广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终8019号上诉人（原审被告）：惠州市金果湾农庄有限公司，住所地：广东省惠州市惠城区南坛东路12号7楼。法定代表人：慕亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：周维明，广东深天成（文昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢彬，广东深天成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈良超，男，1966年2月20日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。被上诉人（原审原告）：姚瑛，女，1974年1月21日出生，回族，住广东省深圳市南山区。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：崔建年，广东俭德律师事务所律师。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：尹辞寒，广东俭德律师事务所实习律师。上诉人惠州市金果湾农庄有限公司与被上诉人陈良超、姚瑛商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院作出的（2020）粤1303民初573号判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人惠州市金果湾农庄有限公司向本院提出上诉请求：一、撤销原一审判决第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回惠州市惠阳区人民法院重审；二、判令一审、二审诉讼费（包括受理费、保全费）由被上诉人承担。事实与理由：原一审判决认定事实错误、适用法律错误，具体如下：一、涉案房屋早在2010年就由被上诉人进行装修并实际占有，一审判决认定房屋是由“被告（即上诉人）装修”、“原告（即被上诉人）于2019年7月12日才收到房屋钥匙”、“被告（即上诉人）交楼时间为2019年7月12日”存在严重错误！1、被上诉人早在2010年3月1日前就对涉案房屋进行了装修，被上诉人也确认了房屋早已装修的事实。上诉人一审已提交证据证明，被上诉人已提前收楼并进行装修装饰。被上诉人提供的《关于陈良超与惠州市金果湾农庄有限公司商品房预售合同纠纷一案有关事实的说明》也确认涉案房屋早已装修，且被上诉人在一审庭审中提出，即便2010年3月1日前其已对涉案房屋进行装修装饰的，也不清楚涉案房屋当时是否具备约定或法定交付条件。从上可看出，涉案房屋已于2010年3月1日前装修。2、被上诉人虽承认涉案房屋已装修，但辩称是“上诉人帮其装修”，扭曲事实，一审举证责任分配不公。既然被上诉人承认涉案房屋已进行装修，主张房屋是上诉人帮其装修，应提供相应证据证明此主张。一审法院仅凭被上诉人提供的《关于陈良超与惠州市金果湾农庄有限公司商品房预售合同纠纷一案有关事实的说明》就认定房屋由上诉人装修，违反举证规则。上诉人二审有证据，证明涉案房屋是被上诉人自行出资装修，与上诉人无关。被上诉人所谓的上诉人将其房屋装修成样本房的事实纯属虚构，被上诉人在涉案小区有装修的样本房，并不是涉案房屋！3．雷龙于2019年7月9日通知被上诉人收楼及在收楼通知书签名的事实，只是通知被上诉人履行完整的流程。事实上，房屋钥匙早已交付给被上诉人，被上诉人不仅能自由出入涉案房屋，而且还多次更换了门锁。涉案房屋钥匙早已交付给被上诉人，正因为如此，被上诉人才能装修、放置家具、家电。在2010年至2019年期间，被上诉人因涉案房屋内的东西被盗等原因，还安排其下属及上诉人的工作人员帮其换过2次门锁，且经常安排下属进入涉案房屋察看屋内状况。最后一次换门锁之后，被上诉人为了其下属方便进入涉案房屋，就将钥匙存放在小区的物业门岗处。雷龙之所以在《收房通知书》上签字，正是将被上诉人存放的钥匙返还给了被上诉人、也是为了证明其自身的工作任务已完成。因此，一审法院认定被上诉人于2019年7月12日才收到钥匙，属于事实不清！更何况，雷龙在微信上与被上诉人协商出资装修，根本不是交楼的违约责任，一审法院自行将聊天记录认定为逾期交房的违约责任，与事实不符。4、上诉人一审提供的证据2证明了被上诉人在涉案房屋内放置了家电家具，二审时被上诉人有证据证明上诉人已实际控制涉案房屋。上诉人一审时提供了证据2证明被上诉人购置了沙发、美的空调、嘉利欧厨房设备等家电家具放入了涉案房屋，这已说明了被上诉人实际控制了涉案房屋。二审时，被上诉人有证据证明上诉人已使用涉案房屋。因此，被上诉人对涉案房屋进行装修、购置家具的行为，应视为其接收并使用了涉案房屋，被上诉人早已能自由出入涉案房屋，钥匙并不是2019年7月12日才交付，上诉人不存在逾期交房的违约责任。二、依据法律规定，被上诉人接收了涉案房屋，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。一审判决违反法律规定，支持被上诉人的诉讼请求。广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知【粤高法（2017）191号】第三十二条规定：买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房,又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的,不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件,并赔偿因此造成的实际损失。因被上诉人装修涉案房屋、购买家电家具放置房内、安排下属人员多次进入房屋察看屋内状况等事实，均证明其已在2010年3月前实际占有、使用涉案房屋、上诉人已完成了房屋交付，被上诉人在2019年起诉主张逾期交房的违约责任，一审法院予以支持，明显违反上述司法解释。三、即便上诉人逾期交房，涉案《商品房买卖合同》第9条未约定超过60日后交房的违约责任。一审判决P11第5行，罔顾事实、混淆合同条款，捏造上诉人的违约责任。《商品房买卖合同》第9条第1款约定：不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，合同继续履行。第9条第2款约定：超过日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起日内退还已付款，并按买受人累积已付款的%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。