广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11178号上诉人（原审被告）：冯文杰，男，1985年12月7日出生，香港特别行政区居民，委托诉讼代理人：宋筠，广东宏港律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯梓欣，广东宏港律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：童志兰，女，1971年11月14日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市东山区。被上诉人（原审原告）：高海军，男，1967年6月20日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市东山区。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：黄京穗，广东恒生律师事务所律师。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：杨双庆，广东恒生律师事务所实习人员。原审被告：梁长成，男，1962年10月16日出生，汉族，身份证住址：广州市荔湾区。原审被告：吴飞，男，1961年6月2日出生，汉族，身份证住址：广州市越秀区。原审被告：张世良，男，1981年7月3日出生，汉族，身份证住址：江西省上饶市鄱阳县。原审被告：广州老冯餐饮有限公司，住所地：广州市越秀区惠福东路550号248-258、264-273、275-289商铺。法定代表人：冯文杰。上诉人冯文杰与被上诉人童志兰、高海军、原审被告梁长成、吴飞、张世良、广州老冯餐饮有限公司（以下简称老冯餐饮有限公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初4189号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月29日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人冯文杰上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判冯文杰不承担责任；二、若不支持上述请求，则请求改判：1.将2018年1月1日至2020年4月21日涉案商铺腾空交还之日止的支付标准整个商铺每月1223.15元、1284.31元统一改判为整个商铺每月1006.05元，即每月每平方米95元，95元/平方米×10.59平方米＝1006.05元；2.改判确认冯文杰于2020年4月21日已经腾空交还涉案商铺给童志兰、高海军；3.改判冯文杰无需再向童志兰、高海军支付涉案商铺在2020年4月21日之后产生的任何费用。事实与理由：一、童志兰、高海军主张的基础法律关系和诉讼请求依法不能成立，应予以驳回。一审法院径行变更童志兰、高海军主张的基础法律关系和诉讼请求进行判决，程序严重违法，严重损害了冯文杰的诉讼权利。童志兰、高海军主张的基础法律关系为物权关系，以物权保护纠纷依据《中华人民共和国物权法》提起诉讼的，童志兰、高海军主张冯文杰与广州添顺商务服务有限公司（以下简称添顺公司）未经其同意擅自占有使用其涉案房屋，要求支付房屋占有使用费。显然，童志兰、高海军主张的不是租赁关系，一审法院在2020年4月21日的庭审中询问童志兰、高海军是否变更主张的基础法律关系和诉讼请求，但是其坚持不变更。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条“当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许并可以根据案件的具体清况重新指定举证期限”，一审法院在审查了童志兰、高海军主张的物权保护关系不成立、及支付房屋占有使用费的诉讼请求没有依据之后，径行以租赁关系纠纷作出判决，损害了冯文杰的诉讼权利。二、一审法院查明“两原告要求支付租金”属于查明事实错误，童志兰、高海军并未在本案诉讼请求中主张租金，其主张的是房屋占有使用费。一审判决认为“两原告要求冯文杰、老冯餐饮公司支付2018年1月1日起的租金”系错误的。三、一审法院查明事实错误，实际上，冯文杰已经于2020年4月21日将涉案商铺交还，冯文杰无需支付涉案商铺在2020年4月21日之后产生的任何费用。