贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终2779号上诉人（原审原告）:贵州贵碧城商业咨询管理有限公司(统一社会信用代码91520900MA6DL39MXQ),住所地贵州省黔南布依族苗族自治州龙里县谷脚镇王关社区（碧桂园天麓1号）。法定代表人：黄士冯，该公司总经理，联系。委托诉讼代理人：吴富强，该公司员工。联系电话16684715120。上诉人（原审被告）:朱晓东，男，1970年12月6日出生，汉族，住广东省廉江市，联系。委托诉讼代理人（特别授权）：秦晓熙，贵州尚恩律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般代理）：李佳真，贵州尚恩律师事务所律师。上诉人贵州贵碧城商业咨询管理有限公司（以下简称贵碧城商管公司）因与上诉人朱晓东房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初16825号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年04月12日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人贵碧城商管公司上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由:一、一审认定涉案《贵州区域承租意向书》的性质错误。涉案意向书的本质系租赁合同的预约合同，并非正式租赁合同，性质上亦系不定期租赁合同。根据双方意向书第五条约定，合同期限以签署的正式租赁合同为准，第十二条约定签署意向书之后10日签署正式租赁合同及相关附件，第13条约定未能在10日签署正式的租赁合同，则被上诉人同意上诉人有权对诚意金不予退还。同时，依照《中华人民共和国民法典》的有关规定，对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，上诉人有权解除合同并随时要求被上诉人搬出所占商铺，上诉人自2020年10月12日起诉要求被上诉人解除合同，搬出所占商铺，系履行了合理通知被上诉人的一万元；二、一审认定租金期限和租金均错误：关于租期的认定：上诉人于2018年5月左右向被上诉人交房，协议书明确约定2019年5月30日至2022年5月30日，每年递增5%,即每月递增（5%÷12个月），租赁期限计算至2019年5月30日至2020年12月30日，被上诉人租赁了19个月，关于租金，根据意向书的约定，以预测绘最终铺号为准，原来约定的面积为411.18平方米，月租金为23486.4元，根据最新测绘报告面积为500.96平方米，月租金应为28083.25元，被上诉人应向上诉人交纳535805元，扣除诚意金93945.6元，被上诉人应交纳441859.4元；三、根据上诉人与被上诉人日常缴纳的水电费来看，被上诉人也在庭审中明确认可尚欠上诉人的水电费，对金额也无异议，希望二审公正判决；四、一审认定93945.6元为预付租金的性质错误，该93945.6元在性质上应为履约保证金，并非租金性质。根据民法典第七百二十二条之规定，被上诉人未交纳租金已构成根本违约，上诉热有权解除合同。上诉人朱晓东上诉请求：请求撤销原判，依法改判或将本案发回重审，本案诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、涉案房屋租赁合同成立生效，双方对合同效力无异议；二、被上诉人逾期交房构成根本违约，涉案房屋租赁期限应顺延履行，一审判决对租赁合同的起租期计算认识错误，造成后续的租赁期限、租金顺延计算错误。上诉人与被上诉人签订《意向书》活动期为20个月，预计从2017年11月30日至2019年7月30日止；合同期36个月，预计从2019年7月30日起至2022年7月30日止。确定了房屋租期一共56个月，前20个月为免租期，被上诉人在2018年4月才交房，构成违约，根据民法典第七百零八条，被上诉人未在规定期限内交付房屋，活动期和合同期应当顺延,租期应当从2020年1月1日起算，至被上诉人起诉时为九个月十二天，租金为231807.01元。三、被上诉人为了销售涉案房屋，采取断水断电逼迫上诉人停业退房，此期间租金应当扣减，上诉人将保留对被上诉人追诉造成损失的权利。从2020年5月份后至被上诉人起诉时2020年10月12日期间的租金108505.41元应予扣除。