江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终3903号上诉人（原审原告）：傅璐璐，女，1991年6月7日出生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：冯浩，江苏红杉树律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陆路，女，1976年6月29日出生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：刘梦林，江苏苏大律师事务所律师。上诉人傅璐璐因与上诉人陆路房屋买卖合同纠纷一案，均不服徐州市铜山区人民法院（2020）苏0312民初10528号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。傅璐璐上诉请求：1、依法撤销或改判原审判决中陆路支付违约金数额及违约金计算方式的判决内容或发回重审；违约金暂计算至2021年2月26日为63.2万元；2、本案上诉费、律师费等必要支出费用由陆路承担。事实和理由：一、一审法院将违约金完全等同于定金的利息损失，既否定了违约金补偿房价上涨实际损失的功能，更忽视了违约金惩罚性为辅的作用，有违意思自治、诚实信用原则，认定事实不清，适用法律错误。双方在《存量房屋买卖合同》中明确约定了违约金的数额为总房价款的20%，该约定不违反法律法规的规定，应当认定为有效。而一审法院没有查明涉案房屋的市场价值，也没有查明傅璐璐的实际损失，对违约金计算方式的判决更无法弥补傅璐璐因房价上涨造成的实际损失，即否定了违约金的补偿功能。同时，违约金的性质应在补偿性的基础上具有一定的惩罚性，一审法院对此也予以认可，却完全无视并否认了双方关于违约金数额及计算方式的约定，将违约金完全等同于定金的利息损失，前后矛盾，理解适用法律错误。二、一审法院没有对案涉房屋市场价值进行认定，没有查明傅璐璐的实际损失，失去了认定双方对违约金数额的约定是否过分高于实际损失的对比基础。一审法院自始至终都没有查明目前涉案房屋的实际价值，也就不存在违约金数额是否高于实际损失的对比基础，更无法判定违约金的数额是否高于实际损失的百分之三十，属于明显的事实查明不清。三、对于违约金是否过分高于实际损失应当由陆路承担举证责任，但是其并未举证，在没有证据证明的基础上一审法院对违约金过分高于实际损失作出的认定无事实和法律依据。一审法院举证责任分配错误，傅璐璐已经向法院提交了由中介公司出具的盖有公章的关于案涉房屋市场价格的说明，并提供了案涉房屋的网络市场报价信息，自陆路违约至傅璐璐起诉，房价已实际上涨40余万元，足以证明傅璐璐的实际损失远不止利息损失，傅璐璐已经完成了举证。一审法院无视案涉房屋实际市场价格，也未要求陆路提供房屋价格评估等证据加以证明，却让傅璐璐进行评估鉴定，错误分配举证责任，认定事实不清，适用法律错误。陆路针对傅璐璐的上诉，答辩称：我没有任何违约行为，没有及时解封网签是因为中介公司或中介公司与傅璐璐将合同的内容填写了多处错误，无法实现。截止到今天为止，我仍然愿意将涉案的房屋在对方有能力支付款项的前提下以原价卖给对方，因此对方的上诉请求没有任何的事实依据。傅璐璐主张一审法院忽略了实际损失，于法无据。因为只要傅璐璐有钱，其仍然可以以原价买到涉案房屋。陆路上诉请求：1、撤销原判，依法驳回傅璐璐的诉求，或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由傅璐璐承担。事实及理由：一审法院虽然对本案的基本事实做了描述，并驳回了傅璐璐要求违约责任的部分请求，但却忽略签订《存量房屋买卖合同》时，傅璐璐存在的欺诈行为以及合同条款无法在约定时间实现的最基本问题。一、一审法院认定事实和适用证据错误。首先，双方签订的《存量房屋买卖合同》是一个制式合同，在签订该合同时中介公司或傅璐璐并未告知相关内容并对合同的相关条款给予释明。因此，按照相关法律规定对陆路不具有约束力。其次，合同的条款错误百出，对于房屋的属性是共同所有还有单独所有的认定与实际情况相悖。第三，合同是2020年9月23日签订，却约定于9月30日前办理完毕注销抵押登记手续，由于陆路办理了公积金贷款，无论如何努力是根本不可能完成的，中介公司及傅璐璐对此并未告知。第四，合同约定明显不公平，如陆路违约需要支付大量的、高额的违约金，而傅璐璐无法支付购房款时，却可以免责。《存量房屋买卖合同》类似的条款比比皆是，因此按照《民法典》的规定，应由双方协商修改才具有约束力。而本案双方确实对合同的上述条款在中介公司的主持下进行了协商。二、陆路没有违约行为。首先，双方签订《存量房屋买卖合同》的最终目的是达成买卖交易，陆路将自己的房产转卖给傅璐璐，时至今日无论市场如何变化，仍然没有反悔，更没有涨价。虽然合同条款存在大量问题，正在中介的主持下进行协商调解和修改相关条款，对此中介公司也书面告之法庭。