山东省淄博市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁03民终2279号上诉人（原审原告）：杜道鹏，男，1984年11月9日出生，汉族，现住山东省济南市历下区。委托诉讼代理人：张富洲，山东润秋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：淄博市周村区宏信小额贷款股份有限公司，住所地山东省淄博市周村区正阳路2777号联启大厦5层。法定代表人：郭加春，董事长。委托诉讼代理人：马浩鑫，系该公司职工。委托诉讼代理人：黄保学，山东大地人律师事务所律师。原审第三人：张永华，女，1951年12月25日出生，汉族，现住山东省淄博市周村区。委托诉讼代理人：孙光辉，男，1970年5月25日出生，汉族，现住山东省高青县。系张永华所在村委会推荐代理人。上诉人杜道鹏因与被上诉人淄博市周村区宏信小额贷款股份有限公司（以下简称宏信小额贷款公司）及原审第三人张永华房屋租赁合同纠纷一案，不服淄博市周村区人民法院（2021）鲁0306民初391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杜道鹏上诉请求：1.请求撤销淄博市周村区人民法院（2021）鲁0306民初391号民事判决，改判支持上诉人一审诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审法院依据第三人张永华在（2020）鲁0306执83号执行案件中向法院所作陈述称自己不知道涉案房屋大门钥匙由谁持有，对上诉人是否租赁厂房、是否收到租金均语焉不详，认定《房屋租赁合同》不是合同双方的真实意思表示，事实认定错误。上诉人在签订《房屋租赁合同》前就已经使用该涉案房屋，被上诉人申请执行涉案房屋时，该房屋是由滨州瑞丽纺织有限公司占有使用，滨州瑞丽纺织有限公司负责人系上诉人亲属，从上诉人提供的视频可以看出涉案房屋内放置了大量的建筑材料、办公用品以及部分家具等，视频中还可以看出，上诉人的工人正在工作，视频录制时间是2020年12月22日，足以证明上诉人一直使用并实际占有租赁标的物。再通过上诉人一审中提交的山东农村商业银行业务凭证、网上银行电子回单，说明2017年8月14日、2018年8月13日杜道鹏通过银行转账方式分别向第三人转账房屋租赁费用20万、70万，2017年11月7日通过上诉人配偶向第三人分别转账50万、10万，总计向第三人转账涉案房屋租赁费用150万，《房屋租赁合同》落款处有第三人的亲笔签名，据此可以证实上诉人与第三人已经达成房屋租赁的合意，意思表示真实，一审认定《房屋租赁合同》非双方真实意思表示属于事实认定错误。2.一审法院认为《房屋租赁合同》中未约定房屋用途、修缮责任、违约责任，上诉人短期支付房租的行为与房地产租赁市场交易习惯不符，上诉人不能作出合理解释，以此认定《房屋租赁合同》为虚假合同，驳回上诉人的诉讼请求错误。上诉人认为，首先，《房屋租赁合同》已经明确约定对涉案房屋的全部设施的使用、保养和保管由上诉人负责，如有损坏由上诉人按实际价格赔偿，并不是一审法院认定的没有约定房屋用途、修缮责任、违约责任，法律也允许合同当事人意思自治，不能以合同内容不完善来判断该《房屋租赁合同》的真实性；其次，上诉人对自己的诉讼请求已经承担了举证责任且证据合法真实，《房屋租赁合同》完全真实有效，所以一审判决认定事实不清，驳回理由不充分。二、一审判决适用法律错误。1.2017年8月1日上诉人和第三人签订《房屋租赁合同》，约定第三人将淄博市周村区办公楼、仓库及其他附房（建筑面积约2000平方米）出租给上诉人，租期十年，2017年8月10日至2027年8月10日，租赁价格为每年十五万元，房租于合同签订之日起十日内一次性付清，合同签订后上诉人已经支付租金，完成了合同项下的义务。