湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1002民初931号原告：郴州市湘惠房地产开发有限公司，住所地：湖南省郴州市北湖区南岭大道11号（郴州市交警三大队旁）。法定代表人：谭应林，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨瑞宁，男，1991年10月13日出生，汉族，湖南省长沙市人，住湖南省长沙市芙蓉区紫薇路386号11栋601室。系该公司员工。委托诉讼代理人：彭园，湖南联合创业律师事务所律师。被告：广东大地影院建设有限公司，住所地：深圳市南山区蛇口街道东角头半岛城邦花园一期商业218。法定代表人：刘荣，系该公司董事长。被告：广东大地影院建设有限公司郴州分公司，住所地：湖南省郴州市北湖区南湖路35号新贵华城4楼大地影院。法定代表人：刘超，系该公司经理。以上两被告共同委托诉讼代理人：马立，男，1993年10月27日出生，汉族，住甘肃省庄浪县水洛镇何马村一社024号。系公司法务。原告郴州市湘惠房地产开发有限公司（以下简称湘惠公司）与被告广东大地影院建设有限公司（以下简称大地影院公司）、广东大地影院建设有限公司郴州分公司（以下简称大地影院郴州分公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告湘惠公司的委托诉讼代理人杨瑞宁、彭园，被告大地影院公司、大地影院郴州分公司的共同委托诉讼代理人马立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湘惠公司诉请判令：1、请求依法确认《郴州新贵华城电影院房屋租赁合同》于2020年11月19日依法终止。2、请求判令两被告向原告支付欠付的租赁费（包括基本租赁费及年净票房超额分成收益，下同）。截止2020年11月25日止，被告已欠付商铺租赁1264250元，租赁费应实际计算至被告撤场返还租赁房屋之日止。3、请求判令两被告按日息0.3‰向原告承担逾期支付租赁费的违约金。截止2020年11月25日止，已产生违约金3489.33元〔计算公式=（116700元/月）*0.3‰/30天*299天〕。4、请求判令两被告自2020年11月26日起，就欠付的商铺租赁1264250元按日息0.3‰向原告承担逾期违约金，其中逾期违约金应实际计算至被告付清全部租赁费之日止。合计：1267739.33元。5、本案的诉讼费、保全费由被告承担。被告大地影院公司的主要答辩意见：1、大地影院公司并非恶意欠租，在新冠疫情发生之前从未拖欠租金，在2020年1月24日之后因疫情影响影院未恢复到以前经营状态，且一直处于经营亏损；2、被告不欠原告租金，也不同意解除双方的租赁合同，更不存在支付逾期违约金。被告大地影院郴州分公司的主要答辩意见：租赁合同是大地影院公司和原告签订的，也一直是大地影院公司和原告履行合同的权利和义务，与大地影院郴州分公司没有关系。查明的事实根据原、被告双方的当庭陈述和举证、质证情况，本院确认如下事实:一、2014年3月6日，湘惠公司作为甲方与大地影院公司作为乙方签订了《郴州新贵华城电影院房屋租赁合同》，合同约定：1、租赁标的为位于郴州市北湖区南湖路35号新贵华城4楼。使用面积2953㎡。2、合同期限为自本合同签订之日起至乙方按约定交还租赁场地之日止；免租期自双方交接场地之次日起满8个月止。非因乙方原因所致则免租期相应顺延；计租期为自免租期满次日起计15年；免付租赁费的情形为计租期内，甲方整体开业率（开业率指甲方广场内已开业商户的面积占广场总使用面积的比率，影院不包含在内）不足60%（含60%）的免收租赁费。3、租赁费含场地租金、物业服务费、相关杂费及税费。计租期前三年月租赁费为118120元，以后每三年递增8%。4、基本租赁费按季度支付，乙方应于每个季度第三个月的25号之前支付下个季度的基本租赁费。5、乙方迟延支付租赁费，应按迟延支付费用的日息0.3‰向甲方支付违约金；如逾期超过30天，则甲方有权停止向乙方供应水电以及其他配套服务；如乙方在甲方停止上述服务15日内仍未付清所欠费用及违约金的，甲方有权书面通知乙方后终止合同。乙方应在收到终止合同的通知书之日起5日内结清所欠费用，除无权要求返还定金外还应赔偿甲方因此遭受的一切损失。租赁合同还对其他条款进行了约定。