山东省海阳市人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0687民初3197号原告：山东海阳农村商业银行股份有限公司，住所地山东省海阳市海阳路208号。法定代表人：孙益平，董事长。委托诉讼代理人：曲淑霞，该公司员工。被告：马文天，女，1982年6月7日出生，汉族，住上海市徐汇区。被告：山东明联置业有限公司，住所地山东省海阳市旅游度假区海景路22号。法定代表人：孙伟波，经理。委托诉讼代理人：孙华丛，山东息相通律师事务所律师。原告山东海阳农村商业银行股份有限公司（以下简称海阳农商行）与被告马文天、山东明联置业有限公司（以下简称明联置业）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年6月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海阳农商行的委托诉讼代理人曲淑霞、被告明联置业的委托诉讼代理人孙华丛到庭参加诉讼。被告马文天经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.请求判令马文天立即偿还原告借款本金426642.05元及利息、逾期利息、复利29180.81元（暂计至2021年2月24日），本息合计455822.86元。同时从2021年2月25日至实际给付之日止，仍按借款合同约定的利率计付利息、逾期利息、复利给原告；2.请求确认原告对被告马文天抵押的位于海阳市房屋，建筑面积71.21平方米，经拍卖或变卖后的价款享有优先受偿权；3.请求判令被告山东明联置业有限公司对被告马文天所欠原告上述款项承担连带责任保证；4.本案诉讼费及其他一切费用由马文天、山东明联置业有限公司承担。事实和理由：2013年5月23日，原告与被告马文天在海阳市房屋办理了房产预告抵押登记。2013年5月24日，原告与被告马文天签订了《个人住房借款合同》，合同约定：被告马文天向原告借款本金人民币54万元，借款用途为购买位于东方夏威夷1号楼511号房屋，建筑面积71.21平方米，借款期限自2013年5月24日至2033年5月20日。合同约定：本合同项下的贷款利率执行月利率5.45833‰。如遇国家法定利率调整，自基准利率调整后的次年1月1日起，按照相应利率档次执行新的利率；借款采取分期还款方式，从贷款发放的当月起偿还贷款本息。每一个月为一个还款期，每月25日为约定还款日，还入款项按照“期前欠息-当期利息-本金”的顺序依次入账。借款人未按合同约定归还贷款本息或支付相关费用的，贷款人有权采取停止发放贷款、提前收回已发放贷款本息或其他资产保全措施。借款人不按合同约定的期限归还贷款本金的，贷款人有权对逾期贷款根据逾期天数按合同约定的利率上浮50%计收逾期罚息；对借款人贷款期内不能按期支付的利息按贷款合同利率计收复利，贷款逾期后改按罚息利率计收复利。被告山东明联置业有限公司在《个人住房借款合同》中保证人处签字，承担连带责任保证。马文天作为本笔借款的丙方（抵押人），以涉案房产对本笔借款提供抵押担保。原告于上述借款合同签订当日，发放给了被告马文天借款本金人民币54万元。至今被告马文天尚欠原告借款本金及利息、逾期利息、复利，被告马文天亦未将抵押物交由原告实现抵押权，山东明联置业有限公司亦未履行连带责任保证。因此原告诉至法院，请求法院依法判决，以维护原告的合法权益。被告明联置业辩称，原告与被告马文天及我公司借款合同和购房合同已经被法院判决解除，我公司对马文天承担的连带保证责任已经消失，因此我公司不应当再继续承担付款责任，请求法院判决由被告马文天承担原告诉讼请求中的数额。被告马文天未到庭，庭前向本院提交书面答辩意见一份，辩称不同意原告有关要求承担还款责任的诉讼请求。1、答辩人曾于2018年向贵院起诉明联置业要求解除商品房买卖合同，后经贵院审理作出（2018）鲁0687民初3号判决，支持了答辩人的诉讼请求，判令解除了涉案商品房买卖合同和《个人住房借款合同》，并判令明联置业承担相应违约责任。2、依据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定，农商行应当向明联置业主张返还购房贷款本息。3、农商行明知（2018）鲁0687民初3号案件的存在和判决，却在本案起诉答辩人，显然不符合法律规定。原告针对其诉请提供了如下证据：1、个人住房借款合同一份。证明原告与被告马文天存在合法借贷关系，被告山东明联置业有限公司承担连带责任保证，被告马文天以涉案房产提供抵押担保。依照借款合同第十九条第二款约定，借款合同解除后，被告马文天应当返还所欠原告借款本息及实现债权的费用。2、预告抵押登记一份。证明涉案房产已经办理过预告抵押登记。3、马文天贷款欠息情况一份。证明利息计算正确。4、民事判决书一份（2018）鲁0687民初3号一份。证明在该案件中，未对我方借款由谁偿还进行判决，因此主张由两被告承担还款责任。5、被告山东明联置业有限公司企业信用信息公示报告一份，被告马文天身份证复印件一份。