辽宁省凌源市人民法院民 事 判 决 书（2021）辽1382民初2339号原告：于越，男，1986年3月19日出生，汉族，住凌源市。委托诉讼代理人：徐辉，辽宁天美律师事务所律师。被告：张杨，女，1982年4月7日出生，汉族，住建平县。委托诉讼代理人：杨素芝（张杨母亲），1958年3月18日出生，汉族，住建平县。被告：陈宏伟，女，1974年9月10日出生，汉族，住凌源市。委托诉讼代理人：张少非，辽宁红山律师事务所律师。原告于越与被告陈宏伟、张杨所有权及排除妨碍纠纷一案，本院于2021年5月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告于越及其委托诉讼代理人徐辉，被告张杨的委托诉讼代理人杨素芝，被告陈宏伟及其委托诉讼代理人张少非到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于越向本院提出诉讼请求：1.确认原告对凌源市鑫泰花园小区F座-02052号房屋（以下简称502室房屋）享有所有权；2.判令被告张杨履行交付502室房屋义务；3.判令被告陈宏伟立即腾迁房屋，将502室房屋交付原告；4.判令被告支付占有使用房屋费用3.5万元。事实和理由：2016年2月1日，原告从张杨手购买502室房屋，双方签订房屋买卖合同，给付房款，在房产管理部门办理了过户登记。因房屋出租尚未到期，故房屋没有及时交付。后原告收房时，发现案外人陈玉丽实际占有房屋，原告要求其腾退房屋，陈玉丽向贵院提起诉讼，后撤诉；因为陈玉丽未腾退房屋，原告向贵院提起诉讼，诉讼中发现系被告陈宏伟实际占有房屋，故撤回起诉，重新确定被告起诉，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告张杨辩称，张杨与于越系借贷关系，张杨以案涉房屋作抵押；张杨已经将该房屋出售给陈玉丽了。被告陈宏伟辩称，原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据，请求人民法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。原告于越向本院提交证据如下：1.房屋买卖合同书；2.收条；3.银行交易明细清单；4.凌源市不动产登记中心档案材料（16页）；5.房屋所有权证及完税证明；6.抵押权登记信息表2张；7.房屋租赁协议；8.张杨的身份信息材料；9.民事诉状2份。原告另申请证人姚某出庭为其作证。被告陈宏伟向本院提交证据如下：1.张杨与陈玉丽签订的房屋买卖协议；2.凌源市人民法院（2016）辽1382民初1759号民事调解书；3.陈玉丽与陈宏伟签订的房屋买卖协议；4.房屋所有权证书；5.补证申请及补发的房照；6.自来水缴费通知单3张、液化气收据1张、物业费收据5张。经庭审质证，各方当事人发表了质证意见。本院综合认证，以上证据均与本案待证事实相关联，客观真实，来源合法，本院作为有效证据予以采信。根据当事人陈述及采信的证据，本院认定如下事实：凌源市鑫泰花园小区于2003年建成，2005年5月，宋朴元、佟晓宇办理案涉502室房屋产权登记。2007年5月25日，宋朴元、佟晓宇将该房屋售与张杨，合同中楼号4单元501室实际为案涉502室房屋。2007年6月6日，张杨取得该房屋的房屋所有权证，证号凌房权证字第××号。2009年8月11日，张杨将案涉房屋售与陈玉丽，陈玉丽交付房款13.8万元，张杨将房屋所有权证和钥匙交给陈玉丽。2015年1月，张杨到凌源市房产登记处申请凌房权证字第××号房屋所有权证挂失补证。经登报挂失，凌源市房产登记处为张杨补发凌房权证字第××号房屋所有权证。2015年2月2日，张杨因借贷将案涉房屋抵押与债权人高庆华，在房产管理部门办理抵押权登记，担保债权10万元；2015年8月10日抵押权登记注销。2015年3月13日，陈玉丽将案涉房屋售与陈宏伟，陈宏伟交付房款15万元，陈玉丽将房屋所有权证及钥匙交给陈宏伟。2015年8月11日，张杨又因借贷将该房屋抵押与债权人姚某，在房产管理部门办理抵押权登记，担保债权15万元。张杨为偿还债务有意出售案涉房屋，找到517不动产中介，经营者于越有意购买该房屋，经过协商，双方达成合意，房屋价格22万元。2016年2月1日，张杨与于越签订房屋买卖合同，于越给付张杨房款20万元，约定剩余2万元房款于交付房屋时给付。张杨收到房款后，约债权人姚某到房产登记部门，偿还姚某15万元，姚某撤销抵押权登记。同日，张杨与于越办理房屋产权过户登记，税务机关核定该房屋计税价格226995.71元。2016年2月4日，于越取得该房屋凌房权证字第××号房屋所有权证。2016年4月21日，陈玉丽作原告以张杨为被告就案涉房屋所有权纠纷诉至本院，张杨母亲杨素芝出庭参加诉讼，经本院主持调解双方达成协议如下：一、双方于2009年8月11日签订的房屋买卖合同合法有效；二、张杨于2016年6月15日前协助陈玉丽办理案涉房屋产权过户手续。本院于2016年6月2日出具（2016）辽1382民初1759号民事调解书，对该协议予以确认。