重庆市渝北区人民法院民事判决书 （2021）渝0112民初19529号 原告：重庆融跃物业管理有限公司，住所地重庆市北部新区金开大道1590号2楼3、4、5号房，统一社会信用代码915000005905390648。法定代表人：罗太国，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：胡昌松，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张诗蕴，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被告：重庆梵音母婴护理有限公司，住重庆市北部新区金开大道1590号“两江盛景”第十三楼整层，统一社会信用代码91500112MA60H1PU81。法定代表人：白妍。委托诉讼代理人：周美君，公司员工。被告：童源，女，1987年2月14日出生，汉族，住重庆市渝北区。原告重庆融跃物业管理有限公司（以下简称“融跃公司”）与被告重庆梵音母婴护理有限公司（以下简称“梵音公司”）、童源房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月8日立案后，依法由审判员胡可萍独任审判，适用简易程序于2021年6月24日公开开庭进行了审理。原告融跃公司的委托诉讼代理人张诗蕴到庭参加了诉讼。被告梵音公司、童源经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告融跃公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告一、被告二共同连带支付原告193 780.54元；2、请求判令被告一立即腾空并返还房屋；3、请求判令被告一、被告二共同连带支付违约金，以193 780.24元为基数按每逾期一日0.3％计算从2021年1月24日至租金支付为止；4、请求判令二被告按两倍日租金支付2021年3月31日至房屋返还的房屋占有使用费；5、请求判令二被告按每平米40元／月支付2021年3月31日至物品全部搬离的仓储费用；6、请求判令二被告支付原告为实现债权支付的律师费6000元；7、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：梵音公司作为承租方租赁原告两江盛景房屋，并签订了《房屋租赁合同》。约定了租金、物管费等。2021年3月9日，融跃公司与梵音公司、童源签订《协议书》，约定梵音公司于2021年3月31日前搬离租赁房屋，梵音公司和童源支付租金、物管费等    229 327.03元。并约定了支付期限及违约责任。至今，梵音公司和童源尚欠193 780.54元未支付，原告遂起诉。被告梵音公司、童源未作答辩。融跃公司围绕诉讼请求依法提交了证据，被告梵音公司、童源未到庭，视为放弃举证、质证的权利，对融跃公司举示的《房屋租赁合同》《物业服务协议》《协议书》、收费通知单、《民事法律事务委托代理合同》、转账凭证和发票、《招租代理合同》等证据本院予以采信。经审理查明，2020年7月21日，融跃公司作为出租方（甲方），梵音公司作为承租方（乙方）签订三份《房屋租赁合同》。第一份合同。第一条 租赁物概况及用途 甲方向乙方出租位于重庆市北部新区金开大道1590号“两江盛景”，范围自该大厦的地下负二层起至地上二十五层的全部/部分建筑面积，乙方承租甲方上述建筑物的地上第3楼1、9号房，计租建筑面积162平方米。第二条 租赁物租赁期限 2.1承租期：自2020年7月25日起至2025年7月24日止，其中免租期为1.5个月，自2020年12月10日起至2021年1月24日止；第三条 租金、履约保证金、其他费用 3.1租金 租金以1.1条约定的计租面积为基数乘以本条约定的对应时间租金标准，第一年乙方应支付的房屋租金按58元/平方米.月执行。3.2租赁物租金的支付 3.2.1租金应按时足额缴纳，每次缴纳三个月的租金、先缴后用。3.3履约保证金 3.3.1为保证合同的履行，乙方须向甲方支付9396元作为履约保证金。