日合计不超过40万元，租金折算单价为：2.52元/月/平方（40万/6年/12月/2200平方），仍然低于2020年下半年疫情影响下的政府公布的偏远地区的政府指导租金标准的12.5倍。4、上诉人认为，彤鑫公司经营不善，上诉人为拉动经营做出了贡献，即使对其免租也是正常的，这更是无稽之谈。彤鑫公司自己在商业楼内没有经营，商业楼全部出租。上诉人承租区域是二楼、独立经营，上诉人占据最好的位置2200平方，附属电梯直接上楼。上诉人的经营对其他经营业户带动与否，并不影响彤鑫公司向其他业户收取租金。（二）上诉人应当知道彤鑫公司对外大量负债，根据法律的规定，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，受让人知道该情形的，就足以认定受让人具有恶意。彤鑫公司高纪明在建设综合楼时是借款进行建设，对外负有大量的债务，其中上诉人自身在2010年11月底就向彤鑫公司预付租金200万元用于综合楼建设，综合楼主体封顶时又预付了1年租金50万元用于继续建设。另外，2015年元月10日陈广州向彤鑫公司出借50万元（冲抵了上诉人2017.9.1-2021.8.31期间的部分租金），2015年10月13日上诉人向彤鑫公司出借30万元用于彤鑫公司周转；通过上述过程可以得知，上诉人不可能不知道彤鑫公司对外负有大量债务。另外，如果彤鑫公司不是大量负债，急需资金，也不可能与上诉人商定如此之低的租金标准。变更协议二的租金标准为2.02元/每平方，低于2016年度政府指导最低租赁价格的20倍，低于2020年下半年疫情影响下的政府公布的偏远地区的政府指导租金标准的15.6倍。变更协议二的租金标准低于正常价格十几倍、甚至达到二十几倍，这种情极其反常的情况在正常的商业经营中是见不到的，这种背离正常商业规律的操作的严重程度显然足够引起当事人的特别关注。上诉人作为长期从事商业经营的人员，不仅能从上述租金不正常降价的情形中得知形鑫公司大量负债，急需用款的情况，更是利用了这种情况，压低租金标准，我们认为，上诉人同时还具有乘人之危的主观恶意。二、在2019年8月之前孙冠军并不知晓彤鑫公司与上诉人签订《变更协议》及《变更协议二》，孙冠军提起本案诉讼不超过法律规定的时效。孙冠军在彤鑫公司中仅有0.4%的股份（股金8000元），彤鑫公司由高纪明一手掌控、经营，孙冠军并未参与彤鑫公司的经营与管理，不可能知道形鑫公司与上诉人签订《变更协议》及《变更协议二》。2019年8月份，张继承任法定代表人后，孙冠军找张继承索要借款，方才知道彤鑫公司收不到租金，通过张继承才了解到《变更协议》及《变更协议二》的情况，所以我方提起诉讼，符合法律规定除斥期间。三、类案检索的其他案件与本案不同，对本案没有参考价值。上诉人检索到的2020苏0312民初5563、5564、5567以及2020苏03民终6732号案件，诉讼请求均是解除合同，本案的诉讼请求是“债权人的撤销权”，两者案由完全不同。两种案件适用的法律也完全不同，上诉人检索的案件中关注的是出租人与承租人是否存在恶意串通，这是对承租人与承租人双方有无串通的判断；而本案中论述的承租人是否对“债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害”而知情，本案中只强调知情。所以本案与其他案件不存在适用法律矛盾的情况。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，应驳回上诉维持一审判决。被上诉人彤鑫公司辩称，张继承当了法定代表人以后才知道本案变更协议，我方支持被上诉人孙冠军的观点。孙冠军向一审法院提出诉讼请求：1、依法撤销二被告于2015年7月28日签订的《变更协议》及2016年11月26日签订的《变更协议二》；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2010年11月11日，彤鑫公司（合同甲方）与金吉美达百货店（合同乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：根据甲方与徐州高等师范学校签订徐州高等师范学校综合楼联建协议，甲方取得该综合楼（在建）地下一层、地上一层、地上二层的使用权，使用期限15年。现甲方将徐州高等师范学校综合楼地上二层全部，面积约2200平方米（以施工图纸为准）出租给乙方使用，租金每年50万元（租赁期间租金不变），租赁期限：15年，租赁期间预计2011年11月交付使用，自甲方实际交付租赁房屋后四个月（装潢期）时开始计算15年。