在此期间陆路仍然积极地偿还公积金贷款并办理了抵押注销登记，并无过错，更不应承担违约责任。一审法院缺乏对本案的综合全面判断，房屋交易、提前偿还银行贷款、解除抵押等手续具有不确定性。其次，傅璐璐不具有购买能力，经了解傅璐璐的家庭状况，其并未准备好不少于房款的40%，即1264000元。因此，无论陆路如何坚持将涉案房屋转让给傅璐璐，傅璐璐均予以拒绝。也就是傅璐璐根本没有购买涉案房屋的能力。第三，无论在交易还是在庭审中，陆路均明确涉案房屋仍以双方约定的价格出售。而傅璐璐始终未能出示其可以购买涉案房屋的首付款及其可以办理贷款的相关资料。傅璐璐针对陆路的上诉，答辩称：一、双方签订的存量房屋买卖合同，系真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，也不存在其他导致合同无效的情形，我方不存在任何欺诈行为。陆路提出涉案房屋的共有情况与合同约定的不符，存在欺诈行为。对方向我方出示了其单独所有的土地证，目的就是为了证明案涉房屋系其单独所有，最终房屋若并非为其单独所有，恰恰能够证明其在签订合同时存在欺诈行为。二、存量商品房买卖合同并非制式合同，合同中每一项具体条款均系双方在平等协商的基础上签订。且制式条款的提示说明义务和解释规则均适用于制式合同的制作方与对方之间，我并不是制式合同的制作方，因此，制式合同的相关规则对我也不具有约束力。三、办理完注销抵押登记手续的时限系对方自行承诺，对无法达成该承诺的违约后果理应由其自行承担。四、陆路违反合同约定，拒绝按约定办理注销抵押登记手续，属于恶意违约行为。因为在晚于双方签订的办理注销抵押登记手续日期后，中介公司仍代表我进行交涉，催促其尽快办理手续。可见，我方已经在事实上宽限了这一时间，但对方仍没有任何积极履行该义务的行为和措施，已属于怠于履行合同义务，构成根本违约。五、陆路提出我没有履行合同的付款能力，并没有任何证据证明，系主观恶意臆测，编造毫无事实根据的推论。傅璐璐向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令解除双方之间签订的存量房买卖合同；2、依法判令陆路返还已支付的定金10万元；3、依法判令陆路支付违约金63.2万元；4、本案诉讼费、保全费、保全保险费、律师费由陆路承担。一审法院认定事实：2020年9月23日双方在中介的介绍下签订《存量房屋买卖合同》，约定傅璐璐购买陆路位于徐州市铜山区西侧檀香山香墅8号楼1-302号房屋，建筑面积为231.92平米，房屋总价款为3160000元，定金为100000元。因涉案房屋存在抵押贷款，合同还约定陆路应于2020年9月30日前办理完毕注销抵押登记手续，并约定双方任何一方逾期履行约定义务的，每逾期一日，违约方应向守约方支付总房价款万分之五的违约金，逾期履行约定的义务超过15日的，构成根本违约，违约金的数额为总房价款的20%，守约方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张赔偿损失的，违约方须承担守约方所花费的损失、保全费、执行费、律师代理费及交通费等。合同签订当日傅璐璐依约向陆路支付了100000元定金，因陆路未按约于2020年9月30日前办理完毕注销抵押登记手续，双方产生纠纷，傅璐璐诉至一审法院。一审法院另查明，2012年9月5日陆路与案外人张云飞作为预告登记义务人对涉案房屋办理房屋预告登记证明，2020年9月25日陆路和案外人张云飞作为权利人取得涉案房屋的不动产权证书，2020年12月9日陆路办理完毕涉案房屋的注销抵押登记。一审法院还查明，傅璐璐为提起本次诉讼与江苏红杉树律师事务所签订委托代理合同，并支付代理费30000元。傅璐璐还在本案申请诉讼保全时向江苏法拍诉讼保全担保有限公司支付保全担保费1600元。另，法院在组织双方进行调解时，陆路方仍同意以合同约定的房价出售给傅璐璐，因傅璐璐不同意调解，导致调解不成。一审法院认为，双方于2020年9月23日签订的《存量房屋买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同约定陆路应于2020年9月30日前办理完毕注销抵押登记手续，而陆路实际于2020年12月9日才办理完成，超过合同约定时间十五日以上，根据合同约定，陆路的行为构成根本违约，傅璐璐有权解除合同。故对于傅璐璐主张解除涉案合同的请求，法院依法予以支持。关于陆路主张涉案合同无效的抗辩，因本案不符合合同无效的法律规定，故法院对陆路该抗辩不予采纳。陆路违约，傅璐璐有权主张返还定金100000元和违约金。关于违约金的数额，陆路在庭审中抗辩不应支付违约金或者应当调整为100000元的同期银行存款利息。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，在本案陆路请求减少违约金的情况下，一审法院认为合同约定的违约金632000元过高，应当予以适当减少。