福建省三明市沙县区人民法院民 事 判 决 书(2021)闽0427民初748号原告：三明创安物业管理有限责任公司，住所地三明市沙县区长泰路康城国际小区15号楼5单元一楼，统一社会信用代码91350427691941554D。法定代表人：陈丽治，该公司董事长。委托诉讼代理人：乐桂英，女，1969年5月1日出生，汉族，住三明市沙县区，系公司员工。委托诉讼代理人：李伟杰，男，1958年10月14日出生，汉族，住三明市沙县区，系公司员工。被告：应荣鑫，男，1987年3月8日出生，汉族，住三明市沙县区。委托诉讼代理人：应荣溢（系被告之弟），男，1989年8月5日出生，汉族，住三明市沙县区。原告三明创安物业管理有限责任公司（以下简称创安物业）与被告应荣鑫物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告创安物业的委托诉讼代理人李伟杰，被告应荣鑫的委托诉讼代理人应荣溢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。创安物业向本院提出诉讼请求：1.应荣鑫支付2017年2月1日至2020年7月31日的物业服务费5616元（111.43㎡×1.20元/㎡/月×42个月）；2.应荣鑫支付公共水电分摊费1921.2元；3.应荣鑫支付违约金717元（5616元×0.0001元/日×1277日），以上合计8254.2元；4.本案诉讼费用由应荣鑫承担。事实与理由：应荣鑫为沙县公园道小区6幢1单元802室的业主，应荣鑫交房后缴纳至2017年1月31日的物业服务费。从2017年2月1日起至2020年7月31日止就以各种借口拒交物业费、公共水电分摊费、电梯年检费、电梯维保费。经创安物业多次电话催缴、张贴催缴物业服务费通知等，应荣鑫仍不理睬。创安物业作为有资质的物业服务企业，其与沙县和顺房地产开发有限公司签订的《沙县公园道小区前期物业管理服务委托合同》具有法律约束力，其对公园道小区实施物业服务期间，为公园道小区提供了大量细致的服务。应荣鑫拒交物业费的行为损害了创安物业的合法权益，也侵犯了公园道小区内已交纳物业服务费业主的合法权益。创安物业为此诉至本院。为证实其主张，创安物业向本院提供了营业执照、物业服务企业资质证书、法定代表人身份证、业主身份证（户籍证明）、沙县公园道小区前期物业管理服务委托合同及补充合同、商品房买卖合同备案信息表、预告登记查询结果打印、交钥匙通知、交房通知书、公园道小区公共水电分摊办法说明、服务工作照、公共能耗费公示照片、沙县公园道小区公摊总汇表与细算、物业服务催缴粘贴照片、电梯电费明细，小区公共电交费明细、小区业主水加压电费明细、用水信息明细、电梯维保发票、电梯年检发票。应荣鑫辩称，1.公园道小区至今没有验收，不具备交房条件，实属烂尾楼。2.创安物业提供的公摊费用明细是其单方面制作，没有效力，且其自立收费项目，账目混乱不清。根据约定创安物业制定的小区公用水电分摊办法需由小区大多数业主认可，并且据实每月分摊、公示。但创安物业在2020年8月10日退出物业服务后才制作。3.物业管理服务委托合同第二条规定，物业公司对房屋共用部位的建筑主体、共用设施、设备负有维护和管理义务，但物业公司没有履行该职责，各幢一楼走道长期被自行车占据，楼梯间杂物成堆。特别是其房屋的共用上下水管道、落水管创安物业未予维修和管理：2017年至2019年6栋1单元02户型的主卧空调共用下水管因长时间使用未维护导致下水管道堵塞，2017年夏天其找创安物业解决，但创安物业始终没有到现场查看，也没有找专业队伍查看原因，直到2019年应荣溢冒着生命危险身绑安全绳和902室业主一同爬出空调位维护查找原因，才从902室空调共管三通处清理掉堵塞物。因渗水时间长达3年，其802室的墙面墙布、装饰柜、顶上的漆全部发霉腐烂，柜子不得已拆除，经济损失达五六干元。4.创安物业入住小区以来投入人力、物力、财力明显不足，公园道占地面积6.5万㎡、建筑面积19.84万㎡，按规定应配备工作人员48人，而实际只聘请职工10几人，严重缺岗，职责混乱，且没有对职工进行考核培训。5.创安物业提供的电梯维保发票是白条。6.交房时间为2015年5月21日，创安物业从2015年2月1日起开始收取物业费，不符规定。创安物业未全面履行合同，违约在先，而不是业主违约，故要求降低物业费收费标准、取消公共水电分摊费和违约金，本案诉讼费用由创安物业承担。为证实其主张，应荣鑫提供照片4张。根据当事人提交的证据及双方的当庭陈述，本院认定事实如下：1.创安物业于2009年8月17日成立，经营范围包括物业管理，具备物业服务三级资质等级。2014年12月18日，沙县和顺房地产开发有限公司作为甲方与创安物业作为乙方签订《沙县公园道小区前期物业管理服务委托合同》，合同约定：乙方为甲方的沙县公园道小区提供前期物业管理服务，期限自沙县公园道小区第一批房产竣工交付使用之日起至小区业主委员会成立之日止；房屋交付后物业管理费由乙方自行向业主和使用人按以下标准收取（在办理交接房时一次性缴付一年）：电梯住宅：1.2元/㎡.月；由乙方制定公园道小区的公用水电费分摊办法（需由甲方或小区大多数业主认可），乙方据实每月分摊、公示，并向业主及物业使用人收取；业主和使用人逾期缴纳物业管理费及其他相关费用时，可按有关规定每日加收所欠缴费用千分之三的滞纳金。