河南省长葛市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1082民初2154号原告：高淑萍，女，汉族，1954年1月2日出生，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：李苏青，河南曾益律师事务所律师。委托诉讼代理人：马雪原，河南曾益律师事务所律师。原告：翟俊连，女，汉族，1969年12月21日出生，住郑州市金水区。被告：胡尉贞，男，汉族，1982年4月3日出生，住河南省长葛市。原告高淑萍诉被告胡尉贞租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月8日立案受理后，因有证据显示翟俊连系共有财产权人，通知翟俊连作为共同原告参加诉讼，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高淑萍的委托诉讼代理人李苏青、马雪原、原告翟俊连到庭参加诉讼，被告胡尉贞经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告高淑萍、翟俊连向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方于2018年3月20日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告向原告支付租金166185.26元、物业费7286.88元、公共能源费594.08元、电费232.11元、水费9.04元（以上金额暂记至2021年4月10日）；3、判令被告向原告支付逾期支付租金的违约金，违约金自2019年12月13日起按照每逾期一日按日租金的两倍计算至合同解除之日止；4、判令被告变更在长葛市民政局登记设立“建设办北极星教育八七路分部”关于该房屋的租赁地址、备案的租赁合同等登记信息；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年3月20日原告高淑萍与被告胡尉贞签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于八七××××北侧建筑面积268.01平方的房屋租赁给被告使用，租金每月6700.05元，押金6700元，第二年起每月租金按每平方35元计算，第三年在第二年租金基础上浮10%，之后每两年房租依次上浮10%，租金支付周期为6个月，本合同签订之日起交付6个月房租及约定押金，之后提前30天交付下一周期租，房屋的水电、物业、停车、网络等除租金以外的其它费用由被告胡尉贞承担。合同签订后原告按照合同约定向被告交付了房屋，被告自2019年12月13日起一直拖欠房租，原告多次催要，被告至今未按约定向原告履行支付租金的义务，根据双方签订的《房屋租赁合同》被告已构成根本性违约，其行为严重损害了原告的合法权益，故诉至法院。被告胡尉贞未作答辩。原告高淑萍为支持其主张，向本院提交了：1、翟俊连出具的《出租房产证明》一份，旨在证明原告高淑萍系本案适格主体；2、《商品房买卖合同》一份、《房屋租赁合同》一份、微信聊天截图六页、《欠条》复印件一页，旨在证明原被告双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方于2018年3月20日在河南康纳物业管理有限公司鉴证下签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于八七路北侧建筑面积268.01平方的房屋租赁给被告使用，详细约定了租金计算方式及支付方法，被告自2019年12月起未按照合同约定按时交纳租金，导致原告的合同目的无法实现，已经构成根本性违约，符合合同约定的解除情形；3、《民办非企业单位法定代表人登记表》一页、《民办非企业单位章程草案》一页、《北极星教育八七路分校欠付物业费用》清单一张、《盛威豪郡物业收费公示牌》照片一页，旨在证明被告租赁原告房屋用于办理登记“建设路北段北极星教育八七路分部”，被告使用租赁房屋期间欠付物业、水电等相关费用；4、光盘一张，旨在证明被告在合同租赁期间内仍旧占有使用租赁房屋。原告翟俊连为支持其主张，向本院提交了：《房产共同持有协议》一份，旨在证明原告高淑萍与原告翟俊连就本案所涉房产持有比例，原告高淑萍份额占比69.48%，原告翟俊连占比30.52%。被告胡尉贞未向本院提交证据。经审理查明：2017年3月20日合同编号：20171920商品房买卖合同显示：买受人为高淑萍、翟俊连；出卖人经批准，在上述地块上建设商品房盛威豪郡；该商品房的用途为商业；该商品房建筑面积共268.01平方米；等内容。原告高淑萍、翟俊连认可，涉案房屋原告高淑萍份额占比69.48%、原告翟俊连占比30.52%。2018年3月20日，原告高淑萍作为甲方（出租人）与被告胡尉贞作为乙方（租赁人）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋位于：八七××××北侧，建筑面积268.01平方；该房屋租赁期为10年，自2018年3月20日起至2028年3月19日止；该房屋每月租金（大写）陆仟柒佰元贰角伍分，小写￥6700.25不含税金；支付方式：房屋租金付费周期为6个月；乙方自本合同签订之日起交付6个月租金共计（大写）肆万零贰佰零壹元伍角，押金￥6700.00，提前三十天交付下一周期租金；第二年每月按每平方35元计算，第三年按第二年房租上浮10%，之后按两年一次房租依次上浮10%，房屋押金6700.00收取，退房时一并退回；乙方应遵守物业管理规定按时向物业管理公司缴纳自行负担的以下费用：水费、电费、物业管理费、公摊费用、电话费、有线电视费、网络使用费、停车费等房屋租金以外的其他费用，物业公司增加服务项目所发生地费用由乙方向物业公司缴纳，甲方提供协助，缴费周期按物业公司的规定执行，此相关费用乙方均等承担；房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，保证金不退还责任方，若保证金不足弥补甲方损失的，乙方有责任的一方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止……（6）逾期未缴纳按约定应当由乙方缴纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的……；乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则逾期方需按日租金的两倍支付滞纳金；等内容。