山东省淄博市张店区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0303民初3768号原告：于文杰，女，1981年5月13日出生，汉族，住张店区。委托诉讼代理人：周峰，山东泰祥（淄博）律师事务所律师。被告：张砚辉，男，1981年2月9日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：强成德，山东润普律师事务所律师。被告：北京米高时尚企业管理集团有限公司。住所地，北京市昌平区回龙观镇西大街35号院1号楼7层803号。法定代表人：张砚辉，执行董事。委托诉讼代理人：强成德，山东润普律师事务所律师。原告于文杰与被告张砚辉、北京米高时尚企业管理集团有限公司（以下简称米高公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于文杰及其委托诉讼代理人周峰，被告米高公司的法定代表人即被告张砚辉及其委托诉讼代理人强成德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于文杰向本院提出诉讼请求：1、判令原被告签订的《房屋租赁合同》于2021年3月9日解除；2、判令两被告向原告支付拖欠租赁费共计165000元（自2020年9月25日至2021年3月24日尚欠的租赁费）；3、判令两被告对本案所承租的房屋外墙、外立面等主体及设施予以恢复原状，并赔偿相应经济损失；4、本案保函费600元由两被告共同承担；5、本案诉讼费、保全费由两被告共同承担。原告明确第三项诉求为：两被告承租原告房屋之后对涉案房屋外墙外地面等主体及设施予以改进，主要包含把原楼梯拆除后修改为电梯进行了改建，且在外墙面私自修建钢结构及对室内设施进行了改建，解除合同后应当予以恢复出租时原状，如果被告不予拆除恢复原状的话应赔偿相应经济损失。事实与理由：2017年3月11日，原告与两被告签订《房屋租赁合同》对于位于淄博市张店区房产进行租赁。在该合同履行过程中，两被告多次出现延期支付该租赁合同项下租金的行为，截止于2021年3月24日两被告尚欠原告租赁费共计人民币165000元。另，两被告在涉案合同履行过程中，对于涉案房屋进行主体及外墙、外立面进行变更改造，严重损害原告合法权利。后经原告多次催要上述款项，被告以各种理由推诿至今不予偿还，给原告造成重大经济损失。现原告为维护其合法权益，特向贵院提起诉讼!被告张砚辉辩称，被告张砚辉是作为被告米高公司的法定代表人在涉案合同上签名，并不是房屋租赁合同签订的相对方，诉讼主体不适格，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。同时被告张砚辉作为合同签订方米高公司的法定代表人不同意原告解除房屋租赁合同的诉讼请求。因为公司按照约定已经足额缴纳了2021年度的租金，不存在拖欠租金的事实，并没有影响原告实现合同的目的，民法典合同编既有合同自由原则，同时还有诚实信用原则、公平原则，还有合同的实质正义这些理念，虽然有约定按约定，但是这些约定明显的不符合诚信原则，不符合公平原则，不符合独立交易的原则，根据民法典562条第二款及最高院九民纪要第47条“约定解除条件”结合本案的事实，法院应当不予支持原告的诉求，请求法院依法驳回原告的诉求以维护更大的市场交易安全。被告米高公司辩称，原告的诉讼请求及事实理由无事实和法律依据，请求法院不支持原告解除合同的主张并依法驳回其诉讼请求，判决双方继续履行租赁合同。