贵州省玉屏侗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0622民初69号原告：郑世兴，男，1993年8月10日出生，侗族，住贵州省玉屏侗族自治县。委托诉讼代理人：张治勇，贵州巨合律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨娇（实习），贵州巨合律师事务所律师。被告：贵州深恩房地产开发有限公司，统一社会信用代码91520622MA6GJQYR43，住所地贵州省玉屏侗族自治县平溪街道东市路60号。法定代表人：何胜军，公司执行董事。被告：玉屏侗族自治县房地产开发公司，统一社会信用代码915206222151201738，住所地贵州省玉屏侗族自治县平溪街道蒋家田。法定代表人：洪加林，公司经理。第三人：张银屏，女，1965年1月20日出生，住贵州省玉屏侗族自治县。第三人：何茂盛，男，1963年10月26日出生，汉族，户籍所在地重庆市酉阳县，现住贵州省玉屏侗族自治县。第三人：四川龙达建设（集团）有限公司，统一社会信用代码9151000075597636XU，住所地成都市武侯区西面桥街8号。法定代表人：杨文兴，执行董事兼总经理。原告郑世兴与被告贵州深恩房地产开发有限公司（以下简称深恩房开公司）、玉屏侗族自治县房地产开发公司（以下简称玉屏房开公司）、第三人张银屏、何茂盛、四川龙达建设（集团）有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，于2020年1月16日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年5月7日、6月15日公开开庭审理了本案，并作出（2020）黔0622民初108号民事判决。原告郑世兴、被告深恩房开公司均不服，向贵州省铜仁市中级人民法院提出上诉，贵州省铜仁市中级人民法院于2020年12月24日作出（2020）黔06民终2019号民事裁定书，裁定：1、撤销贵州省玉屏侗族自治县人民法院（2020）黔0622民初108号民事判决；2、本案发回贵州省玉屏侗族自治县人民法院重审。本院于2021年1月20日立案后，依法另行组成合议庭，于2021年3月9日公开开庭进行了审理。原告郑世兴的委托诉讼代理人张治勇、杨娇，被告玉屏房开公司的法定代表人洪加林，被告深恩房开公司、第三人张银屏、何茂盛、龙达公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑世兴向本院提出诉讼请求：1．判决被告将玉屏县印山学府Ａ栋Ａ-4三层房屋（庭审中原告变更为印山学府Ａ栋Ａ-4四层房屋）和《玉屏县南侧小区房屋拆迁安置补偿合同》中确定的印山学府××门面交付原告（价值959390元）；2．判决二被告以959390元为基数，按照日利率万分之二支付原告自2019年1月1日至实际交房止的逾期交房违约金（暂算至2021年3月9日止，违约金153118.64元）；3．判决被告按住房8400元／年、门面按22000元／年支付原告2018年1月至实际交房之日止的超期过渡费；4．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年，玉屏房开公司开发印山学府项目，2015年1月11日，玉屏房开公司以其桂龙分公司的名义与原告签订了《玉屏县南侧小区房屋拆迁安置补偿合同》，拆迁原告母亲张银屏位于玉屏侗族自治县房屋。合同对拆迁补偿内容等进行约定，深恩房开公司作为涉案项目的受让人，应当承担履行合同约定的权利义务。被告深恩房开公司辩称，深恩房开公司不是本案的适格被告，原告对深恩房开公司的诉请无事实及法律依据，应予驳回。被告玉屏房开公司辩称，原告为拆迁地的老住户，深恩房开公司应按拆迁安置补偿合同履行。由于当地对楼层高度的要求，深恩房开公司将原定的2层商用楼改为3层商用楼。“印山学府”项目前期由玉屏房开公司桂龙分公司在开发该项目。因资金原因，龙江成、徐桂鹤在征得公司同意的情况下，将该项目转让给何茂盛，何茂盛取得该项目的开发权。