江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0303民终4051号上诉人（原审被告）：顾奕涵，女，1990年9月16日生，居民身份证号码320311199009164329，汉族，住徐州市泉山区外窑3号楼3单元401室。委托诉讼代理人：魏汉忠，江苏苏旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘影，江苏苏旭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：时慧芳，女，1982年4月21日生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：刘新伟，江苏青创律师事务所律师。委托诉讼代理人：时晓，江苏青创律师事务所实习律师。上诉人顾奕涵因与被上诉人时慧芳合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2020）苏0303民初4526号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人顾奕涵的委托诉讼代理人魏汉忠、刘影，被上诉人时慧芳及其委托诉讼代理人刘新伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人顾奕涵上诉请求：1、依法撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决遗漏了重要事实，涉案商铺自时慧芳破门而入并换锁后即由时慧芳实际占有，而一审法院没有认识到所有权和占有相互分离的问题，因此，一审法院判决认定事实不清。2、时慧芳尚欠1万元购房款，按照合同约定上诉人顾奕涵至今都不应该交房，而铭泰房产中介服务部无权代表上诉人收取房款，一审法院判决突破了合同的相对性，系适用法律错误。被上诉人时慧芳答辩意见：一审法院查明事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立。主要理由：1、上诉人在2018年4月至2019年11月占有涉案房屋。2、上诉人主张尚欠10000元钱观点，不能成立。6月13日，双方变更了交易方式，在6月22日双方办理房屋交接的时候，已经付到了133万元，剩下的70000元钱按照补充协议的约定，是转化成租金的。6月24日到8月22日期间内，被上诉人反复找上诉人要求签订租赁合同，但是上诉人一直主张在外地不能签订合同。在9月2日到9月9日期间内，通过铭泰房产中介服务部解决了70000元钱的问题，被上诉人提供了与铭泰房产中介服务部及上诉人父亲之间的三人通话录音。被上诉人交付了60000元，剩下的10000元钱也已经交到铭泰房产中介服务部，由铭泰房产中介服务部进行转交，但是前提是上诉人要把房屋进行交接。上诉人可以随时到铭泰房产中介服务部领取这10000元钱。综上，上诉人上诉请求不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。时慧芳向一审法院提出诉讼请求：判令顾奕涵支付自2018年7月至2019年11月的房屋租金51000元及2019年4月至10月的物业费5438.16元，共计56438.16元。一审法院认定事实如下：2018年6月3日，顾奕涵（甲方）与时慧芳（乙方）在徐州经济技术开发区铭泰房产中介服务部的居间下，签订《房地产买卖合同》一份，约定时慧芳购买顾奕涵名下美的翰城商业综合楼幢1单元102号房屋一套，建筑面积约64.8平方米，议定售价140万元，售价含配套：上房费用、维修基金、交房前物业费等，合同第八条约定：买卖双方同意交房采取.-方式，甲方并于-年-月-日前迁出户口。A、甲方收到房屋全款之日，双方交接房屋；B、买卖双方同意于-年-月-日前交接房屋。该合同第十条约定：在签订本协议时，乙方（即原告）交付给甲方（即被告）购房定金8万元，买卖双方同意由甲方保管，买卖双方同意该定金抵购房款或服务费，甲方将购房合同原件、商铺委托合同抵押给居间方保管。