一审法院判决租金支付到2020年6月19日是错误的。老冯餐饮公司在2019年11月停止营业后，冯文杰多次告知业主可以收回自己的商铺；在2020年4月21日本案庭审中，冯文杰再次向童志兰、高海军的代理人明确，4185、4187、4189号案的业主可以自行收回自己的商铺。故此，4185、4187、4189号案的业主已经可以于2020年4月21日自行收回自己的场地，业主不收回商铺是业主的责任，属于恶意扩大损失的行为，与冯文杰无关。四、履约保证金（按金）、水电押金也应当抵扣租金。既然一审法院认为童志兰、高海军与添顺公司之间为委托代理关系，那么2020年4月21日冯文杰已经将商铺交还，一审法院判决租金支付至2020年6月19日是错误的，一审法院没有将冯文杰向添顺公司交纳的履约保证金（按金）、水电押金抵扣租金是错误的。五、根据合同相对性，童志兰、高海军不是《商铺租赁合同（附加合同）》的当事人，该合同对童志兰、高海军无约束力，童志兰、高海军也不是租赁关系的适格原告，法院不应当判决向其支付租金。冯文杰是以添顺公司为合同相对方签订《商铺租赁合同（附加合同）》，既然包含童志兰、高海军在内的344户商铺业主在《授权委托书》中声明接受梁长成等人成立公司的形式统一运营344间商铺，并以添顺公司的名义对外签订租赁合同，童志兰、高海军及添顺公司的行为就要受到《中华人民共和国公司法》的约束。添顺公司作为《中华人民共和国公司法》作为独立法人，其拥有完全的民事行为能力。冯文杰认为，添顺公司与冯文杰签订《商铺租赁合同（附加合同）》是为其公司利益和股东利益而为之，与众多业主无关，在效力上不及于业主。并且添顺公司与童志兰、高海军等344户业主的委托代理关系是其之间的内部关系，与冯文杰无关。六、根据《授权委托书》，童志兰、高海军同二三楼一共344户商铺业主共同委托添顺公司统一运营管理344间商铺，344户商铺业主行动需要以少数服从多数的原则履行表决事项决定了童志兰、高海军无权单独行动以个人名义收取租金，否则将损害其他343户业主的利益。《授权委托书》第1条说明，童志兰、高海军作为单个商铺业主，已经将自己的商铺归入到其他343个商铺里面，并与343户业主一起委托添顺公司整体行使权利。在这344户业主团体里面，具有行动一致性，并且需要按照少数服从多数的议事原则，单个业主无权单独行动以个人名义收取租金。换句话说，涉案商铺的特点及童志兰、高海军选择与其他343户业主共同委托添顺公司统一运营管理，决定了童志兰、高海军作为单个商铺业主的权利必然受到限制，其做出的行为需要符合大多数业主的意思表示和其他业主的整体意志，并遵循少数服从多数的原则。现在童志兰、高海军并未提供证据证明其他大多数业主认可或授权其可以用个人名义收取租金，一审法院判决童志兰、高海军可以用个人名义收取租金损害其他343户业主的利益。七、根据《授权委托书》，添顺公司收取的商铺租金先要扣除运营成本才在344户业主中统一分配，决定了童志兰、高海军无权单独行动以个人名义收取未扣除运营成本的全部租金，否则，将损害其他343户业主的利益。《授权委托书》载明："6、为最大限度为委托人获取租金收益，受委托人有权将委托人的商铺与星座广场二、三层其他小业主的商铺进行统一规划、统一出租、统一经营。统一出租、经营所得租金及收益由31位受委托人在按比例扣除招商代理佣金、物业管理费、装修费、税费、聘请的财务人员、行政人员支付劳动报酬等合理费用后，按照委托人商铺面积50%加购铺总价50%为分配比例标准向委托人分配租金、收益。”以上说明，租金支付给添顺公司后，要先扣除运营成本，再统一分配给344户业主。即租金在未分配给童志兰、高海军之前，属于全体344户业主所共有的对添顺公司的债权，而童志兰、高海军又不能证明其与添顺公司、其他343户业主关于分配的标准，故还是属于共同共有。童志兰、高海军当然不具有单独行动以个入名义收取未扣除运营成本的全部租金。八、根据《授权委托书》，冯文杰支付的租金要扣除添顺公司运营商铺的成本才在344户业主中统一分配；冯文杰已经为添顺公司、童志兰、高海军垫付了巨额运营成本七八十万元，一审法院不予扣除运营成本，判决童志兰、高海军可以按租赁合同约定的标准1223.15元、1284.31元收取租金严重错误；根据公平原则，应将上述标准统一改判为每月每平方米95元的，即整个商铺每月1006.05元(95元／平方米×10.59平方米）。