北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0102民初5129号原告：北京丰德众力物业管理有限公司，住所地：北京市西城区三里河二区南房管修一公司西郊处三队、乙23号楼院7号楼205室。法定代表人：杨杰，该公司经理。委托诉讼代理人：邢彦斌，北京谷盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈红，北京谷盈律师事务所实习律师。被告：张飞龙，男，1974年10月22日出生，汉族，住北京市西城区。原告北京丰德众力物业管理有限公司（以下简称丰德众力物业公司）诉被告张飞龙房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丰德众力物业公司的委托诉讼代理人邢彦斌、陈红，被告张飞龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丰德众力物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告向原告支付2018年12月1日至2020年5月31日期间的租金237471.34元；2.请求法院判令被告向原告支付供暖费6195.33元、制冷费2195.92元、垃圾清运费913.44元、公摊照明费2721.51元；3.请求法院判令被告向原告支付违约金45570.30元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年5月16日，原、被告双方签订《租赁合同》，约定原告将位于北京市西城区广外南滨河路71号北侧鸭子桥北里鸭子桥百姓生活服务中心共计19.384平方米的D08号摊位租给被告，用于销售观赏鱼、观赏花。合同约定租金标准为12元/㎡/日，租期为2018年6月1日至2019年5月31日。由于当时被告想要扩大营业面积，被告于2018年7月4日又与原告签订了该市场D09号摊位的租赁合同，合同已约定了租金标准为12元/平方米/日，但原告考虑到被告在市场中租赁了两个摊位，就决定在被告第一次缴纳租金时作出优惠，在合同中注明了年租金为76000元，但该年租金仅代表合同期限内的租金，对之后未续签合同的租金标准不产生影响。合同签订后，被告进入市场，经营期间仅支付了6个月的租金，剩余摊位租金及各项费用一直拖欠至今，现需被告补交自2018年12月1日至2020年5月31日的摊位租金及相关费用。经原告沟通多次无果，现原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法审理，判如所请。被告张飞龙辩称，我承租了市场的两个摊位，我的租金交纳到了2020年2月15日，我是2020年5月31日撤场的。2020年2月15日之后的租金的确没有交纳，其他时间的租金均已交给市场的会计。2018年6月，原告在证照不全的情况下，强行开业，市场客流非常不好，我们的生意也不好，我们找到原告，原告表示让我们先干着不收租金，即便这样，还是有很多人都走了，当时的市场领导说什么时候开始收租金什么时候另行通知。2019年2月，原告公司的沙总在群里给我们发通知，经研究决定起租日期确定为2019年2月15日，在这之前的租金就不要了。因为我们签订合同时已经交了半年房租，这笔租金就顺延到了2019年8月14日。在这中间市场又发了一个通知，说沙总来了之后，要改造市场，以前签订的合同到8月15日统一终止，从8月15日之后重新签订合同，给我们降低租金。之后，市场就开始陆续改造，但一直也没有让我们交租金。到2020年过年时，原告开始要收租金，我因为压力大，要求原告降租金。双方最后商定08号摊位租金3500元/月，09号摊位租金3000元/月，前三个月在这个基础上下调25%，这样算下来，我两个摊位优惠后租金一共34000元。我就在过年前又交了2019年8月15日到2020年2月14日期间的租金，但原告没有给我开发票。2020年2月疫情开始后，我们市场改为上午9点开门，下午3点关门，营业时间缩短。原告的管理人员表示疫情期间的租金按照国家政策减免。因此，2020年2月至4月期间的租金应该免除。