四川省绵阳市安州区人民法院民 事 裁 定 书（2021）川0724民初77号原告:四川吉安建筑劳务有限责任公司，住所地：四川省成都市青羊区文武路42号18楼J号，统一社会信用代码：91510000786678437D。法定代表人:禹玉兴，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王俊，四川元众律师事务所律师。委托诉讼代理人：禹国栋，该公司员工。被告:朱铃，女，1977年6月12日出生，汉族，四川省江油市人，住四川省江油市。委托诉讼代理人：黄昱鑫，四川科大律师事务所律师。第三人:四川浩兴实业有限公司，住所地：四川省绵阳市游仙区华兴上街3号浩兴芙蓉依山居，统一社会信用代码：915107047779211408。法定代表人:刘明东，该公司执行董事。原告四川吉安建筑劳务有限责任公司（以下简称吉安公司）与被告朱铃、第三人四川浩兴实业有限公司（以下简称浩兴公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2021年1月6日立案受理后，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告吉安公司的委托诉讼代理人王俊、禹国栋，被告朱铃及其委托诉讼代理人黄昱鑫到庭参加了诉讼，第三人浩兴公司经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浩兴公司向本院提出的诉讼请求为：1、依法判决准予执行（2018）川0724执1044号之二案件中查封的四川浩兴实业有限公司名下位于绵阳市高新区的房屋（以下简称瑞麟国际4-1-2-5）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年1月24日，因原告与第三人劳务合同纠纷执行一案，（2018）川0724执1044号之二执行裁定书，将第三人名下位于绵阳市高新区（以下简称3-1-2-4）、4-1-2-5等5套房屋予以查封，查封期限3年。2020年12月10日被告对执行瑞麟国际4-1-2-5房屋提出执行异议，贵院受理后于2020年12月17日作出（2020）川0724执异24号执行裁定书，裁定中止对第三人名下位于绵阳市高新区瑞麟国际4-1-2-5的执行。原告认为,被告提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十八条或第二十九条规定的情形，且不享有排除强制执行的权利,依法应当准许执行案涉房屋。理由如下：一、被告提出的异议不符合《规定》第二十九条的情形，不能排除执行。1、根据《规定》第二十九条,排除执行必须同时满足三个条件：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。2、本案房屋买卖合同真实性、合法性无法核实。本案中由于第三人无法联系上,导致买卖合同的真实性无法核实。根据被告陈述，其2010年就支付了房款，但买卖合同显示的签订时间是2013年1月，提前3年支付房款，三年后再签买卖合同，明显有违常理及交易习惯，因此，买卖合同的真实性、合法性无法确认。3、被告名下已有其他用于居住的房屋。本案中,被告已经陈述其名下还有一套用于居住的房屋,明显不符合“且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定。4、被告不能证明其已经支付了案涉房屋购房款。首先:本案中，被告提交的支付购房款的证据是刘明东向案外人石现出具的收条，即使是真实的，也是刘明东收到石现的购房款，而不是第三人(浩兴公司)收到被告的购房款，该收条显然与本案无关，不能证明被告已经支付房款；其次，该收条本身的真实性无法核实，且收条记载的收款金额没有相应的支付凭证予以印证，高达数十万元以现金方式支付显然不符合常理；再次，收条显示支付时间是2010年，而案涉房屋是2013年开盘的，本案的购房合同也是2013年签订的，因此，2010年支付2013年的购房款，而且是全款支付，明显不符合常理，因为2010年的时候都还不确定是否会有案涉房屋。二、被告提出的异议不符合《规定》第二十八条的情形,不能排除执行。1、根据《规定》第二十八条,排除执行必须同时满足四个条件:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。2、本案房屋买卖合同真实、合法性不确定。被告与第三人签订的书面合同真实性、合法性无法核实,前文已阐述。3、没有证据证明被告在人民法院查封前已经合法占有了案涉房屋。被告陈述案涉房屋至今仍未入住。4、被告提交的证据不能证明其已经支付了全部房款,前文已阐述。5、如果购买是真实的,也是因被告(买受人)自身原因未办理过户登记。因为案涉房屋早已于2017年就取得了产权证,被告在长达近两年的时间里未办理过户,显然是因被告自身原因未能办理过户登记。因此,被告提出的异议不符合《规定》第二十八条的情形,不能排除执行。被告朱铃辩称，（2020）川0724执异24号认定事实清晰。