湖南省祁阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1121民初1503号 原告：任玉琼，男，1953年03月6日出生，汉族，住祁阳市。 原告：朱文建，男1964年10月15日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。 两原告共同委托诉讼代理人(特别授权):李国清,湖南博大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张俐，湖南博大律师事务所实习律师。 被告：蔡义凤，男，1966年1月9日出生，汉族，住祁阳市。 被告：蔡春凤，女，1962年4月22日出生，汉族，住祁阳市。 被告：蔡义勇，男，1973年3月4日出生，汉族，住祁阳市。 被告：邓满秀，女，1938年08月20日出生，汉族，祁阳市。 四被告共同委托诉讼代理人(特别授权):邓建国，湖南君心律师事务所律师。 原告任玉琼、朱文建与被告蔡义凤、蔡春凤、蔡义勇、邓满秀建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告任玉琼及其委托诉讼代理人李国清、张俐，被告蔡义凤及四被告委托诉讼代理人邓建国到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告于2014年1月12日签订的《土地转让协议》；2、依法判令四被告退还原告土地转让费150万元，并对原告承担60万元的违约金；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年1月12日，原告与被告签订宅基地《土地转让协议》，四被告作为甲方，将其所有的位于祁阳县××镇××村的旧房及土地转让给原告方（乙方）用于建房，转让费用共计150万元人民币。由于该宗土地属于城镇划拨国有土地性质，依照相关法律法规规定暂时不能变更登记，所以在转让协议第六条中特别约定“旧房改造仍以甲方的名义进行，甲方授权给乙方，到公证处办好公证手续。”，第七条约定由“甲方负责与四周签订好建房协议”。为了明确责任，四被告经过协商，决定由被告蔡义凤（一人）继承该宗土地使用权并办理改造报批手续。协议签订后，原告依照约定付清了全部转让款项（包括蔡义凤应收转让费转投资股金款）共计150万元。而被告不履行《土地转让协议》约定的义务，该房屋目前仍登记在蔡某某名下，四被告若不办理遗产继承手续，则《土地转让协议》根本无法履行，合同目的无法实现，同时甲方也未授权给乙方到公证处去办理旧房改建委托公证手续。原告与四被告已经签订协议达七年时间之久，至今该协议也一直未履行，致使该旧房改造项目至今无法动工，给原告造成了巨大的经济损失。被告的行为已经构成根本违约，导致合同目的无法实现。故原告特诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告辩称，一、原告所列被告诉讼主体不当，邓满秀不是合同双方当事人，不是本案适格被告。二、2014年1月12日原告任玉琼、朱文建与被告蔡义凤、蔡春凤、蔡义勇签订的“土地转让协议”是在双方平等的基础上签订的，没有违反国家政策和法律，且双方已经实际履行。三、原告违约，被告不存在违约。被告已履行合同所有义务，与左邻右舍都签订了建房协议，没有妨碍原告建房动工。原告没有及时动工完全是因自己的原因造成的。首先原告想收购被告房后左右的另10多户房屋搞棚户区改造未成；二是原告方搞开发资金周转不济；三是被告蔡义凤未办理继承土地使用权手续，是因为原告应付购房款150万元，实付130万元，另20万元购房款作为被告蔡义凤与其他三人各出资10万元凑足50万元与原告合作开发房屋的投资款，后来原告先后退回30万元，剩余20万元由原告于2017年1月7日出具一张包含利息在内的46万元欠条给蔡义凤并约定2017年6月30日前归还，原告未按约定付清蔡义凤欠款及利息，被告于2021年1月4日向法院起诉。四、原告以此案确认合同效力为由向法院起诉，已被法院于2021年3月判决驳回其诉讼请求，现又以解除合同为由起诉，请求依法驳回，如要毁约，原告应赔偿被告损失，将被告的房屋恢复三层原状，赔偿房屋每年租金5万元，7年共计租金35万元。 