徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0312民初10338号原告：周开军，男，1960年9月1日出生，汉族，住徐州市。委托诉讼代理人：桓轶，江苏尊鼎力律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘爱猛，江苏尊鼎力律师事务所实习律师。被告：韩胜田，男，1960年2月11日出生，汉族，住徐州市。委托诉讼代理人：朱源，江苏苏旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄伟，江苏苏旭律师事务所律师。原告周开军诉被告韩胜田土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告周开军的委托诉讼代理人桓轶，被告韩胜田的委托诉讼代理人朱源、黄伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告周开军向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告租金382500元并赔偿损失1859400元；2、被告承担本案诉讼费及鉴定费。事实与理由：2017年3月26日，原、被告签订《租地协议》，约定被告将其位于铜山区厂区内的土地约7亩租赁给原告使用，租金每年每亩3000元。被告承诺原告可以在承租的土地上建设厂房，如因他人和单位及上级有关部分拆除或停建，被告承担全部责任，并赔偿原告全部损失。上述协议签订后，原告按照合同约定支付了20年共计450000元的租金。此后，原告在承租土地上建设了3000余平方的钢结构厂房并用于生产经营。2020年10月21日，徐州市铜山区大彭镇人民政府在原告建设的上述厂房上张贴《限期搬离通知书》，并于2020年10月25日将上述厂房全部拆除。原告认为基于上述事实，被告应当退还部分租金并赔偿原告损失，但多次协商未果，故起诉来院。被告韩胜田辩称，：原告的诉请没有事实和法律依据，应当予以驳回。第一，对于原告主张的270万元损失没有事实和法律依据，在原告承租被告场地后，在没有办理任何合法手续的情况下原告自行搭建厂房，违反了土地管理法和城乡规划法以及建筑法的相关法律规定，尤其重要的是在2018年11月原告刚开始搭建厂房的时候，政府职能部门就向原告下达了00486号责令停止违法行为通知书，原告置政府的通知于不顾，继续对厂房进行建设，作为一个理性的承租人，原告应当预见到其违法行为可能会受到政府拆除的法律后果，因此对于损害的结果发生，原告方存在重大过失，应自负其责，被告不应承担责任。第二，被告违法搭建的厂房已经被政府拆除，拆除后相关的材料交由原告，拆除费用由大彭村委会支付，这一事实可以证明原告建设的厂房以及被拆除后的材料并没有交付给被告，被告没有从中获取任何利益，在被告没有获取利益的情况下要求被告承担相应的责任，违反了公平原则。第三，原被告之间的合同签订于2017年3月26日，合同约定被告保证原告在三个月内进行顺利厂房建设，而原告并没有在合同约定的期限内建设，而是在2018年开始建设，因此即使按照合同约定也已经超出了被告负责的责任范围。第四，本案的原告所主张的270万元的损失实际上不存在，其一虽然人民法院主导该案进行了鉴定程序，但我方一直主张对于违法工程不应对其厂房造价进行鉴定，现在已经形成的鉴定结果也是将其假定为合法建筑所作出的造价，而现有的证据充分表明，这并不是一个合法建筑，因此按照合法建筑进行鉴定明显缺少事实和法律依据。其二，钢结构厂房的主要材料为钢结构件，而这些材料在政府将建筑物拆除后已全部由原告人拉走，因此就整个厂房的材料方面原告并没有损失。在鉴定时也没有对拉走的材料进行造价鉴定，没有进行相应扣减，如果按照鉴定造价认定的话，就形成了原告人重复受偿，本身建筑材料就让原告已经拉走。关于原告主张的租金方面，在庭审质证时被告在事实和客观方面予以了认定，请法庭根据案件具体情况，针对原告的诉请依法裁判。综上，原告自行搭建违法建筑应自行承担损失的后果，请求法院驳回原告要求被告赔偿损失的诉请。另外，被告不同意承担鉴定费用，因为原告要求对材料目前的市场价值来进行鉴定作为损失，是没有依据的。原告在2018年进行建造厂房，其价值应当是2018年当时购买材料所有的花销，因此原告的鉴定报告不能作为证据使用。经审理查明，2017年3月26日，原告周开军（乙方）与被告韩胜田（甲方）签订《租地协议》，约定韩胜田将其位于徐州市铜山区的厂区内约7亩土地租赁给周开军用于建设厂房车间。租赁期自2017年3月26日起，租期30年。对于租金，双方约定“在30年的租期内，每年每亩土地租金为3000元，建好车间后，按实际亩数先一次性付清前20年的租金，后10年租金每5年付一次”。双方还特别约定“乙方承租这7亩土地用于建设厂房车间，甲方保证乙方在3个月内能顺利建设厂房，甲方保证其他任何人和单位不能对租赁的土地主张权利或阻碍乙方建设厂房，并且甲方保证乙方所建的厂房不能被其他人和单位及上级有关部门拆除或停建，否则甲方应当承担全部责任，并赔偿乙方的全部损失；另外，按乙方建厂房总价费用付给乙方违约金。”对于办公楼，双方约定“按总平方数，甲乙双方各占50%的产权，总面积的50%使用，办公楼的建设各占50%，办公楼用的土地归甲方所有。”