江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0205民初2659号本诉原告（反诉被告）：无锡恒廷实业有限公司，住所地无锡市锡山区安镇街道东兴路193号。法定代表人：丁建明，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱岩，江苏良琢律师事务所律师。本诉被告（反诉原告）：无锡乐奥文化产业有限公司，住所地无锡市锡山区安镇街道和祥路333号映月天地商业广场4号楼。法定代表人：易敏丽，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙继锋，江苏海辉（苏州）律师事务所律师。原告（反诉被告）无锡恒廷实业有限公司（以下简称恒廷公司）与被告（反诉原告）无锡乐奥文化产业有限公司（以下简称乐奥公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月10日、2021年6月1日公开开庭进行了审理。原告恒廷公司的委托诉讼代理人朱岩，被告乐奥公司的委托诉讼代理人孙继锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒廷公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认恒廷公司与乐奥公司签订的关于编号为映月ＺＬ001租赁合同中关于映月天地商业广场4号楼部分的租赁合同于2020年4月23日解除；2.判令乐奥公司支付实际使用4号楼期间的租金合计3398763元（自2016年8月16日起至2020年2月16日，合计44个月，扣除已经预支付的一个月租金，按43个月计算，每月79041元）；3.判令乐奥公司承担违约金237123元（月租金79041元＊3）；4.判令乐奥公司补足租赁押金2万元；5.诉讼费由乐奥公司承担。事实和理由：恒廷公司与案外人杭州临安奥兰德文化产业有限公司（以下简称奥兰德公司）于2016年签订编号为映月ＺＬ001号租赁合同，约定恒廷公司将位于锡山区××广场××号楼，4号楼租赁给乐奥公司使用。后乐奥公司与恒廷公司及案外人奥兰德公司签订一份《合同主体变更三方协议》，约定编号为映月ＺＬ001号租赁合同中奥兰德公司的权利义务由乐奥公司承继。合同明确约定了租金支付方式、免租期等事宜，并确定了租赁物经营业态为儿童业态。后期，3号楼的经营业态经过恒廷公司允许变更为餐饮。4号楼在未经恒廷公司的授权下擅自变更了经营业态，恒廷公司就此问题曾发函要求整改，但时至今日仍未整改。除此，4号楼已经拖欠租金逾2个月，且租赁押金尚有2万元未支付。根据合同相关条款约定，恒廷公司已享有约定解除权。后恒廷公司发函至乐奥公司，要求解除4号楼的租赁合同，限期办理搬离手续，并承担相应的合同义务。现恒廷公司为了维护自身权益，故诉至法院。被告乐奥公司辩称，一、涉案合同系双方合意解除。首先乐奥公司未严重违约，恒廷公司不得擅自解除涉案合同；其次乐奥公司同意解除涉案合同，系依法行使法定解除权。二、恒廷公司无权主张租金损失及违约金、履约保证金。首先恒廷公司无权单方解除涉案合同；其次恒廷公司违反法定义务，对涉案合同解除存在重大过错，无权主张租金损失、违约金、履约保证金；三、恒廷公司擅自解除涉案合同，应承担违约责任。反诉原告乐奥公司向本院提出反诉请求：1.判令恒廷公司赔偿映月天地4号楼装饰装修及设备损失；2判令恒廷公司承担直接经济损失2817453元（包括品牌授权许可费20万元、品牌使用保证金5万元、版权费及服装道具费30万元、合同工程技术费用150万元、乐奥公司4号楼缴纳的物业管理费767453元）；3.诉讼费用由恒廷公司承担。本案审理中乐奥公司明确诉讼请求为1.