文书内容湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘10民终1330号上诉人（原审原告）：郴州市添锦源物业服务有限责任公司。法定代表人：魏丽玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓威，男，该公司副总经理。委托诉讼代理人：陈卫民，湖南民浩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郴州华盛麓峰房地产开发有限公司。法定代表人：宁兼友，该公司总经理。委托诉讼代理人：欧阳延峰，男，该公司法务经理。委托诉讼代理人：刘涛，湖南银光律师事务所律师。上诉人郴州市添锦源物业服务有限责任公司（以下简称添锦源物业公司）因与被上诉人郴州华盛麓峰房地产开发有限公司（以下简称华盛麓峰房地产公司）合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初2097号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月3日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。添锦源物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持添锦源物业公司的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费和财产保全费由华盛麓峰房地产公司负担。事实和理由：1.双方当事人签订了《郴州市华盛世纪新城二期住宅小区前期物业委托合同》（以下简称《前期物业委托合同》）和《营销中心及样板房物业服务协议》（以下简称《物业服务协议》），添锦源物业公司依据两合同履行了全部合同义务，但华盛麓峰房地产公司却未按照合同约定支付物业费，从2016年1月1日至2020年3月底拖欠华盛世纪新城二期物业服务费9,052,115.17元，违约金5,121,079.16元，拖欠2015年5月至2017年3月华盛世纪新城营销中心及样板房物业服务费745,584元，违约金722,103.72元。2.一审判决仅支持了添锦源物业公司诉请的《物业服务协议》华盛麓峰房地产公司拖欠的物业服务费745,584元和部分违约金，对于拖欠的华盛世纪新城二期物业服务费的诉请仅支持了少部分。双方当事人自愿签字达成的《关于2019年11月8日协调结果记录》约定违约金按年化24%的约定，一审判决仅以华盛麓峰房地产公司不认可为由就调整为15.4%缺乏法律依据。3.一审判决认定双方签订的《前期物业委托合同》部分条款无效，无任何法律和事实依据。一审判决认定双方签订的《前期物业委托合同》属当事人真实意思表示，该合同合法有效并认定华盛麓峰房地产公司违约，应承担违约责任，该部分认定正确。但又自相矛盾地认定合同中关于“不符合接房条件、未售的住宅部分在2015年12月31日前总户数不超过15%的，乙方免收该部分费用，2016年1月1日之后由乙方按郴价服[2012]13号文件中规定实际费用的100%向甲方收取”的约定，违反了法律法规的效力性规定，属无效条款。合同双方对于如何收取物业费属双方意思自治的范围，没有违反任何强制性法律法规，没有任何法律法规明确禁止双方约定物业费如何收取的规定，一审判决也没有明确具体的法律条文依据。华盛麓峰房地产公司辩称，1.签订《前期物业委托合同》是为了达到审批和备案需要，《物业服务协议》的内容没有完全履行，服务内容没有达到要求。2.华盛世纪新城二期2013年开始建设，2015年因时任法定代表人涉及相关案件的原因，项目陷入全面停工，出现逾期交房，直到2018年、2019年才将整个项目建设完成并公告交房。在此期间的部分象征性交房是因业主反映强烈为维稳而交房。在房屋竣工验收前，房屋产权属施工方，工程在建显然物业合同无法履行，故一审法院在查明事实后对2016年1月至竣工前的物业服务费不做处理完全符合事实。3.本案中华盛麓峰房地产公司并非故意违约，2018年11月8日召开协调会双方约定按实际发生费用计算物业服务费，参照年利率24%支付违约金或利息，没有现金支付则采用以房以车位抵物业费的方式履行。对于全面交房后的物业服务费华盛麓峰房地产公司愿意根据一审判决履行。4.根据《前期物业委托合同》约定，添锦源物业公司收取的物业费要全额上缴给华盛麓峰房地产公司，但添锦源物业公司至今未支付过。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。添锦源物业公司向一审法院起诉请求：1.判令华盛麓峰房地产公司支付物业管理服务费9,774,218.89元、违约金5,843,182.88元（违约金按2019年11月8日《关于2019年11月8日协调结果记录》约定的年化24%计算，从实际拖欠物业费之日起分段计算，暂计算至2020年3月31日，之后计算至实际逾期日止），合计15,617,401.77元；2.判令华盛麓峰房地产公司负担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年10月24日，华盛麓峰房地产公司（甲方）与添锦源物业公司（乙方）签订《营销中心及样板房物业服务协议》，约定：第一条物业服务内容及要求（一）服务范围：1.营销大厅外围、一楼大堂、二楼办公区域、32＃栋、38＃栋样板房的清洁保洁服务；2.营销大厅一楼看房客户迎宾、指引服务；3.样板房来访客户迎宾、鞋套、讲解、指引服务；4.样板房室内陈设物品整理服务，使之处理完善状态；5.样板间与营销中心之间往返电动看房车接送服务；6.临时性促销活动的协助配合服务；7.对营销、工程、设计、施工等方面调研，定期提出优化建议；8.完成营销中心其他有关需要配合服务……第五条物业服务期限：物业服务期限为本合同双方签订之日起，至甲方所有房屋销售完退场日止；第六条物业服务收费方式为：酬金制；第七条收费标准及支付方式1.具体标准如下：（1）物业人员基本工资标准（单位：月）形象保安员3人，2200元/人；保洁员3人，1600元/人；样板房管理员2人，2200元/人；经理1人，3500元/人；（2）前期物业人员用餐标准（单位：月）：26天×10元×2餐×人数；（3）社保费标准为员工试用期过后按2010年湖南省人平均工资2010元标准购买；（4）管理费为每月月工资的总额的8%计算；（5）税金标准按开票金额的5.6%计算；（6）每月费用支付总额为上述费用的合计数；2.乙方每月1日按实际情况将上月工作人员考勤及加班情况制作表格上交甲方审核，甲方应在5个工作日内审核完毕，并在每月10日将上月费用支付给乙方；3.乙方应甲方要求对业主营销中心或样板房设备提供维修养护或其他特约服务的，按双方的约定收费标准收取费用；4.乙方所提供服务需要购买的各项物资由乙方提出申购计划，并说明购买的必要性，报甲方批准后由甲方购买或者委托乙方购买；第八条甲方违约责任1.甲方违反本合同约定，导致乙方未能完成服务内容的，乙方有权要求甲方限期解决；逾期未解决的，乙方可要求甲方支付违约金10,000元，造成损失的，乙方可要求甲方承担相应的赔偿责任；2.甲方不按本合同的约定的收费标准和时间交纳费用的，乙方有权除追缴所欠费用外，同时按每逾期一天交纳欠费金额3‰的违约金。协议签订后，添锦源物业公司按照约定向华盛麓峰房地产公司提供物业服务。2017年3月31日，添锦源物业公司将营销中心及样板房移交给华盛麓峰房地产公司。经双方结算，华盛麓峰房地产公司尚欠添锦源物业公司2015年4月至2017年3月期间的物业服务费745,584元至今未付。