四、由于××的影响造成的严重不可抗力事件，餐饮业损失巨大，应对房租给于减免。上诉人申请减免3个月的租金73982.16元。五、双方未对房租进行对账结算，是由于被上诉人未向上诉人开具水电费发票，造成双方不能对账所致，该责任应由被上诉人承担。上诉人在房屋承租后，至2019年12月止交纳了水电费353738元，按约定被上诉人应向上诉人开具正式发票，该发票的进项税额45985.94元（按13%税率计算）可以进行抵扣，被上诉人未按时开具发票，造成上诉人税收损失，被上诉人一直未予处理，该责任应由被上诉人承担。请求二审依法裁决，维护当事人的合法权益。原审原告贵碧城商管公司向一审法院起诉请求:1、判令解除原、被告于2017年11月15日签订的《贵州区域承租意向书》；2、判令被告立即返还位于七星关区房屋；3、判令被告立即向原告支付房屋租金人民币440455.2元、水电费110273.26元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年11月15日，被告因店铺经营需要与原告签订了《贵州区域承租意向书》。意向书约定：原告将其位于七星关区房屋出租给被告；房屋的租期为2019年7月30日至2022年5月30日止；月租金为人民币23486.4元；2019年5月30日至2022年5月30日每年租金递增5%。双方还约定承租人需在2019年7月30日开始支付租赁费用，租赁费用按季度收取，且须于每期租金到期前30日以转账方式交纳下期的租金，并至财务开具凭证。后双方未签订正式的租赁合同。原告在意向书签订后，即向被告交付了房屋。时至今日，被告从未向原告支付租金，已构成根本性违约，严重损害了原告合法权益。经原告多次催讨后，被告仍未支付租金。综上，原告为维护自己的合法权益，特具状诉至贵院，请依法支持原告诉请。被告朱晓东口头答辩称，一、原、被告双方于2017年11月15日签订的《贵州区域承租意向书》系一份完整的租赁合同，合同有效。本案中，原、被告双方于2017年11月15日签订的《贵州区域承租意向书》中就租赁房屋的名称、名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款已作了明确的约定。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。以及第二百一十三条“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”之规定，涉案的《贵州区域承租意向书》系一份完整的租赁合同，系当事人双方真实意思表示，不违反法律法规及行政法的强制性规定，合同有效。且涉案商铺已由原告向被告交付使用至今，原、被告双方不需另行签订租赁合同即可以合法占有涉案商铺，因此，原告诉称的双方未签订正式租赁合同的理由不能成立。二、答辩人不同意解除合同，并愿意按承租意向书约定支付租金，如果解除合同，将给答辩人造成巨大经济损失；答辩人愿意按承租意向书约定支付租金，本案原告诉请的欠付租金数额与实施情况不服，实际上，原告逾期交房5个月，并承诺答辩人按逾期时间顺延活动期，故租金收取的起算时间应为2019年12月1日，被告已支付四个月租金，逾期支付租金的起算时间应为2020年5月1日，答辩人约定的支付租金期限内已预付租金93945.6元，并不存在从未支付租金的情形。三、答辩人之所以未支付租金，系有正当理由，该行为并不导致被告的合同目的不能实现，同时，被答辩人在答辩人拖欠租金后并未给予支付所欠租金的合理期限，拖欠部分租金的违约行为，并未成就被答辩人依法定解除租赁合同的条件。综上所述，答辩人不同意解除承租意向书，且愿意按约定足额支付租金，答辩人之所存在欠付租金的情形，系原告及房开商原因造成，为捍卫法律公平正义，维护答辩人合法权益，体现保护交易的原则，答辩人认为原告的诉求没有事实和法律依据，请求贵院依法驳回原告要求解除承租意向书的诉讼请求!当事人围绕诉讼请求，依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经过庭审质证，双方当事人对原告提供的营业执照副本、法定代表人身份证明书、《承租意向书》、房屋面积测绘表及分户表、收据、被告提供的身份证、《承租意向书》、收据、到庭证人穆某的证言均无异议，本院予以确认并附卷佐证。被告对原告提供的水电费清单有异议，认为原告承若不收被告水电费；原告对被告提供的图片、通话录音有异议，认为无法核实真实性故不认可。