吉林省镇赉县人民法院民事判决书（2021）吉0821民初1478号原告：镇赉县家合物业有限公司。住所地：吉林省镇赉县南湖街**9段**。        法定代表人：曲金海，职务：经理。        被告：镇赉县技工学校。地。地址：吉林省镇赉县镇赉镇永安东路**       法定代表人：马立杰，系该学校校长。        原告镇赉县家合物业有限公司（简称“家合物业公司”）与被告镇赉县技工学校物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告家合物业公司法定代表人曲金海、被告镇赉县技工学校法定代表人马立杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。        家合物业公司向本院提出诉讼请求：要求被告支付拖欠的物业费57424元。事实与理由：原告与镇赉县龙德房地产开发有限公司签定了前期物业服务合同，被告的物业在原告人的服务范围之内。原告一直为其提供院内卫生清扫、冬季下雪清扫小区、污水井、化粪池清掏污水，公共主干道，污水公共主管道与城市外污水排主管道养护疏通等物业服务。收费按开发商证明书出具的每平方米0.6元为标准，被告的房屋面积为1993.93平方米，每年物业费为14356元。物业费采用上打租方式支付，被告从2018年1月至2021年12月31日拖欠物业费共计57424元。经原告催要及书面催缴告知函，被告拒不缴纳物业费。为此，特诉至贵院，请法院判令被告支付拖欠的物业费57424元。        镇赉县技工学校辩称，原告起诉状上陈述的我校物业是在其服务范围之内，并为我校提供院内卫生清扫冬季清雪、公共主干道污水、公共主管道与城市外污水排主管道养护、疏通等业务物业服务，我校不予承认。下面我作为镇赉县技工学校的法定代表人代表学校陈述事实和理由：镇赉县技工学校综合实训楼是由县政府出资为我校购买的，作为我校教学用地和办公使用的公益性办学楼，于2017年11月14日过户到镇赉县技工学校名下。一是因为我校有自己的教职工和公益性岗位工人，所以我校的卫生清扫和冬季清雪并不需要任何物业公司为我校进行服务，卫生清扫和冬季清雪都是我们学校职工自己干的。二、因为我校隶属县人社局，而且该楼的物业管理与民生大厦的物业管理统一由人社局负责，公共主干道清污水、公共主管道与城市外污水排主管道养护与房屋维修统一由人社局支付，所以也不需要物业公司为我们进行服务。我校从未和镇赉县家合物业有限公司签订物业管理协议，所以我校对其所陈述的物业服务不予承认。原告起诉状中所述催要物业费一事并非属实，曲金海确实曾找我和我商量想让我校要加入到他的物业公司，但被我拒绝，理由我在上面已经陈述了。至于书面催缴告知函，我校也未收到，家合物业公司只是把告知函贴到我家门口，但我校并不在该楼办公。没有人员出入，所以我认为不能视为我校收到该函。我校与镇赉县龙德房地产开发有限公司、镇赉县经济开发区民生幼儿园签订的协议，只是针对两个楼之间场地的使用达成的协议，与物业管理毫无关系。协议中所提的物业管理公司进行物业管理一条是针对幼儿园的，并非针对我校。最后我校是从2009年后并未有过全日制学生，所以我校接收该实训楼以来，除了人社局鉴定中心在我校进行了三次鉴定考试之外，基本未使用过，以上即为我校整个使用实训楼的是事实。        本院经审理认定事实如下：2017年10月1日，原告家合物业公司与镇赉县龙德房地产开发有限公司签定了《物业管理服务合同书》。2017年10月12日，家合物业公司与鸿源物业有限公司签订《物业管理转让协议》，将民生大厦北侧盛世豪庭小区物业经营管理权转让给家合物业公司。依据镇赉县龙德房地产开发有限公司与镇赉县经济开发区民生幼儿园及被告镇赉县技工学校就盛世豪庭1号、2号楼之间场地三方如何使用签订的《协议书》约定“一、同意镇赉县经济开发区民生幼儿园使用该场地，使用范围不包括占用技工学校车间及办公楼通道，不得影响盛世豪庭2号楼业主及东侧办公楼车辆通行和停放，幼儿园所安放儿童玩耍设施不得超过场地中间线，以免影响2号楼及技工学校通行。二、该场地幼儿园只有使用权，没有所有权，该场地所有权归盛世豪庭1号楼、2号楼全体业主所有。三、幼儿园负责封闭该场地，设置围栏和自动起降闸杆，由镇赉县鸿源物业管理有限公司进行物业管理。”盛世豪庭1号楼的使用者为镇赉县经济开发区民生幼儿园及被告镇赉县技工学校。家合物业公司一直为镇赉县技工学校提供院内场地卫生清扫、冬季下雪清扫小区。污水井化粪池清掏污水，污水公共主管道与城市外污水排主管道养护疏通等物业服务。现家合物业公司诉至本院，要求镇赉县技工学校按开发商证明书出具的每平方米0.6元为标准，物业费采用上打租方式从2018年1月至2021年12月31日止，给付物业费共计57424元。        