第二条另约定：委托管理事项包括共用上下水管道、落水管在内的房屋建筑主体、共用设施、设备的维修、养护与管理。2014年12月20日，沙县和顺房地产开发有限公司又与创安物业签订了《沙县公园道小区前期物业管理服务补充合同》，约定公摊费（包括电梯的日常运行电费、电梯专业的维护保养费、年度安全检测费和公共照明等公共电费、水费）由小区全体业主与物业使用人共同分摊，创安物业的办公水电费自行承担。合同签订后，创安物业进入该小区从事物业管理服务。2.应荣鑫系沙县金沙路公园道时代广场6幢1单元802室的业主，诉争房屋建筑面积为111.43㎡。2015年1月25日沙县和顺房地产开发有限公司告知创安物业，其已通知6幢商品房业主于2015年2月1日交房。2015年2月15日，沙县和顺房地产开发有限公司向创安物业出具交钥匙通知，同意向应荣鑫交房屋钥匙，请创安物业协助与业主办理物业交接确认。2015年5月21日创安物业与应荣鑫办理了交房屋钥匙手续，双方并签订《公园道小区前期物业服务协议》，约定电梯住宅按照1.2元/㎡.月计算物业费，由乙方制定公园道小区的公用水电费分摊办法（需由甲方或小区大多数业主认可），乙方据实每月分摊、公示，并向业主及物业使用人收取。合同签订后，应荣鑫缴纳了二年的物业服务费和一年的公共水电公摊费。3.2017年应荣鑫的主卧空调共用下水管漏水找创安物业解决未果后，应荣鑫未缴物业费用。2019年应荣溢查出了漏水原因，解决了空调共用下水管漏水问题。4.案涉小区开发商遗留问题包括绿化工程不到位、消防设施及部分公共设施配备不齐，现该小区正逐步完善中，但尚未竣工验收。本院认为,沙县和顺房地产开发有限公司、应荣鑫分别与创安物业签订的《沙县公园道小区前期物业管理服务委托合同》、《沙县公园道小区前期物业管理服务补充合同》、《公园道小区前期物业服务协议》，主体合法，合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行。创安物业作为物业管理企业，为应荣鑫所居住的住宅小区提供了服务，应荣鑫作为物业管理受益人，应履行缴纳物业管理费的义务。沙县和顺房地产开发有限公司虽通知2015年2月1日可交房，但创安物业未证明通知交房时诉争房产已通过竣工验收，符合交房条件，故应以业主实际接收时间即2015年5月21日作为物业费计收时间。应荣鑫缴纳物业费2年，故自2017年5月21日起至2020年7月31日止的物业服务费为5128.65元（111.43平方米×1.2元/㎡.月×38个月11天）。应荣鑫要求降低物业费收费标准问题。因物业管理服务委托合同第二条约定：委托管理事项包括共用上下水管道、落水管的维修、养护与管理。应荣鑫主卧空调共用下水管漏水达3年之久，创安物业未及时协调处理与维护，服务上存在瑕疵。故应荣鑫要求降低标准的主张，予以支持。本院酌定扣减15%，故应荣鑫尚应支付物业费为4359.35元（5128.65×85%）。因公摊费属于小区必然性开支，该费用支出事关小区正常居住，且委托服务合同约定公摊费由全体业主与物业使用人共同分摊，创安物业虽在水电公摊公示方面存在不足，但其主张仍属合理。应荣鑫应支付2016年5月21日至2020年7月31日期间公摊费1824.13元（其中2016年5月共29.43元按天数分担为10.11元）。因创安物业在履行职责中存在瑕疵，故其要求支付违约金的主张，不予支持。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、应荣鑫尚欠三明创安物业管理有限责任公司物业服务费4359.35元，应于判决生效后10日内付清。二、应荣鑫尚欠三明创安物业管理有限责任公司公摊费用1824.13元，应于判决生效后10日内付清。三、驳回三明创安物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序审理减半收取计25元，由三明创安物业管理有限责任公司负担7元，由应荣鑫负担18元。应荣鑫负担的受理费应于判决生效之日向本院交纳，逾期拒不交纳，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审判员  刘礼友二〇二一年七月二日书记员  林 宏附：本判决所依据的法律条文最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定：第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。中华人民共和国合同法：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。物业管理条例：第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释：第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。中华人民共和国民事诉讼法：第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。