辽宁省鞍山市铁东区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0302民初4729号原告：沈阳红星美凯龙物业管理有限公司鞍山分公司，住所地辽宁省鞍山市铁**东民生路**。负责人：周伟，总经理。委托诉讼代理人：丛山，辽宁杜泽律师事务所执业律师。被告：秦君，女，1970年10月25日出生，汉族，住辽宁省海城市。原告沈阳红星美凯龙物业管理有限公司鞍山分公司（以下简称“红星物业公司”）与被告秦君物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2021年5月14日公开开庭进行了审理。原告红星物业公司委托诉讼代理人丛山，被告秦君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。红星物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令秦君给付所欠物业费4261元、滞纳金2640.6元，合计6901.6元（2019年8月1日至2021年4月30日，共计21个月）；二、本案诉讼费由秦君承担。事实及理由：2018年8月1日，红星物业公司与秦君签订了《前期物业服务协议》和承诺书，协议约定由红星物业公司向秦君居住的红星国际广场提供物业服务。双方约定了物业服务内容等收费标准。秦君于2018年8月1日入住鞍山市铁东区，享受了红星物业公司提供的物业服务，却没有按协议约定的时间向红星物业公司缴纳物业费，没有履行业主应尽的义务。按照每平方米每月1.8元的物业费收费标准，秦君建筑面积112.73平方米，自2018年8月1日至2021年4月30日，欠费21个月，共计4261元。依据红星物业公司、秦君签订的《物业服务协议》，第二十四条关于：“甲方逾期未交纳本合同第九条约定物业服务费的，应按照日千分之三的标准承担相应的滞纳金”的约定。秦君应缴纳违约金2640.6元。期间经红星物业公司多次催要，秦君均以种种理由拒付。截止红星物业公司诉讼之时，秦君并没有采取任何行动亦未支付欠交的物业费，无奈起诉至法院。秦君辩称，2018年7月31日交房当天，红星物业公司沈阳公司经理承诺会提高和改善当前1、2、9栋楼（以下简称129）的现有环境，129业主才同意交钱、并在格式化的合同上签字、取钥匙，但至今仍未兑现。首先，129楼下无绿化，这违背了前期物业合同（以下简称物业合同）第二章第三条第四点，公共绿地景观的养护和绿化年度维修，也违背了物业合同附件3绿化率25%绿化配套设施。第二，物业管理不到位，经常出现不打扫卫生的情况（有照片为证）违背了物业合同的第二章第三条第5点。第三，物业不作为，在2018年7月31日至2019年8月1、2、9栋楼一直处在无保安状态，后来每栋楼有一名保安（与当初要求的每单元一名保安不符）且经常缺岗不管事（有照片为证）曾发生变态尾随耍流氓事件，这违背了物业合同的第二章第三条第7点，且应退还相应费用。第四，监控存在监控不到位，发生事件无录像情况，这违反了物业合同第二章第三条第3点。第五，经常出现单元门长时间损坏，不及时修理的情况，非业主随意进入，造成业主恐慌，而且电梯质量不好，经常取消梯控，无安全保障，维修不及时、不彻底，导致业主长时间被困电梯，身体出现不适（有证曲某彬）而且至今快两年屋内叫梯功能仍未启动，这违背了物业合同第二章第三条第3点。第六，房屋墙体开裂、窗台板断裂问题严重（有照片为证），报修多次到今天仍未解决，这违背了物业合同第二章第三条第10点。第七，对电动自行车未设置停车充电安置点，导致电动车只能停在楼道内充电，存在严重的安全隐患，违反物业合同第二章第三条第6点、第12点，且在楼内摆放过期和已使用过的灭火器，置楼内业主的生命安危于不顾（有照片为证）。第八，在疫情期间，虽然像回迁楼一样设有围栏，但对进出人员不闻不问，从疫情严重地区返回人员，物业全然不知，是业主从楼上看到拉皮箱人进入告知物业，物业才知情，这违背了物业合同第二章第三条第7点（有管家群聊天记录为证）。第九，合同中第三章第四条提到了同质同价，但我们同园区一样交着1.8元/平的物业费，服务与环境却天壤之别。每天管家群内都发着各种摆拍照片与实际卫生脏乱差、安保不到位的现象不符（有照片为证）。第十，红星物业公司未履行物业合同中规定的义务，物业服务不到位，对同一小区住户存在差异化服务，秦君未享受到完善的物业服务，对此我们多次与物业协商沟通，物业公司均不予理睬并且一直未给出合理的解决方案，故红星物业公司所诉物业费用应按照秦君实际所享受到的物业服务收取，关于逾期费用不符合法律规定，法院应不予支持。我们1、2、9号楼无绿化，无园区，与周边小区、园区内外物业费定价均有区别，如巴黎花园二类地段园区外三栋楼独立封闭，有绿化，物业费1元/平元包括电梯费，恒冶新东方园区内物业费9角，电梯费每月30元/户，园区外每单元一名保安24小时执勤，物业费0.5元/平，电梯费30元/户。答辩请求：1、请求根据2020年国家规定物业收费标准给三类地段的红星国际广场无园区、无绿化的1、2、9栋楼给重新定价（在现在有每栋楼一个保安和一个保洁的基础上）。2、我们1、2、9栋楼业主曾多次到信访局、社区、8890热线等有关部门求助，但均被告知他们只有告知权无执法权，今天请求中国人民法院还老百姓一个公道，替百姓做主。以上所述均有证人、证据可查，并接受实地取证，今天我不仅代表我自己，而且是代表整个红星1、2、9栋楼的全体业主，附一张全体1、2、9业主维权签字名单。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、红星物业公司提供的商品房买卖合同首页1份、前期物业服务合同1份、催缴函1份（以上皆为复印件），该组证据具有真实性、合法性，与本案具有关联性，予以采信；2、秦君提供照片1组，无法证明其待证事实，本院不予采信。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：红星物业公司系为红星国际广场小区提供物业管理服务的物业公司，秦君系该小区业主。秦君与红星物业公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：物业服务费由业主按其拥有房屋的建筑面积以1.8元/平方米/月缴纳。业主应于商品房交付使用之日起缴纳物业服务费用。业主应当按全年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年12月1日至12月31日。再查，秦君在红星物业公司所服务的小区内拥有住宅一处，建筑面积为112.73平方米。自2019年8月1日至2021年4月30日，秦君未向红星物业公司交纳物业服务费合计4261元（计算方式为：112.73元×1.8元/平方米/月×21个月）。本院认为，秦君与红星物业公司签订的《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。红星物业公司履行了提供物业服务的义务，秦君没有按时支付物业服务费。故对红星物业公司要求秦君给付拖欠的物业服务费4261元之诉讼请求，本院予以支持。关于红星物业公司要求秦君支付滞纳金之诉讼请求，红星物业公司在物业服务中与业主的有效沟通不足，对业主反映的问题未能及时答复与解决。因此秦君未缴纳物业费，并非恶意违约，考虑双方情况和本案实际，对红星物业公司的该项主张，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、秦君于本判决生效之日起15日内向沈阳红星美凯龙物业管理有限公司鞍山分公司支付物业服务费4261元；二、驳回沈阳红星美凯龙物业管理有限公司鞍山分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，沈阳红星美凯龙物业管理有限公司鞍山分公司已预交，由秦君负担25元，于本判决生效之日起七日内向鞍山市铁东区人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。沈阳红星美凯龙物业管理有限公司鞍山分公司预交25元应予退还。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员 季 程二〇二一年七月二十七日书记员 李诗瑶