广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10509号上诉人（原审被告，反诉原告）：广州鑫荙森企业管理有限责任公司，住所地广东省广州市南沙区丰泽东路106号（自编1号楼）X1301-D397（JM）。法定代表人：胡吉谋，职务：总经理。委托诉讼代理人：李锐敏，广东合众拓展律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨玲玉，广东合众拓展律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：广州超鼎牛餐饮服务有限公司，住所地广州市南沙区大岗镇兴业路31号3FC03。法定代表人：谭华健。被上诉人（原审原告，反诉被告）：谭华健，男，1982年7月10日出生，汉族，住广东省江门市新会区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：马环开，广东定海针律师事务所律师。上诉人广州鑫荙森企业管理有限责任公司（以下简称鑫荙森公司）因与被上诉人广州超鼎牛餐饮服务有限公司（以下简称超鼎牛公司）、谭华健房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2020）粤0115民初3508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人鑫荙森公司的委托诉讼代理人李锐敏，被上诉人超鼎牛公司及谭华健的共同委托诉讼代理人马环开到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。鑫荙森公司上诉请求：1.判令超鼎牛公司将广州市南沙区××岗镇××路××号达森广场编号3FC03号商铺交还鑫荙森公司；2.判令超鼎牛公司向鑫荙森公司支付的合同履约保证金66860元归鑫荙森公司所有；3.判令超鼎牛公司向鑫荙森公司支付2020年5月1日起至合同解除之日止的租金（每月租金6500元）；4.判令超鼎牛公司支付2020年1月1日至2020年5月16日拖欠的水电费26554元；5.判令超鼎牛公司支付拖欠的广告位租金7193元（广告位租金从2020年1月15日起计算至2020年8月20日）；6.判令超鼎牛公司支付场地占用使用费（场地占用使用费参照合同约定的同期租金标准自合同解除之日起计至商铺实际交还之日止）；7.判令超鼎牛公司支付逾期缴纳租金、广告位租金以及水电费的违约金（违约金计算方法：场地租金以每月拖欠租金6500元为基数，从每月6日起按每日0.1％的标准计至款项付清之日止；水电费以每月拖欠的水电费金额为基数，从每月6日起按每日0.1％的标准计算至款项付清之日止；广告位租金的违约金从2020年1月1日至2020年1月31日，以拖欠金额为548元为基数、2020年2月1日至2020年7月31日，以拖欠金额1000元为基数、2020年8月1日至2020年8月20日，以拖欠金额645元为基数，均从每月6日起按每日0.1％的标准计算至款项付清之日止）；8.判令超鼎牛公司赔偿鑫荙森公司装修损失126350元；9.判令超鼎牛公司支付鑫荙森公司已支付的律师费12000元；10.判令谭华健对超鼎牛公司上述拖欠款项承担连带清偿责任；11.本案一、二审诉讼费用由超鼎牛公司、谭华健承担。二审庭审中，鑫荙森公司当庭撤回上诉请求第4、10项。事实和理由：一、超鼎牛公司分别于2020年2月25日、3月6日向鑫荙森公司提出《撤店申请书》《撤店通知书》，鑫荙森公司均复函不同意超鼎牛公司提前解除合同。鑫荙森公司员工在2020年4月7日代表公司答复同意超鼎牛公司搬走食材，因为食材是特殊物品，且是超鼎牛公司处分的权利。但要求超鼎牛公司在结清所有欠费的情况下才能搬离设备，即鑫荙森公司在维护自身合法权益，完全未表达出同意解除合同的意思表示。若鑫荙森公司同意解除租赁合同，则不会回复超鼎牛公司要求转租的事宜，更不会于2020年4月10日向超鼎牛公司及谭华健发出《律师函》，告知其限期内未结清款项的情况下，鑫荙森公司将行使合同解除权，及合同解除的法律后果。