在合同履行期间，上诉人后来得知，第三人又将租赁标的物办理了抵押贷款，后因第三人无力偿还贷款，诉争标的物被淄博市周村区人民法院拍卖，无人竞买后被上诉人折价购买。上述《房屋租赁合同》完全是上诉人和第三人的真实意思表示，虽然租赁期间发生了物权变动，但根据《民法典》第七百二十五条的规定：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，但一审法院驳回了上诉人要求继续租赁房屋的请求，侵犯的上诉人的合法权益，一审法院应适用《民法典》第七百二十五条的规定，上诉人继续享有承租权。2.一审中，被上诉人怀疑上诉人及其妻子张玲持有第三人银行卡，上诉人相互自行转账，上诉人所作解释没有达到排除合理怀疑的标准，一审法院据此认定《房屋租赁合同》不是上诉人和第三人的真实意思表示。根据《民事诉讼法》第六十四条的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，因此被上诉人怀疑上诉人自行转账应由被上诉人承担证明责任，而不是要求上诉人作出合理解释；其次民事诉讼法对证明标准也未需要达到排除合理怀疑的程度，上诉人认为一审法院对举证责任和证明标准的适用都存在错误。宏信小额贷款公司辩称，一、一审判决认定事实正确,上诉人提交的与第三人张永华2017年8月1日签订的《房屋租赁合同》不具有真实性,是一份虚假合同,不是双方真实意思的表示，不具有任何法律效力。首先,上诉人的岳母即第三人张永华在(2020)鲁0306执83号案卷所附的2020年5月6日调查笔录中明确承认涉案房屋没有人居住和使用,关了很长时间，其后又在2020年12月16日的调查笔录中再次明确承认涉案房产近三、四年一直空着没人使用。第三人张永华对与上诉人杜道鹏是否签订过租赁合同,对杜道鹏是否支付过租金均不清楚没有印象，还承认以张永华身份证开户的部分银行卡由上诉人杜道鹏及其妻子张玲持有和使用。因此，不存在第三人张永华语焉不详的情况,而是第三人张永华明确表示租赁合同不具有真实性，上诉人也没有支付过租金，涉案房产一直处于闲置状态，无人使用。自己名下的银行卡由上诉人夫妻持有和使用,银行流水不具有真实性。因此，仅上述两组调查笔录就足以证实租赁合同虚假、银行流水虚假。特别是，被上诉人申请一审法院调取的张永华、杜道鹏的银行卡交易明显可以证实，所谓支付150万租金的款项支付至张永华银行卡后，又全部转回了被上诉人妻子张玲的银行卡，因此上诉人提交的所谓支付租金的凭证是伪造,没有实际支付，所谓支付租金完全是捏造事实。一审法院在查明上述事实的基础上,认为《房屋租赁合同》未约定房屋用途、修缮责任、违约责任,一次性支付十年租金的行为与房地产租赁市场交易习惯不符,上诉人不能作出合理解释，从而根据已知的事实和日常生活经验法则认定《房屋租赁合同》是虚假合同，认定事实正确。上诉人杜道鹏多年前已经因不能清偿债务被列为失信人,被限制高消费,根本没有支付巨额资金的能力。相比购买房屋经营,租赁房屋经营的优点是节省资金支出，而一次性预先支付10年租金在现实交易中根本不存在，且上诉人自认在济南经营建筑业务，租赁涉案房产用于仓储建筑设备，却要在淄博存放设备，不考虑运输成本和时间成本的经营行为在现实中也根本不存在。二、一审判决适用法律正确。被上诉人不是怀疑上诉人及其妻子持有第三人张永华的银行卡，而是申请调取了法院的调查笔录和银行交易明细等多组证据，以确凿的证据充分证明了上诉人及其妻子持有第三人张永华银行卡的事实，一审法院依据证据作出的事实认定符合民事诉讼法的规定。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,上诉人的上诉理由不能成立,请求驳回上诉,维持原判。一审判决已经查明本案是一起彻头彻尾的虚假诉讼，租赁合同虚假、支付租金凭证虚假、涉案房屋一直闲置、上诉人长期处于失信人状态没有支付能力，上诉人利用亲属关系提起虚假诉讼,应当追究法律责任。