辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0102民初1941号原告：伍月，女，1983年7月14日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：刘俊佳，辽宁和昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宇，男，1981年12月31日出生，住沈阳市和平区。被告：辽宁京丰置业有限公司，住所地辽宁省沈阳市和平区南大街中兴二巷5甲8号，统一社会信用代码91210102072192056G。法定代表人：肇华庚，该公司总经理。委托诉讼代理人：尚晶晶，女，该公司工作人员。被告：恒大地产集团沈阳投资有限公司，住所地沈阳市沈河区北站路77-2号（303室），统一社会信用代码912101035507870550。法定代表人：刘权，该公司总经理。委托诉讼代理人：夏颖，女，该公司工作人员。被告：盛京银行股份有限公司沈阳分行，住所地沈阳市沈河区五爱街2甲号，统一社会信用代码912101000571808907。法定代表人：石阳，该公司行长。委托诉讼代理人：高婉莹，女，该公司工作人员。原告伍月诉被告辽宁京丰置业有限公司、恒大地产集团（沈阳）投资有限公司、盛京银行股份有限公司沈阳分行商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告伍月的委托诉讼代理人刘俊佳、王宇，被告辽宁京丰置业有限公司的委托诉讼代理人尚晶晶，被告恒大地产集团沈阳投资有限公司的委托诉讼代理人夏颖，被告盛京银行股份有限公司沈阳分行的委托诉讼代理人高婉莹到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。伍月向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2.请求人民法院依法判令二被告向原告赔偿逾期交房解除合同违约金，按照原告累计已付房款（首付款184889元+团购费20000元+截至2020年9月20日还贷本金24608.97元=229497.97元）的2%计算，暂计：4589.96元;3.请求人民法院依法判令二被告退还原告已付购房款229497.97元及同期贷款利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，从2018年9月7日计算至实际履行之日为止，截至起诉之日暂计：21611.06元；4.请求人民法院依法判令二被告赔偿原告已缴纳契税的损失为8332.28元；5.请求人民法院依法判令二被告赔偿原告已付银行贷款利息损失暂计：62888.43元（截至2020年9月20日）；6.请求人民法院依法判令二被告赔偿原告涉案房屋增值损失（以司法评估鉴定结论为准）；7.本案诉讼费、评估鉴定费等必要费用由二被告承担。事实和理由：原告曾于2018年12月16日与被告辽宁京丰置业有限公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：E1801201266)。原告购买的房产位于和平区南京北街36-1号50-8(现位于“恒大世界城”园区内），总房款为874889元，建筑面积为44.66平方米。该合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，第八条约定了交付期限。根据合同约定，出卖人即被告应当在2020年3月31日前，将符合约定的商品房交付买受人即原告使用，否则应依法承担违约责任。被告在合同约定交付期限前，已明确向“恒大世界城”广大业主表示无法按期交房，已构成合同预期违约。截至目前，距被告应交房约定的期限已远超过90日，根据合同约定，原告有权依法解除商品房买卖合同，并同时向二被告主张各项经济损失、违约金等法律责任。原告还曾于2018年12月28日与盛京银行股份有限公司沈阳分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同编号为3001132318000333,该合同约定，原告向银行借款69万元，等额本息还款方式，贷款年利率5.39%，每月还款4374.87元，还款期限从2018年12月28日起至2041年12月27日，共计276期。由于二被告的违法、违约行为直接导致了涉案商品房买卖合同无法履行，合同目的无法实现，应依法解除。同时涉案商品房合同的解除，将导致涉案借款及担保合同无法履行，也应依法解除。被告恒大地产集团（沈阳）投资有限公司曾于2019年正式接盘涉案园区（原名为“盛京金融广场”）并重新命名为“恒大世界城”，二被告的违法、违约行为给原告造成了重大的经济损失，二被告应依法共同向原告承担法律责任。原告曾多次要求二被告按合同约定交房，但被告因自身原因无法按期交房，导致无法实现合同目的，且已明示无法按期交房，已构成根本违约。二被告的行为已严重侵犯了包括原告在内的广大业主的合法权益，请求人民法院公正司法，维护原告的合法权益，支持原告的诉讼请求。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.请求人民法院依法解除原告与被告辽宁京丰置业有限公司签订的《商品房买卖合同》；2.请求人民法院依法判令被告辽宁京丰置业有限公司及被告恒大地产集团退还原告已付首付款184889元、团购费20000元、已偿还的贷款本金34571.59元，共计239460.59元及利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，从2018年9月7日计算至实际履行之日为止；3.请求人民法院依法判令被告辽宁京丰置业有限公司及被告恒大地产集团向原告赔偿逾期交房解除合同违约金4789.2元，按照原告累计已付房款（首付款184889元+团购费20000元+截至开庭之日还贷本金34571.59元=239460.59元）的2%计算；4.请求人民法院依法判令被告辽宁京丰置业有限公司及被告恒大地产集团赔偿原告已缴纳契税的损失为8332.28元；5.请求人民法院依法判令被告辽宁京丰置业有限公司及被告恒大地产集团赔偿原告已付银行贷款利息损失82066.65元（截至开庭之日）；撤回原第六项诉讼请求，另外增加两项诉讼请求：1.请求判令依法解除原告与被告盛京银行股份有限公司沈阳分行签订的《个人住房商业用房借款合同》；2.请求判令被告京丰与被告恒大地产向被告盛京银行股份有限公司沈阳分行偿还剩余的银行贷款本金及利息、逾期付款而产生的其他损失。