广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13697号上诉人（原审被告）：广州市富基房地产开发有限公司，住所地：广州市海珠区同福东路663号103房。法定代表人：关宝伟，职务：总经理。委托诉讼代理人：王军，该司员工。被上诉人（原审原告）：冯国威，男，1985年1月21日出生，汉族，住广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：潘志雅，女，1985年12月15日出生，汉族，住广州市越秀区。两被上诉人共同委托代理人：罗可丹，北京市东元（广州）律师事务所律师。两被上诉人共同委托代理人：潘艳宜，北京市东元（广州）律师事务所律师。上诉人广州市富基房地产开发有限公司（下简称富基公司）因与被上诉人冯国威、潘志雅商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2021）粤0105民初57号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月17日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用普通程序，由审判员谭红玉独任审理。本案现已审理终结。上诉人富基公司上诉请求判令：1.撤销原审判决，改判驳回冯国威、潘志雅的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费均由冯国威、潘志雅负担。事实与理由如下：一、《补充协议》第十二条的约定是双方的真实意思表示，合法有效，原审法律适用错误，事实认定错误。《补充协议》第十二条是对《商品房买卖合同(预售)》第二十一条进行的修订。鉴于地铁工程与涉案项目关联事项无法得到有效的解决，经双方协商，将办理房地产权证书的时间作了相对弹性的约定，即约定为“在可以办理房地产权证的情况下，通知乙方送交办证所需的相关资料。”双方将办证时间从210个工作日更改为720个工作日，冯国威、潘志雅对此已充分了解和理解。因此，《补充协议》第十二条不构成格式条款，其约定合法有效；二、《商品房买卖合同(预售)》和《补充协议》有关“可以办理房地产权证”的时间明确，为该楼宇取得整体性规划验收合格证和完成房屋测绘报告之后，不存在办理房地产权证时间不明确的情况。冯国威、潘志雅需结清相关费用并提供相关资料后，方可起算《补充协议》约定的“720个工作日”办证期限，现仍在办证期限内，不构成违约。原审法院认为应从实际交房之日起算210个工作日起算办证期限，事实认定错误；三、合同已明确约定因“地铁公司施工地铁通道和风亭等原因延期”，富基公司交房的时间可以相应延期，且双方互不追究责任。根据该约定，富基公司交房的时间可相应延期，从而产权办理的期限也应相应顺延；四、再退一步讲，即使富基公司的办证义务期限为210个工作日，该210个工作日的也不是从冯国威、潘志雅实际提前收楼的时间开始起算。原审法院以冯国威、潘志雅实际提前收楼的日期起算210个工作日，认定事实错误。被上诉人冯国威、潘志雅上诉答辩称：其一，《补充协议》第十二条约定的“在可以办理房地产权证的情况下”的时间并不明确，相当于免除了富基公司迟延办证的责任，排除了冯国威、潘志雅的权利，属于无效条款。其二，地铁工程影响的是涉案房屋的交付使用，地铁工程免责针对的也是房屋的交付使用，而非办理房产证。因此，富基公司不能以此抗辩逾期办证的违约责任。其三，同类案件已由广州市中级人民法院作出生效判决，并已履行完毕，根据同案同判原则，请求驳回富基公司的上诉，维持原判。冯国威、潘志雅于2021年1月4日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.富基公司向冯国威、潘志雅支付迟延办证违约金22699元【从合同约定收楼之日2016年12月31日起210个工作日之次日（2017年11月7日）起至富基公司实际办妥房产证并将房产证交付冯国威、潘志雅之日（2018年8月1日）止，每日按房屋总价款2823268元的万分之零点三计算】；2.诉讼费用由富基公司承担。原审法院经审理查明，2016年4月8日，冯国威、潘志雅与富基公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，订明：冯国威、潘志雅以2838413元向富基公司购买位于广州市海珠区江南大道以东、南华东路以南、宝岗路以北草芳围富基广场（自编B1、B2栋）自编B2幢25层2506号房，房屋地址：海珠区富基南三街10号2506房；（第十二条交房条件）该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；（第十三条房屋交付）富基公司应当在2016年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付冯国威、潘志雅使用；（第二十一条产权登记）