江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终3928号上诉人（原审被告反诉原告）：娄辉，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：吴狄，江苏公实律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁艺，江苏公实律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告反诉被告）：徐州苏宁小店商贸有限公司，住所地徐州市鼓楼区淮海东路29号徐州苏宁广场151。法定代表人：朱翔，该公司总经理。委托诉讼代理人：魏贤英，江苏元封律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦奋，江苏元封律师事务所律师。上诉人娄辉因与被上诉人徐州苏宁小店商贸有限公司（下称苏宁小店公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2020）苏0303民初1447号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人娄辉的委托诉讼代理人吴狄、袁艺，被上诉人苏宁小店公司的委托诉讼代理人魏贤英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。娄辉上诉请求：1、请求依法撤销一审判决，发回重审或依法改判；2、诉讼费用由苏宁小店公司承担。事实和理由：一、一审对于娄辉反诉案涉房屋的装修费用认定不清。一审法院认为，案涉房屋在租赁前的装修费用已由娄辉与苏宁小店公司双方协商，作为房屋装修费用平均分摊至四年租金中，不宜再将装修费用从租金中单独区分出来，不予支持娄辉要求苏宁小店公司支付装修费用的诉讼请求。娄辉装修花费基于苏宁小店公司请求产生，装修标准和内容也是按苏宁小店公司要求进行。苏宁小店公司提前解除合同，并要求娄辉返还已支付租金和履约保证金。娄辉应苏宁小店公司的请求，对案涉房屋进行装修，且已产生装修费用，苏宁小店公司应支付相应装修价款。苏宁小店公司提前解除合同，娄辉对案涉房屋装修费用无法从每年租金进行分摊，请求二审法院在查明事实的基础上重新认定。二、娄辉并非案涉房屋毁损的侵权人。一审认定娄辉对案涉房屋的毁损承担一定法律责任，该认定不当。一审认定“苏宁小店公司搬离案涉房屋时产生的毁损，因娄辉已自行重新装修，无法通过勘验现场或者采用鉴定的方式确定具体损失的情况，娄辉应对此承担一定的后果”，事实上娄辉并未重新装修房屋，而是对案涉房屋进行修缮。从娄辉提供的房屋照片可以看出，案涉房屋存在破损，店铺内相关线路及地砖、窗、梁、电箱开关、插座、灯及墙面等均存在一定程度的毁坏。案涉房屋处于空置状态，娄辉为减少自身财产损失，将该房屋另行租赁。房屋存在一定程度的毁坏，娄辉对案涉房屋进行修缮，同时保留了案涉房屋毁损的证据。一审认定娄辉承担部分房屋毁损维修责任，与事实不符。综上，为维护娄辉合法权益，依法提出上诉，请求查明事实，支持娄辉诉讼请求。被上诉人苏宁小店公司辩称，一审认定事实清楚，证据充分，一审判决应予维持。苏宁小店公司解除租赁合同，是按照合同约定进行，娄辉主张的费用与苏宁小店公司没有关系，娄辉也没有证据证明损失的发生，涉案的房屋已经出租。苏宁小店公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院判令娄辉返还苏宁小店公司多付的租金、履约保证金及利息；2、一审诉讼费由娄辉承担。事实和理由：苏宁小店公司（乙方）和娄辉（甲方）于2019年2月22日签订租赁合同，约定租期4年2个月，每年租金7.9万元。根据租赁合同第十四条，苏宁小店公司提前90日书面通知娄辉解可除本合同，苏宁小店公司解除合同书面通知送达娄辉之日起满90日的次日作为本合同解除的日期，苏宁小店公司不承担任何责任。苏宁小店公司于2019年9月4日通知娄辉将于2019年11月26日提前解除合同，2019年9月5日娄辉签收信函。现苏宁小店公司已撤出案涉租赁物，但娄辉始终不同意退还苏宁小店公司已付多付期间（2019年11月29日至2020年4月30日）租金3.2916万元及履约保证金0.5万元。