湖南省郴州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）湘10执异21号案外人：刘四清，男。委托诉讼代理人：许友国，郴州市光明法律服务所法律工作者。申请执行人：深圳粤源建设有限责任公司。法定代表人：刘汝权，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄柏青，湖南银光律师事务所律师。被执行人：郴州东方时代房地产开发有限公司。法定代表人：李金生，该公司董事长。在本院执行申请执行人深圳粤源建设有限责任公司(原为深圳粤源装饰工程有限公司）与被执行人郴州东方时代房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人刘四清对本院执行郴州东方时代房地产开发有限公司名下的财富广场.铭世公寓预售号为（2004-9014）701-709号9套房产（以下简称案涉房产）不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并举行了公开听证。案外人刘四清及其委托诉讼代理人许友国，申请执行人深圳粤源建设有限责任公司的委托诉讼代理人黄柏青到庭参加了听证。本案现已审查终结。案外人刘四清提出异议称，案涉房产是2009年7月12日案外人刘四清从郴州东方时代房地产开发有限公司处合法购买的个人私有财产。因出卖人郴州东方时代房地产开发有限公司的原因导致不能及时登记办证，但双方已对案涉房产进行了公证，郴州市福城公证处已于2009年8月12日作出（2009）湘郴福字第1085号公证书。因此，鉴于案外人刘四清已实际支付价款，并经公证，完全具有法定排他性，故请求人民法院中止对案涉房产的执行并解除查封。申请执行人深圳粤源建设有限责任公司称，一、刘四清虽与郴州东方时代房地产开发有限公司签订了房屋买卖合同，但双方不是真实的房屋买卖关系，而是借贷抵押关系，刘四清所称“合法购买”案涉房产的事实不存在。二、案外人刘四清与被执行人签订房屋买卖合同的时间发生在2009年7月，至今已逾十余年，刘四清既未取得案涉房产的任何权利，也未向人民法院你主张对案涉房产的权利，也说明案外人与被执行人不存在真实的房屋买卖合同。三、案外人没有根据法律规定，向有关部分申请办理预告登记，其未取得案涉房产的物权，该案涉房产至今登记在被执行人明细，故人民法院查封案涉房产的行为系合法的。请求依法驳回案外人刘四清的异议请求。被执行人郴州东方时代房地产开发有限公司未发表意见。本院查明：（一）本院在执行申请执行人李冬梅与被执行人郴州东方时代房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，查封了案涉房产，案外人刘四清以该房产系其所购为由向本院提出书面异议，后李冬梅于2020年9月25日向本院提交解除查封申请书，同意解除对案涉房产的查封措施，本院于2020年12月2日作出（2016）湘10执16号之五执行裁定，裁定解除案涉房产的查封。（二）本院在执行申请执行人深圳粤源建设有限责任公司与被执行人郴州东方时代房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，依申请执行人深圳粤源建设有限责任公司的申请，于2019年2月2日轮候查封了案涉房产，后由于申请执行人李冬梅与被执行人郴州东方时代房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，已解除对案涉房产的查封，故该案对案涉房产的查封顺位为首封。（三）2009年7月21日，刘四清与郴州东方时代房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定：刘四清购买郴州东方时代房地产开发有限公司开发的位于郴州市健康路财富广场第壹幢701-709共9间房，该商品房预售许可证为郴预许字（2004）第44号，建筑面积共569.25平方米，按建筑面积算，该商品房单价为2000元/平方米，总金额为1,138,500元。并约定：刘四清须于2009年7月21日前付清全款。2009年8月10日，郴州东方时代房地产开发有限公司与刘四清向湖南省郴州市福城公证处申请办理《商品房买卖预售合同》的公证。2009年8月12日，该处出具（2009）湘郴福证字第1085号公证书，兹证明：郴州东方时代房地产开发有限公司的法定代表人刘京全与刘四清于2009年7月21日在郴州东方时代房地产开发有限公司签订了《商品房买卖（预售）合同》。双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，协议内容符合《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，协议书上双方当事人的签字、印鉴属实。该合同自双方当事人签字、盖章之日起生效。刘四清目前已实际占有案涉房产。（四）湖南省郴州市北湖区人民法院于2013年11月28日就被告单位原郴州东方时代房地产开发有限公司、被告人刘京全、被告人王宗义、被告唐昭义犯非法吸收公众存款罪一案作出的（2013）郴北刑重字第2号生效刑事判决中认定：2009年5月29日，原郴州东方时代房地产开发有限公司以资金周转困难为由，以月息7%、8%向刘四清陆续借100万元，未还本金。上述事实，经当庭质证，有下列证据予以证明：1.被告人刘京全的供述证明；2.证人刘四清的证言证明：2008年8月初，其听朋友杨铭伟说东方时代公司资金周转困难需要向外借钱，利息较高，其便经杨铭伟介绍与刘京全面谈。2008年8月8日，借给东方公司100万元，打到了冯国秀的账户上，借条注明月息5%，借期一个月；2008年9月刘京全（原郴州东方时代房地产开发有限公司法定代表人）无法还钱，便办理了财富广场1-10号门面的抵押手续，2009年4月，刘京全又向其借款100万元，并提出把酒店701-709房和原来抵押的门面作价1,961,100元卖给刘四清，刘四清表示同意，便于2009年5月31日打了100万元到冯国秀账户，刘京全当天打了借条。2009年8月12日，刘四清与刘京全办理公证后，刘京全将借条收回。至今未还款，也未付利息。3.书证证明：（1）商品房买卖合同、公证书证明，2009年7月21日，原郴州东方时代房地产开发有限公司与刘四清签订合同，将酒店701-709房和财富广场1-10号门面卖给刘四清，并进行了公证。（2）原郴州东方时代房地产开发有限公司与刘四清债权债务核对表及相关说明证明，郴州东方时代房地产开发有限公司向刘四清共借款200万元，月利率7%、8%，已付利息101万元。上述证据，经当庭质证和合议庭评议，均具有合法性、真实性、客观性和关联性，被采纳为本案定案的依据。本院认为，本案案外人刘四清系基于对本院执行标的物主张实体权利而提出异议,以排除对该执行标的物之强制执行，属于案外人异议。结合本案认定的事实，现具体评析如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，首先，刘四清在案涉房产被本院查封之前，就已于2009年7月21日与郴州东方时代房地产开发有限公司签订了书面的《商品房买卖合同》。其次，从湖南省郴州市北湖区人民法院（2013）郴北刑重字第2号生效刑事判决认定的事实可见，刘四清与郴州东方时代房地产开发有限公司存在债权债务关系，刘四清以抵债方式购买郴州东方时代房地产开发有限公司开发的案涉房产发生在2009年，且法律上也并未禁止以抵债方式购买商品房，深圳粤源建设有限责任公司在本案中亦未提交证据证明刘四清与郴州东方时代房地产开发有限公司之间存在恶意串通损害他人利益的情形。再次，由于郴州东方时代房地产开发有限公司涉及的纠纷较多，且原法定代表人刘京全被判刑，故案涉房产未办理过户登记的原因不应归责于案外人刘四清一方。综上，案外人刘四清的异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：中止对登记郴州东方时代房地产开发有限公司名下的财富广场.铭世公寓预售号为（2004-9014）701-709号9套房产的执行。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 黄 肖 华审 判 员 欧阳昆兰审 判 员 邹  敏二〇二一年七月二十三日法官助理 廖 建 兰书 记 员 侯 馨 雅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，异议人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。异议人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条异议人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）异议人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）异议人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回异议人执行异议裁定送达异议人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对异议人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）异议人是否是系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。