上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0117民初7092号原告：郑平海，男，1955年7月7日出生，汉族，住浙江省舟山市。委托诉讼代理人：郑力源，男。被告：杨芳，女，1985年11月22日出生，汉族，住江苏省淮安市。原告郑平海与被告杨芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月7日立案后，依法适用简易程序，于同年6月24日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人郑力源、被告杨芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑平海向本院提出诉讼请求：1、判令原被告订立的房屋租赁合同解除；2、判令被告交纳的4,900元租赁保证金归原告所有，并另再支付原告9,800元违约金；3、要求被告补付给原告2019年7月的房屋租金4,900元；4、要求被告支付原告2021年2-3月的两个月房屋租金9,800元并支付自2021年1月25日起每逾期一日按日租金一倍(即163.33元)计算逾期违约金至实际履行完毕之日止；5、要求被告赔偿原告支付的租赁佣金损失2,450元及其他财产损失1,581.30元。事实和理由：经上海太平洋房屋服务有限公司居间服务，原、被告于2019年6月30日订立一份《房屋租赁合同》。合同载明：原告将位于上海市松江区莘松路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给被告使用，租赁期间为5年，自2019年8月1日起至2024年8月1日止，前3年房屋租金为4,900元/月，自2022年起至2024年的原租金基数上递增5%/月计算。租金按2个月为一期支付，除第一期外，以后每期租金，被告应提前7天支付给原告。合同还对其他权利义务进行了约定。合同达成之日，原告向中介机构支付了租赁佣金2,450元。原、被告还约定，待5年租赁期届满后，由被告负责对承租房屋进行重新装饰装修至恢复原状并由被告承担重新装饰装修费用为前提，原告同意免收2019年7月该月房租费。2021年1月29日，被告突然电话告知原告要求解除合同且未付清2021年1月及此后的水电费。电话中，原告明确表示不同意其退租，并要求被告继续履行合同，但遭到被告拒绝。综上，原告认为被告已构成违约，现原告诉至法院，请求判如所请。被告杨芳辩称，同意解除合同。但是不同意原告的诉请2，因为当时原被告口头协议，如果不租了就把4,900元作为违约金给原告。如果原告起诉，4,900元就不作为违约金给原告。9,800元的违约金也不同意，因为原告一次电话都没打给被告过。当时被告解约也是因为涉案房屋漏水，导致楼下邻居一直上门。后面通过物业也没有排查出任何问题。被告希望居委会能够沟通解决，但是居委会提出要业主出面，所以被告与原告沟通了很多次，但是都没有处理。被告搬出去是在1月中旬，因为系争房屋内东西没有搬完，直到26、27号把东西搬完，才在1月29日通过电话向原告提出解除。对于诉请3也不同意，当时并没有居住在里面，而且合同是2019年8月签的。对于诉请4也不认可，被告于1月搬走，也口头告知了钥匙在何处，所以2-3月的房租及逾期违约金均不应该支付，且2,450元实际是中介费，与被告无关。对于其他损失的金额1,580.30元都认可。经审理查明，上海市松江区新桥镇莘松路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的权利人系本案原告郑平海及案外人吴某、郑某某。吴某、郑某某于2018年8月8日授权原告对系争房屋进行相关出租或出售事宜。2019年6月30日，原告郑平海(合同甲方)与被告杨芳(合同乙方)及案外人上海太平洋房屋服务有限公司(以下简称太平洋公司，合同丙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将系争房屋出租给被告。该房屋作为居住使用。租赁期限为5年，自2019年8月1日起至2024年8月1日止；原告应于2019年6月30日交付乙方房屋。对于租金约定：(1)2019年8月1日至2024年8月1日，期间每个月的租金为人民币4,900元；(2)前3年(2019年-2022年房屋租金不变4,900元/月，2023-2024年原租金上递增5%/月计算)租金按2个月为一期支付，第一期租金被告应于2019年6月30日前付清，以后每期租金被告应提前7日支付原告。被告应于本合同签订后1日内，向原告支付定金4,900元。待被告向原告支付租赁保证金同时，已支付的定金即转为租赁保证金。除本合同另有约定外，原告应于租赁关系消除且在被告将该房屋及其附属物品向原告交割清楚、并付清所有被告应付费用当日将租赁保证金(押金)全额无息退还被告。未经原告书面同意，被告不得以租赁保证金抵付租金等任何费用。租赁期限内，水费、电费、煤气费、电话(通讯)费、电视收线费、网络费等房屋使用费用由被告承担，并按单如期缴纳。合同还对违约责任进行了约定：其中10.3约定若被告未能按照本协议约定日期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的壹倍向原告支付逾期违约金。10.5约定若被告有下列情形之一，原告可书面通知被告解除本合同且被告应当向原告支付数额相当于两个月租金的违约金，支付的违约金不足抵付原告损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。被告已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则被告除需按本条承担违约责任外，被告对该房屋定的装修、添附无偿赠与原告。(1)被告逾期支付租金，经原告催告后15日内仍不支付的。(2)被告在原告按时交付房屋的情况下，未能配合办理交房手续，经原告催告15日仍未配合办理交房手续的。(3)被告未征得原告书面同意擅自改变房屋用途致使该房屋损坏，或因被告原因造成该房屋主体结构损坏且无法复原；或对该房屋的使用违反相关法律法规规定的。