广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终9450号上诉人（原审原告）：宋尚普，男，1976年8月29日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：范晓华，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：温玉婷，北京大成（广州）律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：广州番禺雅居乐房地产开发有限公司，住所地广州市番禺区南村镇员岗村广州雅居乐花园会所。法定代表人：杨林森。委托诉讼代理人：李伟业，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚青，国信信扬律师事务所实习律师。原审第三人：梁劭熙，男，1999年6月9日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：刘学军，国信信扬律师事务所律师。上诉人宋尚普与上诉人广州番禺雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司），以及原审第三人梁劭熙房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初6558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。宋尚普上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判雅居乐公司向宋尚普返还购房款5102368元；2.撤销一审判决第四项，改判雅居乐公司向宋尚普赔偿违约损失6332194元；3.案件诉讼费用由雅居乐公司承担。事实和理由：一、宋尚普已积极履行主要合同义务，导致合同目的无法实现的是雅居乐公司“一房二卖”的违约行为，雅居乐公司应承担全部违约责任。宋尚普已按时付清全部购房款，即使未能签订《商品房买卖合同》，雅居乐公司也未承受任何损失，且宋尚普已于2019年取得购房资格，完全可以继续履行《认购书》。雅居乐公司4年间从未向宋尚普表达解除《认购书》的意愿，也未退还购房款，宋尚普2019年多次催促要办理网签手续时雅居乐公司以各种理由拖延，也未向宋尚普表明要解除《认购书》，在此情况下恶意将广州市番禺区南村镇兴南大道瀚澜二街4号1001号（以下简称案涉房屋）出售给他人，最终致使合同无法继续履行，造成宋尚普未及时另觅房屋遭受房屋溢价损失，雅居乐公司应对此承担全部责任。二、宋尚普并未违约，已按时全部支付购房款，20000元定金应作为购房款一部分退还，雅居乐公司退还的应为宋尚普支付的全部购房款项5102369元。三、违约金数额应以实际损失为限，雅居乐公司并无任何损失，也无损失证据，一审法院判决宋尚普承担40%的违约责任，既无法律依据也不符合事实，处理错误。宋尚普未及时签订《商品房买卖合同》是由于妻子与雅居乐公司之间存在其他纠纷，并非宋尚普恶意违约导致，雅居乐公司收取了全部购房款，预期利益已全部实现，未承担任何损失，反而是雅居乐公司一房二卖违约行为严重损害宋尚普权益。根据《认购书》第10条约定以及《民法典》第五百八十五条规定，一审法院认定宋尚普承担违约责任标准明显过高，未综合考虑实际损失、当事人过错程度及预期利益等因素，属认定错误。综上，请求二审法院查明事实，支持宋尚普的上诉请求。雅居乐公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四项；2.改判雅居乐公司仅需向宋尚普返还购房款4061895.2元，无需支付利息、赔偿违约损失；3.改判雅居乐公司与宋尚普各自承担一半案件受理费及评估费用。事实和理由：一、案涉购房款利息损失和房屋溢价损失两项的性质完全冲突，二者只能取其一，一审同时判决购房款利息和房屋溢价损失显然属于重复惩罚，不符合损失填补原则。二、一审法院认定雅居乐公司承担60%违约损失赔偿责任明显不当。首先，房屋溢价损失是宋尚普违约所致，不应由雅居乐公司承担。《认购书》长期未能继续履行的原因在于宋尚普没有取得购房资格，因此宋尚普在取得购房资格之前的房屋溢价损失是由宋尚普自己违约行为造成的，不应归咎于雅居乐公司。