广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1973民初9154号原告：彭学斌，男，汉族，1978年9月7日出生，住广东省深圳市福田区。委托代理人：张莲伟，北京市浩天信和(深圳)律师事务所律师。原告：易红波，女，汉族，1977年5月17日出生，住广东省深圳市福田区。委托代理人：张莲伟，北京市浩天信和(深圳)律师事务所律师。被告：东莞市樟山水美实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市樟木头镇石新银河南路57号。法定代表人：叶学信。委托代理人：阳亮，系公司员工。原告彭学斌、易红波诉被告东莞市樟山水美实业投资有限公司（以下简称樟山水美公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2021年4月15日受理后，由审判员何健林独任公开开庭审理。原告彭学斌、易红波的共同委托代理人张莲伟，被告樟山水美公司的委托代理人阳亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭学斌、易红波向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》、《首信文旅创意步行街商铺租赁合同》无效；2.被告向原告返还购房款245564元及资金占用利息（利息以245564元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自起诉之日起计算至被告实际清偿完毕之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年12月5日，原告与被告签订《首信文化旅游创意步行街商铺合同书》。该合同书约定：原告投资兴建“首信文化旅游创意步行街”项目中铺位，套内面积14.62平米，建筑面积18.28平米，总投资款为308882元。合同付款方式为分期付款，第一期款项于合同签订时支付50%，即154441元。剩余款项在2016年7月1日至2019年6月30日期间按季度分12期支付完毕。50年的铺位使用权，即2016年7月1日至2066年6月30止。该合同书签订当日，原告支付了首期购房款154441元。原、被告双方又于2017年11月26日签订《补充协议》，约定：被告同意原告按照九五折支付剩余购房款。商铺的使用权由2018年1月1日至2067年12月31日。被告于补充协议签订之日起一年内将商铺的使用权书交给原告。原告于2017年11月27日将铺位尾款146719元支付完毕。在签订商铺购买合同的同时，原、被告于2015年12月5日签订《首信文化旅游创意步行街商铺租赁合同》。该租赁合同约定：原告将铺位租赁给被告，租赁期限为2016年7月l日起至2021年12月31日止，计租期从2017年1月1日开始。年租金为铺位价总额的6%，即18533元每年。至今为止，被告仅向原告支付了2017年、2018年、2019年三年的租金共计55596元。上述商铺买卖合同、租赁合同签订后，原告已经提前支付完毕商铺购房款，但被告未依约向原告交付商铺并办理不动产权属证书，也没有依约向原告如期支付商铺的全部租金。后原告得知，案涉铺位至今尚未办理建设工程规划许可证或产权证，也未取得商品房预售许可证。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第（二）、（四）项规定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，案涉《首信文化旅游创意步行街商铺合同书》无效。依据《最高人民院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，案涉《首信文化旅游创意步行街商铺租赁合同》无效。合同无效的，因合同取得的财产应予以返还。本案中，原告向被告支付了购房款301160元，被告向原告支付租金55596元，二者相折抵，被告还应返还原告购房款245564元。原告多次找被告协商案涉商铺事宜，但被告均未予以解决。故原告诉至法院，望判如所请。被告樟山水美公司辩称，我方与原告签订的是合作建设合同，对于原告的诉求我方不予认可。并且合作建设合同明确说明乙方对于投资建设商品拥有50年使用权，未承诺办理房产证、产权证等。经审理查明：2015年12月5日，两原告作为乙方、被告作为甲方，双方签订了一份《首信文化旅游创意步行街商铺合同书》（以下简称《商铺合同书》），合同主要约定：二、甲方已取得“首信文化旅游创意步行街”项目的开发权，此项目主体及配套工程的开发建设已进入实际施工阶段，甲方同意将此项目中铺位建设工程与乙方合作兴建，乙方同意投资与甲方合作建设此项目中的一间或多间铺位，甲方同意在铺位建成后，将相应铺位50年的使用权给乙方作为投资回报。乙方对其投资建设之铺位拥有50年的使用权，使用权证书由甲方与东莞市樟木头镇人民政府农林水务局、东莞市樟木头镇石新股份经济联合社三方签署，并由律师事务所见证。三、甲方同意乙方投资兴建“首信文化旅游创意步行街”项目铺位，建筑面积为18.28平方米，套内面积14.62平方米，总投资款为308882元。四、签订本合同时乙方向甲方支付50%铺位款154441元，剩余的铺位款154441元，分3年按自然季度付清余款，分期付款期限为2016年7月1日至2019年6月30日，共12季度。乙方需要在每个自然季度第一个月10日前支付12871元。五、甲方保证乙方对其投资建设的铺位享有50年的使用权，使用权由2016年7月1日至2066年6月30日止。