北京市高级人民法院民 事 判 决 书(2021)京民终264号上诉人（原审被告）：中信富通融资租赁有限公司，住所地北京市通州区安顺北里18号楼安顺2街1号。法定代表人：张毅，董事长。委托诉讼代理人：王志强，北京市大嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓黎，北京市泽和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：任俊宁，男，1987年9月17日出生，汉族，住山西省临汾市尧都区。委托诉讼代理人：郑秋芳，山西中正平律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵琴琴，山西中正平律师事务所律师。原审第三人：临汾市洋洲房地产开发有限公司，住所地山西省临汾市尧都区新开路北口。法定代表人：郭月明，经理。委托诉讼代理人：郭宝平，北京市信格律师事务所律师。上诉人中信富通融资租赁有限公司（以下简称中信富通公司）因与被上诉人任俊宁、原审第三人临汾市洋洲房地产开发有限公司（以下简称洋洲房地产公司）案外人执行异议之诉一案，不服北京市第二中级人民法院（2020）京02民初488号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中信富通公司的委托诉讼代理人张晓黎，被上诉人任俊宁的委托诉讼代理人郑秋芳、赵琴琴，原审第三人洋洲房地产公司的委托诉讼代理人郭宝平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中信富通公司上诉请求：1.依法撤销（2020）京02民初488号民事判决，改判驳回任俊宁的诉讼请求或裁定发回北京市第二中级人民法院重新审理；2.由任俊宁承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决对于“涉案房屋被查封前签订了合法有效的书面买卖合同”的事实认定及法律适用均错误。《盛世华庭-福苑认购协议书》（以下简称《认购协议》）缺少商品房买卖合同应当具备的其余10项主要内容，且《认购协议》第四条已明确约定协议当事人旨在设立预约合同并非本约合同，一审法院的认定违反了《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第二条的规定。《认购协议》未进行备案，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条和《城市商品房预售管理办法》第十条及《山西省建设厅关于加强商品房预（销）售管理的通知》第六条的规定，《认购协议》不具有合法性；根据与本案有关的其他61个案件的证据及庭审情况，可以得出《认购协议》实际签署时间并非在涉案房屋被查封前的高度盖然性结论。二、一审判决对于“任俊宁在查封前合法占有涉案房屋”的事实认定及法律适用错误，且违反法定程序。（一）根据与本案有关的其他61个案件的证据及庭审情况，洋洲房地产公司出具的费用收据存在虚开问题；在与自然人有关的6个案件、与山西古县农村商业银行股份有限公司有关的14个案件、与临汾市建筑工程总公司第五建筑分公司有关的11个案件中，洋洲房地产公司均是在未实际收到房款的情况下开具收据。因此本案中洋洲房地产公司出具的费用收据不真实，不能单独作为认定事实的证据，任俊宁未提交其已与洋洲房地产公司办理了房屋交付的证据，亦未提供物业服务合同及任何一张正式发票，仅有洋洲房地产公司及物业开具的物业暖气收据等系单一性证明材料，如前所述无证明力，不能单独作为认定案件事实的依据，无法证明费用已实际发生。（二）在任俊宁未提出书面申请、现场勘验亦不属于法院依职权调查收集的证据的情况下，一审法院未通知中信富通公司即进行的现场勘验行为有悖审判中立原则且违反法定程序，并且法官只是进入涉案小区并未进入涉案房屋，现场勘验不能作为认定＂占有”的依据。