四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终6708号上诉人（原审原告）：陈琼，女，1977年10月3日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。委托诉讼代理人：雷曾袁，四川四田律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：四川隆阳房地产开发有限公司，住所地：成都市龙泉驿区西河镇广场路87号城市花园2栋1层41号。法定代表人：陈亮，执行董事。委托诉讼代理人：赵胜华，男，系公司员工。被上诉人（原审第三人）：成都市荣俊房地产营销策划有限公司，住所地：成都市成华区双建路40号1层。法定代表人：冷易酒，总经理。委托诉讼代理人：兰亚勋，四川雅图律师事务所律师。委托诉讼代理人：王浚臣，四川雅图律师事务所律师。上诉人陈琼因与被上诉人四川隆阳房地产开发有限公司（以下简称隆阳公司）、成都市荣俊房地产营销策划有限公司（以下简称荣俊公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2020）川0112民初3245号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员公开开庭进行了独任审理。上诉人陈琼及其委托诉讼代理人雷曾袁，被上诉人隆阳公司的委托诉讼代理人赵胜华、荣俊公司的委托诉讼代理人兰亚勋、王浚臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈琼上诉请求：撤销成都市龙泉驿区人民法院（2020）川0112民初3245号民事判决，依法改判为：1.判令隆阳公司退还陈琼购房款497135元及占用资金利息（从2018年6月28日起，以497135元为基数按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍计算至实际给付之日止），荣俊公司在上述款项范围内承担连带责任；2.隆阳公司向陈琼赔偿逾期交房的违约金（从2019年4月1日暂算至2020年12月31日，之后的违约金从2021年1月1日已以购房款1982865元为基数，按每日万分之一计算，直到隆阳公司交付合格房屋给陈琼）；3.隆阳公司立即将成都市龙泉驿区以南、二环以西成都“铂悦城”（餐饮一条街）xx号商铺在2020年12月31日前整改合格后交付陈琼使用。庭审中陈琼明确第2项诉讼请求为：判令隆阳公司支付从2019年4月1日至2019年10月15日的违约金，按每日万分之一计算，从2019年10月16日支付整改期间的违约损失，参照租金标准按每日万分之二计算，暂计至2021年4月29日，之后的违约损失按上述标准计算至整改合格之日止；且撤回第3项上诉请求，即按照一审判决第二项认定。事实与理由：一、一审判决未查明以下事实，导致错误认定陈琼2018年3月18日支付50000元的款项性质，在认定事实部分将一个买卖合同行为割裂开来，错误认定陈琼与隆阳公司建立买卖合同法律关系的时间是2018年3月26日，导致错误认定法律关系，错误判决。一审法院未查明以下事实：2018年3月18日，陈琼与隆阳公司签订认购协议后，陈琼在隆阳公司财务室窗口将银行卡递给隆阳公司财务人员，财务人员刷卡后将ＰＯＳ机递给陈琼输入交易密码，完成支付定金50000元。ＰＯＳ机刷卡凭证打印出来后，陈琼发现收款方为荣俊公司，陈琼当即提出质疑，隆阳公司称两家公司为一家人，房款谁收都一样，后期客户凭刷卡凭证办结算。其后签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》第九条第一款的约定：“签订本合同前，买受人已向出卖人支付款项人民币50000元（大写伍万元整），该款项于本合同签订抵作商品房价款”予以印证。这表明，荣俊公司收款实际上系代隆阳公司收款。陈琼于2018年3月25日到售楼部签合同。陈琼告知隆阳公司要求采取按揭方式购房，首付5成贷款5成。隆阳公司称合作银行的商铺额度贷款紧缺，按揭贷款只能贷到2到3成，且因当天陈琼未准备充足首付款，隆阳公司让陈琼先支付部分购房款，双方约定当天再支付41万购房款，然后在第二日即3月26日签订购房合同。陈琼将银行卡交给隆阳公司财务人员，该财务人员通过ＰＯＳ机转款41万元，显示收款方为荣俊公司，隆阳公司再次说明隆阳公司与荣俊公司系一家人。陈琼坚持要求贷款5成，隆阳公司称可以去向合作银行争取5成按揭，但不一定能通过，稳妥起见陈琼在贷款审批下来前先按7-8成首付款准备。隆阳公司让陈琼第二天即3月26日可以先把首付款至少准备到5成多，先按比例签订《四川省商品房买卖合同（预售）》以便银行进行按揭申请，把按揭工作推动起来。2018年3月26日陈琼与隆阳公司在售楼部协商确定相关事宜。按照双方口头约定，商议向贷款银行贷款990000元。隆阳公司告知合同上约定的贷款额度不一定能被银行通过，要以最终房贷为准，让陈琼先交6成左右的首付款，合同可以按揭贷款5成签，以便拿到合作银行去申请按揭，如果按5成未申请下来，则以银行的最终结果为准再重新准备所有资料。随后陈琼在隆阳公司指示下支付了两笔购房款共计631995元，收款方显示为隆阳公司和荣俊公司，至此陈琼已向隆阳公司陆续支付了1091995元。之后，隆阳公司告知陈琼可能只能按揭贷款2.5成，即500000元左右，暂要求申请人将购房款首付交到7.5成左右，陈琼按照隆阳公司的要求于2018年4月29日到售楼部分两次支付了342000元及5月2日到售楼部又分两次支付了56005元，至此陈琼向隆阳公司共计支付1490000元。陈琼要求隆阳公司出具全部款项的收据，其称目前尚未办理按揭，待办理按揭后根据银行实际放贷金额来进行结算，多退少补，再出具全部购房款收据，待收房后收据换成正式购房发票。2018年6月27日隆阳公司通知陈琼，合作银行通过了5成贷款的审批，让陈琼当天去银行签合同。陈琼与中国银行股份有限公司成都龙泉驿支行签订了《个人商业用房贷款合同》，当天放款990000元。至此隆阳公司收取总款为1490000元加贷款990000元，超出合同总款497135元。陈琼多次找隆阳公司办理结算、退还陈琼多支付的购房款，隆阳公司置之不理。从以上事实可知:1.陈琼与隆阳公司发生商品房销售合同关系的时间为2018年3月18日陈琼支付的50000元为购房定金。该50000元定金是荣俊公司代隆阳公司所收，是公司财务处理的手段。2.荣俊公司辩称其提供的是居间服务，但未向法庭提供证据证明其与陈琼之间形成了居间法律服务关系，陈琼不是荣俊公司招募的购房会员，也未对陈琼提供任何服务。