故诉至法院，请求法院支持苏宁小店公司的诉讼请求。娄辉向一审法院提出反诉请求：1、判令苏宁小店公司支付娄辉装修费用36000元及因苏宁小店公司造成的房屋修缮费用22662.7元，共计58662.7元；2、反诉费用由苏宁小店公司承担。事实和理由：苏宁小店公司和娄辉于2019年2月22日签订租赁合同，娄辉应苏宁小店公司要求对该租赁门面进行装修，包括门的更换、改电气水、铺砖、开墙等共花费36000元。后苏宁小店公司提前解除租赁合同，从该租赁门面中搬出时又对该门面造成了损坏，娄辉为修缮苏宁小店公司对该门面造成的损坏，共花费22662.7元。苏宁小店公司在与娄辉解除租赁合同后，并未向娄辉支付装修费用及修缮费用。综上，请求判决驳回苏宁小店公司起诉，支持娄辉的诉讼请求。一审法院认定事实：2019年2月22日，娄辉（出租方、甲方）与苏宁小店公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定娄辉向苏宁小店公司出租位于徐州市云龙区的房产。租赁房屋的计租面积共计89.3平方米，其中一层89.3平方米。房屋交付标准具体如下：1、消防：娄辉应确保租赁物符合国家和当地现行的消防法规的要求。2、水电：娄辉为苏宁小店公司提供进水口直径不少于1cm、排水口直径不少于5cm、卫生间（如有）下水管径不少于11cm的用水量，并提供不少于15kw的用电量，若电量无法满足苏宁小店公司使用需求则由苏宁小店公司自行负责增容施工改造，娄辉应确保苏宁小店公司租赁物具备增容条件并协助苏宁小店公司申办增容手续，提供所需的全部手续材料，增容费用由苏宁小店公司承担,如因租赁物无法增容，苏宁小店公司有权解除合同。娄辉在苏宁小店公司进场装修前按苏宁小店公司要求将符合国家标准的主电缆（电线）接至苏宁小店公司租赁区域内独立使用的配电柜（箱）内,并为苏宁小店公司租赁部分单独安装符合国家标准水电表。苏宁小店公司自行支付水电费。3、空调：由苏宁小店公司自行安装，娄辉向苏宁小店公司提供满足安装需求的外立面作为空调外机位。4、网络：由苏宁小店公司自行安装。本合同租赁期限为四年零两个月，自2019年3月1日至2023年4月30日。首个租赁年度为2019年3月1日至2020年4月30日，此后每12个月为一个租赁年度。2019年3月1日至2020年4月30日租赁费为7.9万元；2020年5月1日至2021年4月30日租赁费为7.9万元；2021年5月1日至2022年4月30日租赁费为7.9万元；2022年5月1日至2023年4月30日租赁费为7.9万元，合计31.6万元。租赁费用采取“先付后租”的方式按年提前30日支付，每期租赁费用7.9万元。苏宁小店公司应于本合同签订后且收到娄辉开具的首期全额租赁费用增值税普通发票七个工作日内向娄辉支付履约保证金5000元，娄辉向苏宁小店公司提供相应金额的履约保证金收据，本合同终止后5日内娄辉无息退还履约保证金。苏宁小店公司应于本合同签订后且收到娄辉开具的首期全额租赁费用增值税普通发票七个工作日内向娄辉支付定金3万元，前述定金待苏宁小店公司开业后自动转为本合同的首期部分租赁费用，首期剩余租赁费用由苏宁小店公司开业后5个工作日内支付。此后正常每年租赁费用支付日为4月1日，支付日期如遇节假日、双休日顺延。苏宁小店公司可以提前解除本合同，但须提前90日书面通知娄辉，以苏宁小店公司解除合同书面通知送达娄辉之日起满90日后的次日作为本合同解除日期，苏宁小店公司不承担任何责任。苏宁小店公司可以对租赁物内外部进行装修和改造，可自行添置设施设备，娄辉需予以配合，苏宁小店公司对租赁物所作的装修改造在返还时无需恢复。租赁期限届满、本合同被解除或本合同被依法终止履行后十个工作日内，苏宁小店公司将自有物品、设施设备搬离腾空房屋，按腾空后的现状向娄辉返还租赁物，该期间，娄辉不得收取租赁费用。苏宁小店公司向娄辉返还租赁物时，双方须办理租赁物交接手续，若娄辉拒绝办理交接，则视为苏宁小店公司已按期返还租赁物。合同甲方落款处由娄辉签字，乙方落款处由苏宁小店公司盖章，并由授权代表李聪签字。合同签订后，苏宁小店公司向娄辉支付租金7.9万元及履约保证金5000元。