山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0602民初381号原告：董爱国，男，1965年1月4日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：郭令，山东滨海正大律师事务所律师。委托诉讼代理人：于述旗，山东滨海正大律师事务所律师。被告：烟台华海房地产开发有限公司，住所地烟台市芝罘区塔山路27号。法定代表人：王志国,总经理。诉讼代表人：烟台华海房地产开发有限公司管理人，住所地烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：万娜娜，山东金鲁律师事务所律师。被告：烟台市中援典当有限责任公司，注册地烟台市莱山区观海路75号付3号，经营地烟台市莱山区新苑路19号蓝天大厦319室。法定代表人：刘强,董事长。委托诉讼代理人：季珊珊，山东乾元律师事务所律师。原告董爱国与被告烟台华海房地产开发有限公司（下称华海公司）、烟台市中援典当有限责任公司（下称中援典当公司）商品房销售合同纠纷一案，山东省烟台市中级人民法院（下称烟台中院）于2020年11月11日立案，2020年12月2日，烟台中院作出（2020）鲁06民初470号民事裁定书，裁定该案由本院审理。本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董爱国的委托诉讼代理人郭令、于述旗、被告华海公司的委托诉讼代理人万娜娜、被告中援典当公司的委托诉讼代理人季珊珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董爱国向本院提出诉讼请求:1.依法确认坐落于烟台市芝罘区房屋（下称涉案房屋）归原告所有，判令两被告办理注销抵押登记备案手续并协助原告办理涉案房屋的过户手续；2.本案的诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令两被告办理注销抵押登记备案手续并协助原告办理涉案房屋的过户手续；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2007年8月17日，原告与被告华海公司签订《商品房买卖合同》，约定原告自被告处购买坐落于烟台市芝罘区，建筑面积129.35平方米，房屋总价款54.5万元。合同签订后，原告依约支付了全部购房款。2011年12月29日烟台华海公司房地产开发有限公司向原告出具了购房发票，发票金额为54.5万元。2012年11月13日，原告缴纳了契税8175元、维修基金8537.1元。2007年8月17日，被告烟台华海公司房地产开发有限公司向原告交付了涉案房屋，但被告至今未协助原告办理房地产权属登记证书。2013年1月22日，被告华海公司将涉案房屋抵押给被告中援典当公司并办理了抵押登记。2018年12月19日，烟台中院受理了被告华海公司的破产申请指定烟台瑞成资产清算有限公司担任破产管理人。2019年9月18日，原告向被告华海公司管理人提出书面申请，要求确认原告对涉案房屋的所有权并要求协助办理过户手续。后被告华海公司管理人作出书面审查意见，对原告的上述请求无法确认。原告认为其告已支付了涉案房屋的全部购房款，并已交付使用至今，涉案房屋不属于被告华海公司的破产财产，为维护合法权益，故诉至法院。被告华海公司辩称，1.被告华海公司已进入破产清算程序，企业原有资料并未向管理人提交，对企业的原经营活动不清楚，就原告的主张以其举证为准，但依据目前不动产登记查询，涉案房屋仍登记在被告华海公司名下。2.基于被告华海公司已经进入破产程序，案件受理费由被告华海公司所有的债权人共同承担，原告在向被告华海公司管理人申报债权时，仅提交证据资料复印件，无论本案审理结果如何，均系其未履行举证责任导致的，本案诉讼费用应由原告承担。3.基于原告诉请，应对其是否为消费者购房户、是否具有在破产程序中的优先受偿权（足以对抗抵押债权）进行举证证明，否则即使债权被确认，仅应作为普通债权参与破产程序的分配。4.