山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁15民终1958号 上诉人（原审被告）：聊城市顺德房地产开发有限公司，住所地聊城市经济技术开发区东昌东路**顺德大厦。 法定代表人：宋世德，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赫永海，山东万航律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李萌萌，山东万航律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：王晓阳，男，1988年12月29日出生，汉族，住聊城市经济开发区。 委托诉讼代理人：马春国，山东遐迩律师事务所律师。 原审第三人：聊城市市场监督管理局，住所地聊城市经济技术开发区黄河路**。 法定代表人：崔新乐，局长。 委托诉讼代理人：冯天宏，山东普新律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨晓佳，山东普新律师事务所律师。 上诉人聊城市顺德房地产开发有限公司（以下简称顺德房产公司）因与被上诉人王晓阳、原审第三人聊城市市场监督管理局（以下简称市监管局）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2020）鲁1502民初14472号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 上诉人顺德房产公司上诉请求：1.请求依法撤销东昌府区法院作出的（2020）鲁1502民初14472号民事判决并改判顺德房产公司不承担协助办理不动产登记证书责任或者发回原审法院重审；2.本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由： 一、一审判决认定王晓阳于签订商品房预售合同当日付清全部房款，顺德房产公司应协助其办理不动产登记证书，忽略了案涉小区房屋的开发建设为市监管局(原聊城市工商行政管理局)借用顺德房产公司名义实施的职工集资建房活动的事实，属事实认定错误。1.该案涉小区房屋的开发建设实际是市监管局借用顺德房产公司名义实施的职工集资建房活动。案涉房屋建设及销售的过程均不同于一般的商品房，并且《合作开发协议书》中明确约定了商品房预售合同是其附件，案涉房屋的特性决定了顺德房产公司与市监管局签订的《合作开发协议书》和顺德房产公司与购房人签订的《商品房预售合同》是一个不可分割的整体，需要联系起来，不能割裂来看。简单说就是市监管局借用顺德房产公司的资质，利用购房人的集资款支付全部开发费用，再以成本价销售给购房人，所以《合作开发协议书》及《商品房预售合同》约定的权利义务承担主体最终都会归属于实际集资购房人。因此，如果包括被上诉人王晓阳在内的购房人要求顺德房产公司协助其办证，那么王晓阳就应先承担合作开发协议中约定的市监管局应承担的费用及税金，即按每平方米237.5元的标准承担顺德房产公司为王晓阳垫付的相关税费等款项，履行其先履行义务。一审判决对该事实未进行认定，将《商品房预售合同》与《合作开发协议书》割裂开来，犯了只见树木不见森林的错误，忽略了案件的本质。2.一审法院认定王晓阳于《商品房预售合同》签订当日付清全部房款，并取得两张加盖“聊城市顺德房地产开发有限公司黄山公寓顼目专用章”的收据，履行了合同义务，该项事实认定错误。顺德房产公司从未收到王晓阳交纳的任何购房款，也未出具收取购房款的收据，而王晓阳提交的收据中加盖的所谓项目专用章也非顺德房产公司印章。王晓阳未向顺德房产公司支付购房款，构成根本违约，无权要求顺德房产公司协助办理不动产登记证书。二、一审判决认定依据顺德房产公司与市监管局签订的《合作开发协议书》顺德房产公司不具有收取该商品房买卖合同价款的权利，与判决书前文中认定的顺德房产公司有协助被上诉人王晓阳办理不动产登记证书的义务相互矛盾，应予以纠正。按一审判决认定的《商品房预售合同》可以合法有效地约束顺德房产公司与王晓阳的事实，一审法院要求顺德房产公司承担协助王晓阳办理不动产登记证书的义务，则顺德房产公司就相应拥有收取购房款的权利；而一审判决同时又认定了依据《合作开发协议书》顺德房产公司不具有收取购房款权利的事实，则王晓阳就相应不具有要求顺德房产公司协助办理不动产登记证书的权利。一审判决前后内容矛盾，为双方当事人设定的权利义务不对等，理应予以纠正。一审法院在未查清案件事实的情形下作出要求顺德房产公司协助王晓阳办理不动产登记证书的判决，且该判决前后矛盾，极大地损害了顺德房产公司的合法权益。