河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0108民初1170号原告：河南东江置业有限公司，住所地：郑州市惠济区文化北路300号1号楼4层，统一社会信用代码：91410100712643522E。法定代表人：任秋连，总经理。委托诉讼代理人：侯超、娄德峰，员工。被告：河南星悦汇有限公司，住所地：河南省郑州市惠济区文化北路300号1号楼1-2层，统一社会信用代码：91410000MA3XFMFT7L。法定代表人：李孝德，董事长。委托诉讼代理人：王瑞，员工。被告：李孝德，男，汉族，1974年8月15日出生，住郑州市金水区。被告：河南富臣资产管理有限公司，住所地：河南自贸试验区郑州片区（郑东）金水东路49号绿地原盛国际1号楼B座167室，统一社会信用代码：91410100MA44EGYG58。法定代表人：李孝德,董事长。原告河南东江置业有限公司（以下简称“东江公司”）诉被告河南星悦汇有限公司（以下简称“星悦汇公司”）、李孝德、河南富臣资产管理有限公司（以下简称“富臣公司”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人侯超、娄德峰，被告星悦汇公司委托诉讼代理人王瑞，被告李孝德，被告富臣公司法定代表人李孝德到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告星悦汇公司向原告支付暂计算至2020年10月30日的租金2001199.5元及违约金；2.判令被告李孝德在其担保责任范围内就被告星悦汇公司对原告的欠款本息承担支付责任；3.判令被告富臣公司在未缴出资额本息范围内就被告星悦汇公司对原告的欠款本息承担补充责任；4.判令解除原、被告2017年3月1日签订的《房屋租赁合同》；5.本案的诉讼费、保全费、律师费等费用由被告承担。事实和理由：原告与被告星悦汇公司于2017年3月1日签订《房屋租赁合同》，原告依约将房屋交付被告星悦汇公司使用。2020年11月23日，经双方确认，截止2020年10月31日，被告星悦汇公司共欠付原告租金、物业费共计2001199.5元，并签署《还款协议》，被告李孝德对《还款协议》承担担保责任。被告李孝德和被告富臣公司为被告星悦汇公司的股东，被告星悦汇公司注册资本金10000万元，股东实缴1108.2万元，但被告李孝德和被告富臣公司至今未向被告星悦汇公司足额缴纳其认缴的出资额。按照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）》第十三条第二款的规定，被告李孝德和被告富臣公司应在未缴足出资额的本息范围内就被告星悦汇公司对原告的欠款本息承担补充赔偿责任。被告星悦汇公司辩称：1.原告东江公司计算的租金金额有误，根据双方签订的《门面退租交接使用权协议》约定，涉案二层门面已经于2019年2月28日退租，二层房租应截止到2019年2月28日；2020年1月，全国范围爆发新冠疫情，本次疫情属于不可抗力，直接导致星悦汇公司在疫情期间不能够对租赁物行使权利，后经过双方沟通，解除一层门面，原告东江公司将涉案一层房屋转租给招商银行，一层房租应截止到2020年1月31日，故一二层应付金额为6909354.975元；按照双方签订的《物业租用补充协议书》约定地下室租金为月租金9820元，星悦汇公司实际占有到2021年2月10日，应付金额为425500.6元，故星悦汇公司应付的总金额共计为7334855.575元，星悦汇公司四年间已经支付8239329.86元（其中水电费151037.35元，房租8088292.51元），原告应退还多支付的租金753436.935元（8088292.51元－7334855.575元）。2.双方签订的《还款协议》无效，星悦汇公司不存在违约的情况，不应当支付违约金。双方签订的《还款协议》是在计算错误的前提下进行的，原告提前准备好的格式合同，以如不签订立刻不让用地下室相胁迫让星悦汇公司签订《还款协议》，且《还款协议》只有星悦汇公司一方的盖章，应属无效。3.原告恶意占有星悦汇公司将近700万元的装修，在其基础上高额转租收益，应返还不当得利。被告李孝德辩称：担保无效，应当免除其担保责任。被告富臣公司辩称：1.根据合同的相对性，富臣公司不应当作为本案被告。2.富臣公司作为星悦汇公司的股东，持股比例为40%，认缴期限为2044年12月30日。现出资期限尚未到，股东享有期限权益，原告要求星悦汇公司在未缴出资本息范围内承担连带补充责任缺乏事实与法律依据。3.原告的诉求依据与本案属于不同的法律关系，本案系房屋租赁合同纠纷，但原告诉请主张李孝德在未出资范围内承担连带补充责任属于公司法的调整范围。故，应当驳回原告的诉讼请求。