商品房买卖合同说明第5条规定：对合同文本中空格部位填写，双方应协商确定。现对于第9条第2款，双方未进行约定，人民法院不能理所当然的认定第9条第2款生效。即便认定未填写的第9条第2款有效且认定违约金比率不小于第（1）项中的比率（即不小于日万分之5），但该条款中逾期日期并未填写，双方有可能约定的逾期日期比涉案房屋逾期交付日期更长，此时上诉人将没有违约责任！因此，一审判决直接认定“超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房款不低于万分之五的违约金！”，严重违反合同约定，损害了上诉人的合法权益。四、即便上诉人逾期交房，依据最高人民法院的司法解释，逾期交付使用房屋的，应按照有关主管部门公布或者房地产评估机构评定的租金标准计算，一审判决按照每日万分之5认定违约金，明显高于法律规定！如上所述，《商品房买卖合同》并未约定本案逾期交房的情形（即逾期交房超过60日以上的），依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》【法释（2003）7号】第十七条的规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”，即便上诉人违约成立，本案违约金应当按照有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。根据被上诉人查询中国房地产业协会主办的中国房价行情查询数据——惠州市惠阳区2020年7月的租金平均单价为21.71元/平方米,涉案房屋的建筑面积是796.90平方米，即每年租金为207,608.39元；即便按照惠阳区房租最高小区平均租金35.04元/平方米计算，每年租金为335,080.51元。而按照一审判决判定的每日万分之五（年利率18%）计算，每年违约金为1,827,451.08元，是惠阳区平均租房价格的9倍【每年违约金超过惠阳区平均租房价格的780%[=(1，827,451.08-207,608.39）/207,608.39）]】，是房租最高小区平均租金的5倍【每年违约金超过房租最高小区平均租金的445%[=(1,827,451.08-335,080.51）/335,080.51）]】，更何况，惠州房价近几年价格一直在涨，2016年11月至2019年7月期间的租金标准应低于2020年7月的租金，足见，人民法院此判决导致违约金远高出实际损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》【法释（2003）7号】第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”按照一审判决认定的每日万分之五远高于实际损失的30%，因此，一审判决适用法律错误，导致上诉人重大损失。四、《商品房买卖合同补充协议》第四条明确约定了买卖双方在合同规定的交楼时间给予2个月的宽限期不追究逾期交房的违约责任，一审判决对此未进行审查。《商品房买卖合同补充协议》第四条规定：买卖双方同意，在合同规定的交楼时间上如遇到下面情况可延期交楼（迟延时间不超过两个月）；政府有关职能部门行业标准的变化和不能说明的其他原因。买受人予于理解，不视作违约。这一约定，应作为被上诉人给予上诉人的宽限期，即便是上诉人存在违约责任，一审判决未对此进行扣减，二审应予以改判。六、即便本案可按照万分之五的标准计算违约金，一审判决认定每日万分之五违约金符合当地商品房买卖交易习惯，存在事实错误。如上所述，本案未约定违约金，一审判决违约金的标准明显高于涉案房屋所处地处的租金价格，且惠州市中级人民法院、广东省高级人民法院均有案例认为：即便合同约定违约金按照每日万分之五计算，仍然认定违约金计算标准约定过高予以调整。在上诉人一审再三主张违约金过高的情况下，一审法院未进行调整，违反法律规定即《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条。综上所述：一审判决认定事实错误，适用法律错误，恳请二审法院纠正一审判决错误，维护上诉人的合法权益。被上诉人陈良超、姚瑛答辩称：一、购买涉案房屋时的有关事实上诉人与被上诉人于2008年2月26日签订《协议书》，并支付50万元订金时，因当时涉案商品房未开工建设，故涉案商品房登记编号尚不明确，后双方于2009年10月9日签订的《商品房买卖合同》中的房号为涉案商品房法定登记编号，被上诉人依据《协议书》支付的订金视为涉案商品房购房款的一部分。二、有关涉案房屋的装修状况（一）因上诉人与被上诉人当时的负责人系朋友关系，被上诉人出于朋友情谊，在涉案商品房开发区域尚为一片空地，仅凭规划图就购买了涉案商品房，并且为了支持帮助上诉人，在其资金极为困难的情形下，一次性付清房款。因涉案商品房位于该小区开发规划区域内最好的位置地段，故上诉人在涉案商品房主体建筑结构即将完成时，为尽快销售开发区域内的商品房，主动与被上诉人协商，将涉案商品房装修为销售样板房，被上诉人遂表示同意。后上诉人购入电梯，隔断楼层，并进行部分硬装工程，在装修工程量完成约50%时，上诉人资金链断裂，涉案商品房开发区域内停水停电，通行道路被封锁阻断，其后因上诉人多方面原因，致使涉案商品房在近十年的时间里一直未能进行竣工验收。（二）双方协商上诉人以装修承担延期交房违约责任方式的有关事实因涉案商品房逾期交付时间近十年，期间上诉人与被上诉人多次协商解决办法，双方于去年七月至八月间，曾达成由上诉人负责装修，承担装修费用，装修价值不低于300万元的口头协议，但因上诉人迟迟未履行该口头协议，故被上诉人将其诉至人民法院。从上诉人雷龙副总经理在这段时间里经微信发送的涉案房屋多份装修设计方案及相关内容，足以证明被上诉人未装修涉案商品房的事实。三、关于涉案商品房的交付时间在2019年7月9日之前，被上诉人从未收到上诉人以任何形式发出的收楼通知，双方也从未办理过任何收楼手续，也没有任何证据能够证明上诉人的交楼时间主张。2019年7月9日，在上诉人处工作十余年雷龙副总经理微信告知被上诉人涉案商品房通过验收，并核对被上诉人的收件地址。据被上诉人此后收到的书面收楼通知书，涉案商品房的收楼时间为2019年7月8日至15日，被上诉人实际收楼的时间为2019年7月12日，该份收楼通知书附有上诉人副总经理雷龙的签名确认，被上诉人并于当日签字确认收楼并签收涉案房屋钥匙。四、关于本案逾期交房违约金的计算标准。1、本案逾期交房违约金按照日万分之五的标准计算，符合合同约定和法律规定，也是房地产交易活动中公认的逾期交房通常采取的违约金计算标准。