鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0304民初3041号原告：佳兆业物业管理（深圳）有限公司鞍山分公司，住所地：鞍山市铁东区南胜利路21路。法定代表人：汤国龙，该公司经理。委托诉讼代理人：战宇，该公司职工。委托诉讼代理人：孙宇，辽宁律源通律师事务所律师。被告：姜楠，女，汉族，1986年10月31日出生，住址：鞍山市立山区。被告：霍舒宁，男，汉族，1987年9月29日出生，住址：鞍山市立山区。原告佳兆业物业管理（深圳）有限公司鞍山分公司（以下简称“佳兆业鞍山分公司”）与被告姜楠、霍舒宁物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月28日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孙宇、被告姜楠、霍舒宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳兆业鞍山分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付其拖欠的物业服务费10069元，电梯费0元，滞纳金604.1元，合计10673.1元。2.案件受理费由被告承担。事实与理由：被告系鞍山市立山区佳兆业水岸华府2期业主，房屋面积150.29平方米，按照原、被告签订的《前期物业服务合同》的约定，物业服务费由原告按房屋面积以每月每平1.6元，电梯费每月每户30元向被告收取。被告应于到期前一个月缴纳次年全年物业费。逾期不交按同期银行贷款利率年百分之六计算作为违约金。现被告拖欠2017年7月1日-2020年12月31日物业服务费，原告多次催缴，被告拒不缴纳。被告姜楠未发表辩论意见。被告霍舒宁辩称：不同意交物业费。我认为物业服务不到位，小区内私自占用绿地，私自改变楼体。物业工作人员多次与我们业主发生口角。楼道内各类网线、电话线堆放在楼道内。机动车辆随意进入园内。我当初购房时，承诺我们有水系工程，但是小区内并没有水系。门禁坏了，并且门禁无人值守，人员随意进出小区，造成安全隐患，车库无人值守。车库设了二道门，但是小区内只有一个开放，给业主造成不方便。小区内道路损坏。本院经审理查明：原告系鞍山市立山区水岸华府小区的物业服务公司，被告系该小区业主，房屋建筑面积150.29平方米。被告办理入住手续时，原、被告签订《前期物业服务合同》一份，合同主要约定：物业服务费标准为多层住宅每平方米1.6元/月，电梯费每户每月30元。业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照日千分之三的标准承担相应的滞纳金。合同签订后，原告对小区实施了相应的物业管理及服务，被告从2017年7月1日至2020年12月31日共拖欠原告42个月物业服务费。上述事实有原告起诉状及原、被告当庭陈述在卷为凭。原告提供的证据有：前期物业服务合同一份、物业费收缴通知单一份、物业公司提供卫生服务的照片复印件十一张、物业公司提供绿化服务的照片复印件二张、物业公司提供设施维护服务的照片复印件二张、物业公司提供安保服务的照片复印件三组、物业公司疫情防控照片复印件二张、零星工程通知单、电梯修缮确认书、处理违章建筑的请示报告及通告、物业公司保洁员签到单。被告姜楠未发表质证意见，被告霍舒宁的质证意见为“原告提供的前期物业服务合同，真实性没有意见，但是我认为物业服务不到位。催费通知单收到。对于原告提供的照片物业公司是属于摆样子，我居住这么多年，没见过保安这么巡逻，电梯修缮工程与该案无关”。上述证据经庭审审查，真实合法，与本案具有关联性，本院予以采信。被告提供的证据有：照片31张，证明物业服务不到位。原告的质证意见为“关于被告提供照片中反映的车库问题，因为原告服务的小区系封闭小区不能随意进出小区，原告已经进行维修。对于私搭私建，物业公司已经要求业主对其恢复原状，并联合综合执法和街道办事处也对业主进行了相应的处理，其他证据属于对他人的侵权行为与本案无关。原告之前提交的证据已经证明原告对其应尽的责任尽到义务”。本院认为，物业服务管理具有多面性、连续性的服务特点，被告提供的照片无法记录原告2017年7月1日至2020年12月31日止整体服务的全貌，不能证明原告在履行服务过程中存在根本性违约，故被告提供的证据不足以充分证明其主张，故本院对上述证据不予采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原、被告签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。庭审中原告提供前期物业服务合同一份、物业费催缴通知单一份、物业公司提供卫生服务的照片复印件十一张、物业公司提供绿化服务的照片复印件二张、物业公司提供设施维护服务的照片复印件二张、物业公司提供安保服务的照片复印件三组、物业公司疫情防控照片复印件二张、零星工程通知单、电梯修缮确认书、处理违章建筑的请示报告及通告、物业公司保洁员签到单，以上证据能够证明原告已按《前期物业服务合同》的约定为水岸华府小区提供了物业管理及服务，被告应按合同约定履行交纳物业服务费的义务。《前期物业服务合同》中明确约定多层住宅物业服务费为每平方米1.6元/月。被告欠缴物业费时间为2017年7月1日至2020年12月31日，被告应缴纳物业费为1.6元/月/平×150.29平×42个月=10099元，鉴于原告主张的物业服务费10069元低于被告应向其支付的物业服务费数额，系原告对自己权利的处分，故本院对原告要求被告缴纳2017年7月1日至2020年12月31日拖欠的10069元物业费的主张予以支持。关于原告主张被告支付其逾期缴纳物业费滞纳金一节，本院认为，合同中约定的违约金系对违约行为的惩罚，目的在于督促合同双方依约履行合同义务。而本案被告怠于交纳物业费系因为原告在提供物业服务过程中确实尚有需要改进的问题，并非恶意拖欠，故本院对原告该项主张不予支持。关于被告辩称原告物业服务不到位而拒交物业费一节，本院认为，物业服务内容包括公共设施维修、安保、绿化、保洁等方面，对于物业服务的好坏应是一个长期总体的综合评价，个别项目服务的瑕疵或某一个阶段服务的瑕疵，不能认定为物业服务的根本性违约。原告已实际提供物业服务，被告未能提供证据证明原告在履行物业服务合同过程中构成根本性违约。如原告在服务过程中存在瑕疵，业主应通过业主大会或业主委员会实施管理权利。同时，原告作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境。现被告以不缴纳物业费来对抗原告提供的服务，显系不妥，故本院对被告该项辩称不予采信。关于被告辩称与当初购房时承诺不一致，小区内没有水系工程一节，本院认为，该承诺系被告购房时开发商承诺给业主的，而佳兆业开发商与本案原告系两个民事主体，被告应向开发商主张权利，现被告以不交纳物业费来对抗原告提供的服务，显系不妥。故本院对被告的该项辩称不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外”，《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持”,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，判决如下：一、被告姜楠、霍舒宁于本判决发生法律效力后十日内一次性给付原告佳兆业物业管理（深圳）有限公司鞍山分公司自2017年7月1日至2020年12月31日的物业服务费10069元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费67元（原告已预缴），减半收取33.5元，由被告姜楠、霍舒宁承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员  王崇利二〇二一年七月十四日书记员  郭京京