原告高淑萍认可押金6700元已经收取。庭审中，原告翟俊连对原告高淑萍与被告胡尉贞2018年3月20日签订的《房屋租赁合同》予以认可。原告称2019年11月20日以后的房屋租金仅给付10000元，余款未付。原告高淑萍多次通过微信等方式催促下余租金。河南康纳物业管理有限公司豪郡物业办公室出具的盛威豪郡物业收费公示牌显示：物业费商业1.10元/平方米/月，水费商业5.2元/立方米，电费商业0.6806元/度，公共能源商业500元/间/年；等内容。河南康纳物业管理有限公司豪郡物业办公室出具的《北极星教育八七路分校欠付物业费用》显示，2019年3月20日以来的物业费、公共能源费未缴纳，2020年7月水、电费未缴纳。被告向长葛市民政局提供的民办非企业单位章程草案显示：本学校的法定办学地址是：八七路一小对面二楼；等内容。本院认为，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。本案中，原被告在《房屋租赁合同》中亦约定，房屋租赁期间逾期未缴纳按约定应当由乙方（被告）缴纳的各项费用，已经给甲方（原告）造成严重损害的，甲方（原告）有权解除合同。原告称2019年11月20日以后的房屋租金仅给付10000元，余款未付，按照《房屋租赁合同》约定，房屋租金付费周期为6个月，原告高淑萍多次通过微信等方式催促下余租金，被告至今仍未给付。被告的行为已构成根本性违约，原告诉请解除原被告双方于2018年3月20日签订的《房屋租赁合同》，本院予以支持。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。故，本院认定涉案合同于2021年5月24日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。原被告2018年3月20日签订的《房屋租赁合同》约定“第二年每月按每平方35元计算，第三年按第二年房租上浮10%，之后按两年一次房租依次上浮10%”，涉案房屋面积共268.01平方米，故2019年11月20日至2020年3月20日（第二年部分）租金根据合同应为35元/平方米×268.01平方米×4（月）=37521.4元，结合案件实际情况，考虑2020年上半年疫情影响因素，根据公平原则，本院将2019年11月20日至2020年3月20日（第二年部分）租金调整为18760.7元，2020年3月20日至2021年3月20日（第三年）租金为35元/平方米×268.01平方米×12（月）×110%（上浮10%）=123820.62元，2021年3月20日至2021年5月24日（第四年至合同解除时）租金为35元/平方米×268.01平方米×110%（上浮10%）×2.133（月）=22009.12元，上述租金共计164590.44元；因原告认可2019年11月20日以后的租金被告已给付10000元，结合《房屋租赁合同》中约定的“房屋押金6700.00收取，退房时一并退回”，故被告尚应给付二原告租金147890.44元。原告高淑萍、翟俊连认可，涉案房屋原告高淑萍份额占比69.48%、原告翟俊连占比30.52%，故被告应支付原告高淑萍租金102754.28元，应支付原告翟俊连租金45136.16元。原被告在《房屋租赁合同》中约定，乙方（被告）应遵守物业管理规定按时向物业管理公司缴纳自行负担的以下费用：水费、电费、物业管理费、公摊费用、电话费、有线电视费、网络使用费、停车费等房屋租金以外的其他费用。依据合同相对性，二原告主张的物业费、公共能源费、电费、水费，合理部分被告应予支付。根据涉案房屋实际情况，结合河南康纳物业管理有限公司豪郡物业办公室出具的盛威豪郡物业收费公示牌、《北极星教育八七路分校欠付物业费用》说明等情形，本案中被告应支付二原告2019年3月20日至2020年8月19日期间的物业费、公共能源费及水电费，物业费为1.10元/平方米/月×268.01平方米×17（月）=5011.79元，公共能源费为500元/间/年×1.417年=708.5元，二原告诉请的电费232.11元、水费9.04元，结合《北极星教育八七路分校欠付物业费用》说明等情形，具有合理性，上述物业费、公共能源费、水电费计5961.44元本院予以支持。原告高淑萍、翟俊连认可，涉案房屋原告高淑萍份额占比69.48%、原告翟俊连占比30.52%，故被告应支付原告高淑萍物业费、公共能源费、水电费4142.01元，应支付原告翟俊连物业费、公共能源费、水电费1819.43元。原被告在《房屋租赁合同》中约定，乙方（被告）如逾期支付租金，每逾期一日，则逾期方需按日租金的两倍支付滞纳金，该约定的逾期支付租金的违约金明显过高，结合实际情况，本院调整为自起诉之日起按照起诉时全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率四倍计算。原告诉请第四项，经查，原告提供的《民办非企业单位章程草案》显示本学校的法定办学地址是：八七路一小对面二楼，该显示的地址与本案涉案房屋地址并不具有唯一对应性，且判决必须明确具体，故该诉请本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第六条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告高淑萍与被告胡尉贞于2018年3月20日签订的《房屋租赁合同》；二、被告胡尉贞于本判决生效之日起十日内支付原告高淑萍租金102754.28元，物业费、公共能源费、水电费4142.01元，并支付违约金（以102754.28元为基数，自2021年5月8日起按照起诉时全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率四倍计算至实际履行之日止）；三、被告胡尉贞于本判决生效之日起十日内支付原告翟俊连租金45136.16元，物业费、公共能源费、水电费1819.43元，并支付违约金（以45136.16元为基数，自2021年5月8日起按照起诉时全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率四倍计算至实际履行之日止）；四、驳回原告高淑萍、翟俊连的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3669元，由被告胡尉贞负担1688.5元，由原告高淑萍负担1376.05元，由原告翟俊连负担604.45元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审判员  赵明辉二〇二一年七月二十五日书记员  赵 静