北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0101民初693号原告（反诉被告）：谢飞蓉，男，1976年8月9日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：魏婕（谢飞蓉配偶），女，1979年12月2日出生，住北京市东城区。被告（反诉原告）：北京自如生活企业管理有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公室501室-1466。法定代表人：熊林，执行董事。委托诉讼代理人：解紫东，男，1987年11月27日出生，北京自如生活企业管理有限公司职员。原告（反诉被告）谢飞蓉诉被告（反诉原告）北京自如生活企业管理有限公司（以下简称自如公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案受理后，依法适用普通程序独任制公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）谢飞蓉及其委托诉讼代理人魏婕，被告（反诉原告）自如公司委托诉讼代理人解紫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）谢飞蓉向本院提出诉讼请求：1、判令自如公司继续履行双方之间的租赁合同；2、判令自如公司支付2020年11月7日至2021年6月30日期间的租金59828元（2020年11月7日至2021年4月6日期间按照月租金7622元计算；2021年4月7日至2021年6月30日期间按照月租金7850元计算）及利息72元（谢飞蓉同意以自如公司已支付的12658.7元抵扣上述款项）。事实与理由：2016年2月26日，谢飞蓉与自如公司订立《资产管理服务协议》，约定自如公司管理位于北京市东城区工人体育场西路3号×层Ⅱ段808号房屋（以下简称涉案房屋），委托期限三年。到期后双方又于2018年11月26日续约，合同期限自2019年2月26日至2022年4月21日，合理收益为7400元/月，并从第二个管理周期预期收益递增3%。2020年春节后，自如公司多次提出对该资产降价，否则将解约。谢飞蓉明确告知其不同意降价，亦不同意解约，要求继续履行合同。2020年11月15日，自如公司以短信的方式要求解约，但谢飞蓉明确予以拒绝。当日，微信小程序“自如业主服务”中显示“解约完成”。2020年11月25日，自如公司向谢飞蓉银行账户中转账12658.7元，未明确项目。2020年11月28日，自如公司客服告知谢飞蓉该费用为扣除服务质量保证金后的解约相关费用。当日，谢飞蓉收到自如公司解约电子函件。此后，谢飞蓉屡次表示不同意解约，要求继续履行合同。2020年12月29日，谢飞蓉收到自如网发送的短信，通知合同已解约及房屋电子锁密码，但谢飞蓉并未进入涉案房屋并接收房屋，涉案房屋仍在自如公司的控制下。现自如公司仅将租金支付至2020年11月6日，此后未再支付任何租金。谢飞蓉认为，双方订立的合同受法律保护，双方当事人协商一致才可解除合同，谢飞蓉无任何的违约情形，自如公司不享有合同的解除权，因此要求自如公司继续履行双方之间的合同并支付相应租金。被告（反诉原告）自如公司答辩并提出反诉称：认可谢飞蓉陈述双方订立合同情况及支付租金情况属实。自如公司决定单方解约，因此未支付2020年11月7日始的租金。2020年11月15日，自如公司以短信形式通知解约；2020年11月18日，自如公司以顺丰快递形式向谢飞蓉邮寄解约函；2020年11月25日，自如公司向谢飞蓉支付了解约相关费用12658.7元（该费用构成为2个月的租金作为违约金、截至2020年11月25日拖欠的租金、水电费结清、扣除自如公司向谢飞蓉已支付的质量保证金）；2020年12月29日，自如公司向谢飞蓉下发了电子锁密码。现双方合同已解约完毕，涉案房屋并未由自如公司控制，亦无任何承租人。自如公司认为，疫情期间自如公司如约支付租金至2020年11月25日，但由于疫情影响、行业政策影响、流动人口减少、租金水平因素等，自如公司针对涉案房屋存在亏损经营现象，不得已提出解除合同，并愿意承担合同约定的违约责任。现自如公司无论从形式上还是实质上均无法继续履行双方之间的租赁合同。自如公司已将租金支付至2020年11月25日，合同解除后无需再支付租金，但同意支付利息72元。