江西省武宁县人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0423民初495号原告卢位凤，女，1960年3月23日出生，汉族，江西省九江市人，住九江市浔阳区。委托代理人张祖国，男，1954年6月6日出生，汉族，江西省九江市人，住九江市浔阳区，系原告丈夫被告武宁县丰银小额贷款股份有限公司，住所地江西省武宁县新宁镇人民路154号院内,法定代表人潘希勇，公司董事长。委托代理人周辉，公司总经理。委托代理人徐庆国，公司财务经理。被告武宁天力实业有限公司，住所地江西省武宁县万福经济技术开发区,统一社会信用代码913604235560393491。法定代表人付辉，公司副经理。委托代理人冷绍梅，公司员工。原告卢位凤与被告武宁县丰银小额贷款股份有限公司（以下简称丰银公司）、武宁天力实业有限公司（以下简称天力公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年2月20日立案受理。依法由审判员艾丽娜担任审判长，与人民陪审员吴庭生、黄莉莉组成合议庭，于2021年4月16日公开开庭进行了审理，原告卢位凤及委托代理人张祖国，被告丰银公司委托代理人徐庆国、被告天力公司委托代理人冷绍梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢位凤诉称，请求法院判令：1、对武宁县房屋解除查封；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年5月20日，原告以房抵债的形式购买了被告天力公司开发的万福豪庭3栋1单元402室房屋，被告天力公司向原告出具了购房收据，向原告交了钥匙并办理了入住会签、物业手续。2015年武宁法院查封了万福豪庭全部待售房产，被告天力公司告知要等法院解封后才能办理房屋备案登记手续，故原告一直没能办理备案登记也没有办理房产证。案涉房屋是属于原告所有的，虽然没有与被告天力公司签订正式合同，但被告天力公司向原告出具的购房收款收据中有姓名、单价、平方、总价，也可作为一份合同。另外，在这次武宁法院查封的十二套房屋中，3栋1单元403室的肖建红、3栋1单元803室的柯晚宁、3栋1单元503室的黄郭樱子，也是以房抵债购买，被告天力公司出具购房收款收据，没有签订正式合同，也没有办理备案登记手续，最后都向法院起诉要求办理房产证并得到法院的支持，法院应该一视同仁，所以请求法院依法支持原告的诉请。被告丰银公司辩称，案涉房屋未到房管局办理登记手续，房产不能确定是原告所有，原告诉称交了钱给被告天力公司，但原告未提供正式发票只有一张收据。被告丰银公司在执行阶段是申请查封被告天力公司的所有房产，案涉房屋因未办理房产证，所以还是被告天力公司的房产，请求驳回原告的诉讼请求，执行法院的裁定书。被告天力公司辩称，案涉房屋确实以房抵债给了原告，像原告这种情况的不止一家，未备案登记是因为当时原告夫妻在外地，后来原告夫妻回来找公司要备案登记时，万福豪庭整个楼盘已经被法院查封无法备案登记，公司就将该套房屋的钥匙交给了原告，让她先装修入住，等楼盘解封后再办备案登记手续。同意原告的诉请，没有意见。经审理查明，被告天力公司系武宁县万福豪庭项目开发人，案外人刘典伟曾是该项目股东。2012年刘典伟向原告卢位凤借款800000元，后因无力偿还，经协商由被告天力公司将其开发出售的万福豪庭3栋1单元402号精装房，面积96.63平方米，以每平方米5196元，另装修280000元，合计房价782089元，将该房屋向原告出售，以偿还案外人刘典伟向原告的借款。2014年5月20日被告天力公司向原告开具了收款收据一张，载明“卢位凤3＃-402＃购房款（刘总欠条抵款金额782089）经手人冷绍梅”。同日，被告天力公司向原告交付了房屋钥匙，原告办理入住会签手续，缴纳了契税10042元、维修基金3382元、办证税费1500元、装潢办费证用152元、水表开户费345元、电表开户费654元、电子门可视对讲费350元。因案外人刘典伟的债务纠纷，我院于2015年8月31日作出民事裁定书，对刘典伟位于武宁县清算后名下的财产和现金予以查封和冻结，同时向武宁县房地产管理局发出了暂缓对万福豪庭房产备案登记的通知函。因此，原告一直未能办理案涉房屋的备案登记。2019年7月3日原告将案涉房屋以430000元的价格出售于案外人罗大林，已付360000元，余款70000元待原告办理好房产证后给付。案外人罗大林购买案涉房屋后一直居住至今。另查明，被告丰银公司与案外人辛成、周新、被告天力公司借款合同纠纷一案，本院于2019年5月6日作出（2019）赣0423民初364号民事判决书，判令辛成、天力公司共同偿还丰银公司借本金230万元及利息（以借款本金为基数，按月利率20%的标准从2015年6月21日起计算至借款还清之日止）。