苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0591民初3372号原告：苏州XX置业有限公司,统一社会信用代码XXXXXX，住所地苏州工业园区苏州中心广场X幢。法定代表人：XXXX。委托诉讼代理人：陈淑英，上海埃孚欧律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐琳，上海埃孚欧律师事务所实习律师。被告：江苏XX文化传播有限公司，统一社会信用代码XXXX，住所地苏州市吴江区松陵镇东太湖大道11666号。法定代表人：陈XX。原告苏州XX置业有限公司（以下简称XX公司）与被告江苏XX文化传播有限公司（以下简称XX公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月17日立案后，依法适用简易程序审理,于2021年6月9日公开开庭进行了审理。原告XX公司的委托诉讼代理人陈淑英、徐琳,被告XX公司法定代表人陈XX到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告XX公司的诉讼请求为：1、判令案涉《房屋租赁合同》已于2019年12月4日解除；2.判令原告收取的租赁保证金人民币82533.54元不予返还；3.判令被告支付原告截至2019年12月欠缴的租金人民币25073.35元；4.判令被告支付原告截至2019年12月欠缴的物业管理费人民币4677.86元；5.判令被告支付原告截至2019年11月欠缴的电费人民币56.65元；6.判令被告支付原告逾期付款违约金共计人民币5617.05元(暂算至2020年10月1日)；7.判令被告支付原告解除合同违约金共计133246.92元；8.判令被告支付原告自合同解除日起至搬离日止的房屋占用费76，237.62元(房屋占用费=×2×44天)；9、判令被告支付原告房屋占用期间的物业管理费共计人民币5993.52元(自2020年1月17日起暂算至2020年10月1日，占用期间物业管理费=月物业管理费4143.25元/31天×258天)；10.判令被告支付原告仓储费用20286.29元(自2020年1月17日起暂算至2020年10月1日，仓储费用=每月每平方米75元×32.5平方米÷31×258天)；11.判令被告支付装修期租金人民币22207.82元(装修期为2019年7月1日至2019年7月31日)；12.判令被告支付原告见证法律服务律师费人民币4500元；13.判令被告支付原告搬运费人民币720元；以上款项共计人民币381150.62元。14.判令本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更诉请为，1、判令原被告签署的《房屋租赁合同》已于2019年12月4日解除；2、判令原告收取的租赁保证金人民币82533.54元不予返还；3、判令被告支付原告2019年11月至2019年12月欠缴的租金人民币25073.35元；4、判令被告支付原告2019年11月至2019年12月欠缴的物业管理费人民币4677.86元；5、判令被告支付原告2019年8月至2019年11月欠缴的电费人民币56.65元；6、判令被告支付原告上述3-5项诉请计至2019年12月31日的逾期付款违约金共计人民币1518.47元（逾期付款违约金=逾期款项×逾期天数×0.05%）；7、判令被告支付原告解除合同违约金共计133246.92元（六个月租金标准）；8、判令被告支付原告自合同解除日2019年12月4日起至搬运验收日2020年1月17日止的房屋占用费76237.62元（房屋占用费=（日租金730.12元+日物业管理费136.22元）×2×44天）；9、判令被告支付原告房屋占用期间的物业管理费共计人民币5993.52元（自合同解除日2019年12月5日起至搬运验收日2020年1月17日占用期间物业管理费=月物业管理费4143.25元/31天×44天）；10、判令被告支付原告仓储费用20286.29元（自2020年1月17日起暂算至2020年10月1日，仓储费用=每月每平方米75元×32.5平方米÷31×258天）；11、判令被告支付原告装修期租金共计人民币22207.82元（装修期为2019年7月1日至2019年7月31日）；12、判令被告支付原告搬运费人民币720元；13、判令被告支付原告见证法律服务律师费人民币4500元；以上款项共计人民币377052.04元。