广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10346号上诉人（原审被告）：广东上城建设有限公司，住所地广州市越秀区渔唱街1号501房自编02室。法定代表人：黄佳，该公司董事长兼总经理。上诉人（原审被告）：广州市金仑房地产开发有限公司，住所地广州高新技术产业开发区南翔二路31号自编四栋三楼。法定代表人：杨凯，该公司董事长兼总经理。两上诉人共同委托诉讼代理人：陈美娟，广东洛亚律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：陈晓航，广东洛亚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘杰，男，1992年3月31日出生，汉族，身份证住址广州市黄埔区。委托诉讼代理人：亓成杰，广东麦芒律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹嘉博，广东麦芒律师事务所实习人员。上诉人广东上城建设有限公司（以下简称上城公司）、广州市金仑房地产开发有限公司（以下简称金仑公司）因与被上诉人刘杰装饰装修合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初6821号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。上诉人上城公司、金仑公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回刘杰的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由刘杰承担。事实与理由：一、一审判决未完全查清事实真相，对事实作出了错误认定。因涉案商品房销售、装修事宜是一并协商的，形成一个交易整体，故刘杰分别与上城公司、金仑公司签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称买卖合同）、《无忧安居家装整合服务协议》（以下简称家装协议）。买卖合同约定的购房款和家装协议约定的装修服务费，共同组成涉案房屋的交易对价。刘杰逾期支付部分装修服务费，且在收到上城公司、金仑公司的催告后仍拒绝支付，该逾期行为持续一年有余，已构成违约。根据买卖合同附件七补充协议第九条约定，如买方未按合同约定支付房价款（包括装修款）、违约金的，卖方不承担延期交房责任。家装协议第四条约定，如刘杰逾期付款在30日以上的，视为严重违约，上城公司、金仑公司有权顺延协议第五条所约定的交房时间，直至刘杰缴清装修服务费及违约金。上述约定，均为各方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，且刘杰在签订合同时，上城公司、金仑公司已采取合理的方式提请刘杰注意，并向刘杰进行了各条款的详尽解释。一审法院忽视当事人之间的约定及刘杰逾期一年之久未支付剩余装修款的行为，仅依据刘杰缴纳了部分款项即判决上城公司、金仑公司向其交付房屋，认定不当。二、按照私法自治的基本原则，合同当事人能够在合同中约定在刘杰不付清款项的情况下顺延交楼时间，这亦是出卖人依法行使不安抗辩权的体现。该条款并未违反法律的强制性规定，且因刘杰的违约行为导致上城公司、金仑公司资金无法回笼，在刘杰存在明显过错的情况下，不应判决上城公司、金仑公司向其交付房屋。综上，请求二审法院依法改判。被上诉人刘杰二审答辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上城公司、金仑公司的上诉事实和理由于法无据，应予驳回。1.金仑公司在与刘杰签订买卖合同时，主导刘杰与上城公司签订了家装协议。该家装协议无法体现个性化及差异化，反而将本应由买卖合同约定的部分内容以家装协议的虚假形式表现出来，违反了政府的相关文件的规定，一审法院认定上城公司、金仑公司的行为是掩盖其规避政策的非法目的，并依法认定家装协议无效，有事实及法律依据，应予维持。因此，家装协议的签订不是刘杰的真实意思表示，也违反了法律、法规的强制性规定，上城公司、金仑公司依据家装协议的有关条款主张其拥有延期交房的权利没有依据。根据金仑公司开出的发票显示，金仑公司已自认不存在所谓的装修款或装修服务费，只存在购房款这一项，本案中合法有效的合同只有买卖合同。2.上城公司、金仑公司主张按照私法自治原则，其享有不安抗辩权，其强调的权利拥有主体错误，应是刘杰享有此权利。因家装协议无效，其主张依据买卖合同附件七补充协议第九条的约定，其拥有延期交房的权利。然而，正是因为其将买卖合同拆分为买卖合同和装修合同，其显然存在过错。其非法目的被刘杰发现后，刘杰为维护自身利益多次和其沟通，但其迟迟未解决该问题，刘杰才行使不安抗辩权。结合刘杰一直强调愿意继续履行涉案装修款的付款义务，在刘杰已经支付大部分购房款的情况下，一审法院判决上城公司、金仑公司向刘杰交付房屋合法合情合理。二、刘杰已向金仑公司履行给付购房款的义务，并办理了房屋交接手续。