广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初36381号原告：中国联合网络通信有限公司广州市分公司，住所地广东省广州市天河区中山大道西141号，统一社会信用代码9144010172786204X1。负责人：孔祥斌，系该司总经理。委托诉讼代理人：叶茂炜，系广东恒益律师事务所律师。被告：王金伟，女，1980年11月9日出生，汉族，住辽宁省葫芦岛市龙港区。原告中国联合网络通信有限公司广州市分公司（以下简称“联通公司”）诉被告王金伟房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告联通公司的委托诉讼代理人叶茂炜及被告王金伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告联通公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方就天河南路一路14-16号首层自编之一、二档房屋成立的租赁合同法律关系及双方签订的广州市房屋租赁合同、广州租赁合同的主体变更协议、广州市房屋租赁合同的补充协议；2.被告交还天河南路一路14-16号首层自编之一、二档房屋；3.被告支付2020年4月1日起至实际交还房屋之日止的租金及占用费（2020年4月1日至5月31日期间每月租金为107469元，2020年6月1日至6月30日期间租金为214938元，2020年7月1日开始的租金及占用费的标准为每月225685元）及迟延支付租金和占用费的违约金（违约金以各月欠付租金为本金，以每日千分之五的标准计算，从各月10日起计至实际付清之日止）；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：天河区天河南路一路14-16号首层自编之一、二档房屋是归属联通公司的物业，联通公司于2018年6月将天河南路一路14-16号首层自编之一、二出租给了余伟君并签署了两份《广州市房屋租赁合同》。2018年11月，王金伟从余伟君处转租了归属联通公司的上述天河区天河南路一路14-16号首层自编之一、二档。原告就以上物业租赁事宜与余伟君及王金伟签署了两份《的主体变更协议》。根据合同约定，王金伟应当每月10号前就租用天河南路一路14-16号首层自编之一、二向联通公司支付当月租金。由于2020年发生疫情，联通公司根据国家政策曾与王金伟就疫情期间上述租赁合同租金减免事宜达成一致，并分别签署了两份《的补充协议》。根据该两份补充协议，联通公司给王金伟减免2、3月租金，4、5月租金减半的优惠，同时，王金伟承诺6月10日缴清4、5月租金，之后租金按原合同约定标准按时缴纳。但王金伟在联通公司多次催促下至今仍未付清4月至今的租金。王金伟无正当理由未支付或者迟延支付租金在联通公司多次催促下仍不支付拖欠租金已超过三个月，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，联通公司有权解除租赁合同，同时根据双方签署合同约定，王金伟逾期支付租金应当支付违约金，在合同终止后未交还租赁房屋应当支付占用费及违约金。被告王金伟辩称：王金伟不同意解除天河南路一路14-16号首层自编之一、二档房屋成立的租赁合同法律关系及双方签订的广州市房屋租赁合同、广州租赁合同的主体变更协议、广州市房屋租赁合同的补充协议，想要继续承租涉案房屋，且希望原告给予一定的租金减免，不同意交还场地，但确认从2020年4月1日开始没有再向联通公司支付租金，不过在2020年11月20日其通过朋友金兴莲的账户向联通公司账户转账了租金50万元，因为王金伟银行卡被冻结，只能由王金伟朋友的账户支付款项。对于联通公司主张的违约金，王金伟希望能够免除，如果需要支付的话，希望法院予以调低。经审理查明：联通公司为证明其与王金伟之间的房屋租赁合同关系，向本院提交以下证据：1.