福建省石狮市人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0581民初5005号原告：福建信义房地产开发有限公司，住所地福建省石狮市永宁镇信义开发区综合楼酒楼三楼，统一社会信用代码913505006115445927。法定代表人：李贤义，该公司董事长。委托诉讼代理人：龚延禄，福建博广律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：伍曼琳，福建博广律师事务所执业律师。被告：蔡火金，男，1973年5月11日出生，汉族，住福建省漳州云霄县。第三人：福建石狮农村商业银行股份有限公司永宁支行，住所地福建省石狮市永宁镇西门外，统一社会信用代码9135058157700488741。负责人：侯文质，该行行长。委托诉讼代理人：邱茜燕，女，该行员工。原告福建信义房地产开发有限公司（以下简称信义公司）与被告蔡火金、第三人福建石狮农村商业银行股份有限公司永宁支行（以下简称农商银行永宁支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。信义公司的委托诉讼代理人伍曼琳、蔡火金、农商银行永宁支行的委托诉讼代理人邱茜燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。信义公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除信义公司与蔡火金于2018年3月13日签订的《商品房买卖合同》（预售）［商品房买卖合同-合同号00036617］及《商品房买卖合同补充协议》，蔡火金将位于石狮市永宁镇信义开发区信义豪园XX号楼XX单元的房产返还给信义公司；2.判决蔡火金在《商品房买卖合同》（预售）［商品房买卖合同-合同号00036617］及《商品房买卖合同补充协议》解除后立即配合信义公司办理《商品房买卖合同》（预售）［商品房买卖合同-合同号00036617］合同备案登记注销手续、预告登记注销手续；3.判决蔡火金支付信义公司违约金177000元；4.判决蔡火金立即向信义公司支付因其未按期还贷导致信义公司被银行代扣月供款2775.68元，并支付逾期付款利息（自2020年7月12日起至实际还款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计付利息）；5.判决蔡火金承担因信义公司为维护自己权利所花费的律师费用10000元；6.判令蔡火金承担本案的诉讼费用。2021年1月19日，信义公司当庭变更其第4项诉讼请求为：蔡火金立即向信义公司支付因其未按期还贷导致信义公司被银行代扣月供款16777.65元，并支付逾期付款利息（自2020年7月12日起至实际还款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计付利息）。2021年6月21日，信义公司向本院申请撤回部分诉讼请求，并明确诉讼请求为：1.判决解除信义公司与蔡火金于2018年3月13日签订的《商品房买卖合同》（预售）［商品房买卖合同-合同号00036617］及《商品房买卖合同补充协议》；2.判决蔡火金支付信义公司违约金177000元；3.判决蔡火金应立即向信义公司支付因其未按期还贷导致信义公司被银行代扣月供款16777.65元，并支付逾期付款利息（自2020年7月12日起至实际还款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计付利息）；4.判决蔡火金承担因信义公司为维护自己权利所花费的律师费用10000元；5.判令蔡火金承担本案的诉讼费用。事实和理由：蔡火金于2018年3月13日与信义公司签订了《商品房买卖合同》（预售）及《商品房买卖合同补充协议》约定蔡火金购买由信义公司开发的位于石狮市永宁镇信义开发区信义豪园XX号楼XX单元，总价为：590000元。在签订合同过后，蔡火金于2018年9月12日向农商银行永宁支行申请个人购房贷款，合同金额为人民币41万元整，农商银行永宁支行按合同约定向借款人蔡火金发放了贷款41万元。贷款发放后，蔡火金未如约履行还款义务，后经银行多次催款都未履行还款义务。后农商银行永宁支行于2020年8月5日向信义公司寄送《催收通知书》，并于2020年8月26日扣款2775.68元，2020年10月23日、2020年12月31日总共被划扣14001.97元。