陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕01民终10661号上诉人（原审被告）：任眼崇，男，1959年11月29日出生，汉族，住西安市经开区。被上诉人（原审原告）：陕西爱心物业服务有限责任公司，住所地陕西省西安市经开区凤城八路南侧******。法定代表人：李虎军，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱亚莉，女，1972年8月22日出生，汉族，陕西爱心物业服务有限责任公司员工，住陕西省西安市经开区。委托诉讼代理人：李文军，女，1966年12月25日出生，汉族，陕西爱心物业服务有限责任公司员工，住陕西省西安市经开区。上诉人任眼崇因与被上诉人陕西爱心物业服务有限责任公司（以下简称“爱心物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2021)陕0112民初1075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月11日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员刘琪独任审理。上诉人任眼崇，被上诉人爱心物业公司的委托诉讼代理人朱亚莉、李文军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。任眼崇上诉请求：1．撤销原判决，重新审判。2．爱心物业公司不具有小区管理合法性。3．爱心物业公司承担一、二审的诉讼全部费用。事实和理由：1．物业公司进驻小区没有合法手续。物业公司没有经过全体业主同意入驻，强行与业主签订服务合同，业主不签合同，不缴装修押金不给业主办理手续及交房钥匙。2．物业公司的安保和保洁人员配备不足，社区环境脏乱差，楼道长期无人打扫。配套服务跟不上。公示收费标准不合理。3．任眼崇在张家堡人民法庭开庭并审理，却越级由未央区人民法院出判决。4．一审判决适用法律不当。双方前期物业服务协议非法，违背《中华人民共和国合同法》的立法宗旨，适用法律不当。爱心物业公司辩称，本案一审法院认定事实清楚，证据充分确凿、审判程序合法、适用法律无误。任眼崇称爱心物业公司不具备小区管理合法性，没有事实和法律上的依据。本案一审法院已查明，物业公司进驻该小区是按照《西安市物业管理条例》第四十二条有明确的规定，前期物业管理是由建设单位负责选聘物业服务企业实行前期物业管理，签订前期物业服务合同，爱心物业公司是按照相关规定通过招投标程序，最后接到中标通知书后，与建设单位签订了《红色村一二五组安置楼前期物业服务委托合同》，并与任眼崇签订了《前期物业服务协议书》，爱心物业公司按照合同约定积极履行物业服务义务，向任眼崇提供了相应的服务，确定双方服务关系是合法有效，不存在手续不合法一说。任眼崇称爱心物业公司怠于履行服务职责一说不存在，自2018年7月至2020年9月30日任眼崇欠费期间，爱心物业公司从未收到任眼崇向爱心物业公司反映过物业服务不到位的反应，关于电梯是严格按照特种设备相关要求进行维保并通过质检局的严格检验，所有合格证及标识都按照要求进行张贴，因此不存在任眼崇所称未张贴一说。关于装修押金一事，爱心物业公司在物业办张贴有装修押金办理流程，任眼崇可到物业公司申请办理房屋验收流程，办理退装修押金手续。因该任眼崇一直拖欠物业相关费用，不愿按照相关流程前来办理，因此，不存在拒不退还一说。爱心物业公司向一审法院起诉请求：1.判令任眼崇向爱心物业公司支付：2019年2月1日至2020年9月30日所欠的4号楼1单元704室、3号楼2单元3102室、1A号楼2单元1903室、1A号楼1单元2602室、3号楼1单元1304室共5户物业服务费10029.8元、垃圾费462元、电梯费3173元、公摊电费3818.1元，共计17482.9元；2、判令任眼崇承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2018年3月5日，爱心物业公司（乙方：受托方）与陕西高红房地产开发有限公司（甲方：委托方）签订《红色村一二五组安置楼前期物业服务委托合同》一份，约定爱心物业公司为红色村一二五组安置小区所有业主和物业使用人提供物业服务。合同第四章“物业服务费用”第一条约定“物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：高层住宅：1、商品房：1.2元/月•㎡。2、村民出租：1.2元/月•㎡。3、村民自住：0.8元/月•㎡（按户口本每户仅限**）。4、商业：3.5元/月•㎡”；第三条约定公共能耗费、电梯费按照陕价服发【2014】85号文件执行，生活垃圾处理住宅6元/户、水费住宅3.8元/吨。2018年5月18日，陕西中技招标有限公司向爱心物业公司发放《中标通知书》，内容载明“致：陕西爱心物业服务有限责任公司我们荣幸地通知您，贵公司参与的红色村一、二、五队安置楼物业服务招标项目（招标编号：SZT2018-SN-QT-FW-0304）,经评标委员会评审，并报招标人审核批准，确认贵方为该项目中标单位，中标金额：高层商品房住宅报价（㎡/月）￥1.20高层村民住宅报价（㎡/月）村民出租：￥1.2村民自住：￥0.8商业报价（㎡/月）￥3.50”……”。2018年6月30日，任眼崇签《红色村一二五组安置楼回迁房屋交房单》一份，确认其所分房屋为4-10704（148.17㎡）、3-11304（132.16㎡）；2018年7月2日，任眼崇再次签《红色村一二五组安置楼回迁房屋交房单》一份，确认其所分房屋为1A-21903（80.99㎡）。2018年7月1日，任眼崇（甲方：业主）与爱心物业公司（乙方：物业服务企业）就4-10704室、3-11304室两套房屋签订《前期物业服务协议》各一份；2018年7月21日，任眼崇（甲方：业主）与爱心物业公司（乙方：物业服务企业）就1A-21903室房屋再次签订《前期物业服务协议》一份。上述《前期物业服务协议》均约定：由乙方向案涉小区提供物业服务，乙方有权向甲方收取物业服务费。