江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终3034号上诉人（原审原告）：李敬，男，1980年10月1日出生，汉族，住徐州市贾汪区。委托诉讼代理人：高则登，江苏禾嘉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐州市爱馨康颐养老公寓，住所地徐州市民政局救助管理站（徐州市泉山区黄河北路198号丁楼技校隔壁）。法定代表人：李杭军，该公司总经理。委托诉讼代理人：李沐遥，江苏红杉树律师事务所律师。上诉人李敬因与被上诉人徐州市爱馨康颐养老公寓（以下简称爱馨康颐养老公寓）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2020）苏0311民初4586号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人李敬的委托诉讼代理人高则登、被上诉人爱馨康颐养老公寓的委托诉讼代理人李沐遥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李敬上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判被上诉人赔偿损失12万元或返还自建餐厅一楼物品并支付使用费；2.被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。上诉人已就自建餐厅一楼添置的物品及二楼装修提供了证据。1.一审2020年9月9日第一次庭前会议时被上诉人称自建食堂二楼至开庭时并未进行装修，这可以说明二楼在交付时没有装修，至开庭时没有别人对二楼进行过装修。但上诉人提供了二楼的装修合同，二楼如有装修就是上诉人做的，即使金额不对，也可以通过鉴定对具体金额进行确定。2.对于一楼添置的桌椅板凳、锅灶、冰箱冰柜等物品，上诉人提供的录像可以完整显示退场时食堂一楼的物品情况，被上诉人也予以认可。因被上诉人将上述物品租用给案外人使用近一年，已没有返还可能，应当折价赔偿。上诉人证据充分，被上诉人亦予以自认，完全可以认定该部分损失。上诉人李敬后于庭审中表示对二楼的装修损失保留诉权，并明确按照上诉人一审提供的装修花费清单，除去其主张的二审装修费用18万元，一楼物品价值约为10万元。被上诉人爱馨康颐养老公寓辩称：根据一审法院的现场调查，租赁食堂的一楼有部分的设施系上诉人放置在被上诉人处的，但上诉人没有提供详细的物品清单，也没有在现场进行物品核实。关于食堂的二楼，根据现场调查，食堂现在的承租人在进入食堂二楼进行装修时，食堂二楼系毛坯的状态，所以上诉人没有对食堂的二楼进行任何的装修装饰。李敬向一审法院起诉请求：1.爱馨康颐养老公寓返还保证金100000元；2.爱馨康颐养老公寓赔偿损失300000元。3.爱馨康颐养老公寓支付违约金180000元。4.由爱馨康颐养老公寓承担本案诉讼费用。一审法院查明：2019年10月20日左右，李敬（承租方，乙方）与徐州市爱馨康颐养老公寓（出租方，甲方）签订了《租赁合同》，约定李敬承租爱馨康颐养老公寓7号楼和自建餐厅（共两层），租赁期限为2020年2月1日至2025年1月31日止。合同第二条约定李敬向爱馨康颐养老公寓承诺，对所租赁房屋的使用范围是养老及相关服务。合同第四条约定保证金及租金支付：第一年租金为600000元整，按季度预付；第二年租金为1000000元整，按季度预付；第三年至第四年每年租金为1500000元整；第五年租金为2000000元整；第三年起按每半年提前30天预付半年租金，以上租金为不含税金额；李敬与爱馨康颐养老公寓双方在本合同签订之日起，李敬向爱馨康颐养老公寓支付合同保证金100000元，本合同签订日双方即视为已交付。合同第六条约定甲方(即爱馨康颐养老公寓)的权利、义务:爱馨康颐养老公寓有权按本合同的约定向李敬收取租金；租赁期内，爱馨康颐养老公寓不得干涉李敬的经营自主权。