青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2021）青0102民初3052号原告：西宁义东花园商贸有限公司（统一社会信用代码：916301027574022633），住所：青海省西宁市城东区花园南街1号。以下简称义东商贸公司。法定代表人：田团岭，系公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘喜全，张雪琴，青海河湟律师事务所律师。被告：马而米乃（身份证号：XXX），女，1979年1月10日出生，回族，住青海省西宁市城东区。原告西宁义东花园商贸有限公司与被告马而米乃房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月25日受理后，依法适用简易程序，于2021年6月29日公开开庭进行了审理。原告义东商贸公司的委托诉讼代理人刘喜全与被告马而米乃均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告义东商贸公司向本院提出诉讼请求：一、解除原告和被告签订的《义乌商贸城铺位租赁合同》；二、被告向原告支付2021年第一、二季度应缴租金28606.5元及物业费912元；并支付租金至实际返还租赁铺面时为止；三、被告承担迟延支付租金的滞纳金2933元；四、被告承担本案诉讼费用。庭审时，原告变更第一项诉讼请求，要求被告支付第一季度租金20507元、四月份租金6923.9元、物业费1123.5元。事实理由：自2005年商城建成之日起，甲方便将商铺承租给乙方，由乙方自主经营或转让经营，甲方将城东区花园南街1号义东商贸城一层B区103号、126号、161号、A区118号商铺出租给被告经营。双方约定，自商场开业起，租金前五年基数不变，之后每五年一定价。2021年初第二次租金调整日期已至，但被告对原告之前多次要求续签租赁合同、调整租赁费标准的通知没有响应。不仅没有按照租赁合同按时缴纳2021年第一季度租金，而且也不续签租赁合同，给原告造成很大损失。2021年4月4日，原告发布通知上调租金且督促被告于2021年4月13日前按照新的租金标准将2021年第二季度月的铺面租金交至义东商贸城物业办公室财务处，但被告仍不同意上调租金。在交纳一季度租金之后拒绝交纳二季度租金。被告的行为已违反双方签订的《义东商贸城铺位租赁合同书》第三条第一款之规定。原告有权解除合同并向被告主张合理损失。为维护原告合法权益故诉至法院，望判如所请。被告马而米乃辩称，其租赁使用原告的铺面是B区126号、136号、137号商铺，B区103号铺面虽然系其与原告签订的合同，但实际使用人系马海军，B区126号、136号、137号商铺每季度租金是9797元。不同意解除合同，因为租赁到期时间为2025年底，第一季度租金已经交纳，第二季度的租金说是协商待定，尚未有结果，所以也没法交，物业费是包含在租金里面，不同意单独收取。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，认定如下：原告提交如下证据：证据一、租赁合同二份，收据二张、补充协议书，证明：原、被告就义东商贸城一层B区126号、109号的商铺签订了租赁合同，其中，合同第四条规定双方对于后十年的租金要协商待定，但是因协商未果，只能解除合同；第五条规定了收取滞纳金的依据。商铺租金每季度为20507元，第一季度租金已全部交清，第二季度租金还没交付，计算滞纳金我们只主张了一部分2228.6元。证据二、通知四份，2021年4月4日通知两份，证明：2021年4月1日租金标准在原租金基础上上涨40%,物业费按每平方米30元收取，如果被告不同意调整，可以交清租赁费后交还商铺，按照解除合同处理；2021年3月16日通知两份，证明：第一季度租金缴纳时间为2021年3月17日至3月18日，并且2021年第一至三季度中，第一季度租金不变，第二季度租金待定。鉴于三月份已经通知，但是被告4月份才交租金，已经逾期一个月，达到了合同约定解除的条件。经质证，被告对上述证据的真实性无异议，租赁商铺为B区126号、136号、137号，B区103号商铺虽然系其与原告签订的补充协议，但该商铺实际由马海军使用，第一季度租金已经缴纳，后续租金应该按照双方签订的合同的标准执行，原告的物业费主张不符合合同约定，物业费已经包含在租金当中；2020年4月4日的两份通知已收到了，当时被告说协商，但是目前没有人跟我们协商。3月16日贴的通知贴在商场后门，我们没有看到，也没有直接送达我们铺面，租金调整未经双方协商，是原告单方调整租金，我们不同意，向原告缴纳租金时，原告拒收，我们并未违约。被告提交视频二段，证明：1.被告去原告公司的财务室交第一季度的租金时，原告拒收的事实，2.原告限制我们经营的事实。经质证，原告对视频资料的真实性无异议，但认为被告去交租金时，原告公司的财务人员只说了句：“去找田总”，这并不代表是公司拒收租金。对上述证据的真实性本院予以确认，可以作为认定案件事实的依据，对其证明方向综合评定。根据以上证据和原、被告陈述，以下事实可以确认：经审理查明，2019年6月13日，原、被告就涉案城东区花园南街1号义东商贸城一层B区126号商铺签订了《义东商贸城铺位租赁合同书》，约定：原告将涉案铺位出租给被告经营，铺位面积7.2㎡，租金为每月每平米160元，租金包括房租、水、公共电、暖等。