福建省福清市人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0181民初4024号原告：陈洪洪，女，1992年3月25日出生，汉族，住福建省福清市。委托诉讼代理人：曹丽丽，福建吴氏律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：陈平娟，福建吴氏律师事务所执业律师。被告：福清恒大置业有限公司，住所地福建省福清市龙山街道龙东村前南1号三楼，统一社会信用代码91350181MA347X24XW。法定代表人：倪可铨，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑白玲，该公司员工。原告陈洪洪与被告福清恒大置业有限公司（以下简称恒大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月8日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。陈洪洪的委托诉讼代理人曹丽丽和恒大公司的委托诉讼代理人郑白玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈洪洪向本院提出诉讼请求：1.判令恒大公司立即向陈洪洪支付逾期办证违约金（以已付购房款1114210元为基数，按每日万分之一的标准，自2020年5月2日起计至2021年1月31日止）；2.本案诉讼费用由恒大公司负担。事实和理由：2016年9月14日，陈洪洪与恒大公司签订《福清恒大城楼宇认购书》约定陈洪洪向恒大公司认购福清市龙山街道恒大城第3号楼11层1102单元商品房。2016年11月8日，双方签订了《商品房买卖合同》，约定陈洪洪祥恒大公司购入案涉商品房，总价款为1114210元。陈洪洪依约支付了商品房首付款344210元。2017年1月13日，恒大公司收到剩余的购房款770000元。《商品房买卖合同》第八条约定，恒大公司应当于2018年11月30日前向陈洪洪交付符合合同约定的商品房，但直至2019年4月19日，案涉商品房所在恒大城才完成工程竣工验收，具备交房条件。《商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给买受人。自2019年5月1日交房后，恒大公司应当于2020年5月2日前为陈洪洪办理案涉房屋的不动产权证书，但恒大公司近日才通知陈洪洪于2021年1月31日前办理案涉商品房不动权证书相关手续，已构成违约，应当承担相应的违约责任。恒大公司辩称，一、2020年1月11日，陈洪洪与恒大公司签订《谅解书》，约定恒大公司赔偿陈洪洪所购买商品房对应的65个月物业管理费，陈洪洪放弃追究恒大公司延期交房的违约责任。谅解书的性质为和解协议，在签订时一方或双方对自身权利的放弃属自由处分，故应以签订《谅解书》的时间作为交房时间，案涉商品房不存在逾期办证情况。二、即使认定存在逾期办证情况，逾期办证违约金应计算至2020年12月5日止。恒大公司于2020年12月5日向陈洪洪寄送了《办理不动产权证通知函》，通知陈洪洪于2021年1月31日前至恒大公司处领取办理不动产权证的材料，若逾期不领取，且未与恒大公司联系的，恒大公司不承担延期办证的责任。陈洪洪于2020年12月5日签收后，无正当理由未至恒大公司处领取材料，亦未与恒大公司联系，其不得就“扩大的损失”请求赔偿。三、因新冠肺炎疫情导致逾期办证的，恒大公司不承担逾期责任。福建省人民政府于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，于2020年3月19日12时起将福建省新冠肺炎疫情应急响应等级统一调整为省级三级应急响应。在上述期间，恒大公司积极响应政府号召，在复工之前基本处于停工停产状态，为避免发生聚集性活动，未开展相关办证工作。新冠肺炎疫情属不可抗力，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十条的规定，因新冠肺炎疫情造成的逾期天数56天，应免除逾期办证责任。四、《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第十条第三款明确约定：“出卖人未能在约定时间内办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金”。且陈洪洪已经可以使用房屋，逾期办证与逾期交房不同，违约后果较轻，逾期办证并未给陈洪洪造成实际损失，陈洪洪亦未举证证明其损失，故陈洪洪主张按已付房款的日万分之一计算逾期办证违约金没有依据且标准过高，明显未顾及恒大公司的权益且有失公平，应根据合同约定，逾期办证违约金每年按已付房款的0.1%计算。