广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤06民终10836号上诉人（原审被告）：广东广佛智城集团有限公司，住所地广东省佛山市南海大沥镇。法定代表人：黄河。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。上诉人（原审原告）：黄泳欣，女，汉族，1984年8月27日出生，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：冯志玲，广东法丞汇俊律师事务所律师。委托诉讼代理人：李定中，广东法丞汇俊律师事务所实习律师。上诉人广东广佛智城集团有限公司（以下简称智城公司）、黄泳欣租赁合同纠纷一案，两上诉人因不服广东省佛山市南海区人民法院（2021）粤0605民初7351号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院审理后，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六条、第五十六条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：“一、确认原告黄泳欣与被告广东广佛智城集团有限公司于2018年9月11日签订的《物业使用权出让合同》中关于物业使用权出让期限超出二十年部分（即2038年9月11日至2048年12月31日）无效；二、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金289843.3元并支付以此为本金从2021年3月19日起计算至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告黄泳欣；三、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金37235元予原告黄泳欣;四、驳回原告黄泳欣其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取3918.43元（原告已预交6891.53元），由原告负担815.34元，由被告负担3103.09元，被告负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告多预交的受理费6076.19元，在本判决发生法律效力后经其书面申请，本院予以退还。”智城公司不服上述判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项，改判驳回黄泳欣全部诉讼请求；2.由黄泳欣负担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定涉讼《物业使用权转让合同》约定的物业使用权转让期限超过二十年部分无效属适用法律错误。1.《物业使用权转让合同》包含使用权转让和使用权赠与两种法律关系。该合同是双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制规定。《中华人民共和国民法典》中“租赁期限不得超过二十年”的规定不属于效力性强制规定，不会导致合同无效。2.涉讼物业所在的广佛智城项目为集体土地入市项目，集体土地的租赁期限可以突破“租赁期限不得超过二十年”的规定。因此，该集体土地入市后所投资开发的物业在土地使用权租赁期限内可以依法使用或转让其使用权。二、退一步讲，即使一审法院认为涉讼《物业使用权转让合同》约定的物业使用权转让期限超过二十年部分无效，智城公司也无需退还转让金本金，更无需支付利息。1.《物业使用权转让合同》约定的转让金对应的为二十年有偿使用期限的价款，并不包含无偿赠送使用期限。2.涉讼《物业使用权转让合同》约定的物业交付时间是2018年12月31日，但涉讼物业竣工验收备案时间为2019年11月26日，因此实际履行的使用期限应自涉讼物业竣工验收备案次日起算更为合理。3.即使法院认定超过二十年部分无效，亦应当考虑双方对合同无效是否存在过错，不应将过错全部归责于智城公司。智城公司未强迫黄泳欣签订涉讼合同，也没有侵占其资金的故意，对合同无效没有过错。且黄泳欣一直以涉讼物业获得收益，并未遭受实际损失，故黄泳欣所谓的资金占用期间利息损失应由其自行承担，而不应再由智城公司支付利息。三、一审法院判决认定合同部分无效并退还部分款项与事实不符，且对智城公司并不公平。涉讼《物业使用权转让合同》为双方自愿签订、合法有效，不存在任何欺诈、胁迫的情形。黄泳欣在签订时即清楚知悉涉讼物业使用权的转让期限为二十年，转让期限届满后为赠送使用，智城公司并未收取相应对价，一审法院认定合同部分无效并退还部分款项与事实不符。黄泳欣未发表答辩意见。黄泳欣不服上述判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判智城公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付黄泳欣违约金93088元（以物业使用权转让期限二十年部分对价562464元为基数，按合同约定的每日万分之五的标准计算，562464元×331天×0.0005/天=93088元）；2.本案一、二审诉讼费用由智城公司负担。事实与理由：一审法院认为《物业使用权转让合同》约定的每日万分之五的逾期交楼违约金标准过高，属认定事实错误。首先，涉讼《物业使用权转让合同》是双方自愿签订的，为双方真实意思表示，内容并未违反法律强制性规定，真实有效。其次，《物业使用权转让合同》是智城公司提供的格式合同，智城公司更应该严格践行合同，逾期交楼的过错方是智城公司，智城公司理应按合同约定的每日万分之五标准向黄泳欣支付逾期交楼违约金。再者，因智城公司逾期交付涉讼物业，导致黄泳欣与案外人签订的《委托经营管理合同》不能完全履行，一审判决的违约金不足以覆盖黄泳欣的实际损失。