2013年10月24日，华盛麓峰房地产公司（甲方）与添锦源物业公司（乙方）签订《郴州市华盛世纪新城二期住宅小区前期物业委托合同》，约定：“第二条物业基本情况物业类型：高层住宅、商业用房；坐落位置：郴州市福城新区增湖路（郴州高铁西站斜对面）；占地面积：约35497.8平方米；规划总建筑面积：167548.23平方米，其中住宅建筑面积约134295.29平方米，商业建筑面积3952.97平方米，车位980个。第十一条委托服务期限为：自本合同签订之日起至业主委员会与物业服务企业签订新的《物业服务合同》生效时止。第十二条甲方权利义务……9.从交房之日起对未售、未交付给业主的空置房按《湖南省物业服务收费管理实施办法》支付物业企业前期物业服务费……第十三条乙方权利义务……11.甲方物业竣工验收合格后，乙方组织承接查验并配合甲方到房产主管部门备案，办理移交手续，同时配置相应的人员进驻管理。第十四条物业服务费1.本物业的物业服务费，前期暂由甲方按月预付80%的物业费给乙方，确保乙方正常运行，待乙方收取业主或物业使用人的物业费后返还给甲方；2.高层住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.60元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米2.00元向业主或物业使用人收取；3.收取物业服务费的日期：甲方通知乙方交付之日的次月1日开始收取物业费，每月5日前，由业主付清本月费用；业主入住时，物业公司可以预收最高不得超过12个月的物业服务费。服务费标准的调整，按郴价服[2012]13号文件服务等级调整；4.空置房屋服务费（1）符合接房条件，且甲方已经通知业主收房的，由乙方按郴价服[2012]13号文件中规定实际费用的90%向业主收取；（2）不符合接房条件、未售的住宅部分在2015年12月31日前总户数不超过15%的，乙方免收该部分费用，2016年1月1日之后由乙方按郴价服[2012]13号文件中规定实际费用的100%向甲方收取；5.业主和物业使用人逾期未缴纳物业管理费的，按以下处理：（1）从逾期之日起每天按应缴纳费的千分之三缴纳违约金；（2）乙方有权对欠费期超过1个月以上的业主进行公示通报，并对欠费期超过3个月以上的业主，可提起诉讼进行追讨，在诉讼中所产生的费用由欠费业主承担；（3）乙方有权对非房屋质量问题欠费业主，采取暂停电、水等暂停服务的方式催收物业服务费；6.非交房条件不足的问题，购房人推迟接房的，由购房人按20元/日交纳保管费；7.由于前期物业费不高，前期广告费40%用于弥补小区管理经费不足，60%用于设施设备维护及社区活动开支，但广告场地位置、内容及施工方案需经甲方审核同意；8.首批物业以甲方实际交付给业主的日期为接管日期，物业区域绿化养护由园林施工单位养护一年保活期后，由乙方物业公司承担养护服务；9.管理区域内停车场和公共部位经过改造用于便民服务的网店收入归乙方支配。2015年10月12日，华盛麓峰房地产公司（甲方）与添锦源物业公司（乙方）签订《郴州市华盛世纪新城二期住宅小区前期物业委托合同补充合同》，约定：第二条甲方因延期交房或其他原因承诺业主减免物业费应以书面形式签字盖章后交给乙方，以便乙方办理物业费减免手续；第三条在甲方正式交房前，乙方为交房需要提前招聘的员工工资福利社保、办公物资、开办相关费及百分之八的管理佣金由甲方承担，于每月15日前支付给乙方；第四条正式交房后，甲方减免的物业费由甲方按1.45元/㎡月的标准承担，减免的费用应在每月15日前支付给乙方；第五条如甲方不能按期支付物业费的，从逾期之日起到30日后，按每天应缴纳费的千分之壹向乙方支付违约金；第六条为确保乙方运转，经协商，甲方将项目停车位100个抵押给乙方，由乙方无偿使用三年。抵押期内乙方自主经营，所得收入用于弥补甲方付乙方物业费不及时到位的部分。（车位抵押合同另行签订）；第七条本补充合同与双方签订的前期物业服务委托合同具有同等法律效力；第八条本补充合同壹式贰份，甲、乙双方各执壹份。2017年5月3日，为妥善处理华盛世纪新城二期项目遗留问题，保障购房户及相关群体的合法权益，依法盘活资产，维护社会稳定，北湖区人民政府成立北湖区处置华盛二期项目遗留问题工作组。2019年4月18日，在工作组人员参加下，华盛麓峰房地产公司、添锦源物业公司召开华盛世纪新城二期物业费清偿工作协调会，形成《会议纪要》，“（一）以双方签订的《前期物业服务合同》为基础，把物业费先计算出来，争取在4月底完成费用核算工作。物业费的核算原则：1.实事求是，以项目的实际开支为主；2.违约金等其他费用以双方沟通协调按折计算为准。（二）就本次核算出来双方认可的具体数据，拟定具体偿还方案。华盛麓峰房地产公司承诺按以下三种方式偿还：1.资金偿还；实际已经支出的部分资金（如员工工资等）尽量以现金方式支付，如现金支付确实困难另考虑按第二或第三条支付方式；2.华盛二期房屋或车位偿还；3.华盛三期商铺、车位偿还。……”。2019年11月8日，华盛麓峰房地产公司（甲方）与添锦源物业公司（乙方）召开协调会议，经甲乙双方就郴州华盛世纪新城二期相关事宜进行协商，达成以下协调结果：一、乙方实际发生费用，甲方以九悦城（华盛三期）有独立产权的公寓进行抵押，归还乙方实际发生费用。甲方抵押给乙方的公寓必须过网签，确保乙方对公寓的实际控制权；二、车位抵押事宜：（一）甲方车位出租（月租及年租）收益提取30%抵扣拖欠乙方的物业服务费，甲方出售车位按销售额提取20%抵扣拖欠乙方的物业服务费；（二）在银行建立三方共同监管账户，共同监管，按实际销售或出租的收入每月实施分配；（三）凡已出租车位，由承租人向乙方交纳车位物业服务费。凡出售车位，由购置人向乙方交纳车位物业管理费。凡经营车位由经营方向乙方交纳车位物业管理费，交费标准按政府文件执行；（四）凡车位产生的任何纠纷和损失，皆有甲方负责处理，由此产生的一切责任及后果由甲方承担；三、甲方违约金经双方协商，按24%年收益向乙方支付。华盛麓峰房地产公司开发建设的郴州市华盛世纪新城二期住宅小区住宅面积135096.59平方米、商业用房面积4024.58平方米，总建筑面积139121.17平方米。具体包括：第30栋住宅面积14217.88平方米、商业面积625.77平方米，第31栋住宅面积14220.36平方米、商业面积561.19平方米，第32栋住宅面积14219.8平方米、商业面积865.38平方米，第33栋住宅面积20333.42平方米、商业面积785.9平方米，第34栋住宅面积13274.75平方米、商业面积1186.34平方米，第35栋住宅面积13533.73平方米，第36栋住宅面积15849.08平方米，第37栋建筑面积15849.08平方米，第38栋建筑面积13598.49平方米。其中，第30、31、32、38栋于2018年4月3日竣工验收，自2016年1月至竣工验收前，通过添锦源物业公司向业主交付房屋129户，建筑面积15334.41平方米；第33、34、35、36、37栋于2019年9月19日竣工验收，自2018年9月至竣工验收前，通过添锦源物业公司向业主交付房屋169户，建筑面积19515.94平方米。双方至今仍未办理物业交接手续。一审法院认为，本案系合同纠纷。本案中，华盛麓峰房地产公司与添锦源物业公司于2013年10月24日签订的《郴州市华盛世纪新城二期住宅小区前期物业委托合同》,对物业基本情况、服务期限、双方权利义务、物业服务费、违约责任等进行了明确约定，属当事人真实意思表示，合法有效。