广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤03民终14751号上诉人（一审被告、反诉原告）：董艳华，女，1980年6月10日出生，汉族，住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：徐瑶，北京市地平线（深圳）律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：深圳市培优商业管理有限公司，住所地深圳市龙华区民治街道樟坑工业区百易广场三楼，统一社会信用代码91440300MA5EHAGE59。法定代表人：黄俊佩，该司总执行董事。委托诉讼代理人：吴江英，广东瀛尊律师事务所律师。上诉人董艳华因与被上诉人深圳市培优商业管理有限公司（以下简称培优公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙华区人民法院（2019）粤0309民初7688号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年6月22日公开开庭审理了本案。上诉人董艳华及其委托诉讼代理人徐瑶，被上诉人委托诉讼代理人吴江英到庭参加诉讼。上诉人董艳华上诉请求：1.依法撤销（2019）粤0309民初7688号民事判决第一、二、三、五、六项判决；2.依法改判支持上诉人的一审反诉请求、驳回被上诉人的一审诉讼请求，或发回重审。被上诉人培优公司答辩称，董艳华实际占有并使用涉案商铺，其长期拖欠“租金”、管理费，违反诚实信用原则，请依法判决董艳华向被上诉人支付合理的占有使用费、管理费、水电费。培优公司一审诉讼请求：1.判令解除双方于2018年1月22日签订的《商铺租赁合同书》；2.判令董艳华腾退并返还涉案商铺；3.确认已收取的租赁保证金作为违约金不予退还；4.判令董艳华向原告支付拖欠的租金，暂计至起诉日为人民币46250元；5.判令董艳华支付拖欠的管理费，暂计至起诉日为人民币25080元；6.判令董艳华支付拖欠的水费、电费、广告电费，暂计至起诉日为人民币1653.4元；7.判令董艳华支付逾期滞纳金，自2018年8月6日起按欠付额日千分之五计算至还清日为止，暂计至起诉日为人民币35028.66元；8.判令董艳华担律师费人民币10000元；9.本案的诉讼费用全部由董艳华承承担。庭审中，撤回第2项诉讼请求，予以准许。董艳华一审反诉请求：1.判令解除双方当事人于2018年1月22日签订《商铺租金合同书》；2.判令培优公司返还房屋押金人民币20900元；3.判令培优公司返广告占位费人民币3046元；4.判令培优公司赔偿经济损失人民币305572.6元。一审判决：一、董艳华应于本判决生效之日起五个工作日内支付深圳市培优商业管理有限公司房屋占有使用费人民币20900元；二、董艳华应于本判决生效之日起五个工作日内支付深圳市培优商业管理有限公司管理费人民币25080元；三、董艳华应于本判决生效之日起五个工作日内支付深圳市培优商业管理有限公司水电费用人民币1589元；四、深圳市培优商业管理有限公司应于本判决生效之日起五个工作日内退还董艳华租赁保证金人民币20900元；上述第一项、第四项相抵后，双方互不负该项履行义务；五、驳回深圳市培优商业管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回董艳华的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币1230元，深圳市培优商业管理有限公司已预缴，由深圳市培优商业管理有限公司负担人民币688元，董艳华负担人民币542元。反诉受理费人民币6242元，董艳华已预缴，由董艳华负担人民币5846元，深圳市培优商业管理有限公司负担人民币396元。二审期间，上诉人提供微信支付凭证，证明根据缴费通知单缴费，被上诉人的主张与其实际支付没有差异，一审法院认定6个月没交管理费错误，实际只有5个月没交。被上诉人发表质证意见认为：对证据形式真实性无异议，但证明目的不予认可，认为是6个月没交。因为3月份其实是2月份的，度数显示为0是因为2月份搬东西时破坏了一部分东西，我方没有抄水电。我方问过管理公司，由于当时公司员工不是很多，可能有一些提供不完备。故对上述证据，本院予以采纳。本院经二审查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。1.关于房屋占有使用费的标准问题。双方签订的涉案《商铺租赁合同书》尾页手写捺印记载“甲乙双方秉承友好合作，实现共赢，长期共同发展的原则，租金每月优惠1200元”，用合同约定的租金10450元－优惠1200元=9250元；被上诉人一审提交的《培优商业管理结算单》、《培优商业管理收费通知单》均记载月租金为9250元；被上诉人确认上诉人每月实际支付租金9250元；涉案房屋存在一定的渗水漏水情况。