江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终2801号上诉人（原审原告）：华润置地(徐州)发展有限公司，住所地徐州市云龙区和平路乔家湖工业园7号。法定代表人：王昕轶，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：李聘，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺宁，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘小凡，女，1980年6月21日生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：刘亚，男，1982年8月23日生，汉族，系刘小凡弟弟,住徐州市新城区。上诉人华润置地（徐州）发展有限公司（以下简称华润公司）因与被上诉人刘小凡商品房预售合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院(2020)苏0303民初2678号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人华润公司上诉请求：1、请求撤销原判，改判支持上诉人原审全部诉讼请求；2、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院没有查清事实即进行裁判，对于上诉人“按补充协议约定将案涉房屋恢复原状，并于合同解除之日起30日内迁出案涉房屋，同时向原告交还案涉房屋”的诉讼请求未予支持。实际上，案涉房屋早已于2018年12月29日交付给了被上诉人。二、对于上诉人请求被上诉人交还房屋的诉请未予支持，也不符合合同解除后的法律效果。对于合同解除而言，应当产生对于合同双方就已经完成的履行恢复原状的法律效果，上诉人应扣除相应款项后返还被上诉人已经缴纳的购房款，被上诉人应将案涉房屋恢复原状后腾空交还。另外，案涉《补充协议》第二十四条第6款第4项也已经约定，“主合同及本补充协议约定的出卖人退还买受人房款的义务均需在买受人履行完毕本协议约定的全部义务(包括但不限于……买受人将贷款本息、诉讼费、违约金、房屋使用费和赔偿金等所有应付款项均已还清，买受人已将房屋腾空交还出卖人……)后30日内，将剩余余款按原付款路径退还买受人。此项约定也符合通常的合同解除的效果。被上诉人刘小凡答辩称:由于刘小凡正在服刑，现在没有偿还贷款的能力，对房屋收回没有异议，请妥善处理当时交的首付款及贷款。另外，违约金的判决不合理，因现在房价已经上涨，收回房屋后再行销售对上诉人没有什么损失，刘小凡在服刑不是故意违约，判刑当月还委托代理人去银行交了一期贷款。华润公司向一审法院起诉请求：1、依法判决解除双方之间签订的《商品房买卖合同》（合同号：0652089）及补充协议；2、依法判令刘小凡按《商品房买卖合同（预售）》约定配合华润公司到登记机关办理案涉房屋的注销联机备案；3、请求判令刘小凡支付华润公司代偿款项人民币866057.76元（银行实际扣划金额），违约金计人民币170466.2元，合计人民币1036523.96元，以上款项从刘小凡已支付给华润公司的房款中优先扣除，不足部分由刘小凡继续承担清偿责任；4、依法判令刘小凡按补充协议约定将案涉房屋恢复原状，并于合同解除之日起30日内迁出案涉房屋，同时向华润公司交还案涉房屋；5、由刘小凡承担本案的诉讼费用以及华润公司因本案支付的律师费20000元。一审法院认定事实：2017年9月1日，华润公司（出卖人）与刘小凡(买受人)签订《商品房买卖合同》（合同号：0652089）一份，约定：刘小凡购买华润公司开发的橡树湾小区41-1-1401室，商品房用途为住宅，建筑面积140.73平方米；商品房单价为每平方米12113元，总额为1704662元；支付方式为买受人选择贷款方式付款，首付款854662元于签订合同当日支付，剩余款项850000元由买受人向商业银行或公积金管理中心申请贷款；出卖人应当在2019年3月31日前向买受人交付该商品房。同日，华润公司（出卖人、甲方）与刘小凡（买受人、乙方）签订《商品房买卖合同补充协议》，约定：如出卖人为买受人的还贷义务提供阶段性保证的，在出卖人保证期内，因买受人逾期还款或者拒绝还款而使出卖人代还款项的，买受人必须在接到出卖人通知之日起3日内归还出卖人代还款项，并按中国人民银行公布的同期贷款基准利率支付代垫期间的利息以及代还金额10%的违约金；如因买受人原因，导致银行解除与买受人的抵押贷款协议，或要求出卖人承担连带清偿责任，或银行通知出卖人履行担保责任，或买受人逾期支付银行贷款累计或合计三期的，出卖人均有权解除合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款10%的违约金；出卖人在扣除代买受人清偿银行贷款本金、利息及其他费用（包括但不限于罚金、出卖人再次出售该商品房产生的差价损失、违约金、各种税费以及为实现该权利而支付的仲裁费、诉讼费、律师费等）及前述违约金后将剩余房款无息退还买受人。