江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣07民终1674号上诉人（原审原告、反诉被告）：李渲，女，1981年2月14日生，汉族，住江西省赣州市于都县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：赖益民，女，1969年7月20日生，汉族，住江西省赣州市章贡区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：赖庆平，男，1974年10月16日生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：赖益民，女，1969年7月20日生，汉族，住江西省赣州市章贡区。上诉人李渲因与被上诉人赖益民、赖庆平房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省赣州市章贡区人民法院（2020）赣0702民初5634号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李渲上诉请求：1、请求贵院依法撤销（2020）赣0702民初5634号民事判决书第二项，改判被上诉人向上诉人返还房屋押金18000元；2、请求贵院依法改判（2020）赣0702民初5634号民事判决书第三项，改判上诉人向被上诉人支付2020年6月10日至2020年6月24日租金4500元；3、判决被上诉人赔偿上诉人46090元装修款；4、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院未依据事实裁判，适用法律不当，严重损害上诉人合法权益，请求贵院依法撤销改判。一、上诉人不存在违约行为，无须承担违约责任。签订房屋租赁合同时，被上诉人承诺对该房屋享有完全产权并出具相关凭证。2020年2月24日，案外人赣州市房地产管理局前往上诉人承租商铺并发出《直管公房入户询访租赁及房屋安全日常巡查监护记录表》，上诉人方才知晓所租商铺所有权人非被上诉人，而是赣州市房地产管理局。然此时上诉人装修完毕商铺且时值2020年上旬疫情肆虐，承租商铺无收益，上诉人资金周转困难，上诉人即与被上诉人就租金一事进行磋商，被上诉人对2020年2月-5月期间部分租金进行减免，然对后续承租金额并未变更。遂上诉人此后多次与被上诉人协商，要求被上诉人因签订《租赁合同》时掩饰隐瞒事实、提供虚假证明承担缔约过失责任，降低商铺租金。然而被上诉人却对上诉人的合理请求置之不理，甚至在上诉人与其磋商之时将上诉人承租商铺上锁，导致上诉人无法使用商铺。一审法院认为上诉人迟延支付租金，根据《租赁合同》约定属于违约行为，即使被上诉人存在严重的缔约过失责任，上诉人仍需承担一半的违约责任。然根据一审法院裁判依据，合同约定内容系：承租人拖欠租金累计达30天的，承租人需赔偿违约金18000元。就本案而言，上诉人并未拖欠租金超过30天，上诉人支付租金至2020年6月9日，至被上诉人锁门时（2020年6月25日）仅15日，远未达到合同约定的违约期限。且，上诉人暂未支付租金系因被上诉人故意掩饰隐瞒真实产权信息，导致上诉人租金远高于同区位商铺，加之疫情的重大影响，上诉人营业收入明显减少，资金周转困难，上诉人尚与被上诉人磋商中。上诉人于6月9日后一直在与被上诉人磋商租金事宜，并非恶意拖欠租金，被上诉人亦知晓该事宜。被上诉人系因上诉人无法满足其要求，恶意锁门阻碍上诉人使用商铺，进而导致上诉人后续拒付租金。一审法院简单粗暴“各打五十大板”的判决方式不仅模糊本案事实，混淆违约金和押金的性质，还严重损害上诉人合法权益，使上诉人承担本不应承担的责任。且根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第五款规定：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人人承担违约责任的，人民法院不予支持。2020年6月系疫情刚刚解除，各个社会单位逐步恢复生产阶段，上诉人经营商铺受影响严重，被上诉人主张依法不应得到支持。二、上诉人不应承担6月25日至7月14日租金。上诉人支付租金至2020年6月9日，此后因租金一事双方一直就租金，上诉人暂未支付后续租金，然6月25日被上诉人在未经上诉人同意的情况下强锁上诉人承租商铺，导致上诉人无法经营、使用商铺。