XXX人民法院   重庆市綦江区人民法院民事判决书 (2021)渝0110民初2637号     原告：唐利银，女，汉族，1957年11月11日出生，住重庆市綦江区。    委托诉讼代理人：庞均，重庆市綦江区文龙法律服务所法律工作者。原告：严层，男，汉族，2013年7月12日出生，住重庆市綦江区。监护人：唐利银（本案原告），严层的祖母。委托诉讼代理人：庞均，重庆市綦江区文龙法律服务所法律工作者。 原告：严艺馨，女，汉族，2015年12月14日出生，住重庆市綦江区。监护人：唐利银（本案原告），严艺馨的祖母。    委托诉讼代理人：庞均，重庆市綦江区文龙法律服务所法律工作者。    被告：重庆宜佳置业有限公司，住所地重庆市綦江区三角镇向阳街，统一社会信用代码9150022269394437XR。   法定代表人：戴行，公司经理。   委托诉讼代理人：朱侠，男，汉族，1968年11月2日出生，住重庆市綦江区，公司员工。    委托诉讼代理人：傅建波，重庆言实律师事务所律师。    原告唐利银、严层、严艺馨诉被告重庆宜佳置业有限公司（以下简称宜佳公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2021年3月23日立案受理。审理中，本院依据被告宜佳公司的鉴定申请，对涉案房屋双方争议的损失进行了鉴定，鉴定后，本案依法适用简易程序于2021年5月27日公开开庭进行了审理。原告唐利银暨原告严层、严艺馨的监护人及其委托诉讼代理人庞均，被告宜佳公司的委托诉讼代理人朱侠、傅建波均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   原告唐利银、严层、严艺馨向本院提出诉讼请求：1、判决被告赔偿原告房屋装修及家具损失100 000元(最终以鉴定为准)；2、诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确诉讼请求的损失包含房租损失，要求被告从2020年7月1日起按约定的房租金额支付至现在的房租损失。事实与理由：原告唐利银系严小涛母亲，原告严层系严小涛的儿子，原告严艺馨系严小涛的女儿，严小涛于2019年12月30日死亡。严小涛与被告于2012年7月14日签订了重庆市商品房买卖合同，约定被告将其开发建设的位于重庆市綦江区住房出售给严小涛。严小涛装修入住后，发现地面及墙面下半部长期渗水，装修及家具损失若干。向被告反映后，被告多次派人维修，但均末找出原因。后经咨询建筑专业人士得知，被告在修建三楼转换层隐蔽工程时未按施工图纸施工，偷工减料，造成转换层40cm高的垫层长期泡在水中，水被砖吸入墙中，导致严小涛房屋装修及家具发霉、脱落，严小涛全家入住犹如坐水牢。严小涛于2019年向贵院提起诉讼，经法院调解达成协议由被告重做，并共同委托重庆咨正会计师事务所鉴定，以鉴定结论作为原告的损失。后被告单方委托鉴定，但被告又自己找人测算，认为鉴定结论与被告自己的测算结论有差距，认为鉴定不符合被告的意愿，导致至今无法出具书面鉴定意见，本纠纷无法按调解协议履行，现依法提起诉讼，以维护原告的合法权益。   被告宜佳公司辩称，本案起诉的是2019年10月30日协议的履行，协议签订后被告已经对涉案房屋完成了整改，并且按照协议约定整改期间的租金以及整改前的补偿房租已经支付，共计支付9个月，目前按照协议约定只有原告装修房屋两个月以及整改超期一个月，共计三个月的房屋租金没有支付。原告因房屋受潮、房屋垫层更换所产生的损失部分没有支付，认可以庭审中查明确认的鉴定意见中的金额为准。   本院经审理认定事实如下：2011年7月12日，严小涛（乙方）与被告宜佳公司（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，被告将坐落于重庆市綦江区的商品房出售给严小涛，双方已按合同履行，现涉案房屋已装入住多年。因包含案涉房屋在内的四套商品房存在渗水、墙面返潮的问题，双方发生纠纷。2019年10月30日，严小涛以及案外人邹如明、刘光琴、李代明作为甲方，被告宜佳公司作为乙方，双方签订了《协议书》（在第一次起诉审理中庭外达成有协议），协议载明：甲方四人分别在乙方购买了位于三角镇住房，因甲方入住后至今出现渗水、墙面严重返潮等现象。