吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉01民终3099号上诉人（原审被告、反诉原告）：周志，男，1964年12月31日出生，住沈阳市大东区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吉林省中东龙兴商贸园有限公司，住所地长春市南关区亚泰大街1138号。法定代表人：曹业锋，总经理。委托诉讼代理人：赵烨，该公司法务部职员。委托诉讼代理人：李隆暄，该公司营业部主管。上诉人周志因与被上诉人吉林省中东龙兴商贸园有限公司（以下简称龙兴商贸园）租赁合同纠纷一案，不服长春市南关区人民法院（2020）吉0102民初6388号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。周志上诉请求：1.请求变更（2020）吉0102民初6388号民事判决的第一项，周志应支付铺位租金5454.15元，该租金从履约保证金中扣除后，龙兴商贸园应返还我履约保证金29545.85元；撤销一审判决第二项；变更一审判决第三项为支付房屋占有使用费仅为一日租金；2.龙兴商贸园承担一、二审诉讼费。事实和理由：第一、一审法院根据龙兴商贸园提供的2020年3月8日长春市委办公厅联合下发《关于加快推动服务业有关行业复工复产的通知》认定周志应于3月9日恢复商铺营业，缴纳租金，该认定错误，因为我方属于经营性娱乐场所，不适用这份通知。周志是在龙兴商贸园的室内公园经营嘉年华娱乐项目，如激光打气球、飞镖扎气球、套圈、投球等娱乐项目，属于经营性娱乐场所。经营性娱乐场所应适用长春市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组办公室2020年3月19日下发《长春全面恢复正常生产生活秩序的通知》第一条，全市一、二、三产业企业，个体工商户，各类法人、组织恢复正常生产和经营活动。在执行疫情防控要求基础上，开放影剧院、网吧、公共浴池、经营性娱乐场所、美发美容、婚庆服务等各类生活服务。对人员相对密闭场所，全面复工复产。周志属于经营性娱乐场所，应按此通知的规定进行商铺营业，也是商场葛经理（法人委托代表）于2020年3月20日转发给我的这份通知，要求我方按此通知营业的，我方接到通知后，于3月21日开始营业，同时商场同一楼层的同属于经营性娱乐场所的电玩城也是按照这份通知营业的。我方的恢复营业时间应从接到商场通知后的次日算起，即2020年3月21日。从1月25日至3月8日商场停止营业的44天和我方从3月9日至20日停止营业的12天均应该按照《铺位租赁合同书》第十七条不可抗力第17.2款规定遭受不可抗力事件的一方可暂行终止履行本合同项下的义务直至不可抗力事件影响消除为止，并且无需为此而承担违约责任而认定。我方于3月9日与龙兴商贸园就疫情期间营业事项进行商讨，没有达成一致。于3月10日提交了《暂时终止合同的告知函》，进到了告知的义务。我方并没有要求龙兴商贸园赔偿停业期间造成的经济损失，我方也不应该承担在不可抗力停业期间没有发生的租金费用。因新冠疫情不可抗力停业时间应为56天，没有发生的铺位租金应为61086.48元（9.75元/日/平方米×111.88平方米×56天）。龙兴商贸园在疫情期间自愿减免一个月的租金，要求我方缴纳4月至6月的租金总额为66540.63元，扣除因疫情不可抗力停业期间没有发生的租金61086.48，我方实际应该缴纳租金5454.15元。我方在龙兴商贸园处有35000元履约保证金，扣除租金后应返还我方履约保证金29545.85元。而一审法院却从2020年3月24日至2020年6月23日的铺位租金100356.36元中扣除没有发生的租金，并没有按商场的承诺减免一个月租金，从66540.63元中给予扣除，属于认定不当。请求二审法院对第一项进行改判，返还没有发生的履约保证金。第二、逾期缴纳租金是龙兴商贸园在合同期间既不按合同的约定金额、约定时间收取租金，又不把合同期间没有发生的租金进行抵扣造成的我方无法缴纳租金。责任在于龙兴商贸园违反《铺位租赁合同》4.1.1条款，致使我方无法履行合同。合同约定我方应在2月23日前缴纳下季度租金，可是商场疫情期间停业闭店，致使我方无法缴纳。