本院根据当事人的陈述、举证，结合有效证据，对本案事实确认如下：2017年2月24日，原告（甲方）与被告星悦汇公司（乙方）签订《门面租赁合同》，合同主要约定：甲方将坐落在郑州市位于办公楼西侧门面一、二层，建筑面积为1层1531平方米、2层1604平方米，租赁给乙方使用。租赁期自2017年3月1日起至2025年2月28日止，租期共计8年。装修免租期为2017年3月1日至2017年6月30日，即正式租期自2017年7月1日开始计算。涉案门面第一层每日每平方米建筑面积租金为3元，第二层每日每平方米建筑面积租金为2.5元，年租金总计为3140095元（不含税价）。乙方向甲方支付租金首次按半年且应当在本合同签订后10日内支付完毕，以后按季度提前一个月支付。第二年的租金总额在第一年租金总额的基础上增加3%，第三年在第二年租金总额基础上增加3%，自第四年开始，租金总额为在前一年租金总额基础上增加5%。除甲方同意被告续租外（续租应在租期届满前至少30日通知），乙方应在本合同租期届满后15日内返还该门面，未经甲方同意逾期返还门面的，每逾期一日，乙方应按6元平方米／天向甲方支付该门面占用使用费。如乙方逾期2个月不支付租金的，甲方可书面通知乙方解除本合同。关于违约责任，在租赁期内，乙方提前退租，其应提前一个月以上告知甲方并征得甲方同意，已经交纳的租金和押金不予退还，同时乙方应当向甲方支付2个月租金的违约金。乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的0.3%支付滞纳金。合同签订后，原告依约将涉案房屋交付被告星悦汇公司使用。2020年11月17日，原告（甲方）与被告星悦汇公司（乙方）签订《门面退租交接使用权协议》，该协议主要约定：根据2017年3月1日双方签订门面租赁合同，经甲乙双方友好协商退租交接使用权达成以下协议：乙方分别于2019年2月28日退租合同内二层门面（面积：1604平方米），2020年10月31日退租合同内一层门面（面积：1531平方米），二层、一层门面使用权移交甲方，乙方不再使用二层、一层门面；根据本协议内容，双方完成原租赁合同内所有租赁面积使用权交接。双方定于2020年11月22日前，就关于原合同约定的费用问题进行结算，并办理相关手续。原告提交的《河南星悦汇有限公司一二楼费用明细（已交）》，《河南星悦汇有限公司一楼费用明细（欠费）》显示，截止2020年10月31日，星悦汇公司所欠缴纳租赁费共计2001199.5元，属实无异议。星悦汇公司应根据双方约定时间结清相关费用。星悦汇公司在上述明细上加盖了公司公章。2020年11月23日，原告（甲方）与被告星悦汇公司（乙方）、被告李孝德（担保人）签订《还款协议》。该协议约定：鉴于甲乙双方于2017年3月1日签订《房屋租赁合同》，截止2020年10月31日乙方已欠付甲方租金、物业费共计2001199.5元，现经甲乙双方友好协商，在自愿平等的基础上达成如下还款协议：乙方承诺分别于2020年12月31日前、2021年1月31日前、2021年2月28日前分别向甲方支付50万元，于2021年3月31日前向甲方结清所所有欠款；乙方逾期向甲方支付上述款项，应自逾期还款之日起以逾期还款金额为基数按中国人民银行同期贷款利率的4倍向甲方支付逾期还款利息，直至还清为止。本还款协议签订之日起甲方有权收回一楼门面，另行出租于他人，乙方对此无异议。担保人的担保方式为连带责任保证，担保期限为2年，担保范围为乙方欠付甲方的租金、物业费、利息，以及因乙方欠付甲方上述费用引起的诉讼费、保全费等各项费用。原告提交的原告与被告李孝德之间微信聊天记录以及庭审中被告自认，涉案二层门面已于2019年2月28日退租并交接使用权。原告向被告李孝德通过微信发送《房屋腾空通知书》，载明“鉴于贵我双方于2020年11月17日已友好协商解除2017年3月1日所签订的《门面租赁合同》，但贵方至今仍未腾空所承租一层门面房内的物品，现已严重影响了我公司房屋的正常使用和出租。因此，现我方郑重通知贵方于2021年3月12日之前将所承租房屋内的物品予以腾空，若贵方未按期腾空或未与我方进行协商处理的，我公司将按遗弃物进行处理，自本通知书发出之日起2日内，贵方若有异议的，请及时与我公司联系人进行联系，并书面回复意见，若未回复或逾期回复的，则视为认可我公司的一切行为”。被告提交的2021年2月2日维修明细凭条显示“今有东方建设集团车辆豫Ａ×××××，Ａ6Ｅ99Ｑ在河南星悦汇公司合计维修六次，维修款合计8291元，以上维修款用以抵扣河南星悦汇有限公司房租”，原告质证时对此维修单抵扣本案租赁费无异议。另，被告提交2020年11月23日至2021年2月20日的银行回单用以证明在此期间其向原告所缴纳的租金，但原告主张其所缴纳的为水电费，并非是涉案房屋租金。本院认为，原告与被告星悦汇公司签订的《门面租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告依约将涉案一、二层门面交付被告星悦汇公司使用。