2、上诉人应当对被上诉人的损失承担违约责任被上诉人为支持上诉人，于十年前一次付清10152516元购房款，即使按照银行贷款年利率6%计算，仅2010年至2019年期间的资金利息（未计复利）就超过本案按照日万分之五计算的违约金百万元。而且上诉人逾期交房造成被上诉人的损失也不仅仅限于资金损失一方面。3、因上诉人原因致本案涉案商品房逾期交房的时间长达九年，逾期交房时间之长在商品房销售合同纠纷中是很少见的案例，故被上诉人的损失、上诉人对被上诉人承担的违约金是与逾期交付的时间成正比，这也是很公平的。综上，上诉人认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，故请求贵院驳回上诉人的上诉。原审原告陈良超、姚瑛向一审法院提出起诉请求：1.判令被告向两原告支付延期交房违约金4873200元；2.判令被告向两原告支付业主权益折价977700元；以上两项诉讼请求金额总计5850900元；3.判令被告承担本案诉讼费用。一审法院查明的事实：2008年2月26日，原告陈良超、姚瑛（乙方）与被告金果湾（甲方）签订一份《协议书》，协议书第一条约定：乙方缴付50万元，作为优先订房并优惠购房之权益金。协议书第三条约定：乙方优先订房及优惠购房的物业为住宅（公寓/别墅），编号为A9B，建筑面积为1088平方米（楼宇面积以政府有关部门最后核实为准，房款多退少补）。协议书第五条约定：乙方成为金果湾业主后即可获得甲方赠送的业主权益，以及每月赠送物品如下（详见附件《金果湾房产附送权益及赠品组合》中所对应的条款）。协议书第十一条约定：乙方签订认购书或付清首期款或全款并与甲方签订《商品房买卖合同》后，本协议书自动终止。两原告在协议书落款处签名，被告盖章。原告还提供一份《金果湾房产附送权益及赠品组合》，载明A区别墅B户型873.2㎡、C户型780.2㎡、D户型650.4㎡、E户型790.7㎡，赠送的业主权益包括高尔夫家庭学员卡一张、高尔夫职业教练免费教球优惠、免费击球权、生态农田使用权、果树、私人码头和家庭小船、肉、禽、蛋等物品，赠送的总价值为977700元。但《金果湾房产附送权益及赠品组合》没有被告签章，被告对该证据不认可。原告在2008年2月26日签订《协议书》当天，向被告支付了定金50万元，收据载明“收到陈良超、姚瑛惠阳区金果湾生态旅游开发区别墅***房定金”。2009年10月9日，原告陈良超、姚瑛与被告金果湾签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的金果湾湖光山舍别墅***号房，房屋建筑层数地上4层，地下0层，建筑面积为796.90平方米，总价款10152506元；付款方式为：买受人在签订本合同时支付500万元，剩余房款在本合同签订后45日内一次性支付。合同第八条房屋交付期限约定：出卖人应当在2010年3月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定:出卖人如未按合同约定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之[该比率应不小于第（1）项中的比例]的违约金。双方还对合同的其他权利义务进行约定。《商品房买卖合同》签订后，原告按时向被告付清了购房款。2019年7月9日，被告金果湾副总经理雷龙向原告陈良超发送微信，告知涉案楼盘已通过验收，准备发交楼通知给业主，向陈良超核实邮寄地址。随后，被告向原告邮寄了《收楼通知书》，通知原告于2019年7月8日至15日期间到接待中心二楼办理收楼手续。被告公司副总经理雷龙在原告的《收楼通知书》尾部手写注明“业主已于2019年7月12日收到房间钥匙。”雷龙签名。原告陈良超在收楼确认书中确认于2019年7月12日收到房屋钥匙。因被告迟延交楼，原告陈良超与被告公司副总经理雷龙在2019年8月1日、8月2日、8月29日通过微信协商迟延交楼的违约责任问题，8月1日雷龙回复陈良超：“你房子的事情上次我们面谈时您确定的方案，别墅内部装修收尾、后花园游泳池、后花园烧烤房、车库等，我们负责出资施工。”“您这边没问题的话，可能要安排专人再过来几次现场，我带装修负责人和您团队专人当面沟通具体完工要求。”8月29日雷龙回复陈良超：“陈董您好，报价全部出完要明天。昨天您助理还发了其中一层图纸过来，说有修改，我也发给我们装修的了。”“刚我打电话催了！确实工作量比较大，听说有二十几页报价。非常抱歉，我们会尽快的。”被告对微信聊天内容的真实性没有异议。一审法院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。原被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思的表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。本案争议的焦点是：一、如何认定交楼时间；二、原告起诉的逾期交楼违约金是否超过诉讼时效；三、原告主张的业主权益折价应否支持。关于交楼时间问题。被告提出涉案房屋在2010年3月1日之前已经交付给原告，且原告进行了软装和硬装。原告则称，涉案房屋之所以进行过部分装修，是被告准备以涉案房屋作销售样板房，被告进行了部分装修，但被告在装修过程中，因债务纠纷等问题停工，涉案房屋一直未能通过竣工验收。本院根据双方的陈述，结合被告公司副总经理雷龙于2019年7月9日通过微信通知原告陈良超收楼、雷龙在收楼通知书中确认原告于2019年7月12日收到房间钥匙以及原告收楼后与雷龙在微信中协商逾期交楼的违约责任，雷龙承诺负责出资装修施工涉案房屋的事实分析，原告所述更为可信，因此，本院认定被告交楼给原告的时间为2019年7月12日。对于被告在开庭时称，被告副总经理雷龙向原告发送收楼通知、收楼确认书的原因，是由于金果湾历史问题比较复杂，雷龙对历史房产不熟悉，导致和其他业主一起发送了收楼通知。但是，开庭时被告代理律师当庭核实确认雷龙自2010年起就在被告处工作。可见雷龙并非对涉案房产不熟悉，被告向原告发送收楼通知书也并非误发，而应认定这是被告通知原告收楼的真实情况。关于原告起诉的逾期交楼违约金是否超过诉讼时效问题。双方签订的《商品房买卖合同》第八条、第九条约定：逾期交房超过合同第八条约定的最后交付期限2010年3月1日的第二天起超过60天，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房款不低于万分之五的违约金。据此约定，因被告逾期交房已远超60天，故其应在2010年3月2日起至实际交付之日止，按原告已付购房款，支付不低于每日万分之五的违约金。