广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8721号上诉人（原审原告）：中交基础设施养护集团有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：崔玉萍，该公司董事长。委托诉讼代理人：何军，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨天柱，广东红棉律师事务所律师。上诉人（原审被告）：西安澳鹏网络科技有限公司广州分公司，住所地广东省广州市海珠区。负责人：高振武，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘焱，广东鹏瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁建强，广东鹏瑞律师事务所律师。上诉人（原审被告）：西安澳鹏网络科技有限公司，住所地陕西省西安市高新区。法定代表人：卢威，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘焱，广东鹏瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁建强，广东鹏瑞律师事务所律师。上诉人中交基础设施养护集团有限公司（以下简称中交公司）、西安澳鹏网络科技有限公司广州分公司（以下简称澳鹏广州分公司）、西安澳鹏网络科技有限公司（以下简称澳鹏公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初28022号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中交公司上诉请求：1.维持一审判决第二项；2.撤销一审判决第一项，改判确认《租赁合同》于2020年3月31日解除，澳鹏广州分公司、澳鹏公司向中交公司支付2020年1月至3月的租金580740.78元和物业管理费140785.65元；3.撤销一审判决第三项、第四项，改判澳鹏广州分公司、澳鹏公司向中交公司支付合同存续期剩余待付租金30%的违约金/损害赔偿金1071489.38元和律师费39000元、保险费2750元；4.本案一、二审全部诉讼费用和保全费由澳鹏广州分公司、澳鹏公司连带承担。事实和理由：一、澳鹏广州分公司单方提前解除合同的行为，不符合合同第9.4条及第10.5条的约定，涉案《租赁合同》并未于2020年1月1日单方解除。《租赁合同》第10.5条约定了一方可以单方解除合同的条件，同时在第9.4条约定“应提前一个月发出书面通知”，这是单方解除合同的两个条件。但是，澳鹏广州分公司于2019年12月26日出具《提前退租申请书》，于2020年1月1日出具《退场确认书》，未经任何通知程序即自行终止合同的行为，违反了上述合同的约定，未达到其于2020年1月1日单方解除合同的效果。一审判决认定澳鹏广州分公司未提起一个月通知解除是正确的，将其将合同第9.4条解读为赋予了澳鹏广州分公司单方解除合同的权利是对该条的曲解。同时，一审判决在认定违约金时又将金额大幅度调低，大大降低了作为违约方的澳鹏广州分公司的违约成本，不利于市场主体的公平交易，有失公允。退一步来讲，即使认定合同第9.4条赋予了澳鹏广州分公司单方解除合同的权利，澳鹏广州分公司也应严格按照合同的约定，足额承担存续期剩余待付租金30%的违约责任，不应对违约责任进行随意调整。二、中交公司与澳鹏广州分公司直到2020年3月仍在就合同解除事宜进行协商，中交公司对澳鹏广州分公司单方提前解除合同并擅自撤场的行为不予认可，双方经多次协商仍未能达成一致意见。此外，澳鹏广州分公司也始终未按合同第9.1条的约定，与中交公司办理相应的迁出手续和签署书面验收记录等；中交公司也仍继续依约通过出具《缴费通知书》、微信催款等方式催收租金、物业管理费等，澳鹏广州分公司工作人员也在《凭证交割单》、微信聊天予以确认，证明双方未达成解除合同的合意。三、澳鹏广州分公司在一审答辩时曾称最多按民间借贷利率15.4%的标准支付违约金并计算出违约金的具体数额，即其自认违约并应承担责任；且从违约金具体数额可反推出澳鹏广州分公司认可计算违约金的起算点是2020年3月31日，即其自认合同于2020年3月31日解除。四、协商三个月未果后，为减少并阻止损失的进一步扩大，中交公司被迫与中交第四航务工程局有限公司于2020年3月31日签订提前终止租约的《租赁解除协议书》，涉案《租赁合同》才事实解除，故涉案《租赁合同》的解除时间应认定为2020年3月31日，澳鹏广州分公司应继续支付2020年1月至3月的租金、物业管理费。