上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初55799号原告：纪琳，女，1981年8月10日出生，汉族，户籍地上海市静安区。原告：肖玲，女，1981年4月12日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。上述两原告共同委托诉讼代理人：王俊杰，上海市君悦律师事务所律师。被告：李某，男，1982年9月10日出生，汉族，户籍地山西省。委托诉讼代理人：张润宇，京衡律师集团上海事务所律师。委托诉讼代理人：赵晋龙，京衡律师集团上海事务所律师。第三人：李惠兴，男，1952年3月5日出生，汉族，户籍地上海市宝山区顾村镇盛宅村西谭。原告纪琳、肖玲与被告李某其他所有权纠纷一案，本院于2020年12月4日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中，本院根据被告的申请，依法追加李惠兴作为第三人参与诉讼。本案于2021年7月13日公开开庭审理，原告肖玲及两原告的共同委托诉讼代理人王俊杰、被告李某及其委托诉讼代理人张润宇、第三人李惠兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告共同向本院提出诉讼请求：被告支付房屋占用使用费34,951元。事实与理由：2020年6月24日，两原告通过司法拍卖取得上海市静安区场中路XXX-XXX号、XXX-XXX号底层、1993-1997号、1997-1号底层、1999号全幢房屋(以下简称场中路房屋)的使用权，上海市徐汇区人民法院(以下简称徐汇法院)出具了成交确认书。2020年8月10日，两原告与房屋所有权人上海北方企业(集团)有限公司(以下简称北方集团)签订了《上海市公有非居住房屋租赁合同》。2020年7月21日，两原告向被告发送告知函，明确告知两原告取得场中路房屋使用权，被告应向原告支付相关费用。2020年8月18日，两原告再次向被告发送告知函，居委会、物业人员作为见证人盖章。原告认为，原告已取得场中路房屋使用权，被告应向原告支付房屋使用费，故提起诉讼，要求判如所请。被告李某针对原告的诉讼请求辩称，不同意原告的诉讼请求，理由是：1、被告与原出租人有合法有效的租赁合同，且租赁合同的时间远在原告取得使用权之前，原出租人的权利变更不影响原出租合同的效力，故原告的诉请无法律依据。2、原告本身也非场中路房屋的产权人，是承租人，根据买卖不破租赁的原则，原告作为承租人不能突破该原则。3、即便法院认定被告需要支付房屋占用使用费，但是对于原告计算使用费的依据、计算方法和方式均不认可。原告计算租金的时间是依据成交确认书，但是成交确认书不是原告取得承租权的凭证，被告认为应该从原告与出租人签订合同并交付的时间开始计算。根据被告与之前承租人的租赁合同可以显示原月租金为5,000元。根据买卖不破租赁的原则，即便认定被告需要付使用费，也不应该支付给原告而是给原出租方。而且支付的标准，也应该按照之前的租赁合同或者租赁习惯是在年租金6万元左右。第三人李惠兴针对原告诉请及被告答辩意见述称，被告需要向原告支付使用费，应从徐汇法院张贴执行公告的时间算到被告实际搬离的时间，具体的租金标准可以按照评估报告来计算。本院经审理认定事实如下：场中路房屋为北方集团所属公房，其中场中路XXX-XXX号、1991-1底层房屋建筑面积为176.1平方米，场中路XXX-XXX号、XXX-XXX号房屋建筑面积312.5平方米，场中路XXX号全幢建筑面积524.9平方米。场中路房屋中的场中路XXX-XXX号、XXX号两间房屋(以下简称涉案房屋)中1993-2号房屋建筑面积为45.55平方米(约)，1995号房屋建筑面积为30.24平方米(约)。场中路房屋原使用权人为上海晋韵(集团)有限公司(以下简称晋韵集团)。因晋韵集团涉及他案债务被执行，徐汇法院决定拍卖场中路房屋【案号：(2019)沪0104执2342号，以下简称2342号一案】,并通过京东网进行网络竞拍，竞买须知载明场中路房屋现有人占用且局部打通使用，按现状进行拍卖。2020年6月23日，两原告支付竞买保证金1,575,000元。2020年6月24日，徐汇法院出具成交确认书，载明两原告在竞买场中路房屋中胜出，成交价格16,850,000元；标的物最终成交以徐汇法院出具拍卖成交裁定为准。2020年7月2日，原告向徐汇法院支付竞买余款15,275,000元。2020年7月7日,徐汇法院出具执行裁定书，裁定解除对场中路房屋使用权的查封,场中路房屋使用权人变更为两原告。2020年7月21日，原告向被告送达告知函，载明：场中路房屋已由两原告拍卖取得，所有房屋经营商户应停止向晋韵集团或其承租人支付一切费用，并应向两原告支付自2020年6月24日至今有关房屋的使用费；各商户自行与晋韵集团或其承租人协商解决已经支付的相关费用。2020年8月10日，两原告(乙方，承租人)与北方集团(甲方、出租人)就场中路房屋签订《公有非居住房屋租赁合同》，载明：甲方将场中路房屋出租给乙方使用，期限自2020年7月1日至2022年6月30日止。2020年8月17日，徐汇法院出具执行公告，载明：场中路房屋已由两原告竞买成功并付清全款，徐汇法院已裁定使用权变更登记为两原告；现责令被执行人及相关人员于2020年9月10日前搬离并清空该房屋，不得再次占有、进入。后徐汇法院将该公告粘贴于场中路房屋处。2020年10月9日，被告搬离了涉案房屋，涉案房屋由原告收回。2020年12月，原告提起本案诉讼。2021年3月，原告就涉案房屋于2020年6月24日至2020年10月9日期间的市场租金向本院申请司法评估。