广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10262号上诉人（原审原告，反诉被告）：程原彬，男，1967年7月15日出生，汉族，身份证住址广东省汕尾市城区。委托诉讼代理人：佘梦，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：吴燕银，女，1976年8月24日出生，汉族，身份证住址福建省连江县。委托诉讼代理人：黄向，广东尚尧律师事务所律师。委托诉讼代理人：李凯仪，广东尚尧律师事务所实习人员。上诉人程原彬因与被上诉人吴燕银租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初6235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人程原彬及其委托诉讼代理人佘梦，被上诉人吴燕银及其委托诉讼代理人黄向、李凯仪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程原彬上诉请求：1.吴燕银向程原彬支付租金118645元（2020年4月11日至6月20日的租金138000元扣减2020年2月1日至2月10日租金19355元）；2.本案诉讼费由吴燕银承担。事实和理由：关于定金退还问题不应适用公平原则。本案中吴燕银拒付租金构成违约，根据双方的协议及定金罚则的相关法律规定，程原彬理应不退还定金。退一步来说，尽管是疫情期间，但程原彬已经给吴燕银免除了2020年2月、3月的租金，涉案商场于2020年3月5日就已经如期复市，程原彬也为吴燕银提供了可经营的场所供吴燕银正常经营。此外针对“逾期交租违约金问题”，一审法院已经不予支持，这些已经是对有违约行为的吴燕银极大的获益，对其已经非常公平，一审在此基础上仍判决退还50%定金给吴燕银显失公平。综上，请求二审法院予以改判。吴燕银答辩称：一、一审法院鉴于疫情对双方的经营均有影响，不可全归责于吴燕银，依据公平原则酌定程原彬退还已付定金总额的50%，属于认定事实清楚，适用法律正确。二、吴燕银是从事外贸服装生意，在2020年3月5日复市后受疫情影响外贸交易无法进行，且吴燕银于2020年5月20日撤档后已经没有实际使用商铺，在租赁定金部分退还的情况下租金计算至2020年6月20日已经加重了吴燕银的责任。综上，请求二审法院予以维持。2020年6月9日，程原彬向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、要求吴燕银向程原彬支付2020年4月11日至2020年7月10日期间的租金（租金按每月6万元计算）；2、要求吴燕银向程原彬支付每日百分之二的滞纳金48000元（暂计到2020年5月20日止）；3、本案诉讼费用由吴燕银承担。吴燕银向一审法院提起反诉，请求判令：1、请求确认程原彬、吴燕银签订的协议书于2020年5月20日解除。2、程原彬向吴燕银全额返还定金18万元以及利息（利息以18万元为本金按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自反诉之日起计算至实际返还之日止）；3、本案诉讼费全部由程原彬承担。一审法院经审理查明：2019年8月13日，程原彬（甲方）与吴燕银（乙方）签订《协议书》，约定：甲方同意将新中国大厦诚大时装广场一楼1331号商铺出租给乙方作经营服装之用；协议期限从2019年8月13日至2020年8月10日止；商铺每月租金60000元，乙方必须在每自然月10号前将商铺次月的租金一次性缴交给甲方。乙方在本协议签订之日向甲方预缴3个月的租金共计180000元整，以作定金。如乙方无违约或其他应扣除定金行为的，定金在协议期限最后3个月内作租金抵扣；乙方已经付清2019年8月13日到2019年9月10日租金；乙方应按时缴清次月租金，逾期不缴或未缴清的，除应如数缴清外，每逾期一天，甲方有权收取应缴金额2%作为滞纳金；逾期3天不缴或未缴清的,甲方无需通知乙方本协议即自动解除，甲方有权收回商铺且定金不予退还。乙方应在协议解除之日将商铺内的全部物品搬离，如未按时搬离，即视为乙方放弃商铺内全部物品所有权，甲方有权自由处置商铺内的全部物品及商铺的使用经营权；租赁期限内，因商场须进行消防安全整改、设施设备改建或政府规划、政策调整以及诚大时装广场升级改造等原因造成商铺无法继续使用的，甲方按乙方实际使用天数扣除相应租金，剩余租金、定金无息退还乙方，甲方不作任何补偿；等等。协议签订后，程原彬依约将案涉商铺交付吴燕银使用，吴燕银依约向程原彬支付了定金180000元。双方确认吴燕银已按月足额向吴燕银支付租金至2020年2月10日。因受疫情防控措影响案涉商铺所在商场在2020年2月份停市，直至2020年3月5日案涉商铺所在商场才开市。