2019年8月29日，苏宁小店公司向娄辉邮寄《关于解除苏宁小店茶庵小区店租赁物租赁合同的通知函》，主要内容为：提前解除双方的《租赁合同》及相关补充协议，即于2019年11月26日正式解除（若收函日期在2019年8月29日后，则于收函后满90日的次日正式解除，该函件于2019年9月5日被签收）；苏宁小店公司将在解除日后十个工作日内向娄辉返还租赁物，并要求娄辉按时与苏宁小店公司办理交接手续，否则视为苏宁小店公司已按约将租赁物交还娄辉；截止2019年11月26日双方租赁合同解除时，要求娄辉在租赁物交付后十日内向苏宁小店公司退还苏宁小店公司多付娄辉32916元租赁费以及5000元履约保证金。苏宁小店公司称2019年8月16日搬离涉案房屋。娄辉称苏宁小店公司搬走后一段时间才知道苏宁小店搬离出租房屋，随后收到《关于解除苏宁小店茶庵小区店租赁物租赁合同的通知函》，苏宁小店公司搬走时并对房屋进行了破坏。苏宁小店公司称其搬离时告知了娄辉，并且根据娄辉的要求交付钥匙，苏宁小店公司不认可其搬离时对房屋进行了破坏。2019年10月份，娄辉对涉案房屋进行装修，于当年年底出租给了他人，并提供了2019年10月1日与徐州紫石装饰工程有限公司签订的《茶庵社区商业-01修缮装修合同》及装修付款收据，收据内容显示娄辉装修涉案租赁花费22600元。合同所附工程量清单中显示装修项目及费用，具体为：拆除及防护（墙面瓷砖凿除）726元、强电路修复安装3960元、弱电路修复安装1683元、水路修复安装880元、肯德基门修复1705元、消防器材及线路656.7元、橱窗格栅新装748元、总电箱电盘修复1045元、墙面基层处理495元、墙面乳胶漆5445元、石膏板吊顶修复1078元、桥架吊顶修复2079元、灯具更换605元、开关插座957元、运输及搬运费600元，以上费用合计22662.7元。庭审中，娄辉举证出示其与苏宁小店公司经办人李聪于案涉租赁合同签订之前的微信聊天记录，从该记录中反映：苏宁小店公司经办人李聪与娄辉在商讨签订案涉租赁合同事宜。双方认可房租含物业费，开票税金一年7万元，装修费用包括门的更换、改电气水电弱电、铺砖、开墙调度等含开票金额，共计3.6万，以上费用平均到每一年的租金中，一年租金定为7.9万元，租赁期4年价格不变。苏宁小店公司说明室内电量增容由苏宁小店公司自己施工，自己付费。娄辉认为从与苏宁小店公司经办人李聪聊天中，可以证明房屋租金中包含装修费36000元并平均分摊到四年租金中，合同解除后应由苏宁小店公司向娄辉返还上述装修费。一审法院认为，苏宁小店公司与娄辉签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，双方均受合同约束，应按约定履行合同义务。根据合同约定“苏宁小店公司可以提前解除本合同，但须提前90日书面通知娄辉，以苏宁小店公司解除合同书面通知送达娄辉之日起满90日的次日作为本合同解除的日期，苏宁小店公司不承担任何责任”，苏宁小店公司据此向娄辉邮寄了《关于解除苏宁小店茶庵小区店租赁物租赁合同的通知函》，符合合同约定的解除条件，故涉案房屋租赁合同已于2019年11月26日解除，苏宁小店公司要求娄辉返还剩余租金及履约保证金的有相关事实和法律依据，予以支持，但具体租金数额应以娄辉收到解除函之日起满90日的次日开始计算为31968元。关于苏宁小店公司主张的利息，因无相关合同依据，不予支持。关于娄辉主张的装修费用。从苏宁小店公司的工作人员与娄辉在签订本案租赁合同前的微信聊天记录来看，娄辉报价时计算租金是根据每年租金7万元，将装修等费用36000元平均到四年租期中，确定年租金为7.9万元，苏宁小店公司对此表示认可。以上微信聊天记录系合同签订之前双方的协商内容，签订合同时最终约定的年租金7.9万元也是根据双方协商结果来约定的，娄辉的装修费用已转化为租赁房屋价值，计算在租金中，不宜再将装修费用从租金中单独予以区分，且苏宁小店公司在上述聊天记录中明确告知娄辉如提前解约装修差价无法补偿，娄辉表示接受，现娄辉要求苏宁小店公司支付租赁房屋的装修费用36000元，无相关事实及法律依据，不予支持。关于娄辉主张苏宁小店公司搬离时对房屋进行破坏产生的维修费用。苏宁小店公司与娄辉签订的租赁合同约定：双方解除合同返还租赁物时，须办理租赁物交接手续。苏宁小店公司主张其搬离涉案租赁房屋时告知了娄辉，但并未提供相关证据证实，苏宁小店公司未举证其办理了相关交接手续以及娄辉不予配合交接的证据，由苏宁小店公司承担因举证不能的不利后果。