广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤03民终7377号上诉人（原审原告）：皮云云。委托诉讼代理人：王志强，广东卓建律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱凯旋，广东卓建律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市喀斯特中环星苑置业有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区平湖镇金城路一号，统一社会信用代码91440300715233027Q。法定代表人：丁芃，董事长。委托诉讼代理人：方腾，系公司员工。被上诉人（原审被告）：卓越置业集团有限公司，住所地广东省深圳市福田区金田路皇岗商务中心1号楼6501，统一社会信用代码91440300618863254U。法定代表人：李华，董事长。委托诉讼代理人：粟静，北京市中银（深圳）律师事务所律师。上诉人皮云云因与被上诉人深圳市喀斯特中环星苑置业有限公司（以下简称喀斯特公司）、卓越置业集团有限公司（以下简称卓越集团）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2020）粤0307民初18469号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人皮云云上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判支持皮云云全部一审诉讼请求；2.本案一审及二审的案件受理费、保全费等诉讼费用均由喀斯特公司、卓越集团承担。被上诉人喀斯特公司辩称：1.案涉房产已经竣工验收备案，符合法定和约定和交付条件；2.喀斯特公司的公告通知行为符合约定；3.合同附件五第十二条约定合法有效，并非格式条款；4.关于皮云云提出的面积差价损失为非法利益，不应得到支持；5.本案所谓的多功能房并没有在规划范围内，也没有对案涉房屋买卖价格产生影响，皮云云关于相关广告构成邀约的主张不成立；6.根据同案同判的法律精神，本案的判决结果应当与同一小区已经作出的同样诉求的近50起已经生效的法律判决结果一致。综上，请求驳回皮云云的所有上诉请求。被上诉人卓越集团辩称：1.皮云云要求卓越集团承担连带责任，没有合同依据；2.皮云云主张卓越集团与喀斯特公司人格混同，没有事实依据。综上，请求驳回皮云云对卓越集团的全部上诉请求。上诉人皮云云一审诉讼请求：1.喀斯特公司按合同约定和法定的交房条件及标准将案涉房屋交付给皮云云；2.喀斯特公司向皮云云支付逾期交房违约金200000元（以购房总价款3354576元为基数，自2019年6月30日起按万分之四每日向皮云云支付违约金暂计至起诉之日，后续违约金按照上述标准继续计至喀斯特公司实际向皮云云交付房屋之日止）；3.喀斯特公司向皮云云赔偿三房变两房的损失241823.52元；4.卓越集团对喀斯特公司的上述债担连带责任；5.本案的案件受理费、保全费等全部诉讼费用由喀斯特公司、卓越集团承担。一审判决主文：一、喀斯特公司应于判决生效之日起三日内向皮云云支付延迟交房违约金23545.76元；二、驳回皮云云的其他诉讼请求。案件受理费7926元（皮云云已预交），由皮云云负担7506元，由喀斯特公司负担420元。保全费2729元（皮云云已预交），由皮云云负担2584元，由喀斯特公司负担145元。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。二审另查明：在本院正在审理的（2021）粤03民终3752-3767号案件中，预售合同附件五第十二条有关逾期交房违约金的约定以及附件五的文本样式与本案一致。喀斯特公司未提交证据证明其在拟定案涉预售合同附件五第十二条时与买受人进行了协商。合同正文第十二条约定逾期交房违约责任按第贰种方式处理，“贰”字的字体有加粗。合同附件五采用了与正文相比过小过密的字体和间距，第十二条没有加大加粗。喀斯特公司也并未提交证据证明其在签订合同时就附件五第十二条的内容向买受人作了特别提示。喀斯特公司未提交证据证明其曾向皮云云邮寄送达《入伙通知书》。皮云云至今未收房。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷案件。根据各方的上诉和答辩意见，本案二审的主要争议焦点为：一、案涉合同附件五补充条款第十二条有关逾期交房违约金的约定是否属于格式条款，该条款是否有效，逾期交房违约责任应当如何认定；二、喀斯特公司有关“多功能房”的宣传是否构成要约，相关约定是否有效，喀斯特公司是否应当承担相应责任，责任的性质和大小如何认定；三、卓越集团是否应当对喀斯特公司的案涉债务承担连带责任。关于第一个争议焦点。