中华人民共和国广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初6996号原告：黄腾达，男，1939年11月1日出生，香港特别行政区居民，原告：黄润玲，女，1941年7月18日出生，香港特别行政区居民，原告：黄丽莉，女，1935年2月13日出生，香港特别行政区居民，原告：黄绮玲（LAUELAINEYEELING），女，1950年12月2日出生，美国国籍，原告：黄腾彪（WILLIAMTANG-PIUWONG），男，1947年10月7日出生，美国国籍，原告：黄腾志（ChristopherTCWONG），男，1948年11月15日出生，美国国籍，原告：黄星汉（WONGPATRICKSINGHON），男，1948年8月3日出生，加拿大国籍，原告：黄美莉（WONGMILLIEML），女，1946年12月27日出生，加拿大国籍，原告：黄馨莉（WONGHINGLEE），女，1949年10月9日出生，加拿大国籍，原告：黄燕玲（LEUNGANGELAYINLING），女，1946年6月6日出生，加拿大国籍，十原告共同委托诉讼代理人：钟健辉，广东尚道律师事务所律师。被告：朱肇荣，男，1952年1月5日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：朱治江，系其儿子。原告黄腾达、黄润玲、黄丽莉、黄绮玲、黄腾彪、黄腾志、黄星汉、黄美莉、黄馨莉、黄燕玲与被告朱肇荣物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开进行审理。原告的共同委托诉讼代理人钟健辉，被告及其委托诉讼代理人朱治江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告共同向本院提出诉讼请求：1.判令被告及其所有同住人在判决生效之日起5日内，将坐落广州市大新路160号首层及阁楼、骑楼、天井腾空交还予原告使用；2.判决被告在判决生效之日起五日内向原告支付自2018年4月17日起至被告将涉案房屋腾空交还予原告使用之月止，按广州商业用房租金参考价计算的房屋使用费；3.判决被告承担本案受理费。事实和理由：坐落在广州市大新路160号由各原告共有，被告及其同住人长期无理无偿占用该房屋首层及阁楼、骑楼、天井共约72平方米。原告曾多次要求被告搬迁并支付房屋使用费，但被告予以拒绝，遂诉至法院。庭审中，原告明确变更第二项诉讼请求的起算时间点为2019年4月17日。被告辩称，1.原告陈述其所有涉案房屋应当举证予以证实；2.原告原代理人黎家欣律师于2019年口头要求被告搬迁，双方口头达成协议不收取任何租金及其他费用，待被告找到其他租赁房屋后尽快搬离，暂定2020年为最后期限，被告租住涉案房屋长达几十年，在收到本案起诉状后才知道原告要求被告支付房租；3.因历史原因涉案房屋由政府代管，一直由被告及其先辈租住，被告为涉案房屋安装了水电并支出了长期的修缮管理费用，原告应当支付上述费用共计10万元；4.被告长期租赁涉案房屋用于绘制陶瓷艺术，是国家“非物质文化遗产传承人”，所有经营工具、材料均存放在涉案房屋内，现因新冠疫情原因无法立即找到合适的房屋搬迁，已计划2020上半年搬迁完毕，现因本案应诉答辩事宜又导致搬迁延迟。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求及答辩意见提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对涉案事实认定如下：根据原告提交的不动产登记查册表以及不动产权证，广州市越秀区大新路160号及骑楼房屋由十原告按份共有，黄腾达、黄润玲、黄绮玲、黄腾彪、黄腾志、黄燕玲各占7/180产权份额，黄星汉、黄美莉、黄馨莉各占32/180产权份额，黄丽莉占42/180产权份额，房屋建筑面积171.991平方米，房屋用途为商业，所有权取得方式为继承，登记时间为2019年4月17日，后附不动产附图载明首层阁楼面积51.1020平方米、天井面积6.3318平方米，B2（骑楼）面积13.4280平方米，CB2面积1.1470平方米，B2面积23.0432平方米，CB面积41.8020平方米。广州市越秀区第二房屋管理所于2018年4月9日出具的《住户居住情况移交表》载明大新路160号房屋住户朱肇荣等人，其中朱肇荣居住部位包括：地下，管业面积16.92平方米，使用性质住宅，每月租金111.3元；地下1，管业面积38.86平方米，使用性质住宅，每月租金255.62元；地下2，管业面积3.22平方米，使用性质商业，每月租金676.2元，租金止戳日期均为2018年3月31日，撤管日期及产权人接管日期均为2018年4月1日，表中管业面积并非产权面积；其他三案外人居住部位为二楼。