大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0202民初5374号原告（反诉被告）：姜阳，女，1991年11月4日生，满族，户籍地辽宁省鞍山市岫岩满族自治县。委托诉讼代理人：陈旸，辽宁如心律师事务所律师。委托诉讼代理人：张钰涵，辽宁新世纪律师事务所律师被告（反诉原告）：姚艳新，女，1981年7月21日生，汉族，户籍地辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：刘妍俏，辽宁征信律师事务所律师。被告（反诉第三人）：大连春田房地产代理有限公司，住所地辽宁省大连市中山区虎滩路178—7号。法定代表人：孙亚君，女，1980年11月12日生，汉族，户籍地辽宁省大连市中山区。原告（反诉被告）姜阳与被告（反诉原告）姚艳新、被告（反诉第三人）大连春田房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告姜阳及其委托诉讼代理人陈旸、张钰涵，被告姚艳新的委托诉讼代理人刘妍俏、被告大连春田房地产代理有限公司的法定代表人孙亚君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令撤销《房地产买卖居间合同》;2.请求判令被告一姚艳新依法承担违约责任，依据该合同向原告姜阳返还买房定金人民币3万元整，并判令被告二就此承担连带赔偿的违约责任；3.请求判令被告二退还违约前提下已收取的“购房佣金人民币2千元”、“公贷服务费人民币2千元”；4.由被告一和被告二共同承担本案诉讼费。事实和理由：原告姜阳通过房屋中介大连春田房地产代理有限公司（虎滩店）员工吕静介绍，于2020年10月11日在该门店与卖房人姚艳新的代理人王新及春田地产中介共同签订一份《房地产买卖居间合同》：被告一将其名下位于大连市中山区（权属证号：2009103227，建筑面积66.35平方米）的私有产权房屋一套，通过该中介出售给原告。原告并于当日，由一同去签约现场的家人赵阳通过其支付宝账户分别转账给被告二法定代表人孙亚君：“购房定金人民币3万元整”，“购房代理费（购房佣金人民币公贷服务费）人民币4000元”。签约时，被告一卖方及被告二春田地产中介均明确承诺该房屋不存在任何不动产抵押登记，并在该居间合同书明确表明“该房屋未设定抵押”。原告依据合同要求于签订该合同20日内已备齐合同要求的所有过户及贷款文件，但直到11月4日被告二才通知其需等到11月10日（已严重逾期）才能办理房产过户手续。后经原告方查证，该房屋的房产证一直由被告一卖方之前设立不动产抵押交付在银行手里，且与此同时被告二作为职业房屋中介严重违约失职，自始至终没有履行其在法定职责和行业义务范围内对该案涉房屋产权证应履行的核对查验义务，更没有向原告提供过该房产证的原件、复印件，及任何真实有效信息。正由于被告一及被告二的极度不诚信不负责造成的根本违约，导致毫无过错的原告无法按期购买案涉房屋并已造成损失，无奈只好放弃购买该房屋并要求解除合同，请求被告一及被告二返还购房定金人民币3万元整，及购房代理费人民币4000元，交涉多次未果。除此之外，在此期间，上述两位共同被告在明知已经根本违约的前提下，被告一卖方仍继续要求原告交付全额购房款买房。被告二员工吕静曾利用双方的买卖地位不平等仍多次发微信打电话威胁恐吓原告，胁迫其继续购买该房屋，以至于原告此后一段时间内情绪紧张，精神压力过大。因此，原告诉至本院。被告（反诉原告）姚艳新辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：一、被告已经在期限内将房屋抵押予以撤销，并不影响房屋买卖合同的履行，实际情况是原告通过公积金无法贷得40万元贷款，因资金不足而无法购买房屋；二、被告在垫款赎证前后将相关进度及时告知了被告二，被告二也告知了原告，原告对此并未提出任何异议，原告在被告撤销抵押以后被告二通知原告继续履行合同时，原告则明确表示不再购买；三、原告主张基于欺诈要求撤销合同没有事实和法律依据，欺诈的构成要件为有欺诈故意，使对方作出错误意思表示，因错误认识而作出的意思表示不真实，而且欺诈具有不正当性应当损害原告的权益，综合本案来看原告作为买受人应当具有买受人最基本的注意义务，就是查看产权证的权利情况，而被告在出卖房屋时已经告知了原告房屋的情况，也出示了产权证的复印件，而且在合同约定的备件时间内将房屋抵押予以撤销，房屋买卖行为完全可以继续进行，原告因自身原因不继续购买案涉房屋应当承担违约责任，无权主张因欺诈撤销房屋买卖合同。其诉讼请求应当予以驳回。被告大连春田房地产代理有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。