安徽省广德市人民法院民 事 判 决 书（2021）皖1822民初2145号原告：巫海维，男，1985年12月13日生，汉族，个体工商户，住安徽省广德市。委托诉讼代理人：胡存飞，安徽宣广律师事务所律师。被告：施磊，男，1986年8月27日生，汉族，个体工商户，住安徽省广德市。委托诉讼代理人：张然，安徽渊源律师事务所律师。委托诉讼代理人：仲缘，安徽渊源律师事务所律师。原告巫海维与被告施磊合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案受理，依法组成合议庭分别于2021年6月8日、7月14日两次公开开庭进行了审理。巫海维及其委托诉讼代理人胡存飞，施磊及其委托诉讼代理人仲缘、张然（施磊第一次庭审未到庭，第二次到庭）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。巫海维向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2018年8月12日签订的《饭店转让协议》。2、被告退还原告转让款143333元。事实与理由：被告于2018年8月12日将其经营的饭店以17万元价格转让给原告，并保证原告经营该饭店的房屋承租权。原告在签订合同付款后接手经营，2019年至2021年3月的房租均与被告结算，然被告拒收自2021年4月始的房租并要求原告和房东签订合同致纠纷产生，后房东报警要求司法途径解决。被告未经房东同意，私下转让饭店给原告并承诺承租权，现被告反悔造成原告无法经营，依据《民法典》第563条等规定诉至法院。施磊辩称：一、答辩人能够继续保障原告的承租权，且客观上原告仍在继续使用案涉房屋用于饭店经营，答辩人没有违反协议约定，原告的诉请没有事实和法律依据。根据原告与答辩人签订的《饭店转让协议》第7条关于退还费用的约定：“答辩人保证原告在政府拆迁前的承租权，否则协议视为无效。甲方（答辩人）退还乙方转让费和房租金。甲方承诺自协议生效之日起24个月如遇拆迁导致乙方无法经营现有的店铺，甲方赔偿乙方百分之五十的转让费。”自2018年8月12日双方签订《饭店转让协议》起至今，答辩人严格按照《饭店转让协议》的约定，确保了原告承租案涉房屋用于饭店经营。目前原告仍在继续使用案涉房屋用于饭店经营，其承租权实际未受到任何影响，答辩人不存在违约行为。且根据该条约定，本案也不属于签约两年内遭遇拆迁的情况，没有达到协议约定的退还50%转让费的条件。因此原告提起本案诉讼不符合《饭店转让协议》约定的退还全部或部分转让费的情形，原告的诉请没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告诉请。二、原告提起本案诉讼，系其未能与案涉房屋产权人卢明霞就房屋将来的拆迁款的分配达成一致意见，为防止协商不成无法获得拆迁款，因而产生本案诉讼。案涉房屋可能要征收拆迁，原告与产权人卢明霞私下进行过多次协商，均无法就将来可能产生的拆迁补偿款（即附属设施补偿部分）的分配问题达成一致意见，因此原告单方拒绝与产权人签订《房屋租赁合同》。而根据《饭店转让协议》第3条约定：“该饭店现有装修、装饰、设备在甲方收到乙方转让费后全部无偿归乙方所有。”即当前案涉房屋装修、装饰及设备已经归原告所有，因原告与房屋产权人之间关于补偿款的协商过程不顺利，导致原告认为即使房屋拆迁也无法获得附属设施部分的补偿款。因而提起本案诉讼，欲以答辩人无法保障其承租权为由要求答辩人返还转让费，以防止日后无法获得附属设施补偿款。但答辩人与原告之间并没有约定答辩人负有解决拆迁补偿款的义务，不论原告将来能否获得拆迁补偿款，都与答辩人无关，也不应由答辩人承担赔偿责任。综上所述，原告当前仍在使用案涉房屋用于饭店经营，其与产权人之间关于拆迁款的纠纷不应由答辩人承担最终责任，请求人民法院依法驳回原告诉请。经审理查明：2018年8月12日巫海维（乙方）与施磊（甲方）签订《饭店转让协议》一份，约定：“一、甲方将自己位于凤凰社区杨竹园40号楼一栋平房三间、简易房二间及空闲场地转让给乙方…。二、…产权人为卢明霞。…乙方于每年3月10日之前交给甲方租金，甲乙双方约定每年在上一年房租金基础上递增百分之十。2018年4月10日至2019年4月10日房租金为四万整。三、该饭店现有装修、装饰、设备在甲方收到乙方转让费后全部无偿归乙方所有。四、乙方在2018年8月12日前一次性交付转让费共计人民币17万元，上述费用包括乙方交给的2018年4月10日至2019年4月10日的租金。七、甲方保证乙方店铺在政府拆迁前的承租权，否则协议视为无效。甲方退还乙方转让费和租金。甲方承诺自协议生效之日起24个月内如遇拆迁导致乙方无法经营现有的店铺，甲方赔偿乙方百分之五十的转让费。”协议签订后，巫海维即接受饭店并开始经营。2021年巫海维将2021年4月始的租金通过微信支付给施磊时，施磊拒收。