湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘04民终699号上诉人（原审被告、反诉原告）：金色家族（集团）投资有限公司，住所地:香港特别行政区九龙尖沙咀勒巷196号宝勒商业大厦13栋B室。法定代表人：瞿湘林。上诉人（原审被告、反诉原告）：衡阳金色家族酒店有限责任公司，住所地：湖南省衡阳市雁峰区先锋路37号。法定代表人：王龙龙。上诉人（原审被告）：衡阳金色家族商贸有限公司，住所地：湖南省衡阳市石鼓区解放路74号。法定代表人：李璀。上述三上诉人共同委托诉讼代理人：谭运龙、陆必相，湖南秦湘律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：衡阳技师学院，住所地：湖南省衡阳市雁峰区铜桥港1号。法定代表人：邱家才，该学院院长。委托诉讼代理人：肖启斌，湖南居安律师事务所律师。委托诉讼代理人：王华，湖南居安律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉被告）:黄锡清，男。委托诉讼代理人：李瑞，广东普罗米修（龙岗）律师事务所律师。上诉人金色家族（集团）投资有限公司（以下简称金色家族投资公司）、衡阳金色家族商贸有限公司（以下简称金色家族商贸公司）、衡阳金色家族酒店有限责任公司（以下简称金色家族酒店公司）因与被上诉人衡阳技师学院（以下简称技师学院）、黄锡清房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市雁峰区人民法院（2020）湘0406民初433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月1日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。金色家族投资公司、金色家族酒店公司、金色家族商贸公司上诉请求：1．撤销一审判决的二、三、五、六判项；2．改判并支持其在一审的反诉请求，驳回技师学院要求其支付装修改造期间租金的诉讼请求，且2017年1月至2018年12月期间的租金应减半收取；3．一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1．一审认定金色家族投资公司一方面承担2019年1月1日之前的租金，另一方面却将金色家族投资公司要求核减租金赔偿损失的请求不予审理，程序违法。2．2019年1月1日之后，金色家族酒店公司与技师学院达成了直接的租赁合同关系，故上诉人系合法占有案涉租赁房屋。3．一审判决违背公平、诚信原则且适用法律错误。4．金色家族商贸公司不是本案适格主体。技师学院辩称，1．一审已对上诉人关于核减租金和赔偿经济损失的主张予以审理，一审程序合法。2．上诉人关于“驳回技师学院要求其支付装修改造期间租金的诉讼请求，且2017年1月至2018年12月期间的租金应减半收取”的主张没有事实和法律依据。3．《洽谈纪要》不能视为技师学院与上诉人达成了新的租赁关系，租赁合同解除后，上诉人应返还租赁房屋。4．金色家族商贸公司是本案适格主体。5．一审判决认定事实清楚，程序合法、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。黄锡清辩称，1．一审法院在认定代位权成立的情况下，黄锡清所属公司已不需再对技师学院的债权承担任何责任。2．上诉人从未向锦宏公司缴纳过任何租金，一审法院认定由上诉人直接向技师学院支付租金，合理合法，避免诉累。3．从上诉人的上诉请求来看，不涉及黄锡清承担连带责任的问题。技师学院向一审法院起诉请求：1.判决确认技师学院与锦宏公司签订的《租赁合同》自2019年1月1日解除，锦宏公司、金色家族投资公司、金色家族商贸公司、金色家族酒店公司立即向技师学院腾退、返还租赁房屋；2.判令锦宏公司、金色家族投资公司、金色家族商贸公司、金色家族酒店公司共同向技师学院支付拖欠的租金5070000元（自2015年10月1日起暂计算至2018年12月31日）及违约金1642680元（按应付金额以每日万分之三标准自2015年10月1日至2018年12月31日）；3.