第二份合同。第一条 租赁物概况及用途 甲方向乙方出租位于重庆市北部新区金开大道1590号“两江盛景”，范围自该大厦的地下负二层起至地上二十五层的全部/部分建筑面积，乙方承租甲方上述建筑物的地上第13楼整层，计租建筑面积1071平方米签订《房屋租赁合同》。第二条 租赁物租赁期限 2.1承租期：自2020年7月25日起至2025年7月24日止，其中免租期为半月，从自2021年1月10日起至2021年1月24日止；第三条 租金、履约保证金、其他费用 3.1租金 租金以1.1条约定的计租面积为基数乘以本条约定的对应时间租金标准，第一年乙方应支付的房屋租金按80元/平方米.月执行。3.2租赁物租金的支付 3.2.1租金应按时足额缴纳，每次缴纳三个月的租金、先缴后用。3.3履约保证金 3.3.1为保证合同的履行，乙方须向甲方支付85 680元作为履约保证金。第三份合同。第一条 租赁物概况及用途 甲方向乙方出租位于重庆市北部新区金开大道1590号“两江盛景”，范围自该大厦的地下负二层起至地上二十五层的全部/部分建筑面积，乙方承租甲方上述建筑物的地上第2楼8号房，计租建筑面积90平方米签订《房屋租赁合同》。第二条 租赁物租赁期限 2.1承租期：自2020年7月25日起至2025年7月24日止，其中免租期为1.5月，从自2020年8月15日起至2021年9月29日止；第三条 租金、履约保证金、其他费用 3.1租金 租金以1.1条约定的计租面积为基数乘以本条约定的对应时间租金标准，第一年乙方应支付的房屋租金按58元/平方米.月执行。3.2租赁物租金的支付 3.2.1租金应按时足额缴纳，每次缴纳三个月的租金、先缴后用。3.3履约保证金 3.3.1为保证合同的履行，乙方须向甲方支付5220元作为履约保证金。三份合同其余条款约定一致，为,3.3.5租赁期届满前三个工作日内，甲、乙办理完毕清算结算事宜，租赁期届满之日起乙方须将租赁场地归还甲方，租赁场地归还甲方后，甲方确认乙方无违约行为后5个工作日内无息退还乙方履约保证金。第九条 房屋的交还、合同的解除、终止与违约责任 9.1.1在租赁期满之日或本合同提前解除之日，承租人应根据出租人要求将该房屋恢复至毛坯状态，承租人应将承租人进行的装修和装饰及增添的设备全部拆除。并确保房屋原有所属出租人的设施设备完好无损，使该房屋处于出租人交付房屋时的状态。若出租人书面同意承租人无需将该房屋恢复原状的，出租人无任何义务就承租人对该房屋和其装修设施设备进行的自建或改建做出任何补偿或赔偿。并有权自行处置承租人装饰装修的设施设备。9.1.3承租人应于租赁期满日或合同提前解除之日向出租人交还房屋，承租人逾期不交还该房屋或未能按照本合同约定交还房屋，除继续按合同解除或租期届满前最后1个月该房屋日租金标准按日缴纳租金外，承租人还应按合同解除或租期届满前最后1个月该房屋租金标准的1倍按日支付房屋占有使用费直至实际交还为止，同时，承租人还应承担该房屋在占用期间内所发生的一切费用，如造成出租人其他损失的，承租人还应承担赔偿责任，同时出租人有权停止能源供应并采取强制措施制止承租人继续使用该房屋，由此造成的一切损失由承租人承担。承租人如在租赁期满日或合同提前解除后7日内未交还房屋的，出租人有权封闭该房屋，自行或委托第三方将该房屋恢复原状，由此发生的费用由承租人承担，出租人有权在承租人缴纳的履行保证金中扣除相应费用，履行保证金不足以弥补出租人损失的，出租人有权向承租人追偿，承租人留置物品所有权自租赁期限届满之日或本合同提前解除之日即无偿转移至出租人，出租人有权自行处置，出租人对因此造成的损坏概不负责。因此发生的费用包括但不限于律师费、公证费等由承租人承担。9.3违约责任 9.3.2乙方未能按照本合同规定按时交纳租金、物管费、水费、电费及公摊费的且逾期达10日的，甲方有权立即解除本合同，乙方在甲方发出解除合同的通知之日立即停止所有办公或经营活动等，无任何条件撤出租赁房屋，且乙方应承担由此给甲方造成的一切损失。