2020年3月3日，广州市诚大置业有限公司作出《租金减免通知》，具体如下：一、免收3月份租金和管理费；二、4、5、6月份减租70%，即每月收取三折租金和正常管理费；三、7、8、9月份减租50%，即每月收取五折租金和正常管理费；四、10、11、12月份减租30%，即每月收取七折租金和正常管理费；五、延长与档主租赁合同期一个月。按广州市诚大置业有限公司与档主签订的租赁合同条款即租金约定顺延执行（一楼层租赁合同届满日期由原来2020年8月10日延长至2020年9月10日，二、三楼层租赁合同届满日期由原来2022年8月10日延长至2022年9月10日）。2020年3月20日，广州市诚大置业有限公司作出《新租金减免通知》，载明撤销3月3日的租金减免通知作废各条款内容。2020年新的租金减免优惠具体如下：二、三楼：1、免收2、3月份租金和管理费（这期间部分已收取租金的顺延至抵扣4月份的租金费用）；2、档主和终端租户的二手租赁合约届满期统一延长至8月31日，我公司免收8月11日至8月31日的租金和管理费。自营商户同样享有此优惠；3、我公司延长与档主的租赁合同期，与档主签订的租赁合同条款及租金约定顺延执行，届满日期由原来2022年8月10日延长至2023年1月31日；4、按我公司与档主签订的租赁合同约定每年租金递增5%，我公司免收2020年9月至2021年8月租金5%的递增金额；5、存在二手租赁的，档主必须按第1条、第2条的内容，免收2、3月及8月11日至8月31日二手终端租户的全额租金，否则不能享受以上我公司的各优惠条款；一楼：1、免收2、3月份租金和管理费（这期间部分已收取租金的顺延至抵扣4月份的租金费用）；2、我公司延长与档主的租赁合同，与档主签订的租赁合同条款及租金约定顺延执行，届满日期由原来2022年8月10日延长至2020年10月10日；3、存在二手租赁的，档主必须按第1条的内容免收2、3月份二手终端租户的全额租金，否则不能享受以上我公司的各优惠条款。一审庭审中，程原彬陈述其给予吴燕银二月、三月份免租，吴燕银于2020年5月20日弃档，案涉档口已于2020年6月20日租赁他人。吴燕银确认其撤档时间为2020年5月20日。另查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。2020年2月8日，广州市商务局向各区人民政府发出《广州市商务局关于批发市场复市相关工作指引的函》，载明：对农产品批发市场要全力保障复市，对其他批发市场，按属地原则审慎核实，在保障疫情防控安全的前提下，稳妥有序开展复市……批发市场要在具备条件的前提下，在开市前向所在街道提交复市核实表、疫情防控承诺书。街道收到资料审核完备后，组织由相关单位组成的工作组现场核实。对符合条件的出具核实意见，报区新型冠状病毒感染的××疫情防控工作指挥部办公室同意后，方可复市；对现场核实不符合条件的，不予复市。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日零点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。一审法院认为：程原彬与吴燕银签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。案涉合同是在疫情后否能继续履行问题。即便经历疫情，但案涉商铺所在商场已于2020年3月5日复市，且程原彬已给予吴燕银两个月免租期，案涉合同显然在复市后是无履行障碍的。案涉合同可否解除及解除时间问题。案涉合同在在复市后不存在履行障碍，但吴燕银于2020年5月20日撤场并拒付租金，以行为明确表示不履行主要债务，合同已然没有继续履行可能，应予解除。但本案的合同解除不属于双方协商一致解除或者因不可抗力致使不能实现合同目的解除的情形，因合同承包期从2019年8月13日至2020年8月10日，双方确认疫情期间场地关闭至3月5日开始恢复，即使经营有影响，程原彬亦已经免除两个月租金以期吴燕银可继续履行合同，但吴燕银在免除租金后却单方撤场并要求解除合同。程原彬收回场地转租他人，应当认定属于防止损失扩大，而不能够认定为协商解除并免除吴燕银的违约责任。因吴燕银在租赁合同可继续履行的情况下坚持要求解除合同、拒付租金并且撤出商铺，故可认定吴燕银为违约方，其并不享有解除合同权利。现程原彬表示案涉档口于2020年6月20日租赁他人，故一审法院将该日作为程原彬收回场地之日，并确认案涉合同以2020年6月20日为解除之日为宜。定金是否需退还问题。鉴于疫情对程原彬、吴燕银双方经营均有影响，故依据公平原则酌定程原彬需退还的定金为吴燕银已付定金总额的50%。租赁定金部分虽可以返还，但在合同解除前的租金吴燕银仍应向程原彬支付，为减少诉累，定金应扣减吴燕银应付的租金后再予以返还。对吴燕银未付的2020年4月11日至2020年6月20日的租金。