湖南省耒阳市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0481民初2232号原告：段世生，男，1959年2月1日出生，汉族。原告：段雪艳，女，1984年7月13日出生，汉族。两原告的诉讼代理人：伍峥荣：湖南教正律师事务所律师。被告：耒阳志建房地产开发有限公司，统一社会信用代码91430481077162366W。法定代表人：段志军，该公司执行董事。被告：段志军，男，1967年6月12日出生，汉族。被告：邓建伟，男，1986年11月25日出生，汉族。三被告的委托诉讼代理人：梁军，湖南惠湘律师事务所律师。原告段世生、段雪艳与被告耒阳志建房地产开发有限公司（以下简称“志建公司”）、段志军、邓建伟民间借贷纠纷一案，本院于2021年4月15日立案受理，依法由审判员张志武适用简易程序于2021年7月19日公开开庭进行了审理。原告段世生及其两原告的委托诉讼代理人伍峥荣、三被告的委托诉讼代理人梁军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告段世生、段雪艳向本院提出诉讼请求，请求判令：1、解除两原告与被告志建公司于2018年2月10日、原告段世生与被告志建公司于2018年4月17日分别签订了《志建·中央公馆商品房买卖合同》（以下简称商品房买卖合同）；2、三被告共同偿还两原告借款本金4291300元，支付截至2020年8月19日的利息5802900元，此后的利息自2020年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍付至借款清偿之日止。辩论终结前，两原告将借款金额变更为4292130元；3、本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：两原告系父女关系；被告段志军与被告邓建伟系父子关系，被告志建公司为被告段志军、邓建伟家庭出资（登记股东为被告段志军）投资的有限责任公司。此前，原告双方因钢材供应相识。2013年10月12日，三被告因“财富广场3号楼”项目开发所需向两原告借款。两原告当日将100万元出借给三被告，约定借款月息3分。此后，三被告又分两次向两原告借款300万元，同样约定借款月息3分。2014年7月1日，对方对借款本息核算后，签订《借款协议》一份，因三被告在该协议签订之日拖欠两原告借款利息20万元，协议遂约定甲方向乙方共借款420万元，分两笔借贷，每笔借款按每满6个月结息一次，借款利息3分。2016年12月11日，三被告因资金紧张，又要原告借款30万元（因该款是原告从他人处借来暂时周转的并已产生利息7870元，遂扣除该利息，实际转账支付给三被告的金额为292130元）。2018年2月10日，原、被告经结算，三被告尚欠原告借款本息共计846万元整。为此，2018年2月10日、4月17日，被告志建公司与原告段世生先后签订了两份《商品房买卖合同》，前份合同约定被告志建公司应在2018年4月16日前交房，后一份合同约定商铺已符合交付标准应即时交房。但时至今日，三被告总是以各种理由推诿，至今仍未向两原告交付房屋。两原告认为，因被告志建公司并未按两份《商品房买卖合同》的约定向原告段世生交付房屋，并有部分房屋已转让给他人，该约定已根本无法实现，原告只有依法解除这两份《商品房买卖合同》，要求三被告按借款基础法律关系向原告偿还借款本息。为此，特具诉状，请求公正判决。被告志建公司、段志军、邓建伟辩称：1、邓建伟不是本案适格被告，现有的纠纷只是原告与被告志建公司之间存在的民事法律关系。同时，被告志建公司工商登记为被告段志军的一人股东公司，被告邓建伟不是被告志建公司的股东，只是担任公司的经理，被告邓建伟的行为都是职务行为。如果认定被告志建公司需承担民事责任，被告邓建伟作为公司职工，不应当基于职务行为为被告志建公司承担任何责任。2、涉案基础法律关系是原告与被告志建公司存在投资关系，不是借贷关系，不应当计算利息。3、2018年2月10日，双方签订的《商品房买卖合同》是有效的，该合同标的物为中央公馆三楼1180平方米的门面房，签订合同时就是竣工的现房，不适用商品房预售条款。