出卖人行使主合同约定的解除权之期限为解除权发生之日起一年；无论何种原因导致合同及本补充协议被解除或无效的，买受人应在合同解除或无效之日起10日内与出卖人共同到主管机关办理完毕该商品房的合同备案解除及预告登记注销、预抵押登记注销、抵押登记注销等相关手续，否则买受人应按日向出卖人承担总房价款万分之二的违约金，直至前述手续完成之日止；无论何种原因导致合同解除或无效的，买受人交还本房地产后，如买受人已经对该商品房进行装修的，出卖人有权要求买受人拆除并恢复原状，相应费用由买受人承担。2017年10月15日，刘小凡与中国建设银行股份有限公司徐州分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》及《徐州市房地产抵押合同》，约定：刘小凡在该行贷款850000元用于购买案涉商品房。刘小凡自愿以案涉房屋向该行提供抵押担保。华润公司与中国建设银行股份有限公司徐州分行（以下简称建设银行）签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》。约定：华润公司承担连带保责任保证，对合同项下的全部贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息），违约金、赔偿金、债务人应向建设银行支付的其他款项（包括但不限于建设银行垫付的有关手续费、杂费等），建设银行为实现债权于担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。保证期间按建设银行对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自建设银行与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误，收执之日止。2019年7月8日，建设银行向华润公司发出提前收回个人贷款本息通知书，称：我行向刘小凡发放贷款85万元，该笔贷款已出现借款合同约定的违约情形，依借款合同规定，我行提前收回该合同项下全部贷款，全部借款本金823361.65元及剩余全部利息（截止2019年7月8日利息4990.14元）。2020年5月18日，建设银行向华润公司出具了情况说明，载明：2020年5月15日我行从华润公司账户扣款金额866057.76元，用于归还刘小凡拖欠贷款，该笔贷款现已由华润公司全部还清。因本案纠纷，华润公司与江苏法德东恒律师事务所签订《诉讼单项法律服务合同》，并支付律师代理费20000元。一审法院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定,当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。双方之间的商品房买卖合同合法有效,合同条款对双方具有约束力,合同约定如刘小凡导致华润公司承担担保责任,华润公司可以要求解除合同。刘小凡在2019年7月8日逾期偿还银行贷款,导致华润公司承担担保责任。刘小凡在之后未能及时向华润公司偿还担保款,华润公司有权要求解除合同,故华润公司要求解除合同的诉讼请求法院予以支持。《合同法》第九十七条规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。双方之间的合同解除后,双方应当相互返还财产,故刘小凡已付房款1704662元,华润公司应返还于刘小凡,华润公司为刘小凡偿还的银行贷款本息866057.76元,刘小凡应返还给华润公司。另根据合同约定，无论何种原因导致合同及本补充协议被解除或无效的，买受人应在合同解除或无效之日起10日内与出卖人共同到主管机关办理完毕该商品房的合同备案解除及预告登记注销、预抵押登记注销、抵押登记注销等相关手续，华润公司于2020年6月10日向法院提起诉讼，法院于2020年7月21日通过公告向刘小凡送达，2020年9月21日视为送达，华润公司诉讼请求明确要求解除合同，故应视为2020年9月21日华润公司解除合同通知送达给刘小凡，刘小凡应于2020年10月9日前协助华润公司办理商品房合同的备案解除手续，故华润公司诉请要求刘小凡协助办理商品房合同的备案解除手续，符合合同约定，法院依法予以支持。涉案商品房买卖合同已解除，华润公司要求刘小凡将案涉房屋恢复原状、交还房屋的诉讼请求，因华润公司并未提供证明其已向刘小凡交付房屋，对于该项诉请，法院依法不予支持。《合同法》第一百一十四条规定,当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。双方合同约定如果刘小凡违反与银行的借款合同,并导致华润公司承担担保责任,华润公司有权解除合同并要求刘小凡支付相当于总房价款10%的违约金。现刘小凡逾期还贷导致华润公司承担保证责任,又未向华润公司支付代偿款,应承担总房款10%即170466.2元的违约金,故华润公司要求刘小凡支付违约金170466.2元的诉讼请求有合同依据,法院予以支持。关于华润公司诉请的律师费，符合合同约定，依法予以支持。