浙江省嵊州市人民法院民事判决书（2021）浙0683民初2214号        原告：嵊州市剡湖街道工农经济合作社，住所地嵊州市剡湖街道工农村。                法定代表人：吴奇。                委托诉讼代理人：马新亚，浙江世纪方正律师事务所律师。                被告：周国良，男，1963年8月20日出生，住嵊州市。                原告嵊州市剡湖街道工农经济合作社（以下简称工农合作社）与被告周国良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月19日公开开庭进行审理。原告工农合作社的委托诉讼代理人马新亚、被告周国良到庭参加诉讼，本案现已审理终结。                原告工农合作社向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即付清从2020年1月1日起至2021年3月31日止的房屋租金552106元，并按每天万分之五计算支付违约金（至2021年3月31日止违约金为72529.90元）。2、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2012年1月1日，嵊州市剡湖街道工农村民委员会（现已撤销村民委员会，其权利义务由原告享有和承担）与被告签订《房屋租赁合同》壹份，原告将自己所有的位于嵊州市江滨西路新光制药厂对面的房屋96间，建筑面积5271平方米，出租给被告经营使用；租赁期限为10年，从2012年1月1日起至2021年12月31日止；第一年租金349602元；第二年起每年在上一年基础上递增5％；每季度中间月份付清本季租金；如逾期支付租金，每逾期一天，被告应按月租金的50％支付滞纳金等内容。合同签订至2019年12月31日止的房屋租金被告已经付清，2020年租金516520元，2021年1-3月份租金135586元，被告在2021年3月26日支付50000元，2021年3月28日支付50000元，现拖欠租金552106元。由于租赁合同约定的违约金过高，现原告同意变更为按每天万分之五计算支付违约金，依据约定每季度中间月份支付本季租金，违约金计算方式如下：2020年2月15日至2021年3月31日，本金129130元，每天违约金64.565元，违约金为26148.90元；2020年5月15日至2021年3月31日，本金129130元，每天违约金64.565元，违约金为20338元；2020年8月15日至2021年3月31日，每天违约金为64.565元，违约金为14527元；2020年11月15日至2021年3月31日，每天违约金为64.565元，违约金为8716元；2021年2月15日至2021年3月31日，本金135586.50元，每天违约金67.79元，违约金为2800元（已减去已付的10万元5天的违约金250元）合计违约金为72779.90元。2021年4月1日以后的违约金按拖欠总额每天万分之五计算。综上所述，被告未按租赁合同约定支付房屋租金应承担违约责任。原告为维护自己的合法权益，特向贵院起诉，请依法裁决。                被告对诉状事实内容没有意见，但认为违约金过高，最好能够予以免除。其已经于2021年3月26支付5万元、同月28日支付5万元，2021年5月18日支付5万元、同月19日支付5万元。                原告为证明其诉讼请求，提交了房屋租赁合同一份，证明每年的租金、缴纳时间，以及违约金的约定。                被告经质证对原告提供的证据没有意见，                被告未提供证据。                原告提供的证据系原件，能够证明本案事实，且被告未提出不同意见，本院依法予以认定。                根据前述采信的证据及庭审调查，本院查明：2012年1月1日，嵊州市剡湖街道工农村村民委员会（简称工农村委会）与被告签订房屋租赁合同一份，约定：工农村委会（甲方）将位于嵊州市江滨西路新光制药厂对面的房屋出租给被告（乙方），房屋建筑面积5271平方米，租期10年，第一年租金349602元，第二年起每年在上一年基础上提高5％，每季度中间月份付清本季度房租费，乙方如逾期支付租金，每逾期一日则乙方须按月租金的50％支付滞纳金，原告自愿将违约金核减为按每天万分之五计算。2019年12月31前的租金已付清。剩余租金根据原告提供的收据，被告于2021年3月30日支付10万元、2021年5月18日支付10万元，庭审后被告于2021年6月29日又支付10万元。2020年租金应付租金为516520元，2021年1-3月份（第一季度）应付租金135586.5元（516520元×105％÷4=135586.5元），至2021年3月31日止共拖欠租金352106.5元（516520元-300000元＋135586.5元=352106.5元）。                本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告双方签订的租赁合同合法有效，双方应该按约履行。本案中，被告拖欠租金的行为已构成违约，应承担违约责任，但原告在合同中约定的违约金过高，起诉时原告降低为每日万分之五（年利率18.25％）的违约金仍然过高，被告要求再减少违约金的意见，本院予以认可，本院确定违约金以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算为宜。本案中，因被告未支付2020年度的租金，但在2021年后被告陆续支付租金共计300000元，故可在2020年前三季度的租金中予以扣减。本案违约金的起算时间应为2020年第三季度最后一个月（合同约定每季度中间月份付清本季度房租费），即2020年9月1日起算。2020年度每季度租金为129130元（516520元÷4）。本案中，被告拖欠原告租金逾期时间及计算违约金的本金为：2020年9月1日起拖欠租金为87390元［129130元-（300000元-129130元×2）＝87390元］，也即被告至2020年度第三季度拖欠的租金；被告至2020年度第四季度拖欠的租金为216520元（129130元＋87390元=216520元）；被告至2021年3月1日止拖欠租金共计352106.5元（135586.5元＋216520元=352106.5元）。综上所述，对原告合理部分诉讼请求，本院予以支持，对不合理部分予以驳回。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百二十一条之规定，判决如下：                一、周国良支付给嵊州市剡湖街道工农经济合作社至2021年3月31日止拖欠的租金352106.50元。款限于本判决发生法律效力之日起十日内付清；                二、周国良支付嵊州市剡湖街道工农经济合作社从2020年9月1日起至2020年11月30日止就拖欠的租金87390元、从2020年12月1日起至2021年2月28日止就拖欠的租金216520元、从2021年3月1日起至付清日止就拖欠的租金352106.50元，均按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算的违约金。款限于本判决发生法律效力之日起十日内付清；                三、驳回嵊州市剡湖街道工农经济合作社的其余诉讼请求。                如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                案件受理费10046元，依法减半收取计5023元，由原告负担1820元、由被告周国良负担3203元（限被告于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳）。                如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。                    审判员马月新    二〇二一年七月二十八日            书记员陈杭英