淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0812民初3122号原告：黄效婵，女，1954年8月20日生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：张杰，江苏群汇知缘律师事务所律师。被告：黄君录，男，1972年9月17日生，汉族，住淮安市清江浦区。被告：李春茹，女，1976年4月3日生，汉族，住淮安市清江浦区。两被告委托诉讼代理人：王永鑫、蒋浩然（实习），江苏山师行律师事务所律师。原告黄效婵与被告黄君录、李春茹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用简易程序于2021年5月11日、6月11日两次公开开庭进行了审理，原告委托代理人张杰两次开庭均到庭参加诉讼，被告黄君录、李春茹第一次开庭时到庭参加诉讼，被告委托代理人王永鑫、蒋浩然第二次开庭时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄效婵向本院提出诉讼请求：1、解除双方的买卖合同；2、判令两被告返还原告购房定金1万元，支付违约金21.6万元，赔偿中介费0.3万元，承担律师费1.5万元；3、两被告承担本案的诉讼费、保全费。事实和理由：2021年1月14日，原、被告双方在淮安紫荆花房产中介居间下签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》一份，约定被告将其位于淮安市房屋一套出售给原告，买卖合同对房屋价款、支付方式、房屋过户及违约责任等作出约定，合同签订后原告给付被告1万元购房定金及中介费0.3万元，但之后被告以各种理由拒绝履行合同。原告遂诉至法院。被告黄君录、李春茹辩称：原告主张过户同时付款，无事实和法律依据，双方合同明确约定原告须于2021年1月22日之前一次性付清房款，过户时间以被告手续齐全为准，双方对于付款、过户等事项已经做出了明确约定，应按合同具体约定履行，不存在按交易习惯中的其中一种作为本案履约依据的适用前提；原告违约在先，合同约定了付款时间，按期付款是原告作为买方最重要的合同义务，合同约定房款支付至被告账户，虽签订合同时未载明具体账户，但合同也并未禁止被告也并未拒绝原告通过其他方式履行付款义务，原告在被告多次催款后仍然以各种理由拒绝付款，故原告未能按期付款显然不是因为没有被告账号致无法付款。同时涉案房屋系两被告夫妻共同财产，原告、中介公司对被告李春茹人在外地且需要较长一段时间才能办好过户的相关手续均是明知的，故双方约定被告在原告支付全款后先将房屋交付给原告，并特别在备注条款中约定“过户时间以卖方手续齐全为准”，即便是在原告未按照合同约定的2021年1月22日前付清全款后的一个多月时间之内，被告一直在积极配合办理过户的相关手续，在被告向中介索要原告联系方式进一步催要房款及解除合同遭拒后，又因中介称其以帮原告筹款要求被告签两份合同的欺瞒行为，导致被告对原告诚信交易和支付能力产生重大怀疑，故被告出于交易安全及合同明确约定考虑，在原告逾期未支付房款的情况下，行使后履行抗辩无法继续办理过户手续，不存在任何违约情形。被告已行使解除权，原告无权再向被告主张权利，被告多次通过中介催款，也涉及索要原告联系方式解约，多次明确提出解约，中介也表示已经告知原告。2021年3月初，被告通过朋友找到原告后，主张原告应当按照合同约定于2021年1月22日前支付房款，告知有违约金、解除合同等，但原告仍然违反合同拒绝付款，属于根本性违约。被告于2021年3月初明确要求解除合同，但原告经被告催告后仍然拒绝付款，远超15天，本案合同因原告违约解除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的房屋买卖及居间服务合同1份、定金收据1份、中介费收据1份、微信聊天截屏2张（中介与黄君录）、微信聊天截屏2张（原告与李春茹）、涉案房屋产权信息查询结果1份，被告提供的微信聊天截屏2张（与中介蒋某,4）、微信聊天截屏7张（与中介蒋某,4）、顺丰速运截图4张，经质证，双方当事人对真实性均无异议，本院予以采信。