江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021)苏10民终2140号上诉人（原审被告）：张猛，男，1976年6月26日出生，汉族，住南京市江宁区。上诉人（原审被告）：扬州自在岛餐饮有限公司，住所地在扬州市广陵区京杭水镇北街B5、B6幢。法定代表人：张定勇，该公司执行董事。两上诉人共同委托诉讼代理人：徐俊，江苏江扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：扬州市广江资产经营管理有限公司，住所地在扬州市广陵区扬州信息产业服务基地信息大厦12楼。法定代表人：韩伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：詹修文，江苏衡鼎律师事务所律师。上诉人张猛、扬州自在岛餐饮有限公司（以下简称自在岛公司）因与被上诉人扬州市广江资产经营管理有限公司（以下简称广江公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省扬州市广陵区人民法院(2020)苏1002民初3265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月24日受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。张猛与自在岛公司上诉请求：撤销一审判决,发回重审或改判驳回广江公司的诉讼请求，诉讼费由广江公司负担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、张猛并非合同当事人，张猛虽为自在岛公司的发起人、股东、前法定代表人，但其在签订案涉租赁合同时即已明确告知广江公司：张猛只是代表自在岛公司签订合同，房屋租赁人、使用人是自在岛公司。双方还约定待自在岛公司完成工商登记、刻制公章后再在租赁合同上加盖公司印章，事实上，自在岛公司后来也在两份合同上加盖了印章，但一审中，广江公司没有提交其持有的原件，仅提交了最初未加盖印章的合同复印件，其目的在于刻意隐瞒承租人系自在岛公司的事实。2、本案系广江公司先行违约，其交付的租赁房屋存在漏水问题，导致电梯、地下室等不能正常使用，直接影响自在岛的正常经营。3、广江公司发出解除租赁合同通知后，双方的租赁关系即解除。广江公司怠于行使相关权利，没有接收案涉房屋，在其发出解除租赁合同通知后的房屋租金或使用费等损失，不应由自在岛公司承担。4、案涉房屋被广陵法院查封，不受自在岛公司实际控制使用，对应期限内的租金、使用费及物业管理费应当由广江公司自行承担。二、一审法院审理程序及适用法律错误。一审法院没有审查广江公司提交的租赁合同原件，有违最高院关于民事诉讼证据的若干规定；一审判决适用《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条，系法律适用错误。广江公司辩称，1、张猛系案涉租赁合同的承租人，其签订合同的目的是为了开饭店经营餐饮，张猛以承租房屋作为经营场所与他人开办公司不能改变其作为承租人的事实，广江公司有权依据合同要求相对人张猛履行合同义务。2、案涉债务系公司设立前由发起人以自己名义订立的合同债务，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条之规定，合同相对人有权请求发起人承担合同责任。3、张猛违反合同义务，拖欠租金、物业服务费、水电费等，经催告仍未偿付，且截止目前已经停业近三年拒不腾房，应当承担违约责任。4、至于上诉人提及的漏水、补盖公章等问题，均不属实。请求驳回上诉、维持原判。广江公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令张猛、自在岛公司向广江公司返还扬州市广陵区京杭水镇北街B5、B6幢房屋及附属设施、设备；2、判令张猛、自在岛公司向广江公司支付拖欠的房屋租金、物业管理费、水电费，截止2020年6月26日欠房租1827406.8元、物业费645105元、水费51579元、电费249772.4元（实际发生330688.6元，已交费80916.2元），从6月27日开始房租的计算是以1.1元每平方每天计算至被告实际返还房屋之日止，物业费按每天每平方0.3元计算至房屋实际返还之日止；3、判令张猛、自在岛公司按日万分之五承担自应支付之日起至实际支付之日止期间的逾期支付房租、物业管理费用等费用的违约金；4、诉讼费由张猛与自在岛公司承担。一审法院认定事实：2015年12月27日广江公司与张猛签订《房屋租赁合同》一份，出租方（甲方）：扬州市广江资产经营管理有限公司，营业执照注册号：321000000087405，法人代表王某某。承租方（乙方）：张猛，身份证号，合同约定：乙方承租甲方的房屋从事经营性活动事宜，只限于乙方用作餐饮。租期自2015年12月27日至2023年12月26日，免租期6个月，免租期内免交房屋租金，物业管理费不予减免。