上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0118民初10345号原告(反诉被告)：潘河正，男，1967年10月12日出生，汉族，户籍地安徽省安庆市。委托诉讼代理人：张复莲(系潘河正妻子)，女，1978年6月3日出生，汉族，户籍地湖北省当阳市。原告(反诉被告)：张复莲，女，1978年6月3日出生，汉族，户籍地湖北省当阳市。以上两原告共同委托诉讼代理人：张良，上海辉和律师事务所律师。被告(反诉原告)：黄莉，女，1980年7月28日出生，汉族，户籍地安徽省池州市。委托诉讼代理人：马飞标(系黄莉丈夫)，男，1977年3月12日出生，汉族，户籍地安徽省。委托诉讼代理人：罗立佳，上海源杰律师事务所律师。被告：王路明，男，1983年9月3日出生，汉族，户籍地河南省济源市。委托诉讼代理人：刘龙彦，上海天之健律师事务所律师。原告(反诉被告)潘河正、张复莲与被告(反诉原告)黄莉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年6月3日公开开庭进行了审理，原告张复莲(亦为潘河正的委托诉讼代理人)，被告黄莉的委托诉讼代理人马飞标到庭参加诉讼。审理中，经原告申请，本院依法追加王路明为本案的被告，于2021年7月7日公开开庭进行了审理，原告潘河正的委托诉讼代理人张复莲、张良(亦为张复莲的委托诉讼代理人)，被告黄莉的委托诉讼代理人马飞标、罗立佳，被告王路明及其委托诉讼代理人刘龙彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘河正、张复莲向本院提出诉讼请求：1.解除潘河正、张复莲与黄莉就上海市青浦区徐泾镇盈港东路XXX号房屋签订的《房屋租赁合同》；2.黄莉、王路明腾退上海市青浦区徐泾镇盈港东路XXX号房屋；3.黄莉、王路明向潘河正、张复莲支付自2021年4月18日起至2021年7月17日止的租金(以下币种均为人民币)70,500元；4.黄莉、王路明向潘河正、张复莲支付自2021年7月18日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费，以年租金32.20万元的标准。事实与理由：潘河正、张复莲系夫妻关系，2017年3月19日，潘河正与黄莉签订《房屋租赁合同》一份，约定潘河正将位于上海市青浦区徐泾镇盈港东路XXX号房屋(以下简称系争房屋)出租给黄莉使用，租期自2017年4月19日起至2026年4月18日止，前三年的租金为29万元/年，以后每三年房租递增2万元/年，租金半年支付一次，合同签订后潘河正将房屋交付黄莉使用，2017年5月2日、2018年7月31日，双方又分别签订补充协议，将租期变更为2017年4月19日起至2023年4月18日止，黄莉每年补偿潘河正物业管理费12,000元，租金于每年3月18日和9月18日前支付。2021年3月18日前黄莉应当支付2021年4月19日至2020年9月17日的房租，但是黄莉至今只支付1万元，潘河正多次催要无果，故诉至本院。王路明辩称，不同意返还房屋。王路明承租系争房屋后，按期支付租金。潘河正诉讼主体资格不适格。黄莉辩称，不同意解除合同，也不同意腾退系争房屋。双方协商一致，待黄莉将瑜伽馆的会员安顿好后再支付租金。后潘河正、张复莲一直在店铺吵闹，后又将黄莉诉至本院，故没有再支付租金。潘河正、张复莲在店铺吵闹违反双方调解协议的约定，系违约方。为此，黄莉提出反诉请求：1.潘河正、张复莲向黄莉支付装修损失13万元；2.潘河正、张复莲向黄莉赔偿自2021年5月13日起至2021年6月30日止的经营损失35,000元。反诉被告潘河正、张复莲辩称，不同意黄莉的全部反诉请求。本院认定事实如下：张复莲、潘强发系系争房屋的权利人。潘强发于2003年12月6日出生，张复莲系潘强发的母亲。潘河正、张复莲系夫妻关系。2017年3月19日，潘河正(甲方)、黄莉(乙方)签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方。第一条约定，甲方将其合法拥有的坐落在本市青浦区徐泾镇盈港东路XXX号的房屋出租给乙方使用。甲方出租给乙方使用的该房屋245平方米(1-4层)。第三条约定，该房屋租赁期为玖年，自2017年4月19日起至2026年4月18日止。租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，但应当提前告知乙方，乙方必须如期归还(屋内装修归甲方所有)。乙方如需续租，则必须在租赁期满的前一个月向甲方提出书面意向，经甲方同意后，双方可对该房屋的租金及期限重新协商后，签订新的租赁合同。