张永华述称，第三人于2014年5月7日在涉案房产设立淄博彩棣商贸有限公司并实际使用涉案房产，2015年5月7日开始使用涉案房产门前土地，由第三人与南郊镇宋家村签订土地租赁协议予以证实，因此，第三人有权对涉案房屋进行出租。杜道鹏向一审法院起诉请求：1.判令宏信小额贷款公司继续履行杜道鹏与张永华签订的《房屋租赁合同》至租赁期限届满；2.判令宏信小额贷款公司赔偿杜道鹏损失9174元（暂计至2021年1月13日，自2021年1月14日起至宏信小额贷款公司实际离开之日止，按照每月1.25万元计算）；3.判令宏信小额贷款公司将位于淄博市周村区房屋（不动产单元号：370306101236ＧＢ00003Ｆ99990001）工作人员撤走；4.诉讼费等由宏信小额贷款公司承担。一审法院认定事实：一审法院在执行申请执行人中国银行股份有限公司淄博周村支行与被执行人淄博瑞丽纺织有限公司、滨州瑞丽纺织有限公司、孙树常、张丽金融借款合同纠纷一案中，对被执行人淄博瑞丽纺织有限公司位于淄博市周村区房屋，在淘宝网司法拍卖网络平台上公开拍卖，2017年8月7日，张永华以2863896元最高价竞得，经一审法院（2017）鲁0306执恢418号执行裁定书确认了所有权归属于张永华，登薄日期是2017年9月20日，产权证号鲁（2××7）淄博周村区不动产权第0××0号。宏信小额贷款公司与张永华、孙树春、滨州瑞丽纺织有限公司、王娟的借款合同纠纷一案，经一审法院判决：一、张永华于本判决生效之日起十日内返还宏信小额贷款公司借款本金人民币2000000元；二、张永华于本判决生效之日起十日内支付宏信小额贷款公司截至2019年6月20日的借款利息178000元及以未付借款本金为基数，自2019年6月21日起至实际给付之日止按月利率20‰计算的利息；三、张永华于本判决生效之日起十日内支付宏信小额贷款公司律师费90000元；四、若张永华不能按上述期限还款，则拍卖或变卖抵押物即张永华名下坐落于淄博市周村区房屋（不动产单元号：370306101236ＧＢ00003Ｆ99990001），所得价款用于清偿张永华所欠宏信小额贷款公司的上述第一、二、三项债务，其价款超过债权数额部分为抵押人张永华所有，不足部分由张永华清偿；五、孙树春、滨州瑞丽纺织有限公司、王娟对张永华的上述第一、二、三项债务承担连带清偿责任，孙树春、滨州瑞丽纺织有限公司、王娟承担保证责任后，有权向张永华追偿。案件受理费24944元，申请诉讼保全费5000元，两项共计29944元，由张永华、孙树春、滨州瑞丽纺织有限公司、王娟负担。一审法院执行上述判决过程中，2020年11月12日作出（2020）鲁0306执83号之二执行裁定书：认定一审法院在执行宏信小额贷款公司与被执行人张永华、滨州瑞丽纺织有限公司、王娟借款合同纠纷一案中，法院以（2019）鲁0306执保710号执行裁定书首查封了张永华所有的位于周村区（产权证号鲁（2××7）淄博周村区不动产权第0××0号）房屋。上述房屋设有宏信小额贷款公司的抵押权，法院经依法评估、拍卖，经二次拍卖后流拍，流拍价2740213元,宏信小额贷款公司同意以上述房屋折抵被执行人欠其款项中的2740213元。依照法律规定，裁定如下：一、解除对被执行人张永华名下位于周村区（产权证号鲁（2××7）淄博周村区不动产权第0××0号）房屋及土地使用权的查封及抵押；二、被执行人张永华名下位于周村区（产权证号鲁（2××7）淄博周村区不动产权第0××0号）房屋及土地使用权归申请人宏信小额贷款公司所有。该房地产所有权自本裁定送达宏信小额贷款公司之时转移；三、宏信小额贷款公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。