B区136号、137号商铺由被告实际经营，由被告承担租金，合计每季度租金为9797元。2012年12月28日，原、被告就B区103号铺面签订《补充协议书》，约定：原租赁合同第五条对2016年元月1日以后的十年租金未约定，经双方协商确定自2016年元月1日以后的租金定价，每五年一定价。2021年4月4日，原告向义东商贸城一楼承租商户发出通知，通知提出，自2021年4月1日起执行新的租金标准，新标准在原租金基础上上调40%，如各商户不按新标准按期缴纳租金，视为违约，铺面租赁合同自动解除，不再续签。被告对此通知要求不予认可，双方遂争议成诉。另，双方对B区126号、136号、137号商铺每季度租金9797无异议，2021年4月17日，被告交纳B区126号、136号、137号商铺第一季度租金9797元。之后租金，由于双方对是否提高租金有争议，被告未缴纳，并争议成诉。本案争议的焦点为：1.原告解除合同的主张是否成立？2.原告以通知形式要求被告执行新的租金标准，其行为是否符合约定？本院认为，被告认为第二季度租金未按期缴纳是因为双方对租金标准未达成一致，被告提交的视频资料真实，被告按原合同标准向原告缴纳租金遭拒，被告不存在违约，被告对此节事实的陈述基本属实，本院予以采信；因原、被告对租金标准产生争议，致使被告未能按期向原告缴纳租金，其过错不应归咎于被告，原告据此认为被告违约的主张不能成立，故对原告要求解除合同的请求，本院不予支持；原告依据合同第四条“后十年租金涨幅待定”的约定，于2021年4月4日，向被告等一楼承租商户发出通知，提出自2021年4月1日起执行新的租金标准，新标准在原租金基础上上调40%，被告认为，原告上调租金幅度过高，且原告依据的上述约定不明，原告据此单方提出租金涨幅标准，违反合同的自愿协商原则，原告的上述通知行为并不当然的对被告发生法律效力，故原告据此提出的合同自动解除，并按新租金标准，要求被告支付租金的主张不能成立，本院不予支持。但被告应当按照原合同约定向原告交纳2021年4月份的租金，本案中，被告认为B区103号铺面并非由其经营，根据原告提交的收据显示，126号、136号、137号商铺一并交纳租金，103号、161号商铺一并交纳租金，103号铺面虽然系被告与原告签订补充协议，但根据原告陈述，由于商铺转让等行为，存在并未与铺面承租人签订书面合同的情况，故根据收据中所载明的商铺确定承租人，并原告认可161号商铺实际经营者为马海军，根据原、被告之间的交易习惯，其应向实际经营者马海军主张权利，关于109号商铺，虽然系被告与原告签订租赁合同，但原告提交的收据中，仅有被告认可的126号、136号、137号铺面，并未有109号铺面，故本院仅支持被告认可的126号、136号、137号商铺四月份租金，为3265.7元。因被告不存在违约，原告要求被告承担滞纳金的主张亦不能成立，本院不予支持；原告要求被告支付物业费的诉讼请求，因双方合同中物业费已全部包含，故其该项诉求亦不成立，本院不予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第一百四十二条第一款、第四百六十五条、第四百六十六条、第四百九十八条、第五百零九条之规定,判决如下：一、被告马而米乃于本判决生效后十日内向原告西宁义东花园商贸有限公司交纳2021年4月份租金3265.7元;二、驳回原告西宁义东花园商贸有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取146元，由原告西宁义东花园商贸有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 马晓宇二〇二一年七月二十六日法官助理 刘连连书记员 韩美玲附法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。适用民法典的规定、法律、司法解释另有规定、法律、司法解释另有规定、民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件、适用当时的法律、司法解释的规定、民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件、民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件、适用民法典的规定。《中华人民共和国民法典》第一百四十二条有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。无相对人的意思表示的解释，不能完全拘泥于所使用的词句，而应当结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定行为人的真实意思。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第四百六十六条当事人对合同条款的理解有争议的，应当依据本法第一百四十二条第一款的规定，确定争议条款的含义。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的相关条款、性质、目的以及诚信原则等予以解释。第四百九十八条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态