广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终2318号上诉人（原审原告，反诉被告）：裴文杰，女，汉族，1990年4月15日出生，住广东省深圳市福田区。被上诉人（原审被告，反诉原告）：李永琼，女，汉族，1974年6月25日出生，住广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：李奔科，广东晟典律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈嘉丽，广东晟典律师事务所律师。原审第三人：裴闯，男，汉族，1984年12月22日出生，住河南省西平县。原审第三人：惠州市九城华达房地产经纪有限公司，住所地：惠州市大亚湾西区龙山一路33号五月花花园26号房。法定代表人：张云峰。上诉人裴文杰与被上诉人李永琼、原审第三人裴闯、原审第三人惠州市九城华达房地产经纪有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初3568号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人裴文杰上诉请求：撤销原审判决，并发回重审。事实与理由：1、原审判决载明：“庭审中，裴文杰称可一次性支付全部购房款，本院于庭后通知其将未付购房余款提存至法院账户，但裴文杰在指定期限内并未将款项提存。”上诉人在庭审向原审法院所称的是可以一次性支付剩余的首付款，而非一次性支付全部购房款。在本案所签订的《买卖合同》中，双方约定的涉案房屋价款为928000元，此笔款项，绝大多数的家庭都不可能一次性拿出，若上诉人有能力一次拿出近百万的巨款，怎么可能还会以银行贷款的方式购买本案的涉案房屋。上诉人提交的证据仅可证明，上诉人有能力支付购房的首付，上诉人又怎么会承认有能力一次性支付全部购房款。法院在庭后要求上诉人将未付购房余款提存至法院账户是强人所难，不合常理的行为。此为原审法院事实认定错误。2、原审判决载明：“李永琼主张裴文杰需直接向其支付首期款并不符合合同约定……但这是由于裴文杰存入首期款的行为没有及时充分向李永琼批露导致李永琼产生误解，引起双方后续纠纷，裴文杰在履行过程中存在明显过错，应承担违约责任。涉案合同明确约定裴文杰履行支付首期款义务先于李永琼履行办理涉案房屋过户手续义务，因支付首期款所产生的误解，李永琼作为后履行一方拒绝配合递件过户在情理之中，裴文杰不得以此主张李永琼存在违约行为。”上诉人与被上诉人双方共同委托惠州市九城华达房地产经纪有限公司进行房屋买卖的居间活动，双方应当共同对此选择承担后果。惠州市九城华达房地产经纪有限公司作为专业的中介机构，应当由其向李永琼批露信息，因居间方疏忽，未及时向李永琼批露信息，不能归责于上诉人。上诉人作为不具有房地产专业知识的普通人，因自身疏忽，未及时向李永琼批露信息，不能视为上诉人在履行过程中存在明显过错。若上诉人因自身疏忽，未及时向李永琼批露信息，被认定为明显过错。那么，被上诉人“因支付首期款所产生的误解而拒绝配合递件过户”也应当被认定为存在明显过错。原审法院既然已经认定“李永琼主张裴文杰需直接向其支付首期款，并不符合合同约定”且涉案合同约定首付款应当以银行审批为准，就不应当再认定“合同明确约定裴文杰履行支付首期款义务先于李永琼履行办理涉案房屋过户手续义务”。此为原审法院事实认定错误。一审法院法律适用错误。原审判决在违约责任认定部分载明：“李永琼主张裴文杰需直接向其支付首期款，并不符合合同约定”，却又在关于合同解除的问题部分认定“裴文杰未于2020年06月30日支付首付款也未及时充分披露其具有支付首付款的能力，其行为已构成违约，李永琼享有合同解除权”。被上诉人既然无权要求上诉人直接向其支付首期款，且合同中也未明确约定首付款的具体金额，就不应当将上诉人的轻微失误认定为上诉人构成违约。此为原审法院法律适用错误。上诉人一直坚持继续履行合同，从鼓励交易，保障交易安全的角度而言，在合同合法有效且可以继续履行的情况下，不应轻易判决解除合同，而应当尊重合同向对方的意愿。原审法院在未查清案件事实的情况下，直接判决解除买卖合同，不符合《合同法》的原则，此为原审法院法律适用错误。综上所述，原审法院认定事实不清，法律适用错误，为维护上诉人的合法权益，上诉人特此提出上诉，请求惠州市中级人民法院改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人李永琼答辩称：一、上诉人主张“其在一审庭审时向原审法院称是可以一次性支付剩余首付款，而非一次性支付全部购房款，原审法院要求上诉人将未付购房款余款提存至法院账户是不合常的行为，原审法院事实认定错误”，上诉人该主张没有事实和法律依据。1.原审庭审时，主审法官询问上诉人“原告，你方能否一次性支付全部购房款？”，上诉人回复“随时可以支付”（详见《一审庭审笔录》第17页第11-12行）。而上诉人在其提交的《上诉状》中又称“上诉人在原审法院所称是可以一次性支付余首付款，又怎么会承认有能力一次性支付全部购房”，上诉人的陈述明显前后矛盾。2.