广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10581号上诉人（原审被告、反诉原告）：池思雨，男，1996年12月29日出生，汉族，身份证登记住址福建省建瓯市。委托诉讼代理人：房丹玲，广东罗欢平律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：卢俊鑫，男，1974年12月24日出生，汉族，身份证登记住址广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：刘耀东，广东保得利律师事务所律师。上诉人池思雨因与被上诉人卢俊鑫房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初36700号民事判决，向本院提起上诉。依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员柳玮玮独任审理。本案现已审理终结。卢俊鑫于2020年11月6日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.解除双方于2019年10月12日签订的《房屋租赁合同》，池思雨腾退承租的房屋；2.池思雨向卢俊鑫支付租金（自2020年3月起计至实际腾退房屋之日止）；3.池思雨向卢俊鑫支付水电费（自2020年5月起计至实际腾退房屋之日止）；4.池思雨向卢俊鑫支付违约金（按实际腾退之日拖欠的租金为基数，按每日千分之五计至实际腾退之日）；5.本案受理费由池思雨负担。池思雨反诉请求判令：1.卢俊鑫双倍赔偿押金34400元；2.卢俊鑫向池思雨支付家具家电价款126320元；3.本案受理费由卢俊鑫负担。一审法院经审理于2021年1月26日判决如下：一、卢俊鑫与池思雨于2019年10月12日签订的《房屋租赁合同》于2020年9月9日解除；二、于本判决生效之日起十五日内，池思雨将位于广州市白云区人和镇XX巷X号二层至五层9个房间腾空并交还给卢俊鑫管业（涉案房屋内的家具家电等由池思雨拆除搬离，具体按卢俊鑫与池思雨于2020年12月17日清点的为准）；三、于本判决生效之日起十五日内，池思雨向卢俊鑫支付2020年3月份的租金3000元，并自2020年8月15日起，按每月8600元向卢俊鑫支付租金，直至池思雨将上述判决第二项所涉的家具家电全部拆除搬离，并将上述判决第二项所涉的房屋交还给卢俊鑫管业之日止；四、于本判决生效之日起十五日内，池思雨向卢俊鑫支付上述第三项判决的相应违约金（违约金按每日千分之一计付，其中3000元自2020年9月9日起计至清偿之日止，自2020年8月16日起按当月所欠租金金额，自当月16日起计至清偿之日止）；五、于本判决生效之日起十五日内，池思雨向卢俊鑫支付水电费4856元；六、驳回卢俊鑫其他本诉请求；七、驳回池思雨全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费270元、反诉受理费1757元，均由池思雨负担。上诉人池思雨上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回卢俊鑫的全部诉讼请求；3.改判支持池思雨的全部反诉请求；4.本案诉讼费由卢俊鑫承担。事实与理由：一、池思雨已经于2020年8月16日转账付款6579元履行了交租义务，是卢俊鑫不接收，池思雨不构成违约，更加不构成根本违约。二、一审法院遗漏查明卢俊鑫在2020年9月2日、3日、7日多次断电，并将电闸上锁，涉案房屋直至2020年12月17日都是处于停电状态的事实。三、池思雨在2020年8月15日迟延交租1300元，卢俊鑫在2020年9月2日就开始断电，该行为构成违约，且该违约的程度已经构成根本违约，应双倍赔偿押金，并以市场价收购涉案房屋内的家具家电。四、一审法院遗漏查明，次承租人搬离是卢俊鑫多次断电导致，且房屋断电后一直由卢俊鑫控制使用。五、卢俊鑫断电后，池思雨无法使用涉案房屋，池思雨也没有使用涉案房屋。涉案房屋由卢俊鑫控制使用，池思雨无需支付2020年9月9日后的租金或占用费给卢俊鑫。六、一审法院判决池思雨支付违约金，违约金按每日千分之一计算（即年利率36.6%），明显过高。七、一审判决后，池思雨为了避免损失进一步扩大，多次要求搬离存放在房屋内的物品，但都遭到卢俊鑫的拒绝，卢俊鑫拒绝的理由是池思雨清偿债务前，其有权对池思雨的物品进行留置。综上，恳请二审法院依法改判。被上诉人卢俊鑫二审答辩称：一、池思雨在恶意拖欠卢俊鑫2020年8月份租金之前，早就欠下卢俊鑫2020年3月份租金3000元，这也是池思雨在一审开庭时供认不讳的事实，并且池思雨屡次拒绝支付。