湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘06民再11号上诉人(原审原告)：岳阳市雅力仕健身管理有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区站前路泰和1区4栋1066室。法定代表人：王建红，执行董事。委托诉讼代理人：李望星，湖南岳州律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：岳阳国际大厦有限责任公司，住所地岳阳市岳阳楼区南湖大道111号。法定代表人：杨伦培，总经理。委托诉讼代理人：安丽娣，湖南昌言律师事务所律师。上诉人岳阳市雅力仕健身管理有限公司（以下简称雅力仕公司）因与被上诉人岳阳国际大厦有限责任公司（以下简称国大公司）租赁合同纠纷一案，不服岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民再19号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。雅力仕公司法定代表人王建红及委托诉讼代理人李望星，国大公司法定代表人杨伦培及委托诉讼代理人安丽娣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雅力仕公司上诉请求：撤销一审判决，改判国大公司赔偿雅力仕公司因租赁物不适租所致各项损失合计236万元。事实及理由：1、租赁物不适租所致损失，未超出“合理预见”的范围；2、原审判决认定双方达成的损失补偿合意是“以广告位收益权抵偿”，显属认定基本事实不清；3、无法重新设置广告位，并非商业风险；4、本案应以鉴定意见为依据，来确定因租赁物不适租所致各项损失。国大公司辩称：雅力仕公司的上诉请求不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。原告雅力仕公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告国大公司赔偿原告因租赁物不适租所致各项损失合计236万元；2、判令被告承担全部诉讼费用。原判认定事实：1999年12月15日，被告国大公司与原告雅力仕公司（即原岳阳市蒙香物资贸易有限公司）签订了一份《房产租赁合同》，合同约定：一、被告将岳阳国际大厦东北角综合楼建筑物租赁给原告使用，其建筑面积为1320平米（包括原富威啤酒城120平米），构造为钢混结构，方位为海鲜楼北。二、租赁期限为二十年，即从2000年1月1日至2019年12月31日。租赁届满，如被告继续出租，在同等条件下，原告可优先续租，如被告不继续出租，则被告无偿收回租赁物及附着物，不予原告任何补偿。租赁期届满，原告继续使用租赁物，被告没有提出异议时，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，被告有权随时终止合同。三、租赁房产第一年起至第五年每年租金为194400元，每月16200元，从第六年起每年递增2％。四、被告按房屋建筑和水电现状交付给原告，所有装修改造完善均由原告负责。……原告投资建设的不动产，即土建、装修、水、电等设施，原告中途中止合同或租赁期满后归被告无偿所有，动产由原告自行处理。……八、租赁期内，房屋、水电（指水表、电表后部分和被告租赁物内的水电设施）、中央空调（租赁屋内的部分）等一切设施设备的维修保养，均由原告自行负责。……租金及一切费用在每月30日前交清，原告不按上述规定期限向被告缴纳租金及费用，延期一个月内，每天加罚1％的滞纳金，且被告有权采取停水、停电、停电话等措施。延期一个月以上，被告有权解除合同，无偿收回租赁物及附着物，并采取有效措施收回欠款。该合同还对与租赁事宜相关的其他事项做了约定。合同签订后，原、被告双方各自履行了其义务。2000年2月20日，原告向被告出具报告称在改建过程中负担过重，请求批准其采用转租或联营的方式经营。获得被告同意后，原告将部分承租房屋转租给他人使用。2004年上半年，岳阳降大雨，原告承租房屋上因设立广告牌导致原告承租的房屋漏水，给原告及其次承租人造成了损失，就该损失原告多次找到被告协商赔偿事宜。2005年，被告免除了原告20000元的租金。2009年9月15日，被告给原告的就有关问题的答复中称已与华胜广告公司达成协议，于2010年4月30日提前终止与华胜广告公司的租赁合同，到时即可将广告位转租给原告使用，以补偿前期损失。2010年5月12日，原告给被告发函，要求被告履行将原租赁给华胜广告公司的广告位无偿提供给原告使用以弥补因屋顶漏水给原告造成的部分经济损失的承诺。2010年5月18日，被告回函同意由原告拆除原华胜广告公司所建广告位，并按照规划及相关部门的统一要求，自行申报自建其广告牌。2010年5月31日，华胜广告公司（甲方）、原告（乙方）与见证方被告签订《广告牌位拆卸协议》约定：“1、原定于2010年5月25日在国际大厦的安排下，要求甲方拆除广告牌，现交给乙方，乙方负责与市广告、规划等主管职能部门协商，自协议签订后本广告位所有责任、义务由乙方负责，与甲方无关。2、本协议签订时，乙方向甲方一次性付清该广告牌位拆除费用4000元，甲方收到乙方付款后，即甲方自动转交了此广告牌位拆卸的钢架等所有权归乙方。”原告于当日支付了4000元，于2010年6月拆除了原华胜广告公司所建广告牌。新的广告牌因岳阳市城市管理和行政执法局通知该位置属于禁止设置和控制设置广告牌的地方而一直未能设置。2011年12月13日，原告再次向被告出具报告要求补偿因屋顶漏水给原告造成的损失，报告中原告称原以为广告位转给原告能添补原告的损失，现政府明确不能再重新树立广告牌，被告作为补偿的广告牌成了一纸空文，要求被告与政府协调准许原告重新设立广告牌，让被告对原告的承诺不落空。但被告没有进一步处理此事。原告从2014年2月份开始拖欠被告的租金、水电费。