海 南 省 万 宁 市 人 民 法 院     民 事 判 决 书                        （2021）琼9006民初437号原告：琼海华信房地产营销策划有限公司，住所地：海南省琼海市嘉积镇银海经济开发区（兆南·万泉绿洲）A4号商铺，统一社会信用代码：91469002687256669Y。法定代表人：王连景，公司总经理。委托诉讼代理人：韩清，海南奥派律师事务所律师。被告：海南天源地福房地产有限公司，住所地：海南省万宁市万城镇望海大道南侧市公安边防支队旁，统一社会信用代码：91469006348094554R。法定代表人：赵文彬，公司总经理。委托诉讼代理人：卢治，海南瑞来律师事务所律师。原告琼海华信房地产营销策划有限公司（以下简称“琼海华信公司”）与被告海南天源地福房地产有限公司（以下简称“天源地福公司”）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2021年1月29日立案后，依法适用普通程序，于2021年4月22日公开开庭进行了审理。原告琼海华信公司委托诉讼代理人韩清，被告天源地福公司委托诉讼代理人卢治到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告琼海华信公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付销售代理佣金800768.63元；2.请求判令被告向原告支付销售代理佣金利息207619.86元（利息以800768.63元为基数、自2018年1月11日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，计58606.26元；自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计算至2020年10月28日，计149013.6元）；3.请求判令本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年9月3日，原告与被告签订《木棉山莊项目分销代理合同》（以下简称“《分销代理合同》”）及相关附件，双方在合同中约定：被告委托原告为其位于海南省万宁市的“木棉山莊”项目（以下简称“木棉山莊项目”）提供商品房销售代理服务，向被告推荐购买客户；合作期限自合同双方签字盖章之日即2016年9月3日起至2017年9月1日止；如原告所推荐客户在合同约定时间内成功购买被告的涉案项目房屋，被告均应按本合同所规定的支付方式和条件向原告支付代理佣金；原告所推荐客户的登记管理按《木棉山莊客户来访确认单》执行；合作期内凡是原告提供的客户登记表内的客户达成交易，均视为原告销售业绩；原告在带客户到涉案项目销售中心，被告工作人员核实客户为有效客户后，各方在《木棉山莊客户来访确认单》上签字确认，即告该客户转介有效。原告引导客户购买涉案项目房屋，被告在原告转介客户成功购买的情况下支付原告代理佣金；原告推介服务佣金按本合同期内成交涉案项目商品房签订合同总金额计算。本合同期内，按当月累计结算，月底清零，下月重新累计结算。成交金额在200万元以下的佣金点位5%，在200万元以上的佣金点位6%。成交金额为合同成交价的总额；在原告推介有效客户成功购买的情况下，被告向原告支付该套成交物业的推介服务佣金（本合同另有约定的除外），推介有效客户成功购买的界定标准为：一次性付款，客户在完成认购并签订认购书，支付完全款后，7个工作日内付清佣金。银行按揭，客户在完成认购并签订认购书、缴付完首期款并签署《商品房买卖合同》及《银行按揭合同》，首付款交齐并贷款成功后，结首付佣金。办理完全部按揭贷款手续后，经被告财务确认收到全部房款后，结剩余佣金；本合同履行过程中，所有条款双方均应严格遵照执行，否则违约方应赔偿因此给对方造成的一切经济损失；合同还约定了其他事项。《分销代理合同》签订后，原告为被告提供销售代理服务，在代理期内为被告推介成交的购房客户24名。其中2017年4月份成交客户7名，签约合同金额（即总购房款）共计人民币4，910，933元。因当月成交金额在200万元以上，根据《合同》第八条约定，4月份成交的7套商品房佣金点数均为6%，佣金计人民币294，655.98元。其余月份成交共计客户17名，签约合同金额（即总购房款）共计人民币10，122，253元。因各月成交金额在200万元以下，根据《合同》第八条约定，17套房其佣金点数均为5%，佣金计人民币506，112.65元。以上24套商品房销售代理佣金共计800，768.63元。