贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0303民初4893号原告：王清容，女，汉族，1976年9月28日出生，住贵州省遵义市红花岗区。原告：冯先刚，男，汉族，1976年5月4日出生，住贵州省遵义市红花岗区。共同委托诉讼代理人：李形余，贵州启领律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：陈兴义，贵州启领律师事务所律师。被告：遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司，住所地：贵州省遵义市汇川区温州路与汕头路交叉口奥特莱斯办公楼一楼，统一社会信用代码：915203033374510696。法定代表人：熊本泉，该公司总经理。委托诉讼代理人：卢永玲，该公司工作人员。被告：贵州聚银投资置业有限公司，住所地：贵州省遵义市汇川区人民路国投综合大厦16楼12、13号，统一社会信用代码：915203030856559886。法定代表人：于国强，该公司总经理。委托诉讼代理人：饶娇，该公司工作人员。原告王清容、冯先刚诉被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司（以下简称信本奥特莱斯公司）、贵州聚银投资置业有限公司（以下简称聚银公司）合同纠纷一案，本院于2021年6月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王清容、冯先刚的委托诉讼代理人李形余、陈兴义到庭，被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司的委托诉讼代理人卢永玲到庭，被告聚银公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王清容、冯先刚向本院提出诉讼请求：一、判令二被告立即支付原告2020年6月30日至2021年6月29日期间的托管收益金31680元及并按照合同约定支付违约金；二、判令二被告从2021年6月30日至2026年6月29日止，按照《商铺委托经营管理合同》的约定，按时支付原告托管收益金。三、本案诉讼费用及律师代理费由二被告承担。事实理由如下：2016年4月13日，原告与被告聚银公司签订商品房买卖合同，购买遵义奥特莱斯城市广场的房屋，并同时与信本奥特莱斯公司签订《奥特莱斯城市广场商铺委托经营管理合同》，委托信本奥特莱斯公司对所购商铺经营管理，合同还对收益金支付标准，及逾期支付收益金违约责任等事项进行了约定，合同还约定了其他事项，聚银公司作为担保人为该合同提供履约担保。合同签订后，信本奥特莱斯公司未及时向原告支付收益金，原告的合法权益受到损害，故诉至法院，望判如所请。被告信本奥特莱斯公司辩称：1、按照原托管收益确认单，我方认可原告从2020年6月30到2021年6月30日期间未付的收益金为29466.42元，但因商铺处于亏损状态，无法达到原托管收益单上的托管收益金额，恳请依据我公司实际情况对尚欠原告收益金按照业主实际支付购房款金额的年利率4%保底支付收益金。2、我方请求按照年利率6%计算违约金，即909.47元。被告聚银公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。本院经审理认定事实如下：遵义奥特莱斯城市广场系被告聚银公司开发建设，聚银公司为销售奥特莱斯城市广场商铺，进行了相应宣传，原告向被告聚银公司购买遵义市奥特莱斯城市广场ＡＢ区商业用房，该房建筑面积32平方米，原告王清容、冯先刚与被告聚银公司签订了《商品房买卖合同》。合同签订后，原告（甲方、委托方）与被告信本奥特莱斯公司（乙方、受托方）、聚银公司（丙方、担保方）就上述商品房签订了《奥特莱斯城市广场商铺委托经营管理合同》，合同约定原告将前述商业用房委托被告信本奥特莱斯公司经营管理，合同签订生效之日起，双方的委托管理关系即确立，（除合同另有约定外）合同的终止时间为2026年6月29日，在合同履行期间，原告（甲方）自愿将所购商铺之经营管理的一切事项及相应的权利义务全权委托信本奥特莱斯公司（乙方）统一行使，由乙方自主选择出租（转租）、委托经营、委托管理、自行使用等模式使用和管理该商铺，托管收益结算期限自2016年6月30日开始至2026年6月29日止，共计壹拾年，甲方同意自2016年6月30日至2018年6月29日止（为市场培育期）。2018年6月30日至2019年6月29日止，托管收益结算标准为每季度6782.00元；2019年6月30日至2022年6月29日止，托管收益结算标准为每季度7630.00元；2022年6月30日至2025年6月29日止，托管收益结算标准为每季度8477.00元；2025年6月30日至2026年6月29日止，托管收益结算标准为每季度9325.00元。该商铺交房时如房管部门实测建筑面积与《商品房买卖合同》约定的建筑面积不一致而导致《商品房买卖合同》约定的商铺总价发生调整时，上述约定的每期托管收益标准也相应调整，调整办法为：调整后的每期托管收益标准＝（调整后商铺总价／《商品房买卖合同》约定总价）×调整前每期托管收益标准。调整每期托管收益标准后，由甲乙双方另行签订《托管收益确认单》，该确认单系本合同不可分割的组成部分并作为实际结算依据。