浙江省嵊州市人民法院   民事判决书   （2021）浙0683民初2409号     原告：高建英，女，1972年10月30日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。       原告：赵伟良，男，1971年5月12日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。       以上二原告委托诉讼代理人：金灏，北京隆安（杭州）律师事务所律师。       被告：嵊州泰庭置业有限公司，住所地：浙江省嵊州市黄泽镇三王村路口嵊张公路边。       法定代表人：赵小羊，执行董事。       委托诉讼代理人：裘胜海，浙江计然律师事务所律师。       被告：上海郡赫房地产经纪有限公司，住所地：上海市奉贤区岚丰路******。       法定代表人：未波，执行董事。       委托诉讼代理人：应胜南，浙江计然律师事务所律师。       委托诉讼代理人：叶锦莉，浙江计然律师事务所实习律师。       原告高建英、赵伟良与被告嵊州泰庭置业有限公司（以下简称泰庭公司）、上海郡赫房地产经纪有限公司（以下简称郡赫公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月14日立案后，依法适用简易程序。诉讼过程中原告高建英申请指印一致性鉴定，本院依法委托鉴定机构进行鉴定，本案扣除鉴定期间28天。鉴定完毕后，本案依法公开开庭进行审理，原告高建英、两原告共同诉讼代理人金灏、被告泰庭公司诉讼代理人裘胜海及被告郡赫公司诉讼代理人应胜南、叶锦莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。       原告高建英、赵伟良向本院提出诉讼请求：1．判令两被告返还两原告购房款411000元；2．判令两被告向两原告支付利息损失41668.55元（自2018年6月29日按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至2021年2月1日，实际计算至付清之日止），以上两项合计452668.55元；3．本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：两原告系夫妻关系，2018年6月8日，两原告因自住需要来到泰庭公司售楼处，与泰庭公司的工作人员交流后认购了嵊州市东黄路1555山水锦庭（东苑）5幢02号房屋及贮藏室，约定房屋价格为2360000元，并于当日通过pos机刷卡的方式向泰庭公司支付了80000元。2018年6月29日，泰庭公司通知两原告需要支付购房款，两原告在泰庭公司售楼处通过泰庭公司提供的pos机向泰庭公司支付了三笔购房款共计1120000元。嗣后又于2018年7月3日与泰庭公司签订了《浙江省商品房买卖合同》（预售），合同约定房屋价款为1949000元，其中首付款为789000元，商业贷款1160000元。两原告当即向泰庭公司提出疑问，当时商榷购买房屋的价款为2360000元，为何合同上约定的购房价款为1949000元，泰庭公司解释是为了规避税务问题，双方都可以少交税，原告于是与泰庭公司签订了该合同。后两原告通过与涉案房屋小区业主的交流，了解到相同房型、面积的房屋价格实际上就是1949000元，多出的411000元并非泰庭公司所称为了规避税务问题而少写在购房合同里的购房款，而是泰庭公司向两原告多收取的房款。两原告要求泰庭公司返还411000元。泰庭公司解释为411000元并非泰庭公司收取，而是两原告向郡赫公司支付的中介费用，两原告方才得知郡赫公司的存在，通过调取银行转账记录发现通过pos机支付的其中411000元竟是转账到郡赫公司账户。然郡赫公司在两原告与泰庭公司的交流、商榷及签订合同时从未出现过，也并未向两原告提供过中介服务，两原告在泰庭公司售楼处通过pos机刷卡的411000元一直认为是向泰庭公司支付，泰庭公司当时也未向两原告释明。现泰庭公司认为两原告在泰庭公司处刷卡的411000元是两原告向郡赫公司支付的中介费用，且与泰庭公司无关。无奈之下，两原告与郡赫公司联系，要求郡赫公司向其返还411000元，然而郡赫公司于2020年6月4日向两原告出具了内容为中介服务费的上海增值税普通发票，告知两原告郡赫公司已经向两原告提供了中介服务，费用不再返还。事实上郡赫公司并未向两原告提供过任何中介服务，泰庭公司与郡赫公司的行为已经严重侵害了原告的合法权益，为了维护原告的合法权益，现原告根据《民事诉讼法》和《民法典》的相关规定向贵院提出以上诉讼请求，望判如所请。       被告泰庭公司辩称，一、被告泰庭公司未收到411000元款项。2018年6月29日被告泰庭公司实际收到了709000元，该款无需返还给原告；二、根据合同相对性原则，泰庭公司在本案中不是适格被告。       