根据原、被告签订的《合同》，原告代理行为符合代理合同约定，尽到了合格代理人的勤勉义务，亦符合代理费的结算条件。被告应依约定向原告支付销售代理费用，而被告至今仍未支付，违反了合同约定和法律规定，所以原告向法院起诉。被告天源地福公司辩称，一、本案双方未完成佣金结算核对工作，且原告对此存在过错，本案佣金支付条件尚未成就。根据合同第七条代理程序的约定，完成佣金结算工作至少需要三份资料，一是经双方盖章并签字确认的《客户登记资料表》、二是《客户来访确认单》、三是《客户成交确认单》。在这三份资料完整的情况下，客户成功购房，被告与原告才能完成结算工作，后原告向被告开具发票，被告支付佣金。但在合同履行过程中乃至提起本案诉讼，原告始终未能提供完整的全套结算资料，其所主张的推介客户也未经双方在《客户登记资料表》上盖章并签字确认。原告对被告所主张的佣金无法完成结算核对工作，原告未能严格按照合同约定履行义务，其对此存在履约过错。根据合同约定的结算程序与支付条件，本案佣金尚未满足支付条件。二、即使本案满足佣金的支付条件，原告主张的佣金也已经远远超出了实际金额根据原告提交的《客户成交确认单》，原告推荐来访并成交的客户仅14户。其中3名客户12-801号房刘俸宇、12-208号房王黎静、10-2007号房陈柏源已经退房，根据合同第八条3、拟订条款与4、退房条款的约定，该3名退房客户无需支付佣金。2名客户12-603号房张静、12-803号房程诗颖逾期付款，根据合同第八条3、拟订条款以及双方事后达成的约定，客户逾期付款的，被告无需支付佣金。此外，结合原告提交的微信聊天记录，可以发现早在2017年7月，被告就已通知原告先前单月成交金额在200万以上的，佣金点位不再增加至6%，原告对此并未提出异议。事实上，双方事后也就不再跳点事宜达成一致。因此，上述实际应当支付佣金的9名客户均应按照5%的佣金点位计算佣金。三、原告主张的利息金额毫无依据。本案双方因佣金支付问题产生争议，对于哪些客户系原告推荐成交、是否满足佣金支付条件、佣金数额等问题均未达成一致意见。原告也一直没有按照合同约定向被告提交完整的佣金结算所需资料，也没有按照合同关于“先提供发票后付款”的约定将合法有效的发票提前开具给被告。原告对双方最终未能完成佣金结算存在过错，在尚未确定是否应该向原告支付佣金的情况下，要求被告支付逾期付款利息没有事实和法律依据。即便认定被告应该向原告支付佣金及相应利息，利息的起算时间也应该自双方完成结算确认或者本案判决生效之日开始计算，否则将对被告显失公平。原告琼海华信公司为证明其主张，向本院提交了以下证据：证据1、《分销代理合同》，证明：2016年原告与被告签订关于木棉山庄项目的分销代理合同，双方针对合作期限、合作范围、双方权利义务以及推介服务佣金结算方式等事宜进行约定。证据2、《客户来访确认单》、《客户成交确认单》，证明：经原告带看，客户购买木棉山庄项目房屋。因此，原告已经完成推介服务，被告应当按照合同约定支付佣金。证据3、微信聊天记录，证明：原告多次与被告协商支付推介服务佣金，被告一直拖延，至今尚为原告支付该佣金的事实。证据4、成交确认单和客户来访确认单（杨春玲的），证明：经原告带看，客户购买木棉山庄项目房屋。因此，原告已经完成推介服务，被告应当按照合同约定支付佣金。被告天源地福公司为证明其主张，向本院提交了以下证据：证据1、《分销代理合同》，证据2、客户购房资料，证据1和证据2共同证明：（1）本案双方未完成佣金结算核对工作，且原告对此存在过错，本案佣金支付条件尚未成就。（2）12-801号房刘俸宇、12-208号房王黎静在交纳购房诚意金后退房，被告已将扣除刷卡手续费后的购房诚意金退还给客户，根据合同第八条3、拟订条款的约定，被告无需支付佣金。该两套房屋已经另行转卖给第三人。结合原告提交的《客户成交确认单》，可以发现王黎静与刘俸宇二人签订同一张《客户成交确认单》，根据王黎静的指示，被告将王黎静的购房诚意金退还至刘俸宇的账户。（3）10-2007号房陈柏源在缴纳全部购房款后退房，被告已将扣除转账手续费后的全部购房款退还给陈柏源指定的陈天雄，根据合同第八条4、退房条款的约定，被告无需支付佣金。合同约定购房款为998444元，陈柏源刷卡支付定金时产生手续费78元，被告将扣除刷卡手续费后的总房款998366元退还给陈柏源，退还金额与合同约定金额一致。（4）12-603号房张静、12-803号房程诗颖逾期付款，根据合同第八条3、拟订条款以及双方事后达成的约定，客户逾期付款的，被告无需支付佣金。被告天源地福公司对原告提交证据的质证意见如下：对证据1的三性及证明目的没有异议。对证据2的三性没有异议，但是对证明内容有异议。