北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2021）京民终327号上诉人（原审被告）：中信富通融资租赁有限公司，住所地北京市通州区安顺北里18号楼安顺2街1号。法定代表人：张毅，董事长。委托诉讼代理人：王志强，北京市大嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓黎，北京市泽和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：史军红，男，1963年4月6日出生，汉族，住山西省临汾市尧都区。委托诉讼代理人：郑秋芳，山西中正平律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵琴琴，山西中正平律师事务所律师。原审第三人：临汾市洋洲房地产开发有限公司，住所地山西省临汾市尧都区新开路北口。法定代表人：郭月明，经理。委托诉讼代理人：郭宝平，北京市信格律师事务所律师。上诉人中信富通融资租赁有限公司（以下简称中信富通公司）因与被上诉人史军红、原审第三人临汾市洋洲房地产开发有限公司（以下简称洋洲房地产公司）案外人执行异议之诉一案，不服北京市第二中级人民法院（2020）京02民初551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中信富通公司的委托诉讼代理人张晓黎，被上诉人史军红的委托诉讼代理人郑秋芳、赵琴琴，原审第三人洋洲房地产公司的委托诉讼代理人郭宝平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中信富通公司上诉请求：1．请求撤销一审判决，改判驳回史军红的诉讼请求或裁定发回一审重新审理；2．由史军红承担本案一审、二审诉讼费用。中信富通公司的主要上诉理由：一、一审法院关于史军红与洋洲房地产公司之间系商品房买卖合同关系的认定错误。根据《洋洲房地产以房抵顶工程款房屋明细表》《建设工程施工合同》、一审法院调取的《情况说明》以及一审庭审笔录中各方当事人陈述，说明洋洲房地产公司与临汾市建筑工程总公司第五建筑分公司（以下简称临汾五建公司）存在明确的以房抵债的意思表示。从整个交易过程来看，洋洲房地产公司以案涉房屋作价抵顶其欠付临汾五建公司的工程款后，取得了案涉房屋的处分权，充分说明洋洲房地产公司与临汾五建公司是以物抵债关系。临汾五建公司不具备商品房代销资格，也未与洋洲房地产公司签订代销协议，并非代销人。临汾五建公司将其有权处分的案涉房屋出售给史军红，双方虽未签订书面买卖合同，但实际形成了事实上的二手房买卖合同关系。洋洲房地产公司同史军红签订的《盛世华庭-福苑认购协议书》（以下简称《认购协议》）只是一种形式，签订的目的是方便史军红将来办理过户登记手续，而非房屋买卖。因此，史军红与洋洲房地产公司间不存在实质上的买卖合同关系。洋洲房地产公司及临汾五建公司以房抵债行为目的是债务的清偿、债权的实现，而非房屋的买卖。因此临汾五建公司基于以物抵债关系享有的是一种债权请求权，对案涉房屋不享有物权期待权。史军红在临汾五建公司与洋洲房地产公司的以物抵债基础上、通过向临汾五建公司支付房屋价款后，对临汾五建公司享有的是一种债权请求权，而非对案涉房屋物权期待权。即使其基于《认购协议》对洋洲房地产公司享有权利，亦是一种债权请求权，对案涉房屋不享有物权期待权。基于债的平等性原则，史军红对洋洲房地产公司的债权并不较本案所涉执行债权更具有优先实现的价值利益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十八条的规定，因史军红仅对洋洲房地产公司享有债权请求权、对案涉房屋不享有物权期待权，不能排除强制执行。二、一审判决关于本案存在执行异议和复议规定第二十八条的四种情形的认定错误。1．一审判决对于“案涉房屋被查封前签订了合法有效的书面买卖合同”的事实认定及法律适用均错误。《认购协议》缺少商品房买卖合同应当具备的其余十项主要内容，且《认购协议》第四条已明确约定协议当事人旨在设立预约合同并非本约合同，一审法院的认定违反了《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第二条的规定。