湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0302民初1895号原告：李慧，女，1985年2月28日出生，汉族，现住湖南省株洲市荷塘区。被告：唐超强，男，1982年9月9日出生，汉族，户籍地湘潭市雨湖区，现住湘潭市岳塘区。被告：陈桂芝，女，1950年9月29日出生，汉族，户籍地湘潭市雨湖区，现住湘潭市岳塘区。以上两被告共同委托诉讼代理人：王博，湖南唯楚（湘潭）律师事务所律师。被告：唐增强，男，2003年5月22日出生，汉族，住湘潭市岳塘区。法定代理人：田灵芝，女，1969年12月24日出生，汉族，住潭市岳塘区。系被告唐增强之母。被告：田灵芝，女，1969年12月24日出生，汉族，住潭市岳塘区。以上两被告共同委托诉讼代理人：张铁军，湖南红都律师事务所律师。原告李慧与被告唐超强、陈桂芝、唐增强、田灵芝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月9日立案后，依法适用普通程序，于2021年5月18日公开开庭进行了审理。原告李慧、被告唐超强及其与陈桂芝共同的委托诉讼代理人王博、被告田灵芝及其与唐增强共同的委托诉讼代理人张铁军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李慧向本院提出诉讼请求：1.判令被告唐超强、陈桂芝、唐增强、田灵芝赔偿原告因法院执行被迫提前解除合同造成的门面装修损失30万元；2.判令被告唐超强、陈桂芝、唐增强、田灵芝因租赁合同未到期、临时撤店产生的搬迁费1万元、营业损失4万元；3.判令四被告承担本案诉讼费。本案开庭时，原告将其诉讼请求第1项中的30万元变更为20万元，将其诉讼请求第2项中的营业损失4万元变更为2万元。事实与理由：2015年12月4日原告与唐金华签订合同，承租位于湘潭市雨湖区解放南路xxx号门面，面积约322平方米，租赁期限为十年，从2015年12月10日至2025年12月10日止，年租金为336,000元。签订租赁合同后，原告考虑到长期经营服装生意，遂对门面进行了全面装修，装修费用约为600,000元。装修完毕后，原告将店名取名为“艾慧名店”名牌服装店，并开始经营服装生意直至2017年3月15日。原房东唐金华因在农商银行贷款将房屋抵押给了该银行，但原告直至与新房东打官司后才知道原房东唐金华在与原告签订租赁合同之前就已经将该房屋进行了抵押。2019年8月7日，上述房屋被雨湖区人民法院拍卖，2020年10月，原告被迫从上述房屋搬离，从而对原告造成了严重的经济损失。原告为维护自身合法权益，故诉至人民法院，望判如所请。被告唐超强辩称，答辩人的父亲唐金华与原告签订的合同完全不知情，贷款也是答辩人父亲贷款的，后来因为他年纪大了就更改为答辩人是贷款人，答辩人父亲则成了担保人。拍卖的款项还了银行300万元左右，剩余将近40万元由田灵芝领取了，答辩人至今没有拿到一分钱；另外，原告多支付的半年房租已由法院判决，原告也申请执行了。被告陈桂芝辩称，答辩人不是本案合同的当事人，答辩人并没有继承唐金华的任何财产，门面拍卖后剩余的款项，答辩人也没有领取，而被被告唐增强、田灵芝领取了。另外，承诺书与答辩人也没有关系。被告唐增强、田灵芝共同辩称，1.原告起诉事实完全失实，请依法驳回原告对答辩人的所有诉求。两答辩人均未与原告签订过房屋租赁合同，两答辩人既不是租赁合同的相对人，也不是租赁房屋的所有权人和使用权人，无权出租该房屋，故对租赁合同的履行不承担任何法律责任。至于租赁合同被提前终止，与两答辩人无关。两答辩人对租赁合同的提前终止也没有任何责任和过错。2.原告无权向两答辩人主张权利。本案所涉房屋系唐金华所有。依据岳塘区联合人民调解委员会（2013）岳联调法字第12号《调解协议书》及岳塘区人民法院（2013）岳民指字第248号《确认决定书》能证实唐增强系唐金华与田灵芝非婚生子，唐金华将涉案房屋的一半赠予给了唐增强，作为支付唐增强的一次性抚养费、教育费、医疗费、生活费等。而田灵芝代为收取涉案房屋租金用于唐增强的生活、教育等。2020年，涉案房屋被拍卖所得的款项全部支付给了农商银行。