广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0106民初7570号原告：广州天伦物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：张光微，董事长。委托诉讼代理人：钟雄球，系该司员工。被告：广州美兆健康管理有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：刘新平，系总经理。委托诉讼代理人：李家玉，系该司职员。原告广州天伦物业管理有限公司诉被告广州美兆健康管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员适用普通程序独任审理，公开开庭进行审理，原告广州天伦物业管理有限公司的委托诉讼代理人钟雄球，被告广州美兆健康管理有限公司的委托诉讼代理人李家玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州天伦物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付广州市天河区林和东路281号林和苑商务办公楼群楼2层和3层2019年12月至2020年3月的物业管理费595865.57元（房屋面积为5859.2664平方米，按29元/平方米的标准计算，扣除12月已支付部分83809.35元）及广州市天河区林和东路281号林和苑商务办公楼群楼2层2020年4月至2020年11月的物业管理费606113.2元（房屋面积为3030.5658平方米，按25元/平方米的标准计算）；2、被告向原告支付广州市天河区林和东路281号林和苑商务办公楼群楼2层至3层2019年9月19日至2020年10月19日的电费378519.83元、2019年9月19日至2020年8月19日的水费1300.96元、2019年9月19日至2020年10月19日的污水处理费526.4元；3、被告向原告支付2019年9月25日至2020年1月的临时停车费352元；4、被告向原告支付物业管理服务费的违约金（以当月应缴物业管理服务费为本金，按每日千分之三的标准，自当月6日起计至实际付清之日，以本金为限）；5、被告向原告支付电费、水费、污水处理费的违约金（其中2020年6月19日至2020年10月19日的污水费违约金以124.6元为本金，按每日千分之三的标准，自2020年12月6日起计至实际付清之日止，以本金为限；其余水电费违约金以当月应缴电费、水费、污水处理费的总和为本金，按每日千分之三的标准计算，分别自次月6日起计至实际付清之日止，以本金为限）；6、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原、被告签订《林和苑商务办公楼物业管理服务合同》，原告为被告提供物业管理服务，被告至今拖欠物业管理费、水电费及停车费。被告广州美兆健康管理有限公司辩称：一、我方已于2020年1月停止经营，在此之后并未享受任何物业服务，原告要求收取物业费无依据。二、对于原告主张的房屋面积及管理费标准予以确认；对原告主张的各月电费、水费、污水处理费的金额予以确认；对原告主张的2019年9月25日至2020年1月的临时停车费予以确认；同意支付拖欠的电费、水费、污水处理费及临时停车费。三、原告主张的违约金计付标准过高，请求调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。案件事实一、合同签订情况：原、被告签订《林和苑商务办公楼物业管理服务合同》，约定被告是广州市天河区林和东路281号群楼2层、3层全层的承租人，被告根据与出租方签订的《物业租赁合同》和本合同接受并委托原告为物业之管理者，物业管理期限自2017年8月1日至2027年7月31日，管理期限以被告与出租方签订的《物业租赁合同》期限为准，每月管理费169918.73元，被告须在每月5日前向原告交纳当月管理费，并同时缴纳上月水电费及其他相关费用，逾期未缴纳的，按每日3‰支付迟延违约金。后，原、被告签订《林和苑商务办公楼物业管理服务合同解除协议书》，提前解除《林和苑商务办公楼物业管理服务合同》，解除时间为2020年3月31日。此后，原、被告签订《林和苑商务办公楼物业管理服务合同》，约定被告承租广州市天河区林和东路281号群楼2层全层，原告向被告提供物业管理服务，合同期自2020年4月1日至2027年7月31日，每月管理费75764.15元，被告须在每月5日前向原告交纳当月管理费，并同时缴纳上月水电费及其他相关费用，逾期未缴纳的，按每日3‰支付迟延违约金。二、被告拖欠物业管理费的情况：广州市天河区林和东路281号林群楼2层和3层全层2019年12月至2020年3月的物业管理费为595865.57元（房屋面积为5859.2664平方米，按29元/平方米的标准计算，扣除12月已支付部分83809.35元）及广州市天河区林和东路281号群楼2层全层2020年4月至2020年11月的物业管理费为606113.2元（房屋面积为3030.5658平方米，按25元/平方米的标准计算）。三、被告拖欠水电费、临时停车费的情况：2019年9月19日至2020年10月19日的电费378519.83元、2019年9月19日至2020年8月19日的水费1300.96元、2019年9月19日至2020年10月19日的污水处理费526.4元、2019年9月25日至2020年1月的临时停车费352元。原告制作《美兆欠费明细表》主张被告各月欠费金额，载明电费欠费金额：2019年10月47320.70元，11月44658.38元，12月34094.95元，2020年1月30201.66元，2月26165.23元，3月24527.76元，4月29697.82元，5月23633.16元，6月24204.27元，7月67146.45元，8月18003.62元，9月8865.83元；水费欠费金额：2019年10月242.20元，11月377.14元，12月373.68元，2020年7月83.04元，8月224.90元；污水处理费欠费金额：2019年10月98元，11月152.60元，12月151.20元，2020年9月-11月124.60元（即2020年6月19日至2020年10月19日的污水费）。被告对原告主张的各月电费、水费、污水处理费的金额予以确认。四、其他：1、被告辩称其在2020年1月已停止经营，并在2020年4月开始退场，在2020年4月30日搬离完毕；原告对被告的该项陈述不予确认，表示被告实际在2020年11月30日停止经营，至今未清空物品；被告确认其物品仍存放在涉案房屋内，但辩称是其在搬离时遭到原告阻拦无法搬离物品。2、原告表示由于被告拖欠物业管理费超出合同约定的期限，《林和苑商务办公楼物业管理服务合同》已实际解除，解除时间为2020年11月30日；被告则表示因其经营困难，《林和苑商务办公楼物业管理服务合同》的解除时间为2020年3月31日。