14、判令被告支付原告上述3-5项诉请款项共计人民币29807.86元自2020年1月1日起至实际支付之日止的逾期付款违约金；15、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年7月10日，原告与被告签订《苏州中心办公楼房屋租赁合同》(下称“租赁合同”)，约定由被告承租原告位于苏州中心广场6幢的苏州中心办公楼C座项目(OC)17层05号房(实际室号15层04号)房屋(下称“该房屋”)作办公之用。被告自2019年8月起一直拖欠租金、物业管理费、水电费等费用。原告于2019年11月寄发《催款函》正式函告被告履行付款义务，被告收函后一直未按照租赁合同支付租金及相关款项，其迟延履行付款义务的行为已经构成严重违约，且已导致原告利益严重受损。原告于2019年12月2日向被告寄送《解除租赁合同通知函》，通知其租赁合同于2019年12月4日解除，并要求其支付各项欠款，将房屋恢复至交付时状态返还原告。合同解除后，原告向被告寄送《房屋原状交还告知函》，通知其应于2019年12月16日前将该房屋恢复原状归还原告，否则原告有权自行将房屋恢复原状，但被告仍不予理睬。2020年1月17日，原告将该房屋腾空并回收该房屋。原告与被告之间的租赁关系依法成立，但被告一直怠于履行租赁合同约定的付款义务，经原告多次催讨仍不支付欠款，并拒绝将房屋原状交还，其种种行为已构成严重违约，损害了原告的合法权益。被告XX公司辩称，原告没收定金和违约金重复了。违约金过高。2019年10月底11月初我们已经提出要终止合同，有终止确认函，送达到原告处。当时无结果，我们提出我们要把办公用品搬走，原告不让我们搬走，我们还报警了。但是原告方的话他们未同意我们公司解除合同，也不同意我们搬走这个的话就是恶意的扩大了我们的损失。如果按照我们当时10月底就是解除合同，我们的损失就不会这样子，我们总共的话入住也就一个月左右，我总共付16万多。再加上这边的话是诉讼请求上是三十多万，整个就是天价了。经审理查明，2019年7月10日，XX公司（甲方、出租方）与XX公司（乙方、承租方）签订《苏州中心办公楼房屋租赁合同》，主要内容如下：2.1甲方出租给乙方的商品房座落在苏州中心广场6幢的苏州中心办公楼C座项目(OC)17层05号房(实际室号15层04号)(以下简称“该房屋”)房屋。该房屋租用面积为165.73平方米。3.1甲方预计于2019年7月1日日将该房屋交付乙方。3.4该房屋的租赁期自2019年08月01日起至2021年07月31日止，共计2年。4.2甲方同意给予乙方1个月的装修期。装修期内，乙方不须支付下述第4.3款规定的租金，但必须支付本合同第5条规定的物业管理费和因使用该房屋而发生的其他费用。装修期如下：自交付日起至2019年07月31日。4.3.1第一个租金计收年度，每月每平方米含税租金为人民币134.00元，含税月租金为人民币22，207.82元，由不含税租金额(人民币21,150.30元)加上增值税税额(人民币1.057.52元)构成;第二个租金计收年度，每月每平方米含税租金为人民币141.00元，含税月租金为人民币23.367.93元，由不含税租金额(人民币22,255.17元)加上增值税税额(人民币1,112.76元)构成;4.4租金采用先付后用的原则，按3个月为一期支付，乙方应于本合同签署之日起五(5)个工作日内向甲方支付该房屋的首期租金(即2019年8月1日至2019年10月31月的租金)计人民币66623.46元，第二期租金(即2019年11月1日至2020年1月31日的租金)计人民币66623.46元应于2019年9月20日前支付；其后各期租金以每期提前支付一次、具体于每期届满之日所在月的上一个月的【20】日或之前支付下一期的租金。5.1甲乙双方约定，乙方应于本合同签署之日起5个工作日内向甲方支付房屋租赁保证金，租赁保证金为该房屋租赁期内末年月租金的三(3)倍及三(3)个月物业管理费之和，即人民币82533.54元。乙方根据租赁意向书已向甲方支付的诚意金(如有)，可用于抵扣租赁保证金中同等数额的部分。5.2如乙方违反本合同之规定，则甲方有权(但并无义务)以租赁保证金抵付乙方任何应付款项，和/或作为甲方因此而遭受损失之赔偿，和/或根据本合同规定全部扣收租赁保证金而无须归还给乙方。如租赁保证金发生金额不足时，乙方应在收到甲方通知后的五(5)个工作日内补交该等差额，每逾期一日补交应按该差额的万分之五向甲方支付违约金。5.7乙方应按本合同约定向甲方或管理公司支付该房屋的含税物业管理费。该房屋目前的含税物业管理费按照租用面积每平方米每月人民币25.00元计算，即该房屋每月的含税物业管理费为人民币4143.25元。5.8物业管理费采用先付后用的原则，按3个月为一期支付，乙方应于本合同签署之日起5个工作日内向甲方或管理公司支付该房屋首期物业管理费(即2019年8月1日至2019年10月31日的物业管理费)计人民币12429.75元，第二期物业管理费(即2019年11月1日至2020年1月31日的物业管理费)计人民币12429.75元应于2019年9月20日前支付;其后各期物业管理费每期提前支付一次，于每期届满之日所在月的上一个月的【20】日或之前支付下一期的物业管理费。