安徽省淮北市相山区人民法院执 行 裁 定 书（2021）皖0603执异51号异议人（案外人）：王继祥，男，1972年7月10日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。申请执行人：孙全，男，1975年8月20日出生，汉族，住安徽省濉溪县。被执行人：梁士端，男，1967年6月16日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。本院在执行申请执行人孙全与被执行人梁士端民间借贷纠纷一案中，案外人王继祥对本院查封位于淮北市相山区XX房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。王继祥称，案涉房屋系其购买所有，法院无权对该房屋采取执行措施。2011年5月23日，案外人马存辉欲购买案涉房屋，后因其资金周转困难，转由王继祥购买。王继祥以20万元的价格购买了上述房屋，当日即将11.9万元通过银行转账的方式支付给贷款银行，剩余8.1万元以现金的方式交给了梁士端。2017年6月初，王继祥开始装修房屋，因开发商手续不全迟迟不能办理过户备案手续。法院查封房屋时间在王继祥与梁士端签订协议书之后；王继祥在查封之前已合法占有该房屋且对外出租，有相应的水电费、物业费缴费凭证；王继祥已足额支付了20万元购房款；该房屋至今无法办理过户手续系因开发商手续不全暂无法办理，并非王继祥原因造成。综上，请求法院撤销（2020）皖0603执979号执行裁定书，终止对房屋的查封。王继祥为证明其主张向本院提交了以下证据：协议书二份、业主缴清物业服务费证明、收据、房屋租赁合同、水电费缴费记录、银行转账凭证、收条。孙全未作答辩，亦未提交证据。梁士端未作答辩，亦未提交证据。本院查明，孙全与梁士端民间借贷纠纷一案，本院于2019年7月24日作出（2019）皖0603民初977号民事调解书，后梁士端未能履行，孙全向本院申请强制执行。本院作出（2020）皖0603执979号执行裁定，于2020年4月26日查封了梁士端名下的位于淮北市相山区XX房产（不动产权证号：淮预房淮房字第××号）。另查，案涉房屋于2011年1月24日办理预售商品房买卖预告登记，登记权利人为梁士端、郭书玲，义务人为淮北昊佳房地产开发有限公司（以下简称昊佳公司）。2011年5月23日，梁士端与马存辉签订协议书，约定将其XX房屋出售给马存辉，房屋所有权归马存辉所有，钥匙、过户费用等由马存辉承担，马存辉一次性支付房款20万元。同日，王继祥与马存辉签订协议书，约定马存辉欲购买梁士端所有的XX房屋，因资金困难，将房屋转让给王继祥，银行贷款11.9万元由王继祥负担，余款8.1万元由王继祥直接支付梁士端。后王继祥按照约定支付了购房款，昊佳公司向王继祥出具金额为11.9万元的房款收据，梁士端向王继祥出具金额为8.9万元的收条。王继祥另向安徽宏发物业服务有限公司缴纳装修保证金及物业费，并缴纳水电费等费用。2017年12月19日，王继祥将案涉房屋出租给案外人刘杰，租赁期限为2018年1月1日至2023年1月1日。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，王继祥购买了案涉房屋且支付了全部购房款，并占有了房屋且出租给他人，未能办理房屋产权过户登记非因其自身原因导致，故王继祥对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益，对其异议请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：中止对位于安徽省淮北市相山区XX房产（不动产权证号：淮预房淮房字第××号）的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 崔晓光审 判 员 赵 龙审 判 员 潘红梅二〇二一年七月十五日法官助理 赵 安书 记 员 杨 梦附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。安徽省淮北市相山区人民法院执 行 裁 定 书（2021）皖0603执异51号异议人（案外人）：王继祥，男，1972年7月10日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。申请执行人：孙全，男，1975年8月20日出生，汉族，住安徽省濉溪县。被执行人：梁士端，男，1967年6月16日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。本院在执行申请执行人孙全与被执行人梁士端民间借贷纠纷一案中，案外人王继祥对本院查封位于淮北市相山区XX房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。王继祥称，案涉房屋系其购买所有，法院无权对该房屋采取执行措施。2011年5月23日，案外人马存辉欲购买案涉房屋，后因其资金周转困难，转由王继祥购买。王继祥以20万元的价格购买了上述房屋，当日即将11.9万元通过银行转账的方式支付给贷款银行，剩余8.1万元以现金的方式交给了梁士端。2017年6月初，王继祥开始装修房屋，因开发商手续不全迟迟不能办理过户备案手续。法院查封房屋时间在王继祥与梁士端签订协议书之后；王继祥在查封之前已合法占有该房屋且对外出租，有相应的水电费、物业费缴费凭证；王继祥已足额支付了20万元购房款；该房屋至今无法办理过户手续系因开发商手续不全暂无法办理，并非王继祥原因造成。综上，请求法院撤销（2020）皖0603执979号执行裁定书，终止对房屋的查封。王继祥为证明其主张向本院提交了以下证据：协议书二份、业主缴清物业服务费证明、收据、房屋租赁合同、水电费缴费记录、银行转账凭证、收条。孙全未作答辩，亦未提交证据。梁士端未作答辩，亦未提交证据。本院查明，孙全与梁士端民间借贷纠纷一案，本院于2019年7月24日作出（2019）皖0603民初977号民事调解书，后梁士端未能履行，孙全向本院申请强制执行。本院作出（2020）皖0603执979号执行裁定，于2020年4月26日查封了梁士端名下的位于淮北市相山区XX房产（不动产权证号：淮预房淮房字第××号）。另查，案涉房屋于2011年1月24日办理预售商品房买卖预告登记，登记权利人为梁士端、郭书玲，义务人为淮北昊佳房地产开发有限公司（以下简称昊佳公司）。2011年5月23日，梁士端与马存辉签订协议书，约定将其XX房屋出售给马存辉，房屋所有权归马存辉所有，钥匙、过户费用等由马存辉承担，马存辉一次性支付房款20万元。同日，王继祥与马存辉签订协议书，约定马存辉欲购买梁士端所有的XX房屋，因资金困难，将房屋转让给王继祥，银行贷款11.9万元由王继祥负担，余款8.1万元由王继祥直接支付梁士端。后王继祥按照约定支付了购房款，昊佳公司向王继祥出具金额为11.9万元的房款收据，梁士端向王继祥出具金额为8.9万元的收条。王继祥另向安徽宏发物业服务有限公司缴纳装修保证金及物业费，并缴纳水电费等费用。2017年12月19日，王继祥将案涉房屋出租给案外人刘杰，租赁期限为2018年1月1日至2023年1月1日。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，王继祥购买了案涉房屋且支付了全部购房款，并占有了房屋且出租给他人，未能办理房屋产权过户登记非因其自身原因导致，故王继祥对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益，对其异议请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：中止对位于安徽省淮北市相山区XX房产（不动产权证号：淮预房淮房字第××号）的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 崔晓光审 判 员 赵 龙审 判 员 潘红梅二〇二一年七月十五日法官助理 赵 安书 记 员 杨 梦附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。