广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10590号上诉人（原审被告）：吕卫群，女，1968年4月16日出生，汉族，身份证住址广东省广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：广东诚正物业服务有限公司，住所地：广东省广州市黄埔区广新路794号555房。法定代表人：潘建娥，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘当万，男，该公司职员。上诉人吕卫群因与被上诉人广东诚正物业服务有限公司（以下简称诚正公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初23729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月25日立案后，依法组成合议庭并经双方当事人同意进行了书面审理，本案现已审理终结。吕卫群上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判；二、诚正公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一审判决审查证据、认定事实、适用法律均有误。一、一审判决认定双方构成事实服务的基础合同关系的事实和法律依据有误。穗花新村六幢高层大楼业主委员会（以下简称业委会）与诚正公司签订的《物业管理服务临时支援合同》中约定的服务期限是至业委会招投标工作结束日止。业委会于2015年1月底完成了物业项目招标工作，并于2015年6月23日向广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局物业科提交了招投标结果报备文件，完成了物业项目招投标工作，且诚正公司于2015年2月28日与业委会重新签订了《穗花新村六幢高层大楼物业服务合同》，诚正公司亦按此合同提供了物业服务，则《物业管理服务临时支援合同》已失去法律效力，诚正公司应当按照新签订的合同提供物业服务，而非继续延用《物业管理服务临时支援合同》。一审法院未对吕卫群提交的相关证据予以审查认可，也未说明不予认可的事实理由和法律依据，仅以法院先前判例来进行判决认定，违反法律和相关司法解释。一审法院以《物业管理服务临时支援合同》为基础来认定事实服务是缺乏事实和法律依据的。二、诚正公司的“事实物业服务”是违法的强行性物业服务。承前述，原《物业管理服务临时支援合同》在穗花新村六幢高层大楼小区招投标工作完成时终止，但诚正公司拒绝退出小区，非法强行向对小区业主提供事实服务，强迫业主接受不合理的物业费等费用；拒绝业主监督，无视业主合法权利。根据《最高人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，法院应当驳回诚正公司的诉讼请求。另外，诚正公司同业主、业委会是平等民事主体，双方之间是以物业服务为标的的委托合同关系，诚正公司强行性物业服务的行为严重违反了《民法典》第四百九十条第二款等法律规定。业主或业主委员会以合法存在的物业服务合同为基础来委托诚正公司为小区提供物业服务、并向其支付相关劳务费用的民事法律关系。诚正公司无权通过单方、强行提供“事实物业服务”来要求吕卫群缴纳物业管理费。并且，一审法院在审理本案时应当优先适用《民法典》有关合同相关的法律规定。三、诚正公司以《物业管理服务临时支援合同》为基础进行物业管理服务时，并未完全依照合同约定履行物业管理服务义务。诚正公司未根据该合同第四条、第五条约定对涉案小区物业管理费的具体项目构成明细进行公示，也没有提供透明收支情况供业主监督，导致吕卫群对所要缴纳的物业管理费的具体项目构成明细不清晰，造成吕卫群未缴纳物业服务费。诚正公司未按该合同第六条第7点约定尽到每天巡查4次的合同义务，每天的安保制度也未达到24小时，上述瑕疵服务严重影响到吕卫群以及全体小区业主的人身安全。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，诚正公司应完成物业服务才有权要求吕卫群支付相应物业费。四、一审法院判决认定的滞纳金收取比例过高，应予减免。诚正公司在《物业服务临时支援合同》已期满后强行提供的服务严重违反该合同约定及法律规定。