江苏省淮安市淮安区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0803民初3261号原告：中国农业银行股份有限公司淮安楚州支行，住所地淮安市淮安区北门大街200号。负责人：王雪海，该支行行长。委托诉讼代理人：陈玉山，该支行员工。被告：胡俊，男，1993年7月29日生，汉族，住淮安市淮安区。原告中国农业银行股份有限公司淮安楚州支行（以下至判决主文前简称农行楚州支行）与被告胡俊金融借款合同纠纷一案，本院于2021年6月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告农行楚州支行的委托诉讼代理人陈玉山到庭参加诉讼，被告胡俊经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告农行楚州支行向本院提出诉讼请求：1.判令胡俊立即偿还我行贷款本息445357.39元，其中本金439122.34元，累计欠利息（含罚息、复利）6235.05元（利息、罚息、复利已计算至2021年3月20日，之后利息、罚息、复利按照合同约定顺延计算至实际还款之日）。2.判令我行对被告胡俊抵押给我行的位于淮安区“皇冠国际”9号楼1305号房在折价或变卖、拍卖所得价款范围内享有优先受偿权。3.由被告承担全部诉讼费用。事实和理由：被告胡俊因购买淮安区“皇冠国际”9号楼1305号需要，且用该房抵押，于2019年1月7日申请向我行借款人民币45万元。2018年1月18日与我行签定《个人购房担保借款合同》《不动产抵押合同》，期限30年，还款方式为等额本息还款。依合同约定我行于2019年01月29日将借款转入指定账户，完成放款业务。截止2021年3月22日已逾期4期（107天），共结欠我行贷款本息人民币445357.39元，其中本金人民币439122.34元，累计欠利息（含罚息、复利）人民币6235.05元（利息、罚息、复利已计算至2021年3月20日，之后利息、罚息、复利按照合同约定顺延计算至实际还款之日）。我行多次催收，但该户欠款仍未归还，导致贷款逾期，按借款合同约定，借款人、抵押人胡俊有偿还我行贷款本息的义务。为维护我行合法权益，现对被告胡俊依法提起诉讼。被告胡俊未作答辩。原告针对诉讼请求依法提交了营业执照、负责人身份证明，被告胡俊身份信息、常住人口登记卡、个人信贷业务申请表、个人购房面谈笔录、个人购房担保借款合同、不动产抵押合同、不动产抵押清单、不动产登记证明、贷款审批通知书、贷款发放通知单、借款凭证，系统查询表、利息计算表（以上均为复印件）等证据予以证实，以上证据经本院审查予以认定。本院经审理认定事实如下：2019年1月18日被告胡俊（借款人、抵押人）与原告农行楚州支行（贷款人、抵押权人）签订《个人购房担保借款合同》一份，合同约定原告楚州支行借给被告胡俊45万元；借款期限30年，实际借款期和具体起止日期以借款凭证记载为准（借款凭证中载明借款期限2019年1月29日到2049年1月28日）；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币基准利率上浮17%后确定，执行年利率5.733%；按等额本息还款法还款，还款日为每期末月的借款发放日对应日（借据中载明每月29日为还款日）；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整。对应未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。发生下列情形之一，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放的贷款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下的借款立即到期或采取其他保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。…（2）、借款人未按约定按期足额偿还借款…。合同约定保证方式为阶段性保证＋抵押。由阶段性保证人淮安市浩然置业有限公司提供担保，由被告提供抵押担保。抵押人同意以淮安市淮安区皇冠国际9号商住楼1305号房屋担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。出现下列情形之一时，贷款人有权行使抵押权，并可以与抵押人协议以抵押物折价、或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。…（7）、借款人、抵押人违反本合同项下声明、保证、承诺或义务；…被告胡俊在借款人、抵押人处签名，原告农行楚州支行在贷款人处盖章。同日，原告农行楚州支行与被告胡俊签订《不动产抵押合同》一份，合同约定为确保债务人胡俊于2019年1月18日起至2049年1月17日向原告发生的债权额45万元的主合同履行，被告胡俊以位于淮安市淮安区皇冠国际9号商住楼1305号房屋设立抵押担保，本抵押合同所担保的范围包括主债权本金、利息、违约金、赔偿金、实现债权的费用。2019年1月22日原、被告双方办理了预告登记。2019年1月29日，原告农行楚州支行将45万元款汇入被告指定的10×××71账户中。截止2021年3月20日，被告胡俊共结欠原告借款本金439122.34元，累计欠利息（含罚息、复利）6235.05元，本息合计445357.39元（利、罚息、复利已计算到2021年3月20日，以后利、罚息按合同约定顺延计算至实际还清时止）。原告索款未果，遂诉至我院。另查明，2021年5月21日，原告向本院申请财产保全，本院依法作出（2021）苏0803财保31号民事裁定书，查封被申请人胡俊所拥有的位于淮安区“皇冠国际”9号楼1305号房屋（保全金额人民币50万元）。不动产查封期限三年。本院认为，原告楚州支行与被告胡俊签订的《个人购房担保借款合同》、《不动产抵押合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应认定为合法有效，当事人应当按合同约定履行义务。被告胡俊未按上述约定归还借款，已构成违约，原告要求提前收回贷款符合合同约定，本院予以支持。截止到2021年3月22日被告胡俊欠原告借款本息445357.3元，有原告向法庭提供的《个人购房担保借款合同》、借款凭证、系统查询表等证据证实，经本院审查予以认定。被告胡俊在借款时用位于淮安市淮安区皇冠国际9号商住楼1305号房屋为借款设立抵押，双方并办理了预告抵押登记。《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。本案中，原告农行楚州支行与被告胡俊办理了抵押房屋的预告登记，根据法律的规定，预告登记具有对抗第三人的物权效力，但因抵押物权尚未设立，不产生抵押权登记效力，故原告对该抵押物主张优先受偿权，不符合法律规定，本院不予以支持。被告胡俊经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，是对自己民事权益作出的处分。综上，为维护正常的金融秩序，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十三条、第四十六条之规定、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下:一、被告胡俊于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司淮安楚州支行借款本金439122.34元，利息（含罚息、复利）6235.05元（利、罚息及复利已计算到2021年3月20日，以后利、罚息及复利按合同约定顺延计算至实际还清时止）；二、驳回原告中国农业银行股份有限公司淮安楚州支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8060元（原告已预交），减半收取4030元，保全费3020元，共计7050元，由被告胡俊负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本三份，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（开户银行：中国银行股份有限公司清江浦支行；账号：62×××08；单位：江苏省淮安市中级人民法院）。审 判 员 梁春林二〇二一年七月十四日法官助理 王雪洁书 记 员 郑小莹附页--裁判依据的法律条文：一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引发的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。三、《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第四十三条当事人以其他财产抵押的，可以自愿办理抵押物登记，抵押合同自签订之日起生效。当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。当事人办理抵押物登记的，登记部门为抵押人所在地的公证部门。第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。四、《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。