重庆市巴南区人民法院民事判决书 (2021)渝0113民初7221号 原告：刘福玉，女，1971年9月5日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：王萍，重庆腾运律师事务所律师。被告：重庆远清房地产开发有限公司，住所地重庆市巴南区鱼洞新市街60号B4-1，统一社会信用代码91500113MA5UNE4P7G。法定代表人：何鹏，总经理。委托诉讼代理人：孙晓云，重庆百君律师事务所律师。原告刘福玉与被告重庆远清房地产开发有限公司(以下简称远清房地产公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘福玉的委托诉讼代理人王萍与被告远清房地产公司的委托诉讼代理人孙晓云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘福玉向本院提出诉讼请求：1．判令被告远清房地产公司支付原告自2020年10月22日起至2021年2月18日止逾期交房违约金33 758.99元；2．判令本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于重庆市巴南区凯德南路X房屋(以下简称案涉房屋)，被告应于2020年10月22日将案涉房屋交付给原告使用，并于确定交房日七日前书面通知原告做好办理交付手续准备，若未按期交房，则被告需按已付款的万分之五每日向原告支付违约金并于接房后30日内付清。合同签订后，原告按约支付了全部购房款854 658元，但被告未在约定时间内交房，直到2021年2月9日才向原告发出接房通知，原告为维护合法权益，遂诉请如上。被告远清房地产公司辩称，被告因2020年新冠疫情、2020年“8.18特大洪水”以及市政施工道路公共设施未完善等不可抗力多方面原因影响，导致逾期交房，按合同约定遭遇不可抗力被告不应承担逾期交房的违约责任，其中因新冠疫情不可抗力影响应至少扣除92天违约免责期，因2020年“8.18特大洪水”不可抗力影响以及因市政施工道路公共设施未完善的不可抗力因素影响应扣除至少2个月。如被告需承担一定期间的逾期交房违约责任，则合同约定逾期交房违约金按已付房款0.05%/天计算标准过高，应根据原告的实际损失进行调整，违约金应参照案涉房屋在逾期交付期间的市场租金标准计算。本院经审理认定事实如下：2019年2月25日，原告刘福玉与被告远清房地产公司签订了《重庆市商品房买卖合同》(含附件五《合同补充协议》)，主要约定，原告购买被告开发的位于重庆市巴南区凯德南路X号商品房一套，案涉房屋属预售商品房，为清水房；总成交价为854 658元；原告于合同签订当日支付256 658元，余款598 000元办理按揭贷款；属预售商品房的，被告应当在2020年10月22日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用；如遭遇不可抗力，被告应在发生之日起30日内书面告知原告，被告可据实延期交房；被告应于确定交房日的七日前书面通知原告做好办理交付手续的准备；如原告无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付；逾期交房在30日之内，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之五的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之五的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金；在本合同执行过程中，需被告通知原告的，将根据原告所留地址采用挂号信、公告、特快专递等方式进行，并在该行为进行后的第七天开始，视为原告已经收妥等约定内容。合同签订后，原告依约支付了全部房价款854 658元。另查明，案涉房屋系案涉商品房项目协信星城环球时代2、4号地块的第17幢楼，案涉房屋地处重庆市巴南区花溪河边，2020年“8.18特大洪水”洪峰过境，花溪河水倒灌入案涉房屋楼幢地下车库，并将施工道路淹没。嗣后，被告分别向原告发出《关于可能顺延交房时间的通知》、《关于协信天骄星城项目延交房时间的通知》、《协信·天骄星城顺延交房公示》，告知原告因新冠疫情、特大洪水的不可抗力影响导致案涉房屋所在项目的施工工期延长，房屋无法按时交付。2021年2月8日，案涉房屋所在楼栋取得备案登记证。2021年2月9日，被告按合同约定地址向原告邮寄《房屋交付通知书》，通知原告于2021年2月9日至房屋交付现场办理案涉房屋的交接手续，该邮件于2021年2月10日送达原告；原告实际接房时间为2021年3月6日。