江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终3033号上诉人（原审被告）：姜亚运，女，1990年9月27日出生，汉族，住江苏省徐州市铜山区。委托诉讼代理人：孟凡永，江苏元封律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张可明，男，1968年2月29日出生，汉族，住江苏省邳州市。委托诉讼代理人：张宗玉，系张可明儿子。委托诉讼代理人：梁争荣，系张可明配偶。被上诉人（原审被告）：徐州蓝晟房地产经纪有限公司，住所地江苏省徐州市云龙区学苑路9号橡树湾小区H8幢1单元113号。法定代表人：孙宇，该公司总经理。上诉人姜亚运因与被上诉人张可明、徐州蓝晟房地产经纪有限公司（以下简称蓝晟公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州经济技术开发区人民法院作出的（2020）苏0391民初3950号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人姜亚运的委托诉讼代理人孟凡永、被上诉人张可明及其委托诉讼代理人张宗玉、梁争荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姜亚运上诉请求：1.改判姜亚运不承担任何利息损失。2.改判姜亚运不承担任何中介费用。3.请求判令由蓝晟公司和张可明承担一审及二审诉讼费用。事实和理由如下：一审法院适用法律错误，超范围裁决案件。一、本案的审理以及判决应严格按照张可明的诉讼请求进行。根据审理查明，姜亚运不构成违约，所以张可明关于违约金和损失赔偿的诉讼请求，无法律依据，而一审法院在张可明未主张利息损失的情况下，直接裁决姜亚运承担利息损失，没有法律依据。另外，张可明把资金交给了姜亚运，但是姜亚运同样也将房屋交付给了张可明，姜亚运也面临租金收益损失，且双方损失对等。根据民法典的公平原则，姜亚运不应承担张可明的利息损失。再者，姜亚运与张可明在购房时签订《借款抵押合同》，该合同约定利息为年息0.01%，即使计算利息也应按照双方约定的标准计算，而不是按照银行贷款利息计算，一审判决违背法律规定，违反双方约定。二、姜亚运不存在违约的情形。本案中蓝晟公司存在重大失误，其作为专业房产买卖机构，在新政策出台的情况下，中间协调做出的第二份协议，依然无法达到过户的目的。由于蓝晟公司的失误，其促成的中介合同并未履行，蓝晟公司无权要求支付中介费用，因此，一审在姜亚运无过错的情况下，判令姜亚运承担中介费用，于法无据。三、张可明从未与姜亚运协商要求解除合同，而是直接提起诉讼，对于其返还购房款的要求姜亚运亦未拒绝过，所以对于产生的诉讼费用不应由姜亚运承担。另外，一审法院判决承担诉讼费用的比例明显失调，张可明第二项诉讼请求起诉金额为1348000元，超出购房款之外无法律依据部分的起诉金额为40万元，而判决中仅要求张可明承担诉讼费1000元，却让姜亚运承担7000元，既不具有对等性，也没有考虑到案件起因。因为张可明并未就返还购房款事项与姜亚运进行过协商，所以在姜亚运同意返还购房款的情况下，不应由姜亚运承担案件受理费。四、本案张可明违约在先，根据双方约定，张可明应承担相应物业费用，但张可明并未按约承担2019年的物业费，所以在本案中姜亚运并不存在任何过错，不应承担任何损失。五、姜亚运与张可明于2021年5月27日签订了《解押协议书》，姜亚运将购房本金948000元支付给了张可明，并额外又支付了52000元，该52000元最终要根据法院的判决决定是继续支付还是由张可明返还给姜亚运。综上，姜亚运认为一审适用法律错误，超范围裁决，请二审查明案件事实，支持姜亚运上诉请求。被上诉人张可明辩称：一、对于姜亚运不承担赔偿利息损失的诉求，请求维持一审判决，驳回姜亚运上诉请求。一审判决书已经说明判决所依据的事实和法律依据，姜亚运主张一审判决适用法律错误，超范围裁量，无事实和法律依据。姜亚运主张的租金损失并不成立，也并非张可明造成。姜亚运上诉状中提到的《借款抵押合同》为虚假合同，约定内容未实际发生，无法律效力。二、对于姜亚运不承担任何中介费用的诉求，请求维持一审判决，驳回姜亚运请求。