杜道鹏向法院提供2017年8月1日与张永华签订《房屋租赁合同》，合同约定：张永华将淄博市周村区办公楼、仓库及其他附房（建筑面积约2000平方米）出租给杜道鹏；租期为2017年8月10日至2027年8月10日，租赁价格为人民币壹拾伍万元／年，房租于合同签订之日起十日内一次付清十年的房租等内容。2018年12月6日杜道鹏与张玲离婚。在执行卷宗中，2020年5月6日张永华在接受法院调查时，陈述“我没有该房屋大门的钥匙，钥匙应该是在孙树春、王娟那里，但具体谁拿着我也确实不知道，该房屋现在没有人居住使用，关了很长时间了，但是具体关了很长时间，我也不清楚，我很长时间不去那里了”。2020年12月16日在接受法院调查时，陈述“审：近几年厂房有谁使用？张：近三、四年一直空着没人使用。审:现在的水电费的交纳情况你是否了解？张：我不清楚。审：你是否认识杜道鹏？张：认识，是我小女婿，小女儿叫张玲。审：请看一下这份《房屋租赁合同》，你是否记得（出示房屋《房屋租赁合同》），是什么时间签订的？张：我记不清楚了，没有印象。审：杜道鹏是否租赁了你名下的厂房？张：我不知道，这些事情我不清楚。审：杜道鹏给你转账支付租金的事情，你是否清楚？张：我不清楚。审：杜道鹏是否在厂房内经营了？张：我不清楚。审：你是否部分银行卡由你的女儿持有并使用？张：应该是有部分银行卡由我的名字办理的，由他们持有并使用。”淄博市房屋租赁市场的交易习惯主要是租金按年支付，先用后付或者先付后付。一审法院认为，根据张永华在执行程序中向法院所做的陈述，其不知道案涉大门的钥匙谁持有，对杜道鹏是否租赁厂房、是否收到租金均语焉不详，不能证实《房屋租赁合同》是其真实意思表示；2017年8月7日，张永华竞得案涉房屋后，经法院（2017）鲁0306执恢418号执行裁定书确认了所有权归属于张永华，张永华登薄日期是2017年9月20日，产权证号鲁（2××7）淄博周村区不动产权第0××0号。而本案的《房屋租赁合同》签订日期是2017年8月1日，合同签订之时张永华并未竞得该房屋；张永华诉状中自认“在合同履行期间，杜道鹏事后得知，张永华将上述标的物租赁给杜道鹏后，又将诉争的标的物在宏信小额贷款公司办理了抵押贷款。”但实际上《房屋租赁合同》签订日期在前，二者相互矛盾，杜道鹏对此不能作出合理解释，张永华在竞得房屋在后，即张永华在竞得房屋之前以所有人的身份出租房屋，张永华在竞得房屋之前焉何具有未卜先知的案涉房屋将归其所有的能力或者依据，其不能作出合理说明；就《房屋租赁合同》合同而言，合同未约定房屋用途、修缮责任、违约责任，案涉房屋有1350平方米，原系厂房，通常而言租赁厂房用于经营，系因承租人在经营过程中，为了节约资金成本，一般半年支付或者一年支付租金，而本案中杜道鹏在签订合同后四次支付10年的租金150万元，与房地产租赁市场的交易惯例不符，其不能作出合理解释；在《房屋租赁合同》签订时，张永华系杜道鹏岳母，张永华自认部分银行卡虽由张永华的名字办理，但由他们持有并使用，对杜道鹏是否转账支付租金的事情不清楚；对宏信小额贷款公司怀疑杜道鹏、张玲持有张永华银行卡，三人的银行卡由杜道鹏、张玲持有，相互自行转账，杜道鹏不能排除合理怀疑或者作出合理解释。综上，杜道鹏未完成举证证明《房屋租赁合同》的真实性的举证责任，对其基于《房屋租赁合同》要求承租人优先租赁权的等诉讼请求，均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第一百零四条的规定，判决：驳回原告杜道鹏的诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由原告杜道鹏负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人杜道鹏提交：证据一、上诉人前妻张玲支付宝个人信息一份及缴纳电费凭证十七张，证明上诉人2020年12月5日前一直缴纳涉案房产的电费，同时证明涉案房产一直在使用过程中产生电费；证据二、企业信息一份，证明滨州康惠利纺织有限公司的法定代表人为张玲，该企业的成立时间为2015年7月22日，上诉人和张玲有相应的产业，与第三人产生相应的交易流水符合常理。