西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院民 事 判 决 书       （2021）陕0113民初3934号原告：郭宝妮，1983年9月3日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：李伟，男，1983年5月15日出生，汉族，住西安市雁塔区，系郭宝妮之夫。被告：赵鸿昌，男，1970年10月19日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：邓明辉，上海市XX城（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王姣姣，上海市XX城（西安）律师事务所律师。第三人：陕西境商房地产营销策划有限公司。住所地：西安市雁塔区。法定代表人：徐天，该公司总经理。委托诉讼代理人：李雅敏，女，该公司专员。委托诉讼代理人：苏佳，男，该公司业务员。原告郭宝妮与被告赵鸿昌、第三人陕西境商房地产营销策划有限公司（下称境商公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员刘霁月独任审理，于2021年3月2日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李伟，被告委托诉讼代理人邓明辉、王姣姣，第三人委托诉讼代理人李雅敏、苏佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭宝妮向本院提出诉讼请求：1.判令被告支出合理费用43.5万元；2. 判令被告赔偿原告10万元；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年6月13日原、被告与第三人签订房屋买卖三方合同,约定被告以375万元价格将西安市高新区XX城XX公寓XX区XX幢XX单元XX室出售给原告，被告在2019年12月30日之前将该房产交付原告；乙方小孩上高新第四小学问题由甲方负责办理，若因甲方不能按照约定完成，则甲方应向乙方赔偿10万元作为违约金。原告按约付款并于2019年7月23日取得不动产证书。原告在房产交付日期到达后多次催促交付，被告以各种理由推脱，终于在2020年4月25日交房，逾期116天，按照合同第九条被告需支付违约金375万x1‰x116= 43. 5万元。原告多次催促被告办理高新四小上学事宜，最终未能办妥，被告应支付违约金10万元。被告赵鸿昌辩称，一、被告不应向原告支付逾期交房违约金。合同上约定的交房时间为暂定交房时间，考虑到被告孩子高考上学可能会迟延交房，原、被告口头约定实际交房时间另行确定。2020年1月中旬，原告以装修房屋为由向被告提出尽快交房，双方最终协商一致确定被告于2020年3月底向原告交房。3月底交房时，因新冠疫情影响，案涉房屋所在小区进出受到限制，4月25日解除限制后，被告向原告交付了房屋。即便被告存在逾期交房行为，也系因新冠疫情不可抗力因素导致。二、合同约定的逾期交房日违约金高达3750元，数额明显过高，请求法院予以降低，以原告在银行贷款利率标准计算其损失。三、原告无权要求被告承担不能办理高新四小入学手续的违约责任。该约定违背教育政策法规规定，目前陕西省教育行政主管部门针对幼升小采取摇号政策，被告即便按约完成原告小孩入学事宜，也将损害社会公共利益，应属无效。双方并未约定被告为原告小孩办理入学的期限，原告无权现在起诉要求被告承担违约责任。原告要求被告承担10万元违约金，应当举证证明被告无法为其小孩办理入学手续给其带来的利益损失。第三人境商公司述称，买卖三方合同是2019年6月13日签订，7月做的网签备案，约定2019年12月30日之前交房，实际是在2020年4月25日交房。第三人问过原告交房情况，原告答复已与被告商定三月底交房。4月25日，原告主动联系第三人见证交房过程，但当天没有交成，后来的情况不清楚。看房时已告知原告该房屋的学位资格已经用过，但签订合同时，双方自行协商，被告为原告解决孩子上学问题。当事人围绕诉讼请求提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月13日，原告郭宝妮（买受方、乙方）与被告赵鸿昌（出卖方、甲方）及第三人境商公司西安第七十九分公司（居间方、丙方）签订《房屋买卖三方合同》，约定甲方所售房产为西安市高新区XX城XX公寓XX区XX幢XX单元XX室，建筑面积约192.46平方米，成交价格为375万元；乙方采取银行贷款方式付款，乙方应于本协议签订之日起50日备齐购房首付款，并于办理房屋所有权转移登记前，将购房首付款150万元存入西安市房屋管理行政机关指定的房屋买卖资金监管账户进行资金监管，待乙方领取房屋产权证后，资金解除监管，由监管银行自动划转到甲方银行账户，甲方同意乙方申请其他银行贷款，取得银行贷款后将款项支付甲方，并承担在此期间发生的各项费用；甲乙双方自签订本合同之日起35个工作日内备齐所有过户资料和所需房款后3个工作日内到房管局办理过户手续；甲方应当在2019年12月30日之前将该房产交付给乙方占有、使用；除不可抗力外，若甲方未按照约定的期限和条件将房产交付乙方的，逾期超过十日（不含本数），乙方不主张解除合同的，甲方应继续履行合同，同时向乙方支付违约金，按总成交价千分之一计算至房屋交付完成之日；甲乙双方约定，乙方小孩上高新第四小学问题由甲方负责办理，若因甲方不能按照约定完成，则甲方应向乙方赔偿10万元作为违约金。6月28日，原、被告办理案涉房屋的网签合同备案。7月23日，原告取得案涉房屋所有权证书。2020年4月25日，被告将案涉房屋交付原告。另，根据原告与被告妻子之间的微信聊天记录显示，被告向原告承诺2020年3月底搬离，原告自2020年3月31日起多次催促被告交房。                                                         庭审中，三方一致认可房屋买卖合同中关于原告孩子上学问题由被告负责解决的条款是在原、被告明知该房屋学位已经用过的情况下达成的，现该合同已经履行完毕。本院认为，民事活动应当遵循公平、诚信原则。原、被告及第三人签订的《房屋买卖三方合同》，系三方当事人的真实意思表示，内容也不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。按照合同约定，被告应当在2019年12月30日之前向原告交付房屋，但在实际履行过程中，双方协商一致变更交房时间为2021年3月底，该行为是双方对自身权利的处分，符合法律规定。案涉房屋的实际交付时间为2020年4月25日，被告虽抗辩延期交房系新冠疫情所致，但并未举证证明二者之间的关联性，被告对此应当承担举证不利的法律后果，故原告要求被告按合同约定承担逾期交房违约责任，合法有据，应予支持。被告在审理中对逾期交房违约金的标准提出异议，认为数额过高。为此，本院依法予以调整，结合本案的实际情况，应当按照年利率24%计算为宜，故被告应向原告支付逾期交房违约金62500元。虽然被告抗辩其与原告关于孩子上学事宜的约定损害社会公共利益应属无效，但并不能以此对抗原告享有的合同权利，该项约定系双方明确确认的条款，对原告购买案涉房屋具有一定影响，故对原告要求被告支付10万元违约金的诉请予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国合同法》第六十四条规定，判决如下：一、被告赵鸿昌于本判决生效后十日内向原告郭宝妮支付违约金162500元。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告郭宝妮的其他诉讼请求。案件受理费9150元，由原告负担6000元，被告负担3150元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审  判  员    刘 霁 月 二O二一年七月 十二 日 书  记  员    高 塬 粟校对：王芊                   2021年  月  日送达 1