江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0303民初5272号原告：邹文娜，女，1976年7月7日生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：王亚洲，江苏红杉树律师事务所律师。被告：王晓龙，男，1976年10月25日生，汉族，住徐州市云龙区。被告：王艳，女，1970年2月4日生，汉族，住徐州市云龙区。二被告共同委托诉讼代理人：朱磊，江苏同瑞律师事务所律师。原告邹文娜与被告王晓龙、王艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王亚洲、被告王晓龙及二被告共同委托诉讼代理人朱磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹文娜向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告王晓龙签订的编号为0002051的《房地产买卖协议》（不包括地下室）；2、被告王晓龙返还原告购房款2032700元；3、被告王晓龙支付原告违约金406540元（原告交付给被告购房款2032700元的20%）；4、被告王晓龙赔偿房屋升值损失和装修费1580000元（鉴定意见的数额3830000元减去2240000元）；5、被告王晓龙支付律师费50000元；6、本案诉讼费、保全费、鉴定费用由被告承担。7、被告王艳对上述债务承担连带担保责任。事实与理由：2019年原被告签订房地产买卖协议，双方约定将被告坐落于原香漫谷13-3-101室及地下室出售给原告，2019年6月16日交付房屋于原告将上装修并实际入住或出租，2020年8月10日到产权处办理过户手续，同时约定违约方赔付守约方总房款20%的违约金还需承担相关为实现债权而发生的诉讼费、律师费用等费用。合同签订后，原告按约定向被告王晓龙支付房款2082700元，被告王晓龙出具收条且被告王艳予以担保。原告接收房屋后，对涉案房屋进行装修，购买家电并实际入住。2020年5月12日，因被告王晓龙原因，涉案房屋被丰县人民法院查封，导致合同目的无法实现。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求依法支持诉请。被告王晓龙辩称：同意解除合同。对鉴定报告中的估价鉴定有异议，鉴定基准日应以合同履行期满或原告起诉之日为鉴定基准日。涉案房屋估价360.77万元估值过高不符合市场行情。基于原告未能全额支付购房款，原告违约在先，被告同意返还1879240元（总支付房款2082700元减去地下室房款实际采购价203460元），不同意支付违约金，同意支付装修费用18.6万元（鉴定意见的数额22.42万元减去院子装修费用3.82万元），双方都有违约，原告的律师费应自行承担，鉴定费根据各自违约情况共同承担，对违约金及房屋差价不予认可。被告王艳辩称：因原告在合同履行过程中并未支付全额购房款，存在违约行为，故其不应承担担保责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合当事人的陈述及当事人提交的证据，本院认定事实如下：2019年6月7日，原告（购买方、乙方）与被告王晓龙（出售方、甲方）签订合同编号为0002051的《房地产买卖协议》一份，约定甲方将其单独所有的云龙区原香漫谷小区13号楼3-101房屋出售给乙方。房屋建筑面积120.59平方米，地下室建筑面积67.82平方米。交易价格为229万元。协议第八条约定：双方于2020年8月10日前到产权处办理上述房地产过户手续。第九条约定：双方同意于2019年6月16日前交接房屋；第十二条约定：违反本协议的任何一条款均视为违约方赔偿给守约方违约金总房款20%。违约方还需承担守约方为实现债权所发生的诉讼费、律师费等其他相关费用；第十九条手写备注：此房过户时银行贷款如何结清，甲乙双方自行协商；乙方交付完首付款，本房由乙方随时装修或出租；因本房目前不能过户，关于购房首付款经双方协商，把购房首付款作为本房作居间抵押贷款（无息）。