山东省单县人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁1722民初3099号原告：单县明泰物业服务有限公司，住所地：山东单县向阳路东段路北。统一社会信用代码：91371722321857654Y。法定代表人：郑金明，经理。委托诉讼代理人：高建民，山东法运律师事务所律师。被告：赵艳华，女，1969年6月7日出生，汉族，户籍地单县，现住。委托诉讼代理人：李洪清（赵艳华之夫），男，1965年10月10日出生，汉族，户籍地单县，现住。原告单县明泰物业服务有限公司（以下简称明泰物业公司）与被告赵艳华物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月11日立案后依法适用简易程序，于2021年6月25日公开开庭进行了审理。原告明泰物业公司委托诉讼代理人高建民、被告赵艳华及其委托诉讼代理人李洪清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。明泰物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令赵艳华补交自2018年8月1日至2021年7月31日之间的物业费5267元；2.依法判令赵艳华支付违约金2000元；3.诉讼费由赵艳华承担。事实和理由：2017年6月17日，赵艳华与明泰物业公司签订《明泰第一城前期物业服务管理协议》，并入住明泰第一城小区。协议约定，住宅物业费为1.28元/平方米/月，物业费用按年缴纳，业主或使用人应在每年度最后一个月的10日前，缴纳下一年的物业服务费用。同时约定如果不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业服务中心有权要求补交并从逾期之日起按每天0.3%交纳违约金。明泰物业公司依法进入上述小区，并对上述小区进行物业服务和管理。但赵艳华自2018年8月1日起没有按照上述协议约定继续支付物业费，虽经明泰物业公司多次催要，赵艳华均置之不理。特依法提起诉讼，请求依法裁决。赵艳华辩称，其自2019年底入住明泰小区，但其因为购买的房屋存在地暖线外露、窗户关闭不严、推拉门有刮痕等问题，在交房时便与明泰公司产生纠纷。赵艳华购买了4号车库，车库上方是物业的洗手间，经常滴漏污水。其向物业公司反映后，物业回复是建筑商的原因，物业公司不负责。后经多次反映，物业公司进行了维修，赵艳华也对房屋进行了装修，装修过后，又出现多处漏点，其多次反映，但物业公司置之不理。其还购买了地下室，因地下室漏水，造成其存放在地下室的财产损失，对此物业公司依然没有处理。另外，赵艳华要物业公司为其开通地暖，物业公司要求其缴纳4000元的开口费，对此其有异议。综合以上原因，赵艳华自入住后没有交过物业费，至于欠付多少物业费其不清楚。明泰物业公司为支持其诉讼请求，提交如下证据：1、赵艳华的身份证复印件一份，证明赵艳华的身份情况。2、商品房买卖合同一份，证明赵艳华购买单县明泰第一城小区4号楼1单元1301号住房一套。3、领钥匙签收单、交接明细表、装修许可证、装修管理协议各一份，证明赵艳华于2017年6月17日领取钥匙，开始入住单县明泰第一城小区4号楼1单元1301号住房。4、物业服务管理协议和重要事项约定、临时公约各一份，证明赵艳华同意接受明泰物业公司的服务和管理，并同意缴纳物业管理费，如不按约定交纳物业费，则明泰物业公司有权要求赵艳华补交物业费，并可要求逾期一天按0.3%交纳违约金。5、业主信息登记表一份、承诺书、交房证明各一份，证明赵艳华是从2017年6月17日入住明泰物业公司服务的单县明泰第一城小区，且物业费从2017年8月1日起计算。6、赵艳华2017年6月17日缴纳物业费的收据一份，证明赵艳华住房的面积、物业费缴纳的标准，及赵艳华仅缴纳自2017年8月1日起至2018年7月31日两年期间的物业费，自2018年8月1日起至今3年没有缴纳的物业费，应当补交物业费5267元。赵艳华对上述证据的真实性无异议。赵艳华为支持其抗辩理由，提交如下证据：照片6张，证明因房屋质量问题，导致下雨后房间渗水，造成其财产损失。上述证据经明泰物业公司质证，对证据三性均有异议。