重庆市渝北区人民法院民事判决书                   （2020）渝0112民初31233号 原告：王少东，男，1965年11月30日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：陆野，北京德恒（重庆）律师事务所律师。被告：重庆意美意商业管理有限公司，住所地重庆市北部新区新光五路8号16-7，统一社会信用代码915000000MA5YTFW69B。法定代表人：张怀清，职务不详。委托诉讼代理人：张纯文，系公司员工。第三人：王劭林，男，1972年3月13日出生，汉族，住重庆市綦江区。第三人：王涛，男，1994年3月4日出生，汉族，住重庆市渝北区。第三人：重庆润恒资产管理有限公司，住所地重庆市渝北区洪湖西路26号2幢4-5，统一社会信用代码91500000305266627Y。法定代表人：黄龙，职务不详。原告王少东与被告重庆意美意商业管理有限公司（以下简称意美意公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月13日立案受理。本院依法组成合议庭，适用普通程序于2021年5月15日公开开庭进行了审理。原告王少东的委托诉讼代理人陆野，被告意美意公司的委托诉讼代理人张纯文到庭参加了诉讼。又因王劭林、王涛、重庆润恒资产管理有限公司（以下简称润恒公司）与本案的处理结果有利害关系，故本院依职权追加王劭林、王涛、润恒公司作为本案第三人参加诉讼。本案另行组成合议庭，适用普通程序并于2021年7月2日再次公开开庭进行了审理。原告王少东的委托诉讼代理人陆野、第三人王劭林到庭参加了诉讼。被告意美意公司，第三人王涛、润恒公司经本院合法传唤，均无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王少东向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2020年4月17日订立的车位买卖协议；2、由被告向原告退还车位购买款5 699 000元及代收税费、大修基金410 000元；3、被告向原告支付违约金1 138 000元（5 699 000元*20%）；4、被告承担本案诉讼费用及保全费用。事实及理由：2020年4月17日原被告签订车位买卖协议，约定被告将其正在购买的位于重庆市渝北区双龙湖街道兰桂大道168号负1号嘉德庄园嘉德二期的41个车位出售给原告，车位单价139 000元/个，总价    5 699 000元。合同签订后，原告以转账方式支付1 599 000元，以转让对重庆润恒资产管理有限公司享有的债权方式向被告支付了4 100 000元，此外，原告还缴纳了大修基金、契税共计410 000元。协议成立后，被告未按车位买卖协议约定向原告指定的第三人履行过户登记手续，经原告多次催告仍未履行，被告行为已构成违约，现原告合同目的已无法实现，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告意美意公司辩称，1、被告同意解除车位买卖协议；2、被告收到车位款及税费2 009 000元，其他的不予承认，因为其余款项是通过债权转换的，债权转换没有成功，根据债权转让协议约定，债权转让没有生效，不承认债权转让的金额，只承认2 009 000元金额，是我方收到的金额，我方愿意退还；3、不同意支付违约金，过户不成功不是我方原因造成的，是国家政策导致。第三人王劭林陈述，原告的诉讼请求应当得到支持。第三人王涛书面陈述，原告与被告于2020年4月17日签订了车位买卖协议，原告支付了现金，以其对润恒公司享有的  1 000 000元债权抵了1 000 000元，剩余3 100 000元，由本人与王劭林以对润恒公司享有的3 100 000元债权抵了        3 100 000元车位款，其中本人1 100 000元，王劭林2 000 000元。上述本人以对润恒公司享有的1 100 000元债权为王少东抵偿其应向被告支付的款项事宜，系本人意思表示，由此产生的法律后果由本人自行承担。第三人润恒公司未作陈述。经审理查明：2020年4月16日，以王劭林、王涛为委托方，以王少东为受托方，双方签订委托授权书，约定：1、以委托人名义与意美意公司、润恒公司签署债权置换协议，用委托人对润恒公司享有的债权与意美意公司置换车位；2、以受托人名义与意美意公司签署车位买卖协议，委托人与受托人共计购买41个车位，位于重庆市渝北区双龙湖街道兰桂大道168号负1号嘉德庄园嘉德二期；3、代委托人向意美意公司支付上述债权置换及车库买卖后的差价。