天津市滨海新区人民法院执 行 裁 定 书（2021）津0116执异541号案外人（异议人）:张琪琦，女，1982年11月28日出生，汉族，住天津市滨海新区。申请执行人：刘慧婕，女，1990年1月23日出生，汉族，住天津市河北区。申请执行人：朱薛洋，男，1984年5月10日出生，汉族，户籍地北京市海淀区，现住天津市河西区。申请执行人：刘晶，女，1987年8月25日出生，汉族，住天津市河北区。申请执行人：崔畅，女，1992年8月29日出生，汉族，住天津市河北区。申请执行人：赵春岳，男，1992年2月20日出生，汉族，户籍地天津市静海区，现住天津市静海区。申请执行人：范娜，女，1986年7月26日出生，汉族，户籍地天津市河北区，现住天津市东丽区。被执行人：天津天保百恒投资有限公司，住所地天津港保税区京门大道396号2楼8206。法定代表人：刘玉和，执行董事。委托诉讼代理人：刘佩明，男，该公司员工。在本院执行刘慧婕、朱薛洋、刘晶、崔畅、赵春岳、范娜与天津天保百恒投资有限公司（以下简称百恒公司）房屋买卖合同纠纷一案中，案外人张琪琦对本院查封位于天津市空港经济区的房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2021年7月26日举行了听证，现已审理终结。案外人张琪琦称，请求中止对（2018）津0116执81058-81063号六案中被执行人百恒公司名下坐落于天津市空港经济区房屋的执行，并解除对该房查封。事实和理由：一、案涉房屋被查封的事实。异议人与百恒公司商品房买卖合同纠纷案件二审程序中，经法院查询并告知，异议人所购房屋被查封。二、异议人作为商品房消费者的权利优先于本案申请执行人的普通债权的事实。1.申请执行人的权利类型为普通金钱债权。申请执行人所诉纠纷为商品房买卖违约责任的纠纷，为普通的金钱执行债权，其对所查封的房屋并不享有物权、抵押权及其他优先权利。2.异议人对案涉房屋享有物权，且符合法律关于购房消费者身份的条件而享有优先权。异议人分别两次向滨海新区人民法院起诉要求百恒公司签署正式的商品房买卖合同、交付房屋、涂销抵押权并办理产权过户手续。后天津市第二中级人民法院就前案作出终审民事判决书，确认《天保锦润华庭房屋预定书》应当认定为商品房买卖合同，双方无需再另行签订商品房买卖合同。滨海新区人民法院就后案作出一审判决，认定异议人为案涉房屋的商品房消费者，符合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1、2条，执行异议复议规定第29条，以及《第九次民商事审判工作会议纪要》第125条之规定，异议人对案涉房屋享有的物权优先于银行的抵押权及其他普通金钱债权。三、异议人对案涉房屋享有的权利依法足以排除申请执行人的执行，请求依法予以中止执行并解除对案涉房屋的查封。因案涉房屋存在另案查封，影响到异议人作为商品房消费者的物权的实现。综上，异议人系商品房消费者依法对该房屋享有物权，异议人的权利优先于银行的抵押权更优先于其他的一般债权，但因贵院的查封措施导致异议人的权利无法实现，异议人有权申请贵院依法解除对案涉房屋的查封，以避免产生更大损失。申请执行人刘慧婕、朱薛洋、刘晶、崔畅、赵春岳、范娜未出庭，亦未发表意见。被执行人百恒公司称，不同意异议人申请，理由：1.2019年的判决正在上诉没有生效，其中有些案外人交款30%、50%、100%，有些人没有缴纳全部房款，还有不足交款30%的人，法院也认为缴纳房款接近50%，视为商品房消费者，百恒公司不认可法院认定事实，并依法上诉，目前三中院对该批上诉案件已经裁定中止诉讼；2.当初和各个案外人签订的是商品房预定书，但是法院认定预定书为商品房买卖合同，但是预定书中没有明确房屋的精装情况，但是现在房屋进行了部分精装修，对于该精装修部分怎么认定，没有法律认定说明；3.据了解，目前有两三个装修队对天保的工程款诉讼胜诉了，最近装修队可能也要对涉案房屋进行轮候查封，该房屋会出现新的事实变化；4.葛迪、葛茜荣案件、魏佩利案件等六个案件，案情类似，有驳回的情况，希望类案同判；5.房屋涉及保修问题，目前法院已经查封的案涉房屋，天保不能进入房屋内维修，目前保修期即将过期，除房屋质量问题，天保无法在保修期后再承担房屋维修责任。本院查明，原告刘慧婕、朱薛洋、刘晶、崔畅、赵春岳、范娜与被告百恒公司房屋买卖合同纠纷，本院于2018年3月23日分别作出（2018）津0116民初80599号、（2018）津0116民初80596号、（2018）津0116民初80598号、（2018）津0116民初80586号、（2018）津0116民初80595号、（2018）津0116民初80597号民事判决书，判决被告百恒公司支付上述六原告已付房款利息和违约金。判决生效后，上述六原告分别向本院申请强制执行，执行案号分别为（2018）津0116执81058号、（2018）津0116执81059号、（2018）津0116执81060号、（2018）津0116执81061号、（2018）津0116执81062号、（2018）津0116执81063号。