贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终2715号上诉人（一审被告）：毕节市广厦房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路29号，统一社会信用代码：915224005566150351。法定代表人：林登祥，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：樊俊，贵州贵浩律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：马应权，贵州贵浩律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：武静，女，汉族，1986年9月16日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：袁艳，贵州百进律师事务所律师。上诉人毕节市广厦房地产开发有限责任公司（以下简称：广厦房开公司）因与被上诉人武静商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2021）黔0502民初1380号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。上诉人广厦房开公司上诉请求：撤销原判，将本案发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：1.一审违法剥夺上诉人的辩论权利，本案应当发回重审。上诉人的一审有三个抗辩理由：一是上诉人没有为被上诉人办理所有权转移登记的义务，二是上诉人迟延取得初始登记与被上诉人未及时取得所有权证书无因果关系，三是上诉人已经按时交房。而一审判决将上诉人的一审抗辩理由写成上诉人主张房屋未交付。2.一审合并审理的3个案件，另外2个案件均已经按约交房，应推定上诉人已经通知被上诉人接房，被上诉人自身未按时接房，上诉人不应承担逾期交房违约责任。3.一审判项超出了被上诉人的诉讼请求。被上诉人第二项诉讼请求主张的违约金是上诉人没有为被上诉人办理所有权证书的违约金，而判决第一项对应的违约金是上诉人没有及时取得初始登记产生的违约金。4.一审判决对《审理商品房买卖合同纠纷案件解释》第十四条理解有误，导致确定的民事责任与法律规定明显不符，属于适用法律错误。该条司法解释规定的90日为办理房屋所有权转移登记的时间，而非上诉人取得商品房初始登记的时间。一审因混淆“办理商品房转移登记”和“取得初始登记”，导致判决根本错误。结合该司法解释与《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条，立法本意是，买受人应当在90日内申请办理所有权转移登记，并由出卖人履行协助义务，如因出卖人无法履行协助义务的，出卖人才承担违约责任。而本案中，被上诉人迟延申请办理所有权转移登记，属于不履行在先义务，上诉人有顺序履行抗辩权，即便迟延取得初始登记，也不构成违约。5.关于本案的处理，一审判决认定事实清楚，适用法律错误，应当依法改判。首先，合同未对办理所有权转移登记的义务人进行约定，那就应当根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条确定办理所有权转移登记的义务人是买受人。其次，买受人的申请办理所有权转移登记义务为主要义务，出卖人提供初始登记的义务为协助义务，且根据毕节市不动产登记中心的规定，二者具有履行上的先后顺序，当买受人没有及时申请办理所有权转移登记，出卖人也没有按时取得初始登记时，出卖人因享有顺序履行抗辩权而不构成违约，即便要承担责任，也应根据双方的过错和因果关系大小来确定责任。第三，在（2019）最高法民再216号再审判决书中，最高人民法院通过再审改判出卖人不承担逾期办证责任的理由之一是“诉讼中，王云安并未提供相应的证据证明其办理房屋所有权登记手续过程中日照港房开公司未履行协助义务的事实。”本案中，被上诉人也未提供相应的证据证明其办理房屋所有权登记手续过程中上诉人未履行协助义务的事实，上诉人也不应当承担任何责任。6.上诉人已在《办证补充协议》约定期限内为被上诉人办理涉案房屋不动产权证，不存在违约事实，不应承担违约责任。被上诉人武静辩称，《办证补充协议》不是被上诉人签署，且内容是上诉人自行填写，对被上诉人没有约束力，上诉人主张不承担违约责任的理由不能成立。一审原告武静起诉请求：1.判令被告立即为原告办理毕节“桂花苑”棚户改造安置小区组团一1幢6层1号房屋的不动产权证书并交付原告；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金3907元（具体金额以原告已支付购房款662277元为基数，按日万分之一从2019年1月1日起至2019年3月1日）；3.判令被告向原告支付逾期办理房屋不动产权证书违约金，违约金暂定为55573元（具体金额以原告已付购房款662277元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2019年5月30日计算至被告办理房屋产权证书并交付原告之日止）；4.本案的诉讼费由被告承担。一审认定事实：2017年12月10日，原告作为买受人，被告广厦房开作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区，建筑面积180.51平方米，套内建筑面积137.45平方米，总房款662277元；前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房；逾期在30日之内，被告按日计算向原告支付已付房价款的万分之一违约金，超过30日，原告不退房的，被告按日计算向原告支付已付房价款的万分之一违约金。初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。