广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0608民初2174号原告：佛山市高明德邻居物业管理有限公司，住所地广东省佛山市高明区杨和镇高明大道中94号之二，统一社会信用代码91440608MA4UT13G2B。法定代表人：李志明。委托诉讼代理人：黄雪芬，广东共明律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄芷莹，广东共明律师事务所律师助理。被告：黄建玲，女，1983年4月11日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。原告佛山市高明德邻居物业管理有限公司（下称“德邻居物业”）与被告黄建玲物业服务合同纠纷一案中，本院于2021年4月26日受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告德邻居物业的委托诉讼代理人黄雪芬到庭参加诉讼，被告黄建玲经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。德邻居物业向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告支付拖欠原告的2018年12月至2021年1月的物业管理费6081.4元及违约金（违约金以6081.4元为本金，从2021年1月11日起按30.4元/天计算违约金，现暂计至起诉日为760.1元）；2.请求法院判令被告支付拖欠原告的2019年1月至2020年10月的公用水电分摊费306.93元及违约金（违约金以306.93元为本金，从2020年10月11日起按1.53天/天计算违约金，现暂计至起诉日为176.48元）；以上合计7324.91元。3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：黄建玲为佛山市高明区荷城街道泰华路339号宜丰豪庭XXX房屋的业主，德邻居物业为该小区的物业管理公司。黄建玲在购买房屋时签订了《宜丰豪庭物业服务合同》，约定由德邻居物业负责位于宜丰豪庭的XXX房的物业管理工作，并按照2.84元/平方米收取物业管理费（实际双方口头约定按2元/平方米），以实际每月公用水电使用费分摊公用水电费。黄建玲购买上述房屋后，德邻居物业于2018年10月、11月通知黄建玲来收楼，但其拒绝签收收楼通知书的挂号信且至今未来办理收楼手续。德邻居物业已尽了通知收楼的义务，黄建玲迟迟未来办理收楼手续不能免除其支付物业管理费及公摊水电费的义务。但如今，黄建玲已拖欠25个月的物业服务费6081.4元及22个月公摊电费306.93元。德邻居物业也曾用多种方式提醒和催促黄建玲支付拖欠的费用，但均得不到回应。为维护自身合法权益，特诉至本院，请求判如诉请。黄建玲书面答辩称，根据事实和相关法律规定，提出如下答辩意见：第一，开发商因房屋质量问题导致黄建玲一直未收房，依据相关法律规定，未交付业主的物业，物业服务费应由开发商承担。第二，开发商规划给业主的车位车库未能按照约定开售交付条件，多次磋商才于2021年1月30日下定诚意金。第三，开发商没按合同铺设电信、移动等运营商网络。合同第十条第五、六、七项规定，交付时线路铺设到户后才自行办理开通手续。依据《物业管理法》第四十一条之规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主以物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。前款所称交付是指在房屋买卖合同约定的时间内，业主收到书面交付通知并办妥相关手续。因此，本案的物业服务费应由开发商承担。第四，物业管理费及能耗水电分摊费的计算没有依据。首先，德邻居物业若想承接物业服务项目，应当通过招投标的方式竞标，然后与开发商签订书面的前期物业服务合同。本案中，德邻居物业没有提交招投标文件，使黄建玲有理由怀疑其物业服务项目的程序违法。其次，只有具备相应资质的物业服务企业才能实施物业管理，而德邻居物业没有任何表明其资质等级的证书，黄建玲也不知道其是否有资格管理物业。最后，物业服务收费实际明码标价及亮证制度。德邻居物业在催收物业管理费前，应当向黄建玲出示广东省经营性服务收费许可证。但原告并未提交收费许可证，也没有其他证据证明其按照法律规定收费。因此，原告提交的物业管理费及能耗费的主张没有计算依据。黄建玲从未入住过宜丰豪庭小区，没有看到过催费通知，原告也未提供证据证明其通过其他合法方式如电话通知、EMS通知黄建玲支付物业费。对于原告的催收行为黄建玲不知情。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院进行审核后对证据的真实性、合法性和关联性予以确认，并在卷佐证。根据当事人的陈述及庭审采纳的证据，本院认定如下事实：2018年6月1日，德邻居物业与开发商佛山市高明西安房地产开发公司签订《物业管理委托合同》将宜丰豪庭1-5座的物业管理服务委托给德邻居物业。