在2010年9月第三人向被告出具了加盖有印章的手续，2010年12月被告通过转账和现金方式支付了房款，第三人的法定代表人出具收条，在2013年第三人取得预售许可后与被告签订了购房合同，向被告交付了钥匙；从2014年9月至今由被告实际占有该房屋，并支付物业费。以上证据经过在听证中有充分举证说明，而原告对于被告在起诉状中诸多指责，均是推测性，不能够因为第三人未到庭，让原告认为无法查清本案合同的真实性、合法性，就剥夺被告的合法权益。2、在该房屋开发过程中我们认可其没有取得预售许可证情况下，第三人推销房屋，并且产用各种优惠政策促使购房者缴纳定金，因此被告才会在2010年9月份缴纳了定金3万元（现金），该收据加盖了第三人公司印章，足以证实双方达成房屋买卖合同的合意是第三人的公司行为。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明认定事实如下：2010年9月24日，第三人浩兴公司向被告朱铃出具收据一份，载明“收到朱铃购房定金30000元”，该收据加盖第三人浩兴公司财务专用章。2010年12月16日，被告向第三人法定代表人刘明东通过银行转款570000元；当日，刘明东向朱铃的妹夫石现出具收条一份，载明“收到石现购瑞麟国际住房房款900000元，该住房相关手续由刘明东负责处理完善”。2013年1月31日，浩兴公司与朱铃就瑞麟国际4-1-2-5房屋签订了《商品房买卖合同》，载明“建筑面积108.68平方米，合同总价款570674元；此套房因出卖人的原因（房屋有诉讼查封），暂无法完成网签备案手续，待出卖人处理完成此套房屋的相关诉讼，再完成此房屋的网签备案等相关手续”，买受人处为“石现代朱铃”。2013年1月31日，浩兴公司与朱铃的妹妹邓红梅就瑞麟国际3-1-2-4房屋签订了《商品房买卖合同》，载明“建筑面积95.58平方米，合同总价款509561元；此套房因出卖人的原因（房屋有诉讼查封），暂无法完成网签备案手续，待出卖人处理完成此套房屋的相关诉讼，再完成此房屋的网签备案等相关手续”，买受人处为“石现代邓红梅”。2014年9月3日，刘明东出具收条载明“收到石现购买瑞麟国际3-1-2-4、4-1-2-5号两套房屋房款1075090元，该两套房屋销售价格为1131670元（该收条含两套房预交款60000元）；该两套房刘明东经手，优惠5%计价，该收条系刘明东2014年9月3日补，在高新区项目结算时作为刘明东在项目收支，但扣除该两套房定金60000元”。2014年9月4日，石现在瑞麟国际物业管理上对3-1-2-4、4-1-2-5号两套房屋办理了接房手续，留存了自己的联系电话，并对4-1-2-5号房屋以朱铃女儿王思懿的名义（2013年9月29日，被告朱铃与前夫王胜在江油市民政局离婚时，该局备案的离婚协议中载明“双方现有位于绵阳市瑞麟国际房产一套归婚生女王芊入所有”；王芊入，曾用名王思懿）缴纳了一年的生活垃圾处置费及物管费1832元。后，瑞麟国际物业每年对石现留存的电话号码发送短信对4-1-2-5号的物业费进行催收，被告并对该房屋的生活垃圾处置费及物管费进行了缴纳。但涉案房屋至今未办理网签备案和权属证书。另查明：1、（2016）川0703民初3153号民事判决书判决“被告浩兴公司在本判决生效之日起五日内返回原告吉安公司保证金3000000元及资金利息……”;2020年12月17日，（2020）川0724执异24号执行裁定书裁定“终止对浩兴公司名下的位于瑞麟国际4-1-2-5号房屋的执行”。2、4-1-2-5号房屋在2017年4月13日被（2017）川0182民初1083号民事裁定书查封；2019年1月24日，被（2018）川0724执1044号之二民事裁定书查封；2020年4月13日，被（2018）川0182执477号之七民事裁定书查封。认定以上事实，有收据、转款凭证、收条、《商品房买卖合同》、接房手续及物业费票据、户口簿及离婚协议、证明及结婚证、对瑞麟国际物业人员的询问笔录及住户登记表、（2016）川0703民初3153号民事判决书、（2020）川0724执异24号执行裁定书、相关查封登记信息在卷佐证。本院经审查认为：轮候查封有别于正式查封，在转化为正式查封之前，并不产生强制执行的效果。本案的案涉房屋首查封法院并非本院，本院对案涉房屋的查封为轮候查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定（2020修正）》第二十六条第一款的规定，查封在先的查封被解除或执行完毕之前，轮候查封并不产生实际效力，相关权利人对轮候查封的执行标的主张实体权利要求排除执行的，应向首查封法院提出异议，故对原告吉安公司向本院提出执行异议之诉，应予以驳回。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第二十六条第一款的规定，裁定如下：驳回原告四川吉安建筑劳务有限责任公司的起诉。案件受理费100元，予以免收。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。本院（2020）川0724执异24号执行裁定书于本裁定书生效时自动失效。