山东省济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0191民初2782号原告：历城区国翔汽车修理厂，住所地济南市历城区华信路21号，注册号370112600497394。经营者：王荣昌，男，汉族，1977年9月17日出生，住山东省商河县。原告：历城区兴鑫汽车维修厂，住所地济南市历城区华信路21号，统一社会信用代码92370112MA3LABH20U。经营者：殷绪章，男，汉族，1985年11月29日，住山东省乐陵市。原告（反诉被告）：张付珍，女，1974年2月6日出生，汉族，住山东省济南市济阳区。以上三原告委托诉讼代理人：刘晓敏，山东睿扬律师事务所律师。以上三原告委托诉讼代理人：尹磊，山东睿扬律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：姜永兴，男，汉族，1981年9月13日出生，住山东省菏泽市定陶区。委托诉讼代理人：王业亮，山东德康律师事务所律师。委托诉讼代理人：王亚丽，山东德康律师事务所实习律师。原告历城区国翔汽车修理厂（以下简称国翔修理厂）、历城区兴鑫汽车维修厂（以下简称兴鑫维修厂）、张付珍（反诉被告）与被告姜永兴（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张付珍及国翔修理厂、兴鑫维修厂的委托诉讼代理人刘晓敏，被告姜永兴及其委托诉讼代理人王业亮、王亚丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国翔修理厂、兴鑫维修厂、张付珍（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1.确认张付珍与姜永兴于2017年3月15日签定的《合租合同》于2020年11月15日解除；2.判令姜永兴向国翔修理厂、兴鑫维修厂、张付珍退还2020年11月15日至2021年1月15日的租金15700元（78500元／10＊2）；3.判令姜永兴赔偿国翔修理厂、兴鑫维修厂、张付珍经营损失180000元（3000元／天＊60天）；4.判令姜永兴返还其扣留的国翔修理厂、兴鑫维修厂、张付珍财产或赔偿财产损失20000元；5.判令姜永兴支付国翔修理厂、兴鑫维修厂、张付珍违约金20000元；6.本案的案件受理费、保全费、保险费等由姜永兴承担。诉讼过程中,国翔修理厂、兴鑫维修厂、张付珍自愿放弃第4项诉讼请求及第6项诉讼请求中的保险费。事实和理由：张付珍为国翔修理厂和兴鑫维修厂的实际经营者。2017年3月15日，张付珍与姜永兴签订《合租合同》，约定被告将其租赁的位于济南市高新区往西院内建筑面积420平方米的车辆维修车间与原告合租，同时约定了租金及其支付方式、双方的权利义务，同时约定了租金为每年6万元、违约责任等条款，并未约定租赁期限。合同约定了固定租金，但是在国翔修理厂、兴鑫维修厂、张付珍租赁期间，姜永兴多次涨价，2017年3月15日至2018年3月15日的租金，国翔修理厂、兴鑫维修厂、张付珍按照约定支付了60000元；2018年3月15日至2019年3月15日的租金在姜永兴的要求下，国翔修理厂、兴鑫维修厂、张付珍支付了69000元；2019年3月15日至2020年3月15日的租金在姜永兴的要求下，国翔修理厂、兴鑫维修厂、张付珍支付了78500元；2020年3月15日至2021年1月15日的租金在姜永兴的要求下，国翔修理厂、兴鑫维修厂、张付珍支付了78500元；对于2021年1月15日之后的租金，姜永兴要求涨到10万元／年，国翔修理厂、兴鑫维修厂、张付珍未同意，并于2020年11月15日提前口头通知姜永兴解除合同，姜永兴不但不同意，反而换锁，导致国翔修理厂、兴鑫维修厂、张付珍无法正常营业。2020年12月6日，国翔修理厂、兴鑫维修厂、张付珍想将自己的物品取走，姜永兴阻拦并扣留至今。本合同系不定期租赁合同。按照合同约定，姜永兴不得随意赶走、张付珍。