2021年1月21日，金仑公司向刘杰出具《商品房交付使用通知书》，告知涉案房屋已经符合了交付条件，让刘杰办理房屋交接手续。2021年1月22日，金仑公司向刘杰出具了发票，刘杰已履行完毕其给付购房款的义务。2021年1月23日，金仑公司出具《客户钥匙/物品签收单》，至此刘杰办理了房屋交接手续，上城公司、金仑公司实际已经按照一审判决履行了交房义务，因此上城公司、金仑公司的上诉请求与事实冲突，更应予以全部驳回。刘杰于2020年6月9日向一审法院起诉，请求：1.判令上城公司、金仑公司向刘杰退还前三期多交的装修款50035.2元;2.判令上城公司、金仑公司依约即刻向刘杰交付涉案房屋，停止继续占用房屋的侵权行为;3.判令本案的诉讼费由上城公司、金仑公司承担。一审法院经审理查明：2018年6月25日，金仑公司（甲方、卖方）与刘杰（乙方、买方）签订买卖合同，约定：乙方所购商品房房屋地址为广州市xx号xx房（以下简称涉案房屋），该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米19463.89元，总金额为1287906元。第八条付款方式：甲方同意乙方按按揭贷款方式付款，首期款：自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日）支付387906元;除首期款外，剩余房款900000元须于2018年6月25日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第十二条交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付：甲方应当在2020年2月28日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。第十四条延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按乙方已付房价款0.02%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为甲方已按合同约定交房，甲方不承担延期交房的违约责任。第十五条房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第二十三条甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任，甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第3种方式处理：3.甲方提供同等品质的材料设备的，视为符合交付标准。第二十九条关于通知的约定，本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效。买卖合同附件六装饰、设备标准约定万科里享花园T16栋装修、设备标准（毛坯）2017年11月版。附件七《补充协议》约定:七、对合同第十二条、第十五条的修改：在该商品房项目取得《建设工程竣工验收报告》、供水供电达到使用要求、电梯可以正常使用时即可向买方交付该商品房。本合同第十二条、第十五条所指永久供水、供气、供电、通邮等居住条件，若因当地公共服务水平未能达到永久使用标准，开发商有权以临时设施或服务取代，以不影响买方正常居住为限。买方不得以此为理由提出退房、赔偿或拒绝收楼。九、对合同第十四条的补充：如出现下列原因，卖方不承担延期交房违约责任：买方未按合同约定支付房价款[包括面积补差款、装修款（如有）]、违约金、按揭贷款未支付至指定的账户、因非卖方原因导致合同不能备案、未缴纳专项维修资金等。卖方如未能按合同规定的期限交房，按本合同第十四条的约定支付违约金，累计不超过该商品房总价款的3%。买卖合同签订当天，刘杰（甲方、业主）与上城公司（乙方、装修单位）就涉案房屋签订家装协议，约定双方达成以下一致意见：第一条，3.具体装修方案及装修标准参见附件《房屋工程示意图》及《装修交付标准》，甲方承诺在本合同期限内，非经乙方同意，不得同时自行或委托第三方对涉案房屋进行装修施工；7.当商品房满足《商品房买卖合同》约定的交付条件时，甲方不可撤销的委托乙方代甲方验收接收涉案房屋，无须再通知甲方，直接进场装修，甲方应在商品房交付前向开发商提交委托乙方代为收楼的委托书，并告知开发商向乙方寄送收楼（交付）通知书，甲方不得再单独去开发商处办理验收交楼手续。第二条，鉴于乙方的品牌价值、先进的技术、设计理念、装修设计施工的难度以及良好的配套增值服务等因素，双方确认乙方提供的安居家装服务解决方案的总服务费为829192元，该价格包括但不限于装修款、材料费、施工费、人工费、设计费、安全文明施工保障费、措施费、税金、服务费、咨询费、增值配套服务等的部分或者全部费用，该价格为大包干。第三条，甲方按下列第4种方式支付服务款（下称该款项），乙方于收款时向甲方出具收据：4.按揭及分期方式付款，首期款0.1元须于2018年6月25日前支付；按揭款250000元须于2018年6月25日前申请办理银行按揭手续并向银行提供银行要求的所有真实有效的按揭贷款申请资料。