安徽省歙县人民法院民 事 判 决 书(2021)皖1021民初1407号原告：歙县玲玲物业管理有限公司，住所地安徽省歙县徽城镇文盛庄园A苑11幢2-202室，统一社会信用代码9134102155758863T(1-1)。法定代表人：方玲玲，总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：吴鹏，安徽地平律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴艳，该公司员工。被告：黄山市紫恒物业管理有限公司，住所地安徽省歙县原飞机场北侧(黄山市润发实业集团有限公司内)，统一社会信用代码913410215621667158。法定代表人：万骏，执行董事兼总经理。被告：万俊，男，1982年10月23日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。被告：吴吉云，女，1960年7月13日出生，汉族，住安徽省歙县。上述三被告的共同委托代理人（特别授权）：胡明举，安徽利达律师事务所律师。上述三被告的共同委托代理人（特别授权）：余志祥，安徽英腾律师事务所律师。原告歙县玲玲物业管理有限公司（以下简称玲玲物业公司）诉被告黄山市紫恒物业管理有限公司（以下简称紫恒物业公司）、万俊、吴吉云合同纠纷一案，本院于2021年3月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告玲玲物业公司的法定代表人方玲玲及委托诉讼代理人吴鹏，被告紫恒物业公司的委托诉讼代理人胡明举、余志祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。玲玲物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令三被告立即返还转让费24.65万元，并从起诉之日起按同期银行贷款利率支付利息至款清时止;2.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年3月份，紫恒物业公司紫阳广场小区的物业经理洪德铭到原告处，称其管理的紫阳广场小区的物业项目一年可以赚几十万，只要原告支付几十万转让费，便可以转让给原告。原告得到紫恒物业公司的转让不成功可将转让费全部退还保证后，按其要求将24.65万转让款分别以货款和工资的名义汇入万骏和洪德铭的账户。后因无法达成转让协议,紫恒物业公司及股东吴吉云、万骏承诺将转让款退还给原告,但时至今日，被告分文未还。为维护自身合法权益,原告无奈向法院提起诉讼，望判如所请。原告为证明其主张，向本院提供以下证据：1、原告的营业执照、法定代表人身份证明及法定代表人身份证明复印件，证明原告的基本信息。2、被告的企业信用信息公示报告打印件，证明被告的基本信息。3、网上转款汇款电子回单，证明原告向被告指定账户汇入24.65万元转让款。4、《承诺书》，证明三被告承诺退还全部转让款。5、关于业主大会会议书面征求意见的函复印件15份，证明紫恒物业公司是因为自身原因解除了与紫阳广场的物业服务管理合同，原告进入紫阳广场是经过歙县紫阳广场小区业主委员会通过书面的会议形式确定并签订物业服务管理合同，并非是被告将该物业管理转让给原告。紫恒物业公司、万俊、吴吉云共同辩称：一、答辩人万俊和吴吉云作为本案的被告主体不适格。因原告是与紫恒物业公司达成转让协议，并不是与万俊和吴吉云达成转让协议，因此，答辩人万俊和吴吉云作为本案的被告主体不适格。二、本案所涉及的口头转让合同已履行完毕，因此，原告的诉讼请求不应当支持。1、本案所涉及的原告与紫恒物业公司双方之间的转让合同已履行完毕。玲玲物业公司于2018年3月28日与歙县紫阳广场小区业主委员会签订物业管理合同，且于2018年4月1日进入紫阳广场小区提供物业管理服务。2、2018年8月7日，歙县紫阳广场小区业主委员会发出书面解聘通知书，解除与玲玲物业公司的物业管理合同，说明玲玲物业公司已实际经营。歙县紫阳广场小区业主委员会与玲玲物业公司解除物业管理合同与被告没有任何关系。3、玲玲物业公司退场前与拟入场接手物业服务的庆山物业公司协商并达成协议，也证明了原告转让给被告后，被告实际入场经营。三、本次转让的转让费为20万元，并不是原告诉请的24.65万元，原告诉请不符合实际情况。1、紫恒物业公司只在2018年3月16日收到原告支付的转让费20万元，而汇给洪德铭的款项答辩人均不知情，且洪德铭已于2018年3月15日与原告签订合同，担任其公司的物业管理顾问，合同期限从2018年4月1日至2020年10月31日。