江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终3133号上诉人（原审原告）：刘全成。被上诉人（原审被告）：江苏阁恺建筑工程装饰有限公司，住所地徐州市泉山区徐州大自然牧业市场1、2号楼1-203。法定代表人：周林，公司执行董事。委托诉讼代理人：董臻，该公司职员。被上诉人（原审被告）：江苏大自然电商产业园有限公司，住所地七里沟果园。法定代表人：蔡敬权，公司总经理。委托诉讼代理人：王常佳，江苏金合律师事务所律师。上诉人刘全成因与被上诉人江苏阁恺建筑工程装饰有限公司（以下简称阁恺公司）、江苏大自然电商产业园有限公司（以下简称大自然公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2020）苏0311民初6823号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人刘全成、被上诉人阁恺公司的委托诉讼代理人董臻，被上诉人大自然公司的委托诉讼代理人王常佳到庭参加诉讼活动。本案现已审理终结。上诉人刘全成上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；2.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院举证责任分配错误。一审中，大自然公司提供的泉山区法院(2020)苏0311民初4924号案开庭笔录不是从法院调取的，也无该案全部当事人的签字，一审法院将举证责任分配给原告，违反法律规定。二、1.双方口头约定用宇峰公司的债权冲抵房款事实确凿。首先，原告提供的微信聊天记录、谈话录音能够证明认购书的签订、履行与宇峰公司债权冲抵有关；其次，阁恺公司认可认购书的签订、履行存在用宇峰公司债权冲抵房款的事实。2.认购书中的房屋价格为房屋的实际价格。首先，涉案房屋为商用房，多年一直未能出售，阁恺公司陈述该房屋实际价值100多万元与市场价值不符。其次，阁恺公司代理人在一审中陈述“宇峰公司冲抵债权，与认购书上699731元没有任何关系”，“原告说用债权的一部分冲抵了车位款，更说明认购书里的购房款和债权没有任何关系”，其自认认购书中约定房屋价格为房屋的实际价格。再次，大自然公司辩称对用债权冲抵房款的事情并不知情，却愿意以认购书约定价格出售该房屋，也能得出认购书约定价格为房屋的实际价格。3.用认购书约定的价格扣除宇峰公司债权更符合交易习惯。首先，阁恺公司专业从事不良债权处理，如果债权已事先冲抵,应在认购书中注明。其次，签署认购书时宇峰公司债权尚未冲抵。如果债权已经冲抵房款，双方也会先签订债权结清证明。3.在后续的协商和诉讼中，原被告之间并未达成新的约定。4.被告拒绝履行债权冲抵房款的约定，应当双倍返还定金。在刘全成提出不再购买房屋时，大自然公司同意退还定金，原告也无需继续履行认购书。原告多次索要定金，被告不退还，原告要求用宇峰公司债权冲抵房款时，被告又明确拒绝,属于被告违约，被告应当双倍返还定金。被上诉人阁凯公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，刘全成的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院维持原判。被上诉人大自然公司答辩称：刘全成的上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。大自然公司不存在违约行为，刘全成在签订认购书后，曾向阁恺公司员工表示，因案涉房产系商业性质，二次交易税费较高，自身有其他投资项目资金紧张，能否退房并返还定金，阁恺公司员工与大自然公司沟通此事后，大自然公司同意退房并返还定金，但最终因刘全成原因导致定金未能退还，后刘全成向一审法院提起第一次诉讼，庭审中刘全成因愿意购买房屋而申请撤诉。大自然公司在该案中亦同意与刘全成签订正式商品房买卖合同，且在庭后向刘全成发送了通知书，要求刘全成至大自然公司签订合同和缴纳认购书上的购房款，但刘全成在收到通知书后，并未在通知期限内至大自然公司签订商品房买卖合同，并再次向一审法院提起第二次诉讼，故本案的实际违约方是刘全成，大自然公司不存在违约行为。一审法院查明大自然公司并无违约情况，判决驳回刘全成的诉请，适用法律正确。