福建省惠安县人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0521民初5132号原告：福建辉盛房地产开发有限公司，住所地惠安县螺阳镇建筑业发展中心2#701室，统一社会信用代码91350521775378463E。法定代表人：李剑侨，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张雪玲、翁剑英，、实习律师。被告：李小艺，男，1989年1月17日出生，汉族，住龙海市。第三人：中国工商银行股份有限公司惠安支行，住所地惠安县螺城镇惠兴街29号，统一社会信用代码913505218562385933。代表人：黄鹤鸣，行长。委托诉讼代理人：张新义，男，1968年10月14日出生，汉族，该支行职员，住惠安县。原告福建辉盛房地产开发有限公司与被告李小艺、第三人中国工商银行股份有限公司惠安支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福建辉盛房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张雪玲、翁剑英，第三人中国工商银行股份有限公司惠安支行的委托诉讼代理人张新义到庭参加诉讼；被告李小艺经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福建辉盛房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告于2017年4月20日就聚龙小镇·福缘居（一期）1＃1002号商品房签订的编号为201704200013的《商品房买卖合同》及其附件。二、解除原告与被告及第三人签订的编号为01408惠安2017年一手贷0000650的《个人购房借款／担保合同》，由原告从被告已支付购房款中代被告偿还《个人购房借款／担保合同》项下尚欠的按揭贷款本息（具体数额以第三人开具的截至还款之日尚欠的贷款本息凭证为准）。三、案涉《个人购房借款／担保合同》解除后，被告及第三人立即办理案涉商品房抵押权预告登记注销手续，被告立即协助原告办理案涉《商品房买卖合同》及附件解除后的备案登记注销手续及预购商品房预告登记注销手续。四、被告立即向原告偿还因承担连带保证责任而向第三人偿付的担保代偿款共计41123.76元。五、被告立即按照购房合同总价款644957元的20%向原告支付违约金128991.4元。六、被告立即偿付原告因本案诉讼支付的律师代理费12000元。事实与理由：2017年4月20日，被告与原告签订编号为201704200013的《商品房买卖合同》，购买原告开发的位于惠安县××镇××村聚龙小镇·福缘居（一期）1＃1002号商品房，建筑面积87.44平方米，购房总价款为644957元。其中，由被告向原告支付首付款134957元，余款510000元，在被告与第三人以及原告签订编号为01408惠安2017年一手贷0000650《个人购房借款／担保合同》后，由第三人依照《个人购房借款／担保合同》的约定将购房余款510000元直接划入原告账户。就案涉房屋，原告于2017年5月10日办理了以被告为权利人的预购商品房预告登记｛不动产登记证明为闽（2017）惠安县不动产证明第0××2号｝，于2017年6月5日办理了以第三人为权利人的抵押权预告登记｛不动产登记证明为闽（2017）惠安县不动产证明第0××0号｝。目前案涉房产已具备办理商品房分户产权登记条件，原告已多次要求被告配合办理商品房分户产权登记及不动产抵押登记手续，但被告至今仍未办理相关手续。《个人购房借款／担保合同》签订后，因被告未依约按时足额偿还贷款本息，原告多次代被告向第三人偿还按揭贷款本息，暂计至2021年6月29日共代偿41123.76元。鉴于此，原告委托福建旭恒律师事务所向被告发出律师函，要求被告在通知的期限内偿还代偿款及支付滞纳金，并与原告联系办理案涉分户产权登记及抵押登记手续，但被告至今仍未处理上述事宜。根据《商品房买卖合同》附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第二条第8款：“（1）买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部贷款本息及其他费用（包括但不限于违约金、赔偿金、按揭银行提起诉讼或者仲裁所产生的案件受理费、律师费等）支付给出卖人。同时，按代偿金额合计从代偿日始按日千分之一计算，向出卖人支付违约金直至清偿日止。（2）无论任何原因，买受人逾期偿还银行到期贷款本息累计达二次以上（含二次）经贷款银行或出卖人催告仍不履行的，或者按揭银行终止《借款合同》的，而导致出卖人承担相应担保责任，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权解除主合同并将该商品房收回另行出售，买受人应向出卖人支付该商品房总价款20%的违约金，并承担由此引起的相关费用（税费、诉讼费、律师费、公证费、执行费等）及损失，而且买受人须配合出卖人办理解除合同所有相关手续，出卖人于合同注销手续办理完毕后30日内将买受人已付房款扣除各种费用（包括但不限于违约金、出卖人代付按揭贷款的本息、罚息、税费、诉讼费、律师费、公证费、差旅费、执行费及损失等）后无息返还买受人。”的约定，因被告的行为构成严重违约，原告有权依据前述约定解除案涉《商品房买卖合同》及相关附件，并要求被告偿还代偿款、支付违约金及原告为主张权利而支出的诉讼费、律师费等费用。被告李小艺未作答辩。第三人中国工商银行股份有限公司惠安支行述称，原告所陈述的事实属实，同意原告的诉讼请求。在本案审理过程中，原告提供证据1即身份证、户籍信息和企业信用信息公示信息各1份，以此证明被告及第三人的主体资格适格。证据2即商品房预售许可证1份，以此证明涉案房屋于2016年12月5日取得商品房预售许可证。