湖南省湘潭市岳塘区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0304民初2436号原告：湘潭东佳物业管理有限公司，住所地：湖南省湘潭市岳塘区芙蓉路芙蓉小区综合楼附楼**。法定代表人：潘杏林，该公司董事长。委托诉讼代理人：王雯，湖南君子莲律师事务所律师。委托诉讼代理人：周思雨，湖南君子莲律师事务所律师。被告：邓颖，女，1985年1月20日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。原告湘潭东佳物业管理有限公司（以下简称东佳物业公司）与被告邓颖物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告东佳物业公司委托诉讼代理人周思雨到庭参加诉讼。被告邓颖经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告东佳物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告住宅物业管理费9077.60元（自2016年1月1日起计算至2020年2月29日）、门面物业管理费23673.58元（自2013年7月1日起计算至2020年2月29日）、住宅水费3012.10元、商业门面水费5010.70元，上述费用合计40773.98元；2.判令被告向原告支付违约金3000元；3.判令被告承担本案诉讼费用。经审理查明：湘潭东佳物业管理有限公司曾用名湘潭东之阳物业管理有限公司。2009年11月18日，湘潭银展房地产开发有限公司与湘潭东之阳物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，约定湖湘林语二期小区由湘潭东之阳物业管理有限公司提供物业服务；收费标准为多层住宅1.08元/月·㎡、高层住宅1.18元/月·㎡、商业物业0.8元/月·㎡、车库5元/月·㎡。2014年12月18日，湘潭市岳塘区湖湘林语住宅小区业主委员会（以下简称湖湘林语业主委员会）与东佳物业公司签订《湖湘林语住宅小区物业管理服务合同》，合同约定东佳物业公司为湖湘林语小区提供物业管理服务；物业管理服务费住宅物业按产权面积每平方米1.18元/月收取，商业及办公物业按产权面积每平方米0.8元/月收取；物业管理费由东佳物业公司按季或半年直接向业主预收；逾期欠费业主应按照有关国家及地方政府规定缴纳滞纳金。2016年12月25日，湖湘林语业主委员会与东佳物业公司续签物业服务合同，合同约定事项与2014年12月18日签订的合同内容一致，但没有约定逾期欠交物业服务费的违约条款。2019年10月8日，东佳物业公司向湘林语业主委员会出具报告，请求确认明确车库卫生费标准，湖湘林语业主委员会盖章确认，明确自2015年1月起至2019年12月车库卫生费继续按照10元/月·个收取，2020年1月起以新合同约定为准。2020年3月4日，湘潭市岳塘区建设路街道湖湘社区居民委员会、湘潭市岳塘区湖湘林语第二届业主委员会与东佳物业公司共同出具《湖湘林语物业服务期限确认书》，共同确认湖湘林语第一届业委会与原告东佳物业公司签订的物业合同于2019年12月31日到期，因合同到期时第二届业委会尚未产生，经2019年12月31日湖湘社区、第二届业委会候选人、物业三方确认，继续委托东佳物业提供服务至业委会物色新的物业公司为止，因疫情影响，导致代管期间物业服务合同直到2020年2月中旬仍未签订，湖湘林语第二届业委会于2020年1月21日产生，2月28日经街道、社区、业委会代表和东佳物业协商确定，自3月1日起由盛世太平物业服务有限公司进场接管湖湘林语小区物业服务，并报备了街道、住建局和社区，东佳物业公司实际为湖湘林语小区提供物业服务期限至2020年2月29日，2020年2月29日之前的物业费、车库卫生费、二期供水、车库转供用电等与物业服务关联的各种费用由东佳物业公司收取，东佳物业公司预收的物业费、水费、电费、装修押金、供水押金、车库供电押金等由该公司与业主结算后退补。邓颖购买了位于湘潭市岳塘区xxx号住宅房产（产权面积101.68㎡）、位于湘潭市岳塘区**住宅房产（产权面积125.26㎡），住宅房产面积合计226.94㎡；购买位于湘潭市岳塘区xxx号商铺（产权面积211.74㎡）、位、位于湘潭市岳塘区**商铺权面积258.18㎡），商铺面积合计469.92㎡。邓颖拖欠住宅物业服务费期限为50个月，欠费金额为13389.46元（1.18元/月·㎡×226.94㎡×50月）；拖欠28栋0104009号商铺物业服务费期限为71个月，欠费金额为6013.42元（0.8元/月·㎡×211.74㎡/2×71月）；拖欠28栋0204009号商铺物业服务费期限为50个月，欠费金额为4234.80元（0.8元/月·㎡×211.74㎡/2×50月）；拖欠28栋0104010号商铺物业服务费期限为80个月，欠费金额为8261.76元（0.8元/月·㎡×258.18㎡/2×80月）；拖欠28栋0204010号商铺物业服务费期限为50个月，欠费金额为5163.60元（0.8元/月·㎡×258.18㎡/2×50月），拖欠商铺物业服务费共计23673.58元（6013.42元+4234.80元+8261.76元+5163.60元）。上述住宅及商铺共计拖欠物业服务费37063.04元（13389.46元+23673.58元）。东佳物业公司多次催收未果，故诉至本院，请求判如所请。上述事实，有当事人身份信息不动产产权信息查询单、2014年4月18日《湖湘林语住宅小区物业管理服务合同》、2016年12月25日《湖湘林语住宅小区物业管理服务合同》、《前期物业服务合同》、《湖湘林语物业服务期限确认书》、催款信息、《关于对湖湘林语小区使用住宅专项维修资金更换小区监控流程情况的说明》、《湘潭市住宅专项维修资金使用方案》、《关于湖湘林语小区申请使用住宅专项维修资金的报告》、湖湘林语小区监控系统启用维修资金分摊情况说明、电梯（扶梯）维护保养合同、当事人当庭陈述等予以佐证。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。湘潭银展房地产开发有限公司与湘潭东之阳物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》、湖湘林语业主委员会与东佳物业公司先后签订的《湖湘林语住宅小区物业管理服务合同》均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规规定，合法有效，本院对东佳物业公司提交的上述合同均予以认可。根据《最高人民法院》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”之规定，上述合同对全体业主均具有约束力。因此，东佳物业公司向湖湘林语小区提供了物业服务，邓颖应履行交纳相应物业服务费用的义务。邓颖尚欠住宅及商铺物业服务费43464.34元，东佳物业公司诉请32751.18元（9077.60元+23673.58元），不违反法律规定，本院予以支持。东佳物业公司诉请违约金，因后续物业服务合同无业主欠交物业服务费应承担违约金的约定，对该诉请，本院不予支持。东佳物业公司诉请水费，其可以与该业主结算后退补，或另行主张权利，本院在本案中不予处理。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、邓颖于本判决生效之日起五日内一次性支付湘潭东佳物业管理有限公司物业服务费32751.18元；二、驳回湘潭东佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费900元，减半收取450元，由邓颖负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审判员 蒋 英二〇二一年七月八日书记员 唐璐瑶附相关法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。