福建省永安市人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0481民初1407号原告：福建鑫九洲物业管理有限公司，住所地：永安市含笑大道永乐佳房D区20幢首层，统一社会信用代码：91350481665067605D。负责人：方与龙，总经理。委托诉讼代理人：曹秀兰，女，1967年7月29日出生，汉族，原告员工，住永安市。被告：吴兴彪，男，1968年3月31日出生，汉族，住永安市。原告福建鑫九洲物业管理有限公司（下称鑫九洲公司）与被告吴兴彪物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月8日受理，并适用简易程序公开开庭进行了审理，原告鑫九洲公司的委托诉讼代理人曹秀兰、被告吴兴彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫九洲公司向本院提出诉讼请求：一、判令吴兴彪支付从2018年9月1日至2021年1月31日期间的停车管理服务费724.97元、违约金101.5元（诉讼中自愿放弃）。二、本案诉讼费用由吴兴彪承担。事实与理由：因2007年10月11日鑫九洲公司与福建省开辉房地产开发有限公司签订了《永安市永乐佳房前期物业服务合同》。合同约定：由鑫九洲公司提供物业管理服务，吴兴彪车库按每月每间25元交纳停车管理服务费；鑫九洲公司依约履行了合同约定的管理服务事项和义务，但吴兴彪没有按照合同及时缴纳停车管理服务费，按照合同《第八章》第三十一条之规定，“甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的规定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按5%的标准向乙方支付违约金”。签订合同后，鑫九洲公司依约履行了合同约定的管理服务事项和义务。吴兴彪系永安市含笑大道永乐佳房F区XX-XX号车库房产的业主，其每月应交纳停车管理服务费25元。从2018年9月1日至2021年1月31日期间吴兴彪已欠停车管理服务费724.97元，违约金101.50元，合计人民币826.47元。吴兴彪辩称：不是不缴纳物业费，只是暂时不缴纳，鑫九洲公司处理好车库渗水问题，本人就愿意缴纳。2019年出现漏水，2020年产生白蚂蚁造成2万元酒品损失，鑫九洲公司至今没有解决。是鑫九洲公司的服务有问题，要求免除滞纳金。维修费用不应当由本人和楼上业主分摊，属于房屋质量问题应当使用公共维修基金支付维修费用。鑫九洲公司围绕诉讼请求向本院提交如下证据（复制件）：证据一：交房手续确认单、业主入伙会签单、业主信息登记表、身份证复印件，证明：吴兴彪系鑫九洲公司服务区域内业主，是本案适格被告。证据二：《商品房买卖合同》，证明：吴兴彪购买该房情况。证据三：《前期物业管理服务协议》，证明：福建省开辉房地产开发有限公司与鑫九洲公司签订的合同，约定了双方对物业服务内容和物业服务费及其他费用的缴纳。证据四：工作照片，证明：鑫九洲公司履行了物业服务义务。证据五：催缴物业费用照片，证明：鑫九洲公司通过律师函等方式向吴兴彪催缴物业费用。证据六：物业费明细表、违约金计算表，证明：吴兴彪欠物业费的情况及因违约应承担的违约金数额。证据七：已收款分户分项明细表，证明：吴兴彪前期交费情况。证据八：不动产信息查询结果证明，证明：该房产是吴兴彪所有。证据九：照片，证明：鑫九洲公司有到现场察看并与楼上业主沟通车库渗水事宜，事后有发整改通知单给楼上业主，漏水是楼上业主违章导致，因楼上业主违章搭建损害公共区域产生漏水。吴兴彪对鑫九洲公司提交的证据均无异议。吴兴彪向本院提交如下证据：证据一：车库楼上业主出具的《证明》，证明：车库顶板渗水。证据二：照片，证明：2019年就向物业反映，至今没有解决。物业公司人员有到现场察看，亲眼目睹漏水现象，同时照片证明因长期漏水产生白蚂蚁致使收藏的酒类物品遭毁损。鑫九洲公司的质证意见：证据一证人未到庭，不予认可；证据二真实性有异议，吴兴彪以前从没有反映过白蚂蚁。本院认证：吴兴彪对鑫九洲公司提交的证据均无异议，本院对鑫九洲公司提交的证据予以确认，并在卷佐证。吴兴彪提交了《证明》，但证人未出庭作证，该《证明》依法不能作为证据。物业公司人员到现场察看漏水情况的照片得到鑫九洲公司的印证，对该照片本院予以确认。鑫九洲公司对产生白蚂蚁、收藏的酒类物品遭毁损的照片的真实性有异议，吴兴彪没有其他证据印证，本院对该照片不予确认。根据当事人的陈述及本院确认的证据，本院认定事实如下：鑫九洲公司原名称为“福州鑫九洲物业管理有限公司”，2016年9月1日更名为现名称。2007年10月11日，福州鑫九洲物业管理有限公司与福建省开辉房地产开发有限公司签订了《永安市永乐佳房前期物业服务合同》。合同约定：由福州鑫九洲物业管理有限公司提供永乐佳房小区的物业管理服务；停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按露天车位30元/个/月、车库车位30元/个/月的标准向乙方（福州鑫九洲物业管理有限公司）交纳停车管理服务费；业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的规定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按5%的标准向乙方支付违约金。在履行过程中，福州鑫九洲物业管理有限公司（鑫九洲公司）按25元/个/月的标准向吴兴彪收取停车管理服务费，并按0.1%/月的标准计算违约金。吴兴彪系永安市含笑大道永乐佳房XX-XX号车库房产的业主，其每月应交纳停车管理服务费为25元。从2018年9月1日至2021年1月31日期间，吴兴彪已欠停车管理服务费724.97元，违约金101.50元。本院认为，福州鑫九洲物业管理有限公司已更名，其权利义务应由鑫九洲公司承继。《永安市永乐佳房前期物业服务合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。吴兴彪不交纳物业费的原因是其认为鑫九洲公司没有解决车库漏水问题，并认为维修费用不应当由其和楼上业主分摊，属于房屋质量问题应当使用公共维修基金支付维修费用。鑫九洲公司则认为产生漏水的原因是楼上业主违章搭建，毁损公共平台。无法动用公共维修基金是由于漏水是楼上业主违章搭建造成，故无法获得审批。本院认为，物业费是物业服务企业能够提供物业服务的物质基础，如果动辄以物业服务存在瑕疵而拒付物业费，必将陷入恶性循环的局面，即一方面物业服务企业因物业费交纳不足而降低服务标准，另一方面部分业主因此更不愿意缴纳物业费，如此循环，对物业服务企业及业主均无益处。对及时缴纳物业费的业主而言，小区的物业费事实上全由他们承担，未缴纳物业费的业主无偿获得服务，这对及时缴纳物业费的业主也不公平，况且产生漏水的原因并未明确。因此，吴兴彪拒交物业费不妥。吴兴彪若认为产生漏水（解决漏水）问题的责任在鑫九洲公司，可以另行追究鑫九洲公司的违约责任等。若认为是楼上业主造成，也可以另行追究楼上业主的侵权责任。关于漏水的原因，吴兴彪可以在另行提起的诉讼过程中申请法院鉴定。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款的规定，判决如下：吴兴彪应于本判决生效之日起十日内，向福建鑫九洲物业管理有限公司支付停车管理服务费724.97元（2018年9月1日至2021年1月31日）。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由吴兴彪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审判员 陈 斌二〇二一年七月五日书记员 黄靖楠附：本判决适用的主要法律条文和申请执行提示《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条第五项业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。