因华盛麓峰房地产公司的原因，郴州市华盛世纪新城二期住宅小区项目未能在预定的时间内竣工验收，并与物业服务企业办理物业承接查验手续，导致合同中关于“不符合接房条件、未售的住宅部分在2015年12月31日前总户数不超过15%的，乙方免费收该部分费用，2016年1月1日之后由乙方按郴价服[2012]13号文件中规定实际费用的100%向甲方收取”的约定，违反了法律法规的效力性规定，属于无效条款,但不影响合同其他部分的效力。具备交房条件后，华盛麓峰房地产公司又不按照合同约定向添锦源物业公司支付未出售房屋（空置房）的物业服务费，构成违约，应当承担本案的违约责任。本案争议的焦点有：一、物业服务费支付的起算时间问题。根据国家住房和城乡建设部《物业承接查验办法》的规定，建设单位在建设工程竣工验收合格后将物业交付物业服务企业前应当实施承接查验。案涉小区工程项目30、31、32、38栋于2018年4月3日竣工验收合格，33、34、35、36、37栋于2019年9月19日竣工验收合格后，因添锦源物业公司与华盛麓峰房地产公司未及时办理物业承接查验及物业交接手续，华盛麓峰房地产公司亦提供通知业主交房时间的证据，根据添锦源物业公司一直在提供物业服务以及本案的实际情况，酌情确定华盛麓峰房地产公司通知业主交房的时间为工程竣工验收合格的次日。根据《湖南省物业收费管理办法》第十九条规定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售、出租，或者因建设单位原因未按时交给物业买受人的，物业服务费用由建设单位交纳。华盛麓峰房地产公司应当自当日起向添锦源物业公司按照合同约定的价格支付未出售房屋的物业服务费，并根据合同约定承担支付相关违约金的责任。在此之前，添锦源物业公司虽然自2016年1月开始应华盛麓峰房地产公司的要求为部分业主办理了交房手续，提供了部分物业服务，华盛麓峰房地产公司亦应当支付相应的物业服务费，但是，因合同中关于“不符合接房条件、未售的住宅部分在2015年12月31日前总户数不超过15%的，乙方免费收该部分费用，2016年1月1日之后由乙方按郴价服[2012]13号文件中规定实际费用的100%向甲方收取”的约定，属于无效条款，不具备双方约定的物业服务费结算支付条件。故，自2016年1月起至工程竣工验收前这一期间的物业服务费在本案中不作处理，双方可以另行处理。二、物业服务费、违约金的金额确定问题。华盛麓峰房地产公司与添锦源物业公司在《郴州市华盛世纪新城二期住宅小区前期物业委托合同》中约定，高层住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.60元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米2.00元向业主或物业使用人收取，违约金从逾期之日起每天按应缴纳费的千分之三缴纳。之后，双方又于2019年11月8日协议约定违约金按年利率24%结算。华盛麓峰房地产公司在庭审中表示不认可违约金，不予采纳。根据本案的实际情况，酌情确定按年利率15.4%计算违约金。1.营销中心及样板房2015年4月至2017年3月期间的物业服务费，双方结算确认尚有745,584元未付，依法予以确认。2017年4月1日至2020年3月31日期间，华盛麓峰房地产公司应当支付的违约金为344,459.81元（745,584×15.4%×3）。2.30、31、32、38栋未出售房屋（空置房）应付物业服务费1,268,332.57元及违约金231,785.16元。3.33、34、35、36、37栋未出售房屋（空置房）应付物业服务费380,718.19元及违约金26,972.01元。以上1、2、3项的物业服务费合计2,394,634.76元、违约金合计603,216.98元，共计2,997,851.74元。故添锦源物业公司要求判令华盛麓峰房地产公司支付物业管理服务费9,774,218.89元、违约金5,843,182.88元（违约金按2019年11月8日《关于2019年11月8日协调结果记录》约定的年化24%计算，从实际拖欠物业费之日起分段计算，暂计算至2020年3月31日，之后计算至实际逾期日止），合计15,617,401.77元的诉讼请求，超出部分，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、郴州华盛麓峰房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十五日支付郴州市添锦源物业服务有限责任公司物业服务费2,394,634.76元及违约金603,216.98元（2020年4月1日之后的违约金以2,394,634.76元为基数按照年利率15.4%计算至实际清偿之日止），共计2,997,851.74元；二、驳回郴州市添锦源物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费115,504元，由郴州市添锦源物业服务有限责任公司承担80,852元，郴州华盛麓峰房地产开发有限公司承担34,652元。”二审中，双方当事人没有提交新证据。本院二审中向添锦源物业公司和华盛麓峰房地产公司确认，双方当事人对以下事实无异议：1.《物业服务协议》履行中，华盛麓峰房地产公司欠付添锦源物业公司物业服务费745,584元，违约金起算时间为2017年4月1日；2.《前期物业委托合同》履行中，华盛麓峰房地产公司欠付2018年4月1日至2019年12月31日第30、31、32、38栋未出售房屋（空置房）物业服务费1,268,332.57元；3.华盛麓峰房地产公司欠付2019年9月1日至2019年12月31日第33、34、35、36、37栋未出售房屋（空置房）物业服务费380,718.19元。双方在二审中仅对以下问题存在争议：1.是否应计算第30、31、32、38栋自2016年1月1日至2018年3月31日未出售房屋（空置房）物业服务费；2.是否应计算第33、34、35、36、37栋自2016年1月1日至2019年8月31日未出售房屋（空置房）物业服务费；3.所有欠付的物业服务费是否应按年利率24%计算违约金。本院二审查明，1.郴州市华盛世纪新城二期第30、31、32、38栋于2018年4月3日竣工验收，2016年1月1日以前添锦源物业公司向业主交付房屋21户，交房建筑面积累计2401.12平方米。2016年1月1日至2018年3月31日，华盛麓峰房地产公司通过添锦源物业公司向业主交付房屋108户，交房建筑面积为13025.66平方米。第33、34、35、36、37栋于2019年9月19日竣工验收，自2017年10月1日至2019年8月31日华盛麓峰房地产公司通过添锦源物业公司向业主交付房屋167户，交房建筑面积累计19274.02平方米。一审判决对该部分的事实认定有误差，本院予以纠正。本院对一审判决认定的其他事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为华盛麓峰房地产公司欠付添锦源物业公司的物业服务费及违约金应如何计算。一、案涉《前期物业委托合同》中关于“不符合接房条件、未售的住宅部分在2015年12月31日前总户数不超过15%的，乙方免费收该部分费用，2016年1月1日之后由乙方按郴价服[2012]13号文件中规定实际费用的100%向甲方收取”的约定是否有效。该合同条款对于物业服务费如何收取的约定是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，也不损害他人合法权益，合法有效。一审法院认为因华盛麓峰房地产公司的原因，郴州市华盛世纪新城二期住宅小区项目未能在预定的时间内竣工验收并与物业服务企业办理物业承接查验手续，而认定该合同条款无效，缺乏法律依据，且一审法院在认定该条款无效后，又认为自2016年1月起至工程竣工验收前期间的物业服务费双方可另行处理，上述认定属适用法律错误。