第十一条约定，违反本协议的任何一条款均视为违约：1、甲乙双方合同签订后，若乙方中途违约要求解除合同，应书面通知甲方，甲方应在7日内将乙方的已付款（不计利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约要求解除合同，应书面通知一凡个，并自违约之日起7日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。2、甲方如不履行本合同规定的，每逾期1天按房价总额千分之三作为违约金赔偿乙方，逾期超过一个月时，乙方有权解除合同。解约时，甲方除已收的房价款全部退还乙方外，并应双倍返还定金给乙方。3、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的，每逾期1天按房价总额千分之三作为违约金赔偿给甲方。逾期超过一个月时，甲方有权解除合同，解约时，甲方将已收的房价款扣除已支付的交易税费后退还乙方，定金归甲方所有。4、任何乙方恶意拖延过户、付款日期或业务办理结束后拖延领证或领款日期的要付给对方违约金，按每日总房款的千分之三计算。此后，合同双方及案外人王龙于2018年6月19日为案涉商铺过户登记签订了《存量房买卖合同》一份，该合同记载房屋价款为50万元。案涉商铺于2018年6月22日登记至时慧芳及案外人王龙名下，该房屋不动产权证书载明时慧芳与王龙系共同共有。另查明，案涉商铺系顾奕涵购自徐州市美的新城房地产发展有限公司，购买价格为1199888元。2016年9月29日，顾奕涵与案外人美的徐州分公司签订《商铺委托经营管理合同》一份，根据该《商铺委托经营管理合同》约定，顾奕涵将案涉商铺全权委托第三人进行经营管理，第三人接受顾奕涵委托，委托管理期限为2017年1月1日至2024年12月31日止，顾奕涵放弃该商铺前三年即2017年1月1日至2019年12月31日止的使用权、租赁权、受益权、经营权、经营收益，第三人有权对外签订该商铺的租赁等形式的使用合同。该合同第四条约定：在本协议期间，顾奕涵如需将商铺产权转让的，应当提前30天以书面形式通知第三人，同等条件下，第三人享有优先购买权；若第三人放弃购买权，则顾奕涵必须与该商铺受让人达成遵守本协议并履行协议中顾奕涵应予承担义务的协议；否则即属顾奕涵违约，由此发生的任何纠纷以及造成的一切损失（直接损失）均由顾奕涵承担，在受让人未签署同意概括承本协议书之前，不得办理所有权转让手续，顾奕涵及受让人须在转让后七日内到第三人办理本协议变更协议。2016年10月11日，顾奕涵与第三人签订《商铺租赁合同》一份，约定顾奕涵自第三人处承租案涉商铺，租赁期自2016年10月15日（交付之日）起至2024年10月14日止。2018年6月13日，时慧芳与顾奕涵签订《补充协议》一份，出售方（甲方）为顾奕涵、顾军廷，购买方（乙方）为时慧芳，居间方（丙方）为宝泰房产有限公司，甲乙双方友好协商一致同意就美的翰城商业综合楼1单元102室房地产买卖合同（编号：2018S1801599）约定款项如下：1.因甲方需要乙方偿还上述房产的银行贷款，现经双方友好协商一致同意，乙方出资人民币伍拾叁万元（550000元）用于甲方偿还上述房产的银行贷款，此款专款专用，为总房款的一部分。2.在签订房地产买卖合同时，乙方已经先行支付到甲方人民币捌万元整（80000）定金，现合计支付到甲方陆拾叁万元，若甲方中途不卖或是恶意拖延过户时间，应书面通知乙方，并自违约之日起3日内应将乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。3.甲乙双方友好协商一致同意，领证领款之前将上述房产的房屋出租合同与顾军廷签订。时慧芳提交其与顾奕涵父亲顾军廷的微信聊天记录打印件一组，内容为：2018年7月3日，时慧芳向顾军廷催促何时见面并告知顾奕涵今天50万应该已经拿到了，顾君廷于7月9日回复我出差在外。2018年8月上旬时慧芳向顾君廷催促房租合算日期从7月5日开始，其看到店面不开门是转租还是时慧芳出租需要顾奕涵明确，顾军廷回复你把七万给了告诉一声否则无法答复。