而营业期间商场的缴费通知函是4月22日下发的，并且缴费金额存在与合同约定不符，又没有达成新的协议。根据《中华人民共和国合同法》第二十九条规定，由于当事人一方过错，造成经济合同不能履行或者不能完全履行，由有过错一方承担违约责任。逾期缴纳租金我方没有责任，不应该有逾期租金的滞纳金。一审法院判令我方从2月24起支付逾期缴纳租金的滞纳金与事实不符，请求二审法院撤销此项判令。第三、一审法院判令我方支付铺位占有使用费计算天数有误，6月24日起停止经营到7月2日撤离没有异议，但根据《铺位租赁合同》第十三条商铺交还，第13.1.1项规定乙方应当于本合同约定的租期结束之日起不超过5日内交还该商铺，我方应该有5日的撤离期。按照2020年7月1日中东龙兴商贸园有限公司给我方发的撤场通知函的重新约定我方应于7月6日前撤场完毕。第3条约定7月1日起至拆除完毕日，按合同内经营费用为准收取延迟交铺费用。我方于7月2日撤场完毕，实际逾期天数应为1天而不是9天。请求二审法院给予改判。最后，我国发生了史无前例的特大疫情，实际经营损失惨重，受到的损失不应该让我一方承担，而一审法院只判令龙兴商贸园在其闭店期间扣除本不应该收取的租金，并没有真正给予上诉方任何减免，有失公允，请求二审法院把龙兴商贸园承诺的减免一个月租金落到实处。综上所述，恳请二审法院撤销一审判决，并予以改判。龙兴商贸园辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、周志经营的嘉年华为敞开式经营，与其称影院、网吧等人员密集场所不同。我方于2020年3月8日通知其正常经营，符合当时国家、政府的规定，我方商场内的其他商铺均按此经营。二、一审判决已经减免停业期的租金，不存在周志称没有扣除的情形。三、根据协议约定，周志应提前一个月支付租金，即2020年2月24日支付下月租金，且按照以往交付租金的习惯方式即银行转账，不会受到疫情影响，故周志拖延支付租金理由不成立。四、周志拖延支付租金4个月，属于违约，其未按约定撤场，导致我方不得不发出催告函，其要求免除逾期撤场费用，我方认为不合理。龙兴商贸园向一审法院提出诉讼请求：1.判令周志支付龙兴商贸园租金66,540.63元；2.判令周志承担逾期缴纳租金的2%收取滞纳金；3.判令龙兴商贸园有权扣除履约保证金35,000元；4.判令周志立即撤离租赁铺位，并恢复原状（庭审中撤回该项诉讼请求）；5.判令周志承担逾期撤场的租金1.5倍收取违约金；6.诉讼费等费用由周志承担。周志向一审法院提出的反诉请求：1.判令龙兴商贸园退还商场停业期间没有发生的租赁费用59,995.65元；2.判令龙兴商贸园承担逾期没返还租金的2%收取滞纳金；3.判令龙兴商贸园在疫情期间按实际的经营额收取租金；4.判令龙兴商贸园返还履约保证金35,000元；5.判令龙兴商贸园返还质量保证金5,000元。6.诉讼费用由龙兴商贸园承担。一审法院认定事实：2019年12月23日，龙兴商贸园（甲方）与周志（乙方）签订《铺位租赁合同书》，合同约定的主要内容：甲方将坐落于新天地购物公园商场内第4F层4F-B座区第4F-031号商铺出租给乙方使用；该商铺的水平投影使用面积为111.88平方米；租赁期限为183天，自2019年12月24日起至2020年6月23日终止；乙方承租铺位的准营商品品种为其他类（经营项目：嘉年华）；租金计算标准为9.75元/日/平方米，租金总额为199,621.89元，自计租日起至乙方完成撤场之日据实结算，2019年12月24日前缴纳2019年12月24日至2020年3月23日期间租金99,265.53元，2020年2月23日前缴纳2020年3月24日至2020年6月23日期间租金100,356.36元，租金采用上打租方式以季缴为周期支付，支付期限为每期开始日的30日前，第一期租金于本合同签订之日支付；为担保乙方按约履行本合同项下的全部义务和责任，乙方应在本合同签订之日向甲方交存履约保证金，金额不得少于35,000元，该履约保证金在本合同履行期内由甲方保管，不计利息，在合同履行期间，如果乙方未按约定履行支付义务（包括但不限于延付租金、综合服务费、其他费用、违约金、赔偿金）或违反其他合同义务的，甲方均有权就乙方应当偿付的费用从履约保证金中直接予以扣划；