北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2021）京民终465号上诉人（原审原告）：田琳，女，1965年10月1日出生，汉族，住山西省临汾市尧都区。委托诉讼代理人：郑秋芳，山西中正平律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵琴琴，山西中正平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中信富通融资租赁有限公司，住所地北京市通州区安顺北里18号楼安顺2街1号。法定代表人：张毅，董事长。委托诉讼代理人：王志强，北京市大嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓黎，北京市泽和律师事务所律师。原审第三人：临汾市洋洲房地产开发有限公司，住所地山西省临汾市尧都区新开路北口。法定代表人：郭月明，经理。委托诉讼代理人：郭宝平，北京市信格律师事务所律师。上诉人田琳因与被上诉人中信富通融资租赁有限公司（以下简称中信富通公司）、原审第三人临汾市洋洲房地产开发有限公司（以下简称洋洲房地产公司）案外人执行异议之诉一案，不服北京市第二中级人民法院（2020）京02民初566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人田琳的委托诉讼代理人郑秋芳、赵琴琴，被上诉人中信富通公司的委托诉讼代理人张晓黎，原审第三人洋洲房地产公司的委托诉讼代理人郭宝平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田琳上诉请求：1．请求撤销一审判决，改判停止对山西省临汾市尧都区解放东路盛世华庭小区1号楼1单元704号房屋的执行；2．由中信富通公司承担本案一审、二审诉讼费用。田琳的主要上诉理由：一、田琳对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。1．应认定查封前已签订合法有效的买卖合同。田琳提交的《盛世华庭·福苑》（以下称《认购协议》）复印件认购人签名处虽系空白，但从另一角度证明了该证据的真实性，证明洋洲房地产公司确与田琳签署过《认购协议》，协议签订时，田琳在洋洲房地产公司留存的协议上签署了姓名，考虑到另一份已加盖洋洲房地产公司公章，自己可随时签署，遂将协议带回。后因时间过长，本案一审提起诉讼时，暂未能找到原件，但田琳对协议内容完全认可。洋洲房地产公司的公章也代表其认可协议内容。双方就案涉房屋的买卖达成了合意，应认定买卖合同关系成立。二、田琳在法院查封前已占有、使用案涉房屋。根据田琳提交的证据，2013年10月，田琳即就案涉房屋交纳水、电、燃气等费用，足以证明在法院查封前，田琳已占有、使用案涉房屋。三、田琳已支付房款。洋洲房地产公司出具了收到案涉房屋房款的收据，虽然该收据系复印件，但洋洲房地产公司当庭认可收到房款。同时，田琳在2013年即占有、使用房屋，也可印证已付款，否则开发商洋洲房地产公司不会向田琳交房。一审法院仅以收据记载的时间与转账时间不符即否定收款的真实性，属于认定不当。四、未办理过户登记并非田琳原因。根据一审法院调查取证的情况，案涉房屋未能办理过户登记系因未能通过竣工验收，这足以证明田琳不存在过错。综上，应撤销一审判决，改判支持田琳的诉讼请求。中信富通公司辩称：一、田琳未在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同。1．田琳未与洋洲房地产公司签订《认购协议》。田琳在一审期间仅提交了一份《认购协议》的复印件，且认购方处为空白。田琳和洋洲房地产公司均当庭表示不能提供原件。无法与原件、原物核对的复印件、复制品，该证据不具备单独证明案件事实的效力，不能作为认定案件事实的依据。2．如果法院认定田琳与洋洲房地产公司之间签订了《认购协议》，该《认购协议》也不是房屋买卖合同，且无效亦不合法。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《商品房销售管理办法》第三条的规定，买卖合同分为预约合同和本约合同，预约合同的目的在于订立本约合同，为将来签订本约合同达成初步的意向。《认购协议》缺少买卖合同主要内容，且协议书本身已具备预约合同的属性。《认购协议》仅约定了房屋的基本状况、价款数额、支付方式等三项内容，缺少《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当具备的十项主要内容。