文书内容江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0585民初760号原告：太仓市星都房地产有限公司，住所地江苏省太仓市城厢镇太平南路32号，统一社会信用代码9132058525118887XX。法定代表人：沙永顺，董事长。被告：苏州大海房地产开发有限公司，住所地江苏省太仓经济开发区板桥发达路18号，统一社会信用代码913205857665048861。法定代表人：施震宇，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：宋伟伟，江苏至誉律师事务所律师。第三人：苏州大海商贸有限公司，住所地江苏省太仓市城厢镇体育路武陵街口305室，注册号3205852200962。法定代表人：吴国海，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：宋伟伟，江苏至誉律师事务所律师。原告太仓市星都房地产有限公司（以下简称星都房产）与被告苏州大海房地产开发有限公司（以下简称大海房地产）以及第三人苏州大海商贸有限公司（以下简称大海商贸）建设用地使用权纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序由审判员王坤独任审理。原告星都房产的法定代表人沙永顺，被告大海房地产和第三人大海商贸的共同委托诉讼代理人宋伟伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告星都房产向本院提出诉讼请求：判令被告协助原告将位于太仓市经济开发区五洲路两侧地号为502-041-073-01的土地使用权（使用权面积6660平方米）变更登记至原告名下。事实和理由：2004年初，大海房地产通过竞拍方式取得了位于太仓市经济开发区五洲路两侧两宗地块的使用权（地块编号分别为502-041-072-01、502-041-073-01）。因大海房地产无力向相关部门全额支付相应的土地使用权转让费用，大海房地产与星都房产商量，由星都房产支付502-041-073-01地块的转让费用510万元，该地块使用权归星都房产所有。后星都房产支付了相应的款项，大海房地产亦在2016年9月13日向星都房产书面出具了声明进行了确认。涉案地块的不动产权证一直由星都房产持有。2011年11月10日，星都房产缴纳了该地块2004年5月至2010年12月的土地使用税。可见，涉案地块的使用权属星都房产所有。近期，星都房产与大海房地产商量将该涉案地块的土地使用权变更登记至星都房产名下，但大海房地产一直久拖不睬。被告大海房地产辩称：一、大海房地产与星都房产之间不存在土地使用权转让关系。1.大海房地产系从大海商贸处合法受让取得涉案土地使用权。大海房地产取得土地使用权后既未与星都房产签订土地使用权转让合同，更未收到星都房产支付的土地转让款。2.星都房产向大海商贸支付510万，但星都房产与大海商贸之间未明确该款项性质，也未签订合同，不能证明星都房产付至大海商贸的该笔款项系土地转让款。3.大海房地产出具的《声明书》系为了帮助沙永顺借款，并非土地使用权转让。二、星都房产的诉请不具有可履行性。《房地产管理法》第39条规定，“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时，房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”本案所涉土地尚未进行任何开发，不符合法律规定，因此土地不具有变更的可履行性。综上，请求法院驳回星都房产的诉讼请求。第三人大海商贸述称：一、大海商贸与星都房产之间不存在土地使用权转让关系。1.星都房产确实于2004年5月13日向大海商贸支付了510万元，但该款项性质属于借款。大海商贸愿意向原告归还该笔借款及合理的利息。2.大海商贸与太仓天地实用房开发中心于2004年共同参与竞拍了包括本案所涉土地在内的三宗土地。后太仓天地实用房开发中心因资金问题退出，大海商贸单方竞得了三宗土地，双方签署有相应的协议。如果星都房产系购买土地，理应签订相应的协议。