判令恒廷公司赔偿映月天地4号楼装饰装修及设备损失4416322.67元；2判令恒廷公司承担直接经济损失2117453元（包括品牌授权许可费20万元、品牌使用保证金5万元、版权费及服装道具费30万元、合同工程技术费用150万元（上述已找到付款凭证1350000元）；乐奥公司4号楼缴纳的物业管理费767453元）2.事实及理由：乐奥公司承租了恒廷公司位于无锡市锡山区安镇街道和祥路333号映月天地商业广场4号楼。双方约定该房屋仅限儿童业态、全息剧场使用，消防系统必须有恒廷公司推荐的承包商进行施工。因恒廷公司屡次反对加装外置钢梯，致使4号楼无法办理儿童业态的相关消防手续。2016年12月18日，该项目经恒廷公司验收许可后开业。2017年9月5日，无锡市公安消防支队锡山区大队以乐奥公司未经消防安全检查擅自营业为由责令乐奥公司停产停业及罚款50000元。恒廷公司在明知该情况下，事后仍拒绝加装钢梯的申请，致使房屋闲置至今。2020年4月22日，恒廷公司借故解除租赁合同，导致乐奥公司在案涉租赁房屋上添附的设施设备及装修装潢遭受巨额损失，严重损害了乐奥公司的合法权益，故提起诉讼。反诉被告恒廷公司辩称，恒廷公司不存在任何的违约责任，无需对乐奥公司承担任何赔偿责任，恒廷公司在消防问题上不存在过错，第一只要恒廷公司基础消防验收合格，恒廷公司便履行了租赁合同项下关于消防部分的合同义务；第二是否加装钢梯不是儿童特种消防达标的唯一途径，乐奥公司应首先穷尽其他方案，在租赁区域内进行消防整改；第三关于租赁合同中约定消防系统应该由恒廷公司推荐的承包商进行施工的条款，实际并未履行。本院经审理认定事实如下：一、2016年6月16日，恒廷公司（甲方，出租方）与奥兰德公司（乙方，承租方）签订合同编号为映月ZL001的租赁合同，约定出租方同意将其合法拥有的坐落于无锡市锡山区安镇街道和祥路333号映月天地商业广场内映月天地3号楼、4号楼4-101、4-201、4-301出租给承租方使用，租赁期（含免租期）为2016年11月1日-2028年10月31日，开始营业日为2016年10月1日。租赁合同2.1条约定，在租赁期内，承租方应向出租方支付租金、物业管理费、推广宣传费及其他费用，租金标准为自2016年11月1日至2021年10月31日，月固定租金单价按36.5元/平方米/月计算，为164203元。若承租方于2016年10月1日前开业，装修免租期为实际交房起5个月，经营免租期为装修免租期结束之次日起36个月……承租方需要提供履约保证金180000元，保证金应在签署租赁合同时支付100000元，然后在前三个租赁年各支付20000元、30000元、30000元。租赁合同3.3条约定，在租赁结束且承租方按照合同约定返还该房屋并清偿其所有应支付的出租方款项后，出租方与承租方完成变更手续后的30天内，将保证金无息退还承租方……承租方有任何违反本合同约定之行为的，保证金不再退还。租赁合同4.2条4.2.2（vi）约定消防系统及所有与该项目公共管理管道、设备、系统连接的工程必须有出租方推荐的承包商进行……4.25约定承租方开业之前应向出租方递交开业申请，并由出租方按承租方之前提供的装修计划图则验收该房屋的装修情况……4.36条约定若于合同期内的任何时间，政府任何主管部门对承租方的店铺装修（包括但不限于消防设施）提出整改要求，承租方均须按照政府主管部门不时的要求修改其装修……8.1条约定出租方有权在下述情况发生后的任何时间，合法提前收回该房屋或其任何部分，本合同自行终止，在此情况下，出租方无需对承租方承担任何装修费、设备添加费的补偿：本合同内任何一项应付的租金、管理费、推广费或其它任何费用，承租方从该租金、管理费、推广费或任何其它费用应付之日起拖欠连续超过30天或累计超过60天（无论是否正式追索）……8.2条约定