除首期及按揭款外，剩余该款项579192元,按季度分为5期支付，每期金额115838元，须分别于2018年9月15日、2018年12月15日、2019年3月15日、2019年6月15日、2019年9月15日（交款115840元整）前支付。第四条逾期付款的违约责任，甲方未按照约定的时间支付本协议第二条约定该款项的，或者未按本协议约定的时间申请办理银行按揭手续并向银行提供银行要求的所有真实有效的按揭贷款申请资料的，逾期在30日内，自约定的应付款或者应申请按揭并提供申请资料期限届满之次日起，甲方应以本协议第二条约定该款项的总额按每日万分之二的标准向乙方支付违约金，同时乙方有权顺延本协议第五条约定的交房时间，直至甲方交清本协议第二条约定的该款项以及前述违约金；如逾期30日以上的，视为严重违约，甲方应以本协议第二条约定该款项的总额按每日万分之二的标准向乙方支付违约金，同时乙方有权顺延本协议第五条约定的交房时间，直至甲方交清本协议第二条约定的该款项以及前述违约金。第五条，乙方承诺于2020年3月30日完成该房屋的装修，并交付给甲方使用，房屋所在地为交付地，交付标准以本协议约定为准；同时，若甲方在约定的交付日期截止日仍未收到交付通知书（乙方或乙方委托的第三方发出的交付通知），则本协议约定的交付时间为实际交付日，甲方应按照约定的时间和地点前来接收房产，如甲方未在本协议约定交付日收房，则视为本协议项下房屋已交付甲方；甲方在与乙方办理该房屋交付手续后进行验收，验收期为交付之日起10天内，如对该房屋装修质量有异议，应以书面形式一次性提出，否则视为无异议。第六条，2.若因乙方原因导致乙方未能按本协议约定的期限完成房屋装修工程，乙方应自本协议约定的完成房屋装修工程期限届满的次日起至实际完成之日止，每日按该款项万分之二的标准向甲方支付违约金，本协议继续履行。第七条，1.本协议经甲、乙双方签字或盖章之日起生效，甲、乙双方任何一方均不得单方对本协议进行变更或撤销。同日，刘杰与上城公司就涉案房屋还签订另一份《无忧安居家装整合服务协议》，该份协议中除了第二条的总服务费为745801元与第三条的剩余该款项金额为495801元、每期金额为99160元与前述协议不一致外，其余约定内容与前述协议基本一致。金仑公司确认收到刘杰支付的全部购房款1287906元。2018年9月15日、2018年12月15日及2019年3月12日，刘杰分别向上城公司支付装修款115838.4元，上城公司确认收到刘杰支付的装修款347515.2元。2019年7月15日，上城公司向刘杰寄出《逾期付款催告函》，通知涉案房屋的安居家装整合服务总服务费为829192元，其中部分款项579192元刘杰选择分期付款，第四期于2019年6月15日前支付115838元，第五期于2019年9月15日前支付115840元，刘杰未按照约定时间支付第四期服务费，根据《服务协议》第三、四条约定，上城公司有权要求刘杰每日按总服务费0.02%的标准支付违约金，请刘杰收到本函之日起30日内前往广州市黄埔区永和开发区新业路与布岭路交汇处万科里享家销售中心一次性付清所有应付未付服务费及对应违约金。2019年9月23日，上城公司再次向刘杰寄出《逾期付款催告函》，催告刘杰未按照约定时间支付第五期服务费，其余内容与2019年7月15日的《逾期付款催告函》基本一致。2020年3月30日，上城公司向刘杰寄出《催缴通知书》，称涉案房屋因款项未缴清，暂不能交付使用，催促刘杰尽快交齐款项。刘杰签署无落款时间的[万科里享家]认购卡，该卡记载成交单元为T16栋1506房，建筑面积84.3979平方米，原价2465131元，优惠折扣后成交价为2117098元，签约时间为2018年6月25日，刘杰在认购客户签字确定处签名。一审法院认为，刘杰与金仑公司签订的买卖合同是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应诚信履行。出卖人金仑公司在与买受人刘杰签订买卖合同的同时，主导买受人刘杰与上城公司签订了家装协议，将本应归入购房总价的部分房款分拆为装修款，使单一的商品房买卖活动出现买卖合同和家装协议两个合同关系。买卖合同和家装协议貌似两个独立的、不同的法律关系，实则将本应由买卖合同约定的部分内容以家装协议的形式虚假地表现出来。而刘杰与上城公司签订的家装协议并非刘杰按照自己的意愿，自主选择装修的施工人，自主决定装修风格、材料、价款、时间等内容，其装修未体现个性化，与其他住宅相比无法体现差异化；涉案房屋的装修与同一楼盘同期、同条件住宅的装修内容、风格整齐划一，无个性差异；故刘杰与上城公司签订的家装协议不属于家庭住宅装修合同，应为金仑公司应当完成的必要的商品房配套装修工程，因装修价值是添附在涉案房屋之上，装修成本构成涉案房屋售价不可分割的一部分，该家装协议的内容为买卖合同的一部分；金仑公司作为开发商，为了规避涉案房产所在地的房屋销售政策，把买卖合同拆分为买卖合同和家装协议，由上城公司与刘杰签订家装协议，掩盖其规避政策的非法目的，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定，刘杰与上城公司签订的家装协议应属无效。