松原市宁江区人民法院民 事 判 决 书（2021）吉0702民初4807号原告：长春市某物业有限责任公司松原分公司，住所地松原市。负责人：吕国强，经理。委托诉讼代理人：王冬雪，吉林东镇律师事务所律师。委托诉讼代理人：郞健，男，1996年6月20日生，汉族，该公司职员，现住松原市宁江区。被告：魏鹏辉，男，1985年7月28日生，汉族，现住松原市。原告长春市某物业有限责任公司松原分公司（以下简称某物业）诉被告魏鹏辉物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告某物业的委托诉讼代理人王冬雪、郎健，被告魏鹏辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。某物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即给付物业费12023元，并自2014年1月1日起每日按应缴费总额3‰支付违约金至给付之日止；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年10月9日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，约定被告将某小区56栋4单元1707室交由原告进行物业管理，房屋建筑面积为95.42平方米，协议第四条第（一）款乙方交纳费用时间：业主在建设单位发出房屋交付通知后，按通知规定的日期前来办理交付手续，同时从交付之日起开始交纳物业服务费；第（二）款约定：物业服务费用标准：（由业主按其拥有的物业产权登记建筑面积缴纳），多层住宅：1.5元/月·平方米；第十四条违约责任第（二）款约定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按应缴费总额3‰支付违约金。现被告尚欠自2014年至2020年期间物业费，共计12023元（1.5元/月/平方米×12月×95.42平×7年）。原告自被告欠费起每年进行催缴，被告一直推脱拒不交付，现原告为维护合法权益，具状起诉。魏鹏辉辩称：对房屋面积和欠费区间无异议，对收费标准有异议，认为前期物业合同只是过渡合同，我没和物业之间签订物业服务合同。在我装修房屋时失窃过，丢失了少量建筑材料，我请求调监控被物业拒绝。我的窗台漏水漏雨，墙皮脱落，找过物业也没有给我解决。我办房产证时，物业公司以我没交物业费为理由拒绝协助我办理房产证，我认为这是一种强买强卖的强制手段。经审理查明：被告魏鹏辉系松原市某小区56栋4单元1707室的业主，房屋建筑面积为95.42平方米，物业费收取标准为每月每平方米1.5元。2012年3月11日某物业与松原市某房地产开发有限公司（以下简称某公司）签订了《某住宅小区前期物业服务合同》，该合同约定原告为某住宅小区提供服务。合同对物业基本情况、委托管理服务期限、服务内容与质量、物业的承接验收、物业的使用与维护、专项维修资金、双方的权利和义务、违约责任等进行了约定，其中合同约定：“物业基本情况：物业名称：某小区；物业类型：住宅；座落位置：松原经济开发区镜湖北路某小区51#楼；建筑面积：13.3万平方米。合同第二条（二）：物业管理服务包括以下内容物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨污水管道的疏通；公共绿地的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序管理、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。第四条前期物业管理服务应达到的质量标准：第一项基本服务要求：1、按国家规定的标准对本项目公共部位、公共设施进行查验，并履行完备的验收手续；2、制定完善可行的物业管理方案及执行乙方统一的质量管理、档案管理、财务管理制度；3、小区物业经理及物业管理员需持证上岗，所有物业服务人员均统一着装、佩戴统一标志，行为统一规范，服务主动热情；4、在物业管理处设立接待服务中心，设立并公示有人值守的24小时服务电话。急修30分钟、其他报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修、投诉和回访记录；5、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务，公示服务项目和收费项目；6、每半年公布一次物业服务费用的收支情况，便于业主监督；7、每年2次书面征询全体业主对物业服务的意见，此外每月至少对10户业主进行回访，了解业主的需求和意见，随时改进服务，满意率在90%以上。第二项公共部位、公共设施、设备管理：1、有专业技术人员对小区房屋共用部位及公用设施进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全；2、根据房屋实际使用年限，每年检查房屋共有部位的使用情况，需要维修的，维保期内，由乙方通知甲方负责人安排相应人员进行维修处理；如遇紧急突发事件，无法通知甲方或甲方无法及时到位修复的，由乙方代甲方维修，费用由甲方承担；3、每日巡查一次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护；4、建立共有设施设备档案（设备台账），对设备设施运行、检查、维修、保养等情况进行详细记录；5、对公用设施设备设立规范、统一标志，落实责任人和相应职责；操作维护人员严格执行设施设备操作规范、保养规范；保障设施设备运行正常；6、每周对共用设施设备组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复，维保期内，乙方及时通知甲方负责人安排相应人员维修；7、保证消防