2020年4月17日，以意美意公司为甲方（卖方），王少东为乙方（买方），双方签订车位买卖协议，主要载明：1、甲方将其正在购买的车位出售给乙方，该车位坐落于重庆市渝北区双龙湖街道兰桂大道18号负1号嘉德庄园嘉德二期，共41个车位，建筑面积共1264.85平方米，套内面积521.52平方米；2、车位款按个计算，单个车位实际价值139 000元，乙方购买单个车位实际需支付价款总结为39 000元，乙方共计购买41个车位，该批车位实际总价值5 699 000元，乙方购买该批车位实际需支付价款1 599 000元；3、乙方采取全款方式付款，在签署本协议当日乙方应当直接向甲方指定的账户支付车位款1 599 000元，如乙方在签订本协议前已支付诚意金的，该诚意金在本协议签订当日自动转为车位价款，乙方未能在本条约定的时间支付车位价款，应向甲方支付10%车位全部价款作为违约金，并继续履行付款义务；4、甲乙双方一致同意在签署本协议后90个工作日内将该车位过户给乙方或乙方指定人员，登记产权人为刘仲才、蔡伟、王少东；5、甲乙双方一致协商同意由乙方承担车位大修基金和过户所产生的税费，总额暂收410 000元，由甲方代收，乙方应当于本协议支付当日内直接支付给甲方，甲乙税费同意多退少补；6、任何一方的违约行为导致本协议目的无法实现的，违约方将承担该车位实际购买价款20%的违约金，如果甲方是违约方，则甲方除支付违约金外，还应当退还乙方已经支付的全部款项；如果乙方是违约方，则甲方从乙方已经支付的款项中扣违约金后，将剩余部分退还给乙方；7、声称受到不可抗力事件的应向的乙方应尽可能在最短时间内将不可抗力事件的发生通知另一方，并在该不可抗力事件发生后5日内向另一方提供关于此种不可抗力事件及其持续时间的适当证据及协议不能履行或需要延期履行的书面资料，声称不可抗力导致本协议的履行在客观上成为不可能或不实际的乙方，有责任尽一切合理的努力消除或减轻此等不可抗力事件的影响；如不可抗力及其影响无法终止或消除而致使协议任何乙方丧失继续履行协议的能力，则双方可协商解除协议或暂时延迟协议的履行，且遭遇不可抗力乙方无须为此承担责任，相关当事人应当原数返还相关财产，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。上述合同签订后，王少东分四次向意美意公司转账990 000元、610 000元、368 000元、41 000元，合计2 009 000元。2020年4月17日，分别以王少东、王涛、王劭林为甲方，意美意公司为乙方，润恒公司为丙方，签订了三份债权置换协议，约定：1、各协议甲方受让了丙方转让的收益权份额，并与丙方签署了相关收益权转让协议，分别向丙方支付了收益权转让价款1 000 000元、1 100 000元、2 000 000元；2、甲乙丙三方一致同意，现各协议甲方将上述收益权债权置换给乙方，乙方同意置换本次债权，债权置换金额分别为1 000 000元、    1 100 000元、2 000 000元，债权置换后，由乙方根据本协议约定向甲方交付房屋作为置换对价，而乙方依照本协议直接向丙方行使受让债权；3、债权置换后，各协议甲方还应当分别向乙方支付房屋价款390 000元、429 000元、780 000元；4、甲乙双方一致同意在签署本合同后90日内由乙方或者乙方指定的第三方将本协议约定的房屋过户给甲方或者甲方指定第三方，甲方应当向乙方提供过户的相关信息，在签署本协议当日各协议甲方应当分别支付置换资产的房屋价款390 000元、  429 000元、780 000元给乙方，代收税费分别为100 000元、110 000元、200 000元，代收税费多退少补；5、债权置换生效条件：乙方所提供的资产置换物业产权过户登记到甲方或者甲方指定第三方之日起，本次债权置换开始生效，同时甲、丙方原收益权转让协议及凭证自动失效等。庭审中，王少东陈述三份债权置换协议中的债权置换是用于支付车位买卖协议中的车位款支付。此外，王少东认为债权置换协议应当生效，因为意美意公司与开发商签订的车位购买协议是2019年12月31日签署的，共买500个车位，且意美意公司属于该物业业主，具有过户条件，但其迟迟未按与开发商的协议支付购买款，导致意美意公司至今没有取得车位所有权，从意美意公司与开发商签署协议之日至重庆市物业管理条例实施之日，具有充足时间履行过户，且重庆市物业管理条例仅限制建设单位即开发商，向非业主的转让，并未限制车位的二手买卖，债权置换协议第八条约定的附生效条件之所以未成就，主要是因为意美意公司的原因导致的，依据民法典相关规定，应该视为条件已经成就。意美意公司陈述未按时过户系因为疫情致使公司没有按时支付开发商车位款，最后导致过户没有成功，债权置换协议不是因为意美意公司的原因导致条件没有成就，是国家政策原因造成。同时，意美意公司不承认违约金，即使承担违约责任也认为王少东主张的违约金标准过高，最多只能承受银行贷款利率。另查明，本案起诉状副本于2020年12月28日被送达至意美意公司。《重庆市物业管理条例》于2019年11月29日颁布，并于2020年5月1日起实施。在审理中，被告意美意公司与原告王少东均向本院申请了两个月的庭外和解期，在和解期内，双方未能达成一致意见。