贵州省息烽县人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0122民初309号原告：李健，男，1973年3月19日生，汉族，贵州省息烽县人，农民，住贵州省息烽县。委托诉讼代理人：许艳群，贵州心典律师事务所律师，执业证号：15201201711757749，特别授权代理。被告：陈立，男，1997年9月28日生，汉族，贵州省息烽县人，贵阳佳和物流有限责任公司员工，户籍地贵州省息烽县，现住贵州省息烽县。委托诉讼代理人：王义鹏，贵州康卓律师事务所律师，执业证号：15201201010713913，特别授权代理。原告李健与被告陈立房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，依法适用小额诉讼程序，审理过程中，因原告将诉讼标的变更为66666元，不符合法定适用小额诉讼程序情形，且被告不同意适用小额诉讼程序，故本院于2021年3月10日将本案转为适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李健的委托诉讼代理人许艳群、被告陈立及其委托诉讼代理人王义鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李健向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告2020年10月13日所签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告支付自2020年11月1日起至2021年2月1日使用房屋期间的租金19287元，以及违约金2万元，共计39287元；3.判令被告返还房屋并恢复房屋屋顶灯牌原状；4.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告将第二项诉讼请求变更为判令被告支付原告自2020年11月1日起至2021年3月1日止的租金33333元，并按8万元／年（即6666元／月）的标准支付从2021年3月2日起至房屋腾退之日止的租金，以及违约金2万元；将第三项诉讼请求变更为判令被告返还房屋并恢复房屋屋顶灯牌原状，返还房屋钥匙；同时，增加一项诉讼请求为判令被告额外支付2个月租金共计13333元。事实和理由：2020年10月13日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将其位于息烽县住宅的1至4层出租给被告居住使用，租金每年8万元，保证金2万元（未付），租金按年支付，先付后用，乙方须按照约定向甲方缴纳租金，不得无故拖欠，拖欠3日以上，视为乙方违约，甲方有权收回房屋。水、电、煤气、电话、网络、有线电视等的使用等所有费用按合同约定由被告承担。签订合同当日，双方清点了出租房屋内的物品，被告对房屋灯牌进行了改造，原告将房屋交付被告使用。但被告自2020年11月起至今未支付租金及保证金，原告多次催收未果。为维护原告的合法权益，特起诉要求判如所请。被告陈立辩称，1.原告关于房屋租赁的用途的陈述与事实不符，案涉房屋是自建房，一到四层的面积应该不低于1000平方米，原告陈述租赁用途为居住使用，事实上是隐瞒了相关事实，案涉房屋租赁合同基于被告打算租赁原告与案外人兰吉发所持有的息烽县鼎鑫屠宰厂并打算作为租赁经营该屠宰厂的配套宣传接待用房；2.原告关于签订合同当日双方清点了租赁房屋内的物品，将房屋交付被告使用的陈述也与事实不符，双方并未对租赁房屋内的物品进行清点，原告也并未向被告交付所有的钥匙。因此，关于原告诉请的第一项，案涉房屋租赁合同应当属于原告及案外人兰吉发与被告签订的合作协议的附属合同，且房屋租赁合同可能因合作协议与法律法规禁止性规定相违背被认定为无效而归于无效，被告已向息烽法院提起确认合作协议及房屋租赁合同无效之诉，该案已于2021年3月9日立案受理并进入诉讼程序，故原告诉请第一项合同应有效而解除或者是无效需以上述案件的判决结果来进行确认；关于原告诉请的第二项，如果房屋租赁合同在前述案件中被认定为无效，那么被告无需支付合同尚欠履行的所有租金，即便是该合同有效，那么解除该合同的时间也是2020年11月2日，相当于合同并未履行，所以也不存在房屋租金的问题，此种情况下，2万元的违约金首先要明确双方的违约责任，同时该金额与我国民事法律关于违约责任补偿性原则相违背；关于原告诉请的第三项，因原告并未清点房屋财产、移交房屋钥匙，该项请求不能成立。故请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认。根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2020年10月13日，原告李健（甲方）与被告陈立（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于息烽县的房屋1至4层及院落停车场出租给被告，租期5年，自2020年11月1日起至2025年10月30日止，租金每年8万元，一年一付，先付后用，乙方须按照约定向甲方缴纳租金，不得无故拖欠，拖欠3日以上，视为乙方违约，甲方有权收回出租房屋；合同订立之日乙方向甲方缴纳2万元保证金，租赁期满后若乙方无违约行为，甲方应于三日内退还保证金。