江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0706民初544号原告：连云港隆盛房地产开发有限公司，住所地连云港市海州区新孔南路48号。法定代表人：郑南华，董事长。委托诉讼代理人：郭中方、吉锋（实习），江苏田湾律师事务所律师。被告：连云港市海州区河畔花城首届业主委员会，住所地连云港市海州区河畔花城小区内。负责人：王严，主任。委托诉讼代理人：李进，江苏同科律师事务所律师。第三人：江苏益鼎新材料科技有限公司，住所地中国（江苏）自由贸易试验区连云港片区连云区中华东路18号。法定代表人：张坚，总经理。原告连云港隆盛房地产开发有限公司（以下简称隆盛公司）与被告连云港市海州区河畔花城首届业主委员会（以下简称河畔花城业委会）及第三人江苏益鼎新材料科技有限公司（以下简称益鼎公司）所有权确认纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告隆盛公司的委托诉讼代理人郭中方、吉锋，被告河畔花城业委会的委托诉讼代理人李进以及第三人益鼎公司的法定代表人张坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告隆盛公司向本院提出诉讼请求：1.确认连云港市海州区河畔花城文化活动中心建筑面积4073.19平方米，价值为12219570元的不动产所有权人为原告；2.责令被告立即停止对涉案房产的非法侵占；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：河畔花城小区是原告依法开发建设的，原告已经按照规划部门批准的规划设计方案完成建设，并取得建设工程竣工规划核实认可和竣工验收备案。其中规划部门批准的1、12号楼一层、二层文化活动中心为原告投资建设，也没有进行面积公摊，依法属于原告所有。原告在使用时遭到被告无理阻挠，并且被告擅自对外招租，损害了原告的所有权。特提起诉讼，请求判如所请。被告河畔花城业委会辩称：案涉文化活动中心的所有权不属于原告，理由如下：一、从房屋价格构成讲，商品住宅销售价格由住宅开发成本费、期间费用等费用构成。其中住宅开发成本中又包括基础设施建设费、公共配套设施建设费等。根据相关法律规定，原告已将本小区的公共配套设施建设费及土地出让费等计入该小区的房屋价格构成,并以预算造价按住宅面积所占比例分摊到本小区的每一业主的房屋单价中。业主购买的每一平方米的建筑面积，其价格构成中不仅包含了住宅本身的价格，而且还包括相应土地使用费和公共配套设施建设费。二、从公共维修基金的使用情况来讲，《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定，商品住宅的购房者应按购房款的2％向有关部门交纳公共维修基金，该基金属全体业主共同所有，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。根据该规定，本小区的公共设施的维修经费来源于全体业主交纳的公共维修基金，而小区的公共配套设施却属原告所有，这显然违反公平原则。三、从住宅区公共配套设施的管理机构来讲,根据国家建设部《城市新建住宅小区管理办法》和国家有关部门关于加强小区物业管理的有关法规精神，住宅小区内公共配套设施的产权应该由广大产权所有人或使用人的代表机构即业主管理委员会来负责具体管理。当业主管理委员会选择了某一物业管理企业并与之签订了物业委托管理合同后，其公共配套设施就委托给了物业管理企业来管理。所以公共配套设施的产权属于所有业主；业主管理委员会代表业主行使处置权，业主管理委员会委托的物业管理企业行使管理权。综上所述，涉案的文化活动中心属于公共设施和市政公用设施。根据《民法典》第二百七十四条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”故本案的活动文化活动中心的所有权属于被告，请依法驳回原告的诉讼请求。第三人益鼎公司述称：案涉房产是我司于2020年8月投标所租得，招标代理机构江苏阳光豫信建设咨询有限公司面向社会公开招投标，我司中标后于当月和小区物业江苏鼎尊物业服务公司签订租赁合同且支付8万元的押金和全年租金25万元，经过招商和多次洽谈，我司于2020年11月和家德福商贸有限公司签订租赁合同，且合同到相关部门备案，家得福公司已进场装修现场照片为证，现请求法院保护我司合法权益。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告隆盛公司举证的连云港市规划局批复文件、建设工程规划许可证、建设用地规划设计条件通知书、规划总平面图、建设工程竣工规划核实认可书、测绘报告、商品房买卖合同等证据，本院予以确认并在卷佐证。