时慧芳回复要是这样门面就自己租出去。8月19日，时慧芳向顾军廷表示三天之内解决这个问题，如果不过来就去物业或者报警开门，东西给放在外面。顾军廷回复没想到买的不成功卖的更麻烦事，并表示按正常程序办，交完钱就交房你说的行不通到时候麻烦。时慧芳回复挺简单的事情要不你租，要么不租，其实我不必这样，按照约定的3000元一个月扣租金，完全没必须老是找你。8月21日，时慧芳向顾军廷发送明天见面我们都好说我可以不要一个月租金，你交钥匙我打钱，如不见面我就等你约我，资金按照一月3000元支付，从拿到房证那天算起。租金按照3000元一个月，从房款扣除，看到请回复。顾军廷回复知道。时慧芳回复明天上午9:30，美的宝泰房产见，顾军廷回复我在日照。时慧芳于8月22日向顾奕涵方发送你们一直拖着快2个月了，顾奕涵方回复你决定租出去就这么办吧，大家以后尽量配合。时慧芳回复：周几能回来？钥匙能否送过来？我和顾奕涵把房子交接清楚你们提前搬东西。顾军廷回复：你把钱打给她我回去给你送钥匙你主动点我好办都太认真我真的难办。时慧芳回复：总得见面说这个事吧。还款，我主动你们不签协议，打款我也很主动，到现在我的房子都说了不算。你们的钱用了两个月了，相互理解，我连你们的面都见不到，谁给我打收条，说实话我本来想得简单，但是都得表个态度吧。顾军廷回复：不想多说就少说告诉我一声就行，有底子怕什么千万不能太复杂了不然以后我真的难办。时慧芳回复：一手交钥匙，一手交钱。顾军廷回复：我还有事你看着办吧，这么纠结下去会很难办的。时慧芳回复：再给三天时间，不然我就按照租金算，你考虑吧，这些钱够两年的租金了，你要是耗着我也没有办法，我已经把自己的给你们了，遇事不能只想自己，24号晚上18:00之前，我都可以正常程序，不然我们就耗着两年吧。9月3日时慧芳发送：6万已转，确认回复，已收6万。顾军廷回复：知道，六万元已收到。下午三点多走的晚上八点半到了诸城，明天办完事去济南尽快回去准备房子。时慧芳回复：说的周六交接，不要再拖了。9月8日，时慧芳向顾军廷发送下午三点半我要见到钥匙，最后的底线，顾军廷向其转发了一条美的徐州分公司发送的信息，内容为：顾奕涵，你所租赁使用的商铺美的广场1-102室被过户转让，我司并未收到你的提前告知，对此事并不知情，新业主现要求强行破门而入1-102室，我方物业及工作人员多次电话联系你，均未联系上，需要你现在尽快到现场解决问题，否则后果自负。时慧芳分别于2018年6月3日给付购房款80000元，于6月14日给付购房款550000元，于6月19日给付购房款200000元，于7月3日给付购房款500000元，于9月3日给付购房款60000元，共计支付1390000元。双方关于顾奕涵与第三人之间就案涉商铺订立的《商铺委托经营管理合同》的纠纷已经一审法院作出判决认定，案号为（2018）苏0303民初6716号，判决内容为被告顾奕涵与第三人广东美的商业管理有限公司徐州分公司于2016年9月29日签订的《商铺委托经营管理合同》及2016年10月11日签订的《商铺租赁合同》自2018年6月22日起终止履行。顾奕涵提交照片一组，显示2018年9月14日涉案房屋玻璃门上张贴此房招租的信息双方均认可2018年9月9日至2019年11月期间涉案房屋里存放顾奕涵一方的库存奶、冰柜、零售货架，顾奕涵陈述其于2019年11月将房屋内的物品办理完毕，仅剩收银台和一些垃圾。时慧芳陈述2018年9月9日其将房门打开并换锁，但其通知顾奕涵可以随时来搬东西。时慧芳提交收据一张，票号为0708251，载明入账日期为2020年4月20日，缴款单位为1-102铺，收款方式为POS，人民币5438.16元，收款事由为2019.4-2019.10物业费。时慧芳提交视频一段，视频里分别为顾军廷及中介公司梁辉及时慧芳对象王龙，录制时间为2018年9月2日。其中中介公司梁辉提到要求时慧芳先给顾奕涵6万元，1万元放在梁辉处，等顾奕涵将东西搬走，物业费、水电费小票拿到手后，梁辉将1万元给顾奕涵。顾军廷给中介方说：你先把这个话给时慧芳说，说完了再说。时慧芳另提交其向案外人梁辉（系中介公司工作人员）微信转账凭证一张，内容为：2018年10月20日时慧芳向梁辉转账支付10000元。