上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0113民初8582号原告(反诉被告)：俞伟，男，1988年1月21日生，汉族。原告(反诉被告)：孔祥侠，女，1986年8月12日生，汉族。两原告的共同委托诉讼代理人：林迪，上海蓼源律师事务所律师。被告(反诉原告)：金伟强，男，1961年11月4日生，汉族。委托诉讼代理人：管慧，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告(反诉被告)俞伟、孔祥侠与被告(反诉原告)金伟强房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员黄文颋适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)俞伟、孔祥侠及两原告的共同委托诉讼代理人林迪，被告(反诉原告)金伟强的委托诉讼代理人管慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)俞伟、孙祥侠向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2020年5月25日就上海市宝山区共富路XXX号商铺(以下简称“系争商铺”)签订的房屋租赁合同无效；2、判令金伟强退还房屋押金人民币3万元(以下币种均为人民币)；3、判令金伟强退还2020年7月1日至2020年9月30日房租5万元；4、判令金伟强赔偿装修费损失37,500元；5、判令金伟强赔偿空调、卷门等设备损失25,360元。事实和理由：2020年5月25日，原、被告签订房屋租赁合同，约定金伟强向其出租系争商铺用于餐饮，租赁期自2020年7月1日至2025年6月30日，年租金20万元，另需交付押金3万元。合同签订后，原告即支付了3个月的租金5万元至2020年9月30日，另交付了3万元押金。经装修，其于2020年7月18日正式开业经营。同年9月4日，上海市宝山区顾村镇人民政府作出责令限期拆除违法通知书，认定系争商铺存在地面下挖和插层违章建筑，责令要求其停止经营。后原、被告签订协议书，确定2020年10月8日后60天为免租期，其不再支付租金。同年12月8日，金伟强擅自将系争商铺锁门，导致其无法继续经营。当月21日，其搬离在系争商铺内的设备，部分设备则低价转让。原告认为，金伟强在明知其出租的房屋属于违章建筑的情况下仍然出租，主观上具有重大过错，造成其重大损失，应予赔偿。经多次协商未果，特向法院起诉，请求判如所请。被告(反诉原告)金伟强答辩并提出反诉称：合同签订、租押金支付情况如原告所述，租赁合同合法有效，要求退还租押金无事实依据；俞伟、孔祥侠持续经营饭店但未按期支付后续租金，其于2020年12月8日将系争商铺锁门，后俞伟、孔祥侠于同月21日搬离了店内设备并返还了系争商铺，其关于赔偿设备损失的请求，无相关依据；关于赔偿装修费损失的主张，因是利用系争商铺的原有装修，且相关损失是由俞伟、孔祥侠本人原因造成，故不应由其承担。金伟强另提出反诉请求：1、判令俞伟、孔祥侠支付2020年10月1日至2020年12月21日的租金45,000元；2、判令俞伟、孔祥侠赔偿损失5万元；3、判令俞伟、孔祥侠支付已由金伟强垫付的燃气入户费用8,141元、垃圾清扫费2,400元和净化器、风机、消音器三项设备购置费用15,300元。原告(反诉被告)俞伟、孙祥侠对反诉答辩称：按照双方于2020年10月1日签订的协议书，10月6日之后为免租期，其不承担租金支付义务；反诉请求中关于损失的主张，无事实依据；金伟强擅自将系争商铺锁门，已事实上控制了系争商铺；其另反诉主张的燃气费、垃圾清运费等费用均与本案无关，不应由其承担。综上，不同意金伟强的反诉请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：金伟强为系争商铺的权利人之一。