江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0213民初1249号原告：张琴，女，1959年10月8日出生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：徐敏，江苏开炫律师事务所律师。委托诉讼代理人：季瑾妍，江苏开炫律师事务所实习人员被告：邵颂颂，男，1988年3月16日出生，汉族，户籍所在地安徽省宿州市砀山县。原告张琴与被告邵颂颂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭审理了本案。原告张琴的委托诉讼代理人徐敏、被告邵颂颂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张琴向本院提出诉讼请求：1.判令邵颂颂立即交还建筑东路31号房屋及附着物；2.判令邵颂颂立即向张琴支付2019年4月1日至2021年4月30日房租金354167元；3.判令邵颂颂承担逾期支付房租的违约金(计算方式：从2019年3月1日起至实际付清之日，以所欠租金为基数，每逾期一日按照每月租金的5%即每天708.35元进行分段计算)，以上违约金暂计算至2021年1月1日的金额为1955046元，2021年1月1日之后的违约金，以354167元为基数，按照每日708.35元计算至实际付清之日；4.判令邵颂颂支付2017年7月1日至2021年4月30日的物业费19498.48元（按照每月423.88元计算，共46个月）；5.判令邵颂颂承担从2021年5月1日起至实际交还房屋止的房屋占有使用费和物业费，房屋占有使用费按照房租计算，物业费按照每月423.88元计算；6.本案诉讼费用由邵颂颂承担。事实和理由：建筑东路31号商铺，登记在刘彩梅名下。2011年3月31日，张琴与刘彩梅签订《商铺租赁合同》，张琴从刘彩梅处租赁了建筑东路31号商铺，租期自2011年4月1日至2021年3月31日。在征得刘彩梅同意的情况下，张琴将房屋出租给邵颂颂，双方于2017年5月28日签订《房屋租赁合同》。合同约定租期自2017年6月1日至2021年4月30日，年租金17万元，租金三个月支付一次，每次应于租期开始前三十天支付。合同第六条第2款约定了违约责任，如逾期支付租金及合同约定的任何费用，每逾期一日按月租金百分之五支付违约金，逾期超过十五天，张琴有权解除合同，并没收保证金和剩余天数的租金。合同第二条第4款约定租期期间所产生的水电煤、物业费由邵颂颂承担。合同签订后，邵颂颂按时接受了房屋，进行了装修，但是邵颂颂仅支付第一个季度2017年7月1日—2017年9月30日租金，后续一直未支付。张琴在2019年初起诉到法院，要求邵颂颂支付租金和违约金，法院作出(2019)苏0213民初3642号民事判决，判决邵颂颂支付截止2019年3月31日的租金255000元以及违约金。该判决已生效并执行完毕。邵颂颂至今未支付2019年4月1日之后的房屋租金，也未支付过租赁期间的物业费，且双方租赁合同在2021年4月30日即将到期，故张琴不得不再次起诉，请求法院查明事实后，依法支持其诉请。被告邵颂颂辩称，案涉房屋是无锡千百屋商业管理有限公司（以下简称千百屋公司）及丁卫在使用，张琴应该向千百屋公司及丁卫主张租金、物业费、违约金。另外，违约金过高，应当按照银行贷款利率计算。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年11月19日，无锡市建筑东路31号房屋登记在刘彩梅一人名下，建筑面积为211.94平方米。2011年，刘彩梅（甲方、出租方）与张琴（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，合同载明的主要内容是：“乙方自愿租用甲方位于建筑东路31号商铺作为商业用途使用（以下简称“该商铺”），建筑面积约211.94平方米；租用期限为10年，租期2011年4月1日到2021年3月31日止；该商铺的租金总额：前三年每年的租金总额120000元，第四年开始每年递增8%；交付租金期限一次性支付5年，2011年4月1日支付5年的租金，以后每一年支付一次（并且必须是人民币现金）先由乙方交付租金后甲方将商铺交乙方使用；在本合同签订之日，乙方须向甲方交50000元，作为履约保证金；违约责任：乙方责任：1.