江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终2112号上诉人（原审被告）：徐州经济技术开发区金龙湖街道西贺社区居民委员会（原徐州经济技术开发区金龙湖街道西贺村村民委员会），住所地徐州经济技术开发区西贺花园二期。法定代表人：孙一,该社区主任。委托诉讼代理人：邱晓宇，江苏润诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱诚诚，江苏润诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐建华，男，1956年8月26日出生，汉族，住扬州市广陵区。委托诉讼代理人：印宁，江苏铭勋律师事务所律师。上诉人徐州经济技术开发区金龙湖街道西贺社区居民委员会（以下简称西贺居委会）与被上诉人徐建华侵权责任纠纷一案，不服江苏省徐州经济技术开发区人民法院（2019）苏0391民初2637号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人西贺居委会的委托诉讼代理人朱诚诚，被上诉人徐建华的委托诉讼代理人印宁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人西贺居委会的上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项，并依法改判或发回重审；2.判令本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院判令返还租金372000元属认定事实不清，判决结果不当。首先，涉案地块的办公楼、厂房存在多个租户，租户和被上诉人在现阶段有多个诉讼案件正在审理中，案件审理的结果直接影响本案的裁判。在前述案件尚未定论的情况下，一审法院判决上诉人将收取的租金全部返还明显不当。具体而言，被上诉人于2013年1月22日承租涉案租赁物以来，就对外进行转租获取租金收益。在上诉人对涉案地块进行环保整治后、开始收取租户租金时，被上诉人和租户的租赁关系还在合同期内，而且被上诉人已经提前收取租金。虽然上诉人收取了部分租户的租金，但也不应判令全部返还，而是应在查明被上诉人和租户之间租赁合同的租赁期限、履行情况、已收租金数额的基础上，按比例返还相应租金。否则，被上诉人会因此获得某个租赁期间的双倍租金收益。一审中，被上诉人未提供任何租户的租赁合同，明显是有意为之，而一审法院对此事实的忽略最终导致误判。其次，被上诉人要求上诉人返还的租金仅仅是指对办公楼和厂房的二次出租收益，并未涵盖场地租金，一审法院的判决超出了当事人的诉请。另外，该场地之前仅仅是用于堆放垃圾，在上诉人投入人力、物力、财力进行垃圾清理、土地平整之后才使得该场地具备了对外招租的现实可能，而在此过程中被上诉人对此没有任何投入，因此即便法院认定上诉人无权收取租金，也不应径直判决租金归被上诉人所有。二、租金损失32200元不应支持。被上诉人主张该笔款项是在(2018)苏0391民初4675号案件中赔付陈团结的租金款，但被上诉人在一审中并未提供该份判决书。被上诉人赔付陈团结租金的具体原因是什么、和上诉人是否有关不得而知。一审法院的裁判逻辑是不恰当的，损害了上诉人的合法权益。因此，鉴于该份证据未当庭出示，上诉人也未予质证，故不能作为认定案件事实的依据。综上，一审判决认定事实不清，请二审法院在查明事实后依法改判或发回重审，维护上诉人的合法权益。被上诉人徐建华辩称：一审判决虽然查明的部分事实有误，但是为了避免诉累，尽早解决矛盾纠纷，被上诉人认可一审判决。一审认定事实基本清楚、适用法律正确，上诉人的上诉没有事实和法律依据，被上诉人请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。徐建华向一审法院提出诉讼请求：1.判令西贺村委会排除妨碍；2.判令西贺村委会向原告赔偿租金损失215800元；3.判令西贺村委会向徐建华返还租金372000元；4.诉讼费用由西贺村委会承担。一审法院审理查明：2013年1月22日，案外人德龙公司、丁玲以及本案徐建华三方共同签订房屋租赁合同，约定德龙公司将本案所涉的坐落于徐州经济技术开发区长安大道19号的办公楼、厂房及场地出租给徐建华，该合同对租赁期限、租金数额、租金支付方式等进行了约定，并约定徐建华承租后将租金支付给丁玲，用于偿还德龙公司所欠丁玲的债务等。西安市新城区人民法院(2014)新执字第00551-2号执行裁定书载明：“申请执行人陕西重型汽车有限公司，住所地西安市经济技术开发区泾渭工业园。法定代表人谭旭光，董事长。被执行人南京乐融贸易有限公司,住所地南京市栖霞区。法定代表人金梅,公司总经理。