且荣俊公司作为隆阳公司的代理人，即使要收取服务费也应向隆阳公司收取。陈琼超付的购房款，被荣俊公司收取，荣俊公司也予以承认，所以荣俊公司应当对隆阳公司返还超付房款承担连带责任。二、一审法院错误认定从2019年10月15日隆阳公司已交房。事实上，隆阳公司虽2019年10月15日通知准备交房，但因存在无地漏、未接通天然气等瑕疵，陈琼要求整改，隆阳公司拒绝整改，双方未达成一致。隆阳公司至今未整改交付使用，应当承担违约责任，支付违约金至房屋达到合格标准至实际交付止。隆阳公司辩称，一、关于陈琼第一项上诉请求，双方签订了《商品房买卖合同》属实，且合同约定购房款是1982865元，隆阳公司实际也是收取了该款项，隆阳公司未多收取陈琼款项。本案一审判决之前陈琼就撤诉过一次，其又以同样的事实与理由起诉，另案中陈琼明确确认497135元是荣俊公司收取的居间费用，现其又提起诉讼，隆阳公司认为其有违背诚实信用原则。陈琼缴款497135元是分三次支付的，分别于2018年3月18日、3月25日、3月26日分别向荣俊公司支付50000元、410000元、37135元，合计497135元，陈琼向荣俊公司转款行为与陈琼与隆阳公司支付的购房款的时间相互交叉，且时间较近，并且都是以刷卡的方式支付，同时陈琼方的POS机单可以看出荣俊公司和隆阳公司是分别收取的款项，陈琼方的POS机单上明确显示了收款主体，且其明知是荣俊公司收取的居间费用，现陈琼的主张没有事实和法律依据。二、针对陈琼的第二项上诉请求，双方签订《商品房买卖合同》约定于2019年3月31日交房，由于隆阳公司受到一些客观原因导致商品房于2019年10月15日统一向购房人交付房屋，在此之前也向陈琼发送了交付通知书，陈琼明确表示收到。根据《商品房买卖合同》以及补充协议的约定买受人查验房屋时发现除地基基础和主体结构以外的质量问题及合乎质量通病的，不属于买受人可以拒绝收房的情形，亦不作为出卖人交付迟延的事由，2019年10月15日视为房屋已经交付给买受人，陈琼后续不接受房屋造成的损失应由陈琼自行承担。荣俊公司辩称，一、一审判决查明事实正确，不存在错误认定或漏查事实，荣俊公司不同意陈琼对荣俊公司的上诉意见，同意隆阳公司的答辩意见。二、陈琼在一审中把荣俊公司列为第三人，在二审中突然对荣俊公司新增提出连带责任的上诉请求，该上诉请求完全不符合民事诉讼法规定的诉讼规则，该上诉请求不符合二审终审的诉讼原则，其上诉请求应当予以驳回。三、荣俊公司与陈琼之间存在居间服务关系，荣俊公司向陈琼收取的490000余元系居间服务费。四、荣俊公司与隆阳公司之间不是合伙卖房、不是陈琼上诉所称的“代理关系”。荣俊公司与隆阳公司之间的关系是一种服务合同关系，荣俊公司承担房屋具体的营销工作，组织购房人在隆阳公司购房。《分销渠道合同》约定得很清楚，荣俊公司不能向购房人收取“与商品房买卖相关的款项”，即隆阳公司根本不可能允许荣俊公司向购房人收取房屋买卖合同价款。《分销渠道合同》约定，甲方与乙方会员自行接待、洽谈、签署协议、收取房款。《分销渠道合同》约定，乙方有权向会员收取会员费，此处的会员费就是居间费、服务费。五、陈琼上诉所称的2018年3月18日，其向荣俊公司支付的50000元，对应《商品房预售合同》载明的，“签订本合同前，买受人已向出卖人支付款项50000元”。陈琼的该主张完全是强行混淆事实，二者根本不是一回事，而且毫无关系。《商品房预售合同》载明收款主体是“出卖人”，房屋的出卖人只可能是开发商隆阳公司，根本不可能是荣俊公司。荣俊公司收取50000元的时候，打印出来的是荣俊公司的POS单，一审庭审中，陈琼也认可支付时知道收款主体是荣俊公司。隆阳公司与荣俊公司《分销渠道合同》明确禁止荣俊公司收取“房屋买卖合同关系”项下的房屋买卖合同价款。因此，2018年3月18日荣俊公司收取的50000元，是与“房屋买卖合同关系”完全无关的款项，其性质是居间服务费。《商品房预售合同》载明的：“签订本合同前，买受人已向出卖人支付款项50000元”。这个内容是一个格式性的条款，也可能是沿用的上一个交易的合同，而忽略了修订，所以在陈琼的这笔交易中出现了失误，忘记了修订。其实，从陈琼后续的付款行为中，也可以看出陈琼后续是按照《商品房预售合同》约定的总价，向隆阳公司支付了房款的。如果按照陈琼所说，2018年3月18日的50000元已经支付给了隆阳公司，那么陈琼在后续的付款中，一定会扣除这50000元。但陈琼后续仍然按照《商品房预售合同》约定的总价，向隆阳公司支付了房款的行为，正好证明这50000元与房屋买卖合同价款完全无关。综上所述，请求人民法院驳回陈琼的上诉请求。陈琼向一审法院起诉请求：1.判令隆阳公司退还陈琼购房款497135元及占用资金利息（从2018年6月28日起，以497135元为基数按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率4.35%的1.3倍计算至实际给付之日止）；2.判令隆阳公司向陈琼赔偿逾期交房的违约金（从2019年3月31日起以购房款1982865元为基数，按每日万分之2.5计算，直到隆阳公司实际将房屋交付陈琼止）；3.判令隆阳公司立即将位于成都市龙泉驿区以南、二环以西“成都铂悦城”（餐饮一条街）xx号商铺整改合格后交付陈琼使用；4.本案诉讼费、鉴定费、保全费等由隆阳公司承担。一审法院认定事实：2018年3月26日，陈琼（买受人）与隆阳公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称商品房买卖合同），约定：陈琼购买隆阳公司开发的坐落于成都市龙泉驿区以南、龙二环以西，项目名称为铂悦城的xx号商铺；预测建筑面积为68.21平方米，其中套内面积为58.48平方米；按套内建筑面积计算，单价为33906.72元，总价为1982865元，签订本合同前，买受人已向出卖人支付款项50000元，该款项于本合同签订时抵作商品房价款，剩余房款采取贷款方式付款，买受人于2018年4月30日前支付首付款992865元，余款990000元申请贷款支付；（第四章第十二条第二款、第三款）经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现本合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，出卖人在变更确立之日起10日内书面通知买受人，买受人有权在通知到达之日起15日作出是否解除合同的答复；（第六章第十五条第（一）项）商品房交付给买受人时应已取得建设工程竣工验收合格证明、房屋面积实测报告书；（第六章第十六条）交付时供水、排水配套设施齐全，并与城镇公共供水、排水管网连接，交付时纳入城镇供电网络正式供电；（第六章第十七条）基础设