广东省湛江市赤坎区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0802民初1064号原告：湛江市顺兴物业服务有限公司，住所地：湛江市赤坎区海北路11号。法定代表人：杨凌峰。委托代理人：吴枚，男，湛江市顺兴物业服务有限公司经理。委托代理人：苏堪明，男，湛江市顺兴物业服务有限公司主任。被告：邱丽斯，女，1986年8月23日出生，汉族，户籍地址湛江市霞山区，住湛江市赤坎区。原告湛江市顺兴物业服务有限公司诉被告邱丽斯物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案后，依法适用小额诉讼程序，由审判员陈建文独任审判，并公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴枚、苏堪明到庭参加诉讼。被告邱丽斯经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法作缺席审理，现已审理终结。原告湛江市顺兴物业服务有限公司诉称：被告于2011年3月21日向广东华兴房地产开发有限公司购买了湛江市赤坎区，面积122.57平方米。2011年12月31日办理了房屋交接手续。2011年3月21日，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定物业管理服务费按照每月每平方米1.38元的标准收取，同时约定每月15日前缴纳物管费。原告依约积极履行物业管理的权利义务，被告已缴交物业管理服务费、电梯分摊费及水电分摊费至2018年2月28日，但被告从2018年3月1日至2021年3月31日止，无故拖欠物业管理费6256.7元、电梯分摊费289.6元、水电分摊费524.2元。原告经多次以多种形式向被告催款但未果，为此，请求法院判令：一、被告支付原告物业管理费6256.7元（从2018年3月1日起计算至2021年3月31日止）及违约金（从2018年3月1日起计算至清偿完毕之日止，以拖欠物业管理费6256.7元为基数，按欠款额的千分之一每日支付违约金给原告）二、被告支付原告电梯分摊费289.6元（从2018年3月1日起计算至2021年3月31日止）。三、被告支付原告公共水、电分摊费524.2元（从2018年3月1日起计算至2021年3月31日止）。四、被告承担本案诉讼费用。被告邱丽斯提交书面答辩状辩称：请求法院驳回原告不合法不合理的诉讼请求。原告要求我方缴纳所欠物业管理费用及滞纳金，我们认为原告没有尽到管理义务,原告作为沿江**庭小区物业管理服务提供方,在管理服务过程中未按双方签订的《沿江**庭前期物业管理服务协议》的约定要求向被告提供保质保量的服务,存在服务质量折扣情况。原告违约在先,要求我方全额支付物业管理费及滞纳金是不合理的。下面我将具体情况一一列举:1、电梯供电系统没有定期检查和维护,2015年10月台风彩虹对湛江造成严重的损失,期间断水断电,物业的电梯发电机因故障,1幢电梯停运时间达5天以上。《沿江**庭前期物业管理服务协议》的第四条物业管理服务质量第二项规定关于共用部位、共用设施设备的维护和管理:“定期检查和维护,维护共用部位、共用设施设备正常使用,设施运行正常,维护良好,做到保养、检修记录齐全。”2015年到2021年期间1幢2部电梯经常出故障,期间最长故障时间长达将近三个月,故障出现1、2天的情况经常发生。2、《沿江**庭前期物业管理服务协议》的第四条物业管理服务质量第六条公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理:实行封闭式管理,配备先进保安设施和监控报警系统。保安人员24小时巡逻值班,并做好记录,维护小区的生活秩序。经常有陌生人发各种传单、名片,还有陌生人敲门等情况,物业并没有履行维护小区相关的人员出入管理,严重影响个人生活。3、《沿江**庭前期物业管理服务协议》的第四条物业管理服务质量第七点:消防管理:“加强消防管理,使消防装置安全使用率达标合格,及时消除各种隐患,维护消防安全。目前被告小区已经发生了2起火灾,2015年及2021年,两次消防车均无法通过消防通道通过。目前消防通道没人管理状态,通道口经常有车辆停放过夜。更不用说道路上的车辆,多次和物业前台和管理人员协商沟通消防道路存在的问题,他们也明确知道消防通道存在的问题,但是回应说:道路不属于他们管,无法处理。那么问题来了,火灾发生时消防车无法及时快速到达现场,是谁的原因,难道物业就没有责任既然消防车辆无法从消防通道进来,是不是应该通知相关部门进行监管,若最后无法解决,是不是应该考虑更好的解决方案,比如更改消防通道而不是自己管不了,或者无法管一句话了事。《中华人民共和国消防法》第一章总则第二条消防工作贯彻预防为主、防消结合的方针,按照政府统一领导、部门依法监管、单位全面负责、公民积极参与的原则,实行消防安全责任制,建立健全社会化的消防工作。《沿江**庭前期物业管理服务协议》第三条规定物业管理服务内容第一点关于房屋共用部位的维护和管理,其中共用部位是指房屋主体承重结构部位(包括基础内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门户、楼梯间、走廊通道等。家里窗台渗水情况严重,经向相关人员了解,存在的问题是外墙渗水问题,一直和物业沟通都得不到解决,目前一到下刮风下雨,窗台墙体就出现渗水问题,对生活造成极大的困扰和不便。渗水导致家里三个窗台的瓷砖自动开裂脱落,幸好我们没有长期居住,否则后果不堪设想。