《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条规定“当事人约定以办理房屋担保贷款作为付款方式的，出卖人拒绝配合办理担保贷款，买受人符合下列条件之一的，可以支持其继续履行合同的诉讼请求：（一）已经依约付清购房款，或者同意在合理期限内一次性付清全部购房款且有充分证据证明其有履行能力的；（二）同意代为清偿债务以消灭房屋上的抵押权，并且同意在合理期限内一次性付清购房款且有充分证据证明其有履行能力的；（三）已经取得银行贷款承诺函，且贷款银行在诉讼中明确表示同意按照承诺函发放贷款的。除上述情形外，一般应当依照合同法第一百一十条第一项关于合同事实上不能履行的规定，对买受人继续履行合同的诉讼请求不予支持。”本案中，被上诉人已依约协助上诉人向中国农业银行股份有限公司惠州大亚湾支行申请办理购买案涉房屋银行按揭贷款审批手续，但因上诉人未依约支付首期款故其未成功获取银行的按揭贷款。上诉人诉请继续履行案涉合同的前提是同意在合理期限内一次性付清全部购房款且应有充分证据证明其有履行能力，原审法院在一审庭审后通知其将未付购房款余款提存至法院账户但其在指定期限内并未将款项提存，且在上诉状中再次自认不可能一次性付清全部购房款，故上诉人诉请继续履行合同的诉讼请求应予以驳回。综上，原审法院认定“庭审中，裴文杰称可一次性支付全部购房款，本院于庭后通知其将未付购房款余款存至法院账户，但裴文杰在指定期限内未将款项提存”，该事实认定清楚。二、原审法院认定“李永琼主张裴文杰需直接向其支付首期款，并不符合合同约定……正由于裴文杰存入首期款的行为没有及时充分向李永琼披露，导致李永琼产生误解，引起双方后续纠纷”，被上诉人认为本案产生纠纷的根本原因在于上诉人未依约办理首期款监管，已构成根本违约。1.案涉合同第四条第（2）款约定，上诉人（买方）须于2020年6月30日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款支付至买卖双方约定的银行监管账户或其他第三方的监管账号中。即合同明确约定，上诉人（买方）应在合同约定的期限内将剩余首期款办理资金监管。上诉人在一审庭审后应原审法院要求提交的证据显示截至2020年6月21日在其个人农业银行卡余额为260134.16元，但上诉人并未将该笔款项用作购买案涉物业的期款监管，且原审庭审时已自认从未向被上诉人支付案涉物业的首期款且未对该上述农业银行账户上的金额作冻结，应认定上诉人未履行首期款监管及支付义务。2.办理首期款监管手续是上诉人（买方）对于被上诉人（卖方）的合同义务，应严格依约履行，否则即构违约。案涉合同第十条约定，如上诉人（买方）逾期履行（合同）超五日，被上诉人（卖方）可解除合同并要求上诉人（买方）支付转成交价百分之二十的违约金。2020年7月6日，因上诉人逾期超过五日仍未办理首期款监管手续，已构成根本违约。三、上诉人主张“其未于2020年6月30前支付首期款也未向李永琼及时充分披露其具有支付首期款的能力属于轻微失误，原审法院不应以此认定上诉人构成违约；同时称被上诉人因支付首期款所产生的误解而拒绝配合递件过户应当被认定为明显过错”，该主张没有事实和法律依据。1.《合同法》第67条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”2.被上诉人因担心交易安全，在2020年6月7日就开始通过第三人惠州市九城华达房地产经纪有限公司中介张云峰询问何时可以收到首期款，于2020年6月21日再次通第三人中介张云峰催促上诉人依约支付首期款（详见被上诉人原审交的证据八：《被告与第三人二中介张云峰的微信聊天记录》，第16页），此时距离案涉合同约定的首期款支付时间仅余3天。被上诉人向上诉人签发解除合同通知书前，上诉人仍未按合同约定办理首期款监管手续。3.上诉人在一审庭后提交的证据显示截至2020年6月21日在其个人农业银行卡上余额为260134.16元，但上诉人从未依约将该笔款项用作案涉物业的首期款监管，且在被上诉人多次通过第三人中介追问其为何迟迟未支付首期款的情况下，甚至在本案一审开庭前，上诉人从未告知过被上诉人该笔款项的存在，亦未向被上诉人出示过该账户明细，甚至在其提起本案诉讼时也未将该账户明细作为证据提交，直至原审法院要求其出示该明细后才予以提供。此后，被上诉人才知道该笔款项的存在。按上诉人的说法，若以上行为属于“轻过失”，那被上诉人作为守约一方的交易安全应如何得以保障？综上，上诉人裴文杰未依约办理首期款监管手续已构成根本违约，被上诉人拒绝配合其办理递件过户手续，依法行使合同解除权，依法有据。原审法院认定“因本案系因裴文杰违约导致合同解除，根据双方关于违约责任的约定，裴文杰应付违约金185600元”，适用法律正确，应予以维持。综上所述，恳请贵院查明事实，依法驳回上诉、维持原判，以维护被上诉人的合法权益。裴文杰向一审法院起诉请求：1．请求法院判令被告继续履行合同，配合原告办理房屋所有权变更登记；2．请求法院判令被告向原告支付违约金，违约金以928000为基数，按每日0.05%为利率，从2020年06月09日起算，计算至实际支付之日为止，暂计至2020年08月01日为25056元。