该条款约定的逾期交房违约金请求权是继续性债权，每逾期一日则产生一个单独的违约金债权，每日产生的违约金债权各自具有独立性，应当单独计算诉讼时效。原告诉请从起诉之日起向前推算三年（从原告2019年11月27日向本院递交起诉状之日前推3年，即从2016年11月28日起计至交楼前一日2019年7月11日，为955天），符合法律规定，原告诉请该时间段的债权并未超过诉讼时效。至于违约金标准是否过高问题，《商品房买卖合同》属于双方当事人的真实意思表示，基本符合当地商品房买卖交易习惯，被告请求减少的理据不足，本院不予采纳。因此，违约金计算为：10152506元×5/10000×955天=4847821.61元。对于原告超出部分的违约金请求，本院予以驳回。关于业主权益折价问题。本院认为原告该请求应不予支持，理由如下：一、原被告在2008年2月26日签订的《协议书》载明的房屋建筑面积为1088平方米，而《金果湾房产附送权益及赠品组合》载明的户型面积分别为A区别墅B户型873.2㎡、C户型780.2㎡、D户型650.4㎡、E户型790.7㎡，两者载明的房屋建筑面积悬殊较大；并且，被告并未在《金果湾房产附送权益及赠品组合》上签章确认。二、《商品房买卖合同》约定的房号为金果湾湖光山舍别墅***，与《协议书》约定的房号“A9B”不相符。三、《协议书》第十一条约定：乙方（原告）签订认购书或付清首期款或全款并与甲方（被告）签订《商品房买卖合同》后，本协议书自动终止。原被告已在2009年10月9日签订《商品房买卖合同》，根据上述约定，协议书自动终止。即使赠送业主权益承诺真实，因双方未在《商品房买卖合同》中就赠送业主权益进行重新约定，而原《协议书》已自动终止，应视为新约定改变了旧约定，《商品房买卖合同》无赠送业主权益相关约定，因此，原告主张业主权益折价的理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠州市金果湾农庄有限公司应于判决发生法律效力之日起10日内支付逾期交房的违约金4847821.61元给原告陈良超、姚瑛；二、驳回原告陈良超、姚瑛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费52756元（原告已预交），由原告负担7173元，被告负担45583元；财产保全费5000元，由被告负担。本案二审期间，上诉人提交了以下证据：1、小区其他房屋照片；2、建设工程规划验收合格证、相同户型房屋的房产买卖合同；3、样板房A29栋、C25栋室内照片、A29栋装饰预算表、C25栋装修工程结算书；4、存放于涉案房产室内的家具照片、深圳市生命力生物保健科技有限公司工商信息；5、样板房与涉案房屋厨房设备对比及设备生产厂家工商信息；6、陈良超与雷龙的微信聊天记录。本院组织了当事人质证。根据上诉人的申请，2021年6月11日，本院组织双方当事人对涉案房屋进行了现场勘验。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：一、上诉人是否存在逾期交房的行为；二、逾期交房违约金如何计算。具体分析如下：关于上诉人是否存在逾期交房的行为的问题，关键是对上诉人交房时间的认定。对此，双方各执一词，上诉人提出涉案房屋在2010年3月1日之前已经交付给被上诉人，且被上诉人进行了软装和硬装，并提供了现场家具照片和厨具照片以及微信聊天记录等证据。被上诉人则否认2010年3月1日收楼，涉案房屋之所以进行过部分装修，是上诉人准备以涉案房屋作销售样板房，故进行了部分装修，但上诉人在装修过程中，因债务纠纷等问题停工，涉案房屋一直未能通过竣工验收。本院认为，对于收房时间的认定，最直接的证据系上诉人于2019年7月5日发出的《收楼通知书》，经办人即上诉人的副总经理雷龙在《收楼通知书》上确认被上诉人于2019年7月12日收到房间钥匙。而且，雷龙自2010年起在上诉人处工作，一直与被上诉人有业务沟通，上诉人所称雷龙对历史房产不熟悉，导致和其他业主一起发送了收楼通知的陈述并不可信。反之，上诉人提交的涉案房屋中的家具照片，系诉讼过程中拍摄，无法证明家具的实际进驻时间，对于涉案房屋中的厨具，虽然载明“用户姓名：陈老板，顺利安装，试电正常，2012年8月1日”，亦不能证明该装修由被上诉人本人实施。综上，一审法院根据双方的陈述及证据，根据优势证据原则，采信被上诉人的陈述，即认定上诉人交楼时间为2019年7月12日，并无不当，本院予以维持。关于逾期交房违约金的计算问题。如前所述，上诉人未能于涉案合同约定的2010年3月1日前交付涉案房屋，已构成违约，应当承担相应的违约责任。关于逾期交房违约金的标准问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任，“按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之【该比率应不小于第（1）项中的比例】的违约金。”上述第（2）项逾期交房超过合同约定的天数以及违约金的计算标准虽然为空白，但结合上下文，该两处空白处应当理解为逾期交房超过最后交付期限的第二天起超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房价款不低于万分之五的违约金。至于违约金标准应否调整的问题，上诉人请求予以调整，对此，本院认为，违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，兼顾公平和诚实信用原则，故本院酌情予以调整，将违约金比例下调为每日万分之三，即违约金计算为：10152506元×3/10000×955天=2908692.97元。综上，上诉人的上诉请求部分有理，对于有理部分，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初573号民事判决第二项；二、变更广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初573号民事判决第一项为：惠州市金果湾农庄有限公司应于判决发生法律效力之日起10日内支付逾期交房违约金2908692.97元给陈良超、姚瑛；三、驳回陈良超、姚瑛的其他诉讼请求。本案一审案件受理费52756元，由陈良超、姚瑛负担7173元，惠州市金果湾农庄有限公司负担45583元；财产保全费5000元，由惠州市金果湾农庄有限公司负担。二审案件受理费52756元，由惠州市金果湾农庄有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二一年七月八日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终8019号上诉人（原审被告）：惠州市金果湾农庄有限公司，住所地：广东省惠州市惠城区南坛东路12号7楼。