重庆市渝北区人民法院      民事判决书      （2021）渝0112民初12893号      原告：袁洪波，男，土家族，1983年2月16日出生，住重庆市石柱县。   委托诉讼代理人：唐坤，重庆索达律师事务所律师。   委托诉讼代理人：刘佳，重庆索达律师事务所律师。   被告：重庆佳华物业有限公司，住所地重庆市渝北区金紫山片区，统一社会信用代码915000006219202055。   法定代表人：罗良德，董事长。   委托诉讼代理人：邓艾，北京大成（重庆）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：郑露洁，北京大成（重庆）律师事务所律师。   原告袁洪波与被告重庆佳华物业有限公司（以下简称佳华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月24日立案受理后，依法由审判员陈宏适用小额诉讼程序，于2021年5月20日公开开庭进行了审理，后因为案情复杂，由审判员陈宏担任审判长与人民陪审员吴晓春、文谋琼组成合议庭于2021年7月12日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告袁洪波的委托诉讼代理人刘佳、唐坤，被告佳华公司的委托诉讼代理人邓艾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告袁洪波向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告逾期办理不动产权证的违约金18 426.7元；2、被告支付原告逾期支付违约金的资金占用损失（资金占用损失以18 426.7元为基数，从2019年10月16日按照LPR计算至违约金付清为止）；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年2月25日，原告从被告处购买了位于重庆市渝北区龙塔街道紫荆路188号佳华·北辰里××号房屋，房屋总成交价为853 089元，付款方式按揭付款，甲方应在2018年3月31日将房屋交付给乙方，并于房屋实际交付使用180日内，向房屋所在地房屋登记机构提出办理本商品房的《房地产权证》的申请。逾期超过30日的，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。合同签订后，原告履行全部合同义务，被告存在延迟提出办理房地产权证申请的违约行为，应按约承担违约责任。故诉至法院，望判如所请。   被告佳华公司辩称：依据补充协议约定，办证时间是实际交付之日后180日内提交办证申请，也约定了原告应该在申请办理前提供所有办证资料，因为逾期提交导致办证延期，后果原告自己承担，并且约定因为办证机关的原因导致未能办理的，被告不承担责任。涉案房屋依法修建销售，取得了竣工验收备案，涉案的房屋4幢和5幢同时提交了办证资料，国土部门对4幢及时办理产权登记，但对第5幢迟延办理，本案房屋就是5幢的，对此被告和购房人都去国土部门信访过，国土部门回复称，被告开发的5幢楼设计超规划规模，需要补交土地出让金，才能办理。但2018年9月13日国土局出具的项目竣工验收表载明5幢已经通过了规划验收，未超建筑面积和红线；故办证逾期系国土部门导致，被告不应该承担任何责任。即使被告存在违约，依据补充协议约定，按揭付款支付的，在被告进行按揭担保期间，双方同意将约定的已付房价款确认为双方争议之前的已付款及已经实际归还银行贷款按揭的总额；故不应该按房屋总价款计算基数，只能按首付款作为基数，因为是按揭，原告在本案中无任何损失，其主张的违约金过高，请求法院调减。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人举示的以下证据：重庆市商品房买卖合同及附件合同补充协议、建行客户交易详细信息、农行业务凭证、重庆增值税普通发票、重庆市新建商品房质量保证书、不动产登记受理通知单（受理时间2019年9月17日）、案涉房屋不动产权证书，建设过程规划许可证、商品房预售许可证、建设工程竣工验收备案登记证、业主入住验房表、业主入住文件物品领用表、委托书、不动产登记申请表、渝北区国有土地使用权项目竣工验收表、土地房屋权属调查表、渝北区国土资源管理分局建设项目竣工建设规模及土地出让金核实确认书（以下简称土地出让金核实确认书）、黄泥塝派出所证明、渝北区规划和自然资源局关于贺伟等同志反映问题的回复、不动产权证，当事人质证后对真实性无异议，本院予以采信并在案佐证。   佳华公司还举示了以下证据：1、2018年12月28日不动产登记受理通知单（复印件），用以证明佳华公司于2018年12月28日同时申办案涉5幢房屋和同项目4幢房屋的初始登记。袁洪波对该证据有异议。本院认为：该不动产登记受理通知单虽系复印件，但与案涉房屋有关，且袁洪波没有相反证据予以推翻。本院予以采纳。2、区政府专题会议纪要（2019-264），用以证明因渝北区国土部门原因需与被告修订完善土地出让合同及补缴地价款事宜，政府会议决定先为合法购房业主办理住房部分的不动产权证。袁洪波对该证据的真实性不予认可。