显示由联通公司（甲方，出租人）与案外人余伟君（乙方，承租人）于2018年6月26日签署的《广州市房屋租赁合同》（合同编号CU12-4402-2018-003438）[原件，以下简称《租赁合同1》，约定：甲方同意将坐落在天河区天河南一路14-16号首层（自编之二）的房地产出租给乙方作商铺用途使用，建筑面积约93.69平方米；租赁期限为2018年7月1日至2021年6月30日，其中2019年7月1日至2020年6月30日月租金84367元，2020年7月1日至2021年6月30日月租金88585元；租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按银行转账付款方式缴付当期租金给甲方；合同签订，乙方向甲方交纳196749元租赁保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日起二十个工作日内（在确认乙方其他费用已结清情况下），将保证金无息退回乙方；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.5%向甲方支付滞纳金；甲方发现乙方擅自改变房屋主体结构、用途致使租赁物业受到损失的，或者乙方拖欠租金15天以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除本合同，造成的损失由责任方承担；本合同未尽事宜，双方可另行签订补充协议，但内容不得违反国家、省、市有关法律和法规，如与本合同由抵触且补充协议不作注明的，以本合同为准，补充协议经双方签章后作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力等内容]；2.显示由联通公司（甲方，出租方）与余伟君（乙方，承租人）于2018年6月26日签署的《广州市房屋租赁合同》（合同编号：CU12-4402-2018-003439）[原件，以下简称《租赁合同2》，约定：甲方同意将坐落在天河区天河南一路14-16号首层（自编之一）的房地产出租给乙方作商铺用途使用，建筑面积约145平方米；租赁期限为2018年7月1日至2021年6月30日，其中2019年7月1日至2020年6月30日月租金130571元，2020年7月1日至2021年6月30日月租金137100元；合同签订，乙方向甲方交纳304500元租赁保证金等（该合同的其他条款与前述证据1中合同条款一致）]；3.显示由联通公司（甲方）与王金伟（丙方）以及余伟君（乙方）于2018年11月20日签署的《的主体变更协议》（合同编号：CU12-4402-2018-003438-1，以下简称《变更协议1》）[原件，约定甲方与乙方于2018年6月27日签订了《广州房屋租赁合同》（编号：CU12-4402-2018-003438，以下称“原协议”）；现乙方因个人经营改变的原因，无法继续履行该协议，为保证原协议得以继续执行，乙方拟将其在原协议中享受的全部权利和承担的所有义务转让给丙方；经协商，甲、乙、丙三方达成以下协议：自本协议生效之日起，乙方将其在原协议项下享有的权利和承担的义务全部转予丙方，丙方同意无条件接受，并保证完全遵照原协议的相关规定继续执行；从该合同签订之日起，乙方向甲方交纳196749元租赁保证金转予丙方，甲方应在租赁期满或解除合同之日起二十个工作日内（在确认丙方其他费用已结清情况下），将保证金本金无息退回丙方；除三方于本协议所作之修改外，原协议及其附件、补充协议的其他各项条款和内容仍继续有效，三方应遵照执行等]；4.显示由联通公司（甲方）与王金伟（丙方）以及余伟君（乙方）于2018年11月20日签署的《的主体变更协议》（合同编号：CU12-4402-2018-003439-1，以下简称《变更协议2》）[原件，约定甲方与乙方于2018年6月27日签订了《广州房屋租赁合同》（编号：CU12-4402-2018-003439，以下称“原协议”）；现乙方因个人经营改变的原因，无法继续履行该协议，为保证原协议得以继续执行，乙方拟将在原协议中享受的全部权利和承担的所有义务转让给丙方。经协商，甲、乙、丙三方达成以下协议：自本协议生效之日起，乙方将其在原协议项下享有的权利和承担的义务全部转予丙方，丙方同意无条件接受，并保证完全遵照原协议的相关规定继续执行；从该合同签订之日起，乙方向甲方交纳304500元租赁保证金转予丙方，甲方应在租赁期满或解除合同之日起二十个工作日内（在确认丙方其他费用已结清情况下），将保证金本金无息退回丙方；除三方于本协议所作之修改外，原协议及其附件、补充协议的其他各项条款和内容仍继续有效，三方应遵照执行等]。经质证，王金伟对于上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。上述合同及协议签订后，王金伟向联通公司支付广州市天河区天河南一路14-16号首层自编之一、二房屋（以下简称涉案房屋）的租赁保证金501249元。