综上，请求人民法院驳回陈洪洪不合理的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。恒大公司对陈洪洪提供的福清恒大城楼宇认购书、商品房买卖合同、首付款银行转账记录、《个人购房/车位借款及担保合同》、中国民生银行借款凭证、发票、交楼流程表、不动产登记证明、办理不动产权证通知函、建设工程消防验收意见书、福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表、《福清市行政服务中心受理时间调整》、《探秘福清市行政服务中心如何做好“为民”、“防控”两不误》等证据的真实性、合法性无异议，陈洪洪对恒大公司提供的谅解书、办理不动产权证通知函及回执单、《福建省启动重大突发公共卫生事件一级响应机制》、《福建省调整新冠肺炎疫情防控应急响应等级》等证据的真实性、合法性亦无异议，本院予以确认并在卷佐证。陈洪洪提供《恒大2月销售额447.3亿元同比增长约107.8%》与本案无关，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，经审理查明，陈洪洪主张的案涉商品房的位置、购房款金额、签订《商品房买卖合同》时间及条款内容和恒大公司主张的《商品房买卖合同》条款内容、签署谅解书的情况均属实，本院予以确认。另查明，因新冠肺炎疫情，福建省于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，于2020年3月19日12时起将福建省新冠肺炎疫情应急响应等级统一调整为省级三级应急响应。庭审中，恒大公司确认陈洪洪主张的逾期办证违约金起算时间。本院认为，案涉《商品房买卖合同》及其附件系双方真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,为有效合同,双方当事人应按约全面履行义务。陈洪洪已按约定向恒大公司支付全部购房款，但恒大公司未按合同约定的期限向陈洪洪提供办理房屋权属登记所需的资料，已构成违约，应承担逾期办证违约责任，向陈洪洪支付逾期办证违约金。恒大公司抗辩交房时间应以2020年1月11日双方签订《谅解书》的时间为准，其不存在逾期办证的情形，该《谅解书》仅能证明当事人就逾期交房违约责任达成谅解协议，不能证明案涉房屋于2020年1月11日交付，其抗辩意见不能成立,本院不予采纳。恒大公司在合同附件六中约定逾期办证违约金每年按已付房款的0.1%向买受人支付，该约定属于格式条款，明显减轻和免除了恒大公司的违约责任，排除陈洪洪的权利，有失公平，为无效条款，陈洪洪请求逾期办证违约金自逾期之日以已付购房款为基数按每日万分之一计算，并未超过法律规定的起诉时一年期贷款市场报价利率标准，本院予以支持。关于逾期办证期间的截止时间，恒大公司主张以寄送《办理不动产权通知函》的时间即2020年12月5日为截止时间，缺乏依据，本院不予采信。本院确认恒大公司通知最后领取材料的时间即2021年1月31日为逾期办证期间的截止时间。根据合同约定，恒大公司应在2019年5月1日交房后的365日内履行办证义务，因该期间发生新冠肺炎疫情，在福建省人民政府办公厅通知的其他企业复工时间不早于2020年2月9日24时前，恒大公司客观上不能复工，故根据公平原则，自2020年1月24日起至2020年2月9日止的17天，应在逾期办证天数中予以扣除。经核算，逾期办证违约金以购房款1114210元为基数，按日万分之一自2020年5月2日计算至2021年1月31日（扣除17天），共计28635.20元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、福清恒大置业有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向陈洪洪支付逾期办证违约金28635.20元;二、驳回陈洪洪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费563元，减半收取281.5元，由陈洪洪负担23.5元（已预交），由福清恒大置业有限公司负担258元（限于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。本判决为终审判决。本判决生效后,负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务,逾期未履行的,应向本院报告财产状况,并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款,违反本条规定的,本案执行立案后,人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等措施,构成犯罪的,依法追究刑事责任。审 判 员 曾朱兴二〇二一年七月一日法官助理 张瑜丹书 记 员 许承锋