湖南省桃源县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0725民初1421号原告：曾宏波，男，1985年5月3日出生，汉族，住湖南省桃源县。委托诉讼代理人：潘文才，湖南省常德市武陵区东旭法律服务所法律工作者。被告：周国辉，男，1967年10月20日出生，汉族，户籍所在地湖南省桃源县，现住桃源县。原告曾宏波与被告周国辉物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月19日立案后，依法适用简易程序，于同年7月21日公开开庭进行了审理。原告曾宏波的委托诉讼代理人潘文才及被告周国辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曾宏波向本院提出诉讼请求：1.判决周国辉立即交纳拖欠的物业服务费1653.52元；2.诉讼费由周国辉承担。事实和理由：周国辉系桃源县碧水馨城小区的业主，在该小区有143.55㎡的住宅，享受该小区的物业服务。2014年3月1日至2019年5月31日，湖南凯利物业服务有限公司（以下简称凯利物业）依据《碧水馨城物业服务合同》为该小区提供了物业服务。合同约定服务费标准为：多层住宅0.48元/㎡，高层住宅0.81/㎡，架空层0.30元/㎡。周国辉自2017年1月1日起至2019年5月31日期间共拖欠凯利物业公司物业服务费1998.22元。常德市诚信致远物业服务有限责任公司（以下简称诚信物业）依照与桃源县碧水馨城业主委员会签订的《碧水馨城物业服务合同》，从2019年6月1日开始为该小区提供物业服务。凯利物业公司于同日退出该小区，并将应收物业费债权转让给曾宏波，同时委托诚信物业公司将债权转让情况告知周国辉。同期，曾宏波书面委托诚信物业公司催告并代收欠费。诚信物业公司接受凯利物业公司和曾宏波委托后，采取多种形式将债权转让情况告知了周国辉，并代表曾宏波催收费用，周国辉仅给付344.7元，尚有1653.52元未付。2020年7月23日，曾宏波向桃源县浔阳街道人民调解委员会申请调解，因无法达成调解协议，人民调解委员会于同年12月2日终结调解。周国辉辩称，1.凯利物业债权转让后，前后的物业公司均没有当面给周国辉讲清欠物业费的问题；2.2016年下半年，周国辉住房主卧室厕所长期有油烟味，凯利物业管理人员多次上门查看情况，认为情况属实，原凯利物业老总覃某表示，油烟味未解决前免交物业费；3.物业费催缴时间已过追诉期。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对各方当事人无异议的不动产登记资料查询证明、凯利物业公司与碧水馨城业主委员会签订的物业服务合同、诚信物业公司证明、诚信物业公司与碧水馨城业主委员会签订的物业服务合同，本院予均以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.曾宏波提交的业主物业欠费明细表、物业欠费计算表、债权转让通知书、债权转让明细表、债权转让公示照片、周国辉家门口张贴债权转让告知书的照片，拟证明周国辉欠物业费的情况以及凯利物业已交债权转让给曾宏波，并将债权转让情况在小区内和在业主家门口进行张贴公示的情况。周国辉对该组证据均提出异议，认为对于凯利物业将债权转让给曾宏波的情况并不清楚，且凯利物业和诚信物业均没有当面告知自己有欠物业费。本院经审查认为，上述证据形式、来源合法，内容客观真实，能够证明凯利物业已将债权转让和各业主欠物业费的情况通过在小区范围内、业主房门前张贴公示和在小区微信群告知的方式向小区内各业主告知，并委托诚信物业代表向各业主催缴物业费，周国辉缴付了344.7元，表明其对欠物业费的情况是明知的。故对周国辉的质证意见不予采纳，对该组证据均予以采信。2.周国辉提交的《关于业主周国辉未交物业费的情况说明》，拟证明2017年1月至2018年12月因主卧室厕所里长期有油烟味，物业公司老总覃某表态油烟味问题解决之前的物业费免交。本院经审查认为，该证据形式不合法，并不是证人覃某出示的证明，且覃某未到庭作证，无法核实其真实性，故对该份证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月1日至2019年5月31日，凯利物业公司系碧水馨城小区物业服务单位，周国辉系碧水馨城小区13栋502室业主，其房屋建筑面积143.55㎡。2014年6月21日，凯利物业与碧水馨城业主委员会签订了《碧水馨城物业服务合同》，约定：物业管理服务费采用包干形式，由按业主按其拥有的建筑面积交纳，多层住宅0.48元/㎡/月，高层住宅0.81/㎡/月，车库杂物间0.30元/㎡/月。