姜亚运存在过错，应当对张可明损失的中介费进行赔偿。三、对于姜亚运请求蓝晟公司和张可明承担一审、二审诉讼费用的请求，无法律依据，请求驳回。一审诉讼费用系根据《诉讼费用缴纳办法》进行收取，姜亚运为败诉方，应承担相应诉讼费用。姜亚运的诉讼请求无法律和事实依据，应由姜亚运承担二审诉讼费用。被上诉人蓝晟公司未到庭参加诉讼，提交答辩状称：请求维持一审判决。一、姜亚运不应将蓝晟公司列为被上诉人。1.蓝晟公司仅系中介方，买卖合同当事人为姜亚运和张可明，蓝晟公司在双方签订合同时已充分履行了中介义务。2018年5月6日姜亚运与张可明签订合同时，徐政办发【2018】89号文件并未出台，此时蓝晟公司已经完成了中介的主要义务，即促成双方签订合同，后因该文件出台，导致买卖双方于2020年9月3日签订了补充协议，对于过户时间重新进行约定。2.根据徐政办发【2018】89号文件，以姜亚运签订补充协议时的条件，属于在两年内无法办理过户的情况，但如果姜亚运办理离婚手续，或者姜亚运配偶将户口迁至徐州，则符合满两年即可过户的条件，从补充协议的条款：“暂定于2020年9月3日后、7天内办理，如遇政策调整另行协商”，能够看出，买卖双方的意思应当是只要符合条件，尽量能在两年内过户。否则，买卖双方只需要约定过户时间即可，无需约定“暂定于”，且该合同能约束买卖双方。因此，蓝晟公司不应就买卖双方关于过户时间的约定承担责任二、本案中，真正的损失主体是蓝晟公司。一审判决蓝晟公司向张可明返还中介费，10000元。虽然蓝晟公司认为已经完成了中介义务，并就相关情况对买卖双方进行告知，但为了尽快结案，愿意尊重一审判决结果。综上，请二审法院维持原判。张可明向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除张可明与姜亚运签订的房屋买卖合同；2、判令姜亚运返还张可明购房款948000元，并支付违约金157200元（1048000元*15%）和赔偿损失242800元（根据美的城房屋均价为11710元/平方米，涉案房屋面积为114.19㎡，主张房屋差价损失）；3、判令姜亚运、蓝晟公司共同承担张可明中介费15000元，承担连带责任；4、本案诉讼费、律师费6000元由姜亚运承担。一审法院认定事实：2018年5月6日，张可明（买受方，以下简称乙方）、姜亚运（出售方，以下简称甲方）与蓝晟公司（居间方、以下简称丙方）签订了《房屋买卖（居间）合同》（合同编号：0000520），约定张可明购买姜亚运位于徐州经济技术开发区房屋（包含地下室两间及车位一个)，成交价为1048000元。第四条约定，丙方为甲乙双方提供交易机会，并协助甲乙双方办理产权过户手续，甲乙双方须在2018年10月31日前提供相应的合法证件并办理网签和资金托管。具体网签日期以开发商通知办证时间为准。第六条约定，依照徐州市政策及本合同之相关约定，甲乙双方应积极配合办理贷款（若有）及过户等相关手续，提供交易所需的各种真实有效的书面证明材料，并及时支付各项税费。未按约定办理的视为违约，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房屋成交价的0.05%作为迟延履行违约金。逾期十五日守约方有权选择即日解除合同并向违约方要求支付该房屋成交价的15%作为违约金。第八条约定，本合同任何一方违约的，守约方为主张权利而支出的律师费、诉讼费等损失由违约方一并承担。甲乙双方在丙方提示下已验明该房屋权属原件及相关身份证明原件，由此产生的法律后果由甲乙双方自行承担。2018年5月6日，张可明支付购房定金50000元，2018年5月9日，张可明支付购房定金598000元，2018年5月10日，张可明支付蓝晟公司中介费15000元。2018年5月31日，徐州市人民政府出台徐政办发【2018】89号文件（以下简称89号文件），该文件第三条规定：“市区户籍居民家庭拥有一套住房的，商品住房(包括新建商品住房和二手住房,以下同)自权属登记之日起未满2年或新建商品房买卖合同网备时间未满5年的，不得上市交易；市区户籍居民家庭拥有二套住房及以上、非市区户籍居民家庭拥有一套住房及以上的，商品住房自权属登记之日起未满3年或者新建商品房买卖合同网备时间未满6年的，不得上市交易。