山东省青岛市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）鲁02执异548号案外人：邵国林，男，1989年8月14日出生，汉族，住山东省青岛市崂山区。申请执行人：海阳铭一置业有限公司，住所地山东省海阳市东凤大道南路裕泽家园门头房28号。法定代表人：周理，经理。委托诉讼代理人：王广铖，山东泰成律师事务所律师。被执行人：青岛同城置业有限公司，住所地山东省青岛市城阳区春阳路406号安泰居34号楼2单元1201户。法定代表人：胡军基，董事长。委托代理人：倪骏，男，系该公司员工。被执行人：青岛博润置业有限公司，住所地山东省莱西市重庆路北、长岛路西。法定代表人：胡军基，总经理。被执行人：海阳新越房地产有限公司，住所地山东省海阳市海园路47-14#。法定代表人：胡军基，总经理。本院在执行海阳铭一置业有限公司与青岛同城置业有限公司、青岛博润置业有限公司、海阳新越房地产有限公司企业借贷纠纷一案【执行案号：（2017）鲁02执456号】过程中，案外人邵国林向本院提出书面异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。邵国林请求本院裁定中止对青岛市城阳区长城路399号2单元901户房产（下称“案涉房产”）及其所对应的土地使用权的执行。事实与理由：邵国林是案涉房产业主，2013年购买该房，经过网签，2013年9月9日交齐首付款并办理贷款，同年完成房屋的预告登记。后因为开发商涉及到纠纷，房产坐落土地2015年10月10日被青岛市中级人民法院查封，作为案涉房产的所有权人，在各级政府的共同努力下，历经5年终于交房，但因土地被查封，无法办理不动产登记。海阳铭一置业有限公司辩称，青岛同城置业有限公司以博文广场项目的在建工程房屋和土地提供抵押担保，购房协议未经抵押权人青岛农村商业银行股份有限公司城阳东城支行同意，不发生法律效力。依据《中华人民共和国担保法》第四十九条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，邵国林签订的购房协议无效。现抵押权人已申请法院强制执行，对包括案涉房产在内的财产进行查封、评估、拍卖，购买协议也无法履行，邵国林的异议请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。青岛同城置业有限公司辩称，认可邵国林的异议请求。为证明其主张，邵国林向本院提交《青岛市商品房预售合同》、购房发票、房款收据、不动产交易登记信息查询结果、住宅专项维修资金收据、不动产登记簿、物业费收据、转账明细各一份。海阳铭一置业有限公司质证称，对合同的真实性有异议，从合同的内容看约定的付款日期为2017年，合同没有落款时间，无法证明双方存在合法有效的书面合同。案外人未提交买受人名下包括户籍内所有人员无其他用于居住房屋的证明。案外人没有提供付款凭证，维修资金收据没有显示姓名，发票开具的日期是在申请执行人查封之后，且与合同约定的付款时间不一致，无法证明已支付的价款超过合同约定总价款的50%。转账明细的账户为邵昆善，不是案外人，转账日期为2013年9月16日，汇到孙宏名下，并非合同指定账户，汇款金额与约定金额不一致，没有15万元现金来源的证据材料，对付款的真实性有异议。青岛同城置业有限公司认可邵国林提交的所有证据。海阳铭一置业有限公司向本院提交银行借款合同、抵押合同、抵押权证各一份、民事调解书三份，以证明案涉房产已经抵押给青岛农村商业银行股份有限公司城阳东城支行，未经抵押权人同意，转让行为无效。邵国林未到庭参加听证，未发表质证意见。青岛同城置业有限公司，案涉房产确实抵押给银行，但也已出售给买房人，买房时未撤押。本院查明，青岛崂山区王家村工贸中心与青岛同城置业有限公司、青岛博润置业有限公司、海阳新越房地产有限公司企业借贷纠纷一案，本院于2015年10月15日作出（2015）青金商初字第327号民事调解书，确认如下：一、被告青岛同城置业有限公司、被告青岛博润置业有限公司、被告海阳新越房地产有限公司确认欠原告青岛崂山区王家村工贸中心借款本金133618575元及利息49652143.08元（利息已计算至2015年9月27日，之后至还清之日所产生的利息按年利率24%计算），并于2015年10月16日前一次性向原告支付；二、被告青岛同城置业有限公司、被告青岛博润置业有限公司、被告海阳新越房地产有限公司于2015年10月16日前一次性向原告支付律师费100万元。