该家装协议约定的装修标准、装修款的支付、房屋交付等内容应当是买卖合同的一部分，故刘杰向上城公司支付的装修款为买卖合同中的房价款的一部分，视为刘杰向金仑公司支付的购房款，上城公司不需向刘杰返还，刘杰请求退还其多缴纳的前三期装修款50035.2元，于法无据，一审法院依法不予支持。如前所述，家装协议的内容为买卖合同的一部分，双方在家装协议中约定的装修标准为金仑公司交楼时涉案房屋应具备的装修条件和配套设施，约定的装修截止日期应为实际交楼日期。双方在家装协议中约定涉案房屋的交付时间为2020年3月30日，刘杰已经依约缴纳绝大部分购房款，故金仑公司应当按照家装协议约定时间交付涉案房屋；刘杰请求金仑公司交付涉案房屋于法有据，一审法院依法予以支持。上城公司作为涉案房屋的装修期间的实际占有人，应当协助金仑公司将涉案房屋交付刘杰。关于涉案房屋的总价款。刘杰对其与金仑公司在买卖合同中约定的总价款1287906元无异议，且已经实际支付完毕。刘杰主张其与上城公司签订的家装协议的装修总价为745801元，而不是上城公司和金仑公司主张的829192元。涉案房屋的认购卡记载该房屋的总价为2117098元，该价格为双方当事人就购买涉案房屋协商一致后的真实房价，而金仑公司主导将涉案房屋的价款拆分为买卖合同的购房款和家装协议的装修款后，买卖合同的总价款为1287906元，刘杰未提交证据证实金仑公司或上城公司在其签订买卖合同后另行给予其优惠，而按照认购卡和买卖合同的价款计算，家装协议的价款应为829192元，而刘杰在支付前三期装修款时也是按照829192元扣除已支付款项后的579192元平均分五期支付，足以印证家装协议的实际总金额为829192元，故刘杰主张家装协议的装修总价为745801元的证据不足，一审法院依法不予采信。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2021年1月6日作出如下判决:一、被告广州市金仑房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向刘杰交付广州市黄埔区享山三街10号（自编号T16栋）1506房。二、驳回原告刘杰的其他诉讼请求。一审案件受理费1050元，由原告刘杰负担950元，被告广东上城建设有限公司、广州市金仑房地产开发有限公司共同负担100元。原告已经预交本案受理费，一审法院不予退还，被告应负担的案件受理费由其直接支付给原告。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，一、上城公司、金仑公司提交：（2020）粤0112民初6280号民事判决书，拟证明刘杰履行（2020）粤0112民初6280号民事判决书的内容，向上城公司、金仑公司清偿剩余款项和违约金后，上城公司、金仑公司依约向刘杰交付涉案房屋。刘杰质证称：对该证据的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，该判决书的判项包括购房款和违约金刘杰已履行完毕。二、刘杰提交：1.《商品房交付使用通知书》《客户钥匙/物品签收单》，拟证明涉案房屋已经于2021年1月23日完成交付；2.广东省增值税电子普通发票，拟证明刘杰已向金仑公司支付了全部的购房款。上城公司、金仑公司质证称：对证据1、2的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，上城公司、金仑公司基于刘杰履行（2020）粤0112民初6280号民事判决书的内容后，依约向刘杰交付了涉案房屋，而非是依照本案一审判决所认定的刘杰缴纳绝大部分购房款后，致使上城公司、金仑公司应按照约定时间交付涉案房屋。本院对上城公司、金仑公司、刘杰提交的上述证据审查认为，该证据系形成于二审期间，与本案的处理有一定的关联性，可作为二审新证据。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院对本案评析如下：第一，一审法院作出的已经发生法律效力的（2020）粤0112民初6280号民事判决书对于涉案房屋购房余款及相应逾期付款违约金的支付问题已作出判决，且刘杰已履行完毕支付购房款的义务。第二，双方在二审中亦确认，金仑公司已于2021年1月23日将涉案房屋交付给刘杰。一审法院结合本案和（2020）粤0112民初6280号案件的处理情况，判令金仑公司向刘杰交付涉案房屋并无不当，上城公司、金仑公司上诉主张撤销一审判决第一项依据不足，本院不予支持。鉴于涉案房屋已由金仑公司交付给刘杰，一审判决第一项金仑公司向刘杰交付涉案房屋的内容已无需再履行。综上所述，上城公司、金仑公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果合理，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由广东上城建设有限公司、广州市金仑房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 娜审判员 柳玮玮审判员 黄春成二〇二一年七月十六日书记员 冯 韵彭诗敏