因辛成、天力公司未履行判决，丰银公司向本院申请执行，本院于2019年8月7日立案执行，于2020年4月28日作出了执行裁定和协助执行通知书，查封了天力公司开发出售的万福豪庭楼盘包括案涉房屋在内的12套房屋和5间铺面。2020年7月原告向被告天力公司询问可以起诉办证时才发现房屋被封，故于2020年8月10日向本院提出执行异议申请，请求解除对该房屋的查封。本院经审查后，认为原告未提交案涉房屋书面买卖合同或书面以房抵债协议，亦未提交其与被执行人存在合法有效到期债权债务关系的原始凭证，其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，执行异议不能成立，于2021年2月1日裁定驳回了原告的异议请求，原告于2021年2月20日向本院提起案外人执行异议之诉。再查明，万福豪庭3栋403号房屋购房人肖建红、3栋1单元803号房屋购房人柯晚宁、3栋1503号房屋购房人黄郭樱子均系以对案外人刘典伟的借款抵付购房款的形式向被告天力公司购得上述房屋，均未签订书面买卖合同或以房抵债协议，被告天力公司均系开具购房收据。因所购房屋一直未能办理备案，无法办理不动产权证，肖建红、柯晚宁、黄郭樱子分别于2019年10月13日、2020年1月2日，向本院起诉要求被告天力公司为其办理所购房屋的不动产权证。经审理，本院分别作出（2019）赣0423民初2847号、（2019）赣0423民初2828、（2020）赣0423民初31号民事判决书，认为肖建红、柯晚宁、黄郭樱子以对刘典伟的借款抵付了购房款，被告天力公司认可并开具了购房收据、交付了房屋，被告天力公司与肖建红、柯晚宁、黄郭樱子之间达成了商品房买卖合同关系，判决被告天力公司为肖建红、柯晚宁、黄郭樱子办理万福豪庭3栋403号房屋、3栋1单元803号房屋、3栋1503号房屋的不动产权证。判决生效后，肖建红、柯晚宁、黄郭樱子分别向本院申请执行，现已全部执行完毕，均办理了房屋的不动产权证。以上案件事实有原告提交的购房收据、房屋买卖证明、入住会签流程复印件、不动产登记簿底册复印件、武宁县人民法院对万福豪庭暂时暂缓登记的函复印件、物业费缴纳票据、武宁县人民法院（2019）赣0423民初2847号、（2019）赣0423民初2828、（2020）赣0423民初31号民事判决书复印件、（2019）赣0423民初364号民事判决书复印件、（2021）赣0423执异4号裁定书复印件及原、被告的当庭陈述予以证实，本院予以认定。本院认为，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，原告卢位凤和案外人刘典伟达成以物抵债协议，而被告天力公司向原告出具了购房收款收据，虽然双方没有签订正式书面合同，本院认为这属于债务承担的意思，即被告天力公司盖章作为法人承担了该笔债务，各方就以物抵债达成了一致，这等同于形成了事实上的合意，各方意思表示一致，与签订房屋买卖合同的实质内容相同，成立事实上的商品房买卖合同。即，原告卢位凤支付了全部或者大部分购房款，另一方交付了房屋，合同义务已经实际履行完毕。且本院（2019）赣0423民初2847号、（2019）赣0423民初2828、（2020）赣0423民初31号生效判决，均认定被告天力公司向肖建红、柯晚宁、黄郭樱子出具收款收据，双方虽未签订房屋买卖合同，但仍成立商品房买卖合同关系。故原告符合执行异议若干规定第二十八条的第一项和第三项；其次，原告在2014年5月20日即取得了案涉房屋钥匙，已经合法占有了房产，因而符合执行异议若干规定第二十八条第二项；最后，原告是因被告天力公司的原因而一直未能办理房屋产权证，符合第二十八条第四项事实，即非自身原因未能办理不动产权证。综上，本院认为，原告提交的证据可证明其对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，其执行异议请求成立，对原告要求对武宁县房屋解除查封的诉讼请求，本院依法予以支持。综上，依据最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第二款、第九十三条第一款第（五）项、第三百零四条、第三百一十条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：不得执行武宁县万福豪庭3栋1单元402室房屋，解除对该房屋的查封。案件受理费11621元，由被告武宁天力实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长  艾丽娜人民陪审员  黄莉莉人民陪审员  吴庭生二〇二一年七月十六日书 记 员  端 霓江西省武宁县人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0423民初495号原告卢位凤，女，1960年3月23日出生，汉族，江西省九江市人，住九江市浔阳区。