山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0902民初4186号原告：厦门恒地物业服务有限公司泰山区分公司，住所地泰安市泰山大街333号泰山报业文化中心0号楼20-20层2014，统一社会信用代码913709025845206076。负责人：游国轩，董事长。委托诉讼代理人：焦庆裕，男，该公司职工。被告：田士勇，男，1970年5月22日出生，汉族，山东同辉建筑设计有限公司设计师，住泰安市泰山区。原告厦门恒地物业服务有限公司泰山区分公司（以下简称厦门恒地物业泰山区分公司）与被告田士勇物业服务合同纠纷一案，本院立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告厦门恒地物业泰山区分公司的委托诉讼代理人焦庆裕、被告田士勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。厦门恒地物业泰山区分公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付2016年1月1日至2020年12月31日的物业费5320.8元；2015年下半年度-2020年度水电公摊600元，合计5920.8元；2.请求判令被告按每日千分之三支付逾期交纳物业费滞纳金2870元；3.由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年5月20日，原告与被告田士勇签订了《岳秀阳光城前期物业服务协议》、《岳秀阳光城临时管理规约》。该合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业综合管理服务费用、水电公摊费，缴费时间为每年的6月1日-6月30日，逾期缴费的从逾期之日起按每天应缴费用的3‰缴纳滞纳金。被告系上述物业103-1-401室的业主，物业面积88.68平方米，按约定应当向原告缴纳从2016年1月1日至2020年12月31日的物业管理费用人民币5320.8元。但被告一直拒绝缴费，后产生物业管理费滞纳金2870元，同时欠水电公摊600元，合计8790.8元。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴，未有效果。为此，望判诉所诉。田士勇辩称，1.2012年2月23日泰安市志高锦秀房地产开发有限公司胁迫我签订《岳秀阳光城储藏间使用权转让协议》，此协议剥夺了我对储藏室的所有权，并且规定使用权年限到2081年6月16日，超过《中华人民共和国合同法》中最高20年的规定，且开具了收据，至今没有提供发票，涉嫌偷逃税款。根据合同法第52条规定，以合法形式掩盖非法目的应为无效合同。2012年3月1日才与我签订《商品房预售合同》，原本属于住宅配套的储藏室没有列入其中。2019年在办理住宅的不动产权证时，开发商非要把合同上的“地上6层，地下0层”，改为“地上6层，地下1层”，严重不符合GB50016《建筑设计防火规范》中地下室的概念：房间的地面低于室外地面的平均高度大于该房间平均净高的1/2者。泰山区政务服务大厅的服务人员讲，整栋楼的不动产权证上已经附记了36间储藏室，缴纳相关税费后即可附记在相应住宅的不动产权证上。被告要求原告及相关方出具材料，协助在被告的不动产权证上附记配房一间。2.2013年10月27日的《岳秀阳光城业主验收交接表》中已经注明“储藏室接线盒外漏”存在严重安全隐患及不便，这是违反工程建设强制性条文的严重事件，是要终生追查“建设工程五方责任主体”责任的，至今没有进行处理。这是为业主提供了优质高效的物业管理服务吗？交接表中只有物业公司人员签字，开发商未签字，算是交接了吗？交接表为何一式两份？你们留一份，我本人一份。要求原告将我储藏室内的公共电线及接线盒处理好，要求符合GB50096-2011《住宅设计规范》的8.1.7条的工程建设强制条文的规定，公共功能的配电管线以及检修部位应设置在公共空间。3.2013年5月20日的预收公共水电公摊是100元/年，当时预收本人没有异议。可8年过去了，应按照《泰安市岳秀阳光城前期物业管理服务协议》第四条第三款规定按照实际发生的相关费用合理分摊。现在有实际用水用电记录以及费用分摊的资料吗？如何进行分摊？公示过吗？为此，被告要求原告提供本人欠费的证据明细，并解释物业费与水电公摊日期不对应的原因，要求水电公摊应以实际发生的相关费用公摊，请求不予支持不能提供实际具体费用以及分摊资料的水电费。4.根据《中华人民共和国民法总则》第188条第1款，诉讼时效为3年。我于2018年11月份供暖前入住，当年物业人员就入户进行装修验收，装修保证金2000元至今未退给本人，收据编号0010074，字迹已模糊，但有印记。关于原告诉讼请求，诉讼时间跨度超过三年，请求不予支持超过最近三年的物业费、水电费。未曾入住时的物业费减半支付，退还装修保证金2000元。5.滞纳金是行政法律体系中的概念，由国家行政管理部门依法向行政管理相对人采取的一种惩罚性措施，具有国家强制性，发生在不平等的行政关系主体之间。物业管理服务协议是平等的民事行为主体之间订立的，规定滞纳金没有法律依据。最多也不超过未缴物业费同期银行定期存款利率的部分的违约金，而且原告违约在先，不予支持所谓的滞纳金。