被上诉人宏信小额贷款公司对证据一真实性有异议，对关联性不予认可，从内容上看与本案无任何关联，该证据显示的交款日期是2019年8月之后，大部分是2020年，根据上诉人一审中提交的证据，上诉人在2018年已与张玲离婚，两人已无任何亲属关系，所以该证据不能证明上诉人的主张。对证据二真实性有异议，对关联性不予认可，无论上诉人的前期张玲担任哪一家企业的法定代表人，其与自己退休在家的母亲银行卡进行频繁的资金往来，只能证明一个事实，就是张玲持有其母亲张永华的银行卡。第三人对证据一、二，真实性及证明内容均无异议。第三人张永华提交：证据一、淄博彩棣商贸有限公司的营业执照正副本各一份，开户许可证一份、机构信用代码证一份及2016年8月11日在供电公司开具的增值税发票一份；证据二、涉案房屋相关的土地租赁协议一份及近两年向宋家村缴纳土地承包费的收据两份，共同证明第三人张永华在涉案房产设立淄博彩棣商贸有限公司并实际使用涉案房产，并与南郊镇宋家村签订土地租赁协议，使用涉案房产门前土地的事实，第三人有权对涉案房屋进行出租。上诉人对证据一真实性无异议，该证据恰恰可以表明第三人于2014年5月7日开始占用使用涉案房屋，第三人对涉案房屋有相应的处分权；对证据二真实性不确定，但结合证据一，对证据二无异议。被上诉人对证据一真实性、关联性均不予认可，证据的内容显示，其形成时间均早于本案争议的时间，仅凭一份营业执照和电费交款收据，无论如何也与涉案房产的产权无任何关系；一审提交的不动产登记证明可以证实第三人于2017年9月20日才从法院竞拍的方式取得涉案房产，可证实证据一与本案无任何关联性。对证据二真实性及关联性均不予认可，与涉案房产和租赁合同均无任何关系。经审查，上诉人提交的证据一、证据二具备客观性，但与本案缺乏关联性，本院对该证据的效力不予认定；原审第三人张永华提交的证据一具备客观性，但与本案争议焦点无关联性，证据二真实性不能确定，本院对该两组证据的效力均不予认定。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案争议的焦点是上诉人杜道鹏与原审第三人张永华是否存在房屋租赁合同关系，上诉人是否继续享有案涉房屋的承租权。首先，关于杜道鹏与张永华签订的《房屋租赁合同》，该合同的签订时间为2017年8月1日，而张永华系于2017年8月7日通过网络竞拍方式拍得案涉房屋，因此即使张永华之前承租案涉房屋，其在拍得案涉房屋之前也无权将案涉房屋出租给杜道鹏，而且出租十年之久。第二，关于房屋租金的缴纳问题，杜道鹏主张签订房屋租赁合同后，分次共计支付张永华十年租金150万元，但从杜道鹏、张玲、张永华的银行流水看，三方之间互有转账记录，尤其是张玲与张永华之间转账频繁，因此仅凭上诉人截取的部分转账记录无法证实系支付租金，而且杜道鹏签订合同后支付十年租金也不符合常理，更不符合杜道鹏与张永华亲属关系的正常往来习惯。第三，一审法院在执行案件中对张永华的调查能够证实，张永华认可案涉房屋近三、四年一直空闲，其对于《房屋租赁合同》及交纳租金均不清楚，如此重要的事实，张永华不能作出明确说明，明显与常理不符，说明张永华与杜道鹏并不存在真实的房屋租赁关系。综上，上诉人杜道鹏主张与原审第三人张永华存在房屋租赁合同关系，既不存在合理的租赁时间，也不存在交纳租赁费的事实，种种情节更是出乎常理和交易习惯，故对于上诉人杜道鹏的上诉主张本院不予采信。综上所述，杜道鹏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人杜道鹏负担。本判决为终审判决。审判长 郭 鹏审判员 禚慧聪审判员 孙德啟二〇二一年七月二十六日书记员 荆惠苒