理由如下：根据法律规定，违约金具有补偿为主、以惩罚为辅的双重性质。本案中违约金数额的认定，应当以傅璐璐的实际损失为基础、兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，并考虑从2020年9月23日签订合同到9月30日陆路违约再到10月15日陆路根本违约的时间间隔相对较短等情况，以及综合调解时陆路仍同意以合同价格出售涉案房屋给傅璐璐的事实，故一审法院认为双方在合同中约定的违约金数额632000元过分高于傅璐璐的实际损失。关于傅璐璐的实际损失，本案傅璐璐虽提供了徐州富恒房地产经纪有限公司出具的《对于檀香山小区房价的说明》和相关房价成交记录打印件，但因陆路不予认可，一审法院亦认为该组证据不符合民事诉讼证据的构成要件，在傅璐璐未提供其他证据佐证涉案房产房价上涨的情况下，对该组证据在本案中不予采纳。因傅璐璐不同意提起相关鉴定，傅璐璐提供的证据又不足以证实其实际损失情况，故傅璐璐的损失只能予以酌定。一审法院综合上述情况并根据本案现有证据，酌情认定本案的违约金为以100000元为基数，从100000元定金交付之日起至实际返还之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）1.5倍计付。关于傅璐璐主张的诉讼费、保全费、保全保险费、律师费，均有证据证实，且符合双方的合同约定，又系合理和必要花费，予以支持。关于陆路提供一份证明并辩称双方在签订协议后又另行协商，不应认为陆路存在违约行为。一审法院认为，即使双方在合同签订后又另行协商，但因没有达成一致意见，即没有达成新的合意，故双方仍应按照原合同履行各自的义务。本案经一审法院调解不成，应依法判决。遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，第一百三十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（2019年10月14日修正）第六十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2012年7月1日施行）第十九条、第二十条、第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（2020年12月23日修正）第一百一十五条之规定，判决：一、解除傅璐璐与陆路于2020年9月23日签订的《存量房屋买卖合同》；二、陆路于判决生效后十日内返还傅璐璐定金100000元、支付保全保险费1600元、律师代理费30000元，并支付违约金（违约金计算方式：以100000元为基数，从2019年9月23日起至实际返还之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）1.5倍计付）。二审期间，陆路提交徐州市富恒房地产经纪有限公司出具的证明一份，以证明涉案合同存在九处错误，双方在中介公司的协调下进行了协商处理。傅璐璐质证认为：双方确实进行过调解，但是没有结论，对方始终坚持要修改合同主要条款，我不同意。二审认定的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，双方签订的《存量房屋买卖合同》系双方真实的意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同约定，任何一方逾期履行约定义务，超过15日的，构成根本违约。陆路应于2020年9月30日前办理完毕注销抵押登记手续，而实际于2020年12月9日才办理完成，超过合同约定时间15日以上，构成根本违约。傅璐璐主张解除涉案合同，于法有据，本院依法予以支持。因陆路违约，应承担违约责任，而傅璐璐后期是否具备履行能力，不是陆路免责的理由。傅璐璐提供的房产经纪公司出具的房价说明和相关房价成交记录打印件，陆路不予认可，该组证据亦不符合民事诉讼证据的构成要件，因傅璐璐不同意提起相关鉴定，原审法院结合傅璐璐的实际损失兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，认为合同约定的违约金632000元过高，酌情认定本案的违约金，并无不当。陆路主张注销抵押手续不可能在约定的时间内完成，合同存在多处错误、签订过程中存在欺诈行为，其不构成违约。本院认为，陆路作为完全民事行为能力人，应对其所进行的民事行为审慎对待，亦应明确知晓其确认房屋买卖合同后产生的法律后果，故对于其该主张，本院不予支持。综上，上诉人傅璐璐、陆路的上诉理由和请求均不能成立，本院不予支持。原审判决事实认定清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21540元，由上诉人傅璐璐负担10120元，上诉人陆路负担11420元。本判决为终审判决。审判长  廖伟巍审判员  苏 团审判员  孟 娟二〇二一年七月二十二日书记员  侯梦池