被执行人江苏陕汽德龙物流有限公司,住所地徐州经济开发区以西。法定代表人查晓君，公司总经理。被执行人徐州陕汽乐融汽车销售有限公司，住所地徐州经济开发区以西。法定代表人查晓君，公司总经理。被执行人查晓君,男，1970年9月27日出生，汉族，江苏陕汽德龙物流有限公司总经理，住南京市下关区。被执行人金梅，1975年3月3日出生，汉族，住南京市下关区。本院依据已经发生效力的(2013)新民二初字第00868、00870、O0871、00872、00873、00874、00875、00876、00877、00878、00879、00880、00881、00882、00883、00884、00885号民事判决书，依法委托陕西理舜拍卖被执行人所有的位于徐州市经济技术开发区宗地国有建设用地使用权及地面建筑物……买受人徐州经济技术开发区国有资产经营有限责任公司以16733202元的最高价竞得。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十三条、第二十九的规定，裁定如下:一、位于徐州市经济技术开发区宗地国有建设用地使用权及地面建筑物……的所有权及相应的其他权利归买受人徐州经济技术开发区国有资产经营有限责任公司所有。财产权利自本裁定送达买受人徐州经济技术开发区国有资产经营有限责任公司时起转移。二、买受人徐州经济技术开发区国有资产经营有限责任公司可持本裁定到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。本裁定送达后立即生效。”2018年9月30日，原江苏省徐州经济技术开发区金龙湖街道办事处西贺村村民委员会出具通知一份，该通知载明：“根据市“263”环保办公室督查发现西贺村原水泥厂、陕汽地块存在大量垃圾堆放,厂房区域存在“散乱污”企业。金龙湖街道办事处于2018年4月对该地块存在问题交由西贺村委员会承办,并进行常态化管理。我村从接到督办至今对该地块存在问题基本处理完毕,并对原陕汽厂房、办公楼单位多次协商。后经村支两委研究决定对该地块进行租赁,可保留企业进行优先租赁。村相关人员已多次催缴租金,请各位业主及时与我村“263”办公室联系洽谈并缴纳租金。如若拖延造成损失,责任自负。特此通知!”就涉案租赁物的环境问题，徐州经济技术开发区大气污染防治攻坚行动指挥部办公室曾向金龙湖街道办事处下达任务交办单，要求进行整改。现徐建华以西贺居委会妨碍其承租权为由提起本案诉讼。庭审中，西贺居委会认可收取的租金为：收取大众建设租金60000元、收取窦笑天46800元、收取孙永杰52000元（与徐州泰康机械有关）、平整场地的租金195000元、收取周海燕租金23400元，以上共计377200元。一审法院认为：一、关于西贺居委会是否构成侵权，徐建华虽对涉案租赁物不享有所有权，但徐建华提供了证据证明其系承租人，而西贺居委会在未提供证据证明其对涉案租赁物享有合法处分权利的前提下，其向承租涉案租赁物的次承租人收取租金的行为侵害了徐建华的权利，故应当判令排除西贺居委会对涉案租赁物的妨碍。二、对于徐建华主张西贺居委会的妨碍行为导致徐建华的房屋无法出租造成的损失215800元是否应予支持（该损失由两部分组成：1、徐建华主张1700平方米房屋因西贺居委会的妨碍行为无法出租造成的损失1700平方米*9元/平方*12个月=183600元；2、（2018）苏0391民初4675号民事判决判令徐建华向陈团结返还的租金32200元，以上共计215800元）：首先，对于徐建华主张1700平方米房屋因西贺居委会的妨碍行为无法出租造成的损失183600元，徐建华并未提供充分证据证明该损失是因西贺居委会的侵权行为造成、具体损失是否实际发生以及具体组成等，故该部分损失在本次诉讼中暂不应得到支持。其次，对于（2018）苏0391民初4675号民事判决判令徐建华向陈团结返还的租金32200元，该判决已经生效，确认因西贺居委会就涉案租赁物主张权利导致该案所涉租赁合同被解除，且该部分损失明确具体，故西贺居委会应当向徐建华赔偿该32200元。三、对于徐建华要求判令西贺居委会向徐建华返还租金372000元的主张是否应予支持：在本案中，徐建华提供了证据证明其系承租人，而西贺居委会未提供证据证明其对涉案租赁物享有合法处分权利以及收取次承租人租金的权利，根据西贺居委会认可已经实际收取租金的数额，本案徐建华主张西贺居委会返还租金372000元不违反法律规定，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，遂判决：一、排除徐州经济技术开发区金龙湖街道西贺社区居民委员会（即原徐州经济技术开发区金龙湖街道西贺村村民委员会）对坐落于徐州经济技术开发区长安大道19号内的办公楼、厂房、场地的妨碍；二、徐州经济技术开发区金龙湖街道西贺社区居民委员会（即原徐州经济技术开发区金龙湖街道西贺村村民委员会）于判决生效后三十日内向徐建华一次性返还租金人民币372000元；三、徐州经济技术开发区金龙湖街道西贺社区居民委员会（即原徐州经济技术开发区金龙湖街道西贺村村民委员会）于判决生效后三十日内向徐建华一次性赔偿租金损失人民币32200元；四、驳回徐建华的其他诉讼请求。