辽宁京丰置业有限公司辩称：同意解除双方签订的商品房买卖合同，但前提条件是原告须自行结清其与银行之间的贷款，出具银行的结清证明后，解除双方签订的商品房买卖合同，且在解除商品房买卖合同时，原告方需配合我司办理商品房买卖合同的撤销备案登记备案手续，以及原告需办理完涉案房屋的撤抵押手续。关于原告请求的退还2万元团购费，因我司并未收取该费用，因此不同意退还该费用。关于原告要求的退还已付款及银行剩余贷款的诉讼请求，因我司同意解除的前提条件为原告出具银行的结清证明后我司同意解除，因此该部分款项，我司不同意直接退还。原告要求的契税损失，如双方解除商品房买卖合同，原告方可到税务机关办理退税手续，该部分费用会直接退回到原告的账户上，因此该部分税费。原告并不存在损失，而且要求退还契税的诉讼请求，不属于民法的受理范围。原告既要求支付利息，又要求逾期交房违约金，属于要求被告以双倍承担违约责任。因此我司同意按照合同约定承担逾期交付房屋的违约责任，但不同意支付原告要求的利息损失。恒大地产集团沈阳投资有限公司辩称：原告的所有的诉讼请求都是基于被告京丰公司及被告盛京银行签订的商品房买卖合同和借款合同，上述两份合同均与我司无关。根据合同的相对性，我司没有参与上两份合同的签订，因此原告的所有的诉讼请求，我公司均不同意。盛京银行股份有限公司沈阳分行辩称：1.我行已经按照与原告签订的盛京银行《个人住房（商业用房）借款合同（抵押加阶段性保证借款）》，向原告履行了放款义务，无论本案商品房买卖合同是否解除，我行均要求义务人按照贷款的实际占用天数、合同约定利率偿还我行剩余贷款本息，保护我行作为金融机构的合法权益；2.根据民法典相关规定，合同解除后，已经履行的应当恢复原状，本案如果解除《商品房买卖合同》和盛京银行《个人住房（商业用房）借款合同（抵押加阶段性保证借款）》，应当双返包括返还房屋和返还购房贷款，本案原告是在答辩人处申请购房贷款购买房屋，应当将购房款中属于我行贷款的本金及利息返还答辩人。根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”担保权人即发放贷款的银行，为了减少不必要的重复、繁琐和当事人的诉累，在商品房买卖合同纠纷和按揭抵押贷款合同纠纷合并审理时，由贷款的实际收取方即开发商直接将购房贷款返还银行，并直接向银行承担购房人应当承担的责任，是《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定的应有之义，也是当前最高法发布同类案例的裁判观点。综上所述，请原告向法庭明确诉讼请求中解除贷款合同后的返还义务由谁履行。经审理查明，2018年12月16日，原告（买受人）与被告辽宁京丰置业有限公司（出卖人）就位于沈阳市和平区南京北街36-1号50-8，建筑面积44.66平方米房屋签订《商品房买卖合同》（合同编号：E1801201266），约定内容为：第四条房屋总价款为874889元；第六条付款方式及期限买受人须在签订《商品房买卖合同》的同时，支付该商品房的首付款，即人民币184889元，贷款金额即人民币690000元由买受人负责在5个工作日内前往银行办理贷款相关手续并在签订本合同之日起30日内付清；第八条出卖人应当在2020年3月31日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条除本合同第八条规定的特殊情况外出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。原告于2018年7月28日向被告支付定金20000元，于2018年9月7日支付首付款164889元。2018年12月28日，原告（甲方、借款人、抵押人）与被告盛京银行股份有限公司沈阳分行（乙方、贷款人、抵押权人）、被告辽宁京丰置业有限公司（丙方、保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：3001132318000333），约定甲方向乙方借款690000元用于购买沈阳市和平区南京北街36-1号50-8房产，借款期限自2018年12月28日至2041年12月27日，乙方将贷款直接划入甲方在乙方开立的玫瑰卡账户后同步将款项从甲方账户划入丙方在乙方开立的存款账户内。2018年12月29日，案涉房产办理了预售商品房抵押权预告登记。2019年4月23日，被告为原告出具金额为874889元的购房发票。2019年11月16日，原告向税务机关缴纳购买案涉房产的契税8332.28元。截止本案最后一次法庭辩论终结前，案涉房产尚未交付使用。另，原告主张其为购买案涉房产，于2018年7月27日向案外人彩金星支付团购费20000元，要求被告返还，为此当庭提供团购费（支付截图）、微信截图及微信的查询明细等证据，被告辽宁京丰置业有限公司对此提出异议称，彩金星并非被告单位员工，被告亦未收取该笔款项。本院认为，一、关于《商品房买卖合同》（合同编号：E1801201266）、《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：3001132318000333）是否解除一节。原告与辽宁京丰置业有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：E1801201266）系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。辽宁京丰置业有限公司作为案涉房地产开发商,按约交房系其基本的合同义务。根据《商品房买卖合同》“第八条出卖人应当在2020年3月31日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条除本合同第八条规定的特殊情况外出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金”的约定,辽宁京丰置业有限公司现已违约,原告据此行使合同解除权,符合约定,应予支持。庭审中,辽宁京丰置业有限公司亦同意解除合同,因此《商品房买卖合同》（合同编号：E1801201266）应予解除。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定:“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”据此,原告与盛京银行股份有限公司沈阳分行、辽宁京丰置业有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：3001132318000333）同时解除。