辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终10676号上诉人（一审被告）：沈阳展燊文化有限公司，住所地沈阳市沈河区万柳塘路36-1号133室。法定代表人：刘禹圻，该公司经理。委托诉讼代理人：解海山，辽宁同兴律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：沈阳市沈河区房产局第一房产经理公司，住所地沈阳市沈河区南乐郊路89-2号。法定代表人：赵宝富，该单位经理。委托诉讼代理人：郭红丽，辽宁大宸律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙传国，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。上诉人沈阳展燊文化有限公司因与被上诉人沈阳市沈河区房产局第一房产经理公司房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2019）辽0103民初16676号民事判决向本院提出上诉。本院于2021年6月17日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。沈阳展燊文化有限公司上诉请求：一、一审判决确认双方所签租赁协议有效是错误的，1、我国2021年实施的民法典209条、217条都明确规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。不动产权属证书是权利人享爱该不动产物权的证明。但在本案中，被上诉人根本没有诉争房屋的产权登记簿及所有权证书。所以不具有所有权。因此，双方所签租赁协议是无效的。2、被上诉人在一审中承认争议房屋的所有人是沈阳市房产局，但未拿出归沈阳市房产局的所有的权属证书，也拿不出沈阳市房产局授权其经营的证明。因此其所签租赁协议也是无效的。二、被上诉人没有诉讼主体资格。一审法院将本案确认为不定期租赁是错误的，在合同未到期的情况下，解除双方的租赁协议也是错误的。三、一审法院超出诉讼请求裁判。被上诉人在一审起诉书中只请求解除对沈阳市沈河区屋租赁，并没有请求解除对155号和156号的租赁合同。但一审法院却超出诉讼请求，违法裁判。这也是我国民诉法明令禁止的违法行为。四、被上诉人应该对上诉人的修缮费用给予赔偿。根据最高法院公布的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人同意承租人装修，合同无效的，要根据双方导致合同无效的过错按现值分担损失。被上诉人沈阳市沈河区房产局第一房产经理公司（以下简称“沈河第一房产经理公司”）辩称，第一、本案不应该由二审开庭审理。一审判决已生效并申请执行，该处房屋上诉人交付给被上诉人。上诉人并向被上诉人交纳了3000元的执行款。后期的款项说等筹集到位后交纳。在执行期间，上诉人到相关部门投诉说一审法院没有将判决书邮寄给他。因为国家对司法系统整体整顿，一审法院就因为上诉人到相关部门上访投诉，就不遵守法律规定。一审法院同意上诉人在一审法院已经生效的情况下又同意上诉人上诉。本案在一审开庭之前，上诉人与被上诉人一样都在法院现场填写地址确认单以及收件人的电话。不管是地址书写错误还是电话书写错误，造成送达不能都由填写人承担法律后果。本案上诉人在一审法院判决生效后邮局分5次向其送达判决书都没有送达的情况下邮件退回。根据最高人民法院法律文书送达的相关规定，一审法院判决视为送达并已生效。作一审法院判决生效后，一审法院执行局依照同样的方式送达。在法院送达后上诉人出现进行了房产交接情况以及执行款的交付。所以，本案一审判决已经生效，不应该再有本次案件二审审理。第二，就本案上诉人上诉请求和事实理由，上诉人要求撤销一审法院判决没有事实依据和法律依据。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。