判令金色家族投资公司、金色家族商贸公司、金色家族酒店公司共同向技师学院支付房屋占有使用费2080000元（参照租赁标准自2019年1月1日暂计至2020年4月30日，实际计算至返还房屋之日止）及逾期利息166400元（按年利率6%自2019年1月1日暂计至2020年4月30日，实际计算至返还房屋之日止）；4.判令锦宏公司支付违约金100万元；5.本案诉讼费、保全费由锦宏公司、金色家族投资公司、金色家族商贸公司、金色家族酒店公司承担。金色家族投资公司、金色家族酒店公司向一审法院反诉请求：1.判令确认金色家族酒店公司与技师学院在2019年1月1日根据原《租赁合同》的内容确立了直接的租赁关系，双方继续履行合同；2.判令技师学院、黄锡清共同赔偿金色家族投资公司、金色家族酒店公司经济损失500万元。一审法院认定事实如下：2012年12月1日，技师学院（出租方，甲方）与锦宏公司（承租方，乙方）签订了一份《租赁合同》，双方就衡阳市先锋路37号的培训中心整体租赁达成协议。第一条租赁物的概况中约定：协议约定的建筑总面积为6850.2平方米；租赁物原有的消防、供水、供电、燃气等一切动产和不动产，具体以双方确定的财产移交清单为准。第二条租赁期限约定：甲方将租赁物租赁给乙方经营15年；免租期共十个月，自双方签字之日2012年12月1日起计算，其中前六个月不包含在15年内，后四个月包含在15年租赁期内，租赁期限从2013年6月1日起至2028年5月31日止。第三条租金及支付方式为：租赁物实行年租制，每年为156万元；租金按合同年度计算，若出现本协议约定的减免租金的事项时，另行计算；租金的起算日为本合同约定的免租期结束的次日，从2013年10月1日开始起算租金；按照先交租金后使用的原则，前两年（2013年10月1日至2015年9月30日）租金312万元，应在双方签字之日前一周内一次性支付给甲方，2015年10月1日至2028年5月31日的租金，以年为计算单位，每个租赁年度开始后60日内，乙方应一次性支付给甲方，其中租赁期内最后一个年度，即2027年10月1日至2028年5月31日，甲方应按8个月计算年度租金并收取；乙方若不按时交纳租金，甲方每推迟一天，按应收租金数的万分之三收取滞纳金。第五条甲方的权利和义务约定：乙方需要办理租赁物消防手续时，甲方应向乙方提供现有租赁应有的相关证件、资料，若乙方对现有租赁物进行了改造，改造部分的资料与相关证件由乙方负责办理，若因甲方不能为乙方提供现有租赁物应有的相关证件与资料造成乙方不能办理消防手续所产生的相应责任由甲方承担。第六条乙方的权利和义务约定：租赁期内，乙方因经营需要向第三人转租或招租时需告知甲方，并将有关合同原件送交给甲方备案，甲方应出具收条，乙方因经营需要，有权引进合作伙伴或进行融资招商，乙方应对转租或招租的行为承担相应的法律和经济责任，转租或招租协议不是本协议组成部分。乙方对所租赁物进行装修或改造时，必须先征得甲方书面同意，改造的费用由乙方自负，在终止租赁关系时，乙方装修或改造与房屋有关的设备设施应保证完好，并全部无偿归甲方所有（可移动设施除外）。第七条合同的变更、解除与终止约定：甲、乙双方未经共同协商或法定原因不得终止本协议。在租赁期内，甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同，并要求甲方承担乙方的经济损失：甲方隐瞒租赁物存在严重的质量问题，导致乙方在合同范围内所允许的租赁目的不能实现的；甲方因产权或其他纠纷导致乙方无法使用租赁物的。在租赁期内，乙方未按时交纳租金逾期达九十日以上，甲方有权解除合同，收回租赁物，并要求乙方承担相应赔偿责任。本合同终止或提前解除时，乙方应于本合同终止或解除后三十日内按移交清单将租赁物及附属设施设备交还给甲方，并撤走乙方依约可撤离的自有物品，逾期三十日，乙方留存在租赁物内的物品，视为弃物，甲方有权处置并无需支付费用。第八条违约责任约定：除发生本合同第七条第二款、第三款行为，甲方或乙方有权解除合同的情形外，任何一方无权单方面终止合同，如确有需要必须提前60日通知对方，经协商一致后才能解除合同，否则视为违约，违约方需承担对方的损失并支付违约金100万元。