河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)豫12民终1016号上诉人（原审原告）：刘珂，男，汉族，1986年3月2日生，住渑池县。上诉人（原审被告）：渑池万洋商业管理有限公司，住所地渑池县城关镇五里河。法定代表人：孟丽丽，系该公司经理。委托诉讼代理人：王**，渑池县博锐法律服务所法律工作者。原审被告：渑池万洋商贸城管理有限公司，住所地渑池县会盟路与建设路交汇处（渑池万洋商贸博览城22号楼）。法定代表人：王永法，系该公司经理。原审被告：陈晓芳，男，汉族，1970年3月17日生，住渑池县。上诉人刘珂诉上诉人渑池万洋商业管理有限公司、原审被告渑池万洋商贸城管理有限公司、原审被告陈晓芳合同纠纷一案，渑池县人民法院作出（2020）豫1221民初2894号民事判决，刘珂、渑池万洋商业管理有限公司均不服该判决向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人刘珂、上诉人渑池万洋商业管理有限公司的委托诉讼代理人王**到庭参加诉讼，原审被告渑池万洋商贸城管理有限公司、陈晓芳经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。刘珂提起上诉请求：请求撤销渑池县人民法院作出的（2020）豫1221民初2894号民事判决，依法改判或发回重审。本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。理由：一、上诉人与被上诉人签订的《委托经营管理合同》及《补充协议》是基于双方当事人真实意思表示，并未违反相关规定。上诉人已经履行交付商铺的义务，渑池万洋商业管理有限公司应当按照协议支付租金。二、履行委托经营管理合同支付租金收益更能保护广大业主及上诉人的利益，也符合合同法及民法典的相关规定。三、业主并未授权业主委员会对经营权进行管理。渑池万洋商业管理有限公司答辩称：2018年6月25日成立了业主委员会，2019年11月业主委员会召开业主代表大会形成三项决议，该决议内容对全体业主有效，所以一审判决正确。渑池万洋商业管理有限公司上诉请求：请求撤销渑池县人民法院作出（2020）豫1221民初2894号民事判决第一项第二款，并依法改判上诉人不支付违约金。一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由：原判决认定上诉人支付违约金有误，滞纳金与逾期付款违约金属于不同的概念。被上诉人在原审诉求为支付2019年、2020年回报人民币，并没有诉求支付该款项的滞纳金或违约金，一审超出诉求判决，违反了民诉法规定。2019年的业主房租已经存入上诉人与业主委员会在建行渑池支行开设的共同监管账号内，被上诉人没有按照约定去领取租金也未向上诉人提供银行账户，在审理中上诉人也要求被上诉人按照协议约定去领取租金，故上诉人不存在违约行为，不应当支付违约金。刘珂答辩称：补充协议是各方当事人的真实意思表示，协议中约定的滞纳金符合违约金的特性。答辩人在一审诉讼中变更第一项诉讼请求，请求支付滞纳金，一审判决未超出诉讼请求。上诉人未将2019年的收益支付到答辩人银行卡内，构成违约应当支付违约金。刘珂向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令被告万洋商业管理公司支付原告2019、2020年回报人民币15504元；2、依法判令被告万洋商业管理公司继续履行《委托经营管理合同》，若被告不履行承担房款总价20%的违约金；3、请求依法判令被告万洋商贸城公司以其名下的48套房产（2018渑池县不动产证明第0001229号）的拍卖、变卖、折价所得价款优先清偿以上债务；4、请求判令被告陈晓芳对上述债务承担连带清偿责任；5、本案诉讼费、保全费、公告费等由被告承担。审理过程中，原告变更第一项诉讼请求为：依法判令被告万洋商业管理公司支付原告2019、2020年回报人民币15504元及2019年的滞纳金1193.81元。一审法院认定事实如下：2014年10月1日，原告刘珂与渑池万洋置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买位于渑池县侧的万洋国际商贸博览城8号楼一层1107号房产，建筑面积31.66平方米，商品房价款为193800元，付款方式为银行按揭付款。