辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0102民初11502号原告：朱丹，女，1985年12月1日出生，满族，住辽宁省营口市鲅鱼圈区。委托诉讼代理人：冯维喆，原告朱丹丈夫。被告:沈阳航远置业有限公司，住所地沈阳市和平区长白西路51号2001房间，统一社会信用代码91210102097895874L。法定代表人：肇华庚，该公司总经理。委托诉讼代理人：王舒悦，该公司法务人员。原告朱丹诉被告沈阳航远置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告朱丹向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付从2019年10月31日至竣工验收备案日2020年9月28日止共334天逾期交房违约金43585.62元；2.请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年2月18日，原告与被告沈阳航远置业有限公司签订《商品房买卖合同》，合同编号:GF-2000-0171，合同约定原告以9142.49元的价格购买被告开发的沈阳市和平区仙岛北路474-15号2-11-2号房屋，被告应按照《商品房买卖合同》第八条约定于2018年12月30日之前，将取得竣工验收备案证明的商品房交付原告使用，如被告未在合同约定的条件和期限内交房，应当按照合同第九条约定，“逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之一的违约金。”承担违约责任。合同签订当日2017年2月18日原告向被告支付房款含定金人民币274999元，2017年3月7日原告通过中国农业银行个人购房贷款向被告全额一次性支付余款1030000元，被告于2018年6月18日向原告开具1304999元预收房款辽宁增值税普通发票，至此，原告己按照被告要求以及合同约定履行全部付款义务，但被告未按合同约定将取得竣工验收备案证明的商品房交付原告使用，经原告与其他业主多次催促，截止起诉之日被告按照《商品房买卖合同》向原告支付完两次违约金，第一次被告于2019年7月1日向原告支付2018年12月31日至于2019年6月30日合计182天违约金23751元，第二次被告于2019年10月30日向原告支付2019年7月1日至于2019年10月30日合计121天违约金15790元，两次合计支付303天违约金39541元。支付的违约金截止至2019年10月30日，被告处工作人员于2019年10月30日电话通知原告办理交房入住手续，并不再支付交房后的违约金。但小区未取得竣工验收备案证明，被告也未向原告出示《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》，而且园区内配套、铺装等施工仍未完工，园区地下车库施工长期烂尾，不能封闭，园区环路不能闭合，消防通道不能形成环路，影响消防验收，2019年11月25日本案涉及园区物业服务中心开具《情况说明》明确说明该商品房未取得商品房竣工备案证明。原告认为被告于2019年10月30日通知的实体交房，既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，依法依约均应承担违约责任。原告多次向被告主张尽快取得房屋竣工备案验收证明，并将验收合格的房屋交付原告使用，并继续支付相应的违约金。至今未达成一致协商意见。为维护原告的合法权益，现诉至贵院，请求贵院根据《中华人民共和国合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿等违约责任。”以《商品房买卖合同》第八条、第九条之规定，支持原告的全部诉讼请求。被告沈阳航远置业有限公司辩称，一、诉争房屋逾期交房系因政府行为导致，非因答辩人原因，故答辩人无须承担违约责任。根据《商品房买卖合同》第八条约定，如遇不可抗力或因执行国家法律、法规、政策、政府指令；因市政配套设施接通延误或市政府规划变更以及其他非出卖人原因造成的延期，出卖人可以据实予以延期。由于诉争房屋项目地块在土地转让时，政府并未交付“净地”，导致商品房建设完成，各项标准均达到实体交付的条件后，仍无法办理竣工验收备案等相关手续，无法按照《商品房买卖合同》约定的条件交付房屋，最终才导致逾期交房。但诉争房屋现已具备实体交付的客观条件，答辩人多次与原告协商交付事宜，原告均表示拒绝。逾期交房情况发生后，答辩人一直积极与原告及其他业主沟通，寻求解决方案，已尽到合理义务。另外，2017年，国资委要求中航工业集团剥离非主营业务，房地产项目在剥离之列，答辩人沈阳航远置业有限公司系中航工业集团旗下从事房地产开发的子公司，须履行剥离程序，股权转让期间诉争房屋所属楼盘停工。2018年7月股权转让完成后该项目第一时间进行复工建设。综上，无法办理竣工验收备案等相关手续，无法按照《商品房买卖合同》约定的条件交付房屋，系因政府原因，并非答辩人原因，答辩人无须承担违约责任。二、即使答辩人需要承担违约责任，也只须计算至2019年10月30日时止。诉争房屋于2019年10月30日进行竣工验收，并于2020年9月28日取得竣工验收备案书，即使计算违约金，也应计算至进行竣工验收之日时止，即计算至2019年10月30日时止。被告已经按照合同约定的日万分之一支付原告违约金至2019年10月30日，无须继续支付。如果法庭认定须继续支付违约金，也应计算至原告实际收取房屋之日即2020年5月1日。综上，请求法院依法查清案件事实，驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告朱丹（买受人）与被告沈阳航远置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于沈阳市和平区仙岛北路474-15号2-11-2号商品房，建筑面积142.74平方米，房款总价1304999元……第八条交付期限约定：出卖人应当在2018年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……该商品房取得竣工验收备案证明；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；2、因执行国家法律、法规、政策、政府指令；因市政配套设施接通延误或市政府规则变更以及其他非出卖人原因造成的延期；3、因买受人存在未付清房款及其他应交费用等先期违约行为。第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。合同签订后，原告交纳了全部购房款。现涉诉房屋于2020年9月28日取得辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书。原告于2020年5月1日办理了涉诉房屋入住手续。另查，被告因未能按照约定期限向原告交付涉案房屋，于2018年12月30日后给付原告至2019年10月30日期间违约金。本院认为：原告朱丹与被告沈阳航远置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。原告按照合同约定履行交付房款义务，被告应按照合同约定的期限交付房屋，被告因逾期交房已自行向原告支付了2018年12月30日至2019年10月30日期间的逾期交房违约金，现原告请求被告继续支付逾期交房的违约金，于法有据。关于违约金计算期间，双方合同约定交付条件为该商品房取得竣工验收备案证明，涉诉房屋于2020年9月28日取得《竣工备案许可》，原告于2020年5月1日实际办理入住，故被告向原告支付的违约金应计算至2020年4月30日，即从2019年10月31日至2020年4月30日（183天），违约金为23881.48元（1304999元×0.01%×183天）。2020年5月1日以后，被告不再存在逾期交房的事实，故对于原告主张的此后的逾期交房违约金无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告沈阳航远置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告朱丹逾期交房违约金23881.48元；二、驳回原告朱丹的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费445元，由原告朱丹承担246元，由被告沈阳航远置业有限公司承担199元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员 鄂 淼二〇二一年七月三十日书记员 马铭雪本案判决依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。