原告只提交了14名客户的成交确认单，开庭前补交的杨春玲的成交确认单的三性及证明目的均不予认可。这些客户成交确认单签订后的实际履行情况，也与原告主张的情况有一定的出入。对证据3微信聊天记录的三性予以认可，但对证明内容不予认可。被告没有一直拖欠原告的佣金，双方实际上一直在对佣金的数额即是否满足支付条件进行协商，但一直未能达成一致。对证据4三性和证明目的不认可，杨春玲的成交确认单上没有记载身份证号，房号还有购房面积，还有性别这些关键信息都没有。原告琼海华信公司对被告提交证据的质证意见如下：对于证据1的三性没有异议，该合同对双方权利义务进行明确约定，其中合同第八条约定被告应当向原告支付佣金的具体期限，那么被告应当按照上面的期限向原告用佣金。针对两份《商品房认筹书》，王亚芳的合同备案表、王秀的合同备案表，即10至13页三性均没有异议。第14页刘俸宇退房没有异议。第15至16页《商品房认筹书》及收据，因为被告没有原件核对，对其三性及证明内容均不认可。针对第17页王黎静的《商品房认筹书》无异议。对于18页电子回单真实性无异议，关联性、合法性以及证明内容不认可，被告认为王黎静的诚意金经其指示委托刘俸宇收款，被告没有提供相应的证据证明。第19至20页的三性不认可，针对21、22、23、24、25、26、27、28、29、30、31、32、33、34页的证据三性无异议。对于35、36页的证据三性和证明内容不认可，若被告认为系被告公司退款，被告也没有提供委托书的凭证。对于37页的三性和内容无异议，证明陈柏源向被告支付了购房诚意金，对这个我们没有异议。本院对原告提交的证据1、证据3认证如下：对证据1的真实性、关联性、合法性予以认定，证明2016年原告与被告签订关于木棉山庄项目的《分销代理合同》，双方针对合作期限、合作范围、双方权利义务以及推介服务佣金结算方式等事宜进行约定。对证据3微信聊天记录的真实性、关联性、合法性予以认定，可以作为本案认定事实的依据。本院对原告提交的证据2、证据4及被告提交的证据认证如下：一、对被告提交的证据1《分销代理合同》的真实性、合法性、关联性予以认定，能够作为本案认定事实的依据。二、关于原告提交的证据2、证据4及被告提交的证据2的认定。经原、被告双方确认已购房成交客户为：吕欣、高世俊、王亚芳、王秀、郭昕、李京师、石悦，陈长苓、刘海珍、沈闪娟、姜掌松、朱金仙（朱更明）、姚惠仙，以上13位客户已成交，本院予以认定。客户刘俸宇，原、被告双方确认该客户已退房。客户王黎静，其签名的2017年4月5日的《商品房认筹书》证明其已购房成交，被告提交退还购房诚意金到刘俸宇账户的银行电子回单证明王黎静已退房，本院不予采信。对于原告提交的客户“陈先生”的《客户来访确认单》，没有其他证据相互印证，本院不能认定该客户已成交。客户张静、程诗颖，两位客户与被告签订了《商品房认筹书》，但未按约定在2017年3月15 日前补齐全款，属于逾期付款。原告提交的客户“陈女士”的2017年4月27日17时6分的《客户成交确认单》中标明“作废，换成8-2F07”，8-2F07房被客户石悦购买，原、被告双方已确认客户石悦购房成交。客户陈柏源与被告签订了《商品房认筹书》并支付了购房诚意金，证明已成交，被告提交向“陈天雄”账户退购房诚意金的银行电子回单证明陈柏源已退房，本院不予采信。原告提交的客户“侯先生、侯女士”的《客户来访确认单》、“陈女士”的2017年4月25日的《客户来访确认单》、“朱先生”的《客户来访确认单》，仅提交了《客户来访确认单》，没有其他证据相印证，本院不认定其已成交。原告提交客户董桂兰的《商品房认筹书》证明该客户已成交，被告提供转账银行电子回单证明该客户的购房佣金已向原告支付，本院予以采信。原告提交的杨春玲的《客户来访确认单》、《客户成交确认单》不足以证明该客户已成交，对其证明内容本院不予认定。原告提交的《木棉山庄项目佣金结算明细表（2017年2月）》、《木棉山庄项目佣金结算明细表（2017年3月）》，系原告单方制作，本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告琼海华信公司（乙方）与被告天源地福公司（甲方）就木棉山莊项目商品房委托代理销售事宜签订了《分销代理合同》，合同期限为2016年9月3日至2017年9月1日。合同意思表示真实、不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。