为担保乙方在承租铺位期间销售的商品或提供的服务质量符合规定，能够满足消费者的正当要求，且不会对他人的合法权益构成威胁和损害，并确保甲方不会因乙方的经营行为而招致任何商誉或财产损失，乙方应在本合同签订之日向甲方交存质量保证金，金额不得少于5,000元，该质量保证金在本合同履行期内由甲方保管，不计利息，保证金返还，甲方应当自确认乙方合同履行完毕无违约事项或遗留问题之日3个月后，将账目核对抵销后剩余的履约保证金余额（不计利息）返还给乙方；乙方应当于合同约定的租期结束之日起不超过5日内交还商铺，除租赁期限届满合同正常终止外，如甲方或乙方依据本合同或法律、法规的规定单方面解除合同，或因不可抗力或意外事件等其他原因致使本合同提前终止的，则乙方应当在合同提前解除或终止之日起不超过3日内交还该商铺，如乙方未在合同约定期限或指定期限提前完成撤场的，甲方有权采取一切措施进行清场，由此造成的一切责任和损失由乙方负责，逾期撤场的视为乙方自愿放弃其在铺位内的财务的所有权，甲方有权自行处置铺位内的一切物品，乙方逾期交还商铺，除应当依照合同最后一个月的标准支付逾期期间的租金、综合服务费等各项费用外，每天还应按照合同最后一个月日基本租金的1.5倍向甲方支付违约金，直至乙方交还该商铺或甲方依照上述规定收回该商铺；在合同有效期内，乙方逾期支付租金、综合服务费、活动策划管理费等费用之一或全部的以及保证金应补足部分，每逾期一日，应按逾期交付金额的2%支付滞纳金，逾期超过七日的，甲方有权解除本合同，乙方中途撤场或因乙方过错甲方解除本合同的，乙方预缴的租金、履约保证金、综合服务费不予返还，并有权要求乙方额外赔偿甲方因此而遭受的全部损失；遭受不可抗力事件的一方可暂行中止履行本合同项下的义务直至不可抗力事件的影响消除为止，并且无需为此而承担违约责任，但应尽最大努力克服该事件减轻负面的影响，该铺位因不可抗力遭到严重损坏，导致乙方无法继续经营的，双方应当就是否继续履行本合同进行商议，如在不可抗力事件发生后90日内乙方既无法继续经营，双方也无法达成一致意见的，则任何一方均有权终止本合同，本合同因此而终止的，双方互不承担违约责任，甲方应返还未发生的租金、费用及保证金，铺位内的物品、装修由乙方自行处理。上述合同签订后，周志按照合同约定缴纳2019年12月24日至2020年3月23日期间的租金99,265.53元以及履约保证金35,000元、质量保证金5,000元，龙兴商贸园亦按合同约定将案涉商铺交于周志用于经营嘉年华项目。2020年1月新冠疫情发生，龙兴商贸园的新天地购物公园4F层（含案涉租赁铺位）于2020年1月25日停止营业。2020年3月8日，中共长春市委办公厅、长春市人民政府办公厅联合下发《关于加快推动服务业有关行业复工复产的通知》，内容：为统筹推进疫情防控和经济社会发展各项工作，按照“分级分类、有序推进、应放尽放”的原则，除电影院、棋牌室、舞厅、酒吧、KTV、公共浴室等场所相对密闭、人员相对集中的行业外，其他服务业企业在落实疫情防控措施的前提下，原则上要全面复工复产。龙兴商贸园依据该通知精神，通知周志于2020年3月9日恢复商铺经营。另龙兴商贸园与周志租赁的铺位为内接商铺，归龙兴商贸园统一管理。一审法院另查明，周志租赁经营的铺位于2020年6月24日起停止经营，但周志未立即将案涉商铺内的物品全部搬离。2020年7月2日，周志撤走了案涉商铺内的物品，其他设施表示不要了，龙兴商贸园认可该事实，但表示其当时并未同意，正常是要恢复场地的。2020年8月7日，龙兴商贸园与案外人梁鹏飞签订协议，将原周志租赁的铺位出租给梁鹏飞继续经营嘉年华项目，现周志未撤走的设施已被重新利用。另龙兴商贸园表示考虑受新冠疫情影响给予周志免一个月租金。一审法院认为：龙兴商贸园与周志于2019年12月23日签订的《铺位租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。双方均应按合同约定履行各自的义务。