陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕01民终12050号上诉人（原审原告）：李林军，男，1969年5月19日出生，汉族，晶汇便利店采购，住西安市碑林区。上诉人（原审被告）：陕西天凯物业管理有限公司，住所地西安市碑林区东关南街39号。法定代表人：张莉华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：毛阿玲，泰和泰（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李淼，泰和泰（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：田西平，男，1964年2月23日出生，汉族，无业，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：张婧，女，1969年12月3日出生，汉族，松林超市职员，住西安市灞桥区。上诉人李林军、陕西天凯物业管理有限公司（以下简称天凯物业公司）与被上诉人田西平租赁合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2020）陕0103民初1239号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。李林军上诉请求：1．撤销一审判决;2.判令解除与天凯物业公司2013年7月9日签订的《场地租赁合同》；3.判令天凯物业公司立即退还李林军个人独资支付的租赁费80万元；4.判令天凯物业公司支付李林军未按《场地租赁合同》约定时间交付出租场地的违约金709992.9元；5.确定李林军独资缴纳《场地租赁合同》中80万元租赁款的事实；6.解除《场地租赁合同》中田西平未实际出资的挂名权利；7.由天凯物业公司承担诉讼费用。事实与理由：2013年8月10日前后李林军、田西平与天凯物业公司签订了《场地租赁合同》，之后李林军个人独资分四次支付了租金80万元，田西平仅系挂名签订了合同，未实际出资。2019年11月7日李林军将田西平及天凯物业公司诉至法院，西安市碑林区人民法院于2020年6月28日作出（2020）陕民初1239号民事裁定要求李林军另案起诉田西平，但另案起诉后被裁定驳回，并认为李林军与田西平的纠纷属于原审案件需要查明的事实。天凯物业公司辩称，《场地租赁合同》无效，不应支付违约金。涉案北侧小院根据合同约定天凯物业公司有优先开发使用权，不开发的情况下，李林军才享有使用权，故小院无法单独交付，也属于无效的租赁合同关系。李林军强占场地经营停车场，应支付租金。李林军和田西平出资比例未确定，李林军主张天凯物业公司支付80万元无依据。田西平辩称，《场地合同租赁》于2013年7月9日签订，当日以现金形式支付了40万租金。一份80万的合同对普通老百姓来讲不是小事情，自己并非只是挂名，请求法院明确把田西平和李林军的各自一半分开，天凯物业公司退还两人各自40万元。天凯物业公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判天凯物业公司退还李林军、田西平租金147972元;2.诉讼费由李林军、田西平负担。事实与理由：一审判决认定《场地租赁合同》中涉及北侧小院出租部分有效，并以此裁判天凯物业公司支付相应的违约金，属于事实错误，适用法律错误。涉案北侧小院根据合同约定天凯物业公司有优先开发使用权，不开发的情况下，李林军才享有使用权。合同租赁物系4、5层租赁物用于开办宾馆，北侧小院系附赠的租赁物，仅用于停车等，无法单独交付，也属于无效的租赁合同关系，故不应支付违约金。即使涉案北侧小院的部分出租系有效，但一审认定违约金过高，应予减少。根据（2019）陕01民终2393号民事判决书认定，李林军于2017年9月1日起，强占场地经营停车场，于2019年11月1日退出场地，应支付租金或占用费折抵已缴纳的租金。李林军和田西平出资比例未确定，李林军主张天凯物业公司支付80万元无依据。李林军辩称，合同无效责任在天凯物业公司。自己在北侧小院系为了维权，院子里面还有水果摊等。80万租金系自己一人缴纳，田西平系虚假陈述。田西平辩称，当时自己交款的收款收据，都是交给李林军保管的，有证据证明自己也出资了四十万现金。李林军向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除与天凯物业公司2013年7月9日签订的《场地租赁合同》；2.判令天凯物业公司立即退还李林军支付的租赁费800000元；3.判令天凯物业公司支付李林军未按《场地租赁合同》约定时间交付出租场地的违约金709992.9元；4.判令田西平承担未履行出资义务相应的法律责任；5.由天凯物业公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：2013年7月9日，天凯物业公司（甲方）与李林军、田西平（乙方）签订《场地租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于碑林区东关南街101号天凯物业有限公司所属四、五层北侧小院，面积约4500平方米，租金为850000元/年，合同自2013年9月1日起至2023年8月31日止；甲方应于2013年8月31日前将房屋交付乙方，并给予乙方三个月装修期，装修期从双方交接场地之日计算，起租日自甲方进场之日起第四个月开始计算；若甲方未按约定时间给乙方交付房屋，甲方应按实际超出天数给乙方支付月租金的5‰的违约金。