山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁02民终8182号上诉人（原审被告）：衣兴明，男，1982年2月9日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。上诉人（原审被告）：王永洁，女，1980年1月3日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。被上诉人（原审原告）：青岛和达物业管理有限公司，住所地山东省青岛市黑龙江中路864号1栋601。法定代表人：徐国实，经理。委托诉讼代理人：崔海峰，山东鲁青律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁磊，山东鲁青律师事务所实习律师。上诉人衣兴明、王永洁因与被上诉人青岛和达物业管理有限公司（以下简称和达物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2021）鲁0203民初3349号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。衣兴明、王永洁上诉请求：一、撤销一审判决第一项，依法改判。物业服务费打4折、整改业主联名提出的服务盲区及服务水平、物业公司将业主公共区域租赁的商铺及其他盈利机构全部撤离，还业主安全、优质的营商环境；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人未履行安保义务。《物业管理条例》第四十六条规定：物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。首先，楼北侧内业主公共区域私自占用业主车位自用并租赁给第三方获利。其次，写字楼入口闸机形同虚设，并要求业主统一购买10元/张闸机门禁卡，购买后使用一段时间(不超过半年后)后，常年不启用。物业门岗未尽职，安保设备、监控设施不完善不运行，致使上诉人财产在公共区域内损坏损失。写字楼内外来人员随意出入，物业及保安允许商贩占用消防通道摆摊售卖，架锅起灶、明火作业。对整栋楼消防及地震灾害疏散，产生了极其严重的影响。并且地下车库连结楼主体无门卫把守及门禁管理，外来人员来去自如。一审把物业公司对全小区业主的生命财产安全与不顾这项重大行为称为管理瑕疵，避重就轻。二、被上诉人没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。《前期物业服务协议》约定：对消防器材管理。《物业管理条例》第三十五条：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。实际现象：楼层消防箱里的灭火器材无检修记录；部分楼楼层灭火器材缺失半年之久，仍未补充；上诉人在一审中列举了大量物业管理服务存在的诸多问题，如外墙渗水、安保、消防、洗手间脏乱差、经常无卫生纸及洗手液、风干机久坏不修、洗手间异味超标等方面存在严重问题。一审仅以“可以看出和达物业公司在提供物业管理服务时存在瑕疵”，使被上诉人逃避了违约、违法责任，损害业主权益。三、《前期物业服务协议》约定：前期物业管理费：按建筑面积11元/平方米/月收取。物业公司在没有公示、没有物价部门核准、没有业主授权组织的代表同意下、未与业主重新签订物业合同，单方面强制要求业主交房前必须缴纳物业费从而达到让业主默认前期服务公约的事实，大部分业主都是贷款购房，并且每个月交给银行的利息也很多，大部分业主都是着急交房后出租。故此情况下，业主在2016-2017年基本上都缴纳了半年的物业费。经过多次协商和发整改函，未见物业回复和改正当前物业服务不足等问题。物业的解释为：集团公司定的价格，物业也提供服务，无论服务的多少物业费一分不减免。而实际物业把小区内公共区域出租给蜂巢快递柜、和达虹湾售楼处、沪上阿姨、共享充电设备、摆摊照明、楼体广告、电梯间广告、地下车库闸机广告等并从中获得巨利，而这些使用的电费、人力、物力等都由业主买单，物业从未公开公共收益。而一审对违反合同价格计算的上诉人物业费金额给与支持。违反《前期物业协议》与《合同法》中的平等原则。四、物业管理服务合同属继续性合同，不能因其服务的持续性使其摆脱诉讼时效制度的制约。在合同分类上有两大类第一类合同是履行一次性就结束，双方的合同目的就达到的合同。第二类合同，它的履行不是一次性的、不是一时就能结束，而是要持续不断地进行，有的是不断的重复相同内容的合同，例如，租赁合同、委托合同、供应电合同、供应气合同、供应水合同，这一类合同就是继续性合同。