贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔27民终2531号上诉人（原审原告）：黔南交通运输集团有限责任公司，住所地贵州省都匀市剑江北路138号，统一社会信用代码91522701MA6DJULU4T。法定代表人：张元聪，系该公司董事长。委托诉讼代理人：唐学军，贵州义文律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：都匀市威斯堡装饰经营部，住所地贵州省都匀市广惠办事处平桥老汽车站5-6号门面，统一社会信用代码92522701MA6GKPH1P。经营者：王敏，女，汉族，1971年3月18日生，住贵州省都匀市。委托诉讼代理人：胡蝶，贵州匡大律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘侣，贵州匡大律师事务所实习律师。原审被告：黔南州诚壹建设有限责任公司，住所地贵州省都匀市京都广场A座P1门面，统一社会信用代码9152270166298909XY。法定代表人：徐春海，系该公司总经理。委托诉讼代理人：伍涵，贵州契正律师事务所律师。委托诉讼代理人：林岚婷，贵州契正律师事务所律师。上诉人黔南交通运输集团有限责任公司（以下简称交运公司）因与被上诉人都匀市威斯堡装饰经营部（以下简称威期堡装饰）、原审被告黔南州诚壹建设有限责任公司（以下简称诚壹公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省都匀市人民法院（2021）黔2701民初896号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。交运公司上诉请求：1．撤销原判并依法改判威斯堡装饰经营部向交运集团公司支付门面占有使用费80,600元（不服金额24,180元）。2．一、二审诉讼费用由威斯堡装饰经营部负担。事实和理由：1．原判决滥用自由裁量权，将租金的支付标准按照威斯堡装饰经营部原支付给诚壹公司租金的70％，支付给出租人交运集团公司，没有事实依据和法律依据。本案中，交运集团公司与诚壹公司原不定期租赁合同的约定是整体打包出租，因为考虑到诚壹公司整体打包承租4683平方米门面，有临街顺路的也有位置偏僻的、门面的出租有可能全部租出，也有可能部分租出或零租出，具有一定的经营风险。且还要支出经营管理、消防管理、部分设备的更新等的成本，故整体承租价格明显低于市场价，而诚壹公司转租给威斯堡装饰经营部应当是以当时的市场价格进行转租。原判在行使自由裁量权时严重违反合理、适当的原则。2．原判以火灾的发生对次承租人的经营造成影响，遂酌情确定在原租金标准的基础上仅支持70％，没有事实依据。从举证来看，没有相关证据证实火灾对次承租人造成任何影响。况且客观事实是火灾发生在E栋门面，与次承租人占有使用的门面相距甚远，故一审判决认定火灾对次承租人的门面造成影响，毫无事实依据。3．交运公司主张按照次承租人原向诚壹公司交纳租金的标准支付租金，符合当时的市场价格，且比较公平合理。本案中，诚壹公司退出后，现在其他的整体承租人进来，也是以原诚壹公司与次承租人基本相当的价格进行转租。威斯堡装饰辩称，一审判决充分维护了被答辩人的合法权益。交运公司将案涉房屋整体以275,000元出租给诚壹公司使用，说明交运公司在出租案涉房屋可得到预想的资产价值。火灾发生后，因交运公司和诚壹公司就灾后修复工作一直未协商一致，导致灾后场景一起延续至2020年10月才开始修复，在修复过程过程中，建筑施工材料和建筑车辆堵塞道路，导致答辩人根本无法正常经营。诚壹公司二审未书面陈述。交运公司向一审法院起诉请求1、二被告向原告支付都匀市汽车老站内A栋××号和京东广场P×号门面2020年8月至2020年12月期间的门面占有使用费49,950元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告于2015年6月19日组建，组建时贵州省都匀汽车运输公司等企业全部资产进行整合并划归原告，被告诚壹公司曾用名为黔南州诚壹文化传播有限责任公司。2010年9月10日，贵州省都匀汽车运输公司与黔南州诚壹文化传播有限责任公司签订《房屋租赁合同》，合同约定将都匀汽车站老站房内共计4683平方米房屋出租给被告诚壹公司，出租期限为5年，自2010年9月10日起至2015年9月9日止，房屋租金每年300万元。合同到期后，原告与被告诚壹公司未另行签订书面房屋租赁合同，但上述房产仍由被告诚壹公司租用，其间，被告诚壹公司将上述房产转租给被告威斯堡装饰等。2020年，被告诚壹公司每月向原告交纳的租金为275,000元，被告威斯堡装饰每月向被告诚壹公司交纳的租金为16,120元。2020年4月18日，租赁房屋市场发生火灾。2020年8月1日，原告与被告诚壹公司解除房屋租赁合同后，被告威斯堡装饰仍继续使用租赁房屋。2021年1月27日，原告以述称理由向一审法院提起诉讼，请求支持其诉请。庭审中，原告表示不再要求被告诚壹公司承担责任，由房屋实际使用人被告威斯堡装饰承担责任。另查明，除部分空置门面外（被告诚壹公司提供移交一览表统。另查明，除部分空置门面外（被告诚壹公司提供移交一览表统计为11间），被告诚壹公司每月转租租金为300,160元。