如2012年1月1日未能交付租赁房屋，从2012年1月1日至实际交付之日甲方应向乙方另行支付银行同期贷款利息（按已交交付租金计算）。租金支付方式（合同第五条）：签订本协议后一周内，乙方应将第一笔4年租金200万元汇入徐州高等师范学校帐户。本协议建筑物主体封顶时乙方支付第二笔1年租金50万元同样汇入徐州高等师范学校帐户。由于乙方已经支付5年租金，第三次支付租金时间为使用租赁房屋5年期满前一个月内支付第6年的租金50万元，以后均在使用期满前一个月内支付下一年租金50万元。甲方应在租赁物二楼通道（1层至2层）安装扶手电梯，电梯的购买、安装费用由乙方承担，涉及安装电梯的其他费用由甲方承担。如乙方未使用电梯15年，电梯购买、安装费用按15年折旧率，由甲方退还给乙方相应款项。鉴于本合同的特殊性，乙方在未实际取得、控制本协议承租房屋前，乙方的付款义务均向徐州高等师范学校履行，即付款至徐州高等师范学校账户。合同附件：1、签约自然人的身份证复印件。2、甲方与徐州高等师范学校的联建协议。彤鑫公司、金吉美达百货店与徐州高等师范学校在该租赁协议上盖章。2010年11月15日，彤鑫公司（合同甲方）与金吉美达百货店（合同乙方）签订《补充协议》，约定：甲乙双方于2010年11月11日签订了房屋租赁协议，现经过协商对相关条款调整，原协议第五条修改为：签订本协议后一周内，乙方应将第一笔4年租金200万元汇入徐州高等师范学校帐户。本协议建筑物主体封顶时乙方支付第二笔1年租金50万元同样汇入徐州高等师范学校帐户。由于乙方已经支付5年租金，第三次支付租金时间为使用租赁房屋5年期满前一个月内支付第6、7两年的租金100万元，以后均在使用期满前一个月内支付下两年租金100万元。2010年11月17日，金吉美达百货店经营者杨超向徐州高等师范学校开具金额为200万元的本票一张，彤鑫公司于次日向金吉美达百货店出具收据一份，载明收预付4年房租200万元。2011年6月9日，杨超向徐州高等师范学校开具金额为50万元的本票一张，彤鑫公司当日向金吉美达百货店出具收据一份，载明收款事由为房租。徐州高等师范学校与彤鑫公司签订《联合建设综合楼合同书》，约定双方联合建设的徐州高等师范学校综合楼，建设地下一层，地上五层，建筑面积约11150m²（以施工图为准），其中地下一层、地面一层为商业用房，二层为餐厅；三层至五层为教学和办公用房。徐州高等师范学校负责施工图设计，工程施工的前期手续（取得施工许可证前的手续）的办理及工程施工全过程管理，承担办理工程的前期手续70%的工程前期费用（基础设施配套费、人防费、墙改费等）。彤鑫公司有权依法使用综合楼地下一层、地面一层和二层，期限为二十年，自交付之日起计算，使用费用为乙方对该工程的全部投资，同时协助徐州高等师范学校办理工程施工的前期手续，承担30%的工程前期费用（基础设施配套费、人防费、墙改费等）。彤鑫公司用于新建综合楼项目的投资数额最低投入资金为1800万元人民币，具体数额以实际到账数额和工程决算审计为准。关于投资款约定：1、签订合同之日支付第一笔投资款500万元人民币；2、2011年3月1日前支付第二笔投资款600万元人民币；（工程主体封顶时）3、交付使用时支付第三笔投资款200万元人民币；4、工程审计完后全额支付500万元人民币；5、投资款实际支付以徐州高等师范学校出具的收据为依据。高纪明代表彤鑫公司在该合同上签字盖章，合同落款时间为2011年1月22日。2015年7月28日，彤鑫公司（合同甲方）与金吉美达百货店（合同乙方）签订《变更协议》，就徐州市高等师范学校综合楼地上二层全部房屋租赁事宜作如下变更约定：一、从2017年9月1日起至2021年8月31日止，租金变更为每年25万元，四年合计100万元，鉴于甲方2015年元月10日签定的（借款信用合同）已向陈广州借款50万元，经各方一致同意，陈广州对甲方享有的借款债权冲抵乙方应付甲方前述四年租期内的租金，乙方将于2015年7月31日前再行支付甲方50万元的租金，即视为履行完毕2017年9月1日至2021年8月31日期间内支付租金100万元的义务。二、在本协议第一条约定的四年租期内，若政府对租赁标的物，实施拆迁或遇不可抗力导致租赁标的物灭失，甲方应返还乙方未实际使用租赁物期间内的租金，且甲方应以100万元租金为基数，按月息3分向乙方支付银行贷款利息。三、甲乙双方确认，甲方交付给乙方的租赁物现状为二层基础设施（地面、消防设施、水电）租赁物上其他添附的装饰，装修，设备，一切财产的所有权归属乙方所有。若因政府规划拆迁，前述添附的财产补偿款及租赁损失补偿均归乙方所有。