山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0681民初3376号原告：周昕诺，女，1997年4月30日出生，汉族，居民，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：周俊，山东高阳律师事务所律师。被告：烟台海基置业有限公司，住所地：山东省龙口市徐福镇驻地，统一社会信用代码：91370681670512857U。法定代表人：宋作建，任董事长。委托诉讼代理人：梁雯，公司职工。委托诉讼代理人：任福辉，公司职工。原告周昕诺与被告烟台海基置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周昕诺的委托诉讼代理人周俊、被告烟台海基置业有限公司委托诉讼代理人梁雯、任福辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周昕诺向本院提出诉讼请求：1、判令被告将合格的房屋交付给原告；2、判令被告支付2014年5月1日至2021年4月30日逾期交房违约金192349.60元以及自2021年5月1日至实际交房之日止的违约金（以总房款376418元为基数，按照日万分之二计算）。事实和理由：2011年4月16日，原告与被告签订了《商品房认购书》，原告认购了被告开发的领海*世界岛01号楼-1006房，建筑面积为87.18平方米，价款为每平4618元，楼款金额为402597元；2013年7月5日原被告双方签订了《商品房预（销）售合同》，原告依约支付了70%的楼款(281818元)，余款依约应在被告将合格的房产交付前15日支付；同时，原告在被告处购买了一间储藏室(29600元)及一车位(65000元)并支付了全款；截止目前，原告共计支付房款376418元。依据合同约定，被告应于2014年4月30日前将合格的房产交付给原告，如逾期交房，被告应自合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向原告支付已付房款万分之二的违约金；时至今日，虽多次交涉但被告一直未依法依约履行交房的义务；原告自首付款之日至今已有十余年的时间，一套房拖延如此之久，说明被告毫无履行合同的诚信且严重损害了原告的合法权益，为维护原告合法权益，原告诉至法院。被告烟台海基置业有限公司辩称：原告购买的房屋总价款为402597元，原告仅缴纳了购房款281818元，未按购房合同约定履行全部购房款缴纳义务，不符合房屋交付条件，待原告支付全部购房款后被告立即为其办理房屋交房。对于原告请求的违约金，1、根据双方签订的《商品房预（销）售合同》第六条的约定，原告应于商品房交付前15日付清总房款402597元，原告至今仅支付购房款281818元，并未达到房屋交付条件；2、根据《商品房预销售合同》第九条的约定，如果买受人认为我方迟延交付房屋，买受人有权解除合同，但应在具有解除权之日起15日内向我方发出书面通知，买受人未在该期间发出书面通知的视为买受人认可逾期交房的现状，可以看出原告如果认为我方迟延交付了房屋并且在此期间原告未向我方发出任何书面通知，那么原告对于逾期交房的现状也是认可的；3、根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第二条的约定，买受人必须按照合同约定的付款方式付清应付款项，否则出卖人不予交房且不承担逾期交房违约责任，原告在诉状中已经自认未缴纳全部购房款，综上可以看出，我方不存在迟延交付房屋的情形，不应支付迟延交付违约金。当事人围绕诉讼请求向法庭提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，对双方无争议的证据本院予以认定并在卷佐证。原告为证明其主张向法庭提交的证据以及被告的质证意见如下：1、2011年4月16日双方签订的《商品房认购书》，证明原告依据该认购书认购了被告的领海世界岛1期1号楼1006房、26号储藏室、7号车位。被告对该证据的真实性无异议，但主张商品房认购书只能证明原告认购了领海世界岛1期1号楼1006房。2、原被告双方在2013年7月5日签订的《商品房预（销）售合同》，证明：①原告已按合同约定付楼房款至70%，余30%款在房屋交付前15天付清；②该合同约定被告应在2014年4月30日之前依照国家和地方政府的有关规定，将验收合格的房屋交付给原告。被告对该证据的真实性无异议，但主张依据合同约定原告应当先履行全部付款义务，被告再为其办理交房。3、原告付款凭证，证明原告已付清车位款65000元、储藏室款29600元、楼房款70%为281818元，三项合计376418元。被告对证据的真实性无异议，但与本案有关的仅是70%楼款的收据281818元。被告为证明其主张向法庭提交的证据以及原告的质证意见如下：1、2013年7月5日双方签订的《商品房买卖合同补充协议》，证明原告必须按合同约定的付款方式付清全部购房款，否则被告不予交房且不承担逾期交房违约责任。原告对证据的真实性无异议，但对被告观点不认同，主张补充协议第二条约定的内容是买受人按照合同约定的付款方式付清应付款项，而不是被告所述的付清全部款项，被告混淆概念。需要说明的是，《商品房预（销）售合同》第六条第二项约定的意思是：剩余的30%的尾款是在商品房交付前15日支付，原被告双方约定的房产是期房，被告至今未正式通知原告交房，被告今天却要求是付清全部款项，显然被告方没有理解合同约定的内容。2、龙口市建设工程竣工验收备案表，证明涉案工程具备交付条件。