西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2021）陕0104民初1316号原告:西安锦园物业管理有限公司,住所地:西安市莲湖区。法定代表人:曹**平,该公司总经理。委托诉讼代理人:杨建军,陕西缔伍律师事务所律师。 被告:党斌，男，1973年2月23日出生，汉族，住西安市。原告西安锦园物业管理有限公司（以下简称锦园公司）与被告党斌物业服务合同纠纷一案,本院于2020年10月19日立案后,依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定,依法适用普通程序,由审判员赵兴华独任审判,公开开庭进行审理。原告锦园公司的委托诉讼代理人杨建军,被告党斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锦园公司向本院提出诉讼请求:1.判令被告立即向原告支付2019年5月1日至2020年6月30日期间产生的物业管理费1978.92元、生活垃圾处理费84元、水费858.8元、电费1036.02元、电梯运行费499.04元、暖气固定费944.86元、暖气流量费2491.35元和公摊电费130.49元,合计8023.48元;2.判令被告向原告支付拖欠物业费用产生的违约金874.83元;3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由:被告系锦园小区9号楼B单元B0304室的业主。被告在2019年5月至2020年6月期间未向原告支付物业管理费、生活垃圾处理费、水费、电梯运行费、暖气流量费、暖气固定费及公摊电费等合计8023.48元。为此,原告多次找被告,被告均拒不支付。故原告诉至法院,请求判如所请。被告党斌辩称,一、原告没有按照《锦园小区物业服务合同》履行,原告违约在先,并且在物业管理过程中存在过错,合同到期后并未重新签订合同,原告是否有权代收水、电、暖气费,不清楚,因此其不能向原告支付这几项费用;二、原告对每个月的用电量、用水量等进行抄表时均是按照整数统计,但是小区水表的计量方式可以精确到小数点后四位数字,原告随意抄写数据,并且其抄表数从未让其签字确认。关于采暖费的计算问题,锦园小区自业主入住以来均采取计量热价,原告计量收费标准1.85元的依据从何而来,并不清楚。故其仅同意支付暖气固定费;三、原告存在乱收费、乱作为的行为,严重侵害了其作为业主的各项权利;四、根据西安市的有关文件,物业公司每年应当对二次供水设施进行消毒,并进行公示,原告没有做到,违反了合同义务,因此其不缴纳物业管理费具有合法理由。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。经审理本院认定事实如下:2016年5月15日,原告锦园公司与西安锦园小区业主委员会签订《西安锦园小区物业服务合同》,约定由锦园公司为该小区提供物业管理服务,合同期限为3年,自2016年5月15日起至2019年5月14日止。该合同第七条规定,西安锦园小区物业服务费收取实行包干制。依据业主拥有物业的建筑面积缴纳,具体标准如下:1、商品住房物业服务费为1.15元/月·平方米;该合同第九条约定,车库停车收费按市物价局文件即市物发[2005]425号批复规定执行;该合同第十条规定,电梯维护运行费按0.1元/月·平方米～0.35元/月·平方米,不同楼层价格不同。代收水费价格由政府定价和公摊组成。代收电费价格由政府定价和公摊组成。代收采暖费价格由供暖企业供给的热气费用和热交换站运行成本组成。生活垃圾处理费按西安市政府办公厅文件即市政办发[2005]71号执行,按2元/人·月标准收取,每户按3人计算;该合同第二十七条规定,业主或物业使用人违反本合同第六条至第十条的规定,未能按时如数交纳物业服务费用和代收费用及公摊的,应按日万分之五的标准向物业公司支付滞纳金。该合同第三十一条规定,本合同期限为3年,自2016年5月15日起至2019年5月14日止。该合同第三十二条规定,本合同期限届满前三个月,物业管理公司提出是否愿意续聘申请。由业主大会决定是否对乙方续聘。若解聘乙方此协议到时终止;若续聘时则由下届业主委员会在本合同期满后三个月内签订新合同,未重新签订物业服务合同之前,本合同继续执行,直到签订合同止。该合同到期后,西安锦园小区业主委员会未与锦园公司续签合同,但也未委托其他物业公司进行物业服务管理,仍由锦园公司为该小区提供服务至今。被告党斌系锦园小区9号楼B单元B0304室业主。