广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0103民初2550号原告：谢锦庆，男，1967年10月10日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。原告：罗永青，女，1968年1月1日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。两原告共同委托诉讼代理人：钟健辉，广东尚道律师事务所律师。被告：李继斌，男，1966年6月25日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被告：严晓玉，女，1982年8月29日出生，汉族，住湖北省巴东县。原告谢锦庆、罗永青与被告李继斌、严晓玉租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢锦庆、罗永青的共同委托诉讼代理人钟健辉，被告李继斌、严晓玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢锦庆、罗永青向本院提出诉讼请求：一、两被告在判决生效之日起5日内，向两原告支付从2020年4月计至2021年4月累计欠租246550元（具体欠租情况见附表格）；二、两被告在判决生效之日起5日内，向两原告支付2020年12月的电费1048.55元；三、两被告在判决生效之日起5日内，向两原告支付以附表欠租金额为本金，每逾期1日按欠款金额0.1%计算，分别自欠款当月6日起计至付清之日的违约金；四、两被告在判决生效之日起5日内，向两原告赔偿财产保全保险费2500元；五、本案的诉讼费、财产保全费由两被告承担。事实和理由：广州市人民中路381号商铺是两原告共有的房屋。2019年12月两原告与被告李继斌约定，将涉案房屋出租给李继斌，月租金为26500元。之后原告在2020年1月10日将房屋交付给李继斌使用。2020年1月31日，两原告（甲方）与李继斌（乙方）签订《物业租赁合同》约定：原告租赁涉案商铺给被告，期限为2020年2月1日至2030年1月31日；2020年2月1日至2023年1月31日的月租金为26500元等。合同签订后，在2020年1月至2020年6月期间被告仅支付了3个月共租金79500元。为使被告能履行合同剩余期限，两原告体谅被告经营困难，2020年7月1日两原告与李继斌签订《补充条款》约定：2020年7月1日至2021年6月31日涉案商铺及设施每月租金减收为18000元等，被告严晓玉对合同依约履行作出了担保。此后，两被告向两原告支付租金、水电费至2020年11月，之后又拖欠租金至今。被告李继斌辩称，我方没有违约和欠租，不同意原告的诉讼请求。理由如下：2020年2月1日签合同前，我方缴纳两按一租79500元，双方协商有一个月装修期，3月开始起租。因疫情原因，我方是4月15日才开张，当时原告同意给我因疫情原因免4月的租金，所以我是从5月开始交租。后来因为生意不好难以维持，就和原告商量，原告将第一年的租金标准调整为18000元，第二年调整为21000元。后来我方加大投入装修，在8月再次开张，但是生意依然不好，至10月难以为继，我打算转让商铺，原告也同意我转让，但是无人承接档口。到了11月，物管在房屋外围搭棚装修，生意更加不好。我于11月底通过微信向原告要求交还商铺，但是业主一直不回复我，在12月底，有物管致电给我说原告称隔壁房屋渗水到涉案房屋，要求我将钥匙交给物管检查档口，故我将钥匙交给物管。此后我一直没开档，物管也一直没将钥匙返还我方。我最后一期租金交至2020年11月，且与房东说我不再经营，并将档口物品搬离，之后房东就起诉我了。我方不但没有欠租，反而还有两个租金在房东处。最后一个月即11月的电费1048.55元我确实尚未缴纳，但是我有两个月按金可以进行抵扣。被告严晓玉辩称，我与被告李继斌是搭档关系，共同经营店铺。我没有和原告签合同，但是在减租协议中，我是作为担保人签名。我方没有欠租和违约行为，不同意承担担保责任。若法院认定我确实有欠租，我愿意承担担保责任。本院经审理认定事实如下：广州市荔湾区人民中路381号是两原告共有的商铺。2020年1月31日，两原告（甲方）与被告李继斌（乙方）签订《物业租赁合同》，约定甲方租赁涉案商铺给乙方，期限为2020年2月1日至2030年1月31日；其中2020年2月1日至2023年1月31日的月租金为26500元；乙方需于每月5日前向甲方支付当月租金；签订合同当日乙方须向甲方支付履约保证金53000元；履约保证金应于合同期满并交还物业15个工作日内，在乙方无违反合同且结清各项应缴付费用并交还保证金收据原件后，由甲方无息退回；租赁期间，因甲方原因导致租赁关系提前终止，甲方退回乙方保证金；因乙方原因导致租赁关系提前终止（包括但不限于乙方自动撤场），甲方有权没收乙方保证金；乙方未能依约按时支付租金等费用，每逾期一日须按拖欠金额的2%向甲方支付违约金；逾期五日，即视为乙方违约，合同自动解除，届时甲方有权没收保证金并开锁，有权将物业重新放租；租赁期满或提前解除合同之日，双方须共同检查和交接物业，房屋结构或设备、设施有损坏或乙方有其他应付费用尚未支付的，甲方有权从租赁保证金中扣除相关金额，不足部分由乙方另行支付。《物业租赁合同》签订前，李继斌在2019年12月19日向原告支付了保证金53000元及一个月租金26500元（收据上记载是收到2020年3月份租金）。2020年7月1日，两原告（甲方）与李继斌（乙方）、被告严晓玉（担保人）签订《补充条款》，约定受疫情影响，2020年7月1日至2021年6月31日涉案商铺月租金调整为18000元；2021年7月1日至2022年6月31日月租金调整为21000元；每月租金由严晓玉担保，每月5日前支付给甲方，绝不拖延。如乙方违约，按原合同的租金价格和条款执行。