安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0111民初997号原告：桂琳,男,1982年9月21日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：尚超，北京盈科（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐文恭，北京盈科（合肥）律师事务所律师。被告:杨信,男,1990年12月18日出生，汉族，住安徽省合肥市滨湖新区。委托诉讼代理人：吴亚博，安徽力澜律师事务所律师。原告桂琳与被告杨信房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告桂琳委托诉讼代理人尚超，被告杨信及其委托诉讼代理人吴亚博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告桂琳向本院提出的诉讼请求：一、判令解除原被告之间2020年11月8日签订的《合肥市存量房屋买卖合同》，并按照约定向原告支付违约金371000元;二、判令被告退还原告定金35000元;三、判令被告支付原告中介费、律师费等损失合计49520元;四、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由:原被告双方于2020年11月8日在交易居间方安徽居祥房地产经纪有限公司的居间服务下签订了《合肥市存量房屋买卖合同》（合同编号:100007528498）,约定被告将其拥有的坐落于合肥市滨湖区的房屋以1855000元的价格出售给原告。该买卖合同关于房屋状况、付款方式、房屋的抵押及需解押的办理方式、各方的权利义务、违约责任等都做了详细约定。2020年11月18日被告提出解约，且拒绝按照合同约定支付违约金，消极应对，抗拒沟通。综上所述，鉴于被告的行为已侵害了原告的合法权益，并造成了原告的财产损失。原告为维护自己的合法权益，现依法起诉，请人民法院依法判决。被告杨信辩称：一、被告同意退还原告已经支付的定金35000元；二、原告要求被告支付违约金371000元明显过高，请求法院依法调整。虽然原被告于2020年11月8日签订的《存量房买卖合同》中约定按照案涉房屋总价款的20%支付违约金。但是介于双方买卖合同签订至提出解约的时间较短，被告因家庭情况不能向原告履行合同，及时向原告提出解除合同的请求，故未造成原告较大损失，双方之间的买卖合同签订日期为2020年11月8日，由原告提供的微信聊天记录可以得知，被告于2020年11月15日即向原告提出解除买卖合同的申请，同时为避免原告受到损失，被告于2020年11月18日又以书面的形式向原告作出了通知，希望进一步减少双方的损失。由于案涉房屋买卖合同从签订到要求解除时间短，合同履行程度低。原被告双方也未实际履行合同主要义务，因此并未造成原告严重损失。双方合同约定“出卖人应于2020年12月20日前申请提前还贷并提供相关材料，并于2020年12月31日前办理抵押注销手续。”，被告提出解约至签约时间仅7天时间，到被告应当申请提前还贷尚有一个多月时间，而且在此过程中终被告除了受到原告35000元定金，未收到原告的其他相关的购房款。故合同约定的主要义务双方均未履行。同时原告主张的371000元违约金，已经严重超过了其实际损失。该合同从签订到提出解除时间较短，而且双方都未曾履行合同约定的主要义务，因此造成的实际损失较小，而且原告也未提供证据证明其实际损失，故被告请求人民法院予以调整违约金的数额。因签订的买卖合同并未实际履行，如按照原告主张的总价20%支付违约金，显然加重被告的义务，导致权利义务严重失衡。三、原告主张的误工费、以及其自身及家人的精神损失费没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。综上所述，被告愿意退还35000元，请求法院依法调整违约金的数额，驳回原告的误工费、精神损失费的请求。经审理查明：2020年11月8日，原告桂琳（乙方、买受人）与被告杨信（甲方、出卖人）签订一份《合肥市存量房屋买卖合同》，该合同约定：出卖人所售房屋坐落在合肥市滨湖区，该房屋权属证号为皖（2017）合不动产权第0217158号，房屋用途住宅，建筑面积93.03平方米；出卖人购买房屋时向中国光大银行申请总额为490000元的抵押贷款，本合同签订时贷款余额为450000元；该房屋已经设定抵押，出卖人用买受人第1笔购房款还款解押，不足部分由出卖人自行补足，出卖人承诺此笔房款仅用于还款解押，不得挪作他用，否则构成根本违约。出卖人应于2020年12月20日前申请提前还贷并提交相关材料，于2020年12月31日前办理完毕抵押注销手续；出卖人与买受人通过安徽居祥房地产经纪有限公司居间介绍成交；买卖双方经协商一致，房屋成交价格为1450000元；买卖双方协商一致，该房屋家具、家电、装饰等作价405000元，由买受人一并支付给出卖人；该房屋成交总价为1850000元；买受人于2020年11月8日自行支付方式向出卖人支付定金35000元；买受人于出卖人预约贷款银行还款日当日将第一笔购房款450000元以第三方担保支付方式支付出卖人，买受人于办理权属转移登记当日将第二笔购房款405000元以理房通资金存款方式支付出卖人，买受人于办理权属转移登记当日将第三笔565000元以房管局指定银行托管方式支付出卖人；买受人以商业贷款，买卖双方于2020年12月20日前共同前往贷款机构办理贷款手续，该部分款项由贷款机构按照其规定支付给出卖人，买受人拟贷款金额400000元等。