案件受理费963154元、减半收取481577元，保全费5000元，共计486577元，由被告青岛同城置业有限公司、被告青岛博润置业有限公司、被告海阳新越房地产有限公司负担，于2015年10月16日前向原告支付。仇志新不服该民事调解，向本院申请再审，本院于2016年4月14日作出（2015）青中民申字第468号民事裁定书，裁定驳回仇志新的再审申请。青岛高翔工贸有限公司、仇志新向山东省高级人民法院申诉，山东省高级人民法院于2016年7月26日作出（2016）鲁民监67号民事裁定书，裁定：一、指令青岛市中级人民法院再审本案；二、再审期间，中止原调解书的执行。本院于2016年8月30日立案，于2016年12月8日作出（2016）鲁02民再83号民事判决书，判决书载明：一、撤销本院（2015）青金商初字第327号民事调解书；二、青岛同城置业有限公司、青岛博润置业有限公司、海阳新越房地产有限公司于本判决生效后10日内向青岛崂山区王家村工贸中心支付借款本金133618575元；三、青岛同城置业有限公司、青岛博润置业有限公司、海阳新越房地产有限公司于本判决生效后10日内向青岛崂山区王家村工贸中心支付借款利息（自2015年1月23日起至实际付清之日止，按本金133618575元，年利率24%计算）；四、驳回青岛崂山区王家村工贸中心的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间支付金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费963154元、财产保全费5000元，由青岛同城置业有限公司、青岛博润置业有限公司、海阳新越房地产有限公司负担。青岛高翔工贸有限公司不服该判决，向山东省高级人民法院提起上诉，山东省高级人民法院于2017年8月4日作出（2017）鲁民再68号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本案诉讼过程中，2015年10月10日，本院以（2015）青金商初字第327号民事裁定书及协助执行通知书对青岛同城置业有限公司名下的青房地权市字第2××9号土地使用权及该宗地所有已搭建房屋楼盘。因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，青岛崂山区王家村工贸中心向本院申请执行，执行案号为（2017）鲁02执456号。执行过程中，本院续行查封青房地权市字第201063179号土地使用权及该宗地所有已搭建房屋楼盘。因青岛崂山区王家村工贸中心将本案所涉债权转让，依海阳铭一置业有限公司申请，本院于2020年11月13日作出（2020）鲁02执异497号执行裁定，变更海阳铭一置业有限公司为本院（2017）鲁02执456号案件的申请执行人。另查明，2015年9月15日，邵国林与青岛同城置业有限公司签订青岛市商品房预售合同购买案涉房产，案涉房产坐落在青房地权市字第2××9号土地使用权上，邵国林已于查封前交齐全部购房款，且青岛市不动产登记及交易系统显示邵国林名下仅有案涉房产一套房产。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，尽管案涉房产登记在被执行人青岛同城置业有限公司名下，但邵国林已在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同购买案涉房产，案涉房产系用于居住且邵国林名下无其他用于居住的房屋，邵国林已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，故邵国林的异议请求，符合上述司法解释的规定，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下：中止对被执行人青岛同城置业有限公司名下位于青岛市产及其对应土地使用权的执行。案外人、当事人不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 于        瑞        军审 判 员 焦        兴        凯审 判 员 龙骞27024587684审判员龙骞二〇二一年七月六日法官助理 李        兰        兰书 记 员 陈        春        阳书 记 员 张                澳