重庆市北碚区人民法院民事判决书 （2021）渝0109民初3227号  原告：重庆纲举目张商业运营管理有限公司。住所地重庆市北碚区碚峡路57、59、61、63号4楼。统一社会信用代码：91500109MA607UQK7F。法定代表人：冉巍，执行董事。委托诉讼代理人：龚波（该公司员工），男，1972年3月24日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：周娅，重庆长弘律师事务所律师。被告：邓小东，男，汉族，1964年4月8日出生，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：何芬兰，重庆索达律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶亮国，重庆索达律师事务所实习律师。原告重庆纲举目张商业运营管理有限公司（以下简称纲举目张公司）诉被告邓小东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月11日立案受理后，依法适用简易程序于2021年5月10日公开开庭进行了审理。原告纲举目张公司的委托诉讼代理人龚波、周娅，被告邓小东及其委托诉讼代理人何芬兰、叶亮国到庭参加诉讼。现已审理终结。原告纲举目张公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2019年4月5日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2020年6月11日解除，若原告无单方解除合同的权利，则请求法院判决解除上述合同；2、判决被告向原告退还已支付的保证金43 000元及租金123 061元。事实和理由：2018年，北碚区人民政府欲打造“滨江特色街区”，原告与北碚区朝阳街道办事处、重庆市北碚区新城建设有限公司签订了《朝阳街道滨江特色街区合作协议》，拟将案涉街区整体打造为全国知名的文化旅游街区。基于此，原告与包括被告在内的多个商业体所有权人签订了多份房屋租赁合同。2019年4月5日，原、被告签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定由被告将其所有的位于重庆市北碚区朝阳街道牌坊湾134号负1号和负2号、134号附3号和附4号、135号附4号（建筑面积共计932.02平方米）5个门面出租给原告，合同中还约定了租期、租赁支付方式、合同解除权等内容。此后，原告按照约定向被告支付了合同保证金43 000元，租金123 061元。合同签订后，原告于2020年4月进场装修，期间租赁房屋周围住宅业主闹事，阻止原告对房屋装修施工，理由为，租赁房屋部分存在产权及用途纠纷、施工噪声、项目建成后影响居住环境，如油烟、噪声、环境卫生、供电容量、房屋结构安全、停车及通行等，并要求新装电梯或拆迁安置。2020年5月份，50余户业主联名向社区、街道、政府投诉，要求停止项目打造。因前述无法施工情形，原告多次报警，并向政府反映情况要求协调解决，但未能解决问题。原告无法按合同约定的目的使用租赁物，根据合同“乙方不能实际使用租赁房屋60天以上时，乙方有权单方面解除本合同”的约定及情势变更原则，原告向被告送达了《解除合同通知书》，通知双方签订的合同于2020年6月10日解除，被告于2020年6月11日签收。综上所述，原被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》已于2020年6月11日解除，根据合同约定，解除后，被告应返还原告保证金及租金共计166 061元，请求法院支持原告的诉讼请求。被告邓小东辩称：原被告签订《房屋租赁合同》及《补充协议》属实，但原告不享有单方解除合同的权利，不同意解除合同，原告的诉讼请求应予驳回，被告已另案起诉原告要求支付租金及违约金，该案正在审理过程中。合同未解除及不同意解除的理由如下：1、被告交付给原告的房屋具有合法的所有权，无权利瑕疵；2、原告所称的房屋周围住宅业主强烈闹事并不存在，且不是针对涉案门面。