福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)闽06民终1769号上诉人(原审原告,反诉被告）：福建金汤湾房地产开发有限公司，住所地福建省云霄县陈岱镇岱南村，统一社会信用代码913506007890079625。法定代表人：孙琼，董事长。委托诉讼代理人：方秋林，广东广和律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：萨柏丽，广东广和律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告,反诉原告）：杨巍嵘，男，1988年1月27日出生，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：刘一雄，福建将白律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：曾凌云，福建将白律师事务所实习律师。上诉人福建金汤湾房地产开发有限公司（以下简称“金汤湾公司”）因与被上诉人杨巍嵘商品房预售合同纠纷一案，不服福建省云霄县人民法院（2020）闽0622民初1962号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月11日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人金汤湾公司委托诉讼代理方秋林、萨柏丽，被上诉人杨巍嵘委托诉讼代理人刘一雄、曾凌云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金汤湾公司上诉请求：撤销一审判决，改判杨巍嵘向金汤湾公司支付购房款余款1920000元及违约金（以1920000元为基数，按每日万分之1.5自一审起诉之日起计算至实际清偿之日止）；本案一、二审诉讼费用由杨巍嵘承担。事实和理由：一、杨巍嵘已丧失《商品房买卖合同》的解除权，一审判决解除《商品房买卖合同》认定事实及适用法律错误。1.杨巍嵘无权以金汤湾公司逾期交房为由要求解除《商品房买卖合同》。案涉房屋已符合交付条件。杨巍嵘主张案涉房屋不具备交付条件与客观事实不符。此外，根据《商品房买卖合同》补充协议第五条第5项约定，金汤湾公司也不构成违约，杨巍嵘无权以金汤湾公司未交房为由请求解除《商品房买卖合同》。2.杨巍嵘请求解除《商品房买卖合同》已超过期限。根据《商品房买卖合同》补充协议第八条第8项“买受人根据合同提出退房要求及解除合同的，应在知道解除事由之日起15日内书面提出，未在15日内书面提出退房及解除合同的视为放弃退房及解除合同的权利，合同继续履行”，合同第九条约定“逾期超过90后，买受人有权解除合同”。杨巍嵘认为金汤湾公司没有在2014年7月31日交付案涉房屋，其在2014年7月31日后已知道金汤湾公司未向其交房，根据前述约定，其在2014年11月1日后15天内享有解除权,其依据合同约定的解除权早已灭失。3.杨巍嵘请求解除《商品房买卖合同》超过了法定期限。且根据《中华人民共和国民法典》第五百六十四条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”的规定，杨巍嵘没有在约定的2014年7月31日交房时间一年内行使解除权的，其无权解除《商品房买卖合同》。二、《商品房买卖合同》合法有效且具备继续履行的条件，应当继续履行。一审法院认定杨巍嵘违反《商品房买卖合同》约定，应当判决其承担违约责任，一审判决认定的事实与判决内容相互冲突，应予改判。案涉房屋已竣工验收合格且办理了竣工验收备案手续，具备房屋交付及办理房屋权属证书的条件，具备继续履行的条件，应当继续履行。金汤湾公司多次要求杨巍嵘办理按揭并支付购房尾款，并于2020年4月27日委托律师向杨巍嵘发送律师函，其拒绝办理按揭和支付购房尾款。杨巍嵘辩称,一、杨巍嵘有权依法行使法定解除权。本案一审立案时间为2020年8月1日，即金汤湾公司于2020年8月1日行使了催告权，杨巍嵘于收到一审起诉状后15日内提出解除案涉合同的反诉请求，未超过法定解除权的法定期限，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第十一条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月”的规定。二、金汤湾公司存在违约行为。