预售许可证有效期满至2012年5月31日，《认购协议》签订于2012年12月21日，说明案涉房屋处于无证预售状态。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，《认购协议》属无效合同；《认购协议》未进行备案，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条和《城市商品房预售管理办法》第十条及《山西省建设厅关于加强商品房预（销）售管理的通知》第六条的规定，《认购协议》不具有合法性；根据与本案有关的其他案件的证据及一审庭审情况，可以得出《认购协议》实际签署时间并非在案涉房屋被查封前的高度盖然性结论。2．一审判决对于“史军红在查封前合法占有案涉房屋”的事实认定及法律适用错误，且违反法定程序。与本案相关的案件中，洋洲房地产公司出具的费用收据存在虚开问题，因此本案中洋洲房地产公司出具的费用收据不真实，不能单独作为认定事实的证据。史军红提供的购货单据并非正式发票且不具关联性；银行回单和部分收据无原件；购气流水户名可随意更改且至今未发生用气量；2013年的物业暖气收据系单一性证明材料，无法证明费用已实际发生；未提供物业服务合同和2013年后、查封之前的水电气暖物业费的支付凭证。史军红提交的证据不能形成完整有效的证据链条，未达到高度盖然性的证明标准，一审法院认定史军红已在查封前占有案涉房屋证据不足。在史军红未提出书面申请、现场勘验亦不属于法院依职权调查收集的证据的情况下，一审法院未通知中信富通公司即进行的现场勘验行为，有悖审判中立原则且违反法定程序，并且法官只是进入案涉小区并未进入案涉房屋，现场勘验不能作为认定“占有”的依据。即使史军红占有了案涉房屋，但一审法院亦不应无视有关未经竣工验收的房屋系非法占有的规定，作出“合法”占有的错误认定。3．一审判决对于“案涉房屋被查封前史军红支付全部价款”的事实认定不清。史军红未提交任何证明其在案涉房屋被查封前支付了全部房款的证据。4．一审法院关于“未能办理案涉房屋的过户登记非购房人自身原因所导致”的认定系错误认定。史军红没有提供其有向房屋登记机关办理过户登记材料、或向洋洲房地产公司提出了办理过户登记的请求的有效证据。除案涉房屋在内的64套被查封房屋外的该栋楼房其他房屋购买人，已同洋洲房地产公司签订了买卖合同并办理了合同备案手续。史军红自购买至今从未要求洋洲房地产公司同其签订商品房买卖合同，创造办理过户登记的前提条件，说明其对于房屋过户登记未尽到合理注意义务或处于放任态度。一审法院不应因为竣工验收问题而无视案涉房屋未办理过户登记是史军红未尽合理注意义务问题。综上，中信富通公司认为，一审判决认定事实错误，认定基本事实不清，适用法律错误，违反法定程序，请求二审法院支持中信富通公司的上诉请求。史军红辩称：一、一审法院认定的史军红与洋洲房地产公司存在真实的商品房买卖合同关系，完全正确。根据已查明的事实，洋洲房地产公司欠付临汾五建公司工程款，双方协商由临汾五建公司收取购房款，即由购房人将房款支付给临汾五建公司，以清偿洋洲房地产公司欠付临汾五建公司的工程款债务。房屋买卖合同由购房人与洋洲房地产公司签订，房屋的交付等手续也均由洋洲房地产公司与购房人办理。由此可见，洋洲房地产公司与临汾五建公司之间仅是以房款抵顶工程款，而非以房屋抵顶工程款。故中信富通公司所称的临汾五建公司与史军红形成事实上的二手房买卖合同关系，根本不能成立。史军红对案涉房屋享有物权期待权，是因为史军红符合执行异议和复议规定第二十八条规定的条件，而非仅仅基于《认购协议》。二、一审法院认定史军红符合执行异议和复议规定的情形，享有足以排除对案涉房屋执行的权益，完全正确。1．案涉房屋查封前，史军红已就案涉房屋签订合法有效的书面买卖合同。史军红与洋洲房地产公司签订的《认购协议》已包含了交易双方、案涉房屋基本情况、房款及付款方式等商品房买卖合同的基本内容，同时根据临汾五建公司开具的收据，以及一审法院调查的临汾五建公司收款情况，可以证明史军红也已支付全部房款，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，《认购协议》应认定为书面房屋买卖合同。