本院予以纠正。华盛麓峰房地产公司因其自身原因导致工程未能及时竣工验收并按期交房，添锦源物业公司并无过错。本案中，郴州市华盛世纪新城二期第30、31、32、38栋于2018年4月3日竣工验收，2016年1月1日以前添锦源物业公司向业主交付房屋21户，2016年1月1日至2018年3月31日，华盛麓峰房地产公司通过添锦源物业公司向业主交付房屋108户。第33、34、35、36、37栋于2019年9月19日竣工验收，自2017年10月1日至2019年8月31日华盛麓峰房地产公司通过添锦源物业公司向业主交付房屋167户。由于在案涉房屋竣工验收前，华盛麓峰房地产公司已通过添锦源物业公司向业主交付了共计299户房屋，添锦源物业公司确已提供物业服务，华盛麓峰房地产公司对此也予以认可，故根据双方当事人签订的《前期物业委托合同》约定，华盛麓峰房地产公司应自2016年1月1日起支付添锦源物业公司未出售房屋（空置房）部分的物业服务费。由于第30、31、32、38栋在2016年1月1日前已交付房屋，第33、34、35、36、37栋自2017年10月才开始交付房屋，添锦源物业公司在房屋交付前和房屋交付后所需提供的物业服务内容显然存在差异，如要求华盛麓峰房地产公司自2016年1月1日起支付添锦源物业公司全部9栋未出售房屋（空置房）的物业服务费，对华盛麓峰房地产公司确有不公。根据公平原则，结合双方当事人签订的合同约定和双方履行合同的实际情况，第30、31、32、38栋未出售房屋（空置房）自2016年1月1日起计算物业服务费，第33、34、35、36、37栋未出售房屋（空置房）本院酌定自2017年10月1日（即开始交付房屋时间）起计算物业服务费。二、本案违约金的计算标准应如何认定。双方当事人签订的《前期物业委托合同》、《物业服务协议》中约定华盛麓峰房地产公司及业主或物业使用人不按合同约定的时间交纳费用的，按每逾期一天交纳欠费金额3‰的违约金。2019年11月8日，华盛麓峰房地产公司与添锦源物业公司召开协调会议协商约定，华盛麓峰房地产公司按24%年收益向添锦源物业公司支付违约金。一审法院根据本案的实际情况，酌情确定按年利率15.4%计算违约金，并无明显不当，未损害添锦源物业公司的合法权益，本院予以确认。因此，对双方当事人均认可的《物业服务协议》履行中，华盛麓峰房地产公司欠付添锦源物业公司物业服务费745,584元，一审法院按年利率15.4%自2017年4月1日计算至2020年3月31日计算违约金为344,459.81元，本院予以确认。对双方当事人均认可的华盛麓峰房地产公司欠付2018年4月1日至2019年12月31日30、31、32、38栋未出售房屋（空置房）物业服务费1,268,332.57元，一审法院按年利率15.4%计算违约金至2020年3月31日为231,785.16元，本院予以确认。对双方当事人均认可的华盛麓峰房地产公司欠付2019年9月1日至2019年12月31日33、34、35、36、37栋未出售房屋（空置房）物业服务费380,718.19元，一审法院按年利率15.4%计算违约金至2020年3月31日为26,972.01元，本院予以确认。根据案涉房屋交付的实际情况以及双方均予以认可的欠付物业服务费金额，按以上确定的物业服务费起算时间和违约金计算标准进行计算，华盛麓峰房地产公司应支付添锦源物业公司欠付的物业服务费和违约金如下：1.《物业服务协议》履行中，华盛麓峰房地产公司欠付添锦源物业公司物业服务费745,584元，违约金344,459.81元；2.《前期物业委托合同》履行中，第30、31、32、38栋2016年1月1日至2018年3月31日华盛麓峰房地产公司欠付未出售房屋（空置房）物业服务费2,202,873.85元，违约金1,091,910.96元（详见附件一、二），加上双方当事人均认可的2018年4月1日至2019年12月31日欠付未出售房屋（空置房）物业服务费1,268,332.57元，违约金231,785.16元。第30、31、32、38栋合计欠付物业服务费3,471,206.42元，违约金1,323,696.12元；3.《前期物业委托合同》履行中，第33、34、35、36、37栋2017年10月1日至2019年8月31日华盛麓峰房地产公司欠付未出售房屋（空置房）物业服务费2,748,559.34元，违约金为672,784.32元（详见附件三、四），加上双方当事人均认可的2019年9月1日至2019年12月31日欠付未出售房屋（空置房）物业服务费380,718.19元，违约金26,972.01元。第33、34、35、36、37栋合计欠付物业服务费3,129,227.53元，违约金699,756.33元。以上1、2、3项华盛麓峰房地产公司欠付的物业服务费合计7,346,017.95元，违约金合计2,367,912.26元，共计9,713,930.21元，违约金已计算至2020年3月31日，此后的违约金以7,346,017.95元为基数按照年利率15.4%计算至实际清偿之日止。对于华盛麓峰房地产公司诉请的物业服务费和违约金超出部分，本院不予支持。综上所述，添锦源物业公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初2097号民事判决第二项，即“驳回郴州市添锦源物业服务有限责任公司的其他诉讼请求”；二、变更湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初2097号民事判决第一项为，郴州华盛麓峰房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十五日支付郴州市添锦源物业服务有限责任公司物业服务费7,346,017.95元及违约金2,367,912.26元，共计9,713,930.21元（违约金已计算至2020年3月31日，此后的违约金以7,346,017.95元为基数按照年利率15.4%计算至实际清偿之日止）；三、驳回郴州市添锦源物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费115,504元，由郴州市添锦源物业服务有限责任公司负担43,892元，郴州华盛麓峰房地产开发有限公司负担71,612元。二审案件受理费97,517元，由郴州市添锦源物业服务有限责任公司负担37,057元，郴州华盛麓峰房地产开发有限公司负担60,460元。本判决为终审判决。审 判 长  唐 超审 判 员  廖志刚审 判 员  黄 慧二〇二一年七月二十六日法官助理  刘芳岑书 记 员  刘 思附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。