湖南省吉首市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘3101民初1565号原告：湖南天环物业管理有限责任公司。法定代表人：夏高波，董事长。委托诉讼代理人：周靖，广东诚公（长沙）律师事务所，特别授权。委托诉讼代理人：王慧，广东诚公（长沙）律师事务所实习律师。被告：杜艳丽，女，土家族，1982年1月20日出生，湖南省永顺县人。原告湖南天环物业管理有限责任公司（以下简称“天环物业”）与被告杜艳丽物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天环物业的委托诉讼代理人周靖、被告杨秀芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天环物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付其拖欠的物业管理费4385.83元及违约金1066.63元（违约金暂计至2020年12月31日，计算方式详见附表），合计5452.47元；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告湖南天环物业管理有限责任公司（下称天环公司）接受中铁金桥世纪山水置业有限公司委托为世纪山水全体业主提供前期物业服务，被告与天环公司签订了《中铁置业·世纪山水前期物业服务协议》（以下简称前期物业协议），应依前期物业服务协议之约定，按时足额交纳物业服务费用。天环公司积极履行上述生效协议约定之义务，但被告怠于履行缴纳物业管理费义务，至今仍未缴纳2017年12月1日至2020年12月31日的物业管理费累计4385.83元。经原告多次催收，被告至今未履行清缴义务。据协议约定，被告应支付欠缴物业费4385.83元及违约金1066.63元（暂计至2020年12月31日），合计5452.47元。综上，被告已严重侵害了原告及已缴费业主的合法权益。现诉请法院判令被告支付其拖欠的物业费及违约金，维护原告的合法权益。被告杜艳丽答辩：1、被答辩人履行物业管理服务示存在重大过错，没有达到管理目标，严重影响答辩人的生活质量。根据《前期物业管理服务协议》第一条第一款第4项约定，甲方有权制止违反物业的物业管理制度和《业主临时管理规约》的行为，并按其规定采取相应的措施。然而，在答辩人所居住的楼栋中，有的餐馆将厨房排烟孔安放小区内，其产生的大量烟雾直接排入小区内及答辩人的家里。答辩人多次对被答辩人提出要求整改，然而，被答辩人没有采取有效措施制止该行为。这严重影响了答辩人的生活质量，答辩人在家里几乎不敢开窗户，衣服晾晒也受到严重影响。2、2020年11月12日，被答辩人在未通知答辩人的情况下，擅自处置了答辩人的一部车辆，给答辩人造成了严重的经济损失。《前期物业管理服务协议》第五条第1款第(4)项约定：对违章行驶及乱停乱放车辆的行为进行劝阻和制止，并采取相应的催改措施。然而，被答辩人并没有对答辩人进行催改，而是直接将答辩人的车辆拖走处置，其行为已构成违约。根据《前期物业管理服务协议》第十一条违约责任约定，甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正。逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。故此，被答辩人应当先适当履行其物业管理义务，达到管理目标之后再向答辩人收取物业管理费用。3、答辩人享有先履行抗辩权。根据《前期物业管理服务协议》第六条约定，按半年或1年时间缴纳物业管理费。因此，在本案中，被答辩人系先履行义务的一方，因此没有适当履行物业管理义务，存在重大过错及瑕疵，其行为已构成违约。故此，在被答辩人未适当履行物业管理义务之前，答辩人享有先履行抗辩权。综上，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。当事人围绕自己的主张依法向本院提交了证据，原告提交证据如下：证据1、收楼会签单、吉首市不动产权信息查询证明,证明世纪山水房屋已于2016年11月30日交房;被告已取得坐落于乾州办事处世纪大道18号世纪山水不动产权，享受物业服务，使用面积为98.78㎡，用途为住宅。证据2、《中铁置业•世纪山水前期物业服务协议》，证明2016年11月30日，原、被告签订《中铁置业•世纪山水前期物业服务协议》，该协议第四条物业管理服务费用约定物业管理服务费收费标准：1、高层按1.2元/平方米/月收取；2、商业门面按2.6元/平方米/月收取。该协议第十一条违约责任明确约定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。面积98.78㎡，按1.2元/平方米/月收取物业费，欠费期间从2017年12月1日至2020年12月31日，共37个月，即物业费为4385.83元。原告主动放弃部分权利，违约金按照每月1.28％（年15.4%）计算，即违约金为1066.63元。综上，被告应交纳物业费、违约金合计5452.47元。证据3、原告催交物业费照片，拟证明原告已通过书面形式向被告履行了充分的催告物业管理费之义务，经原告书面催收，被告至今仍未交纳所欠物业管理费，已构成违约，原告可依约向被告主张拖欠的物业费，并要求被告承担相应违约责任。