五、因澳鹏广州分公司单方终止合同，中交公司的预期利益损失（即合同履行后可以获得的利益）金额为974136.11元，与中交公司诉请1071489.38元的合同存续期剩余待付租金30%违约金的数额相当，不存在过分高于损失的情形。六、中交公司为涉案物业投入了将近200万元的精装修成本，澳鹏广州分公司擅自提前终止租约造成合同被事实解除，中交公司巨大的装修投入全部沉没，该损失应由澳鹏广州分公司承担。七、澳鹏广州分公司自认因“战略调整”而作出单方终止《租赁合同》的选择，结合其官宣揭示近年营收大增的情况，足以说明其愿意以承担合同约定违约责任的较小代价来换取提前终止之战略调整而带来更大利益的真正意图，而并非其一审时所称的经营状况非常困难，其应当且有能力承担全部的违约责任。八、中交公司主张的律师费、保险费符合法律规定及审判实务，应予支持。九、一审法院违反法定程序，故意忽略中交公司举证的经法庭质证过的大量证实双方多次协商及向澳鹏广州分公司催缴租金等未解除合同的证据，在一审判决书中只字未提，故意漏查重要事实，导致判决错误。综上，一审判决认定事实错误，请求二审法院依法改判。澳鹏广州分公司、澳鹏公司二审共同辩称：一、一审法院认定双方签订的《租赁合同》在2020年1月1日解除，事实认定清楚，依据充分。《租赁合同》第9.4条、第10.5条、第10.7条均约定澳鹏广州分公司单方解除合同的权利及其后的违约责任，结合中交公司在2019年11月底与澳鹏广州分公司就解除《租赁合同》已多次协商且澳鹏广州分公司分别于2019年12月26日、2020年1月1日向中交公司提交了《提前退租申请书》《退场确认书》，故《租赁合同》应于2020年1月1日解除。二、中交公司要求澳鹏广州分公司支付2020年1月至3月租金580740.78元、物业管理费140785.65元及律师费3.9万元没有合同依据及事实依据。澳鹏广州分公司行使单方解除权并于2020年1月1日已经退场，无需支付2020年1月至3月的租金及物业管理费。中交公司为国有企业，2020年春节期间全国发生新冠疫情，根据当时政策也应免租。此外，《租赁合同》没有约定律师费、保全担保费负担事宜，中交公司请求澳鹏广州分公司支付没有合同依据。澳鹏广州分公司、澳鹏公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项；2.改判澳鹏公司向中交公司合计支付937984.40元（含一审判决澳鹏公司应付的违约金80万元及没收澳鹏广州分公司已支付的保证金368724.32元）；3.本案一审诉讼费、保全费及二审诉讼费由中交公司承担。事实和理由：一、一审判决中交公司没收澳鹏广州分公司租赁保证金368724.32元没有法律依据。保证金侧重于保证履约的功能，而涉案《租赁合同》约定如澳鹏广州分公司单方要求提前解除或终止合同，保证金不予退回且澳鹏广州分公司应按本合同约定承担违约责任的内容，该约定系对澳鹏广州分公司违约行为的惩罚性规定，该保证金性质上应等同于针对澳鹏广州分公司违约行为的违约金。此外，民事责任承担方式中并没有“没收”的法律规定。故租赁保证金应当纳入澳鹏广州分公司向中交公司支付违约金的范畴。二、根据中交公司一审提交的证据显示，其向案外人缴纳的涉案整层物业2020年l月至3月的租金及物业管理费共计792726.36元，而澳鹏广州分公司仅承租涉案xx层部分物业，中交公司自留681.4993平方米，故中交公司向案外人缴纳的租赁及物业管理费用792726.36元与澳鹏广州分公司无充分关联性，澳鹏广州分公司造成中交公司实际损失最多为721526.43元。中交公司仅提交了《建筑工程竣工验收资料》及现场照片，无其他证据相印证，且上述证据也与《租赁合同》载明的毛胚交付相悖。由此，澳鹏广州分公司造成中交公司实际损失至多是721526.43元，结合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，违约金的调整应另计多损失额30%即216457.929元为宜，两者相加之后的金额合计937984.40元。三、澳鹏公司为民营企业，而澳鹏广州分公司现仍在中交公司关联公司的22层租赁经营，双方存有合作互惠的间接租赁关系。澳鹏公司主要为出口欧美的电商企业，受疫情持续影响，经营非常困难。请求二审法院支持澳鹏广州分公司、澳鹏公司的上诉请求。中交公司二审辩称：一、一审判决中交公司没收澳鹏广州分公司的租赁保证金368724.32元，有合同依据和法律依据，澳鹏广州分公司也自愿承担，应予维持。