原被告双方签订20年期的房屋租赁合同以来，被告一直严格按照双方的约定履行，虽到2020年因为疫情和疫情防控原因被告没有能力一次性预交下一年度的租金，但通过经原告同意并支付为预交租金的利息的方式，被告遵循最大的诚信原则，截至原告起诉之日前一个月已全部预交清了全部的租金及租金利息，并没有影响原告合同目的的实现，也不存在拖欠租金的问题，原告的主张无事实和法律依据，且被告利用涉案房屋经营酒店业务，仅装修费先后投入760多万元，原告的解除合同主张将会给被告带来巨大的损失，请求法院在庭审过程中从鼓励交易、诚实信用、公平等合同法基本原则出发依法查明事实，正确使用法律规定以维护当事人的合法权益。被告主张继续履行房屋租赁合同。当事人围绕诉讼诉求提供证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的证据有：1、房屋租赁合同一份，证明2017年3月11日原告与两被告签订房屋租赁合同一份，约定原告将涉案房屋出租给两被告，房屋年租金为100万元，2019年9月25日支付下一年租金100万元，之后每年9月25日支付下一年的租金，且约定拖欠租金累计1月以上，原告可有权终止本合同，收回该房屋且约定未经原告书面同意的，擅自拆改变动房屋结构，或损坏房屋，原告有权终止本合同，收回该房屋；2、原告与被告张砚辉微信聊天记录一份，证明自两被告承租该房屋至今，两被告一直拖欠延期缴纳房租，且自2020年9月25日，被告按合同约定应当支付一年房租至今，被告尚欠原告房屋租金165000元，原告一直催要被告迟迟不予支付，且被告尚欠原告个人借款本金45万余元，依据法律规定及合同约定，原告有权解除本租赁协议。被告经营状态良好，收入稳定，仍然拖欠房租，严重违约的，有能力履行但拒不履行合同约定，原告有权解除本租赁协议；3、原告与被告租户微信记录一份、租户支付被告房租银行流水及被告工作人员朋友圈，证明被告出租房屋及收取租户房租后，有能力支付拖欠房租但不予支付拖欠原告的房租，且被告经营状态良好，收入稳定，仍然拖欠房租严重违约，有能力履行但拒不履行合同约定，原告有权解除本租赁协议；4、工商登记信息一宗，证明被告担任在全国各地担任多家酒店法定代表人及享有股权，收入稳定经营状态良好，有能力按期支付租金，但拖延支付租金，原告有权解除本租赁协议；5、原告与被告张砚辉电话录音四份，证明自两被告承租该房屋至今，两被告一直拖欠延期缴纳房租，且自2020年9月25日，被告按合同约定应当支付一年房租至今，被告尚欠原告房屋租金165000元，原告一直催要，被告迟迟不予支付，两被告严重违约，长期拖欠房租，构成根本违约，依照法律规定及合同约定，原告有权解除本租赁协议；6、图纸一份，证明被告擅自拆改变动房屋结构，原告有权终止本合同，收回该房屋；7、发票一份、保险合同一份，证明原告因本案花费保险公司保函费600元，应由两被告承担。两被告的质证意见为，对证据1房屋租赁合同真实性无异议，对证明内容有异议，该租赁合同是与被告米高公司签订的，被告张砚辉作为法定代表人在租赁合同上签字，因此被告张砚辉不是合同相对方，其次租赁合同中拖欠租金累计1月以上的约定是不明确的，对于一个20年期的长期租赁合同来讲是指20年内累计拖欠一个月还是一个年度内，该项约定事由不理性、不合理、不公平的，涉及本案事实是被告已经提前预交了全年的租金，并不存在拖欠租金的问题且在分期支付租金过程中，同时给被告支付了未预交租金的利息，不影响原告实现合同目的，原告的解除权应当不予支持。对证据2首先对微信聊天的真实性不予认可，因原始文件与该复印件不一致，原告应当补充证据，其次，从聊天记录上显示的时间是2020年5月28日至2021年3月23日，该段时间正是全国处于疫情防控阶段，被告经营的是酒店住宿，其营业收入受到极大影响，在此之前被告一直按照合同的约定按年预交，在上述疫情期间内虽然未按年预交，但实际就此支付了相应的租金利息，且结合原告所陈述的165000元租金欠款分摊到每月应当是两月的租金，截至原告3月9日起诉时尚有7个月的租赁期到期，也证明了被告所支付的租赁费已经达到了预交的月份，实际并未拖欠租金。