福建省福清市人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0181民初3784号原告：何岩平，女，1984年5月13日出生，汉族，住福建省福清市。委托诉讼代理人：毛小梅，北京市盈科（福州）律师事务所律师。被告：福清恒大置业有限公司，住所地福建省福州市福清市龙山街道龙东村前南1号三楼，统一社会信用代码91350181MA347X24XW。法定代表人：倪可铨，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢莉敏，女，该公司工作人员。原告何岩平与被告福清恒大置业有限公司（以下简称“恒大公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月27日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，对本案公开开庭进行了审理。原告何岩平的委托诉讼代理人毛小梅与被告恒大公司的委托诉讼代理人谢莉敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何岩平向本院提出诉讼请求：1.请求判令恒大公司向何岩平支付××街道××村、××城××号、××号楼××单元的逾期办证违约金75,919.82元（以已付购房款1,698,430元为基数，自2019年12月1日计算至2021年2月20日止，按日万分之一计算）；2.请求判令恒大公司向何岩平支付××街道××村、××城××号楼××层××、××、××商铺的逾期交房违约金（以已付全部款项1,932,858元为基数，按日万分之一的标准，自2019年1月1日至实际交房之日止）；3.请求判令本案诉讼费由恒大公司承担。事实与理由：2017年7月10日，何岩平与恒大公司签订《福清恒大城商品房认购书》，支付10,000元定金向恒大公司认购福清恒大城楼盘6幢403单元即××街道××村、××城××号、××号楼××单元（以下简称“××单元房”），建筑面积155.59平方米，单价10,915元/m2，总价1,698,430元，约定付款方式为：2017年7月15日前支付首期房款508,430元，余款1,180,000元由银行提供按揭贷款。2017年9月1日，银行下发贷款至恒大公司账户，何岩平已按约支付全部购房款。2019年1月17日，恒大公司向何岩平出具购房发票。何岩平与恒大公司根据《商品房认购书》签订了《商品房买卖合同》，约定：1.恒大公司应于2018年11月30日前，将符合合同约定的商品房交付何岩平使用；2.恒大公司逾期将商品房交付何岩平使用，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，恒大公司按日向何岩平支付已付款万分之一的违约金；3.恒大公司应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。恒大公司已按合同约定时间向何岩平交付房屋，恒大公司按约定应于2019年12月1日前办理涉案××单元房的不动产权证书。但直至2021年2月20日，何岩平才取得××单元房的不动产权证书，恒大公司构成严重违约，应向何岩平承担××单元房逾期办证的违约责任。2017年8月8日，何岩平与恒大公司签订《福清恒大城商品房认购书》，分别支付三笔50,000元定金向恒大公司认购福清××城楼盘××底商××、××、××单元，即××街道××村、××城××号楼××层××、××、××商铺（以下简称“案涉商铺”），建筑面积均为39.34平方米，单价16,377元/m2，单间总价均为644,286元（三间商铺总价款为1,932,858元），约定付款方式均为：2017年8月11日前支付207,714元,2018年2月8日前支付193,286元,2018年8月8日前支付193,286元。2017年8月19日，何岩平与恒大公司根据三份《商品房认购书》签订了三份《商品房买卖合同》，约定：1.恒大公司应于2018年12月31日前，将符合合同约定的商品房交付何岩平使用；2.恒大公司逾期将商品房交付何岩平使用，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，恒大公司按日向何岩平支付已付款万分之一的违约金。何岩平已经按约支付全部购房款，但恒大公司至今未向何岩平交付符合合同约定条件的商品房，已构成违约，应向何岩平承担案涉商铺的逾期交房违约责任。综上，恒大公司应向何岩平承担403单元房的逾期办证违约责任以及案涉商铺的逾期交房违约责任。恒大公司辩称,一、关于××单元房的逾期办证违约金。1.逾期办证违约金应自2020年5月21日起计算。××单元房于2019年4月19日通过竣工验收备案，符合约定的交付条件。