2020年11月17日双方签订《门面退租交接使用权协议》，双方已经协议解除涉案《门面租赁合同》，故原告主张解除2017年2月24日其与被告星悦汇公司签订《门面租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持；依据原告提交加盖被告星汇悦公司印章的《河南星悦汇有限公司一二楼费用明细（已交）》、《河南星悦汇有限公司一楼费用明细（欠费）》，《还款协议》及原、被告庭审陈述等，能够互相印证，截止2020年10月31日，星悦汇公司所欠缴纳租赁费用共计2001199.5元。依据原告向被告微信发送的《房屋腾空通知书》显示“现我方郑重通知贵方于2021年3月12日之前将所承租房屋内的物品予以腾空，若贵方未按期腾空或未与我方进行协商处理的，我公司将按遗弃物进行处理”、2020年11月17日双方签订的《门面退租交接使用权协议》、原被告庭审陈述等，涉案二层门面已于2019年2月28日退租并完成交接使用权，但涉案一层门面并未按照协议约定退租。原告通知被告于2021年3月12日前腾空涉案租赁房屋内物品。依据原告与被告星悦汇公司所签订《门面租赁合同》的约定，涉案一层门面在2020年租金单价为3.34元／日／平方米（3×1.03×1.03×1.05元／日／平方米）。原告主张被告星悦汇公司支付自2020年11月16日至2021年3月12日涉案一层1531平方米房屋占用期间的租金593170.64元（3.34元／日／平方米×1531平方米×116天）的诉讼请求，本院予以支持。原告主张超出部分，本院不予支持。依据被告提交的2021年2月2日维修明细凭条显示“车辆豫Ａ×××××、Ａ6Ｅ99Ｑ合计维修六次，维修款合计8291元，以上维修款用以抵扣河南星悦汇有限公司房租”，故此维修款8291元应当在本案租金中予以扣除。故被告星悦汇公司应向原告支付租金2586079.14元（2001199.5元＋593170.64元－8291元）。被告辩称其已向原告支付自2020年11月23日至2021年2月20日涉案房屋租金的答辩意见，证据不充分，故对此答辩意见本院不予采纳。原告在保证期间内主张被告李孝德在《还款协议》范围内对上述截止2020年10月31日所产生的租赁费2001199.5元承担连带保证责任的诉讼请求，合法合理，本院予以支持。本案中，涉案二层门面于2019年2月28日提前退租，依据原告与星悦汇公司签订的《门面租赁合同》约定，被告应按合同约定向原告支付2019年间2个月的租金247818元（2.5×1.03元／日／平方米×1604平方米×60天）作为违约金。《门面退租交接使用权协议》约定：涉案一层门面于2020年10月31日退租，被告应按合同约定向原告支付2020年间2个月的租金306980.96元（3×1.03×1.03×1.05元／日／平方米×1531平方米×60天），上述违约金共计554798.96元（247818元＋306980.96元）。基于合同约定及新冠疫情等因素，本院酌定支持提前退租违约金，原告其他关于违约金的主张，本院不予支持。原告主张被告富臣公司在未缴出资额本息范围内承担连带补充责任的诉讼请求，证据不足且与本案不属于同一法律关系，故本院不予支持。被告李孝德辩称，担保无效，应当免除其担保责任的意见，因未提交相应证据，故对其答辩意见，本院不予采纳。被告富臣公司辩称，富臣公司作为聚鑫公司的股东，现出资期限未到，原告要求富臣公司承担责任缺乏事实与法律依据。本案系租赁合同纠纷，但原告主张被告富臣公司承担责任属于公司法的调整范围。被告富臣公司上述辩称意见，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除2017年2月24日原告河南东江置业有限公司与被告河南星悦汇有限公司签订的《门面租赁合同》；二、被告河南星悦汇有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告河南东江置业有限公司租金2586079.14元及违约金554798.96元；三、被告李孝德对本判决第二项确定的租金2001199.5元原告河南东江置业有限公司所享有的债权承担连带清偿责任，被告李孝德承担连带责任后，有权向被告河南星悦汇有限公司追偿；四、驳回原告河南东江置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22810元，保全费5000元，由被告河南星悦汇有限公司、李孝德负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。判决生效后，当事人应从判决规定的履行期间最后一日起两年内向法院申请执行，逾期则不再执行。审判长  慕宏伟审判员  任 斐审判员  左嘉龙二〇二一年七月二十六日书记员  李 娟