3、被告就本案未提交证据。4、天伦控股有限公司就涉案房屋以房屋租赁合同纠纷起诉本案被告，诉请要求被告支付涉案房屋的租金等，案号为（2021）粤0106民初7237、7239号。判决结果本院认为，原、被告双方签署的《林和苑商务办公楼物业管理服务合同》是双方的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，为合法有效，双方均应切实履行。被告辩称其在2020年1月已停止经营，并在2020年4月开始退场，在2020年4月30日搬离完毕，对此并未提交证据予以证明，原告对此亦不予确认，被告并自认其物品仍存放在涉案房屋内，对于被告的该项抗辩，本院不予采纳。原告诉请要求被告支付广州市天河区林和东路281号群楼2层和3层全层2019年12月至2020年3月的物业管理费595865.57元及广州市天河区林和东路281号群楼2层全层2020年4月至2020年11月的物业管理费606113.2元有事实及合同依据，本院予以支持。《林和苑商务办公楼物业管理服务合同》约定每月物业管理费应在当月5日前支付，被告至今欠付物业管理费，显属违约，原告诉请要求被告支付违约金并无不妥，被告辩称原告主张的违约金计付标准过高，从公平角度，本院酌情予以调整，违约金应分别以各月欠付的物业管理费（2019年12月为86109.38元，2020年1月至3月期间为169918.73元/月，2020年4月至2020年11月期间为75764.15元/月）为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准，分别自当月6日起计至实际清偿之日止，各期违约金均以本金为限。对于原告诉请超出的部分，本院不予支持，予以驳回。被告对原告主张的各月电费、水费、污水处理费及临时停车费予以确认并同意支付，原告诉请要求被告支付2019年9月19日至2020年10月19日的电费378519.83元、2019年9月19日至2020年8月19日的水费1300.96元、2019年9月19日至2020年10月19日的污水处理费526.4元、2019年9月25日至2020年1月的临时停车费352元，本院予以支持。《林和苑商务办公楼物业管理服务合同》约定每月电费、水费、污水处理费应在次月5日前支付，被告至今欠付显属违约，原告诉请要求被告支付违约金并无不妥，被告辩称原告主张的违约金计付标准过高，从公平角度，本院酌情予以调整，其中2020年9月至2020年11月的污水费违约金以124.6元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准，自2020年12月6日起计至实际付清之日止，以本金为限；其余水电费的违约金分别以各月欠付的电费、水费、污水处理费的总和（其中2019年10月为47660.9元，2019年11月为45188.12元，2019年12月为34619.83元，2020年1月为30201.66元，2020年2月为26165.23元，2020年3月为24527.76元，2020年4月为29697.82元，2020年5月为23633.16元，2020年6月为24204.27元，2020年7月为67229.49元，2020年8月为18003.62元，2020年9月为8865.83元）为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准，分别自次月6日起计至实际清偿之日止，各期违约金均以本金为限。对于原告诉请超出的部分，本院不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，参照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广州美兆健康管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州天伦物业管理有限公司支付广州市天河区林和东路281号群楼2层和3层全层2019年12月至2020年3月的物业管理费595865.57元及广州市天河区林和东路281号群楼2层全层2020年4月至2020年11月的物业管理费606113.2元及违约金【分别以各月欠付的物业管理费（2019年12月为86109.38元，2020年1月至3月期间为169918.73元/月，2020年4月至2020年11月期间为75764.15元/月）为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准，分别自当月6日起计至实际清偿之日止，各期违约金均以本金为限】；二、被告广州美兆健康管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州天伦物业管理有限公司支付上述房屋2019年9月19日至2020年10月19日的电费378519.83元、2019年9月19日至2020年8月19日的水费1300.96元、2019年9月19日至2020年10月19日的污水处理费526.4元及违约金【其中2020年9月至2020年11月的污水费违约金以124.6元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准，自2020年12月6日起计至实际付清之日止，以本金为限；其余水电费的违约金分别以各月欠付的电费、水费、污水处理费的总和（其中2019年10月为47660.9元，2019年11月为45188.12元，2019年12月为34619.83元，2020年1月为30201.66元，2020年2月为26165.23元，2020年3月为24527.76元，2020年4月为29697.82元，2020年5月为23633.16元，2020年6月为24204.27元，2020年7月为67229.49元，2020年8月为18003.62元，2020年9月为8865.83元）为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准，分别自次月6日起计至实际清偿之日止，各期违约金均以本金为限】；三、被告广州美兆健康管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州天伦物业管理有限公司支付2019年9月25日至2020年1月的临时停车费352元；四、驳回原告广州天伦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向原告支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费19044元，由被告广州美兆健康管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 符 慧二〇二一年七月二十八日书记员 谢丽军