江西省宜春市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）赣09执复34号复议申请人（被执行人）：丰城市宏源铜业有限公司。住所地：江西省丰城市高新技术产业园区。法定代表人：罗德华，该公司执行董事。申请执行人：中国华融资产管理有限公司江西省分公司。住所地：江西省南昌市东湖区。法定代表人：杨涛，该公司总经理。被执行人：江西动球实业有限公司。住所地：江西省丰城市高新技术产业园区。法定代表人：罗德华，该公司执行董事。被执行人：罗德华，男，1965年1月2日出生，汉族，江西丰城人，住丰城市。被执行人：熊新花，女，1966年5月9日出生，汉族，江西丰城人，住丰城市。被执行人：罗宇，男，1993年12月4日出生，汉族，江西丰城人，住丰城市。复议申请人丰城市宏源铜业有限公司（以下简称宏源公司）不服丰城市人民法院作出的（2021）赣0981执异18号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。丰城市人民法院在执行申请执行人中国华融资产管理有限公司江西省分公司（以下简称华融公司）与被执行人江西动球实业有限公司（以下简称动球公司）、宏源公司、罗德华、熊新花、罗宇债权转让合同纠纷一案中，被执行人宏源公司对裁定拍卖未作抵押担保的房产（产权证号为20××11）提出异议，请求停止对该房产的拍卖。该院审查后驳回了宏源公司的异议请求。宏源公司不服该异议裁定，向本院申请复议。丰城市人民法院查明，华融公司诉动球公司、宏源公司、罗德华、熊新花、罗宇债权转让合同纠纷一案，该院于2019年4月23日立案审理，审理中查明，2015年12月23日，中国工商银行股份有限公司丰城支行（以下简称丰城工行）与动球公司签订借款400万元合同，并与罗德华、熊新花、罗宇签订《保证合同》，约定罗德华、熊新花、罗宇对上述借款承担连带保证责任。12月25日，丰城工行向动球公司发放贷款400万元。另2013年12月31日，丰城工行与宏源公司签订了一份《最高额抵押合同》，约定宏源公司为丰城工行与动球公司自2013年12月25日至2016年12月24日期间，在400万元最高余额内因签订贷款合同产生的债权提供担保，提供的抵押物为编号为丰国用（2009）第Ａ0017号工业用地及位于该土地上的编号为赣丰房权证工业园字第××号、第××号两处房产，并办理最高额抵押登记，他项权证号分别为赣丰房他证号第2013007635号、第2013007636号，他项权证附记丰国用（2009）第Ａ0017号土地与房产一并抵押。2017年7月10日，丰城工行与华融公司签订《债权转让协议》，将上述债权转让给华融公司。2019年5月8日，经华融公司财产保全申请，该院查封了宏源公司位于丰城市丰源工业园内的1-3层100室房产（权证号：20××10）、丰城市丰源工业园内1层100室房产（权证号：20××11）、丰城市丰源工业园内1层100室房产（权证号：20××12）；于2020年1月6日查封了宏源公司所有的位于丰城市丰源工业园内的工业用地丰国用（2009）第Ａ0017号。2019年8月26日，该院作出（2019）赣0981民初1729号民事判决书，判决：一、动球公司欠华融公司贷款本金400万元及利息逾期罚息951925元（罚息计算至2019年1月31日止，以后罚息按合同约定利率计算至还清款止），本、息合计4951925元。二、罗德华、熊新花、罗宇对上述借款承担连带清偿责任。三、华融公司对宏源公司为本债权提供担保的抵押财产在该贷款本息范围内享有优先受偿权。2019年11月11日，华融公司申请强制执行，该院以（2019）赣0981执1626号立案执行。2020年11月9日，该院作出（2019）赣0981执1626号之二执行裁定书，裁定拍卖、变卖宏源公司所有的位于丰城市丰源工业园内的工业用地一处［权证号：丰国用（2009）第Ａ0017号］、该土地上的三处房产（权证号分别为：20××10、20××11、20××12）及该土地上其他附着物。丰城市人民法院异议审查认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定：以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。本案中，丰城工行与宏源公司签订的《最高额抵押合同》中虽未将赣丰房权证工业园字第××号房产列入抵押物清单，但丰国用（2009）第Ａ0017号土地被列入了抵押物清单，而权证号第××号房产系丰国用（2009）第Ａ0017号土地上的建筑物，按照法律规定未一并抵押的视为一并抵押，且执行拍卖也无法分割，将其与已登记抵押土地、房产一并裁定拍卖变卖，符合法律规定。宏源公司要求停止对权证号第××号房产的拍卖执行没有法律依据。遂于2021年4月27日作出（2021）赣0981执异18号执行裁定，驳回异议人宏源公司的异议请求。宏源公司向本院复议称，复议申请人并未将权证号第××号房产抵押给债权人，丰城法院裁定拍卖该房产错误。丰城法院（2021）赣0981执异18号执行裁定书适用《中华人民共和国物权法》错误，应适用《中华人民共和国民法典》。同时，复议申请人企业安排就业职工几十人，如果一旦拍卖变卖，几十人将下岗无业，希望与申请执行人达成执行和解。综合以上情况，请求依法撤销丰城法院（2021）赣0981执异18号执行裁定书，停止对第××号房产的拍卖并予以解封。本院对丰城市人民法院查明的事实予以确认。本案争议的焦点是：未设立抵押的房产能否按照“房随地走”原则一并作为抵押财产进行处置。本院认为，司法实践中实行“房地一体”原则，俗称“房随地走”或“地随房走”原则。《中华人民共和国民法典》第三百九十七条第一款规定：以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押（地随房走）。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押（房随地走）。第四百一十七条规定：建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实际抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分。但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。本案中，复议申请人宏源公司在为动球公司提供抵押担保时虽然提供了丰国用（2009）第Ａ0017号工业用地及位于该土地上的编号为赣丰房权证工业园字第××号、第××号两处房产进行抵押，但实际办理最高额抵押登记时，仅以赣丰房权证工业园字第××号、第××号两处房产对应办理了赣丰房他证号第2013007635号、第2013007636号他项权证号，他项权证附记丰国用（2009）第Ａ0017号土地与房产一并抵押，即该抵押行为为“地随房走”。复议申请人宏源公司并未将权证号第××号房产抵押给债权人，执行程序中裁定拍卖该未抵押房产缺乏法律依据。根据法律规定，抵押权自登记时设立。宏源公司提供的丰国用（2009）第Ａ0017号土地并未单独办理抵押登记，丰城市人民法院在执行异议裁定中以丰国用（2009）第Ａ0017号土地被列入了抵押物清单而适用“房随地走”原则将权证号第××号房产纳入债权人受偿范围明显错误。同时，在（2021）赣0981执异18号执行裁定书适用已经废止的《中华人民共和国物权法》亦存在适用法律错误，依法应予纠正。综上，复议申请人丰城市宏源铜业有限公司的复议请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《中华人民共和国民法典》第三百九十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（二）项之规定，裁定如下：撤销丰城市人民法院（2021）赣0981执异18号执行裁定书；停止对丰城市宏源铜业有限公司所有的丰城市丰源工业园内1层100室房产（权证号：20××11）的拍卖处置，并依法予以解除查封。审判长 余 伟审判员 李 航审判员 严发根二〇二一年七月一日书记员 甘 桔