中信富通公司所称的《认购协议》第四条表明双方旨在设立预约合同是主观臆断。至于预售许可证过期问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定的关于商品房预售合同无效的情形，仅指自始未取得商品房预售许可证，这与商品房预售许可证过了有效期有本质区别。国家之所以规定商品房预售许可证是签订商品房预售合同的条件，是因为预售合同订立时，买卖的房屋尚在建设之中，国家对商品房预售行为有特殊的要求和规定，旨在保护消费者的利益。取得商品房预售许可证的企业，自取得许可证之日起即具备商品房预售资格，这种资格不单因时间的经过而改变，相关部门设定预售证期限，是为了便于行政管理。预售许可过期违反也仅是管理性规范，未违反法律法规的效力性规定，因而，商品房预售许可证过期不影响合同的效力。2．案涉房屋查封前，史军红已合法占有案涉房屋。中信富通公司所称的收据虚开问题，是其主观判断。本案中，史军红提交的相关证据加盖有公共服务部门的印章，能够相互印证，应认定查封之前，史军红已入住案涉房屋。现场勘验是一审法院依职权而为，符合法定程序。执行异议和复议规定的“已合法占有该不动产”中的“合法占有”是指买受人通过合法的方式取得对不动产的占有，有合同依据，也指出卖人自愿将不动产移交买受人占有，并非买受人非法强占不动产。本案中，虽然案涉楼盘未经竣工验收，但史军红是基于合法有效的《认购协议》占有案涉房屋，洋洲房地产公司是正常办理交房手续的，不存在非法之说。至于未竣工验收不得交付使用的规定，仅是行政部门对开发商的要求，其目的是保护商品房买受人的权利，所产生的法律后果是开发商是否应当受到行政处罚和业主是否向开发商主张赔偿责任，并不影响开发商向业主交房这一合同履行行为的效力，交房的行为是有效的，业主对房屋的占有也是合法的。3．史军红已支付全部房款。史军红将购房款交给临汾五建公司，临汾五建公司认可收到史军红支付的房款，并以此抵销了对洋洲房地产公司的等额工程款债权，即洋洲房地产公司以房款清偿了其债务，应视为其已收到案涉房屋的房款。4．未办理过户登记，非因史军红自身原因。执行异议和复议规定第二十八条第四项规定的是“非买受人自身原因未办理过户登记”，而非要求买受人必须向登记机关要求办理过户登记。本案中，根据一审法院调查核实的情况，案涉房屋之所以未能办理过户登记，是因案涉房屋所在楼盘未能通过竣工验收，房屋过户登记存在客观障碍，该障碍并非史军红导致的，不能归结于史军红原因。中信富通公司所称理由，过分加重了史军红义务，超出法律规定的限度。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，符合法定程序。请求二审法院驳回中信富通公司的上诉，维持一审判决。洋洲房地产公司述称，不同意中信富通公司的上诉请求及上诉理由，同意史军红的答辩意见。史军红向一审法院起诉请求：1．请求排除对山西省临汾市尧都区解放东路盛世华庭小区1号楼4单元1103号房屋的执行，并解除查封；2．诉讼费由中信富通公司承担。一审法院认定事实：一、关于案涉房屋执行及执行异议的相关情况北京市第二中级人民法院（以下简称二中院）在审理（2018）京02民初70号中信富通公司与临汾市洋洲石油供应有限公司、临汾市亿鑫源混凝土搅拌有限公司、临汾市尧都区尧尔欣经贸有限公司、吉文杰、许六斤、郭亮芳、吕建斌、赵志芳、洋洲房地产公司、海南兴隆太阳河投资有限公司融资租赁合同纠纷一案中，依据中信富通公司的申请，作出了（2018）京02民初70号诉讼保全民事裁定书。二中院据此于2018年6月21日保全预查封了洋洲房地产公司位于山西省临汾市解放东路洋洲花园盛世华庭包括案涉房屋在内的64套房屋。二中院于2018年11月26日作出（2018）京02民初70号民事判决书，判决洋洲房地产公司、临汾市洋洲石油供应有限公司等被告承担相应的法律责任。