江苏省高级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏民再204号再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：李如华，男，1964年4月24日出生，汉族，住江苏省东海县浦南镇潘圩村1－11号，现住江苏省连云港市海州区浦南镇浦南中路9－1号。委托诉讼代理人：李华东，江苏龙蟠律师事务所律师。委托诉讼代理人：李景鹏，江苏龙蟠律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：郭家快，男，1951年10月6日出生，汉族，住江苏省东海县浦南镇尹巷村47号，现住江苏省连云港市海州区浦南镇中心街东方银行浦南支行西侧。委托诉讼代理人：张玉军，江苏港人律师事务所律师。委托诉讼代理人：许可璇，江苏三法律师事务所律师。再审申请人李如华因与被申请人郭家快房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省连云港市中级人民法院（2017）苏07民终1678号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年12月31日作出（2019）苏民监55号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人李如华及其委托诉讼代理人李华东、李景鹏，被申请人郭家快及其委托诉讼代理人张玉军、许可璇，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李如华申请再审称，再审请求：撤销一、二审判决，驳回郭家快的诉讼请求，一、二审诉讼费用由郭家快负担。再审中，李如华不要求郭家快协助办理案涉房屋产权过户登记手续。事实和理由：（一）一、二审判决适用法律错误，无视效力性强制性规定与管理性强制性规定的区别，无视合同法鼓励交易原则，导致判决错误。1.《楼房转让协议》系双方真实意思表示，并于2007年就已经实际履行完毕，李如华已经在案涉房屋中居住十余年，现郭家快罔顾当年的邻居情分与契约精神，误导法院作出错误的判决。2.根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，划拨土地的房地产转让审批手续，是由有批准权的人民政府根据国务院规定决定是否予以批准，批准后缴纳土地出让金就可完成土地所有权转移，并不禁止房地产转让，且该规定是一个管理性的强制性规定，并不导致《楼房转让协议》无效。3.检索最高人民法院相关判决，对于以转让划拨土地上房屋为内容的房屋买卖合同，自合同成立时起生效。4.根据相关法律规定，合同的原因行为与结果行为是分离的，合同只要具备生效要件，便在订约当事人之间发生法律效力，不动产物权登记仅是合同的履约行为，其法律效力是发生不动产物权的变动，本质上并不影响合同的效力。（二）《楼房转让协议》所转让的是房屋本身，并不涉及划拨土地使用权的转让。一、二审判决均依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条裁判，该规定处理的是国有土地使用权纠纷案件中适用法律的问题，而案涉合同的基础关系是房屋转让合同，并不涉及国有土地使用权的转让，案涉房屋转让合同无论在合同签订形式、双方真实意思表示、合同的目的还是房屋使用的现状，都与土地使用权合同纠纷有着明显的区别，而不应该混同，从而否定房屋买卖合同的效力。（三）案涉房屋未办理土地出让手续，并不是因为相关政府没有审批，也不是因为拒绝缴纳土地出让金，而仅仅因为行政区划调整导致审批延后所致。审批程序涉及到的是合同能否履行的问题，而非合同效力的问题。（四）一、二审法院以返还李如华30万元购房款和赔偿损失不属于郭家快的诉讼请求为由不予理涉，属于机械适用法律，没有做到案结事了，容易引起当事人讼累。（五）一、二审判决结果支持了郭家快严重丧失诚信的行为，变相鼓励了不诚信行为，该结果势必造成负面的社会导向。（六）假设认定《楼房转让协议》无效，郭家快也不是主张返还的适格主体，有权主张返还的只能是原产权人。综上，请求依法支持李如华的再审请求。郭家快辩称，1.《楼房转让协议》无效。