四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终10882号上诉人（原审被告）：四川锐德房地产开发有限公司。住所地：成都市高新区紫竹西街30号。法定代表人：冷俊清，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：谢李亮，重庆巴渝律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵冬，男，1979年12月24日出生，汉族，住成都市郫都区。被上诉人（原审原告）：彭贵英，女，1979年12月17日出生，汉族，住成都市郫都区。上诉人四川锐德房地产开发有限公司（以下简称锐德公司）因与被上诉人赵冬、彭贵英商品房销售合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院（2020）川0124民初5164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。锐德公司上诉请求：1.撤销原审判决第一项；2.判令赵冬、彭贵英承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、赵冬、彭贵英没有任何损失且己取得不动产权证，锐德公司不应当承担违约金。锐德公司于2015年10月25日向赵冬、彭贵英交付了商品房，按合同约定应当在365日内向产权登记机关办理房屋所有权登记，即办理房屋所有权证书的时间应在2016年10月24日前取得；而2016年8月31日郫县国土局发布通告，停止受理房屋登记，进行不动产登记。不动产登记改革导致办证所需的内容、程序发生变化，不动产登记改革后锐德公司也无法办理房屋所有权证，不应归责于锐德公司，故锐德公司在事实上已经不能单独申请办理房屋所有权证书。同时，双方在合同中没有关于办理不动产权证的相关约定，故赵冬、彭贵英主张迟延办理不动产权证违约金不成立。二、原审判决通过办证时间的认定来支撑案件的判决，不顾锐德公司已向不动产登记机构递交相关办证资料，已履行卖方合同义务。锐德公司交房前已通知赵冬、彭贵英提供交办理房屋权属证书所需要的资料，“交房通知”中明确载明了需要赵冬、彭贵英提供“无房证明”，该证明实质就是赵冬、彭贵英于2019年7月10日才取得的《个人住房信息查询记录》（此为成都不动产权证办理政策下必须提供的资料）。一审法院认为锐德公司未举证证明已经告知与证据和事实均不符，反之，若未告知赵冬、彭贵英，赵冬、彭贵英不会知晓“无房证明”，锐德公司又是怎么取得“无房证明”，权属证书也不可能办理完毕，只能是锐德公司已经告知了才符合常理和正常认知。原审法院明知赵冬、彭贵英延迟提交“无房证明”，主观上臆测锐德公司对此可能另有隐情或者其他目的性，实际上是不依靠证据表明的事实所做的过错推定，也不符合经验法则，属认定事实错误。锐德公司早在“交房通知”中就已经告知了赵冬、彭贵英提供“无房证明”这是事实。原审法院要求对赵冬、彭贵英提供的该份证据载明的事实再举证证明，让锐德公司落入无限举证的怪圈中，不仅不符合法理，也不符合日常经验，明显缺乏对该类事务办理的常识。三、连赵冬、彭贵英自已都知道办理不动产权证需要提供“无房证明”，而原审法院居然要求锐德公司对此进行证明，如此般无限论证有失公正。原审法院要求锐德公司对《个人住房信息查询记录》影响办证的事实举证，这完全是加重锐德公司举证责任和不必要证明的客观事实，违反证据规则。由此可见，原审法院对办理不动产权证的当地政府制定的政策完全不熟悉，对政府机构办证流程也不知晓，应当主动向政府机构咨询或询问。况且，当地政策规定不是锐德公司所能控制和决定的，更无权增加或者减少的，锐德公司统一要求业主提供相同资料，而并非仅仅针对赵冬、彭贵英。原审法院既然能调取当地不动产改革的政策，为什么单单就提供《个人住房信息查询记录》是否影响办证要锐德公司证明。若有异议也应当由赵冬、彭贵英自行承担举证证明锐德公司要求提供的该资料是不必要的，不会影响办理不动产权证才符合法律规定。故原审判决认定事实错误，适用法律错误。赵冬、彭贵英辩称，请求维持原判。赵冬、彭贵英向一审法院起诉请求：1.判令锐德公司赔偿赵冬、彭贵英违约金37975元；2.判令锐德公司退还房款3563.71元；3.锐德公司承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：赵冬、彭贵英与锐德公司于2014年2月17日签订了《商品房买卖合同》及相关补充协议，约定赵冬、彭贵英购买锐德公司建设开发的“西湖半岛”xx号商品房一套，房屋总价为317043元，单价为4391.18元/平方米。