合同的履行过程中，因受新冠疫情的影响，龙兴商贸园的新天地购物公园4F层（含周志租赁的案涉铺位）自2020年1月25日停止营业至2020年3月8日，在此期间龙兴商贸园与周志对铺位租金减免与支付产生争议，周志既未依合同约定支付2020年3月24日至2020年6月23日期间的铺位租金100,356.36元，也未在合同履行期满后立即返还租赁铺位，占有租赁铺位至2020年7月2日，共产生租赁铺位占有使用费9,817.47元（9.75元/日/平方米×111.88平方米×9日），故周志负有支付铺位租金和在合同履行期满后返还租赁铺位的义务，并承担占有租赁铺位期间的使用费以及相应的违约责任。关于受新冠疫情的影响而停业期间的租金，因周志租赁的铺位为内接商铺并由龙兴商贸园统一管理，依据铺位租赁合同第十七条关于不可抗力的相关约定，周志支付该停业期间的铺位租金应当予以顺延，即从周志欠付2020年3月24日至2020年6月23日期间的铺位租金100,356.36元中扣除因新冠疫情停业期间的铺位租金47,996.52元（9.75元/日/平方米×111.88平方米×44日）。关于周志支付的履约保证金35,000元，龙兴商贸园主张有权扣除，依据双方签订的合同约定履约保证金在周志未履行支付义务或违反其他合同义务，龙兴商贸园有权就周志应当偿付的费用从履约保证金中直接予以扣划，故在周志欠付铺位租金的情况下，龙兴商贸园可直接扣划履约保证金用以抵付铺位租金。综上，周志尚欠付龙兴商贸园铺位租金17,359.84元（未支付的铺位租金100,356.36元-停业期间的铺位租金47,996.52元-履约保证金35,000元）。关于龙兴商贸园主张的逾期缴纳租金滞纳金，因约定标准过高应予调整，可以周志欠付的铺位租金17,359.84元为基数，自2020年2月24日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算利息予以支持。关于龙兴商贸园主张的逾期撤场违约金，因约定的违约金标准过高，亦应调整为以周志每日欠付的占有使用费1,090.83元为基数，自2020年6月24日起至2020年7月2日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率的1.3倍分别计算利息予以支持。关于龙兴商贸园在庭审中撤回要求周志立即撤离租赁铺位并恢复原状的请求，不违反相关法律规定，应当准许。关于周志反诉主张返还的质量保证金5,000元，按照双方签订的铺位租赁合同约定的租赁期限至2020年6月23日届满和质量保证期为3个月，质量保证期满后确认周志无遗留问题（前期商铺会员积分、优惠券、储值卡等事项）无息返还，由于龙兴商贸园并未提供证据证明存在遗留问题，故该质量保证金应自2020年9月24日起应予返还，周志反诉主张成立。关于周志反诉主张的停业期间未发生的租赁费等其他请求，无事实及法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十八条、第九十九条、第一百零七条、第二百三十五条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、周志于本判决生效后立即向龙兴商贸园支付铺位租金17,359.84元；二、周志于本判决生效后立即向龙兴商贸园支付逾期缴纳租金滞纳金（以周志欠付铺位租金17,359.84元为基数，自2020年2月24日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算利息）；三、周志于本判决生效后立即向龙兴商贸园支付铺位占有使用费9,817.47元及逾期撤场违约金（以周志每日欠付占有使用费1,090.83元为基数，自2020年6月24日起至2020年7月2日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率的1.3倍分别计算利息）；四、龙兴商贸园于本判决生效后立即向周志返还租赁保证金5,000元；五、驳回龙兴商贸园的其他诉讼请求；六、驳回周志的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,160元，由周志负担250元，龙兴商贸园负担1,910元。反诉费1150元，由龙兴商贸园负担25元，周志负担1125元。本院认为，一、关于周志上诉主张不应承担2020年3月9日至2020年3月20日期间铺位租金问题。