重庆市渝北区人民法院      民事判决书      （2021）渝0112民初15667号      原告:张洪刚，男，汉族，1978年9月17日出生，户籍地四川省广安市广安区。   委托诉讼代理人：邓万青，重庆百事得律师事务所律师。   委托诉讼代理人：张鑫，重庆百事得律师事务所律师。   被告:郭育晗，男，汉族，1977年1月14日出生，住福建省莆田市涵江区。   委托诉讼代理人：冉书平，重庆新光大律师事务所律师。   原告张洪刚与被告郭育晗房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张洪刚委托诉讼代理人邓万青，被告郭育晗委托诉讼代理人冉书平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告张洪刚向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告签订的《两江春城[商业]租赁合同》。2、被告立即向原告支付违约金404 720.05元。3、被告向原告支付律师费8000元。4、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告自愿撤回第一项诉讼请求。原告自愿将第二项诉讼请求变更为支付违约金264 715元，并撤回就位于渝北区余溪路64、66、68、70号物业，即428.15平方米房屋的相关诉请。事实及理由：2020年11月18日，原告与被告签订《两江春城【商业】租赁合同》，由被告租赁位于重庆市渝北区X路X号X-X、X西路X号附X号X-X、X西路X号X幢X物业。双方约定了租赁面积、租赁物业的基本情况、租赁用途、物业的交付、装修期及免租期、租金、保证金、物业服务费及其它费用等。合同签订后，被告未按约支付租赁保证金、首期租金、装修保证金以及办理物业交接手续。原告于2020年11月24日向被告邮寄了《未交租金温馨提醒》，后被告向原告送达《两江春城【商业】租赁合同》通知书解除租赁合同，被告的违约行为导致合同目的不能实现。被告应向原告承担违约责任，故起诉来院。   被告郭育晗辩称，双方签订的租赁合同已经于2020年12月13日解除。被告与原告于2020年11月18日签订租赁合同因原告无转租权且非合法占有，该合同系在违背真实意思的情况下签订的租赁合同，故系原告违约，原告无权向被告主张违约金和律师费、诉讼费。被告曾在2020年11月3日向原告支付了租房诚意金2万元，原告方应将该2万元退还给被告。   双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证，对双方当事人举示的《两江春城【商业】租赁合同》、EMS特快专递单、未交租金温馨提醒、解除《两江春城【商业】租赁合同》通知书、微信聊天记录截图、法律事务委托合同等证据，因双方对前述证据真实性均无异议，本院予以采信。对原、被告举示的其他证据，或真实性无法核实，或与本案无关联性，本院不予采纳。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：    2020年11月18日，原告为出租方（甲方）与被告为承租方（乙方）签订《两江春城【商业】租赁合同》，该合同第二部分专用条款主要约定，甲方将位于重庆市渝北区X路X号X-X、余松西路X号附X号X-X、X西路X号X幢X-X物业出租给乙方使用，物业属性为商业。双方确认的租赁面积为1349.21平方米，租赁期限为2020年11月20日起至2032年6月10日止。租金标准：合同期内含税租金总额为15 640 643.76元。免租期五个月。2021年4月20日至2021年7月19日期间的不含税租金242 857.8元，含税租金是264 715元。租金支付周期：自计租日起，乙方按每季度支付一次的方式支付租金，每次为一个租金支付周期。首期租金乙方应在本合同生效后3个工作日内支付2021年4月20日至2021年7月19日期间的不含税租金242 857.8元及2020年11月29日至2021年7月19日期间的物管费107 936.8元，共计350 794.6元，乙方应于本合同生效后3个工作日一次性支付给甲方。乙方应向甲方支付租赁保证金161 905.2元、装修保证金30 000元。第二十二条 甲乙双方对本合同关于租赁房屋抵押问题作出如下补充：甲方承诺对该部分房屋拥有排他所有权，在租赁期间，由于第三人对该房屋提出权属要求或者改变房屋现有状况而产生的纠纷，或者债权人行使抵押权，造成本合同不能继续履行的，由甲方按11.4条款承担责任。第一部分 通用条款主要约定：第三条 物业的交付：在交付物业前，乙方应向甲方全额支付租赁保证金、首期租金和装修保证金，甲方在收到上述费用后即将物业按照现有装修、附属设施及设备状况交付给乙方。如乙方未按约支付上述费用，甲方有权不予交付物业且不承担逾期交房的违约责任。第十一条 违约责任：11.5 在租期内，除本合同另有约定外，如乙方擅自提前违约单方终止或解除合同，或乙方根本性违约导致本合同被提前终止或解除的，乙方已支付的租金和保证金不予退还。