山东省烟台经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0691民初463号原告：郭某，男，1988年10月10日生，汉族，住青岛市李沧区。委托诉讼代理人：衣在韶，山东书言律师事务所律师。原告：张某某，女，1989年5月11日生，汉族，住青岛市市**。委托诉讼代理人：衣在韶，山东书言律师事务所律师。被告：林某1，男，1998年2月16日生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：林某2，男，1959年6月23日生，汉族，住烟台市芝罘区，系被告林某1父亲。被告：烟台某公司，住所地烟台经济技术开发区。法定代表人：聂某某，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：范海晖，山东永禄律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘某某，女，汉族，1982年4月21日生，住烟台经济技术开发区，系公司员工。第三人：中国建设银行股份有限公司烟台开发支行，住所地烟台经济技术开发区长江路**，统一社会信用代码913706008650962672。负责人：王某某，行长。原告郭某、原告张某某诉被告林某1、被告烟台某公司、第三人中国建设银行股份有限公司烟台开发支行商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭某、原告张某某共同诉讼代理人衣在韶，被告林某1诉讼代理人林某2、被告烟台某公司诉讼代理人刘某某到庭参加诉讼。第三人中国建设银行股份有限公司烟台开发支行经本院传票传唤无正当理由未到庭，本院予以缺席审理。本案现已审理终结。原告郭某、原告张某某向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告郭某、张某某与被告林某1、被告烟台某公司2018年11月25日签订的《房产买卖合同》合法有效；2、原告郭某、张某某代为被告林某1清偿第三人中国建设银行股份有限公司烟台开发支行关于烟台经济技术开发区杭州大街澎湖湾小区某房产（以下简称涉案房屋）剩余按揭贷款后，第三人中国建设银行股份有限公司烟台开发支行协助原告解除涉案房屋抵押登记；3、被告林某1在涉案房屋解除抵押后，协助原告将涉案房屋过户至原告名下；4、被告烟台某公司返还原告费用34400元；5、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年11月20日,原告于第二被告处相中了第一被告待售的涉案房产，并向第二被告缴纳了3000元购房意向金预定购买。2018年11月25日原告与二被告签订了《房产买卖合同》。合同第三条约定：本合同签订之日起，丙方（第二被告）代甲方（第一被告）收取乙方（原告）定金人民币叁万元整，甲方同意该定金在办理完房产过户手续前由丙方代为保管，丙方实际收取定金视为乙方向甲方支付定金义务已履行；第五条付款方式第2款银行按揭贷款方式：乙方应在合同签订后7日内将贷款材料准备齐全交于丙方，并于年月7日前，将首付款（含定金）共计人民币叁拾万元整及居间报酬和银行相关费用交于丙方，待产权转移登记手续办理完毕后当日，丙方将首付款转付甲方，剩余房款伍拾肆万元整由银行直接放款到甲方账户；第八条：丙方协助甲乙双方办理房产交接手续，过户当日甲乙双方进行房屋交接。原告除了已支付的3000元意向金外，按合同于签约当日向第二被告支付定金3万元，于2018年11月30日向第二被告账户转账27万元，并交付了贷款材料，于2018年12月9日向第二被告支付了34400元购房费用（含居间报酬等）。原告已按照合同约定履行了全部义务，被告至今未为原告办理涉案房产过户手续，交付房屋。因第一被告在第三人处以涉案房产按揭贷款，将涉案房屋抵押给了第三人，并办理了抵押登记。被告林某1拒绝履行《房产买卖合同》中办理房屋解押手续义务，致使涉案房屋不能过户，原告无法办理按揭贷款。