上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0117民初7182号原告：赵炳旭，男，1962年3月5日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：高茜茜，上海华仕律师事务所律师。委托诉讼代理人：李勇，上海华仕律师事务所律师。被告：袁丹丹，女，1988年2月25日生，汉族，户籍所在地安徽省，现住上海市松江区。原告赵炳旭与被告袁丹丹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月8日立案后，依法适用简易程序，于2021年7月1日公开开庭进行了审理。原告赵炳旭及其委托诉讼代理人高茜茜，被告袁丹丹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵炳旭向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告租金33,500元；二、判令被告支付原告逾期付款违约金(自2020年12月1日至实际清偿之日，按照日租金233元的一倍计算)。事实和理由：原、被告于2019年5月29日签订《房屋租赁合同》一份，约定由原告将名下位于上海市松江区九亭镇沪松公路XXX弄XXX号店铺(以下简称“涉案店铺”)租赁给被告使用，租赁期限自2019年5月30日起至2020年12月29日，租金每月7,000元，每3个月为一期，每期首月的23日前支付，若被告逾期支付租金，则每逾期一日，按照日租金的一倍向原告支付逾期违约金。合同签订后，原告依约将店铺交付被告使用，但被告自2019年12月起未按约支付租金，迄今累计拖欠原告租金33,500元，经原告多次催促未果。另，被告已于2020年12月2日从店铺搬离，双方合同终止。为维护自身合法权益，原告诉至法院，要求判如所请。被告袁丹丹辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，原、被告协商解除合同事宜时，被告曾提出以店内物品或者转租收益抵扣房租，原告未予反对，如此被告已不欠房租。现原告反悔，被告仍愿意取走店内物品，并注销餐饮证；第二，若法院认为被告欠租，则租金应支付至2020年10月31日，且因租赁期间受疫情影响，要求减免二个月租金；第三，原告主张的逾期付款违约金标准过高，要求法院调整。本院经审理认定事实如下：涉案店铺系由原告与案外人宁静共同共有，房屋用途为店铺，建筑面积为54.27平方米。2019年5月29日，原告作为出租方(甲方)与被告作为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定经居间方上海嘉富房地产经纪有限公司的居间服务，甲方将涉案店铺出租给乙方作为商业使用，建筑面积总计54平方米；租赁期限为自2019年5月30日起至2020年12月29日止；租金每月7,000元，按3个月为一期支付，第一期租金应于2019年6月30日前付清，以后每期租金为该期首月的23日前，提前7天支付；如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的1倍向甲方支付逾期违约金。租金到期日开始经过甲方短信等书面催告后，如乙方逾期支付租金超过10日，除如数补交租金及逾期违约金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方须按本合同第10条承担违约责任；乙方需支付给甲方租金保证金共计6,500元，于交房当日或之前向甲方支付；除本合同另有约定外，甲方应于租赁关系消除且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方。未经甲方书面同意，乙方不得以租金保证金抵付租金等任何费用；除双方续租外，乙方应在租赁期限届满后三日内，将该房屋及装修、附属设施设备在经正常使用后的状态下返还甲方。如有留置的任何物品，在未取得甲方的谅解之下，均视为放弃，并由甲方处置；如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定；本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的1倍；该合同补充条款约定：①同等市场价条件下，乙方享有优先续租权；②合同到期后，甲方不支付乙方装修设施设备补偿；③合同到期后，如果乙方不再续租，24号与25号店铺之间的隔墙需由乙方负责重砌复原；④首期房租分两次支付：6月30日之前支付10,000元，7月30日之前支付11,000元，自2019年8月30日开始按照每3个月支付一次。该合同另对争议解决等相关事宜作出了约定。因原告向案外人购买涉案店铺时，被告已承租该房屋，故被告在原、被告签订《房屋租赁合同》后继续使用该房屋即视为原告履行交付义务。此后，被告并未按约支付租金，而于2019年8月3日起陆续不定时、无规律支付租金，截至2020年10月1日，被告共计支付租金86,000元。