贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0402民初3830号原告：罗恒，男，汉族，1968年7月4日生，住贵州省安顺市西秀区。委托代理人：邱光海，贵州黔安律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：王兴国，男，苗族，1981年6月5日生，住贵州省安顺市西秀区。被告：高金国，男，汉族，1981年8月12日生，住贵州省安顺市西秀区。委托代理人：王小米，女，苗族，1985年8月25日生，住贵州省安顺市西秀区，系被告高金国之妻，代理权限：特别授权。第三人：安顺市鸿基源房地产经纪有限公司中华东路分公司住所地：贵州省安顺市西秀区东关街道中华东路99号广电公寓2-105号统一社会信用代码：91520402MA6ECUROX3负责人：刘源。原告罗恒诉被告王兴国、高金国、第三人安顺市鸿基源房地产经纪有限公司中华东路分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人邱光海、被告王兴国、被告高金国委托代理人王小米、第三人负责人刘源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求依法判决解除原告与被告王兴国于2020年5月15日签订的《房屋买卖及经纪合同》；二、请求判决二被告立即将位于安顺市西秀区的房屋退还原告，并由二被告及第三人配合原告将上述房屋产权过户登记至原告的名下，其过户产生的所有费用由二被告承担；三、请求判决二被告支付原告赔偿款人民币50000元；四、本案产生的诉讼费、保全费全部由二被告承担。事实和理由：2020年4月份，原告将位于安顺市西秀区的房屋出卖信息刊登于58同城ＡＰＰ上，随后原告收到第三人鸿基源房纪公司中华东路分公司负责人刘源的电话，称被告高金国想购买该房屋。在见面磋商后，原告的父亲罗国祖与被告高金国于2020年4月19日先签订了一份《购房定金合同》，商定房屋总价为人民币25万元，被告高金国支付1万元的定金，第三人作为双方的中介代理机构，其中介服务费4千元由被告高金国承担。后原告按要求将涉案房屋的产权证交给了第三人办理相关过户手续，由于被告高金国个人征信问题无法在银行按揭贷款，故被告高金国和第三人商议要求以被告王兴国的名义购买房屋。于是在2020年5月15日，原告与被告王兴国在第三人的见证下签订了正式的《房屋买卖及经纪合同》，约定：1、甲方自愿将座落于西秀区的房屋以总价人民币25万元出售给乙方；2、如乙方违约致合同不能履行，乙方应赔偿甲方合同总价20%；.........。合同签订后，原告按约定配合二被告及第三人将上述房屋的产权过户至被告王兴国名下，但房产过户后至今一年之久，二被告仅向原告支付了购房款共计人民币3万元，经原告多次催要，二被告及第三人一直找理由推脱，尚欠22万元的购房款一直未予支付。因此，被告的行为已经构成根本违约，双方签订的合同应当依法解除。综上所述，原告已经按照约定履行了合同义务，而二被告作为买受人，未能及时支付购房款，已经违约。为此，为了维护原告的合法权益，特依据《中华人民共和国民法典》等有关法律规定，向贵院提起诉讼，望判如所请。二被告辩称：因国家银行政策变动等不可抗拒因素导致王兴国贷款受到影响，购买罗恒房屋迟迟不能支付剩余款项，罗恒于2020年5月15日，将房屋过户到王兴国名下，并未交付房屋，王兴国也没有得到房屋任何收益及房屋使用权。房屋买卖及经纪合同中有约定，剩余尾款通过银行按揭贷款支付甲方，如发生国家政策变动及不可抗拒因素三方负责任，王兴国，高金国，鸿基源房产也积极联系其他银行办理贷款，实在是因央行限贷令无能为力，并非恶意拖欠及违约。2021年2月王兴国加入安顺市鸿基源房地产经纪公司工作，公司已为其缴纳公积金，自2021年2月起至2021年7月20日公积金缴满6个月后，王兴国可以符合办理公积金贷款的条件，并通过公积金贷款支付罗恒，也就是最迟9月份左右罗恒就能收到剩余款项，王兴国自始至终都高度配合办理相关手续，从未推脱任何责任，王兴国不存在违约一说。现在希望西秀区人民法院驳回罗恒的诉求，王兴国也将会继续履行支付尾款的义务，继续履行合同。第三人述称：我们是2020年4月份和买卖双方签署的合同，因为高金国两夫妻没有办法贷款，所以让王兴国参与其中，于6月20日办理的过户手续，当时银行答应给被告他们办理贷款手续，后面因为银行收到贷款紧缩的通知，所以没有给他们办理贷款，到年底银行就停贷了，发生这样的事情，不是公司或者被告故意拖延，事后我们也在想各种办法，最终于2021年2月份直接让王兴国来我们公司上班并且为其缴纳公积金，缴纳公积金满半年就可以申请贷款，到2021年7月份就可以申请贷款，8月份申请就可以下来，到9月份就可以让原告收到尾款，不管是被告还是第三人都很配合办理这个事情。原告的父亲及大哥也为这个事情跑了很久，我们也感到过意不去，但是很多东西是不可抗拒的因素导致，我们也在尽最大的努力让原告拿到这个钱，我们没有推卸责任，也没有不接电话，没有违反合同的约定，希望能够正常履行这个合同。