江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0205民初2321号原告：无锡市风士达机电有限公司，统一社会信用代码91320205094082536C，住所地无锡市锡山经济技术开发区春笋东路77号。法定代表人：岳烨，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈学锋，江苏锡州律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳旭旦，该公司股东。被告：无锡星海房地产开发集团有限公司，统一社会信用代码91320200717434789H，住所地无锡市学前东路299号13楼。法定代表人：陆国豪，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄帅克，北京京师（合肥）律师事务所律师。原告无锡市风士达机电有限公司（以下简称风士达公司）与被告无锡星海房地产开发集团有限公司（以下简称星海公司）租赁合同纠纷一案,本院于2021年4月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告风士达公司的委托诉讼代理人陈学锋、岳旭旦，被告星海公司的委托诉讼代理人黄帅克到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告风士达公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告赔偿原告因拆迁解除租赁合同造成的损失补偿合计485219.69元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：其自2014年起即承租星海公司位于锡山区××路××号的部分厂房。2020年下半年，其所承租房屋遇政府拆迁，星海公司通知其解除合同，给其造成损失，但双方就赔偿数额未达成一致意见，故诉至法院。被告星海公司辩称，风士达公司自2014年1月起租赁其公司名下房产，租期至2018年9月止。自2019年起由无锡昊晨工贸有限公司（以下简称昊晨公司）租赁涉案厂房。其与昊晨公司的租赁合同于2020年6月30日到期，昊晨公司负责人岳旭旦表示因物品需要搬离，希望延长两个月时间。2020年7月初，其接到拆迁通知后即通知昊晨公司搬离，昊晨公司支付租金至2020年8月。后昊晨公司于2020年底搬离，但其未再收取租金。同时，其与风士达公司、昊晨公司签订的合同均约定，如需对厂房改装修或增扩设备，需事先征得其书面同意。原告实际未经书面同意，擅自装修应自行拆除，故请求驳回原告诉讼请求。经审理查明：一、关于租赁合同的签订与履行2013年10月1日，星海公司与风士达公司签订《房地产租赁契约》一份，约定由风士达公司承租星海公司坐落于无锡市锡山经济开发区××路××号厂房，面积为550平方米，租期自2014年1月1日至2018年9月30日。该协议载明：“如需对房屋进行改装修或与第三人互换房屋使用时，必须取得甲方（星海公司）同意。费用由乙方（风士达公司）自理。”协议下方由星海公司、风士达公司盖章，岳旭旦签名。2019年7月，星海公司就上述厂房与昊晨公司签订《房地产租赁契约》一份，承租面积变更为668平方米，租期自2019年7月1日至2020年6月30日。协议下方由星海公司、昊晨公司盖章，岳旭旦加盖私章。双方均认可，岳旭旦系风士达公司和昊晨公司的实际控制人，昊晨公司的法定代表人系岳旭旦妻子。审理中，风士达公司另提供“厂房租赁合同”一份，约定由风士达公司承租星海公司厂房，租赁厂房坐落于春笋东路77号，面积为668平方米，租期自2020年7月1日至2023年6月30日。合同末端由风士达公司盖章，星海公司未盖章或签字。星海公司对该合同的真实性不予认可。同时，风士达公司提供“解除合同协议书”照片打印件一份，载明星海公司与风士达公司于2020年7月1日签订的《春笋东路77号2楼及1楼部分668㎡租赁合同》因拆迁解除，风士达公司于2020年12月20日搬离厂房，搬迁补偿款89378元，在星海公司收到政府所有拆迁补偿款后10个工作日内支付给风士达公司等。星海公司对该证据的真实性不予认可，认为该协议书上载明的情况与实际不符，双方并无租赁关系。风士达公司陈述，该协议书系星海公司员工骆荧龙在星海公司盖章后向其提供，但其不认可赔偿金额，故未加盖风士达公司公章，仅拍照留存，后该协议书由骆荧龙取回。