广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤07民终2010号上诉人（原审被告）：王哲，男，1973年3月13日出生，汉族，住广东省中山市东区。委托诉讼代理人：刘铭仪，广东良匠律师事务所律师。委托诉讼代理人：林智杰，广东良匠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：熊松华，男，1987年3月2日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：尹华，广东法初律师事务所律师。上诉人王哲因与被上诉人熊松华房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市江海区人民法院（2020）粤0704民初2643号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王哲上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判确认王哲与熊松华签订的《房屋租赁合同》于2020年4月28日解除；2、撤销一审判决第二项、第三项，改判驳回熊松华的诉讼请求；3.由熊松华承担本案的一、二审诉讼费用。事实和理由：（一）王哲与熊松华之间的《房屋租赁合同》已于2020年4月28日解除。由于2020年初受新冠肺炎疫情的严重影响，王哲所经营的公司大量订单被取消，甚至只能停工停产，王哲已无法继续支付高昂的租金费用。涉案《房屋租赁合同》第九条约定“在本合同有效期内，发生不可抗力事件，或因政府征用该厂房土地的，本合同自动解除，甲方退回乙方保证金，双方互不承担责任。”基于本次新冠肺炎疫情属于不可抗力事件，故王哲依据该条款约定，于2020年4月28日通过微信正式向熊松华提出退租，而一审中熊松华也确认该微信系其本人、该聊天记录情况属实。（二）王哲非因主观故意而拖欠租金，而是受新冠肺炎疫情影响导致停工停产，经营收入明显减少、资金周转困难，故不应认定王哲逾期支付租金的行为即构成违约，依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条的意见，王哲无需承担支付滞纳金、没收租金保证金68400元、赔偿违约金68400元等违约责任。（三）因熊松华自2020年6月起擅自换锁封锁厂房，导致王哲无法及时清场退租，由此造成的损失扩大部分应由熊松华自行承担，王哲无需支付该期间的租金。（四）针对疫情期间租金，若仍以原合同约定履行则对王哲明显不公，依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条以及第六条的规定，法院应当予以减免租金。王哲曾与熊松华申请减免租金等事宜，但熊松华最终均予以拒绝。根据最高人民法院上述两份意见，并结合王哲经营艰难的实际情况，熊松华应当对2020年3月至2020年5月新冠疫情不可抗力期间的租金予以减免。退一步而言，由于王哲此前实际欠租期间为2020年3月至5月，即使按照每月租金22800元计算，实际应付2020年3月至5月的租金仅为68400元。而王哲于2020年5月28日至9月18日期间向熊松华支付的90000元已足以抵销所欠的全部租金，故王哲还多支付了21600元给熊松华，再加上熊松华应退回的租赁保证金68400元，实际王哲向熊松华多支付了90000元，该款项应当属于熊松华不当得利，应予返还给王哲。熊松华辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回王哲的上诉请求。（一）王哲与熊松华之间的《房屋租赁合同》解除时间应当为2020年10月19日，并非王哲所称的2020年4月28日。（二）王哲存在恶意拖欠租金的行为，新冠肺炎疫情虽然存在影响，但并不必然导致停工停产。在新冠肺炎疫情期间，王哲从未向熊松华提出书面要求对厂房租金予以减免。（三）没有相关的法律法规明确约定在疫情期间必须要减免厂房租金，因疫情期间熊松华作为中介方也并未享受到业主方的优惠以及政府政策性优惠。熊松华向一审法院起诉请求：1.解除熊松华与王哲签订的《房屋租赁合同》；2.王哲立即支付厂房租金(含水、电费和税费)158052.75元及滞纳金至起诉日止为15420.8元(滞纳金从2020年6月10日起计按每天千分之三计算至起诉之日止)给熊松华；3.由于王哲违约，王哲所缴交的租赁保证金(定金)68400元归熊松华所有；4.