广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11612号上诉人（原审被告）：张晓燕，女，1974年12月24日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：程源，男，1967年11月9日，汉族，住广州市天河区，系张晓燕的配偶。被上诉人（原审原告）：广州市贵族物业服务有限公司，住所地：广州市海珠区滨江东路33、41号二楼自编之八。法定代表人：鲍小玲，董事长。委托诉讼代理人：乐云龙，该司员工。委托诉讼代理人：张文霞，该司员工。上诉人张晓燕因与被上诉人广州市贵族物业服务有限公司（下简称贵族公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初24652号民事判决，向本院提起上诉。本院于某21年4月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张晓燕上诉请求判令：1.撤销原审判决；2.改判驳回贵族公司的全部诉讼请求。事实与理由如下：一、原审判决认定事实不清，且逻辑推理错误。首先，贵族公司提供的《海珠广场花园住户手册》（下简称《住户手册》）不适用于本小区，本小区名称为海珠半岛花园。其次，张晓燕己证明小区内空调违规安装，物业管理存在瑕疵的事实客观存在，而贵族公司未举证证明其已尽到物业管理义务。原审判决仅依据张晓燕缴纳物业费欠费本金的事实倒推贵族公司已尽到小区管理义务，明显逻辑错误；二、原审判决张晓燕支付滞纳金没有法律依据。首先，张晓燕居住的是海珠半岛花园而非海珠广场花园，贵族公司提交的《住户手册》与本案无任何关联。其次，《住户手册》并非物业合同本身，不属于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条所规定的物业服务合同的范围，不能对张晓燕产生约束力。最后，该手册以格式条款的形式单方面不合理地加重了张晓燕的责任，且未向张晓燕明示也未取得张晓燕认可，其内容尤其是滞纳金及其比例的条款对张晓燕不适用。因此，原审法院依据《住户手册》作出判决属于适用法律错误，应予纠正。被上诉人贵族公司答辩称：请求驳回张晓燕的所有上诉请求，维持原审判决。张晓燕主张的事实和理由与实际不符。贵族公司在原审提交的物价局批复反映，涉案小区原名为海珠广场花园，在2000年左右改为海珠半岛花园。且张晓燕购买的是二手房，当时《住户手册》及《管理公约》均是由一手房业主与贵族公司签订，张晓燕受让涉案房屋，需同时受让权利和义务。其他意见与原审意见一致。贵族公司于某20年8月7日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.张晓燕清付从2010年4月起至2016年3月期间拖欠管理费本金26778.9元的滞纳金17012.15元（从2010年6月1日起至2016年6月17日，每日万分之五点九计算）；2.张晓燕清付从2010年4月起至2016年3月期间拖欠自用水费本金3316.5元的滞纳金2050.12元（从2010年6月1日起至2016年6月17日，每日万分之五点九计算）；3.张晓燕清付从2010年4月起至2016年3月期间拖欠分摊水费本金576元的滞纳金388.4元（从2010年6月1日起至2016年6月17日，每日万分之五点九计算）；4.张晓燕清付从2010年4月起至2016年3月期间拖欠分摊电费本金3539元的滞纳金2386.56元（从2010年6月1日起至2016年6月17日，每日万分之五点九计算）；5.张晓燕清付从2012年4月起至2015年7月期间拖欠的中大修本金1256元的滞纳金672.99元（从2012年6月1日起至2016年6月17日，每日万分之五点九计算）；6.