且宋尚普在长达四五年时间内，未对自己违约行为作出补正措施，也从未向雅居乐公司提出继续履行《认购书》，在房屋价值不断攀升的数年间，其行为致使房屋溢价损失不断扩大，不排除宋尚普明知其短期内无法取得购房资格，故意拖延导致房屋溢价不断增加，从而谋取不当利益的可能性。其次，从双方违约行为分析，雅居乐公司亦不应承担主要的赔偿责任。从顺序看，宋尚普违约在先，雅居乐公司违约在后；从主观恶意看，宋尚普属于故意违约，雅居乐公司是由于疏忽或专业知识不足造成，不存在违约主观意图；从违约程度看，宋尚普违约导致双方无法签署《商品房买卖合同》，构成根本性违约，雅居乐公司仅是未履行通知义务，对《认购书》解除事实不产生影响。三、一审法院对退还购房款本金数额以及利息损失起算时间认定均存在错误。根据《认购书》约定，宋尚普应向雅居乐公司支付认购房屋总价20%违约金，且雅居乐公司无需退还20000元定金，故《认购书》解除后，雅居乐公司仅需返还5102369-5102369*20%-20000=4061895.2元。至于利息损失，一审法院认定《认购书》解除时间为2019年11月5日，此前《认购书》合法有效，故利息起算时间应自2019年11月6日起算，一审对此认定和处理有误。四、一审法院认定《认购书》不属于商品房买卖合同情况下，又援引《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条论述案涉违约赔偿责任，前后矛盾。综上，请求二审法院查明事实，支持雅居乐公司上诉请求。对宋尚普的上诉意见，雅居乐公司答辩称：第一，《认购书》未能履行的原因在于宋尚普一直没有取得购房资格，所以宋尚普在取得购房资格之前房屋溢价损失应当由其自行承担。第二，雅居乐公司没有损失不能等同于雅居乐公司违约，宋尚普是在混淆概念。第三，宋尚普违约，依据《认购书》约定应当向雅居乐公司支付房屋总价20%的违约金，雅居乐公司也有权没收定金。第四，《认购书》的性质是属于预约合同，并未约定房屋买卖的主要内容，所以雅居乐公司在《认购书》中的主要合同义务是和宋尚普签订正式商品房买卖合同，而非把案涉房屋卖给宋尚普或者过户给宋尚普，宋尚普混淆了两概念。退一步说，即便法庭认定雅居乐公司确实有违约，但由于宋尚普长期没有取得购房资格，也没有做出及时的补正措施，导致损失的扩大。宋尚普取得购房资格之前的损失应当由其自行承担。对于雅居乐公司的上诉意见，宋尚普答辩称，关于雅居乐公司提出溢价损失和利息相冲突的问题，是两个法律概念。雅居乐公司占用宋尚普交付的购房款后，由于房产涨价，在未通知宋尚普办理相关手续、完成过户交易的情况下，擅自将案涉房屋出售给梁劭熙，是买卖行为的违约情况。购房款由雅居乐公司长期违法占用，导致合同的最后无法履行。雅居乐公司应当支付占用购房款期间的利息损失。至于房屋溢价的损失，雅居乐公司应向宋尚普进行全额赔偿。关于60%违约金损失，宋尚普不具有购房资格，双方签订合同时雅居乐公司已经明确知悉的，宋尚普按期全额交纳购房款以后即已经完全履行全部法定义务。雅居乐公司并未要求宋尚普要履行办理相关房产过户的手续，没有这方面的法定形式的要求和通知。宋尚普在取得购房资格以后，主动联系雅居乐公司要求过户，遭到其拖延和拒绝。因无法过户房产，最后向法院提起了诉讼。起诉后第二天雅居乐公司将案涉房屋低价卖给梁劭熙，可见雅居乐公司构成故意违约。20000元在合同履行后转化为购房款。一审法院在判项当中对20000元定金不予支持处理不当，请二审法院予以纠正。梁劭熙提交书面意见称，宋尚普与雅居乐公司上诉请求事项均不涉及梁劭熙的利害关系；梁劭熙坚持一审诉讼意见。梁劭熙向雅居乐公司购买案涉房屋是经过市场公开信息和合法手续的，不存在宋尚普所称恶意交易行为；宋尚普在变更诉讼请求情况下依然对梁劭熙的案涉房产实施查封冻结，对梁劭熙的物权造成严重侵害，因此造成的损失梁劭熙保留追偿的权利。宋尚普向一审法院起诉请求：1.雅居乐公司配合宋尚普办理案涉房屋的网签手续及备案登记手续；2.雅居乐公司向宋尚普交付案涉房屋；3.案件诉讼费用由雅居乐公司承担。后宋尚普变更诉讼请求为：1.解除宋尚普与雅居乐公司于2014年12月2日签署的《认购书》（编号：NO.GZ16001277）；2.雅居乐公司向宋尚普返还购房款5102369元并自2015年1月21日至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，暂计算至2019年11月5日利息1205151.21元；3.