证据3即《商品房买卖合同》及其附件1份，以此证明2017年4月20日，被告与原告签订编号为201704200013的《商品房买卖合同》，购买原告开发的位于惠安县××镇××村聚龙小镇·福缘居（一期）1＃1002号商品房，建筑面积87.44平方米，购房总价款为644957元；《商品房买卖合同》及其附件对合同双方的权利义务及违约责任做出了具体约定。证据4即惠安县商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表1份，以此证明讼争《商品房买卖合同》已于2017年4月21日办理商品房买卖合同（网上签约）备案手续。证据5即《个人购房借款／担保合同》1份，以此证明2017年5月27日，被告与第三人以及原告签订编号为01408惠安2017年一手贷0000650《个人购房借款／担保合同》，约定由被告向第三人贷款510000元用于支付购房款；根据《个人购房借款／担保合同》的约定，原告对被告上述贷款承担阶段性连带保证责任。证据6即不动产登记证明2份，以此证明案涉商品房已于2017年5月10日办理预购商品房预告登记，于2017年6月5日办理抵押权预告登记。证据7即福建增值税普通发票2份，以此证明《商品房买卖合同》签订后，被告向原告支付了购房款后，原告为被告开具相应的发票。证据8即《中国工商银行股份有限公司个人逾期贷款催收通知书》3份和代偿款项业务回单10份，以此证明原告多次代被告向第三人偿还按揭贷款本息，暂计至2021年6月29日共代偿41123.76元。证据9即《律师函》、快递单及物流信息各1份，以此证明原告委托律师于2021年5月8日向被告发出律师函，要求被告在通知的期限内偿还代偿款并支付滞纳金，以及与原告负责人联系办理案涉分户产权登记及抵押登记手续，但被告至今仍未采取任何措施。证据10即《委托代理诉讼协议书》和厦门市增值税普通发票各1份，以此证明原告为本案委托律师代理诉讼支付律师费的事实。第三人中国工商银行股份有限公司惠安支行质证称，对原告提供的上述证据均没有异议。本院经审查认为，被告李小艺未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，可视为其放弃举证、质证等相关诉讼权利。第三人对原告提供的上述证据不持异议。原告提供的上述证据，具有真实性、合法性，除了证据8中的金额为104.55元的代偿款项业务回单的关联性无法确认外，对其他证据均予以确认，可以作为本案的定案依据。经庭审认证，结合原告和第三人的陈述，对本案的主要事实作如下认定：原告系经工商注册登记的有限责任公司，经营范围为：房地产开发，物业管理，建材销售。2017年4月20日，原、被告签订编号为201704200013《商品房买卖合同》1份，约定被告向原告购买其开发的位于惠安县××镇××村聚龙小镇·福缘居（一期）1＃1002号商品房，建筑面积87.44平方米，其中套内建筑面积68.09平方米，公共部位共有分摊建筑面积19.35平方米，总价款644957元。该合同第七条（二）第3款主要约定“贷款方式付款：商业贷款。买受人应当在2017年4月20日前支付首期价款134957元，余款510000元向银行申请贷款支付。附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第二条第8款约定：“（1）买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部贷款本息及其他费用（包括但不限于违约金、赔偿金、按揭银行提起诉讼或者仲裁所产生的案件受理费、律师费等）支付给出卖人。同时，按代偿金额合计从代偿日始按日千分之一计算，向出卖人支付违约金直至清偿日止。（2）无论任何原因，买受人逾期偿还银行到期贷款本息累计达二次以上（含二次）经贷款银行或出卖人催告仍不履行的，或者按揭银行终止《借款合同》的，而导致出卖人承担相应担保责任，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权解除主合同并将该商品房收回另行出售，买受人应向出卖人支付该商品房总价款20%的违约金，并承担由此引起的相关费用（税费、诉讼费、律师费、公证费、执行费等）及损失，而且买受人须配合出卖人办理解除合同所有相关手续，出卖人于合同注销手续办理完毕后30日内将买受人已付房款扣除各种费用（包括但不限于违约金、出卖人代付按揭贷款的本息、罚息、税费、诉讼费、律师费、公证费、差旅费、执行费及损失等）后无息返还买受人。”该合同于2017年4月21日办理网上备案登记手续。合同签订后，被告支付首付款134957元。2017年5月27日，原告、第三人与被告签订合同编号为01408惠安2017年一手贷0000650《个人购房借款／担保合同》，约定被告向第三人借款510000元，用于支付上述商品房购房款，还款方式为按月等额本息还款，还款期数共计360期，原告为该笔贷款提供阶段性连带保证。此后，第三人依约向被告发放按揭贷款510000元，款项转入原告账户作为被告支付给原告的购房款。案涉商品房于2017年5月10日办理预购商品房预告登记，于2017年6月5日办理抵押权预告登记。因被告未按约履行偿还贷款的义务，第三人于2020年5月26日、同年8月12日和同年9月23日分别向原告发出《个人逾期贷款催收通知书》，通知被告截至2020年5月25日、同年8月11日和同年9月22日已经连续3期、2期和3期未按约定还款等事宜。原告先后于2020年6月29日代偿了2笔即3065.05元和7067.78元，于2020年9月25日代偿7734.66元，于2020年12月30日代偿7740.02元，于2021年2月26日代偿5144.24元，于2021年3月30日代偿2566.96元，于2021年4月29日代偿2566.56元，于2021年5月31日代偿2567.37元和于2021年6月29日代偿2566.57元，合计代偿41019.21元。