张晓燕清付从2012年8月起至2016年3月期间拖欠垃圾处理费本金220元的滞纳金93.14元（从2012年10月1日起至2016年6月17日，每日万分之五点九计算）；7.本案诉讼费由张晓燕承担。原审法院经审理查明，广州市国土资源和房屋管理局于某09年11月17日向张晓燕核发《房地产权证》，记载为海珠区滨江东路71号4103房的权属人为张晓燕，共有情况为单独所有，该房建筑面积为133.69平方米。贵族公司领有《物业管理企业资质证书》。2003年6月2日，贵族公司与广州市东迅房地产发展有限公司（下简称东迅公司）签订《物业管理委托合同》，约定东迅公司将广州市海珠区滨江东路31-67号海珠半岛花园一、二期委托贵族公司实行物业管理；期限从2003年5月31日起至2008年5月31日止；本物业的管理服务费，住宅房屋由贵族公司按建筑面积每月每平方米2.7元向业主或物业使用人收取；本物业的管理服务费，在业委会成立前，执行物价主管部门的批复标准，在成立业委会后，由业委会与贵族公司协商按质定价；东迅公司逾期缴交有关费用的，按业主公约条款处理；等。2008年5月23日，双方签订《海珠半岛花园物业服务合同》，东迅公司将包括滨江东路71号胜景阁在内的房屋委托贵族公司实行物业服务，期限从2008年6月1日起至海珠半岛花园业主委员会依法成立、依法选聘物业管理企业并签订物业管理服务合同生效时止；本物业的管理服务费，由贵族公司按建筑面积每月向业主或物业使用人收取，收费标准为新二期住宅胜景阁每月每平方米2.5元，公共水电按实分摊；东迅公司逾期缴交有关费用，按照《管理公约》、《住户手册》条款执行等。根据《住户手册》中第三部分“物业管理”第3点及第（14）小点的规定：管理中心有权向花园内各单位的业主（住户）收取管理费和公共用水用电费及专项设备维护备用金。管理中心按照花园实际的支出确定各单位业主需交付的管理费或附加费的金额，各单位业主需按照已确定的金额按时缴付费用，业主可以现金或支票交费，对逾期未缴者管理处有权征收利息（按月息1.8%计算）及催缴手续费用，甚至停止供应水电及采取适当的法律行动追讨；等。据贵族公司2013年9月27日发出的《关于小区调整物业服务费征询意见结果的通知》载明：于某13年11月1日起，胜景阁物业服务费由2.5元提升至3.2元/平方米/月。2012年3月9日，广州市海珠公证处出具（2012）粤广海珠第3387号《公证书》，证明该公证处公证人员于某12年3月7日来到海珠半岛花园内，对小区公告栏中张贴的《2012年海珠半岛花园欠管理费等单元名单》、《关于：2012年度管理费催收的通告》进行拍摄并公证。上述催收文件包含了涉案房屋在内的各单元的欠付情况。2013年2月20日，广州市海珠公证处出具（2013）粤广海珠第3093号《公证书》，证明该公证处公证人员于某13年2月4日来到海珠半岛花园内，对小区公告栏中张贴的《关于：2013年度管理费催收的通告》、《海珠半岛花园管理费催收名单公示》进行拍摄并公证。上述催收文件包含了涉案房屋在内的各单元的欠付情况。2014年2月17日，广州市海珠公证处出具（2014）粤广海珠第2577号《公证书》，证明该公证处公证人员于某14年2月14日来到海珠半岛花园内，对小区公告栏中张贴的《海珠半岛花园管理费催收名单公示》进行拍摄并公证。上述催收文件包含了涉案房屋在内的各单元的欠付情况。2015年3月17日，广州市海珠公证处出具（2015）粤广海珠第4664号《公证书》，证明该公证处公证人员于某15年3月13日来到海珠半岛花园内，对新港街垃圾分类宣传栏中张贴的《海珠半岛花园管理费催收名单公示》进行了拍摄并公证。上述催收文件包含了涉案房屋在内的各单元的欠付情况。