对证据3的真实性合法性关联性均有异议，首先该组证据并没有提交源文件，其次是原告与案外人的微信聊天记录，根据证据规则不应作为证据使用，案外人鹿丰进打给被告的银行流水属于个人隐私，原告提交该证据不合法且该组证据并不能证明被告的经济状况和经营状况，不是原告所主张的拖延支付的理由。对证据4的真实性无异议，对证明内容有异议，米高公司下设多处下属公司，并不能证明其经营状况和偿还能力。对证据2019.9.25的录音因与涉案的诉求无关联不予质证，对2021.4.12的录音是在原告于3月9日起诉被告之后是双方进行协商调解中的对话，不作为庭审中的证据使用，且2021.1.1和7号的录音因疫情原因造成的被告经济困难，被告分期预交租金且支付租金利息，双方已经达成了合意，从2020年12月19日至2021年2月10日被告多次向原告支付的利息说明双方就租金的支付方式重新进行了约定，属于因情势变更双方达成的合同变更。对证据6真实性关联性合法性均有异议，该份证明标注的淄博中岳建设的办公楼，与涉案房屋无关联性且出具的时间并不明确，与本案无关，不能证明原告的证明内容。对证据7真实性无异议，请求法院依法裁决。两被告提供的证据有：1.房租明细表一页、房租打款回单13页，证明直到2020年9月份开始预先支付下一年度的租赁费100万时，众所周知2020年全国爆发疫情，因疫情及疫情防控造成被告经营的酒店住宿业造成打击，经营陷入困难，导致无法一次性预缴下一年度的租赁费，经与原告口头协商，分期缴纳并支付未预缴租金的利息。为了保证合同履行的最大诚信，被告自2020年10月19日起不间断的共计23次支付原告本金1001000元，租金利息37000元，原告同意并接收租金及利息。截止原告起诉之日前一个月全部预缴清了全年的租金及利息，并没有影响原告合同目的的实现；2.张店工程款汇总表一页、明细表20页、装修项目往来费用合同、单据一宗，证明涉案房屋用于酒店经营，为此支出的装修费用7616064.05元如果原告擅自解除合同，将会给被告造成巨大的财产损失。该部分损失按照双方签订的房屋租赁合同第7条7-2约定，变更或解除本合同，要求变更或解除合同的一方应主动向另一方提出。因变更或解除合同，使一方遭受损失的，除本合同可依法免除责任外，应由另一方负责赔偿。因此假如合同解除，其装修装饰损失应由原告承担。证据3借据一张、借款及利息明细表一页、本金及利息还款明细单九页，证明原被告另一借贷法律关系中被告尚欠原告600000元，原告提出的房屋租赁费部分属于借贷还款不符合事实。原告的质证意见为，对证据1真实性无异议，对证明内容有异议，被告将本案房租拖欠的金额与原告个人借款混淆，该支付明细中部分流水系偿还原告个人的借款及利息，并非涉案房租，且本案原告提供的证据可以认定拖欠房租金额的事实。对证据2的真实性及证明内容均有异议，该证据原告无法核实其真伪且无法证明与本案有关联性。该费用明细应当提供支付相应款项的银行流水及发票予以佐证，否则不具有任何证明力。对该证据3真实性无异议，证明内容有异议，截至该借条出具之日后被告偿还了部分借款，但借据金额并未改动，且在民间借贷案子中贵院进行过一次调解，且被告明确认可欠款金额为450000元，因此本案被告截至庭审此刻一直违背诚实信用原则和事实，致使原告与其无法合作应当与其解除合同。经审查，原告提供的证据1、2、5、7相互佐证一定案件事实，故本院予以确认。原告提供的证据3、4、6，与本案争议事项缺乏关联性；被告提供的证据1不能证明均系被告支付的租赁费，与原告提供的与被告张砚辉的聊天内容不符，故本院不予采信。被告提供的证据2、3，与本案缺乏关联性，本案中不予审查。