后深恩房开公司取得该项目的相关合法证照，故应由深恩房开公司承担拆迁户的安置补偿义务。第三人张银屏述称，位于玉屏侗族自治县的拆迁房屋系第三人所有，第三人认可其子郑世兴签订的拆迁安置合同。第三人何茂盛、龙达公司均未陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证，对当事人无异议的证据：原告提供的户口簿、被告深恩房开公司提供的营业执照、法定代表人证明、法定代表人身份证复印件、成交确认书、国有建设用地交地用书、玉屏县发展和改革局文件玉发改备（2018）5号文件、安置房屋的测绘报告，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1．原告提供的《玉屏县南侧小区房屋拆迁安置补偿合同》是原告与玉屏房开公司桂龙分公司双方真实意思表示，内容合法。玉屏房开公司桂龙分公司没有注册登记，有被告深恩房开公司提供的证明及附件所证实，其民事行为由被告玉屏房开公司承担。对该合同及被告深恩房开公司提供的证明及附件，予以采信。2．原告提供的协议书。是在被告玉屏房开公司（2017年3月，第三人何茂盛实际取得项目开发）逾期交房及拖欠过渡费的情况下，2017年8月，凌秀全、郑奕军、姚本志、黄连华作为拆迁户代表与何茂盛就上述问题进行协商，由何茂盛拟定该协议书，并经拆迁户代表签字确认，其内容涉及2017年前后过渡费的给付、调整，交房时间及逾期交房的违约责任等。该协议书首部为玉屏房开公司印山学府项目部，尾部则加盖四川龙达公司玉屏县印山学府项目部印章。签订该协议书时，何茂盛已实际取得该项目的开发，掌握“玉屏房开公司印山学府项目部”和“四川龙达公司玉屏县印山学府项目部”印章，具有开发与承建的双重身份，且协议内容均为开发方向拆迁方所作的承诺，承建方无权作出上述协议内容，应视为第三人何茂盛作为开发方的行为。协议书签订后，何茂盛及深恩房开公司已履行部分过渡费，协议书的内容与凌秀全、郑奕军、姚本志、黄连华出庭的证言相吻合，有原、被告提供的交房公告相印证。故原告提供的协议书，凌秀全、郑奕军、姚本志、黄连华出庭的证言，原、被告提供的交房公告，予以采信。3．原告提供的房屋拆迁安置示意图，系拆迁时，玉屏房开公司桂龙分公司提供的图纸，与现在实际施工图纸不一致，不予采信。4．原告提供的申请书、任命文件及项目转让合同，系龙江成、徐桂鹤挂靠被告玉屏房开公司期间，于2017年2月26日，将“印山学府”转让给第三人何茂盛，何茂盛依然使用玉屏房开公司名义开发该项目的情况下（有被告玉屏房开公司提供的何茂盛2018年6月11日的公章移交记录，此前“玉屏侗族自治县房地产开发公司印山学府工程项目部”及“玉屏侗族自治县房地产开发公司印山学府工程项目部财务专用章”由何茂盛管理、使用），被告玉屏房开公司依原印山学府工程项目部负责人徐桂鹤的申请，将该项目负责人以公司文件形式变更为第三人何茂盛并无不当，符合公司管理规定。“印山学府”项目转让，实质是一种在被告玉屏房开公司下的内部转让，该项目的相关材料、手续已通过何茂盛及成立的深恩房开公司所完善，该项目已由深恩房开公司开发完工交付使用。综上，原告提供的申请书、任命文件及项目转让协议，及被告玉屏房开公司提供的何茂盛书写的承诺书、通知、公章移交记录，予以采信。5．第三人何茂盛提供的情况说明，不符合证据形式要求，且何茂盛在四川龙达公司的挂靠代理身份是2018年6月份已经到期，以四川龙达公司玉屏县印山学府项目部出具的说明，不予采信。本院经审理认定事实如下：2013年，徐桂鹤、龙江成挂靠玉屏房开公司，成立玉屏房开公司桂龙分公司（未登记），开发“印山学府”项目。2015年1月11日，玉屏房开公司桂龙分公司作为甲方与郑世兴作为乙方签订《玉屏县南侧小区房屋拆迁安置补偿合同》，拆迁其母亲位于玉屏侗族自治县房屋。合同约定：补偿方案：1．甲方以新建的房屋补偿乙方共134.86㎡，其中门面28㎡。2．现拆除的水电表、闭路电视、电话的搬迁费，乙方拿发票到甲方报账，以货币补偿。3．