贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔27民终2850号上诉人（一审被告）：都匀市工商管理学校，住所地贵州省都匀市。法定代表人：俞雪峰，该学校校长。委托诉讼代理人：邓洪军，贵州法庄律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓华明，贵州法庄律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：都匀市产业投资开发（集团）有限公司，住所地贵州省都匀市。法定代表人：梁世磊，该公司董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈利，该公司职工。上诉人都匀市工商管理学校因与被上诉人都匀市产业投资开发（集团）有限公司（以下简称“都匀产投公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服都匀市人民法院于2021年4月27日作出（2021）黔2701民初1028号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人都匀市工商管理学校向本院提出上诉请求：1.撤销都匀市人民法院（2021）黔2701民初1028号民事判决第一项中支付租金148.75万元，即撤销对上诉人支付被上诉人租金310万元判决事项中的租金148.75万元；2．撤销都匀市人民法院（2021）黔2701民初1028号民事判决第一项中违约金60220.41元，撤销自2020年11月12日起以尚欠租金为基数按年利率3.85%标准计付违约金至款实际清偿之日止；3.判令驳回被上诉人对上诉人诉讼请求中租金148.75万元及违约金；4.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：第一，一审判决不执行2020年受新冠肺炎疫情影响国家相关政策的规定，即不执行被上诉人对上诉人欠付的租金2免3减共148.75万元，属有法不依。2020年年初爆发全球性新冠肺炎疫情，面对凶猛的疫情，上诉人积极响应国务院、贵州省人民政府、黔南州人民政府、都匀市人民政府及教育局的号召，封闭管理，网上上课，延期至2020年5月18日开学，给上诉人教学造成严重的影响，并损失惨重。由于上诉人租赁被上诉人所属都匀市原州委党校（谢关冲校区）场地及校舍、宾馆、食堂、宿舍等房屋，年租金达510万元，折算为每月租金42.5万元，因新冠肺炎疫情对上诉人严重影响，租赁房产属于国有性质，被上诉人亦属国有企业，依照2020年5月9日发改投资规【2020】734号文件、贵州省政府办公厅2020年2月9日下发关于应对新冠肺炎疫情促进中小企业平稳健康发展的通知、2020年6月黔南州新冠肺炎疫情防控期间惠民惠企支持政策等规定，被上诉人在免除上诉人违约金的基础上，被上诉人应免收2020年2月至3月的租金85万元，被上诉人应对2020年4月至6月的租金减半63.75万元，共计减免148.75万元，上诉人尚欠被上诉人租金161.25万元。依照2020年5月15日发布《最高人民法院关于依法妥善办理涉新冠肺炎疫情执行案件若干问题的指导意见》第五条依法执行疫情期间减免租金政策的规定，一审判决不予执行，显然有法不依。虽然上诉人于2019年5月向被上诉人支付了2019年7月1日至2020年6月30日的租金510万元，但不影响被上诉人因新冠疫情执行国家政策减免上诉人的租金148.75万元，该减免的租金冲抵2020年7月1日至2021年6月30日期间的租金，为此，一审判决认为2020年7月1日至2021年6月30日期间受新冠疫情影响的企业已复工复产，一审判决对上诉人主张减免部分租金不予采信，显然是有法不依。第二，上诉人逾期支付租金属于不可抗力新冠肺炎疫情造成，一审判决上诉人支付租金、违约金事项均没有依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条关于不可抗力的规定。2020年新冠肺炎疫情，都匀市封城，所有学校停课，不允许教师、学生返校，这是众所周知的事情，新冠肺炎疫情系上诉人不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，上诉人因新冠肺炎疫情不能履行租赁合同，要求部分免除租金、全部违约金是符合《中华人民共和国合同法》第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。所以，一审判决上诉人支付租金、违约金事项均没有依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条关于不可抗力的规定，属于有法不依。被上诉人都匀产投公司二审答辩称：第一，上诉人不属于相关意见规定的租金优惠对象，无权主张租金减免。《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》（发改投资规[2020]734号）、《黔南州新冠肺炎疫情防控期间惠民惠企支持政策》及《最高人民法院依法执行疫情期间减免租金的政策规定》，均明确了疫情期间租金减免优惠政策的适用对象为服务业小微企业和个体工商户，《贵州省政府办公厅下发关于应对新冠肺炎疫情促进中小企业平稳健康发展的通知》明确疫情期间租金减免优惠政策适用对象明确为中小企业，上诉人的登记信息显示其社会组织类型为民办非企业单位，不属于上述政策的适用对象，故上诉人不得根据上述政策规定主张租金减免。