二、澳鹏广州分公司、澳鹏公司主张中交公司的损失是721526.43元，与中交公司一审第一项诉讼请求的数额相同，相当于认同2020年1月至3月的租金和物业管理费应计入中交公司的损失，也即自认合同解除时间是2020年3月31日，故二审应当改判《租赁合同》于2020年3月31日解除，并改判支持中交公司一审的第一项诉讼请求。三、中交公司因澳鹏广州分公司的违约行为而损失巨大，但澳鹏广州分公司却因单方终止《租赁合同》的“战略调整”而获益，结合澳鹏广州分公司近年营收大增的经营状况，足以说明其愿意以承担合同约定违约责任的较小代价来换取提前终止合同而带来更大利益的真正意图，因此违约金不应作调整。中交公司因澳鹏广州分公司违约行为造成的损失包括将近200万元的装修损失、721526.43元的2020年1月至3月的租金和物业管理费损失、974136.11元的预期利益损失及维权支出等等。其一，依据《租赁合同》的约定，中交公司交付的涉案物业是精装修的，而中交公司为涉案xx层物业投入的装修费用是198万元，因澳鹏广州分公司的违约行为导致上述装修投入全部沉没，该损失应由澳鹏广州分公司承担。其二，因澳鹏广州分公司的违约行为，中交公司被迫与中交第四航务工程局有限公司于2020年3月31日签订提前终止租约的《租赁解除协议书》，中交公司承担了2020年1月至3月期间的租金和物业管理费，故该费用应计入中交公司的损失。其三，中交公司存在974136.11元的预期利益损失，这与合同存续期剩余待付租金30%违约金1071489.38元的数额相当，不存在过分高于损失的情形。其四，中交公司支出了律师费、案件受理费、保全费、保险费等维权费用，按照《合同法》第113条的规定，该部分损失应由违约方澳鹏广州分公司承担。因本案纠纷，中交公司于2020年9月16日诉至一审法院，请求判令：1.澳鹏广州分公司向中交公司支付2020年1月至3月的租金580740.78元（193580.26元/月×3个月）和物业管理费140785.65元（46928.55元/月×3个月）；2.确认中交公司有权没收澳鹏广州分公司交付的租赁保证金368724.32元；3.澳鹏广州分公司向中交公司支付合同存续期剩余待付租金的30%的违约金/损害赔偿金1071489.38[依据中交公司与澳鹏广州分公司签订的《租赁合同》第3.1条计算，存续期剩余待付租金为3571631.28元（193580.26元/月×9个月+203267.66元/月×9个月），3571631.28元×30%=1071489.38元]；4.解除中交公司与澳鹏广州分公司签订的《租赁合同》；5.澳鹏广州分公司承担中交公司已支出的律师费39000元及保险费用2750元；6.澳鹏公司对澳鹏广州分公司的上述债务承担连带清偿责任；7.澳鹏广州分公司、澳鹏公司连带承担本案全部诉讼费和保全费。一审法院经审理查明：2017年12月29日，中交公司与案外人中交第四航务工程局有限公司签订的《广州市房屋租赁合同》《租赁合同补充协议》显示，案外人中交第四航务工程局有限公司将广州市海珠区xx路xxx号xxxxxx大厦xx层整层出租给中交公司作办公用途使用，建筑面积2357.5189平方米，租赁期从2018年1月1日至2022年12月31日，租金2018年5月1日至2019年12月31日，每平方米80元，租金2020年1月1日至2020年12月31日，每平方米84元，租金2021年1月1日至2021年12月31日，每平方米88.20元，租金2022年1月1日至2022年12月31日，每平方米92.61元。2019年6月，中交公司与澳鹏广州分公司签订的《租赁合同》约定，中交公司将其承租的中交第四航务工程局有限公司的广州市海珠区xx路xxx号xxxxxx大厦xx层部分面积1676.0196平方米租赁给澳鹏广州分公司作办公使用，租赁期间自2019年6月1日至2021年9月30日。第3.1（1）条约定，2019年6月1日至2019年12月31日共7个月的租金为每平方米110元，月租金184362.16元；2020年1月1日至2020年12月31日共12个月的租金为每平方米115.50元，月租金为193580.26元；2021年1月1日至2021年9月30日共9个月的租金为每平方米121.28元，月租金为203267.66元。第3.1（3）条约定，租赁保证金为368724.32元。第3.2条约定物业管理费为每平方米28元，中交公司代收代缴。第9.4条约定：如澳鹏广州分公司单方要求提前解除或终止本合同，应提前一个月向中交公司发出书面通知，保证金不予退回，澳鹏广州分公司应按本合同相关约定承担相应的违约责任。第10.7条约定：澳鹏广州分公司未依本协议约定或法律规定单方解除本协议的，无权要求中交公司返还租赁保证金，同时向中交公司支付相当于本合同存续剩余待付租金的30%的违约金。