同日，原告刘珂作为甲方，被告渑池万洋商业管理有限公司作为乙方签订《委托经营管理合同》一份，将原告购买的万洋国际商贸博览城8号楼一层1107号商铺委托乙方统一经营管理，即甲方将托管商铺在一定期限内不可撤销地授权委托乙方经营，并授权以乙方的名义对外招商、订立租赁合同并收取租金，或以其他方式对该标的物进行商业性利用。在委托管理期间，乙方有权按照合同约定标准享有委托管理的租金或管理报酬。委托经营期限为拾年整，时间自2014年8月24日至2024年8月23日，关于收益双方约定：前三年固定回报为21%，于签订《商品房买卖合同》时乙方一并结算于甲方，第4、5年按合同价的7%固定回报，第6-10年甲方与乙方按实际租金的8比2分成。双方对各自权利义务、物业及附属设施的维护及违约责任等进行了约定。上述合同签订后，原告刘珂依约支付了购房款，并将案涉商铺委托被告万洋商业公司经营管理，前三年租金抵顶购房款，被告万洋商业公司向原告支付了2017年租金。2018年2月13日，因市场形势不佳，原告刘珂作为甲方、被告渑池万洋商业管理有限公司作为乙方在原《委托经营管理合同》的基础上签订《补充协议》，双方约定：一、本协议甲乙双方签字生效，乙方必须在2018年2月10-15日付清甲方业主2017年的全部房租；二、本协议是原《委托经营管理合同》的补充协议，仅修改补充原《合同》的第三条第三项内容，其他各条款甲乙双方遵照原《合同》执行；三、经过甲乙双方协商，甲方谅解乙方的暂时经济困难，同意延期三年收取乙方应付房租（即2018-2020年房租，年租金由原来7%变为8%，分两次付清，先付年租金4%，剩余的4%延期到2024年-2026年付清）即2018-2020年所拖欠的4%房租，顺延到2024年-2026年10月31日前逐年付清剩余房租；4、乙方分别于2018、2019、2020年的10月31日前，付清甲方房产总价的4%房租；五、乙方分别于2021、2022、2023年的10月31日前，付清甲方房产总价的7%保底房租；六、乙方分别于2024、2025、2026年的10月31日前，付清甲方房产总价的4%房租，此阶段所欠租金与乙方是否经营万洋国际商贸城项目无关，如乙方不继续经营万洋国际商贸城项目须提前半年书面通知甲方；七、乙方保证按本协议预定时间付给甲方房租，如不能按时给付，从本次拖欠房租的第15天开始承担滞纳金，滞纳金按同期银行法定贷款利率的4倍计算；八、如果市场形势好转，乙方有能力以每年付清甲方房产总价7%，按原《委托经营管理合同》执行，乙方在延期给付甲方房租期间，达不到7%的，按8%执行；九、抵押担保方（渑池万洋商贸城管理有限公司）以其名下5000余平方米资产为该协议的抵押担保，抵押担保方提供抵押房产清单交由房管部门监管，甲方不得以任何借口干涉该公司对抵押担保资产意外的其他资产的正常运作；十、本协议期内，若乙方有拖欠甲方房租情况或其他违约情况出现的，甲方有权向所属业主委员会反映，由业主委员会出面协调解决，业主委员会有权随时请求政府协助合法处置乙方、抵押担保方自持房产5000余平方米，作为乙方给甲方购房合同房款的20%违约补偿金（不足部分由抵押担保方追加500-1000平方的房产）。同时，双方自动解除原委托经营管理合同和本协议。解除合同后，商铺的经营权和房租收益归甲方所有（万洋自持房产5000余平方米由政府监管，详见城政字【2017年】115号），抵押担保房产清单以房管部门核实为准，以最大限度保障甲方权益……原告刘珂作为甲方在协议上签名，被告万洋商业管理公司作为乙方、被告万洋商贸城公司作为抵押担保方盖章确认，被告陈晓芳在担保人处签名确认。2018年12月5日，被告万洋商业管理公司委托渑池县城关镇万洋商贸博览城业主委员会向原告刘珂支付2018年度4%的租金7752元。后因租金问题双方发生争执，原告诉至法院。另查，2018年6月25日，经渑池县业主代表选举成立渑池县城关镇万洋商贸博览城业主委员会，主要职责为协调解决渑池县城关镇万洋商贸博览城委托经营管理及全体业主租金问题。2019年11月13日，渑池县城关镇万洋商贸博览城业主委员会召开业主代表大会，经讨论作出决议：一、在万洋抵押给全体业主2300万房产不变动的情况下，已出租的房产由业主自行收取房租，未出租的房产房租和2018-2019年万洋管理公司欠大家每年4%的租金，委托经营期满后，在政府指导下成立投资业主清算小组一并清算；二、由万洋公司继续负责市场运营，运营费（各项税费、物业管理费等等）由万洋管理公司自行承担，投资业主不承担。