但租赁期间姜永兴强制涨租，并阻碍国翔修理厂、兴鑫维修厂、张付珍经营，已经严重违约，而且给国翔修理厂、兴鑫维修厂、张付珍造成了一定的经济损失。为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。姜永兴（反诉原告）辩称，国翔修理厂、兴鑫维修厂主体不适格，不具备原告的资格，针对张付珍我们认为是张付珍违约并毁坏被告大门及租赁屋内的一些设施，给姜永兴造成损失，由张付珍应当承担违约责任并赔偿被告损失。房租上涨是双方协商一致的结果，原因是姜永兴的房租涨价。姜永兴（反诉原告）向本院提出反诉请求：1.请求判令张付珍承担违约金及其他损失共计59250元；2.请求判令本案反诉费由张付珍承担。事实与理由：2017年3月15日，姜永兴与张付珍签订了《合租合同》，合租期间随着姜永兴与山东东郡建设工程有限公司约定的租金不断上涨，姜永兴向张付珍提出租金上涨，自2018年3月15日张付珍就按照上涨的租金缴纳房租。2020年1月15日张付珍单方提出解除合租合同，2020年12月6日张付珍与其家人一起破坏租赁车间内的财产造成维修车间张付珍的使用的地方无法继续使用。根据《合租合同》中约定违约者违约金两万元，张付珍单方面解除合同的行为构成违约，应当支付姜永兴违约金两万元；张付珍的行为给姜永兴造成了车间不能继续使用的损失为39250元，为维护自己的合法权益，特诉至法院，望判如所请。国翔修理厂、兴鑫维修厂、张付珍（反诉被告）辩称，1.根据姜永兴和张付珍签订的《合租合同》，张付珍租用姜永兴从他方租赁的车间，租金每年六万，期间姜永兴不得赶走张付珍。违约金两万元。合同约定了固定租金，但是在张付珍租赁期间，姜永兴多次涨价，2017年3月15日至2018年3月15日的租金，张付珍按照约定支付了60000元；2018年3月15日至2019年3月15日的租金在姜永兴的要求下，张付珍支付了69000元；2019年3月15日至2020年3月15日的租金在姜永兴的要求下，张付珍支付了78500元；2020年3月15日至2021年1月15日的租金在姜永兴的要求下，张付珍支付了78500元。对于2021年1月15日之后的租金，姜永兴要求涨到10万元/年，张付珍未同意，并于2020年11月15日口头通知姜永兴解除合同，姜永兴不但不同意，反而换锁，导致张付珍无法正常营业，无奈之下只能离开。首先，姜永兴违反合同“租金每年六万”的约定，逐年提高房租，构成违约。张付珍为了能顺利营业一时忍耐，并不代表其同意一直按照姜永兴的违约要求支付租金。在姜永兴将房租上涨到超出合理范围时，张付珍有权拒绝继续履行本合同。所以本案是姜永兴违约。其次，姜永兴将大门换锁，使乙方无法正常营业，导致乙方无奈搬走，构成违约。合同约定“期间甲方不得使用任何理由赶走乙方”。但是姜永兴将大门换锁，张付珍无法开门干活，其维修车辆的配件也被姜永兴扣留无法使用。姜永兴此举也是在“赶走乙方”，属于违约行为。2.对于姜永兴所提张付珍给其造成的财产损失，缺乏证据证明，其提交的照片不能证明其有财产损失，也不能证明照片中财产的状况与张付珍有任何关联。事实上张付珍并未破坏姜永兴的财产，而是姜永兴扣留了张付珍的汽修配件，应该给张付珍赔偿损失，而无权索赔。综上所述，姜永兴的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，请予以驳回。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月15日，姜永兴（甲方）与张付珍（乙方）签订《合租合同》，约定：双方共同使用一个车间，期间甲方不得使用任何理由赶走乙方，租金每年6万元，车间举升机4台公用，每人2台，甲方同意乙方在办公室上面搭建二层，甲方同意给一层办公室一间，以上条款违者违约金2万元，先交房和半年3万元，过两个月交下半年，一年以后半年一交。合同签订后，姜永兴依约交付房屋，张付珍依约支付2017年3月15日至2018年3月15日的租金60000元。