综上，一审判决事实认定错误，应当依法撤销一审判决并改判顺德房产公司不承担协助办理不动产登记证书责任或者发回一审法院重审。 被上诉人王晓阳辩称，一审判决认定事实清楚，证据确凿充分，适用法律正确，依法应予维持。1.上诉状将本案与合作开发协议混淆，王晓阳与顺德房产公司之间系房屋买卖合同关系，顺德房产公司与市监管局之间系合作开发关系，二者主体及法律关系皆不相同，顺德房产公司根据买卖合同的约定，应尽配合办理不动产证的义务；2.王晓阳提交的收据中加盖的聊城市顺德房地产开发有限公司黄山公寓项目专用章，该印章顺德房产公司在要求购房户补交差价时已经认可该印章的效力，因为顺德房产公司所要求的差价是根据房款及其他费用减去加盖该印章收据上的数额得来，顺德房产公司并没有要求已办理房产证的业主交交纳全额款项，据此，顺德房产公司对该印章是认可的；3.合作开发协议书是确定顺德房产公司与市监管局之间的权利义务关系的文件，顺德房产公司依据该合作协议承担义务享有权利，该义务包括向案涉项目的业主包括王晓阳在内协助办理不动产登记证书，而购房款汇入指定账户加盖项目专用章应视为业主就购房行为支付相应对价，所以正如顺德房产公司所讲，《商品房预售合同》与《合作协议书》是要联系起来看，但是不能人为的将法律关系简单化，从民法权利义务相一致的基本原则来看，一审判决正是体现了实事求是的判决原则。请二审法院驳回上诉，维持原判。 市监管局辩称：1.本案属于商品房预售合同纠纷，《商品房预售合同》是顺德房产公司与王晓阳签订的，合同相对人为顺德房产公司与王晓阳，合同对房屋金额、房屋交付、办理登记手续等权利义务进行了明确约定。王晓阳已缴纳了购房款，要求顺德房产公司协助办理不动产登记证书的诉求是要求顺德房产公司依法履行合同义务。市监管局既不是案涉合同相对人，也不是案涉合同履行人，与本案没有任何法律关系。2.案涉小区部分业主已于2019年以同一案由将顺德房产公司起诉至一审法院，顺德房产公司同样追加了市监管局为被告和被上诉人，提起了上诉和申请再审，但经一审和二审程序和再审程序审理查明，均与市监管局没有任何法律关系，依据合同相对性，协助办理案涉不动产登记证书的义务主体为顺德房产公司。综上，一审判决认定事实清楚、证据确实充分、适用法律正确，应驳回顺德房产公司的上诉请求，依法维持原判。 王晓阳向一审法院提出诉讼请求：判令顺德房产公司协助王晓阳办理聊城市经济技术开发区黄山路黄山公寓2号楼2单元2052号房的不动产登记证书。事实和理由：2012年12月31日，王晓阳与顺德房产公司签订了《商品房预售合同》，双方约定，顺德房产公司将位于聊城市经济技术开发区房屋售予王晓阳，合同约定按套计算房款，总价为492759元；合同约定了交房日期为2013年6月30日前；合同第十六条约定：在该商品房交付使用后两年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。王晓阳按约定缴纳房款后，顺德房产公司迟延交房，于2013年8月份才交付房屋，并时至今日仍然不予配合办理产权登记证书。 一审法院认定事实：2012年12月31日，王晓阳（作为买受人、乙方）与顺德房产公司（作为出卖人、甲方）签订《商品房预售合同》一份，合同约定：顺德房产公司将位于聊城市经济技术开发区预售给王晓阳，合同约定按套计算房款，总价为492759元；付款方式：一次性付款，买受人于合同签订当日付清全部房款；交付期限：出卖人应当在2013年6月30日前将房屋交付买受人使用。后王晓阳缴纳了房款并提交两张收据，内容分别为：“2013年11月1日，交款单位：房号2-3092，人民币492759.28元，收款事由：地：地下室3-24积13.36平方米，车位号139”、交款单位：2-3092，人民币：41591.58元，收款事由——”。以上收据中均加盖有“聊城市顺德房地产开发有限公司黄山公寓项目专用章”。案涉房屋已交付给王晓阳使用，顺德房产公司已办理案涉房屋所属楼房的不动产权证书。王晓阳自称房屋交付时间为2013年8月。 另查明，2010年7月20日，市监管局作为甲方与顺德房产公司作为乙方、聊城市开发区管委会作为监督执行方签订《合作开发协议书》，内容如下：“第一条，合作项目名称：红盾小区(暂定名)，项目位置：该项目位于开发区工商分局以北、大东印染有限公司以南、大湖村以东、黄山路以西。项目概况：该项目地块由甲方委托乙方通过公开出让程序取得了国有土地使用权，用地性质为住宅，出让使用年限70年，专项用于甲方职工住宅楼建设。第二条合作开发方式：双方合作开发本项目，甲方以乙方名义办理项目开发建设各项手续并具体组织开发建设等内容。