安徽省安庆市大观区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0803民初241号原告：安庆徽府井商业管理有限公司,住所地安徽省安庆市大观区集贤南路178号。法定代表人：舒善和，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王会娟，北京颐合中鸿（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：褚亚鑫，北京颐合中鸿（合肥）律师事务所律师。被告：何东升，男，1993年8月12日出生，汉族，住安徽省霍邱县。原告安庆徽府井商业管理有限公司（以下简称徽府井公司）与被告何东升房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徽府井公司的委托诉讼代理人王会娟，被告何东升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徽府井公司向本院提出诉讼请求：1.判令何东升立即支付拖欠租金121980.4元(自2020年1月1日至2021年2月23日)，物业费31030元(自2020年1月1日至2021年2月23日)、水电费66506.7元(自2020年7月25日至2020年12月23日)，合计219517.1元。2.判令何东升立即支付预期交付租金的滞纳金115995元（自2020年1月1日起暂计算至2020年12月31日，每天按照逾期交付金额的3‰计算)；支付预期交付物业费的滞纳金19333元(自2020年1月1日起暂计算至2020年12月31日，每天按照逾期交付金额的3‰计算)；支付预期交付水、电费的滞纳金20955元(自2020年7月25日起暂计算至2020年12月31日，每天按照逾期交付金额的2‰计算)；共计应交付滞纳金156283元；3.判令本案诉讼费及律师费40000由何东升承担。事实和理由：安庆市文峰置业有限公司是案涉商铺所有权人。2018年6月1日，安庆市文峰置业有限公司与徽府井公司签订《委托经营管理协议书》，委托徽府井公司为案涉商铺提供经营管理服务。2019年6月12日徽府井公司与安徽森灵海餐饮服务有限公司(以下简称“森灵海公司”)签订《商铺租赁合同》，后森灵海公司于2020年8月14日将商铺转让给何东升，何东升于2020年8月14日承诺承担森灵海欠缴的2020年1月1日至2020年8月31日的租金108192元、物业费18032元及2020年5月至2020年7月25日水电费57555.4元。2020年8月18日，徽府井公司与何东升签订《商铺租赁合同》(以下简称“租赁合同”)一份，合同约定何东升承租汇峰广场购物中心4层01、18号商铺，租赁面积为1127平方米，租赁期限为5个租赁年度，具体时间自2019年10月1日至2024年9月30日。第1、2个租赁年度，基本租金标准为24元/月/平方米，月基本租金为27408元/月(免租6个月折后12元/月/平方米，月基本租金为13524元/月）。何东升应当在合同签订后3日内向甲方支付首季度基本租金40572元，之后应当每次提前10日(如遇休息日、法定节假日,则顺延至下一个工作日)向甲方支付下季度租金。物业费收费标准为2元/月/平方米，共2254元/月。何东升应当在合同签订后3日内向甲方支付首期物业管理费6762元，之后应当每次提前10日(如遇休息日、法定节假日，则顺延至下一个工作日)向甲方支付下季度物业管理费。合同约定逐期支付租金和物业费的，每逾期期一天，应自逾期之日起按预期交付金额的0.3‰支付滞纳金，遂期支付租金、物业费及其他费用连续超过15日，徽府井公司有权解除合同，收回商铺。合同签订后，徽府井公司按照约定将商铺交付给了何东升，何东升未按合同约定支付租金，尚欠2020年1月1日至今的租金和物业费及2020年7月25日至闭店(2020年11月23日)水电费，徽府井公司多次催要并向被告邮寄缴费通知单，何东升均置之不理，仅于2021年1月7日支付被告20000元。另双方合同约定的违约条款为：“16.1条在租赁期限内，乙方逐期支付或补缴按本合同及相关协议、规定、手册应缴纳的租金和/或物业费的，每逾期一日应自期之日起按遂期交付金额的3‰支付滞纳金；16.2条在租赁期限内，乙方逐期支付水、电等其他费用，每逾期一日，应自逾期之日起按逾期交付金额的2‰支付滞纳金，拖欠租金、物业费及其他费用连续超过15日或累计超过30日，徽府井公司有权单方面解除合同”。