这样算下来，我只是欠原告2020年5月15日至5月31日期间的租金。我交给原告的保证金和我没有拉走的设备都可以抵扣我欠的租金。原告主张的水费、公共部位照明费、垃圾清运费、供暖费、制冷费应当提供收费标准，合理的可以承担。我没有违约，不同意支付违约金，如果法院认定我违约，原告主张的违约金过高，请求法院予以调整。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月16日，丰德众力物业公司（甲方，出租方）与张飞龙（乙方，承租方）签订《租赁合同》。第一条第1款约定，该场地位于北京市西城区广外南滨河路71号北侧鸭子桥北里鸭子桥百姓生活服务中心。第一条第2款，该场地面积19.384平方米（含公摊面积）。第一条第3款，场地用途观赏鱼、观赏花。第二条第1款约定，场地租金标准为12元/㎡/日，年租金为84901元整。第二条第2款，履约保证金为20000元。第二条第4款，本合同约定的租金为净租金，不包括水、电、取暖、制冷、卫生、广告、消防器材检测等费用，遇有国家对物业租赁经营相关税收制度调整时，甲方可届时相应变更乙方承租房屋的租金，乙方须无条件同意并与甲方通过重新签订租赁合同或签订补充合同对租金调整进行约定。第二条第5款，保证金除用于履约及设备、设施损坏丢失的赔偿外，还适用于违反甲方规定的处罚。甲方有权对乙方未及时缴纳租金、违约金、赔偿费、滞纳金、水、电等费用以保证金直接充抵，乙方须在甲方通知7日内及时补齐被处罚和冲抵的保证金，否则视违约。合同终止除另有约定外，在合同终止一个月后乙方持有效凭据到甲方办理保证金退补手续。如因乙方违反本合同有关约定条款，而提前终止合同的，则甲方对乙方所交的履约保证金将全额不予退还。第三条第1款，租赁期限一年自2018年6月1日起至2019年5月31日止。第四条第1款，租金每六个月支付一次，支付时间分别为2018年5月16日支42450元，2018年11月10日支付42450元。签约当日一次性支付合同租金、履约金和设施设备保证金。第五条第1款约定，乙方承担承租区域内及所分摊公共区域的冬季供暖费用及夏季制冷费用。第五条第4款，乙方须在收到甲方通知7日内缴清各项费用，不得拖欠，逾期未缴即视为违约。第八条第4款约定，乙方逾期缴纳各项费用，除承担滞纳金外，还需承担违约责任。第八条第7款，双方约定违约金为年度租金的30%。合同签订后，丰德众力物业公司向张飞龙交付了D08号摊位，张飞龙向丰德众力物业公司支付了履约保证金20000元及2018年6月1日至2018年11月30日期间的租金42450元。2018年7月4日，丰德众力物业公司与张飞龙签订D09号摊位的租赁合同约定：第一条第2款，该场地面积17.493平方米（含公摊面积）。第一条第3款，场地用途观赏鱼、观赏花。第二条第1款约定，场地租金标准为12元/㎡/日，年租金为67000元整。第三条第1款，租赁期限一年自2018年6月1日起至2019年5月31日止。第四条第1款，租金每六个月支付一次，支付时间分别为2018年5月16日支33500元，2018年11月10日支付33500元。其他条款同D08号摊位合同内容一致。张飞龙于合同签订当日向丰德众力物业公司交纳了履约保证金20000元及半年摊位租金33500元。2020年5月22日，张飞龙在市场微信群中发送微信：“市场领导，D08、D09商户张飞龙决定经营至2020年5.31号决定撤摊，一切后续问题请在我撤摊之前（5.31）找我解决，过期一切后果自负。”张飞龙于2020年5月31日撤场。另查，一、丰德众力物业公司认可其出租的北京市西城区广外南滨河路71号北侧鸭子桥北里鸭子桥百姓生活服务中心房屋的产权人为国有企业。二、2020年1月24日，北京市因为新冠肺炎疫情启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年4月30日，北京市政府将重大突发公共卫生事件一级响应降为二级响应。现丰德众力物业公司以张飞龙欠付租金构成违约为由，诉至本院，要求张飞龙支付2018年12月1日至2020年5月31日期间的租金及2018年6月1日至2020年5月31日期间的供暖费、制冷费、垃圾清运费、水费、电费及违约金。