广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10355号上诉人（原审被告，反诉原告）：广东沃赢企业管理有限公司，住所地广州市海珠区洪德路43-51号部位43号。法定代表人：张连义，职务：总经理。委托诉讼代理人：褚荣，该公司职员。被上诉人（原审原告，反诉被告）：黄晓雯，女，1981年11月17日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：姚志勇，广东金桥百信律师事务所律师。上诉人广东沃赢企业管理有限公司（以下简称沃赢公司）因与被上诉人黄晓雯房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初17248号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人沃赢公司的法定代表人张连义和委托诉讼代理人褚荣，被上诉人黄晓雯的委托诉讼代理人姚志勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。沃赢公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、四项；2.改判确认沃赢公司与黄晓雯于2018年5月18日签订的《场地租赁合同书》于2020年4月28日解除；3.改判黄晓雯已付的租赁押金90000元全部由沃赢公司没收；4.改判黄晓雯向沃赢公司支付2020年4月15日至2020年5月1日期间的租金16200元；5.一、二审案件受理费由黄晓雯承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。黄晓雯存在擅自转租及逃逸租赁场地的根本违约行为，沃赢公司主张其违约转租构成根本违约解除合同，并非协商一致解除合同。二、《租赁合同》明确约定了黄晓雯提前退租应按未履行租期的租金50%承担违约金，一审法院违背双方合同约定，径自处理，缺乏事实和法律依据。三、疫情期间，沃赢公司与黄晓雯经营均受到影响，房东未向沃赢公司减免租金，沃赢公司维持经营成本大幅增加，一审法院未公平对待沃赢公司，侵害沃赢公司合法权益。综上，请求二审法院予以改判。黄晓雯答辩称：双方是以实际的交租行为变更了原合同约定的交租时间，故黄晓雯不存在迟延交租的违约行为。且因疫情影响，广州市教育局下发的有关民办学校教育培训机构的通知，国企出租的房屋可免三个月租金。故即便黄晓雯存在迟延交租，也并未达到合同约定的根本违约情形。另，黄晓雯仍是涉案场地的承租方，仅是对部分场地以合作的方式进行小面积与次承租人合作，并非是双方合同约定的转租行为，不影响双方合同履行。综上，请求二审法院维持原判。黄晓雯向一审法院提起诉讼，请求判令：1、确认黄晓雯、沃赢公司于2018年5月18日签订的场地租赁合同书于2020年4月7日解除；2、沃赢公司立即归还黄晓雯场地租赁押金90000元；3、沃赢公司立即归还租赁场地内属于黄晓雯所有的2套三人座沙发、若干张办公桌椅及全部物品；4、沃赢公司支付违约金30000元；5、沃赢公司承担本案全部诉讼费用。沃赢公司向一审法院提起反诉请求：1、确认沃赢公司与黄晓雯的租赁关系于2020年4月28日解除；2、黄晓雯向沃赢公司支付2020年4月租金／场地占用费32400元及逾期支付2018年6月至2020年4月租金的违约金（从2018年5月21日起至清偿之日止，以每月欠付金额为本金，按每日千分之一计算）；3、黄晓雯向沃赢公司支付2020年4月的水电费、垃圾费、电动门钥匙489.3元；4、黄晓雯向沃赢公司赔偿违约金234878.4元（自2020至5月1日起至2021年6月15日止的租金总额的50%）；5、黄晓雯所交的押金90000元归沃赢公司没收；6、诉讼费用由黄晓雯承担。一审法院经审理查明：广东省木偶艺术剧院有限公司是位于海珠区××号房屋的权属人。