另外，被告提供证人孙某,4的证言，主要内容为：孙某,4系黄君录同事，2021年3月份黄君录电话联系孙某,4说他卖的日月星城的房子，合同放在办公室的，让孙某,4去拿。对方1月22日要付全款，但是没付，让孙某,4去找一下对方的闺女，孙某,4就知道姓黄，黄君录告诉孙某,4她女儿住在他们家后面那栋楼，然后孙某,4就去挨家挨户问。问了几天才问到。之后找到他们家了，他们家女婿在家，孙某,4就问你家丈母娘是不是姓黄，买对面的房子的，他说是的，然后孙某,4就找他要号码，他说不能给，找孙某,4要了号码，让他丈母娘跟孙某,4联系。第二天买房的人就跟孙某,4联系了，约在第二天下午两点在西区的东门见面，然后她老公和儿子也来了，孙某,4把合同原件带着，跟她说孙某,4是受黄君录的委托，黄君录在北京，孙某,4说你1月22日付全款，到现在没付，她说没有账号，没法付钱，而且要先过户才能付全款，孙某,4说合同上订的1月22日付全款，然后再过户。孙某,4还说了违约金，对方说这个不可能的，不把房子过户，怎么可能付钱，还说要去找中介闹，还说要绕过中介，双方直接交易，孙某,4说不是他的房子，让她和卖方沟通。当时孙某,4说1月22日没有付款的原因是什么，她说没有卡号，孙某,4说这个可以找中介，她儿子说家里有钱，现在就可以把钱付了，但是要先过户再给钱。孙某,4说正常买房子也不能付1万元就过户房子，还说你如果1月22日没付款的话就会产生很多费用。过了几天对方老公晚上打电话给孙某,4沟通说他们要起诉中介，之后就没谈过了。黄君录让孙某,4去找原告沟通，不是解除合同。经质证，原、被告对证言均无异议，本院予以采信。对原告提供的有争议的证据，本院认定如下：1、情况说明1份、短信截屏1张，证明被告于合同约定的1月22日前不提供收款账户，到时原告无法付款，及被告拒绝履约，不配合房产过户手续的违约事实。2、购房合同1份、定金收据1份、银行转账凭证2份、银行交易明细1份，证明原告起诉后查询得知被告将涉案房屋转卖给他人，导致双方合同根本无法履行，原告重新找房，多支付12万元的直接损失，所购面积也仅有85平米及证明原告的付款能力。3、58同城房源信息询价图片1张，证明清江浦区日月星城西区4月挂牌均价为10889元，与被告2021年1月14日签订的房屋117.69㎡总价108万元，单价9176元相比，单价上涨1713元。4、委托代理合同1份、律师费发票1张，证明因原告主张权利，按照合同约定被告应当支付律师费。5、证人蒋某,4的证言，主要内容为：蒋某,4是紫荆花房地产中介员工，黄效婵是他的客户，联系到蒋某,4想买日月星城的房子，然后蒋某,4就联系到黄君录，黄效婵看好房子以后说回去考虑一下，然后蒋某,4就和黄君录沟通房子的价格，双方就见面谈房子的事情，三方约好见面，当时黄君录先到，蒋某,4和他先沟通中介费的事情，黄效婵后到的，然后就签了买卖合同，后来黄君录一直以要办公证为由拖延时间；2021年过年前几天，蒋某,4与黄君录沟通，黄效婵可以直接付全款给他，他一开始是同意的，后来又不同意了，后来黄君录就一直以北京的公证处不工作为由拖延时间，蒋某,4也打电话到北京公证处询问，给的答复是正常上班；过完年以后，蒋某,4继续与黄君录沟通，他又说元宵节以后回来，蒋某,4的同事也有客户要买日月星城的房子，然后联系到他，黄君录竟然说房子还在出售，价格可以谈，后来再与黄君录联系，他就说是客户违约了，不愿意履行合同了，最后就确定不卖房子了；合同签订后，卖方之前没有催要过房款，合同约定时间过了很长时间以后才提出来之前没付款，大概一个月时间；合同约定1月22日付全款，一开始双方协商，原告一次性付清尾款，先交房，开始黄君录是同意的，后来又不同意；原告不在约定的1月22日付款拿房，是因为黄君录不提供卡号；过年前几天蒋某,4提出黄效婵付清尾款给他，黄君录交房，起先黄君录老婆是同意的，后来黄君录拒绝了；1月22日原告多次催促中介联系黄君录回淮安配合他们办理过户手续，包括打钱之类的；在签订合同的时候没有要求被告提供账户是因为定金给的是现金，过户手续还不齐全，一般在过户前提供账户付全款；合同约定必须定一个大概时间，正常的话1月22日手续应该齐全了；在1月22日之前，没有要求被告提供账户，因为被告过户手续没有齐全。