杭州经济技术开发区人民法院民事判决书（2021）浙0191民初1602号        原告：杭州赛林企业管理有限公司，住所地杭州经济技术开发区保利天地中心9幢701室，统一社会信用代码91330101MA28M2QY7R。                法定代表人：吴晓君，该公司执行董事。                委托诉讼代理人：李庆峰，浙江浙杭（杭州钱塘新区）律师事务所律师。                委托诉讼代理人：徐照，浙江浙杭（杭州钱塘新区）律师事务所律师。                被告：杭州噗通电子商务有限公司，住所地杭州市滨江区长河街道滨兴路1866号3号楼209室，统一社会信用代码913301043218878103。                法定代表人：何鹏飞，该公司总经理。                委托诉讼代理人：朱明，浙江浙同律师事务所律师。                原告杭州赛林企业管理有限公司与被告杭州噗通电子商务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杭州赛林企业管理有限公司的委托诉讼代理人徐照，被告杭州噗通电子商务有限公司的法定代表人何鹏飞及其委托诉讼代理人朱明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。                原告向本院提出诉讼请求（变更后）：1．判令解除原被告签订的《房屋租赁合同》；2．判令被告支付免租期租金11424元、电费4941.33元；3．判令被告支付违约金260467.20元；4．判令被告支付原告为维权支出的合理费用14000元；5．判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2018年4月3日签订《房屋租赁合同》，约定被告承租杭州经济技术开发区白杨街道科技园路20号9幢1007-1011室，租金半年一付，按租赁期间提前30日交纳。被告未按约定在2020年9月1日支付下一半年即2020年9月30日至2021年3月31日的租金共计260467.20元。经原告多次催告，被告拒不支付。为维护原告的合法权益，故向法院起诉。                被告辩称：1．原被告之间的房屋租赁合同关系已于2020年8月29日解除，被告在征得原告同意后于2020年9月7日搬离案涉房屋。2．原告诉请解除合同，要求被告承担违约责任无事实与法律依据。3．被告支付了2020年4月1日至2020年9月30日期间的租金，但是被告于2020年9月7日搬离案涉房屋，故被告多支付了一个月的租金。4．对电费金额有异议。8月确实有用电，但9月7日已经搬离，故9月份不应该有电费产生；5．原告主张的律师费过高。                本院经审理查明：2018年4月3日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定被告向原告租赁杭州经济技术开发区白杨街道科技园路20号杭州新加坡科技园9幢1007-1012室办公用房。房屋具体位置和建筑面积见附件一，租赁期及租金支付见附件二。附件二载明租赁期限为36个月，自2018年4月1日起至2021年3月31日止。房屋交付日为2018年4月1日，起租日为2018年4月1日。该房屋面积为672平方米，名义租金前两年按1.7元／天／平方米计价，第三年按1.8元／天／平方米计价，物业管理费不含税净价按10元／月／平方米计价。租金半年一付，2018年4月1日至2018年9月30日（扣除2018年4月1日至2018年4月10日的装修免租期）的租金为237955.20元，2018年10月1日至2019年3月31日的租金为248236.80元……2020年4月1日至2020年9月30日的租金为260467.20元，2020年9月30日至2021年3月31日的租金为260467.20元。被告应于合同签订之日起3日内或交付日前向原告支付租金保证金及首期租金，租赁保证金为30日的租金和一个月的物业管理费总和，共计40992元。上述金额产生的增值税由原告额外向被告收取。后续每期租金被告需提前30日交纳。原告同意将2018年4月1日至2018年4月10日作为被告的装修免租期，并在首期租金中体现。合同10.2条约定任何一方无法定或约定的理由单方解除合同的，另一方有权按尚未履行的租赁期内租金总额的20％收取违约金，并要求对方赔偿损失。10.3条如被告未按时足额支付合同项下的任何应付款项，每逾期一日，被告应按欠费总额的千分之一向甲方支付滞纳金，滞纳金自被告应付款之日起算至被告付清全额款项及滞纳金之日止。逾期超过10日的，原告有权解除合同、收回房屋；被告需支付违约金及赔偿损失。逾期超过10日，属于严重违约，原告有权按10.4条追究被告责任。10.4条约定以下情形视为严重违约：10.4.1被告未按时足额支付合同项下任何应付款项超10日的……10.4.5被告以任何方式通知原告其有意提前终止合同或拒绝履行合同义务的。10.6条约定在原告依据本条规定单方终止合同的，原告在行使10.4条的权利外，还有权行使以下权利：10.6.1条约定有权没收租赁保证金；10.6.3条约定原告给予被告的租金优惠应立即取消，被告应于合同提前终止之日向原告支付已享用的租金优惠；10.6.6条约定原告有权追偿因被告严重违约行使相应权利所产生的法律服务费用；10.6.7条约定原告有权要求被告支付违约金，违约金相当于剩余租赁期限的租金总和。