安徽省金寨县人民法院民 事 判 决 书（2021）皖1524民初2653号原告：陈泽发，男，1975年4月10日生，汉族，住安徽省金寨县。原告：查全丽（系陈泽发的妻子），女，1980年5月13日生，汉族，住安徽省金寨县。委托诉讼代理人：彭怀胜，安徽事顺律师事务所律师。被告：金寨邦友开发置业有限公司，住所地六安市金寨县梅山镇天易凤凰城8栋284铺。统一社会信用代码91341524MA2N14PFX0。法定代表人：董邦友，系该公司总经理。委托诉讼代理人：董邦季，男，1966年1月28日生，汉族，住安徽省金寨县。系该公司经理。委托诉讼代理人：陈伟，安徽兴隆律师事务所律师。原告陈泽发、查全丽与被告金寨邦友开发置业有限公司（以下简称邦友公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告陈泽发、查全丽及其委托诉讼代理人彭怀胜，被告邦友公司的委托诉讼代理人董邦季、陈伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．被告赔偿因其所售房屋与合同约定不符的损失和违约金计141113.4元；2．被告承担原告公证费2000元及律师代理费4500元；3．被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告系2016年成立的一家房地产开发企业，2018年开发金寨新城区盛世学府项目，原告于2018年6月20日与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的盛世学府商铺。合同第三条商品房基本情况：该商品房为4幢1层117号，层高5.18m，附属房屋为4幢217号，层高为3.3m，两层面积101.34平方米，总价款83.5万元，首付47.5万元，银行行按揭贷款36万元。被告于2018年12月31日前交房。补充协议约定为2019年10月31前交付房屋。原告如约付清了购房款。后被告延迟至当年11月中旬交房。原告接收房屋后，经测量一层层高仅为4.227m，比合同约定层高低0.953m，误差高达18.4%。经多次与被告交涉，双方未能达成一致。原告认为，依法成立的合同应受法律保护，被告应当按照约定履行合同义务，被告交付房屋不符合合同约定，依法应当承担违约责任，按总房价款与实际交房容积误差比例承担。现根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，向贵院提起诉讼，请求人民法院依法予以支持。邦友公司辩称，一、案涉房屋层高系邦友公司销售代理商人员错误书写，不属于邦友公司的真实意思表示。二、邦友公司与买受方约定的案涉房屋真实层高符合双方约定。案涉房屋明示的规划与打印的层高数字虽有矛盾，但依照本案双方约定的真实意思可以确定，邦友公司并未违约。（一）双方合同第一条明确了案涉房屋的建设工程规划许可证及证号（证号建字第341524201700077），按法律规定（中华人民共和国城乡规划法第40条，第43条），邦友公司建设时报规划审批有图纸，施工必需按图纸施工，不得更改。经规划的第一层层高为4.28米，第二层为3.6米；邦友公司实际施工也是按规划审批前述数据进行施工的，由于邦友公司明确将工程规划许可证作为房屋建设依据列入合同，故规划的层高才是邦友公司真实意思表示，且本案原告明知且也认可；规划高度与合同写明高度矛盾时，应按《民法典》第142条规定，探究当事人真实意思表示予以认定。由于商品房买卖合同系要式合同且有诸多行政法规予以规范，所以合同标的的真实规格应该以法定标准为依据，依此，答辩人并无违约。（二）原告所购房屋非期房，系现房。原告购房也实地看了房屋，也明知房屋的真实高度，其行为也证明其认可所购房屋层高；（三）答辩人实际施工高度与图纸一致，由于图纸约定层高系房屋正负零上绝对高度，而原告通过公证处丈量的是屋内净空高度，除掉天棚粉刷垫层及地面垫层，高度完全符合规划；（四）规划中二层高度为3.6米，实际施工也是。原告对多享受的比销售代理错误书写的二层3.3米的高度只字不提；也反映原告在本案中对高度的理解并非善意；综上事实与法律规定，请求人民法院驳回原告全部诉讼请求。原告为支持自己所主张的事实及诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一、原告身份证复印件，证明原告诉讼主体适格；证据二、被告企业注册信息，证明被告诉讼主体适格；证据三、购买合同，证明证明：（1）原告于2018年6月20日与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的盛世学府商铺；（2）合同第三条商品房基本情况：该商品房为4幢1层117号，层高5.18m，附属房屋为2幢217号，层高为3.3m，两层面积92.84m，总价款83.5万元；证据四、购房发票，证明原告支付购房首付款47.5万余元，按揭贷款36万元，按揭贷款现已全部付清；证据五、公证书，证明被告交付房屋一层层高仅为4.227m，比合同约定层高低0.953m，误差高达18.4%；证据六、公证费发票，证明原告为保全证据花去公证费2000元；证据七、委托代理合同及发票，证明因被告违约原告维权支付律师代理费，给原告造成经济损失4500元。