同日，技师学院与锦宏公司签订了一份《财产移交手续》。2012年11月28日，锦宏公司（转租方，甲方）与金色家族投资公司（受转租方，乙方）签订了一份《转租合同》，双方就衡阳市先锋路37号的技师培训中心和衡阳市特种设备检验检测所等整体转租（建筑总面积约8040平方米）达成协议。第二条租赁期限约定：甲方将该转租房产转租给乙方经营14年零8个月；经双方协商，免租金期共十个月，自2012年12月1日起至2013年9月30日；15年转租合同期满后，在甲方从技师学院和衡阳市特种设备检验检测所取得租赁经营权利后，乙方享有继续转租5年的待遇，继续转租期内的租金按263万元/年计算。第三条租金及支付方式：转租房实行年租制，前两个合同年度，乙方向甲方支付每年度租金120万元，第三、四个合同年度，乙方向甲方支付每年度租金为303万元，第五至第十四个合同年度，乙方向甲方支付每年度租金为243万元，第十五合同年度，乙方应向甲方支付182万元；租金起算从2013年10月1日起开始计算；按照先交租金后使用的原则，第一年（2013年10月1日至2014年9月31日）租金120万元应在2012年12月31日前付甲方60万元，2013年1月31日前付清，之后每个合同年度的租金，在每个转租合同年度开始后的15日内一次性支付，逾期支付，每逾期一日，乙方按应缴纳租金总额的万分之三支付违约金。第四条相关事项约定：转租房产及其附属设施设备，乙方可根据需要进行改造，但任何改造应在甲方分别取得产权人技师学院和衡阳市特种设备检验检测所同意后，乙方方可进行，租赁期满后，乙方可不予恢复。第六条乙方的权利和义务约定：金色家族商贸公司为乙方与甲方签订的转租合同及乙方实施的后续行为提供担保。第七条合同的变更、解除与终止约定：甲、乙双方未经共同协商或法定原因不得终止本协议。在租赁期内，甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同，并要求甲方承担乙方的经济损失：甲方隐瞒租赁物存在严重的质量问题，导致乙方在合同范围内所允许的租赁目的不能实现的；甲方因产权或其他纠纷导致乙方无法使用租赁物的。在租赁期内，乙方未按时交纳租金逾期达九十日以上，甲方有权解除合同，收回租赁物，并要求乙方承担相应赔偿责任。本合同终止或提前解除时，乙方应于本合同终止或解除后二十日内按移交清单将转租物及附属设施设备交还给甲方，并撤走乙方依约可撤离的自有物品，逾期十日，乙方留存在租赁物内的物品，视为弃物，甲方有权处置并无需支付费用。第八条违约责任约定：除发生本合同第七条第二款、第三款行为，甲方或乙方有权解除合同的情形外，任何一方无权单方面终止合同，如确有需要必须提前60日通知对方，经协商一致后才能解除合同，否则视为违约，违约方需承担对方的损失并支付违约金100万元。因甲方原因使乙方未能正常营业，给乙方造成的损失由甲方负责赔偿。2018年8月15日，锦宏公司向技师学院出具了《解除租赁合同的函》，锦宏公司认为因涉案办公楼历史及种种原因，技师学院始终不能取得基础消防合格和房屋权属证书，导致酒店无法取得相关合法经营证照，无法取得证照就无法对外营业，致使合同目的落空，通知技师学院解除合同，并保留损失赔偿责任的权利。技师学院认可双方合同于2019年1月1日解除。2019年5月28日、2019年5月31日，技师学院两次向金色家族酒店公司发送《催款函》，催款函中明确要求金色家族酒店公司支付2015年10月1日至2018年9月30日的租金624万元和相应的滞纳金。2019年10月29日，技师学院组织金色家族酒店公司进行协商，双方形成了《金色家族酒店有关事宜洽谈纪要》，在纪要中达成了如下协议：1、鉴于项目情况的特殊性和复杂性，2019年元月之前租金及其他事宜暂搁置争议，从2019年元月起金色家族酒店开始向技师学院交纳租金。2、租金标准为13万元/月。3、付款方式为：2019年的租金156万元在2019年11月30日前先交纳一个季度租金39万元（含9月30日已交的5万元），剩余117万元租金从2020年2月开始每月交13万元，到2020年10月30日前交清。