李永琼向一审法院反诉请求：1．判令确认反诉人与被反诉人于2020年5月5日签订的《二手房买卖合同》（编号：0000941）已解除；2．判令被反诉人向反诉人支付违约金人民币185600元（被反诉人已支付的2万元定金冲抵违约金：定金中预留的2000元交楼押金由第三人惠州市九城华达房地产经纪有限公司直接向反诉人支付）；3．判令被反诉人承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2020年5月5日，李永琼作为卖方与第三人裴闯作为买方签订一份《二手房买卖合同》，主要约定：1．买卖双方交易的房地产位于惠州市大亚湾西区龙山一路33号五月花花园8栋四单元804号房，建筑面积约为88.03平方米；2．卖方自愿将该物业转让给买方，转让成交价为928000元，买方同意在本合同生效当日向卖方支付定金20000元，买卖双方协商同意在定金或首期款中预留2000元作为交楼押金；3．付款方式为银行按揭，买方须于2020年6月30日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款以银行批复为准，支付至买卖双方约定的银行监管账户或其他第三方的监管账户中；买方须于2020年5月30日之前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和批审等手续，卖方需配合买方社区按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准；4．递件过户时间，在买方取得银行贷款承诺函且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起七个工作日内。5．买方的违约责任，如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；6．卖方的违约责任，如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同还约定了双方的其他权利和义务。合同签订后，第三人裴闯向李永琼支付定金20000元，李永琼向第三人九城华达公司支付交楼押金2000元。2020年6月8日，裴文杰、李永琼与第三人裴闯签订一份《买方主体变更确认书》，约定对于李永琼与裴文杰通过惠州市九城华达公司居间撮合成交惠州市大亚湾西区龙山一路xx房的买卖合同和居间服务等协议，各方同意由裴文杰替代第三人裴闯成为合同当事人，对合同负有完全履行义务。2020年6月8日，李永琼协助裴文杰向中国农业银行股份有限公司惠州大亚湾支行（以下简称农业银行大亚湾支行）申请办理了购买涉案房屋的银行按揭贷款审批手续，李永琼为此向农业银行大亚湾支行申请开办卡号为62×××79的借记卡。2020年6月10日，李永琼与裴文杰签订一份《个人二手住房贷款资金划转授权委托书》，载明向银行申请借款72万元的贷款资金划入上述银行账户。2020年7月16日，农业银行大亚湾支行出具《贷款审批通知书》，载明“在补足首付款，确认购房首期款已真实支付并提供银行认可的首期款证明的前提下同意申请人个人二手住房贷款人72万元”。2020年9月22日，李永琼分别向裴文杰、九城华达公司邮寄一份《解除合同通知书》，载明因裴文杰未依约支付首期款，经多次要求按合同约定支付首期款，裴文杰均拒绝支付已构成根本违约，自通知书送达之日解除《二手房买卖合同》并赔偿违约金等内容。裴文杰于2020年9月22日收到该邮件，九城华达公司于2020年9月23日收到该邮件。庭审中，裴文杰、李永琼、九城华达公司均称没有约定涉案合同第四条所指收取首期款的银行监管账户或其他第三方的监管账户。裴文杰庭审中称于2020年6月17日将285000元存入了其名下农业银行大亚湾支行卡号为62×××70的银行卡，但未提供相应银行账户的银行流水予以证明。裴文杰庭后提交一份中国农业银行个人账户明细，载明账号为62×××76，于2020年6月18日转入2400000元，截至2020年6月21日该账户余额为260030.15元。截止至庭审之日，裴文杰未向李永琼支付首期款。庭审中，裴文杰称可一次性支付全部购房款，本院于庭后通知其将未付购房余款提存至法院账户，但裴文杰在指定期限内并未将款项提存。本案审理过程中，本院依据原告财产保全的申请，于2020年9月9日作出（2020）粤1391民初3568号民事裁定书，查封李永琼名下位于惠州大亚湾西区龙山一路xx房的房屋产权（产权证号：33××57），查封价值以953056为限，查封期限为三年。原告预交保全费5000元。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。李永琼与第三人裴闯签订的《二手房买卖合同》、裴文杰、李永琼与裴闯签订的《买方主体变更确认书》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，各方当事人均应按照合同的约定行使权利和履行义务。关于违约责任的认定。