江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0602民初3466号原告：姚婷婷，女，1992年6月22日生，汉族，户籍地江苏省如皋市，现住江苏省南通市开发区。委托诉讼代理人：周炳成，江苏紫琅律师事务所律师。委托诉讼代理人：周玺，江苏紫琅律师事务所律师。被告：张军华，男，1953年4月28日生，汉族，住江苏省南通市崇川区。被告：张雪云，女，1958年4月30日出生，汉族，住江苏省南通市崇川区。原告姚婷婷与被告张军华、张雪云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚婷婷的委托诉讼代理人周炳成、周玺，被告张军华、张雪云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚婷婷向本院提出诉讼请求：1、判令两被告共同返还原告房租16800元；2、判令两被告共同返还原告转让费32000元；3、判令两被告共同赔偿原告损失28655元；4、诉讼费由两被告负担。事实和理由：2020年7月16日，原告与两被告签订《房屋租赁协议》一份，约定两被告将其自有的南通市银花苑28幢北侧1号营业用房出租给原告经营使用，租赁期限自2020年7月26日至2023年7月25日止，年租金33600元，另交押金2800元。合同签订后，原告的母亲代原告支付给被告合计51600元(其中转让费32000元、半年房租16800元、押金2800元)。此后，原告对房屋进行了装修，支付装修费(半包)15000元，定做及购买物品(含主材)13655元。2021年1月，原告承租的房屋被拆除。原告与被告协商退款及赔偿事宜，但被告仅退还押金2800元。后原告得知，两被告早在2019年年底的时候就知道案涉房屋因未取得建设工程规划许可证，属于违法建设，已经被责令拆除。但两被告隐瞒真相，与原告建立房屋租赁合同关系，最终导致合同终止，两被告应当退还原告支付的费用并赔偿损失，故成讼。张军华、张雪云辩称，原告在租赁房屋前即已知晓房屋要拆迁的事实，在签订租赁合同后使用房屋超过半年，因此两被告不应当退还原告支付的租金。原告支付的转让费32000元是给原告之前的承租人邱宾的，与两被告无关。而且，原告还与两被告签订了补充协议，约定一切装修费用原告自行承担，房屋拆迁后不退还转让费。因此，请求驳回原告的全部诉讼请求。双方当事人为证明自己的主张，向本院提供了《房屋租赁协议》、《租房补充协议书》、转账记录、照片、收据等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院认定事实如下：2001年1月2日，张军华向南通信海实业发展有限公司支付15000元购买了银花苑28幢北侧1号车库（约20平方米），但未取得相应产权证明。此后，张军华在该车库基础上搭建了部分建筑对外出租。2020年7月16日，张军华（出租人、甲方）与姚婷婷（承租人、乙方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将位于银花苑28幢北侧1号营业用房出租给乙方用于经营使用，租赁期限自2020年7月26日至2023年7月25日，年租金33600元，另交押金2800元，第一期房租在签订合同当日支付半年租金16800元；乙方在承租期内，对房屋的主体结构不得损坏及更改，装潢图纸及方案必须书面报甲方，在得到甲方同意后方可实施。当日，张军华（甲方）与姚婷婷（乙方）还签订《租房补充协议书》一份，约定乙方支付给甲方转让费32000元，乙方租用房屋内一切装修费用自行承担，假如单独拆除甲方违建部分甲方退还转让费32000元给乙方，如果城市规划全部拆除违建，甲方不予退还转让费给乙方；如果拆除，房租到拆除当日计算。合同签订后，姚婷婷母亲钱小妹代姚婷婷向张雪云转账支付合计51600元（其中转让费32000元、半年租金16800元、押金2800元），张雪云收款后支付给案外人邱宾32000元。之后，姚婷婷对房屋进行了装修，支付装修费用15000元（半包，不含灯、开关面板、马桶、水池、窗帘等主材）。2021年1月，案涉房屋因违法建设被部分强制拆除（拆除面积约8-10平方米），周围涉及违建的店面房也被拆除。房屋拆除前，姚婷婷已将空调、马桶、灯具等可拆除部分进行了拆除。2021年1月27日，姚婷婷向张雪云出具《退房终止协议》，载明终止与张军华签订的租房协议并收到退回的押金。另查明，姚婷婷原来在租赁房屋对面的店面房做服装生意，在租赁案涉房屋之前已经知晓该房屋所在路面的沿街违章建筑可能要拆除，但其租赁案涉房屋时未要求张军华、张雪云出具房屋的产权证明。再查明，在本院审理的原告邱宾与被告高志炜、第三人张军华房屋租赁合同纠纷一案中，判决认定张军华出租的案涉银花苑28幢北侧门面房未取得建设工程规划许可证，属违法建设，原告邱宾与被告高志炜的转租合同关系应为无效。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，《房屋租赁协议》虽系张军华与姚婷婷自愿签订，租赁房屋也未被行政主管部门全部强制拆除，但因没有证据证明租赁房屋取得了建设工程规划许可证，故《房屋租赁协议》属于无效合同。《房屋租赁协议》虽然无效，但当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。姚婷婷自2020年7月26日起实际租赁、使用案涉房屋，至2021年1月房屋被部分拆除。