杭州市富阳区人民法院民事判决书（2021）浙0111民再20号        再审申请人（原审原告）：阮钰，女，1998年12月1日出生，汉族，住杭州市富阳区，公民身份号码：XXX。                委托诉讼代理人：陆成虹，浙江扬理律师事务所律师。                委托诉讼代理人：刘会会，浙江扬理律师事务所实习律师。                被申请人（原审被告）：葛佳丽，女，1995年2月8日出生，汉族，住杭州市富阳区，公民身份号码：XXX。                委托诉讼代理人：金科科，浙江恩波律师事务所律师。                再审申请人（下简称申请人）阮钰因与被申请人葛佳丽合同纠纷一案，不服本院于2020年11月23日作出的（2020）浙0111民初5029号民事判决，向本院申请再审，本院作出（2021）浙0111民申6号民事裁定，对本案提起再审。本院依法另行组成合议庭，于2021年6月23日公开开庭审理了本案。申请人阮钰的委托诉讼代理人陆成虹、被申请人葛佳丽及其委托诉讼代理人金科科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                申请人阮钰再审称，再审请求：1、撤销富阳区人民法院（2020）浙0111民初5029号民事判决书。2、依法改判被申请人返还房屋转让费37000元。3、依法改判被申请人赔偿申请人修复房屋的费用1584元。4、依法改判支付上述款项的利息损失，按全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场利率自2020年7月21日起算，计算至款项退还之日止。事实与理由：（一）原审事实认定不清，适用法律错误。1．《店面转让合同》未生效。首先，2020年5月26日签订的《店面转让合同》涉及三方，即申请人、被申请人、涉案房东，涉案房东未签字，故转让合同未生效。其次，被申请人对涉案店面无处分权且房屋所有人未追认。2．合同目的未实现，若合同成立可以解除。案涉合同的目的是申请人承租店铺开设烘焙店，申请人在磋商阶段就明确需敲墙扩大堂食面积，因店铺无法按被申请人答应申请人方案继续装修，且房东也予以拒绝，合同目的没有实现。3．合同目的没有实现的过错在于被申请人。被申请人谎称可以敲墙装修，而实际该墙体不能敲，无法实现申请人的合同目的。此外，被申请人转让店面系无权处分且房东拒绝追认，也导致合同目的无法实现。因此合同目的无法实现的过错在于被申请人。4．装修损失，申请人、被申请人均有过错，其中被申请人应承担主要责任，申请人承担次要责任。敲墙系经被申请人同意，被申请人对申请人敲墙行为存在过错。5．被申请人无权收取37000元，应当返还申请人37000元。首先，合同未生效，被申请人无权收取37000元。其次，合同第四条非双方真实意思表示，庭审中被申请人认可给予申请人一个月使用期，申请人更换店铺名称并重新装修，并不需要被申请人所谓的装修装饰。本案为复合合同，涉案37000元包括房屋一个月使用费及促成申请人与房东达成租赁合意居间费。实际申请人没有享受到使用店面一个月权益，亦没有与房东订立租赁协议。此外，被申请人违法转租转让期间无权收取费用，且未能促成与房东签订合同，无权收取居间费用。（二）原审引用《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条规定系适用法律错误。理由：1．该法条并未明确原判的具体依据。2．当事人间系合同关系，其目的系将被申请人与房东签订的《房屋租赁合同》项下的权利义务转让给申请人，根据合同法第八十四条规定，应经房东同意。3．当事人间合同未生效，应根据民法总则第一百五十七条、第五十八条规定，返还37000元及赔偿1584元墙体恢复费用。                被申请人葛佳丽辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确。1、《店面转让合同》已生效且履行完毕。2、合同主要目的已实现，最终与房东未签订合同过错在申请人。3、被申请人无需返还收取的转让费用。4、申请人主张由被申请人承担维修费用没有事实和法律依据。原判引用民法总则第一百一十八条，不存在适用法律错误。要求驳回再审申请。关于顶手费37000元包含的内容、范围：顶手费（店铺转让费）是店铺转让中的商业惯例，该笔费用包括装饰装修及其他费用，也包括协助办理相应营业执照等过户手续，市场培育成本及配合申请人与房东协商继续租赁房屋等费用。被申请人带申请人找房东商议，房东对店铺转让事先知情。                原告阮钰在原审中向本院提出诉讼请求，请求判令：1、判令被告立即返还原告房屋转让款37000元；2、判令被告赔偿原告修复房屋费用1584元；3、判令被告支付上述款项利息损失（自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率LPR计算至履行之日）；4、本案诉讼费由被告承担。                