因原告不能适当履行物业服务义务，被告主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履行行为前，有权拒绝支付物业服务费用，请求判令由原告承担本案的全部诉讼费用。2013年4月12日，原告和泰安志高锦秀房地产开发有限责任公司联合签发给被告的《收房通知书》中注明“经验收可以交付使用，交房日期定为2013年4月30日”，2013年4月30日也是《商品房预售合同》中规定的交房日期。通知书中规定被告的收房日期为2013年5月2日，2013年5月2日原告收取了2013年5月1日至2014年4月30日的物业费，可是房屋于2013年10月27日才交接。整栋楼的《工程竣工标志牌》上载明“竣工时间：2014.12.8”，所以在2013年4月30日没有竣工，如何验收？谁验收？未经竣工验收就强行交房时违法行为，根据民法典规定，此交房行为无效。物业公司实施了违法交房行为，收取物业费是不当得利，应当赔偿损失，物业费应从验收合格交付使用开始收取。故要求原告退还自2013年5月至2014年12月物业费及预收公共水电公摊共计1923.56元，并且按年息10%支付经济损失1154.17元。本院经审理认定事实如下：2013年8月20日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《泰安市岳秀阳光城前期物业管理服务协议》，约定：前期物业管理服务是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的物业管理合同生效之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理服务。物业名称：泰安市岳秀阳光城，房屋坐落103幢1单元401室，类型多层。甲方对物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，依据本协议约定，向乙方收取物业综合管理服务费用。乙方遵守本物业的《临时管理规约》、《前期物业管理服务合同》和小区各项管理制度，依据本协议的规定向甲方交纳物业管理费及其他应交相关费用。物业综合管理服务费用：多层1.00元/平方米·月。乙方缴纳费用时间：以甲方向物业产权人、使用人从入伙之日起（以交纳钥匙为准或视同交房为准）前期按12个月标准费用交纳，乙方应当根据前期物业管理服务委托合同约定按期交纳物业综合管理服务费用，业主或物业使用人应于交房之日起全额交纳物业相关费用（包括但不限于：物业综合管理服务费、公摊水电费、供暖费用等）。物业综合管理服务费缴费周期为交房次年起每半年交纳一次，业主或物业使用人应于每半年前30天向乙方交纳下期的物业综合管理服务费，乙方逾期交纳物业综合管理服务费的，从逾期之日起每天3‰交纳滞纳金。同日，被告作为业主与泰安志高锦秀房地产开发有限责任公司（建设单位）签订《岳秀阳光城临时管理规约》，其中第二十八条约定，业主不按规定缴交各项应缴费用，物业公司有权从滞纳之日起，按日加收所欠缴费用0.3%的滞纳金。被告田士勇购买了位于岳秀阳光城103幢1单元401室的涉案房屋，建筑面积88.68平方米，原告称涉案房屋于2013年5月20日交付给被告，被告则称系2013年10月27日交接涉案房屋。被告自2016年1月1日起未交纳物业管理服务费以及2015年下半年未交纳公摊水电费，原告主张2016年1月1日起至2020年12月31日的物业费共计5320.8元（1元/平方米/月×88.68㎡×60个月），2015年6月至2020年6月的公摊电费共计600元。原告于2021年3月23日通过邮寄物业费催收函的形式，向被告主张该费用未果，因此诉来本院，要求处理。原告主张被告逾期交纳物业管理费，应支付违约金，违约金均以1064.16元（当年1月1日起至同年12月31日的物业费）为基数，自当年7月1日起至同年12月31日按180天，均按合同约定的每日3‰计算，共计2870元（574元×5年）。原告认可尚未退还装修押金2000元，并同意将该款项在本案中折抵物业费用。对原告的上述主张，被告称，其购买的储藏室作为配套设施没有写在购房合同中，并要求在房产证上予以附记，储藏室在交付被告时就有公共电线和接线盒外漏的情况，原告未经验收或验收不合格即向被告交付涉案房屋；涉案房屋至今未给被告办理不动产权证书；物业费与水电公摊日期不对应，原告不能提交实际具体费用及分摊资料的部分不应支持，且原告未予退还装修保证金，并以上述原因为由拒交物业费及水电公摊费。被告还称，涉案楼房的《工程竣工标志牌》上载明“竣工时间：2014.12.8”，未经竣工验收就强行交房时违法行为，根据民法典规定，此交房行为无效，原告收取的2013年5月1日至2014年4月30日的物业费及预收的公共水电公摊是不当得利，因此要求退还自2013年5月至2014年12月物业费及预收公共水电公摊共计1923.56元，并且按年息10%支付经济损失1154.17元。对于上述主张，被告提交储藏室转让协议、收据复印件、房屋验收交接表、房产证大证、水电费使用情况表、照片一宗、交房通知书及收据等证据予以证实。被告认可自2016年1月1日至2020年12月31日的物业费尚未缴纳，但称其自2018年11月份才入住涉案小区，为此提交水电费使用情况表予以证实。