广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0608民初2121号原告：谢小莲，女，1988年7月1日出生，汉族，住江西省赣州市信丰县。被告：佛山市鼎富物业管理有限公司，住所地广东省佛山市高明区荷城街道荷富路西黎村1号商铺，统一社会信用代码91440608MA52DJYJ2J。法定代表人：赵晓峰。被告：佛山市雅力凯粤酒店管理有限公司，住所地广东省佛山市高明区荷城街道荷富路西黎村3号厂房，统一社会信用代码91440608MA53BYC59E。法定代表人：胡艳芳。被告：佛山市房天下科技有限公司，住所地广东省佛山市禅城区季华六路3号1区五座1216房，统一社会信用代码91440604MA4UJBET1H。法定代表人：唐志豪。原告谢小莲诉被告佛山市鼎富物业管理有限公司（以下简称鼎富公司）、佛山市雅力凯粤酒店管理有限公司（以下简称雅力凯粤公司）、佛山市房天下科技有限公司（以下简称房天下公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月23日立案后，依法适用简易程序于2021年7月9日公开开庭进行了审理。原告谢小莲到庭参加诉讼，被告鼎富公司、被告雅力凯粤公司、被告房天下公司经本院合法传唤后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢小莲向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告鼎富公司于2019年3月20日签订的《物业租赁合同》，被告鼎富公司向原告返还购房款210000元；3.被告房天下公司向原告返还30000元装修款；4.解除原告与被告雅力凯粤公司于2020年7月30日签订的《物业委托经营管理合同》；5.三被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2019年3月20日，原告与被告鼎富公司签订购房合同，约定原告购买位于佛山市高明区。被告鼎富公司依约定应于2020年10月31日前向原告交付房屋，但未能依约交付。原告支付了239800元，双方于2020年10月19日签订退款协议协商退款。原告因购买房屋向被告房天下公司支付了30000元装修费。签订租赁合同后，原告与被告雅力凯粤公司签订了《物业委托经营管理合同》，委托被告雅力凯粤公司出租涉案房屋。被告鼎富公司未能依约交付房屋，导致原告无法履行与被告房天下公司、雅力凯粤公司的合同，故三被告应向原告返还相关款项。诉讼中，原告明确诉讼请求，要求被告鼎富公司对装修费30000元与被告房天下公司共同承担返还责任。被告鼎富公司书面答辩称，原、被告之间的物业租赁合同合法有效，原告要求解除合同并退还租赁使用费无事实和法律依据。按照合同第四条第一款的约定，被告鼎富公司遇到特殊原因，可以据实延期交付物业。案涉合同履行期间的疫情属不可抗力，因疫情导致被告鼎富公司建设施工的相关证件迟延发放，属不可抗力，应当延期。根据合同第十二条第四款的约定，被告鼎富公司可延期365天才交楼。该约定是为了重复使用而预先拟定好的条款，该条款不是为了限定一方权利，是为了减少不必要的重复工作。合同中约定了原告有提出特别约定的权利，但原告未提出，是其对自有权利的处分。案涉租赁合同是双方真实意思表示，原告为达到解除合同目的，否定自己做出的行为，违背诚信原则。案涉30000元装修款是被告房天下公司收取，与被告鼎富公司无关。被告雅力凯粤公司、房天下公司经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院提交答辩意见，视为其放弃相应的诉讼权利。原告谢小莲围绕诉讼请求依法提交了证据，并在庭审时出示。经审查，诉讼中未出现否定原告证据的真实性、合法性、关联性的情况，本院对原告提供的证据予以采信并在卷佐证。被告房天下公司举证的证据：1.招商代理合同1份；2.收款委托书1份；3.（2019）粤0608民初4171号民事判决书、（2020）粤06民终3090号民事裁定书、（2019）粤0608民初4048号民事判决书、（2020）粤06民终2677号民事裁定书。原告对被告房天下公司举证的上述证据真实性无异议，上述证据1、2与被告房天下公司实际收取款项的事实可相互印证，本院对被告房天下公司举证的证据1、2予以采信;证据3系另案裁判文书，本院不予审查。本院经审理查明事实如下：2019年3月20日，原告（乙方）与被告鼎富公司（甲方）签订《物业租赁合同》，编号为鼎富（ＤＦ）ＬＲ0008。约定如下（摘录）：1.原告向被告鼎富公司承租的物业位于佛山市高明区怡乐路以北的地块，推广名为【西黎·龙庭国际广场】的1栋828单元，该物业总建筑面积为30.14平方米。