当日,双方同时签订《郴州新贵华城电影院房屋租赁合同补充协议一》,该补充协议约定:物业服务费按租赁合同约定支付,合同期内,甲方或其委托提供物业服务的第三方均不得再向乙方收取任何形式的服务费;甲方应当保障影院经营时段内的主动线通畅,且租赁期间不得单方改变主动线设置;影院主动线指电影观众从广场进到影院的主要线路,包括影院所在楼层周边共同通道和连接影院以下楼层及一楼公共通道的步级梯、手扶电梯和直升电梯;甲方应负责影院正常经营所需公共服务相关配套设备设施(包括所有主体部分电梯、排水排污设施、消防设施等)的维修保养,保证该配套设备设施在影院经营时段正常运行。2016年8月17日、2017年1月16日、2017年4月21日,湘惠公司与大地影院公司双方先后签订《补充协议二》、《补充协议三》、《补充协议四》各一份,约定:增加免租期为：自双方交接场地之次日起满8个月零十五天止。影院使用面积调整为2917.5㎡;第1-3年租金为116700元/月,第4-6年租金为126036元/月。2017年4月15日,湘惠公司与大地影院公司签订《租赁场地交接确认协议》一份,双方确认于2017年4月15日按租赁合同约定完成租赁场地交接；若双方进行租赁场地交接时，存在甲方尚未完成的施工内容但不影响乙方进场施工的，乙方可进场交叉施工。如甲方未能按《场地交接验收记录表》中确认的时间完成相应工作的，导致乙方工期延误的，则交场地时间相应顺延。二、2017年12月，湘惠公司作为甲方、案外人郴州维利亚商业运营管理有限公司作为乙方及大地影院公司作为丙方共同签订《补充协议》，协议内容为：1、甲方与丙方于2014年1月20日签订的《郴州新贵华城电影院房屋租赁合同》，租赁期限变更为从2017年12月30日至2032年12月29日止；2、乙方受甲方委托负责新贵华城3期A11栋商业经营管理以及收取租赁相关费用等，丙方承租期间，应缴纳的租赁费用由乙方代为收取。协议签订后，大地影院公司从2017年12月30日一直按期支付租金至2019年12月。但从2020年1月起就未再按期支付租金，2020年6月20日，郴州市维利亚商业营运有限公司向大地影院公司发出催缴函，要求大地影院公司支付拖欠租金及物业管理费共计933600元。2020年11月17日，郴州市维利亚商业营运有限公司向大地影院公司发出告知函，告知函的内容为：1、因贵方逾期支付租赁费用已达11个月，已构成严重逾期。现根据《郴州新贵华城电影院房屋租赁合同》第5.4条第a项的约定，我方依法终止与贵方达成的租赁合同。请在收到本通知之日起5日内依约结清所欠租金等费用及迟延支付违约金。同时，因贵方违约而终止合同所造成的，对贵方已支付的租金予以没收。2、请在收到本函知之日起10日内办理好相应撤场手续。其中贵方应承担的租赁及物业管理费、电费、水费等其他费用按实际计算至贵方撤场之日止。3、撤回编号为2020#44《缴费单》中给予贵方相应租赁费用减免政策，即贵方应当严格的按照租赁合同约定的标准足额支付承租期间的租金。至2020年11月25日止，尚欠付原告商铺租金1264250元。经湘惠公司多次催讨，被告大地影院公司一直未支付。该《告知函》通过顺丰快递于2020年11月19日邮寄送达至被告大地影院公司。被告也当庭认可收到了该《告知函》。三、另查明，2020年1月因全国出现新冠疫情，导致全国影院均处于关闭状态。2020年7月16日国家电影局发出《国家电影局关于疫情防控常态化条件下有序推进电影院恢复开放的通知》，在疫情防控常态化的条件下有序推进电影院恢复开放，低风险地区在电影院各项防控措施有效落实到位的前提下，可于7月20日有序恢复营业。郴州市处于低风险地区，大地影院公司在7月20日之后恢复了营业。判决的理由与结果本院认为：本案系租赁合同纠纷。当事人双方签订的《郴州新贵华城电影院房屋租赁合同》及其签订的一系列《补充协议》均是双方的真实意思表示,内容亦不违反法律、行政法规的规定,合法有效,双方均应遵循合同约定全面履行合同义务。双方在本案争议的主要焦点问题,本院逐一认定如下:一、双方签订的《郴州新贵华城电影院房屋租赁合同》是否因合同解除而依法终止。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。以及第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定,本案中被告大地影院公司从2020年元月起未按时交纳租金，在原告湘惠公司于2020年6月20日发放催缴通知书后，在2020年7月20日至2020年11月17日全国新冠疫情稳定被告正常开门营业的情况下，被告仍未如期缴付租金。湘惠公司于2020年11月17日发告知函要求终止合同，该终止合同行为符合双方在合同中的甲方单方终止合同的约定：“乙方迟延支付租赁费，应按迟延支付费用的日息0.3‰向甲方支付违约金；如逾期超过30天，则甲方有权停止向乙方供应水电以及其他配套服务；如乙方在甲方停止上述服务15日内仍未付清所欠费用及违约金的，甲方有权书面通知乙方后终止合同。