合同第3条约定租金及物业管理费、水电费的结算，前2年房屋租金为0.9元/天/平方米，租金合计为429678元/年，租赁期内的第3年起，按上年租金基数，每满1年每平方米租金递增0.05元/天，直至合同租约期满为止；物业费暂定0.3元/天/平方米，每年为143226元/年。租金及物业管理费用的支付方式为先付后租，按季缴纳，前一季度最后一个月的25日前交付下一季度的费用，水电费按表计量按季收费。合同第9条约定违约责任，第2款乙方由下列情况之一的，甲方有权终止合同，收回该租赁房屋，并没收履约保证金和当期租金，并可依法追讨乙方因违约而给甲方造成的其他损失：未经甲方同意，乙方在正式起租日起计6个月内未开门营业的；乙方拖欠租金、物业管理费、水费、电费等相关费用的；未报请甲方同意，擅自停业、歇业或一个月内连续或间断停业超过10天的；第5款约定，乙方违反本合同第三、四条之规定，逾期缴纳或未足额缴纳租金或支付其他规定之费用的，自应支付之日起至实际支付之日止向甲方支付逾期违约金，支付违约金额度为每逾期一天支付该租金的50‰；第6款约定，租赁期满或退租时，乙方应当按约定交还房屋，乙方逾期交还，则每逾期一天支付该租金的50‰。合同第10条约定合同延续、变更及终止，第6款除甲方违约外，无论本合同因何种原因终止，乙方应于合同终止后十日内无条件退出租赁区域，并按甲方要求交还房屋。乙方不得以任何理由要求甲方给予补偿，乙方拖延搬离的，甲方有权对留置于租赁区域的一切物品自行处分，且无须给与任何补偿。2016年2月24日，自在岛公司注册登记，注册地址扬州市广陵区京杭水街镇北街B5、B6幢，法定代表人系张猛。2018年5月11日法定代表人变更登记为张定勇。免租期2016年6月26日到期后，张猛、自在岛公司至今均未交纳租金，已交纳电费80916.2元。2019年6月10日扬州市广陵新城投资发展集团有限公司向张猛、自在岛公司送达《催款函》、《自在岛费用明细》，要求其收到《催款函》后15日内向广江公司缴纳截止日期为2020年6月30日的房租1832900.4元、物业费646675.2元、水费51579元、电费249772.4元，如不能按期履行上述缴款义务，将按照法律及合同约定采取措施。2020年7月24日广江公司向张猛邮寄送达《解除房屋租赁合同通知书》，通知承租人已经违反租赁合同的约定，且长期拖欠房租及其他费用，广江公司要求张猛接到通知即日起立即终止《房屋租赁协议》履行，结清所欠所有费用，将承租房屋交还广江公司执管。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。广江公司与张猛签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应按照约定履行。广江公司与张猛系租赁合同的各方主体，张猛系广江公司签订合同时认定的合同相对方，应承担租赁合同项下的责任和义务。广江公司已向张猛交付房屋，张猛已使用该房屋并交自在岛公司经营餐饮，理应承担租金、物业管理费、水电费。对于自在岛公司辩解的张猛签订合同的行为是代表自在岛公司、其个人不承担责任的意见，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三），发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持；公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务的，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。现广江公司向张猛、自在岛公司提出主张，要求张猛承担合同责任，要求自在岛公司作为实际使用人承担责任。经一审法院释明，广江公司坚持要求张猛作为合同相对人承担责任，应予准许。自在岛公司基于张猛与广江公司租赁合同而使用房屋，广江公司已选定了张猛作为合同相对方主体，并主张权利，故对广江公司要求自在岛公司承担房屋租金、物业管理费、水电费及违约金的诉讼请求不予支持。对于自在岛公司辩解的其无法正常营业是因为广江公司物业不具备营业条件，因其未提供相关证据予以证明，故对该辩解意见不予采纳。张猛违约，广江公司已依据合同向张猛发出解除房屋租赁关系的通知，双方租赁合同已解除。张猛（合同相对人）、自在岛公司（实际使用人）至目前尚未向广江公司交付租赁的房屋，根据合同约定，除甲方违约外，无论本合同因何种原因终止，被告应于合同终止后十日内无条件退出租赁区域，并按广江公司要求交还房屋，被告不得以任何理由要求广江公司给予补偿。故张猛、自在岛公司理应向广江公司无偿交还所租赁的房屋及附属设施、设备。关于广江公司主张的租金：2015年12月27日至2016年6月26日为免租期，广江公司主张2016年6月27日至2017年12月26日期间的租金645105.6元（0.9*1308*548天）、2017年12月27日至2018年12月26日期间的租金453549元（0.95*1308*365天）、2018年12月27日至2019年12月26日期间的房租为477420元（1*1308*365天）、2019年12月27日至2020年6月26日期间的房租为251332.2元（1.05*1308*183天）,上述租金合计1827406.8元。