本院原审认定案件事实：一、2019年7月20日，被告与董良义签订《房屋租赁合同》，约定由董良义将涉案房屋出租给被告，租赁期限为一年，自2019年7月20日起将出租房屋交付给被告使用至2020年7月20日，如需续租，应重签出租合同；被告有擅自将房屋转租、分租、转让、转借、联营、入股或与他人调解交换等情形的，董良义可以终止合同，收回房屋；年租金为45000元，由被告在2019年7月20日前一次性交给董良义；董良义收取租金时必须出具凭证，房产租赁税由被告承担；房屋设施、房屋结构等未经董良义同意不得随意改动；等等。二、原、被告经前期联系沟通后，原告于2020年5月29日通过微信向被告转账7000元，拟租赁涉案房屋。期间，双方签订《店面转让合同》一份，载明：转让方（注：下划线及空白，合同原文即为如此，以下相同），身份证号码，联系地址，联系电话；受让方阮钰，身份证号码XXX，联系地址富春壹号院，联系电话158＊＊＊＊＊＊＊＊；出租方，身份证号码，联系地址联系电话；根据我国《合同法》的有关规定，经甲、乙、丙三方友好协商，就下述店面转让事宜达成如下协议：风险告知：转让人的基本情况，1．作为受让人，为预防欺诈，在合同中约定，如果转让人是房屋所有人，必须具有产权证明、营业执照、卫生许可证等其他相关证件；如果转让人不是房屋所有人，转让人必须具有转让权；2．在合同中约定，商铺的基本信息，包括商铺的位置、实际有效使用面积、相关配套设施等；第一条甲方于年月日前将位于省市街（路）的店面转让给乙方使用，店面建筑面积；现对甲、乙双方根据本合同约定转让上述门面承租权的行为，丙方表示同意；原甲、丙所签门面租赁合同的权利义与义务转由乙方享有和履行，乙方与丙方不再另行签订租赁合同；本合同生效和门面交接完毕后，甲、丙双方之间原门面租赁合同终止履行，权利义务自行解除；第二条该店面产权人为丙，丙与甲签订了租赁合同，租期到年月日，月租为人民币；店面交给乙方后，乙同意代替甲向丙履行该租赁合同，每月交纳租金及该或合同约定由甲方交纳的水电费等各项费用，该合同期满后由乙领回甲交纳的押金，该押金归乙方所有；第三条店面现有装修、装饰、设备（包括）全部无偿归乙方使用，租赁期满后不动产归丙方所有，动产无偿归乙方（动产与不动产的划分按租赁合同执行）；第四条乙方在2020年7月20日前一次性向甲方支付顶手费（转让费）共计37000元，上述费用已包括甲方交给丙方再转付乙方的押金，第一条所述的装修装饰设备及其他相关费用，甲方不得再向乙方索取任何其他费用；第五条甲方应协助乙方办理该店面的工商营业执照、卫生许可证等先关证件的过户手续，但相关费用由乙方负责；第六条乙方接手前该店面所有的一切债权、债务均由甲方负责；接手后的一切经营行为及产生的债务、债权由乙方负责；第七条如乙方逾期交付转让金，除甲方交铺日起相应顺延外，乙方应每日向甲方支付转让费的％作为违约金，逾期日的，甲方有权解除合同，并且乙方务必按照转让费的30％向甲方支付违约金；如果由于甲方原因导致转让中止，甲方同样承担违约职责，并向乙方支付转让费的％作为违约金；风险告知：转让合同之保证金及转让费条款：1．为尽量避免风险，预防欺诈，在合同中约定，受让人应在合同订立前交给转让人一定的保证金，应根据实际情况在转让物价值范围内决定押金的数额；2．在合同中应对转让费进行详细约定；①转让费，包括一切的装修、装饰、设备及其他相关费用；②转让费的支付方式、支付时间，转让费包括一切的装修（不包括设备），于2020年5月29日微信转账7000元订金；第八条如由于自然灾害等不可抗因素导致乙方经营受损的与甲方无关，但遇政府规划、国家征用拆迁店面，其有关补偿归乙方；第九条本合同一式三份，三方各执一份，自三方签字之日起生效；另注：如前承租人即甲方转让店面时有隐情（比如合同签订前政府已下令拆迁店面或是其他会给已付经营造成影响的问题，但在转让时未能如实告知乙方），乙方有权解除合同并要求甲方退还转让费。被告在“甲方签字”处签名、捺印；原告在“乙方签字”处签名、捺印；“丙方签字”处空白。庭审中双方均确认，该合同于2020年5月26日左右签订。对其中37000元的组成，原告称包括了一个月的免租期、让原告与房东协商事宜、信息费及中介费等。被告则称包括了之前被告交给房东且在原告租赁期满后需由房东退还给原告的押金、装饰装修及其他费用，还考虑到工商营业执照、卫生许可证，以及一些资源信息、市场成本，顶手费也是租赁行业的一个惯例，被告提早搬出，也是便于原告尽早开业。原告至今并未实际租赁涉案商铺（或房屋）。三、双方于2020年6月20日下午的微信聊天，被告说“明天下午我们蛋糕做完，就把东西搬出去，明后天有空的话，你来店里看下我们就把钱交清，你看可以吗”；原告说“好的”，之后原告提出“我下午过来好了”，被告说“好”。