福建省惠安县人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0521民初473号原告（反诉被告）：杨光明，男，1981年2月27日出生，汉族，住湖北省荆门市东宝区。委托诉讼代理人：陈力，福建瀛同律师事务所律师。被告：骆龙辉，男，1965年8月28日出生，汉族，住福建省泉州台商投资区。被告（反诉原告）：泉州台商投资区威龙磨具厂，住所地福建省泉州台商投资区张坂镇张坂村东兴豪园后面，注册号×××28。经营者：骆龙辉，男，1965年8月28日出生，汉族，住福建省泉州台商投资区。上述两被告共同委托诉讼代理人：许光瑜，北京盈科（泉州）律师事务所律师。上述两被告共同委托诉讼代理人：陈维锋，北京盈科（泉州）律师事务所律师。原告（反诉被告）杨光明与被告骆龙辉、被告（反诉原告）泉州台商投资区威龙磨具厂（以下简称威龙磨具厂）租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。杨光明及其委托诉讼代理人陈力，骆龙辉及其与威龙磨具厂的共同委托诉讼代理人陈维锋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨光明向本院提出诉讼请求：1.判决确认租赁合同无效；2.判决骆龙辉、威龙磨具厂退还杨光明租金7500元；3.判决骆龙辉、威龙磨具厂赔偿杨光明装修费用130000元；4.判决骆龙辉、威龙磨具厂赔偿杨光明搬迁费用10000元；5、判决骆龙辉、威龙磨具厂赔偿杨光明停产停工损失30000元。事实与理由：杨光明于2019年1月11日与骆龙辉签订《租赁合同》1份，约定骆龙辉将位于泉州台商投资区××镇××村××车间出租给杨光明使用，面积约550平方米，租金为每年45000元，租赁期限自2019年1月1日起至2022年1月1日止。杨光明花费约130000元进行装修后，搬入机器设备并注册公司名称为泉州台商投资区玉慈轩工艺品厂（以下简称玉慈轩厂）进行生产。2020年11月初，杨光明接到骆龙辉通知，上述租赁的车间为违章建筑，相关部门通知将违建部分选择自行拆除或由政府城管部门强制拆除，骆龙辉选择自行拆除，但未通知杨光明拆除时间。骆龙辉要求杨光明立即搬离该租赁厂房，因大部分加工设备是固定在地上无法搬离，强行搬离后也无法使用，杨光明将车间内可搬离物品搬离车间后，骆龙辉自行组织人员将车间和内部设施等拆除。骆龙辉向杨光明隐瞒该厂房属于违建的事实，现该厂房大部分已被拆除，剩余部分已无法使用，骆龙辉应赔偿杨光明对该厂房装修的损失及搬迁费用。杨光明承租上述厂房后，根据骆龙辉的指示将租金转账至骆龙辉及其配偶的微信和银行账户上，租金已交到2020年12月，但从11月初便因无法在该厂房继续生产搬离，故骆龙辉应退还杨光明2个月租金。威龙磨具厂为骆龙辉的个人独资企业，二者的财产已混同，且租赁合同中，出租人写的是骆龙辉，骆龙辉和威龙磨具厂均在落款处签名、盖章，应认定为骆龙辉、威龙磨具厂共同将上述房屋出租给杨光明，骆龙辉、威龙磨具厂应共同承担责任。骆龙辉、威龙磨具厂共同辩称，一、案涉合同系威龙磨具厂与杨光明签订，与骆龙辉无关，威龙磨具厂系骆龙辉经营的个体工商户，骆龙辉的签字及收取租金的行为均是代表威龙磨具厂。二、杨光明要求退还租金，赔偿其装修、搬迁及生产损失均缺乏依据，应予驳回。1、杨光明于2021年1月5日才搬离租赁厂房，即使案涉租赁合同被认定无效，杨光明依法应当按照租金标准支付占用期间的房屋占有使用费，其无权要求退还2个月租金，对超期5天的房屋占有使用费仍应予以支付；2、租赁期间，杨光明未经同意，擅自对厂房进行隔间改造、装修，搬离时也已将装修的附着物、设施等拆除运走，其因改造厂房留在墙体的六个窟窿没有恢复原状，其行为已经违约，无权要求赔偿其装修费用。