合同签订后，被告王晓龙向原告交付了房屋，原告并进行了装修。原告陆续向被告王晓龙支付购房款共计2082700元。被告王晓龙分别于2019年6月18日、2019年6月26日、2020年9月2日出具了金额分别为125万元、5万元、752700（贷款）元（其中于2020年9月2日的转账3万元未出具收条）。2019年6月18日，原告（买受方）与被告王晓龙签订《存量房买卖合同》一份，约定被告王晓龙将坐落于云龙区原香漫谷小区13号楼3-101、建筑面积为67.82平方米的非住宅房屋（地下室）以人民币五万元的价格出售给原告。该地下室现已过户至原告邹文娜名下。2018年6月18日（应为2019年6月18日），被告王晓龙（被担保人）与被告王艳(担保人)签订担保书一份，内容为:本人王艳承诺自愿给王晓龙担保。担保关于王晓龙名下位于云龙区房屋卖给邹文娜，在本房屋没有过户到邹文娜名下出现的违约金及一切经济纠纷，由我王艳给予全责担保。另查明，涉案房屋系被告王晓龙单独所有。该房屋于2018年8月3日通过抵押登记抵押给中国邮政储蓄银行股份有限公司徐州市分行，金额80万元，于2020年9月10日解除抵押。2020年5月1日，丰县人民法院依据（2020）苏0322民初1360号民事裁定书对涉案房产进行了查封。涉案房屋地下室系被告王晓龙以单价3000元/平方米、总价203460元购买。经原告申请，本院委托徐州公信资产评估土地房地产国家有限公司对徐州市云龙区原香漫谷小区13号楼3-101室（建筑面积120.59平方米）在2021年5月14日（注册房地产估价师实地查勘日）的市场价值及装修价值进行评估。徐州公信资产评估土地房地产国家有限公司出具的【徐公信房估（2021）鉴第024号】房地产估价结果报告，估价结果为：估价对象在价值时点2021年5月14日的市场价值为人民币383.19万元【其中房屋（毛坯）价值为360.77万元，装修价值为22.42万元（其中院落装修价值3.82万元）】。原告为此支出评估费35000元。为解决本案纠纷，原告与江苏红杉树律师事务所签订委托代理合同，约定代理费为15万元。后原告向该所支付律师费5万元。本院认为，本案的争议焦点为：1、关于合同解除的问题；2、关于返还购房款金额的问题；3、关于合同解除买受人合理损失的确定问题。关于争议焦点一，原告主张解除原告与被告王晓龙于2019年6月7日签订的编号为0002051的《房地产买卖协议》，被告王晓龙同意解除，双方就合同解除达成一致意见，本院予以准许。关于争议焦点二，根据合同法第九十七条规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。合同解除后，被告王晓龙应当返还原告已支付的购房款。原被告均认可原告共支付被告王晓龙购房款为2082700元，争议在于已履行完毕的地下室的房款应如何确定的问题。原告主张依据双方签订的《存量房买卖合同》约定的地下室的房款五万元从总房款中予以扣除，被告王晓龙抗辩该合同约定的五万元系原告为了少交过户费用而约定，并非真实的交易价格。故应当按照被告王晓龙实际购买的203460的价格从已支付总房款中扣除。对此，经查认为，原被告签订的《房地产买卖协议》约定的交易价格为229万元，并未对案涉房屋及地下室的价款进行区分，后续虽然原被告在签订的《存量房买卖合同》中约定地下室交易价款为5万元，但结合被告王晓龙的提供的《商品房买卖合同》，可以认定被告王晓龙购买案涉房屋地下室的价款为203460元。根据日常生活经验，结合案涉地下室已经过户给原告的事实，被告王晓龙的抗辩更为合理，故本院认定被告王晓龙应当返还购房款金额为1879240元（2082700元-203460元）。关于争议焦点三，1、关于价值评估基准日确定的问题。被告对于评估报告采用2021年5月14日即现场勘验日为价值节点提出异议，并认为依据《江苏高院：关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答（2017）》第38条之规定应当按照起诉之日为评估的价值时点。对此，经查认为，该解答第38条规定：商品房价格涨跌而产生的差价损失的计算方法，商品房买卖合同有约定的，从其约定，没有约定的：（1）可比照起诉时最相类似商品房的市场成交价与买卖合同成交价之差计算；（2）没有最相类似商品房比照的，可委托专业机构评估确定房屋涨跌损失。