星都房产主张的口头约定购买土地不符合常理。3.大海商贸竞拍土地时，除了土地出让金，该宗土地还有出让手续费、土地登记费等费用。如果星都房产系购买土地，相应的费用理应也由星都房产承担，但是该笔费用确是大海商贸自行承担。二、涉案土地使用权已经合法转让给大海房地产。1.大海商贸向国土资源局提供的《证明》中明确是将土地使用权转让给大海房地产，国土资源局也予以了批准。2.大海房地产与大海商贸系两个独立的法人，两者的股东结构不同，依法也只能进行土地使用权转让。3.土地使用权早已经完成转让的情况下，星都房产可就其支付的510万元向大海商贸主张权利，不能再就不属于大海商贸的土地主张权利。综上，请求法院驳回星都房产的诉请。经审理查明：2003年11月21日，大海商贸成立，其法定代表人为吴国海，股东为吴国海、张捷、谢幼专。该公司于2005年9月23日吊销。2004年3月24日，太仓市国土资源局发布《太仓市出让国有土地使用权公开拍卖公告》，决定以公开拍卖的方式出让太仓经济开发区五洲路两侧的一幅国有土地使用权（地块编号为TCXQ2004-9，用地面积为24600平方米，用途为商业，出让年限为40年，容积率≤1.4，建筑密度≤35%，绿地比率≥30%，供地状况为净地，起拍价1800万元），竞买范围为中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他经济组织，凡经境内工商登记、领有营业执照，具备相应房地产开发资质的，均可报名参加竞买。拍卖出让地块宗地图显示待拍土地24600平方米分为三部分：编号为3200303601的宗地面积为9790.25平方米，编号为3200303602的宗地面积为8149.9平方米，编号为3200303603的宗地面积为6660平方米。2004年4月14日，太仓市国土资源局与竞得者大海商贸、太仓市天地实用房开发中心签订《拍卖成交确认书》，确认大海商贸、太仓市天地实用房开发中心经公开竞价以1850万元的应价成交，竞得地块的编号为TCXQ2004-9，竞得者应在3日内与太仓市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》。2004年4月14日，太仓市国土资源局作为出让人，大海商贸与太仓市天地实用房开发中心共同作为受让人，签订《国有土地使用权出让合同》，约定出让人将位于太仓经济开发区五洲路两侧（宗地编号为3200303601、02、03，宗地总面积24600平方米）的土地出让给受让人，出让宗地的用途为商业，出让人同意在2004年5月31日前将出让宗地（现状土地条件为净地）交付给受让人，出让年期为40年，土地使用权出让金总额为1850万元，受让人同意在2004年8月31日前动工建设（不能按期开工建设的，应提前30日向出让人提出延建申请，但延建时间最长不得超过一年）。受让人按照本合同约定已经交付全部土地使用权出让金，领取《国有土地使用证》，取得出让土地使用权后，有权将本合同项下的全部或部分土地使用权转让、出租、抵押，但首次转让（包括出售、交换和赠与）剩余年期土地使用权时，应当经出让人认定符合下列条件：按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上。2004年8月12日,大海商贸与太仓市天地实用房开发中心向太仓市国土局提交《申请书》，内容为“兹由大海商贸与太仓市天地实用房开发中心于2004年4月14日下午共同竞拍所得太仓市五洲路两侧三小块土地，现经双方协商决定以大海商贸为办证（土地证）所有权人，望批准!”2004年8月16日，大海商贸（甲方）与太仓市天地实用房开发中心（乙方）签订《协议》，双方就乙方退出五洲路两侧商业用地合作事宜达成如下共识：“1.乙方现因资金问题，要求退出该项目的合作。2.甲方已全额支付该项目的土地款1850万元，且甲方亦同意乙方退出。3.乙方退出后，该项目的产权人为甲方大海商贸。”2004年9月16日，大海房地产成立。大海房地产的股东于2021年3月30日由吴国海、杨春蕾、江苏神州建设集团有限公司变更为吴国海（占股80%）、杨春蕾（占股20%）。大海房地产的法定代表人于2021年4月20日由吴国海变更为施震宇。