广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终20654号上诉人（原审被告）：深圳正浩成长科技有限公司，住所地：深圳市宝安区西乡街道共乐社区深圳市宝安区共和工业路48号白鹿广场A栋403-1，统一社会信用代码：91440300MA5F5EWN7E。法定代表人：董方春，经理。委托诉讼代理人：苏周，广东金唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宁，广东金唐律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：美联物业代理（深圳）有限公司，住所地：深圳市罗湖区南湖街道深南东路4003号世界金融中心A座11层，统一社会信用代码：91440300727151643D。法定代表人：张锦成，董事长。委托诉讼代理人：孙敏。上诉人深圳正浩成长科技有限公司（以下简称正浩公司）因与被上诉人美联物业代理（深圳）有限公司（以下简称美联物业公司）居间合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2020）粤0304民初8309号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。正浩公司的上诉请求：1.依法撤销一审判决，判决驳回美联物业公司所有诉讼请求；2.本案诉讼费全部由美联物业公司承担。事实与理由：一、《居间服务协议》（以下简称协议）是正浩公司前员工与美联物业公司恶意串通倒签的，严重损害了正浩公司的合法权益，依法应认定无效。（一）正浩公司依据协议付完第二笔款后，发现提供居间服务信息的并不是美联物业公司，而是案外人刘某琼，该案外人不是美联物业公司的员工，并且还在协议签约前后短时间内加入到正浩公司工作，故协议实际上是该案外人与美联物业公司串通倒签。（二）美联物业公司另外书面承诺支付该案外人刘某琼一半的居间服务费，致使协议约定的居间服务费用高出行业收费标准。二、即使协议有效，美联物业公司诉讼所主张的居间服务费用也是没有依据的。（一）美联物业公司并未提供过居间服务，其未履行合同义务，根本无权请求正浩公司支付居间服务费。（二）协议明确约定居间服务的标的物仅为A、B栋建筑物，但《租赁合同》最终成交标的物是A、B栋建筑物和空地，空地实际上是出租方另外向正浩公司提供的，不属于该居间服务的标的物，从《租赁合同》中空地和A、B栋的租金是分开列明以及空地没有相应的产权证明、没有租赁备案可以看出，美联物业公司仅能依据A、B栋建筑物的月租金标准收取居间服务费，无权就空地部分收取居间服务费。协议中约定的居间服务费1168130元依据的却是《租赁合同》中A、B栋加上空地的总租金价格，故空地月租金为179380元，不应作为居间服务费的计算依据。（三）协议中约定的由正浩公司承担的部分居间服务费用过高，不符合行业标准。按照中介行业管理规定、价格指导规定以及行业普遍性行规，居间服务费的收取标准一般为出租方和承租方各付半个月租金，美联物业公司却一次性单方收取正浩公司一个月租金，明显远远超出行业收费标准。三、即使协议有效，协议第二条第2款约定：“乙方(即美联物业公司)应对承租物业的适租性、合法性做充分的调研及核查，并保证整个交易过程合法合规进行”。第二条第3款约定：“乙方向甲方提供关于承租物业真实可靠、完整全面的房屋信息，不得有任何的隐瞒、遗漏、传达错误或提供虚假信息、与他人恶意串通损害甲方利益等情况”。第二条第4款约定：“乙方应与承租物业的业主做好充分沟通和协调，配合甲方对承租物业办理关于创意产业园的相关行政审批手续”。第二条第5款约定：“乙方应对承租物业的合同主要条款，根据甲方提出的要求进行充分协调”。但实际上，美联物业公司并未提供协议所约定的任何居间服务和信息，没有做任何调研及核查，也没有与业主进行任何沟通和协调，更没有配合正浩公司办理任何行政审批手续，正浩公司至今仍缺失相关行政审批手续。美联物业公司未履行协议的主要义务，是严重违约，无权要求正浩公司支付任何款项。正浩公司二审庭审补充上诉称，协议约定的居间范围是不包含空地的，协议的佣金数额1168130元与正浩公司承租场地和空地的总租金1168130元是100%一致的,显然是包含了空地的居间服务费179380元，是超出居间范围的收费。而事实上，正浩公司至上诉前两年多的时间都未能开发利用空地，原因是空地早在正浩公司承租前就已经被政府列入土地整备红线。