淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0812民初5006号原告：淮安德百信置业有限公司，住所地淮安市清江浦区爱情小镇一号地块1楼101室。法定代表人：张洪峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：张弘，男，该公司员工。委托诉讼代理人：胡光强，江苏一正律师事务所律师。被告：吴会，女，1986年9月9日出生，汉族，住淮安市涟水县。被告：卜海峰，男，1986年2月3日出生，汉族，原居住淮安市涟水县，现羁押于南京浦口监狱。原告淮安德百信置业有限公司(以下简称德百信置业公司)与被告吴会、卜海峰商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告德百信置业公司的委托诉讼代理人胡光强，被告卜海峰到庭参加诉讼，被告吴会经本院合法传唤无正当理由未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告德百信置业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告于2019年1月3日签订的《商品房买卖合同》，并由两被告协助原告办理商品房买卖合同备案注销手续；2、被告向原告支付房款总价20%的违约金153016.2元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年1月3日，被告吴会、卜海峰与原告签订《商品房买卖合同》份，约定两被告购买原告开发的位于淮安房屋1套，合同总价765081元。合同签订后，两被告支付了首付款235081元，余款53万元办理了按揭贷款。2019年1月18日，江苏银行股份有限公司涟水支行发放给两冼的按揭贷款到账。但两被告自2020年12月份起一直未能归还按揭贷款，贷款银行依约按全部贷款提前到期为由，向原告发出《按揭贷款代偿通知书》，要求原告承担履行连带保证责任。2021年3月31日，原告代偿两被告所欠贷款本金508431.35元及利息13217.21元，合计521648.56元。综上，依据原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议的约定，原告有权解除合同，并要求两被告承担违约金。故诉至法院，请求支持原告诉讼请求。被告吴会虽未到庭发表答辩意见，但庭前向本院提交了书面答辩状，同意解除合同，但不同意承担违约金，理由如下：1、被告没有在合同补充协议上签名，对于补充协议条款原告未尽到告知义务，所以对两被告不生效。另，原告提供的补充条款字体特别小，原告作为开发商，又是按揭贷款的办理方和担保方，此补充条款不仅两被告未签字，原告亦未尽告知义务，且该条款属霸王条款，应认定为无效条款；2、两被告未能依约偿还按揭贷款，系因被告卜海峰羁押在南京浦口监狱，被告吴会无经济来源。综上，请求法院依法判决。被告卜海峰的答辩意见同被告吴会的书面答辩意见，同时认为其未能正常还款系因涉案房屋被其他法院查封扣押，导致其无法正常还款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对无争议的下列事实，本院依法予以确认：一、2018年11月11日，被告卜海峰与原告德百信置业有限公司签订了《商品房认购协议》1份，约定由被告卜海峰(认购人)购买被告德百信置业有限公司(出卖人)所有的位于本市房屋1套，房款总额为780694元，认购定金5万元，认购人应于2018年11月18日前携带本协议正本等材料，与出卖人签订《商品房买卖合同》等文件。2018年12月29日，原告与被告卜海峰签订了《商品房买卖合同》1份，该买卖合同为三号仿宋体，合同约定由两被告共同购买上述涉案房屋，房款总额为765081元，被告支付首付款235081元，剩余53万元由被告通过按揭贷款的方式支付。原告在该合同上盖章予以确认，被告卜海峰并代被告吴云在合同上签名并摁手印确认。二、2019年1月15日，原告德百信置业有公司作为阶段性连带责任保证人，同被告吴会、卜海峰(借款人)与案外人江苏银行股份有限公司淮安分行(以下简称江苏银行、贷款人)签订了《个人借款合同(房贷版)》(以下简称《借款合同》)1份，约定：两被告为涉案房屋向江苏银行申请贷款金额53万元，借款期限为2019年1月15日起至2044年1月15日止，担保方式：阶段性连带责任保证：保证期间自本合同签订之日起至抵押物、质押财产/权利有效设定担保物权，且相关抵押权、质权设定证明文件、质的；财产/权利凭证移交贷款人占有之日止。同年1月18日，贷款银行即江苏银行将两被告申请的贷款金额53万元付至原告账户，两被告向原告付清房屋余款。2021年2月24日，因两被告逾期偿还按揭贷款应付款项，贷款银行即江苏银行向原告发出《逾期个人贷款催收通知书》，要求原告对两被告所欠贷款本息承担连带担保责任；2021年3月24日，再次向原告发出《按揭贷款代偿通知函》，要求原告在收到通知之日起十日内履行保证责任，代被告清偿逾期贷款的本息。2021年3月30日，原告为两被告向江苏银行偿还所欠的按揭贷款本息521648.56元(其中本金511302.37元、利息10346.19元)。次日，江苏银行涟水分行向原告出具《个人贷款结清的证明》，载明：客户卜海峰(证件号码)在我行的贷款(贷款品种：个人一手房贷款，借据编号：10XXXXX，贷款发放日期2019年1月18日，贷款金额530000元)已于2021年3月31日结清。原告以两被告已构成根本性违约为由，要求解除与两被告所签订的《商品房买卖合同》，并要求两被告承担违约金。两被告对原告要求解除双方签订的合同并无异议，但不同意承担违约金。另查，两被告收到起诉状副本之日分别为2021年5月27日、2021年6月10日。还查明：涉案房屋已于2021年5月25日由淮安市住房和城乡建设局出具《淮安市建设工程竣工验收备案证书》，目前产权登记在原告公司名下。本案的争议焦点，原告要求两被告承担违约金153016.2元(即房屋总价款765081元×20%)元，是否符合合同约定且不违反法律规定。对该争议焦点，原告向法庭提供了其与被告卜海峰签订的《补充条款》1份，认为该补充条款的第26条明确约定了当原告为两被告代偿其所欠的银行贷款后，向被告发出了还款通知，但被告未能在原告规定的限期内归还，按照合同约定已经构成了根本性违约，出卖人有权解除购房合同并由买受人按房屋总价承担20%的违约金。经质证，被告吴会对该证据的证明效力不予认可，并抗辩上述合同及补充条款中涉及到“吴会”的签名和摁手印均系卜海峰代签，并代为按手印，其虽认可与卜海峰共同购房的事实，但认为原告作为开发商，又是按揭贷款的办理方和担保方，对该补充条款中关于违约责任的约定，不仅没有要求两被告进行签名确认，且原告亦未履行告知义务，抗辩该条款属霸王条款，应认定为无效条款；被告卜海峰的质证意见同上，同时还补充陈述，其并不是故意违约，而是因为涉案房屋被其他法院查封扣押，导致其客观上无法偿还贷款。