湖南省张家界市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘08民终434号上诉人（原审原告）：陈荣辉，女，1979年9月18日出生，土家族，住湖南省石门县。被上诉人（原审被告）：唐耿耿，男，1972年3月28日出生，土家族，住湖南省慈利县。被上诉人（原审被告）：李依芳，女，1981年5月14日出生，土家族，住湖南省慈利县。二被上诉人的共同委托诉讼代理人：胡伟，湖南风云律师事务所律师。二被上诉人的共同委托诉讼代理人：杨志刚，湖南风云律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：尹国良，男，1958年2月2日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。被上诉人（原审被告）：湖南银顶置业有限公司，住所地湖南省慈利县零阳镇幸福路。法定代表人：尹国良，该公司执行董事。上诉人陈荣辉因与被上诉人唐耿耿、李依芳、尹国良、湖南银顶置业有限公司（以下简称银顶公司）案外人执行异议之诉一案，不服湖南省慈利县人民法院（2020）湘0821民初2162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月21日立案后，依法组成合议庭，经阅卷和询问当事人，不开庭进行审理。本案现已审理终结。陈荣辉上诉请求：撤销一审判决、（2020）湘0821执恢63号之一执行裁定，改判解除石门县东城尚都2幢1层102号房屋的执行查封措施或发回重审，一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。案涉房屋系上诉人生活、经营的唯一用房，具有居住属性，属于消费者生存权保护范畴。二、一审适用法律错误。上诉人所购商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋，并就房屋已支付超过合同约定房屋总价款的百分之五十，本案应适用《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，排除被上诉人执行。三、即便一审适用法律正确，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，上诉人仍应保留于上诉期间按合同约定支付剩余价款后要求法院交付执行的权利，并且本案争议房屋，被设立建设工程款抵押权，石门县法院也要求交付剩余价款，即使交付，上诉人对该房屋的权利仍然处于不确定状态。双方《商品房买卖合同》约定付款条件没有成就，要求交付是对合同相对性的突破，显失公允。被上诉人唐耿耿、李依芳辩称：一、本案的查封并非唐耿耿、李依芳申请引起，而是法院依职权作出，不管本案结果如何，诉讼费都不应由唐耿耿、李依芳承担；二、案涉房屋至今未竣工验收，一审认定上诉人占有案涉房屋系合法占有明显错误；三、案涉房屋是商铺，非用于居住，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，一审适用该规定第28条正确。被上诉人尹国良、银顶公司未作答辩。陈荣辉向一审法院起诉请求：一、判决立即停止对原告购买的位于石门县××街道××路××栋××号房产的强制执行，并解除对其房产的查封；二、判决确认原告对位于石门县××街道××路××栋××号房产享有物权期待权；三、要求被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：2019年8月11日，原告陈荣辉与被告湖南银顶置业有限公司石门县分公司签订了《东城尚都认购书》，约定由乙方陈荣辉认购东城尚都项目2栋102号物业，乙方在签订该认购书时自愿支付人民币10万元作为认购该物业的定金。原告陈荣辉当日通过支付宝向银顶置业石门分公司开发项目选定的物业服务企业张家界万民御物业服务有限公司转账10万元购房定金。2019年8月16日，原告陈荣辉向银顶公司石门分公司转账25万元。2019年8月17日，原告陈荣辉与湖南银顶置业石门县分公司签订了《石门县商品房买卖合同》及合同补充协议，约定采用按揭方式购置开发项目东城尚都的房屋一套，房号为2幢1层102号，预测建筑面积为120.22平方米，全部购房款为120万元。签订买卖合同当日，原告陈荣辉再次向银顶公司石门分公司转账25万元，至此，陈荣辉已按照合同约定支付完毕一半购房款60万元，剩余60万元购房款采用按揭方式。同年9月，案涉房屋由原告实际占有使用。其间，原告多次要求湖南银顶置业有限公司石门县分公司依据《石门县商品房买卖合同》约定内容及时办理合同备案登记及预告登记，湖南银顶置业有限公司石门县分公司一直推诿拒绝，故原告陈荣辉未能办理剩余购房款的按揭手续。