山东省青岛市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）鲁02执异531号异议人（利害关系人）：赵学山，男，1961年5月15日出生，汉族，住山东省胶州市。委托代理人：张敦亮，胶州胶西法律服务所法律工作者。申请执行人：郭芳，女，1977年12月27日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。委托代理人：王龙君，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。委托代理人：高伟丰，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。被执行人：青岛鑫杰服装有限公司，住所地山东省胶州市胶北镇东赵家村。法定代表人：金星，董事长。被执行人：金星，男，朝鲜族，1963年6月18日出生，住山东省胶州市胶北镇东赵家村。被执行人：尹美子，女，朝鲜族，1978年1月17日出生，住山东省胶州市胶北镇东赵家村。被执行人：金美月，女，朝鲜族，1977年5月20日出生，住吉林省延吉市。本院在执行郭芳与青岛鑫杰服装有限公司、金星、尹美子、金美月金融借款合同纠纷一案【执行案号：（2016）鲁02执486号】过程中，赵学山向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。赵学山请求本院确认并保护其对（2016）鲁02执486号执行一案中拍卖的金美月名下位于胶州市网点（下称“案涉房产”）享有的承租权，带租拍卖，对赵学山对案涉房产投入的全部装修价值进行评估确认，并确认其对案涉房产依法享有优先购买权。事实与理由：赵学山于2014年6月13日与金美月签订案涉房产的房屋租赁合同，同时在胶州市房产管理局办理了租赁证及备案登记，租期自2014年6月13日至2034年6月12日，赵学山已支付20年的租赁费，租赁期间对案涉房产进行多次装修，投入资金巨大，请求法院依法审查并维护其权利。郭芳辩称，赵学山的请求无事实及法律依据，是否存在真实的租赁关系需要其提交相关证据加以证实。赵学山主张其承租的时间为2014年，而申请执行人享有的抵押权的时间为2012年，明显早于2014年。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，涉案事实的发生在民法典施行之前，应当适用当时的法律，根据物权法190条的规定，抵押权设立后抵押财产出租的租赁关系不得对抗已登记的抵押权。赵学山所称的装修价值评估属于实体审理的范围，不属于执行异议的审查范围。因此，本案不应当带租拍卖，请求法院依法驳回异议请求。为证明其主张，赵学山向本院提交房屋租赁合同及房屋租赁证各一份，以证明其与金美月关于案涉房产于2014年6月13日签订房屋租赁合同一份，合同租期为20年，租赁到期日为2034年6月12日，合同内容载明金美月之前向赵学山借款490万元，因其没有能力偿还，经双方协商同意以案涉房产20年的租赁权折抵借款，合同签订后双方于当日到胶州市房产管理局办理了房屋租赁证，证实了案涉房产租赁的合法性，赵学山一直租赁案涉房产至今，在此期间也从未收过除本案之外的法院或者其他债权人的主张，租赁关系合法有效，应当受到法律保护。郭芳质证称，对房屋租赁合同及房屋租赁证的真实性无法确认，房屋租赁合同第2页第六条（四）载明“如甲方即金美月于签订合同之日起30日内还清本合同项下乙方借款，合同自动终止止，乙方无权就本合同项下房屋主张任何权利”，证明金美月与赵学山之间存在借贷关系，且赵学山已经通过起诉的方式主张了相关的权利。赵学山并未支付租金，其与金美月之间为借贷法律关系，而非租赁合同法律关系。从租赁合同的内容上也无法看出系金美月本人书写。即便其所主张为真实，根据法律规定其诉求也无事实依据。为证明其主张，郭芳向本院提交以下证据：1.赵学山与金美月等民事判决书网络打印件一份，以证明赵学山与金美月之间为民间借贷法律关系，赵学山已经通过诉讼的方式主张权利，赵学山与金美月之间并非租赁合同法律关系。判决的裁判日期为2015年7月29日，也能够证明赵学山与金美月之间的租赁合同并不真实。2.胶州市不动产登记信息36张，以证明案涉房产的一押抵押权人为中国工商银行股份有限公司即墨支行，现申请执行主体为郭芳，即权利人为郭芳。抵押权的设立时间为2012年10月18日，早于赵学山所称的租赁时间。赵学山质证称，1.判决书与本案无关联性，判决书显示的案件是赵学山与青岛世运服装有限公司，白泳基、金美月、于平之间的多笔民间借贷案件中的一笔，被告在该案中已对该事实部分进行了有效的陈述，证明了与本案租赁关系没有关联性。2.