西藏自治区拉萨市中级人民法院   民事判决书   （2021）藏01民终804号   上诉人（原审被告）：赵静，女，1986年3月13日出生，汉族，牛拽拽串串香的经营业主，住重庆市，公民身份号码×××。       委托诉讼代理人：张熙媛，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。       委托诉讼代理人：李超，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。       被上诉人（原审原告）：拉萨鑫诚房地产开发有限公司，住所地西藏自治区拉萨市柳梧新城柳梧大厦1315室，统一社会信用代码：×××。       法定代表人：张士春，该公司执行董事。       委托诉讼代理人：胡朝钰，西藏珠穆朗玛律师事务所律师。       委托诉讼代理人：旺姆，西藏珠穆朗玛律师事务所实习律师。       原审第三人：牛拽拽串串香，住所地西藏自治区拉萨市柳梧新区，统一社会信用代码：×××。       经营者：赵静，女，1986年3月13日出生，汉族，牛拽拽串串香的经营业主，住重庆市，公民身份号码×××。       上诉人赵静因与被上诉人拉萨鑫诚房地产开发有限公司、第三人牛拽拽串串香租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市堆龙德庆区人民法院（2020）藏0103民初2198号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。       赵静上诉请求：1．请求法院依法撤销一审判决，并改判为驳回被上诉人全部诉讼请求。2．请求法院依法判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：首先，结合一审庭审情况和相关证据显示，应被上诉人邀请，上诉人与被上诉人于2020年5月13日进行房屋交接结算，约定上诉人将店内所有物品交由被上诉人处置，且被上诉人自愿放弃已向原告缴纳的2个月租金、房屋装修附加价值、预期转让费、原告应退还的押金等费用于抵扣案涉房屋剩余未缴纳租金。双方协商一致后，按照被上诉人要求，上诉人在由被上诉人保管的合同上写明：“此合同于2020年5月13日作废，并且与拉萨鑫诚房地产开发公司无任何经济纠纷，特此说明”等字样，且上诉人当日已完成房屋退还交付义务，应视为案涉《租赁合同》已于2020年5月13日协商解除。其次，案涉合同中的书写添加内容虽系上诉人个人添加，但签订合同为一式两份，且被上诉人当庭提交的合同原件在合同签订后一直是由其保管，上诉人不可能在其保管期间未经被上诉人同意的情况下，能在被上诉人一直保管的合同上添加案涉手写内容。根据上诉人在一审中提交的照片以及合同复印件能够证明，被上诉人违背诚实信用原则，将上诉人书写内容进行损毁，但根据合同原件的残留笔迹依然能看出手写的全部内容，故能证明合同手写部分的真实性、合法性。根据《中华人民共和国民法典》第七条：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺”之规定。结合本案，本案案涉《租赁合同》第11页的手书部分为法官裁决案件的关键证据。双方在解除《租赁合同》后，上诉人按时退还房屋且再未就《租赁合同》向被上诉人主张任何权利。而被上诉人在收回房屋后，恶意损毁《租赁合同》第11页的手书内容，致使本案关键证据缺失，已然构成证明妨碍，属恶意诉讼。严重损害了上诉人的合法权益，浪费了司法资源。现双方之间的租赁关系早已解除，上诉人不存在任何违约行为，不应当向被上诉人支付租金以及违约金。       拉萨鑫诚房地产开发有限公司辩称，双方之间从未经过结算，也从未同意减免欠付租金，双方之间的租赁期限为2017年6月1日至2022年6月1日止，但上诉人一直拖欠2018年6月30日至2020年5月30日的租金，已然构成违约，被上诉人有权单方解除合同，并要求支付欠付租金及违约金。       拉萨鑫诚房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1．确认原、被告之间的《租赁合同》已解除；2．判令被告向原告支付租金145，787元、违约金43，736元及律师费9286元；3．本案诉讼费由被告承担。       一审法院认定事实：2017年6月12日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将位于拉萨市柳梧新区察古大道浙商国际6-1-8号商铺出租给被告用于商业经营，租赁期限自2017年6月1日至2022年6月1日止，租金为6248元／月、押金12，496元，装修免租期180天，并约定了其他相关权利义务。其后，被告设立第三人牛拽拽串串香进行经营活动，但被告仅向原告交纳商铺租金至2018年6月30日。2020年5月30日，原告以登报的方式向被告发出《声明》，要求其支付欠付租金并限期搬离，现被告及第三人已经腾退搬离该商铺。       另查明，2017年10月25日，原告与房屋所有权人德吉订立《租赁协议书》，约定将拉萨市柳梧新区察古大道浙商国际6-1-8号商铺出租给原告，原告有权进行转租并享有收益，租赁期间自2017年8月23日至2022年6月29日止。       一审法院认为，虽被告主张《租赁合同》手写添加的内容，已确定该合同于2020年5月13日解除，双方不存在任何经济纠纷，但该部分内容仅是被告个人添加，原告对此并未予以确认，且被告在庭审中认可自2018年6月30日后未再交纳房租，拖欠租金的情况与原告诉称内容相符，故法院对被告的该项主张不予采信，对原、被告双方签订的《租赁合同》于2020年5月30日解除予以确认。