山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁02民终6251号上诉人（原审被告）：青岛喜林达汽车销售服务有限公司，住所地山东省青岛市城阳区夏庄街道308国道城阳段405号。法定代表人：肖林峰，董事长。委托诉讼代理人：于吉军，山东泰成律师事务所律师。委托诉讼代理人：王英华，山东泰成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：青岛庚辰集团有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区珠山街道办事处东岳中路（原泰山路357号）。法定代表人：逢锦萍，总经理。委托诉讼代理人：管言敏，山东青衡律师事务所律师。上诉人青岛喜林达汽车销售服务有限公司（以下简称“喜林达公司”）因与被上诉人青岛庚辰集团有限公司（以下简称“庚辰公司”）土地租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2021）鲁0211民初3724号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。喜林达公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判驳回被上诉人的该项诉讼请求；2.上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，依法应予纠正。一、根据《合同法》第五十六条和《民法典》第一百五十五条规定，租赁合同、补充合同已被（2018）鲁0211民初14661号民事判决书、（2019）鲁02民终5231号民事判决书确认无效，租赁合同、补充合同自始没有法律约束力，一审判决依据租赁合同第四条第三款的约定，判决上诉人支付每月6000元的物业费，与法律规定相悖。二、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，租赁合同无效，支付的是房屋占有使用费，一审判决以“参照”之意，对该司法解释作出扩大解释。被上诉人没有履行过物业服务义务，不能享有物业收费的权利。三、一审判决仅以被上诉人自书的计算明细为准，判决物业费数额是45799.62元，证据不足。被上诉人辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人的请求无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。庚辰公司向一审法院起诉请求：1.判令被告赔偿原告特定建筑物废弃损失200万元，并支付原告物业费47499元、土地使用税183204元、土地租赁单方毁约赔偿金105000元，自2017年12月5日至起诉之日的利息198534元，合计2534237元；2.判令被告清除装修物及增加设施，恢复原状或赔偿相应价值的清除费用（以将来评估数为准）；支付原告自2017年12月5日至起诉之日房屋占用费用1716127元（按每日3288元计算），并继续按每日3288元支付自起诉之日至清除之日的占用费；3.判令以上述两项诉求为基数，由被告支付自起诉之日至还清欠款之日的利息（按年利率6％计）；4.判令被告承担本案诉讼费、保全费。一审审理中，原告自愿申请撤回要求被告支付土地租赁单方毁约赔偿金105000元的诉讼请求，一审法院当庭口头裁定予以准许。一审法院认定事实：本案原、被告曾就涉案租赁合同进行民事诉讼，一审法院经审理于2018年12月21日作出（2018）鲁0211民初14661号民事判决书，该判决书中查明和认定了以下与本案有关的事实：（一）2014年9月28日，庚辰公司与喜林达公司签订“租赁合同”一份，约定被告租赁原告位于青岛市黄岛区澎湖岛街以西青岛庚辰汽车城内［土地证号为黄国用（2002）字第129号，地号为Ｆ1-Ｂ41，土地用途为工业用地］面积为3666.85平方米的土地一宗，约合5.5亩，用于汽车销售维修服务。原告根据被告要求在该场地内建设一处面积为3000平方米的钢结构房，建设期限为3个月，免租期为1个月，自2015年3月1日计算租金，租赁期限为10年，合同对其他事项也作了约定。合同签订后，被告陆续支付租金94万元，并交纳了保证金3万元。后，双方又签订了“补充合同”一份，约定由被告出资200万元代原告建设钢结构厂房，该投资与被告已付租金用于抵顶租赁费，约定自2015年7月1日起开始计算租赁费，年租金总额：2015年7月1日至2020年6月30日租金额为120万元／年；2020年7月1日至2025年6月30日租金额为132.5万元／年。案涉厂房未取得建设工程规划许可证和建设工程施工许可证。截至2017年7月1日，被告支付的租赁费尚剩余94000元。