河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0103民初5020号原告：袁文革，男，汉族，1966年7月5日，住郑州市。原告：孙欢欢，女，汉族，1992年2月24日生，住河南省洛阳市洛龙区。原告：娄荣花，女，汉族，1968年11月25日生，住河南省商水县。原告：袁金霞，女，汉族，1971年4月11日生，住郑州市。原告：段东洋，男，汉族，1986年4月15日生，住河南省固始县。原告：宫金宁，男，汉族，1990年11月28日生，住河南省孟州市。原告：李瑞，女，汉族，1991年10月6日生，住安徽省阜阳市颍泉区。七原告共同委托诉讼代理人：曹林，河南良达律师事务所律师。被告:郑州晟道置业有限公司，住所地郑州市二七区嵩山南路与南四环交叉口北200米路东鑫苑名城1号楼1层，统一社会信用代码：91410100079448683L。法定代表人：杨斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：王增奎、谢波涛，该公司员工。原告袁文革、孙欢欢、娄荣花、袁金霞、段东洋、宫金宁、李瑞诉被告郑州晟道置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁文革、孙欢欢、娄荣花、袁金霞、段东洋、宫金宁、李瑞的共同委托诉讼代理人曹林、被告郑州晟道置业有限公司的委托诉讼代理人王增奎、谢波涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告袁文革、孙欢欢、娄荣花、袁金霞、段东洋、宫金宁、李瑞向本院提出诉讼请求：1、依法将各原告与被告签订的《商品房买卖合同》附件四第六条1中被告支付的违约金标准由每日0.001%增加至每日0.005%；2、判令被告向原告袁文革、孙欢欢、娄荣花、袁金霞、段东洋、宫金宁、李瑞支付逾期办理产权初始登记违约金共计54587.38元；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告等7人分别与被告签订了《商品房买卖合同》一份，约定各原告分别购买被告开发的位于二七区××、××路东房屋一套，合同签订后，各原告依约向被告支付购房款，被告应当在2018年2月28日前（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，否则，按日向买受人支付总房款的0.001%违约金。被告未按上述时间办理初始登记，已构成违约，且约定的该违约金严重过低，明显不公平，严重损害了原告合法权益，应依法调整并按调整后的违约金标准向各原告支付违约金。原告特诉至法院，请贵院依法判令所请。被告郑州晟道置业有限公司辩称：一、原告等人无权依据《合同法》第五十四条的规定申请法院对《商品房买卖合同》约定的初始登记逾期违约金的标准进行变更。《合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：(一)因重大误解订立的；(二)在订立合同时显失公平的。（2017年9月30日失效）。《合同法》第五十五条规定，有下列情形之一的，撤销权消灭:(一)具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权;(二)具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。《民法总则》第一百五十一条规定，一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。（2017年10月1日生效，2020年12月31日失效，相对于《合同法》来说，《民法总则》新法优于旧法适用）当事人行使撤销权的除斥期间是一年，而对行使变更权的期间没有明确规定。根据合同法诚实信用原则，以及维护交易安全的需要，以尽快确定合同当事人之间的权利义务关系。当事人行使变更权的期间应当推定为一年期间。2016年或2017，原告与被告签订《商品房买卖合同》。原告自签订《商品房买卖合同》之日就知道或者应当知道关于合同约定的初始登记逾期违约金的标准是日0.001%。至原告起诉之日，已经将近四五年。原告无权再行使变更权或者撤销权。另外，《商品房买卖合同》约定的针对买受人逾期付款、出卖人逾期交房60日内的违约金标准均为日0.015%。合同双方的主要义务相对应的违约金标准是对等的。而作为合同附随义务的初始登记逾期违约金标准约定为日0.001%并不导致双方权利义务显失公平。所以，原告也无权主张显失公平而申请法院对《商品房买卖合同》约定的初始登记逾期违约金的标准进行变更。二、原告袁文革等7人也无权依据《合同法》第一百一十四条的规定请求法院对《商品房买卖合同》约定的初始登记逾期违约金予以增加。《合同法》第一百一十四条适用的前提是原告因初始登记逾期造成实际损失，而且该损失高于合同约定的初始登记逾期违约金。但是，原告没有证据证明初始登记逾期造成其损失（实际上也没有）。所以，不仅原告无权依据这一条款请求法院增加违约金，而且法院也无权依据这一条款支持原告的诉讼请求。