重庆市武隆区人民法院重庆市武隆区人民法院民事判决书 (2020)渝0156民初3591号 原告：张炯，男，1981年9月23日出生，汉族，城镇居民，住重庆市武隆区芙蓉街道芙蓉西路51号福康大厦9-2，公民身份号码51232619810923001X。原告：张炜，男，1979年10月26日出生，汉族，城镇居民，住重庆市武隆区芙蓉街道白杨路1号1单元7-2，公民身份号码512326197910260033。上列原告共同委托诉讼代理人：蔡世刚，重庆剑直律师事务所律师。上列原告共同委托诉讼代理人：黄廷素（原告母亲），女，1956年8月23日出生，汉族，城镇居民，住重庆市武隆区芙蓉街道芙蓉西路51号9-2，公民身份号码512326195608230029。被告：重庆尚廷房地产开发有限公司，住所地重庆市武隆凤山街道建设中路172号3-1，统一社会信用代码915002325789547672区。法定代表人：罗应斌，该公司总经理。诉讼代表人：重庆天亿（涪陵）律师事务所，重庆尚廷房地产开发有限公司破产管理人。负责人：周锋。委托诉讼代理人：付圆圆，重庆天亿律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐斯诗，重庆天亿律师事务所律师。原告张炯、张炜诉被告重庆尚廷房地产开发有限公司（以下简称尚廷公司）普通破产债权确认纠纷一案，本院于2020年10月29日立案受理后，依法适用简易程序独任审理。因该案疑难复杂，本院于2021年1月27日作出（2020）渝0156民初3591号民事裁定书，将本案转为普通程序，由审判员陈洁担任审判长，与人民陪审员顾国林、徐自权组成合议庭，对该案进行审理。该案于2020年12月1日、2021年7月7日两次公开开庭进行审理，原告张炯及与张炜的共同委托诉讼代理人黄廷素、蔡世刚，被告尚廷公司的委托诉讼代理人付圆圆、唐斯诗均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张炯、张炜向本院提出诉讼请求：1.请求判决原告购买的位于重庆市武隆区仙女山镇银杏大道53号鑫源仙居14幢1-1XXX号房屋不属于被告破产财产；2.确认原告就位于武隆区仙女山镇银杏大道53号鑫源仙居14幢1-1XXX号房屋对被告享有交付类破产债权。事实和理由：2014年9月19日，被告尚廷公司的实际控制人谭荣以“AAA鑫源仙居”项目名义向原告借款20万元。当日，原告通过银行转账方式支付借款。2015年6月23日，被告因资金问题不能按时还款，双方经协商将被告开发建设的武隆区仙女山镇银杏大道53号鑫源仙居14幢1-1XXX号房屋作价40万元抵偿原告的借款20万元。原、被告签订商品房买卖合同。因被告又欠付原告父母借款20万元，故双方约定将该借款用于抵扣案涉房屋购房尾款20万元。之后，被告尚廷公司将案涉房屋交付原告，原告对其进行装修并实际居住至今。2020年6月16日，原告向被告申报债权，管理人对原告已支付的20万元购房款不予认可，原告认为其认定事实错误。因被告与原告签订的商品房买卖合同均未违反法律规定，合法有效。因被告原因至今未能办理产权证，原告就此应当享有交付类破产债权。至此，原告起诉来院，诉请如上。被告尚廷公司辩称，首先，案涉房屋至今尚未办理竣工验收备案，亦未办理产权转移登记手续，其依法仍应属于被告债务人财产，且案涉房屋现不符合交付条件，案涉合同属于未履行完毕合同；其次，原告与谭荣之间实际系债权债务关系，且该债务与被告尚廷公司无关，故原告未实际支付购房款，同时，原告并无向被告支付借款的银行流水明细，无法证明原、被告之间存在民间借贷关系；最后，根据谭荣的还款记录所载，谭荣已偿还借款26万元，原告主张抵债的借款金额已经发生改变。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2014年9月19日，原告张炜通过银行转账的方式向谭荣转款194 000元。2015年9月5日，被告尚廷公司、谭荣向原告出具了两份《承诺书》，其中一份载明“谭荣所欠黄廷素借款50万元，黄廷素同意在该借款中抵除张炯、张炜购买的重庆尚廷房地产开发有限公司开发的位于重庆市武隆区仙女山镇银杏大道53号‘鑫源仙居’14栋1-1XXX号房屋所欠购房款20万元。”另一份载明：“张炯、张炜购买的重庆尚廷房地产开发有限公司开发的位于重庆市武隆区仙女山镇银杏大道53号‘鑫源仙居’14栋1-1XXX号房屋所欠购房款20万元，承诺人重庆尚廷房地产开发有限公司同意该欠款在谭荣所欠黄廷素的借款50万元中抵扣（因该借款系用于重庆尚廷房地产开发有限公司开发AAA鑫源仙居所用）。”被告尚廷公司均予以加盖公司印章，谭荣予以签名。