委托代理人张祖国，男，1954年6月6日出生，汉族，江西省九江市人，住九江市浔阳区，系原告丈夫被告武宁县丰银小额贷款股份有限公司，住所地江西省武宁县新宁镇人民路154号院内,法定代表人潘希勇，公司董事长。委托代理人周辉，公司总经理。委托代理人徐庆国，公司财务经理。被告武宁天力实业有限公司，住所地江西省武宁县万福经济技术开发区,统一社会信用代码913604235560393491。法定代表人付辉，公司副经理。委托代理人冷绍梅，公司员工。原告卢位凤与被告武宁县丰银小额贷款股份有限公司（以下简称丰银公司）、武宁天力实业有限公司（以下简称天力公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年2月20日立案受理。依法由审判员艾丽娜担任审判长，与人民陪审员吴庭生、黄莉莉组成合议庭，于2021年4月16日公开开庭进行了审理，原告卢位凤及委托代理人张祖国，被告丰银公司委托代理人徐庆国、被告天力公司委托代理人冷绍梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢位凤诉称，请求法院判令：1、对武宁县房屋解除查封；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年5月20日，原告以房抵债的形式购买了被告天力公司开发的万福豪庭3栋1单元402室房屋，被告天力公司向原告出具了购房收据，向原告交了钥匙并办理了入住会签、物业手续。2015年武宁法院查封了万福豪庭全部待售房产，被告天力公司告知要等法院解封后才能办理房屋备案登记手续，故原告一直没能办理备案登记也没有办理房产证。案涉房屋是属于原告所有的，虽然没有与被告天力公司签订正式合同，但被告天力公司向原告出具的购房收款收据中有姓名、单价、平方、总价，也可作为一份合同。另外，在这次武宁法院查封的十二套房屋中，3栋1单元403室的肖建红、3栋1单元803室的柯晚宁、3栋1单元503室的黄郭樱子，也是以房抵债购买，被告天力公司出具购房收款收据，没有签订正式合同，也没有办理备案登记手续，最后都向法院起诉要求办理房产证并得到法院的支持，法院应该一视同仁，所以请求法院依法支持原告的诉请。被告丰银公司辩称，案涉房屋未到房管局办理登记手续，房产不能确定是原告所有，原告诉称交了钱给被告天力公司，但原告未提供正式发票只有一张收据。被告丰银公司在执行阶段是申请查封被告天力公司的所有房产，案涉房屋因未办理房产证，所以还是被告天力公司的房产，请求驳回原告的诉讼请求，执行法院的裁定书。被告天力公司辩称，案涉房屋确实以房抵债给了原告，像原告这种情况的不止一家，未备案登记是因为当时原告夫妻在外地，后来原告夫妻回来找公司要备案登记时，万福豪庭整个楼盘已经被法院查封无法备案登记，公司就将该套房屋的钥匙交给了原告，让她先装修入住，等楼盘解封后再办备案登记手续。同意原告的诉请，没有意见。经审理查明，被告天力公司系武宁县万福豪庭项目开发人，案外人刘典伟曾是该项目股东。2012年刘典伟向原告卢位凤借款800000元，后因无力偿还，经协商由被告天力公司将其开发出售的万福豪庭3栋1单元402号精装房，面积96.63平方米，以每平方米5196元，另装修280000元，合计房价782089元，将该房屋向原告出售，以偿还案外人刘典伟向原告的借款。2014年5月20日被告天力公司向原告开具了收款收据一张，载明“卢位凤3＃-402＃购房款（刘总欠条抵款金额782089）经手人冷绍梅”。同日，被告天力公司向原告交付了房屋钥匙，原告办理入住会签手续，缴纳了契税10042元、维修基金3382元、办证税费1500元、装潢办费证用152元、水表开户费345元、电表开户费654元、电子门可视对讲费350元。因案外人刘典伟的债务纠纷，我院于2015年8月31日作出民事裁定书，对刘典伟位于武宁县清算后名下的财产和现金予以查封和冻结，同时向武宁县房地产管理局发出了暂缓对万福豪庭房产备案登记的通知函。因此，原告一直未能办理案涉房屋的备案登记。2019年7月3日原告将案涉房屋以430000元的价格出售于案外人罗大林，已付360000元，余款70000元待原告办理好房产证后给付。案外人罗大林购买案涉房屋后一直居住至今。另查明，被告丰银公司与案外人辛成、周新、被告天力公司借款合同纠纷一案，本院于2019年5月6日作出（2019）赣0423民初364号民事判决书，判令辛成、天力公司共同偿还丰银公司借本金230万元及利息（以借款本金为基数，按月利率20%的标准从2015年6月21日起计算至借款还清之日止）。