四川省什邡市人民法院民 事 判 决 书（2021）川0682民初1303号原告（反诉被告）：谢伊茹，女，1994年9月1日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。委托诉讼代理人：冯泽海，四川高鼎律师事务所律师。被告（反诉原告）：四川佳沁商业运营管理有限公司，住所地：四川省德阳市鞍山路39号高新大厦1幢10-10号，统一社会信用代码91510600327101049K。法定代表人：廖欢，该公司经理。委托诉讼代理人：周骑虎，四川仁竞律师事务所律师。原告谢伊茹与被告四川佳沁商业运营管理有限公司（以下简称佳沁管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月19日立案后，依法适用简易程序进行审理。被告佳沁管理公司在审理中提出反诉，本院依法审查后予以受理，并于2021年4月30日将本案转为普通程序，后公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）谢伊茹及其委托诉讼代理人冯泽海，被告（反诉原告）佳沁管理公司的委托诉讼代理人周骑虎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。谢伊茹向本院提出诉讼请求：1.请求确认谢伊茹与佳沁管理公司签订的房屋租赁合同于2021年4月12日解除；2.判令佳沁管理公司出具房产测绘部门的房屋面积认证及相关资料并以此认证房屋面积计算租金、管理费及物管费等；3.判令佳沁管理公司支付谢伊茹违约损失28万元及退还押金1万元；4.本案诉讼费、律师费等合理费用由佳沁管理公司承担。后谢伊茹变更诉讼请求为：1.请求确认谢伊茹与佳沁管理公司签订的房屋租赁合同于2021年4月12日解除；2.判令佳沁管理公司按照房屋实际面积160平方米计算租金、管理费及物管费后，双倍退还谢伊茹32,590.56元；3.判令佳沁管理公司支付谢伊茹违约损失28万元及退还押金1万元；4.判令佳沁管理公司解除门锁协助谢伊茹办理腾退房屋手续；5.本案诉讼费、律师费8000元等合理费用由佳沁管理公司承担。庭审中，谢伊茹放弃诉讼请求第4项。事实与理由：谢伊茹与佳沁管理公司于2020年4月15日签订《什邡百盛广场租赁合同》，合同约定佳沁管理公司将位于什邡市百盛广场第二层2-20、2-21、2-22、2-23号商铺租赁给谢伊茹用于开办“伊多艺术培训学校”，佳沁管理公司单方确定商铺租赁面积约252.64平方米，双方同意暂按前述约定的面积计算租金，最终以房屋产权管理部门实测的建筑面积为准，多退少补，租金25元/平方米/月,管理费5元/平方米/月，物业管理费10元/平方米/月，合计40元/平方米/月。谢伊茹每月向佳沁管理公司交纳10,105.60元，租赁期限为5年，自2020年9月1日起至2025年8月31日止。之后，在消防部门消防测量时，诉争商铺的实测面积仅为117平方米，佳沁管理公司单方确定的租赁面积与实测面积相差较大，谢伊茹在交纳完第一个半年租赁费60，633.60元后，要求佳沁管理公司出具房产测绘部门的房屋面积认证及相关资料，并主张变更房屋实际租赁面积，并要求按实测面积计算租金、管理费、物管费。佳沁管理公司认可面积存在差异，但一直未解决此事。2021年4月12日，佳沁管理公司在未告知谢伊茹情况下，对“伊多艺术培训学校”断电，迫使谢伊茹停业。2021年4月14日，佳沁管理公司又对“伊多艺术培训学校”大门上锁，双方多次协商未果情况下，谢伊茹在2021年4月15日晚报警。2021年4月16日，谢伊茹被迫租赁什邡市锐博健身服务有限公司的健身房进行教学活动。佳沁管理公司的行为构成违约，因此，谢伊茹诉至法院，主张权利。佳沁管理公司辩称，双方签订的房屋租赁合同于2021年4月14日解除，根据双方签订的房屋租赁合同的约定，应以建筑面积计算租金等费用，建筑面积经测绘为252.64平方米，因此，不存在退还谢伊茹租金等费用的事实。谢伊茹未按约定向佳沁管理公司支付租金，佳沁管理公司有权对谢伊茹经营的学校进行断电和锁门，佳沁管理公司不属于违约方，不应赔偿谢伊茹损失和退还押金1万元。佳沁管理公司提出反诉请求：1.