广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤06民终10676号上诉人（原审被告）：广东广佛智城集团有限公司，住所地广东省佛山市南海大沥镇。法定代表人：黄河。上诉人（原审被告）：广东欣盛租赁服务有限公司，住所地广东省佛山市南海区大沥镇。法定代表人：黄河。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐武彬，男，汉族，1987年7月7日出生，住广东省佛山市顺德区。被上诉人（原审原告）：徐超玲，女，汉族，1990年11月15日出生，住广东省佛山市南海区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：曹伟钊，广东达方律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：何彩莲，广东达方律师事务所律师。上诉人广东广佛智城集团有限公司（以下简称智城公司）、广东欣盛租赁服务有限公司（以下简称欣盛公司）因与被上诉人徐武彬、徐超玲租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2021）粤0605民初917号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：“一、广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金305397.69元，并以该款为本金从2021年1月12日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予徐超玲、徐武彬。二、广东欣盛租赁服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付委托经营收益43094.66元及该款自2020年10月21日起至款项付清日止按全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率计算的利息予徐超玲、徐武彬。三、广东欣盛租赁服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还策划推广费40000元，并支付以该款为本金自2020年10月21日起至款项付清日止按全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率计算的利息予徐超玲、徐武彬。四、驳回原告徐超玲、徐武彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计6713.51元（原告已预交），由原告负担4056.08元，由被告广东广佛智城集团有限公司负担2097.97元，由被告广东欣盛租赁服务有限公司负担559.46元。两被告负担的部分应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告已经预交的诉讼费用2657.43元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请，本院退还予原告。”智城公司不服上述判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回徐武彬、徐超玲主张的返还《物业使用权转让合同》超出20年部分的物业使用权转让金的诉讼请求；2.由徐武彬、徐超玲负担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定涉讼《物业使用权转让合同》约定的物业使用权转让期限超过二十年部分无效属适用法律错误。1.《物业使用权转让合同》包含使用权转让和使用权赠与两种法律关系。该合同是双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制规定。《中华人民共和国合同法》中“租赁期限不得超过二十年”的规定不属于效力性强制规定，不会导致合同无效。2.涉讼物业所在的广佛智城项目为集体土地入市项目，集体土地的租赁期限可以突破合同法“租赁期限不得超过二十年”的规定。因此，该集体土地入市后所投资开发的物业在土地使用权租赁期限内可以依法使用或转让其使用权。二、退一步讲，即使一审法院认为涉讼《物业使用权转让合同》约定的物业使用权转让期限超过二十年部分无效，智城公司也无需退还转让金本金，更无需支付利息。1.