田琳在《认购协议》缺少前述十项主要内容的情况下，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定和《商品房销售管理办法》第十六条的规定，案涉《认购协议》不是商品房买卖合同。即使认定《认购协议》具备了主要内容，但《认购协议》已约定了除外条款。案涉《认购协议》第四条明确约定：“本认购书为双方正式签署《商品房买卖合同》之前的契约，自买卖双方签订时生效。买卖双方签订《商品房买卖合同书》后，认购协议书自动作废”。协议双方的意思表示系旨在设立预约合同并非本约合同，在协议约定的条件成就后再签订正式的本约合同即商品房买卖合同。参照《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第二条的规定，案涉《认购协议》属预约合同而非买卖合同。即使《认购协议》系正式房屋买卖合同，但亦属无效合同。案涉房屋的《山西省商品房预售许可证》（下称《预售许可证》）有效期至2012年5月31日，《预售许可证》过期后洋洲房地产公司未办理延期手续，亦未办理房屋竣工验收备案手续并获准现房销售。《认购协议》复印件显示的签订日期为2012年7月15日，《预售许可证》已经过期，即《认购协议》签订时洋洲房地产公司未取得商品房预售许可。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，《认购协议》属无效合同。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款、《城市商品房预售管理办法》第十条和《山西省建设厅关于加强商品房预（销）售管理的通知》第六条的规定，案涉《认购协议》未进行备案，不具有合法性。二、田琳就案涉房屋未支付购房款。1．田琳一审提交洋洲房地产公司收据复印件一份，证明田琳2012年7月15日交款530379元。同时提交2012年11月5日、6日向吕建斌转款15万元的银行回单。田琳提交的证据不仅不能证明其支付了房款，还证明即使田琳可以提交洋洲房地产公司出具的收据原件，其收据与真实付款情况也不相符，收据存在虚开情况。故田琳的证据无法证明其支付了房款。2．田琳一审庭审提交的是收据复印件，并表示无法提交原件，故该收据不具备法律效力。即使有收据原件，洋洲房地产公司出具的收款收据也不具有证据效力，不能证明田琳实际支付了房款。根据与本案有关的其他案件的证据及一审庭审情况可以看出洋洲房地产公司的收据可以随时任意开具，不具有证明力，不能单独作为认定交款事实的依据。3．即使洋洲房地产公司出具收据也不能免除田琳对已经支付购房款的举证责任。三、田琳未在查封前合法占有案涉房屋。田琳未在查封前合法占有案涉房屋。其提交的购气流水等证据也均为复印件。田琳提交的证据不足以证明其实际占有了案涉房屋。从田琳的代理人在其他相关案件中表述可以看出，购气流水开卡和充值记录与房屋是否入住没有关联。故即使购气流水有原件也不能证明田琳实际占有了案涉房屋。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条和《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，房屋经过竣工验收合格后才能交付使用。案涉房屋未经验收，即使占有了房屋也不是合法占有。四、未能办理案涉房屋的过户登记系田琳自身原因造成。田琳没有提供其有向房屋登记机关办理过户登记材料,或向洋洲房地产公司提出了办理过户登记的请求的任何证据。整栋楼房除案涉房屋在内的64套被查封的房屋外，其他房屋购买人已同洋洲房地产公司签订了买卖合同并办理了合同备案手续。一审庭审情况说明田琳自认购至今，从未要求洋洲房地产公司同其签订商品房买卖合同。没有签订商品房买卖合同将致使无法办理备案或网签，进而直接影响案涉房屋的过户登记办理，说明田琳未尽到合理注意义务，未创造办理过户登记的条件。五、一审判决有关诉讼费用承担合法合规。洋洲房地产公司述称，同意田琳的上诉请求及理由，不认可中信富通公司的答辩意见。田琳向一审法院起诉请求：1．请求排除对山西省临汾市解放东路洋洲花园盛世华庭小区1号楼1单元704号房屋的执行，并解除查封；2．诉讼费由中信富通公司承担。一审法院认定事实：一、关于案涉房屋执行及执行异议的相关情况北京市第二中级人民法院（以下简称二中院）在审理（2018）京02民初70号中信富通公司与临汾市洋洲石油供应有限公司、临汾市亿鑫源混凝土搅拌有限公司、临汾市尧都区尧尔欣经贸有限公司、吉文杰、许六斤、郭亮芳、吕建斌、赵志芳、洋洲房地产公司、海南兴隆太阳河投资有限公司融资租赁合同纠纷一案中，依据中信富通公司的申请，作出了（2018）京02民初70号诉讼保全民事裁定书。二中院据此于2018年6月21日保全预查封了洋洲房地产公司位于山西省临汾市解放东路52号洋洲花园盛世华庭包括案涉房屋在内的64套房屋。