原告对此没有异议，并称空置房至2018年7月份前可按7.5折收取物业费，之后的物业费按法律规定的标准收取。本院认为，原、被告于2013年8月20日签订的《泰安市岳秀阳光城前期物业管理服务协议》，是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，本院予以确认。原、被告均应按照合同约定履行各自义务。本案中原告按照合同约定实际履行了相应的物业服务义务，被告应当交纳物业服务费。被告认可尚未交纳自2016年1月1日起至2020年12月31日的物业费，但原告于2021年3月23日向被告邮寄物业费催收函，原告未提交证据证实此前向被告主张过权利，该日期自被告违约之日已超过3年，故应自原告主张权利之日即2021年3月23日向前倒推3年计算物业费，即自2018年3月23日起计算物业费，且原、被告均认可自2018年11月份之前被告并未入住，因此，自2018年3月23日起至2018年6月30日的物业费按照75%计算，应为219.48元（1元/平方米/月×88.68㎡÷30天×99天×0.75）；自2018年7月1日起至2018年10月31日的物业费按照60%计算，应为212.83元（1元/平方米/月×88.68㎡×4个月×0.6）；自2018年11月1日起至2020年12月31日的物业费应为2305.68元（1元/平方米/月×88.68㎡×26个月），共计2737.99元。因原告尚未退还被告的装修押金2000元，并同意在物业费中予以扣除，故被告尚欠原告物业费金额为737.99元（2737.99元-2000元）。关于违约金,原、被告在签订的《泰安市岳秀阳光城前期物业管理服务协议》中对物业费的交纳时间和逾期交纳的违约金标准进行了约定，被告无正当理由拒不交纳物业服务费，已经构成违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任。协议中约定逾期违约金支付标准为3‰/日，因原告未提供证据证明其因被告拒交物业费导致的损失，本院依法酌定违约金标准按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场利率的四倍计算。协议中约定，物业费的缴费周期为交房起每半年交纳一次，被告应于每半年前30天向原告交纳下期的物业费，原告于2021年3月23日向被告邮寄物业费催收函，自被告违约之日已超过3年，故违约金应自原告主张权利之日即2021年3月23日向前倒推3年计算，2018年3月23日至同年12月31日的物业费609.67元（219.48元+212.83元+1元/平方米/月×88.68㎡×2个月），原告自愿自2018年7月1日起计算违约金至同年12月31日按180天计算，本院予以支持，滞纳金为46.94元（609.67元×15.4%/年÷360天×180天）；2019年1月1日至同年12月31日的物业费1064.16元，原告自愿自2019年7月1日起计算违约金至同年12月31日按180天计算，本院予以支持，滞纳金为81.94元（1064.16元×15.4%/年÷360天×180天）；2020年1月1日至同年12月31日的物业费1064.16元，原告自愿自2020年7月1日起计算违约金至同年12月31日按180天计算，本院予以支持，滞纳金为81.94元（1064.16元×15.4%/年÷360天×180天）；上述滞纳金共计210.82元。关于公摊水电费600元，《泰安市岳秀阳光城前期物业管理服务协议》约定，被告应交纳物业相关费用包括但不限于物业综合管理服务费、公摊水电费等费用，但被告提交收款收据，其中显示2013年5月20日预交水电公摊100元、2015年3月22日预交公共水电公摊50元，现原告仅提交公摊水电费欠费明细，且每年度水电费公摊均为100元，被告认为时隔几年后水电费公摊仍为100元/年有异议系合理怀疑，原告也未能举证证实2015年6月至2020年6月份的实际共同水电费使用情况，故对原告要求被告支付2015年6月至2020年6月公摊水电费600元的诉讼请求，本院不予支持。被告所称涉案房产及储藏室未开具发票、并要求在其不动产权证中附记储藏室1间、储藏室内公共电线及接线盒外漏问题，以及交房时房屋未竣工验收，交房系违法交房，应退还相应的物业费并赔偿损失，均是被告与开发商之间商品房买卖合同关系所引起，与本案不属同一法律关系，故对被告以此拒交物业费的辩称理由，本院不予采纳。被告若认为其自身权益受到损害，可持相关证据另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告田士勇于本判决生效之日起十日内支付原告厦门恒地物业服务有限公司泰山区分公司2018年3月23日至2020年12月31日期间的物业服务费737.99元；二、被告田士勇于本判决生效之日起十日内支付原告厦门恒地物业服务有限公司泰山区分公司滞纳金210.82元；三、驳回原告厦门恒地物业服务有限公司泰山区分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告田士勇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 员 逯元丽二〇二一年七月七日法官助理 崔 明书 记 员 田 甜