附件一30、31、32、38栋空置住宅应付物业服务费、违约金统计表            时间              户数              交房      面积              本月累计      交房面积              空置房      面积              物业服务费              违约金                  2016.1              0              0              2401.12              53855.41              86168.66               56397.39                  2016.2              0              0              2401.12              53855.41              86168.66               55291.56                  2016.3              1              107.37              2508.49              53855.41              86168.66               54185.73                  2016.4              1              122.14              2630.63              53748.04              85996.86               52974.07                  2016.5              7              818.8              3449.43              53625.9              85801.44               51752.57                  2016.6              6              691.3              4140.73              52807.1              84491.36               49878.07                  2016.7              5              588.06              4728.79              52115.8              83385.28               48155                  2016.8              4              481.68              5210.47              51527.74              82444.38               46553.59                  2016.9              6              687.57              5898.04              51046.06              81673.70               45070.27                  2016.10              2              285.84              6183.88              50358.49              80573.58               43429.16                  2016.11              2              271.07              6454.95              50072.65              80116.24               42154.49                  2016.12              3              395.45              6850.4              49801.58              79682.53               40903.7                  2017.1              0              0              6850.4              49406.13              79049.81               39564.43                  2017.2              3              324.86              7175.26              49406.13              79049.81               38549.96                  2017.3              7              818.59              7993.85              49081.27              78530.03               37288.68                  2017.4              5              581.15              8575              48262.68              77220.29               35675.77                  2017.5              5              566.37              9141.37              47681.53              76290.45               34267.13                  2017.6              5              701.73              9843.1              47115.16              75384.26               32892.67                  2017.7              11              1349.93              11193.03              46413.43              74261.49               31449.74                  2017.8              7              818.59              12011.62              45063.5              72101.60               29609.72                  2017.9              5              569.19              12580.81              44244.91              70791.86               28163.36                  2017.10              7              961.07              13541.88              43675.72              69881.15               26904.24                  2017.11              5              619.81              14161.69              42714.65              68343.44               25435.15                  2017.12              