本院认为：该会议纪要的内容与当事人双方的陈述、本案其他证据相互印证。袁洪波虽不认可其真实性，但并未举示相反证据予以推翻，本院予以采纳。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月25日，袁洪波作为乙方（买方），佳华公司作为甲方（卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》，主要约定：由甲方将座落于重庆市渝北区龙塔街道紫荆路188号佳华·北宸里××号的商品房预售给乙方，总成交金额853 089元。第五条付款方式及期限：按揭付款：于本合同签订之日支付购房款253 089元，剩余房款600 000元通过银行申请贷款贷款支付。第七条交房期限及交付条件：属预售商品房的，甲方应当在2018年3月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。   《重庆市商品房买卖合同》第十三条关于办理产权登记的约定：2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记，由乙方委托甲方办理的，乙方应在签定本合同1日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方；如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按以下方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：逾期超过30日后，乙方有权解除合同……。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。    《重庆市商品房买卖合同》附件五即合同补充协议中关于合同登记备案、产权登记约定：3、甲乙双方确认将本合同第十三条第2款修改为：预售商品房的，本商品房实际交房使用180日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房的《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。5、如因乙方或者政府职能部门的原因导致延迟办理产权证的，甲方无需承担任何法律责任。关于已付房价款的特别约定为：乙方采用按揭付款方式支付房价款的，在甲方对乙方归还按揭贷款进行担保期间，双方同意将本合同中约定“已付房价款”统一确认为双方发生争议的时间以前，乙方实际支付给甲方的房款（不包括银行提供的按揭款）和实际已归还给银行的按揭贷款本金的总和（已归还的按揭贷款利息及未归还的按揭贷款本金不作为“已付房价款”）；在甲方对乙方归还按揭贷款的担保责任解除后，“已付房价款”确认为双方发生争议的时间以前，乙方实际支付给甲方的首付款和实际已划入甲方账户的按揭贷款之和。   合同签订后，袁洪波按约向佳华公司支付了首付款253 089元及各类税费。庭审中原被告均认可原告于2018年8月16日实际接房。同日，袁洪波就案涉房屋办理不动产权证书签署不动产登记申请表，并向佳华公司出具委托书载明：现全权委托代理人代为办理重庆市渝北区龙塔街道紫荆路188号佳华北宸里××号房屋产权登记。   2019年5月15日，重庆市渝北区规划和自然资源局出具《关于贺伟等同志反映问题的回复》主要载明：你们向市信访办反映“佳华·北宸里小区5栋业主2018年8月接房，但至今未办理房产证”的问题材料，已转我局。现回复如下：经核实，佳华·北宸里小区由重庆佳华物业有限公司开发建设。建设用地系佳华公司以出让方式取得。该宗地上批准的建筑面积与土地出让合同计价建筑面积不符，根据渝府发[2010]113号等文件相关规定，应修订土地出让合同后才能办理超出部分的房地产权证。佳华公司已向我局提交办理土地使用权接受社会监督公告的申请，但申请的部分内容与提交的相关佐证材料不符。我局已督促佳华公司尽快补充提供相关资料，并将按规定作出初审决定。   2019年7月15日，《区政府专题会议纪要》（2019-264）载明：四、关于佳华·北宸里项目第5幢房屋产权证办理事宜。会议听取了不动产登记中心关于佳华·北宸里项目第5幢房屋产权证办理有关情况的汇报。为保障业主合法权益，维护社会稳定，会议决定：（一）区不动产登记中心负责，先行为合法购房群众办理住房部分的不动产权证。（二）区规划自然资源局负责，抓紧与开发企业修订完善土地出让合同及补缴地价款事宜，在土地出让合同未修订前，区级有关部门暂停办理该项目的后续用地、规划、建设、销售等相关手续。   2019年9月17日，重庆市渝北区不动产登记中心不动产登记受理通知单载明：申请人袁洪波、重庆市佳华物业有限公司，不动产坐落：渝北区紫荆路188号××号。   另查明，2018年9月13日渝北区国有土地使用权项目竣工验收表主要载明：根据重地合字（1992）（江北县）第68号出让合同及《关于佳华世纪新城项目历史遗留问题的协调意见》，该项目用地面积233000㎡，计价建筑面积为575800㎡；2018年9月13日申报办理E区4、5、6幢及4幢商业及地下车库登记，均已通过规划验收；因A区、E区项目未完工，目前为超用地面积和用地红线；该项目属分期建设，建议待项目完工后一并验收建筑规模。