根据信义公司与蔡火金签订的《商品房买卖合同》附件四中第四条第三款约定“若发生下列一项或多项情形的，出卖人有权单方解除合同，收回房产并另行出售且无需另行通知买受人，买受人应按该商品房合同总价款的30%向出卖人支付违约金并赔偿出卖人因此所产生的所有损失及费用，包括但不限于出卖人为其垫付的银行月供款、利息、契税、出卖人为实现债权所花费的律师费、诉讼费等费用：Ｂ、买受人未按合同约定缴纳专项维修资金、按期办妥产权登记并移交银行保管及正式抵押登记等手续或未按时支付银行贷款等，造成出卖人为买受人承担的连带保证责任无法及时解除或因此承担其他风险及损失的，等”。蔡火金现因按揭贷款未按时还款，其行为违反了《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定。为此，信义公司具状起诉，请予支持。蔡火金辩称，案涉房屋真正的买主不是我，而是蔡提升。我与蔡提升是邻居，蔡提升借了我的身份证购买了案涉房屋，但因蔡提升涉嫌刑事犯罪，现案涉房屋已被云霄法院查封、扣押。农商银行永宁支行述称，信义公司主张自己的权利，我行无异议。当事人围绕其诉讼请求提交证据，本院组织当事人进行证据交换与质证，一、对于信义公司提供的下列证据：1.营业执照，证明信义公司的基本情况及诉讼主体资格。2.身份证，证明蔡火金的基本情况及诉讼主体资格。3.企业登记信息，证明农商银行永宁支行的基本情况。4.商品房预售许可证，证明信义公司有权对涉案房屋进行销售的事实。5.《商品房买卖合同》（预售）［商品房买卖合同-合同号00036617］及《商品房买卖合同补充协议》，证明蔡火金向信义公司购买位于石狮市永宁镇信义开发区信义豪园XX号楼XX单元的房产，合同总价款590000元，双方约定若蔡火金未按时支付银行贷款等，造成出卖人为买受人承担的连带保证责任无法及时解除或因此承担其他风险及损失的，出卖人有权单方解除合同、收回房产，且买受人应支付违约金并赔偿出卖人因此所产生的所有损失及费用，包括但不限于出卖人为其垫付的银行月供款、利息、契税、出卖人为实现债权所花费的律师费、诉讼费等费用的事实。6.个人住房按揭借款合同，证明蔡火金向信义公司购买案涉房屋后，向农商银行永宁支行进行贷款，信义公司为此承担阶段性保证责任的事实。7.福建增值税普通发票，证明案涉房屋购房款已经支付完毕的事实。8.商品房买卖合备案证明、不动产登记证明，证明案涉房屋已办理合同备案登记及预告登记的事实。9.ＥＭＳ快递单、快递回单、石狮市信义豪园交房（入伙）通知书、交房须知、石狮日报，证明信义公司在2019年9月10日已向蔡火金下发交房通知书的事实。10.催收通知书、ＥＭＳ快递单、福建农商信用社农商银行按揭贷款还款业务凭证，证明蔡火金未按时偿还贷款，农商银行永宁支行向信义公司下发催收通知，并且于2020年8月26日由信义公司账户划扣蔡火金因缴交的7月份供款的事实。11.律师催告函、ＥＭＳ快递单、快递查询单，证明因蔡火金未按时向农商银行永宁支行支付按揭贷款，信义公司为此向蔡火金下发律师催告函协商解决的事实。12.福建增值税普通发票，证明信义公司为维护自己权利所花费律师费用的事实。13.按揭贷款还款票据（当庭提交），证明信义公司为蔡火金代垫按揭16777.65元的事实。二、对于农商银行永宁支行提供的不动产登记证明，证明蔡火金将该案涉房屋办理预告登记和抵押权预告登记的事实。信义公司、农商银行永宁支行提交的上述证据，对方当事人均无异议，上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性原则，对待证事实具有证明效力，本院予以确认并在卷佐证。对于蔡火金提交的云宵县人民法院作出的(2019)闽0622刑初314号刑事判决书，拟证明案涉房屋系由蔡提升购买。信义公司、农商银行永宁支行均质证认为，该份判决书没有提供原件核对，真实性由法院认定，该判决书上未体现案涉房屋由蔡提升购买，反而在附表上体现案涉房屋的产权人是蔡火金。本院认为，对于该份判决书的真实性，本院予以确认，但尚无法达到蔡火金的证明目的。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：信义公司系登记注册的房地产开发建设企业，于2018年1月3日取得址于石狮市永宁镇信义开发区信义豪园的商品房预售许可证，证号为（狮）预售［2018］第001号。2018年3月3日，信义公司与蔡火金签订合同号为00036617《商品房买卖合同》（预售），约定：蔡火金购买信义公司开发建设的位于石狮市永宁镇信义开发区信义豪园XX号楼XX单元，预测建筑面积89.56平方米，每平方米6587.76元，总价款590000元。签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金20000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款；买受人采取下列第3种方式付款：......3.