合同还约定了合同终止的情形：1.本合同期限届满，双方不再续签合同的；2.双方通过书面协议解除本合同；3.因不可抗力致使合同目的不能实现的；4.当事人有其他违约或违法行为致使合同目的不能实现的。《房屋租赁合同》签订后，被告未按照约定向原告交纳租金及保证金。同时查明，原、被告在签订《房屋租赁合同》的同时，原、被告及案外人兰吉发另外签订了一份《合作协议》，原告与兰吉发将二人合伙的企业位于息烽县的息烽县鼎鑫屠宰厂交由被告经营，协议约定：1.合作事项：鼎鑫屠宰厂的运营；2.合作方式：甲方将其合法持有的鼎鑫屠宰厂，在其法人代表参与管理情况下（另行支付薪酬）交由乙方自主经营，无论乙方经营盈亏，甲方收取固定合作回报；3.合作资产：甲方用于合作的资产包括鼎鑫屠宰厂现有规划范围内的房屋、土地及租赁用于排污的土地、屠宰设施设备、冷库设施、各种证照及有形资产等使用权；4.合作期限为五年，即2020年11月1日起至2025年10月30日；5.甲方的合作回报与乙方的经营业绩、利润完全脱钩，即无论乙方经营盈利或亏损，甲方收取固定回报，2020年11月1日至2023年10月30日期间为100万元／年，2023年11月1日之后按照每年递增5万元的标准收取合作回报，一年一付且遵循先付后用的原则；6.合作后，因相关职能部门要求的技术更新、涉及证照审验必须投入的费用及合作资产投入使用前需修善的设备设施产生的维修费用由甲方承担；7.甲方确保鼎鑫屠宰厂的各类证照合法并对其持续有效承担审验等义务等。2020年11月2日，被告向原告发送手机短信，内容为“李总，我是陈立，鼎鑫屠宰厂的合作因‘特许’等因素牵扯的事情太多，让合作举步维艰，而且我作为投资人风险实在太大。故特短信通知二位，终止合作合同。”原告回复称“不同意。”之后，被告未继续经营鼎鑫屠宰厂。2020年12月10日、12月11日，原告发送了3条手机短信催促被告交纳房屋租金、保证金及水电费，被告收到信息后未予回复。另查明，2020年12月7日息烽县鼎鑫牲畜屠宰厂、李健、兰吉发以陈立为被告向本院提起合同纠纷之诉，请求判令陈立继续履行双方于2020年10月13日签订的《合作协议》，支付固定回报100万元及保证金10万元、违约金8.47万元、律师费10万元、诉讼担保费5000元、交通费5000元；同日，息烽县鼎鑫牲畜屠宰厂以陈立为被告向本院提起不当得利纠纷之诉，请求判令陈立返还不当得利167万元；2020年12月15日，上述两案撤回了起诉。2021年3月9日，陈立以息烽县鼎鑫牲畜屠宰厂、李健、兰吉发为被告，向本院提起确认合同无效纠纷之诉，请求确认双方2020年10月13日所订立的《合作协议》以及陈立与李健于同日订立的《房屋租赁合同》无效。本院审理后于2021年6月7日作出（2021）黔0122民初485号民事判决，驳回了陈立的诉讼请求。在诉讼过程中，原告李健向本院申请财产保全，请求网络查控并冻结被告陈立银行存款人民币4万元。本院经审查后作出（2021）黔0122民初309号民事裁定书，查控并冻结被告陈立银行存款人民币4万元，冻结期限为一年。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告李健与被告陈立签订了《房屋租赁合同》，该合同是双方真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方当事人均应按合同约定严格履行。合同履行过程中，被告一直未向原告交纳租金和保证金，且从2020年11月2日被告发送短信告知原告终止原、被告及案外人兰吉发签订的《合作协议》后被告即未在所租赁的房屋开展经营活动。2020年12月10日、12月11日，原告通过手机短信告知被告，要求其交纳租金、保证金及水电费，但被告收到信息后未予回复。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，被告退租应当经原、被告书面协议解除合同后方为正式解除合同，在正式解除合同前被告仍须按约支付租金。因合同是双方当事人意思自治的体现，双方关于合同终止的约定对被告具有约束力，由于双方就解除合同并未达成书面协议，故至原告向法院起诉时《房屋租赁合同》并未解除。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”、第五百六十六条第一款“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”、第二款“合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。”、第七百二十二条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，原告向被告发送催交租金的短信可视为已经对被告是否继续租赁房屋尽到了催告义务，但被告收到信息后未积极处理，由于合同目的无法实现，原告诉请解除与被告于2020年10月13日签订的《房屋租赁合同》的请求于法有据，本院予以支持。