江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终2333号上诉人（原审原告、反诉被告）：徐州天赋置业有限公司,住所地徐州市铜山区人防大厦。法定代表人：侯厂华，该公司董事长。委托诉讼代理人：王文静，江苏青创律师事务所律师。委托诉讼代理人：耿飞，江苏青创律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐州堂客餐饮管理有限公司，住所地徐州市鼓楼区中山北路286号Y-208室。法定代表人：姚军宝，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱信勇，男，该公司股东。上诉人徐州天赋置业有限公司（以下简称天赋公司）因与被上诉人徐州堂客餐饮管理有限公司（以下简称堂客公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院（2019）苏0312民初11885号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人天赋公司的委托诉讼代理人王文静、耿飞，被上诉人堂客公司的委托诉讼代理人朱信勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人天赋公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求，驳回被上诉人的反诉请求。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审认定事实、适用法律均有错误，依法应当改判。一、关于本诉。第一，双方签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应自觉严格按照该合同的约定履行相应义务。合同签订后，上诉人全面履行了义务，但被上诉人不履行给付租金等费用的主要义务，经上诉人催交仍拒不缴纳，上诉人通知其解除上述《房屋租赁合同》，被上诉人亦表示同意解除合同。合同解除后，被上诉人理应依约补交拖欠的房屋租金及其他费用，并将租赁房屋恢复原状后及时返还给上诉人，但被上诉人既不补交拖欠租金及其他费用也不返还租赁房屋，进而引发本案诉讼。因此，被上诉人应对租赁合同的解除和本案的诉讼承担全部责任。第二、关于房屋实际占用费，原审判决认定涉案租赁房屋合同解除时间为2019年8月20日。合同解除后，被上诉人理应按照合同约定或法律规定支付合同解除后的房屋实际占用费，但原审认为“由于上诉人采取停水停电等措施，被上诉人租赁的区域处于上诉人管理控制之下，被上诉人无须支付房屋占用费”，属于事实认定和法律适用错误。因为涉案房屋至今仍由被上诉人占用，根据上诉人提供的美团平台评价截图可知，2019年8月至11月，负一层多家商铺(包括被上诉人转租给他人的商铺)一直处于正常营业状态，由此可见上诉人并未实际控制租赁房屋。涉案房屋一直由被上诉人占用，房屋内的物品均属于被上诉人所有。合同解除后，被上诉人至今未将房屋恢复原状，交还上诉人，致使上诉人无法使用或者将涉案房屋另租他人经营获取正常收益，给上诉人造成的租金等实际损失是确实存在的。对此，上诉人请求被上诉人支付房屋占用费，以弥补现实损失，依法应获得支持。二、关于反诉。原审判令上诉人给付被上诉人40%的商铺装修费用692103.7元，无事实和法律依据。被上诉人承租上诉人的房屋从事商业经营活动，按照自身经营需要对租赁房屋进行适当装修，是上诉人自身的经营投资行为，其收益和风险当然由被上诉人自己享有和承担。本案中，导致合同解除的直接和根本原因，是被上诉人恶意拖欠租金，上诉人对合同的解除，依法不应负任何责任。因此，原审判令上诉人对被上诉人承担40%的装修费用，于情理不通，于法律无据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，合同解除后，承租人应拆除其装修装饰物，将租赁房屋恢复原状后退还给出租人，出租人没有义务接收装修装饰物，更没有义务向承租人支付装修费用。