贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终3314号上诉人（一审原告）：沈承举，男，汉族，1964年11月3日出生，住贵州省毕节市。上诉人（一审原告）：周克飞，女，汉族，1963年10月10日出生，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人（一般授权）：孙亚夫，贵州民大律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：李昌熙，贵州民大律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：王连发，系该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师。上诉人沈承举、周克飞因与被上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳恒通公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2021）黔0502民初3989号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人沈承举、周克飞上诉请求：撤销一审判决，改判支付上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：上诉人与被上诉人于2013年12月11日签订编号为2021-0075号合同，购买被上诉人开发的毕节市七星关区望湖路碧阳国际城8幢2层4号商铺，商铺单价为7727.46元/平方米，套内建筑面积154.25平方米，房屋总价1121777元。上诉人在交付时实际交付的房屋面积少于合同约定的面积，根据合同约定，双方对面积误差的处理未作约定。根据《商品房销售管理办法》第二十条的规定，被上诉人应向上诉人返还面积误差在3%以内的房价款，双倍返还超过3%部分的房价款，一审适用法律错误。双方在合同中约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需则出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但未约定被上诉人向上诉人交付办理商品房转移登记有关文书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，被上诉人应于交房后90日内向上诉人办理商品房转移登记有关文书，于2019年8月21日才办理，构成违约，应参照中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知中关于逾期贷款罚息的规定，支付违约金。逾期交房违约金上诉人一直向被上诉主张，系被上诉人推拖不予解决，并未超过诉讼时效。被上诉人碧阳恒通公司二审未作答辩。原审原告沈承举、周克飞一审诉讼请求：1.判令被告返还原告购买商铺面积误差比在3%内部分的房价款33，653元、双倍返还原告购买商铺面积误差比超过3%的房价款151，158元，共计：184，811元。2.判令被告以房屋总价1，121，777.00元为基数，从2014年5月1日起至2014年8月30日止按每日万分之一的比例支付因逾期交房产生的违约金暂计13461元；3.判令被告以房屋总价1，121，777元为基数，从2014年8月1日起至2019年8月21日被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止，按同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算违约金，暂计203，434.26元。4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年12月11日，原告作为买受人与被告碧阳置业公司作为出卖人签订了《商铺买卖合同》及《补充协议》，约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，建筑面积161.96平方米，套内建筑面积154.25平方米，按套内面积计算，单价为7272.46元每平方米，总金额1121777.00元,合同约定的面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，商铺交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定／。出卖人应当在2014年4月30日前向买受人交付该商品房。出卖人如未按本合同规定的期限将该商铺交付买受人使用，按照下列第壹中方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（2）逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”第十五条关于产权登记有关事项约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房……”《补充协议》第八条约定：“买卖双方同意，出卖人将办理房屋所有权登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。买受人可与出卖人签署代办协议，委托出卖人代为办理房屋所有权及土地分割登记，但应当向出卖人支付代办费每户300元。”合同签订后，原告向被告支付购房款1121777.00元。2014年8月30日，被告向原告交付房屋。另查明，毕节市住房和城乡建设局于2015年7月22日，被告提交办理权属登记的资料到产权登记机关备案，并取得《毕节市商品房屋备案证明书》，2018年1月15日，被告在涉案房屋所在楼栋张贴通知，通知原告等业主提交资料办理不动产权证书。2019年8月8涉案房屋办理不动产权证书。不动产权证载明，涉案房屋专有面积139.23平方米。