江苏省连云港经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0791民初669号原告：郑都龙，男，汉族，住连云港市赣榆区。被告：连云港恒大城置业有限公司，住所地连云港经济技术开发区花果山大道西侧、盐池路北侧。法定代表人：孟聪，该公司总经理。委托诉讼代理人：高澍，该公司员工。原告郑都龙诉被告连云港恒大城置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑都龙，被告连云港恒大城置业有限公司委托诉讼代理人高澍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑都龙向本院提出诉讼请求：1、依法解除《连云港恒大翡翠湾花园商品楼认购书》，判令被告返还预收款116151元及诉后利息1000元。2、诉讼费由被告承担。3、撤销备案登记手续。事实与理由：一、2021年2月16日，原告和被告签订《翡翠湾花园商品房认购书》，原告购买翡翠湾19幢802室，面积为82.65平方米，购房总价款为566151元。该房为按揭贷款，根据协议，贷款金额为45万元。2021年2月19日，原告向被告支付房地产首付预收款116151元。被告售楼员周洁女士为提高自身业绩，误导并多次催促原告开假收入证明，以便完成办理商业贷款手续。但因原告所在的南京丰颂科技有限公司拒绝开违法的假收入证明，而是根据工资卡的银行流水开具了4630元的收入证明，周洁女士借此说原告不配合被告办理商业贷款手续，并声称原告已违约，被告于2021年3月9日发函给原告。连云港邮政储蓄银行鉴于原告在南京丰颂科技有限公司在职期短和收入偏低，无法为原告办理购房商业贷款，造成这僵局。被告方没有根据其自身销售专业知识技能提前做好预判，向原告提出一个是否可以购买成功的意见，而是唯利是图，违法让原告开假证明，损害社会经济秩序与安全。因此，被告这种违法行为签订的《认购书》是无效的，是违约的，应当全额返还116151元。二、被告员工周洁女士刻意隐瞒并拒绝回复原告想要了解该商品房的结构尺寸图、套内使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积，公摊面积及其专项维修基金，这种隐瞒搪塞行为，违背了合同法真实原则，因此合同是无效的。三、根据双方签订的《认购书》第五条，原告已经完成支付首付款这一事项，被告没有安排原告签订《商品房买卖合同》，于2021年2月19日宣称《商品房买卖合同》还需两天后才能签，被告显然已经违反了认购书签订的同时，还需签订《商品房买卖合同》的义务。故原告有权利解除《认购书》这一协议，并要求被告全额返还预付款116151元。综上，原告依法提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告连云港恒大城置业有限公司答辩称：1、2021年2月16日双方签订《翡翠湾花园商品房认购书》，原告购买翡翠湾花园19-802室，《认购书》第一条“乙方同意签署本认购书时，支付人民币贰万元整作为定金”，第二条约定原告于2021年2月前支付首期房款96151元，余款在2021年2月前办理按揭银行贷款。原告于2021年2月16日支付2万元定金，原告的银行转账支付凭证上专门备注了是定金，原告在庭审质证中也已自认。2021年2月19日支付首期款96151元，截止目前原告共支付116151元房款。2、签订认购协议后，被告先行联系工商银行为原告做贷款，因原告单身收入工行要求增加担保人或者共同还款人，原告不配合，因此工商银行拒绝为原告提供贷款。被告又联系邮储银行为原告做贷款，并按银行要求，被告于2021年2月24日在房管局系统中将案涉房源备案在原告名下，根据房管局的回复要求，需原告缴纳维修基金后才能出具备案合同，但原告拒绝缴纳。维修基金是被告替政府相关部门代收的款项，并非被告收取，因此不存在被告骗取原告维修金的情况。案涉商品房买卖合同未签订的原因是原告不缴纳维修基金，根据原告提供的与周洁的聊天记录截图也可知，被告多次催促原告缴纳维修基金，也告知只有缴纳后才能出具合同，但原告均未予配合，导致被告无法从房管局系统中打印备案合同。3、在原告提供收入流水给邮储银行后，邮储银行反馈原告收入比不够，需要重新开具收入证明或提供担保人或增加3万元首付，被告收到反馈后，及时与原告联系，根据原告提供的聊天记录截图，2021年3月1日，被告销售与原告沟通，让原告与公司沟通重新开具收入证明，是为了帮助原告取得银行放贷资格的机会，该聊天并非发生在签订认购协议前，因此不存在欺骗原告签订认购协议的情况。原告在认购房屋前对于自身及家庭的经济情况非常清楚，作为完全民事行为能力人在签订认购协议前应对自己是否有能力购买案涉房屋做好预判。4、认购协议系双方真实意思表示，合法有效。协议中明确约定2万元定金，原告转款时也明确备注，案涉房屋未签订商品房合同及未能办理按揭贷款责任均不在被告，原告不愿意继续履约，需按照认购协议约定扣除2万元定金。本院经审理认定事实如下：2021年2月16日，原告和被告签订了《翡翠湾花园商品房认购书》。该《认购书》约定：甲方（出卖人）：连云港恒大城置业有限公司，乙方（买受人）：郑都龙。甲乙双方确认本认购书是双方真实意思表示，具备合同法规定的基本要素，是有效并受法律保护的。乙方声明对所认购的物业状况、交易条件、周边环境已有充分的了解。乙方自愿依下列条件向甲方认购翡翠湾花园楼盘19幢802室，该商品房的规划用途为住宅。该商品房建筑面积共82.65平方米，按建筑面积计算，单价为6869元/㎡；总金额为人民币566151元。一、乙方同意签署本认购书时，支付人民币贰万元整(￥20000元)作为定金(定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款)，甲方在认购书第三联加盖财务收款专用章作收款凭据。2、按揭付款(商业贷款)：乙方须于2021年2月前支付首期房款96151元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》；余款(即45万元)由银行提供按揭贷款，乙方需在2021年2月前办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。