上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0106民初11274号原告：励婷婷，女，1990年5月12日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：黄婕，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：张存芳，女，1953年12月21日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。委托诉讼代理人：王爱梅(母女关系)，户籍地上海市闵行区。原告励婷婷诉被告张存芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月12日受理后，依法适用简易程序，于2021年4月13日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄婕、被告委托诉讼代理人王爱梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告励婷婷向本院提出诉讼请求：1.被告归还原告购房定金100,000元；2.被告支付原告违约金858,000元。审理中原告撤回第一项诉讼请求，并增加一项诉讼请求如下：确认原、被告签订的《房地产买卖合同》于2021年2月25日解除。事实与理由：原告为购买被告位于上海市万航渡路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，与被告于2021年1月11日签署《房地产买卖合同》。按照合同约定，原告已于2021年1月12日支付定金100,000元，且被告出具收据。2021年1月31日原告支付部分房款1,500,000元。后被告表示拒绝将房产出售给原告,要求解除合同,并将1,500,000元房款退还原告。按照合同约定,被告无正当理由要求解除本合同，即为根本性违约，被告应支付原告20%的违约金，然而被告拒不支付该笔违约金，直至2021年3月9日才将定金返还原告，故原告诉至法院，请求判如所请。被告张存芳辩称，同意原、被告签订的《房地产买卖合同》于2021年2月25日解除，不同意支付违约金，被告于新政出台后第一时间通知原告合同解除合同。被告未收取全额房款，未正式网签，原告明知无购房资格但未告知被告，即使认定被告违约，原告主张的20%违约金过高，应该适用定金责任。诉讼过程中被告处理好家中事宜，并于2021年4月24日表示可以继续履行合同，但对方予以拒绝，故对方是恶意索赔。双方约定暂缓履行合同，原告却单方要解除合同，被告不认可任何赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告为系争房屋的权利人。2021年1月11日，原告(乙方，买受人)与被告(甲方，卖售人)就系争房屋签订《房地产买卖合同》(以下简称涉案合同)，约定系争房屋建筑面积43.33平方米，转让价款为429万元，定金10万元，待签署《上海市房地产买卖合同》示范文本后转为部分房价款。乙方使用自有资金支付部分房价款200万元，其中10万元通过居间方在网签当日内支付，190万元于2021年2月7日之前乙方自行转付甲方。部分房款214万元由乙方向商业银行申请贷款，另交房尾款为5万元。合同约定甲方收款账号为尾号为6705的银行账号。原、被告双方确认最晚不晚于2021年3月31日前赴居间方处签订网签用于办理贷款、不动产登记预受理等事宜，在2021年4月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。若甲方收取定金后，未能按照合同约定继续履行的，则甲方应按已收取的定金数额向乙方双倍返还定金。甲方无正当理由单方要求解除合同的视为甲方根本性违约，乙方有权单方解除合同，乙方应书面通知甲方，甲方应在收到通知之日起三个工作日内无息退还已收到的全部房价款并支付相当于总房价款20%的违约金。合同签订后，原告于当日支付定金10万元。被告于2021年1月12日出具收款收据，确认收到上述款项作为用于购买系争房屋的定金。2021年1月31日，原告向被告6705的银行账号支付150万元。2021年2月1日，被告向原告退还150万元。2021年2月2日，原、被告签订《情况说明》，载明原告愿意承担因2021年1月21日上海房产调控新政新增的房屋全额增值税及其附加税。被告因新政提出和平解约，愿意退还已收的定金10万元。因原告不同意合同解约，故目前双方同意，在达成最终一致前，双方暂缓履行涉案合同。2021年2月25日，原告向被告送达《解除合同通知书》，载明涉案合同履行中，被告无正当理由单方要求解除合同，已构成根本性违约，故原告按合同约定解除涉案合同，同时要求被告于收到通知之日起3日内退还10万元定金，并支付总房价20%的违约金即858,000元。2021年3月9日，被告向户名为王日新的账号转账10万元，附言为双倍返还励婷婷购买系争房屋所付定金，并于同日向德祐房地产经纪有限公司转账10万元。原告表示已收到返还的定金10万元，对于被告转给居间方的钱款并不清楚。另查，原告于2021年2月16日户籍自浙江省宁波市迁至上海市浦东新区。关于系争房屋的买卖，被告于2021年4月24日表示原告愿承担新政出台产生的税费，被告同意按照原价格约定继续履行涉案合同，于2021年4月30日前办理过户手续。原告表示因被告缺乏诚信，且原告购房属于学区房属性，对于户口迁入年限有要求，原告已另行购房，不同意继续履行涉案合同。审理中，本院向上海中原物业顾问有限公司就系争房屋进行询价，询价结果为2021年1月11日系争房屋总价为430万元，2021年2月25日，系争房屋总价为470万元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，均应恪守履行。涉案合同为双方真实意思表示，然而被告于2021年2月1日退还原告购房款150万元，后双方于2021年2月2日签订《情况说明》，载明原告愿意承担因2021年1月21日上海房产调控新政新增的房屋全额增值税及其附加税。被告因新政提出和平解约，愿意退还已收的定金10万元。因原告不同意合同解约，故目前双方同意，在达成最终一致前，双方暂缓履行涉案合同。后原被告未协商一致，原告因被告无正当理由单方提出解除合同，根据涉案合同约定行使解约权，并于2021年2月25日书面送达被告，故现原告要求确认涉案合同于2021年2月25日解除，具有事实和法律依据，本院予以支持。被告主张其于2021年4月24日已表示同意继续履行合同，并未违反合同约定，但被告单方提出解除合同违约在先，原告已行使合同约定的解除权，被告在审理过程中提出的和解方案并不能改变其违约在先行为的性质，故对于被告的该项抗辩，本院不予采信。由于被告违约导致涉案合同解除，原告要求被告按照合同约定支付总房价款20%的违约金，被告主张违约金过高，认为应当适用合同约定的10万元定金罚则，本院认为原告根据涉案合同约定选择适用违约金要求被告赔偿损失，是其维护自身可选择的权利，本院结合系争房屋询价结果、合同订立、协商、解除等实际情况，以及被告主动返还定金10万元，并另将10万元付至中介处的行为，酌情调整违约金至200,000元。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》》第四百六十五条、第五百六十二条、第五百七十七条、第五百八十五条之规定，判决如下：一、确认原告励婷婷与被告张存芳就上海市万航渡路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖合同》于2021年2月25日解除；二、被告张存芳应于本判决生效之日起十日内支付原告励婷婷违约金200,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。保全费5,000元，由被告张存芳负担。案件受理费12,380元，减半收取6,190元，由原告励婷婷负担4,747元，被告张存芳负担1,443元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  卓蕾蕾二〇二一年七月九日书记员  鲁佩侃附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。