经质证，被告均有异议，对证据1称被告一直通过电话微信等方式联系中介，要求买家按期付款，但中介拒不提供买家联系方式，致被告无法直接向买家催要，且在1月22日左右被告黄君录一直在淮安等候中介联系办理房屋买卖相关事宜，其后，多次联系中介催款，不存在无法联系，不接电话的情形；对证据2真实性表示不清楚，且与本案无关，原告主张其具有购房能力，但未在约定的时间付清全款，该小区与本案房屋并非同一小区，楼层、面积均不一致，不具有任何参考意义；对证据3不予认可，同一小区内房屋因楼层、装修、面积等方面存在差异，每一套房屋的价格也会存在较大出入，该询价仅是网上众多卖家随自己的意愿给出的价格平均值，并不能体现涉案房屋在该时点的价值；对证据4不予认可，根据合同第七条约定，守约方有权要求违约方承担律师费在内的各种损失，在本案中原告系违约方，未按合同约定时间付款，主张该笔费用无事实依据；对证据5,称证言与被告举证的证人的聊天记录存在多处矛盾，证人认可合同约定的1月22日与原告协商确定，同时在被告催要房款时，也告知了原告，但证人作为中介方，在签订合同前后并未要求被告提供账号，且在3月份被告一直要求中介联系原告催款及解除合同事宜，中介均拒不提供原告联系方式，中介的居间行为存在诸多不符合交易习惯以及相关合同约定的情形，其对于合同不能付款、过户存在重大过错，相关责任不应由被告承担。经审查，本院认为原告提供的证据1、5相互印证，与本案具有关联性，故予以采信；证据2系原告与案外人的买卖合同，与本案无关，故不予采信；证据3能够反映与涉案房屋同小区类似房屋的市场挂价，与本案具有关联性，故予以采信；证据4能够证明原告为本案诉讼支出的律师费，也予以采信。对被告提供的有争议的证据，本院认定如下：1、通话记录截屏1张，证明在合同约定的付款期限届满前后，被告一直联系居间方，要求原告按照合同约定的时间付款，但经被告多次催告后直到2021年3月初，原告仍未付款，已经达到了合同约定的解除条件，原告无权向被告主张权利。2、通话录音光盘1张，整理的书面资料8份，证明因原告未按照合同约定付款被告多次与中介以及原告联系催款，及要求解约的事实。经质证，原告对证据1称通话记录截屏无法证明双方的通话内容，不能达到被告的证明目的；对证据2称录音证据被篡改，分段截取不具有连贯性，时间矛盾，已经失去了证据的效力，从形式上可以看出录音存在无头无尾现象，按段截取，特别是录音5至录音7前后时间重合矛盾，录音5是3月8日下午15点59分通话时长33份40秒，按时间推算，应当结束于16点32分，而录音6却显示为3月8日下午16点02分开始对话，录音7为16点24分再次出现对话，也就是说每个人长了三张嘴分别在讲话的荒唐现象，从实质上说被告所有的讲话均是在纠缠1月22日没有付款，当原告或者中介问及现在付款是否来过户时却不正面回答，结合原告提供的与李春茹3月12日微信记录中被告提出“之前我们提出的和解条件作废，特告知”，也就是说被告对于原告所有录音内容作出了否认，因此该份录音证据无论从形式上或实质上均无效。经审查，本院认为被告证据1仅为通话记录，无法反映通话内容，故不予采信；证据2，原告虽否认其完整性，但是从其内容来看，能够证明原、被告之间合同履行过程中对房屋过户、付款的协商过程，故予以采信。本院庭后对涉案房屋相同地段的房屋价格进行了调查：1、对百盛房产的笔录，主要内容为：与日月星城7号楼603室相同楼层相同面积的房屋在2021年3月26日前后，有一个也是六楼的挂售，面积117平方米，挂价117万，单价每平方米1万元，价格基本上没有什么变动，还有一个毛坯房挂价130万元，目前没有成交的。