2016年2月26日，广州市海珠公证处出具（2016）粤广海珠第2959号《公证书》，证明该公证处公证人员于某16年2月24日来到海珠半岛花园内，对新港街垃圾分类宣传栏中张贴的《海珠半岛花园管理费催收名单公示》进行了拍摄并公证。上述催收文件包含了涉案房屋在内的各单元的欠付情况。2017年3月7日，广州市海珠公证处出具（2017）粤广海珠第5955号《公证书》，证明该公证处公证人员于某17年2月27日来到海珠半岛花园内，对新港街垃圾分类宣传栏中张贴的《海珠半岛花园管理费催收名单公示》进行了拍摄并公证。上述催收文件包含了涉案房屋在内的各单元的欠付情况。2018年3月5日，广州市海珠公证处出具（2018）粤广海珠第6587号《公证书》，证明该公证处公证人员于某18年2月27日来到海珠半岛花园内，对新港街垃圾分类宣传栏中张贴的《海珠半岛花园管理费催收名单公示》进行了拍摄并公证。上述催收文件包含了涉案房屋在内的各单元的欠付情况。2019年4月2日，广州市海珠公证处出具（2019）粤广海珠第9722号《公证书》，证明该公证处公证人员于某19年3月13日来到海珠半岛花园内，对新港街垃圾分类宣传栏中张贴的《海珠半岛花园管理费催收名单公示》进行了拍摄并公证。上述催收文件包含了涉案房屋在内的各单元的欠付情况。2020年4月3日，广州市海珠公证处出具（2020）粤广海珠第5211号《公证书》，证明该公证处公证人员于某20年3月30日来到海珠半岛花园内，对新港街垃圾分类宣传栏中张贴的《海珠半岛花园管理费催收名单公示》进行了拍摄并公证。上述催收文件包含了涉案房屋在内的各单元的欠付情况。贵族公司为证明其主张，提供了以下证据：客户名称为张晓燕的《2020年度海珠半岛胜景阁住户欠费诉讼》（总明细清单）》，列明了欠费的期间及欠费本金、滞纳金的截止日期。张晓燕质证表示：对该证据的真实性、合法性和关联性均没有异议。张晓燕就其抗辩还提交了以下证据：1.拍摄时间为2020年9月的张晓燕隔壁邻居家外墙的图片；2.《海珠半岛花园管理公约》，其中（第三章业主权利及责任）、第三条：各业主/住户可共同自由使用该商住区内的公共地方、公共服务设施和公共康乐设施，但不得损害他人利益；第九条：各业主若需在其单元安装冷气机，必须根据管理者所指定的位置安装；(第六章管理与维修）第二条环境管理及保养。贵族公司质证表示：证据1的图片需要回去核实，张晓燕是在2010年2月收楼，其隔壁邻居收楼是在张晓燕之前，没有任何的证据证明张晓燕邻居安装的空调外机行为是经过贵族公司许可；这个图片显示的情况均是在业主专用范围内，贵族公司无权进入。证据2的真实性、合法性没有异议，关联性是贵族公司尽到管理责任，不存在不作为的情况。原审诉讼中，张晓燕与贵族公司均确认：涉案小区尚未成立业主委员会；涉案小区的物业管理费、中大修费用、垃圾处理费均是每两个月收取一次，在第二个月的最后一天均可缴纳当期两个月的物业管理费、中大修费用和垃圾处理费，第三个月的1号起才计算滞纳金。张晓燕表示：其于某09年11月17日收楼；贵族公司主张的第一至第六项诉讼请求的欠款本金均在2016年6月17日缴纳；其向贵族公司反馈隔壁邻居违反小区管理公约的行为后，贵族公司建议其不要直接找邻居反馈，免得导致邻里关系不和谐；但其不清楚贵族公司有没有找该邻居处理，直到2016年6月才组织和隔壁邻居的三方协商，该邻居才在原来空调管的外面加装了盒子用于收纳杂乱的管线，但该邻居仍不同意将空调外机往其房屋方向移动。贵族公司表示：2016年是由于张晓燕邻居换空调，其才组织三方协调，2010年7月19日是贵族公司巡查发现张晓燕的邻居阳台防盗网安装超出阳台外面，当天向该邻居发出整改《告知书》。原审法院认为，贵族公司与东迅公司签订《物业管理委托合同》及《海珠半岛花园物业服务合同》，贵族公司接受委托对广州市海珠区滨江东路海珠半岛花园实行物业管理。涉案物业属于该合同约定的管理范围。