2019年12月26日,澳鹏广州分公司向中交公司发出《提前退租申请书》，该申请书显示，于2019年6月1日，我司承租贵司位于广州市海珠区xx路xxx号xxxxxx大厦xx层，双方签订了《租赁合同》，我司依据合同向贵司交付租金保证金368724.32元。承租期间，我司已按时向贵司支付租金、物业费、水电费等相关费用。同时，自承租以来深受贵司照顾和支持，我司表示衷心感谢。目前由于我司战略调整，因此不再承租xxxxxx大厦xx层。经我司认真、慎重研究，遂向贵司提交提前退租申请书，决定自2020年1月1日起不再租用贵司以上租赁场地，望退还租金保证金为盼。特此函告。并再次对贵司在过去承租期限里对我公司的支持表示感谢。2020年1月1日，澳鹏广州分公司向中交公司发出《退场确认书》，该确认书显示，于2019年6月1日，我司租用位于广州市海珠区xx路xxx号xxxxxx大厦xx层，双方签订了《租赁合同》，于2019年12月25日我司向贵司申请提前退租，并向贵司提交了书面《提前退租申请书》，贵司当天已收到我司退租申请。我司已于2020年1月1日前完成清场工作，现与贵司办理租赁场地交接手续，并请贵司在收到本通知后联系我司结算双方租赁期间水电费、物业费保证金、水费周转金等款项。鉴此，专函送达，并盼早复。中交公司与案外人中交第四航务工程局有限公司签订的《租赁解除协议书》显示，鉴于1.双方于2017年12月签订了《广州市房屋租赁合同》《租赁合同补充协议》、停车位租用备忘录，双方约定由中交公司承租中交第四航务工程局有限公司所有的位于广州市海珠区xx路xxx号xxxxxx大厦xx层整层单元的物业，该租赁物业的建筑面积共计为2357.5189平方米。2.原《租赁合同》及相关协议生效后，中交公司已按照合同约定向中交第四航务工程局有限公司缴纳了租赁保证金377203.02元；并且中交公司已向中交第四航务工程局有限公司指定的大厦物业管理公司缴纳物业管理费保证金132021.06元，水电周转金人民币35362.78元。3.由于中交公司战略调整的原因，中交公司无法继续承租以上租赁物业，中交公司向中交第四航务工程局有限公司提出申请，请求解除原《租赁合同》。现经双方协商一致，在平等、自愿基础上，达成以下协议书：（一）双方一致同意于2020年3月31日解除原《租赁合同》及相关协议。自本解除协议书签订之日起，原合同项下双方的权利、义务关系终止。中交公司须自本解除协议签订后5个工作日内缴清以上租赁物业至2020年3月31日的租金、物业管理费、水电费、停车费等相关费用。（二）中交第四航务工程局有限公司确认中交公司已缴清以上租赁物业截至2020年3月31日的租金、物业管理费、水电费、停车费等相关费用，并且在中交公司向中交第四航务工程局有限公司退还原租赁保证金收据原件后的15个工作日内，向中交公司的公司账户退回中交公司缴纳的租赁保证金377203.02元及物业管理费保证金132021.06元。（三）双方一致同意并确认，中交公司无须对以上租赁物业的装修恢复原状等内容。中交公司为证明澳鹏广州分公司突然单方解约，造成其巨大的装修投入损失，提交了《建筑工程竣工验收资料》及现场照片予以证实。澳鹏广州分公司为证明其对毛胚的租赁场地投入装修，中交公司间接获利，提供了收据予以证实。中交公司主张支付了39000元的律师费及2750元的保险费，提供了委托合同、律师费发票及保险费发票予以证明。诉讼中，澳鹏广州分公司表示，其提前退租存在违约行为，同意解除《租赁合同》，解除日期为2020年1月1日。中交公司表示《租赁合同》的解除日期为2020年3月31日。另查明，澳鹏公司成立于2014年5月30日，类型为有限责任公司，澳鹏广州分公司为其分公司。一审法院认为，中交公司与澳鹏广州分公司签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。关于合同解除时间及租金的问题。中交公司主张解除《租赁合同》，澳鹏广州分公司无异议，一审法院对此予以确认。双方争议的是《租赁合同》解除的时间点，澳鹏广州分公司认为《租赁合同》于2020年1月1日解除，理由是澳鹏广州分公司于2019年12月26日向中交公司出具了《提前退租申请书》以及2020年1月1日向中交公司出具了《退场确认书》，虽然《提前退租申请书》《退场确认书》与《租赁合同》关于“如乙方单方要求提前解除或终止本合同，应提前一个月向甲方发出书面通知”的约定不完全相符，但《租赁合同》的该条约定，赋予了澳鹏广州分公司单方解除《租赁合同》的权利，当然澳鹏广州分公司亦将因此承担保证金不能退回以及相应违约责任的法律后果，故在澳鹏广州分公司明确告知中交公司2020年1月1日不再租赁案涉场地且已清场的情况下，一审法院支持澳鹏广州分公司提出的《租赁合同》于2020年1月1日解除的主张。