广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10260号上诉人（原审被告）：蒋贞妹，女，汉族，1981年8月27日出生，住福建省连江县。委托诉讼代理人：陈伟安，广东诚开律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王代，男，汉族，1985年4月16日出生，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：朱明利，广东佰仕杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘艺，广东佰仕杰律师事务所律师。原审被告：谢国强，男，汉族，1980年2月11日出生，住址：福建省南平市延平区。委托诉讼代理人：曹强华，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎家学，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人蒋贞妹因与被上诉人王代、原审被告谢国强租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初10943号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人蒋贞妹的委托诉讼代理人陈伟安，被上诉人王代的委托诉讼代理人刘艺，原审被告谢国强的委托诉讼代理人黎家学到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。蒋贞妹上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回王代全部诉讼请求。事实和理由：一、王代已使用商铺一个月，双方的合同已通过大厦管理方的延后方案履行完毕。（一）王代于2020年3月份实际使用了涉案商铺。从蒋贞妹一审提供的新中国大厦管理处出具的《市场档口人员每日体温检测表》显示，大厦在2020年3月4日复市后，王代指派王冰、翁梦蓝在2020年3月6日至2020年3月31日进场持续使用涉案商铺。王冰是王代一审提交证据《付款凭据银行流水》中的付款人，故王冰、翁梦蓝使用涉案商铺是王代在行使《联营协议书》的权利；（二）“优惠”的法律性质是对合同延后履行的补偿。新中国大厦的开市时间多次延期，正式启市时间为2020年3月4日。根据新中国大厦管理方于“十三行壹号”微信公众号发布的内容，及对商户发出的《温馨提示》、告知内容，新中国大厦管理方是知道：1.涉案商铺所在4-6层的整体合同在2020年2月28日到期；2.大厦存在一并收取合同最后三个月租金、管理费的习惯、要求。大厦管理方明知道合同在2月底期满，对此作出的涉及租金、管理费的免除方案是对未能正常经营2月份合同期限的补偿性顺延。本案的上手承租人与大厦管理方签订了五年合同，谢国强、陈江生将合同转租给蒋贞妹，蒋贞妹将铺位交付给王代使用，王代享受送一个月免租是第一手五年合同的原因，不可能是独立于合同以外的一种法律关系。若不是在蒋贞妹已经移交涉案商铺且王代持有《联营协议书》的情况下，大厦管理方是不会允许王代进入大厦使用涉案商铺的。二、讼争《联营协议书》是王代与谢国强签订，应由王代承担主要责任。蒋贞妹已经完成了商铺交付使用的义务。一审法院因疫情原因，在王代合同目的已经实现的情况下，判决合同外的蒋贞妹承担合同主要责任，显失公平。综上，请求二审法院予以改判。王代答辩称：一、一审判决对于蒋贞妹是否享受新中国大厦给予租金优惠的事实已经查明，不存在王代基于本案合同使用了涉案商铺一个月的事实。王代享受的三月免租系基于另一层法律关系，与蒋贞妹无关。且该免租无法完全弥补王代的损失，故蒋贞妹第一点上诉理由缺乏事实和法律依据。二、一审法院对蒋贞妹与王代之间存在租赁关系的事实认定正确，故蒋贞妹应向王代退还租金。综上，请求二审法院维持原判。谢国强述称，同意一审判决结果及所查明事实。2020年9月18日，王代向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、蒋贞妹、谢国强向王代退还2020年2月租金人民币250000元；2、蒋贞妹、谢国强承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明：2019年6月27日，谢国强（甲方）与蒋贞妹（乙方）签订《联营协议书》，约定甲方提供新中国大厦四楼C484档口给乙方承包经营服装生意；一、承包期从2019年8月1日至2020年2月28日。