云南省昆明市西山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云0112民初15773号 原告：徐祥程，男，汉族，1971年9月9日出生，现住：昆明市官渡区。 委托诉讼代理人：丁朝飞，云南大朋律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：王玉春，一般诉讼代理。 被告：云南筑友房地产开发有限公司。 住所地：云南省昆明市滇池路度假区双河湾小区及第苑10栋201-1号。 法定代表人：林剑锋。 统一社会信用代码：91530000713410552F。 委托诉讼代理人：徐继家，男，汉族，1986年9月12日出生，身份证登记住址：云南省玉溪市澄江县，特别授权代理。 委托诉讼代理人：吴雪琼，云南云典律师事务所律师，一般诉讼代理。 第三人：安宁金成商业集团有限公司。 住所地：安宁市金成矿业集团职工花园风味餐厅4号。 法定代表人：李志宏。 统一社会信用代码：91530181059470867W。 原告徐祥程诉被告云南筑友房地产开发有限公司（以下简称筑友公司）、第三人安宁金成商业集团有限公司（以下简称金成集团）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月13日受理后，依法适用普通程序于2021年1月11日公开开庭进行了审理。原告徐祥程及其委托诉讼代理人丁朝飞、王玉春，被告筑友公司的委托诉讼代理人吴雪琼到庭参加了诉讼，第三人金成集团经本院合法传唤签收传票后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐祥程向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告商品房购销合同成立并生效；2.依法判令被告立即向原告交付位于昆明市项目写字楼（房号:Ｂ-403，面积：377.18平方米）；3.依法判令被告立即为原告就上述房屋办理完毕不动产权登记手续并领取不动产登记证书；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年7月31日，第三人称其有权代表被告销售由被告开发的昆明市滇池路摩根道项目房产，且房屋已经备销售条件，原告正好有购买写字楼需求，于是原告徐祥程与金成集团签订了房屋《预定协议》，根据该协议约定由金成集团促成原告徐祥程与被告筑友公司签订《商品房购销合同》，购买筑友公司位于昆明市项目写字楼（房号:Ｂ-403，面积：377.18平方米，单价为12800元每平方米，总价为4827904元）。合同签订后，自2014年7月至12月，原告多次向金成集团支付房款，金成集团向原告出具收据4份，共计收到原告购房款3627904元；2018年11月2日，原告应被告和第三人要求，向其指定的收款人支付50万元购房款，并由被告筑友公司出具50万元收据一份，至此原告累计支付购房款4127904元。原告按照预定协议履行付款义务，在原告支付完应付购房款项之后，被告筑友公司未依约与原告签订网签版《商品房购销合同》，并拒绝向原告交付该房屋及办理相关的产权备案登记等产权变更登记手续。第三人作为被告的有权代理人与原告签订的预定协议，协议条款具体明确，已经完全具备房屋买卖合同的具体特征，虽然双方未签订网签版《商品房购销合同》，但自被告取得商品房预售许可证之时，已经符合《合同法》第三十七条、第四十四条合同成立并生效的条件，合同此时已经成立并且生效。本案中，第三人签订合同及接受款项的行为，属于有权代理行为，且被告已经向原告开具了收款收据，在被告开具收款收据时，已经构成对第三人代理行为的默示追认，代理人的代理行为产生的权利义务应当归属于被代理人。综上，被告未按约定履行应尽的义务，其行为严重违反契约精神，损害原告的合法权益，原告特诉至法院。 被告筑友公司辩称，原被告双方之间就金成财郡商业中心相关写字楼的买卖从未进行过磋商并达成一致，双方也从未签订过购销商品房的购销合同，所以对方所述的要求判令原被告签订的商品房购销合同成立并不存在，也就根本没有生效。我方因为未与原告方达成相关的商品房购销合同，所以也就不负有向其交付金成财郡商业中心相关商品房屋的义务，和办理不动产登记手续并领取不动产登记证书的义务。本案原告的诉请没有事实和法律依据，恳请法院依法驳回原告的起诉。 第三人金成集团未到庭，未发表答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，以及当事人仅对证明内容或目的提出异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对证明内容或目的的相关问题，本院在说理部分一并论述。