另，一审法院确认以原审庭审审理的时间2017年12月4日作为被告搬出租赁物的时间。（二）在该案中，一审法院认为：原、被告双方签订的租赁合同和补充合同，约定原告将其位于青岛市黄岛区澎湖岛街以西青岛庚辰汽车城内［土地证号为黄国用（2002）字第129号，地号为Ｆ1-Ｂ41，土地用途为工业用地］面积为3666.85平方米的土地一宗租赁给被告使用，并约定由被告出资200万元代原告建设钢结构厂房，该投资与被告已付租金用于抵顶租赁费。但该厂房未取得建设工程规划许可证和建设工程施工许可证。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，案涉租赁合同因租赁标的物在一审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证而无效。根据合同法关于无效合同的处理原则，承租人应当腾退房屋给出租人，而案涉租赁物现已腾空，故就返还租赁物事宜不再处理。关于原告主张的支付租赁费和被告在反诉中主张的返还租赁费的诉讼请求。即使案涉租赁合同无效，被告应当支付相应的占有使用费。故对被告要求返还租赁费的反诉请求，不予支持。被告应支付2017年7月1日至2017年12月4日期间的厂房占有使用费，为422164.38元。因案涉租赁合同无效，故对原告主张的违约金不予支持。被告反诉要求原告赔偿其建筑工程损失、装修损失等，因反诉请求与本案不属同一法律关系，可另行主张。故判决：原、被告于2014年9月28日签订的租赁合同及2015年签订的补充合同无效；被告于本判决生效后10日内支付原告自2017年7月1日起至2017年12月4日的厂房占有使用费422164.38元；驳回原、被告其他诉讼请求等。被告不服该判决提起上诉。二审法院认为：双方确认被告陆续支付租金94万元、交纳保证金3万元。被告主张其中的10万元系停车场租赁费，因原告同意该款项可作为案涉合同的占有使用费，一审判决予以抵扣并无不当。2019年11月28日，二审判决：驳回上诉，维持原判。在一审法院之前的（2019）鲁0211民初9254号案件中，庭审笔录记载如下内容：（一）2019年6月27日第一次庭审笔录中：“（审判员问）：原告你诉求一中废弃损失200万元、物业费47,499元、土地使用税183,204元，你的事实和法律依据是什么？（原告答）：废弃损失200万元是出租被告的特定物，被告毁约该建筑物不能另行出租；物业费47,499元是根据证据1第4.3条规定，物业费每月6000元；土地使用税183,204元根据青岛市规定每平米每年12元计算得出的；”（二）2020年4月30日第二次庭审笔录中：（审判员问）：“原告，诉讼请求一中200万元建筑物废弃损失是什么？”（原告答）：现在是空置状态，建筑物是专门按照被告的要求单独为被告建设的，如果被告不用的话应该废弃和拆除。当时建造的时候已经约定了建造费200万元的成本。另外，笔录中原告明确：其诉讼请求第二项是要求被告赔偿清除建筑物及增加设施的费用；双方签订的租赁5.5亩土地的“租赁合同”与租赁3亩土地的“土地租赁合同”系租赁两块不同的土地，原告称“建厂房5.5亩，因为没有地方停车就又租了3亩，一共租了8亩多。”本案庭审中，被告补充提交以下证据：1.原告在（2019）鲁02民终5231号案中提交的被告欠原告费用“计算明细”一份，证明原告重复起诉，应予驳回。庭审中原告对该证据真实性无异议。该“计算明细”记载：被告尚欠原告467964元，原告对法院判决被告支付房屋使用费422164.38元认可，对剩余物业费45799.62元、土地使用税及其他损失将另案主张等内容。2.被告2020年12月24日拍摄的涉案房屋的照片、视频，证明原告在使用租赁房屋。3.起诉状和评估鉴定申请书，证明被告已就房屋及装修损失另案起诉。经一审法院当庭询问原告，其对被告提交的上述证据1“费用计算明细”真实性无异议，并确认其记载的“剩余物业费45799.62元”属实。另查明：双方签订的“租赁合同”第二条“临时建筑的约定”中约定：原告交给被告用房标准为毛坯房；该建筑物产权归原告所有。第四条“租金、租金的支付”约定：本合同租金为被告支付给原告的租赁净价，租赁期间因正常使用该场地所产生的包括但不限于水、电物业等费用全部由被告承担（物业费自起租日始每月缴纳6000元，租赁期内不变），租赁期间，被告使用租赁物所产生的土地使用税和房产税由被告负担。第六条第（一）3项约定：原告确保该场地以及地上建筑物产权合法；第（二）6项约定：未经原告许可，被告不得在该场地内进行任何建设，但被告为实现租赁用途而进行装修施工除外等内容。2020年11月17日，青喜林达公司向一审法院提起民事诉讼[案号（2020）鲁0211民初24456号]，要求庚辰公司赔偿因涉案租赁合同无效给其造成的经济损失300万元。