此外，《商品房买卖合同》还约定了其他事项。《商品房买卖合同》签订后，原告向被告支付了购房款及维修基金。原告收到案涉房屋的时间为2019年3月1日。2020年12月15日被告取得初始登记证书，具备办理不动产权证的条件。一审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，原告与被告均应按合同约定履行义务。关于逾期交付商品房违约金的问题根据商品房买卖合同约定，被告广厦房开有选聘物业企业的义务，商品房买卖合同中约定其依法选选聘的物业服务企业是毕节康泰物业管理有限公司，物业企业因何原因变更为毕节金龙实业有限责任公司，被告作为出卖人负有解释说明义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”原告提交的物业服务费收据、生活垃圾清运费收据、建筑垃圾清运费等证据，能够证明被原告已实际接收了案涉商品房，以业主身份入住并因此支付了相应费用的事实，被告主张案涉商品房尚未交付的理由不成立，不予采纳。原告提供的物业服务合同签订时间、生活垃圾清运费、物业服务费收据上载明的时间均为2019年3月1日，故可认定原告收到案涉房屋的时间为2019年3月1日。被告逾期向原告交付房屋59日，因此被告应向原告支付逾期交付涉案商品房违约金3907元。关于逾期办理不动产权证书违约金问题。房屋交付后，被告未在法定期限内取得案涉商品房初始登记，履行协助办理案涉商品房转移登记的义务，致原告迟延取得房屋不动产权属证书，依法应当承担违约责任，向原告支付违约金。根据双方履行实际，被告应当依约履行向原告披露、通知涉案房屋具备办理商品房转移登记的条件的义务，现涉案商品房已具备办理转移登记条件，但被告所举证据并不能证明其对原告进行了有效通知义务。在庭审过程中，原告已知晓被告现已具备申请转移登记的条件，故被告披露、通知时间认定为庭审之日（2021年2月3日），即被告应承担违约责任的截止时间为2021年2月3日。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定；参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条：“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平加收30%-50%”的规定。前述已认定交房时间为2019年3月1日，不再赘述。即应从2019年5月30日起计算违约金，违约金截止时间，因原被告双方未约定委托办证，截止时间为被告向原告交付办理商品房转移登记有关文书之日止。故违约金的计算为，以原告已付购房款662277元为基数；从2019年5月30日起至2019年8月19日按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故2019年8月20日起至2021年2月3日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至被告向原告交付办理商品房转移登记有关文书之日止。原告诉请被告立即为其办理涉案房屋的不动产权证书并交付原告，被告广厦房开就涉案房屋已取得初始登记，其已具备向房屋登记机关申请办理商品房不动产权属证书的条件，但案涉合同表明，原告并未委托原告为其办理相应的不动产权属证书，因此对于原告的该项诉请，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百九十条、第五百九十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告毕节市广厦房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告武静支付逾期交付涉案商品房的违约金3907元；二、被告毕节市广厦房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告武静支付逾期交付办理案涉房屋商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以662277元为基数，从2019年5月30日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，从2019年8月20日起至2021年2月3日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；三、驳回原告武静的其他诉讼请求。案件受理费644元，由原告武静负担25元，被告毕节市广厦房地产开发有限责任公司负担619元。二审中，上诉人向本院提交以下证据：《办证补充协议》《委托书》，拟证明：根据双方《办证补充协议》的约定，上诉人于约定时间之内为被上诉人办理商品房转移登记的，不存在违约事实，不应承担违约责任。被上诉人质证认为：对证据三性均不认可。首先，该补充协议及委托书上被上诉人的签名非被上诉人本人签署，是被上诉人丈夫代签，被上诉人对签收该补充协议的事宜及补充协议的内容均不知情；其次，该补充协议的形成时间是2020年3月19日，本案一审中已经产生，该证据不属于新证据，除上诉人故意并提交外，不存在其他客观原因，故应视为上诉人对此放弃举证的权利，不应采纳作为本案定案依据；再次，补充协议约定的办证时间是手填内容，没有经被上诉人按手印确认，非被上诉人的真实意思表示。经审查，《办证补充协议》、《委托书》中被上诉人的签名及涉案《商品房买卖合同》中被上诉人的签名都是同一人签署，即使《办证补充协议》中武静的签名为被上诉人丈夫签署，也已形成表见代理。被上诉人对《办证补充协议》中约定的特定内容提出异议，但未提供足以反驳协议内容的证据。虽然上诉人逾期提交证据，但该证据能够证实双方就涉案商品房办证事宜达成了补充协议的事实，与本案基本事实有关，故对其证明力本院予以确认，并依法采纳作为本案的定案依据。