湖南省双牌县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1123民初616号原告：王跃国，男，1967年12月16日出生，汉族，农民，住湖南省双牌县。原告:邓善妹，女，1968年10月20日出生，汉族，农民，住湖南省双牌县。二原告共同委托诉讼代理人：奉元敏，湖南顺胜律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：胡倩，湖南顺胜律师事务所实习律师。被告：邓德财，男，1968年8月15日出生，汉族，农民，住湖南省双牌县。被告：罗军珍，女，1972年12月10日出生，汉族，农民，住湖南省双牌县。原告王跃国、邓善妹与被告邓德财、罗军珍合伙合同纠纷一案，本院于2021年6月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王跃国、邓善妹的共同委托诉讼代理人奉元敏、被告邓德财到庭参加了诉讼，原告王跃国、邓善妹因事未到庭，被告罗军珍经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王跃国、邓善妹向本院提出诉讼请求：一、要求确认解除与两被告的房产分割协议中第二条的效力；二、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：原、被告双方于2007年2月12日签订房产分割协议，该协议第一条协议分割已经履行完毕，第二条对于南北两部分的出租和出售问题双方达成四项合意，协议签订后，原、被告双方按照该协议严格履行，2018年在履行协议过程当中双方发生争执，双牌县人民法院作出（2018）湘1123民初555号民事判决书，永州市中级人民法院作出的（2019）湘11民终553号民事判决书，判决书判决的义务已经履行完毕。2019年11月被告与原告合伙共同出租的房屋中被告占有的部分被双牌县人民法院以被告与湖南双牌农村商业银行股份有限公司金融借款合同纠纷依法拍卖给他人所有。原、被告双方签订的房产分割协议中有关共同出租和租金分配的条款，因被告所有的财产被双牌县人民法院依法拍卖，致使双方共同整体出租的协议目的无法实现的情形，属于《民法典》第五百三十三条有关情势变更的规定。2019年12月，原告知道上述情况后，于2019年12月30向被告发出了解除合同通知书，通知解除双方于2007年2月12日所签订房产协议中有关共同出租和租金分配的条款。原告通过多种方式向被告进行送达，被告收到后没有提出异议，根据《民法典》第五百六十五条之规定，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判处。邓德财、罗军珍辩称，原告诉请解除与二被告达成的房产分割中第二条的效力没有事实依据，其诉请依法不能成立，敬请贵院依法驳回其诉讼请求。其理由：一、原告、被告签订的《房产分割协议》明确了原告、被告合伙修建的房屋如何分割及南面房屋、北面房屋的产权归属，以及约定房屋整体出租，租金作为一个整体由原告、被告平均享有的事实；被告签订的《门面出租合同》、原告签订的《房租租赁合同》约定的租赁期限均是5年，从2017年5月至2022年5月30日止，在这5年内，所有租金收益作为一个整体，由原、被告各占50%。同时，永州市中级人民法院于2019年3月23日作出的(2019)湘11民终553号民事判决也是按这一比例进行判决的。二、2022年5月30日至2045年9月30日(此日期是土地使用证的终止日期)的租金分成，依照永州市中级人民法院于2019年3月23日作出的(2019)湘11民终553号民事判决，在王跃国、邓善妹与邓德财、罗军珍于2007年2月12日签订的《房产分割协议》的基础上双方再友好协商。三、被告房屋出售不能成为原告主张解除《房产分割协议》中第二条效力的理由。被告因法院拍卖出售自己产权的房屋，原告丧失的仅仅是房屋的所有权，附属于该房屋的租金在租赁期限内，被告仍享有租赁期内的收益权(除非与房屋受让人有特殊约定，该租金收益权归受让人所有外)。四、原、被告签订的《房产分割协议》是在双方自愿的情况下签订的，是合法有效的，不能因为原告想解除哪一条就能解除哪一条的，如果真的能随便解除，法律的公正何在?被告的权益何在?