（三）即使任俊宁占有了涉案房屋，但一审法院亦不应无视有关未经竣工验收的房屋系非法占有的规定，作出“合法”占有的错误认定。三、一审判决对于“涉案房屋被查封前任俊宁支付全部价款”的事实认定不清。根据《认购协议》显示，该涉案房屋总价款为500003元。任俊宁称于2012年6月16日向吕建斌转款499003元，但未向一审法院提交银行回单原件，无法证明转款事实。如前所述，洋洲房地产公司出具的收据存在未实际收到房款即开具收据的情形。因此本案中洋洲房地产公司出具的收据不能单独作为认定事实的证据。因洋洲房地产公司房款收据的开具非常随意，且其存在配合任俊宁诉讼的情况，房款收据没有证明力。如确实已收款，洋洲房地产公司能提供而未提供其现金账及财务账等会计账薄。因此，一审法院不能将收据作为认定房款已支付的证据。四、一审法院关于“未能办理涉案房屋的过户登记非购房人自身原因所导致”的认定系错误认定。任俊宁没有提供其有向房屋登记机关办理过户登记材料、或向洋洲房地产公司提出了办理过户登记的请求的有效证据。整栋楼房除涉案房屋在内的64套被查封房屋外的其他房屋购买人，已同洋洲房地产公司签订了买卖合同并办理了合同备案手续。如果像任俊宁所称于2012年即已入住该涉案房屋，应当了解有大量同涉案小区的购房人已经办理了备案手续。但任俊宁自认购至今从未要求洋洲房地产公司同其签订商品房买卖合同，以创造出办理过户登记的前提条件，说明其对房屋过户登记未尽到合理注意义务或处于放任态度。一审法院不应因为竣工验收问题而无视涉案房屋未办理过户登记是任俊宁未尽合理注意义务问题。综上，中信富通公司认为，一审判决认定事实错误，认定基本事实不清，适用法律错误，违反法定程序，请求二审法院依法支持中信富通公司的上诉请求。任俊宁辩称，1、查封前，任俊宁已就涉案房屋签订合法有效的书面买卖合同。《认购协议》已包含了交易双方、涉案房屋基本情况、房款及付款方式等商品房买卖合同的基本内容，同时任俊宁也已支付全部房款，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，《认购协议》应认定为书面房屋买卖合同。中信富通公司所称的《认购协议》第四条表明双方旨在设立预约合同，纯属其臆想。另外，本案只是预售许可证过期问题，并非自始未取得商品房预售许可证，因而并不违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条的规定。而中信富通公司所称的《城市商品房预售管理办法》第十条及《关于加强商品房预（销）售管理的通知》第六条规定的备案问题，均是管理性规范，即使违反，也并不会导致协议无效。2、查封之前，任俊宁已合法占有涉案房屋。首先，中信富通公司所称的收据虚开问题，一直都是其主观臆想，其一再辩称收据的开具时间虚假，却又不敢申请鉴定证明其主张，足以证明其只是在狡辩。何况，本案中，任俊宁提交的用户充值/购气流水，加盖有公共服务部门的印章，且能够相互印证，故应认定查封之前，任俊宁已入住涉案房屋。第二，关于现场勘验，完全是一审法院本着对事实负责的精神，依职权而为，完全符合法定程序。第三，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十八条规定的“已合法占有该不动产”中的“合法占有”是指买受人通过合法的方式取得对不动产的占有，有合同依据，也指出卖人自愿将不动产移交买受人占有，并非买受人非法强占不动产。本案中，虽然涉案楼盘未经竣工验收，但任俊宁是基于合法有效的《认购协议》占有涉案房屋，洋洲房地产公司是正常办理交房手续的，故而不存在非法之说。对此，（2020）最高法民终760号判决书也作出“合法占有”的认定。3、任俊宁已支付全部房款。如一审法院已查明的，洋洲房地产公司于2012年1月3日出具委托收款通知，委托吕建斌收取购房款，为此任俊宁于2012年6月16日向吕建斌代收房款账户转存499003元，结合洋洲房地产公司开具的两张分别为499003元、1000元的收据，足以证明任俊宁已支付全部房款500003元。