因尹国良、湖南银顶置业有限公司与被告唐耿耿、李依芳等商品房销售合同纠纷系列案，一审法院作出（2019）湘0821民初1502号等系列民事调解书及（2020）湘0821执恢63号之一执行裁定，查封了原告所购置房屋。后原告提出执行异议，一审法院作出（2020）湘0821执异23号驳回原告异议请求的执行裁定书，原告不服，遂提起本案诉讼。在诉讼过程中，因陈荣辉仅支付了部分价款，一审法院已向其释明可将剩余价款于2021年3月26日前交付至人民法院执行款专户或是完成按揭手续的办理，否则将承担相应法律后果。至此，原告陈荣辉仍未按照要求将剩余价款交付执行或办理好剩余购房款的按揭手续。另查明，案涉商品房竣工未经验收合格。银顶置业石门分公司为被告银顶公司的分支机构。一审法院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人就执行标的物享有足以有效阻止强制执行的权利，在执行程序终结前，向执行法院对申请执行人提起的旨在阻止对执行标的物强制执行的诉讼。该诉讼主要是解决人民法院的强制执行措施是否妨害了案外人的实体权益，实质是对于同一执行特定标的物，案外人所享有的实体权益与执行债权人所享有的金钱债权谁应当优先保护的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。依据上述规定，原告的诉讼请求能否得到法律支持，至关重要的是要对原告对执行标的物是否享有权利、享有什么样的权利、其享有的民事权益是否足以排除法院的强制执行依法进行评判。根据原告提交的证据分析，原告与被告银顶公司石门分公司于2019年8月17日签订了商品房买卖合同，合同第三条商品房专有部分基本情况第（一）载明：“2幢1层102号，规划批准用途为：商铺”，说明案涉房屋是商铺，原告购买案涉房屋是商品房消费者之外的一般买受人，依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条“金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款……”的纪要精神，本案在适用法律规定时只能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。对照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本案原告要排除法院对其购买的“湖南省石门县东城尚都2幢1层102号”房的强制执行，应符合第二十八条规定的四个要件。首先，原告与被告银顶公司于2019年8月17日就签订了商品房买卖合同，而案涉房产是在2020年5月9日被法院查封，原告与被告银顶公司签订的商品房买卖合同基于当事人的合意，其内容没有违反法律、行政法规的规定，也未有法律规定的合同无效之情形，应认定为合法有效，故可以认定原告与被告银顶公司签订了合法有效的书面买卖合同；其次，2019年9月，原告陈荣辉已经实际占有使用了案涉房产，而该占有基于与被告银顶公司签订的商品房买卖合同及被告银顶公司的交付行为，虽《建设工程质量管理条例》规定了竣工验收合格的房屋才能交付使用，但该规定是基于房屋安全的考虑，是法律对开发商交付房屋条件的要求，占有制度与建筑市场安全管理制度是针对不同法律层面问题而设计出的不同法律规则，不能因开发商违法交付房屋的行为以此来推定出买受人占有的必然非法性的结论，人民法院在百姓民生权利的保护和建筑市场秩序维护的取舍上，更应倾向于将百姓民生权利的保护作为其优先选项和价值平衡，因此，应认定原告在案涉房产被查封之前就合法占有了案涉房产；再者，被告银顶公司在尚未竣工验收合格的情况下交付了案涉房屋，导致原告合法占有案涉房屋却不能及时办理案涉房屋过户登记手续，故案涉房屋不能办理过户登记的原因不能归责于买受人，即本案原告。但是，截至2019年8月17日，原告向被告银顶公司支付了合同约定的购房款60万元，剩余60万元购房款采用按揭方式支付。在一审法院的释明下，原告陈荣辉并未按照人民法院的要求将剩余价款交付执行或办理好剩余购房款的按揭手续，实质上未履行全部房款支付义务。综上，原告就案涉商铺请求阻却执行，未完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，故对其要求阻却执行查封措施的诉讼请求，不予支持。原告主张物权期待权，因其系法学理论上的定义，且原、被告并未就案涉商铺进行预告登记，而《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，依据上述规定，物权的取得应当依法登记，未经登记不发生效力，故对原告要求确认其享有物权期待权的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：驳回原告陈荣辉的全部诉讼请求。