4、从2020年元月1日开始如双方签订了新的合同或协议则按新的合同或协议执行，如未达成新的合同或协议，则继续按13万元/月的标准缴纳租金，直到达成新的协议为止。5、以上共识须经技师学院党委会议通过，方能生效。但该洽谈纪要未经技师学院党委会议通过。庭审中，技师学院同意对2019年1月1日后的租金按13万元/月标准收取，金色家族酒店公司同意按13万元/月的标准支付。涉案的租赁房屋原系衡阳市劳动和社会保障局所有，登记所有权人为衡阳市劳动就业服务局。2003年5月18日，衡阳市劳动和社会保障局向衡阳市人民政府请示，将涉案房屋整体划拨给市一技校。2003年7月28日，衡阳市第一技工学院（乙方）与衡阳市劳动和社会保障局（甲方）签订了《关于衡阳市劳动和社会保障局原办公大楼划拨给衡阳市第一高级技工学院的协议》，双方在协议中约定：甲方将先锋路37号三幢办公楼房产所有权，大院土地使用权等整体划拨给乙方，乙方支付给甲方500万元；甲方在收到乙方的250万元付款后，将办公大院的房间钥匙全部移交给乙方，供乙方使用，乙方拥有对该办公大院的使用权和出租权，在乙方对外出租过程中，需要甲方出具相关证件或证明，甲方应给予办理。2003年8月16日，衡阳市人民政府常务会议以会议纪要方式通过该方案。衡阳市第一技工学院即现在的技师学院。技师学院在取得涉案房屋的所有权后，未办理产权变更登记手续。金色家族投资公司与锦宏公司签订《转租合同》之后，为使用租赁房屋，另行成立了金色家族酒店公司，涉案租赁房屋一直由金色家族酒店公司使用至今。金色家族投资公司和金色家族酒店公司从2014年3月开始对涉案场地进行改造，2016年底完工，2017年1月，金色家族酒店开始试营业。涉案房屋原来为南栋7层、北栋13层、西栋8层，经过改造之后为两栋13层、一栋14层。在改造和装修过程中，金色家族投资公司、金色家族酒店公司在2014年2月时就将相关技术说明、加固方案提交给技师学院，技师学院在图纸上加盖了公章。2014年10月8日，衡阳市公安消防支队向金色家族酒店公司出具了《建设工程消防设计审核意见书》，认为部分消防设计不符合国家消防技术标准要求的规定，不同意该工程消防设计。2014年11月25日，衡阳市公安消防支队以金色家族酒店公司装修工程消防设计审核不合格擅自施工为由，对金色家族酒店公司进行了处罚。2016年6月21日，湖南得大消防有限公司依据金色家族酒店公司的委托，对涉案租赁房屋出具鉴定意见为：依据建设工程消防设施检测评定规则，该工程消防设施综合评定为合格。自2014年10月起，金色家族酒店公司多次向技师学院报告，请求解决金色家族酒店项目消防许可有关问题。技师学院也多次向衡阳市人民政府请示，请求政府相关部门解决金色家族酒店项目规划和消防验收等事项。另查明，技师学院收取了锦宏公司2013年10月1日至2015年10月1日的租金。2019年9月30日，金色家族公司支付了技师学院租金5万元。金色家族投资公司或金色家族酒店公司、金色家族商贸公司从未向锦宏公司支付过租金，也未向技师学院支付其他租金。锦宏公司成立于2010年5月10日，法定代表人为刘仲元。2014年7月8日，锦宏公司变更法定代表人为彭门可，刘仲元退出公司。2018年6月20日，彭门可将其全部股权转让给黄锡清，黄锡清享有锦宏公司100%的股权。2019年6月29日，锦宏公司在工商管理部门进行了公司章程变更备案，公司变更为一人有限责任公司，股东为黄锡清。2019年11月20日，锦宏公司向广州市白云区市场监督管理局进行清算组备案，2019年11月26日，锦宏公司在国家企业信用信息公示系统发布了债权人公告，请债权人自公告之日起45日内向清算组申报债权。2020年6月12日，锦宏公司出具了清算报告，并决定注销公司。同月17日，到工商管理部门办理了注销登记。2020年初因全国爆发新型冠状病毒疫情，2020年2月8日，衡阳市人民政府出具了《关于应对疫情支持实体经济稳健发展的政策意见》，意见第六条为减免企业租金：对承租国有资产类经营用房的中小微企业，一季度免交场地租金，二季度租金减半，对租用其他类型经营用房的，鼓励、引导业主为租户减免租金。