审 判 长 邱 涛人民陪审员 陈 集人民陪审员 刘胜甫二〇二一年七月三十一日法官 助理 苏小鸿书 记 员 周佩凝四川省绵阳市安州区人民法院民 事 裁 定 书（2021）川0724民初77号原告:四川吉安建筑劳务有限责任公司，住所地：四川省成都市青羊区文武路42号18楼J号，统一社会信用代码：91510000786678437D。法定代表人:禹玉兴，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王俊，四川元众律师事务所律师。委托诉讼代理人：禹国栋，该公司员工。被告:朱铃，女，1977年6月12日出生，汉族，四川省江油市人，住四川省江油市。委托诉讼代理人：黄昱鑫，四川科大律师事务所律师。第三人:四川浩兴实业有限公司，住所地：四川省绵阳市游仙区华兴上街3号浩兴芙蓉依山居，统一社会信用代码：915107047779211408。法定代表人:刘明东，该公司执行董事。原告四川吉安建筑劳务有限责任公司（以下简称吉安公司）与被告朱铃、第三人四川浩兴实业有限公司（以下简称浩兴公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2021年1月6日立案受理后，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告吉安公司的委托诉讼代理人王俊、禹国栋，被告朱铃及其委托诉讼代理人黄昱鑫到庭参加了诉讼，第三人浩兴公司经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浩兴公司向本院提出的诉讼请求为：1、依法判决准予执行（2018）川0724执1044号之二案件中查封的四川浩兴实业有限公司名下位于绵阳市高新区的房屋（以下简称瑞麟国际4-1-2-5）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年1月24日，因原告与第三人劳务合同纠纷执行一案，（2018）川0724执1044号之二执行裁定书，将第三人名下位于绵阳市高新区（以下简称3-1-2-4）、4-1-2-5等5套房屋予以查封，查封期限3年。2020年12月10日被告对执行瑞麟国际4-1-2-5房屋提出执行异议，贵院受理后于2020年12月17日作出（2020）川0724执异24号执行裁定书，裁定中止对第三人名下位于绵阳市高新区瑞麟国际4-1-2-5的执行。原告认为,被告提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十八条或第二十九条规定的情形，且不享有排除强制执行的权利,依法应当准许执行案涉房屋。理由如下：一、被告提出的异议不符合《规定》第二十九条的情形，不能排除执行。1、根据《规定》第二十九条,排除执行必须同时满足三个条件：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。2、本案房屋买卖合同真实性、合法性无法核实。本案中由于第三人无法联系上,导致买卖合同的真实性无法核实。根据被告陈述，其2010年就支付了房款，但买卖合同显示的签订时间是2013年1月，提前3年支付房款，三年后再签买卖合同，明显有违常理及交易习惯，因此，买卖合同的真实性、合法性无法确认。3、被告名下已有其他用于居住的房屋。本案中,被告已经陈述其名下还有一套用于居住的房屋,明显不符合“且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定。4、被告不能证明其已经支付了案涉房屋购房款。首先:本案中，被告提交的支付购房款的证据是刘明东向案外人石现出具的收条，即使是真实的，也是刘明东收到石现的购房款，而不是第三人(浩兴公司)收到被告的购房款，该收条显然与本案无关，不能证明被告已经支付房款；其次，该收条本身的真实性无法核实，且收条记载的收款金额没有相应的支付凭证予以印证，高达数十万元以现金方式支付显然不符合常理；再次，收条显示支付时间是2010年，而案涉房屋是2013年开盘的，本案的购房合同也是2013年签订的，因此，2010年支付2013年的购房款，而且是全款支付，明显不符合常理，因为2010年的时候都还不确定是否会有案涉房屋。二、被告提出的异议不符合《规定》第二十八条的情形,不能排除执行。1、根据《规定》第二十八条,排除执行必须同时满足四个条件:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。2、本案房屋买卖合同真实、合法性不确定。被告与第三人签订的书面合同真实性、合法性无法核实,前文已阐述。3、没有证据证明被告在人民法院查封前已经合法占有了案涉房屋。被告陈述案涉房屋至今仍未入住。4、被告提交的证据不能证明其已经支付了全部房款,前文已阐述。5、如果购买是真实的,也是因被告(买受人)自身原因未办理过户登记。因为案涉房屋早已于2017年就取得了产权证,被告在长达近两年的时间里未办理过户,显然是因被告自身原因未能办理过户登记。因此,被告提出的异议不符合《规定》第二十八条的情形,不能排除执行。被告朱铃辩称，（2020）川0724执异24号认定事实清晰。