杨光明也没有证据证实装修花费130000元。杨光明应及时将租赁厂房恢复原状，不能恢复原状的应赔偿损失；3、杨光明没有证据证明其花费搬迁费用10000元，且系杨光明的原因无法生产产生的搬迁费用，其要求赔偿其该费用缺乏依据；4、杨光明是在对厂房充分了解后才签订的租赁合同，后因自身原因生存不下去，要解除合同，并多次向相关部门举报厂房违建问题。无法生产是杨光明自己造成的，其要求赔偿其生产损失缺乏依据。三、杨光明在履行合同过程中，存在诸多违约行为：1、未按合同约定交纳租赁押金；2、违反合同约定转租他人；3、未经同意擅自改造租赁厂房；4、擅自将租赁厂房用作工商登记使用。综上，请求驳回杨光明的诉讼请求第2、3、4、5项。威龙磨具厂向本院提出诉讼请求：1.判决杨光明支付威龙磨具厂违约金7500元；2.判决杨光明将厂房恢复；3.判决杨光明支付威龙磨具厂2021年1月1日起至2021年1月5日的租金625元。事实与理由：2019年1月1日，杨光明与威龙磨具厂签订《厂房租赁合同》1份，约定：威龙磨具厂将位于张坂镇上塘村下埔的厂房出租给杨光明使用，租金为每年45000元，租赁期限自2019年1月1日起至2022年1月1日止，杨光明应在第一年租期内每半年支付一半租金，第二年起每年一次性支付当年租金，合同签订之日杨光明应向威龙磨具厂支付押金7500元。杨光明不得对厂房进行改造，如要改造，必须有威龙磨具厂的书面同意，且在合同期满或解除后无偿移交给威龙磨具厂，并不得擅自转租及将该厂房用作工商登记使用。合同签订后，威龙磨具厂将案涉厂房移交给杨光明使用，但杨光明并未支付押金7500元，也未按约定足额支付租金，且在租赁期间，未经威龙磨具厂书面同意擅自对厂房进行改造、转租他人及以租赁厂房为经营场所成立玉慈轩厂。2020年11月，杨光明因经营不善，欲解除合同，便多次通过福建省12345便民服务平台投诉案涉厂房为违章建筑。2020年12月31日，杨光明表示不续租案涉厂房，自行拆除其改造部分后于2021年1月5日搬离，其拆除行为造成案涉厂房钢结构受损、卫生间无法使用等情况，存在安全隐患。诉讼中，威龙磨具厂明确其诉讼请求第2项的将厂房恢复是指：要求杨光明将厂房恢复至交付其使用时的状态，即修复杨光明承租后在墙壁上砸的6个窟窿（2个窗户、4个排气扇），修复其加装阁楼和楼梯对钢结构的损伤及卫生间下水道无法使用的故障，平整地面并去除其安装的膨胀螺丝，拆除杨光明安装的水池。杨光明辩称，一、因其对厂房装修花费近20万元，双方协商不需要支付押金，双方的聊天记录体现双方在结算时并未包括押金，其已足额支付租金；二、其对厂房的装修、改造均得到骆龙辉、威龙磨具厂的口头同意，双方签订的租赁合同因厂房属于违章建筑无效，双方关于杨光明对厂房的装修应得到威龙磨具厂的同意的约定也无效；3、杨光明不存在将厂房转租他人的情况；4、案涉厂房是因违法扩建才被政府部门要求拆除，厂房被通知拆除后，双方对赔偿无法达成一致意见，为了给威龙磨具厂施加压力，杨光明才投诉威龙磨具厂的钢结构厂房属危房。杨光明并不是为解除合同而投诉。5、杨光明的大部份生产设备已于2020年11月搬离，未搬离的物品并未影响威龙磨具厂的使用，剩余部分也于2021年1月5日全部搬离，其不需要支付2021年1月1日至2021年1月5日的租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：威龙磨具厂系骆龙辉个人经营并经工商登记的个体工商户。2019年1月1日，骆龙辉（甲方，即出租方）与杨光明（乙方，即承租方）签订《厂房租赁合同》1份，约定：甲方将车间约550平方米出租给乙方用于佛像加工，租赁期限自2019年1月11日至2022年1月1日止，每年租金45000元，第一年租金半年付一次22500元，第二年每年付一次45000元，签订合同即日起一次性付清。