本院经审查认为，原告提供的水电费清单系原告单方制作，未经抄表人和使用人签字确认，与本案不具有关联性，本院不予采信；被告提供的与毕节鹍鹏碧桂园房地产开发有限公司管理人王安文通话录音与到庭证人印某因原、被告租赁关系导致毕节鹍鹏碧桂园房地产开发有限公司未完成向业主交房、业主找原告及房开公司未能解决的事实，本院予以采信；被告提供的停电停水通知、图片印某毕节鹍鹏碧桂园房地产开发有限公司以项目施工被停水停电的事实，本院予以采信。一审法院认定事实：原告经毕节鹍鹏碧桂园房地产开发有限公司委托，于2017年11月15日与被告签订碧桂园《贵州区域承租意向书》，将位于毕节市七星关区平方米出租给被告经营使用。合同约定：租期为3年，即从2019年7月30日起至2022年7月30日止；免租期为20个月，即从2017年11月30日起至2019年7月30日止；租金单价一层75元／平方米／月、二层47元／平方米／月，即月租金23486.4元；租金从2019年5月30日起至2022年5月30日每年递增5%；被告需在签订合同第五个工作日预付4个月租金93945.6元。合同签订次日，被告向原告支付四个月租金元并装修入场经营。合同履行至2018年8月分份，原告公司系毕节鹍鹏碧桂园房地产开发有限公司的分公司，毕节鹍鹏碧桂园房地产开发有限公司需将上述商铺出卖，但该商铺在原、被告租赁合同期内不能完成交房，要求原告找被告协商处理，因对原告投资损失补偿问题协商未果，原告与毕节鹍鹏碧桂园房地产开发有限公司借故项目施工对涉案商铺停电停水，并以被告欠租金未付诉来本院主张要求解除合同、交还涉案商铺并支付租金440455.2元及水电费110273.26元。一审法院认为：依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照合同约定享有合同权利，并全面而适当地履行合同义务。原、被告签订的碧桂园《贵州区域承租意向书》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，因而合法有效，当事人应当全面而适当地履行。原告经碧桂园．毕节1号项目部口头委托签订租赁合同并交付涉案商铺给被告经营使用，被告就应当按期支付租金及费用。根据合同约定，租金从2019年8月1日起至原告起诉时2020年10月12日止计算为（23486.4元+23486.4元×5%/）/月×（15个月-19天）=354292.34元，经扣减被告预付租金93945.6元，被告实际欠原告租金260346.74元未付。原告主张的水电费110273.26元因原告未提供代缴发票，故无事实依据和法律依据，本院不予支持。原、被告纠纷因涉案商铺处于租赁期间，毕节鹍鹏碧桂园房地产开发有限公司需出售商铺但又考虑不能完成房屋交付，原告与毕节鹍鹏碧桂园房地产开发有限公司相互推诿不向原告收取租金并借故停电断水产生，根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”本案原告系毕节鹍鹏碧桂园房地产开发有限公司分公司，原、被告租赁合同未约定合同解除条件，也不存在第七百一十一条规定的未按约定方法或者根据租赁物性质使用租赁物情形，更不存在第七百一十六条规定承租人未经出租人同意转租租赁物情形；第七百二十二条规定规定承租人逾期不支付租金，本案也并非被告拒付租金，而是原告与房开商推诿不收取并经常停电断水，故本案原告提出解除合同不具有合同约定解除情形及法定情形，且原告也不具有正当理由，故对原告主张解除合同、交还房屋的诉讼请求，无事实依据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第七百二十一条、第七百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原审判决：一、被告朱晓东于本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付所欠原告贵州贵碧城商业咨询管理有限公司涉案商铺租金人民币260346.74元。二、驳回原告贵州贵碧城商业咨询管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费减半收取人民币3151元，由原告贵州贵碧城商业咨询管理有限公司与被告朱晓东各负担1575.5元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。