山东省青岛市市南区人民法院民 事 裁 定 书（2021）鲁0202民初539号原告：张小伟，男，1980年12月28日生，汉族，住山东省商河县。委托诉讼代理人：李闻涛，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。被告：张建民，男，1969年3月23日生，汉族，住青岛市市南区。委托诉讼代理人：汤雯雯，山东雅君律师事务所律师。原告张小伟与被告张建民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用普通程序，于2021年4月20日、2021年6月28日公开开庭进行了审理。原告张小伟的委托诉讼代理人李闻涛，被告张建民的委托诉讼代理人汤雯雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张小伟向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告腾退青岛市市南区瞿塘峡49号海富楼小区B栋2606户房屋；2、判令被告向原告支付自2018年9月10日至2019年9月8日的房屋租金38000元，以及以38000元为基数，自2018年9月10日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告实际清偿之日止的逾期支付利息（暂计至2020年10月10日为3820.58元）；3、判令被告支付自2019年9月6日起至被告实际腾退房屋之日止，按每月3167元计算的房屋占用费用（暂计至2020年10月10日为42226.7元）；4、判令被告向原告支付自2018年6月1日至2020年10月10日的物业费3269.8元、电梯费1634.9元，以及自2020年10月10日起至被告实际腾退房屋之日止，按照每月113.8（142.25平方米×0.8元/平方米）元计算物业费、按每月56.9（142.25平方米×0.4元/平方米）元计算电梯费；5、判令被告向原告支付自2018年9月10日至2020年10月10日欠付的供暖费7518元，以及自2020年10月10日起至被告实际腾退房屋之日止应缴纳的供暖费；6、判令被告向原告支付违约金3167元，以及以3167元为基数，自2019年9月5日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告实际清偿之日止的逾期支付利息；以上截至2020年10月10日，暂合计为99636.98元。事实与理由：案外人高金才系青岛市市南区瞿塘峡49号海富楼小区B栋2606号房屋（下称“涉案房屋”）的合法所有权人，2010年10月25日，其委托原告代为处理涉案房屋租赁事宜。原告与被告于2015年8月24日签订房屋租赁合同，约定被告承租涉案房屋，租期为2015年9月10日至2016年9月9日，后续签至2018年9月9日，租金为38000元/年，付款方式为年付，且违约方应向对方支付一个月房租为违约金。2018年9月9日合同到期，被告继续使用涉案房屋但并未向原告支付房屋租金，原告遂通过各种方式要求被告交付欠付费用，被告均以各种理由推托，期间原告垫付各项费用共计33500元左右。2019年9月5日，原告受案外人高金才委托在涉案房屋房门张贴告知书，告知书明确载明因被告欠付租金已达一年之久，限其一个月内搬离并支付欠付房租及违约金。2020年9月10日，案外人高金才与原告签订《债权转让协议书》，已将其基于房屋租赁关系对被告享有的全部债权转让给原告，自被告违约之日起，虽经原告多次催告，但被告至今仍非法占用涉案房屋，且拒绝支付所欠租金、违约金、物业费、电梯费等任何费用。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。张建民辩称，原告作为主体不适格。1、被告有合适的理由怀疑原告没有有效的授权对外出租房屋。被告曾要求原告出具房主合法有效的护照及房产证原件，原告没有提供且被告也曾到公安报案、委托在台湾的朋寻找过房主，都没有能联系到房主。2、原告应当按照我国关于涉台人员参与诉讼的相关法律规定，提供经过认证的合法有效的授权委托书。3、原告主张的违约金及利息计算方式重复。综上，应当驳回其诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、案外人高金才系位于青岛市市南区海富楼Ｂ座2606户房产所有权人。