重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书 (2021)渝0113民初6048号   原告：张华，男， 1973年2月5日出生，汉族，住重庆市垫江县。    委托诉讼代理人：毛馨雨，重庆静昇律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨力霓，重庆静昇律师事务所律师。    被告：吕远，男，1983年1月17日出生，汉族，住重庆市渝北区。原告张华诉被告吕远房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告张华委托诉讼代理人毛馨雨，被告吕远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张华向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原被告的《房屋租赁合同》，并立即归还租赁房屋；2、请求人民法院判令被告向原告支付自2021年1月1日起至《房屋租赁合同》实际解除之日止的租金，暂计算至2021年3月31日为18 002.85元；3、请求法院判令被告向原告支付自2020年9月起至《房屋租赁合同》实际解除之日止的物业服务费，暂计算至2021年4月30日止为3466.95元；4、请求法院判令被告向原告支付违约金87 352.35元（即提前解除合同给原告造成的预期可得利益损失，按照合同解除当年12个月租金之和计算），上述暂时合计108 822.15元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年11月10日，被告与案外人重庆融创启洋置业有限公司（以下简称融创启洋置业公司）签署《房屋租赁合同》，约定被告租赁融创启洋置业公司所有的位于重庆市巴南区南泉街道甘泉路融创欧麓花园城唐顿庄园商铺及其附属设备，对租赁时间、租金、支付方式、违约责任等进行了约定。2017年12月26日，原被告与融创启洋置业公司签订《〈房屋租赁合同〉权利义务概括转让三方协议》，协议约定融创启洋置业公司将上述合同中的全部权利义务转让给原告，被告同意转让事宜，原被告同意按照合同的内容履行。2020年7月1日起，被告未再按月支付租金，原告曾向重庆市巴南区人民法院提起诉讼，后双方达成调解协议，原告减免被告2020年7月1日—2020年12月30日期间两个半月的租金，被告则继续按约定履行承租义务。但被告仍拖延拒付租金。为维护原告权益，原告遂向本院提出如上所请。被告吕远辩称，同意解除合同，愿意支付房租和物管费，但不同意支付违约金。原告张华围绕诉讼请求向本院依法提交了《房屋租赁合同》、《重庆市商品房买卖合同》、《〈房屋租赁合同〉权利义务概括转让三方协议》、（2020）渝0113民初16758号《调解笔录》、（2020）渝0113民初16758号《民事调解书》、物业费欠费明细截图、重庆增值税电子普通发票、《收条》等证据。原告经质证对上述证据均无异议。原告张华另向本院举示了房产证复印件、重庆增值税普通发票、完税证明、物业专项维修资金专用收据等证据，拟证明其有权利收取租金等费用，被告吕远表示不再对上述证据进行质证，以本院审核为准。经审查后，本院认为上述证据真实合法，且与本案有关联，均予以确认并在卷为凭。被告吕远未举示证据。原告举示的《欠费明细表》系其制作，且被告对其中计算的违约金不予认可，故是否予以采信，将在本院认为中予以评述。结合当事人诉辩称及审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉房屋原系案外人融创启洋置业公司所有。2017年11月10日，被告吕远（作为乙方）与案外人融创启洋置业公司（作为甲方）签订《房屋租赁合同》，约定融创启洋置业公司将其所有的位于重庆市巴南区南泉街道甘泉路融创欧麓花园城唐顿庄园物业及其附属设施设备出租给吕远用于餐饮经营；租赁物业面积为280.2㎡；租赁期限为5年，起租日为2018年3月1日，甲方应在起租日将商铺交付给乙方，如迟延交付，则以实际交付日为起租日；租金详见“表一；”物业服务费按照¥6.5元月㎡的标准计算，由乙方自行向物业管理单位支付；租赁期限内，乙方按每三个月为一个支付周期进行租金支付。本合同签订后五个工作日内乙方向甲方支付履约保证金及前三个月租金，以后乙方应在上一支付周期届满前10日内支付下一周期租金；乙方应在本合同约定的租赁期限届满之日向甲方交还商铺；在租赁期内，如因乙方原因解除合同且乙方按照本合同约定按期交还出租商铺的，甲方退还乙方已交付的尚未到期的租金、物管费，除履约保证金作为违约金不予退还外，乙方还应赔偿甲方损失，乙方对甲方的损失赔偿总额，不超过合同解除当年12个月租金之和等。2017年12月26日，原告与融创启洋置业公司签订《重庆市商品房买卖合同》，购买其所有的位于重庆市巴南区金鹿大道3309号1-34吊1-48号房屋，建筑面积70.05平方米，并于合同签订当日一次性支付了全部购房款。