4、未办理过户登记，非因任俊宁自身原因。执行异议和复议规定第二十八条第四项规定的是“非买受人自身原因未办理过户登记”，而非要求买受人必须向登记机关要求办理过户登记，本案中，根据一审法院调查核实的情况，涉案房屋之所以未能办理过户登记，是因涉案房屋所在楼盘未能通过竣工验收，房屋过户登记存在客观障碍，该障碍并非任俊宁导致的，不能归结于任俊宁原因，对此，（2020）最高法民终760号判决书也认定，因未办理竣工验收导致的不能办理产权，非买受人自身原因。中信富通公司所称理由，过分加重了任俊宁的义务，超出法律规定的限度。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，符合法定程序。请求二审法院驳回中信富通公司的上诉，维持一审判决。洋洲房地产公司述称，不同意中信富通公司的上诉请求、上诉理由，同意任俊宁的答辩意见及理由，应驳回中信富通公司的上诉，维持一审判决。任俊宁向一审法院起诉请求：1.请求排除对山西省临汾市解放东路盛世华庭小区1号楼4单元1301号房屋的执行，并解除查封；2.诉讼费由中信富通公司承担。一审法院认定事实：一、关于涉案房屋执行及执行异议的相关情况一审法院在审理（2018）京02民初70号中信富通公司与临汾市洋洲石油供应有限公司、临汾市亿鑫源混凝土搅拌有限公司、临汾市尧都区尧尔欣经贸有限公司、吉文杰、许六斤、郭亮芳、吕建斌、赵志芳、洋洲房地产公司、海南兴隆太阳河投资有限公司融资租赁合同纠纷一案中，依据中信富通公司的诉讼保全申请，作出了（2018）京02民初70号民事裁定书。一审法院据此于2018年6月21日查封了洋洲房地产公司位于山西省临汾市解放东路洋洲花园盛世华庭包括涉案房屋在内的64套房屋。一审法院于2018年11月26日作出（2018）京02民初70号民事判决书，判决临汾市洋洲石油供应有限公司、洋洲房地产公司等承担相应的法律责任。临汾市洋洲石油供应有限公司不服该判决，向北京市高级人民法院提起上诉。该院于2020年4月21日作出（2019）京民终495号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判。”2020年6月17日，一审法院对涉案房屋进行续封。2020年8月，中信富通公司向一审法院申请强制执行。任俊宁向一审法院提出案外人执行异议，一审法院作出（2020）京02执异269号执行裁定书，裁定驳回了任俊宁的异议请求。后任俊宁提起本案诉讼。二、关于任俊宁主张其享有足以排除强制执行权益的情况（一）关于签订《认购协议》情况任俊宁提交了落款时间为2012年6月16日、洋洲房地产公司作为出卖方、任俊宁作为认购方签订的《认购协议》，载明：一、认购物业：认购方通过对出卖方所开发的“盛世华庭－福苑”项目充分了解后，选择购买该项目1号楼4单元1301号房。建筑面积约110.06平方米（注：最终面积以房产部门测绘数据为准）。二、房款：单价4543元／㎡；总价500003元。上述价格以建筑面积计算。三、付款方式：认购方按以下第1种方式付款。1.一次性付款：选择该付款方式，认购方须在签署本《认购协议》时支付总房款的90％，剩余10％的房款应于签署《商品房买卖合同书》前付清。四、双方承诺共同遵守如下约定：4.本《认购协议》为双方正式签署《商品房买卖合同》之前的契约，自买卖双方签订时生效。买卖双方签订《商品房买卖合同》后，协议书自动作废。洋洲房地产公司与任俊宁均认可双方后续未签署正式的《商品房买卖合同》。中信富通公司对《认购协议》的形式真实性认可，但是对其关联性、合法性和证明目的均不认可。中信富通公司认为，《认购协议》的签署时间、内容均与常理不符，鉴于洋洲房地产公司对任俊宁权利毫无保留地认可，中信富通公司怀疑《认购协议》并非于查封前签署；《认购协议》属于商品房预约合同，并非商品房预售或买卖合同；即使《认购协议》被认定为《商品房买卖合同》，该《认购协议》并未备案，也不具有合法性。