上诉人在上诉状中确认的一审判决租赁协议有效是错误的论述是不对的。在一审中，上诉人与被上诉人对本次租赁协议的效力没有任何异议，都认定是有效的。上诉人在一审期间向法院提供了反诉状，提出了反诉请求，在反诉状中也明确该租赁协议是有效的。所以，在二审期间上诉人又对租赁协议有效提出请求，就是为了在二审期间找上诉理由，并不是真实的法院审理错误。另外，根据沈阳市公有房屋管理办法、沈阳市国有公房管理是栋卡片式管理，房产局只要将国有房产记录在公房的登记卡片后，即具有物权效力。在一审中被上诉人也向法院提供了栋卡和户卡，证实了被上诉人是管理国有房产的相关部门。第三，被上诉人单位之前是事业单位编制，国家在2018年体制改革中也将包括被上诉人在内的相关事业单位进行机构改革。到今天为止，改革还在进行中。被上诉人作为事业单位法人还存在。并没有被相关单位进行明确取消。所以，被上诉人的主体资格完全适格。第四，被上诉人和上诉人之间由于签订了租赁协议，并已实际履行，被上诉人将房屋交给了上诉人，上诉人也将房屋租金交给了被上诉人。所以，该租赁协议是有效的。上诉人在上诉状中描述在工商部门处于的证明中双方在原协议的基础上续租四年，也证明上面的租赁协议是有效的。所以，上诉人在证明自己续租时就说明租赁协议有效。在上述请求第一项的事实理由又说租赁协议无效，本身就相互矛盾。第五，一审法院没有超过诉讼请求裁判。一审法院在审理过程中正是由于将细节都审理清楚才将154、155、156租赁协议的地址、面积都给予了明确。也是一审法院事实查清的一个很好的例子。第六，上诉人与被上诉人在租赁协议中并没有出租人即被上诉人同意其装修的任何条款，所以也不存在适用城镇租赁合同纠纷若干法律规定解释给予承租人任何补偿的问题。综上所述，本次二审上诉完全是上诉人违反法律规定，违反合同约定，为了自身的目的通过自身的的过错找一审法院判决书没有送达到他的理由提起的本次上诉。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。沈河第一房产经理公司向法院提出诉讼请求：1.判令沈阳展燊文化有限公司向沈河第一房产经理公司支付房屋租金人民币104975元整(暂计算至起诉日)；2.判令解除沈河第一房产经理公司与沈阳展燊文化有限公司就位于沈阳市沈河区产不定期租赁关系。（房屋价值3936000元）；三、判令沈阳展燊文化有限公司腾空承租房屋。四、判令本案诉讼费用由沈阳展燊文化有限公司负担。合计：4040975元。一审法院认定，2016年7月，沈河第一房产经理公司作为甲方，沈阳展燊文化有限公司作为乙方，签订《租赁协议》一份，该协议约定：“（一）甲方将坐落于沈阳市沈河区，房屋建筑面积1105平方米租给乙方用于商业用房。租赁时间2016年7月至2017年12月，租赁期限一年半，租金标准为每平方米5元，月租金额57525元，半年陈欠租金33150元，年租金66300元，合计租金99450元；（二）租赁期间该房屋所发生的一切费用由乙方支付，租赁期限内乙方未经甲方同意不得擅自将该房屋转租、转让。如有违约，甲方有权追究乙方违约责任；（三）乙方租赁期满时将房屋交还甲方，如需继续承租，应在租赁期满前30日内提出。经甲方同意双方重新签订租赁协议，租金标准待定；（四）如因国家房屋征收或经房屋安全鉴定单位鉴定为危险房屋乙方无条件搬出该房屋，并协议终止。合同签订后，双方均按照该合同履行，沈阳展燊文化有限公司已经向沈河第一房产经理公司支付上述房屋租金至2018年3月，此后沈阳展燊文化有限公司向沈河第一房产经理公司交付协议标准房屋租金因租金标准等原因双方未达成一致，沈河第一房产经理公司未收取沈阳展燊文化有限公司协议租金，2019年8月沈河第一房产经理公司向沈阳展燊文化有限公司邮寄《限期搬迁通知》，该通知载明：“沈阳展燊文化有限公司。你单位承租的位于沈阳市沈河区的房屋，双方签订的租赁协议租赁期已满，原租赁关系已解除，目前属于不定期租赁关系。根据合同法的相关规定解除目前的不定期租赁关系。