江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏10民终1906号上诉人（原审原告）：姚世鹏，男，1960年3月6日出生，汉族，住江苏省仪征市。委托诉讼代理人：吕旭辉，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王桂林，男，1956年1月5日出生，汉族，住江苏省仪征市。委托诉讼代理人：孙建，江苏引瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈思洁，江苏引瑞律师事务所律师。原审被告：秦修凤，女，1957年11月17日出生，汉族，住江苏省仪征市。上诉人姚世鹏、王桂林及原审被告秦修凤房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省仪征市人民法院（2020）苏1081民初2309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。姚世鹏上诉请求：1.撤销一审法院民事判决，改判支持其上诉请求；2.一审诉讼费、保全费，二审诉讼费由王桂林承担。事实与理由：一、一审法院认定案涉房屋所属土地的性质为集体土地，从而认定双方之间签订的房屋买卖协议无效，系认定案件事实错误。仪征市自然资源和规划局是土地管理的有权部门，其在给一审法院的复函中并未说明案涉土地的性质为集体土地，同时，《宅基地使用权证》系土地性质的法定证明，但本案的原《宅基地使用证明》已经不作为土地使用权性质的有效证明，一审法院在无任何证据能够证明案涉土地性质为集体土地的情况下，即推定案涉土地性质为集体土地，无事和法律依据，系超越职权的行为。相反，仪征市人民政府印发的《房屋征收决定书》已经明确说明案涉房屋所属土地性质为国有土地，并对该土地上的房屋实施征收，同时，王桂林与房屋征收部门签订的房屋拆迁协议上也明确写明，土地性质为国有土地，故现有证据已经充分证明案涉土地性质为国有土地；而一审法院对上述证据的理解完全错误，曲解了文件的基本含义，系主观臆断。二、一审法院认为拆迁补偿明细中“拆迁补偿费”“安置补助费”“提前搬迁奖励”等费用属于王桂林所有，系认定事实错误，且有违常理，违背公平和诚实信用原则。首先，本案中即使房屋买卖协议因土地性质而无效，但王桂林以合同无效为由主张相关费用的行为，系严重违反诚实信用的行为，故即使合同无效，其主张分配拆迁费用的行为也不应当得到支持。其次，姚世鹏系案涉房屋的实际占有人、使用人，拆迁补偿明细中“拆迁补偿费”“安置补助费”等费用的本质也是对实际占有人的一种补偿，亦是对姚世鹏因失去居住房屋需要过渡安置的一种补偿，一审法院认定上述费用属于王桂林所有，无任何法律依据，且有违一般常理。三、即使争议双方之间的房屋买卖协议无效，本案所涉房屋拆迁补偿款应当属于房屋拆迁部门对姚世鹏的补偿，属于姚世鹏所有，王桂林并没有实际损失。一审法院对合同法关于合同无效的法律条文理解错误，本案中房屋拆迁补偿款实际上是拆迁部门对姚世鹏的一种财产补偿，而王桂林并没有因为房屋拆迁行为受到任何损失，如果王桂林可以分配拆迁利益的话，其不但没有因为合同无效而承担任何责任，反而因此获利，那么该结果明显有违公平公正原则。王桂林辩称，一、一审法院认定案涉房屋所属土地性质为集体土地，争议双方签订的房屋买卖合同无效，事实清楚，证据充分。案涉房屋由王桂林继承后于1998年办理了《村民宅基地使用权证》，土地性质为集建，虽然王桂林并未按照仪征市人民政府的要求换发土地使用证，但仪征市自然资源和规划局复函也没有说明案涉房屋所属土地性质已经发生了变更。宅基地使用权证失效并不代表土地性质发生改变，一审法院认定案涉房屋所属土地仍为集体土地，从而认定王桂林与案外人江某、案外人江某与姚世鹏之间的买卖合同无效并无不当。二、一审中争议双方提供的证据足以证明案涉房屋在拆迁之前是由王桂林占有使用的，且王桂林在拆迁前对案涉房屋进行了修缮，因此，一审法院认定拆迁补偿费、安置补助费、提前搬迁奖励等费用属于王桂林正确。姚世鹏系城镇户口，且并非本集体组织成员，其明知案涉房屋所属土地为集体土地，仍然于2003年向案外人江某购买案涉房屋，存在严重过错，一审法院认定其只承担30%的过错责任显失公平。三、姚世鹏的合同相对方为案外人江某，其无权直接向王桂林主张权利。一审法院在案外人江某未到庭的情况下，径行判决王桂林向姚世鹏承担损失赔偿责任，缺乏事实与法律依据。王桂林上诉请求：1.撤销一审法院民事判决，依法改判；2.一、二审诉讼费由姚世鹏承担。