我们也承诺付尾款的时间，如果不能支付，我们会想其他办法继续支付。希望能够驳回原告的诉请，继续履行合同。当事人在举证期限内向本院提交了以下证据：原告提交了原告身份证复印件、购房定金合同、鸿基源房产收据单复印件、《房屋买卖及经纪合同》、不动产登记书复印件，被告提交了公积金汇缴变更清册复印件等证据在卷佐证，并经庭审质证认证，足以采信。本院依职权向公积金管理中心调取了被告王兴国交纳公积金情况。被告提交的：央行关于房地产管理政策复印件,证明因国家银行政策等不可抗力因素导致王兴国贷款受到影响。原告认为关于银行政策的调整不属于合同上约定的政策变动的范围，合同上只约定过户、税费、拆迁政策变动，对于银行对于利息和房款的调整不是合同约定的政策变动范围，不能达到被告不承担案涉合同违约责任的证明目的。本院认为银行政策系宏观调控，并不针对具体个人，故对证明目的不予采信。经审理查明：2020年5月15日，在第三人的中介下，原告作为甲方与作为乙方的被告王兴国签订《房屋买卖及经纪合同》，约定：甲方自愿将座落于西秀区的房地产（建筑面积65.65平方米）以总售价人民币250000元出售给乙方。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、甲方必须保证该房屋的房地产权清晰明确未被查封、限制出售，并无任何纠纷，过户之前相关的一切债权债务由甲方结清，否则承担由此产生的一切经济损失并负法律责任。三、甲方必须如实提供交易的相关资料，并协助乙方办理该房屋产权过户、银行按揭手续。经双方协商，过户所产生的契税由乙方支付，增值税、个人税由甲方支付。四、付款方式第一次付人民币：10000.00元（大写：壹万元整），此笔款项于签订定金合同当日乙方支付给甲方；第二次付人民币：20000.00元（大写：贰万元整），此笔款项于签订购房合同当日乙方付给甲方。第三次付人民币：220000.00元（大写：贰拾贰万元整）。此笔款项由银行按揭支付给甲方。每次付款时，甲方同时出据收条给乙方（金额以收条为准）。甲、乙双方约定于签订合同生效后，在30个工作日内在房管局产权处办理房产交易，届时任何一方逾期不予办理，即视为不履行本合同，视其为违约。五、交房时间：甲、乙双方同意在甲方收到全款后甲方必须3日内将交易的房产全部交付给乙方使用，房产移交给乙方时，且室内装饰设施及附着固定不动保持一致，甲方在交房当日将相关手续交给乙方，并且在产权证办理完善后协助将水、电、气全部更名。七、违约责任：1、如甲方违约致合同不能履行，甲方应赔偿乙方合同总价20%；2、如乙方违约致合同不能履行，乙方应赔偿甲方合同总价20%；3、在签订本合同后，如遇过户政策变动、税费政策变动、拆迁等不可抗拒因素所导致甲、乙双方不能正常交易的，双方均不负违约责任，甲方则无息退全额款项。八、甲、乙双方成交后此房的一切权利全部转到乙方名下，属乙方所有，甲方应在收到全款15日内将所售房屋原有人的户籍迁出。因该合同被告向原告支付了10000元的定金和20000元的购房款，共计3万元，原告配合被告于2020年6月30日将案涉房屋转移登记到被告王兴国名下。后被告王兴国未向原告支付剩余购房款，致成诉讼。同时查明：被告王兴国已作为安顺市鸿基源房地产经纪有限公司员工自2021年2月起交纳公积金至2021年7月。本院认为：原告与被告王兴国签订的《房屋买卖及经纪合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，双方应全面履行合同义务。原告在收取被告王兴国定金10000元及购房款20000元后，于2020年6月30日将案涉房屋转移登记到被告王兴国名下，履行了合同义务。被告王兴国因一直未完成银行按揭贷款，未能支付合同约定的第三笔款项。因双方合同付款方式约定“第三次付人民币：220000.00元（大写：贰拾贰万元整）。此笔款项由银行按揭支付给甲方”，但未约定具体的贷款支付最后履行期限，而被告王兴国也为办理银行按揭贷款进行公积金交纳，以解决贷款支付第三次付款问题。鉴于该涉案房屋已办理转移登记至被告王兴国名下，被告王兴国也在积极作贷款准备，双方的合同目的尚未达到根本性无法实现的情形，为维护交易安全和交易稳定，原告现诉请要求解除原告与被告王兴国于2020年5月15日签订的《房屋买卖及经纪合同》、二被告立即将位于安顺市西秀区的房屋产权过户登记至原告的名下的诉讼请求，本院暂不予支持。如被告王兴国在公积金交纳达到办理按揭贷款要求时仍未能办理贷款支付第三次购房款，原告可再行提起诉讼。原告要求被告支付原告赔偿款人民币50000元。因合同对贷款支付第三次付款的时间未作明确约定，被告尚在积极为办理贷款作准备，并不存在违约情形，故对该请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告罗恒的诉讼请求。案件受理费人民币1150元，减半收取人民币575元，由原告罗恒承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。审 判 员 张红文二〇二一年七月三十日法官助理 包 欣书 记 员 杨 恒