浙江省桐庐县人民法院    民事判决书    （2021）浙0122民初271号     原告：叶洪军，男，1977年9月30日出生，汉族，住浙江省杭州市富阳区。       委托诉讼代理人：徐钱炜、何宇斌，杭州市富阳区银湖法律服务所法律工作者。       被告：李凌峰，男，1978年2月8日出生，汉族，住浙江省桐庐县。       原告叶洪军诉被告李凌峰排除妨害纠纷一案，本院于2021年1月18日立案受理。依法适用简易程序于2021年2月24日公开开庭进行了审理。因本案事实不易查明，但法律适用明确，故本院于2021年3月10日依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》裁定将本案转为普通程序独任审理。原告叶洪军及其委托诉讼代理人徐钱炜，被告李凌峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。       原告叶洪军向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即归还所侵占的车库，并将车库恢复原状；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2015年9月30日与卢橙签订了车库转让协议，卢橙将名下位于桐庐县××路××号××园×幢××室地下车库转让给原告用于抵销双方之间的债务。双方转让完毕后，在上海深和平物业管理有限公司桐庐分公司做了登记备案。2017年卢橙因涉诉，××园××幢××室房屋经杭州市富阳区人民法院拍卖，被告取得所有权，被告在取得房屋所有权后，将原告建设在地下车库的隔墙敲掉，车库卷门门锁换掉，侵占了地下车库。原告在发现这一情况后，多次找被告协商要求归还车库并将车库恢复原样，但均无结果。原告认为被告在参加拍卖时，明确知道房地产估价报告中地下车库不属于拍卖范围，且也明确被告知地下车库属于第三方人员，但其取得房产后强制性侵占了原告的车库，这一行为严重侵犯了原告的合法权益，故请求法院依法支持原告的诉讼请求。       原告叶洪军为支持其诉讼主张，向本院出示并陈述了以下证据：       证据1、车库转让协议一份，证明原告于2015年9月30日取得本案所涉车库所有权以及使用权的事实；       证据2、杭州市富阳区人民法院执行裁定书一份，证明被告通过拍卖取得桐庐县××路××号××园×幢××室房产所有权的事实；       证据3、房地产评估报告一份，证明桐庐县××路××号××园×幢××室在拍卖时，案涉车库未评估在内，不属于上述房产拍卖范围的事实；       证据4、杭州市富阳区人民法院执行调查笔录一份，证明杭州市富阳区人民法院在处置桐庐县××路××号××园×幢××室房产时，已经从物业处得知，案涉车库已经出售给第三方人员的事实；       证据5、杭州市富阳区人民法院执行告知笔录一份，证明被告明确知道其所购买的房产是不包括地下车库的事实；       证据6、物业管理费收款收据一份，证明原告在2016年取得案涉车库，并缴纳了相应的车位管理费的事实。       被告李凌峰辩称：一、原告对案涉的地下车库并无所有权或者使用权，更没有占有使用，不符合请求排除妨害的法律和事实基础。排除妨害请求权是对物权的享有和行使受到占有以外的方式侵害时，物权人对妨害人享有请求排除妨害使自己的物权恢复到圆满状态的权利，排除妨害纠纷的，构成要件一般包括：1、被妨害的标的物仍然存在，并由所有人占有；2、妨害人以占有以外的方法妨害权利人行使权利；3、妨害必须是不正当的。本案中，原告并不对案涉的地下车库享有物权上的所有权或者使用权，更没有实际占有使用，因此，不存在请求排除妨害的事实和法律基础。       二、被告通过司法拍卖方式取得桐庐县××路××号××园×幢××室房产的所有权，案涉地下车库没有单独的产权证，通过室内的独立电梯将楼上与案涉地下车库直接连通，因此，地下车库属于××幢××室专有房屋合理延伸部分，与原告没有任何关系。被告于2017年5月19日在杭州市富阳区法院司法拍卖网络平台上，通过公开拍卖的方式取得涉案桐庐县××路××号××园×幢××室房产的所有权，并于2017年7月10日办理了房屋的不动产权证书。