文书内容湖南省衡阳市雁峰区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0406民初677号原告：傅腾国，男，1984年11月1日出生，汉族，住福建省仙游县。委托诉讼代理人：张玉娟，湖南秦湘律师事务所律师。被告：衡阳金色家族酒店有限责任公司，住所地湖南省衡阳市雁峰区先锋路37号。法定代表人：瞿湘林，系公司执行董事。被告：龙丽华，女，1977年1月19日出生，汉族，住湖南省衡阳市雁峰区。原告傅腾国与被告衡阳金色家族酒店有限责任公司（以下简称金色酒店公司）、龙丽华相邻关系纠纷一案，本院于2021年4月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告傅腾国及其委托诉讼代理人张玉娟，被告金色酒店公司的法定代表人瞿湘林，被告龙丽华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告傅腾国向本院提出诉讼请求：1、依法判令两被告向原告支付装修损失、设备及材料用品损失、租金损失合计106305元（租金损失暂计算至2021年5月10日，后续损失以2750元/月计算）；2、判令两被告修缮房屋漏水，恢复房屋至不影响相邻权人使用状态；3、本案的诉讼费用由两被告承担。被告金色酒店公司辩称，1、房屋漏水是历史原因，不是由金色酒店公司造成的，在原告及金色酒店公司未租赁房屋时，就存在二楼漏水情况，原告对该情况也清楚；2、原告明知房屋存在漏水情况，但在其自行装修时仍未做相应防水处理，也未与金色酒店公司对防水情况进行协商，原告对其自身损失应承担相应的责任；3、金色酒店公司对租赁的房屋改建时，进行了专业的防水处理，且金色酒店公司对所承租的房屋二楼地面进行了多次检查及修缮，金色酒店公司认为漏水可能是房屋建筑本身质量问题。金色酒店公司不同意对原告承租的房屋进行修缮；4、原告陈述其门面不能正常使用，金色酒店公司认为有多种原因，包含原告自身的经营问题、旧城改造及原告所租房屋存在违建情况。故原告所提出的相关损失与金色酒店公司无关，金色酒店公司不应承担赔偿责任。被告龙丽华辩称，1、龙丽华将房屋出租给金色酒店公司之前，二楼漏水的部分是一个大厅，没有进水及出水的设施，金色酒店公司承租后改造成厨房，且未做好防水措施导致开业后一直漏水到楼下。一楼门面的房东向龙丽华提出漏水问题，龙丽华均积极配合并一起到金色酒店公司的办公室反映及协商。这次出现漏水情况也是一楼房东联系龙丽华，并一起找了金色酒店公司的瞿湘林进行处理，当时瞿湘林答应出钱维修；2、金色酒店公司从开业以来就存在漏水情况，原告对此知情，因为原告一直就在涉案门面对面做生意，房东也将门面漏水的情况告知过原告，但原告未对此进行相应的处理，应该预计到装修损失、租金损失等情况，且因旧城改造，不利于经营，原告应对其损失承担相应的责任。3、龙丽华与金色酒店公司签订的合同约定如果需要对房屋进行改造，应做防水处理，如因漏水所造成的损失由金色酒店公司全部承担，龙丽华对原告诉请的损失不承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据本院认定的证据及当事人及其委托诉讼代理人的当庭陈述，本院确认以下事实：2020年8月7日，傅腾国（乙方，承租方）与肖汉龙、邹小林（甲方，出租方）签订《门面租赁合同》，约定甲方同意将衡阳市雁峰区**路**号门面（建筑面积20.42平方米）租给乙方使用。租赁期自2020年8月10日至2025年8月10日止。租赁期共计五年，每年租金为33000元，合同押金三万元整，押金在合同解除后甲方退还给乙方；租金每六个月支付一次，不得拖欠，如拖欠甲方有权收回门面；签订合同时乙方交付2020年8月10日至2021年2月10日半年租金16500元给甲方。2020年8月7日，傅腾国交纳半年租金及押金共计46500元。2020年8月15日，傅腾国（甲方）与衡阳市海阔装饰有限公司（乙方）签订《装修合同》，甲方委托乙方对上述门面进行装修，开工日期为2020年8月15日，竣工日期为2020年9月15日，总工期为30天。工程总价款为39000元。合同附录的装修预算显示装修项目为综合工程（水电施工、原墙皮铲除施工、……、艺术墙面工程）、厕所（地面填高、瓷砖铺贴、铝合金门……）、大厅（操作间墙面墙裙、地面铺装、铝扣板吊顶、……、钢化玻璃墙、钢化玻璃门）、门外区（石膏板吊顶、门头造型、卷闸门……）及杂项施工（临时设施费、垃圾清运费……）等，上述项目材料及手工费总造价合计44498.4元，其中下列项目的材料及辅料费用合计分别为：厕所铝合金门650元、钢化玻璃墙5320元、钢化玻璃门650元、门头造型4800、卷闸门1900元、洁具1000元。上述装修总造价最终双方协商的优惠价格为39000元。2020年8月29日，傅腾国付清了上述装修款39000元。涉案门面用于经营茶饮店，傅腾国于2020年9月27日注册成立衡阳市雁峰区蜜糖欧茶茶饮店，类型为个体工商户，于2020年9月30日开始营业。另查明：2020年9月20日，傅腾国发现涉案门面出现楼上漏水情况，通过微信向门面出租人反映，告知“还没有解决，你什么时候到这边”。出租人回复“这两天在找那个姓瞿的，他不接电话，我请人在找他”。2020年9月25日，傅腾国继续通过微信询问门面出租人“什么时候回来，回来过来一下”，出租人回复“下周”。2020年国庆期间，因涉案门面楼上漏水导致天花板部分墙漆脱落。2020年12月26日，傅腾国关闭涉案门面并停止营业，直至2021年2月12日回到门面，发现门面内产生大量积水，且漏水导致天花板及墙面出现大面积墙漆脱落、发霉，地面发霉的情况。傅腾国向涉案门面出租人反映后，龙丽华及金色酒店公司的瞿湘林均到现场查看了上述情况。