甘肃省武山县人民法院民事判决书（2021）甘0524民初1214号原告：郭爱玉，女，1972年10月4日出生，汉族，住甘肃省武山县。委托诉讼代理人：张国鹏，甘肃理上律师事务所律师。委托诉讼代理人：张璐，甘肃理上律师事务所律师。被告：沈润生，男，1953年10月17日出生，汉族，住甘肃省兰州市。原告郭爱玉与被告沈润生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭爱玉委托诉讼代理人张国鹏、张璐、被告沈润生到庭参加诉讼，本案现已审理终结。郭爱玉向本院提出诉讼请求：1.依法解除原被告双方签订的《房屋出售合同》；2.判令被告立即返还原告购房款2000000元；3.判令被告支付原告违约金1285006元；4.诉讼费、诉讼保全费、保全担保保险费均由被告承担。事实与理由：2017年11月22日，原被告签订《房屋出售合同》，约定被告将其个人所有的位于××县商铺出售给原告，总价款6425030元。同时约定被告应于合同签订之日将房屋全部钥匙交付原告，交付完成后，房屋的占有、使用、收益和处分等所有权能归于原告。合同签订时，原告向被告支付房款1000000元，因被告拒不交付房屋，应被告要求，原告又陆续支付1000000元。此后被告仍不按约定向原告交付房屋及钥匙，原告多次要求被告履行交付义务，但被告明确表示不再向原告出售。原告多次要求被告退还已付的购房款，但被告总以资金紧张为由推脱。被告拒不交房的行为已经构成根本违约。沈润生辩称，2017年11月22日郭爱玉和沈润生签订合同，将沈润生名下宁远新城10号楼地下室和二层商铺出售给郭爱玉，并协调好由宁远置业办理备案合同到郭爱玉名下，宁远置业也实际办理了郭爱玉的备案合同。因买卖房屋时案涉房屋系毛坯房，通道处是没有上锁的玻璃门，所以不存在交付钥匙问题，双方在合同中对房屋的各项数据均已确认，可以认定房屋已经实际交付。合同约定购房金额为6425030元，郭爱玉先后付款200万元。2018年5月8日，郭爱玉出具一份承诺书，声明其无力付款，房屋由沈润生自行处理，合同事宜另行商议。因此提出如下意见：1.原告未按照合同约定付款，其应承担违约金1285006元；2.请求判令原告赔偿利息损失1274408.64元；3.在已有备案合同情况下，原告串通宁远置业销售部将该房屋登记在甘肃省武山县黎明农副土特产品加工厂名下，造成再行出售时需多交五十多万元税费，请求法院追究宁远置业的责任，并由原告和宁远置业承担此笔损失（具体金额由税务局确认后提供）；4.因原告乱用诉前保全，给沈润生的生活和工作造成了严重影响，要求其承担精神损失费200000元。本院经审理认定事实如下，2017年11月22日，沈润生（甲方）与郭爱玉（乙方）签订《房屋出售合同》，合同约定出售房屋位于××县商铺，地下室建筑面积888.69平方米，二层商铺建筑面积929.53平方米，合同总价款为6425030元。付款方式为：本合同签订之日乙方先支付1000000元给甲方，余款5425030元在乙方取得房屋产权证后60日内一次性付清。甲方在收款时应向乙方出具收据。房屋交付为：“甲方应于本合同签订之日，将上述房屋的全部钥匙交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收，乙方如无任何异议，视为该房屋情况符合本合同约定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、处分权归乙方行使。”合同还约定：“房屋交付乙方后，甲方应积极协调开发商（天水市宁远置业有限责任公司）将该房屋的产权证办理到乙方名下，办理房屋产权证的相关税费由乙方承担。……甲方违反本合同约定，未能在约定时间内交付上述房屋的，每逾期一日，甲方应按购房款的万分之二承担违约责任；逾期超过三个月时，乙方有权单方解除本合同，甲方应承担全部购房款20%的违约金。乙方违反本合同约定，未能在约定时间内支付约定的购房款，每逾期一日，按应付购房款的万分之二承担违约责任；逾期超过三个月时，甲方有权单方解除本合同，乙方应承担全部购房款20%的违约金。”2018年5月8日，郭爱玉向沈润生出具《承诺书》，《承诺书》写明：“你我双方签订的宁远新城十号楼地下室和二楼楼层买卖合同由于郭爱玉本人无力付清余款，情况紧急同意将房子退回沈润生，由沈润生自行处理。