顾奕涵提交《商铺委托经营管理合同》一份，委托方为王龙、时慧芳（甲方），受托方为广东美的商业管理有限公司徐州分公司（乙方），签订时间为2020年4月24日，合同载明甲方系美的广场D区1层1-1002号商铺的产权人，甲方委托乙方经营管理的美的广场商铺D区1层1-1002号，甲方自愿放弃该商铺2020年5月1日前的使用权、租赁权、收益权、经营权、放弃向乙方收取任何形式的经营收益。2020年5月1日至2023年4月30日期间的甲方委托乙方出租该商铺，乙方根据市场行情，在统一业态规划的前提下出租商铺……一审法院电话联系美的徐州分公司相关负责人，经询问美的广场D区商铺2019年前后的租赁价格在40元/㎡/月至50元/㎡/月区间内。一审法院审理后认为，上诉人顾奕涵与被上诉人时慧芳之间签订的《房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。案涉合同约定顾奕涵收到房屋全款之日，双方交接房屋。依据时慧芳提交的微信聊天记录能够显示出双方因未付款7万元的支付问题及房屋交接问题发生分歧。从双方提交证据来看，双方在买卖房屋时对后续由顾奕涵继续租用曾达成过意向，但后续未实际履行，顾奕涵与案外人广东美的商业管理有限公司徐州分公司的租赁合同及管理合同已被生效判决认定于2018年6月22日终止。时慧芳已于2018年10月20日将剩余款项交付给中介方，虽然视频及合同均未显示顾奕涵对原告时慧芳将剩余1万元交付给中介方表示同意，但在时慧芳将该款项交付给中介方时，顾奕涵完全可以向中介方领取该款项，但顾奕涵仍怠于履行领款交房的手续，且仍将货物存放在涉案房屋处继续占有使用，故认定顾奕涵应向时慧芳支付自2018年10月20日至2019年11月期间的占用使用费，酌定按照每月2600元租金标准计算，即2600元×13月+2600元/30日×10日=34666元，物业费应支付5438.16元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：顾奕涵向时慧芳支付占有使用费34666元、物业费5438.16元，共计40104.16元。一审案件受理费1211元，由时慧芳负担211元，由顾奕涵负担1000元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明的案件事实与一审法院认定事实无异，本院依法予以确认。本院认为，上诉人顾奕涵与被上诉人时慧芳之间签订的《房地产买卖合同》以及《补充协议》等均系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应依法认定为有效，双方当事人均应本着诚实信用原则，按照合同约定，全面履行各自权利义务。结合双方之间微信聊天记录等证据证实，双方在剩余7万元购房款交付以及房屋交接等问题上发生了分歧。此时，双方应当本着诚实信用原则，通过协商方式，积极履行剩余合同义务。双方交易系通过房产中介方达成，在履行过程中出现部分分歧不能自行处理妥善时，时慧芳选择由房产中介方协调解决，并不不当。时慧芳在履行了6万元购房款后，又于2018年10月20日将剩余1万元款项交付给房产中介方，由房产中介协调处理最后交接等事宜，此时上诉人顾奕涵完全可以向房产中介方随时领取该款项，并积极办理交接手续，但上诉人顾奕涵怠于履行领款交房等手续，且仍将其货物存放在涉案房屋处，继续占有使用涉案房屋至2019年11月份。故一审法院认定顾奕涵向时慧芳支付自2018年10月20日至2019年11月期间的占用使用费及相关物业费，具有一定的事实和法律依据，对上诉人顾奕涵的上诉请求，本院依法不予支持。综上，上诉人顾奕涵的上诉请求不能成立，应予驳回；原审法院认定本案事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1211元，由上诉人顾奕涵负担。本判决为终审判决。审 判 长 杜演文审 判 员 赵东平审 判 员 周东海二〇二一年七月二十九日法官助理 吴 轩书 记 员 杨荔媛