安徽省亳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖16民终1875号上诉人（原审被告）：安徽坤政建筑工程有限公司，住所地安徽省合肥市包河经济开发区兰州路728号中建智方立一期A-8#楼。法定代表人：殷政，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张芳春，安徽乐行律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘鑫赟，安徽乐行律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈侠，女，1962年10月1日出生，汉族，住安徽省涡阳县。委托诉讼代理人：刘岩，安徽大科律师事务所律师。委托诉讼代理人：慕琼，安徽大科律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：安徽宏发房地产开发有限公司，住所地安徽省涡阳县紫光大道南侧。法定代表人：程广义，该公司执行董事兼总经理。上诉人安徽坤政建筑工程有限公司（以下简称坤政公司）因与被上诉人陈侠、安徽宏发房地产开发有限公司（以下简称宏发公司）案外人执行异议之诉一案，不服安徽省涡阳县人民法院（2020）皖1621民初7051号民事判决，向本院提起上诉。本院2021年4月25日立案后，依法组成合议庭，两次开庭进行了审理。第一次开庭上诉人坤政公司的委托诉讼代理人张芳春、刘鑫赟，被上诉人陈侠的委托诉讼代理人刘岩到庭参加诉讼。第二次开庭，上诉人坤政公司的委托诉讼代理人张芳春、刘鑫赟，被上诉人陈侠的委托诉讼代理人刘岩、慕琼到庭参加诉讼。两次开庭，被上诉人宏发公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。坤政公司上诉请求：依法改判驳回陈侠的诉讼请求或发回重审。事实和理由：原审认定“陈侠与宏发公司签订了合法有效的房屋买卖合同，陈侠按照合同约定履行了支付全部购房款的义务，并已实际占有涉案房屋”，该认定事实错误。一、陈侠提供的2019年6月12日《商品房买卖合同》无效。1.2019年6月12日，案涉商品房未依法登记领取权属证书，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）规定，依法不得转让。2.该合同的时间与内容矛盾上也反映是陈侠与宏发公司串通所为。合同签订时间为2019年6月12日，约定交付时间为2018年9月30日，陈侠提供的书面交房时间为2019年2月1日。价值2041万元的商品房买卖合同没有单价，房款约定2018年10月16日一次性付清。3.经陈侠、宏发公司及其他股东对案涉房屋造价案涉1号楼进行结算，造价为31631197.2元，前述合同销售仅为2041万元，与造价少了11221197.2元。这种亏钱的买卖不是正常交易的情况，也反映陈侠提供的合同是虚假合同。4.合同成交均价明显低于同期同地段商品房销售价格，证明该合同是虚假合同。凤凰城商业项目分为1#、2#、3#，2#、3#一楼平均售价为每平方米3万元，二楼平均售价为每平方米1.3万元-1.6万元，三楼、四楼平均价格为每平方米0.7-0.9万元，合计均价为每平方米1.475万元，陈侠提供的合同仅为每平方米4706元。5.陈侠提供的合同已经作废，一审庭审通过代理人的发问已经证明一审认定合法有效的合同已经变更，详见涡阳县人民法院（2019）皖1621民初6077号卷宗陈侠提供的12份商品房买卖合同。一审明知该合同已经作废仍然认定合法有效明显认定事实错误。二、一审认定陈侠已按照合同约定履行了全部购房款的义务错误。坤政公司提供的建设工程施工许可证及建设施工合同书等证据已经证明：1.案涉工程2017年10月17日才经批准施工，2017年8月7日才签订施工合同，2019年1月16日，陈侠与宏发公司结算时，陈侠仅支付工程款1445万元。2.2020年1月22日，陈侠代宏发公司支付工程款100万元，证明陈侠、宏发公司2019年6月12日结算凭证虚假。3.陈侠提交的2019年6月12日收款凭证，陈侠早于项目建设三年前支付购房款不具有客观性，所谓的2041万元购房款中仅有460万元支付凭证有效。其他款项，因王显法与陈侠系合伙关系，王显法与宏发公司之间没有法律上的因果关系，王显法也没有证据证明其收取陈侠1581万元用于宏发公司工程，该结算凭证涉嫌虚假。4.陈侠提供的相关装修等证据不能证明陈侠已实际占有适用该房屋。5.