四、双方于2020年6月21日的微信聊天，原告说“现在的问题是，没有经过房东同意不能转让，这个转让不成立”；被告说“这期间，你们也是叫了装修人员、设计师多次来看过，都是没有出现问题的；我们也是按照约定，确实也是在6月21日前搬空了店铺，我也带你去见了房东，你们也互相留下了联系方式，当天你们也付清了剩余的3万，也就是一共3万7，我和你的关系，也就到那里为止了”。五、双方于2020年6月29日的微信聊天，原告说“转让是不成立的，你把转让费退给我，不退的话，律师会来找你的”；被告说“一开始我们还当作朋友一样闲聊的，你说开这个店一下子先是付了转让费，然后装修，再加上一年的房屋让你有点压力，你说想和房东协商，能不能先压1付6，缓半年这种”；原告说“我也说了，不行我也就付一年的”。                本院原审认为：被告与涉案房屋房东就租赁涉案房屋的时间自2019年7月20日至2020年7月20日止共一年，在该租赁期限即将届满时原、被告协商由原告在被告租赁期限届满后继续租赁涉案房屋，并由原告共支付了37000元“转租费”，以及原告在未征得房东同意且未对房屋结构作出更多了解的情况下开始敲掉涉案房屋内的承重墙等事实清楚，各方均不持异议。原告诉称其敲掉涉案房屋承重墙经被告同意，并未举证证明，也未证据证明被告具有装饰装修等方面的专业知识；而在实际装饰装修之前应经过房东同意而并非前一承租人同意，是一个即将承租房屋之人应有的常识，何况其聘请了专业的装修人员、设计师到场实地查看，即敲掉涉案房屋的承重墙，严重违反了房屋安全使用的禁止性规定；从双方陈述及现有证据看，原告拟租赁涉案房屋，是在与被告联系、协商，并在被告介绍其与房东相识，与房东互留联系方式的基础上，其已“按约”全额支付37000元转让费，并带施工人员进场进行装修，“足显”其租赁诚意，因此被告虽未举证证明原告最终未与房东达成租赁协议的具体原因，从其野蛮装修，可以推定应有直接的关联。收取包括装饰装修等在内的转租费，往往是在原有的租赁合同尚未届期，原承租人经出租人同意在剩余租期内转由次承租人继续租赁使用涉案房屋的情况下产生，而本案被告实际“转租”给原告的，是在其租赁期限届满之后的房屋；原告最终未租赁涉案房屋，也未就被告“原有的”装饰装修等实际获利；在原告与房东之间，被告所做的也仅仅是联系介绍，被告并未举证证明其已促成原告与房东达成了租赁合意；被告辩称其已将涉案店铺转给了原告，完成了合同义务，理由不能成立。37000元的转让费，原告已通过微信直接支付给被告方的事实，各方均无异议；从双方的微信聊天内容看，被告认可原告“付清了剩余的3万”，至于其辩称的与方倩之间存在合伙关系且其中30000元由方倩实际收取，应系其与方倩之间的“内部”关系；原告诉称被告答应全额退还，证据不足，本院不予采信；被告提出转让费中包含了保证金，也未提交相应的证据佐证，本院不予采信。综合前述分析因素及被告在其租期届满前一个月实际腾退“交给”原告等事实，本院酌情由被告退还原告转租费18500元，其余转让费则不予支持。至于维修费用，如前已述，是否需要装修及如何装修，与被告无关，该不利后果，应由原告自行承担。至于应退还费用的利息损失，可从原告提起本案诉讼之日起并按原告主张的标准计算。                本院原审引用法条：《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条。                本院原审判决：（一）被告葛佳丽返还原告阮钰转让费18500元，于本判决生效之日起十日内履行；（二）被告葛佳丽支付原告阮钰利息损失（以18500元为基数，自2020年7月21日起，按全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率计算，至款项退还之日止），于本判决生效之日起十日内履行；（三）驳回原告阮钰的其他诉讼请求。本案受理费765元，减半收取382.50元，由原告阮钰负担252.50元，被告葛佳丽负担130元。                围绕当事人的再审请求，本院事实认定如下：                1、双方当事人在再审中对原判决认定的主要事实均无异议，本院予以确认。                2、双方当事人在再审中均确认：（1）被申请人于2020年6月21日将尚存一个月租赁期（2020年6月21日至2020年7月20日）店铺交付给申请人。（2）双方签订的《店面转让合同》为复合合同。（3）顶手费是一个笼统慨念，无法具体列明项目。申请人认为包括一个月房租3750元和协助申请人与房东签订案涉店铺租赁合同而产生的居间费。被申请人提出除申请人确认的费用外，还包括装饰装修及其他费用、协助办理相应营业执照等过户手续费用，市场培育成本等。（4）导致无法与房东间签订《房屋租赁合同》的主要原因是野蛮装修，该租赁合同已无签订可能。（5）双方当事人均无法提出具体损失金额。（6）再审中，申请人确认如认定合同有效，同意解除。                本院再审认为，本案争议焦点：1、装修破坏承重墙造成损失由谁承担问题。