2.乙方清楚物业所在地块性质为集体建设用地，乙方确认项目物业不属于商品房，乙方取得的只是有期限的物业使用权。3.截止合同签署日，甲方（鼎富公司）对该物业拥有独立、完整的租赁和使用权，为该物业唯一合法使用权人，该物业不存在抵押、查封等权利瑕疵。4.租赁期限为20年，自甲方向乙方交付该物业之日起开始计算。在乙方按照合同约定履行，未违反合同相关约定的前提下，第二条第1款租赁期限届满后，甲方同意该物业免租赁使用费给乙方使用至2048年2月15日。该物业在第二条合同期限第1款租赁期限内的租赁使用费标准，租金总额为210000元，乙方按照补充协议的约定付款。5.甲方应当在2020年10月31日前（含当日）将物业交付乙方使用，甲方交付给乙方的物业使用标准详见协议附件二。合同还对公共区域的使用、使用要求及维修责任、转租、转让、交还及状态、甲乙双方的权利义务、关于物业管理的约定、违约责任等进行了约定。2019年3月20日，原告（乙方）与被告鼎富公司（甲方）签订《补充协议》，约定双方于2019年3月20日签订的《物业租赁合同》的租赁金额为210000元，双方就租金分期支付事宜达成如下协议：一、乙方应于2019年3月20日前付清首期租赁使用费110000元，余款乙方分四期按季度向甲方支付，第一期定于2019年6月15日向甲方支付25000元，第二期定于2019年9月15日向甲方支付25000元，第三期定于2019年12月15日向甲方支付25000元，第四期定于2020年3月15日向甲方支付25000元。二、乙方同意自2019年3月20日起直到最后一期约定租金支付日止，以未付租金总额为本金（本金每期支付完毕后递减），按日万分之一计付资金利息损失给甲方。资金利息损失的支付时间按协议的约定分期由乙方向甲方支付。三、如乙方有任意一期没有按时足额向甲方支付租金、利息，则乙方违约。2020年7月30日，原告（甲方）与被告雅力凯粤公司（乙方）签订《雅尚盈爵酒店托管合同》，约定原告将位于佛山市高明区旁推广名（龙庭国际广场）1栋828房委托被告雅力凯粤公司进行经营管理。双方约定了托管用途、托管期间及物业交付、租金收益标准、软装费的承担、转让和转租、相关物业提供及费用承担、双方的的权利和义务、违约责任、通知、保密条款及物业的维修、维护、返还要求等事项。2019年3月10日，被告房天下公司出具收款收据，确认收取原告支付的佛山市高明区龙庭国际广场1栋828单元装修款30000元。2019年3月20日，被告鼎富公司出具收款收据，确认收取原告支付的佛山市高明区龙庭国际广场1栋828单元租赁使用费首付款110000元。2019年3月20日，原告与销售人员和现场经理签订《龙庭国际房号确认单》，确认原告成交的房屋1-828#原价256826元，折后210000元+30000元。付款方式为一次性分期，贷款金额100000元，定金30000元+30000元。2019年3月20日，原告与被告鼎富公司签订《[龙庭国际广场]物业使用权转让定金确认单》，确认被告鼎富公司向原告转让龙庭国际广场1-828#，转让价格210000元，交付定金30000元。2019年3月20日，原告向被告鼎富公司申请分期支付佛山市高明区龙庭国际广场1栋828单元租赁使用费尾款100000元，分期方式为按季度支付，每季度支付25000元。2020年3月3日，原告向被告鼎富公司支付23000元，被告鼎富公司出具《结清证明》，确认原告与被告鼎富公司签订《物业租赁合同》承租龙庭国际广场1座828单元物业。根据双方签订的《物业租赁合同》、《补充协议》及被告鼎富公司2020年疫情期间租赁费减免优惠活动，原告在享受了2000元租赁费减免的优惠活动后于2020年3月3日支付完剩余的租赁费，双方租赁费已全部结清。2020年3月8日，被告鼎富公司出具发票，确认收取原告支付的佛山市高明区龙庭国际广场1栋828单元租赁使用费23000元，减免2000元。2020年10月19日，原告与被告鼎富公司签订《退款申请表》，被告鼎富公司同意向原告退还首付110000元、分期90800元，退款流程和时间应为接收退款申请之日起90日由公司进行审核，具体退款时间在审核通过后90日。原告于2021年4月23日提起本案诉讼，被告鼎富公司于2021年4月28日签收应诉材料。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，被告鼎富公司至今未能向原告退还租赁款，该法律事实持续至民法典施行后，故本案应适用民法典的规定。关于《物业租赁合同》及补充协议应否解除的问题。