施设备和相关公共设施未达到交付使用条件的违约责任，由双方另行约定处理；（第六章第十八条）出卖人在2019年3月31日前向买受人交付该商品房，买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，由出卖人按有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起按以下约定时间负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付,其中涉及屋面、墙面、地面渗漏或开裂等在180日内；（第七章第二十条）买受人对商品房地基基础和主体结构质量有异议的，可以与出卖人共同委托建设工程质量检测机构重新核验，买受人自行委托申请的，出卖人予以配合，经检测不合格的，检测费由出卖人承担，买受人有权解除合同；（第七章第二十条）发现除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，及时更换、修理，给买受人造成损失的，出卖人承担相应赔偿责任，经更换、修理仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。该合同的《补充协议》约定：（第九条）如因出卖人原因导致一项或多项基础设施、公共配套建筑迟延具备运行或使用条件的，买受人同意不以此为由解除合同，买受人确认同意出卖人在180日内予以整改；（第十条）买受人查验房屋时发现除地基基础和主体结构以外的质量问题及其他质量通病的，不属于买受人可以拒绝收房的情形，亦不作为出卖人交付延迟的事由，但出卖人应在约定的期限内将质量整改至符合国家规定的标准或合同约定的标准；买受人未能在和合同约定或出卖人通知规定的期限内接收商品房的，自合同约定或通知规定期限届满之日起二日视为商品房已按合同约定的交付标准交付买受人。（第十一条）如出卖人构成逾期交房的，无论出卖人逾期交房是否超过90日，买受人均同意不解除买卖合同及本协议，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金（已包含利息补偿和损失赔偿等），违约金金额最高不超过买受人已支付房价款的千分之一；（第十四条，对买卖合同第二十条的补充约定）该商品房存在非地基结构或非主体结构质量问题的，不影响买受人按照买卖合同即本协议或入住通知约定的期限履行对商品房验收交接的义务，买受人以此为由拒收商品房，亦不得解除合同，买受人应及时通知出卖人或物业管理企业，且应采取措施避免损失进一步扩大。该补充协议最后一段用加黑加粗字体载“买受人或买受人代理人作为具有完全民事行为能力的自然人，已详细阅读本协议全部条款，并已全面正确理解本协议全部条款的含义，不存在重大误解或显失公平的情形，本协议内容系双方真实意思的表示”。陈琼于2018年3月18日、2018年3月25日、2018年3月26日分别向荣俊公司POS刷卡支付50000元、410000元、37135元，共计497135元。陈琼于2018年3月26日向隆阳公司转账支付594860元，于4月29日分两次向隆阳公司支付105000元、237000元，于2018年5月2日分两次向隆阳公司支付50000元、6005元，通过银行贷款支付990000元，共计向隆阳公司支付1982865元。2019年9月26日，隆阳公司作出《入住通知书》向陈琼送达，明确案涉商铺应于2019年10月15日前办理交付。一审另查明，隆阳公司与荣俊公司就案涉房产项目签署《分销渠道合作合同》，约定荣俊公司利用案涉房产项目进行宣传并招募会员，隆阳公司给予荣俊公司会员购房优惠。隆阳公司与龙泉驿区华油兴能天然气有限公司签订《委托合同》，约定隆阳公司委托龙泉驿区华油兴能天然气有限公司对隆阳公司商业管线预留的设计、采购、施工等进行组织和管理。一审庭审中，隆阳公司陈述陈琼诉称的天然气管道未接入问题已于2020年3月整改完成。一审法院认为，依法成立的合同具有法律约束力，当事人双方应当按照合同约定履行义务和行使权利。陈琼与隆阳公司签订的《预售商品房买卖合同》及补充协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，对双方具有约束力。本案的争议焦点主要集中于：1.陈琼向隆阳公司所交付的价款是否存在超付。2.隆阳公司逾期交房的违约金如何计算。3.陈琼要求隆阳公司对案涉房屋（地漏、天然气管道整改、渗水问题）进行整改有无依据。关于争点一。陈琼认为其向隆阳公司支付了2480000元（含陈琼向荣俊公司转账的497235元，陈琼认为系按照隆阳公司指示交付给荣俊公司），而购房价款只有1982865元，故应退还497135元。隆阳公司认为自己仅收到1982865元，并不存在多收购房款，亦无指示交付行为。一审法院认为：第一，陈琼陈述其多支付购房款系不能确定贷款金额（陈琼希望贷款五成，但为预防银行无法审批通过，故陈琼实际交款金额为7-8成），但在2018年3月26日隆阳公司与陈琼之间所签订的《商品房买卖合同（预售）》明确载明首付款为992865元，贷款为990000元。第二，陈琼作为完全民事行为能力人，买受人一方应当明知以正式签订的房屋买卖合同价款为依据支付对价，但买受人于2018年3月26日向隆阳公司转账支付594860元，于4月29日分两次向隆阳公司支付105000元、237000元，于2018年5月2日分两次向隆阳公司支付50000元、6005元，共计向隆阳公司直接付款金额为992865元（不含银行贷款990000元），该金额已经与买卖合同约定的首付款金额一致。第三，陈琼于2018年3月18日、2018年3月25日、2018年3月26日分别向荣俊公司POS刷卡支付50000元、410000元、37135元，共计497135元。陈琼向隆阳公司与荣俊公司的转账行为相互交叉且距时较近，鉴于买受人系以刷卡方式支付案涉款项，其通过POS签购单商户名能够明确知悉收款人为隆阳公司及荣俊公司，一审庭审中陈琼陈述在付款时已知悉收款主体为不同主体，但销售人员告知隆阳公司与荣俊公司系一家公司，且为了避税，对该陈述隆阳公司及荣俊公司均不予以认可，陈琼也未列举证据予以证明。第四，陈琼认为其付款至荣俊公司账户系受隆阳公司指示，隆阳公司、荣俊公司对此均不认可，陈琼也未列举证据证明该主张。本案中陈琼以向隆阳公司多支付购房款为由，要求隆阳公司退还多收取的购房款497135元，无事实依据，一审法院不予支持。关于争点二。首先，关于违约金起止时间。陈琼与隆阳公司签订的《商品房买卖合同》约定的交付时间为2019年3月31日之前，故逾期交付房屋的违约金起算点应为2019年4月1日。对于终止时间，陈琼认为案涉房屋尚存在质量问题，现尚未实际交付，故应一直计算到整改合格之日。