江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终3050号上诉人（原审原告）：丁天文，女，1991年7月20日出生，汉族，住江苏省徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：李飞诗，男，1988年8月9日出生，汉族，系上诉人丈夫，住江苏省徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：王雷，江苏金合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐州苏科置业有限公司，住所地江苏省徐州市铜山区汉王镇府前路1号。法定代表人：陈传美，该公司总经理。委托诉讼代理人：阚宁，江苏同凯律师事务所律师。上诉人丁天文因与被上诉人徐州苏科置业有限公司（以下简称苏科公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院（2020）苏0312民初6672号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人丁天文上诉请求：1.撤销原决第一项，改判被上诉人支付上诉人房屋租金6万元;2一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定被上诉人赔偿租金期限四个月，不符合事实。我方已经提供了大量的证据，证明涉案房屋完全达不到入住条件，提供的证据足以说明该房屋需要的大修就有多次，该房屋一直无法入住完全是被上诉人的原因造成的，直到现在涉案房屋地板还有大面积发霉，需要更换。二、一审判决推定房屋维修期限为四个月属于法律适用错误。该房屋从规定的上房日期2018年12月31日至今一直无法入住，房屋在规定的维修保证期内，上诉人无数次找到地产公司的房修进行维修，一直没有修好，一审法院要求上诉人去找外边人修理明显是不合理的。三、关于一审判决提到的三方协议，最重要的过错方应该是上诉人的物业公司朴韵公司，上诉人提供的证据可以证明朴韵公司就是南京万科的全资子公司，对方先找到我们希望使用我们的房屋，才产生的三方协议。上诉人不认可一审法院所谓的转移占有就是向上诉人交付，无论是朴韵公司还是树冠公司都不是商品房买卖合同的当事方。被上诉人苏科公司答辩称：一、一审认定的赔偿租金的期限及租金标准符合法律规定及市场行情。关于租金的期限，上诉人在第三人作为样板间使用结束后，应及时查看房屋，就房屋因使用不当造成的损坏向第三人主张，采取合理措施，防止损失扩大。一审法院认定上诉人在4个月的时间内足以与被上诉人协商将房屋维修完毕或者另行委托他人将房屋维修完毕，故认定赔偿租金的损失为4个月，被上诉人无异议。二、关于赔偿租金的标准，由于上诉人购买的房屋位于徐州市，属于铜山区与泉山区交界处，按照徐州住建局的文件，该地段的房屋月租金为每平方米25.5元。一审法院将其作为参考依据，酌定支持每月租金2800元并无不当，符合市场行情和政府指导文件。因此，上诉人提出的上诉请求无事实及法律依据，应予驳回。丁天文向一审院提出诉讼请求：1、请求苏科公司支付逾期上房违约金219812元，计算至2020年9月1日，后期如仍然不符合上房要求，将继续追加；2、请求苏科公司支付因逾期上房丁天文支付的租房租金6万元；3、本案的诉讼费用由苏科公司承担。一审法院经审理查明，2017年9月7日，丁天文（买受人）与苏科公司（出卖人）签订商品房买卖合同，约定：丁天文购买苏科公司开发的位于玉带大道18号地块未来城4-1-104号房屋，预测建筑面积116.32平方米，层高2.9米；房屋价款1103134元，单价9483.61元；买受人应于2017年7月8日前支付333134元，余款770000元申请贷款支付。第九条约定房屋交付条件为：房屋取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、住宅使用说明书、住宅质量保证书；第十条，基础设施设备：供排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接，纳入城市供电网络并正式供电，供热系统符合城市供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中管网；完成室内燃气管道敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，电话、有线电视、宽带网络敷设到户。