重庆市武隆区人民法院 重庆市武隆区人民法院民事判决书 (2021)渝0156民初1408号 原告：邹雪兰，女，1979年2月13日出生，住重庆市武隆区。被告：重庆英朗房地产开发有限公司，住所地重庆市武隆区。法定代表人：龚宬铖，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈波，该公司职工。委托诉讼代理人：周海燕，该公司职工。原告邹雪兰与被告重庆英朗房地产开发有限公司（以下简称英朗公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月22日立案后，依法由审判员陈华适用简易程序独任审判，于同年5月26日公开开庭进行了审理。原告邹雪兰及被告英朗公司的委托诉讼代理人陈波、周海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹雪兰向本院提出诉讼请求：１.判令被告按照《重庆市商品房买卖合同》履行相应义务，将位于武隆区XX镇XXX路X号X幢X-X号房屋交给原告；2.判令被告按照合同约定支付违约金（以359 867元为基数，2020年5月30日起至2020年9月30日止，每日按万分之0.5计算，为2213.18元；2020年9月30日起至2021年4月15日止，每日按万分之1计算，为7089.38元，合计9302.56元）；3.由被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原、被告于2019年9月25日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定被告将位于武隆区XX镇XXX路X号X幢X-X号房屋出售给原告，面积为70.32平方米。原告按约交纳了购房款、大修基金及契税。被告应当在2020年5月30日前交房，但被告至今未交付房屋，原告为维护合法权益，故诉至法院。被告英朗公司辩称：1.被告是存在违约交房行为，但合同约定在交房时才计算和赔付违约金；2.案涉楼盘系疫情原因导致延迟交房，疫情防控属于不可抗力，被告认为疫情防控期间不应该计算违约金，疫情防控的时间以法院认定为准；3.违约金的计算标准，若原告愿意按照补充协议（延期交房承诺书）计算，被告也同意；4.受疫情影响，现在供电容量不够，需要增加容量，导致案涉工程现在未能竣工验收，交房时间暂不能确定。原告邹雪兰围绕其诉讼请求向本院提交了《重庆市商品房买卖合同》，被告英朗公司向本院提交了《重庆市商品房买卖合同》《延期交房承诺书》。前述证据经庭审举证、质证，本院审查后认为具有真实性、合法性、关联性，予以确认。本院根据当事人的陈述及审查确认的以上证据，确认以下法律事实：2019年9月25日，原告邹雪兰（乙方）与被告英朗公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于重庆市武隆区XX镇XXX路X号X幢X-X号房屋，该商品房建筑面积为70.32平方米，建筑面积单价为5117.56元/平方米,总成交金额359 867元，原告于签订合同时支付购房款359 867元；关于“交房期限”双方在合同第七条约定：属预售商品房的，甲方应当在2020年5月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。若遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房；关于“甲方逾期交房的违约责任”双方在合同第九条约定：逾期在90日（含）之内，或逾期超过90日但乙方要求继续履行合同的，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之零点五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金；关于“已付房价款”，双方在合同第二十三条明确是指购房者已向房地产开发企业支付的房价款（包括定金），如系按揭购房的，应包括已向甲方支付的银行按揭款。该合同“附件四：合同补充协议”第十二条第二款载明“双方同意：甲方雇佣的任何人员（包括销售人员等）所出具或签署的与本合同及附件和本补充协议有关的任何文件，均应在甲方予以书面盖章确认的情况下，方对甲方具有约束力。”签订合同后，原告邹雪兰向被告英朗公司支付了购房款359867元。原告邹雪兰缴纳了物业专项维修资金5626元，契税3427.3元。2020年9月28日，被告英朗公司发布《关于武隆·XXX珠延期交房承诺书》，其中载明：“一、因武隆·XXX珠项目工程受到新冠肺炎疫情的影响，导致该项目工程不能如期完工且交付，根据现阶段施工情况……我司决定于2020年12月30日前交房。二、因新冠肺炎疫情导致我司不能按期交房，我司就延期交房及违约金承担问题，做如下三种处理方案：1.按照合同约定符合2020年5月30日接房的业主，我司承诺从2020年8月1日起开始计算延期交房的违约金，违约金的计算标准按照签订的合同约定万分之零点五为准，计算至通知交房时止；2.按照合同约定符合2020年9月30日接房的业主，我司承诺从2020年10月1日起开始计算延期交房的违约金，违约金的计算标准按照签订的合同约定万分之零点五为准，计算至通知交房时止；3.2020年12月30日如不按时交房，按合同约定万分之零点五的双倍赔偿至实际交房时止。以上违约金支付时间为：业主接房当天一次性将已经计算的实际金额支付给业主。”该承诺书，加盖了被告英朗公司公章并向原告邹雪兰进行了送达。庭审中，被告英朗公司表示接受该承诺书的约束，原告邹雪兰认可其中违约金计算标准及因新冠疫情扣除的违约金计算期间，但不认可承诺书中关于交房时间及违约金支付期限的变更。另查明，案涉房屋尚未办理竣工验收备案登记，未交付原告实际使用。本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》，是双方当事人在自愿的基础上达成的协议，系双方的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定和社会公序良俗，依法成立并生效，双方均应按照合同约定全面履行义务。