当发生本合同8.1条情况时，承租方已经支付的保证金不予退还，并且承租方应同时承担如下违约责任：承租方应向出租方支付其实际使用该房屋期间根据本合同应付而未付的一切款项；……租赁期≤5年，承租方按合同提前终止/解除前6个月的平均月租金的3倍作为违约金支付给出租方（选择适用）……合同附表五中约定该房屋只限用作经营儿童业态、全息剧场之用途，承租方须以无锡乐奥海洋村、乐奥彩色熊猫全息互动剧场之名称经营前述业务，除获得出租方事先书面同意外，承租方不得在租赁期内擅自变更该商业名称……二、恒廷公司（甲方）、奥兰德公司（乙方）、乐奥公司（丙方）签订《合同主体变更三方协议》，三方协商一致，同意丙方取代乙方成为合同编号为映月ZL001的租赁合同一方，乙方在本协议生效前基于履行“既有合同”产生的权利、义务、责任全部由丙方承继，本协议生效后，丙方按照合同编号为映月ZL001的租赁合同的约定享受权利和承担义务……恒廷公司、奥兰德公司、乐奥公司在该合同处盖章确认。三、2016年6月17日，奥兰德公司通过建设银行向恒廷公司支付保证金100000元，奥兰德公司出具证明一份，载明：“杭州临安奥兰德文化产业有限公司替无锡乐奥文化产业有限公司代付明细如下：2016/06/17，支付房租租赁保证金100000元，2016/8/9支付电费预付款10000元”。恒廷公司出具收据一份，载明收到乐奥公司合同保证金100000元。2016年12月17日，乐奥公司通过建设银行向恒廷公司支付3号楼及4号楼预付租金164203元。恒廷公司认可其收到乐奥公示支付的房屋租赁保证金合计160000元及预付的一个月房屋租金164203元。四、2016年8月16日，恒廷公司将案涉4号楼交付给乐奥公司，2016年12月18日乐奥公司在案涉房屋内开展营业活动。在本案审理中，双方认可2020年2月16日乐奥公司已将案涉4号楼返还给恒廷公司。五、恒廷公司于2019年8月15日向乐奥公司发送整改通知书，载明：乐奥公司存在超范围经营等问题，整改要求中称4号楼101、201、301只限用作经营儿童业态、全息剧场之用途，不得用作经营所列项目以外的用途，巡场中发现存在经营小超市，希望乐奥公司在整改期限1个月内根据合同约定调整经营内容，规范经营用途，商铺负责人处由案外人金亮签字。恒廷公司又于2019年9月18日向乐奥公司发出整改通知书，载明：因乐奥公司未回复关于8月15日整改通知书上经营及施工有关问题，也并未进行整改，希望乐奥公司在三天内将相关意见反馈至恒廷公司，如乐奥公司未按要求执行，恒廷公司将协同物业根据相关规定责令乐奥公司暂停营业，直至相关问题整改到位，乐奥公司法定代表人易敏丽在整改通知上签字确认。恒廷公司称，4号楼三楼已经被乐奥公司改造为餐饮用途，乐奥公司违反双方合同约定的经营业态。乐奥公司称，整改通知书中的小超市是其在四号楼经营的儿童剧场内的小超市，是儿童剧场的附属设施，三楼虽有儿童餐饮，但并未在恒廷公司出具的整改通知书中有所体现，说明恒廷公司是认可儿童餐饮也是儿童经营业态的一种形式。恒廷公司认为对于双方签订的案涉租赁合同项下的儿童业态应做限缩解释即儿童业态就是全息剧场，除了全息剧场之外的其他项目的经营均属于违反合同约定的经营业态。2020年4月3日乐奥公司向恒廷公司出具“关于锡山区和祥路333号映月天地商业广场4#楼加装外挂钢梯”的申请函，申请函中载明由于儿童业态消防申报时被消防部门认为独立疏散通道不够，需要在房屋外加装钢梯，其于2016年10月至年底施工期间，多次向恒廷公司提出加装钢梯申请，但恒廷公司不同意，乐奥公司只能以办公性质申报消防备案，运营期间多次受到消防处罚，致使4号楼二楼、三楼要过免租期，其于2019年10月将三楼改造成亲子餐厅，恒廷公司又不同意，故再次申请恒廷公司允许其在4号楼加装6部钢梯。