中华人民共和国最高人民法院民 事 裁 定 书（2021）最高法民申3335号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：宁夏华润万家生活超市有限公司。住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区宝湖东路与民族南街交汇处西北角。法定代表人：徐健，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：赵小龙，北京市康达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张璐，北京市康达（西安）律师事务所律师。再审申请人（一审被告、二审上诉人）：宁夏润家物流配送有限公司。住所地：宁夏回族自治区永宁县望远工业园区人和路东侧。法定代表人：徐健，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：赵小龙，北京市康达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张璐，北京市康达（西安）律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：宁夏世和房地产开发有限责任公司。住所地：宁夏回族自治区中卫市沙坡头区鼓楼东街世和新天地3号楼4层B、C段。法定代表人：高怀玺，该公司总经理。委托诉讼代理人：马英勇，宁夏合天律师事务所律师。再审申请人宁夏华润万家生活超市有限公司（以下简称华润超市公司）、宁夏润家物流配送有限公司（以下简称润家物流公司）因与被申请人宁夏世和房地产开发有限责任公司（以下简称世和公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区高级人民法院（2020）宁民终83号民事判决，向本院申请再审。本案依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。华润超市公司申请再审称，（一）原审判决存在明显的认定事实及适用法律错误。1.2018年5月18日，世和公司向华润超市公司发出《解除合同通知》不具备《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十三条第二款或第九十四条规定的合同解除条件。2.世和公司未按合同约定将于本案租赁物相关的书面通知、其他文件送达至合同约定的华润超市公司收件人，发出的《解除合同通知》对华润超市公司无约束力，原审查明《解除合同通知》等相关书面文件的签收人为员工张玲，并非双方书面约定并确认的联系人或者收件人。根据合同法的相关规定，张玲无权代表华润超市公司签收通知。3.原审法院适用“买卖不破租赁”的原则认定世和公司不存在违约行为，属于事实认定不清、缺乏证据基础，且适用法律存在明显错误。（二）原审法院忽略世和公司的违约行为，单方面认定华润超市公司违反合同约定，从而导致对世和公司主张巨额赔偿损失的认定基础存在错误。（三）原审法院在认定和计算世和公司主张的赔偿损失问题上，存在认定事实和适用法律的错误。1.合同法第一百一十九条第一款规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。2.原审法院认定“世和公司根据华润超市公司对超市的特定要求，委托设计方九源建筑公司出具设计施工图纸”明显错误。华润超市公司对于案涉物业的要求属于一般商超租赁所应具备的基础条件，并不存在特殊定制。3.世和公司给予永辉超市18个月免租期，是世和公司自愿让渡给永辉超市的利益，属于平等商业主体之间的意思自治。4.天玺国际整体项目的开业时间是由世和公司自己决定，华润超市公司只是承租人，原审证据不能证明天玺国际项目延期开业，是由华润超市公司导致。5.华润超市公司向世和公司赔偿的时限长于华润超市公司与世和公司的租约年限错误。6.原审法院将明确认定为“公用设施”的占用面积所对应的租金作为世和公司的损失，而判由华润超市公司承担赔偿责任错误。7.原审法院认定因世和公司与永辉超市签订合同中的禁止同业经营条款导致未能出租的面积算作为世和公司的损失错误。（四）原二审法院违背平等民事主体的意思自治原则，不顾当事人在庭审中的真实意思表示，未能及时纠正一审错误，损害华润超市公司的合法权益。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项的规定向本院申请再审。润家物流公司申请再审称，原审法院认定事实和适用法律错误，润家物流公司不应在本案中承担连带赔偿责任。润家物流公司从华润超市公司分立时，世和公司并不是华润超市公司的债权人。原审法院在没有查清分立事实的前提下，不应当推定该分立行为适用《中华人民共和国公司法》（以下简称公司法）第一百七十六条之规定，要求润家物流公司对本案承担连带责任。因此，华润超市公司在分立前，没必要与世和公司就债务清偿达成书面协议，润家物流公司分立的债务安排不侵犯世和公司权益。