广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0112民初1898号原告（反诉被告）：李传仁，男，1964年1月6日出生，汉族，住广东省南雄市。原告（反诉被告）：张细妹，女，1964年5月9日出生，汉族，住广东省南雄市。以上两原告共同委托诉讼代理人：陈岳华，广东林和律师事务所律师。以上两原告共同委托诉讼代理人：张晨雨，广东林和律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：张伟江，男，1969年12月8日出生，汉族，住广州市黄埔区。被告（反诉原告）：江树英，女，1972年10月22日出生，汉族，住广州市黄埔区。以上两被告共同委托诉讼代理人：唐裕文，广东国穗律师事务所律师。以上两被告共同委托诉讼代理人：马光睿，广东国穗律师事务所律师。李传仁、张细妹与张伟江、江树英农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员独任公开开庭进行了审理。李传仁和李传仁、张细妹的共同委托诉讼代理人陈岳华、张晨雨以及张伟江、江树英及其委托诉讼代理人唐裕文、马光睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李传仁、张细妹向本院提出诉讼请求：一、张伟江、江树英返还李传仁、张细妹100000元购房款及利息（利息应自2012年4月3日起以100000元为本金按照银行同期同类贷款利率计算至张伟江、江树英返还款项之日止，利息暂计至2020年4月9日共43008.61元）；二、判令张伟江、江树英向李传仁、张细妹支付拆迁补偿款730000元或同等面积安置房；三、判令诉讼费由张伟江、江树英承担。事实和理由：2011年4月1日，李传仁、张细妹(乙方)与张伟江、江树英(甲方)签订《订购房合同书》一份，约定：张伟江、江树英将位于广州市萝岗开发区长平西街43号B2栋楼中的三楼房屋(以下简称“涉案房屋”)以10万元的价格转让给李传仁、张细妹。其中，三楼的房屋格局为两房一厅一厨一卫，面积约为80㎡。付款方式为：签订合同时付5万元，2011年5月30日前付3万元，2011年10月30日前付清余款2万元。交楼时间为2012年10月30日前。合同第5条约定：合同一经签定，李传仁、张细妹付齐款项，张伟江、江树英B2栋三楼两房一厅一厨一卫，即为李传仁、张细妹所有，如日后拆迁房屋赔偿归李传仁、张细妹，若拆迁房屋有小区安置房政策或给乙方同等面积安置房。合同签订后，李传仁、张细妹通过现金支付的方式向张伟江、江树英付清购房款10万元，张伟江、江树英于2012年4月3日向李传仁、张细妹出具《收据》一张，载明：收到李传仁交来B栋三楼购房款10万元。涉案房屋自2012年4月交付给李传仁、张细妹，涉案房屋自有偿转让并交付至李传仁、张细妹以来，一直由李传仁、张细妹占有、使用直至政府征收前。2020年，因政府三旧改造建设需要，广州市萝岗开发区长平西街43号B2栋房屋整栋被征收，由张伟江、江树英与拆迁公司签订拆迁补偿协议并收取拆迁补偿款。张伟江、江树英在《订购房合同书》签订及交付涉案房屋给李传仁、张细妹后长达10年的时间内从未主张过合同无效，在2020年要求李传仁、张细妹一家配合拆迁工作腾退涉案房屋时也应允李传仁、张细妹会将拆迁补偿款全额支付给李传仁、张细妹，然而张伟江、江树英在获取涉案房屋的拆迁补偿款后，却未依约将李传仁、张细妹应得的拆迁补偿款支付给李传仁、张细妹，严重违背诚实信用。民事行为应遵守善良风俗及诚实信用，若涉案合同被确认为无效，合同无效的过错完全在张伟江、江树英：首先《订购房合同书》明确约定日后若遇拆迁，所有拆迁赔偿归李传仁、张细妹，张伟江、江树英公然违反约定，不诚信，这是第一层过错；其次2011年张伟江、江树英将涉案房屋出售给李传仁、张细妹这是第二层过错；再次2020年张伟江、江树英在骗取李传仁、张细妹腾退房屋时承诺收到拆迁款会支付给李传仁、张细妹，但在获得拆迁利益时又违背做人最基本的诚信原则，不守信用拦截本应支付给李传仁、张细妹的拆迁补偿款，给李传仁、张细妹造成严重的损失，存在第三层过错。因此，张伟江、江树英应承担合同无效的全部责任。涉案房屋的增值利益因拆迁而明确，张伟江、江树英严重违背诚信的行为应承担过错责任，因此涉案房屋的拆迁利益应全部归李传仁、张细妹所有，张伟江、江树英不得因背信弃义而获利，根据过往的司法判决结果，涉案房屋的拆迁利益全部判归买方。请求法院依据法律法规的规定支持李传仁、张细妹的全部诉讼请求。