《物业管理条例》等法律亦未规定拖欠物管费是否支付滞纳金。诚正公司在本案主张的滞纳金明显高于中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利息的标准。故诚正公司在本案中主张的滞纳金过高，应予减免。五、诚正公司主张的电梯更换费用缺乏依据。（一）诚正公司在进行电梯维修和更换时违反了原《物业服务临时支援合同》第五条支援管理委托事项第2点有关“电梯维保应由原电梯维保专业公司进行”的约定，实际上是由另一家维修公司进行维修的，吕卫群对诚正公司与这家维修公司之间的关系存在疑问，故吕卫群有理由不缴纳更换电梯的费用。（二）诚正公司并未书面告知小区业主需要更换的电梯问题，只是在2015年9月2日发给业委会的《关于穗花新村六幢高层大楼电梯存在安全隐患急需整改的报告》中谈到质监局于2015年8月25日对小区电梯进行抽查检测，检测结果说是电梯存在安全隐患，需要对小区全部电梯进行更换，但诚正公司并未出示质监局的检测报告，故吕卫群对此存疑。另，从诚正公司一审举证可知，小区电梯于2017年8月底才开始更换，诚正公司并未按程序告知小区业主，而小区电梯在2015年9月2日至2017年8月底两年的时间里均平稳运行，故吕卫群存在质疑。（三）根据诚正公司一审举证，穗花新村小区的电梯更换于20l7年8月底开始进行，但诚正公司并未按照共用设施设备更换程序告知小区业主，故吕卫群有充分理由拒付该电梯更换费用。（四）根据《物业服务收费管理办法》第十一条规定，诚正公司收取的物业费中应包含用于涉案小区共用设施设备日常运行及维护费用，不应等到共用设施设备出现大问题后再向小区业主集资进行维护。诚正公司未公示其物业服务成本构成亦违反法律法规。被上诉人诚正公司二审答辩称：一审法院查明事实清楚，适用法律适当。一、吕卫群主张的强行性服务没有任何事实依据。诚正公司自2013年9月1日进入涉案小区进行物业管理服务，于2014年1月、2015年10月先后两次调低了合同约定的物业费标准，并进行了公示，目前一直执行该标准，收费率达90%以上，由此可见诚正公司的服务得到了大多数业主的认可和支持。二、诚正公司已依约全面履行合同，并逐步过渡到中央监控及门禁管理。2016年5月，为了加强和防范小区业主的财产安全，诚正公司出资在各大堂及电梯安装监控设施设备，并在监控室安排夜班专职保安以监测各大堂及电梯人员出入情况，且可为深夜未带门卡业主提供一键开门服务。截止目前，小区未发生一起财物盗窃事件。三、对于恶意拖欠物业费的业主，诚正公司将按《临时支援合同》的约定收取违约金，且以一倍本金为限，并未过高。诚正公司曾多次催促吕卫群交费均未果，显然吕卫群属于恶意拖欠费用。四、关于电梯更换分摊费。目前该楼除吕卫群及另案业主陈中民外，其他业主均已交清电梯更换分摊费。可见此次电梯更换是符合绝大多数业主利益需求的。2020年7月21日，诚正公司向一审法院起诉请求：1.吕卫群向诚正公司支付广州市海珠区江南大道中209号月季楼5xx房2017年7月至2020年6月的物业管理费3844.08元（每月为106.78元）；2.吕卫群向诚正公司支付电梯更换公摊费3215元及利息（以3215元为本金，从2017年9月起按同期银行贷款利率产生的三年利息）、生活水泵维修公摊费58元；3.吕卫群向诚正公司支付物业管理费滞纳金（以每月物业管理费欠费金额为本金，按每日千分之五的标准，自欠费的次月的1号起计算至实际支付该月物业管理费之日止，以一倍本金为限）；4.本案诉讼费用由吕卫群承担。一审法院经审理查明：查册时间为2020年9月8日的《广州市不动产登记查册表》记载，位于广州市海珠区江南大道中路209号5xx房的产权人为吕卫群，建筑面积为66.74平方米；等。2013年8月28日，穗花业委会（甲方、业委会代表黄秉禧）与诚正公司（乙方）签订《物业管理服务临时支援合同》，约定应甲方要求，乙方对穗花新村六栋高层大楼进行物业管理，委托管理服务项目自2013年9月1日起至甲方招投标工作结束日止；本支援合同按原中标价和标书承诺服务项目内容实施管理，即甲方同意本支援管理服务期内延续物价局批复的中标价格进行收费：住宅2.15元/月/平方米;业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日应交管理费的千分之五交纳滞金；维修设备、设施等费用按受益者自负的原则，以受益人为单位计算分摊；当月发生当月分摊；公示业主，以发票金额分摊到户；物业的共用部位、共用设备设施、公共场地的新增（包括监控设施设备）、维修、改造、更新费用按照甲方的核算和公示成本，乙方向业主代收分摊费用；等。