中交公司主张《租赁合同》于2020年3月31日解除，一审法院不予支持。基于此，中交公司向澳鹏广州分公司主张2020年1月到3月的租金及物业管理费，没有依据，一审法院不予支持。关于保证金及律师费、保险费的问题。双方签订的《租赁合同》约定，如澳鹏广州分公司单方要求提前解除或终止本合同，应提前一个月向中交公司发出书面通知，保证金不予退回。因此，中交公司要求没收澳鹏广州分公司支付的租赁保证金368724.32元，有合同依据，一审法院予以支持。澳鹏广州分公司请求驳回中交公司没收保证金的请求，没有依据，一审法院不予支持。至于中交公司主张的律师费及保险费并无相应的依据，一审法院不予支持。关于违约金的问题。双方签订的《租赁合同》第9.4条约定，如澳鹏广州分公司单方要求提前解除或终止本合同，应提前一个月向中交公司发出书面通知，保证金不予退回，且澳鹏广州分公司应按本合同相关约定承担相应的违约责任。第10.7条约定，澳鹏广州分公司未依本协议约定或法律规定单方解除本协议的，无权要求中交公司返还租赁保证金，同时向中交公司支付相当于本合同存续剩余待付租金的30%的违约金。澳鹏广州分公司单方解除《租赁合同》并承认违约，其应当向中交公司支付违约金。中交公司主张按合同约定支付违约金1071489.38元，澳鹏广州分公司认为违约金过高，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，一审法院综合考虑中交公司向案外人支付了2020年1月到3月的租金及物业管理费、澳鹏广州分公司的过错程度、澳鹏广州分公司缴纳的保证金不予退还、双方关于违约金的约定等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定澳鹏广州分公司承担80万元的违约责任，对中交公司主张的超出80万元部分，一审法院不予支持。但鉴于澳鹏广州分公司是澳鹏公司的分公司，不具有企业法人资格，其相关权利义务均应由澳鹏公司承担。根据《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，澳鹏公司应对澳鹏广州分公司的违约行为向中交公司承担民事责任，即澳鹏公司向中交公司支付80万元的违约金。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，于2021年1月18日作出如下判决：一、中交公司与澳鹏广州分公司签订的《租赁合同》于2020年1月1日解除；二、澳鹏广州分公司缴交的租赁保证金368724.32元由中交公司没收；三、澳鹏公司于本判决生效之日起十日内，向中交公司支付违约金80万元；四、驳回中交公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费24428元，由中交公司负担9110元，澳鹏公司负担15318元。一审保全费5000元，由澳鹏公司负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，中交公司提交了证据1梁嘉泳与林官凤的微信聊天记录、证据2《付款回单》，拟共同证明中交公司对澳鹏广州分公司单方提前终止《租赁合同》的行为不予认可，在2020年1月仍继续依约通过出具《缴费通知书》、微信催款等方式进行催款，澳鹏广州分公司也通过签收《缴费通知书》、继续支付《租赁合同》约定的款项等行为来继续履行相应的合同义务，双方合同仍未解除；证据3装修费支付票据两张、证据4中交养护集团财务支付申请表（2018-10-21）、证据5中交养护集团财务支付申请表（2019-1-23），拟共同证明中交公司支付涉案物业装修费用198万元的事实。澳鹏广州分公司、澳鹏公司对此质证称：上述证据均不属于二审中的新证据；对证据1、证据2的真实性、合法性、关联性不予确认；对证据3至证据5的真实性无法确认，澳鹏广州分公司与中交公司在2019年6月签订《租赁合同》，而中交公司主张的装修在2018年底，可证实其主张的装修款与本案无关。中交公司在二审中陈述，因其不认可澳鹏广州分公司单方提前解约的行为且无法正常收回涉案物业，故其一直未与澳鹏广州分公司办理收回手续，直到确认澳鹏广州分公司根本违约不可能再续租后，才不得不与中交第四航务工程局有限公司达成《租赁解除协议书》，并于2020年4月3日前在中交第四航务工程局有限公司和大厦物业管理公司的共同参与验收下将涉案物业移交给中交第四航务工程局有限公司。