广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0606民初8318号原告：冯耀铭，男，1974年11月20日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。原告：龙健昌，男，1986年6月3日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。两原告共同委托诉讼代理人：杨文明，广东安国律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：康志杰，广东安国律师事务所实习律师。被告：刘春梅，女，1979年4月10日出生，土家族，住湖北省恩施市。委托诉讼代理人：陈立航，广东海印律师事务所律师。原告冯耀铭、龙健昌与被告刘春梅因房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月29日受理后，依法适用普通程序，于2021年5月21日公开开庭进行了审理。原告冯耀铭、龙健昌及其共同诉讼代理人杨文明、康志杰，被告委托诉讼代理人陈立航均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告之间租赁合同；2.被告限期将遗留的物品搬离租赁物；3.被告支付的履约保证金285776元归原告所有；4.被告支付租金1308880元及利息（从起诉之日起计至偿还完毕止，利率按贷款市场报价利率的4倍标准）；5.被告支付租金至实际返还租赁物给原告之日止；6.被告支付违约金261776元；7.被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2019年7月22日，被告与原告签定租赁合同《友谊大厦物业租赁合同》，对应租赁房屋地址位于广东省佛山市顺德区物业，总租赁面积6494.35平方米。至2021年1月31日，被告拖欠原告租金1308880元。经原告多次催收，被告拒不支付相应的款项给原告。现原告依据原告与被告之间租赁合同的约定，诉请解除原告与被告之间租赁合同，并诉请被告支付拖欠的租金及承担违约责任。被告辩称，1.原告迟迟于2020年8月18日才就案涉租赁房屋办理建设工程规划许可证，存在严重违约行为，直接导致被告图审、消防、施工等各方面搁置延误，造成被告巨额损失。被告签订案涉租赁合同的目的是经营酒店。然而，案涉租赁房屋于2019年7月22日合同签订时并未取得建设工程规划许可证，原告也并未对此予以告知提醒，这直接导致案涉租赁合同在签订后一年内一直处以无效状态。同时，被告为酒店进行的装修也因为租赁房屋缺少合法证照而无法通过图审，场地消防也未能报审。以上事实，有被告提供的微信聊天记录等相关证据足以证实。原告的该项违约行为，直接导致了被告无法按期对租赁房屋进行装修以及进行消防申报等，无法按照缔约时的计划进行开业经营，遭致了巨大的损失。原告应当对此进行赔偿。2.案涉合同虽解除，但原告同意利用案涉房屋的装饰装修物，应当对被告予以适当补偿。被告为使酒店顺利开业，耗尽所有家产并周围借钱为案涉租赁房屋投入了价值接近千万的装修价值，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”的规定，案涉租赁合同虽解除，但原告并未拆除案涉房屋的装饰装修物，其目前也正在利用被告投入的装饰装修，依法应当对被告予以适当补偿。3.被告因新冠肺炎疫情爆发生产经营受到严重影响，丧失经济来源，直接导致无法履行租金给付义务，根据最高法关于审理疫情案件的司法解释的规定，应当部分减免租金义务。2020年1月新冠肺炎疫情突然爆发，广东省政府也于2020年1月23日启动重大突发卫生公共事件一级响应，全省各行各业尤其是被告所处的酒店业遭受了严重影响，被告无法取得任何收入经济来源以履行租金支付义务。原告作为出租人，对此却拒绝给予减免租金的优惠。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6点“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”的规定，人民法院应当考虑到被告受疫情影响的实际，根据公平原则降低案涉合同的租金。4.案涉租赁合同已经解除，具体日期应在2021年1月22日，理由是自该日之后，被告就未曾再返回案涉租赁房屋，也未继续使用该房屋，双方的权利义务自该日起终止，并未继续履行。另外，合同的免租期应当计算至2019年12月，当初交付时，场地有一个电房一直未迁走，直至拖延到12月才迁走，直接影响了被告的施工、正常使用。原告主张的欠付租金数额缺乏具体的计算依据及过程，应对此予以明确。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，经审查，本院对当事人就真实性无异议的证据予以确认真实性；对于原告有异议的被告提供的装修合同，因被告提供该证据拟证明其装修支出，而被告在本案中并未提出反诉，相关的装修支出不属于本案的审理范围，故本院在本案中不作审查。本院经审理后认定如下事实：2019年7月22日，两原告与被告共同签订了《友谊大厦物业租赁合同》，约定：两原告将坐落于广东省佛山市顺德区物业出租给被告作合法经营（办公、停车场、餐厅、培训机构、健身室、酒店旅业）用途；租赁面积按建筑面积计算，其中首层建筑面积为91.05平方米，15号二、三、四层建筑面积3961.98平方米，五、六层建筑面积2641.32平方米，总建筑面积合共6694.35平方米；双方确定减去设备房合共面积200平方米，总租赁面积为6494.35平方米；租期为12年，从2019年8于1日起至2031年7月31日止（装修期为三个月，至2019年11月1日起交租）；该物业前两年的租金为每月142888元，于每月5日前支付当月租金；本合同签订时，被告须支付履约保证金285776元，履约保证金不抵租金不计付利息，合同期满或终止，在被告交清应付租金、水电费等相关费用并按合同约定交还物业后无息退还给被告；若被告拖欠租金或其他应付费用的，被告同意每天按1%支付违约金，拖欠租金达30日或以上的，两原告有权解除合同并不承担赔偿责任，被告必须立即迁出该物业并承担相应的违约