任俊宁主张，虽然洋洲房地产公司没有与其签订《商品房买卖合同》，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，《认购协议》已经具有了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且洋洲房地产公司已经按照约定收受了购房款，《认购协议》应当认定为商品房买卖合同。洋洲房地产公司认可涉案《认购协议》就是商品房买卖合同。（二）关于支付购房款情况任俊宁依据洋洲房地产公司出具的委托收款通知，于2012年6月16日向洋洲房地产公司授权的收款账户吕建斌名下的山西省农村信用社账户转存499003元。任俊宁提交了洋洲房地产公司分别于2012年6月8日、2012年6月16日向其出具的收据，金额分别为1000元和499003元，均载明收款事由为“盛世华庭1号楼4单元1301”。中信富通公司认为，任俊宁向吕建斌账户转存的款项与本案无关，不能证明系涉案房屋的购房款。一审法院认为，依据任俊宁提供的委托收款通知，可以证明吕建斌账户系洋洲房地产公司指定的收款账户，且从款项发生时间及数额来看，均与《认购协议》的内容相符，故一审法院认定任俊宁向吕建斌转存的499003元为涉案房屋的购房款。同时该证据能够对《认购协议》的真实性予以佐证，故一审法院对《认购协议》的真实性予以确认。（三）关于涉案房屋占有使用情况任俊宁主张洋洲房地产公司于2012年11月向其交付了涉案房屋，并提交了洋洲房地产公司于2012年11月25日向其开具的暖气接口费、有线电视初装费的收据，临汾阳光物业服务有限公司于2012年11月25日向其开具的物业管理费、公用电费、水费、电梯使用费、装修垃圾清运费等收据6张。任俊宁主张其一直居住在涉案房屋，提交了以下证据：1.盛世华庭物业办向其出具的物业费收据5张，载明任俊宁已交纳2013年11月26日至2018年12月31日的物业费；2.盛世华庭物业办向其出具的暖气费收据4张，载明任俊宁已交纳2014年、2015年、2016年及2019年-2020年度暖气费；3.盛世华庭物业办向其出具的水费、电费收据若干张；4.临汾燃气公司北城管理站出具的涉案房屋充值日期自2014年11月11日至2020年5月14日的《单户充值/购气流水》；5.涉案房屋室内外照片。（四）关于未办理过户登记的原因经洋洲房地产公司申请，山西省临汾市建设局于2010年11月29日向洋洲房地产公司颁发了涉案楼盘的预售许可证，有效期限为2010年11月29日至2011年5月25日，又于2011年7月19日向洋洲房地产公司出具了商品房预售许可证延期决定书，将上述期限延期至2012年5月31日。后该预售许可期限未再延期。洋洲房地产公司、任俊宁均未办理涉案房屋的物权登记手续。对于未办理涉案房屋的物权登记手续的原因，任俊宁主张，其始终要求洋洲房地产公司为其办理涉案房屋产权证，但是洋洲房地产公司一直以种种理由拖延。洋洲房地产公司主张，由于山西省临汾市当地的房产局变更为不动产局，业务停办了很长时间，后来又因房产局移交业务，直至后来出现房屋查封，综合导致了涉案房屋未能办理网签，涉案房屋所属的楼盘至今未能竣工验收，因此未能办理物权登记手续。为此，一审法院于2020年11月17日至19日前往山西省临汾市就涉案房屋所属楼盘未竣工验收、涉案房屋未办理网签及未办理物权登记手续的原因等情况进行调查并就涉案房屋居住使用情况进行现场核实。山西省临汾市规划和自然资源局相关工作人员反馈，因2009年7月洋洲房地产公司未按照规划审批建设涉案楼盘，于2016年3月14日被规划执法部门处以729483.3元的罚款，洋洲房地产公司缴纳了罚款，至今洋洲房地产公司未提交涉案楼盘的竣工验收规划方面的申请。山西省临汾市房地产服务中心相关工作人员反馈，2012年确实存在过一次系统升级，但在很短的时间内就恢复相关网签业务办理，不存在洋洲房地产公司所述的很长一段时间未能办理网签的情况。同时根据网签登记系统显示，山西省临汾市自2011年至今，每月都有办理网签的记录；涉案楼盘当时可以办理网签，并且查询到在2011年6月、9月涉案楼盘大量办理网签的记录。