合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十五条、附件四第6.1条明确约定，“出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送申报资料不齐被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.001%违约金”。该约定系合同双方的真实意思表示，当发生合同约定的违约情形时，被告如需承担违约责任也应当按照合同约定违约金标准承担。《合同法》一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。原告诉讼请求中主张的违约金远远高于合同约定的违约金标准计算出来的数额。但是，原告又没有任何证据证明其因初始登记逾期造成实际损失，且违约金过低不足以弥补其损失。被告认为，初始登记逾期并未对原告造成实际损失。被告即便是因初始登记逾期应当承担违约责任，也只能是按照合同约定承担，而不是原告主张的数额。根据我国民事诉讼法的规定，原告应当提供相应证据来证明其损失，否则应当承担举证不力的后果。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条也规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。结合本案，被告逾期报送首次登记资料并未给原告造成实际损失。而且，原告也没有提供任何证据来证明其因逾期报送首次登记资料而遭受损失。人民法院应当严格适用法律，坚持“同案同判，而不是照搬照抄”的原则，不能像其他案件一样直接酌定提高违约金计算标准或直接酌定高于合同约定的违约金，而应正确适用法律，依法判决。三、因不动产登记制度的变更，客观情况已发生变化，该变化原、被告在订立合同时无法预见，且不可归责于双方当事人。被告无法履行《商品房买卖合同》附件四第6.1条约定的初始登记合同义务。被告根据实际情况已经勤勉尽责地履行了报送首次登记资料的义务，不应当再承担初始登记逾期的违约责任。1、不动产统一登记制度的实施属于情势变更。2016年8月20日，郑州市开始实施不动产统一登记制度，导致被告不能再向房产管理机关报送初始登记，而是改为向不动产登记中心统一办理首次登记。这一情形是双方在订立合同时无法预见的，且无法避免也不能克服，属于情势变更。在郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初10483号、（2021）豫0103民初1161号民事判决书中，法院明确认定本案“办理权属登记的客观情况已发生变化，该变化原、被告在订立合同时无法预见，且不可归责于双方当事人”。本案符合情势变更有以下几方面原因：（1）不动产登记制度的变更，导致合同约定的初始登记制度发生变化。2015年国务院颁布《不动产登记暂行条例》，预售商品房由在房地产管理局办理“初始登记”变更为由不动产登记部门办理国有建设用地使用权及房屋所有权“首次登记”。该条例颁布后，各省逐步落实。《商品房买卖合同》签订时，郑州市仍由郑州市住房保障和房地产管理局（以下简称“郑州市房管局”、“房管局”）统一办理初始登记业务。而后直到2016年8月19日《郑州市人民政府关于在郑州市主城区实施不动产统一登记的通告》公布，确定了郑州市主城区范围内自2016年8月20日起开始实施不动产统一登记；（2）向不动产登记中心报送办理首次登记的资料相较之前办理初始登记的资料有所增加，包括楼盘表确认单、不动产权籍调查、坐落证明及定位表、不动产测量报告、宗地图、不动产现场勘验报告等，客观上造成被告报送首次登记资料时间上的延长，合同约定的60日内无法实现首次登记所需资料的报送工作；（3）办理首次登记增加的楼盘表确认单、不动产权籍调查表、坐落证明及定位表等资料需要政府职能部门的审核、审批、配合，因此造成的准备报送资料时间延长并非被告所能够避免；（4）办理首次登记的程序与初始登记不一样，首次登记相较初始登记增加了向房管局办理楼盘表确认单、办理预变现备案、向不动产登记中心申请权籍调查、现场勘验、信息入库、看现场等程序，不同部门之间流转所需时间也不确定；（5）不动产登记制度的变更不属于商业风险，该变更是被告在订立合同时无法预见、也无法避免的客观情况，在这种情况下，继续按照合同约定履行初始登记义务已陷入履行不能，从而承担违约责任对被告也明显不公平。2、合同附件四第6.1条约定的义务，因情势变更，被告已经履行不能。《商品房买卖合同》附件四第6.1条约定“出卖人应当在2018年2月28日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局”。但合同签订之后，2016年8月20日郑州市开始实施不动产统一登记，预售商品房买卖不需要再向房产管理机关报送初始登记，而是改为向不动产登记中心统一办理首次登记，因此双方合同附件四第6.1条约定的义务被告无法履行。3、虽然发生情势变更导致被告无法履行合同义务，但被告仍遵守诚实信用原则，尽职尽责地履行了报送首次登记资料的义务。被告按照合同约定日期交房后，虽然面临房管局和不动产登记中心机构交接、系统切换、程序变更等一系列问题，仍积极推进首次登记资料报送工作。办理首次登记的资料和流程（详见附件）显示，被告在房产交付后积极按照不动产首次登记的要求完成了资料准备及报送工作，不存在故意懈怠、拖延的情形。综上所述，本案因情势变更导致合同约定被告报送初始登记资料的义务履行不能。