涉案房屋现在登记在其公司名下，也设立了抵押登记，均系合法有效，具有公示的效力。抵押已经生效法律文书判决确认，在未撤销该生效文书的前提下，不应做出与此相左的判决。原告的诉请缺乏法律依据。被告中援典当公司辩称，1.至破产申请受理时，涉案房产登记在被告华海公司名下，涉案房屋在办理产权转移登记前，尚未发生物权变动的效果，被告华海公司对涉案房产享有物权，涉案房产属于被告华海公司的破产财产，原告无权行使破产取回权。2.被告中援典当公司与被告华海公司签订的典当合同合法有效，并办理抵押登记，被告中援典当公司依法对涉案房屋享有优先受偿权。即使被告华海公司对抵押财产无处分权，原告与被告华海公司签订商品房买卖合同后虽然开具发票、缴纳契税，但未申请办理网上登记，未进行任何公示，被告中援典当公司并不知晓，被告中援典当公司与被告华海公司签订房屋抵押典当合同后已支付典当金，且已办理了抵押物登记，被告中援典当公司亦善意取得抵押权，对涉房产享有优先受偿权；该内容已为生效法律文书（2017）鲁06民再32号、（2018）鲁民再3号民事判决所确认。3.依据物权法的规定，办理房屋权属转移登记后，才能认定买受人已经取得房屋的所有权，原告尚未取得相应的权属证书，因此其对涉案房产不享有所有权。原告主张的涉案房产亦并不属于法律规定的不属于债务人的财产情形，无法据此行使破产取回权，原告要求办理注销抵押登记备案手续的主张，于法无据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实和证据，本院认定如下:2013年1月22日，中援典当公司与华海公司签订《房屋抵押典当合同》，合同约定：中援典当公司向华海公司支付典当金1200万元，月综合费按所借当金总额的2.6%计算，月当金利息按当金总额的0.6%计算。典当期限为3个月（自2013年1月22日至2013年4月21日）。华海公司以烟房权证芝字第××号所列烟台市芝罘区，建筑面积1599.78平方米房产及烟房权证芝字第××号所列烟台市芝罘区环海路91、92号，建筑面积2088.90平方米房产作为抵押物向中援典当公司借款。同日，中援典当公司与华海公司至烟台市住房和城乡建设局办理了房屋抵押登记手续，领取了编号为烟房他证芝字第××、07××60号房屋他项权证。同日，中援典当公司向华海房地产公司支付当金1168.8万元。当期届满，华海公司未履行返还当金1168.8万元的义务，中援典当公司将华海公司诉至烟台中院，诉讼中双方达成调解协议，烟台中院于2015年1月30日作出（2014）烟商初字第258号民事调解书，确认：1.华海公司于2015年2月28日前返还中援典当公司典当本金1168.8万元，利息522.624万元（计算至2015年1月21日），自2015年1月22日起至实际给付之日以1168.8万元为基数仍按中国人民银行同期贷款利率的四倍计付利息。2.中援典当公司对华海公司抵押的坐落于芝罘区，建筑面积1599.78平方米房产（证号为烟房权证芝字第××号）及芝罘区环海路91、92号，建筑面积2088.90平方米房产（证号为烟房权证芝字第××号）享有优先受偿权。该调解书已经发生法律效力并强制执行。后不包括本案原告在内的十二案外人因认为（2014）烟商初字第258号调解书错误，向烟台中院申请再审。烟台中院于2017年2月27日作出（2016）鲁06民申299号民事裁定再审该案。2017年9月27日，烟台中院作出（2017）鲁06民再32号民事判决书，认定：在2013年1月22日华海公司与中援典当签订房屋抵押典当合同之前，华海公司已将诉争房产或是出售或是以房抵工程欠款并将诉争15套房产交付十二再审申请人，十二再审申请人已管理居住使用各自房产。华海公司与十二再审申请人之间个别在商品房预（销）售合同签订时存在落款时间倒签的情形，鉴于华海公司已为十二再审申请人出具购房发票，购房人此前已支付购房款、此后也缴纳相关税费，中援典当没有充分证据否定华海公司将房屋出卖或以房抵款、并将房屋交十二再审申请人的事实。