前述合同及补充协议约定，买受人委托出卖人办证并代交专项维修基金、契税、产权办理手续费、产权登记费、共有人登记费及其他办理权属证所需的税、费；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人每日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证之日起30日内由出卖人支付；办理房屋所有权证的时间，从买受人缴纳完毕专项维修基金及相关税费，提交完整的办理产权所需资料及相关手续之日起计算，如因买受人原因或不可抗力使产权登记手续超过前述约定期限延迟办理的，出卖人不承担违约责任；在政策条件允许下，出卖人在房屋所有权证书办理完毕后两年内协助买受人办理该房屋的分户国土证书。合同签订后，赵冬、彭贵英依约向锐德公司支付了全部购房款，并于2015年10月17日向锐德公司支付了案涉房屋的契税、印花税、维修基金、登记费、共有费、国土证费等款项共计4656.46元；锐德公司于2015年10月25日向赵冬、彭贵英交付了房屋。案涉房屋于2020年1月13日办理不动产权登记。一审另查明，原郫县（现郫都区）不动产登记部门于2016年8月31日17：00起停止受理各类土地、房屋登记业务，并于2016年9月8日起开始实施不动产统一登记。一审法院认为，赵冬、彭贵英与锐德公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议是当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，该合同及补充协议合法、有效，对双方产生拘束力。关于锐德公司是否应承担逾期办证的违约责任问题。其一，根据双方合同约定，锐德公司应在2015年10月25日交房之日起365日内向产权登记机关为赵冬、彭贵英办妥房屋所有权登记。但因不动产统一登记的实施，在锐德公司办证期限届满前已无法办理房屋所有权证，故锐德公司无需承担逾期办理房屋所有权证的违约责任。其二，根据双方合同约定，锐德公司应在房屋所有权证书办理完毕后两年内协助赵冬、彭贵英办理该房屋的分户国土证书，因不动产权证书具有二证合一的功能，故锐德公司应在2018年10月25日原国土证办证期限届满前为赵冬、彭贵英办理案涉房屋不动产权证书，但锐德公司在开始实施不动产统一登记后长达两年有余时间内均未为赵冬、彭贵英办理不动产权证书，其应承担逾期办理不动产权证书的违约责任。其三，关于锐德公司提出赵冬、彭贵英迟延于2019年才向其提交2019年7月10日查询的个人住房信息查询记录的问题，锐德公司作为开发商理应知晓办证所需材料内容，在其于2015年10月17日即收取赵冬、彭贵英相关办证费用的情况下，按照常理应认定赵冬、彭贵英至迟在交房时已向锐德公司提交了相关办证材料，但锐德公司既未举证证明其在2018年10月25日办证期限届满前要求赵冬、彭贵英提交个人住房信息查询记录，也未举证证明其在该期限届满前已向不动产登记机构提交赵冬、彭贵英办证材料且因缺乏赵冬、彭贵英的个人住房信息查询记录导致不能办证，故锐德公司该意见于法无据，一审法院不予采纳。其四，虽赵冬、彭贵英主张按照双方合同约定的逾期办理房屋所有权证的违约责任进行确定，但本案中锐德公司事实上逾期办理的系案涉房屋不动产权证书，而双方对此行为或逾期办理国有土地使用权证的违约责任并无明确约定；鉴于赵冬、彭贵英一审庭审中并未举证证明其因锐德公司的逾期行为所导致的直接损失情况，锐德公司也未举证证明其向不动产登记机构提交赵冬、彭贵英不动产权证书办理材料时间，一审法院综合本案合同实际履行情况、逾期时间、当事人过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定锐德公司应承担的违约金数额为6000元，对赵冬、彭贵英主张超过此金额的部分，一审法院不予支持。关于房屋面积差价的问题。根据本案审理查明的事实，案涉房屋产权登记建筑面积小于合同约定建筑面积，因一审庭审中锐德公司对赵冬、彭贵英主张的面积差价款3563.71元并无异议，一审法院依法予以确认。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、锐德公司于判决生效后十五日内向赵冬、彭贵英支付逾期办理不动产权证书的违约金6000元；二、锐德公司于判决生效后十五日内向赵冬、彭贵英支付房屋面积差价款3563.71元；三、驳回赵冬、彭贵英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间向履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费419元，由赵冬、彭贵英承担319元，由锐德公司承担100元。二审中，双方均未提交新证据。