装修期内的物业管理费共计人民币4143.25元，乙方应于支付首期物业管理费的同时支付，其余期间内的物业管理费仍按上述约定如期支付。8.1有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，并有权要求乙方按本合同约定向甲方支付违约金；给甲方造成损失的，支付的违约金不足抵付其损失的，甲方还有权要求乙方赔偿造成的损失与违约金的差额部分：8.1.4乙方逾期支付租金累计不支付租金累计超过一(1)个月的；8.1.5乙方逾期支付租金以外的本合同规定的其他任何应付款项累计超过一(1)个月的；9.2该房屋交付后，出现本合同规定情形而甲方行使解除本合同之权利的，或者乙方单方面解除本合同的，本合同解除前乙方已支付的所有租金(无论该等租金所对应的租赁期间是否届满)均不予退还，甲方并有权向乙方索取乙方在本合同第4.2款规定的装修期内所免去的所有租金，此外，甲方有权要求乙方按下述规定向甲方支付违约金：9.2.2剩余租赁期超过六个月(包括六个月)的，违约金为该房屋六(6)个月的租金(适用合同解除之日的租金标准)。9.5乙方逾期支付本合同约定的租金和/或其他各项费用(包括未补足租赁保证金不足部分)的，每逾期一日，则应按逾期之款项的万分之五向甲方支付违约金。逾期支付上述任何款项超过十五(15)日的，甲方或管理公司除收取前述违约金外、还有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担。12.1除甲方同意乙方续租外，乙方应按本合同12.2、12.3款约定返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按每日租金与每日物业管理费之和的双倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费。12.3乙方如按本合同第6条之规定在甲方同意的范围内和要求下对该房屋进行了装修、增建或改建，应根据本合同的要求在租赁期满或本合同提前终止前将该房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担：乙方如未经甲方同意或超出甲方同意的范围和要求对该房屋进行了装修、增建或改建，甲方还有权行使本合同第9.6款项下权利。如届时甲方依其完全自主决定书面同意乙方无需将该房屋恢复原状的，甲方无任何义务就乙方对该房屋和/或其装修、设备和设施进行的增建或改建作出任何补偿和/或赔偿。12.6如乙方在租赁期满之日或本合同提前终止之日没有向甲方交还该房屋，则甲方除有权按照本合同第12.2款的规定向乙方收取占用使用费和物业管理费及其他费用以外，还有权在租赁期满之日或本合同提前终止之日起七(7)日后开启该房屋的门锁并更换门锁，房屋内的物件包括但不限于家具、装置和其他添置物均视为放弃物，甲方有权将其搬出该房屋，并将该房屋腾空收回。甲方对因此而引起的损坏及乙方之损失概不负责。对于乙方遗留在该房屋内的物件，甲方有权就该等物件向乙方收取仓储费用，并有权按照甲方认为适当的方式出售、转让、丢弃或以任何其他方式处分该等物件，并将处分所得(如有)用于偿付乙方所欠甲方的任何款项及赔偿甲方因本款规定事由所发生的及将发生的损失。但不论任何情况甲方均将无任何义务就该等物件向乙方支付或偿付任何款项。18.2对于任何通知或联络，如直接交付，则在接收一方或其被授权人签收时视为收讫；如用传真，在发出后视为收讫；如果通过国内或国际快递方式邮寄，则在寄出后第三天被视作已收讫；如用挂号信邮寄，在寄出五天后视为收讫。上述合同签订后，XX公司向XX公司支付了租赁保证金82533.54元。《办公楼C座办公楼租户电量抄录表》反映，涉案房屋2019年8月至11月电费合计56.65元。2019年12月2日，XX公司向XX公司寄送《解除租赁合同通知函》，内容为：“……但贵方自2019年8月起一直拖欠房屋租金、物业管理费、水电费，我司多次催促无果。截止2019年11月29日，贵方已累计拖欠租费共计25515.35元。贵方的上述行已构成根本违约。根据《租赁合同》的相关约定，我司现在行使单方解除权，解除与贵方的《租赁合同》，终止租赁关系，并追究贵方相应的违约责任。为此，我司现将解除《租赁合同》的相关事宜书面通知如下，望积极配合：一、自2019年12月4日起，贵方与我司签订的《租赁合同》即行解除，双方间的房屋租赁关系终止。