乐奥公司认为因恒廷公司提供的房屋不符合儿童业态所需要的消防标准，其根据现实情况，申请加装钢梯合情合理合法，恒廷公司不予同意加装钢梯的行为，才是导致合同目的无法实现的真正原因。恒廷公司认为加装钢梯区域并非乐奥公司租赁范围，其已经对租赁合同项下义务全部履行完毕，其有权对乐奥公司提出的加装钢梯申请予以拒绝。六、2020年4月21日江苏优贤律师事务所向乐奥公司出具律师函一份，律师函中载明，乐奥公司已拖欠4号楼租金超过2个月，构成根本违约，且乐奥公司一直存在违反经营业态的规定，在两次整改通知书经乐奥公司签收后，仍未进行整改，也构成根本违约。且乐奥公司至今还拖欠20000元租赁保证金，乐奥公司的行为符合双方关于违约责任的约定，恒廷公司关于案涉租赁合同约定解除权成就。乐奥公司于2020年4月23日签收上述律师函，并于2020年5月6日向恒廷公司出具“关于映月天地商业广场4#楼租赁解除事宜”，其同意解除案涉租赁合同，但认为导致4号楼无法正常运营是因消防问题产生，其要求双方依据事实情况进行责任调查，并友好协商解约事宜。恒廷公司与乐奥公司对上述事实无异议，并予以确认。双方对以下事实存在争议：一、恒廷公司为证明乐奥公司在租赁期间逾期支付租金提供了2020年2月25日出具的关于催缴房租欠费的通知，通知中载明要求乐奥公司支付2020年2月16日至2020年3月15日关于案涉4号楼租金79041元，乐奥公司法定代表人易敏丽在通知上签字。乐奥公司在庭审中陈述，根据案涉房屋所在的锡东新城商务管理委员会的文件，涉案房屋有疫情期间三个月的免租期，恒廷公司在该时间段向其催缴租金违反国家和地方的相关规定。对此乐奥公司提供无锡锡东新城商务区管理委员会出台的锡商管发［2020］3号即《无锡锡东新城商务区管理委员会印发关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情减免国资载体租金支持企业稳定发展的意见》。二、乐奥公司为证明因恒廷公司拒绝在4号楼外加装外挂钢梯导致双方租赁合同目的无法实现，举证了消防图纸协议书、消防系统施工协议书、建设工程消费消防备案凭证、建设部工程竣工验收消防备案、设计方案等，乐奥公司述称，双方签订的租赁合同4.2.2条已经明确约定消防申报和施工是要恒廷公司推荐的承包商进行的，因为恒廷公司反对加装钢梯导致承包商为此背离房屋用途和要求，且因未加装外部钢梯，乐奥公司多次被消防部门查处，致使乐奥公司合同目的自始无法实现。恒廷公司认为，仅凭乐奥公司提供的证据无法证明进行消防申报及施工的承包商是恒廷公司推荐的，该约定条款仅是没有实际操作力的一纸空文。关于乐奥公司申请加装外部挂梯，其认为关于儿童业态的特种消防应由乐奥公司自行处理，在乐奥公司没有穷尽其他方案，在其合约租赁区域内进行整改，不能将违约责任归结于恒廷公司。乐奥公司在审理中陈述其承租了恒廷公司所有的映月天地3号楼、4号楼，恒廷公司同意其在3号楼处加装外挂电梯，却拒绝在4号楼加装，并没有为双方案涉合同的履行提供必要的协助，且在乐奥公司受到消防部门依法查处后，仍拒绝为案涉4号楼加装外部钢梯，致使乐奥公司租赁案涉房屋合同目的无法实现。三、乐奥公司为证明因案涉合同目的无法实现导致其产生的损失实际金额，于2021年3月22日向本院申请对案涉4号楼的设施设备及装饰装潢价值进行评估，2021年3月31日本院组织恒廷公司与乐奥公司进行选择鉴定机构，双方协商一致选择江苏中策行土地房地产资产评估咨询有限公司（以下简称评估公司）进行价值评估，2021年5月13日本院收到评估公司《司法评估退案申请》一份，其中载明评估公司经与被申请联系人联系得知案涉4号楼的设备及装饰装潢已经拆除，申请退案。庭审中恒廷公司代理人述称，因案涉4号楼已经由乐奥公司交还，恒廷公司另有用途，且本身也有拆除计划，代理人也是在拆除之后才得知，故未在拆除前告知法院。