重庆市丰都县人民法院重庆市丰都县人民法院民事判决书 (2021)渝0230民初1857号 原告：李如贵，男，1969年11月13日出生，汉族，农民，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：文绍波，重庆洪宇律师事务所律师。被告：李易玲，女，1990年3月13日出生，汉族，农民，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：周相荣，重庆市丰都县社坛法律服务所法律工作者。原告李如贵与被告李易玲农村建房施工合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李如贵及其委托诉讼代理人文绍波，被告李易玲及其委托诉讼代理人周相荣均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李如贵向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告集资建房款24800元及违约金(以24800元为基数，从2019年1月1日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算至付清时止)；2.被告承担诉讼费。事实和理由：原告经批准在丰都县双龙场社区居委修建高山移民安置点集资建房。为此，原告于2018年4月28日与被告签订《双龙场高山生态扶贫搬迁集中安置点集资建房协议书》（以下简称《高山移民集资建房协议书》），该协议约定：由被告集资原告修建的位于双龙场社区高山生态移民搬迁点XX住房。集资建房款总价款12.48万元，被告应于签定集资协议时交付集资款6万元整，交付房屋钥匙时交集资款6.48万元应于2018年一次性付清。现集资房屋已经验收合格并交付被告使用多年，被告已支付集资房款2.48万元，经原告多次催收，被告均以各种理由拒绝履行。故起诉，依据《中华人民共和国合同法》第107条之规定，请求判如所请。被告李易玲辩称，对起诉金额无异议；案涉房屋系政策性、福利性房屋，只能收取建设成本钱，原告却以商品房价格收取；房屋竣工后没有经有资质单位验收；房屋质量不合格，存在重大安全隐患，至今仍有配套管网未完善，申请对房屋安全性能进行鉴定；原告没有按时交房，且原告交付房屋未按规划设计风格风貌施工，未达到入住条件；原告应办理房屋产权证，费用由原告承担；被告垫资的费用需要抵扣；因厕所漏水和下水道排水不畅，给被告造成财物损失，被告要求原告从余款中抵扣8000元。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明以下事实：2010年10月，双龙场乡双龙场社区居委会(以下简称双龙居委)作为建设单位在双龙场乡双龙场社区居委会6组取得了建设巴渝新居康居点的村镇规划建设许可和用地许可。2010年12月12日，双龙居委(甲方)与李如贵（乙方）签订《房屋建设协议书》，主要约定：为了改善农民生产生活条件，加快新农村建设步伐，甲方决定在双龙场社区二组和六组（白斗坎到小学校操场边）集资建设巴渝新居康居点。甲方将拟定的百户农户统一集资，按统一规划设计，统一风格风貌，在巴渝新居康居点建设房承包给乙方。建设房屋的结构、面积和房价乙方与建房农户协商签订集资建房合同。……双龙居委在协议书落款甲方处加盖公章，李如贵在协议落款乙方处签名。2013年1月，李如贵开始进行案涉房屋的修建，陆续完成相应楼栋的主体施工，2015年8月完成约19栋建筑的主体施工。施工期间，2014年7月29日，重庆市人民政府办公厅发文调整全市2013-2015年高山生态扶贫搬迁集中安置点，其中双龙镇为北斗坎安置点，位置在双龙镇双龙社区2组(北斗坎)，规划新增安置1000人。2018年4月28日，李如贵(甲方)与李易玲(乙方)签订《高山移民集资建房协议书》，主要约定：“一、乙方集资12.48万元给甲方在双龙社区居委高山生态扶贫搬迁点建房。二、乙方集资房在高山移民搬迁点XX住房。三、水电气入户费和建房所有手续由甲方负责。四、付款方式：签订协议时交6万元；交付房屋钥匙时交6.48万元，限于2018年底一次付清6.48万元。五、甲乙双方签字生效，若一方违约，按总建房款支付违约金15%，并赔偿一切经济损失。六、本协议一式三份，甲乙双方各执一份，双龙居委一份。李如贵在甲方处签字捺印，李易玲在乙方处签字按印”。双龙居委在李如贵签字处加盖了公章。李如贵在该合同下方备注“此房现甲方以12.48万元给乙方，乙方的国家补贴归甲方所有（包括高山生态扶贫搬迁和D级危旧房改造），乙方必须履行所需手续领取资金交给甲方，若乙方不履行手续领取资金交给甲方，则甲方就按16万元收取乙方的集资建房款.不押任何资金”。经李如贵委托，重庆市建设工程质量检验测试中心于2015年8月对案涉房屋所属的双龙镇高山生态移民集中安置点房屋(约19栋，安置总户数252户，总建筑面积36600㎡)的施工质量进行了检测鉴定，结论和建议是在正常使用情况下，双龙镇高山生态移民集中安置点房屋能够满足结构安全的要求。