乙方如拖欠租金，则每天按应缴租金的0.3‰交纳滞纳金，如拖欠租金达1个月，则甲方有权单方终止合同和收回商铺，并有权拒绝返还保证金；2.一切非自然因素造成租用商铺及配套设施的损毁和故障，乙方应退房前独自承担维修责任，否则甲方将动用乙方的保证金作为修复费用，在修理工程结束后，该保证金多退少补。”2015年2月4日，无锡市中级人民法院作出（2014）锡执字第4-2号执行裁定书，执行裁定书主文为：一、被执行人刘彩梅所有的无锡市建筑东路31号、李建福所有的无锡市阳光城市花园Ｂ区43-1号、叶剑军所有的无锡市××花园××号××徐云斌所有的无锡市××路××号房地产分别作价323万元、144万元、323万元、175万元抵偿给华夏银行；二、申请执行人华夏银行可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。同年3月5日，无锡市中级人民法院作出（2014）锡执字第004-1号协助执行通知书给张琴等人，主要内容为：各租赁人王国华、张琴、倪俊、杨巍巍应当将本通知之日止的到期未付租金直接支付给我院。本通知之后的租赁合同期限内的租金直接支付给华夏银行，其中张琴应当支付自2016年4月1日起的合同租金，租赁人均不得向原产权人支付，否则承担法律后果。租赁合同期满后，可与华夏银行直接协调处理。2017年5月28日，张琴（出租方、甲方）与邵颂颂（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同载明的主要内容是：“房屋地址：原无锡市南长区××路××号商铺，该房屋的用途或性质商用办公，该房屋的附属设备见附件；租金等费用情况：甲乙双方约定，该房屋年租金为170000元整，乙方应每三个月支付一次租金即42500元整，每次应于相应租期开始前30日支付，保证金为28300元整，于合同期满乙方办理退租时返还；租赁期间，使用该房屋所产生的水、电、煤气、有线电视、物业费由乙方承担；租赁期限：租赁期共46个月，甲方从2017年6月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2021年4月30日收回；违约责任：甲方按合同约定日期交付房屋，每逾期一日应按月租金的5%支付乙方违约金，逾期超过十五日，乙方有权解除本合同，甲方应退还所收租金和保证金，并赔付一个月租金给乙方；乙方逾期支付租金以及本合同约定的应由乙方支付的任何一项费用，每逾期一日按月租金5%支付甲方违约金，逾期超过15日甲方有权解除本合同，没收保证金和剩余天数的租金；乙方租赁期间未经甲方同意擅自解除本合同或提出提前退租的，甲方没收保证金和剩余天数的租金；其他约定：因此房之前2011年3月份已租给甲方张琴，现房东刘彩梅同意将此房转租给邵颂颂，租期为4年，允许转让，但必须经原房东同意三方认可，方可经营餐饮；免一个月装修期，即6月1日至6月30日。”该合同上载明张琴、邵颂颂及原房东刘彩梅的签名及各自所摁的手印。同日，邵颂颂向张琴支付租金42500元、保证金28300元。2019年4月3日，本院立案受理原告张琴与被告邵颂颂、第三人千百屋公司、第三人华夏银行股份有限公司无锡分行房屋租赁合同纠纷一案，案号为（2019）苏0213民初3642号，本院于2020年4月15日作出民事判决：一、邵颂颂于本判决生效之日起十日内向张琴支付房租金255000元（截至2019年3月31日）；二、邵颂颂于本判决生效之日起十日内向张琴支付违约金（截至2019年1月15日为52683元；并从2019年1月16日起至实际给付之日止，以255000元为基数，按每天万分之三的标准计算）；三、驳回张琴的其他诉讼请求。邵颂颂不服判决，向无锡市中级人民法院提起上诉，2020年8月7日邵颂颂申请撤回上诉，2020年8月12日，无锡市中级人民法院作出（2020）苏02民终2630号民事裁定书，准许邵颂颂撤回上诉。2021年1月25日，本院立案受理原告张琴与被告邵颂颂房屋租赁合同纠纷一案。