被告取得上述房屋所有权的程序合法公正，上述房屋内有独立建造的室内电梯将房屋的三、四、五层与地下室直接连通。地下室无论从建筑结构上还是从物理属性上，都是属于××幢××室房屋专有产权的合理延伸部分，不能独立分割使用。房产开发公司在销售的过程中，也是将地下室作为专有配套赠送给购买楼上房屋的业主，故地下室没有独立的产权登记，只是楼上房屋专有部分的合理延伸，被告通过合法的拍卖方式取得××幢××室房屋的所有权，理所当然的对地下车库拥有所有权和使用权，并未侵犯原告的任何权利。       三、原告提供的其与案外人卢橙签订的车库转让协议交易标的为案涉地下车库的所有权，在协议签订后并未按约定在开发商处办理车库的变更登记等手续，因此不发生物权变动的效力。案涉的车库转让协议第三条载明：由于目前本车库无产权证，因此，在甲乙双方（案外人卢橙和原告）协商后，乙方（原告）需要在2016年4月15日之前，以现金形式一次接支付给甲方（卢橙），甲方需协助乙方在开发商处办理车库的变更手续。该条款及协议的其他条款可以明确原告与案外人卢橙签订的车库转让协议交易标的实际上是案涉车库的所有权。不动产物权的转让应当依照法律规定进行登记，且转让协议中也明确约定，应在开发商处办理变更登记手续，但原告及案外人卢橙并未按协议约定在开发商处办理变更登记，因此不具有物权变动的公示效力。原告自始未取得案涉地下车库的所有权，不具有排除妨害的请求权的基础。此外，转让协议中约定截止到2016年4月15日之前该车库的所有费用由案外人卢橙结清，与客观事实完全不符。事实上，被告在拍卖取得案涉房屋，办理权证时，缴纳了涉案房屋拖欠的全部物业费用、水电费。       四、被告拍卖取得××幢××室房屋系排屋，案涉地下车库位于房屋的垂直地下部位，规划建造时，房屋内的室内电梯与地下室直接连通，实际上，案涉地下车库与××幢××室房屋连接为一体，是××幢××室房屋的合理延伸部分，因此地下车库无论在建筑结构上、适用功能上、经济价值上具有不可分性，地下车库的权利应由被告享有。2017年7月3日，杭州市富阳区人民法院作出的（2016）浙0111执5336号之二执行裁定书载明：被执行人卢橙所有的位于桐庐县××路××号××园×幢××室房产［房产证号：桐房权证移字第XXXX号；土地使用权证号：桐土国用（2015）第××号］归买受人李凌峰所有。基于该裁定书，被告取得案涉房屋的所有权，权利范围与原房产证和国土使用证一致，即包括了案涉车库使用权。       五、富阳法院的拍卖公告及执行笔录中告知地下室存在的瑕疵，并非对原告享有案涉车库物权的确认，不能作为原告主张物权请求权的法定依据。尽管富阳法院在司法拍卖平台中对案涉地下室做了瑕疵说明，但该说明系依据案外人的单方陈述。但在原告与案外人卢橙签订的车库转让协议中并未对独立电梯的使用权作出任何约定。房地产估价报告中有关“自价值节点，车库及独立使用电梯的使用权实际属于第三方”的陈述没有任何事实和法律依据。原告在本案中提交的所有证据均不能证明其对案涉地下车库享有物权权利，其排除妨害的权利基础不存在，对其诉讼请求，应当全部予以驳回。综上，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。       被告李凌峰为支持其答辩意见，向本院出示并陈述了以下证据：       证据1、执行裁定书一份，证明被告通过杭州市富阳区法院司法拍卖取得案外人卢橙所有的位于桐庐县××路××号××园×幢××室房产的所有权的事实；       证据2、不动权证书一份，证明被告于2017年7月4日办理了位于桐庐县××路××号××园×幢××室房产的不动产权登记的事实；       证据3、竣工图一份，证明桐庐县××路××号××园×幢××室房产内在建设规划中有一部独立的电梯，该电梯从地下车库直接通往××幢××室房屋室内，建筑结构及使用功能上，房屋与电梯及地下车库系不可分的，系××幢××室房屋专属产权的延伸部分的事实；       证据4、公证书一份，证明被告在收房后准备装修之前，发现地下车库内相关设施被人为故意破坏的事实。       经质证，被告对原告提交的证据发表意见如下：对证据1的三性均有异议，该协议中甲方卢橙与被告并不认识，无法确认该协议中的签字是否是卢橙本人所签。另协议的第二条明确双方转让总价是20万，且在第三条约定原告需要在2016年4月15日之前以现金形式支付。