2020年3月8日，中共长春市委办公厅、长春市人民政府办公厅联合下发《关于加快推动服务业有关行业复工复产的通知》，该通知要求除电影院、棋牌室、舞厅、酒吧、KTV、公共浴室等相对密闭、人员相对集中的行业外，其他服务业企业在落实疫情防控措施的前提下，原则上要全面复工复产。龙兴商贸园依据该通知精神，通知周志于2020年3月9日恢复商铺经营。虽然周志认为其属于经营性娱乐场所，应适用2020年3月19日《长春全面恢复正常生产生活秩序》。经审查，龙兴商贸园与周志租赁的铺位为内接商铺，2020年3月9日，龙兴商贸园即恢复经营，周志租赁的铺位不属于相对密闭场所，其应服从龙兴商贸园统一管理。2020年3月9日起周志拒绝恢复经营造成的损失，其应自行承担，故其上诉要求不予支付自2020年3月9日至2020年3月20日期间的铺位租金，本院不予支持。另外，因疫情原因，龙兴商贸园自愿减免一个月租金，一审法院已经将周志按照龙兴商贸园统一管理的停业期间的租金予以顺延，故不应再进行重复减免。周志上诉要求在顺延停业期间租金的基础上，继续减免一个月铺位租金缺乏事实根据，本院不予支持。据此，周志应支付的铺位租金抵扣周志缴纳的履约保证金后，其仍欠付龙兴商贸园租金，故周志上诉要求龙兴商贸园返还履约保证金，本院不予支持。二、关于逾期缴纳租金滞纳金问题。新型冠状病毒疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能客服，系不可抗力，因此导致合同一方无法履行合同，遭受不可抗力影响的一方有权要求免除或者部分免除责任。周志执行政府文件，按照龙兴商贸园的要求暂停营业体现了租户履行社会义务，由此导致其多日无法正常经营，故无法及时缴纳房屋租金，考虑受不可抗力影响，应免除周志逾期缴纳租金滞纳金责任。三、关于周志上诉主张应支付1日租赁铺位占有使用费问题。争议双方对周志于2020年7月2日撤场无异议。按照双方签署的租赁协议约定，周志应自租赁结束之日起不超过5日交还商铺，双方租赁期限截止日为2020年6月23日，故截止至2020年6月28日周志应交还商铺。根据双方协议的约定，对于逾期交还商铺，周志应当按照租金数额支付占有使用费。虽然龙兴商贸园于2020年7月1日向周志下发《嘉年华撤场通知函》，向周志告知如不及时拆除将收取延迟交付费用，但该函并未明确免除2020年6月29日至2020年7月1日期间周志按照协议约定应予支付的铺位占有使用费。双方签署的租赁协议已经给付周志5日的返还铺位宽限期，周志应当遵守诚实信用原则，及时返还铺位，故自2020年6月29日至2020年7月2日，周志应支付4日占有使用费共计4363.32元（9.75元/日/平方米×111.88平方米×4日）。一审判决计算逾期撤场违约金方式正确，应以此方式计算。综上所述，周志的部分上诉请求成立，本院予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持长春市南关区人民法院（2020）吉0102民初6388号民事判决第一项、第四项；二、撤销长春市南关区人民法院（2020）吉0102民初6388号民事判决第二项、第五项、第六项；三、变更长春市南关区人民法院（2020）吉0102民初6388号民事判决第三项为“上诉人周志于本判决生效后立即向被上诉人吉林省中东龙兴商贸园有限公司支付铺位占有使用费4363.32元及逾期撤场违约金（违约金以上诉人周志每日欠付占有使用费1,090.83元为基数，自2020年6月29日起至2020年7月2日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率的1.3倍计算）”；四、驳回被上诉人吉林省中东龙兴商贸园有限公司的其他诉讼请求；五、驳回上诉人周志的其他反诉请求及上诉请求。一审案件受理费2160元，由上诉人周志负担235元，被上诉人吉林省中东龙兴商贸园有限公司负担1925元；一审反诉费1150元，由上诉人周志负担1125元，被上诉人吉林省中东龙兴商贸园有限公司负担25元；二审案件受理费1150元，由上诉人周志负担1100元，被上诉人吉林省中东龙兴商贸园有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长  高婧明审判员  张海胶审判员  于佳鑫二〇二一年七月十三日书记员  郑美玲