临汾市洋洲石油供应有限公司不服该判决，向北京市高级人民法院提起上诉，该院于2020年4月21日作出（2019）京民终495号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2020年6月17日，二中院对案涉房屋进行续封。2020年8月，中信富通公司向二中院申请强制执行。史军红向二中院提出案外人执行异议，二中院作出（2020）京02执异278号执行裁定书，裁定驳回了史军红的异议请求。后史军红提起本案诉讼。二、关于史军红主张其享有足以排除强制执行权益的情况（一）关于《认购协议》签订情况及主要内容史军红提交的落款时间为2012年12月21日、洋洲房地产公司作为出卖方、史军红作为认购方的《认购协议》载明：一、认购物业：认购方通过对出卖方所开发的“盛世华庭-福苑”项目充分了解后，选择购买该项目2号楼4单元11层1102号房（史军红主张有笔误，实际为1103号）。建筑面积约167平方米（注：最终面积以房产部门测绘数据为准）。二、房款：单价4900元/m2；总价818300元。上述价格以建筑面积计算。三、付款方式：认购方按以下第1种方式付款。1．一次性付款：选择该付款方式，认购方须在签署本《认购协议》时支付总房款的90%，剩余10%的房款应于签署《商品房买卖合同书》前付清。四、双方承诺共同遵守如下约定：4．本认购协议为双方正式签署《商品房买卖合同》之前的契约，自买卖双方签订时生效。买卖双方签订《商品房买卖合同》后，认购协议自动作废。洋洲房地产公司与史军红均认可双方后续未签署正式的商品房买卖合同。中信富通公司不认可《认购协议》的真实性、关联性、合法性和证明目的，《认购协议》属于商品房预约合同，并非商品房买卖合同。即使《认购协议》被认定为商品房买卖合同，该《认购协议》并未备案，也不具有合法性。史军红主张当时洋洲房地产公司没有与其签订后续的商品房买卖合同，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，《认购协议》已经具有了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且洋洲房地产公司已经按照约定收受了购房款，《认购协议》应当认定为商品房买卖合同。洋洲房地产公司认可案涉《认购协议》就是商品房买卖合同。（二）关于支付购房款情况史军红主张其系通过其妻子王小明（1988年5月13日二人结婚）支付了案涉购房款，临汾五建公司出具《情况说明》，认可收到王小明的818300元。中信富通公司对此不认可，并认为没有实际转账凭证，不能证明史军红已经实际付款。审理中，一审法院向临汾五建公司调查相关情况，临汾市建筑工程总公司和临汾五建公司向一审法院提交《情况说明》《12套房屋明细表》《建设工程施工合同》，均加盖有该二公司公章。其中，《情况说明》大致内容为：我公司于2010年7月26日与洋洲房地产公司签订《建设工程施工合同》，承建洋洲房地产公司开发的洋洲花园（盛世华庭）住宅楼。工程于2011年完工后，因洋洲房地产公司未能支付全部工程款，遂商定由我公司代为销售房产，收取房款抵顶工程款，房屋买卖合同由购房人与洋洲房地产公司签订，房屋的交付、产权过户手续也均由洋洲房地产公司与购房人办理。当时洋洲房地产公司欠付工程款约2000万元左右，洋洲房地产公司用80余套住宅房的销售房款抵顶了施工工程款，因许六斤与洋洲房地产公司负责人吕建斌关系较好，洋洲房地产公司仅口头约定由临汾五建公司代收房款，并未出据书面指令。在贵院审理的（2020）京02民初554号等关于中信富通公司、洋洲房地产公司案外人执行异议之诉批量案件中，其中共涉及到12套房的房款由我公司收取，以上房款抵顶我公司的工程款6581010元。具体收取方式包括由购房人一次或分批次向临汾五建公司转账或现金交纳，也包括向公司负责人许六斤转账或现金交纳。以上房款均由我公司向购房人出具了收据，并由我公司将收款事实通知洋洲房地产公司。后附12套房子的房号、交款人、交款数额明细。特此说明。”《12套房屋明细表》中与本案相关的部分载明房号为4-1103，交款人为王小明，交款额为818300元，交款方式为转账现金。洋洲房地产公司为证明该公司是和史军红直接达成并签订的合同，临汾五建公司只是收取房款以抵偿工程款，向一审法院提交付款通知，该通知由临汾五建公司向洋洲房地产公司出具，落款时间为2012年12月10日，内容为：“请给王小明办理盛世华庭小区4-1103号交房手续。”