作为开发商的华海公司就诉争15套房产明知十二再审申请人已支付购房款并实际交付居住使用，违反民法诚实信用原则，在取得烟房权证芝字第299849号和烟房权证芝字第××号房产证后，又与中援典当公司签订房屋抵押典当合同并在烟台市住房和城乡建设局办理房屋抵押登记手续，损害了十二再审申请人的合法财产权益，其抵押行为不能对抗十二再审申请人已付购房款并实际占有使用的行为。并判决：1.维持（2014）烟商初字第258号民事调解书第一项；2.变更（2014）烟商初字第258号民事调解书第二项“烟台市中援典当有限责任公司对烟台华海房地产开发有限公司抵押的坐落于芝罘区，建筑面积1599.78平方米房产（证号为烟房权证芝字第××号）及芝罘区环海路91、92号，建筑面积2088.90平方米房产（证号为烟房权证芝字第××号）享有优先受偿权。”为“烟台市中援典当有限责任公司对烟台华海房地产开发有限公司抵押的坐落于芝罘区，建筑面积1599.78平方米房产（证号为烟房权证芝字第××号）中除附90号-××号、附90号-××号、附90号-××号、附90号-××号、附90号-××号、附90号-××号之外的房产，以及芝罘区环海路91、92号，建筑面积2088.90平方米房产（证号为烟房权证芝字第××号）中除91号-××号、91号-××号、91号-××号、91号-××号、92号-××号、92号-××号、92号-××号、92号-××号、92号-××号之外的房产享有优先受偿权。”3.驳回中援典当对华海公司抵押的坐落于芝罘区中附90号-308号、附90号-××号、附90号-××号、附90号-××号、附90号-××号、附90号-××号的房产，以及芝罘区环海路91、92号中91号-29号、91号-××号、91号-××号、91号-××号、92号-××号、92号-××号、92号-××号、92号-××号、92号-××号的房产享有优先受偿权的诉讼请求。中援典当公司不服（2017）鲁06民再32号民事判决书，向山东高院提起上诉。2018年4月10日，山东高院作出（2018）鲁民再3号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2018年10月，原告就（2014）烟商初字第258号民事调解书向烟台中院提起第三人撤销之诉，案号为（2018）鲁06民撤6号。2018年12月10日，该院以（2014）烟商初字第258号民事调解书已由（2017）鲁06民再32号判决所变更，且经山东省高级人民法院（下称省高院）（2018）鲁民再3号民事判决予以维持，（2014）烟商初字第258号民事调解书已失效，故原告申请撤销的对象已不存在为由裁定驳回了原告的起诉。2018年12月19日，烟台中院作出（2018）鲁06破申13号民事裁定，受理了本案被告华海公司的破产清算申请，并于2018年12月20日作出（2018）鲁06破6号决定书：指定烟台瑞成资产清算有限公司担任华海公司破产管理人。2019年3月，原告就涉案房屋向烟台中院提出执行异议申请，2019年7月18日，该院作出（2019）鲁06执异106号执行裁定书，认为该院已经依法受理了被告华海公司的破产申请，被告华海公司所有债权债务均应在破产程序中按照《中华人民共和国企业破产法》规定进行处理，被告华海公司作为被执行人的执行案件均应中止执行，原告提出异议要求排除执行涉案房屋的基础和前提已经不复存在，可以依据《中华人民共和国企业破产法》第三十八条的规定在破产程序中行使取回权，裁定驳回了原告的异议申请。2019年9月18日，原告向被告华海公司管理人申报债权，申请确认其对涉案房屋具有所有权并要求协助办理过户手续。2020年8月11日，被告华海公司管理人作出审查意见：对原告申报的债权无法确认。对有争议的事实和证据，本院审理查明如下：原告主张，涉案房屋已经出售并交付原告，原告因已经结清全部房款，被告华海公司对涉案房屋不享有实体权益，被告华海公司为涉案房屋设立的抵押行为无效；即使涉案房屋存在抵押登记，也不能对抗原告作为购房者已经支付房款并实际占有房屋的行为；即使法院认定两被告之间的抵押行为有效，被告中援典当公司也不构成抵押权的善意取得，涉案房屋于2013年1月办理抵押登记，两被告在签订涉案房屋抵押合同时，被告中援典当公司并未实际勘察，没有履行审查义务，存在重大过失。