北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民初27367号原告：北京果香四溢商贸有限公司，住所地北京市海淀区彰化路7号楼7幢7-8。法定代表人：李常委，经理。委托诉讼代理人：徐明轩，北京声驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李坤，北京声驰律师事务所律师。被告：北京华辰康泰物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区金盏乡西村金盏大道联通西1号楼一层002号。法定代表人：张兰英，总经理。委托诉讼代理人：汪竹，北京联慧律师事务所律师。原告北京果香四溢商贸有限公司（以下简称果香四溢公司）与被告北京华辰康泰物业管理有限公司（以下简称华辰公司）合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告果香四溢公司的委托诉讼代理人徐明轩，被告华辰公司的委托诉讼代理人汪竹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告果香四溢公司向本院提出诉讼请求：1.确认果香四溢公司与华辰公司签署的《承包经营合同》于2020年11月27日解除；2.判令华辰公司退还果香四溢公司承包费27500元（2020年11月27日至2020年12月19日之间）及押金7万元；3.判令华辰公司赔偿损失194143.8元。事实和理由：2019年11月4日，华辰公司与案外人北京福润源果蔬店签订了《承包经营合同》，华辰公司承包经营北京福润源果蔬店的果蔬店。2019年11月19日，华辰公司将承包的店面转租给了果香四溢公司，双方签订了《承包经营合同》，承包期至2020年11月5日。因华辰公司违反了其与北京福润源果蔬店签订的《承包经营合同》，未按期支付承包金及连续6个月拖欠水电费，2020年11月23日北京福润源果蔬店向果香四溢公司送达了《关于终止合同的通知》，并在店铺外张贴，限期3日内腾店。因华辰公司违约，致使北京福润源果蔬店提前收回房屋，造成果香四溢公司无法继续经营，合同目的亦无法实现。被告华辰公司辩称，不同意果香四溢公司的诉讼请求。1.华辰公司同意解除合同，但是解除时间应当为2020年8月20日，该日果香四溢公司明确在微信聊天记录中提出单方解约，华辰公司予以认可。2.华辰公司不同意退还承包金，果香四溢公司交付的租金是至2020年12月19日，在这之前果香四溢公司是可以经营的，即使存在11月27日被腾退的情况，并未告知华辰公司，华辰公司不予认可。3.关于押金，合同系果香四溢公司单方解除，所以在期满后无权要求退还押金。4.关于损失，装修损失系果香四溢公司单方解约造成，该部分不应由华辰公司承担；货架等设备损失，没有经过双方确认，华辰公司不予认可；果香四溢公司提交的证据也未提交货架损失的证据；果香四溢公司同时提交装修损失和设备损失，存在竞合。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年11月4日，北京福润源果蔬店作为甲方与乙方华辰公司签订《承包经营合同》，约定：陈xx将丰台区芳群园二区12号楼一层部分商用房承包给乙方经营；承包期自2019年11月6日至2022年11月5日；承包金每年32万元，每半年交一次，即每年11月1日和4月30日为约定付款日，逾期每天收取5%滞纳金；乙方拖欠承包金超过15日的，甲方有权终止合同，收回经营房屋。华辰公司于2020年11月27日向陈xx微信转账2万元；于2020年5月16日向陈xx转账10万元；于2020年6月2日向陈xx转账6万元。果香四溢公司表示华辰公司于2020年5月、6月支付款项系支付2020年11月1日前的租金16万元；陈xx未接收2020年11月27日的微信转款。2019年11月19日，华辰公司作为甲方与果香四溢公司作为乙方签订《承包经营合同》，载明：承包经营地点位于丰台区芳群园二区12号楼一层，部分商用房，建筑面积85平方米；甲方应提供营业执照等证件，无偿提供给乙方使用；承包经营期限3年，自2019年11月19日至2022年11月5日止，其中2019年11月19日至2019年12月18日为免租期；承包金每年45万元，每6个月支付一次，支付日期为2019年11月19日、2020年6月18日、2020年12月19日、2021年6月18日、2022年12月19日、2022年6月18日；乙方在第一次支付承包金的同时，需交纳抵押金7万元，抵押金在承包期满后30日内甲方确认乙方无相关费用拖欠及纠纷，并确认经营用房中结构、设备无任何损坏后，抵押金全部返还乙方（不含利息），否则甲方有权从抵押金中扣除相应赔偿金；乙方中途单方终止合同的，抵押金不予返还，已付承包不予返还，全部用于弥补甲方损失。2019年11月20日，李常委向杨xx转账29.5万元；同日，华辰公司向果香四溢公司出具收据，载明收到果香四溢公司交来房屋押金7万元。2020年6月25日，李常委向杨xx转账22.5万元。2020年6月1日，杨xx通过微信向李常委告知“上月水电合计4895元”，李常委称“新发地市场都封闭了，进不去办公室，现在转不了账”。同年6月29日，杨xx向李常委告知“时间2020年5月16日至6月22日水电费合计7908.25元”，李常委称“水电费前几天给你打过去了，你查一下”，杨xx称“收到了”。同年8月20日，杨xx向李常委告知“7月23至8月20日的水电费7320元”“上个月我忘了给你发过去，这是两个月的水电费，你刚才给我转了一个月的水电费，我收到一个月的水电费”，李常委称“那个店房租免租也没给免，这都是每个月赔好几万呢，啥时候能给免”，杨xx称“上边下来政策以后，他那边免多少都是统一的”，李常委称“你看那个地方，有谁想租的话，你提前往外租一下吧，我房租好像是交到一月份，我最多估计干到期就不干了；如果要是现在有人要，就是让他们能把租金给我、押金给我，我随时都可以撤”，杨xx称“我这边有合适的我也带着客户”。