北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0106民初15863号原告（反诉被告）：田某，男，1990年12月12日出生，蒙古族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：李一，北京市京德律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京自如生活企业管理有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-1466。法定代表人：熊林，总经理。委托诉讼代理人：高君宇，女，北京自如生活企业管理有限公司法务。原告（反诉被告）田某与被告（反诉原告）北京自如生活企业管理有限公司（以下简称自如公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田某的委托诉讼代理人李一及被告自如公司的委托诉讼代理人高君宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田某向本院提出诉讼请求：1．判令自如公司继续履行双方于2019年3月28日签订的《资产管理服务合同》；2．判令自如公司支付2020年11月9日至2021年6月21日的房屋租金35400元、履约保证金4425元；3．自如公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年3月28日，原被告双方签署《资产管理服务合同》，约定原告将位于丰台区程庄北里11号楼4层1单元401号的房屋（以下简称401号房屋）出租给被告。2020年11月8日，被告向原告出具了《解约通知函》，要求解除《资产管理服务合同》，并不再支付房屋租金，原告与被告协商多次均无结果。被告主张的解约理由不符合《资产管理服务合同》约定及国家法律规定，故要求被告继续履行该合同，并支付至起诉之日起的房屋租金22125元，被告在结算10月租金时擅自扣除了4425元的履约保证金，侵犯原告权益，现要求一并返还。自如公司辩称，1．我方与田某签署的《资产管理服务合同》合法有效，双方就合同履行的居室数量、装修配置处置、资产返还等均作出了明确约定。2020年2月8日优化间被责令拆除，双方合同约定的居室数量发生变化，我方亏损严重，且田某已收房，合同履行的客观基础丧失，继续履行对我方显失公平；2．优化间拆除非我方过错所致，我方提出解除合同于法有据；3．我方已经就合同的解除履行了通知义务，并办理了解约结算，我方无法继续承租和管理田某方房屋，合同不适宜强制履行。我方于2020年11月3日向田某邮寄了书面解约通知函，通知田某合同于2020年11月8日解除，后我公司依据合同2．6条、3．3条、6．5条约定进行了解约结算、腾空房屋，给田某发送了房屋永久密码。现我方已完成承租人退租清退和还房前保洁等相关工作，并向业主告知了房门密码锁，根据合同约定应视为完成了交房义务。田某没有及时收房或采取其他措施降低损失，该部分损失与我方解约之间没有因果关系，应由其自行承担；4．我方在合同期内最大限度维护田某利益，继续履行合同对我方显失公平。一则优化间于2020年2月8日拆除后至2020年9月21日期间，我方仍长期按照原租金价格支付长达七个月之久，二则即使在2020年上半年，疫情对我公司对外出租造成重大影响时，我公司仍没有停止或减少向田某支付房租，三则在合同履行期内我公司从未有过延迟支付租金或损毁房屋等违约行为。基于以上事实，本着合理、公平承担损失的原则，考虑我公司在此房屋进行的装修配置，请求法院酌情判决，驳回田某的诉讼请求。自如公司向本院提出反诉请求：1．确认双方签署的《资产管理服务合同》于2020年11月8日解除；2．田某向自如公司支付新配置设施损失费用10233．52元；3．本案诉讼费用由田某承担。事实和理由：1．《资产管理服务合同》履约条件因不可归责于我方的原因而发生根本性变化，导致合同履行陷入实质性僵局。我方已就案涉房屋完成承租人退租清退和还房前保洁等相关工作，完成合同解除且房屋永久密码已交还田某。因此，不论是形式上还是实质上，合同已于2020年11月8日终止履行并解除完毕，无法恢复履行。2．依据约定，《资产管理服务合同》提前解除的，应当由委托人承担新配置设施损失费用。我方接收案涉房屋后，在原有房屋装修水平的基础上经必要的装修改造，增设了大量的电器设备和家居设施，共计投入成本37113．56元（竣工费用），现因合同提前解除，根据《资产管理服务合同》第3．3条约定，田某应承担新配置设施的损失费用10233．52元。田某对自如公司的反诉辩称，合同到2021年6月21日才自然终止，自如公司自行发送解除通知函，属于无效行为。根据合同约定的配置费用承担规则，我方不是合同解除的责任方。在合同附件1中明确写明了房屋信息、居室数量，被告知晓房间数量，并对房间进行改造。本院经审理认定事实如下：2019年3月28日，田某（甲方）与自如公司（乙方）签订《资产管理服务合同》，约定：鉴于甲方合法拥有标的资产，乙方具备管理相关资产的经验和能力，双方就甲方委托乙方管理标的资产事宜达成如下合同：甲方委托乙方管理运营的房屋为401号房屋，甲方授权乙方对标的资产进行经营出租供他人居住。