再查明：涉案门面的二楼房屋出租人为龙丽华，承租人为金色酒店公司，双方约定龙丽华将位于**巷**园*期*楼租赁给金色酒店公司，房屋的面积为260平方米，已简装修（地面铺瓷砖、水电已开通入户）。房屋用途为金色家族酒店配套用房。租期自2018年10月20日至2030年12月31日。第一年租金4000元/月，从2021年1月20日起租金为4240元/月以每两年递增一次……。金色酒店公司有权对房屋装修，但不破坏房屋结构，不得违反国家有关规定，金色酒店公司需重新施工必须做好防火、防漏水等。如因金色酒店公司装修造成龙丽华和其他人损失，概由金色酒店公司负责全额赔偿……。龙丽华称出租给金色酒店公司时，涉案门面上方的房屋不是厨房，无用水设施，是金色酒店公司承租后装修改造成厨房的。金色酒店公司对此确认属实。金色酒店公司承租龙丽华二楼房屋后，改造成厨房的该部分房屋多次出现漏水至涉案门面的情况，龙丽华多次陪同涉案门面的所有权人一起找到金色酒店公司的瞿湘林协商处理，并要求金色酒店公司对该厨房做防水处理。本院认为：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活的原则，正确处理相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。本案中，原告傅腾国所承租的门面与金色酒店公司所承租的房屋系不动产上下楼的相邻双方。本案的争议焦点是原告傅腾国的损失如何确定，赔偿责任如何承担。根据原告傅腾国提交的证据及各方当事人的当庭陈述可以明确涉案门面所遭受的损失系二楼漏水所致，二楼漏水的原因是金色酒店公司承租房屋后装修改造成厨房使用不当及防水层未做到位所致。故原告的损失应由被告金色酒店公司承担，且金色酒店公司应对漏水处进行修缮，直至原告傅腾国所承租一楼门面内的渗漏水现象消除。龙丽华虽为二楼漏水房屋出租人，但在本案中无过错，故对原告傅腾国要求被告龙丽华共同承担责任的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。原告傅腾国提供的照片等证据显示二楼漏水导致的损失主要表现在涉案门面天花板及墙面墙漆脱落、发霉，地面发霉等方面。傅腾国与装修公司签订的《装修合同》所包含的厕所铝合金门、钢化玻璃墙、钢化玻璃门、门头造型、卷闸门、洁具等装饰装修项目，因无证据证明已损坏，本院对原告主张的该部分损失不予支持，上述预算价格合计14320元，按最终优惠价折抵后为12550.56元（39000元÷44498.4元×14320元）。故本院认定原告傅腾国因二楼漏水导致的房屋装修损失为26449.44元（39000元-12550.56元）。涉案门面因天花板陆续渗水致使无法正常使用，原告傅腾国于2020年12月26日停止营业，产生的房屋租金损失亦应由金色酒店公司承担赔偿责任。同时，原告傅腾国在停止营业前应将漏水情况告知金色酒店公司要求修复，并采取相应的措施防止损失的扩大，而不是空置至2021年2月12日才去查看，原告傅腾国对房屋相关损失的扩大亦存在过错，可减轻侵权人的赔偿责任。本院酌情核定本案租金损失的截止时间为2021年8月26日，故原告傅腾国的租金损失为22000元（2750元/月×8个月）。原告向本院提交6份销售出库单及微信聊天记录、微信转账记录，旨在证明原告购买的价值24611元的机器设备因楼上漏水已泡坏，价值17944元的原材料发霉变质，要求赔偿上述损失共计42555元。本院认为上述销售出库单及微信聊天记录、微信转账记录相结合可以证明原告购买了机器设备和原材料的事实，但无其他证据证实上述机器设备及原材料均已损毁，且原告傅腾国于装修后开业前（即2020年9月20日）已经发现了楼上漏水的情况，在未经处理的情况下，安装上述机器设备及购买大量原材料理应采取相应的防护措施。故本院对原告傅腾国要求被告金色酒店公司赔偿上述损失的诉讼请求，本院不予支持。结合金色酒店公司的过错及原告傅腾国未及时止损等因素，本院酌情核定金色酒店公司承担原告损失80%的责任，即48449.44元×80%=38759.56元，其余损失原告自行承担。综上所述，本院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第二百三十六条、第二百三十七条、第二百三十八条、第二百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、被告衡阳金色家族酒店有限责任公司自本判决生效之日十日内赔偿原告傅腾国各项损失共计38759.56元；二、被告衡阳金色家族酒店有限责任公司自本判决生效之日起十日内对漏水处进行修缮，直至原告傅腾国所承租一楼门面内的渗漏水现象消除；三、驳回原告傅腾国的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2426元，减半收取1213元，由原告傅腾国承担400元，被告衡阳金色家族酒店有限责任公司承担813元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 员  李小燕二〇二一年七月二十三日法官 助理  张存金代理书记员  李 晨            校对人：张存金      注：本案适用法律条款见附页附：本案适用的法律条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法典》第二百三十六条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第二百三十七条造成不动产或者动产毁损的，权利人可以依法请求修理、重作、更换或者恢复原状。第二百三十八条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。第二百八十八条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。