原告没有提交已支付20万现金的凭据。该协议第三条明确卢橙需协助原告在开发商办理车库的变更登记手续，但原告并未在开发商处办理过变更登记手续。第三条还约定，截止到2016年10月15日之前，所有的费用由卢橙结清，也是与客观事实不符。综上，对该份协议的真实性、合法性都不予认可；       对证据2的三性均予以认可，执行裁定书反而能够证明被告通过司法拍卖取得案涉房屋所有权及专属延伸部分使用权的事实；       对证据3的形式真实性无异议，但对该评估报告所记载的相关内容有异议。评估报告的第六页倒数第三自然段“估价对象地下独立车库及使用独立使用的电梯至价值时点车库及独立使用电梯的使用权及实际归属第三方”。该表述没有任何事实基础，甚至与原告与案外人卢橙签订的协议内容不符，所以，该评估报告不能证明原告的待证事实；       对证据4的真实性、合法性予以认可，在该份笔录中的第二页，执行法官在现场查看案涉房屋时，该房屋连接地下车库的通道均被封死。物业公司陈述地下车库已经卖给第三人，但并没有明确是卖给原告，也未向富阳法院提供相应依据。被告在收房时，地下室的现状与该笔录中描述的完全不一样。原告不能依据该份笔录对车库享有所有权。所以，该份笔录不能证明原告的待证事实；       对证据5的真实性、合法性无异议。富阳法院仅告知地下室存在一种瑕疵，不包含在拍卖之内，但并没有明确该地下室归属原告所有，所以该份笔录不能证明原告的待证事实；       对证据6形式上的真实性予以认可，对原告的证明对象不认可。因为地下车库在建筑设计及功能上都属于楼上房屋的一部分，其物业费也涵盖在对应楼上房屋的物业费中，所以案涉车库所在小区××园对车库是不单独收费的。只有具有独立使用功能的地下车位是收费的。所以，该份车位物业管理费收据不能证明原告已经取得了案涉地下车库的所有权。       原告对被告提交的证据发表质证意见如下：对证据1执行裁定书的真实性没有异议。被告确实是通过司法拍卖取得了桐庐县××路××号××园×幢××室房产的事实；       对证据2的真实性无异议，但该不动产权利证书仅能证明被告对桐庐县××路××号××园××幢××号××幢××室房产享有所有权的事实，并不能证明对地下车库享有所有权的事实；       对证据3竣工图的真实性没有异议，但对被告证明目的有异议。案涉地下车库没有单独产权，不能跟桐庐县××路××号××园×幢××室房产进行分割，但是，原房主卢橙确实是将该地下车库所有权和使用权转让给了原告；       对证据4公证书的真实性没有异议，但对于其证明目的有异议。原房主卢橙将本案所涉地下车库转让给原告之后，原告在楼梯口做了隔墙，以此与××幢××室予以隔开，并非对原有结构进行破坏。       本院对双方当事人提交的证据认证如下：对双方当事人提交的证据的真实性予以认定，对双方当事人提交的证据的合法性及是否具有证明其各自主张的证明效力，本院结合庭审在本院认为部分综合分析认定。       根据上述有效证据，结合双方当事人的陈述，本院认定事实如下：2015年2月4日，浙商银行富阳支行与卢橙、果果商行签订编号为（××××）浙商银个循借字（2015）第××××号《个人循环借款（最高额担保）合同》一份，约定：一、被告卢橙以其所有的坐落于杭州市桐庐县县城××路××号××园××幢××室的房地产（房屋所有权证号：桐房权证移字第XXXX号）为其本人自2015年2月4日起至2018年2月4日止在浙商银行富阳支行处形成的最高余额为人民币3460000元的债务提供担保。       2015年2月5日，浙商银行富阳支行与卢橙将位于杭州市桐庐县县城××路××号××园××幢××室房屋办理了抵押权登记（房屋他项权证号为桐房他证2015字第××××号），房屋他项权利人为浙商银行富阳支行，债权数额为3460000元。       2015年9月30日，原告叶洪军与卢橙签订了车库转让协议一份，协议主要约定了以下内容：卢橙将名下位于桐庐县××路××号××园×幢××室地下车库作价20万转让给叶洪军，叶洪军应在2016年4月15日前以现金形式一次性支付给卢橙。卢橙需协助叶洪军在开发商处办理车库的变更手续。       因卢橙未按约履行还款义务，浙商银行富阳支行诉至杭州市富阳区人民法院。