福建省福清市人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0181民初4014号原告：陈铠，男，1983年2月3日出生，汉族，住福建省福清市。原告：林艳，女，1987年2月2日出生，汉族，住福建省福清市。委托诉讼代理人：曹丽丽，福建吴氏律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：陈平娟，福建吴氏律师事务所执业律师。被告：福清恒大置业有限公司，住所地福建省福清市龙山街道龙东村前南1号三楼，统一社会信用代码91350181MA347X24XW。法定代表人：倪可铨，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑白玲，该公司员工。原告陈铠、林艳与被告福清恒大置业有限公司（以下简称恒大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月8日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。陈铠、林艳的委托诉讼代理人曹丽丽和恒大公司的委托诉讼代理人郑白玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈铠、林艳向本院提出诉讼请求：1.判令恒大公司立即向陈铠、林艳支付逾期办证违约金（以已付购房款1566642元为基数，按每日万分之一的标准，自2020年5月2日起计至2021年1月31日止）；2.本案诉讼费用由恒大公司负担。事实和理由：2018年6月9日，陈铠、林艳与恒大公司签订《福清恒大城商品房认购书》，约定陈铠、林艳向恒大公司认购福清市龙山街道恒大城第xx号楼xx层xxx单元商品房。2018年6月13日，双方签订了《商品房买卖合同》，约定陈铠、林艳向恒大公司购入案涉商品房，总价款为1566642元。嗣后，陈铠、林艳即分期付清了全部购房款。《商品房买卖合同》第八条约定，恒大公司应当于2018年11月30日前向陈铠、林艳交付符合合同约定的商品房，直至2019年5月1日，案涉商品房才符合交房条件。2019年12月12日，陈铠、林艳签署了《谅解书》对恒大公司上述逾期交房的行为表示谅解。《商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给买受人。自2019年5月1日符合交房条件后，恒大公司应当于2020年5月2日前为陈铠、林艳办理案涉房屋的不动产权证书，但恒大公司至今未办理，已构成违约，应当承担相应的违约责任。逾期办证违约金应计算至恒大公司通知最后领取材料的时间即2021年1月31日。恒大公司辩称，一、2019年12月12日，陈铠、林艳与恒大公司签订《谅解书》，约定恒大公司赔偿陈铠、林艳所购买商品房对应的89个月物业管理费，陈铠、林艳放弃追究恒大公司延期交房的违约责任。谅解书的性质为和解协议，在签订时一方或双方对自身权利的放弃属自由处分，故应以签订《谅解书》的时间作为交房时间，案涉商品房不存在逾期办证情况。二、即使认定存在逾期办证情况，逾期办证违约金应计算至2020年11月2日止。陈铠、林艳付款方式为按揭付款，根据合同约定，办理产权登记所需文件应由陈铠、林艳提供，或陈铠、林艳委托恒大公司调取，但陈铠、林艳并未按约定向恒大公司提交办理产权登记需要的证明文件及签署必要的文件，也未委托恒大公司调取，且陈铠、林艳也未缴纳维修基金或委托恒大公司缴纳，尚未达到恒大公司配合办理产权登记的前提条件，对此陈铠、林艳存在过错。同时，恒大公司于2020年11月3日微信通知陈铠、林艳可以办证的事实，陈铠、林艳于2021年1月18日至恒大公司处领取了办理不动产权证书应由恒大公司提供的所有材料，故逾期办证违约金至多计算至2021年1月18日。三、因新冠肺炎疫情导致逾期办证的，恒大公司不承担逾期责任。福建省人民政府于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，于2020年3月19日12时起将福建省新冠肺炎疫情应急响应等级统一调整为省级三级应急响应。在上述期间，恒大公司积极响应政府号召，在复工之前基本处于停工停产状态，为避免发生聚集性活动，未开展相关办证工作。新冠肺炎疫情属不可抗力，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十条的规定，因新冠肺炎疫情造成的逾期天数56天，应免除逾期办证责任。四、《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第九条第三款明确约定：“出卖人未能在约定时间内办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金”。