对于原告请求被告向其支付租金145，787元、违约金43，736元及律师费9286元的诉请，法院认为经审查被告拖欠租金的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任，另结合违约金、律师费均属合同违约责任项下约定的内容，上述费用的计算应适用合同法关于计算违约金的相关法律规定，故法院酌情参照租金6248元／月，从2018年7月1日至2020年5月30日止（合同解除之日）进行计算，并在抵扣押金12，496元及装修免租期180天后，对租金95，594元［6248元÷30天×（699天-180天）-12，496元=95，594元］及违约金28，678元（95，594元×30％=28，678元）予以支持，对超出部分予以驳回。       本院二审期间，双方当事人未提交证据。       本院二审查明的事实与原审认定的一致。       本院认为，本案的争议焦点为1、上诉人与被上诉人之间解除租赁合同的具体时间？2、上诉人欠付房屋租赁是多少？3、上诉人是否构成违约，若构成违约，违约金如何认定？本院评析如下：       一、关于上诉人与被上诉人之间解除租赁合同具体时间的问题，上诉人认为其与被上诉人早于2020年5月13日已解除合同，腾退房屋，且原告同意减免房租；被上诉人认为双方之间约定的合同租赁期限为2017年6月30日至2022年6月29日，因上诉人长期拖欠租金，构成违约，才于2020年5月30日通过登报的方式向其发出《声明》，要求支付租金、限期搬离。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，上诉人应当对其主张的事实提供相应的证据予以证明，但现有证据无法证明上诉人与被上诉人之间已于2020年5月13日解除合同，亦无法证明被上诉人同意减免上诉人欠付的租金，故应当承担举证不能的责任。而上诉人作为案涉《租赁合同》守约方，有权单方提出解除合同。综上，上诉人与被上诉人之间解除合同的具体时间为被上诉人通过登报的方式向其发出《声明》之日，即2020年5月30日。故上诉人的该项上诉主张无事实与法律依据，本院不予支持。       二、关于上诉人欠付房屋租赁是多少的问题，上诉人认为其与被上诉人之间已经解除合同，被上诉人同意减免租金，不应当再支付租金；被上诉人认为双方之间签订了房屋租赁关系，现上诉人只缴纳了至2018年6月30日的租金，尚欠租金145，787元。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”之规定，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。上诉人作为承租方，应按约定向被上诉人支付租金，租赁合同对租金的支付时间有明确约定，应按合同约定的时间支付，现上诉人长期拖欠房租未付的行为已构成违约，被上诉人有权单方解除合同，即其通过登报的方式向其发出《声明》之日2020年5月30日为解除合同日。因在合同中明确约定了装修免租期及押金的返还事项，一审法院判决抵扣押金12，496元及合同约定的装修免租期180天的租金并无不当，本院予以确认。鉴于被上诉人在《关于商户提出〈浙商国际〉商业街活动建议的回复》中承诺了对租户减免3个月租金作为优惠补偿，被上诉人未能对上诉人不包含在减免租户范围的主张作出合理解释，故本院认定该减免承诺对上诉人有效，对上诉人欠付的租金应当减租3个月；案涉房屋属于非国有房屋，上诉人承租该房屋用于经营，众所周知，新冠疫情对店面经营经济实体的影响巨大，特别是拉萨地区，很多人回了内地无法返藏，致使拉萨人流量大幅下降，所有商户的营业收入明显减少，根据公平原则，本院酌情对疫情期间的租金适当予以调整，即减免上诉人2个月的租金；综上，本院酌情参照租金6248元／月，从2018年7月1日至2020年5月30日止（起诉之日）进行计算，并在抵扣上述款项后，对租金、占用费64，354元［6248元÷30天（699天-330天）-12，496元=64，354元］予以确认。       三、关于上诉人是否构成违约，若构成违约，违约金如何认定？上诉人认为双方之间没有租赁合同，不存在违约行为，被上诉人认为上诉人长期拖欠租金，已构成违约，应当按照约定支付违约金。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，上诉人作为承租方无正当理由长期拖欠租金，已构成违约，应当承担违约责任。被上诉人作为守约方有权按照合同约定主张拖欠租金总额30％的违约金，即64，354元×30％=19，306元，对此本院予以确认。       综上所述，赵静的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：       一、维持西藏自治区拉萨市堆龙德庆区人民法院（2020）藏0103民初2198号民事判决第一项、第三项；       二、撤销西藏自治区拉萨市堆龙德庆区人民法院（2020）藏0103民初2198号民事判决第二项；       三、变更西藏自治区拉萨市堆龙德庆区人民法院（2020）藏0103民初2198号民事判决第二项为上诉人赵静于本判决生效之日起十日内向被上诉人拉萨鑫诚房地产开发有限公司支付租金64，354元及违约金19，306元，上述款项共计83，660元；       四、驳回上诉人的其他上诉请求。       一审案件受理费4，276.18元，由拉萨鑫诚房地产开发有限公司承担2，476.18元、由赵静承担1800元。二审案件受理费2，785.44元，由拉萨鑫诚房地产开发有限公司承担1，426.18元、由赵静承担1050元。       本判决为终审判决。       审判长张瑞月   审判员卓玛吉   审判员次仁卓嘎   二〇二一年七月二十九日   法官助理谭政   书记员米玛次旺