安徽省濉溪县人民法院民 事 判 决 书(2021)皖0621民初2314号原告：张记，男，1992年4月2日出生，汉族，住安徽省淮北市濉溪县。委托诉讼代理人：任印好,安徽胜方律师事务所律师。被告：孟瑞杰，男，1979年3月15日出生，汉族，住安徽省淮北市濉溪县。被告：李峰，男，1988年3月5日出生，汉族，住安徽省淮北市濉溪县。原告张记诉被告孟瑞杰、李峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月7日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。本案当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张记向本院提出诉讼请求：1.判决解除张记与孟瑞杰的房屋租赁合同,解除张记与李峰《商铺转让合同》；2.判令二被告共同赔偿原告装修费27026元、转让费26250元、加盟费22500元,共计75750元；3.诉讼费等费用依法由二被告承担。事实与理由:2019年12月11日，张记与李峰签订《商铺转让合同》,约定李峰将书香雅苑1054号商铺(房主为被告孟瑞杰)转让给张记,转让期为2019年12月11日到2020年3月22日,转租金额为32000元(含店铺转让费及三个月房租),孟瑞杰知情并同意该事项,并承诺在此后三年内不会收回涉案商铺。随后张记将转租费用交付给李峰,并于2020年12月15日经洽谈与宿州嘉南贸易有限公司签订《卡米卡蜜加盟合同》,约定张记以25000元(管理费、加年1月1日到2030年1月1日,加盟期限为10年。随即张记开始联系装修人员对店铺进行装修,装修费用27026元。装修好店铺,张记购置设备设施40286元,正式经营卡米卡蜜品牌奶茶店。转租期到期后张记于2020年4月29日将当年的租赁费通过微信转账转给孟瑞杰。2021年2月份,孟瑞杰告知张记,待续租合同到一年后他将收回涉案商铺。张记为经营该品牌奶茶店,投入了大量的装修费、品牌加盟费,为经营奶茶店购置设备设施花费也很多,另外一年多来的客户积累也是一笔财富,孟瑞杰一旦收房,将使张记损失惨重,况且孟瑞杰承诺在先,如果没有其承诺,张记也不会接受店铺转让。张记多次找孟瑞杰要求继续履行租赁合同,孟瑞杰坚持收回店铺。鉴于孟瑞杰坚持要求张记搬离,张记不能正常经营,达不到张记与李峰签订转让合同的合同目的,故要求解除与孟瑞杰的合同关系并解除与李峰的转让合同,张记扣除经营一年的相应费用后的损失为装修费27026元、转让费26250元、加盟费22500元,共计75750元,该损失应由二被告共同赔偿。孟瑞杰辩称，1.涉案房屋系答辩人所有，约定的一年租期已满，也只收取一年的租金，答辩人想将涉案房屋收回自用；2.双方并未约定转让费、装修费。李峰辩称，我们的转让费包括三个月的房租、一年物业费、部分家具及整体装修费用等，并在法律基础上签订商铺转让合同。合同中并未约定2-3年内不收回房屋，且该合同截止于2020年3月22日。本院经审理认定事实如下：2019年12月11日，张记作为乙方与李峰作为甲方签订《商铺转让合同》，约定将位于国槐路书香雅苑1054号面积为42.84平方的店铺，转让给张记，转让费为32000元，含三个月的房租、一年物业费、部分家具及整体装修费用等，租期为2019年12月11日至2020年3月22日止。2019年12月15日，张记与宿州嘉南贸易有限公司签订《卡米卡蜜加盟合同》,约定加盟事宜。后张记对涉案店铺进行装修。张记于2020年4月29日将涉案房屋自2020年3月22日至2021年3月22日期间的商铺租金转与孟瑞杰。2021年4月30日，孟瑞杰与张记签订《租房合同》，约定房租日期自2021年3月22日至2021年5月22日止，并约定合同到期后孟瑞杰有权收回该商铺。张记向孟瑞杰支付上述两月租金合计5000元整。2021年5月21日，孟瑞杰出具《收条》，载明“今已收到书香雅苑商铺1054号，已结清房租、水电费、物业费，今已搬走店里所有东西，已与张记无关。房已交里面装潢未动”。另查明：对涉案商铺张记搬离前的装修部分的财产价值，经本院询问双方当事人，均不申请价值评估。上述事实有当事人的陈述及收条等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，张记与李峰达成合意，并经孟瑞杰同意，签订《商铺转让合同》，不违反法律相关规定，合法有效，该合同目前双方均已履行完毕，故该合同不存在法定解除或约定解除情形。张记与孟瑞杰自《商铺转让合同》期满起即2020年3月22日起至2021年3月22日期间并未签订租房合同协议，且已支付当年租金。依据相关法律规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。2020年3月22日至2021年3月22日期间，张记与孟瑞杰之间并未签订书面的租赁合同，张记并未提供足够证据证明租赁合同期限为三年或五年，应视为无固定期限租赁合同。关于无固定期限租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。孟瑞杰于2021年4月30日通过与张记签订《租房合同》，约定截止租期为2021年5月22日止，并于2021年5月21日收回房屋，应视为孟瑞杰已在合理期限之前通知承租人，并已收回房屋，双方之间租赁合同已履行完毕，不存在法定解除或约定解除情形。关于张记诉请孟瑞杰、李峰赔偿其装修费、转让费、加盟费等费用问题，本院认为关于转让费、加盟费系张记经营奶茶店前期必要投入，属于投资经营风险，应当自行承担。关于张记在涉案房屋中撤离前的装潢投入费用，因其撤离时并未动部分装潢，但关于该部分的财产价值，经本院询问双方当事人，均不申请价值评估，且张记已自行使用一年有余，本院参照涉案房屋租金标准，酌定由孟瑞杰予以补偿张记装潢款2500元，对张记其他诉讼请求，本院不予支持。孟瑞杰、李峰的抗辩与本案查明的事实一致的，予以支持，不一致的不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第七百零七条、第七百零八条、第七百一十五条、第七百一十六条、第七百一十七条、第七百一十八条、第七百三十条、第七百三十三条《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告孟瑞杰限于本判决生效之日起十五日内支付原告张记补偿款2500元；二、驳回原告张记的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费1694元，由原告张记承担800元，被告孟瑞杰负担894元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审 判 长  马 维人民陪审员  关建华人民陪审员  杨家志二〇二一年七月二十一日法官 助理  郑世娥书 记 员  孙良慧附相关法律、司法解释条文：《中华人民共和国民法典》第七百零七条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。第七百零八条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。第七百一十五条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。第七百一十六条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第七百一十七条承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。第七百一十八条出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。第七百三十条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第七百三十三条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。第二十一条民法典施行前租赁期限届满，当事人主张适用民法典第七百三十四条第二款规定的，人民法院不予支持；租赁期限在民法典施行后届满，当事人主张适用民法典第七百三十四条第二款规定的，人民法院依法予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第三款人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。