二、关于原告诉请辽宁京丰置业有限公司退还房屋首付款、已偿还贷款本金、已付银行贷款利息、团购费及上述款项的利息、违约金是否成立一节。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款规定:“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”案涉《商品房买卖合同》解除后,辽宁京丰置业有限公司应向原告退还首付房款184889元，并赔偿原告已偿还贷款本金、已付银行贷款利息（以银行系统数据为准）及违约金，依照合同约定，违约金的计算方式为：以首付房款184889元与原告已偿还银行借款本金之和为基数，按照2%计算。关于原告主张的赔偿已付款项的利息，因被告已经依照合同约定支付了违约金，故对利息的主张，本院不予支持。关于原告主张的退还团购费20000元及利息，因原告所提交的证据不足以证明被告收取该20000元的事实，应由原告承担举证不能的法律后果，故对原告该部分诉讼请求不予支持。三、关于原告诉请辽宁京丰置业有限公司偿还剩余的银行贷款本金及利息、逾期付款而产生的其他损失一节。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定:“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中,原告与盛京银行股份有限公司沈阳分行、辽宁京丰置业有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：3001132318000333）生效后，盛京银行股份有限公司沈阳分行已履行支付借款的义务。当《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：3001132318000333）被解除后,辽宁京丰置业有限公司应向盛京银行股份有限公司沈阳分行返还《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：3001132318000333）项下的剩余借款本息；待辽宁京丰置业有限公司清偿《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：3001132318000333）项下的剩余本息等债务后，原告及盛京银行股份有限公司沈阳分行应协助撤销《商品房买卖合同》（合同编号：E1801201266）的备案登记及案涉房屋上的抵押登记。四、关于被告恒大地产集团沈阳投资有限公司应否承担责任一节。因恒大地产集团沈阳投资有限公司并非案涉《商品房买卖合同》及《个人住房（商业用房）借款合同》的相对方，故对原告要求被告恒大地产集团沈阳投资有限公司承担责任的诉请不予支持。五、关于原告主张的契税损失8332.28元。根据现行政策法规，如买卖双方解除商品房买卖合同，原告可到税务机关办理退税手续，故该部分费用并属于原告的实际损失，故对该项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款、第五百六十六条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告伍月与被告辽宁京丰置业有限公司于2018年12月16日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：E1801201266）；二、解除原告伍月与被告盛京银行股份有限公司沈阳分行、被告辽宁京丰置业有限公司于2018年12月28日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：3001132318000333）；三、被告辽宁京丰置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告伍月购房首付款184889元；四、被告辽宁京丰置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告伍月已向被告盛京银行股份有限公司沈阳分行偿还的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：3001132318000333）项下的借款本息（具体金额以银行系统数据为准)；五、被告辽宁京丰置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告伍月违约金：以首付房款184889元与原告伍月已偿还《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：3001132318000333）项下的银行借款本金之和为基数，按照2%计算；六、被告辽宁京丰置业有限公司于本判决生效之日起十日内偿还被告盛京银行股份有限公司沈阳分行《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：3001132318000333）项下的剩余借款本息（具体金额以银行系统数据为准)；七、自《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：3001132318000333）项下的借款本息清偿完毕之日起十五日内，原告伍月、被告盛京银行股份有限公司沈阳分行协助被告辽宁京丰置业有限公司撤销《商品房买卖合同》（合同编号：E1801201266）的备案登记、撤销沈阳市和平区南京北街36-1号50-8房屋的预售商品房抵押权预告登记；八、驳回原告伍月的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13524元，由被告辽宁京丰置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  鄂 淼人民陪审员  周立颖人民陪审员  杨 锋二〇二一年七月二十七日书 记 员  马铭雪本案判决依据的相关法律《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十六条第一款合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十一条第二款商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。