依据该决议，渑池县城关镇万洋商贸博览城385户业主签订了《解除委托经营管理合同协议》，被告万洋商业管理公司向上述业主支付了2019年度租金，包含原告在内的28户业主因不同意签订该《解除委托经营管理合同协议》，被告万洋商业管理公司拒绝支付2019年度租金。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告签订的《委托经营管理合同》及《补充协议书》系各方真实意思表示,不违反法律规定,各方当事人均应按约定全面履行各自的义务。原告要求被告渑池万洋商业管理有限公司支付2019年的租金7752元，符合双方的约定，被告未按约定的期限支付该租金构成违约,双方在《补充协议书》第七条约定的“滞纳金”实为逾期付款违约金，该约定系双方真实意思表示，亦不违反法律法规的规定，被告渑池万洋商业管理有限公司应自2019年11月15日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍向原告刘珂支付违约金至2020年8月19日，自2020年8月20日起按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率的四倍计付违约金至款付清之日止。被告陈晓芳对上述债务承担连带清偿责任。被告万洋商业管理公司、万洋商贸城公司的辩称理由，缺乏事实依据和法律依据，一审法院不予采信。关于原告要求的2020年租金问题。《中华人民共和国物权法》规定，业主大会或业主委员会的职责,是对全体业主共有的财产进行维护和管理，业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中，渑池县城关镇万洋商贸博览城的店铺虽为各业主分别向开发商购买并办理产权,但各店铺位置仅在房屋平面图中予以标注，实际并无明确四至和物理界限，各业主不便于单独经营管理，统一委托经营管理更有利于全体业主利益最大化。原告刘珂在与被告万洋商业管理公司签订《委托经营管理合同》时亦认可基于该市场商业形态、经营内容及自身市场培育和规范有序经营的目的，为实现各方共同利益，原告确认在委托经营期内该委托为不可撤销委托被告万洋商业管理公司统一经营管理。渑池县城关镇万洋商贸博览城业主委员会成立的初衷和主要职责为协调解决渑池县城关镇万洋商贸博览城委托经营管理及全体业主租金问题，目的在于减少各业主的损失及维护各业主的整体利益,《补充协议书》的签订表明原告作为业主同意渑池县城关镇万洋商贸博览城业主委员会关于租金问题的协商结果。其后基于该市场运行的实际情况，渑池县城关镇万洋商贸博览城业主委员会召开业主代表大会并作出决议，对原《委托经营管理合同》内容予以变更，决议内容并不损害业主的合法权益，原告作为业主理应遵守业主委员会通过的决议，且该商贸博览城绝大多数业主均同意并签订《解除委托经营管理合同协议》。故在此情形下，原告现主张被告万洋商业管理公司继续支付2020年度租金依据不足，一审法院不予支持。关于原告请求判令被告万洋商业管理公司继续履行《委托经营管理合同》，若被告不履行承担房款总价20%的违约金，现原、被告双方均未要求解除该《委托经营管理合同》，视为同意继续履行《委托经营管理合同》，原告要求承担房款总价20%的违约金，依据不足，一审法院不予支持。关于原告主张的优先受偿权问题。原告请求判令被告万洋商贸城公司以其名下的48套房产（2018渑池县不动产证明第0001229号）的拍卖、变卖、折价所得价款优先清偿以上债务，经审理查明，被告万洋商贸城管理公司以其所有的位于渑池万洋商贸博览城48套房产抵押，抵押权利人为渑池县城关镇万洋商贸博览城全体业主，抵押担保债权数额为14103840元整，原告无权代表渑池县城关镇万洋商贸博览城全体业主行使抵押权，该项请求不符合法律规定，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，一审法院判决一、被告渑池万洋商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘珂2019年租金7752元，并自2019年11月15日起按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍向原告刘珂支付违约金至2020年8月19日，自2020年8月20日起按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率的四倍计付违约金至款付清之日止；二、驳回原告刘珂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费188元，由被告渑池万洋商业管理有限公司负担94元，原告刘珂负担94元。