上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0118民初9467号原告：上海德邦物流有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：孟明辉，总经理。委托诉讼代理人：万志文，男。被告：田波，男，1993年6月19日出生，汉族，户籍所在地四川省。原告上海德邦物流有限公司与被告田波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月19日立案受理后，依法由审判员吴小龙独任审理。本案于2021年5月25日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人万志文、被告田波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海德邦物流有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求继续履行《租赁合同》；2、请求判决被告向原告支付2020年9月15日至2021年2月27日租金人民币178,695.61元(以下币种均为人民币，以178,695.61元为基数，自2020年9月15日起至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的基准利率的4倍计算)；3、判决被告向原告支付违约金75,299.96元；4、判决被告承担本案诉讼费。审理中，原告明确诉讼请求：1、请求解除原、被告之间的租赁合同；2、请求判决被告向原告支付2020年9月15日至2021年2月27日租金人民币178,695.61元及逾期付款利息(以178,695.61元为基数，自2020年9月15日起至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的基准利率的4倍计算)；3、判决被告向原告支付违约金75,299.96元；4、要求被告腾退系争房屋并交还原告；5、要求被告支付恢复原状费用2万元；6、判决被告承担本案诉讼费。事实和理由：2020年6月28日,原告与被告签订《租赁合同》,由被告承租上海市明珠路XXX号B座403、404、405室,出租面积470.87平方米,租赁期限为2020年7月16日至2023年7月15日。自2020年9月15日起,被告一直未按期缴纳租金,截止2021年2月27日,被告欠付租金共计178,695.61元。因被告违约，依据合同10.1条约定,任何方单方提前要求解除合同或出现合同约定的违约情形导致合同解除的,违约方应向守约方支付等同于两个月租金和两个月物业管理费金额之和的违约金。其中租金每月32,941.28元，物业管理费每月4,708.70元，违约金合计75,299.96元。综上,被告的行为严重损害了原告的合法利益,给原告造成巨大经济损失。现原告依法提起诉讼,望法院判决。被告田波辩称：对于诉请1,同意解除合同。对于诉请2，2020年12月9日已经提出退租，截止时间至12月9日，在原告处有两个月的租赁保证金以及两个月物业保证金，可以抵扣，且在系争房屋内物品不要了也可以折抵租金，故不同意支付。对于诉请3，不同意支付违约金。对于诉请4，房屋内物品均不要了。对于诉请5，不同意，交付房屋时，没有原状标准。经开庭审理查明：2020年6月28日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《租赁合同》，约定甲方出租给乙方的物业坐落在上海市青浦区明珠路XXX号B座403、404、405室。建筑面积为470.87平方米，签订合同时,乙方对该租赁物业现状已充分了解,确认符合乙方承租目的。乙方承租出租物业仅作为办公用途,租赁期限为自2020年7月16日至2023年7月15日止。甲方于2020年6月30日前向乙方交付出租物业。乙方装修期为自2020年7月1日起至2020年7月15日止。乙方可于甲方交付租赁物业当日开始进行装修,装修期间需缴纳物业管理费和其它费用。