黑龙江省海林市人民法院民 事 判 决 书（2021）黑1083民初822号原告：陶广顺（又名陶国庆），男，1971年9月30日出生，住黑龙江省海林市。委托诉讼代理人：张兆顺，牡丹江爱民区新华法律服务所法律工作者。被告：黑龙江晟邦房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区进乡街****。办公地点：海林市林海馨苑小区办公楼。统一社会信用代码：91230110695219227Q。法定代表人：刘增林，该公司经理。被告：刘增林，男，1966年8月25日出生，住黑龙江省海林市。共同委托诉讼代理人：任恩嵊，海林市城区法律服务所法律工作者。第三人：张庆延，男，1960年4月20日出生，住黑龙江省海林市。第三人：付艳慧，女，1981年3月27日出生，住黑龙江省海林市。第三人：李凤茹，女，1989年5月2日出生，住黑龙江省鸡西市。户籍所在地黑龙江省海林市。第三人的共同委托诉讼代理人：张庆贵，海林市城区法律服务所法律工作者。原告陶广顺与被告黑龙江晟邦房地产开发有限公司（以下简称晟邦房产公司）、刘增林及第三人张庆延、付艳慧、李凤茹合同纠纷一案，本院于2021年4月23日立案后，依法适用简易程序。分别于2021年6月3日、7月15日公开开庭进行了审理。原告陶广顺的委托诉讼代理人张兆顺，被告刘增林、被告晟邦房产公司和刘增林的共同委托诉讼代理人任恩嵊两次均到庭参加诉讼。第三人张庆延、付艳慧、李凤茹于2021年7月15日到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陶广顺向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告所签的“和解协议”有效，责令二被告立即履行协议约定的交付十四套约定的2000000元房屋义务；2.二被告应给付原告经济损失450000元。（即：2019年10月18日至2021年4月18日，共计16个月，月息按1.25%计算。2000000＊16个月＊1.25%＝450000元）。此利息计算至二被告履行义务之日止；3.被告承担本案的全部诉讼费用。陶广顺当庭增加诉讼请求：按双方协议第六条约定，被告承担交付房屋之前产生的取暖费、物业、电梯等费用。事实与理由：原告与被告晟邦房产公司系多年业务往来关系，与被告刘增林是朋友关系。二被告为了经营晟邦房产公司开发建设，曾于2015年8月2日和8月19日两次向原告借款，每次借款1000000元，合计向原告借款2000000元。2019年10月18日，原告与被告双方在海林市政府成立的“海林市工作组”的监管下，对双方上述的债权债务达成了和解协议书：以被告晟邦公司建设中的海林市学府美地二期十四套住宅抵顶所欠原告的上述欠款。双方在和解协议中约定，本协议只针对2015年8月12日、19日合计的欠款2000000元，后期工程结算的房源单独核算，多退少补；双方还约定：被告方配合原告方过户出具相关手续，在原告方将抵押的房屋出售之前，所产生的取暖费、物业费、电梯费等费用由被告方承担。该协议由被告晟邦公司的法定代表人即刘增林代表公司和本人与原告共同达成所有条款，并由刘增林签字，海林市学府美地二期工作组监管盖了“监管见证章”。协议达成后，二被告至今没有履行协议。故原告诉至法院。晟邦房产公司、刘增林辩称，原告属于虚假诉讼，涉嫌诈骗行为，2000000元诉讼理由经我们查账核实，我们没收到陶广顺2000000元，要求原告提供原始借条及转给我们2000000元的银行记录。第三人述称，同意原告方诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：陶广顺举证.2019年10月18日和解协议书一份两页、黑龙江省晟邦房地开发有限公司抵顶债务住宅清单一份、退还黑龙江省晟邦房地开发有限公司房源清单一份、黑龙江省晟邦房地开发有限公司协调后最终确认房源清单一份。只能提供复印件，原件存于学府美地二期市政府工作组，提供的该组证据有工作组盖章确认。和解协议书证明双方约定的债权债务解决方式，原被告双方在海林市学府美地二期市政府工作组协调监管下双方达成最终和解协议。三份清单证明双方房屋的往来情况。