对于支付首期款，根据《二手房买卖合同》第四条的约定“买方须于2020年6月30日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款以银行批复为准，支付至买卖双方约定的银行监管账户或其他第三方的监管账户中”，裴文杰、李永琼、九城华达公司均称没有约定银行监管账户或其他第三方的监管账户。裴文杰于2020年6月18日转入2,400,000元于其名下中国农业银行个人账户，该账户截至2020年6月21日余额为260,030.15元，结合农业银行大亚湾支行出具《贷款审批通知书》中所载审批贷款数额720,000元，裴文杰存入的数额足以支付首期款。李永琼主张裴文杰需直接向其支付首期款，并不符合合同约定，九城华达公司也称买方只需将首期款存入买方自己账户即可。但正是由于裴文杰存入首期款的行为没有及时充分向李永琼披露，导致李永琼产生误解，引起双方后续纠纷，裴文杰在履行过程中存在明显过错，应承担违约责任。涉案合同明确约定裴文杰履行支付首期款义务先于李永琼履行办理涉案房屋过户手续义务，因支付首期款所产生的误解，李永琼作为后履行一方拒绝配合递件过户在情理之中，裴文杰不得以此主张李永琼存在违约行为。因此，裴文杰主张李永琼支付违约金的诉讼请求，本院亦不予支持。关于合同解除的问题。根据合同第十条约定“如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金”，裴文杰未于2020年6月30日前支付首期款也未及时充分披露其具有支付首期款的能力，其行为已构成违约，李永琼享有合同解除权。裴文杰于2020年9月22日签收了李永琼发出的《解除合同通知书》，因此本院确认涉案合同于2020年9月22日解除。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，可要求恢复原状或返还。九城华达公司应向李永琼返还交楼押金2,000元。因本案系因裴文杰违约导致合同解除，根据双方关于违约责任的约定，裴文杰应支付违约金185,600元（928,000元×20%），裴文杰已支付定金20,000元折抵违约金数额，不再予以退还。故裴文杰应向李永琼支付款项165,600元。第三人裴闯经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃了答辩、举证、质证等诉讼权利，应当承担相应不利的诉讼后果，不影响本案的审理判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认被告（反诉原告）李永琼与第三人裴闯签订的关于购买惠州市大亚湾西区龙山一路33号五月花花园8栋四单元8层04号房《二手房买卖合同》及原告（反诉被告）裴文杰、被告（反诉原告）李永琼与第三人裴闯签订的《买方主体变更确认书》于2020年9月22日解除；二、反诉被告裴文杰应于本判决生效之日起十日内向反诉原告李永琼支付款项165,600元；三、第三人惠州市九城华达房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）李永琼返还交楼押金2,000元；四、驳回原告（反诉被告）裴文杰的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6,540元、反诉案件受理费6,540元，保全费5,000元，由原告（反诉被告）裴文杰负担。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：上诉人是否构成违约。对此分析如下：根据双方签订的《二手房买卖合同》第四条约定，上诉人须于2020年6月30日前将以银行批复为准的剩余首期款支付至双方约定的银行监管账户或其他第三方的监管账户中。但涉案三方当事人并未约定监管账户如何开立，在上诉人办理银行贷款审批之时，其已将足够的资金存入其名下中国农业银行账户，2020年6月8日，被上诉人协助上诉人向中国农业银行大亚湾支行申请办理按揭贷款，贷款银行于2020年7月16日出具《贷款审批通知书》，可见，上诉人具有履约能力，但因合同并未明确约定支付首期款的时间及方式，双方不能达成一致意见，导致交易无法继续进行，不能归责于一方当事人。故一审认定上诉人违约不当，本院予以纠正。在不能认定双方有违约的情况下，合同应继续履行，双方应对首付款支付方式及剩余房款支付方式协商确定，协商不成可另行主张权利。综上所述，上诉人裴文杰的上诉部分有理，有理部分本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初3568号民事判决；二、驳回裴文杰的全部诉讼请求；三、驳回李永琼的全部反诉请求。一审本诉案件受理费6540元由裴文杰负担、反诉案件受理费6540元由李永琼负担，保全费5000元由裴文杰负担。二审案件受理费13080元，由裴文杰负担6540元，李永琼负担6540元，裴文杰多预交的6540元，可向本院申请退回。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二一年七月十六日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终2318号上诉人（原审原告，反诉被告）：裴文杰，女，汉族，1990年4月15日出生，住广东省深圳市福田区。