另外，涉案物业所在的《住户手册》中记载“管理中心有权向花园内各单位的业主收取管理费和公共用水用电费及专项设备维护备用金”、“管理中心按照花园实际支出确定各单位业主需交付的管理费或附加费的金额，各单位业主需按照已确定的金额按时缴付费用，业主可以现金或支票交费，对逾期未缴者管理处有权征收利息（按每月1.8%计算）。上述合同和文件构成涉案小区物业管理的整体，业主和贵族公司均应按上述约定履行各自的义务。根据权利义务相一致原则，张晓燕自认已于某09年11月17日收楼，接受了贵族公司的物业管理服务，应当支付对价给贵族公司。张晓燕抗辩上述《住户手册》没有盖章，无法确认其真实性的意见，与本案无关的意见无理，不予采纳。张晓燕与贵族公司一致确认涉案小区的物业管理费及其他费用均为每两个月收取一次，当期的费用最迟在第二个月的月底前缴纳。故对该事实，予以采信。张晓燕确认贵族公司主张的第一至第六项诉讼请求的欠款本金均在2016年6月17日缴纳，且对该欠款本金并无异议，故对张晓燕逾期缴纳上述欠款的事实，予以认定。贵族公司要求张晓燕支付上述欠款滞纳金的请求，合法有据，予以支持。张晓燕抗辩是贵族公司从2010年4月到2016年3月期间未尽到物业管理的义务，对部分住户私自违规安装空调等行为置之不理，但张晓燕提交的证据不足以证明该事实的存在，故对该意见，不予采纳。而且，张晓燕也确认2016年6月17日缴纳上述欠费本金是因为贵族公司对其邻居安装空调的问题组织三方协商，就此也证明贵族公司确有尽到小区管理的义务，故张晓燕以贵族公司存在违约行为为由，其有权暂缓缴纳费用的抗辩意见，理据不足，不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于某21年2月7日判决如下：一、张晓燕在本判决生效之日起10日内，向广州市贵族物业服务有限公司支付逾期支付2010年4月至2016年3月期间物业管理费26778.9元的滞纳金（从2010年6月1日起至2016年6月17日，每日万分之五点九计算，以17012.15元为限）；二、张晓燕在本判决生效之日起10日内，向广州市贵族物业服务有限公司支付逾期支付2010年4月至2016年3月期间的自用水费3316.5元的滞纳金（从2010年6月1日起至2016年6月17日，每日万分之五点九计算，以2050.12元为限）；三、张晓燕在本判决生效之日起10日内，向广州市贵族物业服务有限公司支付逾期支付2010年4月至2016年3月期间的公共分摊水费576元的滞纳金（从2010年6月1日起至2016年6月17日，每日万分之五点九计算，以388.4元为限）；四、张晓燕在本判决生效之日起10日内，向广州市贵族物业服务有限公司支付逾期支付2010年4月至2016年3月期间的公共分摊电费3539元的滞纳金（从2010年6月1日起至2016年6月17日，每日万分之五点九计算，以2386.56元为限）；五、张晓燕在本判决生效之日起10日内，向广州市贵族物业服务有限公司支付逾期支付2012年4月至2015年7月期间的中大修费1256元的滞纳金（从2012年6月1日起至2016年6月17日，每日万分之五点九计算，以672.99元为限）；六、张晓燕在本判决生效之日起10日内，向广州市贵族物业服务有限公司支付逾期支付2012年8月至2016年3月期间的垃圾处理费220元的滞纳金（从2012年10月1日起至2016年6月17日，每日万分之五点九计算，以93.14元为限）。本案受理费365元，由广州市贵族物业服务有限公司负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审期间，贵族公司提交广州市海珠区地名委员会出具的《停止使用非标准地名通知书》、广州市地名委员会作出的穗地名委[1997]138号《关于海滨花园及豪景阁等命名的批复》、广州市地名委员会作出的穗地名委[1999]1号《关于海滨花园更名为海珠半岛花园及豪景阁等命名的批复》，以证明涉案小区由海珠广场花园更名为海珠半岛花园的事实。