故一审法院认定《商铺租赁合同》《商铺租赁合同主体变更补充》协议于2020年4月7日解除有误。二、根据租赁合同第六条第三款约定，鑫荙森公司有权要求超鼎牛公司在合同解除时按原状恢复商铺或经认可的现状交还商铺。一审中，鑫荙森公司在一审法院主持下积极与超鼎牛公司进行场地交接，双方亦于2020年8月27日签订关于场地交接的《协议书》，约定除不可拆除资产外，其余场地内的装修、装饰、设备、物品等超鼎牛公司需在7日内全部拆除处理，由鑫荙森公司验收后双方再签订《撤场协议》，才视为超鼎牛公司正式撤离场地。但超鼎牛公司再次违约，场地内墙体柜、餐具柜、排烟管等未予拆除，且仍拒绝履行交还场地义务。故一审法院认定鑫荙森公司怠于行使收回涉案场地与事实不符。三、一审法院认定涉案租赁合同于2020年4月7日解除有误，在鑫荙森公司于2020年8月20日将涉案广告位拆除的情况下，超鼎牛公司应当支付2020年1月15日起至2020年8月20日拖欠的广告位租金7193元，而非一审法院认定的2742元。四、超鼎牛公司拖欠的3250元水电周转金应先抵扣拖欠的违约金，如有剩余再抵扣水电费，一审判决该笔款项优先抵扣拖欠的水电费有误。五、双方租赁合同约定租赁期限长达6年，虽2020年初受疫情影响，但涉案合同并非无法继续履行。鑫荙森公司在2020年1月-4月已对涉案场地予以免租，对租金、水电费的支付期限予以宽限，这已经是充分考虑到疫情期间对超鼎牛公司的营业影响。在作为涉案场地第一承租人广州市达森物业管理有限公司（鑫荙森公司作为委托管理方）仍需按合同约定向出租方支付租金的情况下，超鼎牛公司随意提前撤场，解除合同及不按约定交付场地已构成违约。鑫荙森公司要求超鼎牛公司支付违约金符合合同约定，同时也是对因超鼎牛公司违约造成的鑫荙森公司损失的赔偿。因本案由超鼎牛公司违约引起，鑫荙森公司亦有权要求其支付律师费。一审认定超鼎牛公司无需支付违约金及律师费有误。六、根据租赁合同7.2.9条约定，鑫荙森公司有权解除合同并没收超鼎牛公司全部保证金。在鑫荙森公司已经给予超鼎牛公司2020年1-4月免租的情况下，一审判决鑫荙森公司仅能没收一半保证金显失公平。七、对剩余未扣除的5933元工程款，应当优先抵扣违约金，剩余部分再抵扣广告位租金。八、双方合同租赁期限长达6年，鑫荙森公司按照超鼎牛公司要求将涉案商铺进行改造及装修，支付装修费126350元，但超鼎牛公司在合同履行仅一年四个月的情况下提前撤场解除合同，导致鑫荙森公司无法按照既定合同租赁期限获得预期收益，故为获得预期收益的装修投入损失应由超鼎牛公司承担。综上，请求二审法院予以改判。超鼎牛公司及谭华健答辩称：超鼎牛公司及谭华健坚持一审时提出的租赁合同及补充协议无效的意见。一审判决对于鑫荙森公司提出的上诉请求已经作出了详细的分析及认定，故不同意鑫荙森公司的上诉请求。2020年5月8日，超鼎牛公司、谭华健向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认谭华健与鑫荙森公司签订的《商铺租赁合同》无效，并确认超鼎牛公司以及谭华健与鑫荙森公司签订的《商铺租赁合同主体变更补充协议》无效；2.鑫荙森公司向超鼎牛公司退还水电周转金3250元、保证金66860元以及剩余的工程抵扣款5933元；3.本案诉讼费用由鑫荙森公司承担。鑫荙森公司向一审法院提起反诉，请求判令：1.解除鑫荙森公司与谭华健于2018年12月10日签订的《商铺租赁合同》，以及鑫荙森公司与超鼎牛公司、谭华健于2019年6月21日签订的《商铺租赁合同主体变更补充协议》。2.超鼎牛公司将涉案商铺腾空交还给鑫荙森公司。3.谭华健支付的66860元合同履约保证金归鑫荙森公司所有。4.超鼎牛公司向鑫荙森公司支付从2020年5月1日起至合同解除之日止的租金（每月租金6500元）。5.超鼎牛公司向鑫荙森公司支付2020年1月1日起至2020年5月16日止水电费26554元。6.超鼎牛公司向鑫荙森公司支付2020年1月15日起至2020年8月20日止的广告位租金7193元。7.超鼎牛公司自合同解除之日起，参照合同约定的同期租金标准向鑫荙森公司支付占有使用费至交还涉案商铺之日止。8.