贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终2737号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：王连发，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：宋芳，贵州创驰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周荣，男，1983年10月1日出生，汉族，住贵州省毕节市。被上诉人（原审原告）：雷秀琼，女，1985年4月27日出生，汉族，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人（特别授权）：陆平，贵州黔信（毕节）律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：石晨，贵州黔信（毕节）律师事务所律师。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳置业公司）因与被上诉人周荣、雷秀琼商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初3381号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人碧阳置业公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审查明事实不清，认定事实错误。一、关于各项开户费、交易费及计息问题。1.上诉人与被上诉人就各项开户费是代收代缴关系，实际收取该费用的单位是燃气公司、供电部门、水务公司、广电部门。上诉人已经将该费用转交到相关部门并未实际占有，且被上诉人已实际享受到该费用带来的生活便利。交易费是相关住建部门依行政职权收取，上诉人只是代收代缴，上诉人已将该费用交给相关住建部门，被上诉人主张退还该费用无法律及事实依据。上诉人代收各项开户费的标准为燃气开户费2500元、电开户费520元、水开户费800元、闭路电视开户费265元、交易费按建筑面积计算3元/平方米，本案中被上诉人主张的“三通费”为电视系统工料费、燃气开户费、水表开户费，计算应为3565元，而被上诉人并未主张交易费，因此一审已超出被上诉人的主张进行裁决或者判决计算错误。2.上诉人所收取的各项开户费用是根据合同补充协议第四条第4.1款的约定收取，该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同双方均应全面履行合同，上诉人依据合同享有收取各项开户费的权利，被上诉人依据合同承担支付各项开户费的义务。同时，就各项开户费或“三通费”司法实践问题，贵阳、安顺、遵义等两级法院对三通费约定问题通过充分的分析、论证、说理最终认定合同对三通费的约定合法有效。既然合法有效就应当受诉讼时效的限制（如果无合法依据收取，则构成不当得利，也应受诉讼时效限制），被上诉人的该诉讼主张已超过诉讼时效，应不予支持。虽然我国不是判例法国家，但对于同一个事实的基础法律关系的认定应当统一，是非判断要严谨，不能五花八门。就本案而言，由于被上诉人的该诉求已过诉讼时效，请予以驳回。二、关于办证违约问题。1.就商品房买卖交易中，出卖人有协助办理产权转移登记的义务，违反该义务所产生的违约责任双方有约定的先从其约定，无约定的再适用法定。本案中，双方签订的合同及补充协议均合法有效，补充协议约定被上诉人委托办证360日后，若上诉人未履行办证义务的，才承担违约责任，违约时间应从委托办证360日后起开始计算。按照双方的补充协议约定，上诉人不应承担办证违约责任。一审违反双方意思自治原则，摒弃双方约定的真实意思表示，裁决上诉人承担办证违约责任，认定事实错误，适用法律错误。2.涉案房屋于2018年1月具备办证条件，上诉人已通知被上诉人提交办证资料，而被上诉人迟迟不提交办证资料，上诉人无法为其办证。被上诉人滞于提交办证资料，对于办证问题，存在过错。因新冠病毒疫情的影响，办证部门的办证工作不能顺利开展，导致不能及时办证，属于不可抗力，因此，请求扣减新冠病毒疫情导致办证延迟期间的办证违约金。三、诉讼费问题。被上诉人的主张依据双方合同约定及法律规定，不应得到支持，因此案件受理费不应由上诉人承担。即便支持被上诉人的主张，但因为其未主张交易费、一审已超裁及被上诉人滞于履行提交办证资料行为、影响及时办理产权证，因此案件受理费也不应由上诉人全额承担，应由双方分摊。本案中，案涉房屋已交付被上诉人使用，产权登记的转移对被上诉人使用该房屋并无实质性影响，逾期办证并未在客观上给被上诉人造成任何实质上的损失。另外，在本市辖区内因多方面原因导致逾期办理房屋产权证书的纠纷较为普遍，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且七星区市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于七星关区经济社会和谐、健康、有序的发展。本案中，涉案房屋已交付给被上诉人使用，被上诉人的合同目的已实现，被上诉人应当举证证明逾期办证具体损失数额。被上诉人不能证实逾期办证遭受损失，根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，结合上诉人违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，及案涉小区的合同基本上签订于我市二证合一之前，客观上产生了上诉人无法预料的办证难度及机构调整因素，使双方合同约定房屋所有权证办理变为不动产权证办理，发生了情势变更。