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”以上事实足以证明房屋占有使用费参照双方实际履行的9250元租金标准计算较为公平合理。一审适用法律错误，对此认定处理不当，本院予以纠正。2.关于合同无效后的房屋占用使用时间问题。上诉人认为是2018年10月、2018年12月、2019年1月、2019年2月，合计4个月。被上诉人则认为是2018年10月、2018年12月、2019年1月、2019年2月、2019年3月、2019年4月，直至2019年4月25日收回涉案房屋，合计6个月。双方争议在被上诉人是否于2019年3月前实际收回涉案房屋。上诉人认为其已于2019年3月前搬离涉案房屋，被上诉人已收回房屋，认为从证据《培优商业管理收费通知单（2019年3月份）》上反映水电费度数都是“0”可以看出。本院认为，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”上诉人对其抗辩主张负有举证证明责任。根据法律规定，承租人自行退出租赁房屋导致房屋实际空置，承租人实际搬离不使用房屋等等不向出租人交还房屋的行为均不能认为承租人向出租人履行了法律上的交还租赁房屋义务（办理退房交接手续）。因上诉人未能提供诸如向被上诉人交还房屋钥匙，或者通知被上诉人其已搬离且被上诉人可以派人过来收房等证据证明其已向被上诉人交还涉案租赁房屋，故应承担举证不能的不利法律后果。因此，上诉人的抗辩只能说明其可能已实际搬离房屋，房屋处于空置状态，但无法证明其已履行交还义务。结合被上诉人提供的报警回执、视频等证据综合判断，上诉人关于房屋占有使用时间的抗辩理据不足，本院不予采纳。3.关于合同无效后的计收管理费时间。同上所述，应认定为2018年8月、2018年10月、2018年12月、2019年1月、2019年2月、2019年3月、2019年4月，合计7个月。一审对此认定错误，本院予以纠正。但鉴于被上诉人未提起上诉，视为认可一审计算结果，本院亦予确认。4.关于上诉人主张被上诉人未尽修缮义务，应打折计算（60%—70%）管理费及赔偿经济损失等问题。按生活常理可知，如果涉案房屋渗水漏水影响上诉人使用租赁物，上诉人理应通知被上诉人立即维修。如果多次维修，仍无法使用，足以影响上诉人使用租赁物，不符合租赁用途时，则上诉人理应主动通知被上诉人解除租赁合同。结合被上诉人已给予上诉人每月减少租金1200元优惠，一审已对房屋占有使用费打折计算，上诉人未在合理时间内以渗水漏水为由主动向被上诉人提出被迫解除租赁合同的主张等情况，视为其在履行交还租赁房屋义务前，同意容忍接受使用存在一定瑕疵的租赁房屋。故上诉人的上述主张，理据不足，本院不予采纳。综上所述，房屋占有使用费应计算为：18500元（9250元×4个月×50%）。其余上诉主张，一审法院已根据法律规定，进行了充分的说理和论证，论述充分，并无不当之处，本院予以确认，并不再赘述，应予维持。上诉人的请求部分成立，本院予以支持。一审适用法律部分错误，导致认定处理不当部分，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省深圳市龙华区人民法院（2019）粤0309民初7688号民事判决第二项、第三项；二、撤销广东省深圳市龙华区人民法院（2019）粤0309民初7688号民事判决第四项、第五项、第六项；三、变更广东省深圳市龙华区人民法院（2019）粤0309民初7688号民事判决第一项为：董艳华应于本判决生效之日起五个工作日内向深圳市培优商业管理有限公司支付房屋占有使用费18500元；四、深圳市培优商业管理有限公司应于本判决生效之日起五个工作日内向董艳华退还租赁保证金20900元；五、驳回深圳市培优商业管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回董艳华的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件本诉受理费1230元（深圳市培优商业管理有限公司预交），由深圳市培优商业管理有限公司负担716元，董艳华负担514元。一审案件反诉受理费6242元（董艳华预交），由董艳华负担5496元，由深圳市培优商业管理有限公司负担746元。本案二审案件受理费989元（董艳华预交），由董艳华负担933元，由深圳市培优商业管理有限公司负担56元。董艳华预交部分，本院依法退还56元。深圳市培优商业管理有限公司应于本判决生效之日起五个工作日内向本院缴纳56元，逾期不缴纳的，依法强制执行。本判决为终审判决。审判员 刘  雁  兵二〇二一年七月十四日书记员 王玉寒（兼）书记员 颜萍萍（兼）