重庆市武隆区人民法院 重庆市武隆区人民法院民事判决书 (2020)渝0156民初3134号     原告：彭泽，女，1954年4月出生，住重庆市武隆区。委托诉讼代理人：李亚华（彭泽之夫），1954年2月出生，住重庆市武隆区。被告：重庆尚廷房地产开发有限公司，住所地重庆市武隆区凤山街道建设中路172号3-1，统一社会信用代码915002325789547672。诉讼代表人：周锋，重庆尚廷房地产开发有限公司破产管理人负责人。委托诉讼代理人：付圆圆，重庆天亿律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐斯诗，重庆天亿律师事务所律师。被告：重庆市武隆区励辉房屋经纪有限公司，住所地重庆市武隆区仙女山街道银杏大道53号1幢2-7，统一社会信用代码915002323051261227。法定代表人：谭治敏，该公司执行董事兼总经理。第三人：谭荣，男，1970年8月出生，住重庆市武隆区。第三人：刘晓波，男，1962年5月出生，住重庆市武隆区。原告彭泽与被告重庆市武隆区励辉房屋经纪有限公司（以下简称“励辉公司”）、重庆尚廷房地产开发有限公司（以下简称“尚廷公司”），第三人谭荣、刘晓波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案受理后，依法由审判员王玉适用简易程序进行审理。2020年11月6日，本院依原告彭泽申请追加刘晓波、谭荣为本案的第三人。因案情疑难复杂，不宜适用简易程序进行审理，本院于2020年11月23日将本案转为普通程序审理，由审判员王玉担任审判长，与人民陪审员罗雪梅、人民陪审员廖青松组成合议庭，后因工作原因将合议庭成员罗雪梅、廖青松变更为人民陪审员李春华、陈廷超组成合议庭，共同负责对本案的审理。本案在审理过程中，因无法采用除公告方式以外的法定方式向被告谭荣送达诉讼文书，遂向被告谭荣公告送达相关诉讼文书。本案于2021年4月14日公开开庭进行了审理。原告彭泽的委托诉讼代理人李亚华，被告尚廷公司的委托诉讼代理人付圆圆到庭参加了诉讼。被告励辉公司、第三人刘晓波、第三人谭荣未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告彭泽向本院提出诉讼请求：1.请求判决原告彭泽购买的位于重庆市武隆区XX街道XX居X栋1-4的房屋不属于被告尚廷公司的破产财产；2.请求判决原告彭泽就位于重庆市武隆区XX街道XX居X栋1-4的房屋对被告尚廷公司享有交付类破产债权。事实及理由：2015年，原告得知励辉公司公开对外销售XX居的房屋，有两种户型，分别为74点几平方米的15万元1套，59点几平方米的12万元1套。要求现金支付，房源有几十套。2015年8月18日，原告开始筹款。2015年8月20日，原告在尚廷公司售房部与被告励辉公司自愿签订《房屋以租代卖认租认购协议》，购买X-1-4号，面积74.29平方米，并按谭荣指定交付给刘晓波15万元后签定了上述协议。签定协议后，原告听说房屋是抵押了的，便找到谭荣要求退回房款，谭荣同意退款，并称“有了钱就退你，先把房子交你”，但事后就未找到人了。此后，原告了解到案涉房屋未正式办理抵押，因此《房屋以租代卖认租认购协议》是合法有效的，被告应当按照协议约定办理房地产权过户手续，并承担违约责任。原告向尚廷公司管理人申报债权，管理人认为《房屋以租代卖认租认购协议》无效。原告认为协议的价格是销售价，不能认为以前的房价低于现在的市场价，尚廷公司公开出售房屋制定的价格，不属于恶意串通。同时，原励辉公司法定代表人刘晓波告知，励辉公司是谭荣组建的，其签订协议和收购房款是经谭荣授权。原告认为《房屋以租代卖认租认购协议》是在尚廷公司售房部签订的，购房款是尚廷公司所收取的，房屋是尚廷公司交付的，且尚廷公司五年来未对该套房屋提出过任何异议。因此，原、被告签订的《房屋以租代卖认租认购协议》合法有效，由于被告的原因致使原告所购房屋至今不能办理产权证，被告未按约定履行交付义务。案涉房屋属于不动产，被告应当将产权证办理给购房人才为交付义务履行完毕，案涉房屋不属于被告的破产财产。故，原告根据《中华人民共和国企业破产法》和《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告尚廷公司辩称，1.