金汤湾公司交房日期为2014年7月31日，但案涉房屋于2015年1月15日竣工验收，于2018年3月27日完成竣工验收备案。《不动产登记资料查询结果证明（编号：×××77）》表明金汤湾公司为登记申请人中的义务人，合同违约方为金汤湾公司，其未履行办理房产证义务且未交房，损害了杨巍嵘的利益。因此金汤湾公司未能如约交房也未能办理产权初始登记等行为，均属《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定的严重违约行为，且因上述违约行为导致杨巍嵘无法如期顺利办理按揭，致使合同目的不能实现。本案中,虽然买方杨巍嵘有付款义务，但合同约定是由“按揭方式”付尾款，而按揭的办理首先需要出卖人提供相应的材料，银行才会通过贷款申请，因此杨巍嵘履行不能的原因在于卖方。三、金汤湾公司适用法律错误。金汤湾公司引用《九民纪要》第四十八条规定，该条规定的内容实质为违约方起诉解除的方式，即违约方不享有单方解除合同的权利。本案中，杨巍嵘不存在违约的情形。杨巍嵘在支付首付款1280000元后因金汤湾公司原因无法顺利办理按揭，其占用杨巍嵘首付款1280000元违背诚实信用原则，据此适用《九民纪要》第四十八条规定解除案涉合同。四、一审判决正确。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第十九条规定，本案杨巍嵘无法办理按揭合同的原因主要归责于金汤湾公司的违约行为；另，首付款比例提高、贷款利率提高、限购限贷、信贷政策变化等情形属于不可归责于双方当事人的事由，如今时隔多年，按揭政策已经更新，杨巍嵘无论是依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第十一条、第十九条均有权要求解除案涉合同，并有权要求金汤湾公司承担违约责任。金汤湾公司向一审法院起诉请求：1.判令杨巍嵘向金汤湾公司支付购房款余款1920000元，并支付自起诉之日起至款项实际清偿之日止，以1920000元为基数按万分之1.5每日计算的违约金；2.判令本案全部诉讼费用由杨巍嵘承担。杨巍嵘向一审法院反诉请求：1.判令即日解除金汤湾公司与杨巍嵘签订的《商品房买卖合同》；2.判令金汤湾公司向杨巍嵘返还首付购房款1280000元，并按已付款的5%向杨巍嵘支付违约金64000元；3.判令金汤湾公司承担本案本诉及反诉的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年9月6日，杨巍嵘与金汤湾公司签订《商品房买卖合同》及附件，约定杨巍嵘以总价3200000元向金汤湾公司购买址在云霄县××村××号××组××栋号房屋。合同第六条付款方式及期限约定，“买受人2013年9月6日首付总房款40%计1280000元；余款1920000元作银行按揭”，附件六合同补充协议第四条第二款约定，“买受人已经明确知道按揭银行所规定的申请前述按揭贷款所需的条件和应当提交的资料。买受人须在双方签订《商品房买卖合同》后7日内提交按揭银行认可的、所需完整的个人资信材料，并对所提供材料的真实性、合法性负责。逾期不提供完整申办按揭资料的，视为买受人逾期付款，……”合同签订后，杨巍嵘向金汤湾公司支付购房首付款款1280000元，剩余购房款1920000元至今尚未支付。另查明，案涉房屋所属工程于2015年1月15日竣工验收，于2018年3月27日完成竣工验收备案。一审法院认为，杨巍嵘与金汤湾公司签订《商品房买卖合同》及附件，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，依法成立，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。杨巍嵘尚未支付剩余购房款1920000元，且未能提供证据证明其已按合同约定提交按揭银行认可的、所需完整的个人资信材料办理按揭贷款，已构成违约。杨巍嵘于庭审中明确表示没有能力支付剩余购房款，金汤湾公司仍坚持要求继续履行合同已不具备客观事实，双方签订的《商品房买卖合同》依法应予以解除，金汤湾公司应返还杨巍嵘购房首付款1280000元。合同的解除系杨巍嵘造成，杨巍嵘反诉主张金汤湾公司支付违约金于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第（五）项、第一百一十条规定，判决：一、解除杨巍嵘与金汤湾公司于2013年9月6日所签订的《商品房买卖合同》（合同编号35062208000300456）；二、金汤湾公司应于判决生效后十日内返还杨巍嵘购房首付款1280000元；三、驳回金汤湾公司全部诉讼请求；三、驳回杨巍嵘反诉请求。