一审法院对上述事实业已查明，但却裁判要求上诉人承担6月9日至7月14日期间全部租金，显然于法无据。根据《中华人民共和国民法典》第七百零三条之规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。即承租人在占有、使用、收益的情况下，承租人才须承担支付租金的义务。6月25日被上诉人即强锁商铺，上诉人此后便再未使用过该商铺，于法于理不应继续承担租金。上诉人仅需对6月10日至6月24日使用商铺期间承担支付租金的义务，6月25日及以后不应由上诉人承担租金，即6000元租金。核减后，上诉人理应支付被上诉人租金4500元。一审法院判决上诉人全额承担租金事实错误，应当予以改判。三、被上诉人应当承担缔约过失责任，赔偿装修损失。2019年1月29日，被上诉人与案外人赣州市公房管理处签订《房屋租赁合同》，约定由被上诉人承租管理处位于大公路75号Ｂ2号房屋，在未经公房管理处书面同意，被上诉人不得将房屋转租他人。此后，被上诉人为转移承租风险和套利，在隐瞒真相的情况下与上诉人商议承租上述商铺事宜。被上诉人向上诉人保证商铺系被上诉人完全合法所有，并向上诉人出示授权委托书和虚假的载明案涉商铺系上诉人赖益民所有的不动产权证书复印件。上诉人基于上述材料和商铺占有情况，相信被上诉人所言并与之签订《租赁合同》，租期5年，自2020年1月9日起至2025年1月9日止。然后续上诉人方才知晓承租商铺系案外人管理处所有，被上诉人非实际产权人，且租期仅两年（2019年3月1日至2021年2月28日）,远低于上诉人与被上诉人签订的租期（2020年1月9日至2025年1月9日）。然而，上诉人已基于5年租期对商铺进行全面装修，装修金额已超十万元，有票据的装修款就有46090元。被上诉人缔约时故意掩饰隐瞒事实和造假导致上诉人严重误判，致使上诉人投入巨额装修费，又因被上诉人强锁商铺导致合同无法继续履行，上诉人装修款如石沉大海，无法继续承租、使用，严重损害上诉人合法权益。根据《中华人民共和国民法典》第五百条之规定，被上诉人由此给上诉人造成的装修损失应当承担赔偿责任。被上诉人赖益民、赖庆平答辩称，同一审答辩意见一致。上诉人李渲向一审法院起诉请求：1、判令被告立即向原告返还押金1.8万元，装修费10万元整；2、判决被告承担本案全部诉讼费用。被上诉人赖益民、赖庆平向一审法院提出反诉请求：1、请求依法解除反诉原告与反诉被告签订的《商铺租赁合同》，押金人民币18000元不予退还；2、请求依法判令反诉被告依法将案涉租赁商铺恢复原状，并承担恢复原状费用13604元；3、请求依法判令反诉被告支付2020年6月至2020年7月14日的租金人民币13200元、2020年7月水电费1072.13元，以上共计人民币14272.13元；4、本案所有诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：2019年1月29日，被告（反诉原告）赖益民（承租方、乙方）与案外人赣州市公房管理处（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于赣州市章贡区大公路75号Ｂ2号的房屋（总楼层的第一层）出租给乙方，建筑面积23.17平方米；租赁期限为2年，自2019年3月1日至2021年2月28日止；甲方将房屋出租给乙方作营业使用，乙方将出租房屋用于其他用途的，须经甲方书面同意，并应保证符合国家有关规定；出租房屋月租金总额2750元；租赁期内，未经甲方书面同意，乙方不得将出租房屋全部或部分转租于他人。合同还约定了其他事项。之后，被告（反诉原告）赖益民与原告（反诉被告）李渲洽谈位于赣州市章贡区商铺租赁事宜，被告（反诉原告）赖益民向原告（反诉被告）李渲表示上述商铺系被告（反诉原告）赖庆平所有，并向其出示被告（反诉原告）赖庆平授权给赖益民的授权书以及虚假的载明案涉商铺系赖益民所有的不动产权证书复印件。2020年1月9日，被告（反诉原告）赖益民代赖庆平（甲方、出租方）与原告（反诉被告）李渲（乙方、承租方）签订《商铺租赁协议》，约定乙方承租甲方位于赣州市章贡区商铺，建筑面积约68平方米；租期5年，自2020年1月9日起至2025年1月9日止；每个月租金9000元，含两间；承租人有下列情形之一的，出租人可以中止合同，收回房屋：1、承租人擅自将房屋转租、转让或转借的；2、承租人利用承租房屋进行非法活动的，损害公共利益的；3、承租人拖欠租金累计达30天的，并赔偿违约金1.8万元；乙方应先交租金，后使用商铺，租金按月缴交；若乙方提前解除合同，乙方负责赔偿违约金，2个月押金没有退（18000元）；甲方将房屋交给乙方后，乙方的装修及修缮，公共卫生（含消防、卫生）等责任和费用由乙方承担，甲方概不负责。