2、对21世纪房产的笔录，主要内容为：与日月星城7号楼603室相同楼层相同面积的房屋在2021年3月26日前后，都是六楼的，有112平方米挂108万元，118平方米挂113万元，117平方米挂113万元，从2020年12月份挂到现在，一般六楼多层的大概是在单价9000元-9500元之间，目前没有成交六楼的。3、对德厚房产的笔录，主要内容为：2021年3月份，日月星城7号楼603室挂价110万元，同楼层有一个是二期的，也是七号楼，但面积一样的没有，一个118平方米的挂价110万元，相同类型的价格都差不多。4、对爱心房产的笔录，主要内容为：日月星城7号楼603室开始挂价100万元，今年3月份的时候改到110万元，相同楼层房屋的成交价大概都在110万元，再高没人买了。5、对先河房产的笔录，主要内容为：日月星城7号楼603室挂价110万元，后来打电话说不卖了，好像是4月份卖掉了，同楼有个502室，108平方米，110万元对外出售。对上述调查笔录，原、被告均无异议，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告黄君录、李春茹系夫妻关系。2021年1月14日，原告黄效婵与被告黄君录、淮安紫荆花房地产经纪有限公司（以下简称紫荆花经纪公司）签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》，约定：卖方黄君录、李春茹，买方黄效婵，居间方紫荆花经纪公司；卖方拟转让房地产坐落于淮安市，建筑面积117.69平方米；转让总价款为108万元（不含税费），合同签订时买方向卖方支付定金1万元，在买卖双方办理过户手续时可自动转为购房款，但另有定金的除外；买方须于2021年1月22日之前将除定金之外的107万元房款支付至卖方账号；卖方应当于全款到位时将该房地产交付买方；为督促卖方按约定如期交付该房地产并结清所有费用，买卖双方协商同意在本合同签订时从交易总价款中（可直接从定金中扣除）预留3万元作为交房保证金。合同第七条约定：买方逾期付款，卖方有权要求其以到期应付但未付款项为基数，按日千分之一支付违约金，合同继续履行；任何一方不履行本合同约定义务，守约方在经过合理催告后（包括但不限于电话、传真、短信、微信、书面催告、律师函等），自约定期限届满次日起15日可以单方终止合同，违约方承担全部责任；任何一方不履行本合同约定义务，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款20%违约金；守约方有权要求违约方承担守约方的损失包括但不限于为实现债权而发生的诉讼费、律师费等费用。合同第十条约定：因买卖一方违约的，守约方可以要求违约方赔偿守约方已支付居间方的佣金费用。合同备注条款约定：1、卖方承诺此房产产权清晰，无争议，无纠纷，无其他担保抵押等，一人签字代表所有产权人认同，此价格包含一个地下车库储藏室，一并转让家具家电，详见物品清单；2、买方承诺在淮安有购房资格；3、买卖双方协商一致，过户时间以卖方手续齐全为准；4、买卖双方应无条件配合居间方办理网签、交接、过户等手续。合同签订后，原告黄效婵和被告黄君录在合同上签字，紫荆花经纪公司在合同上盖章。同日，原告向被告黄君录支付了1万元定金，黄君录出具了收据。之后，原告未在2021年1月22日付清剩余的购房款，而被告也一直没有和原告办理房屋过户手续。2021年2月份，紫荆花经纪公司的工作人员蒋某,4微信联系被告黄君录，称：“大哥，请你们抓紧时间去把公证手续办下啊，或者你和姐一起回来一下啊。”2月24日再次微信联系称“大哥你和姐安排具体哪天回来啊，客户等那么久了，你抓紧安排下啊。”被告黄君录在微信中回复：“3月初才能回。”2021年3月份，被告黄君录委托其同事孙某,4找到原告黄效婵协商付款事宜，孙某,4称原告没有按照合同约定的1月22日付款，原告则陈述是没有账号，而且要先过户才能付全款，双方发生争议。在该次协商中，孙某,4没有提到解除合同。