安徽省桐城市人民法院民 事 判 决 书(2021)皖0881民初2969号原告：桐城市鲁强物业管理有限公司，住所地安徽省桐城市龙眠街道长生居委会王庄组，统一社会信用代码91340881336778879U。法定代表人：张强，该公司总经理。委托诉讼代理人：洪胜茂，该公司员工。被告：钱杰，男，1989年10月11日出生，汉族，户籍地安徽省桐城市，现住安徽省桐城市。原告桐城市鲁强物业管理有限公司（以下称鲁强物业）与被告钱杰物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鲁强物业的委托诉讼代理人洪胜茂、被告钱杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鲁强物业向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即支付拖欠的物业服务费1241元。二、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告于2017年2月接受桐城市大关镇富贵人家小区（以下称富贵人家小区）开发商安徽省桐城市建设房地产开发有限公司（以下称桐城建房公司）的委托，从事该小区物业服务工作，并按合同约定对富贵人家小区提供了物业服务。被告系富贵人家小区3幢101室业主，自2019年3月18日至2021年2月18日计23个月，被告拖欠原告物业服务费854元、公用电和能耗费192元、卫生费115元，违约金按千分之三计算为80元（1161元×0.003×23个月），上述各项费用合计1241元。因多次催要未果，原告依法起诉，请求法院判如所请。鲁强物业为支持其诉讼请求在举证期限内提供如下证据：1、鲁强物业营业执照及资质证书复印件、法定代表人身份证明书及身份证复印件。证明原告的诉讼主体身份。2、《桐城市富贵人家前期物业服务合同》复印件、桐城市发展和改革委员会桐发改价函[2021]10号《关于富贵人家住宅小区前期物业服务收费备案的函》复印件、《富贵人家物业管理交接的协议》复印件。证明原告对富贵人家小区收取物业费的依据及标准。3、催缴明细单、催缴通知及张贴照片。证明原告向被告催缴下欠物业费的事实。钱杰辩称：被告欠缴物业费的期间不清楚，没有进行核实。被告没有缴纳物业费的原因是小区物业服务不到位，小区内存在楼道灯及单元门损坏、外墙下水管道需要更换、楼道卫生环境差等问题。钱杰未提供证据。钱杰对鲁强物业提供的证据质证认为：对证据1没有异议。对证据2的前期物业服务合同、管理交接协议有异议，原告未按照合同约定履行义务，业主不清楚管理交接协议，对收费备案函没有异议。对证据3有异议，拖欠物业服务费23个月不正确。本院经审理认定事实如下：安徽银苑房地产（集团）有限公司（以下称银苑房地产公司）与桐城建房公司共同开发建设富贵人家小区，该小区前期物业服务公司为安徽省桐城市信和物业管理有限公司（以下称信和物业）。2017年2月16日，银苑房地产公司、桐城建房公司与信和物业、鲁强物业共同签订1份《富贵人家物业管理交接的协议》，银苑房地产公司、桐城建房公司解除了与信和物业签订的《富贵人家前期物业合同》，选聘鲁强物业为富贵人家小区提供前期物业服务。合同期满后，银苑房地产公司、桐城建房公司于2020年2月15日与鲁强物业重新签订1份《桐城市富贵人家前期物业服务合同》，继续选聘鲁强物业为富贵人家小区提供前期物业服务，合同期限为5年（自2020年2月16日至2025年2月15日止）。2021年3月2日，桐城市发展和改革委员会下发桐发改价函[2021]10号《关于富贵人家住宅小区前期物业服务收费备案的函》，同意鲁强物业按以下收费标准备案：一、富贵人家住宅小区按前期物业服务合同中约定的三星级服务标准，多层普通住宅前期物业公共服务费每月每平方米建筑面积不高于0.40元。非住宅、非普通住宅（独栋、双拼、联排、叠加别墅）物业服务收费，小区停车费、装饰装修垃圾清运费等前期物业中除物业公共服务费以外的其他收费实行市场调节价，具体标准由鲁强物业与业主在物业服务合同中约定。二、上述标准自发文之日起执行，至前期物业服务合同期满之日终止。期间若小区业主大会成立，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本标准终止执行。因富贵人家小区3幢101室业主钱杰未缴纳自2019年3月18日至2021年2月18日期间的物业费，鲁强物业于2021年3月8日向钱杰送达催缴通知，通知钱杰自接通知后七日内缴纳自2019年3月18日至2021年2月18日（共23个月）物业费合计1161元。因钱杰未按通知缴纳物业费，2021年4月16日，鲁强物业诉至本院，要求钱杰支付物业服务费854元（92.90㎡×0.4元/㎡/月×23个月）、公用电和能耗费192元（8.33元/月/户×23个月）、卫生费115元（5元/月×23个月）、违约金80元（1161元×0.003×23个月）合计1241元。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。富贵人家小区的建设单位依法与鲁强物业签订的前期物业服务合同，对富贵人家小区业主具有约束力。鲁强物业依据前期物业服务合同为富贵人家小区提供物业服务，业主应当按照约定向鲁强物业支付物业费。钱杰因违反约定逾期不支付物业费，鲁强物业催告其在七日内支付，其在期限届满后仍不支付，现鲁强物业依法诉求钱杰支付2019年3月18日至2021年2月18日期间（共计23个月）的物业服务费854元（92.90㎡×0.4元/㎡/月×23个月）、公用电和能耗费192元（8.33元/月/户×23个月）、卫生费115元（5元/月×23个月）合计1161元，要求合理，应予支持。钱杰以鲁强物业服务不到位为由提出抗辩，其抗辩理由不充分且未提供证据证明，本院不予采信。因钱杰未按催缴通知按时缴纳物业费，鲁强物业可要求钱杰自缴费期限届满之日起按逾期天数支付一定比例的滞纳金；但鲁强物业要求钱杰支付自2019年3月18日至2021年2月18日拖欠物业费违约金80元，要求不合理，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十四条规定，判决如下：一、限被告钱杰于本判决生效之日起十日内给付原告桐城市鲁强物业管理有限公司物业服务费854元、公用电和能耗费192元、卫生费115元合计1161元。二、驳回原告桐城市鲁强物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告钱杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  侯方根二〇二一年七月二十六日书记员  江兰兰附相关法条：《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十二条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。