宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2021）宁0122民初1639号原告：郗红侠，群众，陕西省富平县人，住宁夏回族自治区银川市。        委托诉讼代理人：何某，北京浩天信和（银川）律师事务所律师。        被告：银川市白云房地产开发有限公司，统一社会信用代码91641100227794300R。        法定代表人：杨某，系该公司董事长。        委托诉讼代理人：原某、张某，宁夏宁人律师事务所律师。        原告郗红侠诉被告银川市白云房地产开发有限公司（以下简称白云房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月10日立案，于2021年4月27日组织原、被告召开庭前会议，后于2021年6月15日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郗红侠及委托诉讼代理人何某，被告白云房地产公司委托诉讼代理人原某、张某均到庭参加诉讼。当庭原告郗红侠在一审辩论终结前放弃主张被告白云房地产公司按照1293169元为基数按日万分之一的标准支付自2020年10月31日起至实际交房之日的逾期交房违约金的请求，系原告郗红侠自行处分自己权力的行为，符合法律规定，本院予以准许。本案现已审理终结。        原告郗红侠向本院提出诉讼请求：1．判令被告银川市白云房地产开发有限公司继续履行合同，将原告的××区按照合同约定对卫生间及卧室进行开窗。如不能整改的，赔偿房屋价值贬值损失129316.9元；2．判令被告银川市白云房地产开发有限公司继续履行合同，将原告的××区按照合同约定将阳台进行铝合金封闭，如封闭不能的，赔偿原告损失50000元；3．判令本案诉讼费由被告承担。        被告白云房地产公司辩称：一、被告因消防及实际施工技术要求，依法变更涉案房屋的设计图纸，并无原告所谓的卫生间无窗及将涉案房屋主卧室的转角玻璃窗改为平面窗的违约行为。1．卫生间开窗问题：根据设计及施工图纸均可看出，原告所购涉案房屋所在楼栋设计为一、二单元高低设计，其中东侧一单元为14层设计，西侧二单元为7层设计。被告方在涉案房屋建设过程中，应消防部门的要求，需将连通该两单元之间高度差的部分加装外挂楼梯作为消防通道。基于此，被告按要求提出变更设计申请并经审批后，将包括原告在内的第一单元西侧的所有高出部分的户型内的卫生间窗户全部取消，表明被告是严格按照审批通过的设计变更图纸进行施工的，不存在擅自取消卫生间窗户的情形；2．主卧室窗户问题：原告购买的涉案房屋为所在该栋楼的第一单元，该单元以楼梯为中心，分为东、西两个对向户型，其中东户型主卧窗户设计为转角窗户，原告所购户型属西户型，因加设外挂楼梯后，设计单位为了小区整体立面效果，统一工程做法，同时考虑包括涉案房屋在内的户型安全问题，下发设计修改通知单，已将主卧室转角窗户变更为平面窗，没有违法变更的行为。但被告销售人员工作失误，将与原告相对一侧的户型图错附在涉案房屋的合同中，导致原告产生误解。从该错附的平面图的方位对应的各个功能区也可以明显看出实际为涉案房屋相对一侧的户型。且经与涉案房屋相邻的上、下、右侧单元的购房合同对比后，亦能够确定。故原告所述的变更窗户的违约行为根本不存在。退一步讲，即使原告仍认为被告存在与合同约定不符的情况，但结合证据合同第十五条设计变更的约定可知，若被告未就变更部分履行通知买受人的义务，买受人可以解除合同，若其不解除合同，则对变更部分双方均谅解，互不承担任何责任。故此，原告所述的卫生间无窗及主卧室转角窗变更为平面窗的违约行为不存在。二、案涉房屋阳台为半封闭式开放阳台，被告不应承担封闭责任。被告开发建设的“凤凰华府”项目分A、B、C三个区域，由中国建筑设计院统一设计，分为封闭型和半封闭型两种阳台设计。因预售时统一采用的是住房城乡建设部2014版制式《商品房买卖合同》（预售），存在很多通用条款，为了解决不同户型选择适用的问题，在《商品房买卖合同（预售）》的第三条第4款作出“阳台是否封闭以规划设计文件为准”的约定。因此，每户的差异性是通过设计要求及双方签订的《补充协议》条款执行与约束的。当《补充协议》与《商品房买卖合同（预售）》不一致时以《补充协议》为准。原告所购商品房阳台为半封闭式阳台，在面积测绘时也是依法按照一半面积进行的价格核算。由此可知，涉案房屋的阳台设计即为半封闭式阳台。《补充协议》第八条亦明确约定买受人承诺不得封闭该商品房阳台、露台。白云房地产公司严格按照合同约定，以审批通过的规划设计图纸的要求施工，不存在违约行为。原告要求被告为其封包阳台的诉求没有合同依据，更没有为原告封包阳台承担费用的责任与义务。鉴于上述事实，对部分业主考虑实用性、要求封包阳台的主张，贺兰县住建局采取公示公证听取民意的方式，最终于2021年4月初，对涉案房屋所在的小区封包阳台事宜的通告以及委托银川市规划设计院制定的分包阳台指导意见中，明确业主应按照相关标准自行封包阳台，亦说明涉案房屋的设计建造完全符合规划及合同要求。