山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁08民终2932号上诉人（原审被告）：王营，男，1981年4月2日出生，汉族，住济宁市任城区。被上诉人(原审原告）：山东天元物业管理有限公司，住所地山东临沂市银雀山路东段，统一社会信用代码91371300724265792B。法定代表人：张勇，该公司经理。委托诉讼代理人：韩秋，山东汇贤律师事务所律师。上诉人王营因与被上诉人山东天元物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省济宁市任城区人民法院（2021）鲁0811民初4367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王营上诉请求：1、请求撤销济宁市任城人民法院(2021)鲁0811民初4367号判决判决；2、将本案发回重审或依法改判，判决驳回被上诉人起诉或驳回被上诉人在一审中提出的全部诉讼请求。事实和理由：原判决认定事实不清。(一)原判决“本院认定事实如下：2016年7月22日，原、被告双方签订了前期物业服务协议。协议约定，物业管理费用由原告按1.38元/平方米/月向被告收取，业主从建设单位书面通知的交房日期开始缴纳物业服务费。原告预收取12个月的物业服务费。”1.王营与山东天元物业管理有限公司签订的前期物业服务协议本着公平公正的原则，双方享有各自的权利和义务。王营已经在协议签订时，预支付了12个月的物业服务费，先行履行了自己的义务。但是山东天元物业管理有限公司在之后的时间内，并没有按照协议约定提供相应的服务，山东天元物业管理有限公司违约在先。民法典第五百二十五条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行请求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行请求。”第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第五百八十四条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”2.根据济宁市住宅小区物业服务等级评定标准规定，1.38元/平方米/月的物业管理费属于四星级的物业等级服务标准。(1)四级服务标准规定，小区内危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施，但是小区中心区域一处深达近两米的水池，在业主多次与物业提出交涉后仍然长时间处于防范措施的情况下。(2)雨水井、化粪池多次出现淤堵情况，是业主自行花钱找人疏通。(3)配备门岗，专人24小时值勤。但是小区出入口，任何时间段行人都是自由出入，没有任何管理。(4)小区公共区域，地下车库，垃圾清运不及时，卫生死角无人打理。(5)每年至少公布一次物业管理服务费收支情况。山东天元物业管理有限公司从未公布过。3.《中华人民共和国物权法》第七十条的规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。为了更好地保护业主对于小区共有部分的权利，《民法典》二百八十二条规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有”。《民法典》第九百四十三条的规定：“物业服务人应当定期将业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告”，以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定：“业主请求公布、查阅共有部分的使用和收益情况等应当向业主公布的情况和资料的，人民法院应予支持。”利用小区共有部分进行营利的形式多种多样，如电梯、门闸、道闸、建筑外墙等公共区域的广告收益；小区公共区域的停车费收益；小区公共区域内出租的摊位收益；利用小区公共配套设施如球场、游泳池、活动室等的经营收入；自动售卖机的场地费；快递柜入场费等等，这些收益在扣除合理的成本之后，都应属于小区业主公有收益，要纳入全体业主的钱袋子。但收益不是按照业主人数平均分配的，根据《民法典》第二百八十三条的规定，对于这部分收益的分配，有约定的按照约定，没有约定或者约定不明确的按照业主专有部分面积所占比例分配。综上所述，山东天元物业管理有限公司并没有按照协议的约定，提供完整的标准的服务，山东天元物业管理有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，对于本案客观事实认定判决正确，请求二审法院驳回王营的上诉请求。山东天元物业管理有限公司向一审法院起诉请求：判令王营支付山东天元物业管理有限公司物业管理费3369.2元及滞纳金（从2020年10月1日起计算至实际支付之日止，按照日千分之三计算）。一审法院认定事实：王营购买了中德公园城3号楼1单元1901室住宅并入住，房屋建筑面积为122.07平方米。2016年7月22日，山东天元物业管理有限公司、王营双方签订了前期物业服务协议。