广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤08民终3211号上诉人（原审被告）:湛江地标投资有限公司，住所地：湛江市坡头区海湾南路二号。法定代表人：谢志杰，董事长。委托诉讼代理人：花淼彬，男，该司工作人员。被上诉人（原审原告）：陈燕红，女，1969年12月15日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：林东萍，广东民赐律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈军，广东民赐律师事务所实习律师。上诉人湛江地标投资有限公司因与被上诉人陈燕红商品房预售合同纠纷一案，不服湛江市坡头区人民法院（2021）粤0804民初642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人湛江地标投资有限公司的委托诉讼代理人花淼彬，被上诉人陈燕红的委托诉讼代理人林东萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。湛江地标投资有限公司上诉请求：撤销（2021）粤0804民初642号判决第一项，驳回被上诉人对上诉人全部诉讼请求；一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定湛江地标投资有限公司不具有逾期办证免责事由错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。本案中因湛江市自然资源局无法解决海湾南路用地问题导致整个开发项目无法按期竣工，在该局没有同意延期竣工情况下导致湛江地标投资有限公司无法办理涉案楼盘初始登记和涉案房屋首次转移登记。本案中陈燕红逾期办证并非湛江地标投资有限公司原因造成，故湛江地标投资有限公司不应在本案中承担逾期办证的违约责任。请求二审法院查清本案事实，纠正一审错误判决。陈燕红辩称：一审判决认定事实清楚、证据确实充分、适用法律正确，请二审法院驳回上诉人的上诉请求。事实和理由：一、上诉人不具有逾期办证的免责事由。二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。故湛江地标投资有限公司应当承担逾期办证责任。陈燕红向一审法院起诉请求：判决1.湛江地标投资有限公司支付逾期办证违约金38200.29元给陈燕红；2.湛江地标投资有限公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：湛江地标投资有限公司系2013年3月15日在工商行政管理部门登记成立的有限责任公司（自然人投资或控股）。经营范围为：房地产投资与开发，酒店管理，自有物业管理与租赁。2016年5月16日，陈燕红作为买受人与湛江地标投资有限公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，由陈燕红购买湛江地标投资有限公司开发的位于湛江市坡头区，总价款537804元。合同第七条约定陈燕红应当于2016年5月16日前一次性支付涉案商品房全部价款；第十一条约定湛江地标投资有限公司应当在2017年7月1日前向陈燕红交付涉案商品房；第二十条约定因湛江地标投资有限公司原因，陈燕红未能在涉案商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方协商解决。上述合同签订后，陈燕红向湛江地标投资有限公司交付了全部购房款及相应的税费。2017年12月26日，双方当事人办理交楼手续，湛江地标投资有限公司将涉案商品房交付给陈燕红。2020年8月13日，湛江市自然资源局为涉案商品房办理了不动产权利登记，《不动产权证书》编号为粤（2020）湛江市不动产权第0056271号，权利人为陈燕红。另查明，2013年4月2日，湛江地标投资有限公司与湛江市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》及补充条款，合同约定湛江地标投资有限公司所投资的海东广场项目在2016年6月14日前竣工，逾期竣工，按每逾期一日，由市政府无偿收回30平方米住宅面积用于公共租赁住房；补充条款约定湛江地标投资有限公司要在合同约定开工、竣工时间前15日内向湛江市国土资源局书面报告开工、竣工时间或延迟开工、竣工的原因。2015年9月24日，湛江地标投资有限公司又与湛江市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同补充协议》，约定湛江地标投资有限公司所投资的海东广场项目竣工期限延长至2017年9月23日。该竣工期限届满后，湛江地标投资有限公司于2018年7月4日向湛江市国土资源局坡头分局提交《关于海东广场项目用地延期竣工的请示》（地标投资［2018］第18号），申请延期竣工，该请示中，湛江地标投资有限公司称“由于我司首次以回馈家乡形式回湛投资建设，对本土的手续办理流程不熟悉，竣工时间到期后亦未收到相关部门的通知文件；负责办理报建的人员变动，相关事宜交接不到位等原因导致未能及时申请延期”。2020年4月17日，湛江市自然资源局与湛江地标投资有限公司签订《国有建设用地使用权延期竣工协议》，明确因原须配建的海湾南路西段因涉及用海问题不具备开工条件等原因，竣工期限延长至2021年4月16日。湛江地标投资有限公司随后持该延期竣工协议及其他材料申请办理用地及房屋权属登记。再查明，中国人民银行发布2015年10月24日至2019年8月19日一年期贷款基准利率为4.35%；中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（ＬＰＲ）标准如下：2019年8月20日为4.25%、2019年9月20日为4.20%、2019年10月21日为4.20%、2019年11月20日为4.15%、2019年12月20日为4.15%、2020年1月20日为4.15%、2020年2月20日为4.05%、2020年3月20日为4.05%、2020年4月20日为3.85%、2020年5月20日为3.85%、2020年6月22日为3.85%、2020年7月20日为3.85%。一审法院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案纠纷发生于民法典施行前，故本案依法适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”及第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，双方当事人就涉案商品房签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方当事人应按合同的约定全面履行各自义务。