重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2021）渝0101民初7520号原告：吴天英，女，1964年8月20日出生，汉族，现住重庆市万州区。被告：重庆恒产房地产开发有限公司，住所重庆市万州区江南新区江南大道265号城市今典销售中心三楼，统一社会信用代码915001015814617793。法定代表人：邓有明，董事长。委托诉讼代理人：蒋敦高(特别授权），重庆思肯律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐义春（特别授权），重庆思肯律师事务所律师。原告吴天英与被告重庆恒产房地产开发有限公司（以下简称恒产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月25日受理后，依法适用简易（小额诉讼）程序，公开开庭进行了审理。原告吴天英，被告重庆恒产房地产开发有限公司的委托诉讼代理人蒋敦高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴天英向本院提出诉讼请求：1.判令被告承担迟延交付房屋的违约金2734.7元（以房款总额353516元为基数，从2018年5月31日起至2018年8月16日止按照每日万分之一的标准计算）及其利息423.4元（利息以2734.7元为基数，按照年利率6％的标准从2018年8月17日起至2021年4月20日止）；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年11月28日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》。原告按照合同约定将房屋总价款353516元的首付款318516元在签订合同当日予以了缴纳。在双方的合同中确定被告方应当在2018年5月31日前交付房屋与原告，否则甲方(被告)将按照合同第九条的规定承担按日向乙方(原告)支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内支付违约金于乙方(原告)。而被告在2018年8月16日才将房屋交付给原告。综上所述，原告特依据法律的规定，具文诉讼到人民法院，请求依法判决。被告恒产公司辩称，1.本案案情复杂，权利义务关系并非一目了然，涉及购房者和开发商的切身利益，不同意适用小额诉讼程序进行审理；2.根据双方合同约定，商品房的交付条件为通过竣工验收备案登记，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，不是以“水电气投入使用”为交房条件，因此，水、电、气投入使用不是本案约定的交房条件；3.水电气的投入使用是在《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》之后进行审查，不是在之前进行审查，故水电气是否投入使用与取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》没有关联性；4.原告主张违约金、利息属于重复主张；5.水电气未能接通的责任应当适用《重庆市商品房买卖合同》第十七条，不能适用逾期交房的违约责任。本院经审理认定事实如下：2016年11月28日，被告恒产公司（甲方）与原告吴天英（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，该合同约定：乙方所购商品房坐落于重庆市万州区××道××号××号楼××室，建筑面积为82.14平方米，其中套内面积68.33平方米……购房价款：总成交价款为353516元整（约定原告签订合约时实际支付318516元整，余款35000元于交房时付清）；本商品房交房期限：属预售商品房的，甲方在2018年5月31日前，依照国家和地方的有关规定，将进行建设工程竣工备案登记的商品房交付乙方使用；如遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房；本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；（2）本商品房为精装修房的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定（具体约定详见附件四）；（3）在办理交房手续时需出示相关费用凭证，方可办理交房手续并领取钥匙；甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》，甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担；由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业管理服务费用由乙方承担；甲方逾期交房的违约责任，除本合同约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按逾期时间，分别处理（不作累加），逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行，逾期超过90日（与本条款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同，乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日向乙方支付违约金；甲方承诺于该商品房正常使用直接关联的下列基础设施和其他公共配套设施按以下日期达到使用条件：基础设施：于2018年5月31日前通水，于2018年5月31日前通电，于2018年5月31日前通气，业主装修完毕后，经天然气公司安全试压验收合格后确定具体通气时间；如果在约定的日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理，在上述设施达到使用条件之前，由甲方承担乙方应付的物业服务费。2018年5月30日，被告短信通知原告接房。2018年8月9日，被告恒产公司再次短信通知原告吴天英，告知其购买的恒产·锦绣江南小区（一期）已达到交付使用条件，于2018年8月10日起交付使用，请于2018年8月16日携带相关资料办理接房手续。2018年8月14日，重庆市万州区住房和城乡建设委员会向被告恒产公司送达《行政处罚决定书》，就被告恒产公司在万州江南新区××社区××期××＃××＃，不符合交付使用条件擅自交付使用违反了《重庆市城市房地产开发经营管理条例》第四十一条的规定，对其作出责令停止交付行为、责令改正以及处以二十万元罚款的行政处罚。恒产·锦绣江南一期8-10、16-19号楼及C、E区地下车库项目的生活用水于2018年7月18日竣工验收合格，生活用电于2018年6月7日竣工验收合格，生活用气于2018年7月18日竣工验收合格；恒产·锦绣江南一期8-10、16-19号楼项目的《重庆市新建商品房屋使用说明书》、《重庆市新建商品房屋质量保证书》的备案范本确定的拟交付日期为2018年8月10日。本院认为，原、被告于2016年11月28日签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应按照合同约定全面履行合同义务。本案中，双方交易的诉争房屋为住宅性质，住宅用房区别于商业用房的显著区别是能满足买受人的居住使用需求。水、电、气三项配套设施是住宅用房的必备要件，住宅用房只有具备该配套设施后，才能达到住宅买受人所期望的合同目的。本案中，诉争房屋被告在第一次交房时，诉争房屋的水、电、气三项配套设施尚未建设完成，未通过竣工验收合格。因此，虽然被告在第一次交房时已取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，符合合同第七条约定的交付条件，但是在第一次交房时诉争房屋的水、电、气三项配套设施尚未完备，无法达到诉争房屋的基本使用功能，买受人为此不能实现其正常居住使用的合同目的，原告有权以房屋的水、电、气等配套设施不符合交付使用条件而拒绝接房。因此，被告辩称水电气未通被告仅承担物业费的违约责任，而不应当适用逾期交房的违约责任的辩称理由本院不予采信。如前所述，原告在第一次接房时有权拒绝接房，按照合同约定，被告构成逾期交房。被告于2018年8月16日第二次通知原告接房此时拟交付房屋在取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的基础上，水、电、气等配套设施也已建设完成，并通过竣工验收合格，拟交付的房屋符合交付使用条件，按照合同第八条约定视为原告已于2018年8月16日接房，故被告逾期交房的期间为2018年6月1日至2018年8月15日，共计76天。合同第九条约定，被告逾期交房的，被告应当按照约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按照已付房款日万分之一的标准承担违约金。本案中，根据合同约定余款35000元于交房时付清，故本院调整原告已付房款金额计算基数为318516元，被告逾期交房天数76天，被告应承担的逾期交房违约金为2420.72元（318516元×76天×0.0001）。原告主张的逾期交房违约金中的利息部分的诉讼请求，不符合合同约定，本院不予支持。因此，对被告辩称利息属于重复主张的辩称理由本院予以采信。本案数额较小，法律关系简单，故对被告辩称中提出不适用小额诉讼的理由，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、被告重庆恒产房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告吴天英支付逾期交房的违约金2420.72元；二、驳回原告吴天英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告重庆恒产房地产开发有限公司负担（此款原告已垫付，由被告直接支付原告）。本判决为终审判决。审 判 员 崔晓琴二〇二一年七月二十一日法官助理 杨翼龙书 记 员 牟 丹