周国辉于2017年1月1日至2019年5月31日期间共欠凯利物业公司物业服务费1998.22元。2019年6月1日，诚信物业公司依照与桃源县碧水馨城业主委员会签订的《碧水馨城物业服务合同》，开始为该小区提供物业服务。凯利物业公司于同日退出该小区，并将应收物业费债权转让给曾宏波，同时委托诚信物业公司将债权转让情况告知周国辉。同期，曾宏波书面委托诚信物业公司催告并代收欠费。诚信物业公司接受凯利物业公司和曾宏波委托后，采取多种形式将债权转让及欠费情况告知了周国辉，并代表曾宏波催收费用。本院认为，本案的争议焦点为：1.原告主张权利是否已超诉讼时效；2.凯利物业是否履行应尽的管理义务；3.覃某的口头承诺能否免除周国辉的物业服务费。关于焦点一，原告主张权利是否已超诉讼时效。根据《中华人民共和国民法典》的相关法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，但权利人向义务人提出履行请求，可以导致诉讼时效中断，诉讼时效期间重新计算。本案中，周国辉拖欠的物业服务费期间是2017年1月1日至2019年5月31日。2019年6月1日，凯利物业退出碧水馨城小区，由诚信物业接管，凯利物业将应收物业服务费债权转让给曾宏波，并委托诚信物业将债权转让的情况告知各业主，曾宏波书面委托诚信物业催告并代收欠交的物业服务费，后在诚信物业的催告下，周国辉主动缴纳了物业服务费344.70元，曾宏波主张权利的行为导致诉讼时效的中断，诉讼时效期间应重新计算，故原告主张权利并未超诉讼时效。关于焦点二，凯利物业是否履行应尽的管理义务。周国辉抗辩称涉案房屋主卧室厕所有油烟味，系被楼下业主开早餐店的抽烟机所污染，把污染问题解决了才交物业服务费。本院认为，业主与物业公司之间是物业服务合同，物业公司管理的范围是公共部位和公共设施，业主因为楼下业主的原因导致自家的房屋受污染，物业公司不承担维修义务，仅负有协调和紧急处理之责任。经查明，物业公司多次与楼下业主沟通协调，早餐店的抽烟机问题已解决，物业公司已经履行了相应的服务义务，故周国辉的房屋所遭受的损失应向楼下业主主张赔偿，而不能以此为由拒交物业服务费。关于焦点三，覃某的口头承诺能否免除周国辉的物业服务费。周国辉向本院提交了一份由自己打印的《关于业主周国辉未交物业费的情况说明》，上面有覃某的签名，其辩称既然物业公司老总覃某口头承诺可以免交油烟味解决前的物业服务费，就应当按承诺兑现。本院认为，该份情况说明系周国辉自己打印，覃某只在上面签名，形式不合法，且覃某未到庭作证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（修正）第六十八条第三款的规定“无正当理由未出庭的证人以书面等方式提供的证言，不得作为认定案件事实的根据。”本案中，覃某无正当理由未出庭作证，且未经过本院或对方当事人的准许可以不出庭作证，故本院无法核实其真实性，对该份证据不能采信。而根据庭审查明的事实，凯利物业已将债权转让给曾宏波，其中包括周国辉所拖欠的物业服务费，并且凯利物业已经履行相应的管理义务，周国辉应当依约交纳物业费，符合诚信原则，故对周国辉的抗辩意见不予支持。本院认为,依法成立的合同受法律保护。《碧水馨城物业服务合同》系双方真实意思表示且不违反法律规定和政策，对双方当事人均有约束力。周国辉享受了物业公司的物业服务后，也应及时缴纳物业管理费。凯利物业公司将其对周国辉等业主享有的债权转让给曾宏波，并通知了周国辉等业主，该债权转让对债务人已发生效力。综上所述，对曾宏波要求周国辉给付物业费的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法典》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（修正）第六十八条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：限周国辉于本判决生效后十五日内向曾宏波支付物业服务费1653.52元（可直接汇入户名：桃源县人民法院执行案款专户，开户行：中国建设银行桃源支行，账号：4305××××8168）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由周国辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 员 艾艳萍二〇二一年七月二十一日法官助理 陈 虹书 记 员 胡琴琴