江西省上高县人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0923民初21号原告（案外人）：江西大顺房地产开发有限公司，住所地：江西省南昌市青云谱区江南路东丝网塘地段象湖威尼斯花园10栋，统一社会信用代码：91360100672426813H。法定代表人：程南平，公司总经理。委托诉讼代理人：陈刚，北京市中银（南昌）律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：彭锦传，北京市中银（南昌）律师事务所律师，特别授权。被告（申请执行人）：欧阳银明，男，1964年7月4日生，汉族，宜春市上高县人，住江西省宜春市上高县。委托诉讼代理人：喻得成，江西阳宇律师事务所律师，一般授权。第三人：兰秀春，女，1965年6月27日生，汉族，宜春市铜鼓县人，江西大顺房地产开发有限公司会计，住江西省铜鼓县。第三人（被申请执行人）（追加）：杨廷光，男，1953年12月28日生，汉族，浙江省青田县人，住江西省铜鼓县永宁镇江头村屏风组，身份证号：3325221953××××××××。第三人（被申请执行人）（追加）：杨然康，男，1981年5月23日生，汉族，浙江省青田县人，住江西省铜鼓县永宁镇江头村屏风组，身份证号：33252219981××××××××。（系第三人杨廷光之子）。第三人杨廷光、杨然康共同委托诉讼代理人：余爱民，铜鼓县永宁法律服务所法律工作者，特别授权。原告江西大顺房地产开发有限公司（以下简称“大顺房地产公司”）诉被告欧阳银明、第三人兰春秀、杨廷光、杨然康案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2021年3月31日和6月28日公开开庭进行了审理。原告大顺房地产公司的委托诉讼代理人陈刚，被告欧阳银明及其委托诉讼代理人喻得成、第三人杨廷光、杨然康的委托诉讼代理人余爱民到庭参加诉讼。第三人兰秀春经本院合法传唤，无正当理拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大顺房地产公司向本院提出诉讼请求:1.判令不得执行位于铜鼓县华茂中央58号商铺；2.判令撤销（2018）赣0923执字第557号协助执行通知书和撤销（2020）赣0923执异7号执行裁定书，并立即解除对位于铜鼓县华茂中央58号商铺的执行查封；3.判令确认江西大顺房地产开发有限公司为涉案商铺位于江西省宜春市铜鼓县华茂中央1-58号商铺的所有权人；4.判令本案的诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2018年4月25日，因被告与第三人杨廷光、杨然康民间借贷纠纷一案（案号：（2018）赣09民终201号），被告向上高县人民法院申请强制执行，2018年10月22日，上高县人民法院向铜鼓县房管局送达（2018）赣0923执字第557号协助执行通知书，请协助执行项目为：一、查封被执行人杨廷光所有的以兰秀春（身份证号：3622331965××××××××）备案的华茂在江西大顺房地产开发有限公司（以下简称“大顺公司”）华茂中央58号店面；二、查封期限为2018年10月22日至2021年10月21日。2020年8月5日，上高县人民法院作出关于拍卖铜鼓县华茂中央第1栋1-58室店面的公告，与2020年9月6日10时在上高县人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上进行公开拍卖铜鼓县华茂中央第1栋1-58室店面。2020年8月17日，原告看到公告后，随即对上高县人民法院执行查封、拍卖原告大顺公司名下的位于铜鼓县华茂中央的1-58号商铺提出执行异议，上高县人民法院作出（2020）赣0923执异7号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告认为本次执行查封、拍卖的涉案商铺所有权属于原告，被告申请执行查封、拍卖涉案商铺明显错误、违法，应当依法撤销协助执行通知书、执行裁定书、解除查封并不得执行原告所有的涉案商铺，理由如下：一、涉案商铺的权利人为原告大顺公司，被告查封、拍卖执行的是原告大顺公司的财产，本次执行明显错误。