超鼎牛公司支付逾期交纳租金、广告位租金以及水电费的违约金（违约金的计算方法：逾期交租违约金，各以每月欠付租金6500元为基数，分别从每月6日起，按每日0.1％的标准计算至款项付清之日止；逾期交纳水电费的违约金，各以每月拖欠的水电费总额为基数，分别从每月6日起，按每日0.1％的标准计算至款项付清之日止；逾期交纳广告位租金的违约金，各以每月拖欠的租金数额为基数，分别从每月6日起，按每日0.1％的标准计算至款项付清之日止，其中2020年1月1日至2020年1月31日欠付金额为548元，2020年2月1日至2020年7月31日，每月欠付金额为1000元，2020年8月1日至2020年8月20日欠付金额为645元）。9.超鼎牛公司向鑫荙森公司赔偿装修损失126350元；10.超鼎牛公司向鑫荙森公司赔偿律师费12000元。11.谭华健对超鼎牛公司的上述债务承担连带清偿责任。12.本案诉讼费由超鼎牛公司和谭华健承担。一审法院经审理查明：涉案商铺位于南沙区××岗镇××路××号达森广场内。2018年12月10日，鑫荙森公司（甲方）与谭华健（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将涉案商铺（650平方米）出租给乙方。合同另约定：乙方租赁该商铺的用途仅作为经营火锅、烤肉自助餐使用，经营品牌为超级牛。租期从2019年1月15日起至2025年1月14日止。商铺于2019年1月1日交付。2019年1月15日至2019年4月14日为装修免租期；2019年4月15日至2019年10月14日为经营免租期；2019年10月15日至2025年1月14日，每月租金6500元。租金每月缴纳一次，乙方须在每月五日前缴纳当月租金。合同签订之日，乙方一次性向甲方缴纳66860元履约保证金。乙方因经营所发生的水、电、燃气费用自负，乙方按商铺所附水电表的计量费用增加8%水电损耗向甲方交纳水电费，燃气按该计量表显示的使用量缴交费用，单价以同期供水供电供气部门公布的用水用电用气单价为准，且须于每月五日前向甲方缴纳上月水电费与燃气等费用。合同期满或提前解除的，乙方负责按甲方交铺时的交付标准将铺位恢复原状退还甲方。租赁期届满或者解除合同的，乙方应及时清理并按原状恢复商铺，或经甲方认可的现状交还甲方。在交还商铺过程中乙方不得损坏建筑物本身及其固有设施，否则乙方须修复至原状，若有损坏须照价赔偿。若乙方违反本合同或《达森广场管理服务合同》任何一条约定，甲方均有权解除合同，收回商铺、没收履约保证金并追究由此造成的一切损失。乙方未按合同规定的时间和金额缴纳租金及其他应付费用，除补交拖欠款项外，每逾期一天，按拖欠款项总额的3‰向甲方支付滞纳金。逾期十天，视作乙方根本违约，甲方除追偿租金及其他费用外，有权收回商铺、解除合同并没收履约保证金。若乙方所欠费用未缴清，乙方铺内所有货物则归甲方所有或进行抵债，甲方有权变卖处理且无需通知乙方，所得款项用于抵偿乙方的欠款。若财产不足以抵扣欠费的情况下，甲方仍有权向乙方追偿租金及其他费用。在租赁期内，如因乙方违约，或到期不交回租用场地给甲方，导致甲方解除合同、收回场地的，甲方有权按本合同乙方登记的地址书面通知乙方在限期内缴清租赁费用和清点、处理物资，无法按上述方法通知到乙方，或乙方在书面通知期限逾期五天不处理的，甲方有权将场地内的物资变卖以偿还租金及相关费用，不足部分甲方保留继续追讨的权利。在本合同租赁期内，乙方如有严重违反本合同的行为（包括但不限于提前解除合同或者因乙方原因导致合同提前解除的）甲方有权解除合同，并没收乙方已付的保证金。甲方在乙方合同期内提供商场正面户外免费一年的大型广告位给乙方，第一年只收取电费，第二、三年每月广告费用1000元，第四、五年每月广告费用2000元，电费另行计算。乙方店铺区域门楣及门楣以下玻璃由乙方负责施工安装，施工及材料费用由双方确定后抵扣乙方租赁费用。签订本合同前，甲方已告知，乙方亦已充分了解并清楚上述物业的地理位置，用地性质、建筑设计及物业现状、配套设施、实际使用面积等，并已实地勘察，对上述情况均予以认可并接受。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。