九、冯文杰一直积极解决纠纷，愿意调解。经过努力，冯文杰也陆续与三十几个铺位的业主重新签订了新的租赁合同，并约定95元／平方米／月的租金标准，对于直接与冯文杰签订合同的三十几个商铺，冯文杰均按时支付租金。本案冯文杰也是一直有调解意愿的。童志兰、高海军辩称，不同意冯文杰全部上诉请求，应当予以驳回。事实与理由：一、一审法院并不存在程序违法情形，一审判决事实清楚，适用法律正确，根据《最高人民法院关于印发修改的通知》第五条规定，在本案中，一审法院发现本案案由应为房屋租赁合同纠纷，一审法院有权根据审理事实变更案由，且一审过程中，经一审法院明确示明，童志兰、高海军在一审补充庭审中，也明确变更诉讼请求为要求冯文杰继续履行合同，向童志兰、高海军支付租金和租金利息。本案案由相应变更为租赁合同纠纷，童志兰、高海军变更诉讼请求后，一审法院向冯文杰释明，童志兰、高海军减少诉讼请求，为避免增加一审被告负担，故不再另行安排开庭，冯文杰也在庭审中清楚向法院表示清楚。上述事实有2020年6月12日的庭审笔录加以佐证。二、冯文杰与童志兰、高海军之间的合同未依法解除或变更，冯文杰应当按照合同的约定支付租金，冯文杰要求将租金变更，无事实及法律依据，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，本案双方实际履行的商铺租赁合同，附加合同第一条明确约定，添顺公司是受业主委托出租物业，冯文杰是清楚知晓业主才是实际出租人，是合同的出租方。因此一审法院认定商铺租赁合同、附加合同直接约束童志兰、高海军及冯文杰，冯文杰应当根据合同约定，向童志兰、高海军按期足额支付租金。虽然添顺公司注销，但该租赁合同并不是转租合同，而是业主委托出租合同，添顺公司仅是代理人，实际的权利义务履行主体是业主，无论业主的代理人是否仍然存在，该租赁合同依然有效，约束承租人与业主。因此，冯文杰应当按照合同约定依法支付租金，且租金在业主之间如何分配，属于包括童志兰、高海军在内所有商铺业主与添顺公司处理双方之间因内部委托合同关系而产生的财产与费用分配问题，与冯文杰是基于外部租赁合同关系，与向童志兰、高海军履行承租人交租义务无关，冯文杰不得用业主与代理人添顺公司之间的内部委托关系来约束冯文杰与童志兰、高海军之间的租赁合同关系，添顺公司现已注销，授权委托事项已终止，授权委托内容无法继续履行，所以童志兰、高海军作为商铺业主，享有商铺使用收益和占用处分的权利，有权直接向承租人追索租金。三、冯文杰在上诉状中主张电梯维修费等，用于公共区域支撑运营所支付的各项费用，是冯文杰使用商铺理应承担的物业费，按照租赁合同的约定，冯文杰应当承担每月15元每平方米的物业费用，但这些费用童志兰、高海军作为业主从未向冯文杰主张过，这也是承租人需自行对物业进行管理，支付相应的费用。而且即使冯文杰存在支付相应费用，也是冯文杰基于自己的经营需要，以及经营餐饮方便需要所支付的，支付前并未取得童志兰、高海军的授权以及同意，因此冯文杰不应当在租赁合同纠纷中主张。四、针对冯文杰请求租金仅支付至2020年4月4月21日的主张，没有任何事实理由。首先冯文杰没有证据证明其在2020年4月21日已经腾空并交还涉案商铺给童志兰、高海军，并且与本案相关联的系列案件，由广州市中级人民法院审理作出的（2020）粤01民终21985号民事判决书中，已经清楚的审理查明，冯文杰没有在2020年4月21日前交接返还涉案商铺，并且审理涉案相关的商铺，由于涉案的商铺与其他商铺均被打通，统一出租给冯文杰，用于餐饮经营，只有一个出入口，则涉案的统一整体型的餐饮商铺，已经在2020年的9月2日，由业主自行收回。根据上述法院生效判决查明的事实，可以证明涉案商铺是在2020年9月2日才由业主自行收回的。在此前一直由冯文杰控制，并未返还童志兰、高海军，因此本案一审判决冯文杰支付童志兰、高海军租金至2020年的6月19日止具有事实及法律依据，原审被告梁长成、吴飞、张世良、老冯餐饮有限公司并未向本院发表答辩意见。被上诉人童志兰、高海军向一审法院提出诉讼请求：1.冯文杰、老冯餐饮公司立即向童志兰、高海军返还广州市越秀区××商铺；2.冯文杰、梁长成、吴飞、张世良、老冯餐饮有限公司立即向童志兰、高海军支付自2016年1月1日起至实际返还商铺之日止的房屋占有使用费（按照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价计算，2016年同地段同类房屋租金参考价为198元/m²，2017年为198元/m²，2018年为188元/m²，2019年为195元/m²）；3.