法定代表人：慕亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：周维明，广东深天成（文昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢彬，广东深天成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈良超，男，1966年2月20日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。被上诉人（原审原告）：姚瑛，女，1974年1月21日出生，回族，住广东省深圳市南山区。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：崔建年，广东俭德律师事务所律师。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：尹辞寒，广东俭德律师事务所实习律师。上诉人惠州市金果湾农庄有限公司与被上诉人陈良超、姚瑛商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院作出的（2020）粤1303民初573号判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人惠州市金果湾农庄有限公司向本院提出上诉请求：一、撤销原一审判决第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回惠州市惠阳区人民法院重审；二、判令一审、二审诉讼费（包括受理费、保全费）由被上诉人承担。事实与理由：原一审判决认定事实错误、适用法律错误，具体如下：一、涉案房屋早在2010年就由被上诉人进行装修并实际占有，一审判决认定房屋是由“被告（即上诉人）装修”、“原告（即被上诉人）于2019年7月12日才收到房屋钥匙”、“被告（即上诉人）交楼时间为2019年7月12日”存在严重错误！1、被上诉人早在2010年3月1日前就对涉案房屋进行了装修，被上诉人也确认了房屋早已装修的事实。上诉人一审已提交证据证明，被上诉人已提前收楼并进行装修装饰。被上诉人提供的《关于陈良超与惠州市金果湾农庄有限公司商品房预售合同纠纷一案有关事实的说明》也确认涉案房屋早已装修，且被上诉人在一审庭审中提出，即便2010年3月1日前其已对涉案房屋进行装修装饰的，也不清楚涉案房屋当时是否具备约定或法定交付条件。从上可看出，涉案房屋已于2010年3月1日前装修。2、被上诉人虽承认涉案房屋已装修，但辩称是“上诉人帮其装修”，扭曲事实，一审举证责任分配不公。既然被上诉人承认涉案房屋已进行装修，主张房屋是上诉人帮其装修，应提供相应证据证明此主张。一审法院仅凭被上诉人提供的《关于陈良超与惠州市金果湾农庄有限公司商品房预售合同纠纷一案有关事实的说明》就认定房屋由上诉人装修，违反举证规则。上诉人二审有证据，证明涉案房屋是被上诉人自行出资装修，与上诉人无关。被上诉人所谓的上诉人将其房屋装修成样本房的事实纯属虚构，被上诉人在涉案小区有装修的样本房，并不是涉案房屋！3．雷龙于2019年7月9日通知被上诉人收楼及在收楼通知书签名的事实，只是通知被上诉人履行完整的流程。事实上，房屋钥匙早已交付给被上诉人，被上诉人不仅能自由出入涉案房屋，而且还多次更换了门锁。涉案房屋钥匙早已交付给被上诉人，正因为如此，被上诉人才能装修、放置家具、家电。在2010年至2019年期间，被上诉人因涉案房屋内的东西被盗等原因，还安排其下属及上诉人的工作人员帮其换过2次门锁，且经常安排下属进入涉案房屋察看屋内状况。最后一次换门锁之后，被上诉人为了其下属方便进入涉案房屋，就将钥匙存放在小区的物业门岗处。雷龙之所以在《收房通知书》上签字，正是将被上诉人存放的钥匙返还给了被上诉人、也是为了证明其自身的工作任务已完成。因此，一审法院认定被上诉人于2019年7月12日才收到钥匙，属于事实不清！更何况，雷龙在微信上与被上诉人协商出资装修，根本不是交楼的违约责任，一审法院自行将聊天记录认定为逾期交房的违约责任，与事实不符。4、上诉人一审提供的证据2证明了被上诉人在涉案房屋内放置了家电家具，二审时被上诉人有证据证明上诉人已实际控制涉案房屋。上诉人一审时提供了证据2证明被上诉人购置了沙发、美的空调、嘉利欧厨房设备等家电家具放入了涉案房屋，这已说明了被上诉人实际控制了涉案房屋。二审时，被上诉人有证据证明上诉人已使用涉案房屋。因此，被上诉人对涉案房屋进行装修、购置家具的行为，应视为其接收并使用了涉案房屋，被上诉人早已能自由出入涉案房屋，钥匙并不是2019年7月12日才交付，上诉人不存在逾期交房的违约责任。二、依据法律规定，被上诉人接收了涉案房屋，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。一审判决违反法律规定，支持被上诉人的诉讼请求。广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知【粤高法（2017）191号】第三十二条规定：买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房,又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的,不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件,并赔偿因此造成的实际损失。因被上诉人装修涉案房屋、购买家电家具放置房内、安排下属人员多次进入房屋察看屋内状况等事实，均证明其已在2010年3月前实际占有、使用涉案房屋、上诉人已完成了房屋交付，被上诉人在2019年起诉主张逾期交房的违约责任，一审法院予以支持，明显违反上述司法解释。三、即便上诉人逾期交房，涉案《商品房买卖合同》第9条未约定超过60日后交房的违约责任。一审判决P11第5行，罔顾事实、混淆合同条款，捏造上诉人的违约责任。《商品房买卖合同》第9条第1款约定：不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，合同继续履行。第9条第2款约定：超过日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起日内退还已付款，并按买受人累积已付款的%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。