乐奥公司为证明其损失举证如下：（一）乐奥公司于2016年9月12日与无锡市安盾建设工程有限公司（以下简称安盾公司）签订《消防图纸、报审协议书》，约定安盾公司办理案涉4号楼的消防蓝图设计及消防手续办理，项目总造价为40000元；于2016年9月20日与安盾公司签订《消防系统施工项目协议书》，约定安盾公司承建案涉4号楼消防系统改造工程（包括喷淋系统火灾报警系统、应急疏散、强排烟），项目总造价为75000元。乐奥公司分四笔合计支付115000元。恒廷公司对该费用真实性无异议，但其认为此消防系统为特种消防，产生的费用应由乐奥公司承担。（二）2016年9月28日乐奥公司与上海施尔华能源科技有有限公司（以下简称施尔华公司）签订《熊猫剧场及乐奥海洋村机电与装修工程总包合同》，约定施尔华公司承包案涉4号楼的整体机电（包括空调）与装修设计总包；一楼彩色熊猫剧场多媒体机电工程、装修工程；二楼乐园及熊猫剧场小小超市装修工程；公共区域装修及机电，项目总造价为2550000元。恒廷公司对该费用真实性无异议，但其认为自工程竣工之日至今已经多年，装饰装修的成品已经逐渐损耗且部分部件乐奥公司可以自行拆除取回，但恒廷公司并未明确可由乐奥公司拆除取回的具体部件。（三）乐奥公司与上海赣余实业有限公司（以下简称赣余公司）签订《空调主机销售合同》，乐奥公司购买美的水冷空调主机120P及配套水系统设备，合同总价为84000元，含运费及安装指导。恒廷公司对该费用真实性无异议，但其认为空调主机乐奥公司可以自行拆除取回。乐奥公司称该空调主机已经被恒廷公司单方拆除，其也不知放在何处，时间长了该空调主机没有使用价值，其不会去取回该部分物品。（四）2016年9月20日乐奥公司与上海三岱建筑安装工程有限公司（以下简称三岱公司）签订《装饰工程合同》，约定三岱公司承包案涉4号楼三楼海洋村儿童乐园，范围包括但不限于施工图报价单范围内出乐奥公司自行采购及造景分包外全部装饰内容，合同总价为200000元，乐奥公司于2016年12月21日向三岱公司支付该笔款项。（五）2016年9月14日乐奥公司与居松（南京绿维园林景观有限公司）签订《造景施工合同》，约定居松（南京绿维园林景观有限公司）承建案涉4号楼乐奥海洋村及熊猫剧场二楼造景施工工程，造景工程造价为298000元，乐奥公司已分六笔实际支付该款项。（六）2016年9月28日乐奥公司与上海旭童游乐设备有限公司（以下简称旭童公司）签订《施工合同》，约定旭童公司对案涉4号楼进行乐奥海洋村二、三层儿童乐园部分设计、供货及施工，工程价款为500000元，乐奥公司于2017年1月20日向旭童公司支付该款项。（七）2016年11月12日乐奥公司与四川睿森智慧能源科技有限公司（以下简称睿森公司）签订《海洋村智能化系统工程合同》，约定睿森公司承包案涉4号楼熊猫剧场及乐奥海洋村智能化系统设计、供货及施工，工程价款为230000元，乐奥公司实际向睿森公司支付220000元。（八）2016年10月9日乐奥公司与江苏正东家居股份有限公司（以下简称正东公司）签订《定购合同》，采购案涉4号楼的家居，合同约定总价款为49500元，后乐奥公司实际向正东公司支付61523元；2016年11月30日乐奥公司与无锡前桥申鑫源窗帘经营部（以下简称申鑫源经营部）签订窗帘工程合同，合同总价为14500元，乐奥公司分两笔向申鑫源经营部支付该款项；2016年12月2日乐奥公司与苏州中一益高电动车销售有限公司（以下简称中一公司）签订电动车产品销售合同，采购型号为EG6118T消防电动车一辆，价格为72000元，乐奥公司向中一公司支付该款项，中一公司向乐奥公司出具72000元增值税专用发票；2016年10月25日乐奥公司与江阴市澄江镇澄北金波地毯商行（以下简称地毯商行）签订金