湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘06民终1163号上诉人（原审被告）：岳阳房博士房地产经纪有限公司。住所地湖南省岳阳市岳阳楼区青年中路华城国际七楼。法定代表人：王敏，董事长。委托诉讼代理人：易超，男，1987年5月12日出生，汉族，系该公司员工，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：周伟，岳阳市君山区法律援助中心律师。被上诉人（原审原告）：陈石虎，男，1984年1月11日出生，汉族，住湖南省岳阳县。上诉人岳阳房博士房地产经纪有限公司（以下简称房博士）因与被上诉人陈石虎居间合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初4684号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。房博士上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈石虎的全部诉讼请求，并由陈石虎承担本案诉讼费用。事实与理由：1、一审判决认为房博士没有询问房屋有无共有人，仅让陈石虎一人在房屋买卖合同上签名，与事实不符。案涉房屋签约前夕，陈石虎及其妻子陈承钦一起到房博士螺丝港分店，房博士员工易超在接待过程中已进行了必要的审查，亦询问了陈石虎的婚姻状况。在房博士申请相关知情人员出庭作证被拒后，一审法院以房博士未提交证据证明为由下判明显背离事实真相。2、一审判决认为房博士让陈石虎一人签约，导致合同目的不能实现并最终解除，存在一定过错，应承担解除合同违约损失30%的责任，适用法律错误。只有陈石虎一人签字售房责任不在房博士。房博士已尽审查责任。陈石虎向易超出示他个人向开发商购房的合同，有意隐瞒婚姻状况越权处分房屋，应由其承担相应的责任。3、1万元费用系购房人潘仁杰支付给房博士，因房屋买卖合同未履行，应由潘仁杰向房博士主张退还，陈石虎无权主张该权利。陈石虎辩称，房博士未履行居间报告、告知义务存在过错。陈石虎收取潘仁杰的1万元后交给房博士，即是房博士收取了陈石虎的1万元，现陈石虎因合同解除承担了潘仁杰的全部损失，该款房博士应返还给陈石虎。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。陈石虎向一审法院起诉请求：1、判令房博士赔偿陈石虎损失325780元；2、判令房博士退还代陈石虎保管的费用10000元；3、由房博士承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年3月5日，陈石虎、案外人潘仁杰、房博士三方签订了一份房屋买卖合同，合同约定：陈石虎将位于巴陵尚都8栋1202号房作价680000元出售给潘仁杰，陈石虎与潘仁杰各向房博士支付佣金6800元。合同签订后，潘仁杰向陈石虎支付定金10000元、购房款425000元，合计435000元。陈石虎向房博士支付现金10000元。后陈石虎的妻子陈承钦不同意将房屋出售给潘仁杰，陈石虎与潘仁杰协商解除合同未果。陈承钦因此将陈石虎、潘仁杰作为被告起诉至一审法院，潘仁杰提起反诉并申请追加房博士为第三人。一审法院作出(2019)湘0602民初1976号民事判决书，陈承钦、陈石虎、潘仁杰均不服该判决，上诉至湖南省岳阳市中级人民法院，湖南省岳阳市中级人民法院做出(2019)湘06民终4126号民事判决书，该判决书认定：因陈石虎的妻子陈承钦不同意转让导致诉争房屋物权不能变更，并最终导致合同解除，陈石虎应当承担违约赔偿责任，潘仁杰未尽谨慎注意的义务，导致合同不能实际履行，且在得知合同不能履行时，未及时止损，对合同不能履行造成的损失应自行承担30%。陈石虎提出应判决房博士退还10000元定金给潘仁杰，由于该定金由陈石虎交纳，且潘仁杰并没有向房博士主张，陈石虎的该请求没有依据。最终判决结果为：解除双方签订的房屋买卖合同；由陈承钦、陈石虎向潘仁杰返还购房款435000元；由陈石虎向潘仁杰赔偿违约损失325780元；由陈承钦、陈石虎赔偿潘仁杰保全担保费5000元。该判决生效后，潘仁杰已向一审法院申请强制执行。陈石虎称房屋买卖合同签订过程中，房博士没有告知陈石虎其妻子也要在房屋买卖合同上签名。房博士称询问过陈石虎，陈石虎称其未婚，陈石虎对此予以否认。一审法院认为，本案争议的焦点为：房博士在导致本案房屋买卖合同解除中是否存在过错。陈石虎称房博士没有告知陈石虎其妻子也要在房屋买卖合同上签名，导致陈石虎的妻子以此为由解除了房屋买卖合同，给陈石虎造成了损失，房博士应给予赔偿。