张伟江、江树英辩称，同意返还10万元购房款，我方在反诉中仅要求返还13万元，我方已共支付23万元给李传仁、张细妹。不同意支付第一项诉求的利息及第二项诉求，第三项诉求我方认为李传仁、张细妹承担。因为双方签订的农村房屋买卖合同无效，且我方无过错，我方无需赔偿李传仁、张细妹损失，李传仁、张细妹的事实和理由缺乏事实和法律依据，我方不认可。张伟江、江树英向本院提出反诉请求：一、依法确认《订购房合同书》无效；二、依法判令李传仁、张细妹返还张伟江、江树英多退还的购房款13万元；三、依法判令李传仁、张细妹向张伟江、江树英支付2012年4月至2020年10月的房屋占用费57000元（按照月租金500元的标准收取至2020年10月止500元/月×114月=57000元）；四、判令李传仁、张细妹共同支付张伟江、江树英以57000元为本金，支付自2020年11月1日至履行完毕期间按照人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算的债务利息（现暂计至2021年3月31日起诉之日利息为人民币914.38元，计算公式为57000元×150天×3.85%÷360天=914.38元）；五、依法判令诉讼费用由李传仁、张细妹承担。事实和理由：张伟江、江树英系夫妻关系，两人都是原广州市萝岗区萝岗街长平社区居民。李传仁、张细妹系夫妻关系，是外来广州务工人员，租住在张伟江、江树英家。2011年4月1日，双方签订《订购房合同书》，约定将甲方（张伟江、江树英）所有的广州市萝岗开发区长平西街43号B2栋三楼以人民币十万元的价格出售给乙方（李传仁、张细妹），后案涉房屋于2012年4月交付给李传仁、张细妹实际占用，直至2020年10月政府三旧改造。张伟江、江树英在依法领取拆迁利益后，在李传仁、张细妹的强烈要求下通过转账的方式支付23万元，双方协商不成，遂成讼。根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》等规定，《购房合同书》因违反法律强制性规定无效，双方因该合同取得的财产应当相互返还。李传仁、张细妹反诉辩称，请求驳回全部反诉请求。一、张伟江、江树英请求确认《订购房合同书》无效属于恶意抗辩行为。即使《订购房合同书》被认定无效，该无效合同的过错责任应由张伟江、江树英承担。根据《订购房合同书》及《收据》显示，2011年4月1日，李传仁、张细妹以10万元的价格购得广州市萝岗开发区长平西街43号B2栋楼的三楼（下称“案涉房屋”）所有权。2012年4月3日，张伟江、江树英向李传仁、张细妹出示10万元《收据》。此后，李传仁、张细妹入住案涉房屋，直至案涉房屋被拆除前，李传仁、张细妹才搬出案涉房屋。在长达10年期间，张伟江、江树英从未对《订购房合同书》的效力提出异议。现今，由于张伟江、江树英拒绝履行《订购房合同书》的合同义务，遂向法院反诉请求确认《订购房合同书》无效。可见，张伟江、江树英的行为属于不诚信、为追求自身利益最大化而置他人利益于不顾的恶意抗辩行为。基于张伟江、江树英的行为有悖诚实信用原则，故张伟江、江树英应对合同无效所造成的后果承担全部责任。二、无论《订购房合同书》有效抑或无效，张伟江、江树英均应向李传仁、张细妹支付全部的拆迁补偿利益，而相应的拆迁补偿利益总额至少为96万元。因此，李传仁、张细妹无须向张伟江、江树英退还13万元，相反，张伟江、江树英仍应向李传仁、张细妹支付剩余的拆迁补偿利益（暂计73万元）。自《订购房合同书》有效的前提下，根据该合同的约定，张伟江、江树英应当向李传仁、张细妹给付案涉房屋对应的全部拆迁补偿利益。倘若《订购房合同书》被认定无效，张伟江、江树英应当对合同无效所造成的法律后果承担全部过错责任。根据《中华人民共和国民法典》157条的规定，作为导致《订购房合同书》无效的过错一方，张伟江、江树英不仅应向李传仁、张细妹返还10万元购房款，还应赔偿李传仁、张细妹由此所受到的房屋增值损失或信赖利益损失。实际上，双方在签订《订购房合同书》之际，已对案涉房屋对应的拆迁补偿利益进行明确的约定，可见，案涉房屋对应的拆迁补偿利益对于李传仁、张细妹而言，是一种可期待的利益，如今随着拆迁而实现。根据李传仁、张细妹提供的证据《微信聊天记录》，案涉房屋对应的拆迁补偿款已由张伟江、江树英接收，因此，案涉房屋对应的拆迁补偿利益已经具备现实可分配性，故张伟江、江树英应当向李传仁、张细妹支付剩余的拆迁补偿利益，暂计73万元。根据《长平社区旧村改造项目拆迁补偿安置宣传册》可知，拆迁补偿利益包括回迁安置面积、材料费补偿、搬迁费用等。具体应以张伟江、江树英控制下的拆迁补偿协议为准。三、李传仁、张细妹基于双方的房屋买卖合同合法占有、使用案涉房屋。