吉林省长春市绿园区人民法院民事判决书    （2020）吉0106民初4590号原告（执行案外人）：王庆国，男，1972年7月7日生，汉族，身份证住址长春市朝阳区。委托诉讼代理人：张光耀，吉林彦智律师事务所律师。被告（申请执行人）：长春昌驰宏成混凝土有限公司松原分公司，营业场所：前郭县。负责人：张武，经理。委托诉讼代理人：盖玉华，女，1978年1月29日生，汉族，系该公司部长，现住长春市南关区。被告（被执行人）：前郭县建银建筑有限责任公司，住所地：前郭县文化街。法定代表人：朱琳，总经理。委托诉讼代理人：李秉潭，男，1968年3月15日生，汉族，系该公司法律顾问，现住吉林省松原市。委托诉讼代理人：孔凡军，男，1964年1月4日生，汉族，系该公司副总经理，现住前郭县。被告（被执行人）：孙彦彬，男，1964年10月1日生，汉族，住松原市前郭县。（未到庭） 原告王庆国诉被告长春昌驰宏成混凝土有限公司松原分公司（以下简称“昌驰公司”）、前郭县建银建筑有限责任公司（以下简称“建银公司”）、孙彦彬案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王庆国委托诉讼代理人张光耀、被告长春昌驰宏成混凝土有限公司松原分公司委托诉讼代理人盖玉华、被告前郭县建银建筑有限责任公司委托诉讼代理人李秉潭、孔凡军到庭参加诉讼。被告孙彦彬经本院公告送达，无正当理由拒不到庭。本案现已缺席审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令停止对原告购买的位于长春市净月开发区规划甲一路以南上城A区一期xxx号楼x单元xxx号房（丘地号xxx号）的强制执行，并解除对上述房屋的查封。2、请求人民法院判令诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2019年3月6日与孙彦彬签订《房屋、车辆买卖(置换）协议》，双方约定原告以250万元的价格购买孙彦彬所有的位于长春净月开发区规划甲一路以南上城A区一期xxx号楼x单元xxx号房（丘地号xxx号)，合同签订后，原告已向孙彦彬支付了160万元购房款，剩余90万元房屋贷款由原告按月偿还，同时孙彦彬向原告交付了该房屋钥匙，原告已经实际的占有使用该房屋，并已足额缴纳房屋水电费、取暖费等相关费用。被告与孙彦彬合同纠纷一案，经贵法院作出生效判决后，被告向贵院申请强制执行孙彦彬名下的位于长春净月开发区规划甲一路以南上城A区一期xxx号楼x单元xxx号房，贵院作出（2019）吉 0106执1314号执行裁定书，查封、强制执行了该房屋，后原告得知此情况后立即向贵法院提出执行异议申请，贵院驳回了原告的执行异议申请,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原告足以排除被告对该房产的执行。综上所述，原告为维护自身的合法权益，原告将被告起诉到法院，请求法院依法维护原告合法权利，请求法院依法判决。被告昌驰公司辩称，一、原告非房屋所有权人，没有提起诉讼的事实依据。根据原告提供的证据，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，无法证明原告与被告之间存在商品房买卖事实。原告非房屋所有权人，没有提起诉讼的事实依据。理由如下：1、原告与孙彦彬之间的法律关系不属于商品房买卖关系，不具备商品房买卖关系成立的要件，原告没有提供支付孙彦彬全部房款的银行转账凭证，仅有孙彦彬个人出具的收据，而孙彦彬属于另案的被执行人，与本案有利害关系，其提供的证据不应被采纳。2、原告没有提供案涉房屋买卖的完税证明，无法证明其买卖行为的成立。3、原告没有办理案涉房屋权属变更登记，所有权人仍是孙彦彬。二、原告提起的诉讼没有法律依据。1、依据《民法典》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未来经登记，不发生效力。不动产物权以登记为公示生效的要件，占有不动产不产生物权变动的法律效果。答辩人请求法院查封并执行的案涉房屋所有权人系孙彦彬，而非原告。