汇给洪德铭的款项均是在原告与洪德铭建立劳动关系后，且洪德铭已在原告处工作期间发生的，与答辩人之间没有任何关系。2、2018年4月2日的网上汇款电子回单载明用途是货款、2018年6月15日网上汇款电子回单载明用途是工资、2018年5月15日网上汇款电子回单载明用途是工资、2018年7月16日网上汇款电子回单载明用途是工资，该四笔款项均是支付给洪德铭，并不是支付给被告，应是原告与洪德铭之间的交易款和工资款，不是被告收取的转让费，与被告无关。四、关于承诺书的效力问题，答辩人认为是无效的。1、在双方没有达成口头转让协议之前的2018年3月13日，答辩人是承诺过如双方未达成协议，将收取的款项无偿退还给原告。但当时答辩人没有收取任何款项，承诺的收取款项在事实上没有发生，对于没有发生的事实作出的承诺不具备退还的事实基础，因此，承诺书对于本案不产生任何法律效力。2、出具承诺书之后，双方对歙县紫阳广场小区的物业服务管理达成了口头转让协议，于是在2018年3月16日，原告将转让款20万元转入紫恒物业公司法定代表人的个人账户。此后口头转让合同已实际履行，玲玲物业公司于2018年3月28日与歙县紫阳广场小区业主委员会签订物业管理合同，并于2018年4月1日进入紫阳广场小区为歙县紫阳广场小区提供物业管理服务。综上所述，双方之间的合同已实际履行，原告主张的诉讼请求不能成立，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告为证明其主张，向本院提供以下证据：1、紫恒物业公司的营业执照、吴吉云和万骏身份证复印件各一份、法定代表人身份证明一份，证明三被告的基本情况。2、歙县人民法院（2018）皖1021民初2692号民事判决书、黄山市中级人民法院（2019）皖10民终334号民事判决书、民事上诉状复印件各一份，证明原告已于2018年3月28日与歙县紫阳广场小区业主委员会签订物业管理合同，为歙县紫阳广场小区提供物业管理服务。玲玲物业公司退场前与拟入场接手物业服务的庆山物业公司协商，并由它们之间达成协议。2018年8月7日，歙县紫阳广场小区业主委员会发出书面解聘通知书，解除与玲玲物业公司的物业管理合同，说明玲玲物业公司已实际经营，原、被告之间的转让合同已履行完毕。3、玲玲物业公司收取物业费明细复印件5页，该证据来源于庆山物业公司账务，证明原告已实际经营且收取物业费166265元。4、催收物业费短信复印件10份，该证据来源于庆山物业公司，证明被告已实际经营且收取物业费，双方的转让协议已实际履行。5、庆山物业公司与玲玲物业公司签订的物业服务费续收协议书、电费单据复印件，证明原告从2018年4月1日至8月15日，为歙县紫阳广场小区提供了物业管理服务。6、洪德铭与玲玲物业公司协议书复印件及原告递交的网上汇款电子回单四份复印件，证明洪德铭已于2018年3月15日与原告签订合同，担任原告公司的物业管理顾问，合同期限从2018年4月1日至2020年10月31日。结合网上汇款电子回单中载明的用途为工资和货款，说明该四笔款项不是被告收取的转让费。7、紫阳广场小区委员会与黄山市紫恒物业管理有限公司订立的物业管理服务合同复印件，证明黄山市紫恒物业管理有限公司为紫阳广场小区委员会提供物业服务的期限为2017年10月21日至2020年10月20日。8、紫阳广场小区委员会与黄山市庆山物业管理有限公司签订的物业管理服务合同复印件，证明黄山市庆山物业管理有限公司为紫阳广场小区委员会提供物业服务的期限为2019年4月1日至2022年3月31日。9、维修资金使用申请单复印件，证明2018年5月8日原告为紫阳广场小区7幢2单元1805室、1703室房屋维修申请使用住房维修装修专项资金的事实。诉讼中，本院依职权对洪德铭进行了调查，洪德铭陈述：其是紫恒物业公司在紫阳广场小区的经理，平时由其负责管理物业。当时是由我代紫恒物业公司出面与方玲玲谈的，当时有书面协议的，该协议我方签章后交给方玲玲去签章，后方玲玲一直未拿回。协议的时间在出具承诺书之前，出具承诺书目的是为了玲玲物业公司能顺利进场。200000元是在玲玲物业公司进场后转账的。进场后玲玲物业公司还与我签订了协议，玲玲物业公司转给我的款项与紫恒物业公司无关，是我的工资。对原告提供的证据，被告质证认为：对证据1、2不持异议，但万俊跟吴吉云作为本案被告的主体不适格。对证据3，对2018年3月16日的网上汇款的电子回单不持异议，原告确实是转款到被告公司的法定代表人账户；对其他四份网上汇款的电子回单，因洪德铭已于2018年4月1日成为了原告公司的职工，与原告存在劳动关系，之后原告与洪德铭之间发生的转账用途是货款和工资，与本案被告没有关联性，被告也不知情；原告提供的证据只能证明支付的转让费是20万元而不是24.6万元。