福建省福清市人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0181民初1162号原告：福建省融旗建设工程有限公司，住所地福建省福清市融城永昌路西云综合楼C座201。法定代表人：郭炳忠。委托诉讼代理人：游卫华，上海锦天城（福州）律师事务所执业律师。被告：福清市渔溪隆华大酒楼，住所地福建省福清市隆华路230号。投资人：黄琼臻。被告：汤国勇，男，1978年9月1日出生，汉族，住福建省福清市。原告福建省融旗建设工程有限公司（以下简称融旗工程公司）与被告福清市渔溪隆华大酒楼（以下简称隆华酒楼）、汤国勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年4月22日公开开庭进行了审理。原告融旗工程公司的委托诉讼代理人游卫华、被告隆华酒楼的投资人黄琼臻、被告汤国勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告融旗工程公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告隆华酒楼支付拖欠的租金、水电费、电梯维保费、维修费等物业使用费用（暂计至2020年10月30日拖欠租金2439872.94元、水电费53184.84元、维修费3070元、电梯维保费47250元、电梯年检费3300元，合计2546677.78元）；2.判令被告隆华酒楼向原告支付滞纳金、违约金（暂计至2020年10月30日滞纳金758128元、违约金240万元，合计3158128元）；3.判令被告汤国勇对被告隆华酒楼的上述拖欠的租金、水电费、维修费、电梯维保费、电梯年检费及滞纳金、违约金承担连带偿还责任；4.判令二被告承担本案受理费及财产保全费等诉讼费用。诉讼中，原告明确其第1、2项诉讼请求为：1.判令被告隆华酒楼支付拖欠的租金、水电费、电梯维保费、维修费等物业使用费用至还清全部欠款之日止（暂计至2020年10月30日拖欠租金2439872.94元、水电费53184.84元、维修费3070元、电梯维保费47250元、电梯年检费3300元，合计2546677.78元）；2.判令被告隆华酒楼向原告支付滞纳金、违约金至付清之日止（暂计至2020年10月30日滞纳金758128元、违约金240万元，合计3158128元）。事实和理由：2019年7月11日原告与被告隆华酒楼、汤国勇签订了《融旗大厦主楼租赁合同》，约定：原告将福清融旗大厦主楼租赁给被告隆华酒楼，建筑面积为18269.58平方米，租赁保证金120万元，租赁期限为十五年十个月，其中免租期十个月，租金基数每月20元/㎡，第六年开始每年租金在上一年租金基础上逐年递增5%，该租金单价不包括由被告隆华酒楼承担的开具发票的税费、水电费，维修费、电梯年检费、电梯维保费等。租金按月支付，每月5日支付下个月租金。被告隆华酒楼拖欠租金应按每日千分之三标准向原告支付滞纳金，拖欠时间超过三个月视为被告隆华酒楼违约。合同还约定了被告隆华酒楼应在本合同签署后5日内足额缴纳租赁保证金，未足额缴纳，应按租赁保证金数额的双倍向原告支付违约金以及装修、返还房屋、违约责任等，被告汤国勇对被告隆华酒楼债务承担无限连带担保责任。合同签订后，原告依约履行，但被告隆华酒楼严重违约，未履行缴纳租赁保证金的义务，在原告多次催讨后才于2020年8月28缴纳租赁保证金120万元，比约定时间拖延了43天。免租期满后，被告隆华酒楼未按合同约定缴纳租金、水电费、维修费、电梯年检费、电梯维保费等，截止2020年10月30日被告隆华酒楼拖欠租金2439872.94元、水电费53184.84元、维修费3070元、电梯维保费47250元、电梯年检费3300元，合计2546677.78元。在此期间原告多次口头、书面向二被告催讨无果。由于拖欠数额巨大、时间长，给原告造成巨大经济损失。由于被告隆华酒楼未依约履行支付租金、水电费、维修费、电梯维保费、电梯年检费等义务,被告汤国勇未依约履行担保义务，为维护合法权益，原告提起诉讼，请求判如所诉。被告隆华酒楼辩称，原告诉请的费用客观存在，是真实的，因其能力有限，且前期投资较多，并因疫情影响导致其经济受到很大影响，酒楼现在都无法经营，无法支付这些费用。被告正积极引入其他投资人共同做好该项目。约定的滞纳金和违约金过高，希望能与原告私下再协商。