经审理查明：2020年3月19日，上诉人与被上诉人达成《办证补充协议》，协议内容为：“甲方：毕节市广夏房地产开发有限责任公司，乙方：武静，双方于2017年12月10日签订《商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方开发建设的毕节“桂花苑”棚户改造安置小区组团一第1幢/单元6层1号房屋。合同签订时，双方对商品房权属转移登记相关事项约定不够具体明确，为便于甲方依法办理房屋权属转移登记及乙方尽快取得不动产权证书，甲乙双方在互谅互解的原则下经过协商，对合同约定的房屋权属转移登记办理事项达成如下补充协议，由各方遵照执行。一、乙方选择委托甲方代办合同项下房屋权属转移登记，合同约定由甲方提供的办理房屋权属转移登记的相关文书最终需要递交到不动产登记机关，甲方受乙方委托代办后不再交付相关办证文书。二、乙方依照《不动产登记暂行条例》的规定，于2020年3月19日向甲方提交办理合同项下房屋不动产权属转移登记的资料，即视为履行了合同约定的办证义务；甲方于2021年6月30日前将办证资料提交到不动产登记部门即视为甲方履行了合同约定的办证义务，如甲方逾期提交，应自逾期之日起按日万分之一比例向乙方支付逾期办证违约金。除补充协议约定处，因登记部门超过法定期限登记等其他原因导致乙方迟延取得不动产权证书的，甲方不承担责任（甲方将不定期催促登记部门办理，协助乙方尽快获得不动产权证书）。三、本补充协议一式两份，自甲、乙双方签字盖章之日起生效，由甲、乙双方各持一份。”双方签订《办证补充协议》后，按照协议约定于同日签署了办理商品房转移登记所需《委托书》。其余认定事实与一审认定的一致。被上诉人认可其已于2021年3月左右取得涉案房屋不动产权证。本院认为，上诉人未举证证明其按照合同约定向被上诉人交付了涉案房屋，也未举证证明其未按照约定交付房屋系被上诉人原因所致，一审根据被上诉人所举证据认定涉案房屋于2019年3月1日交付，上诉人逾期交房59日，支付逾期交付房违约金3907元，并无不当。上诉人主张根据其他房屋的交付情况推定本案中上诉人履行交房义务的情况、上诉人不应承担违约责任的上诉理由缺乏事实和法律依据，不予采纳。但一审判决将上诉人的一审抗辩理由写成上诉人主张房屋未交付，与实际抗辩理由不符，予以纠正。根据本案查明的事实，双方当事人签订的《商品房买卖合同》中未就商品房转移登记办理事宜进行明确约定，为此双方于2020年3月19日签订《办证补充协议》，约定由上诉人依照《不动产登记暂行条例》的规定，于2021年6月30日前将办证资料提交到不动产登记部门即视为上诉人履行了合同约定的办证义务，如逾期提交，上诉人自逾期之日起向被上诉人支付日万分之一的逾期办证违约金。由此可知，《办证补充协议》系双方就《商品房买卖合同》未明事项进一步达成的补充协议，协议经双方当事人签字（章）确认且不存在法定无效事由，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照协议内容履行自身合同义务。被上诉人虽称《办证补充协议》中约定的上诉人履行办证义务的时间“2021年6月30日”系上诉人擅自填写，但被上诉人对其主张的该事实未提交充分有效的证据予以证实。被上诉人主张该《办证补充协议》系其丈夫在未取得其授权的情况下代签的，对其没有约束力，因被上诉人认可涉案《商品房买卖合同》也是其丈夫代其签订，上诉人对《商品房买卖合同》已予确认，且上诉人已根据该《委托书》为被上诉人办理涉案房屋不动产权证，故即使该两份证据中被上诉人的签字系其丈夫代签，也已形成表见代理，对被上诉人有约束力。如前所述，双方达成补充协议约定由上诉人于2021年6月30日前将办理商品房转移登记的有关文书提交到不动产登记部门即视为上诉人完成了合同约定的办证义务，但被上诉人已在约定时间以前取得涉案房屋不动产权证，即上诉人已在约定期限内履行了相应义务，并未违约，被上诉人主张上诉人支付其逾期办证违约金，缺乏事实依据，依法予以驳回。综上，上诉人的上诉请求成立。一审判决认定事实错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2021）黔0502民初1380号民事判决第一项，即：“被告毕节市广厦房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告武静支付逾期交付涉案商品房的违约金3907元；驳回原告武静的其他诉讼请求”。二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2021）黔0502民初1380号民事判决第二项，即：“被告毕节市广厦房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告武静支付逾期交付办理案涉房屋商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以662277元为基数，从2019年5月30日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，从2019年8月20日起至2021年2月3日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算”。三、驳回上诉人毕节市广厦房地产开发有限责任公司的其他上诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费644元，由上诉人毕节市广厦房地产开发有限责任公司负担64元，被上诉人武静负担580元；二审案件受理费1288元，由上诉人毕节市广厦房地产开发有限责任公司负担128元，被上诉人武静负担1160元。如果义务人未按判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向原审法院或其财产所在地的法院申请执行。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二一年七月六日法官助理 任云娇书 记 员 陈思印