浙江省青田县人民法院民事判决书（2021）浙1121民初1781号        原告：青田鸣良物业管理有限公司，统一社会信用代码91331121796468206T，住所地浙江省青田县鹤城街道东门2号区12幢1单元302室。                法定代表人：赖晓鸣，该公司董事长。                委托诉讼代理人：朱君君，女，该公司总经理。                被告：潘继业，男，1963年1月6日出生，汉族，户籍所在地浙江省青田县，现住青田县。                原告青田鸣良物业管理有限公司与被告潘继业物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月2日立案后，依法适用简易程序于2021年7月8日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱君君、被告潘继业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付拖欠原告2012年10月至2019年10月的物业服务管理费及水费66元，两项共计14898元；2。判令由被告承担本案全部诉讼费。在庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告支付拖欠原告2013年10月至2019年10月的物业服务管理费11124元及水费66元。事实和理由：原告物业公司自2010年与欧洲城小区业主委员会签订物业接管协议开始，一直为小区提供物业服务至2020年1月1日止。原告向被告所居住的欧洲城小区提供物业管理服务，该合同约定，原告提供物业服务的受益人为该小区的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费。本案被告潘继业系原告提供服务的欧洲城小区业主，房屋面积124.56平方米，柴间1个，物业管理服务费的收取标准按房屋面积每月每平方1.2元、柴间每年每间60元，水费共计66元，被告按合同约定应向原告缴纳至2019年10月18日止的物业管理费共计11124元，但被告经原告多次催缴仍拒不履行自己的缴费义务，为了维护原告公司的合法权益，特向青田县人民法院提起诉讼，望贵院依法予以支持原告的全部诉讼请求。                被告潘继业辩称，1．答辩人在2017年10月之前应交的物业费，原告于2021年2月25日才主张权利，已经超过诉讼时效；2．对2017年10月至2019年10月的物业费，因原告未能及时移交财产给欧洲城小区业主委员会，答辩人按照欧洲城小区业主委员会的要求，物业服务费全部交到业主委员会，该款若应支付给原告，应由原告向业主委员会主张；3．被告物业服务管理不到位：⑴消防和监控设施没有维护，消防系统是瘫痪的，一旦发生火灾没人能负责，监控到最后只有十来个摄像头了；⑵地下停车通道都拿去出租了；⑶地下室灰尘很多而且卫生问题严重；⑷业主委员会曾与物业公司约定如果有老人去世不能放在小区办丧事，物业公司没有管理到位，一有丧事死者直接放在那里了。                当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的物业服务合同、青田县不动产权属信息查询记录、关于缴纳物业服务费的通知、青田县侨乡法律服务所函、退出小区物业管理服务的相关材料，本院认为上述证据来源合法、内容客观真实、与本案具有关联性，能够证明相关事实，本院均予以认定。被告提交的向业主委员会交纳物业费的证明、收款收据，本院对其真实性予以认定，但被告不能据此主张不向原告交纳物业费。被告提交的消防设施采购合同等相关资料，本院对其真实性予以认定，该组证据的证明力本院在后文予以论述。                根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：                原告系案涉青田县青田鸣良物业管理有限公司，被告潘继业系原告服务小区2幢501室业主，其住宅面积为124.56平方米、柴间一个、车位一个（未登记）。2010年10月5日，原告作为乙方，欧洲城业主委员会作为甲方，签订了《物业管理委托合同》，约定：乙方对青田欧洲城小区提供物业服务，物业类型为商住楼，合同期限2010年10月18日起至2011年10月17日止。物业服务费由业主按期拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为住宅1.2元／月·平方米。后原告一直为该小区提供物业服务至今。                原告曾通过张贴《缴费通知单》、口头方式，向被告催缴物业服务费。                本院认为，原告青田鸣良物业管理有限公司与欧洲城小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》，系当事人的真实意思表示，内容没有违反法律规定，系合法有效，对全体业主发生法律效力。虽然后续未签订物业管理委托合同，但原告一直为该小区提供物业服务，形成事实上的物业服务关系。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故该《物业管理委托合同》，对本案被告潘继业具有法律约束力。庭审中，原、被告均认可被告拖欠物业服务费的时间为2013年10日至2019年10月，本院予以认定。《物业管理委托合同》中约定，住宅：1.2元／月．平方米。原告主张2013年10至2019年10月被告拖欠物业服务费：124.56平方米×1.2元／月．平方米×12个月×7年=11124元。被告当庭确认拖欠水费66元。被告辩称，2017年10月之前应交的物业费，原告于2021年2月25日才主张权利，已经超过诉讼时效，而当庭又表示原告确实多次口头向其催要过物业费，故对其该项抗辩本院不予支持。被告辩称，2017年10月至2019年10月的物业费已全部交到业主委员会，该款若应支付给原告，应由原告向业主委员会主张。本院认为，该小区2019年10月之前的物业服务提供者为本案原告，故只有原告才有权收取被告的物业服务费，在没有原告的授权的情况下，欧洲城小区业主委员会无权代收业主的物业服务费，业主若支付了物业服务费，可向该业主委员会要求返还。                本案中被告辩称原告存在服务管理不到位的情形，结合庭审情况，本院评析如下：⑴被告辩称消防和监控设施没有维护，消防系统是瘫痪的，一旦发生火灾没人能负责，监控到最后只有十来个摄像头了。原告提供的消防设施采购合同等相关资料，因该小区系2009已交房的小区，至今已10多年系老旧小区，被告提交的上述材料并不能证实原告不维护消防设施的事实，应承担举证不能的不利后果，对该项抗辩本院不予采纳；⑵被告辩称地下停车通道都拿去出租了，原告当庭予以否认，被告未提交相关证据，应承担举证不能的不利后果；⑶被告辩称地下室灰尘很多而且卫生问题严重。原告承认确实存在上述情形，但认为是地面质量不好的原因造成，本院认为，原告作为物业服务企业，若真是存在地面质量不好的原因，也应去维护地面，从而给广大业主一个干净整洁的环境，故对被告的该项抗辩，本院予以采纳；⑷被告辩称业主委员会曾与物业公司约定如果有老人去世不能放在小区办丧事，物业公司没有管理到位，一有丧事死者直接放在那里了。原告抗辩没有与业主委员会约定。本院认为，丧事的办理属于民风民俗，并不在物业服务合同的约定范围内，如何让全小区业主享有一个安宁舒适的生活环境，不仅需要有物业服务企业的优质服务，也需要全体业主自觉遵守相关规范。故对该项抗辩，本院不予支持。                根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”一般认为，物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同存在重大瑕疵等情况，才属于前述规定的“正当理由”，业主方可不缴纳物业费。本案中，被告并不能证明原告提供的物业服务存在重大瑕疵，故其不能拒绝缴纳物业服务费。但同时，其主张的事由又具有一定的正当性，故本院综合本案案情，酌情减少被告应缴纳的物业费金额，为原金额的95％，即10567.8元。被告确认的水费66元，也应一并缴纳。                依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第一条、第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：                一、被告潘继业于本判决生效之日起十日内支付给原告青田鸣良物业管理有限公司物业服务费10567.8元及水费66元；                二、驳回原告青田鸣良物业管理有限公司的其他诉讼请求。                如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                本案受理费172元，减半收取86元，由被告潘继业负担81元，原告青田鸣良物业管理有限公司负担5元。                如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。                    审判员叶莉丽    二O二一年七月八日            代书记员刘钊滢            一、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）            第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。            第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无须接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。            二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》            第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。            民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。            民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。            三、《中华人民共和国民事诉讼法》            第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。            当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。            人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。            第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。            前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。            第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。