重庆市巴南区人民法院民事判决书 (2021)渝0113民初512号 原告：徐睿，男，1987年5月22日出生，汉族，住重庆市南岸区。原告：杜蓥漩，女，1988年7月11日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。被告：重庆远沛房地产开发有限公司，住所地重庆市巴南区南泉迎宾路99号，统一社会信用代码9150011308784079XF。法定代表人：麦勇作，总经理。委托诉讼代理人：杨艳红，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩晏，重庆百君律师事务所律师。原告徐睿、杜蓥漩与被告重庆远沛房地产开发有限公司（以下简称远沛房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序进行审理。因案情复杂本案依法转为普通程序后公开开庭审理。原告徐睿、杜蓥漩，被告远沛房地产公司委托诉讼代理人杨艳红、韩晏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐睿、杜蓥漩向本院提出诉讼请求：1．判决被告向原告支付逾期交房违约金126496元；2．本案诉讼费由被告承担。诉讼中，二原告变更第一项诉讼请求为要求被告支付逾期交房违约金64284元。事实与理由：原、被告双方签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于重庆市巴南区××街道××道××号××幢××单元××号房屋一套，房屋总价款为2073705元。并约定被告应于2020年6月30日前交房及相应违约责任。现原告已支付全部价款，但被告迟延交房，存在违约，原告遂提出以上诉讼请求。被告远沛房地产公司辩称，迟延交房属实，但系因新冠疫情影响，材料未能及时进场，人员组织受限，工期延长，无法按期竣工，由此造成了延期，应扣除不可抗力期限；原告主张的逾期交房违约金约定过高，双方商品房买卖合同约定逾期交房违约金为房屋总价款的日万分之五，该约定明显高于原告的损失。综上原告主张的违约金应扣除不可抗力期限，且明显过高，应予以调整。原告徐睿、杜蓥漩围绕诉讼请求向本院提交以下证据：重庆市商品房买卖合同、发票。被告对以上证据的真实性予以认可。被告远沛房地产公司向本院提交以下证据：监理例会、星麓源二期洋房区施工计划、年后复工及安全会议纪要、星麓源二期洋房区施工交付进度计划、关于星麓源二期总包工程工期延期的函、公共区域装饰工程合同、联系函、监理日志、重庆市建设工程竣工验收备案登记证、重庆市人民政府官网通知、成都市新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部关于印发积极做好疫情防控工作推动房地产企业复工复产若干措施的通知、重庆群工·阳光重庆-巴南区星澜汇疫情期间通知延期交房何时复工-网页截屏打印、房地产租金咨询报告、重庆贝壳租房关于启迪协信星麓原房屋租金查询-网页截屏打印件、关于可能顺延交房时间的通知、EMS快递单、房屋交付通知书等证据，原告对以上证据依法进行了质证。对原、被告举示的以上证据，本院均在卷佐证。被告远沛房地产公司所举示的除重庆市建设工程竣工验收备案登记证、关于可能顺延交房时间的通知、EMS快递单、房屋交付通知书、重庆市人民政府管网通知、成都市新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部关于印发积极做好疫情防控工作推动房地产企业复工复产若干措施的通知外，其他证据，或与本案不具有关联性，或不足以证明本案待证事实，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月28日，原告作为乙方（买方）与被告作为甲方（卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的坐落于重庆市巴南区××街道××道××号××幢××单元××号房屋一套，房屋总成交金额为2073705元，首付款618946元，余款通过向银行办理按揭；被告应当在2020年6月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用；被告逾期交房的，逾期在30日内，被告按日向原告支付已付房价款万分之五的违约金，逾期超过30日，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日向原告支付已付房价款万分之五的违约金等。合同签订后，原告按约交付了房款，被告于2020年10月30日向原告发出交房通知书，告知原告于2020年10月30日办理接房手续，原告认可收到该通知，但认为被告逾期交房应按约支付违约金，遂提出以上诉讼请求。本院认为，原、被告于2019年4月28日签订的《重庆市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，依法成立并合法有效，对当事人具有法律拘束力，双方当事人应当按照合同约定享有自己的权利、履行自己的义务，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施、支付违约金或者赔偿损失等违约责任。履行过程中，原告已支付了全部购房款，被告应在2020年6月30日前交付房屋，但其通知原告在2020年10月30日接房，已构成违约，应承担支付逾期交房的违约责任。关于逾期交房违约金应当如何主张的问题。虽然《重庆市商品房买卖合同》约定了逾期交房违约金为日万分之五，但被告已抗辩该标准过高，要求调整为日万分之一。本院认为可以酌情调整为日万分之三，理由如下：第一，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”违约金的性质以填补守约方的损失为主要功能，并非以严厉惩罚违约方为目的，过高的违约金可能与公平原则存在冲突，故违约金的确定应以实际损失为基础。本院认为，业主购买商品房的目的是为居住，房地产开发商逾期交房给业主造成的实际损失为业主租房所付的租金损失。本院酌情将逾期交房违约金从日万分之五调整为日万分之三，足以弥补原告的损失。第二，本案是系列案件之一，类案涉及业主众多，过高的违约金可能导致开发商在承担巨额赔偿后破产后致使其他已付购房款的购房人不能取得房屋、逾期交房违约金不能实际履行等情形出现。本院综合系列案件中可能赔偿的违约金总额、可能引发的社会问题等因素考虑，认为下调违约金为日万分之三较为适宜。2020年初我国发生新冠疫情，根据重庆市各级人民政府等采取的防控措施，结合本案实际情况，新冠疫情对于本案构成不可抗力事件，应当扣除自2020年1月24日至2020年3月24日的不可抗力期间60天的逾期交房时间。被告逾期交房的时间为（2020年6月30日至2020年10月30日）122天-60天=62天。被告应支付的逾期交房违约金为2 073 705元×0.03%×62天=38 705.91元。综上，对于原告的诉讼请求，本院予以支持38 705.91元，超出部分不予支持。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释”之规定，因本案的法律行为发生在2021年1月1日之前，故本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二） 》第二十九条，判决如下：一、被告重庆远沛房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告徐睿、杜蓥漩逾期交房违约金38 705.91元；二、驳回原告徐睿、杜蓥漩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1405.96元，由被告重庆远沛房地产开发有限公司承担，此款已由原告徐睿、杜蓥漩垫付，被告重庆远沛房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告徐睿、杜蓥漩。本院预收的受理费不作清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院，同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交上诉费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未能提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为两年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。   审  判  长  黄  平人民陪审员  魏忠志人民陪审员  刘  宁二〇二一年七月六日法官  助理  马剑伟书  记  员  龚秋云 1