后就竞拍所得土地中的6660平方米，大海商贸取得了国有土地使用权证[证号为太国用（2004）第502000038号]。2004年9月，大海商贸以名称变更为由，申请将上述6660平方米土地使用权变更登记至大海房地产名下。大海商贸提交的材料中包括：1.大海商贸出具的《证明》，内容为“苏州大海商贸有限公司于2004年4月取得土地使用权，因当时尚未注册苏州大海房地产开发有限公司，现因苏州大海房地产开发有限公司已经注册，将原所属苏州大海商贸有限公司的土地使用权转让于苏州大海房地产开发有限公司”。2.2004年9月23日《股权转让书》，内容为“原苏州大海商贸有限公司股东：张捷、谢幼专将各持30%股权全数转让于杨春蕾。”转让人处有“谢幼专”、“张捷”的签名，受让人处有“杨春蕾”的签名。3.2004年9月27日的《董事会决议》，内容为“因苏州大海房地产开发有限公司发展需要，经苏州大海商贸有限公司董事会决议通过将太国用（2004）第502000038号、面积为6660平方米的土地使用权人更名为苏州大海房地产开发有限公司”。在《董事会决议》下方有吴国海、张捷、谢幼专的签字。2004年9月29日，太仓市国土资源局出具《关于同意大海房地产国有土地使用权名称变更登记的批复》，内容为“经审查，苏州大海商贸有限公司，太国用（2004）字第502000038号土地证，座落在太仓经济开发区五洲路两侧，受让国有土地6660平方米，因企业名称变更，同意将上述权属名称变更为苏州大海房地产开发有限公司，用途为商业用地，使用期终止日为2044年4月13日，准予登记核发土地证书”。2004年9月30日，大海房地产取得上述6660平方米土地使用权，国有土地使用权证载明土地坐落“太仓经济开发区五洲路两侧”，地号“502-041-073-01”，地类“商业用地”，使用权面积为6660平方米。2016年7月，大海房地产就上述6660平方米土地领取了不动产权证，权证号为“苏（2016）太仓市不动产权第0002310号”。2021年2月，星都房产以涉案6660平方米土地的出让金510万元系其支付为由，要求将该土地权属变更登记至其名下。审理中，为证明其主张，星都房产提交下列证据：1.太仓农村信用合作社转账支票、进账单，以证明星都房产支付了涉案土地的款项。转账支票显示2004年5月13日星都房产向大海商贸转账510万元，用途载明为“土地费”。进账单显示星都房产于2004年5月13日向大海商贸转账了510万元。大海房地产对上述证据真实性无异议，但称星都房产转账给大海商贸备注了“土地费”，但在大海商贸的进账凭据中无法体现。2.《关于大海房产土地使用税补缴情况税务局认定情况说明》和太仓农村商业银行转账支票存根、进账单，以证明星都房产为涉案土地缴纳了土地使用税。其中，《情况说明》载明税务局认定涉案6660平方米土地2004年4月领的证，2004年5月至2010年期间土地使用税及滞纳金合计177432.48元。转账支票存根的出票日期为2011年11月10日，收款人为大海房地产，金额为177432.48元，用途为“代垫税金（沙总）”。大海房地产认可星都房产就涉案6660平方米土地支付过177432.48元税金及滞纳金。3.大海房地产于2016年9月13日出具的《声明书》，内容为“本公司于2004年取得位于太仓经济开发区五洲路两宗地块，地块编号为502-041-072-01和502-041-073-01，其中502-041-073-01的地块土地款由沙永顺出资，该地块的实际所有权和义务均由沙永顺享有和承担。”大海房地产对该《声明书》真实性无异议，但认为其内容并非实际情况，出具的原因系星都房产法定代表人沙永顺要向非金融机构的第三人借款，该《声明书》配合土地证作为借款的担保。4.沙永顺于2021年1月19日就位于太仓市经济开发区五洲路两侧地号为：502-041-073-01的土地使用权出具的《声明书》，内容为“太仓经济开发区五洲路两侧地块号为502-041-073-01的土地由星都房产出资购买，该地块相应的权利由星都房产享有，相应的义务由星都房产承担，与沙永顺个人无关。”大海房地产对《声明书》真实性无异议，但认为沙永顺并非涉案土地权利人，其出具的声明书不具有法律效力。