综上所述，上诉人请求被上诉人支付拖欠租金、物业费、租赁房屋实际占用费等费用，依法应获得支持；被上诉人提出反诉要求上诉人承担其投资损失的请求，无事实和法律依据，不应获得支持。因此，原判认定事实、适用法律均有错误，依法应予改判，故上诉人依法提起上诉，请求贵院依法予以改判。被上诉人堂客公司辩称：1.堂客公司不存在违约行为。堂客公司在签订租赁合同后，按约支付了两个月的租金作为租赁押金，又支付了三个月的租金作为首期房租预付款。2.天赋公司没有按期交房、开业存在违约。直至2019年年初，天赋公司才交付商铺，交付时没有完成整个商业的消防二次验收，同时租赁场所多处存在漏水、积水问题，经多次沟通未得到解决。2019年7月或8月，天赋公司在多次承诺整体开业之后，没有按照承诺正常开业，并以拖欠房租为理由，对堂客公司经营的区域及办公室进行了停水、停电、强行锁门、清理商户等行为。自2019年8月以后，租户无法再进入天赋置业负一层，业主想要拿走自己的物品也被天赋公司阻止。3.一审中已对堂客公司的装修投入进行了司法鉴定，天赋公司和我方对鉴定结果均签字确认。即便堂客公司构成违约，在双方都有违约行为的情况下，也应当按照责任对费用进行分担。4.关于租金，按照合同约定，在租赁期限内堂客公司还有10个月的免租期，在天赋公司违反合同约定不允许业主进行经营的情况下，堂客公司不需要支付任何租金。而且铜山区法院判定双方都有违约行为，天赋置业需要承担40%的违约责任，因此，我认为既然双方都有违约行为，即使法院判定我需要支付房租，天赋置业仍然需要退还我的房屋押金及租金的40%给我。因此，天赋置业要求的不承担任何的违约责任是不成立的，诉讼费应该由天赋置业承担。至于天赋置业说我一直还在使用该房屋，更是没有任何依据，我们是被强行清理出去并将我们办公室的门强行封锁，而且商场的负一层大门都是封锁的，因此实际上我们无法进入天赋置业负一层商铺，更不存在我们还一直在使用商铺。天赋公司向一审法院起诉请求：1.判令堂客公司支付2019年4月20日至2019年8月20日房屋租金278212元，物业费148380元，违约5119.1元(以租金、物业费为基数，按日万分之一的标准，暂计算至2019年8月20日，直至堂客公司按照约定足额缴纳租金、物业费止)，房屋占用费136825.8元(按照租金标准的200%，暂计算至2019年9月20日，直至堂客公司按照约定交还房屋止)，合计568536.9元。2.判令堂客公司立即交还涉案房屋。3.诉讼费、保全费等由堂客公司承担。堂客公司向一审法院提起反诉请求：1.判令天赋公司承担天赋广场A区的装修设计费98725元、年度品牌服务费用100000元、广告发布费用45000元、房屋租赁押金136825元、租金费用205238元、物业费用（含空调费用）41047元，合计626835元。广告制作费用、装修费用待专业机构评估后另行确定具体数额。2.天赋公司承担全部诉讼费用。庭审中，堂客公司增加反诉请求：天赋公司赔偿装修费用合计25850元，包括王伟650元、颜廷顺5200元、段广岩2万元。一审法院查明：2018年2月2日，天赋公司（甲方、出租人）与堂客公司（乙方、承租人）签订租赁合同一份，甲方同意将天赋广场9、10＃商业用房负一层115-139、183-193室，计租面积2280.43平方米出租给乙方使用。乙方已充分了解该房屋状况，同意承租该房屋作为餐饮业态的经营商。甲方对该房屋提供统一物业管理服务和实施商业运营管理。物业服务合同由乙方与物业公司另行签订。进场日为《进场确认书》确定的甲方移交、乙方进入该房屋之日，《进场确认书》的签署日期晚于实际进场日的，以签署日期为准。计租日为2018年3月15日。租赁期限为2018年3月15日起至2028年3月15日止。租金不含税30元/平方米/月；物业费首年6元/平方米/月。2018年3月15日至2019年3月14日的租金为478890元；2019年3月15日至2020年3月14日的租金为615716元；2020年3月15日至2021年3月14日的租金为718335元（每两年递增5%）…以三个月为一个交租期，乙方至少提前15个工作日向甲方一次性足额支付下个交租期租金。