被告黄建玲系佛山市高明区荷城街道泰华路339号宜丰豪庭X座XXXX房（建筑面积116.95平方米）的业主；其于2017年3月29日与第三人佛山市高明西安房地产开发公司签订《商品房买卖合同（预售）》，双方约定交楼时间为2018年12月31日前，“买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点”。原告德邻居物业于2019年8月28日向黄建玲在上述合同上预留的手机号码139××××7848发送了收楼通知：“您好！宜丰豪庭X座XXXX房业主，敬请您抽时间过来宜丰豪庭物业服务中心办理收楼手续，如有其他疑问请与服务中心联系咨询……”其后，又多次通知黄建玲收楼。2018年9月25日，涉案房屋所在宜丰豪庭已完成了竣工备案手续及约定的商品房交付条件。但直至诉讼后，黄建玲才于2021年5月25日办理收楼确认手续。另查明，2017年3月29日，黄建玲与德邻居物业签订了《宜丰豪庭物业服务合同》，约定由德邻居物业负责位于宜丰豪庭的4座1801房的物业管理工作，并按照2.47元／平方米收取物业管理费（实际双方口头约定按2元／平方米），以每月公用水电使用费为基数分摊（实际按季度分摊）公用水电费。业主应于每月5日前交纳当月物业服务费，如违约不按期交纳有关费用的，德邻居物业有权要求业主补交并支付违约金。同时，合同还约定了物业服务企业提供代收代缴水费、电费等收费服务。经核实，X座XXXX房业主拖欠25个月的物业服务费共5847.5元；拖欠的公摊水电费（含电梯、给水泵房、路灯、梯灯等电费和园林、公厕水费）如下：2019年第一季度28.31元，第二季度32.15元，第三季度45.27元，第四季度40.31元；2020年第一季度39.37元，第二季度52.74元，第三季度55.31元；共计293.46元。因被告黄建玲未交费，原告德邻居物业遂于2021年2月8日提起诉讼。本院认为，本案系一宗物业服务合同纠纷，依法成立的合同双方应诚实履行。双方争议的焦点在于物业服务费计算的起算点问题。从查明的事实可知，黄建玲没有收到过出卖方的交付通知，所收到的仅是原告德邻居物业的通知，但该通知并非出卖方授权所发对黄建玲没有法律约束力，不能认定为出卖方已履行了通知的义务。故收楼时间仍应按买卖双方签订的《商品房买卖合同（预售）》确定，即“买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间……”。故约定交楼期限届满日即2019年1月1日为案涉房屋的交付之日，而不是黄建玲实际办理收楼的2021年5月25日。黄建玲的物业服务费及公摊水电费从合同约定收楼的2019年1月1日开始计算。《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”该法第五百七十七条又规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告黄建玲逾期未支付物业服务费、公摊电费已构成违约，应向原告支付物业服务费、公摊电费及相应的违约金。原告请求黄建玲支付其拖欠的自2019年1月1日至2021年1月31日的物业服务费5847.5元及至2020年9月30日止的公摊电费293.46元有理，本院予以支持。原告主张公摊水电费计至2020年10月份，但有关数据系以季度结算，不宜分拆以平均值计算，该月份的公摊水电费本案不作处理，由原告以后另行主张。至于原告请求逾期给付的违约金，物业服务合同未有明确约定，应分别以物业服务费5847.5元和公摊水电费293.46元为基数计算法定利息损失。起算日期本应从每笔费用逾期之日起计算，但原告并未提供其催收的证据，且此前双方对交楼日期有争议，故本院确认从起诉之日（2021年2月8日）开始计算违约金，并分别按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至实际支付之日止。原告其他过高的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第九百四十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，缺席判决如下：一、被告黄建玲于本判决生效之日起十日内向原告佛山市高明德邻居物业管理有限公司支付物业服务费5847.5元及违约金（以物业服务费5847.5元为基数，从2021年2月8日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）；二、被告黄建玲于本判决生效之日起十日内向原告佛山市高明德邻居物业管理有限公司支付公摊水电费293.46元及违约金（以公摊水电费293.46元为基数，从2021年2月8日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）；三、驳回原告佛山市高明德邻居物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告黄建玲负担，被告负担的受理费25元，由被告于支付判项确认的款项时一并支付给原告，本院不再另行收退。本判决为终审判决。审判员  梁小平二〇二一年七月六日书记员  黎泸蔓