湖南省张家界市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘08民终310号上诉人（原审原告）：卢义忠，男，1969年2月15日出生，汉族，住湖南省慈利县。上诉人（原审原告）：黄玉珍，女，1969年10月12日出生，土家族，住湖南省慈利县。委托诉讼代理人：卢义忠（黄玉珍的丈夫），住湖南省慈利县。被上诉人（原审被告）：张家界市威乐置业有限公司，住所地湖南省张家界市永定区官黎坪天门聚景苑D栋201室。法定代表人：兰吉云，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨锡武，湖南芙蓉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南龙庭十方酒店运营管理有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区银盆岭街道岳麓大道2号滨江金座新寓4栋806房。法定代表人：蔡建波，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘琪，男，该公司员工。委托诉讼代理人：刘杰，湖南人和律师事务所律师。上诉人卢义忠、黄玉珍因与被上诉人张家界市威乐置业有限公司（以下简称威乐公司）、湖南龙庭十方酒店运营管理有限公司（以下简称湖南龙庭公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省张家界市永定区人民法院（2020）湘0802民初2186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人卢义忠、上诉人黄玉珍的委托诉讼代理人卢义忠，被上诉人威乐公司的委托诉讼代理人杨锡武，被上诉人湖南龙庭公司的委托诉讼代理人刘琪、刘杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卢义忠、黄玉珍上诉请求：撤销张家界市永定区人民法院(2020)湘0802民初2186号民事判决,改判支持其一审诉讼请求，案件受理费由二被上诉人承担。事实和理由:1.被上诉人威乐公司通过微信公众号、销售广告、宣传资料等多种形式,对外进行广告宣传:铂涛集团名下酒店进驻,15年托管经营,8%年回报率。威乐公司的广告宣传内容具体明确,但与事实明显不一致。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条关于出卖人就房屋及相关设施所作具体确定的说明和允诺视为合同内容的规定,前述广告宣传中的说明和允诺应视为涉案房屋买卖合同的内容。2.被上诉人威乐公司未能兑现广告宣传的相关说明和允诺已构成违约,应当承担违约责任。直至目前,广告宣传行为所承诺的“铂涛集团名下酒店进驻,15年托管经营,8%年回报率”未得以实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，一方违约不能实现合同目的,另一方有权行使法定解除权。上诉人与二被上诉人之间的房屋买卖合同应当自2020年9月16日签收一审法院向其送达的本案起诉材料时解除，上诉人有权要求被上诉人威乐公司返还已付房款,并赔偿相应的损失。威乐公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。湖南龙庭公司辩称，其与上诉人之间是租赁关系，已合法解除，与另一被上诉人是装饰装修的关系，本案是商品房买卖合同纠纷，故本案与湖南龙庭公司没有法律关系，请求驳回对与湖南龙庭公司的诉讼请求。卢义忠、黄玉珍向一审法院起诉请求：1.解除原告卢义忠、黄玉珍与被告威乐公司就威乐御花园住宅小区(二期)第二幢1716号房屋签署的《张家界市商品房预售合同》(合同编号:201700721716);2.被告威乐公司退还原告已付房款348392元;3.被告威乐公司立即向原告支付已付房款的利息(以348392元为基数，计息标准为参照中国建设银行张家界市分行与2号栋业主订立的借款合同所约定的贷款利率，自2018年9月11日起算至付清款项之日止);4.被告威乐公司给原告赔偿维修基金4474元、契税3318元、抵押登记费80元、不动产登记费80元，合计7952元；5.被告湖南龙庭公司对被告威乐公司上述给付义务承担补充责任；6.由两被告承担本案的案件受理费。一审法院认定事实：2018年1月28日，被告威乐公司（合同甲方）与被告湖南龙庭公司（合同乙方）签订一份《张家界龙翔国际度假广场房屋租赁合同》，该合同约定甲方将位于湖南省张家界市永定区官黎坪社区八达路与鼎泰路交叉路口，项目名为张家界龙翔国际度假广场（威乐.御花园二期），具体为项目2号楼3层至8层共计108间房，建筑面积合计4954.98平方米出租给乙方用于经营潮漫酒店，甲方保证其为该房屋唯一产权人和合法出租人，甲方有权销售上述出租房屋，甲方在销售该房屋时，购买方须与乙方重新签订《委托经营管理协议》，在购买方认可并接受《委托经营管理协议》的基础上，本合同中的权利与义务全部转移到该房屋的购买方。租赁期限为15年，自2019年7月1日至2034年6月30日止，租金为：第1年至第5年，月租金为60元/平方米；第6年至第10年，月租金为62.5元/平方米；第11年至第15年，月租金为65元/平方米。