作为专业的中介机构，美联物业公司未告知场地和空地所在区域在正浩公司承租前就已划入政府土地整备的红线区，隐瞒了影响承租用途的关键信息，造成正浩公司在租约期内根本无法实现《租赁合同》第四条约定的开办创意产业园的目的，美联物业公司违背了协议约定的信息核查和完整的义务,同时美联物业公司也根本无法完成协议“乙方应与承租物业的业主做好充分沟通和协调，配合甲方对承租物业办理关于创意产业园的相关行政审批手续”的义务。美联物业公司辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应当维持。美联物业公司向一审法院起诉请求：1.正浩公司支付美联物业公司佣金434065元及利息17963.15元（以434065元为基数，自2018年11月12日起按银行同期贷款利率计算至还清之日止）；2.正浩公司承担本案的全部诉讼费用（包含但不限于诉讼费、保全费等）。一审法院认定事实：美联物业公司（乙方）与正浩公司（甲方）曾签订《居间服务协议》，约定由乙方协调甲方对位于深圳市宝安区XX厂房Ａ、Ｂ／XX宿舍Ａ、Ｂ物业的租赁事宜进行沟通和谈判，促成甲方对此物业承租运营相关事宜。在甲方与上述物业产权人或产权代理人就承租物业签署正式房屋租赁合同，且办理完成所有单元的租赁备案后，甲方审核确认通过后的十五个工作日内向乙方支付总额为含税居间服务费1168130元。乙方须开具付款金额11%的增值税专用发票给甲方。美联物业公司提交了一份《租赁合同》复印件，该合同记载：出租方为裕亿投资（深圳）有限公司，承租方为正浩公司，租赁物业坐落于深圳市裕亿纸品（深圳）有限公司院内，共有一栋四层XX厂房Ａ、一栋三层XX厂房Ｂ、一栋七层XX宿舍Ａ、一栋六层XX宿舍Ｂ。租赁期限从2018年7月20日起至2028年7月19日止。签约时间为2018年6月8日。2018年11月1日，正浩公司向美联物业公司付款584065元；2018年12月28日，正浩公司向美联物业公司付款15万元。2018年11月12日，美联物业公司开具了总金额为1168130元的增值税发票。2019年7月13日，美联物业公司向正浩公司送达了《佣金催告函》，称正浩公司已向美联物业公司支付居间服务费人民币734065元，尚欠人民币434065元。要求正浩公司于收到本函后7天内支付剩余佣金。2020年3月20日，一审法院依法向正浩公司送达了美联物业公司提交的证据及开庭传票。一审法院认为，本案为居间合同纠纷，美联物业公司与正浩公司签订了《居间服务协议》,美联物业公司完成协议内容后，正浩公司应向美联物业公司支付约定的居间服务费用。美联物业公司提交的《租赁合同》虽为复印件，但正浩公司在收到一审法院依法送达的证据后并未提交相关质证意见，开庭时经一审法院合法传唤亦未到庭参加诉讼，依法应承担对其不利的法律后果，故一审法院采信该份《租赁合同》记载内容。从该份《租赁合同》的内容可以看出，正浩公司已经成功承租位于深圳市宝安区的XX厂房Ａ、Ｂ／XX宿舍Ａ、Ｂ物业，美联物业公司已经完成居间协议约定的义务，故正浩公司应当按照居间协议的约定支付剩余居间服务费用434065元。因正浩公司未及时足额支付，美联物业公司诉请正浩公司从开具增值税发票之日起支付利息，符合法律规定，但因2019年8月20日之后，同期贷款利率不再适用，故一审法院按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算正浩公司2019年8月20日之后应支付的逾期利息。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、正浩公司应于判决生效之日起十日内向美联物业公司支付居间服务费434065元及利息（利息以434065元为基数，按照中国人民银行发布的同期贷款利率，从2018年11月12日计算至2019年8月19日；按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年8月20日计算至实际清偿之日）；二、驳回美联物业公司其他诉讼请求。案件受理费8090.59元、保全费2780元（均已由美联物业公司预交），由正浩公司负担。本院查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另，二审审理中，正浩公司向本院提交了以下证据：（一）证人证言、证人名片，证明美联物业公司未履行居间服务协议第二条的沟通、协调职责。该证人未到庭。（二）2020年8月23日空地现场图片、卫星图片，证明空地一直未能投入使用，未列入居间范围又无法开发利用的空地不应计算居间服务费。该图片系打印件。（三）西乡街道办2018年3月20日《通知》、2020年3月13日《通知》，证明涉案场地早在正浩公司签约前就已画入红线区，建设使用有诸多限制，美联物业公司未尽居间义务，未能提供租赁物业的真实信息，导致正浩公司至今都未能通过创意产业园行政审批，也未能开发利用空地。