事实与理由：一、一审判决认定姚世鹏系案涉房屋拆迁前的实际占有人，且占有使用案涉房屋的时间长达17年，因此应享受拆迁利益，上述事实认定错误。根据姚世鹏在一审提交的证据，案涉房屋征收补偿金发放明细表是拆迁部门与王桂林签订的，拆迁部门在拆迁前所进行入户调查的被调查人是王桂林，足以证明当时案涉房屋是由王桂林占有使用的。根据王桂林在一审中提交的2018年4月21日案涉房屋现状照片，可以看出当时的房屋状况不符合正常居住条件，是王桂林对案涉房屋进行修缮后才能正常居住使用的，拆迁补偿利益应由王桂林享有。二、案涉房屋所属土地为集体土地，而姚世鹏并非本集体组织成员，且系城镇户口，其明知上述情况仍然于2003年向案外人江某购买案涉房屋，存在严重过错，一审法院认定其只承担30%的过错责任显失公平。三、根据合同相对性原则，姚世鹏的合同相对人为案外人江某，江某到庭与否对本案事实能否查清有重大影响，一审法院未追加案外人江某到庭，径行判决王桂林给付姚世鹏拆迁款错误。姚世鹏辩称，1.姚世鹏的抗辩理由即上诉理由，总结为一点，王桂林违反了诚实信用原则。案涉房屋已经转让二十多年，无论房屋现状、使用状况如何，与王桂林均没有任何法律关系，其没有理由修缮、占有、使用房屋。2.王桂林称其对案涉房屋进行了实际修缮、使用，均是他的抗辩，并非客观事实。3.姚世鹏是案涉房屋的实际占有人、使用人，拆迁结果以及案件审判结果，直接影响姚世鹏的合法权益，与所谓的案外人江某并没有直接的法律关系，即使一审法院追加案外人江某为案件当事人，对本案的审判结果并无影响。姚世鹏向一审法院起诉请求：1.判令王桂林、秦修凤赔偿损失510688元，并支付相应利息（自2018年9月2日起至实际付款之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.本案诉讼费、保全费由王桂林、秦修凤承担。一审法院认定事实：1999年11月25日，王桂林、案外人王某甲与案外人江某签订买卖协议一份，约定王桂林、案外人王某甲将真州镇×××街×××号的房屋三间即案涉房屋作价壹万壹仟伍佰元正出售给案外人江某。2003年2月8日，案外人江某与姚世鹏签订售房协议书一份，约定案外人江某将案涉房屋出售给姚世鹏，售价壹万肆仟元正，钱证当面交清。2018年9月2日，仪征市住房保障和房产管理局与王桂林签订自愿拆迁协议书一份，对案涉房屋进行拆迁，拆迁面积57.36平方米，货币补偿510688元。该笔拆迁款已被王桂林、秦修凤领取。拆迁之前，该案涉房屋仍登记在王桂林名下。王某甲系王桂林姐姐，王桂林与秦修凤系夫妻关系。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.房屋买卖合同性质如何认定？2.如合同无效，争议双方对合同无效的过错责任大小？针对第一个争议焦点，姚世鹏认为房屋买卖合同系有效合同，其向法院提供仪征市人民政府关于大码头区域二、三期棚户区改造国有土地上房屋征收决定及补偿明细表，经质证，王桂林、秦修凤认为该征收决定真实性没有异议，但是认为文件时间为2020年1月8、9日，而案涉房屋拆迁日前为2018年9月，没有关联性，案涉房屋所属土地仍然属于集体土地。姚世鹏认为，虽然案涉房屋拆迁时间是2018年，但是根据法律规定，在案件审理终结前案涉房屋土地被政府征收成为国有土地，房屋买卖合同仍然有效。针对案涉房屋所属土地性质，一审法院向仪征市自然资源和规划局发函，要求确认案涉房屋所属土地性质，仪征市自然资源和规划局函复，案涉房屋1991年登记在王某乙名下，1998年由其子即王桂林继承。1992年王桂林办理《村民宅基地使用权证》，土地性质为集建。2008年7月，仪征市人民政府发布文件，要求土地使用者换发土地使用证，原《宅基地使用权证》不再作为土地使用权的有效证明。王桂林至今未换发土地使用证。仪征市自然资源和规划局并未对案涉房屋所属土地现在的性质进行明确，虽然函复王桂林所领取的《宅基地使用权证》自2008年后不再作为土地性质的有效证明，王桂林也未领取新的土地使用权证，但是仪征市自然资源和规划局并未说明案涉房屋所属土地性质已经发生变更，变为国有。而王桂林领取的宅基地使用权证失效前，案涉房屋所属土地性质为集体土地，使用权证失效并不代表该土地性质发生改变。而仪征市人民政府2020年1月8、9日发布的关于大码头区域二、三期项目棚户区改造国有土地上房屋征收决定，只是说明该区域内房屋征收按照国有土地上的房屋征收标准进行征收，并不能证明其征收范围内的土地系国有土地，因此，一审法院认为案涉房屋所属的土地性质仍然是集体土地。