江苏省常州市新北区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0411民初3146号原告：常州苏宁易购商贸有限公司，住所地常州市钟楼区南大街街道延陵西路99号101室、二至五层，统一社会信用代码91320404703615909T。法定代表人：赵春勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱雪芹，江苏崇宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡祥海，江苏崇宁律师事务所律师。被告：新北区河海百姓人家饭店，住所地常州市新北区通江中路266号浩源大厦3-4层，统一社会信用代码92320411MA1THK4N6Q。经营者：吴世伟。委托诉讼代理人：谢逸，江苏铭勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晨，江苏铭勤律师事务所律师。原告常州苏宁易购商贸有限公司诉被告新北区河海百姓人家饭店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱雪芹、胡祥海及被告委托诉讼代理人陈晨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告常州苏宁易购商贸有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告签订的商铺租赁合同于2021年2月28日解除；2、被告立即腾空并按合同约定交还商铺；3、被告支付拖欠的租金18231.83元、水电费71191.72元及违约金27347.75元，迟延付款违约金（截止2021年2月28日为2843.06元，自2021年3月1日起至实际付款之日止以89423.6元为基数，按每日万分之六点五计算）；4、被告支付商铺占用费（截止2021年3月31日止为27347.75元,自2021年3月31日起至实际返还商铺之日止,按911.59元／天计算）；诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年7月21日，原告与被告签订商铺租赁合同一份，约定原告将常州市××路××号浩源大厦三层区域出租给被告，租赁期限7年，自2017年7月1日起到2023年6月30日；租金先付后租，每三个月为一个支付周期，合同签订后三个工作日支付首期租金，以后每提前一个月支付下一个支付周期的租金；租赁期内未按约支付租金、综合管理费或者其他费用，需按未交费用每日万分之六点五支付迟延付款违约金，被告违约的，需支付相当于当年度三个月租赁费用的违约金，且原告有权解除合同，保证金不予退还，违约金、保证金不能弥补原告全部损失的，被告还需承担赔偿责任，被告迟延撤离，须按撤离前租金和综合管理费的三倍按日赔偿原告损失。合同签订后，原告依约履行了交付租赁物的义务，被告接收后从事经营。2021年1月26日，被告由于自身财务及经营不善等原因，提出将于2021年2月28日解除租赁合同，并拒不支付租金及水电费用。后原告发函解除双方签订的租赁合同并要求被告撤场、支付拖欠的租金、水电费及违约金等。但截止2021年3月26日，被告仍未按约撤场，结清费用。原告为维护合法权益，提起诉讼，望判如所请。庭审中，原告变更诉讼请求：1、撤回要求被告交还租赁物的请求；2、水电费调整为82162.34元；3、截止2021年5月26日，商铺占有使用费为51960.63元，其余请求不变。被告新北区河海百姓人家饭店辩称：1、原告已于2021年2月2日向被告明确租赁合同自2021年2月28日解除，被告对于合同解除的时间没有异议；2、对拖欠的租金18231.83元没有异议，对水电费金额有异议，原告电费计价标准高于江苏省国家电网销售价格违反了法律规定，侵害了被告的合法权益，被告实际应当支付的水电费为53422.44元；3、原告主张的违约金过高，已经超过了合理损失。原告请求被告支付合同违约金27347.75元和迟延付款违约金以及商铺占用费51960.63元，都是为了弥补合同违约造成的损失。被告至2020年底，因为疫情经营不善，遂未支付租金及水电费。合同解除后，被告积极配合原告交付房屋并拆除增设设备。2021年4月8日已将涉案房屋交付给原告，原告自此可以就涉案房屋对外出租。另被告租房时支付了保证金27348元，原告一直未退还。被告认为该保证金已弥补了原告的损失。