若银行批准的按揭贷款低于乙方的申请金额，该差额部分乙方应在银行最终审批之日起10日内付清。……五、乙方必须在约定的付款方式和期限内到连云港恒大翡翠湾花园销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。六、如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。七、乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金。八、甲乙双方的联络方式以本认购书所载明的电话、通讯地址为准。双方保证对所提供资料的真实性负责。如甲方按上述电话、通讯地址等联络不到乙方，则视为甲方已履行通知送达义务，乙方应承担由此引起的全部责任。九、乙方已阅读并理解、同意甲方在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》《业主临时管理规约》《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款。十、本认购书一式四联，经双方签字或盖章后有效，除第三联外，其余各联不作收款凭据。同日，原告通过网银互联方式向被告支付了20000元定金。2021年2月19日，原告向被告支付首期房款96151元。2021年2月25日，原告为办理案涉房屋银行贷款,向中国邮政储蓄银行提供了收入证明,被告业务员周洁微信告知原告该收入证明不符合要求。2021年2月24日被告将案涉房源备案在原告名下，并告知原告需缴纳房屋维修基金后才能出具备案合同。被告员工多次联系原告，原告均拒绝缴纳房屋维修基金。2021年3月8日，被告向原告发送《催促办理商品房抵押贷款通知书》，通知原告截止2021年3月8日因其仍未办理商品房抵押商业贷款申请手续，已构成违约，并督促原告尽快办理完毕银行按揭贷款申请手续。后原告认为被告行为系属违约，诉至本院。案件审理过程中,原被告均同意解除2021年2月16日双方签订的《翡翠湾花园商品房认购书》。以上事实有原被告当庭陈述，原告提供的发票复印件、微信聊天截图、工商登记资料、认购书、收入证明、催促办理商品房抵押贷款通知书，被告提供的连云港市备案表打印件等证据在案予以证实，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《翡翠湾花园商品房认购书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方因交纳专项维修基金的时间节点产生分歧。本院认为，住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。连云港市住房保障和房产管理局2019年1月4日连住房发[2019]1号《市住房局关于进一步加强物业专项维修资金交存管理的通知》文件中明确：一、买受人应当在办理商品房网签手续前，将首期物业专项维修资金存入维修资金专户。买受人可自行至市物业管理中心窗口交存，也可委托开发建设单位按照合同面积随房款一同交存，开发建设单位收取后七个工作日内，将维修资金交入维修资金专户……。原告既未按约办理购房银行按揭贷款，也未及时交纳维修资金致使双方未能签订《商品房买卖合同》，其行为已构成对作为预约合同《翡翠湾花园商品房认购书》的违约，该违约行为致使双方签订《翡翠湾花园商品房认购书》的合同目的无法实现。案件审理过程中，原、被告均同意解除2021年2月16日双方签订的《翡翠湾花园商品房认购书》。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《翡翠湾花园商品房认购书》中约定：七、乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金。《中华人民共和国民法典》规定：给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金。因原告违约致使双方未能签署《商品房买卖合同》，对原告主张被告返还定金20000元及给付购房款利息的诉讼请求，本院不予支持。对被告基于原告违约行为不予返还20000元购房定金的答辩意见，本院予以采信。合同解除后,对被告收取原告的购房款96151元,被告应返还给原告，案涉房屋在办理注销商品房预售登记后，可另行销售。依照《中华人民共和国民法典》第四百九十五条、第五百零九条第一款、第五百六十三条第一款、第五百六十六条第一款、第五百六十七条、第五百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款之规定，判决如下：一、解除原告郑都龙与被告连云港恒大城置业有限公司签订的《翡翠湾花园商品房认购书》。二、被告连云港恒大城置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郑都龙返还购房款96151元。三、原告郑都龙于本判决生效之日起十日内协助被告连云港恒大城置业有限公司办理注销翡翠湾花园楼盘19幢802室商品房预售登记，预销售合同编号（LYGSPF20211218443）。四、驳回原告郑都龙的其他诉讼请求。案件受理费减半收取4731元（原告已预交），由被告连云港恒大城置业有限公司负担3882元，原告郑都龙负担849元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员  魏兵二〇二一年七月二十六日书记员  许婕法律条文及上诉须知附录一、法律条文《中华人民共和国民法典》第四百九十五条当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。第五百六十七条合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。[二]、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。[三]、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。