广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0608民初2119号原告：林秀莲，女，1977年3月12日出生，汉族，住江西省赣州市崇义县。被告：佛山市鼎富物业管理有限公司，住所地广东省佛山市高明区荷城街道荷富路西黎村1号商铺，统一社会信用代码91440608MA52DJYJ2J。法定代表人：赵晓峰。被告：佛山市雅力凯粤酒店管理有限公司，住所地广东省佛山市高明区荷城街道荷富路西黎村3号厂房，统一社会信用代码91440608MA53BYC59E。法定代表人：胡艳芳。原告林秀莲诉被告佛山市鼎富物业管理有限公司（以下简称鼎富公司）、佛山市雅力凯粤酒店管理有限公司（以下简称雅力凯粤公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月23日立案后，依法适用简易程序于2021年6月30日公开开庭进行了审理。原告林秀莲到庭参加诉讼，被告鼎富公司、被告雅力凯粤公司经本院合法传唤后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林秀莲向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告鼎富公司于2019年6月29日签订的《物业租赁合同》，被告鼎富公司向原告退还租赁款120998元；2.解除原告与被告雅力凯粤公司于2019年6月29日签订的《雅尚盈爵酒店托管合同》，被告雅力凯粤公司向原告退还装修款14000元；3.被告鼎富公司向原告支付以120998元为基数，自2020年8月26日起至实际支付之日止按日万分之一的标准计算的违约金；4.两被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告于2019年6月29日与被告鼎富公司签订《物业租赁合同》，与被告雅力凯粤公司签订《雅尚盈爵酒店托管合同》，向被告鼎富公司购买位于佛山市高明区怡乐路以北的地块，推广名为西黎龙庭国际广场2栋603单位。后因未能交房，双方协商后一致同意于2021年1月31日前退还原告租赁房款120998元、装修款14000元，双方还于2020年8月26日签订了退款申请表。直至起诉之日，被告鼎富公司仍未向原告履行退款义务。被告鼎富公司书面答辩称，原、被告之间的物业租赁合同合法有效，原告要求解除合同并退还租赁使用费无事实和法律依据。按照合同第四条第一款的约定，被告鼎富公司遇到特殊原因，可以据实延期交付物业。案涉合同履行期间的疫情属不可抗力，因疫情导致被告鼎富公司建设施工的相关证件迟延发放，属不可抗力，应当延期。根据合同第十二条第四款的约定，被告鼎富公司可延期365天才交楼。该约定是为了重复使用而预先拟定好的条款，该条款不是为了限定一方权利，是为了减少不必要的重复工作。合同中约定了原告有提出特别约定的权利，但原告未提出，是其对自有权利的处分。案涉租赁合同是双方真实意思表示，原告为达到解除合同目的，否定自己做出的行为，违背诚信原则。被告雅力凯粤公司、房天下公司经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院提交答辩意见，视为其放弃相应的诉讼权利。原告林秀莲围绕诉讼请求依法提交了证据，并在庭审时出示。经审查，诉讼中未出现否定原告证据的真实性、合法性、关联性的情况，本院对原告提供的证据予以采信并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：2019年6月29日，原告（乙方）与被告鼎富公司（甲方）签订《物业租赁合同》，编号为鼎富（ＤＦ）ＺＸＹ0088。约定如下（摘录）：1.原告向被告鼎富公司承租的物业位于佛山市高明区怡乐路以北的地块，推广名为【西黎·龙庭国际广场】的2栋603单元，该物业总建筑面积为30.86平方米。2.乙方清楚物业所在地块性质为集体建设用地，乙方确认项目物业不属于商品房，乙方取得的只是有期限的物业使用权。3.截止合同签署日，甲方（鼎富公司）对该物业拥有独立、完整的租赁和使用权，为该物业唯一合法使用权人，该物业不存在抵押、查封等权利瑕疵。4.租赁期限为20年，自甲方向乙方交付该物业之日起开始计算。在乙方按照合同约定履行，未违反合同相关约定的前提下，第二条第1款租赁期限届满后，甲方同意该物业免租赁使用费给乙方使用至2048年2月15日。