《物业使用权转让合同》约定的转让金对应的为二十年有偿使用期限的价款，并不包含无偿赠送使用期限。2.涉讼《物业使用权转让合同》约定的物业交付时间是2018年12月31日，但涉讼物业竣工验收备案时间为2019年11月26日，因此实际履行的使用期限应自涉讼物业竣工验收备案次日起算更为合理。3.即使法院认定超过二十年部分无效，亦应当考虑双方对合同无效是否存在过错，不应将过错全部归责于智城公司。智城公司未强迫徐武彬、徐超玲签订涉讼合同，也没有侵占其资金的故意，对合同无效没有过错。且徐武彬、徐超玲一直以涉讼物业获得收益，并未遭受实际损失，故徐武彬、徐超玲所谓的资金占用期间利息损失应由其自行承担，而不应再由智城公司支付利息。三、一审法院判决认定合同部分无效并退还部分款项与事实不符，且对智城公司并不公平。涉讼《物业使用权转让合同》为双方自愿签订、合法有效，不存在任何欺诈、胁迫的情形。徐武彬、徐超玲在签订时即清楚知悉涉讼物业使用权的转让期限为20年，转让期限届满后为赠送使用，智城公司并未收取相应对价，一审法院认定合同部分无效并退还部分款项与事实不符。徐武彬、徐超玲未发表答辩意见。欣盛公司未发表意见。欣盛公司不服上述判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.改判一审判决第二项为欣盛公司应于判决生效之日起十日内支付委托经营管理收益43094.66元予徐武彬、徐超玲；2.撤销一审判决第三项，改判驳回徐武彬、徐超玲要求返还50000元策划费的诉讼请求；3.由徐武彬、徐超玲负担本案一、二审费用。事实和理由：一、一审法院判决《委托经营管理合同》解除缺乏依据。欣盛公司因遭遇新型冠状病毒肺炎疫情而延迟支付属不可抗力延迟履行合同义务不构成违约，该行为不足以导致合同解除，且《委托经营管理合同》并未约定该行为属于可解除合同的情形。且涉讼物业已出租给案外人，一审法院判决解除合同应通知作为次承租人的案外人参与诉讼。二、欣盛公司虽迟延支付委托经营管理收益，但并非其主观恶意违约，而是遭受新型冠状病毒肺炎疫情无法正常开展经营，营业收入明显减少，资金周转困难。根据相关法律规定，依法可以免除责任。三、涉讼《委托经营管理合同》为双方自愿签订，合法有效。根据涉讼《委托经营管理合同》的约定，无论合同基于何种理由提前解除或终止，欣盛公司均无须退还该策划费用。而且，徐武彬、徐超玲在接收涉讼物业之前已经就涉讼物业所在整个项目进行了前期推广和策划，接收涉讼物业后亦将持续开展策划推广及招商服务。对于欣盛公司的策划推广服务，徐武彬、徐超玲亦表示认可，因此，徐武彬、徐超玲无权要求欣盛公司退还上述策划推广费用并支付利息。徐武彬、徐超玲未发表答辩意见。智城公司未发表意见。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为,本案系租赁合同纠纷，综合各方当事人的诉辩，本案二审争议焦点：1.《物业使用权转让合同》的效力问题；2.智城公司是否需向徐武彬、徐超玲退还相应物业使用权转让金；3.涉讼《委托经营管理合同》应否解除；4.欣盛公司是否应向徐武彬、徐超玲承担迟延支付委托经营管理收益的违约责任；5.欣盛公司是否需向徐武彬、徐超玲退还策划推广费用。关于第一个焦点问题，根据《物业使用权转让合同》的约定可知，智城公司向徐武彬、徐超玲让渡的是涉讼物业的使用权，符合租赁合同法律关系的法定构成要件，双方之间形成的是租赁合同关系。该合同在约定涉讼物业使用权转让期限的同时，又约定赠送期限，该赠送租赁期限的条款实际上是为规避法律对租赁期限最长不得超过二十年的限制所作，故涉讼物业的实际租赁期限应为《物业使用权转让合同》约定的租赁期限加赠送期限，该合同约定租赁期限超出二十年部分的约定无效。关于第二个焦点问题，徐武彬、徐超玲根据《物业使用权转让合同》支付的使用权转让金对应的使用期限应为实际租赁期限即约定租赁期限加赠送期限，而租赁期限超出二十年部分的约定无效，智城公司因无效部分获得的转让金应当予以返还。智城公司以赠送期限为无偿使用上诉主张无需返还超出二十年期限部分的转让金理据不足，本院不予支持。至于智城公司上诉主张涉讼物业实际租赁期限应自涉讼物业竣工验收备案次日起算的问题，本院认为,《物业使用权转让合同》约定涉讼物业使用权的转让期限自合同签订之日起计算，故一审判决自合同签订之日起计算实际租赁期限正确，本院予以维持。智城公司的该项上诉主张理据不足，本院不予支持。关于智城公司应支付的利息问题，如前所述，《物业使用权转让合同》超出二十年租赁期限的约定无效，故智城公司占用徐武彬、徐超玲支付的超出二十年租赁期限对应转让金所产生的利息属于不当得利，应当予以返还。