冯文杰、梁长成、吴飞、张世良、老冯餐饮有限公司立即向童志兰、高海军赔偿占有使用费相应的利息损失（以各月占有使用费为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，2019年8月20日起按照银行间同业拆借利率计算利息，自各月的第六日起计至实际清偿之日止）；4.本案全部诉讼费用由冯文杰、梁长成、吴飞、张世良、老冯餐饮有限公司负担。2020年6月12日，童志兰、高海军撤回其第1项诉讼请求，同时变更第2项诉讼请求为：判令冯文杰、老冯餐饮公司、梁长成、张世良、吴飞立即向童志兰、高海军支付自2018年1月1日起至返还商铺之日止的房屋占有使用费（按照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价计算，2018年为188元/m²，2019年为195元/m²）；变更第3项诉讼请求为：判令冯文杰、老冯餐饮公司、梁长成、张世良、吴飞向童志兰、高海军赔偿自2018年1月1日起逾期支付占有使用费相应的利息损失（以各月占有使用费为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，2019年8月20日起按照银行间同业拆借利率计算利息，自各月的第六日起计至实际清偿之日止）。一审法院认定事实如下：广州市越秀区惠福东路550号270商铺（以下简称涉案商铺），建筑面积10.59平方米、套内建筑面积5.44平方米，登记所有权人为童志兰、高海军，二人份额为共同共有；取得方式：购买；登记时间2012年6月26日。诉讼中，童志兰、高海军表示涉案的商铺是向陈晓乐购买的。2016年6月1日，委托人显示为陈晓乐、童志兰，受托人为添顺公司签订了《授权委托书》，内容为：委托人授权委托添顺公司将位于广州市越秀区惠福东路55号270商铺进行招商、出租、经营和管理。受委托单位添顺公司有权代表委托人对外签订包括但不限于物业租赁合同、经营管理合同。其权限为物业的招商、出租、经营和管理，委托人全权授权添顺公司的招商、出租、经营和管理委托人的物业，有效时限从2016年6月至2020年6月1日止。下方受托人处有显示有陈晓乐、童志兰的签名字样。同时，该授权委托书后附有陈晓乐和童志兰的身份证复印件、房产证复印件。童志兰、高海军表示童志兰没有向添顺公司出具过涉案商铺的授权委托书，上述《授权委托书》伪造童志兰的签名。冯文杰、老冯餐饮公司确认《授权委托书》的真实性及合法性，其表示该授权委托书为添顺公司提供的用于老冯餐饮公司办理注册所用，冯文杰、老冯餐饮公司无法确认该授权资料是否为童志兰、高海军亲笔所签；即便不是童志兰、高海军亲笔签署，鉴于冯文杰、老冯餐饮公司同时有其他70多个商铺的授权资料，且添顺公司具有300多个商铺的合法授权，冯文杰、老冯餐饮公司有充分理由相信添顺公司给冯文杰、老冯餐饮公司的上述《授权委托书》是真实合法的。梁长成称包括本案童志兰、高海军在内的344个商铺业主代表授权其中的31个业主代表，对344个商铺进行统一经营管理，童志兰、高海军出具的《授权委托书》在添顺公司2018年受到不法冲击的过程中被盗走，但是二人出具过授权委托书的，由于童志兰、高海军有委托，所以童志兰才来向添顺公司缴纳344个商铺统一经营管理的集资费，高海军交来了涉案商铺的水电押金及管理费。2015年11月18日，添顺公司作为出租方（甲方）、冯文杰作为承租方（乙方）签订《商铺租赁合同（附加合同）》，约定：租赁商铺为越秀区惠福东路550号202-210号铺、243-2112号铺；上述业主委托甲方代理其对外签订租赁合同，出租其名下商铺，租金由业主指定账户收取，代理业主行使合同权利、履行合同义务，但租赁合同相关权利义务最终由上述业主承担。