瑞安市人民法院民事判决书（2021）浙0381民初5147号        原告：潘高雪，男，1965年4月16日出生（公民身份号码XXX），汉族，住瑞安市。                原告：王丽云，女，1966年2月9日出生（公民身份号码XXX），汉族，住瑞安市。                委托诉讼代理人：叶雷，瑞安市中天法律服务所法律工作者。                委托诉讼代理人：王明明，瑞安市中天法律服务所法律工作者。                被告：谢公秀，男，1965年1月23日出生（公民身份号码XXX），汉族，住瑞安市。                第三人：林积貌，男，1978年4月19日出生（公民身份号码XXX），汉族，住瑞安市。                第三人：林积金，男，1974年8月17日出生（公民身份号码XXX），汉族，住瑞安市。                委托诉讼代理人：徐桃娒，女，1971年3月19日出生（公民身份号码XXX），汉族，住瑞安市，系第三人林积金之妻。                委托诉讼代理人：胡彩华，瑞安市瑞申法律服务所法律工作者。                第三人：黄陈玉，女，1948年4月20日出生（公民身份号码XXX），汉族，住瑞安市。                第三人：林黄兰，女，1964年8月27日出生（公民身份号码XXX），汉族，住瑞安市。                第三人：林兰妹，女，1970年1月7日出生（公民身份号码XXX），汉族，住瑞安市。                委托诉讼代理人：胡彩华，瑞安市瑞申法律服务所法律工作者。                原告潘高雪、王丽云与被告谢公秀、第三人林积貌、林积金、黄陈玉、林黄兰、林兰妹农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月29日立案受理，依法适用简易程序于2021年5月26日公开开庭进行了审理。原告潘高雪、王丽云以及王丽云的委托诉讼代理人叶雷，第三人林积金及其委托诉讼代理人徐桃娒、胡彩华（兼第三人林兰妹的委托诉讼代理人）、第三人黄陈玉、林黄兰、林兰妹到庭参加诉讼，被告谢公秀、第三人林积貌经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                原告潘高雪、王丽云向本院提出诉讼请求：1．依法确认原告与被告以及被告与第三人林积貌签订的房屋转让协议书有效；2．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2004年5月8日，第三人林积貌与被告谢公秀签订了房屋转让协议书，并将房屋交付给被告谢公秀使用。2006年10月16日，原告与被告签订了坐落在篁社村雷公山的两间房屋转让协议书，被告将房屋交付给原告使用至今。房屋坐落于马屿镇篁社办事处篁社村，地号：XXX，使用权面积74.8㎡，房屋登记在林朝多名下，林朝多于2007年8月2日过世。2018年，篁社村启动瑞安市雷公山安置房工程，第三人林积金作为篁社村雷公山安置房权益享有者，与瑞安市雷公山拆迁安置房建设指挥部签订投资建房协议书，并按期交付建房款。2020年10月29日，原告王丽云向瑞安市雷公山拆迁安置房建设指挥部汇款伍万元并向被告主张权利，同时要求第三人办理房屋过户手续和拆迁改造手续，但被告和第三人以种种理由推搪，至今未果。综上，被告与第三人的行为已经严重损害原告的合法权益和经济损失，现原告为维护自身合法权益，提起诉讼。                被告谢公秀、第三人林积貌未作答辩也未提交证据。                第三人林积金答辩称，涉案房屋系林积金的父母所有，他们没有将房子卖掉，更没有在买卖协议上签字，也没有授权林积貌在协议上签字，故协议是无效的。原、被告和第三人林积貌等人恶意串通，林积貌瞒着其父母擅自将他们的财产抵押给谢公秀等人抵债，并以买卖的方式转让给谢公秀等人的行为，已损害了其父母的合法权益，系无效行为。因为第三人林积貌与被告之间的房屋买卖协议无效，故被告与原告之间的房屋买卖协议亦无效，因为买卖的房屋标的物实际上并不存在。而且，原告和被告都是外村人，即使买卖协议是真实的，农村房屋买卖也是无效的。2015年年底，村里签订安置房协议时，村委书记不让签字，并称涉案房子已经被林积貌卖掉。