对当事人有争议的证据，本院认定如下： 原告提交的如下证据： 1.第二组预订协议一份，欲证明：1.原告徐祥程与金成集团签订预定协议，约定由金成集团促成原告与筑友公司签订《商品房购销合同》，购买筑友公司位于昆明市项目写字楼；2.预定协议对所购买的房屋基本情况、价款等商品房买卖合同应当具备的主要内容作出了明确的约定（房号：Ｂ-403，面积377.18平方米，单价为12800元每平米，总价4827904），约定管辖法院为商品房所在地人民法院。 经质证，原告对该证据的真实性予以认可，对合法性及关联性均不予认可。理由：该预定协议从内容上来看只是一个居间，该商品房最终的建筑面积要以购房人与开发企业签署商品房购销合同的约定为准，而且在第一段上已经明确了是促成原告或原告指定的第三人与开发企业最终签订相关的商品房购销合同和相应附件，但是该份合同并没有签订。该协议的第五条第二项已经明确约定了原告和原告指定的第三人与开发企业签署商品房购销合同时，预订协议即行终止，也就是说最后这个协议是要与开发企业签订相关的商品房购销合同，第六条第一项也明确了该合同的目的是为了向原告提供订立合同的中介服务，不具有任何商品房买卖合同的性质，所以该份协议的内容仅仅是一个居间合同，而所销售的楼盘是否是本案所争议的金成财郡商业中心，从该预定协议上也无法看出。 本院认为，该证据中加盖有金成集团印章，金成集团未到庭对协议真实性、合法庭提出抗辩，且该协议内容合法，同时，协议中已明确“甲方享有向乙方推荐由云南筑友房地产开发有限公司开发的位于昆明市项目”相应房屋项目位置，且庭审中原告已明确其主张交付的房屋为同一位置项目的房屋，该项目最终名称应为金成财郡商业中心，被告对该项目名称亦无异议，故该证据与本案亦具有关联性，本院予以采信；对证明目的，将在其后一并阐述。 2.第三组收据4份，欲证明：原告向金成集团支付购房款3627904元。 经质证，被告对证据真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可。理由：该四份收据均是向本案第三人支付，我方不知情，也没有收到过该笔款项，所以对该笔款项是否是房款、是否是支付给金成财郡商业中心相关商业办公楼的款项均不予认可。 本院认为，上述收据系本案第三人开具，且与原告的主张相关联，与本案具有关联性，本院予以采信；对证明目的，将在其后一并阐述。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认如下事实： 2014年7月31日，第三人金成集团（甲方）与原告徐祥程（乙方）签订《预订协议》，约定；“甲方享有向乙方推荐由云南筑友房地产开发有限公司开发的位于昆明市项目（以下简称“本项目”）的房产（以下简称“协议房产”）的权利，同时甲方保证乙方或乙方指定的第三人（乙方指定的第三人特指乙方的直系亲属）可按本协议约定价格与开发企业签署《商品房购销合同》（含补充协议）及相应附件（以下统称“《商品房购销合同》”）。为促成乙方或乙方指定的第三人（以下简称“购房人”）与开发企业最终签署《商品房购销合同》（含补充协议）及相应附件（以下统称“《商品房购销合同》”），根据有关法律、法规之规定，甲乙双方就预订协议房产的相关事宜达成如下协议：一、协议房产的基本情况。1、甲乙双方一致确认协议房产为开发企业开发的本项目，房号Ｂ-403号商品房，该商品房的用途为写字楼，建筑面积377.18平方米。该商品房最终建筑面积以购房人与开发企业签署的《商品房购销合同》的约定为准。2、协议房产的价款：甲方保证购房人可按￥12800元／平方米（大写：人民币壹万贰仟捌佰元／平方米）的单价与开发企业签订《商品房购销合同》。根据本协议签订时的建筑面积计算，协议房产总价为￥4827904元。……二、预订协议房产保证金。为保证购房人可以按本协议约定价格与开发企业签署《商品房购销合同》，乙方自愿于本协议签订当日，交纳人民币100000元（大写壹拾万元）作为预订协议房产的保证金，该保证金在购房人最终签署《商品房购销合同》后可冲抵房款。2014年8月11日，补齐首付款的剩余部分，共计人民币2317904元（大写：贰佰叁拾壹万柒仟玖佰零肆元）。四、《商品房购销合同》的签署。1、协议房产具备销售条件后，甲方按本协议约定方式（可采其中一种或同时采取多种）通知乙方到协议房产销售中心统一办理《商品房购销合同》签订手续，在甲方通知后7日内乙方或乙方指定的第三人未能与开发企业签署《商品房购销合同》的，甲方不再保留本协议所指定的房产。……五、本协议的终止。