上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0101民初5793号原告：陆朝勇，男，1981年5月28日出生，汉族，住浙江省舟山市。被告：邹武男，男，1990年2月12日出生，汉族，户籍地江西省瑞金市，住上海市黄浦区。原告陆朝勇与被告邹武男房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月16日受理后，依法适用简易程序，于2021年5月25日通过上海法院网络诉讼服务平台在线公开开庭进行了审理。原告陆朝勇，被告邹武男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆朝勇向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的《房屋租赁合同》于2020年11月30日解除；2.判令被告向原告返还上海市黄浦区普育东路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)；3.要求被告按照8,000元/月支付房屋使用费至返还房屋之日止；4.被告支付的8,000元押金归原告所有；5.要求被告支付房屋恢复费用8,600元。事实与理由：2020年10月14日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将系争房屋出租给被告，租赁期限从2020年10月26日起至2023年10月25日止，月租金8,000元，押金8,000元。《房屋租赁合同》约定，未经原告同意，被告不得私自把系争房屋部分或全部转租给他人，如因使用需要对房屋或屋内设施进行装修或改动，需经原告同意；任何一方违约，另一方有权终止合同，并向对方提出赔偿要求；违约金约定为8,000元。2020年10月14日，原告将系争房屋钥匙交给被告后，被告未经原告同意擅自改动房屋结构(将厨房隔出一间卧室、厨房两扇橱柜门遭破坏、厨房电线及水管线路被改动、天井玻璃墙体被改成外部可进入的门)。2020年11月5日，被告未经原告同意将北面房间及厨房隔出的卧室出租给三人。2020年11月20日，被告未经原告同意将南面房间出租给他人。2020年11月30日，原告微信通知被告解除《房屋租赁合同》，被告不同意。后原告多次来上海与被告协商，被告均拒绝，原告遂起诉至法院。被告邹武男辩称，不同意原告的全部诉讼请求。被告一直正常支付租金，租金支付至2021年10月25日，现三年租期还未届满，不同意解除合同。被告正常使用系争房屋，仅在厨餐厅之间安装了石膏板作为分隔，不存在原告所称的擅自改动房屋结构。合同到期后，被告愿意将系争房屋恢复原状返还原告。原告知道被告转租后，不是和被告协商解除合同，而是堵钥匙孔，换门锁，不同意退还被告支付的租金和押金，并继续向被告收取租金。原告未经被告同意，随意进出系争房屋违反了《房屋租赁合同》第8条的约定。原告没有书面通知解除合同，根据《房屋租赁合同》约定，原告必须提前一个月书面通知被告才能解除合同，原告仅告知被告违约，不能视为解除合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告是系争房屋的产权人。原告与被告签订的《房屋租赁合同》约定：原告将系争房屋(建筑面积53.17平方米，户型为二室一厅)出租给被告仅作为居住使用；租赁期限三年，自2020年10月26日起至2023年10月25日止；月租金8,000元；首期支付6个月租金，另付8,000元押金，以后按每6个月结算一次租金，提前5天支付下次房租；租赁期内，原告在未经被告允许情况下，不得随意进出乙方租用之房屋；未经原告同意，被告不得私自把该房的部分或全部转租他人，如因使用需要对该房屋或屋内设施进行装修或改动，须经原告同意(双方可另行签订补充协议)；租赁期间，被告因使用不当而损坏房屋及设施的，应负责修复原状或予以经济赔偿；任一方违约，另一方有权终止合同，并向对方提出赔偿要求；双方如有特殊情况，需提前终止本合同的，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续。如无故违约，须向对方支付违约金8,000元；如原告违约，除退还被告押金外，还需支付被告上述金额违约金，如被告违约，则原告有权不退还押金。合同签订后，被告向原告支付了押金8,000元以及2020年10月26日至2021年4月25日期间的租金48,000元。2021年4月20日，原告通过微信要求被告支付2021年4月26日至2021年10月25日期间的租金，被告当日向原告支付了48,000元。2020年11月15日，被告与案外人谢某签订《租房协议》，将系争房屋40平方米出租给谢某，租赁期限为2020年11月20日至2021年11月19日，月租金5,000元。