甲方符合下列条件可获得委托管理期间的托管收益：采用一次性付款和分期付款购置商铺的，必须已按《商品房买卖合同》之约定付清全部购房款和其他相关款项，甲方采用银行按揭付款方式购置商铺的，必须已办妥合法有效的按揭贷款手续且银行按揭款发放到位，同时甲方须已付清其他相关款项并如期足额偿还银行按揭贷款；乙方分四期向甲方支付每一年度的托管收益，分别于每期首月支付（最终以甲乙双方签字确认的《托管收益确认单》为准支付）；乙方应将每期托管收益汇入甲方指定账户，如乙方托管该商铺的实际经营收益不足以支付托管收益的，则不足部分由乙方予以补足；乙方承诺，如甲方要求乙方在本合同约定的委托管理期限届满后购买该商铺的，乙方应按《商品房买卖合同》约定的购房款总额的150%购买该商铺；甲方保证其拥有该商铺的合法所有权，在具备取得托管收益的条件下，有权要求乙方按期支付托管收益；在合同履行期间，甲方将该商铺的使用权和管理权移交给乙方，甲方不向乙方移交的，乙方有权不向甲方支付托管收益，同时甲方须承担赔偿乙方相应损失的法律责任，甲方承诺并保证，在合同履行期间不得变更合同约定的托管事项，不得单方面解除合同或要求撤销合同；乙方如无正当理由未按时足额向甲方支付托管收益，则每延迟一日，按当期应付款项的1‰向甲方支付违约金；丙方聚银公司同意为合同乙方的履约提供担保，如乙方不兑现委托管理需支付的托管收益，则甲方可要求丙方按照本协议中的相关约定，承担应由乙方承担的各项违约责任和法律义务，续约期间丙方担保责任顺延；合同还约定了其他事项。合同签订后，原告实际足额支付了购房款294990.00元。交房时，因实测面积与《商品房买卖合同》约定不一致，原、被告重新签订的《托管收益确认单》，根据实测面积调整后的托管收益结算标准为：2016年6月30日至2018年6月29日止，托管收益结算标准为每季度878.00元；2018年6月30日至2019年6月29日止，托管收益结算标准为每季度5268.00元；2019年6月30日至2022年6月29日止，托管收益结算标准为每季度7902.00元；2022年6月30日至2025年6月29日止，托管收益结算标准为每季度8779.00元。2025年6月30日至2026年6月29日止，托管收益结算标准为每季度9657.00元。庭审中，经原告与被告信本奥特莱斯公司确认，2020年6月30日之后被告没有支付过收益金。原告认可被告信本奥特莱斯公司对收益金的计算金额、标准、方式及期限，并认可被告应支付原告2020年6月30日至2021年6月30日期间的托管收益金29466.42元，2020年7月30日至2021年6月30日期间的违约金909.47元。本院认为，原告王清容、冯先刚与被告信本奥特莱斯公司、聚银公司签订了《奥特莱斯城市广场商铺委托经营管理合同》，该管理合同虽名为委托经营管理合同，但合同主要内容实质为原告将商铺交付被告使用、收益，被告支付收益金的合同，根据《中华人民共和国民法典》第七百零三条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”之规定，本案实为房屋租赁合同，所涉收益金应为租金，故本案应为租赁合同纠纷。原告委托被告经营管理商铺后，被告自2020年6月30日起未按时足额支付收益金，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务…”之规定，原告要求被告支付所欠收益金的诉讼请求，本院依法应予支持。原、被告双方对2020年6月30日至2021年6月30日期间的收益金按合同约定应为29466.42元均无异议。庭审中，被告信本奥特莱斯公司辨称按照原告实际支付购房款金额的年利率4%支付收益金的标准，于法无据，本院不予支持。关于违约金，被告信本奥特莱斯公司从2020年6月30日起未支付收益金，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，其行为已构成违约，应支付违约金。合同约定，每一年度的托管收益，分四期分别于每期首月支付，被告每延迟一日，应按当期应付款项的1‰向原告支付违约金，而被告认为约定违约金标准过高，要求调整为年利率6%，鉴于双方约定的支付标准相当于年利率36%，故根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，本院结合双方约定的计算标准、本案实际情况及被告的违约情节等，酌情调整违约金按年利率6%进行计算，被告支付2020年7月30日至2021年6月30日期间的违约金为909.47元，原、被告双方对此并无异议，本院依法予以确认。从2021年7月1日起按年利率6%计算违约金至收益金付清之日止。对原告要求判令二被告从2021年6月30日至2026年12月30日止，按照《商铺委托经营管理合同》的约定，按时支付原告托管收益金的诉讼请求，因并未到合同约定应予支付收益金的时间，该请求于法无据，本院不予支持。被告聚银公司自愿为信本奥特莱斯公司的履约提供担保，根据《中华人民共和国民法典》第六百八十八条“当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证”的规定，被告聚银公司应对信本奥特莱斯公司的债务承担连带清偿责任。关于律师代理费的问题，原被告双方委托经营管理合同中对律师代理费并无合同约定，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，本案依法缺席审判。综上，本院判决如下：一、被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司于本判决生效后十日内支付原告王清容、冯先刚（2020年6月30日起至2021年6月30日期间）收益金29466.42元及（2020年7月30日起至2021年6月30日期间）违约金909.47元。并支付以29466.42元为基数按年利率6%，从2021年7月1日起计算至款项付清之日止的违约金；二、被告贵州聚银投资置业有限公司对上述第一项判决承担连带清偿责任；三、驳回原告王清容、冯先刚的其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300.00元（已依法减半收取），由被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司、贵州聚银投资置业有限公司共同承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，权利人可在本判决确定的履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。审 判 员  李 芳二〇二一年七月二十九日法官助理  黄颂娟书 记 员  田 园