依据《物权法》第191条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，原告同意代被告进行清偿所欠第三人的借款本息及相关费用，以消灭抵押权，代偿的金额在原告应支付给被告的购房款中扣除。原告代偿后，第三人解除房屋抵押手续，被告林某1向原告交付涉案房屋并办理过户手续。被告烟台某公司应退还收取原告的代办费用。为此，特向贵院提出诉讼，请依法判如所请。被告林某1辩称，原告所诉属实。被告烟台某公司辩称，原告与二被告签订房产买卖合同是认可的，性质为房屋买卖中介居间合同；收取30万元房款我方认可，但是爱尚家实际负责人聂蓬于2019年1月16日非正常死亡，导致公司无人管理，造成当时现场哄抢，包括财务以及相关档案资料，后刘某某作为公司一员，向烟台开发区边防派出所报案，因为刘某某一直没有参与具体管理，对本案发生的一些详情并不知道太多，但是根据原告的起诉内容来看，我们认为双方签订的房产买卖合同爱尚家已经实际履行完毕，该合同第九条内容有明确约定，丙方促成甲乙双方签订本买卖合同即视为履行完毕居间服务。虽然爱尚家收取了原告30万元购房预付款，但该30万元是否已支付给林某1并不清楚。对原告所诉的3000元意向金及34400元系本案原告向爱尚家支付的中介费、居间报酬以及因促成甲乙双方签订本合同购得房产而对方自愿支付给爱尚家的报酬，已经履行完了居间服务，爱尚家所负的义务也完全履行完毕，不再承担其他任何责任。第三人中国建设银行股份有限公司烟台开发支行未到庭，亦未答辩。本院经审理认定事实如下：2018年11月20日，原告向被告烟台某公司缴纳3000元购房意向金，欲购买被告林某1在此挂牌销售的涉案房产，被告烟台某公司向原告开具了收据并注明“签订买卖合同后自动转为定金”。2018年11月25日，原告与被告林某1通过被告烟台某公司签订《房产买卖合同》，内容约定如下：“甲方（出售人）：林某1，代理人林某2；乙方（购买方）郭某、张某某，丙方（居间方）烟台某公司。甲方自愿将坐落于烟台市开发区房产出售给乙方，建筑面积90.29平方米，楼层、总楼层20，不动产权证号ｋ051488。房产有约36万元抵押需用乙方首付款解押。经甲乙双方协商一致认可，同意上述房产及其配套设施的成效价（总房款）为人民币净拿840000元整。本合同签订之日，丙方代甲方收取乙方定金人民币30000元整。甲方同意该定金在办理完房产过户手续前由丙方代为保管，丙方实际收取定金视为乙方向甲方支付义务已履行。付款方式银行按揭贷款方式：乙方应在合同签定后7日内将贷款资料准备齐全交于丙方，并于2018年12月7日前将首付款（含定金）共计人民币叁拾万元整及居间报酬和银行相关费用交于丙方，待产权转移登记手续办理完毕后当日，丙方将首付款转付给甲方，剩余房款伍拾肆万元整由银行直接放款到甲方账户。产权转移登记及税费承担：甲乙双方均同意，按照本合同所列联系方式接受丙方通知办理房产过户手续。过户所需的买卖双方应缴税费由乙方全部承担，合同任一方均应他方必要过户、缴税协助。房产交接：丙方协助甲乙双方办理房产交接手续，过户当日甲乙双方进行房屋交接。丙方促成甲乙双方签订本买卖合同即视为履行完毕居间服务，甲乙双方应按与丙方的约定支付居间报酬。在履行合同过程中任何一方违约，仍须向丙方支付约定的服务报酬。违约责任：甲乙双方如违反本合同约定条款，违约方应承担产权转回已缴和应缴税费并按照总房款20%向守约方支付违约金，并支付丙方总房款2%的居间报酬；严重违约导致合同无法履行的，守约方有权解除本合同。被告林某1代理人林某2在甲方及甲方代理人处签名并摁手印，原告郭某、原告张某某在乙方处签名并按手印，被告烟台某公司在丙方处盖章。原告于合同签订当日向被告烟台某公司支付定金30000元，于2018年11月30日向被告烟台某公司账户转账270000元，并交付了贷款材料。原告共支付购房款300000元。另外原告于2018年12月9日向被告烟台某公司支付了34400元购房费用。被告烟台某公司收到上述款项，并向原告出具了相应的收款收据。原告主张34400元购房费用中包含总房款2%的居间费16800元，其余17600元为提前支付银行贷款费用。