本院另查明，锐德公司与赵冬、彭贵英签订的《“西湖半岛”商品房买卖合同补充协议》第八条“对合同第十四条交接手续的说明及补充”约定：“五、买受人应在交接房屋前缴纳合同约定的全部应付款（含面积补差款）、政府部门规定费用（含买受人委托出卖人代交的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费等），并签署委托出卖人代办房屋产权证及他项权利登记的各项手续。六、若买受人未履行上述义务，或有银行按揭（月供）欠款等，出卖人有权拒绝交房直至买受人履行上述义务或付清欠款为止，并且出卖人不承担逾期交房、逾期办理房屋产权权属证书的违约责任。”第十条“对合同第十九条产权登记的说明及补充”约定：“二、出卖人将房屋交付给买受人的同时，买受人应当书面向出卖人递交委托出卖人办理房屋产权证、他项权利证的委托书、付清办理产权证、他项权利证书等政府规定的买受人应当交纳的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、全部手续、资料，并在相关法律文件签字，否则视为买受人违约，买受人应当按照合同总价款的1%向出卖人支付违约金。”本院二审审理查明的其他事实与一审法院一致，本院依法予以确认。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，根据双方的诉辩意见，本案二审的主要争议焦点为：锐德公司是否应当承担逾期办理不动产权证书的违约责任。本院认为，赵冬、彭贵英与锐德公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议是当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效，各方当事人均应按合同约定履行各自的义务。本院认为，作为出卖人的开发商有义务为买受人办理房屋权属转移登记。就本案而言，锐德公司与赵冬、彭贵英签订的《商品房买卖合同》第十九条约定，赵冬、彭贵英委托锐德公司办理案涉房屋的权属转移登记。虽因成都市郫都区（原郫县）于2016年9月8日实施不动产统一登记政策后，不能再单独办理房屋所有权证及国有土地使用权证，只能办理不动产权证，但作出开发商的锐德公司仍有义务为赵冬、彭贵英办理案涉房屋的不动产权证。根据查明的事实，合同约定，锐德公司应在2015年10月25日交房之日起365日内即2016年10月25日前为赵冬、彭贵英办妥房屋所有权登记。此后两年内即2018年10月25日前办理该房屋的分户国土证书，因不动产权证书具有二证合一的功能，本院认为，办理案涉房屋不动产权证的最迟时间以办理该房屋的分户国土证书的时间2018年10月25日为准。因锐德公司未能在上述时间内为赵冬、彭贵英办理案涉房屋不动产权证书，故锐德公司应当承担逾期办理不动产权证书的违约责任。关于锐德公司上诉主张赵冬、彭贵英迟延提交“无房证明”导致逾期办证的问题。本院认为，第一，双方补充协议明确约定赵冬、彭贵英作为买受人应在交房前、最迟于交房时交齐办证所需的全部资料及税、费，否则锐德公司有权拒绝交房，而本案中赵冬、彭贵英在2015年10月17日交纳了办证所需税费后，锐德公司于2015年10月25日即向赵冬、彭贵英交房，如赵冬、彭贵英未提交“无房证明”，锐德公司可依据合同约定不向赵冬、彭贵英交付房屋；第二，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”之规定，结合赵冬、彭贵英在2015年10月17日交纳了办证所需税费及其他资料以及锐德公司交房的事实，按常理此时赵冬、彭贵英亦应提交了“无房证明”。第三，锐德公司作为专业的房地产企业及委托办证的受托方，理应知晓办证所需的资料内容，赵冬、彭贵英作为购房人需要提交何种资料亦以锐德公司的通知为准，即使赵冬、彭贵英未在交房时提交“无房证明”，锐德公司也应及时通知其补交。而本案中，锐德公司于2019年7月10日前即超过合同约定的办证期限后才通知赵冬、彭贵英补交“无房证明”，对逾期办证亦存在过错。综上，锐德公司该项上诉理由不成立，本院不予支持，一审法院结合本案合同实际履行情况、逾期时间、当事人过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则酌定锐德公司承担违约金6000元并无不当，本院予以维持。综上，锐德公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费838元，由四川锐德房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 员 白福群二〇二一年七月二十九日法官助理 蔡诗言书 记 员 夏玉荣四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终10882号上诉人（原审被告）：四川锐德房地产开发有限公司。