四、2021年9月1日以后的租金标准及支付时间仍按原房屋租赁协议及补充协议执行。2016年11月26日，彤鑫公司（合同甲方）与金吉美达百货店（合同乙方）签订《变更协议（二）》，就徐州市高等师范学校综合楼地上二层全部房屋租赁事宜作如下变更约定：一、从2021年9月1日起至2027年8月31日止，租金变更为每年53330元（伍万叁仟叁佰叁拾元），六年合计320000元（叁拾贰万元），鉴于甲方2015年10月13日签订的借款信用合同已向乙方（徐州市泉山区金吉美达百货店）借款30万元（叁拾万元），现经双方一致同意，乙方对甲方享有的借款债权冲抵乙方应付甲方前述六年租期内的租金。另外甲方将于2016年11月27日前再行支付甲方2万元，即视为履行完毕2021年9月1日至2027年8月31日期间支付租金32万元的义务。二、在本协议第一条约定的六年租期内，若政府对租赁标的物，实施拆迁或遇不可抗力导致租赁标的物灭失，甲方应返还乙方未实际使用租赁物期间内的租金，并以此为基数，按月息3分向乙方支付银行贷款利息。协议其他内容基本同《变更协议》。2008年3月彤鑫公司登记设立，时任法定代表人高纪明，注册资本200万元，经营范围为项目投资信息咨询服务、工程管理服务、房屋中介服务，原告孙冠军系股东之一，出资0.8万元，股权占比0.4%。2018年孙冠军任公司监事。2019年9月19日，孙冠军向一审法院提起诉讼，要求彤鑫公司偿还借款496.6万元，孙冠军诉状中述称：2011年至2015年期间，被告公司因经营需要（建涉案综合楼商场用）共向原告借款233.6万元。另，被告在2012年8月份向华蕊借款8万元；在2012年1月向邢书英借款50万元；在2011年12月份向陆连生借款50万元；在2012年3月向陆连生借款50万元；在2012年12月向梁建华款20万元（2011年12月份的帐转入2012年12月份）；在2012年4月向梁建英借款45万元；在2013年12月31日向王明芝借款40万元。以上各债权人均将债权转让给原告，由原告享有债权，现一并向被告主张。一审法院于2019年10月18日立案受理，经开庭审理，双方达成如下协议：被告徐州市彤鑫投资信息咨询服务有限公司欠原告孙冠军借款4966000元，自2020年起至2031年止于每年12月31日前偿还380000元，余款406000元于2032年12月31日前付清。一审法院于2019年11月30日作出（2019）苏0312民初11268号民事调解书予以确认。一审法院认为，根据法律规定，债权人行使撤销权的要件需要具备以下条件：一是债务人有使自己的财产减少或负担增加的行为，二是债务人的行为发生在债权成立之后，并已经发生法律效力，三是债务人的行为危害债权，即债务人的行为会导致其作为债权担保的责任财产减少，使债权人的债权有不能实现的危险，四是如果债务人的行为为有偿行为，受让人具有主观恶意（债务人所实施的行为系无偿行为则不需要）。本案中，彤鑫公司将其与徐州市高等师范学校合建的综合楼地上二层的使用权出租给金吉美达百货店，预收未来五年的租金进行融资，以投资建设综合楼。最初约定的前五年每年租金50万元，符合市场行情。被告金吉美达百货店辩称最初租赁该房屋时，实体店市场整体火爆，随着网店及线上销售的普及，实体销售逐渐没落，房屋租赁市场萎缩，故二被告对租金进行的变更有合理依据，该抗辩意见有符合客观情形之处。2015年7月28日，彤鑫公司与金吉美达百货店第一次对租金进行了下调，把2017年9月1日起至2021年8月31日止的年租金从50万元降到25万元，因被告金吉美达百货店代偿的100万元金额较大，结合当时市场行情和被告金吉美达一次性支付的情况，变更租金存在合理一致，变更的幅度也不能说明双方存在恶意。第二次租金变更协议行为符合债权人行使撤销权的条件，首先，彤鑫公司把2021年9月1日起至2027年8月31日止六年的租金变更为每年53330元，该53330元价格并非根据市场客观行情而来，而是把彤鑫公司欠金吉美达30万元借款本息折算得出。2200平方米的综合体，每年租赁价格仅5万余元，是彤鑫公司以明显不合理的低价将租金权益抵偿欠金吉美达百货店的款项。其次，孙冠军对彤鑫公司享有的债权早已存在，只是2019年才提起诉讼，调解协议是对还款计划的确认，并不代表债权产生时间。再者，彤鑫公司早已负债累累，仅有租金收入，其把2021年至2027年的租金调低并抵销欠金吉美达百货店款项，导致其作为债权担保的责任财产减少，损害了其他债权人的利益，直接造成原告的债权无法实现这一实际损害后果。