最后，在类似的关于智城公司逾期交楼违约金的判决中，也是以物业使用权转让期限二十年部分对价为本金，按合同约定的每日万分之五标准支付违约金，依据“同案同判”原则，应支持黄泳欣的上诉请求。智城公司未发表答辩意见。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为,本案系租赁合同纠纷，综合双方当事人的诉辩，本案二审争议焦点：1.《物业使用权转让合同》的效力问题；2.智城公司是否需向黄泳欣退还转让金本金并支付利息；3.智城公司应向黄泳欣支付的逾期交付物业违约金数额是多少。关于第一个焦点问题，根据《物业使用权转让合同》的约定可知，智城公司向黄泳欣让渡的是涉讼物业的使用权，符合租赁合同法律关系的法定构成要件，双方之间形成的是租赁合同关系。该合同在约定涉讼物业使用权转让期限的同时，又约定赠送期限，该赠送租赁期限的条款实际上是为规避法律对租赁期限最长不得超过二十年的限制所作，故涉讼物业的实际租赁期限应为《物业使用权转让合同》约定的租赁期限加赠送期限，该合同约定租赁期限超出二十年部分的约定无效。关于第二个焦点问题，黄泳欣根据《物业使用权转让合同》支付的使用权转让金对应的使用期限应为实际租赁期限即约定租赁期限加赠送期限，而租赁期限超出二十年部分的约定无效，智城公司因无效部分获得的转让金应当予以返还。智城公司以赠送期限为无偿使用上诉主张无需返还超出二十年期限部分的转让金理据不足，本院不予支持。至于智城公司上诉主张涉讼物业实际租赁期限应自涉讼物业竣工验收备案次日起算的问题，本院认为，《物业使用权转让合同》约定涉讼物业使用权的转让期限自合同签订之日起计算，故一审判决自合同签订之日起计算实际租赁期限正确，本院予以维持。智城公司的该项上诉主张理据不足，本院不予支持。关于智城公司应支付的利息问题，如前所述，《物业使用权转让合同》超出二十年租赁期限的约定无效，故智城公司占用黄泳欣支付的超出二十年租赁期限对应转让金所产生的利息属于不当得利，应当予以返还。一审法院根据双方对合同无效的过错程度并结合本案实际案情，酌定智城公司自黄泳欣起诉之日起支付该部分转让金的利息并无不当，本院予以维持。关于第三个焦点问题，经查，虽涉案《物业使用权转让合同》约定逾期交付涉讼物业按已收转让金日万分之五的标准计付违约金，但一审法院综合考虑合同约定的物业交付时间、智城公司的违约程度、黄泳欣的实际损失及合同约定的违约金标准过高等案情，酌定以物业使用权转让期限二十年部分对价562464元为本金按日万分之二的标准向黄泳欣计付违约金并无不当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7405.01元，由上诉人广东广佛智城集团有限公司负担6206.18元，由上诉人黄泳欣负担1198.83元。本判决为终审判决。审 判 长 禤敏婷审 判 员 陈星星审 判 员 侯 进二〇二一年七月十六日法官助理 钟家欣书 记 员 陈 颖广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤06民终10836号上诉人（原审被告）：广东广佛智城集团有限公司，住所地广东省佛山市南海大沥镇。法定代表人：黄河。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。上诉人（原审原告）：黄泳欣，女，汉族，1984年8月27日出生，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：冯志玲，广东法丞汇俊律师事务所律师。委托诉讼代理人：李定中，广东法丞汇俊律师事务所实习律师。上诉人广东广佛智城集团有限公司（以下简称智城公司）、黄泳欣租赁合同纠纷一案，两上诉人因不服广东省佛山市南海区人民法院（2021）粤0605民初7351号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院审理后，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六条、第五十六条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：“一、确认原告黄泳欣与被告广东广佛智城集团有限公司于2018年9月11日签订的《物业使用权出让合同》中关于物业使用权出让期限超出二十年部分（即2038年9月11日至2048年12月31日）无效；二、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金289843.3元并支付以此为本金从2021年3月19日起计算至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告黄泳欣；三、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金37235元予原告黄泳欣;四、驳回原告黄泳欣其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取3918.43元（原告已预交6891.53元），由原告负担815.34元，由被告负担3103.09元，被告负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告多预交的受理费6076.19元，在本判决发生法律效力后经其书面申请，本院予以退还。”智城公司不服上述判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项，改判驳回黄泳欣全部诉讼请求；2.由黄泳欣负担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定涉讼《物业使用权转让合同》约定的物业使用权转让期限超过二十年部分无效属适用法律错误。1.