吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2021）吉2401民初4419号原告：林相浩，男，1967年8月23日出生，朝鲜族，住吉林省延吉市进学街。委托诉讼代理人：金刚山，吉林衡丰（延边）律师事务所律师。被告：边晓波，女，1964年4月25日出生，汉族，住吉林省延吉市河南街。原告林相浩诉被告边晓波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年6月2日公开开庭进行了审理。原告林相浩及其委托诉讼代理人金刚山，被告边晓波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林相浩向本院提出诉讼请求：1.解除林相浩与边晓波签订的房屋买卖合同书；2.边晓波立即返还已支付的购房款26.4万元；3.诉讼费用及其他相关费用由边晓波承担。事实与理由：2018年11月7日，林相浩向边晓波确认边晓波至合同签订日止无任何债务后，便与边晓波签定了《房屋买卖合同书》，约定：以人民币26.4万元的价格购买登记于边晓波名下位于延吉市林海路XX号XX单元XX室、面积为59.81平方米、产权证号为延房权证字第610XXX号的房屋。签订合同后，林相浩通过银行转账方式分别于2018年11月7日、2018年11月26日、2018年12月11日向边晓波支付了购房款5万元、12万元、9.24万元，另外以现金方式支付1600元后，边晓波向林相浩出具了已收到全部购房款26.4万元的《收条》。2019年，案外人李光善因与边晓波之间的多年前的民间借贷纠纷，起诉边晓波后，向延吉市人民法院申请对涉案房屋的执行，延吉市人民法院作出（2019）吉2401执保666号执行裁定书，查封了涉案房屋。林相浩提出执行异议申请，延吉市人民法院作出（2020）吉2401执异81号执行裁定书，驳回了林相浩的执行异议申请。林相浩又提起执行异议之诉，延吉市人民法院作出（2020）吉2401民初3853号民事判决书、延边州中级人民法院作出（2021）吉24民终428号民事判决书，均驳回了林相浩的诉讼请求。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。”至此，双方已无法完成对涉案房屋的过户。综上所述，现已不能实现购房合同的目的，故根据法律相关规定提起诉讼。边晓波辩称：林相浩起诉事实属实，但不同意返还购房款26.4万元。双方签订房屋买卖合同时，林相浩为了节省过户费用，没有立即办理过户手续，所以不同意返还购房款26.4万元。因边晓波未能及时偿还向案外人的借款，案外人向法院提起诉讼，并申请强制执行，冻结了涉案房屋。边晓波找林相浩商量边晓波慢慢偿还案外人的借款，但林相浩不同意，并提起执行异议之诉。林相浩和案外人李光善于2021年5月29日已经协商好，林相浩将4万元支付给案外人，案外人解除对涉案房屋的冻结，不知道林相浩为何要开庭。经审理查明：2018年11月7日，边晓波（甲方、卖房人）与林相浩（乙方、买房人）签订《房屋买卖合同书》，内容为：“一、经甲乙双方协商，甲方自愿将坐落在延吉市林海路XX单元XX，建筑面积59.81平方米的房屋一座出售给乙方；二、房屋出售总价为人民币（小写）264000元整，（大写）贰拾陆万肆仟元整，此价格自甲乙双方签订合同书之日起不得变更。乙方于2018年11月7日将人民币（小写）50000.00元整，（大写）伍万元整，作为购买此房的定金交如卖房不卖，双倍赔偿，剩余房款贰拾壹万肆仟元整，在办理此房的产权委托手续时一次性付清；三、办理房照过户费由（乙）方负责；四、双方约定办理过户手续或委托手续日期：2018年12月9日之前；五、屋内设施家具（除洗衣机、冰箱、电视）一同卖给乙方（房屋出售总价已包含屋内家具、家电等费用）；六、购房前所产生的债权债务及纠纷与乙方无关；七、此房屋在交易过户之前如有房屋抵押、个人、司法扣押等原因无法到有关部门交易过户时视为卖房人违约，由卖房人负责，与买房人无关，由此造成的一切损失由卖房人负责；八、如在银行办理二手房按揭贷款时，贷款审批未通过不能办理此件时定金退还给乙方。