在租赁期内，乙方不能将该房屋转租他人，如转租则视为乙方违约。第四条约定，1.该房屋前三年每年的年租金为人民币贰拾玖万元正(￥290,000元/年)，以后每三年房租递增2万/年，每半年付一次房租，租金提前一周交付(先付后用)，押金为一个月租金，租金到位，合同生效。如乙方有拖欠租金情况发生，拖欠一个星期内，甲方应先行催告，超过十天，则合同自动失效，甲方有权断水断电，收回该房屋，并有权处理该房屋内的任何物品；2.乙方按时支付租金，如乙方要开发票，税金由乙方自行支付。第五条约定，1.甲方负责提供水电，水电费均按国家标准，由乙方自行交付；2.乙方在承租期间，未经甲方同意，不得擅自损坏房屋内的任何物品；3.乙方在承租期内，安全问题乙方自己负责，一切责任与甲方无任何关系。第六条约定，1.如甲乙任何一方想提前终止合同，则补偿对方一个月房租，另押金不退；2.如遇政府拆迁，则合同自动终止，甲方不给乙方任何赔偿。2017年3月19日，张复莲、潘强发(甲方)与黄莉(乙方)签订了《租房协议》，该房屋租赁期为玖年，自2017年4月19日起至2026年4月18日止。租金每年29万元。2017年5月2日，潘河正(甲方)、黄莉(乙方)签订了《房屋租赁补充协议》，一、乙方不能在阳光房内有任何搭建，由于乙方搭建造成强拆，乙方必须赔偿甲方损失捌万元整。二、乙方将二楼平台恢复原样，才能进行装潢。三、租房保证金为贰万伍仟元整，租房合同终止前乙方必须将该房屋恢复原样，甲方方可退回保证金，否则保证金归甲方，该房屋内的所有物品由甲方处理。(只把后期敲坏的地方恢复原样)。四、本协议附加该房屋原图和乙方敲坏房屋原结构照片22张，乙方已认可。五、由于乙方经营不善提前终止合同，乙方要按签订合同的时间(2017年3月19日)与甲方结算租金。本补充协议一式两份，经甲乙双方签字生效，甲乙双方各执一份。2017年5月5日，黄莉与张复莲确认，关于其房屋的物业管理费，出租方、承租方双方各半负担。2018年7月31日，张复莲、潘强发(甲方)与黄莉(乙方)签订了《房屋租赁合同补充协议》，第一条约定，该房屋的租赁期限由2017年4月19日起至2026年4月18日止共玖年变更为2017年4月19日起至2023年4月18日止，共陆年。第二条约定，乙方在租赁期内补偿甲方房租物业管理费每年壹万贰仟元，从2018年9月1日到2023年4月18日止。乙方不得以任何理由拒付或少付补偿款。在承租期内一年支付一次，每年9月18日前必须一次性付清，不得拖欠，否则视乙方违约，甲方有权收回该房屋。第三条约定，2019年1月1日起到乙方2023年4月18日租赁期满，物业管理费由甲方支付。第四条约定，由于乙方未交租房押金，乙方在2022年3月18日前要向甲方支付租房押金5,000元，到租赁合同期满，再进行结算。第五条约定，原租赁合同中乙方付给甲方的房租，乙方必须按时在每年的3月18日和9月18日前支付给甲方，否则视乙方违约，甲方有权收回该房屋。第六条约定，甲方现允许乙方将盈港东路XXX号一楼北间转租给张治宇办理营业执照，现甲方位于青浦区徐泾镇盈港东路XXX号的房屋内有黄莉和张治宇两人办理营业执照，从事经营，乙方不得再转租他人，否则视乙方违约，甲方有权收回该房屋。第七条约定，房屋漏水维修等一切问题，由乙方自行解决，与甲方无关。第八条约定，黄莉和张治宇在甲方的房屋内从事经营过程中，出现任何问题自行解决，与甲方无关。本补充协议一式两份，经甲乙双方签字生效，甲乙双方各执一份。2020年4月24日，经上海市青浦区徐泾镇徐安社区XXX委员会调解，张复莲、潘强发与黄莉达成如下协议：“1.房东同意减免1.5个月房租；2.原合同中，2020年3月18日-2021年3月17日，增加房租2万(贰万元整)不增加；3.房租按季付(每个季度首月18日)，房租必须按时支付；4.租赁期间，房东不得因任何原因影响房客正常经营。”同日，黄莉出具情况说明，内容为：“潘河正与黄莉于2017年5月2日签订房屋租赁协议中黄莉支付的租房保证金25,000元，其中15,000元已抵扣2019年租金，租房保证金由25,000元变更为1万元。”2020年9月21日，张复莲(甲方)与黄莉(乙方)签订了《房屋租赁合同补充协议》第一条约定，该房屋的租赁期限由2017年4月19日起至2026年4月18日止共玖年变更为2017年4月19日起至2023年4月18日止，共陆年。第二条约定，乙方在租赁期内补偿甲方房租物业管理费每年壹万贰仟元，从2018年9月1日到2023年4月18日止。乙方不得以任何理由拒付或少付补偿款。在承租期内一年支付一次，每年9月18日前必须一次性付清，不得拖欠，否则视乙方违约，甲方有权收回该房屋。第三条约定，2019年1月1日起到乙方2023年4月18日租赁期满，物业管理费由甲方支付。