商品房买卖合同说明第5条规定：对合同文本中空格部位填写，双方应协商确定。现对于第9条第2款，双方未进行约定，人民法院不能理所当然的认定第9条第2款生效。即便认定未填写的第9条第2款有效且认定违约金比率不小于第（1）项中的比率（即不小于日万分之5），但该条款中逾期日期并未填写，双方有可能约定的逾期日期比涉案房屋逾期交付日期更长，此时上诉人将没有违约责任！因此，一审判决直接认定“超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房款不低于万分之五的违约金！”，严重违反合同约定，损害了上诉人的合法权益。四、即便上诉人逾期交房，依据最高人民法院的司法解释，逾期交付使用房屋的，应按照有关主管部门公布或者房地产评估机构评定的租金标准计算，一审判决按照每日万分之5认定违约金，明显高于法律规定！如上所述，《商品房买卖合同》并未约定本案逾期交房的情形（即逾期交房超过60日以上的），依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》【法释（2003）7号】第十七条的规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”，即便上诉人违约成立，本案违约金应当按照有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。根据被上诉人查询中国房地产业协会主办的中国房价行情查询数据——惠州市惠阳区2020年7月的租金平均单价为21.71元/平方米,涉案房屋的建筑面积是796.90平方米，即每年租金为207,608.39元；即便按照惠阳区房租最高小区平均租金35.04元/平方米计算，每年租金为335,080.51元。而按照一审判决判定的每日万分之五（年利率18%）计算，每年违约金为1,827,451.08元，是惠阳区平均租房价格的9倍【每年违约金超过惠阳区平均租房价格的780%[=(1，827,451.08-207,608.39）/207,608.39）]】，是房租最高小区平均租金的5倍【每年违约金超过房租最高小区平均租金的445%[=(1,827,451.08-335,080.51）/335,080.51）]】，更何况，惠州房价近几年价格一直在涨，2016年11月至2019年7月期间的租金标准应低于2020年7月的租金，足见，人民法院此判决导致违约金远高出实际损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》【法释（2003）7号】第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”按照一审判决认定的每日万分之五远高于实际损失的30%，因此，一审判决适用法律错误，导致上诉人重大损失。四、《商品房买卖合同补充协议》第四条明确约定了买卖双方在合同规定的交楼时间给予2个月的宽限期不追究逾期交房的违约责任，一审判决对此未进行审查。《商品房买卖合同补充协议》第四条规定：买卖双方同意，在合同规定的交楼时间上如遇到下面情况可延期交楼（迟延时间不超过两个月）；政府有关职能部门行业标准的变化和不能说明的其他原因。买受人予于理解，不视作违约。这一约定，应作为被上诉人给予上诉人的宽限期，即便是上诉人存在违约责任，一审判决未对此进行扣减，二审应予以改判。六、即便本案可按照万分之五的标准计算违约金，一审判决认定每日万分之五违约金符合当地商品房买卖交易习惯，存在事实错误。如上所述，本案未约定违约金，一审判决违约金的标准明显高于涉案房屋所处地处的租金价格，且惠州市中级人民法院、广东省高级人民法院均有案例认为：即便合同约定违约金按照每日万分之五计算，仍然认定违约金计算标准约定过高予以调整。在上诉人一审再三主张违约金过高的情况下，一审法院未进行调整，违反法律规定即《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条。综上所述：一审判决认定事实错误，适用法律错误，恳请二审法院纠正一审判决错误，维护上诉人的合法权益。被上诉人陈良超、姚瑛答辩称：一、购买涉案房屋时的有关事实上诉人与被上诉人于2008年2月26日签订《协议书》，并支付50万元订金时，因当时涉案商品房未开工建设，故涉案商品房登记编号尚不明确，后双方于2009年10月9日签订的《商品房买卖合同》中的房号为涉案商品房法定登记编号，被上诉人依据《协议书》支付的订金视为涉案商品房购房款的一部分。二、有关涉案房屋的装修状况（一）因上诉人与被上诉人当时的负责人系朋友关系，被上诉人出于朋友情谊，在涉案商品房开发区域尚为一片空地，仅凭规划图就购买了涉案商品房，并且为了支持帮助上诉人，在其资金极为困难的情形下，一次性付清房款。因涉案商品房位于该小区开发规划区域内最好的位置地段，故上诉人在涉案商品房主体建筑结构即将完成时，为尽快销售开发区域内的商品房，主动与被上诉人协商，将涉案商品房装修为销售样板房，被上诉人遂表示同意。后上诉人购入电梯，隔断楼层，并进行部分硬装工程，在装修工程量完成约50%时，上诉人资金链断裂，涉案商品房开发区域内停水停电，通行道路被封锁阻断，其后因上诉人多方面原因，致使涉案商品房在近十年的时间里一直未能进行竣工验收。（二）双方协商上诉人以装修承担延期交房违约责任方式的有关事实因涉案商品房逾期交付时间近十年，期间上诉人与被上诉人多次协商解决办法，双方于去年七月至八月间，曾达成由上诉人负责装修，承担装修费用，装修价值不低于300万元的口头协议，但因上诉人迟迟未履行该口头协议，故被上诉人将其诉至人民法院。从上诉人雷龙副总经理在这段时间里经微信发送的涉案房屋多份装修设计方案及相关内容，足以证明被上诉人未装修涉案商品房的事实。三、关于涉案商品房的交付时间在2019年7月9日之前，被上诉人从未收到上诉人以任何形式发出的收楼通知，双方也从未办理过任何收楼手续，也没有任何证据能够证明上诉人的交楼时间主张。2019年7月9日，在上诉人处工作十余年雷龙副总经理微信告知被上诉人涉案商品房通过验收，并核对被上诉人的收件地址。据被上诉人此后收到的书面收楼通知书，涉案商品房的收楼时间为2019年7月8日至15日，被上诉人实际收楼的时间为2019年7月12日，该份收楼通知书附有上诉人副总经理雷龙的签名确认，被上诉人并于当日签字确认收楼并签收涉案房屋钥匙。四、关于本案逾期交房违约金的计算标准。1、本案逾期交房违约金按照日万分之五的标准计算，符合合同约定和法律规定，也是房地产交易活动中公认的逾期交房通常采取的违约金计算标准。