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项的规定向本院申请再审。世和公司提交意见称，（一）华润超市公司因华润（集团）有限公司（以下简称华润集团公司）要求所属公司开展压减工作，导致华润超市公司决定不再开办租赁物业，这是华润超市公司根本违约的原因。世和公司按约完成租赁物业建设，完全具备交付租赁物业的条件。华润超市公司称租赁物业未取得《工程竣工验收合格证》，世和公司未按约办理相关证照，存在违约情形错误。（二）世和公司依约、依法解除《租赁合同》的行为合法有效。（三）租赁物业系华润超市公司“特殊定制”。世和公司出示的《租赁合同》及其附件、施工蓝图、设计单位证明及租赁物业设计师冯海波证言充分证实，租赁物业属典型的“先有租赁合同要求，后有房屋设计建造”的定制化租赁。世和公司申请再审期间提交华润集团公司文件三份，分别为华董办通[2016]67号、华润发[2017]20号、华法通[2021]25号，证明2016年以来华润集团公司连续多次发文要求集团下属华润万家等单位开展减压工作，采取吸收合并、关闭、设立分公司等方式实现压减单位，以达到瘦身提质增效。为执行华润集团公司上述文件要求，华润超市公司将名下五家实体店全部撤销后注销。自2016年下半年以来，华润超市公司按照华润集团公司的要求开展减压工作，不再履行双方签订的房屋租赁合同，再未与世和公司联系，这是华润超市公司违约的根本原因。经质证，华润超市公司对上述三份文件的真实性认可，但认为与本案无关。本院对前述文件的真实性予以确认。本院经审查认为，本案系民事申请再审案件，应当围绕当事人主张的申请再审事由是否成立进行审查。因此本案的审查重点：一、世和公司是否享有解除权及《解除合同通知》的效力；二、损失数额的认定；三、润家物流公司应否承担责任。一、关于世和公司是否享有解除权及《解除合同通知》的效力问题。根据合同法第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”就本案而言，世和公司与华润超市公司应全面、诚信的履行《协议书》《租赁合同》约定的权利与应承担的义务。根据前述约定，世和公司向华润超市公司提供15860.73m2的场地用于开办超市，华润超市公司向世和公司支付相应的对价。合同履行过程中，双方发生争议，世和公司于2018年5月18日向华润超市公司发出《解除合同通知书》，对于世和公司是否享有解除权及《解除合同通知》的效力问题，分析如下：1.世和公司是否享有解除权。合同法第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”可见，世和公司的合同目的是向华润超市公司提供租赁物业以取得租金，华润超市公司的合同目的是取得租赁物业的使用权。为达到各自的合同目的，双方当事人应秉承诚实信用原则，积极促进合同目的的达成，尽最大努力履行自己的合同义务。合同履行中，一方当事人在维护自身权利的基础上，对对方当事人完全按照约定履行义务时应予以积极配合，履行自己相应的义务，更要求在对方当事人不存在根本性、实质性违约、无明显过错、无明显恶意，仅可能存在瑕疵、轻微违约的情形下，予以积极配合，履行自己的相应义务。本案中，世和公司签订《协议书》《租赁合同》后，积极与华润超市公司对接、协商、设计、施工、办理相关手续，租赁物业建设过程中及建成后，至少九次向华润超市公司致函汇报工程进度并要求接受租赁物业，华润超市公司收到函件后，未给予答复，亦未提出世和公司存在违约行为，采取置之不理的态度。华润超市公司认为，根据双方签订《协议书》第一条第（三）项的约定及第三条第（一）项第2款的约定，世和公司在本案涉及物业的国有土地使用权上不存在任何权利限制，包括但不限于抵押、查封等情况。若世和公司拟在该物业的土地使用权或其地上附着物上设定抵押的，应提前一个月以书面形式通知华润超市公司，否则华润超市公司有权解除《协议书》及《租赁合同》，世和公司应双倍返还定金并一次性支付赔偿金500万元人民币，以补偿华润超市公司在整体发展规划、重新选址、迟延开业等方面的损失。世和公司将案涉租赁物业抵押，违反协议约定。华润超市公司还认为，根据《协议书》《租赁合同》附件1、附件4，世和公司未按约定提供租赁物业整体的《工程竣工验收合格证》，及附件4约定的相关证照。本院认为，虽然世和公司在履行合同过程中存在将在建工程抵押而未按照协议约定提前一个月以书面形式通知华润超市公司，华润超市公司有权解除《协议书》及《租赁合同》，并要求赔偿损失。但本案中华润超市公司并未要求解除《协议书》及《租赁合同》，赔偿损失亦是合同解除后应承担的责任，华润超市公司在本案中要求继续履行合同，已经放弃了解除合同的权利。对于应提交的证照问题，按照附件4的要求，有些是在交付房屋时，有些是在开业前一个月，有些是在开业后，在华润超市公司未接收租赁物业的情况下，并不能确定提交时间。如前所述，即使世和公司部分文件的提交晚于合同约定时间，但该行为仅仅是存在瑕疵、轻微违约的情形，并不影响合同目的的实现，华润超市公司仍应予以积极配合，接受租赁物业。