沃赢公司向木偶公司承租了位于海珠区洪德路43号广东省木偶艺术剧院有限公司前座大堂右侧一楼通道、二楼、三楼建筑面积1000平方米场地作办公、培训用途。租赁期自2017年7月1日起至2021年6月30日止。2018年5月17日木偶公司出具证明表示同意黄晓雯、沃赢公司之间对涉案场地进行转租。2018年5月18日黄晓雯（乙方）与沃赢公司（甲方）签订《场地租赁合同书》（下称“涉案租赁合同”），约定：（第一条）甲方将广州市海珠区洪德路43号广东省木偶艺术剧院有限公司前座大堂右侧一楼、二楼总建筑面积500平方米出租给乙方作办公、教育培训用途。（第二条）租赁期自2018年5月17日起至2021年6月15日止。从2018年6月15日起开始计租金。（第三条）第一年年租金为：每月30000元整（乙方承担税费）。租赁期满一年后，每年租金按上年度租金递增8%计算。乙方须于每月5日前向甲方缴纳当月租金以及水电费，垃圾处理费每月150元。租金缴纳后甲方应向乙方提供与租金金额相同的正规发票。本合同签订当日的三天内，乙方需向甲方缴纳三个月租赁押金和一个月租金共计120000元。（第四条）租赁期内，乙方如有以下行为甲方可提前收回该场地，没收保证金并追究乙方的违约责任：(1)拖欠租金达30日或以上的；（第五条）乙方应按合同约定时间向甲方交付租金及水、电费用，乙方必须领取营业执照后才可以在租用场地从事经营活动，并自觉向工商部门、税务部门缴费纳税。甲方协助乙方提供领取营业执照及办学资质的相关材料。（第六条）1、乙方逾期交付租金，每逾一日，按月租金的百分之一支付滞纳金给甲方。2、乙方违约，甲方有权解除合同，收回场地，场地内遗留物品一切交由甲方处理，场地投入的装修同时无条件交由甲方，并没收所有保证金。3、甲方违约，应将保证金无息返还乙方。4、任何一方违反合同约定单方解除合同的，另一方除有权要求赔偿损失外，还有权按租赁期内租金总额50%收取违约金，双方同意解除的除外。2018年5月22日沃赢公司出具收到黄晓雯支付涉案场地租赁押金90000元及6月15日-7月14日期间租金30000元《收据》。黄晓雯按合同约定标准向沃赢公司交纳租金至2020年3月止。2020年4月7日沃赢公司向黄晓雯发出《违约通告》，告知黄晓雯违反双方合约，要求收回涉案场地。同时，沃赢公司向黄晓雯发出《催款函》，催收2020年3月的租金、水电垃圾费等，并要求计付2018年7月-2020年3月逾期支付租金的违约金。2020年4月9日沃赢公司向黄晓雯发出《通告函》，敦促黄晓雯缴纳租金及滞纳金，交还场地钥匙。同日，黄晓雯开始陆续搬离涉案场地的物品及设备。2020年4月14日黄晓雯、沃赢公司到广州市海珠区司法局南华西街司法所对租赁事宜进行协商调解，未达成一致意见。同日，黄晓雯向沃赢公司支付了2020年3月的租金32400元。2020年4月15日沃赢公司又向黄晓雯发出《催款函》，催收2020年4月的租金等，并要求计付2018年7月-2020年3月黄晓雯逾期支付租金的违约金。2020年4月24日沃赢公司表示收到黄晓雯交还的涉案场地钥匙。2020年4月26日沃赢公司向黄晓雯发出《关于解除合同及交还场地的律师函》。黄晓雯确认在2020年4月27日收到该函件。黄晓雯、沃赢公司对涉案场地租赁事宜协商无果，黄晓雯遂提起本案诉讼。沃赢公司在答辩期间提出了反诉。一审诉讼期间，经法院向当事人释明法律，黄晓雯、沃赢公司在2020年8月18日对黄晓雯在涉案场地的剩余物品办理了交接手续；同时，沃赢公司对黄晓雯的六台空调以5000元作价补偿，沃赢公司确认黄晓雯已付清2020年4月的水电费、垃圾费、电动门钥匙共489.3元。黄晓雯、沃赢公司为证明其主张事实，分别提交有微信聊天记录、照片证据证明。对此，黄晓雯、沃赢公司均表示有异议。