重庆市渝北区人民法院民事判决书 （2021）渝0112民初15149号 原告：重庆嘉佳物业管理有限公司，住所地重庆市北碚区月兴村70号，统一社会信用代码9150010976594082XN。法定代表人：黄祥萍，董事长。委托诉讼代理人：冉春兰，女，原告职工。委托诉讼代理人：张晓冬，女，原告职工。被告：杨友梅，女，汉族，1963年6月21日出生，住重庆市渝北区。原告重庆嘉佳物业管理有限公司（以下简称嘉佳物业公司）与被告杨友梅物业服务合同纠纷一案，原告嘉佳物业公司向本院提起诉讼，本院依法由审判员张晓星适用简易程序小额诉讼公开开庭进行了审理。原告嘉佳物业公司的委托诉讼代理人冉春兰、张晓冬，被告杨友梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告嘉佳物业公司向本院提出诉讼请求：请求依法判决被告立即支付2013年5月至2020年5月合计85个月物业费7480元，公摊费552.5元，支付违约金3152.5元，共计11 185元。本案的诉讼费用由被告全部承担。事实和理由：原告为被告所使用物业的物业管理公司，原告一直按物业服务合同约定提供相关服务，然而被告却不按物业管理合同约定向原告支付物业费，被告行为给原告带来巨大损失。综上，请求法院判如所请。被告杨友梅辩称，我愿意缴纳物管费，但违约金、公摊费等我不认可。案涉小区没有业委会，不知道原告与谁签订的合同。这么多年的停车位等公共收费流向原告从未公布。业主需求原告从不处理，如家里漏水墙壁损坏、窗有问题，原告都拖到业主自行处理。十年前案涉小区物业很好，但现在通过原告的管理，小区很差了，业主都提过很多意见，原告态度恶劣，拒不处理任何问题。原告收费却没有为业主提供服务。就大修基金，没有经过业主同意签字就随意动用，包括修电梯、消防管道，原告称系社区同意，但没有征求业主同意，不符合法律规定。原告之前有个主任赖新会态度更加蛮横，克扣业主快件，业主丢失东西也不响应。小区外围绿化至今没有维护，违章建筑也不制止。我没交物管费，是因为才入住后跟物管反映问题，有业主把树挖了，养鸡鸭，有很多蚊虫，反映了原告也没有处理。原告锁了天台，并养了狗，导致业主无法晒棉絮。上层15楼住户空调漏水导致我们的窗霉坏了，东西损坏了，至今没有处理，之后隔壁邻居也漏水，弄坏了我们卧室和衣柜，衣柜还砸到了我女儿，我贵重衣服也弄坏了。我告知物管后，物管应当协商处理。但物管说找不到15楼的人，也找不到电话，就不处理。我的快递在物管处也得不到很好的保管，有损坏。我现在都不住这个房子了，就是衣柜、墙漆损坏太大了。原告没有资格收取违约金，违约金是政府以上的部门才有资格收取的，原告作为企业没有资格收取。就公摊费，在合理合法情况下，被告也认可，但原告事情没有做完，被告不认可。原告服务非常差，原告最大的宗旨是服务业主，合同也约定了原告有应尽的责任，但小区业主怨声很大，被告愿意交物管费，但如果原告服务不能跟上都要打折，我们保安老龄化严重，一个青年打倒了5个保安，安保服务跟不上，原告收费不能按这个标准收取，原告给被告造成了损失也应当进行赔偿。原告遇到问题都没有解决，即使没有执法权也没有向上级反馈。经审理查明，2010年12月2日，渝北区××小区业主委员会为甲方，嘉佳物业公司为乙方，签订了《渝北区××小区物业服务委托合同》。该合同第四条约定，委托物业管理期限自2011年2月1日起至2014年1月31日止。第五条，甲方的权利义务，二、义务：2、有义务监督业主或物业使用人在每月10日前交纳其拥有产权并按建筑面积计算的当月的物业管理费、公共水电分摊费。第十三条，1、电梯住宅三层以下（含三层）物业管理费标准：0.8元/㎡/月；2、电梯住宅三层以上物业管理费标准：1.0元/㎡/月。第十七条，公共用水、电公摊费按每户6.5元/月收取。第三十七条，业主或物业使用人逾期（应交费日期后延一个月视为延期）交纳物业服务费，每逾期一天需向乙方交纳所拖欠物业服务费的3‰违约金并逐日累计计算。上述合同签订后，原告按合同约定为××小区提供了物业管理服务。2013年5月27日，渝北区××小区业主委员会作出了《证明》，载明，嘉佳物业公司于2010年12月2日与我委员会签订《××小区物业服务委托合同》以来一直严格履行合同约定，为××小区提供良好的物业管理服务。2021年5月11日，重庆市渝北区宝圣湖街道宝圣湖社区作出了《证明》，载明，××小区第一届业主委员会到期后至今未成立新的业主委员会，嘉佳物业公司从2011年至今一直是××小区的物业管理单位。