重庆市武隆区人民法院 重庆市武隆区人民法院民事判决书 (2020)渝0156民初3140号   原告：熊伟，男，1968年6月出生，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：周雪松，重庆峡阳律师事务所律师。被告：重庆尚廷房地产开发有限公司，住所地重庆市武隆区凤山街道建设中路172号3-1，统一社会信用代码915002325789547672。诉讼代表人：周锋，重庆尚廷房地产开发有限公司破产管理人负责人。委托诉讼代理人：付圆圆，重庆天亿律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐斯诗，重庆天亿律师事务所律师。原告熊伟与被告重庆尚廷房地产开发有限公司（以下简称“尚廷公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月27日立案受理后，依法由审判员王玉适用简易程序于2020年11月18日公开开庭进行了审理。因案情疑难复杂，不宜适用简易程序进行审理，本院于2020年12月14日将本案转为普通程序审理，由审判员王玉担任审判长，与人民陪审员李春华、人民陪审员廖青松组成合议庭，共同负责对本案的审理，并于2021年1月12日公开开庭进行了审理。原告熊伟及其委托诉讼代理人周雪松，被告尚廷公司的委托诉讼代理人付圆圆、唐斯诗均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告熊伟向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告于2015年9月7日所签订《重庆市商品房买卖合同》合法有效，原告已按合同约定履行了购房款的全额支付义务；2.确认原告享有武隆区XX街道XX居X幢2-2商品房的购房者权利，被告应为原告所购房屋办理不动产权登记；3.撤销被告尚廷公司管理人（2020）尚廷破债审异字第141号作出的原告应补交购房款168 114元的债权审查意见；4.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告撤回第三项诉讼请求。事实及理由：被告开发的武隆区XX街道XX居商品房项目为回笼资金，于2015年进行尾盘打折优惠促销。2015年9月7日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，购买被告开发的XX居X幢2-2商品房一套，建筑面积58.91平方米，合同约定总成交价为15万元，全部房款由买受人直接支付给被告尚廷公司的债权人陈艳，次日，原告按照合同约定将15万元购房款转账支付给了被告的债权人陈艳，履行了买受人购房款的全额支付义务，后被告将房屋交付给原告。小区至今没有通过行业主管部门的竣工验收。2020年武隆区人民法院裁定受理被告破产清算，原告向被告管理人申报了购房者权利并要求为原告办理房屋产权证。2020年8月，被告管理人通过微信向原告送达《债权审查意见书》，该意见书认为原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，合法有效，但原告未实际缴纳购房款，因此不予确认原告的购房者权利以及办理房屋产权证的要求，拟解除该商品房买卖合同，解除后所涉及的装饰装修费用按共益债务处理。原告向管理人提出书面异议，管理人进行异议回复，认可原告已支付购房款15万元，但认为总房价违背了市场经济基本规律，要求原告按总价318 114元补交购房款168 114元。原告认为双方签订的合同是真实意思的表示，合法有效，原告按约定全额支付购房款，被告交付房屋，原告装修入住近5年，因被告违约至今未给原告办理房屋产权，原告作为商品房购房者的权利应当依法予以维护。被告管理人审查意见和异议回复缺乏法律依据，自相矛盾。同时房屋转让行为不属于企业破产法第31条、32条的情形，被告管理人也不享有撤销权。现为维护原告的合法权益，特诉请至法院。被告尚廷公司辩称，1.原告与尚廷公司签订的《重庆市商品房买卖合同》属于双方恶意串通，损害第三人利益的无效合同。原告签订的合同房屋售价2019.11元/平方米，属于明显低价。2014年10月11日，重庆市武隆县兴农融资担保有限责任公司以307房地证20XX字第XXXX2号在该不动产上设立了在建工程抵押权。原、被告于2015年9月7日签订的《重庆市商品房买卖合同》明显损害了抵押权人的利益。原告作为完全民事行为能力人，明知尚廷公司出售房屋价格明显低于市场价，仍出资购买，与尚廷公司签订不真实的商品房买卖合同，损害了尚廷公司全体债权人的利益，应当被认定为无效；2.原告提供的证据不能证实尚廷公司已经实际支付购房款或者被告对陈艳负有债务，尚廷公司的行为属于承认不真实债务的无效行为。综上，原告的诉请请求没有法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2015年9月7日，尚廷公司为甲方与熊伟为乙方签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定甲方将位于原重庆市武隆县XX镇XX居X-2-2的房屋出售给乙方，商品房建筑面积58.91平方米，房屋价格为150 000元，付款方式为乙方于合同签订当日付清全部房款150 000元，全部房款由乙方直接支付给甲方债权人熊伟（陈艳），房屋属预售商品房的，甲方在2016年6月30日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；本商品房买卖所产生的规费和税费应由甲乙双方按规定各自承担，双方还对其他事项进行约定。该合同甲方处加盖尚廷公司合同专用章，乙方处由熊伟签名捺印。同日，尚廷公司向熊伟出具购房款收据，并加盖尚廷公司财务专用章。次日，熊伟通过银行账户向案外人陈艳转款150 000元。熊伟接房后，于2016年8月30日与重庆市钰航物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》并交纳了该年度的物业服务费，现熊伟已将案涉房屋装修并入住。庭审中，原告方陈述未交纳大修基金，并表明不愿意按照尚廷公司管理人提出的价款补足差价。另查明，2019年9月20日，本院作出（2019）渝0156破申4号民事裁定，裁定受理重庆市南浦建筑工程有限公司申请尚廷公司破产清算。2020年5月9日，本院指定重庆天亿（涪陵）律师事务所为尚廷公司的管理人。2020年6月20日，原告熊伟向尚廷公司管理人申报债权，要求办理案涉房屋的产权登记。2020年7月20日，管理人作出（2020）尚廷破债审字第141号债权审查意见书，不予确认原告的购房者权利，其对X-2-2号房屋办理房屋产权证书的请求不符合要求。解除合同后，所涉及退还的装饰、装修费用为共益债务。