江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0205民初2718号原告：张恒，男，1999年7月4日生，汉族，户籍所在地徐州市丰县，住无锡市新吴区。委托诉讼代理人：夏波，江苏汇方律师事务所律师。委托诉讼代理人：代毛蕾，系张恒的母亲，女，1977年2月13日生，汉族，住无锡市新吴区。被告：薛善生，男，1947年5月17日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：管达文、沈卫华，江苏元聚律师事务所律师。第三人：徐敏敏，女，1950年8月12日生，汉族，住无锡市梁溪区。原告张恒与被告薛善生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月7日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月3日公开开庭进行了审理。原告张恒及其委托诉讼代理人代毛蕾、夏波，被告薛善生的委托诉讼代理人管达文、沈卫华到庭参加诉讼。根据薛善生的申请，本院追加徐敏敏为第三人，于2021年7月1日公开开庭进行了审理。原告张恒的委托诉讼代理人夏波，被告薛善生的委托诉讼代理人管达文、沈卫华，第三人徐敏敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张恒向本院提出诉讼请求：1、解除张恒与薛善生签署的房屋买卖业务签订文件合订本；2、要求薛善生返还张恒房款245000元；3、要求薛善生承担违约金191000元；4、要求薛善生支付律师费15000元。事实和理由：2020年12月12日，张恒与薛善生签订房屋买卖合同，约定张恒购买座××庄××路××单元××室的房改房，房屋总价955000元。2021年1月10日，张恒按约向薛善生支付首付款245000元。由于薛善生配偶不配合张恒办理商业贷款，导致张恒无法取得房屋所有权。薛善生的违约行为侵害了张恒的合法权益。被告薛善生辩称：薛善生同意向张恒转让房屋，也配合办理手续，没有违约，张恒无权提出解除合同。本案房屋是房改房旧房，土地使用年限只剩52年，依据无锡市各银行商业贷款政策，最低要三成首付，张恒在合同中约定的贷款金额70万元，超过了银行可批准的最高额度，张恒未能办理房屋贷款手续是张恒自身原因导致的。第三人徐敏敏述称：张恒没有与徐敏敏协商过合同条款，徐敏敏要求房款与薛善生分开，打一半的房款给徐敏敏。中介来让徐敏敏签字，徐敏敏看到首付款未达到30%，觉得贷不了款就没有签字。中介违规操作造成了纠纷。本院经审理认定事实如下：一、薛善生与徐敏敏系夫妻关系，1978年3月28日登记结婚。东亭柏庄北路21－501的房屋登记在薛善生名下，建筑面积85.45平方米，建筑年代1998，此房为房改售房。二、2020年12月13日，薛善生（甲方）与张恒（乙方）签订存量房买卖合同，约定薛善生将座落于××庄××路××号，建筑面积85.45平方米的房屋出售给张恒，房屋所有权证号为锡房权证东亭字第1××3号，房屋共有情况为无共有。合同第五条约定，房屋总价款955000元，张恒于2020年12月13日支付定金2万元，2021年1月31日前支付首付款225000元，商业贷款70万元。甲乙双方应在签订本合同后30个工作日内提供贷款机构要求的相关贷款材料并向贷款机构办理贷款申请手续。合同第六条约定，甲乙双方应于2021年1月31日前办理网签手续，应于银行出具贷款审批通过后7个工作日内共同办理房屋权属转移登记，于办理权属转移登记当日共同办理房屋抵押登记手续。同日，出卖人薛善生、买受人张恒、居中间方无锡同行有家房产营销策划有限公司（以下简称同行有家公司）签订居间合同，约定张恒应承担居间佣金19100元，薛善生不承担佣金。三、张恒于2020年12月12日向薛善生的儿子薛松转账2万元，薛善生于2020年12月13日向张恒出具收到定金2万元的收据。张恒于2021年1月10日分别向薛善生转账1元、199999元、25000元，薛善生于2021年1月10日向张恒出具收到首付款225000元的收据。