《物业使用权转让合同》包含使用权转让和使用权赠与两种法律关系。该合同是双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制规定。《中华人民共和国民法典》中“租赁期限不得超过二十年”的规定不属于效力性强制规定，不会导致合同无效。2.涉讼物业所在的广佛智城项目为集体土地入市项目，集体土地的租赁期限可以突破“租赁期限不得超过二十年”的规定。因此，该集体土地入市后所投资开发的物业在土地使用权租赁期限内可以依法使用或转让其使用权。二、退一步讲，即使一审法院认为涉讼《物业使用权转让合同》约定的物业使用权转让期限超过二十年部分无效，智城公司也无需退还转让金本金，更无需支付利息。1.《物业使用权转让合同》约定的转让金对应的为二十年有偿使用期限的价款，并不包含无偿赠送使用期限。2.涉讼《物业使用权转让合同》约定的物业交付时间是2018年12月31日，但涉讼物业竣工验收备案时间为2019年11月26日，因此实际履行的使用期限应自涉讼物业竣工验收备案次日起算更为合理。3.即使法院认定超过二十年部分无效，亦应当考虑双方对合同无效是否存在过错，不应将过错全部归责于智城公司。智城公司未强迫黄泳欣签订涉讼合同，也没有侵占其资金的故意，对合同无效没有过错。且黄泳欣一直以涉讼物业获得收益，并未遭受实际损失，故黄泳欣所谓的资金占用期间利息损失应由其自行承担，而不应再由智城公司支付利息。三、一审法院判决认定合同部分无效并退还部分款项与事实不符，且对智城公司并不公平。涉讼《物业使用权转让合同》为双方自愿签订、合法有效，不存在任何欺诈、胁迫的情形。黄泳欣在签订时即清楚知悉涉讼物业使用权的转让期限为二十年，转让期限届满后为赠送使用，智城公司并未收取相应对价，一审法院认定合同部分无效并退还部分款项与事实不符。黄泳欣未发表答辩意见。黄泳欣不服上述判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判智城公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付黄泳欣违约金93088元（以物业使用权转让期限二十年部分对价562464元为基数，按合同约定的每日万分之五的标准计算，562464元×331天×0.0005/天=93088元）；2.本案一、二审诉讼费用由智城公司负担。事实与理由：一审法院认为《物业使用权转让合同》约定的每日万分之五的逾期交楼违约金标准过高，属认定事实错误。首先，涉讼《物业使用权转让合同》是双方自愿签订的，为双方真实意思表示，内容并未违反法律强制性规定，真实有效。其次，《物业使用权转让合同》是智城公司提供的格式合同，智城公司更应该严格践行合同，逾期交楼的过错方是智城公司，智城公司理应按合同约定的每日万分之五标准向黄泳欣支付逾期交楼违约金。再者，因智城公司逾期交付涉讼物业，导致黄泳欣与案外人签订的《委托经营管理合同》不能完全履行，一审判决的违约金不足以覆盖黄泳欣的实际损失。最后，在类似的关于智城公司逾期交楼违约金的判决中，也是以物业使用权转让期限二十年部分对价为本金，按合同约定的每日万分之五标准支付违约金，依据“同案同判”原则，应支持黄泳欣的上诉请求。智城公司未发表答辩意见。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为,本案系租赁合同纠纷，综合双方当事人的诉辩，本案二审争议焦点：1.《物业使用权转让合同》的效力问题；2.智城公司是否需向黄泳欣退还转让金本金并支付利息；3.智城公司应向黄泳欣支付的逾期交付物业违约金数额是多少。关于第一个焦点问题，根据《物业使用权转让合同》的约定可知，智城公司向黄泳欣让渡的是涉讼物业的使用权，符合租赁合同法律关系的法定构成要件，双方之间形成的是租赁合同关系。该合同在约定涉讼物业使用权转让期限的同时，又约定赠送期限，该赠送租赁期限的条款实际上是为规避法律对租赁期限最长不得超过二十年的限制所作，故涉讼物业的实际租赁期限应为《物业使用权转让合同》约定的租赁期限加赠送期限，该合同约定租赁期限超出二十年部分的约定无效。关于第二个焦点问题，黄泳欣根据《物业使用权转让合同》支付的使用权转让金对应的使用期限应为实际租赁期限即约定租赁期限加赠送期限，而租赁期限超出二十年部分的约定无效，智城公司因无效部分获得的转让金应当予以返还。智城公司以赠送期限为无偿使用上诉主张无需返还超出二十年期限部分的转让金理据不足，本院不予支持。至于智城公司上诉主张涉讼物业实际租赁期限应自涉讼物业竣工验收备案次日起算的问题，本院认为，《物业使用权转让合同》约定涉讼物业使用权的转让期限自合同签订之日起计算，故一审判决自合同签订之日起计算实际租赁期限正确，本院予以维持。智城公司的该项上诉主张理据不足，本院不予支持。关于智城公司应支付的利息问题，如前所述，《物业使用权转让合同》超出二十年租赁期限的约定无效，故智城公司占用黄泳欣支付的超出二十年租赁期限对应转让金所产生的利息属于不当得利，应当予以返还。一审法院根据双方对合同无效的过错程度并结合本案实际案情，酌定智城公司自黄泳欣起诉之日起支付该部分转让金的利息并无不当，本院予以维持。关于第三个焦点问题，经查，虽涉案《物业使用权转让合同》约定逾期交付涉讼物业按已收转让金日万分之五的标准计付违约金，但一审法院综合考虑合同约定的物业交付时间、智城公司的违约程度、黄泳欣的实际损失及合同约定的违约金标准过高等案情，酌定以物业使用权转让期限二十年部分对价562464元为本金按日万分之二的标准向黄泳欣计付违约金并无不当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7405.01元，由上诉人广东广佛智城集团有限公司负担6206.18元，由上诉人黄泳欣负担1198.83元。本判决为终审判决。审 判 长 禤敏婷审 判 员 陈星星审 判 员 侯 进二〇二一年七月十六日法官助理 钟家欣书 记 员 陈 颖