因此请求参照相邻地市的判决对被上诉人主张逾期办证违约金按照一审法院认定的期间以发票显示的购房款日万分之一计算后调减至10%进行处付。被上诉人周荣、雷秀琼答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。周荣、雷秀琼向一审法院起诉请求：一、判令被告支付原告逾期交房违约金778.40元(违约金的计算:以331235.00元为基数,按日万分之0.5从2015年6月30日起计算至2015年8月15日止)；二、判令被告支付原告逾期办证违约金28320.59元(违约金的计算:以331235.00元为基数,按日万分之一从2016年8月10日起计算至2018年12月12日止);三、判令被告立即向原告返还“三通费”(电视系统工料费、燃气开户费、智能水表开户费)3874.00元；四、本案诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2016年9月13日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告以总价款331235元购买被告开发的毕节市碧阳大道碧阳国际城第23幢1单元27层5号商品房。合同签订后，原告按合同约定向被告支付完毕购房款，被告向原告收取了三通费3874元。合同约定的交房时间为2015年6月30日，被告实际于2015年8月15日向原告交付涉案房屋。同时双方在《补充协议》中约定，办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，出卖人承诺在卖受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。被告于2019年6月18日履行了办证的通知义务，2019年8月6日被告履行了为原告办理涉案房屋不动产权证书的义务，尚未交付。另查明。合同约定逾期交房违约金以购房款为基数,按照每日万分之0.5的标准计算。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已经按照合同约定履行了交付全部房屋价款的合同义务,被告应严格按照合同约定和法律规定按期为原告履行相应的义务。关于原告诉请的三通费。经查，原告向被告缴纳三通费共计3874.00元。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及其他规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。同时，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，上水、下水及供电交付时达到使用条件，有线电视线路敷设到户。因此，被告收取原告的有线电视入户费等实质为水、供电、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，上述费用应包含在商品房价格中，被告不能另行向原告收取。原则上被告应当退还原告有线电视、电表、燃气开户费等相关费用。原告要求被告退还三通费，予以支持。关于原告要求被告支付逾期交房违约金的请求。合同约定交房时间为2015年6月30日，实际交房时间为2015年8月15日，由于被告提出诉讼时效的抗辩，原告于2020年3月30日主张权利。原告提供的证据不能证明诉讼时效中止、中断，因此，原告要求被告支付逾期交房的违约金已过诉讼时效，不予支持。关于原告诉请逾期办证违约金的问题。原、被告签订的《补充协议》约定，办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，出卖人承诺在卖受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。被告将涉案房屋交付原告入住的时间为2015年8月15日，根据约定应视为2015年8月15日后的360日内，即2016年8月10日前将办理商品房产权转移登记的有关文书交付原告。被告于2018年3月16日已履行完毕为原告办理涉案房屋不动产权证书的通知义务，2018年12月12日被告履行了为原告办理涉案房屋不动产权证书的义务并交付，被告已构成违约，应承担违约责任。被告提出诉讼时效抗辩，原告于2020年3月30日主张权利。原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，支持从2017年3月30日起至2018年3月16日止的违约金。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告周荣、雷秀琼三通费3874.00元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告周荣、雷秀琼支付逾期交付办理商品房不动产权证书违约金，该违约金以已收房款331235.00元为基数，按日万分一的标准计算，时间2017年3月30日起至2018年3月16日止；三、驳回原告周荣、雷秀琼的其他诉讼请求。案件受理费312.00元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：双方明确尚未退还的各项“开户费”为3285.00元。