史军红、中信富通公司、洋洲房地产公司均认可《情况说明》《12套房屋明细表》《建设工程施工合同》和付款通知的真实性，中信富通公司认为，《12套房屋明细表》中涉及史军红的交款方式明确是转账现金，其他人注明的交款方式是抵账，进一步证明临汾五建公司和洋洲房地产公司是以物抵债的关系，而不是代销关系。《情况说明》的内容也可以证明以物抵债，收款人是临汾五建公司。（三）关于案涉房屋占有使用情况史军红为证明其在法院预查封之前即实际占有使用案涉房屋并一直居住，向一审法院提交了如下证据：1．其支付暖气接口费、煤气集资费和有线电视初装费的落款为2012年12月10日的收据、落款为2012年12月10日的山西省农村信用社（行）回单和洋洲房地产公司的《委托收款通知》各一张；2．落款分别为2013年12月24日和2015年9月26日的装修收据两张和落款为2013年8月16日销售凭据一张；3．合计五张、自2013年至2017年的加盖有盛世华庭物业办章的物业费、暖气费和电费收据以及临汾市广播电视网络中心的专用收据；4．临汾燃气公司北城管理站的单户充值/购气流水一张，显示王小明的账户在2014年10月30日办卡，在2014年11月11日进行充值；5．房屋室外和室内照片两张。中信富通公司不认可前述证据的证明目的，亦认为不能证明是案涉房屋照片。（四）关于未办理过户登记的原因经洋洲房地产公司申请，山西省临汾市建设局于2010年11月29日向洋洲房地产公司颁发了案涉楼盘的预售许可证，有效期限为2010年11月29日至2011年5月25日，又于2011年7月19日向洋洲房地产公司出具了商品房预售许可证延期决定书，将上述期限延期至2012年5月31日。后该预售许可期限未再延期。洋洲房地产公司、史军红均未办理案涉房屋的物权登记手续。对于未办理案涉房屋的物权登记手续的原因，史军红主张其始终要求洋洲房地产公司为其办理案涉房屋产权证，并已于2012年12月10日交纳维修基金13264．8元、交纳转移登记费、测绘费等1620．3元，但是洋洲房地产公司一直以种种理由拖延。洋洲房地产公司主张由于山西省临汾市当地的房产局变更为不动产局，业务停办了很长时间，后来又因房产局移交业务，直至后来出现房屋查封，综合导致了案涉房屋未能办理网签，案涉房屋所属的楼盘至今未能竣工验收，因此未能办理物权登记手续。为此，一审法院于2020年11月17日至19日前往山西省临汾市就案涉房屋所属楼盘未竣工验收、案涉房屋未办理网签及未办理物权登记手续的原因等情况进行调查并就案涉房屋居住使用情况进行现场核实。山西省临汾市规划和自然资源局相关工作人员反馈，因2009年7月洋洲房地产公司未按照规划审批建设案涉楼盘，于2016年3月14日被规划执法部门处以72．94833万元的罚款，洋洲房地产公司缴纳了罚款，至今洋洲房地产公司未提交案涉楼盘的竣工验收规划方面的申请；山西省临汾市房地产服务中心相关工作人员反馈，2012年时确实存在过一次系统升级，但在很短的时间内就恢复相关网签业务办理，不存在洋洲房地产公司所述的很长一段时间未能办理网签的情况。同时根据网签登记系统显示，山西省临汾市自2011年至今，每月都有办理网签的记录；案涉楼盘当时可以办理网签，并且在2011年6月、9月查询到案涉楼盘大量办理网签的记录。洋洲房地产公司和史军红均认可，案涉楼盘已办理网签的房屋未在（2018）京02民初70号案件被查封房屋范围内。一审法院认为，本案系史军红提起的案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。本案争议焦点是案外人史军红对执行中查封的案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。史军红对其享有足以排除执行的民事权益应负举证证明责任。史军红主张其符合执行异议和复议规定第二十八条情形，享有足以排除中信富通公司基于其享有的债权对案涉房屋申请强制执行的权益。执行异议和复议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。