山东省枣庄市市中区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0402民初2551号原告：褚福强，男，1990年11月13日出生，汉族，住枣庄市市中区。原告：刘茜茜，女，1990年6月5日出生，汉族，住枣庄市市中区。原告共同的委托诉讼代理人：皮庆汉，山东隆远律师事务所律师。被告：枣庄市瑞嘉房地产开发有限公司，住所地：枣庄市市中区振兴路10号院内东三楼。法定代表人：俞海平，职务：总经理。被告委托诉讼代理人：朱绪发、田瑞，山东舜翔（枣庄）律师事务所律师。原告褚福强、刘茜茜与被告枣庄市瑞嘉房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告褚福强、刘茜茜及其共同的委托诉讼代理人皮庆汉、被告的委托诉讼代理人朱绪发、田瑞均到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令1.按日计算向原告支付从2020年7月1日起至被告按合同约定房屋交付条件履行完毕交付义务之日的违约金(按全部已付购房款832033元万分之一的标准，自2020年7月1日起暂至2021年3月31日为273天，违约金为83.2033元/天×273天=22715元)，并在完成购房合同第九条规定的房屋交付条件后交付房屋；2.按日计算向原告支付逾期完成供电等基础设施违约金(按全部己付购房款832033元万分之一标准，自2020年7月1日起暂至2020年11月30日为152天，违约金为83.2033元/天×152天=12647元)；3.按日计算向原告支付逾期完成瑞嘉容园四期公共绿地等公共服务设施的违约金(按照全部已付购房款832033元万分之一的标准，自2020年7月1日起暂至2020年12月30日为182天，违约金为83.2033元/天×182天=15143元)；4.向原告支付因供暖供热设计变更违约应支付的违约金832元；5.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年8月17日，原告与被告签署商品房买卖合同，合同约定被告将枣庄市市中区瑞嘉容园小区25号楼2单元4层403室房出售给原告。合同第9条约定，被告交付房屋应当取得竣工综合验收备案证明，第11条约定，被告应当在2020年6月30日前交付房屋。但是被告逾期上房，在交付房屋时未取得竣工综合验收备案证明，被告没有按照合同第10条第(一)项规定的时间完成供电等基础实施，被告没有按照合同第10条第(二)项时间完成小区内绿地等公共服务，均应该按照合同约定支付违约金。被告没有按照合同第15条规定将供热、供暖设计变更事实及时通知原告，应按照总房款0.1%支付违约金。综上，为维护原告的合法权益，诉至本院。被告枣庄市瑞嘉房地产开发有限公司辩称，1.被告不存在逾期交付房屋的违约行为，应驳回原告起诉。原告未按照《枣庄市新建商品房买卖合同（预售）》约定，交存住宅专项维修资金，违反了《住宅专项维修资金管理办法》的规定；2.诉请第1、2、3项属于重复主张违约金，根据合同约定违约不应分项分别进行计算，而是按合同第十二条逾期交付执行；供热设计没有变更，不应支付违约金；违约金计算标准，应以合同约定的已付款日万分之0.1计算；3.合同履行过程中，因规划许可证被撤销及疫情导致停工，共计270天，应当在违约期间内予以扣除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实及争议如下：被告枣庄市瑞嘉房地产开发有限公司投资开发了“建华西路176号瑞嘉容园”房地产项目，并取得了商品房预售许可证,证号为（枣）房预售证第1849号。2018年8月17日原告褚福强、刘茜茜与被告签订《枣庄市新建商品房买卖合同（预售）》一份,合同编号：ＹＳ0143030,原告从被告处购买坐落于枣庄市市中区房屋一套。该合同第九条约定:“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件:1.该商品房已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告……该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”；第十条商品房相关设施设备交付条件约定：“……2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，2020年6月30日达到设计使用条件；小区绿地率2020年6月30日达到瑞嘉容园四期公共绿地完成；……如在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件双方同意按照下列第2种方式处理：（2）按本合同第十二条逾期交付责任执行。……”第十一条交付时间和手续,约定:“（一）出卖人应当在2020年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后,出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的,以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间,以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时,出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全,不能满足第九条约定条件的,买受人有权拒绝接收,由此产生的逾期交付责任由出卖人承担,并按照第十二条处理。（三）……3.查验该商品房后,双方应当签署商品房交接单……（四）买受人应在预告或产权登记前，将住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户”；第十二条逾期交付责任,约定:“除不可抗力外,出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的,双方同意按下列第1种方式处理:1.按照逾期时间,分别处理［（1）和（2）不作累加］。（1）逾期在90日之内,自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金［该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率］。（2）逾期超过90日后,买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1［该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率］的违约金”。