广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤03民终14703号上诉人（一审被告）：何娟。被上诉人（一审原告）：方铭。委托诉讼代理人：刘明月，广东高建瓴律师事务所律师。委托诉讼代理人：周琼，广东高建瓴律师事务所律师。上诉人何娟因与被上诉人方铭房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙华区人民法院（2020）粤0309民初8317号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年6月24日公开开庭审理了本案。上诉人何娟，被上诉人委托诉讼代理人刘明月到庭参加诉讼。上诉人何娟上诉请求：1.撤销（2020）粤0309民初8317号民事判决第三条；2.本案全部诉讼费用、保全费用由被上诉人承担。被上诉人方铭答辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。方铭一审诉讼请求：1.判决解除编号为00017的《二手房买卖合同》，由何娟支付72万违约金；2.判决何娟返还已支付的定金10万元、评估、服务费4300元、公证费1450元、赎楼费34560元并支付利息（利息按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，自2020年3月12日起计至实际返还之日止）；3.判决何娟承担本案已实际产生的律师费15000元、担保费2880元；4.判决何娟承担本案诉讼受理费、保全费、评估费等全部诉讼费用。一审判决：一、确认方铭与何娟于2020年1月3日签订的《二手房买卖合同》于2020年5月27日解除；二、何娟于本判决生效之日起五日内向方明返还定金100000；三、何娟于本判决生效之日起五日内向方铭支付违约金720000元；四、驳回方铭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6288元、保全费5000元，合计11288元，由何娟负担10548元，方铭负担740元。本院经二审查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。二审期间，上诉人何娟提交以下证据：1.深圳市失业保险待遇核准认定书及参保证明，证明何娟确实丧失还款能力，应当调整违约金，因2020年房产未顺利交易，导致了我方经济破产。2.二手房买卖交易政府指导价部分截图，证明涉案房产即使到2021年初，房价与交易时2020年1月的房价没有太大差异。3.榕苑小区二手房挂牌截图，证明目的与证据2一致。4.上海市浦东新区人民法院限制消费令（2021）沪0115执2520号，证明我现在丧失偿债能力。5.深圳市住房和建设局发布的《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，证明涉案房产价格没有上涨。被上诉人方铭发表质证意见：对证据1、4的真实性、合法性无异议，关联性及证明目的有异议。当事人的偿付能力与应承担的违约责任没有任何必然联系，失业或负债情况都无法否认和改变何娟在本案中构成根本违约的事实，不影响其应当按照合同约定的标准承担违约责任。对证据2、5的真实性、合法性无异议，关联性及证明目的有异议。二手房成交参考价格只是政府调控二手房交易市场的行政手段，主要作用就是给银行提供贷款依据，客观上达到减少买方能贷款的资金，提供首付比例，抑制投资款炒房，其并不能反映二手房市场价和真实交易价格，更不能得出涉案房产的价值必须按照该价格进行评估的结论。其自身提交的该组证据已经显示了哪怕根据政府指导价格，涉案房产已经有35万余元的差价损失，上诉人称房价没有任何变更与其提交的上诉状自相矛盾。对证据3真实性、合法性、关联性均不予认可。该截图无法显示挂牌时间和挂出平台，且深圳市在2021年2月就禁止发布成交价，该等参考价并不能反映涉案小区二手房真实交易价格，关于涉案房产价值被上诉人已经提交了第三方评估机构的价值评估报告，应当以评估价值为准，核算买受人因此导致的可得利益经济损失。本院认证，何娟提交的证据只能证明其目前经济状况及负债、偿债能力情况等，无法否定何娟的违约事实及其具备调低违约金的法定情形。二手房指导价或是参考价的重点是“指导”、“参考”，最后还是应当以实际交易评估的“市场”价格为准。被上诉人方铭提供以下证据：1.评估报告书-深鹏建估字（2021）第H-0044号，证明因上诉人根本违约致使合同目的无法实现给被上诉人造成的经济损失还包括合同履行后可以获得的利益，截止到2021年6月7日，涉案房屋的差价损失为1103475元，一审判决的违约金远不足以弥补被上诉人的经济损失。2.《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》政策解读，证明二手房成交参考价格只是政府为了调控二手房交易市场的行政手段，主要作用就是给银行提供贷款依据，客观上达到减少买方能贷款的资金，提高首付比例，抑制投资客炒房。上诉人何娟发表质证意见认为：对证据1的真实性、合法性、关联性不予认可，该评估报告评估时间是2021年6月7日，价值类型是评估对象在时间价值点的评估，涉案房产发生时间是2020年1月3日，而在2020年3月2日在国土局不能过户，被上诉人已知情，以及在2020年3月12日卖方经多方咨询确认无法过户已明确通知了被上诉人，对于涉案房产的有效时间从事实上应当是从2021年1月3日至2020年3月12日。一审法院判决的结果也明确指出了该合同解除时间是在2020年5月27日，现在被上诉人又提供2021年6月7日房产评估报告，距涉案房产解约时间将近一年多，故该份房产评估报告与本案无实质关联。该份评估报告的评估公司是否合法，是否依法而定，是否符合深圳市住房建设局2021年初发布的针对二手房成交价交易指导价的通知规范内作出的评估不得而知。对证据2，政策解读的第一条就明确说明了发布该通知的主要目的是政府为了二手房交易信息公开，引导市场理性交易，遏制市场炒作、乱涨房价的社会现象。而并非是被上诉人理解的该政策的解读是为了控制二手房银行贷款的一种行政手段，被上诉人对该政策的理解不够全面。本院认证，方铭提供的证据1是由具备一定评估资质的机构作出，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定：“对于一方当事人就专门性问题自行委托有关机构或者人员出具的意见，另一方当事人有证据或者理由足以反驳并申请鉴定的，人民法院应予准许。”在何娟提不出充分相反证据反驳的情况下，结合本案案情和深圳房产交易的实际情况，可以证明方铭因何娟违约所受损失情况。证据2属于官方政策解读文件，对真实性、合法性、关联性予以确认。本院经二审查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，上诉争议焦点为一审判决认定违约金为转让成交价的20%是否过高而需要调低？《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，1.方铭提供了涉案房产评估报告证明其损失基础。2.合同履行到最后过户阶段，才发现房产受限制不能转让过户，合同不能继续履行，明显对作为守约方的方铭不利。3.何娟的违约主观过错明显且程度严重。何娟在涉案领军人才申领住房补贴材料中签字确认涉案房产自首次领取购房补贴之日起十年内禁止转让。何娟明知不能转让而抱有侥幸心理去转让，且知道如何解除转让限制条件后，不与方铭协商解决如何继续履行合同，不顾全合同履行大局，而是站在自身立场考虑问题。4.方铭的预期利益是为了房产过户，享受房产所带来的利益。因合同不能继续履行，丧失预期利益。5.一审法院已将方铭垫付的费用调整由其负担，变相减少了何娟负担的违约损失。6.何娟明知合同无法履行，至今未向方铭返还必定要退的定金，造成方铭的资金占用损失。综合以上情况分析，本院认为一审法院已经结合在案证据，根据法律规定，进行了充分的说理和论证，论述充分，并无不当之处，本院予以确认，并不再赘述。上诉人的上诉理据不足，上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费11000元，由上诉人何娟负担。本判决为终审判决。审判员 刘  雁  兵二〇二一年七月六日书记员 王玉寒（兼）书记员 颜萍萍（兼）