请求判令谢伊茹支付拖欠的2021年3月至2021年4月12日期间的租金及管理费10,610元、物业费3536元、水电费448.50元，合计14,594.50元；2.判令谢伊茹支付违约金4456元；3.判令谢伊茹赔偿律师费5000元；4.判令谢伊茹立即搬出并腾空案涉铺面；5.本案诉讼费由谢伊茹负担。庭审中，佳沁管理公司放弃诉讼请求第4项。事实与理由：佳沁管理公司系什邡百盛广场的商业管理公司。谢伊茹于2020年4月15日与佳沁管理公司签订《房屋租赁合同》，约定谢伊茹租赁什邡百盛广场第二层2-20、2-21、2-22、2-23号商铺，租期5年，从2020年9月1日至2025年8月31日，建筑面积252.46平方米，租金及管理费为7,579.20元/月，先付后用，半年支付，前四年每年免租3个月。谢伊茹于2020年9月支付了第一次的租金及管理费，根据合同约定，第二期租金及管理费应在2021年1月31日前支付，但谢伊茹至今未支付，佳沁管理公司提出反诉，主张权利。谢伊茹辩称，根据合同约定，佳沁管理公司前四年每年免租3个月，即从2020年9月1日至2020年11月30日期间为免租期，谢伊茹交纳了6个月的租金，即从2020年12月1日至2021年5月31日期间的租金，佳沁管理公司在2021年4月就对谢伊茹经营的学校断电和锁门，双方合同也于2021年4月12日解除，谢伊茹不存在欠付租金、管理费、物业费的事实。佳沁管理公司并非收取水电费的主体，应当驳回佳沁管理公司的诉讼请求。谢伊茹为证明其本诉诉讼请求和反驳反诉的诉讼请求提交了以下证据：1.租赁合同及转款凭证，用以证明谢伊茹与佳沁管理公司签订租赁合同，约定双方各自的权利义务，谢伊茹向佳沁管理公司支付了70,633元的租金、管理费、押金及物业费。2.测绘图纸，用以证明经装修公司出具的测绘图纸，谢伊茹租赁的四间铺面套内面积仅有117平方米，与佳沁管理公司提供的套内面积160平方米差距过大。3.录音及视频，用以证明佳沁管理公司未告知谢伊茹情况下对案涉商铺断电和锁门，构成违约。4.财产损失清单及收据、固定资产清单、委托代理合同及发票，用以证明谢伊茹的装修损失及因本案产生律师费8000元。佳沁管理公司对租赁合同及转款凭证、录音及视频、委托代理合同及发票的真实性予以认可，对测绘图纸、财产损失清单及收据、固定资产清单真实性不予认可，对谢伊茹的证明目的不予认可。佳沁管理公司为证明其反诉诉讼请求和反驳本诉的诉讼请求，提交了以下证据：1.测绘报告，用以证明谢伊茹租赁的四间商铺建筑面积为252.46平方米，套内面积为160平方米。2.缴租通知函及照片、解除房屋租赁合同通知书及照片、挂号信，用以证明从2021年3月9日起，佳沁管理公司多次向谢伊茹发送交纳房租的函件并将函件张贴于伊多艺术培训学校大门，2021年4月14日佳沁管理公司向谢伊茹邮寄送达了解除合同通知书并张贴于伊多艺术培训学校大门，双方合同已于2021年4月14日解除。3.收款收据、微信聊天记录，用以证明谢伊茹交纳的租金为2020年9月1日至2021年2月28日期间的租金，佳沁管理公司工作人员在2021年2月就向谢伊茹催收租金的事实。谢伊茹质证认为，测绘报告即使真实，测绘报告中四间商铺的套内面积为160平方米，与装修公司测量的套内面积117平方米，面积差达3%，参照购房合同的处理方式，谢伊茹有权解除租赁合同，并要求佳沁管理公司双倍返还多收取的租金等。谢伊茹未收到佳沁管理公司送达的缴费通知函及解除合同通知书，谢伊茹仅在伊多艺术培训学校大门看到解除合同通知函。谢伊茹没有收到佳沁管理公司的收款收据，收款收据上载明的缴费期间系单方书写，谢伊茹不认可。微信聊天记录不完整，不能证明真实情况。对于双方提交的证据，本院综合予以认定。本院经查理查明案件事实为：2020年4月15日，谢伊茹（乙方）与德阳市博诚商业管理有限公司（甲方）签订《什邡百盛广场租赁合同》，乙方租赁什邡百盛广场第二层2-20、2-21、2-22、2-23商铺经营什邡市伊多艺术学校，商铺建筑面积252.64平方米，就商铺计费租赁面积的确定，双方同意签署本协议时暂按前述约定的建筑面积计算租金，最终以房屋产权管理部门实测建筑面积为准，多退少补。商铺租赁期限5年，自2020年9月1日至2025年8月31日。