1、原告系涉案商铺的所有权人。原告早在一审法院查封涉案商铺之前的2014年1月24日就已办理了《商品房预售许可证》、《竣工验收备案表》、《企业法人营业执照》及开发企业《资质证书》均为原告大顺公司，铜鼓县住建局的商品房买卖出卖人及网签备案系统均为大顺公司，原告大顺公司对涉案房屋享有全部权利。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，依法只有原告大顺公司才有权对涉案的华茂中央全部房屋的所有权进行移转、处理。同时原告大顺公司对案涉房屋享有全部权利，是被人民法院相关判决书确认的事实。在大顺公司与案外人的商品房买卖合同纠纷一系列案件中，人民法院均确认原告大顺发公司为案涉房屋的权利人。其次，案涉房屋及土地房地产开发项目的税金缴纳主体为原告大顺发公司，铜鼓县国家税务局的《税收完税证明》中的纳税人名称为：江西大顺房地产开发有限公司铜鼓项目部，原告也交纳了部分税款。因此，原告大顺公司系涉案商铺的所有权人。2、第三人兰秀春仅进行了商品房网签备案，未支付购房款，且已解除购房合同，并在房管部门办理了解除合同退房手续，案涉商铺的权利人仍为大顺公司。根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”的规定，明确了物权公示原则为法律规定的基本原则。对不动产而言，其设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。在本案中，涉案商铺并未登记在兰秀春名下，兰秀春仅进行了商品房网签备案，但商品房网签登记是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，商品房网签登记并不具有物权变动性质，而是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，商品房网签登记并不直接产生不动产物权设立或变动的效力。同时，第三人兰秀春并未按照合同约定支付购房款，更没有办理涉案商铺的产权过户变更登记，因此，第三人兰秀春依法并不享有案涉商铺的物权和物权期待权，其仅享有合同债权请求权，案涉商铺的权利人仍为大顺公司。而第三人杨廷光、杨然康是江西省华茂投资开发有限公司（以下简称“华茂公司”）的股东，案涉商铺并未登记在杨廷光、杨然康的个人名下。退一步说，无论华茂公司是否享有案涉商铺的权利，也只是华茂公司的财产，而不是股东个人财产。本次执行查封、拍卖涉案商铺不仅程序违法，而且以执行代确权，直接把案外人的财产认定为被执行人的财产予以执行，明显是违法错误的“乱执行”。二、被告申请查封、执行案涉商铺严重违法。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第一条第（四）项：“申请书应当载明下列事项：……（四）明确的被保全财产信息或者具体的被保全财产线索；”的规定，具体到本案查封的商铺，“明确、具体”是指被查封的商铺权利人信息、坐落、位置、面积、价值、产权证书及文号等需清晰明白、实际真实。司法解释这样规定的目的就是为了避免乱查封、乱执行而损害案外人的合法权益。被告在其提供的被保全财产信息直接将大顺公司名下的上述涉案商铺列为第三人杨廷光的财产，明显不符合上述司法解释的规定。因为被告未提交铜鼓县房地产管理局盖章确认的财产线索证据，被告在未得到相关行政管理机关确认的情况下，违法将大顺公司的财产申请查封并执行拍卖，明显错误，明显存在损害大顺公司合法权益的主观恶意。综上，本次查封的商铺属于原告所有，被告申请执行查封、拍卖涉案商铺明显错误，且严重违法，其行为已经严重损害了原告的合法权益，原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请！