吉林省镇赉县人民法院   民事判决书   （2021）吉0821民初1451号   原告：镇赉县中远物业管理有限公司，住所地吉林省镇赉县镇赉镇团结东路1188号。       法定代表人：侯海君，系公司经理。       委托诉讼代理人：陈丽华，系公司职员。       被告：刘丽双，女，1979年7月17日生，汉族，无业，住吉林省镇赉县。       原告镇赉县中远物业管理有限公司（以下简称中远物业公司）与被告刘丽双物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月5日立案后，依法适用简易程序，于2021年7月20日公开开庭进行审理，原告中远物业公司委托诉讼代理人陈丽华、被告刘丽双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。       中远物业公司向本院提出诉讼请求：要求刘丽双给付物业管理费2120元（530元／年×4年）、二次清运96元（24元／年×4年）、楼道照明费64元（16元×4年），合计2280元，并按中国人民银行0.25％的月利率支付利息。事实和理由：2014年2月15日，中远物业公司与刘丽双签订了一份物业管理协议书，2017年、2019年、2020年、2021年中远物业公司为刘丽双提供了物业服务，刘丽双入住后拒不交纳物业管理费等相关费用，经中远物业公司多次书面催缴，刘丽双拒不给付，故中远物业公司诉至法院。       刘丽双辩称，2017年的物业费我已经缴纳了。2018年镇赉县做亮化，我不想做，因为我家房子一直漏，我害怕房子不行，然后就找物业，但物业经理说没问题，如果漏了让做亮化的人给我修，物业经理也签字做的担保。2018年雨季房子就漏了，我找物业，物业说踩一下不能坏，找工程的人给我修，但一直也没修，直到2020年也没去我家看过。我自2019年开始没交物业费，因为物业不给我修房子。       本院经审理认定事实如下：中远物业公司经营范围系物业管理。2014年2月15日，刘丽双与中远物业公司签订《书香蓝郡前期物业管理协议书》，约定物业管理费按住宅建筑面积每月每平方米0.6元收取，并违约责任，乙方刘丽双未按时交纳物业管理费，将缴纳逾期每日3％的滞纳金。中远物业公司根据该协议为镇赉县书香蓝郡小区提供物业服务。刘丽双系该小区业主，其自家房屋面积为73.63平方米。刘丽双在2017年年度、2019至2021年年度未交纳物业服务费2280元，包括物业管理费2120元［530.13元（73.63平方米×0.6元×12月=530.13元）×4年］、二次清运96元（24元×4年）、楼道照明费64元（16元×4年），合计2280元。       另查明，刘丽双不缴纳物业费因房屋一直存在漏水的情况。       认定上述事实的证据：营业执照、书香蓝郡前期物业管理协议书及当事人陈述。       对有争议的证据，本院认定如下：中远物业公司提供的通知单照片，刘丽双称照片中的位置并不是她家，因中远物业公司未提供其他证据予以支持，本院对该证据不予采信；对刘丽双提供的保证书，该证据与本案待证事实无关联性，本院不予评判；关于照片、征求意见表、微信聊天记录，均可证明房屋存在漏水的情况，本院予以采信。       本院认为，《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”中远物业公司与刘丽双签订的《书香蓝郡前期物业管理协议书》不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。中远物业公司为书香蓝郡小区提供了相关物业服务，刘丽双作为小区业主理应按上述协议约定向中远物业公司履行交纳物业服务管理费的义务。关于刘丽双称房屋漏水等问题，物业公司及业主均向相关部门进行反映，刘丽双在庭审中亦自认2014年购买房屋后就出现漏水问题。而根据协议书约定，此项问题非物业公司服务范围，故业主不应以此作为不交物业费的理由。至于刘丽双称楼道窗户打不开、楼道电灯坏了没修等问题，本院认为，物业公司作为物业服务单位应全面履行合同义务，其在履行义务时对小区整体或个别业主存在一些瑕疵，该瑕疵系其违约行为。故本院认为，关于物业管理费应酌情予以减免，根据本案实际情况，以物业管理费的90％交纳为宜，即1908元（2120元×90％）。关于楼道照明费64元及二次清运费96元，结合《物业管理条例》第四十四条：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有限电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”规定以及本地实际情况，本院认为，对中远物业公司要求刘丽双给付四年二次垃圾清运费和楼道照明电费共计160元（96元＋64元）的诉请应予支持。关于刘丽双称2017年度物业费已经交纳完毕的辩解，因其未提供证据予以证明，故本院对其辩解不予支持。       关于中远物业公司要求刘丽双按照中国人民银行同期贷款利率给付逾期未缴物业费利息的诉请，虽双方在《书香蓝郡前期物业管理协议书》中明确约定了未按时交纳物业管理费，将交纳逾期每日千分之三的滞纳金，但本院认为，双方约定的滞纳金具有不同于行政滞纳金的性质，它是平等的民事合同主体之间经协商确定的，虽然也具有督促义务方履行义务的功能，但更多的是用于弥补守约一方的损失，而不是惩罚违约方，故而本院认为，物业管理合同中的“滞纳金”具有合同违约金的性质，应当定性为约定的违约金。庭审中，刘丽双亦自认中远物业公司向其催要过物业费。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”故而本院对中远物业公司要求刘丽双按照中国人民银行同期贷款利率标准给付物业费利息的诉请予以支持。即刘丽双应以477.11元（530.13元×90％）为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，给付2016年10月31日至2017年10月30日止的利息；以954.23元（530.13元×2×90％）为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，给付2018年10月31日至2019年8月19日止的利息；以954.23元（530.13元×2×90％）为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，给付2019年8月20日至2019年10月30日止的利息；以1，431.35元（530.13元×3×90％）为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，给付2019年10月31日至2020年10月30日止的利息；以1，908.46元（530.13元×4×90％）为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，给付2020年10月31日至欠款付清时止的利息。关于中远物业公司要求刘丽双给付所拖欠的四年二次清运费及楼道照明费的利息的诉请，本院认为，该公司只是对这两项费用进行代收，其要求就这两笔费用收取违约金或利息没有法律依据，故本院不予支持。       依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》规定，判决如下：       一、刘丽双于本判决生效之日起给付镇赉县中远物业管理有限公司2017年度、2019年度至2021年度物业管理费1908元、楼道照明费64元、二次清运费96元，共计2068元；       二、刘丽双于本判决生效之日起，以477.11元（530.13元×90％）为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，给付2016年10月31日至2017年10月30日止的利息；以954.23元（530.13元×2×90％）为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，给付2018年10月31日至2019年8月19日止的利息；以954.23元（530.13元×2×90％）为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，给付2019年8月20日至2019年10月30日止的利息；以1，431.35元（530.13元×3×90％）为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，给付2019年10月31日至2020年10月30日止的利息；以1，908.46元（530.13元×4×90％）为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，给付2020年10月31日至欠款付清时止的利息；       三、驳回镇赉县中远物业管理有限公司的其他诉讼请求。       如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。       案件受理费25.00元，保全费42.8元，保函费100元，由刘丽双负担。       如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。       期满不上诉，则本判决生效，双方当事人必须履行，逾期不履行的，本院将依据对方当事人的申请强制执行，申请执行的期限为二年，逾期不申请的，本院将视为放弃权利。       审判员韩丽丽   二〇二一年七月二十七日   书记员赵书淼