2018年3月15日至2019年3月15日的租金，张付珍支付69000元；2019年3月15日至2020年3月15日的租金张付珍支付78500元；2020年3月15日至2021年1月15日的租金张付珍支付78500元。2021年1月15日之后的租金，姜永兴要求涨到10万元/年，张付珍未同意。张付珍停止在涉案厂房经营后，继续在相邻厂房经营。2020年12月7日，姜永兴报警，拒绝让张付珍从涉案厂房搬走设备等。经查明，涉案厂房系姜永兴承租于案外人山东东郡建设工程有限公司，本案双方当事人均未能提交涉案厂房建设工程规划许可证。张付珍系国翔修理厂、兴鑫维修厂实际经营者，张付珍以国翔修理厂、兴鑫维修厂名义在涉案厂房内经营。本院认为，双方当事人均未能提交涉案厂房的建设工程规划许可证，故本院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，推定张付珍与姜永兴签订的《租赁合同》无效。因签订合同无效，故国翔修理厂、兴鑫维修厂、张付珍要求确认合同解除的诉讼请求，本院不予支持。关于翔修理厂、兴鑫维修厂、张付珍要求姜永兴返还2020年11月15日至2021年1月15日的租金问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。张付珍在2020年12月7日欲从涉案厂房内拉走物品，遭到姜永兴阻碍，由此可知截止2020年12月7日前，张付珍仍然一直占有涉案厂房。姜永兴阻碍张付珍从涉案厂房搬离物品，主张张付珍在2020年12月7日搬离涉案厂房内物品时损坏或拉走姜永兴的物品，但未提交充分证据证明，故本院不予认可。在2020年12月7日姜永兴阻碍张付珍从涉案厂房搬离，姜永兴存在过错，故此后的占有使用费应由其承担。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”姜永兴已经收取了张付珍截止2021年1月15日的租金，故自2020年12月8日至2021年1月15日期间的租金，姜永兴应当向张付珍返还，此期间的占有使用费为9972.31元（78500元÷307天×39天）。关于国翔修理厂、兴鑫维修厂、张付珍主张经营损失180000元，因双方签订的合同无效，且其在搬离后已在相邻厂房继续经营，未提交证据证明其营业损失，故对于该项诉讼请求本院不予支持。关于国翔修理厂、兴鑫维修厂、张付珍主张姜永兴支付其违约金2万元，因合同无效，主张违约金无事实与法律依据，本院不予支持。关于反诉原告姜永兴主张的违约金2万元，因合同无效，主张违约金无事实与法律依据，本院不予支持。关于反诉原告姜永兴主张的张付珍的行为给其造成了车间不能继续适用的损失39250元，未提交充分证据证实，故本院不予支持。国翔修理厂、兴鑫维修厂实际经营者为张付珍，且张付珍向姜永兴支付了租金，故姜永兴应当返还租金的对象应为张付珍。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、本诉被告姜永兴于本判决生效之日起十日内返还本诉原告张付珍2020年12月8日至2021年1月15日期间的租金9972.31元；二、驳回本诉原告历城区国翔汽车修理厂、历城区兴鑫汽车维修厂、张付珍的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告姜永兴的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费4836元，减半收取计2418元，由原告（反诉被告）张付珍负担2316元，被告（反诉原告）姜永兴负担102元；本案反诉案件受理费641元，由被告（反诉原告）姜永兴负担；保全申请费1720元，由原告（反诉被告）张付珍负担1649元，被告（反诉原告）姜永兴负担71元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员 郭鹏鲁二〇二一年七月十六日法官助理 袁巍巍书 记 员 孙熙明