从该规定不能得出委托评估价值时点应当为起诉之日。本院认为以现场勘验之日为评估的价值时点更有利于平衡双方的利益。2、关于门前小院装修能否作为合理损失及计价依据的问题。邹文娜基于有效的房屋买卖合同对涉案房屋及门前小院进行装修,属于善意、合理的履约行为。小院虽系原告违法建造,但仍具有使用价值,故本院依据评估报告认定门前小院的维修支出费用为3.82万元。3、关于徐州公信公司出具的评估报告是否可以作为定案依据的问题。被告王晓龙对于涉案房屋的评估价格提出异议，认为该评估价格明显偏高，并提供了案涉小区部分二手房交易截图。对此，经查认为，被告提供的案涉小区网络二手房信息中并无最相类似一楼商品房的交易信息，另鉴定人员已出庭接受询问，并对于评估价格的形成依据进行了阐明。故被告的该异议不成立，本院不予采纳。本院对徐州公信公司出具的评估报告予以采信，能够作为定案的依据。现原告主张房屋升值损失和装修费（22.42万元）共计1580000元（鉴定意见的数额3830000元减去2240000元），未超出本院认定的标准，对该数额本院予以确认。4、关于原告是否存在违约、对合同解除是否存在过错的认定问题。原告向被告支付购房款2082700元（合同价为229万元）后，双方约定前往产权处办理过户。此时发现涉案房屋被法院查封，无法完成过户。被告王晓龙抗辩原告未能在2020年8月10日前全额支付购房款存在违约。对此，经查认为：首先，双方在《房地产买卖协议》并未明确约定原告何时支付全部购房款；其次，根据《房地产买卖协议》第十九条备注的内容：“此房过户时银行贷款如何结清，甲乙双方自行协商”，再结合2020年9月2日被告王晓龙向原告出具欠条（偿还贷款）的事实，可以认定双方对于房款的支付已另行协商且实际履行。故被告王晓龙的抗辩不成立，本院不予采纳。原告在合同履行过程中不存在违约的情形，且对于合同的解除并不存在过错。5、关于违约金、律师费、鉴定费用（包括鉴定人员出庭费用）的问题。关于违约金，原被告在《房地产买卖协议》虽然约定了未约定，但其主张违约金的同时，又同时主张了房屋差价损失，且本院支持其房屋差价损失足以弥补其损失，故本院对原告主张的违约金不予支持。关于律师费，现原告主张5万元，该费用原告已实际支出，被告作为违约方，根据《房地产买卖协议》约定，应当承担该笔费用。关于鉴定费，系原告主张权利所产生的合理费用,本院支持鉴定费用为36000元（评估费35000元+鉴定人员出庭费用1000元）。根据《民法典》六百八十六条之规定：当事人在保证合同中中对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照一般保证承担保证责任。本案二被告签订的《担保书》未约定保证方式，为一般保证，且在保证期间内，故被告王艳应当承担一般保证责任。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十六条、第六百八十六条、第六百九十一条、第六百九十二条之规定,判决如下:一、解除原告邹文娜与被告王晓龙于2019年6月7日签订的编号为0002051的《房地产买卖协议》；二、被告王晓龙自本判决生效之日起十日内向原告邹文娜返还购房款1879240元；三、被告王晓龙自本判决生效之日起十日内向原告邹文娜支付房屋差价及装修费共计1580000元、律师费50000元；四、被告王艳对上述一、二、三项确定的内容向原告邹文娜承担一般保证责任；五、原告邹文娜自本判决生效之日起三十日内向被告王晓龙返还原香漫谷小区13号楼3-101房屋（不包括地下室）；六、驳回原告邹文娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31606元，由原告邹文娜负担1606元，剩余案件受理费30000元、保全费5000元、鉴定费36000元由被告王晓龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  魏雪梅人民陪审员  刘贵云人民陪审员  杨盛华二〇二一年七月十九日书 记 员  耿海涛