坤政公司有证据证明陈侠与王显法系合伙关系，王显法利用其对宏发公司公章使用控制权利，恶意串通采取签订虚假商品房买卖合同，损害宏发公司股东权益和公司债权人利益进行虚假结算，出具不真实的收款凭证。综上，一审认定事实错误，陈侠与宏发公司签订的商品房买卖合同无效，陈侠仅支付购房款460万元，其也不能证明案涉房屋由其占有使用，其所举证据不能达到《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的能够排除执行的条件，请求二审支持坤政公司的上诉请求。陈侠辩称，一审认定事实准确，适用法律正确，坤政公司的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。宏发公司未到庭，也未答辩。陈侠向一审法院起诉请求：1.确认涡阳县房屋归陈侠所有。2.停止执行涡阳县人民法院作出的（2020）皖1621财保144号民事裁定书，并解除对该裁定书中查封的23套房屋的查封措施。3.本案诉讼费用由坤政公司承担。一审法院认定事实：宏发公司系涡阳县凤凰城项目的开发商。2017年8月6日宏发公司与坤政公司签订《合同协议书》，将凤凰城1#整幢发包给坤政公司承建，该工程2017年9月6日开工，2018年11月14日经竣工验收合格。陈侠自2015年至2019年共支付购房款2041万元用以购买凤凰城1号楼整幢，该款项通过银行转账形式转至王显法、查全勇、王素娟、宏发公司账户，宏发公司对此予以认可。2019年2月1日宏发公司将凤凰城1#整幢交付给陈侠，双方签署《房屋交接单》，载明“陈侠购买我公司开发的凤凰城1号楼1幢，双方无异议并对房屋进行交接”。陈侠接收房屋后，与亳州市优宅装饰工程有限公司签订《装饰施工合同》，对该房屋进行装修，并以红黄蓝幼儿园名义支付了装修款。2019年6月12日，陈侠与宏发公司补签《商品房买卖合同》，宏发公司将凤凰城1#整幢卖于陈侠，合同价款为20410000元。2019年6月12日，陈侠与宏发公司（经办人王明月）进行结算，双方签署《收款凭证（结算）》，自2015年至2019年6月12日，宏发公司总计收到陈侠付凤凰城一号楼购房款2041万元整，在此日期之前宏公司给陈侠出具的单次收据全部作废。另查明，涡阳县人民法院（2019）皖1621民初6077号原告陈侠诉被告宏发公司房屋买卖合同纠纷一案，一审法院于2019年8月5日作出（2019）皖1621民初6077号民事裁定书，查封了宏发公司名下位于安徽省涡阳县侧（刘西路东）（凤凰城）1幢101商业用房等32户（包含有案涉房屋）。2020年7月6日，一审法院作出（2019）皖1621民初6077号之二民事裁定书，解除了对宏发公司位于乐行路南侧（刘西路东）（凤凰城）1幢三层、四层房屋的查封。在陈侠与宏发公司办理上述房屋过户期间，2020年7月8日，申请人坤政公司向一审法院提出诉前财产保全申请，一审法院作出（2020）皖1621财保144号民事裁定书，查封了被申请人宏发公司名下的位于安徽省涡阳县侧（刘西路东）（凤凰城）1号楼1-204商业用房、1-205商业用房、1-206商业用房、1-办公室（2层）、1-103商业用房、1-104商业用房、1-105商业用房、1-106商业用房、1-108商业用房、1-109商业用房、1-110商业用房、1-301商业用房、1-302商业用房、1-303商业用房、1-304商业用房、1-305商业用房、1-306商业用房、1-办公室、1-多功能、1-401办公室、1-402办公用房、1-403办公用房、1-404办公用房。坤政公司上述保全行为导致陈侠与宏发公司无法办理上述3-4层房屋过户登记手续，陈侠遂于2020年7月10日再次提出财产保全申请，一审法院作出（2019）皖1621民初6077号之三民事裁定书，重新查封了宏发公司名下位于乐行路南侧（刘西路东）（凤凰城）1幢三层、四层房屋。2020年10月15日，陈侠对（2020）皖1621财保144号民事裁定书向一审法院提出书面异议，一审法院于2020年10月24日作出（2020）皖1621执异75号执行裁定书，裁定驳回异议人陈侠的异议申请。陈侠不服，遂提起执行异议之诉。一审法院认为，根据法律规定，如果案外人在被执行人的财产之上享有足以排除强制执行的实体权利，人民法院应当停止对该财产的强制执行。本案在审理过程中，既要依法审查案外人对执行标的物是否享有法律保护的实体权利，又应对该实体权利是否能够阻却强制执行进行判断。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记。