上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0114民初10801号原告：金爱武，女，1971年1月13日生，汉族，住浙江省乐清市。原告：汪慈翰，男，1996年5月15日生，汉族，住上海市静安区。两原告共同委托诉讼代理人：李泽山，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：何汝迎，男，1963年5月17日生，汉族，户籍地上海市宝山区。委托诉讼代理人：武顺华，上海中联律师事务所律师。原告金爱武、汪慈翰与被告何汝迎间房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金爱武、汪慈翰的委托诉讼代理人李泽山、被告何汝迎的委托诉讼代理人武顺华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金爱武、汪慈翰向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2020年10月7日签订的《房地产买卖合同》；2、判令被告承担违约金280,000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年10月7日，原告金爱武、汪慈翰与被告何汝迎在上海贝佑置业有限公司的居间介绍下，签署了编号为SHXXXXXXX号的《房地产买卖合同》及《房地产买卖居间合同》，约定被告以11,660,000元价格将其所有的位于上海市嘉定区真南路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)出卖给原告；同时约定原、被告应当诚意履行合同，如任何一方未按合同约定履行，另一方有权要求继续履行或单方解除合同，若守约方解除合同的，违约方应按照合同约定的总房款的20%向守约方支付违约金。此外，合同还就意向金支付、网签合同签署以及管辖等做出了具体的约定。原告于合同签订当日，即按照合同约定将意向金2万元支付给中介公司，并要求被告提供银行卡账户，准备将30万元定金支付给被告，但被告却强拖不给并于签订合同之次日向中介公司表示其已将该房屋卖与第三人。后经调查了解到，被告对第三人的出售价为1180万元，非法获利至少14万元。综上，原告认为被告一房二卖的行为系欺诈，性质极其恶劣。为维护自身合法利益，原告诉至法院，请求判如所请。被告何汝迎辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：一、双方间的房屋买卖关系尚未成立。系争房屋权利人系被告及其子何泽战，被告仅在居间合同上签字，其子签约时全程在场但并未签字，其子不同意出售房屋给原告。系争房屋出售时存在租赁，在租赁问题没有解决前，被告无法出售系争房屋。被告没有拿到过居间合同，也不知道居间合同还存在附件买卖合同，买卖合同中的条款没有经过双方协商，是中介单方和原告填写的。居间合同上约定的居间合同与买卖合同同时成立是格式条款，加重了被告的责任，限制了被告磋商合同的权利，系无效条款；二、原告支付的意向金系原告与中介间的关系，与被告无关。原告没有与被告约定定金，也未向被告支付过任何款项；三、原告主张的违约金过高。被告在签约次日即告知被告不再出售系争房屋，原告完全有机会另行购房；原告未举证其损失且未向被告支付过款项，原告并不存在成本支出。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：何汝迎及案外人何泽战为系争房屋权利人。2020年10月7日，被告何汝迎(甲方、出卖方)与原告金爱武、汪慈翰(乙方、买受方)在案外人上海贝佑置业有限公司居间介绍下签订《房地产买卖居间合同》一份，其中约定：乙方向甲方购买系争房屋，房屋权利人为何汝迎、何泽战，建筑面积：239.78平方米；系争房屋设立租赁，已取得承租人放弃优先购买权的书面证明；总房价11,660,000元；本合同与附件《房地产买卖合同》同时成立、生效。附件《房地产买卖合同》约定：总房价11,660,000元，为办理该房地产交易过户手续之需，双方同意于本合同签订后2020年10月31日前往居间方签订网签版买卖合同；房价款的支付方式：乙方于2020年10月7日前，支付甲方房款30万元；于2020年11月15日前，支付379万元；于2020年12月5日前支付2万元；于银行发放贷款后，支付甲方755万元，该笔款项由乙方贷款银行直接划入甲方账户；乙方于甲方将该房地产交付乙方并办妥物业更名手续当日，支付甲方房款2万元；双方应于2020年12月5日前办理房屋过户手续；经双方友好协商，房屋房租事项由甲、乙以及承租方另行协商；如任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或解除本合同，若守约方解除本合同的，违约方应按照总房价的20%向守约方支付违约金。合同签订次日，何汝迎表示不再继续出售系争房屋。金爱武、汪慈翰随即向何汝迎发送律师函，要求何汝迎继续履行合同。双方就此发生争议，故涉诉。另查，2020年10月7日，何汝迎将系争房屋另行出售给案外人薛某。2021年5月21日，金爱武、汪慈翰另行购买他处房屋。庭审中，金爱武、汪慈翰陈述其向中介支付了2万意向金，其后由中介退还。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中《房地产买卖合同》作为《房地产买卖居间合同》的附件且两者均在同一张纸质界面上，签署居间合同必然能够看到作为附件的房地产买卖合同。被告何汝迎作为房屋出售方，在签署涉及房屋买卖如此重大事项的合同时，应对合同及附件条款进行审慎核实。然，被告何汝迎辩称其只签署了居间合同并不清楚还有附件房屋买卖合同，显然有违常理。何汝迎另辩称，《房地产买卖合同》上的条款系原告及居间方拟定，其未参与磋商，亦未提供证据证明。综上，本院对其上述抗辩意见，不予采信。系争房屋虽为何汝迎及其子何泽战共有，但共有人之一未在合同上签字并不影响合同效力。《房地产买卖居间合同》中“本合同与附件《房地产买卖合同》同时成立、生效”的条款，已用下划线方式作出重点提示且并未加重出卖方的责任、排除其主要权利，不构成无效条款。综上，本院认为金爱武、汪慈翰与何汝迎就系争房屋签订的《房地产买卖居间合同》及《房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。何汝迎在签约次日即表明不再继续将系争房屋出售给金爱武、汪慈翰且已将房屋另行出售他人，其行为已构成根本违约，金爱武、汪慈翰据此要求解除双方间的《房地产买卖合同》并要求何汝迎支付违约金的诉请，合法有据，本院予以支持。合同解除的时间应以起诉书送达的时间为准，即为2021年5月14日。对于金爱武、汪慈翰主张的违约金，何汝迎抗辩过高，本院综合考虑合同履行情况、违约方过错程度、守约方房款支付情况及损失，酌情确定何汝迎应向金爱武、汪慈翰支付违约金80,000元。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十四条第四款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告金爱武、汪慈翰与被告何汝迎就上海市嘉定区真南路XXX弄XXX号房屋签订的《房地产买卖合同》于2021年5月14日解除；二、被告何汝迎应于本判决生效之日起十日内支付原告金爱武、汪慈翰违约金80,000元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5,500元，减半收取2,750元，由原告金爱武、汪慈翰负担1,964元，由被告何汝迎负担786元。(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 孙 倩二〇二一年七月二十七日书记员 施娇娇附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。