该物业在第二条合同期限第1款租赁期限内的租赁使用费标准，租金总额为172000元，乙方按照补充协议的约定付款。5.甲方应当在2020年12月31日前（含当日）将物业交付乙方使用，甲方交付给乙方的物业使用标准详见协议附件二。合同还对公共区域的使用、使用要求及维修责任、转租、转让、交还及状态、甲乙双方的权利义务、关于物业管理的约定、违约责任等进行了约定。2019年6月29日，原告（乙方）与被告鼎富公司（甲方）签订《补充协议》，约定双方于2019年6月29日签订的《物业租赁合同》的租赁金额为172000元，双方就租金分期支付事宜达成如下协议：一、乙方应于2019年6月29日前付清首期租赁使用费104000元，余款乙方分十二期按月向甲方支付，第一期至第十一期定于2019年7月至2020年5月每月15日向甲方支付5666元，第十二期定于2020年6月15日向甲方支付5674元。二、乙方同意自2019年7月15日起直到最后一期约定租金支付日止，以未付租金总额为本金（本金每期支付完毕后递减），按年24%计付资金利息损失给甲方。资金利息损失的支付时间按协议的约定分期由乙方向甲方支付。三、如乙方有任意一期没有按时足额向甲方支付租金、利息，则乙方违约。2019年6月29日，原告（甲方）与被告雅力凯粤公司（乙方）签订《雅尚盈爵酒店托管合同》，约定原告将位于佛山市高明区旁推广名（龙庭国际广场）2栋603房委托被告雅力凯粤公司进行经营管理。双方约定了托管用途、托管期间及物业交付、租金收益标准、软装费的承担、转让和转租、相关物业提供及费用承担、双方的的权利和义务、违约责任、通知、保密条款及物业的维修、维护、返还要求等事项。2019年6月29日，原告（乙方）与被告鼎富公司(甲方)签订《龙庭国际广场物业管理协议》，约定甲方为乙方位于广东省佛山市高明区西江新城荷富路龙庭国际广场2栋603室建筑面积30.86平方米的物业提供物业管理服务。合同约定了物业管理服务范围、双方的权利和义务、物业服务费、保险、违约责任、紧急状况、不可抗力、争议解决等内容。2019年6月29日，被告鼎富公司出具收款收据，确认收取原告支付的佛山市高明区龙庭国际广场2栋603单元部分房款30000元。2019年6月29日，被告鼎富公司出具收款收据，确认收取原告支付的佛山市高明区龙庭国际广场2栋603单元租赁使用费首付款74000元。2019年6月29日，被告雅力凯粤公司出具收据，确认收取原告支付的佛山市高明区龙庭国际广场2栋603单元部分酒店软装费用14000元。2019年6月29日，被告鼎富公司出具收款收据，确认收取原告支付的佛山市高明区龙庭国际广场2栋603单元租赁使用费分期款第1至3期共16998元。2020年8月26日，原告与被告鼎富公司签订《退款申请表》，被告鼎富公司同意向原告退还首付74000元、分期16998元（5666元×3期）、软装费14000元、部分房款30000元，退款流程和时间应为2021年1月31日前。原告于2021年4月23日提起本案诉讼，被告鼎富公司于2021年4月28日签收应诉材料。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，被告鼎富公司至今未能向原告退还租赁款，该法律事实持续至民法典施行后，故本案应适用民法典的规定。关于《物业租赁合同》及补充协议应否解除的问题。原告与被告鼎富公司签订的《物业租赁合同》及补充协议出于双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，由此产生的权利义务受法律保护。依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”的规定，原告与被告鼎富公司约定案涉房屋于2020年12月31日前交付，但被告鼎富公司未能证实案涉项目已实际开始施工，已明显超出合理的履行期限未能交付房屋，被告鼎富公司履行主要合同义务的条件至今未成就，《物业租赁合同》及补充协议达到了《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定的法定解除条件。虽然原告的租赁款尚未支付完毕，但原告与被告鼎富公司于2020年8月26日签订《退款申请表》约定被告鼎富公司同意向原告返还所收取款项，证实原告关于其停止支付分期款系双方协商一致结果的陈述属实。