租赁合同签订之日起杨光明应支付7500元作为租赁期间押金。骆龙辉、威龙磨具厂在该合同落款的甲方处签名、盖章。合同签订后，杨光明支付租金至2020年12月31日，但未支付7500元押金。双方争议的焦点：杨光明的诉讼请求能否得到支持及威龙磨具厂的反诉诉讼请求能否得到支持。对此，本院予以分析并作出如下认定。杨光明认为，一、本案租赁合同因租赁厂房属违章建筑而无效，因此造成杨光明的损失及杨光明多支付的租金，骆龙辉、威龙磨具厂应予以赔偿。二、因合同无效，且双方协商一致无需支付押金，故威龙磨具厂认为押金7500元即为违约金，并要求杨光明支付，缺乏依据。三、案涉厂房的一部分属扩建，已拆除，威龙磨具厂主张墙上的6个窟窿已自行堵上，卫生间下水道被堵住不是杨光明所为，杨光明无需承担修复责任。四、杨光明的部分物品放在案涉厂房，是因部分厂房被拆除没有地方放，杨光明无需承担威龙磨具厂主张的房屋占有使用费625元。杨光明相应提供证据1即厂房租赁合同1份，证明骆龙辉、威龙磨具厂将厂房出租给杨光明；证据2即销售单及发票各1份、收据2份，证明杨光明对厂房进行装修支出的费用；证据3市政投诉即编号×××29（验证码732227）、编号×××48（验证码572916）诉求件详情及航拍图各2份，证明杨光明承租厂房的位置及范围，该厂房属违章建筑，已于2020年11月8日被拆除；证据4即企业信用信息公示报告、转账记录、微信聊天记录各1份，证明杨光明已支付租金至2020年12月31日，并未拖欠租金及押金。应骆龙辉的要求其将租金分别转给骆龙辉、威龙磨具厂，威龙磨具厂为骆龙辉的个人企业，骆龙辉、威龙磨具厂存在财产混同，应认定共同出租。骆龙辉、威龙磨具厂质证称，证据1的真实性、合法性、关联性均无异议，威龙磨具厂是骆龙辉经营的个体工商户，该合同是威龙磨具厂与杨光明签订，与骆龙辉无关。双方在合同中不仅约定期限、租金支付方式，还约定未经威龙磨具厂同意，杨光明不得改造厂房、将厂房用作工商登记及转租他人；证据2的真实性、合法性、关联性均有异议，销售单由杨光明单方出具，并非正式的增值税发票，有伪造的嫌疑，其中的项目、金额、数量等内容是否实际产生，空调是否安装在租赁的厂房里，无法考证，即使销售单、收据体现的费用真实，杨光明改造厂房未经过威龙磨具厂同意，违约在先，且其投入的装修已自行拆除搬走，其无权就该部分向威龙磨具厂主张权利；证据3的真实性、合法性由法院认定，该证据无法证明杨光明的目的，该两次投诉均是杨光明所为，其试图以威龙磨具厂的厂房是违章建筑为由解除案涉合同并索要损失，以弥补其生意亏损，但实际上在杨光明举报前，威龙磨具厂就已经拆除违章部分厂房，杨光明仍使用厂房至2021年1月5日；证据4的真实性、合法性没有异议，但证明目的有异议，该组证据无法证实骆龙辉、威龙磨具厂财产混同，诉争租赁合同是威龙磨具厂与骆龙辉签订的，骆龙辉签字及收租行为均是代表威龙磨具厂，杨光明也未依据合同约定按时足额支付租金，已经构成违约。骆龙辉、威龙磨具厂认为，杨光明的诉讼请求均无依据，应予驳回。案涉合同相对人为威龙磨具厂与杨光明，骆龙辉只是作为威龙磨具厂的经营者在合同上签字、收租金。案涉厂房属违章建筑的部分只有100多平方米，应认定合同为部分无效，即使认定本案合同无效，骆龙辉、威龙磨具厂也无需支付杨光明所请求的装修费、搬迁费用、停工损失等，相反，杨光明应支付威龙磨具厂的房屋占有使用费650元。双方在合同中约定杨光明应支付押金7500元，是为了保证合同的履行，但杨光明在履行合同过程中多次违约，骆龙辉、威龙磨具厂有权要求其再支付该押金作为违约金。另杨光明自行对厂房进行装修造成厂房钢结构受损，骆龙辉、威龙磨具厂有权要求其恢复原状。