本院于2018年5月23日查封百恒公司名下案涉房屋，后本院于2021年5月18日作出（2018）津0116执81058-81063号执行裁定书，裁定“续查封被执行人天津天保百恒投资有限公司名下坐落于天津空港经济区锦润华庭房产138套（详见附明细）。”天津市不动产登记资料查询结果显示，上述案件查封期限自2021年5月19日至2024年5月18日。另查，2015年9月10日，案外人（异议人）与百恒公司签订了《天保百恒●锦润华庭房屋预定书》，约定预定锦润华庭小区11号楼2单元4层401号房屋，建筑面积167.81平方米，总房款1613124元，并于2015年9月10日缴纳50%的首付款813124元；交房时间为2016年12月31日（最晚签订正式《房屋买卖合同》时间）；百恒公司未经买受人同意，不得将以上房屋销售给第三方；签订正式《房屋买卖合同》之前，百恒公司不得以任何形式变更房屋价格，不得转让、抵押等。合同签订后，案外人（异议人）依约缴纳购房款813124元。2017年1月10日，案外人（异议人）以百恒公司为被告、盛京银行股份有限公司天津分行（以下简称盛京银行）为第三人向本院提起诉讼:请求判令百恒公司与原告签订正式的商品房买卖合同并到房屋管理部门办理商品房预售备案登记和房屋交付、过户手续;确认原告购买房屋的权利优先于盛京银行的抵押权，并判令百恒公司及盛京银行协助原告办理涉案房屋的解除抵押登记手续。本院作出(2017)津0116民初80258号民事判决书，判决驳回了原告的诉讼请求。原告不服提起上诉。天津市第二中级人民法院审理后于2018年11月30日作出(2018)津02民终6049号民事判决书，确认《天保百恒●锦润华庭房屋预定书》应当认定为商品房买卖合同，双方无需再另行签订商品房买卖合同。关于抵押权问题，诉争房屋设定的抵押权系盛京银行与百恒公司依贷款合同所设立，与原告提起的商品房销售合同纠纷非同一法律关系，判决驳回上诉，维持原判。案外人（异议人）以百恒公司和盛京银行为被告向本院另行提起诉讼，请求：1.判令二被告涂销案涉房屋的抵押登记；2.判令被告百恒公司交付原告所购房屋并办理产权过户手续；3.本案的诉讼费用、财产保全费用、保险担保费由二被告承担。本院于2020年12月10日作出（2019）津0116民初82009号民事判决书，判决：“一、被告天津天保百恒投资有限公司于本判决生效之日起十日内将坐落于空港经济区兴宇路69号锦润华庭11号楼2单元401号房屋交付原告张琪琦；二、被告天津天保百恒投资有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告张琪琦保全担保费1200元；三、驳回原告张琪琦的其他诉讼请求。”本案诉讼过程中，原告申请对诉争房屋进行查封，本院于2019年10月23日对诉争房屋进行轮候查封。案件审理过程中，因被告百恒公司拒绝受领剩余房款，案外人张琪琦将房屋尾款80万元交至指定账户。本院认为，本案系案外人基于实体权利对被查封财产提出的异议，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。根据案外人的异议请求，本案的主要争议焦点为张琪琦对坐落于天津市空港经济区房屋的权利是否能够排除执行。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。经查，第一，张琪琦与百恒公司在本院（2018）津0116执81058-81063号案件查封前签订了合法有效的书面商品房买卖合同，第二，其支付了部分购房款，后续非因本人原因未能支付尾款，且现尾款已经支付至指定账户，第三，经查，案外人（异议人）名下在空港经济区有一套房屋，对于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的理解，应结合《全国法院民商事审判工作会议纪要》中关于“买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。从异议人的购房需求看，包括改善居住、便利工作以及子女上学等，仍应认定为满足基本生活需要，可以理解为符合该规定的精神。案外人（异议人）符合上述法律规定的情形，故案外人（异议人）享有消费者物权期待权，足以排除执行，本院对案外人（异议人）提出的异议请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下：中止对空港经济区兴宇路69号锦润华庭11号楼-2-401号房屋的执行。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 葛新新审 判 员 毛洪隽审 判 员 魏 星二〇二一年七月三十日法官助理 刘佳欣书 记 员 李天怡