商品住房出售人在出售房屋时应提供不动产登记管理部门出具的《居民家庭住房状况证明》。”因该政策出台，双方经协商后于2018年9月6日签订《房屋买卖补充协议》，约定“三、1、房屋买卖（居间）合同【编号NO.0000520】相关条款不变、且继续有效，该房屋网签日期依据现行交易政策另作调整，暂定于2020年9月3日后、7天之内办理；如遇政策调整另行协商；2、乙方分别于2018年9月7日补充支付甲方人民币壹拾伍万元整（小写150000.00），于2018年10月20日补充支付甲方人民币壹拾伍万元整（小写150000.00），两次合计支付人民币叁拾万元整，剩余尾款人民币壹拾万元整于过户网签时支付；3、甲方配合予乙方办理抵押手续，抵押物为该房屋，抵押权利人为乙方，抵押金额为人民币玖拾零肆万捌仟元整（小写：948000.00），待该房屋符合网签条件时，由乙方配合甲方办理解押手续后，甲乙双方办理网签过户手续；4、甲方于2018年10月20日，将该房屋及附属储藏室、车位完全使用权交予乙方，由乙方完全支配（包括且不限于装修、入住等）；5、相关物业、水电燃气及其他管理费用等，结算以交付日期界定，交付乙方使用前由甲方承担，交付乙方使用后由乙方承担。四、违约责任：3、另约定，在符合国家及地方相关法律法规条件允许范围内，违约方除赔付守约方合同约定金额外，违约方另行赔付守约方经济损失人民币壹佰万元整，以及违约方赔付守约方因房屋无法达成交易后的届时房屋市场价格和该房屋成交价正差额作为经济损失补偿。”补充协议签订后，张可明分别于2018年9月7日支付姜亚运15万元、于10月23日支付姜亚运15万元，至此，张可明共计支付姜亚运房款948000元（50000元+598000元+150000元+150000元）。一审另查明，姜亚运与其丈夫赵前程于2016年6月6日登记结婚，姜亚运户籍位于徐州市铜山区，赵前程户籍位于杭州市下城区，按照89号文件的规定，姜亚运家庭属于非市区户籍居民家庭。姜亚运于2018年9月3日办理了涉案房屋的不动产权证书【苏（2018）徐州市不动产权第0106789号】，权利人为姜亚运，共有情况为“单独所有”。该不动产于2018年9月7日通过抵押登记抵押给张可明，金额948000元，期限从2018年9月7日到2020年9月6日。2020年9月，因涉案商品住房自权属登记之日起未满3年，故姜亚运与张可明双方无法办理房屋过户手续。张可明以本案诉请诉至一审法院，因聘请律师支出律师费6000元。经一审释明，张可明坚持解除与姜亚运签订的房屋买卖合同，姜亚运亦同意解除合同。一审法院认为：一、张可明、姜亚运、蓝晟公司签订的房屋买卖合同（包括《房屋买卖(居间)合同》及《房屋买卖补充协议》）系各方真实意思表示，依法成立且有效。因限售政策导致房屋暂时无法过户，合同目的无法实现，张可明要求解除房屋买卖合同，姜亚运亦同意解除，故对于张可明解除房屋买卖合同的诉请，一审予以支持。因合同解除，张可明已经支付给姜亚运的购房款948000元，姜亚运应当予以返还。二、关于张可明要求姜亚运支付违约金157200元及赔偿损失242800元（合计400000元）的诉请。《房屋买卖（居间）合同》约定：“逾期十五日守约方有权选择即日解除合同并向违约方要求支付该房屋成交价的15%作为违约金。”张可明据此主张违约金157200元（1048000元*15%）。另根据《房屋买卖补充协议》约定：“违约方除赔付守约方合同约定金额外，违约方另行赔付守约方经济损失人民币壹佰万元整，以及违约方赔付守约方因房屋无法达成交易后的届时房屋市场价格和该房屋成交价正差额作为经济损失补偿。”张可明据此主张房屋（包括地下室及车位）差价损失。但根据上述合同的约定可知，姜亚运支付违约金及赔偿房屋差价损失的前提是存在违约行为，但现阶段姜亚运不能过户非因主观故意导致，不想过户与不能过户有本质区别，故张可明不应依照双方约定的违约条款要求姜亚运支付违约金及房屋差价损失。具体到本案，双方于2018年5月6日签订《房屋买卖（居间）合同》，后因2018年5月31日徐州市人民政府出台徐政办发【2018】89号文件，姜亚运房屋不具备出售条件，故双方于2018年9月6日签订《房屋买卖补充协议》，约定：“该房屋网签日期依据现行交易政策另作调整，暂定于2020年9月3日后、7天之内办理；如遇政策调整另行协商”。