双方协商除上述装修期外,甲方承诺给予乙方第一年91日免租期、第二年91日免租期、第三年91日免租期,免租期在每租赁合同年度年末执行,具体免租时间为：1、2021年4月16日起至2021年7月15日止；2、2022年4月16日起至2022年7月15日止；3、2023年4月16日起至2023年7月15日止。以上免租期内甲方免收乙方租金,但在免租期内不免除物业管理费和其他费用。若乙方有意续租,应在合同届满3个月前书面通知甲方。若乙方全面履行了合同,未发生违约行为,并且乙方的承租条件与第三方承租条件相等的情况下,乙方享有优先续租权。甲方应于合同期满2个月前书面回复乙方其续租申请是否被接受。若甲方同意续租,应告知有关续租增加的条件,双方就租金等事宜重新商定,并签订新合同。如果甲方不同意续租,乙方应于租赁期限届满日按合同约定将出租物业交还给甲方。租金按每天每建筑平方米2.30元计算,折合每月平均租金为32,941.28元。双方约定合同租金按以下方式支付,先付后用：每贰个月支付一次,支付时间为每贰个月的首月前五日内支付,如果遇到免租期,导致每租赁合同年的最后一次房租缴纳没有贰个月,则该租赁合同年的最后一笔租金需同前一笔租金一起支付到位(假设：免租3个月,则该租赁合同年的最后一次缴纳费用需一次性缴纳3个月房租);首笔租金于合同盖章生效后5个工作日内支付。乙方应将上述款项支付至甲方指定的银行账户,甲方的银行账户信息详见合同附件五。甲方委托专业物业管理公司提供物业服务,乙方根据附件四物业相关费用收费规定向物业管理公司支付管理费,由物业管理公司向乙方开具管理费发票。物业管理费每贰个月支付一次,支付时间为每贰个月的首月前五日内支付;首笔物业管理费于合同生效后3个工作日内支付。物业管理费自甲方将该物业交付乙方装修之日起算,每月物业管理费为4,708.40元。装修期和免租期内乙方无需支付租金,但需按照10元/平方米/月×租赁建筑面积向物业管理公司支付物业管理费(详见附件四物业相关费用收费标准),并承担水、电、燃气等公用事业费用,其中水电费为物业公司代收代缴,由物业公司开物业服务性发票给乙方。乙方在承租、使用出租物业期间使用的水、电费用,由管理公司根据附件四及有关部门的收费标准代有关部门向乙方计收。乙方因经营发生的其他公用事业费用(如有),由乙方自行向有关公用事业部门支付。乙方应在签订合同后,向甲方支付等同于贰个月租金即65,882.56元为履约保证金,缴纳时间为同第一期租金一起缴纳。乙方未按时缴纳房租或者其他违约前提下,甲方有权自行用前述保证金充抵乙方房屋租金及其他违约金,若有不足,甲方有权利要求乙方补充。该保证金被充抵后,乙方应于收到甲方补足保证金通知后3个工作日内补足上述保证金,否则视为乙方未按时支付保证金,甲方有权单方解除合同。乙方信守合同全面履行其义务,在租赁期间按约付清所有租金和其他费用,且乙方按时将出租物业恢复原状(经甲方验收通过,正常使用折旧除外)退还甲方后,甲方应在出租物业按要求回收后30日内将该保证金无息退还给乙方。如乙方逾期支付租金、管理费及其他费用,每逾期一日,甲方有权向乙方收取应付款项总额的千分之一作为滞纳金。为免疑问,合同项下的物业管理公司是指接受甲方委托,对包括该出租物业在内的该大厦提供商业运营管理服务和物业管理服务的公司。甲乙双方协商一致,可提前终止合同,但应签订书面终止协议。任何一方在履行合同时出现合同约定的违约事项达到解除合同条件的,守约方可选择解除合同。任何方单方提前要求解除合同或出现合同约定的违约情形导致合同解除的,违约方应向守约方支付等同于两个月租金和两个月物业管理费金额之和的违约金。乙方违约时,甲方也可要求乙方赔偿因提前解除合同而给甲方造成的损失。甲方有权直接以乙方的保证金冲抵违约金或损失,保证金余额不足抵扣违约金或损失的,甲方有权向乙方继续追索。在合同履行期间,一方如有违反合同约定的行为,违约方应向另一方支付违约金。合同有违约金计算方式约定条款的,从其约定;没有违约金计算方式约定条款的,违约金按日违约金计算：日违约金为合同约定租金总金额的千分之一;违约天数＝违约事实发生之日起至纠正违约之日止的日历天数;违约金金额＝日违约金×违约天数。