在2010年9月第三人向被告出具了加盖有印章的手续，2010年12月被告通过转账和现金方式支付了房款，第三人的法定代表人出具收条，在2013年第三人取得预售许可后与被告签订了购房合同，向被告交付了钥匙；从2014年9月至今由被告实际占有该房屋，并支付物业费。以上证据经过在听证中有充分举证说明，而原告对于被告在起诉状中诸多指责，均是推测性，不能够因为第三人未到庭，让原告认为无法查清本案合同的真实性、合法性，就剥夺被告的合法权益。2、在该房屋开发过程中我们认可其没有取得预售许可证情况下，第三人推销房屋，并且产用各种优惠政策促使购房者缴纳定金，因此被告才会在2010年9月份缴纳了定金3万元（现金），该收据加盖了第三人公司印章，足以证实双方达成房屋买卖合同的合意是第三人的公司行为。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明认定事实如下：2010年9月24日，第三人浩兴公司向被告朱铃出具收据一份，载明“收到朱铃购房定金30000元”，该收据加盖第三人浩兴公司财务专用章。2010年12月16日，被告向第三人法定代表人刘明东通过银行转款570000元；当日，刘明东向朱铃的妹夫石现出具收条一份，载明“收到石现购瑞麟国际住房房款900000元，该住房相关手续由刘明东负责处理完善”。2013年1月31日，浩兴公司与朱铃就瑞麟国际4-1-2-5房屋签订了《商品房买卖合同》，载明“建筑面积108.68平方米，合同总价款570674元；此套房因出卖人的原因（房屋有诉讼查封），暂无法完成网签备案手续，待出卖人处理完成此套房屋的相关诉讼，再完成此房屋的网签备案等相关手续”，买受人处为“石现代朱铃”。2013年1月31日，浩兴公司与朱铃的妹妹邓红梅就瑞麟国际3-1-2-4房屋签订了《商品房买卖合同》，载明“建筑面积95.58平方米，合同总价款509561元；此套房因出卖人的原因（房屋有诉讼查封），暂无法完成网签备案手续，待出卖人处理完成此套房屋的相关诉讼，再完成此房屋的网签备案等相关手续”，买受人处为“石现代邓红梅”。2014年9月3日，刘明东出具收条载明“收到石现购买瑞麟国际3-1-2-4、4-1-2-5号两套房屋房款1075090元，该两套房屋销售价格为1131670元（该收条含两套房预交款60000元）；该两套房刘明东经手，优惠5%计价，该收条系刘明东2014年9月3日补，在高新区项目结算时作为刘明东在项目收支，但扣除该两套房定金60000元”。2014年9月4日，石现在瑞麟国际物业管理上对3-1-2-4、4-1-2-5号两套房屋办理了接房手续，留存了自己的联系电话，并对4-1-2-5号房屋以朱铃女儿王思懿的名义（2013年9月29日，被告朱铃与前夫王胜在江油市民政局离婚时，该局备案的离婚协议中载明“双方现有位于绵阳市瑞麟国际房产一套归婚生女王芊入所有”；王芊入，曾用名王思懿）缴纳了一年的生活垃圾处置费及物管费1832元。后，瑞麟国际物业每年对石现留存的电话号码发送短信对4-1-2-5号的物业费进行催收，被告并对该房屋的生活垃圾处置费及物管费进行了缴纳。但涉案房屋至今未办理网签备案和权属证书。另查明：1、（2016）川0703民初3153号民事判决书判决“被告浩兴公司在本判决生效之日起五日内返回原告吉安公司保证金3000000元及资金利息……”;2020年12月17日，（2020）川0724执异24号执行裁定书裁定“终止对浩兴公司名下的位于瑞麟国际4-1-2-5号房屋的执行”。2、4-1-2-5号房屋在2017年4月13日被（2017）川0182民初1083号民事裁定书查封；2019年1月24日，被（2018）川0724执1044号之二民事裁定书查封；2020年4月13日，被（2018）川0182执477号之七民事裁定书查封。认定以上事实，有收据、转款凭证、收条、《商品房买卖合同》、接房手续及物业费票据、户口簿及离婚协议、证明及结婚证、对瑞麟国际物业人员的询问笔录及住户登记表、（2016）川0703民初3153号民事判决书、（2020）川0724执异24号执行裁定书、相关查封登记信息在卷佐证。本院经审查认为：轮候查封有别于正式查封，在转化为正式查封之前，并不产生强制执行的效果。本案的案涉房屋首查封法院并非本院，本院对案涉房屋的查封为轮候查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定（2020修正）》第二十六条第一款的规定，查封在先的查封被解除或执行完毕之前，轮候查封并不产生实际效力，相关权利人对轮候查封的执行标的主张实体权利要求排除执行的，应向首查封法院提出异议，故对原告吉安公司向本院提出执行异议之诉，应予以驳回。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第二十六条第一款的规定，裁定如下：驳回原告四川吉安建筑劳务有限责任公司的起诉。案件受理费100元，予以免收。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。本院（2020）川0724执异24号执行裁定书于本裁定书生效时自动失效。审 判 长 邱 涛人民陪审员 陈 集人民陪审员 刘胜甫二〇二一年七月三十一日法官 助理 苏小鸿书 记 员 周佩凝