被上诉人（原审被告，反诉原告）：李永琼，女，汉族，1974年6月25日出生，住广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：李奔科，广东晟典律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈嘉丽，广东晟典律师事务所律师。原审第三人：裴闯，男，汉族，1984年12月22日出生，住河南省西平县。原审第三人：惠州市九城华达房地产经纪有限公司，住所地：惠州市大亚湾西区龙山一路33号五月花花园26号房。法定代表人：张云峰。上诉人裴文杰与被上诉人李永琼、原审第三人裴闯、原审第三人惠州市九城华达房地产经纪有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初3568号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人裴文杰上诉请求：撤销原审判决，并发回重审。事实与理由：1、原审判决载明：“庭审中，裴文杰称可一次性支付全部购房款，本院于庭后通知其将未付购房余款提存至法院账户，但裴文杰在指定期限内并未将款项提存。”上诉人在庭审向原审法院所称的是可以一次性支付剩余的首付款，而非一次性支付全部购房款。在本案所签订的《买卖合同》中，双方约定的涉案房屋价款为928000元，此笔款项，绝大多数的家庭都不可能一次性拿出，若上诉人有能力一次拿出近百万的巨款，怎么可能还会以银行贷款的方式购买本案的涉案房屋。上诉人提交的证据仅可证明，上诉人有能力支付购房的首付，上诉人又怎么会承认有能力一次性支付全部购房款。法院在庭后要求上诉人将未付购房余款提存至法院账户是强人所难，不合常理的行为。此为原审法院事实认定错误。2、原审判决载明：“李永琼主张裴文杰需直接向其支付首期款并不符合合同约定……但这是由于裴文杰存入首期款的行为没有及时充分向李永琼批露导致李永琼产生误解，引起双方后续纠纷，裴文杰在履行过程中存在明显过错，应承担违约责任。涉案合同明确约定裴文杰履行支付首期款义务先于李永琼履行办理涉案房屋过户手续义务，因支付首期款所产生的误解，李永琼作为后履行一方拒绝配合递件过户在情理之中，裴文杰不得以此主张李永琼存在违约行为。”上诉人与被上诉人双方共同委托惠州市九城华达房地产经纪有限公司进行房屋买卖的居间活动，双方应当共同对此选择承担后果。惠州市九城华达房地产经纪有限公司作为专业的中介机构，应当由其向李永琼批露信息，因居间方疏忽，未及时向李永琼批露信息，不能归责于上诉人。上诉人作为不具有房地产专业知识的普通人，因自身疏忽，未及时向李永琼批露信息，不能视为上诉人在履行过程中存在明显过错。若上诉人因自身疏忽，未及时向李永琼批露信息，被认定为明显过错。那么，被上诉人“因支付首期款所产生的误解而拒绝配合递件过户”也应当被认定为存在明显过错。原审法院既然已经认定“李永琼主张裴文杰需直接向其支付首期款，并不符合合同约定”且涉案合同约定首付款应当以银行审批为准，就不应当再认定“合同明确约定裴文杰履行支付首期款义务先于李永琼履行办理涉案房屋过户手续义务”。此为原审法院事实认定错误。一审法院法律适用错误。原审判决在违约责任认定部分载明：“李永琼主张裴文杰需直接向其支付首期款，并不符合合同约定”，却又在关于合同解除的问题部分认定“裴文杰未于2020年06月30日支付首付款也未及时充分披露其具有支付首付款的能力，其行为已构成违约，李永琼享有合同解除权”。被上诉人既然无权要求上诉人直接向其支付首期款，且合同中也未明确约定首付款的具体金额，就不应当将上诉人的轻微失误认定为上诉人构成违约。此为原审法院法律适用错误。上诉人一直坚持继续履行合同，从鼓励交易，保障交易安全的角度而言，在合同合法有效且可以继续履行的情况下，不应轻易判决解除合同，而应当尊重合同向对方的意愿。原审法院在未查清案件事实的情况下，直接判决解除买卖合同，不符合《合同法》的原则，此为原审法院法律适用错误。综上所述，原审法院认定事实不清，法律适用错误，为维护上诉人的合法权益，上诉人特此提出上诉，请求惠州市中级人民法院改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人李永琼答辩称：一、上诉人主张“其在一审庭审时向原审法院称是可以一次性支付剩余首付款，而非一次性支付全部购房款，原审法院要求上诉人将未付购房款余款提存至法院账户是不合常的行为，原审法院事实认定错误”，上诉人该主张没有事实和法律依据。1.原审庭审时，主审法官询问上诉人“原告，你方能否一次性支付全部购房款？”，上诉人回复“随时可以支付”（详见《一审庭审笔录》第17页第11-12行）。而上诉人在其提交的《上诉状》中又称“上诉人在原审法院所称是可以一次性支付余首付款，又怎么会承认有能力一次性支付全部购房”，上诉人的陈述明显前后矛盾。2.