第二，《原州委党校房（谢官冲校区）租赁协议》是双方真实意思表示，答辩人主张的欠付租金及违约金均在合同中有明确约定。2019年4月30日，上诉人通过公开竞标方式取得案涉租赁物的整体租赁权，后于2019年5月15日与答辩人签订了《原州委党校房（谢官冲校区）租赁协议》。《租赁协议》第二条及第三条约定，租赁期限内2019年5月15日至2019年6月30日为修缮期，免租金；自2019年7月1日开始按照510万元/年的租金标准收取租金，且从第二年起，租金为每年的6月30日前一个月内支付。上诉人支付第一年租金后，2020年7月1日至2021年6月30日的租金至今未支付完毕，截至至今，上诉人尚欠答辩人租金310万元。根据《租赁协议》第八条的约定，答辩人有权对未按期支付的租金按照每日1%向上诉人主张违约金。《租赁协议》系双方真实意思表示，答辩人主张的租金及违约金的支付方式及金额均在协议中已有明确约定，应依法予以支持。第三，上诉人提交的《解除租赁协议通知书》答辩人不予认可，不具有解除《租赁协议》的法律效力。《租赁协议》第二条约定，租赁期限自2019年5月15日起至2029年5月15日止。上诉人提交的《解除租赁协议通知书》不符合《民法典》等相关法律规定的法定解除权行使条件，且上诉人在租赁期内并不具备约定的协议解除权，《解除租赁协议通知书》系上诉人单方制作，答辩人不予认可，不具有解除《租赁协议》的法律效力。综上所述，上诉人不属于疫情租金优惠政策适用对象，其提出因疫情应减免部分租金的上诉请求无法律依据，《原州委党校房（谢官冲校区）租赁协议》是双方真实意思表示，答辩人主张的欠付租金及违约金均在合同中有明确约定。《解除租赁协议通知书》不具有解除《租赁协议》的效力。一审原告都匀产投公司向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行《租赁协议》，并判决被告向原告支付欠付2020至2021年度的租金310万元；2.判决被告按欠付租金每日1%的标准向原告支付违约金，直至支付完毕所欠租金为止；3.本案案件受理费、律师代理费由被告承担。一审法院确认以下事实：2019年5月15日，作为甲方的原告都匀产投公司与作为乙方的被告都匀市工商管理学校签订《原州委党校房（谢官冲小区）租赁协议》，约定：乙方承租甲方原州委党校（谢官冲校区）场地及校舍、宾馆、食堂、宿舍等；租赁期限自2019年5月15日起至2029年5月15日止（其中2019年5月15日起至2019年6月30日为修缮期，修缮期间免租金）；本协议租金标准为510万元/年，租金按年支付，先付后用。租金支付方式为转账。第一次租金于协议签署后7个工作日内支付。从第二年起，租金为每年的6月30日前一个月内支付。租金标准以三年为一周期，每三年履行期届满，下一个三年履行期租金标准均在上一履行期的基础上递增10%；自本协议签订之日起7个工作日内，乙方支付200万元保证金；乙方未按照约定支付租金的，应每日向甲方支付迟延租金1%的违约金。同时，合同还约定了其他权利义务。此后，原告将案涉租赁物交付被告使用，被告分别于2020年9月1日、2020年9月2日、2020年9月3日、2020年11月12日分四次各向原告支付租金50万元，共计200万元。2020年2月8日，贵州省政府办公厅下发《关于应对新冠病毒感染肺炎疫情促进中小企业平稳健康发展的通知》，对承租国有大中型企业经营性房产的中小型企业，可以减免或减半征收1至3个月的房租。2020年5月9日，国家发展和改革委员会下发发改投资规（2020）734号文件，指导意见为：推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房租。2020年9月4日，原告与贵州辰泰律师事务所签订《法律顾问合同》，其中约定：“涉及甲方需要乙方代理仲裁或诉讼案件的，按照贵阳市律师协会2017年3月15日发布的《贵阳市律师服务收费平均价格》的九折进行收取”。2021年2月1日，原告诉至法院，请求判决如诉所请。庭审中，原告陈述，其主张的是自2020年7月1日至2021年6月30日止的租金，此前的租金已支付完毕，并依据被告于2020年支付租金的情况，提交《计算明细》载明违约金计算如下：自2020年7月1日起算违约金，至2021年1月15日止共计7753000元。一审法院认为：原、被告于2019年5月15日签订的《原州委党校房（谢官冲小区）租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效，双方均应全面履行合同义务，原告向被告交付案涉租赁物后，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第二十条“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”及《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金……”的规定，被告应依据案涉租赁合同第二条、第三条之约定，于2020年5月31日前支付2020年7月1日起至2021年6月30日止的租金510万元，现其仅支付200万元，显属违约，故对原告主张被告支付尚欠租金310万元并承担违约责任的诉讼请求，予以支持。