根据上海市不动产登记簿，记载建筑面积81.45平方米，房屋结构为混合1。2021年2月8日，上海市宝山区城市管理行政执法局注记系争商铺附有违法建筑。2020年5月25日，俞伟、孔祥侠(乙方、承租方)和金伟强(甲方、出租方)签订房屋租赁合同，约定甲方向乙方出租系争商铺，租期自2020年7月1日至2025年6月30日，租金每年20万元，乙方第一次先付3个月房租和3万元保证金，以后按三个月支付。甲方提前2天向乙方收取，如乙方未交付房租超过一星期，甲方有权收回房屋，乙方支付一个月的租金作为违约金给甲方。乙方在租赁期内，所有的电费、燃气费、水费、电话费、有线电视费、垃圾清扫费按单据支付。合同第七条主要约定，租赁期内乙方不得中途退房，否则视作乙方违约，并且乙方要赔偿甲方一个月的房租。补充手写条款注明，因乙方入住产生的一切费用均由乙方自己承担等。合同签订后，俞伟、孔祥侠支付了2020年7月1日至2020年9月30日的租金5万元和租赁保证金3万元。2020年7月29日，宝山区顾村镇出具生态环境综合整治告知书，认定系争商铺存在违法搭建，要求于2020年8月1日前拆除。同年9月4日，上海市宝山区顾村镇人民政府在系争商铺上张贴责令限期拆除违法建筑公告，认定系争商铺地面下挖及增加插层，违反了上海市住宅物业管理规定，应在20日内自行拆除违法建筑等。同年10月3日，俞伟(乙方)、金伟强(甲方)和案外人吴某(丙方)签订协议书，主要内容如下：甲方同意乙方在租赁合同期内提前转让系争商铺使用并给予乙方60天的免租金转让期，即租赁费2020年10月8日后以60天为限，如乙方在60天(含60天)内未转让成功过系争商铺使用权第61天起按原租赁合同正常支付租金及其相关费用至原合同期结束。由于乙方行为属于未按合同约定的内容提前解除合同，2020年10月8日后60天以租金甲方同意乙方现金支付方式支付丙方保管3万元整(差3千元整)直到转让行为达成或终止时实际情况处置。丙方在此转让中担当中间方的角色，是甲乙双方都信任的第三方，丙方需根据本协议内容收取60天的租赁费用并保证费用不挪作他用，并在甲乙双方的转让过程中公平、公正。以上内容经甲乙丙三方确认无误签字后即生效，但凡有弄虚造假的行为处三倍标底费用的赔偿无过错方。该份协议另有案外人谭惠莲作为见证人签字。俞伟、孔祥侠在庭审中表示，其将3万元保证金交给吴某，并非认可需支付60天免租期租金；其曾在网络平台上试图出租系争商铺并带人看房，提供了海铺网服务合同作为佐证，但后认为系争商铺存在违章，转租可能损害新承租人利益，故未转让。同年12月6日，俞伟通过微信方式告知金伟强方，其不想转店。同年12月8日，金伟强向俞伟、孔祥侠寄发通知书，告知因后者没有支付租金及转让商铺，其现更换了商铺门锁，要求后者配合清场搬离。同年12月21日，俞伟(乙方)和金伟强(甲方)签订清场证明，确认乙方于2020年12月20日、21两日完成清场，并确认所有乙方物品全部搬清，房屋钥匙21日交还中介。为证明己方主张，俞伟、孔祥侠向本院提交了如下证据：1、领料单2张、入库单1张、供货单2张、收款收据1张、销售凭证2张和送货单1张，证明其为经营添置了冰箱、货架等设备共计27,360元，后因无法经营，部分设备以2,000元折价转让，造成损失25,360元。2、2020年5月13日的人民调解调查记录、2021年3月25日谈话笔录，证明在其承租前，系争商铺即有油烟扰民现象，但金伟强并未告知。3、金额为23,300元的报价单、两份金额分别为6,994元和7,684元的装修清单、6,900元的收款收据、合计25,280元的部分支付凭证和视频、照片，证明其承租后对系争商铺门头、店招、酒柜吧台、吊顶、厨房、地沟等进行了装修，花费37,500元，因部分装修款是现金支付，故只能提供部分转账凭证。金伟强发表质证意见：1、真实性和关联性均不予认可，相关物品设备已由俞伟、孔祥侠自行搬离商铺。2、谈话笔录本质上属于证人证言，相关被谈话人没有出庭质证，故不予认可。