在补充协议中使用的表述为“暂定”2020年9月3日后、7天之内办理。张可明称，一直不知道姜亚运已经结婚，庭审中，张可明自认：“在签订补充协议的时候，我认为结不结婚没有影响就没有询问姜亚运的婚姻状况。”姜亚运及蓝晟公司称，双方在签订房屋买卖合同时，姜亚运已经向张可明出示证件且告知婚姻状况，依照89号文件，2020年9月3日是可以办理过户的。一审法院认为，依照89号文件，姜亚运家庭为非市区户籍居民家庭（姜亚运丈夫户籍地位于杭州），不满足市区户籍居民家庭办证两年后可以过户的条件（姜亚运于2018年9月3日办证），故在2020年9月3日是无法办理过户的。张可明、姜亚运及蓝晟公司对于89号文件的理解均不深入亦不准确。现房屋买卖合同解除，张可明已经支付给姜亚运的房款所产生的利息损失系真实存在，考虑到姜亚运的过错程度，姜亚运应当支付张可明利息损失。计算方式为：以50000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，从2018年5月7日计算至2018年5月9日，以648000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2018年5月10日计算至2018年9月7日，以798000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，从2018年9月8日计算至2018年10月23日，以948000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，从2018年10月24日计算至2019年8月19日，以948000元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年8月20日起计算至姜亚运实际给付之日止。三、关于张可明主张的中介费15000元姜亚运与蓝晟公司应当如何承担的问题。蓝晟公司作为房产中介机构，对房屋买卖合同履行相关事项负有积极调查和据实报告的审慎审查义务，对房地产交易政策、交易审核手续等流程应比一般人更具有专业知识。房产中介机构除了向委托人报告买卖房屋的相关机会，并通过积极磋商促使交易双方签订房屋买卖合同外，还应协助买卖双方办理过户手续等，履行上述义务系其收取佣金的必要组成部分。蓝晟公司自认姜亚运已经如实陈述婚姻状况，那么，在89号文件颁布后，蓝晟公司应当对于市区户籍居民家庭和非市区户籍居民家庭的界定有清晰准确的认知，并给予买卖双方正确引导。蓝晟公司应当知晓姜亚运不具备出售房屋的条件且在2020年9月3日案涉房屋并不满足过户条件。但蓝晟公司在庭审时依然陈述，依照89号文件，案涉房屋在2020年9月3日具备过户条件。可以认定，蓝晟公司在提供中介服务过程中存在重大瑕疵，综合考虑其过错程度及89号文件颁布前其促成买卖双方交易付出的努力，酌定蓝晟公司返还张可明中介费10000元。姜亚运作为完全民事行为能力人，在89号文件出台后，应当结合自身的情况，对于政策的内涵有一定的认知，故根据姜亚运的过错程度，酌定姜亚运赔偿张可明中介费损失3000元。四、关于张可明要求姜亚运承担的律师费6000元。该费用系实际支出，但是并非必然支出。根据双方合同约定：“任何一方违约的，守约方为主张权利而支出的律师费、诉讼费等损失由违约方一并承担。”但具体到本案，姜亚运并不存在违约行为，故对张可明的该项诉请，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第四百二十五条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、解除张可明与姜亚运签订的房屋买卖合同（包括《房屋买卖（居间）合同》及《房屋买卖补充协议》）；二、姜亚运于判决生效之日起十日内一次性返还张可明购房款948000元及利息损失（以50000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，从2018年5月7日计算至2018年5月9日，以648000