江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0205民初4519号原告：王立民，男，1976年9月2日出生，汉族，户籍所在地江苏省无锡市锡山区，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：刘赟，江苏苏秦律师事务所律师。被告：万浩，男，1984年9月20日出生，汉族，户籍所在地安徽省颍上县，现住江苏省无锡市××区××国际××单元××室。原告王立民与被告万浩房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年9月7日立案受理，依法适用简易程序于2020年10月15日、2021年2月25日、2021年7月9日公开开庭进行了审理。原告王立民及其委托诉讼代理人刘赟，被告万浩到庭参加诉讼。本案因鉴定扣除审限，现已审理终结。原告王立民向本院提出诉讼请求：1.确认其与万浩之间的《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）于2020年5月27日解除；2.要求万浩立即交还租赁合同项下的租赁物，并支付占用费至实际交还之日（自2020年5月28日至实际交还之日，按照1000元/月的标准计算）；3.判令万浩承担违约金6万元；4.本案诉讼费、鉴定费由万浩承担。事实和理由：2019年7月4日，其与万浩签订租赁合同，约定其将无锡市锡山区名都花苑60-1801室房屋（以下简称案涉房屋）出租给万浩。此后，其依约将案涉房屋交付万浩。2020年4月，其发现万浩在装修中对案涉房屋主体结构和使用用途进行了改变，将案涉房屋用于群租。案涉房屋因装修漏水、群租户吵闹等问题多次引起邻居投诉。其认为，万浩对案涉房屋的使用改变了房屋主体结构，破坏了外立面开门通行，改变原始设计用途群租给多人使用，不仅违背了双方约定，违反了法律法规对房屋使用的强制性规定，而且造成了极大的安全隐患。其委托房屋装修设计公司至现场查看情况，初步估算案涉房屋整改费用为28733元。2020年4月24日，其委托律师向万浩发送律师函，给予万浩合理期限进行整改，但万浩态度强硬予以拒绝。2020年5月25日，其委托律师发函通知万浩解除双方租赁合同，该律师函送达时间为2020年5月27日。截止起诉时，万浩仍然占用案涉房屋拒不归还。被告万浩辩称：其签订租赁合同后从未拖欠过房租，租赁期限是2019年10月4日到2024年10月4日。签订租赁合同时，王立民没有在场，租赁合同是王立民亲自与其签订的。双方明确约定允许其分租、转租和装修。其住在案涉房屋内，装修后将部分房屋转租给他人。王立民无权单方解除租赁合同，其不同意将案涉房屋交还王立民，认为其无需恢复，因租赁合同尚在履行，其暂时不恢复案涉房屋原状。装修手续是王立民办理的，案涉小区顶层的阁楼都是允许使用的。签订合同时，其已告知王立民其要使用阁楼。既然王立民将案涉房屋出租给其，在租赁期内，案涉房屋内所有的附属物其均可使用，这一点其在签订租赁合同时已明确告知王立民。关于其将客厅做隔断使用，2019年，整个租赁市场都没有明确哪里可以做哪里不可以做。如果相关部门明确通知其不能居住人，其可以立即恢复原状。但其认为这不能构成强制解除租赁合同的理由。王立民对其进行的装修未提出过异议。至于王立民提到的遇到一个租客刚刚搬进来的，因王立民允许其转租，其认为这不能视为其违约。租赁合同约定只有在其逾期支付租金的情况下王立民才能单方面解除合同。但根据鉴定结论，其没有改变房屋的结构。如果王立民要解除合同，其要求按照约定的违约条款执行。本院经审理认定事实如下：2019年7月4日，王立民（甲方）和万浩（乙方）签订租赁合同，约定甲方向乙方出租案涉房屋，乙方承诺仅作为居住使用，租期自2019年10月4日至2024年10月4日，月租金1000元，押金1000元，租赁期满后，乙方迁空、清点、交还房屋及设施，并付清所应付费用后，经甲方确认后应立即将押金无息退还给乙方等。租赁合同第七条第3款载明“未经甲方同意，乙方不能改变所租赁房屋的结构，装修，并爱护使用租赁的房屋，乙方不得将承担的房屋转租，如因乙方的过失或过错使房屋及设施受到损坏，乙方应负责赔偿。”第十条载明甲方允许乙方装修并转租、分租，合同期内任何一方违约需赔偿对方损失6万元含装修费，承租期内乙方不得利用案涉房屋从事违法活动或法律所不允许的行为，装修可能产生的问题由乙方承担。合同落款处甲方签有“王力民”。王立民陈述其平时习惯签署“王力民”，王立民和万浩均确认租赁合同系由王立民签署。2020年4月24日，江苏苏秦律师事务所受王立民的委托向万浩发送《律师函》，要求万浩于收函之日起7日内对案涉房屋主体结构、外墙所做的改建予以拆除并恢复原状并自行承担费用，若逾期不改正王立民将要求解除租赁合同并向万浩主张相关费用。2020年5月25日，王立民通过短信形式向万浩发送合同解除通知，载明租赁合同自该通知送达万浩之日起解除，要求万浩于收到通知三日内将案涉房屋归还给王立民，对实际承租人进行清场，并在三日内对案涉房屋主体结构、外墙所做的改建予以拆除并恢复原状等。