本组证据证明双方权利义务及原告主张成立。晟邦房产公司、刘增林质证意见：协议是真实的，但事实不是这样。2018年海林市成立工作组解决小额贷问题，通过陶广顺口述在工作组组长王忠斌诱导下，2018年11月6日达成债权债务确认书。2019年1月4日工作组让陶广顺（陶国庆）私自出售八户房源及一个车库，办理入住，价值300万左右。2019年10月18日工作组王忠斌再次逼迫企业签订14套房源给陶广顺（陶国庆），公司要求陶广顺出示银行流水、转让记录、原始借据，陶广顺拒不提交。后经我公司财务查账，我公司并未借其款项，陶广顺和王忠斌合伙涉嫌诈骗。第三人无异议。对于陶广顺举示的该组证据，虽系复印件，但有海林市学府美地二期工作组公章，且晟邦房产公司和刘增林对真实性无异议，故本院对该组证据的真实性予以确认。对于陶广顺与晟邦房产公司之间存在2000000元借贷关系及在海林市学府美地二期工作组的鉴证下签订《和解协议书》的事实予以确认。晟邦房产公司和刘增林举证一.2019年1月4日协议书及买房人签字复印件各一份，证明陶国庆私自卖掉我八套房产。陶广顺质证意见：复印件无法确认真实性，且与本案无关。第三人质证称对此事不知情。本院认为，被告举示的该证据系复印件，无法与原件进行核对，且被告认可该证据所涉8套房屋不在双方和解协议书所涉的14套房屋内，故该证据与本案不具关联性，本院不予确认。晟邦房产公司和刘增林举证二.2018年11月6日债权债务确认书、2019年10月18日和解协议复印件各一份，证明工作组王忠斌诱导下，签了两份不同的债权债务协议书。陶广顺质证意见：原告签字真实。对和解协议书的真实性予以确认。该证据能够证明原告的主张及原被告之间存在债权债务关系。第三人质证意见：证实了原被告之间存在借贷关系。本院对该组证据的真实性予以确认，对被告以此证据证明该债权债务确认书和和解协议书系在工作组的诱导下签字的待证问题，因未提供证据证明，不予确认。晟邦房产公司和刘增林举证三.21套房源明细表复印件。证明这些房源是陶广顺经办的，说明陶广顺应该把这21套房子返还。陶广顺质证意见：该证据系复印件，不能作为证据使用，被告所陈述的该证据与本案无关。第三人质证意见：有异议，被告自行制作的明细，本案第三人参与的确认之诉，该证据与本案无关联性。本院认为，该证据系被告自行制作，且无原告签字确认，与本案不具关联性，本院不予确认。晟邦房产公司和刘增林举证四,陶广顺施工工程量明细表8页复印件及双方约定工程量单价合同9页复印件。证明陶广顺手中21套房子和法庭口述其中14套房子是其工程款，实际是21套房子，我们预开给陶广顺作为工程款预付。工程结束后多退少补，结果没按照当时约定完成工程量。该房屋应当返还。陶广顺质证意见：该证据是被告自制，且是与原告其他工程关系，与本案无关联性。第三人质证意见：与本案无关联性。本院认为，该证据与本案所涉和解协议书不具关联性，本院不予确认。晟邦房产公司和刘增林举证五,2016年付款明细表22页。证明陶广顺收款收据及抵顶工程款签订合同的明细。陶广顺与第三人质证意见：与本案无关联性。本院认为，该证据与本案所涉和解协议书不具关联性，本院不予确认。第三人未提供证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：海林市学府美地二期工程系晟邦房产公司开发，刘增林系晟邦房产公司的法定代表人。因涉及到海林市学府美地二期工程建设问题，海林市人民政府成立了“海林市学府美地二期工作组”。2018年11月6日，债权人陶广顺作为甲方与黑龙江晟邦房地产开发有限公司作为乙方签订了《债权债务确认书》，约定：一、乙方于2015年8月起分三笔向甲方借款本金共计230万元，乙方确认已经收到甲方的出借款项，甲方确认已经收到乙方的抵押物（抵押物明细附后），甲方对乙方享有债权。该《债权债务确认书》所附《陶广顺抵押房源明细》，共计30套房屋。2019年10月18日，债权人陶广顺作为甲方与黑龙江晟邦房地产开发有限公司作为乙方签订了《和解协议书》，双方就债权债务达成和解协议：1.甲方于2015年8月12日向乙方借款100万元；甲方于2015年8月19日向乙方借款100万元。截止目前，双方达成一致。2.