洋洲房地产公司和任俊宁均认可，涉案楼盘已办理网签的房屋未在（2018）京02民初70号案件被查封房屋范围内。一审法院认为，本案系任俊宁提起的案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案争议焦点是案外人任俊宁对执行中查封的涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益。任俊宁对其享有足以排除执行的民事权益应负举证证明责任。任俊宁主张其符合执行异议和复议规定第二十八条的情形，享有足以排除中信富通公司基于其享有的债权对涉案房屋申请强制执行的权益。执行异议和复议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”一审法院参照上述规定，进行具体分析。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，洋洲房地产公司与任俊宁签订了《认购协议》，虽然《认购协议》中约定了“本《认购协议》为双方正式签署《商品房买卖合同》之前的契约，自买卖双方签订时生效。买卖双方签订《商品房买卖合同》后，协议书自动作废”，且洋洲房地产公司与任俊宁后续并未签署正式的《商品房买卖合同》，但《认购协议》已经包含了当事人的名称、姓名、涉案房屋基本情况、购房款及付款方式等商品房买卖合同的基本内容，体现了任俊宁与洋洲房地产公司之间买卖涉案房屋的真实意思表示。根据本案查明的事实，任俊宁分别于2012年6月8日、2012年6月16日向洋洲房地产公司支付了1000元、499003元，故任俊宁已经实际向洋洲房地产公司支付了全部购房款。涉案《认购协议》可以认定为商品房买卖合同。《认购协议》签署于2012年6月16日，系在2018年6月涉案房屋被查封之前。一审法院对中信富通公司关于《认购协议》系房屋预约合同及未备案不具有合法性的抗辩主张，不予采纳。任俊宁主张洋洲房地产公司于2012年11月即向任俊宁交付了涉案房屋。虽然任俊宁未提交其与洋洲房地产公司之间办理房屋交付手续的相关证据，但是根据任俊宁提交的物业费、暖气费和水电费的收据等证据，特别是临汾燃气公司北城管理站就涉案房屋出具的《单户充值/购气流水》，再结合一审法院对实际居住使用状况进行现场勘验的情况，可以认定任俊宁于2012年11月起实际占有使用涉案房屋。本案中，任俊宁主张，涉案《认购协议》签署后，其多次要求洋洲房地产公司配合办理网签及物权登记手续，但洋洲房地产公司始终未能予以配合。根据一审法院调查取证的情况，涉案楼盘因未按照规划审批违法建设，被相关部门予以行政处罚，至今洋洲房地产公司也未提交涉案楼盘的竣工验收规划申请，故涉案楼盘未能通过竣工验收，亦因此未能办理涉案房屋的物权登记。故，未能办理涉案房屋的过户登记非购房人任俊宁自身的原因所导致。综上所述，本案现有证据能够证明任俊宁享有足以排除对涉案房屋执行的权益，其要求一审法院停止对涉案房屋的执行并解除对涉案房屋查封的理由成立，一审法院对其诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决停止对位于山西省临汾市解放东路盛世华庭1号楼4单元1301号房屋的强制执行。本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，关于任俊宁与洋洲房地产公司是否在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案买受人任俊宁与洋洲房地产公司之间虽未最终签订商品房买卖合同，且《认购协议》中约定了“本认购书为双方正式签署《商品房买卖合同》之前的契约，自买卖双方签订时生效。