如果在约定期限内基础设备未达到交付使用条件，双方同意由出卖人负责提供替代产品或服务，出卖人不承担其他责任。第十一条，出卖人应当在2018年12月31日前交付商品房，出卖人应当在交付日之前10日将验房时间、办理交付手续的地点验房及应当携带的证件通知书面送达买受人；买受人未收到交付通知的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房住所地为办理交付手续的地点，买受人不得以未收到交付通知书为由要求出卖人承担逾期交房的违约责任；不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，出卖人按照第十二条约定承担逾期交房违约责任；办理交付手续前，买受人有权查验房屋，商品房除存在地基和主体结构外的其他质量问题如屋面、墙面开裂、管道堵塞、门窗损坏、灯具电器不能正常使用等，由出卖人自验收之日起30日内修复，并承担修复费用，修复后再行交付。第十二条：出卖人逾期交房的，逾期在60日之内的，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；逾期超过60日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。第十五条：双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建设工程施工图设计文件涉及商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向、供热、采暖可能影响商品房质量或者使用功能情形的，出卖人应自变更确立之日起10日内书面通知买受人，未在规定期限内通知的，买受人有权解除合同；买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失：出卖人应按变更给买受人造成的实际影响给予相应的补偿。第十六条，商品房质量，地基和主体结构合格，并符合国家及行业标准；检测不合格，买受人不解除合同的，出卖人整改至符合国家及行业标准，如影响正常使用的，由出卖人按照同地段同类房屋租金标准补偿买受人，买受人不再承担其他责任；其他质量问题，出卖人负责更换、修理，如给买受人造成损失的，还应承担赔偿责任；经过更换修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同；买受人不解除合同的，由出卖人负责整改至国家及行业标准，如影响正常使用的，由出卖人按照同地段同类房屋租金标准补偿买受人，买受人不再承担其他责任等；装饰装修及设备必须使用合格的建筑材料、配件，必须符合国家强制性标准及行业标准，不符合上述标准的应及时更换、修理，无法修理更换的，出卖人退还约定标准与实际交付标准之间的差价。第十七条，商品房实行保修制度，房屋交付后，在保修期内买受人要求维修的书面通知到达出卖人7日内，出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或者委托他人进行维修，维修费以及维修期间的损失由出卖人承担。第二十五条：双方保证本合同中记载的通讯地址、联系电话真实有效，任何根据本合同发出的文件，均采用书面形式，以邮政快递方式送达对方，任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起5日内通知对方，未履行通知，导致不能送达的，承担相应责任。附件十一补充协议第5（5）条：买受人如认为房屋有质量瑕疵时，应以书面形式向出卖人提出，并首先办理房屋接收手续，否则视为出卖人已依约完成交付义务；出卖人收到通知后应在7个工作日内派员处理，造成买受人损失的应赔偿损失；买受人对房屋进行验收并签署验收单或者交接单的，视为出卖人已经履行交付义务。第12条：邮件通知以收件人签收日期为送达日，收件人未签收的，同城以邮政快递交寄日第二日为送达日，异地以交寄日的第五日为送达日。2017年9月7日，双方另行签订了《住宅室内装修方案服务合同》，约定苏科公司对争议房屋进行装修施工，装修成品房交付，装修价为99999元；装修工期为2018年12月31日前完成并交付，买受人应于合同签订当日交付装修款；装修工程作为房屋不可分割部分，不单独验收，完工后向丁天文交付装修房。2017年9月7日、10月23日、11月6日，苏科公司为丁天文开具了1203133元发票。一审法院另查明：涉案小区于2018年12月24日竣工验收合格，2018年12月24日经铜山区住建局验收备案。2018年12月9日取得房屋建筑面积测量报告。