请你接到此通知后，在2019年8月16日前搬出并缴纳未缴的房屋租金，如逾期未搬出及未缴纳房屋租金产生的一切法律后果均由你方自行负责”。因双方协商未果，沈河第一房产经理公司诉至法院。2020年5月22日，沈阳市沈河区城市更新局在诉争区域发布《通知》，该通知载明：“西华北里地块产权单位及产权人，经市主管部门批准，沈河区人民政府，拟对西华北里地块国有土地上的非住宅房屋进行征收。请东至正阳街西至用地界线，南至沈阳路，北至用地界线，产权单位及使用权单位携带以下材料，到西华北里地块征收指挥部，沈河区沈阳路76号进行登记。一、国有土地使用证原件及复印点，未办理的需提供土地部门出具的用地说明。二、营业执照或法人证及代码证原件复印件。三、法人身份证原件及复印件一；四、法人不能到场的需提供委托书并加盖公章及法人章及被委托人的身份证原件及复印件，委托人和被委托人身份证需复印在一张A4纸上。委托人在上方，被委托人在下方；五、产权人身份证原件及复印件，（个人产权）;六、承租户需提供租赁协议及产权或权属单位出具的用地说明，就以上复印件需加盖公章。如委托需提供委托公证书原件和复印件及被委托人身份证原件和复印件”。2020年6月16日沈阳市沈河区地名办公室出具《说明》，该说明载明：“根据沈阳市地名办公室编，1989年出版的《沈阳市新旧街巷名称新旧门牌号码××页记载，正阳街154号、156号，对应旧地址为正阳街二段66号。……”。另查明，2018年8月10日《沈河区经营性事业单位转企改制组建企业集团方案》中将包括沈河第一房产经理公司在内的事业单位并入区市政公用工程集团。2018年10月16日沈阳市沈河区机构编制委员会办公室《沈河区机构编制委员会办公室文件》沈河编办发[2018]8号《关于撤销沈河区市政道路养护管理处等事业单位的通知》决定将包括沈河第一房产经理公司在内的事业单位撤销，该《通知》载明：“…事业单位撤销后，其原有债权债务、在职及离退休人员安置等事宜按相关规定办理。请按《事业单位登记管理暂行条例》办理事业单位法人有关登记手续”。2020年6月17日，沈阳市沈河区人民政府国有资产监督管理局出具《证明》一份，该证明载明：“截止目前，按照沈河区党、政机关事业单位改革文件要求，沈河区房产局第一经理公司，事转企正在进行之中，其仍以沈河区房产局第一经理公司名义开展日常工作，债权债务由沈河区房产局第一经理公司具体负责。”2020年6月28日，沈阳市沈河公用事业建设发展集团有限公司出具《情况说明》一份载明：“沈河区法院，按照区委、区政府事业单位转企工作实施方案要求，包括沈阳市沈河区房产局第一房产经理公司在内的事转企单位合并至沈阳市沈河公用事业建设发展集团有限公司统一管理。目前事转企单位还在改革进行当中，各单位自主经营，债权债务由本单位负责，对外承担民事责任。”再查明，2017年12月1日沈河第一房产经理公司为沈阳展燊文化有限公司出具《证明》一份，该证明载明：“位于沈阳市沈河区，承租单位沈阳展燊文化有限公司。所使用的房屋建筑面积1105平方米是我沈河区房产经理公司的直管公有公房。该房屋的租赁合同正在办理中。（此证明仅为办理工商相关手续使用）该房屋按原租赁协议内容续租四年”一审法院认为，沈河第一房产经理公司、沈阳展燊文化有限公司签订的《租赁协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照协议全面履行协议义务。双方协议约定了履行限届满的时间即2017年12月，在合同期限届满前沈阳展燊文化有限公司主动向沈河第一房产经理公司支付下一租赁期的租金，因沈河第一房产经理公司原因未收取，沈阳展燊文化有限公司未违反双方约定，此后沈阳展燊文化有限公司租赁诉争房屋至2019年8月沈河第一房产经理公司向沈阳展燊文化有限公司发出《限期搬迁通知》，应视为不定期租赁。