对一审法院认定的其余事实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.上诉人是否违约及其违约责任如何认定？2.案涉违约金应否调减？3.被上诉人主张的“开户费”应否返还？关于焦点1，商品房买卖中，办理商品房转移登记需出卖人取得所有权初始登记为前提，在出卖人取得所有权初始登记，具备办理转移登记条件之前，买受人是否向出卖人出具委托书等办证资料，所涉房屋均不能办理商品房转移登记。本案中，双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第8.3条虽约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”，但双方对上诉人应于何时取得案涉房屋所有权初始登记未进行明确约定，被上诉人对上诉人何时取得初始登记，案涉房屋何时具备办理转移登记的条件，其该于何时提交办证所需资料均不知晓，均有赖于上诉人先行告知。故如忽略案涉房屋是否取得初始登记，是否具备办理转移登记的条件，上诉人何时告知被上诉人提交办证所需资料等事实，仅以被上诉人交齐办理产权过户手续所需资料至被上诉人取得产权证之日是否超过360日作为考量上诉人是否违约的唯一因素不符合合同约定的目的，也有违公平原则。故在无证据证明被上诉人存在因自身原因怠于提交办证所需资料导致办证延迟的情况下，一审法院根据《商品房买卖合同补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。”的约定并充分考量案涉房屋取得商品房备案证明的时间、上诉人通知被上诉人提交办证所需资料的时间以及上诉人向被上诉人出具购房发票的时间等因素，认定上诉人应自交房之日起的360日内履行办证义务，超过360日则应承担逾期办证违约责任并无不当。上诉人故意回避其自身应先履行的义务，仅以被上诉人实际提交完毕办证所需资料之日至上诉人办理产权转移登记之日未超过360日为由，主张其不存在违约事实，不应承担违约责任有违公平、诚信原则，不予采纳。本案中，新冠疫情发生时上诉人已迟延履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款：“因不可抗力不能履行合同，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”之规定，即便因新冠疫情影响办证部门不能及时办证，也不能免除上诉人的责任，上诉人请求扣减新冠疫情导致办证延迟期间的办证违约金无依据，不予采纳。关于焦点2，《补充协议》约定违约金以买受人已付购房款为基数，按每日万分之一的标准计付，该违约金条款系双方自愿缔结，兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，上诉人应遵循诚实信用原则履行。上诉人主张调减违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于焦点3，根据双方约定，各项开户费及交易费系被上诉人委托上诉人向相关部门代为缴纳的费用，上诉人所举证据不能证明其已完成受托事项。双方未约定委托期限，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴费用，系以实际行动表示终止委托关系，上诉人无须再从事委托事项，代收的相关费用则应予退还，未超过诉讼时效。上诉人主张不予退还的上诉理由不能成立，不予采纳。经双方二审明确，上诉人收取的各项“开户费”尚有3285.00元未退还，故上诉人应退还被上诉人各项“开户费”3285.00元。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。一审判决认定事实有误，判决结果不当，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初3381号民事判决第二、三项，即：“被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告周荣、雷秀琼支付逾期交付办理商品房不动产权证书违约金，该违约金以已收房款331235.00元为基数，按日万分一的标准计算，时间自2017年3月30日起至2018年3月16日止；驳回原告周荣、雷秀琼的其他诉讼请求”；二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初3381号民事判决第一项为：上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付被上诉人周荣、雷秀琼各项“开户费”3285.00元；三、驳回上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费312.00元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担150.00元，被上诉人周荣、雷秀琼负担162.00元。二审案件受理费624.00元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担574.00元，被上诉人周荣、雷秀琼负担50.00元。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 周 锐二〇二一年七月七日书记员 高 进