住所地：成都市高新区紫竹西街30号。法定代表人：冷俊清，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：谢李亮，重庆巴渝律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵冬，男，1979年12月24日出生，汉族，住成都市郫都区。被上诉人（原审原告）：彭贵英，女，1979年12月17日出生，汉族，住成都市郫都区。上诉人四川锐德房地产开发有限公司（以下简称锐德公司）因与被上诉人赵冬、彭贵英商品房销售合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院（2020）川0124民初5164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。锐德公司上诉请求：1.撤销原审判决第一项；2.判令赵冬、彭贵英承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、赵冬、彭贵英没有任何损失且己取得不动产权证，锐德公司不应当承担违约金。锐德公司于2015年10月25日向赵冬、彭贵英交付了商品房，按合同约定应当在365日内向产权登记机关办理房屋所有权登记，即办理房屋所有权证书的时间应在2016年10月24日前取得；而2016年8月31日郫县国土局发布通告，停止受理房屋登记，进行不动产登记。不动产登记改革导致办证所需的内容、程序发生变化，不动产登记改革后锐德公司也无法办理房屋所有权证，不应归责于锐德公司，故锐德公司在事实上已经不能单独申请办理房屋所有权证书。同时，双方在合同中没有关于办理不动产权证的相关约定，故赵冬、彭贵英主张迟延办理不动产权证违约金不成立。二、原审判决通过办证时间的认定来支撑案件的判决，不顾锐德公司已向不动产登记机构递交相关办证资料，已履行卖方合同义务。锐德公司交房前已通知赵冬、彭贵英提供交办理房屋权属证书所需要的资料，“交房通知”中明确载明了需要赵冬、彭贵英提供“无房证明”，该证明实质就是赵冬、彭贵英于2019年7月10日才取得的《个人住房信息查询记录》（此为成都不动产权证办理政策下必须提供的资料）。一审法院认为锐德公司未举证证明已经告知与证据和事实均不符，反之，若未告知赵冬、彭贵英，赵冬、彭贵英不会知晓“无房证明”，锐德公司又是怎么取得“无房证明”，权属证书也不可能办理完毕，只能是锐德公司已经告知了才符合常理和正常认知。原审法院明知赵冬、彭贵英延迟提交“无房证明”，主观上臆测锐德公司对此可能另有隐情或者其他目的性，实际上是不依靠证据表明的事实所做的过错推定，也不符合经验法则，属认定事实错误。锐德公司早在“交房通知”中就已经告知了赵冬、彭贵英提供“无房证明”这是事实。原审法院要求对赵冬、彭贵英提供的该份证据载明的事实再举证证明，让锐德公司落入无限举证的怪圈中，不仅不符合法理，也不符合日常经验，明显缺乏对该类事务办理的常识。三、连赵冬、彭贵英自已都知道办理不动产权证需要提供“无房证明”，而原审法院居然要求锐德公司对此进行证明，如此般无限论证有失公正。原审法院要求锐德公司对《个人住房信息查询记录》影响办证的事实举证，这完全是加重锐德公司举证责任和不必要证明的客观事实，违反证据规则。由此可见，原审法院对办理不动产权证的当地政府制定的政策完全不熟悉，对政府机构办证流程也不知晓，应当主动向政府机构咨询或询问。况且，当地政策规定不是锐德公司所能控制和决定的，更无权增加或者减少的，锐德公司统一要求业主提供相同资料，而并非仅仅针对赵冬、彭贵英。原审法院既然能调取当地不动产改革的政策，为什么单单就提供《个人住房信息查询记录》是否影响办证要锐德公司证明。若有异议也应当由赵冬、彭贵英自行承担举证证明锐德公司要求提供的该资料是不必要的，不会影响办理不动产权证才符合法律规定。故原审判决认定事实错误，适用法律错误。赵冬、彭贵英辩称，请求维持原判。赵冬、彭贵英向一审法院起诉请求：1.判令锐德公司赔偿赵冬、彭贵英违约金37975元；2.判令锐德公司退还房款3563.71元；3.锐德公司承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：赵冬、彭贵英与锐德公司于2014年2月17日签订了《商品房买卖合同》及相关补充协议，约定赵冬、彭贵英购买锐德公司建设开发的“西湖半岛”xx号商品房一套，房屋总价为317043元，单价为4391.18元/平方米。