宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2021）宁0104民初2051号原告：韦金兵，男，1986年9月13日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：陆际能，陕西领胜律师事务所律师。被告：李进龙，男，1992年5月18日出生，回族，个体，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：马辉，宁夏天合律师事务所律师。被告：李进虎，男，1988年11月16日出生，回族，个体，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：马辉，宁夏天合律师事务所律师。第三人：姬宁宁，女，1983年4月11日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市金凤区。第三人：王丹，女，1991年1月16日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：闫建萍，女，1962年10月26日出生，宁煤集团太西洗煤厂退休会计，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。第三人：薛怡，女，1987年11月30日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：闫建萍，女，1962年10月26日出生，宁煤集团太西洗煤厂退休会计，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。第三人：杨洋，女，1988年11月25日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。第三人：许红媛，女，1984年12月9日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。第三人：何红军，男，1982年1月2日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市金凤区。第三人：孙丽阳，女，1983年3月1日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区青铜峡市。第三人：杨波，女，1984年1月25日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区中卫市。原告韦金兵与被告李进龙、李进虎及第三人姬宁宁、王丹、薛怡、杨洋、许红媛、何红军、孙丽阳、杨波合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案后，依法适用普通程序组成合议庭于2021年3月11日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陆际能，被告李进虎及被告李进龙、李进虎的共同委托诉讼代理人马辉、第三人姬宁宁、杨洋、孙丽阳、杨波及第三人王丹、薛怡的共同委托代理人闫建萍到庭参加了诉讼。第三人许红媛、何红军未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韦金兵向本院提出诉讼请求：1、请求二被告支付违约赔偿金160000元（20000元×8间房）；2、赔偿因第三人起诉原告法院判决原告承担的违约金损失120000元（15000元×8间房），以上共计280000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实理由：原告系银川市兴庆区至洁酒店(后更名为斯维登公寓酒店)的经营者。2020年5月17日，二被告因拓展经营需要，与原告就该酒店的整体经营转让达成协议，双方约定：转让费共计人民币42万元整，转让费包括:从2020年5月20日开始被告享有现有44间客房的使用权、客房内所有设施设备的使用权、吧台租赁场地的用权。(客房可使用的实际使用量依据原告签订《房屋租赁三方协议书》的数量为准。)同时合同约定原告承担2020年5月17日前该酒店经营过程中发生的物业费、水电费等相关费用。双方对客房可使用的实际使用量通过约定付款方式予以确认已签房量32间，二被告一次性付给原告转让费305454元人民币和已付房费354000元后，原告向二被告交付了32套客房。对于尚未确认交付的客房也做了相应的约定“原告待签房号为:303、322、412、504、611、617、521、620、621、820、326、327，被告不得私自收以上客房，如被告未经原告书面许可擅自收房以上房号，需按一间20000元对原告进行赔”合同经双方签字生效，并就32套客房的交付、转让费的支付等予以履行，其中702、703、328号客房由于业主说人在外地，不能及时签署三方协议，待回来之后补签三方协议，故在银川市庆区至洁酒店与业主协商一致，被告同意702、703、328业主回来签署三方协议。