乙方如要重新装修或改变原有的设施结构的，应事先取得甲方同意，并按规定向有关部门办理相关手续。如乙方不再使用甲方的商铺后，乙方不得破坏已装修部分及房屋架构，甲方也不予赔偿；租赁期内，由于乙方导致租赁房屋的质量或房屋的内部设施损毁，包括门窗、水电等，维修费由乙方负责。被告（反诉原告）赖益民在甲方一栏签名捺印，原告（反诉被告）李渲在乙方一栏签名捺印。合同签订后，原告（反诉被告）李渲将承租两间商铺合并为一间，装修完毕后用于经营餐饮店，被告（反诉原告）赖益民对李渲该装修行为并无异议。后因赣州市采取新型冠状病毒性××疫情防控措施，2020年2月24日，案外人赣州市房地产管理局前往原告（反诉被告）李渲承租商铺，向其发出《直管公房入户询访租赁及房屋安全日常巡查监护记录表》，原告（反诉被告）李渲这才得知其承租的商铺所有权人并非被告（反诉原告）赖益民、赖庆平，而是赣州市房地产管理局。原告（反诉被告）李渲据此向被告（反诉原告）赖益民、赖庆平提出异议，要求减免房租，经双方协商，被告（反诉原告）赖益民、赖庆平减免了原告（反诉被告）李渲于2020年2月-5月期间的部分租金，减免房租后，原告（反诉被告）李渲支付租金至2020年6月9日。之后，原告（反诉被告）李渲未再向被告（反诉原告）缴纳租金，2020年6月25日，被告（反诉原告）以锁门方式将案涉商铺关闭，2020年7月14日，原告（反诉被告）李渲搬离案涉商铺。一审法院认为，关于本案双方当事人的违约责任问题。一、关于合同效力问题。本案中，被告（反诉原告）赖益民与其丈夫郭世春从案外人赣州市公房管理处承租案涉商铺，承租期自2019年3月1日至2021年2月28日，之后赖益民将案涉两间商铺出租给原告（反诉被告）李渲，出租期自2020年1月9日至2025年1月9日。案外人赣州市房地产管理局即案涉商铺所有权人在2020年2月24日向原告（反诉被告）李渲发出了《直管公房入户询访租赁及房屋安全日常巡查监护记录表》，其知道或者应当知道被告（反诉原告）赖益民将案涉商铺转租给了原告（反诉被告）李渲。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”以及第十六条之规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”故一审法院认为原告（反诉被告）与被告（反诉原告）赖益民签订的《商铺租赁合同》针对租赁期自2020年1月9日起至2021年2月28日的约定应属有效，对于剩余租期的约定无效。二、原告（反诉被告）李渲是否存在违约问题。被告（反诉原告）赖益民在与原告（反诉被告）李渲签订案涉租赁合同之后，将案涉两间商铺交付给原告（反诉被告）使用，已完成了租赁物的交付义务。原告（反诉被告）李渲在知悉案涉店铺的实际所有人后，继续使用店铺，在被告（反诉原告）赖益民同意减免2020年2月-5月期间的部分租金之后支付租金至2020年6月9日，之后未再向被告（反诉原告）交付租金，其行为构成违约。承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。原告（反诉被告）自2020年6月9日起至2020年7月14日搬离租赁商铺之日止，始终未向被告（反诉原告）支付租金，被告（反诉原告）有权要求原告（反诉被告）支付2020年6月9日至2020年7月14日共计35天的租金10500元，但对超出部分一审法院不予支持。鉴于原告（反诉被告）已实际搬离案涉店铺，双方合同目的已无法实现，被告（反诉原告）要求解除合同，一审法院予以支持。由于被告（反诉原告）在2020年6月25日以锁门方式将案涉两间商铺关闭，被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付2020年7月水电费的诉请，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。三、被告（反诉原告）是否存在违约问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条之规定“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”本案中，被告（反诉原告）故意隐瞒案涉商铺所有权人系赣州市房地产管理局的事实，向原告（反诉被告）提供虚假的不动产权证书，该行为违反了诚实信用原则。