雅居乐公司向宋尚普赔偿损失5102369元；4.案件诉讼费及担保服务费由雅居乐公司承担。一审法院查明事实：案涉房屋建筑面积346.5019平方米。2014年12月14日，宋尚普（认购方）与雅居乐公司（出售方）签订《广州雅居乐北苑认购书》（编号GZ16001277），约定由宋尚普认购案涉房屋，建筑面积346.5019平方米，总售价8236888元，优惠折扣85%×95%×95%×95%×85%元，认购价5102369，其中定金20000元于签署认购书时付清，余款5082369元于2015年2月14日前付清；《认购书》约定案涉物业装修标准为毛坯，于2015年12月15日前交付使用；《认购书》第8条约定，如认购方未按约定履行义务，自逾期履行之日起，认购书解除，定金不予退还，认购方向出售方支付房屋总价20%的违约金，且出售方另行出售物业时无需通知认购方；若出售方同意继续履行本认购书，从认购方逾期履行合同义务之日起至实际履行之日止，按认购价每日万分之五支付违约金；若认购方履行约定义务，出售方不得将物业转售第三方，否则双倍返还定金；《认购书》第10条约定，认购方充分了解国家及地方各项购房限购政策，确保在《认购书》约定的签订《商品房买卖合同》之前具备购房资格。否则，如导致不能签订《商品房买卖合同》，认购方除所缴纳的定金无权要求退回外，还要按所认购的房屋总价的20%向出售方支付违约金；《认购书》第11条约定，2015年6月25日签署手签合同，不能收楼，可确认收入，并签署一式两份的承诺书，承诺于2016年6月25日网签（2016年6月20日备注说明：系统面积已更新为现房面积，不用补差）。《认购书》还约定了其他内容。合同签订当日，宋尚普通过雅居乐公司员工陈丽丽信用卡向雅居乐公司支付购房定金20000元。雅居乐公司向宋尚普开具《收款收据》，确认收到案涉房屋购房定金20000元，付款方式为信用卡。宋尚普通过案外人胡华春用工程款抵扣房款的方式向雅居乐公司支付剩余购房款5082369元。2015年1月21日雅居乐公司向宋尚普开具《收款收据》，确认收到案涉房屋购房款5082369元，备注为：惠阳项目转来龙元建设集团股份有限公司工程款抵扣物业。宋尚普提交银行流水证明向案外人胡华春支付4776227元用于购买案涉房屋，具体如下：（1）2015年1月6日，宋尚普配偶案外人胡文耕通过中国工商银行向案外人胡华春转账2378113元，转账附言“购房”。（2）2015年3月2日，宋尚普配偶案外人胡文耕通过中国农业银行向案外人胡华春转账398114元。（3）2015年3月2日，宋尚普配偶案外人胡文耕通过中国工商银行向案外人胡华春转账2000000元，转账附言“购物业”。宋尚普称由于一次性付款，案外人胡华春额外给予宋尚普94折，故宋尚普向案外人胡华春支付的购房款比《认购书》约定的总购房款少306142元。此后，因宋尚普欠缺购房资格，讼争双方未按合同约定签订《房屋买卖合同》。宋尚普在庭审中自认于2019年5月份取得广州市购房资格。2019年4月3日，梁劭熙拟向雅居乐公司购买案涉房屋，并于当日向雅居乐公司支付购房定金100000元，于2019年4月8日通过梁劭熙母亲李小群向雅居乐公司银行转账支付购房定金900000元。2019年4月8日，雅居乐公司与梁劭熙签订《认购书》，约定梁劭熙向雅居乐公司认购案涉房屋，认购价8395057元，税款399764.62元；楼款分期支付，定金1000000元1个月内一次性付款，第一期楼款1518517元于2019年4月15日前付清，第二期楼款5876540元于2019年5月8日前付清；物业装修标准是毛坯，于2019年6月15日交付使用；于2019年4月15日前签署《商品房买卖合同》及其他文件。《认购书》亦约定了其他内容。同日，雅居乐公司向梁劭熙出具两份《收款收据》，确认收到梁劭熙支付的购房定金1000000元。2019年4月15日，梁劭熙通过母亲李小群向雅居乐公司支付购房款1518517元。同日，雅居乐公司向梁劭熙出具《收款收据》，确认收到首期购房款1518517元。2019年5月13日，雅居乐公司与梁劭熙签订《商品房（一手现房）买卖合同》，约定梁劭熙向雅居乐公司购买案涉房屋，售价8395057元，第一期房款2518517元在网签当日支付，第二期房款5876540元在2019年5月8日之前支付。