波地毯工程安装合同，工程地址为无锡市锡山区××路××号××号楼，合同总金额为73290元，乐奥公司工程完工后实际向地毯商行分四笔合计支付87948元；2016年11月28日乐奥公司与张鸣强签订水上乐园设备转让协议，张鸣强经水上乐园设施以100000元转让给乐奥公司；2016年12月1日再次签订设备转让协议，张鸣强将改装成儿童警车的电动车以50000元转让给乐奥公司，乐奥公司已支付上述两笔款项；乐奥公司于2016年10月26日向嘉兴英弘水族贸易有限公司订购海洋村三楼鲨鱼缸花费18000元；于2016年11月11日向无锡市源松建材有限公司订购洁具花费5677元；于2016年11月11日向广东爵仕泳池水疗设备有限公司订购水池过滤设备花费5800元；于2016年11月29日向方付军订购乐园二楼壁纸花费1520元；于2016年12月5日向方付军订购乐园三楼壁纸花费5045元；于2016年12月9日向无锡微光文化传媒有限公司订购乐奥四号楼装饰设计制作布展费用预付款10226.67元；于2016年12月23日向浦江县伟清工艺品厂订购相关装饰花费15000元；于2016年12月21日、12月23日分两笔向林江水采购烘焙大理石花费2083元。恒廷公司对上述（四）-（八）项乐奥公司的投入予以认可，但其认为不能拆除的部分每年都有折旧，可拆除部分零部件乐奥公司可以自行拆除取回，但恒廷公司并未明确可由乐奥公司拆除取回的具体部件。四、乐奥公司与上海广涌文化技术发展有限公司（以下简称广涌公司）签订《“彩色熊猫”品牌授权合同》，就“彩色熊猫剧场”在无锡地区授权合作事宜达成相应条款，授权合作期限自2016年12月1日至2021年11月30日，品牌授权许可费为200000元，品牌使用金为50000元，品牌授权许可费和使用保证金于合同签订之日全额支付至广涌公司；乐奥公司一次性向广涌公司购买六部儿童全息剧的版权，每部剧的版权价格为40000元，道具服装费用为10000元，六部儿童全息剧合计版权和服装道具费用为300000元，除以上六部儿童全息剧之外，乐奥公司另外可购买的剧目价格为每部30000元；工程技术总金额为150000元。乐奥公司于2016年9月22日向广涌公司支付预付款60000元及合同保证金50000元；于2016年11月16日向广涌公司支付剧场设备采购款600000元；于2016年12月9月日向广涌公司支付剧场设备采购款540000元；于2016年12月29日向广涌公司支付剧场设备款100000元，合计共支付1350000元。恒廷公司对乐奥公司的付款予以认可，但其认为该授权合同期限是自2016年12月1日至2021年11月30日，乐奥公司已经实际使用授权近三年半，其向恒廷公司主张全额损失于情于理于法不合。五、2016年8月16日，南京紫竹物业管理股份有限公司无锡分公司（以下简称物业公司）与奥兰德公司签订《映月天地商业广场前期物业服务协议》，2020年7月7日物业公司向乐奥公司出具物业管理费用详单（4#乐奥海洋村），载明乐奥公司自2016年8月16日至2020年4月23日期间合计产生的物业管理费767453.2元，乐奥公司实际缴纳693786.7元，欠款73666.5元。本院认为，恒廷公司与奥兰德公司签订的租赁合同以及恒廷公司、奥兰德公司、乐奥公司签订的合同主体变更三方协议,均系合同当事人真实意思表示,也不违反法律、行政法规的禁止性规定,合法有效，恒廷公司与乐奥公司就案涉4号楼存在合法有效的租赁合同关系。2016年8月16日案涉4号楼进行房屋交接，2020年2月16日乐奥公司将案涉4号楼交还给恒廷公司。本案的争议焦点主要为一、恒廷公司是否有权就案涉租赁合同行使法定解除权或约定解除权；二、恒廷公司、乐奥公司因案涉租赁合同产生哪些损失；三、恒廷公司、乐奥公司产生的损失应由谁承担？