文书内容江苏省徐州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏03执复199号复议申请人（申请执行人）：徐州乾硕商贸有限公司，住所地徐州市铜山区。法定代表人：滕克，该公司总经理。异议人（利害关系人）：江苏银行股份有限公司徐州城南支行，住所地徐州市铜山区。负责人：刘亚，该行行长。被执行人：徐州扬太物资贸易有限公司，住所地徐州市铜山区。法定代表人：周霞，该公司经理。被执行人：徐州龙太钢铁物流经营管理有限公司，住所地徐州市铜山区。法定代表人：杨春木，该公司经理。被执行人：周霞，女，1990年1月21日生，汉族，住徐州市铜山区。复议申请人徐州乾硕商贸有限公司（以下简称乾硕公司）不服徐州市铜山区人民法院（以下简称铜山法院）作出的（2021）苏0312执异45号执行裁定,向本院申请复议。本院立案受理后依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。经审查查明，交通银行股份有限公司徐州分行（以下简称交通银行徐州分行）诉徐州扬太物资贸易有限公司（以下简称扬太公司）、徐州龙太钢铁物流经营管理有限公司（以下简称龙太公司）、周霞金融借款合同纠纷一案，根据交通银行徐州分行的保全申请，本院于2012年10月8日作出（2012）徐商初字第146号民事裁定书：冻结扬太公司、龙太公司、周霞银行存款2000万元；如存款不足冻结数额，则查封扬太公司、龙太公司、周霞相应价值的财产。2012年11月1日，本院查封龙太公司所有的坐落在三堡镇榆庄村××及房产：土地权证号：铜国用（2011）第297号、铜国用（2011）第3176号。房产证号：铜房权证三堡字第××号、铜房权证三堡字第××号、铜房权证三堡字第××号、铜房权证三堡字第××号、铜房权证三堡字第××号、铜房权证三堡字第××号、铜房权证三堡字第××号、铜房权证三堡字第××号、铜房权证三堡字第××号、铜房权证三堡字第××号房产。2012年11月20日，本院作出（2012）徐商初字第146号民事调解书：一、扬太公司于2012年1月17日签订的编号为S323200M120120006439《小企业流动资金借款合同》，于2012年12月13日提前到期。扬太公司欠交通银行徐州分行贷款本金2000万元，于2012年12月13日前一次性还清。本调解协议签订之日前扬太公司不欠息，若本协议履行期间扬太公司出现欠息行为，交通银行徐州分行有权就扬太公司拖欠的本息一并请求强制执行。二、若扬太公司不能如期履行上述债务，交通银行徐州分行有权就铜房他证三堡字第19114、19115、19116、19117、19118、19119、19120、19121号，以及铜他项（2012）第016号抵押物进行拍卖、变卖、折价所得价款优先受偿。三、保证人龙太公司、周霞就上述欠款的偿还义务承担连带责任。根据交通银行徐州分行的申请，本院于2013年7月31日立案执行，案号为(2013)徐执字第0572号。2014年4月15日，交通银行徐州分行向本院提交申请书，以铜山法院在执行过程中遇到相同被执行人且案件数量众多，涉及交通银行、江苏银行、工商一行，申请指定铜山法院一并执行，后本院指定铜山法院执行该案。2014年6月10日，铜山法院立案执行，案号为（2014）铜执字第02475号。2015年4月2日，铜山法院作出（2014）铜执字第02475号-2号民事裁定书，终结（2012）徐商初字第146号民事调解书本次执行程序。2020年7月14日，乾硕公司向铜山法院提交申请，要求变更其为申请执行人。2020年12月8日，铜山法院作出（2014）铜执字第02475号执行裁定：变更乾硕公司为本案申请执行人。2021年2月7日，铜山法院恢复执行，案号为（2021）苏0312执恢114号。2021年2月9日，铜山法院作出（2021）苏0312执恢114号执行裁定：拍卖龙太公司所有的位于三堡镇榆庄的房地产（土地证号为：铜国用2011第00297号，房产证号为铜房权证三堡字第××、1××1、1××2、1××3、1××4、1××5、1××6、1××7号）及地上附着物，并于同日作出拍卖公告。江苏银行股份有限公司徐州城南支行（以下简称江苏银行城南支行）不服上述执行行为，向铜山法院提出执行异议称，一、案涉8幢房产和铜国用（2011）第00297号土地使用权目前的首封权利人是江苏银行城南支行，依据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》和最高人民法院《关于首封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》的规定“首封优先”原则，应由江苏银行城南支行在（2013）铜执字第5125-5133号案件中优先拍卖案涉房地产。二、铜国用（2010）第3176号土地及房产均是江苏银行城南支行首封，原担保的主债权已灭失，江苏银行城南支行作为首封权人，应享有第一顺位受偿权。