原、被告之间微信聊天记录显示，2020年4月25日原告：“袁老板，你要是拿定主意不付房租，请你明说，我过去收回店铺，而后开始讨债，难道非要走到这一步吗？”被告：“我不是不付我现在没钱，我要一边做着店一边付你房租”。2020年5月7日原告：“袁老板，怎么付钱还没商量好吗？”被告：“今天我让我弟算下给你个答复，现在疫情期间我们那边的房东都免一个月房租您这边免吗？”原告：“……减免租金的事，我会考虑的，我另外一个商铺也给人家减了，等收到付款后再商量细节。”被告：“他现在也没钱，只有一边做着一边付你房租……我现在出去打工，这个店给他做了。”原告：“我只认你，不认他，我没和他签合同，不经过我同意，你也不能转给他”。2020年5月11日原告：“袁老板，过激的话我也不说了……请你在一个星期内把店铺内的东西全部搬走，把店铺恢复原样……7天就是本月18号，我过封锁商铺，你所欠的租金，我会通过我认为合适的方式向你索要，届时如果店铺里面的东西没有搬离，人员没有自行离开，所产生的物品破损经济损失以及冲突产生的后果你方承担全部责任。”2020年8月27日原告：“袁老板，你已累计拖欠租金7个多月了，53000元，请于8月31号晚18：00到商铺来一趟，商量如何解除承租合同事宜……”2020年10月27日被告：“我这个店今年我都没做，我全部给店里那个胖子做了，我当时跟他谈的挣的钱我都不要只要他帮房租交了就行……”。原告：“我没收他一分钱，所有租金都是你付的”。被告：“房东你看这样行不行，店呢我就不做了，我这个店是有餐饮证的转让的话也能转个5-6万，我现在就把店直接还给你，里面的东西我全都不要了，餐饮证也给你用，用这些来底扣他欠你的房租……”原告：“问题是你店里的东西，我也没用，你把所有的东西都搬走吧”“你自己转租吧，我没有这方面的客户资源，我配合你降租金”。2020年10月29日被告：“要怎么退租手续”。原告：“把水电费交清，写几个字，大概意思是，你的东西已全部搬走，留下的东西都是放弃不要的，我过去看一下，房子没有毁损，把钥匙交给我”“把欠的房租结清”。被告：“我晚点给你答复吧，我现在也没钱……”原告：“你准备按合同租到年底？还是在11月份到来之前终止合同……”2020年12月2日原告：“袁老板，10月底我好意提醒你，把商铺水电费结清交给我，你可以节省点房租，可直到现在也没有把房子交给我，那么11月份的房租我还是要向你要的……”被告：“不是今天要来见面聊的吗？”原告：“你和他谈了什么，我不想知道，我现在就等你一句话，就是，‘从今天起，房子就正式移交给你了’，我就过去和他签合同。”被告：“从今天起房子就正式移交给你了”。原告：“好的，我知道了”。另查明，本市于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，于2020年3月24日调整为二级响应。审理中，双方一致确认：涉案店铺共有二层，一楼送了地下室，原告购买时二楼就有夹层，系被告之前承租时搭建，原告以涉案店铺整体出租给被告，地下室和夹层不另算租金。涉案合同押金6,500元系由原房东转给原告，双方一致同意该笔押金在本案中一并处理，并先行抵扣应付款；涉案合同已由双方协商一致解除，涉案店铺已于2020年12月2日返还给原告，之后由原告相继出租给案外人朱某、韩某某。原、被告对于上述事实均无争议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.双方对于涉案合同解除时间存有争议：被告主张合同于2020年10月27日其向原告提出店不做时解除，此前被告一直让原告与案外人朱某谈签约，谈好即可移交，但原告一直拖延。且被告于2020年11月就将钥匙交予朱某。原告对此不予认可，认为原告当初要求被告结清水电费与剩余租金后交钥匙，但被告一直拖延不付，原告才未与朱某谈。被告未经原告同意将钥匙交予朱某，但直至2020年12月2日被告才将涉案店铺交还原告，原告才与朱某签订租赁合同，故涉案合同应于2020年12月2日解除。为此，原告提供原、被告之间微信聊天记录截图一份。被告对该证据真实性无异议，认为其也能佐证被告意见。本院对原告提供的该证据真实性、合法性、关联性均予以确认。2.双方对于押金抵扣方法存有争议：被告要求以6,500元抵扣涉案合同的一个月租金7,000元。原告不同意，认为押金与租金是两码事，而且押金是上家转来，并非被告直接支付原告。审理中，被告陈述：其经营的店铺在2020年1月至3月期间没怎么经营，于2020年3月28日重新经营，于2020年10月歇业。原告对此不清楚，但其当时表示过若被告按时付租金的话，其愿意对租金作适当减免。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律及行政法规的规定，合法有效，原、被告均应恪守。鉴于双方对于租赁合同解除不持异议，本院归纳本案的争议焦点为：一、涉案合同解除原因及责任归属？合同解除时间？二、疫情期间应否减免租金？三、被告应否支付逾期付款违约金？若应支付，则数额应为多少？