为查明案件事实，本院依法追加大海商贸为本案第三人，大海商贸为反驳星都房产主张，提交如下证据：1.收款凭证、进账单和银行凭证，以证明星都房产于2004年5月13日支付给大海商贸的510万元，性质是借款。其中，大海商贸的收款凭证载明“星都房产，借款，其他应付款，510万元”。进账单显示星都房产于2004年5月13日向大海商贸转账510万元。太仓市农村信用合作社凭证显示510万元的摘要为“转贷”。另，在进账单和凭证上均有铅笔书写的“借款”二字。星都房产称其转账给大海商贸系支付土地款，而不是借款。同时，星都房产称当时大海商贸的吴国海竞拍下涉案6660平方米土地在内的三宗土地，但无力支付土地出让金，与星都房产商量将其中6660平方米土地给星都房产，由星都房产支付该6660平方米土地的出让金。2.苏州市公证系统公证费收费收据、江苏省土地规费专用收据，以证明大海商贸竞拍土地时缴纳了土地使用权拍卖的公证费1万元，并缴纳了土地登记费2130元，而星都房产未支付该些费用。星都房产对上述收据无异议，称当时系大海商贸竞拍土地，大海商贸竞拍后付不出土地费，才让其支付510万元并承诺将涉案6660平方米土地给星都房产。审理中，星都房产、大海商贸、大海房地产共同确认如下事实：竞拍的1850万元共包含三宗土地，其中9790.25平方米位于路北，目前已经建设，但位于路南的8149.9平方米和涉案6660平方米的土地尚未开发建设。关于涉案土地的相关情况，大海房地产、大海商贸作如下陈述：1.2004年4月14日的《国有土地使用权出让合同》约定土地出让价格为1850万元，出让合同未约定单价。根据总价与土地面积折算,土地单价为752.03元/平方米。根据该单价计算，6660平方米土地的价格为5008519元。虽然数字金额与510万元类似，但不能证明星都房产支付的510万元是购买土地的费用。2.2004年5月14日至6月24日，大海商贸分批支付了全部土地款：2004年5月14日支付500万元、2004年6月8日支付400万元、2004年6月9日支付450万元、2004年5月18日支付250万元、2004年6月24日支付250万元。3.项目24600平方米土地分为三部分，五洲路北侧面积为9790.25平方米，南侧地块面积分别为8149.9平方米、6660平方米。2008年，大海商贸在北侧地块开发建设了“大海商贸城”项目，建筑面积12688平方米。24600平方米土地总的开发投资总额在六七千万左右。其中，9790.25平方米土地开发投资总额为2000多万元，8149.9平方米、6660平方米土地还没有图纸，没办法计算具体金额。4.2011年6月15日，大海房产缴纳了涉案6660平方米土地2004年5月1日至2010年12月31日期间的土地使用税及滞纳金177432.48元。2011年1月1日至2020年12月31日期间，项目三部分土地累计缴纳土地使用税929794.71元。5.大海商贸与太仓市天地实用房开发中心竞得土地后，支付土地款缺资金，大海商贸向星都房产提出借款510万元，后星都房产支付给大海商贸510万元。后星都房产沙永顺提出自己需要用钱，吴国海就把大海房地产名下涉案6660平方米的土地证给了沙永顺去融资。因为土地证是沙永顺在使用，后来大海房地产要求沙永顺承担土地使用税。2016年时，沙永顺提出其借款需要大海房地产出具土地证明，所以大海房地产于2016年9月13日出具《声明书》帮助沙永顺融资。对于主张的星都房产支付给大海商贸的510万元为借款，大海房地产、大海商贸表示目前没有证据证明。针对大海房地产提出的涉案6660平方米土地尚未进行任何开发，土地不具有变更的可履行性问题，本院发函向太仓市自然资源和规划局咨询，涉案6660平方米商业用地的不动产权变更登记至星都房产名下是否存在履行障碍，该局回函称：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定和国有土地使用权出让合同第二十条规定，受让人取得出让土地使用权后，转让出让合同项下全部或部分土地使用权的，应按照出让合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的25%以上，否则不得转让。