对被告河畔花城业委会举证的商品房买卖合同，因不能实现其证明目的，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告隆盛公司于2005年左右取得海州区新孔南路东、滨河路北房地产开发权。2006年7月20日，连云港市规划局《建设用地规划设计条件通知书》（连规条[2006]62号）对该地块的设计要求为小区多层、高层住宅，配套要求为沿新孔路配套文化活动中心一处，建筑面积大于4000平方米，并按居住组团配套相应的公共设施。2007年11月10日，隆盛公司取得了河畔花城1、12、13、21、27、32号楼（包括位于1号楼和12号楼之间的两层文化活动中心及物业管理用房）、地下室及沿街商铺的建设工程规划许可证。此后，隆盛公司进行建设，工程于2014年竣工。2015年8月20日，隆盛公司取得连云港规划局核发的河畔花城1、12、13、21-27、32-34号楼、一期地下室及沿街商铺的建设工程竣工规划核实认可书，载明1、12号楼文化活动中心4273.06平方米及物业管理用房900.49平方米，两层。2016年9月18日，连云港市规划局给连云港市国土局的复函载明，文化活动中心4046平方米、社区管理用房207平方米、物业管理用房720平方米、变电室393平方米。连云港市房屋产权管理中心测绘所对河畔花城1、12号楼进行竣工实测，测量报告显示：1、12号楼、文化活动中心、物业用房等总建筑面积为20312.86平方米，套内面积合计15591.46平方米，分摊系数计算方法为：分摊系数（K）=（总建筑面积-套内建筑面积总和）÷套内建筑面积总和；各套建筑面积计算方法为：套内建筑面积+套内建筑面积×分摊系数。诉争文化活动中心具体情况为：一层“舞蹈展览厅”套内面积1661.08平方米、分摊系数0.046385、分摊面积77.05平方米、建筑面积1738.13平方米；二层“储藏室”套内面积25.93平方米、分摊系数0.457004、分摊面积11.85平方米、建筑面积37.78平方米；二层“储藏室01”套内面积9.94平方米、分摊系数0.457004、分摊面积4.54平方米、建筑面积14.48平方米；二层“管理室”套内面积53.80平方米、分摊系数0.457004、分摊面积24.59平方米、建筑面积78.39平方米；二层“健身房”套内面积317.20平方米、分摊系数0.457004、分摊面积144.96平方米、建筑面积462.16平方米；二层“美术书法教室”套内面积114.30平方米、分摊系数0.457004、分摊面积52.24平方米、建筑面积166.54平方米；二层“乒乓球室01”套内面积285.74平方米、分摊系数0.457004、分摊面积130.58平方米、建筑面积416.32平方米；二层“乒乓球室02”套内面积237.69平方米、分摊系数0.457004、分摊面积108.63平方米、建筑面积346.32平方米；二层“棋牌室”套内面积120.70平方米、分摊系数0.457004、分摊面积55.16平方米、建筑面积175.86平方米；二层“阅览室”套内面积437.34平方米、分摊系数0.457004、分摊面积199.87平方米、建筑面积637.21平方米。以上建筑面积共计4073.19平方米。此外，一层物业管理用房（套内面积558.42平方米、分摊系数0.061975、分摊面积34.61平方米、建筑面积593.03平方米）和二层社区用房（套内面积204.42平方米、分摊系数0.457004、分摊面积93.42、建筑面积297.84平方米）不属于诉争文化活动中心范围。2020年8月10日，江苏鼎尊物业服务有限公司将文化活动中心招标出租，第三人益鼎公司中标，后该公司经招商，将文化活动中心交由家得福公司经营使用，家得福公司进场装修。后隆盛公司与河畔花城业委会就文化活动中心所有权问题发生纠纷，故隆盛公司诉至本院。另查明，案涉文化活动中心现位于海州区新孔南路东侧、河畔花城小区西门北侧、1号楼和12号楼之间、沿街，共两层，物业用房与社区用房已实际交付使用。隆盛公司与1号楼、12号楼业主签订的商品房买卖合同补充协议第五条约定，出卖人投资建设的地下室、半地下室、会所等公共建筑，出卖人享有维护、管理、使用及收益的权利，出卖人有权将该物业所有权转让或者出租。隆盛公司与其他楼宇业主签订的商品房买卖合同无此约定。本院认为，本案的争议焦点是案涉文化活动中心归谁所有，判断开发商在小区内建造的房屋所有权归属应从是否有法律规定、当事人之间是否有约定以及房屋建设成本是否摊入商品房开发成本等因素综合考量，本院具体意见如下：首先，案涉文化活动中心不属于法定业主共有的公共场所或者公用设施。《中华人民共和国民法典》第二百七十四条规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房属于业主共有。”