四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终13234号上诉人（原审被告）：黄政，男，1979年4月13日出生，汉族，住四川省成都市彭州市。被上诉人（原审原告）：吴洪，男，生于1990年4月18日，汉族，住四川省威远县。被上诉人（原审原告）：王露，女，生于1996年9月9日，汉族，住四川省成都市彭州市。原审第三人：陈帅，男，生于1988年1月12日，汉族，住四川省成都市彭州市。上诉人黄政因与被上诉人吴洪、王露，原审第三人陈帅房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省彭州市人民法院（2020）川0182民初1174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月15日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。黄政上诉请求为：1.撤销一审判决第2、3项；2.改判驳回吴洪、王露关于返还购房款的诉讼请求；3.改判装修损失费和各自承担比的比例及金额。事实和理由：1.判决黄政返还购房款没有事实和法律依据。购房款110000元应当由第三人陈帅返还。2018年7月12日，经陈帅介绍和撮合，当事人签订了房屋买卖协议书，协议签订后吴洪、王露就向陈帅微信支付了40000元。2018年7月15日，吴洪、王露又给了陈帅现金70000元，该110000元有充分的证据证明系陈帅收取，应当由陈帅承担返还责任，一审仅凭黄政开具但没有履行的收条作出判决，应当撤销；2.装修费损失和费用承担比例显失公正、公平，理应改判。吴洪、王露装修款总共给付了10000元，黄政实际垫付的装修款是55630元，装修中产生的水泥、砂石、人工费是黄政承担，在和吴洪、王露计收装修费时是按低价和让利计取的，吴洪、王露在装修中出的材料是有价格依据的，吴洪、王露虽然称票据丢失，但是鉴定结论大大超过了实际产生的装修费，一审判决未考虑实际装修损失限额，不应当以鉴定作为标准，装修也使用了较长时间应当折旧，从购房合同解除上看，一审裁决黄政承担90%的责任是显失公正的。吴洪、王露二审答辩意见为：1.110000元是交给陈帅，陈帅和黄政是委托代理人关系，是内部关系，黄政应当偿还款项；2.关于装修费一审过程中黄政在一审答辩时认可收到100000元装修费，但在吴洪、王露举证装修费的票据仅有10000元，其余的票据遗失的情况下，黄政改变自己的观点，认为仅收到10000元，鉴于票据遗失一审询问当事人明确本案是清水房出售，因此，通过鉴定确定了，并且明确了哪些装修是由谁完成，一审依照鉴定作出判决是正确的。驳回上诉，维持原判。第三人陈帅二审陈述意见为，黄政收到110000元房款，并出具收条，再次签认合同，此事是真实情况。收到110000元后一直很愉快，并主动联系吴洪装修xx号房，以便再次赚取吴洪的装修款。驳回上诉，维持原判。吴洪、王露向一审法院提出诉讼请求为：1.判令解除吴洪、王露与黄政签订的《房屋买卖协议书》；2.判令黄政向吴洪、王露返还已付购房款110000元、装修款76800元及资金占用利息（计算标准：以110000元为基数，从2018年7月16日起按年利率6%计算至房款返还完毕之日止）。一审认定事实：2018年7月12日，吴洪、王露与黄政签订《房屋买卖协议书》，约定：黄政将其位于彭州市自建房出售给吴洪、王露，房屋总价款为370000元，合同签订后由吴洪、王露支付给黄政首付房价款288000元（后即可装修入住），吴洪、王露也可先支付110000元首付款，剩余188000元首付款按同期银行贷款利息的50%支付给黄政，尾款72000元在黄政将房屋土地使用证、房产证等相关手续办理至吴洪、王露名下后再支付。双方同时还就交易相关税费负担、违约责任进行了约定。2018年7月15日黄政向吴洪、王露出具收条一张，确认收到吴洪、王露支付的购房款首期110000元。次日，黄政将房屋交付给吴洪、王露，吴洪、王露对房屋进行了装饰装修，并有部分装饰装修形成了附合。诉讼过程中，吴洪、王露申请对案涉房屋的装修价值进行鉴定，一审予以准许，并通过摇号方式确定中证房地产评估造价集团有限公司进行鉴定。