湖南省津市市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0781民初86号原告：津市智博商业管理有限公司，住所地津市××社区××道××道交汇处。法定代表人：张治华,该公司经理。委托诉讼代理人：王业植，湖南津正律师事务所律师。被告：彭丁玉，女，1968年7月15日出生，汉族，津市家居建材广场经营商户，住津市。委托诉讼代理人：陈湘，湖南津正律师事务所律师。原告津市智博商业管理有限公司（下简称智博公司）与被告彭丁玉租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，书记员刘雨薇担任庭审记录。原告智博公司委托诉讼代理人王业植、被告彭丁玉及其委托诉讼代理人陈湘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。智博公司向本院提出诉讼请求：1.要求彭丁玉支付拖欠的租金、市场管理费180626元，承担违约金43350元；2.要求彭丁玉承担本案诉讼费用。事实与理由：智博公司与彭丁玉于2016年2月签订一份商铺租赁合同，约定：彭丁玉租赁智博公司具有出租、管理权的位于津市家居建材广场（以下简称建材广场）的11栋2层201-217号商铺，面积495.75平方米，租期5年，从2017年1月18日至2021年10月31日止，租金共计150224元，每年一付。智博公司与彭丁玉另行签订了建材广场物业管理合同，约定市场管理费每平方米每月1元，计费面积495.75平方米，每年一付。彭丁玉每年应缴物业管理费5950元，五年合计29750元。2017年7月，彭丁玉又承租了建材广场6栋2层206-210号，面积为215.07平方米的商铺。从2017年7月至2021年11月31日止，租赁费按算价表执行，物业管理费与第一份合同相同。合同签订后，智博公司按约交付了商铺，彭丁玉仅交纳2018年之前的租金及市场管理费，其余拖欠至今未付，且经智博公司多次催讨未果，现智博公司为保护自身合法权益，特具状起诉。彭丁玉辩称：1.智博公司诉称的合同签订过程及计费标准属实；2.2018年8月29日晚，因智博公司的房屋设施不当，彭丁玉租赁的商铺进水，经营的家俱受到浸泡，造成了巨大的经济损失。彭丁玉曾就赔偿问题在法院进行诉讼，因鉴定问题没有完成，以后双方多次协商没有达成协议；3.2020年4月3日，彭丁玉给智博公司的法定代表人张治华送达了终止合同的告知书，要求智博公司赔偿彭丁玉的损失并终止合同。因此，智博公司的诉讼请求不能成立，请求人民法院驳回智博公司的诉讼请求。智博公司就其诉讼主张向本院提交如下证据：1.智博公司营业执照及法定代表人身份证，拟证明智博公司主体资格；2.建材广场商铺委托经营管理协议，拟证明智博公司对本案商铺享有出租权；3.智博公司与彭丁玉签订的0000852号、0000976号商铺租赁合同，拟证明智博公司与彭丁玉签订商铺租赁合同及约定双方相关权利义务的事实。经审查，0000976号商铺租赁合同，智博公司与彭丁玉均未盖章签字；4.建材广场物业管理合同、消防责任书即治安、消防责任赔偿规定，拟证明智博公司与彭丁玉签订物业管理合同的事实；5.招商算价单二份，拟证明出租商铺相关费用明细。经审查，智博公司提交的编号为0000976号的招商算价单，智博公司与彭丁玉均未盖章签字。上述智博公司提交的证据，经庭审举证、质证，彭丁玉对证据3，证据5中编号为0000976的商铺租赁合同、招商算价单提出了异议，认为该编号项下6栋的商铺虽由彭丁玉使用，但彭丁玉是向别人转租而来，没有与智博公司签订租赁合同，也没有约定租金数额，对智博公司提出的6栋的租金不予认可。经本院审查，0000976号商铺租赁合同及招商算价单不具有证据的真实性，本院不予采信。其余证据来源与形式合法，内容真实，与本案具有关联性，系合法有效证据，本院依法予以采信。彭丁玉向本院提交了以下证据：1.告知书一份，拟证明彭丁玉要求与智博公司终止租赁合同，并要求智博公司赔偿其经济损失；2.