一审法院认为，原、被告签订的《商铺买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于原告诉请房屋面积差款的问题。原被告双方所签订的合同中并未对面积差异进行约定。现涉案房屋的不动产权证书上载明案涉房屋建筑面积为139.23平方米，比合同约定少15.02平方米，则被告应退还房款：15.02平方米×7272.46元≈109，232元。关于原告诉请的逾期交房违约金。被告对此提出诉讼时效抗辩，逾期交房违约金属于一时性债权，一时性债权从清偿期限届满的次日便开始整体性的计算诉讼时效，适用《中华人民共和国民法典》关于3年的诉讼时效的规定。涉案合同约定被告应于2014年4月30日前向原告交付涉案商品房，被告逾期交付，则应根据合同约定从2014年5月1日起开始向原告计付逾期交房的违约金。涉案商品房现已实际交付，实际交房时间为2014年8月30日。结合合同约定，被告应于实际交房之日2014年8月30日向原告支付逾期交房违约金。原告应于2014年8月31日至2017年8月31日三年的诉讼时效期间内提起诉讼，现原告于2021年2月25日立案，被告确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，原告也未举证证明对该项违约金的诉请存在诉讼时效中止、中断的情形，故原告诉请的违约金已经全部超过诉讼时效，其逾期交房违约金诉请，不予支持。关于原告诉请的逾期办证违约金。被告于2014年8月30日向原告交房，《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”根据上述约定，被告负有在涉案商品房交付使用后365日内将办理案涉房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务，该义务系双方关于被告履行其办证义务的特别约定，未违反法律规定，司法予以尊重。根据上述约定，被告应于2015年8月30日前履行将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的合同义务。被告于2015年7月22日履行该义务，未超过合同约定的履行备案义务的期限，被告并未违约，故对于原告的该项诉请，不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告沈承举、周克飞支付房屋面积差价款109，232.00元；二、驳回原告沈承举、周克飞的诉讼请求。案件受理费2，176.00元，由原告沈承举、周克飞负担1，588.00元,由贵州碧阳恒通置业有限公司588.00元。本案二审期间，双方当事人均未提交证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”根据本案查明事实，双方所签《商铺买卖合同》约定房屋价款按套内面积计价，合同约定案涉商铺面积为154.25平方米，根据不动产权证的登记显示，实际交付的专有建筑面积为139.23平方米，误差为154.25-139.23=15.02平方米，误差比为15.02÷154.25=9.74%。根据前述规定，被上诉人（出卖人）应当返还上诉人（买受人）面积误差比在3%以内的房价款及利息，双倍返还面积误差比超过3%部分的房价款。具体计算为：面积误差比3%以内部分房价款1121777×3%=33653.31元，上诉人主张33653元，从其所请；面积误差比超过3%部分双倍房价款1121777×6.74%×2=151214.54元，上诉人主张151158元，从其所请，以上共计184811元。一审适用法律错误，本院予以纠正。房屋权属证书的办理，双方当事人可以约定。本案中，双方当事人在《商铺买卖合同》中已经约定了被上诉人作为出卖人履行协助办证的义务为商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，涉案房屋于2014年8月4日交付，被上诉人于2015年7月22日已完成备案义务。上诉人所提《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定中，并无出卖人需于交房后90日内向买受人提交办理商品房转移登记相关文书的规定，该条规定的是关于因出卖人原因未能按期取得房屋权属证书情况下，出卖人需承担违约责任的情形。而本案中被上诉人就办证事宜并不存在违约行为，不应承担违约责任。上诉人于2014年8月30日收房，至提起诉讼时已六年有余，并未提供证据证明存在诉讼时效中止、中断的情形，其诉请明显超过诉讼时效，应不予支持。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应的诉讼请求予以支持。一审认定事实清楚，但本案法律事实均发生于2021年1月1日前，一审适用《中华人民共和国民法典》予以裁判，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2021）黔0502民初3989号民事判决；二、被上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还上诉人沈承举、周克飞案涉房屋面积误差价款184811元；三、驳回上诉人沈承举、周克飞的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，就应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2176元，由上诉人沈承举、周克飞负担1176元，被上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担1000元；二审案件受理费4352元，由上诉人沈承举、周克飞负担2352元，被上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担2000元。本判决为终审判决。审判长  杨孝春审判员  吉 雪审判员  郭少华二〇二一年七月十日书记员  秦 倩