上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初38453号原告：崔浩，男，1992年12月28日生，汉族，住江苏省南京市。原告：徐海芳，女，1994年8月3日生，汉族，住江苏省南京市。委托诉讼代理人：陈文龙，上海市华荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：高慧君，上海市华荣律师事务所律师。被告：何二卫，男，1958年8月21日生，汉族，住上海市浦东新区。原告崔浩、徐海芳与被告何二卫房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月23日立案后，依法适用简易程序，于2021年7月22日公开开庭进行了审理。原告崔浩、徐海芳的共同委托诉讼代理人陈文龙，被告何二卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔浩、徐海芳向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房地产买卖合同》于本案起诉状副本送达被告之日解除；2.判令被告支付原告违约金人民币(以下币种同)373,000元。事实与理由：2020年12月28日，原、被告就上海市浦东新区浦三路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订《房地产买卖合同》，约定原告以1,865,000元的价格向被告购买系争房屋。签约当日，原告向被告支付了定金10万元。后经原告多次催促，被告拒绝按期网签，并于2021年2月2日明确表示不愿意履行合同。2021年2月3日，居间方向原告退还定金10万元。原告认为，被告拒绝履行合同义务已构成根本违约，原告有权解除合同并要求其支付违约金。被告何二卫辩称：系争房屋系其一人所有，同意解除买卖合同，但被告并未违约，不同意承担违约金。因被告的借贷债务纠纷，系争房屋已被上海市静安区人民法院查封，目前欠付本息共计约160万元；静安法院法官表示若被告出售系争房屋，则买方要将房款支付至该院；被告也曾向中介提出买卖合同要去法院签；2020年12月被告住院期间，中介称要收取定金了，要被告去签合同，被告表示不要定金；2020年12月28日，被告去中介门店签了合同，但被告处无合同文本。本院经审理确认如下事实：2020年12月28日，原告(买受方、乙方)、被告(出售方、甲方)与上海瑞从房地产经纪有限公司(居间方、丙方)就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》。同日，原、被告还签订了《房地产买卖合同》，其中第二条(总房价款)约定，房价款为1,865,000元。第三条(交易条件)约定，3.1网签时间：为办理交易过户手续之需要，双方同意于本合同签署后四十一日内前往瑞阳不动产签约中心签订示范文本的《上海市不动产买卖合同》(即网签)，具体日期以瑞阳不动产通知为准，若没有另行通知的，则上述期限届满当日18点为签订网签合同的截止时间。3.2定金总额为10万元，签订网签合同后当日内乙方支付甲方首期房价款94万元(含已付定金)，第二期房价款92万元通过贷款方式支付，双方定于2021年3月20日前办理交易过户手续，乙方贷款发放后七日内办理交房手续，交房相关事宜完成当日，乙方支付甲方尾款5,000元。第五条(违约责任、择一适用)约定，5.1若一方不按本合同(包括居间协议)履行的，则应按总房价款万分之五每日支付守约方滞纳金，超过15日仍未履行，则守约方有权书面通知解除本合同，并要求违约方按总房价款的20%支付违约金；5.2若因乙方原因导致本合同无法履行，乙方已支付的定金由甲方没收，若因甲方原因导致本合同无法履行，则甲方应双倍返还乙方定金。第八条(其他约定)约定，甲方同意乙方把定金10万元存放在居间方(瑞阳不动产)保管。2020年12月28日，原告徐海芳向上海瑞予物业顾问有限公司转账10万元。被告签署《定金保管书》，载明其已收到原告购买系争房屋交付定金10万元，并交由上海瑞阳不动产代为保管。2021年2月3日，上海瑞予物业顾问有限公司向原告徐海芳账户返还上述10万元。2021年5月13日，本案起诉状副本送达被告。另外，因被告涉及民间借贷债务，三名债权人向上海市静安区人民法院起诉过程中，申请查封了系争房屋。根据生效民事判决，系争房屋上设定有该三名债权人的抵押权，目前三份生效民事判决均未执行到位。原告称，本案合同签订后，原告想要网签，但从中介处得知被告拒绝出售房屋；从定金支付到返还期间，房价上涨幅度较大，故原告主张的违约金并不高。被告称，系争房屋是被告一人所有的唯一住房，原本想出售后还债以解除查封，但家人建议被告不要出售，故被告向中介提出不再售房了，系争房屋目前也未另行出售。本院就违约金标准向被告释明时，被告坚持表示其不同意支付违约金，也无力支付违约金。以上事实，由《房地产买卖居间协议》《房地产买卖合同》《定金保管书》、银行交易流水等以及原、被告的当庭陈述在案佐证。本院认为，原、被告就系争房屋达成的买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属合法有效。买卖合同签订后，被告在约定的网签期限之前向原告退还了定金，并明确表示不再出售系争房屋，构成根本违约，原告享有合同解除权，其请求确认合同于本案起诉状副本送达被告之日解除具有事实依据和法律依据，本院予以支持。合同因被告违约而解除，原告有权要求被告承担违约责任。原告按《房地产买卖合同》约定，以总房价款的20%计算违约金，尽管被告经本院释明仍未提出降低违约金的请求，但其抗辩不同意支付违约金，包含了违约金高于损失的意思，同时若按上述标准认定违约金为373,000元，将严重违背诚信原则和公平原则并导致利益失衡，故本院综合考虑合同签订至解除期间本市房地产市场价格的普遍行情、原告已付款数额、被告退款情况、原告缔约时对可得利益损失的预见、被告过错程度等因素，将违约金酌情调整为15万元。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条以及《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第五百六十二条第二款、第五百六十五条第二款、第五百七十七条、第五百八十五条第二款之规定，判决如下：一、确认原告崔浩、徐海芳与被告何二卫就上海市浦东新区浦三路XXX弄XXX号XXX室房屋达成的房屋买卖合同于2021年5月13日解除；二、被告何二卫于本判决生效之日起十日内支付原告崔浩、徐海芳违约金15万元。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,895元，减半收取计3,447.50元，由原告崔浩、徐海芳负担1,797.50元，被告何二卫负担1,650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  许瑞芬书记员  陈倩茹附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。二、《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。