一审法院认为，本案的争议焦点为：1、2019年之前的租金是否超过诉讼时效；2、技师学院与锦宏公司之间的租赁合同是否解除，何时解除；3、技师学院与金色家族酒店公司是否存在租赁关系；4、本案中支付租金或占有使用费的主体是谁；5、租金或占有使用费及违约金的数额如何确定；6、金色家族投资公司、金色家族酒店公司的反诉请求是否能够支持；7、黄锡清是否应当承担锦宏公司在本案中的各项义务；8、涉案房屋是否应当返还。经综合分析认定如下：1、技师学院的起诉未超过诉讼时效期间。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。第一百八十九条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”本案为房屋租赁合同纠纷，在出租人交付房屋后，承租人支付租金的义务属于同一债务，故诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之日起计算。技师学院与锦宏公司约定的合同期限至2028年5月31日，即使从锦宏公司出具解除合同的函开始计算，技师学院向本院主张租金也未超过三年诉讼时效期间。锦宏公司与金色家族投资公司签订的《转租合同》，合同期限也是至2028年5月31日。故不论是技师学院对锦宏公司的诉讼时效期间还是锦宏公司对金色家族投资公司的诉讼时效期间，均未超出法律规定的期间。对诉讼时效期间抗辩的意见，应不予采纳。2、技师学院与锦宏公司的《租赁合同》于2019年1月1日解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。第九十六条规定，合同自通知到达对方时解除。锦宏公司在支付2013年10月至2015年10月租金后，一直未按期支付租金，且2018年8月15日，锦宏公司向技师学院出具了解除租赁合同的函，技师学院认可合同于2019年1月1日解除，故可以认定双方的合同于2019年1月1日解除。3、技师学院与金色家族酒店不存在租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”第二百一十三条规定：“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”金色家族酒店公司与技师学院没有书面的租赁合同，技师学院也不认可双方建立了租赁关系，故双方不存在租赁合同关系。金色家族酒店公司认为依据2019年10月29日的洽谈纪要可以确定与技师学院具有直接的租赁关系，该院认为，该洽谈纪要未经技师学院党委会议通过，没有发生法律效力，且会议纪要中也无参照哪个合同履行或有涉及租赁物的名称、数量、用途、租赁期限等内容，不符合租赁合同的形式要件，故对金色家族酒店公司反诉主张其与技师学院存在直接的租赁关系并要求继续履行租赁合同，不符合法律规定，该院不予支持。4、金色家族投资公司和金色家族酒店公司负有向技师学院支付2019年1月1日前租金的义务。技师学院与锦宏公司的租赁合同合法有效，锦宏公司与金色家族投资公司的转租合同也合法有效。合同具有相对性，技师学院依据与锦宏公司的租赁合同，享有向锦宏公司主张租金的权利。锦宏公司依据与金色家族投资公司的转租合同，享有向金色家族投资公司主张租金的权利。且金色家族商贸公司为锦宏公司与金色家族投资公司的转租合同承担担保责任，故锦宏公司享有向金色家族商贸公司主张担保责任的权利。金色家族投资公司在与锦宏公司签订转租合同后，成立金色家族酒店公司，金色家族投资公司、金色家族酒店公司在反诉状中也明确双方为关联公司，成立金色家族酒店公司就是为了使用租赁房屋，履行转租合同，故锦宏公司享有向金色家族投资公司和金色家族酒店公司共同主张租金的权利。因锦宏公司未向技师学院履行支付租金的义务，且锦宏公司注销，也未向金色家族投资公司、金色家族商贸公司和金色家族酒店公司主张租金权利，损害了技师学院的权利，依据《中华人民共和国合同法》第七十三条规定：“因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外。