江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终2842号上诉人（原审原告）：华润置地(徐州)发展有限公司，住所地江苏省徐州市云龙区和平路乔家湖工业园7号。法定代表人：王昕轶，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：李聘，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺宁，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张益誌，男，1990年8月17日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。上诉人华润置地(徐州)发展有限公司（以下简称华润公司）因与被上诉人张益誌商品房销售合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院(2020)苏0303民初1253号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人华润公司上诉请求：1、请求撤销原判，并依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、原审判决认定事实错误，案涉房屋漏水不是给排水管道质量问题导致。1、案涉房屋已经满足合同约定的交付使用条件，涉房屋在交付时应取得的建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告均已具备，被上诉人收房后也已使用多时。2、案涉房屋漏水系房屋使用不善导致落水管堵塞反水造成，原审中被上诉人举证约谈记录载明约谈结果为：因8月份下大雨，落水管反水进商铺室内(商铺暂未出租)，将业主室内墙面、地板等不同程度破坏。被上诉人对该约谈结果签字予以确认。据此，应当认定案涉房屋漏水的原因系被上诉人或案涉房屋承租人使用不善导致落水管堵塞反水。二、原审判决适用法律错误，在被上诉人就漏水原因举证不能的情况下，不应由华润公司承担不利后果。1、原判决混淆了华润公司承担的保修责任和房屋质量赔偿责任。本案中，保修责任系华润公司依据《非住宅商品房质量保证书》对案涉房屋在保修期内出现保修范围内的问题时承担的维修责任，该种责任的依据是买卖双方对于保修的合意。而华润公司承担房屋质量损失赔偿责任的前提是，致损事项是因房屋质量本身存在问题导致的，该种责任的依据是侵权法上的过错赔偿责任，也即损失和行为之间要存在因果关系，如果是买受人使用不当所导致的损失，则不应由出卖人承担损失赔偿责任。故原判决认为案涉房屋在保修期内出现问题，华润公司应当承担维修义务所依据的是保修责任的约定；但仅因为房屋在保修期内出现问题，便认定华润公司也应当承担损害赔偿责任，便违背了侵权责任领域关于损失和行为须有因果关系的基本规则，混淆了保修责任和房屋质量损害赔偿责任，属于适用法律错误。2、被上诉人并未举证证明案涉房屋漏水原因系房屋质量问题，华润公司不应承担损失赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”本案亦不存在法定的举证责任倒置的情形，故应由被上诉人对自己提出的主张提供证据。如前所述，被上诉人应就房屋存在质量问题进行举证，否则无法在房屋漏水损失及华润公司之间建立因果关系，便不应由华润公司承担赔偿责任。本案一审中，法庭曾向被上诉人释明并询问其是否申请鉴定，被上诉人予以拒绝。因此，在被上诉人对己方待证事实不能提供证据的情况下，应由其承担举证不能的法律后果。三、退一步讲，即便认为华润公司应承担赔偿责任，原判决酌定的赔偿数额也过高。本案中，被上诉人并未就其主张的损失构成进行有效举证，无法据此认定其损失金额。即便认为华润公司应当承担赔偿责任，原判决酌定的赔偿数额也过高，故请求二审法院予以调减。被上诉人张益誌未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。张益誌向一审法院提出诉讼请求：1、赔偿因房屋质量问题造成的财产损失（包括天花板材料费300元、安装费300元、地板4080元，按照80元/平方米计算51平方米）及关联损失（租金损失10000元，按5000元/月计算两个月），合计人民币14680元；2、承担诉讼相关的诉讼费、交通费50元、材料费20元。一审法院认定事实：橡树湾小区H2幢1单元105号商铺（建筑面积50.67平方米）系张益誌向华润公司购买，双方于2016年8月22日签订商品房买卖合同。2018年3月31日，华润公司将涉案商铺交付给张益誌，双方办理了房屋交付手续，在《房屋验收单》中记载了在验房过程发现的问题，其中第5项问题为“排水管西南疑似渗水（需确认）”。后张益誌称其将涉案房屋出租，第一个租户租赁涉案房屋从事房屋中介，于2019年6月份搬走；第二个租户于2019年10月7日租赁涉案房屋至今。从张益誌举证的租赁协议来看，张益誌于2018年4月30日将涉案房屋出租给案外人王青青，约定租金为每月4080元；张益誌又于2019年10月6日将涉案房屋出租给案外人王立朋，租金为每年54000元。