责任；租赁期间，未经两原告同意被告不得擅自改变该物业的用途或对租赁物进行改造、装修施工等，不得损坏物业的结构和基本设施，否则由被告承担全部责任并赔偿由此产生的经济损失，并视作被告违约，两原告有权提前收回物业，一切损失由被告自行承担；被告承诺租赁并于合同约定的计租起始日前自行办理完毕营业执照、消防和卫生、环保等相关审批手续才能营业，否则视作被告违约，一切责任由被告全部承担，并将物业恢复原状交还两原告；被告逾期30天仍不交纳租金或其他应付费用，原告有权解除合同并没收被告已付的履约保证金，被告应在合同终止之日起十日内交清全部租金及应缴费用并搬迁完毕，并将租赁物业恢复原状（除原告同意）以良好、适租的状态交还两原告；被告在租赁该物业前应充分了解和知悉该物业的情况、用途和水、电、消防等设施情况，以及向有关政府部门咨询该物业是否符合经营项目所需的营业条件，被告须负责自行办理有关开业、经营所需的报批手续，并承担租赁期间经营所引起的风险和损失。合同签订后，两原告将涉案物业交付给被告使用，被告对涉案物业进行装修，一直没有实际投入经营。截止至2021年1月份，被告尚欠原告租金1308880元没有交纳。原告遂于2021年3月29日提起本案诉讼，被告于2021年4月14日收到本院送达的起诉状副本及其他应诉材料。另查明，涉案物业已取得不动产权证书，于2017年7月6日办理产权变更登记手续，登记所有权人为案外人谭小莹、卢敏英、梁池辉，登记用途为“商服用地城镇住宅用地/成套住宅商业金融信息”。2020年8月18日，佛山市自然资源局就涉案物业的建设工程颁发了建设工程规划许可证，并注明建设项目为已建项目平面布局改造，没有建筑面积增加。再查明，至本案法庭辩论结束之日，被告遗留了装修垃圾、未使用的装修材料、未安装的电器设备、办公物品及其他物品在租赁物内。根据本院要求，两原告与被告于2021年5月31日共同配合办理了被告留存在涉案租赁物内的物品的搬离手续，被告并确认余下物品放弃所有权，由两原告自行处理。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。两原告与被告签订的《友谊大厦物业租赁合同》合法有效，应受法律保护。被告截止至2021年1月，欠交多月租金，欠交数额达1308880元。被告抗辩两原告迟延办理建设工程规划许可证导致其使用涉案租赁延误。对此，本院认为，涉案租赁物在出租给被告前已取得不动产权证书，为合法的建筑物，且用途符合租赁合同约定的经营范围；被告所称的建设工程规划许可证对应的是建筑物平面布局的改造工程，该改造属于被告就使用涉案租赁物自行进行的工程，合同已约定被告经营所需的证照由其自行办理，被告未能提供证据证明两原告未及时就被告办理相关证照予以配合，故被告该项主张缺乏理据，不能构成被告拖欠租金的合法理由，本院不予采纳。被告接收租赁物后仅进行了内部装修，未实际投入经营，因此被告以疫情影响其经营收入为由要求减免租金，缺乏理据，本院不予采纳。被告拖欠租金的行为构成违约，应清偿拖欠的租金并承担违约责任。租赁合同约定，被告拖欠租金超过30日，两原告有权解除合同并没收被告的履约保证金。被告拖欠租金的情况已达到合同约定的解除合同条件，两原告有权要求解除双方签订的租赁合同。两原告提起本案诉讼视为已履行通知义务，故本院确认两原告与被告签订的《友谊大厦物业租赁合同》已于被告收取本案诉讼材料之日即2021年4月14日解除。同时，按照合同约定，被告已交纳的履约保证金285776元两原告有权没收，故本院确认该保证金两原告无须向被告返还。被告实际于2021年5月31日搬离涉案租赁物并与两原告办理了交接手续，应向两原告支付搬离前的租金及使用费。两原告主张按租金标准计算合同解除后的使用费，本院予以采纳。从2021年2月1日起计算至2021年5月31日的租金及使用费合计为571552元（142888元/月×4个月）。因被告已实际向两原告返还涉案租赁物，故本院无须另行对此判决。合同约定，被告拖欠租金，须每日按总金额的1%支付违约金。鉴于本案合同因被告拖欠租金而解除，而上文本院已确认被告就其违约行为承担了履约保证金被没收的责任，两原告的损失已得到一定程度的补偿，且原告的损失主要为资金被占用的利息损失，原告主张的利息及违约金高于原告的实际损失，故本院结合两原告的诉讼请求，酌情确定被告就其拖欠的租金1308880元从起诉之日即2021年3月29日起，另外应付的租金及使用费571552元从2021年6月1日起，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场一年期报价利率向两原告支付利息至清偿之日止；被告无须另行承担其他违约金。综上，本院对原告诉请中合理的部分予以支持，不合理的部分予以驳回。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：一、确认原告冯耀铭、龙健昌与被告刘春梅就坐落于广东省佛山市顺德区物业签订的《友谊大厦物业租赁合同》于2021年4月14日解除；二、被告刘春梅应于本判决生效之日起十日内向原告冯耀铭、龙健昌支付租金1308880元及利息（利息计算方式：以1308880元为基数从2021年3月29日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场一年期报价利率计算至清偿之日止）；三、被告刘春梅应于本判决生效之日起十日内向原告冯耀铭、龙健昌支付租金及使用费571552元及利息（利息计算方式：以571552元为基数从2021年6月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场一年期报价利率计算至清偿之日止）；四、原告冯耀铭、龙健昌无须向被告刘春梅退回租赁保证金285776元；五、驳回原告冯耀铭、龙健昌的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费154726.24元（原告已预交），由原告冯耀铭、龙健昌负担726.24元，被告刘春梅负担154000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员  杜程蕾人民陪审员  伍结香人民陪审员  余盛夏二〇二一年七月十五日书 记 员  吕绮程