以上事实，有车位购买协议、银行回单、债权置换协议、委托授权书、电话录音及当事人的陈述等证据在案为证，足以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案涉及法律事实发生在民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释。王少东与意美意公司签订的车位购买协议，王少东、王劭林、王涛分别与意美意公司、润恒公司签订的债权置换协议，均系各方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。关于合同解除的诉请。合同签订后，原告按约支付了款项，被告应在协议签署即2020年4月17日后90个工作日将车位过户给原告指定人员，但被告因未按时支付车位款给开发商致使其未能将车位过户至名下，最终无法将该批车位过户给原告，故被告存在违约行为。因被告违约行为致使合同目的无法实现，因此对原告主张解除车位买卖协议的诉请，本院予以支持，该协议于起诉状副本送达被告之日，即2020年12月28日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，“合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，原、被告双方约定的车位款为5 699 000元，其他费用为410 000元，其中，原告通过转账向被告支付2 009 000元，剩余4 100 000元系债权置换款项。债权置换协议第八条明确约定：债权置换生效条件为被告所提供的资产置换物业产权过户登记到原告指定第三方之日起，本次债权置换开始生效。对此，原告认为，车位未过户是被告原因所致，应当视为条件已成就。本院认为，2020年5月1日起实施的《重庆市物业管理条例》于2019年11月29日颁布，其中第七十七条规定：建设单位依法出售车位（库），应当进行公告，不得出售给业主以外的单位或者个人。公告之日起六个月内，属住宅配套车位（库）的，每户业主只能购买一个车位（库），公告之日起满六个月有多余车位（库）的，可以向其他业主出售，每户业主总计购买住宅配套车位（库）不得超过二个；属非住宅配套车位（库）的，每户业主购买的车位（库）数量的比例，不得超过持有房屋面积占总非住宅建筑物面积的比例。原、被告双方签订的车位买卖协议中明确约定“甲方将其正在购买的车位出售给乙方”，因此原告在签订合同时对于被告尚未取得案涉车位的事实是明知的，且该协议签订时重庆市物业管理条例已公布，双方约定的过户期间也涵盖该条例生效后的期间，双方对于条例限制建筑单位出售车位的规定会影响车位买卖协议实现的事实应有合理预见，故现因为《重庆市物业管理条例》规定车位无法过户到被告名下，致使车位买卖协议无法继续履行，被告不存在为不正当利益故意阻止债权置换协议约定条件成就的行为，债权置换未生效。因此，现车位尚未过户到原告或原告指定第三方名下，上述4 100 000元未置换成功，对该笔款项，原告无权要求被告退还。综上，原告已经实际支付的款项应由被告退还，即被告应向原告退还车位款1 599 000元及其他费用410 000元（含税费、大修基金），合计2 009 000元。关于原告诉请的违约金。因被告的违约行为致使合同目的无法实现，根据车位买卖协议第八条规定，“任何一方的违约行为导致本协议目的无法实现的，违约方将承担该车位实际购买价款20%的违约金。现债权置换协议未生效，原告实际支付的车位款为1 599 000元，故被告应向原告支付违约金319 800元（1 599 000*20%），对原告主张的超过前述认定的违约金部分，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告王少东与被告重庆意美意商业管理有限公司2020年4月17日签订的车位买卖协议于2020年12月28日解除；二、被告重庆意美意商业管理有限公司于本判决生效后五日内返还原告王少东车位款1 599 000元及其他费用410 000元（含税费、大修基金），合计2 009 000元；三、被告重庆意美意商业管理有限公司于本判决生效后五日内支付原告王少东违约金319 800元；四、驳回原告王少东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费62 466元，保全措施费5000元，合计67 466元，由原告王少东负担5664.4元，被告重庆意美意商业管理有限公司负担61 801.6元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。  审  判  长    姚利平人民陪审员    吴晓春人民陪审员    易延君   二○二一年七月十二日 书  记  员    曾  莉 - 1 -