王哲由于违约及未履行合同约定，应赔偿违约金(三个月租金金额)68400元给熊松华；5.王哲承担本案的诉讼费用。在一审诉讼期间，熊松华将第二项诉讼请求变更为王哲立即支付厂房租金116083元及滞纳金至起诉日止为15420.8元(滞纳金从2020年6月10日起计按每天千分之三计算至起诉之日)给熊松华，并放弃要求王哲支付水费、电费、税费的诉讼请求。一审法院认定事实：（一）2010年3月24日，案外人江门市江海区外海街道办事处麻一股份合作经济联合社与刘世和签订了《土地租赁合同》，约定该社将位于江门市高新技术开发区亩土地出租给刘世和使用。（二）2017年3月22日，刘世和与案外人江门市丰谷畦实业发展有限公司（以下简称“丰谷畦公司”）签订《厂房租赁合同》，约定刘世华将位于江门市高新技术开发区厂房出租给丰谷畦公司使用，丰谷畦公司及熊松华分别在合同上盖章、签名确认。（三）2019年4月22日，熊松华与王哲签订《房屋租赁合同》，约定熊松华将位于江门市高新技术开发区卡的厂房、宿舍出租给王哲使用。(四)王哲向熊松华支付了《房屋租赁合同》约定的租赁保证金68400元。(五)王哲在2020年5月28日至9月18日期间向熊松华支付合共90000元。(六)熊松华从2020年3月至9月没有按合同约定足额支付涉案厂房、宿舍的租金。(七)丰谷畦公司是熊松华于2016年6月16日成立的一人有限责任公司，该公司于2019年10月21日变更名称为江门市兆铨五金实业有限公司，并变更股东为熊松华、周子茜，于2021年1月21日变更法定代表人为何仕标。(八)熊松华、王哲确定涉案厂房内直至庭审当日仍放置了王哲经营所用的设备及产品。一审法院认为，争议事项1.熊松华的诉讼主体资格是否适格。首先，本案讼争合同签订主体是熊松华与王哲，熊松华提起本案诉讼主体适格。其次，经审查，2017年3月22日的《厂房租赁合同》中熊松华既加盖公司公章又签名，而该合同及本案讼争合同签订时丰谷畦公司是一人有限公司，熊松华是股东，熊松华依据该合同将租赁物转租给王哲，出租人刘世和与丰谷畦公司均未提出异议，该转租行为为有效处分，并且，王哲租赁涉案厂房、宿舍以来一直也是将租金交给熊松华。综上，王哲主张熊松华的诉讼主体不适格的抗辩意见，依据不足，一审法院不予采纳.争议事项2：涉案《房屋租赁合同》于何时解除。熊松华与王哲签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依合同约定全面履行各自义务。上述合同签订后，熊松华依约将涉案厂房、宿舍交付给王哲使用，但王哲经熊松华多次催收后仍未按照合同约定的期限及金额支付租金，根据《房屋租赁合同》第五条的约定，如王哲超出一个月未交清所有费用，熊松华有权单方终止合同，以及《中华人民共和国民法典》第七百二十二条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，熊松华诉请解除双方签订的《房屋租赁合同》，合法合理，一审法院予以支持。关于《房屋租赁合同》解除的时间。王哲辩称《房屋租赁合同》于其在微信中向熊松华提出解除合同的意思表示当日即2020年4月28日解除，一审法院认为，在本案中，依法享有法定的合同解除权的一方当事人为守约方即熊松华，王哲作为违约方并不享有法定的合同解除权，因此，王哲辩称《房屋租赁合同》于2020年4月28日解除的意见，依据不足，一审法院不予采纳。根据熊松华提交的微信聊天记录，熊松华于2020年9月18日将记载有诉请解除涉案《房屋租赁合同》意思表示的民事起诉状发送给王哲，但从其发送的聊天内容可以看出，其发送起诉状的用意为向王哲催收欠款，而非正式提出解除合同，除此之外，其未有向王哲发出其他解除合同的意思表示，因此，一审法院确定一审法院向王哲送达本案起诉状副本之日即2020年10月19日为熊松华解除合同意思表示到达王哲之日，涉案合同于该日解除。争议事项3：熊松华要求王哲支付涉案厂房、宿舍租金的请求应否予以支持，应支付的金额是多少。关于拖欠的租金计算标准，熊松华主张王哲除了租赁涉案《房屋租赁合同》外在2020年6月至9月还另外租赁了3间宿舍，故租金应在22800元的基础上再增加900元，对此王哲不予认可，辩称其每月按实际租赁的宿舍数量支付租金，而讼争期间其未向熊松华另外租赁宿舍，因熊松华并未能提供充分的证据证明王哲于2020年6月至9月另外还向其租赁了3间宿舍，因此，其应承担举证不能的法律后果，一审法院对其主张的3间宿舍的租金不予确认。一审法院依据《房屋租赁合同》第一条的约定确定涉案厂房及宿舍的租金标准为每月22800元。