乾硕公司对建在铜国用(2010)第3176号土地上的4幢房产并无优先受偿权，将其享有优先受偿权的铜国用（2011）第00297号土地上的4幢房产与其不享有优先受偿权的房产一同处置，容易造成价值混同。鉴于上述理由，江苏银行城南支行认为乾硕公司对龙太公司的上述资产进行拍卖处置不仅违法，而且会导致资产价值混同，严重损害江苏银行城南支行的权益。请求：停止对龙太公司资产的拍卖处置行为。铜山法院认为，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十六条的规定，当事人、利害关系人认为网络司法拍卖行为违法侵害其合法权益的，可以提出异议。异议、复议期间，人民法院可以决定暂缓或者裁定中止拍卖。本案中江苏银行城南支行提出异议的理由有两点。首先，江苏银行城南支行认为其是本次拍卖资产的首查封人，但其申请案件亦系铜山法院执行，不存在首查封法院及轮候查封法院之别，仅存在查封顺位及清偿顺位之别，铜山法院目前仅对涉案财产进行拍卖，乾硕公司申请执行案件首先拍卖，并不改变执行案件的清偿顺序，反而有利于尽早清偿。故江苏银行城南支行的异议理由不能成立。其次，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条的规定，拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。铜山法院本次拍卖的8栋房产，其中4栋在本次拍卖的铜国用(2011)第00297号土地使用权上，另外4栋在铜国用(2010)第3176号土地使用权上，根据“房地一体”原则，本次拍卖将导致房地分别处置的状况，执行行为违反了上述规定，应予撤销。据此于2021年3月16日作出（2021）苏0312执异45号执行裁定：撤销对龙太公司所有的位于三堡镇榆庄的房地产（土地证号为：铜国用2011第00297号，房产证号为铜房权证三堡字第××、1××1、1××2、1××3、1××4、1××5、1××6、1××7号）及地上附着物的拍卖。乾硕公司不服上述裁定，向本院申请复议称，（2021）苏0312执异45号裁定书适用《最高院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条规定是错误的，应适用《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》第四十条规定、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定及第二十六条规定。江苏银行城南支行作为执行程序中的案外人，应依据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》第三十一条规定：“人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：(五)其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形；”第二十六条第二款规定，“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”乾硕公司申请执行案件的拍卖，并不改变执行案件的清偿顺序，不存在严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形，而且有利于江苏银行城南支行案件尽早解决。综上所述，（2021）苏0312执异45号裁定适用法律错误，严重侵犯了复议申请人的合法权益，增加当事人的费用支出。请求：撤销（2021）苏0312执异45号裁定。本院认为，房地一体原则是房地产交易的一般原则，即房屋所有权转让时，该房屋占用范围内的土地使用权亦同时转让。《中华人民共和国物权法》第一百四十六条、第一百四十七条等规定均体现房地一体转移原则。本案中，铜山法院（2021）苏0312执恢114号执行裁定书中所拍卖的房地产为：铜国用2011第00297号土地使用权及铜房权证三堡字第××、1××1、1××2、1××3、1××4、1××5、1××6、1××7号共8栋房屋。根据查明的事实，上述8栋房屋中，4栋房屋建设在铜国用(2011)第00297号土地使用权上，另外4栋房屋建设在铜国用(2010)第3176号土地使用权上。如照此状况拍卖，将造成建设在铜国用(2010)第3176号土地上的房屋所有权土地使用权分离，违反房地一体的交易原则。故，铜山法院撤销对上述房地产的拍卖，并无不当。综上，乾硕公司的复议申请不能成立。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下：一、维持江苏省徐州市铜山区人民法院（2021）苏0312执异45号执行裁定；二、驳回徐州乾硕商贸有限公司的复议申请。本裁定为终审裁定。审判长  王平华审判员  孙永军审判员  王 青二Ｏ二一年七月三十日书记员  赵 冉