一审法院于2017年10月31日就广东诚正物业服务有限公司与黄秉禧物业服务合同纠纷一案作出（2017）粤0105民初3730号民事判决书，该判决判令黄秉禧支付2015年9月至2017年6月的物业管理费及分摊费（涉案的水费由于黄秉禧按双方的和解协议履行义务而不作实体处理），黄秉禧对该判决不服上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院于2017年12月25日作出的（2017）粤01民终22512号民事判决书，判决驳回黄秉禧上诉，维持原判。该生效判决书的“查明部分”载明：2012年2月22日，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局向穗花新村六栋高层大楼业主委员会发出《关于穗花新村六栋高层大楼业主委员会备案的通知》，给予穗花新村六栋高层大楼第四届业主委员会备案,业主委员会成员名单包括黄秉禧等……2015年1月12日，广东采联采购招标有限公司向穗花业委会发出《中标通知书》，记载中标人为诚正公司……2016年，穗花业委会起诉诚正公司，要求：1.解除穗花业委会与诚正公司所签订的《穗花新村六幢高层大楼物业服务合同》及《补充协议》；2.诚正公司退出穗花业委会所在的物业小区并移交物业服务用房和相关设施以及相关物业资料；3.对诚正公司在2013年9月至2015年9月期间利用穗花业委会小区物业公有部分所收取的各种经营收入进行审计并按照审计结果返还属穗花业委会所有的各种经营收入；等。一审法院作出（2016）粤0105民初2050号民事裁定书，裁定驳回穗花业委会的起诉。穗花业委会不服，提起上诉。广州市中级人民法院于2016年12月13日作出(2016)粤01民终16844号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。(2016)粤01民终16844号民事裁定书“一审法院认为”部分记载：穗花业委会在本案中的诉请是解除其与诚正物业之间的物业服务合同及相关事项。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定……故穗花业委会在本案中的诉请涉及广大业主的重大利益，依法应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。虽然穗花新村六幢高层大楼业主大会议事规则规定了业主代表会议设定为全权代表制形式，但该议事规则同时还规定了：全权代表制下的业主代表在参加业主大会会议表决15日前，应就业主大会拟讨论的事项征求所代表的业主意见，以公布形式公布（在各大楼公布栏），六幢大楼的业主应在公示期间将表达的意见、意愿及时反映给各自大楼的业主代表，以便业主代表行使权力，在大会会议上形成决议、决定等。本案中，穗花业委会作出解除与诚正物业之间的物业管理合同之前、业主代表在参加业主大会会议表决15日前，是否就解除与诚正物业之间的物业管理合同这一事项征求过所代表的业主意见并在各大楼公布栏公布，其未能提交相应证据，所以穗花业委会提供的证据不足以证明其的诉请代表了符合法律规定的业主的意见。另，根据广州市海珠区昌岗街穗花北社区居委会出具给原审法院的回函，穗花业委会的诉讼主体资格也存在需要进一步厘清的情况。一审法院根据本案的具体情况，裁定驳回穗花业委会的起诉并无不当，二审法院予以维持。上述生效的（2017）粤01民终22512号民事判决的“一审法院认为”载明：诚正公司与穗花业委会于2013年8月28日签订的《物业管理服务临时支援合同》合法有效，对包括黄秉禧在内的穗花新村六栋高层大厦的全体业主均具有约束力。虽然该《物业管理服务临时支援合同》约定诚正公司提供物业服务的期限至穗花业委会招投标工作结束时止，但如（2016）粤01民终16844号生效民事裁定所述，目前尚无证据证明，穗花业委会在作出解除与诚正公司之间的物业管理合同的表决结果之前，已依法定程序征得符合法定人数的业主的同意，且诚正公司至今仍在为包括涉案房屋在内的穗花新村六栋高层大厦提供物业服务，故诚正公司诉请黄秉禧向其支付拖欠的物管费合法有据，原审判决对此予以支持并无不当，黄秉禧以临时业主大会已决定聘请新的物业公司，《物业管理服务临时支援合同》已失效为由，上诉认为其无需向诚正公司支付物管费，依据不充分，一审法院不予采纳;等。