第一、二组证据证明目的是因疫情影响要求减免三个月租金，第二组证据的来源是网上打印的。第三组开盘图片是截图打印，合同是复印的，原件财务归档了，证明商业公司逾期交房，交房时间是2018年4月30日，租期、租金应当顺延计算。第四组都是打印的，原件也是归档了，证明商业公司断水断电逼迫被告停业退房，证明商业公司从2020年5月21日一直到现在断水断电都未恢复，要求断水断电期间的租金不予支付。第五组是在公司财务系统导出来的，证实上诉人因疫情和商业公司停水停电遭受巨大的经济损失。第六组银行明细是原件，其他的是复印件。商业公司质证认为：对第一、二组证据，三性均有异议，疫情发生是2019年12月发生，疫情尚未发生之前也要主张减免租金与事实不符，朱晓东并未向我们缴纳任何一分租金，哪有减免这一说。对第三组证据，图片三性有异议，该营业执照法定代表人并非朱晓东本人，该组证据并不能证明我们延期交房，达不到证明目的。对第四组证据，通知告知书的真实性有异议，交水电费的单据并非是我们公司交的，真实性有异议，故意断水断电并非事实，是正常施工导致的，达不到朱晓东的证明目的。对第五组，该组证据是朱晓东单方制作，真实性无法得到证实，对该组证据不予认可，该组证据与本案不具有关联性。对第六组，真实性没有异议，确实向我们公司缴纳了部分水电费，但是对朱晓东主张的付款承诺书与本案没有关系，朱晓东可以另案诉讼，就餐费用可以另案主张权利。本院经审查认为，上诉人提交的第一、二组证据能够证实因疫情影响，造成不可抗力，对各行各业及商户造成影响，采信作为证据使用；第三组证据因双方对交房时间均无异议，对交房时间予以确认，但达不到上诉人朱晓东证明延期交房的证明目的，不采信作为证据使用；第四组证据仅能证实案涉商铺有停水停电行为，但并不能证实系持续性停电，达不到上诉人朱晓东的证明目的，不采信作为证据使用；第五组证据系上诉人朱晓东单方制作达不到其证明目的，不采信作为证据使用。第六组证据与本案无关联，上诉人朱晓东可另案主张。二审认定事实如下：上诉人贵碧城商管公司出租给上诉人朱晓东的“毕节一号”2栋底商负1-1实测建筑面积为87.2平方米，负1-2为52.29平方米、负1-3为57.82平方米、商1-1为69.1平方米、商1-2为35.83平方米、商1-3为32.88平方米，商1-4为63.98平方米、商1-5为59.97平方米、商1-6为41.89平方米，合计共为500.96平方米，其中第一层面积为197.31平方，第二层商铺面积为303.65平方米。二审认定的其他事实与原审无异，对原审认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：一、双方签订的《贵州区域承租意向书》的性质如何认定，上诉人贵碧城商管公司主张解除合同能否得到支持；二、双方的租期应如何认定，上诉人贵碧城商管公司是否构成逾期交房；三、上诉人朱晓东向上诉人贵碧城商管公司承租的商铺面积及租金如何认定；四、上诉人主张疫情期间减免租金是否应当支持。关于焦点一，本案中，上诉人贵碧城商管公司与上诉人朱晓东签订《贵州区域承租意向书》虽仅是达成初步租赁的合意，《意向书》第十二条也明确载明在意向书签订后10日内签订正式活动协议及附属文件，合同期开始之日起10日内完成签订租赁合同及相关附属文件。但本案中上诉人与被上诉人在签订意向书后并未重新签订正式合同。而该份《贵州区域承租意向书》明确载明出租的商铺、面积、租金、活动期、合同期等内容。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”、第二百一十三条：“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”之规定，本案双方签订的《贵州区域承租意向书》的性质应为租赁合同，双方均应当按照合同约定全面履行合同义务。本案上诉人贵碧城商管公司已向上诉人朱晓东交付商铺，朱晓东亦按照意向书约定向贵碧城商管公司支付意向书中约定的四个月租金93945.6元作为意向金，该意向书已实际履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，上诉人贵碧城商管公司并无证据证实已在合理期限内催告上诉人张晓东支付租金，本案不符合约定或法定解除条件，上诉人贵碧城商管公司主张解除合同，本院不予支持。