同日，原告（作为乙方），被告（作为丙方）与融创启洋置业公司（作为甲方）三方签订了《〈房屋租赁合同〉权利义务概括转让三方协议》，约定甲、乙、丙一致确认，于本协议签订之日，乙方承继甲方在租赁合同中的全部权利与义务，丙方同意该权利义务转让；在乙方购房款全额到达甲方指定账户之日起，该房屋的租金收益转由乙方享有。庭审中，双方均同意以2021年5月20日为《〈房屋租赁合同〉权利义务概括转让三方协议》关于案涉房屋租赁事宜条款解除之日，并共同确认2021年1月1日至2021年5月20日，被告欠付原告的租金金额为30 845元，欠付原告的物业服务费为3770.59元。另查明，原告曾以被告拖欠租金为由于2020年10月10日向本院起诉，本院于2020年12月9日作出（2020）渝0113民初16758号《民事调解书》，双方已就2020年12月30日之前的租金达成调解协议，但被告并未按约支付租金。再查明，被告已于2021年5月25日向原告交还案涉房屋，且原告自愿放弃2021年5月21日至2021年5月25日案涉房屋占用使用费及物业服务费。序号租赁年度面积租金实收月租金实收年租金1第一个280.22.5700.584062第二个上280.25140184063第二个下280.260168121008724第三个280.273.520594.7247136.45第四个280.2110308223698646第五个280.2115.532363.1388357.2                    （表一）本院认为，原被告及案外人融创启洋置业公司签订的《〈房屋租赁合同〉权利义务概括转让三方协议》系三方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按约履行。现被告逾期未支付租金，按合同约定原告有权解除合同，被告亦应承担相应的违约责任。一、原被告及案外人融创启洋置业公司签订的《〈房屋租赁合同〉权利义务概括转让三方协议》中关于案涉房屋租赁事宜的条款解除时间。因原告未举示证据证明其催收租金的时间，故应以被告收到本院向其送达的起诉状副本等文书的时间为合同解除时间。但庭审中，原被告双方自愿以2021年5月20日为相应条款解除时间，本院予以支持。另原被告双方确认截止2021年5月20日，被告欠付原告的租金金额为30 845元，欠付物业服务费为3770.59元，本院亦予以支持。二、关于被告是否应按约定标准承担支付提前解除合同的违约金问题。对于原告主张的提前解除合同的违约金87 352.35元，被告辩称不应支付违约金，应视为提出调整违约金的抗辩意见。依据最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。违约金的性质以填补守约方的损失为主要功能，过高的违约金可能与公平原则存在冲突。本院考虑案涉房屋未到期租期、原告另行出租案涉房屋所需合理时间及对商铺另行招商产生的运营成本，故本院酌情确定被告向原告支付合同解除当月的租金标准的3个月房屋租金计   23 116.50元作为被告应向原告支付的提前解除合同的违约金，超过部分本院不予支持。为此，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释”之规定，因本案的法律行为发生在2021年1月1日之前，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、原告张华与被告吕远于2017年12月26日签订的《〈房屋租赁合同〉权利义务概括转让三方协议》关于位于重庆市巴南区金鹿大道房屋租赁事宜的条款于2021年5月20日解除；二、被告吕远于本判决生效后十日内支付原告张华截至2021年5月20日的租金30 845元、物业服务费为3770.59元；三、被告吕远于本判决生效后十日内支付原告张华提前解除合同违约金23 116.50元；四、驳回原告张华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1204元，由被告吕远负担。此款已由原告张华垫付，被告吕远在支付上述款项时径付原告张华。本院预收的案件受理费不做清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院，同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交上诉费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未能提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为两年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 员  金 宏 二〇二一年六月二十三日法官助理       何 茜书 记 员  颜泠雪  -1-