被告系渝北区回兴街道宝桐路××号××小区××幢××号住宅房屋的业主，房屋建筑面积为87.95平方米。原告在2018年3月31日通过EMS向被告发送催费律师函，催收2011年1月起的物业服务费和公摊水电费、逾期交费违约金，并多次通过张贴催费通知单催收。原告最近一次是在2020年12月15日通过张贴物业费催款通知的方式，向被告催收2011年1月至2020年12月的物业服务费9504元、公摊费702元，共计10 206元。原告在庭审中还举示了：1．人员登记表、管理员巡检记录表、巡逻签到表、日常维修照片、日常保洁、违规占用消防通道告知书、关于禁止电动摩托违规充电的安全告知书等通知的照片，拟证明原告按物业合同约定开展了物业服务工作；2．关于××小区使用公共收益支付消防管网维修整改部分款项的说明，拟证明原告并未占用公共收益；3．关于××小区相关安全隐患的紧急报告，拟证明原告入场交接时监控已经瘫痪，原告出资在部分主要通道逐步恢复监控。被告质证证据1除了保洁确实有，但其他的从未看到过，小区人员都是自由进出，巡检表也未张贴过，摩托车违规充电属实，原告过了几个月才立牌禁止，且没有跟进，仍然乱停乱放；就证据2原告确实咨询过业主，但原告方案没有采纳业主意见；就证据3，原告入场之前部分监控可以用，原告入场后未公示对监控维护更换的情况，不认可原告所述恢复了监控。被告举示了相应照片，拟证明原告物业服务不到位，包括：公共收益从不公示，处理电梯等维修事宜不及时，浪费公共区域水电，车位管理混乱监控不到位，安保服务落后，物业人员在水井气井堆放杂物，缺乏对外来人员的管理，长期有人上门推销，放任底楼住户破坏杂物。原告称均已履行了相关义务。庭审中，原被告均确认，××小区现无业委会。上述事实，有原、被告的陈述、《渝北区××小区物业服务委托合同》、证明、土地房屋权属登记卡、物业费催款通知及律师函及邮寄单等随案为证，并经当庭质证，足以认定。本院认为：根据《物业管理条例》第十五条的规定，业主委员会有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同的职权。第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与渝北区××小区业主委员会于2010年12月2日签订的《渝北区××小区物业服务委托合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，该合同对××小区全体业主均具有约束力。根据合同约定及证明的记载，原告从2011年2月1日起为××小区提供物业服务，在合同到期后，原告仍持续为该小区提供物业服务，根据《重庆市物业管理条例》第六十六条的规定，物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。被告系××小区的业主，应当按该合同约定向原告支付提供物业服务期间的物业管理费，其虽举示了照片，拟证明原告物业服务不到位，但一方面无法确认拍摄地点是否属于原告提供服务区域，另一方面即便确系案涉小区，也仅能反映拍摄时间点的情况，不能证明原告始终未履行物业服务义务，故不构成原告拒交物业费的正当理由。综上，被告应按原告主张向原告支付拖欠的从2013年5月至2020年5月期间的物业管理费1元/平方米/月×85个月×87.95平方米=7475.75元。就公摊费，《渝北区××小区物业服务委托合同》明确约定了公共用水电按6.5元/月支付，被告辩称因原告没有做完工作故不认可公摊费，理由不成立，故被告应按照合同约定，向原告支付2013年5月至2020年5月期间的公摊费85个月×6.5元/月=552.5元。就违约金，因原告物业管理的确存在一定的瑕疵，故原告主张被告支付违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告杨友梅在本判决生效之日起十日内向原告重庆嘉佳物业管理有限公司支付2013年5月至2020年5月期间的物业管理费7475.75元、水电公摊费552.5元；二、驳回原告重庆嘉佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取39.82元，由被告杨友梅负担25元，由原告重庆嘉佳物业管理有限公司负担14.82元。本判决为终审判决。  审 判 员  张晓星  二〇二一年七月八日  书 记 员  李婧姣 - 1 –