广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初32157号原告（反诉被告）：广州益街坊广告有限公司。法定代表人：陈应元，职务执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：郭斯怡，广东隆仁律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州合拍置业有限公司。法定代表人：林枫，职务总经理。委托诉讼代理人：黄志杰，广东旭瑞律师事务所律师。原告广州益街坊广告有限公司诉被告广州合拍置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月30日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员陈美贤独任审理，公开开庭进行了审理。原告法定代表人及其委托诉讼代理人，被告的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告退还押金82000元；2、被告承担原告支付的律师费4500元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告签订租赁合同，约定被告将其位于广州市海珠区龙新一路xx号自编503室的房屋出租给原告作经营办公使用，租期从2018年3月1日起至2020年2月29日止；合同签订当天，原告需向被告支付相当于两个月租金共82000元作为保证金。合同约定的租期届满时，如原告完全履行了本合同项下的各项职责及义务，且己向被告支付全部租金、物业管理服务费、水费等其他有关费用等后，被告将保证金无息退还给原告。但租期届满，被告应当退还保证金给原告却未履行。原告为维护自身合法权益，故提起本案诉讼。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。原告尚欠被告管理费以及水电费，经被告多次催收原告仍未缴纳，其行为已违反了双方签订的租赁合同，按照租赁合同第15.4.7条的约定，原告逾期30日未向被告支付租金或者拖欠各项费用累计金额超过一个月租金的，该情况视为原告严重违约，被告有权单方解除本合同，没收全部保证金。故被告认为，原告已构成严重违约，被告有权没收原告已缴纳的相关押金。因为是原告违约，因此不应由被告承担相应的律师费损失。被告以原告违约为由向本院提出反诉请求：1、原告向被告支付自2018年3月1日至2020年2月29日止的物业管理费113160元（每月均为4715元）以及欠缴物业管理费的滞纳金（从当月6日起，以当月所欠物业管理费4715元为基数，按每日0.5%的标准计至实际付清之日止）；2、原告向被告支付2020年2月份水费239.34元和电费878.9元，以及欠缴水电费的滞纳金（自2020年3月6日起，以水电费1118.24元为基数，按每日0.5%的标准计至实际付清之日止）；3、原告向被告支付律师费18000元；4、本案反诉受理费由原告承担。原告反诉答辩称：对于被告的第1项反诉请求：原告并未欠付被告的物业管理费，因为被告所出租的房屋在整个承租期间内存在过多的瑕疵，比如墙体脱落、渗水漏水、不定期停电等问题，且整栋物业在原告承租期间一直处于施工装修的状态，严重影响原告的承租使用。基于上述情况，原、被告经协商，原告免交物业管理费，并且在原告承租物业的两年内，被告从未向我方催缴过物业管理费，在被告每月发送给原告交纳水电、管理、租金通知单中也仅是通知交付租金和水电费等。在原、被告在免除缴纳物业管理费义务达成一致意见的前提下，被告仍然以原告未缴纳物业管理费为由，不予归还租赁押金，并且要求原告支付物业管理费的行为是违反诚实信用原则的。对于被告的第2项反诉诉请：原告在2020年整个二月份期间并未使用过涉案房屋进行办公，因此不可能产生被告主张的水电费。根据被告的通知，自2020年1月26日至2月10日止，承租场地因疫情原因需要封闭，原告无法入内办公，而原告在2020年2月3日也与大部分员工解除了劳动关系，剩下员工则在家办公，因此不可能存在使用承租房屋并产生相关的水电费的可能。对于被告的第3项反诉诉请：因原告不存在任何违约行为，因此不应当承担被告所支付的律师费。另外，被告反诉请求支付18000元的律师费，但其证据显示其仅支付了5000元的律师费，且合同也约定：一二审的律师费为5000元。经审理查明：坐落海珠区龙新一路xx号的不动产权利人为林枫，共有情况为按份共有，林枫占1/2，房屋建筑面积为6494.59平方米；等。