合同第三条第（四）项就委托装修进行了约定：甲方委托乙方装修房屋，甲方按照1900元/平方米的标准委托乙方装修该物业。合同还对配套设施提供基本情况、租金结算及税务约定、房屋维修责任及返还要求、转租和转让、合同解除及违约责任、交房标准等进行了约定。2018年9月6日，原告卢义忠、黄玉珍与被告威乐公司签订《张家界市商品房预售合同》，约定原告卢义忠、黄玉珍以每平方米8800元，总金额348392元购买威乐御花园住宅小区（二期）项目中的第2栋1716号房屋。原告卢义忠、黄玉珍于同日交付首付款105392元，余款243000元采用银行按揭方式支付。《张家界商品房预售合同》第十条约定的交付条件为该商品房经验收合格、综合验收合格、分期综合验收合格并符合同附件三所约定的装饰、设备标准。上述两份合同的附件三均约定了房屋的装饰、设备标准。合同第十一条还约定商品房逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款日万分之一的违约金。合同第十四条又约定出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权拒绝出卖人的交付行为，且出卖人按前述约定承担逾期交房的责任，并按约定标准在30日完成整改。合同签订后，原告卢义忠、黄玉珍支付房屋维修基金4174元、契税3318元、抵押登记费80元、不动产登记费80元，合计7952元。上述《张家界商品房预售合同》签订的同时，原告卢义忠、黄玉珍（合同甲方）与被告湖南龙庭公司（合同乙方）签订了《委托经营管理协议》，原告卢义忠、黄玉珍将其购买的威乐御花园二期2栋1716号房屋租赁给被告湖南龙庭公司经营希岸酒店。双方签订的《委托经营管理协议》约定：租赁期限自2019年7月1日至2034年6月30日止；甲方保证于2019年6月30日前向乙方交付房屋；租金标准为：2019年7月1日至2024年6月30日，月租金为60元/平方米；2024年7月1日至2029年6月30日，月租金为62.5元/平方米；2029年7月1日至2034年6月30日，月租金为65元/平方米；《委托经营管理协议》第五条约定，原告卢义忠、黄玉珍全权委托被告湖南龙庭公司与该房屋开发商进行交付验收工作。另对双方其他权利义务、违约责任等进行了约定。2019年9月18日，被告湖南龙庭公司（甲方、发包方）与张家界九歌酒店管理有限公司（乙方、承包方）签订一份《承包经营合同》，合同约定甲方将位于湖南省张家界市永定区张家界龙翔国际度假广场（威乐.御花园二期）2号栋潮漫、希岸酒店，5号栋麓枫酒店，1号栋小马、喆啡酒店承包给乙方经营，承包期限为14年8个月，即2019年9月30日至2034年6月30日，承包费用为前五年60元/平方米，中间五年为62.5元/平方米，后五年为65元/平方米。合同还对双方权利义务、违约责任等进行了约定。另查明：2017年10月以来，被告威乐公司在销售二期商品房时，为了提升“威乐御花园住宅小区(二期)”即张家界龙翔国际度假广场楼盘的销售业绩，发布印刷品广告宣传单页和墙体户外广告进行宣传。印刷品广告宣传单页由威乐公司提供广告内容，并委托张家界新圣传媒广告公司印制。其广告含有“首付10万4年回本，15年委托/赢收47万;1号楼新品加推(并举例总投资回报):70年产权酒店首付10万4年回本11年净得一寓，15年总收入42万元+5万元房费收益;实际年回报率换算＞8％。火车站汽车站旁，70年产权投资型公集群:公寓民宿中心、游客集散中心、商业文化中心伴客平台中心投资公寓具有以下优势:1、保值增值功能，投资模式为长线投资、租金收益及价格拉升、转让套现相结合；2、租金回报率高，宏观面受政策影响小；3、长线投资，收益率具有不断累积提升效应”等内容。其墙体户外广告由威乐公司自己设计制作含有“一寓抵一铺，15年每年8％固定回报。首付10万4年回本，15年委托/净赚40万。喜迎铂涛集团进驻来自中国的世界级酒店，火车站汽车站旁，会赚钱的小公寓，恒大集团大筑集团整栋抢驻”等内容，2018年5月25日，被告威乐公司因在发布的广告中含有升值和投资回报的承诺内定，违反广告法第二十六条第一款“升值或者投资回报的承诺”的规定，构成发布违法房地产广告行为，被张家界市工商行政管理局行政处罚，罚款3万元。原告卢义忠、黄玉珍与被告威乐公司签订《张家界市商品房预售合同》时，在合同中未载明上述广告内容。原告的租金收至2020年5月20日。2020年8月20日，张家界九歌酒店管理有限公司发布酒店停业公告后于2020年8月23日停业。一审法院认为，本案的争议焦点：1.被告威乐公司在销售房屋过程中的广告宣传是否属于合同条款；2.原告卢义忠、黄玉珍要求解除与被告威乐公司签订的《张家界市商品房预售合同》是否应当支持。一、被告威乐公司在销售房屋过程中广告宣传是否属于合同条款的问题。《中华人民共和国合同法》第十五条“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”从上述法律和司法解释的规定来看，被告威乐公司的广告宣传属要约邀请，且该广告宣传的内容不是对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，故该广告宣传属要约邀请，不能作为合同的组成部分，对被告威乐公司不具有合同约束力。