合同亦约定了其他内容。同日，梁劭熙通过案外人梁某向雅居乐公司支付购房款5912775.98元，雅居乐公司向梁劭熙出具两份《收款收据》，确认收到楼款5876540元，收到专项维修资金36235.98元。2019年5月22日，雅居乐公司受梁劭熙委托向广州市番禺区国土资源和规划局申请递件过户手续。2019年5月27日，广州市番禺区国土资源和规划局确认登记案涉房屋权属人为梁劭熙。诉讼过程中，宋尚普向一审法院提出书面申请，要求评估案涉房屋于2019年4月3日的价值。一审法院通过摇珠确定深圳市英联资产评估土地房地产估价顾问有限公司广州分公司，对案涉房屋于2019年4月3日的价值进行评估。2020年8月17日，深圳市英联资产评估土地房地产估价顾问有限公司广州分公司作出深英（广分）评字第[2020]GF08001号《房地产估价报告》，估价结果是：确定估价对象（广州市番禺区南村镇兴南大道瀚澜二街×号××号）在价值时点（2019年4月3日）的估价单价为￥33000元/平方米，估价总值为￥11434563元，大写金额人民币：壹仟壹佰肆拾叁万肆仟伍佰陆拾叁元。宋尚普因此支出评估费30691元。宋尚普对《房地产估价报告》无异议。雅居乐公司及梁劭熙向一审法院邮寄《对评估报告的质证意见》，认为《房地产估价报告》的价格未全面考虑房屋销售的市场因素，严重偏离市场价值，故雅居乐公司及梁劭熙对《房地产估价报告》均不予认可。一审法院依法将雅居乐公司及梁劭熙的书面质证意见送达深圳市英联资产评估土地房地产估价顾问有限公司广州分公司。深圳市英联资产评估土地房地产估价顾问有限公司广州分公司就雅居乐公司及梁劭熙的书面意见函复称：“第一，房地产估价价值是估价人员在专业知识和能力范围内，对特定目的下估价对象于价值时点这一特定的市场环境下的客观价值的测算和判定，强调的是价值的客观性，并非实际成交价格。第二，案涉评估报告估价价值考虑了房地产的区位因素、实物因素、权益因素等对房地产价值的影响，对各项影响因子进行赋值与权重取值及修正而得出的客观合理的房地产价值。质证人未经科学的估价方法测算和分析，主观认为评估价格严重偏离市场价值，仅凭他人在非价值时点购买房屋的价格和其提及的同地段同时段其他房屋的销售合同与估价价值作对比是片面的不科学的（备注：我司从未收到质证人提及的“同地段同时段其他房屋的销售合同”）。综上，经复核估价计算过程是科学严谨的，测算结果是客观、合理的。”一审法院依法向宋尚普、雅居乐公司及梁劭熙送达深圳市英联资产评估土地房地产估价顾问有限公司广州分公司《关于“对评估报告的质证意见”的回函》，并限期要求各方当事人书面回复。宋尚普表示对回函无异议。雅居乐公司及梁劭熙未在一审法院要求的时间递交书面回复。另查明，宋尚普配偶胡文耕于2017年2月28日因职务侵占罪由广州市番禺区人民检察院向一审法院提起公诉，一审法院于2018年1月22日作出一审《刑事判决书》，判决胡文耕犯职务侵占罪，判处有期徒刑并处没收财产、追缴违法所得。判后，胡文耕不服上诉，本院于2018年9月20日作出终审判决，判决维持原判。该案现已生效。再查明，2019年5月22日，宋尚普提供了广东合润融资担保有限公司的诉讼保全担保函为担保，向一审法院申请查封、冻结雅居乐公司名下的案涉房屋（以5102369元为限），宋尚普因此支出担保费23000元。2019年9月9日，宋尚普提交了浙商财产保险股份有限公司深圳分公司的保单保函担保，向一审法院申请查封梁劭熙名下的案涉房屋，宋尚普因此支出保费3061.42元。关于以上保全措施，宋尚普向一审法院预缴保全费5000元。2019年11月5日第一次庭审中，宋尚普变更诉讼请求。梁劭熙遂向一审法院申请解除案涉房屋的查封。一审法院在查明事实的基础上，依职权解除对梁劭熙名下的案涉房屋的查封。以上事实，有《认购书》《房屋买卖合同》《收款收据》、银行流水明细、房屋产权情况证明、民事判决书及庭审笔录为证。一审法院认为，案涉争议系房屋买卖合同纠纷。2014年12月14日，宋尚普和雅居乐公司分别在《认购书》上签名、盖公章，说明签订《认购书》系双方的真实意思表示。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。