《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条规定“当事人约定以办理房屋担保贷款作为付款方式的，出卖人拒绝配合办理担保贷款，买受人符合下列条件之一的，可以支持其继续履行合同的诉讼请求：（一）已经依约付清购房款，或者同意在合理期限内一次性付清全部购房款且有充分证据证明其有履行能力的；（二）同意代为清偿债务以消灭房屋上的抵押权，并且同意在合理期限内一次性付清购房款且有充分证据证明其有履行能力的；（三）已经取得银行贷款承诺函，且贷款银行在诉讼中明确表示同意按照承诺函发放贷款的。除上述情形外，一般应当依照合同法第一百一十条第一项关于合同事实上不能履行的规定，对买受人继续履行合同的诉讼请求不予支持。”本案中，被上诉人已依约协助上诉人向中国农业银行股份有限公司惠州大亚湾支行申请办理购买案涉房屋银行按揭贷款审批手续，但因上诉人未依约支付首期款故其未成功获取银行的按揭贷款。上诉人诉请继续履行案涉合同的前提是同意在合理期限内一次性付清全部购房款且应有充分证据证明其有履行能力，原审法院在一审庭审后通知其将未付购房款余款提存至法院账户但其在指定期限内并未将款项提存，且在上诉状中再次自认不可能一次性付清全部购房款，故上诉人诉请继续履行合同的诉讼请求应予以驳回。综上，原审法院认定“庭审中，裴文杰称可一次性支付全部购房款，本院于庭后通知其将未付购房款余款存至法院账户，但裴文杰在指定期限内未将款项提存”，该事实认定清楚。二、原审法院认定“李永琼主张裴文杰需直接向其支付首期款，并不符合合同约定……正由于裴文杰存入首期款的行为没有及时充分向李永琼披露，导致李永琼产生误解，引起双方后续纠纷”，被上诉人认为本案产生纠纷的根本原因在于上诉人未依约办理首期款监管，已构成根本违约。1.案涉合同第四条第（2）款约定，上诉人（买方）须于2020年6月30日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款支付至买卖双方约定的银行监管账户或其他第三方的监管账号中。即合同明确约定，上诉人（买方）应在合同约定的期限内将剩余首期款办理资金监管。上诉人在一审庭审后应原审法院要求提交的证据显示截至2020年6月21日在其个人农业银行卡余额为260134.16元，但上诉人并未将该笔款项用作购买案涉物业的期款监管，且原审庭审时已自认从未向被上诉人支付案涉物业的首期款且未对该上述农业银行账户上的金额作冻结，应认定上诉人未履行首期款监管及支付义务。2.办理首期款监管手续是上诉人（买方）对于被上诉人（卖方）的合同义务，应严格依约履行，否则即构违约。案涉合同第十条约定，如上诉人（买方）逾期履行（合同）超五日，被上诉人（卖方）可解除合同并要求上诉人（买方）支付转成交价百分之二十的违约金。2020年7月6日，因上诉人逾期超过五日仍未办理首期款监管手续，已构成根本违约。三、上诉人主张“其未于2020年6月30前支付首期款也未向李永琼及时充分披露其具有支付首期款的能力属于轻微失误，原审法院不应以此认定上诉人构成违约；同时称被上诉人因支付首期款所产生的误解而拒绝配合递件过户应当被认定为明显过错”，该主张没有事实和法律依据。1.《合同法》第67条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”2.被上诉人因担心交易安全，在2020年6月7日就开始通过第三人惠州市九城华达房地产经纪有限公司中介张云峰询问何时可以收到首期款，于2020年6月21日再次通第三人中介张云峰催促上诉人依约支付首期款（详见被上诉人原审交的证据八：《被告与第三人二中介张云峰的微信聊天记录》，第16页），此时距离案涉合同约定的首期款支付时间仅余3天。被上诉人向上诉人签发解除合同通知书前，上诉人仍未按合同约定办理首期款监管手续。3.上诉人在一审庭后提交的证据显示截至2020年6月21日在其个人农业银行卡上余额为260134.16元，但上诉人从未依约将该笔款项用作案涉物业的首期款监管，且在被上诉人多次通过第三人中介追问其为何迟迟未支付首期款的情况下，甚至在本案一审开庭前，上诉人从未告知过被上诉人该笔款项的存在，亦未向被上诉人出示过该账户明细，甚至在其提起本案诉讼时也未将该账户明细作为证据提交，直至原审法院要求其出示该明细后才予以提供。此后，被上诉人才知道该笔款项的存在。按上诉人的说法，若以上行为属于“轻过失”，那被上诉人作为守约一方的交易安全应如何得以保障？综上，上诉人裴文杰未依约办理首期款监管手续已构成根本违约，被上诉人拒绝配合其办理递件过户手续，依法行使合同解除权，依法有据。原审法院认定“因本案系因裴文杰违约导致合同解除，根据双方关于违约责任的约定，裴文杰应付违约金185600元”，适用法律正确，应予以维持。综上所述，恳请贵院查明事实，依法驳回上诉、维持原判，以维护被上诉人的合法权益。裴文杰向一审法院起诉请求：1．请求法院判令被告继续履行合同，配合原告办理房屋所有权变更登记；2．请求法院判令被告向原告支付违约金，违约金以928000为基数，按每日0.05%为利率，从2020年06月09日起算，计算至实际支付之日为止，暂计至2020年08月01日为25056元。李永琼向一审法院反诉请求：1．