徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0312民初4770号原告：蔡利，女，1987年2月28日出生，汉族，住徐州市云龙湖风景区。委托诉讼代理人：李成，江苏禾嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘伟，江苏禾嘉律师事务所律师。被告：徐州中梁御置业有限公司，住所地徐州高新技术产业开发区珠江东路11号办公大楼734室。法定代表人：杨坚南，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李伟华、杨浩，江苏彭城律师事务所律师。原告蔡利诉被告徐州中梁御置业有限公司（以下简称中梁御公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月25日立案受理后，依法由审判员戚厚碧适用简易程序公开开庭进行了审理，原告蔡利及其委托诉讼代理人李成、刘伟，被告中梁御公司的委托诉讼代理人杨浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡利向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告所购买的坐落于徐州高新技术开发区的房屋层高差额款86274.75元；2、判令被告支付2020年7月31日至2021年1月20日的逾期交房违约金8834.53元（具体数额计算至被告实际交房之日止）；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年12月15日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以总价款345099元的价格购买被告出售的徐州高新技术开发区的商品房，合同约定房屋层高4.8米，被告于2020年7月31日前将房屋交付被告。原告按约定支付全额房款，被告未按约定时间交付房屋。办理入住手续时，原告自行测量房屋发现层高仅3.6米，与约定层高差1.2米。被告交付房屋不符合合同约定的房屋层高，存在违约行为，由于原告购买涉案房屋为商业用途，其使用价值受到更大影响。为维护原告合法权益，现起诉至贵院。被告中梁御公司辩称：一、原告关于赔偿房屋层高差额款86274.75元的诉请没有事实和法律依据。1、涉案的《商品房买卖合同》并未就“层高差”如何赔偿进行约定，该诉请及对应的损失计算方式没有合同依据；2、涉案房屋室内原有地面临时垫高层已经拆除，房屋层高已恢复至合同约定的4.8米，蔡利诉称的房屋层高差已不存在。二、原告关于支付逾期交房违约金的诉请没有事实和法律依据。1、涉案房屋所在项目取得建设工程竣工验收备案证明文件及测绘报告的时间为2021年1月13日。我公司涉案项目符合《商品房买卖合同》约定交付条件后，于1月14日向蔡利发出《交付通知书》，通知集中交付的时间截止至2021年1月22日止。原告未在上述期限内办理交付手续，根据《商品房买卖合同》的约定，应视为涉案房屋已于2021年1月22日完成交付；2、约定的交付日期为2020年7月31日前，实际交付日期为2021年1月22日，逾期174天，但根据合同约定及法律规定，我公司有如下免责理由：（1）《商品房买卖合同》签订后，徐州市、铜山区及高新区政府职能部门多次因大气污染发布相关管控措施，涉案项目因上述政府管控措施累计停工约150余天。我公司认为，各级政府职能部门对大气污染的管控措施以及管控措施的实施时间、期限、程度等，系根据大气污染程度而制定，这是我公司不能预见、不能避免、不能克服的政府行政行为，故因大气污染管控停工的150余天应予扣除。（2）受新冠疫情防控措施影响这一不可抗力的影响，应当从逾期交付的天数中扣除60天。2020年1月24日，江苏省应新冠疫情启动突发公共卫生事件一级响应，2020年2月24日24时，江苏省将疫情防控一级响应调整为二级响应。在新冠疫情背景下，外地工人返徐需要进行至少14天的隔离，疫情原因使建筑材料等物资运输较平时响应迟延。综上，原告的各项诉请均无事实和法律依据，应当依法驳回。经审理查明，2018年12月15日，原被告签订《商品房买卖合同》一份，原告购买被告开发的位于徐州高新技术开发区项目名称为“中梁首府”的25号楼的1单元110号商铺一套，价款为345099元。合同第九条约定商品房交付条件为：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、买受人付清所有购房款。合同第二十五条约定，出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。上述《商品房买卖合同》附件十一的补充协议第四条第4项第（1）点约定：该商品房存在地基基础和主体结构质量问题的，或存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人负责修复，修复后方可交付给买受人，同时还应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。