二、请贵方于《租赁合同》解除之日将租赁房屋以交付时的完好可出租状态交还我司，否则我司将自行收回房屋并保留追究贵方法律责任的权利。三、贵方已支付租赁保证金及其他费用均不予退还，且贵方应于解除日后3日内将尚欠我司的租金21467.56元、物业管理费4005.14元、水电费42.65元、违约金155454.74元共计180970.09元支付给我司……”该函共向XX公司寄送两份，寄往XX公司在涉案房屋租赁合同中确定的乙方地址函件（苏州市吴江区松陵镇东太湖大道11666号开平商务中心A幢108、苏州市工业园区苏州中心C座1705单元），均未能妥投。2019年12月12日，XX公司向XX公司寄送《关于苏州中心办公楼C座17层05房屋原状交还的告知函》，内容为：“……2019年12月4日解除了双方之前的原合同，贵我双方的租赁关系终止，并要求贵方在合同解除当日将房屋恢复原状并交还我司，但贵方至今也未予执行，仍继续占用我司房屋。鉴于此，现我司再次向贵方严正敬告如下：1、贵我双方的租赁关系已于2019年12月4日解除，贵方已无权再继续占用我司苏州中心办公楼C座项目(OC)17层05号房屋，现我司再次责令贵方将该房屋于2019年12月16日之前恢复原状并归还我司。2、如贵方逾期未交付恢复原状的房屋，则我司有权自行拆除，并要求贵方承担相应的拆除费用。且我司有权将可移动物品搬出该房屋，并将房屋腾空收回，因此引起的贵方财产损失我司不承担任何责任。3、请贵方立即支付拖欠的所有费用”。”该函共向XX公司寄送两份，寄往XX公司在涉案房屋租赁合同中确定的乙方地址函件（苏州市吴江区松陵镇东太湖大道11666号开平商务中心A幢108、苏州市工业园区苏州中心C座1705单元）。2020年2月28日，XX公司向XX公司寄送《通知函》，内容为：“……现原合同已解除，我司已于2020年1月15日进入该房屋进行腾空并收回该房屋，并将该房屋内留存物品存放至我司指定地点，搬家费用合计人民币720.00元，请贵方于收到本通知函之日内将前述搬家费用、相关留存物品仓储费用及其他贵方拖欠我司的所有费用支付给我司并至我司领取该房屋内留存物品，逾期我司将自行处置”。该函共向XX公司寄送两份，寄往XX公司在涉案房屋租赁合同中确定的乙方地址函件（苏州市吴江区松陵镇东太湖大道11666号开平商务中心A幢108、苏州市工业园区苏州中心C座1705单元）。审理中，XX公司陈述：2020年1月17日把被告的东西搬到仓库里面，从2020年1月17日开始算到被告实际取走为止。每月每平方米75元，仓储面积32.5平方米，产生搬运费720元，律师见证费4500元，以上有《苏州中心C座1705室租户物资搬运工程》验收单、搬运费增值税专用发票、《律师见证服务框架协议》、《律师见证书》、律师费发票、《储藏室租赁协议》两份、储藏室平面图等为证。以上事实，由房屋租赁合同、收据、《解除租赁合同通知函》、邮寄凭证、邮件查询记录、《关于苏州中心办公楼C座17层05房屋原状交还的告知函》、《通知函》等证据及庭审笔录予以证实，本院予以确认。本院认为，XX公司与XX公司签订的《苏州中心办公楼房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为有效，双方均应诚信履行。合同履行期间，XX公司长期欠费，违约情节已达到合同约定的XX公司单方行使合同解除权的条件，XX公司2019年12月2日致函表达合同于2019年12月4日解除之意，符合合同约定，现XX公司诉请确认双方签订的房屋租赁合同已于2019年12月4日解除，有事实和法律依据，本院予以支持。1、租金。XX公司诉请XX公司支付2019年11月至2019年12月4日的租金25073.35元，XX公司未提交证据证明其已付该期间的费用，该费用金额经核算无误，故本院对该诉请予以支持。2、物业管理费。XX公司诉请XX公司支付2019年11月至2019年12月4日期间的物业管理费4677.86元，XX公司未提交证据证明其已付该期间的费用，该费用金额经核算无误，故本院对该诉请予以支持。3、电费。XX公司诉请XX公司支付电费56.65元，XX公司未提交证据证明其已付该电费，亦有证据反映用电量情况，故本院对该诉请予以支持。以上合计29807.86元（25073.35+4677.86+56.65）。4、逾期付款违约金。XX公司诉请XX公司支付按合同约定的逾期款项的日万分之五标准计算的上述29807.86元的逾期付款违约金，此主张既有合同约定及XX公司违约的事实为据，据此，就上述逾期付款责任，本院核算确定XX公司支付XX公司逾期付款违约金1518.47元（截止2019年12月31日前）。5、解除合同违约金。