证明被告主体适格。被告马文天及明联置业均未提供证据。本院对原、被告无异议的事实认定如下：2013年5月，马文天与明联置业签订的《商品房买卖合同》，约定马文天购买明联置业坐落于海阳市的房屋，总价款774480元。2013年5月24日，被告马文天作为借款人及抵押人与原告农商行作为贷款人，被告明联置业均作为担保人签订了《个人住房借款合同》，马文天在农商行借款540000元，被告明联置业为此提供连带责任保证，被告马文天以所购涉案房屋为此提供抵押担保。2013年5月23日，海阳市房屋办理预抵押登记，登记证号为海房预度假区字第××号，预告登记权利人为农商行，预告登记义务人为马文天，预告登记业务种类为预告登记-预购商品房设定抵押权预告。涉案房屋现登记在马文天名下。后因被告明联置业逾期交房，被告马文天诉至本院，本院于2019年4月2日作出（2018）鲁0687民初3号判决：一、解除马文天与明联置业于2013年签订的《商品房买卖合同》(合同编号：201305040016)及其补充协议。二、解除马文天与农商行签订的《个人住房借款合同》（合同编号：海阳联社个人住房借字2013年第0024号）；三、明联置业于判决生效之日起三十日内返还马文天购房款48605元、逾期交房违约金26487元、退房经济损失2184元，合同解除违约金3872.40元，已付农商行本金96388元及利息158624.28元。四、驳回马文天要求明联返还农商行抵押贷款54万元的诉讼请求。该判决于2019年4月19日生效，涉案的两个合同已经解除，马文天已向法院申请强制执行，目前该案尚未完全履行完毕。经审查，本院对原告提供证据的真实性予以采信。本院认为，被告马文天与被告明联置业签订的《商品房买卖合同》及原、被告之间签订的《个人住房借款合同》均系各方真实意思表示，合法有效。依据海阳法院（2018）鲁0687民初3号民事判决书判决内容，上述两个合同均已解除。关于被告马文天应否承担借款本息。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。现被告马文天与被告明联置业签订的《商品房买卖合同》及原、被告之间签订的《个人住房借款合同》已经解除，出卖人明联置业应当将收受的购房贷款本金及利息返还担保权人农商行。因合同已解除，原告农商行不能再依据《个人住房借款合同》第十九条第二款约定的内容主张权利，故原告农商行请求被告马文天偿还借款本金的诉请，不符合法律规定，本院不予支持。按照上述法律规定，应当由被告明联置业偿还原告农商行借款本金426642.05元及利息、逾期利息、复利29180.81元（暂计至2021年2月24日），本息合计455822.86元。同时从2021年2月25日至实际给付之日止，仍按借款合同约定的利率计付利息、逾期利息、复利给原告农商行。关于农商行是否对马文天抵押的涉案房屋经拍卖或变卖后的价款享有优先受偿权。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求损失。马文天以涉案房屋作抵押为借款提供抵押担保，现因商品房买卖合同已解除，合同当事人应将已履行的合同内容恢复原状、相互返还，马文天应将涉案房屋返还给明联置业，过户到明联置业名下，不再享有涉案房屋所有权，同时因马文天不再对农商行承担还款责任，其抵押担保责任已消灭。故对于原告农商行要求对被告马文天抵押的涉案房屋优先受偿的诉请，本院不予支持。关于明联置业的保证责任。保证之债从属于主债权，本案借款合同的主债权消灭，保证之债赖以存在的基础消失，保证人的保证责任也自然归于消灭。故原告农商行主张被告明联置业对被告马文天所欠贷款本息承担连带保证责任，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零一条、第二百零六条、第二百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告山东明联置业有限公司于本判决生效后十日内向原告山东海阳农村商业银行股份有限公司偿还借款本金426642.05元及利息、逾期利息、复利29180.81元（暂计至2021年2月24日），本息合计455822.86元。同时从2021年2月25日至实际给付之日止，仍按借款合同约定的利率计付利息、逾期利息、复利给原告山东海阳农村商业银行股份有限公司。二、驳回原告山东海阳农村商业银行股份有限公司的其它诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行金钱给付义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4069元，由被告山东明联置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并进行网上上诉立案，交纳上诉费，上诉于山东省烟台市中级人民法院。逾期不进行网上上诉立案，不交纳上诉费，视为放弃上诉权利。审判员  姜雪莲二〇二一年七月八日书记员  成 颖