被告欧阳银明辩称，上高县人民法院（2018）赣0923执字第557号协助执行通知书和（2020）赣0923执异7号执行裁定书，事实认定清楚，符合法律规定，原告江西大顺房地产开发有限公司异议不成立，应当予以驳回，理由如下：一、案涉商铺为铜鼓新农贸市场（华茂中央）项目（以下简称“华茂中央”），该项目实际开发商为江西省华茂投资开发有限公司，而江西省华茂投资开发有限公司的股东是杨廷光、杨然康父子，其中杨廷光持股90%，杨然康持股10%。根据2010年10月15日签订的《合作协议书》，大顺公司仅占华茂中央项目的30%份额，70%的份额为江西省华茂投资开发有限公司，虽然《商品房预售许可证》、《竣工验收备案表》等显示开发人为大顺公司，但大顺公司仅是名义开发商，因此，案涉商铺实际开发人为江西省华茂投资开发有限公司，该公司占70%的份额。二、杨廷光、杨然康向答辩人的借款明确标明是用于铜鼓县新农贸市场建设，且江西省华茂投资开发有限公司在利息欠条上盖章确认，杨廷光、杨然康父子作为江西省华茂投资有限公司股东，虽然以个人名义向答辩人借款，但借款的用途是用于江西省华茂投资有限公司开发铜鼓新农贸市场，而且江西省华茂投资开发有限公司也盖章确认，公司与股东存在财产混同，因此原告主张无论华茂公司是否享有案涉商铺的权利，也只是华茂公司的财产，而不是股东的个人财产理由不成立，因为该借款用于华茂公司开发建设新农贸市场，且华茂公司也盖章确认，杨廷光、杨然康父子的财产与华茂公司的财产发生混同，无法区分，因此，人民法院执行华茂公司的财产符合法律规定。三、2019年1月13日，江西省华茂投资开发有限公司与原告签订《合作终止协议书》、《协议书》第四条明确约定：华茂中央项目因华茂公司及其法定代表人杨廷光个人其它涉诉案件被查封的物权包括华茂中央首府24套商铺和其他被查封的商铺，原告和华茂公司同意待案件处理后抵扣相应债务后的剩余价值扣除合作项目后续所有税费后，若还有剩余价值，则全部由大顺公司接受、享有。而本案案涉58号商铺，是在2018年10月22日执行过程中进行查封的，查封的时间发生在江西省华茂投资开发有限公司与原告签订《合作终止协议书》之前，原告签订《终止协议》时已经充分了解了华茂公司以及杨廷光个人涉案情况和商铺查封情况，同意人民法院处理杨廷光个人涉案被查封的商铺，现却又对案涉商铺提起案外人执行异议，这明显是出尔反尔，违背诚实信用原则。综上，答辩人认为，原告提出的执行异议之诉理由不成立，缺乏事实和法律依据，依法不能支持，故请求人民法院依法驳回原告的诉请。第三人兰秀春未到庭也未提供书面答辩。第三人杨廷光、杨然康陈述：一、执行标的物即位于铜鼓县华茂中央第一栋1-58号店铺的所有权归江西省华茂投资开发有限公司与被答辩人按份共同所有，其中被答辩人大顺公司占有30%份额；二、答辩人同意将涉案店面进行拍卖，拍卖款30%应优先支付给被答辩人，剩余部分用于归还欧阳银明的债务；三、答辩人与欧阳银明之间存在其他经济纠纷，答辩人将另行起诉处理。本院经审理查明，杨廷光、杨然康父子因在铜鼓县承建农贸市场需要资金，自2011年起向欧阳银明分两次借款200万元和250万元。2017年4月27日，欧阳银明就上述借款及利息向本院提起诉讼。本院作出（2017）赣0923民初763号民事判决：杨廷光、杨然康共同偿还上述两笔借款及其自借款之日起按年利率24%至本金结清日利息。之后，杨廷光、杨然康对该判决不服，上诉至宜春市中级人民法院，2018年3月30日，宜春市中级人民法院作出（2018）赣09民终201号民事判决书，撤销本院（2017）赣0923民初763号民事判决，杨廷光、杨然康共同偿还欧阳银明借款及利息500万元。同时，该判决书对杨廷光、杨然康主张曾以铜鼓县华茂中央12套房产抵偿欧阳银明借款的事实，以其证据不足不予认定。该判决生效后，欧阳银明向本院申请强制执行。本院于2018年4月25日作出（2018）赣0923执557号之一执行裁定书，于2018年10月22日查封了大顺房地产公司与江西省华茂投资开发有限公司（以下简称华茂公司）共同投资开发，位于江西省铜鼓县华茂中央商住楼备案于第三人兰秀春名下58号商铺（以下简称“案涉商铺”）。