提前或届满终止合同，自甲方向乙方发出终止合同通知之日起5天内，乙方无条件撤出租赁物，逾期未撤出，则视为乙方默认撤场撤出，乙方遗留的任何物品，即视为废弃物由甲方即行进场予以自由处置，因处置所发生的费用及损失由乙方承受。9.3.3任何一方违反本合同致对方受到损失，违约方应全额赔偿另一方的损失，任何一方违约，则另一方为维护其在本合同中权益而发生的诉讼费、律师费、咨询费、调查费、诉讼保全担保费等费用，均由违约方承担。同时，双方还签订了三份《物业服务协议》。13楼整层的物业费标准为5元/月.平方米;3楼1、9号房的物业费标准为8元/月.平方米;3楼2号房的物业费标准为8元/月.平方米；公摊费按0.5元/月.平方米。2021年3月9日，融跃公司作为甲方，梵音公司作为乙方，童源作为丙方签订《协议书》。鉴于：乙方作为承租方租赁甲方两江盛景房屋，并签订13楼、3楼1、9号房及2楼8号房《房屋租赁合同》及两江盛景大厦《物业服务协议》，按合同约定，乙方应支付甲方租金、物管费、2021年2月水电费等共计     229 327.03元，现各方经平等自愿协商，达成如下协议：一、债务情况 1、乙方对甲方欠款共计229 327.03元；2、甲方同意乙、丙双方申请《房屋租赁合同》及两江盛景大厦《物业服务协议》执行到2021年3月31日终止，乙方承诺于2021年3月31日前搬离租赁房屋。3、乙方同意甲方不予退还乙方缴纳的履约保证金。二、丙方承诺债务加入 丙方承诺与乙方共同向甲方承担连带还款责任，同时乙方并不退出其与甲方的原债权债务关系。三、还款方式 乙、丙承诺按下列方式归还欠款：2021年3月14日16点前支付50 000元，2021年3月21日付129 327.03元；剩余50 000元在2021年3月28日付在前付清；3月水电等费用在搬家前结清；四、违约责任 如乙、丙未在约定期限内支付款项，甲方将按租赁合同及物管合同约定的条款约定收取租金、物管费及水电费等费用的滞纳金，滞纳金为从应交之日起每逾期一日按应付金额的千分之三计算。并且，乙、丙方应承担甲方为实现自己债权而产生的全部费用，包括但不限于诉讼费、律师费等。两江盛景大厦2021年3月份收费通知单显示，13楼费用共计18 208.39元，其中电费4848元、水费338.55元和294.15元、公摊2174.40元和3453.60元、物业费6564.19元；3楼1、9号费用共计1960.94元，其中电费243.60元、水费50.69元、物业费1585.65元；2楼8号房费用共计3200.47元，电费2101.20元、水费5.72元和282.10元、物业费766.45元。2021年4月，融跃公司作为甲方，重庆坤源衡泰律师事务所作为乙方签订《民事法律事务委托代理合同》。委托其在梵音公司、童源合同纠纷案中提供法律服务。律师服务费6000元。2021年4月29日，融跃公司向重庆坤源衡泰律师事务所转账支付6000元。重庆坤源衡泰律师事务所开具了发票。另查明，2014年9月1日，重庆两江公共交通有限公司作为甲方，融跃公司作为乙方签订《招租代理合同》，内容为，招租代理服务期限为5年，自本合同生效之日起开始计算；第三年租金标准30元/平方米.月；第四年租金标准32.40元/平方米.月；第五年租金标准34.99元/平方米.月。后双方又签订《招租代理补充合同书》，内容为，在《招租代理合同》所约定的5年招租代理期限内《招租代理合同》未被解除的情形下，双方同意将《招租代理合同》的招租代理期限在期满届满后自动延长五年。在依据本合同延长的招租代理期限第一年，该年的租金标准按《招租代理合同》第五年（含免租期两年在内）的租金标准上浮8%确定，其后各年的租金标准均以上一年度租金标准上浮8%确定。融跃公司另举示了测绘报告、搬运视频，拟证明融跃公司搬离梵音公司的物品，产生仓储管理费用，应当由梵音公司、童源承担。融跃公司称梵音公司承租了2、3、13楼房屋，2、3楼为梵音公司自行装修的办公室，无法搬离，故融跃公司没有收回房屋。13楼系融跃公司提供给梵音公司的，故将其中梵音公司添置的小件物品搬离到8楼存放。8楼的面积为292平方米，全部用于存放梵音公司的物品。