2016年6月21日，杭州市富阳区人民法院作出（2016）浙0111民初3583号民事判决，判决浙商银行股份有限公司杭州富阳支行有权对被告卢橙所有的位于杭州市桐庐县县城××路××号××园××幢××室的房地产折价或拍卖、变卖所得价款在3460000元范围内优先受偿。       杭州市富阳区人民法院在执行（2016）浙0111民初3583号民事判决过程中，于2016年11月22日向案涉桐庐县××路××号××园×幢××室房屋所在物业公司工作人员作出调查，从物业公司处了解到，卢橙已经将案涉车库单独卖给他人，但未调取车库转让协议，亦未进一步明确案涉车库买受人具体信息。2016年12月14日，上海八达国瑞房地产土地估价有限公司杭州分公司受杭州市富阳区人民法院的委托，对案涉桐庐县××路××号××园×幢××室房屋进行评估，并作出估价报告，该估价报告载明：至价值时点，地下一层车库及电梯使用权已归属第三方。       被告于2017年5月19日在杭州富阳区法院司法拍卖网络平台上，竞得涉案桐庐县××路××号××园×幢××室房屋，并于2017年7月10日办理了不动产权证书。2017年7月3日，杭州市富阳区人民法院执行人员告知被告涉案桐庐县××路××号××园×幢××室房屋在拍卖时不包括地下室，并记载于执行笔录中。       另查明，案涉地下车库在建筑设计和使用功能上系涉案桐庐县××路××号××园×幢××室房屋一部分，案涉地下车库有独立电梯直接进入案涉××幢××室房屋室内，即楼上部分与案涉地下车库直接通过电梯连通。案涉地下车库没有单独的产权证。       本院认为：根据法律规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案争议的焦点是原告叶洪军是否为案涉地下车库的权利人。原告叶洪军据以主张权利的基础是其与案外人卢橙签订的车库转让协议。该份协议所涉转让标的即案涉车库与案涉桐庐县××路××号××园×幢××室房屋在同一本产权证项下，物权上具有不可分割性。同时，在建筑结构和使用功能上亦系一个整体。物的分割和转让得符合物权变更的法律规定，案外人卢橙以协议的方式将案涉车库转让给原告叶洪军，违反法律的禁止性规定，该份协议无效，更不产生物权变动的法律效力。另杭州市富阳区人民法院在执行拍卖涉案桐庐县××路××号××园×幢××室房屋时对房屋现状做了调查，但未明确叶洪军系案涉地下车库的合法买受人。在拍卖后，仅告知被告买受的桐庐县××路××号××园×幢××室房屋不包括地下室。杭州市富阳区人民法院上述执行笔录并非物权变动的依据，也不能作为原告叶洪军系案涉车库的合法权利人的依据。综上，原告叶洪军对案涉车库不具有合法权利人的身份，即不具有对案涉车库提起排除妨害的权利。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国物权法》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：       驳回原告叶洪军的诉讼请求。       本案受理费80元，由原告叶洪军负担。       如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。       审判员叶明锋     二O二一年七月七日     法官助理祝小兰     代理书记员许忆琳     附法律条文：     《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》     第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。     《中华人民共和国物权法》     第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。     《中华人民共和国民事诉讼法》     第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。     当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。     人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。