2015年6月23日，被告尚廷公司（甲方）与原告张炜、张炯（乙方）以以房抵债的意思表示签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：甲方将其开发的位于重庆市武隆区镇银杏大道53号14幢1-1XXX号住房一套（建筑面积59.24平方米，套内面积52.61平方米）出售给乙方；房屋价格为400 000元（建筑面积单价6752.19元/平方米，套内面积单价7603.12元/平方米）；付款方式及期限：分期付款，第一期为合同签订当日支付首期房款200 000元，第二期为办理房产证后支付尾款200 000元；交房期限及交付条件：房屋属预售商品房的，甲方在2016年6月30日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；该合同甲方处加盖尚廷公司合同专用章，乙方处由原告张炯、张炜签名。被告尚廷公司向原告出具收据一张。合同签订后，被告尚廷公司将案涉房屋交付原告，原告将其予以装修并居住至今。另查明，本院于2019年9月20日作出（2019）渝0156破申4号民事裁定，裁定受理南浦公司申请尚廷公司破产清算。2020年5月9日，本院指定重庆天亿（涪陵）律师事务所为尚廷公司的管理人。2020年6月16日，原告向尚廷公司管理人申报债权，要求办理案涉房屋的不动产权登记证。管理人于2020年7月20日作出（2020）尚廷破债审字第118-1号《债权审查意见书》，认为原告与尚廷公司签订商品房买卖合同合法有效，但原告仅履行了缴纳首付款20万的义务，至今未向被告缴纳购房尾款，故需原告缴纳购房尾款后确认原告为购房者。原告对此提出异议，管理人于2020年8月30日作出（2020)尚廷破管字普异006号《债权审查意见书异议回复》，确认维持原审查意见。还查明，原告张炯、张炜与黄廷素系亲属关系。2014年10月29日，原告张炯向谭荣转款200 000元，谭荣向其出具借条一张；2015年8月18日，黄廷素向谭荣转款100 000元。此外，在2014年至2015年期间，谭荣向二原告及黄廷素偿还了部分款项。再查明，案涉房屋属AAA鑫源仙居二期项目，现该房屋未经竣工验收备案登记。被告在庭审中确认谭荣系被告尚廷公司的实际控制人。上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告举示的《重庆市商品房买卖合同》《债权审查意见书》《债权审查意见书异议回复》、承诺书、银行交易明细、收据、发票，被告举示的《关于AAA鑫源仙居竣工验收情况查询的回复》、会计凭证、借条、银行流水等证据在案为凭。以上证据经庭审质证，本院对该证据的真实性、合法性及关联性均予以采信。本院认为，本案存在两个争议焦点：一、案涉房屋是否属于被告破产财产；二、原告是否就案涉房屋对被告享有交付类破产债权。针对焦点一，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条：“下列财产不应认定为债务人财产：（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、适用的他人财产；（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（三）所有权专属于国家且不得转让的财产；（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。”以及《中华人民共和国物权法》第十四条之规定：“不动产权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。”之规定，原告与被告尚廷公司签订的房屋买卖协议性质上属于以房抵债协议，直至本院受理尚廷公司破产申请清算之日，作为买卖交易的案涉房屋仍属于未竣工验收工程，其权利人仍登记为被告尚廷公司。至此，因案涉房屋未发生物权变动的效力，且不属于《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条确定的不属于债务人财产范围内，故案涉房屋应当属于被告尚廷公司的破产财产。对于原告的该诉讼请求，于法无据，本院不予支持。针对焦点二，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该规定对交付购买商品房全部或者大部分款项的消费者予以优先保护是基于生存利益大于经营利益的社会政策原则，为保护消费者的居住权而设置的特殊规定。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，被告将涉案房产抵偿借款，原告在于实现债权，并非为生活、居住需要，故原告不属于消费性购房，亦不能据此取得涉案房产的所有权或者优于其他债权人的优先权利。因此，原告张炯、张炜以该协议为由要求对尚廷公司享有交付类债权的诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下：驳回原告张炯、张炜的诉讼请求。本案案件受理费4300元（原告已预交），由原告张炯、张炜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。  审  判  长    陈  洁人民陪审员    顾国林人民陪审员    徐自权    二〇二一年七月二十八日  法官助理    张  乐                        书  记  员    徐  柠  1