湖南省湘潭市岳塘区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0304民初2169号原告：陈正亮，男，1970年8月8日出生，汉族。被告：新府华城小区业主委员会,住所地湘潭市岳塘区双拥南路15号。负责人：陈欣。原告陈正亮与被告新府华城小区业主委员会（以下简称新府华城业委会）业主撤销权纠纷一案，本院于2021年6月2日立案后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈正亮和被告新府华城业委会的负责人陈欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈正亮向本院提出诉讼请求：1、请求撤销新府华城业委会与湖南盛世太平物业服务有限公司（以下简称盛世太平物业公司）签订的物业服务合同第六章第十三条关于商业物业费2.56元/月/平方米的约定；2、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2018年12月15日，新府华城业委会与盛世太平物业公司签订物业合同，合同第六章第十三条约定商业服务费为2.56元/月/平方米。该物业合同是新府华城业委会和盛世太平物业公司签订的物业合同，门店面向街道，门店的车和人员未进入小区，门店业主也未在小区生活，故新府华城业委会和盛世太平物业公司签订的物业合同不能代表门店业主。盛世太平物业公司给门店业主提供的物业服务仅包括门前扫地、下水道清理及地面维护，2.56元/月/平方米的物业费属于天价物业费，物业服务与物业费不等值，且该物业费收费标准没在物业（价）局备案。依据新府华城小区业主大会议事规则第十二条的规定，本物业管理区域共计产生业主代表55名，商业门面产生2名业主代表，但新府华城业委会并未按照该议事规则选取门店业主作为业主代表，所以新府华城业委会是在没有业主代表参与的情况下与盛世太平物业公司签订的物业合同，该物业合同侵害了门店业主的合法权益，请求法院依法撤销物业合同中关于商业物业费2.56元/月/平方米的条款。被告新府华城业委会辩称：1、新府华城业委会与盛世太平物业公司签订物业合同的时间为2018年12月15日，合同签订后新府华城业委会将签订的物业合同在小区内公示，陈正亮作为小区业主自2018年12月份开始就开始享受物业服务，其已明知该物业管理委托关系，但陈正亮于2021年5月26日才行使撤销权，已过一年的除斥期间；2、新府华城业委会与盛世太平物业公司签订的物业合同合法有效，不存在任何可撤销的事由，且陈正亮作为小区业主撤销的应是业主大会或者业主委员会作出的具体决定，而不能申请撤销新府华城业委会与盛世太平物业公司签订的物业合同中的某一条款，对该物业合同行使撤销权的只能是合同双方当事人，故陈正亮不是业主撤销权的主体。综上，请求法院驳回陈正亮的诉讼请求。原告陈正亮为支持其诉讼请求，向本院提交了原、被告身份信息、产权证、新府华城小区物业服务合同、新府华城小区业主大会议事规则、信息公开告知书、小区门店业主联名信、商品房买卖合同作为证据，对于原、被告身份信息、产权证、新府华城小区物业服务合同、商品房买卖合同的真实性、合法性、关联性及证明目的均予以认可，对于新府华城小区业主大会议事规则、信息公开告知书的真实性、合法性、关联性予以认可，对于证明目的不予认可，小区门店业主联名信不符合证据的形式，本院不予认可。被告新府华城业委会为支持其答辩意见，向本院提交了业委会备案证明、小区物业服务合同、前期物业管理服务协议、小区业主大会表决票、岳塘区人民法院（2019）湘0304民初1619号民事判决书、湘潭市中级人民法院（2019）湘03民终1467号民事判决书、小区商铺物业情况说明以及现场工作照片作为证据，对于上述证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均予以认可。查明的事实经审理查明，本院确认如下法律事实：新府华城业委会为新府华城小区依法成立并备案的业主委员会,2018年12月15日，新府华城业委会与盛世太平物业公司签订《新府华城小区物业服务合同》（以下简称物业合同），物业合同约定盛世太平物业公司为新府华城小区提供物业服务，服务范围包括物业区域的共有的公共部分、共用设备设施以及地下车库的物业服务，委托管理期限为三年，自2019年1月1日起至2021年12月31日止，物业服务费收费标准为住宅：低层（1、2楼）1.08元/月/㎡；三（楼）层及以上1.28元/月/㎡，商业物业费为2.56元/月/㎡。为规范新府华城小区业主大会和业主委员会的活动，新府华城小区制定了新府华城小区业主大会议事规则（草案）（以下简称议事规则），议事规则第十二条业主代表的产生，（一）业主代表由关系小区建设、模范履行业主义务、热心为业主服务的业主自荐或推荐产生。