经政府整规，标的物符合办证条件，被告志建公司曾经多次通知、公告通知原告办理手续，原告因税费关系拖延收房，造成不能交付标的物，责任应该由原告承担。4、原告关于一部分房屋已转让给他人，为此请求解除2018年2月10日合同的理由不成立，双方没有约定法定解除条件，不应当解除2018年2月10日的合同。5、如果不能认定为借贷关系，原告段世生向被告出具了收条，上面载明就是将被告志建公司中央公馆抵借款本金，不应当按照借款关系来处理借款本金和利息。6、2018年4月17日签订的《商品房买卖合同》，不是原告本人签字，也不是双方真实意思的表示，且原告没有实际履行支付房款433万元的义务，属于无效合同。7、自2014年12月16日至2018年1月30日，被告志建公司退还原告投资款共计3754942元。经审理查明，两原告系父女。被告志建公司系自然人独资公司，于2013年8月27日登记成立，唯一股东为被告段志军，注册资金800万元；被告邓建伟系被告段志军之子。被告段志军在耒阳市蔡子池街道办事处下马家巷开发志建·中央公馆项目，因缺乏资金，向两原告借款。2013年10月12日，原告段世生向被告邓建伟的个人账户（账号尾号：6011）转账付款100万元。2013年12月19日，原告段雪艳再向被告邓建伟的个人账户（账号尾号：9973）转账付款30万元。被告段志军均向两原告出具了借条，约定月利率3分。2014年3月17日，被告志建公司为增资扩股，由被告段志军代表被告志建公司为甲方，原告段世生为乙方，双方签订了《耒阳市志建房地产开发有限公司股东入股合作协议》，约定：一、甲方现有在建项目“财富广场3号楼”已取得了部分国土（产权证）、规划审批及报建手续，规划批准建17+1商住楼房（以后超层责任由甲乙双方共同承担），但现设计图纸改变了原规划（超红线），必须尽快变更规划方案。为保证工期的顺利进行及售房的合法性，甲方必须在近期内完善各项相关手续，如因上述问题影响工程进度，或不能取得合法售楼权（无法取得合法产权），甲方必须承担如下经济损失：1、如因甲方手续不全，最终不能办理产权证，售房款未能收上，由甲方全权负责；2、如影响工程进度，按延期工期限七天以后，每延迟工期一天，由甲方补偿公司人民币1万元；3、如所建房屋无法取得合法产权，甲方应承担相应经济损失，即按售楼面积100元/m2补偿公司损失。二、甲方另有“矿管局”项目、“锦江花园”项目正在启动中，分别已投入资金28.372万元和85.13万元，两项目共计投入资金113.502万元。如该项目无法启动，所投资金全部由甲方退还，并按月息2%补偿公司。三、甲方资产：1、财富广场3号楼：已投入资金486.2706万元，折算利息200万元，共计投资686.2706万元；2、“矿管局”项目：已投资28.372万元；3、“锦江花园”项目：已投资85.13万元（其中四户已安置）；4、公司注册、招待费用等共计51.1766万元。1-4项合计850.9492万元，即甲方总资产约850万元。四、应退回公司押金、借款：公司已支付拆迁户押金、借款共计209.05万元（详见公司支付拆迁户押金、借款明细表），交房时该款由甲方从拆迁户扣回收入公司账内。五、财富广场3号楼，应赔付拆迁户面积约7000m2，其中一楼赔付面积600m2，二楼赔200m2，4-10楼赔住宅面积6200m2（详见各楼层赔付清单）。六、甲乙双方应出资金：公司增资扩股前已有资产850万元，其中甲方（段志军）已出资698.8万元，乙方已出资（段志军借款）151.2万元。公司增资扩股后，总资产为1280万元，甲方（段志军）占公司总资产的55%，应出资704万元，减去已出资698.8万元，还应出资5.2万元；乙方占公司总资产的45%，应出资576万元，减去已出资的151.2万元，还应出资424.8万元。七、耒阳市志建房地产开发有限公司增资扩股后须变更如下内容：1、增资扩股后公司总资产为1280万元；2、修改公司章程，起草股东会决议；3、股东段志军占股份55%，段小飞25%，段雪艳20%；4、公司任职：董事长段志军；总经理段世生；经理邓建伟；监事段雪艳；董事段小飞。上述决议，上报耒阳市工商局备案。八、该协议签字后即日生效，印一式三份甲乙双方各执一份，公司存楼一份。