诚正公司为了证明其主张，还提交如下证据：1.月季楼电梯更换意见调查表明细及公告图片；2.三家电梯公司报价表及电梯安装合同；3.关于月季楼更换电梯的授权确认函；4.月季楼业主交纳电梯更换费明细表及收据；5.电梯购买发票、安装费发票及诚正公司付款凭证；6.生活水泵紧急更换通知、发票及公告图片；7.诚正公司方自行制作的吕卫群的《欠费明细单》。吕卫群质证表示：对证据1、6的真实性、合法性和关联性不予确认，其从未查看过该图片，也没有在涉案小区的公告栏上看过该图片；对其余证据的真实性、合法性和关联性均没有异议。一审诉讼中，诚正公司、吕卫群均确认：穗花业委会于2016年12月27日任期届满后，涉案小区没有再选举成立业主委员会。诚正公司表示：物业管理费均是每月派单至业主家的门口，在当月底前缴纳当月的物业管理费，一月一交；因为其垫付了更换电梯的费用，资金被占用从而产生利息。吕卫群表示：确认没有缴纳诚正公司本案中主张期间的管理费，每月管理费为106.78元；诚正公司不是每月派单，物业管理费其是想起来就交，有时提前预交有时延后交，但诚正公司都不会催收。一审法院认为：诚正公司依据与穗花业委会签订的《物业管理服务临时支援合同》对涉案小区进行物业管理，虽然该合同约定委托管理服务项目自2013年9月1日起至穗花业委会招投标工作结束日止，但在穗花业委会作出解除与诚正公司之间的物业管理合同的表决结果之前，诚正公司至今仍在为包括涉案房屋在内的穗花新村六栋高层大厦提供物业服务，致使诚正公司、吕卫群之间已形成事实上的物业管理服务关系。因此，《物业管理服务临时支援合同》至今仍合法有效，对包括吕卫群在内的穗花新村六栋高层大厦的全体业主均具有约束力。现诚正公司是涉案小区的物业管理公司，吕卫群所有的涉案房屋位于诚正公司管理的小区范围内并接受了诚正公司的物业管理服务，应当支付对价给诚正公司。诚正公司主张吕卫群欠付2017年7月至2020年6月的物业管理费，吕卫群对此予以确认，且对每月物业管理费为106.78元的标准没有异议，故诚正公司要求吕卫群支付上述期间物业管理费的诉请，合法有理，一审法院予以支持。吕卫群抗辩诚正公司无权收取物业管理费的意见，生效的（2017）粤01民终22512号民事判决已就诚正公司收取物业管理费的理据进行论述，故本案不再赘述，吕卫群的上述意见，一审法院不予采纳。关于物业管理费的滞纳金问题。诚正公司表示物业管理费每月缴纳一次，最迟在每月的最后一日前缴纳当月的物业管理费。诚正公司陈述的缴费周期符合日常交易习惯，一审法院予以采信。吕卫群逾期未交付物业管理费，已构成违约。合同约定，逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每日应交管理费的千分之五交纳滞纳金。故诚正公司要求吕卫群支付延付自2017年7月至2020年6月期间的物业管理费的滞纳金（从欠费次月的第一日起计至实际清付之日止，以当月应付而未付的物业管理费为基数，按每日5‰的标准计算，总额以吕卫群当月所欠的物业管理费为限）合法有理，一审法院予以支持。关于电梯更换费等问题。对于诚正公司主张的电梯更换费和生活水泵维修公摊费，现诚正公司就其已支出上述费用已提交了证据加以证明，无相关的规定明确该费用需由物业服务公司自行承担，故根据公平合理的原则，上述费用应由小区各业主共同承担。故对诚正公司的该项诉请，一审法院予以支持。吕卫群不同意支付上述费用的抗辩意见，理据不足，一审法院不予采纳。但诚正公司要求吕卫群支付电梯更换费的利息缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2021年1月19日作出如下判决：一、吕卫群在本判决生效之日起10日内支付2017年7月至2020年6月期间的物业管理费（每月按106.78元标准计）给广东诚正物业服务有限公司；二、吕卫群在本判决生效之日起10日内支付延付2017年7月至2020年6月期间的物业管理费的滞纳金（从欠费次月的第一日起计至实际清付之日止，以当月应付而未付的物业管理费为基数，按每日5‰的标准计算，总额以吕卫群当月所欠的物业管理费为限）给广东诚正物业服务有限公司；三、吕卫群在本判决生效之日起10日内支付电梯更换费3215元和生活水泵维修公摊费58元给广东诚正物业服务有限公司；四、驳回广东诚正物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费77元，由广东诚正物业服务有限公司负担25元，由吕卫群负担52元。