重庆市武隆区人民法院重庆市武隆区人民法院民事判决书                  (2021)渝0156民初1523号 原告：李继康，男，1977年6月出生，住重庆市武隆区。委托诉讼代理人：庞一春（系原告李继康之妻），1979年1月出生，住重庆市武隆区。被告：陈凡华，男，1977年10月出生，住重庆市武隆区。第三人：张光辉，男，1978年2月出生，住河南省息县。第三人：刘洋，男，1972年8月出生，住重庆市武隆区。原告李继康与被告陈凡华租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月6日立案受理后，原告李继康申请追加刘洋、张光辉为第三人参加诉讼，本院予以准许。本案依法由审判员王玉适用简易程序于2021年6月18日公开开庭进行了审理，原告李继康及其委托诉讼代理人庞一春、被告陈凡华、第三人刘洋到庭参加诉讼，第三人张光辉经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李继康向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付厂房租金欠款人民币28 000元和违约金1400元；2.判令被告恢复厂房原貌（部分厂房被被告拆除）；3.诉讼费用由被告全额承担。庭审中，原告李继康明确诉讼请求中的租金包括2020年4月7日至2022年4月6日这两年的租金。事实和理由：2018年4月1日，原告将自建厂房出租给被告，租金14 000元/年，被告现处于停产状态，于2020年4月至今未支付租金及水费共计29 400元。被告进驻后，将原有部分厂房拆除，现未恢复原状。以上事实给原告造成了损失，故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告陈凡华辩称，从2018年4月7日起签订的租赁协议，租赁厂房来建设胡洋印刷厂，在2019年11月11日我退出了印刷厂，退出后我多次给原告说明了这个事实，原告家属也知道这个事情。这个租金现在跟我没有任何关系，应该是刘洋和张光辉的事情。之前已经支付了两年的租金。第三人刘洋陈述，2017年成立的印刷厂，当时我们租赁的时候原告说他们证件齐全，但之后国土局的来说我们这个是违章搭建，不是不愿意支付他们租金，而是厂房违建，我们建厂房花了大量钱。租赁厂房时陈凡华是印刷厂的合伙人，所以是陈凡华去签订的租赁合同，签订租赁合同的时候张光辉还不是合伙人。现在还有一年（去年三月到今年三月）租金没有支付，2018年到2020年3月期间的租金是支付了的。现在房屋属于违建，造成了我的损失，房租我应该支付，但是原告应该提供房屋产权证，当时承诺我的是所有证件都在，签订的租赁合同是十年，我保留起诉原告的权利。第三人张光辉未到庭参加诉讼，但提交书面意见陈述，陈凡华于2019年11月份已经把胡洋印刷厂股份出售，胡洋印刷厂的土地租赁合同当时没有更改，胡洋印刷厂的土地租赁费与陈凡华无关，具体的可以找刘洋，他是胡洋印刷厂的法人。原告围绕其诉讼请求提交了厂房租赁协议、厂房照片，被告围绕其辩称意见提交了协议书，这些证据通过庭审举证、质证，具有真实性、合法性和关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告及第三人的法庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月7日，李继康作为出租方（甲方）与陈凡华作为承租方（乙方）签订了《厂房租赁合同》，约定：甲乙双方在自愿平等互利的基础上就甲方将其合法拥有的旧厂房出租给予乙方使用的有关事宜，双方达成协议并签订合同；甲方将破旧厂房出租给乙方改建租用，坐落在XX镇XX屋基；厂房由乙方将废弃厂房清除并出资重新搭建；厂房租赁从2018年4月7日起至2028年4月7日止，租赁期10年；该厂房租赁租金为每年人民币14 000元；采用先付后租形式，承租方应支付日首期第一年度租赁房款，后按顺序每年度期满前15日内支付；租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议；租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承担，甲方也不作任何补偿；租赁期间，如因地产权证问题而影响乙方正常经营而造成的损失，由甲方负一切责任给予赔偿……。合同签订之后，被告陈凡华等人将涉案旧厂房进行了部分拆除重建，并在其上经营胡洋印刷厂。租赁第一年胡洋印刷厂的会计向原告李继康支付了租金，租赁第二年刘洋向原告李继康支付了租金，其后未再支付租金。被告陈凡华与第三人张光辉、刘洋达成协议并签订《协议书》，约定：于2019年11月11日，陈凡华自愿退出胡洋印刷厂，折合人民币25万元，张光辉自愿出资25万元……。本案在庭审过程中，原告李继康明确只要求被告陈凡华承担 责任，不要求第三人刘洋、张光辉承担责任。另外，原告李继康认可被告陈凡华向其告知了退出胡洋印刷厂的事情，但未重新签订租赁合同。原告李继康在庭审中陈述，涉案旧厂房没有相关的产权材料，且不清楚是否取得建设工程规划许可等手续，恢复原状指需恢复院墙、门和棚子，现在院墙基础部分还在。本院认为，根据原、被告及第三人的诉辩主张，本案争议焦点为：1.原、被告签订的合同效力；2.原告的诉讼请求能否得到支持。结合审理查明的事实，根据相关法律规定，本院作如下分析：针对争议焦点一。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，本案中，原告出租的厂房位于武隆区XX街道的规划区内，原告当庭陈述其没有厂房的产权手续，亦未在一审法庭辩论终结前提交证据证明其取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相应手续，故应当认定原、被告签订的《厂房租赁合同》无效。针对争议焦点二。关于租金和违约金的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理”之规定，本案中，原告基于债权请求权要求被告履行，而非物权请求权，且不要求第三人在本案中承担责任，因此原、被告签订的《厂房租赁合同》虽无效，但被告在租赁该厂房后，现仍用于印刷厂使用，故原告要求被告参照合同约定的租金支付房屋占用使用费的主张于法有据，本院予以支持，2020年4月至2021年7月期间的房屋占用使用费为18 667元。合同无效后不再涉及违约的问题，违约金的相关条款不再适用，原告主张违约金的请求于法无据，本院不予支持。被告称其退伙后，不应再承担租金的抗辩意见。本院认为，虽被告已告知原告其退伙的情况，但双方并未就案涉合同进行解除或变更。被告与第三人原系合伙关系，其内部的责任承担，不属于本案审理的法律关系。故对被告的抗辩意见不予采纳，被告可另行主张其合法权益。关于恢复厂房原貌的问题。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”之规定，本案中，《厂房租赁合同》中约定厂房由被告将废弃厂房清除并出资重新搭建，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由被告自负，租赁期满后如被告不再承担（承租），原告也不作任何补偿。原告当庭陈述需恢复院墙、门和棚子，现在院墙基础部分还在。原、被告均未请求对已经装修的部分进行折价或拆除，且原告举示的证据不能充分证明厂房的原貌，亦未举示证据证明被告对原房结构进行破坏。故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。综上所述，原告的诉讼请求部分予以支持。本院根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告陈凡华在本判决生效后三日内向原告李继康一次性支付房屋占用使用费为18 667元；二、驳回原告李继康的其余诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取267.50元（原告已预交），由原告李继康负担134.16元，被告陈凡华负担133.34元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。                      审 判 员   王  玉   二〇二一年七月二十七日 法官助理      陈  芮书 记 员   李  月  -1-