自如公司提出反诉：要求确认双方之间的合同于2020年11月25日解除。针对被告（反诉原告）自如公司的反诉，原告（反诉被告）谢飞蓉答辩称：自如公司系以租赁经营为平台的企业，承租涉案房屋系其经营行为；自如公司承租大量房屋，无法保证单套房屋均存在盈利，即使有亏损，亦不构成解约的理由；自如公司不存在经营困难现象，且即使疫情导致自如公司亏损，但疫情之前其获取大量盈利的情况下也未提高业主的租金水平。综上，谢飞蓉不同意自如公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月26日，谢飞蓉（甲方）与自如公司（乙方）订立《资产管理服务合同》，约定甲方同意委托乙方管理涉案房屋，用途为居住。管理期限三年，自2019年2月26日至2022年4月21日，管理周期为每个履约年度加上该年度甲方承受的空置期。标的资产预期合理收益为7400元/月，从第2个管理周期起每个管理周期预期收益递增3%。甲方同意承受如下相应空置期：首个管理周期25天：第二个管理周期起每个管理周期15天。管理期间内，乙方应尽勤勉义务运营标的资产，并按照管理周期向甲方支付服务质量保证金（服务质量保证金金额=当期管理周期内单个结算周期预期收益金额，且随预期收益上涨而上涨），每个管理周期最后结算时，双方同意甲方有权以服务质量保证金抵扣乙方应付款项，乙方应于标的资产交付日起10个工作日内，向甲方支付首期服务质量保证金，共计7400元。双方认可自2019年3月23起计算收益，每个履约年度内每1个月为一次结算周期。本合同项下首个结算日为2019年4月22日。管理期间内，甲方同意乙方对标的资产进行必要的装修、改造及不定期对标的资产进行一定程度的翻新，但乙方不得破坏房屋的承重结构，并应符合国家相应的安全管理规范。甲方应于乙方向其支付服务质量保证金当日向乙方支付以下标准的维修基金，且甲方同意从应收的服务质量保证金中先行支付该笔费用：828元/年的维修基金，该维修基金适用于单个管理周期。本合同管理期间到期或解除、终止的，乙方为标的资产安装智能锁的，返还标的资产时仅需向甲方提供智能密码锁密码，无需拆除智能锁。乙方违反本合同约定导致甲方单方解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍当期月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失。上述合同订立后，自如公司于2019年3月8日支付第一周期质量保证金7400元，后如约支付第一管理周期租金至2020年3月22日（上述质量保证金冲抵最后一期租金）；自如公司于2020年3月20日支付第二周期质量保证金7622元，后如约支付第二管理周期租金至2020年11月6日。2020年4月7日至2021年3月6日期间月预期合理收益为7622元。2020年11月15日，自如公司向谢飞蓉发送短信，表示因房间经营情况客观产生变化，双方无法就房源出租价格调整事宜达成一致，因此通知与谢飞蓉解除合同。谢飞蓉答复称不同意解约。2020年11月28日，自如公司以短信的形式向谢飞蓉发送解约通知函，载明公司决定于2020年11月25日解除双方之间的合同，并支付违约金，同时下发电子智能锁永久密码。2020年12月5日至2020年12月26日期间，谢飞蓉通过自如公司平台反映不同意解约，并要求支付租金。2020年12月29日，自如公司向谢飞蓉下发智能门锁永久密码。但谢飞蓉称其并未进入涉案房屋并接收房屋，就自如公司现在已明确表示不同意继续履行合同，且亦已发送智能门锁密码的情况下，谢飞蓉是否同意于诉讼中接收房屋，谢飞蓉表示不同意接收，要求自如公司继续履行双方之间的租赁合同。诉讼中，谢飞蓉出示网站截图、微信朋友圈截图、视频，证明自如公司仍在正常经营，且在广收房源。经质证，自如公司认可上述证据的真实性，但否认关联性，且称根据谢飞蓉提交的证据可以证明涉案房屋按照现租金标准，自如公司无法盈利。自如公司提交《结算协议》，但认可该协议并非双方合意，仅为自如公司的结算工具，协议载明自如公司应向谢飞蓉支付2020年11月7日至2020年11月25日期间的租金4827.27元、两个月租金标准的违约金15244元、水电费209.43元，同时扣减质量保证金7622元，核算后自如公司应向谢飞蓉支付12658.7元。