2014年6月27日，被告向法院起诉要求解除与原告签订的《房产租赁合同》，法院对该案作出一审判决后，原告不服一审判决，上诉至岳阳市中级人民法院后，该院作出（2015）岳中民一终字第572号民事判决，确认双方的《房产租赁合同》已经于2014年6月10日因被告给原告送达了解除通知而解除；2004年，被告的其他水管破裂和租赁物房顶上的广告位渗水，致使租赁物进水，未尽到保证租赁物的适租义务，造成了原告的损失，应认定被告违约，至于被告如何承担违约责任，由于原告没有在本案中提起反诉，而是已另案起诉，本案对此不予审理；原告没有缴纳租金，系行使同时履行抗辩权，不构成违约，原告应当缴纳欠缴的租金64800元。被告于2006年4月6日将A楼裙楼及原告承租的房屋楼顶共计三块广告牌租给湖南华胜广告有限公司使用，双方约定：租期至2010年12月30日止。广告牌每年使用费29300元。在原一审审理过程中，原告申请对诉争房屋屋顶广告位（牌）自2010年6月至2019年12月间的年市场租金净收入（即分别评定出年市场租金毛收入、年经营成本和广告牌制作成本）进行评估，湖南唯平资产评估事务所接受法院委托后，于2016年8月29日作出了湘唯国评报字（2016）第005号资产评估报告书，该报告书的结论为委托对象2010年6月至2019年12月间的年市场租金净收入价值为240万元。一审法院认为，被告国大公司出租房屋给原告雅力仕公司后，因水管破裂致使租赁物进水，将房顶位置出租设置户外广告致使顶楼渗水，造成了原告的损失，双方对该事实不持异议。原告未向设置广告侵权人要求承担责任，认为被告违反房屋租赁合同而提起本案诉讼，符合同约定和法律规定，被告应按合同承担违约责任。原、被告之间的房屋租赁合同对违约责任没有进行约定，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”原告诉称损失共有476万元，其中转租损失308.75万元，广告位投入使用后可以获得的收益240万元，本案只主张其中的236万元。原告对主张的转租损失308.75万元没有提供相关证据予以证实，该损失并非签订租赁合同时可预见，且本案有证据证明就下水管漏水及楼顶渗水损失，原、被告达成了以屋面广告位收益权作出损失补偿的合意，故法院对该诉称损失数额不予认定。被告要求按评估结论240万元作为补偿原告损失，该收益即便可以实现亦不属于直接损失；基于原告与被告以房顶广告位收益权抵偿，被告在达成协议前将旧广告牌出租给华胜广告公司仅收取每年使用费用29300元，基于原、被告协商以房顶广告位收益权抵偿损失，可以确定被告出让的是上述使用费收益权，原告自行对广告位直接经营系自身经营行为，旧广告牌拆除后是否可以按原告设计要求重新设置的风险系自身商业风险，且该风险并非国大公司承诺由其承担，故该可得利益系被告达成抵偿合意时可应当或可预见的损失，故该补损意见没有事实和法律依据，法院不予支持。原告虽赔偿直接损失无证据支持，且不能参照评估结论确定损失数额，但被告同意将广告位给原告使用以补偿因不适租给原告造成的损失系双方真实意思表示，对双方具有法律约束力，被告向原告转让的收益权可以认定为损失。被告在当时与华胜广告公司广告牌使用费用为29300元，因2010年时国大公司并未确定纳入征收范围，原、被告租赁合同亦正常履行，被告亦无证据证明协商仅以几年收益权抵偿损失，应推定系以房屋租赁期限届满前的收益权抵偿，故应自2010年6月1日起至2019年12月31日确定收益权年限（9.5年），该损失赔偿金额确定为278350元。原告为履行抵偿协议支付拆除款4000元，因拆除系原、被告协商一致同意，亦为解决渗水的必要措施，且造成了原告实际损失，应由被告承担。原告为设计广告制作方案但未经城市管理部门审批通过，导致设计费用损失，系其自身经营行为应自行承担。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决：一、被告国大公司在判决生效后十日内赔偿原告雅力仕公司经济损失282350元；二、驳回原告雅力仕公司的其他诉讼请求；逾期履行的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25680元，由原告雅力仕公司负担22607元，由被告国大公司负担3073元。各方当事人在二审过程中，没有提交新的证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院二审认为，二审争议焦点在于广告牌已无法设立的情况下，国大公司应如何承担因租赁物不适租所产生的赔偿责任。本案为租赁合同纠纷，国大公司作为出租方，有义务保障租赁物适合租赁使用正常需求。在租赁合同履行过程中，因房屋漏水，影响租赁物的正常使用，国大公司理应承担因此给承租人雅力仕公司所造成的损失。雅力仕公司主张因租赁物不适租所造成的损失为476万元，但对此国大公司并不认可，雅力仕公司也未提交有力证据予以证实。虽然双方之间并未就因租赁物不适租所造成的损失应如何承担的问题达成正式赔偿协议，但依据2009年9月15日至2010年5月18日双方之间四份往来函件综合进行分析，可以认定双方之间基本达成了在减免2万元租金的基础上，再以原由华胜广告公司经营的楼顶广告牌的收益权补偿雅力仕公司因租赁物不适租所造成损失的合意。现广告牌因城市管理原因事实上已无法设立，由于双方之间对于楼顶广告牌的经营方式及收益权补偿年限均无明确约定，在雅力仕公司无法举证证明因租赁物不适租所造成的具体损失金额的情况下，原判根据房屋租赁期限及国大公司与华胜广告公司约定广告牌使用费用确定国大公司应承担282350元的赔偿责任并无不当。综上所述，雅力仕公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费23421元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长  李朝阳审判员  刘 霁审判员  吴建新二〇二一年七月五日书记员  张 倩