合同法第三十九条第二款规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。根据本案查明的事实，案涉预售合同附件五第十二条系喀斯特公司为了重复使用而预先拟定，条款的拟定并未与买受人协商，而是由喀斯特公司单方拟定后提供给买受人签订，该条款属于格式条款。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第九条规定，民法典施行前订立的合同，提供格式条款一方未履行提示或者说明义务，涉及格式条款效力认定的，适用民法典第四百九十六条的规定。民法典第四百九十六条第二款规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。在本案中，合同附件五补充条款第十二条有关逾期交房违约金（买受人选择继续履行合同）的约定主要有三项：（1）交付期限届满时未达交付条件、标准的，买受人同意给予出卖人三个月交付宽限期；（2）逾期交付违约金的标准为按月支付已收房款的千分之一；（3）出卖人承担逾期交房违约金的总额不超过已付房款的百分之一。其中，第（1）项和第（3）项约定明显减轻了出卖人责任。关于第（2）项约定，由于正文对逾期交房违约金标准未作约定，该项约定属于对违约金标准的补充约定，不属于降低违约金标准的条款。但对比合同附件对逾期收房违约金（日万分之一，逾期超过180日的，出卖人可解除合同，买受人赔偿出卖人损失，同时支付总房款10%违约金）和逾期付款违约金（日万分之四，逾期超过90日，出卖人可解除合同，买受人按总房款20%支付违约金）的约定，合同附件约定的逾期交房违约金标准明显偏低，喀斯特公司在本案中也未对三项违约金标准存在较大差异的原因作出合理解释。喀斯特公司在拟定上述三项违约金标准时并未遵循公平原则确定双方的权利义务，拟定的逾期交房违约金标准偏低，应当认定为与买受人有重大利害关系的条款。综上，合同附件五补充条款第十二条有关逾期交房违约金的上述三项约定均属于民法典第四百九十六条第二款所规定的应当采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款。在本案中，合同正文第十二条约定逾期交房违约责任按第贰种方式处理，“贰”字的字体有加粗，但由于第贰种方式在正文中并未体现，而是放在附件五中约定，加粗正文“贰”字尚不足以让买受人注意到合同附件五的相关内容，喀斯特公司仍有义务提示买受人注意附件五第十二条有关逾期交房违约金的约定。而从附件五第十二条的文本样式来看，整个附件五采用了与正文相比过小过密的字体和间距，第十二条也没有通过加大加粗等方式提请注意。喀斯特公司不仅没有采取合理的方式提示买受人，反而采用了让买受人更容易忽略该条款的文本样式。喀斯特公司的上述做法不仅不符合民法典的上述要求，也有违诚信原则。根据民法典第四百九十六条的规定，附件五第十二条有关逾期交房违约金的约定不能作为合同内容。在合同对逾期交房违约金没有约定的情况下，买受人仍有权要求喀斯特公司承担赔偿损失的逾期交房违约责任。在本案中，皮云云按照总房款日万分之四的标准请求支付逾期交房违约金，在相关违约金条款在二审被认定不成为合同内容后，为减少诉累，本院视为皮云云提出了逾期交房赔偿责任的诉讼请求。关于赔偿责任的大小，本院综合考虑买受人因喀斯特公司逾期交房所遭受的租金损失和其他损失、合同对逾期收房和逾期付款所约定的违约金标准，根据公平原则和诚信原则，酌情认定喀斯特公司按照总房款每日万分之一的标准向皮云云赔偿逾期交房损失。合同约定交房时间为2019年6月30日，喀斯特公司于2019年1月25日取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》，已具备合同约定的交付条件，虽然案涉房屋仍存在部分质量问题，但这些问题均非涉及房屋主体结构的质量问题，均可通过后续整改予以解决，皮云云主张案涉房屋未达到实质交付条件，与双方约定不符，本院不予采纳。喀斯特公司于2019年7月11日和8月22日两次在《深圳特区报》刊登公告通知业主入伙，因违反合同约定的入伙通知方式，属于无效通知。虽然皮云云至今未收房，但皮云云最晚于一审庭审时即2020年8月18日应根据喀斯特公司的陈述及主张，知悉案涉房屋满足交付条件，因此逾期交房违约金的计付期间为2019年7月1日至2020年8月18日，合计415天。经核算，喀斯特公司应当赔偿皮云云逾期交房损失139215元（3354576元×0.0001/天×415天=139215元）。皮云云主张喀斯特公司通过案外人向其支付的10000元“生活补助金”与本案逾期交房赔偿请求不属于同一法律关系，不可以在本案直接进行抵扣。本院认为，喀斯特公司已委托他方向皮云云支付了10000元，该10000元虽然名义上是“生活补助金”，但实际即是喀斯特公司就案涉房屋买卖合同纠纷向皮云云支付的赔偿款项，因此应当予以扣除。