一审法院参照上述规定，进行具体分析。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”。本案中，洋洲房地产公司与史军红签订了《认购协议》，虽然《认购协议》中约定了“本认购协议为双方正式签署《商品房买卖合同》之前的契约，自买卖双方签订时生效。买卖双方签订《商品房买卖合同》后，认购协议书自动作废”，且洋洲房地产公司与史军红后续并未签署正式的商品房买卖合同，但《认购协议》已经包含了当事人的名称、姓名、案涉房屋基本情况、购房款及付款方式等商品房买卖合同的基本内容，体现了史军红与洋洲房地产公司之间买卖案涉房屋的真实意思表示。根据本案查明的事实，因洋洲房地产公司欠付临汾五建公司工程款，双方协商，由购房人将房款支付给临汾五建公司，以清偿洋洲房地产公司欠付临汾五建公司的工程款债务，双方并无转移案涉房屋所有权的意思表示。可见，此为洋洲房地产公司和临汾五建公司在双方债务清偿问题上所作出的安排，并非“以房抵债”。因此购房人向临汾五建公司支付购房款的行为应当认定为系向洋洲房地产公司支付，洋洲房地产公司对此亦予确认，故可以认定史军红支付了全部购房款。案涉《认购协议》应认定为商品房买卖合同，该协议签署于2012年12月21日，系在2018年6月案涉房屋被查封之前。一审法院对中信富通公司关于案涉《认购协议》系房屋预约合同及未备案不具有合法性的抗辩主张，不予采纳。史军红主张洋洲房地产公司于2012年12月即向史军红交付了案涉房屋。虽然史军红未提交其与洋洲房地产公司之间办理房屋交付手续的相关证据，但是根据史军红提交的自2012年12月10日起的暖气接口费、煤气集资费、物业费和水电费收据等证据及临汾燃气公司北城管理站就案涉房屋出具的单户充值/购气流水等证据，一审法院亦对案涉小区进行了现场勘验，可以认定史军红于2012年12月起实际占有使用案涉房屋。本案中，史军红主张，案涉《认购协议》签署后，其多次要求洋洲房地产公司配合办理网签及物权登记手续，但洋洲房地产公司始终未能予以配合。根据一审法院调查取证的情况，案涉楼盘因未按照规划审批违法建设，被相关部门予以行政处罚，至今洋洲房地产公司也未提交案涉楼盘的竣工验收规划申请，故案涉楼盘未能通过竣工验收，亦因此未能办理案涉房屋的物权登记。故，未能办理案涉房屋的过户登记非购房人史军红自身的原因所导致。综上所述，本案现有证据能够证明史军红享有足以排除对案涉房屋执行的权益，其要求一审法院停止对案涉房屋的执行并解除对案涉房屋查封的理由成立，一审法院对其诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决：停止对位于山西省临汾市尧都区解放东路盛世华庭1号楼4单元1103号房屋的强制执行。本院二审期间，当事人均未提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据已经查明的事实，洋洲房地产公司欠付临汾五建公司工程款，双方协商以购房人将购房款直接向临汾五建公司支付的形式清偿洋洲房地产公司欠款。因此，洋洲房地产公司与临汾五建公司之间没有将案涉房屋所有权转让给临汾五建公司用以抵偿欠款的意思表示，故双方之间并未形成以房抵债的法律关系。另外，史军红提交了洋洲房地产公司、临汾五建公司出具的收款收据，证明其已经按三方约定向临汾五建公司支付了案涉房屋购房款，洋洲房地产公司、临汾五建公司对该事实亦予以认可。从洋洲房地产公司、史军红、临汾五建公司三方的交易模式看，洋洲房地产公司与临汾五建公司之间仅是以购房款抵顶工程款，临汾五建公司从未享有案涉房屋的所有权，其与史军红之间并非二手房买卖合同关系。《认购协议》系史军红与洋洲房地产公司签订，房屋亦由洋洲房地产公司向史军红交付，因此一审法院认定史军红与洋洲房地产公司之间系商品房买卖合同关系正确。