重庆市渝中区人民法院民事判决书 （2020）渝0103民初20251号 原告：桂某，男，1976年11月15日出生，汉族，住重庆市开州区。被告：周某某，女，1973年2月24日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。原告桂某与被告周某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告桂某，被告周某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告桂某向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间于2019年4月18日签订的《租房合同》；2、判令被告向原告按照合同约定支付从2020年5月1日至租房合同解除之日止的房屋租金，暂计算至2020年12月1日为22500元，实际应支付至合同解除之日止;3、判令被告向原告返还租赁房屋，并按照合同约定的租金标准支付合同解除之日起至房屋返还之日止的房屋占有使用费；4、判令被告支付原告违约金两万元；5、判决原告不返还被告房屋保证押金2500元；6、案件受理费由被告承担。事实和理由：2019年4月18日，被告与原告依法签订《租房合同》，约定被告承租位于重庆市某某区某某路某某号大唐诺亚某幢1801号两室一厅精装公寓房，建筑面积：61.16平方米。合同约定租赁期限为5年，从2019年5月1日至2024年5月1日，租金每月2500元，租金给付方式为季付，每季到期后提前7天给付下季租金7500元，甲方向乙方收取房屋及设施保证金2500元。合同七条特别约定:甲乙双方中任何方均不得提前解除合同，否则视为违约，中途任何一方违约，违约方则向对方支付违约金两万元人民币，归守约方，乙方违约押金不退。合同第十二条之4条约定:租金累计拖欠一个月以上的，视为违约，原告有权终止合同，收回该房屋，并按合同要求乙方应向甲方支付违约金两万元，由此而造成原告损失的，乙方应予以赔偿。被告2020年5月1日起拖欠租金至今，并多次要求原告收回房子，要求原告倒退还三个月的房租和退还押金后解除合同，导致双方的租赁合同无法正常履行，原告已构成事实上的主观违约。被告的无理要求，给原告生活和工作造成了巨大的困扰，严重扰乱了社会正常经济秩序，疫情可防可治，生意有亏有赚，赚钱时为何不多打租金，亏损就要房东全部承担。为打造诚信社会，维护社会正常的经济秩序，以及一家五口生计，为此诉讼，恳请支持。被告周某某辩称，双方从2019年4月18日签订租房合同起，直到2020年1月25日新冠疫情爆发，被告都是按约支付租金，被告承租房屋用于经营酒店，疫情期间因为政府管控要求关门，被告希望与原告协商租金事宜，但给原告打电话原告不接，发微信也不回。直到2020年4月29日下午原告才给我发微信，称家中有事电话微信都没回，被告打电话给原告希望当面协商解决，但原告不给机会。疫情期间被告有3个月没有营业，被告提出疫情期间租金一人一半，但原告一直不出面。2020年5月1日起被告没有向原告支付租金情况属实，但被告是希望与原告见面协商解决，但原告没有出面。2020年8月18日洪峰过境，至2020年10月31日期间，涉案房屋所在的楼栋被水淹了，电梯在10月31日才恢复，因为业主不愿意签字启用大修基金，导致电梯没有及时维修，政府强制采用紧急措施才进行了维修。现在网络、消防用水、监控都还是处于瘫痪状态没有恢复。被告在2020年11月11日还向原告微信支付了两笔共计6800元的租金。同意解除原被告双方之间的合同，但被告认为是因为原告租给被告的房屋不能作为酒店正常使用，且因为新冠疫情这一不可抗力因素导致，不是被告违约导致合同解除。对于2020年5月1日至合同解除期间的租金，我同意按照合同约定的租金标准一半支付，但应当扣除已经支付的6800元。也同意返还房屋，但不存在被告违约，房屋占有使用费也应按照租金的一半计算。被告没有违约，不应支付违约金，且房屋押金原告应当退还被告。本院经审理认定事实如下：2019年4月18日，桂某（甲方）与周某某（乙方）签订《租房合同》，约定甲方将重庆市某某区某某路某某号大唐诺亚某-1801号房屋出租给乙方作为酒店客房使用。租赁期限为5年，从2019年5月1日至2024年4月30日。租金每月2500元，租按季度支付，每季到期后提前7天给付下季租。乙方向甲方缴纳房屋、设施押金2500元，乙方违约的，押金不退。甲乙双方中任何一方均不得提前解除合同，如中途任何一方违约，违约方则向对方支付违约金20000元。乙方拖欠租金累计一个月以上的，视为乙方违约，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付违约金；由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。