大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0211民初5314号原告：大连金地物业管理有限公司，住所地大连市甘井子区惠丰路15号1单元2层4号，统一社会信用代码912102115944472713。法定代表人：杜爽，系经理。委托诉讼代理人：方正，男，公司员工，住址大连市甘井子区。被告：赵亮，男，住址大连市甘井子区。原告大连金地物业管理有限公司与被告赵亮物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连金地物业管理有限公司的委托代理人方正、被告赵亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院依法判决被告立即向原告交纳拖欠的物业费人民币9700.20元，违约金298.80元，两项合计9999元。事实与理由：原告是依法进驻大连金地檀溪小区的物业服务企业。根据已签订的《金地檀溪前期物业服务合同》，为包括被告在内的全体业主提供物业服务。原告已按合同约定提供了物业服务，但被告却未履行按时交费的义务。按照《金地檀溪前期物业服务合同》约定，本小区物业费收费标准为2.80元/月/平方米，面积为115.48平方米，欠费日期为2018年10月1日起至2021年3月31日，故拖欠物业服务费共计为9700.20元，违约金298.80元，两项合计9999元。原告虽多次与被告沟通、向其催要拖欠的物业费用，阐明拒交物业费既影响进一步的物业服务侵害已交费业主的正当权益，但被告仍无故拒交，其行为已构成严重违约。综上，为了维护原告及广大业主的合法权益，特向贵院提起诉讼。被告辩称，对房屋地址、面积、欠费时间、欠费金额、物业费标准均没有异议，但不同意原告的诉讼请求。理由：房屋有质量问题，2016年收的房子，但2018年的一场大雨发现漏水严重，报给物业后物业曾上门查看，也承诺给修，修没修我不知道，但2019年的一场大雨发现仍然漏；去年开始发现小区内有蛇，经常在小区内发现有蛇不确定有没有毒，物业管家说采取过措施，但还是多次发现蛇，其他小区业主也是有反映，我家小孩太小，以致我现在不在小区居住，近期回家时仍发现有蛇。经审理查明，2015年10月31日，被告与大连汇泉房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：被告作为买受人，购买大连汇泉房地产开发有限公司出售的位于大连市甘井子区住宅房屋，建筑面积115.48平方米。同日，被告与大连汇泉房地产开发有限公司就双方签订的《商品房买卖合同》签署补充协议，第十二条约定：买受人（被告）同意，在业主大会聘任物业管理机构之前，由金地物业管理有限公司提供物业管理服务。买受人接受并遵守出卖人依法制定的《临时管理规约》以及出卖人与物业服务公司签订的《前期物业服务合同》。另查明，原告与大连汇泉房地产开发有限公司签订《金地·檀溪前期物业服务合同》，约定：原告为被告所有的位于大连金地檀溪C1、C2、D1、D2、D4、D5区提供物业服务；物业费标准为：按建筑面积（含电梯费）：高层2.60元/平方米/月、洋房2.80元/平方米/月、公建4.40元/平方米/月、地下车位100元/个/月；业主应于物业交付之日起交纳物业服务费用，交付时间以《交付通知书》时间为准；业主或物业使用人应于每季度首月15日前向原告交纳当期物业服务费，逾期交纳物业服务费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的3‰作为违约金。合同尾页落款处载明：“此文件已签收，并对内容仔细阅读，同意遵守履行相关规定及条款内容。”被告赵亮作为案涉房屋业主在上述合同中签字确认。庭审中被告认可其房屋的物业费收费标准为2.80元/平方米/月。本院所确认的上述事实，有原告提供的前期物业服务合同、商品房买卖合同、补充协议、当事人陈述及本院庭审笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护。依据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”，故被告拖欠2018年10月1日至2021年3月31日的物业费，理应按照约定时间给付，原告主张被告给付物业费9700.20元（115.48平方米×2.8元/平/月×30个月）的诉讼请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持。关于被告辩称，小区内有蛇的问题，庭审中原告也认可小区内存在有蛇的情况，但该情况的产生并非原告的责任，且原告也积极采取了向相关部门进行了反馈、组织人员进行抓捕等防范措施。对此本院认为，该情况的产生并非原告的原因所致，也并非原告可以控制和消除的，被告也认可物业管家向业主汇报了对此情况的处理，被告因此认为原告没有履行服务义务没有事实依据。但小区内存在有蛇的情况势必会给小区业主的生活带来很大困扰，该情况也存在安全隐患，故原告应对此情况尽力投入更多的人力物力、督促相关单位尽早解决该问题。关于被告主张原告在物业管理服务过程中存在的其他问题，本院认为，物业管理服务的最终效果是通过服务对象的感受来判断的，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。二被告以原告提供物业服务不到位为由，拒绝交纳物业费，缺乏合同和法律依据，本院依法不予支持。至于原告提出的违约金请求，本案为物业服务合同纠纷，被告现仍为案涉小区业主，原告仍继续向被告提供服务。虽然案涉《前期物业服务合同》对欠交物业费的违约金作出了明确的约定，但原告在履行物业服务合同的过程中有需要完善之处，应承担一定的责任，同时创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的作用，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第九百三十七条、第九百三十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告赵亮于本判决生效之日起十日内给付原告大连金地物业管理有限公司自2018年10月1日至2021年3月31日的物业服务费9700.20元。二、驳回原告大连金地物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取，原告已预付），由被告赵亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  孙云芳二〇二一年七月二十九日书记员  刘 姗本案引用的法律条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。