2020年5月27日，陈玉丽作原告以于越、张杨为被告向本院提起诉讼，要求确认于越与张杨2016年2月1日签订的房屋买卖合同无效，后陈玉丽撤诉，本院作出（2020）辽1382民初2529号民事裁定，准予陈玉丽撤诉。2020年9月4日，于越作原告以陈玉丽为被告向本院提起排除妨碍之诉，后于越撤诉，本院作出（2020）辽1382民初3729号民事裁定，准予于越撤诉。现因案涉房屋引发纠纷未化解，于越向本院提起诉讼，本院依法审理。本院认为，根据查明事实，本案系“一房二卖”引发纠纷，被告张杨将案涉房屋两次出售，原告于越和被告陈宏伟均主张取得案涉房屋的所有权，但房屋只有一套，在一方依法取得房屋所有权的情况下，另一方则只能向张杨主张债权。以下依次就相关权利认定处理如下：其一，关于原告于越就案涉房屋的权利认定。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条、第十七条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明；不动产登记簿是物权归属和内容的根据。本案，张杨将案涉房屋出售与于越，双方办理房屋产权转移登记，于越取得房屋所有权证书，证书载明内容与档案材料一致，故于越对案涉房屋依法享有所有权，即享有占有、使用、受益和处分的权利。其二，关于原告于越取得房屋所有权的民事行为的合法性问题。于越主张系从张杨处购买取得案涉房屋的；张杨则主张双方系以房抵债，实际借款11万元。本院认为于越所述符合客观实际，理由如下：1.于越提供的交付房款当日邮储银行交易明细，于越确有取款20万元的记录，与房屋买卖合同价款相符、与房屋交易的事实相符；2.张杨向姚某借贷15万元，以案涉房屋办理抵押登记，张杨是在偿还姚某欠款后，抵押登记才撤销，该事实可以佐证于越向张杨支付了房款，张杨拿房款偿还了欠款；3.房屋买卖价格22万元，与税务机关核定计税价格226995.71元相当，该房屋买卖符合当时市场行情。因此，于越与张杨签订的房屋买卖合同是真实的，系当事人真实意思表示，且不违反法律强制性效力性规定，合同合法有效，双方已经按照合同履行主要义务，于越据此取得房屋所有权的民事法律行为合法。其三、关于被告陈宏伟就案涉房屋的权利认定。案外人陈玉丽与被告张杨签订的房屋买卖合同合法有效，陈玉丽交付房款，张杨将房屋所有权证和钥匙交给陈玉丽，但双方未办理不动产转移登记，故陈玉丽对该房屋享有物权期待权；陈玉丽将房屋出售给陈宏伟，双方签订的房屋买卖合同亦合法有效，陈宏伟对案涉房屋的权利依附于陈玉丽的权利，相当于物权期待权。本院注意到，陈玉丽购买房屋后长时间未及时办理产权转移登记，在本院起诉后得到生效法律文书支持后仍未主动办理产权登记，是缺乏物权保护意识的表现；陈宏伟通过合同关系依附于陈玉丽的权利，就案涉房屋不能得到完全的物权保护。通过上述权利分析可知，原告于越就案涉房屋享有占有、使用、受益和处分的所有权权利，被告陈宏伟就该房屋享有物权期待权，就案涉房屋，被告陈宏伟的物权期待权不能对抗于越的所有权，故陈宏伟对该房屋的占有，妨碍了于越的物权，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条规定，于越请求陈宏伟排除妨碍，应予支持。原告于越与被告张杨之间的房屋买卖合同主要义务履行完毕，但张杨未积极配合于越交付房屋属于违约，鉴于案涉房屋由被告陈宏伟占有使用，于越要求排除妨碍的诉讼请求得到支持后，应当免除被告张杨配合交付房屋的义务。故原告于越要求判令被告张杨履行房屋交付义务，不予支持，但于越应当按照合同约定在取得房屋时给付张杨剩余房款2万元。原告于越要求被告支付占有使用案涉房屋的费用，一则被告陈宏伟依据合同占有使用该房屋，并非无权占有；二则于越取得房屋所有权后一直未向被告张杨主张交付房屋，怠于主张权利，对此造成的利益损失应当自行承担。故原告于越的该项诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第十条、第四十四条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条、第十七条、第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认原告于越于2016年2月4日取得凌源市红山路东段鑫泰花园小区F座02052号房屋所有权；二、被告陈宏伟于本判决生效后三十日内腾空凌源市红山路东段鑫泰花园小区F座02052号房屋，交付原告于越；三、原告于越于收到上述房屋时给付被告张杨房款2万元；四、驳回原告于越的其他诉讼请求。案件受理费338元，由被告陈宏伟承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或者其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审判长  许志学二〇二一年七月十八日书记员  张星儀