经审理查明：2017年7月21日，以原告为甲方、被告为乙方签订商铺租赁合同一份，约定：一、租赁商铺：甲方将常州市××路××号浩源大厦三层区域、使用面积333平方米出租给乙方从事经营；二、租赁期限：7年，自2017年7月1日起到2023年6月30日，其中2017年7月1日至2017年7月20日为装修期，在此期间，乙方除承担水电费外，无需承担其他费用；三、租赁费用等相关费用及支付方式：1、租金：乙方租赁费用（含综合管理费）按0.9元／平／天计算，无递增。2017年7月1日至2018年6月30日租金103397元，2018年7月1日至2019年6月30日租金109391元，2019年7月1日至2020年6月30日租金109690元，以后每年租金109391元；租金采取先付后租方式按季支付，即每三个租赁月度为一个支付周期，支付一次费用。合同签订后三个工作日支付首期租金，以后每个支付周期，乙方应提前一个月支付下一个支付周期的租金，甲方在收到租金后10个工作日内按乙方支付的金额向乙方出具符合税法规定的发票；2、水电费：甲方只负责提供水、电接驳点，乙方自行负责从甲方指定的接驳点自费接驳水、电管线到租赁区域内，并自行单独安装预付费电表；乙方最大用电量不超过150千瓦，乙方按照该电表实际计量数据，电费单价为0.988元／度；水费按照水表实际计量数据，单价为4.5元／吨；如水电费用由乙方向甲方交纳的，乙方需在甲方通知后五日内向甲方支付水电费用，由甲方开具增值税发票。租赁期内，供水供电部门如对收费标准或收费周期进行调整，甲方有权予以相应调整等；四、保证金：本合同签订的同时，乙方一次性向甲方缴纳租赁保证金27348元，另向甲方缴纳装修保证金10000元，作为乙方履行本合同的保证。租赁期满时，乙方如无任何违约行为或违约行为已根据本合同承担违约责任，在乙方将租赁商铺交回甲方后十个工作日内，甲方将保证金无息退还……六、租赁物的交付、交还：合同期满或因乙方违约导致本合同提前解除，乙方应在合同期满或解除之日或收到甲方另行通知的日期内搬出，在撤离期内，乙方将所有权属于乙方的设备设施及货物清除出租赁商铺。乙方如迟延撤离，须按撤离前租金和综合管理费合计标准的三倍按日赔偿甲方损失，且甲方有权强制清场，收回租赁商铺。强制清场时，甲方有权停止水电、设备、能源的供应，有权自行进入商铺，有权将租赁商铺内乙方的所有物品予以搬离，乙方不得有任何异议。搬离期结束后，租赁商铺内，乙方未搬离的物品视为乙方抛弃物，甲方有权自行处置，如产生处置费用，有权要求乙方承担。乙方搬离交还商铺时应满足下列全部条件：1、乙方应将该商铺及固定设备、装置和设备恢复原状（具体拆除及返还状态届时以甲方要求为准），须经甲方最终的检查和确认后，以良好整洁的状况将该商铺交还给甲方；2、乙方不得在该商铺内或利用该商铺从事任何活动，并将该商铺的所有钥匙交还甲方；3、乙方不得拆除或损坏甲方提供的任何设施设备，不得拆除或损坏任何可能损害该物业建筑结构或安全的装修（包括乙方经甲方同意进行的装修）、不可移动的装饰及固定的设施设备及物品及其它物品，前述设施设备、装修、装饰及物品无偿归甲方所有；4、乙方已与甲方共同验收了该商铺及其附属设施，乙方对损坏部分进行了必要的修缮或赔偿，且该修缮和赔偿经甲方验收认可；5、在符合上述要求乙方撤离时，须与甲方签订书面交还租赁商铺清单。合同第49条约定，租赁期内，乙方必须按本合同约定的时间足额向甲方支付租金、综合管理费及其他所有费用（含保证金），乙方如迟延支付租金、综合管理费或其他费用，需按未交费用每日万分之六点五的标准向甲方支付延迟付款违约金；54条规定：乙方违反本合同第49条的，乙方应向甲方支付相当于当年度三个月租赁费用的违约金，且甲方有权解除合同，保证金不予退还，前述违约金及保证金不能弥补甲方全部损失的，乙方还需承担赔偿责任。合同签订后，被告按约支付保证金27348元，原告也交付了商铺，被告在该商铺内从事餐饮服务。2021年1月26日，被告向原告发函，告知受疫情影响，经营亏损，已无力经营下去，将于2021年2月28日与原告解除租赁合同。同年2月2日，原告向被告发送解除合同及撤场通知函，明确告知被告因迟延支付租金的违约行为，原告拥有合同解除权：1、决定自2021年2月28日起解除与被告的商铺租赁舍同；2、自合同解除之日起三日内交纳应交未交的租金27347.75元、水电费31132.51元、违约金27347.75元、迟延支付违约金924.35元;3、限于2021年2月28日之前将三层面积区域内的物品进行清场完毕，并按照交付时的标准交付承租场地，否则有权视现场物品为遗弃物进行处置，同时有权主张因处置遗弃物和恢复原状产生的一切费用，并保留通过司法途径追究违约责任的权利。被告于次日收到该函件。