设施设备完好，做到随时启用，保证消防通道畅通；8、设备房保持整洁、通风、无跑、冒、滴、漏和鼠害现象；9、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范；10、对容易危及人身安全的设施设备设立明显标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障建立应急方案；11、保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁，委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全测试并持有效的《安全使用许可证》，乙方应有专业人员对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理；12、路灯、楼道灯、地灯、草坪灯完好率不低于95%。第四项公共秩序维护：1、为保证业主安全和公共秩序良好，在小区主入口实行24小时执勤，实行外来员人员登记及许可证制度；2、业主入口双人执勤，立岗执勤等；3、秩序维护人员应配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械；4、对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；5、对进出小区车辆实施出入证管理，引导车辆有序通行、停放；6、对进出小区车辆的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理；7、每年至少举行一次消防演习；8、对火灾、治安、公共卫生等突发事件建立应急方案，并严格执行。第五项环境管理：1、生活垃圾每日清运两次，保证卫生清洁。在公共区域根据需要合理设立果皮箱。小区道路、广场、绿地等每日清扫1次，楼道每日拖洗1次，业主入户门每周擦洗一次，楼梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每季清洁1次。24小时内清除小区内主要道路积水、积雪。2、共用雨、污水管道每年至少疏通一次，雨、污水井每季度检查一次，视检查情况及时清掏。第六项绿化养护与管理：1、设立专业人员实施绿化养护管理；2、草坪每年普修两遍以上，切边整理一次以上；每年除杂草三遍以上，杂草面积小于8%；3、干旱、高温季节基本保持有效供水，有积水应及时排除；4、发现病虫害应及时灭杀；5、乔、灌木按规范修剪每年两遍以上；6、每年普施基肥一遍；7、病虫害有针对性及时灭治，每年喷药不少于两次，控制大面积病虫害发生；8、发生倒伏及时扶正、加固；9、发现草坪或树木枯死，保质期内，及时通知甲方负责人安排相关人员处理；质保期外，发现草坪斑秃、枯树及时补植；10、每日巡查建筑景观。第六条本物业管理区域物业服务收费选择包干制：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为高层住宅（含电梯费）1.50元/月/平方米，多层1.50元/月/平方米，多层（电梯洋房）1.80元/月/平方米，别墅联排3元/月/平方米，别墅双拼3.8元/月/平方米，别墅独栋4.8元/月/平方米。第十五条本合同期限自2012年3月11日起至2018年3月10日止。2014年12月9日，双方将上述前期物业服务合同在松原市物业管理中心备案。2018年3月11日，某公司和某物业再次续签《某住宅小区前期物业服务合同》，合同内容与上次合同内容一致，合同第三十五条：本合同期限自2018年3月11日起至2023年3月10日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。在本案庭审中，被告举出证据证明某物业在履行物业服务过程中存在的问题，包括路灯损坏、绿化问题、停车场问题、垃圾未及时清理问题等。上述事实，有原告某物业提供的前期物业服务委托合同备案表、某住宅小区前期物业服务合同、被告提供的照片及原、被告的当庭陈述等在卷佐证，本院予以确认。本院认为：某物业与某公司之间签订的《某住宅小区前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定行使权利履行义务。物业合同系双务合同，某物业为该小区提供了相应的物业服务，魏鹏辉系该小区业主，某物业与魏鹏辉之间形成了物业服务合同关系。原告提供了物业服务，被告依约应当支付物业费。原告虽对诉涉小区履行了合同约定的大部分物业管理义务，但仍存在履行管理义务不足的问题，故对原告所诉请的物业费应予以酌情减免，被告可以适当少交，以承担年物业费70%为宜。故被告应向原告交纳拖欠2014年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费为8416.04元（1.5元/月/平方米×12月×95.42平×7年×70%）。另外，原告主张要求被告按日3‰缴纳违约金，该约定过高且原告存在部分违约，故对原告的该项主张本院不予支持。综上，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第一条之规定，判决如下：一、被告魏鹏辉于本判决生效后立即给付原告长春市某物业有限责任公司松原分公司2014年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费8416.04元；二、驳回原告长春市某物业有限责任公司松原分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告魏鹏辉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。审判员 胡 萌二〇二一年七月八日书记员 王国昭