贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0112民初1825号原告：黄光伦，男，汉族，1983年9月29日出生，住贵州省贵阳市乌当区。原告：任忠敏，女，汉族，1989年2月15日出生，住贵州省贵阳市乌当区。二原告共同委托代理人：涂丹、许亚丽，国浩律师（贵阳）事务所律师，代理权限为特别代理。被告：贵州德鑫置业有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区大坡路36号城市魔方1幢附1层1号，统一社会信用代码：915201120760208844。法定代表人：汪政波。原告黄光伦、任忠敏与被告贵州德鑫置业有限公司商品房预售合同纠纷一案于2021年3月30日立案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告的委托代理人涂丹、许亚丽到庭参加诉讼，被告贵州德鑫置业有限公司经本院传票传唤未到庭，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告黄光伦、任忠敏向本院提出诉讼请求：1．被告支付原告逾期交房违约金16399.91元及资金占用费（违约金自2017年4月1日至2018年3月24日，按购房款的每日万分之一计算，资金占用费自2018年4月25日起计算至履行完毕时止）；2.被告支付原告逾期交付商品房转移登记所需文书的违约金28160.07元及资金占用费（违约金自2018年12月27日起至2020年8月31日按购房款的万分之一每日的标准支付，资金占用费自2020年9月1日起计算至履行完毕之日，暂计算至2021年1月28日为448.72元）；3.被告赔偿原告自2017年4月1日至2018年3月31日的物业费3109.68元及资金占用费，2018年4月1日至2019年4月17日的物业费2355.80元由被告承担（资金占用费自2018年3月24日起计算至履行完毕之日止，暂计算至2021年1月28日为386.23元）；4.案件受理费由被告承担。以上资金占用费截至2019年8月19日按同期中国人民银行贷款利率计算，2019年8月20日至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。事实和理由：原、被告签订《商品房买卖合同》，原告依约支付了购房款。合同约定交房日期和逾期交房责任等。原告于2018年3月24日自行到被告处办理收房手续，被告要求原告支付了2017年4月1日至2018年3月31日的物业费，否则不予交付房屋。因贵州德鑫物业管理有限公司是原告的全资子公司，原告不得已支付了费用，接收了房屋。后来原告得知，被告于2019年4月18日才取得《贵阳市商品房住房交付使用备案》登记，才达到交付条件。故物业费应当从2019年4月18日起收取，之前由贵州德鑫物业管理有限公司收取的2018年4月1日至2018年3月31日的物业费3109.68元应当由被告退回，2018年4月1日至2019年4月17日的物业费2355.80元也应由被告退回。被告于2018年3月24日向原告交房，应承担逾期交房违约责任。合同约定交付商品房转移登记有关文书的时间为2018年12月26日，但被告直至2020年8月31日过交付相关文书，应当承担违约责任。原告多次要求被告退款，被告均不予处理，为维护自身权益，诉至法院。被告贵州德鑫置业有限公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。经本院审理认定的事实如下：2016年5月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于贵阳市乌当区，房屋建筑面积117.79㎡；总价款为459381.29元；交房日期是2017年3月31日前，商品房交付时应当符合下列条件：取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的房屋面积实测技术报告书、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施设备达到的条件、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书；逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，被告自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止每日按已付房款万分之一支付违约金；被告承诺于2018年12月26日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告不能在前款约定时间交付办理商品房转移登记有关文书，约定日期起超过180日以后，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。原告向被告支付了全部购房款459381.29元。2018年3月24日，原告到被告处收房，贵州德鑫物业管理有限公司向原告收取了2017年4月1日至2018年3月31日的物业费3109.68元。2020年8月31日，被告向原告出具购房增值税普通发票，原告认为该发票出具之日即为办理商品房转移登记的有关文书交付之日。另查明，贵州德鑫物业管理有限公司诉本案原告任忠敏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月23日作出判决，判决任忠敏支付贵州德鑫物业管理有限公司从2018年4月1日至2020年5月31日的物业服务费共计4900.064元。该款任忠敏已于2021年3月18日支付。还查明，案涉小区多家业主已向本院以商品房预售合同纠纷起诉被告，（2021）黔0112民初553号、1848号已生效民事判决书查明，2016年12月26日，被告发布交房公告通知业主收房，2018年12月13日,被告取得案涉小区《贵阳市建筑工程竣工验收备案表》，2019年1月17日，被告在《贵阳晚报》发布办理产权通知，2019年4月18日,被告取得案涉小区《贵阳市商品住房交付使用备案》。本院认为，原告与被告签的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律的规定，对双方当事人有约束力。当事人一方不履行自己的权利和义务，或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于逾期交房违约金，根据合同约定，被告应取得商品住房交付使用备案证书才能向原告交付房屋，本案中被告未能向原告交付达到合同约定的交付条件的商品住房，应当承担向原告支付逾期交房违约金的违约责任。被告取得《贵阳市商品住房交付使用备案》时间为2019年4月18日，逾期交房违约金应当计算至此日，原告诉请计算至实际收房之日2018年3月24日，本院从其自愿。合同约定交房日期是2017年3月31日，违约金从逾期之日起按已付房价款的日万分之一计算至原告诉请的2018年3月24日为459381.29元×0.0001×357天＝16399.91元，被告支付违约金系对违约行为承担责任，不应再另行支付资金占用费，对原告主张被告支付逾期交房违约金的资金占用费的诉请，本院不予支持。关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，原告主张被告向原告出具购房增值税普通发票的时间2020年8月31日作为转移登记有关文书的时间，根据本院已生效判决书查明的事实，被告于2019年1月17日在《贵阳晚报》刊登办理产权通知，通知原告进行产权办理。故本院认为办理转移登记有关文书的时间为2019年1月17日，从约定的办证时间2018年12月26日至2019年1月17日共计逾期23天，被告按已付房价款的日万分之一承担违约责任即459381.29元×0.0001×23天＝1056.58元。同理，对原告主张被告支付逾期办证违约金的资金占用费的诉请，本院不予支持。关于物业费，原告于2018年3月24日收房，交纳了2017年4月1日至2018年3月31日的物业费3109.68元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”以及《物业管理条例》第四十一条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”的规定，原告的收房时间2018年3月24日视为房屋的实际交付，交付前的物业费由建设单位承担，原告自2017年4月至2018年3月期间的物业费3109.68元应当由被告承担，对于资金占用费，本院酌情参照中国人民银行同期存款利率为标准予以支持,计算期限从资金收取之日即2018年3月24日起计算至被告赔偿原告物业费之日止。对于2018年4月1日起的物业费，因被告已向原告实际提供了物业服务，原告要求被告承担收房之后的物业费的诉请不符合法律规定，本院不予支持。被告经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证及抗辩的权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、第第四百九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《物业管理条例》第四十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告贵州德鑫置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄光伦、任忠敏支付逾期交房违约金16399.91元；二、被告贵州德鑫置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄光伦、任忠敏支付逾期交付商品房转移登记所需文书违约金1056.58元；三、被告贵州德鑫置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄光伦、任忠敏支付自2017年4月至2018年3月期间的物业费3109.68元并支付资金占用费（资金占用费以3109.68元为基数，参照中国人民银行同期存款利率，从2018年3月24日起计算至被告支付原告物业费之日止）；四、驳回原告黄光伦、任忠敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费560元，由原告黄光伦、任忠敏负担342元，被告贵州德鑫置业有限公司负担218元（此款原告已预交，被告在履行上述金钱给付义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 员  胡 昱二０二一年七月二十七日法官助理  范蕾蕾书 记 员  邹 钰