安徽省泗县人民法院民 事 判 决 书(2021)皖1324民初3597号原告：柏雅倩，女，1991年9月16日出生，汉族，住安徽省泗县。委托诉讼代理人：何茜茜，江苏泰和（泰州）律师事务所律师。被告：泗县大润发玛特商贸有限公司，住所地安徽省宿州市泗县东二环同辉广场，统一社会信用代码913413243254874949。法定代表人：马方玲，该公司总经理。原告柏雅倩与被告泗县大润发玛特商贸有限公司（以下称大润发公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告柏雅倩的委托诉讼代理人何茜茜到庭参加诉讼，被告大润发公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柏雅倩向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原、被告签订的房屋租赁合同，被告将承租的房产交还给原告;2、请求法院判令被告向原告支付自2020年7月1日至2021年6月30日拖欠的租金13995元及拖欠房租的违约金29390元;3、请求法院判令被告向原告支付房屋使用费自2021年7月1日至房屋实际返还之日止;4、请求法院判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年11月21日原、被告签订房屋租赁合同,合同约定被告承租原告泗县同辉广场36#楼四层480铺房产，租期自2018年1月1日至2027年12月31日止，租金13995元/年。第一年度租金从原告向同辉房地产开发公司支付首付款时予以扣除（该笔租金由被告与宿州同辉房地产开发公司负责结算）；第2-10年度租金半年一付，支付时间为每年的1月1日、7月1日。合同约定若被告拖欠租金30天以上，视为违约，原告有权终止合同，被告拖欠租金的第二天起到合同期满之间租金的30%作为违约金支付给原告，被告自愿放弃要求司法机关对该项违约金进行调整的权利。合同签订后原告依约将房屋交付给被告承租，被告承租至今仅支付了至2020年6月30日的租金，2020年7月1日至2021年6月30日的租金至今一直未缴纳，原告多次催要未果。综上所述,被告的行为已严重损害原告的合法权益,原告依据双方签订的《房屋租赁合同》第十条第二款约定及《华人民共和国民法典》第七百二十一条之规定，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告大润发公司提交书面答辩意见：1、租赁合同履行期限尚未届满，因疫情原因导致答辩人经营困难，非恶意拖欠租金，答辩人支付相应租金后，合同可继续履行，因此答辩人不同意解除合同。2、由于疫情影响，涉诉商铺停业了3个月（实际长达5个月之久），即便困难，答辩人也有按照约定足额支付了疫情完全停业期间的租金。原告主张违约金过高且无事实依据，请求法院不予支持违约金。3、在县政府工作组的大力支持协调下，答辩人为了商铺更好的发展经营，将经营权转让给上海先衡商业管理有限责任公司，商超整体400户业主其他均重新与该公司签订租赁合同，希望原告也能尽快与该公司签订租赁合同。4、草率解除租赁合同，不利于维护绝大多数业主、经营户的利益，对同辉商业综合体的经营稳定显然不利。根据租赁合同第七条规定，答辩人的正常经营活动不受原告干预，原告有权对涉诉商铺因经营需要有权进行转租。涉诉商铺是整体商超综合体中一小部分，经营不可缺少的一部分，为了让商超有更好的发展及实现原告作为商铺业主利益最大化，答辩人于2021年1月1日将整体商超经营权转让给上海先衡商业管理有限公司，并于2月28日正式通知了原告，泗县人民政府工作组也多次张贴公告，督促业主与该公司重新签订租赁合同，但原告拒绝签订。另外合同期限是十年时间，在疫情影响下仅拖欠几个月的租金不能认定原告租赁合同目的无法实现。综上所述，答辩人并非恶意拖欠租金，也愿意支付租金继续履行合同，若单独此一家收回商铺，势必会影响其他400多户业主的整体利益，影响商场的整体利用和布局，不利于社会稳定，为了商超综合体的整体利益以及实现涉诉商铺利益最大化，请求法院判决不予解除租赁合同，并不支持原告要求的违约金诉求。经审理查明：原告柏雅倩作为出租人（甲方）与被告大润发公司作为承租人（乙方）于2017年11月21日签订《房屋（商铺）租赁合同》，合同约定内容如下：第一条商铺基本情况甲方房产为泗县同辉广场36#楼四层480铺，建筑面积33.46平方米，房屋用途为商业经营性用房（以乙方申领营业执照核准的经营范围为准）。该房屋目前尚在建设过程中，乙方表示掌握并接受。第二条租期租期10年，即从2018年1月1日零时起至2027年12月31日24时止第三条租金和租金交纳期及条件1、租金：共13995元/年，……。2、支付时间、方式：第一年度租金在甲方向同辉房地产开发有限公司支付首付款时予以扣除（该笔租金由乙方与宿州同辉房地产开发公司结算）；第2-10年度租金半年一付，支付时间为每年的1月1日、7月1日（甲方同意乙方转账支付的，支付时间为租金到期日后三日内）。