每月承包费金额为230000元整。乙方在承包前，先向甲方缴交三个月承包费作为押金，共690000元整。每月1日提前三天缴交租金；二、承包期内，旺季不增，淡季不减，乙方不得以任何理由要求减少或延期缴交承包费，押金在合同期最后三个月扣除，当作承包费；三、承包期内，甲方负责C484档内的费用有场租、税收、工商管理费等。乙方负责自己的债权债务，自负盈亏；五、承包期间，因商场改建或政府行为令本档口不能继续使用，但必须以收到商场正式通知为准，甲方按乙方已交的承包费和扣除乙方实际使用天数的承包费，将承包费余额、押金退还给乙方，甲方不作其他补偿；钥匙、消防器材押金1000元；等等。合同签订后，谢国强依约将涉案商铺交付蒋贞妹使用，蒋贞妹依约支付押金690000元，并向谢国强按月足额支付租金至2019年11月30日。2019年10月23日，王代（乙方）在谢国强作为甲方的《联营协议书》上签字。该《联营协议书》上载：甲方提供新中国大厦四楼C484档口给乙方承包经营服装生意；承包期从2020年2月1日至2020年2月29日。乙方在承包前，先向甲方缴交承包费230000元整；承包期内，甲方负责C484档内的费用有场租、税收、工商管理费等。乙方负责自己的债权债务，自负盈亏；承包期内，因商场改建或政府行为令本档口不能继续使用，但必须以收到商场正式通知为准，甲方按乙方已交的承包费和扣除乙方实际使用天数的承包费，将承包费余额、押金退还给乙方，甲方不作其他补偿；等等。王代委托案外人王冰于2019年10月22日、10月23日向蒋贞妹转账支付了100000元和150000元。2019年12月12日，广州市仁柏杰物业管理有限公司（下简称仁柏杰物业公司）在帐号主体是广东金穗丰实业有限公司的“十三行壹號”微信公众号发布新中国大厦2020年春节期间休市时间为2020年1月18日至2020年1月31日，开市日期为2020年2月1日的通知。2020年1月28日起，仁柏杰物业公司在上述微信公众号以新型冠状病毒感染的××疫情现况和广州市相关通知要求为由发布通知多次延迟新中国大厦启市时间，表示具体启市时间，视疫情情况另行通知；载明“十三行壹號”公众号为新中国大厦唯一官方认证公众号，一切通知均以此公众号发布的为准……2020年3月2日，该司发布新中国大厦的正式启市时间为2020年3月4日，并发布了相关入场指引。经查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。2020年2月8日，广州市商务局向各区人民政府发出《广州市商务局关于批发市场复市相关工作指引的函》，载明：对农产品批发市场要全力保障复市，对其他批发市场，按属地原则审慎核实，在保障疫情防控安全的前提下，稳妥有序开展复市……批发市场要在具备条件的前提下，在开市前向所在街道提交复市核实表、疫情防控承诺书。街道收到资料审核完备后，组织由相关单位组成的工作组现场核实。对符合条件的出具核实意见，报区新型冠状病毒感染的××疫情防控工作指挥部办公室同意后，方可复市；对现场核实不符合条件的，不予复市。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。围绕王代合同由谢国强委托中介签订的问题，王代提供王代与中介的微信聊天记录作为证据。谢国强对于该证据三性不予确认，认为无内容反映谢国强本人委托中介签订合同，也不能反映谢国强知悉合同签订事宜。蒋贞妹认为档主不可能连续三个月不向使用人收取租金，谢国强称对王代承租合作经营不知情与客观事实不相符，也不可能。为证实谢国强和蒋贞妹的合同关系已提早结束，蒋贞妹提供了蒋贞妹与陈江生微信聊天截图、蒋贞妹持有的与谢国强关于案涉商铺的《联营协议》（合同手写备注该合同终止至2020年1月31号，旁有蒋贞妹签名）。王代对聊天截图三性不予确认，认为不能证明蒋贞妹与谢国强已提前终止租赁关系或合作关系，二人对于2020年2月共同出租事宜承担相应责任；对蒋贞妹合同中手写部分不予确认，认为从字迹可以看出并非同一人写，且没有落款，没有经办人，仅有蒋贞妹签名及手印，无法排除是事后自行添加，即便合同提前也与王代没有关联。谢国强对聊天截图的真实性和合法性由法院判断，对关联性不予确认，认为从中根本无法看出双方的合同已经提前终止；对蒋贞妹合同中手写部分三性不予确认，认为即便真的是第三方所写，也没有谢国强本人签名确认，双方的合同根据联营协议签名、确认的部分，应当是2020年2月28日终止。一审庭审中，王代主张案涉合同由谢国强授权中介与其签订，并陈述蒋贞妹、谢国强从未移交案涉商铺使用权，王代在开市后自行向新中国大厦物管方争取获得自3月6日至3月31日案涉商铺的经营权。