被告段志军代表甲方签名，并加盖了被告志建公司的印章；乙方由原告段世生签名。该合同签订后，2014年3月19日，原告段雪艳向被告志建公司的账户转账付款270万元。但原告段世生之后发现“财富广场3号楼”项目并不是以被告志建公司名义开发的，遂停止了注资；被告志建公司、段志军也没有修改公司章程、起草股东会决议、到企业管理机构变更办理公司登记等手续，被告志建公司仍为自然人独资公司，登记的唯一股东仍为被告段志军。2014年7月1日，被告志建公司为甲方，原告段志军、段雪艳为乙方，双方对之前的400万元借款进行结算，将欠息20万元转为新的借款后签订《借款协议》，约定1、甲方向乙方共借款420万元，分两次借贷；2、借款月利息3分；3、其中150万元从2014年3月15日计息，2015年2月15日结算利息，以后每6月结息一次；4、其中270万元从2014年7月1日起计息，2015年2月15日结算利息，以后每6个月结息一次；5、还期期限2016年4月30日前，结清所有借款本息。被告邓建伟、段志军代表被告志建公司签名；两原告在协议上签名。2015年2月15日，两原告以出借人身份（甲方），与被告志建公司、邓建伟以借款人身份（乙方）对前期借款进行了结算，确认至2014年6月30日止，乙方向甲方借款420万元，至2015年2月15日止，乙方欠甲方本息共计500万元，为此签订《借款补充协议》，约定：一、保证条款：1、乙方必须保证按约定时间付清甲方利息；2、乙方自愿用“财富广场3号楼”一楼门面共计600m2，三楼整层共计1000m2做抵押；3、乙方到期不能归还甲方的欠款，甲方有权处理抵押物；二、在还款期限内抵押物的处理：1、乙方如需办理该抵押物房屋产权证，必须经甲方同意，与乙方共同办理，但该产权证应由甲方保管；2、乙方如需用抵押物贷款，所得贷款必须优先偿还甲方贷款；3、乙方如需将该抵押物招商招租，必须经甲方同意与乙方同第三方（即承租方）共同签订租赁合同；4、乙方如需出售该抵押物，必须经甲方同意与乙方同第三方（购买房屋方）共同签订购房合同，所得售楼款必须优先偿还甲方贷款；5、甲方同意并支持乙方把该抵押物用于抵押贷款和借款，用于缓解该项目资金压力。三、逾期还款抵押物的处理：逾期还款甲方可将抵押物由具有资质的评估公司进行评估作价，并面向社会公开拍卖，所有款项还清甲方贷款本息后，多余款归乙方；或不足部分款项由乙方用现金支付补给甲方。四、协商争议的解决方式：本协议在履行过程中发生的争议由当事人友好协商解决，协商或调解不成的，可由任意一方依法向出借方所在地人民法院起诉。上述协议签订后，被告段志军、邓建伟分批向两原告支付了部分利息。2016年12月11日，原告段世生又向被告志建公司的财务人员杨玉函的个人账户转账292130元。同日，两原告向被告段志军、邓建伟出具三张收据，确认收到：1、2014年3月12日应付利息12000元；2、2015年2月15日至12月15日六次共计付息443900元；3、2016年3月14日至10月27日十次共计付息351000元。2017年3月26日，原告段世生又出具收据，确认收到2016年10月28日至2017年3月26日共计利息款90000元。两原告另行认可被告志建公司在2017年4月9日付息6万元、4月13日付息5万元、2018年1月30日付息3万元，还有零星付息47600元。2018年2月10日，被告志建公司、邓建伟为甲方，与两原告为乙方，签订《商品房买卖合同》，约定：1、乙方自愿认购甲方建设的志建·中央公馆商业第三层门面，房屋结构为框剪结构，建筑面积1180m2，价格为3500元/m2，总价款413万元，于签署本协议时即付清；2、甲方应在2018年4月16日前交房，如遇人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况需要顺延，双方协商解决；甲方必须帮乙方办理产权证，费用由乙方负责，遵照国家相应的房产法律法规、契税由乙方承担。被告邓建伟代表甲方、原告段世生代表乙方在合同上签名。之后，被告志建公司向两原告出具收据（收据编号尾号：1409），确认收到两原告交付的购门面款413万元，并在收据上注明“三层门面款作退段世生、段雪艳本金”。