陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕01民终10666号上诉人（原审被告）：任忙学，男，1955年4月20日出生，汉族，住西安市经开区。委托诉讼代理人：任峰，男，1984年4月26日出生，汉族，住西安市未央区。被上诉人（原审原告）：陕西爱心物业服务有限责任公司，住所地陕西省西安市经开区凤城八路南侧******。法定代表人：李虎军，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱亚莉，女，1972年8月22日出生，汉族，陕西爱心物业服务有限责任公司员工，住西安市经开区。委托诉讼代理人：李文军，女，1966年12月25日出生，汉族，陕西爱心物业服务有限责任公司员工，住西安市经开区。上诉人任忙学因与被上诉人陕西爱心物业服务有限责任公司（以下简称“爱心物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2021)陕0112民初956号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月11日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员刘琪独任审理。上诉人任忙学的委托诉讼代理人任峰，被上诉人爱心物业公司的委托诉讼代理人朱亚莉、李文军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。任忙学上诉请求：1．撤销原判决，重新审判。2．爱心物业公司不具有小区管理合法性。3．爱心物业公司承担一、二审的诉讼全部费用。事实和理由：1．物业公司进驻小区没有合法手续。物业公司没有经过全体业主同意入驻，强行与业主签订服务合同，业主不签合同，不缴装修押金不给业主办理手续及交房钥匙。2．物业公司的安保和保洁人员配备不足，社区环境脏乱差，楼道长期无人打扫。配套服务跟不上。公示收费标准不合理。3．任忙学在张家堡人民法庭开庭并审理，却越级由未央区人民法院出判决。4．一审判决适用法律不当。双方前期物业服务协议非法，违背《中华人民共和国合同法》的立法宗旨，适用法律不当。爱心物业公司辩称，本案一审法院认定事实清楚，证据充分确凿、审判程序合法、适用法律无误。任忙学称爱心物业公司不具备小区管理合法性，没有事实和法律上的依据。本案一审法院已查明，物业公司进驻该小区是按照《西安市物业管理条例》第四十二条有明确的规定，前期物业管理是由建设单位负责选聘物业服务企业实行前期物业管理，签订前期物业服务合同，爱心物业公司是按照相关规定通过招投标程序，最后接到中标通知书后，与建设单位签订了《红色村一二五组安置楼前期物业服务委托合同》，并与任忙学签订了《前期物业服务协议书》，爱心物业公司按照合同约定积极履行物业服务义务，向任忙学提供了相应的服务，确定双方服务关系是合法有效，不存在手续不合法一说。关于装修押金一事，爱心物业公司在物业办张贴有装修押金办理流程，任忙学与爱心物业公司签订的装修协议书中也已经有相关办理流程，任忙学可到物业公司申请办理房屋验收流程，办理退装修押金手续。因该任忙学一直拖欠物业相关费用，不愿按照相关流程前来办理，因此，不存在拒不退还一说。就物业的服务和收费标准，在爱心物业公司进驻后已向红色村村委会一二五组领导进行告知，村委会领导与爱心物业公司召开专题会议，根据会议协商，就签订的《前期物业服务委托合同》及《前期服务协议》双方要履行外，就业主装修期间费用和物业费又给予再次的优惠，爱心物业公司信守承诺按照会议约定给予优惠，并按照合同约定向任忙学提供了相应服务。既有合同约定，又有任忙学及其他业主签订的《前期物业服务协议》，因此，不存在再另行经过全体业主同意一说。其次，任忙学称爱心物业公司怠于履行服务职责一说不存在，自2018年7月至2020年9月30日任忙学欠费期间，爱心物业公司从未收到任忙学向爱心物业公司反映过物业服务不到位的反应，因此，不存在服务不到位，长期无人打扫卫生一说。爱心物业公司向一审法院起诉请求：1.判令任忙学向爱心物业公司支付：2019年4月1日至2020年9月30日所欠的3号楼1单元2702室、3号楼1单元2701室、1A号楼1单元2003室、1A号楼1单元2103室、1A号楼1单元1703室，共上述5套房屋合计的物业服务费9242.2元、垃圾费540元、电梯费3870元、公摊电费2038.4元，共计15690.6元；2.判令任忙学承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2018年3月5日，爱心物业公司（乙方：受托方）与陕西高红房地产开发有限公司（甲方：委托方）签订《红色村一二五组安置楼前期物业服务委托合同》一份，约定爱心物业公司为红色村一二五组安置小区所有业主和物业使用人提供物业服务。合同第四章“物业服务费用”第一条约定“物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：高层住宅：1、商品房：1.2元/月·㎡。2、村民出租：1.2元/月·㎡。3、村民自住：0.8元/月·㎡（按户口本每户仅限**）。4、商业：3.5元/月·㎡”；第三条约定公共能耗费、电梯费按照陕价服发【2014】85号文件执行，生活垃圾处理住宅6元/户、水费住宅3.8元/吨。2018年5月18日，陕西中技招标有限公司向爱心物业公司发放《中标通知书》，内容载明“致：陕西爱心物业服务有限责任公司我们荣幸地通知您，贵公司参与的红色村一、二、五队安置楼物业服务招标项目（招标编号：SZT2018-SN-QT-FW-0304）,经评标委员会评审，并报招标人审核批准，确认贵方为该项目中标单位，中标金额：高层商品房住宅报价（㎡/月）￥1.20高层村民住宅报价（㎡/月）村民出租：￥1.2村民自住：￥0.8商业报价（㎡/月）￥3.50”……”。