联通公司表示如王金伟能缴纳完毕欠付的费用，在租赁合同解除后，其将租赁保证金予以退还。2020年6月23日，联通公司（甲方）与王金伟（乙方）签订《的补充协议》（合同编号：CU12-4402-2018-003438-2，以下简称《补充协议1》）约定：鉴于甲方与乙方于2018年11月20日签订了《广州市房屋租赁合同》的主体变更协议（编号：CU12-4402-2018-003438-1，承接CU12-4402-2018-003438的权利与义务，以下称CU12-4402-2018-003438为“原协议”）；现就乙方因新型冠状病毒××疫情经营受影响提出减租申请，甲方为配合、支持乙方经营，维持双方长期友好的合作关系的原因，双方决定对原协议内容进行如下补充：1.甲、乙双方同意，对原协议第三条“甲乙双方协定的租赁期限、租金情况”进行如下修改：2020年2月1日至2020年3月31日期间的月租金额调整为0元（含税）；2020年4月1日至2020年5月31日两个月的月租金额调整为每月42183.50元（含税），其他租赁期的租金按原协议约定保持不变，该条款其它文字不变；本协议签订后，乙方承诺将于6月10日前完成4、5月租金缴付，之后租金按原合同规定按时缴交；除上述在本协议中明确补充的部分外，原协议的其余部分应完全继续有效等。同日，联通公司（甲方）与王金伟（乙方）还签订了《的补充协议》（合同编号：CU12-4402-2018-003439-2，以下简称《补充协议2》）约定：鉴于甲方与乙方于2018年11月20日签订了《广州市房屋租赁合同》（编号：CU12-4402-2018-003439-1，承接CU12-4402-2018-003439的权利义务，以下称CU12-4402-2018-003439为“原协议”）；现就乙方因2020年新型冠状病毒××疫情经营受影响提出减租申请，甲方为配合、支持乙方经营，维持双方长期友好的合作关系的原因，双方决定对原协议内容进行如下补充：1.甲、乙双方同意，对原协议第三条“甲乙双方协定的租赁期限、租金情况”进行如下修改：2020年2月1日至2020年3月31日期间的月租金额调整为0元（含税）；2020年4月1日至2020年5月31日两个月的月租金额调整为每月65285.50元（含税），其他租赁期的租金按原协议约定保持不变，该条款其它文字不变；本协议签订后，乙方承诺将于6月10日前完成4、5月租金缴付，之后租金按原合同规定按时缴交；除上述在本协议中明确补充的部分外，原协议的其余部分应完全继续有效等。2020年12月13日，王金伟签收本院送达的起诉状副本等诉讼材料。王金伟为证明其已按照《补充协议1》、《补充协议2》向联通公司支付涉案房屋2020年4月1日至2020年5月30日期间的租金214938元及按照《租赁合同1》、《租赁合同2》支付2020年6月租金214938元及2020年7月份的部分租金70124元，上述租金共计50万元，向本院提交由案外人金兴莲出具的《证明》壹份，载明内容：本人金兴莲用中国农业银行卡号62×××16转给中国联合网络通信有限公司广州市分公司账号20×××04招商银行广州分行高新支行，代王金伟（231025198011092826转租金为人民币伍拾万元整¥：500000元整，转账日期2020年11月20日，由中国工商银行转出。本案审理过程中，王金伟表示金兴莲在外地无法到庭，其承诺对其陈述及提交的上述《证明》保证真实，如有虚假，愿意承担相关的法律责任。经质证，联通公司表示上述《证明》的真实性、合法性由法院核实，其确实于2020年11月20日收到“金兴莲”名下账号为62×××78的工商银行账户转账支付的50万元，摘要为“交租金”，但因该款项非王金伟本人支付，故无法对款项性质进行确认，由法院依法认定。王金伟还表示除了上述50万元外，其还委托案外人支付了其他几笔租金：1.金兴莲于2020年11月21日支付225685元（2020年11月整月租金）；2.金兴莲于2021年2月2日支付225685元（2021年2月整月租金）；3.金兴莲于2021年3月10日支付225685元（2021年3月整月租金）；4.金兴莲于2021年4月1日支付225685元（2021年1月整月租金）；5.案外人王筠甯于2021年4月1日支付225685元（2021年4月整月租金）；6.王筠甯于2021年5月4日支付225685元（2021年5月整月租金）。王金伟就其主张的上述第2、3、5、6笔款项支付情况提交了相应的付款凭证。