2019年5月8日，原告向被告邮寄律师函，告知被告因其未能偿还逾期贷款导致原告向第三人承担连带责任保证，代原告向第三人偿还贷款本息，要求被告在收到该律师函之日起3日内，向原告偿还上述代偿款，并支付自原告代偿之日起至被告向原告付清代偿款之日止，按未付贷款金额的日千分之五计算的滞纳金等。被告于2021年5月9日签收该邮件，但至今没有偿还原告代偿款。原告因本案诉讼委托代理人，支付律师代理费12000元。案涉房屋至今未办理交房手续，未办理房屋产权证书。被告于2021年6月12日收到本案起诉状副本等诉讼材料。综上事实，本院认为，原告与被告于2017年4月20日签订的《商品房买卖合同》及附件，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人应全面履行各自的义务。被告未能按时足额偿还第三人按揭贷款本息，导致原告至今代偿按揭贷款本息合计41019.21元，根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第二条第8款的约定，原告有权解除《商品房买卖合同》。原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，符合法律规定和合同约定，应予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案《商品房买卖合同》解除后，导致案涉商品房担保贷款合同目的无法实现，原告请求解除案涉《个人购房借款/担保合同》，可予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案系因被告违约导致《商品房买卖合同》解除，根据合同约定，被告应向原告支付合同解除违约金，支付原告代偿的贷款本息，以及承担原告因本案诉讼支出的律师费。原告请求被告按购房总价款644957元的20%支付合同解除违约金过高，酌情调减按购房总价款的5%计算即32247.85元。原告请求被告偿还其代偿的按揭贷款本息41123.76元，不予全部支持，被告应偿还已查明的原告代偿按揭贷款本息41019.21元。原告请求被告支付其因本案诉讼而支出的律师费12000元，该数额合理，也符合双方约定，予以采纳。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。原告请求从被告已支付购房款中代被告偿还《个人购房借款/担保合同》项下尚欠的按揭贷款本息，可予采纳，故原告应从被告已付购房款644957元中直接向第三人偿还被告尚欠的按揭贷款本息。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条规定，合同的权利义务因合同解除而终止，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。原告请求被告、第三人协助办理相关登记注销手续，于法有据，予以支持。原告诉讼请求的合理部分予以支持，不合理部分不予采纳。被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十二条、第九十三条第二款、第九十四条第(五)项、第九十七条、第九十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告福建辉盛房地产开发有限公司与被告李小艺于2017年4月20日签订的合同编号为201704200013《商品房买卖合同》及其附件于2021年6月12日起解除。二、于本判决生效之日起解除原告福建辉盛房地产开发有限公司与被告李小艺、第三人中国工商银行股份有限公司惠安支行于2017年5月27日签订的合同编号为01408惠安2017年一手贷0000650《个人购房借款/担保合同》。三、被告李小艺应于本判决生效之日起十日内支付原告福建辉盛房地产开发有限公司代为偿还的按揭贷款本息41019.21元。四、被告李小艺应于本判决生效之日起十日内支付原告福建辉盛房地产开发有限公司合同解除违约金32247.85元。五、被告李小艺应于本判决生效之日起十日内支付原告福建辉盛房地产开发有限公司因本案诉讼而支出的律师费12000元。六、原告福建辉盛房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内从被告李小艺已付的购房款644957元中直接向第三人中国工商银行股份有限公司惠安支行偿还被告李小艺尚欠的按揭贷款本息（具体数额以第三人中国工商银行股份有限公司惠安支行开具的截至还款之日尚欠的贷款本息凭证为准）。七、被告李小艺、第三人中国工商银行股份有限公司惠安支行应在原告福建辉盛房地产开发有限公司代为偿还被告李小艺尚欠按揭贷款本息后十日内，协助原告办理案涉商品房抵押权预告登记注销手续。八、被告李小艺应在原告福建辉盛房地产开发有限公司代为偿还被告李小艺尚欠按揭贷款本息后十日内，协助原告办理合同编号为201704200013《商品房买卖合同》及附件解除后的备案登记注销手续及预购商品房预告登记注销手续。九、驳回原告福建辉盛房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12070元，减半收取6035元，由原告福建辉盛房地产开发有限公司负担484元（多预交的9765.5元予以退回），由被告李小艺负担5551元，应于本判决生效后五日内缴交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审判员  黄桂德二〇二一年七月五日书记员  张小玲附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务互相抵消；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。