按照合同约定，何东升应支付徽府井公司租金、物业费、水电费及期支付的滞纳金，且何东升逐期支付以上款项累计超过30日，且未按合同约定持续经营，按照《租赁合同》16.4条第(5)款、16.8条之约定，徽府井公司有权解除合同，并有权主张何东升支付徽府井公司因催讨租金或其他费用而引起的所有费用和开支(包括一切律师费)。故徽府井公司诉至法院，要求判如所请。何东升辩称，何东升是8月份才签订的合同，才几个月的时间，不认可徽府井公司诉求的这么多钱。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对徽府井公司提交的证据，何东升对证据的真实性均无异议，本院经审查对证据的真实性均予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：安庆市大观区湖心中路汇峰广场集中商业楼401室为安庆市文峰置业有限公司单独所有。2018年6月1日，安庆市文峰置业有限公司（委托方/甲方）与徽府井公司（受托方/乙方）签订《汇峰广场委托经营管理协议书》，双方约定甲方委托乙方为安庆汇峰广场项目提供经营管理服务，委托期限自2017年5月1日至2027年4月30日，委托经营管理服务范围为委托所属商业及广场、地下停车场等配套设施、商铺的租赁及运营管理权限。甲方委托乙方将商业物业中的商铺以及汇峰广场的可租赁经营铺位（含开发商自留商铺及小业主委托甲方经营管理的商铺）进行出租，由乙方向运营商户收取租金，收取的租金用于甲方委托乙方管理的所有资产的运营及维护。2019年6月11日，徽府井公司（出租方／甲方）与合肥市包河区森灵海餐厅世纪金酒店（承租方／乙方）签订《商铺租赁合同》，约定徽府井公司将位于安庆市方从事餐饮经营，经营品牌为“森林海自助餐”，租赁期限自2019年10月1日起至2024年9月30日，商铺的交付日期为2019年7月1日。乙方应在本合同签订后3日内向甲方支付首季度基本租金40572元，之后应当每次提前10日（如遇休息日、法定节假日则顺延至下一个工作日）向甲方支付下季度租金。第1、2个租赁年度，基本租金为24元／月／平方，月基本租金为27408元／月，（免租6个月折后价12元／月／平方米，月基本租金为13524元／月）；第3个租赁年度，基本租金为24元／月／平方，月基本租金为27408元／月，（免租3个月折后价18元／月／平方米，月基本租金为20286元／月）；第4个租赁年度，基本租金为25元／月／平方，月基本租金为28175元／月；第5个租赁年度，基本租金为26元／月／平方，月基本租金为29302元／月。上述租金不包括乙方需交付的物业费、因乙方经营活动而产生的政府税费及其他费用（如水电等）。乙方应在本合同签订后3日内向甲方支付租赁保证金3万元。自起租日起，乙方应交纳物业费，物业费按该建筑面积1127平方米计算，收费标准为2元／月／平方米，共2254元／月。乙方应在本合同签订后3日内向甲方支付首期物业管理费6762元，之后应当每次提前10日（如遇休息日、法定节假日则顺延至下一个工作日）向甲方支付下季度物业管理费。在租赁期限内，乙方逾期支付租金、物业费的，每逾期一日，应自逾期之日起按逾期交付金额的3‰支付滞纳金；乙方逾期支付水电费，每逾期一日，应按上述费用的2‰支付滞纳金。2019年6月12日，徽府井公司（出租方／甲方）与合肥市包河区森灵海餐厅世纪金酒店（承租方／乙方）签订《汇峰广场商铺租赁合同补充协议》，约定：1.甲方给予乙方装修免租期3个月，第一年经营免租期6个月，第二年经营免租期6个月，第三年经营免租期3个月；2.乙方应当在本协议签订后3日内向甲方支付首期需缴纳的合同保证金30000元，租金40572元，物业费6762元，装修押金10000元，垃圾清理运费5635元，合计92969元。合肥市包河区森灵海餐厅世纪金酒店的经营者金加月均在上述两份合同上签名。2020年8月14日，金加月与何东升签订《安庆市大观区森灵海海鲜自助餐厅店面转让合同》，约定金加月将自己位于安庆市方使用，建筑面积为1127平方米，并保证何东升同等享有金加月在原房屋租赁合同中享有的权利和义务。