前述合同及补充协议约定，买受人委托出卖人办证并代交专项维修基金、契税、产权办理手续费、产权登记费、共有人登记费及其他办理权属证所需的税、费；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人每日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证之日起30日内由出卖人支付；办理房屋所有权证的时间，从买受人缴纳完毕专项维修基金及相关税费，提交完整的办理产权所需资料及相关手续之日起计算，如因买受人原因或不可抗力使产权登记手续超过前述约定期限延迟办理的，出卖人不承担违约责任；在政策条件允许下，出卖人在房屋所有权证书办理完毕后两年内协助买受人办理该房屋的分户国土证书。合同签订后，赵冬、彭贵英依约向锐德公司支付了全部购房款，并于2015年10月17日向锐德公司支付了案涉房屋的契税、印花税、维修基金、登记费、共有费、国土证费等款项共计4656.46元；锐德公司于2015年10月25日向赵冬、彭贵英交付了房屋。案涉房屋于2020年1月13日办理不动产权登记。一审另查明，原郫县（现郫都区）不动产登记部门于2016年8月31日17：00起停止受理各类土地、房屋登记业务，并于2016年9月8日起开始实施不动产统一登记。一审法院认为，赵冬、彭贵英与锐德公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议是当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，该合同及补充协议合法、有效，对双方产生拘束力。关于锐德公司是否应承担逾期办证的违约责任问题。其一，根据双方合同约定，锐德公司应在2015年10月25日交房之日起365日内向产权登记机关为赵冬、彭贵英办妥房屋所有权登记。但因不动产统一登记的实施，在锐德公司办证期限届满前已无法办理房屋所有权证，故锐德公司无需承担逾期办理房屋所有权证的违约责任。其二，根据双方合同约定，锐德公司应在房屋所有权证书办理完毕后两年内协助赵冬、彭贵英办理该房屋的分户国土证书，因不动产权证书具有二证合一的功能，故锐德公司应在2018年10月25日原国土证办证期限届满前为赵冬、彭贵英办理案涉房屋不动产权证书，但锐德公司在开始实施不动产统一登记后长达两年有余时间内均未为赵冬、彭贵英办理不动产权证书，其应承担逾期办理不动产权证书的违约责任。其三，关于锐德公司提出赵冬、彭贵英迟延于2019年才向其提交2019年7月10日查询的个人住房信息查询记录的问题，锐德公司作为开发商理应知晓办证所需材料内容，在其于2015年10月17日即收取赵冬、彭贵英相关办证费用的情况下，按照常理应认定赵冬、彭贵英至迟在交房时已向锐德公司提交了相关办证材料，但锐德公司既未举证证明其在2018年10月25日办证期限届满前要求赵冬、彭贵英提交个人住房信息查询记录，也未举证证明其在该期限届满前已向不动产登记机构提交赵冬、彭贵英办证材料且因缺乏赵冬、彭贵英的个人住房信息查询记录导致不能办证，故锐德公司该意见于法无据，一审法院不予采纳。其四，虽赵冬、彭贵英主张按照双方合同约定的逾期办理房屋所有权证的违约责任进行确定，但本案中锐德公司事实上逾期办理的系案涉房屋不动产权证书，而双方对此行为或逾期办理国有土地使用权证的违约责任并无明确约定；鉴于赵冬、彭贵英一审庭审中并未举证证明其因锐德公司的逾期行为所导致的直接损失情况，锐德公司也未举证证明其向不动产登记机构提交赵冬、彭贵英不动产权证书办理材料时间，一审法院综合本案合同实际履行情况、逾期时间、当事人过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定锐德公司应承担的违约金数额为6000元，对赵冬、彭贵英主张超过此金额的部分，一审法院不予支持。关于房屋面积差价的问题。根据本案审理查明的事实，案涉房屋产权登记建筑面积小于合同约定建筑面积，因一审庭审中锐德公司对赵冬、彭贵英主张的面积差价款3563.71元并无异议，一审法院依法予以确认。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、锐德公司于判决生效后十五日内向赵冬、彭贵英支付逾期办理不动产权证书的违约金6000元；二、锐德公司于判决生效后十五日内向赵冬、彭贵英支付房屋面积差价款3563.71元；三、驳回赵冬、彭贵英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间向履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费419元，由赵冬、彭贵英承担319元，由锐德公司承担100元。二审中，双方均未提交新证据。