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2018年5月10日计算至2018年9月7日，以798000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，从2018年9月8日计算至2018年10月23日，以948000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，从2018年10月24日计算至2019年8月19日，以948000元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年8月20日起计算至实际给付之日止）；三、徐州蓝晟房地产经纪有限公司于判决生效之日起十日内一次性返还张可明中介费10000元，姜亚运于判决生效之日起十日内一次性赔偿张可明中介费损失3000元；四、驳回张可明的其他诉讼请求。案件受理费减半收取8983.5元（张可明已预交），由张可明负担1000元，由姜亚运负担7000元，由徐州蓝晟房地产经纪有限公司负担983.5元。根据双方当事人的诉辩主张，本院归纳本案二审期间争议焦点为：姜亚运应否向张可明支付涉案房产利息损失以及中介费用。二审中，上诉人姜亚运提交如下证据材料：1、姜亚运与张可明于2021年5月27日所签订的解押协议书，证明购房款本金已经全部返还完毕，即使产生利息的情况下，其利息的截止日期应为2021年5月27日。2、蓝晟公司返还中介费的微信截图，证明姜亚运支付给蓝晟公司中介费12000元，现蓝晟公司仅返还7500元，姜亚运损失中介费用4500元，该费用按照一审判决张可明也应承担一部分，存在双方中介费互相冲抵的情况，故姜亚运不应再支付中介费用。经质证，张可明认为，对于证据1真实性予以认可；对于证据2，与本案无关。二审中，被上诉人张可明提交了物业费发票和转账凭证（微信截图），证明张可明已经缴纳涉案房屋2019年度物业费。经质证，姜亚运认为：张可明仅缴纳了2019年度物业费，其于2020年11月起诉要求解除合同，在此之前，按照双方约定，物业费应由其缴纳，该证据可证明张可明实际占有支配该房产。一审法院查明的上述事实，本院予以确认。本院认为：关于姜亚运应否向张可明支付涉案房产利息损失以及中介费用的问题。一、关于涉案房产利息损失的问题。根据徐州市人民政府办公室发布的徐政办发【2018】89号文件的规定，姜亚运家庭为非市区户籍居民家庭（姜亚运丈夫户籍地位于杭州），不满足市区户籍居民家庭办证两年后可以过户的条件（姜亚运于2018年9月3日办证），故在2020年9月3日无法办理过户。张可明、姜亚运及蓝晟公司对于89号文件的理解均存在偏差。现房屋买卖合同因姜亚运和张可明意思表示一致而解除，姜亚运应返还张可明已付购房款并向张可明支付购房款利息，该利息系已付房款所产生的法定孳息,现合同已经解除,姜亚运占有房款自始丧失合同依据,款项占有期间产生的孳息构成不当得利,故其应当向张可明返还自收到房款之日起的利息。姜亚运主张购房款利息与其租金损失应等额抵消。本院认为，姜亚运与张可明之间没有办理正式的房屋交付手续，姜亚运仅把一把钥匙交给中介并通知张可明拿钥匙的行为不能认定为完成向张可明的交付，并非让张可明享有排他的占有使用的权能，且涉案房屋截至张可明起诉前一直系毛坯房，张可明亦未实际占有使用。综上所述，现有证据不能证明涉案房屋已交付张可明占有使用，故不存在租金损失，对于姜亚运购房款利息与租金损失等额抵消的主张，本院不予支持。二、关于中介费用的问题。姜亚运作为房屋买卖合同相对人，在徐政办发【2018】89号文件出台后，应当结合自身的情况，对于政策的内涵有一定的认知。虽然姜亚运不能将涉案房屋过户并非违约行为，但由于其对89号文件的理解存在偏差，其本身在合同签订过程中存在一定过错，一审根据姜亚运的过错程度，酌定其赔偿张可明中介费损失3000元并无不当。综上所述，姜亚运上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2360元，由上诉人姜亚运负担。本判决为终审判决。审 判 长 潘全民审 判 员 苏 团审 判 员 胡元静二〇二一年七月十三日法官助理 王海明书 记 员 赵 莹