物业管理服务合同是委托合同中的一种，应归属于继续性合同。继续性合同的特点就是由一个整体的合同来固定着双方大概的合同权利义务，随着时间的推移，产生新的权利义务；再往前时间经过，再产生新的权利义务。这样每一个时间推移所产生的新的权利义务，就具有相对独立性，构成一个相对独立的债权债务。因此，在这种情况下适用诉讼时效就不应该以整个合同一体适用，而应该就每个相对独立的履行部分来个别计算，分别适用诉讼时效。综上所述，一审法院既突破了合同约定，认定物业费是11元/平方米/月而不是履行合同约定的服务内容等值的物业服务，又突破了诉讼时效，同时还让被上诉人逃避了违约责任，认定事实不清，证据不足，适用法律不准，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。五、上诉人行使知情权。上诉人要求被上诉人庭上提供前期物业合同公约及物业服务内容和完成度计划报表、业主公共收益收支明细表、聘请的物业人员登记表及其社保公积金缴纳明细、提供出租给商户办理营业执照的公共区域授权书和等级表、每年安全应急演练参与人员级相关视频和照片、整楼(台柳路177号和达中心A座)设备设施检修养护明细表附带支出明细。六、上诉人有权享受业主公共区域收益，收益部分抵减不匹配的物业服务费。和达物业公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不能成立。物业管理中双方在线上线下都能随时保持沟通。和达物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令衣兴明、王永洁给付2017年9月1日至2020年4月30日的物业管理费42240元；2.依法判令衣兴明、王永洁向和达物业公司支付截止到2020年4月30日的逾期付款滞纳金12672元；3.依法判令衣兴明、王永洁向和达物业公司支付以42240元为基数按日千分之三比率计算的自2020年5月1日起至实际结清之日止的滞纳金；4.本案诉讼费由衣兴明、王永洁承担。以上第1、2项合计人民币54912元。一审法院认定事实如下：2016年12月23日，衣兴明、王永洁作为买方与卖方青岛创和嘉祺实业有限公司签订《房屋使用公约》，该公约载明：卖方已在项目销售前与前期物业服务企业签订了《前期物业服务合同》，买方已阅读、理解并承诺遵守《前期物业服务合同》中的相关权利义务，该合同的主要内容摘要如下：青岛和达中心城B区的前期物业服务企业为青岛和达物业管理有限公司，合同期限自2013年9月20日起至小区业主委员会成立并与业主大会选聘产生的物业管理企业签订服务合同并进驻后终止。但是：1、合同期内，本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2、如合同到期后，未出现上述1之情形，则当同时具备以下两个条件，本合同继续有效：A、乙方同意继续履行本合同；B、依法经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同。合同对委托管理事项、双方权利义务、服务标准等进行了约定，对写字楼物业服务费，合同双方约定为11元/月/平方米（含电梯运行费），每逾期一日应按欠费总额的3‰向前期物业服务企业支付违约金。衣兴明、王永洁购买和达中心A座401室，房屋建筑面积120平方米。从2017年9月1日至2020年4月30日，共计32个月，按单价11元/平方米计算，合计欠费42240元。涉案小区业主委员会至今未能成立，和达物业目前仍在小区提供物业服务。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。和达物业公司与青岛创和嘉祺实业有限公司签订前期物业服务合同，青岛创和嘉祺实业有限公司与衣兴明、王永洁签订的房屋使用公约亦告知了前期物业服务合同约定的内容，衣兴明、王永洁应该受该公约约束，和达物业公司提供了相应的物业管理服务，衣兴明、王永洁作为业主也获得了服务并受益，衣兴明、王永洁应当依约履行交纳物业服务费的义务，和达物业公司要求衣兴明、王永洁给付2017年9月1日至2020年4月30日的物业管理费42240元的请求，合法有据，一审法院予以支持。衣兴明、王永洁主张物业服务质量与物业收费标准不符，且存在占用大堂等问题，业主维护自身权益应当采取正确的方式，物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到全体业主的切身利益，业主拒付物业费，使物业服务标准随之降低，造成恶性循环。