贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0303民初5024号原告：江舟，男，苗族，1989年10月29日出生，住贵州省遵义市汇川区。原告：邓灿灿，女，汉族，1989年3月26日出生，住贵州省遵义市红花岗区。共同委托诉讼代理人：陈兴义，贵州启领律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：李形余，贵州启领律师事务所律师。被告：遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司，住所贵州省遵义市汇川区温州路与汕头路交叉口奥特莱斯办公楼一楼，统一社会信用代码：915203033374510696。法定代表人：熊本泉，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：卢永玲，该公司员工。被告：贵州聚银投资置业有限公司，住所贵州省遵义市汇川区人民路国投综合大厦16楼12、13号，统一社会信用代码：915203030856559886。法定代表人：于国强，职务：董事兼总经理。委托诉讼代理人：饶娇,该公司员工。原告江舟、邓灿灿与被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司（以下简称信本奥特莱斯公司）、贵州聚银投资置业有限公司（以下简称聚银公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月23日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告共同委托诉讼代理人陈兴义、被告信本奥特莱斯公司委托诉讼代理人卢永玲、被告聚银公司委托诉讼代理人饶娇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告江舟、邓灿灿向本院提出诉讼请求：1.判令二被告立即支付原告35号商铺2018年10月1日至2021年6月30日期间的托管收益金64,980.00元；83号、84号商铺市场培育期和2019年4月1日至2021年6月30日期间的托管收益金83,762.00元。并从2018年10月30日、2019年4月30日起按合同约定支付违约金至付清租金止；2.判令二被告从2021年7月1日至2025年12月30日、2027年3月31日止，按照《商铺委托经营管理合同》的约定，按时支付原告托管收益金；3.本案诉讼费用及律师代理费由二被告承担。事实及理由：2015年10月25日和2016年12月31日，原告与被告聚银公司签订了《商铺购买合同》，同时按照合同约定支付了房屋价款227,414.00元、211,074.00元、212,636.00元。当日，原告与二被告签订了《商铺委托经营管理合同》，在合同中约定，原告将位于“遵义奥特莱斯城市广场”2号地块商业AB区3层35号和1号地块1号楼5-83、5-84号商铺，委托被告信本奥特莱斯公司经营管理，委托期限10年；被告分四期向原告支付每一年度的托管收益，分别于每期首月按托管收益确认单收予以支付。被告如无正当理由而未按时足额向原告支付托管收益，每延迟一日，按当期应付款项的1‰向原告支付违约金。被告交房后，原告与被告签订了《托管收益确认单》，在AB区3层35号商铺确认单中予以确认：从2015年12月31日至2017年12月30日止，作为培育市场，每一季度为677.00元，期满后第一季度内一次性支付合计为5,416.00元。2017年12月31日至2018年12月30日止，托管收益结算标准为每一季度4,061.00元，合计16,244.00元。2018年12月31日至2021年12月30日止，托管收益结算标准为每一季度6,091.00元，合计73,092.00元。2021年12月31日至2024年12月30日止，托管收益结算标准为每一季度6,768.00元，合计81,216.00元。2024年12月31日至2025年12月30日止，托管收益结算标准为每一季度7,445.00元，合计29,780.00元。在1号楼5-83、5-84号商铺确认单中予以确认：从2017年4月1日至2019年3月31日止，作为培育市场，每一季度为614.00+618.00元，期满后第一季度内一次性支付合计为4,912.00+4,944.00元。2019年4月1日至2020年3月31日止，托管收益结算标准为每一季度3,068.00+3,091.00元，合计12,271.00+12,364.00元。2020年4月1日至2023年3月31日止，托管收益结算标准为每一季度4,909.00+4,945.00元，合计58,908.00+59,340.00元。2023年4月1日至2026年3月31日止，托管收益结算标准为每一季度5,522.00+5,563.00元，合计66,264.00+66,756.00元。2026年4月1日至2027年3月31日止，托管收益结算标准为每一季度6,136.00+6,168.00元，合计24,544.00+24,672.00元。合同签订后，被告信本奥特莱斯公司支付了35号商铺市场培育期和2018年前三季度的托管收益17,599.00元，对其余托管收益未按时履行支付，被告聚银公司也未履行其担保义务。