2、上诉人应当对被上诉人的损失承担违约责任被上诉人为支持上诉人，于十年前一次付清10152516元购房款，即使按照银行贷款年利率6%计算，仅2010年至2019年期间的资金利息（未计复利）就超过本案按照日万分之五计算的违约金百万元。而且上诉人逾期交房造成被上诉人的损失也不仅仅限于资金损失一方面。3、因上诉人原因致本案涉案商品房逾期交房的时间长达九年，逾期交房时间之长在商品房销售合同纠纷中是很少见的案例，故被上诉人的损失、上诉人对被上诉人承担的违约金是与逾期交付的时间成正比，这也是很公平的。综上，上诉人认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，故请求贵院驳回上诉人的上诉。原审原告陈良超、姚瑛向一审法院提出起诉请求：1.判令被告向两原告支付延期交房违约金4873200元；2.判令被告向两原告支付业主权益折价977700元；以上两项诉讼请求金额总计5850900元；3.判令被告承担本案诉讼费用。一审法院查明的事实：2008年2月26日，原告陈良超、姚瑛（乙方）与被告金果湾（甲方）签订一份《协议书》，协议书第一条约定：乙方缴付50万元，作为优先订房并优惠购房之权益金。协议书第三条约定：乙方优先订房及优惠购房的物业为住宅（公寓/别墅），编号为A9B，建筑面积为1088平方米（楼宇面积以政府有关部门最后核实为准，房款多退少补）。协议书第五条约定：乙方成为金果湾业主后即可获得甲方赠送的业主权益，以及每月赠送物品如下（详见附件《金果湾房产附送权益及赠品组合》中所对应的条款）。协议书第十一条约定：乙方签订认购书或付清首期款或全款并与甲方签订《商品房买卖合同》后，本协议书自动终止。两原告在协议书落款处签名，被告盖章。原告还提供一份《金果湾房产附送权益及赠品组合》，载明A区别墅B户型873.2㎡、C户型780.2㎡、D户型650.4㎡、E户型790.7㎡，赠送的业主权益包括高尔夫家庭学员卡一张、高尔夫职业教练免费教球优惠、免费击球权、生态农田使用权、果树、私人码头和家庭小船、肉、禽、蛋等物品，赠送的总价值为977700元。但《金果湾房产附送权益及赠品组合》没有被告签章，被告对该证据不认可。原告在2008年2月26日签订《协议书》当天，向被告支付了定金50万元，收据载明“收到陈良超、姚瑛惠阳区金果湾生态旅游开发区别墅***房定金”。2009年10月9日，原告陈良超、姚瑛与被告金果湾签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的金果湾湖光山舍别墅***号房，房屋建筑层数地上4层，地下0层，建筑面积为796.90平方米，总价款10152506元；付款方式为：买受人在签订本合同时支付500万元，剩余房款在本合同签订后45日内一次性支付。合同第八条房屋交付期限约定：出卖人应当在2010年3月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定:出卖人如未按合同约定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之[该比率应不小于第（1）项中的比例]的违约金。双方还对合同的其他权利义务进行约定。《商品房买卖合同》签订后，原告按时向被告付清了购房款。2019年7月9日，被告金果湾副总经理雷龙向原告陈良超发送微信，告知涉案楼盘已通过验收，准备发交楼通知给业主，向陈良超核实邮寄地址。随后，被告向原告邮寄了《收楼通知书》，通知原告于2019年7月8日至15日期间到接待中心二楼办理收楼手续。被告公司副总经理雷龙在原告的《收楼通知书》尾部手写注明“业主已于2019年7月12日收到房间钥匙。”雷龙签名。原告陈良超在收楼确认书中确认于2019年7月12日收到房屋钥匙。因被告迟延交楼，原告陈良超与被告公司副总经理雷龙在2019年8月1日、8月2日、8月29日通过微信协商迟延交楼的违约责任问题，8月1日雷龙回复陈良超：“你房子的事情上次我们面谈时您确定的方案，别墅内部装修收尾、后花园游泳池、后花园烧烤房、车库等，我们负责出资施工。”“您这边没问题的话，可能要安排专人再过来几次现场，我带装修负责人和您团队专人当面沟通具体完工要求。”8月29日雷龙回复陈良超：“陈董您好，报价全部出完要明天。昨天您助理还发了其中一层图纸过来，说有修改，我也发给我们装修的了。”“刚我打电话催了！确实工作量比较大，听说有二十几页报价。非常抱歉，我们会尽快的。”被告对微信聊天内容的真实性没有异议。一审法院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。原被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思的表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。本案争议的焦点是：一、如何认定交楼时间；二、原告起诉的逾期交楼违约金是否超过诉讼时效；三、原告主张的业主权益折价应否支持。关于交楼时间问题。被告提出涉案房屋在2010年3月1日之前已经交付给原告，且原告进行了软装和硬装。原告则称，涉案房屋之所以进行过部分装修，是被告准备以涉案房屋作销售样板房，被告进行了部分装修，但被告在装修过程中，因债务纠纷等问题停工，涉案房屋一直未能通过竣工验收。本院根据双方的陈述，结合被告公司副总经理雷龙于2019年7月9日通过微信通知原告陈良超收楼、雷龙在收楼通知书中确认原告于2019年7月12日收到房间钥匙以及原告收楼后与雷龙在微信中协商逾期交楼的违约责任，雷龙承诺负责出资装修施工涉案房屋的事实分析，原告所述更为可信，因此，本院认定被告交楼给原告的时间为2019年7月12日。对于被告在开庭时称，被告副总经理雷龙向原告发送收楼通知、收楼确认书的原因，是由于金果湾历史问题比较复杂，雷龙对历史房产不熟悉，导致和其他业主一起发送了收楼通知。但是，开庭时被告代理律师当庭核实确认雷龙自2010年起就在被告处工作。可见雷龙并非对涉案房产不熟悉，被告向原告发送收楼通知书也并非误发，而应认定这是被告通知原告收楼的真实情况。关于原告起诉的逾期交楼违约金是否超过诉讼时效问题。双方签订的《商品房买卖合同》第八条、第九条约定：逾期交房超过合同第八条约定的最后交付期限2010年3月1日的第二天起超过60天，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房款不低于万分之五的违约金。据此约定，因被告逾期交房已远超60天，故其应在2010年3月2日起至实际交付之日止，按原告已付购房款，支付不低于每日万分之五的违约金。