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，中交公司与澳鹏广州分公司、澳鹏公司因涉案《租赁合同》所产生的纠纷发生均发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案处理应适用《中华人民共和国民法典》施行前有效的相关法律法规及司法解释的规定。本案二审争议的第一个焦点是《租赁合同》的解除时间。中交公司与澳鹏广州分公司签订的《租赁合同》第9.4条约定，若澳鹏广州分公司单方要求提前解除合同，应提前一个月向中交公司发出书面通知。从本案查明的事实来看，澳鹏广州分公司分别于2019年12月26日、2020年1月1日向中交公司发出《提前退租申请书》及《退场确认书》，均表示于2020年1月1日起不再租用涉案场地，澳鹏广州分公司的上述行为明显不符合《租赁合同》第9.4条的约定，不发生合同解除的效力，且可以认定澳鹏广州分公司是违约方。虽然中交公司没有向澳鹏广州分公司发出解除《租赁合同》的通知书，但从涉案场地的实际交还情况来看，中交公司与中交第四航务工程局有限公司就包括涉案场地在内的租赁物业签订了《租赁解除协议书》，确认解除时间为2020年3月31日，且中交公司自认已于2020年4月3日前将涉案场地直接交还给中交第四航务工程局有限公司，故应当认定中交公司与澳鹏广州分公司之间的《租赁合同》在2020年3月31日已经实际解除。由此，一审法院认定《租赁合同》的解除时间为2020年1月1日不当，本院予以纠正。中交公司上诉主张解除时间为2020年3月31日理据充分，本院予以采纳。本案二审争议的第二个焦点是澳鹏广州分公司是否需要向中交公司支付2020年1月至3月的租金及物业管理费。如前所述，澳鹏广州分公司为违约方，应承担相应的违约责任。但澳鹏广州分公司在2019年12月26日的《提前退租申请书》中已经明确告知中交公司其从2020年1月1日起不再租赁涉案场地，又于2020年1月1日前完成清场工作并通知中交公司办理交接手续，结合中交公司在其后可以直接将涉案场地交还给中交第四航务工程局有限公司的事实，可见，中交公司对于澳鹏广州分公司于2020年1月1日搬离的情况清楚知悉，且中交公司收回涉案场地并不存在障碍。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，中交公司作为出租人，在澳鹏广州分公司违约的情况下，有义务及时收回涉案场地避免损失扩大，否则不得就扩大的损失要求赔偿。综合本案案情及双方履约情况，澳鹏广州分公司实际从2020年1月1日起未再继续使用涉案场地，并交纳租金和物业管理费至2019年12月31日，本院酌情认定收回物业的合理期间为一个月，故澳鹏广州分公司应向中交公司支付2020年1月的租金193580.26元及物业管理费46928.55元，一审法院对此不予支持不当，本院予以纠正。中交公司上诉要求澳鹏广州分公司支付2020年2月至3月的租金及物业管理费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。本案二审争议的第三个焦点是违约责任的承担。首先，《租赁合同》中明确约定若澳鹏广州分公司违约导致合同解除的，澳鹏广州分公司无权要求中交公司退还租赁保证金，故一审法院对中交公司要求没收澳鹏广州分公司已经支付的租赁保证金368724.32元予以支持，理据充分，本院予以维持。其次，《租赁合同》中未约定在澳鹏广州分公司违约的情况下律师费及保险费用由其直接承担，故一审法院对中交公司要求澳鹏广州分公司支付律师费39000元及保险费用2750元不予支持，处置得当，本院予以维持，但该部分费用可以作为实际损失在违约金中予以考量。再次，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，《租赁合同》中约定的违约责任除不予退还租赁保证金外，还要支付相当于合同存续期剩余待付租金的30%作为违约金，现澳鹏广州分公司主张该违约金过高，本院依据上述司法解释的规定，对中交公司的实际损失及相应的情况进行综合考量。如前所述，中交公司怠于收回涉案场地，由此导致的扩大损失即2020年2月至3月的租金及物业管理费由其自行承担。从中交公司在一审提交的《建筑工程竣工验收资料》可知，中交公司主张的装修款1980000元涉及的装修地点实质是其与中交第四航务工程局有限公司签订的租赁合同的租赁物业，发生时间在涉案的《租赁合同》之前，上述装修即便存在，则与涉案场地面积所对应的装修已在交付澳鹏广州分公司使用后通过租金的方式对折旧价值进行了体现，澳鹏广州分公司退租后中交公司则应基于其与中交第四航务工程局有限公司的租赁合同继续使用剩余的装修价值或在与中交第四航务工程局有限公司的租赁关系结算中予以处理，现其未使用亦未处理，是其对自身权利的放弃，不应作为澳鹏广州分公司违约所导致的损失。