二中院于2018年11月26日作出（2018）京02民初70号民事判决书，判决洋洲房地产公司、临汾市洋洲石油供应有限公司等承担相应的法律责任。临汾市洋洲石油供应有限公司不服该判决，向北京市高级人民法院提起上诉。北京市高级人民法院于2020年4月21日作出（2019）京民终495号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判”。2020年6月17日，二中院对案涉房屋进行续封。2020年8月，中信富通公司向二中院申请强制执行。田琳向二中院提出案外人执行异议，二中院作出（2020）京02执异256号执行裁定书，裁定驳回了田琳的异议请求。后田琳提起本案诉讼。二、关于田琳主张其享有足以排除强制执行权益的情况（一）关于签订《认购协议》情况田琳提交了落款时间为2012年7月15日，洋洲房地产公司作为出卖方，与田琳作为认购方签订的《认购协议》复印件，该合同落款认购方（签字或盖章）处为空白。其中载明：一、认购物业：认购方通过对出卖方所开发的“盛世华庭·福苑”项目充分的了解后，选择购买该项目1号楼1单元704号房。建筑面积约110．06平方米（注：最终面积以房产部门测绘数据为准）。二、房款：单价4819元/m2；总价530379元。上述价格以建筑面积计算。三、付款方式：认购方按以下第1种方式付款。1．一次性付款：选择该付款方式，认购方须在签署本《认购协议》时支付全部总房款。四、双方承诺共同遵守如下约定：3．本认购协议为双方正式签署《商品房买卖合同》之前的契约，自买卖双方签订时生效。买卖双方签订《商品房买卖合同》后，认购协议书自动作废。洋洲房地产公司与田琳均认可双方后续未签署正式的商品房买卖合同。中信富通公司对田琳提交的《认购协议》认为，该《认购协议》形式为复印件，对真实性不予认可。《认购协议》属于商品房预约合同，并非商品房预售或买卖合同，并未备案，不具有合法性。田琳表示确实提供不了原件。洋洲房地产公司亦不能提供《认购协议》原件。（二）关于支付购房款情况田琳为证明其支付购房款情况，提交了洋洲房地产公司出具的时间为2012年7月15日、金额为530379元的案涉房屋房款收据复印件，提交了日期为2010年8月21日的封号单和交纳封号金1000元的收款凭证原件，田琳还提交了其于2012年11月5日、6日向洋洲房地产公司大股东吕建斌转账汇款共150000元的银行业务回单原件。田琳并表示确实无法提供房款收据原件。中信富通公司对此认为，房款收据不是原件，对真实性不予认可，上述证据不能证明田琳支付了全部房款。（三）关于案涉房屋占有使用情况田琳主张洋洲房地产公司于2013年10月向其交付了案涉房屋，并提交了田琳于2013年10月9日向洋洲房地产公司交纳接口费4500元的收据原件、于2020年2月3日向盛世华庭物业办缴纳电费300元的收据复印件、于2019年11月11日向盛世华庭物业办缴纳水费300元的收据复印件以及购气流水复印件以及房屋室内照片若干张予以证明。田琳表示上述复印件没有原件可提供。（四）关于未办理过户登记的原因田琳提交了向洋洲房地产公司交纳案涉房屋专项维修基金、房屋登记费、契税等金额为15135元的收据，用以证明案涉房屋未过户登记至田琳名下，非因田琳自身原因。经洋洲房地产公司申请，山西省临汾市建设局于2010年11月29日向洋洲房地产公司颁发了案涉楼盘的预售许可证，有效期限为2010年11月29日至2011年5月25日，又于2011年7月19日向洋洲房地产公司出具了商品房预售许可证延期决定书，将上述期限延期至2012年5月31日。后该预售许可期限未再延期。洋洲房地产公司、田琳均未办理案涉房屋的物权登记手续。对于未办理案涉房屋的物权登记手续的原因，田琳主张其始终要求洋洲房地产公司为其办理案涉房屋产权证，但是洋洲房地产公司一直以种种理由拖延。洋洲房地产公司主张由于山西省临汾市当地的房产局变更为不动产局，业务停办了很长时间，后来又因房产局移交业务，直至后来出现房屋查封，综合导致了案涉房屋未能办理网签，案涉房屋所属的楼盘至今未能竣工验收，因此未能办理物权登记手续。为此，一审法院于2020年11月17日至19日前往山西省临汾市就案涉房屋所属楼盘未竣工验收、案涉房屋未办理网签及未办理物权登记手续的原因等情况进行调查并就案涉房屋居住使用情况进行现场核实。山西省临汾市规划和自然资源局相关工作人员反馈，因2009年7月洋洲房地产公司未按照规划审批建设案涉楼盘，于2016年3月14日被规划执法部门处以72．94833万元的罚款，洋洲房地产公司缴纳了罚款，至今洋洲房地产公司未提交案涉楼盘的竣工验收规划方面的申请；山西省临汾市房地产服务中心相关工作人员反馈，2012年时确实存在过一次系统升级，但在很短的时间内就恢复相关网签业务办理，不存在洋洲房地产公司所述的很长一段时间未能办理网签的情况。