刘全成一审诉请：1.两被告返还原告双倍定金60000元；2.两被告承担原告支出的交通费4000元；3.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2020年7月25日，原告刘全成（认购人）与被告阁恺公司（出售人）签订《认购书》一份，内容为：认购人姓名：刘全成，联系方式：135××××6168，证件号码：320××××3X，通信地址：无锡市经开区苏宁悦园，房号：3#-303，建筑面积：107.9平方米，单价6485元，总价699731元。1.认购人充分了解项目的规划、配套、交付及贷款政策等信息，认购人认同并在自愿认购的前提下签订本认购书。2.认购人应于本认购书签订时即2020年7月25日向本公司缴纳该套房屋认购定金为大写叁万元整（小写30000元）。3.认购人在签订本认购书并支付以上认购金后，公司不得将认购房屋另售他人，如违约，需双倍返还认购定金；如认购人自愿放弃该房屋的购买权，则公司概不退还其认购定金；另，认购人不得转让、不得更名、不得换房或者退房。4.认购人须在本认购书签订之日起即2020年8月5日前，至公司财务部支付全部购房款项或者首付款，方可享受该房屋的购买权；如逾期，则公司视同认购人放弃该房屋的购买权，认购定金不予退还；同时公司有权将该房屋另行出售，并无须通知认购人。5.具体签署《商品房买卖合同》的时间以公司的电话通知为准，签署时须携带本认购书、认购定金收据原件、认购人身份证或相关证件；如需银行贷款，须携带完备的按揭资料。该房屋的建筑面积为预测面积，实际计价面积以产权处确认面积为准。6.认购人在本认购书上所提供的资料必须属实准确，如所列地址、电话有错漏或变更，导致认购人不能收到本公司通知、信件或电话，因此产生对认购人的不利后果，公司概不负责。7.如因规划、设计等变更或不可抗力，导致双方不能签署《商品房买卖合同》，双方均不承担违约责任，但公司应无息退还认购定金。8.本认购协议为签订《商品房买卖合同》的预约合同。本认购协议签订后，认购人无合同约定或者法律规定理由解除本认购协议的，认购定金不予退还。本公司无合同约定或者法定理由解除本认购协议的，应双倍返还认购定金。9.本认购书一式二份，出售人一份，认购人一份，双方签字盖章后即生效。同日，被告大自然公司向原告刘全成出具收据一张，内容为：刘全成，人民币叁万元，3#303购房定金。收据盖有大自然公司财务专用章。后双方发生纠纷，原告刘全成将大自然公司作为被告，阁恺公司作为第三人诉至一审法院。2020年9月14日法院进行了开庭审理，在该开庭笔录中，法院询问原告是否愿意继续购买涉案认购书所载明的房屋，原告刘全成表示：“愿意购买，房屋价款支付需要在商品房买卖合同中约定。单价、总价没有异议，但是并不是我先付完全款才能签订合同，而是同时进行。”就原告提出愿意继续购买房屋签订买卖合同的意见。被告大自然公司向法院表示：“关于退还定金的问题，第三人与被告处进行了沟通，被告在答辩中也就定金的返还问题进行了答复，是因为定金的返还需要走公司审批手续，即要求原告将收款的收据、认购书等交还到公司，办理退还定金的手续。与原告沟通，原告以在外出差为由没有来办理，要求原告邮寄，原告也没有进行邮寄，原告一直希望直接将钱打入原告指定的账户，但是公司有一定的流程，所以没有完成相应定金返还的手续。对于法官询问“是否愿意继续签订买卖合同的问题，被告愿意同原告签订商品房买卖合同，在商品房买卖合同签订当日，请原告支付认购书上的购房金额”。在该庭审中原告表示：还是要求购买房子，问完这个笔录，我愿意撤诉。同时原告认为该案中第三人的代理人苏金菊应该是宇峰公司的员工，是为了处理宇峰公司债权，然后找到代理人，打算用家人宇峰公司的债权抵偿一部分购房款。苏金菊在该庭审中表示其系阁恺公司的员工，与阁恺公司有劳动关系。上述庭审完毕后，原告刘全成向法院提交了撤诉申请，法院于2020年9月14日作出了（2020）苏0311民初4924号民事裁定，准许原告刘全成撤回起诉。另，在该案的庭审笔录中记载苏金菊系阁恺公司客户服务中心职员，而在民事裁定书中记载苏金菊系宇峰客户服务中心职员。庭审中，大自然公司与阁恺公司陈述：涉案房屋还没有出售，系现房，目前房屋产权证书也已经办理好了，在大自然公司名下。一审法院认为：原、被告双方于2020年7月25日签订的《认购书》系双方真实意思的表示，合法有效。