本案在审理中，张琴为主张物业费提供前期物业服务合同，证明案涉房屋的物业服务由无锡市金佳物业管理有限公司提供，前期物业服务合同第六条约定了商铺的物业服务费为每平方米每月2元，由业主或者使用人按季度向物业公司支付，即证明案涉房屋物业费的收费标准。提供无锡市金佳物业管理有限公司的结算凭证，证明张琴已经向物业公司支付了自2017年1月至2017年12月的物业费共计5087元。2018年1月1日之后的物业费，张琴没有交纳。经质证，邵颂颂陈述，其没有支付过物业费和房租，都是丁卫支付的，其并没有使用案涉房屋。案涉房屋租赁合同已经到期，应该由丁卫和张琴协商，如果丁卫不使用张琴可以收回房屋。本院认为，张琴与邵颂颂签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效，双方应按照合同约定的内容全面履行自己的义务。合同约定邵颂颂应每三个月支付一次租金即42500元，每次应于相应租期开始前30日支付，但邵颂颂仅在签订房屋租赁合同的当日向张琴支付租金42500元、保证金28300元，至今邵颂颂未再向张琴支付租金。在（2019）苏0213民初3642号案件中，本院已判决邵颂颂向张琴支付房租金255000元（截至2019年3月31日），故张琴要求邵颂颂支付自2019年4月1日至2021年4月30日的房租金354167元，本院予以支持。刘彩梅与张琴签订的《商铺租赁合同》中约定的租赁期限自2011年4月1日到2021年3月31日止，张琴与邵颂颂签订的《房屋租赁合同》中约定的租赁期限自2017年6月1日起至2021年4月30日止，现租赁期限已届满，而案涉房屋已归华夏银行所有，张琴未能提供证据证明其受华夏银行委托有权处置案涉房屋，故张琴要求邵颂颂立即交还建筑东路31号房屋及附着物、要求邵颂颂承担从2021年5月1日起至实际交还房屋止的房屋占有使用费和物业费的主张，于法无据，本院不予支持。关于张琴要求邵颂颂支付自2017年7月1日至2021年4月30日物业费的主张，因张琴已提供证据证明其向物业公司支付了自2017年1月至2017年12月的物业费共计5087元，故该笔费用应由邵颂颂支付给张琴。因张琴没有交纳2018年1月1日之后的物业费，故对张琴要求邵颂颂支付该部分物业费的主张，本院不予支持。张琴要求邵颂颂承担逾期支付房租金的违约金,但邵颂颂抗辩认为违约金过高，应按照银行同期贷款利率计算。本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。”根据该规定，违约方主张违约金过高，请求调整违约金的，应以守约方的损失为基础加以认定。本案中，张琴、邵颂颂对于实际损失均未提供证据证明，本院将根据当事人在合同中的履行情况、违约情形等因素，本着公平、诚实信用的原则进行处理。由于案涉《房屋租赁合同》所约定的违约金明显过高，应予以调整，综合考虑本案事实和法律规定，本院酌定从逾期支付租金起按每天万分之三的标准计算违约金，经测算截至2021年3月1日的违约金共计41845.5元。邵颂颂辩称案涉房屋是千百屋公司及丁卫在使用，张琴应该向千百屋公司及丁卫主张租金、物业费、违约金的意见。本院认为，根据合同相对性原则，张琴与邵颂颂之间存在房屋租赁合同关系，故对邵颂颂的该项抗辩意见，本院不予采信。综上，张琴的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、邵颂颂于本判决生效之日起十日内向张琴支付房租金354167元、物业费5087元；二、邵颂颂于本判决生效之日起十日内向张琴支付违约金（截至2021年3月1日为41845.5元；并从2021年3月2日起至实际给付之日止，以354167元为基数，按每天万分之三的标准计算）；三、驳回张琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6613元（已由张琴预交），由邵颂颂负担，邵颂颂负担部分的诉讼费于本判决生效之日起十日内直接给付张琴。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  张国元人民陪审员  徐 健人民陪审员  窦登丰二〇二一年七月二十日书 记 员  张 娴本案援引法律条款《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。