同日，谭华健与鑫荙森公司签订了《物业商铺租赁合同之补充协议一》，该合同约定鑫荙森公司同意向谭华健提供符合其要求的供电、供水、排水、排污以及排烟设施，并在交付涉案商铺前完成谭华健要求的室内装饰装修工程。随后，鑫荙森公司将上述交付应完成的工程委托给案外人施工。根据鑫荙森公司提交的银行汇款凭证，其合计向案外人支付工程款126350元。上述合同签订后，谭华健向鑫荙森公司支付了66860元履约保证金和3250元水电周转金。鑫荙森公司向谭华健交付了涉案商铺。2019年1月4日，谭华健将涉案商铺作为住所地登记成立了超鼎牛公司。2019年6月21日，超鼎牛公司（丙方）、谭华健（乙方）以及鑫荙森公司（甲方）签订了《商铺租赁合同主体变更补充协议》。协议约定：三方同意，自2019年5月1日起，《商铺租赁合同》中的承租人由乙方变更为丙方，同时乙方的权利义务全部转由丙方享有和承担。乙方对主体变更后的《商铺租赁合同》项下应由丙方所负全部义务向甲方承担连带责任保证，该连带责任保证不因《租赁合同》的变更、续约而免除。2019年9月27日，鑫达森公司向超鼎牛公司作出《回复函》，确认《商铺租赁合同》中约定的由超鼎牛公司负责安装施工的门楣及门楣以下玻璃合计产生工程款22400元，鑫荙森公司同意自2019年11月15开始逐月从租金中抵扣。双方在庭审中确认尚有5933元工程款没有抵扣。鑫荙森公司要求用该款项依次抵扣超鼎牛公司欠付的违约金、水电费和租金。合同履行过程中，因受新冠××疫情影响，超鼎牛公司于2020年1月23日开始停业。鑫荙森公司确认超鼎牛公司交纳租金至2020年1月31日，交纳水电费至2019年12月31日。根据鑫荙森公司提交的《收款通知单》，涉案商铺于2020年1月至2020年2月期间产生电费20903元，于2020年3月（临时抄表至2020年3月25日）产生电费2236元，另于2020年1月产生水费2055元。疫情防控期间，鑫荙森分别于2020年2月12日和2020年3月9日向超鼎牛公司发出《告知函》，同意给予超鼎牛公司当月租金全免、管理费6折以及延迟交纳其他费用的优惠政策。鑫荙森公司另在庭审中明确免租优惠延续至2020年4月。根据超鼎牛公司员工周豪毅与鑫荙森公司员工之间的微信对话记录显示，鑫荙森公司于2020年2月25日向超鼎牛公司发出《达森广场关于复工通知》，通知超鼎牛公司：因广东省新冠××疫情防控应急响应级别已于2020年2月24时9时起调整为二级响应，超鼎牛公司应于2020年3月1日开始正常营业，并做好相应疫情防护工作。同日，超鼎牛公司向鑫荙森公司发出《撤店申请书》，表示该店受疫情影响，难以继续经营，因此申请在2020年3月1日前撤离商场（包括撤离食材、撤离所有设备用品），并希望鑫荙森公司退还水电周转金、保证金以及剩余未抵扣的工程款。鑫荙森公司于次日作出回复，表示：鑫荙森公司已考虑疫情因素给予超鼎牛公司相应的免租支持，故其不同意超鼎牛公司提前解除合同，若超鼎牛公司执意要求解除合同，属于单方违约行为，鑫荙森公司要求超鼎牛公司提前五天书面通知，然后办理相应的解约手续和缴清各项费用，并在鑫荙森公司出具通知书后方可撤场。2020年3月2日，超鼎牛公司再次提交《撤店申请书》，除之前已表达的意愿外，另表示除需撤离食材、电炒锅、刨肉机、餐具、电脑与收银系统外，剩余设备可抵扣所欠费用。2020年3月3日，鑫荙森公司员工在微信中明确回复：不同意超鼎牛的撤场申请，若超鼎牛公司坚持提前解除合同，鑫荙森公司需没收履约保证金，超鼎牛公司还需清缴所有欠费，并与鑫荙森公司签署解约协议，之后超鼎牛公司方可撤离一切动产，并保证租赁物完好交还给鑫荙森公司。对此，超鼎牛公司回复称“现没有资金，只能用品物品抵债”。2020年3月5日，鑫荙森再次答复不同意解除租赁合同，要求超鼎牛公司按要求尽快复工复产。之后双方继续就撤店与否进行协商，但并未达成一致意见。超鼎牛公司主张其已于2020年3月11日撤场。鑫荙森公司陈述超鼎牛公司在2020年3月29日搬离了部分物品，但仍有物品、设备在涉案商铺内。根据周豪毅与鑫荙森公司员工的微信对话记录，超鼎牛公司在2020年4月2日要求搬离食材，鑫荙森公司同意其于当日午时后开始搬运。