双方确认黄晓雯每月实际缴交租金时间如下：2018年6月的是2018年5月22日；2018年7月的是2018年7月16日；2018年8月-2019年10月的均是每月15日；2019年11月的是2019年11月16日；2019年12月-2020年1月的均是每月15日；2020年2月的是2020年2月16日；2020年3月的是2020年4月14日。2018年6月-2019年4月租金是每月30000元；2019年5月-2020年3月租金是每月32400元。黄晓雯认为按照双方的交易习惯，租金交纳时间为每月15日前；沃赢公司则认为2018年6月的应付租日期是2018年5月20日，2018年7月-2020年3月的应付租日期是每月的5日。另查：2020年10月10日木偶公司出具《证明》，内容是：本公司自2020年8月10日执行对目前仍承租本公司物业经营的承租人减免2020年2.5个月的租金合计100000元以作为经营扶持。一审法院认为：黄晓雯、沃赢公司之间签订的《场地租赁合同书》为有效合同。关于解除合同问题，沃赢公司以黄晓雯逾期支付2020年3月的租金超过合同约定30天期限，构成根本性违约为由，在2020年4月26日向黄晓雯发出解除合同及交还场地通知，该通知黄晓雯确认在2020年4月27日收到。黄晓雯则抗辩双方在实际履行合同中变更了租金交纳期限。一审法院意见是：黄晓雯、沃赢公司约定计租起算时间是从2018年6月15日起，即2018年6月份租金期间是2018年6月15日-2018年7月14日，如此类推。虽然合同有“乙方于每月5日前向甲方缴纳当月租金”的交纳期限约定，但双方的计租期间不是自然月，合同实际履行过程中沃赢公司在2018年7月-2020年2月期间租金均是在每月15日-16日期间向沃赢公司支付，首月租金在交纳租赁押金时已一并支付给黄晓雯，期间沃赢公司没有对黄晓雯支付租金期限问题提出过异议，故沃赢公司以实际行为认可了黄晓雯上述方式缴交租金，直至2020年3月沃赢公司向黄晓雯提出迟延支付租金问题，而黄晓雯在2020年4月14日缴交该月租金是基于业主方木偶公司属于国企性质在疫情期间的免租优惠政策问题与沃赢公司沟通无果所致，实属于事出有因。鉴此，沃赢公司以黄晓雯构成根本性违约为由，反诉请求确认双方合同在2020年4月28日解除的诉讼请求，不符合《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，一审法院不予采纳。2020年4月7日及2020年4月9日沃赢公司向黄晓雯提出收回涉案场地，且沃赢公司在2020年4月24日收到黄晓雯交还涉案场地钥匙，故本案应视为双方协商一致解除涉案租赁合同，一审法院依法确认黄晓雯、沃赢公司签订的租赁合同于2020年4月24日解除。同理，对黄晓雯主张涉案租赁合同在2020年4月7日解除的请求，一审法院不予支持。关于租金及租赁押金。木偶公司对沃赢公司在疫情期间减免2020年2.5个月租金政策承诺，根据公平原则，沃赢公司也应对黄晓雯2020年4月1日-2020年4月24日期间租金按全年租金比例据实减免，即2020年4月可减免7110元。黄晓雯主张沃赢公司在2020年4月8日对涉案场地加装铁锁门、更换入门密码，并切断租赁场地内的用电，严重阻碍黄晓雯继续使用租赁场地，沃赢公司对此予以否认，之后黄晓雯仍陆续多次前往涉案场地撤离物品及设备，故黄晓雯以无法使用涉案场地为由不同意支付此后租金的抗辩意见一审法院不予采纳，黄晓雯实际占用了涉案场地，理应支付对价给沃赢公司，故对沃赢公司反诉要求黄晓雯支付2020年4月（2020年4月15日-2020年4月24日期间）租金8430元【（32400元-7110元）÷30天×10天】请求，一审法院予以支持，沃赢公司主张超出该金额部分的请求一审法院依法予以驳回。如前所述，由于新冠××疫情的不可抗力等原因，沃赢公司反诉要求黄晓雯计付逾期支付2018年6月-2020年4月期间租金的违约金的请求，一审法院不予支持。