后702、703、328业主回来之后，二被告联系业主私自收房签署了承租协议导致原告未能签署三方协议。且双方约定的待签12套客房中有5房（房号：姬宁宁617、杨波521、孙丽阳820、杨洋620、何红军412，另王丹702、许红媛328、薛怡703）被告在未知告原告的情形下，私自收房导致未能签署三方协议，致使至洁酒店被作为被告以违约为由提起诉讼，要求承担违约责任。原告认为，二被告在签订的酒店转让协议生效后，违背诚信原则，私自收房的行为已经构成违约，应当按照合同的约定承担违约责任，并赔偿因其违约行为导致原告可能向第三人承担的违约金损失，故原告诉至法院。李进龙、李进虎辩称，一、原告关于房屋交付数量的陈述与客观事实不符。在原、被告签订案涉《酒店转让协议》前，原告先行与28间房屋（其中317房屋为宿舍，并非双方约定的客房）的业主签订了房屋租赁三方协议书，在转让协议签订后由被告签章确认，在转让协议签订时原告称702、703、704、328号房屋业主在外地，业主从外地回来后补签三方协议书。被告基于对原告的信任，同意暂时按照32间房屋签订案涉酒店转让协议，并向被告支付了32间房屋的转让费及22间房屋实际垫付租金合计638204元。转让协议明确约定客房的实际使用量依据原告签订的房屋租赁三方协议书的数量为准，在除协议载明的32间房屋外，剩余待签订12间由原告负责与房屋业主对于转租及其他事项完成沟通，取得房屋业主同意。但原告在转让协议签订后并未取得12间房屋业主的同意，也未与前述702、703、704、328号房屋业主签订三方协议，通过三方协议确定的房屋数量为28间而非32间。二、被告不存在任何违约情形，原告无权依据酒店转让协议第九条向被告主张违约赔偿金。原告于2020年4月24日通过报纸公告方式向包括案涉八位第三人在内的房屋业主发出解除通知，行使单方解除权。在被告与原告洽谈期间，上述八位业主并未同意原告转租，未形成三方协议。此后第三人许红媛（328业主）、杨波（521业主）、姬宁宁（617业主）、杨洋（620业主）、王丹（702业主）、薛怡（703业主）通过诉讼方式解决与原告之间的租赁合同纠纷。案件审理期间，原告主张与第三人解除合同的时间为2020年5月2日，经法院确认，原告与许红媛（328业主）的合同解除时间为2020年10月24日、与杨波（521业主）的合同解除时间为2020年9月9日、与姬宁宁（617业主）的合同解除时间为2020年9月11日、与杨洋（620业主）的合同解除时间为2020年9月9日、与王丹（702业主）的合同解除时间为2020年6月8日、与薛怡（703业主）的合同解除时间为2020年5月20日。2020年9月25日，原告将412号房间移交给第三人何红军（412业主），双方实际解除了租赁合同关系。上述第三人均已与原告解除了租赁合同关系，且原告主动与第三人进行房屋的移交。酒店转让协议实质是转租关系。依据法律规定承租人转租须经出租人同意，转让协议第九条虽然是双方约定，但该条实质对房屋业主及被告交易自由权利进行了限制，在房屋业主不同意原告转租且与原告的租赁合同关系解除的情况下，房屋业主有权选择与包括被告在内的任何民事主体建立法律关系，原告无权对房屋业主及被告的交易自由进行限制，被告在第三人未收回房屋之前，并未与第三人建立过任何法律关系，未接受过房屋，被告并不存在任何违约情形，原告无权依据转让协议第九条向被告主张任何违约责任。原告的损失应以实际发生为标准，案涉酒店转让协议第九条虽然约定了损失标准，但结合酒店转让协议关于转让费标准的约定，即使转让费条款约定有效，原告的实际损失也应以转让费标准作为参考，原告主张的损失标准明显过高。412业主，820业主，在原告将房屋移交后，两个业主的房屋自行处置，并未与被告建立关系。三、原告要求被告承担因第三人诉讼产生的违约金损失没有事实及法律依据。原告于2020年4月24日行使单方解除权后，被告方才与原告就转租酒店业务进行洽谈，酒店转让协议约定客房的实际使用数量是以原告签订房屋租赁三方协议书的数量为准，对于转租事宜的沟通由原告负责完成。第三人并未同意原告进行转租，也未形成三方协议，此后第三人以原告存在违约行为为由提起诉讼，诉讼权利属于第三人的法定自主权利与被告无任何关系，原告因违约导致其承担法律责任，与被告无关，原告要求被告承担因第三人诉讼产生的违约金损失没有事实及法律依据。四、案涉酒店转让协议实质为转租关系，关于转让费的约定应属无效，原告无合法基础获得转让费。原告与包括第三人在内的房屋业主形成房屋租赁关系时房屋内的装饰装修及设施设备系由房屋业主出资完成，原告仅对房屋享有承租权利，对于房屋内的装饰装修及设施设备并未支付任何对价，不享有任何的所有权。原、被告之间的酒店转让协议实质是转租关系，协议中所约定的转让费并无相应对价予以体现，原告获得的转让费没有合法基础，酒店转让协议中关于转让费的约定应属无效条款。