湖南省湘潭市岳塘区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0304民初2597号原告：湘潭居安宜物业管理有限公司，住所地：湖南省湘潭市岳塘区滴水街道江滨小区农贸超市。法定代表人：戴凤，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡洲，岳塘区岳塘法律服务所法律工作者。被告：唐珍明，男，1973年1月27日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。原告湘潭居安宜物业管理有限公司（以下简称居安宜物业公司）与被告唐珍明物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告居安宜物业公司委托诉讼代理人胡洲、被告唐珍明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告居安宜物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2016年12月至2020年12月物业服务费4263元、违约金9208.08元，合计13471.08元；2.判令被告承担本案诉讼费用。被告唐珍明辩称：一、开发商曾当着物业服务企业的面承诺答辩人用违约金抵扣物业服务费，所以前三年没有催缴答辩人物业服务费；二、违约金过高；三、答辩人违约金没有到位，但物业服务企业还威胁答辩人。经审理查明：居安宜物业公司与唐珍明签订《滨江馨苑物业管理委托服务合同》，合同确认其购买的位于湘潭市岳塘区XXX号房产（产权面积109.14㎡）由居安宜物业公司管理；物业服务费住宅电梯房1.3元/㎡·月、无电梯房0.8元/㎡·月收取；业主逾期交纳物业服务费，每逾期1天应支付欠费总额千分之三的违约金；委托管理期限自本合同签订之日起至依法解除居安宜物业公司对滨江馨苑服务管理服务职责之日止。此外，湘潭益建房地产开发有限公司与居安宜物业公司分别于2016年6月1日、2019年6月1日签订了《小区物业管理服务合同》。两份合同约定由居安宜物业公司为滨江馨苑小区提供物业服务；物业服务期间自2016年6月1日至2022年5月31日；物业费收费标准及逾期违约金约定同《滨江馨苑物业管理委托服务合同》一致。唐珍明拖欠2016年12月至2020年12月期间物业服务费4278.29元（0.8元/㎡·月×109.14㎡×49月）。居安宜物业公司催收未果，为维护其合法权益，遂诉至本院，请求判如所请。另查明：居安宜物业公司成立于2015年1月23日，后因法定代表人变更，于2017年6月2日更换新的营业执照。滨江馨苑2014年7月份建成后，物业服务企业为和谐春天物业公司，2016年变更为居安宜物业公司。唐珍明庭审陈述其于2014年购买涉案房产。上述事实，有《滨江馨苑物业管理委托服务合同》、催收通知书、《小区物业管理服务合同》、当事人当庭陈述等予以佐证。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。湘潭益建房地产开发有限公司与居安宜物业公司签订的《小区物业管理服务合同》及居安宜物业公司与唐珍明签订《滨江馨苑物业管理委托服务合同》均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规规定，合法有效，根据《最高人民法院》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”之规定，上述合同对全体业主均具有约束力。因此，居安宜物业公司向滨江馨苑小区提供了物业服务，唐珍明作为该小区业主，应履行交纳相应物业服务费用的义务。唐珍明尚欠住宅物业服务费4278.29元，居安宜物业公司诉请4263元，不违反法律规定，本院予以支持。居安宜物业公司诉请违约金，因唐珍明拖欠物业费事出有因，非故意拖欠物业服务费，对其该诉请，本院不予支持。关于唐珍明的答辩意见，本院认为，第一，其向本院陈述的所有辩解意见，均未提交证据予以证实，应自行承担不利的法律后果。第二，即便开发商曾当着物业服务企业面承诺违约金抵扣物业服务费一事属实，2016年之前提供物业服务的企业非居安宜物业公司，居安宜物业公司非作出承诺的主体，亦没有追认的意思表示，故用违约金抵扣物业服务费一事，对居安宜物业公司不产生法律效力。综上，对唐珍明的答辩意见，本院均不予采信。本院认为，物业服务的完善需要物业服务企业和小区全体业主及物业使用人相互配合、共同努力，履行共同维护小区和谐秩序之义务，业主不缴纳物业费的行为，会影响物业服务企业正常经营活动和提供物业服务的质量，进而影响其他已交纳物业费业主的利益。因此，物业服务企业应当不断提供物业服务质量，业主及物业使用人亦应积极缴纳物业服务费，共同构建良好的小区环境。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、唐珍明于本判决生效之日起五日内一次性支付湘潭居安宜物业管理有限公司物业服务费4263元；二、驳回湘潭居安宜物业管理有限公司的其他诉讼请求。被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费140元，减半收取70元，由唐珍明负担。本判决为终审判决。审判员 蒋 英二〇二一年七月二十日书记员 唐璐瑶附相关法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。第六条经书面催交，业主无理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。