此外，合同第三条约定：第一年房费为800000元，在合同签订之日交纳400000元，其余三天内付清。合同第九条违约责任约定：甲方或乙方在合同期内单方违约，守约方有权单方面要求违约方赔偿经济损失。按未执行完毕期限租金总额的5％向对方支付违约金。第十二条其它约定事项：后院停车场小部分甲方可自行开发，如不开发，则使用权归乙方，甲方不得租赁给第三方。合同签订后，李林军、田西平如约向天凯物业公司交付租金800000元。但因案外人陕西民生家乐商业连锁有限责任公司未能腾交大厦四、五层房屋，天凯物业公司未能向李林军、田西平交付涉案房屋。后天凯物业公司向陕西民生家乐商业连锁有限责任公司提起诉讼，要求陕西民生家乐商业连锁有限责任公司腾交大厦四、五层房屋，并赔偿损失。并于2015年11月16日向李林军、田西平发出致函：“2013年7月9日，贵我双方签订的租赁东关南街101号超市四、五层及北侧小院的合同，因民生家乐超市不能将原承租人清理走，致使不能将租赁物返还给我们，造成到现在贵我双方合同不能实施。现因我方与民生家乐超市关于合同纠纷，我方已上诉中院，时间不知拖到什么时候，特致函二位先生，2013年7月9日贵我双方签订的东关南街101号超市及北侧小院的租赁合同因民生家乐超市原因，不能履约，不能实现，特通知二位先生，有关退款及别的事宜，请速与我公司有关人员面谈商议”。同日，田西平在该致函上签字确认收到，并于2015年11月24日向天凯物业公司回函，载明：“……我方表示理解，并初步同意按照贵方要求处理于2013年7月与贵方签订的《场地租赁合同》，现我方按照上述合同内容列举赔偿条件如下：……”。后双方未就赔偿事宜协商一致，天凯物业公司至今未退还该笔租金。庭审中，李林军在质证时对致函及回函表示认可，称收到致函，并快递回函，回函是其邮寄给天凯物业公司的。之后又称其只是收到致函，并未参与回函的制作，赔偿金额具体怎么算的不清楚。2016年4月19日，西安市中级人民法院对天凯物业公司起诉陕西民生家乐商业连锁有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案作出（2016）陕01民终1847号终审判决，认定涉案的大厦四、五层系临时建筑，故天凯物业公司与陕西民生家乐商业连锁有限责任公司签订的租赁协议无效。另查，2016年9月8日，天凯物业公司与案外人雷起强签订《土地租赁合同》，约定将涉案的商场北侧小院出租给雷起强，租赁期限为三年，2016年9月9日将小院交付给雷起强。合同签订后，雷起强向天凯物业公司交付第一年的租金150000元。因雷起强未依约支付剩余租金，天凯物业公司起诉雷起强要求解除双方的《土地租赁合同》，并由雷起强支付欠付租金。2019年4月16日，西安市中级人民法院作出（2019）陕01民终2393号民事判决书，认定涉案北侧小院的租赁场地于2017年9月1日后由李林军实际占有并经营，故判令解除天凯物业公司与雷起强的《土地租赁合同》，驳回天凯物业公司要求雷起强支付欠付租金的请求。2019年6月25日，西安市长安区法院对王雪峰与陕西瑞森置业有限公司、祁淼案件作出（2019）陕0116执恢67号执行裁定书，裁定将涉案的大厦四层1776平方米房屋和综合楼西侧1200平方米空地使用权由申请执行人王雪峰使用收益。庭审中，天凯物业公司提供西安市中级人民法院委托陕西通海资产评估有限责任公司对王雪峰与陕西瑞森置业有限公司、祁淼案件中涉及的四层房屋及空地使用租赁收益进行的评估报告，其中四层的房屋使用租赁收益为30724元/月，空地使用租赁收益为25078元/月。天凯物业公司认为，李林军于2017年9月1日占用该北侧小院直至2019年11月1日，故李林军应按此标准将占用涉案北侧小院收取停车费期间的收益从租金中抵扣。本案审理过程中，李林军先认可其2017年8月底进驻停车场，并简单收点费用维持生活，在长安法院2019年11月1日执行时退出。后又称，其未占用过北侧小院，只是在里面维权。又查，李林军、田西平均为案涉《场地租赁合同》的承租人。本案由李林军提起诉讼，列田西平为本案第三人。经法庭释明，田西平作为承租人的一方，为必要共同诉讼当事人，应当以原告身份参加诉讼，田西平当庭表示不放弃权利，故按照法律规定将田西平变更为原告。庭审中，李林军称第一年的租赁费800000元均由其本人支付，要求天凯物业公司向其返还。田西平对此不予认可，称该笔租赁费800000元由二人各出资一半，其出资400000元。双方对此各执己见。一审法院认为，天凯物业公司与李林军、田西平签订《场地租赁合同》将位于碑林区东关南街101号天凯物业有限公司所属的四、五层及北侧小院出租给李林军、田西平。在收取第一年租金的800000元后，天凯物业公司未依约将涉案房屋交付给李林军、田西平。西安市中级人民法院作出的（2016）陕01民终1847号民事判决书认定涉案的大厦四、五层系临时建筑。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第三条规定，出租人就未经批准或未按批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。因此，双方当事人签订的《场地租赁合同》中涉及四、五层房屋出租的部分无效。