西藏自治区拉萨市中级人民法院   民事判决书   （2021）藏01民终803号   上诉人（原审被告）：伍三英，女，1991年3月20日出生，汉族，住湖北省监利县，公民身份号码×××。       上诉人（原审第三人）：丝琪兰美妆柳梧店，住所地西藏自治区拉萨市柳梧新区察古大道浙商国际3-1-16，统一社会信用代码：×××。       经营者：伍三英，女，1991年3月20日出生，住西藏自治区拉萨市柳梧新区察古大道浙商国际3-1-16，公民身份号码×××。       委托诉讼代理人：董艳伟，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。       委托诉讼代理人：拉珍，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所实习律师。       被上诉人（原审原告）：拉萨鑫诚房地产开发有限公司，住所地西藏自治区拉萨市柳梧新城柳梧大厦1315室，统一社会信用代码：×××。       法定代表人：张士春，系该公司执行董事。       委托诉讼代理人：胡朝钰，西藏珠穆朗玛律师事务所律师。       委托诉讼代理人：旺姆，西藏珠穆朗玛律师事务所实习律师。       上诉人伍三英因与被上诉人拉萨鑫诚房地产开发有限公司、原审第三人丝琪兰美妆柳梧店房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市堆龙德庆区人民法院（2020）藏0103民初2207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人伍三英、原审第三人丝琪兰美妆柳梧店的委托诉讼代理人董艳伟、拉珍，被上诉人拉萨鑫诚房地产开发有限公司的委托诉讼代理人胡朝钰、旺姆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。       伍三英、丝琪兰美妆柳梧店上诉请求：1．请求依法撤销西藏自治区拉萨市堆龙德庆区人民法院（2020）藏0103民初2207号民事判决书第一项、第二项、第三项。2．请求依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。3．本案二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：（一）上诉人与被上诉人签订的租赁期限为2017年6月12日至2022年6月11日止，但在2017年-2018年期间，被上诉人的消防设施及安全标准不合格，严重影响上诉人的正常经营；（二）被上诉人在2019年7月未经上诉人同意，擅自撬开门锁，收回房屋，将上诉人的货品、家具在网上拍卖、转让，上诉人对房屋、家具和货品失去实际占有权。综上，上诉人无义务承担2019年7月之后的房屋使用费，为维护上诉人合法权益，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。       拉萨鑫诚房地产开发有限公司辩称，被上诉人从未对上诉人实施占有使用的房屋进行擅自撬门锁，收回房屋，将上诉人的货品、家具在网上拍卖、转让等行为，不管是消防设施问题还是合同签订的日期问题，都没有影响上诉人使用案涉房屋，他们是一直在经营该店铺，应当按照合同履行支付租金的义务。       拉萨鑫诚房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1．确认原、被告之间的《租赁合同》已解除；2．判令被告向原告支付租金111，861元、占有使用费107，270元、违约金33，558元及律师费9286元；3．判令被告及第三人向原告返还位于拉萨市××区商铺；4．本案诉讼费由被告承担。       一审法院认定事实：2017年6月12日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将位于拉萨市××区商铺出租给被告用于商业经营，租赁期限自2017年6月12日至2022年6月11日止，租金为5438元／月、押金10，876元，装修免租期180天，并约定了其他相关权利义务。其后，被告设立第三人丝琪兰美妆柳梧店进行经营活动，但被告仅向原告交纳商铺租金至2018年12月11日。2019年7月26日，原告以登报的方式向被告催收拖欠房租，后原告分别于2020年8月11日、8月14日又以邮寄的方式向被告送达《通知书》《解除合同通知书》，要求其支付欠付租金并限期搬离。至今，被告及第三人仍占用该商铺。       另查明，2017年8月13日，原告与房屋所有权人洛桑达娃订立《租赁协议书》，约定将拉萨市柳梧新区察古大道浙商国际3-1-16号商铺出租给原告，原告有权进行转租并享有收益，租赁期间自2017年6月30日至2022年6月29日止。       一审法院认为，虽被告及第三人否认其与原告存在租赁合同关系，但从《租赁合同》（原、被告于2017年6月12日签订）内容来看，其形式要件齐全，落款处有双方签章确认，并鉴于合同已实际履行，故法院对该合同效力予以认定。另因被告长期拖欠房租未付的行为已构成违约，原告按照合同约定有权单方解除合同，故法院对该合同已于2020年8月14日解除予以确认。对于原告请求被告向其支付租金111，861元、占有使用费107，270元、违约金33，558元及律师费9286元的诉请，法院认为原告主张的占用费（双倍日租金计算部分）、违约金、律师费均属合同违约责任项下约定的内容，上述费用的计算应适用合同法关于计算违约金的相关法律规定，故法院酌情参照租金5438元／月，从2018年12月12日至2020年10月12日止（起诉之日）进行计算，并在抵扣押金10，876元及合同约定的装修免租期180天后，对租金、占用费77，945元［5438元÷30天×（670天-180天）-10，876元=77，945元］及违约金23，383元（77，945元×30％=23，383元）予以支持，对超出部分予以驳回。