涉案房屋仍属于破产财产。涉案房屋尚未办理竣工验收备案，亦未办理产权转移登记手续。根据物权法第九条的规定案涉房屋仍属于债务人财产；2.励辉公司与原告签订的协议系无权处分。2015年8月20日，彭泽与励辉公司签订《房屋以租代卖认租认购协议》以15万元的总价款租赁武隆县XX镇XX居X幢1-4号房屋，未见任何尚廷公司授权及同意处分该房屋的手续及资料，也未获尚廷公司的追认，属于《中华人民共和国合同法》第五十一条规定的无权处分行为，该合同无效；3.即使假设在彭泽签订合同时系债务人授权给励辉公司处分所涉房产，彭泽与励辉公司签订的合同亦属于恶意串通损害第三人利益的无效合同。彭泽签订的合同房屋售价2019.11元/平方米，低于销售底价，属于明显低价。根据《中华人民共和国企业破产法》第三十三条之规定，涉及债务人财产的下列行为无效：（一）为逃避债务而隐匿、转移财产的；（二）虚构债务或者承认不真实的债务的。彭泽作为完全民事行为能力人，明知励辉公司出售房屋价格明显低于市场价，仍与励辉公司签订《房屋以租代卖认租认购协议》，系恶意串通损害第三人利益的无效行为。综上，原告的诉请请求没有法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2015年8月20日，被告励辉公司为甲方与原告为乙方签订《房屋以租代卖认租认购协议》，重庆市荣联生活超市股份有限公司（丙方）为担保方。协议约定：位于原武隆县XX镇XX号X栋1-4号房屋，甲方拟以租代卖该房屋，乙方拟先租后买该房屋。甲乙双方约定该房屋租赁期为15年，全部租金为15万元。乙方一次性支付全部租金后将获得该房屋的15年的承租权、使用权以及产权过户受让权。租赁第三年期满后的三十日内，甲方将无条件向乙方转让过户该房屋的产权。协议签署之日，乙方向甲方支付认租认购定金15万元。协议签署之日起三十日内，甲方须与乙方正式签署该房屋的租赁合同及租赁第三年期满后的产权转让补偿协议。甲方未在本协议生效后三十日内与乙方签署正式租赁合同及相关补偿协议的，甲方须自逾期日起按日向乙方支付资金利息（定金的万分之五），甲方隐瞒该房屋存在权属纠纷、债务抵押（含网签冻结）等问题或者甲方再向他人出租、出售、转让、馈赠该房屋，导致乙方无法认租认购的，甲方须返还乙方定金，并按定金的三倍赔偿违约金，本协议终止执行。丙方愿以本公司及下属分支企业的动产、不动产、营业收入、股权、债权、商标无形资产为甲方履行本协议承担连带担保责任，一旦甲方因违约应当退款、支付补偿金或者赔偿违约金而无力支付或赔偿时，由丙方为其代偿。同日，励辉公司出具收据，载明租金15万元。荣联超市在该收据上加盖印章。现原告已将案涉房屋进行装修并搬入居住至今。2019年9月20日，本院作出（2019）渝0156破申4号民事裁定，裁定受理重庆市南浦建筑工程有限公司申请尚廷公司破产清算。2020年5月9日，本院指定重庆天亿（涪陵）律师事务所为尚廷公司的管理人。2020年6月14日，原告向尚廷公司管理人申报债权，要求办理房产证，确认支付购房款15万元及违约金，装修费9万元。2020年7月20日，尚廷公司管理人作出（2020）尚廷破债审字第096号债权审查意见书，不予确认原告对所购房屋享有合法的权利，对要求为案涉房屋办理房产证的请求不符合要求，原告应向励辉公司主张相关权利。原告对此提出异议，管理人于2020年9月8日作出（2020）尚廷破管字异096号债权审查意见书异议回复，维持（2020）尚廷破债审字第096号债权审查意见。2020年9月24日，原告彭泽起诉来院，提出如前请求。庭审中，原告确认其诉讼请求均是针对被告尚廷公司，并认为本案的法律关系为买卖房屋合同纠纷。另查明，案涉房屋尚未通过建设工程竣工验收备案登记，亦未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。本院所确认的上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告提交的《债权审查意见书》《债权审查意见书异议回复》《房屋以租代卖认租认购协议》、收据、对私客户账户明细，被告提交的《重庆市武隆区住房和城乡建设委员会关于XX居竣工验收情况查询的回复》、已申报住宅债权人购房价格统计表、土地挂牌出让公告供地结果信息、（2016）渝0232民初2155号民事判决书、对公客户账户明细、债权审查意见书异议回复、大修基金缴纳明细表等证据在卷为凭。