故请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院根据当事人的陈述及本院经审查确认的证据认定如下事实：2018年1月期间，位于银川市兴庆区凤凰北街与泰和路交汇处民生中心公寓的部分房屋业主先后与银川市兴庆区久住酒店签订《物业委托管理经营合同》或《房屋租赁合同》，业主通过委托管理或出租的方式将其所有的房屋交付银川市兴庆区久住酒店用于酒店经营（斯维登公寓酒店），双方约定交付的房屋按照银川市兴庆区久住酒店约定的客房标准装修，室内软装配置费用按照每平方米600元进行装修，费用由业主承担，托管或租赁期限自2018年至2023年，银川市兴庆区久住酒店与各个业主对租金等其他合同条款等进行了约定。该合同签订后，业主按照久住酒店的要求对房屋进行了装修装饰并交付了房屋。在合同履行过程中，原告于2018年5月注册成立了银川市兴庆区至洁酒店。银川市兴庆区久住酒店将斯维登公寓酒店的经营权转让给银川市兴庆区至洁酒店（以下简称至洁酒店），并将其依据上述合同享有的权利义务一并转移给至洁酒店。原告受让该酒店的经营权后，至洁酒店先后与民生中心公寓的业主分别签订了《房屋租赁合同（补充协议）》，约定至洁酒店将租赁房屋作为公寓酒店整体经营，双方对租金的标准、支付方式进行了约定，并约定双方其中一方违约，需支付对方违约金15000元。补充协议签订后，至洁酒店承租使用业主的房屋。本案中的第三人姬宁宁、王丹、薛怡、杨洋、许红媛、何红军、孙丽阳、杨波均将房屋出租给至洁酒店使用。2020年4月24日，原告在宁夏新消息报上发布解除合同通知载明：“因受疫情影响，银川市兴庆区至洁酒店自2020年1月下旬至2020年3月中下旬停业长达两个月，经营遭受重创。无奈之下，我方迫于经营压力停止营业，且无法正常履行承租合同中应承担的义务。近来至洁酒店已多次与各业主协商银川市兴庆区民生中心公寓调整租金标准、退租事宜，均无果。根据客观事实和实际面临的经营困难，结合双方《房屋租赁合同》中的相关约定，至洁酒店欲行使单方解除权，解除公寓租赁相关的所有合同、协议。恳请各业主予以配合，并在本公告见报后7日内与我方联系办理解除合同及房屋交接手续”。该通知中所附房号及房主包括本案中的第三人姬宁宁、王丹、薛怡、杨洋、许红媛、何红军、孙丽阳、杨波。上述第三人收到解除合同通知后均不同意解除合同，先后于2020年7月以至洁酒店为被告向本院提起诉讼，请求判令至洁酒店继续履行合同；支付拖欠租金及其他费用并支付违约金。上述案件审理过程中，至洁酒店认为其与第三人解除合同的时间应为其在新消息报发布解除合同通知书七日后即2020年5月2日。以上第三人作为原告的八件民事案件经本院审理后均作出民事判决，判决至洁酒店支付上述第三方租金等费用及违约金15000元。本院判决至洁酒店承担违约金的理由为：在合同履行过程中，至洁酒店逾期支付租金并且以实际行为表示不再履行合同，以致出租方收回房屋，至洁酒店的违约行为导致合同解除，合同解除的责任在至洁酒店，至洁酒店应承担违约金15000元。上述八件民事案件的判决均已生效。依据生效的判决书可以确定：至洁酒店与姬宁宁（617业主）合同解除时间为2020年9月11日、与王丹（702业主）合同解除时间的时间为2020年6月8日、与薛怡（703业主）解除合同的时间为2020年5月20日、与杨洋（620业主）、杨波（521业主）、孙丽阳（820业主）解除合同的时间均为2020年9月9日、与许红媛（328业主）解除合同解除时间为2020年10月24日，2020年9月25日，至洁酒店将412号房间移交给何红军（412业主）。上述第三人与原告的租赁合同解除后，除何红军（412业主）、孙丽阳（820业主）、姬宁宁（617业主）外，其他第三人均将房屋出租给被告使用。2020年5月17日，原告(甲方)与被告李进虎（乙方）签订了《酒店转让协议》：一、甲方将银川兴庆区民生中心“斯维登公寓酒店”转让给乙方经营；二、甲、乙双方约定转让费共计人民币42万元整，转让费包括：从2020年5月20日开始乙方享有现有44间客房的使用权、客房内所有设施设备的使用权、吧台租赁场地的使用权。(客房可使用的实际使用量依据甲方签订《房屋租赁三方协议书》的数量为准)。甲方承担2020年5月17日前该酒店经营过程中发生的物业费、水电费等相关费用；三、付款方式：已签房量32间，乙方一次性付给甲方转让费305454元人民币和已付房费354000元。1.协议签订当日甲乙双方在酒店设施设备清点交接完毕后乙方向甲方支付32间房人民币转让费305454人民币元。2.协议签订当日乙方将甲方已垫付32间客房2020年5月5日-2021年5月5日的全部房租共计354000元支付给甲方。3.剩余待签订房型合计12间(房号详见标题九),在甲方和房东沟通好续租及其他事项后，乙方无条件接受该房，并按照转让费标准按照9545元/间，签订当日乙方给甲方支付转让费并自行支付该房租。四、本合同签订后，乙方需在5个工作日内办理自己的营业执照及税务登记证等证照，甲方负责提供协助。乙方在2020年5月22日前未办理相关证照，则甲方有权注销自己的营业执照等证照，因此产生法律后果由乙方自行承担。六、乙方接手酒店后2020年5月17号开始因经营酒店所产生的债权债务由乙方负责，甲方不承担任何责任。2020年5月17号之前所有费用由甲方承担并付清。七、甲乙双方协议签订后即刻生效后，酒店转让前的债权债务由甲方承担。酒店转让后的债权债务由乙方承担。