甲乙双方交易结束，此合同自动失效；九、如有一方悔约，须付给对方相当于定金数额的双倍违约金；十、双方如有争议，可协商解决；如协商不成，可到当地法院起诉处理；十一、双方约定的其他事项：办理委托公证时，原房主提供银行卡等相关手续第十一条与一条到十条内容有冲突，以十一条内容为准；十二、本合同一式三份，自签字之日起生效。交易结束后，本合同自动失效。”林相浩通过中国银行于2018年11月7日转账给边晓波购房款5万元，于2018年11月26日转账给边晓波购房款12万元；林相浩通过建设银行于2018年12月11日转账给边晓波购房款92400元。另外，林相浩以现金方式支付给边晓波购房款1600元，后边晓波向林相浩出具收条，内容为：“房款已全部收到贰拾陆万肆仟元整（264000.00）”2018年12月13日，边晓波向林相浩交付涉案房屋钥匙、房屋所有权证、土地使用权证及户口本。另查，涉案房屋原为边晓波以按揭贷款的方式购买，但房屋的土地使用证仍是原房主崔万吉的名字。林相浩与边晓波于2018年11月26日到延吉市延吉公证处办理了边晓波委托林相浩代办对上述房屋过户手续的委托公证。林相浩曾到房产部门询问诉争房屋能否办理过户，房产部门答复说崔万吉的土地使用证没有更改，需要公告15天后才能办理产权过户。2019年12月16日林相浩交纳了该房屋的取暖费，但未实际居住房屋。再查，2017年8月15日，边晓波从李光善处借款10万元，期限一年，双方约定以该房屋作为借款的担保，但未办理抵押登记。因边晓波未能偿还李光善的借款，2019年李光善向本院提起诉讼，二人在本院主持下达成调解协议，本院作出（2019）吉2401民初7134号民事调解书。后李光善申请强制执行，本院作出（2019）吉2401执保666号裁定，查封涉案房屋。林相浩提出异议，本院作出（2020）吉2401执异81号执行裁定，驳回了林相浩的异议。林相浩不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉，本院于2020年8月28日作出（2020）吉2401民初3853号民事判决，驳回林相浩的诉讼请求。林相浩不服该判决，向延边朝鲜族自治州中级人民法院提起上诉，延边朝鲜族自治州中级人民法院于2021年3月9日作出（2021）吉24民终428号民事判决，驳回上诉，维持原判。在该案审理中，林相浩自认，其购买案涉房屋后与边晓波办理了两年期限的《售房委托公证》，待其子林君佑回国后，将房屋权利人直接由边晓波变更为林君佑，但林君佑于2019年11月回国办理过户登记未果。认定上述事实的证据有：房屋买卖合同书、中国银行人民币汇款业务回单、中国银行交易流水明细清单、中国建设银行个人账户支出交易明细、收条、（2020）吉2401执异81号执行裁定书、（2020）吉2401民初3853号民事判决书、（2021）吉24民终428号民事判决书，以及当事人的陈述。本院认为，林相浩与边晓波签订的房屋买卖合同书双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”现涉案房屋无法办理产权过户手续，合同目的无法实现，故林相浩要求解除房屋买卖合同书的诉讼请求本院予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。”解除双方签订的房屋买卖合同书后，边晓波应将已收取的购房款26.4万元返还给林相浩，同时林相浩应将涉案房屋交付给边晓波。综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、第十条，《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、五百六十六条之规定，判决如下：一、解除原告林相浩与被告边晓波于2018年11月7日签订的房屋买卖合同书；二、被告边晓波于本判决发生法律效力后立即返还给原告林相浩购房款26.4万元，同时林相浩返还给边晓波位于延吉市林海路XX号XX单元XX、建筑面积59.81平方米、产权证号为延房权证字第610XXX号的房屋。如被告边晓波未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5260元（原告已预交），减半收取2630元，保全费1840元，共计4470元，由被告边晓波负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员  崔海兰二〇二一年七月十五日书记员  尹 雪