对此，被告抗辩理由为：被告受新冠肺炎疫情影响困难重重，原告应按相关文件精神减免被告部分租金。但原告主张的是2020年7月1日至2021年6月30日期间的租金，此时受新冠肺炎疫情影响的企业已复工复产，故对被告主张减免部分租金抗辩，不予采信。关于违约金。虽双方已在合同中约定违约金按迟延租金的1%/日计算，但该约定标准过高，原告亦未举证证明其产生的实际损失，且被告提出抗辩，要求予以调整，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，结合公平原则及诚实信用原则予以综合考量后，酌定自原告自愿主张的2020年7月1日（履行期限至2020年5月31日，原告自愿自2020年7月1日起算违约金）起，以尚欠租金为基数，按2020年7月全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的标准，即年利率3.85%计付违约金至欠付租金清偿之日止，根据被告的付款情况，计算如下：1.2020年7月1日起至2020年9月1日期间的违约金，以尚欠租金5100000元为基数，按年利率3.85%计算为32725元；2.2020年9月1日至2020年9月2日期间的违约金，以尚欠租金460万元（510万元-已付50万元）为基数，按年利率3.85%计算为491.94元；3.2020年9月2日至2020年9月3日的违约金，以尚欠的租金410万元（510万元-已付100万元）为基数，按年利率3.85%计算为438.47元；4.2020年9月3日至2020年11月12日的违约金，以尚欠的租金360万元（510万元-已付150万元）为基数，按年利率3.85%计算为26565元；5.2020年11月12日起的违约金，以尚欠的租金310万元为基数，按年利率3.85%计付至款清偿之日止。据此，前述第1-4项违约金共计60220.41元。关于原告主张的律师代理费。虽原告主张系因被告违约而产生的实际损失，但其提交的证据并不足以证明已实际产生的律师代理费数额，故对其该项诉请，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第二十条、第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告都匀市工商管理学校于本判决生效之日起十五日内支付原告都匀市产业投资开发（集团）有限公司租金3100000元、违约金60220.41元，共计3160220.41元，并自2020年11月12日起，以尚欠租金为基数，按年利率3.85%标准计付违约金至款实际清偿之日止；二、驳回原告都匀市产业投资开发（集团）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31600元，适用简易程序实际收取15800元，由原告都匀市产业投资开发（集团）有限公司承担10000元，由被告都匀市工商管理学校负担5800元。二审中，上诉人提供新证据为解除租赁协议通知书，拟证实2021年5月14日，上诉人向被上诉人送达解除租赁协议通知书，明确表示从2021年5月15日起不履行租赁协议，租金结算至2021年5月14日。经组织双方质证，被上诉人并不认可租赁协议于2021年5月14日解除。经二审审理，查明的事实与一审查明的事实一致。综合本案双方诉辩请求及理由，归纳二审双方争议的焦点：1.上诉人主张因2020年受新冠疫情影响应当减免部分租金和违约金的理由是否成立；2.上诉人在二审中主张解除双方当事人签订的租赁合同如何处理。本院认为：一审认定双方当事人签订的租赁合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效符合法律规定，双方当事人无异议，本院予以确认。针对二审焦点：第一，对于上诉人主张因受2020年新冠疫情影响应减免部分租金和违约金的问题。根据一审查明的事实来看，双方租赁合同的期限自2019年5月15日至2029年5月15日，2019年5月15日至2019年6月30日为免租金的修缮期，同时，上诉人在签订租赁合同后已经交纳了第一年度即2019年7月1日至2020年6月30日期间的租金510万元，现被上诉人主张的是第二年度即2020年7月1日至2021年6月30日期间的租金，而该期间我国受新冠疫情影响基本得到控制，各行各业均已复工复产。另外，因上诉人系在民政部门登记的民办非企业性质的教育机构，不符合相关部门下发关于应对新冠疫情促进中小企业平稳健康发展支持政策的规定，故一审认定上诉人主张因受2020年新冠疫情影响，要求减免部分租金和违约金的理由不成立，不予支持并无不当，应予确认。第二，对于上诉人在二审中主张解除双方当事人签订的租赁合同问题。因在本案一审中，被上诉人主张上诉人支付拖欠的租金和承担相应的违约金，而上诉人在一审应诉中未提出反诉要求解除双方之间的租赁合同，现上诉人在二审中提出解除双方当事人签订的租赁合同的主张，属于新增的请求，经二审主持双方当事人调解未果，可由上诉人另案主张，在本案中不予审理。综上所述，上诉人都匀市工商管理学校的上诉理由不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18782元，由上诉人都匀市工商管理学校负担。本判决为终审判决。审判长  白桂刚审判员  陈福江审判员  朱代昀二〇二一年七月二十八日书记员  刘 皓