上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初54372号原告：林福明，男，1958年3月8日出生，汉族，住浙江省温岭市。委托诉讼代理人：林英波，上海汇银律师事务所律师。被告：上海华居房地产经纪事务所，住所地上海市浦东新区。投资人：蓝忠辉。被告：蓝忠辉，男，1986年7月17日出生，畲族，住福建省。原告林福明与被告上海华居房地产经纪事务所(以下简称华居经纪事务所)、蓝忠辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林福明的委托诉讼代理人林英波到庭参加诉讼。被告华居经纪事务所、蓝忠辉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。林福明向本院提出变更后的诉讼请求：1．判令被告华居经纪事务所向原告支付租金人民币27，000元；2．判令原告没收租赁保证金6，000元，被告华居经纪事务所向原告支付违约金10，000元；3．判令被告华居经纪事务所向原告支付逾期支付违约金(以27，000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准，自2021年1月1日起计算至被告华居经纪事务所实际支付之日止)；4．判令被告蓝忠辉向原告承担上述诉请的连带保证责任；5．本案诉讼费由两被告承担。审理中，原告变更第1项诉讼请求为：判令被告华居经纪事务所向原告支付租金人民币24，000元；变更第2项诉请为判令被告华居经纪事务所向原告支付违约金10，000元。事实和理由：2016年8月19日，原告与被告华居经纪事务所签订了《上海市房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市浦东新区年家浜路XXX号XXX、XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给被告华居经纪事务所，租赁期限自2016年9月1日至2021年9月5日止；每套月租金为3，000元，两套合计为每月6，000元，前三年每年租金递增10％，后两年按市价递增；租金按三个月为一期支付，先付后用，每期到期前十五天支付下一期租金；房屋保证金6，000元、违约金为10，000元。同时，双方约定如迟付一天租金即加收应付租金的1％作为滞纳金，迟付十五天，原告有权收回系争房屋。自2019年10月15日起，被告华居经纪事务所拖欠租金，原告多次催讨。2020年8月7日，原告承诺同年8月上旬支付6，000元，同年9月5日前即全部付清拖欠的租金15，000元，否则同年9月底双方即解除租赁合同。后被告华居经纪事务所于同年8月9日支付5，000元后不再支付。同年9月24日，原告之子林琪代表原告与被告华居经纪事务所协商后签订《解除租赁合同并房屋交接书》，约定当日被告华居经纪事务所向原告支付16，000元，双方同意于同年11月30日解除原租赁合同，原告于当日收回房屋，被告华居经纪事务所负责清退次承租人；至解除之日，被告华居经纪事务所付清至解除之日止的所有欠缴租金；解除后，原告保留向被告华居经纪事务所主张债权与违约责任的权利。后被告华居经纪事务所于2020年9月24日支付了4，000元，同年9月25日支付了6，000元，同年10月25日支付了6，000元，至此仅补足了拖欠的至2020年6月的租金。2020年12月4日，原告、被告华居经纪事务所与系争2602室房屋的次承租人协商，原告以其子林琪的名义与次承租人签订了新的房屋租赁合同，租赁期限自2020年12月1日开始。被告华居经纪事务所补交该套房屋同年7月、8月租金6，000元，至此该套房屋仍余三个月租金未付。2021年1月6日，原告、被告华居经纪事务所与系争2603室房屋的次承租人协商，原告与次承租人、签订了新的房屋租赁合同，租赁期限自2021年1月1日开始，至此该套房屋仍余六个月租金未付。该日，原告与被告华居经纪事务所签订了《租赁解除及欠付房租支付协议》，约定考虑疫情影响和招租损耗，原告同意免除系争2602、2603室房屋各一个月租金及3，000元债务，同时将系争2603室房屋的押金3，000元抵扣租金，减免后被告华居经纪事务所合计欠原告租金12，000元，该款于2021年4月1日前支付。若到期未足额支付，双方约定的减免优惠作废，原告将不予减免。同时约定，原租赁合同自2020年12月31日解除，原告保留追究被告华居经纪事务所法律责任的权利。现支付期限已至，原告多次联系被告华居经纪事务所无果，故原告诉至本院。华居经纪事务所、蓝忠辉均未作答辩。本院经审理认定事实如下：2016年8月19日，原告作为出租方(合同甲方)与作为承租人(合同乙方)的被告华居经纪事务所签订《上海市房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告华居经纪事务所，租赁限期自2016年9月1日起至2021年9月5日止；租赁期限自2016年9月1日至2021年9月5日止；月租金为每套3，000元，合计6，000元，前三年每年租金递增10％，后两年按市价递增；租金按三个月为一期支付，先付后用，每期到期前十五天支付下一期租金；房屋保证金为6，000元。该合同第五条第2款约定：“除合同另有约定之外，甲方应于租赁关系消除，且乙方点清、迁空自带物品，并付清所有应付费用后，室内无损坏情况下当天将保证金全额无息退还给乙方。未经甲方同意，乙方不得以租赁保证金抵付租金等任何费用。”第九条第1款约定：“甲、乙任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方(无过错方)谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为10，000元。