2021年2月1日，南京方正建设工程质量检测有限公司（以下简称方正公司）出具《司法鉴定意见书》，载明19楼阁楼北外墙开设门通向公共屋面露台，18楼客厅顶原楼板洞口用木龙骨和木板封堵，增设排水管从主梁下方穿过，18楼厨房改为储物房间，楼面铺设复合地板，19楼阁楼房间改为厨房和卫生间，18楼客厅新增轻钢龙骨隔墙（勘验时已拆除），18层东北房间北墙用铝合金窗封闭、东墙用轻质砌块封闭，鉴定意见认为案涉房屋装修中，在19楼阁楼北外墙开设门一处，外墙属于建筑物主体的一部分。开设门洞破坏了屋面墙根泛水处防水，墙根泛水属于屋面防水的一部分。未发现改变房屋承重结构的装修改动。方正公司收取检测鉴定费12000元。王立民陈述其需要万浩恢复案涉房屋到原状的内容包括：19楼阁楼的北外墙门洞，外墙门洞破坏的防水，19楼的阁楼上改造出来的厨房和卫生间，18楼厨房（已改造成卧室），18楼通往19楼的孔洞（已封闭做楼板），拆除增设的穿墙排水管线（18楼客厅和卧室增设的排水管），18层东北房间北墙恢复成原先的空中花园样式。王立民主张上述事项的恢复费用为28733元。万浩对该费用金额不予认可。本院依据王立民的申请就案涉房屋的恢复原状的费用委托江苏建圆建方工程管理咨询有限公司（以下简称建圆公司）进行评估。2021年6月29日，建圆公司出具《造价评估鉴定报告》，载明案涉房屋恢复原状费用的造价为18810元。建园公司收取鉴定费用3000元。关于违约金，王立民陈述其损失包括：1.租赁合同解除后案涉房屋6个月的空置损失6000元，律师费5000元，交通费2000元和案涉房屋的恢复费用。其依据租赁合同第十条第2款的约定主张违约金6万元。审理中，王立民提供：1.案涉房屋的房屋所有权证，载明房屋所有权人为王立民和宿婧，拟证明其对案涉房屋有合法的所有权和出租权。2.无锡市弘泰物业管理有限公司作出的《住宅装饰装修管理规定》复印件，拟证明万浩在案涉房屋外墙面开设门窗，封闭阁楼和18楼之间的上下楼梯，将厨房、客厅封闭成卧室等行为违反了小区物业的装修规定。万浩称其未见过该管理规定。3.案涉房屋情况的视频及其自行制作的相关说明、案涉房屋装修前后的户型图，拟证明万浩对案涉房屋改造的情况及将案涉房屋出租给多人的情况。万浩对视频和户型图没有异议。4.案涉房屋装修报价单，拟证明相关修复费用。万浩对相关价格不予认可。5.无锡市锡山区安镇街道鑫安社区居民委员会向“华夏名都60-1801户”出具的《安全隐患责令整改通知书》，拟证明万浩对案涉房屋的使用存在安全隐患。6.委托代理合同和发票，其中发票载明律师费价税合计5000元。王立民拟以此证明其因本案诉讼产生损失，已经包含在其主张的违约金中。万浩提供：1.照片，拟证明案涉房屋阁楼开门的情况和隔壁邻居阁楼的情况、小区内房屋外立面的情况。王立民对照片的真实性无异议，认为与本案无关。2.微信聊天记录。其中万浩的朋友荣翠红和“房东王立民老婆”（即宿婧）的聊天记录载明宿婧于2019年7月4日通过了荣翠红的好友申请，荣翠红于当日向宿婧转账支付4000元，并表示“2019-10-4日到2020-1-4日房租三个月和一个押金、合计4000”，宿婧回复：“好的，谢谢”；2020年1月2日，荣翠红转账支付3000元，并表示“2020.1.4-2020.4.4房租3个月，合计3000元”，宿婧回复：“收到，谢谢”；2020年3月30日，荣翠红转账支付3000元，并表示“2020.4.4-2020.7.4房租3个月，合计3000元”，宿婧回复：“没事”、“好的”、“收到”；2020年6月28日，荣翠红转账支付3000元，并表示“今付2020.07.04-2020.10.04房租3个月，合计3000元”，宿婧回复：“收到，谢谢”。万浩陈述荣翠红系代其支付案涉房屋的房租，王立民对此是认可的，其一直到2020年10月都在支付租金，拟证明其支付房租的情况和王立民在业主群内收集其扰民的证据的情况。王立民认可荣翠红系代万浩支付费用，但认为“租金”仅是万浩单方备注的，相关费用也不是直接向其支付的，宿婧对相关事实并不清楚，宿婧的回复仅是对收到款项金额的确认，其认为上述费用系占有使用费。王立民另陈述万浩在2020年5月27日之前确实没有拖欠过租金，在其解除租赁合同后，因万浩继续占有使用案涉房屋，故其一直接受万浩支付的占有使用费。王立民提供其于2020年10月13日向万浩发送的短信，载明“现在合同已经解除了，你要做的唯一一个就是搬离，并且赔偿我损失，绝不是再把房子转租给别人。你现在付给我的钱是房屋占用费，因为你一直没搬离，占用着你必须得付费用，而且一直要付到你实际搬离走那一天为止”。万浩对该证据真实性无异议，认为王立民不能想解约就解约。王立民和万浩均确认万浩支付案涉房屋的费用已至2021年9月。王立民另陈述微信群的聊天记录与本案无关。上述事实，有双方当事人提供的租赁合同、律师函、合同解除通知、司法鉴定意见书、造价评估鉴定报告、房屋所有权证、住宅装饰装修管理规定、视频、说明、户型图、装修报价单、安全隐患责令整改通知书、照片、微信聊天记录及当事人陈述等在案佐证。