3.原告所提交的证据不足以支持其诉求，应不予采纳。本案中，原告仅提交了装修合同，该证据达不到其证明目的。原告要证明其装修损失，至少提交承包人施工资质证明、装修材料清单、发票、施工图纸以及支付工程款的凭证或收条；同时还应进行司法鉴定，以鉴定结论为依据来确认损失。另外，原告也未提交证据证实其存在搬迁费和营业损失。由此，因原告证据不足，应驳回其全部诉讼请求。原告李慧为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据1.微信截图、图片，拟证明房屋合同未到期，对原告造成的损失，产生一系列的官司；证据2.房屋租赁合同，拟证明签订的合同未到期；证据3.拍卖图片，拟证明是甲方违约；证据4.承诺书，拟证明因被告贷款，应承担贷款责任；证据5.门面联营合同，拟证明是由被告同意转租，分租方的损失应由被告承担。被告唐超强、陈桂芝对原告提交的证据质证认为：对证据1、2、4、5的三性均不予认可；对证据3的真实性、合法性无异议，但对关联性及证明目的有异议。被告唐增强、田灵芝对原告提交的证据质证认为：对证据1，同意被告唐超强、陈桂芝的质证意见；对证据2、4、5的三性均不予认可；对证据3，与本案无关。被告唐超强、陈桂芝未向本院提交证据。被告唐增强、田灵芝为支持其答辩意见，共同向本院提交了如下证据：证据1.岳塘区联合人民调解委员会《调解协议书》、岳塘区人民法院确认决定书，拟证明涉案房屋的一半自2013年5月2日由唐金华赠予唐增强，作为唐增强的抚养、教育费用，证明原告起诉无理。对被告唐增强、田灵芝提交的上述证据，原告李慧质证认为：对该证据不知情，签订租赁合同时没有见到过这份《调解协议书》。对被告唐增强、田灵芝提交的上述证据，被告唐超强、陈桂芝无异议。对原告李慧提交的证据，本院认定如下：对证据1、2、3、4、5的真实性均予以认定。对被告唐增强、田灵芝提交的证据的真实性予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2015年12月4日，原告李慧与唐金华（已于2017年8月13日死亡）签订了房屋租赁合同，合同约定，甲方（唐金华）将其位于湘潭市雨湖区解放南路197号房屋提供给乙方（李慧）经营，租赁期限为十年，自2015年12月10日至2025年12月10日，乙方租赁房屋的押金为35,000元，租金付款方式为每年分四个季度支付。租金从第二月起按2%递增。2017年3月15日，唐金华（出租方、甲方）与李慧及案外人赵阳（承租方、乙方）又签订了《承诺书》一份，其中载明的主要内容为：“经甲、乙双方协商如下，因甲方在湘潭农商银行贷款，按有关规定需要办理的手续，湘潭农商银行要求甲方的出租方，要有承租方与银行的承诺签字，因在农商银行的规定及原则的承诺上有非常严厉的字语和责任，应出租方所在贷款期内所发生属贷款引起的经济纠纷和法律纠纷全部由出租方（甲方）负责承担及赔偿乙方所有经济损失，承租方不承担本交贷款中的责任。望双方合作愉快”。2017年8月13日，唐金华死亡后，根据四被告的要求及四被告于2017年8月1日达成的《调解协议书》，李慧在此后每季将房屋租金的三分之二支付给被告唐超强、陈桂芝，将三分之一的房屋租金支付给唐增强及其法定代理人田灵芝。其中，李慧向被告唐超强、陈桂芝支付了至2019年12月9日的房屋租金，向唐增强的法定代理人田灵芝支付了至2019年9月9日的房屋租金。2018年2月6日，湘潭农村商业银行股份有限公司长城支行诉至本院，要求唐超强等偿还借款及利息。本院于2018年5月24日作出（2018）湘0302民初330号民事判决，判决唐超强偿还湘潭农村商业银行股份有限公司长城支行借款本息，并由陈桂芝承担连带清偿责任，湘潭农村商业银行股份有限公司长城支行对潭房权证雨湖区字第xxxx号及第xxxx号房产的变价款有优先受偿权。2019年8月7日，本院对诉争房产进行了拍卖，得到拍卖款3,412,365.04元。案外人周碧凤于2019年8月7日在本院司法拍卖网络平台上拍卖取得上述房屋，周碧凤于2019年8月20日替代被告成为该房屋的所有人和出租人。