本院另查明，锐德公司与赵冬、彭贵英签订的《“西湖半岛”商品房买卖合同补充协议》第八条“对合同第十四条交接手续的说明及补充”约定：“五、买受人应在交接房屋前缴纳合同约定的全部应付款（含面积补差款）、政府部门规定费用（含买受人委托出卖人代交的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费等），并签署委托出卖人代办房屋产权证及他项权利登记的各项手续。六、若买受人未履行上述义务，或有银行按揭（月供）欠款等，出卖人有权拒绝交房直至买受人履行上述义务或付清欠款为止，并且出卖人不承担逾期交房、逾期办理房屋产权权属证书的违约责任。”第十条“对合同第十九条产权登记的说明及补充”约定：“二、出卖人将房屋交付给买受人的同时，买受人应当书面向出卖人递交委托出卖人办理房屋产权证、他项权利证的委托书、付清办理产权证、他项权利证书等政府规定的买受人应当交纳的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、全部手续、资料，并在相关法律文件签字，否则视为买受人违约，买受人应当按照合同总价款的1%向出卖人支付违约金。”本院二审审理查明的其他事实与一审法院一致，本院依法予以确认。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，根据双方的诉辩意见，本案二审的主要争议焦点为：锐德公司是否应当承担逾期办理不动产权证书的违约责任。本院认为，赵冬、彭贵英与锐德公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议是当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效，各方当事人均应按合同约定履行各自的义务。本院认为，作为出卖人的开发商有义务为买受人办理房屋权属转移登记。就本案而言，锐德公司与赵冬、彭贵英签订的《商品房买卖合同》第十九条约定，赵冬、彭贵英委托锐德公司办理案涉房屋的权属转移登记。虽因成都市郫都区（原郫县）于2016年9月8日实施不动产统一登记政策后，不能再单独办理房屋所有权证及国有土地使用权证，只能办理不动产权证，但作出开发商的锐德公司仍有义务为赵冬、彭贵英办理案涉房屋的不动产权证。根据查明的事实，合同约定，锐德公司应在2015年10月25日交房之日起365日内即2016年10月25日前为赵冬、彭贵英办妥房屋所有权登记。此后两年内即2018年10月25日前办理该房屋的分户国土证书，因不动产权证书具有二证合一的功能，本院认为，办理案涉房屋不动产权证的最迟时间以办理该房屋的分户国土证书的时间2018年10月25日为准。因锐德公司未能在上述时间内为赵冬、彭贵英办理案涉房屋不动产权证书，故锐德公司应当承担逾期办理不动产权证书的违约责任。关于锐德公司上诉主张赵冬、彭贵英迟延提交“无房证明”导致逾期办证的问题。本院认为，第一，双方补充协议明确约定赵冬、彭贵英作为买受人应在交房前、最迟于交房时交齐办证所需的全部资料及税、费，否则锐德公司有权拒绝交房，而本案中赵冬、彭贵英在2015年10月17日交纳了办证所需税费后，锐德公司于2015年10月25日即向赵冬、彭贵英交房，如赵冬、彭贵英未提交“无房证明”，锐德公司可依据合同约定不向赵冬、彭贵英交付房屋；第二，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”之规定，结合赵冬、彭贵英在2015年10月17日交纳了办证所需税费及其他资料以及锐德公司交房的事实，按常理此时赵冬、彭贵英亦应提交了“无房证明”。第三，锐德公司作为专业的房地产企业及委托办证的受托方，理应知晓办证所需的资料内容，赵冬、彭贵英作为购房人需要提交何种资料亦以锐德公司的通知为准，即使赵冬、彭贵英未在交房时提交“无房证明”，锐德公司也应及时通知其补交。而本案中，锐德公司于2019年7月10日前即超过合同约定的办证期限后才通知赵冬、彭贵英补交“无房证明”，对逾期办证亦存在过错。综上，锐德公司该项上诉理由不成立，本院不予支持，一审法院结合本案合同实际履行情况、逾期时间、当事人过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则酌定锐德公司承担违约金6000元并无不当，本院予以维持。综上，锐德公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费838元，由四川锐德房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 员 白福群二〇二一年七月二十九日法官助理 蔡诗言书 记 员 夏玉荣