经质证，联通公司对上述付款凭证的真实性无异议，但表示款项的代付情况由法院依法认定，另根据其财务记录，其确认已收到王金伟所述上述第2、3、5、6项案外人转账付款。后王筠甯到庭确认其于2021年4月1日代王金伟向联通公司支付225685元、于2021年5月4日代王金伟向联通公司支付225685元，确认上述款项均系代王金伟向联通公司支付的涉案房屋的租金，其不再就上述款项另行向联通公司主张权利。本案审理过程中，双方就相关问题发表如下意见：1.双方均确认王金伟已支付涉案房屋的租金至2020年3月31日，就2020年4月1日至2020年6月30日期间的全部租金、2020年7月部分租金70124元、2020年11月整月租金、2021年1月至3月的整月租金，王金伟主张已由金兴莲代为支付，2020年4月至5月的整月租金由王筠甯代为支付，联通公司则表示上述代付情况由法院依法认定；2.关于涉案房屋的实际使用及经营情况，王金伟述称其原向余伟君承租涉案房屋，已在该处经营10年以上，而余伟君在2018年退出，由王金伟直接与联通公司成立租赁合同关系，现在涉案房屋仍由其占有使用，用于经营服装交易，不存在分租、转租的行为，均由其自行经营；联通公司表示，对于王金伟所述曾从余伟君处承租场地的情况并不知情，确认现在由王金伟占有使用涉案房屋，用于经营服装交易；3.关于王金伟在涉案房屋经营过程中，因疫情原因停工复工情况以及疫情对于其占有使用涉案房屋的影响，王金伟表示从农历年前停止经营，其于2020年4月20日开门营业，但直至2020年10月左右人员流量都很少，在疫情影响下，并未有相关部门采取防控措施限制其占有使用涉案房屋，约在2020年3月街道办事处曾向其发出通知要求在7天左右的时间内不能开门营业，此外没有其他措施，但商铺人流量非常少，生意很差；4.双方就减免租金的协商情况，王金伟表示其于2020年3月开始向联通公司提出减免租金的申请，直至2020年6月双方签订补充协议，补充协议签署后，因经济困难也没有按协议约定支付相应的租金；联通公司则表示，其提出的诉讼请求已按补充协议约定的减免租金进行主张，对于王金伟所述租金减免的申请的情况，联通公司按政府的相关政策作出了2月、3月免租，4月、5月减半的扶助政策，但王金伟对联通公司的减免政策并不满意，所以双方经过多次协商直至2020年6月才签署补充协议。另，本案审理过程中，本院在涉案房屋大门张贴申报权利公告并告知对涉案房屋主张权利的公民、法人或其它组织向本院申报权利，逾期未申报视为放弃权利。在本院指定的申报权利期间，无人向本院申报权利。本院认为：联通公司与王金伟签订的相关协议是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。本案系房屋租赁合同纠纷，本院仅就当事人双方之间就涉案房屋成立的房屋租赁合同关系予以审处。关于联通公司请求解除双方就涉案房屋成立的租赁合同法律关系及双方签订的广州市房屋租赁合同、变更协议、补充协议的问题。根据双方间合同约定以及王金伟实际支付租金的的情况，现联通公司提出解除双方就涉案房屋成立的租赁合同法律关系及双方签订的《租赁合同1》、《租赁合同2》、《变更协议1》及《变更协议2》具有合同依据及事实依据，双方间租赁合同关系的解除时间应为王金伟收到本院送达的起诉状副本等诉讼材料的时间（2020年12月13日）。至于《补充协议1》及《补充协议2》的解除问题，因上述协议涉及租金减免问题，且联通公司亦表示其是按照协议减免后的租金标准提出本案相关诉讼请求，即上述协议已实际履行完毕，现联通公司再行要求解除上述协议缺乏依据，本院不予支持。在联通公司与王金伟间就涉案房屋成立的房屋租赁合同关系已解除的情况下，王金伟再行占有使用涉案房屋缺乏依据，对于联通公司诉请要求王金伟交还涉案房屋的诉讼请求本院予以支持。关于联通公司主张的租金及占用费问题。如上所述，王金伟就租赁涉案房屋尚有租金未结清，根据已查明事实，本院认定王金伟已缴纳2020年6月30日前的租金、2020年7月的部分租金70124元、2021年2月1日至2021年5月31日期间的全额占用费。故王金伟应向联通公司支付2020年7月1日至2020年12月13日的租金共计1152943.1元{155561元（88585元+137100元-70124元）+902740元[（88585元/月+137100元/月）×4个月]+94642.1元[（88585元/月+137100元/月）÷31天×13天]}、2020年12月14日至2021年1月31日期间的占用费356727.9元[（88585元/月+137100元/月）÷31天×18天+（88585元/月+137100元/月）]及按照225685元/月（88585元/月+137100元/月）的标准支付自2021年6月1日起至实际交还涉案房屋之日止的占用费，本院对于联通公司超出上述部分的诉讼请求不予支持。