乙方清楚了解上述情况，并同意与上述业主到房屋租赁登记备案机关办理租赁备案登记手续；业主委托授权详见附件三《授权委托书》；甲方同意按照下述条款和条件将上述79间商铺，共计面积约864平方米，出租给乙方只限于用作餐饮用途使用；租赁期限为5年，自2016年1月1日起至2020年12月31日止；租赁期限内的前六个月为免租金装修期，即2015年11月16日至2016年5月15日；租金按整体面积864平方米计租，每个月以110元/平方米计算；2015年11月16日至2016年5月15日为免租不免管理费，2016年5月16日至2017年12月31日期间月租金95040元，2018年1月1日至2019年12月31日期间月租金99792元（递增5%），2020年1月1日至2020年12月31日期间月租金104782元（递增5%）；租金实行先缴交后使用原则，在双方签订合同之日，乙方先交付首月租金（2016年5月16日至2016年6月15日）的租金给甲方，以后每月的租金乙方必须于每月的15号前缴清当月租金给甲方；自签订本合同之日，乙方向甲方交纳合同履约保证金（金额标准相当于乙方最后一个缴费年标准月租金和物业管理费二个月的总和）共计235484元；乙方须于每月15日前向甲方缴交租金之同时缴交当月物业管理费，物业管理费标准为每月每平方米15元，即乙方每个月应缴的物业管理费为12960元，具体物业服务标准以相关物业管理合同为准；自签订本合同之日，乙方向甲方交纳水、电费保证金50000元及煤气保证金50000元；甲方受业主委托，通过指定银行联名监管账户收取乙方应缴款项，开户行：中国工行银行广州大南路支行，户名：王隽美，账号：62×××82；乙方如逾期缴交租金、物业管理费一天，乙方须按所欠租金或物业管理费总额的千分之五向甲方支付滞纳金；逾期缴交租金或物业管理费超过一个月，视为乙方根本违约，甲方有权单方解除合同，收回租赁商铺，乙方所缴交的合同履约保证金归甲方所有，不予退还；甲、乙双方权利义务均以本合同约定为依据，若房屋租赁登记备案机关不允许双方采用本合同办理租赁备案登记的，则在房屋租赁登记备案机关处备案登记合同仅作备案登记之用，备案合同与本合同不一致的，均以本合同为准等。2016年1月1日，添顺公司（出租人、甲方）与冯文杰（承租人、乙方）签订了《广州市房屋租赁合同》，其中约定：甲方同意将坐落在越秀区惠福东路550号248-258、264-258、275-289号商铺房出租给乙方作商业用途使用，建筑面积194.79平方米，租赁期限自2016年1月1日起至2020年12月31日，每月租金为21426.9元；租金按月结算，由乙方在每月的第1日前转账支付给甲方；乙方向甲方交纳42853.8元保证金；甲方发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，须按当月租金额的1%向甲方支付违约金等。诉讼中，童志兰、高海军表示该《广州市房屋租赁合同》确实没有包含涉案商铺，但是在老冯餐饮公司的工商登记资料中《无偿使用证明》包括涉案商铺。冯文杰、老冯餐饮公司、梁长成共同表示，本案实际履行的合同为《商铺租赁合同（附加合同）》。2018年11月12日，广州中联会计师事务所有限公司出具了《对莫靖梧、王隽美、梅颖、梁长成、黄孟姣五人及王隽美、黄孟姣、董会涛三人联名账户2014年8月至2017年12月期间收入支出的情况其他专项审计报告》，该审计报告附件5《2014年8月-2017年12月收入明细》中“2016年圣鲸、冯记、御蝶轩等租金收入及水电收入”合计749081.58元，收入租金693313.43元、收入利息及水电及其他55768.15元；“收老冯茶居2017年1-11月租金”1045440元。2017年12月28日、2018年1月1日，冯文杰（账户62×××40）分别向梁长成（账户62×××66）转账50000元、45040元。冯文杰、老冯餐饮公司、梁长成均确认2018年1月1日前的租金冯文杰、老冯餐饮公司已经支付完毕。2016年12月1日，添顺公司开具收款收据，载明收到老冯茶居承租广州市越秀区××方之租金、2个月按金、水电押金款424604元。另查明，2014年10月31日,添顺公司成立，其负责人为梁长成，登记的股东为梁长成、张世良、吴飞，地址广州市越秀区××商铺。2018年5月15日，添顺公司召开股东会（出席股东梁长成、吴飞，张世良缺席），作出股东会决议：公司解散，同意公司停止一切经营活动，进行清算备案，同意注销本公司。2018年7月30日，广州市越秀区工商行政管理局向添顺公司作出《企业核准注销登记通知书》，核准其司注销登记。2018年8月7日，梁长成、吴飞以其为添顺公司的原法定代表人、监事的名义向商铺业主发出了《给惠福东路550号星座广场全体商铺业主的公开函》称，本公司一直没有独立的资金作经营运作，近年来，由于有部分商铺业主代表带领他人破坏本公司办公场所，并拿走本公司经营资料，甚至已强行封闭本公司的办公场地，致本公司无法办公，本公司已在2018年7月30日依法办理公司注销工商登记，8月6日收到《企业核准注销登记通知书》。