物业服务具有持续性及动态性的特点，衣兴明、王永洁提供的证据不足以证明和达物业公司物业服务持续存在问题且怠于履行物业服务义务，对衣兴明、王永洁的抗辩意见，一审法院不予采信。和达物业公司在今后的服务过程中应当严格遵守约定内容，切实增强服务意识，改善服务质量，加强对公共设施维护，进一步提高广大业主满意度，与业主共同打造良好的生活环境，对和达物业公司主张违约金和滞纳金的请求一审法院不予支持。王永洁经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、衣兴明、王永洁于判决生效之日起十日内支付和达物业公司自2017年9月1日至2020年4月30日的物业费42240元；二、驳回和达物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1174元，减半收取计587元，由衣兴明、王永洁负担。二审中，上诉人衣兴明、王永洁提交证据光盘一份（包括视频及照片）。证明：1、证明卫生间脏乱差。2、消防通道拥堵，影响安全作业。3、门禁有时开起、有时不开起。4、地下车库垃圾长期不处理，卫生脏乱差。5、物业服务有问题，希望调整的至今未调整。6、业务工作人员随地上厕所以及死角卫生不处理。7、证明消防不到位，影响器械。8、物业公司在地下停车场消防通道封堵并设立小吃店，且明火作业，影响安全。9、非法占用一楼大厅公共区域，设立奶茶店及售楼沙盘。被上诉人和达物业公司质证称:有原始载体的部分（视频11段及照片）真实性予以认可，但对证明事项及关联性不予认可。照片只能说明拍摄的瞬间，不能证明上诉人的关联性及证明事项。任何卫生不可能每时每刻有人打扫，也不能证明脏乱差问题。关于视频，仅仅证明在拍摄视频的几分钟内，所拍摄的内容与本案关联性及证明事项没有关联性。关于消防通道和在指定区域内有明火餐饮与本案无关，上诉人应向其他部门反映。消防通道的划分及在图纸上的界定也并非本案处理的范围。综上，视频及照片不能说明被上诉人服务存在瑕疵。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、和达物业公司的诉讼请求是否超过诉讼时效；二、衣兴明、王永洁应否向和达物业公司全额缴纳欠缴的2017年9月1日至2020年4月30日期间物业管理费。关于焦点一，本院认为，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（法释[2008]11号）第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。《房屋使用公约》第四条约定“物业服务费按季交纳”，因此业主应交纳的相关费用属于同一债务的分期履行。本案中，和达物业主张衣兴明、王永洁欠缴2017年9月1日至2020年4月30日期间的物业管理费，诉讼时效应从最后一期物业服务费用履行期限届满之日起算。因此，衣兴明、王永洁关于本案超过诉讼时效的抗辩意见，本院不予支持。关于焦点二，《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。2016年12月23日，衣兴明、王永洁与案涉小区开发商签订《房屋使用公约》，《房屋使用公约》已向衣兴明、王永洁告知《前期物业服务合同》及其相关权利义务，该《前期物业服务合同》对衣兴明、王永洁具有约束力，和达物业公司依约提供物业服务，衣兴明、王永洁应当按照合同约定支付物业管理费。衣兴明、王永洁主张和达物业公司在物业服务中存在重大瑕疵，但物业服务企业对小区进行物业服务具有整体性、全面性、服务过程时间持续性，以及服务标准无法按件计量等特点，因此衣兴明、王永洁提供某段时间的视频和照片，仅能证明和达物业公司在一定的时间、地点提供的物业服务做的不够完善，但不足以证明其在物业服务过程中存在重大瑕疵。衣兴明、王永洁以此为由主张对欠缴期间的物业费打4折，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另，衣兴明、王永洁主张的物业公示、撤离盈利机构、享受物业公共区域收益和物业赔偿等诉讼请求，与本案系两个法律关系，在本案中不予处理，应另行主权利。综上，上诉人衣兴明、王永洁的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1173元，由上诉人衣兴明、王永洁负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘昭阳审 判 员 李 蕾审 判 员 阚红艳二〇二一年七月二十九日法官助理 薄富超书 记 员 韩 平