上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0118民初6852号原告：上海中继企业管理咨询有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：梁龙，执行董事。委托诉讼代理人：李瑾，德恒上海律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡佳，德恒上海律师事务所律师。被告：李春阳，男，1980年9月9日出生，汉族，户籍地安徽省。原告上海中继企业管理咨询有限公司诉被告李春阳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月18日立案后，依法适用简易程序进行了审理。起诉时，原告申请财产保全，本院依法采取了保全措施。本案于2021年5月19日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人李瑾、被告李春阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海中继企业管理咨询有限公司向本院提出诉讼请求如下：一、判令原、被告双方签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年11月30日解除；二、判令被告腾退位于上海市青浦区徐泾镇诸光路XXX弄XXX号商铺；三、判令被告支付原告2020年7月1日至2020年11月30日期间的租金计人民币122,000元；四、判令被告支付原告逾期支付租金的违约金(按日租金813元的5%计算，即40.65元/天，自2020年5月18日起计付至实际支付之日止)；五、判令被告支付原告房屋占有使用费(按1,504.20元/天为标准，自2020年12月1日起计付至实际腾退之日止)；六、判令被告支付原告未按时办理执照注销或迁移手续的占用费(按1,504.20元/天为标准，自2020年12月4日起计算至实际腾退之日止)。事实与理由：原告受产权人委托将位于上海市青浦区徐泾镇诸光路XXX弄XXX号商铺出租给被告，原、被告双方于2019年11月26日签订了《上海市房屋租赁合同》，租赁期限自2019年12月1日至2024年11月30日。租赁合同约定2019年12月1日至2020年1月31日为免租期，后因疫情影响及其它原因，双方经协商后约定免租期延长至2020年2月底。第一年月租金为24,400元，租金支付方式为先付后用，每期提前十五天前支付下期租金，每三个月为一个支付期。因此，根据租赁合同及双方约定，被告应于合同签订后向原告支付2020年3月1日至5月31日的租金计73,200元(含定金10,000元)及保证金48,800元；于2020年5月17日前支付2020年6月1日至2020年8月30日租金计73,200元；2020年8月17日前支付2020年9月1日至2020年11月30日租金计73,200元。但被告仅支付了保证金48,800元及2020年3月1日至6月30日期间的租金97,600元，自2020年7月1日起未支付租金。鉴于催讨无果，原告于2020年11月13日向被告发送了《商铺租金催款通知书》，原告于2020年11月26日向被告发送了《解除租赁合同通知书》，通知被告双方签订的租赁合同于2020年11月30日解除，被告于2020年11月30日收到上述解除合同通知书。被告逾期支付租金超过1个月，根据租赁合同第四条约定，被告逾期支付租金的，每逾期一日，应按日租金的5%向原告支付违约金。逾期支付超过一个月，原告有权单方面终止合同，租赁保证金不予退还。故合同解除之日应为2020年11月30日。基于合同解除之后的法律后果，原告主张被告腾退。原告主张2020年7月1日至2020年11月30日期间的租金，按照月租金24,400元为标准，计算5个月，为122,000元。根据租赁合同第四条第二款约定，被告逾期支付租金的，每逾期一日，应按日租金的5%向原告支付违约金。按照月租金24,400元/30天，即813元/天，再按日租金813元的5%计算，即40.65元/天，自2020年5月18日起计付至实际支付之日止。被告应于2020年5月18日支付2020年6月1日至2020年8月31日期间的租金，故违约金起算时间点为2020年5月18日。根据租赁合同第七条第一款约定，被告逾期返还房屋的，每逾期一日，应按15元/平方米(建筑面积)支付该房屋占用期间的使用费。根据租赁合同第七条第三款约定，被告有义务在房屋返还时将使用该房屋办理的营业执照于3个工作日内到相关单位注销或迁移，逾期办理的，应按15元/平方米(建筑面积)支付该房屋占用期间的使用费。为维护原告合法权益，原告诉至法院。审理中，原告自愿撤回第六项要求判令被告支付原告未按时办理执照注销或迁移手续的占用费(按1,504.20元/天为标准，自2020年12月4日起计算至实际腾退之日止)的诉讼请求，其他诉讼请求不变。被告李春阳辩称：针对诉请一，同意解除《上海市房屋租赁合同》。