一审案件受理费人民币9680元（徐建华已预付），由徐建华负担人民币3680元，由徐州经济技术开发区金龙湖街道西贺社区居民委员会负担人民币6000元。二审期间，西贺居委会认可实际收取窦笑天租金54600元，而非一审判决查明的46800元；另外还收取郝大雷25920元，对于窦笑天的差额部分以及郝大雷的租金，西贺居委会愿意返还给徐建华。同时，西贺居委会主张郭品军、徐州厚鼎公司、孙昌渠所租用的场地不在被上诉人所承租的范围之内，上述三家的租金共计109000元，应当予以扣除。徐建华认可郭品军、徐州厚鼎公司、孙昌渠所租用的场地不在其所承租的范围之内，同意扣除上述三家的租金共计109000元。二审查明的其余事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：二审庭审时，徐建华陈述现在涉案地块的实际对外出租人已经不是西贺居委会；西贺居委会亦陈述其仅收取了一年的租金。基于此，徐建华诉请西贺居委会排除妨碍已经不具有事实基础，因上述事实的出现，一审法院判令西贺居委会排除对坐落于徐州经济技术开发区长安大道19号内的办公楼、厂房、场地的妨碍，确有不当，本院依法予以纠正。关于徐建华要求西贺居委会返还其收取的租金问题。徐建华提供的证据能够证明其系涉案场地、办公楼、厂房的承租人，而西贺居委会未提供证据证明其对涉案租赁物享有合法处分权利以及收取次承租人租金的权利，故西贺居委会收取涉案租赁物的租金应当返还给徐建华。至于徐建华与次承租人之间的租金收取情况并不能免除西贺居委会返还租金的责任。根据二审期间双方当事人之间的自认，西贺居委会应返还徐建华租金295820元。关于西贺居委会应否向徐建华赔偿32200元的问题。该笔32200元是（2018）苏0391民初4675号民事判决判令徐建华向陈团结返还的租金数额，该判决已经生效。且徐建华向陈团结返还租金的原因是陈团结已经向徐建华交纳租金，租赁期限尚未届满时，因西贺居委会侵犯徐建华的承租权，要求陈团结向西贺村委会交纳租金，导致陈团结提前解除租赁合同。故该部分损失应由西贺居委会向徐建华赔偿。综上，因二审出现新证据、新事实，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十九条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省徐州经济技术开发区人民法院（2019）苏0391民初2637号民事判决第三项，即“徐州经济技术开发区金龙湖街道西贺社区居民委员会（即原徐州经济技术开发区金龙湖街道西贺村村民委员会）于判决生效后三十日内向徐建华一次性赔偿租金损失人民币32200元”；二、撤销江苏省徐州经济技术开发区人民法院（2019）苏0391民初2637号民事判决第一项，即“排除徐州经济技术开发区金龙湖街道西贺社区居民委员会（即原徐州经济技术开发区金龙湖街道西贺村村民委员会）对坐落于徐州经济技术开发区长安大道19号内的办公楼、厂房、场地的妨碍”；三、撤销江苏省徐州经济技术开发区人民法院（2019）苏0391民初2637号民事判决第四项，即“驳回徐建华的其他诉讼请求”；四、变更江苏省徐州经济技术开发区人民法院（2019）苏0391民初2637号民事判决第二项“徐州经济技术开发区金龙湖街道西贺社区居民委员会（即原徐州经济技术开发区金龙湖街道西贺村村民委员会）于判决生效后三十日内向徐建华一次性返还租金人民币372000元”为“徐州经济技术开发区金龙湖街道西贺社区居民委员会（即原徐州经济技术开发区金龙湖街道西贺村村民委员会）于判决生效后三十日内向徐建华一次性返还租金人民币295820元”；五、驳回徐建华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币9680元（徐建华已预付），由徐建华负担人民币3680元，由徐州经济技术开发区金龙湖街道西贺社区居民委员会负担人民币6000元。二审案件受理费7363元，由徐建华负担人民币1700元，由徐州经济技术开发区金龙湖街道西贺社区居民委员会负担人民币5663元。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 苏 团审判员 崔金城二〇二一年七月七日书记员 杭恒宇