为证明其主张，原告提交了以下证据：1.2007年8月17日，原告与被告华海公司签订的编号为Ａｘ2003字第00350号《商品房买卖合同》原件一份，证明2007年8月17日，原告与被告华海公司签订《商品房买卖合同》，原告购买了涉案的坐落于烟台市芝罘区房屋一处，房屋总价款为54.5万元。2.2011年12月29日，被告华海公司向原告开具的涉案的商品房购房发票原件一份，证明涉案房屋款项已经全部付清，付清款项后被告华海公司向原告出具了金额为54.5万元的购房发票。3.2007年10月17日，原告签字并由被告华海公司加盖公章的《华海国际公寓装修须知》原件一份、2007年8月20日被一出具的装修押金复印件一份，证明根据交付后方可装修的原则，能够证明涉案房屋的具体交房时间应为2007年10月17日之前。4.（2018）鲁06民撤8号庭审笔录打印件一份，该笔录第11页载明被告华海公司对原告关于2007年8月交付涉案房屋的陈述予以认可。该笔录第10页载明涉案房款已经支付完毕，被告华海公司予以认可。该证据能够证实涉案房屋的交付时间为2007年8月，涉案房屋款项已经全部付清。5.2013年，被告华海公司的向原告出具的加盖单位公章授权委托书一份及所有权转移登记申请书、审批书一份，证明原告购买并实际取得占有涉案房屋后，要求被告华海公司办理产权转移登记手续，后被告华海公司委托其单位职工张瑞田办理涉案房屋的所有权转移手续。6.2018年7月4日烟台房地产集团中房物业管理有限公司出具的加盖单位公章的2013和2014年度物业费缴费名单、2016年7月12日、2017年7月12日、2018年5月24日烟台房地产集团中房物业管理有限公司向原告出具的物业费收款收据原件3份。2018年5月24日、烟台房地产集团中房物业管理有限公司出具的水费收款收据原件1张。2018年5月24日、烟台房地产集团中房物业管理有限公司出具的单元门收款收据原件1张。证明涉案房屋一直由原告实际居住使用至今，原告按时支付了涉案房屋的水费、物业费用等相关费用。且原告作为涉案房屋的实际业主承担了涉案房屋所在单元大门的更换费用200元。7.2011年3月21日，烟台广播电视信息网络中心发放的有线电视用户证原件一份。山东广电网络有限公司烟台分公司2013年3月7日出具的涉案房屋的发票原件一份。2011年3月17日中国电信股份有限公司烟台分公司的业务登记单原件一份。证明2011年3月17日，原告之妻于彩红在电信公司开通了无线网络，开通地址为涉案房屋处。2011年3月21日原告之妻在烟台广电中心开通了有线电视，开通地址也为涉案房屋。该组证据能够证明涉案房屋一直由原告一家实际占有居住使用。8.2012年11月13日，烟台市地方税务局出具的契税完税证明一份，证明2012年11月13日，原告根据被告华海公司通知至烟台市房产交易中心处缴纳了涉案房屋的契税8175元。9.2012年11月13日，烟台市住宅维修基金管理中心出具的住宅专项维修基金专用收据一份，证明2012年11月13日，原告根据被告华海公司通知至烟台市房产交易中心处缴纳了涉案房屋的维修基金8537.1元。被告华海公司对商品房买卖合同的真实性无异议，认可原告与被告华海公司之间存在买卖涉案房产的合意。对购房发票的真实性无异议，但就其证明内容不予认可，购房款是否已经实际支付应参照民间借贷的相关规定，对其款项的支付等进行证明。因在破产程序中是否为已经支付价款的消费者购房户或因其他债权债务抵顶的购房户，受偿顺位存在较大差异。对装修须知真实性无异议，但其上并无印章，就其证明内容并不能证明交房的事实，且对押金收据复印件真实性不予认可。对（2018）鲁06民撤5号庭审笔录打印件的真实性不认可。对授权委托书和所有权转移登记申请书及审批书真实性无异议，但因涉案房屋产权转移手续并未办理，原因不明，故无法证明原告的主张。对物业费收款收据真实性无异议，但该项收据于2019年1月24日出具，在被告华海公司向被告中援典当公司抵押涉案房屋后，就该物业公司是否为涉案房屋的物业管理人员无法确定。