一审法院根据双方对合同无效的过错程度并结合本案实际案情，酌定智城公司自徐武彬、徐超玲起诉之日起支付该部分转让金的利息并无不当，本院予以维持。关于第三个焦点问题。经审查，欣盛公司的经营收益仅足额支付至2020年2月，至2020年10月，欣盛公司已连续超过6个月没有履行合同义务，构成根本违约，徐武彬、徐超玲享有解除权，一审法院认定涉讼《委托经营管理合同》于欣盛公司收到载有徐武彬、徐超玲解除意思表示的解除合同通知书之日即2020年10月20日解除，处理正确，本院予以维持。欣盛公司主张涉讼《委托经营管理合同》不应解除的理据不足，本院不予支持。关于第四个焦点问题，欣盛公司逾期支付委托经营管理收益已构成违约，一审法院综合合同的履行情况并结合徐武彬、徐超玲的主张，认定欣盛公司以43094.66元为本金自合同解除次日起按全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率计算的利息计付违约金，处理妥当，本院予以维持。欣盛公司主张无需支付违约金的抗辩理据不足，本院不予采纳。关于第五个焦点问题，首先，徐武彬、徐超玲与欣盛公司在《物业使用权转让合同》基础上签订《委托经营管理合同》，根据涉讼《委托经营管理合同》的约定，欣盛公司在涉讼物业对外经营管理期间采用统一经营的管理方式进行经营与收益，包括统一营销规划、统一招商租赁、统一商业形象、统一宣传活动等。其次，涉讼物业于2019年11月26日才竣工验收，在涉讼《委托经营管理合同》已于2020年10月20日解除的情况下，徐武彬、徐超玲物业所享受的策划推广服务不足一年。因此，一审法院综合合同约定的条款、合同履行情况、委托经营期限及策划推广前期投入比例等因素，认定欣盛公司应退还推广服务费40000元，处理妥当，本院予以维持。欣盛公司的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6951.36元，由广东广佛智城集团有限公司负担5880.97元，由广东欣盛租赁服务有限公司负担1070.39元。本判决为终审判决。审 判 长 禤敏婷审 判 员 陈星星审 判 员 侯 进二〇二一年七月十二日法官助理 钟家欣书 记 员 陈 颖广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤06民终10676号上诉人（原审被告）：广东广佛智城集团有限公司，住所地广东省佛山市南海大沥镇。法定代表人：黄河。上诉人（原审被告）：广东欣盛租赁服务有限公司，住所地广东省佛山市南海区大沥镇。法定代表人：黄河。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐武彬，男，汉族，1987年7月7日出生，住广东省佛山市顺德区。被上诉人（原审原告）：徐超玲，女，汉族，1990年11月15日出生，住广东省佛山市南海区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：曹伟钊，广东达方律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：何彩莲，广东达方律师事务所律师。上诉人广东广佛智城集团有限公司（以下简称智城公司）、广东欣盛租赁服务有限公司（以下简称欣盛公司）因与被上诉人徐武彬、徐超玲租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2021）粤0605民初917号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：“一、广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金305397.69元，并以该款为本金从2021年1月12日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予徐超玲、徐武彬。二、广东欣盛租赁服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付委托经营收益43094.66元及该款自2020年10月21日起至款项付清日止按全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率计算的利息予徐超玲、徐武彬。