第一期三个月租金、物业费、空调费应于交房前15日内支付。合同第五条约定，“5．1本合同签署5日内，乙方应当向甲方支付相当于两个月租金的保证金136825元。合同终止后30个工作日内，如乙方不存在本合同第十九、二十一条规定情形的，履约保证金和物业服务费保证金余额（如有）无息退还。甲方有权从履约保证金或物业服务费保证金中相应扣除乙方欠付的租金或物业服务费，乙方应在7个工作日内补足保证金。”合同第六条约定，进场日为2018年3月15日（以实际交付日为准），届时该房屋应为现状交付。乙方应当于该日之前付清本合同项下的全部应付费用，并与甲方或物业服务公司办理房屋交接手续，并按照附件2的格式签署交接确认文件。乙方按甲方规定办妥全部施工手续后，方可开始装饰装修工程。乙方同意，虽然甲方负责完成的上述交付标准存在一定瑕疵，但并不影响乙方进场开始装饰装修工程的，则视为房屋符合相关交付标准，而甲方应当在乙方进场后继续对上述瑕疵予以修补和完善。《房屋交接验收确认书》签署之日即为本合同项下进场日。“6．4双方特别确认，乙方进场开始或准备开始对该房屋的装饰装修工程，或乙方已实际接收该房屋的，视为该房屋符合交接条件。”合同第九条约定，“9．５双方特别确认，本合同项下开业日调整等可能发生的约定事项不构成违约。”合同第十八条违约责任中约定：“18.1本合同签署后，如乙方未能在本合同约定的期限内向甲方足额支付约定的租金，履约保证金、物业服务费保证金和质量保证金等相关费用的，则自乙方逾期支付第5日起，甲方即有权以书面通知方式解除合同。甲方解除合同的，乙方应当向甲方支付相当于总赁期累计租金的20%作为违约赔偿金。”“18．2乙方未能在开业日开业，除应按本合同约定支付租金等费用外，每天还应向甲方支付相当于届时日租金50%的逾期开业违约金，直至该房屋正式开业经营日为止。乙方逾期开业超过30日的，甲方有权解除本合同。双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下至履约保证金，同时乙方向甲方支付相当于总赁期累计租金的20%作为违约赔偿金。本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金。”“18．3乙方迟延交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。”“18．6双方确认，除非本合同中有特别明确的约定，乙方不得以任何理由拒绝或拖延交纳本合同项下的租金、物业服务费或水、电、燃气、热力等能源费用或其他应当由乙方承担的费用。”“18．7合同解除后五个工作日内乙方必须搬离该房屋，如乙方拒不搬离，则甲方有权强行收回该房屋。”合同第二十条规定：“20.1本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，乙方应当将该房屋交还甲方。届时该房屋为现状交付(除附着物之外，其他装饰装修均不得破坏，保持经营时的现状)，或者恢复到乙方取得该房屋之前的状态。”“20.5无论任何原因，第20.1所述交还期满后乙方仍未能将符合第20.2要求的该房屋交还甲方的，则自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向甲方支付占用费，并按照合同终止时该房屋物业服务费标准的100%向物业服务公司支付物业服务费及承担相关的能源费用，直至乙方按照合同要求交还该房屋为止。”合同第二十四条约定，“24．2甲方可将本合同中的部分或全部权利义务委托给物业公司代为行使和履行，无须再通知乙方，乙方应予以接受，不得异议。”该合同附件2为房屋交接验收确认书，该房屋交接验收确认书经甲乙双方签章。该合同附件6为授权委托书，内容为天赋公司授权案外人徐州天恒企业管理有限公司（以下简称天恒公司）全权行使对涉案房屋的出租权力和经营管理权力及费用收取。