谢国强陈述从未授权，也对王代租赁案涉房屋事实不知情。蒋贞妹称系中介在其所持合同上备注了合同终止时间。一审法院认为：关于案涉《联营协议书》的性质问题。谢国强认为其与蒋贞妹主张其与王代为承包关系，但根据《联营协议书》的约定，蒋贞妹每月固定向谢国强支付230000元，谢国强不承担经营风险、不享受经营成果，由蒋贞妹自负盈亏；而且《联营协议书》第一条约定每月租金为230000元，故《联营协议书》中虽出现了“承包”字样，合同名为“联营”，但因谢国强对蒋贞妹的经营成果无权进行支配和占有，谢国强、蒋贞妹之间实为租赁关系。同理，王代所签的《联营协议书》实质亦为租赁合同。《联营协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。对于王代要求谢国强、蒋贞妹退还2020年2月租金的诉讼请求，一审法院作如下分析：1、现无证据表明谢国强授权案外人员签订王代《联营协议书》。王代与案外人之间的微信聊天记录中并无明确反映案外人与何人进行商谈。2、蒋贞妹与案外人陈江生之间的关于电费的微信聊天记录也不足以证明蒋贞妹与谢国强之间的《联营协议书》提前终止。谢国强并不确认案外人陈江生为其代理人。但即便案外人陈江生负责与蒋贞妹沟通处理案涉商铺事务，细究双方的微信记录可明显看出陈江生在2019年9月29日时向蒋贞妹要求收取2019年10月份电费980元，蒋贞妹亦微信转账2019年10月份电费；至2019年10月22日，蒋贞妹问陈江生：“电费多少，然后押金1000帮我减下”，陈江生答：“每月电费980元，四个月共3920元”，蒋贞妹随后转账2920元。既然蒋贞妹10月份电费已缴纳，由此可见陈江生所述的是2019年11月、2019年12月、2020年1月和2020年2月此四个月电费。结合蒋贞妹陈述其缴纳案涉商铺租金至2019年11月30日，联营协议书中关于三个月押金抵扣最后三个月租金的约定，蒋贞妹在2019年10月22日中所称的“结清”应该理解为结清至双方约定的2020年2月28日才符合基本逻辑。3、蒋贞妹所持合同中手写的“该合同终止至2020年1月31号”部分，蒋贞妹陈述为案外人中介所写，现无证据表明该中介系由谢国强授权，且仅有蒋贞妹签名，一审法院对该证据不予采纳。综合上述因素可认定，蒋贞妹已将整个租赁期间的租金（包括2020年2月）全部交纳给谢国强，故蒋贞妹与谢国强之间的联营协议已经全部履行完毕。王代在租赁涉案商铺时，并非直接与谢国强协商签订合同。现王代及蒋贞妹的证据不能充分证明谢国强同意与蒋贞妹解除合同后将商铺另行出租给王代，再结合蒋贞妹退出经营时并无与谢国强进行结算，要求谢国强退回多收的2020年2月份租金，而是要求王代直接向蒋贞妹支付2020年2月份租金，且蒋贞妹收取的2020年2月份金额高于蒋贞妹与谢国强之间的合同金额，可见蒋贞妹实际上是将租赁的商铺转租给王代并收取款项。中介人员代谢国强在联营协议中签名只能视为谢国强同意蒋贞妹转租，不能就此视为王代与谢国强直接建立了合同关系。由于王代与谢国强之间并无直接的租赁关系，王代要求谢国强退回租金缺乏事实依据，一审法院不予支持。王代要求蒋贞妹退回租金有事实依据，一审法院予以支持。2020年1月23日至2020年2月24日9时，我省处于省重大突发公共卫生事件一级响应期间，实行最大限度减少公众聚集活动的管制措施，停止存在明显交叉感染风险的公众聚集活动；政府要求对于除农产品批发市场外的其它批发市场要审慎核实复工复产，报区疫情防控工作指挥部办公室同意后方可复市。结合仁柏杰公司2020年1月28日至2020年3月2日在新中国大厦官方微信发布的停市、休市、启市通知，可见，新中国大厦能否启市与新型冠状病毒感染××疫情的发展及政府的防控措施有关，新中国大厦复市需经政府部门审核。因此，一审法院对王代主张的案涉商铺在2020年2月份无法经营使用的事实予以采信，认定案涉商铺在此期间无法经营的原因是政府防控工作。对于蒋贞妹抗辩王代已享受新中国大厦给予的优惠，不应退还2月份租金的意见。现无证据证明王代在2020年3月份免租使用案涉商铺是承租人与出租人协商一致延长涉案《联营协议书》租期的结果；王代是否接受新中国大厦给予的优惠，属另一法律关系；而且，新中国大厦在2020年3月4日才启市，整个市场处于复苏状态，即使王代在2020年3月份免租使用了案涉商铺，显然也无法完全弥补王代在2020年2月份无法使用案涉商铺的损失。故蒋贞妹抗辩的理由不成立，一审法院不予采纳。王代租赁案涉商铺的目的是经营服装生意，疫情防控措施导致其在2020年2月无法开门营业产生了实际损失，依据公平原则，一审法院酌定蒋贞妹应向王代退还2020年2月的90%租金，即225000元。