事后经过了解，实际上是林积貌和以前的村委书记等人一起赌博输了，欠谢公秀等人2万元还不出来，所以他们几个人恶意串通，让林积貌以其父母房屋抵债的方式将房屋转让给谢公秀等人，但房屋一直没有交付给他们使用，都是由其父母居住使用。期间房屋倒塌，也是第三人林积金于2014年左右出资修缮后，由其母亲一直居住至今，期间没有人提及过房屋被卖掉要求搬离的事情。经过多次信访投诉，村里后来同意第三人林积金缴纳建房款，目前为止，共缴纳建房款共35万多元。                第三人黄陈玉答辩称，房屋系自己建造，其丈夫林朝多去世后，房屋一直由自己居住至今，房屋没有买卖。                第三人林黄兰答辩称，房屋没有买卖，该房屋系其父母建造，一直由他们自己居住。                第三人林兰妹答辩称，涉案合同系无效合同，房屋没有买卖，也没有所有权人的签字，而且原告系外村人，不能买卖本村房屋，要求原告承担虚假诉讼的法律责任。                原告潘高雪、王丽云在庭审中补充陈述，2004年的房屋买卖协议中，甲方林积曼是林积貌本人，陈显敏、戴道存是作为见证人到场的，并非是房屋的买受人，当时签名的位置错误，写在了买受人的位置。这份协议上原告潘高雪的名字是在2006年添加上去的。2006年签订房屋买卖协议的时候，没有让林朝多签字，因为被告称房屋就是第三人林积貌的，他卖掉就行了，林朝多也没有与林积貌签订授权委托书。该合同签订之后，原告拿给林朝多看了，林朝多把土地证交给原告，房产证是没有办理过的。2018年原告和第三人曾进行过调解，当时对方要求给10万元，原告只同意给5万元，所以没调解成功，之后对方又要20万元，更没谈下来。当时没有办理过户是因为非本村人无法进行过户。第三人后来去将土地证挂失，并进行了公证，但原始的土地证并未丢失，现在在原告处。原告在2015年缴纳购房款1万元，2019年缴纳2万元，2020年又交了13.5万元。                当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：第三人林积金、黄陈玉、林黄兰、林兰妹对2004年的房屋转让协议三性均有异议，认为林积貌的签名真实性无法确定，原告潘高雪的名字系后加上去，属于伪造的合同，而且原告系外村人，该合同无效；对2006年的房屋买卖协议也有异议，认为原告潘高雪的名字亦是后加上去，而且其为外村人，合同无效；对名单、收费收据、微信截屏有异议，认为没有盖章，而且都是复印件，无法确认真实性；对合同签订情况说明有意见，认为与实际情况不符，房屋买卖是赌博输钱后的抵债行为，并非如情况说明所写。本院认为，2004年的房屋买卖协议上潘高雪的名字的确系2006年时后加，但这不影响2004年签订协议的真实性，至于合同是否有效的认定，在说理部分予以阐述；2006年的房屋买卖协议同样具有真实性，是否有效一并在说理部分论述；名单、收费收据、微信截屏涉及到建房款的缴纳问题，与合同是否有效不具有直接关联性，本院在本案中不作认定；合同签订情况说明系谢公秀的单方意见，且其陈述的内容与合同呈现的内容不一致，其又没有提供其他证据佐证其关于陈显敏、戴道存系房屋买卖协议的见证人而非买受人的说法，故本院对该证据不予采信，认定陈显敏、戴道存系房屋买卖协议的买受人。原告对录音内容有异议，认为录音不清晰，而且通话人与本案有利害关系，不能作为证据使用；原告对证人证言有意见，认为证人与第三人系亲属、邻里关系，存在利害关系，而且其记忆模糊，又不知道买卖的情况，其证言的真实性有待验证。本院认为，录音的内容比较模糊，林积貌作为卖方当事人，其所作的关于房屋出卖仅作为赌债抵押的表述，与合同内容及买方陈述不一致，且没有其他证据佐证，无法推翻合同内容，故对林积貌的陈述即该录音证据不予采信。关于证人证言，本院认为，该证人不清楚房屋是否买卖的情况，但其关于参与房屋修缮的陈述，与第三人的陈述一致，可以认定涉案房屋进行过维修等事实，本院对该证据予以采信。                根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年5月8日，第三人林积貌与被告谢公秀以及案外人陈显敏、戴道存签订了房屋转让协议书，约定第三人林积貌将坐落于篁社村雷公山的两间房屋转卖给被告谢公秀以及案外人陈显敏、戴道存，转让价款为20000元。双方所约定转让的房屋坐落于马屿镇篁社办事处篁社村，未办理房屋产权证，土地使用权证登记在第三人林积貌的父亲林朝多名下，证号为瑞集用XXX号，地号为XXX，使用权面积为74.8㎡。签订上述协议时，林朝多未到场，第三人林积貌亦未取得林朝多的授权或同意。