确认以上案件事实的证据有双方当事人的陈述及《物业管理转让协议》《协议书》《物业费收费标准证明》《物业费书面催缴告知函》、照片、营业执照副本、《镇赉县技工学校不动产登记证》等证据证明，本院予以认定并在卷佐证。        本院认为，2017年10月1日，原告家合物业公司与镇赉县龙德房地产开发有限公司签定了《物业管理服务合同书》。2017年10月12日，家合物业公司与鸿源物业有限公司签订《物业管理转让协议》，将民生大厦北侧盛世豪庭小区物业经营管理权转让给家合物业公司。根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第二款“依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外”、第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”这两份合同系建设单位镇赉县龙德房地产开发有限公司及其前期鸿源物业有限公司与原告的真实意思表示，合法有效。另依据镇赉县龙德房地产开发有限公司与镇赉县经济开发区民生幼儿园及被告镇赉县技工学校就盛世豪庭1号、2号楼之间场地三方如何使用签订的《协议书》约定第二条“该场地幼儿园只有使用权，没有所有权，该场地所有权归盛世豪庭1号楼、2号楼全体业主所有。”本条中“盛世豪庭1号楼全体业主”就包含镇赉县技工学校，说明镇赉县技工学校也是业主。家和物业公司与镇赉县技工学校之间虽未签订物业管理合同，但家和物业公司作为现行物业管理服务公司，与镇赉县技工学校形成物业服务合同关系。家和物业公司对镇赉县技工学校门前场地提供卫生保洁、积雪清扫等服务。同时镇赉县技工学校产生的污水排放进家和物业公司管理的化粪池，家和物业公司对化粪池污水清掏及污水公共主管道与城市外污水排污主管道的养护、疏通等提供了物业管理服务。根据民事法律关系中权利义务对等原则，镇赉县技工学校作为受益方，应当向提供服务方履行支付物业管理服务费的义务。        关于镇赉县技工学校应交纳物业费数额确定问题，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费”之规定。2020年4月22日，家合物业公司以张贴催缴告知函的形式，向镇赉县技工学校明确告知并催缴物业费，家合物业公司的催缴行为符合法律规定合法有效。在庭审中镇赉县技工学校辩称该楼的物业管理与民生大厦的物业管理统一由镇赉县人社局负责，但未出具证据证明其由何物业公司管理服务及物业缴费票据，其辩解无事实依据，本院不予采信。镇赉县技工学校还辩称门前场地卫生及积雪清理都是该校职工自己干的，却依旧未提供证据证明其陈述。相反，原告家合物业公司提供了其物业公司员工清理积雪的照片，该证据证明了家合物业公司为镇赉技工学校提供了门前场地积雪清扫的服务。考虑到家合物业公司只针对镇赉县技工学校门前场地提供卫生保洁、积雪清扫和对镇赉县技工学校产生的污水排放的化粪池及相关排污管道的养护、疏通等提供了物业管理服务。除上述服务之外，镇赉县技工学校并未享有家合物业公司其他项目的物业服务，故应酌情减少物业费的收取。本院酌定，镇赉县技工学校向家合物业公司交纳的物业费其数额为应交物业费的50％即按照每平方米0.3元收取为宜。镇赉县技工学校应交物业费为28712.59元（0.3元每平方米×12个月×4年）。原告要求镇赉县技工学校给付物业费57424元的诉讼请求过高，本院不予全部支持。        综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第二款、第九百三十九条、第九百四十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下之规定，判决如下：        一、被告镇赉县技工学校于本判决生效后立即给付原告镇赉县家合物业有限公司2018年至2021年期间的物业费28712.59元。        二、驳回镇赉县家合物业有限公司其他诉讼请求。        如被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费已减半收取617.80元，由镇赉县技工学校负担258.91元，由镇赉县家合物业有限公司负担358.89元。保全费594.24元，由被告镇赉县技工学校负担249.04元，由镇赉县家合物业有限公司负担345.20元。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。        审判员    靳立志二〇二一年七月二十九日书记员    徐冰