关于原告李健主张被告陈立返还房屋的请求。被告于2020年11月2日短信告知原告终止《合作协议》后已搬离且未继续使用该房屋，原告也认可被告租用的1-4层房屋仅有少数几间房门锁不能打开，其余房间均能打开使用，被告现在并未实际控制租赁房屋，故该项请求本院不予支持。关于原告李健主张被告陈立按年租金8万元（月租金6666元）支付自2020年11月1日至房屋腾退之日止的租金的请求。虽然被告在2020年11月2日发送短信告知原告终止原、被告及案外人兰吉发签订的《合作协议》，但并未告知原告解除《房屋租赁合同》，在2020年12月10日、12月11日，被告收到原告要求其交纳租金、保证金及水电费的手机短信后不进行回复，也未举证证明已将房屋交还原告，自身存在一定过错。而根据双方租赁合同约定，被告要退租的需要双方协议解除合同，由于被告并未与原告协商，在原告起诉前合同并未解除，被告理应向原告交纳租金，故原告主张从2020年11月1日起计算租金有事实依据。本案中，原、被告双方因终止合作经营息烽县鼎鑫牲畜屠宰厂发生纠纷，原告曾于2020年12月7日向本院提起诉讼，原告应当知晓被告对租赁房屋的使用情况，现原告主张租金从2020年11月1日起计算至房屋腾退之日，根据租赁合同第七条“当事人有其他违约或违法行为致使合同目的不能实现的可以终止合同”的约定，被告与原告签订租赁合同后一直未交纳租金和保证金，考虑到被告自告知原告终止《合作协议》后并未继续使用该房屋，本院认为，租金以8万元/年计算至原告起诉时止相对合理，即20877元。关于原告李健主张被告陈立支付违约金2万元的请求。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告逾期交纳租金已经构成违约，应当承担违约责任，被告诉请被告支付违约金于法有据。庭审中，被告主张该金额与我国民事法律关于违约责任补偿性原则相违背，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，对于原告主张的违约金，法院酌情予以调减，按被告未付租金20877元的20%计算，支持4175元。关于原告李健主张被告陈立恢复房屋屋顶灯牌原状的请求。庭审中，原告认可屋顶灯牌原为“靖泉山庄”，系被告之前的承租人安装的，同时也认可是被告与前承租人自行协商后将灯牌更换为“鼎鑫屠宰”的，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，原告该项主张无事实依据，本院不予支持。关于原告李健主张该地段房屋短期内不好出租要求被告陈立额外支付2个月租金13333元的请求。根据《中华人民共和国民法典》第五百九十一条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。”的规定，原告早在第一次起诉时就应当知道被告违约，但一直未采取适当措施进行处置，且该地段房屋出租率高低与被告行为并无因果关系，故原告该项主张本院不予支持。综上所述，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”、《中华人民共和国民法典》第四百六十五条“依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。”、第五百零九条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第五百六十三条第一款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”、第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第五百八十五条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、第二款“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”、第七百二十二条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”、第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下：解除原告李健与被告陈立2020年10月13日签订的《房屋租赁合同》；被告陈立于本判决生效之日起十日内向原告李健支付房屋租金20877元、违约金4175元；驳回原告李健的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1466元，减半收取计733元，保全费420元，合计1153元，由原告李健负担453元，被告陈立负担700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 员  兰 梅二〇二一年七月二十三日法官助理  文莹雪书 记 员  潘友丹