根据当事人当庭陈述和本院认定的上述证据，认定事实如下：2017年3月11日，原告（甲方）与被告米高公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，被告张砚辉以米高公司法定代表人（亦为该公司股东）身份签字。该合同中，双方对房屋的坐落（淄博市张店区的房产产权证号为张店区第01-1012173）、面积（约3540平方米）、装修、设施、租赁用途、期限（自2017年3月1日起至2037年1月6日止）、租金及支付方式（房屋年租金100万元，租金为年付，由米高公司在每年9月25日前交纳给原告）、水电使用情况、房屋修缮责任、变更和解除合同的条件、乙方的违约责任（在租赁期内乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同、收回该房屋（1）未经甲方书面同意，擅自拆改变动房屋结构或损坏房屋，且经甲方书面通知，在限定的时间内仍未纠正并修复的；（2）擅自改变本合同规定的租赁用途，或利用该房屋进行违法违章活动的；（3）……（4）拖欠租金累计1月以上的；……）、甲方的违约责任、其他条款等进行了约定。另查明，被告张砚辉多次向原告账户支付租金83.5万元及利息。再查明，原告与张砚辉的微信聊天记录中，有：2020年8月26日，张砚辉说“100万房租，80万欠款”，原告说“你的意思是十天后，也就是九月八号给我多少？九月25号房租给打多少？”，张砚辉说“今年疫情，今年租金我都给楼下让了租金了，你看看今年租金我到10.1以后付50万行吗，其他50万你要是不用我给你利息行吗80万欠款，我8号左右给你些，月底前再给你些，想办法给你凑50万行吗？这样我还是欠你80万”，原告说“哥我喊你哥了”，张砚辉说“这样就是9月50万，10月8号50万”，原告说“那这八十啥时候能给我啊？”，张砚辉说“80我争取再过两月内给你”，原告说“你尽量吧！我这等于一分也没要回来你看看能多给我打30不，你用50再用两个月”，张砚辉说“行我想想办法，给你”，原告说“到八号给50啊，可别再给不了我，要不然可真生气了”，张砚辉说“10号给你吧，我5号8号还，第二天天出来”，原告说“你这样你的意思是到这9月10号了哈，你这样也给我打30呢，50万也打不上了是吗那你哎呀，你不能光考虑你啊，你考虑考虑我，你这都用了一年啦，这不又到交房租啦”，张砚辉说“10号给你，30，月底给你20万”，原告说“我再信你这一会，你再忽悠我，我就翻脸了”。2020年9月21日，张砚辉说“10月份交租金”。2020年9月28日，张砚辉说“晚两天打吧这几天太紧”，原告说“那房租八号打50没问题吧？”，张砚辉说“我想办法，应该可以，看订单情况应该可以”，原告说“嗯”。2020年10月7日，张砚辉说“房租明天不行后天上班吧明天不上班”，原告说“行，那就后天呗”。2020年10月12日，张砚辉说“小于姐，今天怕难，打也打不出去，我能把利息打出去”，原告说“张总你这你真的很没有意思哈。我不知道该怎么和你说。不是你现在这什么意思啊你有什么说话算话的时候吗？从那天你就说利息二万四打上然后给我回个信儿，然后也没动静，好我等你。星期一你拿那星期一问你啦，又打不上了，你总不能房子，你用着房租你收着钱，你挣着你不给也不给打房租吧，你别用啊，准备啊。”。张砚辉说“利息给你打了姐，你收到了吗”，原告说“收到了2.4万！那房租呢？”，张砚辉说“两个月给你行吗我给你利息吧？”，原告说“那你先给我打50吧”，张砚辉说“真打不出去不打行吗？缓我2月中不？我给你利息中不？”，原告说“你周五给我打上吧”。2020年10月13日，张砚辉说“周五怕有难处，周一回款”，原告说“我也有难处”，张砚辉说“我明白我试试，我想想办法”。