原被告双方应本着诚实信用的原则，积极履行协议中约定的权利和义务。在原、被告双方就协议履行发生纠纷后，原告刘全成将被告大自然公司、阁恺公司诉至法院。在原告刘全成提起的第一次诉讼，即（2020）苏0311民初4924号案件处理过程中，经法院询问双方意见后，原被告双方达成了新的意向，即原告刘全成表示愿意继续购买涉案房屋，被告承诺予以积极配合完成新合同的订立，但是双方最终未能达成一致意见，原告刘全成再次将被告诉至法院。本案中，无论是从原告刘全成提交双方所签订《认购书》的内容来看，还是原告刘全成提交的微信聊天记录、通话录音等其他证据，均不足以证实在认购书中约定的购房款基础上，可以用原告所称的宇峰公司债权再予以冲抵部分房款的事实。在第一次诉讼双方达成新的意向后，原告刘全成撤回诉讼。被告阁恺公司向其邮寄通知函要求签订正式合同，原告刘全成没有在被告要求的期限内签订商品房买卖合同并支付房款，双方也未能妥善解决存在的纠纷和意见。综合本案中原告刘全成提交的证据，其不足以证实本案被告大自然公司、阁恺公司存在违约责任。原告刘全成由此要求两被告双倍返还定金，并支付其因诉讼产生交通费的请求，不能成立，应予以驳回。综上，一审法院遂判决：驳回原告刘全成的诉讼请求。经双方当事人确认，二审期间的争议焦点为：上诉人主张的用债权抵扣认购合同中购房款的约定是否成立；如果上诉人主张的口头合同成立，二被上诉人在履行认购合同以及口头协议中是否存在违约行为。二审期间双方当事人均无新证据提供，一审查明事实二审予以确认。本院认为，上诉人主张用上诉人亲属对案外人宇峰公司享有的317700元债权抵扣本案认购书中699731元的房款，缺乏证据支持。理由如下：首先，上诉人提供的其与苏金菊的微信聊天记录及通话录音不能反映上诉人的主张。相反，从上诉人提供的2020年9月22日与苏金菊的录音证据中，苏金菊对此明确表明“肯定这里头不包括债权，这个不用缠了，这个不包括债权。”刘全成说“认购协议就是房子卖这么多钱，然后30多万再抵掉。”苏金菊说：“不可能，没有谁这样给你说。”在诉讼过程中，二被上诉人对上诉人的主张亦均不予认可。其次，结合当事人庭审陈述、认购协议书中的单价以及上诉人的债权组成来看，上诉人主张用其亲属债权抵扣认购协议书中的房款，亦不符合常理。被上诉人员工苏金菊在一审中陈述涉案房屋的市场价格为9429元/㎡，而双方认购协议约定的单价为6485元/㎡，故认购合同价格相对市场价格来讲明显偏低。而通过上诉人举证的其享有债权凭证显示，债权中包含有上诉人亲属借款给江苏宇峰投资担保有限公司的高息，因此，在单价明显偏低的情况下，被上诉人还同意上诉人以含有高息的债权抵扣房款，显然不符合常理。对此苏金菊本人在一审庭审中陈述了双方抵扣的过程，即涉案房屋的单价以9429元/㎡计算，同意上诉人用债权抵扣据此计算出的房款30%，然后剩余房款作为签订商品房买卖合同的价格。因上诉人的债权超出了30%，但超出部分不多，公司同意全部抵扣，故原本购房款712172.3元变为认购书中载明的699731元。苏金菊的庭审陈述与其在双方发生纠纷前的陈述意思是一致的，亦更符合常理。再次，结合上诉人以大自然公司违反涉案认购合同为由，提起（2020）苏0311民初4924号诉讼，在该案中向法庭陈述，愿意按照认购书价格购买涉案房屋，将该案撤诉的事实，以及在本案一审期间上诉人向法庭回答“双方签订认购书后约定在2020年8月5日前原告将相应剩余款项或者首付款缴纳给被告，因为什么原因没有交？”提问时称：“…后来了解到房屋交易的税费，我觉得去买车位更合适，然后我们觉得税比较高，所以就不想买那个房子，然后要求退还定金，他一开始是同意退的，后来他定金也不退，后来我要买房子不知道找谁买，后来我只好起诉。”可以认定大自然公司并不存在违反认购协议行为，而是刘全成违反了认购协议约定，不愿意购买涉案房屋，导致双方未能订立商品房买卖合同。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人要求大自然公司双倍返还定金及赔偿其损失的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1400元，由上诉人刘全成负担。本判决为终审判决。审 判 长  祝 杰审 判 员  苏 团审 判 员  崔金城二〇二一年七月八日法官助理  曹 勇书 记 员  金宇婷