综上，二被告违反诚信原则，侵犯原告合法权益，特诉请法院依法判如所请。被告信本奥特莱斯公司辩称，1、按照托管收益确认单我方认可原告的关于收益金的期间及金额，但是由于商铺在实际经营中处于亏损状态，现恳请法院将2021年1月1日之后的收益金调整为按照原告实际支付购房款的4%/年保底支付；2、双方此前签订了一份纳税申报和代缴协议，故在实际支付收益金时，需要扣除税金，即此次判决的金额是包含税金的；3、关于违约金，认可按照年利率6%计算；4、关于原告方第二项诉讼请求，因2021年6月30日之后的收益金还未到合同约定的履行期限，故不应当得到支持；5、关于原告诉请支付律师费，请求不合理，不应支持。被告聚银公司辩称意见与被告信本奥特莱斯公司一致,愿意承担连带清偿责任。本院经审理认定事实如下：原告江舟、邓灿灿与被告聚银公司于2015年10月25日和2016年12月31日分别签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告聚银公司购买遵义市奥特莱斯城市商业用房（建筑面积22.82平方米）、1号地块1号楼及地下室【幢】5【层】5-83号商业用房（建筑面积17.56平方米）、5-84号商业用房（建筑面积17.69平方米），并办理了商品房预售合同登记备案。合同签订当日，原告江舟、邓灿灿（甲方、委托方）与被告信本奥特莱斯公司（乙方、受托方）、聚银公司（丙方、担保方）又分别签订了《商铺委托经营管理合同》，合同约定原告将前述商业用房委托被告信本奥特莱斯公司经营管理，合同签订生效之日起，双方的委托管理关系即确立，（除合同另有约定外）35号商铺合同的终止时间为2026年6月29日；83、84号商铺合同的终止时间均为2027年3月31日，在合同履行期间，原告（甲方）自愿将所购商铺之经营管理的一切事项及相应的权利义务全权委托信本奥特莱斯公司（乙方）统一行使，由乙方自主选择出租（转租）、委托经营、委托管理、自行使用等模式使用和管理该商铺，托管收益结算期限35号商铺为自2016年6月30日开始至2026年6月29日止，83、84号商铺均为自2017年4月1日开始至2027年3月31日止，均为壹拾年，甲方同意前两年的期限内将该商铺无偿委托给乙方培育商场，不收取任何收益，约定35号商铺自2018年6月30日至2019年6月29日止的托管收益结算标准为每季度5,561.00元，自2019年6月30日至2022年6月29日止的托管收益结算标准为每季度6,256.00元，自2022年6月30日至2025年6月29日止的托管收益结算标准为每季度6,951.00元，自2025年6月30日至2026年6月29日止的托管收益结算标准为每季度7,646.00元；83、84号商铺自2019年4月1日至2020年3月31日止的托管收益结算标准为每季度4,295.00+4,371.00元，自2020年4月1日至2023年3月31日止的托管收益结算标准为每季度4,909.00+4,995.00元，自2023年4月1日至2026年3月31日止的托管收益结算标准为每季度5,522.00+5,619.00元，自2026年4月1日至2027年3月31日止的托管收益结算标准为每季度6,136.00+6,244.00元；甲方符合下列条件可获得委托管理期间的托管收益：甲方采用一次性付款和分期付款购置商铺的，必须已按《商品房买卖合同》之约定付清全部购房款和其他相关款项，甲方采用银行按揭付款方式购置商铺的，必须已办妥合法有效的按揭贷款手续且银行按揭款发放到位，同时甲方须已付清其他相关款项并如期足额偿还银行按揭贷款；支付方式约定：乙方分四期向甲方支付每一年度的托管收益，分别于每期首月支付（最终以甲乙双方签字确认的《托管收益确认单》为准支付）；乙方应将每期托管收益汇入甲方指定账户，如乙方托管该商铺的实际经营收益不足以支付托管收益的，则不足部分由乙方予以补足；乙方承诺，如甲方要求乙方在本合同约定的委托管理期限届满后购买该商铺的，乙方应按《商品房买卖合同》约定的购房款总额的150%购买该商铺；甲方保证其拥有该商铺的合法所有权，在具备取得托管收益的条件下，有权要求乙方按期支付托管收益；在合同履行期间，甲方将该商铺的使用权和管理权移交给乙方，甲方不向乙方移交的，乙方有权不向甲方支付托管收益，同时甲方须承担赔偿乙方相应损失的法律责任，甲方承诺并保证，在合同履行期间不得变更合同约定的托管事项，不得单方面解除合同或要求撤销合同；乙方如无正当理由未按时足额向甲方支付托管收益，则每延迟一日，按当期应付款项的1‰向甲方支付违约金；丙方聚银公司同意为合同乙方的履约提供担保，如乙方不兑现委托管理需支付的托管收益，则甲方可要求丙方按照本协议中的相关约定，承担应由乙方承担的各项违约责任和法律义务，续约期间丙方担保责任顺延；合同还约定了其他事项。