代位权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使代位权的必要费用，由债务人负担。”故技师学院可直接向金色家族投资公司、金色家族商贸公司和金色家族酒店公司主张租金。因技师学院与锦宏公司的租赁合同于2019年1月1日解除，金色家族投资公司和金色家族酒店公司应向技师学院支付2015年10月1日至2018年12月31日之间的租金。技师学院向锦宏公司收取的租金为每年156万元，未超出锦宏公司向金色家族投资公司收取的租金标准，故金色家族投资公司、金色家族商贸公司和金色家族酒店公司共同向技师学院支付2015年10月1日至2019年1月1日之间的租金507万元。因代位权的行使范围以债权人的债权为限，技师学院与锦宏公司约定了逾期付款按应收租金数的日万分之三收取滞纳金，金色家族投资公司与锦宏公司也做了同样的约定，日万分之三的标准未违反法律规定，本院予以确认。对于2015年10月1日至2018年12月31日的违约金，应按租金支付期间分段计算。依据合同约定，租金支付的时间段为2015年12月1日156万元、2016年12月1日156万元、2017年12月1日156万元，2018年12月1日应当支付2018年10月1日至2019年9月31日租金，但因2019年1月1日合同解除，故2018年12月1日应当支付的租金为39万元。分段计算后，应核定违约金为1056510元。5、金色家族投资公司和金色家族酒店公司应向技师学院支付2019年1月1日之后的房屋占有使用费。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：房屋租赁合同解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。2019年1月1日之后，租赁房屋一直由金色家族酒店公司使用，且金色家族投资公司与金色家族酒店公司系关联公司，故金色家族投资公司和金色家族酒店公司应当共同支付技师学院2019年1月1日之后的房屋占有使用费。对于计算标准，庭审中双方一致同意按13万元/月计算，本院予以确认。因2020年初起爆发了新冠病毒疫情，对各行各业造成了巨大的影响，衡阳市人民政府出台了相关的政策意见，依据该意见，对2020年度一季度的租金予以免交，二季度的租金减半认定。故暂计至2020年12月31日，金色家族投资公司和金色家族酒店公司应支付技师学院房屋占有使用费为253.5万元，扣减已经支付的5万元，尚应支付248.5万元，实际支付至房屋交付技师学院为止。技师学院主张按年利率6%计算资金占用利息，符合法律规定，应予以支持。对于计算期间，因双方未约定支付时间，从本判决生效之日起计算至实际支付之日止。6、黄锡清不承担锦宏公司在本案中的各项义务。《中华人民共和国公司法》第三条规定：公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权，公司以其全部财产对公司的债务承担责任；有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任。2012年12月1日，技师学院与锦宏公司签订了《租赁合同》，合同的义务主体应为锦宏公司，锦宏公司应以其全部财产对技师学院承担责任。黄锡清为锦宏公司股东，以其认缴的出资额对公司债务承担责任，对外承担责任的主体仍为锦宏公司。黄锡清作为公司股东，依法对公司进行清算，清算程序合法，在清算结束后，依法对锦宏公司进行注销，该注销程序符合法律规定。黄锡清作为公司股东依法履行股东权利，应受法律保护，现有证据不能证明黄锡清在作为公司股东期间对涉及本案的租赁存在过错，或者在清算过程中存在违法行为需要承担连带或共同责任的情况，故黄锡清无需承担锦宏公司在本案中的各项义务。《中华人民共和国民法总则》第五十九条规定：法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭。第七十二条第三款规定：清算结束并完成法人注销登记时，法人终止；依法不需要办理法人登记的，清算结束时，法人终止。现锦宏公司已经注销，法人终止，民事权利能力和民事行为能力同时消灭，故锦宏公司无需承担本案责任。