甘肃省镇原县人民法院民事判决书（2021）甘1027民初1576号原告：刘存银，男，1970年2月28日出生，汉族，甘肃省镇原县人，农民，住镇原县。        委托诉讼代理人：胡雪琴，北京市盈科（西安）律师事务所律师，特别代理。        被告：陈粉琴，女，1962年5月25日出生，汉族，甘肃省镇原县人，农民，住镇原县。        委托诉讼代理人：郭小虎（系陈粉琴前夫），男，1962年4月7日，汉族，甘肃省镇原县人，农民，住镇原县。        原告刘存银与被告陈粉琴买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘存银委托诉讼代理人胡雪琴，被告陈粉琴及其委托诉讼代理人郭小虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        刘存银向本院提出诉讼请求：1．判决确认原告刘存银与被告陈粉琴签订的《楼房转让协议》无效；2．要求被告陈粉琴返还购房款90000元及利息7081元（以购房款90000元为基数，自付款之日按照以中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月20日发布的一年期LPR计算）；3．要求被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年年初，原告经他人介绍认识中介郭某，并告知郭某其想给孩子购买一套楼房。郭某随后向原告推荐镇原县怡盛园小区2号楼二单元1201室房屋，称该房屋系其亲戚陈粉琴名下所有的已经取得合法产权的房屋且价格合理，并告诉原告该房屋可以进行抵押贷款来支付房款。2019年6月20日，郭某将起草好的《楼房转让协议》在未向原告宣读的情况下便让原告匆忙签字，郭某与郭小虎作为中介见证人同时在该协议上签字。原告在支付了90000元的房款后发现该房屋系拆迁安置房屋，国家不允许交易，亦不能取得房屋产权证书。现原告认为被告在出让房屋时至起诉之日都尚未获取案涉房屋的权属证书，其故意隐瞒房屋权属信息的欺诈行为侵害了原告的合法权益，特向法院提起诉讼。        陈粉琴辩称，第一，原告与被告签订的《楼房转让协议》合法有效，应具有法律约束力。原告在签订合同之前对被告取得房屋所有权的方式了如指掌，达成买卖合意是双方的真实意思表示；原告要求确认“协议”无效没有法律依据。第二，原告称该“案涉房屋系拆迁安置房，国家不容许上市交易，亦不能取得房屋产权证书”这纯属无稽之谈，该案涉房屋属于被告的私有财产，没有不能转让的限制，完全可以自由上市交易，房产权证书正在办理之中，现已完成前期备案；第三，原告不诚实守信，不愿继续履行合同，已构成实实在在的违约，当然无权要求返还定金90000元。故请求依法驳回原告的诉讼请求，案件受理费由原告负担。        当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院分析认定如下：原告提交的《楼房转让协议》1份，证实原、被告双方买卖交易情况，被告将自己合法取得产权的房屋转让给原告，但是并未向原告提供房屋产权证明，并且案涉房屋并未实际交付，被告也并未受到任何利益损失；镇原县房产中心出具的证明1份，证实案涉房屋是政府回购棚改房，属于国家保障性住房，不允许上市交易，并且证实案涉房屋目前并未取得房产证书。        上述证据经质证，被告对原告提交的《楼房转让协议》无异议，对镇原县房产中心出具的“证明”真实性及“证明”证实案涉房屋的性质无异议，但对“证明”证实案涉房屋没有进行备案有异议，涉案房屋目前实际上已经办理了备案手续。本院经综合全案审查认为，原告上述证据来源合法，客观真实，且与本案具有关联性，依法可予确认，作为证据采信。被告提交的《商品房买卖合同》复印件1份，证实被告已取得案涉房屋的所有权，现系陈粉琴私有财产；镇原县棚户区改造工作中心证明1份，证实案涉房屋系安置房，属于陈粉琴个人所有。被告并申请证人郭某（刘存银干亲家、陈粉琴同村村民）出庭作证，郭某当庭证实：其作为刘存银的中介人，寻找镇原县是否有便宜的楼房，经过多方寻找打问，获悉陈粉琴有意出售房屋，经其介绍，双方同意之后，在陈粉琴家里签订楼房转让协议。当时签订协议的时候，陈粉琴出具了购房合同、摇号条据，并宣明案涉房屋是大产权商品房，属于拆迁赔偿房，但是还未办理房屋产权证，待所有住户统一办理房产证的时候过户。当时约定的房款是400000余元，具体金额其记不清了，当时说的分期付款，第一次付了90000元的定金；约定房子、钥匙可于2019年10月交付给刘存银，剩余100000元可以缓到2020年6月交清。2020年后季其住院的时候，刘存银找到其要钥匙，并要房产证，准备办理抵押贷款，陈粉琴因故未给。上述证据经质证，原告对被告提交的《商品房买卖合同》复印件真实性无异议，对证明目的有异议，认为案涉房屋在属于国家划拨的土地上修建，是国家保障性房屋，未向国家缴纳过税费。