江西省景德镇市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣02民终420号上诉人（原审被告）：管克敌，男，1948年6月28日出生，汉族，住江西省景德镇市珠山区。被上诉人(原审原告):景德镇市第二食品公司，住所地江西省景德镇市珠山区曙光路325号。法定代表人：陈景南，该公司总经理。委托诉讼代理人：方永红，江西晨天律师事务所律师。委托诉讼代理人：施嘉，江西晨天律师事务所实习律师。上诉人管克敌因与被上诉人景德镇市第二食品公司房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省景德镇市珠山区人民法院（2021）赣0203民初153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月17日立案后，依法组成合议庭审理本案。上诉人管克敌、被上诉人景德镇市第二食品公司委托诉讼代理人方永红、施嘉参加了诉讼。本案现已审理终结。管克敌上诉请求：1.撤销一审判决第一、三条，继续履行2013年7月1日双方签订的承包协议，但承包费上涨至7300元；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担；3.基于上诉人提出的新证据和理由，要求重新审理本案。事实和理由：1.被上诉人称2016年12月31日协议期满，双方转变为不定期合同关系。这样说法不成立，没有继续订立协议是被上诉人所拟协议有关物权的条款违约违法所致。对方所提供的协议文本全称是《景德镇市商务局下属国有（集体）企业资产租赁合同》是格式合同，该合同文本第六条第二款规定：二年租赁期满或合同解除后……对于一方装饰、装修的不可搬动（移动）的部分无偿归甲方所有，乙方不得拆除。否则乙方应向甲方赔偿损失，第七条第二款：租赁期满，或合同终止，乙方对房屋的装修装饰归甲方所有，且乙方不得向甲方提供任何经济补偿或不经甲方书面同意予以拆除。2013年7月1日本人与第二食品公司签订的承包协议第八条，承包期满，考虑到招待所的投资（如无政府征用，企业改制）优先乙方继续承包。承包费按市场价重新协定。第九条：合同期内如遇政府征用、拆迁、企业改制、本协议自动终止，双方均不负违约责任，对乙方投入可按相关法规及政府规定办理。该协议明确了合同的延续性，以及对乙方投资的处置保护了双方的利益，合理合法合规。商务局制定的格式合同对关于物权的条款，明显违反了2013年7月1日承包协议精神，城镇集体企业条例第四十一条，集体企业外的单位和个人的投资，归投资者所有，第四十二条，职工股金和集体企业吸收的各种投资，投资者可依法转让和继承。本人要求依法修改相关条款，该文本中书写字部分就是本人当初提出的修改意见，但遭到拒绝。根据《民法典》第四百九十七条第二款，该格式合同是无效的。本人拒绝签订，要求修订有关条款是合法的。被上诉人以此作为双方转变为不定期合同关系，是没有法律依据的。按照2013年7月1日承包协议第八条，本人是具有长期承包或承租资格的。只要不超过法律规定的二十年，只要期满后双方按市场价重新协定承包费。所以，2017年9月1日商务局制定的合同条款对本人而言是违约违法的，也是无效的。以此作为双方转变为不定期合同关系的理由是没有法律依据的。只有依据2013年7月1日协议精神，处理双方承包或租赁关系。2.被上诉人称，2019年9月25日，被上诉人书面通知上诉人，要求上诉人交还本案租赁物，但是上诉人拒绝交还，继续霸占上述租赁物至今拒绝交还。被上诉人在通知中所称收回所租赁资产使用权的理由是本人不同意按照商务局企管科的要求，按市场价签订租金。事实恰恰相反，是局企管科不按市场价暴涨租金，从7300元涨到12600元，几乎翻倍。并以打黑相威胁，强迫接受。被上诉人所称的市场价：简易砖木店面是40元1平方，砖混框架店面是76元1平方。而实际情况是，标的物马路正对面砖混框架店面是20元1平方，带卫生间，紧隔壁宏昌花园砖混框架店面是26元1平方，带阁楼带卫生间，曙光路最繁华地段26中和铁路小区临街店面框架店面也是26元1平方。相比之下，商业局企管科所定二食思曙光路店面价格是周边地区店面价格的两倍到三倍，并不是市场价。按上述2013年7月1日承包协议第八条，被上诉人是违约的，而且被上诉人所称市场价是含糊的，没有明确比对物的。3.被上诉人称在租赁期间将租赁物转租牟利，而且在园内乱搭乱建出租牟利，造成隐患。违反了2013年7月1日签订的承包协议中第四条和第六条约定。事实恰恰相反，所谓在院内乱搭乱建都是本人承包定点屠宰厂时，按照政府的整改要求，为了企业利益个人投资合法建造。