对于原告请求被告及第三人向其返还位于拉萨市××区商铺的诉请，法院认为原、被告签订的《租赁合同》已于2020年8月14日解除，被告及第三人应负有返还租赁物的义务，故法院对该诉请予以支持。       本院二审期间，双方当事人未提交新证据。被上诉人对一审中已提交的上诉人国家企业信息表补充证明目的，即欲证明丝琪兰美妆柳梧店直至今日仍在占有使用案涉商品房的事实。被上诉人对该份证据的真实性和合法性无异议，但对其证明目的不予认可，认为该份证据只是工商登记信息，无法达到被上诉人的证明目的。本院认为，该份证据系国家企业信用信息公示系统的企业法人经营状况，对该份证据的真实性、合法性予以确认，该证据能够证明丝琪兰美妆柳梧店的工商登记信息仍为其注册信息，但无法证明丝琪兰美妆柳梧店直至今日仍在占有使用案涉商品房的事实。故本院对其关联性和证明目的不予认可。       本院二审查明的事实与原审认定的一致。       本院认为，本案的争议焦点为：一、上诉人与被上诉人之间的租赁合同是否有效？二、上诉人欠付房屋租赁是多少？三、上诉人是否构成违约，若构成违约，违约金如何认定？本院评析如下：       一、关于上诉人与被上诉人之间的租赁合同是否有效的问题，上诉人认为其与案外人徐成战签订了房屋租赁合同，与被上诉人之间没有任何租赁关系，被上诉人认为其与上诉人签订了房屋租赁合同，上诉人支付了前期的房屋租金，双方之间存在合法有效的租赁关系。本院认为，上诉人与被上诉人于2017年6月12日签订《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽上诉人与案外人徐成战于2017年5月18日签订了《门面租赁合同》，但经本庭当庭电话询问徐成战，其表示双方之间确实签订了《门面租赁合同》，但由于拉萨鑫诚房地产开发有限公司收回了对其租赁的委托，导致该合同没有实际履行，上诉人向徐成战缴纳的租金亦已全额退款，双方之间没有任何租赁关系。故上诉人主张其与案外人徐成战之间存在租赁关系的主张，无事实与法律依据，本院不予支持。       二、关于上诉人欠付房屋租赁是多少的问题，上诉人认为其与被上诉人之间没有租赁关系，不应当支付租金，被上诉人认为双方之间签订了房屋租赁关系，现上诉人只缴纳了至2018年12月11日的租金，尚欠租金111，861元。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”之规定，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。上诉人作为承租方，应按约定向被上诉人支付租金，租赁合同对租金的支付时间有明确约定，应按合同约定的时间支付，现上诉人长期拖欠房租未付的行为已构成违约，被上诉人有权单方解除合同，即其发出的解除通知书送达之日2020年8月14日为解除合同日。因在合同中明确约定了装修免租期及押金的返还事项，一审法院判决抵扣押金10，876元及合同约定的装修免租期180天的租金并无不当，本院予以确认。鉴于被上诉人在《关于商户提出〈浙商国际〉商业街活动建议的回复》中承诺了对租户减免3个月租金作为优惠补偿，被上诉人未能对上诉人不包含在减免租户范围的主张作出合理解释，故本院认定该减免承诺对上诉人有效，对上诉人欠付的租金应当减租3个月；案涉房屋属于非国有房屋，上诉人承租该房屋用于经营，众所周知，新冠疫情对店面经营经济实体的影响巨大，特别是拉萨地区，很多人回了内地无法返藏，致使拉萨人流量大幅下降，所有商户的营业收入明显减少，根据公平原则，本院酌情对疫情期间的租金适当予以调整，即减免上诉人2个月的租金；综上，本院酌情参照租金5438元／月，从2018年12月12日至2020年10月12日止（起诉之日）进行计算，并在抵扣上述款项后，对租金、占用费50，755元［5438元÷30天×（670天-330天）-10，876元=50，755元］予以确认。       三、关于上诉人是否构成违约，若构成违约，违约金如何认定？上诉人认为双方之间没有租赁合同，不存在违约行为，被上诉人认为上诉人长期拖欠租金，已构成违约，应当按照约定支付违约金。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，上诉人作为承租方无正当理由长期拖欠租金，已构成违约，应当承担违约责任。被上诉人作为守约方有权按照合同约定主张拖欠租金总额30％的违约金，即50，755元×30％=15，227元，对此本院予以确认。       综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：       一、维持西藏自治区拉萨市堆龙德庆区人民法院（2020）藏0103民初2207号民事判决第一项、第三项、第四项；       二、撤销西藏自治区拉萨市堆龙德庆区人民法院（2020）藏0103民初2207号民事判决第二项；       三、变更西藏自治区拉萨市堆龙德庆区人民法院（2020）藏0103民初2207号民事判决第二项为被告伍三英于本判决生效之日起十日内向原告拉萨鑫诚房地产开发有限公司支付租金、占用费50，755元及违约金15，227元，上述款项共计65，982元；       四、驳回上诉人的其他上诉请求。       一审案件受理费5，229.6元，由拉萨鑫诚房地产开发有限公司承担3，506.62元，由伍三英承担1523元。二审案件受理费5，229.62元，由拉萨鑫诚房地产开发有限公司承担3，506.62元，由伍三英承担1523元。       本判决为终审判决。       审判长张瑞月   审判员卓玛吉   审判员次仁卓嘎   二〇二一年七月二十九日   法官助理谭政   书记员米玛次旺