当天，乙方（商铺承租人和使用人）堂客公司和甲方（物业管理人）天恒公司签订物业管理服务协议，协议第三条载明，乙方承租商铺的约定面积交纳物业服务费，缴纳标准暂定首年每平方米每月6元，物业服务费自2018年3月15日起计收，乙方应于交房前15日内一次性交纳首期物业服务费，计取时间为2018年3月15日至2018年6月14日，费用为6元每平方米每月，2018年6月15日起乙方缴纳物业服务费和空调使用费（物业服务费为6元每平方米每月，空调使用费为全年收取为10元每平方米每月）。乙方使用天赋广场统一中央空调，每年夏季7、8、9三个月、冬季12、1、2三个月。涉案合同签订后，堂客公司分别于2018年2月7日向天恒公司交纳房屋租赁押金136825元，2018年7月12日向天恒公司交纳物业费用（含空调费）41047元及房租（2018年7月12日-2018年10月11日）205238元。2018年7月12日，天赋公司和堂客公司签订房屋交接验收确认书，内容为：2018年7月12日为验收日，双方对涉案商铺进行了交接验收。经现场核实，甲方移交的商铺符合租赁合同（包括附件《交付标准》）约定的交付条件，乙方没有异议，甲乙双方确认，自验收日起，甲方正式将该商铺移交给乙方，由乙方按租赁合同的约定使用。乙方不可撤销地承诺服从甲方的统一开业安排，确保该商铺在2018年10月1日按期开业。2019年8月2日，天赋公司发出缴费通知，内容为：截止至发函日，堂客公司仍拖欠租金及物业管理费等费用426592元，已构成违约，请自收到缴费通知起3日内，办理缴费手续，如逾期解除合同，收回房屋。2019年8月3日，堂客公司签收了该通知。2019年8月12日，天赋公司发出解除合同通知书，内容为：收到通知书之日起，租赁合同解除；收到通知书7日内，交还承租房屋；交还房屋同时，结清拖欠费用；逾期按照房屋租金标准的200%支付房屋占用费，支付物业服务费。8月13日，通知书送达到堂客公司处。2019年8月20日左右，天赋公司对堂客公司承租的区域采取停水、停电措施。2019年8月20日，朱信勇向天赋公司发出告知函，内容为：1．因天赋公司未对天赋广场进行招商，整个广场不能开业，天赋公司对天赋广场进出口锁门，导致合同目的无法实现；2．负一层没有应有的基建设施，无手机信号，无解决方案；3．防水设施未达标，自2018年至今漏水情况愈烈，仅2019年夏，负一层漏水积水已达20公分，天赋公司未予理会，装修受损；4．存在重大消防隐患，交房至2019年6月一直未通过消防验收，期间无法使用；5．2019年8月15日，天赋公司通过停电迫使交还房屋，合同无法继续履行。双方签订的租赁合同解除。2019年9月10日，天恒公司与天赋公司签订了债权转让协议：“截止至2019年8月20日，下列承租户拖欠物业费明细如下：（1）徐州堂客餐饮管理有限公司：148380元（包含物业费、空调费，2018年12月28日-2019年8月20日）；（2）徐州从文文化传媒有限公司494829元（包含物业费、空调费，2018年12月28日-2019年8月20日）”天恒公司将承租户拖欠物业费的债权转让给天赋公司，转让后的权利均由天赋公司继承。另查明，2019年6月25日，徐州市铜山区住房和城乡建设局出具铜住建消验字第〔2019〕第0007号建设工程消防验收意见书，内容为：对天赋公司2019年5月21日申报的天赋广场9＃、10＃塔楼底部商业裙房内装修工程进行了消防验收，作出鉴定意见：一、综合评定该工程消防竣工验收合格。二、店铺部分不在此次验收范围内，待店铺装修完毕后、营业前向我区消防救援大队申报开业检查。再查明，2018年3月27日，朱信勇和徐州市信和文化传媒有限公司（以下简称信和公司）签订广告发布合同书，用于铜山区大众书局及招商宣传。后信和公司出具收据（非财务收据），确认已于2018年6月30日收到朱信勇交来的款项（用途：铜山区大众书局及招商宣传），该款项共计45000元。2018年4月12日，朱信勇和柒工厂文化传媒签订天赋广场负一层购物街区年度品牌服务合同书，由该公司对天赋广场负一层购物街区项目进行策划推广、广告设计等服务工作。