江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0214民初888号原告：王冬，男，1977年11月22日生，汉族，住句容市开发区。委托诉讼代理人：杜飞跃，江苏衡欣律师事务所律师。被告：无锡桂杭美食餐饮管理有限公司，统一社会信用代码91320214MA1YTJX852，住所地无锡市新吴区旺庄路188号宝龙广场四层m1-F4-222-c-1-A-8。法定代表人：王增平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：彭恩怀，浙江科资律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈妮妮，浙江科资律师事务所律师。原告王冬与被告无锡桂杭美食餐饮管理有限公司（以下简称桂杭公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王冬的委托诉讼代理人杜飞跃，被告桂杭公司的委托诉讼代理人陈妮妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王冬向本院提出诉讼请求：1、确认双方于2019年11月9日签订的《美食市集合作协议》于2020年8月17日解除；2、判令桂杭公司返还剩余期限的租金83000元，退还其支付的保证金37500元，合计120500元；3、判令桂杭公司赔偿其装修损失7万元；4、本案诉讼费用由桂杭公司承担。事实与理由：2019年11月6日，双方签订《美食市集合作协议》，约定其承包桂杭公司位于无锡市旺庄路188号的无锡××广场××层的编号为Ｍ1-Ｆ4-222-Ｃ-1三食一刻美食市集区域，档口编号为Ａ6，年租金为15万元，首年送3个月租期。协议签订后，其按约定支付了一年的租金15万元和保证金37500元，并于2019年12月29日开业。2020年8月14日，桂杭公司以其未缴纳物业费为由，拒绝为其办理充值缴纳水电费的事宜，导致其无法正常使用租赁的商铺，其催告桂杭公司办理无果。其于2020年8月17日向桂杭公司提出解除《美食市集合作协议》，要求桂杭公司返还剩余期限的租金、退还保证金及赔偿装修损失，桂杭公司拒绝支付和赔偿。故其现请求判如所请。被告桂杭公司辩称，双方约定档口物业费按每平米每日1元计算，因疫情原因王冬无故长时间欠缴该费用，构成违约。依据合同约定，其有权收回档口，扣缴剩余租金、保证金。王冬作为违约方无权要求其赔偿装修损失，且档口已实际使用近一年时间，王冬已享受装修的相关利益，不存在需要赔偿的情况。本院经审理查明如下事实：2019年11月9日，王冬与桂杭公司签订《美食市集合作协议》1份，载明桂杭公司享有对位于江苏省无锡市旺庄路188号的无锡宝龙广场/区(期)/号楼第四层的编号为M1-F4-222-C-1三食一刻美食市集区域店铺对外招租招商的权利，王冬承包位于该区域内的A6档口，承包期限自2019年11月6日至2024年11月5日，整体项目未开业，以实际开业日起计租。王冬经营档口的内容为“筋牛座”，年租金为15万元，合同及设备保证金37500元，合同正常履行到期后不计利息，由桂杭公司在10个工作日内退还。王冬于合同签订当日向桂杭公司支付首笔租金和保证金，合计187500元，下一年租金应于一年期限届满前一个月支付至桂杭公司指定账户。档口区域的客人用具由桂杭公司统一安排清洗，清洗花费的各种费用包括人工、水电、清洗材料平摊。档口每月的清洗费用、公摊费用、空调费等由桂杭公司结算营业额时直接扣除。若王冬拖欠租金、水、电、燃气费或其他相关费用累计一个月的，桂杭公司可以终止合同，收回档口。如王冬逾期不搬迁，桂杭公司有权无偿处理档口内物品等内容。合同中，另以手写方式注明王冬为独立座中座可自行收银，桂杭公司首年送三个月租期。在第二条承包费用及支付方式中约定“……5、清洗费用：档口区域的客人用具由甲方统一安排清洗并运送到甲方指定区域，清洗花费的各种费用包括人工、水电、清洗材料平摊，具体先按每个档口元/月收取。6、公摊费用：7、空调费：……”，其中，下划线处未填写内容并划有斜杠，公摊费用、空调费在冒号后未填写或打印任何内容。同日，双方另签订《美食市集管理手册》1份，手册第六条处罚条例中约定，不支付或不按月缴纳管理费达十五日的，桂杭公司有权扣除质保金并清场等内容。同日，王冬向桂杭公司支付租金15万元、保证金37500元。2019年12月29日，王冬所租赁档口开业。2020年8月1日，桂杭公司向王冬发函1份，该函出具日期为2020年7月29日，函中载明王冬多次拖欠水电物业费用，恶意拒不合作，违反《美食市集管理手册》和协议，其函告解除合同并要求王冬于该函出具之日起三日内搬离档口内物品。其将没收王冬已缴纳的剩余房租及保证金，且要求王冬在三日内补齐2020年1月至6月的水费物业合计14282.61元。若王冬逾期不搬迁，其有权无偿处理档口内物品等内容。