原告对此提出异议，管理人于2020年8月30日作出（2020）尚廷破债审异字第141号债权审查意见书异议回复，确认原告已经按照合同约定支付购房款150 000元，原告应按照债务人销售底价表补足房款168 114元。2020年9月27日，原告熊伟起诉来院，提出如前请求。还查明，2014年12月15日，重庆尚廷房地产开发有限公司作为借款单位、谭荣作为借款人，向陈艳书写借条一份，载明：今借陈艳人民币1 500 000元，该笔借款用于XX居售楼部及小区两套房子作为该笔借款抵押，借款时间3-6个月，利息每月6万元，抵押物于一周内进行公证。2014年12月15日，案外人陈艳向尚廷公司转款200 000元。2014年12月19日，案外人陈艳分别向尚廷公司转款400 000元和120 000元。2015年1月12日，案外人陈艳向案外人谭荣转款192 000元。又查明，案涉房屋尚未通过建设工程竣工验收备案登记，亦未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2013年11月19日、2014年9月25日、2014年10月13日，案涉房屋办理在建工程抵押，权利人为重庆市武隆县兴农融资担保有限责任公司。2015年5月15日，案涉房屋被司法查封，2020年6月18日，解除司法查封。本院所确认的上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告提交的《债权审查意见书》《债权审查意见书异议回复》《重庆市商品房买卖合同》、个人结算业务申请书、收据、《前期物业管理服务协议》、重庆市钰航物业管理有限公司专用收据及上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司物业服务收费单、（2019）渝0156民初742号民事调解书、借条及转款凭据复印件，被告提交的户室详细情况、已申报住宅债权人购房价格统计表、土地挂牌出让公告供地结果信息、（2016）渝0232民初2155号民事判决书、园林绿化公司申报债权表、大修基金缴纳明细表等证据在案为凭。上述证据，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。本院认为，普通破产债权确认纠纷系对于普通债权人申报的债权是否存在、债权数额以及有无担保等事实予以确认的纠纷。本案中，原告诉请要求确认合同效力并履行合同，其基础法律关系为房屋买卖合同纠纷，并非属于对债权进行确认，故本案案由为房屋买卖合同纠纷。根据原、被告的当庭陈述和审理查明的事实，本案的争议焦点为：一、原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》是否有效；二、在破产程序中，原告要求被告继续履行合同，协助办理房地产权证的请求是否应予支持。关于争议焦点一。其一，原告与被告之间的法律关系为房屋买卖合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。被告尚廷公司以属于明显低价，双方恶意串通，损害第三人利益为无效合同的抗辩理由，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”的规定和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条第二款“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；……”的规定，若被告尚廷公司认为原、被告签订的买卖合同所约定价款属于明显低价，其享有的系撤销权，而撤销权的基础为合同有效，因此，对被告尚廷公司的此项抗辩意见不予采信。且被告尚廷公司未提交证据证明原、被告在签订《重庆市商品房买卖合同》时尚廷公司存在经营困难，恶意销售的证据，应当承担举证不能的法律后果。其二，涉案商品房买卖合同签订以前，被告与案外人陈艳之间存在民间借贷关系。此后原、被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，原告按照合同约定将购房款支付给案外人陈艳，履行其合同义务。故该《重庆市商品房买卖合同》也系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，原告请求确认涉案《重庆市商品房买卖合同》合法有效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于争议焦点二。其一，本案争议房屋系不动产，根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。”之规定，不动产权属状况原则上应当以不动产登记薄记载的内容为准。本案中，因案涉房屋并未经过竣工验收，也未取得房地产权的初始登记，涉案房屋尚未竣工验收，不符合办理产权登记手续的条件。债务企业进入破产程序实质上构成阻却普通债权人主张继续履行合同的法定事由，并且被告进入破产程序后房屋仍未竣工验收，也不符合实际交付并办理产权过户手续的条件，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”的规定，涉案商品房买卖合同虽然有效，但是属于法律上或者事实上不能履行的合同，原告作为债权人可以向被告管理人申报其他相应的债权，并按《中华人民共和国企业破产法》的相关规定实现权利。其二，原告的诉讼请求属于个别清偿请求，有违破产程序的相关制度。《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。”而公平清理破产企业的债权债务系破产程序的基本宗旨。本案中，被告进入破产程序后，原告起诉请求办理房屋产权证，系通过诉讼方式提出清偿债务的权利主张，属于对其进行个别清偿的诉讼请求，与前述破产程序的宗旨和相关规定均不符。原告未取得涉案房产的所有权或者优于其他债权人的优先权利，本院对于原告主张被告为其办理案涉房屋的房屋产权证的诉请，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国企业破产法》第十六条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百五十二条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、确认原告熊伟与被告重庆尚廷房地产开发有限公司于2015年9月7日签订的《重庆市商品房买卖合同》有效；二、驳回原告熊伟的其余诉讼请求。本案案件受理费3662.28元（原告已预交），由原告熊伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。  审  判  长    王  玉      人民陪审员    李春华      人民陪审员    廖青松         二〇二一年七月十九日       法官助理    陈  芮      书  记  员    李  月         - 1 –