对技师学院主张黄锡清承担本案中锦宏公司的各项义务的请求，该院不予支持。7、关于金色家族投资公司、金色家族酒店公司反诉赔偿500万元的问题。金色家族投资公司或金色家族酒店公司与技师学院没有直接的合同关系，金色家族投资公司和金色家族酒店公司主张技师学院赔偿其损失没有合同基础，该院不予支持。金色家族投资公司因与锦宏公司的《转租合同》而使用租赁房屋，如其存在损失可向锦宏公司主张权利，但因锦宏公司注销，而如前述分析，黄锡清无需替锦宏公司履行相关义务，故金色家族投资公司和金色家族酒店公司主张黄锡清赔偿其损失，该院不予支持。8、金色家族酒店公司应当向技师学院返还涉案房屋。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。涉案房屋登记所有权人虽为衡阳市劳动就业服务局，但技师学院与衡阳市劳动和社会保障局于2003年时就签订了相关协议，得到了衡阳市政府常务会议的通过，技师学院也在支付相应对价之后，实际管理使用涉案房屋，故技师学院系涉案房屋的实际权利人。金色家族酒店系涉案房屋的实际使用人，其与技师学院无合同关系，属于无权使用状态。技师学院请求金色家族酒店公司返还涉案房屋有事实和法律依据，应予以支持。应当返还的涉案房屋为衡阳市先锋路37号原衡阳市劳动局综合办公楼，返还时间在三十日内。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五十九条、第七十二条第三款、第一百八十八条、第一百八十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第七十三条、第九十四条第（二）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十五条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第三条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、衡阳技师学院与广州市锦宏商务酒店有限公司于2012年12月1日签订的《租赁合同》于2019年1月1日解除；二、衡阳金色家族酒店有限责任公司在本判决生效之日起三十日内将衡阳市先锋路37号原衡阳市劳动局综合办公楼返还给衡阳技师学院；三、金色家族（集团）投资有限公司、衡阳金色家族酒店有限责任公司、衡阳金色家族商贸有限公司在本判决生效之日起十日内支付衡阳技师学院2015年10月1日至2018年12月31日的租金507万元，及该段期间的违约金1056510元，合计6126510元；四、金色家族（集团）投资有限公司、衡阳金色家族酒店有限责任公司在本判决生效之日起十日内支付衡阳技师学院2019年1月1日至2020年12月31日的房屋占有使用费248.5万元，并自2021年1月1日起至实际交付涉案房屋之日止，按每月13万元的标准支付占有使用费；如未按期支付，以未付款项为基数，按年利率6%计付逾期利息；五、驳回衡阳技师学院其他诉讼请求；六、驳回金色家族（集团）投资有限公司、衡阳金色家族酒店有限责任公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费81514元，反诉受理费23400元，保全费5000元，合计109914元，由金色家族（集团）投资有限公司、衡阳金色家族酒店有限责任公司负担。本院二审期间，上诉人提交了以下证据：《关于金色家族项目建设有关问题的请示》、《关于我院保留原始电表的报告》、《承诺书》等证据。因上述证据待证事实及证明目的与争议焦点相关，本院将结合本案中其他案件事实在说理部分予以综合认定。本院查明，上诉人对租赁场所加层扩建的时间为2012年12月至2013年5月，对加层后的主楼予以加固及装修改造的时间为2014年3月至2016年。原审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、关于《洽谈纪要》能否视为技师学院与金色家族酒店公司达成了直接且新的租赁合同关系，继而产生租赁房屋是否应当返还的问题。