根据合同约定，欠租十日，卢俊鑫便可单方解除合同，这是双方约定的根本违约标准。二、卢俊鑫没有减免池思雨租金的义务。三、一审法院判决之前已经要求双方庭后清点物品，并要求池思雨尽快搬走。双方虽在一审法院限定的时间内清点了物品，但池思雨强行逼迫卢俊鑫用新物品的购买价格回购其租赁期间添附的旧家私物品，卢俊鑫无法接受。由于价格无法协商一致，池思雨放任不管，导致损失进一步扩大。四、池思雨完全有履行租金债务的能力却不履行，应受到法律制裁。五、原则上，出于装修装潢推陈出新的考虑，卢俊鑫希望池思雨能够恢复原状，如果池思雨能够接受低价出售，卢俊鑫只愿意在30000元范围内回购。否则，卢俊鑫完全有权利要求池思雨恢复原状。综上，恳请二审法院驳回池思雨的全部上诉请求，维持原判。本院二审经庭审调查确认一审查明事实。另外，一、池思雨二审期间向本院提交：池思雨与卢俊鑫的妻子邱全好微信名片及微信聊天记录，拟证明池思雨为避免损失的进一步扩大，多次通知卢俊鑫希望搬离物品，但遭到卢俊鑫的拒绝；卢俊鑫持有涉案房屋每个房间的钥匙，次承租人退租后，涉案房屋一直处于卢俊鑫控制的状态。卢俊鑫书面质证称：对该证据的真实性予以认可，关联性不予认可。池思雨提供的聊天记录并不完整充分，其目的是为了断章取义、混淆视听；关于停电的问题，纯属偶然事件，并非卢俊鑫所能控制；另外，卢俊鑫多次要求池思雨交出几十间房屋钥匙，但池思雨不肯交出钥匙，并谎称钥匙全部遗失，卢俊鑫为确保安全，必须给数十个房间换锁，该损失上万元。本院对池思雨二审提供的前述微信聊天记录进行审查，微信显示内容如下：池思雨发：“卢俊鑫：你好，因双方租赁合同已解除，你方持有公寓房间门的钥匙，为避免进一步扩大损失，请尽快自行收回物业使用。遗留物品可挪至其他地方存放，待年后由我方搬迁。通知人：池思雨，2021年2月7日”。卢俊鑫妻子复：“搬离是你的义务，不是我的义务，你无权对我发号施令。物品由于很多属于添附，我们不方便自行拆除。另外，根据法律规定，你如不履行付款义务，我将有权申请强制执行，你债务清偿之前，我方有权对你留下的物品进行留置，然后委托执行局进行清点拍卖。拍卖款若无法清偿，你拒不履行，则可申请法院对你实施拘留，直到追究拒不履行判决罪”。池思雨发：“卢俊鑫：你好，遗留物品请问何时可以搬离？请告知。通知人：池思雨2021年3月8日”。卢俊鑫妻子复：“钱付清随时可以拿走物品”。本院认为据此并不足证明池思雨主动清场搬离物品被卢俊鑫阻挠或拒绝。二、卢俊鑫二审庭后向本院提交：池思雨与卢俊鑫的妻子邱全好2020年12月16日至12月19日期间微信聊天截图，拟证明池思雨不遵循一审法院对其与卢俊鑫的要求，清点完物品后就置之不理，卢俊鑫强烈要求池思雨腾退搬离，池思雨故意不搬离，并恶意上诉。池思雨质证称：该证据形成于一审法院判决之前；因双方纠纷还没有定论，根据双方合同约定因卢俊鑫违约，需要购买池思雨添置的家具；在一审判决后，池思雨为避免损失进一步扩大，与卢俊鑫联系要求搬离案涉物品，但遭到拒绝，由此扩大的损失应由卢俊鑫承担。本院经对卢俊鑫所提供的微信聊天记录审查认为，卢俊鑫所提交的前述微信聊天记录并非二审新证据，相关证明事实已经一审法院认定，不作赘述。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点如下：一、合同解除及责任的认定；二、租金（占用费）及逾期付租违约金、水电费的计付；三、家具家电折价及腾退问题；四、池思雨诉请卢俊鑫双倍赔偿其押金损失能否成立的问题。对此，本院认定如下：一、关于争议焦点一，合同解除及责任的认定。卢俊鑫与池思雨签订的涉案《房屋租赁合同》合法有效，对双方具有约束力。虽疫情于2020年1月暴发对涉案租赁合同经营产生影响，但2020年2月底，我国国内疫情防控已取得显著成效，各行各业陆续复工复产步入正轨。依照一审查明事实，涉案《房屋租赁合同》约定每月租金应于当月15日支付，池思雨并无充分证据证明双方在2020年8月份存在减租的约定，池思雨未足额付租引发纠纷，存在过错。在双方仅就池思雨2020年3月欠付3000元租金以及8月1300元租金差额无法达成一致的情况下，卢俊鑫于2020年9月9日向池思雨发出解除合同通知书，略显仓促。一审法院认定卢俊鑫已经给予池思雨合理的期间，涉案合同2020年9月9日解除，虽对承租人过于苛责，但池思雨此后亦未向对方表达继续履行合同的意思表示和实际付租义务，其对合同解除不予认可，依据不足。由于合同既已解除，腾空并交还涉案房屋是承租人的法定义务，池思雨理应限期搬离涉案房屋并交还给卢俊鑫管业。