上述《物业租赁合同》、《补充条款》签订后，李继斌向两原告支付租金的情况如下：2020年5月1日、6月16日、6月25日、8月2日、9月1日、10月3日、11月5日分别支付26500元、20000元、6500元、36000元、18000元、18000元、18000元。此后，被告未向原告支付租金、2020年11月电费1048.55元。李继斌在涉案商铺内经营广州市荔湾区斌记云吞面店（以下简称云吞面店）。2020年12月10日、17日，李继斌通过微信聊天方式告知原告商铺在2020年11月底已经关门，其已无法继续经营，要求将钥匙交还给原告。原告表示李继斌拖欠租金和水电费，且先行提出解除合同，故要求李继斌按原合同标准补交租金等。2020年12月15日，李继斌办理了云吞面店的工商登记注销手续。庭审中，原告称双方的合同关系从2020年1月10日开始；李继斌称2020年4月因发生疫情，原告同意其免租一个月，以及李继斌在12月底已将钥匙交还给原告，对于上述情况双方均无向本院提供证据。因李继斌明确表示不再经营，本院告知原告可尽快收回商铺。庭后，原告确认已于2021年7月3日收回涉案商铺。原告在本案中申请财产保全，本院依法查封了李继斌名下价值193426.55元的财产。原告为此向担保公司支付了担保费2500元，向本院预交了保全费1487元。本院认为，原告与李继斌签订的《物业租赁合同》、《补充条款》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。原告称双方的租赁关系从2020年1月10日开始，因没有提供证据证实，本院不予采信。根据双方签订的合同，本院认定双方的租赁合同从2020年2月1日开始。对于李继斌是否存在违约行为的问题，在合同尚未到期的情况下，李继斌在2020年12月首先提出将商铺交还给原告，即首先提出解除合同，其行为违反了合同约定，构成违约，应承担相应违约责任。对于李继斌是否需要补交租金的问题，根据租赁市场的一般交易习惯，租赁合同的承租人在签订合同时一般是支付押金和首月租金。本案李继斌在支付保证金及一个月租金时，原告开具给李继斌的租金收据中注明是收取三月租金。因此，李继斌抗辩原告将二月作为装修期间免租期，符合租赁市场一般交易习惯，本院予以采纳，故本院认定李继斌在二月并无欠租。对于2020年4月，李继斌称由于疫情原因原告给予免租一个月，因其没有提供证据，且在7月双方签订的《补充条款》中没有提及4月给予免租，故本院对李继斌的抗辩不予采纳，认定原告没有同意李继斌免租，因此，李继斌应补交4月租金。7月至11月李继斌按照优惠租金支付租金，但由于12月李继斌提出解除合同，没有继续支付租金，违反了《补充条款》约定，按照约定，李继斌需按原合同标准补回租金差额，每月差额为8500元。对于2020年12月租金，李继斌陈述已经将商铺钥匙交还给原告，但没有提供证据证明，本院不予采信，故李继斌应按原合同标准支付12月租金。对于2021年1月1日后的租金，因李继斌在2020年12月中已经注销了云吞面店的工商登记，其已无法经营，且其已明确告知原告不再经营，要求原告收回钥匙，即原告在12月中旬已明知李继斌不愿意继续履行合同，在此情况下，原告应当考虑及时采取措施，在合理的期限内收回商铺，以防止损失的进一步扩大。对于该合理期限，本院确定至2021年2月。合理期限届满后，原告不愿意接收商铺所造成扩大的损失，应由原告自行承担。2021年1月、2月属于原告考虑收回商铺的合理期限，李继斌应继续支付该期间的租金。对于2021年3月之后的租金损失，由原告自行承担。由于李继斌先行违约解除合同，按合同约定保证金应归原告所有。对于电费问题，李继斌同意支付，但认为应以保证金抵扣电费等费用缺乏合同依据，本院不予支持，即李继斌仍需支付2020年11月电费1048.55元。对于逾期交租违约金的问题，因2020年初发生疫情，之后双方曾因疫情原因协商减租，由此可见，李继斌延迟交租是因疫情原因引起，并非恶意拖欠租金，因此，本院对该诉讼请求不予支持。对于诉讼保全担保费的问题，该费用是原告为了诉讼而产生的实际损失，因此原告要求李继斌赔偿有法律依据，本院予以支持。严晓玉是李继斌的担保人，且在庭审时表示若李继斌需承担责任时其同意承担担保责任，视为其同意对李继斌的欠租承担连带责任，故严晓玉在本案中应承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百九十一条第一款、第六百八十八条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告李继斌向原告谢锦庆、罗永青支付2020年4月租金26500元，2020年7月至2020年11月期间的租金差额共42500元（8500元×5），2020年12月、2021年1月、2月期间的租金共79500元。上述租金总额为148500元。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告李继斌向原告谢锦庆、罗永青支付2020年11月电费1048.55元。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告李继斌向原告谢锦庆、罗永青赔偿诉讼保全担保费2500元。四、被告严晓玉对上述第一项判决内容承担连带责任。五、驳回原告谢锦庆、罗永青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2526元，由原告谢锦庆、罗永青负担990元，被告李继斌负担1536元（由被告李继斌迳付给原告谢锦庆、罗永青，本院不再退回）。保全费1487元，由原告谢锦庆、罗永青负担583元，被告李继斌负担904元（由被告李继斌迳付给原告谢锦庆、罗永青，本院不再退回）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 员 马文洁二〇二一年七月二十六日法官助理 宋嘉杰书 记 员 卢健华