3、对装修证据不予认可，既无相关合同，也无法和支付凭证一一对应；即使进行了装修也未经其同意，未提交装修方案。为证明己方主张，金伟强向本院提交了如下证据：1、金额为8,141元的发票，证明其支出燃气表入户费用，但未提供支付凭证。2、物业公司出具的证明，证明其垫付装潢垃圾清运费2,400元。3、收款收据，证明因俞伟、孔祥侠餐馆主营炒菜，产生较大油烟，故其安装了净化器、风机和消音器，合计支出15,300元，因是现金支付，故无支付凭证。俞伟、孔祥侠发表质证意见：1、金伟强招商时就开通了煤气管道，目前仍在使用，该笔费用与其无关。2、垃圾清运费支付情况不清楚，该份证据反而证明其对商铺实际进行了装修。3、净化器和风机在其承租前就安装了，是金伟强招商时就有的，消音器是在其承租期间安装的，但费用不应由其承担。金伟强在审理中未提供证据证明双方曾就净化器、风机和消音器安装费用承担进行过约定，也未提供证据证明是受俞伟、孔祥侠委托安装上述设备，其另坦承目前这些设备仍放置在系争商铺使用。俞伟、孔祥侠在庭审中申请吴某作为证人出庭，吴某表示其为当地物业公司工作人员，俞伟、孔祥侠称政府部门一直找他们，不想再租了，说要打官司，因此把3万元先交到其处；如果系争商铺无法转让，俞伟、孔祥侠还是要支付60天租金的；如果法院判决俞伟、孔祥侠要承担60天租金，其会将收取的3万元先退还给他们；俞伟、孔祥侠确装修过系争商铺，物业公司收取过2,400元装修垃圾清运费。金伟强在庭审中申请谭惠莲作为证人出庭，谭惠莲表示其是中介公司工作人员，也是金伟强的邻居；原、被告在其公司签订租赁合同，后因俞伟、孔祥侠经营不善，要求将商铺转让；双方约定60天是免租金转让期，如果转让不成，则应支付免租期内租金33,000元，将租金放在吴某处，其是该份协议的见证人。关于系争商铺违章插层一节事实，金伟强在庭审中表示其为增加营业面积，在出租给俞伟、孔祥侠前就已搭建好。原、被告在庭审中另共同确认，系争商铺装修现被金伟强拆除，原貌已破坏。本院认为，金伟强在未取得建设工程规划许可的情况下，在系争商铺违法搭建插层，使原来一层楼面的商铺搭建成两层楼面，现被有关主管部门认定为违章。系争商铺附带违章搭建，原、被告就此签订的租赁合同应认定为部分无效。根据法律规定，部分无效的合同，不影响有效部分的法律效力。对于有效部分的租赁合同，应当按照双方约定的租金标准支付租金；对于无效部分的租赁合同，实际占有使用房屋的，亦应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。有过错的一方则应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告双方于2020年10月3日签订的协议书，是当事人的真实意思表示，该协议第一段约定如俞伟、孔祥侠未在2020年10月8日后60天内转让系争商铺的，应继续支付后续租金，第二段和第三段则明确前述60天内因俞伟、孔祥侠违约其仍应按照租赁合同标准支付租金，同时该协议确定其中3万元租金由吴某保管。因此根据上下文，该份协议应理解为，如果俞伟、孔祥侠在2020年10月8日后60天内没有转让系争商铺的，其仍应支付该60日的租金费用33,000元，如果转让成功的话，则无需承担。这既符合协议原意，也符合常理和商业逻辑，与吴某出庭表述意思一致。因此，对于俞伟、孔祥侠关于其无需支付60日租金的抗辩意见，本院不予采纳。现俞伟、孔祥侠未按协议约定在60日内转让系争商铺，且其在该段时间内实际仍继续经营餐馆，故应承担自2020年10月1日起的租金和房屋占有使用费。金伟强在庭审中提供清场证明，以佐证其关于租金和房屋使用费应计算至2020年12月21日的主张，但其于2020年12月8日即将系争商铺锁门，已实际控制了系争商铺，致使俞伟、孔祥侠无法使用，故俞伟、孔祥侠应支付租金和房屋占有使用费至2020年12月7日，其中2020年10月1日至8日的租金按照日租金计算，合计37,384元(200,000元÷365天×8天+33,000元，四舍五入至整数位)。