关于恒廷公司是否有权就案涉租赁合同行使法定解除权或约定解除权，本院认为，虽恒廷公司提出解除合同理由为乐奥公司拖欠2020年2月16日至2020年4月16日租金、违反经营业态、拖欠房屋租赁押金20000元三项违约事实。第一，庭审中恒廷公司与乐奥公司均认可乐奥公司于2020年2月16日返还案涉4号楼，可见2020年2月16日双方实际已产生履约纠纷，恒廷公司再以乐奥公司拖欠2020年2月16日至2020年4月16日租金为由解除合同，本院不予认可。第二，案涉租赁合同中约定房屋租赁保证金为180000元，乐奥公司已向恒廷公司支付160000元，其拖欠20000元房屋租赁保证金并不影响合同目的的实现，不构成根本违约。第三，乐奥公司是否违反合同约定的经营业态，本院认为，恒廷公司主张乐奥公司违反经营业态主要是存在案涉4号楼的二楼剧场旁开设小超市及三楼开设餐饮，恒廷公司提供其出具的整改通知书为二楼剧场旁开设的小超市，但该小超市应属剧场的附属设施，并不能将其视作独立的经营业态存在。关于三楼餐饮业态，恒廷公司在两次整改通知书中均未提到该情况，律师函中也未提到该情况，直至本案起诉时首次提出，本院采纳乐奥公司的意见，认为此前恒廷公司实际认可“儿童餐饮”的经营业态，恒廷公司是为解除合同而临时提出该理由，目的是为解除合同，因此恒廷公司主张的经营业态变更不足以构成违约。退一步讲，即使乐奥公司变更经营业态违反合同约定，但恒廷公司据此行使约定解除权并无合同依据，该种违约行为并不足以影响合同目的实现。综上恒廷公司依据上述事实及理由行使法定解除权或约定解除权，本院不予支持。但因乐奥公司收到恒廷公司律师函后，同意解除案涉租赁合同，且其于2020年2月16日已经从案涉4号楼搬离，其以行为表示同意解除案涉租赁合同，故恒廷公司与乐奥公司签订的关于编号为映月ZL001租赁合同中关于映月天地商业广场4号楼部分的租赁合同于2020年4月23日双方协商解除。关于恒廷公司、乐奥公司因案涉租赁合同产生哪些损失，本院认为，在本案中恒廷公司因案涉合同解除产生的损失为：1、2016年8月16日至2020年2月16日恒廷公司给予乐奥公司的免租期的租金损失79041元/月*44为3477804元，乐奥公司已预付一个月租金，即恒廷公司产生的租金损失为3398763元；2、案涉租赁约定的违约金，因乐奥公司搬出案涉租赁房屋后，恒廷公司需重新对外出租，产生的空置期费用，本院予以认可，即月租金*3为237123元；3、乐奥公司未付清的履约保证金20000元，因双方合同已协商解除，故未支付的履约保证金本院不予支持，上述合计3635886元。乐奥公司因案涉租赁合同解除产生的损失为：1、案涉4号楼装饰装修损失，在本案中乐奥公司曾就案涉4号楼装饰装修损失提起司法评估，但因恒廷公司在评估前拆除装饰装修导致司法评估无法正常进行，乐奥公司提供一系列装饰装修合同及转账凭证，佐证其因案涉4号楼装饰装修合计花费4416322.67元，其中空调主机系可拆卸可移动的部件，乐奥公司可以自行取回，但乐奥公司陈述该空调主机已无价值，不再取回系对自身权利的处分，应在其装饰装修损失中进行扣除，其余恒廷公司认为乐奥公司可自行取回的部件，恒廷公司并未明确，本院不予认可。乐奥公司的装修损失中应扣除84000元。案涉租赁合同租赁期间为2016年11月1日-2028年10月31日，乐奥公司占有使用4号楼时间为2016年8月16日-2020年2月16日，结合双方约定的租赁期间及乐奥公司使用租赁物的时间，酌定乐奥公司因合同解除产生的装饰装修损失为3002300元；2、熊猫剧场的相应款项合计1350000元，因该品牌授权时间为2016年12月1日至2021年11月30日，乐奥公司已实际使用三年半，本院酌定该损失为400000元；3、案涉4号楼的物业管理费，因乐奥公司已在案涉4号楼占有使用，并已享受物业服务，且物业管理费是乐奥公司与物业公司之间产生的费用，对乐奥公司主张的物业管理费损失，本院不予支持。