庭审中，张飞龙表示其从丰德众力物业公司承租了两个摊位后，因生意不好曾与丰德众力物业公司协商将摊位租金分别下调至3500元/月（D08号摊位）和3300元/月（D09号摊位），同时在该租金基础上再下调25%；丰德众力物业公司工作人员曾通知从2019年2月15日开始起租，双方合同约定租期应从2019年2月15日开始顺延，因此，其签约时交纳的租金可以延至2019年8月14日，其在2020年春节前向丰德众力物业公司支付了2019年8月15日到2020年2月14日期间的租金。张飞龙出示市场微信群的聊天记录，用以证明丰德众力物业公司同意自2019年2月15日开始计租。聊天记录显示：2019年3月28日，署名“雪涛”的人员在市场的微信群中发布消息，内容为：“通知：经董事会研究决定，起租日期订于2019年2月15日！请大家相互转告，积极配合。”2019年8月，丰德众力物业公司管理人员在微信群发布通知，内容为：“各商户：本市场自2018年6月1日开业至今已一年有余。为搞活市场，降低商户经营费用，决定自2019年8月15日起，签订新合同，执行市场新布局和摊位费用标准，具体方案如下：1、对签订新合同的商户，自2019年2月15日起按原合同面积和租金执行至2019年8月14日，自2019年8月15日起执行新合同的摊位面积和租金标准。其原合同中的保证金转到新合同执行，在新合同期满前一个月内多退少补。2、对不再续约，未签订新合同的商户，自2018年6月1日起执行，免除商户一个月的租金。自2018年7月1日起租至2019年8月14日，租金不足者补齐所欠租金、供暖费、制冷费和水电费，终止合同。……。”2019年8月29日，微信名“石破天惊”在微信群发布消息：“果菜商户注意了合同已经写好，请你们马上到财务签字交钱。”张飞龙未提交证据证明其向丰德众力物业公司交纳了2019年8月15日到2020年2月14日期间租金的事实及丰德众力物业公司同意将两个摊位月租金分别下调的事实。丰德众力物业公司认可微信聊天记录的真实性，丰德众力物业公司表示减租不适用张飞龙，因为张飞龙在2019年5月31日之后没有再续签合同。同时，该工作人员是市场部管理员发布的减租信息属于其个人行为，该公司对此不予认可。张飞龙另主张因为新冠疫情影响，按照政府的相关政策，丰德众力物业公司应当免除其2020年2月至4月的租金，因此，其目前只欠丰德众力物业公司2020年5月15日至2020年5月31日期间的租金，由于其向丰德众力物业公司交纳了保证金，其欠付的半个月租金可以从保证金中抵扣，其不存在违约行为，不同意支付违约金，如果法院认定其违约，双方合同约定的违约金数额过高，请求法院调整减少。丰德众力物业公司就其主张的水费、公共部位照明费、垃圾清运费、供暖费、制冷费提交了计算明细表，该表中供暖费是按照张飞龙承租的两个摊位实际面积36.877平方米计算的，因为房屋超过4米，因此，供暖费单价为84元每平方米；电费单价为1.5元每度，按照涉案面积每月定额计算；制冷费、水费、垃圾清运均系按照市场总面积计算单价，再按照涉案摊位面积计算。丰德众力物业公司提交了垃圾处理费及每月垃圾清运费支出凭单，用以证明其已经交纳了市场全年的垃圾清运费用。丰德众力物业公司出具建设工程规划许可证附件，用以证明市场房屋高度为4.2米。张飞龙对丰德众力物业公司提交的上述证据及丰德众力物业公司对相关费用的计算方式、价款均不认可。张飞龙主张市场房屋高度不足4米，因此，供暖费不应按照单价为84元每平方米的标准计算，应当按照40元/平方米计算。张飞龙提交了其拍摄的自家鱼缸照片，用以证明市场高度不足4米，同时提交了购电收据，用以证明其不应分摊市场公共照明费用。丰德众力物业公司认为张飞龙提交的鱼缸照片不能证明市场房屋的高度，对张飞龙提交的购电收据无异议，但主张公共照明费与此无关。本院认为，丰德众力物业公司与张飞龙签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行各自义务。本案中，本案的争议焦点是丰德众力物业公司与张飞龙所签《租赁合同》何时开始计算租金。对此双方存有分歧，张飞龙认为丰德众力物业公司管理人员微信群里承诺从2019年2月15日起租，而丰德众力物业公司认为从2019年2月15日起租是针对续签合同人员，而张飞龙并未续签合同，故上述起租时间对张飞龙无效，其应按照双方合同约定交纳租金。