该案现正在审理中。一审法院认为，本案中，原、被告签订的“租赁合同”和“补充合同”已被法院生效判决确认无效。根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，一审法院对原告的诉讼请求分析认定如下：一、关于原告要求被告赔偿“特定建筑物废弃损失”200万元。一审法院认为，“租赁合同”明确约定涉案房屋系原告作为出租方为履行“租赁合同”而建设，原告负有建设该房屋的义务并享有房屋所有权。即使之后的“补充合同”约定由被告代原告出资建设，但亦明确约定该出资以被告应付给原告的租赁费抵顶，可见“补充合同”并未改变涉案房屋由原告提供的性质和所有权归属。本案的特殊之处在于双方先签订了租赁合同，然后由原告根据合同约定建设房屋提供给被告租赁使用，但无论时间先后和由谁建设，均系当事人意思自治协商的结果，均不能改变原告提供房屋给被告租赁使用的合同义务的本质。根据合同法第五十八条无效合同的处理和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《租赁合同司法解释》）的规定，被告作为无效租赁合同的承租方，有返还财产即租赁房屋给原告的法定义务，但并未规定承租方对出租方提供的租赁房屋应承担赔偿责任。根据合同约定，该房屋归原告“所有”，原告收回房屋后自可依法管理使用自己的财产，不存在所谓的“废弃损失”的事实，且庭审中被告主张涉案房屋正在使用中，并提交照片视频证明。综上，原告的该项请求无事实与法律依据，应予驳回。二、关于原告要求支付物业费47499元。“租赁合同”第四条约定了租赁期间因正常使用该场地所产生的物业等费用全部由被告承担、物业费自起租日始每月缴纳6000元等内容。虽然“租赁合同”被确认无效，但参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《租赁合同司法解释》）关于承租人应支付房屋实际占用费的规定，租赁期间确已实际发生的双方约定的物业费，原告有权向被告追索。根据本案庭审中被告提交的证据1，即原告方在（2019）鲁02民终5231号案中提交的被告欠原告的“费用计算明细”一份，原告对一审法院（2018）鲁0211民初14661号民事判决确认的被告支付原告房屋使用费422164.38元予以认可，但对剩余的物业费45799.62元保留诉权。经对上述“计算明细”进行核实，结合全案事实，对原告要求被告支付物业费45,799.62元的请求，一审法院予以支持。原告多请求的1699.38元，无事实法律依据，不予支持。三、关于原告要求支付土地使用税183,204元。“租赁合同”第四条约定了租赁期间被告使用租赁物所产生的土地使用税由被告负担。但经庭审调查，原告未提供证据证明该费用已实际发生和缴纳，也未提供证据证明其所主张数额的合法有效的计算依据，更未提供证据证明该费用应由被告交付给原告。故对原告的该项请求，不予支持。四、关于原告要求被告赔偿清除装修物及增加设施的费用。本案中，根据双方“租赁合同”第六条（二）6项约定被告为实现租赁用途可以进行装修施工以及“补充合同”约定由被告建设房屋的意思表示，可见原告已同意被告进行租赁房屋的装修和增加经营需要的相关设施。退一步讲，即使原告未明确表示同意，但在被告进行装修或设施施工后的合理期限内，原告未明确表示异议并仍然继续履行合同，应视为原告同意上述行为。《租赁合同司法解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”本案庭审中，原告明确其主张拆除的装修物和设施没有与建筑物形成附合，可以拆除，亦不同意利用。因此，根据上述规定和原告主张，对于经过原告同意的未形成附合的装饰装修物，原告不同意利用的，可以由被告拆除。司法解释规定的是“可由承租人拆除”，因此要求拆除的主动方为被告：如被告放弃要求拆除装修物和设施的权利，则上述物品归原告所有和处分；如被告主张，则予以处理。因被告未在本案中提出涉及装饰装修物的反诉请求，且被告已就涉案纠纷另行提起民事诉讼，该事项可在另案处理。原告该项请求亦应驳回。五、原告要求被告支付自2017年12月5日起的房屋实际占用费。因前述生效判决确认被告已于2017年12月4日腾出涉案房屋，不再实际占用涉案房屋，故原告的该项主张不成立。原告主张的各项利息损失，无事实与法律依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告青岛喜林达汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告青岛庚辰集团有限公司实际占用涉案房屋期间的物业费45799.62元；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费40803元[已在（2019）鲁0211民初9254号案中预收]，由原告负担39859元，被告负担944元。