破坏承重墙会导致整幢房屋产生严重的安全隐患是众所周知的事实，申请人实施了破坏承重墙的行为，理应承担由此造成的损失，故申请人提出要求被申请人赔偿1584元墙体恢复费用的诉讼请求，本院不予支持。2、《店面转让合同》性质及效力。双方当事人均确认为复合合同，双方当事人表述一致的是包括一个月房租3750元转租内容和协助申请人与房东签订案涉店铺租赁合同而产生的居间费内容。被申请人提出还包括装饰装修及其他费用、协助办理相应营业执照等过户手续费用，市场培育成本等内容，但申请人未认可。（1）合同中转租内容是否合法有效。店铺转租未经店铺所有权人同意且事后也未追认，合同中该部分转租内容，应认定无效。导致该部分内容无效的主要原因是被申请人违法转租所致，被申请人应承担主要责任。（2）合同中居间内容是否合法有效及合同目的是否已实现。《店面转让合同》其主要任务是协助签订案涉店铺租赁合同，该合同系双方自愿签订，并未违反法律禁止性规定，故合同主要条款已生效，对双方当事人均有拘束力。签订《店面转让合同》目的是申请人与房东签订案涉店铺租赁合同，使申请人顺利开办烘焙店，对外营业，但事实上，申请人并未能与房东签订案涉店铺租赁合同，其合同目的并未实现，故被申请人提出合同已履行完毕的主张，与事实不符，本院不予支持。双方当事人确认导致无法与房东间签订《房屋租赁合同》的主要原因是野蛮装修所致，而进行野蛮装修的主体是申请人，故申请人应承担合同目的无法实现的主要责任。现双方当事人均确认与房东间签订租赁合同已无可能，申请人也同意解除合同，故申请人要求被申请人返还交付的款项的诉讼请求的合理部分，本院予以支持。3、损失金额如何确认及分担。双方当事人均无法提出具体损失金额，但损失应客观存在。（1）2020年6月21日，被申请人将尚存一个月租赁期（2020年6月21日至2020年7月20日）店铺交付给申请人的事实客观存在，经核算，一个月租金为3750元，申请人提出未实际使用的主张与事实不符，本院不予支持。申请人应当承担实际占有使用的费用。（2）申请人提出37000元中除一个月租金3750元外，其余33250元全部为居间费用，不符合常理。理由是该店铺一年房租仅为45000元，而促成店铺租赁合同的居间费用就需要33250元，显然不符合常理，应理解为包含其他费用。但造成其他费用损失的主要原因既包括违法转租也包括野蛮装修导致合同目的无法实现所致，双方当事人均应承担相应责任。（3）合同目的虽未实现，但被申请人为促成店铺租赁合同的签订，采取一定措施，尽了一定义务的事实客观存在，导致合同目的无法实现的主要责任人是申请人，故申请人适当补偿被申请人为促成店铺租赁合同的签订而付出劳动的费用，亦合情合理。综上所述，因双方当事人无法提出具体损失金额，本院将根据双方当事人过错责任大小等综合因素考虑，酌情确认分担金额。原审未对双方当事人责任及实际损失金额和损失分担作出判断的情况下，酌情确定退还转租费18500元的判决，金额差距过大，有失公平原则，应予纠正。                本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》（1999年3月15日第九届全国人民代表大会第二次会议通过）第五十二条第（二）项、第五十八条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条、第四百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款、第四百二十六条第一款规定，判决如下：                一、撤销本院（2020）浙0111民初5029号民事判决。                二、葛佳丽返还阮钰转让费27000元，并支付利息损失（以27000元为基数，自2020年7月21日起，按全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率计算，至款项退还之日止），于本判决生效之日起十日内履行。                三、驳回阮钰其他诉讼请求。                如未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                原审案件受理费765元，减半收取382.50元，由阮钰负担145元，葛佳丽负担237.50元。再审案件受理费765元，由阮钰负担。                阮钰于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；葛佳丽于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。                本判决为终审判决。                    审判长章小林            审判员周渭军            审判员何建胜    二〇二一年七月十六日            书记员周伶俐