甘肃省嘉峪关市中级人民法院民事判决书（2021）甘02民终186号上诉人(原审被告)：刘忠国，男，xxx，汉族，住嘉峪关市xxx。被上诉人（原审原告）：嘉峪关市长城物业管理有限责任公司，住所地嘉峪关市xxx。法定代表人：吴国勤，该公司总经理。委托诉讼代理人：牛秀青，女，该公司员工。委托诉讼代理人：王海音，女，该公司员工。上诉人刘忠国与被上诉人嘉峪关市长城物业管理有限责任公司（以下简称长城物业公司）物业服务合同纠纷一案,不服嘉峪关市城区人民法院（2020）甘0271民初2888号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘忠国、被上诉人长城物业公司委托诉讼代理人牛秀青、王海音到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘忠国上诉请求：一、请求二审法院撤销一审判决,依法改判或将本案发回重审。二、二审诉讼费用全部由长城物业公司承担。事实与理由：一审判决认定事实不清,证据不足,适用法律错误。1.刘忠国从没有与长城物业公司签订任何服务合同,不应交纳物业费；2.刘忠国也没有委托任何组织和个人参加选举业委会和签订物业合同,业主权利被剥夺,业委会成立不合法；3.物业服务合同是伪造的不合法；4.所谓业委会是2014年5月2日以后产生的，理应按合同开始收费才合法；5.市房产局2006年委派长城物业公司，无证据证明；6.根据嘉市物业管理法规和嘉市自治小区试点通知（2号)文件，2014年9月才开始对昌明小区开始物业试点。7.2015年长城物业公司在昌明小区设立大门，说明此时才有个别服务，从此时收费也行。8.根据2019年最新《中华人民共和国物业管理法》第三十五条及第五十七条规定，因长城物业公司失职造成地下室多次被盗损失4420元,擅自楼道打洞24个造成损失24000元,将楼顶刘忠国维修使用的油粘纸、三合板、塑料布、砖头破坏，导致洗手间、储藏室、厨房、客厅、吊顶多次泡坏，电路至今损坏，损失5000元，理应赔偿。9.2017年-2018年长城物业公司找刘忠国收取物业费,刘忠国认为长城物业公司无合法手续，且应赔偿本人损失，故未交物业费。长城物业公司辩称，1.刘忠国从未与长城物业公司签订过任何服务合同，仅仅是针对业主委员会进行签订的，选举手续有存档，不承认刘忠国的说法。2.2014年依据国家规定小区成立业主委员会，在此之前是政府委派，有相关收费标准，相关依据已经提交。3.门房设置进门卡与长城物业公司没有任何关系，楼房打洞是业主自己的选择，不是长城物业公司造成的。4.2016年房顶被泡是因为刘忠国没有维修基金是太阳能漏水造成的，损失是谁造成的找谁，刘忠国的说法没有依据。5.长城物业公司多次催缴物业费，但刘忠国多次推脱，请求法院依法维持原判。长城物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告支付拖欠的物业费5000.4元；2.依法判令被告支付拖欠的公摊电费66.2元；3.依法判令被告支付滞纳金253.3元，以上共计5319.9元；4.由被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：长城物业公司于2006年7月16日，受嘉峪关市房地产管理局委派，进入嘉峪关市昌明小区提供物业管理服务。2006年9月29日，嘉峪关市物价局下发嘉价[2006]40号文件，将长城物业公司提供物业管理服务的昌明小区物业管理服务费用确定为每平方米建筑面积0.30元。2009年11月4日嘉峪关市物价局下发嘉价[2009]56号文件，规定长城物业公司提供服务的昌明住宅小区物业管理服务收费标准为每月每平方米建筑面积0.30元，同时废止嘉价[2006]40号文件。甘肃省发改委及省住房和城乡建设厅颁布的甘发改服务[2013]2188号文件第二十一条规定：“物业管理区域内的公共照明、智能化、景观设施等其他共用水、电的费用，物业服务企业应单独计量，严格按照政府价格主管部门规定的水、电价格政策，据实分摊并定期公布。2014年12月8日，嘉峪关市发改委下发嘉发改物价发[2014]113号文件，将昌明小区的物业服务收费调整为每月每平方米建筑面积0.36元，该文件自2014年12月15日起执行，有效期为两年。2014年12月17日，国家发改委下发关于放开部分服务价格意见的通知，对非保障性住房物业服务放开实行定价管理的服务价格。2014年8月1日，长城物业公司（乙方）与昌明小区业主委员会代表丁天寿（甲方）签订物业管理服务合同，约定由昌明小区业主委员会委托长城物业公司对昌明小区住宅楼实施如下管理与服务：1.