江苏省连云港经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0791民初948号原告：俞翠兰，女，汉族，现住连云港市海州区。委托诉讼代理人：洪旭，上海方本（连云港）律师事务所律师。被告：郑泽林，男，汉族，住连云港市高新区。委托诉讼代理人：罗华林、戚长正，江苏顺维律师事务所律师。原告俞翠兰与被告郑泽林房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后适用简易程序公开开庭进行了审理。因案情复杂、当事人争议较大，本案转为普通程序，组成合议庭公开开庭进行审理。原告俞翠兰及其委托诉讼代理人洪旭，被告郑泽林（第三次庭审）及其委托诉讼代理人罗华林、戚长正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告俞翠兰向本院提出诉讼请求：1、判令被告郑泽林承担违约责任，赔偿原告房屋因火灾造成损失306961.16元，包括修复鉴定造价198922元，墙面装修板及龙骨拆除重建损失32110元，17个月租金损失10625元，家具损失14640元，洁具和电器损失13580元，防水处理20000元，房屋维护保养和修复及向行政机关提出维修房屋的审批费用10000元，交通费、误工费1000元，正门立柱马赛克拆除及重新铺贴1013.76元，地砖踢脚线铺贴5070.4元；2、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年5月14日，原、被告签订《房租协议》，将位于连云港经济技术开发区××街道××社区××巷×号的房屋租给被告使用，租赁期限自2019年5月14日起至2020年5月13日止。2020年5月10日，涉案房屋发生火灾，屋内财物全部损毁。双方在协议约定承租期间房屋及装潢设施或家用电器损坏，被告负责赔偿或修复。为维护原告合法权益诉至法院，望判如所请。被告郑泽林辩称：1、原告的房屋失火导致财产损失，并非被告使用不当造成，此次事故属于意外事件。火灾事故认定起火原因为“不排除遗留火种”，但没有进一步的证据证明就是遗留火种造成，静电火花、自燃等原因也有可能引起火灾。被告的父亲晚饭进出厨房，火灾发生在凌晨1点5分，时间相距八小时之久，遗留火种已经不具有可燃性。原告没有直接证据证明被告对火灾发生存在过错，没有直接证据证明被告不当使用房屋，被告不承担违约责任。2、原告房屋本身存在明显的安全隐患，未尽到安全保障义务，存在重大过错，原告应承担主要责任。原告以营利为目的出租房屋，没有为房屋配备相应的消防设施，导致第一时间无法扑灭火，造成火灾损失扩大。厨房的电线没有埋线、接地线、包管，电线外漏在墙体，线路老化、电气线路铺设存在严重的安全隐患。墙体外包木板装饰，不符合消防安全标准，是导致火灾蔓延、扩大的重要原因。3、原告房屋二楼平台搭建封闭的阳光棚系违章建筑，搭建所用的彩钢夹心板、塑钢窗户等材质容易着火，而且具有火势蔓延快、毒性大的特点，不符合消防安全要求存在隐患，违建部分的损失应由原告自行承担。4、涉案房屋始建于1988年，已经有33年之久，房屋本身已经出现结构老旧，墙体裂缝等问题。在南京东南建设工程安全鉴定有限公司作出的修复方案鉴定报告第5、6页，写明涉案房屋多处墙体、混凝土梁板面未见明显过火迹，但依然出现了墙面开裂、脱落，梁板面层局部轻微裂缝网等，说明涉案房屋老化程度严重。在确定双方对涉案房屋修复金额的责任比例时，应充分考虑房屋的使用年限和折旧等问题。5、原告没有提供具体财产损失清单及证据，不能确定具体损失的物品、价值，被告对原告主张的财产损失不予认可。涉案房屋内的家具大多是老旧家具，应当考虑折旧率。综上，原告所受损失应由原告承担主要责任，被告愿意对原告进行适当补偿。本院经审理认定事实如下：2019年5月14日，出租方原告俞翠兰（甲方）与承租方被告郑泽林（乙方）签订《房租协议》，原告将位于连云港经济技术开发区××街道××路××巷×号的房屋出租给被告，楼上北一间房屋由原告使用。双方约定房屋年租金为7500元，租赁期限自2019年5月14日至2020年5月13日。双方在合同第四条约定：“1、被告不得将房屋转租第三方，或与他方合租。2、租赁期间与居住有关水电费、卫生费和治安费按时缴纳，不得拖欠，如拖欠造成断水、断电、违约金损失由被告负责。3、被告在承租期间，需对原告房屋财产负责，完善保护，因使用不当或人为原因，而使房屋及装潢设施或家用电器损坏，被告负责赔偿或修复。4、被告租住房屋期间不得使用所租住房屋从事违法犯罪活动，如有出现，与原告无关。5、被告需在租赁期届满时把房屋交还给原告，如需续租应提前一个月与原告协商，双方另签合同”。涉案房屋为两层砖混结构，建于1988年左右，于2005年在原露台上方加建局部彩钢板屋面。被告郑泽林租用涉案房屋实际由其父亲居住、使用，2020年5月10日凌晨1时5分涉案房屋发生火灾。