江苏省江阴市人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏0281执异44号案外人：祁九江，男，汉族，1976年10月30日出生，住所地江阴市。申请执行人：江惠娟，女，1960年6月1日生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：黄鹏程，江苏云松律师事务所律师。被执行人：季剑锋，男，1982年4月15日生，汉族，住江阴市。被执行人：何玉娟，女，1987年8月23日生，汉族，住江阴市。在本院执行申请执行人江惠娟与被执行人季剑锋、何玉娟民间借贷纠纷一案中，案外人祁九江对本院查封的房产提出异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。江惠娟与季剑锋、何玉娟民间借贷纠纷一案，本院于2015年1月22日作出的（2014）澄滨民初字第1620号民事判决：季剑锋、何玉娟应归还江惠娟借款本金170万元，负担案件受理费、保全费25100元。该判决发生法律效力后，本院根据江惠娟申请，于2015年2月26日立案执行，执行案号（2015）澄执字第1543号。执行中，双方当事人经协商，达成执行和解协议，由被执行人对所欠款项分期给付，本院于2016年4月29日裁定终结本次执行程序。2020年9月18日，本院对审理中于2014年9月2日查封的登记在季剑锋名下位于江阴市××花园××号××室房产（以下简称案涉房产）再次续行查封。案外人祁九江提出异议称，法院在执行季剑锋案件中，在不知情的情况下将他房产查封。法院查封的长江国际140单元402室的房产早在2012年12月份，季剑锋已将该房产出售给他，并在同年12月23日签订了房屋买卖协议书。按照合同约定，他将全部房款支付给了季剑锋。（当时没有过户的原因是房产税较高，待几年后有优惠政策，所以未及时过户）。支付完房款后，他将该房屋进行装修、添置家用设施等数十万元。在2015年1月全家入住于长江国际140单元402室至今。直到2020年9月份，执行法官上门核实时才知道，由于季剑锋涉经济欠款纠纷案件，将他房产查封。对此，特提出执行异议。他认为，早在季剑锋涉案多年前，双方已构成了事实买卖。该房产早已明确了是他所有，同时完全符合物权期待权。请求法院依据事实，立即解除将对他房产的查封和依法裁定归他所有。申请执行人江惠娟辩称,江阴市不动产登记中心的登记簿证明明确显示长江国际140单元402室房产的权利人系季剑锋。根据《民法典》第209条、210条规定，该处房产的所有人应是季剑锋，并非案外人祁九江。且祁九江陈述的与季剑锋的房屋买卖合同并没有在不动产登记中心备案，因此祁九江与季剑锋的房屋买卖关系无法认定。请法院根据相关法律规定，驳回祁九江的执行异议申请。本院查明，祁九江提供了房屋买卖协议书、收条、抵押设立协议、证明等证据复印件，主要内容分述如下。2012年12月23日，季剑锋为甲方，祁九江为乙方，双方签订房屋买卖协议书约定，甲方自愿将坐落在长江国际140号402室楼房（现状为毛坯）出卖给乙方。上述房地产及附属建筑物总价款为人民币972641元。乙方于2012年12月30日向甲方支付319330元，另加甲方已归还的银行贷款。乙方此后每月代甲方归还银行贷款，在甲乙双方办理过户手续时，乙方一次性代甲方归还贷款，视为乙方已全部付清购房款。甲方于2012年12月30日将该楼房购房合同及楼房钥匙等相关手续一并交给乙方所有。甲方如违反本协议，或5年后拒不配合办理过户手续的，则双倍返还乙方所付购楼房款项。由于本协议所涉房屋为甲方向房产公司购买，为减少相关税金的支出，甲乙双方同意在甲方取得该房屋的房产证5年后再办理过户手续给乙方。为保证在此期间乙方的权利，甲乙双方同意就该房屋办理他项权证，乙方作为该他项权证的权利人，甲方将该房屋的房产证、土地证交由乙方保管。祁九江提供的收条载明，收条，今收到祁九江购房款（位于江阴市××街道××室××0元整（叁拾玖万柒仟贰佰元整）。收款人：季剑锋二〇一三年一月五日。注：房款已付清，该房已卖于祁九江。2013年9月3日，祁九江为甲方（抵押权人），季剑锋为乙方（抵押人）和丙方（借款人），双方签订抵押设立协议约定，借款金额70万元。借款期限36个月，自2013年9月3日至2016年9月2日止。丙方可提前全部或部分还款。乙方将房屋所有权证号为：澄房权证江阴字第jy10041062号，坐落于长江国际花园140号402室的房屋抵押给甲方，抵押物面积为133.21平方米，债务履行期限与借款期限相同。甲乙双方确认抵押物价值为柒拾万元。抵押期间，该房屋由乙方使用。本协议订立后，甲、乙、丙三方共同到房屋登记机构办理抵押权登记手续。本次抵押为剩余价值抵押，经双方确认，剩余价值为柒拾万元。祁九江提供的证明载明，兹长江国际140单元402房业主，性别男祁九江，身份证号码：320922197610××××，于2012年12月27日房屋在长江国际物业申请开始装修期限为三个月。物业其他各费用该业主祁九江缴纳清，2013年5月下旬正式入住长江国际。特此证明！广东中奥物业管理有限公司江阴分公司长江国际物业，2015年1月22日。祁九江还提供了装修申请表、购买装修材料的凭证复印件等证据材料。另查明，案涉房产于2013年5月28日登记于季剑锋名下，2013年8月5日办理抵押登记，抵押权人中国银行股份有限公司江阴支行，债权金额68万元，债权履行期限2010年12月9日至2030年12月9日；2013年9月4日办理第二顺序抵押登记，抵押权人祁九江，债权金额75万元，债权履行期限2013年9月3日至2016年9月2日。上述事实，有执行材料，祁九江提供的房屋买卖协议书、收条、抵押设立协议、证明、装修申请表等复印件及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，本案系案外人祁九江因买卖而对本院查封的案涉房产主张所有权，并要求排除执行所提的异议。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。案涉房产至今仍登记在季剑锋名下，并未变更登记在祁九江名下，故物权转让不发生效力，祁九江未取得案涉房产的所有权。祁九江主张案涉房产归其所有，无法律依据，本院不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，祁九江为证明其主张，虽提供了房屋买卖协议书、收条、证明等证据，但其真实性无法确认，不能证明其房款支付、贷款归还情况，也不能证明其对案涉房产的实际占有情况。因此，祁九江不能证明其在本院查封案涉房产前已签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有案涉房产及已支付全部价款。根据祁九江提供的房屋买卖协议书及异议申请书，祁九江可以代偿贷款并注销抵押登记后，办理过户手续。但其未过户的原因是因季剑锋购房时间未满五年，税金较高，为此，双方约定五年后办理过户手续。因此，案涉房产未办理过户登记显然是因祁九江自身原因。综上，案外人祁九江与季剑锋就案涉房产买卖不符合司法解释规定的对不动产买受人物权期待权的保护条件，其对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益，其所提异议理由不成立，其要求解除案涉房产的查封并裁定归其所有的异议请求依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回祁九江的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内本院提起诉讼。审 判 长 宋 祥人民陪审员 余 红人民陪审员 蒋红月二〇二一年七月二十七日书 记 员 陈苑卉