隆阳公司认为案涉房屋已通知于2019年10月15日前交房，而根据陈琼及隆阳公司在《补充协议》中明确约定：“买受人查验房屋时发现除地基基础和主题结构以外的质量问题及其他质量通病的，不属于买受人可以拒绝收房的情形，亦不作为出卖人交付迟延的事由，但出卖人应在约定的期限内将质量整改至符合国家规定的标准或合同约定的标准”，陈琼在诉状及庭审中的陈述案涉房屋主要存在无地漏、天然气管道未接入、房屋渗水的问题，前述问题并不属于合同约定的地基基础和主体结构的质量问题，不应作为陈琼拒绝收房的理由，根据合同约定，2019年10月15日应视为案涉房屋的交付时间。故违约时间共计有197天。其次，关于违约金计算标准。陈琼与隆阳公司所签订的违约金标准为日万分之一，而陈琼主张该标准过低，应予以调增，但本案中陈琼并无证据证明其具体损失，一审法院考虑到违约金兼具填补损失与惩罚功能，综合考虑经济发展情况、案涉商铺所处地理位置等综合因素，认为该违约金计算标准并不存在过低情形，故对该标准予以支持。据此计算出来的违约金额为1982865元×万分之一×197天=39062.44元。关于争点三。陈琼陈述案涉房屋无地漏、天然气管道未接入、房屋渗水问题，隆阳公司对该问题均予以认可，但认为其已对天然气管道及房屋渗水问题进行了整改。一审法院认为，隆阳公司认为前述问题已经整改完毕，但并未列举相应证据予以证明，应承担举证不利的法律后果，故对陈琼要求对案涉房屋进行整改的诉请（天然气管道接入至户门、墙体渗水整改至不再渗水、地漏维修至能够正常使用）一审法院予以支持。一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：隆阳公司于判决生效之日起十日内向陈琼支付逾期交房违约金39062.44元；隆阳公司于判决生效之日起十日内对位于成都市龙泉驿区商铺的地漏、天然气管道、墙体漏水进行整改（天然气管道接入至户门、墙体渗水整改至不再渗水、地漏维修至能够正常使用）；驳回陈琼其他诉讼请求。案件受理费减半收取计5185.5元，由陈琼负担4000元，隆阳公司负担1185.5元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明事实依法予以确认。另查明：陈琼在提起本案诉讼前，起诉了主张隆阳公司及荣俊公司共同退还购房款497135元。其提交的民事起诉状上载明的事实和理由是陈琼向荣俊公司支付了相应款项，但荣俊公司并没有与陈琼签订书面合同，其声称是帮助开发商隆阳公司节省点税金，转一部分到其他账户。这实际是违法加价收取款项，与预售合同与备案合同不一致，没有事实和法律依据。该案立案时间为2019年10月15日。后陈琼对该案申请撤诉，一审法院于2020年4月23日作出了成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初6694号之一民事裁定，裁定准许陈琼撤诉。陈琼随后提起本案诉讼。本院认为，本案争议事实发生于《中华人民共和国民法典》实施前，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用民法典实施前的法律、司法解释予以处理。陈琼上诉主张荣俊公司承担退还购房款及利息的连带责任，并要求隆阳公司支付整改期间的损失，但陈琼并未向一审法院提出该诉讼请求，根据原《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》三百二十八条关于“在第二审程序中，原审原告增加的独立诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”的规定，本院当庭询问隆阳公司、荣俊公司意见，两公司均明确表示不同意调解和不同意本院一并审理。本院二审已经当庭依法释明，陈琼表示清楚。因此，陈琼相应的上诉请求不属于本案二审审理范围，本案中不予处理。此外，陈琼二审当庭撤回了其关于要求立即整改商铺该项上诉请求，依法变更其上诉请求，本院予以准许。本案中，隆阳公司亦对一审判决提出上诉，但未按期缴纳诉讼费，本案按照隆阳公司撤回上诉进行处理。根据当事人的诉辩意见，本院二审争议焦点为：陈琼要求隆阳公司退还购房款497135元及占用资金利息的主张是否能够成立。本院认为，案涉商品房买卖合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。依照原《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务并享有合同权利。本院认为，首先，根据审理查明的事实，2018年3月26日，双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》将房屋总价明确为1982865元。对此，作为完全民事行为能力人，买受人一方应当明知以正式签订的房屋买卖合同价款为依据支付对价，但买受人分别于2018年3月18日、25日、26日分三次向荣俊公司支付497135元。于2018年3月26日、4月29日、5月27日分七次向隆阳公司共计支付与合同约定基本一致的首付款金额。上述付款行为相互交叉且距时较近，鉴于买受人系以刷卡方式支付案涉款项，其通过POS签购单商户名能够明确知悉收款人为分别为荣俊公司及隆阳公司。其次，陈琼支付款项一年多后，才就案涉款项向对方提出诉讼并提出逾期交房的违约责任承担问题。陈琼在前案起诉时起诉状载明荣俊公司收取款项是帮助隆阳公司节省点税金，违法加价收取款项，与合同不一致，没有事实和法律依据。其该陈述与本案中陈琼认为系按照隆阳公司指示交付给荣俊公司、且系因不能确定贷款金额导致多付款完全不同。且其对超出《四川省商品房买卖合同（预售）》约定金额支付款项未能提出合理解释，不符合商品房买卖交易中通常买受人支付购房款行为的常理。同时，隆阳公司、荣俊公司均认可隆阳公司仅收到1982865元亦无指示交付行为。陈琼并未举证证明其付款至荣俊公司账户系应双方存在代理关系受隆阳公司指示，故一审法院认定陈琼以向隆阳公司多支付购房款为由无事实依据不予支持，并无不当，本院依法予以维持。陈琼如认为荣俊公司与隆阳公司存在违反商品房销售的行政管理规定的问题，不属于人民法院民事诉讼审理的范畴，其可以依法向相关部门反映处理。综上，陈琼的上诉请求不能成立，本院依法不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审二审案件受理费10371元，由陈琼负担。