本合同签订之日，乙方向甲方交纳履约保证金1万元，租赁期间，如果乙方有不履行或者不完全履行本合同的行为，甲方有权无须通知乙方直接扣减履约保证金以弥补损失，同时该扣减行为不影响甲方按照合同向乙方主张违约责任等。合同期满时，乙方履行本合同项下约定的义务且甲乙双方间不存在任何债权债务关系的前提下，甲方在乙方交还商铺后一个月将剩余履约保证金无息返还给乙方。租赁期间内，租金为25元/㎡/月（建筑面积），管理费为5元/㎡/月（建筑面积），即乙方向甲方每月支付租赁费7,579.20元，租金和管理费前四年不递增，第五年递增5%，免租期合计18个月，即前四年每年免3个月，第五年免6个月。租赁费用及运营管理费用采取“先付后用”、“半年支付”的原则，即乙方须于签订合同之日以现金或者转账方式向甲方缴纳履约保证金及第一租赁年度前半年的租金。此后乙方每次须提前30日缴纳下一次的租金及运营管理费。乙方未按期缴纳上述租金、运营管理费的，则每天按所拖欠金额的1%向甲方支付逾期违约金；若乙方拖欠天数超过7日的，甲方不再保证该商铺的燃气、水电等的供应或有权要求管理公司暂停对该商铺提供管理服务，直至乙方付清所拖欠的款项、逾期违约金及其他相关费用为止；拖欠超过30日，视为乙方根本违约，甲方有权单方终止合同，无条件收回商铺另行处置，同时对乙方所有装饰装修及附属相关设施不给予任何补偿。履约保证金及已缴纳的租金不予退还，有权扣留并代为出售乙方留置在商铺内的商品，用于冲抵欠费。商铺的交付时间暂定为2020年4月16日，乙方同意按交接商铺时开始计算装修免租期。甲方发给乙方的相关通知、函件，送达乙方在什邡百盛广场租赁的商铺即视为履行相关法律规定的文件送达义务。即相关通知、函件送达乙方在什邡百盛广场租赁的商铺即视为承租方已收悉。同时合同对双方其他的权利义务、违约责任等进行了约定。同日，谢伊茹支付德阳市博诚商业管理有限公司64,633元。前期谢伊茹已支付了6000元，谢伊茹共计向德阳市博诚商业管理有限公司支付70,633元（其中履约保证金1万元，6个月租金、管理费45,475元，6个月物业费15,158元）。之后，谢伊茹对租赁商铺进行装修，开始经营伊多艺术教育学校。2021年1月28日，德阳市博诚商业管理有限公司更名为佳沁管理公司。2021年3月9日起，佳沁管理公司在谢伊茹经营的伊多艺术教育学校大门张贴缴租通知函。2021年4月开始，佳沁管理公司对谢伊茹经营的伊多艺术教育学校断电并上锁。2021年4月14日，佳沁管理公司在伊多艺术教育学校大门张贴解除房屋租赁合同通知书。现双方针对租赁合同发生争议，诉至本院。另查明，1.什邡市精诚房产测绘有限责任公司针对百盛广场商业楼出具房屋面积测绘报告，测绘报告中载明2-20、2-21、2-22、2-23号商铺的套内面积各40平方米，合计160平方米，建筑面积各63.16平方米，合计建筑面积252.64平方米。2.审理中，谢伊茹申请对案涉的四间商铺建筑面积（套内面积、公摊面积）进行鉴定，后撤回鉴定。3.审理中，在本院组织下，谢伊茹对租赁铺面内的物品搬离。4.2021年6月20日，佳沁管理公司撤回要求谢伊茹支付违约金4456元及律师费5000元的诉讼请求。本院认为：本诉及反诉的争议焦点综合后为：一、谢伊茹与佳沁管理公司签订的《什邡百盛广场租赁合同》的解除时间；二、案涉商铺的租赁费及租赁时间如何确定。关于争议焦点一，关于《什邡百盛广场租赁合同》的解除时间，谢伊茹主张解除时间为2021年4月12日，佳沁管理公司认为解除时间为2021年4月14日。依照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条第三款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”以及《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第一款“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”的规定，解除合同应当通知对方，但在2021年4月12日，谢伊茹、佳沁管理公司均无书面的解除合同通知书。