乙方在收到终止甲方有权书面通知乙方后终止本合同。”被告大地电影公司在2020年11月19日收到原告发出的终止合同告知函后没有在异议期限内提出异议。故，因被告从2020年1月至2020年11月一直拖欠租金导致原告的合同目的无法实现，对于原告湘惠公司要求与被告大地电影公司解除签订的《郴州新贵华城电影院房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持，且该合同已于2020年11月19日解除。二、关于租赁费数额的确定。1、原告要求被告按合同约定标准从2020年1月1日起支付租金至被告撤场返还租赁房屋之日止。被告抗辩称对于2020年1月至2020年7月的租金是由于出现了新冠疫情,原告应减免部分租金,湖南省内的电影院因新冠疫情至2020年7月20日才恢复开放,新冠疫情属不可抗力,应减免租金。本院认为根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第六条“......承租非国有房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少,继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平,承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的,人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解;调解不成的,应当结合案件的实际情况,根据公平原则变更合同。”以及《湖南省高级人民法院关于涉新型冠状病毒感染肺炎疫情案件法律适用若干问题的解答》问题六的解答“......商业用房租赁中,如受疫情影响,房屋无法正常使用,承租人以要求出租人减免房租的,一般可予支持。如疫情并未影响承租人实际占有用房屋,仅基于疫情期间客流减少等原因造成承租人营业收益受到影的,一般不免除承租人的租金给付义务;如对承租人营业收入产生重大损失的,可依据公平原则酌情调整租金。......:”的规定，本院基于公平原则，酌情认定疫情期间的租金损失应由原、被告各承担部分,即原告应减免被告3个月的租金,被告从2020年4月1日起向原告交付租金。2、关于大地影院公司辩称2020年7月20日以后的租金因商场开业率未达合同约定的60%比例,故其依据双方租赁合同的约定无需支付租金。湘惠公司认为已按合同约定将房屋交付大地影院公司占有使用,大地影院公司则应按合同约定履行支付租金的义务,如大地影院公司主张其不应支付租金则应由其承担举证责任,因此是否存在合同中约定的整体开业率不足60%情形的举证责任应由大地影院公司承担。开业率就是在商场对外出租的商铺中开业的商铺所占的百分比,购物中心开业最直观的控制指标就是开业率。购物中心开业率分两项,一项是店铺开业率,指实际开业的店铺数占开业店铺总数的百分比;一项是面积开业率,指实际开业店铺面积占应开业店铺总面积的百分比。但无论是店铺开业率还是面积开业率,均只是一个静态指标。本案中大地影院公司当庭举证的商场经营照片没有相机自带的拍摄日期，仅手写2021年2月9月拍摄、2021年3月19日拍摄等证据证明商场开业率未达到60%及以上;原告提交了商场租期包含2020年7月20日及以后的与其他商铺签订的租赁合同证明商场开业率已超过60%以上。从双方提交的证据来看：被告提交的照片不是原告所主张2020年1月至2020年11月间的商场开业情况。该证据仅是某天某个时间节点的开业经营状况无法证明商场在2020年7月20日疫情期间重新开业以后整体开业率未达60%，且结合被告从2017年入住商场到本案庭审前都未就开业率未达到60%向原告主张过免交租金的权利这一事实。本院认为从证明力来看原告提交的诉争期间的租赁合同的证明力明显大于被告提交的某天某个时间点的照片。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。故，本院对于大地影院公司以此理由主张其有免付租赁费的权利,本院不予采纳。大地影院公司自2020年1月1日起未再向湘惠公司支付租赁费,构成违约,现湘惠公司要求大地影院公司支付欠付的租赁费,有合同依据及法律依据,均予支持。根据合同约定的租金标准,经核算,大地影院公司应向湘惠公司支付2020年4月1日至2020年11月19日期间的基本租赁费为890810元。