现甲方已将乙方诉至綦江区人民法院，经调解，达成如下协议：一、乙方同意将甲方四人住房下面的垫层进行更换，更换后达到相关建筑规范要求。二、因甲方住房潮湿，乙方给付甲方六个月返潮房租，乙方在更换垫层期间的房租（初步定为三个月，据实计算），甲方装修期间的房租二个月，上述三项房租均按伍佰元/月进行计算。签订本协议后拾天内乙方将返潮房租支付给甲方，乙方提前十五天通知甲方入场时间，并支付甲方更换期间的房租，乙方交房时给付最后一项房租。三、乙方交给甲方的房屋地面、墙面按清水房标准交付。四、甲方装修损失、家具损失及因房屋垫层更换所产生的损失以评估结论为准，评估结论出来后乙方在拾天之内支付给甲方。五、评估机构由双方共同选定，现经协商确定为重庆咨正会计师事务所。六、如因评估结论滞后，导致装修费未及时给付，不影响甲方装修，甲方不能以此要求乙方承担相关责任。七、本案诉讼费乙方承担伍佰元，在乙方第一次支付房租时一并支付给甲方。八、乙方更换垫层在2020年夏天适宜时间，乙方提前十五天通知后甲方必须配合。上述协议签订后，被告按照协议约定按500元/月标准已支付了原告六个月返潮房租和三个月更换垫层期间房租。2020年6月30日，原告将案涉房屋交由被告整改。2020年10月24日，被告将案涉房屋整改完毕。同日，被告将接房通知张贴到案涉房屋房门旁的墙壁上，内容为：“我公司已按照双方签订的《协议书》之约定将你房屋返潮问题处理完毕并达到交付标准，现通知如下：请你于2020年10月28日前到物管办公室接收房屋，若你未按规定日期前来接房，从我公司通知的办理房屋交接手续之日起，视为房屋已经交付。按照《协议书》的相关约定，你方装修损失等费用及因施工延期的一个月房屋租金将在评估报告出来后十日内支付给你”。案涉小区物管人员亦于同日向原告唐利银手机发送接房通知短信，内容为：“接房通知，XX业主，我公司已按照双方签订的《协议书》约定将你房屋返潮问题处理完毕并达到交付标准，现通知如下，请你于2020年10月28日前到物管办公室接收房屋，若你未按规定日期前来接房，从我公司通知的办理房屋交接手续之日起视为房屋已经交付”。庭审中，原告认可被告将接房通知贴到门上，对被告举示的接房短信发送记录截屏也无异议。审理中，为确定原告的损失，被告按双方协议约定申请了鉴定，本院于2021年4月25日举行了鉴定前质证会议，原、被告均同意按原协议继续委托重庆咨正资产评估房地产土地估价有限公司（以下简称咨正评估公司）对装修和家具损失等进行评估。2021年5月19日，咨正评估公司作出咨正所评报[2021]字第XXX号资产评估报告，鉴定结论为：案涉房屋返潮损失在评估基准日（2021年4月27日）的价值测算为32 070元。其中1、恢复房屋原装修：30 040元（含衣柜）；2、恢复房屋清水状态施工中损坏的资产：防盗门740元、餐厅吊灯70元；3、返潮受损家具：木箱240元（2021/4/27现场未见）、布艺沙发980元（存放于物管库房）。庭审中鉴定人陈述，本次鉴定有2020年6月16日（诉前按被告方委托进行）、2021年4月27日两次现场查勘，木箱在2021年4月27日现场勘查时没有，物管处也没有，布艺沙发存放于物管处，家具的评估值考虑到原告装修入住到受潮损失期间的使用问题，所以采用的是折旧后的价值，不是重置价；防盗门和餐厅吊灯在整改过程中有损坏，按重置价计价。原告认为第一次现场勘查时做了登记的都是受潮损坏的家具，没有损坏的家具未作登记，评估报告中现场未见的家具是因受损无法使用就丢了。被告认为，防盗门、餐厅吊灯在2020年10月22日咨正评估公司杨宗棋勘查时没有损坏，不应计价；第一次勘查后的家具由原告搬走，家具未在施工中损坏，不能计算为损失。2021年6月3日，咨正评估公司对资产评估报告作出补充说明，载明：纳入本次评估范围的可移动成品家具，经2020年6月16日第一次现场查勘人杨宗棋确认均为返潮受损家具，我公司评估时是按折旧价值确认返潮受损家具的损失。2021年6月11日，本院就鉴定补充说明组织双方质证，原告认可对资产评估报告中存放在物管处的返潮受损家具均不再取回，要求按鉴定意见确认的金额支付，被告予以认可。庭审中，原告陈述协议约定整改期为三个月，实际施工了四个月，要求按四个月计算更换垫层期间的房租，被告予以认可。