贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终2572号上诉人（原审被告）：贵州坤元置业投资有限公司，住所地：贵州省毕节市金沙县城关镇黎明路长江大道交汇处。统一社会信用代码：915205230784747838。法定代表人：姜殿会，系该公司负责人。委托诉讼代理人（特别授权）：王涛，贵州恒发律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：罗未，贵州恒发律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：雷光斌，男，汉族，1978年11月1日生，住贵州省金沙县。被上诉人（原审原告）：冯梅，女，汉族，1976年12月2日生，住贵州省金沙县。以上二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：刘秀刚，贵州贵达律师事务所律师。上诉人贵州坤元置业投资有限公司（以下简称坤元置业）因与被上诉人雷光斌、冯梅商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省金沙县人民法院（2020）黔0523民初5160号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。坤元置业上诉请求：1.撤销金沙县人民法院（2020）黔0523民初5160号民事判决第一项判决内容，将本案发回重审或者改判；2.本案一、二审诉讼费用等由被上诉人承担。事实及理由：1.原判决认定事实错误，上诉人没有为被上诉人办理房屋产权证的义务，逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任不等同于逾期办证违约责任；2.案涉房屋未能如期办证的原因系被上诉人未如期提供办证材料；3.上诉人逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约行为未给被上诉人造成损失，违约金超过损失的举证责任不应由上诉人承担。雷光斌、冯梅二审未作答辩。雷光斌、冯梅向一审法院起诉请求：1.判令坤元置业向二人支付迟延办证违约金52,161.68元；2.判令坤元置业退还向其二人收取的水电开户费3000元，同时以3000元为基数，按照中国人民银行同业拆借中心发布的利率为标准支付利息，利随本清；3.一审诉讼费由坤元置业承担。一审法院认定事实：2015年4月20日，以冯梅、雷光斌为买受人，坤元置业为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买位于金沙县，建筑面积119.86平方米，套内建筑面积98.13平方米。该商品房总价款379082元，买受人采取贷款方式付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款114082元，余款265000元以银行贷款支付。出卖人承诺于2016年3月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.01%承担违约责任；2.约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款0.01%的违约金。双方同意按照共同向房屋登记机关申请的方式办理商品房转移登记。”商品房买卖合同还约定其他事项。商品房买卖合同签订后，雷光斌、冯梅依约向坤元置业支付了购房款379082元。涉案房屋所属美丽星城于2018年11月8日已完全达到办理分户条件，2019年6月12日向金沙县不动产登记中心申请办理“大证”首次登记，于2019年11月18日以公告形式告知所有业主。雷光斌、冯梅于2020年1月7日取得不动产权证书。坤元置业于2015年2月1日向雷光斌、冯梅收取了除购房总价款外3000元的水电等开户费用。雷光斌、冯梅认为，坤元置业迟延交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证书构成违约，故以前述诉请诉至法院。一审法院认为：本案系商品房买卖合同纠纷。双方订立的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，应受法律保护，双方应按照合同约定全面履行各自义务。雷光斌、冯梅按合同约定支付完毕购房款后，坤元置业亦应按合同约定向二人交付办理的商品房转移登记相关文书。虽然坤元置业称本案合同约定的是将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，不是为其办理产权证的抗辩属实，但根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，坤元置业有协助雷光斌、冯梅办理不动产登记证书的义务，正是由于坤元置业迟延履行协助义务，方导致二人未能如期办理分户登记，故二人依据《商品房买卖合同》第二十二条约定诉请逾期办证违约金并非无事实依据和法律依据。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”的规定，在案涉合同履行过程中，坤元置业若认为《建筑设计防火规范》发生变化系情势变更，应请求人民法院变更或者解除合同而非在现在合同履行完毕后以此为由拒不承担违约责任。因此，对坤元置业抗辩本案中导致不能按约交付办理商品房转移登记的有关文书的原因系因案涉房屋的消防验收《建筑设计防火规范》临时变更所导致，系情势变更不应承担违约责任的理由，不予采纳。关于雷光斌、冯梅主张的迟延办证违约金。根据《商品房买卖合同》约定，坤元置业应于2016年3月30日前向雷光斌、冯梅交付办理涉案商品房转移登记的有关文书，协助二人办理不动产权登记，坤元置业未履行合同约定义务，已构成违约，应当承担违约责任。双方在《商品房买卖合同》中约定，对逾期交付办理转移登记有关文书超过30日买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款0.01%的违约金。因此，雷光斌、冯梅要求坤元置业支付逾期办证违约金的诉讼请求，予以支持。关于违约金的计算期间，雷光斌、冯梅主张从2016年3月31日起至2020年1月7日止的违约金。逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。根据《商品房买卖合同》的约定，坤元置业应于2016年3月30日前履行交付办理商品房转移登记的有关文书义务，但其未在合同约定的期限内履行该义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。即从2016年3月31日起，坤元置业已构成违约，且开始计算雷光斌、冯梅享有的违约金给付请求权的诉讼时效。由于坤元置业的该种违约属于一种持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随着时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。