因乙方违约导致合同解除的情况下,甲方有权要求乙方赔偿的损失包括：(1)因合同提前解除形成的该出租物业空置期(不少于2个月)的租金、管理费损失;(2)甲方将该出租物业另行出租的租金、管理费与甲方根据合同可取得的租金、管理费之间减少的差额；(3)甲方基于乙方完全履行合同而给予乙方装修期间和免除租期间的租金损失;(4)甲方为满足乙方特殊的交房条件而额外增加的工程建设或改造费用;(5)因乙方违约给甲方造成的其他合理损失或甲方支出的合理费用,包括但不限于因该租赁关系产生的广告费、佣金、物业空置费及法律费用(诉讼费用、律师费、调查费)等。合同届满后,乙方未能按合同约定在甲方许可的期限内将该物业恢复原状,因而导致甲方无法将该物业交给新的承租方,而使得甲方被索赔或被起诉,或者新的承租方因此拒绝承租该物业给甲方造成各项损失,这些损失包括但不限于甲方因此所需支付新的广告费、佣金、物业空置费用及法律费用(诉讼费用、律师费、调查费)等。甲方原因造成乙方的损失：(1)该房屋交付时存在建造缺陷的,甲方应自交付之日起十五日内进行修复,逾期不修复的,甲方同意减少租金并变更有关租金条款。(2)因甲方未在该合同中告知乙方,该房屋出租前已抵押或产权转移已受限制,造成乙方损失的,甲方应负责赔偿。(3)租赁期间,甲方不及时履行合同约定的维修养护责任,致使房屋损坏造成乙方财产损失或人身伤害的,甲方或物业公司应承担赔偿责任。(4)租赁期间,非合同规定的情况甲方擅自解除合同,提前收回该房屋的,甲方应向乙方按月租金的两倍支付违约金,如违约金不足抵付乙方损失的,还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。合同另行约定了双方的其他权利义务。合同订后，原告按约交付租赁房屋，被告支付履约保证金65,882.56元、物业保证金9,416.80元。被告租金支付至2020年9月14日。另查明，2016年2月22日，坐落上海市青浦区徐泾镇明珠路XXX号房屋登记于案外人上海鼎沪实业发展有限公司(以下简称“鼎沪公司”)名下。2013年8月18日，原告(乙方)与鼎沪公司(甲方)签订《综合楼租赁合同》，约定甲方出租的综合楼位于上海市青浦区徐泾镇明珠路XXX号地块,面积为33,532.17平方米(具体以房产证登记的面积为准)。出租综合楼的用途为：仅做办公之用,乙方不得随意改变该租赁物的用途,有其他变更需求时,必须向甲方申请,在获得甲方同意后,方可实施改动。综合楼采取包租的方式,乙方承租后由其自行管理。租赁期限为陆年。自2014年1月1日起计算,至2019年12月31日到期,租赁物的免租期自2014年1月1日至2014年6月30日。免租期满后次日为起租日,由起租日(即2014年7月1日)开始计收租金。综合楼第一年的租金1.90元/平方米/天,前五年每年租金在前一年的基础上增加3%,第六年租金在第五年的基础上增加6%，每月租金的计算方式为：单价*产证登记面积*365天/12个月。租金按季度缴纳,第一期租金乙方于2013年12月15日前支付给甲方,以后每期租金乙方应于上一季度的最后一个月的15日前向甲方缴齐。乙方在合理范围内可将所租赁场地分租、转租给第三方,但需与甲方协商并得到甲方的书面同意且不影响租金的支付,甲方无合理理由不得拒绝。合同另行约定了其他权利义务。2015年4月16日，原告(乙方)与鼎沪公司(甲方)签订《综合楼租赁合同补充协议之二》，约定因交付原因,双方就交付日期以及免租期等内容进行重新确认,并于2014年5月26日签订《综合楼租赁合同补充协议》(下称“补充协议一》。补充协议一约定除室外工程外,租赁物的实际交付日期为2014年2月28日;免租期6个月,自2014年3月1日至2014年8月31日;租期6年,自2014年3月1日起算,至2020年2月29日到期。现基于双方多年的商业合作,为建立更为长远的战略合作伙伴关系,经甲乙双方协商一致,将租期以及租金等进行调整,具体调整内容如下：1、租期10.5年,自2014年3月1日起算,至2024年8月31日到期。补充协议另行约定了其他权利义务。2015年9月6日，原告与鼎沪公司签订《同意转租或分租证明》，约定了相应的权利义务。后原告(甲方)与案外人上海一通世界投资管理有限公司(乙方，以下简称“一通公司”)签订《战略合作协议书》，约定甲方委托乙方市场推广及招商、物业管理等，合同约定了相应的其他权利义务。以上查明的事实，由原、被告的陈述，租赁合同、照片、综合楼租赁合同、房地产权证、补充协议之二等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，2021年6月25日，原、被告双方确认系争房屋交接，被告返还系争房屋。