在此基础上的整改结果得到政府有关机构表扬，组织参观学习，电台、报纸报导。毫不夸张地说，如果没有被上诉人现在所指控的，那些当初上诉人倾其所有，区区十万余的“乱搭乱建”。就没有后来的二食司和被上诉人现在可以发起诉讼的办公场所——二食司曙光路309号办公大楼，因为二食司当时已经很难生存，屠宰厂一取缔，就得改制，像食司原生化药厂一样。4.被上诉人称，上诉人转租牟利，根据物权法规定的所有权，上诉人有处分的权利，而且都是屠宰厂解散后近二十年的长期租户，在2013年7月1日协议前就存在。二食司和食品公司都未提出异议，是符合有关法规的。至于招待所出租本就是本身的经营业务，无需争议，原领导也未提出异议，也不会为二食司留下任何后遗症。5.被上诉人的上级管理机构，没有权利任命上诉人法定代表人，其不能代表上诉人，在本案中作为原告，不具备法定资格，本案双方当事人无直接利害关系。综上所述，在案件中被上诉人诉讼请求的理由和事实不能成立，相反是被上诉人违约违规在先，而且此讼案的形成与被上诉人有关上级管理机构无视二食司的集体企业性质，违规干预下属集体企业的经营和事务，有密不可分的关系。景德镇市第二食品公司辩称，1.上诉人提交的材料1，正是因为上诉人自己不肯签定合同，所以该份合同双方最终没有签定，因此一审认定本案双方形成了不固定期限的租赁关系，符合法律规定；2.上诉人在一审庭审中明确向法庭陈述意见时，同意解除合同，现在又上诉陈述不同意是没有道理的。3.上诉人称在租赁期间添置了其他的建筑物，被上诉人在诉请中就已经明确了要求上诉人恢复原状，自行拆除这些违法添置的建筑物。一审判决以没有证据，无法认定是否存在私搭乱建为由，驳回了被上诉人的该项诉请。如果上诉人也认为他在租赁期间确实存在搭建的建筑物，被上诉人将根据其提交的证据另案起诉，要求对方拆除。景德镇市第二食品公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告之间的租赁合同关系；2.判令被告支付从2019年9月1日至2020年11月30日的房屋占用费109500元（按照每月7300元计算，后续计算至被告交还房屋止）；3.判令被告拆除乱搭乱建、将占用的房屋恢复原状，并归还房屋；4.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实如下：被告曾系原告食品公司的职工，2001年原、被告就屠宰场及招待所曾签订承包协议。上述协议到期后，2013年7月1日原告作为甲方与被告作为乙方再次签订《承包协议》约定：甲方把位于及大院原屠宰场地（含公司大院及南侧一间房）交由乙方承包经营，承包期限为2013年7月1日起至2016年12月31日止，乙方每月上交甲方职工养老金和生活费6600元，同时缴纳保证金2万元，每月在当月5日交清，甲方不承担任何经营风险和经济责任，承包期内的维修改造费用由乙方承担，如有部分转租第三方由甲方认可同意并经甲方盖章生效，但租赁期间不得超出本合同期间；乙方必须维护甲方固定资产完整，搞好承包范围内的卫生；公司大院空地由乙方经营管理，但乙方不得乱搭乱建。原、被告签订协议后，被告按合同约定的每月6600元支付至2017年8月，之后便再按每月7300元支付至2019年8月，在此之后被告便再未向原告支付费用，合同到期后双方并未再续签合同。2019年9月25日，原告书面通知要求被告返还租赁物，但至今被告仍在占有使用双方合同约定的场地。一审法院认为，本案的争议焦点为双方签订的《承包合同》的性质问题。从承包合同与租赁合同的区别看，二者最主要的区别是租赁合同让渡的是租赁物的使用权，而承包合同让渡的是企业的生产经营管理权。在本案中，双方签订合同的主要内容是原告将及大院的场地交给被告使用，并按月收取被告一定的费用，这显然更符合出租人交付租赁物，承租人支付租金的特征。而且，双方合同又约定：“承包期内的维修改造费用由乙方承担，如有部分转租第三方由甲方认可同意并经甲方盖章生效；乙方必须维护甲方固定资产完整，搞好承包范围内的卫生”。显然，这些约定也符合租赁合同的承租人约定使用租赁物、约定租赁物维修义务人和承租人未经出租人同意不得擅自转租的特征。按照《中华人民共和国民法典》第七百零三条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。因此，双方签订《承包合同》中的约定更符合租赁合同的性质，据此可以认定原、被告之间实质就是租赁关系。