河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0108民初1286号原告：河南东江置业有限公司，住所地：郑州市惠济区文化北路300号1号楼4层，统一社会信用代码：91410100712643522E。法定代表人：任秋连，总经理。委托诉讼代理人：侯超、娄德峰，员工。被告：河南聚鑫融资租赁有限公司，住所地：河南省郑州市惠济区文化北路300号1号楼3层，统一社会信用代码：91410000MA3XFMG65F。法定代表人：李孝德，董事长。委托诉讼代理人：李丹，河南博建律师事务所律师。委托诉讼代理人：王瑞,员工。被告：李孝德，男，汉族，1974年8月15日出生，住郑州市金水区。被告：河南富臣资产管理有限公司，住所地：河南自贸试验区郑州片区（郑东）金水东路49号绿地原盛国际1号楼B座167室，统一社会信用代码：91410100MA44EGYG58。法定代表人：李孝德，董事长。原告河南东江置业有限公司（以下简称“东江公司”）诉被告河南聚鑫融资租赁有限公司（以下简称“聚鑫公司”）、李孝德、河南富臣资产管理有限公司（以下简称“富臣公司”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人侯超、娄德峰，被告聚鑫公司委托诉讼代理人李丹、王瑞，被告李孝德，被告富臣公司法定代表人李孝德到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告聚鑫公司向原告东江公司支付租金497242.1元（租金暂计算至2021年2月20日，后期占用费按照合同约定继续计算）及违约金381957.03元；2.被告李孝德、富臣公司在未缴出资额本息范围内承担连带补充责任；3.解除原、被告于2017年3月1日签订的《房屋租赁合同》；4.本案诉讼费、保全费、律师费等费用由被告承担。事实和理由：原告与被告聚鑫公司于2017年2月24日签订《房屋租赁合同》，主要约定了房屋的位置、面积、租金标准、租赁期间、租金支付方式等。原告依约将房屋交付被告聚鑫公司使用。截止2020年12月31日，被告聚鑫公司共欠付原告租金、物业费共计414214.1元，经原告多次催要，被告聚鑫公司未履行支付义务。被告李孝德和被告富臣公司系被告聚鑫公司的股东，被告聚鑫公司注册资本金10000万元，股东实缴11.2万元，但被告李孝德、被告富臣公司至今未向被告聚鑫公司足额缴纳其认缴的出资额。依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）》第十三条第二款的规定，被告李孝德和被告富臣公司应在未缴足出资额的本息范围内就被告聚鑫公司对原告的欠款本息承担连带补充赔偿责任。被告聚鑫公司辩称：1.依据双方签订的《门面退租交接使用权协议》的约定，聚鑫公司于2019年2月28日已退租并完成交接。聚鑫公司应支付的房租日期为2017年7月1日至2019年2月28日，依据双方签订的《门面租赁合同》租金为1974951.733元。2.聚鑫公司已经支付了198万元，原告应当返还多支付的部分：2018年4月9日，聚鑫公司支付50万元；2018年6月29日，聚鑫公司支付110万元；2018年9月30日，聚鑫公司支付36万元；依据双方签订的《门面租赁合同》约定，双方交接无异议后，三日内退还押金，原告应当于2019年2月28日退还聚鑫公司2万元押金，以上共计198万元，扣除应支付租金1974951.733元，原告应当退还聚鑫公司5048.27元。3.聚鑫公司不应当支付违约金，因为双方已友好协商解除2017年3月1日签订的《门面租赁合同》，且签订了《门面退租交接使用权协议》，原告要求聚鑫公司支付违约金无事实与法律依据。被告李孝德、富臣公司辩称：1.根据合同的相对性，李孝德、富臣公司不应当作为本案被告。2.李孝德、富臣公司作为聚鑫公司的股东，现出资期限尚未到，股东享有期限权益，原告要求李孝德、富臣公司在未缴出资本息范围内承担连带补充责任缺乏事实与法律依据。3.原告的诉求依据与本案属于不同的法律关系，本案系房屋租赁合同纠纷，但原告诉请主张李孝德、富臣公司在未出资范围内承担连带补充责任属于公司法的调整范围。故，应当驳回原告的诉讼请求。本院根据当事人的陈述、举证，结合有效证据，对本案事实确认如下：2017年2月24日，原告（甲方）与被告聚鑫公司（乙方）签订《门面租赁合同》，合同主要约定：甲方将坐落在郑州市位于办公楼西侧门面三层，建筑面积为1604平方米租赁给乙方使用。租赁期自2017年3月1日起至2025年2月28日止，租期共计8年，装修免租期为2017年3月1日至2017年6月30日，即正式租期自2017年7月1日开始计算。该门面第三层每日每平方米建筑面积租金为2元，年租金总计为1170920元（不含税价）。乙方向甲方支付租金首次按半年且应当在本合同签订后10日内支付完毕，以后按季度提前一个月支付。第二年的租金总额在第一年租金总额的基础上增加3%，第三年在第二年租金总额基础上增加3%，自第四年开始，租金总额为前一年租金总额基础上增加5%。除甲方同意乙方续租外（续租应在租期届满前至少30日通知），乙方应在本合同租期届满后15日内返还该门面，未经甲方同意逾期返还门面的，每逾期一日，乙方应按6元平方米／天向甲方支付该门面占用使用费。如乙方逾期2个月不支付租金的，甲方可书面通知乙方解除本合同。关于违约责任，在租赁期内，乙方提前退租，其应提前一个月以上告知甲方并征得甲方同意，已经交纳的租金和押金不予退还，同时乙方应当向甲方支付2个月租金的违约金。乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的0.3%支付滞纳金。合同签订后，原告依约将涉案房屋交付被告聚鑫公司使用。