原告（承租人、乙方）与被告（出租人、甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将其合法拥有的位于广州市海珠区龙新一路xx号自编503室，建筑面积471.5平方米，出租给乙方作经营办公使用，经营品牌名称为益街坊广告；租赁期限自2018年3月1日起至2020年2月29日止；租赁期内的物业管理费为10元/㎡/月；租金及物业管理服务费按月支付，月为自然月；不足一个月的，按当月租金总额÷当月总天数×实际租赁天数等计算应交租金的数额；本合同签订当天，乙方需向甲方支付相等于两个月租金作为保证金82000元；本合同约定的租期届满时，如乙方完全履行了本合同项下的各项职责及义务，且已向甲方支付全部租金、物业管理服务费、水费、电费、电话费、赔偿金（如有）及其他有关费用等后，甲方将保证金无息退还给乙方；如乙方在履行本合同的过程中违约或提前终止本合同的，甲方除没收保证金外，还有权要求乙方承担违约责任；第二个月开始，租金及物业管理服务费按月支付，乙方应于每月5日前向甲方支付当月租金及物业管理服务费；（第六条）1、水费、电费、网络通讯费计算或分摊办法：⑴该房屋使用的电费、水费均按每一单元内安装的电表及水表记录用量计收：其中电费目前以1.7元/Kwh收费标准计收（含线损及公共分摊）；水费以6元/立方收取（含排污费、但未含公共分摊）；⑵乙方应在收到甲方缴费通知之日起的5日内按照本条第1款第⑴项中的约定向甲方支付水费、电费、网络通讯费；（第十四条）2、乙方逾期支付物业管理服务费及水、电费的，每逾期1日，甲方可按欠缴费用的0.5%收取滞纳金；（第十五条）：1、除本合同另外约定外，如任何一方违反本合同的规定，应承担相应的违约责任，同时还应赔偿守约方遭受的经济损失及为追偿所需支付的费用（包括但不限于诉讼费、律师费和执行费等）；4、乙方在出现下列任何一种情况时，视为乙方严重违约，甲方有权单方解除本合同，没收所有保证金，收回该房屋并有权要求乙方赔偿全部实际经济损失；同时，乙方须按本合同第十四条约定将该房屋交还甲方：⑺乙方逾期30日未向甲方支付租金，或者拖欠的各项费用累计金额超过一个月租金的；等。2018年2月28日，被告出具《收据》给原告，载明收到原告押金（2个月）52000元（2017年11月24日已收30000元，合计82000元）。2020年3月2日，被告向原告发出《通知》，主要内容为通知须于3月5日前到被告公司办理退场手续，并缴清所欠管理费、水电费等。原告的法定代表人与被告的员工（微信名为Jassica晓茵）微信往来内容显示：2020年1月8日，原：（被告于2020年1月8日发出的《商铺管理费催缴函》图片，主要内容为根据合同约定，贵商户应按时缴交管理费4715元，24个月为113160元，因考虑到贵司一直按合同准时缴纳租金，我司特准减免6个月管理费用，再次促请贵司于2020年1月31日缴清上述欠费）这个是什么意思？被：刚去问了物管，回复按照合同。原：之前系话会免我管理费；话完善后再同我地倾返管理费；被：你认为管理费何时开始算合理？公司是免了半年的，我去反馈吧，你一年就交10个月租金的，等于一个月34166元，再加4715管理费，算上管理费是38881元租金；原：这2年我地一直喺工地上办公，之前所承诺的东西大部分没有兑现，当时就话免我地管理费，直到工程完结，所以咁多个月一直都无收到这个收费通知；被：你认为可以给予管理费的月份有几个？现在我们谈谈罗，你认为怎样算合理？原：2月开始收；被：这样我无法协调啊；原：我好失望。原告就其主张还提交了以下证据：1、原告与广东隆仁律师事务所就与被告的纠纷签订的《民事委托代理合同》及律师费为4500元的《发票》；2、原告员工与被告员工在2018年5月、6月、7月、2019年9月期间的微信对话截图，证明原告多次向被告反馈所承租房屋一直存在墙体剥落、漏水渗水、不定期停电等问题；3、《交纳水电、管理、租金通知单》，其中2020年2月29日发出的《通知单》记载1月水费239.34元、2月电费878.9元；4、原告员工与被告员工的微信对话截图，其中合拍空间物业服务中心于2020年1月26日作出的《紧急通知》，主要内容为因冠状病毒形势非常严峻，本大楼到2020年2月10日封闭式管理，期间任何租户不得进入大楼办公，如必需入内取办公用品，进入大厦必需佩戴口罩，体温测量及填写来访登记表；5、原告作出的《解除劳动合同决定书》和其自行制作的《2020年1月社会保险费申报个人明细表》《2020年2月社会保险费申报个人明细表》。