而华润超市公司不接受租赁物业，才是导致本案租赁合同目的不能实现的根本原因，故华润超市公司存在根本违约。2.2018年5月18日《解除合同通知》的效力。根据《协议书》第三条第二项第2款：“如该物业按本协议的要求竣工并且甲方将符合约定条件的租赁物业交付给乙方时，乙方无正当理由拒绝承租该租赁物业的，则甲方有权解除本协议及《房屋租赁合同》，乙方无权要求甲方返还定金并应一次性支付给甲方赔偿金伍佰万元人民币。”合同法第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”结合前述分析，世和公司根据合同约定及法律规定向华润超市公司送达《解除合同通知》，有事实及法律依据。华润超市公司认为收件人张玲并不是合同约定的文件签收人。对此，本院认为，华润超市公司认可张玲是其员工，在认定张玲接受函件的行为是否符合合同约定、是否属于履行职务行为时，应当结合该行为是否属于张玲履行职责的范围、世和公司是否尽到了应尽的注意义务等因素做出认定。虽然双方签订《租赁合同》第12.4.2条约定华润超市公司的指定收件人是吕叶，在前期沟通过程中，世和公司按照协议约定与吕叶沟通协商合同履行中出现的问题。华润超市公司认可其后吕叶离职，双方未再协商华润超市公司的指定收件人。在世和公司多次向张玲送达函件、文件的过程中，华润超市公司并未提出异议，让世和公司有理由相信向张玲送达函件得到了华润超市公司的认可，世和公司尽到了合理的注意义务。故原审以该《解除合同通知》的时间作为合同解除时间并无不当。二、关于损失数额的认定问题。首先明确，案涉租赁物业是世和公司根据华润超市公司对超市的特定要求施工建设。理由如下：1.双方签订《协议书》第一条约定：世和公司根据华润超市公司开办超市的实际需要制定该物业的规划设计方案（以附件1和附件2的相关图纸、租赁物业及相关设备设施移交标准为准），根据租赁合同附件1：租赁物业规划设计方案（含建筑物总平面图、租赁物业平面图、装卸货区位置图、乙方的招牌位置图），附件2：《华润万家大卖场租赁物业交工标准》，证明世和公司按照华润超市公司要求规划设计；2.案涉租赁物业是世和公司与华润超市公司先签订《协议书》《租赁合同》，之后根据前述租赁物业规划设计方案施工的情形，及《租赁合同》第8.5.4条约定：“在合同签署之日起止建设工程启动的期间内，甲方需每三个月向乙方书面提供一份进度报告，以详细说明甲方就建设工程的计划和时间安排。自建设工程启动后至实际交付日的期间内，甲方需每月向乙方提供一份工程进度报告，以详细说明建设工程的实施进度。”可以证明世和公司不仅按华润超市公司的租赁物业规划设计方案施工，并且华润超市公司对整个租赁物业的施工进度及时掌握。华润超市公司例举了北京华联超市、大润发超市、家乐福超市、欧尚超市、乐天玛特超市、沃尔玛超市等大型超市的国家/行业标准，意在说明案涉租赁物业不是华润万家超市特殊定制。本院认为，符合大型超市的国家/行业标准是开办大型超市的首要的、必须满足的条件，比如经营面积的要求、层高要求、消防设施等要求。但从内部结构来讲、内部空间区域如何利用、如何规划，是根据各自超市的经营特点来具体划分。本案所谓的“特殊定制”，是指在符合大型超市的国家/行业标准前提下，世和公司按照华润超市公司对空间区域的要求及经营特点，划分大卖场、生鲜区、办公区、招商区、收银区、收货区等区域并进行施工，故本案物业是按照华润超市公司要求进行设计施工的定制物业。根据合同法第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，因华润超市公司的原因导致合同解除，世和公司要求赔偿损失，符合法律规定。案涉租赁物业是世和公司按照华润超市公司的要求施工建设，因华润超市公司不进场接受物业，截止2018年1月23日，世和公司仍在发函督促华润超市公司接收物业。之后世和公司为了减少损失，不得不与华润超市公司解除合同，与永辉超市重新签约。为了尽快出租案涉租赁物业，世和公司在使用面积、空间划分、租金标准等方面均作出让步，符合本案事实。由此产生的损失必然存在，华润超市公司应当承担。本案涉及的18个月免租期损失、延期开业损失、租金减少损失、公用设施损失，均是华润超市公司未接收租赁物业造成的，原审根据相关证据作出认定并无不当。三、关于润家物流公司应否承担责任的问题。根据公司法第一百七十六条规定：“公司分立前的债务由分立后的公司承担连带责任。但是，公司在分立前与债权人就债务清偿达成的书面协议另有约定的除外。”就本案而言，华润超市公司与世和公司签订《协议书》《租赁合同》发生在公司分立前，此时虽然债务还不明确，但其后发生的债务系基于该《协议书》及《租赁合同》产生，基于华润超市公司的违约行为产生，而不能脱离合同谈债权债务关系。原审以此认定润家物流公司承担连带责任并无不当。综上，华润超市公司、润家物流公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回宁夏华润万家生活超市有限公司、宁夏润家物流配送有限公司的再审申请。审 判 长  宋 冰审 判 员  徐 霖审 判 员  张 梅二〇二一年七月二十九日法官助理  张晓丽书 记 员  张 利