因双方租赁合同解除从2020年11月20日后的房屋占有使用费按照每月116700元的标准支付租金至被告撤场返还租赁房屋之日止。三、被告是否承担违约责任支付逾期支付违约金。本案中原、被告双方在合同中约定“大地影院公司迟延支付租赁费，应按迟延支付费用的日息0.3‰（即年利率10.95%）向甲方支付违约金”。该约定的违约金不违反法律规定，大地影院公司未按期支付租金，经合理催告后仍未履行支付义务，已构成违约应当承担违约责任。故，对于原告要求被告按照日息0.3‰（即年利率10.95%）支付逾期违约金的诉讼主张本院予以支持。根据双方合同约定逾期违约金的计算为：1、2020年4月至2020年6月第二季度的租金350100元（116700×3=350100），应当给付日期为2020年3月25日，计算至原告诉讼主张中要求的逾期违约金计算截止日期2020年11月25日共计逾期245天，逾期违约金为：350100元×0.3‰×245天=25732.35元；2、2020年7月至2020年9月的第三季度的租金350100元（116700×3=350100），应当给付日期为2020年6月25日，计算至原告诉讼主张中要求的逾期违约金计算截止日期2020年11月25日共计逾期153天，逾期违约金为：350100元×0.3‰×153天=16069.59元；3、2020年10月1日至2020年11月19日的租金190610元（116700元÷30天×49天=190610元），应当给付日期为2020年9月25日，计算至原告诉讼主张中要求的逾期违约金计算截止日期2020年11月25日共计逾期61天，逾期违约金为：190610元×0.3‰×61天=3488.16元。以上1、2、3项逾期违约金合计：25732.35元+16069.59元+3488.16元=45290.1元。原告在诉讼请求中仅要求被告支付截止2020年11月25日的违约金3489.33元是对其诉讼权利的处分，不违反法律规定，本院予以支持。对于原告要求被告支付自2020年11月26日以后的逾期违约金，以欠付商铺租金为基数按日息0.3‰（即年利率10.95%）计算至被告全部付清之日止的诉讼主张不违反法律规定和合同约定本院予以支持。另本案中被告大地影院郴州分公司并未以自己的名义从事本案的民事活动，不是合同签订和履行的主体。根据合同的相对性，被告大地影院郴州分公司不承担本案的民事责任。综上所述，因本案的租赁行为发生在民法典施行之前，按照《最高人民法院关于适用》第一条第二款规定：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条、第二百一十六条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告郴州市湘惠房地产开发有限公司与被告广东大地影院建设有限公司签订的《郴州新贵华城电影院房屋租赁合同》于2020年11月19日解除;二、被告广东大地影院建设有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告郴州市湘惠房地产开发有限公司自2020年4月1日至2020年11月19日期间的房屋基本租赁费890810元；2020年11月20日后的房屋占有使用费按照每月租金116700元的标准支付至被告撤场返还租赁房屋之日止。三、被告广东大地影院建设有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告郴州市湘惠房地产开发有限公司自2020年4月1日至2020年11月25日期间的逾期支付房屋租赁费890810元的违约金3489.33元；并自2020年11月26日起以欠付租金890810元为基数支付逾期付款违约金,按日利率0.3‰标准计算至欠付款项付清之日止;四、驳回原告郴州市湘惠房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告广东大地影院建设有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案应收案件受理费16120元，由被告广东大地影院建设有限公司负担12004元，由原告郴州市湘惠房地产开发有限公司负担4116元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长 罗 琛人民陪审员 骆 锋人民陪审员 李登平二〇二一年七月二十日法官 助理 欧阳芳书 记 员 袁 帆附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。