四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终10759号上诉人（原审被告、反诉原告）：彭世杰，男，1971年7月3日出生，汉族，住成都市武侯区。上诉人（原审被告、反诉原告）：卓莉，女，1974年12月10日出生，汉族，住成都市武侯区。共同委托诉讼代理人：张春燕，北京尚公（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：熊春根，男，1976年1月30日出生，汉族，住成都市成华区。委托诉讼代理人：杨**，四川永靖律师事务所律师。原审第三人：四川链家房地产经纪有限公司，住所地：成都市高新区锦城大道**。负责人：张珊珊，系执行董事兼总经理。（未到庭）委托诉讼代理人：梁莎，女，系公司员工。委托诉讼代理人：陈芳芳，女，系公司员工。上诉人彭世杰、卓莉与被上诉人熊春根、原审第三人四川链家房地产经纪有限公司（以下简称：链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2021）川0108民初14107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月28日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。彭世杰、卓莉上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.改判熊春根双倍返还定金100000元。事实与理由：1.一审没有查明链家公司的销售信息显示是否包括违章建筑；2.违章建筑在签订《买卖合同》之前就已经纳入违章建筑范围，存在故意隐瞒情形；3.房屋按照建筑面积高于市场价30多万元，是由于将违章建筑宣传为阳光房等；4.该合同因存在故意隐瞒构成可撤销合同，应当支持双倍返还。熊春根发表意见称：1.链家公司所挂信息也明确备注产权面积48.5平方米，以不动产证登记为准。双方在买卖合同签订之前，彭世杰、卓莉实地查看了案涉房屋及附属设施设备，充分了解了案涉房屋的实际情况；2.2020年6月24日彭世杰、卓莉通过链家公司表示，因家里有事，急需用钱，想要解除上述合同，2020年6月27日又以不公平交易、涉嫌欺诈为由要求解除上述合同，在此期间熊春根多次通知，要求前往链家公司协商处理，彭世杰、卓莉均不予理会，毫无理由的拒绝。在多次要求无果的情况下，熊春根于2020年7月27日向彭世杰、卓莉邮寄律师函，载明“请贵方依约继续履行房屋买卖合同，按期足额将购房款存入资金监管专用账户；请贵方接到本律师函3个工作日内依约前往贷款机构办理贷款申请手续；请贵方依约前往不动产登记中心办理过户手续”，同年8月3日，熊春根委托律师向彭世杰、卓莉邮寄第二份律师函，载明“贵我双方于2020年6月8日签订的房屋买卖合同于律师函送达之日正式解除；限贵方于律师函送达之日5个工作日内向我方支付违约金15.5万元（成交价20%）”，同时上述两份律师函均通过链家公司的微信向彭世杰、卓莉送达。综上，当事人签署的房屋买卖合同，系真实意思表示，合法有效，应按照约定履行合同，办理相关的贷款手续及过户手续，但上彭世杰、卓莉无理由拒绝履行合同已经构成违约。链家公司发表二审意见称：1.2020年12月31日收到一审判决书，但是在2021年2月之后才收到了上诉状，链家公司在收到判决书15日之后未收到上诉状，当然地以为判决书已经生效，已经实际履行了一审判决的第二项，将5万元退还给了熊春根；2.链家公司对房屋的展示是根据房屋的真实情况进行拍摄的，不存在虚假的宣传，上诉人作为完全民事行为能力人，当然知晓其所购买房屋仅为产权证所载面积，也在网页及APP上进行了相关的提示，因此不存在故意隐瞒或者虚假宣传。熊春根的一审诉讼请求为：1.判令确认当事人之间签订的《成都市存量房屋买卖合同》于2020年8月4日解除；2、判令链家公司将代管的42250元物业保证金及佣金7750元，共计50000元支付给熊春根。彭世杰、卓莉的一审反诉请求为：1.判令当事人签订的《成都市存量房屋买卖合同》于2020年8月12日解除；2.判令熊春根双倍返还已支付的购房定金50000元。一审法院认定事实：2020年6月8日，熊春根（甲方，出售方）与卓莉、彭世杰（乙方，购买方）通过链家公司居间服务签订《成都市存量房屋买卖合同》（合同编号：100005902604，以下简称《买卖合同》）。《买卖合同》约定：“一、交易房屋基本信息：1、交易房屋行政区域位于成华区；物业地址位为：成都市成华区xx号，建筑面积共48.54平方米，房屋性质为政策性住房，规划通途为住宅。2、该房屋不动产权证号为：川（2019）成都市不动产权第××号，业务号：2019xx。......三、交易价款、付款方式：1、甲乙双方协商同意该房屋成交价为人民币775000元。2、甲乙双方协商同意，该房屋的家具／家电／装饰装修／配套设施设备、甲方购买该房屋已支付的住房贷款利息／手续费／公证费等作价人民币0元，与该房屋一并转让给乙方。3、本合同成交价为人民币775000元，大写柒拾柒万伍仟元整。4、具体付款方式：（1）定金：乙方应支付甲方定金50000元，该定金待甲乙双方完成权属转移登记后自动转为购房款。定金支付方式为：在开设好定金监管账户后1个工作日内存入资金监管专用账户。