0              0              14161.69              42094.84              67351.74               24201.73                  2018.1              1              130.03              14291.72              42094.84              67351.74               23337.38                  2018.2              3              324.33              14616.05              41964.81              67143.70               22403.61                  2018.3              7              810.73              15426.78              41640.48              66624.77               21375.45                  合计              108              13025.66              —              —              2092047.49              1037864.62      备注：1.30、31、32、38栋住宅面积56256.53平方米，2016年1月1日之前交房面积2401.12平方米；2.空置房面积=住宅面积-上月累计交房面积；3.物业服务费按《郴州市华盛世纪新城二期住宅小区前期物业委托合同》约定的价格计算，即按1.6元/月/平方米计算，从2016年1月1日计算至2018年3月31日；4.违约金按年利率15.4%计算，从2016年1月1日计算至2020年3月31日。附件二30、31、32、38栋商业用房物业服务费、违约金统计表            时间              面积              物业服务费              违约金                  2016.1              2052.34              4104.68              2686.51                  2016.2              2052.34              4104.68              2633.84                  2016.3              2052.34              4104.68              2581.16                  2016.4              2052.34              4104.68              2528.48                  2016.5              2052.34              4104.68              2475.81                  2016.6              2052.34              4104.68              2423.13                  2016.7              2052.34              4104.68              2370.45                  2016.8              2052.34              4104.68              2317.78                  2016.9              2052.34              4104.68              2265.1                  2016.10              2052.34              4104.68              2212.42                  2016.11              2052.34              4104.68              2159.75                  2016.12              2052.34              4104.68              2107.07                  2017.1              2052.34              4104.68              2054.39                  2017.2              2052.34              4104.68              2001.72                  2017.3              2052.34              4104.68              1949.04                  2017.4              2052.34              4104.68              1896.36                  2017.5              2052.34              4104.68              1843.69                  2017.6              2052.34              4104.68              1791.01                  2017.7              2052.34              4104.68              1738.33                  2017.8              2052.34              4104.68              1685.66                  2017.9              2052.34              4104.68              1632.98                  2017.10              2052.34              4104.68              1580.3                  2017.11              2052.34              4104.68              1527.63                  2017.12              2052.34              4104.68              1474.95                  2018.1              2052.34              4104.68              1422.27                  2018.2              2052.34              4104.68              1369.59                  2018.3              2052.34              4104.68              1316.92                  合计              —              110826.36              54046.34      备注：1.