根据《商铺租赁合同》约定，承租人拖欠租金累计达30天的，出租人可以中止合同，收回房屋，并要求承租人赔偿违约金18000元。考虑到被告（反诉原告）存在缔约过失，原告（反诉被告）存在违约行为，双方均有过错，故一审法院酌定被告（反诉原告）将押金9000元退还给原告（反诉被告），其余9000元押金不予退还。关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）返还装修费10万元的诉请，《商铺租赁合同》约定出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮等责任和费用由承租方承担，现虽解除合同，但过错在于原告（反诉被告），故对原告（反诉被告）这一诉请，一审法院不予支持。关于反诉原告要求反诉被告将案涉租赁商铺恢复原状并承担恢复原状费用的诉请，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”但反诉原告提供的现有证据不足以证明反诉被告存在毁损或破坏商铺的行为，也无法证明恢复原状的具体费用，故对反诉原告这一诉请，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十五条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：一、解除原告（反诉被告）李渲与被告（反诉原告）赖益民、赖庆平于2020年1月9日签订的《商铺租赁合同》；二、由被告（反诉原告）赖益民、赖庆平向原告（反诉被告）李渲返还押金9000元，其余押金9000元不予退还；三、由原告（反诉被告）李渲支付被告（反诉原告）赖益民、赖庆平自2020年6月9日至2020年7月14日租金10500元；上述第二、三项相抵后，原告（反诉被告）李渲还应支付被告（反诉原告）赖益民、赖庆平1500元，此款限于判决生效之日起七日内支付；四、驳回原告（反诉被告）李渲的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）赖益民、赖庆平的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2660元，反诉案件受理费303.4元（已减半收取），由原告（反诉被告）李渲负担2356.5元，被告（反诉原告）赖益民、赖庆平负担606.9元。本院二审期间，被上诉人向本院提交证据：一、三张2020年6月1日至7月14日微信交付水电费的凭证。证明2020年6月1日至7月14日的水电费是我交的，费用是上诉人产生的。二、房屋租赁合同，证明其与案外人续签了房屋租赁合同，承租期间自2021年3月1日至2023年2月28日止。被上诉人质证认为，这几张水电费缴纳的截图不能证明是我用的，这个时间和我搬离的时间不相符，门锁了我进不去，产生的水电费不是我造成的，房屋租赁合同是后来补签的，我不认可。经审查，因该三张缴费凭证显示的缴费信息，不能证明是因被上诉人搬离前用水用电所产生的费用，本院对该证据不予采信。本院二审审理查明，被上诉人赖益民与赣州市公房管理处续签房屋租赁合同，承租期限自2021年3月1日至2023年2月28日止。2020年7月5日，被上诉人以锁门方式将案涉商铺关闭，2020年7月14日，上诉人李渲搬离案涉商铺。以上证据有被上诉人在二审中提供的房屋租赁合同、被上诉人在一审中提供的微信聊天记录予以证明。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。关于案涉《商铺租赁合同》的效力问题。双方于2020年1月9日签订的《商铺租赁合同》是转租合同，被上诉人系案涉商铺的承租人，上诉人系次承租人，合同约定的转租期限超过了被上诉人对案涉商铺承租期限。依据《中华人民共和国民法典》施行前的法律规定，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，应当认定超过部分的约定无效。