关于拖欠的租金计算期间，王哲从2020年3月开始拖欠租金，熊松华诉请王哲支付2020年3月至9月的租金，一审法院予以支持。王哲辩称熊松华于2020年6月起擅自换锁封锁厂房，故其无需支付2020年6月之后的租金，但其提交的视频资料并不足以证明其主张，因王哲并没有提交充分的证据证明熊松华将其租赁的涉案厂房换锁导致其无法使用，王哲应承担举证不能的法律后果，一审法院对其辩解不予采纳。因此，王哲应向熊松华支付涉案厂房及宿舍从2020年3月至9月的租金合计159600元(22800元×7个月)。鉴于双方均未举证证明王哲支付的款项90000元的具体明细，一审法院以王哲支付的该款项作为租金作抵扣，扣减该款后，王哲还需向熊松华支付租金69600元。关于王哲主张的其受新型冠状病毒肺炎疫情的影响导致收入减少，故应减免其租金的抗辩意见，一审法院认为全国于2020年1月24日进入新型冠状病毒肺炎疫情防控期后，于2月9日后全国各类企业陆续复工复产，而王哲是在2020年3月开始拖欠涉案厂房及宿舍的租金，即王哲拖欠租金时全国对于新型冠状病毒肺炎疫情防控措施已陆续放开，并且王哲也未能提供充分的证据证明其营业收入减少与上述疫情的发生及实施的防控措施存在关联性，因此，王哲主张应对其租金进行减免的抗辩意见，理据不足，一审法院不予采纳。争议事项4：熊松华要求王哲缴交的租赁保证金68400元归熊松华所有的请求应否予以支持。《房屋租赁合同》约定王哲因各种原因中途退租的，应提前三个月通知熊松华，熊松华不退还王哲三个月的保证金，现因王哲从2020年3月开始未依约支付租金的违约行为导致合同提前解除，熊松华诉请王哲所交纳的68400元的租赁保证金归其所有，符合双方约定，一审法院予以支持。王哲辩称其交纳的68400元租赁保证金应予以抵扣其所拖欠的租金，依据不足，一审法院不予采纳。争议事项5：熊松华要求王哲支付厂房违约金、滞纳金的请求应否予以支持。《房屋租赁合同》第五条约定王哲逾期交纳水电费、税费等费用，每逾期一日按总费用的千分之三计收滞纳金，熊松华主张以拖欠租金为基数计收滞纳金，依据不足，一审法院不予支持。《房屋租赁合同》第七条约定王哲中途退租的，熊松华可收取王哲三个月月租的违约金，但根据违约金以补偿为主、惩罚为辅的处理原则，王哲未依约支付租金，除对熊松华造成资金被占用的利息损失外，熊松华并未举证证明王哲拖欠租金未付对其造成其他损失，结合王哲的违约程度以及一审法院已确定王哲按照三个月租金标准所交纳的租赁保证金68400元归熊松华所有，一审法院认为《房屋租赁合同》约定的违约金标准明显过高，一审法院予以调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金。因《房屋租赁合同》约定王哲于每月25日前支付下一个月的租金，而王哲在拖欠涉案租金的期间又向熊松华支付了部分款项，且双方均未举证证明王哲所支付90000元款项对应何时的租金，因此，一审法院确定违约金以69600元为基数，从2020年8月25日起计算至熊松华起诉之日2020年9月25日。一审法院认为，本案属房屋租赁合同纠纷，一审法院立案时将本案定性为租赁合同纠纷不妥，应予纠正。根据一审法院查明的事实，一审法院确认熊松华与王哲于2019年4月22日签订的《房屋租赁合同》于2020年10月19日解除，熊松华请求王哲支付租金69600元以及违约金，王哲所支付的租赁保证金68400元归其所有，依据充足，一审法院予以支持。违约金以69600元为基数，从2020年8月25日起计至2020年9月25日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对熊松华的其他诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认熊松华与王哲于2019年4月22日签订的《房屋租赁合同》于2020年10月19日解除；二、王哲已支付的租赁保证金68400元归熊松华所有；三、王哲于判决发生法律效力之日起十日内支付租金69600元以及违约金(以69600元为基数，从2020年8月25日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年9月25日止)给熊松华；四、驳回熊松华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12008元，适用简易程序减半收取6004元，由王哲负担。熊松华预交的案件受理费6004元，由一审予以退回；王哲应向一审法院补缴案件受理费6004元。