买卖双方签订《商品房买卖合同》后，协议书自动作废”，但双方签订的《认购协议》具备了双方当事人的基本情况、房屋位置、面积、房屋单价、房屋总价款及付款方式、双方权利义务等《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的基本条款及主要内容，足以使双方的商品房交易行为处于明确稳定的状态，且任俊宁提交了洋洲房地产公司出具的收款收据，证明其已经支付了《认购协议》约定的涉案房屋购房款，洋洲房地产公司对该事实亦予以认可，故本院可以认定涉案《认购协议》的性质为商品房买卖合同。另，任俊宁与洋洲房地产公司签订《认购协议》时，涉案房屋的预售许可证已经超过有效期，且涉案《认购协议》未进行备案登记，但《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《城市商品房预售管理办法》第十条及《山西省建设厅关于加强商品房预（销）售管理的通知》第六条关于备案登记的规定，均是规制房地产开发商的销售行为，并不当然致使合同无效。《认购协议》系任俊宁与洋洲房地产公司真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。中信富通公司关于一审判决对于“涉案房屋被查封前签订了合法的书面买卖合同”的事实认定及法律适用均错误的上诉意见，于法无据，本院不予采信。关于任俊宁是否在人民法院查封前合法占有涉案房屋的问题。本院认为，执行异议和复议规定第二十八条第（二）项规定的合法占有是指对不动产的支配和管理，应以是否实际控制不动产为标准。任俊宁提交了洋洲房地产公司于2012年11月25日向其开具的暖气接口费、有线电视初装费的收据，临汾阳光物业服务有限公司于2012年11月25日向其开具的物业管理费、公用电费、水费、电梯使用费、装修垃圾清运费等收据6张。任俊宁还提交了物业费收据、暖气费收据及水费、电费收据若干张；以及临汾燃气公司北城管理站出具的涉案房屋《单户充值/购气流水》。上述证据可以证明任俊宁在人民法院查封前已实际控制使用了涉案房屋，实现了对涉案房屋的占有。任俊宁基于《认购协议》占有涉案房屋，涉案房屋虽未经竣工验收，但系洋洲房地产公司违反相关规定导致交房行为有瑕疵，不能据此推翻任俊宁已对涉案房屋实际占有的事实，亦不能阻却任俊宁基于《认购协议》占有涉案房屋的合法性。故一审法院认定任俊宁在2012年11月起实际占有使用涉案房屋并无不当。中信富通公司该项上诉理由不能成立，本院不予支持。同时，经本院审查，一审法院进行现场勘验，符合法定程序，中信富通公司关于一审法院违反法定程序的上诉意见，于法无据，本院不予采信。关于任俊宁是否已支付了全部价款的问题。据已查明的案件事实，任俊宁依据洋洲房地产公司出具的委托收款通知，于2012年6月16日向洋洲房地产公司授权的收款账户吕建斌名下的山西省农村信用社账户转存499003元。任俊宁提交了洋洲房地产公司分别于2012年6月8日、2012年6月16日向其出具的收据，金额分别为1000元和499003元，均载明收款事由为“盛世华庭1号楼4单元1301”。因此，任俊宁在涉案房屋被查封前已支付了涉案房屋的全部价款。故中信富通公司关于一审法院对于“涉案房屋被查封前任俊宁支付全部价款”的事实认定不清的上诉意见不成立，本院不予支持。关于是否因任俊宁自身原因未办理过户登记的问题。一审法院查明，因未按照规划审批建设涉案楼盘，洋洲房地产公司于2016年3月14日被规划执法部门处以罚款，洋洲房地产公司缴纳了罚款，但至今未提交涉案楼盘的竣工验收规划方面的申请。即涉案项目未办理竣工验收手续，不具备产权证办理条件。故涉案房屋未办理所有权证并非买受人任俊宁的自身原因。综上所述，中信富通公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由中信富通融资租赁有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  陈 丰审 判 员  魏 欣审 判 员  龚晓娓二〇二一年七月三十日法官助理  龚亚东法官助理  宋 莹书 记 员  于 静书 记 员  张佳慧书 记 员  辛 硕