在××单元房符合交付条件后，恒大公司于2019年5月20日向何岩平寄送了《交楼通知书》，按照《合同补充协议》第八条第五款的约定应当认定××单元房于2019年5月20日交付。根据合同第十四条约定，逾期办证违约金应自××单元房交付使用后365日即2020年5月21日起计算；2.逾期办证违约金应计至2021年1月31日止。在××单元房符合办证条件后，恒大公司向何岩平寄送了书面《办理不动产权证通知函》，通知函中载明：何岩平应于2021年1月31日前至恒大公司领取办理不动产权证的材料，若逾期不领取，且未与恒大公司联系的，恒大公司不承担延期办理不动产权证的责任。何岩平签收了上述通知函，但未按通知时间至恒大公司领取材料，亦未出具委托材料委托恒大公司办理。何岩平未及时办理不动产权证系其单方过错所致，恒大公司已于2021年1月31日履行完毕了办证义务，因何岩平自身原因逾期办证的，不可追究恒大公司的违约责任；3.因新冠××疫情导致逾期办证的，恒大公司不承担逾期责任。福建省人民政府于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，于2020年3月19日12时起将福建省新冠××疫情应急响应等级统一调整为省级三级应急响应。在上述期间，恒大公司积极响应政府号召，在复工之前基本处于停工停产状态，为避免发生聚集性活动，未开展相关办证工作。新冠××疫情属不可抗力，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十条的规定，因新冠××疫情造成的逾期天数56天，应免除逾期办证责任；4.何岩平主张按已付房款的日万分之一计算逾期办证违约金没有合同依据且过高，依法应予驳回。（1）何岩平与恒大公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方具有约束力，双方均应严格履行合同约定的内容。《合同补充协议》第九条第三款明确约定逾期办证违约金为每年按已付房款的0.1%计算；（2）逾期交房与逾期办证不同，逾期办证并不影响何岩平实际居住使用房屋，相比逾期交房的违约后果要轻得多，故按逾期交房违约金的计算标准计算逾期办证违约金不合理，每年按已付房款的0.1%计算逾期办证违约金并无不当；（3）根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条的规定，何岩平要求调整违约金，但并未提供证据证明其造成的损失情况，故关于何岩平主张的超过合同约定部分的逾期办证违约金不应予以支持；（4）法律对违约金的规定系以补偿损失为主、惩罚为辅。何岩平已可居住使用房屋，逾期办证并未给何岩平造成难以弥补的损失（何岩平亦未举证证明其损失，且房屋的主要功能是居住，而不是交易），若按已付房款的日万分之一计算逾期办证违约金明显未顾及恒大公司的权益且有失公平（将合同约定的逾期办证违约金比例调高近37倍）。二、关于案涉商铺的逾期交房违约金。1.因不可抗力因素导致顺延交房的，恒大公司不承担逾期责任。福清恒大城项目所在地连年遭受多次极端恶劣天气，根据气象资料，2016年1月至2018年12月期间，福清遭受暴雨袭击16天，大暴雨袭击4天，遭受台风天气影响51天。上述气象在签订《商品房买卖合同》时是不能预见、不能避免且不能克服的，属不可抗力，且在上述气象期间需切断电源停止作业，无法进行任何施工行为。根据《中华人民共和国民法典》第一百八十条的规定，因不可抗力造成的逾期天数71天，应免除逾期交房责任；2.案涉商铺于2019年4月19日通过竣工验收备案，符合合同约定的交付条件，故本案逾期交房违约金应计至2019年4月19日止；3.退之，逾期交房违约金至多计至2019年5月31日止。恒大公司在案涉商铺满足交付条件后，向何岩平寄送了交楼通知书，通知何岩平于2019年5月31日收楼，但何岩平在收到通知书后，无正当理由拒绝接收房屋，根据《合同补充协议》第八条第五款的约定，应当认定恒大公司已于2019年5月31日交付房屋。参照《中华人民共和国民法典》第五百九十一条的规定，因何岩平无正当理由拒绝接收房屋而导致房屋未交付的，何岩平不得就“扩大的损失”请求赔偿，即自2019年5月31日起不得计算逾期交房违约金；4.若法院认定交房时间在2020年后，因新冠××疫情造成的逾期天数，应予扣除。福建省人民政府于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，于2020年3月19日12时起将福建省新冠××疫情应急响应等级统一调整为省级三级应急响应。在上述期间，恒大公司积极响应政府号召，在复工之前基本处于停工停产状态，为避免发生聚集性活动，在此期间未开展相关交房工作。新冠××疫情属不可抗力，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十条的规定，因新冠××疫情造成的逾期天数56天，应免除逾期交房责任；5.