因为当时签订合同时与原告说了房屋有抵押，原告也是在知情的情况下进行了手续，包括公积金我们都带着原告落实了，与垫款赎证是没有关系的，我方认为这个合同应该继续履行。不同意原告的诉讼请求。理由如下：我觉得我方按照合同履行了，我方不存在违约责任，应该继续履行合同。反诉原告姚艳新向本院提出反诉请求：1.请求法院依法确认反诉原被告双方于2020年10月11日签订的《房地产买卖居间合同》于2020年12月1日解除；2.请求法院依法确认反诉被告支付购房定金3万元（由第三人代为保管）归反诉原告所有；3.本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2020年10月11日，反诉原告与反诉被告经第三人居间服务签订《房地产买卖居间和头》一份，双方约定由反诉被告购买反诉原告名下位于大连市中山区的房屋，建筑面积为66.35平方米，房屋价款为75万元，该合同同时约定了违约责任等其他权利义务关系。合同生效后，反诉原告已将案涉房屋的全部贷款偿还完毕并撤销抵押登记为房屋交易做准备并在履行完毕上述义务后多次告知反诉被告，但反诉被告多次明确表示无正当理由不再购买该房屋。综上所述，《房地产买卖居间合同》是反诉原、被告双方真实的意思表示，系合法有效的合同，双方当事人应当按约履行合同义务，而反诉被告无正当理由表示不再购买案涉房屋，已经构成了根本违约，理应承担违约责任。反诉被告姜阳辩称，不同意反诉原告的反诉请求。理由如下：1、合同明确约定履行期为20日，我方一直都是按期履约合同，这20日是当时与中介一起协商的，因为原告姜阳现在居住在庄河农村，妈妈想要到大连来看病，所以想要购买装修好的房屋，直接能够入住，所以时间比较紧迫，当时中介签订合同的工作人员给了20日，是必须要严格履行的。2、经不动产房屋抵押查询该房屋在看房及签约时已存在房屋抵押，而且被告一也在反诉状承认要撤销抵押登记，包括房屋中介还有办房贷手续的姓张，中介给找的，他们全都明知案涉房屋存在抵押。3、被告一及被告二以全部贷款偿还完毕撤销抵押，这本身就是作为卖房人应尽的义务，自己内部应解决的问题，不能拿出来对抗善意第三人。4、房屋中介以及被告一有严重的主观过失，自始至终没有履行卖房义务和中介义务，没有主动把房屋产权证哪怕是房产证的复印件给买房人看，而不是我们主动向其要，从看房到签合同被告一一直没有出过面，从来也没有给我方看过房产证及复印件，更不知道有抵押登记。5、被告一的代理人说律师函件和解除合同通知书，我于12月1日左右知道原告接收到律师函和解除合同通知书，我们与被告二多次交涉过，表示有抵押房屋不能购买，存在合同欺诈，当时被告一的代理人回复不知道有抵押，律师函也不是我写的，是同事写的，我回去问一下再给你打电话。我们当时也没有想到法院起诉，能够商量好最好，后来被告一的代理人没有回过电话给我。6、被告一反诉状最后一条陈述是反诉原被告双方真实意思表示，合同合法有效，正是因为该合同合法有效双方应该按约履行，但是请问被告一、被告二是如何按约履行的，明知房屋有抵押，合同上写的是告知房屋未有抵押，即便后来撤回抵押那也事后行为，根据法律追溯力即合同签约当时，而不是事后行为。请对方举证我们无法贷款，被告二说在签订合同后告知我们房屋有抵押，请被告二进行举证。7、房屋当时写的是93年，房屋一房二卖，现在又写为88年，被告一不可能不知情，就算第三人亲戚朋友给其挂房，被告一也不可能不知情，否则法理和情理上都说不过去。8、被告一代理人说第二次开庭前申请证人应该在举证期限内，确实是我们就是在开庭前举证期限届满前申请的，得到法官允许。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：姚艳新系中山区山屏街61号7层3号房屋所有权人。2020年10月11日，姚艳新（卖方、代理人王新）、姜阳（买方）、大连春田房地产代理有限公司（居间方）签订《房地产买卖居间合同》，约定：买方购买卖方所有的位于大连市中山区房屋，建筑面积66.35平方米，成交价格为78万元人民币；定金3万元人民币，于买卖双方交接房款时冲抵房款，买方于本合同签订之日支付定金人民币3万元；双方同意由居间方代卖方保管定金。合同中注明该房屋抵押情况为：该房屋未设定抵押。房屋的贷款为组合贷款，买方备齐购房首付款29万元，同时将办理贷款所需相关预算费用人民币2000元交由居间方代为保管。办件时间为：组合贷，45个工作日，卖方居间费为7800元，买方居间费2000元。合同签订后，姜阳向孙亚君账户分别转账30000元、4000元；春田地产出具专用收款收据。另查，2020年10月23日，大连港医院出具《个人薪金收入证明》，拟证明姜阳的收入情况。姜阳提交购房资格联办服务平台网页截图，拟证明姜阳购房资格审核通过。另查，根据姜阳代理人2021年4月21日在大连市不动产登记中心查询结果可知，案涉房屋设有抵押，抵押权人为中国工商银行股份有限公司大连西岗支行。