原告李慧于2020年10月份从涉案房屋中搬离。另查明，1.被告唐增强与被告唐超强均系案外人唐金华之子。2008年6月24日，唐金华以诉争房产（本市雨湖区中山路街道解放南路xxx号房产）在湘潭市雨湖区农村信用合作联社长城信用社（以下简称长城信用社）为自己的贷款办理了抵押贷款手续；2013年4月8日，湘潭市农村商业银行长城支行（原长城信用社）与唐金华、唐超强及陈桂芝签订了一份《最高额抵押权变更协议》，将唐超强增加为借款的债务人，唐金华与唐超强在2008年6月24日至2018年6月23日之间产生的债务，均由唐金华与陈桂芝以诉争房屋承担抵押担保责任。2.2013年4月24日，在湘潭市岳塘区联合人民调解委员会的主持下，唐金华与唐增强、陈桂芝达成了一份《调解协议书》，并经湘潭市岳塘区人民法院司法确认。该协议约定，唐增强、唐超强各享有雨湖区中山路街道解放南路197号门面二分之一的所有权，并明确该房屋已在银行贷款作抵押，如银行贷款到期，唐金华无法偿还贷款，则由唐超强所有的门面产权抵偿，不足部分由唐金华和陈桂芝的房产担保或偿还。3.2017年3月29日，唐金华和陈桂芝为唐超强在同日与湘潭市农村商业银行长城支行签订的《个人借款合同》以诉争房产为抵押提供了担保。4.2017年8月1日，唐增强及其法定代理人田灵芝与唐超强、陈桂芝再次达成一份《调解协议书》，该协议书约定：一、当事人父亲唐金华及唐超强母亲陈桂芝拥有的座落在雨湖区中山路街道解放南路xxx号的门面，证号雨湖区字第xxx号及雨湖区字第xxxx号，经本次双方及家属一起协商同意决定，将东头一间门面占xxx号门面面积的三分之一给予唐增强所有，另将西头二间门面占xxx号门面面积的三分之二给予唐超强所有。现该xxx号门面已出租，今后当事人各自所拥有的门面由各自负责管理收取租金。二、当事人父亲唐金华以xxx号门面作抵押在银行的贷款及利息全部由当事人唐超强负责。5.本案开庭时，本院向原、被告双方释明，双方均可就本案中原告主张的损失向本院提出司法鉴定和评估申请，但在本案审理过程中，原、被告双方均未向本院提交司法鉴定和评估申请。6.本案审理过程中，案外人（唐金华的女儿、继承人）唐艳阳、唐艳军分别向本院出具了书面“放弃继承声明书”，在“放弃继承声明书”中，两人均表示自愿放弃被继承人唐金华留下的遗产中属于其应继承的遗产份额。7.本院受理的李慧诉唐超强、陈桂芝、唐增强、田灵芝房屋租赁纠纷一案经审理后已作出（2020）湘0302民初342号民事判决，判决：“一、被告唐超强、陈桂芝在本判决生效之日起三日内返还原告李慧已支付的位于湘潭市雨湖区解放路南路xxx号房屋租金63,855.6元；被告唐增强、田灵芝在本判决生效之日起三日内返还原告李慧已支付的湘潭市雨湖区解放路南路xxx号房屋租金6208.6元；二、判令被告唐超强、陈桂芝在本判决生效之日起三日内返还原告李慧交纳的上述房屋押金35,000元；三、驳回原告李慧的其他诉讼请求”。该判决现已生效；同时根据上述判决中确认的内容，上述返还的租金均是2019年8月20日之后的已付租金。8.另外，案外人胡友泉以与案外人钟澜、赵阳及本案原告李慧之间存在“次承租纠纷”为由于2021年2月24日向本院起诉了上述三人{该案案号为（2021）湘0302民初1174号}，该案至今尚在审理中。本院认为，原告与唐金华、陈桂芝原签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，未损害他人的合法权益，故该租赁合同合法、有效。根据原、被告双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、四被告是否应承担向原告赔偿损失的民事责任；二、本案中原告主张的损失金额如何确定。对此，本院分析如下：对于焦点一，即四被告是否应承担向原告赔偿损失的民事责任的问题。本院认为，1.李慧是否有权主张损失赔偿的问题。根据查明的事实，案涉房屋在案涉的《房屋租赁合同》签订之前早已被抵押给了案外人湘潭市农村商业银行长城支行，因案外人湘潭市农村商业银行长城支行通过诉讼方式实现抵押权并优先受偿，李慧不得不于2020年10月份左右从案涉房屋中搬离，导致案涉的《房屋租赁合同》无法继续履行，在此种情况下，根据唐金华与李慧在《承诺书》中的约定及相关法律规定，李慧当然有权主张因《房屋租赁合同》提前被解除而导致产生的损失。