2020年4月7日，周豪毅再次询问撤场事宜，鑫荙森公司答复仅同意超鼎牛公司搬走食材，店铺内的设备在超鼎牛公司缴清全部费用前不允许搬离。2020年4月10日，鑫荙森公司向超鼎牛公司和谭华健发出《律师函》，表示因其未在宽限期内结清欠付费用以及开业经营，鑫荙森公司取消原给予的减免优惠，并要求超鼎牛公司和谭华健在收到函件之日起三日结清全部费用，若未在限定期限内履行付款义务，鑫荙森公司则与其解除合同，没收保证金，并要求其交还商铺，支付拖欠款项、滞纳金，以及赔偿工程款150000元。上述函件已于2020年4月11日妥投送达。案件审理过程中，鑫荙森公司在2020年7月21日的庭审中表示因超鼎牛公司欠付相应款项，其留存在涉案商铺内的物品根据合同的约定应归鑫荙森公司所有。2020年8月20日，鑫荙森公司在第二次庭审中又表示不同意利用超鼎牛公司留存在涉案商铺内的物品，同意由超鼎牛公司对剩余物品进行估价变卖以便尽快清场。2020年8月27日，超鼎牛公司与鑫荙森公司前往涉案商铺现场就物品搬离以及场地交接事项进行协商。双方签订了《协议书》，约定：铺内资产，除不可拆除破坏外的资产外[店铺总配电箱、铺内所有出入口门（包括卷闸门、消防门）、隔墙及隔墙玻璃、铺内所有中央空调散流器及其设备、铺内一切给排水设施设备、铺内卫生间及其附属设备设施]，其他铺内装修、装饰、设备、物品等，超鼎牛公司和谭华健须在7天内全部拆除、清理，并将商铺清理干净。超鼎牛公司、谭华健在拆除清理过程中不得损坏或破坏商铺内的地板、墙体等，如有损坏需照价赔偿。超鼎牛公司、谭华健在全部搬离之日需由鑫荙森公司现场检查验收，验收完成双方再签订正式撤场协议，视为正式撤场。2020年8月28日，鑫荙森公司向超鼎牛公司出具了放行条，超鼎牛公司开始搬离现场物品。2020年9月4日，超鼎牛公司撤走全部物品设备，但未拆除涉案商铺内的墙体柜、餐具柜、排烟管、厨房间墙即拖地池。超鼎牛公司认为拆除上述装修附合物会产生噪音、烟尘，并损害墙面、地板，故不同意拆除。鑫荙森公司则认为拆除上述装修附合物属于恢复商铺原状义务，因超鼎牛公司未予以拆除，视为其未履行商铺交还义务。一审法院在案件审理过程中依法行使释明权，告知鑫荙森公司，在超鼎牛公司明确拒绝拆除的情况下，鑫荙森公司为避免损失扩大，可自行拆除并尽快收回涉案商铺，由此产生的损失其可另行主张权利。鑫荙森公司在确认涉案商铺已处于空置状态的情况下，仍拒绝予以收回。鑫荙森公司为证明该物业具有合法产权，在庭审中向一审法院提交10份《房地产权证》（粤房地证字第××号、粤房地证字第××号、粤房地证字第××号、粤房地证字第××号、粤房地证字第××号、粤房地证字第××号、粤房地证字第××号、粤房地证字第××号、粤房地证字第××号、粤房地证字第××号），上述房地产权证载明的物业地址均为番禺市（现南沙区）大岗镇兴业路，土地权属性质为国有，登记权属人为广州番禺大兴制鞋实业有限公司。根据广州市南沙区大岗镇豪岗社区居民委员会出具的《证明》，达森广场所在地址与原番禺区大岗镇兴业路8号（原大兴制鞋实业有限公司）为同一地址。超鼎牛公司与谭华健认为，根据广州市中级人民法院作出的（2020）粤01民终5664号《民事判决书》查明以及认定的内容，涉案商铺所在的达森广场未取得合法建设手续，为违法建筑。该案所涉租赁物包括成型包装车间、成品仓库、出型车间、炼胶车间、配电房、锅炉房、车库办公室、四层宿舍楼、六层宿舍楼、干部宿舍楼、检验室、浆房、厂区厕所、生活区厕所、锅炉油库、化工仓库、简易库房、简易仓库、炼胶车间加层、简易大仓库、成型加层、空地。鑫荙森公司在承租上述租赁物后对涉案商铺所在的商业主体楼进行了装修。广州市中级人民法院在该案中认定，上述建筑物中的成型包装车间、成品仓库、出型车间、炼胶车间、配电房、锅炉房、车库办公室、四层宿舍楼、六层宿舍楼、干部宿舍楼具备产权证明，该部分建筑物的租赁约定合法有效。为查明涉案商铺所在建筑物的的产权情况，一审法院向广州市规划和自然资源局南沙区分局发函进行征询。该局向一审法院作出复函确认相关《房地产权证》登记的权属人为广州番禺大兴制鞋实业有限公司，并表示鑫荙森公司名下无房屋登记信息，涉案商铺未单独办理规划报建手续。