二、关于技师学院在案涉房屋租赁合同的履行过程中是否应承担过错责任并赔偿上诉人经济损失的问题。关于争议焦点一：金色家族酒店公司虽于2019年10月29日与技师学院进行协商后签订《金色家族酒店有关事宜洽谈纪要》，但金色家族酒店公司至今未按上述洽谈纪要的约定支付租金，技师学院亦未召开校党委会议批准该洽谈纪要。因此，在技师学院不认可该洽谈纪要的情况下，对金色家族酒店公司关于双方因洽谈纪要而达成新的房屋租赁合同关系的主张，本院不予支持。另，因上诉人对技师学院与锦宏公司于2019年1月1日解除《租赁合同》无异议，故在其未与技师学院对案涉房屋重新达成有效租赁关系的情形下，一审判定金色家族酒店公司将案涉房屋返还给技师学院并无不当。关于争议焦点二：本院认为，承租人以房屋使用受到影响为由，主张减免租金或者要求赔偿经济损失的，应当举证证明出租人存在未尽到保障房屋正常使用等合同义务的要件事实。具体到本案而言，案涉房屋租赁合同系经营用房租赁合同，首先，要看双方是否在合同中就此有约定，如合同中载明房屋必须符合某种经营条件而实际未成就，则出租人应承担无法满足出租条件的违约责任；如合同虽约定房屋用途，但未明确约定房屋必备条件的，一般应由承租人担责，但出租人有过错的也要承担相应的责任。其次，要看承租人作为经营人，是否对其经营活动所需要的房屋进行充分了解，因为出租人作为房屋提供者，没有义务对房屋条件是否能够满足承租人的经营活动进行审查。本案中，经查，技师学院与锦宏公司作为案涉房屋租赁关系中的出租人与次出租人，均在各自签订的房屋租赁合同中，明确约定“承租人需要办理租赁物消防手续时，出租人仅提供现有租赁物应有的相关证件、资料，若承租人对现有租赁物进行了改造，改造部分的资料与相关证件由承租人负责办理。”另，根据本案多项证据证实，上诉人一直未能通过消防验收，不能取得特种行业许可证的主要原因是上诉人对案涉租赁房屋在改、扩建中存在未报先建等违规问题，未能取得规划部门的批复。但案涉房屋早已用于酒店经营，部分空闲门面亦由上诉人对外出租管理。因此，对上述事实分析可知，上诉人作为有丰富经验的企业经营人，应对其经营酒店活动所需要的租赁房屋及改、扩建后果进行充分了解和预见，且其于2015年10月1日后再未按约交付租金，引发违约行为导致租赁合同最终被解除，其应为自已的行为承担相应的责任。技师学院虽未在合同中载明租赁房屋的用途及必须符合酒店的经营条件，也未书面同意上诉人对租赁房屋实施改、扩建工程，但其在衡技院字（2017）5号文件中自认负有相应的管理责任。鉴于此，根据本案的具体情况，可酌情对违约金的承担比例予以调整，即将滞纳金由日万分之三调整为日万分之一，分段计算后，核定违约金为352170元。综上，上诉人的上诉理由部分成立，应予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省衡阳市雁峰区人民法院（2020）湘0406民初433号民事判决第一项、第二项、第四项；二、撤销湖南省衡阳市雁峰区人民法院（2020）湘0406民初433号民事判决第五项、第六项；三、变更湖南省衡阳市雁峰区人民法院（2020）湘0406民初433号民事判决第三项为：金色家族（集团）投资有限公司、衡阳金色家族酒店有限责任公司、衡阳金色家族商贸有限公司在本判决生效之日起十日内支付衡阳技师学院2015年10月1日至2018年12月31日的租金507万元，及该段期间的违约金352170元，合计5422170元；四、驳回金色家族（集团）投资有限公司、衡阳金色家族酒店有限责任公司、衡阳金色家族商贸有限公司的其他诉讼请求;五、驳回衡阳技师学院的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费109914元，由金色家族（集团）投资有限公司、衡阳金色家族酒店有限责任公司负担。二审案件受理费54685元，由金色家族（集团）投资有限公司、衡阳金色家族酒店有限责任公司、衡阳金色家族商贸有限公司负担44685元，衡阳技师学院负担10000元。本判决为终审判决。审 判 长  尹 驰审 判 员  丁枥澎审 判 员  周 宏二〇二一年七月二十六日法官助理  刘 艳书 记 员  谢倩茜