贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔02民终2007号上诉人（原审被告）：龙飞，男，1971年11月3日生，汉族，住贵州省六枝特区。被上诉人（原审原告）：贵州共赢物业服务有限公司，住所地六盘水市钟山开发区虹桥中路领翔国际五金建材商贸城********，统一社会信用代码：9152029OMA6DKMNO54。法定代表人：李真建，系该公司经理。特别授权委托诉讼代理人：张佳，系贵州胜创律师事务所律师，执业证号：15202201411552927。上诉人龙飞因与被上诉人贵州共赢物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市六枝特区人民法院（2021）黔0203民初370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龙飞上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人共赢物业公司一审诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一审法院认定“原告依约为被告提供了物业管理服务，被告也使用了水、电，被告应根据物业服务合同和水电费缴纳协议的约定按时缴纳物业费及水电费”。但实际上，上诉人与被上诉人关于物业服务只签订了一份《六枝天顺汽摩机电城前期物业服务协议》（以下简称物业服务协议），双方签订的《水电费缴纳协议》是因上诉人于2016年7月26日夜间发生被盗事件，对上诉人2016年9月11日之前的水电费欠缴问题达成和解协议，该份协议并未约定水电费代缴的具体事宜，不能作为上诉人2019年至2020年欠付水电费计算的依据。根据上诉人与被上诉人签订的物业服务协议第十一条约定“水费、电费、燃气费、通讯费、有线电视费以及按法律、法规规定征收的其他费用，由相关部门按规定标准向乙方或物业使用人收取。如有需要，有关部门可委托乙方代收代缴上述费用”，被上诉人应当按照供电部门的电价0.5363元／度向上诉人收取电费，但被上诉人私自按照1元／度的标准向被上诉人收取电费，该项收费违反了《贵州省物业管理服务收费办法》第十二条规定及《贵州省物业管理条例》第五十条规定，属于不合法收费，被上诉人应当退还上诉人多收费部分金额。上诉人在2018年1月1日至2021年1月17日期间向被上诉人支付电费（1573-652）×80倍×1元／度=73840元，因此，被上诉人应当向上诉人返还多收取的电费（1575-652）×80×0.4637元／度=34239.61元。本案中，一审法院计算上诉人欠付的电费金额为18340.41元错误。上诉人在2019年7月至2020年5月期间，共欠缴电费应当为（1668-1377）×80×0.5363元/度=12485.06元。此外，被上诉人未按照物业服务协议的约定履行其合同义务，被上诉人的安全系统存在重大隐患，导致上诉人2016年被盗，物业服务安全保障措施至今一直未到位，物业服务协议中约定的消防系统5年从未运行过，故物业费不应按照2元/平方米的标准收取，应当酌情予以减少。最后，即使按照一审判决上诉人欠缴被上诉人物业费10043.66元、水费4503.20元及2019年7月至2020年5月期间上诉人应支付的电费12485.06元，被上诉人还应当向上诉人退还7207.69元。综上，鉴于一审法院计算上诉人欠付的电费金额有误，被上诉人违反物业服务协议约定的义务且未退还上诉人多缴的电费，恳请二审法院依法改判支持上诉人的上诉请求。共赢物业公司辩称，1.被上诉人系按照供电部门的电价向上诉人计收电费，不存在私自收费及多收费，被上诉人在2020年3月前按照1元的标准收取电费，超出供电部门电价以外的为电损及线损部分的合理分摊。2020年因疫情出台的文件要求降低电价标准，从2018年4月1日起至2020年3月期间被上诉人己将超出调低电价之前的电费核算应退还上诉人的金额为3656.59元，该款项已经用于抵扣上诉人应缴纳的物业费。2.电损及线损是输电过程中必然产生的损耗，由于涉案小区并未施行一户一表终端收费，系由房开公司进行转供电，供电部门每月系按照总表度数向物业公司计收电费，而物业公司需先行支付该费用后再向各业主收取对应的电费，但供电部门总表运输电到各终端用户的电表时会存在电损及线损，物业公司仅提供的是物业服务，如果让物业公司承担小区电损较不合理，相反由小区业主承担电损费用较为合理。3.上诉人提及由于小区无监控导致被盗的问题，被上诉人已经给予减免部分物业费的方式予以解决，双方并签订了水电费缴纳协议。综上，上诉人的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，请求驳回上诉人的上诉请求。