另查明，鑫荙森公司因本案诉讼，与广东合众拓展律师事务签订《民事委托代理合同》，并支付合同约定的一审律师代理费12000元。一审法院认为：超鼎牛公司提供的证据不足以证明涉案商铺所在的达森广场在违法建筑范围内，而根据鑫荙森公司提交的《房地产权证》载明的内容，以及广州市规划和自然资源局南沙区分局未否认涉案商铺所在物业的权属性质和报建情况，一审法院有理由相信鑫荙森公司系在原合法建筑物基础上对达森广场进行了装修改造。因此，谭华健与鑫荙森公司签订的《商铺租赁合同》以及超鼎牛公司、谭华健、鑫荙森公司签订的《商铺租赁合同主体变更补充协议》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。超鼎牛公司、谭华健要求确认上述合同无效，依据不足，一审法院不予支持。关于合同的解除问题。根据周豪毅与鑫荙森公司员工之间的微信对话记录，在超鼎牛公司多次提出撤店申请后，鑫荙森公司的员工在2020年4月7日代表公司答复同意超鼎牛公司搬走食材，但店铺内的设备需在缴清费用的情况下方能搬离。上述答复应视为鑫荙森公司同意超鼎牛公司的撤店申请，即双方对于解除合同已形成合意，只是对于合同的解除后果未能协商一致。因此，一审法院认为谭华健与鑫荙森公司签订的《商铺租赁合同》以及超鼎牛公司、谭华健、鑫荙森公司签订的《商铺租赁合同主体变更补充协议》已于2020年4月7日解除，鑫荙森公司起诉要求再次解除合同，已无必要。关于涉案商铺的交还问题。超鼎牛公司在2020年4月7日仍有部分物品没有搬离，故其主张已于2020年3月11日撤场，与事实不符。案件审理过程中，各方已在一审法院的要求下办理场地交接手续。超鼎牛公司已于2020年9月4日搬离全部可移动物品设备，涉案商铺已处于空置状态，鑫荙森公司可随时行使收回商铺的权利。虽然超鼎牛公司未按照约定拆除涉案商铺内的墙体柜、餐具柜、排烟管、厨房间墙及拖地池等装修附合物，但在其明确拒绝拆除的情况下，鑫荙森公司可自行接收商铺，并恢复原状。因恢复原状产生的费用，鑫荙森公司可作为损失向超鼎牛公司和谭华健主张。鑫荙森公司在一审法院已释明利害的情况下，仍拒绝接收场地，系怠于行使权利的表现。鑫荙森公司拒绝收回空置商铺，现又要求超鼎牛公司履行交付义务，没有事实和法律依据，一审法院对该项诉讼请求，不予支持。关于涉案商铺的租金和占有使用费的给付问题。鑫荙森公司同意不收取超鼎牛公司2020年2月至2020年4月的租金，各方签订的合同已于2020年4月7日解除，因此这一问题的争议焦点系超鼎牛是否需要向鑫荙森公司支付2020年5月1日起的占有使用费。2020年4月10日，鑫荙森公司向超鼎牛公司和谭华健发出律师函，明确其二者若未在限定期限内（2020年4月14日）履行付款义务，鑫荙森公司则解除合同，并向二者主张违约责任。超鼎牛公司和谭华健收到律师函后，未作出回应。由此可知，鑫荙森公司即使不认同合同已经解除的事实，但也应当清楚合同已无继续履行的可能，其此时就应当积极行使收回商铺的权利。合同解除前后，超鼎牛公司多次要求将物品搬离涉案商铺，但遭到鑫荙森公司的拒绝。鑫荙森公司既不同意超鼎牛公司搬走相关设备，又不主动折价变卖物品以抵扣欠款，导致涉案商铺长期处于无人使用的状态，由此造成占有使用费损失的扩大。案件审理过程中，在超鼎牛公司已搬离全部可移动物品，又明确拒绝拆除装修附合物的情况下，鑫荙森公司继续怠于行使收回商铺的权利，由此造成占有使用费损失的进一步扩大。上述扩大损失均应由鑫荙森公司自行承担。综上，一审法院对于鑫荙森公司要求超鼎牛公司支付2020年5月1日后的租金和占有使用费，不予支持。关于广告位租金的给付问题。如上所述，合同已于2020年4月7日已经解除，因此广告位租金应计付至该日止。根据合同的约定，超鼎牛公司应自2020年1月15日开始支付广告位租金，按照合同约定的广告位租金标准，超鼎牛公司应向鑫荙森公司支付2020年1月15日起至2020年4月7日止的广告位租金2742元（1000元×2个月+1000元/31天×23天）。鑫荙森公司明知超鼎牛公司已无继续租赁涉案商铺的意愿，并且已同意其搬离部分物品，却没有及时撤下广告位，由此造成的租金损失，亦属于扩大损失，应由鑫荙森公司自行承担。