封包阳台问题已得到解决。另需说明的是，合同附件六第5项约定的是对封闭式阳台采用铝合金装饰的约定，并非是对阳台是否封闭作出的约定。被告白云房地产公司开发的涉案房屋所在的小区户型不仅包括原告购买的开放式阳台户型，还包括其他的全封闭阳台的户型，但被告白云公司与所有购房人签订的《商品房买卖合同》系贺兰县住建局审批通过的制式合同，附件六属对装饰装修及相关设备标准做出的约定，具有一定的共性，因此对该条所涉及的阳台为封闭式的户型，统一约定封闭阳台的材料为铝合金材料，符合合同附件六约定的范围。该条约定与前述合同第三条及《补充协议》第八条约定的方面不同，不存在合同条款矛盾的情形。原告通过该条认为被告存在违约行为，并以此要求被告白云房地产公司为其封包阳台、承担费用的诉求，无事实及法律依据；三、被告不存在逾期交房的违约情形。被告在合同第十一条约定的房屋交付时间前，已完全具备合同第九条、第十条约定的交付条件，即已完成竣工验收备案并取得房屋测绘报告，同时也取得了《配套设施交付使用证》《住宅使用说明书》及《住宅质量保证书》。并按合同第十一条第二款的要求，通过短信方式向原告发出了交房通知，原告亦按期前来收房。且原告已将涉案房屋的钥匙领走并办理完毕房屋移交手续，视为对房屋现状的认可接受，完全能够证明原告已接收了涉案房屋，故被告根本不存在逾期交房的违约责任。退一步讲，原告是认为涉案房屋存在实际现状与双方签订的合同不符，进而主张逾期交房违约金的。但其已就自己认为的具体违约行为在诉请第一、第二项分别主张了，且其已实际接收房屋。原告此种基于一项事由，重复主张赔偿的要求，没有法律依据，恳请法庭驳回原告的该项诉请。综上，被告不存在违约行为，原告诉请缺乏事实依据且没有损失依据，故应驳回其诉讼请求。        查明的事实        根据到庭当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下事实：        （一）双方无争议事实        1、2018年12月13日原告郗红侠与被告白云房地产公司签订《银川市商品房买卖合同（预售）》，约定原告郗红侠购买被告白云房地产公司开发的××府房屋，建筑面积175.75平方米、层高2.9米、有2个阳台，阳台是否封闭以规划设计文件为准。该房屋单价每平米7358元，总价款为1293169元。被告白云房地产公司应于2020年10月30日前向原告郗红侠交付该商品房。办理交付手续前，原告郗红侠有权对商品房进行查验，存在下列（屋面、墙面、地面渗漏或开裂等、管道堵塞、门窗翘裂、五金件损坏、灯具、电器等电气设备不能正常使用）除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，被告白云房地产公司按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。查验该商品房后，双方签署商品房交接单。逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。逾期超过30日，买受人有权解除合同，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照0.01％计算给付利息；出卖人按照全部房价款的0.01％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。合同十四条约定规划变更：双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。买受人应当在通知送达之日起15日内作出是否解除合同的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视为同意接受变更。买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下：双方均谅解变更，互不承担任何责任。合同第十五条约定设计变更：双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建设工程施工图设计文件，实际下列（该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向、供热、采暖方式）可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。买受人应当在通知送达之日起15日内作出是否解除合同的书面答复，买受人逾期未予以答复的，视为同意接受变更。买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下：双方均谅解变更，互不承担任何责任。附件十一补充协议中第六条约定：双方权利义务均以该合同约定为准；出卖人在该合同签署之前或之后，通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体发布的广告中所述内容，均不作为买卖双方确定各自权利义务的依据；买受人对于所购商品房所在小区的规划已通过售楼人员的讲解及相关数据的了解已充分知情并予以认可，对于出卖人后期建设予以认可。