贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0502民初9033号原告:毕节市宏达物业管理有限公司，住所地贵州省毕节市七星关区麻园路中段，统一社会信用代码：915205025941848117。法定代表人：胡高位，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：张志伟（特别授权代理）、周霜（实习），均系贵州宇科律师事务所律师。被告：邓曼，女，汉族，1976年9月19日出生，住贵州省毕节市七星关区。原告毕节市宏达物业管理有限公司（下称：宏达物业公司）与被告邓曼物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人张志伟，被告邓曼到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告宏达物业公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告邓曼立即支付原告2020年10月31日至2021年4月30日的物业管理费1086元及违约金（以1086元为基数，按日3%从2021年5月1日计算至履行完毕之日止）；二、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告将第一项诉讼请求中违约金计算标准3%变更为0.3%。事实及理由：被告邓曼是毕节市七星国际城3栋30楼1号房业主，原告是该小区物业服务企业。被告于2019年11月17日收房领钥匙装修，并与原告签订《七星国际城前期物业服务协议》，约定物业服务费为181元/月，若被告逾期缴纳物业服务费，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3%缴纳违约金。原告作为小区物业服务公司，一直根据合同约定积极履行相关物业服务义务。然而被告收房装修后，至今欠付2020年10月31日至2021年4月30日物业服务费1086元，经原告多次催收仍拒不交纳物业服务费。为维护原告合法权益，现原告根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定诉至贵院，望判如所请。被告邓曼答辩称：一、民事起诉状中所提到的我与宏达物业公司签订的《七星国际城前期物业服务协议》中物业费为：203元每月，以及3%的缴纳违约金。在这里我首先声明本协议是被迫签订的，不签本协议物业不给接房，不给办理各项手续如：开通水，电等，所以我被迫签下了本协议。我相信七星国际的所有业主都深有体会。还有为什么没有缴纳物业费是因为物业公司违约在前，物业公司一直没有对七星国际城小区实行封闭式管理，《七星国际城前期物业服务管理协议》中第7页第11条和《七星国际城临时管理规约》中的第2页第2条明确了七星国际城是封闭式管理，现在就没有管理，就一个收停车费的在小区车辆出入口。未能按我购房时签订的协议实行管理本小区。还有我未收到物业公司催缴物业费的任何通知。二、有业主搬家燃放烟花，没有物业管理人员制止，导致小区内存在安全隐患，《七星国际城临时管理规约》中的第4页第4条第4点中明确不能在公共场所焚烧，燃放烟花。《七星国际城前期物业服务管理协议》中第3、4页第8条，物业对本小区各出入口巡查管理，并且提供24小时巡查服务，物业公司未能按本协议执行。物业公司未对本小区实行封闭式小区管理。是因为物业公司未履行合同，所以我没有缴纳物业费。三、小区门禁卡和可视门铃物业公司一直未安装使用，经业主多次告知要求物业公司，物业公司一直到现在还是未处理解决。四、接房后很长段时间小区没有路灯，后业主反映才安装了太阳能路灯，但是晚上根本看不见，光线太差，基本上和没有安装差不多。五、有车辆进入小区乱停乱放，物业视而不见。六、小区内环境卫生差，有部分位置垃圾长时间没有人清理，两个水池中垃圾长时间不清理。七、小区内广告费，停车费，物业费用，物业公司未对业主公开账目。小区进出人员复杂混乱，道路四通八达，小区内还出现被盗事件，这些情况物业公司不管理及改善。八、物业把负一楼地下停车场私自改为洗车场未与业主沟通，改变了原负一楼的停车使用用途，给业主车辆进出造成堵车现象。九、物业公司不作为，电梯里电话没有信号，电梯里面紧急按钮没有作用。2021年6月19日晚上23时左右四栋3单元18--4业主老人被困电梯，家人发现打物业公司电话，而物业公司人员迟迟不到，20分钟左右只有拨打119求救。十、物业公司管理及服务差，并且违背了合同中的封闭式管理。