对于王代主张的多出部分，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院于2020年12月24日作出判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，蒋贞妹向王代返还租金225000元。二、驳回蒋贞妹的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审法院受理费2525元，由王代负担253元，由蒋贞妹负担2272元。本院二审期间，蒋贞妹提交：1.民事起诉状、联营协议书、支付宝账单详情2张、中国农业银行银行卡交易明细清单4张、招商银行户口历史交易明细表2张、关于新中国大厦春节延迟启市的通知、新中国大厦再次延期启市的通知、最新通知及新中国大厦将于2020年3月4日正式启市、王代与蒋贞妹的微信聊天记录、广州市荔湾区人民法院受理案件通知书，拟证明：何小凤与谢国强、陈江生的合同纠纷一案资料，证明谢国强、陈江生在新中国大厦其他铺位的管理上是合作伙伴；2.何小凤微信号、微信聊天记录、补充协议，拟证明谢国强与何小凤签订合同，收款人是陈江生，这与本案交易情况一致。谢国强与何小凤和解说明认可陈江生的收款行为。王代质证称：1.对证据1的真实性、合法性由法院依法核实，对关联性不予认可。对证据2的真实性、合法性由法院依法核实，但对关联性不予认可。谢国强质证称：对证据1、2的真实性、合法性请法院依法核实，对关联性不予认可。法院并未作出生效判决认定王代所企图证明的事实内容。关于谢国强与陈江生之间的关系，我方在一审中已作出了明确陈述，无论我方与陈江生内部关系如何，均不能改变蒋贞妹与王代之间存在合同关系，该合同与我方无关。本院经审查认定蒋贞妹前述材料并非二审新证据，且不足以证明其上诉主张。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。一审法院认定案涉《联营协议书》名为联营实为租赁，合法有据，不作赘述。本院据此依法明确本案案由为租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点如下：蒋贞妹上诉主张不应向王代返还2月份租金能否成立。针对前述争议焦点，本院认定如下：（一）关于蒋贞妹认为其与王代不是转租关系，王代所签的合同约束王代与谢国强，与其无关的抗辩理由。一审法院根据本案的事实、证据对此所作的分析论述透彻、理据充分，进而认定王代与谢国强之间并无直接的租赁关系，蒋贞妹实际上将租赁的商铺转租给王代，并无不当，本院不再赘述。蒋贞妹实际收取王代所支付的250000元款项，应承担相应责任，其上述抗辩理由不能成立，本院不予支持。（二）王代承租案涉商铺的目的是经营收益，疫情防控措施导致整个商场在2020年2月份无法开门营业产生损失。但本案为租赁合同纠纷，出租人负有提供适租物业的合同义务，而承租人亦负有交付租金的合同义务。王代承租案涉商铺经营的合同目的在2月份无法实现，案涉商铺不具有适租的充分条件，该责任不应归咎于双方。一审法院认定双方应从租金承担方面共担责任，并无不妥。蒋贞妹承租案涉商铺后也已经通过经营使用而获得相应利益，其损失不应全部归结于2020年2月份的损失。蒋贞妹抗辩不应退还2月份租金，理由不能成立。（三）蒋贞妹抗辩称王代已享受新中国大厦给予的优惠问题，不应退还2月份租金的意见。现无证据证明王代在2020年3月份免租使用案涉商铺是双方协商一致延长案涉《联营协议书》租期的结果。故一审法院认定王代是否接受新中国大厦管理方或业主方给予的优惠，属另一法律关系，并无不妥。（四）关于2月份租金返还问题。因双方协议经营期限仅为2020年2月一个月，如前文所述，王代的合同目的完全无法实现，一审法院综合全案案情适用公平原则，酌情认定蒋贞妹应向王代退还2020年2月份90%的租金已是对蒋贞妹租金损失的分担，该处理原则既充分体现了疫情之下风险共担、共克时艰、共渡难关的原则，亦公平保障了双方当事人的合法权益，应予维持。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人蒋贞妹的各项上诉主张，均理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5050元，由上诉人蒋贞妹负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二一年七月十二日书记员  张 旭彭诗敏