陕西省渭南市华州区人民法院执行裁定书 （2021）陕0503执异30号     案外人: 张红英，女，1974年4月30日生，汉族，自由职业者，住渭南市华州区杏林镇子仪大街御景园小区5号楼2单元西户。委托代理人：雷建平，陕西秦渭律师事务所律师。申请人：渭南市华州区农村信用合作联社。法定代表人：惠润虎，该社理事长。委托代理人：温红军，该联社特殊资产管理部主任。被申请人：石西宁，男，1961年6月30日生，汉族，区经贸局退休职工，住渭南市华州区物资局家属院3号楼西单元一层东户。本院在执行申请人渭南市华州区农村信用合作联社与被申请人石西宁借款合同纠纷一案中，案外人张红英向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行听证审查，现已审查终结。案外人张红英称，2017年10月28日其与石西宁签订了房屋买卖协议，石西宁将座落于华州区古郑路中段，建筑面积为237.24平方米，房号为101、201室，房屋所有权证号为华私字第0000502号房屋以165万元价格卖给其，其通过10次转账1次现金形式向石西宁付清全部房屋价款，石西宁也向其交付了房屋，其亦实际占有，故其认为，查封的华州大厦综合楼101室、201室不属于石西宁个人财产，该财产系其以房屋买卖方式善意取得的财产，其依合同约定支付了全部价款且实际占有、使用，只是由于其他原因尚未及时办理过户手续。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结：第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。此外，本案属于超标的查封，明显违反《民事诉讼法》相关规定。故请求撤销（2019）陕0503财保21号民事裁定书及执行中查封裁定书，解除对华州大厦综合楼101室、201室的查封。案外人提供证据：（1）房屋买卖协议，拟证明签订有买卖合同。（2）账户交易明细单及收条，拟证明房款已经全部付清。（3）不动产权证书，拟证明房屋已交付。（4）异议人陈述，拟证明其在2021年6月份才知道涉案房屋被查封。申请人称，被申请人石西宁欠其借款未给付，其在向法院起诉前，担心被申请人转移财产，要求华州区法院对石西宁名下位于华州区古郑路华州大厦综合楼101室、201室(陕(2018)华州区不动产权第0000502号)；301室、401室(陕(2018)华州区不动产权第000504号)；501室(陕(2018)华州区不动产权第0000501号)；601室(陕(2018)华州区不动产权第0000500号)商品房予以保全。301、401室已解除查封。现该案进入执行程序，101室、201室仍登记在被执行人石西宁名下，其认为法院查封符合法律规定，案外人要求解除查封应予驳回，其理由为房屋买卖协议真实性存疑，要求进行鉴定，付款人非买受人，未办理过户手续，案外人存有过错。故不应解除查封措施。被申请人石西宁称，其欠渭南市华州区农村信用合作联社钱属实，但案外人张红英已从其手中将华州大厦综合楼101室、201室(陕(2018)华州区不动产权第000502号)购买，并已将全部价款付清，没有办理过户手续其和张红英均有过错，其认为法院应解除查封。经查明，申请人渭南市华州区农村信用合作联社因与被申请人石西宁借款合同纠纷，于2019年10月28日向本院提出申请，并用其联社内部账户资金进行担保，要求对被申请人石西宁名下位于华州区古郑路中段华县社会保险服务中心（华州大厦综合楼）101室、201室（陕（2018）华州区不动产权第0000502号）；301室、401室（陕（2018）华州区不动产权第0000504号）;501室（陕（2018）华州区不动产权第0000501号）；601室（陕（2018）华州区不动产权第0000500号）的商品房予以保全。本院审查后于同日作出（2019）陕0503财保21号民事裁定书，裁定如下：对被申请人石西宁位于华州区古郑路华州大厦综合楼101室、201室（陕（2018）华州区不动产权第0000502号）；301室、401室（陕（2018）华州区不动产权第0000504号）;501室（陕（2018）华州区不动产权第0000501号）；601室（陕（2018）华州区不动产权第0000500号）商品房予以查封。查封期限三年。本院并于同日向华州区不动产局发出了（2019）陕0503财保21号协助执行通知书，对上述商品房进行了查封。申请人渭南市华州区农村信用合作联社2019年11月22日向本院递交诉状，以借款合同纠纷为由起诉石西宁及屈文智、王福社。后渭南市华州区养老保险经办中心向本院提出执行异议，认为本院查封错误，要求解除对301室、401室的查封，经本院审查后，该异议成立，本院已解除了对301室、401室的查封。