2020年12月18日，中证房地产评估造价集团有限公司出具资产评估报告载明“案涉房屋装修的评估价值为85248元”。另查明案涉房屋系黄政自行修建，至今未办理产权证。一审法院认为：1.黄政与吴洪、王露签订的《房屋买卖协议书》是否应当解除。截止到本案审理终结前，该房屋仍未能取得房屋产权证，双方签订的《房屋买卖协议书》的合同目的无法实现，并且黄政也同意解除。故对吴洪、王露请求解除双方签订的《房屋买卖协议书》的诉讼请求，予以支持。2.黄政是否应当向吴洪、王露返还购房款110000元。黄政辩称吴洪、王露支付的购房款110000元都由陈帅收取的意见，拟推翻自己出具的收据，应该举出有效证据，因黄政不能举证证明其未收到该款项，应自行承担举证不利的法律后果，并且在本案中陈帅以介绍人或中介身份代黄政收取部分房款的行为系陈帅与黄政的内部关系，与案涉买卖合同属不同法律关系，黄政可据合同相对性原则另行主张权利，故吴洪、王露主张已支付110000元首付款的意见，予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，黄政应当将收取的购房款110000元予以返还给吴洪、王露。该案涉房屋原属于黄政的财产，吴洪、王露应当向黄政返还案涉房屋。3.黄政是否应当向吴洪、王露支付装修损失。该损失系由房屋买卖合同解除所致。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，吴洪、王露可以主张黄政赔偿装修损失：①损失金额的确定。对于装修损失的金额，首先应当明确装修损失的范围。对于吴洪、王露支付黄政装修费用，双方确认黄政在收到款项后出具相应收条，但吴洪、王露因部分收条遗失，故拟通过鉴定的方式对装修费用予以确定，然鉴定系吴洪、王露对其证据遗失后果的补足，而鉴定结果势必与实际装修费用存在差异，因此在装修费用的确定上，如鉴定结果和吴洪、王露主张存在差异的情况下，应从有利于黄政角度予以认定，且鉴定费应由吴洪、王露自行负担。对于鉴定报告载明内容，因案涉房屋并非系物业管理公司管理，未收取“材料及垃圾搬运费”、“管理费”，故对鉴定报告中材料及垃圾搬运费3947元和管理费2368元予以扣除，扣除后装修费用为78933元。对黄政主张定制衣柜、定制鞋柜可以拆除，不应计算损失的意见，根据现场情况，鞋柜和衣柜均系吴洪、王露按照案涉房屋规格定制、固定，与案涉房屋形成附和，不宜作为一般家具进行搬迁，故应当计入装修部分。又吴洪、王露诉请主张装修费用为76800元，低于鉴定意见，故以该金额确定装修费用。对于黄政主张其不同意鉴定，故不应以鉴定报告作为确定装修价格的意见，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条之规定，鉴定程序是否启动，系人民法院职权决定之范围，当事人可就鉴定事项与待证事实之关联提出意见，以辅助人民法院作出是否准许鉴定之决定，但当事人不享有直接不准许对方当事人申请鉴定之权利。故对黄政的该项抗辩意见，不予采纳。但需指出，吴洪、王露申请本次鉴定之原因在于其未能提供黄政已向其出具的装修费收据。对此，在核实案涉房屋装修费用时，吴洪、王露于首次庭审中陈述需在庭后补充提交该装修费用收据，但其未在指定的期限内提交该收据，从而申请上述鉴定。对此，吴洪、王露提出申请之目的在于其在黄政已经出具收据的情况下，因证据灭失，仅得通过鉴定之方式证明装修费用，系对其证据瑕疵之修复，故所产生之鉴定费用应由吴洪、王露自行负担。②损失如何负担。应当考量合同双方对于合同解除的过错问题，从而确定损失之承担。首先，双方就合同之订立均存在过错。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的”之规定，黄政在未取得案涉房屋权属证书情况下，与吴洪、王露签订房屋买卖合同，已属违法。而吴洪、王露在购买房屋前，亦应尽到一般之注意义务，在明知案涉房屋欠缺权属登记之情形下，仍执意购买，亦存在过失。其次，在过错程度上，吴洪、王露在知悉案涉房屋权属登记瑕疵之情形仍执意购买，一定程度上，有赖于黄政对案涉房屋能够取得权属登记承诺之信任，属合同缔结之信赖利益，然自双方订立合同至一审庭审终结之时，黄政仍未确定案涉房屋获得权属登记之明确时间，对案涉合同之瑕疵未予积极消除，应承担合同解除的主要过错。