但是，《中华人民共和国民法典》第七百一十六条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”；七百一十七条“承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外”；七百一十八条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租”。根据前述法律条款，本案转租期限超过被上诉人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人（案外人）不具有法律约束力，并不影响案涉商铺租赁合同对上诉人与被上诉人之间的法律约束力。且出租人（案外人）于2020年2月24日已知晓被上诉人将案涉商铺转租给了上诉人，现有证据不能证明出租人（案外人）对该转租行为提出异议。故，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第八条“民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定”之规定，本案双方签订的《商铺租赁合同》有效。关于案涉《商铺租赁合同》是否解除的问题。因上诉人于2020年7月14日已从案涉商铺搬离，且双方在一审中均提出解除合同的诉讼请求，故，一审判决解除双方于2020年1月9日签订的《商铺租赁合同》，本院予以维持。关于合同解除后的责任承担问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”；第九十八条规定“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”。首先，支付租金的责任。上诉人对其占有使用案涉商铺负有支付租金的义务，因2020年7月5日-14日（共计10天）被上诉人以锁门方式关闭商铺，上诉人在此期间未使用案涉商铺，故上诉人还应向被上诉人支付2020年6月9日-7月4日（共计26天）的租金7800元（9000元/月÷30天×26天）。其次，违约金的承担问题。双方合同约定“承租人拖欠租金累计达30天的，赔偿违约金1.8万元”。因上诉人欠缴租金的时间未达30天，故该违约金条款对上诉人适用的条件并未成就。第三，对于押金18000元的处理。被上诉人隐瞒其并非案涉商铺所有权人而是承租人的事实，在合同中写明“甲方将产权属于自己的商铺租给乙方使用”，还向上诉人提供虚假的不动产权证书，其行为与合同约定不符，也违反了诚实信用原则。故，本院认为，因被上诉人存在上述违约行为，18000元押金应当向上诉人予以退还。第四，关于装修损失。上诉人主张因被上诉人隐瞒事实和提供假的产权证书致使其投入巨额装修费用，要求被上诉人赔偿其装修损失。本院认为，上诉人应当举证证明其装修损失与被上诉人隐瞒其并非案涉商铺所有权人的行为之间存在因果关系。现有证据证明，上诉人在2020年2月24日知道被上诉人并非案涉商铺的所有权人后，仍继续占有使用案涉商铺。案涉合同不能继续履行是因为双方对变更租金收取标准不能达成一致意见，被上诉人因此拒付租金所导致。且直至本案起诉时，上诉人也未能提供证据证明商铺的所有权人不同意其继续占有使用案涉商铺。故，本院对上诉人的该主张不予支持。综上所述，上诉人李渲的上诉理由部分成立，本院部分支持。一审判决认定事实部分不清，适用法律正确，处理不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江西省赣州市章贡区人民法院（2020）赣0702民初5634号民事判决第一项；二、撤销江西省赣州市章贡区人民法院（2020）赣0702民初5634号民事判决第二、三、四、五项；三、由被上诉人赖益民、赖庆平向上诉人李渲返还押金18000元；四、由上诉人李渲支付被上诉人赖益民、赖庆平自2020年6月9日至2020年7月4日租金7800元；上述第三、四项相抵后，被上诉人赖益民、赖庆平还应支付上诉人李渲10200元，此款限于本判决生效之日起七日内支付；五、驳回上诉人李渲的其他诉讼请求；六、驳回被上诉人赖益民、赖庆平的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2660元，反诉案件受理费303.4元，共计2963.4元，二审案件受理费175元，总计3138.4元。由上诉人李渲负担2440元，被上诉人赖益民、赖庆平负担698.4元。本判决为终审判决。审 判 长  雷勉励审 判 员  赖国东审 判 员  蔡启霞二〇二一年七月二日代理书记员  苏 悦代理书记员  郭 健