梵音公司从2021年3月31日后未再继续经营。梵音公司在签订协议书后只支付了50 000元，其第一项诉讼请求即为剩余租金余额179 327.03元加上三月份的水电费14 453.51元。第四项诉讼请求中不包含13楼的面积。本院认为，融跃公司与梵音公司签订《房屋租赁合同》，融跃公司与梵音公司、童源签订《协议书》均系双方的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。童源在《协议书》中承诺债务加入，与梵音公司共同向融跃公司承担连带还款责任，故其应当对梵音公司欠付融跃公司的所有款项承担连带责任。2021年3月9日的《协议书》的约定，双方《房屋租赁合同》和《物业服务协议》履行至2021年3月31日止，故梵音公司、童源应当向融跃公司支付2021年3月31日前的房屋租金和物业水电费。梵音公司、童源作为款项的支付义务方，其未到庭，视为放弃举证、质证的权利，故本院认定融跃公司的陈述，即其对《协议书》的欠款229 327.03元只支付了50 000元，余下179 327.03元未予支付的事实。从《协议书》中“3月份水电等费用在搬家前结清”的表述来看，梵音公司、童源应当向融跃公司支付3月份前的水电等费用为14 453.51元，合计193 780.54元。对于融跃公司要求梵音公司、童源腾空并返还房屋的诉讼请求，三方在《协议书》中对梵音公司、童源不搬离租赁房屋的违约责任未进行约定。故仍应当适用双方《房屋租赁合同》的相关约定。《房屋租赁合同》第9.1.3条也明确约定了承租人不搬离房屋后其“物品无偿转移出租人，出租人有权自行处置”，加之融跃公司自认已按此约定自行收回13楼的房屋；故对2、3楼的房屋其也应当按9.1.3条的约定的进行处理。故对其此项诉讼请求本院不予支持；相应的其要求的房屋占有使用费的诉讼请求也不能得到支持。按《协议书》第四条违约责任的约定，梵音公司、童源逾期支付欠款及水电费，其应当向融跃公司支付违约金。但双方约定的日千分之三的标准过高，本院酌情按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍的标准予以调整。对于违约金支付的起点，按双方“2021年3月21日付129 327.03元；剩余50 000元在2021年3月28日付在前付清；3月水电等费用在搬家前结清”的约定，其中的本金129 327.03元从2021年3月22日起计算；本金50 000元从2021年3月29日计算；水电费从2021年4月1日起计算；超出部分本院不予支持。且按此条的约定融跃公司因本案产生的律师费应当由梵音公司、童源负担。对于仓储费用，按《房屋租赁合同》第9.1.3条的约定，融跃公司可以要求梵音公司、童源承担恢复原状的费用，但要求其承担仓储费用不当，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告重庆梵音母婴护理有限公司、童源在本判决生效后立即连带向原告重庆融跃物业管理有限公司支付欠付款项   193 780.54元；二、被告重庆梵音母婴护理有限公司、童源在本判决生效后立即连带向原告重庆融跃物业管理有限公司支付违约金，计算方式为:以129 327.03元为本金，从2021年3月22日起计算；以50 000元为本金，从2021年3月29日计算；以14 453.51元为本金，从2021年4月1日起计算；按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍的标准计算至款项付清之日；三、驳回原告重庆融跃物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5017.68元，因适用简易程序减半收取2508.84元，由被告重庆梵音母婴护理有限公司、童源负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。  审 判 员  胡可萍   二○二一年七月二十八日 书 记 员  许 迪 - 1 -