XX公司诉请XX公司按六个月的租金支付解除合同违约金133246.92元，该诉请虽有合同依据，但诚如XX公司辩称，相关条款为违约责任条款，过分高于实际损失的应予调整，综合考虑缔约成本、管理成本，本院参照2个月的租金标准视情酌定XX公司支付XX公司解除合同违约金44415.64元（22207.82*2）。6、房屋占用费、占用期间的物业费。XX公司诉请XX公司按租金与物业费之和的2倍，自合同解除日2019年12月4日起至搬运验收日2020年1月17日止，计算房屋占用费76237.62元【（日租金730.12元+日物业费136.22元）×2×44天）】、以及占用期间的物业费5993.52元（136.22元×44天），自合同解除日2019年12月4日起至搬运验收日2020年1月17日止。本院认为，该诉请虽有合同依据，但诚如XX公司辩称，违约责任过分高，应予调整，本院据此参照租金、物业费的1.3倍标准视情酌定XX公司支付XX公司房屋占用费合计49554.65元（日租金730.12元+日物业费136.22元）×1.3×44天）。至于XX公司诉请9要求支付占用期间的物业费，本院不再支持。7、仓储费。XX公司诉请XX公司支付物品仓储费用，按照每月每平方米75元×32.5平方米÷31，计算至被告实际取走之日。合同明确约定，合同解除后，被告应及时将房屋腾空，恢复原状返还原告，被告未能按约返还，XX公司自行提供仓库存储相关物品，产生的仓储费损失，理应由XX公司承担。鉴于2021年6月9日开庭时，XX公司明确放弃一切仓储物品权属，故仓储费用应自2020年1月17日计算至2021年6月9日时截止共计509天，75元/月/平方米，仓储费共计40022.18元（509天/31*32.5*75）。8、装修期租金。XX公司诉请XX公司被告支付原告装修期租金共计人民币22,207.82元（装修期为2019年7月1日至2019年7月31日。合同9.2条明确约定，原告有权索取装修期间免去的所有租金，被告的装修期为2019年7月1日至2019年7月31日，一个月，故对应租金为22207.82元，本院对该诉请予以支持。9、搬运费。合同明确约定，如因XX公司逾期不迁出该房屋而造成XX公司其他损失的，XX公司还应承担赔偿责任。而合同解除后，XX公司致函要求XX公司恢复房屋原状未果，于2020年1月17日搬运房屋内遗留物品，产生的搬运费损失720元，理应由XX公司承担，本院予以支持。10、律师费。XX公司诉请XX公司支付法律服务律师费4500元，有合同明确约定为据，产生的律师费损失，理应由XX公司承担，本院予以支持。综上所述，XX公司应赔付XX公司租金、物业管理费、电费、解除合同违约金、房屋占用费、装修期间租金费用、仓储费、搬运费、律师费等合计191228.15元（25073.35+4677.86+56.65+44415.64+49554.65+40022.18+22,207.82+4500+720）及逾期付款违约金（2019年12月31日前合计1518.47元；自2020年1月1日起，以29807.86元为基数，按日万分之五计算至实际付款之日止）。XX公司已付的租赁保证金82533.54元，XX公司虽以XX公司违约为由主张不予返还，但相关条款亦属违约责任条款，而就诸项实际损失，前述意见已予考虑，故上述保证金宜作为应返还XX公司的款项而与XX公司应赔付的金额抵扣结算。经抵扣，XX公司应赔付XX公司合计108694.61元（191228.15-82533.54）及逾期付款违约金（2019年12月31日前合计1518.47元；自2020年1月1日起，以29807.86元为基数，按日万分之五计算至实际付款之日止）。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认原告苏州XX置业有限公司与被告江苏XX文化传播有限公司之间的《苏州中心办公楼房屋租赁合同》于2019年12月4日解除；二、被告江苏XX文化传播有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告苏州XX置业有限公司支付108694.61元及逾期付款违约金（2019年12月31日前合计1518.47元；自2020年1月1日起，以29807.86元为基数，按日万分之五计算至实际付款之日止）；三、驳回原告苏州XX置业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收3509元，由原告苏州XX置业有限公司负担509元，被告XX公司负担3000元。此款原告苏州XX置业有限公司已预交，本院退还其3000元，由被告XX公司于本判决生效之日起十五日内向本院交纳3000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。审判员  朱云二〇二一年七月六日书记员  贾蕊