连云港经济技术开发区消防救援大队于2020年6月29日作出连开消火认字﹝2020﹞第0004号火灾事故认定书，经调查对起火原因认定如下：“起火部位为猴嘴街道振云社区石花巷9号房屋厨房地面东北处，起火点为厨房地面东北角垃圾，起火原因排除雷击、纵火、电气线路故障，不排除遗留火种引发火灾”。该火灾事故认定书向原、被告送达，并告知对认定有异议，可以自送达之日起15个工作日内，向连云港市消防救援支队提出书面复核申请，原、被告对该火灾事故认定均未提出复核申请。被告郑泽林申请对涉案房屋修复方案进行鉴定，本院经法定程序委托南京东南建设工程安全鉴定有限公司进行鉴定。南京东南建设工程安全鉴定有限公司于2021年1月26日作出第SF202101011号鉴定报告，经过现场调查和检查，进行火灾对房屋安全使用影响分析评价，鉴定意见为：“火灾引起了混凝土烧损、墙体烧损、彩钢板屋面烧损、木瓦屋面烧损、粉刷层烟熏和脱落、门窗烧毁等损伤，对房屋安全使用造成显著影响，应采取措施进行修复（加固）”。南京东南建设工程安全鉴定有限公司对砌墙体（门窗）、混凝土梁板、简易木瓦屋面、彩钢板屋面等作出修复方案。原、被告对该鉴定报告均没有异议。被告郑泽林预交鉴定费26070元。被告郑泽林申请对房屋修复造价进行鉴定，本院经法定程序委托连云港市正昊工程咨询有限公司（以下简称正昊公司）进行鉴定。2021年4月16日，正昊公司作出连正价鉴（2021）005号工程造价鉴定报告，涉案房屋拆除工程造价17957.78元，新建工程造价173042.15元，合计190999.93元。被告郑泽林认为鉴定的价格过高，人工费价格偏高，涉案房屋三十多年的房龄，本身存在老化、破损情况，应考虑折旧问题。针对原告俞翠兰对该鉴定报告提出的异议，正昊公司于2021年5月19日作出补充鉴定说明。原告第一部分认为存在遗漏的项目：1、原告认为遗漏庭院南侧木瓦屋面拆除及整修造价。正昊公司意见为该部分面积15.41㎡，拆除及整修造价2745.76元，本院予以认定。2、原告认为遗漏正门立柱墙面马赛克拆除及重新铺贴5.12㎡，费用1013.76元（5.12㎡×198元/㎡）。正昊公司意见为修复方案未提及，经现场勘察工程量无法确认，无法鉴定造价。本院结合原告举证火灾次日现场视频，正门立柱墙面马赛克确实存在毁坏，该费用本院予以支持。3、原告认为遗漏墙面胶合板及龙骨拆除及重建169㎡，费用32110元（169㎡×190元/㎡）。正昊公司意见为修复方案未提及，经现场勘察工程量无法确认，无法鉴定造价。本院结合原告举证火灾次日现场视频，存在装饰板残留痕迹，被告亦认可墙体外包木板装饰，本院综合装饰板面积、当时市场价格、折旧情况酌情支持25000元。4、原告认为遗漏地砖踢脚线铺贴15.36㎡，费用5070.40元。正昊公司意见为地砖踢脚线铺贴修复方案未提及，经现场看勘察工程量无法确认，仅计算全费用单价，无法鉴定造价，本院对该鉴定意见予以采纳。5、原告认为遗漏实木地板拆除及重建。正昊公司意见为该部分面积12.05㎡，造价4065.27元，本院予以认定。6、原告认为遗漏楼梯扶手修复。正昊公司意见为该部分工程量为6.9m，造价1113.63元，本院予以认定。7、原告认为遗漏楼面漏雨修复费用20000元。正昊公司意见为该部分修复方案未提及，做法未知，工程量无法确认，无法鉴定。本院认为，涉案房屋因未进行修复存在漏雨情况，修复后该情况可消除，对原告该主张不予支持。原告俞翠兰第二部分认为清单计价有误：1、原告认为房屋二层地板砖拆除及铺设少计算50.62㎡。正昊公司回复根据修复方案鉴定确定二层地板砖修复面积，不存在错误。2、原告认为楼梯修补未计算人工费。正昊公司回复该部分造价1500元含人工、材料费用。3、原告认为进户门定价偏低。正昊公司回复进户门为木质，按照400元/平方，计算1500元含人工、材料费用。4、原告认为原电线电路、灯具等恢复没有计算人工费。正昊公司回复该部分造价5000元含人工、材料费用。5、原告认为拆除钢筋混凝土构件（楼板和梁）仅1252.60元，不足以满足辅助加固措施，无法保证房屋结构安全。正昊公司回复该部分造价按照定额计算，已考虑需要加固措施，计取临时措施费。正昊公司上述意见符合客观情况本院予以采纳，对原告上述主张不予支持。综上，原告俞翠兰房屋修复费用合计224938.35元。被告郑泽林预交鉴定费3000元。上述事实，有原、被告庭审部分陈述；原告俞翠兰举证的房租协议、火灾事故认定书、土地使用权证、照片、视频；被告郑泽林举证的照片等证据证实。本院认为，原告俞翠兰与被告郑泽林签订的租房协议系双方真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，合法有效，合同当事人均应按照合同履行己方义务。