2021年3月6日，被告李春茹和蒋某,4电话联系，李春茹称：“我是黄君录老婆，黄君录说给你们签了一个那个什么协议呀”，“他签了那个协议，说前面还签一个什么协议，说是什么106万，说那2万块钱还要给你。”蒋某,4回复：“你们房子是不卖了吗？”李春茹称:“谁说的不是啊，不是说你们一直说那个钱都是上面写的22号付款也没付。”蒋某,4回复：“因为你在北京过不了户。你回来过户了，人家全款就给你们了。”李春茹:“…我就听黄君录说才106万元，然后实际签的合同108万元，然后还要给你们2万，另外对方的还要一直都没有付款，按道理应该是先付款，然后才过户，是吧。你们光催着我们过户，然后也没有给钱，是不是这样。”蒋某,4：“你不回来怎么过户啊？大哥一直在办公证，那你说北京回不来，现在疫情已经结束了，那你回来过户人家肯定是一次性把钱给你。就是合同备注里面有等你们手续齐全回来过户。”在通话中李春茹一直和蒋某,4谈2万元中介费的事情。蒋某,4称：“你们现在是什么意思，是不卖这个房子还是卖这个房子？要是卖这个房子，我们就继续约个时间，你回来把户过了人家给你钱就行了。”李春茹回复：“不是这样的，因为黄君录已经跟你说过了吧？说是你们这个迟迟不卖房，我们已经不卖了，这个前面不是都给你们说过了，你们这个都迟迟没有付款。”蒋某,4：“我天天催着他回来过户，然后给钱，你还要我怎么说。”李春茹：“你是那样写的，但22号没办啊，我怎么过户。”蒋某,4：“22号只是一个约定、一个期限，就是说你当时因为在北京吗，就是说一个期限，如果说这个时间你没有回来或者手续没办齐，那就肯定顺延的。”李春茹：“你先付款我才可能去过户呀。”蒋某,4：“你肯定是回来，人家把钱打给你，你签字，人家肯定都同时进行的姐。”李春茹：“没呀，你那上面写的是先付款，因为你那上面写的是22号付款，然后我们才办过户。”蒋某,4还称：“合同还没有解约你就把房子挂出来。”李春茹：“你们也不付款，我们再不挂，我们卖房子的时机都错过了。”…“你把客户的电话给我一下，我们来跟客户沟通，好不好。”双方发生争执。2021年3月8日，原告黄效婵和被告李春茹电话联系，在通话中，李春茹开始是针对中介费谈话，后来李春茹问黄效婵中介22号的时候有没有向她要钱，黄效婵回复：“22号过户我们一次性给款子打款给他们家，他说现在你们家人不见面，我们找不着啊。”“就是22号前一天好像，因为明天要过户，要全部付款了吗，我们就先去明天约什么时间，那个审批中心要提前去拿号排队的，我们就早点去的。”中间李春茹提到中介说帮原告筹款的事，黄效婵称“他胡说，我们当时你老公在的时候我就说，我说我的款子明天中午12点全部转，全部转到一起，全部到账，12点全部到账，你老公在的时候，我就这样讲，后来他说要22号之前。”李春茹：“…问他这个22号应该是先到款，然后这个交房子，然后再过户，那签合同也是这么签的，完了他就一个劲儿催我们办过户，我就有点担心…我老公一直22号一直到27号都在淮安，这些都是可以办的，他前面的这些手续，包括交房啊收款的都是可以办的。”黄效婵：“他就一直说，你在北京，你们那个要进行公证的，补办是过不了户又是怎么的。”后来李春茹称：“…那个我们先把他那个啥吗？就是先把前面那个合同给他解除了吧，要不然你看他在里面他要得到好多，因为他这里边他确实有过失，有不诚信的地方…他还要再收2%的服务费，那合同上这么写的。”……黄效婵：“那现在你的意思就是先把这个合同”李春茹：“先把这合同解除了吧。”黄效婵：“合同先解除啊。”……李春茹：“你跟我老公都上当受骗了，你那上面明明写着你也要付2%，我老公要付1%，那上面写着呢”。黄效婵：“我们家老爷子回来了，让他跟你说几句吧。”黄效婵丈夫杨文龙：“…你现在跟他搞解除合同麻烦的呢，你给我的解除合同，他起诉的要我们签字，现在你如果回来和我们面谈，我们就适用于那个合同没有用了，如果到法院起诉要我签字呢，我不签字，到法庭上这个起诉书是不生效的…现在就是说你们回来以后，我们排除那个合同，那个20%违约金，如果真正到法庭起诉，那违约金你要付给我们，我现在不要那个违约金，我不要的，我108万元买给你就是108万元，我一分不少你的，但是你要承担我那个3000块的中介费…。”