案涉土地使用权的性质为国有划拨用地，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定以及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条规定，参照最高人民法院的判例，转让房地产时必须经县级以上人民政府批准。未经批准的转让合同无效。2.案涉划拨土地使用权性质为仓储用地，并非住宅用地，《楼房转让协议》改变了案涉土地的用途。3.李如华没有就合同无效产生的后果向法院提起反诉，一、二审判决均已认定李如华可另行诉讼处理，并没有剥夺李如华的合法权益。4.郭家快之所以提起诉讼，是因为李如华自2014年以来多次围门、辱骂、殴打郭家快家人。综上，请求依法驳回李如华的再审请求。郭家快向一审法院起诉请求：1.判令郭家快、李如华2007年6月5日签订的《楼房转让协议》无效；2.判令李如华腾空位于连云港市海州区浦南镇驻地中心街北侧浦南信用社东浦粮大酒店楼房东三间上下三层房屋按原状返还给郭家快；3.判决李如华赔偿郭家快租金损失469862.8元（李如华使用郭家快房屋计算至2016年8月12日止，此后每日按164.38元计算至初到返还之日止）；4.李如华负担本案诉讼费用。一审诉讼中，郭家快撤回了第3项诉讼请求，并同意按照房屋现状予以返还。李如华提出反诉请求：1.确认《楼房转让协议》有效；2.郭家快协助李如华到相关部门办理案涉房屋产权过户登记手续；3.郭家快负担本案本诉、反诉的诉讼费用。一审法院认定事实：2007年6月5日，东海县粮食购销公司（甲方）与郭家快（乙方）签订《协议》一份，约定：1.甲方自愿将东海县粮食购销公司浦南粮油管理所原浦粮大酒店三层七间，建筑面积为816平方米的楼房转让给乙方，乙方愿意接受。2.乙方支付给甲方转让费人民币56万元整。于2007年6月16日前一次性付清。3.乙方不得将转让的楼房再次转让。4.乙方必需遵守当地人民政府的城镇规划及其他规定。装修、装潢不得影响浦南粮管所的正常运行，不得影响通行、排水。5.协议生效以后,转让楼房和变更登记的所有税费均由乙方支付，甲方不予负担。2007年6月5日，郭家快（甲方）与李如华（乙方）签订《楼房转让协议》，约定：1.甲方将坐落在浦南信用社东浦粮大酒店楼房东三间上下三层转让给乙方。2.转让金额：人民币30万元整。3.转让款交付办法：协议签订时交15万元，余款于2007年6月13日前一次性付清。4.楼房交付办法：房款付清后交房。5.双方相邻的山墙归双方共同共有待砌完后费用有双方平均分摊。6.楼房土地使用权证、产权证的变更费用由乙方承担，甲方协助办理。7.甲方负责协调受让楼房北面相对应的场地转让，如协调成功场地使用权归乙方所有。8.本协议甲、乙双方签字后生效。2007年6月6日，李如华向郭家快支付15万元购房款；2007年6月15日，李如华又向郭家快支付15万元购房款，至此，购房款30万元已付清。2007年7月，案涉房屋交付给李如华。李如华称其对房屋进行了装修、添附，郭家快称李如华对房屋进行了简单装修，只对墙面进行粉刷，新建了楼梯。一审法院另查明，郭家快举证了由东海县浦南镇人民政府盖章的载明所有权人为郭家快的房产证（建筑面积903.4平方米），李如华质证称对该份证据真实性没有异议，但认为浦南镇政府无权对土地及地上的房产进行确权。案涉房屋的土地性质为划拨用地，土地使用权原先登记在浦南乡粮油管理所（以下简称浦南粮管所）名下，土地坐落于新浦区（现海州区）浦南镇驻地中心街北侧，后由于区域划分，浦南粮管所土地、房产等国有资产于2008年3月划归连云港市新浦区粮食购销公司，浦南粮管所属连云港市新浦区粮食购销公司下属企业，土地使用权人名称于2009年由浦南粮管所更名为连云港市新浦区粮食购销公司。一审法院认为,根据房地一体原则，出卖人转让房屋给买受人，房屋占用范围内的建设用地使用权一并处分。本案中，案涉房屋系以划拨方式取得的土地使用权，郭家快、李如华双方转让案涉房屋的《楼房转让协议》同时也是对划拨土地使用权的转让。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”郭家快转让房地产给李如华时，并未经过有批准权的人民政府审批，且至今该划拨土地使用权仍登记在连云港市新浦区粮食购销公司名下。针对未经政府审批而转让的法律后果，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条明确规定，未经市、县人民政府批准的划拨土地使用权不得转让，此规定即属于行政法规的强制性规定，违反此规定的，应当认定合同无效，故郭家快、李如华双方签订的《楼房转让协议》无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。