江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终5176号上诉人（原审被告）：刘亮亮，男，1989年4月12日出生，汉族，现住沛县。委托诉讼代理人：韩翠芹，女，1984年11月6日出生，汉族，住沛县。委托诉讼代理人：刘焕坤，沛县正大法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：上海建瑭商业管理有限公司沛县分公司，住所地沛县汉城北路东侧汉城国际花苑小区20-4-002室，统一社会信用代码91320322MA1MU0BF59。负责人：陈佳庆，该公司经理。委托诉讼代理人：胡绍龙，江苏金维律师事务所律师。上诉人刘亮亮因与被上诉人上海建瑭商业管理有限公司沛县分公司（以下简称建瑭公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省沛县人民法院(2020)苏0322民初5429号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人刘亮亮的委托诉讼代理人韩翠芹、刘焕坤，被上诉人建瑭公司的委托诉讼代理人胡绍龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘亮亮上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由建瑭公司承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，刘亮亮不欠建瑭公司租金，根据补充协议第三条规定，“截止2020年4月19日，乙方欠甲方的租金及物业费、公共能耗费，合计：99819元，由丙方(上诉人)一次性交清。后期费用由丙方(上诉人)按合同缴纳”。刘亮亮根据补充协议规定，已付清乙方所欠租金99819元，后又预支付租金20000元。疫情期间，建瑭公司承诺给刘亮亮减免4个月租金66546元，这是建瑭公司口头给刘亮亮承诺的事实，刘亮亮不欠建瑭公司租金。经营期间，建瑭公司停水停电，把租赁房屋门给锁上，造成刘亮亮不能正常经营，损失约90万元。一审开庭时，刘亮亮准备反诉让建瑭公司赔偿以上损失，一审误导说调解导致刘亮亮未反诉，一审违反程序。刘亮亮要求解除租赁合同有证据，也通知了建瑭公司解除合同。一审也未认定刘亮亮经营保证金36700元。本案漏列被告或者第三人马伟，马伟与本案有利害关系，一审法院应当追加马伟参加诉讼。建瑭公司辩称，一、刘亮亮所称已交租金99819元，是支付2020年4月19日之前租金，本案建瑭公司主张的是2020年4月20日至2021年4月19日租金，该期间租金刘亮亮仅支付了2万元，在一审判决计算租金数额时，也予以扣除。另外，一审判决在认定租金数额时，也考虑疫情因素并酌定减免，故一审判决租金数额认定正确。二、刘亮亮在一审庭审中明确表示不另行起诉，一审程序合法。一审查明的事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。建瑭公司向一审法院起诉请求：1.判令刘亮亮支付租金195270元、物业费48255元、公共能耗费7721元，律师费6000元和违约金（从2020年3月19日起，以195270元为本金，按年利率6%计算至付清之日），以上合计257246元；2.本案诉讼费由刘亮亮承担。一审法院认定的事实：2017年及2018年，建瑭公司与案外人马伟签订两份《汉城国际华宇生活城商铺租赁合同》及《华宇生活城商铺租赁补充合同》，约定马伟（乙方）租赁建瑭公司（甲方）位于沛县汉城国际华宇生活城（B商业）4层B-4031-4036、B-4065-4072、B-4078-4083号物业，面积共计804.25平方米，租赁期限为2018年4月20日至2022年12月31日（含装修期及免租期），其中2020年4月20日至2021年4月19日的租金为每自然日0.8元/平方米，最后一个自然月免租金。物业费前三年按5元/月/平方米向甲方缴纳。租金及物业费支付时间为每一支付期开始前30天前。水电费及公摊水电费按实际发生额收取。保证金为首年二个月固定租金的总额，保证金不得用于抵作租金、物业管理费、水电费等费用。如提前终止合同的，应承担违约责任，将本物业恢复原结构（原交付标准），同时甲方有权没收乙方保证金。乙方须按时向甲方及物业公司交纳租金、物业管理费、水电费及公共区域公摊水电费等费用。乙方迟延交纳，除应支付租金及应交费用外，还须向甲方支付迟延违约金，从迟交之日起，每逾期一日按所欠交金额的3%计算。由于乙方欠费导致甲方诉讼追索乙方欠费的，由乙方承担甲方委托律师等所生产的合理费用，包括但不限于律师代理费、交通费、工商查询费等。