双方签订的《合肥市存量房屋买卖合同》第九条约定：（一）出卖人与买受人任何一方逾期履行本合同约定的义务，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；（二）出卖人若出现下列情形之一的，出卖人构成根本违约，且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……3、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；4、拒绝将该房屋出售给买受人或者擅自提高房屋交易价格的；5、将该房屋出售给第三方的。出卖人出现上述根本违约情形之一的，出卖人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金。（三）买受人若出现下列情形之一的，买受人构成根本违约，且出卖人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……2、拒绝购买该房屋；3、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的。买受人出现上述根本违约情形之一的，买受人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向出卖人支付违约金。双方签订的《合肥市存量房屋买卖合同》对其他事项还进行了约定。原告桂琳与被告杨信办理了《合肥市存量方买卖合同网签单》，但双方未签字。双方签订《合肥市存量房屋买卖合同》当日，原告桂琳向被告杨信支付定金35000元。被告杨信向原告桂琳出具定金收据载明：房屋出卖人杨信出售水晶公馆8幢702的房屋，至今收到房屋买受人桂琳交来的定金35000元。双方签订的《合肥市存量房屋买卖合同》当日，原告桂琳、被告杨信与安徽居祥房地产经纪有限公司签订《居间服务合同》，约定居间服务费44520元由桂琳承担。2020年11月18日，被告杨信向原告桂琳送达《解除二手房买卖合同通知》，该通知载明“本人杨信于2020年11月8号晚上与买方桂琳经中介公司签署房屋买卖合同，因卖方家庭成员反对卖此房，页与买方沟通不畅决定解除与买方桂琳先生签署的房屋买卖合同。后期导致任何后果与我方无关”。2020年11月15日被告杨信配偶与中介公司工作人员通过微信称“决定房子不买了”。嗣后原被告及其代理人及中介通过微信协商解决纠纷，但未达成一致意见。另查，原告桂琳向中介机构转款44520元，用于本次诉讼律师服务费5000元。上述事实，有原告提供的身份证、《合肥市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、定金收条、不动产产权证复印件、合肥市存量房屋买卖合同网签确认单、微信聊天记录、转账记录、委托代理合同、律师费发票及原被告的陈述予以证实。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告桂琳与被告杨信签订的《合肥市存量房屋买卖合同》，是双方当事人真实的意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，应当合法有效，双方当事人应当按约履行自己的义务，违约应当承担违约责任。原被告于2020年11月8日签订房屋买卖合同后，被告于同月15日告知原告因家人反对出售房屋，故请求解除合同，并于2020年11月18日向原告桂琳送达《解除二手房买卖合同通知》，表明解除合同。故原告桂琳现起诉被告杨信，要求解除合同，本院予以采纳。被告签订合同后，现拒绝履行义务，要求解除合同，应当承担违约责任。原告要求被告返还定金35000元，并承担违约金，本院予以支持。原被告双方之间既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。现原告桂琳选择违约金条款，本院按其选择条款处理。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。原告桂琳要求被告支付违约金371000元，鉴于原被告双方签订合同后几日，被告即要求解除合同，时间短即告知原告不履行合同的实际情况，原告也未提供证据证明其实际损失，且约定的违约金过高，本院适当予以减少，被告的该辩称意见，本院予以采纳。原告要求被告赔偿中介费损失44520元，仅提供转账记录，本院不予支持。律师费5000元，本院予以支持。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、解除原告桂琳与被告杨信于2020年11月8日签订的《合肥市存量房屋买卖合同》；二、被告杨信于本判决生效后十日内返还原告桂琳定金35000元，赔偿律师费5000元，支付违约金92500元，合计132500元；三、驳回原告桂琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8133元，原告桂琳负担5767元，被告杨信负担负担2366元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  李孝荣人民陪审员  聂 云人民陪审员  黄丽玲二〇二一年七月十九日书 记 员  贾倩倩附：本案适用的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。