现有住房过渡费600元，按36个月的时间为过渡期。付款办法按年计算一年一次，待后结算，如有超期，时间按以上过渡费标准执行。安置办法：甲方返还乙方的房屋及门面，原则按乙方原位置按序返还；返还门面临街1个（按该片区规划内1个），住房Ａ栋Ａ-4号三层一套，住房133.13㎡，××门面一个面积28㎡，共计161.13㎡。优惠价26.87㎡，优惠价1560元，以销售价格为准。应付甲方房款41000元。合同备注：装修费及其他费用抵扣甲方房款，实付甲方房款3万元。合同还对相关内容进行了约定。何茂盛以四川龙达公司的名义承建该项目，由于资金原因，2017年2月26日，徐桂鹤、龙江成与何茂盛签订房地产项目转让合同，合同约定，该项目由何茂盛开发，相关手续由其自行完善，项目的前期债务由其偿还，相关《玉屏县南侧小区房屋拆迁安置补偿合同》一并移交给何茂盛。项目转让时，该楼盘已建至转换层。2017年3月3日，徐桂鹤向玉屏房开公司提出申请，将玉屏房开公司印山学府项目的负责人变更为何茂盛，玉屏房开公司以玉房开字（2017）1号文件任命何茂盛在为玉屏房开公司印山学府项目的负责人，由其全权处理并承担该项目的一切债权债务。2017年8月，拆迁户代表姚本志等人与玉屏房开公司印山学府项目部负责人何茂盛签订《协议书》，协议内容：1．在符合法律法规的前提下，原“玉屏房地产开发公司桂龙分公司”签订的拆迁安置补偿合同，我公司仍予以认可。2．2017年度及2017年以前的过渡费，在2017年12月31日前结算并支付给拆迁安置户。按每年7,200元／套支付，2018年1月1日起按每年8,400元／套支付，门面过渡费每年22,000元／间。3．按印山学府工程施工计划，本工程应于2018年12月31日前完工，工程完工验收合格，按“拆迁安置补偿合同”约定，甲、乙双方付清结算费用后，即可交付拆迁户入住。如因甲方原因造成2018年12月31日工程未完工，未及时交房给乙方，按住房市场价3,000元／㎡，前门面按20,000元／㎡，后门面10,000元／㎡计算，甲方每日按万分之二支付违约金。5．若甲方擅自变卖乙方房屋，门面按30,000元／㎡，住房按3,000元／㎡赔偿乙方。第三人何茂盛在受让“印山学府”项目后，继续使用“玉屏房开公司印山学府项目部”名义从事该项目开发。2017年7月，第三人何茂盛发起设立了一人公司深恩房开公司，并依据其受让的房地产项目转让合同，由被告深恩房开公司对该项目的相关开发手续进行了完善，并将“印山学府”房开项目竣工并交付其他被拆迁人。2018年6月11日，何茂盛将“玉屏房开公司印山学府项目部”印章及“玉屏房开公司印山学府项目部财务专用章”移交给玉屏房开公司。深恩房开公司于2019年11月1日向印山学府全体业主（含被拆迁人）发布交房公告，要求被拆迁人携带《玉屏县南侧小区房屋拆迁安置补偿合同》、过渡费支付票据等相关资料，于2019年11月6日至2019年11月20日办理交结手续。深恩房开公司现修建的印山学府项目的规划图纸与拆迁时依据的规划图纸发生变化，商铺用房从两层变成三层，门面布局及编号发生了变化。庭审中，郑世兴同意深恩房开公司为其安置Ａ栋Ａ-4住房一套，该房建筑面积为138.14㎡。原告主张的××门面房在现“印山学府”门面房中为现门牌号××门面。另查明：郑世兴2018年1月之后未领取过渡费。本院认为，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”的规定，玉屏房开公司桂龙分公司没有进行工商登记，玉屏房开公司桂龙分公司与郑世兴签订的《玉屏县南侧小区房屋拆迁安置补偿合同》，应视为被告玉屏房开公司与原告签订的合同，原告的安置补偿义务由被告玉屏房开公司承担。第三人张银屏系玉屏侗族自治县房屋的所有人，认可其子原告郑世兴与玉屏房开公司桂龙分公司签订了《玉屏县南侧小区房屋拆迁安置补偿合同》，是其对房屋所有权的合法处分，并无不当，郑世兴具备该合同的主体资格。第三人何茂盛在受让“印山学府”项目后，继续使用“玉屏房开公司印山学府项目部”名义从事该项目开发。