共赢物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付欠付的物业费用10087.60元（2020年8月18日至2021年2月28日：781㎡×2元×7个月）、违约金3244.91元（按3‰/日的标准暂计至2020年1月20日），此后的违约金仍按此标准计算直至物业费付清；2.判令被告向原告支付拖欠的水费4503.20元（2020年3月至2021年1月）、电费18340.41元（2020年3月至2021年1月），违约金15692.35元（按5‰/日的标准暂计至2020年1月20日），此后的违约金仍按此标准计算直至水电费付清；3.本案诉讼费、律师费由被告承担。一审法院认定事实：六枝天顺汽摩机电城由贵州成仁贵房地产开发有限公司开发建设。2016年6月1日，贵州成仁贵房地产开发有限公司与原告签订《前期物业管理委托合同》，将六枝天顺汽摩机电城委托给原告物业管理，合同第六条约定，物业费的收费标准2元/月/㎡，公共能耗费不包括代收代缴水电总表与分表之间的差额费用，代收代缴水电总表与分表之间的差额费用按月实际分摊或核定一个收费标准按户实际度数计收。2015年，被告购买六枝天顺汽摩机电城11栋1层10、11号两个商铺用于经营汽车修理，两个商铺建筑面积共计781㎡。2016年6月9日，被告与原告签订《六枝天顺汽摩机电城前期物业服务协议》，约定由原告对该物业实施物业管理服务，协议第五条约定，物业费按照物业的房屋建筑面积计缴，费用标准从2015年11月1日起第一年按1元/月/㎡收取，第二年从2016年11月1日起按1.5元/月/㎡收取，从2017年11月1日后按全价2元/月/㎡计算；公共能耗费10元/月/户，公共能耗费不包括代收代缴水电总表与分表之间的差额费用，代收代缴水电总表与分表之间的差额费用按月实际分摊或核定一个收费标准按户实际度数计收；第七条约定，物业费用按年/半年/季缴纳，被告应在上期费用到期前15天交纳下季度的物业费用；第十五条约定，被告如果逾期交纳物业费用的，从逾期之日起每日按应缴费用的3‰向原告支付违约金。2016年10月9日，原、被告签订《水电费缴纳协议》，确认截止2016年9月11日，被告欠原告水电费18099.00元，被告承诺每月在15日前按时足额交纳当月应交的物业费、水电费等费用，如未按时交纳则每逾期一天按5％计算滞纳金。协议签订后，被告按季缴纳物业费用至2020年8月17日，缴纳水电费至2020年3月。截止2021年1月，被告尚欠水费4503.20元、电费18340.41元。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，以及物业服务企业与业主签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原、被告签订的前期物业服务协议和水电费缴纳协议，是双方真实意思表示，双方就物业服务内容进行的约定，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方应按约定履行各自的义务。原告依约为被告提供了物业管理服务，被告也使用了水、电，被告应根据物业服务合同和水电费缴纳协议的约定按时缴纳物业费及水电费。现原告经书面催交，被告无正当理由仍拒绝交纳，故对原告要求被告支付物业管理费、水费、电费的诉讼请求，予以支持。双方是按季度交纳物业费，因此，被告从2020年第三季度的8月18日起违约，其第三季度拖欠的物业费从2020年8月18日至9月30日，应当为：781㎡×2.00元/月/㎡×1.43个月=2233.66元，被告2020年第四季度拖欠的物业费从2020年10月1日至12月31日，应当为：781㎡×2.00元/月/㎡×3个月=4686.00元，被告2021年第一季度拖欠的物业费从2021年1月1日至原告诉请的2月28日，应当为：781㎡×2.00元/月/㎡×2个月=3124.00元，上述各项合计金额为10043.66元，即被告从2020年8月18日至2021年2月28日共计拖欠原告的物业费为10043.66元。原告诉请物业费违约金是计算至2020年1月20日，从本案审理的情况看，被告未交纳的物业费发生在2020年8月18日至2021年2月28日期间，即原告要求物业费违约金计算至2020年1月20日前，与本案被告拖欠原告物业费无关联，故对原告诉请的物业费违约金，不予支持。本案中，被告虽不认可原告提交的供电协议，但被告签订的水电费缴纳协议系认可原告代为收缴水电费的，故对被告辩称原告无权代收水电费的意见，不予采纳。截至2021年1月，被告共计拖欠原告水费4503.20元、电费18340.41元，被告应当将该拖欠的水费、电费支付给原告。原告诉请的滞纳金是计算至2020年1月20日，从本案审理的情况看，被告是从2020年3月后未交水电费的，即原告要求被告承担逾期缴纳水电费滞纳金计算至2020年1月20日前，其诉请的水电费滞纳金与本案被告拖欠原告的水电费无关联，故对原告诉请的水电费滞纳金，不予支持。