2019年10月15日，建瑭公司作为甲方，马伟作为乙方，刘亮亮作为丙方，签订补充协议，约定的主要内容为：甲乙双方于2017年5月4日和2018年4月25日签订了《汉城国际华宇生活城商铺租赁合同》及《华宇生活城商铺租赁补充合同》，现因乙方原因，申请将商铺租赁合同转让给丙方，丙方已熟知甲乙双方于2017年5月4日和2018年4月25日签订了《汉城国际华宇生活城商铺租赁合同》及《华宇生活城商铺租赁补充合同》的所有条款，丙方同意履行并享有租赁合同上的权利和义务；截止2020年4月19日，乙方欠甲方的租金及物业费、公共能耗费合计99819元（59928+32170+7721），签订本协议时，由丙方一次性交清，后期费用由丙方按租赁合同上约定的时间缴纳，公共能耗费7721元在2020年4月19日前交缴纳。三方分别盖章、签名。同日，刘亮亮在《汉城国际华宇生活城商铺租赁合同》上签署：“以上内容已熟知刘亮亮181185693332019.10.15”，在《华宇生活城商铺租赁补充合同》及《汉城国际商业物业服务协议》上签名。补充协议中约定的99819元刘亮亮已付清，后又支付租金20000元，未再支付租金及其他费用。2020年9月11日，建瑭公司与江苏金维律师事务所签订委托代理合同，约定建瑭公司委托江苏金维律师事务所代理本案一审程序，代理费为6000元。2020年12月3日，江苏金维律师事务所向建瑭公司出具金额为6000元的江苏增值税普通发票。建瑭公司在庭审中明确表示能耗费7721元在本案中不再主张。一审法院认为，建瑭公司与刘亮亮及案外人马伟之间的补充协议系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对三方均有约束力。根据该补充协议，建瑭公司与马伟签订的租赁合同及补充合同中约定的权利义务均由刘亮亮承担，且刘亮亮亦实际使用了所租赁的物业，且不在本案中主张解除租赁合同，故刘亮亮应按照合同的约定继续履行租赁合同并向建瑭公司支付租金等费用。鉴于2020年餐饮业受疫情影响严重，一审法院酌定减免60天的租金。结合租赁合同中约定免交最后一个月租金，扣除已支付的20000元租金，刘亮亮还应向建瑭公司支付的租金数额为156292元[0.8元/平方米*804.25平方米*（365天-91天）-20000元]，超过部分一审法院不予支持。建瑭公司主张物业费48255元（5元/平方米*804.25平方米*12月），不超过合同约定，一审法院予以支持。建瑭公司自愿在本案中不主张能耗费，不违反法律规定，一审法院予以确认。建瑭公司主张律师费6000元，虽然提供了委托合同及增值税发票，但是未提供支付凭证，一审法院对该项诉讼请求不予支持。关于建瑭公司主张的逾期支付租金的违约金问题。租赁合同中约定的逾期支付租金的违约金过高，应予以调整。建瑭公司亦未提供证据证明其存在其他损失，故建瑭公司主张的逾期支付租金违约金一审法院调整为以156292元为基数，自2020年3月19日起至付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)的1.3倍计付，超过部分一审法院不予支持。综上，遂判决:一、刘亮亮于判决生效后十日内支付上海建瑭商业管理有限公司沛县分公司租金156292元及违约金（违约金以156292元为基数，自2020年3月19日起至付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)的1.3倍计付）；二、刘亮亮于判决生效后十日内支付上海建瑭商业管理有限公司沛县分公司物业费48255元；三、驳回上海建瑭商业管理有限公司沛县分公司的其余诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审判决查明的事实一致。本院认为，民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为，民事法律行为的行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实，且不违反法律法规强制性规定、不违背公序良俗的，该民事法律行为有效。本案中，双方对于案涉《补充协议》及基础租赁合同、补充合同真实性不持异议，该补充协议内容清晰具体明确，亦不违反法律法规强制性规定，合法有效，刘亮亮基于补充协议承继履行案涉租赁合同上马伟的权利和义务，且实际使用了所租赁的案涉物业，刘亮亮依法应承担相应的租金及物业费给付义务，故上诉人主张应追加马伟参加诉讼及一审程序违法的主张不能成立。上诉人主张其已支付的99819元租金系《补充协议》所约定的截止2020年4月19日之前租金，与本案建瑭公司所诉租金无涉，上诉人主张建瑭公司口头向其承诺减免4个月租金66546元没有证据予以证实，且建瑭公司亦不予认可，故本院对上诉人该上诉主张，不予采纳。此外，人民法院审理民事案件遵循不告不理的基本原则，针对当事人诉讼请求、请求所依据的事实和理由进行审理并据此进行裁判，本案所审理的是建瑭公司的租金及物业费等诉请，对于上诉人主张的赔偿损失反诉，非属本案审理范畴，上诉人该项上诉主张不能成立，本院不予支持。综上所述，刘亮亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4369元，由上诉人刘亮亮负担。本判决为终审判决。审 判 长 秦国渠审 判 员 汤孙宁审 判 员 汪佩建二〇二一年七月二十七日法官助理 仝 斌书 记 员 李 雯