2018年12月19日，苏科公司向丁天文寄送房屋交付通知书，通知丁天文于2018年12月31日至万科未来城项目园区出入口办理房屋交接手续。寄送地址为徐州市鼓楼区九里山路7号，收件人电话133××××9782。2019年1月15日、2020年6月1日，苏科公司分贝向丁天文寄送催告函，催告丁天文办理上房手续。一审法院另查明，丁天文（乙方，出租方）与南京朴韵房产经纪有限公司徐州分公司（甲方，承租方，简称朴韵公司）、徐州市冠树家居有限公司（丙方，实际使用方，简称冠树公司）签订了一份三方房屋租赁合同。合同约定乙方将涉案房屋出租给甲方，并同意甲方将该房屋作为样板间展示使用，样板间展示由丙方实际完成，租赁期限为房屋交付后4个月。租赁期间乙方允许丙方对墙面进行美化.合同第10.1条补充条款约定，房租支付方式变更为：全屋硅藻泥平涂颜色花型自选，以及推拉窗抵扣其他型号窗2038元。合同签订后，丙方已经实际租赁使用了上述房屋。苏科公司提供的2018年12月19日未来城业主签到表上显示丁天文当天签字。苏科公司提供的争议房屋的电费发票复印件显示，争议房屋的电表在2019年1月8日抄表时已预缴费200元，2019年1月至2019年7月，产生电费情况为1月123元、3月257元、5月59元、7月33元。经询问，丁天文表示房屋租赁协议是2018年11月签订的，朴韵公司具体使用的时间不清楚，房屋钥匙在万科物业的工作人员岳露露处，房租支付方式是朴韵公司给房租墙面作硅藻泥，另外又支付丁天文2000元。电费是岳露露把钱交给丁天文，丁天文没有交过。苏科公司陈述岳露露2018年12月25日拿着租赁协议找到苏科公司索要钥匙，交付钥匙没有书面手续。丁天文认为房屋存在墙面开裂、渗水、缺失地线等问题影响使用，并提供了2020年11月30日与苏科公司一滕姓工作人员的录音，证明存在上述问题影响使用，录音中滕姓工作人员对因房屋维修导致丁天文无法入住表示认可，且墙面维修后存在返潮发霉现象。苏科公司表示已经于2019年上半年完成修复。丁天文于2019年7月自行安装了空调。丁天文提供的视频资料显示，争议房屋在2020年4月18日正在维修，维修项目为房顶数处，过门压条缺失，墙角地板松动。丁天文主张该次维修报修日期为2020年4月2日，维修十余天，维修项目为天花板不平、地板发霉松动、墙面渗水。苏科公司主张天花板维修原因为不平整。丁天文提供了其与案外人刘薇签订的房屋租赁合同和李飞诗的微信转账记录，证明其从2019年2月22日租赁刘薇位于鼓楼区天悦华景的房屋使用，月租金3000元，分三次向刘薇转账30000元。一审法院认为，1、苏科公司已经如期通知丁天文办理房屋交付手续。苏科公司提供的证据表明，争议房屋已经于2018年12月24日取得竣工备案证明及房屋测绘报告，苏科公司亦于2018年12月19日按照丁天文预留的地址向丁天文寄送了房屋交付通知书，通知其于2018年12月31日至万科未来城项目园区出入口办理房屋交接手续。丁天文对接收到苏科公司的通知不持异议，故苏科公司已经按照合同约定的时间和方式通知丁天文办理房屋交付手续。2、丁天文以出租房屋的方式实际接收了苏科公司交付的商品房。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外；房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。经丁天文与朴韵公司、冠树公司签订协议，约定丁天文在争议房屋交付后赁给朴韵公司并由冠树公司实际使用。朴韵公司（冠树公司）占有使用房屋的依据是其与丁天文签订的租赁协议，故朴韵公司（冠树公司）实际接收房屋的行为和时间应视为丁天文接收房屋的行为和时间，依照上述司法解释的规定，房屋转移占有后，视为房屋已经交付使用。3、关于冠树公司实际使用房屋的时间即房屋交付的时间。苏科公司表示2018年12月25日将房屋钥匙交给案外人岳露露，丁天文表示对具体使用时间不知晓。经查，争议房屋在2019年1月至5月产生较大金额的电费，且存在预交电费的行为，故可以认定争议房屋在2019年1月已经实际使用，在没有相反证据的情况下，应认定争议房屋在2019年1月已经由承租方使用。丁天文称不知情不符合常理，一审法院不予采信。4、关于苏科公司交付的房屋是否存在质量问题并影响丁天文使用。一审法院认为，丁天文购买的房屋为装修成品房屋，与毛坯房的要求不同，装修成品房交付后应符合直接使用的条件。虽然丁天文将房屋租给他人使用，但冠树公司作为样板间展示的使用要求与丁天文实际入住生活其对房屋的要求标准不同，任何一处漏水、或者涉及地板的维修均会严重影响丁天文对房屋的使用。