上述24600平方米土地系同一出让合同项下，并已进行了部分开发建设，但是否完成开发投资总额的25%以上，现无法作出相应判断。以上事实有星都房产提交的转账支票、进账单、声明书、不动产权证书，大海房地产提交的进账单、凭证、收据，大海商贸提交的收款凭证、进账单、凭证，太仓市自然资源和规划局的回函，本院依职权调取的土地档案材料，当事人陈述等在卷佐证，本院予以认定。本案的争议焦点在于星都房产于2004年5月13日汇入大海商贸510万元款项的性质，以及星都房产是否有权对涉案6660平方米土地主张权利。本院认为，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。虽然星都房产与大海商贸之间未就涉案510万元以及相关土地权利进行明确约定，但综合当事人的举证以及本院调查事实，星都房产有权对涉案6660平方米土地主张权利，具体理由如下：1.星都房产于2004年5月13日向大海商贸汇款510万元时明确注明该款为“土地费”，大海商贸在收到该款的次日即向国土部门支付了500万元的土地出让金。而大海商贸内部凭证上记载该款为“借款”，无法证明双方之间就该510万元存在借贷合意。同时，大海房地产、大海商贸均明确表示没有其他证据能够证明该510万元系借款。2.24600平方米土地的出让价格为1850万元，根据测算，涉案6660平方米土地在出让时的价值在500万元左右，与星都房产支付的510万元比较吻合。3.大海商贸就涉案6660平方米土地取得土地使用权证后，随即以名称变更为由将土地使用权变更登记至大海房地产名下。大海商贸与大海房地产系关联公司，在本案诉讼之前法定代表人均为吴国海，且大海商贸将土地过户至大海房地产名下时未支付任何对价。4.大海房地产于2016年9月13日出具的《声明书》，明确涉案6660平方米土地的权利、义务归属沙永顺，而沙永顺作为星都房产的法定代表人，明确表示土地系星都房产出资购买，星都房产为实际使用权人。本案中，大海房地产称该《声明书》系为配合星都公司和沙永顺对外借款所出具，并非真实意思表示，但未能提供任何证据加以证明，应承担相应不利后果。5.涉案6660平方米土地的使用权证一直由星都公司持有，且不动产统一登记后，星都公司还就该土地领取了不动产权证书。另，星都公司还按大海房地产的要求支付了该土地2004年5月1日至2010年12月31日期间的土地使用税及滞纳金177432.48元。因此，星都房产主张其与大海商贸约定支付510万元取得涉案6660平方米土地的使用权以及大海房地产认可其为该土地实际使用权人，具有高度可能性，可予采信。至于大海房地产所述的涉案6660平方米土地尚未开发，星都房产的诉讼请求不具有可履行的意见，结合太仓市自然资源和规划局的回函、星都房产和大海房地产关于涉案土地开发情况的陈述可知，大海房地产的上述抗辩意见缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另，星都房产明确表示愿意承担其应负担的土地使用税，以及该土地变更至其名下所涉的税费。综上，本院对星都房产要求大海房地产将位于太仓经济开发区五洲路两侧土地（面积为6660平方米）的国有建设用地使用权变更登记至其名下的诉讼请求，依法予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定，判决如下：被告苏州大海房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将位于太仓经济开发区五洲路两侧土地的国有建设用地使用权[不动产权证号：苏（2016）太仓市不动产权第0002310号；土地面积为6660平方米]变更登记至太仓市星都房地产有限公司名下（变更登记所涉税费由太仓市星都房地产有限公司负担）。案件受理费47500元，财产保全申请费5000元，由太仓市星都房地产有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  王坤二〇二一年七月三十日法官助理吴守花书记员陆雨舟