因本公司作为代理人的组织终止，31位商铺业主代表委托代理终止，本公司的代理权终止。本公司被迫注销的事由包括：添顺公司的运营以五人联名账户内的资金支持，自2017年12月起，五人联名账户停止供款添顺公司；2017年12月起，部分业主代表带领小商铺业主闹事，造成租户虽经添顺公司多次催租仍不交欠租；部分业主不提供房产证及相关资料给租户办理消防证致租户不能经营，部分业主散布有损添顺公司名誉权的言论等。诉讼中，冯文杰确认涉案场地实际由老冯餐饮公司经营使用，冯文杰、老冯餐饮公司表示愿意共同承担责任。冯文杰、老冯餐饮公司同时确认未将商铺交还给童志兰、高海军，老冯餐饮公司已经停止营业但涉案商铺所在场地是上了锁的，童志兰、高海军可以自行撬锁收回场地，但是老冯餐饮公司同时表示童志兰、高海军收铺时不能破坏其他商铺。童志兰、高海军称如果其撬了锁，不能保证其他商铺的利益不受损，故童志兰、高海军不敢撬锁去收铺；另实际上因79个商铺已经被打通使用，童志兰、高海军也无法确定涉案商铺所在具体位置，故无法进行单独收铺。2019年4月3日，梁长成、吴飞以广东恒生律师事务所与本案的处理结果有利害关系，申请追加广东恒生律师事务所作为第三人参加本案诉讼。一审法院认为：冯文杰系香港特别行政区居民，本案属于涉港案件，应参照涉外民事案件确定法律适用。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，本案各方当事人没有对适用法律进行约定，由于案涉商铺位于广州市，涉诉争议亦因商铺的使用而起。因此，与该合同有最密切联系的为中国内地法律，本案应适用中华人民共和国内地法律作为解决本案争议的准据法。虽然童志兰、高海军表示没有授权添顺公司出租涉案商铺，但一方面根据童志兰、高海军提交的老冯餐饮公司工商登记内档资料，含有童志兰字样签名的《授权委托书》、身份证复印件、房地产权证复印件，即童志兰给添顺公司的授权材料形式上是完备的。鉴于添顺公司成立的背景及冯文杰整体承租的其余商铺业主的授权委托书，冯文杰相信添顺公司具有涉案商铺的出租代理权，符合常理；另一方面，童志兰、高海军也不能举证证明其在本案诉讼前对冯文杰、老冯餐饮公司使用涉案商铺提出过异议，也不能举证证明在冯文杰、老冯餐饮公司实际使用期间，二人对涉案商铺进行过管理，可印证童志兰、高海军知晓涉案商铺已出租及相关租赁情况的事实。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条的规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。即便添顺公司没有童志兰、高海军的代理权，冯文杰有理由相信添顺公司具备代理权的情况下，添顺公司代为童志兰、高海军出租涉案商铺的行为有效。童志兰、高海军应受涉案房屋租赁合同的约束，故本案的案由应为房屋租赁合同纠纷。《商铺租赁合同（附加合同）》为本案当事人实际履行的合同，故租赁双方的权利义务应以此份合同为准。老冯餐饮公司作为涉案商铺的实际使用人，自愿与冯文杰共同承担本案责任不违反法律规定，一审法院予以照准。童志兰、高海军主张的房屋占有使用费实质即为租金，因冯文杰、老冯餐饮公司自2018年1月1日起未再支付租金，童志兰、高海军要求冯文杰、老冯餐饮公司支付2018年1月1日起的租金，一审法院予以支持。《商铺租赁合同（附加合同）》约定承租商铺面积为864平方米，2018年1月1日起至2019年12月31日的月租金为99792元，涉案商铺建筑面积为10.59平方米，上述时段合计24个月的月租金应为1223.15元（99792÷864×10.59）。因《商铺租赁合同（附加合同）》租赁期限至2020年12月31日截止，又因冯文杰、老冯餐饮公司虽已停业但至本判决作出之日仍未交还商铺给童志兰、高海军，故一审法院以本判决作出之日（2020年6月19日）作为冯文杰、老冯餐饮公司在本案应付租金的截止日期。2010年1月1日至2020年6月19日的月租金按照合同约定为1284.31元（104782÷864×10.59）。综上，冯文杰、老冯餐饮公司应付租金为36590.55元[（1223.15×24）+（1284.31×5）+（1284.31÷30×19）]。童志兰、高海军主张超过上述金额的部分，一审法院不予支持。