判令确认反诉人与被反诉人于2020年5月5日签订的《二手房买卖合同》（编号：0000941）已解除；2．判令被反诉人向反诉人支付违约金人民币185600元（被反诉人已支付的2万元定金冲抵违约金：定金中预留的2000元交楼押金由第三人惠州市九城华达房地产经纪有限公司直接向反诉人支付）；3．判令被反诉人承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2020年5月5日，李永琼作为卖方与第三人裴闯作为买方签订一份《二手房买卖合同》，主要约定：1．买卖双方交易的房地产位于惠州市大亚湾西区龙山一路33号五月花花园8栋四单元804号房，建筑面积约为88.03平方米；2．卖方自愿将该物业转让给买方，转让成交价为928000元，买方同意在本合同生效当日向卖方支付定金20000元，买卖双方协商同意在定金或首期款中预留2000元作为交楼押金；3．付款方式为银行按揭，买方须于2020年6月30日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款以银行批复为准，支付至买卖双方约定的银行监管账户或其他第三方的监管账户中；买方须于2020年5月30日之前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和批审等手续，卖方需配合买方社区按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准；4．递件过户时间，在买方取得银行贷款承诺函且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起七个工作日内。5．买方的违约责任，如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；6．卖方的违约责任，如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同还约定了双方的其他权利和义务。合同签订后，第三人裴闯向李永琼支付定金20000元，李永琼向第三人九城华达公司支付交楼押金2000元。2020年6月8日，裴文杰、李永琼与第三人裴闯签订一份《买方主体变更确认书》，约定对于李永琼与裴文杰通过惠州市九城华达公司居间撮合成交惠州市大亚湾西区龙山一路xx房的买卖合同和居间服务等协议，各方同意由裴文杰替代第三人裴闯成为合同当事人，对合同负有完全履行义务。2020年6月8日，李永琼协助裴文杰向中国农业银行股份有限公司惠州大亚湾支行（以下简称农业银行大亚湾支行）申请办理了购买涉案房屋的银行按揭贷款审批手续，李永琼为此向农业银行大亚湾支行申请开办卡号为62×××79的借记卡。2020年6月10日，李永琼与裴文杰签订一份《个人二手住房贷款资金划转授权委托书》，载明向银行申请借款72万元的贷款资金划入上述银行账户。2020年7月16日，农业银行大亚湾支行出具《贷款审批通知书》，载明“在补足首付款，确认购房首期款已真实支付并提供银行认可的首期款证明的前提下同意申请人个人二手住房贷款人72万元”。2020年9月22日，李永琼分别向裴文杰、九城华达公司邮寄一份《解除合同通知书》，载明因裴文杰未依约支付首期款，经多次要求按合同约定支付首期款，裴文杰均拒绝支付已构成根本违约，自通知书送达之日解除《二手房买卖合同》并赔偿违约金等内容。裴文杰于2020年9月22日收到该邮件，九城华达公司于2020年9月23日收到该邮件。庭审中，裴文杰、李永琼、九城华达公司均称没有约定涉案合同第四条所指收取首期款的银行监管账户或其他第三方的监管账户。裴文杰庭审中称于2020年6月17日将285000元存入了其名下农业银行大亚湾支行卡号为62×××70的银行卡，但未提供相应银行账户的银行流水予以证明。裴文杰庭后提交一份中国农业银行个人账户明细，载明账号为62×××76，于2020年6月18日转入2400000元，截至2020年6月21日该账户余额为260030.15元。截止至庭审之日，裴文杰未向李永琼支付首期款。庭审中，裴文杰称可一次性支付全部购房款，本院于庭后通知其将未付购房余款提存至法院账户，但裴文杰在指定期限内并未将款项提存。本案审理过程中，本院依据原告财产保全的申请，于2020年9月9日作出（2020）粤1391民初3568号民事裁定书，查封李永琼名下位于惠州大亚湾西区龙山一路xx房的房屋产权（产权证号：33××57），查封价值以953056为限，查封期限为三年。原告预交保全费5000元。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。李永琼与第三人裴闯签订的《二手房买卖合同》、裴文杰、李永琼与裴闯签订的《买方主体变更确认书》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，各方当事人均应按照合同的约定行使权利和履行义务。关于违约责任的认定。