三、广东欣盛租赁服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还策划推广费40000元，并支付以该款为本金自2020年10月21日起至款项付清日止按全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率计算的利息予徐超玲、徐武彬。四、驳回原告徐超玲、徐武彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计6713.51元（原告已预交），由原告负担4056.08元，由被告广东广佛智城集团有限公司负担2097.97元，由被告广东欣盛租赁服务有限公司负担559.46元。两被告负担的部分应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告已经预交的诉讼费用2657.43元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请，本院退还予原告。”智城公司不服上述判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回徐武彬、徐超玲主张的返还《物业使用权转让合同》超出20年部分的物业使用权转让金的诉讼请求；2.由徐武彬、徐超玲负担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定涉讼《物业使用权转让合同》约定的物业使用权转让期限超过二十年部分无效属适用法律错误。1.《物业使用权转让合同》包含使用权转让和使用权赠与两种法律关系。该合同是双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制规定。《中华人民共和国合同法》中“租赁期限不得超过二十年”的规定不属于效力性强制规定，不会导致合同无效。2.涉讼物业所在的广佛智城项目为集体土地入市项目，集体土地的租赁期限可以突破合同法“租赁期限不得超过二十年”的规定。因此，该集体土地入市后所投资开发的物业在土地使用权租赁期限内可以依法使用或转让其使用权。二、退一步讲，即使一审法院认为涉讼《物业使用权转让合同》约定的物业使用权转让期限超过二十年部分无效，智城公司也无需退还转让金本金，更无需支付利息。1.《物业使用权转让合同》约定的转让金对应的为二十年有偿使用期限的价款，并不包含无偿赠送使用期限。2.涉讼《物业使用权转让合同》约定的物业交付时间是2018年12月31日，但涉讼物业竣工验收备案时间为2019年11月26日，因此实际履行的使用期限应自涉讼物业竣工验收备案次日起算更为合理。3.即使法院认定超过二十年部分无效，亦应当考虑双方对合同无效是否存在过错，不应将过错全部归责于智城公司。智城公司未强迫徐武彬、徐超玲签订涉讼合同，也没有侵占其资金的故意，对合同无效没有过错。且徐武彬、徐超玲一直以涉讼物业获得收益，并未遭受实际损失，故徐武彬、徐超玲所谓的资金占用期间利息损失应由其自行承担，而不应再由智城公司支付利息。三、一审法院判决认定合同部分无效并退还部分款项与事实不符，且对智城公司并不公平。涉讼《物业使用权转让合同》为双方自愿签订、合法有效，不存在任何欺诈、胁迫的情形。徐武彬、徐超玲在签订时即清楚知悉涉讼物业使用权的转让期限为20年，转让期限届满后为赠送使用，智城公司并未收取相应对价，一审法院认定合同部分无效并退还部分款项与事实不符。徐武彬、徐超玲未发表答辩意见。欣盛公司未发表意见。欣盛公司不服上述判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.改判一审判决第二项为欣盛公司应于判决生效之日起十日内支付委托经营管理收益43094.66元予徐武彬、徐超玲；2.撤销一审判决第三项，改判驳回徐武彬、徐超玲要求返还50000元策划费的诉讼请求；3.由徐武彬、徐超玲负担本案一、二审费用。事实和理由：一、一审法院判决《委托经营管理合同》解除缺乏依据。欣盛公司因遭遇新型冠状病毒肺炎疫情而延迟支付属不可抗力延迟履行合同义务不构成违约，该行为不足以导致合同解除，且《委托经营管理合同》并未约定该行为属于可解除合同的情形。且涉讼物业已出租给案外人，一审法院判决解除合同应通知作为次承租人的案外人参与诉讼。二、欣盛公司虽迟延支付委托经营管理收益，但并非其主观恶意违约，而是遭受新型冠状病毒肺炎疫情无法正常开展经营，营业收入明显减少，资金周转困难。根据相关法律规定，依法可以免除责任。三、涉讼《委托经营管理合同》为双方自愿签订，合法有效。