李如华称其已对案涉房屋予以装修、添附，郭家快认可李如华对案涉房屋予以简单装修、添附，对于郭家快要求李如华按原状返还房屋的诉讼请求，一审法院认为，鉴于李如华对房屋进行了相应装修、添附，按照房屋原状予以返还已不可能，在郭家快同意按照房屋现状予以返还的情况下，李如华应当将位于连云港市海州区浦南镇驻地中心街北侧浦南信用社东浦粮大酒店楼房东三间上下三层房屋腾空并按照房屋现状返还给郭家快。至于李如华对房屋的装修、添附，李如华可另行诉讼处理。关于反诉，鉴于李如华、郭家快签订的《楼房转让协议》无效，李如华要求确认协议有效及办理房产产权过户登记手续的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、确认郭家快与李如华于2007年6月5日签订的《楼房转让协议》无效；二、李如华于判决生效后三十日内将位于连云港市海州区浦南镇驻地中心街北侧浦南信用社东浦粮大酒店楼房东三间上下三层房屋腾空并按照房屋现状返还给郭家快；三、驳回李如华的反诉请求。本诉案件受理费8350元，鉴于郭家快对本诉请求第三项予以撤诉，诉讼费减半收取4175元，由李如华负担；反诉案件受理费2900元，由李如华负担。李如华不服一审判决，上诉请求：依法撤销一审判决，依法改判驳回郭家快的诉讼请求或发回重审。二审法院认定的基本事实与一审法院认定的事实相同。二审法院认为，关于《楼房转让协议》的效力。该协议中案涉房屋的土地是以划拨方式取得的土地使用权，根据物权法的相关规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建筑用地使用权一并处分，故李如华与郭家快转让房屋的《楼房转让协议》也是对划拨土地使用权的出让。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。本案房地产转让时，没有经过有批准权的人民政府审批，土地使用权仍登记在连云港市新浦区粮食购销公司名下，且案涉划拨土地使用权为仓储用地，并非住宅用地。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条规定，未经市、县人民政府批准的划拨土地使用权不得转让。《楼房转让协议》违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。根据规定，合同无效后，因该合同无效取得的财产，应当予以返还。一审法院认为，鉴于李如华已对房屋进行了相应装修、添附，按照房屋原状返还已不可能，在郭家快同意按照现状予以返还的情况下，李如华应当将位于连云港市海州区浦南镇驻地中心街北侧浦南信用社东浦粮大酒店楼房东三间上下三层房屋腾空并按照房屋现状返还给郭家快。至于李如华对房屋的装修、添附，李如华可另行诉讼处理是正确的。郭家快与案外人订立的协议效力，不属于本案审查范围。郭家快在一审诉讼中已书面申请了撤回第3项诉讼请求，一审判决表述并无不当。李如华认为郭家快在一审中称其对房屋进行简单装修、添附与客观事实是否相符，不是本案认定范围，一审判决亦未作确认。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。李如华的上诉请求无事实和法律依据，二审法院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8350元，由李如华负担。再审期间，双方当事人对一、二审认定的事实无异议，本院予以确认。再审中，李如华提交如下证据：1.东委发（1998）6号《关于继续加强企业产权制度改革工作的通知》复印件，拟证明：案涉房屋买卖是在产权制度改革的大背景下形成，有政策支持，应认定有效；2.《转让东海县浦南农具厂合同书》复印件，拟证明：案涉房屋周边同样有国有划拨土地上房屋转让的情况存在。郭家快质证认为：1.李如华未提交上述两份证据的原件，无法确认该两份证据的真实性；2.即便有原件，也与本案无关联。本院认为：李如华提交的该组证据与本案不具有关联性，本院不予采信。再审中，郭家快提交如下证据：1.2021年5月10日形成的加盖海洲区浦南镇村镇建设服务中心印章以及证明人签名的证明一份，内容为：郭加快在浦南镇驻地中心路北路北侧的房屋办理房产证时所交3万元发票遗失。