对证据4，承诺书出具的时间是2018年3月13日，而被告公司收到的20万元款项是2018年3月16日，双方为原告进入歙县紫阳小区达成了口头协议后原告将20万元转入了被告账户，说明在出具承诺书时被告没有收到原告支付的款项，因此承诺书承诺的内容的基础条件不能成立，承诺书没有法律效力。对证据5，该征求意见函可以证明紫恒物业公司与歙县紫阳广场小区业主委员会签订了3年的物业服务合同，到2018年4月份只履行了半年的时间，如果不是原告提出该物业管理转让，作为被告不可能将剩下的2年半的物业服务拱手相让，也不可能向歙县紫阳广场小区业主委员会提出要求解除合同，该函中业主委员会也明确了紫恒物业公司撤回后与原告签订了合同，实际上证实了本案的被告已实际履行了转让行为。对被告提供的证据，原告质证认为：对证据1的三性无异议。对证据2真实性、合法性无异议但对关联性有异议，两份判决书以及上诉状只能证明原告与歙县紫阳广场小区业主委员会签订的物业管理合同并不能证明原、被告之间已经达成转让协议并履行完毕。对证据3真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，物业费收取费用与本案没有关联性，且被告在其经营期间提前收取了原告的物业费18万余元。对证据4真实性、合法性没有异议但对关联性有异议，原告经营紫阳广场是基于原告与歙县紫阳广场小区业主委员会签订的物业服务合同而并非基于原、被告之间的转让协议。对证据5真实性、合法性没有异议但对关联性有异议，该证据并不能证明洪德铭已经为原告工作。对证据6真实性、合法性没有异议但对关联性有异议，原告在诉状中已经明确洪德铭是转让协议的联络人及主要推动者，协议书约定的工资实际上只是为了支付洪德铭的费用，而并非是真实的工资。对证据7、8真实性没异议，合法性没异议，关联性有异议，两份合同只能证明当时签订合同时约定的服务期限并不能证明实际的物业服务时间以及期限。对证据9真实性、关联性有异议，本案是物业合同转让纠纷并非是维修基金，该证据片面的证明被告的服务期限并非是合同所记载的时间。对本院的调查笔录，原告对其合法性无异议，真实性和关联性有异议，洪德铭是本案的利害关系人，单方的描述不能作为定案的依据。被告对其三性不持异议。对上述原告提供的证据，本院认为：被告对证据1、2不持异议，本院予以确认。证据3，被告对其中的2018年3月16日的网上汇款的电子回单不持异议，本院对该电子回单予以确认，同时确认玲玲物业公司支付给紫恒物业公司转让款200000元；对其他四份网上汇款的电子回单，因其收款人为洪德铭，且电子回单中注明的用途为货款和工资，结合被告提供的原告对其真实性无异议的洪德铭与玲玲物业公司签订的有关工资约定的协议书，只能证明该四笔款项合计46500元系玲玲物业公司支付给洪德铭的货款和工资，不能证明该款系支付给紫恒物业公司的转让款。证据4，被告对真实性未提出异议，本院对该承诺书予以确认。证据5，被告对其内容未提出异议，本院对该函中载明的事实予以确认。对上述被告提供的证据，本院认为：原告对证据1、2、3、4、5、6的真实性、合法性不持异议，本院对其真实性、合法性予以确认。对本院的调查笔录本院予以确认。依据法院确认的证据，结合当事人陈述，本院确认事实如下：2017年10月20日，紫恒物业公司与歙县紫阳广场小区业主委员会签订了期限为3年的物业服务合同。2018年3月，玲玲物业公司与紫恒物业公司通过紫恒物业公司紫阳广场小区的物业经理洪德铭商谈歙县紫阳广场小区的物业服务转让事宜。2018年3月13日，万俊、吴吉云、紫恒物业公司共同出具承诺书，载明：关于紫恒物业公司与玲玲物业公司转让事宜（紫阳广场小区），因双方转让未达成协议，本人承诺将收取的款项无偿的退还给玲玲物业公司。2018年3月15日，玲玲物业公司（协议甲方）与洪德铭（协议乙方）签订协议书，约定：一、从2018年4月1日起至2020年10月31日止，甲方聘用乙方为物业管理工作顾问，对此乙方表示同意。二、甲方对乙方实行工资制，月薪5500元，由甲方向乙方于当月15日付清上月已发生的全部工资，该款通过银行卡支付不误。三、顾问的主要工作是对紫阳广场物管工作指导，…协助甲方解决2018年4月1日前的遗留问题，…。