补充协议自双方或授权代表人签字盖章之日起生效。被告白云房地产公司于2020年10月16日向原告郗红侠预留地址邮寄交房通知书，同时亦通过短信通知原告于2020年10月22日正式收房。原告郗红郗侠知晓后于2020年10月22日查验房屋，发现所购买的房屋与合同约定不符未收房。2021年2月28日原告郗红侠收房；        2、涉案房屋所在楼栋于2018年6月29日因设计优化，对xx区xxx号左右单元屋面增加钢楼梯连通，八至十四层右单元西侧卫生间窗户同时取消。涉案房屋xxxx室房屋靠西侧，卫生间窗户亦被取消；        3、涉案房屋于2019年2月26日在贺兰县房产交易管理服务中心登记备案。2020年8月3日涉案房屋经银川天正达房产测绘有限公司实测面积为175.56㎡。涉案房屋于2020年9月30日核准竣工验收备案。2020年10月15日被告白云房地产公司取得《新建商品房配套设施交付使用证》；        4、涉案房屋所在小区因阳台封闭一事，部分业主与开发商被告白云房地产公司发生纠纷，被告白云房地产公司请示xxx，2020年11月3日xxx回复原告白云房地产公司并出具《关于回复凤凰华府小区A区、C区封闭阳台的函》，内容如下：“依据《贺兰县人民政府关于研究解决天鹅湖小镇、宏碁花园等小区业主房屋违法建设问题的专题会议纪要xxxx号），会议决定：“由住建局负责，督促小区物业公司加强对业主的管理。对于确需包阳台的，由业主向物业公司申请，物业公司提供各区块可包阳台的效果图，统一材质颜色，要求业主统一按照图纸建设。一旦发现有业主未按照要求建设的，及时予以拆除，其他加建、扩建房屋的一律拆除，并责令业主恢复建筑原貌。”关于你公司所在项目区域内部分业主要求封闭阳台相关事宜应咨询县住建局。若有存在业主要求封包露台的，坚决不允许实施建设；若存在封包露台行为的，应由物业公司坚决及时制止，并恢复建筑原貌；形成违法建（构）筑物的，我局将依法依规对其违法建设行为进行认定，并移交县综合执法局进行查处；        5、2020年12月2日xxxx召开专题会议研究解决凤凰华府封包阳台的相关事宜，并形成xxxx。会议指出，凤凰华府小区业主与银川市白云房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同补充协议》明确约定不允许业主封闭阳台，但近期凤凰华府小区物业公司与业主因阳台封包问题发生纠纷，导致xxxxx。会议决定：一是《商品房买卖合同补充协议》虽已明确约定不允许业主封闭阳台，但考虑到北方风沙大等地理、气候因素，原则上同意凤凰华府小区按照规定征求全体业主的意见并通过审批后按照规定封包阳台；二是由xxx牵头，xxxx物业办负责，监督白云房地产开发有限公司和银川xxxx物业服务有限公司根据《银川市物业管理条例》规定，由物业公司通过电话、实际走访等途径征求凤凰华府小区业主是否同意封包阳台并如实做好记录，待征求完意见后，及时将意见结果对外公示，公示期不少于5天；三是由xxx负责，xxx配合，协调银川xxxx物业服务有限公司通知业主，在具体封包意见未完成公示前，全面暂停封包阳台行为，在未经行政主管部门审批同意前，任何业主不得擅自封包阳台，否则造成的一切损失及后果由业主自行承担；四是如凤凰华府小区三分之一以上的业主不同意封包阳台，由xxxx负责，对该违法封包行为进行认定，出具违法认定书后，由xxxx负责，按照法定程序开展相关执法工作；如凤凰华府小区三分之二以上的业主同意阳台封包，由凤凰华府小区物业公司提供相关资料由xxxx审定，确保封包阳台材质符合相关规定，封包阳台材质颜色与楼体和周边环境相适应。十层楼以上（包括十层）的阳台封包因存在一定的安全风险，聘请第三方测算机构对小区十层以上阳台承重、风压系数等进行测算，技术分析并形成可行性意见后，由县住建局统一书面通知封包意见；五是由xxxx负责，协助xxxx对物业公司申报的方案进行审定，确保凤凰华府小区阳台封包的外立面、材质和结构等符合规划要求；六是由xxxx配合，协调凤凰华府小区物业公司做好政策解释及矛盾纠纷的化解工作；七是由xxxx负责，xxxx等相关部门配合，对于前期已经擅自封包阳台的业主，待审批后的封包意见确定后，必须严格按照审批的方案进行整改，确保与凤凰华府整体封包方案保持一致，对拒不按照要求整改的，依法予以处置；        6、2021年4月2日xxx向凤凰华府A区全体业主发布《关于凤凰华府A区封包阳台事宜的通告》，为确保封包阳台施工及结构的安全性和外观统一性，根据《中华人民共和国民法典》等有关规定，针对封包阳台施工过程中和后期管理方面提出以下要求和建议：（一）要求：1、业主可实施封包的范围仅限于自家阳台，严禁任何人和单位对楼栋露台等承担消防救援和逃生通道等作用的部位，进行封包、封闭、堵塞等；2、业主要严格履行安全管理责任，对因封包阳台过程中引起的安全和消防、节能等问题承担一切责任；3、业主不得擅自改变房屋原设计的承重构件、保温结构、排水体系、采暖设施和其它使用功能等，因擅自改变造成的损失和费用由业主自行承担；4、业主在封包阳台过程中，要服从物业单位的统一监督和管理，与物业管理单位签订《阳台封包承诺书》并严格执行，确保小区外立面的统一、美观和小区整体消防安全不受影响。        （二）建议：1、业主可自行选择有相关资质的单位进行施工，按照xxx有限公司提出的《关于凤凰华府封闭阳台指导意见》制定《阳台封包方案》，并与施工单位签订质量安全协议，明确保修责任，确保所封包阳台的安全性，以维护自身权益；2、业主对阳台封包验收后，要进行定期与不定期检查，加强日常保养，避免发生松动、开裂、脱落等给他人造成人身伤害和影响公共安全的事故；3、物业管理单位要加强日常巡查，充分利用“人防”和“技防”等手段，采取必要的安全保障措施防止造成安全事故等。凤凰华府封闭阳台指导意见关于凤凰华府A区现部分楼栋已交付业主，原方案设计单位为xxx有限公司，施工图设计单位为xxx有限公司；因业主对阳台封闭的意愿较为强烈，现xxx委托我院（银川市规划建筑设计研究院有限公司）对于封闭阳台给出指导意见，经过我院实地踏勘，调取原设计施工图，结合现行建筑规范及《银川市城乡规划管理技术规定》，通过验算计算，对封闭阳台提出如具体指导意见。        （二）双方有争议事实        1．原告郗红侠认为合同约定涉案房屋阳台为铝合金封闭阳台，并非露天阳台，应予赔偿。当庭被告白云房地产公司认为规划设计就是露天阳台，且阳台封包一事已经贺兰县住房和城乡建设局进行处理，不应赔偿；        2．原告郗红侠认为其所购买房屋主卧室窗户根据宣传图册及平面图记载系转角飘窗，应赔偿贬值损失，被告白云房地产公司认为房屋建造按照规划设计，不应赔偿。        判决的理由与结果        本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，原告郗红侠与被告白云房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，真实有效，对原、被告双方均具有法律约束力，原告郗红侠与被告白云房地产公司均应全面履行合同义务。首先本案中原告郗红侠根据被告白云房地产公司在售楼中心公示沙盘模型以及宣传图册所在内容，选择购买涉案房屋，现原告郗红侠认为交付房屋主卧室窗户及卫生间无窗与沙盘模型及宣传图册记载不一致，但根据双方签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第六条之约定，被告白云房地产公司在该合同签署之前或之后，通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体发布的广告中所述内容，均不作为买卖双方确定各自权利义务的依据，因此涉案房屋应以交付时的现状为准；其次涉案房屋规划设计变更在原告郗红侠购买涉案房屋之前，当庭原告郗红侠不同意解除涉案房屋买卖合同要求继续履行合同，那么根据双方签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》第十四条、第十五条之约定，原告郗红侠对涉案房屋在实际建设中的规划或设计变更，在其不解除涉案房屋买卖合同的情况下应视为其谅解变更，互不承担责任；最后涉案房屋因封包阳台一事经贺兰县人民政府召开专题会议进行研究并最终由贺兰县住房和城乡建设向凤凰华府A区全体业主就凤凰华府A区封包阳台事宜发布通告及指导意见，由此可以证明涉案房屋交付现状符合规划设计，综上，涉案房屋现已竣工验收合格且住宅质量等级达到国家规定质量标准，故对原告郗红侠诉求被告白云房地产公司继续履行合同，将原告郗红侠的××区按照合同约定将阳台进行铝合金封闭，如封闭不能的，赔偿原告郗红侠损失50000元及对凤凰华府xxxxx室卫生间、卧室进行开窗，如不能整改造成的房屋价值贬值损失129316.9元的诉讼请求，本院不予支持。        综上，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、九十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条、第五条的规定的规定，判决如下：        驳回原告郗红侠的全部诉讼请求。        案件受理费1943元（已减半收取），由原告郗红侠负担。        如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。        审判员    李瑞二〇二一年七月九日书记员    蔡嘉彬《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。第五条当事人委托诉讼代理人参加诉讼的，除授权委托书明确排除的事项外，诉讼代理人的自认视为当事人的自认。当事人在场对诉讼代理人的自认明确否认的，不视为自认。