对待物业管理费我个人一直主张按时交款,但是有次交款账户遗失后,由于本人不经常住沿江**庭,也经常出差未能及时补办账户导致划扣不成功拖欠物业管理费,但是物业部门竟然不通知业主直接把我家里的电断了,我本人并不知情,当时我冰箱里急冻有名贵海鲜及药材,停电后几天等家里冰箱海鲜及药材发臭长蛆,臭味不可抵挡影响到周围住户,左邻右舍投诉到物业管理处,物业才打电话告诉我要求我回来处理。当时我非常生气,但是我当时并未发现物业侵权并未向物业追究责任,要求其赔偿。因物业私自停电,导致我家冰箱至今臭味异常,厨房白地板砖因冰箱流出的黑水浸泡,无法洗白。由于可见此事影响深刻,周围邻居对此事也记忆尤深。基于以上几个方面,被告曾多次小区管理人员提出整改意见,但整改意见一直不被接受,且相关问题也得不到妥善处理,待原告对被告所提出的问题作出整改,且按《沿江**庭前期物业管理服务协议》的约定为被告提供服务后,被告愿意与原告协商交纳所欠的物业管理费,并继续按《沿江**庭前期物业管理服务协议》约定的事项履行相关责任。由于本案纠纷的大部分过错系原告所造成,原告只要按业主要求,把该整改的地方整改了,把该加强管理的地方加强了,我方可按时缴纳物业管理费,但是不存在于滞纳金的缴纳。三、依照双方协议和相关法律法规,我方的损失应由原告承担。其主要直接责任在于原告,依据相关约定和法律法规,其责任应自负。四、原告应立即整改相关事项,停止对消防通道占用的民事侵权行为。综上所述,我方请求人民法院依法驳回沿江**庭物业管理不合理且不合法的诉讼请求,劝诫原告立即整改相关事项,停止对消防通道占用的民事侵权行为,停止对该栋全体业主共用管道设施的民事侵权行为。经审理查明：2011年3月21日，被告邱丽斯向开发商广东华兴房地产开发有限公司购买了湛江市赤坎区，面积122.57平方米。2011年12月31日办理了房屋交接手续。2011年3月21日，原告与被告签订《沿江**庭前期物业管理服务协议》，约定由原告对被告位于湛江市赤坎区进行物业管理，其中物业管理服务费按照每月每平方米1.38元的标准收取，电梯用电及公用水电以每月实际用量进行分摊，物业管理服务费、电梯用电费及公用水电费每月15日前缴纳。被告不按照协议约定的收费标准和时间交纳费用的，应补交从逾期之日起每天按欠款额的千分之一交纳违约金。《沿江**庭前期物业管理服务协议》签订后，原告与被告开始按照协议的内容履行，但自2018年3月1日开始，被告拒绝缴纳相关的物业管理费用，虽经原告多次催促，被告一直未缴交，引发双方产生纠纷，原告遂于2021年4月13日向本院提起诉讼，要求被告支付自2018年3月1日至2021年3月31日的物业管理费及相关费用。另查明：被告自2018年3月1日至2021年3月31日共拖欠原告37个月的物业管理费6256.7元、电梯分摊费289.6元、公共水电分摊费524.2元未付。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告与原告签订的《沿江**庭前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，其内容不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应遵照履行。《沿江**庭前期物业管理服务协议》订立后，原告已按协议的约定向被告提供了相应的物业管理服务，且原告与被告也长期按照此协议履行。被告自2018年2月28日开始拒付物业管理费及相关费用的行为显属违约，应承担违约责任。原告诉请被告支付欠付物业管理费、电梯分摊费、公共水电分摊费于法有据，本院予以支持。虽然原、被告双方在《沿江**庭前期物业管理服务协议》中约定逾期交纳物业服务费及分摊费用的，从逾期之日起按所欠金额每日千分之一交纳违约金，但该违约金的约定明显超出法律许可的范围，本院依法调整为以欠缴费用为基数，从逾期之日起参照原告起诉时（2021年4月）全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计付违约金。至于被告提出由于原告违反了《前期物业管理服务协议》的约定，未能尽到管理义务提供相应的物业管理服务，达不到约定的物业服务质量，并造成其财物损失及安全隐患，据此其才拒缴物业费的抗辩意见，因被告未能提交明确、具体的证据佐证其抗辩主张，对被告上述抗辩意见，本院不予采纳。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其自动放弃抗辩权，本院依法作缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、限被告邱丽斯于本判决发生法律效力之日起十日内向原告湛江市顺兴物业服务有限公司支付自2018年3月1日起至2021年3月31日止的物业管理费6256.7元及相应违约金；违约金以实际欠缴费用为基数，自2018年3月1日起至实际清偿之日止，按2021年4月全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。二、限被告邱丽斯于本判决发生法律效力之日起十日内向原告湛江市顺兴物业服务有限公司支付自2018年3月1日起至2021年3月31日止的电梯分摊费289.6元、公共水电分摊费524.2元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告邱丽斯负担。此判决为终审判决。审判员  陈建文二〇二一年七月十日书记员  黄宇靖附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。