后，原告（甲方）江舟、邓灿灿与被告（乙方）信本奥特莱斯公司、（丙方）聚银公司再次分别签订《托管收益确认单》，确认35号商铺预测绘建筑面积为22.82㎡，实测建筑面积为22.22㎡，最终确认购房总价款为227,410.00元，83、84号商铺预测绘建筑面积分别为17.56㎡、17.69㎡，最终确认购房总价款分别为211,074.00元、212,630.00元，同时，确认单对商铺托管收益结算标准进行了变更约定，变更后的托管收益结算标准为：（35号商铺）自2015年12月31日至2017年12月30日止（即市场培育期），托管收益结算标准为每季度677.00元（市场培育期的托管收益在市场培育期满后第一个季度内一次性支付），自2017年12月31日至2018年12月30日止的托管收益结算标准为每季度4,061.00元，自2018年12月31日至2021年12月30日止的托管收益结算标准为每季度6,091.00元，自2021年12月31日至2024年12月30日止的托管收益结算标准为每季度6,768.00元，自2024年12月31日至2025年12月30日止的托管收益结算标准为每季度7,445.00元；（83、84号商铺）自2017年4月1日至2019年3月31日止（即市场培育期），托管收益结算标准为每季度614.00+618.00元（市场培育期的托管收益在市场培育期满后第一个季度内一次性支付），自2019年4月1日至2020年3月31日止的托管收益结算标准为每季度3,068.00+3,091.00元，自2020年4月1日至2023年3月31日止的托管收益结算标准为每季度4,909.00+4,945.00元，自2023年4月1日至2026年3月31日止的托管收益结算标准为每季度5,522.00+5,563.00元，自2026年4月1日至2027年3月31日止的托管收益结算标准为每季度6,136.00+6,168.00元庭审中，原告江舟、邓灿灿与被告信本奥特莱斯公司、聚银公司一致确认：自2018年10月1日起至2021年6月30日止的应付收益金总额为148,733.00元、违约金为11,171.90元；认可后期违约金按年利率6%计算。被告聚银公司对原告主张其承担连带担保责任无异议。本院认为，原告向被告聚银公司购买商铺的同时，被告信本奥特莱斯公司作为受托方、聚银公司作为担保方即与原告签订了《奥特莱斯城市广场商铺委托经营管理合同》，该合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。该管理合同虽名为委托经营管理合同，但合同主要内容为被告向原告分期缴纳收益金及标准，并允许被告有权转租该商铺，合同内容并非被告受托处理原告的出租事宜，实质是原告将商铺交付被告使用、收益，被告支付收益金的合同，根据《中华人民共和国民法典》第七百零三条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”之规定，该合同应为房屋租赁合同，所涉收益金应为租金，本案应为租赁合同纠纷。被告信本奥特莱斯公司未按合同约定按时足额支付收益金，其行为已构成违约，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，原告要求被告信本奥特莱斯公司支付所欠收益金的诉讼请求，本院按双方确认金额予以支持。原告主张被告信本奥特莱斯公司支付违约金，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第五百八十五条第一、二款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，本院对双方已确认至2021年6月30日止的违约金，按双方确认金额予以支持。对原告要求的“以欠付收益金为基数，按年利率6%，从2021年7月1日起计算至收益金付清之日止”的违约金主张，被告对计算标准均无异议，本院予以支持。对原告要求判令被告支付后期收益金的诉讼主张，按照《商铺委托经营管理合同》的约定，后期收益金支付时间并未届满，该请求于法无据，本院不予支持。原告要求二被告支付律师代理费的主张，因《委托经营管理合同中》对律师代理费并无约定，本院不予支持。被告聚银公司自愿为信本奥特莱斯公司的履约提供担保，根据《中华人民共和国民法典》第六百八十八条“当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。”之规定，被告聚银公司应对信本奥特莱斯公司的债务承担连带清偿责任。庭审中，被告信本奥特莱斯公司辩称“对从2021年1月1日起的收益金，按所付购房款4%/年保底支付”的意见，因无证据支撑，本院不予采纳。综上，判决如下：一、被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告江舟、邓灿灿（2018年10月1日至2021年6月30日期间）收益金148,733.00元及违约金（2018年10月1日至2021年6月30日期间为11,171.90元，2021年7月1日起的违约金，以尚欠收益金为基数，按年利率6%计算至该收益金付清之日止）；二、被告贵州聚银投资置业有限公司对上述第一项判决承担连带清偿责任；三、驳回原告江舟、邓灿灿其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,640.00元（依法减半收取），由被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司、贵州聚银投资置业有限公司连带承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  杨茂艳二〇二一年七月二十七日书记员  李雪婷