第十五条设计变更约定：双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及下列可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同；买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下：出卖人原因造成违约按照房屋总价款0.1%支付违约金。合同附件十一补充协议关于房屋交接、质量异议处理的约定：“买受人在结清房款、其他费用及代收代缴费用后，凭出卖人出具的房屋交接单与出卖人委托的物业服务公司办理交验手续，方能领取所购房屋的钥匙”。上述《枣庄市新建商品房买卖合同（预售）》签订后，原告向被告支付房款832033元；2019年4月15日，枣庄市自然资源和规划局下发通知，撤销瑞嘉容园四期（21＃-27＃楼）建设工程规划许可证，要求被告停止该建设工程规划许可证许可内容的一切施工行为；2019年10月9日，被告重新取得瑞嘉容园21＃-27＃楼及配电室建设工程规划许可证；2019年12月9日涉案房屋所在25号楼通过单位（子单位）工程质量竣工验收；2020年1月27日枣庄市市中区住房和城乡建设局作出《关于做好建筑领域新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的紧急通知》，通知要求市中区所有房屋市政建设项目立即停止施工；被告于2020年6月12日向原告发出《延期交房通知书》；原告于2020年12月16日缴纳了住宅专项维修资金并签署了《房屋验收交接表》，当日被告向原告交付了涉案房屋；涉案房屋至今未达到合同约定的交付条件；本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《枣庄市新建商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。关于被告是否存在违约行为问题。被告枣庄市瑞嘉房地产开发有限公司辩称因原告或小区其他业主未按约定缴纳住宅专项维修资金，无权要求其交付房屋，其不存在逾期交房的违约行为，要求驳回原告的起诉。本院认为，原告履行缴纳住宅专项维修资金义务与被告按期达到合同约定的房屋交付条件之间没有必然的关联性，故被告的此项抗辩理由不成立，本院不予采信。本案中，原告已按合同约定支付了全部购房款，但涉案房屋至今未达到合同约定交付条件，被告的行为构成违约，应属违约行为。关于被告是否应承担违约责任问题。《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，《枣庄市新建商品房买卖合同（预售）》约定了房屋交付时间及交付条件，被告未按期达到合同约定的房屋交付条件，故依据上述法律规定及双方合同约定，被告应承担违约责任。被告辩称因合同履行过程中，存在新冠疫情、规划许可证更换的影响，应对其在此期间的违约责任予以免除。本院认为：1、2020年新冠疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，且疫情发生在合同约定的被告履行交付房屋义务期间，被告亦就该情形向原告发出了《延期交房通知书》，故对被告要求因疫情而免除其相应期间违约责任的抗辩理由，本院予以采信。关于据此免除违约责任的期限，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第4条规定“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更”。结合本案，本院组织原、被告在庭审中就疫情影响施工的期限进行了协商，但双方未达成一致意见，故依据枣庄市市中区住房和城乡建设局等主管部门有关本地区疫情防控的要求，本院酌定，本案被告因新冠疫情影响施工期间为2020年1月27日至2020年3月2日共35天，应免除被告35天的逾期交付违约责任；2、对被告抗辩因划许可证更换，应免除其相应期间违约责任的意见，因被告未提交证据证明其系不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，被告的此项抗辩理由不成立，本院不予采信。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于原告主张配套设施供电及绿地未按合同约定完成和供暖供热设计变更，被告应支付相应违约金；因原告提交的证据不足以证明其主张，本院对原告的该项主张不予支持。关于违约金的计算问题。违约金是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式之一。本案中，原、被告对逾期超过90日后的逾期交付违约金计算标准有异议。被告抗辩认为应以双方有明确约定的全部房价款万分之0.1按日计算违约金；原告主张按照以全部房价款万分之1按日计算违约金。本院认为，合同第十二条中对逾期超过90日后的违约金标准存在前后不一致的两种表述，其中，以万分之0.1按日计算系双方当事人以数字形式明确约定的违约金计算标准。综合考虑原、被告签订商品房买卖合同的目的，本院确认合同第十二条关于逾期交付责任，按照逾期时间分别处理，逾期在90日之内，出卖人（被告）按日计算向买受人（原告）支付全部房价款万分之1的违约金；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人（被告）按日计算向买受人（原告）支付全部房价款万分之0.1的违约金。本案中，合同约定被告应于2020年6月30日前将涉案房屋交付给原告，被告的违约行为自2020年7月1日起延续，因本院确认新冠疫情影响被告的施工期间为35天，故被告支付2020年7月1日后35天、即自2020年8月6日起的逾期交付违约金，鉴于双方已于2020年12月16日交接了房屋的客观事实，本案的逾期交付违约金应计算至2020年12月16日止。对超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十二条第一款、第四百六十六条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告枣庄市瑞嘉房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内给付原告褚福强、刘茜茜逾期交付违约金7829元（以832033元为基数，自2020年8月6日起至2020年11月4日止，按日万分之一的标准计算；自2020年11月5日起至2020年12月16日止，按日万分之零点一的标准计算）；二、驳回原告褚福强、刘茜茜的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1084元，减半收取542元，由被告枣庄市瑞嘉房地产开发有限公司负担500元，由原告褚福强、刘茜茜负担42元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员  王东二〇二一年七月二十日书记员  孔毓