案件受理费15600元，由原告陈荣辉负担。二审中，陈荣辉向本院提交了如下证据：1.石门县不动产登记中心《无房信息查询证明》、拆迁补偿协议书、常住人口登记卡、离婚登记审查处理表、离婚协议书、离婚证，拟证明其为拆迁户，原居住房屋已被拆迁，现名下无其他房屋用以居住的事实；2.常德仲裁委员会裁决书及送达回证，拟证明裁决内容因一审判决无法实际履行；3.湖南省石门县人民法院缴款通知书、情况说明、湖南省行政事业单位往来结算收据、网上银行电子回执，拟证明其已补交房屋尾款60万元。唐耿耿、李依芳对陈荣辉提交的上述证据无异议，但认为房款应交给慈利县人民法院。本院审查认为，陈荣辉提交的证据来源合法、内容客观真实，与本案有关联，予以采信。被上诉人唐耿耿、李依芳、尹国良、银顶公司均未提交新的证据。各方当事人对一审查明事实没有提出异议，本院二审予以确认。另查明，陈荣辉曾向常德仲裁委员会申请仲裁，要求银顶公司石门县分公司为涉案房屋办理合同备案登记、不动产权属登记，并要求支付违约金。2020年12月31日，常德仲裁委员会作出（2020）常仲裁字第331号裁决书，裁决银顶公司石门县分公司协助陈荣辉办理涉案房屋的合同备案登记、支付逾期办理合同备案登记的违约金。截至2021年4月25日，陈荣辉在石门县不动产登记中心无房屋权属登记信息。2021年6月10日，陈荣辉向湖南省石门县人民法院缴纳了涉案房屋剩余购房款60万元。本院认为，《中华人民共和国民法典》已于2021年1月1日起施行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，故应当适用当时的法律、司法解释的规定。本案二审的争议焦点是：陈荣辉对执行标的（即石门县东城尚都2幢1层102号房屋）是否享有足以排除法院执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述规定,不动产买受人的民事权益,需符合上述四个要件,才能排除申请执行人对案涉不动产的强制执行。据此，陈荣辉的民事权益能否排除申请执行人对案涉不动产的强制执行，关键在于其是否符合上述四个要件。根据已查明的事实，首先，在一审法院查封案涉房产之前，陈荣辉与银顶公司已就案涉房屋签订了合法有效的商品房买卖合同；其次，2019年9月，陈荣辉已合法占有案涉房产。陈荣辉对案涉房屋的占有是基于与银顶公司签订的商品房买卖合同及银顶公司的交付行为。虽《建设工程质量管理条例》规定了竣工验收合格的房屋才能交付使用，但该规定是基于房屋安全考虑对开发商交付房屋条件的要求，开发商的违法交付房屋行为并不影响买受人对房屋事实上的管理和支配；再次，陈荣辉已按约定向银顶公司支付了部分购房款，且在本案生效判决作出前向人民法院交付了全部剩余购房款；最后，从陈荣辉申请仲裁要求办理权属登记的事实可以看出，不能办理过户登记的原因不可归责于陈荣辉。综上，陈荣辉对案涉房屋享有的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，其要求排除案涉房屋强制执行的诉请，本院予以支持。至于陈荣辉要求确认其享有物权期待权的诉请，于法无据，本院不予支持。陈荣辉还主张本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条之规定，因案涉房屋系具有投资性质的商铺，陈荣辉在本案中并非商品房消费者，不符合该条款的适用条件。陈荣辉在一审中未按要求将剩余购房款交付法院执行,一审才对其排除强制执行的诉请不予支持,导致二审被改判,陈荣辉存在过错,其应承担本案二审诉讼费用。综上所述，陈荣辉的上诉请求部分成立。因本案出现了新证据，导致一审实体处理不当，本院依法予以改判。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省慈利县人民法院（2020）湘0821民初2162号民事判决；二、不得执行上诉人陈荣辉购买的湖南省石门县东城尚都2幢1层102号房屋；三、驳回上诉人陈荣辉的其他诉讼请求。一审案件受理费15600元，由上诉人陈荣辉负担1560元，被上诉人尹国良、湖南银顶置业有限公司共同负担14040元。二审案件受理费15600元，由上诉人陈荣辉负担。本判决为终审判决。审 判 长 傅辉雪审 判 员 钟以祥审 判 员 肖昌全二〇二一年七月十五日法官助理 符兆敏书 记 员 王 茜附相关法律条文：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。