恒大公司支付的逾期交房违约金不应超过何岩平已付房款的2%，即38657元。《合同补充协议》第六条约定：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过已付房款的2%。何岩平与恒大公司签订《商品房买卖合同》，双方主要的合同义务系支付购房款及交付案涉商铺。《合同补充协议》第六条并未减轻或免除恒大公司的合同主要义务，且《合同补充协议》抬头部分明确注明“出卖人提请买受人在签署本合同及附件前仔细阅读并了解其内容，未明了处已得到出卖人合理解释”，第十六条第8款亦特别注明“双方对本合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明”，应当视为恒大公司已作提示说明，该约定属于双方当事人真实的意思表示，合法有效。因此，恒大公司支付的逾期交房违约金不应超过38657元（已付款的2%）。综上，请求人民法院驳回何岩平不合理的诉讼请求。经审理，何岩平与恒大公司对403单元房与案涉商铺的位置、购房款金额、签订《商品房买卖合同》时间及条款内容均不持异议，本院依法予以确认。另查明，一、案涉《商品房买卖合同》约定403单元房的于2018年11月30日前交房。二、2020年1月12日，何岩平与恒大公司就××单元房的逾期交房违约事宜签订《谅解书》，确认由恒大公司赔偿何岩平82个月物业管理费。三、恒大公司向何岩平邮寄了《办理不动产权证通知函》，要求于2021年1月31日前往恒大公司领取办证资料，403单元房于2021年2月20日办理了不动产权证书。四、因新冠××疫情，福建省于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，于2020年3月19日12时起将福建省新冠××疫情应急响应等级统一调整为省级三级应急响应。以上事实，有何岩平提交的《福清恒大城商品房认购书》、《个人购房担保借款合同》、《商品房买房合同》、《办理不动产权证通知函》、银联商户签购单（银行转账记录）、福建增值税普通发票、税收完税证明、福清市不动产登记受理回执单（不涉税）、不动产档案信息与案涉商铺的《福清恒大城商品房认购书》、《商品房买卖合同》、特约商户签购单、福建增值税普通发票、收款收据、ＰＯＳ签购单、福建地税税费缴纳凭证、税收完税证明，以及恒大公司提交的福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表、ＥＭＳ面单、福建省启动重大突发公共卫生事件一级响应机制网络公示截图、福建省调整新冠××疫情防控应急响应等级网络公示截图、福清市气象局提供的气象资料、福清恒大城敦促收楼通知书等为证，结合当事人庭审陈述与庭审调查，经审理核实，本院予以确认。本院认为，案涉《商品房买卖合同》及其附件系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于403单元房的逾期办证违约问题。何岩平已按照合同约定向恒大公司支付全部购房款，而恒大公司未按照合同约定的期限向何岩平提供办理房屋权属登记所需的资料，已构成违约，应承担逾期办证违约责任，向何岩平支付逾期办证违约金。关于逾期办证违约金的计算标准问题。根据法律规定可知,违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的,人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间及履行的实际情况,根据公平原则予以衡量并作出裁决。虽然恒大公司已履行了合同的主要交房义务，但是合同约定每年按已付房款的0.1%计算逾期办证违约金不足以促使出卖人积极履行合同约定的办证义务。在何岩平对合同约定的违约金计算标准有异议且提出调整的情况下，基于对违约金功能与本案案情考量，对合同约定的每年按已付房款0.1%的逾期办证违约金计算标准应予以调整。何岩平诉请逾期办证违约金调整为以已付购房款总额为基数按每日万分之一标准计算，尚未超过起诉时一年期的ＬＰＲ标准，已臻合理，本院予以采纳。关于计算逾期办证违约金的起讫日期问题。在双方对交房时间均无确凿证据证明情形下，恒大公司提供的ＥＭＳ面单虽然不能证明其是否实际投递，但是从证据层面而言，恒大公司举示了更能证明案件事实的证据佐证，结合403单元房所在的工程于2019年4月通过工程竣工验收备案，以及恒大公司因逾期交房赔偿何岩平82个月物业管理费等情节考量，本院对恒大公司关于交房时间为2019年5月20日的辩解予以采信。根据合同对办证期限的约定，本院判定逾期办证违约金应自2020年5月21日开始计算。何岩平收悉《办理不动产权证通知函》中确定的于2021年1月31日前领取办证资料情况，而未及时前往领取，过错在自身，此后延期办证责任与恒大公司无关，故逾期办证违约金计算截至日期应为2021年1月31日。