房屋共用部位；2.房屋共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运，污水管道的疏通；3.设立门岗，秩序维护员24小时看护值守；4.公共绿化的养护管理；5.车辆停放管理；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7.协调住户间因物业使用而发生的纠纷和矛盾；8.物业档案资料管理；9.根据业主的要求，提供相应的有偿服务。委托管理期限自2014年8月1日起至2017年7月31日止，物业管理服务费用由业主暂按其拥有物业的建筑面积0.36元/㎡缴纳；如该标准发生变化，则业主或物业使用人按新的标准缴纳。物业管理服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在月末履行交纳义务。业主如违反本合同的约定或不按双方约定向乙方交纳物业管理服务费用，应按收取物业费总额的5%标准向乙方支付违约金。2017年8月1日，长城物业公司（乙方）与昌明小区业主委员会代表杨国仁、丁天寿（甲方）签订物业管理服务合同，约定委托管理期限自2017年8月1日起至2020年7月31日止，物业管理服务费用由业主暂按其拥有物业的建筑面积0.46元/㎡交纳；该标准如发生变化，则业主或物业使用人按新的标准交纳。其余合同内容同前。另查明，昌明小区2016年1-6月份公摊电费为0.06元/㎡，7-12月份公摊电费为0.04元/㎡；2017年1-6月份公摊电费为0.05元/㎡，7-12月份公摊电费为0.08元/㎡；2018年1-6月份公摊电费为0.10元/㎡，7-12月份公摊电费为0.10元/㎡；2019年1-6月份公摊电费为0.06元/㎡，7-12月份公摊电费为0.06元/㎡。刘忠国于1998年入住昌明小区27号楼4单元12号房屋，房屋建筑面积为92.13㎡。刘忠国居住期间的物业费及公摊电费均未交纳。一审法院认为，原告提交的嘉峪关市房地产管理局便函、嘉价[2006]40号文件均可以证实原告从2006年8月开始，为被告所居住的昌明小区提供物业服务的事实，原告提交的物业服务合同可以证实原告与昌明小区业主之间形成物业服务法律关系的事实。依据相关法律规定，业主委员会有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。由此，对被告关于从未与原告签订物业服务管理合同，与原告之间不存在物业服务合同关系的抗辩主张不予支持。原告提交了为被告提供物业服务的相关证据，以及收取公摊电费及物业费调整的相关依据，可以证实原告已对被告所在的小区提供了与其等级相应的物业服务，被告作为小区业主，应当按照合同约定交纳物业服务费及公摊电费，其拒不缴纳构成违约，原告主张被告按照合同约定承担违约责任，有事实及法律依据，予以支持。对原告主张的物业费5000.4元予以支持；原告按照其提交的公摊电费公示表年平均值计收公摊电费无事实依据，公摊电费应按其公示的内容分别计算上半年及下半年的费用，故经核算，被告欠付的公摊电费为50.7元。原告要求被告支付滞纳金253.3元，因合同约定“业主如违反本合同的约定或不按双方约定向乙方交纳物业管理服务费用，应按收取物业费总额的5%标准向乙方支付违约金”，故违约金应以欠付的物业费总额作为计算基数，核算为250元。对被告提出的由原告赔偿其房屋被泡坏、电路损坏以及地下室被盗所产生损失的抗辩理由，因本案是物业服务合同纠纷，被告的抗辩理由不属于本案审理范围，被告可就其损失另行向法院提起诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：刘忠国于本判决生效后5日内，支付嘉峪关市长城物业管理有限责任公司物业管理服务费5000.4元、公摊电费50.7元及违约金250元，共计5301元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：证据一：刘忠国提交在房管局拍照的备案材料，拟证明业委会成立不合法。长城物业公司对该证据真实性予以认可，证明目的不予认可。因本院审理的是物业服务合同纠纷，该备案材料与本案不具有关联性，本院不予采信；证据二：照片两张，拟证明小区绿化由绿化委员会管理处负责，是公共设施，与小区物业服务没有关系。长城物业公司认为昌明旧小区改造，电费由长城物业公司承担的，绿化方面物业公司并没有收取绿化费。本院对该证据的真实性予以确认。刘忠国申请贾海雄出庭作证欲证明业主委员会成立不合法。本院认为本案是物业服务合同纠纷，该证言与本案不具有关联性，本院不予确认。