2021年2月26日，原告再次向被告发送解除合同及撤场通知函，要求被告：1、支付欠款租金27347.75元、水电费31132.51元、违约金27347.75元、迟延支付违约金924.35元;2、限于2021年2月28日之前将三层面积区域内的物品进行清场完毕，并按照交付时的标准交付承租场地，否则有权视现场物品为遗弃物进行处置；3、双方已明确解约日，原告将于2021年3月1日起停止该区域物业服务（包括水电）。被告方张荣斌在该函上签字。2021年4月8日，被告向原告交付租赁商铺，因未达到合同约定的交付标准，原告未签字确认。2021年5月26日，原、被告签署了租赁物退还交接单，确认租赁物现状交付，水表87041吨，电表（443Ａ）13799度，（443Ｂ）17270度。另查明，2011年6月18日，原告与江苏浩源置业集团有限公司（以下简称浩源公司）签订租赁合同一份，浩源公司将其所有的位于常州市××路××号新北商会大厦商业部分出租给原告，建筑面积共计23966.35平方米，租赁期限12年，自2011年7月1日起至2023年6月30日，浩源公司为原告租赁部分单独安装水电表，原告按水电表的计量数字交纳所发生的水电费，电费单价按0.98元／度（含损耗）结算，该单价按现行供电公司的电费单价及损耗核算得出，若以后供电公司电价发生变更，则电费单价按比例调整，水费按原告实际使用加上损耗（实际用量公摊）结算等。庭审中，双方一致确认被告尚未支付原告租金18231.83元（2021年1月至2月）、水费8833.5元，保证金27348元未退还。被告对原告主张的电费计费标准、违约金及迟延付款违约金均持有异议，认为原告电费的收费标准超过了国家电网关于商业用电的收费标准，不合法，应按国家标准计算；违约金及迟延付款违约金过高，请求依法予以调整。本院认为，原告享有涉案商铺的合法使用权，其与被告签订的商铺租赁合同合法有效，当事人均应全面履行合同义务。合同履行期间，被告未能按期支付商铺租金，导致违约，被告应当支付2021年1-2月期间的租金。2021年1月26日，被告向原告提出将于2021年2月28日提前解除租赁合同，虽原告复函以被告迟延支付租金为由解除合同，实质是同意被告提前解除合同的请求，应当认定双方协商一致解除合同，合同解除的时间为2021年2月28日。合同解除后，被告应当返还承租的商铺，并支付已发生的水、电费及商铺使用费等相关费用。被告虽于2021年4月8日申请原告收房，因未达到商铺交付标准，双方未就收房达成一致意见，直至2021年5月26日，原、被告才完成租赁商铺的交还。期间，涉案商铺仍由被告占用，被告应当支付商铺使用费，使用费按租金标准计算。原告主张被告迟延搬离期间按商铺日租金三倍赔偿其损失，但未能提供损失的相关证据，原告的实际损失就是租金，被告应按合同约定承担三个月租金的违约金27347.75元。原告主张的迟延付款违约金，并没有提供通知被告交纳的相关证据，本院不予认定。合同约定被告在承担违约金后，原交纳的保证金原告应予退还。至于被告抗辩电费应按国家电网的计价标准收取，因原告根据其与浩源公司的收费情况加上合理损耗，再结合供电部门调价情况收取，不违反法律强制性规定，且符合双方合同约定，因此，该抗辩理由不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告常州苏宁易购商贸有限公司与被告新北区河海百姓人家饭店于2017年7月21日签订的商铺租赁合同已于2021年2月28日解除。二、被告新北区河海百姓人家饭店于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告常州苏宁易购商贸有限公司租金18231.83元，商铺占有使用费26073.9元，水费8833.5元、电费73333.34元和违约金27347.75元，合计153820.32元。三、原告常州苏宁易购商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还被告新北区河海百姓人家饭店保证金27348元。四、上述第二、第三项相抵后，被告新北区河海百姓人家饭店应支付原告常州苏宁易购商贸有限公司126472.32元。五、驳回原告常州苏宁易购商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3239元，由原告常州苏宁易购商贸有限公司承担1459元，被告新北区河海百姓人家饭店承担1780元。该款原告已预交，原告同意被告于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审判员  谈建华二〇二一年七月十二日书记员  许雯雯