贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终2777号上诉人（一审原告）：方发科，男，1962年10月23日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。上诉人（一审原告）：王春明，女，1961年3月6日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：詹俊宇，贵州威迪律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：卯柔，贵州威迪事务所律师。被上诉人（一审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：王连发，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：宋芳，贵州创驰律师事务所律师。上诉人方发科、王春明因与贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳恒通公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2021）黔0502民初568号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人方发科、王春明上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：被上诉人应于2015年10月9日向上诉人提供产权过户相关手续，案涉商品房于2018年8月16日取得《不动产权证》，逾期1041天，应按该天数计算违约金。被上诉人向上诉人支付违约金的债务属其违约行为所致同一债务，具有同一债务分期履行的特点，应自最后一期履行期限届满之日起计算诉讼时效，一审适用三年诉讼时效倒推的方式认定上诉人部分主张超过诉讼时效，适用法律错误。每日违约金具有一定的独立性，但不足以否定该债务的整体性，如果割裂开来分别主张，不利于保护债权人，背离诉讼时效制度的价值目标，应自最后一期履行期限届满之日起计算诉讼时效，以减少纠纷，节约司法资源。被上诉人一审提交的2018年1月15日在被告涉案房屋楼幢张贴通知，通知业主提交资料办理不动产权证书的事实，缺乏证据证明，所提交通知照片虚假，无其他证据佐证，不能作为认定案件事实的依据。被上诉人与上诉人所签订的《补充协议》为格式条款，其中将被上诉人履行办证的义务从90日延长至360日，减轻其责任，又未尽提示说明义务，该内容应不作为合同内容，被上诉人应按商品房买卖合同司法解释第十四条的规定承担违约责任。被上诉人碧阳恒通公司二审未作答辩。原审原告方发科、王春明一审诉讼请求：1.判令被告立即支付原告逾期办证违约金36,652.88元。（以原告已付房款352,093.00元为基数，按每日万分之一的标准计算从2015年10月9日起至2018年8月15日止）；2.判令被告返还原告缴纳的“四通费”3,019.76元；3.本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2011年12月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定将被告开发的位于毕节市，建筑面积136.08平方米，套内建筑面积为111.59平方米，房屋总价款为352093.00元的商品房出卖给原告。被告向原告交付涉案商品房的时间为2013年7月30日前。原、被告在合同中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定。同日双方签订《补充协议》中约定，第二十二条中所指“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了购房款352977.00元。2014年10月14日被告向原告交付涉案房屋，并向原告收取了各项开户费及交易费共计4493.00元，被告已退还原告水表开户费800元，交易费及闭路电视开户费673.24。2015年7月22日，被告取得涉案《商品房屋备案证明书》，具备了办理不动产权属转移登记条件。2018年1月15日，被告在涉案房屋楼幢张贴通知，通知该栋业主提交资料办理不动产权属证书。2018年8月16日，涉案商品房取得《不动产权证书》。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告按约定履行了付款义务，被告应按约定履行办理涉案商品房不动产权证书的义务，逾期则应向原告支付相应的违约金。关于诉讼时效问题，逾期办理涉案商品房不动产权证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。原告于2014年10月14日实际收房，被告应当于原告实际收房的360日内即2015年10月9日前为原告办理商品房转移登记。截止2015年10月9日，被告仍未取得转移登记的条件为原告办理房屋产权证书，自2015年10月10日起，被告即构成违约。原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法典》关于3年诉讼时效期间的规定，原告所举证据不能证明违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告提交诉讼材料之日（即2020年11月3日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年11月3日起的逾期办理不动产权证书违约金请求权未超过诉讼时效。关于逾期办证违约金起止时间应如何认定的问题，前述关于诉讼时效的分析已认定本案的违约金起始时间从2017年11月3日开始，不再赘述。被告于2015年7月22日取得《商品房屋备案证明书》，于2018年1月15日，被告在涉案房屋楼幢张贴通知，通知该栋业主提交资料办理不动产权属证书。因原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记，故被告将办理转移登记相关资料交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。被告在取得涉案房屋备案登记后于2018年1月15日通知原告，故违约金应计算至2018年1月15日止。对于违约金计算的标准问题。原、被告双方签订的《补充协议》约定，被告逾期办理房屋转移登记的，按原告已付购房款的每日万分之一支付违约金，该约定符合法律规定，予以支持。原告主张以352,093.00元为基数计算违约金，予以认可。违约金计算为：2,570.28元（352,093.00元×0.0001×73日）。关于被告应否返还原告燃气、电、闭路电视开户费的问题，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中，故被告另行收取原告各项开户费无事实及法律依据，应予退还。因上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求予以返还，故对被告提出的诉讼时效抗辩，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，一审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告方发科、王春明逾期办理涉案商品房不动产权证书的违约金2,570.28元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内返还原告方发科、王春明开户费3,019.76元；三、驳回原告方发科、王春明的其他诉讼请求。案件受理费395.00元，由原告方发科、王春明负担340.00元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担55.00元。本案二审期间，双方当事人均未提供证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”针对商品房产权证的办理期限问题，合同当事人可以进行约定，在当事人没有约定的情况下，参照前述规定予以确认。双方当事人在《补充协议》中约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”，是双方对办理案涉商品房产权转移登记期限及违约责任的约定，并不违背法律行政法规的强制性规定，也无明显加重对方当事人义务或减轻己方责任的情形，应当认定为双方真实意思表示。根据该约定，被上诉人应当为上诉人办理商品房权属转移登记的相关手续并交付。碧阳恒通公司逾期办理案涉商品房转移登记手续并交付的行为构成违约，应当承担相应的违约责任，向上诉人支付违约金。该违约金按日计付，属继续性债权，其诉讼时效应当按日以单个债权计算，对此一审已予详细论述，本院予以确认，不再赘述。关于被上诉人承担违约责任的截止时间问题，根据前述约定，被上诉人应当为上诉人办理商品房权属转移登记的相关手续并交付，方为履行完毕合同义务。被上诉人一审中提交了张贴通知的照片和情况说明、报纸等用以证明其已于2018年1月15日通知被上诉人提交办证资料，结合上诉人于2018年5月29日缴纳相关税费及办证费200元，以及于2018年7月10日向被上诉人出具委托书的事实，应当认定该通知事实合理存在。被上诉人在该通知中通知上诉人于2018年6月30日前提交资料，上诉人于2018年5月29日缴纳相关税费及办证费用，但于2018年7月10日才出具委托书，故2018年7月1日至7月10日期间，系上诉人行为所致迟延，此期间被上诉人不应承担违约责任。结合上诉人的一审诉讼请求，被上诉人应当承担逾期办证违约责任的期间为2017年11月3日至2018年8月15日（扣除2018年7月1日至7月10日期间），共计276天，违约金计算为352093×0.01%×276=9717.77元。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。一审判决认定事实清楚，但判决结果不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2021）黔0502民初568号民事判决第二、三项，即“被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内返还原告方发科、王春明开户费3,019.76元；驳回原告方发科、王春明的其他诉讼请求。”二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2021）黔0502民初568号民事判决第一项为：被上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付上诉人方发科、王春明逾期办理涉案商品房不动产权证书的违约金9717.77元。三、驳回上诉人方发科、王春明的其他上诉请求。一审案件受理费395元，由上诉人方发科、王春明负担295元，被上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担100元；二审案件受理费790元，由上诉人方发科、王春明负担590元，被上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担200元。本判决为终审判决。审判长  杨孝春审判员  吉 雪审判员  郭少华二〇二一年七月五日书记员  秦 倩