案涉《认购书》约定认购方与出售方签署《商品房买卖合同》前，可申请将认购权益转让给认购方的部分亲属，且没有明确约定办理产权登记、配套基础设施和公共设施的交付承诺和公共配套建筑的产权归属等相关事宜，故案涉《认购书》不具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，属于预约合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。故预约合同是独立于本约合同的合同，也适用于《中华人民共和国合同法》关于合同解除的规定。讼争双方签订《认购书》的目的在于签订《商品房买卖合同》，雅居乐公司于2019年5月将案涉房屋出售并过户给梁劭熙，已体现其解除案涉《认购书》的意思表示。宋尚普在第一次庭审（2019年11月5日）中通过变更诉讼请求主张解除案涉《认购书》，双方就《认购书》解除达成了合意，故一审法院确认案涉《认购书》于2019年11月5日解除。关于案涉《认购书》履行过程中的违约责任认定。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应责任。《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；当事人依上述规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。案涉《认购书》第8条约定认购方未履行认购书义务的，从逾期履行之日起解除认购书；第10条约定认购方确保在正式签订《商品房买卖合同》前取得购房资格，否则无权要求退还定金，并按房屋总价20%向出售方支付违约金；第11条约定双方于2015年6月25日签订《商品房买卖合同》。现宋尚普自认于2019年5月取得广州市购房资格，其未按《认购书》约定在2015年6月25日前取得购房资格，导致双方签订《商品房买卖合同》的合同目的不能实现，违约在先。但雅居乐公司作为较为知名的房地产开发企业，理应知晓以合同约定解除条件成就为由解除《认购书》，应依法履行通知义务。现雅居乐公司已收取全额购房款，却没有推进《认购书》解除的法定程序，在《认购书》未解除的情况下将案涉房屋出售给梁劭熙，存在一定违约恶意。且由于雅居乐公司怠于通知宋尚普《认购书》解除条件成就，致宋尚普未及时另觅房屋，案涉房屋溢价损失扩大，雅居乐公司亦应承担部分责任。综合上述因素，一审法院酌定，关于双方违约造成的损失，雅居乐公司承担60%违约责任，宋尚普承担40%违约责任。关于宋尚普退还购房款的主张。一审法院认为，合同解除，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。宋尚普、雅居乐公司签订的《认购书》解除后，雅居乐公司无需继续履行配合签订《商品房买卖合同》的义务，宋尚普有权要求雅居乐公司退还已支付的购房款。关于购房款，首先，宋尚普通过信用卡刷卡交纳购房定金20000元，通过抵扣案外人胡华春工程款的方式交纳购房尾款5082369元，雅居乐公司均向宋尚普出具了《收款收据》确认，可以证明案涉房屋已完成购房款交付，所交付的购房款共计5102369元；宋尚普是否向案外人胡华春支付足额款项，不影响雅居乐公司已用案涉房屋抵扣所欠案外人胡华春5082369元工程款的事实。其次，案涉《认购书》的合同相对方为宋尚普和雅居乐公司双方，故《认购书》解除后，雅居乐公司应将购房款向宋尚普退还，而非其所抗辩的案外人胡华春。最后，如上所述，宋尚普在履行《认购书》的过程中因未及时取得购房资格而违约在先，依《认购书》第10条约定无权要求退还购房定金20000元，故雅居乐公司应退还宋尚普的购房款金额为5082369元（5102369元-20000元），一审法院对宋尚普退还购房款的部分请求予以支持。至于购房款利息。作为购房款的法定孳息，购房款利息应视为因合同取得的财产予以返还，且应当从雅居乐公司收取购房款之日（即2015年1月12日）起计，具体计算方式为：以5082369元为本金，自2015年1月12日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本金退还为止。关于宋尚普主张的违约损失赔偿。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给梁劭熙，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。