证据4、高空抛物温馨提示。证据5、保安交接班记录表。证据6、接待中心记录表。证据7、派工单。证据8、消防安全知识培训签到表、消防安全培训照片、消防巡查照片、原告提供保洁、消杀、绿化服务工作照片。证据9、保洁工作检查记录表。证据10、世纪山水消杀记录表。证据11、绿化养护检查记录表。证据12、电梯使用标志。证据13、使用单位基本情况、电梯基本情况、维保单位基本情况。证据14、电梯半月维护保养情况记录、月维护保养情况记录。证据15、化粪池疏通清掏照片。证据16、装修违章整改通知书、违章整改通知书、关于申请拆除违章搭建的报告。证据17、处理违章搭建情况照片、原告协助行政执法照片。证据18、到两违办、房产局送报告图片。证据19、客户走/回访记录表。证据20、费用报销单。证据21、关于监控系统质保期内维修的函。以上4-21组证据拟证明原告已按合同约定对小区共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安等项目进行维护、修缮、服务与管理，为小区提供日常全方位的公共物业服务，保障了业主正常良好的生活环境和秩序，尽到了物业服务之义务。证据22、《业主手册》、《物业管理区域内禁止业主的十二大行为》公示照片，拟证明业主在享受物业提供的服务时也应当履行好自身的义务，《业主手册》内对物业费的交纳、小区环境卫生的维护、设施设备的管理以及业主应当履行的义务等都有明确的规定，且原告亦对《物业管理区域内禁止业主的十二大行为》进行了公示，业主应当积极配合原告做好物业服务，以共同维护小区环境及物业服务。经审查，原告提供的以上22组证据客观真实，本院予以采信。被告杜艳丽提交的证据：证1、前期物业管理服务协议，拟证物业管理服务内容及质量，该协议也没有盖公章。证2、乱搭乱建，拟证烟囱乱搭乱建严重影响本人居住身心健康。证3、车辆财产被物业随意拖车，拟证交警队拖车登记表。证4、车辆照片，拟证车辆拖车时造成严重损坏。证5、车辆保险单，拟证车辆是答辩人的。证6、本人别克车辆被撞照片，拟证车辆进、出照片对比。经审查，被告提交证据本院仅就客观性予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月30日，被告在《收楼会签单》上签名确认对购买的中铁置业•世纪山水房屋验房完成、领取房屋钥匙。当日，被告天环物业签订《前期物业管理服务协议》，主要约定：1、原告为包含被告在内的世纪山水全体业主提供物业服务，被告应依《前期物业管理服务协议》缴纳物业费；2、物业管理服务费按建筑面积收取，收费标准:1、高层按1.2元/平方米/月收取；2、商业门面按2.6元/平方米/月收取。该协议第十一条违约责任明确约定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。被告系世纪山水房所有权人，房屋使用面积98.78㎡，房屋用途为住宅。2020年12月3日，原告委托广东诚公（长沙）律师事务所通过短信方式向被告催收物业费，被告未予交纳，原告遂提起诉讼。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，原、被告之间签订的《前期物业管理服务协议》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按约履行。《前期物业管理服务协议》对物业费收费标准、收取时间、违约责任等都有明确约定，原告履行物业服务义务，也通过短信的方式向被告进行了催收，被告未予交纳，现原告主张被告支付2017年12月1日至2020年12月31日的物业管理费累计4385.83元的诉请，本院予以支持；关于原告违约金的诉讼请求，因原、被告在协议中约定的违约金计算方式过高，原告已自愿下调至按月1.28%计算违约金并无不当，截止2020年12月31日的违约金金额为1066.63元，本院予以支持；被告提出小区餐馆将厨烟排入小区内及答辩人的家里，该餐馆位于小区外门面，超出天环物业处理范畴；被告提出天环物业擅自拖走处置其违章停放的车辆造成损失，也无证据证实，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第六条、第五百七十八条、第五百八十五条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：被告杜艳丽于本判决生效之日起十日内一次性支付原告湖南天环物业管理有限责任公司2017年12月1日至2020年12月31日的物业管理费4385.83元、违约金1066.63元，合计5452.46元。案件受理费50元，减半收取25元，由被告杜艳丽负担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审判员  杨光前二〇二一年七月二十日书记员  龙志琼相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第五百七十八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。