在履行办证期间发生了新冠××疫情，在福建省人民政府办公厅通知的其他企业复工时间不早于2020年2月9日24时前，恒大公司客观上不能复工。根据公平原则，自2020年1月24日起至2020年2月9日止的17天，应在逾期办证天数中予以扣除，故恒大公司应向何岩平支付逾期办证违约金为40423元［1698430元×（255天-17天）×0.01%］（取整数）。恒大公司抗辩因新冠××疫情应免除其逾期办证责任的天数为56天，缺乏依据，对超出部分，本院不予采纳。关于不可抗力免责问题。经审查，根据福清市气象局出具的气象资料显示，2016年1月至2018年12月期间，福清暴雨、大暴雨、台风天气共计57天；2017年1月至2018年12月期间，福清暴雨和大暴雨天气12天、台风天气19天。而恒大公司主张暴雨、大暴雨天气应顺延交房无合同及法律依据，本院不予采纳。但是在本案合同期（签订购房合同2017年8月19日至2018年12月）内，恒大城项目所在地遭遇6.5天台风天气为不可抗力，势必影响施工，根据合同法第一百一十七条规定，可构成免责事由。关于案涉商铺的逾期交房违约问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定:“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《建设工程质量管理条例》第十六条规定:“建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收合格的,方可交付使用。”而且，根据《商品房买卖合同》约定可知,恒大公司在约定的交房时间2018年12月31日，除了将经验收合格的案涉商铺交付买受人之外,还负有确保水、电等设施、配套设备正常运行的合同义务,即恒大公司在交付商铺时,除了具备该商品房经验收合格的条件,还应同时具备水、电等设施、配套设备正常运行的使用条件。而恒大公司仅提供福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表，未提供消防验收合格与合同第八条约定的水、电等设施、配套设备正常运行等符合交房条件的相关资料，且至今未能提供，故恒大公司未按约定的交付期限、交付条件交付案涉商铺,依法依约应承担逾期交房的违约责任。恒大公司提供《福清恒大城敦促收楼通知书》欲以证明其通知了何岩平交房，但是该通知书不仅未按照合同约定的联系地址投寄，而且与查明的案涉商铺不具备交房条件的案件事实相悖，故对何岩平关于恒大公司邮寄收楼通知书行为存在规避违约行为，且在不符合交付条件情形下何岩平有权不予收楼的主张，本院予以采纳。故，恒大公司应按合同约定的按已付购房款的日万分之一标准自2019年1月1日起计算至案涉商铺实际交付使用之日止（应扣除台风天气6.5天）向何岩平支付逾期交房违约金。恒大公司关于逾期交房违约金不应超过已付购房款2%的辩解，由于该约定所涉条款系恒大公司预先拟定、重复使用且未与买受人协商，不仅在订立合同时恒大公司未履行提示、说明义务，而且明显减轻自身责任，限制买受人请求赔偿损失的权利，依法应认定为无效的格式条款，故对恒大公司的辩解不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、第四百九十七条第二项，《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第九条、第二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、福清恒大置业有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向何岩平支付逾期办证违约金40,423元；二、福清恒大置业有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向何岩平支付逾期交房违约金[以1,932,858元为基数，按日万分之一标准自2019年1月1日起计算至案涉商铺实际交付使用之日止（扣除台风天气6.5天）]；三、驳回何岩平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4819元，由何岩平负担755元（已交纳），福清恒大置业有限公司负担4064元（限本判决生效之日起七日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。本判决生效后(当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准)，负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  严昌辉二〇二一年七月十六日书记员  张静文