谢飞蓉认可于2020年11月25日收到上述费用，但不清楚名目，亦否认《结算协议》与本案的关联性。经询，自如公司同意以上述12658.7元抵扣应向谢飞蓉支付的租金及利息。本院认为：谢飞蓉与自如公司于2018年11月26日签订的《资产管理服务合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当遵守。本案中，双方在合同履行过程中，自如公司自2020年11月7日始未按时支付租金，且其于2020年11月15日、2020年11月28日分别向谢飞蓉提出解除合同，并于2020年12月29日向谢飞蓉下发智能门锁永久密码，自如公司单方搬离租赁房屋并通知出租人收回房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同。出租人有权据此解除合同，经本院释明谢飞蓉坚持不要求解除合同，考虑到承租人不愿意继续履行租赁合同，该合同义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，且房屋租赁合同有一个长期性的履行过程，在一方不同意继续履行的情况下，对合同相对方的利益亦无法保证，故本院对于自如公司要求确认解除合同的反诉请求予以支持。关于合同解除时间，因自如公司不享有合同约定的解除权，因此其要求确认《解约通知函》载明日期作为解约日，依据不足，本院不予支持。2020年12月29日自如公司以短信形式向谢飞蓉下发智能门锁永久密码，视为该公司以实际行动搬离涉案房屋，本院确认双方之间的《资产管理服务合同》于2020年12月29日解除。谢飞蓉要求继续履行双方之间的合同，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。现自如公司自2020年11月7日始未再支付租金，故本院以2020年12月29日谢飞蓉收到电子密码的的时间为限，以月租金7622元为依据，酌情判处自如公司支付谢飞蓉自2020年11月7日至2020年12月29日期间的租金，庭审中双方均认可自如公司向谢飞蓉支付过一笔12658.7元的费用，自如公司表示同意本院在处理本案时一并抵扣，故本院对于该笔款项在租金中进行抵扣。自如公司同意支付利息，本院照准。就服务质量保证金一节，合同虽然约定在解除时应予返还，但合同的解除系因自如公司提起，因谢飞蓉在本案中要求继续履行合同，故未提出违约金请求，关于自如公司提前解除合同的责任问题，谢飞蓉可在本判决生效后另行起诉，服务质量保证金在本案中不宜处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十六条、第五百八十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）谢飞蓉与被告（反诉原告）北京自如生活企业管理有限公司签订的《资产管理服务合同》于2020年12月29日解除；二、被告（反诉原告）北京自如生活企业管理有限公司于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）谢飞蓉支付2020年11月7日至2020年12月29日期间的房屋租金13277元（以北京自如生活企业管理有限公司已向谢飞蓉支付的12658.7元优先抵扣，抵扣后北京自如生活企业管理有限公司应支付618.3元）；三、被告（反诉原告）北京自如生活企业管理有限公司于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）谢飞蓉支付利息72元；四、驳回原告（反诉被告）谢飞蓉的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）北京自如生活企业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费981元，由原告（反诉被告）谢飞蓉负担967元（已交纳），被告（反诉原告）北京自如生活企业管理有限公司负担14元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费35元，由被告（反诉原告）北京自如生活企业管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  龙 琨二〇二一年七月六日法官助理  刘倩茹书 记 员  康 婧