根据涉讼《委托经营管理合同》的约定，无论合同基于何种理由提前解除或终止，欣盛公司均无须退还该策划费用。而且，徐武彬、徐超玲在接收涉讼物业之前已经就涉讼物业所在整个项目进行了前期推广和策划，接收涉讼物业后亦将持续开展策划推广及招商服务。对于欣盛公司的策划推广服务，徐武彬、徐超玲亦表示认可，因此，徐武彬、徐超玲无权要求欣盛公司退还上述策划推广费用并支付利息。徐武彬、徐超玲未发表答辩意见。智城公司未发表意见。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为,本案系租赁合同纠纷，综合各方当事人的诉辩，本案二审争议焦点：1.《物业使用权转让合同》的效力问题；2.智城公司是否需向徐武彬、徐超玲退还相应物业使用权转让金；3.涉讼《委托经营管理合同》应否解除；4.欣盛公司是否应向徐武彬、徐超玲承担迟延支付委托经营管理收益的违约责任；5.欣盛公司是否需向徐武彬、徐超玲退还策划推广费用。关于第一个焦点问题，根据《物业使用权转让合同》的约定可知，智城公司向徐武彬、徐超玲让渡的是涉讼物业的使用权，符合租赁合同法律关系的法定构成要件，双方之间形成的是租赁合同关系。该合同在约定涉讼物业使用权转让期限的同时，又约定赠送期限，该赠送租赁期限的条款实际上是为规避法律对租赁期限最长不得超过二十年的限制所作，故涉讼物业的实际租赁期限应为《物业使用权转让合同》约定的租赁期限加赠送期限，该合同约定租赁期限超出二十年部分的约定无效。关于第二个焦点问题，徐武彬、徐超玲根据《物业使用权转让合同》支付的使用权转让金对应的使用期限应为实际租赁期限即约定租赁期限加赠送期限，而租赁期限超出二十年部分的约定无效，智城公司因无效部分获得的转让金应当予以返还。智城公司以赠送期限为无偿使用上诉主张无需返还超出二十年期限部分的转让金理据不足，本院不予支持。至于智城公司上诉主张涉讼物业实际租赁期限应自涉讼物业竣工验收备案次日起算的问题，本院认为,《物业使用权转让合同》约定涉讼物业使用权的转让期限自合同签订之日起计算，故一审判决自合同签订之日起计算实际租赁期限正确，本院予以维持。智城公司的该项上诉主张理据不足，本院不予支持。关于智城公司应支付的利息问题，如前所述，《物业使用权转让合同》超出二十年租赁期限的约定无效，故智城公司占用徐武彬、徐超玲支付的超出二十年租赁期限对应转让金所产生的利息属于不当得利，应当予以返还。一审法院根据双方对合同无效的过错程度并结合本案实际案情，酌定智城公司自徐武彬、徐超玲起诉之日起支付该部分转让金的利息并无不当，本院予以维持。关于第三个焦点问题。经审查，欣盛公司的经营收益仅足额支付至2020年2月，至2020年10月，欣盛公司已连续超过6个月没有履行合同义务，构成根本违约，徐武彬、徐超玲享有解除权，一审法院认定涉讼《委托经营管理合同》于欣盛公司收到载有徐武彬、徐超玲解除意思表示的解除合同通知书之日即2020年10月20日解除，处理正确，本院予以维持。欣盛公司主张涉讼《委托经营管理合同》不应解除的理据不足，本院不予支持。关于第四个焦点问题，欣盛公司逾期支付委托经营管理收益已构成违约，一审法院综合合同的履行情况并结合徐武彬、徐超玲的主张，认定欣盛公司以43094.66元为本金自合同解除次日起按全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率计算的利息计付违约金，处理妥当，本院予以维持。欣盛公司主张无需支付违约金的抗辩理据不足，本院不予采纳。关于第五个焦点问题，首先，徐武彬、徐超玲与欣盛公司在《物业使用权转让合同》基础上签订《委托经营管理合同》，根据涉讼《委托经营管理合同》的约定，欣盛公司在涉讼物业对外经营管理期间采用统一经营的管理方式进行经营与收益，包括统一营销规划、统一招商租赁、统一商业形象、统一宣传活动等。其次，涉讼物业于2019年11月26日才竣工验收，在涉讼《委托经营管理合同》已于2020年10月20日解除的情况下，徐武彬、徐超玲物业所享受的策划推广服务不足一年。因此，一审法院综合合同约定的条款、合同履行情况、委托经营期限及策划推广前期投入比例等因素，认定欣盛公司应退还推广服务费40000元，处理妥当，本院予以维持。欣盛公司的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6951.36元，由广东广佛智城集团有限公司负担5880.97元，由广东欣盛租赁服务有限公司负担1070.39元。本判决为终审判决。审 判 长 禤敏婷审 判 员 陈星星审 判 员 侯 进二〇二一年七月十二日法官助理 钟家欣书 记 员 陈 颖