原告为支持诉请，向本院提供如下证据及被告质证意见： 1、《土地转让协议》，拟证明原告与被告在2014年1月12日签订《土地转让协议》，被告方具有交付旧房；办理委托旧房改建的公证手续；与四周签订好建房协议等合同义务，同时合同约定被告方违约，除退还本金外，另处同等数额的罚金。 被告质证意见，证据1协议的真实性无异议，证明目的有异议，原告方提出该份证据的目的，在协议书中无约定，只是说尽力配合。 2、收条七份，拟证明原告方已经按照土地转让协议约定履行了支付土地转让款150万元的义务。 被告质证意见，证据2的真实性无异议，实际上该房屋的购房款只是交了100万元。 3、蔡某某土地使用权证，拟证明被告转让给原告的土地系被告方亲属蔡某某所有，四被告系蔡某某的法定继承人。 被告质证意见，证据3的真实性无异议。 4、放弃继承权的声明四份、关于接受继承权申请一份，拟证明被告蔡春凤、邓满秀，以及蔡某某的其他法定继承人蔡知凤、蔡朝民均放弃了对于蔡某某位于祁阳县XXX村的土地及房屋的继承，并一致决定由被告蔡义凤继承该宗土地使用权并办理改建报批手续，但四被告一直未办理继承公证。 被告质证意见，证据4在双方签订协议书中未约定，我们认为该份证据不能作为本案的证据使用，只是在原告付清购房款后，被告方配合原告办理土地使用证。 5、律师函及邮件交寄单，拟证明原告方委托了本案诉讼代理人于2021年4月13日向被告方发出了律师函，要求被告方按照《土地转让协议》履行合同义务。被告于次日收到该律师函。 被告质证意见，证据5是被告方起诉民间借贷案件，原告收到传票后，原告起诉确认合同后，才出具的律师函，对其真实性无异议，对于证明目的有异议，该函是在第三次起诉前收集的证据，无法证明被告方违约。 6、原告任玉琼与被告蔡义凤、蔡义勇、蔡春凤的微信及短信截屏五张、任玉琼在政务中心的照片两张，拟证明原告方请求被告协助旧房改建报批手续的授权委托书公证手续，原告任玉琼在2021年5月9日到了祁阳县公证处，但是被告方均未到场，不予配合。 被告质证意见，证据6产生的原因如同证据5质证意见，当时被告蔡义凤不在家。 7、原祁阳县住房和城乡规划建设局领导李小明的证明、会议记录一份、祁阳县住房和城乡规划建设局《关于唐建胜信访事项的答复意见》，拟证明被告方未处理好四周邻居关系，导致旧房改造无法进行，被告的行为构成违约。 被告质证意见，证据7与本案无关联，不能作为本案证据使用。 8、六份证明及领条，拟证明原告是受被告指派拆房，同意列明开支13280元，原告只是承担拆房费用，对于旧房拆除原告已经补偿了1000元费用给被告方，证实被告到其亲属家里去办理继承的相关手续，差旅费用还是原告出资的，共计2000元。证明目的是房屋是被告自己要求拆除的，其次被告在办理相关的家庭内部房屋土地事宜是经原告多次催促才去办理，并在原告提出自愿承担相关费用，被告才去办理的。 被告质证意见，证据8是原告在签订土地协议后，原告自行安排人员进行拆除的，因此原告持有发票，恰恰证明了被告的房屋是原告自己安排人员拆除，且自行支付民工工资的，不能证明是被告方安排原告去拆房的。 被告为支持抗辩，向本院提供如下证据及原告质证意见： 1、土地转让协议，拟证明原告与被告蔡义凤、蔡义勇、蔡春凤于2014年1月12日签订的《土地转让协议》。 原告的质证意见，证据1的三性无异议。 2、国有土地使用证祁国用（93）字第107555号，91-597＃建房许可证，拟证明被告父亲蔡某某房屋土地129平方米，建筑面积一栋360平方米，2014年双方签订土地转让协议后，原告已将被告之父的房屋拆除，土地转让协议已实际履行。 原告的质证意见，证据2的真实性、合法性无异议，但关联性有异议，与本案无关，不能证明被告方履行了其与原告签订的转让协议。 3、2017年1月7日双方签订的还款协议，被告46万元欠条，拟证明原告欠被告购房款20万元，利息26万元，共计46万元，原告出具欠条给被告，约定于2017年6月30日前付清，否则按月息2分计息。原告未还，被告于2021年1月4日起诉。 4、2021年1月13日祁阳县法院（2021）湘1121民初70号民事裁定书，拟证明被告于2021年1月4日以民间借贷纠纷起诉开庭后，原告以合同无效纠纷向法院起诉，法院认为民间借贷案件与合同无效纠纷案件有关联而裁定中止民间借贷案件审理。 