原告认为，住房和城乡建设部《关于做好工程质量分户验收工作的通知》第四部分第（四）项规定：分户验收后，建设单位必须按户出具《住宅工程质量分户验收表》，并作为《住宅质量保证书》的附件，一同交给住户，分户验收不合格，不能进行住宅工程整体验收。以及《山东省房屋建筑和市政工程质量监督管理办法》第3条第3款规定：对住宅工程，建设单位应当先组织分户验收，合格后再组织竣工验收。根据上述规定，只有在分户验收合格后才可以进行整体工程验收。被告既然能够提供涉案住宅楼竣工验收备案表，就应该也能提供涉案房屋（包括储藏室）《住宅工程质量分户验收表》。但是被告至今却未能提交《住宅工程质量分户验收表》，说明：1、没有进行分户验收就直接进行整体验收，这是违反国家规定验收程序的；2、分户验收时涉案房屋质量不合格，被告仍然进行整体工程验收。无论上述哪一种情形，结论只有一个：涉案房屋（包括储藏室）不具备交付条件。因此，被告提交的《龙口市建设工程竣工验收备案表》即使说明1#楼质量合格但却不能说明涉案房屋（包括储藏室）是合格的，不能作为有效证据使用。通过双方当事人的陈述以及经本院审查确定的证据，综合认定事实如下：2011年4月16日，原被告签订了《商品房认购书》，原告认购了被告开发的领海*世界岛01号楼-1006房，建筑面积为87.18平方米，每平方米价款为4618元，楼款金额为402597元。2013年7月5日原被告双方签订了《商品房预（销）售合同》，约定原告购买被告开发的领海.世界岛1号楼1006号房屋，总价款为402597元。合同约定的付款方式及期限为：分期付款，原告于商品房认购书签订之日起7日内支付房款总额的40%，计人民币161039元整，商品房认购书签订之日起三个月内支付房款总额的30%，计人民币120779元整，商品房交付前15日买受人应付清总房款人民币402597元。关于房屋交付期限，合同第八条约定：出卖人应当在2014年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。关于商品房的交接，合同约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按双方签订的补充协议第二条处理。2013年7月5日，原被告双方还签订了《商品房买卖补充协议》，该协议第二条约定，买受人必须按照合同约定的方式付清应付款项，否则出卖人不予交房且不承担逾期交房违约责任。审理中查明，原告已向被告交付了70%的购房款281818元，尚有30%的购房款120779元未支付。另外，原告还向被告购买了储藏室及车位，并向原告缴纳了车位款65000元、储藏室款29600元。2019年12月5日，涉案楼房取得了龙口市建设工程竣工验收备案表。本院认为，本案审理的焦点问题是:被告未按约定向原告交付房屋是否构成违约以及由此引发的被告是否应该按照约定向原告支付逾期交房违约金的问题。对此，本院认为，原被告签订的《商品房预（销）售合同》及《商品房买卖补充协议》，系双方真实意思表示，且不存在法定的导致合同无效的相关情形，本院予以认定。原被告双方均应按照合同约定履行义务、行使权利。本案中，《商品房预（销）售合同》明确约定了涉案房款的交付时间，按照合同约定，原告应在商品房交付前15日付清总房款402597元，且合同约定的房屋的交付时间为2014年4月30日前，可见，双方约定的原告交清全部房款的时间应为2014年4月15日前，现原告未在上述时间内交清全部房款，构成违约。《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”，本案中，原告付清全部房款的义务履行在先，被告交付房屋的义务履行在后，且双方签订的《商品房买卖补充协议》第二条亦约定，买受人必须按照合同约定的方式付清应付款项，否则出卖人不予交房且不承担逾期交房违约责任，本案原告未按约定先履行付清房款的义务，按照上述法律规定及双方当事人的约定，被告未按约向原告交付房屋不构成违约，原告请求被告支付逾期交房违约金，不符合法律规定和双方当事人的约定，本院不予支持。同样，关于原告请求判令被告交付合格的房屋问题，即使涉案房屋具备交付条件，因原告未按约履行付清全部房款的义务，根据双方补充协议第二条约定，本院对原告的该诉讼请求亦不予支持。原告可待向被告履行交付全部房款义务后，向被告主张交付涉案房屋。原告主张，《商品房买卖补充协议》第二条约定的内容是买受人按照合同约定的付款方式付清应付款项，而不是被告所述的付清全部款项，且《商品房预销售》合同第六条第二项约定的意思是：剩余的30%的尾款是在商品房交付前15日支付，因原被告双方约定的房产是期房，被告至今未正式通知原告交房，被告却要求付清全部款项，是被告没有理解合同约定的内容。对此，本院认为，虽然补充协议约定的内容表述为“付清应付款项”，而不是“付清全部款项”，但根据合同约定，被告交付房屋时原告应付款项即为全部购房款。另外，虽然双方签订合同时，涉案的房屋为期房，但合同对交房时间进行了明确的约定，进而也对原告交付剩余的30%尾款的时间进行了约定，交房通知并不能改变双方约定的交付房屋及房款的时间，因此，本院对被告的上述主张不予支持。综上所述，根据本案事实，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：驳回原告周昕诺的诉讼请求。案件受理费4147元，减半收取计2073.50元，由原告周昕诺负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  宋玉娟二〇二一年七月十五日书记员  田越月