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 冯 璐二〇二一年七月三十日书记员 何佳林四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终6708号上诉人（原审原告）：陈琼，女，1977年10月3日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。委托诉讼代理人：雷曾袁，四川四田律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：四川隆阳房地产开发有限公司，住所地：成都市龙泉驿区西河镇广场路87号城市花园2栋1层41号。法定代表人：陈亮，执行董事。委托诉讼代理人：赵胜华，男，系公司员工。被上诉人（原审第三人）：成都市荣俊房地产营销策划有限公司，住所地：成都市成华区双建路40号1层。法定代表人：冷易酒，总经理。委托诉讼代理人：兰亚勋，四川雅图律师事务所律师。委托诉讼代理人：王浚臣，四川雅图律师事务所律师。上诉人陈琼因与被上诉人四川隆阳房地产开发有限公司（以下简称隆阳公司）、成都市荣俊房地产营销策划有限公司（以下简称荣俊公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2020）川0112民初3245号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员公开开庭进行了独任审理。上诉人陈琼及其委托诉讼代理人雷曾袁，被上诉人隆阳公司的委托诉讼代理人赵胜华、荣俊公司的委托诉讼代理人兰亚勋、王浚臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈琼上诉请求：撤销成都市龙泉驿区人民法院（2020）川0112民初3245号民事判决，依法改判为：1.判令隆阳公司退还陈琼购房款497135元及占用资金利息（从2018年6月28日起，以497135元为基数按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍计算至实际给付之日止），荣俊公司在上述款项范围内承担连带责任；2.隆阳公司向陈琼赔偿逾期交房的违约金（从2019年4月1日暂算至2020年12月31日，之后的违约金从2021年1月1日已以购房款1982865元为基数，按每日万分之一计算，直到隆阳公司交付合格房屋给陈琼）；3.隆阳公司立即将成都市龙泉驿区以南、二环以西成都“铂悦城”（餐饮一条街）xx号商铺在2020年12月31日前整改合格后交付陈琼使用。庭审中陈琼明确第2项诉讼请求为：判令隆阳公司支付从2019年4月1日至2019年10月15日的违约金，按每日万分之一计算，从2019年10月16日支付整改期间的违约损失，参照租金标准按每日万分之二计算，暂计至2021年4月29日，之后的违约损失按上述标准计算至整改合格之日止；且撤回第3项上诉请求，即按照一审判决第二项认定。事实与理由：一、一审判决未查明以下事实，导致错误认定陈琼2018年3月18日支付50000元的款项性质，在认定事实部分将一个买卖合同行为割裂开来，错误认定陈琼与隆阳公司建立买卖合同法律关系的时间是2018年3月26日，导致错误认定法律关系，错误判决。一审法院未查明以下事实：2018年3月18日，陈琼与隆阳公司签订认购协议后，陈琼在隆阳公司财务室窗口将银行卡递给隆阳公司财务人员，财务人员刷卡后将ＰＯＳ机递给陈琼输入交易密码，完成支付定金50000元。ＰＯＳ机刷卡凭证打印出来后，陈琼发现收款方为荣俊公司，陈琼当即提出质疑，隆阳公司称两家公司为一家人，房款谁收都一样，后期客户凭刷卡凭证办结算。其后签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》第九条第一款的约定：“签订本合同前，买受人已向出卖人支付款项人民币50000元（大写伍万元整），该款项于本合同签订抵作商品房价款”予以印证。这表明，荣俊公司收款实际上系代隆阳公司收款。陈琼于2018年3月25日到售楼部签合同。陈琼告知隆阳公司要求采取按揭方式购房，首付5成贷款5成。隆阳公司称合作银行的商铺额度贷款紧缺，按揭贷款只能贷到2到3成，且因当天陈琼未准备充足首付款，隆阳公司让陈琼先支付部分购房款，双方约定当天再支付41万购房款，然后在第二日即3月26日签订购房合同。陈琼将银行卡交给隆阳公司财务人员，该财务人员通过ＰＯＳ机转款41万元，显示收款方为荣俊公司，隆阳公司再次说明隆阳公司与荣俊公司系一家人。陈琼坚持要求贷款5成，隆阳公司称可以去向合作银行争取5成按揭，但不一定能通过，稳妥起见陈琼在贷款审批下来前先按7-8成首付款准备。隆阳公司让陈琼第二天即3月26日可以先把首付款至少准备到5成多，先按比例签订《四川省商品房买卖合同（预售）》以便银行进行按揭申请，把按揭工作推动起来。2018年3月26日陈琼与隆阳公司在售楼部协商确定相关事宜。按照双方口头约定，商议向贷款银行贷款990000元。隆阳公司告知合同上约定的贷款额度不一定能被银行通过，要以最终房贷为准，让陈琼先交6成左右的首付款，合同可以按揭贷款5成签，以便拿到合作银行去申请按揭，如果按5成未申请下来，则以银行的最终结果为准再重新准备所有资料。随后陈琼在隆阳公司指示下支付了两笔购房款共计631995元，收款方显示为隆阳公司和荣俊公司，至此陈琼已向隆阳公司陆续支付了1091995元。之后，隆阳公司告知陈琼可能只能按揭贷款2.5成，即500000元左右，暂要求申请人将购房款首付交到7.5成左右，陈琼按照隆阳公司的要求于2018年4月29日到售楼部分两次支付了342000元及5月2日到售楼部又分两次支付了56005元，至此陈琼向隆阳公司共计支付1490000元。陈琼要求隆阳公司出具全部款项的收据，其称目前尚未办理按揭，待办理按揭后根据银行实际放贷金额来进行结算，多退少补，再出具全部购房款收据，待收房后收据换成正式购房发票。2018年6月27日隆阳公司通知陈琼，合作银行通过了5成贷款的审批，让陈琼当天去银行签合同。陈琼与中国银行股份有限公司成都龙泉驿支行签订了《个人商业用房贷款合同》，当天放款990000元。至此隆阳公司收取总款为1490000元加贷款990000元，超出合同总款497135元。陈琼多次找隆阳公司办理结算、退还陈琼多支付的购房款，隆阳公司置之不理。从以上事实可知:1.陈琼与隆阳公司发生商品房销售合同关系的时间为2018年3月18日陈琼支付的50000元为购房定金。该50000元定金是荣俊公司代隆阳公司所收，是公司财务处理的手段。2.荣俊公司辩称其提供的是居间服务，但未向法庭提供证据证明其与陈琼之间形成了居间法律服务关系，陈琼不是荣俊公司招募的购房会员，也未对陈琼提供任何服务。