根据原、被告合同第四条第3点约定“乙方（被告郑泽林）在承租期间，需对甲方（原告俞翠兰）房屋财产负责，完善保护，因使用不当或人为原因，而使房屋及装潢设施或家用电器损坏，乙方（被告郑泽林）负责赔偿或修复”。被告租用涉案房屋期间发生火灾，经连云港经济技术开发区消防救援大队作出连开消火认字﹝2020﹞第0004号火灾事故认定书，起火原因排除雷击、纵火、电气线路故障，不排除遗留火种引发火灾。被告辩称没有直接证据证明被告对火灾发生存在过错，没有证据证明被告不当使用房屋，原告对于火灾发生、扩大存在主要过错。本院认为，被告对连开消火认字﹝2020﹞第0004号火灾事故认定书没有申请复核，该认定书可作为本案定案依据。被告没有提供证据证明系雷击、纵火、电气线路故障等其他原因引起火灾，被告租赁房屋期间未尽到审慎、注意义务导致房屋发生火灾受损，被告应对原告承担赔偿责任。被告辩称缺乏依据，本院均不予采纳。原告俞翠兰的房屋修复造价经法定程序委托鉴定及本院综合认定为224938.35元，被告应予承担。被告郑泽林认为涉案房屋三十多年的房龄，本身存在老化、破损情况，应考虑折旧问题。本院认为修复房屋的费用无法也不应考虑折旧，被告辩称缺乏依据，本院不予采纳。对于原告要求被告赔偿家具损失14640元，包括2楼南卧室席梦思床垫和床一套2200元，大桌1张260元，1楼北卧室铁床1张200元、1个梳妆台300元，1楼进门左手边四组合橱2600元，1楼南卧室、2楼北卧室2张写字台520元，1楼南卧室1个书橱600元，1套踏步间吊柜3000元，1楼客厅1台吊扇300元，1台抽油烟机380元，进户门1樘不锈钢门1200元，1套太阳能1800元，1套茶具1280元。本院认为，虽然因购买时间久远原告无法提供购置上述物品的票据，但是根据原告举证的火灾次日现场视频，上述物品确实存放在涉案房屋并发生毁损，本院根据物品购买时价格、折旧等情况综合考虑酌情支持10000元。对于原告要求被告赔偿洁具和电器损失13580元，包括坐便器600元、洗脸盆550元、卫生间电热器2600元、燃气灶380元、淋浴器950元，及厨房水池、卫生间管道、配件等8500元。本院认为，虽然因购买时间久远原告无法提供购置上述物品的票据，但是根据原告举证的火灾次日现场视频，上述物品确实存放在涉案房屋并发生毁损，本院根据物品购买时价格、折旧等情况综合考虑酌情支持12000元。对于原告要求被告赔偿17个月租金损失10625元（625元/月×17个月）的诉讼请求。本院认为，被告租用原告房屋期间发生火灾，导致原告房屋空置至今14个月，及考虑原告修复房屋需要3个月的合理时间，该期间给原告造成房屋空置损失应由被告承担，原告该项诉讼请求本院予以支持。对于原告要求被告承担交通费、误工费1000元（100元/天×10天）的诉讼请求。本院认为，被告租用涉案房屋期间发生火灾，导致原告在消防部门、失火房屋、被告住所、法院往来处理，确实产生交通、误工等损失，本院酌情支持600元。对于原告要求被告承担向行政机关提出维修房屋的审批费用3000元的诉讼请求。本院认为，该费用没有实际产生，原告主张没有依据，本院不予支持。原告当庭撤回要求被告支付房屋维护保养费用7000元的诉讼请求，系对其民事权利、诉讼权利的自愿处分，本院予以照准。综上，本院对原告俞翠兰诉讼请求符合法律、法规相关规定的部分予以支持，被告郑泽林应赔偿原告俞翠兰258163.35元。为了查明涉案房屋修复方案、造价，被告郑泽林预交鉴定费29070元，由被告郑泽林自行负担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告郑泽林于本判决生效之日起十日内赔偿原告俞翠兰258163.35元；二、驳回原告俞翠兰其他诉讼请求。如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5904元（原告俞翠兰已预交3065元），由原告俞翠兰负担730元，被告郑泽林负担5174元（其中向本院交纳2109元，向原告俞翠兰支付3065元）。鉴定费29070元（被告郑泽林已预交），由被告郑泽林自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  梁承君人民陪审员  刘学梅人民陪审员  金 红二〇二一年七月二十一日书 记 员  孙维娟法律条文附录及上诉须知一、法律条文[一]、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。[二]、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。[三]、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。[四]、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。