安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0111民初5115号原告：合肥汉悦企业管理有限公司，住所地安徽省合肥市徽州大道838号漫乐城购物中心7楼706室，统一社会信用代码91340100348740800P（1-1）。法定代表人:王伟,执行董事。委托诉讼代理人：许梦君，安徽星阑律师事务所律师。被告：汪先兵,男,汉族,1983年11月17日出生,住所地湖北省武汉市武昌区。原告合肥汉悦企业管理有限公司（以下简称汉悦管理公司）与被告汪先兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月9日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告汉悦管理公司委托诉讼代理人许梦君，被告汪先兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汉悦管理公司向本院提出的诉讼请求：一、判令解除原告与被告签订的《合肥漫乐城租赁合同》,被告立即腾空合肥漫乐城5层511号商铺、恢复原状并交付给原告;二、判令被告支付原告2018年7月1日至2021年1月31日期间的租金1290167.24元,并按合同约定的标准继续支付租金及房屋占有使用费至房屋返还原告之日止;三、判令被告支付原告延迟履行违约金329047.6元(按照应付未付租金的年利率LPR四倍即15.4%计算至款清之日止,现为诉讼暂计算至2021年5月31日);四、判令被告支付原告为实现债权而支付的律师费6000元；五、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:原告合肥汉悦企业管理有限公司原名合肥汉博商业运营管理有限公司,于2020年11月18日变更名称。2015年2月8日,安徽宝利丰投资发展有限公司将其位于合肥市包河区京汉博商业管理股份有限公司,设立“漫乐城购物中心”,租赁期为二十年。2016年1月28日,原告、北京汉博商业管理股份有限公司、安徽宝利丰投资发展有限公司签订《三方协议》,协议约定将“漫乐城购物中心”权利义务转让给原告。原告（甲方）与被告（乙方）签订有《合肥漫乐城租赁合同》及其补充协议主要约定:1、甲方将漫乐城55层511号商铺出租给乙方,租赁面积442平方米。租赁期限自2018年6月10日起至2024年2月9日止;2、2018年6月10日至2020年2月9日固定租金为每月41677元,2020年2月10日至2022年2月9日固定租金为每月44366元;3、乙方应当按照本合同约定按时缴纳租金等各项费用,延迟缴纳的,每延迟一日,乙方应当向甲方支付相当于欠费金额3‰的延迟履行违约金。4、乙方在合同提前终止或期满终止后10日内将租赁场地及甲方提供的配套设施恢复原有状态交还甲方,乙方如逾期交还,应按日租金标准的三倍,向甲方支付逾期占用费。5、甲方因向乙方催讨租金和物业管理费或其他费用而引起的所有费用和开支（包括一切律师费）均由乙方承担。合同签订后,原告按约交付案涉商铺。被告一直经营商铺至今却未向原告支付自2018年7月1日起的租金等费用,经原告多次催要被告均不予理会。原告租赁保证金125331元，根据双方合同第22页16.1条约定因乙方违约，保证金不予退还，原告不同意以租赁保证金抵扣房租。被告在租赁期内已经支付6万元租金，原告起诉的欠款中已经扣除了该笔6万元租金。故具状至人民法院,请求判如所请。被告汪先兵辩称：签订合同时我交了一笔125331元的租赁保证金，后确实一直没有支付租金。2019年我与原告有过沟通协调，我是做中餐的，一直都在亏本。沟通过程中，原告更换了项目总经理，所以一直没有达成协议。去年疫情后，我又与原告方从北京过来的副总沟通，也没有达成协议。2020年下半年，我支付了6万元租金，到现在没有支付其他款项。双方签订的合同属实的。