后店铺房东卢明霞找到巫海维，双方产生纠纷并报警至桃州派出所。另查明，施磊与卢明霞签订的租赁协议约定有“装修、装饰的补偿款归房东所有”，最后一份合同期限为2018年4月10日至2019年4月10日。2021年5月14日安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司致广德市房屋征收与补偿管理中心函，载明：位于广德市房屋附属及装饰评估价格分别为89685元、40983元。上述事实有《饭店转让协议》、微信聊天记录、接处警情况登记表、当事人陈述等在卷佐证。本院认为，巫海维与施磊签订的《饭店转让协议》系双方真实意思表示，在房屋产权人即原出租人未主张解除其与施磊的租赁合同并经确认的情形下，该份协议应认定为有效协议，对巫海维、施磊具有法律约束力。双方协议中约定“施磊保证巫海维店铺在政府拆迁前的承租权，每年租金由巫海维支付给施磊”，并约定“饭店现有装修、装饰、设备在甲方收到乙方转让费后全部无偿归乙方所有”，显然从内容中可看出双方对房屋将来拆迁的可能具有一定的预判，再结合合同的具体内容，本院认定巫海维最初签订合同的主要目的为政府拆迁前的承租权及装修、装饰、设备的所有权。本案中施磊拒绝受领巫海维支付的2021年租金，卢明霞与巫海维因此产生纠纷并报警至派出所，施磊未按合同约定受领租金构成违约。虽然之后施磊已为巫海维垫付2021年4、5、6三个月的租金，巫海维现仍在继续经营饭店，但不可避免的对巫海维的承租权造成一定影响。但是否因此导致巫海维的承租权不能得到保证，其理据不足，巫海维该主张本院不予采纳。关于饭店的装修、装饰。合同明确约定为“饭店现有装修、装饰”，虽然施磊辩称大部分装修、装饰系房东卢明霞所实施，转让的仅为其所实施的部分装修、装饰，但其未提供证据证明其主张，也未证明签订合同时已告知巫海维装修、装饰范围，故本条解释应首先依据文义进行解释，范围应为现所有的装修、装饰。合同中明确约定“饭店现有装修、装饰、设备在甲方（施磊）收到乙方转让费后全部无偿归乙方（巫海维）所有”，但巫海维在转租前已与卢明霞约定“在合同期满后所依附于房屋的一切装修归卢明霞所有，在租赁期内遇到政府规划拆迁所依附房屋装潢的一切赔偿款及安置费用归卢明霞所有”，显然两份合同中关于依附于房屋的装修、装饰约定存在冲突，而案涉房屋装修、装饰的评估价格为130668元，巫海维依据案涉合同应取得的装修、装饰所有权的合同目的不能实现，导致其在今后拆迁中可能获得的利益因此遭受了侵害。施磊的违约行为导致了巫海维承租权存在瑕疵及取得装修、装饰所有权的合同目的不能实现，双方签订的《饭店转让协议》依法应予解除。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。本案系饭店转让，巫海维已实际经营近三年，其转让范围为承租权及装修、装饰、设备，而装修、装饰、设备因使用年限存在损耗，故巫海维诉请全额返还扣除租金的转让费，本院不予支持。本院结合双方合同第七条的约定的赔偿标准，再考虑施磊转让时装修、装饰、设备的实际价值明显高于合同约定的转让费，酌定施磊返还巫海维42500元为宜。施磊为巫海维垫付的2021年4、5、6三个月的租金为13300元，与前述款项均为金钱给付义务，可予以抵扣。依照《中华人民共和国民法典》第一百四十二条、第五百六十三条、第五百六十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十二条之规定，判决如下：一、解除原告巫海维与被告施磊于2018年8月12日签订的《饭店转让协议》；二、被告施磊于本判决生效后十日内返还原告巫海维29200元；三、驳回原告巫海维的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3250元，原告巫海维负担2000元，被告施磊负担1250元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审 判 长  张庆军人民陪审员  陈 辉人民陪审员  高 萍二〇二一年七月二十八日书 记 员  王湖滨附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第一百四十二条有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。无相对人的意思表示的解释，不能完全拘泥于所使用的词句，而应当结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定行为人的真实意思。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；(三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。