2020年8月20日，星海公司向风士达公司发送“告知函”一份，载明风士达公司所交租金将于2020年8月31日到期，因厂房拆迁，无法继续出租，故要求风士达公司搬离。后星海公司又向风士达公司发送“通知书”一份，载明双方合同已于2020年6月30日到期，风士达公司租金延期交至2020年8月31日，现通知风士达公司于2020年12月10日前搬离。星海公司对上述函件的真实性无异议，但是认为其在函件上载明“风士达公司”字样，系工作人员失误导致，其与风士达公司的租赁关系已经于2019年6月30日终止。风士达公司实际于2020年12月迁出涉案厂房。二、关于拆迁协议的签订及拆迁评估的相关事项2020年10月27日，无锡市锡山区人民政府云林街道办事处（以下简称云林街道办）与星海公司签订《非住宅征收补偿协议书》约定根据相关规定，征收星海公司位于××路××号地块的房屋，产权性质为国有土地，房屋评估补偿合计19013900元；停产停业损失按照被征收房屋价格的8%补偿1908660元；综合费用补偿2704236元；搬迁奖励费477165元（根据房屋评估价格的2%给予补偿，不含装潢及附着物，分别给予被征收房屋产权人和经营者各1%）；土地补偿5604631元；合计29708592元。另外，如星海公司在2020年12月底前搬离，给予每平方米50元速搬奖，按照8904.63平方米计算。星海公司应于2020年12月31日前腾空搬离被征收房屋，逾期按照300元／平方米／年计算“房屋返租金”。上述拆迁安置所涉《房地产征收估价报告》载明：1、“搭建及简易房屋”项下，“W1钢架大棚无地”补偿总价为56714元，“W2钢架棚无地”补偿总价为20843元，“W3钢架棚无地”补偿总价为6228。2、“非住宅装潢及附属物补偿”项下的“Z1二层-星海002”和“Z1西侧楼梯间”评估现值为20027元，其中“Z1二层-星海002”部分包含塑扣板、塑钢隔断、铝合金卷帘门、夹芯板房中房，价值分别为3771元、9407元、1904元、5120元，成新率为88%。上述拆迁安置所涉《资产评估报告》载明：1、“固定资产—机器设备（可搬迁）评估明细表”项下“Z1二层-星海002”中中型自动卷圆机、四柱立式液压机、自动烧焊机、螺杆空压机合计净值79050元。2、“固定资产—机器设备（不可搬迁）评估明细表”项下“Z1二层-星海002”中简易升降货梯、电缆线、监控系统合计净值36995元。2020年8月18日，风士达公司实际控制人岳旭旦与星海公司工作人员骆荧龙的微信聊天记录中，岳旭旦陈述：“骆经理，上午我复印了三页，还有二页我没有复印着可以拍一下发给我吗？”骆荧龙回复：“好，我现在在外面，等回去拍给你。”随后，骆荧龙向岳旭旦发送“非住宅装潢及附属物补偿估价计算表”，载明：承租户：风士达公司，评估物品包括塑扣板、塑钢隔断、铝合金卷帘门、夹芯板房中房，数量与上述《房地产征收估价报告》载明一致，未载明评估金额。骆荧龙另发送“无锡市房屋征收补偿价评估汇总表”，载明：承租户：风士达公司，评估房屋包括“W1钢架大棚无地”、“W2钢架棚无地”、“W3钢架棚无地”，面积与上述《房地产征收估价报告》载明一致，未载明评估金额。就拆迁损失的赔偿费用，风士达公司主张：1、搭建简易房屋补偿金83785元，包括W1、W2、W3钢架大棚（56714元+20843元+6228元）。2、装潢装饰补偿金20027元。3、机器设备搬迁补偿金116045元（可搬迁设备79050元+不可搬迁设备36995元）。4、企业停业损失补偿金206195.78元。5、搬迁奖励费25766.91元。6、速搬奖33400元。审理中，昊晨公司认可，本案所涉拆迁利益全部由风士达公司主张。以上事实，有房地产租赁契约、厂房租赁合同、告知函、通知书、非住宅征收补偿协议书、房地产征收估价报告、资产评估报告、微信聊天记录及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点为：一、2020年7月1日以后原被告之间有无租赁关系？二、搭建简易房屋补偿金、装潢装饰补偿金、机器设备搬迁补偿金是否应当归原告所有？三、企业停业损失补偿金，搬迁奖励费，速搬奖是否应当归原告所有，金额如何确定？关于争议焦点一，依法成立的合同，自成立时生效，双方当事人应当按约履行。本案中，风士达公司与昊晨公司共同的实际控制人岳旭旦曾以风士达公司名义与星海公司签订租赁合同。