李春茹：“…他先骗我老公写了个106万的合同，然后又骗他，又然后跟你们签的时候又是一个108万…”，…杨文龙：“他多绕，多赚你2万块钱，现在如果合同解除的了，我们两家签合同他那2万块钱拿那不着，没得法子拿到的。”…李春茹：“不是不是，那个大哥，我们先把这个合同给他解除了，先把中介那个什么合同给他解除了，这个怎么弄，跟中介这个怎么弄。”杨文龙：“不存在，你合同，我们两家以后把那个合同全部撕掉了，我们房子到那个中介，那个房产交易所交了，过户了，他什么法子都没有。”…李春茹：“不是不是，大哥你看现在行不行，那个什么，我们先把这个合同先把它那啥，这个中介太烦了，那个我们也那啥，先跟他把这件事情解决了，就是怎么把这个合同先解除了，先给他那个啥了。”…李春茹:“你看他22号应该交我们钱的，他不交，他不让你交钱啊…。”杨文龙：“没叫，他就说你们材料不全呢，你们双方还要，黄老师的老婆还要写委托书走北京公证处盖章，盖过章到淮阴才有用，说马上就要春节了，这件事办不了了…。”李春茹：“那上面不是说那个你们先付了钱，然后你们先住进去吗？”杨文龙：“没有。”李春茹：“你不是你们先付了钱，我们先把房子给你们，然后过户再慢慢办吗？”杨文龙：“没有。”…李春茹：“…就是咱们还是这个就买房子的事情你就是你还是暂时先别买了，行不行你看，就咱们先把这个合同解决那个是什么了。”杨文龙：“合同解除就我们两家解除就行了。”李春茹：“对你就解除了，你看这个我把这个定金退给你，然后咱们哎呀，你看这惹上这么一个中介也多烦呐。”…李春茹：“你的意思就是，是不是那个，就是我付给你我退给你这1万块钱，然后我们再补你这3000块钱，然后咱们才能就是把合同这个解除是吗还是让中介。”杨文龙：“你那个是不卖的情况下就是这样。”…杨文龙：“你今天中午，你今天中午派的那个人跟你们是什么关系，能不能给你们当家。”李春茹：“能。”杨文龙：“能你就委托他和我们谈话，你全权委托他，你叫他和我们谈。”李春茹：“不是不是，…我肯定要跟他们去说那个啥的，我肯定。”杨文龙：“中介说房子不卖了，你怎么说，你说我们不卖了。”李春茹：“不是我说，我不是，是他违约在先的，他22号要付给我们钱，你看他也不让你去，我们催他，…他也没让你们交钱，对不对？不是他在中间里边这个不按合同办事，他在那搅来搅去，然后还欺骗性的让我们又签了106万元又签108万元。…”杨文龙：“我们全是现金。”…李春茹：“下步就是先把这合同解决了，先把他那个就是那啥了，这个房子暂时先不卖了呗，先把他解决了。”杨文龙：“解决你要通过法院的。”…杨文龙：“我懂你意思了，你现在怎么办就怎么办吧，我们跟你也不好说，好不好。”…黄效婵：“22号跟我们讲的是22号过户，付钱。”李春茹：“你22号是付钱，那上面写的是。”黄效婵：“因为你们人不见，材料不齐，因为你们材料不齐，没法过户，我说你这个钱不好付。”李春茹：“他是22号应该是你们先付钱，我老公一直在淮安一直在准备这个事情，他自己在那里。”黄效婵：“你们也不知道这个手续，到了审批中心去过户的时候，一边过户一边打款，这个手续是连在一起的，他们懂我们也懂，因为我们卖了几套房子。”…李春茹：“…过户的时候是以按我们手续齐全为准，然后你是22号交房款钱，然后我们交房子。”黄效婵：“没过户也不是我的，我们怎么能要呢，这个不好算的。”…李春茹：“他当时给我们说的是这个，这个先交房，然后说你们还要进去过年呢还是怎么的。”黄效婵：“那是不可能，…一边交钱一边过户，把房产证过到我们名下，才能属于我们。”2021年3月份，被告黄君录、李春茹将涉案房屋出售给案外人程丽丽，并于2021年3月26日将产权变更登记至程丽丽名下。原告遂诉至法院。原告委托江苏群汇知缘律师事务所律师代理该案诉讼事宜，支付律师费1.5万元。