其相应提供证据5即录音1份，证明杨光明至2020年12月31日仍然占有使用厂房，2021年1月5日才搬离，并将钥匙及房屋交付威龙磨具厂，杨光明的物品、装修购置均已自行搬离、拆除，与骆龙辉、威龙磨具厂无关；证据6即企业信用信息公示报告1份，证明杨光明以案涉厂房为经营场所，成立玉慈轩厂进行经营；证据7即照片1份，证明杨光明未经威龙磨具厂同意私自改造案涉厂房；证据8即转账记录1份，证明杨光明多次未按期足额支付租金；证据9即证据目录、福建省12345便民服务平台网页截图各1份，证明杨光明因经营不善，多次通过福建省12345便民服务平台投诉案涉厂房为违章建筑，试图以此为由单方解除合同；证据10即照片、视频1份，证明杨光明自行拆除改造部分、搬离租赁厂房后，因其拆除行为导致厂房钢结构受损、卫生间无法使用等安全隐患。杨光明质证称，证据5的真实性没有异议，合法性由法院认定，其于2020年11月初将物品从案涉厂房中搬离，只是钥匙未交付，且厂房大部分已被骆龙辉、威龙磨具厂拆除，无法使用；证据6的真实性、合法性、关联性均无异议；证据7中体现的一部分是其租赁后加盖的，不属于改造，未影响骆龙辉、威龙磨具厂后续使用，其对厂房的加盖、改造都是经过威龙磨具厂的同意；证据8的真实性没有异议，杨光明不存在未按时支付租金；证据9是在骆龙辉、威龙磨具厂自行拆除厂房后才投诉，并不是为了解除案涉合同，而是为了给骆龙辉、威龙磨具厂施加压力，对其进行赔偿；证据10的真实性没有异议，案涉厂房改造包括加盖卫生间都是经过骆龙辉、威龙磨具厂同意，骆龙辉、威龙磨具厂无权让杨光明进行维修。本院经审查认为，证据1、3、4、8、9、10，双方均无异议，应予认定。厂房租赁合同上虽由骆龙辉签字，但威龙磨具厂予以盖章确认，威龙磨具厂为骆龙辉经营的个体工商户，威龙磨具厂确认骆龙辉系代表其与杨光明签订合同，故应认定该租赁合同的双方为杨光明与威龙磨具厂。案涉厂房未获批建设用地使用权也未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。杨光明要求确认案涉合同无效，理由和依据充分，应予支持。从杨光明的支付租金及双方的微信聊天可以确认，杨光明已支付租金至2020年12月31日，在杨光明使用案涉厂房过程中，威龙磨具厂并未对杨光明未支付押金提出异议，且双方对支付押金的约定因合同无效而无效，双方也确认杨光明已搬离案涉厂房并将厂房返还给威龙磨具厂，而证据6中杨光明即使注册登记个体工商户，也不影响本案合同的实体处理，威龙磨具厂因此以押金数额为依据要求杨光明支付违约金7500元，缺乏依据，应予驳回。证据2，杨光明未能进一步提供证据证明该证据与本案的关联性，且该份证据的真实性无法确认，从证据7及双方的陈述，杨光明在使用案涉厂房过程中确实有投入装修，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。庭审中，杨光明已确认其投入的装修在搬离厂房时已全部自行拆除搬离，其要求骆龙辉、威龙磨具厂赔偿其装修损失130000元，缺乏依据。杨光明承租后为了其使用目的，对厂房进行不影响主体结构的装修属正常、合理利用厂房，实现其承租利益，威龙磨具厂也未提供证据证明其在杨光明使用厂房过程中有提出异议，故威龙磨具厂主张杨光明未经其同意改造厂房，缺乏依据，不予采信。杨光明未能提供证据证明其存在停工停业损失，另其未能认真审查确认案涉厂房是否取得建设工程规划许可证即与威龙磨具厂签订案涉合同，对合同无效存在过错，故其要求骆龙辉、威龙磨具厂赔偿其停工停业的损失30000元及搬迁费用10000元，缺乏依据，应予驳回。证据5的录音，真实性、合法性予以认定，录音中威龙磨具厂同意给予杨光明宽限5日搬离案涉厂房，双方也确认杨光明于2021年1月5日完全搬离并返还案涉厂房，该期间应作为杨光明搬离案涉厂房的宽限期，威龙磨具厂要求杨光明支付该期间的房屋占有使用费625元缺乏依据，应予驳回。