合同第七条约定乙方（即李敬）的权利、义务：李敬应按本合同的约定支付租金；李敬负责缴纳因李敬经营所产生的各种税费；李敬负责租赁期间员工、客户及第三方的人身、财产的安全，对于因李敬过错在租赁房屋内发生的任何事故，包括但不限于斗殴、火灾、烟雾、水浸或任何物质的溢漏等造成的人身伤亡和财产损失，均由李敬承担；双方终止合同时李敬应及时撤离，不得损坏甲方所有的一切设备设施，否则，应按所损物品的价值赔偿，李敬单方购置的可移物品，李敬可以带走。合同第八条约定合同的变更与解除：徐州市爱馨康颐养老公寓经营权招标文件作为本合同附件与本合同具有同等法律效力；非依法律及本合同约定，李敬无权解除本合同。有下列情形之一的，除违约方承担违约金外，守约方有权解除本合同。合同自守约方发出书面通知之日起即行解除：（一）李敬利用房屋从事非法活动的；（二）李敬无故逾期支付租金达15天的。违反本条款约定的，违约金应承担相应的违约责任。合同第九条约定：李敬、爱馨康颐养老公寓单方提出提前解除合同的，违约方应按当年度租金的30%向守约方支付违约金。本合同一式贰份，李敬、爱馨康颐养老公寓双方各执壹份，本合同经合同双方签字后生效。李敬及爱馨康颐养老公寓的法定代表人李杭军在合同底部签字。租赁合同签订后，李杭运（甲方）与李敬（乙方）签订了《徐州市爱馨康颐养老公寓经营权文件》一份，该份文件共计10页，除去文件中已有的打印的格式条款外，需要填写的具体条款内容均系空白，未进行约定补充。该文件第一部分运营商须知第一条说明第二项合格的运营商应具备下列条件：近三年财务状况良好的法人或者其他组织，法人注册资本金需达到万元；具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度，有三年完整的缴纳社会保障资金记录……。第二部分经营内容及要求第一条第三项项目运营内容：项目院内2#、4#、8#楼住户的物业管理服务；7#楼（医护中心）、餐饮中心、地面停车场、园区景观、道路、绿化的经营和管理。第四项约定项目运营期限为5年，按合同签订日期起计算。该经营权文件对于涉案项目承包运营费用具体数额以及具体支付方式均未进行具体明确的约定。2019年10月21日，李敬向爱馨康颐养老公寓支付保证金100000元，爱馨康颐养老公寓的法定代表人李杭军给李敬出具收据一张。李敬在缴纳保证金后就进场入驻自建餐厅，该自建餐厅有两层。庭审中，李敬自述自租赁合同签订日期至2020年1月31日为李敬装修免租期。2020年1月3日下午4点5分，李敬的工作人员张鹤因爱馨康颐养老公寓的大门被锁，无法进入而选择报警求助，徐州市泉山分局苏山派出所接警后出警处理。李敬提供的《接处警工作登记表》中处警经过及结果处载明：2020年1月3日16时5分，在江苏省徐州市泉山区黄河北路爱馨康颐养老公寓一食堂（即自建餐厅），张鹤报警称，不知道是谁把食堂门锁上，现场无纠纷，民警告知自己留好证据，让开锁公司将锁打开。庭审中，李敬陈述李敬的团队自2020年1月4日已经无法进入爱馨康颐养老公寓。爱馨康颐养老公寓认可其于2020年1月4日左右收回了爱馨康颐养老公寓的自建餐厅的经营权。租赁合同中涉及的爱馨康颐养老公寓7号楼目前由徐州和睦家医院管理有限公司运营。经查询，徐州和睦家医院管理有限公司的工商登记信息显示，该公司的法定代表人是侯清侠，持有100%的股份，该公司的监事是吕林杰。庭审中，爱馨康颐养老公寓陈述涉案养老公寓7号楼没有相关交接手续。案件审理过程中，一审法院对涉案爱馨康颐养老公寓的自建餐厅现场情况进行勘察，并询问了该自建餐厅的现场管理人员周朦，周朦陈述：周朦是徐州华景养老服务有限公司的工作人员，徐州华景养老服务有限公司在2019年与爱馨康颐养老公寓签订了租赁合同，租赁爱馨康颐养老公寓所有的一楼、二楼自建餐厅进行自主经营，并给老人提供餐食；租赁合同具体是2019年几月份签订的已经记不清楚了。周朦是在2020年因新冠疫情爆发进行城市封锁之前来到涉案自建餐厅进行工作；周朦陈述其来的时候餐厅二楼是毛坯状态，没有进行装修；周朦来后没有动过一楼的装修部分，一楼的属于李敬的东西可以让李敬拿走。一审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，李敬与爱馨康颐养老公寓双方签订的《租赁合同》是基于双方的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方应依约履行各自的合同义务，违者应承担违约责任。