扣除喀斯特公司已经补偿给皮云云的10000元后，喀斯特公司还应当赔偿皮云云逾期交房损失129215元。对皮云云第二项诉讼请求中超出上述数额的诉讼请求，本院不予支持。关于第二个争议焦点。合同法第十五条第二款规定，商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。上述规定中的“商品房开发规划范围内”应当指的该商品房项目的空间范围内，系就客观的空间状态而言，不应当理解为“符合规划要求的房屋及设施”。一审法院对上述规定的理解错误。从本案查明的事实来看，喀斯特公司在销售中心现场通过样板房展示、户型平面图册、微信公众号等方式对“多功能房”进行了宣传。喀斯特公司所宣传的“多功能房”搭建于规划的采光井位置，位置和面积明确具体，上述宣传对买受人的购房意愿和房价确定均有重大影响，应当认定为要约。由于上述“多功能房”系违法搭建，违反了建设工程规划，双方有关搭建并交付“多功能房”的约定应当认定无效。一般来讲，在有“多功能房”的情况下，买受人会愿意以更高的价格购买案涉房屋，因此，喀斯特公司有关“多功能房”的宣传会对买受人的购房意愿和议价产生误导。而在有关“多功能房”的约定被认定无效，事实上喀斯特公司也未能交付“多功能房”的情况下，喀斯特公司反而因违法行为获利（卖高的价款），买受人则遭受房款损失。根据合同法第五十八条的规定，喀斯特公司应当将上述获利返还给买受人。关于获利的大小，由于双方对于“多功能房”的价款未作单独约定，应当按照一般情况下，因为有“多功能房”买受人所愿意多付的房屋价款来进行确定。鉴于本案实际情况，为节省司法资源和当事人的鉴定费用，本院综合考虑双方当事人的主观过错、宣传的“多功能房”面积、房款总价等因素，根据公平原则和诚信原则，酌情判定喀斯特公司按照房屋总价款4%的标准向皮云云返还房款。经核算，喀斯特公司应当向皮云云返还房款134183元（3354576元×4%=134183元）。对皮云云第三项诉讼请求中超出上述数额的诉讼请求，本院不予支持。关于第三个争议焦点。在本案中，皮云云主张卓越集团对喀斯特公司存在过度支配，要求卓越集团对喀斯特公司案涉债务承担连带责任，但皮云云并未提交充分证据证明其上述主张。一审法院未采纳其上述主张，驳回要求卓越集团承担连带责任的相关诉讼请求，并无不当。关于皮云云诉请喀斯特公司交付房屋的第一项诉讼请求。如前所述，喀斯特公司于2019年1月25日取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》，案涉房屋已具备合同约定的交付条件，双方应按合同约定的相关流程办理入伙手续。皮云云最晚于一审庭审时即2020年8月18日应根据喀斯特公司的陈述及主张，知悉案涉房屋满足交付条件，故对皮云云该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，上诉人皮云云的上诉理由部分成立，本院部分予以支持。原审判决认定事实不清，适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第十五条第二款、第三十九条第二款、第五十二条第（五）项、第五十八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法典》第四百九十六条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2020）粤0307民初18469号民事判决第二项；二、变更广东省深圳市龙岗区人民法院（2020）粤0307民初18469号民事判决第一项：被上诉人深圳市喀斯特中环星苑置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向上诉人皮云云赔偿逾期交房损失129215元；三、被上诉人深圳市喀斯特中环星苑置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向上诉人皮云云返还房款134183元；四、驳回上诉人皮云云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7926元，保全费2729元，合计10655元，由上诉人皮云云负担4262元，由被上诉人深圳市喀斯特中环星苑置业有限公司负担6393元。二审案件受理费7926元，由上诉人皮云云负担3170元，由被上诉人深圳市喀斯特中环星苑置业有限公司负担4756元。上诉人皮云云已预缴二审案件受理费7926元，本院予以退回4756元，被上诉人深圳市喀斯特中环星苑置业有限公司须自本判决生效之日起十日内向本院缴纳4756元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。本判决为终审判决。审判长  卢艳贝审判员  张 泽审判员  张 琼二〇二一年七月三十日书记员  谢颖馨