最后，金吉美达百货店在主观上也明显存在恶意，金吉美达百货店与彤鑫公司长期以来都有较为密切的经济往来，从综合楼建设之初，金吉美达百货店已涉足与彤鑫公司的租赁业务，且其应当知晓彤鑫公司因建设综合楼的负债情况，如向陈广州借款等，在代偿此笔款项后，金吉美达百货店为实现自己对彤鑫公司（高纪明）享有债权，与彤鑫公司签署不符合正常的房屋租赁交易习惯的变更协议，存在主观恶意。关于原告行使撤销权的除斥期间有无经过的问题，合同法规定，撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。孙冠军虽然是彤鑫公司股东，但股权份额不足1%，且无证据证明其参与公司经营，彤鑫公司与金吉美达百货店的交易往来均由时任法定代表人高纪明经手操作，孙冠军称对变更协议不知情符合常理，孙冠军提起本案诉讼未过除斥期间，其撤销权仍有效存续。判决：一、撤销被告徐州市彤鑫投资信息咨询服务有限公司与被告徐州市泉山区金吉美达百货店于2016年11月26日签订的《变更协议（二）》；二、驳回原告孙冠军的其他诉讼请求。本院二审期间，被上诉人孙冠军提交证据：1、吉美青年广场高德地图截图两张。证明上诉人承租区域在地图上所显示的位置。2、吉美青年广场经营现状照片4张（1张外观，3张内部经营）。证明上诉人经营良好，盈利客观。3、《2016年徐州市主城区房屋租赁指导价》《2020年下半年徐州市主城区房屋租赁指导价格》。证明租金价格对比。4.上诉人工商登记信息。证明上诉人自2009年以来长期从事商业经营。上诉人对吉美青年广场高德地图截图、工商登记信息的真实性无异议，对其他证据不予认可。彤鑫公司无异议。本院二审查明其他事实与一审法院查明事实一致。本院认为，本案需要解决的关键问题为孙冠军主张行使债权人撤销权的要件是否成立。首先，孙冠军对彤鑫公司享有合法债权。2011年至2015年期间，彤鑫公司因经营需要共向孙冠军借款233.6万元。彤鑫公司在2012年8月份向华蕊借款8万元；在2012年1月向邢书英借款50万元；在2011年12月份向陆连生借款50万元；在2012年3月向陆连生借款50万元；在2012年12月向梁建华款20万元（2011年12月份的帐转入2012年12月份）；在2012年4月向梁建英借款45万元；在2013年12月31日向王明芝借款40万元。以上各债权人均将债权转让给孙冠军。孙冠军与彤鑫公司达成协议：徐州市彤鑫投资信息咨询服务有限公司欠孙冠军借款4966000元，自2020年起至2031年止于每年12月31日前偿还380000元，余款406000元于2032年12月31日前付清。一审法院于2019年11月30日作出（2019）苏0312民初11268号民事调解书予以确认。其次，彤鑫公司与金吉美达百货店签订《变更协议》、《变更协议（二）》的行为直接导致彤鑫公司清偿债务的能力减少。《变更协议》把2017年9月1日起至2021年8月31日止的年租金从50万元降到25万元，一审法院认为因金吉美达百货店代偿的100万元金额较大，结合当时市场行情和金吉美达一次性支付的情况，变更租金存在合理一致，认定此次变更后的价格不属于“明显不合理的低价”。《变更协议（二）》把2021年9月1日起至2027年8月31日止六年的租金从每年50万变更为每年53330元，一审法院结合市场行情，认定2200平方米的综合体每年租赁价格仅5万余元属于以“明显不合理的低价”转让租金收益，对债权人造成损害，事实认定清楚。再次，从彤鑫公司与徐州高等师范学校联建综合楼之初，金吉美达百货店已涉足与彤鑫公司的租赁业务，应当知道与彤鑫公司以“明显不合理的低价”签订《变更协议（二）》，会对彤鑫公司的债权人造成损害。根据法律规定，撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。孙冠军虽然是彤鑫公司股东，但股权份额不足1%，且无证据证明其参与公司经营，故无证据证明其提起本案诉讼超过除斥期间。金吉美达百货店认为孙冠军行使撤销权的除斥期间已经经过，缺乏事实和法律依据，本院依法不予采纳。孙冠军主张行使债权人撤销权的要件成立。综上所述，徐州市泉山区金吉美达百货店的上诉请求不成立，依法予以驳回。一审判决有事实和法律依据，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16680元，由上诉人徐州市泉山区金吉美达百货店负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵东平审 判 员 杜演文审 判 员 周东海二〇二一年七月十四日法官助理 海 龙书 记 员 王嫣然