湖南省衡阳市蒸湘区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0408民初1724号原告：中国建设银行股份有限公司衡阳市分行，住所地：湖南省衡阳市蒸湘北路35号。负责人：王某某，该分行行长。委托诉讼代理人：杨某某，男，汉族，1965年1月26日出生，系该行客户经理，住湖南省衡阳市。委托诉讼代理人：陈家印，湖南崇民律师事务所律师。被告：霍某，女，汉族，1985年1月3日出生，住重庆市方盛区。被告：衡阳星美置业发展有限公司，住所地：湖南省衡阳市蒸湘区船山大道32号星美城市综合体2号楼。法定代表人：蔡某某，该公司董事长。委托诉讼代理人：冯某某，女，汉族，1989年5月26日出生，系该公司员工，住湖南省衡东县。原告中国建设银行股份有限公司衡阳市分行（以下简称建设银行衡阳分行）与被告霍某、衡阳星美置业发展有限公司（以下简称星美公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建设银行衡阳分行的委托诉讼代理人陈家印，被告霍某、被告星美公司的委托诉讼代理人冯某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建设银行衡阳分行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告霍某、星美公司于2017年5月20日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判令被告霍某偿还原告贷款本金866496.88元、利息19637.41元、本金罚息237.3元、利息罚息286.4元，共计886657.99元（利息、罚息暂计算至2021年4月7日，此后的利息、罚息按合同约定计算至贷款还清之日止）；3、判令被告霍某承担原告为实现债权所发生的律师费39890元；4、判决被告星美公司对被告霍某的债务承担连带担保责任；5、判决原告对被告霍某位于衡阳市蒸湘区船山大道32号星美城市综合体******室的抵押房产处置款在上述债务范围内享有优先受偿权；6、二被告承担本案诉讼费。被告霍某辩称，原告诉称属实。被告星美公司辩称，1、答辩人在本案中已履行作为合同一方应尽的全部义务，为被告霍某按揭房屋办理房地一体首次登记证及其他完善抵押登记手续必需的条件，不存在过错；2、被告霍某拒不履行《借款合同》约定的办理抵押登记的义务，应以其购买的案涉房屋承担还款责任，答辩人依法无需承担连带保证责任；3、原告依法对案涉房产具有优先受偿权。综上，答辩人在本案中并不存在过错，保证期间因被告霍某的违约行为而视为已到期，答辩人无需对本案债务承担连带保证责任。因此，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院予以驳回。本院经审理认定事实如下：2017年5月20日，原告与被告霍某签订了编号为430640019-2012-20171127843的《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定：被告霍某为购买被告星美公司开发的房屋向原告贷款970000元；借款期限为240个月，自2017年5月2日至2037年5月2日；贷款利率为浮动年利率，即在基准利率水平上上浮0%；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率即上述上浮幅度，于每年的1月1日调整一次；借款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；还款方法为等额本息还款法；若被告霍某违约，则原告有权解除与被告霍某的借贷关系，并宣布贷款立即到期，要求被告霍某立即清偿借款本息及相关费用，同时有权自约定还款日开始计收逾期罚息和复利；被告霍某以其购买的坐落于衡阳市蒸湘区船山大道星美城市综合体三期******室房屋提供抵押担保；被告裕达公司提供阶段性保证担保，保证期间为合同生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。被告霍某提供的抵押财产办理了预告抵押登记，但尚未办理正式的抵押登记。合同签订后，原告于2017年6月13日向被告霍某发放了贷款970000元。后被告霍某未按约偿还借款，连续5期逾期还款，截止至2021年4月7日，被告霍某拖欠原告借款本金866496.88元（含已到期和未到期的借款本金）、利息19637.41元、本金罚息237.3元、利息罚息286.4元。另查明，原告为收回涉案债权，与湖南崇民律师事务所签订了《委托代理协议》，代理协议约定委托代理费用按照诉讼标的4.5%计算，之后湖南崇民律师事务所指派律师履行了相应的代理义务。再查明，星美公司已于2019年12月31日为案涉房屋办理了建筑物所有权首次登记。本院认为，原、被告双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，系当事人之间的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告按约向被告霍某发放了贷款，被告霍某未按约还本付息，已构成违约，应承担违约责任。根据合同约定，借款人违约时，贷款人有权解除合同，要求借款人偿还所有借款，并按照罚息利率计收逾期罚息及复利，因此，原告要求解除其与被告霍某签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，要求被告霍某偿还贷款本金866496.88元（含已到期和未到期的借款本金）、利息19637.41元、本金罚息237.3元、利息罚息286.4元，共计886657.99元，并自2021年4月8日起按照合同约定支付逾期利息和罚息至还清之日止，有相应的事实和法律依据，本院予以支持。被告霍某虽为本案借款提供了抵押担保，但预告抵押登记并未设立抵押权，故原告无法对被告霍某提供的抵押物享有优先受偿权。被告星美公司虽已于2019年12月31日为案涉的房屋办理了建筑物所有权首次登记，但被告霍某在能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记，该预告登记已经失效，导致不具备办理抵押登记条件，因此原告对案涉的抵押财产不享有优先受偿权。本案中，被告星美公司提供的保证担保对应的权利人为原告，保证期间为合同生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，虽被告霍某的行为导致无法办理正式的抵押登记，但原告并未存在过错，在原告收到正式的抵押权证书前，被告星美公司仍应承担相应的保证责任，故被告星美公司应对本案债务承担连带清偿责任，被告星美公司在承担保证责任后，有权向被告霍某追偿。对于原告要求被告霍某支付其为实现债权而花费的律师代理费39890元的诉讼请求，本院认为，虽原告为实现本案债权聘请了律师，但其并未提供已实际支付律师费用的相关凭证，故对于该诉请，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百七十七条、第六百六十七条、第六百七十四条、第六百七十六条、第六百八十一条、第六百八十八条、第六百九十一条、第七百条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告中国建设银行股份有限公司衡阳市分行与被告霍某于2017年5月20日签订的编号为430640019-2012-20171127843的《个人住房（商业用房）借款合同》解除；二、被告霍某于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司衡阳市分行贷款本金866496.88元、利息19637.41元、本金罚息237.3元、利息罚息286.4元，共计886657.99元，并自2021年4月8日起至实际清偿之日止，按照合同约定向原告中国建设银行股份有限公司衡阳市分行支付逾期利息及罚息;三、被告衡阳星美置业发展有限公司对被告霍某上述债务承担连带清偿责任，被告衡阳星美置业发展有限公司承担保证责任后，有权向被告霍某追偿；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司衡阳市分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6533元，由被告霍某、衡阳星美置业发展有限公司负担6252元，由原告中国建设银行股份有限公司衡阳市分行负担281元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 员 李志峰二〇二一年七月七日法官助理 李艳丽书 记 员 阳 琼附相关法条：《中华人民共和国民法典》第二百二十一条当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第六百六十七条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第六百七十四条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第六百七十六条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。第六百八十一条保证合同是为保障债权的实现，保证人和债权人约定，当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，保证人履行债务或者承担责任的合同。第六百八十八条当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。第六百九十一条保证的范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。当事人另有约定的，按照其约定。第七百条保证人承担保证责任后，除当事人另有约定外，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，享有债权人对债务人的权利，但是不得损害债权人的利益。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释》第五十二条当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。当事人办理了抵押预告登记，抵押人破产，经审查抵押财产属于破产财产，预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的，人民法院应当在受理破产申请时抵押财产的价值范围内予以支持，但是在人民法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务设立抵押预告登记的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。