同时根据网签登记系统显示，山西省临汾市自2011年至今，每月都有办理网签的记录；案涉楼盘当时可以办理网签，并且在2011年6月、9月查询到案涉楼盘大量办理网签的记录。洋洲房地产公司和田琳均认可，案涉楼盘已办理网签的房屋未在（2018）京02民初70号案件被查封房屋范围内。一审法院认为，本案系田琳提起的案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。本案争议焦点是案外人田琳对执行中查封的案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。田琳对其享有足以排除执行的民事权益应负举证证明责任。田琳主张其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十八条情形，享有足以排除中信富通公司基于其享有的债权对案涉房屋申请强制执行的权益。执行异议和复议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，田琳提交的其与洋洲房地产公司所签《认购协议》形式为复印件，该合同首部认购方处填写了田琳的姓名，合同落款处认购方并无签名，一审法院无法仅依该合同认定田琳与洋洲房地产公司之间存在合法有效的房屋买卖合同关系。从支付房款一节分析，田琳提交的由洋洲房地产公司出具购房款收据形式仍为复印件，且出具日期与《认购协议》所记载日期均为2012年7月15日，而田琳又提交了其于2012年11月5日、6日向吕建斌转账支付房款150000元的银行回单，表明洋洲房地产公司出具的前述房款收据与真实付款情况不符，存在虚开情况。一审庭审中，田琳表示现阶段无法继续提供证据证明其剩余房款的具体支付情况。因此，一审法院亦无法认定田琳已实际支付了全部购房款。综上所述，本案现有证据并不能证明田琳享有足以排除对案涉房屋执行的权益，其要求一审法院停止对案涉房屋的执行并解除对案涉房屋查封的理由，不能成立，一审法院对其诉讼请求予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决：驳回田琳的诉讼请求。本院二审期间，洋洲房地产公司提交签订日期为2012年7月15日的《认购协议》作为新证据，田琳提交以下新证据：一、田琳与燕雷的结婚登记证；二、2010年12月31日，燕雷向户名为吕建斌，账号×××的账户汇款200000元的工商银行个人业务凭单；三、流水号为2222808的山西省农村信用社（行）回单，显示户名为吕建斌，账号×××****4，交易日期2012年11月5日，交易金额100000元；四、流水号为1176368的山西省农村信用社（行）回单，显示户名吕建斌，账号×××****4，交易日期2012年11月6日，交易金额50000元；五、2021年5月22日，查询的户名为田琳、起止日期为2012年9月1日至12月31日的山西省农村信用社客户明细账；六、2021年1月20日，临汾市不动产登记中心出具的田琳名下不动产登记材料查询结果证明，证明截止2021年1月20日，田琳名下无不动产信息；七、2021年5月21日，临汾市不动产登记中心出具的燕雷名下不动产登记材料查询结果证明，证明截止2021年5月21日，燕雷名下无不动产信息；八、临汾燃气公司北城管理站于2020年8月5日出具的卡号为×××，姓名为田琳，自2014年10月30日至2020年5月14日的单户充值/购气流水明细。本院组织当事人进行了证据交换和质证。中信富通公司认为上述证据在本案一审时均已是客观存在，现在举证期限届满后提交，不应予以采纳。中信富通公司对洋洲房地产公司提交证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，对田琳提交的证据一真实性无异议，认为证据二、证据三、证据四、证据五与本案无关联性，对证据六、证据七、证据八的证明目的不予认可。洋洲房地产公司未发表质证意见。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。对二审期间当事人有争议的事实，本院认定如下：根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零二条的规定，当事人逾期提交的证据，如与案件基本事实有关的，人民法院应当采纳。本案中，田琳是否签订《认购协议》、是否交纳房款的事实是本案的讼争焦点，也是中信富通公司提起上诉的理由。田琳提交证据的待证事实属于本案基本事实，故本院对该证据予以采纳并认证。