湖南省衡阳市珠晖区人民法院执 行 裁 定 书（2021）湘0405执异51号异议人（案外人）：石某红，女，1979年9月5日出生，汉族，住湖南省衡阳市雁峰区拥军路16号303户。申请执行人：衡阳某某商业银行股份有限公司，住所地衡阳市石鼓区明翰路27号。法定代表人：邓来发，董事长。被执行人：余某财，男，1971年8月5日出生，汉族，住衡阳市雁峰区白沙洲街道塑田村第八村民组黑泥湾15号。被执行人：刘某娜，女，1971年9月1日出生，汉族，住衡阳市雁峰区白沙洲街道塑田村第八村民组黑泥湾15号。在本院执行申请执行人衡阳某某商业银行股份有限公司与被执行人余某财、刘某娜借款合同纠纷一案中，案外人石某红对本院拍卖被执行人刘某娜所有的坐落于湖南省衡阳市雁峰区南郊大道8号407室房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人石某红称，异议人于2010年购买被执行人余某财位于湖南省衡阳市雁峰区南郊大道8号407室的房产，并于2010年1月25日支付全部购房款现金6万元，余某财出具收条一张。异议人在支付全部购房款后，于2010年7月收到房屋钥匙，并于2011年10月对该房屋进行装修。装修完成后，异议人在2012年1月10日正式入住。异议人于2013年得知该房屋可以办理房屋权属证明，便与被执行人沟通，要求尽快为其办理房屋产权证明。被执行人以为异议人办理房屋产权证为由，收取相关费用4.5万元，并出具收条，承诺于2014年9月30日之前办理完房产证、国土使用证和水电过户手续。由于当时水电等全部为余某财妻子刘某娜的名字，继而需要将其过户出来。但是到2014年9月30日之后，被执行人也未按照约定为异议人办理房产证等相关手续，异议人也无法与余某财取得联系,直到2015年才得知余某财已经与其妻子刘某娜离婚，异议人至今也未联系到余某财。直至2021年收到珠晖区人民法院通知，异议人才得知该房屋已于2013年12月30日被抵押用于贷款。在该房屋被抵押之前，异议人已经支付全部购房款，并实际占有该房屋。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条之规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。综上所述，法院将异议人的财产予以执行，明显错误，故提出异议，请求立即解除对异议人位于湖南省衡阳市雁峰区南郊大道8号407室房屋的查封，并终止拍卖执行程序。本院查明，申请执行人衡阳某某商业银行股份有限公司与被执行人余某财、刘某娜借款合同纠纷一案，本院于2018年1月15日作出（2017）湘0405民初45号民事判决：一、被告余某财、刘某娜在本判决生效后十日内偿还原告衡阳某某商业银行股份有限公司借款本金50万元及至2015年12月28日的利息40319.58元，并自2015年12月29日起按年利率8.7361%支付利息至借款本金付清之日止；二、被告余某财、刘某娜到期未能履行上述第一项判决义务，原告衡阳某某商业银行股份有限公司有权对登记在被告刘某娜名下位于雁峰区南郊大道8号101室（房产证号：衡房权证雁峰区字第08179268号）及南郊大道8号407室（房产证号：衡房权证雁峰区字第08179522号）房产依法予以折价或者拍卖、变卖，并对价款享有优先受偿权；三、被告余某财、刘某娜在本判决生效后十日内偿还原告衡阳某某商业银行股份有限公司借款本金40万元及至2016年11月1日的利息82616.40元，并自2016年11月2日起按年利率9.9%支付利息至借款本金付清之日止；四、被告余某财、刘某娜到期未能履行第三项判决义务，原告衡阳某某商业银行股份有限公司有权对登记在被告余某财名下位于雁峰区南郊大道塑田村八组206室（房产证号：衡房权证雁峰区字第08067346号）房产依法予以折价或者拍卖、变卖，并对价款享有优先受偿权。该判决发生法律效力后，余某财、刘某娜未自觉履行生效判决确定的义务，衡阳某某商业银行股份有限公司遂向本院申请强制执行。执行过程中，本院于2021年4月26日作出（2021）湘0405执恢69号之一执行裁定：一、拍卖被执行人刘某娜所有的坐落在衡阳市雁峰区南郊大道8号101室房屋；二、拍卖被执行人刘某娜所有的坐落在衡阳市雁峰区南郊大道8号407室房屋。异议人石某红认为其于2010年已向被执行人余某财购买坐落在衡阳市雁峰区南郊大道8号407室的房屋，支付了全部购房款，并已实际入住，故提出书面异议，要求解除对上述房屋的查封，并终止执行。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”、第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”规定，本案应审查异议人提出的排除执行的理由是否符合上述规定情形。本案中，异议人申请排除执行的房屋系登记在被执行人刘某娜名下的坐落在衡阳市雁峰区南郊大道8号407室的房屋，而异议人系向被执行人余某财购买房屋，异议人未提交证据证明其与余某财已签订合法有效的书面买卖合同，亦未证明刘某娜对余某财出卖案涉房屋是否知情及同意，在异议人尚未办理产权登记手续的情况下，该转让行为是否合法有效并不确定。因此，不能认定异议人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。异议人在购买房屋时未对房屋的产权登记和权属情况进行审查，异议人主张其已向余某财支付购房款6万元，但其提交的余某财出具的购房款收据没有银行转账凭证等付款证明予以印证，异议人主张其向余某财支付房屋产权办理等费用4.5万元，亦无有效付款凭证予以印证，上述两次交易金额均较大，如系现金交付，亦应有相应的银行取款记录或款项来源证明，以证实买卖双方交易的真实性，避免损害他人合法权益。异议人主张其于2011年10月对房屋进行装修，2012年1月入住，其提交的电费收据上的客户名称系刘某娜，案涉房屋于2013年12月被刘某娜用于贷款抵押并办理抵押登记，该房屋产权登记情况在此之前应已产生公示效力，而异议人主张其于2014年7月22日向余某财支付产权办理费用4.5万元，余某财在收条中承诺于2014年9月30日前办理好产权过户手续，在此情况下，异议人并未向房屋产权登记部门了解该房屋的产权登记以及是否有抵押等他项权利存在的情况，据其陈述，直至2021年该房屋被执行时才得知已于2013年12月30日被抵押用作贷款。因此，不能认定异议人对于其在购买房屋后至今未办理过户登记手续没有过错。综上，异议人提出的异议理由不足以排除案涉房屋的执行，申请执行人系案涉房屋的抵押权人，本院在执行过程中根据生效判决所确定的内容对登记在被执行人刘某娜名下的坐落在衡阳市雁峰区南郊大道8号101室的房屋予以拍卖，符合法律规定。异议人石某红提出的异议理由不成立，依法应予驳回。异议人在未能排除案涉房屋执行的情况下，可通过诉讼程序另行主张权利。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十七条、第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下：驳回异议人石某红的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 邓         勇审 判 员 黄    强    中审 判 员 龙         敏二〇二一年七月三十日法官助理 范    雅    琴书 记 员 刘科利附相关法律条文：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。