江苏省常州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏04民终3451号 上诉人（原审原告）：蒋红涛，男，1967年5月10日出生，汉族，住溧阳市。 委托诉讼代理人：黄勇，江苏名扬律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：史琛杰，男，1995年2月4日出生，汉族，住溧阳市。 被上诉人（原审被告）：黄济峰，男，1978年12月23日出生，汉族，住溧阳市。 委托诉讼代理人：谢家成，江苏天目湖律师事务所律师。 上诉人蒋红涛因与被上诉人史琛杰、黄济峰案外人执行异议之诉纠纷一案，不服江苏省溧阳市人民法院（2020）苏0481民初1580号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 蒋红涛的上诉请求：请求撤销一审民事判决，依法改判。事实和理由：上诉人认为原审判决认定事实和适用法律均暴错误的，应该予以纠正。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议案件和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据一审庭审查明的事实，本案上诉人完全符合上述二十八条中能够排除执行的全部四种情形。首先，上诉人和被上诉人史琛杰订立案涉房屋买卖合同是在溧阳法院查封之前；其次，被上诉人史琛杰于2019年6月便将案涉房屋交付于上诉人，上诉人对房屋进行了全面装修，并己入住，接收房屋装修及入住后产生的全部费用均由上诉人缴纳；第三，上诉人和被上诉人史琛杰订立《房屋买卖（居间）合同》后，按照合同约定的付款方式，完全履行了付款义务，而且超出了约定的付款进度；最后，上诉人根据合同约定，要求被上诉人史琛杰办理过户手续时，房屋被溧阳法院查封，导致无法过户，未办理过户登记方面上诉人不存在任何过错。上诉人认为完全《最高人民法院关于人民法院办理执行异议案件和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，能够排除法院对案涉房屋的执行！原审判决认为上诉人仅支付部分款项，且房屋未及时过户是上诉人为避免多缴税款暂时没有确定过户对象等自身原因造成的，同时认为上诉人购买案涉房产前知道已设定抵押权登记，而其忽略该抵押权对案涉房屋过户登记的障碍，故案涉房屋未办理过户登记应归责于买受人自身的原因，原审判决因此而驳回上诉人的诉讼请求，上诉人认为上述归责于上诉人的所谓理由完全有悖于案件事实，因而完全是错误的。首先，上诉人未及时过户和上诉人为避免多缴税款暂时没有确定过户对象毫无关系。上诉人购买案涉房屋时，农村户籍地己经在拆迁并安置了房屋，上诉人在合理确定各房屋的所有权人后办理产权登记手续并按照法律规定缴纳税收完全符合法律规定，合理避税并非偷税漏税，上诉人的行为不存在违法之处，没有任何过错，原审判决将其作为上诉人未及时办理过户登记的归责原因完全是错误的！其次，虽然上诉人仅支付部分款项，但上诉人完全是按照合同约定付款，不存在任何违约行为，而实践中几乎每个二手房买卖过程中都会留部分购房款待过户时支付，这已经成为行业惯例，如果因为有房屋尾款未付就作为购房人不享有排除执行的民事权益的理由，那么，一旦出现类似纠纷，绝大部分购房人都无法排除法院执行，那如何保护购房者的合法权益，毕竟购房对于绝大多数普通百姓来说都是一辈子的大事，长期以往，必定会造成极大的社会矛盾，也违背了上述二十八条规定保护购房人合法权益的初衷。最后，关于案涉房屋抵押权问题，上诉人和被上诉人史琛杰订立《房屋买卖（居间）合同》时，上诉人就知晓，而且上诉人完全有能力解除抵押权，而事实上上诉人找被上诉人史琛杰已经准备好全部购房款，完全可以解除抵押并完成过户登记，原审判决将此作为上诉人未及时办理过户登记的归责原因之一完全没有法律依据，也是完全错误的。 黄济峰辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。 史琛杰未作答辩。 蒋红涛向一审法院起诉请求：一、确认溧阳市××花园××幢××室房屋归蒋红涛所有，并停止对该房屋的执行；二、黄济峰承担本案诉讼费用。 一审法院认定如下事实：2020年3月10日，该院立案受理黄济峰诉史琛杰房屋租赁合同纠纷一案，案号为（2020）苏0481民初1119号。同年3月11日，该院立案受理黄济峰提出的财产保全申请，该财产保全申请请求查封、冻结史琛杰银行存款90万元或其同等价值的其他财产。2020年3月12日，该院作出（2020）苏0481执保214号民事裁定：“冻结被申请人史琛杰的银行存款90万元或查封其同等价值的其他财产”。同年3月25日，该院向溧阳市不动产登记交易中心送达协助执行通知书、民事裁定书，查封了史琛杰所有的位于溧阳市××花园××幢××（该房屋登记所有权人为史琛杰，于2016年10月19日办理了抵押登记，抵押金额为58万元，抵押期限至2046年10月19日）、x花园x区x幢底层x室不动产，查封财产总限额90万元，查封期限为3年，自2020年3月25日起至2023年3月24日止。 2020年4月15日，根据当事人达成的调解协议，该院对黄济峰诉史琛杰房屋租赁合同纠纷一案作出（2020）苏0481民初1119号民事调解书：“一、位于溧阳市溧城镇燕鸣路1号龙泉大厦××室房屋的租赁期截止到2021年1月31日，共计应支付黄济峰租金人民币114万元、物业费40352.58元（21053.52元＋19299.06元）。