根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点问题是：一、关于湛江地标投资有限公司应否承担逾期办证违约责任的问题。合同约定若因湛江地标投资有限公司原因，陈燕红未能在涉案商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意协商解决。按该约定，湛江地标投资有限公司在2017年12月26日将涉案商品房交付陈燕红，陈燕红应在该日起365日内，也即2018年12月26日前取得涉案商品房所有权证书。由于湛江地标投资有限公司逾期办证，致陈燕红涉案商品房不动产权证书于2020年8月13日才登记颁发,故湛江地标投资有限公司逾期办证的行为已构成违约，应承担逾期办证违约责任。二、关于湛江地标投资有限公司是否具有逾期办证免责事由的问题。湛江地标投资有限公司主张其因政府原因导致逾期，但根据本案的证据和事实，首先，涉案项目原配建道路因涉及用海问题不具备开工条件的情况早已存在，湛江地标投资有限公司早已知悉，湛江地标投资有限公司应充分考虑该情况对涉案《商品房买卖合同》履行的影响并采取应对措施；其次，湛江地标投资有限公司因其自身疏忽未按《国有建设用地使用权出让合同》补充条款的约定提前十五日报告延迟竣工原因和未及时在原竣工期限届满前申请延期竣工导致办证障碍，湛江地标投资有限公司如果及时或提前申请延长竣工期限则可避免办证障碍，故该障碍并非不能预见、不可避免；再次，湛江地标投资有限公司主张因政府机构改革影响办证，但未能提供证据证实其交件被拒收或办证受阻，故湛江地标投资有限公司主张因政府原因应免责的抗辩意见依据不足，不予采纳。湛江地标投资有限公司提供证据主张因新冠疫情应予免责，但新冠疫情发生在湛江地标投资有限公司迟延履行之后，故依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，湛江地标投资有限公司主张因新冠疫情免责的抗辩意见同样依据不足，不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，湛江地标投资有限公司对其主张应承担举证不能的法律后果，依法确认湛江地标投资有限公司不具有逾期办证的免责事由。三、关于陈燕红诉求湛江地标投资有限公司支付逾期办证违约金38200.29元应否支持的问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释〔2020〕17号)第十四条第一款第一项及第二款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，涉案《商品房买卖合同》未对逾期办证违约金的计算方式进行约定，故陈燕红请求湛江地标投资有限公司承担违约责任，应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，但由于近年来我国金融市场利率改革，中国人民银行不再公布贷款基准利率，因此应根据湛江地标投资有限公司违约行为造成陈燕红实际损失的情况予以认定。考虑涉案合同的履行情况、涉案商品房的总价款、湛江地标投资有限公司违约时长、当事人的合同目的及可得利益、当地的经济水平以及房地产交易的市场发展状况等因素，酌情认定湛江地标投资有限公司逾期办证违约金以购房款537804元为基数，自2018年12月26日起至取得不动产权证书之日止，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）计算。涉案商品房不动产权证书于2020年8月13日登记颁发，该日应视为陈燕红已取得涉案商品房权属证书。故湛江地标投资有限公司应承担的逾期办证违约金具体金额为36692.97元[（537804元×4.35%÷365日×237日）＋（537804元×4.25%÷365日×31日）＋（537804元×4.20%÷365日×61日）＋（537804元×4.15%÷365日×92日）＋（537804元×4.05%÷365日×60日）＋（537804元×3.85%÷365日×116日）]。对陈燕红主张逾期办证违约金超过36692.97元的部分，不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释〔2020〕17号)第十四条第一款第一项及第二款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、限湛江地标投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向陈燕红支付逾期办证违约金36692.97元；二、驳回陈燕红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费377.51元，由湛江地标投资有限公司负担359元，陈燕红负担18.51元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定,第二审人民法院主要对当事人上诉请求的有关事项进行审查。根据湛江地标投资有限公司的上诉请求、陈燕红的答辩意见，本案双方当事人二审争议的焦点是本案是否具有逾期办证免责事由的问题。根据查明的事实，涉案项目原配建道路海湾南路因涉及用海问题不具备开工条件的情况早已存在，而该道路如果逾期竣工则必定影响到涉案商品房办理产权登记的情况湛江地标投资有限公司亦早已知悉，湛江地标投资有限公司作为涉案《商品房买卖合同》办证义务方，理应及时向政府申请办理竣工延期以避免造成违约。而湛江地标投资有限公司在原竣工期限届满后近一年才申请延期，逾期办理房屋所有权证，故湛江地标投资有限公司对案涉商品房逾期办证的问题存在自身的原因。湛江地标投资有限公司上诉主张因政府无法解决海湾南路用地问题等请求免除其公司迟延办证违约责任,理由不成立,本院不予采纳。一审法院判决湛江地标投资有限公司应向陈燕红支付逾期办证违约金36692.97元并无不当，本院予以维持。综上所述，湛江地标投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费377.51元，由湛江地标投资有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审 判 长 林伟娇审 判 员 陈小红审 判 员 王默朗二〇二一年七月二十三日法官助理 王 月书 记 员 柯迪晓附：相关法律法规及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。