第六条双方的权利义务(一)甲方权利义务1、甲方以乙方名义办理项目开发建设需要的各项手续，并对工程项目进行全面管理，包括申办及取得商品房预售许可证，制定房屋分配方案，适当分配房屋，协助购买住房的职工取得房屋权属证书，负责办理项目开发建设过程中的其他必须的手续、与第三方洽谈及签订合同、取得各类证件、协调各类关系，并承担与之有关的所有费用等其他内容。(二)乙方权利义务3.有权依约取得前期开发费及合作开发服务费。4.按照甲方制定的房屋分配方案，负责与购房人签订商品房预售合同。5.商品房买卖合同只作为购房人办理房屋所有权登记手续的依据，不作为乙方收取商品房买卖价款的依据。……第八条其他事项(一)机构及人员：在本项目开发建设过程中，甲方应设置专门管理机构、负责人和联络人员负责管理项目工程开发建设、项目销售及项目后续管理，并及时协商解决相关有关问题，且承担与此相关的全部费用；乙方负有指派专人协助甲方办理相关证件的责任。(三)产权确认与产权过户：由甲方与乙方共同将办理产权确认及房屋产权过户的资料报送至房屋管理机构，需交纳的各项税金及费用由甲方承担。……” 另查明，2018年根据中共聊城市委、聊城市人民政府关于聊城市市级机构实施意见，聊城市工商行政管理局与聊城市质量技术监督局、聊城市食品药品监督管理局组建聊城市市场监督管理局，不再保留聊城市工商行政管理局。 一审法院认为，王晓阳与顺德房产公司签订的《商品房预售合同》系双方的真实意思表示，内容不违背法律法规的强制性规定，该合同合法有效。双方签订合同后，即应按照合同的约定积极履行各自的义务。购房者的义务为缴纳房款，售房者的义务为交付合格房屋以及为房屋办理备案登记等相关手续。本案王晓阳已足额交付了购房款，支付了合同对价，应视为履行了其全部合同义务，并享有基于其支付合同对价、对房屋交付的接受以及对房屋的实际占有居住而产生的对该房屋所有权的期待权益；协助王晓阳办理不动产登记系顺德房产公司的附随义务，现案涉房屋已具备办理不动产登记证书的条件，故王晓阳要求顺德房产公司协助办理房屋过户手续的请求，符合法律规定，一审法院予以支持。 关于顺德房产公司辩称我公司并未收到王晓阳在商品房预售合同中所约定的购房款，我公司不是真正的开发主体，有权不予履行合同义务的主张，与事实不符。市监管局与顺德房产公司签订的《合作开发协议书》载明了顺德房产公司有权依约取得前期开发费及合作开发服务费，并按照市监管局制定的房屋分配方案，负责与购房人签订商品房预售合同，以及商品房买卖合同只作为购房人办理房屋所有权登记手续的依据，不作为乙方收取商品房买卖价款的依据等内容，按照该协议的约定，顺德房产公司的权利是取得前期开发费及合作开发服务费，义务是按照甲方制定的房屋分配方案，负责与购房人签订商品房预售合同并办理房屋所有权登记手续，并不具有收取该商品房买卖价款的权利，故顺德房产公司的辩解理由不能成立，一审法院不予采信。市监管局不是《商品房预售合同》的相对方，且顺德房产公司已办理了案涉楼房的不动产权证书，市监管局不具有协助王晓阳办理不动产登记的义务，其不应承担责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：顺德房产公司于本判决生效后十日内协助王晓阳办理聊城市经济技术开发区屋的不动产登记证书；案件受理费50元，由顺德房产公司负担。 本院查明的事实同一审查明的事实一致。 本院认为，本案争议焦点问题是：顺德房产公司应否依照合同约定协助购房户王晓阳办理不动产登记证书。 上诉人顺德房产公司与被上诉人王晓阳签订的《商品房预售合同》，对案涉房屋建筑面积、房屋总价款、付款方式和时间、房屋交付期限以及双方的违约责任等权利义务均进行了明确的约定，系双方的真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，双方签订合同合法有效。上诉人顺德房产公司与被上诉人王晓阳签订的《商品房预售合同》并未约定税金和有关费用的负担问题，顺德房产公司与原工商局在《合作开发协议书》中约定费用及税金由工商局承担系另一法律关系。依据合同相对性原则，王晓阳不是《合作开发协议书》的合同主体，顺德公司以其与原工商局签订的《合作开发协议书》为由主张应由王晓阳缴纳税金等差价缺乏必要的事实及法律依据。一审法院认定双方《商品房预售合同》同合法有效并判令顺德房产公司依照合同约定协助办理不动产登记证书并无不当。 综上，顺德公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人聊城市顺德房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张绍方 审 判 员 孔繁奎 审 判 员 郭召勇 二〇二一年七月十九日 法官助理 陆 军 书 记 员 杨念南