每栋产生一名楼栋长，共15栋，产生15名楼栋长；每单元产生一名业主代表，共38个单元，产生38名单元长；商业门面产生2名业主代表。本物业管理区域共产生业主代表55名;第十四条业主代表的职责，（一）业主代表在行使表决权时应当充分听取所代表单元业主的意见，并在投票时按多数业主意见进行投票；（二）经三分之一以上的业主代表提议可召开临时业主大会，就涉及全体业主利益的重大事项进行表决；（三）全体业主均可对业主委员会的日常工作进行监督；业主代表可列席业主委员会会议，但不参与表决，业委会扩大会议除外；（四）业主代表在业主大会召开时负责配合筹备组确保选举工作的正常进行；（五）业主代表对业委会工作提出异议时，业委会必须做出负责任的说明和解释。陈正亮认为物业合同确定的2.56元/月/㎡的商业物业费过高，且该商业物业费的制定未经过商业门面的业主代表同意，故向法院申请撤销新府华城业委会与盛世太平物业公司签订的物业合同中关于2.56元/月/㎡的商业物业费的条款。另查明原告陈正亮为岳塘区宝塔街道双拥路15号新府华城16栋010113、J010008号房屋所有权人，房屋用途为商业服务。湘潭市发展和改革委员会根据陈正亮提出的公开湘潭市物业服务收费标准和新府华城小区业主委员会成立后的物业收费备案信息的申请，于2021年5月21日以（2021）年第6号信息公开告知书告知陈正亮，根据《省发改委、省住建厅关于印的通知》（湘发改价调[2017]4号）规定，小区商业门面和已成立业委会的小区，其物业服务费均实行市场调节价，由业主委员会经业主大会同意或者授权于物业服务企业在物业服务合同中约定，无需到本机关备案。再查明根据新府华城业委会在庭上辩称，业主代表中为什么没有商业门面的业主代表是因为商业门面业主流动性较大，商业门面的业主代表空缺并不影响新府华城业委会行使合法权利。湘潭市岳塘区人民法院（2019）湘0304民初1619号判决书认定，新府华城业委会在决定选聘物业服务企业前在小区进行了公示，由业主代表（即各楼栋楼栋长、单元长）以电话、商户、微信等方式书面征求了业主意见，取得了占业主总人数过半数的业主同意。判决的理由与结果本院认为，根据《业主大会和业主委员会指导规则》第四条的规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力；第三十一条规定，业主委员会由业主大会会议选举产生。新府华城业委会为新府华城小区依法成立并备案的业主委员会，其与盛世太平物业公司签订的物业合同对全体新府华城小区业主具有约束力，小区业主应当按照物业合同履行自己的义务。陈正亮诉称新府华城业委会是在没有业主代表参与的情况下与盛世太平物业公司签订的物业合同，该物业合同侵害了门店业主的合法权益，对此，本院认为，新府华城业委会是依法成立的业主委员会，可以与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，新府华城业委会在与盛世太平物业公司签订物业合同前取得了占小区业主总人数过半数的业主同意，故新府华城业委会与盛世太平物业公司签订物业合同的程序合法，而根据《新府华城小区业主大会议事规则（草案）》的相关规定，业主代表的职责是负责搜集其代表的各业主的意见，业主代表是否参与签订物业合同并不是构成物业合同侵害门店业主的必然条件，所以陈正亮诉称新府华城业委会在没有业主代表参与的情况下与盛世太平物业公司签订的物业合同侵害了门店业主合法权益不能成立。陈正亮认为盛世太平物业公司给门店业主提供的物业服务仅包括门前扫地、下水道清理及地面维护，2.56元/月/㎡的物业费属于天价物业费，物业服务与物业费不等值，且该物业费收费标准没在物业局备案。本院认为根据《省发改委、省住建厅关于印的通知》（湘发改价调[2017]4号）规定，小区商业门面和已成立业委会的小区，其物业服务费均实行市场调节价，由业主委员会经业主大会同意或者授权于物业服务企业在物业服务合同中约定。本院认为，新府华城业委会与盛世太平物业公司签订物业合同，物业合同对商业物业费约定为2.56元/月/㎡，且陈正亮亦未能提供新府华城业委会与盛世太平物业公司在物业合同中约定商业物业费价格过高的证据，应承担举证不能的不利后果。综上，本院认为，陈正亮主张撤销新府华城业委会与盛世太平物业公司签订的物业服务合同关于商业物业费2.56元/月/㎡的约定的诉讼请求本院不予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回陈正亮的全部诉讼请求。案件受理费50元，由原告陈正亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 员 杨   林二〇二一年七月二十六日法官 助理 毛   婷代理书记员 毛婷（兼）