贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终2696号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：王连发，系该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：罗芳，贵州创驰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：顾群，女，汉族，1987年6月15日生，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人（特别授权）：吴发琴，贵州神兽律师事务所律师。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称碧阳置业）因与被上诉人顾群商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初3442号民事判决，向院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。碧阳置业上诉请求：1.撤销（2020）黔0502民初3442号民事判决书，改判驳回被上诉人诉讼请求或者将本案发回重审；2.本案上诉费由被上诉人承担。事实及理由：1.关于办证违约问题，双方补充协议约定被上诉人委托办证360日后上诉人未办证才承担违约责任，上诉人的违约时间应从委托办证360日后计算，且请求扣减新冠肺炎疫情导致的延迟期间违约金；2.关于交房违约问题，根据双方签订的补充协议5.2、5.6款约定，被上诉人在收房时未提交办理产权证的相关资料和缴纳契税，根据约定可免除上诉人逾期交房违约责任；3.一审诉讼费应由双方分摊。顾群二审未作答辩。顾群向一审法院起诉请求：1.判令碧阳置业继续履行合同将案涉房屋交付顾群；2.判令碧阳置业向顾群支付逾期交房违约金25,542.16元，违约金以购房款391,304元为基数，从2015年1月1日计算至2018年7月31日；3.判令碧阳置业向顾群支付逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金暂计6522.23元，（以总房款391,304元为基数从2018年7月31日起，按日利率日万分之一至实际交付商品房转移登记有关文书之日据实计算）；4.诉讼费用全部由碧阳置业公司承担。一审法院认定事实：2013年1月16日，顾群与碧阳置业签订了《商品房买卖合同》，约定顾群以总价款391304元购买碧阳置业开发的毕节市。合同约定交房日期为2014年12月31日，合同签订后，顾群按合同约定向碧阳置业支付完毕购房款。碧阳置业于2018年7月10日向顾群交付涉案房屋。合同约定如碧阳置业逾期交房超过60日，则以顾群已付购房款为基数，从合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按照每日万分之0.5的标准计算违约金，并于实际交付之日起7日内支付。同时双方在《补充协议》中约定，办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，出卖人承诺在卖受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，顾群按照合同约定向碧阳置业支付完毕全部购房款，履行完毕合同约定的义务。碧阳置业将涉案房屋交付顾群使用后，于2019年9月24日履行了办证的通知义务。另查明，涉案房屋已具备法定办理不动产转移登记的条件。一审法院认为：双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。顾群已经按照合同约定履行了交付全部房屋价款的合同义务，碧阳置业应严格按照合同约定和法律规定按期为顾群履行相应的义务。关于顾群请求的判令碧阳置业为顾群申请办理商品房的不动产权证书并交付给顾群的问题，涉案房屋已具备办理不动产产权证的条件，因此，碧阳置业应在顾群提交齐办证所需资料后履行办理不动产产权证并交付顾群的义务。关于顾群要求碧阳置业支付逾期交房违约金的请求。合同约定交房时间为2014年12月31日，实际交房时间为2018年7月10日，由于碧阳置业提出诉讼时效抗辩，顾群于2020年4月7日主张权利，因此，根据《民法总则》的规定，顾群要求碧阳置业支付逾期交房的违约金应以购房款391,304元为基数，按照每日万分之0.5的标准计算，时间从2017年4月7日计算至2018年7月10日止。关于顾群诉请逾期办证违约金的问题。双方签订的《补充协议》约定，办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，出卖人承诺在卖受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。碧阳置业将涉案房屋交付顾群入住的时间为2018年7月10日，根据约定应视为2018年7月10日后的360日内，即2019年7月5日前将办理商品房产权转移登记的有关文书交付顾群。顾群诉请碧阳置业支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，于法有据，予以支持。关于违约金的计算标准的问题，双方在《补充协议》中约定：“出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。该约定是双方当事人的真实意思表示，合法合理，予以支持。由于碧阳置业提出诉讼时效的抗辩，顾群于2020年3月26日诉讼主张权利，因此，其主张的逾期办证违约金的计算时间为2019年7月5日起至碧阳置业提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知顾群之日止。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、碧阳置业于判决发生法律效力之日起十日内支付顾群逾期办证的违约金，该违约金以顾群已付购房款391,304元为基数，按日万分之一的标准从2019年7月5日起至碧阳置业提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知顾群之日止；二、碧阳置业于判决发生法律效力之日起十日内支付顾群逾期交房的违约金，该违约金应以购房款391,304元为基数，按照每日万分之0.5的标准计算，时间从2017年4月7日计算至2018年7月10日止；三、碧阳置业于判决发生法律效后顾群提交齐办证所需资料之日起90日内履行办理不动产产权证并交付顾群的义务；四、驳回顾群的其他诉讼请求。案件受理费301元，由碧阳置业负担。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。本院二审查明事实与一审一致。本院认为：根据《补充协议》第8.3条“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，顾群应当向碧阳置业提交买受人应当提交的办证资料，以用于办理案涉商品房的转移登记。虽然双方未对顾群履行提交办证资料义务的时间进行约定，但依据《补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”的约定，顾群在向碧阳置业缴纳相关办证费用时，亦应一并提交相关办证资料。鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对顾群应当提交的具体办证资料进行明确，作为专业房地产开发商的碧阳置业，除了要履行自身应当完成的取得商品房初始登记的义务，还负有向顾群告知提交具体办证资料的义务，顾群据此得以向碧阳置业提交用于代为办理产权转移登记的相关资料。而碧阳置业既要求顾群在办理入住手续前缴纳相关办证费用，亦应于顾群办理入住手续前向其履行告知义务，便于其及时提交办证资料。根据本案查明的事实，案涉商品房在交付使用时并不具备办理产权转移登记的条件，碧阳置业亦未举证证明该公司于顾群办理入住手续时，向顾群履行了告知义务，且顾群向碧阳置业提交办证资料有赖于碧阳置业提供必要的资料，由此可见，案涉商品房办证迟延系碧阳置业原因所致。据此，一审认定碧阳置业应当于顾群办理入住手续之日即案涉商品房交付之日起360日内为顾群办理商品房转移登记，碧阳置业未如期履行构成违约，并无不当。关于逾期交房问题，《商品房买卖合同》约定逾期交房违约金以买受人已付房价款为基数，按日万分之0.5的标准计付；《补充协议》约定逾期办证违约金以买受人已付购房款为基数，按每日万分之一的标准计付。上述违约金条款系双方自愿缔结，且不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，上诉人应遵循诚实信用原则履行。上诉人主张调减违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人碧阳置业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费602元，由上诉人碧阳置业负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 周 锐审判员 胡伟科二〇二一年七月六日书记员 王梨力