洋洲房地产公司、田琳分别提交了证据原件，中信富通公司对证据的真实性、关联性、证明目的分别提出异议，但均未能提供证据证明。故本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。本院认为，关于田琳与洋洲房地产公司是否在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同的问题。《最高人民法院商品房买卖合同解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案案涉房屋买受人田琳与洋洲房地产公司之间虽未最终签订商品房买卖合同，且《认购协议》中约定了“本认购协议为双方正式签署《商品房买卖合同》之前的契约，自买卖双方签订时生效。买卖双方签订《商品房买卖合同》后，《认购协议》自动作废”，但双方签订的《认购协议》具备了双方当事人的基本情况、房屋位置、面积、房屋单价、房屋总价款及付款方式、双方权利义务等《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的基本条款及主要内容，足以使双方的商品房交易行为处于明确稳定的状态，且田琳提交了洋洲房地产公司出具的收款收据，证明其已经支付了《认购协议》约定的案涉房屋购房款，洋洲房地产公司对该事实亦予以认可，故本院可以认定案涉《认购协议》的性质为商品房买卖合同。洋洲房地产公司与田琳签定《认购协议》时，案涉房屋的预售许可证虽然已过有效期，《认购协议》未进行备案登记，但《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《城市商品房预售管理办法》第十条及《山西省建设厅关于加强商品房预（销）售管理的通知》第六条关于备案登记的规定，均是规制房地产开发商的销售行为，并不当然致使合同无效。《认购协议》系田琳与洋洲房地产公司真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。故田琳主张其在案涉房屋查封前已签订合法有效买卖合同的上诉理由，于法有据，本院予以支持。关于是否因田琳自身原因未办理过户登记的问题。一审法院查明，因未按照规划审批建设涉讼楼盘，洋洲房地产公司于2016年3月14日被规划执法部门处以罚款，洋洲房地产公司缴纳了罚款，但至今其未提交案涉楼盘的竣工验收规划方面的申请，即案涉项目未办理竣工验收手续，尚不具备产权证办理条件。故案涉房屋未办理所有权证并非买受人田琳的自身原因。关于田琳所购房屋系用于居住且买受人名下无其他用于居住房屋的问题。根据本案查明的事实，田琳提交了其于2013年10月9日向洋洲房地产公司交纳接口费4500元的收据、2020年2月3日向盛世华庭物业办缴纳电费300元的收据、2019年11月11日向盛世华庭物业办缴纳水费300元的收据、单户充值/购气流水以及房屋室内照片若干张。田琳与其丈夫燕雷名下均无不动产信息。前述证据可以形成证据链，足以证明田琳所购房屋系用于居住且名下无其他用于居住的房屋。关于田琳支付价款的问题。据已查明的案件事实，田琳与洋洲房地产公司签订的《认购协议》约定，案涉房屋建筑面积约110．06m2、房屋单价4819元/m2、总价530379元。2010年12月31日，田琳的丈夫燕雷向户名为吕建斌的账户转账20万元并提交中国工商银行个人业务凭单，2012年11月5日，田琳向吕建斌的委托收款账户转账汇款100000元，2012年11月6日，田琳向吕建斌的委托收款账户转账汇款50000元，并提交了以上两笔转账的山西省农村信用社（行）回单，田琳提交了其在2012年9月1日至12月31日的山西省农村信用社客户明细账。2012年7月15日，洋洲房地产公司出具了530379元的收据，交款单位为田琳，收款事由为盛世华庭1-704，110．06m2。前述付款金额与《认购协议》的内容，及洋洲房地产公司认可收到田琳支付的案涉房屋全部价款的事实相互印证，故本院认为田琳已支付的价款超过合同总价款的百分之五十。综上所述，田琳于二审提交的新证据证明其上诉请求成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销北京市第二中级人民法院（2020）京02民初566号民事判决；二、停止对位于山西省临汾市尧都区解放东路洋洲花园盛世华庭小区1号楼1单元704号房屋的强制执行。一审案件受理费70元、二审案件受理费70元，均由中信富通融资租赁有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 赵红英审 判 员 王 肃审 判 员 杨绍煜二〇二一年七月三十日法官助理 王英博书 记 员 王 峥书 记 员 岳 琳书 记 员 刘向楠-17-