双方应抱着疫情防控期间共担风险、共渡难关及公平原则处理，现程原彬已减免了吴燕银2月、3月租金，自4月起吴燕银亦具备了使用案涉商铺的条件，故吴燕银应按原租金标注向程原彬支付租金。吴燕银已经缴纳的2020年2月1日至2月10日租金19355元亦应予扣减。因此吴燕银应向程原彬支付租金合共综合以上理由，吴燕银应向程原彬支付的2020年4月11日至6月20日的租金138000元扣减拟退定金90000元以及2020年2月1日至2月10日租金19355元后，吴燕银应向程原彬支付的租金为28645元。至于程原彬主张的逾期交租违约金问题，如前述原因，吴燕银拖欠租金主要是受疫情防控影响，不可全归责于吴燕银，故对于程原彬要求吴燕银支付逾期交租违约金的诉讼请求，一审法院不予支持，依法予以驳回。吴燕银主张的定金利息请求无依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条第（二）项的，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，一审法院于2020年12月24日作出判决如下：一、确认程原彬与吴燕银于签署的《租赁合同》已于2020年6月20日解除。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，吴燕银向程原彬支付租金28645元。三、驳回程原彬的其它诉讼请求。四、驳回吴燕银的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费2810元，由程原彬负担1124元，吴燕银负担1686元；反诉受理费1950元，由程原彬负担975元，吴燕银负担975元。本院二审期间，程原彬向本院提交：1.协议书；2.涉案房屋租金支付凭证，上述证据拟证明因为吴燕银的违约行为导致程原彬的经济损失，涉案房屋自吴燕银擅自解除搬离后，程原彬迟迟找不到新租客，导致店铺空档期以及重新承租的租金仅有13000元。在2、3月租金已经减免及未支持滞纳金的情况下，一审法院判决程原彬退还50%定金显失公平。吴燕银质证称：对上述证据的真实性、合法性及关联性均不予确认。上述证据不能证明程原彬的证明目的。双方之间的租赁关系所涉租金标准为每月60000元，不可能如程原彬所称6个月仅收取13000元。我方多次与程原彬就租金减免事项进行协商，并同意2020年5月至8月租金按照原租金标准50%支付，但程原彬不同意。故程原彬所受损失是其自身导致的，与我方无关。本院经审查认定程原彬上述材料并非二审新证据，且不足以证明其主张。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点如下：一、案涉合同解除责任认定的问题；二、定金应否退还。针对前述争议焦点，本院认定如下：关于争议焦点一，案涉合同解除责任认定的问题。双方协议约定租期为2019年8月13日至2020年8月10日。虽因疫情及疫情防控措施影响，吴燕银在2020年2月期间无法使用案涉商铺，但案涉商铺所在商场已于2020年3月4日开市，案涉合同已具备可以继续履行的条件，且距离合同期限届满仍有五个多月，不存在无法履行或者吴燕银合同目的完全无法实现的情形，但吴燕银于2020年5月20日弃档，导致合同解除。因此，吴燕银提前解除合同，理应承担相应违约责任。关于争议焦点二，定金应否退还的问题。如前文所述，本案合同解除不属于双方协商一致解除或者因不可抗力致使不能实现合同目的解除的情形。2020年1月23日我省启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应，2020年2月24日我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，2020年5月9日我省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。从响应级别来看，一级响应期间确对吴燕银的经营影响较大，但从二级响应开始各项经营开始逐步恢复，3月4日新中国大厦已经复市，双方履行合同并不存在障碍。即使受到疫情影响经营状况不理想，可以通过协商减免租金的方式继续履行合同，而不应退出案涉场地。因吴燕银在租赁合同可继续履行的情况下坚持不履行合同，故认定吴燕银为违约方。鉴于疫情对双方经营均有影响，一审法院依据公平原则酌定程原彬没收吴燕银已付定金总额的50%，并无不妥。程原彬主张没收全部定金，本院不予支持。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人程原彬的各项上诉主张，均理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2050元,由程原彬负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二一年七月十二日书记员  张 旭彭诗敏