房博士称询问过陈石虎，陈石虎称其未婚，但陈石虎对此予以否认，房博士也没有提供相关证据予以证明，对房博士的此抗辩意见，一审法院不予采纳。陈石虎作为一名成年人，在处分夫妻共同财产的过程中，不同配偶商量、不经配偶同意，擅自处分夫妻共同财产，导致合同解除，陈石虎自身存在较大过错，应承担解除合同违约损失的70%的责任。房博士作为专业的房屋中介机构，应明知共有人未经其他共有人同意出售共有财产属于无权处分行为，可能导致合同目的无法实现，房博士却没有询问陈石虎有无共有人，让陈石虎一人在房屋买卖合同上签名，事后陈石虎的妻子作为共有人不同意出售诉争房屋，导致合同目的不能实现，最终导致合同解除。房博士对导致本案房屋买卖合同的解除存在一定的过错，应承担解除合同违约损失的30%的责任，即97734元(325780元×30%)。另陈石虎要求房博士退还定金10000元，房博士称该10000元定金由潘仁杰交纳，应由潘仁杰主张，房博士的抗辩与事实不符，该10000元定金由陈石虎交纳，房博士应当退还给陈石虎。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条之规定，判决：一、由房博士赔偿陈石虎损失97734元，退还定金10000元；二、驳回陈石虎的其他诉讼请求。案件受理费减半收取3168元，由陈石虎承担1016元，由房博士承担2152元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。房博士提交了以下证据：1、商品房买卖合同、不动产权籍调查成果确认单、福隆.尚都楼盘不动产权属证、陈石虎与陈承钦的结婚证、发票及案涉房屋不动产权证书，拟证明陈石虎签订案涉商品房买卖合同前向房博士员工提交了单独购买案涉房屋的购房合同与发票，并自称单身，在房博士为陈石虎办理证件时才知晓陈石虎的婚姻状况是已婚，房博士已尽合理审查义务并为其办理了各项手续；2、延期开庭和证人出庭作证申请书、证人出庭作证申请书，拟证明一审时房博士已申请证人出庭作证，一审法院以证人是房博士员工未予准许。3、房博士申请该公司员工葛某与易超作证人出庭作证，拟证明陈石虎带其妻至房博士处卖房、房博士已询问陈石虎的婚姻状况、陈石虎自称未婚。陈石虎质证认为，房博士提交的证据1真实性认可，但不能达到房博士尽了审查义务或陈石虎隐瞒婚姻状况的目的。房博士提交的证据2真实，一审法院开庭时证人未出庭，但是否准许证人出庭系一审法院审判决定，不能达到房博士的证明目的。证据3不认可真实性，证人证言与事实不符。本院认为，房博士提交证据1、2陈石虎均确认真实性，本院予以确认，对其证明目的，本院将在本院认为部分结合本案其他证据予以评断。证据3、证人葛某与易超系房博士在职员工，与房博士有利害关系，房博士再无其他证据佐证其证明目的，陈石虎亦不认可证人证言的真实性，本院不予采信。本院二审查明的案件事实与一审查明的一致。本院认为，本案争议焦点为：1、房博士在案涉房屋买卖合同解除中是否存在过错？2、房博士应否向陈石虎退还定金1万元？关于焦点1，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，因房博士既未提交充分的证据证明其已在居间过程中尽到了审查义务，又无证据证明陈石虎在出售案涉房屋时有隐瞒婚姻状况的行为，或陈石虎存在其他导致案涉房屋买卖合同被解除的过错，房博士理应承担举证不能的法律后果。一审法院依据本案基本情况、考虑案涉房屋买卖合同的履行情况及合同被解除各方当事人的过错及责任承担，酌情确认房博士承担解除合同违约损失的30%责任并无不妥之处。房博士提出其已尽到审查义务、对于案涉房屋买卖合同解除无过错不应承担，陈石虎隐瞒婚姻状况导致合同被解除应自行承担过错责任的上诉主张，无事实依据，本院不予支持。关于焦点2，根据已查明的事实可知，1万元定金系由陈石虎向房博士交纳，现案涉房屋买卖合同被解除，陈石虎向房博士主张退还1万元定金，理应得到支持。房博士提出1万元费用系购房人潘仁杰支付给房博士、陈石虎无权主张该权利的上诉主张与本院已生效（2019）湘06民终4126号民事判决已查明的事实相悖，亦无事实依据，本院不支持。综上所述，房博士的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2454元，由上诉人岳阳房博士房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  何 蓓审 判 员  邓 怡审 判 员  华 雷二〇二一年七月六日法官助理  周闻丽书 记 员  夏 琦附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。