根据全国第八次民事案件审判工作会议纪要的精神，宅基地房屋买卖合同是否有效，要看是否是试点地区，在试点地区即为有效，在非试点地区，则无效。仪征市并非宅基地流转改革试点地区，而不管是案外人的江某，还是姚世鹏都不是该集体经济组织成员。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。王桂林与案外人江某、案外人江某与姚世鹏买卖的标的物不仅是房屋，还应包含相应的宅基地使用权。因此，姚世鹏与案外人江某、案外人江某与王桂林之间的房屋买卖合同因违反土地管理法的规定而无效。针对第二个争议焦点，王桂林明知该房屋的土地性质为集体土地，禁止流转，仍然出售房屋，应当承担主要过错责任，案外人江某、姚世鹏未尽到合理审查案涉房屋及土地性质义务，也存在一定的过错。王桂林在出售房屋时，应当认为是对房屋所有权的主动让与和对宅基地使用权的自愿放弃。王桂林将案涉房屋转让给案外人江某已达21年，案外人江某将案涉房屋转让给姚世鹏也已达17年，现案涉房屋已被征收、拆迁，产生巨大利益，王桂林、秦修凤以违反法律规定为由主张合同无效，违反了诚实信用原则，对合同无效承担主要过错责任，过错责任比例应当为7:3，即王桂林承担70%的过错责任。综上所述，合同无效后，因该合同取得财产应当返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，存在两手买卖合同，虽然姚世鹏并不是与王桂林直接签订的房屋买卖合同，但是姚世鹏是案涉房屋拆迁前的实际占有人，且已经实际占有17年之久，对案涉房屋享有占有、使用权，现案涉房屋被征收拆迁，姚世鹏理应享有案涉房屋拆迁补偿利益。结合案涉房屋拆迁补偿利益、姚世鹏目前占有使用情况、本地房价实际水平以及双方的过错程度及诚实信用和公平公正原则，拆迁款原则上在争议双方之间7:3的比例分配为宜。关于姚世鹏要求按照拆迁补偿利益的总数510688元的标准计算利益损失的诉请，拆迁补偿明细中拆迁补偿费、安置补助费、提前搬迁奖励等是征收方支付给房屋所有权人的，姚世鹏并非房屋所有权人，因此，该诉请一审法院不予支持。因此，王桂林给付的拆迁款具体数额为合法房屋价格部分377074元、附属物补偿费2182元、货币补偿房地产价值增加20%部分75415元以及增补事项2290元，总数合计456961元。按照7:3的过错比例分担，王桂林应给付姚世鹏319872.7元（456961元*70%）。王桂林、秦修凤系夫妻关系，案涉房屋拆迁款也系王桂林、秦修凤共同签字领取，因此，秦修凤应当承担共同给付责任。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、王桂林与案外人江某签订的买房约、案外人江某与姚世鹏签订的售房协议书均无效；二、王桂林、秦修凤于判决生效之日起30日内给付姚世鹏拆迁款319872.7元及相应利息（以319872.7元为基数，自2018年9月2日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至王桂林、秦修凤实际给付之日止）。案件受理费8907元，保全费3120元，合计12027元，由王桂林、秦修凤负担8500元，余款3527元由姚世鹏负担。王桂林、秦修凤应负担的部分，已由姚世鹏垫付，王桂林、秦修凤于判决生效后30日给付姚世鹏。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方均未提交新证据。经审理查明，一审判决确认的基本事实无误，本院予以确认。另查明，2008年7月7日，仪征市人民政府发布关于换发《宅基地使用证》的公告，载明：仪征市于1990年-1998年为全市农村村民办理《宅基地使用证》，并于1999年开始换发《集体土地使用证》和《国有土地使用证》。现根据有关规定，从即日起至2008年8月8日前，土地使用者可凭颁发的《宅基地使用证》及相关材料到所属国土管理部门申请换发土地使用证，逾期不办理者，原《宅基地使用证》不再作为土地使用权的有效证明。又查明，2021年1月7日，仪征市自然资源和规划局就仪征市人民法院关于案涉房屋所属土地的性质问题复函如下：1991年王某乙办理×××街×××号的房产登记，登记依据是1983年真州镇村建所发放的建筑执照，后王某乙夫妻去世，由其子王桂林经公正继承其房产，并于1998年办理房产转移登记。王某乙未办理该宗地土地使用权登记。1992年，王桂林登记办理了《村民宅基地使用证》，土地权属性质为集建，登记依据为经长江村、长江村长江村民小组盖章确认的王桂林个人说明。