被告也收到原告于2020年11月13日向被告发送了《商铺租金催款通知书》、原告于2020年11月26日向被告发送了《解除租赁合同通知书》，通知被告双方签订的租赁合同于2020年11月30日解除，对于合同解除时间也无异议。针对诉请二，同意腾退房屋，无异议。针对诉请三，合同签订后，按照合同约定，被告支付了保证金48,800元及2020年3月1日至6月30日期间的租金97,600元。根据合同约定免租期2019年12月1日至2020年1月31日。之后由于疫情原因，原告同意增加免租期1个月，2020年3月1日开始计算租金，被告支付4个月租金，租金支付至2020年6月30日。针对2020年7月1日至2020年11月30日期间的租金，不同意支付，理由是双方约定2019年11月30日原告将房屋交付给被告，被告于当日收到系争房屋，2019年12月初被准备进场装修，装修了三、四天之后原告要求被告停工，理由是当时原告与大房东之间存在纠纷，故让被告暂时不要装修，要求被告退场，被告表示同意。后续2020年2月1日之前原告又通知被告其与大房东之间的纠纷已经解决，可以装修，但是当时快过年，无法进场装修，过好年后又遇到了疫情原因，故2020年3月27日被告进场装修。鉴于原告的原因让被告退场，被告无法使用系争房屋，免租期不应自2019年12月1日计算至2020年1月31日，而应该补足免租期，应自2020年3月27日起计算免租期2个月，故免租期应为2020年3月27日至2020年5月27日。故计算被告支付租金至2020年9月27日，针对2020年9月28日至2020年11月30日期间的租金同意支付。针对诉请四，因为上述原告及疫情原因，被告要求原告重新计算免租期，后续的租金，被告未支付，但是原告也存在责任，故不同意支付违约金，被告没有违约。针对诉请五，确认目前被告尚未腾退系争房屋，被告认为占有使用费的标准过高，不同意支付。针对诉请六，确认目前被告注册的营业执照未迁出系争房屋。不同意支付，理由是原告存在重复计算占有使用费。经开庭审理查明：原告受产权人委托将位于上海市青浦区徐泾镇诸光路XXX弄XXX号商铺出租给被告，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)于2019年11月26日签订了《上海市房屋租赁合同》，合同约定，房屋面积100.28平方米，乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为商铺使用。甲乙双方约定，甲方于2019年11月30日前向乙方交付该房屋。出租房屋租赁期自2019年12月1日起至2024年11月30日止。其中2019年12月1日至2020年1月31日为免租期(在此期间产生的物业费、水、电费及其他产生的直接费用均由乙方承担)。甲乙双方约定，乙方已于2019年11月21日向甲方支付壹万元租赁定金，此定金在首期租金中予以扣除。乙方在收到甲方提供的房产证原件复印件、房产信息单以及权利人身份证复印件后向甲方支付该房屋租金63,200元及租赁保证金48,800元，此合同生效，逾期未支付属于乙方违约，甲方有权单方面取消合同，已支付的首期款不退。甲、乙双方约定，该房屋每日每平方米建筑面积租金为8元。月租金总计为24,400元。乙方若要求甲方提供合法有效之租金发票原件，费用由乙方承担。该房屋租金1年内不变。付三押二，乙方每期提前十五天前向甲方支付下期租金。每3个月为一个支付期：逾期支付的，每逾期一日，乙方应按日租金的5%向甲方支付违约金。未征得甲方同意，乙方每季度租金支付周期超过一个月未支付，甲方有权单方面终止合同，租赁保证金不予退还。乙方支付租金的方式如下：2019年12月1日至2020年11月30日月租金为24,400元。2020年12月1日至2021年11月30日月租金为25,620元。2021年12月1日至2022年11月30日月租金为26,901元。2022年12月1日至2023年11月30日月租金为28,246元。2023年12月1日至2024年11月30日月租金为29,658元。甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为两个月的租金即48,800元。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满之日返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按15元/平方米(建筑面积)向甲方支付该房屋占用期间的使用费。乙方有义务在房屋返还时将使用该房屋办理的营业执照于3个工作日内到相关单位注销或迁移，不影响甲方再次出租。未经甲方同意逾期未办理的，每逾期一日，乙方应按15元/平方米(建筑面积)向甲方支付该房屋占用期间的使用费。乙方逾期不支付租金累计超过1个月的，甲方可书面通知乙方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的两倍支付违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告将上述房屋交付被告使用，被告支付了保证金48,800元及2020年3月1日至6月30日期间的租金97,600元，自2020年7月1日起未支付租金。