富基公司应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记；冯国威、潘志雅与富基公司同意冯国威、潘志雅委托富基公司为冯国威、潘志雅办理《房地产权证》，富基公司应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为冯国威、潘志雅办妥产权登记，并将以冯国威、潘志雅为产权人的房地产权证交付给冯国威、潘志雅；（第二十二条迟延办理产权登记的违约责任）2、冯国威、潘志雅委托富基公司办理产权登记的，如因富基公司未履行相关义务造成冯国威、潘志雅不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，富基公司应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向冯国威、潘志雅支付违约金；逾期达到120日的，则冯国威、潘志雅有权在该120日届满之日起半年内解除合同；冯国威、潘志雅要求继续履行合同的，合同继续履行，富基公司应当自逾期之日的次日起至冯国威、潘志雅实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向冯国威、潘志雅支付违约金；附件七为《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议，其中第六条为关于《合同》第十二条交房条件的另行约定：双方同意该商品房的交房条件为（一）取得建筑工程竣工验收合格证，并向购房人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书；（二）冯国威、潘志雅在签订合同之前，已验房并知悉甲方已通水，通电，通气，通邮，通信，通宽带正常生活使用条件，同意按验房时的现状收楼；第十二条为关于《合同》第二十一条产权登记时间的另行约定：富基公司只协助冯国威、潘志雅办理《房地产权证》，具体协助义务如下：（一）在可以办理房地产权证的情况下，通知冯国威、潘志雅送交办证所需的相关资料；（二）富基公司在合理时间内代冯国威、潘志雅向办证部门申请办理房地产权证；（三）以冯国威、潘志雅结清所有相关费用（包括经房管局测绘房屋面积并附图，且双方按测绘结果退补房款后）和向富基公司提供齐全房地产登记机构要求提交的相关资料之日开始计算，富基公司协助冯国威、潘志雅在720个工作日内办妥房地产权证；如冯国威、潘志雅未结清上述费用或未提供齐全上述资料的，富基公司有权拒绝协助办理房地产权证，办证期限相应顺延；非因富基公司责任不能在720个工作日内办妥房地产权证的，富基公司不承担任何责任；（四）富基公司办妥房地产权证后，冯国威、潘志雅以按揭方式买房的，富基公司将房地产权证原件直接交给按揭银行持有，冯国威、潘志雅如需房地产权证的，可向按揭银行领取房地产权证复印件；以非按揭方式买房的，应由冯国威、潘志雅亲自到富基公司营业场所领取房地产权证；第十三条为关于《合同》第二十二条迟延办理产权登记的违约责任的另行约定：如因富基公司的原因未能在上述时间内协助冯国威、潘志雅办妥房地产权证的，合同继续履行，但富基公司应从逾期之日起每日按房价款的万分之零点三标准向冯国威、潘志雅承担迟延办证的违约责任；第二十三条为《合同》与本协议有冲突之处的，以本协议约定的内容为准；等。合同签订后，冯国威、潘志雅向富基公司付清了合同约定的全部购房款，并于2016年12月31日前接收了涉案房屋。之后，富基公司向冯国威、潘志雅退回面积差房款15145元，结算后冯国威、潘志雅实际支付房款为2823268元。冯国威、潘志雅于2018年8月1日领取了涉案房屋的《不动产权证》。另查：2017年1月24日，广州市国土资源和规划委员会作出穗国土规划验证[2017]116号《建设工程规划验收合格证》，该证记载：建设单位为富基公司；建设项目名称为富基广场B1、B2栋；建设规模为商业、住宅楼工程2幢（自编B1、B2栋），地上6层至44层住宅及6层以下住宅部分及中西药店、书店、居委会：89160平方米；等。2018年5月24日，广州市不动产登记中心向富基公司出具《广州市不动产首次登记告知通知书》，载明：富基公司申请的位于海珠区同福××、××号，富基南三街2-12号（双）不动产的首次登记，该中心以18登记01435861号立案受理，现已核准登记并已记载于不动产登记簿，本次核准登记不动产的具体状况，以不动产登记簿记载为准。双方当事人确认按合同约定的房屋交付日期起计算210个工作日的截止日期为2017年11月6日。原审法院认为，由于办理预售商品房屋的权属登记手续，需先经整栋楼宇的整体规划验收并初始登记完成后才能进行，富基公司作为涉案楼宇的开发商依照办证进度安排与冯国威、潘志雅签署合同并约定了交楼日期及办证期限。诉讼中，冯国威、潘志雅与富基公司确认按照合同约定的房屋交付日期之日起计算210个工作日的截止日期为2017年11月6日，对此予以认定。关于富基公司应否承担迟延办理产权登记的违约责任问题。