依照相关法律规定，结合本案查明的事实，首先，陈侠与宏发公司在一审法院查封涉案房屋之前，已经签订书面房屋买卖合同，该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；其次，陈侠提供了房屋装饰装修合及支付的装修费用记录，能够证明其对于诉争房屋已实际占有，并将该房屋用于幼儿培训教育；再次，陈侠通过银行转账实际支付了购房款，虽然部分款项转入王显法、查全勇、王素娟账户名下，但宏发公司对上述收款行为认可为支付购房款，故此能够认定陈侠依据合同约定全额支付购房款。最后，陈侠与宏发公司签订购房合同后，因涉案房屋被司法机关查封，未办理过户登记并非陈侠自身原因所致；综上，陈侠与宏发公司签订了合法有效的房屋买卖合同，陈侠按照合同约定履行了支付全部购房款的义务，并已实际占有涉案房屋。不动产变更登记事项虽未完成，但因合法有效的房屋买卖合同而对涉案房屋享有物权期待权，该权利依法受法律保护。物权期待权属于债权范畴，但该债权不同于一般的债权，在与申请执行人实现一般债权发生冲突时，应优先保护陈侠的物权期待权。因此陈侠要求停止对涉案房屋的执行，符合法律规定，一审法院予以支持。但陈侠主张的确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，没有法律依据，不予支持，其可在条件具备后另行主张。案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第一项的规定，一审判决：一、不得执行安徽宏发房地产开发有限公司名下位于乐行路南侧（刘西路东）（凤凰城）1号楼1-204商业用房、1-205商业用房、1-206商业用房、1-办公室（2层）、1-103商业用房、1-104商业用房、1-105商业用房、1-106商业用房、1-108商业用房、1-109商业用房、1-110商业用房、1-301商业用房、1-302商业用房、1-303商业用房、1-304商业用房、1-305商业用房、1-306商业用房、1-办公室、1-多功能、1-401办公室、1-402办公用房、1-403办公用房、1-404办公用房；二、驳回陈侠的其他诉讼请求。案件受理费105800元，由安徽坤政建筑工程有限公司、安徽宏发房地产开发有限公司各负担52900元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对各方二审新提供的证据认定如下：一、对坤政公司二审新提供的证据。1.对关于2019年6月12日《商品房关于2019年6月12日的说明》，该说明中关于商品房总价款及受实际结算价格有无确定等问题因与（2019）皖1621民初6077号民事判决书认定相矛盾，本院不予认定。宏发公司是否接到该案的传票和判决书，应通过审判监督程序等合法途径解决，不属于本案案外人执行异议之诉审查范围。该说明中宏发公司认可其与陈侠系合作关系，合作内容只局限于1号楼为陈侠定制建设用于办学，陈侠承担1号楼的土地款、建筑款、配套款、税务款等各种款项，合作关系仅此而已。该说明中所称的合作关系仍应理解为购买定制楼房的商品房买卖合同关系。2.合作协议因无原件相核对，且陈侠对此不予认可，本院对此不予认定。3.对微信记录，因该记录为案外人汪帅称王总要与陈侠再算账，该证据与（2019）皖1621民初6077号民事判决书认定的陈侠已支付涉案商品房全部购房款不一致，在该生效判决未经合法程序撤销前，本院以该生效判决认定为准。4.对2019年6月13日商品房买卖合同12份予以认定，（2019）皖1621民初6077号民事判决已认定为完成三、四层的过户登记，陈侠与宏发公司双方于2019年6月13日拆分签订该12份《商品房买卖合同》。5.对涡阳县不动产登记中心档案查询证明予以认定。对四份二号楼商品房买卖合同不予认定，该合同未提供原件，且与本案无关联性，（2019）皖1621民初6077号民事判决认定陈侠已支付涉案商品房全部购房款。6.对汪帅证言所称王玉洁说陈侠是股东的证言，因无其他充分证据相佐证，根据目前的证据，本院对此不予认定。对陈侠与宏发公司是否结算及陈侠与宏发公司签订三、四层房屋买卖合同的时间以（2019）皖1621民初6077号民事判决认定为准。对陈侠代宏发公司向坤政公司支付工程款100万元予以认定。对汪帅所称的双方口头结算2800万元无其他证据相佐证，本院对此不予认定。7.对EMS邮寄单经与本院立案庭相核对，对该证据真实性、合法性、关联性予以认定，但因目前对（2019）皖1621民初6077号一案并未立案进入再审程序，该案判决书目前并未被推翻，本院对该（2019）皖1621民初6077号民事判决书仍予以认定。