2020年10月16日，原告说“张总你这紧答应慢动弹啊，我到现在房租一分也没收到”。2020年10月19日，张砚辉说“收款给姐付”。2020年10月24日，原告说“30号务必打上30万下个月八号60万到期了，你别忘了还我，我要用钱”。2020年10月25日，原告说“你这房租才打了20万，还借了我这60万没给我，你这140W了，我也得用钱，也得周转，我已经尽最大力帮你了，也请体谅我的难处，我确实也太难了！”，张砚辉说“好的，明天我想想办法”。2020年10月26日，张砚辉说“有问题，我借了50，还有别的用，我想办法打30”，原告说“那我想办法把你店收了吧也省的我这两天去收人家了”。张砚辉说“姐，明天10-15万没问题，周一再打些，想办法给你凑够”，原告说“你如果想彻底把关系闹僵的话，我也奉陪不带这么欺负人的从来也没有一次说话算话，我也是醉了”，张砚辉说“明天指定打”。2020年10月30日，原告说“怎么才打了十万张总不是最少打30吗？这是几个意思啊？这样打款我接受不了”。2020年11月2日，原告说“刚收到20W”，张砚辉说“好”，原告说“还有50W房租，啥时候打”，张砚辉说“让我缓缓吧姐”，原告说“那八号你那六十万得给我了啊”，张砚辉说“我想想办法吧，我正跟银行下户”，原告说“好你这缓缓，还欠我110”。2020年11月4日，张砚辉说“房租跟你的款”，原告说“你这房租打了才一半呢你这八号给我60十五号给我50吧现在欠钱不还的喊逼死人这还有天理吗”，张砚辉说“还，想办法还不是不还呀，刚交了50万房租，你让我缓缓只是今年疫情，有的减免租金了，有点缓交了，咱们也没点政策说法”，原告说“你说这话我就很无语啊，你不用和我反过来复过去的说这些没有任何政策，我也没有，这你从九月份应该交房租，拖了一个月，我一个字都没提，我没和你说过要什么吧，我什么都没提，你打了这50万是吗，我这就等于是给你缓了，让了，但是你不能拿这个旗号来永远的这样去啥，你这边儿你说的又不是不挣钱，你底上底下收着你要这么说的话，那咱俩就别拿了。”，张砚辉说“我也知道你难，你也做工作了你没有实体，你感觉不到压力，今年压力太大10天打完60万我知道，我的欠款我指定想办法第一时间还你，半年的房租我想办法尽快房租你给我点时间行吗？我争取12-中旬”，原告说“那这个月还打点吗？”，张砚辉说“我争取打些”，原告说“我是怕你计划不如变化快原来我特相信你，现在我得打好几个问号了先前那50W就算了，就当疫情我个人友情赞助了吧，那这50W房租我从这个月到下个月中旬我得收利息了啊”。2020年11月17日，原告说“昨天打的是房租五万这样房租还欠45，这60还是60你今天来聊城了？”，被告说“嗯，我下午去聊城”，原告说“其他没打啊”，被告说“还打啥？房租的利息？”，原告说“对啊你这个月的得给我啊”，张砚辉说“房租的利息我怎么算，也是11月份的是吗？到12+1号的是吗”，原告说“你不是说12月15号能给我打上吗！你就给我算到15号的利息就行只能帮你到这了我用人家的都是按月，你按天吧你要是月底给我，你就打到月底的”，张砚辉说“好的姐，收到了”。2020年11月29日，原告说“张总，明天周一了，差不多了吧月底了呢这月初到月底，不会有啥问题吧我这边可不能再等了呢”，张砚辉说“明天我问问吧，太磨叽了是呀头疼”，原告说“这一拖又是一个月了”，张砚辉说“明天下午我给你回话”，原告说“好的”。2020年11月30日，原告说“那什么时候给我打款”，张砚辉说“估计这周下周的可以了”，原告说“你这两天再给我凑点啊我着急用”。2020年12月14日，原告说“你今晚先给我打上一万吧这个月只能按全月收你的息了”，张砚辉说“嗯”。张砚辉说“小于姐，高敏贷款又没下来，愁死我了，你的款我们再借用用吗？我争取下月还你中不？”