邦友公司对原告提交证据的质证意见如下：对证据一、二、三的真实性无异议，对证据三有如下说明：按照规划局审批的设计图纸，一层规划层高4.28米，二层规划层高是3.6米，这是邦友公司根据规划许可证作出的真实意思表示；证据四的真实性无异议；证据五的真实性无异议，但原告陈述层高相差的原因是在施工中有一些工序导致净空高度相差，也没有考虑楼板高度及地面垫层高度；对证据五、六的真实性无异议，但与本案无关联，也不能实现其证明目的；证据七的真实性无异议，但没有相关法律规定律师费由我方负担。被告为支持自己的抗辩事由提交的证据如下：证据一、金寨邦友开发置业有限公司营业执照，证明原告企业信息；证据二、合肥博道房地产投资咨询有限公司工商信息，证明博道公司信息；证据三、关于房屋销售的补充协议，证明1．房朝辉非邦友职工，是邦友公司销售公司的员工；2．其写层高行为未得邦友授权；证据四、房朝辉身份证复印件，证明房朝辉身份信息；证据五、《全案营销服务合同》，证明原告与博道公司约定权利义务；证据六、建设工程规划许可证（证号建字第341524201700077），证明合同约定了建设工程规划许可证是房屋规格；证据七、施工图纸，证明经规划局审核图纸，规划层高为一层4.28米，二层3.6米。陈泽发、查全丽对邦友公司提交证据的质证意见如下：证据一无异议，证据二与本案无关，证据三的关联性有异议，该补充协议是邦友公司与博道公司的事情，证据四无异议，证据五的关联性有异议，证据六真实性、合法性无异议，关联性有异议，规划许可证表明的是不能低于这个标准，本案应当按照合同的约定，向购买者交付房屋，证据七无异议。根据双方所举的证据及庭审时质证意见，本院认为，双方所提交的证据均具有认定案件事实的效力。根据认定的证据，认定本案的事实如下：2018年6月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的盛世学府4幢1层117号、4幢217号商铺，117号商铺层高5.18m，附属房屋层高为3.3m，两层面积101.34平方米，总价款83.5万元。合同签订后，原告交付首付款47.5万元，银行按揭贷款36万元。被告于2018年11月中旬向原告交付了房屋。原告接收房屋后，经六安市皋翔公证处公证，一层层高为4.227m，比合同约定层高低0.953m，误差18.4%。另查明，金寨县城乡规划局于2017年7月26日向被告颁发《建设工程规划许可证》，许可被告开发的盛世学府4#2F檐口高度10.13米，屋顶高度8.93米。本院认为，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》的约定，案涉商铺层高5.18m，但实际层高为4.227m，明显低于合同约定，被告也未提交充分证据证明原告在签合同时明知房屋实际层高与合同约定不符，其行为构成违约。但由于案涉合同没有约定层高差异处理方式，目前相关法律和司法解释也没有相应的规定，原告也没有举证证明实际层高影响房屋正常使用或导致价值贬损，但考虑到房屋层高的减少会实际影响到买受人对房屋舒适性和使用功能的期待性，因此，本院酌定按房屋实际总售价的2%计算层高违约损失。因此，原告诉请按面积误差计算层高误差损失等诉讼请求没有事实和法律依据，依法不予支持。依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告金寨邦友开发置业有限公司于本判决生效后十日内向原告陈泽发、查全丽支付赔偿金16700元；二、驳回原告陈泽发、查全丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3252元，减半收取计1626元，原告陈泽发、查全丽负担1000元，被告金寨邦友开发置业有限公司负担626元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审 判 员 田世清二〇二一年七月二十六日法官助理 陈 慧书 记 员 陈巧越附一：相关法律条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民间纠纷案件，当时法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于社会主义核心价值观的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。附二：金寨县人民法院案款账户开户名：金寨县人民法院机关案款开户账号：10×××16开户银行：中国邮政储蓄银行股份有限公司金寨县支行