原告方还开展了满购活动，客户从商场购买优惠券到我的店铺消费，原告补贴差价，补贴款冲抵了电费、租金，具体数额我现在不清楚，我的店铺现在还在经营，我希望原告可以将合同期内的租金降低，我继续经营，我暂时不想解除合同，因为投资金额很大，损失严重，原告方计算的房租金额无异议，但是我希望可以减免优惠一些，过去我和原告沟通的时候他们也说过优惠和减免。我希望和他们继续沟通，推广费、违约金、律师费、诉讼费我不愿意承担。另疫情期间，被告闭店两个月，疫情后为了不影响商场的整体运营，被告在政府同意开放食堂后第一时间就开放了餐厅，疫情影响被告生意5个月，请求减免5个月租金。经审理查明：原告汉悦管理公司原名合肥汉博商业运营管理有限公司,于2020年11月18日变更名称。2015年2月8日,安徽宝利丰投资发展有限公司将其位于合肥市包河区京汉博商业管理股份有限公司,设立“漫乐城购物中心”,租赁期为二十年。2016年1月28日,原告汉悦管理公司、北京汉博商业管理股份有限公司、安徽宝利丰投资发展有限公司签订《三方协议》,协议约定将“漫乐城购物中心”权利义务转让给原告汉悦管理公司。原告汉悦管理公司（甲方、出租方）与被告汪先兵（乙方、承租方）于2017年3月28日签订一份《合肥漫乐城租赁合同》，在该合同第一部分《通用条款》约定:装修免租期内，乙方无需交付租金，但仍需承担装修管理费、押金、垃圾清运费以及装修或其他费用（如水、电、燃气、电话费等）；除非本合同特别约定，装修免租期不因任何原因延长。同时双方确认，甲方提供的装修免租期是基于乙方在履行本合同中没有重大违约的前提下给予乙方的优惠，在租赁期内，如因乙方原因导致本合同无法继续履行或因乙方违约导致甲方单方解除本合同，则乙方不享受装修免租期的免租金优惠，乙方应按本合同约定的第一租赁年度基本租金标准向甲方补缴该期间的全部租金。该《通用条款》第三条约定：乙方需按本合同约定向甲方足额支付租金、物业费、推广费及因乙方经营活动而产生的其他费用。乙方应于每个缴租期最后一个月结束前5日向甲方一次性足额支付下一个交租期租金。首期固定租金应于本合同签订后5日内缴纳。该《通用条款》第3.5条约定：租赁保证金不是乙方预付租金、物业费、推广费或其他费用，仅是乙方履行本合同约定义务的保证。甲方有权但无义务以租赁保证金及抵扣乙方应付款项或作为甲方应乙方而遭受损失之赔偿或根据本合同不予返还。租赁期间，如乙方未能按本合同约定的时间足额缴纳租金、物业费、推广费、能源费、违约金及其他乙方应当支付的费用，……甲方有权直接抵扣乙方向其缴纳的租赁保证金，甲方抵扣行为发生后书面通告乙方，乙方应在书面抵扣通知后10日内把被甲方扣除部分的租赁保证金重新补足并存放于甲方。如在租赁期内，因乙方的原因导致本合同无法继续履行或因乙方违约导致合同甲方解除合同的，则甲方有权不予退还租赁保证金，同时乙方还应当按合同约定的其他条款向甲方支付违约金并承担其他违约责任。第3.5.5条约定：除非本合同另有约定，本合同因任何原因终止后，及时把该商铺交还甲方，且双方就租赁该商铺而产生的一切权利义务清理完毕后10个工作日内，甲方向乙方退还剩余的租赁保证金（不计利息）。第6.3条约定：乙方如接受甲方所发行的各类礼券及甲方的贵宾卡，需按合同约定提供优惠。甲方按2%标准向乙方收取结算手续费，返还周期30天。第7.11条约定：乙方延迟缴纳本合同项下租金、物业费、能源费或其他应付费用，经过甲方书面催告后，乙方仍不缴纳的，甲方可以对租赁场地暂停部分或能源供应，直至乙方履行相关付款义务为止。第14.6.6条约定：乙方迟延交付租赁保证金、质量保证金、租金或本合同约定的费用超过15日的，甲方有权书面通知乙方立即解除合同。第十五条约定：乙方在合同提前终止或期满后10日内将租赁场地及甲方提供的配套设施恢复原有状态交还甲方，如损坏需按价赔偿。如乙方未按约定交还，甲方有权采取必要措施予以收回。由此造成的损失将由乙方承担。乙方留存在房屋内财物将被视为放弃所有权，甲方可任意处置无需承担法律责任，且相关还原/拆除费用由乙方承担。乙方如逾期交还，应按日租金标准三倍向甲方支付逾期占用费。