经上海市高级人民法院委托，上海信衡房地产估价有限公司于2021年5月11日出具房地产估价报告，载明：涉案房屋于2020年6月24日至2020年10月9日的市场租金总价为34,951元。为此，两原告支付评估费3,000元。另查明：徐汇法院对场中路房屋采取执行措施后，案外人张某某曾向徐汇法院提起执行异议，要求对涉案房屋负担租赁拍卖执行。徐汇法院经审理查明：徐汇法院于2015年对晋韵公司名下场中路房屋财务查封措施，于2017年3月27日裁定评估、拍卖场中路房屋，并于2017年6月6日在场中路房屋处张贴公告，限令相关人员搬离。2017年9月29日，徐汇法院以张某某未能提供有效证据证明其代晋韵公司归还借款为由判决驳回张某某的诉讼请求。后张某某提起案外人执行异议之诉。上海市第一中级人民法院经审理认为，张某某提供的证据不足以证明其在执行查封之前与晋韵公司已形成实质的租赁关系，据此于2018年9月6日判决驳回上诉、维持原判。上述事实，有当事人陈述及双方无争议的在案证据为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。审理中，被告向本院提供了房屋租赁合同一份，合同载明：案外人张某某(代理人李惠兴，出租方、甲方)，被告(承租人、乙方)；签约日期2019年12月25日；租期自2020年1月1日至2020年12月30日；年租金6万元；签订合同当日付3万元，第二次付6个月即2020年7月1日付3万元；此房在租用过程中，如遇到法院强制执行，甲方不能出租时，此合同终止，甲方退回乙方支付的租房费。对此，被告李某称，房屋租赁合同并未因法院执行而自动终止，租赁合同应当继续履行；被告已向李惠兴支付了2020年租金3万元，在2020年7月1日之前李惠兴已经口头给予被告三个月免租期。第三人李惠兴则称，李惠兴与李某曾签订过多份协议，其中第一份协议自2014年12月8日至2018年1月7日，李某已支付相应租金；第二份协议自2018年1月1日至2019年12月31日，租期一年，月租金6,500元，李某未支付2018年3月1日至2018年12月底的租金；第三份协议即前述协议，李某于2019年12月25日现金支付15,000元，于2020年1月2日转账支付15,000元；根据房屋租赁合同关于终止的约定，被告与张某某的合同应该于2020年6月30日自然解除，后续费用也没有跟李某结算；其没有明说过不要付下半年的租金，但也没有向李某讨要过下半年租金；张某某或李惠兴从未给予过李某三个月的免租期。本院认为，本案的争议焦点为：如何认定原告取得涉案房屋使用权的时间？被告是否需要向原告支付房屋占用使用费？如果需要支付，则相关费用如何计算？关于原告取得涉案房屋使用权的时间。根据法律规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。本案中，虽然徐汇法院于2020年6月24日出具成交确认书确认两原告拍卖场中路房屋成功，但徐汇法院同时在该成交确认书中明确标的物最终成交以法院出具拍卖成交裁定为准。后徐汇法院于2020年7月7日出具了确认原告取得场中路房屋使用权的裁定。据此，本院认为，原告取得场中路房屋使用权的时间为2020年7月7日。关于被告是否需要向原告支付房屋占用使用费。根据李惠兴所述，李某与张某某的第二份租赁协议中李某尚欠6万余元的租金，后张某某又与李某签订了一年的租赁合同。李某称其向李惠兴支付了租金3万元，除李惠兴的收据外，李某并未提供通过转账方式支付15,000元的相应证据。故李惠兴与李某之间就双方之间租赁合同的陈述及证据均有可疑之处。退一步讲，即便李某与张某某之间的租赁关系合法有效，李某于2020年7月1日之后占用涉案房屋但未支付过房屋租金，其关于李惠兴给予其三个月免租期的事实也未能提供相应证据予以证明，对此李惠兴亦表示从未同意给予李某三个月免租期。根据法律规定，不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息。本院认为，李某于2020年7月7日至2020年10月9日期间占用涉案房屋缺乏充分的法律依据，故应向原告支付房屋占用使用费。被告相关意见，本院不予采纳。关于房屋占用使用费的计算标准。审理中，原告就涉案房屋于2020年6月24日至2020年10月9日期间涉案房屋的市场租金向本院申请司法评估，上海信衡房地产估价有限公司就此出具了估价报告，评估程序符合相应规定，评估结论应当有效，本院予以采信。结合上述分析，李某未向支付2020年7月1日之后的租金，故其关于应按照每月5,000元标准计算房屋占用使用费的意见，本院不予采纳。故本院认为，房屋占用使用费应以评估报告确定的标准，自2020年7月7日计算至2020年10月9日。综上，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、2007年《中华人民共和国物权法》第二十八条、第二百四十四条之规定，判决如下：被告李某应于本判决生效之日起十日内向原告纪琳、肖玲支付房屋占用使用费30,743.94元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费673.78元，减半收取计336.89元，由原告纪琳、肖玲共同负担52.6元，由被告李某负担284.29元；评估申请费3,000元，由被告李某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 魏 凯二〇二一年七月十九日书记员 朱韵卿附：相关法律条文一、2007年《中华人民共和国物权法》第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第二百四十三条不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。