拟证明：案涉房屋办理了小产权证，办证时缴纳的费用是3万元，由郭家快缴纳。2.2018年5月份、10月份双方家人发生肢体冲突的视频U盘，拟证明：双方之间邻里关系恶劣，没有办法和平相处。李如华质证认为：1.对郭家快提交上述证明的真实性、关联性不予认可；2.双方曾经发生过冲突，都有过错，已经过连云港市海州区法院处理，但不会导致合同无效。本院认为：郭家快提交的该组证据与本案不具有关联性，本院不予采信。此后，郭家快又提交2017年3月6日形成的加盖东海县粮食购销总公司印章及主管部门东海县粮食局印章但无负责人或经办人签名的情况说明一份，内容为：转让的楼房包括七间房屋和土地使用权。拟证明：郭家快出让给李如华的三间房屋包含了土地使用权，郭家快与李如华签订的《楼房转让协议》无效。李如华质证认为：对该情况说明的真实性、合法性、关联性不予认可，双方之间仅涉及房屋的买卖，并不涉及土地使用权的转让，不影响房屋买卖的合同效力。本院认为：该情况说明的内容与2007年6月5日东海县粮食购销公司与郭家快签订的《协议》内容明显不符，本院不予采信。经双方当事人确认，本案再审争议焦点为：《楼房转让协议》的效力如何认定。本院再审认为，本案系再审案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”据此，是否登记或者交付，只影响物权变动的效力，并不影响合同的效力。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况下，不得转让、出租、抵押。”第四十五条规定:“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。”但是该批准、审批行为仅是物权变动的必要条件，并不影响房屋买卖合同的效力。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”该条规范的是直接以国有土地使用权为合同标的买卖行为，并非房屋买卖行为。就本案而言，郭家快与东海县粮食购销公司于2007年6月5日签订《协议》，以56万元的价格购买了浦南粮管所原浦粮大酒店三层七间、建筑面积816平方米的楼房。郭家快在一审中提交了2008年2月18日由东海县浦南镇人民政府盖章的载明所有权人为郭家快的房产证，且郭家快亦实际占有使用房屋至今。据此可知，上述《协议》系房屋买卖合同，不涉及土地使用权的转让。案涉土地性质为划拨用地且未经有批准权的人民政府审批，仅是物权变动的必要条件，并不影响郭家快与东海县粮食购销公司签订的《协议》效力。同理，郭家快与李如华于2007年6月5日签订《楼房转让协议》，将上述房屋中的东三间上下三层以30万元价格转让，该协议效力亦不受审批行为的影响。因此，《楼房转让协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。郭家快起诉请求确认《楼房转让协议》无效，并要求李如华腾空案涉房屋返还给郭家快，没有事实和法律依据。本案纠纷系郭家快因双方家人发生矛盾而起诉要求确认《楼房转让协议》无效，并要求李如华腾空案涉房屋，故认定《楼房转让协议》无效，有违诚实信用原则和公平原则。《楼房转让协议》第四条明确约定“房款付清后交房”，李如华实际履行了付款义务，郭家快亦实际交付了案涉房屋，合同约定的主要权利义务履行完毕至郭家快起诉之日已达十年之久。邻里之间应当和睦相处，团结互助，妥善化解矛盾，一方因邻里纠纷而否认《楼房转让协议》的效力，排除另一方对房屋享有的合法使用权，与情理和法理均相悖。综上所述，李如华的再审请求，有事实和法律依据，本院予以支持。一、二审判决认定《楼房转让协议》无效，系法律适用错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省连云港市中级人民法院（2017）苏07民终1678号民事判决及连云港市海州区人民法院（2016）苏0706民初6185号民事判决；二、确认郭家快与李如华于2007年6月5日签订的《楼房转让协议》有效；三、驳回郭家快的诉讼请求；四、驳回李如华的其他反诉请求。一审本诉案件受理费8350元，鉴于郭家快对本诉请求第三项予以撤诉，诉讼费减半收取4175元，由郭家快负担；反诉案件受理费2900元，由李如华负担。二审案件受理费4175元，由郭家快负担。本判决为终审判决。审判长  张丽华审判员  刘海平审判员  杜三军二〇二一年七月十六日书记员  王 婷