合同另对其他权利义务作出约定。                合同签订后，被告向原告支付了保证金40992元，并支付了截止2020年9月30日止的租金。                2020年8月29日及9月7日，被告自案涉房屋搬离。                2020年12月22日，原告委托律师向被告邮寄律师函，被告于2021年1月6日签收。律师函载明要求被告在收函后7日内一次性支付拖欠的2020年9月30日至2021年3月31日的租金260467.20元，8、9月份的电费4941.33元，若被告未按函告内容及时付款，原告将解除与被告的《房屋租赁合同》，不退回保证金，并要求被告承担违约金及全部损失。2021年1月8日，被告回函原告。                另查明，根据被告提供的录音显示，原告工作人员余作喜表示，被告搬走可以，但是要将案涉房屋出租。2021年1月4日，原告工作人员将案涉房屋进行招租，2021年5月6日及7日，案涉房屋仍处于招租状态。                以上事实由原告提交的电费表格、律师函、EMS邮寄面单、签收记录、委托代理合同、律师费发票、原告与案外人签订的《房屋租赁合同》及被告提交的物品出门单、委外搬家和付款凭证、案涉房屋视频、录音、招租截图、余作喜微信号信息、回复函等证据及当庭人庭审陈述所证实。原告提交的《房屋租赁合同》因与被告提交的不一致，且原告认可被告提交的《房屋租赁合同》，故对原告该份证据，本院不予确认。                本院认为：原告认可被告提交的《房屋租赁合同》，并认可相关内容以此合同为准。该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的有关规定，应认定为合法有效。双方当事人均应按合同约定履行相应的义务，否则应承担违约责任。原告要求判令解除合同的诉请，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条的规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。本案中，原告于2020年12月22日向被告发送律师函，被告于2021年1月6日收函。根据律师函载明的内容，双方签订的《房屋租赁合同》已于2021年1月14日解除。原告要求判令解除合同的诉请，已无必要，本院不予支持。被告辩称双方已协商一致解除合同并无需承担违约责任。本院认为，被告虽搬离案涉房屋，但被告并未提交证据证明其享有合同解除权或已与原告协商一致解除合同，亦未提交证据证明原告已免除被告的违约责任，故被告的辩称，本院不予采信。原告要求被告支付免租期租金的诉请，符合合同约定，本院予以支持。原告要求被告支付电费的诉请，被告虽辩称8月份在使用，但9月份已搬离，故对金额无法确认。本院认为，电费表格虽系原告自行制作，但律师函中对电费金额也有体现，被告在回复函中并未对电费金额提出异议，故本院对该诉请予以支持。原告要求被告支付违约金的诉请，被告抗辩无需支付违约金，即便需要支付，原告主张的违约金过高。本院认为，合同虽对违约金作出了约定，但约定过高，且原告在被告搬离后，也负有及时止损的义务，故根据合同约定，在原告没收保证金40992元的情况下，本院酌情认定被告另行支付一个月的租金作为违约金，即43411元。原告要求被告支付律师费的诉请，本院结合本案实际，酌情调整为10000元。                据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十一条之规定，判决如下：                一、被告杭州噗通电子商务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州赛林企业管理有限公司免租期租金11424元，电费4941.33元；                二、被告杭州噗通电子商务有限公司于本判决生效之日起十日内另行支付原告杭州赛林企业管理有限公司违约金43411元；                三、被告杭州噗通电子商务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州赛林企业管理有限公司律师费10000元；                四、驳回原告杭州赛林企业管理有限公司的其他诉讼请求。                如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                案件受理费2831元，由原告杭州赛林企业管理有限公司负担1753元，由被告杭州噗通电子商务有限公司负担1078元。原告杭州赛林企业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。被告杭州噗通电子商务有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。                如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。                    审判员吕瑜岚    二O二一年七月五日            书记员马彬