租赁合同约定2019年12月1日至2020年1月31日为免租期，后因疫情影响及其它原因，原告同意免租期延长至2020年2月底。鉴于催讨租金无果，原告于2020年11月13日向被告发送了《商铺租金催款通知书》，原告于2020年11月26日向被告发送了《解除租赁合同通知书》，通知被告双方签订的租赁合同于2020年11月30日解除，被告于2020年11月30日收到上述解除合同通知书，被告未搬离系争房屋。另查明，争房屋已经办理了不动产权证，登记权利人为案外人。以上查明的事实，由原、被告的陈述，上海市房屋租赁合同、商铺租金催缴通知书、快递凭证、解除租赁合同通知书等证据予以证明，并经庭审出证、质证，本院经审核后依法予以确认。审理中，被告陈述的装修期间原告要求被告退场以及后续再行通知被告进场装修，故要求装修期自2020年3月27日起计算免租期，但未提供相应的证据。原告对此不予认可，认为是被告强调受疫情影响，导致生意不好故拖欠租金，受疫情影响，被告自行推后装修，与原告无关。原告已经延长了免租期至2020年2月28日。原告为证明系争房屋已办理产权登记，还提供了系争房屋的产权证。关于保证金，原、被告同意保证金及水电费由双方另行结算，在本案中不要求予以处理。根据庭审查明的事实，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，案涉租赁合同系原、被告的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。因被告拖欠租金，原告于2020年11月26日向被告发送了《解除租赁合同通知书》，通知被告双方签订的租赁合同于2020年11月30日解除，被告于2020年11月30日收到上述解除合同通知书。原告主张解除合同有相应的依据，被告无异议，本院予以支持，2020年11月30日作为合同解除之日，本院予以确认。合同解除后，被告理应腾退房屋，被告也同意腾退房屋，原、被告双方对此无争议。租赁合同约定2019年12月1日至2020年1月31日为免租期，后因疫情影响及其它原因，原告同意免租期延长至2020年2月底。被告支付了2020年3月1日至6月30日期间的租金97,600元，自2020年7月1日起未支付租金。原告主张被告支付2020年7月1日至2020年11月30日期间的租金计122,000元，本院予以支持。被告认为免租期应自2020年3月27日起计算，但未提供相应的证据，本院不予采信。被告逾期支付租金超过1个月，已构成违约，根据租赁合同第四条约定，被告逾期支付租金的，应偿付逾期支付租金的违约金，原告主张违约金的标准及计算方式，与法无悖，本院予以支持。原告主张被告支付原告房屋占有使用费，按1,504.20元/天为标准，自2020年12月1日起计付至实际腾退之日止，确认目前被告尚未腾退系争房屋，被告认为占有使用费的标准过高，不同意支付。本院认为，原告主张的房屋占有使用费明显过高，参照合同约定的租金，本院确定以月租金25,620元为标准，自2020年12月1日起计付至实际腾退之日止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、原告上海中继企业管理咨询有限公司与被告李春阳签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年11月30日予以解除；二、被告李春阳应于本判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区徐泾镇诸光路XXX弄XXX号商铺；三、被告李春阳应于本判决生效之日起十日内支付原告上海中继企业管理咨询有限公司自2020年7月1日至2020年11月30日期间的租金人民币122,000元；四、被告李春阳应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海中继企业管理咨询有限公司逾期支付租金的违约金(按人民币40.65元/天的标准，自2020年5月18日起计付至实际支付之日止)五、被告李春阳应于本判决生效之日起十日内支付原告上海中继企业管理咨询有限公司房屋占有使用费(按月租金人民币25,620元为标准，自2020年12月1日起计付至实际腾退之日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6,199.10元，减半收取计人民币3,099.55元；财产保全费1,947.80元，两项诉讼费用合计人民币5,047.35元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  林 青法官助理  周磊杰书 记 员  周磊杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。