3、乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，如无故拖欠租金,甲方给予乙方10天的宽限期,从第11天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金2%加收滞纳金。……第六条甲方的权利、义务1、甲方有权要求乙方按期交付租金。2、乙方有下列情形之一时，甲方有权解除合同：（1）逾期缴纳租金超过约定时间30天，经甲方限期交纳后仍拒不交纳者；……第七条乙方的权利、义务1、乙方正常经营活动，不受甲方干预。2、乙方对于租用的商铺拥有使用权、经营权、出租权、收益权和管理权等除转让权外的符合国家法律法规的其他权利，因经营需要有权进行转租或与其他房屋（商铺）合并使用，甲方无权干涉。……第十条违约金和违约责任……2、若乙方拖欠租金30天以上,视为乙方违约,甲方有权终止本合同,乙方从拖欠租金的第二天起到合同期满之间租金的30%作为违约金支付给甲方。乙方自愿放弃要求司法机关对该项违约金进行调整的权利。……租赁合同由甲方柏雅倩签名，乙方大润发公司加盖公司公章和马晓蕾印章。现大润发公司尚欠柏雅倩2020年7月1日至2021年6月30日租金13995元。另查明，大润发公司在与柏雅倩签订合同后即将案涉商铺与泗县同辉广场其他数百户商铺转租给他人经营，统一管理，现正在经营中。认定上述事实有当事人陈述及原告举证的商品房买卖合同、《房屋（商铺）租赁合同》等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订的租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。现被告拖欠原告租金已构成违约，应及时给付。故对于原告要求被告支付2020年7月1日至2021年6月30日租金13995元的诉讼请求，本院予以支持。一、关于案涉《房屋（商铺）租赁合同》应否予以解除问题。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；……”。被告为了实现案涉商铺的利益最大化，便于整体经营管理商场超市餐饮综合体，和原告及泗县同辉广场其他数百户的商铺分别签订租赁合同，然后经出租人同意又将商铺分别出租给后承租人，如果解除案涉《房屋（商铺）租赁合同》，不仅必须解除后一个租赁合同，还要后承租人停止经营，返还商铺，这样不适于强制履行和履行成本较高，不利于社会资源的有效配置，失去了经济上的合理性。且案涉商铺系产权式商铺,也不便于单独租赁。即便合同解除后，还将涉及到商业综合体的整体装修、设备维护、物业统一管理等一系列的问题，合同解除不仅将会严重损害了原告的利益，还会涉及到其他业主的合法权益保护问题,既不符合经济效益原则,也无益于问题的妥善处理。本案原、被告租赁合同约定的租期到2027年12月31日，履行期限尚未届满，在被告支付相应的租金后该合同可继续履行。综上所述，对于原告要求解除与被告之间《房屋（商铺）租赁合同》的诉讼请求,本院不予支持。二、关于原告要求被告支付拖欠房租的违约金29390元的问题。原告依据《房屋（商铺）租赁合同》第十条第2项约定计算违约金，该条款是在终止本合同的情况下才适用。故本院对于原告要求被告支付违约金29390元的诉讼请求不予支持。被告未按照约定支付租金，应当承担违约责任，但双方在《房屋（商铺）租赁合同》第三条第3项中约定拖欠租金每天按实欠租金2%加收滞纳金，该约定明显过高，违约金即给原告造成的损失实为应付租金的占用期间利息，本院酌定违约金按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85%计算为宜，应自每期租金应付之次日起计算至履行完毕止。综上所述，案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告泗县大润发玛特商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告柏雅倩租金13995元，并按照年利率3.85%支付违约金（其中6997.5元从2020年7月2日起计算至履行完毕时止，6997.5元从2021年1月2日起计算至履行完毕时止）；二、驳回原告柏雅倩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费443元，由被告泗县大润发玛特商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员  李晓云二〇二一年七月十五日书记员  戚玉环附：本案适用法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。