至于中交公司主张的基于转租租金差额而产生的预期利益损失问题，从本案查明的事实来看，中交公司与中交第四航务工程局有限公司于2020年3月31日已经解除了双方之间的租赁合同，且现有证据未能反映该事实与澳鹏广州分公司违约之间的因果关系，换言之，中交公司在澳鹏广州分公司违约后可收回涉案场地并重新出租，其所主张的转租租金差额损失并不必然发生。另，本院前文已认可律师费39000元及保险费用2750元可纳入实际损失中予以考量。由此，中交公司主张澳鹏广州分公司违约导致其租金、物业管理费、装修费、预期利益损失的理据不足，其没收澳鹏广州分公司支付的租赁保证金368724.32元已足以弥补其损失，其要求澳鹏广州分公司加付相当于合同存续期剩余待付租金的30%作为违约金缺乏事实依据，本院不予采纳。但考虑到澳鹏广州分公司、澳鹏公司在上诉请求中明确同意支付违约金937984.40元，且该金额已经包含了租赁保证金368724.32元及其认为作为损失考虑的2020年1月租金193580.26元、物业管理费46928.55元，故本院在剔除该三项后，对其自认的违约金差额328751.27元予以采纳。一审法院对于违约金的认定有误，本院据实予以纠正。《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款规定，分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担。本案中，澳鹏广州分公司是澳鹏公司的分公司，中交公司要求澳鹏公司对澳鹏广州分公司的债务承担连带清偿责任缺乏法律依据，本院对此不予采纳，但澳鹏公司应就澳鹏广州分公司的违约行为向中交公司承担民事责任，即由澳鹏公司向中交公司支付2020年1月租金193580.26元、物业管理费46928.55元及违约金差额328751.27元。中交公司在本案中提交的证据均形成于一审庭审之前，不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十九条规定的“新的证据”，且不能证明中交公司的上诉主张，故本院不予采纳。此外，鉴于本院实际已经完全采纳澳鹏广州分公司、澳鹏公司所主张的全部违约金数额，而该数额本身亦综合考量了中交公司的维权成本，故二审案件受理费全部由中交公司承担。综上所述，上诉人中交公司和澳鹏广州分公司、澳鹏公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决在合同解除时间、租金和物业管理费、违约金的认定有误，本院予以改判。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初28022号民事判决第二项；二、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初28022号民事判决第四项；三、变更广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初28022号民事判决第一项为：中交基础设施养护集团有限公司与西安澳鹏网络科技有限公司广州分公司签订的《租赁合同》于2020年3月31日解除；四、变更广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初28022号民事判决第三项为：西安澳鹏网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内，向中交基础设施养护集团有限公司支付违约金328751.27元；五、西安澳鹏网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内，向中交基础设施养护集团有限公司支付2020年1月租金193580.26元、物业管理费46928.55元；六、驳回中交基础设施养护集团有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费36514元，由中交基础设施养护集团有限公司负担7685元，西安澳鹏网络科技有限公司负担28829元；保全费5000元，由西安澳鹏网络科技有限公司负担。二审案件受理费21313元，由中交基础设施养护集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 谭红玉审判员 李光华二〇二一年七月七日书记员 莫善友区敏儿