上述证据，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。本院认为，普通破产债权确认纠纷系对于普通债权人申报的债权是否存在、债权数额以及有无担保等事实予以确认的纠纷。本案中，原告诉请的基础法律关系为房屋买卖合同纠纷，并非属于对债权进行确认。同时，原告亦认为本案系房屋买卖合同纠纷，故本案案由为房屋买卖合同纠纷。根据原、被告的当庭陈述和审理查明的事实，本院认为本案的争议焦点为：一、案涉房屋是否属于被告破产财产；二、原告是否就案涉房屋对被告享有交付类破产债权。针对争议焦点一。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条：“下列财产不应认定为债务人财产：（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、适用的他人财产；（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（三）所有权专属于国家且不得转让的财产；（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。”以及《中华人民共和国物权法》第十四条：“不动产权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。”之规定，直至本院受理尚廷公司破产申请清算之日，案涉房屋仍属于未竣工验收工程，其权利人仍登记为被告尚廷公司。至此，因案涉房屋未发生物权变动的效力，且不属于《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条确定的不属于债务人财产的范围内，故案涉房屋仍属于被告尚廷公司的破产财产。针对争议焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案中，《房屋以租代卖认租认购协议》系原告彭泽与被告励辉公司及案外人重庆市荣联生活超市股份有限公司所签订，被告尚廷公司不系合同当事人，且合同内容也未约定由被告尚廷公司向原告彭泽履行合同义务。依据合同相对性原则，该协议未经被告尚廷公司予以确认，故该协议仅对合同双方当事人原告彭泽与被告励辉公司及案外人重庆市荣联生活超市股份有限公司具有法律约束力，同时，被告尚廷公司与被告励辉公司及案外人重庆市荣联生活超市股份有限公司并不是同一法人主体，因此原告彭泽无权请求合同双方当事人以外的被告尚廷公司履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，案涉房屋未达到法律规定的交付条件，也未办理产权证，被告励辉公司将案涉房屋以租代售给原告彭泽的行为属于无权处分。对于无权处分的合同并不当然无效，但是在案涉房屋权利人，即被告尚廷公司予以追认或被告励辉公司取得案涉房屋所有权之前，被告励辉公司的行为至今应属效力待定状态。因此，原告彭泽以该协议为由要求对尚廷公司享有交付类债权的诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条，《中华人民共和国企业破产法》第十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条、第一百五十二条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告彭泽的诉讼请求。本案案件受理费3300元、公告费260元，共计3560元，由原告彭泽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。  审  判  长    王  玉 人民陪审员    李春华人民陪审员    陈廷超  二〇二一年七月十五日 法 官 助 理   陈  芮                            书  记  员    李  月 - 1 –