俞伟、孔祥侠要求退还2020年7月1日至2020年9月30日租金的请求，依据不足，本院不予支持。俞伟、孔祥侠向金伟强交付的租赁保证金3万元，金伟强应予以返还。关于其要求赔偿设备损失的诉请，因该部分设备物品并非固定添附，可由俞伟、孔祥侠自行处置，相关诉请于法无据，本院不予支持。其另要求赔偿装修损失的请求，根据俞伟、孔祥侠提供的相关书证、视频资料和证人证言以及金伟强提供的装修垃圾缴费证明等，已相互印证，足以证明俞伟、孔祥侠承租后对系争商铺进行了装修。金伟强作为业主及出租人在支付了装修垃圾清运费的情况下，也应当知晓俞伟、孔祥侠实际进行了装修。现系争商铺装修原貌经当事人确认已被破坏，无法对装修现值进行鉴定。故本院根据当事人提供的装修支付凭证、视频照片，并结合导致合同无效的原因、当事人的过错程度、合同的实际履行情况等各项因素，酌情确定金伟强向俞伟、孔祥侠赔偿装修损失15,000元。金伟强要求俞伟、孔祥侠向其支付垫付的装修垃圾清运费2,400元，具有合理性，本院予以支持。关于其要求俞伟、孔祥侠支付净化器、风机和消音器设备费用的请求，金伟强在庭审中自认上述设备目前仍在系争商铺内使用，俞伟、孔祥侠也确认上述设备归金伟强所有，在无证据证明双方曾约定如何分担设备购买费用的情况下，金伟强要求俞伟、孔祥侠支付上述设备费用的请求，本院不予支持。金伟强另要求俞伟、孔祥侠支付燃气入户费用的请求，未提供证据证明该项费用与俞伟、孔祥侠承租商铺之间的关联性，相关请求依据不足，故本院不予支持。其另要求赔偿5万元损失的主张，亦无事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)俞伟、孔祥侠与被告(反诉原告)金伟强于2020年5月25日就上海市宝山区共富路XXX号商铺签订的房屋租赁合同，其中涉及有证建筑面积81.45平方米部分的租赁合同关系有效，涉及其余无证建筑物的租赁合同关系无效；二、被告(反诉原告)金伟强于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)俞伟、孔祥侠返还租赁保证金30,000元；三、被告(反诉原告)金伟强于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)俞伟、孔祥侠赔偿损失15,000元；四、原告(反诉被告)俞伟、孔祥侠于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)金伟强支付租金和房屋占有使用费37,384元；五、原告(反诉被告)俞伟、孔祥侠于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)金伟强支付垃圾清运费2,400元；六、驳回原告(反诉被告)俞伟、孔祥侠的其余诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)金伟强的其余反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取1,578元，由原告(反诉被告)俞伟、孔祥侠负担1,081元，被告(反诉原告)金伟强负担497元。反诉案件受理费减半受1,358元，由原告(反诉被告)俞伟、孔祥侠负担447元，被告(反诉原告)金伟强负担911元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  黄文颋书记员  朱梦娜附：相关法律条文一、《最高人民关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成符合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人约定恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。