被告提交了三份与房屋管理所签订的房屋租赁合同，租赁标的情况及租金与前述《住户情况移交表》所载一致，其中最新的租赁期限自2017年1月1日至2017年12月31日的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》载明租赁期内如按政策发还房屋给业主管业，合同自房屋发还之日起自行终止等。原告表示以不动产附图所载的首层阁楼、天井、B2骑楼、CB2部分面积约72平方米，按照同年同地段商业用房租金参考价计算房屋使用费。被告表示其为涉案房屋安装水电以及修缮、管理支出的费用因时间较长无法提供书面证据证实，涉案房屋部分用作商铺部分用作住宅。另，被告提交的照片显示涉案房屋较为陈旧。庭审后，原告表示双方已于2020年9月15日完成涉案房屋交接，被告将涉案房屋钥匙交付给原告代理人。原告就此提交了交接凭证。另，根据广州市房地产租赁管理所公布的广州市房屋租金参考价显示，2019年大新路商业用房租金参考价为190元每月每平方米；2020年大新路商业用房租金参考价为180元每月每平方米。本院认为：众原告为外国国籍自然人以及香港特别行政区居民，本案为涉外物权保护纠纷，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条的规定，不动产物权，适用不动产所在地法律，鉴于本案所涉不动产在我国境内，故应适用中华人民共和国法律作为准据法。又根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案讼争法律事实发生在民法典施行前，故应适用民法典施行前的法律及司法解释等规定。涉案房屋经撤管发还后，众原告作为涉案房屋所有权人，依法享有对涉案房屋占有、使用、收益和处分的权利。被告占有涉案房屋，虽然此前系与房管部门签订租赁合同形成租赁关系，但合同中已明确载明房屋系代管私产，租赁期内如按政策发还房屋给业主管业则合同自房屋发还之日自行终止。现涉案房屋已于2018年4月发还业主管业，依据约定，租赁合同已自行终止，被告无权继续占有涉案房屋，且众原告也于2019年4月17日办理了产权登记。原告主张被告腾空交还房屋符合法律规定，鉴于双方均确认被告在诉讼过程中已实际交还房屋，故本院对此无需再作判决。被告无权占有涉案房屋期间，导致原告无法行使对房屋的使用、收益等权利，依法应予赔偿。被告占有使用涉案房屋地下即一楼，根据不动产权证不动产附图显示，一楼（含天井）面积已超过72平方米，原告主张按照72平方米计算房屋使用费，本院予以支持。关于使用费的标准确定问题，虽然被告此前与房管部门签订的租赁合同载明所使用的涉案房屋大多数为住宅性质，被告亦称涉案房屋部分为住宅使用，但本案为物权保护纠纷，不能以此前合同关系中对房屋性质的约定作为确定房屋使用费的标准，而应以原告因被告无权占有房屋所受实际损失作为衡量标准。鉴于涉案房屋登记的使用性质为商业，故应按商业用房的标准计算被告占有房屋期间给原告造成的损失。参照广州市房地产租赁管理所公布的同地段商业用房租金参考价，考虑到涉案房屋部分面积为天井以及房屋的成新度等因素，本院酌情以租金参考价下调20%作为涉案房屋使用费的标准，即2019年度房屋使用费为10944元/月（72*190*0.8），2020年度房屋使用费为10368元/月（72*180*0.8）。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十七条、第三十八条、第三十九条的规定，判决如下：一、被告朱肇荣应于本判决发生法律效力之日起十五日内，赔偿房屋占有使用费（2019年4月17日至2019年12月31日期间按照每月10944元的标准，自2020年1月1日至2020年9月15日期间按照每月10368元的标准计算）给原告黄腾达、黄润玲、黄丽莉、黄绮玲、黄腾彪、黄腾志、黄星汉、黄美莉、黄馨莉、黄燕玲；二、驳回原告黄腾达、黄润玲、黄丽莉、黄绮玲、黄腾彪、黄腾志、黄星汉、黄美莉、黄馨莉、黄燕玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4824.92元，由原告黄腾达、黄润玲、黄丽莉、黄绮玲、黄腾彪、黄腾志、黄星汉、黄美莉、黄馨莉、黄燕玲负担723.74元，被告朱肇荣负担4101.18元。如不服本判决，原告黄腾达、黄润玲、黄丽莉、黄绮玲、黄腾彪、黄腾志、黄星汉、黄美莉、黄馨莉、黄燕玲可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在接到人民法院缴费通知的次日起七日内，按不服本判决部分的上诉请求金额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  赵 咏人民陪审员  蔡淑冰人民陪审员  黄慧琦二〇二一年七月二十六日法官 助理  蔡泳书书 记 员  李 锐