2020年11月30日，原告向被告发送微信称被告“未经房东允许随意搞转租群租，并严重破坏系争房屋结构和内部设施……我们现在通知你，你严重违约，合同无效，我们立即要收回房屋”，被告回复“我付你6个月，租客才付3个月”、“你房租那么高，不装修分租，根本租不出去”、“最后才分2家人租的”、“我付钱是真的，我有使用房屋的权利，合同到期我帮你复原”。审理中，本院前往系争房屋实地勘查，发现进门处正对大门有一间被隔出的卧室，南北两边分别与厨房和北卧室相邻，与厨房之间的石膏板墙体及门系新增；厨房上方吊顶完好；一扇橱柜门被卸下存放在橱柜中；与新增墙体相邻的上方橱柜门无法打开；天井的南面和东面各有一扇门，东面为玻璃移门，门外部有锁孔，内部有卡扣。审理中，被告称，厨餐厅之间的石膏板墙体及门由其于2020年11月20日左右安装，隔出一间卧室后由被告的同事陈泰峰居住，南卧室由被告转租给他人居住。审理中，原告称，被告改动的部位及恢复原状费用如下：厨餐厅之间安装墙体及门，恢复费用预估2,500元；一扇橱柜门被拆除、另一扇橱柜门被封住，维修费用预估800元；厨房电线及水管恢复费用预估500元；天井南门本来就存在，东面是玻璃墙体，没有锁，内部有卡扣可以从内锁住，被告却安装了门锁，内外均可打开，恢复费用预估2,200元；五扇门钥匙更换费用预估800元。原告不要被告对系争房屋恢复原状，由原告自行通过第三方恢复原状。被告称，厨餐厅之间的石膏板墙体及门确由被告安装，拆除费用仅需400元；一扇橱柜门被卸下是为了方便洗衣机下水，被卸下的门还在，可以安装上去；另一扇橱柜门没有被封住，是因为安装石膏板墙体导致门无法打开，墙体拆除后即可打开；被告没有改动厨房电线和水管，仅仅是安装了一根水管接通洗衣机出水口和下水道，拆除水管即可；天井东面本来就有门，可以进出，不是原告所称的玻璃墙体，被告为安全起见，安装了门锁。审理中，原、被告提交系争房屋天井原来的照片，显示天井东面有玻璃移门，门外部没有锁孔。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告之间的《房屋租赁合同》约定，未经原告同意，被告不得转租，不得对房屋或屋内设施进行装修、改动。但被告却擅自安装墙体将系争房屋厨餐厅分隔出一间卧室，显然违反了《房屋租赁合同》的上述约定，构成违约，根据《房屋租赁合同》，原告有权通知被告立即解除合同而无需提前一个月通知。故2020年11月30日原告通过微信告知被告“合约无效”、“立即收回房屋”之日即视为《房屋租赁合同》解除之日。合同解除后，被告应向原告返还系争房屋，否则应支付占有使用费。关于占有使用费的标准，原告以租金标准为计算依据并无不当，因此被告已支付的租金转化为占有使用费。鉴于被告已经支付占有使用费至2021年10月25日止，目前原告的利益并未受损，故对于其要求被告支付占有使用费的诉讼请求，本院不予支持，其可在损失实际发生后另行主张。同时，被告对于其多支付的占用使用费，在本案中并未提出诉求，故本案中不予处理，原、被告可自行结算或另行诉讼解决。根据《房屋租赁合同》约定，由于被告违约，原告有权不退还押金，故对于原告要求被告已支付的押金8,000元归原告所有的诉请，本院予以支持。原告明确不要求被告恢复原状，而是由原告自行找第三方恢复，关于恢复费用，原告所列金额均为估算，并未提交证据予以佐证，所列项目亦与本院实地勘察结果不尽一致，本院认为需恢复原状的仅为拆除厨餐厅内的石膏板墙体和门、拆除天井东面移门的外部锁、将卸下的橱柜门重新安装回去以及更换大门门锁，故结合上述实际情况，本院酌情确定恢复费用为1,200元，由被告承担。综上，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告陆朝勇与被告邹武男就上海市黄浦区普育东路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2020年11月30日解除；二、被告邹武男应于本判决生效之日起十日内向原告陆朝勇返还上海市黄浦区普育东路XXX弄XXX号XXX室房屋；三、被告邹武男应于本判决生效之日起十日内向原告陆朝勇支付上海市黄浦区普育东路XXX弄XXX号XXX室房屋的恢复费用1,200元；四、在原告陆朝勇处的租赁押金8,000元归原告陆朝勇所有；五、驳回原告陆朝勇的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费170元，减半收取为85元，由原告陆朝勇承担35元，由被告邹武男承担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 王琳娜法官助理 杨明志书 记 员 牛 佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。