张伟江、江树英主张的房屋占用费及利息无法律依据，因此，李传仁、张细妹无需向张伟江、江树英支付房屋占用费57000元及相关利息。首先，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第4条以及第13条的规定可知，房屋占用费针对房屋租赁合同无效以及逾期腾房的情形，而本案并不具备可请求“房屋占用费”的任一法定情形。其次，根据本案的实际情况，张伟江、江树英与李传仁、张细妹签订《订购房合同书》后，李传仁、张细妹依约履行10万元购房款的支付义务，张伟江、江树英于收到房款后将案涉房屋交给李传仁、张细妹占有并使用，双方并非租赁关系，而系房屋买卖关系。综上，李传仁、张细妹既不存在须支付“房屋占用费”的任一法定情形，也未违法占有或使用案涉房屋，因此李传仁、张细妹无须向张伟江、江树英支付房屋占用费及相关利息。四、张伟江、江树英2012年4月3日确认收取李传仁、张细妹的购房款，若双方的购房合同被确认无效，李传仁、张细妹的房屋早已腾退交回给张伟江、江树英，根据《民法典》第157条的规定，张伟江、江树英应退还李传仁、张细妹购房款10万元及自2012年4月3日起至今的银行同期贷款利息，暂计43008.61元。五、根据《民法典》第七条的规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实、恪守承诺。无论本诉抑或反诉的产生，均系张伟江、江树英违反诚信原则造成的，故本案的本诉及反诉费用均应由张伟江、江树英承担。本院经审理查明事实如下：2011年4月1日，张伟江、江树英（甲方）与李传仁、张细妹（乙方）签订一份《订购房合同书》，约定甲方将广州市萝岗开发区长平西街43号B2栋楼中的三楼与乙方签订购房合同，三楼为两房一厅一厨一卫，面积约为80㎡，总价为100000元，甲方于2012年10月30日前交楼给乙方，每推迟一个月则补偿给乙方每月300元整，本合同一经签订，乙方付齐款项，甲方B2栋三楼两房一厅一厨一卫即为乙方所有，如日后拆迁房屋赔偿归乙方，若拆迁房屋有小区安置房政策或给乙方同等面积安置房。合同签订后，李传仁、张细妹向张伟江、江树英支付了房款100000元，并出具了收据。双方确认2012年4月张伟江、江树英将房屋交付给李传仁、张细妹占有使用至2020年11月15日，涉案房屋现已被拆除。萝字第NO.0008780号农村（圩镇）宅基地使用证登记的权属人为张伟红即张伟江，用地面积为60平方米，建筑面积为120平方米，层数为2层。2011年张伟江向国土、城管执法队提交一份《申请书》，载明张伟江（曾用名：张伟红）是萝岗区萝岗街广汕路长平社区长平经济社居民，在位于长平西街××层框架结构房屋，占地面积约60平方米，该房屋由于建筑年代长久和扩建广汕公路工程施工导致顶层爆裂、渗水，现特向上级有关部门申请在原面积加建第3.5层，希有关职能部门同意申请。广州市萝岗区萝岗街长平社区长平经济合作社和广州市萝岗区萝岗街长平社区居民委员会盖章证明情况属实。2011年2月13日，江树英向萝岗街道办、城管执法队提交一份《申请书》，载明江树英是萝岗区萝岗街长平社区长平社居民，家庭人口6人，在位于长平西街××前××栋泥砖结构平房，于80年代初期建造，由于历史原因没有办理宅基地使用证，建筑面积约70平方米，该房屋建筑年代长久，地基下沉，泥砖风化、开裂，部分墙面有渗水现象。现特向有关部门申请重建，在原占地面积70平方米的基础上改建框架结构，原规模3层，望有关部门根据实际情况给予批准。广州市萝岗区萝岗街长平社区长平经济合作社和广州市萝岗区萝岗街长平社区居民委员会盖章证明情况属实。张伟江提交《广州经济技术开发区村镇住宅报建表》，申请增加1.5层，加建后建筑面积为210平方米。广州市萝岗区萝岗街长平社区长平经济合作社和广州市萝岗区萝岗街长平社区居民委员会批准盖章。2020年11月，广州市黄埔区长岭街长平社区经济联合社（甲方）与张伟江、江树娣、江树英、张咏仪、张咏诗（统称乙方）以及见证方广州市黄埔区长岭街道办事处签订《广州市黄埔区长平社区旧村改造安置补偿协议》（协议编号：CP-CP0070），约定被改造房屋坐落于广州市黄埔区长岭街长平社区长平西街43号、43-1号（产权证号：萝字第N00008780号），现状总面积为576.6031平方米，补偿安置方式乙方可以选择货币补偿（弃产）和回迁安置两种补偿方式，弃产（货币补偿）的计算标准为：如为符合用地条件的主体住宅房屋，按照12000元/㎡的标准支付弃产补偿款（权益面积按照10500元/㎡的标准，即补偿单价12000元/㎡减去1500元/㎡），如为不符合用地条件的主体住宅房屋，则按照6000元/㎡的标准支付弃产补偿款。