河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0103民初6740号原告：赵森，男，汉族，1998年7月20日生，住郑州市。委托诉讼代理人：尚亚飞，北京华泰（郑州）律师事务所律师。被告：郑州深信投商用置业有限公司，住所地郑州市二七区大学路10号（大学路与政通路交叉口东南角）。统一社会信用代码：91410100794285553L法定代表人：乔春生，总经理。委托诉讼代理人：王斐斐，河南程功律师事务所律师。被告：郑州新象城物业服务有限公司，住所地郑州市二七区大学中路9号1层049号。统一社会信用代码：91410103MA3X6M5P11法定代表人：段涛，总经理。委托诉讼代理人：王斐斐，河南程功律师事务所律师。原告赵森诉被告郑州深信投商用置业有限公司、郑州新象城物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵森的委托诉讼代理人尚亚飞，被告郑州深信投商用置业有限公司（以下简称“深信投公司”）、郑州新象城物业服务有限公司（以下简称“新象城公司”）的共同委托诉讼代理人王斐斐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵森向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告租金79347.6元（租金的支付期间2021年1月1日至12月31日，2022年1月1日至12月31日，共两年的租金），并承担违约金30000元；2.本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实和理由：2014年12月6日，原告与被告深信投公司委托的郑州新悦城物业管理有限公司公司（以下简称“新悦城公司”）签订《委托经营管理协议》，主要约定：原告将位于郑州市，新悦城负一层083号商铺（建筑面积42.66㎡）托管给被告深信投公司的全资子公司新悦城公司统一进行商业经营和推广；托管期限为2015年1月1日至2022年12月31日，租赁价格每年递增，分别为每平米每月30元、35元、40元、45元、52.5元、62.5元、72.5元、82.5元。租金第一年至第三年租赁收益按季度支付，第四至第七年租赁收益按每半年支付，第八年按年度支付，托管期内无论商铺空置或停业，新悦城公司应按约定如期于每季度提前20日将当季（半年、年）租金汇入原告指定账户；如因新悦城公司原因迟延给付租金，其应按日支付当年季度租金的1％作为延期违约金，逾期支付租金超过两个月的，视为根本违约，原告有权单方解除合同收回商铺，同时有权要求被告承担商铺总价款的40%承担违约金责任，并支付协议期限内余下的全部租金。2018年6月6日，被告深信投公司与新悦城公司签订了《解除委托协议书》，解除了对新悦城公司的委托，委托给被告新象城公司对原告的商铺进行统一管理、统一代租、整体运营。但被告新象城公司在管理运营期间一直拖延租金不予支付，原告多次催要无果，后原告向法院诉讼，法院作出（2020）豫0103民初6827号生效判决书，将2020年及之前被告拖欠的房租判决由被告支付给原告，之后原告通过执行取得了判决所拖欠的房租，现2021年的房租又该收取了，被告仍然继续拖欠。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告深信投公司辩称：一、本案的纠纷系委托经营合同纠纷。我公司既不是合同的委托方，也不是受托方，更不是原告所称的指定委托协议的相对方。对于委托合同中原告作为委托人，新悦城公司作为受托人，双方合同的缔结与履行均与我方公司之间无任何法律关系。二、我公司在2018年4月2日已经经过工商变更并实际将股权变更的工作进行完毕，退出了该公司的经营管理，不再是新悦城公司的唯一股东，故对新悦城公司在2018年4月2日之后对外所负债务不应承担连带责任。三、原告主张的违约金过高，不应得到支持。合同法规定，违约金应当以实际损失为限，且本案中我公司并不存在违约情形。四、根据情势变更原则，请求法院对原告主张的租金进行调整。根据涉案商场的经营状况以及近几年的商业经营状况直线下滑的趋势，再加上受网络电商的冲击，实体经济越来越困难，商户多数退租。商铺长期空置，而原告主张的租金标准更是在2013年业态较好的时候订立的。如今的租赁标准远远达不到上述标准，请求法院对该情况进行考虑。对租金标准予以降低，以维持商场的正常经营。我方申请对原告涉案商铺的租赁价格、现在的市场价格进行司法鉴定。综上，原告主张的租金支付标准以及违约金均过高，且我公司不应当承担连带责任，请求法院在查明事实情况下驳回原告对我公司的诉讼主张。被告新象城公司辩称：一、从合同的相对性来讲，新象城公司与原告赵森之间并不存在任何合同关系。原告所称其与新象城公司之间建立新的委托关系并无任何的事实和法律依据。原告与新悦城公司签订了委托经营管理协议，约定原告将其商铺托管给新悦城公司进行统一的商业推广，并且实际履行了该合同。原告与新悦城公司之间为合同的相对方，根据合同的相对性原理，原告与新悦城公司之间签订委托协议，则应当由新悦城公司承担相应的付款义务和违约责任，而我公司与原告之间并未签订任何委托合同，不存在任何法律关系。原告对新象城公司提起诉讼明显属于诉讼主体错误。二、从合同的成立要件来讲，合同的成立要件即要约与承诺，而原告与新象城公司之间系无缔结合同的意思表示，也无同意接受委托的承诺和委托合同的成立又从何而来，原告称我公司在2018年11月7日向原告的银行账户中转账5759.1元，双方就形成了新的委托关系，明显属于偷换概念、理解错误。新悦城公司由于经营中间出现了问题，无力支付拖欠的托管费用，故向我公司借款，且该部分借款我公司已经向新悦城公司的破产管理人进行了债权申报，上述转账金额的支付并非是基于委托关系，且该借款情况在我公司实际转款时也备注了“借款”进行了注明。