一、服务内容：包括徐州彭城驿巷时尚街区项目的全程营销策划服务。三、酬金10万元。2018年5月22日，朱信勇和徐州青致装饰设计有限工程签订建设工程设计合同，包括负一楼A、B、D三个区域，设计费总计196900元，其中，涉案负一楼A区的设计费为98725元。案件审理过程中，堂客公司申请对涉案徐州市北京北路25号天赋广场9、10＃楼商业用房负一层115-139、183-193室装修工程造价进行鉴定，徐州方正会计师事务所出具报告书，作出鉴定结论：结论1：具备施工企业资质，装修工程鉴定造价为1730259.32元；结论2．不具备施工企业资质，鉴定造价中不包含企业管理费、利润及规费，装修工程鉴定造价为1423621.11元。堂客公司支付鉴定费用17000元。又查明，除本案堂客公司租赁的天赋广场商铺外，天赋公司还分别与朱信勇、朱信勇妻子王丹萍及与朱信勇相关联的徐州从文文化传媒有限公司签订租赁合同，租用了天赋广场的部分区域。其中徐州乐维百货有限责任公司系自然人独资公司，朱信勇系其法定代表人。朱信勇承租上述房屋后，又分别与各小商户签订合同，将商铺转租给丁毅、蒋励、朱潇潇、马娇玉、黄雪洁等人。审理中，堂客公司提供新闻采访视频一份，该视频系负一层业主到电视台“张慧帮你问”栏目反映情况。经现场采访，天赋广场负一层商铺的业主反映租赁商铺后，对商铺进行的装修及进货，但商场迟迟未能开业，对业主造成了损失。2019年8月2日，负一层商户丁毅、蒋励、朱潇潇因房屋租赁合同三案将徐州乐维百货有限责任公司、朱信勇诉一审法院，要求解除双方签订的承包经营合同并赔偿其损失。一审法院分别作出（2019）苏0312民初8630、8639、8644号民事判决，判决解除双方签订的承包经营合同，徐州乐维百货有限责任公司、朱信勇赔偿天赋公司缴纳的押金、租赁费、物管费及相关损失。后天赋广场负一层的其他业主马娇玉、黄雪洁、张楠、颜廷顺、谭子祥等亦纷纷诉至一审法院，要求徐州乐维百货有限责任公司、徐州从文文化传媒有限公司、朱信勇等赔偿损失。一审法院亦分别作出调判。一审法院认为，堂客公司与天赋公司签订的《租赁合同》、与案外人天恒公司签订的《物业管理服务协议》系各方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据上述规定及合同约定，本案中房屋出租人天赋公司的主要义务为按照合同约定交付房屋、在租赁合同的期限内保持房屋处于适于使用收益的状态，房屋承租人的主要义务为按照约定或者房屋性质使用房屋、按时支付租金、妥善保管房屋等。一、关于堂客公司欠付租金问题。涉案房屋的实际交付时间的确定。双方签订的租赁合同约定：“进场日为《进场确认书》确定的甲方移交、乙方进入该房屋之日，《进场确认书》的签署日期晚于实际进场日的，以签署日期为准。”堂客公司虽于2018年3月15日签署了房屋交接验收确认书，但天赋公司并未按照约定时间将房屋交付堂客公司。天赋公司又在2018年7月12日与堂客公司再次签署房屋交接验收确认书，对房屋的交接验收日进行了重新确认。结合租赁合同的签订情况，及后一份交接验收确认书中确定的计租日期，一审法院认定天赋公司于2018年7月12日已履行交付义务。按照双方合同约定，“如乙方未能在本合同约定的期限内向甲方足额支付约定的租金，履约保证金、物业服务费保证金和质量保证金等相关费用的，则自乙方逾期支付第5日起，甲方即有权以书面通知方式解除合同。”天赋公司于2019年8月2日向堂客公司下发了缴费通知，经催缴不成，天赋公司于2019年8月12日向堂客公司出具了解除合同通知书，要求其于7日内交还租赁房屋。朱信勇于2019年8月20日向天赋公司发出告知函，同意解除合同，故一审法院认定涉案合同已于2019年8月20日解除。根据天赋公司自认已免除了堂客公司4个月的租金，扣减堂客公司已经支付房屋租金及履约保证金，天赋公司要求自2018年4月20日起计算租金，一审法院予以支持。2019年4月20日至2019年8月20日房屋租金共计273651.6元。