再查，因姜阳明确表示不再购买案涉房屋，姚艳新于2020年11月16日向姜阳发送《解除合同通知书》，通知姜阳即日起解除房屋买卖居间合同并于收到本通知书后3日内到中介公司协商经济赔偿事宜。同时，姚艳新代理人向姜阳发送《律师函》，姜阳于2020年12月1日收到上述文件。再查，2020年10月30日，中国工商银行股份有限公司大连西岗支行出具《个人贷款结清证明》，证明姚艳新案涉房屋贷款本息已于2020年10月22日结清，现已向房产部门递交房地产抵押权注销登记申请书。另，从原、被告提交的微信聊天记录看，中介方在合同签订后，在微信中提及“赎证垫款”及“撤押”等字样，姜阳未置可否。另，案涉房屋已再次挂至互联网售卖。本院认为，姚艳新、姜阳、大连春田房地产代理有限公司签订的《房地产买卖居间合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，当属合法有效。各方均应按照合同约定履行义务，不履行或履行义务有瑕疵应承担相应的违约责任。本案的争议焦点为，案涉《房地产买卖居间合同》未履行成功，系谁的过错？根据《房地产买卖居间合同》约定，房屋抵押状况描述为无抵押，而实际上案涉房屋于签订合同时设有抵押，无论是姚艳新还是大连春田房地产代理有限公司均未提供证据证明，其于签订合同时已将房屋设有抵押的状况告知姜阳。尽管姚艳新、春田房地产辩称已将案涉房屋房产证复印件出示给姜阳及与姜阳同行之人，其应当有完全民事行为能力人的注意义务一节，本院认为，案涉房屋是否设定抵押系房屋买卖合同中至关重要的信息，无论是卖方还是中介方均应当向买房人进行重复性明示和重点强调，本案中，卖方及中介方未提交证据证明其尽到了应尽的提醒义务，同时，在房屋买卖合同中亦未将房屋设有抵押的情况明确标出，存在过错。尽管该过错未达到欺诈的程度，但不能否定卖方及中介方过错的存在。同时，本院虽不要求买方与具有专业知识的中介机构一样，对购买房屋应当注意的事项完全知悉，但起码应当具备一定的常识，在签订房屋买卖合同时尽到基本的审查义务。同时对中介方在微信中提及的“赎证垫款”及“撤押”等字样有清晰的认识，故姜阳作为买方亦存在过错。尽管姚艳新辩称其已还清案涉房屋的贷款并向房地产部门申请撤押，但于原告起诉之时，案涉房屋仍处于抵押状态，并未撤销。鉴于三方当事人在案涉房屋买卖过程中均存在不同程度的过错，但过错程度未达到欺诈的程度，故姜阳主张撤销案涉合同的诉讼请求本院不予支持。现姚艳新已将案涉房屋另行挂于互联网出售，姜阳亦明确表示不再购买案涉房屋，故双方的合同目的已无法实现，姚艳新主张案涉合同于2020年12月1日解除的反诉请求，本院予以支持。考虑到三方均存在过错，本案不适用惩罚性赔偿，姜阳要求姚艳新返还定金3万元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告春田地产承担连带返还责任的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。姚艳新要求将3万元定金归其所有的反诉请求，本院不予支持。关于姜阳要求春田地产返还贷款办理费用2000元的诉讼请求，因案涉房屋已不需要办理贷款，故该项诉讼请求，本院予以支持。关于姜阳要求春田代理返还中介费2000元的诉讼请求，因中介方在本案中亦存在过错，故该项诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）姜阳与被告（反诉原告）姚艳新、被告大连春田房地产代理有限公司签订的《房地产买卖居间合同》于2020年12月1日解除；二、被告（反诉原告）姚艳新返还原告（反诉被告）姜阳定金30000元人民币；三、被告大连春田房地产代理有限公司返还原告（反诉被告）姜阳购房佣金2000元、贷款服务费2000元人民币；上述二、三项中，二被告应给付原告之款项，于本判决发生法律效力之日起十日内付清，若逾期给付，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、驳回原告（反诉被告）姜阳的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）姚艳新的其他反诉请求。本诉案件受理费650元，由姚艳新负担585元，大连春田房地产代理有限公司负担65元，于本判决生效之日起七日内向大连市中山区人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。原告负担0元，应予退还原告650元；反诉案件受理费550元，由姚艳新负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长 刘 璐人民陪审员 方 杰人民陪审员 高 杰二〇二一年七月二十三日书 记 员 兰美玉