2020年12月25日，原告（甲方）与被告聚鑫公司（乙方）签订《门面退租交接使用权协议》，该协议主要约定：根据2017年3月1日双方签订门面租赁合同，经甲乙双方友好协商退租交接使用权达成以下几点协议：1.乙方于2019年2月28日退租合同签订租赁郑州市西侧3楼门面（面积：1604平方米），退租3楼门面使用权并移交甲方，乙方不能再使用3楼门面。2.甲方交接人代表：侯超，乙方交接人代表：李孝德；双方人员当日到场交接门面使用权完成。根据本协议内容，甲乙双方完成原租赁合同内所有租赁面积使用权交接。3.双方定于2020年12月31日前，就关于原合同约定的费用问题进行结算，并办理相关手续。原告提交的《河南聚鑫融资租赁有限公司三楼费用明细（欠费）》显示：“三楼楼层2020.1.1--2020.11.30房租为368041.6元，2020.12.1--2020.12.31房租为46172.5元，总合计414214.1元。根据双方签订的房屋租赁合同，河南聚鑫融资租赁有限公司所欠缴纳租赁费用共计414214.1元，属实无异议。河南聚鑫融资租赁有限公司应根据双方签订合同约定支付相关费用。”被告聚鑫公司在《河南聚鑫融资租赁有限公司三楼费用明细（欠费）》中加盖公司印章。原告提交的关于涉案三层660平方米，聚鑫公司已加盖印章的《房屋租赁合同》、原被告之间微信聊天记录以及庭审中被告自认，在2020年12月25日双方签订《门面退租交接使用权协议》时，涉案楼层尚有660平方米未退租。2021年3月5日，原告向被告通过微信发送《房屋腾空通知书》，该《房屋腾空通知书》载明“鉴于贵我双方于2020年12月25日已友好协商解除2017年3月1日所签订的《门面租赁合同》，但贵方至今仍未腾空所承租三层门面房内的物品，现已严重影响了我公司房屋的正常使用和出租。因此，现我方郑重通知贵方于2021年3月12日之前将所承租房屋内的物品予以腾空，若贵方未按期腾空或未与我方进行协商处理的，我公司将按遗弃物进行处理，自本通知书发出之日起2日内，贵方若有异议的，请及时与我公司联系人进行联系，并书面回复意见，若未回复或逾期回复的，则视为认可我公司的一切行为”。3月6日，被告通过微信向原告回复“3楼正常使用，未退租”。另，原、被告之间微信聊天记录还显示“我方已在2021年3月5日通过微信方式向贵方送达房屋腾空通知书（2021年3月12日之前腾空门面3楼内所有物品），现我方将在2021年3月16日收回门面3楼使用权并更换门锁！特此告知！”。本院认为，原告与被告聚鑫公司签订的《门面租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告依约将涉案三层门面交付被告聚鑫公司使用。2020年12月25日双方签订《门面退租交接使用权协议》，双方已经协议解除涉案《门面租赁合同》，故原告主张解除2017年2月24日其与被告聚鑫公司签订《门面租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持；依据原告提交加盖被告聚鑫公司印章的《河南聚鑫融资租赁有限公司三楼费用明细（欠费）》及原、被告庭审陈述等，能够互相印证，自2020年1月1日至2020年12月31日涉案三层门面所产生的租金为414214.1元。依据原告与被告聚鑫公司2017年2月24日签订《门面租赁合同》的约定，涉案楼层在2021年租金单价为2.22789元/日/平方米（2×1.03×1.03×1.05元/日/平方米）。依据2021年3月5日原告向被告微信发送的《房屋腾空通知书》、原被告微信聊天记录显示“现我方将在2021年3月16日收回门面3楼使用权并更换门锁”、加盖聚鑫公司印章的660平方米《房屋租赁合同》、原被告庭审陈述等，被告聚鑫公司应向原告支付自2021年1月1日起至2021年3月15日起涉案三层660平方米房屋占用期间的租金108810.15元（2.22789元/日/平方米×660平方米×74天），故被告应向原告支付租金523024.25元（414214.1元＋108810.15元）。本案中，涉案三层门面提前退租，依据原告与聚鑫公司签订的《门面租赁合同》约定，被告聚鑫公司提前退租，其应按合同约定向原告支付2019年间2个月的租金198254.4元（2×1.03元/日/平方米×1604平方米×60天）作为违约金。原告主张过高部分，本院不予支持。原告主张被告李孝德、富臣公司在未缴出资额本息范围内承担连带补充责任的诉讼请求，证据不足且与本案不属于同一法律关系，故本院不予支持。被告李孝德、富臣公司辩称，其作为聚鑫公司的股东，现出资期限未到，原告要求李孝德、富臣公司承担责任缺乏事实与法律依据。本案系租赁合同纠纷，但原告主张被告李孝德、富臣公司承担责任属于公司法的调整范围。被告李孝德、富臣公司上述辩称意见，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除2017年2月24日原告河南东江置业有限公司与被告河南聚鑫融资租赁有限公司签订的《门面租赁合同》；二、被告河南聚鑫融资租赁有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告河南东江置业有限公司租金523024.25元及违约金198254.4元；三、驳回原告河南东江置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8759元，由被告河南聚鑫融资租赁有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。判决生效后，当事人应从判决规定的履行期间最后一日起两年内向法院申请执行，逾期则不再执行。审判长  慕宏伟审判员  任 斐审判员  左嘉龙二〇二一年七月二十六日书记员  李 娟