其入住该小区后,按照上述合同约定的标准向锦园公司缴纳物业管理服务费、水费、电费等各项费用至2019年4月。被告拖欠2019年5月1日至2020年6月30日期间产生的物业管理费1978.92元、生活垃圾处理费84元、水费858.8元（仪表读数2412～2638）、电费1036.02元、公摊电费130.49元、电梯运行费499.04元、暖气固定费944.86元和暖气流量费2491.35元,未向原告支付。另查明,2019年10月14日,原告向小区业主发出《退暖气费通知》,其内容为:2018年-2019年度采暖季已经结束,供暖期间因供热公司锅炉故障及其它外部因素对小区的供暖造成影响,按照供热条例规范进行逐户退费。热力公司退费73705.1元。经核算,业主退费标准为0.371元/㎡×建筑面积(㎡)。所退费用在2019年10月份《西安锦园物业管理有限公司收费通知单》中“暖气固定费”中冲减（本期已交）,请各业主相互转告。庭审中,原告述称被告家中前一采暖季经核算需退取暖费53.2元,直接在2019年10月应缴纳的取暖费中减收。本院认为,原告锦园公司与西安锦园小区业主委员会所签订的《西安锦园小区物业服务合同》系双方当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,应为有效,对合同双方当事人均具有约束力。被告作为该小区业主,上述物业服务合同对其亦具有约束力。合同期满后,西安锦园小区业主委员会至今尚未与原告锦园公司续签物业服务合同,但也并未与其他物业服务公司签订新的物业服务合同,仍由锦园公司为该小区持续提供物业服务,被告党斌作为该小区的业主,接受原告锦园公司提供的物业服务,其与锦园公司之间存在事实上的物业服务合同关系,仍应当向锦园公司缴纳相关物业服务费用。现原告锦园公司起诉要求被告党斌支付2019年5月至2020年6月期间产生的物业管理费1978.92元、生活垃圾处理费84元、水费858.8元（仪表读数2412～2638）、电费1036.02元、公摊电费130.49元、电梯运行费499.04元、暖气固定费944.86元和暖气流量费2491.35元,具有事实和法律依据,本院予以支持。关于被告辩称原告伪造水费、电费抄表数据问题,被告并无证据证明截止2020年6月原告作为计费依据的抄表数据大于其家中实际使用数据,本院对此不予采信。关于被告辩称原告乱收取暖费问题,原告向被告收取的取暖费用并未超过《西安市物价局、西安市市政公用局关于进一步明确城区集中供热价格有关问题的通知》文件规定的收费标准,故本院对被告的该项抗辩意见不予支持。另需指出的是,原告作为物业服务企业,始终应以提高物业服务水平、服务小区业主为工作宗旨。被告未缴纳物业管理服务费、取暖费等相关费用,系属对原告的服务存在异议,并非恶意欠交,且原告至今尚未与西安锦园小区业主委员会续签物业服务合同亦属事实,故对原告在本案中要求被告给付违约金的诉讼请求,本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2009〕8号)第六条、《最高人民法院关于适用的解释》(法释〔2015〕5号)第九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条之规定,判决如下:一、本判决生效后十日内,被告党斌向原告西安锦园物业管理有限公司支付2019年5月至2020年6月期间产生的物业管理费1978.92元、生活垃圾处理费84元、水费858.8元、电费1036.02元、公摊电费130.49元、电梯运行费499.04元、暖气固定费944.86元和暖气流量费2491.35元,合计8023.48元;二、驳回原告西安锦园物业管理有限公司其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍支付的迟延履行期间的债务利息,包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息,一般债务利息根据本判决确定的方法计算;加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案诉讼费50元（原告已预付）,由被告党斌承担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。审    判    员      赵兴华  二〇二一年七月二日 书   记   员      邓雪珊  1