山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0681民初2343号原告：王某，女，1997年1月8日出生，汉族，居民，住河北省石家庄市新华区。委托诉讼代理人：甄某，女，1972年12月9日出生，汉族，住河北省石家庄市新华区，系原告母亲。委托诉讼代理人：刘少青，河北俱时律师事务所律师。被告：龙口东海房地产开发有限公司，住所地山东省龙口市东江镇南山工业园，统一社会信用代码91370681561423695K。法定代表人：宋作建，任执行董事。委托诉讼代理人：于靖，系公司职工。委托诉讼代理人：任福辉，系公司职工。被告：河北元狐实业有限公司，住所地河北省石家庄市桥西区南小街10号金世界商贸区金智大厦商业4楼401室，统一社会信用代码91130104MA0D86N568。法定代表人：王卫东，任执行董事。委托诉讼代理人：孙晓玮，山东启卓律师事务所律师。第三人：中国农业银行股份有限公司龙口市支行，住所地山东省烟台市龙口市黄城西环路中段龙口大酒店对面，统一社会信用代码913706814936501740。法定代表人：林洪波，任行长。委托诉讼代理人：金先坤，系公司职工。委托诉讼代理人：曲泳运，系公司职工。原告王某诉被告龙口东海房地产开发有限公司（以下简称东海房地产）、河北元狐实业有限公司（以下简称元狐公司）、第三人中国农业银行股份有限公司龙口市支行（以下简称农行龙口支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某及其委托诉讼代理人甄清华、刘少青，被告东海房地产的委托诉讼代理人于靖、任福辉，被告元狐公司的委托诉讼代理人孙晓玮，第三人农行龙口支行的委托诉讼代理人曲泳运到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王某向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告东海房地产签订的《商品房买卖合同》无效；2.请求判令被告东海房地产返还原告支付的购房款472706元；3.请求判令被告东海房地产支付资金占用期间的利息(以472706元为基数，自立案之日起至全部返还之日止，按照全国银行间拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计算)；4、请求判令被告元狐公司对上述第2、3项请求承担连带还款责任；5、本案诉讼费、保全费、公告费等由被告承担。事实与理由：2019年6月，原告的母亲甄清华为找采购工作，在网络上发布个人简历。被告元狐公司以河北运营管理中心招工为名与甄清华联系，经面试以后，告知甄清华通过面试，可以参加入职培训。被告元狐公司组织入职培训的内容全部为南山集团的经营实力，并最终延伸到南山集团开发的房产投资前景。培训过程中，被告元狐公司过分的夸大投资收益，要求甄清华等新员工背诵培训内容，并偷偷安排已经购买被告东海房地产所开发房产的老员工，以新员工的身份，在公司期间全程跟随甄清华等新员工，一方面防止新员工之间的交流，另一方面取得新员工的信任。培训一周多时间以后，被告元狐公司安排甄清华等新员工以参观总部的名义，到被告东海房地产在公司组织的推介会。在推介会上，被告东海房地产的工作人员宣称有特价房20套，以团购优惠的方式优先销售给在场的员工。与此同时，跟随的老员工叫嚷着烘托气氛，签订虚假协议，诱导甚至千方百计的说服原告等新员工购房。在这样的情况下，甄清华以原告的名义与被告东海房地产签订了《商品房预售协议书》，以信用卡套现、花呗借呗等方式支付了购房定金、团购费等费用。后来，在被蒙蔽的情况下，又跟朋友借款支付首付款后签订了《商品房买卖合同》，由被告通过制作虚假材料办理银行按揭贷款方式，支付了剩余全部购房款。根据合同约定，原告购买被告东海房地产开发的佛光湖景园31号楼1-701室房产，总面积77.49平方米。甄清华向被告元狐公司支付团购费60000元，向被告东海房地产支付购房款472706元。按照甄清华应支付的总价532706元计算，购房单价为6875元/平方米。后来，经过了解，甄清华才知道，佛光湖景园周边的商品房市场价均价不到4000元/平方米。到龙口市住房与城乡监事管理局核实，佛光湖景园的住宅类房产备案的平均销售价格为4800元/平方米。进一步的调查，甄清华才明白培训时跟随自己的同事并不是新员工，而是早就以同样的方式购买了房产的老员工。