合同签订后，周某某支付了房屋押金2500元，并按合同约定支付房屋租金至2020年4月30日。因2020年1月底全国范围内爆发了新型冠状病毒肺炎疫情，周某某应政府疫情防控的要求，暂停了案涉房屋的酒店营业。周某某与桂某就房屋租金减免事宜产生争议，周某某未支付2020年5月1日起的租金。2020年8月8日，长江洪峰过境，导致案涉房屋所在小区被淹，通道、电梯、监控、消防都受不同程度损坏。2020年11月11日，周某某又向桂某支付租金6800元。2020年11月16日，大唐诺亚物业服务中心出具《情况说明》一份，大致内容为案涉房屋于2020年1月25日至2020年4月25日采取防疫全面封闭管理。2020年11月16日，南纪门街道邮政局社区居民委员会出具《情况说明》一份，大致内容为2018年8月18日长江洪峰导致案涉房屋所在小区被淹，通道、电梯、监控、消防都受到不同程度损坏，居民和住户的生产经营和生活都受到一定的影响，之后清除淤泥、灾后重建，在10月才恢复生产经营和生活。案涉房屋所在楼栋在今年疫情期间，也进行了全封闭管理，酒店该规定未营业。2020年11月30日，望龙门派出所出具《情况说明》一份，内容与南纪门街道邮政局社区居民委员会出具《情况说明》内容基本一致。审理中，周某某与桂某于2021年5月25日办理了房屋交还手续。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。本案中，桂某与周某某签订的《租房合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行。合同明确约定案涉房屋的租赁用途为经营酒店使用，周某某亦实际将案涉房屋装修后作为酒店客房使用。在2020年2月-4月期间，因新型冠状病毒肺炎疫情的爆发及政府疫情防控的要求，周某某暂停了案涉房屋的酒店营业，导致无营业收入。但是在2020年5月之后，案涉房屋已恢复正常营业状态，周某某不得再以不可抗力事由拒付租金。不可抗力所导致的部分或者全部免除责任，免除的是因不能履行合同一方所产生的违约责任，并非免除履行合同的义务。周某某虽然已缴纳疫情期间的租金，但在未与桂某协商一致的情况下，并不能免除不可抗力事由消除后的租金。故，周某某未按约定支付2020年5月之后的租金属于违约行为，桂某解除合同条件成就，现周某某亦表示同意解除合同，本院对此予以确认。关于房屋租金减免问题。案涉房屋因新冠疫情防控需要停业3个月，确系不可归责于周某某原因所致。周某某暂时无法使用房屋，无营业收入，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平。综合考量疫情防控措施对周某某酒店经营产生的影响，根据公平原则，疫情期间所停业3个月期间的租金本院酌情变更为减半收取。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。因洪峰过境造成房屋配套设施损坏，属于出租人提供的租赁物在租赁期间存在质量瑕疵，不符合约定用途 。据此，因洪峰过境造成酒店停业期间（2020年8月18日至2020年10月31日）的租金，本院亦酌情变更为减半收取。综上，扣除上述的租金减免及周某某已付的6800元，周某某仍拖欠的租金及房屋占有使用费（计算至2021年5月25日）为18450元。关于违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据该规定，违约金具有“补偿和惩罚”双重性质，系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而非旨在严厉惩罚违约方。本案中，周某某系因疫情期间及洪峰过境造成停业期间的租金减免问题与桂某产生争议而未正常缴纳租金，违约行为轻微。考虑本案周某某违约程度轻微及桂某需要另行招租的实际情况，在桂某没收相当一个月租金的房屋押金的情况下，本院再酌情确定1个月租金金额（2500元）作为违约金。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条等规定，判决如下：一、解除原告桂某与被告周某某于2019年4月18日签订的《租房合同》；二、被告周某某于本判决生效之日起十日内支付原告桂某租金及房屋占有使用费18450元；三、被告周某某于本判决生效之日起十日内支付原告桂某违约金2500元；四、原告桂某已收取被告周某某的房屋押金2500元不予退还；五、驳回原告桂某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取926元，由原告桂某负担540元，由被告周某某负担386元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。  审  判  长    谭宁模人民陪审员    王  庆人民陪审员    杨  丽 二○二一年七月十四日 书  记  员    杨鹏飞 - 1 –