根据城市房地产管理法相关规定，划拨土地应该向国家缴纳出让金。该份合同并不能证实涉案房屋进行过备案登记；对镇原县棚户区改造工作中心证明的真实性无异议，但对证明目的有异议，对其证实案涉大产权房屋属于商品房有异议。双方对郭某证言均无异议。本院经综合全案审查认为，被告上述证据来源合法，客观真实，且与本案具有关联性，依法可予确认，作为证据采信。此外，被告庭审后又补充提供“镇原县个人房产信息查询证明”1份，证实涉案房屋已办理备案登记；本院为查明本案相关事实，依职权调取了“房屋交易和产权确认告知单”1份，并向镇原县房产服务中心副主任张建锋进行了调查，证实涉案房屋相关信息、房屋性质及拆迁安置房有关政策规定。以上证据经质证，双方当事人均无异议，可予确认。综上，根据当事人陈述及相关证据，本院认定事实如下：2019年年初，原告刘存银托人联系，欲购买一套楼房给孩子。后郭某即向原告推荐介绍了被告陈粉琴名下所有的位于镇原县怡盛园小区2号楼二单元1201室楼房。随后经原告查看房子，被告向原告出示了其购房合同及房屋安置的摇号凭据，宣明案涉房屋是大产权商品房，属于拆迁赔偿房，但是还未办理房屋产权证。双方协商一致后，即于2019年6月10日签订了《楼房转让协议》，约定被告将其位于镇原县怡盛园小区2号楼二单元1201室（面积133.61平方米，三室二厅一厨二卫毛坯房）楼房，以总价款436800元转让给原告，并约定付款方式为：分四次付清，第一次签订合同时付清楼房款定金90000元，第二次2019年8月10日原告向被告交付楼房款156800元，第三次2019年10月10日原告向被告交付楼房款100000元，被告将该楼房购房合同、钥匙等相关票据交给原告，剩余款项100000元原告必须在2020年6月10日前一次性付清；被告收到楼房款后将水、电、暖等证件全部钥匙及相关票据一并交付原告。还约定房屋交付原告后，被告积极提供相关证件办理产权证。当事双方均在该协议上签字，郭某与郭小虎作为中介见证人同时在该协议上签字。签订《楼房转让协议》当日，原告向被告支付了90000元定金。此后，原告未按协议约定期限向被告支付其余楼房价款，被告亦未向原告交付楼房。后原告即向本院提起诉讼。        另查明，案涉房屋属于政府回购棚改安置房，该房系庆阳市恒泰房地产开发有限责任公司所开发修建，于2014年9月办理商品房预售许可证。因陈粉琴所在村庄进行棚户改造，陈粉琴被确定为棚改户，政府于2014年从恒泰公司统一进行回购楼房，同年经陈粉琴选号确定案涉房屋后，由政府按有关规定将该房屋分配给陈粉琴，该房屋即归陈粉琴所有。该房属大产权商品房，由开发商恒泰公司统一于2021年6月7日办理备案登记，该房登记在陈粉琴名下，目前尚未办理产权证。2018年3月2日，恒泰公司与陈粉琴补签了案涉房屋《商品房买卖合同》，合同约定房屋价款为393882元，由政府结算付款。此外，陈粉琴在其村里另外还有集资修建的一套安置房屋（庙沟安置小区，面积为93平方米），现在由陈粉琴自己居住。        本院认为，本案争议的焦点是：1．案涉房屋是否可以买卖；2．原告诉请是否合理合法。关于焦点1，根据本案实际，本案被告陈粉琴通过棚户改造安置，合法取得了案涉房屋所有权。该房屋系大产权商品房，虽为棚改安置房，但并非经济适用房，不适用《经济适用住房管理办法》的规定，政府并无其他明文政策规定限制此类房屋转让买卖。且该房屋非陈粉琴唯一住房，转让他人后不会影响其生活居住问题，亦不违反法律、行政法规强制性规定，故该房屋买卖应为合法；关于焦点2，根据《中华人民共和国民法典》第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺；第四百六十五条规定，依法成立的合同，受法律保护；第五百零九条又规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案原、被告签订《楼房转让协议》，是在双方平等自愿，原告对所转让楼房知情的情况下所签订，系双方真实意思表示，并不存在合同无效事由。根据民诉法等有关法律规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案经审理，原告未能提供充分证据证实其主张成立。因此，原告诉请缺乏法律依据，本院依法不予支持。双方所签订的《楼房转让协议》合法有效，应当继续履行为宜。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第四百六十五条、第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：        驳回原告刘存银的诉讼请求。        案件受理费2228元，减半收取计1114元，由刘存银负担。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。        审判员    范康二〇二一年七月二十二日书记员    慕芳