与甄清华一起参与培训的员工有四、五十人，其中老员工就有三十人。这些老员工应聘时，都是想找会计等办公室相关工作，购房后为了挣工资偿还贷款，被安排了销售工作，不得已听从安排取得新员工的信任，采用虚假抢购房产等方式，诱导新员工购买房产。被告元狐公司隐瞒销售房产的事实，以招工的名义拉拢原告参加入职培训，对没有购房意愿的员工进行投资理财洗脑。并与被告东海房地产串通，营造虚假的售楼场景，诱骗甄清华购房。甄清华在参加入职培训之前，没有任何购买房产投资的意愿。经过入职培训，甄清华产生投资房产的想法，也是以被告东海房地产和被告元狐公司串通洗脑，提供的虚假信息为基础。并且，甄清华购买的被告东海房地产的房产，远远超过了市场价四成以上，明显是不公平的。在被欺骗的基础上签订的《商品房买卖合同》，不是原告真实的意思表示，应属无效。基于上述事实，原告本来为了找工作，却受到被告的欺骗，与被告签订合同，需要偿还信用卡、花呗借口、朋友借款、按揭贷款等费用。由于原告没有收入来源，即使找到工作，也无力偿还各项费用。被告的欺骗给原告的生活带来巨大的负担，为恢复正常生活，维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告东海房地产辩称，1.原被告之间签订的烟台市新建商品房买卖合同符合法律行政法规效力性、强制性规定，且双方具有相应的民事行为能力，系双方真实意思表示，不存在合同无效情形。2.双方签订的烟台市新建商品房买卖合同合法有效，原告要求返还房款没有事实和法律依据，不应予以支持。3.被告东海房地产与被告元狐公司之间无任何关联关系。被告元狐公司辩称，涉案合同系原告与被告东海房地产签订，被告元狐公司是履行与原告之间中介合同关系，被告东海房地产与被告元狐公司之间无任何关系。原告要求被告东海房地产与被告元狐公司承担连带责任无法律依据。第三人农行龙口支行述称，基于本案如果商品房买卖合同无效的话，个人购房担保借款合同也无效，我行贷款悬空，基于此要求被告东海房地产偿还我行贷款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月30日，原告与被告东海房地产签订《商品房预售协议书》，约定购买被告东海房地产开发建设的项目31-701号楼，建筑面积为77.49平方米，每平方米6100.22元，合计金额472706元，团购费60000元，合计532706元;付款方式采用按揭贷款，定金94541元（按总房款20%作为定金），其中本次交付20000元;首付款142706元，贷款额330000元。原告于2021年8月17日向被告东海房地产交付142706元，被告东海房地产向原告出具商品房收款专用收据。2019年8月20日，原告与东海房地产签订《烟台市新建商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买位于佛光湖景园31号楼1-701商品房（下称涉案房屋），建筑面积77.49平方米、套内建筑面积59.57平方米，公摊面积17.922平方米，按照建筑面积计算商品房价款，每平方米6100.22元，总价款为472706元，首付款142706元，于2019年8月20日前付清，按揭贷款330000元，于2020年8月31日前付清。合同签订后，原告于2019年9月14日将剩余房款330000元通过向第三人农行龙口支行申请按揭贷款的形式支付。被告东海房地产在收到上述款项后，向原告出具了商品房收款专用收据。庭审中，原告称其母亲甄清华最初本意为找工作，被告元狐公司对甄清华进行面试并组织入职培训，在培训期间向其宣传南山集团及南山房地产等信息，同时在带领甄清华参观南山集团过程中售楼处工作人员推介特价房，甄清华系在受骗不知情的情况下代原告购买的涉案房屋，且购买价格远远超出市场价格。庭审中被告东海房地产陈述2020年6月份向原告邮寄接房通知函，原告认可收到该通知函，但一直未实际接收房屋。经本院依职权调查，涉案房屋登记在原告名下。本院认为，本案原告母亲甄清华代理原告购买涉案房屋，双方之间系委托代理关系，甄清华实施的民事法律行为对被代理人即原告发生效力。结合原告庭审陈述及本院查明的事实，本案争议焦点为原告与被告东海房地产签订的《烟台市新建商品房买卖合同》是否符合合同无效的法定情形，对此本院分析如下：一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”原告与被告东海房地产之间的《烟台市新建商品房买卖合同（预售）》签订于2019年8月20日，应当适用当时的法律、司法解释的规定。