根据娄辉提供的证据可以看出租赁房屋存在一定程度的破坏。涉案租赁合同中约定：苏宁小店公司对租赁房屋所作的装修改造，在返还时无需恢复。租赁期限届满，本合同被解除或本合同被依法终止履行后十个工作日内，苏宁小店公司将自有物品、设施设备搬离，按腾空后的房屋现状向娄辉返还，形成附合的装饰装修物约定归出租方娄辉所有，据此认定苏宁小店公司对搬离时破坏房屋原有设施及苏宁小店公司装修且已形成附合的部分，应由苏宁小店公司向娄辉进行赔偿。后因娄辉已自行重新装修了房屋，无法通过勘验现场或采用鉴定的方式确定具体损失情况，娄辉对此应承担一定后果。综上，酌定确认苏宁小店公司赔付娄辉因在搬离时拆除破坏造成的部分维修损失。包括强电路修复安装3960元、弱电路修复安装1683元、总电箱电盘修复1045元、石膏板吊顶修复1078元、桥架吊顶修复2079元、开关插座957元，以上费用合计10802元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，一审法院判决：一、判决生效之日起七日内，娄辉向徐州苏宁小店商贸有限公司返还租金31968元、履约保证金5000元；二、驳回徐州苏宁小店商贸有限公司其他诉讼请求；三、判决生效之日起七日内，徐州苏宁小店商贸有限公司向娄辉支付维修费10802元；四、驳回娄辉其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费761元，由娄辉负担700元，由徐州苏宁小店商贸有限公司负担61元；反诉案件受理费633元，由徐州苏宁小店商贸有限公司负担133元，由娄辉负担500元。经双方当事人确认，本案二审期间争议焦点为：1、娄辉主张苏宁小店公司承担装修费用3.6万应否予以支持。2、娄辉有关修缮费用22662.7元的主张能否成立。二审中，双方当事人均未提供新证据。一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为：一、关于娄辉主张的涉案租赁房屋的装修费用处理问题。娄辉对出租房屋进行一定程度的装修装饰，是与苏宁小店公司房屋租赁合同中约定的内容。根据微信聊天记录，双方前期已约定将装修等费用36000元平均到四年租期中，确定年租金为7.9万元，根据双方协商结果，最后签订合同时的最终约定年租金为7.9万元。装修费用已转化为租赁房屋价值计算在租金中。苏宁小店公司在上述聊天记录中明确告知娄辉如提前解约装修差价无法补偿，娄辉表示接受，现娄辉要求苏宁小店公司支付租赁房屋的装修费用36000元，无相关事实及法律依据，不予支持。二、关于娄辉主张苏宁小店公司搬离时对房屋进行破坏产生的维修费用问题。苏宁小店公司与娄辉签订的租赁合同约定：双方解除合同返还租赁物时，须办理租赁物交接手续。苏宁小店公司主张其搬离涉案租赁房屋时告知了娄辉，但并未提供相关证据证实，苏宁小店公司未举证其办理了相关交接手续以及娄辉不予配合交接的证据，由苏宁小店公司承担因举证不能的不利后果。根据娄辉提供的证据可以看出租赁房屋存在一定程度的破坏。涉案租赁合同中约定：苏宁小店公司对租赁房屋所作的装修改造，在返还时无需恢复。租赁期限届满，本合同被解除或本合同被依法终止履行后十个工作日内，苏宁小店公司将自有物品、设施设备搬离，按腾空后的房屋现状向娄辉返还，形成附合的装饰装修物约定归出租方娄辉所有，据此认定苏宁小店公司对搬离时破坏房屋原有设施及苏宁小店公司装修且已形成附合的部分，应由苏宁小店公司向娄辉进行赔偿。后因娄辉已自行重新装修了房屋，无法通过勘验现场或采用鉴定的方式确定具体损失情况，娄辉对此应承担一定后果。一审酌定确认苏宁小店公司赔付娄辉因在搬离时拆除破坏造成的部分维修损失，包括强电路修复安装3960元、弱电路修复安装1683元、总电箱电盘修复1045元、石膏板吊顶修复1078元、桥架吊顶修复2079元、开关插座957元，以上费用合计10802元，并不违反法律规定。综上所述，上诉人娄辉的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1394元，由上诉人娄辉负担。本判决为终审判决。审 判 长  苏 团审 判 员  胡元静审 判 员  孟 娟二〇二一年七月二日法官助理  吴良才书 记 员  金宇婷