关于焦点二，上诉人贵碧城商管公司与上诉人朱晓东签订的《贵州区域承租意向书》载明的活动期为20个月，预计自2017年11月30日至2019年7月30日止。合同期为36个月，预计自2019年7月30日至2022年7月30日。但意向书中并未明确约定商铺的交付期限。贵碧城商管公司于2018年4月30日将商铺交付朱晓东使用，朱晓东接受并未提出异议，视为双方对合同内容进行了变更。故朱晓东主张合同期及合同期应当顺延的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于焦点三，一审质证过程中，朱晓东对贵碧城商管公司提交的房屋面积测绘、分户表的真实性、合法性均无异议，本院对该组证据予以确认。根据房屋面积测绘、分户表载明上诉人贵碧城商管公司实际出租给上诉人的商铺总面积为500.96平方米，其中第一层面积为197.31平方，第二层商铺面积为303.65平方米。结合朱晓东与贵碧城商管公司签订《贵州区域承租意向书》载明意向租金为第一层70元/平方米/月,第二层为47元/平方米/月，折后月租金应为【（197.31平方米×70元/平方米/月）+（303.65平方米×47元/平方米/月）】=28083.25元/月。《意向书》约定合同期为2019年7月30日至2022年7月30日，并约定2019年5月30日至2022年5月30日，每年递增5%，故2020年5月30日至2020年10月12日向七星关区人民法院起诉的月租金应为【28083.25元/月+（28083.25元/月×5%）】=28223.67元/月。本案朱晓东从2019年7月30日至2020年5月30日租赁期限为10个月，租金应为（28083.25元/月×10个月）=280832.5元。2020年5月30日至2020年10月12日的租期为4个月13天，租金应为{【28223.67元/月×4个月】+【28223.67元/月÷30天×13天】}=126347.94元，故上诉人应支付的租金为407180.44元(280832.5元+126347.94元)，扣除上诉人朱晓东已支付的诚意金93945.6元，上诉人应支付的租金为313234.84元（407180.44元-93945.6元）。关于焦点四，本院经审查认为，新型冠状病毒疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能客服，系不可抗力，因此导致合同一方无法履行合同，遭受不可抗力影响的一方有权要求免除或者部分免除责任。执行政府文件暂停营业既是租户的义务也是房东的责任，而由此造成的损失，根据公平原则双方均应分担，故针对上诉人朱晓东疫情期间的停业租金损失，本院酌情判决贵碧城商管公司减免上诉人疫情停业期间部分1个月租金28083.25元。故上诉人朱晓东应支付上诉人贵碧城商管公司租金为285151.59元（313234.84元-28083.25元）。原审认定朱晓东欠付贵碧城商管公司租金为260346.74元错误，本院予以纠正。综上所述，上诉人贵碧城商管公司、上诉人朱晓东的上诉请求部分成立，成立部分本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第二百一十二条、第二百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销贵州省毕节市七星关人民法院（2020）黔0502民初16825号民事判决；二、上诉人朱晓东于本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付所欠上诉人贵州贵碧城商业咨询管理有限公司涉案商铺租金人民币285151.59元。三、驳回上诉人朱晓东其他上诉请求；四、驳回上诉人贵州贵碧城商业咨询管理有限公司其他上诉人请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，就应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3151元，由上诉人朱晓东负担1700元，上诉人贵州贵碧城商业咨询管理有限公司负担1451元；二审案件受理费12604元，由上诉人贵州贵碧城商业咨询管理有限公司负担6302元，由上诉人朱晓东负担6302元。本判决为终审判决。审判长 朱 莉审判员 曹建军审判员 吴 丹二〇二一年七月九日书记员 张玉明