查封期限为2018年10月22日至2021年10月21日。该案在执行过程中，案外人大顺房地产公司以其系该执行标的物即案涉商铺的实际所有权人为由，向本院执行局提出执行异议申请，要求本院停止对案涉商铺的拍卖处理。本院于2020年11月11日作出（2020）赣0923执异7号执行裁定书，驳回大顺房地产公司的异议请求。大顺房地产公司对驳回异议裁定不服，向本院提起案外人异议诉讼。另查明，2010年9月6日，华茂公司与铜鼓县人民政府订立《铜鼓县文化艺术中心及新农贸市场工程项目捆绑开发合作框架协议》。2010年10月15日，华茂公司（法定代表人杨廷光）与原告大顺房地产公司签订《合作协议书》，双方按照7：3出资比例共同开发、承建铜鼓县文化艺术中心及新农贸市场工程两个项目，并共同享有原农贸市场的优先开发权。由大顺公司组织有资质的施工单位进行施工，新农贸市场工程由双方负责开发，指定账户在铜鼓县以华茂公司名义开设，银行留华茂公司财务章、大顺公司印鉴。华茂公司任命大顺公司程南平为华茂公司总经理；负责将铜鼓县文化艺术中心的承建权交由大顺公司组织的施工单位施工，新农贸市场工程项目的开发权由双方共同开发，施工队伍由双方协商确定；华茂公司按照出资比例取得两个项目70%的盈利，大顺公司按照出资比例取得两个项目30%的盈利。案涉商铺属于双方合作开发铜鼓县新农贸市场（华茂中央）建设工程项目。2019年7月13日华茂公司与大顺公司签订《合作终止协议书》，在该协议书第四条约定：“华茂中央项目因华茂公司及法定代表人杨廷光个人涉诉案件被查封的物权包括华茂中央首府商铺1-3、1-4……1-51等共计24套商铺和其他被查封的商铺，华茂公司、大顺公司双方同意待案件处理抵扣相应债务后剩余价值部分扣除合作项目后续所有税费后，若还有剩余价值，则全部由大顺公司接收、享有”。再查明，第三人兰秀春系案涉58号商铺华茂中央工程项目的会计，杨廷光借兰秀春900,000元，因无钱偿还，杨廷光与兰秀春协商，由兰秀春购买杨廷光作为法定代表人的华茂公司与大顺公司合作开发的华茂中央58号商铺并备案在兰秀春名下作为折抵杨廷光所欠兰秀春借款。后兰秀春与大顺公司签订商品房买卖合同，并于2017年3月在铜鼓县住房和城乡建设局备案，合同备案号：20170386，未支付购房款。2020年12月21日，原告大顺房地产公司法定代表人程南平与第三人兰秀春达成协议，由大顺房地产公司和程南平偿还杨廷光所欠兰秀春借款，兰秀春向铜鼓县住建局申请撤销案涉商铺的备案登记。同日，程南平向第三人兰秀春出具一份《承诺》，内容为：“杨廷光借了兰秀春约129万无（壹百贰拾玖万元）本人承诺大顺最终与杨廷光结算后支付给兰秀春，如杨廷光最后无力偿还，由本人偿还”。程南平在该承诺书上另注明：“1-58号店面出售后即归还款”。该承诺书由程南平签名并加盖了大顺房地产公司公章。本院认为，本案属于执行过程中，因案外人对执行标的提出异议引起的诉讼，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。本案为案外人执行异议之诉，判断案外人提出的执行异议能否成立的标准，是案外人对于执行标的是否享有足以排除强制执行的所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的民事权益。本案的争议焦点为：大顺房地产公司对案涉商铺是否依法享有法律保护的实体权利或其他足以排除强制执行的民事权益。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据加以佐证，否则应当承担举证不能的法律后果。围绕大顺房地产公司的起诉意见，欧阳银明的辩称意见及第三人的陈述，本院根据查明事实和相关法律规定，针对本案争议焦点问题，认定意见如下：一、关于大顺房地产公司对涉案商铺是否依法享有受法律保护的实体权利的问题。