两被告对其抗辩理由均未能提供其他证据予以证明。本院对原告提供的《补充条款》经审查后，查明：原告所提供的《补充条款》，全文均系小五号字体，其中第26条第一款字体加黑部分约定：在出卖人为买受人的按揭贷款提供担保期间，如果买受人因任何原因逾期归还按揭贷款本息及(或)其他应付款项而导致按揭银行要求或通知可能追究出卖人的责任的，出卖人有权解除商品房买卖合同，合同自出卖人发出通知之日起解除。该第一款未加黑部分还约定：如果出现下述情况之一，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权解除购房合同，以原价或公平市场价(以较低者为准)收回该房屋，追偿代偿款项及其他损失，并按该房屋房价款总金额的20%追究买受人的违约责任：(Ⅰ)买受人未按本款前述期限偿付出卖人被划扣的款项及其他损失，并向出卖人支付违约金的；(Ⅱ)出卖人被起诉或代买受人偿还的按揭贷款本息累计金额或者出卖人遭受的损失超过按揭本金的10%。本院认为，一、关于原、被告于2019年1月3日签订的《商品房买卖合同》是否应该予以解除问题。我国《民法典》规定，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告与两被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告理应依约遵守。本案中，原告德百信置业公司作为涉案房地产的开发商，同时亦系涉案债务的阶段性连带责任保证人，因两被告逾期偿还案外人关于涉案房屋的按揭贷款义务，导致原告承担连带清偿责任，并为两被告偿还提前到期的按揭贷款本息521648.56元，致原告不能实现合同目的，两被告的行为已构成根本违约，因原告在起诉前并未向两被告发出过解除合同的通知，现原告在本案中提出解除双方签订的《商品房买卖合同》，两被告亦表示同意，故原、被告于2019年1月3日签订的《商品房买卖合同》应依法认定于两被告收到起诉状副本之日即2021年6月10日予以解除，并由两被告协助原告办理商品房买卖合同备案注销手续。二、关于原告要求两被告承担违约金153016.2元问题。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》中并未对在出卖人为买受人的按揭贷款提供担保期间，如果因买受人原因逾期归还银行按揭贷款本息而导致按揭银行要求出卖人承担担保责任的情形作出约定，双方在《补充条款》中虽对此作出了补充约定，但依据我国《民法典》规定：对采用格式条款订立的合同，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款，对方可以主张该条款不成为合同的内容。而本案中，原告所提供的《补充条款》中关于违约责任的约定，不仅属于关键性条款且是为了加重对方责任的约定，对此应该以正常的字体便于两被告阅读和关注。但该《补充条款》不仅系原告单方提供的格式条款，且其与两被告签订的《商品房买卖合同》的全文均系正常三号字体，而《补充条款》却为小五号字体，不仅无法确认两被告对该约定是明知的，原告亦无证据证明对该约定进行了提示或者说明义务，故不能认定两被告对该约定是注意且予以理解的，综上，应依法认定双方对发生原告代为偿还被告逾期部分贷款本息的违约情形未作出约定。另，我国《民法典》第五百六十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”庭审中，原告虽主张因代两被告偿还逾期贷款给其造成了损失，认为不仅给其造成资金占用的利息损失，且需要花费销售人员重复销售的雇佣费用，对此虽未能向本院举证予以证明，但原告为被告代为偿还贷款确实给原告造成了利息损失，因原告于2021年3月30日为两被告向江苏银行偿还所欠的按揭贷款本息521648.56元，故本院参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，由两被告承担原告代付之日2021年3月30日起至实际还款时止的利息损失，超出部分，本院依法应不予支持。综上，综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第四百九十六条、第四百九十七条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告淮安德百信置业有限公司与被告吴会、卜海峰于2019年1月3日就位于淮安房屋1套签订的《商品房买卖合同》，于2021年6月10日依法予以解除，被告吴会、卜海峰应于本判决发生法律效力之日起7日内协助原告办理《商品房买卖合同》备案注销手续。二、被告吴会、卜海峰应于本判决发生法律效力之日起7日内向原告淮安德百信置业有限公司支付代偿款利息损失(该利息损失以521648.56元为基数，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2021年3月30日起支付至实际给付之日止)。三、驳回原告淮安德百信置业有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12981元，本院减半收取6490元，由两被告共同负担5725元，原告负担765元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费用（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××91）。审 判 员 杨新红二〇二一年七月九日法官助理 严 欢书 记 员 梁 霄附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第四百九十六条格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款，对方可以主张该条款不成为合同的内容。第四百九十七条有下列情形之一的，该格式条款无效：(一)具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；(二)提供格式条款的一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；(三)提供格式条款一方排除对方主要权利。第五百零九条当事人应当按照约定合同履行自己的义务。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因为可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除；债务人在该期间内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者仲裁方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。