关于广江公司主张的物业管理费，计算期间为2015年12月27日至2020年6月26日，共计645105.6元（0.3*1308*1644天）。关于广江公司主张水费为51579元，电费为330688.6元，扣减已交纳的电费80916.2元，未付电费为249772.4元。广江公司要求两被告承担上述房租1827406.8元、物业管理费645105.6元、水费51579元、电费249772.4元，并要求从2020年6月27日开始房租的计算是以1.1元每平方每天计算至自在岛公司实际交付房屋之日止，物业费按每天每平方0.3元计算至房屋实际交付之日止，一审法院依法予以支持。关于广江公司主张的违约金，按照日万分之五的标准计算，被告认为标准过高，一审法院综合考虑广江公司的实际损失，酌定按日万分之二标准计算。因租金及物业管理费用的支付方式为先付后租，按季缴纳，前一季度最后一个月的25日前交付下一季度的费用。故违约金从应付之日起按季度根据租金、物业费的金额分段计算。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条之规定，判决：一、张猛、自在岛公司于判决生效后十日内向广江公司交付扬州市广陵区京杭水镇北街B5、B6幢房屋及附属设施、设备；二、张猛于判决生效后十日内向广江公司支付房屋租金1827406.8元、物业管理费645105.6元、水费51579元、电费249772.4元，合计2773863.8元（以上费用均已算到2020年6月26日，从2020年6月27日至被告实际交付房屋之日止房租以1.1元每平方每天计算、物业费按每天每平方0.3元计算）；三、张猛于判决生效后十日内向广江公司承担逾期支付房屋租金的违约金计288049.89元、物业管理费的违约金104076.84元（违约金已算至2020年6月26日，从2020年6月27起至实际给付之日止分别以房屋租金1827406.8元、物业管理费645105.6元按日万分之二标准计算违约金）；四，驳回广江公司其他诉讼请求。案件受理费减半收取14524元，张猛负担。本院二审期间，两上诉人提交了以下证据：1、自在岛公司持有的租赁合同原件一份，拟证明承租人为自在岛公司；2、广江公司的企业信息查询打印件一份，拟证明潘某某是原法定代表人；3、潘某某和张定勇的聊天记录8页，拟证明案涉租赁合同签订的经过及加盖自在岛公司公章的事实、案涉租赁房屋漏水的事实。4、张定勇于2016年11月10日拍摄的案涉房屋渗水的照片三张，拟证明案涉租赁房屋漏水的事实。被上诉人提交了由扬州市广陵新城管委会留存的案涉租赁合同复印件一份，拟证明合同相对人系张猛。本院组织双方当事人进行了举证、质证，因双方当事人无正当理由逾期举证，且所提交的证据与本案基本事实不具有关联性，本院不予采信。一审法院查明的事实正确，本院依法予以确认。二审中，两上诉人陈述如下：1、广江公司交付案涉房屋后，自在岛公司进行了装修，于2016年4月起对外经营了两年；2、签订租赁合同以来没有向广江公司交纳过租金；3、对返还房屋没有意见，但是，因自在岛公司经营期间拖欠供货商货款，案涉房屋内的设备被人民法院查封。本案二审争议焦点为：张猛是否应当承担合同义务。其承担合同义务的范围如何确定。本院认为，关于张猛是否应当承担合同义务的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条规定,发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持；公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。可见,发起人为设立公司，以自己名义订立合同的，合同相对人可以选择发起人或者公司作为相对人主张权利。本案中，张猛系自在岛公司的发起人，其为设立公司以自己名义与广江公司订立案涉租赁合同，广江公司有权主张张猛承担合同责任。关于张猛承担合同义务的范围问题。广江公司在签订案涉租赁合同后即已履行交付房屋的义务，张猛自认自在岛公司从2016年4月开始营业，截止目前未交纳租金，其行为构成违约，广江公司有权解除合同，并要求张猛返还房屋、支付租金、物业管理费、水费、电费及相应违约金，具体范围应从拖欠之日起计算至实际返还（支付）之日止。两上诉人主张案涉房屋存在漏水事实，但其在接收房屋后按期装修并对外营业，该主张不足以对抗租金等费用的给付。两上诉人又称自广江公司发出解除通知后，案涉租赁合同即行解除，广江公司无权主张后续租金及相关费用，对此，本院认为，广江公司依法行使合同解除权后，两上诉人未及时主动返还租赁物，且房屋设备被查封的原因系自在岛公司拖欠货款所致，故，合同解除后至实际返还期间的相关费用仍应由张猛负担。综上所述，张猛与自在岛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29048元，由上诉人张猛、扬州自在岛餐饮有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 莫俊秀审判员孙建瑢审判员 陈   少   君二〇二一年七月十六日书记员 孙   皎   皎