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺，不得违反法律，不得违背公序良俗。当事人对合同条款的理解有争议的，有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。本案中，王立民和万浩对万浩对案涉房屋实施了装饰装修以及分租、转租并无异议，本院予以确认。本案的争议焦点为万浩对房屋的装饰装修及分租、转租行为是否违反了法律规定和租赁合同的约定，王立民是否可据此要求解除租赁合同，并要求万浩承担违约责任？如果万浩需承担违约责任，王立民主张的违约金是否合理，应否调整？针对上述争议焦点，本院认为万浩的对案涉房屋改造的行为违反了相关法律规定和租赁合同的约定，王立民有权解除租赁合同，理由如下：租赁合同第十条虽然约定了王立民允许万浩对案涉房屋进行装修，但结合第七条第3款的约定，万浩实施的装修行为不得改变案涉房屋的结构、装修，并爱护使用案涉房屋。此外，根据相关规定，建筑主体是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。业主或者住宅使用人在对住宅室内进行装饰装修时，不得未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构，不得将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间，不得擅自变动房屋建筑主体和承重结构。根据方正公司出具的《司法鉴定意见书》，万浩在对案涉房屋的装饰装修过程中，实施了包括在阁楼外墙开设门洞，将阁楼改为厨房和卫生间等行为，相关行为改变了案涉房屋的主体，破坏了屋面墙根防水，对案涉房屋造成了损害。故万浩实施的装修行为不仅违反了相关规定，也违反了双方的约定，同时万浩对案涉房屋不恰当的装修行为也违背了承租人基于诚实信用等原则所应具有的对租赁房屋妥善使用的义务。承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人有权解除合同并要求赔偿损失。王立民于2020年4月24日委托江苏苏秦律师事务所向万浩发送《律师函》，要求万浩对相关行为予以纠正，然万浩并未纠正其行为。故王立民有权解除租赁合同并要求万浩赔偿损失。王立民于2020年5月25日通过短信形式通知万浩解除租赁合同，故租赁合同于当日解除。租赁合同解除后，万浩应将案涉房屋返还给王立民。然万浩拒绝将案涉房屋返还给王立民，故其应向王立民支付占有使用费。本院结合租赁合同约定的租金标准及王立民的意见，认定万浩应自2020年5月28日至实际向王立民交还案涉房屋之日，按照1000元/月的标准支付占有使用费。王立民和万浩均确认万浩已支付案涉房屋的费用至2021年9月，故万浩若于2021年10月1日前交还案涉房屋，则其无需另行支付占有使用费，若于此后交还案涉房屋则仍应按前述标准支付费用。因万浩未在本案中提出要求王立民返还多收取的费用的主张，故本院在本案中对万浩可能多支付的费用不予理涉。关于违约金，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。王立民依据租赁合同第十条的约定主张6万元，然万浩对违约责任不予认可。王立民在本案中明确其损失包括租赁合同解除后的空置损失、律师费、交通费、案涉房屋恢复原状的费用。本院结合王立民的实际损失、万浩的违约情形等，依法酌定万浩赔偿王立民违约金3万元，超出部分不予支持。当事人的其他意见，本院不予采纳。综上，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法典》第六条、第八条、第一百四十二条、第四百六十六条、第五百八十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认王立民与万浩签订的《房屋租赁合同》于2020年5月25日解除；二、万浩于本判决生效之日起十日内将座落于无锡市锡山区名都花苑60-1801室的房屋返还给王立民，并向王立民支付占有使用费（自2020年5月28日至实际交还房屋之日，按照1000元/月的标准计算；若万浩于2021年10月1日前交还房屋，则无需另行支付占有使用费）；三、万浩于本判决生效之日起十日内赔偿王立民违约金3万元；四、驳回王立民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1360元，鉴定费15000元，合计16360元，由王立民负担348元，万浩负担16012元。（该款已由王立民垫付，王立民同意其垫付的诉讼费用由万浩向其直接支付，本院不再退还，万浩于本判决生效之日起十日内向王立民支付16012元）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  刘家强二〇二一年七月十五日书记员  唐昊珺