同时，乙方应向甲方支付合同终止或解除时相当于当期三个月租金的违约金，若该违约金不足以弥补甲方因此遭受的经济损失的，乙方应全额予以支付。11.8 任何一方因违约导致守约方通过诉讼或仲裁方式维权的，违约方除承担违约责任外，还应承担守约方因维权所支出的律师费、诉讼费等维权费用。第十二条 12.2（4） 乙方未按本合同约定支付甲方任何一起物业租金、租赁保证金或装修保证金，逾期超过5日的，甲方有权通知乙方解除本合同，收回该物业，乙方已支付的租金和保证金不予退还，同时乙方按本合同第11.5条约定向甲方支付解除合同违约金。案涉租赁合同签订之前，被告向原告支付了20 000元诚意金。   合同签订后，被告没有向原告支付租金、保证金。被告陈述，因为被告方合伙人之一认为原告没有转租权，投资大，担心被诈骗，不愿意承租该房屋。   2020年11月24日，原告向被告发函，催收案涉房屋租金、保证金、物业费等费用。   原告于2020年12月2日收到被告送达的《解除两江春城【商业】租赁合同>通知书》，主要表明因该合同前述的整个过程，原告本人均未出面，故无法保证合同是否是原告本人签订。且原告未向被告提供案涉房屋所有权权属证明或转租权相关证明和租金交付证明。案涉租赁合同尚未履行，故书面函告解除案涉租赁合同。   被告于2020年12月6日收到原告送达的重庆百事得律师事务所律师函，主要表明：原告于2020年12月2日收到了被告邮寄的《解除两江春城【商业】租赁合同>通知书》，鉴于被告违约解除合同，原告将不再保留被告承租权，案涉房屋将另行转租。   被告与原告工作人员卓娜的聊天记录显示：2020年11月17日，卓娜：我们的物业云南城投是抵押给银行了的。产调证明需要云南城投去打印，但是他们不会做这件事情。可以发给你们看我和云南城投的合同。就是你们可以办到营业执照的一套手续。承租协议和授权协议。郭育晗：等我问一下法律顾问。产调直接去房产交易中心就可以打印了，出租房屋一般都会要求提供的。卓娜：产调需要云南城投出具委托书、个人的是很方便的，但房产证是公司名字。2020年11月23日，卓娜：等着你打款。郭育晗：你不来怎么打，一下子物业费收八个月，做好一个月一个月叫（交），股东不高兴。卓娜：你合同都签了。2020年11月24日，郭育晗：不是不想做，确实是成都那个人放鸽子，我和老汤只能放弃，确定做不了。   另查明：原告为本案委托了重庆百事得律师事务所提供法律服务，合同约定律师费为8000元，原告支付了律师费8000元。   双方均同意解除案涉租赁合同。   关于原告损失。原告陈述，合同签订后，原告就要履行合同，该房屋不能再出租给他人，该期间的房屋费用为实际损失，还有大量进行招商花费大量的物力人力。   本院认为：原被告签订的《两江春城【商业】租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方均应按照约定全面履行义务。   关于违约金。被告作为承租人，应根据合同约定履行支付案涉商铺租金、保证金等费用的义务。但是被告并未按约支付，其行为已构成单方违约。被告主张原告无案涉商铺转租权，该主张并不能作为其违约的合理依据。原被告均认可案涉租赁合同已经解除。被告作为违约方，理应承担违约责任。根据合同约定，因被告违约导致合同解除的，被告应支付相当于三个月租金的违约金。但是原告作为案涉合同的提供方，其未约定该租金是否含税，本院采纳对合同提供方不利的意见，租金应为不含税租金。故被告应支付原告违约金242 857.8元，对于原告超出部分诉讼请求，本院不予支持。   被告行为构成违约，应按合同约定支付本案律师费8000元，本院予以支持。   关于诚意金。原告方并未举示证据证据双方签订书面定金合同，也未举证证明诚意金系定金。原告收取的诚意金不具有法律上的定金效力。鉴于案涉租赁合同尚未履行且已经解除，对于原告请求支付违约金、律师费本院已判决支持。原告应退还被告诚意金20 000元，该笔款项应从上述被告支付原告款项中予以抵销。   综上，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案涉及法律事实发生在民法典施行前，应适用当时的法律规定。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、被告郭育晗于本判决生效后十日内支付原告张洪刚违约金222 857.8元（已抵销被告郭育晗支付诚意金20 000元）；   二、驳回原告张洪刚的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费减半收取2695.36元，由被告郭育晗负担2400.27元，由原告张洪刚负担295.09元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。           审 判 员 叶 胜 利         二〇二一 年 七 月 七 日       法 官 助 理 马 泽 林    书 记 员   李 霞