本合同管理期限自2019年3月29日起至2021年6月21日止；双方经评估后一致认为，标的资产依据市场行情预期合理收益为4425元/月；乙方管理运营标的资产所实际代收资产使用人的租金为实际收益，乙方应根据本合同规定在每个结算周期结束后从实际收益中扣除乙方应得的增值收益分成及各项甲方应付费用，将剩余收益部分支付给甲方；管理期间内，乙方应尽勤勉义务运营标的资产，并按照管理周期向甲方支付服务质量保证金，每个管理周期最后结算时，双方同意甲方有权以服务质量保证金抵扣乙方应付款项，抵扣后剩余款项（若有）自动转为下一管理周期乙方应向甲方支付服务质量保证金的部分款项；本合同终止或解除时结算后如仍有剩余的，甲方应在当期付款期限内将余额返还乙方。乙方应于标的资产交付日起10个工作日内，向甲方支付首期服务质量保证金4425元。管理期间内，甲方同意乙方对标的资产进行必要的装修、改造及不定期对标的资产进行一定程度的翻新，但乙方不得破坏房屋的承重结构。合同第6．2条（1）约定了因甲方违约，乙方有权随时单方解除合同的情形；第6．2条（2）约定了因乙方违约，甲方有权单方解除合同的情形；合同第7．2条约定，甲方违反本合同6．2（1）约定导致乙方单方解除合同，甲方应向乙方支付等额于双倍当期月预期收益的违约金，并赔偿乙方相应损失（包括并不限于如下赔付项目）：（1）装修损失费；（2）新配置设施损失费。为标的资产的购进家具和（或）家电的配置价格×（管理期限内未履行天数/管理期限总天数），其中配置费用以乙方提供的数据中确定的项目和费用为准。2020年11月3日，自如公司向田某邮寄《解约通知函》，载明：服务合同履行过程中，房屋内一间居室被拆除，导致双方服务合同中约定的3居室出租条件客观丧失，且经沟通，双方无法就房源出租价格调整事宜达成一致，自如公司决定于2020年11月8日与田某解除服务合同，解约日前的租金预期收益正常支付。自如公司就案涉合同自行进行了结算，计算方式为：田某退还服务质量保证金4425元，自如公司应付田某房租7080元、水费1080元、电费5．57元、燃气费126．21元，结算款总金额共计3866．78元。自如公司于2020年11月6日向田某发送短信提示合同款项已结算完毕，可前往微信小程序内自行领取房屋密码，于2020年12月29日将永久密码下发并书面通知了田某。庭审中，田某认可于自如公司所述时间收到短信和密码，但其要求继续履行合同，故没有收房；主张服务质量保证金4425元应在合同完全履行完毕后，确保房屋没有损害的情况下返还给原告，现房屋尚未交接，故不应扣除。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定，民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。本案合同成立及发生争议的时间均在民法典实施前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，田某与自如公司签订的《资产管理服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。自如公司单方向田某发送《解约通知函》并要求解除双方合同的行为，不符合双方之间关于合同解除的相关约定，亦不符合合同法定解除的情形，该行为亦不发生解除合同的法律效力，故对自如公司要求确认其与田某签署的《资产管理服务合同》于2020年11月8日解除的反诉请求，本院不予支持。自如公司在合同期限内清空租户并通知田某解除合同，要求田某收回房屋的行为，属于以自己的行为表明不再履行合同，且现已合同期满，故本院对于田某要求继续履行合同的诉讼请求，亦不予支持。就田某主张的租金，因自如公司擅自搬离涉案房屋，未给予田某合理的准备时间，鉴于田某最晚于2020年11月6日已知晓自如公司欲解除合同，且自如公司已将款项支付至2020年11月8日，故本院确定自如公司应支付田某2020年11月9日至2021年1月8日的房租共计8850元。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。在自如公司反复告知解除意愿、腾退房屋并告知田某房屋密码的情况下，田某应当采取适当措施防止损失的扩大，田某未采取适当措施致使损失扩大，故本院对田某主张的超出部分不予支持。因案涉合同已履行期满，且自如公司就相关费用和服务质量保证金已进行了抵扣，双方对2020年11月8日前的租金、水电燃气费均无异议，故本院对田某要求自如公司给付服务质量保证金的诉讼请求不予支持。田某并无合同约定之违约行为，自如公司要求田某支付资产配置费，缺乏合同及法律依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定，判决如下：一、北京自如生活企业管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付田某二〇二〇年十一月九日至二〇二一年一月八日期间房屋租金8850元；二、驳回田某的其他诉讼请求；三、驳回北京自如生活企业管理有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费232元，由田某负担155元（已交纳），由北京自如生活企业管理有限公司负担77元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费443元，由北京自如生活企业管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 张 倩二〇二一年七月九日书记员 邵胜凯