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人应当在合理期限之前通知承租人”，自2019年8月沈河第一房产经理公司通知沈阳展燊文化有限公司后，沈阳展燊文化有限公司仍未腾交租赁物，现沈河第一房产经理公司请求沈阳展燊文化有限公司给付租金、解除不定期租赁关系、腾空租赁房屋，符合法律规定，予以支持；关于沈阳展燊文化有限公司抗辩的沈河第一房产经理公司不具备主体资格，虽沈河第一房产经理公司依据相关事转企文件被撤销并入沈阳市沈河公用事业建设发展集团有限公司，但事转企仍在进行中，沈阳市沈河公用事业建设发展集团有限公司及沈阳市沈河区人民政府国有资产监督管理局均出具沈河第一房产经理公司的债权债务仍由其承担，故沈河第一房产经理公司具备主体资格，对沈阳展燊文化有限公司的该抗辩，不予支持；关于双方争议的诉争房产位置、权属及面积问题，关于位置因双方对沈阳展燊文化有限公司提供的《租赁协议》无异议，该租赁协议载明的位置为“沈阳市沈河区”，沈河第一房产经理公司提供的沈阳市国有房产栋卡(直管房产)房产位置为正阳街二段，与沈阳市沈河区地名办公室出具的《说明》相吻合，故诉争房产位置为沈阳市沈河区，因该国有房产栋卡载明权利人为沈阳市房产局，故该房产的产权为沈阳市房产局，沈河第一房产经理公司作为公有房产的代管人有权出租代管房产；关于面积，双方协议约定的价格与实际沈阳展燊文化有限公司向沈河第一房产经理公司缴纳的房屋租金及房产栋卡相一致，故认定争议面积为1105平方米。关于沈阳展燊文化有限公司抗辩的沈河第一房产经理公司只起诉了154号，按照协议是三个房屋号，因沈河第一房产经理公司主张的沈阳展燊文化有限公司欠付租金金额是依合同约定的1105平方米计算，该面积是对整个房屋租赁协议提出，其次，沈河第一房产经理公司解除不定期租赁是由于诉争地区将进行整体改造，沈河第一房产经理公司的主观诉求是全部租赁物，第三因沈河第一房产经理公司起诉时未能提供原始租赁协议起诉地址号牌表述不准确现沈河第一房产经理公司已经明确就协议签订的房产整体解除，故沈河第一房产经理公司主张的解除不定期租赁关系是对双方租赁协议的整体解除，对沈阳展燊文化有限公司的该抗辩，不予支持。关于沈阳展燊文化有限公司主张的沈河第一房产经理公司2017年12月1日为沈阳展燊文化有限公司出具的《证明》证明沈河第一房产经理公司同意在原租赁协议基础上续租4年的主张，因该证明已明确仅为了办理工商相关手续，租赁合同正在办理中，而此后双方并未签订书面协议，故对沈阳展燊文化有限公司的该抗辩，不予支持。关于沈阳展燊文化有限公司提出的反诉部分，因沈阳展燊文化有限公司未在法定期限缴纳反诉费，故反诉部分，按撤诉处理。沈阳展燊文化有限公司可另案起诉。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、解除原告沈阳市沈河区房产局第一房产经理公司与被告沈阳展燊文化有限公司2016年7月签订的《租赁协议》；二、被告沈阳展燊文化有限公司于本判决生效后15日内将位于沈阳市沈河区，建筑面积1105平方米房屋腾空交还原告沈阳市沈河区房产局第一房产经理公司；三、被告沈阳展燊文化有限公司于本判决生效后10日内给付原告沈阳市沈河区房产局第一房产经理公司截止至2019年11月18日的房屋租金104975元；四、驳回原告沈阳市沈河区房产局第一房产经理公司的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费39127元，由被告沈阳展燊文化有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供证据如下：2021年2月3日情况说明一份，证明邮局没有给我打电话。被上诉人质证意见为：对上诉人的该份情况说明真实性、合法性、关联性都有异议。就我方以及一审法院与邮局核实情况，上诉人到邮局揽投部让揽投部投递员出具电信局相关信息。由于电信部门不能给出具相关的通话信息记载，所以邮局出具了相关的说明，但不能证明邮局没有投递给上诉人的邮件。