五、因当时签订房产分割协议时，双方利用扯勾的形式来确定房屋南北方向的归属、租金平分，无论任何一方扯勾确定房屋南北方向租金都是平分的；六、当时确定房屋分界线时没有实际测量房屋南北方向的面积，只确定了租金双方平分，因我扯勾扯到北面，面积较小，位置较差，因此租给其他人的租金也比南面低一些，为了补偿北面面积所造成的的租金较低所以由南面的租金补足给北面，现北面的房产虽然已经拍卖，但拍卖的价值远远不能与南面门面价值相比，所以南面的租金仍然继续按照分割协议补偿给被告，直至2045年9月30日止（土地使用证的终止日期），也是符合永州市中级法院作出的（2019）湘11民终553号民事判决书的判决。综上所诉，原告不得以任何理由解除2007年2月12日与被告签订的《房产分割协议》中的任何一条。以上答辩意见，敬请支持。王跃国、邓善妹为支持其诉讼请求，向本院提交下列证据：证据一、房屋分割协议一份；拟证明原、被告双方于2007年2月12日签订了一份《房屋分割协议》，该协议包含两个方面，一是财产的分割，二是合伙的事项；证据二、补充协议一份，承诺书一份、转账记录一份拟证明原、被告双方对财产分割和合伙事项未解决的问题进行了约定并解决清楚；证据三、双牌县人民法院（2018）湘1123民初555号民事判决书一份、永州市中级人民法院（2019）湘11民终553号民事判决书一份；拟证明原、被告双方因合伙协议期间的租金分配的法院裁判结果是在双方合作期间租金共享，共享租金的条件是合伙；证据四、双牌县法院执行裁定书两份；拟证明被告用于共同出租的一、二层门面被双牌县人民法院卖给他人的事实；证据五、解除合作通知书、合同解除函各一份、快递单两份；拟证明原告多次通知被告解除合同的事实。对原告王跃国、邓善妹提交的证据，被告邓德财质证认为：对证据一、二、三、四、五的真实性均无异议，对证明目的有异议，这五份证据均不能证明能解除房产分割协议第二条的效力，有部分证据只是原告单方行为，不具有法律依据。被告邓德财支持其诉讼请求，向本院提供下列证据：证据一、房产分割协议；拟证明房屋的租金是平分；证据二、门面出租合同；拟证明被告与第三方签订的租赁合同，合同约定租金每年付给被告的租金是不一样的，比原告出租的租金要低，应该由原告出租门面的租金补偿给被告；证据三、门面出租合同；拟证明原告与第三方签订的租赁合同；拟证明合同约定租金每年付给原告的租金是一样的，比被告出租的租金要高，应该由原告出租门面的租金补偿给被告；证据四、湖南省永州市中级人民法院（2019）湘11民终553号民事判决书一份；拟证明1、原、被告签订的房产分割协议是合法有效的；2、法院判决原、被告的租金也是平分的。证据五、双国用（2005）字第02313号国有土地使用证一份；拟证明原、被告共同购买的土地使用终止日期是2045年9月30日。对被告邓德财提交的证据，原告王跃国、邓善妹质证认为：对被告提供的第一、二、三、四份证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，四份证据上所确定的租金平分是有条件的，只有在双方将各自的门面共同出租时才能适用该条款，但是现在被告已不占有合伙出租的门面，因此不再享受合伙的利润，双方的合伙关系因形势变更，已无法履行；对证据五的真实性、合法性无异议，关联性有异议，该证据与本案无关，因为本案解决的是房屋出租问题而不是土地使用问题。对原告王跃国、邓善妹提交的证据，本院认证认为：因被告对证据一、证据二、证据三、证据四、证据五真实性均无异议，且该五份证据与本案均有关联，虽然被告对该五份证据的证明目的有异议，但没有提供相应的法律依据予以否定，对被告的质证意见本院不予采信，对原告的证明目的，本院予以采信。对被告邓德财提供的证据，本院认证认为：对证据一、二、三、四，因原告对其真实性均无异议，对其关联性和证明目的均提出异议，对四份证据的真实性本院予以采信，根据原、被告双方签订的《房屋分割协议》和《补充协议》、被告出具的承诺书约定了“房屋出售等情况出现后按实际月份支付租金分红”，因被告分得的“美的家园”的一楼、二楼门面被法院拍卖，双方共同签订的《房屋分割协议》中的关于“美的家园”门面共同出租、共同分红、租金各占50%的基础条件不存在，对被告的证明目的，本院不予采信；对证据五，因原告对其的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为该证据与本案无关，因为本案解决的是房屋出租问题而不是土地使用问题。该国用（2005）字第02313号国有土地使用证只能证明原、被告双方共同开发的“美的家园”土地使用权限至2045年9月30日，被告所有的的一楼、二楼门面被法院拍卖后，买主享有的土地使用权限至2045年9月30日，而不能证明被告对门面租赁持续享有，对被告的证明目的，本院不予采信。