根据双方确认，2020年11月案涉厂房因涉违章被部分拆除，在杨光明使用案涉厂房过程中其承租的利益必然受到影响，但杨光明也认可其仍有在其承租的未被拆除的厂房内进行生产，并于2021年1月5日完全搬离，对杨光明要求返还的租金酌情按一个月租金予以支持，即威龙磨具厂应退还杨光明租金3750元。威龙磨具厂确认杨光明搬离后，其已将案涉厂房另行出租给他人使用，可见杨光明所投入的装修拆除后并未影响案涉厂房的使用，威龙磨具厂主张的杨光明对案涉厂房进行改造造成其厂房受损，不符合客观事实，威龙磨具厂未能提供证据证明其交付给杨光明时的厂房具体状况，在杨光明搬离后又出租给他人使用，已无法明确威龙磨具厂主张要求修复的原因由谁造成，威龙磨具厂要求杨光明恢复厂房原状，依据不足，应予驳回。综上事实，本院认为，威龙磨具厂将其未取得建设工程规划许可证建设的厂房出租给杨光明，双方之间签订的《厂房租赁合同》无效，杨光明请求确认双方之间的《厂房租赁合同》无效，理由和依据充分，应予支持。杨光明使用厂房过程中，因厂房为违章建筑，威龙磨具厂自行拆除了部分，显然影响了杨光明对厂房的使用，故对杨光明请求退还的租金，酌情按一个月予以支持，因该租赁合同的双方为杨光明与威龙磨具厂，故威龙磨具厂应退还杨光明租金即3750元，杨光明要求骆龙辉共同承担责任，缺乏依据，应予驳回。杨光明已将其投入的装修拆除搬离，其要求骆龙辉、威龙磨具厂赔偿其装修损失130000元，缺乏依据，应予驳回。杨光明要求骆龙辉、威龙磨具厂赔偿其停工损失30000元、搬迁费用10000元，缺乏依据，应予驳回。威龙磨具厂要求杨光明支付房屋占有使用费625元，缺乏依据，应予驳回。威龙磨具厂要求杨光明对厂房恢复原状，依据不足，应予驳回。杨光明诉讼请求的合理部分应予支持，不合理部分应予驳回。威龙磨具厂反诉诉讼请求的合理部分应予支持，不合理部分应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十五条、第一百五十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条、第七条规定，判决如下：一、确认原告杨光明与被告泉州台商投资区威龙磨具厂于2019年1月1日签订的《厂房租赁合同》无效。二、被告泉州台商投资区威龙磨具厂应于本判决生效之日起三日内退还原告杨光明租金3750元。三、驳回原告杨光明的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告泉州台商投资区威龙磨具厂的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3850元，由杨光明负担3769元（多预交的81元予以退回），由被告泉州台商投资区威龙磨具厂负担81元，应于本判决生效之日起五日内缴交。反诉案件受理费50元，减半收取25元，由反诉原告泉州台商投资区威龙磨具厂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长  王惠超人民陪审员  庄鸿波人民陪审员  曾耀聪二〇二一年七月七日书 记 员  周晓艺附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：1、《中华人民共和国民法典》第一百五十五条无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第四条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。第七条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。