即使存在周围住宅业主闹事，也非被告导致，被告多次积极配合原告协调解决纠纷。住宅业主闹事主要原因是，被告的装修产生了施工噪声、施工许可证等证件未通过审批、街道整体设计方案未通过审核，这些原因均与被告无关；3、原告收到案涉房屋后未对房屋进行装修，“闹事”针对的是4个配电房的装修行为及其用途，但4个配电房并不在合同范围之内，同时被告对配电房具有合法的所有权，住宅业主对配电房提出意见后，被告上门向业主解释，展示文件，积极协调处理；4、《房屋租赁合同》虽约定不能实际租赁房屋60天以上，承租人有权单方解决合同，但该条同时约定单方解除合同后出租人还应赔偿6个月的租金，说明承租人单方解除合同的前提是出租人存在恶意或者重大过失而违约，本案被告无违约情形，原告虽于2020年6月11日向被告送达了《解除合同通知书》，但不产生解除合同的效果。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2019年8月左右，重庆市北碚区人民政府朝阳街道办事处（以下简称朝阳街道办）(甲方)与纲举目张公司（乙方）、重庆市北碚区新城建设有限责任公司（丙方）签订《朝阳街道滨江特色街区合作协议》，主要约定：朝阳街道办委托纲举目张公司对朝阳街道滨江特色街区进行建设改造和整体招商运营，打造特色商业街区。一期对E13-1-1/04地块进行建设，二期对牌坊湾132号、134号、135号商业裙楼进行改造。其中牌坊湾134号、135号商业裙楼分属8个私人业主所有，之前经营业态以建材批发零售、仓储为主。二期打造商业裙楼部分由纲举目张公司先与业主签订租赁合同，租期15年，然后由纲举目张公司负责对滨江特色街区进行设计，负责对商业裙楼门面室内装修，统一招商并运营管理。由朝阳街道办协调纲举目张公司与业主的租赁合同签订以及外摆、广告位、店招等遇到的问题，并修建商业裙楼的烟道，并给予纲举目张公司27个月租金补贴（2020年1月31日前拨付3个月的租金，余下24个月的租金补贴根据指标完成情况在两期整体开街运营一年后逐步拨付）。2019年4月5日，邓小东（甲方）与纲举目张公司（乙方）签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，《房屋租赁合同》主要约定：一、甲方将其位于牌坊湾134号负1号和负2号、134号附3号和附4号、135号附4号房屋（建筑面积共计932.02平方米）出租给乙方；租金按32.21元/平方米/月计算。房屋所在建筑物建筑红线外毗邻未经市政、街道管理的区域，甲方同意乙方使用，但其他人提出异议，与甲方无关。二、租赁期限从2020年1月1日起至2034年12月31日止，租金按季度支付，乙方每季度提前10天向甲方缴纳下季度租金。合同签订后十个工作日内，乙方向甲方保证金43 000元，合同届满后或者终止后甲方退还。三、在租赁期内，出租房屋需符合出租使用的基本要求，即保证房屋完整、权属清楚、无抵押、查封，之前的租赁关系解除清晰，无纠纷，无债务，若发生与出租人有关的产权及租赁纠纷，由出租人负责协调解决；因租赁房屋是为了统一运营商业而非自身直接经营，故甲方同意乙方转租给第三人经营并根据经营需要对房屋进行装修、改建，如因装修、改建或者经营需要办理各类手续，甲方应无条件配合协助，费用由乙方承担。四、房屋租赁期内，甲方擅自解除合同或者因甲方违约导致乙方解除租赁合同或乙方不能实际使用租赁房屋60天以上时，乙方有权单方面解除本合同。合同解除后，甲方除退还本合同约定费用外（包含但不限于乙方缴纳的保证金），还需向乙方作出赔偿，赔偿金额为当期6个月租金及乙方利益损失。租赁合同履行五年后，若乙方经营困难，可以提前三个月通知甲方解除合同，合同解除后，乙方向甲方支付三个月的租金作为违约金，甲方退还保证金。《补充协议》主要约定，原合同定于甲方于2019年12月31日整体交房给乙方，若现房屋承租人若不再续租至2019年12月31日，则甲方将空置房交房给乙方使用，乙方支付第一季度租金时一并支付空置期的租金包干价33 000元。