至于联通公司提出的迟延支付租金和占用费的违约金问题。王金伟未按照合同约定向联通公司支付涉案房屋的租金及占用费确会给联通公司造成损失，王金伟抗辩称违约金标准过高，本院酌情调整违约金计付标准为全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮30%的标准计付，且违约金总额以不超过本金为限，即王金伟应向联通公司支付迟延支付2020年7月1日至2020年12月13日期间租金的违约金（其中2020年7月1日至2020年7月31日期间违约金以155561元为本金，2020年8月1日至2020年11月30日期间各月违约金以225685元为本金，2020年12月1日至2020年12月13日期间违约金以94642.1元为本金；均按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮30%的标准计付；从各月11日起计至实际支付之日止；违约金总额以本金为限），对于联通公司超出上述部分的诉讼请求本院不予支持。至于2020年12月14日起占用费的违约金，因双方间租赁合同关系已解除，故联通公司再就上述期间的占用费主张违约金缺乏合同依据，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告中国联合网络通信有限公司广州市分公司与被告王金伟就天河南一路14-16号首层自编之一、二房屋成立的租赁合同法律关系于2020年12月13日解除；二、确认实际上约束原告中国联合网络通信有限公司广州市分公司及被告王金伟的由原告中国联合网络通信有限公司广州市分公司与余伟君签订的《广州市房屋租赁合同》（合同编号CU12-4402-2018-003438）、《广州市房屋租赁合同》（合同编号：CU12-4402-2018-003439）以及由原告中国联合网络通信有限公司广州市分公司、被告王金伟与余伟君签订的《的主体变更协议》（合同编号：CU12-4402-2018-003438-1）、《的主体变更协议》（合同编号：CU12-4402-2018-003439-1）于2020年12月13日解除；三、被告王金伟于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告中国联合网络通信有限公司广州市分公司交还广州市天河区天河南一路14-16号首层自编之一、二房屋；三、被告王金伟于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告中国联合网络通信有限公司广州市分公司支付2020年7月1日至2020年12月13日的租金1152943.1元、2020年12月14日至2021年1月31日期间的占用费356727.9元并按照225685元/月的标准支付自2021年6月1日起至实际交还上述房屋之日止的占用费；四、被告王金伟于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告中国联合网络通信有限公司广州市分公司支付迟延支付2020年7月1日至2020年12月13日期间租金的违约金（其中2020年7月1日至2020年7月31日期间违约金以155561元为本金，2020年8月1日至2020年11月30日期间各月违约金以225685元为本金，2020年12月1日至2020年12月13日期间违约金以94642.1元为本金；均按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮30%的标准计付；从各月11日起计至实际支付之日止；违约金总额以本金为限）；五、驳回原告中国联合网络通信有限公司广州市分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费24950元、保全费5000元，均由被告王金伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周玺舜人民陪审员  何曙明人民陪审员  马实云二〇二一年七月二十七日书 记 员  谢丽军欧珊珊