吉林省长春市绿园区人民法院   民事判决书   （2021）吉0106民初2502号   原告：王秀英，女，1954年3月16日生，汉族，住长春市绿园区。       委托诉讼代理人：孙涛，男，1978年8月18日生，汉族，住长春市绿园区，系原告王秀英女婿。       被告：长春市鹏和房屋开发有限责任公司，住所地：长春市绿园区。       法定代表人：谢清和，总经理。       委托诉讼代理人：朱礼明，吉林创一律师事务所律师。       原告王秀英与被告长春市鹏和房屋开发有限责任公司（以下简称鹏和公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。王秀英的委托诉讼代理人孙涛，鹏和公司的委托诉讼代理人朱礼明出庭参加诉讼。本案现已审理终结。       王秀英向本院提出诉讼请求：1．要求被告给付原告延期交房违约金5304元（自2017年5月1日起至交付房屋2018年6月1日止，每日按照房价总款万分之一计算）；2．诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告王秀英与被告长春市鹏和房屋开发有限责任公司于2017年1月18日签订了商品房认购合同，合同约定原告以221091元的价格购买被告所开发的绿园区建筑面积59.1平方米的房屋一套，并支付了购房款。合同中第七条约定：“出卖人未按照本协议第五条中约定的各期限完成，最后违约责任应于2017年5月1日起计算违约金，违约责任不作累加计算……1、逾期不超过60日，自本合同第五条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。”该房屋逾期至2018年6月1日才交付原告，原告入住后多次找到被告，要求其给付合同约定的违约金，但均被拒绝，故诉至法院，请求法院支持原告主张。       鹏和公司辩称：一、原告违约金请求不符合双方之间《商品房认购合同》约定。根据双方之间《商品房认购合同》约定，答辩人应于2017年9月30日前交付案涉房屋。其中第七条明确约定，答辩人未按本协议第五条中约定的各期限完成，最后违约责任应于2017年9月30日起计算违约金。违约责任不坐累加计算，按下列方式办理：1．逾期不超过60日，自本合同第五条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.4的违约金，合同继续履行；2．逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按中国人民银行同期存款利率向买受人支付已交款的利息。根据上述合同内容可知，双方对答辩人逾期交房时所应当承担的违约责任分两种不同情形而做出了并列适用的安排，两种具体的违约责任承担均约定了明确的适用前提，且合同明确强调两种违约责任约定不作累加适用。其中，逾期60日的，答辩人应按日承担违约金责任，合同继续履行；逾期超过60日的，买受人有权退房，同时答辩人应按同期同类存款利率向买受人支付利息。据此，双方之间违约金责任约定仅适用于答辩人逾期交付60日以内的情形，而对于超过60日的情形，案涉合同明确约定是按照同期同类贷款利率赔偿王秀英资金占用损失，且赔偿的前提为王秀英行使合同解除权。具体到本案合同的履行情况，案涉房屋逾期超过60日，不属于合同第七条第一项所约定的适用条件，因此王秀英请求答辩人自2017年9月30日至2018年9月10日按照日万分之0.4的标准给付违约金，不具有法律依据。二、答辩人逾期交付案涉房屋的客观原因系由于绿园区政府逾期完成前期项目拆迁工作所致。长春市绿园区荣鼎康城小区系2011年区政府为解决机关职工住房问题而组织实施机关职工团购房的项目，答辩人承接该项目的开发建设系出于企业履行社会职责，而非出于经济效益的考虑，因此，在与绿园区政府签订团购协议时，是以接近建设成本价格确定的团购单价2880元／平方米。在建设过程中，由于拆迁政策及拆迁形势等因素的影响，给绿园区政府主导的项目征收拆迁工作造成了巨大困难，同时给答辩人组织项目建设造成了巨大障碍。当时，最突出的问题是一些原住户拒不交房、违反征收有关规定，使项目建设及区内管网铺设出现一再拖延滞后的情况。绿园区政府于2013年陆续启动行政强制执行程序，但仍有部分被征收人拒不交房。在此种情况下，工程进展极度缓慢，2016年，部分楼栋陆续封顶，由于团购房业主的不断上访，为维持社会稳定，绿园区政府，协调神牛和答辩人两家开发公司，在当年六月份组织抽签选房。同时，在购房协议上约定2017年9月30日前交房条款。