天赋公司要求按照每日万分之一计算违约金，未超出合同约定及法律规定，法院予以支持。按照双方约定“以三个月为一个交租期，乙方至少提前15个工作日向甲方一次性足额支付下个交租期租金。”故欠付租金其中68412.9元自2019年4月20日起，205238.7元自2019年5月20日起给付违约金。二、关于天赋公司诉请的物业费。天恒公司与朱信勇签订的物业管理服务协议中约定，物业费用为6元/平方/月，空调使用费为10元/平方/月，每年夏季7、8、9三个月，冬季12、1、2三个月，空调开启和关闭时间按商场营业时间执行。天赋公司自认堂客公司物业费已经缴纳至2019年4月20日，故2019年4月20日至2019年8月20日物业费按照6元/平方/月，计54730.3元。其中7月-8月20日产生空调费38007.2元。两项共计92737.5元。三、关于天赋公司诉请的房屋占用费用。双方之间的租赁合同已认定于2020年8月20日解除，此后由于天赋公司将堂客公司承租的区域采取停水、停电等措施，堂客公司承租区域处于天赋公司管理、控制之下，故天赋公司主张此后房屋占用费及交还涉案房屋无事实和法律依据，一审法院不予支持。四、关于反诉原告堂客公司主张的各项费用。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”合同解除后，堂客公司应该支付合同履行期间的租金，同时有权要求天赋公司赔偿相应的损失。天赋公司主张堂客公司逾期缴纳房租及物业费构成违约，堂客公司主张对方没有按照合同的约定交付房屋，地下负一层区域存在相当严重的问题，根本达不到正常使用的标准，致使合同目的无法实现，系天赋公司违约在先，堂客公司不应支付任何费用。关于双方在合同履行过程中是否存在违约行为问题，一审法院认为，天赋公司依据租赁合同19.1条约定享有合同解除权，堂客公司因欠付租金对合同的解除负有主要过错，对因合同解除造成的损失应承担主要责任，一审法院酌定为60%；天赋公司在履行过程中也存在履行瑕疵，应主动与堂客公司协商或通过其他合法途径解决，而不应采取停水、停电等方式进行止损，应对合同的解除负有次要过错，对因合同解除造成的损失应承担次要责任，一审法院酌定为40%。关于反诉原告堂客公司的各项损失：1.年度品牌服务费用100000元、广告发布费用45000元，此系堂客公司投资经营所需要的商业成本，其要求天赋公司承担该部分损失无合同和法律依据，一审法院不予支持。2.房屋租赁押金136825元、租金费用205238元、物业费用（含空调费用）41047元，根据双方签订的租赁合同约定，房屋押金已经作为租金进行了相应的扣减，所租赁房屋也由堂客公司占有并使用，故对于其要求返还房屋租赁保证金、租金及物业费用的反诉请求，一审法院不予支持。3.装修损失，堂客公司委托徐州祥龙装饰公司进行装修，根据鉴定机构意见，涉案房屋装修工程造价为1730259.32元，反诉原告堂客公司主张的装修设计费已经计入装修造价中，故不重复计算。对于反诉原告堂客公司主张小商户王伟、颜廷顺、段广言的装修费用，因不涉及堂客公司，一审法院暂不予支持。堂客公司的损失共计1730259.32元。因此，天赋公司应承担该损失40%的赔偿责任，即692103.7元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、徐州堂客餐饮管理有限公司给付徐州天赋置业有限公司租金273651.6元及违约金（其中68412.9元自2019年4月20日起，205238.7元自2019年5月20日起，按每日万分之一计算至付清之日）；二、徐州堂客餐饮管理有限公司给付徐州天赋置业有限公司物业费及空调费用92737.5元；三、徐州天赋置业有限公司赔偿徐州堂客餐饮管理有限公司各项损失692103.7元；以上三项均于判决生效之日起十日内给付。四、驳回徐州天赋置业有限公司的其他诉讼请求；五、驳回徐州堂客餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。二审期间，上诉人天赋公司提交租赁区域照片6张，证明涉案房屋至今仍被被上诉人占用。