本案中，李敬已经依照租赁合同的约定向爱馨康颐养老公寓支付了保证金，爱馨康颐养老公寓应当按照合同约定向李敬提供涉案租赁场所供李敬经营使用。现爱馨康颐养老公寓自2020年1月3日不允许李敬进入租赁场所中的自建餐厅进行经营使用，并将租赁场所中的养老公寓7号楼另租给他人使用，爱馨康颐养老公寓的行为已经构成违约，故，李敬要求爱馨康颐养老公寓返还保证金100000元及支付违约金180000元的诉讼请求，未超出双方合同约定的范围，一审法院依法予以支持。关于爱馨康颐养老公寓辩称因李敬提供的餐食存在问题，爱馨康颐养老公寓因此被老人投诉，爱馨康颐养老公寓在与李敬协商未果的情况下才收回自建餐厅，李敬对爱馨康颐养老公寓的抗辩意见不予认可，且爱馨康颐养老公寓未提供证据予以证实，一审法院不予采纳。关于爱馨康颐养老公寓辩称涉案租赁场所中的养老公寓7号楼现由李敬控制的徐州和睦家医院管理有限公司进行经营管理，李敬对此不予认可，且徐州和睦家医院管理有限公司工商登记信息显示该公司的法定代表人是侯清侠、监事是吕林杰，爱馨康颐养老公寓亦未提供充分的证据予以证实其主张，结合李敬已经无法自由出入涉案租赁场所的事实，一审法院对爱馨康颐养老公寓的抗辩意见不予采纳。关于李敬要求爱馨康颐养老公寓赔偿其餐厅装修损失300000元的诉讼请求，李敬未提供充分的证据予以证实，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、徐州市爱馨康颐养老公寓于判决生效后十日内返还李敬保证金100000元；二、徐州市爱馨康颐养老公寓于判决生效后十日内支付李敬违约金180000元；三、驳回李敬的其他诉讼请求。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，根据查明事实，李敬承租的自建餐厅分为两层，一层是餐厅，二层是康复中心。李敬于二审中明确其上诉主张的为自建餐厅一楼添置的可移动物品损失。首先，一审庭审中，李敬提交的一楼现场视频能够证明一楼餐厅确有桌椅、餐车、厨房电器等可移动物品，但上述物品不能与李敬单方制作的《爱馨康颐养老公司厨房装修花费》清单完全对应。同时，李敬提交的收款收据仅有少数加盖了销售单位的签章，证明效力欠缺，无法证明其主张的费用均已实际支出以及具体的损失数额，被上诉人爱馨康颐公寓对此亦不予认可。并且，因李敬与爱馨康颐养老公寓于2020年1月即已发生纠纷，爱馨康颐养老公寓后将涉案场地另行出租给他人，导致现场情况发生变化，不宜通过鉴定评估物品损失价值。括而言之，李敬主张的一楼物品损失具体数额目前难以确定。其次，根据李敬提交的《接处警工作登记表》及其庭审陈述，其与爱馨康颐养老公寓于2020年1月3日发生纠纷，自2020年1月4日起即无法再进入承租的自建餐厅。而李敬直至2020年6月才向爱馨康颐养老公寓函告解除合同、主张相应损失并提起本案诉讼。一方面，李敬无法提交充分的证据证明其可移动物品损失的确切金额，另一方面，李敬在一定程度上也确实存在怠于行使权利的情形，致使一楼物品损失扩大、损失数额的确定难度加大，李敬对此应当承担相应的法律后果。此外，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。因此，违约金的性质主要系对损失的补偿。被上诉人爱馨康颐养老公寓违反双方合同约定导致合同解除并给李敬造成损失，确实存在过错，但综合考虑李敬对其实际损失的举证情况，一审法院依照双方当事人签订的《租赁合同》约定判决爱馨康颐公寓向李敬支付18万元违约金，已足以弥补李敬的损失，未同时支持李敬主张的物品损失并无不当。综上，上诉人李敬的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》（法释[2020]15号）第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由上诉人李敬负担。本判决为终审判决。审 判 长 廖伟巍审 判 员 宋新河审 判 员 孟 娟二〇二一年七月十四日法官助理 王 茹书 记 员 侯梦池