对于有线电视用户证，其上登记的姓名为于彩红，与本案无直接关系，无法证明原告的主张。对商品房买卖合同、契税完税证明、住宅专项维修基金专用收据的真实性及证明内容均表示认可。并主张，涉案房屋现在登记在其名下，也设立了抵押登记，均系合法有效，具有公示的效力。抵押已经生效法律文书判决确认，在未撤销该生效文书的前提下，不应做出与此相左的判决。被告中援典当公司对商品房买卖合同的真实性无异议，证明内容有异议，原告与被告华海公司之间亦应系合同之债关系。对购房发票的真实性无异议，但对证明内容有异议，发票并非证实付款的有效凭证，款项支付的收款方无法确认。对装修须知的真实性无异议，装修押金收据真实性有异议，原告应当提供证据原件。对其证明内容有异议，装修须知与房屋交付没有必然的因果关系，不能证明房屋已经交付。对（2018）鲁06民撤5号庭审笔录打印件真实性无法确认，证明内容有异议，无法确认该陈述的真实性。对授权委托书和所有权转移登记申请书及审批书真实性无异议，但对证明内容有异议，该授权委托书落款时间仅显示为2013年，申请书、审批书没有落款时间，不能证明在涉案房产办理抵押登记之前。对物业费收款收据真实性无法确认，证明内容有异议，该证据仅能证实原告最早于2019年1月24日向烟台房地产集团中房物业管理有限公司交纳物业费、电费。而被告华海公司于2013年1月22日即将涉案房产抵押给被告中援典当公司，并办理了抵押登记。对有线电视用户证的真实性无异议，但对证明内容有异议，该证据证实有线电视办理时间为2011年3月17日，但缴费时间为2013年3月7日，而被告华海公司于2013年1月22日即将涉案房产抵押给被告中援典当公司，并办理了抵押登记。对契税完税证明、住宅专项维修基金专用收据的真实性及证明内容均无异议，但涉案房屋是否缴纳契税与是否交付没有必然联系。并主张，涉案房产依法登记在被告华海公司名下，即使该房屋买卖合同真实存在，因其未办理涉案房屋的权属变更登记，涉案房屋的所有权没有发生转移，被告华海公司以其享有所有权的房屋作为抵押物进行典当，且已经办理抵押登记，依法属于有效设立，其公司对涉案房屋享有优先受偿权。该内容已为生效法律文书（2017）鲁06民再32号、（2018）鲁民再3号民事判决所确认。其公司以抵押人提供的该房屋产权证办理抵押前，已经对涉案房屋相关权属登记情况进行调查，尽到了审查义务，应适用善意取得。另查，本案商品房买卖合同未在相关行政主管部门办理合同备案或者预告登记。本院认为，原告提交的证据足以认定，在2013年1月22日被告华海公司与被告中援典当公司签订房屋抵押典当合同之前，被告华海公司已将涉案房屋出售并交付原告，原告管理居住使用涉案房屋至今，原告对涉案房屋享有实体权利。但是，被告中援典当公司对涉案房屋享有抵押权及优先受偿权已经贵院（2017）鲁06民再32号民事判决确认，并经省高院（2018）鲁民再3号民事判决予以维持，该两份判决现均已生效，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十九条“当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。”之规定，当事人对已经发生法律效力的判决不服，或者人民法院发现已经发生法律效力的判决确有错误，只有通过依法启动审判监督程序撤销原审判决，才能对案件进行重新审判。否则均应受已经发生法律效力的判决的拘束，当事人不得在以后的诉讼中主张与该判决相反的内容，人民法院也不得在以后的判决中作出与该判决相冲突的认定和处理。故对原告认为两被告办理的抵押登记无效，并要求两被告办理注销抵押登记手续并协助办理过户手续的请求，本院依法不能支持。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告董爱国的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取为50元，由原告董爱国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  代二丽二〇二一年七月七日书记员  马 晓