视频资料一份，拟证明彭丁玉于2020年4月3日将告知书送交给智博公司法定代表人张治华。以上证据在庭审质证过程中，智博公司的委托诉讼代理人认为，彭丁玉不能证明向法庭提交的告知书与视频中交给张治华告知书内容完全相同。且该告知书是讲房屋漏水，不符合解除合同的条件，达不到解除合同的目地。本院经审查认为，从彭丁玉提交的视频中可以看出彭丁玉将告知书直接送达给了智博公司法人代表张治华，如果彭丁玉在法庭上提交的告知书与送达给张治华的告知书内容不同，其举证责任在智博公司。现智博公司没有向本院提交，因承担举证不能的后果。该告知书上彭丁玉明确提出了“双方租赁合同因市场方（即智博公司）违约再（在）前,于2018年8月30日自动终止”。从中可以看出彭丁玉有解除合同的意思表示。因此，对彭丁玉提交的上述证据，本院予以采信。本案诉讼过程中，本院依法调取了以下证据;1、津市市人民法院（2018）湘0781民初733号原告智博公司与被告刘玲、第三人津市博联置业有限公司租赁合同纠纷案民事判决书；2、常德市中级人民法院作出（2019）湘07民终2093号上诉人刘玲与被上诉人智博公司、原审第三人津市博联置业有限公司租赁合同纠纷案民事判决书；3、津市市人民法院（2020）湘0781民初129号原告刘清梅与被告博联公司、被告智博公司租赁合同纠纷一案民事判决书；4、津市市人民法院（2019）湘0781民初303号原告彭丁玉与被告博联公司、被告智博公司租赁合同纠纷一案民事判决书。上述判决书系生效判决，本院依法在本案中直接予以采纳。根据当事人陈述与经审查确认的证据，本院认定事实如下：智博公司于2015年11月17日依法登记成立，住所地为津市××社区××道××道交汇处，经营范围为：物业管理、物业租赁、五金交电、建材、家具、建筑装饰材料销售。智博公司分别与彭国民等18名业主签订建材广场商铺委托经营管理协议，其中约定智博公司取得建材广场11栋2层201-217号商铺的出租权。2017年7月，彭丁玉承租了建材广场11栋2层201-217号，面积为495.79平方米的商铺。从2016年11月1日至2021年11月31日止，租赁期为五年，合同所附招商算价单明确每年租金金额为：第一年租金为8924元；第二年租金为20823元；第三年租金为35697元；第四年租金为40159元；第五年资金为44621元，租金合计150224元，一年一付。合同另有商铺交付、履约保证、租赁期装修、双方权利与义务、商铺归还及回收、合同变更、解除及终止等约定。同日智博公司与彭丁玉签订一份建材广场物业管理合同，主要约定彭丁玉承租商铺的物业管理费为每平方米每月1元，每年5950元，共计29750元；物业管理费每年一付，于每年11月1日付清下一年度费用。上述合同签订后，智博公司将出租商铺对彭丁玉交付，彭丁玉承租经营。彭丁玉仅交纳了第一年的租金8924元，市场管理费5950元。其余拖欠至今未付，且经智博公司多次催讨未果，2018年8月30日晚天下大雨，次日清晨彭丁玉来到建材广场自己经营商铺内时，发现商铺内地面地板浸水，陈设家具的底部被水淹，给彭丁玉造成了一定的损失。彭丁玉向智博公司反映后，经双方确认系该楼层排水弯管与下水道相连，导致夜晚雨水回流所致，存在设计缺陷。后双方就赔偿事宜多次协商未果。彭丁玉于2019年4月8日向本院提起诉讼，因鉴定不能，其损失无法认定。彭丁玉撤回了该项诉讼请求，表示另行再向智博公司主张权利。2020年4月3日，彭丁玉将终止合同告知书送交给智博公司法定代表人张治华，要求与智博公司解除合同。但彭丁玉承租的商铺未交付给智博公司，占有至今。经计算，自2016年11月1日至2020年4月3日，彭丁玉租赁的津市建材广场11栋2层201-217号商铺，租金按租赁合同约定标准计算为82511.57元，日平均租金为66.12元（82511.57元÷1248天）。按82%折扣后租金为67659.49元，日平均租金为54.21元。减去彭丁玉已经交纳的租金8924元，彭丁玉尚欠智博公司租金58735.49元。同时间段彭丁玉尚欠智博公司物业管理费20378.75元（5950元/年×3年+5950元/年÷12个月×5.1个月）。