围绕本案争议焦点，本院作如下阐述：关于争议焦点一，《房屋租赁合同》明确约定：租金每月7,000元，按3个月为一期支付，第一期租金应于2019年6月30日前付清，以后每期租金为该期首月的23日前，提前7天支付；合同补充条款亦约定：首期房租分两次支付：6月30日之前支付10,000元，7月30日之前支付11,000元，自2019年8月30日开始按照每3个月支付一次。本案中，根据双方确认的被告支付租金情况以及双方微信聊天记录中反映的原告一直催收租金的事实可知，被告不仅在履行合同过程中未按合同约定的期限与数额支付租金，始终存在拖欠、少付情形，而且现被告拖欠的租金远超合同约定的10日宽限期，故被告行为构成根本违约，合同由此解除责任在于被告。被告辩称其曾提议以店内物品或者餐饮证出让收益抵扣房租，原告未予反对，故被告已不欠租金，合同非因被告违约解除。对此，双方2020年10月27日微信聊天记录显示，被告提议后，原告因店内物品对其无用并未接受，被告未就双方抵扣租金达成一致提供证据予以证明，故本院对被告该项辩称意见不予采纳。关于合同解除日，原告主张2020年12月2日交房之日解除，被告主张2020年10月27日提出店不做之日解除。对此本院认为，从双方微信聊天记录来看，2020年10月27日，被告确向原告提出解约，但同时提出以餐饮证转让及物品折抵租金，但原告对被告的方案未予接受，要求被告自行转租，可见双方当日并未对合同解除达成一致。2020年10月29日原告仍在询问被告是按合同租到年底还是在11月份到来之前终止合同，并提出退租的前提是结清水电费、房租等，需移交房屋。之后，双方继续磋商合同如何解除，被告表达其无钱支付房租和水电费。2020年12月2日，被告在微信上明确将涉案店铺交还原告，原告予以接受。现原告以该日为合同解除日，依据充分，本院予以确认。关于争议焦点二，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于租金，原告主张被告应付2019年6月1日至2020年11月30日的剩余租金33,500元(7,000元/月×18个月-86,000元-押金6,500元)，被告则要求租金计算至2020年10月31日，且应抵扣7,000元。本院认为，涉案合同于2020年12月2日解除，房屋亦于当日返还，被告对于租金支付期限的主张，缺乏依据，本院不予采纳。原告自愿将租金计算至2020年11月30日，并无不当，本院予以支持。双方一致同意在本案中一并处理押金，且用以优先抵扣欠付租金，本院予以准许。虽然押金系由上家转来，但被告实际仅支付6,500元，且涉案合同约定的租赁保证金同样为6,500元，现被告要求以6,500元抵扣一个月租金7,000元，缺乏依据，本院亦不予采纳，故能够抵扣的押金数额应为6,500元。此外，考虑到疫情确对被告经营造成一定影响，根据公平原则，本院酌情将本市启动重大突发公共卫生事件一级响应机制期间的二个月租金减免50%。综上，被告应付原告租金26,500元。关于争议焦点三，《房屋租赁合同》明确约定：如被告逾期支付租金，则每逾期一日，被告应按日租金的1倍向原告支付逾期违约金。如前所述，被告存在多次逾期支付租金情形，且在合同解除后仍未支付欠付租金，故原告主张被告支付自2020年12月1日起的逾期付款违约金，依据充分，本院予以支持。关于逾期付款违约金标准，被告认为合同约定标准过高，要求法院调整。对此本院认为，逾期付款违约金应以原告实际损失为基础，综合考虑合同履行情况等其他因素确定，现原告也未提供证据证明其损失，即便违约金兼具惩罚性特征，原告主张标准仍明显过高。本院结合合同履行情况、被告过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，酌定逾期付款违约金标准为日万分之二。综上，被告应支付原告逾期付款违约金(以26,500元为基数，自2020年12月1日起至实际清偿之日止，按日万分之二计付)。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十二条、2015年《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告袁丹丹于本判决生效之日起十日内支付原告赵炳旭租金26,500元；二、被告袁丹丹于本判决生效之日起十日内支付原告赵炳旭逾期付款违约金(以26,500元为基数，自2020年12月1日起至实际清偿之日止，按日万分之二计付)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费638元，减半收取计319元，由原告赵炳旭负担87.50元(已付)，被告袁丹丹负担231.50元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  陆 贤法官助理  王艳萍书 记 员  滕小乔附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、2015年《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。