后王冬要求桂杭公司管理人员王军办理充缴电费被拒，王冬认为双方协议未约定物业费，并于2020年8月15日发函要求桂杭公司办理充缴电费。在该函中，王冬认为其与桂杭公司签订的协议约定其经营的档口属于独立经营，故相应费用仅有租金，不包括物业费。其已足额缴纳水费，而桂杭公司要求其支付的费用中有明显不符合约定的洗碗费（大厅保洁费）、公摊费用、空调费等。其认为桂杭公司的主张没有事实和法律依据，无权单方解除合同，其有权继续租赁房屋。其认为桂杭公司拒绝为其办理电费充缴已造成其无法正常经营，其要求立即为其办理相关业务，若收函后24小时未办理，其因合同目的无法实现将立即解除双方签订的协议并要求退还剩余租金、保证金并赔偿损失。王军回复称王冬拖欠9个月物业费，桂杭公司已按约解除协议。对于物业费的缴纳双方达成过口头协议，且王冬在2020年1月17日曾缴纳过物业费，说明王冬对于该费用认可。王冬称签订协议时桂杭公司告知其并无物业费，且其也未交过物业费。后双方未协商一致，王冬于2020年8月17日在微信中告知因桂杭公司在其通知后仍拒绝为其办理电费缴纳事宜，其通知桂杭公司解除协议并要求退还剩余租金及保证金，赔偿其装修损失。另查明：本院在诉讼中前往无锡宝龙广场进行调查，该广场相关负责人告知，王军系以昆山承轩公司名义与宝龙广场签订租赁合同，租赁期限自2019年6月21日至2025年6月22日。王军负责整个租赁区域的装修，装修完成后于2019年11月开始试营业，但因消防尚未完成审批，被小商户举报后停业，后于2019年12月恢复营业至疫情开始。疫情期间，宝龙广场自2020年1月25日后整体停业，2020年2月底左右恢复外卖，2020年4月政府通知恢复堂食。2020年12月1日，王军提出做不了要解约，当天双方签署了解约协议，王军拖欠2020年9月的部分租金、物管费以及后续月份的相应费用。解约后宝龙广场给予王军10天左右搬离，但王军搬走部分物品后没有将租赁场地恢复原状就自行退场。租赁场地的物品有部分由王军清理，部分由商户拿走，具体情况不清楚，但租赁区域现已由宝龙广场自行进行了清理。租赁区域的电费由王军充值再使用，商户的水电费由王军自行负责，目前还有部分水费拖欠。除水电费、租金外，王军需支付每月每平米15元的物业费。以上事实由《美食市集合作协议》1份、收据2张、微信聊天记录1组、《美食市集管理手册》1份、解除协议通知函1份、通知函1份并结合当事人陈述等证据在卷予以证实。诉讼中，王冬另向本院举证《工程合同》1份、项目报价1份、收据1份、转账记录1组、微信聊天记录2组、工商信息1份、情况说明1份，证明其于2019年11月21日与无锡市隆茂装饰工程有限公司（以下简称隆茂公司）签订《工程合同》，委托该公司负责档口的装修，总金额为6万元，于合同签订后支付5万元，工程结束后一月内付清全部款项。其通过微信已陆续向隆茂公司法定代表人张兴支付59000元，剩余1000元未付。其另因采购地板等材料，花费21825元，相应款项支付给郭文博。上述两项金额按实际使用天数与租期折算为7万元左右。桂杭公司对上述证据关联性有异议，认为无法证明聊天记录的双方就是张兴与王冬，也不能证明相应款项用于装修。且相应款项均是打至张兴个人账户，不排除王冬与张兴之间存在个人款项往来，而郭文博与王冬是何关系其也无法核实。桂杭公司为证明自己的主张亦向本院提供如下证据：1、网上银行电子回单及转账明细1组，证明其向宝龙广场支付物业费，该物业费中包含王冬应当缴纳的商铺面积部分的事实。2、商户12月份上缴公司费用表格1份、网上银行电子回单2份，表格载明王冬2019年12月应支付保洁费232.26元、物业费168元，合计400.26元。同月，另一商户“五条人糖水铺”，应支付水费63.6元、物业费646元，合计690.4元。电子回单载明，王冬于2020年1月17日向王军转账400.26元，交易用途为“跨行转出”，尤燕娜于2020年1月16日向王军转账690.4元，交易用途为“五条人物业费，水费”。证明双方就租赁商铺的物业费达成口头协议，王冬按协议也向其支付过物业费的事实。3、谷森美食市集铺位营业额确认明细表9张，证明截止目前王冬仅支付2019年11月份的物业费，剩余物业费共计13664元未支付，已严重未付关于按时缴纳物业费、管理费的约定，已构成违约的事实。上述表格以月为单位，自2019年12月至2020年8月，2020年3月之前的费用由洗碗费（大厅保洁费）、水费、物业费、营业额组成，之后月份的物业费变为公摊费用、空调费，上述表格“业务复核确认”栏均未有王冬签字。表格中载明物业费收费及公摊费用收费标准为1元每日每平米，2020年1月、3月、4月的表格中另载明有桂杭公司代收的营业额286元、95元、26元。王冬对于第1组证据真实性无异议，但认为仅能反映桂杭公司向宝龙广场支付物业费的事实，不能证明其需要向桂杭公司支付物业费。