原告的质证意见，证据3、4的真实性和合法性无异议，对关联性有异议，该两份证据是被告蔡义凤与原告及案外人之间的民间借贷关系，与本案的买卖关系无关。 5、（2021）湘1121民初437号民事判决书，拟证明原告提起确认合同无效纠纷被法院判决驳回。 原告的质证意见，证据5的真实性和合法性无异议，关联性有异议，本案诉讼是建立在双方签订的土地协议合法有效的基础之上。 6、微信聊天记录两份，拟证明原告方提出解除合同，被告方没有任何违约的行为，相反违约方在原告方。 原告的质证意见，证据6的三性无异议，但对证明目的有异议，该证据证实被告蔡义凤实际收到了原告代理人出具的律师函，其证明目的不能成立。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下： 对原告提供的证据1-4的真实性予以采信；证据5-6的真实性予以采信，但其证明目的是因本案起诉前才出具的律师函，对其证明目的不予采信；证据7的真实性予以采信，但邻居向主管部门反映问题，主管部门提出房屋改建要求，并不导致旧房改造无法进行，原告以此主张被告的行为构成违约的证明目的不予采信；证据8的真实性予以采信，因开支票据系原告持有，且依据转让协议内容系原告购买被告方的房屋，拆房屋的主权在于原告，对原告证明目的不予采信。 对被告提供的证据1-6真实性予以采信。 根据本院采信的证据，结合当事人的当庭陈述，本院认定事实如下： 被告邓满秀和蔡某某夫妇生于儿女蔡知凤、蔡春凤、蔡义凤、蔡义勇、蔡朝民，蔡某某因病于1996年2月16日去世，蔡某某生前于1993年12月将坐落在原祁阳县xx镇xx村（原xx村xx组）用地面积129平方米，建筑占地面积129平方米的一宗国有土地使用权登记在蔡某某名下，以蔡某某、蔡春凤名义于1995年10月办理私人住宅建设工程规划许可证，建设规模为一栋三层建筑面积为360平方米。家庭内部已将房屋分配给蔡义凤、蔡义勇、蔡春凤三人。 2014年1月12日，原告（乙方）与被告（甲方）就案涉房屋土地面积129平方米，土地性质为划拨进行了确认并签订《土地转让协议》，对该旧房进行改造，双方约定如下：1、该土地作价1500000元转让给乙方，有关税费由乙方负责，甲方不负责。双方各自的债权债务，由双方各自处理清楚，不能影响本协议的执行。2、签约时乙方先付定金200000元，2014年元月15日前再付400000元，两次共计600000元为购地定金。3、定金交付后，双方要守信用，如果乙方中途毁约，则定金转罚金。如果甲方毁约，除退还本金外，另处同等数额的罚金。4、剩余900000元待甲方交付旧房时一次性付清，如果不付清，则视为乙方违约。5、甲方必须在2014年5月29日前交付旧房给乙方，如果逾期不交房，则视为甲方违约。6、旧房改建仍以甲方的名义进行，甲方授权给乙方，到公证处办好公证手续。改建过程中，需要甲方配合的，甲方应尽力配合。7、甲方负责与四周签订好建房协议，如果甲方在2014年3月31日前不能与四周签订好协议，则在2014年5月31日前退还陆拾万元定金。逾期不退，则视为甲方违约，按违约处理。7、乙方应在规划部门批准范围内改建，超出规划范围所引起的问题甲方不负责，由乙方负责。乙方应安全施工，在施工过程中如果出现安全事故，甲方不负责任，由乙方负责。协议签订后当天，被告蔡春凤出具收条收到原告购房定金20万元，2014年1月13日，被告蔡义凤、蔡义勇于2014年1月13日分别出具收条收到原告购房定金20万元。2014年5月26日，被告蔡春凤出具收条收到原告购房款25万元，被告蔡义凤出具收条收到原告购房款26万元，被告蔡义勇出具收条收到原告购房款33万元，被告蔡义勇代其母亲即被告邓满秀出具收条收到原告购房款6万元。原告依约付清了购房款。被告蔡义凤与他人凑足50万元以蔡义凤名义与原告合伙投资旧房改造，原告任玉琼以“蔡义凤交来湖滨新村31号旧房改造工程投资款”的形式向被告蔡义凤开具了收款收据。被告也按照《土地转让协议》约定，为处理好旧房改造过程中的相邻关系，与四周邻居签订了建房协议。2014年7月3日，由原告支付2000元差旅费用，被告蔡义凤去深圳与家人商量，决定由被告蔡义凤继承该宗土地使用权并办理改建报批手续，四被告及其家人分别出具了《关于接受继承权的申请》和《关于放弃继承权的声明》。