(4)被告擅自转租该房屋或转让该房屋承租权的。(5)被告在合同期限届满前，无正当免责理由提前解除合同的。同时该合同约定，在签订合同当事，原、被告应当分别按照月租金的50%支付第三人太平洋公司佣金。合同还对其他权利义务进行了约定。同日，原、被告及第三人太平洋公司还签订了《补充协议》一份，约定：1、房子到期移交手续被告必须恢复原告现装修现状交付给原告，原告2024年8月1号上午收房(假如续租的时间双方另行决定)；2、房东本人答应可以接受转租，也可以接受客厅隔开，但不能破坏房屋主体结构和设计要求必须经过物业同意；3、居住人员必须做到文明居住，不能触犯国家法律有关规定，否则原告有权收回房屋。同日，原被告双方签订《房屋交接书》一份。同日，被告支付第三人太平洋公司租赁佣金2,450元。2021年1月29日，被告杨芳通过电话告知原告要求解除合同并已从系争房屋内搬走。2021年2月25日，原告与太平洋公司工作人员前往系争房屋进行验收，并确定各项损失(含水电费等)共计1,581.30元。庭审中，原告确认系争房屋已经从2021年4月再次对外出租。以上事实，由房屋产权证书、租赁协议、补充协议、房屋交接书、房屋验收情况、水费缴费通知单及收费凭证、电费账单、电费核查通知书、网页订单截图及原被告当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》均系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同，当事人均应恪守。按合同法的规定，合同的解除可分为协商解除、约定解除以及法定解除。协商解除是合同生效后，未履行完之前，当事人以解除合同为目的，经协商一致，订立一个解除原来合同的协议。若协商解除，则合同自协议成立并生效之日解除。约定解除是当事人在合同中约定，合同履行过程中出现某种情况，当事人一方或双方有解除合同的权利。法定解除是合同生效后，未履行完之前，当事人在法律规定的解除条件出现时，行使解除权而使合同关系消灭。若依约定或法定主张解除合同，则合同自享有解除权一方的解除通知到达对方时解除。现原被告均同意解除双方签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》，但是对解除的时间点未达成一致意见。被告虽提出系争房屋因漏水导致无法居住故提前解约的抗辩理由，然未提出相应漏水的证据予以佐证，亦未提供原告在此过程中未采取措施的证据，且被告亦未提供原被告双方均同意于2021年1月29日解除合同的证据，故对被告提出的合同于2021年1月29日解除的抗辩意见，本院不予采信，现结合原告于2021年2月25日与第三人太平洋公司一同收回系争房屋的事实，本院确定双方签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》于2021年2月25日解除。故对于原告要求被告支付2021年2-3月的两个月房屋租金9,800元的诉请，本院认为双方合同自2021年2月25日解除，故房屋租金亦应计算至该时间点，故对于原告的该项诉请，本院难以全部支持。至于原告要求按照日租金一倍的标准从2021年1月25日起至实际履行之日止计算违约金，因被告对此标准并不认可，且该违约金计算标准明显过高，本院结合本案实际及原被告双方各自过错责任，调整违约金计算标准为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为妥。至于原告所提违约金9,800元，因在合同中有约定，本院予以支持。至于原告所提要求没收房屋租赁保证金的诉请，现根据《房屋租赁合同》的约定，并未约定违约的情况下原告有没收租赁保证金的权利，现被告亦不同意予以没收，故对该项诉请，本院不予支持，现为避免进一步讼累，本院确定将房租租赁保证金在本案中予以充抵。对于原告所提要求被告支付补付给原告2019年7月的房屋租金4,900元的诉请，本院认为双方所签合同约定的租赁期间为2019年8月至2024年8月，故原告要求被告支付2019年7月的房屋租金并未在双方合同约定的租赁期限内，此外原告亦未提供证据证明被告于2019年7月已经居住于该房屋内，或原告与被告间对2019年7月房屋租金的相关约定，故对于原告的该项诉请本院难以支持。对于原告要求被告支付租赁佣金损失2,450元的诉请，本院认为该损失并非原被告解除合同给原告造成的直接损失，且双方合同中对此亦未有相关约定，故对于原告的该项诉请，本院不予支持。对于原告要求被告支付其他财产损失1,581.30元，在合理范围内，且被告亦予以认可，故本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百八十四条的规定，判决如下：一、确认原告郑平海与被告杨芳于2019年6月30日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2021年2月25日解除；二、被告杨芳于本判决生效之日起十日内支付原告郑平海自2021年2月1日起至2021年2月25日止的房屋租金4,375元及以4,375元为基数自2021年1月25日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金；三、被告杨芳于本判决生效之日起十日内支付原告郑平海违约金4,900元(已抵扣房屋保证金4,900元)；四、被告杨芳于本判决生效之日起十日内支付原告郑平海其他损失1,581.30元；五、驳回原告郑平海其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费636元，减半收取318元，由原告郑平海负担280.50元(已付)，由被告杨芳负担37.50元(本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 王 亚书记员 叶唐青附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。