《房屋租赁合同》、《补充协议》签订后，纲举目张公司于2019年4月25日向邓小东支付保证金43 000元，于2020年1月9日支付2020年第一季度租金90 061元，于2020年1月19日支付2019年空置期包干租金33 000元。2020年4月1日，纲举目张公司进场装修位于配电房楼上的物业办公室，被周边居民阻扰而未完成装修。其中，刘支秀于2020年5月5日上午因灰尘、噪声以及质疑违规施工等问题与施工人员产生争执并报警，被民警劝解后离开；刘支秀及其他居民于2020年5月6日上午因灰尘、噪声以及配电房安全及配电房产权等问题与施工人员产生争执并报警，被民警劝解后离开。2020年5月11日，纲举目张公司向邓小东作出《关于无法正常使用租赁房屋的函》，主要载明：其在装修配电房楼上4间房屋时，受到商铺楼上居民多次阻扰，阻止施工人员进行装修，影响项目整体运营，纲举目张公司无法正常使用租赁房屋，该期间房屋的租金不予承担。邓小东于次日收到该函件。2020年6月8日，纲举目张公司向邓小东作出《解除合同通知书》，邓小东于同年6月11日收到该通知书。 2020年6月16日，邓小东向纲举目张公司作出《关于解除合同通知书》的回函，载明不同意解除合同。2020年8月13日，纲举目张公司作出《严正催告函》，要求邓小东最迟于2020年8月23日前与纲举目张公司联系人办理租赁房屋退还交接手续。邓小东于2020年8月20日收到该函件，于2020年8月22日回函拒绝收回房屋。2021年6月23日，重庆市北碚区人民政府朝阳街道办事处(甲方)与纲举目张公司（乙方）、重庆市北碚区新城建设有限责任公司（丙方）签订《补充协议》，约定因疫情、稳定等因素影响，乙方停止打造原协议中约定的“二期商业裙楼部分”。经本院向涉案房屋所在的北碚区朝阳街道河嘉社区了解相关情况，社区书记陈述，居民阻工是因为纲举目张公司拟将配电房楼上的三间房屋装修成物业办公室，周边居民认为该三间房屋产权不明，且配电房楼上不能设置办公室，故在纲举目张公司装修办公室期间出现居民闹事的情况，后纲举目张公司另外租用房屋作为物业办公室，居民就未再阻工闹事。因纲举目张公司从未在施工现场公示过朝阳街道滨江特色街区二期工程的相关设计及规划，于是周边居民联名向社区反映，想了解二期的规划及设计。朝阳街道滨江特色街区二期工程除配电房楼上三间房屋曾经动工装修外，其余房屋从未动工。另查明，北碚区朝阳街道牌坊湾134号附3号权利人系邓小东，用途为批发零用用/商业服务；北碚区朝阳街道牌坊湾134号附4号权利人系邓小东，用途为批发零用用/商业服务；北碚区朝阳街道牌坊湾134号负1号权利人系邓小东，用途为其他商服用地/仓储；北碚区朝阳街道牌坊湾134号负2号权利人系邓小东，用途为其他商服用地/仓储；北碚区朝阳街道牌坊湾135号附4号权利人系邓小东，用途为其他商服用地/商业服务。另，邓小东已于2021年1月12日就涉案房屋租金及违约金向本院提出诉讼。本院认为：纲举目张公司与邓小东于2019年4月5日签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》系双方意思表示真实，不违反现行法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。本案的争议焦点是：一、纲举目张公司是否有权单方解除租赁合同？二、若纲举目张公司无单方解除合同的权利，其起诉请求解除合同的诉讼请求是否应当支持？三、保证金及租金是否应当退还？本院评析如下：一、纲举目张公司不具有单方解除合同的权利，其单方作出的《解除合同通知书》不产生解除合同的效果。理由如下：（一）邓小东已尽到了出租人交付租赁物和适租的义务。首先，在双方签订的《房屋租赁合同》附表一中，记载了涉案5套房屋的面积，其与房屋所有权证的登记面积完全一致；其次，在纲举目张公司与朝阳街道办签订的合作协议中载明，牌坊湾134号、135号商业裙楼经营业态以建材批发零售、仓储为主，由朝阳街道办协调修建商业裙楼的烟道。根据上述证据及事实，本院认定，纲举目张公司在签订租赁合同时，已审核涉案房屋所有权证，知晓或应当知晓涉案房屋的登记用途。纲举目张公司的租赁目的是对涉案房屋所在街区进行建设改造和整体招商运营，其是否将涉案房屋用于经营餐饮，是否需要专用烟道，签订合同时邓小东无法预见也无权干涉。