同日，何东升出具《关于森灵海欠费承诺书》，载明：本人何东升与汇峰广场Ｆ4-01-18商户安徽森灵海餐饮服务有限公司就店铺转让达成一致，并于2020年8月13日签订转让协议，现关于森灵海前期欠费本人愿意承担并作出承诺：1.森灵海欠缴的2020年1月1日至2020年8月31日的租金108192元、物业费18032元，均由本人承担并缴纳；2.森灵海欠缴的2020年5月至2020年7月25日水电费57555.4元由本人承担并缴纳；3.以上欠费本人自2020年8月15日每日最低缴纳1500元，逢周末每日缴纳2000元，每月最低缴纳不少于50000元，现向徽府井公司承诺自约定日期起我将严格遵守约定缴纳方案执行，逾期按合同相关条款处理。2020年8月18日，徽府井公司（出租方／甲方）与何东升（承租方／乙方）签订《商铺租赁合同》，约定徽府井公司将位于安庆市方从事餐饮经营，经营品牌为“森林海自助餐”，租赁期限自2019年10月1日起至2024年9月30日。乙方应在本合同签订后3日内向甲方支付首季度基本租金40572元，之后应当每次提前10日（如遇休息日、法定节假日则顺延至下一个工作日）向甲方支付下季度租金。第1、2个租赁年度，基本租金为24元／月／平方，月基本租金为27408元／月，（免租6个月折后价12元／月／平方米，月基本租金为13524元／月）；第3个租赁年度，基本租金为24元／月／平方，月基本租金为27408元／月，（免租3个月折后价18元／月／平方米，月基本租金为20286元／月）；第4个租赁年度，基本租金为25元／月／平方，月基本租金为28175元／月；第5个租赁年度，基本租金为26元／月／平方，月基本租金为29302元／月。上述租金不包括乙方需交付的物业费、因乙方经营活动而产生的政府税费及其他费用（如水电等）。乙方应在本合同签订后3日内向甲方支付租赁保证金3万元。自起租日起，乙方应交纳物业费，物业费按该建筑面积1127平方米计算，收费标准为2元／月／平方米，共2254元／月。乙方应在本合同签订后3日内向甲方支付首期物业管理费6762元，之后应当每次提前10日（如遇休息日、法定节假日则顺延至下一个工作日）向甲方支付下季度物业管理费。在租赁期限内，乙方逾期支付租金、物业费的，每逾期一日，应自逾期之日起按逾期交付金额的3‰支付滞纳金；乙方逾期支付水电费，每逾期一日，应按上述费用的2‰支付滞纳金。甲方因向乙方催讨租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括一切律师费），甲方有权向乙方追讨。2020年8月7日，徽府井公司向租赁涉案F4-01/18商铺的商户出具缴款通知单，载明自2020年1月-2020年9月应收租金121716元、物业费20286元，合计142002元。何志远在缴款通知单下方签名并注明原件已收到。2020年9月10日、10月15日、11月18日，徽府井公司向租赁涉案F-01/18商铺的何东升商户出具缴款通知单，载明自2020年1月-2020年12月应收租金162288元、物业费27048元，合计189336元。何东升均在在缴款通知单下方签名并注明原件已收。2020年7月5日，徽府井公司向租赁涉案F4-01/18商铺的商户出具水电费缴款通知单，载明本月产生水费813.6元，电费13200元、13000元，因疫情予5%减免6月电费1310元，费用合计25703.6元，何志远在水电费缴款通知单下方签名。2020年8月28日，徽府井公司向租赁涉案F4-01/18商铺的商户出具水电费缴款通知单，载明本月产生水费756元，电费13600元、19200元，因疫情予5%减免电费1640元，费用合计31916元，何志远在水电费缴款通知单下方签名。2020年9月28日，徽府井公司向租赁涉案F4-01/18商铺的商户出具水电费缴款通知单，载明本月产生水费583.2元，电费11300元、12600元，因疫情予5%减免电费1195元，费用合计23288.2元，何东升在水电费缴款通知单下方签名。2020年12月3日，徽府井公司向租赁涉案F4-01/18商铺的商户出具水电费缴款通知单，载明本月产生水费421.2元，电费9400元、8300元，因疫情予5%减免电费885元，费用合计17236.2元。2020年12月25日，徽府井公司向租赁涉案F4-01/18商铺的商户出具水电费缴款通知单，载明本月产生水费3.6元，电费200元，因疫情予5%减免电费10元，费用合计193.6元。