同日土地房屋权属调查表主要载明：佳华北宸里（E区地块）项目5幢房屋已通过规划验收，现申请办理上述房屋竣工后土地使用权变更登记。经核查该宗地权属来源合法，四至清楚，无争议纠纷。2019年2月14日土地出让金核实确认书主要载明：核准栋号E区二期4幢。   庭审中，双方一致确认：按补充协议约定从2018年8月16日起算，扣除180天截止2019年9月17日共计逾期217天。截止2019年9月17日原告归还银行的按揭贷款中本金共计25 474元。   本院认为：双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效的合同。双方均应当按合同约定享有权利，履行义务。   本案争议焦点1、佳华公司是否应当对逾期办理案涉房屋不动产权证承担违约责任。   佳华公司作为房地产开发企业，理应充分考虑房地产政策可能给其开发建设及办证等事宜造成的影响，合理确定合同中的交房、办证期限等内容。佳华公司提供的合同补充协议已经将取得案涉房屋登记受理单的时间进行了变更：从主合同约定的房屋实际交付使用之日起60日内更改为180日内。这说明佳华公司已经充分考虑到因政府机构等原因，可能影响办证事宜。案涉房屋于2018年8月16日交付使用，佳华公司却在2018年12月28日申办案涉房屋楼栋的初始登记，此时已经过房屋交付120多日。根据《关于贺伟等同志反映问题的回复》，该宗地上批准的建筑面积与土地出让合同计价建筑面积不符，应修订土地出让合同才能办理超出部分的房地产权证。佳华公司需要补充提供相关资料以便作出初审决定。根据政府《会议纪要》，为保障业主合法权益，维护社会稳定，政府会议决定先行为合法购房群众办理住房部分的不动产权证；同时决定需修订完善土地出让合同及补缴地价款事宜，在土地出让合同未修订前，暂停办理该项目的后续相关手续。本案现有证据不足以证明完全系因政府职能部门原因导致案涉房屋所属5幢延迟办理初始登记。故佳华公司以政府职能部门原因导致延迟办理初始登记为由，要求免于支付逾期办证违约金的主张，缺乏事实依据和合同依据。   争议焦点2、违约金的计算基数如何确定。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。原被告依据合同补充协议约定，将“已付房价款”统一确认为双方发生争议的时间以前，乙方实际支付给甲方的房款（不包括银行提供的按揭款）和实际已归还给银行的按揭贷款本金的总和（已归还的按揭贷款利息及未归还的按揭贷款本金不作为“已付房价款”），该约定不违反法律规定，对双方具有约束力。原告如认为该约定不足以弥补其损失，也可依据上述规定请求人民法院予以增加，因此，原告认为该约定对其不公平没有法律依据。而原告主张因为被告逾期办证原因导致涉案房屋未能按合同约定过户至原告名下，从而导致了被告承担贷款担保责任的期间延长，该延长期间系因为被告原因导致，故该期间不应该按约定仅计算已经偿还银行贷款本金，但合同中关于“已付款”认定的约定，本就是针对被告逾期办证的情形时进行的约定，故逾期办证违约时“已付款”应该依据合同约定进行认定，故本案的已付房价款确定为253 089元+25 474元=278 563元。   综上所述，佳华公司存在逾期办证的违约行为，应当按合同约定支付袁洪波逾期办理不动产权证的违约金6045元（278 563元×0.0001/天×217天=6045元，四舍五入，取整数）。对原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。关于资金占用损失，因为被告逾期办证的违约行为已经承担了违约责任，也足够弥补原告的损失，故资金占用损失的请求本院不予支持。   关于逾期交房违约金标准是否应当调低。本案中，合同约定的逾期交房违约金为日万分之一，佳华公司主张调低违约金，应当就“约定的违约金过分高于造成的损失”承担举证责任，因其未举证证明其主张成立，应当承担不利后果，本院对佳华公司要求调低逾期交房违约金的主张，不予支持。   根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案涉及法律事实发生在民法典施行前，应适用当时的法律规定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:   一、被告重庆佳华物业有限公司在本判决生效后五日内支付原告袁洪波逾期办理不动产权证的违约金6045元；   二、驳回原告袁洪波的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。   案件受理费减半收取275.67元，由被告重庆佳华物业有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。         审 判 长   陈 宏   人民陪审员 吴晓春   人民陪审员 文谋琼            二〇二一年七月十五日       书 记 员  莫 密             1