雅居乐公司违约造成宋尚普的损失是房屋溢价损失。雅居乐公司于2019年4月3日接受了梁劭熙交纳的购房定金，2019年4月8日与梁劭熙签订了《认购书》，故一审法院酌定雅居乐公司违约的时间点为2019年4月3日。雅居乐公司与梁劭熙2019年签订的《认购书》中约定案涉房屋交易价格8395057元，与案涉原雅居乐公司2014年签订的《认购书》中约定的房屋交易原价8236888元相差小且价格偏低，故不适合代表雅居乐公司违约时案涉房屋的市场价值。经当事人申请及法定摇珠程序，深圳市英联资产评估土地房地产估价顾问有限公司广州分公司于2020年8月17日作出《房地产估价报告》，确定案涉房屋在2019年4月3日时的估价单价为33000元/平方米，估价总值11434563元。故雅居乐公司违约导致宋尚普产生的房屋溢价损失为6332194元（11434563元-5102369元）。如上所述，雅居乐公司应承担60%的违约责任，故其应向宋尚普赔偿违约损失3799316.4元（6332194元×60%）。此外，诉讼保全担保费不属于诉讼必要的支出，且案涉《认购书》对此亦无约定，故宋尚普请求雅居乐公司赔偿诉讼保全担保费，无合同依据，一审法院不予支持。关于诉讼时效问题。一审法院认为购房款本金属于物权请求权的对价，应以物权使用年限确定诉讼时效，不适用债权的诉讼时效。故对于雅居乐公司提出的诉讼时效抗辩，一审法院不予采纳。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认宋尚普与雅居乐公司2014年12月2日签署的《认购书》（编号：GZ16001277）于2019年11月5日解除；二、雅居乐公司应在判决生效之日起十日内向宋尚普返还购房款5082369元；三、雅居乐公司应在判决生效之日起十日内向宋尚普支付购房款利息（以5082369元为本金，自2015年1月12日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本金退还为止）；四、雅居乐公司应在判决生效之日起十日内向宋尚普赔偿违约损失3799316.4元；五、驳回宋尚普的其余诉讼请求。如雅居乐公司未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47516元，由宋尚普负担683元，由雅居乐公司负担46833元。评估费30691元，由宋尚普负担12276元，由雅居乐公司负担18415元。保全费5000元，由宋尚普负担。一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。经审查，宋尚普配偶胡文耕职务侵占罪一案，二审期间，因胡文耕退缴赃款1618974.25元，故本院（2018）粤01刑终694号刑事判决考虑该情节认为原审量刑过重，予以改判有期徒刑五年，胡文耕退缴赃款1618974.25元发还雅居乐公司，等。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷案件。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，双方因履行案涉《认购书》产生争议成讼，签订时间为2014年12月14日，而上述争议的法律事实亦均发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案处理应适用《中华人民共和国民法典》施行前有效的相关法律法规及司法解释的规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条之规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案中，双方当事人对一审法院确认案涉《认购书》于2019年11月5日解除并未提出异议，结合双方当事人诉、辩意见，本案争议焦点主要在于：案涉《认购书》履行过程中双方是否存在违约行为，以及双方责任承担的问题。关于案涉《认购书》履行过程中双方是否存在违约行为的问题。首先，案涉《认购书》系双方基于真实意思表示自愿签署，合法有效，当事人均应恪守履行。宋尚普未能按约定在2015年6月25日签订手签合同之前具备购房资格，已构成违约，根据其自认于2019年5月方具备购房资格，故其违约行为具持续性，对此应承担相应的违约责任。