本案虽是经双方协商解除合同，但同时也存在疫情不可抗力因素，合同解除不能完全归责于一方当事人，故黄晓雯要求沃赢公司支付违约金30000元及沃赢公司反诉要求黄晓雯赔偿违约金234878.4元的请求，一审法院均不予支持，而且综合本案查明事实及实际履行情况，租赁押金应由沃赢公司退还一半即45000元给黄晓雯为宜，另45000元归沃赢公司所有。诉讼期间，双方对黄晓雯在涉案场地的剩余物品办理了交接手续；同时，沃赢公司确认黄晓雯已付清2020年4月的水电费、垃圾费、电动门钥匙共489.3元。鉴此，黄晓雯、沃赢公司为此提出的上述诉讼请求，双方均已履行完毕，本案不再作判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十七条、第二百一十二条的规定，一审法院于2020年12月18日作出判决如下：一、确认黄晓雯与沃赢公司于2018年5月18日签订的《场地租赁合同书》于2020年4月24日解除。二、沃赢公司在本判决生效之日起10日内退还租赁押金45000元给黄晓雯。三、驳回黄晓雯的其他诉讼请求。四、黄晓雯在本判决生效之日起10日内支付2020年4月15日-2020年4月24日期间租金8430元给沃赢公司。五、黄晓雯已付的租赁押金45000元由沃赢公司没收所有。六、驳回沃赢公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费12921元（其中受理费8971元、反诉费3950元），由黄晓雯、沃赢公司各负担一半。上述受理费已经由黄晓雯、沃赢公司预交，黄晓雯、沃赢公司同意由对方在履行本判决时将其应承担受理费直接支付给对方。本院二审期间，双方当事人均无提交新证据。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：沃赢公司上诉认为涉案《场地租赁合同书》于2020年4月28日解除，以及租赁押金应由其没收、涉案房屋租金应计算至5月1日的主张能否得到支持的问题。根据本案查明的事实，双方租赁合同期限自2018年5月17日至2021年6月15日，在合同履行过程中，黄晓雯交租至2020年3月。众所周知，2020年年初的疫情确对承租人的经营造成不利影响，因疫情属于不可抗力的客观因素，不能归责于双方。故黄晓雯未及时交租，事出有因，不属于恶意违约。在此情况下，沃赢公司以黄晓雯违约为由主张解除合同，不符合法律规定，故一审不予支持沃赢公司主张的双方合同于2020年4月28日解除正确。因沃赢公司已于2020年4月24日收到黄晓雯交还的涉案场地钥匙，故一审法院认为双方租赁合同于该日已实际解除，并无不当。关于合同解除的责任归责问题。从本案事实看，虽沃赢公司无权发函单方解除合同，但黄晓雯此后也实际搬离涉案场地，故一审法院认定合同解除不能完全归责于一方当事人，并无不当。因此，一审法院综合本案的实际情况、疫情因素，酌定沃赢公司退还一半保证金即45000元给黄晓雯、剩余一半保证金45000元归沃赢公司所有，亦无不当。沃赢公司要求全部没收黄晓雯缴纳的租赁保证金90000元，本院不予支持。关于黄晓雯应付租金截止时间。如上所述，沃赢公司已于2020年4月24日收到黄晓雯交还的涉案房屋钥匙，已实际控制涉案房屋，故沃赢公司主张租金应计算至2020年5月1日，不能成立，本院不予支持。至于2020年4月1日至4月24日期间的租金计付问题，一审法院结合涉案场地产权人木偶公司对涉案场地承租人疫情期间减免租金的政策，酌定上述期间可减免租金7110元，体现了租赁双方共担风险、共渡难关的原则，并无不当。综上所述，沃赢公司的上诉请求不成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1136元,由上诉人广东沃赢企业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二一年七月十四日书记员  张 旭彭诗敏