原告表示，水电费系物业公司收取，原告不清楚。合同解除时间2021年5月25日。2021年2月27日之后的租金不主张了。关于被告所述2020年12月9日提交退租申请事实，不予认可。被告抬头书写的是德邦公司，但提交给一通公司，一通公司没有转寄，需要承担不利后果。原告没有书面同意退租申请的，视为合同未解除。被告租赁房屋内物品经被告确认放弃后，原告联系第三方出售并收取5,000元，用于抵扣逾期租金。被告房屋复原费7,302元，折算优惠后实际价格7,000元。被告表示，2020年12月9日，书面提出不再租赁系争房屋，交给一通物业的，是德邦公司与一通公司之间的传达问题。水电费直接付给物业公司。合同解除时间2020年12月9日，一通公司同意解除的，房屋内的物品都不要了。一通公司属于德邦公司委托其管理，合同都是与物业公司沟通的，没有与德邦公司接触过，退租申请是物业公司提交的，物业公司有无提交是一通公司与德邦公司之间的问题，与被告无关。同意合同解除，不同意其他诉请。根据庭审确认的事实，本院认为，原、被告就系争房屋签订《租赁合同》系双方真实意思的表示，未违反相关强制性法律法规，依法应确认为合法有效，双方均应按约履行各自义务。合同履行过程中，被告称系向一通公司提交退租申请并经得同意解除合同；原告认为系被告未按约支付租金违反合同约定，致合同解除。本案租赁合同相对方为原、被告双方，被告无与原告协商一致解除合同的依据。被告因未按约支付租金等自身原因导致提前解除合同，被告违反合同约定，现原告主张解除合同，被告同意解除，故原告的该诉讼请求，于法有据，本院予以支持。合同解除日期为2021年5月25日。合同解除后，因该合同取得的财产应予以返还，审理中双方确认被告已返还系争房屋，原告要求被告返还涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持。关于租金，原告要求被告支付至2021年2月27日的租金(2021年2月27日后原告不再主张)，被告理应予以支付，原告要求对于系争房屋内被告已放弃的物品联系第三方出售收取款项5,000元用于抵扣租金，本院予以准许。对于逾期付款违约金的计算标准，合同约定逾期付款违约金的计算标准为日千分之一，对此被告认为该标准过高。本院综合考量原告的实际损失，参酌合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，本院确定逾期付款违约金的计算标准为日万分之三。关于解约违约金，原告要求被告已付的租赁及物业保证金按照合同约定用于冲抵被告应当承担的违约金，被告认为冲抵租金。依据涉案合同10-1条的约定，被告违约时，原告有权直接以保证金冲抵违约金或损失，保证金余额不足抵违约金或损失的，有权继续追索。原告在本案中要求将涉案保证金直接抵扣被告应承担的二个月租金和物业管理费的违约金，与合同约定不悖，本院予以准许。原告要求支付恢复原状费用。原告未提交恢复原状或已委托第三方进行清理并支付款项凭据，故原告的该诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条之规定，判决如下：一、原告上海德邦物流有限公司与被告田波于2020年6月28日签订的《租赁合同》解除；二、被告田波应于本判决生效之日起十日内支付原告上海德邦物流有限公司租金人民币173,695.61元；三、被告田波应于本判决生效之日起十日内支付原告上海德邦物流有限公司逾期付款违约金(以本金173,695.61元的日万分之三自2020年9月15日起计算至实际支付之日止)；四、驳回原告上海德邦物流有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5,409.93元，减半收取计人民币2,704.97元，由原告上海德邦物流有限公司负担人民币818.01元，由被告田波负担人民币1,886.96元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  吴小龙书记员  沈 丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。