2020年11月23日，北京福润源果蔬店作出《关于终止合同的通知》，载明北京福润源果蔬店于2019年11月4日与华辰公司签订承包经营合同，有华辰公司承包经营北京福润源果蔬店，在合同履行过程中，华辰公司已连续6个月拖欠水电费，通知华辰公司尽快交齐拖欠的水电费；另华辰公司应按合同约定在2020年11月1日交付半年承包金16万元，已逾期未交付，北京福润源果蔬店按合同约定终止合同，收回承包经营权，并从华辰公司缴纳的押金中扣除所拖欠的水电费、租金等费用；特此通知华辰公司将果香四溢果蔬店3日内将房屋腾空。诉讼中，果香四溢公司称根据上述通知，果香四溢公司于2020年11月27日被腾退，故主张确认其与华辰公司的《承包经营合同》于该日解除，但未通知华辰公司。同日，北京福润源果蔬店出具《违约腾退证明》，载明：华辰公司拖欠6个月水电费和承包金，北京福润源果蔬店按约终止合同并收回承包经营权；现通知果香四溢公司于11月26日前腾退离场，并扣除果香四溢公司店内约6万元货架设备作为华辰公司违约补偿，腾退后将房屋经营权交还北京福润源果蔬店，果香四溢公司与北京福润源果蔬店之间无任何经济纠纷。果香四溢公司提交其与北京盛世鑫成装饰工程有限公司签订的《工程承揽合同》，约定北京盛世鑫成装饰工程有限公司为果香四溢公司提供装修工程，承包价为134143.8元，工期自2019年11月25日至2019年12月24日。2019年12月31日，果香四溢公司向北京盛世鑫成装饰工程有限公司转账装修款134143.8元。北京盛世鑫成装饰工程有限公司向果香四溢公司开具装修费发票14张，共计134143.8元。诉讼中，双方确认果香四溢公司最后一次交水电费系于2020年8月。另查，北京福润园果蔬店经营者为陈xx。另外，华辰公司于2021年3月18日收到本案果香四溢公司的起诉材料。本院认为，涉案合同的签署发生在《民法典》实施前，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案应当适用《中华人民共和国合同法》。果香四溢公司与华辰公司签订的《承包经营合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据法律规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，首先，华辰公司与北京福润源果蔬店存合同关系，华辰公司现有证据无法证明其已足额按时交纳2020年11月1日应当交纳给北京福润源果蔬店的承包金，也未提供证据证明其按时交纳水电费。其次，上述事实能够与北京福润源果蔬店作出的《关于终止合同的通知》《违约腾退证明》相互印证，本院对该两份文件予以采信。最后，在果香四溢公司不存在逾期交纳租金的情况下，华辰公司应保证果香四溢公司能够正常经营店铺，但因华辰公司未缴纳水电费、承包金导致果香四溢公司被腾退、无法开展经营，即华辰公司存在违约导致合同目的无法实现，果香四溢公司有权解除合同，但鉴于2020年11月27日果香四溢公司未通知华辰公司合同解除，故本院将合同解除时间调整为华辰公司接收本案起诉材料之日2021年3月18日。另外，华辰公司依据杨xx与李常委的聊天记录主张果香四溢公司单方解除合同，但从聊天内容看，双方协商转租事宜，果香四溢公司未明确表达解除合同的意思表示，华辰公司亦未予以同意，故对华辰公司该点答辩意见，本院不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。首先，关于退还承包金。果香四溢公司已交付至2020年12月18日的承包金，但其于2020年11月27日被腾退，尚有22天未进行承包经营，该部分款项27123元华辰公司应当予以退还，对果香四溢公司主张超出部分本院不予支持。其次，关于押金，因华辰公司违约导致合同解除，华辰公司未举证证明果香四溢公司存在合同约定扣除抵押金的事宜，果香四溢公司主张华辰公司退还押金7万元于法有据，本院予以支持。最后，关于装修费和货架费损失。果香四溢公司提交的《工程承揽合同》、转账凭证、发票能够形成完整证据链条证明其进行装修以及装修的金额。北京福润源果蔬店出具的《违约腾退证明》载明货架金额6万元，但北京福润源果蔬店并非具有鉴定资质的机构，在果香四溢公司未提交其他证据予以佐证的情况下，仅凭北京福润源果蔬店的陈述无法确定货架价值。综合双方违约情况、装修及折旧情况，本院对果香四溢公司主张的损失予以酌定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、确认原告北京果香四溢商贸有限公司与被告北京华辰康泰物业管理有限公司签署的《承包经营合同》于2021年3月18日解除；二、被告北京华辰康泰物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告北京果香四溢商贸有限公司承包金27123元及押金7万元；三、被告北京华辰康泰物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告北京果香四溢商贸有限公司8万元；四、驳回原告北京果香四溢商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2837元，由原告北京果香四溢商贸有限公司负担916元（已交纳），被告北京华辰康泰物业管理有限公司负担1921元（于判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 李 戈二〇二一年七月七日书记员 王菁璐