由于被告鼎富公司至今未能交付房屋也未履行退款约定，原告请求解除合同及补充协议，合法有据，本院予以支持。对被告鼎富公司关于合同约定被告鼎富公司逾期交付房屋满365日原告才有权解除合同的抗辩意见。根据《中华人民共和国民法典》第四百九十七条:“有下列情形之一的，该格式条款无效：……（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。”的规定，《物业租赁合同》是被告鼎富公司为了重复使用而预先拟定的格式合同，逾期交付房屋满365日原告才有权解除合同的约定属于排除原告主要权利的条款，该条款应为无效条款。对被告鼎富公司的上述抗辩意见，本院不予采纳。关于《物业租赁合同》解除的时间问题。原告未提交证据证实在提起本案诉讼前曾通知被告鼎富公司解除合同，被告鼎富公司于2021年4月28日签收本案应诉材料，本院确认原告与被告鼎富公司签订的《物业租赁合同》于2021年4月28日原告解除合同的通知到达被告鼎富公司之日解除。关于原告要求被告鼎富公司返还租赁使用费120998元并支付违约金的诉讼请求。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”的规定，案涉《物业租赁合同》已于2021年4月28日解除，原告诉求被告鼎富公司返还其依据合同收取的租赁使用费120998元，合法有据，本院予以支持。关于违约金。原告因合同不能履行存在利息损失，原告要求被告鼎富公司支付自2020年8月26日起至实际清偿之日按日万分之一计算的违约金实为损失，该违约金未超出按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算的原告利息损失，合法有据，本院予以支持。关于原告要求解除与被告雅力凯粤公司签订的《雅尚盈爵酒店托管合同》的诉讼请求。该合同的履行以被告鼎富公司向原告交付租赁物业为前提，被告鼎富公司至今不具备向原告交付物业的条件导致案涉合同解除，故原告与被告雅力凯粤公司签订的《雅尚盈爵酒店托管合同》已经没有履行的基础，原告请求解除《雅尚盈爵酒店托管合同》，合法有据，本院予以支持。关于原告要求被告雅力凯粤公司返还14000元软装费用的诉讼请求。原告与被告雅力凯粤公司之间的托管合同客观上无法履行导致解除，托管合同尚未履行，软装费用也未发生，原告要求被告雅力凯粤公司返还预收的软装费用14000元，合法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十七条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下：一、确认原告林秀莲与被告佛山市鼎富物业管理有限公司于2019年6月29日签订的《物业租赁合同》于2021年4月28日解除；二、被告佛山市鼎富物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林秀莲返还租赁使用费120998元并支付利息损失[以120998元为本金，按日万分之一自2020年8月26日起计至实际还款之日止（以不超同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为限）]；三、解除原告林秀莲与被告佛山市雅力凯粤酒店管理有限公司于2019年6月29日签订的《雅尚盈爵酒店托管合同》；四、被告佛山市雅力凯粤酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林秀莲返还软装费用14000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4076元，减半收取2038元（原告已预交），由被告佛山市鼎富物业管理有限公司负担1887元，由被告佛山市雅力凯粤酒店管理有限公司负担151元。原告林秀莲多预交的受理费2038元，由原告林秀莲在本判决生效之日起向本院申请退回。被告佛山市鼎富物业管理有限公司、佛山市雅力凯粤酒店管理有限公司各自负担的受理费，由被告佛山市鼎富物业管理有限公司、佛山市雅力凯粤酒店管理有限公司于本判决生效之日起七日内分别向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  娄鸿瑾二〇二一年七月十二日书记员  梁蕴琪