在昊晨公司成立后，又以昊晨公司名义与星海公司就同一承租厂房签订租赁合同，租期自2019年7月1日至2020年6月30日。审理中，岳旭旦表示，其在上述合同均到期后，又以风士达公司名义与星海公司商定并签署租赁协议。星海公司陈述，与昊晨公司签订的合同到期后，其未再与昊晨公司或风士达公司签订租赁协议，仅应岳旭旦要求延期两个月，方便其迁出租赁房屋内物品。经查，风士达公司提供的，其与星海公司签订的“厂房租赁合同”无星海公司签章，相关合同内容无法体现双方合意。同时，其提供的“解除合同协议书”也仅有复印件，无法确认真实性。但是，星海公司在此后的半年内向风士达公司发送的“告知函”“通知书”均载明，风士达公司为本案所涉房屋的承租人。可见，星海公司对风士达公司实际承租使用本案所涉厂房是明知且认可的。由于双方对租赁期限没有约定，故本院确定双方成立不定期租赁关系。不定期租赁合同的当事人双方均有权随时解除合同。本案中，星海公司两次通知风士达公司不再出租房屋，并在给予其合理期限的前提下要求其迁出涉案厂房，于法有据，故本院确认双方租赁关系终止。关于争议焦点二，搭建简易房屋补偿金、装潢装饰补偿金、机器设备搬迁补偿金均包含在星海公司可获得的拆迁补偿范围内。1、搭建简易房屋补偿金包括W1、W2、W3钢架大棚（56714元+20843元+6228元）。星海公司陈述，其不清楚上述简易房屋由谁搭建。风士达公司陈述，该简易房由其搭建，在骆荧龙向岳旭旦发送的微信中包含了该部分内容。本院认为，星海公司认可骆荧龙系其员工，且与岳旭旦沟通相关租赁事宜在其职责范围内，故风士达公司所举证据初步达到其证明目的，而星海公司未举证予以反驳。虽上述搭建未经星海公司及相关部门许可，但星海公司因此而获益，故该部分损失赔偿合计83785元由风士达公司享有为宜。2、装潢装饰补偿金20027元。星海公司认为其向风士达公司交付的房屋包含了所有的装修，但未举证证明。同理，骆荧龙向岳旭旦发送的微信中包含塑扣板、塑钢隔断、铝合金卷帘门、夹芯板房中房部分，但不包含“Z1西侧楼梯间”部分，故经计算，其中17777.76元应当由星海公司向风士达公司支付，其余部分，证据不足，本院不予支持。3、机器设备搬迁补偿金116045元（可搬迁设备79050元+不可搬迁设备36995元）。星海公司认可相关机器设备属于风士达公司所有，故可搬迁设备及其附属配套设施（不可搬迁设备）相应补偿合计116045元应当归风士达公司所有。关于争议焦点三，1、企业停业损失补偿金：风士达公司与星海公司之间系不定期租赁关系，星海公司有权随时解除双方的租赁关系。双方确认，风士达公司的租金缴纳至2020年8月。嗣后，星海公司明确表示不再出租房屋，两次要求风士达公司迁出，而风士达公司实际迁出的时间为2020年12月，故风士达公司有足够的迁出准备时间，其所举证据不足以证明其存在停业损失。同时，从拆迁协议载明的事项也无法得出该部分赔偿应当由承租人按比例享有。因此，风士达公司主张停业损失补偿金，本院不予支持。2、搬迁奖励费：根据拆迁协议约定，该部分奖励费由房屋产权人和经营者各半享有，按照风士达公司所租赁的房屋面积比例计算，原告主张25766.91元不超过其应得范围，本院依法予以支持。3、速搬奖：从拆迁协议载明的事项也无法得出该部分赔偿应当由承租人按比例享有。故该项诉请，本院不予支持。综上，星海公司应向风士达公司支付的各项损失赔偿合计243374.67元。风士达公司的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十三条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、无锡星海房地产开发集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向无锡市风士达机电有限公司支付拆迁补偿款243374.67元。二、驳回无锡市风士达机电有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3275元（无锡市风士达机电有限公司预交），由无锡星海房地产开发集团有限公司负担1642元，无锡市风士达机电有限公司负担1603元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  杨晓敏二〇二一年七月六日书记员  许纪菁