北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0101民初10187号原告：北京君天首业商贸有限公司，住所地地北京市朝阳区望京阜通西大街18号院1号楼。法定代表人：李皓，总经理。委托诉讼代理人：郑福敏，1977年10月4日出生，该公司职员。被告：北京惠民中医儿童医院有限公司，住所地北京市东城区珠市口东大街4号1-B2、2-B1单元。法定代表人：郝珊珊，董事长。委托诉讼代理人：王长占，男，1979年4月24日出生，该公司职员。委托诉讼代理人：赵莹，女，1998年1月23日出生，该公司职员。原告北京君天首业商贸有限公司（以下简称君天公司）与被告北京惠民中医儿童医院有限公司（以下简称惠民公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，本院依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告君天公司的委托诉讼理人郑福敏和被告惠民公司的委托诉讼代理人王长占到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告君天公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付2020年4月1日至2020年6月30日的租金258720元；2、请求判令被告向原告支付2020年12月1日至2021年5月10日的租金2887740.49元；3、请求判令被告向原告支付逾期付款违约金（以431200元为基数，按照每日万分之五的标准计算，自2020年3月22日至2020年4月26日；以431200元为基数，按照每日万分之五的标准计算，自2020年3月22日至2020年5月26日；以543312元为基数，按照每日万分之五的标准计算，自2020年9月20日至实际付款之日；以1629936元为基数，按照每日万分之五的标准计算，自2020年12月20日至实际付款之日；以714492.49元为基数，按照每日万分之五的标准计算，自2020年3月20日至实际付款之日）；4、请求判令原告无需返还保证金766555.83元；5、请求判令被告向原告支付违约金1303948.8元；5、被告承担本案诉讼费用。事实和理由，2011年7月1日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告承租原告位于北京市东城区珠市口大街4号×-××、×-××单元房屋（以下简称涉案房屋），租赁期限自2011年7月1日至2016年6月30日止。2016年5月20日，双方签订补充协议，约定租赁期限延长至2021年5月10日，但被告自2020年开始拖欠租金，故原告诉至本院，诉如所请。被告惠民公司辩称，2021年5月10日，原、被告之间租赁合同关系到期届满。因儿童中医院迁址重新申请各种资格证等至少半年时间不能营业。被告自2020年12月开始一直未支付租金，是因自2020年11月就明确知道原告没有续租资格，希望原告协助解决续租问题。但原告一直不肯协商，被告只能以不支付租金的手段让原告面谈协商，但原告依然避而不见，反而起诉了被告。根据双方合同约定，因不可抗力时间连续六个月或更长时间确定不能履行义务的，被告有权终止合同。因疫情连续六个月，被告确定不能履行义务，故被告于2021年2月9日向原告送达了《商铺租赁合同解除函》告知原告自2021年2月7日解除双方合同关系，被告不同意支付之后的租金。被告2021年2月5日搬离涉案房屋，并于2021年3月9日受物业方要求交接了房屋钥匙。被告认为欠付2020年12月1日至2021年2月7日租金1153962.08元与被告已经缴纳的保证金766555.83元抵销，被告尚拖欠租金387406.25元。因原告一直不肯协商续租事宜，被告不得以才迟付租金，并非被告违约，故被告不同意支付逾期付款违约金。另，原、被告签署租赁合同基于原告给付大房东北京嘉华广汇商贸有限公司（以下简称嘉华公司）租金并支付北京市大都市街贸易发展有限公司（以下简称大都市街公司）支付物业费，但大都市街公司告知被告，原告欠付嘉华公司巨额租金，亦欠付物业费。嘉华公司让大都市街公司收回租赁房屋，同时告知被告不让将租金交付原告，并在原告腾空房屋后主动要求接受钥匙以备未来客户看房。以上均证明原告没有履行租赁合同的资格，有丧失履行能力的可能性，被告行使不安抗辩权，是保护自身权利，也遵循嘉华公司意愿。被告没有违租赁合同约定的违约行为，因此保证金应冲抵租金，被告亦不应该承担违约金。再，双方租赁合同已经届满，被告追索已履行完毕的协议，没有法律依据，故被告不同意支付2020年4月1日至2020年6月30日的租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人双方没有争议的事实，予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年7月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定被告承租涉案房屋（一层建筑面积1253.97平方米，二层建筑面积1728.51平方米）用于经营医院。租赁期限自2011年7月1日至2016年6月30日，在合同期满前60天，若乙方要求续约，甲方应协助乙方同业主协商，在同等条件下乙方有优先承租权。一层租金为5.5元/平方米/日，二层租金为3.3元/平方米/日。自2013年7月1日开始，年租金递增5%。租金应按季支付，首期租金应于合同签订之日支付一个月租金，剩余租金在2011年8月20日之前支付，第二笔租金应在2011年11月30日前向甲方支付，以此类推。自本合同签订之日，乙方应向甲方缴付766555.83元作为租赁保证金。如乙方违反合同条款规定或条件（其中包括但不限于关于交付租金的规定）给甲方造成实际损失的，甲方可以使用或相应抵扣全部或部分保证金。乙方逾期支付租金及各项费用，每逾期一日甲方加收欠款总额的日2%逾期违约金。乙方未按照合同约定按时足额缴纳租金及其他费用，甲方按照收取迟延履行金。在甲方发出书面通知三十个工作日后未能履行合同，甲方有权单方解除合同，租赁保证金不予退还，乙方还应承担年租金20%作为违约金。合同另约定，乙方因不可抗力时间连续六个月或更长时间确定不能履行义务的，双方合同终止。