因双方未能确认拆除的具体时间，故姚婷婷使用房屋的截止时间按照其出具《退房终止协议》的时间计算，即姚婷婷应当参照租金标准支付2020年7月26日至2021年1月27日期间的房屋占有使用费。姚婷婷现以房屋装修、进货等原因影响了实际经营时间要求张军华、张雪云退还上述期间的费用16800元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于转让费的问题，《租房补充协议书》约定：“假如单独拆除违建部分退还转让费32000元，如果城市规划全部拆除违建，则不予退还转让费”。虽然从《租房补充协议书》的名称看，表面上系双方关于《房屋租赁协议》达成的补充约定，但从其内容看，实际上是对案涉房屋因违建拆除后转让费的处理作出的约定。即当事人双方对于案涉房屋属于违建、租赁合同应属无效是明知的，为避免将来双方因转让费发生争议而特别作出了约定：如果仅拆除案涉租赁房屋，则出租方退还转让费；如果周边违建房屋也全面拆除，则不退还转让费。该约定内容系当事人双方的真实意思表示，且独立于《房屋租赁协议》，与《房屋租赁协议》不具有从属关系，依法认定有效显然更符合当事人从事民事活动应遵循的意思自治原则。现包括案涉租赁房屋在内的周边违建房屋已全面拆除，姚婷婷要求张军华、张雪云退还转让费32000元不符合双方约定，本院亦不予支持。关于姚婷婷主张其不清楚《租房补充协议书》的内容，系张军华、张雪云夹带在《房屋租赁协议》中让其签字的意见。一方面，姚婷婷未能提供相应证据予以证明；另一方面，《租房补充协议书》所用的纸张、刊载的字体与《房屋租赁协议》均有明显区别，也难以引起混淆。因此，对姚婷婷的上述意见，本院不予采纳。关于房屋装修的损失问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”本案中，《房屋租赁协议》虽约定承租方装修必须将装潢图纸及方案书面报出租方同意后方可实施，但从《租房补充协议书》约定“租用房屋内一切装修费用承租方自行承担”的内容看，张军华、张雪云对姚婷婷将对租赁房屋进行装修是明知的。现租赁合同无效，姚婷婷自认已将可拆除的物品予以拆除，故对于无法拆除、已形成附合的装饰装修物，根据法律规定应由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。首先关于现值损失，姚婷婷未能提供证据予以证明，同时现场也已被部分拆除，本院酌情按照当时的半包装修价格、考虑折旧等因素确定现值损失为13500元（15000*0.9）。其次关于过错程度，如前所述，双方在签订《房屋租赁协议》时对于案涉房屋属于违章建筑均已预见，因此双方对于合同无效均有过错。考虑到张军华、张雪云作为出租方在明知法院已判决认定案涉房屋系违章建筑的情况下，仍为谋取利益将房屋出租，过错相对较大，故本院酌定由张军华、张雪云承担现值损失60%的责任，即张军华、张雪云应当赔偿姚婷婷装修损失8100元（13500*60%）。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第五条、第七百零三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条、第七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告姚婷婷与被告张军华、张雪云于2020年7月16日签订的《房屋租赁协议》无效；二、被告张军华、张雪云于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告姚婷婷装修损失8100元；三、驳回原告姚婷婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1736元，减半收取计868元，由原告姚婷婷负担778元，被告张军华、张雪云负担90元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1736元。审 判 员  陆 俊二〇二一年七月十三日法官助理  金 琦书 记 员  江冬梅拒不履行法律文书确定的义务风险提示一、纳入失信被执行人名单，将该失信被执行人名单信息实时向省公共信息系统推送。二、信用惩戒。1.限制高消费。主要包含限制失信被执行人购买、取得和开发房产、土地使用权等不动产或限制新建、扩建、高档装修房屋；限制购买非经营必须车辆、乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位；限制住宿星级以上宾馆、酒店及其他高消费场所、旅游、度假；限制支付高额保险费购买具有现金价值的保险产品；限制以其财产支付子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制。限制担任企、事业单位法定代表人、董事、监事及企业高级管理人员。已担任相关职务的，按照有关程序依法免去或予以变更。3.其他限制。限制出境；限制享受优惠政策或荣誉、在金融机构贷款或办理信用卡；限制行业准入限制和企业资质认定；限制参与国有资产交易、参加国有资金投资的房屋建设和市政基础设施工程项目投标等。三、定罪处罚。对拒不履行义务的失信被执行人，符合相关法律规定情形的，予以罚款、拘留。情节严重构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定，以拒不执行判决、裁定罪处罚。