本院根据采信的证据及原、被告双方当事人的陈述，认定事实如下：原告王跃国、邓善妹与被告邓德财、罗军珍双方各出资50%共同开发“美的家园”，2007年2月12日，双方签订房产分割协议，该协议约定:“一、财产分割：1、负一层至二层商场分割：(一)以一层(12)轴柱中线为中心线分南北两部分门面。a、南面门面房产范围包括：一层(12)轴中线至(19)轴外墙边线与(B)轴外边线至(U)轴外墙边线，另搭入负一层所有面积。b、北面门面房产范围包括：一层(12)轴中线至(3)轴外墙边线与B轴外边线至x轴外墙边线。另搭入二层楼层所有面积。(二)南北两部分中的所有楼梯间，甲、乙双方各占一半，为共同财产，共同使用。2、三层以上未卖出的住房分割：未卖出的住房暂不分割，共同出售，出售款作工程款或平半分款。若没卖出，另做分割协商。3、南面部分归甲方所有及使用，北面部分归乙方所有及使用。另拥有南面部分的甲方在分割财产签字后，当场补偿拥有北面部分的乙方作为门面补差价壹拾万元。二、南北两部分出租和出售问题：1、出租：甲、乙双方就南北两部分商场及门面共同整体出租，无论发生任何纠纷，任何一方不得擅自出租或间断门面。2、出租分红：甲、乙双方共同出租，并共同分红，其租金甲、乙双方各占50%。3、出租时间由甲乙双方共同确定，若门面或负一层、二层商场单独出租的，其租金均纳入甲、乙双方共同红利范围内。4、出售：甲、乙双方任何一方欲卖自己一方的以上财产，在同等的条件下，对方有优先权，其次才可向外卖。但楼梯间不能擅自向外卖，必须经过对方的同意和协商。出售款由卖方拥有。”第一条协议分割财产和面积差价已由原告补偿给被告，该条已经履行完毕。对第二条南北两部分的出租问题，2018年在履行协议过程当中双方发生争执，经永州市中级人民法院作出的（2019）湘11民终553号民事判决书，判决书判决的第二项内容，原告已经履行完毕，第三项内容已履行至2020年5月30日；2019年11月，因被告与湖南双牌农村商业银行股份有限公司金融借款合同纠纷一案中被告尚欠湖南双牌农村商业银行股份有限公司借款380余万元，被告所有的北面部分门面被双牌县人民法院依法拍卖给他人所有。现被告要求原告继续按照（2019）湘11民终553号民事判决书确定的第三项内容履行，原告以被告所有的财产被双牌县人民法院依法拍卖双方共同整体出租的协议目的无法实现，请求法院判决解除与两被告的房产分割协议中第二条的效力。本院认为，原告王跃国、邓善妹与被告邓德财、罗军珍双方签订的《房产分割协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定,合法有效。虽然原、被告双方在《房产分割协议》中约定“甲、乙双方共同出租，并共同分红，其租金甲、乙双方各占50%”，（2019）湘11民终553号民事判决书确定的第三项“从2019年起至双方终止《房产分割协议》之时止，诉争商场及门面的租金按照《房产分割协议》由双方均分”，由于被告所有的北面部分门面被双牌县人民法院依法拍卖给他人所有，《房产分割协议》第二条双方共同整体出租的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，被告的门面租金没有实现，只有原告的门面租金，继续履行《房产分割协议》第二条，对于原告一方明显不公平。原告在要求与被告解除《房产分割协议》第二条时又向被告送达了解除合同通知书，被告对该解除合同通知书不予认可。据此，原告请求解除与两被告的房产分割协议中第二条的效力的诉讼主张，本院予以支持。被告罗军珍经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对自身权利的放弃，应由其自行承担不利的法律后果。据此，根据《中华人民共和国民法典》第六条、第五百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：解除原告王跃国、邓善妹与被告邓德财、罗军珍双方于2007年2月2日签订的《房产分割协议》第二条的效力。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告邓德财、罗军珍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员 唐清群二〇二一年七月七日法官助理 张成杰书 记 员 朱 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第五百三十三条合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。