2021年1月7日，徽府井公司与何东升及案外人吴海军签订关于汇峰广场森林海商户店铺设备及物品卖出三方协议，约定何东升将涉案商铺部分设备及物品转卖给案外人吴海军，购买价格4万元。2021年4月24日，徽府井公司向何东升出具关于解除商铺租赁合同的通知，载明：何东升承租徽府井公司位于安庆市，双方签订《商铺租赁合同》用于经营森林海自助餐，租赁起止日期为2019年10月1日至2024年9月30日，而何东升未按合同履约，于2020年11月23日私自停业闭店，且拖欠徽府井公司租金物业费水电费高达数十万，依据合同第16.5条约定，拖欠支付租金、物业费及其他费用连续超过15日或累计超过30日（无论是否正式追索），依据合同第16.8条约定，未经甲方书面同意，乙方在一个租赁年度内中断、停止其业务累计超过3日的，甲方有权单方面解除合同，收回该商铺，没收乙方全部租赁保证金，由此造成甲方其他损失、乙方应予以赔偿。现徽府井公司正式通知何东升，徽府井公司于2021年2月24日正式解除与何东升签订的《商铺租赁合同》，没收所有保证金。本院认为，安庆市文峰置业有限公司与徽府井公司签订的《汇峰广场委托经营管理协议书》、徽府井公司与何东升签订的《商铺租赁合同》系各方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。安庆市文峰置业有限公司委托徽府井公司对涉案商铺进行租赁及运营管理，徽府井公司依约向何东升交付了涉案商铺，徽府井公司与何东升之间的租赁合同关系成立。何东升未按照合同约定支付租金、物业费及水电费，构成违约。徽府井公司依据合同约定于2021年2月24日出具关于解除《商铺租赁合同》的通知，通知何东升于2021年2月24日正式解除《商铺租赁合同》，何东升未提出异议且在庭审中对该通知无意见，故徽府井公司与何东升签订的《商铺租赁合同》于2021年2月24日解除。关于拖欠的租金、物业费及水电费，因何东升于2020年8月14日出具《关于森灵海欠费承诺书》，承诺涉案商铺2020年1月1日至2020年8月31日的租金108192元、2020年5月至2020年7月25日水电费57555.4元，均由其承担并缴纳，故对徽府井公司要求何东升支付自2020年1月1日起至2021年2月23日止的租金121980.4元、物业费31030元，自2020年7月25日起至2020年12月23日止的水电费66506.7元的诉讼请求，予以支持。关于拖欠的租金、物业费及水电费的滞纳金，依据法律规定，违约金应当以实际损失为基础，徽府井公司要求租金及物业费的滞纳金按照日3‰计算、水电费的滞纳金按照日2‰计算，标准过高，本院予以调整为一年期贷款市场报价利率即3.85%计算违约金。故违约金本院酌定为8451.41元[（121980.4元＋31030元＋66506.7元）×3.85%]。徽府井公司主张律师代理费40000元，符合合同约定，且有合同及律师费发票为证，予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告何东升在本判决生效后五日内支付原告安庆徽府井商业管理有限公司租金121980.4元、物业费31030元、水电费66506.7元，合计219517.1元；二、被告何东升在本判决生效后五日内支付原告安庆徽府井商业管理有限公司违约金8451.41元；三、被告何东升在本判决生效后五日内支付原告安庆徽府井商业管理有限公司律师代理费40000元；四、驳回原告安庆徽府井商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7179元，申请费2520元，合计9699元，由原告安庆徽府井商业管理有限公司负担699元，被告何东升负担9000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审 判 长  李小俊人民陪审员  江志凤人民陪审员  赵龙燕二〇二一年七月九日书 记 员  袁美红附本案所适用相关法律条文：一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。五、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。