且荣俊公司作为隆阳公司的代理人，即使要收取服务费也应向隆阳公司收取。陈琼超付的购房款，被荣俊公司收取，荣俊公司也予以承认，所以荣俊公司应当对隆阳公司返还超付房款承担连带责任。二、一审法院错误认定从2019年10月15日隆阳公司已交房。事实上，隆阳公司虽2019年10月15日通知准备交房，但因存在无地漏、未接通天然气等瑕疵，陈琼要求整改，隆阳公司拒绝整改，双方未达成一致。隆阳公司至今未整改交付使用，应当承担违约责任，支付违约金至房屋达到合格标准至实际交付止。隆阳公司辩称，一、关于陈琼第一项上诉请求，双方签订了《商品房买卖合同》属实，且合同约定购房款是1982865元，隆阳公司实际也是收取了该款项，隆阳公司未多收取陈琼款项。本案一审判决之前陈琼就撤诉过一次，其又以同样的事实与理由起诉，另案中陈琼明确确认497135元是荣俊公司收取的居间费用，现其又提起诉讼，隆阳公司认为其有违背诚实信用原则。陈琼缴款497135元是分三次支付的，分别于2018年3月18日、3月25日、3月26日分别向荣俊公司支付50000元、410000元、37135元，合计497135元，陈琼向荣俊公司转款行为与陈琼与隆阳公司支付的购房款的时间相互交叉，且时间较近，并且都是以刷卡的方式支付，同时陈琼方的POS机单可以看出荣俊公司和隆阳公司是分别收取的款项，陈琼方的POS机单上明确显示了收款主体，且其明知是荣俊公司收取的居间费用，现陈琼的主张没有事实和法律依据。二、针对陈琼的第二项上诉请求，双方签订《商品房买卖合同》约定于2019年3月31日交房，由于隆阳公司受到一些客观原因导致商品房于2019年10月15日统一向购房人交付房屋，在此之前也向陈琼发送了交付通知书，陈琼明确表示收到。根据《商品房买卖合同》以及补充协议的约定买受人查验房屋时发现除地基基础和主体结构以外的质量问题及合乎质量通病的，不属于买受人可以拒绝收房的情形，亦不作为出卖人交付迟延的事由，2019年10月15日视为房屋已经交付给买受人，陈琼后续不接受房屋造成的损失应由陈琼自行承担。荣俊公司辩称，一、一审判决查明事实正确，不存在错误认定或漏查事实，荣俊公司不同意陈琼对荣俊公司的上诉意见，同意隆阳公司的答辩意见。二、陈琼在一审中把荣俊公司列为第三人，在二审中突然对荣俊公司新增提出连带责任的上诉请求，该上诉请求完全不符合民事诉讼法规定的诉讼规则，该上诉请求不符合二审终审的诉讼原则，其上诉请求应当予以驳回。三、荣俊公司与陈琼之间存在居间服务关系，荣俊公司向陈琼收取的490000余元系居间服务费。四、荣俊公司与隆阳公司之间不是合伙卖房、不是陈琼上诉所称的“代理关系”。荣俊公司与隆阳公司之间的关系是一种服务合同关系，荣俊公司承担房屋具体的营销工作，组织购房人在隆阳公司购房。《分销渠道合同》约定得很清楚，荣俊公司不能向购房人收取“与商品房买卖相关的款项”，即隆阳公司根本不可能允许荣俊公司向购房人收取房屋买卖合同价款。《分销渠道合同》约定，甲方与乙方会员自行接待、洽谈、签署协议、收取房款。《分销渠道合同》约定，乙方有权向会员收取会员费，此处的会员费就是居间费、服务费。五、陈琼上诉所称的2018年3月18日，其向荣俊公司支付的50000元，对应《商品房预售合同》载明的，“签订本合同前，买受人已向出卖人支付款项50000元”。陈琼的该主张完全是强行混淆事实，二者根本不是一回事，而且毫无关系。《商品房预售合同》载明收款主体是“出卖人”，房屋的出卖人只可能是开发商隆阳公司，根本不可能是荣俊公司。荣俊公司收取50000元的时候，打印出来的是荣俊公司的POS单，一审庭审中，陈琼也认可支付时知道收款主体是荣俊公司。隆阳公司与荣俊公司《分销渠道合同》明确禁止荣俊公司收取“房屋买卖合同关系”项下的房屋买卖合同价款。因此，2018年3月18日荣俊公司收取的50000元，是与“房屋买卖合同关系”完全无关的款项，其性质是居间服务费。《商品房预售合同》载明的：“签订本合同前，买受人已向出卖人支付款项50000元”。这个内容是一个格式性的条款，也可能是沿用的上一个交易的合同，而忽略了修订，所以在陈琼的这笔交易中出现了失误，忘记了修订。其实，从陈琼后续的付款行为中，也可以看出陈琼后续是按照《商品房预售合同》约定的总价，向隆阳公司支付了房款的。如果按照陈琼所说，2018年3月18日的50000元已经支付给了隆阳公司，那么陈琼在后续的付款中，一定会扣除这50000元。但陈琼后续仍然按照《商品房预售合同》约定的总价，向隆阳公司支付了房款的行为，正好证明这50000元与房屋买卖合同价款完全无关。综上所述，请求人民法院驳回陈琼的上诉请求。陈琼向一审法院起诉请求：1.判令隆阳公司退还陈琼购房款497135元及占用资金利息（从2018年6月28日起，以497135元为基数按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率4.35%的1.3倍计算至实际给付之日止）；2.判令隆阳公司向陈琼赔偿逾期交房的违约金（从2019年3月31日起以购房款1982865元为基数，按每日万分之2.5计算，直到隆阳公司实际将房屋交付陈琼止）；3.判令隆阳公司立即将位于成都市龙泉驿区以南、二环以西“成都铂悦城”（餐饮一条街）xx号商铺整改合格后交付陈琼使用；4.本案诉讼费、鉴定费、保全费等由隆阳公司承担。一审法院认定事实：2018年3月26日，陈琼（买受人）与隆阳公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称商品房买卖合同），约定：陈琼购买隆阳公司开发的坐落于成都市龙泉驿区以南、龙二环以西，项目名称为铂悦城的xx号商铺；预测建筑面积为68.21平方米，其中套内面积为58.48平方米；按套内建筑面积计算，单价为33906.72元，总价为1982865元，签订本合同前，买受人已向出卖人支付款项50000元，该款项于本合同签订时抵作商品房价款，剩余房款采取贷款方式付款，买受人于2018年4月30日前支付首付款992865元，余款990000元申请贷款支付；（第四章第十二条第二款、第三款）经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现本合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，出卖人在变更确立之日起10日内书面通知买受人，买受人有权在通知到达之日起15日作出是否解除合同的答复；（第六章第十五条第（一）项）商品房交付给买受人时应已取得建设工程竣工验收合格证明、房屋面积实测报告书；（第六章第十六条）交付时供水、排水配套设施齐全，并与城镇公共供水、排水管网连接，交付时纳入城镇供电网络正式供电；（第六章第十七条）基础设