1、在本协议第四条第1款约定的时间（或条件）到达时乙方或乙方指定的第三人未与开发企业签署《商品房购销合同》的，乙方应向甲方支付10%的违约金（违约金可直接在预订房产保证金中扣除），预订协议即行终止，协议房产由开发企业自行处置。预订协议终止后乙方携本人身份证、《预订协议》以及收款收据等资料向甲方办理退款手续。2、在本协议第四条第1款约定的时间（或条件）到达时乙方或乙方指定的第三人与开发企业签署了《商品房购销合同》的，预订协议即行终止。……六、其他约定：1、甲乙双方签订的预订协议旨在促成乙方或乙方指定的第三人与甲方签订《商品房购销合同》，即合同目的为向乙方提供订立合同的中介服务，不具有任何商品房买卖合同的性质……”此外，双方还对各自的其他权利义务进行了约定。 2014年7月30日、2014年8月11日、2014年8月29日、2014年12月11日，金成集团分别向原告开具四份《收据》，“摘要”均注明“预收款”，金额分别为100000元、2300000元、17904元及1210000元。上述金额共计3627904元。 2014年8月13日，被告筑友公司取得金成财郡商业中心商品房预售许可证。 2018年11月2日，苟角宽向云南安宁金成矿业集团房地产开发有限公司转账500000元。庭审中，原告陈述苟角宽系原告的亲戚，该款系按第三人金成集团要求支付至云南安宁金成矿业集团房地产开发有限公司账户。同日，被告筑友公司向原告出具《收据》，“摘要”注明“购房款4-B-403号，金额为500000元，“备注”注明“苟角宽代付”。 庭审中，原告陈述第二项诉讼请求中请求交付的房屋项目实际名称应为金成财郡商业中心四幢4-B403号房屋；被告对该房屋名称予以认可。 本院认为，法释[2003]7号《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”；《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。 本案中，原告主张其与被告之间存在商品房购销合同关系，被告则认为双方之间从未就金成财郡商业中心相关写字楼的买卖进行磋商并达成一致。就此，1.上述《预订协议》约定“甲方享有向乙方推荐由云南筑友房地产开发有限公司开发的位于昆明市项目的房产的权利”，签订该协议的目的为“为促成乙方或乙方指定的第三人（以下简称“购房人”）与开发企业最终签署《商品房购销合同》（含补充协议）及相应附件（以下统称《商品房购销合同》）”、“甲方保证购房人可按￥12800元／平方米的单价与开发企业签订《商品房购销合同》”，并明确约定“甲乙双方签订的预订协议旨在促成乙方或乙方指定的第三人与甲方签订《商品房购销合同》，即合同目的为向乙方提供订立合同的中介服务，不具有任何商品房买卖合同的性质”，以上内容均表明《预订协议》仅为作为中介方的金成集团与原告达成的居间合同，并非作为房产开发商或出售方的被告与原告达成的商品房预售或购销合同，也非由第三人代理被告与原告签订的商品房预售或购销合同；2.原告提起本案诉讼所选择的案由为“商品房预售合同纠纷”，即使案涉《预订协议》系金成集团有权代理被告筑友公司签订的商品房预售合同，根据上述法律规定，该协议也欠缺《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，3.被告虽认可收到金成集团转付的原告的购房款500000元，但认为该款仅系购房预付款，同时，根据原告提交的《收据》，其余购房款3627904元均系支付给第三人金成集团，而非支付给被告筑友公司，另，原告虽认为三方当事人就剩余未付的700000元购房款进行过协商，待交付房屋后再支付，但未就此提交相应证据予以证明。综上，原告未能提交充分有效的证据证明其与被告筑友公司之间已成立商品房购销合同关系，应承担举证不能的不利后果，其据此主张确认该购销合同成立并生效缺乏事实及法律依据，本院不予支持；其主张被告交付房屋并为原告办理不动产权登记手续、领取不动产登记证书，因缺乏双方间成立商品房购销合同关系的合同基础，不具有事实及法律依据，本院不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、法释[2003]7号《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告徐祥程的全部诉讼请求。 本案案件受理费人民币100元（原告已预交），由原告徐祥程自行承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。 审判员 肖 非 二〇二一年七月二日 书记员 游天宇