贷款方式付款：商业贷款，买受人应当于2018年3月13日前支付首期房价款180000元，占全部房价款的30%，余款410000元向银行（贷款机构）申请贷款支付等内容。同日，双方签订合同附件四《关于该商品价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第四条第三款约定：3.发生下列一项或多项情形的，出卖人有权单方解除合同、收回房产并另行出售且无需另行通知买受人，买受人应按该商品房合同总价款的30%向出卖人支付违约金并赔偿出卖人因此所产生的所有损失及费用，包括但不仅限于出卖人为其垫付的银行月供款、利息、契税、出卖人为实现债权所花费的律师费、诉讼费等费用(本合同其他条款同)：......B、买受人未按合同约定缴纳专项维修资金、按期办妥产权登记并移交银行保管及正式抵押权登记等手续或未按时支付银行贷款等，造成出卖人为买受人承担的连带保证责任无法及时解除或因此承担其他风险及损失的等内容。上述合同签订后，蔡火金向信义公司支付购房首付款180000元。2018年9月12月，蔡火金与信义公司、农商银行永宁支行签订《个人住房按揭借款合同》，约定蔡火金向农商银行永宁支行贷款410000元用于向信义公司支付购房款，蔡惜香在《房地产抵押物清单》抵押人处签名。之后，农商银行永宁支行依约发放按揭贷款410000元。因蔡火金未能依约偿还农商银行永宁支行按揭贷款本息，农商银行永宁支行分别于2020年8月26日、2020年10月23日、2020年12月31日扣划信义公司2775.68元、8313.66元、5688.31元，合计16777.65元。另查明，案涉《商品房买卖合同》于2018年3月15日办理合同备案登记手续，于2018年3月15日办理预购商品房预告登记。本院认为，信义公司与蔡火金签订的《商品房买卖合同》（预售）及《补充协议》，系买卖双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。蔡火金未能按期归还贷款本息，导致信义公司履行担保责任，先后共代蔡火金向农商银行永宁支行偿还按揭贷款共计16777.65元。现信义公司请求解除《商品房买卖合同》（预售）及《补充协议》，符合双方约定和法律规定，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。信义公司请求蔡火金偿还其代偿按揭贷款16777.65元及自2020年7月12日起至实际还款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计付的逾期付款利息，于法有据，予以支持。本案系因蔡火金违约导致《商品房买卖合同》（预售）及《补充协议》解除，根据合同约定，蔡火金应向信义公司支付违约金和为实现债权所花费的律师费。信义公司请求蔡火金按总房款590000元的30%支付违约金177000元及为实现债权所花费的律师费10000元，具有合同依据和法律依据，应予支持。蔡火金辩解案涉房屋系蔡提升借名（即借用蔡火金名字）买房，实际购房人为蔡提升，但蔡火金并未提供充分的证据予以证明，应承担举证不力的法律后果。退一步讲，如蔡火金与蔡提升存在借名买房关系，两人亦可另行处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十二条、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除福建信义房地产开发有限公司与蔡火金于2018年3月13日签订的合同号为00036617的《商品房买卖合同》（预售）及《补充协议》。二、蔡火金应于本判决生效之日起十日内支付福建信义房地产开发有限公司代为偿还的按揭贷款16777.65元，并支付自2020年7月12日起至实际还款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算的逾期付款利息。三、蔡火金应于本判决生效之日起十日内支付福建信义房地产开发有限公司违约金177000元。四、蔡火金应于本判决生效之日起十日内支付福建信义房地产开发有限公司为实现债权所花费的律师费10000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11738元，由蔡火金负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  邱长途人民陪审员  王安妮人民陪审员  陈白瑜二〇二一年七月十四日书 记 员  杨少娜附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。