但此时，佳沁管理公司对谢伊茹租赁的商铺断电并上锁，谢伊茹也认为佳沁管理公司以行为表明解除合同而将该时间作为合同解除时间，虽然佳沁管理公司在2021年4月14日发出解除租赁合同通知书，但在之前佳沁管理公司已经具有了解除租赁合同的行为，且合同相对方谢伊茹也予以认可，因此，本院认为双方在2021年4月12日达成了解除《什邡百盛广场租赁合同》的合意，合同解除时间为2021年4月12日。另一方面，佳沁管理公司在反诉中主张租期至2021年4月12日，也表明佳沁管理公司同意在2021年4月12日解除租赁合同。对谢伊茹主张的确认双方签订的《什邡百盛广场租赁合同》于2021年4月12日解除的诉讼请求，本院予以支持。关于争议焦点二，关于商铺租赁时间，根据合同约定，租赁费用及管理费采用“先付后用”、半年支付的原则，谢伊茹应在签订合同之日向佳沁管理公司缴纳履约保证金及第一年度前半年的租金，因此，谢伊茹缴纳的6个月的租金应为2020年9月1日至2021年2月28日期间的租金。关于租赁费用，合同约定租赁的2-20、2-21、2-22、2-23号商铺按建筑面积252.64平方米计算，该面积与什邡市精诚房产测绘有限责任公司出具的报告书记载的面积一致，谢伊茹抗辩案涉铺面的建筑面积不足252.64平方米，其提交的测绘图纸无出具主体，真实性无法核实，不能达到其证明目的，对其抗辩意见，本院不予采纳。因此，谢伊茹不存在向佳沁管理公司多缴纳租金、管理费、物业费的事实，对本诉谢伊茹要求佳沁管理公司双倍退还部分款项的请求，本院不予支持。谢伊茹交纳了至2021年2月28日的租金、管理费、物业费，根据合同约定，谢伊茹应提前30日缴纳下一次的租金及管理费，因此，谢伊茹应在2021年1月28日向佳沁管理公司缴纳下一次的租金。但谢伊茹未按合同约定向佳沁管理公司缴纳下半年的租金及管理费，谢伊茹的行为构成违约。依照合同约定，谢伊茹拖欠租金等天数超过7日的，佳沁管理公司不再保证该商铺的燃气、水、电等的供应或有权要求管理公司暂停对该商铺提供管理服务；谢伊茹未按期缴纳租金等超过30天，视为根本违约，佳沁管理公司有权单方终止合同，无条件收回商铺另行处置，同时对谢伊茹所有的装饰装修及附属设施不给予补偿。履约保证金及已缴纳的租金不予退还，因此，佳沁管理公司在谢伊茹未按期缴纳租金等费用超过30日后对商铺采取断电、锁门等行为是基于合同约定所采取的措施，不存在违约解除合同，对谢伊茹要求佳沁管理公司赔偿损失及退还履约保证金1万元、支付律师费8000元的请求，本院不予支持。双方签订的租赁合同于2021年4月12日解除，谢伊茹使用案涉铺面至2021年4月12日，虽然合同约定谢伊茹享有三个月的免租期，但因谢伊茹未按约支付租金导致合同解除，合同解除时尚不满一年，因此，不能按照约定免除自2021年3月1日起的租金，谢伊茹仍应支付2021年3月1至2021年4月12日期间的租金及管理费10,610元。佳沁管理公司要求支付物业费、水电费的请求，因无证据证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条第一款、五百零九条第一款、第五百六十二条、第五百七十七条、第七百二十一条、第七百二十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：确认本诉原告谢伊茹与本诉被告四川佳沁商业运营管理有限公司于2020年4月15日签订的《什邡百盛广场租赁合同》于2021年4月12日解除；驳回本诉原告谢伊茹的其他诉讼请求；反诉被告谢伊茹应于本判决发生法律效力之日起十日内支付反诉原告四川佳沁商业运营管理有限公司2021年3月1日至2021年4月12日期间的租金、管理费10,610元；驳回反诉原告四川佳沁商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为2825元，由本诉原告谢伊茹负担，反诉案件受理费减半收取为165元，由反诉原告四川佳沁商业运营管理有限公司负担65元，反诉被告谢伊茹负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。审 判 长  石 娜人民陪审员  杨献弟人民陪审员  孙昌平二〇二一年七月十五日书 记 员  林小琴