申请人渭南市华州区农村信用合作联社与石西宁及屈文智、王福社借款纠纷一案，本院作出（2020）陕0503民初127号民事判决书，判决内容为：一、被告石西宁于本判决生效后十五日内向原告渭南市华州区农村信用合作联社归还借款本金2999700元及利息（利息从2018年6月28日起计算至还款之日止，2018年6月28日至2020年6月27日的利率按月利率8.7‰计算；2020年6月28日至还款之日的利率按月利率13.05‰计算）；二、原告渭南市华州区农村信用合作联社对被告屈文智、王福社抵押担保的位于华州区新华路物资局的华房权证私有字第0201019号房产折价、拍卖、变卖的价款具有优先受偿权。该判决生效后，渭南市华州区农村信用合作联社于2021年1月14日申请执行，执行案号为（2021）陕0503执68号。在执行过程中，本院于2021年6月2日作出（2021）陕0503执68号-1执行裁定书，裁定内容为：继续查封石西宁位于华州区古郑路中段华县社会保险服务中心（华州大厦综合楼）101室、201室[房产证号陕（2018）华州区不动产权第0000502号]；501室[房产证号陕（2018）华州区不动产权第0000501号]；601室[房产证号陕（2018）华州区不动产权第0000500号]，查封期限为三年（2021年6月2日到2024年6月2日止）。于同日向华州区自然资源局发出了（2021）陕0503执68号-1号协助执行通知书并张贴了查封公告，次日向华州区房屋交易所发出协助执行通知书。张红英于2021年6月24日向本院提出书面执行异议。另查明，2017年10月28日张红英与石西宁签订了房屋买卖协议，双方约定：石西宁自愿将其座落于华州区古郑路中段，建筑面积237.34平方米，混合结构，房号101、201室，所有权证证号为华私字第0000502号的商品房以165万元价格出售给张红英。合同签订后，石西宁将华州大厦综合楼101、201室交付张红英，张红英将该房租赁给他人经营烧烤，就165万元付款张红英提供证据为：石西宁在张红英与其签订房屋买卖协议前从杨**峰、杨战金处所借款1104000元，合同签订后张红英给付石西宁308000元，杨**峰、杨战金向石西宁转账238000元。以上款项均发生在查封之前。石西宁确认以上款项为张红英向其给付的购房款。听证后本院向杨**峰、杨战金核实时，该两人亦认可之前借给石西宁的款项以及张红英与石西宁签订购房协议后其向石西宁转账均为张红英应向石西宁付的购房款，两人同石西宁之间不再存在借贷关系。再查明，2018年7月20日华州大厦综合楼101、201室不动产登记在石西宁名下；后石西宁将该不动产权证书交给张红英，因契税缴纳产生分歧，后石西宁外出打工，双方一直未办理过户手续。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产：（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，虽在签订合同时，该房产还未登记在石西宁名下，但事后该房产登记在石西宁名下，石西宁即有权利对该房产进行处置，其与案外人签订的房屋买卖协议即为有效协议，该协议且是在本院采取查封措施之前所签订，协议中双方约定了价款，但未约定支付时间，案外人在查封之前已交付全部价款(虽大部分价款系他人所缴纳，但出卖人石西宁认可收到的款项均为张红英应付的购房款)，亦在查封之前实际占有该房产，由于双方在协议中未对契税缴纳进行约定，为此产生争执，加之石西宁又外出打工，未办理过户登记属于不能完全归责于案外人自身原因，故案外人权利符合上述法律规定可以排除执行的情形。依照相关法律规定，进入执行程序后，保全措施自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施，在保全期限未到期的情况下，再次查封系重复查封。关于案外人要求撤销并解封的问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十六条、第四百六十五条规定，案外人对执行标的提出异议的，人民法院经审查后认为异议理由成立的，应裁定中止对该标的的执行；申请执行人在法律规定的期限内未提出执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。故本案中不能直接裁定解除查封，只能中止对标的物的执行。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十六条、第四百六十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对本院作出的（2019）陕0503财保21号民事裁定书及协助执行通知书、（2021）陕0503执68号-1执行裁定书及协助执行通知书中对被申请人石西宁位于华州区古郑路华州大厦综合楼101室、201室[陕（2018）华州区不动产权第0000502号]商品房予以查封的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。  审    判    长      田晓林     审    判    员      张金龙  审   判    员      张勇平   二〇二一年七月六日   书    记    员      张  萌      1