对于合同中北侧小院出租的部分，因2015年11月16日天凯物业公司向李林军、田西平已发出致函，表示因房屋被占用，故现不能履约，欲对退款事宜进行协商。该致函系要求解除合同的书面通知。李林军、田西平均认可收到该通知并于2015年11月24日向天凯物业公司回函，提出赔偿意见。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。因李林军收到天凯物业公司发出致函的时间无法确认，故依法确认双方的《场地租赁合同》中涉及北侧小院的部分应于李林军、田西平发出赔偿意见之日即2015年11月24日解除。对于李林军、田西平要求退还租金一节，因租赁合同中四、五层部分无效，出租北侧小院部分的合同予以解除，且解除之前李林军、田西平并未占用房屋，故租金800000元天凯物业公司应予退还给李林军、田西平。对于李林军、田西平主张的违约金一节，因大厦四、五层系违建，合同中对大厦四、五层的出租部分无效，双方对此均有责任，故对该部分的违约金不予支持。对北侧小院的违约金，因天凯物业公司与李林军、田西平签订《场地租赁合同》至合同解除，天凯物业公司一直未向李林军、田西平交付该场地，故应当承担相应的违约责任。因合同约定若天凯物业公司未按约定时间给李林军、田西平交付房屋，天凯物业公司应按实际超出天数给李林军、田西平支付月租金的5‰的违约金，结合天凯物业公司将北侧小院出租给雷起强的租金为年租金150000元，故违约金酌情按12500元的5‰自合同约定的应当交付场地之日即2013年8月31日算至合同解除之日2015年11月24日，即50937.5元（12500元×5‰×815天）。对于天凯物业公司要求将李林军在2017年9月1日至2019年11月1日占用北侧小院的经营收益从租金中扣除的请求，因天凯物业公司在本案中并未提出反诉，故本案对此暂不予处理，天凯物业公司可另案主张权利。李林军及田西平对各自的出资比例各执己见，且双方出资比例并非本案房屋租赁合同审查的内容，故对李林军要求田西平履行剩余出资义务的请求不予支持，双方对此存在争议可另案提起诉讼。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用的解释》第七十二条、第七十四条之规定，判决：一、原告李林军、原告田西平与被告陕西天凯物业管理有限公司签订的《场地租赁合同》中北侧小院出租部分于2015年11月24日予以解除；二、被告陕西天凯物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告李林军、原告田西平租金800000元；三、被告陕西天凯物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告李林军、原告田西平违约金50937.5元；四、驳回原告李林军、原告田西平其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费18389元，由原告李林军负担8026元，被告陕西天凯物业管理有限公司负担10363元。（此款原告李林军已预付，被告陕西天凯物业管理有限公司于支付上述款项时一并支付原告李林军10363元）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决查明事实属实。本院认为，天凯物业公司与李林军、田西平于2013年7月9日签订《场地租赁合同》，约定将涉案大厦四、五层及北侧小院出租给李林军、田西平，用于开办宾馆。但天凯物业公司在收取第一年租金80万元后，因与案外他人存在纠纷，未能将租赁房屋依约交付。（2016）陕01民终1847号民事判决已生效，其中认定涉案大厦四、五层系临时建筑，故租赁合同中涉及四、五层房屋出租的部分无效。其余涉及北侧小院的部分，因天凯物业公司已于2015年11月16日向李林军、田西平致函要求解除合同，李林军、田西平认可收到该通知并于2015年11月24日回函索赔，故一审判决认定《场地租赁合同》中涉及北侧小院的部分已于李林军、田西平发出赔偿意见之日即2015年11月24日解除一节，并无不当。因此，本案《场地租赁合同》中，主体建筑四至五层租赁合同关系无效，附属北侧小院的租赁合同亦早已解除，且解除之前李林军、田西平并未占用房屋，故一审判决判令天凯物业公司将已收取的租金80万元退还给李林军、田西平一节，并无不当。因天凯物业公司未能依约交付北侧小院，且持续占有80万租金之行为在客观上亦给李林军、田西平造成了资金占用损失，故一审判决判令其承担50937.5元违约金一节，亦无不妥。至于天凯物业公司上诉称李林军于2017年9月1日至2019年11月1日强行占用北侧小院故应承担租金或占用费一节，因天凯物业公司于一审中并未提出反诉，故本案不予处理，可另行主张。至于李林军及田西平对各自出资比例各执己见，且其二人出资比例争议与本案租赁合同纠纷不属于同一法律关系，故关于李林军主张的要求田西平履行剩余出资义务、确定李林军独资缴纳80万元租金的事实及解除田西平的挂名权利等请求，本案不予处理，双方可另行解决。综上所述，李林军、天凯物业公司的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费36778元，由李林军负担18389元、天凯物业公司负担18389元。本判决为终审判决。审判长  马莉莉审判员  师 婷审判员  秦燕燕二〇二一年七月十九日书记员  杨雪薇