2.四被告是否应当承担赔偿责任的问题。第一、根据查明的事实，唐金华于2017年8月17日死亡后，根据被告唐超强、陈桂芝与唐增强及其法定代理人田灵芝于2017年8月1日再次达成的《调解协议书》，李慧在此后将已付租金的三分之二支付给了被告唐超强、陈桂芝，另外三分之一则支付给了被告唐增强及其法定代理人田灵芝，在这种情况下，《房屋租赁合同》的合同相对方实际已由李慧与唐金华变成了李慧与唐超强、陈桂芝及唐增强及其法定代理人田灵芝。第二、根据查明的事实，唐金华死后尚留有遗产，其法定继承人为唐超强、陈桂芝、唐增强、唐艳阳、唐艳军，而在本案审理过程中，除唐艳阳、唐艳军已向本院提交“放弃继承声明书”明确表示自愿放弃对唐金华遗产的继承外，唐超强、陈桂芝、唐增强均未表示放弃对唐金华遗产的继承。《中华人民共和国继承法》第三十三条规定：继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。根据上述法律规定，被告唐超强、陈桂芝、唐增强也应在继承唐金华遗产的范围内偿还本案债务，即对李慧所造成的损失承担赔偿责任。根据前述分析，无论是唐金华死后收取租金的实际情况还是从继承遗产方面来分析，被告唐超强、陈桂芝、唐增强均应当对李慧造成的损失承担赔偿责任。同时，根据唐超强、陈桂芝与唐增强及其法定代理人田灵芝于2017年8月1日再次达成的《调解协议书》并结合唐金华死后上述当事人向李慧收取租金的比例，本院酌情确定由唐超强、陈桂芝、唐增强对李慧所造成的损失各承担三分之一的赔偿责任。至于被告田灵芝，因其并非唐金华的法定继承人，且其收取租金或其他费用均是以唐增强法定代理人的身份代替唐增强收取，故田灵芝在本案中不应承担赔偿责任。对焦点二，即本案中的损失金额如何确定的问题。1.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第一项中规定：因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。2.本案中，原告主张的损失为门面装修损失20万元、搬迁费1万元及营业损失2万元，合计23万元。但在本案审理过程中，原告并未向本院提交确实、充分、有效的证据证实剩余租赁期内装饰装修残值损失为20万元以及实际产生了搬迁费1万元和营业损失2万元，且经本院释明后，原、被告双方均未就本案中所产生损失的向本院申请司法鉴定或评估。在这种情况下，本院结合本案案情，酌情认定因提前解除租赁合同导致原告产生的装饰装修及营业损失为3万元（不包含因次承租纠纷中，李慧应向次承租人赔偿的损失）。对于李慧需要次承租人赔偿的损失，因次承租人起诉李慧赔偿损失一案尚在审理过程中，故在本案中对李慧应向次承租人赔偿的损失不一并进行处理。综上，本院对原告李慧的诉讼请求，部分予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第九条第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告唐超强、陈桂芝、唐增强在本判决生效之日起五日内分别向原告李慧赔偿损失10,000元，合计30,000元；二、驳回原告李慧的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4750元，由被告唐超强、陈桂芝、唐增强分别负担300元，由原告李慧负担3850元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 长  张 湛审 判 员  左 斌人民陪审员  刘俊襄二〇二一年七月十九日书 记 员  蒋 垚附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国继承法》第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。