涉案合同第二十一条约定富基公司应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为冯国威、潘志雅办妥产权登记，并将以冯国威、潘志雅为产权人的房地产权证交付给冯国威、潘志雅。而《补充协议》第十二条对上述约定变更为“富基公司只协助冯国威、潘志雅办理《房地产权证》，具体协助义务如下：（一）在可以办理房地产权证的情况下，通知冯国威、潘志雅送交办证所需的相关资料；（二）富基公司在合理时间内代冯国威、潘志雅向办证部门申请办理房地产权证；（三）以冯国威、潘志雅结清所有相关费用（包括经房管局测绘房屋面积并附图，且双方按测绘结果退补房款后）和向富基公司提供齐全房地产登记机构要求提交的相关资料之日开始计算，富基公司协助冯国威、潘志雅在720个工作日内办妥房地产权证……”。根据该《补充协议》条款的约定，由于冯国威、潘志雅已付清房款，故该协议约定的办证期限起算时间实际为“在可以办理房地产权证的情况下，冯国威、潘志雅经富基公司通知后提交相关办证资料之日开始计算”。富基公司表示根据涉案合同和补充协议，有关“可以办理房地产权证”的时间应为该楼宇取得整体性的规划验收合格证和完成房屋测绘报告之后，由于该“可以办理房地产权证”的时间并不具体明确，难以操作，实质上相当于免除了开发商迟延办证的责任，排除了购房人的权利。由此可见，该条款属于《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的情形，该《补充协议》第十二条应为无效。结合《商品房预售合同》有关条款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，以及冯国威、潘志雅在合同约定交楼日之前收楼的情况，确定富基公司的办证义务期限应为合同约定房屋交付之日起210个工作日内。由于富基公司未能在期限内办妥产权登记手续，已构成违约，应承担违约责任。故冯国威、潘志雅要求富基公司支付从2017年11月7日起至2018年8月1日止的迟延办理产权登记的违约金请求，合法有理，予以支持。关于违约金的计算。由于富基公司在冯国威、潘志雅实际收楼后有退面积差款给冯国威、潘志雅，故违约金的本金应以冯国威、潘志雅实际支付的房款计算。双方在《补充协议》第十三条中已调整违约金标准为房价款的万分之零点三，冯国威、潘志雅要求按补充协议约定的标准计算迟延办证违约金，符合合同约定，予以支持，但违约金总额应以冯国威、潘志雅主张的金额为限。富基公司关于《补充协议》第十二条有效、其公司不存在迟延办证违约行为、不应承担迟延办证违约责任等抗辩意见，缺乏依据，均不予采纳。综上所述，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2021年3月24日判决如下：广州市富基房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内，向冯国威、潘志雅支付从2017年11月7日起至2018年8月1日止的迟延办理产权登记的违约金（每日按房价款2823268元的万分之零点三的标准计算，总额以冯国威、潘志雅主张的22699元为限）。本案受理费166元，由广州市富基房地产开发有限公司负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。经查，本案纠纷涉及的事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案处理应适用《中华人民共和国民法典》施行前相关法律法规和司法解释的规定。本案二审的争议焦点为关于富基公司应否承担迟延办理产权登记的违约责任。原审判决已就涉案《补充协议》第十二条应为无效的理据作了充分的论述，合法合理，并无不当，本院不再赘述，予以确认。因此原审判决结合涉案《商品房预售合同》有关条款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，认定富基公司的办证义务期限应为合同约定房屋交付之日起210个工作日内正确。因富基公司未能在约定期限内办妥产权登记手续，已构成违约，故原审判决认定富基公司应从2017年11月7日起至2018年8月1日止向冯国威、潘志雅支付迟延办理产权登记的违约金正确。《商品房预售合同》第十四条是双方关于逾期交房的违约责任条款，故富基公司以此条款约定的异常天气、地铁工程施工等免责事由上诉主张免除其迟延办证违约责任，理由不成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人富基公司的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费332元，由上诉人富基公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 谭红玉二〇二一年七月二十六日法官助理 王文杰书 记 员 唐颖琪