一审案件本诉受理费22080元，减半收取计11,040元，由金汤湾公司负担；反诉受理费16456元，由金汤湾公司负担。二审期间，当事人没有提交新证据。双方对一审认定事实均无异议，本院予以确认。本案二审争议焦点：1.金汤湾公司、杨巍嵘在本案中是否存在违约，是否应承当相应违约责任;2.金汤湾公司与杨巍嵘签订的《商品房买卖合同》能否继续履行。本院认为，关于金汤湾公司、杨巍嵘在本案中是否存在违约，是否应承当相应违约责任的问题。金汤湾公司与杨巍嵘签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》后，杨巍嵘并未按《合同补充协议》附件六合同补充协议第四条第二款约定，在签订《商品房买卖合同》后7日内提交按揭银行认可的、所需完整的个人资信材料，不能办理银行按揭系杨巍嵘未交上述约定的个人资信材料造成的，不能归责于金汤湾公司，因此杨巍嵘已构成违约。且根据《商品房买卖合同》补充协议第五条第一款第五项约定，“在买受人未付清全部购房款或其他应付给出卖人的款项之前，出卖人有权拒绝向买受人交付房屋，即使超过了本合同约定的交付期限，出卖人也不构成违约”，因此杨巍嵘在未办理银行按揭贷款，亦未支付剩余购房款1920000元的情况下，其以金汤湾公司未按约定交付案涉房屋为由，主张金汤湾公司存在违约行为缺乏事实和法律依据。金汤湾公司主张杨巍嵘构成违约应承担相应违责任的上诉理由依据充分,予以采纳。关于金汤湾公司与杨巍嵘签订的《商品房买卖合同》能否继续履行的问题。2013年9月6日，双方签订《商品房买卖合同》，根据《商品房买卖合同》补充协议第八条第8项“买受人根据合同提出退房要求及解除合同的，应在知道解除事由之日起15日内书面提出，未在15日内书面提出退房及解除合同的视为放弃退房及解除合同的权利，合同继续履行”，合同约定2014年7月31日前交付案涉房屋，依据《商品房买卖合同》第九条约定“逾期超过90天后，买受人有权解除合同”。杨巍嵘知道或应当知道金汤湾公司其应在2014年11月1日后15天内提出解除合同，其却在2020年9月10日才在本案反诉中请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，已超过双方约定解除合同的期限，因此其已丧失解除权。且根据《中华人民共和国民法典》第五百六十四条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”的规定，杨巍嵘未在合同约定的2014年7月31日交房时间一年内行使解除权的，其无权要求解除《商品房买卖合同》。根据云霄县不动产登记中心出具的《不动产登记资料查询结果证明》，案涉房屋已可以办理不动产权属证书，因此案涉《商品房买卖合同》具备继续履行条件。杨巍嵘应继续履行《商品房买卖合同》，向金汤湾公司支付购房款余款1920000元，并支付自起诉之日起至款项实际清偿之日止，以1920000元为基数按日万分之1.5计算违约金。据此，金汤湾公司主张双方签订的《商品房买卖合同》继续履行的上诉理由依法有据，予以采纳。一审法院以杨巍嵘表示没有能力支付剩余购房款为由，判决解除双方签订的《商品房买卖合同》不当，应予以纠正。综上所述，金汤湾公司上诉请求成立，予以支持。一审认定事实错误，处理不当，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销福建省云霄县人民法院（2020）闽0622民初1962号民事判决；二、福建金汤湾房地产开发有限公司与杨巍嵘签订的《商品房买卖合同》继续履行；三、杨巍嵘应在本判决生效之日起六十日内向福建金汤湾房地产开发有限公司支付购房款余款1920000元，并支付自2020年8月1日起至款项实际清偿之日止，以1920000元为基数按日万分之1.5计算违约金；四、驳回杨巍嵘反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费22080元，减半收取计11040元，反诉受理费16456元，二审案件受理费22080元均由杨巍嵘负担。本判决为终审判决。审 判 长 廖书茵审 判 员 陈春生审 判 员 陈天明二〇二一年七月十六日法官助理 杨国栋书 记 员 邹晓倩