综上，本院认为，邓小东已按合同约定将符合商业用途的房屋交付给纲举目张公司，其已尽到了出租人交付租赁物和适租的义务。（二）纲举目张公司不享有合同无条件任意解除权。双方在《房屋租赁合同》第五项违约责任项下第3条中约定“房屋租赁期内，甲方擅自解除合同或者因甲方违约导致乙方解除租赁合同或乙方不能实际使用租赁房屋60天以上时，乙方有权单方面解除本合同……”。首先，从合同条款分布来看，该条款作为第3条记载于违约责任项下，第1条约定的是出租人逾期交房的违约责任，第2条约定的是承租人逾期支付租金的违约责任，第4条约定的是承租人因经营困难而享有的附条件单方合同解除权。从合同条款本义来看，第3条约定的主要目的是规范出租人根本违约导致合同解除后的责任。其次，单方无条件任意解除权是合同中的重大条款，其与违约责任混合于同一条款中，明显不符合合同订立的惯例和常理。综上，本院认为，该条款合同的本意为：房屋租赁期内，甲方擅自解除合同，或者因甲方违约导致乙方解除租赁合同，或者因甲方违约导致乙方不能实际使用租赁房屋60天以上时，乙方有权单方面解除本合同。（三）即使周边群众存在阻工情形，纲举目张公司仍不具有单方解除合同的权利。第一、现有证据证明，纲举目张在装修配电房楼上房屋时确因噪音、灰尘和产权等问题与周边居民发生争议，但均经民警劝解后自行解散离开，双方并未发生明显冲突，后纲举目张公司另行选取了办公地点，周边居民也未再阻工闹事；第二、居民联名向社区反映的主要目的是了解二期商业裙楼的规划及设计，并非阻止纲举目张公司统一设计打造；第三、涉案的5套房屋产权清晰，房屋的登记用途纲举目张公司在双方签订合同时已经知悉。综上，纲举目张公司无证据证明邓小东在合同履行过程中存在致使合同目的无法实现的违约行为，其不具有单方解除合同的权利。二、虽纲举目张公司无权单方解除双方的租赁合同，但其请求解除《房屋租赁合同》、《补充协议》的诉讼请求应予支持。双方合同约定租金按季度支付，纲举目张公司支付了2020年第一季度租金后，就未再支付租金，其行为已构成根本违约。但是，双方签订的《房屋租赁合同》系长期性合同，纲举目张公司租赁涉案房屋的目的打造特色商业街区，但涉案房屋从2020年1月1日交付至今，既未装修也未使用，且纲举目张公司已停止打造，若继续履行合同，既不利于租赁物发挥使用效益，也对纲举目张公司显失公平；同时，被告也无证据证明原告存在恶意违约情形。综上，为打破合同僵局，结合本案具体情况，本院支持原被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于本判决生效之日起解除。合同解除后，因邓小东就涉案房屋的租金、违约金向本院提起诉讼在先，故占有使用费等其他损失可在先前提起的诉讼中一并处理。三、保证金及租金不予退还。关于纲举目张公司要求退还保证金43 000元的诉讼请求，双方合同中约定合同届满后或者终止后邓小东退还保证金，但目前邓小东诉纲举目张公司房屋租赁合同纠纷一案正在审理，保证金是否需要抵扣租金处于不确定状态，本案中退还保证金的条件不成就，本院不予支持。关于退还租金123 061元的诉讼请求，合同并非因邓小东违约而解除，纲举目张公司以邓小东违约为由要求退还租金无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告重庆纲举目张商业运营管理有限公司与被告邓小东于2019年4月5日签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》于本判决生效之日起解除。二、驳回原告重庆纲举目张商业运营管理有限公司的其余诉讼请求。案件受理费减半收取1810.61元，由原告重庆纲举目张商业运营管理有限公司负担1770.61元，被告邓小东负担40元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。   审  判  员     陈薇薇  二O二一年七月二十八日 法官  助理     肖  扬书  记  员     李  思    - 1 –