上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初70843号原告：范菊芳，女，1951年7月8日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：朱钧(系范菊芳之子)，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：蔡根岐。被告楚善存，男，1978年8月12日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市。被告王宝祥，男，1974年12月19日出生，汉族，住江苏省。上列两被告共同委托诉讼代理人：张镇，上海国畅律师事务所律师。上列两被告共同委托诉讼代理人：赵颉，上海国畅律师事务所律师。原告范菊芳与被告楚善存、王宝祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用简易程序。审理中，本院裁定本案转为普通程序，由审判员施帅独任审理。2021年1月14日、2021年7月6日，本院依法公开开庭进行审理。原告范菊芳(仅第一次)及其委托诉讼代理人朱钧、蔡根岐，被告楚善存、王宝祥的共同委托诉讼代理人孙镇两次均到庭参加诉讼。审理中，当事人申请庭外和解，后未能达成一致方案。本案现已审理终结。原告范菊芳向本院提出(变更后)诉讼请求：1.确认其与被告就本区进贤路XXX号-240(双)号房屋(以下简称系争房屋)签订的租赁合同及补充协议解除；2.被告支付2020年4月15日至2021年1月14日期间的租金132,240元；3.被告支付解约违约金20万元；4.被告支付律师费0.5万元。事实和理由：2014年10月15日，其与两被告就系争房屋签订租赁合同。后双方又签订补充协议。2020年4月15日起的半年租金应于同年3月15日支付，被告一直未能支付，其于同年5月、6月期间多次催缴未果，故要求解除合同。被告已付保证金0.5万元，其同意抵扣欠款；在本案中不主张2021年1月15日之后的租金；因其于2021年2月5日与被告办理房屋返还的交接手续，故不要求返还房屋。被告楚善存、王宝祥辩称，其因受疫情影响无力支付2020年4月15日之后的租金，要求法院免除其2020年1月至5月期间的租金。因其与原告就2020年1月至4月期间的租金减免问题无法协商一致，故合同系原告单方解除而解除。原告最早于2020年4月20日向其发送解约通知，故认为合同于该日解除。合同解除后，其不应再支付租金。因其已于2020年4月30日实际返还房屋，故不同意支付占有使用费。合同非因其违约而解除，故不同意支付违约金。律师费诉请缺乏合同依据，不予认可。并要求在本案中对保证金一并处理。经审理查明：系争房屋的产证载明该房屋由原告及案外人朱钧共同共有，房屋共三层，建筑面积为310.28平方米。2014年10月15日，原告(出租人、甲方)与两被告(承租人、乙方)就系争房屋签订租赁合同，约定租期自2014年10月15日至2023年10月14日；租金每六个月一付，到期提前一个月支付；押金0.5万元；2017年10月15日至2020年10月14日年租金为16.2万元；2020年10月15日至2023年10月14日年租金为174,960元；如乙方提前解除合同视为乙方违约，赔偿甲方20万元，并保留固定装修；若乙方拖欠租金15天以上，甲方有权终止合同。补充条款约定：由于乙方承租房屋经营旅社生意，甲方配合乙方将自己拥有的芳明旅社营业执照及其相关证件免费提供乙方使用。2018年5月31日，原告与被告王宝祥就上述租赁合同签订补充协议，约定甲方同意将房屋一层分割后一层-2给乙方经营超市，使用期自2018年5月31日至2023年10月14日，年使用费1万元，每年5月31日前支付。2021年2月5日，案外人汪某某与被告王宝祥办理房屋返还的交接手续。同日，两被告与原告办理房屋返还的交接手续。原告称汪某某为被告的次承租人，被告称不知晓汪某某的身份。另查明：芳明旅社的投资人为原告，性质为个人独资企业，成立于1996年7月9日。租赁合同签订后，原告向被告交付芳明旅社的营业执照，被告于2021年2月5日向原告返还营业执照。再查，本案起诉状副本于2020年10月28日送达被告。原告为证明其曾向两被告催缴租金，提交落款日期为2020年5月16日及同年6月1日的通知书两份，前一份通知空白处有“实际承租人汪某，已通知承租人汪某”手写字迹；后一份通知载有：贵方已拖欠租金二个月，你们已构成严重违约，应承担补交租金承担违约金终止合同收回租赁商铺，建议一周内见面协商，如协商不成将向法院提起诉讼，空白处有“李小霞”字样署名。被告认可该组证据的真实性，认为可以证明原告可联系到房屋的实际使用人，并认为合同最晚于2020年6月1日解除。因被告认可其真实性，故本院对其真实性予以确认。被告为证明系争房屋在2020年6月之后由原告实际控制，提交网站截图一份，截图显示芳明旅社在2021年1月5日至同月6日期间仍可预定房屋。原告对其真实性不予认可，本院认为被告未能说明证据来源，网页上不能显示其截取日期，故对其真实性难予确认。本院认为，案涉合同及补充协议的核心内容为房屋使用权的转移，其中虽亦涉及营业执照借用的内容，但原告向被告出借营业执照的目的仍在于为被告承租系争房屋后用于旅社经营提供帮助，故其合同性质应为房屋租赁合同。被告承租系争房屋用于经营旅社及超市，疫情确对其经营产生一定影响，但直至原告提起本案诉讼其仍未能支付2020年4月15日之后的半年租金，确已构成根本违约，原告有权解除合同。原告于2020年6月1日发送的催款函中未作出解除合同的意思表示，无法认定其于当时已行使解除权。因诉状副本于2020年10月28日送达被告，故租赁合同于该日解除，本院予以确认。合同解除后，被告应支付欠付租金。被告虽辩称其已于2020年4月30日返还房屋，但未提交任何证据予以证明。如上所述，本院对被告提交的网页截图的证据效力无法确认；退言之，即使该证据属实，因长期以来一直由被告控制芳明旅社的实际经营，而被告直至2021年2月5日方向原告返还营业执照，故在此之前芳明旅社的经营活动无法作为系争房屋已由原告实际控制的证据。现被告于2021年2月5日向原告返还系争房屋，原告仅诉请2020年4月15日至2021年1月14日期间的租金及占用使用费应属合理。被告提出疫情减免租金的抗辩，本院考虑疫情对租赁合同的影响程度，酌情免除其租金21,500元，故被告还应支付2021年1月14日之前的欠付租金及使用费110,740元。关于解约违约金的诉请，被告不同意支付，本院酌情调整至46,240元。鉴于双方均要求在本案中对保证金0.5万元一并予以处理，将其与违约金抵扣后，被告还应支付违约金41,240元。至于律师费的诉请，缺乏合同依据，不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、《中华人民共和国合同法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告范菊芳与被告楚善存、王宝祥就上海市浦东新区238号-240(双)号房屋成立的租赁合同关系于2020年10月28日解除；二、被告楚善存、王宝祥于本判决生效之日起十日内向原告范菊芳支付2021年1月14日为止的租金及使用费110,740元；三、被告楚善存、王宝祥于本判决生效之日起十日内向原告范菊芳支付解约违约金41,240元；四、驳回原告范菊芳其余诉讼请求。案件受理费6,400元，公告费260元，由原告范菊芳负担50元，被告楚善存、王宝祥负担6,610元。如不服本判决，可在判决书送达之日起，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 施 帅书记员 顾鼎鼎附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。