施设备和相关公共设施未达到交付使用条件的违约责任，由双方另行约定处理；（第六章第十八条）出卖人在2019年3月31日前向买受人交付该商品房，买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，由出卖人按有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起按以下约定时间负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付,其中涉及屋面、墙面、地面渗漏或开裂等在180日内；（第七章第二十条）买受人对商品房地基基础和主体结构质量有异议的，可以与出卖人共同委托建设工程质量检测机构重新核验，买受人自行委托申请的，出卖人予以配合，经检测不合格的，检测费由出卖人承担，买受人有权解除合同；（第七章第二十条）发现除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，及时更换、修理，给买受人造成损失的，出卖人承担相应赔偿责任，经更换、修理仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。该合同的《补充协议》约定：（第九条）如因出卖人原因导致一项或多项基础设施、公共配套建筑迟延具备运行或使用条件的，买受人同意不以此为由解除合同，买受人确认同意出卖人在180日内予以整改；（第十条）买受人查验房屋时发现除地基基础和主体结构以外的质量问题及其他质量通病的，不属于买受人可以拒绝收房的情形，亦不作为出卖人交付延迟的事由，但出卖人应在约定的期限内将质量整改至符合国家规定的标准或合同约定的标准；买受人未能在和合同约定或出卖人通知规定的期限内接收商品房的，自合同约定或通知规定期限届满之日起二日视为商品房已按合同约定的交付标准交付买受人。（第十一条）如出卖人构成逾期交房的，无论出卖人逾期交房是否超过90日，买受人均同意不解除买卖合同及本协议，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金（已包含利息补偿和损失赔偿等），违约金金额最高不超过买受人已支付房价款的千分之一；（第十四条，对买卖合同第二十条的补充约定）该商品房存在非地基结构或非主体结构质量问题的，不影响买受人按照买卖合同即本协议或入住通知约定的期限履行对商品房验收交接的义务，买受人以此为由拒收商品房，亦不得解除合同，买受人应及时通知出卖人或物业管理企业，且应采取措施避免损失进一步扩大。该补充协议最后一段用加黑加粗字体载“买受人或买受人代理人作为具有完全民事行为能力的自然人，已详细阅读本协议全部条款，并已全面正确理解本协议全部条款的含义，不存在重大误解或显失公平的情形，本协议内容系双方真实意思的表示”。陈琼于2018年3月18日、2018年3月25日、2018年3月26日分别向荣俊公司POS刷卡支付50000元、410000元、37135元，共计497135元。陈琼于2018年3月26日向隆阳公司转账支付594860元，于4月29日分两次向隆阳公司支付105000元、237000元，于2018年5月2日分两次向隆阳公司支付50000元、6005元，通过银行贷款支付990000元，共计向隆阳公司支付1982865元。2019年9月26日，隆阳公司作出《入住通知书》向陈琼送达，明确案涉商铺应于2019年10月15日前办理交付。一审另查明，隆阳公司与荣俊公司就案涉房产项目签署《分销渠道合作合同》，约定荣俊公司利用案涉房产项目进行宣传并招募会员，隆阳公司给予荣俊公司会员购房优惠。隆阳公司与龙泉驿区华油兴能天然气有限公司签订《委托合同》，约定隆阳公司委托龙泉驿区华油兴能天然气有限公司对隆阳公司商业管线预留的设计、采购、施工等进行组织和管理。一审庭审中，隆阳公司陈述陈琼诉称的天然气管道未接入问题已于2020年3月整改完成。一审法院认为，依法成立的合同具有法律约束力，当事人双方应当按照合同约定履行义务和行使权利。陈琼与隆阳公司签订的《预售商品房买卖合同》及补充协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，对双方具有约束力。本案的争议焦点主要集中于：1.陈琼向隆阳公司所交付的价款是否存在超付。2.隆阳公司逾期交房的违约金如何计算。3.陈琼要求隆阳公司对案涉房屋（地漏、天然气管道整改、渗水问题）进行整改有无依据。关于争点一。陈琼认为其向隆阳公司支付了2480000元（含陈琼向荣俊公司转账的497235元，陈琼认为系按照隆阳公司指示交付给荣俊公司），而购房价款只有1982865元，故应退还497135元。隆阳公司认为自己仅收到1982865元，并不存在多收购房款，亦无指示交付行为。一审法院认为：第一，陈琼陈述其多支付购房款系不能确定贷款金额（陈琼希望贷款五成，但为预防银行无法审批通过，故陈琼实际交款金额为7-8成），但在2018年3月26日隆阳公司与陈琼之间所签订的《商品房买卖合同（预售）》明确载明首付款为992865元，贷款为990000元。第二，陈琼作为完全民事行为能力人，买受人一方应当明知以正式签订的房屋买卖合同价款为依据支付对价，但买受人于2018年3月26日向隆阳公司转账支付594860元，于4月29日分两次向隆阳公司支付105000元、237000元，于2018年5月2日分两次向隆阳公司支付50000元、6005元，共计向隆阳公司直接付款金额为992865元（不含银行贷款990000元），该金额已经与买卖合同约定的首付款金额一致。第三，陈琼于2018年3月18日、2018年3月25日、2018年3月26日分别向荣俊公司POS刷卡支付50000元、410000元、37135元，共计497135元。陈琼向隆阳公司与荣俊公司的转账行为相互交叉且距时较近，鉴于买受人系以刷卡方式支付案涉款项，其通过POS签购单商户名能够明确知悉收款人为隆阳公司及荣俊公司，一审庭审中陈琼陈述在付款时已知悉收款主体为不同主体，但销售人员告知隆阳公司与荣俊公司系一家公司，且为了避税，对该陈述隆阳公司及荣俊公司均不予以认可，陈琼也未列举证据予以证明。第四，陈琼认为其付款至荣俊公司账户系受隆阳公司指示，隆阳公司、荣俊公司对此均不认可，陈琼也未列举证据证明该主张。本案中陈琼以向隆阳公司多支付购房款为由，要求隆阳公司退还多收取的购房款497135元，无事实依据，一审法院不予支持。关于争点二。首先，关于违约金起止时间。陈琼与隆阳公司签订的《商品房买卖合同》约定的交付时间为2019年3月31日之前，故逾期交付房屋的违约金起算点应为2019年4月1日。对于终止时间，陈琼认为案涉房屋尚存在质量问题，现尚未实际交付，故应一直计算到整改合格之日。