甲方转让房屋时，应事先通知乙方，并协同受让方一起与乙方办理终止协议及签订新的《前期物业服务协议》，在乙方未接到通知之前，甲方仍须负责缴纳物业相关管理费用；甲方出租房屋时，应向乙方提供承租人、使用人的相关资料情况，物业相关费用由使用人缴纳，业主负有连带责任。同时约定，案涉小区高层住宅物业服务费按照1.2元/月/㎡收取；村民住宅物业服务费按照0.80元/月•㎡收取（按户口本每户仅限**），生活垃圾处理费住宅为6元/月•户，甲方违反协议约定，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起按所欠费用的总额每日5‰收取违约金，并保留采取法律手段追讨欠款的权利。上述协议签订后，爱心物业公司依约向任眼崇提供了相关物业服务，但任眼崇未依约支付物业费用，爱心物业公司多次催收未果，故诉至一审法院，形成诉讼，诉讼请求如前所述。诉讼中，因爱心物业公司、任眼崇分歧较大，致调解未果。诉讼中，爱心物业公司提交任眼崇欠费明细表，主张向任眼崇向其支付涉案小区4-10704室、3-11304室以及1A-21903室三套房屋的物业服务费用。任眼崇辩称其支付爱心物业公司装修押金5500元，但未补交证据。一审法院认为，依法成立的合同应当全面履行。本案中，爱心物业公司、任眼崇签订的《前期物业服务协议》，均系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，故爱心物业公司、任眼崇均应全面履行合同义务。上述协议签订后，爱心物业公司依约向任眼崇提供了物业服务，任眼崇至今未向爱心物业公司缴纳相关物业服务费用，构成违约，应按照合同约定及时向爱心物业公司交纳相关物业费用。经核算，任眼崇应向爱心物业公司支付的相关物业服务费用计算如下：1、案涉1A-2-1903号（80.99㎡）房屋：自2019年10月1日至2020年3月31日物业费583.1元、垃圾费36元、电梯费249元、公摊电费63.2元，小计931.3元；2、案涉3-1-1304（132.16㎡）房屋：自2019年2月1日至2020年9月30日物业费3171.84元、垃圾费120元、电梯费760元、公摊电费343.62元，小计4395.46元；3、案涉4-1-704（148.17㎡）房屋：自2019年2月1日至2020年9月30日物业费2370.7元（按照村民住宅物业服务费0.80元/月·㎡计算）、垃圾费120元、电梯费740元、公摊电费385.2元及拖欠的2019年1月份公摊电费19.3元，小计3635.2元；以上合计8961.96元。至于任眼崇辩称爱心物业公司没有向其退还上述三套房屋装修押金5500元及部分水费，因任眼崇并未提供相应证据，本案不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、被告任眼崇于本判决生效之日起十日内向原告陕西爱心物业服务有限责任公司支付4-10704号房屋、3-11304号房屋、1A-21903号房屋2019年2月1日至2020年9月30日期间的各项物业服务费用8961.96元。二、驳回原告陕西爱心物业服务有限责任公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费237元，原告已预交，由原告承担121元，由被告承担116元，于支付上述款项时一并给付原告。本院经审理查明，一审判决查明事实属实。二审中，任眼崇提交爱心物业公司装修服务费收据3张，分别为房号：1A-2-1903，装修押金1500元；房号：3-1-1304，装修押金2000元；房号：4-1-704，装修押金2000元，以上合计装修押金5500元，主张5500元押金应在物业费总数中减去。爱心物业公司对其收取任眼崇5500元押金认可，同意从任眼崇应付物业费用中抵扣。本院认为，一审法院查明，爱心物业公司作为物业服务单位与业主任眼崇签订《前期物业服务协议》，爱心物业公司提供了物业服务，任眼崇至今未缴纳相关物业服务费用，一审法院认定任眼崇构成违约，应按照合同约定向爱心物业公司交纳相关物业费用，并无不当。一审法院经核算，认定任眼崇应向爱心物业公司支付的相关物业服务费用为8961.96元，二审中，爱心物业公司对其收取任眼崇5500元押金认可，同意从任眼崇应付物业费用中抵扣，在抵扣任眼崇向爱心物业公司支付的装修押金5500元后，任眼崇应向爱心物业公司支付其余未付物业费用3461.96元，因爱心物业公司同意按照3400元收取，故任眼崇应向爱心物业公司支付的物业费用为3400元。任眼崇上诉请求中关于爱心物业公司不具有小区管理合法性的内容，非上诉请求事项，应属于其上诉理由，其该主张与双方签订有《前期物业服务协议》以及爱心物业公司提供了物业服务之实际情况不符，本院依法不予采信。任眼崇称一审判决程序不合法，理由不能成立。任眼崇上诉主张撤销原判决，重新审判，依据不足，本院依法不予支持。鉴于本案二审出现的新情况，一审判决第二项应予维持，第一项应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持西安市未央区人民法院(2021)陕0112民初1075号民事判决第二项；二、变更西安市未央区人民法院(2021)陕0112民初1075号民事判决第一项为：任眼崇于本判决生效之日起十日内向陕西爱心物业服务有限责任公司支付4-10704号房屋、3-11304号房屋、1A-21903号房屋2019年2月1日至2020年9月30日期间的各项物业服务费用3400元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费237元，陕西爱心物业服务有限责任公司已预交，由陕西爱心物业服务有限责任公司负担191元，由任眼崇负担46元；二审案件受理费237元，任眼崇已预交，由任眼崇负担162元，由陕西爱心物业服务有限责任公司负担75元。上述款项相抵后，陕西爱心物业服务有限责任公司应负担的29元于执行时直接给付任眼崇。本判决为终审判决。审判员  刘琪二〇二一年七月三十日书记员  段蓓