该两份通知均系照片打印件。（四）2020年8月13日深圳市宝安区土地规划监察局《停止违法行为通知书》，证明空地无法取得施工许可，无法开始使用，正浩公司与出租方已就空地租赁无效并导致的损失产生争议。该证据系照片打印件。美联物业公司对上述材料的真实性均不予认可。本院认为，本案为居间合同纠纷，根据双方的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：正浩公司是否应当按照《居间服务协议》的约定支付剩余居间服务费用434065元。美联物业公司与正浩公司签订的《居间服务协议》系双方真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。从美联物业公司提交的《租赁合同》的内容可知，正浩公司已经成功承租位于深圳市宝安区的XX厂房Ａ、Ｂ／XX宿舍Ａ、Ｂ物业，美联物业公司已经完成《居间服务协议》约定的义务。且正浩公司已经依据该协议向美联物业公司支付了大部分居间服务费。正浩公司主张《居间服务协议》是正浩公司的前员工刘某琼与美联物业公司恶意串通倒签的，严重损害了正浩公司的合法权益，依法应认定为无效。对此，本院认为，正浩公司并未提交证据证明美联物业公司与案外人刘某琼恶意串通倒签《居间服务协议》，正浩公司的该主张缺乏事实依据，本院不予采信。正浩公司主张美联物业公司并未提供过居间服务，其无权请求正浩公司支付居间服务费，即使正浩公司需要支付居间服务费，美联物业公司也无权就空地部分收取居间服务费。对此，本院认为，《租赁合同》确认正浩公司已经成功承租位于深圳市宝安区的XX厂房Ａ、Ｂ／XX宿舍Ａ、Ｂ物业，美联物业公司已经完成《居间服务协议》约定的主要义务。故正浩公司主张美联物业公司并未提供过居间服务，本院不予采信。《居间服务协议》约定的承租物业仅为XX厂房Ａ、Ｂ／XX宿舍Ａ、Ｂ，并没有包含空地。并且，《居间服务协议》约定的居间服务费为固定金额1168130元。故正浩公司主张美联物业公司无权就空地部分收取居间服务费，本院不予采信。至于正浩公司主张居间服务费用过高，不符合行业标准的问题，本院认为，现行法律法规或规范性文件并未规定居间服务费用的行业标准，本案居间服务费用亦未明显过高，本院对正浩公司上述主张不予采信。正浩公司主张空地已被政府列入土地整备红线，无法使用，导致场地租赁目的无法实现，美联物业公司无权要求正浩公司支付任何款项。对此，本院认为，如前所述，《居间服务协议》约定的承租物业并没有包含空地，空地是否已划入政府土地整备的红线区，空地能否开发利用、承租使用，并不影响《居间服务协议》的效力。正浩公司主张美联物业公司没有对承租物业的适租性、合法性做充分的调研及核查，承租物业的租赁用途和目的是开办创意产业园，而由于政府不允许开办创意产业园，涉案物业无法实现开办创意产业园的目的，因此美联物业公司未充分履行合同义务。对此，本院认为，首先，如前所述，正浩公司已经成功承租涉案物业，美联物业公司已经完成《居间服务协议》约定的主要义务。其次，《居间服务协议》并无约定承租物业的适租性、合法性的具体含义，亦未明确约定承租物业的租赁用途和目的是开办创意产业园，且正浩公司未提供证据证明政府不允许涉案物业开办创意产业园。故本院对正浩公司上述主张不予采信。正浩公司主张美联物业公司没有配合正浩公司办理关于创意产业园的相关行政审批手续。对此，本院认为，《居间服务协议》并无约定美联物业公司配合正浩公司办理创意产业园的相关行政审批手续的具体义务内容，正浩公司亦没有提交证据证明已通知美联物业公司如何配合办理创意产业园的相关行政审批手续，且美联物业公司从未承诺确保正浩公司开办创意产业园。因此，正浩公司的上诉主张缺乏事实与合同依据，本院不予采信。综上，正浩公司应当依据《居间服务协议》的约定，向美联物业公司支付居间服务费1168130元。正浩公司已支付美联物业公司居间服务费734065元，一审判决正浩公司应当支付剩余居间服务费用434065元，处理正确，本院予以确认。综上，正浩公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8090.59元，由深圳正浩成长科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 刘  灵  玲审判员 蔡  妍  婷二〇二一年七月二十二日书记员 姚玉瓶（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。