隆阳公司认为案涉房屋已通知于2019年10月15日前交房，而根据陈琼及隆阳公司在《补充协议》中明确约定：“买受人查验房屋时发现除地基基础和主题结构以外的质量问题及其他质量通病的，不属于买受人可以拒绝收房的情形，亦不作为出卖人交付迟延的事由，但出卖人应在约定的期限内将质量整改至符合国家规定的标准或合同约定的标准”，陈琼在诉状及庭审中的陈述案涉房屋主要存在无地漏、天然气管道未接入、房屋渗水的问题，前述问题并不属于合同约定的地基基础和主体结构的质量问题，不应作为陈琼拒绝收房的理由，根据合同约定，2019年10月15日应视为案涉房屋的交付时间。故违约时间共计有197天。其次，关于违约金计算标准。陈琼与隆阳公司所签订的违约金标准为日万分之一，而陈琼主张该标准过低，应予以调增，但本案中陈琼并无证据证明其具体损失，一审法院考虑到违约金兼具填补损失与惩罚功能，综合考虑经济发展情况、案涉商铺所处地理位置等综合因素，认为该违约金计算标准并不存在过低情形，故对该标准予以支持。据此计算出来的违约金额为1982865元×万分之一×197天=39062.44元。关于争点三。陈琼陈述案涉房屋无地漏、天然气管道未接入、房屋渗水问题，隆阳公司对该问题均予以认可，但认为其已对天然气管道及房屋渗水问题进行了整改。一审法院认为，隆阳公司认为前述问题已经整改完毕，但并未列举相应证据予以证明，应承担举证不利的法律后果，故对陈琼要求对案涉房屋进行整改的诉请（天然气管道接入至户门、墙体渗水整改至不再渗水、地漏维修至能够正常使用）一审法院予以支持。一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：隆阳公司于判决生效之日起十日内向陈琼支付逾期交房违约金39062.44元；隆阳公司于判决生效之日起十日内对位于成都市龙泉驿区商铺的地漏、天然气管道、墙体漏水进行整改（天然气管道接入至户门、墙体渗水整改至不再渗水、地漏维修至能够正常使用）；驳回陈琼其他诉讼请求。案件受理费减半收取计5185.5元，由陈琼负担4000元，隆阳公司负担1185.5元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明事实依法予以确认。另查明：陈琼在提起本案诉讼前，起诉了主张隆阳公司及荣俊公司共同退还购房款497135元。其提交的民事起诉状上载明的事实和理由是陈琼向荣俊公司支付了相应款项，但荣俊公司并没有与陈琼签订书面合同，其声称是帮助开发商隆阳公司节省点税金，转一部分到其他账户。这实际是违法加价收取款项，与预售合同与备案合同不一致，没有事实和法律依据。该案立案时间为2019年10月15日。后陈琼对该案申请撤诉，一审法院于2020年4月23日作出了成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初6694号之一民事裁定，裁定准许陈琼撤诉。陈琼随后提起本案诉讼。本院认为，本案争议事实发生于《中华人民共和国民法典》实施前，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用民法典实施前的法律、司法解释予以处理。陈琼上诉主张荣俊公司承担退还购房款及利息的连带责任，并要求隆阳公司支付整改期间的损失，但陈琼并未向一审法院提出该诉讼请求，根据原《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》三百二十八条关于“在第二审程序中，原审原告增加的独立诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”的规定，本院当庭询问隆阳公司、荣俊公司意见，两公司均明确表示不同意调解和不同意本院一并审理。本院二审已经当庭依法释明，陈琼表示清楚。因此，陈琼相应的上诉请求不属于本案二审审理范围，本案中不予处理。此外，陈琼二审当庭撤回了其关于要求立即整改商铺该项上诉请求，依法变更其上诉请求，本院予以准许。本案中，隆阳公司亦对一审判决提出上诉，但未按期缴纳诉讼费，本案按照隆阳公司撤回上诉进行处理。根据当事人的诉辩意见，本院二审争议焦点为：陈琼要求隆阳公司退还购房款497135元及占用资金利息的主张是否能够成立。本院认为，案涉商品房买卖合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。依照原《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务并享有合同权利。本院认为，首先，根据审理查明的事实，2018年3月26日，双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》将房屋总价明确为1982865元。对此，作为完全民事行为能力人，买受人一方应当明知以正式签订的房屋买卖合同价款为依据支付对价，但买受人分别于2018年3月18日、25日、26日分三次向荣俊公司支付497135元。于2018年3月26日、4月29日、5月27日分七次向隆阳公司共计支付与合同约定基本一致的首付款金额。上述付款行为相互交叉且距时较近，鉴于买受人系以刷卡方式支付案涉款项，其通过POS签购单商户名能够明确知悉收款人为分别为荣俊公司及隆阳公司。其次，陈琼支付款项一年多后，才就案涉款项向对方提出诉讼并提出逾期交房的违约责任承担问题。陈琼在前案起诉时起诉状载明荣俊公司收取款项是帮助隆阳公司节省点税金，违法加价收取款项，与合同不一致，没有事实和法律依据。其该陈述与本案中陈琼认为系按照隆阳公司指示交付给荣俊公司、且系因不能确定贷款金额导致多付款完全不同。且其对超出《四川省商品房买卖合同（预售）》约定金额支付款项未能提出合理解释，不符合商品房买卖交易中通常买受人支付购房款行为的常理。同时，隆阳公司、荣俊公司均认可隆阳公司仅收到1982865元亦无指示交付行为。陈琼并未举证证明其付款至荣俊公司账户系应双方存在代理关系受隆阳公司指示，故一审法院认定陈琼以向隆阳公司多支付购房款为由无事实依据不予支持，并无不当，本院依法予以维持。陈琼如认为荣俊公司与隆阳公司存在违反商品房销售的行政管理规定的问题，不属于人民法院民事诉讼审理的范畴，其可以依法向相关部门反映处理。综上，陈琼的上诉请求不能成立，本院依法不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审二审案件受理费10371元，由陈琼负担。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 冯 璐二〇二一年七月三十日书记员 何佳林