协议约定，物业管理费用由山东天元物业管理有限公司按1.38元/平方米/月向王营收取；业主从建设单位书面通知的交房日期起开始缴纳物业服务费，山东天元物业管理有限公司预收取12个月的物业服务费，业主应在每年1月、7月的1-10日前预交物业服务费用；业主逾期缴纳物业服务费、停车服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费、停车服务费的千分之三缴纳滞纳金等内容。此后，王营未按约定交纳物业费用，拖欠从2017年11月1日至2019年6月30日止的物业服务费3369.13元（122.07平方米×1.38元×20个月）。山东天元物业管理有限公司向王营催要物业服务费于2020年10月1日前交付未果，诉至法院，请求判令王营支付山东天元物业管理有限公司物业服务费及滞纳金。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。山东天元物业管理有限公司、王营签订的《前期物业服务协议》，系双方签订的前期物业服务合同，其合同效力应予确认。根据《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”王营未按照物业服务合同的约定按时向山东天元物业管理有限公司交纳物业管理费用，其应承担违约责任，故山东天元物业管理有限公司要求王营支付物业服务费的诉讼请求，理由正当，依法应予支持。山东天元物业管理有限公司、王营在前期物业服务协议中对逾期支付物业费约定了滞纳金，王营逾期未交纳物业费，山东天元物业管理有限公司要求王营自2020年10月1日（山东天元物业管理有限公司催告限期届满之日）起依约承担违约责任交纳违约金，理由正当，依法应予支持，但双方约定违约金过高，过高部分依法不予支持，王营承担的违约金应按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算为宜。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”王营辩称山东天元物业管理有限公司的服务内容未达到其收费标准、广告费用收支情况未进行公示、垃圾清运不及时等问题，未提交证据证实，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十九条、第五百八十五条，《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：王营于本判决生效之日起十日内支付山东天元物业管理有限公司物业服务费3369.13元及违约金（以3369.13元为基数，自2020年10月1日起至实际给付完毕之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）。案件受理费减半收取25.00元，由王营负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案在二审阶段的焦点问题是：王营应否向山东天元物业管理有限公司交纳案涉物业服务费及数额。《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”山东天元物业管理有限公司系建设单位指定的前期物业服务企业，亦与王营签订了前期物业服务协议。王营与山东天元物业管理有限公司签订的《前期物业服务协议》意思真实，不违反法律的强制性规定，合同依法成立并有效，该合同对山东天元物业管理有限公司及王营均具有约束力，双方当事人均应履行合同中所约定的义务，包括业主按照合同约定交纳物业费的义务。山东天元物业管理有限公司已为案涉小区提供了物业管理服务，王营虽主张山东天元物业管理有限公司提供的物业服务存在服务内容未达到其收费标准、广告费用收支情况未进行公示、垃圾清运不及时等问题，但并未提供证据予以证明。即使山东天元物业管理有限公司存在王营所主张的物业服务不到位的问题，上述问题亦属于物业服务过程中存在的瑕疵，虽然有不尽如人意之处，但物业服务合同是复合型合同，物业服务管理的内容涉及面广，着重于对小区长期、整体的、综合的服务，王营以物业服务中的瑕疵为由拒绝交纳物业费，亦无事实及法律依据，本院不予支持。物业服务费是物业服务企业提供物业服务的主要资金来源，业主若认为物业服务不符合约定标准，可以根据法律规定，通过业主大会或业主委员会监督物业公司按照合同约定提供服务，行使选聘或解聘物业公司的权利，或者要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，如仅因物业服务存在瑕疵就拒绝交纳物业费，物业服务企业将更无能力改进物业服务，亦是对其他交纳物业服务费业主利益的损害。综上，王营主张的拒绝交纳物业费的理由不能成立，一审法院按照双方物业服务协议约定，判决王营支付山东天元物业管理有限公司物业服务费及违约金，并无不当。综上所述，王营的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由王营负担。本判决为终审判决。审 判 长  扈 琳审 判 员  张思平审 判 员  史海洋二〇二一年七月二十一日法官助理  刘洪信书 记 员  冯雪凤