本院认为，原告黄效婵与被告黄君录、李春茹于2021年1月14日签订的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》是双方当事人的真实意思表示，该合同未违反法律和行政法规的强制性效力性规定，合法有效，双方依据上述房屋买卖合同产生债权债务关系，应当按照合同履行各自义务。原告主张被告拒绝履行合同，并将房屋卖给案外人，导致合同不能履行，要求解除合同，并由被告承担违约责任。被告则抗辩因为原告未按合同约定时间付款，其已依法行使解除权将合同解除，是原告违约，其没有违约。本院认为，在合同履行过程中，被告将涉案房屋出卖给案外人，涉案合同已无法履行，故对原告要求解除合同的诉讼请求予以支持。根据双方诉辩意见，本案争议焦点主要集中在以下三个方面：一、关于本案合同是否已因被告依法行使解除权而解除的问题。被告抗辩因原告未按约付款，其于2021年3月初明确要求解除合同，但原告经被告催告后仍然拒绝付款，本案合同因原告违约解除。经审查，本院认为，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中被告称其已通知原告解除合同，但是并没有向原告发出解除合同的书面通知，从其提供的录音等证据也可以看出，其只是在和原告协商解除合同，并没有正式通知原告解除合同，也没有催告原告在合理期限内付款，而其提供的证人孙某,4也只是证明其曾代替被告和原告协商付款问题，并没有替被告向原告提出解除合同，因此被告提出的合同已经于2021年3月初解除的抗辩主张不能成立，本院不予采纳。二、关于在合同履行过程中，原告是否存在未按约付款导致合同解除的根本性违约行为的问题。被告主张合同约定原告于2021年1月22日前一次性付清房款，被告将房屋交付原告使用，过户时间以被告手续齐全为准。而原告未按约定付款，反而要求先过户后付款，是原告根本性违约。本院认为，首先，从合同约定来看，涉案合同虽然明确约定了付款时间，即原告于2021年1月22日前付款，但没有约定具体的过户时间，只是在备注条款中约定“过户时间以卖方手续齐全为准”，对此原告的解释是被告李春茹当时在北京，无法来淮亲自办理过户，需要李春茹在北京办理委托黄君录的公证手续，因此先定付款时间，在1月22日应当公证手续已经办齐，然后付款的同时就过户。被告也陈述被告李春茹在北京需要办理过户的相关公证手续，但是需要一段时间，所以约定了相关手续齐全后办理。从原、被告陈述可以看出，双方一致认可对过户没有约定具体的日期，需要被告办理相关的公证手续，而手续何时完成无法确定，应视为过户时间约定不明。由于涉案合同对过户和付款的先后履行顺序，并没有明确约定，不能因为对过户时间约定不明就认定付款在先，过户在后。而在房屋买卖合同中，原告作为出卖方的主要义务就是给付房款，被告的主要义务就是交付房产并将房产过户至原告名下，在原告给付购房款的义务与被告办理房屋变更登记的义务没有约定先后顺序的情况下，应同时履行。其次，从法律规定来看，《中华人民共和国民法典》第五百二十五条规定，“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行请求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行请求”。本案中，原告虽没有在合同约定时间付清房款，但是被告也没有提供证据证明其在合同履行过程中办理了与过户相关的委托公证手续。从被告提供的录音也可以看出，原告在合同约定的付款时间前已经在和居间方联系付款的事宜，是因为被告相关公证手续没有完成以及没有相应的付款账号才没有付款，说明原告并无拒绝付款的故意。在被告没有协助原告过户或者提供办理相关过户手续的情况下，原告有理由不付款。被告称原告要求先过户再付款，而在双方的通话中，原告表示“22号过户我们一次性给款子”以及“一边过户一边打款”，说明原告的本意是过户的同时付款，该要求并不构成根本性违约。再次，从双方交易风险负担上看，被告主张出于交易安全考虑，在原告逾期未支付房款的情况下，无法继续办理过户手续。