原告段世生也向被告段志军、邓建伟出具收据（收据编号尾号：5200），确认收到“段志军、邓建伟以志建中央公馆三楼门面抵借款本金413万元”，但原告段世生在该收据上未签名，也未注明收到日期。到期后，被告志建公司、段志军未通知两原告收房，也未办理产权证。2018年4月17日，被告志建公司为甲方，原告段世生为乙方，签订《商品房买卖合同》，约定：1、乙方自愿认购甲方建设的志建·中央公馆商业第一层门面，房屋结构为框剪结构，建筑面积433m2，价格为10000元/m2，总价款433万元，于签署本协议时即付清；2、商铺已是现房；甲方必须帮乙方办理产权证，费用由乙方负责。被告邓建伟代表甲方、原告段世生代表乙方在合同上签名。之后，被告志建公司向原告段世生出具收据（收据编号尾号：21589），确认收到原告段世生交付的购门面款433万元。但被告志建公司未向原告段世生移交涉案门面，也未办理产权证。上述事实，有原告段世生的陈述、两原告提供的转账流水、借款协议及补充协议、2016年12月11日的二张利息收据（金额分别为443900元、351000元）、《商品房买卖合同》二份及其收据；有三被告提供的2018年2月10日的《商品房买卖合同》及其购房款收据、原告段世生出具的以购房款抵偿借款的收据、志建公司的企业信用公示报告、入股协议证实，经双方质证，对方对真实性均无异议，均予以认定。两原告提供的2016年12月11日的利息收据（金额12000元），付息时间为2014年3月12日，早于双方签订《借款协议》约定的计息时间即2014年3月15日起，因此，该次付息是《借款协议》之外的，与本案无关，不予认定。三被告提供的整规资料，与本案无关，不予认定；提供的付款流水账，是三被告自行制作的，且未附银行流水或交易凭证，无法审查真实性，两原告也不承认该表付款的真实性，故不予认定。本院认为，借款人应当按照约定的期限返还借款、支付利息。禁止高利放贷，借款的利率不得违反国家有关规定。本案中，关于原、被告之间的法律关系，两原告主张为民间借贷关系，三被告认为只存在投资入股关系或房屋买卖关系，为此，本院依照相关法律规定及双方提供的证据进行评析：原告段世生曾在2014年3月17日与被告志建公司、段志军签订了《入股合作协议》，但该协议签订后至今，志建公司的公司类型仍为自然人独资公司，并未变更为合伙有限公司，也未增加股东登记，唯一股东仍为被告段志军；即使原告段世生在2014年3月19日向被告志建公司注资270万元，但在2014年7月1日双方另行签订的《借款协议》，确认被告志建公司向两原告借款420万元，该项约定与两被告之前的付款相符，但与《入股合作协议书》不符，可见双方对《入股协议书》已终止履行，即双方未建立合伙关系。至于房屋买卖关系，从双方的《借款补充协议》可以看出，被告志建公司需提供“财富广场3号楼”一楼门面共计600m2，三楼整层共计1000m2为涉案借款设置抵押，且双方在签订二份房屋买卖合同时，并未约定解除抵押；同时，2018年2月10日的《商品房买卖合同》约定的交房时间为2018年4月16日，但至该日止，被告志建公司并未向原告交房，也未向两原告发出书面收房通知；2018年4月17日的《商品房买卖合同》没有约定房号，将实际造成履行不能，可见，双方签订《商品房买卖合同》的真正目的不是为了房屋买卖，实际上是以签订《商品房买卖合同》为涉案借款担保，并不必然产生房屋买卖关系。故本院认定原、被告之间存在民间借贷关系。《商品房买卖合同》既然只是涉案借款合同的担保，且原告不请求解除担保，故两原告请求解除涉案《商品房买卖合同》，不符合法律规定，不予支持。关于借款金额，原、被告在2014年7月1日签订的借款协议确定的金额为420万元，但两原告支付的借款金额只有400万元，另20万元为息转本形成的新的借款，由于双方支付的借款利息是按3分计算的，达到了借款人处分民事权利的上限，故结算无效；又由于原告段世生在2016年12月11日向被告志建公司支付了借款292130元，可视为两原告继续履行了借款协议，即认定两原告向被告志建公司支付借款4292130元。涉案借款已经支付到位，借款合同已经生效。关于利息，当时有效的《最高人民法院》(法释[2015]18号)第二十六条规定：“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持”。