原、被告签订的协议中，未就一方实现债权的费用承担问题作出约定，双方也未在协议之外就此问题达成过应由违约方承担的意见，故对原告诉请的律师费，不予支持。原告诉请的诉讼费不属于诉讼请求范围，该费用是由法院依据胜诉败诉情况进行判决。被告拒绝交纳物业费的行为，不仅会造成原告运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致物业服务质量下降，损害其他正常交费业主的利益，还会加深其他业主与原告之间的矛盾，严重影响双方在小区内和谐共处。若被告对原告提供的物业服务不满意，被告不应消极的采取长时间拒交物业费和水电费的方式来对抗原告，而应通过正常途径与原告沟通、协商解决；也可就存在的服务问题向业主委员会反映，通过业主委员会与原告沟通加以解决；还可通过业主大会解聘和重新选聘物业服务企业；以及通过法律途径来维护自己的合法权益。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决：一、被告龙飞于判决生效之日起十日内支付原告共赢物业公司物业费10043.66元；二、被告龙飞于判决生效之日起十日内支付原告共赢物业公司水费4503.20元，电费18340.41元，合计22843.61元；三、驳回原告共赢物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费548元（原告已预交），由原告共赢物业公司负担201元，被告龙飞负担347元（于判决生效之日起十日内支付给原告）。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明事实与一审认定事实基本一致，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，上诉人龙飞对一审判决认定的物业费10043.66元、水费4503.20元金额无异议，但对电费金额提出异议，同时主张物业费应酌情减少，针对上诉人龙飞的上诉请求，本案二审争议焦点为：一、上诉人龙飞欠付电费金额是多少；二、物业费是否应酌情减少。关于争议焦点一，上诉人龙飞主张被上诉人共赢物业公司按1元/度价格收取电费不当，案涉电费应按供电部门0.5363元/度标准收取，其在2019年7月至2020年5月期间欠缴电费应当为（1668-1377）×80×0.5363元/度=12485.06元。经查，案涉双方当事人2016年6月9日签订的《六枝·天顺汽摩机电城前期物业服务协议》第三章物业管理服务相关费用第五条（二）约定“公共能耗费：10元/月/户。公共能耗费不包括代收代缴表和分表之间的差额费用，代收代缴水电总表和分表之间的差额费用按分摊或核定一个收费标准按业户实际读数计收”，从该约定来看，业主需分摊代收代缴总表和分表之间的差额费用。而本案中，被上诉人共赢物业公司诉请的欠缴电费期间为2020年3月至2021年1月，从共赢物业公司提交的2020年3月至2021年1月期间抄表记录看，2020年3月至2020年12月31日期间的电费单价为0.5363元/度，2021年1月的电费单价为0.5706元/度，并非1元/度，共赢物业公司根据供电局总表的度数与分表总用电量度数计算出分摊比、分摊度数及分摊金额，继而计算出上诉人龙飞2020年3月至2021年1月应缴纳的电费金额为18340.41元，符合双方之前签订的《六枝·天顺汽摩机电城前期物业服务协议》的约定，上诉人龙飞的该项上诉请求不能成立。至于上诉人龙飞要求被上诉人共赢物业公司退还多收取的电费问题，被上诉人共赢物业公司己将超出调低电价之前2018年4月1日起至2020年3月期间的电费核算应退还上诉人龙飞的金额3656.59元用于抵扣上诉人龙飞应缴纳的2020年3月1日至2020年8月17日期间物业费，故上诉人龙飞的该项上诉请求亦不能成立。关于争议焦点二，上诉人龙飞主张被上诉人共赢物业公司安全系统存在隐患，导致其2016年被盗，五年未运行过消防系统，物业费应酌情减少。关于上诉人龙飞经营的小拇指连锁汽修店2016年7月26日夜间被盗事件，双方当事人2016年10月9日签订《水电费缴纳协议》，约定因园区无监控系统导致共赢物业公司不能提供监控录像进行佐证，共赢物业公司给予龙飞减免自欠费之日起至2016年12月31日所欠的物业费作为友情补偿，龙飞被盗事件就此了结。同时，上诉人龙飞并未举证证明其自欠缴物业费期间发生过安全问题或需要启用消防系统的事故，且从一审卷宗材料看，被上诉人共赢物业公司在提供物业服务期间已尽到自己的服务义务，上诉人龙飞主张应减少物业费的理由不成立。综上所述，龙飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费622元，由上诉人龙飞负担。本判决为终审判决。审 判 长 邓少旭审 判 员 王秋红审 判 员 杨 龙二〇二一年七月十五日法官助理 浦红梅书 记 员 李炳兰