2、案涉房屋在2015年7月28日取得商品房预售许可，已经可以办理商品房过户手续，但涉案房屋一直没有办理过户手续，根据原告提供的证据显示案涉房屋没有办理过户登记的原因是原告自身原因造成的，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除强制执行的情形。3、原告没有提供案涉房屋是其用于居住且名下无其他用于居住的房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的排除强制执行的情形。综上，无论原告主张的案涉房屋是否为商品房买卖，都不能产生优先于答辩人享有的生效法律文书所确定债权的效力，不能阻却有合法权利的答辩人基于生效法律文书申请强制执行。原告提起执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行，答辩人认为原告提起的诉讼没有事实依据和法律依据，请贵院驳回原告的诉讼请求。被告建银公司辩称，同昌驰公司的答辩意见一致。被告孙彦彬经本院公告送达未到庭参加诉讼，亦未在法定期限内提交答辩意见。经审理查明：原告长春昌驰宏成混凝土有限公司松原分公司与被告前郭县建银建筑有限责任公司、孙彦彬合同纠纷一案，我院于2019年8月23日作出（2019）吉0106民初字2427号民事调解书，内容为：一、被告前郭县建银建筑有限责任公司于2019年8月30日前一次性支付给原告长春昌驰宏成混凝土有限公司松原分公司欠款930280.00元，于2019年9月20日前一次性支付给原告欠款900000.00元；二、若被告前郭县建银建筑有限责任公司按上述第一条约定的时间、金额支付原告欠款，原告放弃违约金的主张，若被告没有按上述第一条约定的时间、金额支付原告欠款，则视为违约，被告以尚欠款额为基数，从2018年12月1日起，按年利率24%支付违约金，直至欠款付清之日止；三、被告孙彦彬对上述款项承担连带责任。因二被告未按调解书确定的内容和期限履行义务，原告昌驰公司申请执行，我院于2019年12月3日作出（2019）吉0106执1314号执行裁定书，裁定如下：一、冻结、划拨被执行人前郭县建银建筑有限责任公司的银行存款2190488.00元（其中欠款本金1730280.00元、违约金424495.00元，自2018年12月1日至2019年12月3日止按年利率24%计算，案件受理费11649.00元、执行费24064.00元），并支付迟延履行期间的债务利息和查封、扣押其相应数额的财产。二、或扣留、提取、冻结、划拨被执行人孙彦彬的收入或银行存款2190488.00元（其中欠款本金1730280.00元、违约金424495.00元，自2018年12月1日至2019年12月3日止按年利率24%计算，案件受理费11649.00元、执行费24064.00元），并支付迟延履行期间的债务利息和查封、扣押其相应数额的财产。作出该裁定后，我院于2019年12月6日依法查封了被执行人孙彦彬所有的，由长春嘉盛房地产开发有限公司开发的，位于净月开发区规划甲一路以南净月·上城******楼****，合同编号**，丘地号**，建筑面积157.16平方米房屋，查封期限三年。案外人王庆国向本院提出异议，我院于2020年11月9日作出（2020）吉0106执异78号执行裁定书，裁定如下：驳回案外人王庆国的异议请求。案外人王庆国对该裁定不服，于裁定书送达之日起十五日内向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，2015年11月6日，出卖人长春嘉盛房地产开发有限公司与买受人孙彦彬签订《商品房买卖合同》，购买位于长春净月开发区王家屯用地以东、规划净月甲一路以南、长双公路西侧水域以西、水系绿化带以北，净月·上城A区一期xxx幢x单元xxx号，建筑面积157.16平方米房屋，价款为1554312元。2019年3月6日，甲方孙彦彬与乙方王庆国签订《房屋、车辆买卖（置换）协议》，双方约定：一、买卖详情：1、标地说明：甲方将自己名下的位于长春市净月开发区王家屯用地以东、规划净月甲一路以南、长双公路西侧水域以西、水系绿化带以北，净月·上城A区一期xxx幢x单元xxx号，建筑面积157.16平方米的住宅楼卖给乙方。2、房屋价格：甲方房屋以人民币大写：贰佰伍拾万元整（￥2,500,000.00元）卖给乙方。甲方此房屋有贷款人民币大写：玖拾万元整（￥900,000.00元），贷款由乙方偿还，其余人民币大写：壹佰陆拾万元整（￥1,600,000.00元）详见付款方式。