第16.2条约定：乙方应当按照本合同约定按时缴纳租金等各项费用，延迟缴纳的，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额3‰的延迟履约违约金。第16.3条约定：甲方依照约定解除合同，乙方应按下述约定履行相关责任。（1）租赁保证金作为违约金赔偿给甲方；若租赁保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿；（2）乙方应在接到甲方书面通知之日起在本合同第十五条约定期限内将租赁场地交还甲方，并与物业公司结清所有款项。第十六条约定：在租赁期内，乙方有拖欠支付租金和物业费及其他费用连续超过15日或累计超过30日的，甲方有权单方面解除合同，收回商铺，没收全部租赁保证金，并有权要求乙方按照16.3条约定承担所有责任。第16.14.5条约定:甲方因向乙方催讨租金、物业费等而引起的所有费用和开支（包括律师费），及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨该费用、开支。该合同还对其他事项进行了约定。《合肥漫乐城租赁合同》第二部分《专用条款》约定，甲方将漫乐城5F-511号商铺出租给乙方，租赁面积442平方米，乙方经营餐饮，品牌为我家小馆；甲方拟于2017年3月31日将符合本合同约定的租赁场地交付乙方装修使用，具体交付的时间由甲方提前10日书面通知乙方，乙方应按照甲方通知的交付日验收并接受租赁场地，进场装修；开业日即起租日，甲方拟于2017年8月18日试营业，试营业45天，甲方另行书面通知乙方开业的，以甲方通知为准。《专用条款》第四条约定：租赁期限6年，自起租日当日计算；租赁期限内，租赁场地租金乙方按照固定租金方式计算和缴付租金；第1-2个租赁年度租金3.1元/日/平方米，即41677元/月；第3-4个租赁年度租金3.3元/日/平方米，即44366元/月；第5-6个年度租金3.6元/日/平方米，即48399元/月，固定租金的支付方式以月为一个缴租期；装修免租期为自交付日起共计120日装修免租期。《专用条款》第五条约定：自起租日起，乙方应交纳物业管理费。物业管理费按该商铺租赁面积计算，物业管理费标准为50元/月/平方米；首期物业管理费支付方法：首期物业管理费应于本合同签订后5日内缴纳给物业管理公司，以后各月物业费缴纳参照乙方与物业公司签订的《物业管理服务合同》。《专用条款》还约定：自起租日起，乙方应交纳推广费，推广费按照商铺租赁面积计算，推广费标准为10元/月/平方米，作为漫乐城项目整体宣传推广费，推广费支付方法与租金支付方法一致，首期推广费应于本合同签订后5日内与首期租金一并缴纳；租赁保证金为125031元，装修管理费7956元，垃圾清运费4420元，装修押金50000元。原被告双方还签订《合肥漫乐城租赁合同》的第三部分《补充条款》，对相关事项进行了约定。2018年3月12日，原告汉悦管理公司（甲方）与汪先兵签订一份《之补充协议》，在该补充协议中约定：第一条将原合同起租日变更为2018年6月10日，租赁期限截止日为2024年2月9日，甲方自起租日起向乙方收取租金。第二条租赁期内固定租金：自2018年6月10日起至2019年2月9日租金3.1元/日/平方米，即41677元/月；2019年2月10日起至2020年2月9日租金3.1元/日/平方米，即41677元/月；2020年2月10日起至2022年2月9日租金为3.3元/日/平方米，即44366元/月；2022年2月10日起至2024年2月9日租金为3.6元/日/平方米，即48399元/月。第三条将原合同中的装修免租期的截止日调至起租日前一日。第四条甲方自2018年6月10日起向乙方收取推广费，收至本协议约定的租赁期限截止日结束，收取标准按原合同执行，乙方应在当月最后5日内缴纳次月的推广费。合同签订后，原告汉悦管理公司2017年12月将案涉租赁的房屋（毛坯房）交付被告汪先兵租赁使用，给予被告汪先兵案涉租赁房屋装修免租期至2018年6月9日。