2008年7月仪征市人民政府发布《市政府关于换发的公告》，要求土地使用者凭《宅基地使用证》及相关材料换发土地使用证，原《宅基地使用证》不再作为土地使用权的有效证明。王桂林至今未换发土地使用证。再查明，案涉房屋拆迁补偿具体明细如下：认定合法房屋价格为377074元，附属物补偿费为2182元，货币补偿房地产价值增加20%为75415元，货币补偿装饰装修、附属物价值增加30%为655元，搬迁补偿费为2000元，临时安置补助费为9600元，签约奖励为20000元，提前搬迁奖励为11472元，交房奖励为10000元，增补事项为2290元，以上合计为510688元。本案二审的争议焦点为：1.案涉买卖合同的效力应当如何认定？2.如案涉买卖合同无效，双方的过错责任应当如何划分，拆迁补偿款应当如何分配？关于争议焦点一，本院认为，案涉买卖合同应为无效合同。理由如下：宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，案涉两份买卖合同因违反土地管理法的规定而应被认定为无效。姚世鹏认为案涉房屋所属土地为国有土地并在一审中提交了仪征市人民政府于2020年1月9日、2021年1月8日出具的关于大码头区棚户二、三期项目改造征收决定予以证明。但是，上述文件的出具时间在案涉房屋拆迁之后，并不能够当然证明案涉房屋所属土地在拆迁时即为国有性质。虽然王桂林至今未按照相关要求换发土地使用证，原《宅基地使用证》不能再作为土地使用权的有效证明，但是权证失效并不能够当然证明案涉房屋所属土地性质发生了变更。因此，一审法院认定案涉房屋所属土地性质为集体土地并根据全国第八次民事案件审判工作会议纪要的相关规定认定案涉两手房屋买卖合同均无效，并无不妥。关于争议焦点二，本院认为，在农村房屋买卖纠纷案件中合同被确认无效后，对于双方责任的划分应当遵循等价有偿、诚实信用等原则。本案中，争议双方与案外人江某签订的两份买卖合同均被认定为无效，王桂林、姚世鹏对此均存在一定过错。至于双方的过错责任，综合案涉房屋交易时间、占有使用情况等相关事实，本院认为，王桂林于1999年出卖案涉房屋并取得相应对价，而姚世鹏于2003年购买案涉房屋并支付相应对价，虽然买卖协议无效，但是当事人对案涉房屋的处分、取得均系真实意思表示，且协议签订后，王桂林、姚世鹏均已依约履行相应义务、取得相应权利。王桂林对案涉房屋丧失占有、使用等实际权利已长达二十一年，现因房屋拆迁能够获得巨大利益主张合同无效并擅自领取拆迁补偿款，其行为已经严重违反诚实信用原则，本院酌定其承担80%的过错责任。关于拆迁补偿利益510688元的分配问题，本院认为，在现有法律、行政法规对于拆迁补偿利益如何分配没有明确规定的前提下，应当根据双方过错责任大小，结合公平原则合理分配拆迁补偿款。本案中，王桂林丧失对案涉房屋的实际权利已逾二十年，一审法院认为拆迁补偿明细中货币补偿装饰装修、附属物价值增加30%、搬迁补偿费、临时安置补助费、签约奖励、提前搬迁奖励、交房奖励等应归房屋所有权人即王桂林所有，并无事实与法律依据。按照8:2的过错比例分担，王桂林应给付姚世鹏408550.4元（510688元*80%）。鉴于王桂林与秦修凤系夫妻关系，案涉房屋拆迁款也系两人共同签字领取，因此，秦修凤对上述款项应承担共同给付责任。综上所述，姚世鹏的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但部分判决结果不当，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、维持江苏省仪征市人民法院（2020）苏1081民初2309号民事判决第一项；二、撤销江苏省仪征市人民法院（2020）苏1081民初2309号民事判决第二项及诉讼费负担部分；三、王桂林、秦修凤于本判决生效之日起十日内给付姚世鹏拆迁款408550.4元及相应利息（以408550.4元为基数，自2018年9月2日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至王桂林、秦修凤实际给付之日止）。一审案件受理费8907元，保全费3120元，合计12027元，由王桂林、秦修凤负担9621.6元，由姚世鹏负担2405.4元。二审案件受理费8907元，由王桂林、秦修凤负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审 判 长 莫俊秀审 判 员 孙建瑢审 判 员 陈少君二〇二一年七月二十八日法官助理 周 洁书 记 员 蔡瑾文