，原告说“不行了，我等不及了，这都等了好久了，房租也还没给我”。2020年12月21日，原告说“欠款47.5万，房租45”，张砚辉说“我忘了，我让他们算算账”。2021年1月12日，张砚辉说“小于姐，现在房租还欠25.5万元，欠款45万，对吧我一会跟财务对对利息”，原告说“对”，张砚辉说“小于姐，现在还差你45万房租12月份9000利息，对吧他们对的，你看看对吗”，原告说“对这月咋算昨天打了12W呀”，张砚辉说“45万15天算，4500，现在的按25.5算”，原告说“也行吧”，张砚辉说“我从10.1都按正月算的”，原告说“行那这70.5W你怎么计划的？”，张砚辉说“我想办法再付10.5万，还差60万我用用行吗？”，原告说“年前清账吧”。2021年2月8日，原告说“你现在给财务打个电话，咱把账理清楚了，然后你看这欠条从这是几月份儿啊，这也没过来，还这不一直就差在这儿，然后反正欠款是45万啊，你这样是打到3月8号的利息，然后房租应该是二十一万五，再加上这5万，你再对对看是吧，你给我个信儿，咱俩今天先把这账必须得理了，明白了，明天你打上那一万三，咱就从下个月，下个月就是房租是3月1号算算欠款，是3月8号算啊。”，张砚辉说“嗯，房租应该是”。2021年3月24日，张砚辉说“小于姐，你看这样中不，你们如果同意和解了，方案一我先打去年剩余房租，4月15号前我把其余你个人欠款补齐并支付利息，方案二达成和解我把房租16.5万付给你，45万我给你转化成张店股份，每个股份按4万一个股份，转化成股份，方案三我把所有欠款全部转化成按4万一个股份给你折算，原本咱们的股份都是5-6万一个股份，这样你也能分些利润，你看看怎么处理？”，原告说“我发给股东看看”。本院认为，本案的争议焦点为涉案租赁合同是否应予解除。本案中，原告与被告米高公司签订《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依约全面履行。被告拖欠原告租金16.5万元，事实清楚，证据充分，故原告主张被告米高公司支付租赁费16.5万元，依法应予支持。原告要求被告张砚辉对上述租赁费承担共同责任，理据不足，本院不予支持。2020年9月25日，被告米高公司依约应向原告支付2021年的租金100万元未付，原告此时享有合同解除权；从上述原被告的微信聊天内容来看，原告自2020年8月26日起多次向被告主张支付相关租金，虽经多次催要，被告仍旧拖延支付，截止现在仍旧拖欠原告租赁费16.5万元，原告此时要求解除双方之间的《房屋租赁合同》，符合双方在合同中约定的“拖欠租金累计1月以上的”情形，故原告要求解除双方之间的《房屋租赁合同》的主张，依法应予支持。原告主张被告对原楼梯拆除后修改为电梯进行了改建，且在外墙面私自修建钢结构及对室内设施进行了改建，证据不足，本院不予支持，相应的原告关于相关鉴定之申请等主张，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十三条第一款第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告北京米高时尚企业管理集团有限公司于本判决生效后十日内向原告于文杰支付租赁费16.5万元；二、解除原告于文杰与被告北京米高时尚企业管理集团有限公司于2017年3月11日签订的《房屋租赁合同》；三、驳回原告于文杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1806元、保全费1348元，由被告张砚辉、北京米高时尚企业管理集团有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审判员 边 海二〇二一年七月三日书记员 王小京