本院二审审理期间，渑池万洋商业管理有限公司提交证据两组。第一组证据渑池县城关镇万洋商贸博览城业主委员会出具证明一份，第二组证据转款凭证一组，两组证据拟证明2019年的房租已经转入业主委员会开设的银行账户内，刘珂未到业主委员会进行结算，所以房租未返还。对渑池万洋商业管理有限公司提交的证据，刘珂质证称：对转账凭证的真实性无异议，但对其证明目的有异议。这个银行账户的实际操作人是渑池万洋商业管理有限公司，并不是业主委员会管的。去领2019年房租的前提条件是签订解除委托协议，所以就未去领取。经各方当事人质证，对无异议的证据本院予以采信并在卷佐证。本案二审查明的事实与一审一致。本院认为，关于逾期付款违约金的问题，渑池万洋商业管理有限公司主张双方约定的是滞纳金，并非逾期付款违约金。滞纳金作为行政法律中规定的由国家行政管理部门依法向行政管理相对人采取的惩罚性措施，其发生在行政关系主体之间，刘珂与渑池万洋商业管理有限公司系平等的民事主体，双方之间的约定并不适用滞纳金的规定。《补充协议》中第七条的表述为如不能按时给付房租，按同期银行法定贷款利率的4倍计算承担滞纳金，该约定中“滞纳金”计算的前提条件是乙方违反协议约定，实质是对违约行为造成守约方利益损失的赔偿，符合违约金的特性，渑池万洋商业管理有限公司到期未支付2019年的租金，一审法院判决支付违约金，并无不当。但一审法院判决中对2019年11月15日至2020年8月19日期间的违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍进行计算不符合相关规定，亦应按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算，故对该部分违约金计算应予纠正。关于2020年租金是否应当支付问题。渑池万洋商业管理有限公司2020年租金不再支付的原因系渑池县城关镇万洋商贸博览城业主委员会召开业主代表大会并作出决议，对原《委托经营管理合同》内容予以变更，并根据该协议与大部分业主签订了《解除委托经营管理合同协议》。渑池县城关镇万洋商贸博览城业主委员会系由于万洋商贸城经营困难，为保障业主权益，对万洋商贸城进行帮助、监督而成立的，刘珂与渑池万洋商业管理有限公司签订的《补充协议》中也约定如出现拖欠房租或其他欠款问题可向业主委员会反映，由业主委员会帮助协调，业主委员会对市场经营进行监督，并同意业主委员会与渑池万洋商业管理有限公司共同设立账户监管业主应得租金，该协议的签订应视为刘珂认同业主委员会的监督管理职能并接受业主委员会对业主的统一管理。业主委员会决议系基于市场运行的实际情况并召开业主代表大会并作出，决议内容并不损害业主的合法权益，该决议对刘珂亦具有约束力，刘珂应遵守业主委员会通过的决议。一审法院认定刘珂要求支付2020年租金的依据不足，对该诉求不予支持并无不当，应予维持。综上，一审法院认定基本事实清楚，适用法律正确，但违约金计算存在错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持渑池县人民法院（2020）豫1221民初2894号民事判决第二项；二、变更渑池县人民法院（2020）豫1221民初2894号民事判决第一项为渑池万洋商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付刘珂2019年租金7752元，并自2019年11月15日起按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率的四倍计付违约金至款付清之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费100元，由刘珂负担50元，由渑池万洋商业管理有限公司负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 路增广审 判 员 张军保审 判 员 齐晓丹二〇二一年七月二十九日法官助理 茹雅宾书 记 员 申卓玺