另外同意被告汤国勇意见。被告汤国勇辩称，签订合同的情况属实，当时其为被告隆华酒楼负责人，隆华酒楼向原告租赁案涉房屋的主楼和附楼，其个人提供担保。当时建筑物已建好，以毛坯房的现状出租给被告隆华酒楼，用途为餐饮、客房、洗浴中心三部分。目前仅支付200万元押金及部分水电费。主楼16层（地上15层，地下1层），附楼8层，共有7部电梯（主楼4部，附楼3部），电梯维保费和年检费都没有支付，租金也分文未付。水电费系原告公司催缴时，其通过微信转账支付给原告公司财务，大概支付一、二万元。对原告第1项诉讼请求没有异议。上述项目已投资将近600万元，还是要继续做，签订合同后交付200万元押金，图纸设计花费100万元，土建施工花费200万元。因疫情影响，经营困难，经济受到很大影响，项目已暂停，现已与其他投资者洽谈，庭前也与融旗公司的施浩联系，希望能把这个项目做起来，原告诉请的滞纳金和违约金目前没有能力支付，私下再与公司协商。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据现有证据，结合当事人的陈述，本院认定如下事实：2019年7月11日原告融旗工程公司（甲方）与被告隆华酒楼（乙方）、汤国勇（丙方）共同签订《融旗大厦主楼租赁合同》，约定：甲方将福清融旗大厦主楼出租给乙方，建筑面积为18269.58平方米；合同签订之日即合同生效之日，租赁期限开始计算，租赁期限为十五年十个月，包含免租期十个月，免租期为租赁期开始后的前十个月；租金基数为每月每平方米20元，面积以房产证面积18269.58平方米为准，第六年起每年租金在上一年租金基础上逐年递增5%，租金不包含本合同规定的管理服务费及物业其他相关费用；租金按月预付，每月5日前支付下个月租金，如若逾期，乙方应按欠费金额每日千分之三标准向甲方支付滞纳金，拖欠任何一期的租金超过三个月，视为乙方违约，甲方有权解除合同等措施，并要求支付违约金、滞纳金等；乙方应及时支付租金、水电费（含公摊）、管理服务费和各项与物业服务有关的应缴费用，甲方按大厦现状交付后，所发生的水电、卫生、场所维护等所有大厦产生的费用均由乙方自理；乙方于本合同签订之日起5日内缴交租赁保证金120万元，若5日内未足额缴纳，则甲方有权提前解除合同，无论甲方是否提前解除合同，乙方均应按租赁保证金数额的双倍向甲方支付违约金；丙方对乙方的债务承担无限连带担保等。合同签订后，原告将上述租赁物交付给被告隆华酒楼。被告隆华酒楼于2019年7月16日、2020年8月28向原告分别支付租赁保证金100万元、20万元。当事人确认该保证金不在本案中抵扣债务。因被告未依约履行，原告于2020年8月、11月向被告送达催交租金、水电费、电梯维保费等的催款函、律师函。但被告仍未按合同约定交纳租金、水电费、电梯年检费、电梯维保费等，截止2020年10月31日，原告为被告隆华酒楼垫付水电费53184.84元、维修费3070元、电梯维保费47250元、电梯年检费3300元（合计106804.84元）；自免租期届满之次日的2020年5月11日起至庭审当月的2021年4月30日止，被告隆华酒楼拖欠原告租金合计4266830.94元（18269.58平方米×20元/平方米×21/31+18269.58平方米×20元/平方米×11个月）。另查明，被告隆华酒楼系个人独资企业，2021年1月8日其投资人由被告汤国勇变更登记为黄琼臻。本院认为，案涉《融旗大厦主楼租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人均应恪守。原告依约将租赁物交付被告隆华酒楼使用，被告隆华酒楼却未依约履行合同，至2020年10月31日原告为被告隆华酒楼垫付相关费用106804.84元（包含水电费53184.84元、维修费3070元、电梯维保费47250元、电梯年检费3300元）；至2021年4月30日被告隆华酒楼拖欠原告租金4266830.94元。故原告请求被告隆华酒楼返还上述垫付费用并支付拖欠的租金，予以支持。关于未按期足额交纳租赁保证金的违约金及逾期支付租金的滞纳金，其性质均属违约金范畴，前者约定未按期足额交纳按保证金数额的双倍支付，后者约定逾期交租按欠款的日千分之三标准支付，被告隆华酒楼抗辩该约定过高。本院认为，被告未依约交纳租赁保证金并逾期支付租金超过3个月，构成违约，应当承担相应的民事责任。