关于史军红与洋洲房地产公司是否在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同的问题，本案买受人史军红与洋洲房地产公司之间虽未最终签订商品房买卖合同，但史军红与洋洲房地产公司签订的《认购协议》具备了双方当事人的基本情况、房屋位置、面积、房屋单价、房屋总价款及付款方式、双方权利义务等内容，符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的基本条款及主要内容，足以使双方的商品房交易行为处于明确稳定的状态，亦符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定。关于史军红与洋洲房地产公司是在案涉项目商品房预售许可证到期后才签订《认购协议》，且《认购协议》未进行备案登记的问题，因商品房预售实行预售许可制度及《城市商品房预售管理办法》第十条、《山西省建设厅关于加强商品房预（销）售管理的通知》第六条关于备案登记的规定，均是规制房地产开发商的销售行为，故并不当然致使合同无效。《认购协议》系史军红与洋洲房地产公司真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。中信富通公司关于一审判决对于“案涉房屋被查封前签订了合法的书面买卖合同”的事实认定及法律适用均错误的上诉意见于法无据，本院不予采信。关于史军红是否在人民法院查封前合法占有案涉房屋的问题。本院认为，执行异议和复议规定第二十八条第（二）项规定的合法占有是指对不动产的支配和管理，应以是否实际控制不动产为标准。一审法院已经查明，史军红提交了其支付暖气接口费、煤气集资费和有线电视初装费的落款为2012年12月10日的收据，落款分别为2013年12月24日和2015年9月26日的装修收据两张和落款为2013年8月16日销售凭据，五张自2013年至2017年的加盖有盛世华庭物业办章的物业费、暖气费和电费收据以及临汾市广播电视网络中心的专用收据，临汾燃气公司北城管理站的单户充值/购气流水，显示王小明的账户在2014年10月30日办卡，在2014年11月11日进行充值的证据，房屋室外和室内照片等证据，可以证明史军红在人民法院查封前已实际控制使用了案涉房屋，实现了对案涉房屋的占有。史军红基于《认购协议》占有案涉房屋，案涉房屋虽未经竣工验收，但系洋洲房地产公司违反相关规定导致交房行为有瑕疵，不能据此推翻史军红已对案涉房屋实际占有的事实，亦不能阻却史军红基于《认购协议》占有案涉房屋的合法性。故一审法院认定史军红于2012年12月起实际占有使用案涉房屋并无不当。中信富通公司该项上诉理由不能成立，本院不予支持。同时，经本院审查，一审法院进行现场勘验，符合法定程序，中信富通公司关于一审法院违反法定程序的上诉意见，于法无据，本院不予采信。关于史军红是否已支付了全部价款的问题。据已查明的案件事实，史军红与洋洲房地产公司签订的《认购协议》约定，案涉房屋建筑面积约167平方米、房屋单价4900元/m2、总价818300元。史军红主张其系通过其妻子王小明支付了案涉购房款，临汾五建公司出具《情况说明》，认可收到王小明的818300元。结合洋洲房地产公司、临汾五建公司出具的收据、临汾市建筑工程总公司和临汾五建公司向一审法院提交《情况说明》《12套房屋明细表》以及史军红实际入住的情况，本院可以认定史军红交付房款818300元。因此，史军红在案涉房屋被查封前已支付了案涉房屋的全部价款。中信富通公司关于一审法院对于“案涉房屋被查封前史军红支付全部价款”的事实认定不清的上诉意见亦不成立，本院不予支持。关于是否因史军红自身原因未办理过户登记的问题。一审法院查明，因未按照规划审批建设案涉楼盘，洋洲房地产公司于2016年3月14日被规划执法部门处以罚款，洋洲房地产公司缴纳了罚款，但至今未提交案涉楼盘的竣工验收规划方面的申请。即案涉项目未办理竣工验收手续，不具备产权证办理条件。故案涉房屋未办理所有权证并非买受人史军红的自身原因。综上所述，中信富通公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由中信富通融资租赁有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 赵红英审 判 员 王 肃审 判 员 杨绍煜二〇二一年七月三十日法官助理 王英博书 记 员 王 峥书 记 员 岳 琳书 记 员 刘向楠