2018年3月16日，玲玲物业公司通过银行转账200000元至紫恒物业公司法定代表人万俊账户，转账用途注明货款；2018年4月2日，玲玲物业公司通过银行转账30000元至洪德铭账户，转账用途注明货款；2018年5月15日，玲玲物业公司通过银行转账5500元至洪德铭账户，转账用途注明4月份工资；2018年6月15日，玲玲物业公司通过银行转账5500元至洪德铭账户，转账用途注明工资；2018年7月16日，玲玲物业公司通过银行转账5500元至洪德铭账户，转账用途注明6月份工资。2018年4月18日后，歙县紫阳广场小区业主委员会向小区业主发放并填写内容为提前解除紫恒物业公司、选聘玲玲物业公司管理、授权业主委员会决定的“关于业主大会会议书面征求意见的函”，其中载明内容有：一、2017年10月20日，紫恒物业公司与业主委员会签订了三年的物业服务合同。由于该公司有突出原因，提前解除合同的要求。我们认为于法有据，同意提前解除合同，该公司于4月1日撤出小区。二、为了维护广大业主的切身利益，紫恒物业撤出后，业主委员会已与玲玲物业公司签订了合同，约定4月1日起由该公司向业主提供服务。三、凡利用业主共用部位设施设备从事广告等经营性活动的，应当由业主大会授权业主委员会作出决定。2018年3月28日，玲玲物业公司与歙县紫阳广场小区业主委员会签订物业管理合同；2018年4月1日开始为歙县紫阳广场小区提供物业管理服务，并收取有16万余元的物业管理费。2018年8月7日，歙县紫阳广场小区业主委员会发出书面解聘通知书，解除与玲玲物业公司的物业管理合同。2018年8月17日，玲玲物业公司与黄山市庆山物业管理有限公司签订物业服务费续收协议，约定自2018年4月1日至2018年8月15日止玲玲物业公司未实际收取的物业服务费由黄山市庆山物业管理有限公司代为收取结算。本院认为，本案中，原、被告因物业服务经营权转让发生纠纷，原告认为原、被告双方因无法达成转让协议，而要求被告退还转让款246500元。而法院查明的事实是被告于2018年3月13日出具承诺书后，原告于2018年3月16日转账200000元到紫恒物业公司法定代表人万俊账户，后紫恒物业公司也退出歙县紫阳广场小区的物业服务，原告于2018年3月28日与歙县紫阳广场小区业主委员会签订物业管理合同，并于2018年4月1日正式接管物业服务。这说明双方就歙县紫阳广场小区的物业服务转让事宜已达成口头协议。《物业管理条例》第三十九条规定“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人”。本案原告将歙县紫阳广场小区的物业服务全部转让给玲玲物业公司，违反上述规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，本案原告与紫恒物业公司达成的口头转让协议无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，紫恒物业公司应返还原告转让款。原告主张退还转让款246500元，因其中的46500元系原告注明转账给洪德铭账户的货款和工资款，而根据原告于2018年3月15日与洪德铭签订的协议书，可以证明洪德铭系原告的员工，该46500元根据现有证据应认定系原告支付给洪德铭的货款和工资款，不能认定为转让款，故本院认定转让款为200000元。本案转让协议因违反行政法规的强制性规定而无效，协议双方均存在过错，故对原告主张的利息损失本院不予支持。万俊、吴吉云只是紫恒物业公司的股东，不是协议相对方，依法不应承担返还责任。基于物业服务转让而产生的物业服务费收取问题，因双方未提供证据，本院不予处理，双方可另行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《物业管理条例》第三十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：一、被告黄山市紫恒物业管理有限公司于本判决生效后十日内返还原告歙县玲玲物业管理有限公司转让款200000元；二、驳回原告歙县玲玲物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5000元，由原告歙县玲玲物业管理有限公司负担700元、被告黄山市紫恒物业管理有限公司承担4300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省黄山市中级人民法院。审 判 长  姚 生审 判 员  汪海军人民陪审员  洪曙芳二〇二一年七月三十日书 记 员  方 格附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《物业管理条例》第三十九条物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。