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”大顺房地产公司主张被采取强制措施的案涉商铺系其公司所有财产，应当就其对案涉商铺享有或者其他足以阻却强制执行的事实承担举证责任。案涉商铺系大顺公司与华茂公司共同投资开铜鼓县新农贸市场即华茂中央工程所建，尚未办理物权登记，理应由双方按投资协议共有。由于华茂公司法定代表人杨廷光即本案第三人其他债务纠纷，导致该工程的多个商铺被查封。为此，大顺公司与华茂公司双方在2019年7月13日订立的《合作终止协议》，该协议中第四条约定的“……1-50、1-51计24套商铺及其他查封商铺”用于清偿完杨廷光所欠债务之后，仍有结余部分，才归大顺房地产公司所有。虽然该协议中没有明确写上案涉商铺即“1-58”，由于案涉商铺此时已被法院查封，“其他查封商铺”为该协议中约定的兜底条款，应当推定案涉商铺为该协议约定所涵盖。虽然第三人兰秀春在2020年12月21日在房产管理部门取消了案涉商铺的备案登记，但不改变其被法院查封的事实，不影响华茂公司与大顺公司之间的上述协议的效力。该协议系双方对原共同开发铜鼓县新农贸市场工程的《合作协议》的解除或终止，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，协议自双方签字或盖章后即具有法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本院对该协议予以确认。据此，在未将案涉商铺处置向他人清偿完债务之前，其权益不能归属于大顺房地产公司所有，应待清偿完债务并支付了相关税费后，确有剩余部分才归于大顺公司所有。因此，大顺公司主张其为案涉58号商铺的权利人，不能用于清偿杨廷光所欠欧阳银明的债务，违反了诚实信用原则，其理由不成立。二、关于其他足以排除强制执行的民事权益的问题。原告主张，杨廷光曾以江西省华茂投资开发有限公司与大顺房地产公司共同开发的12套住房抵偿了借款，不应再执行案涉商铺抵偿原告债务。被告欧阳银明承认该12套住房抵偿其他借款的事实，但其抗辩否认系抵偿本案的借款及利息，与本案无关，债务人杨廷光、杨然康在案件二审中也未对同样的主张举证予以证明，未得到二审法院支持。在本案中，原告也未能就同样的主张提供相关证据予以佐证。因此，原告大顺房地产公司对案涉执行标的没有足以排除强制执行的合法权益。大顺房地产公司请求停止对案涉商铺的执行不合法，本院不予支持。综上，大顺房地产公司请求对案涉商铺解除查封、停止执行，并确认案涉商铺系其公司财产，没有事实和法律依据，本院不予支持。本院作出的（2018）赣0923执557号之一执行裁定书予以查封案涉商铺，及（2020）赣0923执行异7号执行裁定书，驳回大顺房地产公司执行异议，并无不当。原告大顺房地产公司未能证明其与本案存在利害关系，其提起本案诉讼不当，应予驳回。第三人杨廷光、杨然康同意将案涉商铺的拍卖价款抵偿其欠被告欧阳银明的债务，但要求优先支付大顺公司30%款项后，剩余部分再清偿。其要求违反了双方于2019年7月13日订立的《合作终止协议》的相关约定，有违诚实信用原则，本院不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条，第三百一十二条第一款第（二）项、第三百一十三条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条第（一）项目、第一百四十二条、第一百四十四条、第三百一十二条第一款第（二）项、之规定，判决如下：驳回原告江西大顺房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费55,728元，由原告江西大顺房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内，缴纳上诉费至宜春市中级人民法院设于农行宜春经济开发区，逾期按自动放弃上诉处理。审 判 长  简顺民人民陪审员  潘余美人民陪审员  黎双艳二〇二一年七月六日书 记 员  陈 筱