山东省济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0104民初5530号原告：李继峰，男，1980年3月30日出生，汉族，住济南市。被告：山东龙腾房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：吴荣彬，董事长。委托诉讼代理人：杨新，北京市京师（济南）律师事务所律师。原告李继峰与被告山东龙腾房地产开发有限公司（以下简称龙腾公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年6月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李继峰、被告龙腾公司的委托诉讼代理人杨新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李继峰向本院提出诉讼请求:1.请求依法判令龙腾公司配合李继峰办理龙腾国际花园3号楼******（原合同7号楼******）的不动产权证书；2.判令龙腾公司支付逾期办证违约金，自2021年1月2日起，以771342元为基数，按照每日万分之一计算至2021年7月5日的违约金14269元；3.判令从2021年7月5日起，逾期办证违约金以771342元为基数，按日万分之一，支付至下不动产登记证之日止；4.判决生效后，龙腾公司拒不配合李继峰办理不动产登记事宜，李继峰可持法院判决书到不动产登记大厅办理登记手续；5.本案诉讼费用由龙腾公司全部承担。庭审中，李继峰撤回第四项诉讼请求，明确前三项诉讼请求为：1.请求龙腾公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案；2.判令龙腾公司支付逾期办证违约金，自2021年1月2日起，以771342元为基数，按日万分之一计算至2021年7月5日；3.判令龙腾公司支付逾期办证违约金，自2021年7月6日起，以771342元为基数，按日万分之一，计算至龙腾公司向产权登记机关提交备案材料之日止。事实和理由：2013年10月10日，李继峰与龙腾公司签订《济南市商品房买卖合同》，约定李继峰购买龙腾国际花园7号楼******（现为3号楼******），总房款770259元。合同签订后，李继峰于2020年9月23日补交面积差价并换取购房发票，共支付房款771342元，并于2020年10月15日办理了山东省住宅专项维修基金。现案涉楼幢已具备办证条件且大部分业主已经办理完毕产权登记，但龙腾公司就李继峰办理不动产登记要挟签订更改法院裁定内容并签订逾期交房违约金对折和解协议后才能上传办理不动产登记所需资料或办理不动产登记所需委托书，致使李继峰不能正常办理不动产登记，为维护李继峰的合法权益，请求法院依法判决。龙腾公司辩称，认可李继峰所述与龙腾公司之间形成商品房买卖合同的事实，认可其2019年1月12日收房，若涉案房产已达到办证条件，龙腾公司会积极配合李继峰提交办理房产证的手续。本院经审理认定事实如下：2013年10月10日，李继峰（买受人）与龙腾公司（出卖人）签订《济南市商品房买卖合同》【合同编号：销售（字）20138535338】，约定李继峰购买龙腾公司开发的龙腾国际花园7号楼******（现为3号楼******），补齐面积差价后总价款为771342元。合同第十五条关于产权登记的约定第3款约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房地产主管部门备案，由买受人自行向房地产主管部门办理产权登记手续。如因出卖人的责任，买受人在该商品房交付后720日内未能取得房屋产权证书的，出卖人按已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金。合同还对其他事项进行了约定。此外，附件五合同补充协议中第六条第十款约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房的，出卖人应按日承担已付款万分之一的违约金，违约金最高限额为已付房款的1%。合同签订后，李继峰依约向龙腾公司支付了全部购房款771342元（在合同约定的购房款的基础上另行补交了部分房屋面积差价），于2019年1月12日接收案涉商品房，并已支付了案涉房屋的住宅专项维修基金。另查明，龙腾公司已完成了案涉房屋所在楼幢的所有权初始登记，但未将李继峰办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，李继峰与龙腾公司签订的商品房买卖合同及附件均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。李继峰主张龙腾公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。根据商品房买卖合同的约定，龙腾公司应当在案涉商品房交付使用后的360日内，将办理权属登记需由其提供的资料报房地产主管部门备案，然后由李继峰自行向房地产主管部门办理房屋产权登记手续。本案案涉商品房已于2019年1月12日交付使用，至今已经超过前述约定的360日的期限，龙腾公司依约应将办理权属登记需由其提供的资料报房地产主管部门备案，以协助李继峰办理案涉房屋的所有权转移登记。龙腾公司亦称如涉案商品房达到办证条件，会积极配合李继峰向相关部门提交办理房产证所需手续。据此，龙腾公司应将办理济南市槐荫区龙腾国际花园3号楼******房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。李继峰主张龙腾公司向其支付以771342元为基数，自2021年1月2日起至2021年7月5日，及2021年7月6日起至龙腾公司向产权登记机关备案之日止的违约金。根据商品房买卖合同第十五条关于产权登记的约定第3款的约定，龙腾公司理应在交付涉案房屋后的360个工作日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但龙腾公司至今未能将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，李继峰因此亦未能在涉案房屋交付后720日内取得房屋产权证书，据此，因龙腾公司违反合同约定应承担相应的违约责任。关于违约金的数额，商品房买卖合同中明确约定了因出卖人责任导致买受人在商品房交付后720日内未能取得房屋产权证书的，出卖人按已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金。因李继峰于2019年1月12日接收案涉商品房，故2021年1月1日（商品房交付后第720日）为合同约定的龙腾公司协助李继峰办理房屋产权登记的最后日期，因龙腾公司的原因，李继峰未能在上述期限内办理房屋产权登记，因此违约金应自2021年1月2日起开始计算至龙腾公司提供资料报产权登记机关备案之日止。此外，龙腾公司辩称按照双方签订的合同补充协议的约定，其承担逾期办证违约金的最高限额为已付房款的1%，李继峰主张应当按照日万分之一计算违约金。对此，本院认为，《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，龙腾公司应当于2021年1月1日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但其至今未履行上述义务。合同补充协议约定的已付房款的1%限额，明显过低，故应对逾期交房违约金予以调整。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日内；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”李继峰要求龙腾公司按照日万分之一的标准支付逾期办证违约金的主张未超过上述法律规定，本院予以支持。此外，庭审过程中,李继峰申请撤回要求“判决生效后，龙腾公司拒不配合李继峰办理不动产登记事宜，李继峰可持法院判决书到不动产登记大厅办理登记手续”的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准许。依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定，判决如下：一、被告山东龙腾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将办理济南市槐荫区龙腾国际花园3号楼******房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案；二、被告山东龙腾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李继峰支付逾期办证违约金（以771342元为基数，自2021年1月2日起，按照每日万分之一的标准，计算至2021年7月5日）；三、被告山东龙腾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李继峰支付逾期办证违约金（以771342元为基数，自2021年7月6日起，按照每日万分之一的标准，计算至被告山东龙腾房地产开发有限公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11646元，减半收取计5823元，由被告山东龙腾房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  刘莹莹二〇二一年七月二十七日书记员  史晓云