2006年10月16日，原告王丽云、潘高雪与被告谢公秀签订了房屋转让协议书，约定被告谢公秀将上述两间房屋转让给原告王丽云、潘高雪，转让价格为28000元。同时，被告谢公秀将上述2004年签订的房屋转让协议书交予原告，原告潘高雪在该协议的乙方（即买方）添加了自己的签名并捺印。上述房屋买卖协议签订后，未实际交付给买受人使用，涉案房屋曾于2014年左右由第三人林积金出资进行过修缮，修缮之后由第三人黄陈玉居住。2018年，篁社村启动瑞安市雷公山安置房工程，第三人林积金作为篁社村雷公山安置房权益享有者，与瑞安市雷公山拆迁安置房建设指挥部签订投资建房协议书，并交付建房款。同时，原告潘高雪、王丽云亦针对上述房屋拆迁权益向瑞安市雷公山拆迁安置房建设指挥部缴纳部分建房款。因上述房屋的权属及拆迁权益享有的归属产生争议，双方协商未果，故原告提起本案诉讼。                另查明，林朝多于2007年8月2日过世，其父母均于其过世之前死亡，林朝多与配偶即第三人黄陈玉共生育四个子女，分别为第三人林黄兰、林兰妹、林积金、林积貌。                本院认为，本案的争议焦点系涉案的两份房屋转让协议是否有效。判断该问题之前，本院先从理论上分析下合同效力与物权效力以及负担行为与物权变动之间的关系。物权法颁布以后，有了合同效力和物权效力区分的相关规定，即依据合同只能产生债权，订立债权合同的时候不涉及对物的处分，不必将物的存在以及物权的存在作为前提条件，当事人对标的物的处分权限并不影响买卖合同的效力。也就是说，在这种负担行为和物权变动分离的规则前提下，对买卖他人不动产的合同效力问题的判断，首先依赖于该行为是负担行为还是直接导致物权变动的处分行为。对不动产买卖来说，买卖合同并不发生物权变动，不动产权属变更登记才发生物权变动，买卖合同仅仅使当事人负担完成不动产权属变更登记的义务。因此，不动产买卖合同本身属于负担行为，作为负担行为的不动产买卖合同，并不触及物权人地位，当事人对买卖标的物有无处分权，并不影响买卖合同的有效性。但买卖他人不动产的合同有效，并不意味着买受人一定能获得不动产所有权，不动产所有权的获得需要通过登记行为。在此基础上，结合本案的情况看2004年的房屋买卖协议，第三人林积貌签订该买卖合同时，并非买卖标的物的所有权人，也没有获得所有权人即林朝多的授权，属于基于无权处分而签订的买卖合同，但通过上述理论分析可以得出结论，即使第三人林积貌没有房屋的处分权，但他与被告谢公秀以及案外人陈显敏、戴道存签订的合同仍然有效。第三人林积金抗辩称第三人林积貌与被告等人恶意串通，损害房屋所有权人的合法权益，缺乏事实依据，本院不予采信。第三人林积金抗辩称被告谢公秀系外村人，不能买卖本村房屋，故合同无效，本院认为，即使被告谢公秀非买卖标的物的本村人，导致政策上可能无法进行过户等结果，但后续能否过户并不影响买卖合同本身的效力问题，该合同并未违反法律的强制性规定，仍为有效合同。至于后续的房屋由谁居住使用、是否进行过修缮以及谁出资修缮、各方缴纳建房款的具体情况、原告潘高学在合同上补签名字等，系合同签订以后的后续问题，均不影响买卖合同签订时的效力，但原告潘高雪并非2004年房屋买卖协议的实际买受人。同理，根据上述说理分析，2006年签订的房屋买卖协议亦有效。综上，本院认为，涉案两份《房屋转让协议书》由双方当事人签字确认，意思表示真实，其内容不违反法律、法规的规定，应认定为合法有效。但本院指出，如上述分析所言，合同有效并不意味着物权必然发生变动。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第二百一十五条、第五百零二条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：                确认原告潘高雪、王丽云与被告谢公秀于2006年10月16日签订的《房屋转让协议书》以及第三人林积貌与被告谢公秀、案外人陈显敏、戴道存于2004年5月8日签订的《房屋转让协议书》有效。                本案受理费300元，减半收取150元，由被告谢公秀、第三人林积貌、林积金各负担50元（于本判决生效之日起十日内缴纳）。                如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。                    审判员蔡芳芳    二〇二一年七月二十七日            代书记员林晓雯