池思雨在一审判决作出之前均未配合卢俊鑫清空搬离涉案房屋办理交接手续，一审法院认定池思雨承担相应不利后果，并无不妥。虽池思雨于2021年2月7日、3月8日短信向卢俊鑫表达了其具有搬离物品的意愿，但并不能充分证明池思雨前往涉案房屋腾空搬迁而被卢俊鑫阻挠或拒绝导致无法搬迁的事实。因此，相应后果仍应由池思雨自行承担。二、关于争议焦点二，租金（占用费）及逾期付租违约金、水电费的计付。（一）租金（占用费）的问题。租赁合同解除之前，池思雨应依约向卢俊鑫计付租金，租赁合同于2020年9月9日解除后，卢俊鑫要求池思雨按合同约定的租金标准计付房屋占用费，合法有据。虽涉案房屋存有停电行为但池思雨并无充分证据证明系卢俊鑫所为。且如前文所述，合同解除池思雨理应履行法定腾空交房义务，故占用费应计至池思雨向卢俊鑫腾空交还房屋之日止。一审法院判决池思雨应按每月8600元标准向卢俊鑫支付租金自2020年8月15日起至池思雨将涉案房屋交还给卢俊鑫之日止，虽对“租金”表述不妥，但对双方实质权利义务并无影响。另外，池思雨尚欠卢俊鑫2020年3月份租金3000元，应一并支付给卢俊鑫。（二）关于逾期付租违约金的问题。双方租赁合同于2020年9月9日解除，对于此后的占用费不存在计付违约金的问题，一审法院对此处理不妥。至于2020年3月欠租3000元以及2020年8月15日至9月9日期间欠租的违约金问题，因合同约定违约金标准过高，池思雨欠付前述期间的租金亦非恶意违约，且卢俊鑫没收池思雨部分押金亦足以弥补前述损失。一审法院认定池思雨按照千分之一的标准计付欠付租金和占用费的违约金，显失公平，本院予以撤销。（三）水电费的问题。卢俊鑫主张池思雨仍欠2020年5月至今的水电费4856元，并提交了相应电费缴费记录、水电煤流水等证实，卢俊鑫要求支付合理合法，应予支持。三、关于争议焦点三，家具家电折价及腾退问题。经双方清点，池思雨购置的家具家电等仍存放在涉案房屋内，该部分物资并未与涉案房屋形成附合，池思雨要求按126320元由卢俊鑫折价购买不符合合同约定，不予支持，池思雨应限期自行拆除搬离并交还涉案房屋给卢俊鑫。四、关于争议焦点四，池思雨诉请卢俊鑫双倍赔偿其押金损失能否成立的问题。本案因池思雨未足额付租构成违约导致合同提前解除，池思雨要求卢俊鑫按押金两倍赔偿34400元，于约不符。但如前文所述，双方仅就2020年3月欠付的3000元租金及8月1300元租金差额的问题无法达成一致，且卢俊鑫在拒绝接收池思雨已付部分租金的情况下，发函解除合同。虽池思雨需承担相应违约责任，但如没收池思雨全部押金则显失公平。为此，本院综合全案具体案情，依照疫情期间当事人风险共担，共渡难关的原则，为充分保障双方当事人的合法权益，酌情减免池思雨部分违约责任，由卢俊鑫没收50%的押金即8600元，余款8600元予以退还给池思雨。另外，卢俊鑫对涉案房屋内池思雨的物品并不享有留置权，双方对家具家电购置价款未能达成一致意见，池思雨及时履行搬迁交房义务，而卢俊鑫亦应本着诚实信用原则予以必要协助。如因阻挠造成对方损失或侵害对方合法权益的，将依法承担相应法律后果。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，但对于押金和违约金的处理不妥，本院予以纠正。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十八条、第一百七十条第一款第一项、第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条、第三百三十四条的规定，判决如下：一、维持广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初36700号民事判决第一、二、三、五项；二、撤销广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初36700号民事判决第四、六、七项；三、卢俊鑫于本判决发生法律效力之日起十五日内向池思雨退还押金8600元；四、驳回卢俊鑫其他本诉请求；五、驳回池思雨其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费270元、反诉受理费1757元，由卢俊鑫负担100元；池思雨负担1927元。二审案件受理费4054元，由卢俊鑫负担100元（卢俊鑫应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳），池思雨负担3954元（池思雨已预交4054元，多付100元可向本院申请退回）。本判决为终审判决。审判员  柳玮玮二〇二一年七月二十三日书记员  纪惠敏黄晶晶