本案应当适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，根据公平原则，在认定本案申请人诚实信用地履行首次登记义务的实际情况下，判决被告不承担违约责任。补充答辩如下：一、初始登记逾期并未对原告造成实际损失。原告也没有证据证明初始登记逾期造成其损失（实际上也没有）。被告即便是因初始登记逾期应当承担违约责任，也只能是按照合同约定总房款日0.001%的标准承担，而不是原告主张的日0.005%。二、郑州市于2016年8月20日开始在郑州市主城区范围内实施不动产权属登记，原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理初始登记改为到不动产登记中心进行不动产权属首次登记，同时办理首次登记的流程增加了楼盘表确认、不动产权籍调查、不动产测量等事项，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对出卖人与买受人约定在政府部门职能调整即2016年8月20日后办理登记的违约天数应当予以核减166天。[引自河南省郑州市中级人民法院（2021）豫01民终2441号判决书]。三、原、被告在合同中约定按日计算逾期初始登记违约金，逾期办证系持续违约状态，按照合同约定违约金额亦随着违约行为的持续不断增长。原告可以主张自起诉之日即2021年4月6日向前倒推三年期间内处于违约状态的逾期办证违约金。而2018年4月7日之前的违约金已超过诉讼时效，原告无权再向被告主张。经审理查明：被告与原告分别签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于郑州市房屋，其中本案8幢6户的房款金额共计4163227元,9幢1户的房款684474元（袁金霞）；合同签订后，原告按合同约定履行了合同义务；按合同约定，被告应于2017年12月31日前将房屋交付给原告，并于2018年2月28日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局；出卖人在约定的期限内未报送上述资料或者报送资料不齐全未被房地产行政主管部门受理的，按日向卖受人支付总房款0.001%的违约金。被告于2018年6月15日向郑州市不动产登记中心报送了9幢楼本案袁金霞的首次登记所需资料，于2018年10月10日向郑州市不动产登记中心报送了8幢楼（袁文革、孙欢欢、娄荣花、段东洋、宫金宁、李瑞）首次登记所需资料。另查明，2015年国务院颁布《不动产登记暂行条例》，2016年8月19日，《郑州市人民政府关于在郑州市主城区实施不动产统一登记的通告》内容显示：自2016年8月20日起，在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记。自2016年8月20日起，郑州市住房保障和房地产管理局不再办理初始登记，改由郑州市不动产登记中心办理首次登记业务。办理首次登记所需资料和办理流程与初始登记不同，增加了不动产权籍调查、坐落证明及定位表、不动产测量报告、宗地图、不动产现场勘验报告等。本院认为：依法成立的合同受法律保护，合同成立后，双方均应按合同约定履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方在合同中约定被告应于2018年2月28日前（房屋交付使用后60日内）将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。在合同履行过程中，由于《不动产登记暂行条例》的实施，自2016年8月20日起，原由郑州市住房保障和房地产管理局办理的初始登记变更为由郑州市不动产登记中心办理的首次登记，被告分别于2018年6月15日、2018年10月10日向郑州市不动产登记中心报送了首次登记所需资料。鉴于办理权属登记的客观情况已发生变化，该变化原、被告在订立合同时无法预见，且不可归责于双方当事人，在认定本案合同履行情况时应予以考虑。但无论初始登记还是首次登记，被告均应当履行。原告诉称双方约定的逾期报送登记所需资料的违约金过低，应予以提高，综合考虑本案中原、被告双方约定的原告逾期支付房款违约金以及同样情况下郑州市诸如郑州嘉晟置业有限公司等其他房屋销售企业与购房人所约定的违约金，以及办理不动产首次登记新增流程事项等情形，综合本案案情，本院酌定被告向原告按日支付总房款0.005%的违约金，具体计算共计50047.96元（684474元×0.005%×106天+4163227元×0.005%×223天）。原告要求超过该部分的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告郑州晟道置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告袁文革、孙欢欢、娄荣花、袁金霞、段东洋、宫金宁、李瑞违约金共计50047.96元。二、驳回原告袁文革、孙欢欢、娄荣花、袁金霞、段东洋、宫金宁、李瑞的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取582元，原告负担32元，被告郑州晟道置业有限公司负担550元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  王迪二〇二一年七月一日书记员  王慧