广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终20443号上诉人（原审被告）：李翔，男，蒙古族，1970年1月8日出生，住所地：湖北省枣阳市。被上诉人（原审原告）：深圳市万科物业服务有限公司，住所地：广东省深圳市福田区梅林路63号梅林万科中心第二、三层，统一社会信用代码：91440300192204533K。法定代表人：宋澜涛，总经理。委托诉讼代理人：杨玮珏，系公司员工。上诉人李翔因与深圳市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省深圳市盐田区人民法院（2019）粤0308民初2425号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李翔的上诉请求：1.依法撤销一审判决，并依法改判、或驳回万科物业公司的全部诉讼请求、或将此案发回重审。2.一、二审案件受理费均由万科物业公司负担。事实与理由：一、李翔于2014年6月购买涉案房产时合同上写的是精装修房屋，交房时未能达到精装修标准，存在很多质量问题，李翔与万科物业公司进行多次交涉，万科物业公司承诺将房屋存在的质量问题全部维修并经李翔验收合格后，李翔才交纳物业管理费。但万科物业公司不信守承诺，单方违约，至今未将房屋维修。所以，一审判决李翔支付万科物业公司物业费、维修金、违约金，无事实和法律依据。二、因万科物业公司未按双方签订的物业服务合同履行服务义务，所以李翔不应交纳物业费及违约金。三、万科物业公司未尽管理、维修、服务义务，李翔房屋至今存在漏水、玻璃损坏等质量问题，所以李翔不应承担维修费用。四、万科物业公司未履行双方签订的物业服务合同，属违约行为，应由万科物业公司承担违约责任。五、一审法院审理本案程序严重违法。万科物业公司辩称，一、房屋质量问题是房屋买卖的法律关系，不是物业服务能够解决的范围。二、物业管理条例明确提到，物业服务是针对公共区域，包括公有设施提供维修、养护服务和责任。李翔提到的屋内维修，包括保修，已经超出了物业服务单位的服务范围，万科物业公司已经按照物业服务合同的约定履行了服务的义务，李翔应将物业服务费交给万科物业公司。根据最高人民法院关于物业服务合同纠纷司法解释第六条的规定，业主不能够以未接受物业服务为由拒绝缴纳物业费。三、关于李翔提出没有入伙的问题，2018年7月26日，李翔签订了入伙资料签收确认单。万科物业公司向一审法院起诉请求：1.李翔立即交纳拖欠的物业费等费用合计11278.75元；2.李翔承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年10月18日，万科物业公司与深圳市万科滨海房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定：万科物业公司为XX三区1号地块提供前期物业管理服务，合同期限自2013年10月18日起至2016年10月18日止，但是若合同到期，同时具备以下两个条件，本合同继续有效：1.万科物业公司同意继续履行本合同；2.未依法经专有部分占建筑面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘万科物业公司的决议并签订新的物业服务合同。合同第十二条明确了相关的收费标准，第十四条第六款明确了违约金的收取标准，以及第六章明确了相关的违约责任。涉案小区尚未成立业主委员会。经深圳市地籍测绘大队2016年测绘，涉案房产面积为156.24平方米。2018年10月1日起至2019年10月31日，李翔拖欠物业管理费本金9726.4元、日常维修金507.78元、违约金1044.57元，合计11278.75元。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。因为涉案小区尚未成立业主委员会，故《前期物业管理服务合同》对万科物业公司、李翔具有约束力，各方应依约履行权利义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。万科物业公司为李翔提供了物业服务，李翔应及时缴纳各项欠付费用，并按照合同约定支付违约金，李翔经万科物业公司催告仍未缴纳相关费用，一审法院对万科物业公司的诉请予以支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：李翔应于判决生效之日起十日内支付万科物业公司2018年10月1日至2019年10月31日期间的物业费本金9726.4元、日常维修金507.78元、违约金1044.57元，合计11278.75元。案件受理费40.98元，由李翔负担。案件受理费万科物业公司已预交，李翔应于判决生效之日起十日内将应负担部分迳付万科物业公司。本院经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。另查，（一）万科物业公司在二审中提交了《装修委托补充协议》《入伙通知书》《入伙通知书》EMS快递单回执和一份李翔签收的《入伙资料签收确认单》，拟证明李翔的入伙时间。（二）万科物业公司在二审庭审中确认李翔于2018年7月26日入伙。（三）李翔提交了一份《代为缴纳物业服务费确认函》，拟证明其已经交了2万元物业管理费。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据双方当事人的上诉请求及答辩意见，现本案二审争议焦点在于：李翔是否应当支付万科物业公司2018年10月1日至2019年10月31日的物业管理费。关于入伙时间，首先，万科物业公司二审提交的证据《装修委托补充协议》虽约定到2016年9月30日前深圳市万科滨海房地产有限公司向李翔交付涉案房屋，但该协议上的交付时间仅为一个承诺，万科物业公司未能提交证据证明在该时间实际交付了涉案房屋，故此证据不能证明李翔入伙时间，本院不予认可。其次，万科物业公司虽然提交了《入伙通知书》《入伙通知书》EMS快递单回执，主张深圳市万科滨海房地产有限公司已经于2016年9月22日向李翔发送《入伙通知书》并被签收，但快递单回执上签收人不是李翔本人，李翔也表示未收到《入伙通知书》，此证据亦不能证明李翔入伙时间，本院亦不予认可。第三，万科物业公司提交了李翔2018年7月26日签收的《入伙资料签收确认单》，万科物业公司在二审庭审中亦确认李翔于2018年7月26日入伙，而李翔虽主张从2018年8月开始维修涉案房屋，截止2020年8月才入伙，维修期间不应收他物业费，但其未能证明2020年8月才入伙的事实，故本院根据上述情况认定李翔入伙时间为2018年7月26日。关于李翔是否拖欠了万科物业公司2018年10月1日至2019年10月31日的物业管理费，李翔主张深圳市万科滨海房地产有限公司赠送其2万元物业费，其无需再额外缴纳物业费，并在二审期间提交了一份《代为缴纳物业服务费确认函》。该《代为缴纳物业服务费确认函》上开发商一方签名人处有“王某仰”的签名，万科物业公司认可王某仰是该公司一名管家主任，但不确定该签名真实性，由于万科物业公司不申请对该签名进行鉴定，本院对该签名真实性予以认可，并认定该《代为缴纳物业服务费确认函》可以证明深圳市万科滨海房地产有限公司已经赠送李翔2万元物业费，并经万科物业公司认可的事实。经核，深圳市万科滨海房地产有限公司已经赠送李翔的2万元物业费可以完全覆盖李翔应当支付万科物业公司2018年10月1日至2019年10月31日的物业管理费。因此，万科物业公司主张李翔支付2018年10月1日至2019年10月31日的物业管理费，事实和法律依据不足，本院不予支持。综上，李翔的上诉请求成立，本院予以支持。由于双方当事人在二审期间提交了新证据，本院对事实进行补充查明，并依法改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市盐田区人民法院（2019）粤0308民初2425号民事判决；二、驳回深圳市万科物业服务有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费40.98元，二审案件受理费81.96元，由深圳市万科物业服务有限公司负担。深圳市万科物业服务有限公司应负担的已由李翔预交的二审案件受理费应于本判决生效之日起七日内迳付李翔。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 刘  灵  玲审判员 蔡  妍  婷二〇二一年七月二十九日书记员 姚玉瓶（兼）附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。