合同签订后，原告周开军即开始施工建设，至2018年8、9月份建成。2018年11月21日，政府有关部门向被告韩胜田下发《责令停止（改正）违法行为通知书》，认为其未经批准，擅自占地建设原告于2017年3月17日给付租金20000元、于2018年10月13日给付212000元、于2019年7月1日给付50000元、于2020年1月23日给付80000元，合计362000元。原告周开军还主张曾为被告韩胜田厂区内的办公楼购买过地砖并打地坪，为此支付60000元左右，应计算为租金，但未提供证据证明。被告韩胜田自认原告周开军支付过20000元为其办公楼购买地砖。另查明，被告韩胜田用于出租的厂区土地并非建设用地，也未办理审批、规划等行政许可手续。以上事实，有事故认定书、维修清单、发票以及原、被告的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》规定违法法律、行政法规的强制性规定的合同无效。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。而《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设备和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”。第四十四条规定“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地专用审批手续”。本案中，原告周开军租赁被告韩胜田的土地时，双方均明知该土地租赁用途是建设厂房，但双方心存侥幸，特别约定了“乙方承租这7亩土地用于建设厂房车间，甲方保证乙方在3个月内能顺利建设厂房，甲方保证其他任何人和单位不能对租赁的土地主张权利或阻碍乙方建设厂房，并且甲方保证乙方所建的厂房不能被其他人和单位及上级有关部门拆除或停建，否则甲方应当承担全部责任，并赔偿乙方的全部损失；另外，按乙方建厂房总价费用付给乙方违约金”的条款，据此可推定双方应当知道租赁土地并无相关审批手续，但双方仍然签订该协议，且在事后也未补办相关手续，导致原告周开军建设的厂房被拆，对该损失双方均存在过错，本院酌情原、被告各承担50%的责任。对于原告周开军主张的租金，本院认为根据协议约定及建设情况，原告周开军自2017年3月26日至2020年11月24日使用租赁土地，共使用1339天，应支付租金77038.36元（3000元/亩/年×7亩÷365天/年×1339天），而其已支付租金362000元，多余部分应当由被告韩胜田返还。对于原告周开军为办公楼购买地砖的款项，本院认为该款虽然并非是专门支付的租金，但原告也是为了在租赁过程中使用办公楼而支出的费用，且受益人是被告韩胜田，故为减少讼累，本院一并予以处理，被告韩胜田应当退还租金304961.64元。对于原告周开军主张的损失，本院认为徐州方联资产评估有限公司作出《资产评估报告》中的办公楼并未拆除，仍具有一定的使用价值，故不应计入损失依法予以扣减，对于该办公楼的归属与补偿等问题，双方可另行协商，协商不成另案起诉。对于附属物，本院认为虽然并未拆除，但因厂房拆除后该附属物已无用武之地，故应予赔偿。被告辩称钢结构件已全部由原告拉走，因此就整个厂房的材料方面原告并没有损失。在鉴定时也没有对拉走的材料进行造价鉴定，没有进行相应扣减。本院认为被告并未提供证据证明原告在拆队厂房后拉走过钢结构材料以及拉走的具体规格、数量，且原告已将遗留在厂区内的材料的残值进行了相应扣减，故本院对被告该抗辩意见不予采纳，被告如有证据可另行主张计算。被告辩称原告在2018年进行建造厂房，其价值应当是2018年当时购买材料所有的花销，因此原告的鉴定报告不能作为证据使用，本院认为原告周开军建设的厂房是在2020年11月25日拆除的，故应以该日重建造价作为其损失的计算依据，故被告该抗辩意见无法律依据，本院不予采纳。被告韩胜田还辩称合同约定保证原告在3个月内进行顺利厂房建设，而原告并没有在合同约定的期限内建设，而是在2018年开始建设，因此即使按照合同约定也已经超出了被告负责的责任范围。本院认为原告是否在三个月内建设厂房并不是厂房被拆除的原因，即使在3个月内建成，也不能改变厂房的违法性质，故对该抗辩意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告韩胜田于本判决生效后十日内返还原告周开军租金304961.64并赔偿财产损失811721元，合计1116682.64元；二、驳回原告周开军的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31460元，财产保全费5000元，鉴定费17000元，合计53460元，由原告周开军负担27295元，由被告韩胜田负担26165元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院,同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交案件受理费。审 判 长  杨守东审 判 员  张 翼人民陪审员  毕兴刚二〇二一年七月十五日书 记 员  王 超