根据本案查明的事实，2019年3月28日，丰德众力物业公司管理人员曾在市场的微信群中发布通知，称起租日期定于2019年2月15日，该通知并未设定任何限定条件，亦未限定任何商户。丰德众力物业公司不认可该通知的效力，认为系个人行为，但市场微信群系丰德众力物业公司与商户交流的有效渠道，丰德众力物业公司后续通知亦在微信群发布，且丰德众力物业公司其他管理人员亦未对上述通知给予纠正，结合丰德众力物业公司未在双方合同约定的时间向张飞龙催缴第二期租金的情形，本院认定丰德众力物业公司已承诺减免张飞龙租金，即从2019年2月15日开始计算租金。双方租赁合同于2019年5月31日到期后，未续签书面合同，丰德众力物业公司未要求张飞龙腾退摊位，由张飞龙继续使用，双方之间应为不定期的合同关系。因张飞龙已交纳第一期租金，且丰德众力物业公司已承诺自2019年2月15日计租，现丰德众力物业公司要求张飞龙支付2018年12月1日至2019年2月14日期间租金的请求，缺乏依据，本院不予支持。张飞龙向丰德众力物业公司支付的第一期租金可以抵至2019年8月14日，张飞龙后续应当向丰德众力物业公司缴纳2019年8月15日至2020年5月31日期间的租金，张飞龙主张2019年8月15日至2020年2月15日前的租金均已交纳且丰德众力物业公司同意将其摊位租金下调的事实，缺乏相关证据证明，本院对张飞龙的上述抗辩意见不予采纳，本院认定张飞龙应按合同约定标准向丰德众力物业公司支付2019年8月15日至2020年5月31日期间的租金，但考虑上述期间发生新冠疫情这一公共卫生事件，因本次疫情防控措施广、程度深，势必会对张飞龙经营活动造成影响，故可以适当减免租金，本院综合考虑双方受到疫情影响的损失情况及涉案房屋属于国有企业房屋的性质，酌定丰德众力物业公司为张飞龙减免2020年2-4月房屋租金，综上，本院判决张飞龙向丰德众力物业公司支付2019年8月15日至2020年5月31日期间的租金数额为（19.384+17.493）12元/㎡/天*201天=88947.32元，对丰德众力物业公司要求张飞龙支付租金的合理部分予以支持。根据合同约定，履约保证金可用于抵扣张飞龙欠付的租金、违约金及相关费用等，张飞龙交纳的40000元履约保证金可折抵上述欠租，抵扣后，张飞龙应向丰德众力物业公司支付租金48947.32元。关于违约金，张飞龙在租赁合同履行期间拖欠租金未付构成违约，丰德众力物业公司要求张飞龙支付违约金的请求有事实及合同依据，张飞龙主张双方约定的违约金标准过高，请求法院予以调整，本院根据双方合同履行情况、当事人的违约情形、丰德众力物业公司的损失情况，酌情判决张飞龙支付丰德众力物业公司违约金4500元。关于电费、供暖费、制冷费、垃圾清运费，按照合同约定，张飞龙应向丰德众力物业公司交纳电费、供暖费、制冷费、垃圾清运费等，双方虽未约定张飞龙应交纳上述费用的具体数额，但丰德众力物业公司按照市场建筑面积计算单价，再按照张飞龙承租摊位的面积计算费用，并无不当，对其要求张飞龙支付使用摊位期间上述费用的请求，本院予以支持。张飞龙拒绝支付的抗辩意见，缺乏合理依据，本院不予采纳。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，张飞龙向北京丰德众力物业管理有限公司支付48947.32元。二、自本判决生效之日起七日内，张飞龙向北京丰德众力物业管理有限公司支付供暖费6195.33元、制冷费2195.92元、垃圾清运费913.44元、公摊照明费2721.51元。三、自本判决生效之日起七日内，张飞龙向北京丰德众力物业管理有限公司支付违约金4500元。四、驳回北京丰德众力物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5726元，由原告北京丰德众力物业管理有限公司负担3679元（已交纳），由被告张飞龙负担2047元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 韩进红二〇二一年七月十三日法官助理 姜 洁书 记 员 李 婷