2018年6月30日，任忙学签《红色村一二五组安置楼回迁房屋交房单》一份，确认其所分房屋为3-12701（132.16㎡）、3-12702（96.80㎡）；2018年7月1日，任忙学再次签《红色村一二五组安置楼回迁房屋交房单》一份，确认其所分房屋为1A-11703（80.99㎡）、1A-12003（80.99㎡）、1A-12103（80.99㎡）、1A-12303（80.99㎡）。2018年7月2日，任忙学（甲方：业主）与爱心物业公司（乙方：物业服务企业）就1A-12003室、1A-11703室、3-12701室、1A-12103室四套房屋签订《前期物业服务协议》各一份；2018年7月11日，任忙学（甲方：业主）与爱心物业公司（乙方：物业服务企业）就3-12702室房屋再次签订《前期物业服务协议》一份。上述《前期物业服务协议》均约定：由乙方向案涉小区提供物业服务，乙方有权向甲方收取物业服务费。甲方转让房屋时，应事先通知乙方，并协同受让方一起与乙方办理终止协议及签订新的《前期物业服务协议》，在乙方未接到通知之前，甲方仍须负责缴纳物业相关管理费用；甲方出租房屋时，应向乙方提供承租人、使用人的相关资料情况，物业相关费用由使用人缴纳，业主负有连带责任。同时约定，案涉小区高层住宅物业服务费按照1.2元/月/㎡收取；村民住宅物业服务费按照0.80元/月·㎡收取（按户口本每户仅限**），生活垃圾处理费住宅为6元/月·户，甲方违反协议约定，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起按所欠费用的总额每日5‰收取违约金，并保留采取法律手段追讨欠款的权利。上述协议签订后，爱心物业公司依约向任忙学提供了相关物业服务，但任忙学未依约支付物业费用，爱心物业公司多次催收未果，故诉至一审法院，形成诉讼，诉讼请求如前所述。诉讼中，因爱心物业公司、任忙学分歧较大，致调解未果。一审法院认为，依法成立的合同应当全面履行。本案中，爱心物业公司、任忙学签订的《前期物业服务协议》，均系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，故爱心物业公司、任忙学均应全面履行合同义务。上述协议签订后，爱心物业公司依约向任忙学提供了物业服务，任忙学至今未向爱心物业公司缴纳相关物业服务费用，构成违约，应按照合同约定及时向爱心物业公司交纳相关物业费用。经核算，任忙学应向爱心物业公司支付的相关物业服务费用计算如下：1、案涉1A-1-2003（80.99㎡）房屋：自2019年4月1日至2020年9月30日物业费1749.4元、垃圾费108元、电梯费756元、公摊电费189.5元及2019年1月至3月拖欠公摊电费31.6元，小计2834.5元；2、案涉1A-1-1703（80.99㎡）房屋：自2019年4月1日至2020年9月30日物业费1749.4元、垃圾费108元、电梯费729元、公摊电费189.5元及2019年1月至3月拖欠的公摊电费31.6元，小计2807.5元；3、案涉3-1-2701（132.16㎡）房屋：自2019年4月1日至2020年9月30日物业费1903.1元（按照0.80元/月·㎡计算）、垃圾费108元、电梯费810元、公摊电费309.3元及2019年1月至3月拖欠的公摊电费51.5元，小计3181.9元；4、案涉3-1-2702（96.8㎡）房屋：自2019年4月1日至2020年9月30日物业费2090.88元、垃圾费108元、电梯费810元、公摊电费226.5元及拖欠的2019年1月至3月公摊电费37.8元，小计3273.18元；5、案涉1A-1-2103（80.99㎡）房屋：自2019年4月1日至2020年9月30日物业费1749.4元、垃圾费108元、电梯费765元、公摊电费189.5元及拖欠的2019年1月至3月公摊电费31.6元，小计2843.5元；以上合计14940.58元。任忙学经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，应当承担相应的不利后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：被告任忙学于本判决生效之日起十日内向原告陕西爱心物业服务有限责任公司支付1A-12003号房屋、1A-11703号房屋、3-12701号房屋、1A-12103号房屋、3-12702号房屋自2019年4月1日至2020年9月30日期间的各项物业服务费用14940.58元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费192元，原告已预交，由原告承担50元，由被告承担142元，于支付上述款项时一并给付原告。本院经审理查明，一审判决查明事实属实。本院认为，一审法院查明，爱心物业公司作为物业服务单位与业主任忙学签订《前期物业服务协议》，爱心物业公司提供了物业服务，任忙学至今未缴纳相关物业服务费用，一审法院认定任忙学构成违约，应按照合同约定向爱心物业公司交纳相关物业费用，并无不当。一审法院经核算认定任忙学应向爱心物业公司支付的相关物业服务费用合计为14940.58元，判令任忙学向爱心物业公司予以支付，判决亦无不当。任忙学上诉请求中关于爱心物业公司不具有小区管理合法性的内容，非上诉请求事项，应属于其上诉理由，其该主张与双方签订有《前期物业服务协议》以及爱心物业公司提供了物业服务之实际情况不符，本院依法不予采信。任忙学称一审判决程序不合法，理由不能成立。任忙学上诉主张撤销原判决，重新审判，依据不足，本院依法不予支持。据此，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费192元，任忙学已预交，由任忙学负担。本判决为终审判决。审判员  刘琪二〇二一年七月三十日书记员  段蓓