重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院   民事判决书      (2021)渝0242民初2050号      原告：重庆市安泽物业管理有限公司,住所地重庆市渝北区龙溪松石北路176号，统一社会信用代码：91500112745319243N。   法定代表人：黄廷海，该公司总经理。    被告：葛声文，男，1966年3月5日出生，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。   被告：韩乐珊，女，1969年10月5日出生，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。   原告重庆市安泽物业管理有限公司诉被告葛声文、韩乐珊物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月28日受理后，依法适用简易程序(小额诉讼程序)公开开庭进行了审理。原告的法定代表人黄廷海及被告葛声文到庭参加了诉讼。被告韩乐珊经本院送达起诉状副本、小额诉讼权利义务告知书、开庭传票后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理，本案现已审理终结。   原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告缴纳物业服务费11652元及违约金(按每日千分之三计收至支付完毕日)。2.请求判令被告承担本案诉讼费。事实及理由：原告与酉阳龙城房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告向其开发的小区提供物业管理服务。合同期限至该物业业主委员会与业主委员会选定的物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止。被告与酉阳龙城房地产开发有限公司签订的《重庆市商品房买卖合同》时明确约定，被告同意接受酉阳龙城房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》中的业主权利义务，并按约定支付物业服务费，同时与原告签订了《业主公约》。 被告于2015年6月8日接房入住龙泉小区房屋。按约定截止2021年3月8日被告应当向原告缴纳物业费11652元，原告多次催收，被告仍拒不缴纳，为此特向人民法院提起诉讼。   被告葛声文辩称，确实欠缴了物业服务费是事实，但是有合理原因。原告主体不适格，我们没有与原告签订前期物业管理服务合同，该合同无效。我住的小区，物业服务费收费不当，原告尚未尽到物业管理职责，小区安全没有保障，没有门禁系统。原告的诉讼请求有部分债权已超过诉讼时效。   被告韩乐珊未出庭诉讼，亦未提交书面答辩意见。   本院经审理认定事实如下：葛声文与韩乐珊系夫妻关系。被告葛声文、韩乐珊于2014年7月7日购买酉阳龙城房地产开发有限公司开发的重庆市酉阳土家族苗族自治县房屋一套，面积137.69平方米。原告于2014年7月20日与开发商酉阳龙城房地产开发有限公司签订《前期物业服务委托合同》,原告于2015年3月9日与被告葛声文签订《业主公约》。合同约定：由原告给酉阳龙城房地产开发有限公司开发的龙泉小区提供物业服务，按建筑面积向业主收取物业服务费，住宅每平方米0.9元（不含公共能源费、电梯使用费、市政垃圾处理费等），业主应每月交纳物业服务费。酉阳土家族苗族自治县发展和改革委员会作出酉阳发改价（2014）14号文件，文件通知物业服务费住宅每平方米每月0.9元（建筑面积），电梯收费：按人计算，每张每人=10元（第三层）+0.3元×（N-3），N为楼层数；按人计算：常住人口每人每月10元。   2015年3月，被告葛声文、韩乐珊接房入住重庆市酉阳土家族苗族自治县房屋，面积137.69平方米。被告葛声文、韩乐珊从2015年6月8日开始至2021年3月8日未缴纳物业服务费（137.69平方米×0.9元×69月=8550元），电梯费（30元×69月=2070元），公共能源费（10元×69月=690元），共计11310元。庭审中，原告自愿放弃2018年之前应该收取的垃圾处理费。原告在管理过程中，小区存在门禁系统、小区安全保障不到位等情况。    另查明，龙泉小区未成立业主委员会。   以上事实，有当事人的陈述、营业执照、业主公约、《前期物业服务委托合同》、酉阳土家族苗族自治县发展和改革委员会作出酉阳发改价（2014）14号文件、重庆市物价局渝价（2004）778号通知、照片等相关证据佐证。事实清楚，足以认定。   本院认为，原告是开发商酉阳龙城房地产开发有限公司选聘的前期物业服务企业，并与酉阳龙城房地产开发有限公司签订了《前期物业服务委托合同》，原、被告签订的《业主公约》，其内容不违反法律和行政法规的规定，合同成立并有效，双方之间形成物业服务合同关系。根据合同法与民法典的规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，物业公司向业主提供了服务，被告应当缴纳物业服务费。原告主张按酉阳土家族苗族自治县发展和改革委员会作出的酉阳发改价（2014）14号文件标准收取物业费，符合相关法律规定，本院予以支持。原告在履行物业服务合同过程中、确实存在物业服务瑕疵，应当予以整改，但尚不足以构成免除其交费义务的抗辩事由。原告主张的电梯费每月30元的标准低于酉阳土家族苗族自治县发展和改革委员会作出酉阳发改价（2014）14号文件规定标准，本院予以支持。原告提出要求被告每月交纳10元公共能耗费的问题，因本小区业主从入住后均是按10元标准交纳，且原告方也在物业交费处张贴公示，而被告未提供证据证明在欠费前被告对该项收费金额提出异议。故本院对原告主张的该项费用予以支持。原告在庭审中，自愿放弃2018年之前应该收取的垃圾处理费的诉讼请求，系对自己权利的自由处分，本院予以认可。被告应支付原告从2015年6月8日至2021年3月8日的物业服务费11310元。原告主张的违约金，双方未有明确约定，本院不予支持。   关于被告葛声文辩称原告主体不适格，没有与原告签订合同，合同无效的意见，因为原告是开发商选聘的前期物业服务企业，原告于2014年7月20日与开发商酉阳龙城房地产开发有限公司签订《前期物业服务委托合同》，原、被告于2015年3月9日签订《业主公约》。其内容不违反法律和行政法规的规定，合同成立并有效。被告葛声文辩称原告未尽到服务管理职责，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，被告应该举示相关证据证明原告有违前期物业服务合同、业主公约等权利义务之约定，否则将承担举证不能的不利后果。本案中，被告举示的证据不足以证明原告未按约定履行物业服务管理职责。虽然原、被告未对物业服务瑕疵如何处理进行约定，按照一般习惯，业主可以要求物业公司限期整改，若物业公司在限定的期限内未整改给业主造成损失的，业主可以要求损害赔偿。因此，被告葛声文的辩解，不能成为拒付物业服务费、公共能源费等费用的抗辩理由，本院不予采信。关于被告葛声文辩称原告部分请求已过诉讼时效问题，物业服务合同属于继续性合同，物业服务期间内产生的物业费系同一合同项下具有整体性和关联性的定期给付之债。物业服务合同双方当事人之间具有长期的稳定的合同关系，业主没有支付某一期的物业费，物业公司没有及时追索和主张，并非怠于行使权利，而是基于维护双方间良好的合作关系以及对业主的信任和谅解。因此，同一物业服务合同中约定的定期给付物业服务费之债的请求权，诉讼时效期间从最后一笔物业费履行期限届满之日起算，原告的请求未超过诉讼时效。被告韩乐珊经本院依法送达起诉状副本、小额诉讼权利义务告知书、开庭传票后，未到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利。   据此，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下:    一、由被告葛声文、韩乐珊于本判决生效之日起10日内支付原告重庆市安泽物业管理有限公司物业服务费11310元；   二、驳回原告的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费91元，因适用简易程序审理减半收取45.5元，由被告葛声文、韩乐珊负担。   本判决为终审判决。          审 判 员 勾晓玲             二〇二一年六月十八日      书 记 员 高 倩          1