被上诉人提供新证据如下：1、法院专递邮件EMS、情况说明及投递信息各一份，证明：一审判决已经合法送达给上诉人，且已经发生法律效力，上诉人提起上诉没有事实和法律依据。2、申请执行书及公告各一份，证明：一审判决已经发生法律效力，且进入了执行。在执行过程，上诉人已经履行了判决第一项，将案涉154-156号房屋全部交回给了上诉人，并且上诉人也部分履行了判决第二项，向被上诉人缴纳了3000元的房屋租金。3、照片10张，证明：上诉人未按租赁用途使用租赁房屋。对房屋造成严重损害。4、沈阳对外发布盛京皇城改造整体方案，证明：上诉人对已经生效的判决提起上诉以及通过到沈河区法院进行无理信访，该种行为已经对打造盛京皇城产生了阻碍。上诉人质证意见为:对证据1，虽然进行了投递了但是没有进行电话联系，上诉人的手机一直开机。被上诉人拿不出相应的送达电话记录，即其没有送达到位，因此沈河区人民法院才允许我们上诉。对证据2，所有执行文书我都没有。对证据3，照片很难说明就是我们租赁房屋内的照片，那一带的房屋都很破旧，且房屋已经被执行局执行了。对证据4，与本案无关。本院对该证据予以采纳，对所要证明问题应结合全案事实综合予以认定。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人提出一审判决确认双方所签租赁协议有效是错误的，被上诉人没有诉讼主体资格及被上诉人应该对上诉人的修缮费用给予赔偿等上诉主张，《中华人民共和国民法典》第一百三十四条规定：具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案中，上诉人与被上诉人所签订的租赁协议是其真实的意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，且已实际履行完毕。应合法有效。上诉人主张合同无效主要理由为被上诉人无权签订租赁协议，但上诉人在一审时并未提出该抗辩。上诉人承租的系国有直管公房，诉争房产位置为沈阳市沈河区，因该国有房产栋卡载明权利人为沈阳市房产局，故该房产的产权为沈阳市房产局，沈河第一房产经理公司作为公有房产的代管人有权出租代管房产。故上诉人提出的该项上诉主张，本院不予支持。关于上诉人提出一审法院超出诉讼请求裁判的上诉主张，经查，被上诉人在一审法院审理时其诉讼请求为“一、判令被告向原告支付房屋租金人民币104975元整；二、判令解除原告与被告就位于沈阳市沈河区产不定期租赁关系，三、判令被告腾空承租房屋；四、判令本案诉讼费用由被告负担”。一审法院判决主文“一、解除原告沈阳市沈河区房产局第一房产经理公司与被告沈阳展燊文化有限公司2016年7月签订的《租赁协议》；二、被告沈阳展燊文化有限公司于本判决生效后15日内将位于沈阳市沈河区，建筑面积1105平方米房屋腾空交还原告沈阳市沈河区房产局第一房产经理公司；三、被告沈阳展燊文化有限公司于本判决生效后10日内给付原告沈阳市沈河区房产局第一房产经理公司截止至2019年11月18日的房屋租金104975元；四、驳回原告沈阳市沈河区房产局第一房产经理公司的其他诉讼请求”没有超出被上诉人的诉请。故上诉人提出的该项上诉主张，本院不予支持。关于上诉人提出被上诉人应该对上诉人的修缮费用给予赔偿的上诉主张，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。依前述，本院认定双方签订的租赁协议合法有效，故无法适用该解释第九条的规定，上诉人提出的该项上诉主张，本院不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费39127元由上诉人沈阳展燊文化有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姜会军审判员  赵 智审判员  金 鑫二〇二一年七月十五日书记员  张潇元本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。