根据补充协议约定从2018年6月10日原告合肥汉悦管理公司开始计租房屋租金。合同签订后至今，被告汪先兵于2017年第三季度向原告汉悦管理公司缴纳履约保证金125331元，缴纳租金60000元。另查，原告汉悦管理公司为本次诉讼用去律师代理费6000元。上述事实，由原告提供的企业登记信息、《合肥漫乐城租赁合同》、《之补充协议》、（2019）皖01民终2579号民事判决书，委托代理合同、律师费发票及支付凭证及原被告的陈述予以证实。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人双方应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原告汉悦管理公司与被告汪先兵签订的《合肥漫乐城租赁合同》、《之补充协议》，是双方真实的意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，应当合法有效，双方当事人均应当按照协议的约定履行自己的义务。现原告将房屋交付被告租赁使用，被告应当按照《合肥漫乐城租赁合同》、《之补充协议》约定按时缴纳房租，自双方约定2018年6月10日开始计租房租以来，被告汪先兵仅支付履约保证金125331元，缴纳租金60000元，构成根本违约，现原告汉悦管理公司请求解除双方签订的租赁合同，符合法律规定和双方的约定，本院予以支持。合同解除后，被告汪先兵应按照约定，将案涉房屋恢复原状，予以返还。被告自2018年6月10日起，应付租金为1616363.24元，扣除被告汪先兵已付60000元租金，被告汪先兵截止2021年7月31日止仍欠原告租金1556363.24元。被告汪先兵辩称因疫情影响要求减免5个月房租，本院认为，因新型冠状病毒肺炎疫情影响，被告不能正常开门营业，是公认的事实，根据有关部门规定，给予被告减免2个月租金88732元较妥，现被告仍应支付原告租金1467631.24元。按照双方约定延迟缴纳租金应按照每日3‰支付违约金过高，且原告未提供证据证明实际损失，现原告要求被告按照同期全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率四倍支付违约金，本院予以采纳，原告要求按照合同约定支付律师代理费，本院予以采纳。原告要求被告支付解除合同后实际占用房屋期间的使用费予以采纳。关于履约保证金问题，虽不具备定金的性质，但双方在合同中约定：甲方依照约定解除合同，租赁保证金赔偿给甲方，故被告缴纳的履约保证金不予退还。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、解除原告合肥汉悦企业管理有限公司与被告汪先兵于2017年3月28日签订的《合肥漫乐城租赁合同》；二、被告汪先兵于本判决生效后十日内将租赁的案涉房屋漫乐城5F-511号商铺，恢复毛坯原状，返还给原告合肥汉悦企业管理有限公司；三、被告汪先兵于本判决生效后十日内给付原告合肥汉悦企业管理有限公司房屋租金1467631.24元；2021年8月1日后，被告汪先兵仍应按照合同约定的月租金44366元标准支付租金或实际占用房屋使用费至交还房屋时止；四、被告汪先兵于本判决生效后十日内给付原告合肥汉悦企业管理有限公司违约金329047元、律师代理费6000元。五、驳回原告合肥汉悦企业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理31864元，减半收取15932元，原告合肥汉悦企业管理有限公司负担6765元，被告汪先兵负担9167元负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  李孝荣二〇二一年七月二十三日书记员  贾倩倩附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。