同时，史琛杰自愿承担黄济峰律师费3万元。双方确认按下列期限支付：于2020年4月30日前支付30万元房租及21053.52元物业费；于2020年7月31日前支付54万元房租；于2020年11月30日前支付30万元房租及3万元律师费；于2021年1月31日前支付19299.06元物业费。逾期史琛杰应按月利率2%向黄济峰承担利息，直至还清为止。二、如史琛杰任何一期不能按期足额支付，则黄济峰有权就未到期部分提前申请人民法院强制执行。案件受理费11411元，减半收取5705.5元，保全费5000元，合计10705.5元，由史琛杰负担”。因史琛杰未履行生效法律文书确定的义务，根据黄济峰的申请，该院于2020年5月20日立案强制执行，案号为（2020）苏0481执2444号，后本院裁定终结本次执行程序。 案外人蒋红涛曾向该院提出异议称：2019年4月24日，史琛杰与异议人签订《房屋买卖合同》，将其所有的位于溧阳市××花园××幢××室房产出卖于异议人，房屋价款为925000元，协议同时就付款方式、交房方式、违约责任等事项进行了约定。协议订立后，异议人依约向史琛杰支付了合同约定的首付款，史琛杰也将房屋交付给了异议人，异议人收到房屋后对房屋进行了全面装修。在异议人要求史琛杰协助办理过户及贷款手续时，发现案涉房产被溧阳法院查封。异议人认为，案涉《房屋买卖合同》合法有效，并且支付了协议约定的款项，史琛杰也向异议人交付了房屋，该房屋应为异议人所有。故请求撤销对溧阳市××花园××幢××室房屋的查封措施，并确认上述房屋归异议人所有。该院审查后，于2021年2月8日作出（2021）苏0481执异12号执行裁定书，驳回了案外人蒋红涛的异议请求。为此，蒋红涛提起案外人执行异议之诉。 本案中，蒋红涛提供了房产买卖（居间）合同（主要内容为：房屋总价92.5万元，付款方式为2019.5.20日付40万、余款等过户时以贷款还清、2019.6.10日前交房、过户由购买方指定时间等）、个人账户支出交易明细、现金收条及屋内照片等证据，欲证明其购买了涉案房屋、已支付首付款41.5万元及其接收房屋并装修入住等事实。史琛杰对蒋红涛提供的证据及所要证明的事实均无异议。 一审庭审中，蒋红涛陈述：其从事房屋中介工作，史琛杰有两套房屋在一起，我准备帮他卖掉一套，另一套我自己买下来住。因为我乡下的房屋拆迁，暂时不知道买的涉案房屋登记在我的名下好？还是登记在我女儿名下好？所以签这份房产买卖（居间）合同时，上面加了一条房屋过户到乙方指定人名下，我打算等确定了到底过户至谁名下后再办理过户手续，免得多交税。2020年5月份，我要求史琛杰办理过户手续时才知道涉案房屋被查封，之前也没有住进去，2020年6月才入住该房屋。 一审法院认为：不动产物权的设立、变更、转让，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。涉案房屋未登记到蒋红涛名下，蒋红涛未取得物权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。具体到本案，蒋红涛提供的房屋买卖合同虽签订于法院查封之前，但其截止目前仅支付部分款项，且房屋未及时过户是蒋红涛为避免多缴税款暂时没有确定过户对象等自身原因造成的。另外，蒋红涛购买涉案房产前知道已设定抵押权登记，而其忽略该抵押权对案涉房产过户登记的障碍，故案涉房产未办理过户登记应归责于买受人自身的原因。依照上述规定，蒋红涛对该涉案房屋不享有足以排除执行的民事权益。综上，蒋红涛的诉讼请求均不能成立。为此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，作出如下判决，驳回蒋红涛的诉讼请求。案件受理费13050元，由蒋红涛负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据；据查阅一审卷宗查明，一审庭审中，蒋红涛陈述“买房子的时候，我乡下的房屋已经拆迁了，安置了三套蒋店新城的房屋，城里没有其他房屋。因为不好领房产证，所以我不知道案涉房屋先办了房产证是否对今后再领房产证的税收有没有影响，所以我一直没有向史琛杰提出对案涉房屋进行过户”。 二审查明的案件事实与一审相一致，本院予以确认。 本院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案争议的房屋仍登记在史琛杰名下，对外公示的所有权人仍为史琛杰，且不存在法律另有规定的情形，故从物权公示的角度来看，史琛杰仍系案涉房屋的所有权人。蒋红涛与史琛杰于2019年4月24日即签订《房产买卖（居间）合同》，至一审法院2020年3月25日查封房屋时已接近一年，按蒋红涛所述其本人在法院查封之前并未积极主动要求史琛杰及时办理房屋过户登记手续，不能认定未办理过户登记非其本人原因，故蒋红涛的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八中“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，其提出排除执行的主张不能成立。 综上所述，上诉人蒋红涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13050元，由上诉人蒋红涛负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴立春 审判员  朱正生 审判员  孙慧民 二〇二一年七月二十三日 书记员  徐志娟