以上合计79114.24元。另查明，智博公司主张的市场管理费即前述物业管理费。还查明，津市市人民法院（2018）湘0781民初733号原告智博公司与被告刘玲、第三人津市博联置业有限公司租赁合同纠纷民事判决书以刘玲拖欠租金及违约为由判决：1.刘玲于判决生效之日起十日内向智博公司支付2017年11月1日至2018年10月31日租金36832元；2.刘玲于判决生效之日起十日内向智博公司支付违约金8839.68元；3.驳回智博公司其他诉讼请求。刘玲不服提起上诉，2019年11月28日常德市中级人民法院作出（2019）湘07民终2093号民事判决书，认定智博公司未能实现建材广场栋栋互通、廊廊相连、空中连廊的状态属于违反商铺租赁合同义务，且系违约在先，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”之规定，不能以刘玲未及时交纳租金为由要求刘玲承担违约金，但亦不构成刘玲拒交租金的合法事由，应当各负其责，遂依法改判：1.维持津市市人民法院（2018）湘0781民初733号民事判决第1项；2.撤销津市市人民法院（2018）湘0781民初733号民事判决第2、3项；3.驳回智博公司其他诉讼请求。上述判决均已依法发生法律效力。彭丁玉与刘玲均属于建材广场商铺承租者，上述判决所查明的刘玲、智博公司之间的租赁事实与本案彭丁玉、智博公司之间的租赁事实基本类同。津市市人民法院（2019）湘0781民初303号原告彭丁玉与被告博联公司、被告智博公司租赁合同纠纷一案民事判决书认定的事实中，关于彭丁玉租赁的商铺因浸水造成的损失至今仍未确定。同时判决：一、津市家居建材广场连廊、过道的流通妨碍造成彭丁玉的经济损失，截至判决之日止，由津市智博商业管理有限公司对彭丁玉赔偿7941.65元（79416.54元×10%），于判决生效之日起三日内一次性偿清；二、判决之日后至妨碍消除之日止，津市家居建材广场连廊、过道的流通妨碍造成彭丁玉的经济损失，继续由津市智博商业管理有限公司按照双方租赁合同约定租金10%的金额予以即时赔偿；三、驳回彭丁玉其他的诉讼请求。津市市人民法院（2020）湘0781民初129号原告刘清梅与被告智博公司租赁合同纠纷一案民事判决书除对连廊、过道的流通妨碍造成刘清梅的损失按租金的10%进行判决外，还判决津市家居建材广场未能达到10万㎡建设规模的违约事实造成刘清梅的经济损失，截至2020年8月5日止，由博联公司与智博公司连带赔偿3384.22元（42302.70元×8%）；从判决之日至合同履行完毕，津市家居建材广场未能达到10万㎡建设规模的违约事实造成刘清梅的经济损失继续由博联公司与智博公司按照双方租赁合同约定租金8%的金额予以即时连带赔偿。该判决已依法发生法律效力。彭丁玉与刘清梅均属建材广场商铺承租者，上述判决所查明的刘清梅、智博公司之间的事实与本案彭丁玉、智博公司之间的租赁事实基本类同，津市家居建材广场未能实现栋栋互通、廊廊相连、空中连廊状态的违约状态至今未消除，且10万㎡建设规模已不能实现。本院认为，本案属租赁合同纠纷。彭丁玉与智博公司签订的0000852号商铺租赁合同（即彭丁玉承租津市家居建材广场11栋二层201-217号商铺的合同）、承诺书、物业管理合同及附件等均属于双方租赁合同的组成部分，该合同形式合法，内容真实，系有效民事合同，应受法律保护。双方当事人应依法履行各自合同义务，并以此为基础依据划分与承担本案民事责任。彭丁玉与智博公司签订的0000976号号商铺租赁合同（即彭丁玉承租津市家居建材广场6栋二层201-207号商铺的合同、物业管理合同及附件，虽然彭丁玉承认该商铺由其从他人转租过来并实际使用，但智博公司提供的商铺租赁合同及招商算价表彭丁玉与智博公司均未签字盖章，商铺的租金标准、起租时间及双方的权利义务均无证据证明。只能由双方协商解决或由智博公司补充证据后，另行提起诉讼。故对智博公司要求彭丁玉支付拖欠租金与物业管理费的诉讼请求，本院予以部分支持。本案只对彭丁玉租赁津市家居建材广场11栋二层201-217号商铺租赁纠纷进行处理。