根据双方的《借款协议》确定的起息时间及本案确定的借款金额、原告出具的利息收据，可以确定被告志建公司在签订《借款协议》之后，未按约定的月利率3分支付利息，因此，至2020年8月19日止，只能按法律规定的民间借贷利率上限即月利率2分计算利息。其中的130万元自2014年3月15日至2020年8月19日共6年又5个月，产生利息2002000元（130万元×20‰×77个月）；270万元自2014年7月1日至2020年8月19日共6年又1.5个月，产生利息3969000元（270万元×20‰×73.5个月）；292130元自2016年12月11日至2020年8月19日共3年又8个月，产生利息257074元（292130元×20‰×44个月），上述共计产生利息6228074元，被告志建公司只支付了1072500元，尚欠利息5155574元。2020年8月20日之后的利息，依照现行有效的《最高人民法院》(2020第一次修正)第二十六条：出借人请求借款人按照合同约定利率支付利息的，人民法院应予支持，但是双方约定的利率超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的除外。前款所称‘一年期贷款市场报价利率’，是指中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率”规定，应按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算。关于借款人的确定问题，被告志建公司系自然人独资公司，唯一股东系被告段志军，由于被告段志军没有提供证据证实被告志建公司的财产独立于股东个人财务，依照《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，无论涉案借款人是被告段志军或被告志建公司，被告志建公司或被告段志军均应承担连带责任。至于被告邓建伟，原、被告签订的《借款补充协议》已确定被告邓建伟为借款人，因此，被告邓建伟的涉案行为不仅仅是职务行为，已自愿加入涉案值债务，构成共同借款人。综上所述，两原告要求三被告返还借款4292130元，支付截至2020年8月19日的欠息5802900元中的5155574元，符合法律规定，予以支持。三被告关于双方只存在投资入股关系或房屋买卖关系，不应支付利息以及被告邓建伟主体不适格，不应承担责任的反驳主张，与查明的事实不符，也不符合法律规定，均不予采纳；关于已向两原告返还借款3754942元的反驳主张，因未提供证据证实且两原告不予认可，不予采纳。依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院》（法释[2015]18号）第二十六条、《最高人民法院》（2020年第二次修正）第二十五条、第三十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告耒阳市志建房地产开发有限公司、段志军、邓建伟返还原告段世生、段雪艳借款4292310元，并支付截至2020年8月19日止的欠息5155574元，之后的利息以4292130元为基数，按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算至清偿之日止，于本判决发生法律效力之日起十天内付清；二、驳回原告段世生、段雪艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（自觉履行的，可将标的款付至耒阳市人民法院标的款账户，户名：耒阳市人民法院其他案款；账号：83350311000001669002；开户行：华融湘江银行耒阳支行。付款时需注明案号）本案案件受理费82364元，减半收取41182元，财产保全申请费5000元，合计46182元，由三被告负担。两原告已垫付46182元，三被告应在执行中清偿。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 员  张志武二〇二一年七月二十四日代理书记员  周颖颖打印责任人：张志武校对责任人：周颖颖