关于水电费的支付问题。周豪毅与鑫荙森公司员工的微信对话记录显示，除鑫荙森公司拒绝搬离的设备外，超鼎牛公司并未在合同解除前搬离其他物品，因此其应当向鑫荙森公司支付合同解除前的水电费。现根据鑫荙森公司提交的《收款通知单》，可查明超鼎牛公司欠付的水费为2020年1月的水费2055元，交付的电费为2020年1月至2020年3月25日期间的电费共23139元，超鼎牛公司应予以支付。超鼎牛公司在签订租赁合同时支付的3250元水电周转金，应优先抵扣上述欠款。抵扣后，超鼎牛公司仍需向鑫荙森公司支付水电费21944元。关于超鼎牛公司是否应当支付违约金的问题。超鼎牛公司作为自助型餐饮机构，受疫情及疫情防控措施影响较大，其自2020年1月23日开始已停止营业，从而导致其无法获得经营收入，故其未在合同约定的时间足额支付广告位租金和水电费，不存在主观恶意，而具有法律上的合理事由。因此，对鑫荙森公司要求超鼎牛公司支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。同理，对于鑫荙森公司主张赔偿其支出的律师费，一审法院亦不予支持。关于超鼎牛公司支付的66860元履约保证金应如何处理的问题。虽然超鼎牛公司受疫情和疫情防控措施影响在2020年1月至2020年2月无法开展经营活动，但鑫荙森公司同时也免除其当月租金。根据鑫荙森公司的通知，超鼎牛公司在2020年3月1日可复工复产，同时租金优惠政策可延续至2020年4月。虽然受疫情状况不明朗等因素的影响，经营收入锐减的情况还可能持续发生，但超鼎牛公司并未举证证明疫情影响达到难以继续履行合同的程度。同时，在超鼎牛公司提出撤店申请，鑫荙森公司同意解除合同，并要求结清欠款的情况下，超鼎牛公司继续拖欠相应费用，已不具有合理性。因此，不可完全免除超鼎牛公司单方解除合同的违约责任。综上，一审法院综合考虑超鼎牛公司的违约程度，以及疫情和疫情防控措施对合同履行造成的影响，基于公平原则，酌情由鑫荙森公司没收一半的履约保证金，剩余的33430元保证金，应退还给超鼎牛公司。根据《商铺租赁合同》的约定，超鼎牛公司因施工安装涉案商铺区域内的门楣以及门楣以下玻璃产生的工程款，应从其每月应付的租金中予以扣除。现剩余未扣除的5933元工程款，根据上述约定，应优先抵扣广告位租金。抵扣后，鑫荙森公司应向超鼎牛公司退还的工程款金额为3191元。鑫荙森公司作为出租人，有义务提供符合承租人使用要求的铺位，涉案商铺交付前的装修工程所产生的工程款，应由鑫荙森公司自行承担。另外，交付前的装修工程虽然是为满足超鼎牛公司的经营需要而实施，但鑫荙森公司在合同解除后，仍可继续利用相关的设施设备。综上，鑫荙森公司要求超鼎牛公司赔偿交付前装修工程的装修费用，缺乏依据，一审法院不予支持。谭华健在《商铺租赁合同主体变更补充协议》中承诺对超鼎牛公司所负义务承担连带保证责任。现鑫荙森公司要求谭华健对超鼎牛公司欠付的款项承担连带责任，符合约定，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，一审法院于2021年2月9日作出判决如下：一、鑫荙森公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向超鼎牛公司返还履约保证金33430元，剩余33430元履约保证金由鑫荙森公司没收；二、鑫荙森公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向超鼎牛公司返还工程款3191元；三、超鼎牛公司、谭华健应于本判决发生法律效力之日起十日内向鑫荙森公司支付水电费21944元；四、驳回超鼎牛公司、谭华健的其他诉讼请求；五、驳回鑫荙森公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费1702元，由超鼎牛公司、谭华健负担748元，由鑫荙森公司负担954元；反诉费2566元，由鑫荙森公司负担1950元，由超鼎牛公司、谭华健负担616元。本院二审期间，双方当事人均无提交新证据。