合同条款中的其余事项另行商议处理。”后案涉房屋由沈润生自行装修使用。另查明，双方签订《房屋出售合同》前，郭爱玉已陆续向沈润生支付购房款1000000元，合同签订后，截止2018年1月5日，郭爱玉又陆续向沈润生支付购房款1000000元。2017年11月22日、2018年1月5日，沈润生认可的第三人向郭爱玉出具了收款收据。同时查明，天水市宁远置业有限责任公司于2021年6月20日出具“证明”一份，写明：“××县（规划建筑面积888.69平方米，测绘建筑面积876.68平方米）及二层商铺（规划建筑面积929.53平方米，测绘建筑面积916.96平方米）系我公司开发建设，并分配给股东（投资人）沈润生的个人房产，该房屋所有权归沈润生个人所有，沈润生有权决定自行使用、出售、租赁等，我公司仅配合办理相关手续，其他事务概不干预。”2021年6月24日，郭爱玉向本院提出诉讼保全申请，同日，本院作出（2021）甘0524民初1214号民事裁定。上述事实有原被告的当庭陈述、《房屋出售合同》、《承诺书》、收款收据、“证明”等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，郭爱玉与沈润生在协商一致基础上签订的《房屋出售合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。之后郭爱玉于2018年5月8日向沈润生出具《承诺书》，称其无力支付剩余购房款请求解除合同，并将房子退回沈润生，沈润生在收到该《承诺书》后，未提出异议，且将案涉房屋自行装修使用，视为双方一致同意解除《房屋出售合同》。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，双方解除《房屋出售合同》后，在郭爱玉已将案涉房屋退回沈润生的情况下，沈润生理应及时返还郭爱玉已支付的购房款，故对于郭爱玉要求沈润生返还购房款的诉讼请求，本院予以支持。关于郭爱玉以沈润生未按合同约定交付房屋为由而主张的违约金，本院认为，双方当事人均未提交证据证明沈润生是否于2017年11月22日将案涉房屋实际交付与郭爱玉，但根据已查明的事实，1.《房屋出售合同》约定的交付房屋的时间为合同签订当日即2017年11月22日，郭爱玉未提交证据证明在此之后其因沈润生未及时交付房屋而曾向沈润生主张过权利；2.在此之后截止2018年1月5日，郭爱玉又陆续向沈润生支付购房款1000000元；3.郭爱玉书写的《承诺书》中写明“……同意将房子退回沈润生……”。综合以上三点，本院能够认定沈润生已于2017年11月22日将案涉房屋实际交付与郭爱玉占有使用。故对于郭爱玉以沈润生未按合同约定交付房屋为由而主张的违约金，本院不予支持。关于郭爱玉主张的诉讼保全担保保险费，其未提交相应的正式票据予以证实，本院对其该项主张不予支持。关于沈润生辩称郭爱玉未按合同约定付款，要求郭爱玉承担违约金的意见，无事实依据，且沈润生明确表示不提起反诉，故对其该项意见本院不予采纳；关于沈润生辩称房屋出售合同已备案登记，要求郭爱玉承担利息损失的意见，因案涉房屋销售合同是否已备案登记，双方均未提交证据予以证实，本院对此无法查明，且沈润生明确表示不提起反诉，故对其该项意见本院不予采纳；关于沈润生辩称案涉房屋已登记在甘肃省武山县黎明农副土特产品加工厂名下，要求郭爱玉与天水市宁远置业有限责任公司承担损失的意见，与本案并非同一法律关系，本院对此不予处理，当事人可另行主张权利；关于沈润生主张的精神损失费，无法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、解除原告郭爱玉与被告沈润生签订的《房屋出售合同》；二、被告沈润生于本判决生效后十五日内返还原告郭爱玉购房款2000000元；三、驳回原告郭爱玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33080元，减半收取计16540元，由原告郭爱玉负担5140元，由被告沈润生负担11400元。保全费5000元，由被告沈润生负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天水市中级人民法院。审判员 杨江平二〇二一年七月二十六日书记员 赵一冰