湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0302民初1929号原告：湘潭恒天物业管理有限公司，住所地为湖南省湘潭市高新区芙蓉路24号0201001号，统一社会信用代码为91430300MA4M7P3C8Y。法定代表人：莫建国，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：周思雨，湖南君子莲律师事务所律师，特别授权。被告：易民山，男，汉族，1963年5月21日出生，户籍地为湖南省湘潭县，现住湘潭市九华经开区。被告：叶立新，女，汉族，1966年6月28日出生，户籍地为湖南省湘潭县，现住湘潭市九华经开区。原告湘潭恒天物业管理有限公司（以下简称原告）与被告易民山、叶立新物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案后，于2021年6月7日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周思雨和被告易民山、叶立新到庭参加了诉讼。现已审理终结。原告的诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付物业管理服务费4657.5元（从2019年1月1日起计算至2021年2月28日）；2、判令被告向原告支付违约金1000元；3、判令被告承担本案诉讼费用。被告的答辩要点：一、交物业费是应该的，但应该服务好，但本小区里一直很乱，很多卖菜摆摊的拥堵了消防通道，一直管理混乱；二、原告根据协议不允许业主在前坪停车，侵犯了业主的权利；三、物业费不应该与补交的面积差价款和办证费混为一谈；四、当时原告进场时没有与被告签订物业服务合同，不应该收取被告15个月的物业费；五、业主们想招聘新的物业服务企业进场，但有人从中作梗；六、业主委员会和原告签订合同时，开发商口头承诺对小区进行相应的维修，但至今没有修缮。本院确认如下法律事实:原告是一家物业管理服务企业，被告易民山、叶立新是新城雅园小区的业主之一。2017年10月12日，湘潭市新城置业发展有限公司（下称新城置业）、湘潭市锦程物业管理有限公司（下称锦程物业）与原告签订《新城雅园物业移交协议》，协议载明锦程物业系新城置业选定的新城雅园商住楼的前期物业管理公司，锦程物业因自身原因与新城置业解除合同。由于小区业主委员会没有成立，新城置业决定将新城雅园商住楼的物业管理委托给本案原告，直至小区成立业主委员会并选聘出新的物业公司为止。并约定：一、锦程物业从2017年10月12日起正式退出小区的物业管理工作，将物业的相关资料移交给本案原告；二、从2016年6月1日起至2017年10月12日止锦程物业经营期内，遗留的应收物业费委托本案原告代收，除代收工资外，每年底结算一次，以实收为准；三、从2017年10月12日起本案原告全面负责新城雅园商住楼的物业管理工作，由业主按照产权面积以住宅1.38每平方米每月的标准向本案原告交纳物业费。原告在签订此协议后即进入新城雅园小区提供物业管理服务。2019年6月17日，湘潭市新城雅园小区业主委员会（下称新城雅园业委会）与原告签订《物业管理服务合同》，新城雅园业委会委托原告管理新城雅园小区，合同有效期限为2019年4月1日至2021年3月31日，约定高层住宅的收费标准为1.38元每月每平方米，物业服务费按年交纳。合同第七条第2小条约定，商铺门前严禁停车，商铺前坪停车场为临时停车场所，限于指定的停车位内停放。合同还对其他事项进行了约定。被告易民山、叶立新是XX小区XX单元XX号房屋的业主，其房屋系高层住宅，建筑面积为129.81平方米，每月应缴纳物业费179.14元。被告从2019年1月1日起拖欠原告物业管理服务费，至2021年2月28日共计26个月，欠费共计4657.5元。原告通过邮寄律师函的方式向被告催收，但是被告至今未付。上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、《新城雅园物业移交协议》、《物业管理服务合同》、律师函及邮寄回执、原告提供服务的图片11张、客户投诉处理登记表、业主问题登记表、电梯保养服务合同、产品修理合同、付款申请单、发票、客户回单、新城雅园网络监控系统制作安装合同、付款申请表、领款凭证、结算单等证据予以证实。本院认为，本案中双方当事人存在如下争议焦点：焦点一，原告是否有权收取被告自2017年10月12日起至2019年1月止期间的物业管理服务费。被告辩称原、被告在此期间不成立物业服务合同关系。首先，原告在本案中主张的是2019年1月以后的物业管理服务费，被告的答辩与本案无关。其次，新城置业、锦程物业与原告于2017年10月12日签订《新城雅园物业移交协议》，新城置业将新城雅园商住楼的物业管理委托给原告，直至小区成立业主委员会并选聘出新的物业公司为止。这个期间的物业服务属于前期物业，物业服务企业由开发商指定，并不需要征得业主同意。所以原告进入新城雅园小区提供管理服务具有合法性，原、被告之间已成立物业服务合同关系，原告有权收取这段时间的物业管理服务费。故被告的答辩意见不成立。焦点二，被告以原告的服务有瑕疵为由拒付物业费是否具有事实与法律依据。本院认为，物业管理服务是一项长期的、综合的服务，直接关系到小区内全体业主的切身利益。对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主的利益进行衡量的基础上，根据不同情节作出不同的处理。如物业公司仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜支持单个业主以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的公共安全、环境卫生、公共秩序等方面的状况严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。本案中，从被告的举证内容来看，无法认定原告的服务存在重大瑕疵。如果原告在某些方面存在不足，被告可以建议原告整改，但是不能以此为由拒付物业费。被告的抗辩缺乏事实与法律依据，本院不予采信。焦点三，被告提出的其他抗辩是否成立。一、被告认为原告不允许业主在前坪停车，侵犯了业主的合法权益。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，新城雅园业委会与原告签订的《物业管理服务合同》对被告具有法律约束力，该合同第七条第2小条约定，商铺门前严禁停车，商铺前坪停车场为临时停车场所，限于指定的停车位内停放。故原告不允许业主随意在前坪停车符合合同约定，被告的抗辩不成立。二、被告认为物业费不应当与补交的面积补差款和办证费混为一谈。被告提出此抗辩所依据的事实是新城置业与被告签订的《商品房买卖合同》第五条及《商品房买卖合同》变更和补充协议第三条第三款的约定。对此，本院认为，新城置业与被告之间成立的是房屋买卖合同关系，即使被告对其中部分条款有异议，或者对新城置业收取面积补差款的行为有异议，也只能向新城置业提出异议，与本案原告无关。而且原告并未将物业费和面积补差款及其他费用混为一谈，原告主张的只是物业费。故被告的抗辩不成立。三、被告提出业主委员会想选聘新的物业服务企业进场，但有人从中作梗。被告提出的事实无任何证据证实，该事实不成立。四、被告提出，业主委员会和原告签订合同时，开发商口头承诺对小区进行相应的维修，但至今没有修缮。被告的说法无任何证据证实，该事实不成立。而且即使该事实成立，也只能由业主委员会向开发商主张权利。故被告的抗辩不成立。综上所述，原告与新城雅园业委会签订的《物业管理服务合同》合法有效，受到法律保护，被告应当受到合同约束。原告已经基本履行合同义务，其要求被告支付物业管理服务费的诉讼请求具有事实与法律依据，本院予以支持。被告的抗辩均不成立，本院不予采信。因为原告在服务过程中客观上存在一般瑕疵，被告拒交物业费事出有因，其违约的情节显著轻微，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第六十四条的规定，判决如下：一、被告易民山、叶立新在本判决生效之日起三日内共同向原告湘潭恒天物业管理有限公司支付物业管理服务费4657.5元；二、驳回原告湘潭恒天物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按照本院指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告易民山、叶立新共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审判员  杨新台二〇二一年七月九日书记员  宋 兆法律条文附后：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。