第五条约定：除本补充协议约定的出卖人可据实延期交付外，出卖人未按约定时间交楼的，按下列方式处理：按逾期时间分别处理（不作累加），1、逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应在达到解除合同条件之日起15日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内无息退还已付购房款，并按已付购房款的5%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之二的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付购房款的10%。合同签订后，原告依约支付了全部购房款。2021年1月13日，涉案房屋所在楼栋取得建设工程竣工验收备案。被告随即向原告邮寄《交付通知书》，通知原告房屋将于2021年1月20日交付，现场集中办理共3天，截止至2021年1月22日。该《交付通知书》另注明因疫情影响导致交付顺延，应扣除45天，逾期交付违约金的计算方式如下：最终总房款╳万分之二╳实际逾期天数（扣除45天）=退费金额。原告对该计算方式予以认可。原告在办理交付手续时，因查验房屋层高不符合合同约定，仅为约3.8米，遂拒绝办理交付手续。经本院现场勘查，涉案房屋大门朝小区内，小区内地面和小区外地面存在1米多落差，被告交付房屋时在房屋地面增加1米高架空板，使室内地面与小区内地面持平，与小区外地面形成1米左右落差，从而造成房屋层高为约3.8米，现被告已将地面架空板拆除，房屋已恢复至4.8米的层高。被告拆除后至今未通知原告办理交房手续。另查明，1、《商品房买卖合同》及其附件并未约定交房日期，庭审中，双方确认涉案房屋约定的交付时间为2020年7月31日前。2、涉案中梁首府小区23号楼一楼商铺亦存在与原告购买的商铺一样的问题，23号楼的业主曾向省政风热线反映商铺层高变少的问题，2021年3月18日，徐州市自然资源和规划局高新技术产业开发区分局作出《关于中梁首府业主反映23#楼首层商业层高问题办理情况的汇报》的文件，文件内容有：经查，原报规划方案及施工图23#首层商业层高均为4.8米，建设单位为防止商户对北侧道路开设出口，影响楚河景观，首层地面增加一米高架空板，形成室内外一米左右高差，业主反映情况基本属实。我局会同住建部门已严厉约谈建设单位，要求严格按照原规划审批方案和施工图进行整改，建设单位承诺全力以赴做好整改工作。3、涉案房屋设计图纸显示房屋层高4.8米，小区内地面以上为3.65米，地面以下为1.15米。以上事实，有《商品房买卖合同》、《交付通知书》、建设工程竣工验收备案证明文件、徐州市自然资源和规划局高新技术产业开发区分局文件、图纸、现场照片及当事人的庭审陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，《商品房买卖合同》约定涉案房屋的层高应为4.8米，但被告在交付时房屋层高仅为约3.6米，与合同约定严重不符，该情形应认定为《商品房买卖合同》附件十一的补充协议第四条第4项第（1）点约定的“存在导致无法正常居住使用的质量问题”，原告有权根据合同约定要求被告进行修复及修复期间的逾期交房违约金。现被告已根据政府部门的要求修复了涉案房屋，将房屋的层高恢复至4.8米，因此，原告要求被告赔偿层高差价款既不符合合同约定，亦已不存在事实基础，故对原告的该项诉请本院不予支持。关于逾期交付违约金，被告向原告送达的《交付通知书》明确注明了逾期交付违约金的计算方式，原告亦同意该计算方式，应当认定双方对逾期交付违约金的计算方式达成了一致，该约定对双方均具有约束力，故本院亦按照该约定的计算方式计算逾期交付违约金。2020年8月1日至2021年1月20日共计172天，扣除45天后尚余127天，每天违约金为69.02元，故在2021年1月20日之前，逾期交付违约金应为8765.54元。因被告修复了房屋后至今未通知原告交房，故自2021年1月21日起至交付之日止，被告仍应按照上述标准向原告支付逾期交付违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告徐州中梁御置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告蔡利2020年8月1日至2021年1月20日的逾期交房违约金8765.54元及自2021年1月21日起至实际交付之日止的逾期交房违约金（按每天69.02元计算）；二、驳回原告蔡利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1089元，由被告负担25元，原告负担1064元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或徐州市中级人民法院提交上诉状，并按照对方当事人人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 戚厚碧二〇二一年七月十三日法官助理 周姝君书 记 员 杨 晶