如上所述，原告的付款义务以及被告办理房产变更登记都是双方应履行的合同主要义务，对原告而言，其在房屋未办理过户的情况下即先行支付全额房款，同样存在交易风险。不管是先付款，还是先过户，对原、被告双方来说都存在交易风险，被告不能以此为由主张原告违约。最后，致使涉案房屋买卖合同解除的责任应在被告。在过户时间未定的情况下，被告可与原告进一步协商付款及过户时间，如果被告认为存在交易风险，可以要求原告先提供担保，或者要求同时履行。被告称其曾给原告期限付款，但是从其提供的证据来看，其只是和原告协商付款问题，并没有要求原告在具体期限内付款。在双方未协商一致的情形下，被告擅自将涉案房屋另行出卖给案外人，且已办理不动产权变更登记，导致合同无法履行，其行为显属违约，应当承担合同解除的违约责任。三、关于合同解除的违约责任问题。本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外”之规定，被告将房屋出卖给他人，导致合同无法履行，原告有权要求被告返还定金1万元，并有权请求赔偿损失。原告要求被告按照合同约定的房价款20%标准承担违约金21.6万元，本院认为，由于原告并未提供合同解除给其造成损失的具体依据，而经本院调查，也无最相类似房屋的市场成交价，同小区面积类似的房屋挂价在110万元左右，价格没有明显较大的上涨幅度，考虑到被告的过错程度以及房屋的价格因素，本院酌情确定被告承担违约金4万元。原告要求被告承担中介费0.3万元以及律师费1.5万元，根据合同违约方承担律师费以及赔偿守约方已支付居间方的佣金费的约定，原告此项诉请符合合同约定，也不违反法律规定，本院亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百二十五条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条、第五百九十五条、第五百九十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告黄效婵与被告黄君录、李春茹于2021年1月14日签订的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》。二、被告黄君录、李春茹于本判决生效后十日内给付原告黄效婵定金1万元，并承担违约金4万元、中介费0.3万元、律师费1.5万元，合计6.8万元。三、驳回原告黄效婵的其他诉讼请求。案件受理费4960元，减半收取2480元，诉讼保全费1770元，合计4250元，由原告黄效婵负担3066元，被告黄君录、李春茹负担1184元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。如本判决（裁定）依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决（裁定）确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 员 柏玲二〇二一年七月三十日法官助理 李思书 记 员 吴林附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百二十五条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行请求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行请求。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内部履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第五百九十五条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第五百九十八条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。