如违约金不足弥补无过错方之损失，则违约方还需就不足部分支付赔偿金。”第2款约定：“……如乙方提前退租，甲方有权不退还保证金。”合同还约定了其它事宜。合同签订后，原告向被告华居经纪事务所交付系争房屋，被告华居经纪事务所向原告支付保证金6，000元，并陆续支付租金。2020年9月24日，原告与被告华居经纪事务所签订《解除租赁合同并房屋交接书》，约定：现双方达成一致，乙方于同年9月24日向甲方支付16，000元，双方同意于2020年11月30日解除原租赁合同，甲方于当日收回房屋，乙方负责清退次承租人。至解除合同之日，乙方付清至解除日止的所有欠缴租金(如乙方于解除日前付清所有欠缴租金，则同意免除其4月份当月租金6，000元整)。乙方确认原承租的上海市浦东新区年家浜路XXX号XXX、XXX室两间房屋于解除日均已腾空，留在屋内的物品皆为垃圾由甲方任意处置。水电煤气的费用按11月30日当日抄表数为依据，有线电视、宽带电话费用截止到11月30日，以账单为准，乙方需缴清至合同解除日前的所有费用。解除合同后，甲方保留向乙方主张债权及违约责任的权利。2021年1月6日，原告、被告华居经纪事务所及被告蓝忠辉(保证人)签订《租赁解除及欠付房租支付协议》，确认系争2602室房屋于2020年12月1日交接，尚欠付租金6，000元，系争2603室房屋尚欠付租金18，000元，共计欠付24，000元。约定：1、原双方在2020年5月份协商中，若华居全额补足欠缴房租，则房东同意免除2020年4月份一个月的租金6，000元。考虑疫情影响，现经双方友好协商，甲方同意免除乙方2602及2603室2020年4月的房租合计6，000元。2、考虑乙方招租过程损耗，现经友好协商，甲方同意免除乙方3，000元债务，同时将2603室3，000元押金抵租金。3、1和2项合计减免及冲抵共12，000元，截至本协议签署之日为止，乙方合计欠甲方租金12，000元。4、对于乙方确认的欠付租金12，000元整，乙方保证于2021年4月1日前足额支付给甲方。5、以上1和2项的减免及冲抵是建立在乙方按本协议约定时间内足额支付的前提下的，若乙方未按第4项约定的时间内足额支付，则1和2项减免作废，甲方将不予减免。6、原双方租赁合同自2020年12月31日解除。甲方保留追究乙方法律责任的权利。对于上述欠付租金，保证人自愿承担连带保证责任，保证期限至欠付租金支付完毕为止。现因被告华居经纪事务所未能按照《租赁解除及欠付房租支付协议》中约定的期限支付欠付租金，故原告诉至本院，要求判如所请。以上事实，由原告递交的《上海市房地产权证》《上海市房屋租赁合同》《解除租赁合同并房屋交接书》《租赁解除及欠付房租支付协议》等证据，以及本院庭审笔录予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告与被告华居经纪事务所签订的《上海市房屋租赁合同》《租赁解除及欠付房租支付协议》均系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应恪守。原告与被告华居经纪事务所在《租赁解除及欠付房租支付协议》中确认《上海市房屋租赁合同》已于2020年12月31日解除，并对合同解除后的相应后果进行约定，被告华居经纪事务所应按约履行。因被告华居经纪事务所未能于2021年4月1日前向原告支付减免后的欠付租金12，000元，现原告主张不再给予相应减免及抵充，具有合同依据，本院予以支持。《租赁解除及欠付房租支付协议》已对合同解除后的相应后果进行具体约定，原告再行主张违约金10，000元，本院不予支持。因被告华居经纪事务所未按约支付欠付租金确对原告造成损失，原告要求被告华居经纪事务所支付按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准计算的逾期支付违约金，实为利息损失，本院予以支持，计算基数为欠付租金24，000元，自2021年4月1日起计算至实际支付之日止。被告蓝忠辉在《租赁解除及欠付房租支付协议》作为保证人自愿承担连带保证责任，故应对被告华居经纪事务所上述付款义务承担连带清偿责任。两被告经本院传票传唤未到庭应诉，视为其放弃应诉抗辩的权利，本院依法作出缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第五百六十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告上海华居房地产经纪事务所于本判决生效之日起十日内支付原告林福明租金24，000元；二、被告上海华居房地产经纪事务所于本判决生效之日起十日内支付原告林福明利息损失(以24，000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准，自2021年4月1日起计算至被告上海华居房地产经纪事务所实际支付之日止)；三、被告蓝忠辉对被告上海华居房地产经纪事务所的上述第一、二项付款义务承担连带清偿责任；四、驳回原告林福明的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费650元，减半收取计325元，由原告林福明负担25元，被告上海华居房地产经纪事务所负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  顾慧书记员  沈嬿附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。……第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。