现原告要求解除双方的租赁合同关系，被告在庭审中也同意解除双方之间的合同关系，因此对原告解除双方之间合同的诉请，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条;合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施,并有权请求赔偿损失。但原告的举证未能证明租赁物原本的状态，一审法院无法认定被告是否私搭乱建，被告返还房屋后原告可自行进行清理，故对原告该项诉请一审法院不予支持。现本案中双方合同已予解除，故被告应清场并将其所承租的房屋归还给原告。关于本案的占用使用费，原告要求自2019年9月起至实际交还之日止按7300元每月支付占用使用费，被告也同意按每月7300元支付至2021年1月31日总计116800元，但其请求减去疫情期间的费用。依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，承租国有企业单位房屋，可以按照国家政策免除一定期限内的租金。一审法院根据通行的政策规定，减免被告三个月的费用21900元，故被告应向原告支付2019年9月起至2021年1月31日的占用使用费94900元，此后至实际交还原告房屋后的使用费仍按每月7300元计付。关于被告主张的清算资产收益及对其投资进行补偿的答辩意见，一审法院认为，被告在本案中并未提起反诉，其在本案中仅享有答辩的应诉权，原、被告之间的其他法律关系，被告可另行向原告主张，本案不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条、第七百零三条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审判决：一、解除原告景德镇市第二食品公司与被告管克敌于2013年7月1日签订的《承包合同》；二、被告管克敌于本判决生效之日起三十日内向原告景德镇市第二食品公司支付从2019年9月1日至2021年1月31日的占用费人民币94900元及从2021年2月1日起至被告管克敌实际交还租赁物之日止的占用费（按照每月人民币7300元计付）；三、限被告管克敌于本判决生效之日起三十日内搬离及大院原屠宰场地（含公司大院及南侧一间房），并将上述房产归还原告景德镇市第二食品公司；四、驳回原告景德镇市第二食品公司的其他诉讼请求。二审中，上诉人提交两组证据，第一组：《景德镇市商务局下属国有（集体）企业资产租赁合同》。用于证明双方是不定期合同是错误的，是有约定租赁期间的。另外我方不属于乱搭乱建；第二组：关于曙光路385号办公大楼出资情况证明一份。用于证明第二食品公司的现在负责人陈景南，是不合法的，没有经过选举的，所以主体是不适格的。办公大楼是我们自己的资金建起来的，包括土地都是我们自己买来的。被上诉人质证认为，对于第一组证据，真实性、合法性无异议，关联性有异议。正是因为上诉人自己不同意签订合同，所以从2017年９月１日开始，没有形成书面合同，已经转化为不定期租赁合同。对于第二组证据，真实性、合法性无异议。关联性有异议，第二食品公司是一个法人机构，而且是一个国有公司，法人代表的变更不影响公司的独立主体资格。本院认证认为，第一组证据系双方拟定的合同文本，并未实际签订，未在双方之间发生法律效力，与本案事实无关，本院不予采纳；第二组证据并不能证明景德镇市第二食品公司不是本案适格主体，不能实现其证明目的，本院亦不予采纳。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，双方当事人于2013年7月1日签订《承包协议》后，管克敌将案涉房屋、场地以其个人名义用于经营招待所、钢材店以及出租给他人获得收益，其经营范围与被上诉人经营范围不同，且并无关联，故该协议虽名为“承包”，但实为“租赁”。该协议于2016年12月31日到期后，双方并未订立新的协议，现管克敌要求继续履行该协议，缺乏事实依据，反之，管克敌在一审庭审时也表示同意景德镇市第二食品公司解除双方合同关系的诉请，故一审法院判决解除双方合同关系正确，本院予以维持。现因管克敌2019年9月1日起至今一直使用案涉房屋且未支付费用，故一审法院结合新冠疫情因素，判决管克敌支付2019年9月1日至实际交还案涉租赁房屋及场地期间的占有使用费（减免三个月），理据充分，本院依法予以维持。综上所述，管克敌的上诉请求不能成立，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2490元，由管克敌负担。本判决为终审判决。审判长 戴 瑞审判员 胡志勇审判员 徐 骥二〇二一年七月二十八日书记员 张 欣