（2）首付款：甲乙双方同意首付款（不包含定金）按照下列方式支付，通过存量房交易资金监管专用账户划转，乙方在过户递件前3日内将全部或部分首付款415000元存入存量房交易资金监管专用账户，待乙方取得不动产权证书后，房管局发送指令由监管银行将该笔首付款支付给甲方。……七、违约责任：……3、逾期办理房屋交易的其他事宜：甲乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋本合同成交价0.5‰的违约金；逾期超过15日的，守约方有权单方面书面解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋本合同成交价20%的违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。4、甲方出现下列第（1）种情形或乙方出现下列第（2）种情形的，则构成根本违约，守约方有权单方书面解除合同。本合同解除的，违约方需向守约方支付该房屋合同成交价20%的违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。（1）甲方提供的该房屋所有权证或原购房合同等相关产权证明手续不真实或无效、房屋被查封或限制转让、拒绝将房屋出售给乙方、擅自提高房屋交易价格、将房屋出售给第三人等导致乙方无法取得房屋所有权的。（2）乙方提供的证件等购房所需的资料不真实或无效、拒绝购买该房屋或因自身原因无法办理贷款致使无法办理房屋所有权转移登记手续的。……”同日，原告（反诉被告）熊春根（甲方，出售方）与被告（反诉原告）卓莉、彭世杰（乙方，购买方）以及第三人链家公司（丙方、经纪方）就购买案涉房屋事宜签订了《居间服务合同》，约定：“……第二条佣金及支付：1.基于丙方提供的居间服务，且丙方已促成甲乙双方签订《买卖合同》，甲乙双方协商一致的居间服务费承担方式为∶甲方（出售方）应在本合同签订当日向丙方支付居间服务费人民币（小写）7750.00元，人民币（大写）柒仟柒佰伍拾元整，乙方（购买方）应在本合同签订当日向丙方支付居间服务费人民币（小写）15500.00元，人民币（大写）壹万伍仟伍佰元整”。2020年6月8日，原告（反诉被告）熊春根（甲方，出售方）与被告（反诉原告）卓莉、彭世杰（乙方，购买方）还签订了《关于合同（编号：ＭＭ100005902604）的补充协议》（以下简称《补充协议》），约定：“1.因签订本协议时甲方有小额贷款，定金需托管，乙方支付给甲方定金人民币（小写）50000元，（大写）伍万元整，甲方支付经纪方佣金剩余人民币（小写）42250元，（大写肆万贰仟贰佰伍拾元整），甲乙双方约定直接用于丙方物业交割费。2.如本协议与《房屋交易文件合订本》约定不一致的，均以本协议为准。……”前述《买卖合同》、《居间服务合同》、《补充协议》）签订后，卓莉、彭世杰于2020年6月8日将约定的50000元支付给了第三人链家公司，该款依据《补充协议》约定转化为业主物业交割费42250元以及居间服务费7750元。另查明，案涉房屋位于成都市成华区【川（2019）成都市不动产权第××号】，建筑面积48.54平方米，规划用途住宅，所有权人系熊春根。还查明，2020年7月2日，卓莉通过成都市人民政府网络理政社会诉求平台向相关部门询问关于案涉房屋在公区平台搭建的房屋部分是否属于违章搭建。2020年7月8日，成华区综合行政执法局回复称“卓莉，您好!谢谢您的来信，您所反映的问题，我局高度重视，立即安排保和街道办事处综合执法中队对举报点位进行调查处理。现将处理结果回复如下，针对反映的xx区xx号房屋在公区平台搭建的房屋间题。保和街道执法中队联同物业公司负责人于2020年7月6日上午现场调查处理，约谈了205号业主，宣传了相关规定，下达了整改通知书，要求当事业主自行完成整改。同时要求物业公司按照物业管理规定督促当事业主尽快完成整改。下一步，保和街办将安排工作人员加强巡查，积极与当事业主协调沟通，劝其主动完成整改。……”庭审过程中，卓莉、彭世杰表示，购买案涉房屋的初衷是因为看重案涉房屋有额外的储物间，现该储物间被认定为违章搭建，当初以高于同小区二手房交易单价购买案涉房屋的目的已经不能实现，故分别于2020年6月24日、6月27日通过微信方式向第三人链家公司表示不愿再购买案涉房屋，要求解除《买卖合同》。2020年7月27日，熊春根向卓莉、彭世杰发出《律师函》要求：“……1、请贵方依约继续履行《成都市存量房屋买卖合同》，按期足额将购房款项存入资金监管专用账户;2、请贵方在接到本《律师函》后3个工作日内，依约前往贷款机构办理贷款申请手续;3、请贵方依约前往不动产登记中心办理过户手续。……”2020年8月3日，熊春根再次向卓莉、彭世杰发出《律师函》要求：“……1、贵我双方于2020年6月8日签订的《成都市存量房屋买卖合同》于《律师函》送达之日起正式解除;2、限贵方于《律师函》送达之日起5个工作日内向我方支付155000元违约金（违约金计算方式：合同成交价775000.00元*20%=155000元）。……”2020年8月12日，熊春根立案起诉。一审法院认为：关于解除《买卖合同》及补充协议的问题。