七、双方共同指定东莞市客乡水街物业管理有限公司作为本项目的独家经营管理机构；乙方在签订本合同或办理铺位交接手续时，应与双方指定的公司另行签订委托经营管理协议，以保障项目统一招商、管理等需要。八、甲方应按约定的时间交付铺位，时间为2016年6月30日。等等。被告在合同上加盖公章及法定代表人叶学信的私章，两原告在合同上签名、捺印。同日，原告作为甲方、被告作为乙方，双方签订《首信文旅创意步行街商铺租赁合同》（以下简称《商铺租赁合同》），约定：一、租赁物甲方将铺位出租给乙方。二、租赁期限及乙方租权租赁期限自2016年7月1日起至2021年12月31日止，计租期从2017年1月1日开始。三、租金及支付方式年租金按铺位价总额的6%支付租金18533元，每季度租金按年租金四分之一计算，每月以年租金十二分之一计算。付款期限：租金按每三个月（季度）支付一次。即在本合同约定的计租生效之日起每三个月（季度）开始月份（公历）的10日前将每期租金通过转帐一次性支付给甲方。七、租期届满租赁期满后，双方根据当时的现状商定租赁费用和时间，在同等条件下，乙方有优先权。等等。原告在合同上签名、捺印，被告在合同上加盖公章及加盖法定代表人私章。2017年11月26日，原告彭学斌（乙方）与被告（甲方）就2015年12月5日签订的《商铺合同书》签订《补充协议》，约定：铺位面积：36.56㎡，甲方同意给予乙方余款9.5折，即293303元。甲方保证乙方对其投资建设的铺位享有50年的使用权，使用权由2018年1月1日至2067年12月31日。甲方同意将使用权证书在签订本补充协议之日起一年内交给乙方。另查明，《商铺合同书》签订当日，原告向被告支付了首期款154441元，被告向原告出具一份专用收据。2017年11月27日，被告出具一份收据给原告，确认原告已付清【本院（2021）粤1973民初9149号案涉及的铺位】铺位尾款共293303元。其中案涉铺位尾款为146719元（154441元×9.5折）。原告总计向被告支付了购房款301160元（首期款154441元+尾款146719元）。庭审中，原、被告确认被告已向原告支付了2017年1月1日至2019年12月31日期间的返租款共55596元。再查明，案涉铺位未办理建设工程规划许可证。以上事实，有首信文化旅游创意步行街商铺合同书、补充协议、首信文旅创意步行街商铺租赁合同、专用收据、收据、个人活期账户交易明细及庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案应为房屋租赁合同纠纷。本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案应适用《中华人民共和国合同法》等相关法律法规、司法解释的规定。首先，原、被告签订的《商铺合同书》的内容载明系原、被告合作建设案涉铺位，但不存在双方合作的具体内容。其次，原、被告于同日又签订《铺位租赁合同》，约定被告承租原告受让的案涉铺位，也证明铺位并不需要双方合作建设。再次，被告与原告约定是将案涉铺位的使用权转让给原告，并非是铺位所用权的转让。故上述情形证明被告假名合作建设铺位，实为将铺位出租给原告，亦非出售铺位。关于合同的效力。被告在未取得建设工程规划许可证的情况下，将案涉铺位出租给原告，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，原、被告签订之《商铺合同书》无效。同理，《商铺租赁合同》亦无效。关于原告的诉求。因为原、被告签订的《商铺合同书》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，被告应向原告返还收取的费用。原告因承租案涉商铺向被告支付了301160元，在《商铺租赁合同》无效的情况下，被告支付给原告的返租款55596元应用于抵扣本金，即被告应将剩余款项245564元（301160元-55596元）返还给原告。关于原告诉请的利息，本院认定案涉《商铺合同书》无效，但被告实际占用资金，占用期间必然产生利息，该利息属于法定孳息，故原告要求被告支付资金占用费，合法有据，本院予以支持。原告主张利息以245564元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率从起诉之日即2021年4月15日起计算至实际清偿之日止，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、确认原告彭学斌、易红波与被告东莞市樟山水美实业投资有限公司签订的《首信文化旅游创意步行街商铺合同书》、《首信文旅创意步行街商铺租赁合同》无效；二、限被告东莞市樟山水美实业投资有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内返还原告彭学斌、易红波245564元及利息（以245564元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率从2021年4月15日起计算至实际清偿之日止）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2492元，由被告东莞市樟山水美实业投资有限公司负担。原告彭学斌、易红波已经预交受理费2492元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审判员  何健林二〇二一年七月十二日书记员  陈笑欢廖含章（代）附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。