被上诉人堂客公司质证称，因上诉人天赋公司上锁导致被上诉人无法进入租赁场所拉东西，双方多次因此争执。二审认定的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，堂客公司与天赋公司签订的《租赁合同》、与案外人天恒公司签订的《物业管理服务协议》系各方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。因堂客公司未能按照合同约定及时缴纳租金，天赋公司依据双方合同约定解除涉案房屋的租赁合同，于法有据，本院予以确认。一、根据双方合同约定及天赋公司制作的堂客公司欠费统计表，在其已免除堂客公司4个月的租金并扣减堂客公司支付的房屋租金及履约保证金的情况下，堂客公司仍拖欠2019年4月20日至2019年8月20日的租金共计273651.6元未予支付。后天赋公司以堂客公司逾期缴纳房屋租金、物业费用为由向堂客公司发出解除合同通知书，朱信勇代表堂客公司于2019年8月20日向天赋置业发出告知函，同意解除合同，故一审法院认定2019年8月20日为合同解除之日并无不当，本院予以确认。此后由于天赋公司对堂客公司承租的区域采取停水、停电等措施，堂客公司租赁区域处于天赋公司管理、控制之下，故天赋公司主张此后房屋占用费无事实和法律依据。一审法院在扣除房屋租金押金的情况下，判令堂客公司向天赋公司支付租金373651.6元并无不当，本院予以确认。二、关于天赋公司是否应当向堂客公司赔偿装修损失问题。本案纠纷系因堂客公司未能及时缴纳租金所致，天赋公司虽然采取了停水停电等措施来收回涉案房屋，但是此系列举动系发生在天赋公司因堂客公司未能及时支付租金导致双方租赁合同解除之后，不能因此认定天赋公司应对双方租赁合同的解除承担责任。根据双方合同约定，合同解除后，天赋公司无需向堂客公司支付装修费用损失。一审法院对于违约责任的认定不当，本院依法予以纠正。综上，上诉人天赋公司的上诉理由和请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持徐州市铜山区人民法院（2019）苏0312民初11885号民事判决第一项，即“被告徐州堂客餐饮管理有限公司给付原告徐州天赋置业有限公司租金273651.6元及违约金（其中68412.9元自2019年4月20日起，205238.7元自2019年5月20日起，按每日万分之一计算至付清之日）”；二、维持徐州市铜山区人民法院（2019）苏0312民初11885号民事判决第二项，即“被告徐州堂客餐饮管理有限公司给付原告徐州天赋置业有限公司物业费及空调费用92737.5元”；三、撤销徐州市铜山区人民法院（2019）苏0312民初11885号民事判决第三项，即“反诉被告徐州天赋置业有限公司赔偿反诉原告徐州堂客餐饮管理有限公司各项损失692103.7元；以上三项均于本判决生效之日起十日内给付”；四、撤销徐州市铜山区人民法院（2019）苏0312民初11185号民事判决第四项，即“驳回原告徐州天赋置业有限公司的其他诉讼请求”；五、撤销徐州市铜山区人民法院（2019）苏0312民初11885号民事判决第五项，即“驳回反诉原告徐州堂客餐饮管理有限公司的其他诉讼请求”；六、以上第一、二项于本判决生效之日起十日内给付；七、驳回徐州天赋置业有限公司的其他诉讼请求；八、驳回徐州堂客餐饮管理有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费9485元，由徐州天赋置业有限公司负担3373元、徐州堂客餐饮管理有限公司负担6112元；反诉案件受理费10068元由徐州堂客餐饮管理有限公司负担；鉴定费17000元由徐州堂客餐饮管理有限公司负担；二审案件受理费19553元，由徐州天赋置业有限公司负担12605元，由徐州堂客餐饮管理有限公司负担6948元。本判决为终审判决。审 判 长 廖伟巍审 判 员 宋新河审 判 员 孟 娟二〇二一年七月十五日法官助理 王 茹书 记 员 侯梦池