《分销代理合同》主要约定：甲方委托乙方为其位于海南省万宁市的木棉山莊项目提供商品房委托代理销售服务，向被告推荐购买客户；如乙方所推荐客户在合同约定时间内成功购买被告的涉案项目房屋，甲方均应按本合同所规定的支付方式和条件向原告支付代理佣金；乙方所推荐客户的登记管理按《木棉山莊客户来访确认单》执行。乙方销售职责是客户意向预约，客户签约由甲方负责。乙方每周向甲方提供客户登计资料表，甲乙双方相关负责人在该客户登记资料表上盖章并签字确认。合作期内凡是乙方提供的客户登记表内的客户达成交易，均视为乙方销售业绩。乙方在带客户到本项目销售中心，甲方工作人员核实客户为有效客户后，各方在《木棉山莊客户来访确认单》上签字确认，即告该客户转介有效。如客户为甲方已有的客户，则甲方有权不予确认。乙方引导客户购买本项目，甲方在乙方转介客户成功购买的请况下支付乙方代理佣金。合同期满前或本合同解除前转介有效客户已签订《滴品房认购书》但尚未签署《商品房买卖合同》或尚未办理按揭贷款手续的，该部分客户在本合同终止后的2个月内符合本合同第八条第2款规定的成功购买条件的，经双方结算后，甲方在一个月内予以支付相应比例的佣金。合同第八条第3、拟定条款约定：客户交纳定金后，在拟定及临时毁约的情况下，客户实际向甲方交纳定金占足额定金比例100%以下的，甲方无需向乙方支付佣金。在乙方推介有效客户成功购买的情况下，甲方向乙方支付该套成交物业的推介服务佣金（本合同另有约定的除外）。合同约定月成交金额在200万以下的佣金点位为5%；月成交金额在200万以上的佣金点位为6%。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告为被告天源地福公司提供了商品房委托代理销售服务，原告推荐的客户中，15位客户已购房成交，1位客户成交后退房，2位客户逾期补齐房款，6位客户未曾成交，1位客户成交的佣金被告已向原告支付。上述已购房成交的15位客户以及逾期补齐房款的2位客户均在2017年成交，其中成交日期在一月份的有四位客户，分别是沈闪娟（成交房价为429866元）、朱金仙（成交房价为429058元）、姜掌松（成交房价为430269元）、姚惠仙（成交房价为429462元）；成交日期在三月份的有一位客户，即李京师（成交房价为703452元）；成交日期在四月份的有六位客户，分别是王亚芳（成交房价为863000元）、王秀（成交房价为380867元）、王黎静（成交房价为628367元）、郭昕（成交房价为524357元）、石悦（成交房价为620632元）、陈长苓（成交房价为587428元）；成交日期在五月份的有两位客户，分别是刘海珍（成交房价为537032元）、陈柏源（成交房价为998444元）；成交日期在六月份的有一位客户，即高世俊（成交房价为802513元）；成交日期在十二月份的有一位客户，即吕欣（成交房价为941000元）。原告认为为被告转介成交购买房屋，被告尚未将佣金支付给原告，因此向本院起诉并提出上述诉讼请求。本院认为，本案的争议焦点为：一、给付佣金的条件是否成就；二、产生佣金的数额具体是多少；三、本案所产生的利息是否应支付，如何计算。关于原告请求支付佣金和个人成交奖金的条件是否成就。原告推荐的客户中，15位客户已购房成交，该15位客户的购房成交佣金，被告应依约向原告支付。1位客户成交后退房，6位客户未曾成交，1位客户成交的佣金被告已向原告支付，该8位客户的购房成交佣金被告无需向原告支付。至于2位客户逾期补齐房款，被告认为根据《分销代理合同》第八条第3、拟定条款：“客户交纳定金后，在拟定及临时毁约的情况下，客户实际向甲方交纳定金占足额定金比例100%以下的，甲方无需向乙方支付佣金。”之约定以及原、被告双方的协商约定，被告无需向原告支付逾期付款客户的购房成交佣金。该合同条款并未明确在客户逾期付款的情况下被告无需支付佣金，并且被告没有证据证明双方协商约定了被告无需向原告支付逾期付款客户的购房成交佣金，所以被告的主张本院不予支持，2位客户虽逾期补齐房款，但确属原告推荐成交购房的客户，被告应向原告支付该2位客户的购房成交佣金。关于产生佣金的数额具体是多少。对于佣金的计算，本院按照《商品房认筹书》中记载的优惠后的总房价作为基数，按照相应合同的佣金点位计算佣金。被告认为应当按照《商品房认筹书》的“备注”中的最终总房价作为基数计算佣金，《商品房认筹书》“备注”中是天源地福公司自行再给客户减免的费用，该费用不应于原告公司结算的佣金点数中扣除，除非“备注”中的优惠为原告自认的代理优惠。被告认为根据原告提交的微信聊天记录，被告提出单月成交金额在200万以上的佣金点位不再增加至6%原告对此并未提出异议，所以全部按5%的点位计算佣金。