再查明，根据重庆市新型冠状病毒肺炎疫情防控工作领导小组关于调整重庆市突发公共卫生事件应急响应级别公告，重庆市突发公共卫生事件一级响应时间为2020年1月24日至2020年3月10日24时，从2020年3月10日24时起调整为二级响应，从2020年3月24日24时起调整为三级响应。上述事实，有双方当事人到庭陈述以及原告举示的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》、购房发票、收楼书、网页截图(重庆突发公共卫生事件应急响应级别调整为二级)、网页截图（重庆突发公共卫生事件应急响应级别调整为三级），被告举示的邮政EMS快递单及查询单、关于可能顺延交房时间的通知、关于协信天骄星城项目顺延交房时间的通知、房屋交付通知书、备案登记证、洪水后现场照片、复工会议纪要等证据在卷为凭并经庭审质证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方应按合同约定全面履行各自义务。履行过程中，原告已支付了全部购房款，被告应按合同约定的交房时间即2020年10月22日前交付房屋，但其逾期通知于2021年2月9日接房，已构成违约，应承担逾期交房违约责任。关于接房时间的确定，案涉房屋备案登记证于2021年2月8日取得，被告于2021年2月9日向原告发出接房通知书，次日虽送达至原告，但被告以发出接房通知书的时间作为通知原告的接房时间，未给原告办理接房交付手续的准备时间，根据合同约定“被告应于确定交房日的七日前书面通知原告做好办理交付手续的准备”以及合同补充协议约定“在本合同执行过程中，需被告通知原告的，将根据原告所留地址采用挂号信、公告、特快专递等方式进行，并在该行为进行后的第七天开始，视为原告已经收妥”，故，接房时间按合同约定应顺延七日，即为2021年2月16日。关于违约金的计算标准问题，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》约定逾期交房违约金为已房付款的0.05%/天，被告认为此标准过高，要求调低。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，本院认为，因违约金的性质以填补守约方的损失为主要功能，并非以严厉惩罚违约方为目的，过高的违约金可能与公平原则存在冲突，违约金的确定应以实际损失为基础。本案中，业主购买商品房的目的是为居住，且原告未举示其实际损失依据，综合本案实际和证据，将违约金标准酌情调整为已付房款的0.03%/天为宜，此标准足以弥补原告的损失。关于不可抗力扣除时间问题，新冠疫情爆发以及2020年“8.18特大洪水”均属于不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力。关于新冠疫情，重庆市所采取的重大突发公共卫生事件一级响应转为三级响应期间共计60天，此期间作为被告免责期间应属合理；2020年“8.18特大洪水”，导致花溪河水倒灌入案涉房屋楼幢地下车库，待洪水退潮导致清淤、消毒等一系列措施必将影响案涉项目工程进度，本院结合本案实际确定因洪水原因对逾期交房免责15天较为适宜。故因新冠疫情和洪水不可抗力原因，被告逾期交房的免责期共计75天，交房时间可顺延至2021年1月5日。对被告提出市政施工道路公共设施未完善系不可抗力的辩称理由，因无相关法律依据，本院不予采纳。综上所述，被告应承担逾期交房违约责任为自2021年1月6日起至2021年2月16日，共计42天，违约金为10 769元(854 658元×0.03%/天×42天)，对原告诉请被告支付逾期交房违约金10769元，本院予以支持，超出部分违约金金额不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告重庆远清房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告刘福玉逾期交房违约金10 769元；二、驳回原告刘福玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费644元，本院减半收取计322元，由被告重庆远清房地产开发有限公司负担(此款原告刘福玉已经垫付，被告重庆远清房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告，本院预收的诉讼费不作清退)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。  审  判  员   胡 静   二○二一年六月三十日 书  记  员   李 梅 1-  –