原告请求被告支付滞纳金及违约金，予以支持。约定的违约金是否过高，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案系房屋租赁合同纠纷，被告未足额交纳租赁保证金或者逾期支付租金，给原告造成损失主要体现在资金占用损失，虽然原告提出给予被告10个月的较长免租期以及违约金在15年租期的租金总金额中占比较小等主张，但结合案件情况，上述约定的违约金及滞纳金仍过高，应予调整。关于租赁保证金，被告仅就部分款项迟延履行，该违约金可参照民间借贷司法解释规定，以迟延交付部分为基数在迟延履行期间按照起诉时的一年期贷款市场报价利率四倍即年利率15.4%标准计算，即被告隆华酒楼以20万元为基数按照年利率15.4%自2019年7月17日起向原告支付至2020年8月28日止的违约金34393.33元。关于房屋租金，被告完全未履行租金支付义务，过错程度明显高于上述，该滞纳金计付标准可按本院确定的租赁保证金的违约金标准年利率15.4%的1.3倍予以确定，即按照年利率20.02%计算。根据约定，10个月免租期从2019年7月11日至2020年5月10日，租金从2020年5月11日起按月支付，每月5日前支付下个月租金，若逾期则以欠费金额为基数支付滞纳金。原告请求2020年5月11日至31日的租金247523.34元的滞纳金从2020年6月1日起计算，不违反合同约定，予以照准。原告请求2020年6月、7月、8月……2021年4月的各月租金365391.6元的滞纳金从2020年5月6日起、6月6日起、7月6日起……2021年3月6日起分别计算，符合合同约定，予以支持。上述滞纳金均按照年利率20.02%标准分别计算至2021年4月5日，合计444316.09元。2021年4月6日起的滞纳金以4266830.94元为基数，按照年利率20.02%标准计算至款项还清之日止。被告汤国勇自愿对案涉租赁合同项下的被告隆华酒楼的债务承担连带责任保证担保，原告请求被告汤国勇对被告隆华酒楼的上述债务承担连带偿还责任，予以支持。被告汤国勇承担保证责任后，有权在承担保证责任的范围内向被告隆华酒楼追偿。另，对2020年11月1日起的水电费等费用，原告未提供为被告隆华酒楼垫付该费用的证据，对该部分主张本案不予处理。2021年4月租金约定于2021年3月5日前支付，且2021年4月22日庭审时被告承认租金尚未支付，故本案中对截止庭审当月的2021年4月30日的租金予以处理，对2021年5月1日起的租金不予处理。原告如有为被告隆华酒楼垫付相关费用并要求2021年5月1日起的租金，可依法另行主张。对原告超出上述已确定部分的诉讼请求，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、第六百八十八条、第七百条、第七百零三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告福清市渔溪隆华大酒楼于本判决生效之日起十日内向原告福建省融旗建设工程有限公司支付至2021年4月30日的租金4266830.94元，并返还至2020年10月31日的垫付费用合计106804.84元（包含水电费53184.84元、维修费3070元、电梯维保费47250元、电梯年检费3300元）；二、被告福清市渔溪隆华大酒楼于本判决生效之日起十日内向原告福建省融旗建设工程有限公司支付迟延履行租赁保证金的违约金34393.33元和逾期支付租金的滞纳金（至2021年4月5日的滞纳金合计444316.09元；2021年4月6日起的滞纳金以4266830.94元为基数，按照年利率20.02%标准计算至款项还清之日止）；三、被告汤国勇对本判决第一项、第二项确定的债务承担连带清偿责任；被告汤国勇承担保证责任后，有权在承担保证责任的范围内向被告福清市渔溪隆华大酒楼追偿；四、驳回原告福建省融旗建设工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费51711元，由原告福建省融旗建设工程有限公司负担7702元（已交纳），被告福清市渔溪隆华大酒楼、汤国勇共同负担44009元（限本判决生效之日起七日内向本院交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  林文挺二〇二一年七月二十一日书记员  何 颖