庭审中，卓莉、彭世杰明确表示不再履行案涉买卖合同义务，认为熊春根的欺骗行为致使不能实现合同目的，符合法定解除情形，故行使其单方解除权请求法院判决确认案涉买卖合同已于2020年8月12日解除，结合熊春根的诉请，确认案涉《买卖合同》及补充协议已于2020年8月12日解除。关于第三人链家公司代管50000元的问题。根据房屋买卖的交易习惯，买受人在签订房屋买卖合同之前负有对案涉房屋进行审查的义务，以确定是否能够实现买卖房屋居住使用的目的。本案中，根据双方履行合同情况可知，卓莉、彭世杰在签订房屋买卖合同时未尽应尽的谨慎审查义务，主观上具有过错，该过错与其不履行房屋买卖合同的行为具有直接因果关系，其因自身原因解除案涉房屋买卖合同，不符合法定解除情形。又根据《补充协议》约定以及第三人链家公司出具的专用收据来看，《买卖合同》约定的定金50000元虽然作为佣金及物业交割费已由卓莉、彭世杰支付给第三人链家公司代管，但在卓莉、彭世杰明确表示不履行合同约定的情况下，该款项依旧适用定金罚则进行处理。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”及第一百一十六条：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”之规定，结合第三人链家公司当庭表示在案涉合同解除的情况下，同意退还50000元的意思表示，对熊春根诉请判令第三人链家公司支付代管的定金50000元的主张予以支持，对卓莉、彭世杰要求熊春根双倍退还50000元定金的反诉请求，不予支持。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款、第九十四条、第一百一十五条、第一百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：1.确认熊春根与卓莉、彭世杰于2020年6月8日签订的《成都市存量房买卖合同》（合同编号：100005902604）及《关于合同（编号：MM100005902604）的补充协议》在2020年8月12日解除；2.链家公司于判决生效之日起十日内向熊春根支付50000元；3.驳回熊春根的其他诉讼请求；4.驳回卓莉、彭世杰的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取525元，反诉案件受理费减半收取1150元，以上合计1675元，由卓莉、彭世杰承担。二审中，当事人没有提交新的证据，但对一审在卷证据进行了强调，彭世杰、卓莉称一审提供的链家公司房源信息上载明储物间22.8平方米，花园51.3平方米，照片显示与花园无隔离等建筑。链家公司称，信息属实，但是已经进行风险提示，提示内容为本网呈现户型图为参考户型图，其中户型结构及套内面积并非按国家标准进行的测绘活动取得，可能与真实现状存在差异，仅供参考，请以产权证明或专业机构测量结构为准。本院二审审理查明的事实与一审法院一致，依法予以确认。另查明，链家公司房源信息如前述证据说明。链家公司已经代管50000元支付熊春根。本院认为，从彭世杰、卓莉提交的证据能够看出，彭世杰、卓莉购房的房屋系包括储物间在内，与合同的建筑面积不可区分，因此，应当属于合同重要内容，但这些部分已经被确认为违章建筑，因此无法继续进行交易，彭世杰、卓莉的合同目的不能实现，当事人有权解除合同。熊春根称签订合同后彭世杰、卓莉就提出因自身原因想解除合同，只是时候故意找的违章建筑作为理由。本院认为，彭世杰、卓莉表明解除合同意愿时，合同的首付款付款期限尚未届满，同时也只是一种单方意愿，并不构成违约解除合同。合同购买部分内容属于违章建筑毕竟属于客观事实，合同无法继续履行的主要原因在于此，因此，不能以此作为彭世杰、卓莉违约的理由。合同解除后，定金应当退还。关于彭世杰、卓莉主张的双倍返还定金。双倍返还定金的前提是存在故意欺诈。从本案证据来看，彭世杰、卓莉称合同签订前已有本小区同类建筑被认定为违章建筑，但并无证据证明熊春根知晓该情况。同时在签订合同时熊春根并无阻碍查看现象、也并未虚构事实因此，熊春根并无主观上的故意，对双倍返还的上诉请求，本院不予支持。综上所述，彭世杰、卓莉的上诉请求成立部分成立，予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应当予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、维持成都市成华区人民法院（2021）川0108民初14107号民事判决第一项即：确认熊春根与卓莉、彭世杰于2020年6月8日签订的《成都市存量房买卖合同》（合同编号：100005902604）及《关于合同（编号：MM100005902604）的补充协议》在2020年8月12日解除；二、撤销成都市成华区人民法院（2021）川0108民初14107号民事判决第二、三、四项；三、熊春根于本判决生效之日起10日内向彭世杰、卓莉支付50000元；四、驳回熊春根的其他诉讼请求；五、驳回彭世杰、卓莉的其他诉讼请求。一审案件受理费1675元，由卓莉、彭世杰负担838元，由熊根春负担837元；二审案件受理费3350元，由卓莉、彭世杰负担1675元，由熊春根负担1675元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  李俊二〇二一年七月二日书记员  李青