该条款约定的逾期交房违约金请求权是继续性债权，每逾期一日则产生一个单独的违约金债权，每日产生的违约金债权各自具有独立性，应当单独计算诉讼时效。原告诉请从起诉之日起向前推算三年（从原告2019年11月27日向本院递交起诉状之日前推3年，即从2016年11月28日起计至交楼前一日2019年7月11日，为955天），符合法律规定，原告诉请该时间段的债权并未超过诉讼时效。至于违约金标准是否过高问题，《商品房买卖合同》属于双方当事人的真实意思表示，基本符合当地商品房买卖交易习惯，被告请求减少的理据不足，本院不予采纳。因此，违约金计算为：10152506元×5/10000×955天=4847821.61元。对于原告超出部分的违约金请求，本院予以驳回。关于业主权益折价问题。本院认为原告该请求应不予支持，理由如下：一、原被告在2008年2月26日签订的《协议书》载明的房屋建筑面积为1088平方米，而《金果湾房产附送权益及赠品组合》载明的户型面积分别为A区别墅B户型873.2㎡、C户型780.2㎡、D户型650.4㎡、E户型790.7㎡，两者载明的房屋建筑面积悬殊较大；并且，被告并未在《金果湾房产附送权益及赠品组合》上签章确认。二、《商品房买卖合同》约定的房号为金果湾湖光山舍别墅***，与《协议书》约定的房号“A9B”不相符。三、《协议书》第十一条约定：乙方（原告）签订认购书或付清首期款或全款并与甲方（被告）签订《商品房买卖合同》后，本协议书自动终止。原被告已在2009年10月9日签订《商品房买卖合同》，根据上述约定，协议书自动终止。即使赠送业主权益承诺真实，因双方未在《商品房买卖合同》中就赠送业主权益进行重新约定，而原《协议书》已自动终止，应视为新约定改变了旧约定，《商品房买卖合同》无赠送业主权益相关约定，因此，原告主张业主权益折价的理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠州市金果湾农庄有限公司应于判决发生法律效力之日起10日内支付逾期交房的违约金4847821.61元给原告陈良超、姚瑛；二、驳回原告陈良超、姚瑛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费52756元（原告已预交），由原告负担7173元，被告负担45583元；财产保全费5000元，由被告负担。本案二审期间，上诉人提交了以下证据：1、小区其他房屋照片；2、建设工程规划验收合格证、相同户型房屋的房产买卖合同；3、样板房A29栋、C25栋室内照片、A29栋装饰预算表、C25栋装修工程结算书；4、存放于涉案房产室内的家具照片、深圳市生命力生物保健科技有限公司工商信息；5、样板房与涉案房屋厨房设备对比及设备生产厂家工商信息；6、陈良超与雷龙的微信聊天记录。本院组织了当事人质证。根据上诉人的申请，2021年6月11日，本院组织双方当事人对涉案房屋进行了现场勘验。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：一、上诉人是否存在逾期交房的行为；二、逾期交房违约金如何计算。具体分析如下：关于上诉人是否存在逾期交房的行为的问题，关键是对上诉人交房时间的认定。对此，双方各执一词，上诉人提出涉案房屋在2010年3月1日之前已经交付给被上诉人，且被上诉人进行了软装和硬装，并提供了现场家具照片和厨具照片以及微信聊天记录等证据。被上诉人则否认2010年3月1日收楼，涉案房屋之所以进行过部分装修，是上诉人准备以涉案房屋作销售样板房，故进行了部分装修，但上诉人在装修过程中，因债务纠纷等问题停工，涉案房屋一直未能通过竣工验收。本院认为，对于收房时间的认定，最直接的证据系上诉人于2019年7月5日发出的《收楼通知书》，经办人即上诉人的副总经理雷龙在《收楼通知书》上确认被上诉人于2019年7月12日收到房间钥匙。而且，雷龙自2010年起在上诉人处工作，一直与被上诉人有业务沟通，上诉人所称雷龙对历史房产不熟悉，导致和其他业主一起发送了收楼通知的陈述并不可信。反之，上诉人提交的涉案房屋中的家具照片，系诉讼过程中拍摄，无法证明家具的实际进驻时间，对于涉案房屋中的厨具，虽然载明“用户姓名：陈老板，顺利安装，试电正常，2012年8月1日”，亦不能证明该装修由被上诉人本人实施。综上，一审法院根据双方的陈述及证据，根据优势证据原则，采信被上诉人的陈述，即认定上诉人交楼时间为2019年7月12日，并无不当，本院予以维持。关于逾期交房违约金的计算问题。如前所述，上诉人未能于涉案合同约定的2010年3月1日前交付涉案房屋，已构成违约，应当承担相应的违约责任。关于逾期交房违约金的标准问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任，“按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之【该比率应不小于第（1）项中的比例】的违约金。”上述第（2）项逾期交房超过合同约定的天数以及违约金的计算标准虽然为空白，但结合上下文，该两处空白处应当理解为逾期交房超过最后交付期限的第二天起超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房价款不低于万分之五的违约金。至于违约金标准应否调整的问题，上诉人请求予以调整，对此，本院认为，违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，兼顾公平和诚实信用原则，故本院酌情予以调整，将违约金比例下调为每日万分之三，即违约金计算为：10152506元×3/10000×955天=2908692.97元。综上，上诉人的上诉请求部分有理，对于有理部分，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初573号民事判决第二项；二、变更广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初573号民事判决第一项为：惠州市金果湾农庄有限公司应于判决发生法律效力之日起10日内支付逾期交房违约金2908692.97元给陈良超、姚瑛；三、驳回陈良超、姚瑛的其他诉讼请求。本案一审案件受理费52756元，由陈良超、姚瑛负担7173元，惠州市金果湾农庄有限公司负担45583元；财产保全费5000元，由惠州市金果湾农庄有限公司负担。二审案件受理费52756元，由惠州市金果湾农庄有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二一年七月八日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