2016年1月，双龙居委在案涉房屋规划建设验收意见表中建设单位评价意见为合格，双龙镇村建环保监督管理站检查意见为符合规划，质量安全。双龙镇人民政府登记备案意见签注“合格”意见。另查明，李易玲已从李如贵处接收一套住房一间门面，现已进行了装修，尚欠集资房款24800元。经本院核实，双龙居委庭前及庭后均明确表示，双龙居委没有参与案涉房屋的建设、集资、买卖，对李如贵作为原告起诉要求支付集资尾款无异议，与己无关，双龙居委对案涉房屋无任何权利，明确表示不参与诉讼。上述事实，有双方当事人的陈述、《高山移民集资建房协议书》、重庆市村镇规划建设许可证、村镇规划选址意见书、房屋建设协议书、渝府办[2014]26号文件、百斗坎安置点分部详情表、询问笔录、建设工程规划竣工验收表、检测报告等证据在卷佐证，经庭审举证、质证和庭后核查，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。本案中，原告李如贵与双龙场社区居委于2010年12月12日签订《房屋建设协议书》，取得在丰都县双龙场社区二组和六组(白斗坎到小学操场边)修建巴渝新居康居点的资格，后李如贵与相关农户签订了集资建房协议书，2015年左右即已完成主体施工。李易玲于2018年以安置点集资建房农户身份与李如贵签订了《高山移民集资建房协议书》，分期交付建房资金并于签订协议后接收案涉房屋，虽然双方签订协议在建房之后，但双方行为视为对建房施工合同关系的追认，双方形成农村建房施工合同关系，但该集资建房合同因承建方李如贵无建筑资质而无效。另，因涉案标的房屋已经实际竣工验收合格，李易玲支付了前期集资款，也实际接收使用了标的房屋，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释[2004]14号)第二条“建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持”的规定，李易玲应当支付尚欠建房尾款24800元。对于双龙居委在李如贵与李易玲签订的《高山移民集资建房协议书》甲方处签章的问题，案涉集资建房协议书实际履行主体是原被告双方自然人，且双龙居委亦明确表示对案涉建房工程未参与建设、集资、买卖，不主张任何诉讼权利。故，案涉《高山移民集资建房协议书》的合同主体系李如贵与李易玲二人，相关权利义务由二自然人承担。对李易玲抗辩案涉房屋存在质量问题，申请对房屋安全性能进行鉴定。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2004]14号）第十三条规定：“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，人民法院不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任”。本案系农村建房施工合同关系，双方集资建房合同对建房质量并无明确约定，现也无充分证据证明案涉房屋存在地基基础和主体结构质量问题，故从绿色诉讼的角度，本院对李易玲提出的房屋安全性鉴定申请不予准许。如果李易玲确有充分证据证明案涉房屋在合理使用寿命内存在地基基础工程和主体结构质量问题，可另行主张施工方李如贵承担相应责任。对于李易玲抗辩配套管网、办理产权证、厕所漏水、垫资抵扣等问题，因双方合同中对此并无明确约定，不足以对抗支付剩余集资建房款的义务，双方合同约定水电气入户费应由李如贵承担，李易玲并未举示相应证据证明实际垫支了此类费用，今后如实际产生，可依合同约定向李如贵主张。对原告主张违约金的问题，本院认为，因李如贵与李易玲签订的《高山移民集资建房协议书》为无效合同，违约金约定条款自始无效，故对原告该项主张，本院依法不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百八十六条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释[2004]14号)第一条第（一）项、第二条、第十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李易玲在本判决生效后五日内支付原告李如贵建房余款24800元；二、驳回原告李如贵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费420元，减半收取210元，由被告李易玲负担(原告李如贵已垫付，被告李易玲在履行判决确定支付义务时一并支付给李如贵)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。 审  判  员   徐 前   二〇二一年六月二十四日 法  官  助  理      范家成书  记  员   曾红杰书  记  员   袁晨峰 1