此后，绿园区政府直至在2017年6月才将郭云祥等被征收人原房屋拆除完毕，因郭云祥房屋位置为整个园区供水供热主管线必经之路，继而导致案涉房屋2017年9月30日之前无法交工。答辩人认为，答辩人开发案涉项目并不属于单纯的商业行为，而是出于解决政府职工住房问题、承担企业社会责任的良好意愿。答辩人已成本价承接开发建设任务，且因项目严重建设进度迟延，造成答辩人建设成本显著增加，最终经接近4000元／平方米。结合案涉买卖合同的性质及履行过程中的特殊情况，答辩人在确立团购单价时即没有核算利润、且最终形巨额亏损的情况下，如还需向王秀英承担违约金，有违公正。同时，案涉房屋逾期交付的根本原因在于绿园区政府作为项目拆迁的责任主体未能完成前期拆除工作所致，答辩人不具备施工条件，在此情况下，绿园区政府为解决购房人信访纠纷，明知2017年9月30日前答辩人客观上无法向团购人交付房屋，仍指示答辩人在合同中约定上述交付期限。因此如答辩人确应向团购人承担违约金责任，应当基于与本案处理结果存在利害关系，追加绿园区政府为第三人。三、案涉合同违约金请求诉讼时效已经届满，不应支持。四、对原告提供的商品房认购合同真实性无异议，但该协议中不存在原告主张的交房期限及违约金约定，因而原告诉讼请求不具有合同依据。综上，原告本案诉讼请求缺乏法律依据，请求贵院予以驳回。       经审理查明：2011年10月14日，案外人暨王秀英的委托诉讼代理人孙涛与被告鹏和公司签订《团购房协议》，约定孙涛以均价3950元的价格认购鹏和公司拟开发的住宅；交工日期为2013年11月30日之前；以抽签方式选房后，签订正式购房合同；鹏和公司延期交房的，按孙涛实际所交购房款的日万分之一支付违约金。事后，孙涛将购房资格转给原告王秀英。2017年1月18日，王秀英与鹏和公司签订《商品房认购合同》。合同约定，王秀英以221091元的价格购买鹏和公司开发的房屋，建筑面积59.1平方米；买受人应在2016年12月至2017年4月末办理手续，购房者签订本合同的同时，须向出卖人交齐本认购合同约定的购房款（第三条）；出卖人承诺供水电气热、道路的交付完善日期为空白（第五条）；关于逾期交房的违约责任为空白（第七条）。合同签订后，王秀项如约支付了购房款221091元（195800＋25291）。鹏和公司给王秀英出具了两张收据，其中一张收据无日期，收到金额为195800元；另一张收据日期2018年1月18日，金额为25291元；收款事由为房屋尾款46731.10元、违约金-21440.10元（注：46731.10元-21440.10＝25291）。2018年6月1日，鹏和公司向王秀英交付了房屋。现原告王秀英以鹏和公司再次逾期交房为由，提出本案诉讼。       本院认为：《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”据此，倘若原、被告双方在《商品房认购合同》约定了交房日期，而鹏和公司又逾期交房的，且合同有效的，买受人请求出卖人支付逾期交房的违约金，一般应予支持。本案原告王秀英主张自2017年5月1日起被告鹏和公司延期交房，但是《商品房认购合同》没有明确约定具体的交房日期，合同第三条虽命名为“交房时间、交款期限及违约责任”，但具体的内容仅写明“买受人应在2016年12月初至2017年4月末期间按分期、分批办理手续，购房者签订本认购合同的同时，须向出卖人交齐认购合同约定的购房款”，即该条款仅约定了买受人的义务，没有约定出卖人的义务，而且出卖人承诺供水电气热、道路等的交付完善日期也为空白，因此无法认定双方约定的交房日期，进而无法认定鹏和公司延期交房。另外，王秀英主张“合同中第七条约定：“出卖人未按照本协议第五条中约定的各期限完成，最后违约责任应于2017年5月1日起计算违约金”并无事实依据，因为其提供的《商品房认购合同》第七条关于逾期交房的违约责任为空白，即双方没有约定违约责任，所以王秀英主张的违约责任没有合同依据，不予支持。       综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条，第五百八十五条之规定，判决如下：       驳回原告王秀英的诉讼请求。       案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由原告王秀英负担。       如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。     审 判 员 张 季   二〇二一年七月十四日   书记员郝娜