2016年5月20日，原、被告签署《补充协议》约定租期延长至2021年5月10日，续租第一、二年固定租金每年560万元，从第三年起租金标准按每两年按上一合同年的固定租金递增5%。租金中不含税费、物业费等费用。乙方自行向第三方交纳物业费用等费用。2020年9月21日应支付2020年10月1日至2020年12月31日的租金1629936元；2020年12月22日应支付2021年1月1日至2021年3月31日租金1629936元；2021年3月22日应支付2021年4月1日至2021年5月10日的租金714492.49元。2020年4月21日，原、被告签订《补充协议》约定：乙方应于2020年3月22日向甲方支付2020年4月1日至6月30日租金1552320元。因疫情原因，甲方同意若乙方按本补充协议约定支付租金则减免乙方该期部分租金258720元，减免后乙方应向甲方交纳租金1293600元。乙方应如下时间分期支付，若乙方逾期付款，则甲方不予减免租金，且乙方应按照原合同承担违约金责任（乙方应于2020年4月25日前支付431200元；2020年5月2日前支付431200元；2020年5月22日前支付431200元）。除本补充协议约定减免外，其他各期租金均不予减免，租金支付之间及金额按照原合同约定执行。2020年4月21日《补充协议》签订后，被告于2020年4月26日支付租金431200元，5月2日支付租金431200元，5月26日支付租金431200元，6月29日支付租金543312元，7月30日支付租金543312元，8月24日支付租金543312元，10月23日支付租金543312元，11月25日支付租金543312元。被告未再向原告支付11月1日之后的租金。2021年2月9日，被告向原告发送了《解除函》，载明因原告不同意续租，被告决定自2021年2月8日解除双方之间租赁合同关系。被告在上述函件中告知原告已于2021年2月5日将租赁房屋腾空，并告知原告2021年2月10日双方完成交接手续。原告认可微信收到上述函件，但原告表示不同意解除合同。同时，原告向本院提交了涉案房屋拍摄视频，显示截至2021年5月17日被告并未将涉案房屋全部腾空，室内尚遗留部分设备等物品。涉案房屋现已经另行出租并已开始装修。另，2021年3月9日，被告向案外人孙某交付涉案房屋钥匙，但原告认为交付钥匙系因为租赁合同期限即将届满，为了方便带人看房才交的钥匙。被告对嘉华公司或大都市街公司采取收回房屋措施并同意按照现状收回涉案房屋未进一步举证。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》不违反法律、行政法规强制性规定，系双方当事人真实意思表示，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，是否续租系当事人协商范围，被告以原告不同意续租为由解除合同，于法无据。另，双方就受疫情影响的租金减免问题协商一致并签署补充协议，被告再以此为由解除合同，亦无法律依据，故被告向原告发出的解除通知不发生解除合同法律效力。被告对主张其在2021年2月5日已经腾空涉案房屋，但对此并未举证，且根据原告提交的视频资料显示，直至2021年5月17日现场尚留存部分设施设备。原、被告租赁合同期限已于2021年5月10日届满，期间被告占用涉案房屋，应依约支付相应对价，现原告要求被告支付2020年12月1日至5月10日的租金，理由正当，本院予以支持。自2020年1月新冠肺炎疫情发生以来，为防止疫情的扩散、保护公众健康，全国、特别是北京市行政辖区均采取了较为严格的疫情防控措施。承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或营业收入明显减少，双方亦通过协商或诉讼等形式对合同履行予以适当变更、调整，以减轻因疫情所受到的影响。本案中，原、被告就疫情影响的租金减免问题协商一致并签署补充协议，虽被告实际付款时间较约定付款迟付几日，但未根本违约；之后在双方长期履约过程原告亦未提出异议，现原告要求被告补交减免租金，亦有违公平原则，故原告要求被告补交2020年4月1日至6月30日的租金，本院不予支持，但被告应对逾期付款应承担一定逾期付款违约责任。被告未举证证明不安抗辩事由，被告未依约支付租金构成违约，应承担逾期付款违约责任。但原告主张的逾期付款违约金标准过高，本院予以调整。因原、被告之间租赁期限已于2021年5月10日届满，在本院支持原告上述诉讼请求的情况下，原告未举证证明其他损失，故原告要求扣减租赁保证金和支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告答辩意见提及租赁保证金抵销，为降低当事人诉累，本院将租赁保证金在本案中一并处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条之规定，判决如下：一、被告北京惠民中医儿童医院有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京君天首业商贸有限公司2020年12月1日至2021年5月10日租金2887740.49元；二、被告北京惠民中医儿童医院有限公司于本判决生效后七日内按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率四倍的标准支付原告北京君天首业商贸有限公司逾期付款违约金（以431200元为基数，计算2020年4月26日一天；以431200元为基数，自2020年5月23日计算至5月26日；以543312元为基数，自2020年9月22日计算至实际支付之日；以1629936元为基数，自2020年12月23日计算至实际支付之日；以714492.49元为基数，自2021年3月23日计算至实际支付之日）三、被告北京惠民中医儿童医院有限公司已支付的租赁保证金766555.83元用于折抵上述债务，原告北京君天首业商贸有限公司后续不再退还租赁保证金；四、驳回原告北京君天首业商贸有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24159元，由原告北京君天首业商贸有限公司负担10569元（已交纳），被告北京惠民中医儿童医院有限公司负担13590元（本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  王 亮二〇二一年七月九日法官助理  刘倩茹书 记 员  杨 闻