雷光斌、冯梅于2020年10月14日提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，雷光斌、冯梅于2017年10月15日前的违约金请求权诉讼时效期间已经届满，坤元置业已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权为坤元置业已确定取得的可期待法律利益。对于2017年10月15日起的违约金，因未超过三年诉讼时效期间，应予以支持。因此，对坤元置业称雷光斌、冯梅提起诉讼已超过诉讼时效的抗辩，部分具有事实及法律依据，予以采纳。庭审中雷光斌、冯梅坚持认为“商品房转移登记相关文书”就是不动产权证书，坤元置业也在可以办理商品房转移登记后多次反复告知业主提交相关资料，并实际代业主向金沙县不动产登记中心提交所有材料，申请办理分户登记。表明双方已达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系，则坤元置业无须向雷光斌、冯梅直接交付办理商品房转移登记的有关文书，其交付义务转化为披露其已经取得办理商品房转移登记条件。根据双方提供的证据，雷光斌、冯梅所在业主微信群内聊天图片与坤元置业提供图片互相印证，可以认定二人至迟已于2019年11月18日知晓涉案房屋具备办理转移登记的条件，视为坤元置业已告知雷光斌、冯梅。故违约金的计算期间应于2019年11月18日截止。因此，对雷光斌、冯梅主张的违约金，支持以已付房价款379,082元为基数，按日0.01%的标准从2017年10月15日起计算至2019年11月18日止。对超出部分不予支持。坤元置业称违约行为并未给雷光斌、冯梅方造成任何损失，双方合同约定的违约金较高，请求调减。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，对违约金由高调低的条件是合同约定的违约金高于造成损失的30%，且违约金的调整以不超过实际损失的30%为限。坤元置业主张调整违约金，应当承担举证责任，但其未举证证明因其违约给雷光斌、冯梅造成的实际损失及具体数额。而双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条，就逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人真实意思表示而缔结，不违反法律规定，应予尊重。故坤元置业调整违约金的主张缺乏事实依据，不予采纳。《商品房买卖合同》中坤元置业明确承诺了具体的交房日期和交付办理商品房转移登记有关文书的日期，并分别约定了违约金，在违约情形下应分别承担违约责任。坤元置业向雷光斌、冯梅支付逾期交房违约金的行为并不能减轻承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金的责任。因此对坤元置业要求扣除已承担相应的逾期交房违约金期间的抗辩，不予采纳。无证据表明坤元置业于2019年6月12日通知了雷光斌、冯梅可以办理分户登记，对坤元置业要求扣除2019年6月12日后期间的抗辩，不予支持。关于雷光斌、冯梅要求坤元置业返还收取的水电开户费3000元及利息的诉讼请求。根据《商品房销售管理办法》第十六条之规定，水、电、燃气等设施属于商品房交付时应当具备的必要配套基础设施。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条规定，“商品房买卖合同应当包括下列内容...（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；...前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”，前述规定表明，商品房价格应当包含水、电、燃气、有线电视等配套设施的建设安装费用，坤元置业向雷光斌、冯梅收取合同约定的购房总价款后，又向二人另行收取上述费用于法无据，依法应当返还。对于雷光斌、冯梅要求坤元置业退还收取的水电开户费3000元的诉请，予以支持。对坤元置业辩称收取的水电开户费已经支付给了相应部门，不应予以退还的意见，不予采纳。对于雷光斌、冯梅要求坤元置业按照中国人民银行同业拆借中心发布的利率为标准向二人支付利息的诉讼请求，于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，判决：一、坤元置业于判决生效后十日内一次性支付冯梅、雷光斌违约金28,961.86元（以购房款379082元为基数，按日0.01%自2017年10月15日起计算至2019年11月18日止）；二、坤元置业于判决生效后十日内一次性退还冯梅、雷光斌水电等开户费3000元；三、驳回冯梅、雷光斌的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1180元，减半收取计590元，由冯梅、雷光斌负担290元，坤元置业负担300元。本院二审查明事实与一审一致。本院认为，本案二审争议焦点是：坤元置业是否应承担违约责任，约定的违约金是否过高。对上述焦点问题分析评判如下：双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定：“（一）出卖人承诺于2016年3月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.01%承担违约责任；2.约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款0.01%的违约金。……（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1.双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。”根据该约定，坤元置业负有向买受人雷光斌、冯梅交付办理房屋转移登记有关文书并与其二人共同申请办理房屋转移登记的义务。取得商品房所有权初始登记系办理转移登记的前提条件，买受人雷光斌、冯梅延迟办理案涉房屋产权证书的原因系坤元置业未能在约定时间取得商品房所有权初始登记（即办理“大证”）。办理所有权初始登记系坤元置业的义务，不需要买受人雷光斌、冯梅提供办证资料，故坤元置业主张该公司不承担逾期办证的违约责任且逾期原因系雷光斌、冯梅未如期提供办证资料的上诉理由不能成立，一审法院认定坤元置业应承担违约责任并无不当，本院予以确认。关于违约金的金额，双方合同约定按日以已付房价款0.01%的标准计付，该违约金条款系双方自愿缔结，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，坤元置业应遵循诚实信用原则依约履行。故坤元置业主张调减违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，坤元置业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1600元，由上诉人贵州坤元置业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 周 锐审判员 胡伟科二〇二一年七月四日书记员 王梨力