综上,根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决:一、解除华润置地（徐州）发展有限公司与刘小凡于2017年9月1日签订的合同号为0652089的《商品房买卖合同》；二、刘小凡于判决生效之日起十日内协助华润置地（徐州）发展有限公司办理徐州市橡树湾小区41-1-1401号房屋的联机备案解除手续；三、华润置地（徐州）发展有限公司退还刘小凡购房款1704662元；四、刘小凡偿还华润置地（徐州）发展有限公司代偿款866057.76元；五、刘小凡向华润置地（徐州）发展有限公司支付违约金170466.2元；六、刘小凡向华润置地（徐州）发展有限公司支付律师费20000元；七、以上三、四、五、六项判决义务相抵,华润置地（徐州）发展有限公司应支付刘小凡648138.04元,该款判决发生法律效力之日起十日内履行。八、驳回华润置地（徐州）发展有限公司的其他诉讼请求。二审期间，华润公司提交案涉房屋入住通知书及其邮寄底单、送达记录、案涉房屋入住确认书，证明华润公司已于2018年12月29日将涉案房屋交付给了刘小凡。刘小凡质证认为“刘小凡”的签字是其本人的字体，对上述证据没有异议。二审认定的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，关于法律适用问题。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》（法释[2020]15号）第一条规定，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。本案的民事纠纷系因民法典实施前的法律事实引起的，且民法典实施前有明确的相关规定，故本案的法律适用民法典施行前的法律及相关司法解释。因刘小凡未按合同约定，及时履行偿还银行贷款的义务，导致华润公司承担担保责任，华润公司有权要求解除合同。依据《合同法》第九十七条规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二审过程中，华润公司提交的证据可以证明其已将涉案房屋交付给刘小凡，刘小凡对于该事实亦予以认可。故，华润公司请求刘小凡交还房屋、恢复原状的上诉请求成立，本院予以支持。双方之间的合同解除后,应当相互返还财产，华润公司应返还刘小凡已付房款，刘小凡应返还给华润公司偿还的银行贷款本息并返还涉案房屋。综上，上诉人华润公司的上诉理由和请求成立，本院予以支持。由于二审出现新证据，导致原审判决事实认定不清，适用法律错误，本院依法应予以纠正。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》（法释[2020]15号）第一条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持徐州市云龙区人民法院(2020)苏0303民初2678号民事判决第一项，即：“一、解除华润置地（徐州）发展有限公司与刘小凡于2017年9月1日签订的合同号为0652089的《商品房买卖合同》”；二、维持徐州市云龙区人民法院(2020)苏0303民初2678号民事判决第二项，即：“二、刘小凡于判决生效之日起十日内协助华润置地（徐州）发展有限公司办理徐州市橡树湾小区41-1-1401号房屋的联机备案解除手续”；三、维持徐州市云龙区人民法院(2020)苏0303民初2678号民事判决第三项，即：“三、华润置地（徐州）发展有限公司退还刘小凡购房款1704662元”；四、维持徐州市云龙区人民法院(2020)苏0303民初2678号民事判决第四项，即：“四、刘小凡偿还华润置地（徐州）发展有限公司代偿款866057.76元”；五、维持徐州市云龙区人民法院(2020)苏0303民初2678号民事判决第五项，即：“刘小凡向华润置地（徐州）发展有限公司支付违约金170466.2元”；六、维持徐州市云龙区人民法院(2020)苏0303民初2678号民事判决第六项，即：“六、刘小凡向华润置地（徐州）发展有限公司支付律师费20000元”；七、维持徐州市云龙区人民法院(2020)苏0303民初2678号民事判决第七项，即：“七、以上三、四、五、六项判决义务相抵,华润置地（徐州）发展有限公司应支付刘小凡648138.04元,该款判决发生法律效力之日起十日内履行”；八、撤销徐州市云龙区人民法院(2020)苏0303民初2678号民事判决第八项，即：“八、驳回华润置地（徐州）发展有限公司的其他诉讼请求”；九、刘小凡于判决生效之日起三十日内将徐州市橡树湾小区41-1-1401号房屋返还华润置地（徐州）发展有限公司；十、驳回华润置地（徐州）发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14129元，保全费5000元，公告费560元，由华润公司负担9689元，刘小凡负担10000元。二审案件受理费10281元，由刘小凡负担。本判决为终审判决。审判长  廖伟巍审判员  宋新河审判员  孟 娟二〇二一年七月五日书记员  侯梦池