第四条约定，由于乙方未交租房押金，乙方在2022年3月18日前要向甲方支付租房押金5,000元，到租赁合同期满，再进行结算。第五条约定，原租赁合同中乙方付给甲方的房租，乙方必须按时在每年的3月18日和9月18日前支付给甲方，否则视乙方违约，甲方有权收回该房屋。第六条约定，甲方现允许乙方将盈港东路XXX号一楼北间转租给其他人从事经营。第七条约定，房屋漏水维修等一切问题，由乙方自行解决，与甲方无关。第八条约定，乙方在甲方的房屋内从事经营过程中，出现任何问题自行解决，与甲方无关。本补充协议一式两份，经甲乙双方签字生效，甲乙双方各执一份。黄莉将盈港东路XXX号一楼北间转租给王路明使用。在租赁房屋期间，黄莉多次逾期支付租金。2021年4月18日之后的租金，黄莉仅仅支付了1万元。本院于2021年5月15日向黄莉送达了诉状副本及证据材料。双方同意保证金在本案中一并处理，本院予以确认。上述查明的事实，由以下证据证明：潘河正、张复莲、黄莉、王路明的陈述，另有当事人提供的房屋不动产登记簿、房屋租赁合同及补充协议等，经当庭质证无异，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实认定如下：黄莉表示潘河正、张复莲同意待黄莉将瑜伽馆的会员安顿好后再支付租金，潘河正、张复莲对此不予认可，黄莉就此节事实未进一步提供证据予以证明，本院不予采信。黄莉为证明其主张的营业损失，提供了潘河正、张复莲影响其经营的视频及照片，潘河正、张复莲对照片及视频的真实性无异议，但发生在2021年之前，与其诉请缺乏关联性；2021年6月4日的照片，不足以证明潘河正、张复莲影响其经营，只是正常的索要房租的行为。本院采信潘河正、张复莲的质证意见。本院认为，潘河正、张复莲、黄莉就系争房屋签订的租赁合同及补充协议系当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应为合法有效，双方仍应按约履行。在房屋租赁合同关系中，出租人的主要义务是按约交付房屋，承租人应履行按约支付租金的义务。黄莉逾期支付租金，潘河正、张复莲行使合同解除权具有合同和法律依据，本院予以确认，故双方的租赁关系于2021年5月15日解除。合同解除后，黄莉、王路明使用系争房屋缺乏依据，故应腾空系争房屋并将系争房屋返还给潘河正、张复莲。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，故潘河正、张复莲要求黄莉支付拖欠的租金的诉讼请求，本院予以支持。潘河正、张复莲要求王路明承担支付义务，缺乏依据，本院不予支持。双方同意保证金一并处理，本院予以确认。黄莉系违约方，且潘河正、张复莲表示不同意利用装修，故对其主张的装修损失，本院不予支持。黄莉提供的证据不足以证明潘河正、张复莲的行为对其造成营业损失，故对其主张的营业损失，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百六十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告潘河正、张复莲与被告黄莉就上海市青浦区徐泾镇盈港东路XXX号房屋的租赁关系于2021年5月15日解除；二、被告黄莉、王路明于本判决生效之日起十日内腾退上海市青浦区徐泾镇盈港东路XXX号房屋，被告黄莉将上述房屋返还给原告潘河正、张复莲；三、被告黄莉于本判决生效之日起十日内向原告潘河正、张复莲支付自2021年4月18日起至2021年7月17日止的租金及使用费70,500元；四、被告黄莉于本判决生效之日起十日内向原告潘河正、张复莲支付自2021年7月18日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费，以年租金32.20万元的标准；五、原告潘河正、张复莲于本判决生效之日起十日内向被告黄莉返还保证金1万元；六、驳回原告潘河正、张复莲的其余诉讼请求；七、驳回反诉原告黄莉的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1,722.50元，减半收取861.25元，由被告黄莉负担；反诉受理费1,800元，由反诉原告黄莉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  邸素琴书记员  陈逸玮附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百六十七条合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。