证据三：照片两张，拟证明：线路是电业局去年拆除的，是公家的灯，物业公司不应公摊电费；物业管理不到位，任由收破烂的自由出入，对小区安全构成危害。长城物业公司对证据的真实性认可，对证明目的不予认可。本院对证据的真实性予以确认。证据四：贾海雄相关录音,拟证明：业委会选举不合法，不符合法定程序；盛淑花相关录音,拟证明：社区指定盛淑花为业委会的副主任，没有召开过业主委员会和业主大会，业委会不合法；牟英梅相关录音，拟证明：业主委员会选举不合法，因本案审理的是物业合同，上述证据与本案不具有关联性，本院不予采信。杨国仁相关录音，拟证明：杨国仁当时没有参加业委会选举，第二份服务合同的签订时间超过了业主委员会的任届期，属于无效合同，是违法合同，合同系他人伪造；因证人杨国仁经本院通知未出庭作证，该证据本院不予采信。长城物业公司提交：证据一：嘉价[2008]8号文件一份，关于07、08年收费标准，拟证明对07年的延期标准按照3毛钱予以收取。刘忠国对该证据的真实性不持异议，本院对该证据的真实性予以确认；证据二：业委会的备案材料，拟证明：业委会成立的合法性，存在公章。因该证据与本案不具关联性，本院不予采信。本院查明，根据嘉价[2008]8号文件，通知长城物业公司对管理服务的兰新、昌明住宅小区物业管理服务收费标准仍按市物价局嘉价[2006]40号文件规定执行。二审查明的其他事实与一审认定一致，本院予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”友谊社区昌明小区业主委员会与长城物业公司签订的《物业管理服务合同》对业主刘忠国具有约束力。关于刘忠国认为友谊社区昌明小区业主委员会成立不合法的问题。本院认为本案系长城物业公司与昌明小区业主之间的物业服务合同纠纷，业主与业主委员会之间的纠纷并非本案审理的范围，本院不予处理。关于刘忠国认为友谊社区昌明小区业主委员会与长城物业公司签订的《物业管理服务合同》系伪造的问题。在二审庭审中，刘忠国提出一审质证的合同与二审中看到的合同不一致，认为二审其在卷宗中看到的《物业管理服务合同》已被一审法院更换。本院当庭核对一审卷宗中的合同复印件与长城物业公司出示的原件相一致。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”刘忠国未能提供证据证明一审该合同已被更换及现卷宗中存放证据系伪造。故对其认为《物业管理服务合同》系伪造的上诉理由不予支持，另刘忠国认为本案服务合同的签订时间超过了业主委员会的任届期，属于无效合同，本院查明第一份《物业管理服务合同》签订时间为2014年8月1日，第二份物业《物业管理服务合同》签订时间2017年8月1日，均在业主委员的任届期限内，对于此上诉理由，本院亦不予支持。关于刘忠国认为其从没有与长城物业公司签订任何服务合同,不应交纳物业费的问题。本院认为，长城物业公司于2006年7月16日，受嘉峪关市房地产管理局委派，进入嘉峪关市昌明小区提供物业管理服务。2014年8月1日、2017年8月1日长城物业公司已与友谊社区昌明小区业主委员会签订了《物业服务合同》，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，对刘忠国具有约束力，故对刘忠国的该上诉理由，本院不予支持。关于刘忠国认为长城物业公司收取物业服务费已过诉讼时效的问题。依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”，刘忠国在一审中未提出诉讼时效的抗辩，且在二审中未提交新的证据证明长城物业公司主张物业服务费的请求权已过诉讼时效期间，故对刘忠国的该上诉理由，本院不予支持。关于刘忠国认为长城物业公司服务不到位，且应赔偿其损失，故未交物业费的问题。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”，刘忠国如认为长城物业公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，可请求长城物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，其通过不交纳物业费的形式主张权利，不符合法律规定。且一审认定其提出的由长城物业公司赔偿其房屋被泡坏、电路损坏以及地下室被盗所产生损失的上诉理由，不属于本案审理范围，一审判决并无不当。综上所述，刘忠国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由刘忠国负担。本判决为终审判决。审判长 李 群审判员 潘 莉审判员 石小琴二〇二一年七月六日书记员 王 晶