对于智博公司与彭丁玉在履行双方签订的0000852号商铺租赁合同中的承担违约责任问题，已有本院就原告智博公司与被告刘玲、第三人津市博联置业有限公司租赁合同纠纷案、原告彭丁玉与被告博联公司、被告智博公司租赁合同纠纷案和原告刘清梅与被告智博公司租赁合同纠纷案作出生效判决，认定智博公司未能实现建材广场栋栋互通、廊廊相连、空中连廊的状态及津市家居建材广场未能达到10万㎡建设规模的违约事实造成刘清梅的经济损失，属于对商铺租赁合同义务的违反，判决智博公司（含博联公司）按租金的18%做为违约金赔偿给被告。本案的租赁事实与上述案件中的租赁事实基本类同，故本院在本案中亦予以认定彭丁玉未及时交纳租金与物业管理费系存在智博公司违约在先的行为，且亦依据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，认定智博公司违约在先的行为虽不构成彭丁玉拒交租金与物业管理费的合法事由，但亦不能要求彭丁玉因未及时交纳租金与物业管理费而承担违约金的违约责任，故对智博公司要求彭丁玉支付违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。智博公司与彭丁玉签订的租赁合同中约定租金为一年一付，未约定具体日期，故智博公司主张交纳当年租金后，彭丁玉即应在合理准备期后进行支付，物业管理费按照合同约定时间支付。2019年4月3日，彭丁玉向智博公司送达了终止（解除）合同告知书，智博公司没有请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“……主张解除合同的，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，本院认定双方对津市家居广场11栋2层201-217号商铺租赁合同于2020年4月3日解除。彭丁玉与智博公司解除津市家居广场11栋2层201-217号商铺租赁合同后，其即应按照合同约定及时向智博公司退还商铺，但彭丁玉未履行该义务，占有商铺至今，依法应承担相应的民事责任，并对智博公司的损失承担赔偿责任，即支付相应的商铺占用费。占用费标准由本院依据双方商铺租赁合同约定的租金总额的82%予以平均计算，即每天54.21元，直至彭丁玉将商铺交还时止。智博公司对商铺租赁合同解除后的期间仍以租金名义对彭丁玉主张支付的权利，该主张基于当事人对法律事实认知程度的考量不能予以苛求及简单否定，故对智博公司的此部分主张本院依法以确定的占用费及金额予以部分支持。商铺租赁合同解除后，彭丁玉没有即时搬离，但未实际再在商铺经营，故此后的物业管理费不宜承担，故对智博公司此部分诉讼请求，本院不予支持。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案争议在民法典施行前双方已经发生，故依法适用当时的法律、司法解释的规定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、彭丁玉尚欠津市智博商业管理有限公司租金58735.49元、物业管理费20378.75元，共计79114.24元，于判决生效之日起七日内一次性偿清；二、2020年4月3日起至彭丁玉将津市家居建材广场11栋二层201-217号商铺交付津市智博商业管理有限公司时止，由彭丁玉按每天54.21元的标准对津市智博商业管理有限公司支付商铺占用费；三、驳回津市智博商业管理有限公司其他的诉讼请求。如果彭丁玉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4659元，减半收取2329.5元，由彭丁玉负担910元，智博公司负担1419.5元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 员 李平章二〇二一年七月二十一日法官助理 王茜茜书 记 员 刘雨薇附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。