综上恒廷公司因案涉租赁合同解除产生的损失为3635886元，乐奥公司因案涉租赁合同解除产生的损失为3402300元。关于恒廷公司、乐奥公司因案涉租赁合同产生损失应由谁承担，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。乐奥公司认为其超出经营范围的根本原因为恒廷公司向其交付的房屋不符合儿童经营业态所需的特种消防，导致其合同目的无法实现。关于儿童业态的特种消防问题,根据案涉租赁合同的相关条款及本案其他相关事实,可以认定恒廷公司提供的案涉4号楼的基础消防已经验收合格，符合房屋使用的基础要求，且乐奥公司已经进驻案涉4号楼,但双方合同中明确约定案涉4号楼用于经营儿童业态及全息剧场,恒廷公司作为专业的出租方，应当知晓交付的房屋需要符合一般房屋所具备的一般消防条件，也应符合乐奥公司正常经营儿童业态需要的条件，其后乐奥公司曾经书面提出加装钢梯请求，恒廷公司也未曾协助、配合乐奥公司或提供其他消防方案。乐奥公司作为专业从事儿童业态的企业，在租赁相应房屋时也应充分考虑，租赁房屋是否符合其经营要求，在签订案涉租赁合同时也应充分考虑儿童业态能否在案涉房屋内经营并通过特种消防验收，以上恒廷公司、乐奥公司在签订该案涉租赁合同时未尽到其应尽义务，对案涉租赁合同解除均有过错，本院酌定恒廷公司产生的3655886元损失由恒廷公司负担50%为1827943元，乐奥公司负担50%为1827943元，乐奥公司产生的3402300元损失由恒廷公司负担50%为1701150元，乐奥公司负担1701150元。关于乐奥公司缴纳的履约保证金160000元，其本质上为恒廷公司在签订合同时为防止乐奥公司在合同履行期间违约造成损失的预交的违约金，其应在本案乐奥公司应赔偿给恒廷公司损失中进行扣除。以上双方损失进行抵扣，恒廷公司应赔偿乐奥公司损失33207元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百一十六条、第二百一十七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、确认无锡恒廷实业有限公司与无锡乐奥文化产业有限公司签订的关于编号为映月ZL001租赁合同中关于映月天地商业广场4号楼部分的租赁合同于2020年4月23日解除；二、无锡乐奥文化产业有限公司向无锡恒廷实业有限公司赔偿损失1827943元；无锡恒廷实业有限公司向无锡乐奥文化产业有限公司赔偿损失1701150元；无锡恒廷实业有限公司向无锡乐奥文化产业有限公司返还履约保证金160000元。上述款项相互抵消后于本判决生效之日起10日无锡恒廷实业有限公司向乐奥文化产业有限公司赔偿损失33207元；四、驳回无锡恒廷实业有限公司的其他本诉诉讼请求；五、驳回无锡乐奥文化产业有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费36048元，由恒廷公司负担18024元，由乐奥公司负担18024元（恒廷公司同意其预交的上述诉讼费用18024元，本院不再退还，由乐奥公司于本判决生效之日起10日内向其直接支付）；反诉案件受理费28768元，由恒廷公司负担9439元，乐奥公司负担19329元（乐奥公司同意其预交的上述诉讼费用9439元，本院不再退还，由恒廷公司于本判决生效之日起10日内向其直接支付）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  邹吟冰人民陪审员  黄锡瑛人民陪审员  缪燕萍二〇二一年七月二十二日书 记 员  于潇慧