证据2中部分房屋坐落是涉案小区商业网点101及201的网点，且该证据载明中国工商银行股份有限公司即墨支行轮候查封的时间为2014年8月8日，明显晚于赵学山与金美月签订的租赁合同时间。从申请执行人提交的他项权利人青岛恒润典当行有限公司的抵押信息可以看出，抵押权设立时间为2014年6月19日，晚于租赁时间。申请执行人提交的该证据不能证明其主张，赵学山的租赁权利应当依法得到法律保护。本院查明，中国工商银行股份有限公司即墨支行与被执行人青岛鑫杰服装有限公司、金星、尹美子、金美月金融借款合同纠纷一案，本院于2014年11月28日作出（2014）青金商初字第570号民事调解书，调解书确认：一、青岛鑫杰服装有限公司于2015年5月30日前偿还原告借款本金1100万元及利息（利息、罚息按照合同约定自2014年6月21日计算至实际支付之日止）；二、青岛鑫杰服装有限公司于2015年5月30日前给付原告律师代理费366605元，若青岛鑫杰服装有限公司于2015年5月30日前已支付上述第一项欠款本息的一半，则只需支付律师费28万元；三、原告对被告金美月提供的抵押担保财产［权证号码：胶房地权市他字第2××2号］经折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。金美月承担抵押担保责任后，有权向青岛鑫杰服装有限公司追偿；四、金星、尹美子对上述债务承担连带清偿责任。金星、尹美子承担保证担保责任后，有权向青岛鑫杰服装有限公司追偿；五、本案诉讼费90000元，减半收取45000元，保全费5000元，以上合计50000元由青岛鑫杰服装有限公司、金星、尹美子、金美月负担。本案诉讼过程中，本院于2014年8月8日以（2014）青金商初字第570号民事裁定书及协助执行通知书查封案涉房产。因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，中国工商银行股份有限公司即墨支行向本院申请执行，执行案号为（2016）鲁02执486号。执行过程中，本院续行查封案涉房产。因中国工商银行股份有限公司即墨支行转让本案所涉债权，依郭芳的申请，本院于2020年6月5日作出（2020）鲁02执异139号执行裁定，变更郭芳为青岛市中级人民法院（2016）鲁02执486号案件的申请执行人。2021年1月14日，本院向案涉房产住户发出限期迁出通知书。另查明，胶房地权市他字第2××2号权证载明中国工商银行股份有限公司即墨支行对案涉房产享有抵押权，抵押权登记时间为2012年10月18日。赵学山提交的房屋租赁合同与房屋租赁证载明的时间为2014年6月13日。本院认为，一、关于赵学山主张的租赁关系能否阻止案涉房产转让、交付的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”本案中，申请执行人对案涉房产的抵押权设立于2012年10月18日，早于赵学山主张的租赁合同签订日期，本案的执行依据已确定申请执行人对案涉房产享有优先受偿权，赵学山主张的租赁权不能对抗申请执行人享有的优先受偿权，且其主张继续租赁对申请执行人优先受偿权的实现存在影响，故赵学山关于带租拍卖及确认其享有承租权与优先购买权的异议请求，本院依法不予支持。二、关于赵学山主张对其投入的装修价值进行评估确认的请求，该主张系另一实体法律关系，不属于执行异议审查范围。三、关于本案的救济路径问题。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十四条规定：“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议。”本案中，赵学山主张的租赁权成立于抵押权之后，影响在先抵押权的实现，系依法应当除去的权利，无论其主张的租赁权成立与否均不能阻止案涉房产的转让、交付。因此，赵学山主张的租赁权不属于能够阻止执行标的转让、交付的实体权利，故不属于民事诉讼法第二百二十七条规定的案外人异议的范畴，本案应按照民事诉讼法第二百二十五条的规定进行审查。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定如下：驳回异议人赵学山的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内向山东省高级人民法院申请复议。审 判 长 于        瑞        军审 判 员 焦        兴        凯审 判 员 龙骞27024587684审判员龙骞二〇二一年七月五日法官助理 李        兰        兰书 记 员 陈        春        阳书 记 员 张                澳