2020年6月19日后，如仍有继续产生租金，童志兰、高海军可以另行主张。鉴于童志兰、高海军等业主内部存在争议、添顺公司注销等原因，对于冯文杰、老冯餐饮公司拖欠租金业主方也有责任，故对童志兰、高海军关于赔偿租金利息损失的诉讼请求一审法院不予支持。关于童志兰、高海军要求梁长成、张世良、吴飞承责一节，因《商铺租赁合同（附加合同）》直接约束童志兰、高海军，故梁长成、张世良、吴飞与案涉的租赁合同法律关系无涉，童志兰、高海军主张上述三人支付租金及利息损失，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。梁长成、吴飞关于追加广东恒生律师事务所作为第三人的申请，因广东恒生律师事务所与本案的处理亦无关联，故一审法院不予接纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、冯文杰、老冯餐饮有限公司在判决发生法律效力之日起十日内，一次性向童志兰、高海军支付自2018年1月1日起至2020年6月19日止的租金36590.55元；二、驳回童志兰、高海军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1357.2元，由童志兰、高海军共同负担945.8元，冯文杰、老冯餐饮有限公司共同负担411.4元。一审查明的事实有相关的证据予以佐证，本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明：一审法院于2020年4月21日开庭，童志兰、高海军向一审法院明确其提起本案诉请的基础法律关系是物权保护纠纷，一审法院向童志兰、高海军释明：如经法庭调查，查明的法律关系与其主张的基础法律关系不一致，是否主张解除租赁合同关系？童志兰、高海军明确其与冯文杰、老冯餐饮公司不属于租赁关系。一审法院向冯文杰、老冯餐饮公司询问：对童志兰、高海军主张收回涉案商铺以及商铺内物品的处理意见。冯文杰、老冯餐饮公司主张：涉案商铺的业主可以自行撬门收回商铺，如果商铺内有冯文杰、老冯餐饮公司的物品，冯文杰、老冯餐饮公司放弃对物品的所有权，由童志兰、高海军处理。一审法院开庭后于2020年6月12日对双方当事人再次进行询问，并向童志兰、高海军询问如法院认定的法律关系与其主张不一致，童志兰、高海军对租赁合同的意见是什么。童志兰、高海军表示：如果法院认定是租赁关系，童志兰、高海军要求解除租赁合同，其余的坚持其诉讼请求，即要求返还商铺，支付租金以及租金利息。冯文杰、老冯餐饮公司、梁长成不同意童志兰、高海军变更诉讼请求。之后，童志兰、高海军表示：即便法院认定本案为租赁合同关系，因为租期至2020年12月31日，鉴于被告不同意变更诉讼请求，为了便于法院处理，不要求在本案中解除租赁合同，同意继续履行租赁合同，撤回要求冯文杰、老冯餐饮公司返还商铺的诉讼请求。一审法院询问童志兰、高海军有无收回涉案商铺，童志兰、高海军称因冯文杰、老冯餐饮公司表示79个商铺共用一个门，而冯文杰、老冯餐饮公司提出收铺不能影响其他商铺，故尚未收回商铺。冯文杰、老冯餐饮公司主张，童志兰、高海军要收回涉案商铺时，不能破坏其他商铺，童志兰、高海军可以撬门锁收铺，收铺后再关上门。童志兰、高海军确认已于2020年9月2日自行收回案涉商铺。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。因冯文杰是香港特别行政区居民，故本案为涉港民事纠纷，应参照涉外民事纠纷案件处理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，根据最密切联系原则，一审法院适用与本案具有最密切联系的内地法院作为解决本案争议的准据法，并无不当，本院予以确认。结合各方当事人诉、辩意见，本案二审需要需要以下问题：一、一审法院将案由变更为房屋租赁合同纠纷并判决冯文杰、老冯餐饮公司向童志兰、高海军支付租金是否属于严重程序违法？对此，本院认为，根据《最高人民法院关于印发修改后的的通知》的规定，当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系的性质，相应变更案件的案由，故一审法院根据查明的事实，将本案案由确定为房屋租赁合同纠纷并无不当。