2、2013年8月23日，张小伟代案外人高金才（甲方、出租方）与张建民（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上述涉案房屋出租给乙方居住，租期为2年，自2013年8月26日至2015年8月25日，月租金2916.66元，付款方式为年付；乙方居住期间，水、电、煤气、暖气、数字电视、物业费等由乙方承担；自签订合同之日起如有违约，违约方应向对方支付1个月的房租为违约金。2015年8月24日的《房屋租赁合同》显示，甲方（出租）为张小伟代，乙方（承租）为张建民，约定上述涉案房屋租期为1年，自2015年9月10日至2016年9月9日，月租金3167元，付款方式为年付，每期租金乙方应提前1个月支付，违约金为1个月房租。2016年10月14日，在该合同中手写续签合同至2017年9月9日止，后至2018年9月9日止。张建民自2013年在涉案房屋居住至今，自2018年9月10日起未支付租金。对有争议的证据，本院认定如下：1、张小伟提交山东省公证协会出具的（2021）鲁公协会核字123号证明书，内容为经核对，兹证明张小伟持有的台湾台北地方法院所属民间公证人南京联合事务所于2021年5月5日出具的112766号公证书正本，与台湾“海基会”根据《两岸公证书使用查证协议》寄送我会的同字号公证书副本的内容相符。台湾台北地方法院所属民间公证人南京联合事务所认证的112766号文件为《授权委托书》，授权委托人为高金才，受委托人为张小伟，内容为委托人为涉案房屋产权人，委托人自2010年10月25日起已转租并授权受委托人全权处理上述房屋的租赁事宜，授权期限至2021年12月31日，且委托人分别于2010年10月25日和2018年1月1日出具委托书、于2020年9月10日签署《债权转让协》，对此予以确认；受委托人权限为以受委托人自己或委托人的名义对外出租房屋、签署租赁合同，受委托人有权自行收取转租房屋的租金，并将转租房屋的租金支付授权委托人……受委托人有权以自己或委托人的名义要求承租人腾退房屋……受委托人有权以自己的名义向张建民提起诉讼。张小伟据此证明张小伟有权处置涉案房屋相关事宜。张建民质证后对该证据的真实性无法确认，经被告向省公协会查询，省公协工作人员回复他们只能确认从台湾来了这么一个件，对于该文件里面授权委托的内容及真实性无法确认，即便该认证书内容是真实的，我方也认为该授权委托书的内容部分真实有效，根据法律对于代理的规定，代理人需以被代理人的名义进行民事活动，所以本案原告作为房屋产权人的代理人不能以自己的名义进行诉讼，其作为本案原告主体不适格。本院认为，该证据经相关公证部门认证，本院对证据真实性予以确认。2、张小伟提交其与案外人高金才签订的《债权转让协议书》一份，内容为高金才与张小伟之间委托收取的房租款项已结算至2019年12月31日，高金才将其对基于涉案房屋租赁关系对张建民享有的全部债权转让给张小伟，张小伟可自行向张建民主张，张小伟向张建民收回债权后，向高金才支付自2020年1月1日起至张建民实际腾退房屋期间租金。张小伟据此欲证明高金才已依法向张小伟转让其基于涉案房屋对张建民的全部债权。张建民对证据真实性有异议，因高金才系台湾地区人民，该协议应经过相关部门的认证方能证明其真实性。本院认为，案外人高金才为台湾地区公民，该证据形成于台湾地区，张小伟提交的经公证的《授权委托书》中虽提到债权转让协议，但未明确转让协议内容，故该证据未经相关部门公证，本院对该证据不予采纳。本院认为，案外人高金才系涉案房屋所有权人，2013年8月23日的《房屋租赁合同》中约定出租方为案外人高金才，2015年8月24日的《房屋租赁合同》中出租方亦显示为张小伟代，张小伟仅系受案外人高金才委托处理涉案房屋租赁事宜，涉案房屋租赁合同的主体系案外人高金才与张建民；原告虽主张案外人高金才将涉案房屋租赁产生的债权转让给张小伟，但其提交的证据未经公证认证，故对其主张，本院不予采纳。综上，原告并非涉案房屋租赁关系的相对方，与本案不具有直接利害关系，应当驳回原告的起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定如下：驳回原告张小伟的起诉。案件受理费2291元，退回原告。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  王 峰人民陪审员  胡淑琴人民陪审员  王少俊二〇二一年七月二十三日书 记 员  王悦舟