双方签订协议时明确没有物业费，其当时约定的租金也较高，而协议是桂杭公司提供的，租金等内容均需要填写，公摊费用部分是空白的；对第2组证据中的表格不予认可，系桂杭公司单方制作，并未得到其确认。对其支付的电子回单无异议，当时其刚装修完，王军要求其支付洗碗费和水费，因金额不多其就直接支付了，另一张回单与其无关；对于第3组证据，其是在2020年3月下旬疫情结束开业后才收到2020年1月、2月的表格，之后的表格其也收到，但从未认可所列举的费用。洗碗费（大厅保洁费）在合同中没有约定，因其开业后忙不过来才与王军商量让桂杭公司负责洗碗的人员帮着洗碗。且当时讲好费用为1200元每月，因为只需要洗碗不需要收碗。后在2020年4月下旬因生意不是特别好，其就与王军说不需要洗碗了，此后的洗碗工作都是其自己完成。桂杭公司提供的表格中2020年4月物业费变为公摊费用、空调费，与之前明显矛盾，且也未得到其认可。其洗碗费实际产生2000元不到，该费用因桂杭公司要求必须和物业费一起结算，故其未支付，其同意以2000元结算，水费其已经付清。其有几百元款项系由桂杭公司代收，但双方未结算过，其也不清楚汇率的问题。桂杭公司另称物业费按档口面积计算，每平方米每日1元，在合同中未直接规定，但合同约定有公摊费用，两者名称虽然不同但实际概念相同。其每月向宝龙广场支付的物业费为3万元，其中包括空调费。其档口有两种收费方式，一种由其收取营业额在月底进行结算并直接扣除各项费用，另一种例如王冬的档口，属于自收自支，故需另外结算。对于公摊费用其管理人员每月会张贴至公告栏处，但现因公司已停止经营，故没有书面证据。本院认为，王冬与桂杭公司签订的《美食市集合作协议》系双方真实意思表示，合法、有效。桂杭公司虽认为王冬拖欠相关费用，但桂杭公司举证的明细表均为其自行制作，并未有王冬签字确认，表格中所列物业费在协议中并未有约定，而公摊费用、空调费虽有提及，但均未写明收费标准以及如何结算，故应视为未作约定。且从该协议原有的内容可以看出，协议系针对由桂杭公司统一收银并结算的租户而定，而王冬属于自行收银的租户，并不适用同样结算方式。王冬虽于2020年1月17日向王军转账400.26元，但认为其支付的为清洗费用及水费，而桂杭公司未证明其所主张的金额构成已经王冬确认,故桂杭公司主张王冬拖欠且需支付物业费、公摊费用、空调费等费用缺乏事实依据。至于清洗费用，虽然协议约定不支付，但王冬自认在实际经营过程中曾与桂杭公司另行协商产生过相应费用，故对于王冬自认的2000元本院予以确认。桂杭公司在2020年8月1日向王冬发送的函件中已表明其不再履行协议，后亦不同意王冬缴纳电费继续经营的请求，故王冬据此解除协议有相应的事实及法律依据，案涉协议于王冬向桂杭公司发出解除通知之日即2020年8月17日解除。因案涉协议系因桂杭公司违约解除，故桂杭公司需退还王冬保证金及剩余租金。对于剩余租金金额，协议约定以实际开业日起计租，且首年送三个月租期。经核算，截至协议解除之日，桂杭公司应退还的租金高于王冬现主张的金额，故对于王冬要求退还83000元租金的诉讼请求，本院予以支持。对于王冬主张的装修损失，其提供了与隆茂公司签订的合同以及项目报价、收据、转账记录、微信聊天记录、情况说明等证据，上述证据详实充分，可以相互印证，形成完整证据链证实其主张，故本院对其主张的实际支付给隆茂公司的59000元装修款予以确认。其因桂杭公司的违约行为而无法继续经营案涉档口，故相应的装修损失应由桂杭公司负担，本院依据尚未履行的租赁期限折算，相应损失为49786元。至于王冬主张的其另因采购地板等材料产生的损失，其除微信聊天记录外未有其他证据证明损失的真实性以及与案涉档口的关联性，故本院不予支持。王冬自认尚有2000元洗碗费，相应费用应自桂杭公司应支付的款项中扣除，但桂杭公司尚有部分代收的款项未与王冬结算，上述款项亦应一并结算。故桂杭公司应退还王冬租金83000元、保证金37500元、代收款项407元并赔偿装修损失49786元，减去2000元，桂杭公司共应支付王冬168693元。综上，对王冬的诉讼请求，本院部分予以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认王冬与无锡桂杭美食餐饮管理有限公司签订的《美食市集合作协议》于2020年8月17日解除。二、无锡桂杭美食餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付王冬168693元。三、驳回王冬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12000元，减半收取6000元，由王冬负担300元，无锡桂杭美食餐饮管理有限公司负担5700元（无锡桂杭美食餐饮管理有限公司将其应负担的诉讼费用于本判决发生法律效力之日起十日内向本院支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于无锡市中级人民法院。审判员  徐良俊二〇二一年七月二十六日书记员  吴佳睿