且陈铠、林艳已经可以使用房屋，逾期办证与逾期交房不同，违约后果较轻，逾期办证并未给陈铠、林艳造成实际损失，陈铠、林艳亦未举证证明其损失，故陈铠、林艳主张按已付房款的日万分之一计算逾期办证违约金没有依据且标准过高，明显未顾及恒大公司的权益且有失公平，应根据合同约定，逾期办证违约金每年按已付房款的0.1%计算。综上，请求人民法院驳回陈铠、林艳不合理的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。恒大公司对陈铠、林艳提供的福清恒大城商品房认购书、商品房买卖合同、发票、福清恒大城交楼通知书、谅解书、不动产登记证明、《福清市行政服务中心受理时间调整》、《探秘福清市行政服务中心如何做好“为民”、“防控”两不误》等证据的真实性、合法性无异议，陈铠、林艳对恒大公司提供的开发项目首次登记证明、办理不动产权证通知函及其签收回执单、领取办理不动产权证书材料签收单、《福建省启动重大突发公共卫生事件一级响应机制》、《福建省调整新冠肺炎疫情防控应急响应等级》等证据的真实性、合法性亦无异议，本院予以确认并在卷佐证。陈铠、林艳提供《恒大2月销售额447.3亿元同比增长约107.8%》与本案无关，本院不予采信。恒大公司提供的微信截图真实性无法确认，本院亦不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，经审理查明，陈铠、林艳主张的案涉商品房的位置、购房款金额、签订《商品房买卖合同》时间及条款内容和恒大公司主张的《商品房买卖合同》条款内容、领取办理不动产权证书材料的时间均属实，本院予以确认。另查明，因新冠肺炎疫情，福建省于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，于2020年3月19日12时起将福建省新冠肺炎疫情应急响应等级统一调整为省级三级应急响应。庭审中，恒大公司确认陈铠、林艳主张的逾期办证违约金起算时间。本院认为，案涉《商品房买卖合同》及其附件系双方真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,为有效合同,双方当事人应按约全面履行义务。陈铠、林艳已按约定向恒大公司支付全部购房款，但恒大公司未按合同约定的期限向陈铠、林艳提供办理房屋权属登记所需的资料，已构成违约，应承担逾期办证违约责任，向陈铠、林艳支付逾期办证违约金。恒大公司在合同附件六中约定逾期办证违约金每年按已付房款的0.1%向买受人支付，该约定属于格式条款，明显减轻和免除了恒大公司的违约责任，排除陈铠、林艳的权利，有失公平，为无效条款，陈铠、林艳请求逾期办证违约金自逾期之日以已付购房款为基数按每日万分之一计算，并未超过法律规定的起诉时一年期贷款市场报价利率标准，本院予以支持。关于逾期办证期间的截止时间，因陈铠、林艳已于2021年1月18日从恒大公司处领取了办理产权证需由恒大公司提供的材料，恒大公司已经履行了合同约定的办证义务，故逾期办证期间应计算至2021年1月18日。根据合同约定，恒大公司应在2019年5月1日交房后的365日内履行办证义务，因该期间发生新冠肺炎疫情，在福建省人民政府办公厅通知的其他企业复工时间不早于2020年2月9日24时前，恒大公司客观上不能复工，故根据公平原则，自2020年1月24日起至2020年2月9日止的17天，应在逾期办证天数中予以扣除。经核算，逾期办证违约金以购房款1566642元为基数，按日万分之一自2020年5月2日计算至2021年1月18日（扣除17天），共计38226.06元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、福清恒大置业有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向陈铠、林艳支付逾期办证违约金38226.06元;二、驳回陈铠、林艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费873元，减半收取436.5元，由陈铠、林艳负担53.5元（已预交），由福清恒大置业有限公司负担383元（限于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。本判决为终审判决。本判决生效后,负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务,逾期未履行的,应向本院报告财产状况,并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款,违反本条规定的,本案执行立案后,人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等措施,构成犯罪的,依法追究刑事责任。审 判 员 曾朱兴二〇二一年七月一日法官助理 张瑜丹书 记 员 许承锋