合同成立的第一要件即双方达成合意，我公司从未与原告之间建立合同关系的意思表示，又怎么能够建立委托关系，又怎么能仅以单一的转款凭证就认为双方之间形成了委托关系？第二是深信投公司在2018年6月6日的告知书仅是深信投公司的一种单方告知，因深信投公司既是涉案商场的开发单位又是该商场的大业主之一，在经营过程中对其自有的商铺的物业托管给新象城公司进行负责，对该事实向各个小业主的一种书面告知。深信投公司的一份告知书，怎么能够证明原告与新悦城之间的委托合同解除，而与我公司直接建立了合同关系？所谓合同的成立与生效均需要经过双方的一致同意方可，怎能依据他人的告知书来认定。综上，原告对新象城公司提起诉讼明显属于主体错误，且诉讼主张的违约金损失标准过高，请求法院查明事实的情况下驳回原告对新象城公司的诉讼主张。鉴于该情况，我方申请追加新悦城公司为被告参与诉讼，并向法院提交书面的申请。本案原告主张的2022年度的租赁费用因尚未实际发生，不应当予以支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告赵森与被告深信投公司、新象城公司、新悦城公司房屋租赁合同一案，本院作出（2020）豫0103民初6827号民事判决书，判决新象城公司支付赵森租金39684.47元及违约金。上述判决认定2013年4月10日，赵森从深信投公司购买郑州市新悦城负一层083号房产一处。该房产现登记为二七区大学中路9号-1层083号（房本产证号为:郑房权证字第××号），所有权人为赵森。2014年12月6日，赵森与新悦城公司签订《委托经营管理协议》一份，主要约定:赵森将位于郑州市，新悦城负一层083号商铺（建筑面积42.66平方米）托管给深信投公司的全资子公司新悦城公司统一进行商业经营和推广;托管期限为2015年1月1日至2022年12月31日，租赁价格每年递增，分别为每平方米每月30元、35元、40元、45元、52.5元、62.5元、72.5元、82.5元。租金第一年至第三年租赁收益按季度支付，第四至第七年租赁收益按每半年支付，第八年按年度支付，托管期内无论商铺空置或停业，新悦城公司应按约定如期于每季度提前20日将当季（半年、年）租金汇入原告指定账户;如因新悦城公司原因迟延给付租金，其应按日支付当季租金的1％作为延期违约金，逾期支付租金超过两个月的。视为根本违约，赵森有权单方解除合同收回商铺，同时有权要求其承担商铺总价款的40％承担约金责任并支付协议期限内余下的全部租金。2018年6月6日，深信投公司与新悦城公司签订了《解除委托协议书》。2018年6月6日，深信投公司向赵森送达《告知书》一份。告知书主要内容为：由深信投公司开发的位于郑州市，建筑面积46891.51平方米。本公司在2015年1月1日委托新悦城公司提供物业服务并委托其对商铺代为管理进行商业推广。但在合作过程中，由于新悦城公司的经营问题，致使商场出现大面积空置，降低了商铺所在商圈的商业价值。现我公司决定解除对新悦城公司的委托，并授权新象城公司对商铺进行统一管理、统一代租、整体运营。2018年11月12日，新象城公司向赵森郑州银行的账户中以转账形式支付租金5800元。新象城公司不服该判决向本院申请再审，本院于2021年3月30日作出（2021）豫0103民申64号民事裁定书，认为原判决认定新象城公司与赵森形成新的委托关系，并无不当，裁定驳回新象城公司的再审申请。原告通过执行程序取得了判决所拖欠的房租，现以被告未按协议约定期限支付2021年房租为由诉至本院，要求被告支付其2021年、2022年全年房租。本院认为，本案中，原被告之间的房屋租赁合同纠纷已经本院（2020）豫0103民初6827号民事判决书处理，并认定原告赵森与被告新象城公司形成新的委托关系。但原告通过执行程序取得判决所拖欠的房租后，被告未按协议约定期限支付原告2021年房租，已属违约。根据《委托经营管理协议》约定的租金支付方式，并鉴于已判决支付租金的情况，被告应付原告2021年度租金37114.2元。原告主张的2022年度的租赁费用因未到支付期限，本院不予支持。关于违约金，应以实际损失为基础，原告主张过高，根据本案案情，本院分别以租金18557.1元、18557.1元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%支持自2020年12月11日、2021年6月11日至实际支付之日止的利息，但以不超过原告主张的违约金30000元为限。被告深信投公司不是委托经营合同当事人，原告未能举证深信投公司从中获利，原告要求被告深信投公司承担责任，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十条、第五百零九条，第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告郑州新象城物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵森租金37114.2元及违约金（分别以租金18557.1元、18557.1元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算自2020年12月11日、2021年6月11日至实际支付之日止）；二、驳回原告赵森的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1243元，由原告赵森负担821元，被告郑州新象城物业服务有限公司负担422元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于郑州市中级人民法院。审判员 李 娇二〇二一年七月十四日书记员 张晓楠