以上事实，有当事人的当庭陈述、提交的证据、证人当庭作证及一审法院庭审笔录在案佐证。一审法院认为，原告与被告诚壹公司解除合同后，被告诚壹公司向原告移交租赁房屋时，原告应已知晓被告威斯堡装饰仍继续使用原租赁房屋，对此，原告未提出异议，可视为原告同意被告威斯堡装饰继续租用房屋，故可以认定原告与被告威斯堡装饰之间存在房屋租赁关系。关于原告的诉讼请求及被告的辩称主张，根据案件查明的事实，一审法院作如下评判：一、原告组建后，有关部门决定将原出租人全部资产划归原告，原告作为案涉房屋的所有人，其就租赁关系主张权利诉讼主体适格；二、原告主张的租金发生于其与被告诚壹公司解除房屋租赁合同之后，庭审中原告主张由房屋实际使用人被告威斯堡装饰承担责任，不再要求被告诚壹公司承担责任，符合规定，一审法院予采纳；三、租金计付标准，原告与被告威斯堡装饰形成租赁合同关系后，双方没有对租金进行约定，综合原租金标准及发生灾后对被告威斯堡装饰的经营影响等因素，一审法院酌定租金为11,284元/月，故被告威斯堡装饰应给付原告2020年8月至12月房屋租金为56,420元（11,284元/月×5个月）。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，一审法院依法予以部分支持。因引起该民事纠纷案件的法律事实发生于民法典施行前，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，……”的规定，处理该案应适用当时的法律、司法解释。依照《中华人民共和合同法》第六十一条、第六十二条，第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告都匀市威斯堡装饰经营部于本判决生效后十日内给付原告黔南交通运输集团有限责任公司房屋租金56,420元；二、驳回原告黔南交通运输集团有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费908元，原告黔南交通运输集团有限责任公司负担300元，被告都匀市威斯堡装饰经营部负担608元。二审中，上诉人交运公司围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。上诉人交运公司提交的证据：房屋管理服务合同。拟证明：威斯堡装饰继续承租本案标的物租金是符合市场定价，一审判决不符合市场定价，明显显失公平。被上诉人对该证据的真实性、合法性无异议，但对关联性及证明目的不予认可。原审被告诚壹公司认为该证据与该公司无关。二审审理查明，根据都匀市消防救援大队于2020年7月8日出具的匀消火〔2020〕第0010号火灾事实认定书，认定2020年4月18日发生在都匀市建筑的火灾，起火点：都匀市Ｅ×-×门面内部北侧货架靠近西面上方，起火原因：排除人为纵火、雷击、遗留火种等引发火灾的可能，不能排除电气设备故障引发火灾的可能。都匀市消防救援大队于2020年8月7日向交运公司（平桥建材市场）下发匀消限字〔2020〕第0287号责令限期改正通知书，载明：该大队于2020年8月6日对该单位（场所）进行消防监督检查，发现存在消防安全违法行为，责令该单位（场所）于2020年11月前改正。另查明，火灾发生后，交运公司对受损房屋进行修复，于2020年12月修复结束。二审查明的其他事实与一审查明的其他事实一致。本院认为，综合各方当事人的诉辩请求和理由，归纳本案争议焦点为：一审对租金计付标准认定是否正确。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案的法律事实发生于民法典施行前，因此应适用当时的法律、司法解释。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”的规定，承租人签订租赁合同的目的，是为了对租赁物使用、收益。如果租赁物在租赁期间出现达不到约定用途的情形，就会影响承租人对租赁物的使用、收益，甚至使承租人无法对租赁物使用、收益，承租人的权利就必然受到损害甚至无法实现。因此，出租人不仅在交付租赁物时，应当保证交付的租赁物符合约定的用途，在交付租赁物之后的整个租赁期间，也应当保证交付的租赁物符合约定的用途。根据双方当事人在一、二审中提供的证据，可以认定交运公司所属的都匀市平桥建材市场，在2020年4月18日火灾后至2020年12月期间，一直处于消防整改及受损房屋修复状态，虽然被上诉人的房屋没有因为火灾直接毁损灭失，但被上诉人的房屋与火灾中受损的房屋均属该市场中的一部分，由于火灾、火灾后修复房屋、消防整改等，建筑施工材料和建筑车辆堵塞道路，对被上诉人的经营必然造成影响，一审结合本案实际情况，酌情在原租金标准基础上支持70%并无不当，应予维持。综上所述，上诉人黔南交通运输集团有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费405元，由上诉人黔南交通运输集团有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 白桂刚审 判 员 陈福江审 判 员 朱代昀二〇二一年七月七日法官助理 陆 梅书 记 员 雷春莲