本院经审查认为，赵艳华对明泰物业公司提交的证据真实性不持异议，上述证据来源合法、客观真实、能够反应本案事实，符合证据的三性，本院对明泰公司举证的证据效力予以认定。赵艳华提交的照片未显示拍摄时间和地点，明泰物业公司亦不予认可，本院对其证据效力不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月29日，赵艳华与山东明泰置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定由赵艳华购买山东明泰置业有限公司开发的，房屋建筑面积114.37平方米。2017年6月17日赵艳华（乙方）与明泰物业公司（甲方）签订《明泰第一城前期物业服务管理协议》，协议约定住宅物业费1.28／平方米／月；物业费用按年缴纳，业主或物业使用人应在每年度最后一个月的10日前，缴纳下一年的物业服务费用。协议同时约定，若乙方不按本协议的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.3%交纳违约金。同日，赵艳华从明泰物业公司处领取了房屋钥匙，办理相关收房手续，并交纳了2017年6月17日起至2018年7月31日的物业费。赵艳华当庭陈述其不知欠付多久的物业管理费，根据明泰物业公司举证的物业费收费凭据记载，赵艳华物业费交至2018年7月31日，赵艳华对该收据无异议，故本院对明泰物业公司主张此后赵艳华未再缴纳过物业管理费的事实予以确认。本院认为，本案当事人争议的焦点为：明泰物业公司要求赵艳华交纳物业费及违约金有无事实和法律依据。《物业管理条例》第七条第五项规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务:...(五)按时交纳物业服务费用”，赵艳华在明泰第一城小区内居住，实际上接受了明泰物业公司提供的各项物业服务，按时交纳物业服务费是赵艳华的法定义务。且物业服务企业与业主是相互依存的，物业服务质量与业主依约交费具有相互促进的作用。物业公司是接受开发商或全体业主的委托对小区进行管理和服务的，物业费是用于整个小区设施的维护保养、小区内正常秩序维持所必须的费用，拒交物业费的行为不仅损害了物业公司的利益，也不利于小区整体管理。赵艳华陈述的其房屋存在的质量问题、车库存在漏水现象及地暖开口费等问题，不是其拒交物业管理费的法定事由，其可另循合法途径解决。涉案物业服务合同约定住宅物业费为1.28元/月/平方米，并约定应在每年度最后一个月的10日前交纳下一年的物业服务费用。赵艳华物业管理费交至2017年7月31日，此后一直欠付，根据合同约定，赵艳华应交纳2019年、2020年及2021年3年的物业管理费。经计算，赵艳华欠付物业费5270元（1.28×114.37×12×3），明泰物业公司要求赵艳华交纳物业费5267元，未超出赵艳华实际欠付金额，其主张有事实和法律依据，本院予以支持。关于明泰物业公司主张的违约金。《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”赵艳华未按照约定的时间履行支付物业管理费的义务，其行为构成违约，按照合同约定，应当支付违约金，其主张不应支付违约金于法无据，本院不予支持。同时，赵艳华主张明泰物业公司违约金过高，应以银行利率计算。本院认为，认定违约金是否过高，一般应当以造成的损失为基础进行判断。本案中，赵艳华逾期支付物业费，确给明泰物业公司造成利息损失，明泰物业公司主张违约金2000元明显过高，本院酌定违约金以全部欠款总数为基数，按照一年期贷款市场报价利率的1.3倍进行计算。经计算，赵艳华应向明泰物业公司支付违约金264元（5270×3.85%×1.3）。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条规定，判决如下：赵艳华于本判决生效之日起十日内支付单县明泰物业服务有限公司单县分公司物业费5267元及违约金264元，共计5531元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，赵艳华负担19元，由单县明泰物业服务有限公司负担6元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审判员  石永刚二〇二一年七月一日书记员  朱 颖