物业服务费按《郴州市华盛世纪新城二期住宅小区前期物业委托合同》约定的价格计算，即按2.0元/月/平方米计算，从2016年1月1日计算至2018年3月31日。2.违约金按年利率15.4%计算，从2016年1月1日计算至2020年3月31日。附件三33-37栋空置住宅应付物业服务费、违约金统计表            时间              户数              交房面积              本月累计      交房面积              空置房面积              物业服务费              违约金                  2017.10              4              499.98              499.98              78840.06              126144.10               48565.48                  2017.11              5              558.37              1058.35              78340.08              125344.13               46648.91                  2017.12              3              333.29              1391.64              77781.71              124450.74               44719.3                  2018.1              2              240.66              1632.3              77448.42              123917.47               42937.4                  2018.2              1              119.86              1752.16              77207.76              123532.42               41218.65                  2018.3              6              706.25              2458.41              77087.9              123340.64               39571.79                  2018.4              11              1172.19              3630.6              76381.65              122210.64               37640.88                  2018.5              3              311.17              3941.77              75209.46              120335.14               35518.92                  2018.6              1              120.33              4062.1              74898.29              119837.26               33834.05                  2018.7              0              0              4062.1              74777.96              119644.74               32244.26                  2018.8              0              0              4062.1              74777.96              119644.74               30708.82                  2018.9              1              120.33              4182.43              74777.96              119644.74               29173.37                  2018.10              0              0              4182.43              74657.63              119452.21               27593.46                  2018.11              26              2925.46              7107.89              74657.63              119452.21               26060.49                  2018.12              19              2170.7              9278.59              71732.17              114771.47               23566.41                  2019.1              1              128.65              9407.24              69561.47              111298.35               21424.93                  2019.2              10              1171.31              10578.55              69432.82              111092.51               19959.62                  2019.3              17              1961.14              12539.69              68261.51              109218.42               18221.27                  2019.4              20              2371.09              14910.78              66300.37              