3、情况说明：自本合同签订之日起，每月16日的贷款由乙方按时偿还。如乙方不能按时偿还，致使甲方个人银行信用征信存在逾期记录，则乙方无条件归还甲方房屋，此房屋依旧归甲方所有。前期所有费用作为乙方支付给甲方的赔偿。如乙方提前结清房屋贷款和按续时进度偿还完银行贷款，则甲方无条件配合乙方将此房屋过户至乙方指定的自然人名下，过户费用由乙方承担。二、付款方式 1、经甲方同意，乙方购买甲方房屋，须于合同签订之日，支付甲方现金人民币大写：叁拾万元整（￥300,000.00元）。于本合同签订的第45天时支付甲方现金人民币大写：壹拾伍万元整（￥150,000.00元）。2、经甲方同意，乙方将其名下的车牌号为×××,车辆识别代号为：xxx的白色丰田酷路泽车辆以人民币大写：伍拾伍万元整（￥550,000.00元）的价格置换给甲方。待薛涛将该车辆贷款结清时，乙方无条件配合甲方将车辆过户至甲方指定的自然人名下。3、经甲方同意，乙方将其爱人郑贺名下的位于长春市朝阳区同志街73号中岚公寓810号，建筑面积为78.62平方米的企业办公用房，以人民币大写：陆拾万元整（￥600,000.00元）的价格置换给甲方，并在本合同签订之日后，无条件配合甲方将房屋过户至甲方指定的自然人名下，过户费用由甲方承担。4、以上三项合计价格为人民币大写：壹佰陆拾万元整（￥1,600,000.00元），作为乙方支付给甲方的房屋差价。2019年4月16日，甲方孙彦彬给乙方王庆国出具两份《收到、指定确认条》，主要内容为：1、王庆国将其名下的车牌为×××,车辆识别代号为：xxx的白色丰田酷路泽车辆以人民币550,000.00元的价格置换给孙彦彬；2、王庆国将其爱人名下的位于长春市朝阳区同志街73号xxx公寓xxx号，建筑面积为78.62平方米的企业办公用房，以人民币600,000.00元价格置换给孙彦彬。孙彦彬在该两份确认条中签字并按手印。此外，根据原、被告双方签订的《房屋、车辆买卖（置换）协议》中约定,900,000.00元贷款由原告王庆国每月偿还，根据原告提供的银行明细，载明：原告自2019年3月15日开始偿还案涉房屋的贷款，每月偿还8,500.00元左右，一直偿还到2020年7月15日，共计偿还14万多元，剩余贷款尚未偿还。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）是非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告王庆国与被告孙彦彬于2019年3月6日签订的《房屋、车辆买卖（置换）协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法、有效。在签订该协议后，原告王庆国先后支付购房款1,600,000.00元，余款900,000.00元根据双方合同约定系以贷款形式每月由原告王庆国予以支付，但原告王庆国仅偿还贷款14万余元，未将贷款全部还清。而且，原告称未办理过户更名的原因系因长春嘉盛房地产开发有限公司无法办理产权造成的，但根据原告王庆国本人陈述，在其与被告孙彦彬签订《房屋、车辆买卖（置换）协议》时该诉争房屋就存在法律上的登记障碍，不具备办理过户更名的条件，且原告王庆国对这一事实亦是明知的。综上，涉案房屋未办理过户登记系原告王庆国自身原因造成的，原告王庆国提供的证据不足以对抗本院的合法查封，亦不足以排除法院的强制执行，故原告王庆国要求停止对位于长春市净月开发区规划甲一路以南上城A区一期xxx号楼x单元xxx号房（丘地号xxx号）的强制执行，并解除查封的诉讼请求，本院不予支持。被告孙彦彬经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告王庆国的诉讼请求。案件受理费26,800.00元，由原告王庆国承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。                               审  判  长   王敬娜 人民陪审员    张淑杰    人民陪审员    范  晏 二○二一年七月三十日                                书  记  员   路 畅