乙方同意以自己开发建设的海林市学府美地二期14套住宅（后附房屋清单，以下简称14套住宅，总面积1341平方米）抵顶2015年8月12日及2015年8月19日两张欠条欠款（本息合计）。3.黑龙江晟邦房地产开发有限公司抵顶债务住宅清单共计16套房源（后附房源明细），经双方协调陶广顺退回3套房源总面积277.97平方米（后附房源明细，其中7号楼5号车库不在抵顶债务清单明细中），最终确认房源共计14套。4.抵顶清单中，2号楼1单元1201室及2号楼1单元1301室因备案至15号楼，陶广顺配合黑龙江晟邦房地产开发有限公司变更抽回备案错误房源。5.本协议只针对2015年8月12日及2015年8月19日合计欠款200万元，后期工程结算的房源单独核算，多退少补。如果又出现陶广顺经手的房源销售或备案的由陶广顺与黑龙江晟邦房地产开发有限公司对账，将多余的房源退回。6.乙方配合甲方过户出具相关手续，在甲方将抵押房屋售出之前，所产生的取暖费、物业费、电梯费等费用有乙方承担。7.甲方把借据原件给乙方时，此协议生效。本协议一式三份，甲乙双方及海林市学府美地二期工作组（存档一份）各一份。甲方签字为陶广顺，乙方签字为刘增林，监管方签字为王忠斌，并加盖海林市学府美地二期工作组公章确认。时间为2019年10月18日。《和解协议书》所涉14套住宅明细清单名称为《黑龙江晟邦房地产开发有限公司协调后最终确认房源清单（陶广顺）》，所涉的14套住宅分别为：2号楼2单元402室、502室、602室、702室、802室、902室，在房产部门备案登记在李风茹名下；2号楼1单元1101室、1201室、1301室，在房产部门备案登记在张庆延名下；2号楼1单元1401室、1501室、1001室，在房产部门备案登记在付艳慧名下；20号楼1单元1301室、701室，在房产部门备案登记在陶广顺名下。备注：协调后最终确认14套房源抵顶欠款。张庆延2#-1-1201、2#-1-1301两户备案错误，后期更正，以此房源为准。该房源清单由陶广顺和刘增林签名确认。本院认为，本案双方争议的焦点问题：1.陶广顺与晟邦房产公司之间是否存在债权债务关系；2.《和解协议书》的性质及效力认定；3.刘增林作为被告的主体是否适格；4.陶广顺的诉请是否合理。结合在案证据及原、被告、第三人的当庭陈述，对上述争议焦点分述如下：1.陶广顺与晟邦房产公司之间是否存在债权债务关系。其一，庭审中，晟邦房产公司举示的证据《债权债务确认书》，确认了双方存在三笔债权债务关系，本金金额为230万元，借款时间发生在2015年8月份之后，签订该《债权债务确认书》的时间是2018年11月6日；其二，陶广顺和晟邦房产公司均举示了证据《和解协议书》，其抵债金额两笔为200万元，小于《债权债务确认书》中的确认欠款金额230万元，且两笔100万元共计200万元的欠款时间与《债权债务确认书》所表述的借款时间相符；其三，在《债权债务确认书》所涉抵押的30套房源中包含着《和解协议书》中的抵债的14套房源。基于以上三点，晟邦房产公司提出与陶广顺之间不存在200万元债权债务关系的主张，与查明的事实不符，且就其主张是在被诱导、欺诈下签订《和解协议书》未能提供证据证实，故本院对晟邦房产公司提出的与陶广顺之间不存在债权债务关系的抗辩理由不予支持。2.《和解协议书》的性质及效力认定。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化，除为法律特别规定所禁止外，应予准许。陶广顺与晟邦房产公司在海林市学府美地二期工作组的鉴证下，于2019年10月18日签订了《和解协议书》，晟邦房产公司以本公司开发的海林市学府美地二期14套住宅抵顶所欠陶广顺借款200万元，该行为的性质应视为双方将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账进行了清算，终止了借款合同关系。本案双方经协商一致消灭了原借款合同关系，就200万元欠款达成了新的以房抵债的清偿协议，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是在晟邦房产公司难以清偿债务时，通过将晟邦房产公司所有的商品房抵债给债权人陶广顺的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。