苏科公司作为开发商，在收取装修款后，应严格履行装修合同约定的义务，保障装修质量符合国家标准及合同约定标准。丁天文坚称房屋一直没有维修完毕，不符合约定和法定标准，并提供相关照片及2020年4月18日的视频录像证明其观点。经查看照片及视频，争议房屋内存在墙角部分地板松动、房顶维修尚未结束等情形。苏科公司辩称其在2019年上半年已经维修完毕。上述事实表明，苏科公司交付的房屋在2019年6月前存在质量问题并经过苏科公司维修，至少在2020年4月18日前后又存在维修行为。结合丁天文提供的苏科公司滕姓工作人员的电话录音中亦认可确实存在维修房屋并影响丁天文使用的情况，可以认定苏科公司交付的房屋存在质量问题，严重影响丁天文居住使用，苏科公司应依照合同约定赔偿丁天文房屋不能入住期间的租金损失。5、关于赔偿租金的期限。丁天文的房屋在冠树公司作为样板间使用结束后，丁天文应及时查看房屋，就房屋因使用不当造成的损坏向冠树公司主张，或者就房屋本身存在的质量问题向苏科公司反馈并要求维修，并采取合理措施防止损失扩大。丁天文主张苏科公司一直未将房屋维修至合格状态，造成丁天文另租房屋居住，应按月向丁天文赔偿租金损失。对此合同法第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。故丁天文如果认为苏科公司在合理时间内不能将房屋维修完毕，应依照上述法律规定以及商品房买卖合同第十七条的约定另行委托他人维修，并要求苏科公司承担合理的维修费用，以防止损失扩大。因双方就房屋是否存在持续维修以及相应的维修项目是否严重影响房屋使用均不能提供充分的证据证明，结合双方陈述及举证，一审法院酌定给予丁天文四个月的合理损失期限。依照租赁合同约定，冠树公司应在2019年4月底将房屋交还丁天文。在2019年5月至8月四个月的时间内，丁天文足以与苏科公司协商将维修房屋完毕亦或另行委托他人将房屋维修房屋完毕，超过部分属于扩大损失，一审法院不予支持。6、关于租金数额，应参考同期同类地段、同类房屋租金确定。丁天文主张按照其租赁的徐州市鼓楼区的房屋租金标准计算损失，因丁天文购买的房屋位于徐州市（毗邻），属于铜山区和泉山区交界处，距离其租赁合同中的鼓楼区的房屋距离较远，故丁天文主张的租金数额不宜作为损失参考依据。苏科公司提供的徐住建发（2019）101号《关于发布2019年下半年徐州市主城区房屋租赁指导价格的通知》及其附件显示的本市同期三环西路、三环南路以内同类房屋月租金为每平米25.5元，与争议房屋属于毗邻地段，可以作为租金损失的参考依据。结合争议房屋位于三环南路外侧的实际情况，酌定支持丁天文租金每月2800元，四个月合计11200元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、徐州苏科置业有限公司赔偿丁天文房屋租金损失11200元，于判决生效之日起十日内付清；二、驳回丁天文其他诉讼请求。二审期间，上诉人丁天文提供如下证据：2021年3月9日拍摄的房屋漏水的视频，以证明涉案房屋仍然达不到入住条件。被上诉人发表质证意见：对于该组视频的三性存疑，该两组视频反映的内容存在区别，第一组视频中明显存在人为的痕迹。此外，该视频并不能证明上诉人的证明目的，即使是真实的，视频中所反映的也属于质量瑕疵问题，上诉人应当及时报修，而非放任其损失扩大。二审认定的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，上诉人丁天文购买被上诉人苏科公司开发的涉案房屋，在房屋交付后的几个月后即出现质量问题，影响正常居住使用，苏科公司应当进行维修，并赔偿丁天文房屋不能入住期间的租金损失。同时，丁天文在涉案房屋被冠树公司作为样板间使用结束后，亦应及时查看房屋，就房屋质量问题向苏科公司反馈要求维修，并采取合理措施防止损失扩大。苏科公司对于涉案房屋已经进行了维修，而丁天文认为涉案房屋一直未能维修至合格状态，其亦应采取积极方式另行委托他人维修，并要求苏科公司承担合理的维修费用，以防止损失扩大。在丁天文一直未予积极采取行动防止损失扩大的情况下，一审法院酌定苏科公司向丁天文承担四个月的租金损失并无不当，本院予以确认。丁天文在二审中提供的证据不能证明其上诉主张，本院不予采信。综上，上诉人丁天文的上诉理由和请求不能成立，本院不予支持。原审判决事实认定清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1020元，由上诉人丁天文负担。本判决为终审判决。审判长  廖伟巍审判员  宋新河审判员  孟 娟二〇二一年七月八日书记员  侯梦池