根据诉辩双方的主张及审理查明的事实，本案争议焦点为：一、案涉房屋是否具备交付条件；二、被告是否构成逾期交房，逾期交房违约金如何确定以及原告主张立即支付是否成立。对于第一个争议焦点，审理已查明，案涉商品房至今未办理竣工验收备案登记手续，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”及《中华人民共和国民法典》第七百九十九条“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”之规定，工程竣工验收合格是商品房交付的强制性法定条件，未经竣工验收的房屋不符合交付条件，案涉商品房暂不具备法律意义上的交付条件。依照《中华人民共和国民法典》第五百八十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”之规定，原告主张被告英朗公司交付尚未竣工验收的商品房，法律上不能履行，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。但是被告英朗公司作为房屋开发商，应积极履行合同义务，促成交付条件成就，以保障购房者合同目的的实现。对于第二个争议焦点，本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第五百四十三条“当事人协商一致，可以变更合同。”关于案涉房屋的交付时间，双方约定为2020年5月30日，被告英朗公司提交的《延期交房承诺书》，拟证明因新冠疫情防控将交房时间变更为2020年12月30日，对此被告未提供证据证明原告表示同意，庭审中原告亦未进行追认，即双方未能协商一致变更交房时间。被告虽依据合同享有因新冠疫情防控的不可抗力主张延期交房的权利，但关于延长的期间不能依据其单方意思决定，否则将显示公平。即使认为双方约定的交房时间变更为2020年12月30日，截至当前，被告英朗公司亦尚未向原告交付房屋，其行为构成违约，依法应当承担关于逾期交房的违约责任。关于逾期交房违约金的金额，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第二款：“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平、其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。”关于起算时间，对于按照合同约定符合2020年5月30日接房的业主，被告英朗公司主张扣除2个月违约金，自2020年8月1日起算。本院认为，鉴于疫情及管控措施对原告施工的影响，当事人应秉持诚实信用和公平原则共担风险、共渡难关，原告也对前述扣除期间不持异议，故本院对此予以支持。关于计算标准，庭审中，双方认可按照《逾期交房承诺书》中载明的标准计算违约金，应当视为双方就《重庆市商品房买卖合同》第九条“甲方逾期交房的违约责任”的内容协商一致进行了变更。因此，逾期交房违约金应当以原告已付房款359 867元为基数，2020年8月1日至2020年12月30日，每日按照万分之零点五计算，为2734.99元（359867元×0.05‰×152天），2020年12月31日至2021年4月15日，每日按照万分之一计算，为3814.59元（359 867元×0.1‰×106天），合计为6549.58元。关于违约金的支付时间，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》约定为“该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金”。但是，关于实际交付之日，被告答辩称暂不能确定，因此双方对于违约金的履行期限应视为约定不明。根据《中华人民共和国民法典》第五百一十条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。”被告辩称应当按照《逾期交房承诺书》载明的“业主接房当天一次性支付”，对此，原告未予以认可，即双方未能就支付时间协商一致达成相关补充协议，同时“接房时”亦属于约定不明。“实际交付”或“接房”大多数系依赖于房地产开发商的主动交付行为才能完成，若以此为依据，则意味着购房人要追究出卖人的违约责任要依赖于出卖人的态度，这无疑变相承认当事人把自己的违约行为作为拒绝承担民事责任的依据，显然违反了民法诚实信用基本原则，有违公平、正义，也不符合交易习惯。《中华人民共和国民法典》第五百一十一条：“当事人就有关合同内容约定不明确，依据前条规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时请求履行，但是应当给对方必要的准备时间；……”因此，原告现诉至本院主张被告支付逾期交房违约金，应予以支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百一十条、第五百一十一条、第五百四十三条、第五百七十七条、第五百八十条、第五百八十五条、第五百九十条、第五百九十五条、第七百九十九条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百五十二条、之规定，判决如下：一、被告重庆英朗房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告邹雪兰支付截至2021年4月15日的逾期交房违约金6549.58元；二、驳回原告邹雪兰的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元（原告已预交），由被告重庆英朗房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。  审  判  员  陈  华   二〇二一年七月十四日 法官助理   陈  蕾书 记 员 李诗韵       - 1 –