在该交易中，《和解协议书》第7条约定：甲方把借据原件给乙方时，此协议生效。庭审中，陶广顺称在签订《和解协议书》时已将借据原件交还给晟邦房产公司，晟邦房产公辩称未收到该借据原件，但结合双方存在债权债务关系的事实和《和解协议书》是在海林市学府美地二期工作组的鉴证下签订的事实，以及晟邦房产公司庭审中自认陶国庆在工作组提交了曹广辉200万的两张借据，各100万元，该款实际是陶广顺的钱的事实，可以证实双方之间的债务已经到期且晟邦房产公司同意以14套房屋抵顶欠款的事实。因此，该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。因此，双方签订的《和解协议书》应为有效协议，晟邦房产公司应按照协议约定向陶广顺履行交付14套房屋的义务。3.刘增林作为被告的主体是否适格。《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款规定，法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。本案中，陶广顺和晟邦房产公司签订的《债权债务确认书》和《和解协议书》，乙方均为晟邦房产公司，签字人为乙方的法定代表人刘增林，虽然未加盖公章，但应该认定刘增林的行为系职务行为，故本院对陶广顺要求刘增林承担责任的诉请，不予支持。4.陶广顺的诉请是否合理。本案陶广顺与晟邦房产公司签订《和解协议书》时，张庆延、付艳慧、李凤茹并未参加。本案在诉讼中，张庆延、付艳慧、李凤茹申请作为第三人参加本案诉讼，本院予以准许。庭审中，陶广顺称在其与晟邦房产公司因借款而用房屋抵押，在办理备案登记时，不想让自己名下有多套房屋，所以借用亲友的身份证进行了备案登记。庭审中第三人张庆延、付艳慧、李凤茹对这一事实给予确认，并承认没有出资购买所涉房屋，对《和解协议书》所涉的登记在各自名下的12套房屋交付给陶国庆亦无异议。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，陶广顺与晟邦房产公司签订的《和解协议书》为有效协议，对陶广顺要求晨邦房产公司交付案涉的14套房屋的诉请，本院予以支持。对于陶广顺要求晟邦房产公司给付自2019年10月18日至2021年4月18日以本金200万元为基数按月息1.25%计算的经济损失450000元的诉请，因双方在《和解协议书》中未约定交付时间，且本案并非借款合同纠纷，故陶广顺的此项诉请没有事实和法律依据，本院不予支持。对于陶广顺要求按双方协议第六条约定由被告承担交付房屋之前产生的取暖费、物业、电梯等费用的诉请，因经本院释明，陶广顺未能明确诉请金额，且未提供相关证据佐证其请求，故对该项诉请本院不予支持。综上，晟邦房产公司对于原被告双方之间存在债权债务关系以及对双方在海林市抵债协议的事实，均持否定态度，有违诚实信用原则。故本院对陶广顺的合理诉请予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第六十一条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、确认陶广顺与黑龙江晟邦房地产开发有限公司于2019年10月18日签订的《和解协议书》有效；二、黑龙江晟邦房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向陶广顺履行交付坐落于海林市学府美地二期如下房屋：登记在李凤茹名下的2号楼2单元402室、502室、602室、702室、802室、902室，登记在张庆延名下的2号楼1单元1101室、1201室、1301室，登记在付艳慧名下的2号楼1单元1401室、1501室、1001室，登记在陶广顺名下的20号楼1单元1301室、701室；三、驳回陶广顺的其他诉讼请求。案件受理费26400元，减半收取13200元，由原告陶广顺负担1800元，由被告黑龙江晟邦房地产开发有限公司负担11400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审判员  陈景山二〇二一年七月二十日书记员  顾 婧