综合上述两点，对于装修损失，吴洪、王露承担10%，黄政承担90%。4.黄政是否应当支付吴洪、王露资金占用利息。对吴洪、王露主张的资金占用利息，该资金利息与黄政主张之房屋占用费用，均为合同履行期间所产生之利益，应当依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，相互予以返还。对于资金利息，吴洪、王露主张自付款之日按年利率6%计算，对起算时间予以确认，但对利息计算标准，应按中国人民银行同期同类贷款利息计算（2019年8月20日之日起按全国银行间拆借中心公布的一年期贷款利率计算）。5.吴洪、王露是否应当向黄政支付房屋占用费。房屋占用费的确定，需确定占用时间和标准。对于占用时间，吴洪、王露认可案涉房屋钥匙系于2018年7月15日交付，故应当从2018年7月16日开始计算。对于计算标准，根据房屋装修情况和面积、所处位置，结合房屋所在地房屋租金情况，确定房屋占用费计算标准为1300元/月。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用二审中，黄政提交了新的证据：1.微信转账凭证和微信聊天记录。证明：吴洪将40000元微信转账和70000元现金支付给陈帅；2.（2020）川0182民初2195号案律师调查笔录，吴洪与赵尤会两人作为证人。证明陈帅收取吴洪、王露微信40000元和现金70000元的事实和时间、地点，并有吴洪和赵尤会亲笔签名并按印的律师调查笔录，将事实陈述的很清楚。3.装修合同。证明：评估价格比我的装修合同价格高，差距太大。装修款没有支付完毕，还应该算账。吴洪、王露质证意见为：确实是向陈帅支付的40000元，70000元现金是在陈帅、黄政在场下向黄政支付，同时陈帅系代黄政收取，黄政已经出具收条；关于装修已经在答辩意见中陈述。陈帅质证意见为：收到40000元后已经支付黄政，70000元现金直接交给的黄政，收到款项后黄政才签订的合同。陈帅向法庭提交照片2张，证明再黄政办公室向黄政交付现金70000元的情况。黄政质证意见为照片只有50000元，只能证明钱放在办公室，但不能证明交给了黄政。吴洪、王露质证意见为，进一步证明了交付房款110000元的事实。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案诉争的法律关系为房屋买卖协议，吴洪、王露作为买受人其主要义务为依照约定支付房款，黄政作出出卖人其主要义务为交付房屋并协助办理房屋权属变更登记至买受人名下。吴洪、王露向陈帅或黄政支付了已经到期的房款110000元，黄政不认可收到了该房款110000元，但黄政已经向买受人出具收条，这表明黄政对吴洪、王露履行该义务并无异议，因此，应当认定吴洪、王露对黄政履行了110000元到期房款的支付义务。反观黄政交付房屋及协助办理房屋权属变更登记至买受人名下的义务，由于案涉房屋不能办理权属登记，黄政无法继续履行协助办理房屋权属变更登记至买受人名下义务，系黄政提供的标的物瑕疵导致合同不能继续履行，买受人的合同目的不能实现，因此，黄政应当承担违约责任。一审法院确定已经支付房款110000元应当退还，符合法律规定和本案事实，黄政上诉请求不成立。一审法院确定黄政应当赔偿装修损失，黄政主张装修损失过高，鉴定意见的装修费用高于实际费用：首先，吴洪、王露已经陈述相关票据遗失，对此进行了相关说明；其次，即使吴洪、王露确实只花费了10000元的装修费、其他费用由黄政所出，因为合同违约责任包含的范围是合同履行后的损失，即吴洪、王露另行同等装修同等房屋的花费，鉴定意见在这个意义上即使远远高于实际装修费用，也应当予以支持。何况，一审还在责任承担上划分了一定比例由吴洪、王露自行承担。故黄政的该项上诉请求，亦不成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费3740元，由黄政负担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  李俊二〇二一年七月三十日书记员  李青