天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0104民初7042号原告：北京凯莱物业管理有限公司天津分公司，住所地天津市南开区南门外大街2号（大悦城B2-03号）。负责人：朱传鼎，总经理。委托诉讼代理人：王金换，女，该公司客服经理。被告：时燕，女，1982年1月4日出生，回族，天津市实验小学教师，住天津市南开区。原告北京凯莱物业管理有限公司天津分公司与被告时燕物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京凯莱物业管理有限公司天津分公司的委托诉讼代理人王金换，被告时燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京凯莱物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告2017年1月1日至2020年10月31日期间的物业费13415.44元；2．案件受理费由被告承担。事实和理由：原告与大悦城（天津）有限公司于2011年7月20日签订《天津市住宅前期物业服务合同》，约定由原告对悦府家园小区提供物业管理服务，费用标准为高层住宅每月每平方米3.31元，由业主于每月5日前交纳。被告系悦府家园××号房屋业主，房屋建筑面积为88.11平方米。现被告拖欠2017年1月1日至2020年10月31日期间的物业费13415.44元，经催要未果，故诉至法院，望判如所请。时燕辩称，被告系涉诉房屋的所有权人，房屋建筑面积、欠费期间均属实。被告不同意原告诉讼请求的原因是：1．没有接到原告催缴物业费的通知，且被告积极沟通，态度一直良好；2．被告未享受原告的服务，由于原告的失职行为造成了被告的财产损失，应当承担相应责任给予赔偿；3．去年被告第一次在南开法院调解时原告迟到了一个小时，导致被告迟到被扣钱。原告的调解态度十分消极，被告积极主动沟通，但找不到原告的主要负责人；4．小区公共区域的广告费、租赁等费用应当归全体业主所有，被告认为这部分应当抵消被告的物业费；5．物业费的诉讼时效应是3年，自2017年1月1日至今已经超过了3年，不符合法律规定的追缴年限。本院经审理认定事实如下：原告系物业管理企业。2011年7月20日原告与大悦城（天津）有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》，约定由原告对悦府家园（物业项目名称）进行物业管理服务，期限自2011年7月20日起至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止；物业管理服务费用高层住宅按建筑面积每月每平方米2.46元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.85元的标准，由业主于每月5日前交纳。该合同于2013年7月5日进行了备案。上述合同除对物业服务期限、物业管理服务费及机电设施费的缴纳标准等进行约定外，亦明确了物业的基本情况、双方在物业管理中的权利、义务及小区物业管理服务标准及内容等事项。原告依约为悦府家园提供物业服务至今。另查，被告时燕系天津市南开区南门外大街与服装街交口悦府家园××号房屋的所有权人，房屋建筑面积88.11平方米。2017年1月1日至2020年10月31日期间被告未向原告交纳物业管理服务费及机电设施费。庭审中，原、被告确认：2020年11月11日原告因被告拖欠2017年1月1日至2020年10月31日期间物业费向天津市南开区人民法院物业纠纷调解中心申请诉前调解，但双方未能达成一致意见。本院认为，原告与开发建设单位大悦城（天津）有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，并已按规定进行了物业管理备案，应认定合法有效。该合同对原告及小区全体业主均具有约束力，双方应依照合同约定行使权利并履行义务。原告作为物业服务企业履行了对该小区的服务义务，被告作为房屋所有权人即为该小区业主，理应受前述合同的约束，承担给付物业管理服务费的义务。但原告主张的2017年1月1日至2017年11月30日期间的物业管理服务费及机电设施费已超过诉讼时效，故对该部分诉讼请求，本院不予支持。关于被告抗辩其财产损失问题，因与本案非同一法律关系，本案不予涉及。至于被告抗辩小区公共区域收益应折抵其物业费，无法律依据，本院不予采信。原告作为物业服务方，服务存有瑕疵，综合该小区其他业主欠缴物业费案件的审理情况，因此对被告应交纳物业费的数额予以酌减，故本院酌定被告应给付原告2017年12月1日至2020年10月31日期间物业管理服务费及机电设施费共计9697元。同时，本院尚需指出，关于物业服务问题，原告作为物业服务企业，应当增加物业服务的透明度，加大宣传力度，主动接受业主监督，积极听取业主的意见建议并快速落实整改，在职责范围内尽可能提高物业服务标准和质量，而小区业主亦应合理合法地维护自身权益，不应以欠付物业费作为手段加剧与物业服务企业之间的矛盾，长此以往恶性循环，势必损害双方利益，最终影响业主的生活环境。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十五日内，被告时燕给付原告北京凯莱物业管理有限公司天津分公司2017年12月1日至2020年10月31日期间的物业管理服务费及机电设施费共计9697元；二、驳回原告北京凯莱物业管理有限公司天津分公司的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费135元，减半收取计67.50元，由原告北京凯莱物业管理有限公司天津分公司负担18.50元，由被告时燕负担49元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  马鸿莹二〇二一年七月二十一日书记员  孙晓明附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。