张晓燕质证称：其一，海珠广场花园在1997年即已被停止使用，张晓燕于某09年购买涉案房屋，则贵族公司在2009年仍使用《住户手册》非法。贵族公司既不向新业主提供《住户手册》，也不与新业主签订住户手册，是对业主的无视，是物业服务最大的瑕疵。其二，《住户手册》没有任何人员的盖章。其三，根据国家法律规定，住户手册不能与物业合同相关联，如要履行住户手册中的条款，必须单独签订，否则住户手册对业主没有约束力。贵族公司称：涉案小区原定名为海珠广场花园，故当时印制的住户手册为《海珠广场花园住户手册》。在小区更名为海珠半岛花园后，该手册未更换而一直延续使用。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。经查，本案纠纷涉及的事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案处理应适用《中华人民共和国民法典》施行前相关法律法规和司法解释的规定。本案的争议焦点是张晓燕是否需向贵族公司支付迟延交纳物业费等费用的滞纳金。依据贵族公司与涉案房屋所属海珠半岛花园小区开发商东迅公司签订的《物业管理委托合同》及《海珠半岛花园物业服务合同》的约定，在涉案小区成立业主委员会之前，由贵族公司接受东迅公司委托对该小区提供物业服务，故前述合同属于前期物业服务合同，对包括张晓燕在内的小区全体业主均具有约束力。依据前述合同约定，在业主逾期缴纳物业费等费用的情况下，按《管理公约》及《住户手册》条款执行，而《住户手册》明确记载“管理中心按照花园实际支出确定各单位业主需交付的管理费或附加费的金额，各单位业主需按照已确定的金额按时缴付费用，业主可以现金或支票交费，对逾期未缴者管理处有权征收利息（按每月1.8%计算）”。张晓燕迟延向贵族公司交纳涉案房屋2010年4月至2016年3月期间物业管理费、自用水费、公摊水电费、2012年4月至2015年7月期间的中大修费用及2012年8月至2016年3月期间的垃圾处理费，贵族公司诉请张晓燕按每日万分之五点九的标准支付上述费用的滞纳金，符合前述合同约定，原审判决对此予以支持并无不当，可予维持。张晓燕以贵族公司提交的《住户手册》指向的小区系海珠广场花园而非海珠半岛花园为由，上诉认为贵族公司无权依据该《住户手册》要求其支付滞纳金。对此，本院认为，贵族公司提交的有关政府文件足以证明涉案海珠半岛花园系由原海珠广场花园更名而来，贵族公司与东迅公司签订的《海珠半岛花园物业服务合同》有明确提及《住户手册》，而张晓燕未举证证明存在与贵族公司所提交《住户手册》不一致的海珠半岛花园住户手册，故张晓燕上诉主张贵族公司提交的《住户手册》对其不具有约束力，理由不成立，本院不予采纳。另，张晓燕以《住户手册》非物业合同且不合理地加重其责任为由，上诉认为该《住户手册》对其无约束力，缺乏依据，本案亦不予采纳。张晓燕以贵族公司提供的物业服务存在瑕疵，其迟延支付物业费等费用具有正当理由为由，上诉认为其无需向贵族公司支付滞纳金，但张晓燕所称贵族公司未及时协调其他业主安装空调事宜的服务瑕疵即使存在，也不足以成为张晓燕迟延交纳物业费等各项费用的合理抗辩，故张晓燕的该项上诉理由亦不成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人张晓燕的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费365元，由上诉人张晓燕负担。本判决为终审判决。审 判 长 谭红玉审 判 员 邓 颖审 判 员 李光华二〇二一年七月二十一日法官助理 王文杰书 记 员 唐颖琪