二、关于陈侠的证据。1.对陈侠二审新提供的（2019）皖1621民初6077号民事判决书及生效证明予以认定。2.对特许经营协议书及补充协议、民办学校办学许可证、民办非企业单位登记证书予以认定。3.对照片因未提供原始载体已核对，且坤政公司对该照片真实性不予认定，本院对此不予认定。对当事人争议的事实，本院二审查明同一审。另查明：陈侠与宏发公司房屋买卖合同纠纷一案，一审法院于2020年12月31日作出（2019）皖1621民初6077号民事判决书，查明：宏发公司系涡阳县凤凰城项目的开发商。陈侠自2015年至2019年共支付购房款2041万元用以购买凤凰城1号楼整幢，该2041万元中有多笔交易往来的经手人为王显法，宏发公司对此予以认可。2019年2月1日，双方进行了房屋交接，并于2019年6月12日补充签订《商品房买卖合同（现售）》。为完成三、四层的过户登记，双方于2019年6月13日拆分签订12份的《商品房买卖合同（现售）》。2020年1月22日，双方签订《补充协议书》，约定略为：……一、宏发公司在45日之内为乙方办理好该合同中凤凰城1号楼三层四层的过户手续，乙方自愿为甲方先垫付坤政公司工程款壹佰万元（1000000.00元）。如逾不给乙方办理过户手续，甲方自愿支付壹佰万元（1000000.00元）违约金。二、在凤凰城1号楼一层、二层具备过户条件时，甲方再为乙方办理过户手续……。当日，宏发公司向陈侠出具1000000元收条。2020年7月8日，经双方申请，涡阳县不动产登记中心受理了涉案三、四层房产的不动产变更登记。该案判决：一、确认陈侠与宏发公司于2019年6月12日签订的《商品房买卖合同（现售）》有效；宏发公司于本判决生效后三十日内协助陈侠完成欧阳县凤凰城1号楼的不动产变更登记。该判决已于2021年1月20日生效。本院认为，本案的争议焦点为：陈侠对涉案争议房产是否享有足以排除强制执行的合法权益。一、坤政公司主张涉案2019年6月12日《商品房买卖合同》无效，该主张不能成立。1.《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）虽规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但该条规定系管理性强制性规定，违反该条规定不影响转让合同效力。2.已生效的（2019）皖1621民初6077号民事判决书认定，陈侠与宏发公司之间的签订的《商品房买卖合同》协议合法有效，陈侠已支付了2041万元的购房款。且该案也认定陈侠与宏发公司系2019年6月12日补充签订《商品房买卖合同（现售）》，并未完成三、四层过户登记，双方于2019年6月13日拆分签订12份的《商品房买卖合同（现售）》。2020年1月22日，双方签订《补充协议书》。坤政公司上诉主张的关于合同签订时间、房屋售价过低等问题，不能对抗前述生效判决认定。因此，应认定陈侠与宏发公司之间在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。二、已生效的（2019）皖1621民初6077号民事判决书本院认为部分认定“原告陈侠依约支付了全部购房款，也依补充协议代付了100万元工程款，安徽宏发房地产开发有限公司除应按时交付涉案房屋外，还应履行配合陈侠办理不动产变更登记的义务”。本案系案外人执行异议之诉案件，对陈侠与宏发公司之间的生效判决是否存在错误不属于本案审查范围，根据该生效判决的认定，陈侠已支付全部价款。三、陈侠提供了房屋装饰装修合及支付的装修费用记录，二审又进一步提供特许经营协议书、补充协议能够证明其对于诉争房屋已实际占有，并将该房屋用于幼儿培训教育。四、陈侠与宏发公司签订购房合同后，因涉案房屋被司法机关查封，未办理过户登记并非陈侠自身原因所致。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，陈侠享有足以排除强制执行的合法权益。综上，坤政公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第一项，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费143850元，由安徽坤政建筑工程有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘秋菊审 判 员 彭 亮审 判 员 张继民二〇二一年七月二十六日法官助理 卢丽娜书 记 员 杨梦雨