被告烟台某公司辩称34400元为居间报酬及原告自愿支付的促成合同报酬，但被告烟台某公司未提交相关证据佐证。原告已按合同约定支付了全部首付款及相关费用。被告林某1未办理涉案房产银行贷款解押，未为原告办理房产过户手续，未向原告交付房屋，致使原告无法以涉案房屋抵押贷款，剩余房款540000元未能贷款支付。另查明，本案涉案的烟台经济技术开发区杭州大街6号澎湖湾小区22号楼1单元2002号房产登记在被告林某1名下，产权证号K051488，在签订买卖合同前已在第三人中国建设银行股份有限公司烟台开发支行办理了抵押按揭贷款。本院认为，原告与被告林某1、被告烟台某公司签订的《房产买卖合同》，是双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，各方应信守合同，自觉履行合同义务。根据合同约定，被告烟台某公司代被告林某1收取原告定金，并约定在办理完房产过户手续前由其代为保管，实际收取定金视为原告向被告林某1支付义务已履行；并约定原告将定金、首付款、居间费用和银行资料及费用交付被告烟台某公司，待产权转移登记手续办理完毕后，当日由被告烟台某公司将首付款转付给被告林某1，剩余房款540000元由银行直接放款到被告林某1账户。本案中，原告实际向被告林某1支付房款300000元，已按合同约定履行了义务。被告林某1理应按合同约定解除涉案房屋抵押，向原告履行房产过户及交付义务。但被告林某1至今未办理银行解押，完成房屋过户手续，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，故原告主张被告林某1继续履行与原告签订的《房产买卖合同》，原告代被告林某1清偿第三人中国建设银行股份有限公司涉案房产按揭贷款后，第三人中国建设银行股份有限公司烟台开发支行将涉案房屋解除抵押，由被告林某1将涉案房屋过户至原告名下，符合上述法律规定，本院予以支持。关于原告主张的34400元购房费中包含总房款2%的居间费16800元，其余17600元为提前支付银行贷款费用，本院认为，该房产买卖合同已成立并生效，被告烟台某公司作为居间方的居间行为已完成。根据双方合同第五条的约定，原告将贷款资料、首付款及居间报酬和银行相关费用交于被告烟台某公司，以及合同第十条并支付总房款2%的居间报酬的约定，本院认为，原告主张涉案合同居间费用为总房款的2%，原告支付的购房费用34400元中含居间费16800元，其余17600元系提前支付银行贷款费用。被告烟台某公司称34400元均为居间费用及原告自愿支付促成合同的报酬，不合常理，亦无事实和法律依据。被告烟台某公司未为原告办理贷款手续，其将预收原告17600元贷款费用据为己有没有法律依据，应予返还原告。另外，原告向被告烟台某公司缴纳的3000元购房意向金，被告烟台某公司应返还原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，判决如下：一、原告郭某、原告张某某与被告林某1、被告烟台某公司于2018年11月25日签订的《房产买卖合同》合法有效。二、第三人中国建设银行股份有限公司烟台开发支行自原告郭某、原告张某某代为被告林某1清偿涉案烟台经济技术开发区杭州大街6号澎湖湾小区22号楼1单元2002号房产剩余按揭贷款的次日起十日内协助原告郭某、原告张某某解除上述房产的抵押登记。三、被告林某1于涉案烟台经济技术开发区杭州大街6号澎湖湾小区某房产解除抵押后十日内协助原告将涉案房产过户至原告郭某、原告张某某名下。四、原告郭某、原告张某某300000元以外尚未支付被告林某1的房款，扣除代被告清偿涉案房屋剩余按揭贷款及费用后的十日内，将剩余所欠房款支付给被告林某1。五、被告烟台某公司于本判决生效之日起十日内返还原告郭某、原告张某某人民币20600元。六、驳回原告郭某、原告张某某其他的诉讼请求。案件受理费减半收取6100元，由被告林某1负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  李丽二〇二一年七月八日书记员  金正