另查明，严小涛于2019年12月29日死亡，重庆市綦江区三角镇杜家村村委会证明，严小涛死亡时亲属为：父亲严克伦（已于2020年7月1日死亡）、母亲唐利银、儿子严层、女儿严艺馨。另经查询綦江档案局档案管理系统，无严小涛的婚姻登记档案。   前述事实，除原、被告当庭陈述外，有《重庆市商品房买卖合同》、《协议书》、接房通知及照片、短信记录截屏、[2021]字第XXX号资产评估报告及补充说明、死亡注销户口证明复印件、亲属关系证明、重庆市綦江区档案馆证明、户口页等证据在案为凭，经庭审质证和审查，本院予以认定。本院认为，本案基础法律关系虽为商品房预售合同纠纷，但实为双方在履行因涉案商品房出现渗水、返潮受损后达成的《协议书》时产生的纠纷。案涉的《重庆市商品房买卖合同》、《协议书》均是由严小涛签订，因严小涛已于2019年12月29日死亡，故其购买的案涉商品房的权益依法由第一顺位继承人（三原告）行使。本案审理中，原、被告对2019年10月30日签订的《协议书》均无异议，被告同意按《协议书》约定履行义务，双方争议焦点为约定的房租支付时间及需要鉴定确定的房屋装修及家具损失。对于原告损失具体金额问题：1、房租损失：协议约定被告按500元/月给付原告六个月返潮房租、更换垫层期间的房租（初步定为三个月，据实计算）、原告再次装修期间的房租二个月，即共计为11个月的房租损失。审理中，双方均认可被告已支付了返潮房租和更换垫层期间的房租共计9个月，因更换垫层实际耗时四个月，原、被告均认可按实际计算房租损失，故被告还应支付原告一个月更换垫层期间房租和二个月装修期间房租，合计为1500元（500元/月×3个月）。对于原告请求房租损失计算至现在的意见，本院认为，双方协议中明确约定被告支付的房租损失为11个月，更换垫层时间据实计算，评估滞后不影响装修，原告不能据此要求被告承担相关责任；而本案已查明，被告在按约定更换垫层并完成整改后，及时通知了原告接房，现因原告不及时接房造成的损失（不能及时装修入住的损失）应由其自行承担，故原告请求将房租计算至现在的意见，本院不予支持。2、房屋装修及家具损失：双方协议约定甲方装修损失、家具损失及因房屋垫层更换所产生的损失以评估结论为准。根据原、被告认可的鉴定人咨正评估公司作出的[2021]字第XXX号资产评估报告，案涉房屋恢复房屋原装修评估价值为30 040元，此为鉴定人依据现场勘查和相关评估准则作出的客观估价，本院予以确认；对于评估报告中的返潮受损家具（木箱、布艺沙发）损失共计1220元，被告认为前述家具为原告自行搬走，不是装修中损失，不应当计算，本院认为，本案资产评估报告补充说明已明确此为第一次（由被告委托鉴定）现场勘查时确认的返潮受损家具，故应当依法计入原告受损范围；对于被告在整改施工中损坏防盗门和餐厅吊灯合计810元，虽然不是因返潮损失，但系被告更换垫层并对涉案房屋恢复清水房状态过程中产生的损失，故应当计入原告的装修损失；被告认为防盗门、餐厅吊灯在2020年10月22日的勘查中没有损坏，不应计入本案损失，但未提供证据予以证明，故本院不予采信。综上本案原告装修及家具损失为32 070元（30 040元+1220元+810元），对于双方庭审中已认可存放于被告物管库房的布艺沙发，因被告已按资产评估报告承担了相应的赔偿责任，原告不得取回。依照《中华人民共和国民法典》第三条、第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第一千一百二十一条、第一千一百二十二条、第一千一百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决如下： 一、被告重庆宜佳置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告唐利银、严层、严艺馨因案涉房屋受潮的装修、家具、房租等各项损失共计33 570元；二、驳回原告唐利银、严层、严艺馨的其余诉讼请求。   本案案件受理费减半收取1150元，由被告承担319元，原告承担831元（原告已预交，被告承担的部分在履行前述付款义务时一并支付给原告）。    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审  判  员    邹  平   二〇二一 年 七 月八 日 法 官 助理    张  鑫书  记  员    万  丽  1