微信聊天记录只是协商过程，原、被告双方并没有对佣金点位进行重新约定，所以被告的主张本院不予支持，所以佣金点位按照合同约定计算（即月成交金额在200万元以下的佣金点位为5%；月成交金额在200万元以上的佣金点位为6%）。原告为被告推荐已购房成交的15位客户以及逾期补齐房款的2位客户均在2017年成交，其中成交日期在一月份的有四位客户，分别是沈闪娟（成交房价为429866元）、朱金仙（成交房价为429058元）、姜掌松（成交房价为430269元）、姚惠仙（成交房价为429462元）；成交日期在三月份的有一位客户，即李京师（成交房价为703452元）；成交日期在四月份的有六位客户，分别是王亚芳（成交房价为863000元）、王秀（成交房价为380867元）、王黎静（成交房价为628367元）、郭昕（成交房价为524357元）、石悦（成交房价为620632元）、陈长苓（成交房价为587428元）；成交日期在五月份的有两位客户，分别是刘海珍（成交房价为537032元）、陈柏源（成交房价为998444元）；成交日期在六月份的有一位客户，即高世俊（成交房价为802513元）；成交日期在十二月份的有一位客户，即吕欣（成交房价为941000元）。成交金额在200万元以上的月份为四月份（全月成交总金额为3604651元），四月份的佣金点位为6%；成交金额在200万元以下的月份为一月份（全月成交总金额为1718655元）、三月份（全月成交总金额为703452元）、五月份（全月成交总金额为1535476元）、六月份（全月成交总金额为802513元）、十二月份（全月成交总金额为941000元），该五个月份的佣金点位为5%。四月份产生佣金为3604651×6%=216279元，其余五个月份产生的佣金为（1718655＋703452＋1535476＋802513＋941000）×5%=285055元。所以本案产生的佣金共计为501334元。关于本案所产生的利息是否应支付，如何计算。根据双方签订的《分销代理合同》约定：“本合同履行过程中，所有条款双方均应严格遵照执行，否则违约方应赔偿因此给对方造成的一切经济损失”，被告逾期付款行为对原告产生了损失，原告有权请求赔偿相应损失，故原告要求被告支付逾期付款利息符合合同约定，本院予以支持。因双方在合同中没有约定利率，可从原告向法院主张之日起计算，即以佣金501334元为本金基数从2021年1月29日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告海南天源地福房地产有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告琼海华信房地产营销策划有限公司支付佣金501334元及逾期付款利息（以501334元为本金基数从2021年1月29日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至付清之日止）。二、驳回原告琼海华信房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费13876元（原告已预交），由原告琼海华信房地产营销策划有限公司负担6977元，被告海南天源地福房地产有限公司负担6899元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。               审  判  长   李小玲               人民陪审员   卓书玲               人民陪审员   林景红二〇二一年七月八日 书  记  员   李英明附：本案适用的法律条文：《中华人民共和国民法典》第四百六十五条 依法成立的合同，受法律保护。  依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。  当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。  当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十九条 当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条  当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。审核：李小玲  撰稿：李小玲  校对：李英明  印刷：崔涩涩海南省万宁市人民法院              2021年7月8日印制                                         （共印8份）