其次，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，虽因宋尚普未能在合同约定期限内具备购房资格构成违约，案涉《认购书》解除条件已然成就，但雅居乐公司行使解除权仍应履行法定程序，即应当将解除合同的意思表示通知宋尚普，现雅居乐公司未履行该通知义务而将案涉房屋出售予梁劭熙，亦构成违约。综上，案涉《认购书》履行过程中，双方均存在违约行为。关于双方责任承担的问题。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。如前所述，本案双方当事人在履行案涉《认购书》过程中均存在违约行为，按照上述法律规定，应各自承担相应的责任。首先，案涉《认购书》明确约定，宋尚普未能按期取得购房资格，导致不能签订《商品房买卖合同》，所交纳的定金无权要求退还、按认购房屋总价20%支付违约金，现雅居乐公司主张宋尚普应依据上述合同约定责任承担，属合法主张合同权利，本院予以支持。其次，雅居乐公司未履行通知义务于2019年4月将案涉房屋出售予梁劭熙，已构成违约，故应就此造成宋尚普损失承担违约赔偿责任；但因宋尚普违约行为持续，对损失的发生也有过错，故雅居乐公司主张减少相应损失赔偿额合理，就此，本院根据公平原则，结合一、二审查明事实，考虑双方过错程度与损害原因力的大小，认定双方对此各负50%责任。根据一审诉讼期间评估结果，宋尚普因合同解除遭受的损失体现为案涉房屋溢价损失6332194元，雅居乐公司应向宋尚普赔付3166097元。最后，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉《认购书》解除后，雅居乐公司应向宋尚普返还扣减定金、违约金后的购房款4061895.2元（5102369-20000-5102369*20%=4061895.2）及利息，利息应自合同解除之日计付至上述款项偿付之日止，因双方当事人对一审认定案涉《认购书》于2019年11月5日解除均未提出异议，故该利息自2019年11月5日计付。综上所述，宋尚普上诉请求不能成立，应予驳回；雅居乐公司的上诉请求部分成立。一审判决查明事实清楚，但部分处理不妥，二审予以纠正。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初6558号民事判决第一项；二、改判广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初6558号民事判决第二项为：广州番禺雅居乐房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内向宋尚普返还购房款4061895.2元；三、改判广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初6558号民事判决第三项为：广州番禺雅居乐房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向宋尚普支付购房款利息（以4061895.2元为本金，自2019年11月5日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本金退还为止）；四、改判广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初6558号民事判决第四项为：广州番禺雅居乐房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内向宋尚普赔偿违约损失3166097元；五、驳回宋尚普的其他诉讼请求。当事人未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费90259元，由宋尚普负担30939元，由广州番禺雅居乐房地产开发有限公司负担59320元；评估费30691元，由宋尚普负担10521元，由广州番禺雅居乐房地产开发有限公司负担20170元；保全费5000元，由宋尚普负担。二审案件受理费61518元，由宋尚普负担29925元、广州番禺雅居乐房地产开发有限公司负担31593元。本判决为终审判决。审判长 吴 翔审判员 徐 琳审判员 李志明二〇二一年七月二十三日书记员 陈蕴琦易臻萱