对于支付首期款，根据《二手房买卖合同》第四条的约定“买方须于2020年6月30日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款以银行批复为准，支付至买卖双方约定的银行监管账户或其他第三方的监管账户中”，裴文杰、李永琼、九城华达公司均称没有约定银行监管账户或其他第三方的监管账户。裴文杰于2020年6月18日转入2,400,000元于其名下中国农业银行个人账户，该账户截至2020年6月21日余额为260,030.15元，结合农业银行大亚湾支行出具《贷款审批通知书》中所载审批贷款数额720,000元，裴文杰存入的数额足以支付首期款。李永琼主张裴文杰需直接向其支付首期款，并不符合合同约定，九城华达公司也称买方只需将首期款存入买方自己账户即可。但正是由于裴文杰存入首期款的行为没有及时充分向李永琼披露，导致李永琼产生误解，引起双方后续纠纷，裴文杰在履行过程中存在明显过错，应承担违约责任。涉案合同明确约定裴文杰履行支付首期款义务先于李永琼履行办理涉案房屋过户手续义务，因支付首期款所产生的误解，李永琼作为后履行一方拒绝配合递件过户在情理之中，裴文杰不得以此主张李永琼存在违约行为。因此，裴文杰主张李永琼支付违约金的诉讼请求，本院亦不予支持。关于合同解除的问题。根据合同第十条约定“如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金”，裴文杰未于2020年6月30日前支付首期款也未及时充分披露其具有支付首期款的能力，其行为已构成违约，李永琼享有合同解除权。裴文杰于2020年9月22日签收了李永琼发出的《解除合同通知书》，因此本院确认涉案合同于2020年9月22日解除。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，可要求恢复原状或返还。九城华达公司应向李永琼返还交楼押金2,000元。因本案系因裴文杰违约导致合同解除，根据双方关于违约责任的约定，裴文杰应支付违约金185,600元（928,000元×20%），裴文杰已支付定金20,000元折抵违约金数额，不再予以退还。故裴文杰应向李永琼支付款项165,600元。第三人裴闯经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃了答辩、举证、质证等诉讼权利，应当承担相应不利的诉讼后果，不影响本案的审理判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认被告（反诉原告）李永琼与第三人裴闯签订的关于购买惠州市大亚湾西区龙山一路33号五月花花园8栋四单元8层04号房《二手房买卖合同》及原告（反诉被告）裴文杰、被告（反诉原告）李永琼与第三人裴闯签订的《买方主体变更确认书》于2020年9月22日解除；二、反诉被告裴文杰应于本判决生效之日起十日内向反诉原告李永琼支付款项165,600元；三、第三人惠州市九城华达房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）李永琼返还交楼押金2,000元；四、驳回原告（反诉被告）裴文杰的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6,540元、反诉案件受理费6,540元，保全费5,000元，由原告（反诉被告）裴文杰负担。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：上诉人是否构成违约。对此分析如下：根据双方签订的《二手房买卖合同》第四条约定，上诉人须于2020年6月30日前将以银行批复为准的剩余首期款支付至双方约定的银行监管账户或其他第三方的监管账户中。但涉案三方当事人并未约定监管账户如何开立，在上诉人办理银行贷款审批之时，其已将足够的资金存入其名下中国农业银行账户，2020年6月8日，被上诉人协助上诉人向中国农业银行大亚湾支行申请办理按揭贷款，贷款银行于2020年7月16日出具《贷款审批通知书》，可见，上诉人具有履约能力，但因合同并未明确约定支付首期款的时间及方式，双方不能达成一致意见，导致交易无法继续进行，不能归责于一方当事人。故一审认定上诉人违约不当，本院予以纠正。在不能认定双方有违约的情况下，合同应继续履行，双方应对首付款支付方式及剩余房款支付方式协商确定，协商不成可另行主张权利。综上所述，上诉人裴文杰的上诉部分有理，有理部分本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初3568号民事判决；二、驳回裴文杰的全部诉讼请求；三、驳回李永琼的全部反诉请求。一审本诉案件受理费6540元由裴文杰负担、反诉案件受理费6540元由李永琼负担，保全费5000元由裴文杰负担。二审案件受理费13080元，由裴文杰负担6540元，李永琼负担6540元，裴文杰多预交的6540元，可向本院申请退回。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二一年七月十六日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