童志兰、高海军经一审法院释明后，同意按一审法院查明的法律关系进行审理，且案涉租赁合同约定的截止时间为2020年12月31日，童志兰、高海军诉请至涉案商铺交还之日止的占有使用费，实际包括租赁合同存续期间的租金及合同终止后的占有使用费，虽然童志兰、高海军主张的物权保护关系不能成立，但在房屋租赁合同关系中的请求依旧是使用房屋的租金，无论是物权保护关系，还是房屋租赁关系，诉讼主张并无不同。一审法院根据查明的法律关系，认定双方当事人之间为租赁合同关系，童志兰、高海军诉请的占有使用费性质为租金，并判决冯文杰、老冯餐饮公司支付至2020年6月19日止的租金，未加重冯文杰、老冯餐饮公司的责任，并无不当，本院予以维持。二、冯文杰、老冯餐饮公司是否应当向童志兰、高海军交付租金以及租金的具体金额。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”。本案中，依据已查明的事实，案涉商铺属童志兰、高海军所有，童志兰、高海军签署《授权委托书》授权广州市越秀区惠福东路550号星座广场二、三楼商铺的31位业主代表转委托添顺公司代表童志兰、高海军将案涉商铺对外出租，添顺公司据此与冯文杰签订《广州市房屋租赁合同》及《商铺租赁合同（附加合同）》，其中的《商铺租赁合同（附加合同）》注明系业主委托添顺公司就包括涉案商铺在内的多间商铺代理对外签订租赁合同，并明确租赁合同相关权利义务最终由业主承担。由此可见，冯文杰应清楚知悉添顺公司系代理陈晓乐、童志兰将案涉商铺出租，并知悉该商铺项下的出租人权利义务应由童志兰、高海军最终享有。据此，前述《广州市房屋租赁合同》及《商铺租赁合同（附加合同）》应当直接约束冯文杰与童志兰、高海军。在此情况下，一审法院认定冯文杰、老冯餐饮公司按照《广州市房屋租赁合同》支付欠付租金符合合同约定和法律规定，并无不当，应予维持。冯文杰以童志兰、高海军并非《商铺租赁合同（附加合同）》的当事人，且添顺公司已注销为由，上诉认为童志兰、高海军无权要求冯文杰支付添顺公司注销后的租金，但如前所述，《商铺租赁合同（附加合同）》虽以添顺公司的名义签订，但添顺公司系作为包括童志兰、高海军在内的商铺业主的受托人的名义签署该合同，该合同也已披露了添顺公司与商铺业主之间的委托关系，故《商铺租赁合同（附加合同）》可直接约束冯文杰与童志兰、高海军，冯文杰、老冯餐饮公司应当向童志兰、高海军承担承租人的合同责任，故作为受托人的添顺公司是否注销不影响冯文杰该项责任的承担，冯文杰的前述上诉理由不能成立，本院不予采纳。冯文杰以添顺公司收取的租金需先扣除运营成本后再在业主中统一分配为由，上诉认为童志兰、高海军无权依照合同约定的租金标准向其追索租金，但租金在业主之间如何分配，属于包括童志兰、高海军在内的商铺业主与添顺公司处理双方之间因内部委托合同关系而产生的财产与费用的分配问题范畴，与冯文杰基于外部租赁合同关系向童志兰、高海军履行承租人的交租义务无关，故冯文杰以此为由，上诉认为童志兰、高海军单独向其追索租金将损害其他业主的利益，并据此认为其无需依照合同约定标准向童志兰、高海军支付欠付租金，缺乏事实根据与法律依据，应当不予采纳。至于冯文杰上诉称案涉商铺已实际交还童志兰、高海军以及租金应计付至2020年4月21日的主张。冯文杰未能举证证实其已与童志兰、高海军在2020年4月21日前交接返还案涉商铺，且冯文杰、老冯餐饮公司在一审时要求童志兰、高海军在收回自己的商铺时，不能对其他业主的商铺造成损坏，结合冯文杰、老冯餐饮公司在庭询中确认商铺内尚有其所有物品未清空的陈述，冯文杰上述主张缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上，一审判决冯文杰、老冯餐饮公司向童志兰、高海军支付截至2020年6月19日止的租金，并无不当，应予维持。三、冯文杰主张以其支付的保证金抵扣本案租金的问题。由于一审判决处理的是截至2020年6月19日止的租金，并未涉及双方终止租赁合同关系后的房屋占有使用费及其他债权债务关系，童志兰、高海军未对一审判决提起上诉，冯文杰上诉主张无需支付2020年4月21日起的租金，故本院不予处理2020年6月20日之后的租金及保证金问题，双方可就2020年6月20日之后的租金以及租赁保证金等另案起诉主张权利。综上所述，冯文杰的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费714.8元，由上诉人冯文杰负担。本判决为终审判决。审判长 俞 颖审判员 罗 毅审判员 孙远风二〇二一年七月二十三日书记员 李思泳罗文敏