张益誌称2019年7月11日因物业发现涉案房屋漏水后交由华润公司维修，维修后华润公司于2019年9月11日交付给张益誌。根据2019年9月11日的《华润置地约谈记录》载明：约谈项目为25#-105商铺室内被水泡事宜，约谈地点为橡树湾三期房修办公室，约谈业主为25#-105商铺业主，约谈内容为25#-105商铺室内被水泡事宜；约谈结果为因8月份下大雨，落水管反水进商铺室内（商铺暂未出租），将业主室内墙面、地板等不同程度破坏。业主诉求：1、漏水问题修好，墙面恢复，吊顶恢复；2、要求赔偿两个月租金（7月8月）10000元整；3、业主担心收房后再次出现漏水情况。该约谈记录由张益誌父亲张颖及华润公司房修工程师朱磊签字。华润公司则主张2019年8月5日华润公司管家在巡查时发现涉案房屋落水管的地方往外冒水，后华润公司为该房屋更改了雨水管线解决了堵塞问题。张益誌认为漏水原因不是管道堵塞，而是西北角下水道破裂，同时张益誌称华润公司维修好后一直未再发生漏水。本案审理过程中，华润公司未能提供相关维修记录，张益誌称在维修过程中华润公司未通知张益誌进行确认。关于张益誌因漏水造成的损失，华润公司认可房屋地板被水泡了，因雨水管堵塞，水从上面喷出来了，墙面和天花松被水轻微洇湿。另查明，涉案房屋《非住宅商品房质量保证书》中的质量保修说明载明管道堵塞保修期限为2个月，保修责任为保修期内因产品或施工质量问题出现的管道堵塞问题，建设单位将无偿进行疏通；电气管线、给排水管道、设备安装保修期限为2年，保修责任为建设单位在约定上门保修时间内予以保修。一审院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且主体适格，内容并不违反法律法规的强制性规定，故该合同合法有效，对合同双方均产生法律约束力，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。对于房屋在约定保修期内出现的质量问题，应由华润公司履行维修义务，对于因房屋质量问题而给张益誌造成的损失，应由华润公司承担相关赔偿责任。华润公司主张涉案房屋漏水原因为雨水管线堵塞，华润公司更改雨水管线后解决了该问题，由于华润公司未提供相关维修记录，其在维修时亦未通知张益誌进行确认，故对漏水原因无法进行确认。即使根据张益誌对《华润置地约谈记录》中记载的“落水管反水进商铺室内”未提出异议，根据《非住宅商品房质量保证书》中载明的管道堵塞保修期限为2个月，但该管道堵塞所指的是因产品或施工质量问题出现的管道堵塞问题，与本案华润公司所称的并非同一原因，该保证书同时载明电气管线、给排水管道、设备安装保修期限为2年，华润公司陈述的应系涉案房屋给排水管道在保修期内出现问题，故华润公司除应履行维修义务之外，对张益誌因此而造成的损失应承担赔偿责任。关于张益誌主张的天花板维修材料费300元、安装费300元及地板维修费4080元，结合双方共同确认的损失情况及市场行情，张益誌主张的该费用未超出客观实际情况，法院予以支持。关于张益誌主张的在华润公司维修期间产生的租金损失，根据华润公司确认的维修期间及相近商铺租金标准，法院酌定支持张益誌租金损失4000元。关于张益誌主张的交通费50元和材料费20元于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、判决生效之日起十日内，华润置地（徐州）发展有限公司向张益誌赔偿地板及天花板维修损失4680元及租金损失4000元。二、驳回张益誌其他诉讼请求。二审期间，双方均未提交新的证据。二审认定的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，上诉人华润公司与被上诉人张益誌签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。涉案房屋出现漏水情况导致房屋内部受损，本院认为，应当由华润公司承担维修责任并赔偿相应的损失。首先，双方在办理房屋交接手续时确认的《房屋验收单》中曾记载，在验房过程已经发现“排水管西南疑似渗水（需确认）”；其次，双方对于房屋漏水原因各执一词，张益誌认为漏水原因并非管道堵塞，而系西北角下水道破裂所致，华润公司则主张涉案房屋漏水原因为雨水管线堵塞造成，但由于华润公司无法提供相关维修记录，在维修时亦未通知张益誌进行确认，涉案房屋真正漏水原因无法确定，对此华润公司应当承担相应的不利后果。根据涉案房屋《非住宅商品房质量保证书》内容来看，华润公司承诺电气管线、给排水管道、设备安装保修期限为2年，而涉案房屋处于保修期内，故华润公司应当承担相应维修责任并赔偿张益誌相应损失。一审法院结合双方共同确认的损失情况及市场行情，判令华润公司向张益誌承担维修损失及租金损失并无不当，本院予以确认。综上，上诉人华润公司的上诉理由和请求不能成立，本院不予支持。原审判决事实认定清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费167元，由上诉人华润公司负担。本判决为终审判决。审判长  廖伟巍审判员  宋新河审判员  孟 娟二〇二一年七月七日书记员  侯梦池