2017年12月，第三人何茂盛发起设立了被告深恩房开公司，并依据其受让的房地产项目转让合同，由被告深恩房开公司对该项目的相关开发手续进行了完善，并将“印山学府”房开项目竣工并交付其他被拆迁人。表明被告深恩房开公司实际承受了第三人何茂盛在“印山学府”项目转让合同的权利和义务。被告深恩房开公司应按被告玉屏房开公司与原告签订的《玉屏县南侧小区房屋拆迁安置补偿合同》，履行安置补偿义务。故原告要求被告深恩房开公司履行安置补偿义务的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。鉴于原、被告双方对住房的安置位置没有争议，被告深恩房开公司应交付原告“印山学府”的Ａ栋Ａ-4四层住房一套，该住房面积为138.14平方米，原合同约定拟补偿住房面积为133.13㎡，超出原安置住房面积部分5.01㎡。原告应支付被告深恩房开公司住房超面积房款15030元（5.01㎡×3000元／㎡）。鉴于项目设计图纸变更，原合同安置给原告的门面与现状不能对应。故此，由被告深恩房开公司返还原告临街门面房一间（现门牌号××门面，面积28㎡）。原告住房、门面过渡费应从2018年1月起计算至实际交房之日止，住房过渡费按8400元／套／年的标准，门面房过渡费按22000元／间／年的标准由被告深恩房开公司支付给原告。对原告要求被告深恩房开公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，按照印山学府项目部与全体拆迁户签订的《协议书》第三条约定，被告深恩房开公司应支付原告违约金（门面按20000元／㎡计算，即28㎡×20000元／㎡×万分之二／日计算；住房按3000元／㎡计算，即133.13㎡×3000元／㎡×万分之二／日计算）从2018年1月1日起至实际交付门面时止。《协议书》是何茂盛已实际取得该项目开发后，以玉屏房开公司名义就有关过渡费给付、调整、逾期交房违约责任等事项向拆迁户所作的书面承诺。何茂盛以协议尾部加盖的是“四川龙达公司印山学府项目”印章，承建方无权作出有关开发方的相关权利为由，主张该协议书对其无效的辩解理由，不能成立。第三人张银屏、何茂盛、龙达公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。综上所述，对于原告的诉讼请求，符合法律规定的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第一百四十二条、第五百零九条第一款、第五百七十七条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》（2020）第二百四十条、第二百四十一条规定，判决如下：被告贵州深恩房地产开发有限公司将“印山学府”A栋A-4四层住房一套交付给原告郑世兴；被告贵州深恩房地产开发有限公司向原告郑世兴交付“印山学府”临街门面房一间（现门牌号××门面，面积28㎡）；三、原告郑世兴支付被告贵州深恩房地产开发有限公司《玉屏县南侧小区房屋拆迁安置补偿合同》价款30,000元、超面积部分住房款15,030元；四、被告贵州深恩房地产开发有限公司支付原告郑世兴住房、门面房过渡费（按住房8,400元／套／年，门面房22,000元／间／年的标准计算）从2018年1月1日起至住房、门面实际交付之日止；五、被告贵州深恩房地产开发有限公司以959,390元为基数，按照日利率万分之二支付原告郑世兴自2019年1月1日至实际交房时止的逾期交房违约金；六、驳回原告郑世兴的其他诉讼请求。上述给付事项限于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,194元，申请费3,520元，由被告贵州深恩房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在判决确定的履行期限届满后二年内向本院或被执行财产所在地基层人民法院申请强制执行。审 判 长  杨志才人民陪审员  洪乃忠人民陪审员  马相连二〇二一年七月十三日书 记 员  谢德云