因辛成、天力公司未履行判决，丰银公司向本院申请执行，本院于2019年8月7日立案执行，于2020年4月28日作出了执行裁定和协助执行通知书，查封了天力公司开发出售的万福豪庭楼盘包括案涉房屋在内的12套房屋和5间铺面。2020年7月原告向被告天力公司询问可以起诉办证时才发现房屋被封，故于2020年8月10日向本院提出执行异议申请，请求解除对该房屋的查封。本院经审查后，认为原告未提交案涉房屋书面买卖合同或书面以房抵债协议，亦未提交其与被执行人存在合法有效到期债权债务关系的原始凭证，其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，执行异议不能成立，于2021年2月1日裁定驳回了原告的异议请求，原告于2021年2月20日向本院提起案外人执行异议之诉。再查明，万福豪庭3栋403号房屋购房人肖建红、3栋1单元803号房屋购房人柯晚宁、3栋1503号房屋购房人黄郭樱子均系以对案外人刘典伟的借款抵付购房款的形式向被告天力公司购得上述房屋，均未签订书面买卖合同或以房抵债协议，被告天力公司均系开具购房收据。因所购房屋一直未能办理备案，无法办理不动产权证，肖建红、柯晚宁、黄郭樱子分别于2019年10月13日、2020年1月2日，向本院起诉要求被告天力公司为其办理所购房屋的不动产权证。经审理，本院分别作出（2019）赣0423民初2847号、（2019）赣0423民初2828、（2020）赣0423民初31号民事判决书，认为肖建红、柯晚宁、黄郭樱子以对刘典伟的借款抵付了购房款，被告天力公司认可并开具了购房收据、交付了房屋，被告天力公司与肖建红、柯晚宁、黄郭樱子之间达成了商品房买卖合同关系，判决被告天力公司为肖建红、柯晚宁、黄郭樱子办理万福豪庭3栋403号房屋、3栋1单元803号房屋、3栋1503号房屋的不动产权证。判决生效后，肖建红、柯晚宁、黄郭樱子分别向本院申请执行，现已全部执行完毕，均办理了房屋的不动产权证。以上案件事实有原告提交的购房收据、房屋买卖证明、入住会签流程复印件、不动产登记簿底册复印件、武宁县人民法院对万福豪庭暂时暂缓登记的函复印件、物业费缴纳票据、武宁县人民法院（2019）赣0423民初2847号、（2019）赣0423民初2828、（2020）赣0423民初31号民事判决书复印件、（2019）赣0423民初364号民事判决书复印件、（2021）赣0423执异4号裁定书复印件及原、被告的当庭陈述予以证实，本院予以认定。本院认为，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，原告卢位凤和案外人刘典伟达成以物抵债协议，而被告天力公司向原告出具了购房收款收据，虽然双方没有签订正式书面合同，本院认为这属于债务承担的意思，即被告天力公司盖章作为法人承担了该笔债务，各方就以物抵债达成了一致，这等同于形成了事实上的合意，各方意思表示一致，与签订房屋买卖合同的实质内容相同，成立事实上的商品房买卖合同。即，原告卢位凤支付了全部或者大部分购房款，另一方交付了房屋，合同义务已经实际履行完毕。且本院（2019）赣0423民初2847号、（2019）赣0423民初2828、（2020）赣0423民初31号生效判决，均认定被告天力公司向肖建红、柯晚宁、黄郭樱子出具收款收据，双方虽未签订房屋买卖合同，但仍成立商品房买卖合同关系。故原告符合执行异议若干规定第二十八条的第一项和第三项；其次，原告在2014年5月20日即取得了案涉房屋钥匙，已经合法占有了房产，因而符合执行异议若干规定第二十八条第二项；最后，原告是因被告天力公司的原因而一直未能办理房屋产权证，符合第二十八条第四项事实，即非自身原因未能办理不动产权证。综上，本院认为，原告提交的证据可证明其对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，其执行异议请求成立，对原告要求对武宁县房屋解除查封的诉讼请求，本院依法予以支持。综上，依据最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第二款、第九十三条第一款第（五）项、第三百零四条、第三百一十条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：不得执行武宁县万福豪庭3栋1单元402室房屋，解除对该房屋的查封。案件受理费11621元，由被告武宁天力实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长  艾丽娜人民陪审员  黄莉莉人民陪审员  吴庭生二〇二一年七月十六日书 记 员  端 霓