重庆市巴南区人民法院民事判决书 (2021)渝0113民初6494号 原告：廖畦茗，男，1991年9月12日出生，汉族，住重庆市合川区交通街71号1幢2单元1-2，公民身份号码500382199109120031。委托诉讼代理人：罗致洪，重庆承业律师事务所律师。原告：重庆嘉道房地产开发有限公司，住所地重庆市巴南区渝南大道200号23-1，统一社会信用代码91500113050374246C。法定代表人：田丰，董事长。委托诉讼代理人：张改，重庆静昇律师事务所律师。委托诉讼代理人：惠晨，重庆静昇律师事务所律师。原告廖畦茗与被告重庆嘉道房地产开发有限公司(以下简称嘉道公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理。原告廖畦茗的委托诉讼代理人罗致洪，被告嘉道公司委托诉讼代理人张改、惠晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖畦茗向本院提出诉讼请求：1．判令被告按照重庆市巴南区渝南大道165号Y77号楼2单元4-2房屋竣工涉及标准、《商品房买卖合同》及住宅设计规范GB50096-2011将原告房屋内靠近电梯、院馆两个房间整改为大于或等于5平方米，地面保温材料、外墙保温材料的质量问题进行整改，并于2021年7月30日前完成整改；2．判令被告赔偿原告租金费用、已收物业费4137元、2020年3月31日至2021年7月17日逾期交房违约金10655.23元(942941元×108天×0.01%)；3．本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告当庭撤回要求被告对地面保温材料、外墙保温材料的质量问题进行整改、赔偿租金诉讼请求，本院当庭予以准许。事实与理由：原、被告于2019年4月27日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于重庆市巴南区渝南大道165号Y77号楼2单元4-2房屋一套（以下简称4-2房屋）。约定交房时间为2020年3月31日前，但被告于2020年9月1日通知原告接房，有逾期交房情形。原告在验房过程中，发现房屋户型、面积不符合国家相关标准规范及合同约定。综上被告有违约情形，原告遂提出以上诉讼请求。被告嘉道房地产公司辩称，4-2房屋已于2020年6月23日取得建设竣工备案登记证，达到交付条件，被告通知原告于2020年7月17日办理接房手续，因原告自身原因于2020年12月25日接房。根据合同约定，4-2房屋已于2020年7月17日交付原告，此后物业费用由原告负担。关于交房时间，因新冠肺炎疫情防疫，交房时间应予以顺延，被告不应承担逾期交房违约金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原告廖畦茗围绕诉讼请求向本院提交以下证据：《重庆市商品房买卖合同》、交房通知书、4-2房屋竣工图、平面图、照片、视频、住宅设计规范(GB50096-2011)，被告提交有《重庆市商品房买卖合同》及补充协议、建设工程规划许可证、建设工程竣工规划核实确认书、建设工程竣工验收备案登记证、交房通知书、EMS回执单及邮件妥投单、交房手续流转单、重庆市房产面积及测算报告书、4-2房屋施工设计图、卫健委公告、关于巴南区房地产企业节后复工复产的有关工作的通知、关于全区在建项目延期开（复工）的通知、关于进一步明确疫情防控期间房屋建筑与市政基础设施工程建筑工地开（复工）工作的通知、重庆突发公共卫生时间应急相应级别调整为三级的通知、关于延期交付事宜的通知函、EMS邮寄单作为证据。经质证审查，上述证据均在卷为据。根据原被告的诉辩称及提交的证据，本院确认本案以下事实：2019年4月27日，原告作为乙方(买方)与被告作为甲方（卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的坐落于重庆市巴南区渝南大道165号Y77号楼2单元4-2房屋一套，房屋总成交金额为942941元，房屋建筑面积98.50平方米，套内面积82.15平方米，户型为三室二厅。被告应在2020年3月31日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。逾期超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。2020年7月8日，被告向原告发出交房通知书，通知原告于2020年7月17日至2020年7月19日办理入住手续，物业服务费自2020年7月17日起开始计收。原告于2020年12月25日办理了接房手续。2017年12月22日，重庆市规划局颁发建字第500113201700154《中华人民共和国建设工程规划许可证》，载明建设单位为被告，建设项目为嘉道·狮子山花园(B区)三期（即4-2号房屋所在项目），附图为建筑施工图优选规划部分内容、《建设工程（施工图）建筑面积及计容建筑明细表》。2020年6月12日，重庆市巴南区规划和自然资源局颁发该项目《重庆市建设工程竣工规划核实确认书》，载明建设工程符合城乡规划要求。2020年6月23日，重庆市巴南区住房和城乡建设委员会颁发上述项目《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（巴南区建竣备自[2020]0084号），载明案涉工程竣工验收备案文件齐全、符合要求，予以备案。2011年7月26日，中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局联合发布《中华人民共和国国家标准住宅设计规范》，5.2.2规定单人卧室不应小于5平方米，5.2.2规定起居室(厅)的使用面积不应小于10平方米，上述规范不属于强制性条文。原告接房后，认为书房及储藏室面积不符合住宅设计规范，不符合合同约定的“三室二厅”户型，且存在逾期交房情形，遂起诉要求判如所请。本院认为，原、被告于2019年4月27日签订的《重庆市商品房买卖合同》及其附件，系双方当事人的真实意思表示，依法成立并合法有效，对当事人具有法律拘束力，双方当事人应当按照合同约定享有自己的权利、履行自己的义务，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施、支付违约金或者赔偿损失等违约责任。原告认为被告交付的房屋“书房”及“储藏室”面积未达到住宅设计规范中单人卧室不低于5平方米的规定，本院认为，首先原告所出售的房屋取得了《中华人民共和国建设工程规划许可证》、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，表明4-2号房屋符合房屋规划并取得竣工验收；其次原告起诉要求整改的两间房间并未标注为卧室或起居(室)，住宅设计规范中单人卧室、起居（室）面积规范涉及的面积对本案并不适用。原告要求被告整改房屋结构的诉求于法无据，本院不予支持。双方合同约定交房时间2020年3月31日前，但被告通知的交房时间为2020年7月17日，已构成违约，应承担支付逾期交房的违约责任。原告诉求的违约金标准符合法律规定及合同约定，与原告损失相当，予以支持。但2020年初我国发生新冠疫情，根据重庆市各级人民政府等采取的防控措施，结合本案实际情况，新冠疫情对于本案构成不可抗力事件，本院认为应当扣除自2020年1月24日至2020年3月24日的不可抗力期间60天的逾期交房时间。被告逾期交房的时间为(2020年3月31日至2020年7月16日)108天-60天=48天。被告应支付的逾期交房违约金为942941元×0.01%×48天=4526.12元。原告要求被告赔偿物管费用4137元，无合同约定及法律规定，且原告并未实际缴纳，不予支持。综上，对于原告的诉讼请求，本院予以支持4526.12元，超出部分不予支持。因本案的法律行为发生在2021年1月1日之前，故本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆嘉道房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告廖畦茗逾期交房违约金4526.12元；二、驳回原告廖畦茗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费本院减半收取145元，由被告重庆嘉道房地产开发有限公司承担，此款已由原告廖畦茗垫付，被告重庆嘉道房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告廖畦茗。本院预收的受理费不作清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院，同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交上诉费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未能提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为两年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 员   余 兰   二〇二一年七月十二日                           法官助理       周  玉 书 记 员   程雅伦 1--