贵州省桐梓县人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0322民初4157号原告：张龙君，男，汉族，1966年9月1日生，贵州省桐梓县人，住，现住。原告：金方琼，女，汉族，1979年1月15日生，贵州省桐梓县人，住，现住。二原告共同委托诉讼代理人：江亮，系贵州与力律师事务所律师。被告：贵州耀辉房地产开发有限责任公司，住所地桐梓县燎原镇蟠龙大道耀辉骏逸天下一号商业楼1楼。法定代表人：段昌俊，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王俊，系该公司员工。原告张龙君、金方琼与被告贵州耀辉房地产开发有限责任公司（以下简称：贵州耀辉房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年5月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告张龙君、金方琼的委托诉讼代理人江亮，被告贵州耀辉房地产公司的委托诉讼代理人王俊均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张龙君、金方琼向本院提出如下诉讼请求：判令被告立即将桐梓县燎原镇蟠龙大道屋的所有权转移登记至原告名下，并将不动产权证书交付给原告；判令被告立即以购房款406377元为基数按照日利率万分之一从2017年3月31日起向原告支付逾期交付不动产权证书的违约金至被告将屋的不动产权证书交付给原告时止，截止到2021年5月23日违约金为61525.47元；本案案件诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年12月11日，原告因购房需求，同被告签订了《商品房买卖合同》。合同约定被告将坐落于燎原镇蟠龙大道卖予原告，该房屋套内建筑面积为79.96㎡，总价款为406377.00元；合同约定原告以贷款方式付款，应于本合同签订之日向被告支付首期房款（小写）记106377元，余款（小写）300000元以银行按揭支付；合同约定被告应于2017年3月30日前取得该商品房取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告，若被告不能按约定期限将商品房转移登记的有关文书交付给原告的，超过约定日期180日以后，原告方不退房的，被告应自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已经交付房价款的万分之三的违约金；合同签订后，原告依照约定履行了交付房款、缴纳契税、维修基金等义务，但是被告却迟迟未按照合同的约定为原告办理房屋权属转移登记，被告的行为已经违约，应当继续履行合同义务并按照合同约定承担违约责任。被告贵州耀辉房地产公司辩称：逾期办证违约金的支付问题，根据售房合同第22条第3、4款的约定，被告只是给原告代为办理案涉房屋的转移登记，办证不是被告的义务；合同第22条第5款的约定，买受人在30日内应当提供办理产权登记资料，原告并未向相关部门签署登记，系原告自身原因的责任，被告不对逾期办理承担责任以及支付逾期违约金；原告主张办理产权登记的事项以及主张违约金都过了诉讼时效；案涉房屋未办理转移登记没有给原告造成任何损失，原告主张的违约金明显过高，请求法庭调减至月万分之零点零一或根据原告的实际损失予以全部减免。本院经审理认定事实如下：2016年12月11日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》。合同约定被告将坐落于燎原镇蟠龙大道出卖给原告，建筑面积为99.7㎡，总价款为406377元。原告与被告双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（一）项约定：出卖人承诺于2017年3月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；第（二）项约定：出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款万分之三承担违约责任；2、约定日期后180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告依约向被告交付了购房款，但被告至今未能按约定向原告交付商品房转移登记的有关文书。原告向本院提起诉讼，请求被告支付逾期之日起的逾期办证违约金。另查明，案涉争议的第一、六、十一号房屋至今未办理房屋产权的初始登记；当事人双方争议的商品房已交付给买受人。在庭审过程中，被告认为违约金过高，请求依法调减为月万分之零点零一或根据原告的实际损失予以全部减免。上述事实，有原被告双方当事人陈述、举证，在卷佐证，事实清楚，足以认定。本院认为：原告张龙君、金方琼与被告贵州耀辉房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，符合《中华人民共和国民法典》第五百九十五条之规定，该房屋买卖合同合法有效。原被告双方当事人均应按商品房买卖合同的约定，全面履行合同义务。原告张龙君、金方琼已按合同约定交付了购房款，被告贵州耀辉房地产公司应按《商品房买卖合同》的约定在2017年3月30日前将商品房所有权转移登记在原告名下，并在180日内将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告张龙君、金方琼。被告贵州耀辉房地产公司至今未在约定的期限内办理产权转移手续超过合同约定的期限，构成违约，应当承担违约责任。原告张龙君、金方琼已顺利接房入住，被告贵州耀辉房地产公司的违约行为对原告张龙君、金方琼造成的损失实际较小，结合本案合同履行情况和被告贵州耀辉房地产公司请求调减违约金的主张，酌情调减为按日万分之零点五计算违约金。因被告不能办证的情况处于持续的违约状态，原告主张权利之日起，回溯三年的违约金未超过诉讼时效规定，本院予以支持。即由被告从2018年5月24日起，按所付房屋价款406377元为基数，按日万分之零点五支付违约金至原告向本院主张权利之日2021年5月24日，共计1095天，违约金为22249元（房屋价款406377元*0.5/10000*1095）。因被告未能办理案涉房屋的初始登记，不具备办理房屋产权登记转移的条件，原告请求被告办理案涉房屋并交付房产证的请求，原告可待办理房产证转移登记的条件具备后，被告仍未办理房产证转移登记时，原告另行提起诉讼。被告在庭审过程中提出的未能办理房屋初始登记系因政府拆迁难度大，系不可抗力，应当免除赔偿责任的辩解理由，。本院经审查认为，不可抗力系不能预见或人力不可抗拒的情形，原告所持抗辩理由属于在房开商进行房屋开发过程中可预见的情形，系其应承担的风险，故其辩解理由不成立，本院不予采信。对于原告起诉之日以后的违约金，因案涉房屋何时具备办理转移登记的条件尚不确定，原告可待实际发生后再另案提起诉讼。原告超过部分的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百九十五条、第五百零九条之规定，判决如下：一、被告贵州耀辉房地产开发有限责任公司于本判决生效后10日内向原告张龙君、金方琼支付从2018年5月24日起至2021年5月24日止，以购房款406377元为基数按日利率万分之零点五计算的逾期办证违约金22249元。二、驳回原告张龙君、金方琼的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可以在义务履行期届满后两年内向本院申请强制执行。案件受理费669元（已减半收取），由被告贵州耀辉房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后七日内向遵义市中级人民法院预交上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，义务人未按法律文书履行义务的，权利人应在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  雷友孝二〇二一年七月十六日书记员  夏诗禹