张伟江、江树英选择回迁安置补偿方式。《黄埔区长岭街长平村旧村改造房屋拆迁补偿安置计算表》载明回迁安置面积为576.6031平方米，房屋及产权人属性为本村村民、09年前建成主体房屋、符合用地条件。张伟江、江树英确定改造补偿款数额为389744.79元。根据《房产查丈原图》，建筑日期为2009年后的部分为A3、A4、飘2-3、飘2-4，李传仁、张细妹主张涉案房屋对应的补偿面积应为83.637平方米即A3、A4、飘2-3、飘2-4的面积之和，张伟江、江树英主张涉案房屋三楼总计83.4967平方米，其中楼梯面积16.4405平方米应属于张伟江、江树英所有，剩余房间面积67.0562平方米，故只能按67.0562平方米。2021年1月15日，张伟江向李传仁转账拆迁补偿款230000元。另查，李传仁、张细妹非广州市黄埔区长平社区村民。李传仁、张细妹有向本院申请财产保全。上述事实，有《订购房合同书》、收据、银行电子回单、农村（圩镇）宅基地使用证、存档情况表、申请书、报建表、案涉房屋平面图、安置补偿协议以及当事人陈述等予以证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则要求，本院予以采信。本院认为，本案是民法典施行前的法律事实引起的纠纷，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，本案适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国土地管理法》第九条规定，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。宅基地的性质是集体所有土地，宅基地的使用权人为农村集体经济组织成员。涉案房屋为农村宅基地上盖的房屋，李传仁、张细妹非涉案房屋所在的集体经济组织成员，张伟江、江树英将宅基地上的房屋转让给李传仁、张细妹违反了法律的规定，该转让行为应无效，故本院认定张伟江、江树英与李传仁、张细妹签订的《订购房合同书》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本院已经认定《订购房合同书》无效，张伟江、江树英应当返还购房款100000元及占有购房款期间的利息，李传仁、张细妹应当返还房屋及占用房屋期间的费用，李传仁、张细妹已将房屋返还，张伟江、江树英已向李传仁、张细妹支付了230000元，为避免诉累，扣减100000元购房款后还剩余130000元，购房款利息和占用费可相互抵消。关于李传仁、张细妹房屋增值部分的损失，房屋买卖的双方均应该知道法律及国家政策对农村宅基地房屋交易的限制性规定，双方明知李传仁、张细妹非该集体经济组织成员而仍然签订购房合同，对合同的无效均存在过错，故本院确定对于李传仁、张细妹房屋增值部分的损失，双方应各承担50%的赔偿责任。因房屋已被拆除，无法就房屋的增值部分进行评估，张伟江、江树英签订了《广州市黄埔区长平社区旧村改造安置补偿协议》，张伟江、江树英选择回迁安置补偿方式，李传仁、张细妹非集体经济组织成员，不符合获得回迁安置房屋的资格，涉案房屋被认定符合用地条件，故本院参照该协议中关于货币补偿的部分，即按照12000元/平方米乘以《房产查丈原图》所确定的三楼面积83.637平方米确定李传仁、张细妹的损失为501822元（12000元×83.637平方米×50%），扣减已支付的130000元，张伟江、江树英还应向李传仁、张细妹支付371822元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、确认李传仁、张细妹与张伟江、江树英2011年4月1日签订的《订购房合同书》无效；二、张伟江、江树英应当于本判决发生法律效力之日起十日内向李传仁、张细妹支付371822元；三、驳回李传仁、张细妹的其他诉讼请求；四、驳回张伟江、江树英的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费12530元，由李传仁、张细妹负担6503元，张伟江、江树英负担6027元。反诉受理费2029元，由张伟江、江树英负担。财产保全费4170元，由李传仁、张细妹负担2165元，张伟江、江树英负担2005元。各方已预缴的案件受理费和保全费本院不再退还，由各方在履行本判决时将己方应承担的部分迳付对方。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  周荧辉二〇二一年七月二十七日书记员  陆镇培