八、乙方继续聘用甲方的原有员工，并妥善安置。九、其他：1、甲方待签房号为：303、322、412、504、611、617521、620、621、820、326、327，乙方不得私自收以上客房，如乙方未经甲方书面许可擅自收以上房号，需按一间20000元对甲方进行赔偿（2020年12月31日前截止）；十、乙方继承并履行甲方之前与房屋业主、物业公司等主体签订的与经营酒店相关的全部合同及协议的权利和义务。本协议生效以后，2020年5月17日之前如因甲方债务问题引发纠纷，对酒店经营产生影响的，甲方负责赔偿。2020年5月17日之后如因乙方的原因造成的后果，由乙方自行承担。协议签订时原告称702、703、704及328号房屋的业主在外地，待业主从外地回来后补签三方协议，被告同意按照32间房屋签订转让协议并同意支付转让费。协议签订当天，二被告向原告支付了转让费及原告垫付的房屋的租赁费合计638204元。原告指定收款人向原告出具了收条。原告向二被告交付了宁夏银川市民生中心公寓的28间房屋。在原、被告签订案涉《酒店转让协议》前，原告先行与同意原告转租的28间房屋的业主签订了《房屋租赁三方协议书》，《酒店转让协议》签订后被告李进虎作为承租人签章确认，《房屋租赁三方协议书》约定出租人同意银川市兴庆区至洁酒店将承租出租人的房屋转租给被告李进虎继续作为商务酒店使用，租期自2020年5月至2024年5月。协议签订后，被告李进龙注册成立了银川市兴庆区威斯丁公寓酒店北塔店并开始经营。现原告认为被告违反合同约定，擅自与第三人签订了承租协议收回了八间客房构成违约，应按照《酒店转让协议》的约定每间房屋按照20000元予以赔偿，且因被告的违约行为，导致兴庆区法院判决至洁酒店向第三人每人支付违约金15000元，该费用应由被告承担。故原告诉至本院。本院认为，本案争议的焦点为二被告是否存在未经原告同意擅自与第三人姬宁宁（617业主）、王丹（702业主）、薛怡（703业主）、杨洋（620业主）、许红媛（328业主）、何红军（412业主）、孙丽阳（820业主）、杨波（521业主）签订租赁合同的违约行为。案涉协议约定：原告待签的12间房屋在原告与房东沟通好续租事宜后经原告同意被告方与房东签订租赁合同，截止时间为2020年12月31日，如被告违约，每间房屋赔偿原告20000元。该约定是原告对12间房屋享有承租权的前提下对被告权利的限制。在原告与被告签订《酒店转让协议》前，原告与民生中心公寓的60间房屋的业主（包括八位第三人）签订了租赁合同，原告对该60间房屋享有承租人的各项权利。但原告于2020年4月24日通过在报纸刊登公告方式向包括案涉八位第三人在内的房屋所有权人发出解除合同通知，要求解除合同。因上述第三人不同意解除合同且原告欠出租人的租赁费，上述第三人均向本院提起诉讼，要求原告支付租金、其他费用及违约金。依据八件生效的民事判决书可以确定：至洁酒店与姬宁宁（617业主）签订的租赁合同解除时间为2020年9月11日、与王丹（702业主）合同解除时间的时间为2020年6月8日、与薛怡（703业主）解除合同的时间为2020年5月20日、与杨洋（620业主）、杨波（521业主）、孙丽阳（820业主）解除合同的时间均为2020年9月9日、与许红媛（328业主）解除合同解除时间为2020年10月24日、与何红军（412号房间）解除合同的时间为2020年9月25日。在上述第三人与原告解除租赁合同的情况下，原告不再享有对承租房屋的使用权，也不享有转租的权利。在此情况下，上述第三人有权自主选择将房屋出租给合适的主体，原告无权对上述第三人及被告的交易进行限制。且被告在上述第三人与原告解除合同前，并未与第三人形成租赁关系使用第三人的房屋。另外，王丹及薛怡（702号、703号）的房屋并不在合同约定的原告待签的房号中。故被告不存在违反《酒店转让协议》第九条的违约行为，原告要求被告依据该约定赔偿损失16万不能成立，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿法院判决原告应向八位第三人承担的违约金12万元（15000元×8）的诉讼请求。本院判决至洁酒店承担违约金的理由为：在合同履行过程中，至洁酒店逾期支付租金并且以实际行为表示不再履行合同，以致出租方收回房屋，至洁酒店的违约行为导致合同解除，合同解除的责任在至洁酒店。故本院依据双方签订的租赁合同的约定判决洁酒店承担上述第三人违约金。原告是基于违约行为承担违约责任而向第三人支付违约金，并非因被告的违约行为而导致原告向第三人承担违约责任，故原告要求被告承担违约金损失没有事实依据及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：驳回原告韦金兵的诉讼请求。案件受理费5500元，由原告韦金兵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长 张晓春人民陪审员 葛彩婷人民陪审员 任民平二○二一年七月二十三日法官助理 梁晓培书记员 孙燕燕附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。