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：一、双方租赁合同关系解除的责任归责，以及鑫荙森公司要求没收履约保证金，要求超鼎牛公司、谭华健支付逾期缴纳租金、广告位租金、水电费违约金和律师费的主张应否成立；二、鑫荙森公司要求超鼎牛公司、谭华健交还涉案商铺，以及支付2020年5月1日之后占用费的请求应否支持；三、关于鑫荙森公司主张的装修损失问题。关于焦点一。根据本案查明的事实，双方租赁合同约定的租期自2019年1月15日起至2025年1月14日止，超鼎牛公司正常交租至2020年1月31日。受疫情影响，超鼎牛公司自2020年2月1日起未交租。因疫情属于不可抗力的客观条件，不可归责于双方。在此情况下，租赁双方应共同扶持、共渡难关。故超鼎牛公司未及时交租，事出有因，不属于恶意违约。但根据《最高人民法院若干问题的指导意见（一）》第三条第（二）项“疫情或者疫情防控措施导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。”之规定，双方当事人均不具有提前解除合同的权利。本案中，超鼎牛公司于2020年2月25日、3月2日两次提交《撤店申请书》，要求撤离商铺，实质是要求提前解除双方租赁合同，之后，在鑫荙森公司不同意解除合同的情况下，超鼎牛公司于2020年3月11日自行撤场，导致双方租赁合同解除。故，超鼎牛公司该行为没有法律依据，应承担违约责任。一审法院根据本案的证据认定双方合同于2020年4月7日解除，广告位租金应计算至该日止，并综合考虑超鼎牛公司的违约程度、疫情防控措施对合同履行造成的影响，酌定超鼎牛公司被没收一半的履约保证金作为其应当承担的违约责任，该论述理据充分，并无不当，本院予以认可。鑫荙森公司对此的上诉理由均不能成立，本院不予支持。关于鑫荙森公司主张超鼎牛公司、谭华健应支付逾期缴纳租金、广告位租金、水电费的违约金和律师费的问题。如上所述，承租人受疫情的影响未及时、足额支付租金、水电费，不存在恶意违约，故一审法院对鑫荙森公司上述主张不予支持，并无不妥。同理，鑫荙森公司上诉要求以水电周转金、其欠付的工程款优先抵扣违约金的意见，亦缺乏依据，不能成立。关于焦点二，关于涉案商铺的交还问题。在一审诉讼中，双方于2020年8月27日签订《协议书》约定：除了不可拆除破坏的资产外，其他铺内装修、装饰、设备、物品等，超鼎牛公司、谭华健须在7天内全部拆除、清理。之后，2020年9月4日，超鼎牛公司搬走了全部物品设备，但未按约定拆除商铺内的墙体柜等物品。为此，一审法院依法行使释明权，告知鑫荙森公司，在超鼎牛公司明确拒绝拆除的情况下，鑫荙森公司为避免损失扩大，可自行拆除并尽快收回涉案商铺，由此产生的损失可另行主张权利。在此情况下，鑫荙森公司依然拒绝收回涉案商铺，显然没有充分依据，故其上诉要求判处超鼎牛公司履行交付义务，本院不予支持。关于2020年5月之后的占用费问题。一审法院根据本案事实、证据，认定超鼎牛公司多次要求搬离商铺物品均遭到鑫荙森公司拒绝，由此导致涉案商铺长时间空置的损失应由鑫荙森公司自行承担，论述清晰、理据充分，本院不再赘述。故对于鑫荙森公司诉请的2020年5月1日之后的占用费，本院不予支持。至于双方2020年8月27日在一审诉讼中签订《协议书》，在对商铺的交还条件作出明确约定的情况下，超鼎牛公司不依约履行拆除义务由此可能导致鑫荙森公司的损失，如上所述，应由鑫荙森公司另行主张权利。关于焦点三，对于鑫荙森公司所主张的装修损失126350元。根据双方的陈述，该装修系鑫荙森公司为满足超鼎牛公司租赁而实施的，但双方于合同中没有就合同提前解除的情况下如何处理该装修损失作出约定。鉴于提供符合承租人使用的租赁物是鑫荙森公司作为出租人应尽的义务，况且，双方合同解除后，该相关的设施设备可由鑫荙森公司继续使用。因此，一审法院不予支持鑫荙森公司该诉讼请求，并无不当。综上所述，鑫荙森公司上诉请求不成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3900元,由上诉人广州鑫荙森企业管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二一年七月十五日书记员  张 旭彭诗敏