原《中华人民共和国民法总则》第一百四十四条规定：“无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。”第一百四十六条第一款规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。”第一百五十四条规定：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”原《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，原告和甄清华系完全民事行为能力人，在其与东海房地产签订的涉案合同中，包括涉案房屋的地理位置、面积、价格、付款方式、房屋交付等基本信息双方均约定明确，双方之间不存在虚假的意思表示，非恶意串通，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，不损害国家利益、社会公共利益。因此，涉案合同应为合法有效的合同。二、原告主张被告东海房地产、元狐公司共同实施欺诈行为，使得原告在违背真实意思的情形下签订房屋买卖合同，应为无效。本院认为，首先，原告提交的录音、微信聊天、录像等证据，被告均不予认可，上述证据无法证实甄清华购房经过。其次，房产属于价值较大的基本生活资料，根据一般生活常识，购房者在购房前必定对房屋的质量、价格、地段、环境、生活配套设施、交通等方面因素进行综合考虑后才会作出购买与否的意思表示。即使如原告在民事起诉状中所述，被告元狐公司存在宣传南山集团经营实力、夸大房产投资前景等情况，从而对原告购房意向产生一定程度影响，但上述行为本质上并不属于合同内容。原告和甄清华系完全民事行为能力人，在其签订的涉案合同中，出卖方为东海房地产公司是明确的，房屋的基本情况等内容也是明确的，在签订合同时东海房地产并未对涉案房屋的相关情况故意隐瞒或提供不实信息，亦无证据证明合同约定的内容与真实情况不一致。因此，原告所主张的事实并未使原告和甄清华对购买房屋的位置、价格、质量等合同内容产生错误认识，原告签订合同系真实意思表示，且原告已交付房款，涉案房屋亦登记在原告名下，应视为双方主要权利义务已经履行完毕。最后，原告主张的法律依据错误，双方签订合同时原《中华人民共和国民法总则》已经施行，关于民事行为效力的规定应当适用《中华人民共和国民法总则》而非《中华人民共和国民法通则》，依据《中华人民共和国民法总则》的规定，原告所主张的情形非合同无效的法定情形。三、原告主张实际购房价格远高于市场价格、备案价格，且二被告的行为违反了《商品房销售管理办法》、《房地产经济管理办法》等强制性规定。本院认为，经审查，原告提交的价格备案表载明的住宅平均销售价格（或起步价）有效期为2012年11月20日至2014年11月20日，而涉案合同签订时间为2019年，并不适用该备案价格。即使被告东海房地产高于备案价格销售，虽违反商品房销售政策，但并不属于原《中华人民共和国合同法》第五十二条中的“违反法律、行政法规的强制性规定”情形。原告主张二被告的其他行为违反《商品房销售管理办法》、《房地产经济管理办法》等规定，即使存在亦不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条中的“违反法律、行政法规的强制性规定”情形，原告该主张于法无据，本院不予支持。综上，原告主张的事实及提交的证据不符合合同无效的法定情形，应承担举证不能的不利后果，对于其主张涉案合同无效、返还房款及利息的诉请应予驳回。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，原《中华人民共和国民法总则》第一百四十四条、第一百四十六条、第一百五十三条、第一百五十四条，原《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告王某的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8491元，减半收取4246元，由原告王某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 赵 伟二〇二一年七月三十日书记员 潘德恒