106080.59               16336.41                  2019.5              9              1065.56              15976.34              63929.28              102286.85               14439.49                  2019.6              10              1234.47              17210.81              62863.72              100581.95               12908.02                  2019.7              9              1036.62              18247.43              61629.25              98606.80               11389.09                  2019.8              9              1026.59              19274.02              60592.63              96948.21               9953.35                  合计              167              19274.02              —              —              2657836.30               664634.37      备注：1.33-37栋住宅面积78840.06平方米，2017年10月1日之前交房面积0平方米；2.空置房面积=住宅面积-上月累计交房面积；3.物业服务费按《郴州市华盛世纪新城二期住宅小区前期物业委托合同》约定的价格计算，即按1.6元/月/平方米计算，从2017年10月1日计算至2019年8月31日;4.违约金按年利率15.4%计算，从2017年10月1日计算至2020年3月31日。附件四33-37栋商业用房物业服务费、违约金统计表            时间              面积              物业服务费              违约金                  2017.10              1972.24              3944.48              1518.62                  2017.11              1972.24              3944.48              1468                  2017.12              1972.24              3944.48              1417.38                  2018.1              1972.24              3944.48              1366.76                  2018.2              1972.24              3944.48              1316.14                  2018.3              1972.24              3944.48              1265.52                  2018.4              1972.24              3944.48              1214.9                  2018.5              1972.24              3944.48              1164.28                  2018.6              1972.24              3944.48              1113.66                  2018.7              1972.24              3944.48              1063.04                  2018.8              1972.24              3944.48              1012.42                  2018.9              1972.24              3944.48              961.8                  2018.10              1972.24              3944.48              911.17                  2018.11              1972.24              3944.48              860.55                  2018.12              1972.24              3944.48              809.93                  2019.1              1972.24              3944.48              759.31                  2019.2              1972.24              3944.48              708.69                  2019.3              1972.24              3944.48              658.07                  2019.4              1972.24              3944.48              607.45                  2019.5              1972.24              3944.48              556.83                  2019.6              1972.24              3944.48              506.21                  2019.7              1972.24              3944.48              455.59                  2019.8              1972.24              3944.48              404.97                  合计              —              90723.04              8149.95      备注：1.物业服务费按《郴州市华盛世纪新城二期住宅小区前期物业委托合同》约定的价格计算，即按2.0元/月平方米计算，从2017年10月1日计算至2019年8月31日。2.违约金按年利率15.4%计算，从2017年10月1日计算至2020年3月31日。