如需让我交物业管理费，物业公司首先应达到《七星国际城前期物业服务管理协议》中的所有条款。物业公司不作为的事情我就不列举，我可以提供相片为证据。鉴于以上情况，所以我没有缴纳物业管理费。我接房后未装修入住，是否可以少交一点物业费。本院经审理查明：2017年12月27日，毕节市中邦富鑫房地产开发有限公司与原告宏达物业公司签订《七星国际城前期物业委托服务协议》，约定该房开公司将其开发的毕节七星国际城小区的物业委托原告管理。物业管理服务内容包括：物业共用部位的维修、养护和管理；共用设施设备的维修、养护、运行和管理；共用设施和附属建筑物、构筑物的维护养护和管理；电梯的运行和日常维护管理；做好消防工作；公共绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；物业管理区域的清洁卫生；物业区域内的公共秩序、安全维护；装饰装修管理服务；专有部分的维修；对违反业主规约的行为批评、劝告、制止等。物业管理服务费收费标准为住宅1.6元/月/平方米、商业2.6元/月/平方米，收费时间为交房时预收1年物业服务费，1年以后按月收取物业服务费。对于逾期10日没有履行缴纳物业管理服务费的业主或物业使用人，物业公司应及时通过电话、上门、送达缴费通知单的方式催缴，自逾期30日起将按每天3‰收取违约金。物业管理服务期限自2019年10月1日起至业主委员会成立与业主大会所聘的物业公司签订新的物业服务合同生效时止。该合同签订后，原告一直在七星国际城小区服务。被告系七星国际城小区业主，其住房建筑面积113.15平方米，于2019年11月17日领取涉案房屋钥匙。原告于2020年12月8日在被告涉案房屋处张贴了《物业费到期通知书》。2020年10月31日至2021年4月30日，被告邓曼未向原告缴纳物业服务管理费。经核算，该期间被告应支付物业服务管理费为113.15平方米×1.6元/月/平方米×6个月≈1086元。原告在履行物业管理职责的过程中，存在一定问题，如：小区水池管理存在一定安全隐患；小区内靠金洲大厦一侧未设置栏杆，存在安全隐患；局部排水管道未封闭；小区第二道车辆入口处栏杆旁设置固定的“禁止驶入”提示标牌，影响消防通道畅通；地下车库洗车场占用车位修建水池，原告未进行有效管理；小区后侧垃圾场内垃圾未及时清理。被告拒付部分物业费，原告以前述请求诉至本院。上述事实，有原告的陈述、被告的答辩，双方提交的各项证据，以上证据经庭审举证、质证，本院认证，已收集在卷为凭。本院认为：根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”之规定，毕节市中邦富鑫房地产开发有限公司作为七星国际城建设单位，其与原告公司签订的《七星国际城前期物业委托服务协议》对被告具有法律约束力。故被告应当按照该协议约定的住房1.6元/月/平方米的标准向原告支付物管费。经庭审查明，被告尚欠2020年10月31日至2021年4月30日的物管费未予支付，经核算，该期间物管费为1086元。同时，鉴于原告在提供物业管理服务的过程中未充分履行合同义务，在涉案小区的物业管理上存在瑕疵且未充分整改，原告应对此承担相应的责任。综合双方的陈述及举证、本院查看涉案物业现场调查的事实，考虑原告就该小区提供的整体物业管理服务情况，对原告诉请的物业费，本院酌情扣减15%。故对原告要求被告支付前述期间物业管理服务费的诉讼请求，本院支持1086元×85%=923.10元。因原告未完全尽到履行合同的义务，双方在合同履行过程中均存在不同程度的违约行为，根据《中华人民共和国民法典》第五百九十二条：“当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”之规定，对原告诉请的违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百九十二条、第九百三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告邓曼于本判决生效之日起五日内支付原告毕节市宏达物业管理有限公司2020年10月31日至2021年4月30日期间的物业服务费923.10元；二、驳回原告毕节市宏达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元（已按简易程序减半收取），由被告邓曼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  王兴琼二〇二一年七月二十三日书记员  李治樱