被告质证表示：对证据1的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，由于是原告违约，该律师费应由原告自行负担；证据2的微信聊天记录没有原件，所以被告无法核实其真实性，对合法性、关联性不予认可；假设微信记录的内容是真实的，租赁的房屋在长时间使用的过程中或多或少会出现问题，但是被告作为出租方在收到通知之后，马上进行维修或者处理这是完全符合租赁关系的日常操作，更不能以此作为原告免除相应租金或者物业管理费的理由；对证据3、4的真实性、合法性、关联性不予认可，该证据没有任何的公司盖章或者员工签名，该证据的证据来源不排除是原告单方面制作，或者有存在修改的地方；而且，其中有几张显示有物业管理费的，按照原告的逻辑，是否至少要缴纳物业管理费，而实际上原告至今没有缴纳过一个月的物业管理费，这本身就是违约行为；对证据5的真实性、合法性、关联性不予认可，与本案无关。被告就其反诉主张还提交了其与广东旭瑞律师事务所就与原告的纠纷签订的《民事诉讼委托代理合同》及律师费5000元的发票。原告质证表示：对真实性没有异议，关联性有异议，原告并不存在违约行为，所以律师费支出与原告无关。诉讼中，原、被告一致确认：双方在合同期满后没有续租，原告大概在2020年3月5日交还房屋给被告。原告确认其在承租期间没有缴纳过管理费。本院认为：原、被告签订的《租赁合同》是双方真实的意思表示，双方应按合同约定履行各自的义务。合同约定：原告按月向被告支付物业管理费，每月物业管理费为10元/平方米×471.5平方米=4715元。原告确认其承租期间没有缴纳过物业管理费，故对该事实，本院予以确认。原告主张因承租场地存在瑕疵严重影响使用，双方协商同意原告免交物业管理费，对此被告予以否认，且原告提交其法定代表人与微信名为Jassica晓茵的微信往来内容也不足以证实双方就免交物业管理费达成一致意见，故对上述事实，本院不予确认。但由上述微信往来内容可知，被告曾发《催缴函》同意减免原告六个月的物业管理费，且微信名为Jassica晓茵的员工也征询原告要求免交物业管理费的意见，故对原、被告曾就减免物业管理费进行过协商的过程，本院予以确认。现被告要求原告补交承租期间的物业管理费合理有据，本院予以支持，但应按被告此前的意思表示相应减免六个月的物业管理费。由于原、被告对于是否免除被告承租期间的物业管理费及免除的期间存在争议，导致原告未能按时交纳物业管理费，对此双方均有责任，现被告要求原告支付逾期交纳物业管理费的滞纳金，理据不足，本院不予支持。合同第六条第1点第⑵点还约定：原告应在收到被告缴费通知之日起5日内向被告支付水费、电费。原告自行提交证据3证明被告已通知其缴纳2020年2月份的水费和电费，但未按合同约定支付该款项，现被告反诉要求原告支付欠缴的水电费及滞纳金，合理有据，本院予以支持，但滞纳金应以本金为限。原告主张其在2020年2月份未使用过涉案房屋，不可能产生水电费，但原告提交的证据5是其经营方式的调整，且被告发出的《紧急通知》也未禁止2月份整月不能进入涉案场地，故原告的抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。原告未缴纳的水电费金额未超过一个月租金，而原告存在预期缴纳物业管理费的事实，被告也有责任，故原告要求没收原告的保证金，不符合合同第十五条第4点第⑺的约定，本院不予支持。原告要求被告退还押金82000元，本院予以支持。由于原、被告在合同履行过程中均有过错，故原告要求被告支付律师费和被告反诉要求原告支付律师费，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广州合拍置业有限公司在本判决生效之日起15日内向原告广州益街坊广告有限公司退还租赁保证金82000元；二、原告在本判决生效之日起15日内向被告支付从2018年3月1日至2020年2月29日的物业管理费84870元；三、原告在本判决生效之日起15日内向被告支付2020年2月的水费239.34元和电费878.9元及逾期缴纳水电费的滞纳金（以所欠的水电费1118.24元为本金，按每日0.5%的标准从2020年3月6日起计至实际付清之日止，滞纳金以本金为限）；四、驳回原告的其他诉讼请求；五、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费982元，由被告负担。本案反诉受理费1473元，由原告负担957元，由被告负担516元。上述本诉受理费已经由原告预交，原告同意由对方在履行本判决时将其应承担的受理费直接支付给己方。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  陈美贤二〇二一年七月二十七日书记员  招佐文冯琬晴