原告与被告鼎富公司签订的《物业租赁合同》及补充协议出于双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，由此产生的权利义务受法律保护。依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”的规定，原告与被告鼎富公司约定案涉房屋于2020年10月31日前交付，但被告鼎富公司未能证实案涉项目已实际开始施工，已明显超出合理的履行期限未能交付房屋，被告鼎富公司履行主要合同义务的条件至今未成就，《物业租赁合同》及补充协议达到了《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定的法定解除条件。虽然原告的租赁款尚未支付完毕，但原告与被告鼎富公司于2020年10月19日签订《退款申请表》约定被告鼎富公司同意向原告返还所收取款项，证实原告关于其停止支付分期款系双方协商一致结果的陈述属实。由于被告鼎富公司至今未能交付房屋也未履行退款约定，原告请求解除合同及补充协议，合法有据，本院予以支持。关于《物业租赁合同》解除的时间问题。原告未提交证据证实在提起本案诉讼前曾通知被告鼎富公司解除合同，被告鼎富公司于2021年4月28日签收本案应诉材料，本院确认原告与被告鼎富公司签订的《物业租赁合同》于2021年4月28日原告解除合同的通知到达被告鼎富公司之日解除。关于原告要求被告鼎富公司返还租赁使用费210000元的诉讼请求。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”的规定，案涉《物业租赁合同》已于2021年4月28日解除，原告诉求被告鼎富公司返还其依据合同收取的租赁使用费208000元，合法有据，本院予以支持。因被告鼎富公司减免了2000元的租赁使用费，原告要求返还未实际支付的2000元，无事实和法律依据，本院不予支持。关于30000元装修款的返还责任问题。首先，原告基于与被告鼎富公司缔结的租赁合同向被告房天下公司支付装修款30000元，原告向被告房天下公司支付的30000元属于物业总价款的一部分，是原告履行其租赁合同的义务，基于合同的相对性，应由合同的相对方即被告鼎富公司向原告返还装修款。其二，被告鼎富公司授权被告房天下公司收取每户30000元的款项作为其向被告房天下公司支付的每户30000元服务费，并且声明物业总价款包括物业租赁费及服务费用，被告房天下公司作为代理人收取30000元的行为对被代理人被告鼎富公司发生效力。被告房天下公司与被告鼎富公司之间对该30000元如何结算是双方的内部问题，被告鼎富公司作为被代理人等同于其收取了该30000元。综上，被告鼎富公司应向原告返还装修款30000元，原告请求被告房天下公司承担返还该30000元的责任，依据不足，本院不予支持。关于原告要求解除与被告雅力凯粤公司签订的《雅尚盈爵酒店托管合同》的诉讼请求。该合同的履行以被告鼎富公司向原告交付租赁物业为前提，被告鼎富公司至今不具备向原告交付物业的条件导致案涉合同解除，故原告与被告雅力凯粤公司签订的《雅尚盈爵酒店托管合同》已经没有履行的基础，原告请求解除《雅尚盈爵酒店托管合同》，合法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十七条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下：一、确认原告谢小莲与被告佛山市鼎富物业管理有限公司于2019年3月20日签订的《物业租赁合同》于2021年4月28日解除；二、被告佛山市鼎富物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告谢小莲返还租赁使用费208000元；三、被告佛山市鼎富物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告谢小莲返还装修款30000元；四、解除原告谢小莲与被告佛山市雅力凯粤酒店管理有限公司于2020年7月30日签订的《雅尚盈爵酒店托管合同》；五、驳回原告谢小莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5194元，减半收取2597元（原告已预交），由原告谢小莲负担22元，由被告佛山市鼎富物业管理有限公司负担2575元。原告谢小莲多预交的受理费2575元，由原告谢小莲在本判决生效之日起向本院申请退回。被告佛山市鼎富物业管理有限公司负担的受理费2575元，由被告佛山市鼎富物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  娄鸿瑾二〇二一年七月十六日书记员  梁蕴琪