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，吕卫群提交以下证据材料：1.2020年8月2日至4日、2021年1月1日至31日期间的部分《保安岗位交接记录表》复印件，及《穗花新村六栋高层大楼2020年2月、3月、8-12月、2021年1月至2月保安安排班表》复印件，拟证明诚正公司在对涉案小区进行物业服务管理时，未依约进行，存在弄虚作假行为；2.涉案小区晚上的保安值班实时情况视频录像光盘一张（吕卫群自称其中的视频是其与儿子、另案业主陈中民分别于2020年8月12日至2021年4月4日期间拍摄的），拟证明诚正公司未依约对小区进行物业服务管理，存在服务瑕疵。诚正公司于2021年6月17日向本院提交《书面质证意见》称：一、对证据1的真实性、合法性予以认可，不认可关联性。保安值班表是诚正公司安排保安进行工作及休息的时间表，要求各白班及夜班保安按表格要求做好交接手续，不存在弄虚作假。二、对证据2的真实性、合法性和关联性均不予认可。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。针对吕卫群的上诉，二审需要处理的是：吕卫群是否应向诚正公司支付2017年7月至2020年6月期间的物业管理费、滞纳金标准及电梯更换费用、生活水泵维修公摊费的负担问题。对此，分析如下：关于物业管理费。根据前案生效判决的认定，2013年8月28日的《物业管理服务临时支援合同》合法有效，且因穗花业委会无证据证明其作出解除与诚正公司的物业服务合同的表决结果已经依法定程序征得符合法定人数的业主的同意，而诚正公司仍为涉案小区提供物业服务，故诚正公司有权主张物业欠费。虽然吕卫群对此有异议，并在二审中提交了部分《保安岗位交接记录表》、保安安排班表复印件及视频光盘等证据材料，但一方面，吕卫群对于生效判决的异议，不属于本案二审审查的范畴；另一方面，本案争议的是2017年7月至2020年6月期间的物业欠费，上述证据材料中形成于2020年6月份之后的部分，并不能反映本案争议欠费时间段的安保情况，其余形成于本案一审立案之前的证据材料不属于二审新证据，故本院均不予采纳。鉴于吕卫群现有举证无法佐证其上诉主张，亦不能推翻前案生效判决及本案一审相关认定，故吕卫群对此的上诉，理据不足，本院不予支持。关于滞纳金标准。诚正公司陈述物业费按月缴纳，最迟于每月最后一日前缴纳当月物业费，符合日常交易习惯。吕卫群逾期未支付物业费，已构成违约。一审法院判令吕卫群以当月欠付物业费为基数，按每日千分之五的标准计付滞纳金，符合合同约定。鉴于滞纳金具有惩罚的功能，且一审已对滞纳金作出以欠费本金为限的封顶处理，并不会造成计算标准过高的后果，故吕卫群以标准过高为由要求减免滞纳金的上诉意见缺乏理据，本院不予采纳。关于电梯更换费用及生活水泵维修公摊费。由于电梯、生活水泵均属于涉案房屋所在楼栋的公共设施设备，而诚正公司已在一审中提交了月季楼电梯更换意见调查表明细及公告图片、三家电梯公司报价表及电梯安装合同、关于月季楼更换电梯的授权确认函、月季楼业主交纳电梯更换费明细表及收据、购买电梯及安装的发票和付款凭证、生活水泵紧更换通知和发票、公告图片、《欠费明细表》等证据，证明更换电梯、维修生活水泵及支出相关费用的事实，一审法院据此认定该费用应由小区业主共同承担，并判令支持了诚正公司要求吕卫群支付电梯更换费3215元的诉讼请求，公平合理，亦符合《物业管理服务临时支援合同》中有关“物业的共用部位、共用设备设施、公共场地的新增（包括监控设施设备）、维修、改造、更新费用按照甲方的核算和公示成本，乙方向业主代收分摊费用”的约定。至于诚正公司是否公示其物业服务成本，并不构成吕卫群拒绝承担电梯更换费用及生活水泵维修费用的合理抗辩。综上所述，吕卫群的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费77元，由上诉人吕卫群负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 戴俊英二〇二一年七月二十三日书记员 李逸丹