二审中，熊松华未提交新的证据。王哲提交如下证据：证据1.微信聊天记录截图，用以证明：熊松华于2021年3月10日已对王哲厂房办公室及部分设备作废品变卖处理（除机械设备及铜件外），并将余下设备原料搬离厂房。证据2.微信聊天记录截图，用以证明：熊松华事后告知王哲其变卖废品时收取了5000元。证据3.微信聊天记录截图、收据，共同用以证明：熊松华事后告知王哲其支付了搬厂工人工资及焊防盗窗的费用5000元。上述证据共同用以证明：熊松华于2020年6月开始已经对涉案厂房上锁，王哲在该时间开始已经没有办法正常使用厂房，因此6月之后的租金不应支付给熊松华。熊松华对上述证据认为，是在一审判决之后上诉期间产生的，与一审审查的拖欠租金并非同一法律关系，即使认定熊松华变卖王哲的设备原料，也是熊松华维护自己合法权益的一种方式。无相关证据证明熊松华已经控制该厂房，对厂房上锁不等同于控制厂房，如果在租赁关系中租户自己私自弃用厂房，作为业主方为了保护租户以及业主的相关财产，可以采取适当必要的措施，该措施不能足以排除租户可以继续使用厂房。经审查，王哲二审所提交的证据与本案诉争焦点不具有关联性，本院不予采纳。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院在二审中仅围绕王哲的上诉请求进行审查，对于双方当事人均未提出请求的不予审查。本案二审争议焦点是：1.王哲主张涉案《房屋租赁合同》于2020年4月28日解除，应否予以支持？2.王哲主张其不存在逾期支付租金的违约行为，不应承担违约责任，应否予以支持？3.王哲主张对2020年3月至5月的租金减免，无需支付2020年6月起的租金，应否予以支持？关于争议焦点一。王哲和熊松华在一审中均确定涉案厂房内至一审庭审当日仍放置王哲经营所用的设备及产品，即王哲仍在使用涉案厂房，且王哲在2020年5月28日至9月18日期间仍向熊松华支付合共90000元，故王哲主张涉案《房屋租赁合同》于2020年4月28日解除与其在此日之后仍继续占有、使用涉案厂房的事实不符，王哲该上诉主张，理据不足，本院不予支持。关于争议焦点二。王哲自2020年3月开始拖欠租金，王哲对此辩称其所经营的公司受新冠肺炎疫情影响而停工停产。本院认为，全国于2020年1月下旬进入新冠肺炎疫情防控期，同年2月中旬后全国各行各业已陆续复工复产，王哲已支付新冠肺炎疫情防控期的厂房租金，却在全面复工复产后自2020年3月开始拖欠租金，王哲未能提供充分证据证明其所经营公司收入减少系受新冠肺炎疫情直接影响，王哲经熊松华多次催收后仍逾期支付租金没有合同和法律依据，已构成违约，依法应承担违约责任。王哲该上诉主张，理据不足，本院不予支持。关于争议焦点三。承上所述，王哲未能提供充分证据证明其所经营公司收入减少系受新冠肺炎疫情直接影响，故其主张对2020年3月至5月的租金因疫情影响应予减免，理据不足，本院不予支持。王哲未能举证证明熊松华对涉案厂房换锁后导致其无法使用，王哲在本案诉讼前亦未对熊松华换锁提出异议。王哲从2020年3月开始拖欠租金且留置大量设备及产品在涉案厂房，熊松华为保全涉案厂房内财产安全而换锁且在王哲需要使用涉案厂房时予以配合，并未阻止王哲使用涉案厂房，王哲未能举证证明熊松华拒绝其使用涉案厂房，故王哲上诉主张无需支付2020年6月起的租金，理据不足，本院支持。综上所述，王哲的上诉请求不成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但判决租赁合同保证金68400元归熊松华所有不当。因合同保证金68400元属货币，不属于物权确认的范围；且现状为熊松华占有，根据货币占有即所有的原则，无需再行确权，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省江门市江海区人民法院（2020）粤0704民初2643号民事判决第一、三、四项；二、撤销广东省江门市江海区人民法院（2020）粤0704民初2643号民事判决第二项；三、驳回熊松华的其他诉讼请求。一审案件受理费12008元，适用简易程序减半收取6004元，由王哲负担。熊松华预交的案件受理费6004元，由一审法院予以退回；王哲应向一审法院补缴案件受理费6004元。二审案件受理费3060元（王哲已预交），由王哲负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴春梅审 判 员 李炎途审 判 员 梁智坚二〇二一年七月一日法官助理 李苏琴书 记 员 李艳斌