四、同行有家公司的翟明辉到庭作证，翟明辉陈述：翟明辉2019年开店卖二手房，以前是买卖新房的；2020年12月，张恒看中薛善生的房子，薛善生说由儿子薛松全权作主；签合同前了解了薛善生的婚姻状况，签合同时薛善生与薛松一起来的，薛松拿来了房产证，说徐敏敏身体不好没有来；银行12月份要回账，中介1月份不办理贷款，所以贷款拖到2月份才做；翟明辉给薛松打电话，薛松说徐敏敏不愿意卖房子，不愿意签字；翟明辉以为薛善生可以全权负责，查了才知道有隐形共有人，徐敏敏是有份额的，卖房需要徐敏敏签字；翟明辉知道商业贷款首付最低三成的规定，但是银行有自己的评估，贷款批不下来，张恒可以补足首付；仅仅有薛善生签字，贷款不能审批下来。薛松以微信中对翟明辉说：“你联系他们怎么把剩下的事情办掉就行，不行就交违约金，我的建议是他们现在还是夫妻，一人出一半”。翟明辉说：“我懂了，我给明天阿姨聊聊吧，尽量还是能把程序走下去”。薛松说：“他白天上班的，现在我妈不表态也没用，我爸已经到街道司法所请求帮助了，你现在找他也找不出结果”。五、2021年3月16日，张恒与江苏汇方律师事务所签订委托合同，约定江苏汇方律师事务所参与张恒与薛善生房屋买卖合同纠纷一案，张恒支付律师费15000元。江苏汇方律师事务所于2021年3月16日开具了金额为15000元的律师费发票。薛善生举证了《关于进一步促进我市房地产市场健康发展的通知》政策解读，第七条规定，对无房无贷的首次购房家庭，继续执行贷款首付比例最低30%的政策，公积金贷款政策也未作调整。无锡楼市动态载明，外地户籍借款人商业贷款，首套房最低首付3成，4成为主，二套房不能买。上述事实，有房屋买卖业务签订文件合订本、转账记录、收据、结婚证复印件、微信聊天记录、证人证言、政策解读、无锡楼市动态、庭审笔录等在卷佐证。本院认为：张恒与薛善生之间达成的房屋买卖合同合法有效。涉案房屋虽然登记在薛善生一人名下，但是该房屋属于薛善生与徐敏敏的夫妻共同财产。现徐敏敏不同意在张恒的贷款申请材料上签字，可以证明徐敏敏不同意出售该房屋，涉案房屋买卖合同不能继续履行，张恒请求解除与薛生的房屋买卖合同，本院予以支持。合同解除后，薛善生应当向张恒返还购房款245000元。涉案房屋登记在薛善生一人名下，合同上载明房屋权属状况为无共有，合同没有约定徐敏敏配合张恒办理银行贷款手续，并且张恒需要办理银行贷款的数额超过了合同总金额的30%，造成本案买卖合同无法履行，张恒也有过错。造成本案纠纷的根本原因在于,作为专业办理房屋买卖业务的中介公司工作人员没有向买卖双方当事人详细说明办理房屋过户手续和办理银行贷款手续的要求，在没有征得房屋共有人同意的情况下就促成卖方和买方签订了买卖合同。综合本案当事人的过错情况和合同履行情况，本院酌定薛善生应向张恒支付违约金4万元，赔偿张恒律师费损失3000元。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中张恒与薛善生签订房屋买卖合同的时间在民法典施行前，张恒支付购房款的时间在民法典施行后，故本案应当适用民法典的规定作出裁判。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认张恒与薛善生于2020年12月13日签订的房屋买卖合同于薛善生收到起诉状副本时解除；二、薛善生应于本判决发生法律效力后3日内向张恒返还购房款245000元；三、薛善生应于本判决发生法律效力后3日内向张恒支付违约金4万元；四、薛善生应于本判决发生法律效力后3日内向张恒赔偿律师费损失3000元；五、驳回张恒在本案中的其他诉讼请求；六、综合上述第二条、第三条、第四条，薛善生应于本判决发生法律效力后3日内向张恒支付288000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8066元，减半收取计4033元，由张恒负担1458元，薛善生负担2575元。张恒向本院预交了案件受理费6675元，本院退还张恒5217元，由薛善生在本判决生效之日起3日内向本院交纳2575元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  崔锋二〇二一年七月十三日书记员  过瑶