二审期间，上诉人提交以下证据：证据一、青岛农村商业银行账户交易明细，证明2016年6月18日上诉人向被上诉人转账支付5万元，被上诉人收款人为王春科。被上诉人质证称，该证据是原件，收款人应该是王春科，具体是什么交易内容无法看清，只是转账而已。证据二、青岛农村商业银行账户交易明细，证明2017年7月1日上诉人向被上诉人转账支付6万元，被上诉人收款人为王春科。被上诉人质证称，只有账号没有名称，无法证明是王春科本人账户。证据三、青岛广兴汽车销售服务有限公司收款收据一张，证明2016年5月9日上诉人向被上诉人现金支付3832元。被上诉人质证称，广兴公司收取的无具体日期的垃圾清运费，不是被上诉人收取的，盖的是发票专用章，不是财务章，无法证明是广兴公司收取的。证据四、上诉人和被上诉人法定代表人之间的微信截图，证明被上诉人法定代表人王照海昵称为山东唐弓集团。被上诉人质证称，该证据不是原始载体，不知道是谁的截图，且备注名称可以修改，对该证据不予认可。证据五、从国家企业信用查询系统中查询的青岛庚辰集团有限公司工商登记，证明2018年12月28日之前王照海系被上诉人的法定代表人。被上诉人质证称，对该证据的真实性无异议。证据六、从国家企业信用查询系统中查询的青岛广兴汽车销售服务有限公司工商登记，证明王春科系该公司的法定代表人。被上诉人质证称，对该证据的真实性无异议。证据七、从国家企业信用查询系统中查询的山东唐弓集团有限公司工商登记，证明王春科系该公司股东及法定代表人。被上诉人质证称，对该证据的真实性无异议。证据八、2017年12月4日、2018年12月21日两份庭审笔录，证明被上诉人在其他案件中对物业费和土地租赁费均提出过主张，上诉人已支付过物业费。被上诉人质证称，2017年12月4日笔录被上诉人只是说明双方对物业费作出约定，并没有其他的意思；2018年12月21日笔录原话是对物业费和土地租赁费没有扣除，所以对方对租金的计算是错误的，这只是被上诉人对计算依据作出的澄清，且上诉人对物业费不认可，也不清楚是什么租赁费，从上诉人的答辩可以看出，其只是对物业费数额有异议。二审查明，2016年5月9日，上诉人向青岛广兴汽车销售服务有限公司支付垃圾清运费3832元。2016年6月18日，上诉人向王春科转账支付5万元。2017年7月1日，上诉人分两笔向王春科转账支付共6万元，每笔3万元。王春科系青岛广兴汽车销售服务有限公司和山东唐弓集团有限公司的法定代表人。二审庭审中，被上诉人称认可上诉人交了两笔物业费，一笔5万，一笔6万，共11万，只是没有查到账。上诉人后期是由汽车城管理，物业费应该由汽车城收取，被上诉人按合同约定收取，但是也要给汽车城。本院认为，本案二审的争议焦点为上诉人应否向被上诉人支付物业费及支付数额的问题。“租赁合同”第四条约定了租赁期间因正常使用该场地所产生的物业等费用全部由上诉人承担、物业费自起租日始每月缴纳6000元等内容。虽然“租赁合同”被确认无效，但租赁期间确已实际发生的物业费，上诉人应当支付，二审中上诉人亦提交银行账户交易明细和庭审笔录等证据证明其已支付过物业费，故对上诉人关于被上诉人没有履行物业服务义务、不享有物业收费权利的主张，本院不予支持。二审中被上诉人自认上诉人除支付各种租赁费（含物业费）94万元，还支付过11万元物业费，故一审法院依据“费用计算明细”认定上诉人共支付94万元，剩余物业费45799.62元未支付，认定事实错误，应予纠正。关于被上诉人所称该11万元用来抵顶一年的土地租赁费，其并未提交证据证明，且上诉人对此不予认可，对该主张本院不予支持。关于被上诉人一审主张的特定建筑物废弃损失、土地使用税、清除装修物及增加设施的费用及2017年12月5日起的房屋实际占用费等，无事实和法律依据，一审不予支持正确，本院予以维持。综上所述，青岛喜林达汽车销售服务有限公司的上诉请求成立，应予支持；一审认定事实错误，判决结果欠当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山东省青岛市黄岛区人民法院（2021）鲁0211民初3724号民事判决；二、驳回被上诉人青岛庚辰集团有限公司的诉讼请求。一审案件受理费40803元（青岛庚辰集团有限公司预交），二审案件受理费100元（青岛喜林达汽车销售服务有限公司预交），均由被上诉人青岛庚辰集团有限公司负担。上诉人青岛喜林达汽车销售服务有限公司预交二审案件受理费100元，本院予以退回。被上诉人青岛庚辰集团有限公司应在本判决生效之日起十日内向本院交纳案件受理费人民币100元，拒不交纳的，本院依法强制执行。本判决为终审判决。审 判 长 李丰波审 判 员 尤志春审 判 员 刁培峰二〇二一年七月二十九日法官助理 张丽丽书 记 员 肖若男