重庆市江津区人民法院民事判决书 （2021）渝0116民初6826号 原告：重庆至美物业管理有限责任公司，住所地重庆市江津区鼎山街道鼎山大道716号美天公园王府商铺1单元2层15号铺位，统一社会信用代码915001160830755764。法定代表人：张贤芳，总经理。委托诉讼代理人：王兴成，该公司员工。委托诉讼代理人：王丹，该公司员工。被告：刘波，男，汉族，1977年10月6日出生，住重庆市江津区。原告重庆至美物业管理有限责任公司（以下简称至美物业公司）与被告刘波物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月19日立案后，依法适用简易程序（小额），分别于2021年5月14日和2021年7月6日公开开庭进行了审理。原告至美物业公司的委托诉讼代理人王兴成、王丹，被告刘波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告至美物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付2020年1月1日至2021年4月30日止的物业管理费、电梯费2315.04元；2.判决被告以欠付费用为基数按每日千分之三向原告支付逾期付款的滞纳金1000元（酌情主张）。事实和理由：原、被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定由原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积每月1.0元/㎡＋每户电梯费0.3元/㎡的标准向原告缴纳物业管理费和电梯费；同时约定若被告逾期付款，应按欠费金额×逾期天数×3‰的标准向原告支付滞纳金。原告履行了约定的服务内容，但被告未依约缴纳2020年1月1日至2021年4月30日期间的物业管理等费共计2315.04元，原告多次催收无果，即诉至本院，提出上述诉求。被告刘波辩称，原告提供的物业服务未达到约定标准。小区卫生差，公共区域随处有污水粪便，消防设施和电线等存在安全隐患，夜间无人值守，原告的工作人员服务态度差，消极怠工。小区业主委员会与重庆品道物业管理有限公司（以下简称品道物业公司）签订的《物业服务合同》于2021年4月2日起生效，业主委员会已函告原告其于原告的《前期物业服务合同》于2021年4月2日起终止。原告只能收费至2021年3月16日。品道物业公司实际从2021年4月12日进入小区提供物业服务。原告是在2021年4月16日终止服务，原告要求被告支付至2021年4月30日的物业费不合理。本院经审理认定事实如下：被告刘波系重庆市江津区鼎山街道鼎山大道716号美天公园王府14幢×号房屋的所有权人。该房屋属高层住宅，建筑面积111.3平方米。2014年1月，原告至美物业公司（乙方）与美天公园王府小区建设单位重庆中北置业有限公司（甲方）签订《前期物业服务协议》，约定：原告为美天公园王府小区提供前期物业服务，合同期限为五年；小区物业服务收费实行包干制方式，高层住宅1.80元/月·平方米（含电梯费），洋房2.30元/月·平方米（含电梯费），商业门面3.80元/月·平方米，共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应当在每月1日至10日内履行交纳当月物业服务费用；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向乙方支付违约金。此外，双方还对物业服务事项、物业服务质量、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。该《前期物业服务协议》在原重庆市江津区国土资源和房屋管理局进行了备案。2016年12月28日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，约定原告为被告所在的美天公园王府小区提供物业服务；物业服务收费标准为：高层住宅按建筑面积每月1.50/㎡＋每户电梯费0.30元/㎡、花园洋房按建筑面积2.00/㎡＋每户电梯费0.30元/㎡、商业用房按建筑面积每月每平方米3.80元，小区公共用水电按物价局规定，据实分摊；甲方应于每月10日前向乙方缴纳相关费用，未按时交纳的，每逾期一天，按日加收拖欠金额千分之三的滞纳金；本协议自签字之日起生效，至业主大会决定并由业主委员会签署新的物业管理合同时终止。双方还对各自的权利和义务、物业管理服务的内容、物业管理服务质量、违约责任等进行了约定。2018年5月11日，原告下调了该小区物业服务费收费标准，高层住宅按1.30元/月·平方米、花园洋房按1.80元/月·平方米收取物业费，不收公摊水电费，调整后的物业服务费从2018年5月1日执行。原告一直为美天公园王府小区提供物业管理服务至2021年4月。原告为美天公园王府小区提供了基本的物业服务。被告从2018年5月起，每月应交纳144.69元物业费。被告未缴纳2020年1月至2021年4月未缴纳物业管理费、电梯费。审理中，被告举示了《物业服务合同》，合同载明甲方重庆市江津区美天公园王府小区业主委员会以公开招标的方式选聘乙方品道物业公司作为重庆市江津区美天公园王府小区的物业服务企业，合同期限从2021年3月16日起至2024年3月15日止。对此，原告称，新物业公司应于2021年5月1日正式接管案涉小区。为让新物业尽快熟悉小区，所以让新物业公司提前半个月进场。原告另举示了截至2021年4月20日的值班记录表、配电房巡查报事表、工程部值班记录表、水泵房巡查报事表巡逻签到表、报事报修登记表等、截至2021年4月23日的保洁员值班记录表、截至2021年4月30日的前台值班记录表。本院认为，物业服务是一项长期、综合性工作，服务对象为人数众多的业主。而随着城市的快速发展，人民物质文化生活水平的不断提高，对物业服务品质的要求也越来越高，物业服务企业的工作难免存在不尽如人意之处，需要时间让企业不断地去解决、完善、优化。同时，物业公司、业主双方是相对独立、平等的民事主体，应当相互尊重，相互理解，相互支持，共同维护好小区物业。本案中，原、被告签订的《前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合同有效，对双方具有约束力，原、被告均应依协议享有权利，履行义务。原告从2018年5月1日起自愿下调物业服务收费标准，是在法律允许的范围内对自己权利的处分，本院亦予以认可。在原、被告签订的物业服务合同终止前，被告为原告提供了基本的物业服务，被告应当按合同约定交纳物业费。物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新的物业服务人接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。虽然美天公园王府小区业主委员会与品道物业公司签订的物业服务合同显示，该合同的期限从2021年3月16日起，但原、被告双方均认可品道物业公司自2021年4月开始入驻美天公园王府小区。双方当事人均未提交证据证明品道物业公司接管小区物业的具体时间，本院应根据相关证据综合判断。物业交接往往需要一定时间，原告提交的大部分表册的登记、记录时间截止到2021年4月20日，故本院认定原告提供基本物业服务至2021年4月20日。被告应当支付从2020年1月1日至2021年4月20日的物业费、电梯费2266.81元[1.3元/月·平方米×111.3平方米×（15+20天/30天）月]。被告辩称原告的物业服务质量达不到合同约定标准，但尚不构成被告拒绝缴纳物业服务费的法定理由，且原告已主动下调物业服务收费标准，故对被告的主张，本院不予采纳。关于原告诉请被告支付逾期付款滞纳金的主张，因被告并非无故恶意拖欠，欠缴相关费用事出有因，故对原告的该主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第一款、第二款、第九百三十七条、第九百四十四条第一款、第二款、第九百五十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告刘波于本判决生效后十日内支付原告重庆至美物业管理有限责任公司2020年1月1日至2021年4月15日期间的物业服务费、电梯费共计2266.81元；二、驳回原告重庆至美物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘波负担。此款原告已预交，由被告在履行上述付款义务时一并转付原告。本判决为终审判决。  审  判  员  蒋  睿   二〇二一年七月九日 法官助理      伍晶晶书 记 员   崔思颖  - 1 –