此处所称“其他公共场所、公用设施”主要是指业主实现对住宅的居住不可缺少的，按照小区规划配套服务所必需的排水系统、配电房、天然气管道、小区出入口、路灯、沟渠、围墙等具有法定公共性质的公共场所和公用设施。本案诉争的文化活动中心从规划上看虽然具有文化娱乐、体育健身等功能，就其功能而言也确实具备一定的公共使用性，但并不具有实现对住宅的居住不可缺少的，按照小区规划配套服务所必需的性质，相关物权法律对此也没有明确规定。因此，不能仅以其具有一定的公共使用功能或者相关建设文件的字面表述就当然认定文化活动中心归全体业主共有。其次，文化活动中心已经约定归隆盛公司所有。根据查明事实，文化活动中心位于河畔花城小区1号楼和12号楼之间，与两栋楼宇相连接。隆盛公司与1号楼和12号楼业主签订的商品房买卖合同补充协议第五条明确约定了“出卖人投资建设的地下室、半地下室、会所等公共建筑，出卖人享有维护、管理、使用及收益的权利，出卖人有权将该物业所有权转让或者出租。”而隆盛公司与其他楼宇业主签订的商品房买卖合同并无此约定。由此可见，在无法律规定的情况下，应依照当事人约定认定文化活动中心归隆盛公司所有。再次，文化活动中心的建设成本未摊入商品房开发成本。根据连云港市房屋产权管理中心测绘所出具的测绘报告（实测），文化活动中心所涉舞蹈展览厅、储藏室、管理室、健身房、美术书法教室、乒乓球室、棋牌室、阅览室均按照分摊系数独立分摊面积，亦即文化活动中心的建设面积并不包括在河畔花城1号楼和12号楼的公摊面积中。据此可以判定，1号楼和12号楼商品房销售价格不包含文化活动中心的建设成本。在此情况下，应按照“谁投资、谁所有、谁受益”的原则，认定文化活动中心归隆盛公司所有。综上所述，根据在案证据，案涉文化活动中心并非法定业主共有的公共场所或公用设施，商品房买卖合同已约定归隆盛公司所有，且建设成本亦未摊入已售商品房开发成本，故诉争文化活动中心（总建筑面积4073.19平方米）应认定为原告隆盛公司所有。被告辩称文化活动中心建设成本摊入商品房销售价格以及业主交纳的维修基金包含文化活动中心部分无证据证实，故其主张文化活动中心归其所有缺乏事实依据。被告河畔花城业委会授权物业将文化活动中心出租用于商用侵犯了原告隆盛公司的所有权，且用途不符合规划要求，依法应停止侵占。据此，原告隆盛公司的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第二百七十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认河畔花城小区文化活动中心归原告连云港隆盛房地产开发有限公司所有（位于海州区新孔南路东侧、河畔花城小区西门北侧、1号楼和12号楼之间、沿街，共两层；总建筑面积4073.19平方米，具体室号、面积附后）；二、被告连云港市海州区河畔花城首届业主委员会停止对文化活动中心的侵占。案件受理费95117元（原告已预交），由被告河畔花城业委会负担，于本判决生效之日起十日内给付原告隆盛公司。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条之规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  于华天人民陪审员  汪素琴人民陪审员  张刘霞二〇二一年七月十四日法官 助理  郑 斌书 记 员  薛 晨附：河畔花城文化活动中心具体建筑面积明细1、舞蹈展览厅（一层）：套内面积1661.08㎡、建筑面积1738.13㎡；2、储藏室（二层）：套内面积25.93㎡、建筑面积37.78㎡；3、储藏室01（二层）：套内面积9.94㎡、建筑面积14.48㎡；4、管理室（二层）：套内面积53.80㎡、建筑面积78.39㎡；5、健身房（二层）：套内面积317.20㎡、建筑面积462.16㎡；6、美术书法教室（二层）：套内面积114.30㎡、建筑面积166.54㎡；7、乒乓球室01（二层）：套内面积285.74㎡、建筑面积416.32㎡；8、乒乓球室02（二层）：套内面积237.69㎡、建筑面积346.32㎡；9、棋牌室（二层）：套内面积120.70㎡、建筑面积175.86㎡；10、阅览室（二层）：套内面积437.34㎡、建筑面积637.21㎡。法律条文及上诉须知附录一、法律条文【一】《中华人民共和国民法典》第二百七十四条建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。【二】最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。【三】《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。