2017年1月7日，因该旧房改造项目一直未动工，被告蔡义凤要求退股，双方签订《计划还款协议》，约定2017年6月30日前还清全部欠款460000元。2021年1月4日，蔡义凤以任玉琼未履行《计划还款协议》为由向法院提起诉讼，2021年1月29日，原告以双方签订的《土地转让协议》无效为由向法院提起诉讼。2021年3月27日，法院判决驳回原告的诉讼请求。原告又于2021年5月11日以解除《土地转让协议》为由向法院提起诉讼。 另查明，1、2014年《土地转让协议》签订后，原告已将房屋拆除。2、被告邻居蒋先光的房屋性质与被告房屋性质一致，原告采取同样的方式已将蒋先光的房屋进行了改造并办好了相关手续进行了出售。 本院认为，本案发生在民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。原被告就双方之间签订的《土地转让协议》发生诉争，本案案由确定为建设用地使用权转让合同纠纷。该协议已被本院生效的（2021）湘1121民初437号民事判决书确认为有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在履约过程中，原告履行了付款义务，被告依照合同约定进行了积极配合，协助原告办理改建报批手续，为处理好旧房改造过程中的相邻关系，与四周邻居签订了建房协议，并实际交付标的房屋，合同主要权利义务履行完毕。由于案涉土地使用权证登记在蔡某某名下，土地使用权证未明确登记为国有划拨土地，但在协议上确认为划拨土地，原告作为受让人应知晓土地产权登记情况和土地性质，且在2014年7月份还出差旅费用给被告蔡义凤去深圳找家人商量办理继承过户事宜，即使原告想撤销协议也应在一年内行使撤销权，自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭。只要被告将登记在蔡某某名下的土地使用权过户登记到被告名下，《土地转让协议》的目的均能实现。协议中虽然没有直接约定办理继承过户的税费，但按照协议约定“有关税费由乙方负责，甲方不负责”，通常理解应由原告承担，现被告不同意原告解除合同，并承诺原告按照协议承担被告办理继承过户的税费，愿意办理过户手续。由于原告没有及时跟进被告办理继承过户手续而导致延期办理。现被告的房屋已被拆除，原告诉称要求解除协议的理由，不符合《合同法》第九十四条规定法定解除的情形，并要求被告退还土地转让费150万元并支付利息将对被告造成巨大损失，有违公平原则，故对原告诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十三条、第九十四条之规定，判决如下： 驳回原告任玉琼、朱文建的诉讼请求。 案件受理费23600元，减半收取11800元，由原告任玉琼、朱文建负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 员 王小荣 二〇二一年七月十五日 法官助理 陈 燊 书 记 员 周 璐 附相关法律条文： 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； (二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； (三)以合法形式掩盖非法目的； (四)损害社会公共利益； (五)违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销： （一）因重大误解订立的； （二）在订立合同时显失公平的。 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。 当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。 第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭： （一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权； （二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。