二、原告卢义忠、黄玉珍要求解除与被告威乐公司签订的《张家界市商品房预售合同》是否应当支持的问题。原告认为应当解除合同，其主张解除合同的主要理由为：（1）被告威乐公司在原告购房时承诺由铂涛集团托管经营15年，但事实上铂涛集团没有介入；（2）被告威乐公司承诺年回报率8%未能实现；被告威乐公司认为合同不能解除，其理由为：房屋销售过程中的宣传广告是要约邀请，不是邀约，不构成合同的主要条款。法院认为，原告卢义忠、黄玉珍要求解除与被告威乐公司签订的《张家界市商品房预售合同》是否应当支持取决于原告卢义忠、黄玉珍与被告威乐公司签订的《张家界市商品房预售合同》是否具备约定或者法定解除情形。首先，是否具备约定解除情形。该合同第十一条、第十二条、第十八条均约定了合同解除的情形，但解除的情形为：1.由于出卖人的原因，未按合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日，买受人有权解除合同；2.出卖人经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响买受人所购商品房质量或者使用功能的，买受人有权在通知收到之日起十日内做出是否解除合同的书面答复，逾期未作书面答复的，视为接受变更。出卖人未在约定时限内通知买受人的，买受人有权解除合同；3.出卖人应在商品房竣工验收备案后90日内，申请办理该幢商品房的初始登记。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或者手续，买受人可以解除合同。上述合同约定解除情形都不是原告卢义忠、黄玉珍要求解除合同的理由，也就是说本案不具有上述合同解除情形。故本案不具有约定解除情形；其次，本案是否具有法定解除情形，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”从上述规定来看，合同能否解除取决于能否实现合同目的。根据原告卢义忠、黄玉珍与被告威乐公司签订《张家界市商品房预售合同》结合本案查明的事实来看，合同第十七条关于房屋使用的约定，买受人的房屋按规划用途作住宅使用。原告卢义忠、黄玉珍所购买的房屋已经委托被告龙庭公司经营管理，且已经受益，足以说明原告卢义忠、黄玉珍的合同目的已经实现。至于被告龙庭公司向原告支付租金只到2020年5月20日。此后的问题，原告可另案主张权利。故对原告的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，并经审判委员会讨论决定，判决：驳回原告卢义忠、黄玉珍的诉讼请求。案件受理费6646元，由原告卢义忠、黄玉珍负担。二审中，当事人没有提交新证据。经询问，双方当事人对一审认定的事实均无异议，二审予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日起施行，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案应适用当时的法律、司法解释的规定。根据当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：威乐公司售房的广告宣传是否属于合同条款，商品房预售合同是否具备解除条件，以及所涉的相关费用如何处理。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”根据该条规定，商品房的销售广告和宣传资料原则上为要约邀请，但如果出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。卢义忠、黄玉珍称威乐公司的广告宣传内容为“铂涛集团名下酒店进驻,15年托管经营,8%年回报率”，从该广告宣传内容来看，并不是就房屋及相关设施所作的说明和允诺，同时该广告宣传内容并不“具体确定”，铂涛集团如何进驻，8%年回报率如何计算、如何支付等，均缺乏详细的内容，上诉人也没有提交证据证实该广告宣传对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，故不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的应视为要约的条件。上诉人主张威乐公司售房的广告宣传已构成要约，属于合同条款的理由不能成立，不予支持。由于威乐公司售房的广告宣传不属于合同条款，威乐公司没有履行该宣传内容就不构成合同违约，卢义忠、黄玉珍上诉提出威乐公司违反广告宣传内容，致其不能实现合同目的要求解除合同的理由不能成立，不予支持。因合同未解除，所涉的相关费用也无须处理。综上所述，卢义忠、黄玉珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6646元，由上诉人卢义忠、黄玉珍负担。本判决为终审判决。审 判 长 傅辉雪审 判 员 钟以祥审 判 员 肖昌全二〇二一年七月十六日法官助理 符兆敏书 记 员 王 茜附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。