被告郡赫公司辩称，一、原告陈述的不是客观事实，2018年6月16日，原告高建英和被告泰庭公司签订认购合同，和郡赫公司签订预存优惠书，确定了房子价格及服务费。同年6月29日，原告付清了除按揭贷款外的所有款项，包括首付款及服务费。同年7月3日原告与泰庭公司签订的商品房买卖合同的内容和认购协议书一致。其中6月29日当天原告取回了POS机回单和收据，上面都明确载明首付款及服务费的数额和性质。二、案涉服务费是郡赫公司应得的款项，是双方明确约定的结果，原告用411000元获得了700000元的优惠。综上，应当驳回原告的诉讼请求。       原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，对《浙江省商品房买卖合同》（预售）、银行转账记录、pos机刷卡记录、山水锦庭东苑价格备案表、甬天童中心［2021］痕鉴字第28号鉴定意见书的真实性各方当事人均无异议，本院予以确认并在案佐证。对有争议的证据本院罗列并认定如下：       证据1．原告提供上海增值税普通发票1组，证明郡赫公司于2020年6月4日向原告出具了增值税普通发票，内容为中介服务费，与泰庭公司陈述的购房款相悖。被告泰庭公司经质证认为，与被告泰庭公司无关。被告郡赫公司经质证认为，三性没有异议，该款项为中介服务费。       证据2．原告提供视频录音1份（与小区业主通话），证明原告与涉案房屋小区7幢701室业主通过电话了解到相同户型的房屋价格并非被告陈述的2350000元，而是1940000元，其中的411000元是两被告以避税为由欺骗原告。两被告经质证认为，真实性、合法性、关联性均不予认可，不清楚对方身份，另外不同房屋价格有差异，其陈述与本案无关联。       证据3．原告提供视频录音1份（与销售王乃文通话），证明原告购买房屋时并无中介费的事实。两被告经质证认为，真实性、合法性、关联性均不予认可，本案销售是王光明，有其他证据佐证。       证据4．被告郡赫公司提供山水锦庭东苑代理协议书1份，证明泰庭公司与销售代理方上海悦淳房地产经纪有限公司（以下简称悦淳公司）于2018年6月6日签订销售代理合同，由悦淳公司代理销售泰庭公司“山水锦庭东苑”部分房产。原告经质证认为，对该份证据的真实性、合法性、关联性均有异议，原告不了解内部情况，这些资料都是可以事后补的。被告泰庭公司经质证认为，真实性、合法性、关联性均没有异议。       证据5．被告郡赫公司提供合伙经营协议1份，证明悦淳公司与郡赫公司于2018年6月6日签订合伙经营协议，共同合伙销售嵊州市山水锦庭项目。原告经质证认为，对该份证据的真实性、合法性、关联性均有异议，原告不了解内部情况，这些资料都是可以事后补的。被告泰庭公司经质证认为，真实性、合法性、关联性均没有异议。       证据6．被告郡赫公司提供房屋认购协议书（复印件）1份，证明原告于2018年6月16日以优惠后的房款价格1949000元认购涉案房屋并与开发商签订认购协议书，上就有王光明作为代表签字。根据原告自己的举证，其于该日支付了定金8万元。原告经质证认为，该份协议书系在原告不知情的情况下签订的，当时说房价是236万元。被告泰庭公司经质证认为，公章是泰庭公司盖章的，王光明是中介在上面签字，楼盘系包销。       证据7．被告郡赫公司提供预存优惠确认书1份，证明原告高建英与开发商签订认购协议书当日，还与被告郡赫公司签订了该确认书，确认书载明，原告购房的总价1949000元是支付完预存费411000元后的优惠价格，如果不支付预存费是无法享受到这样优惠的房屋总价款的。该确认书约定，原告以该确认书约定的优惠价与开发商签订商品房买卖合同后，被告郡赫公司开具预存费发票给原告。即原告与开发商签订商品房买卖合同后，该预存费就转为正式的服务费归被告所有了。原告经质证认为，该份协议书系在原告高建英不知情的情况下签订的且确认书中约定买受方和预存方应当签订预售合同，从与原告签订预售合同的是泰庭公司看预存方应当是被告泰庭公司，该份预存优惠确认书上无法识别出有郡赫公司的存在。被告泰庭公司经质证认为，真实性、合法性、关联性均没有异议。       证据8．被告郡赫公司提供刷卡记录3份、郡赫公司收据1份、中奖凭证1份，证明原告于2018年6月29日既向开发商支付了70.9万元首付款（加之前支付的8万元定金，正好满78.9万元首付款），又向被告支付了411000元预存服务费。即该411000万元款项就是房价款以外的服务费。收取服务费当日，被告向原告交付了服务费的收据。原告付清首付后，参加中奖获的豆浆机一台，也可印证原告对当日付清首付款并支付服务费的行为无任何异议。原告经质证认为，三份刷卡记录无异议，收据原告从未收到且收据上也无郡赫公司盖章，对该收据不予认可，原告对中奖凭证无异议。被告泰庭公司经质证认为，真实性、合法性、关联性均没有异议。       证据9．被告郡赫公司提供上海增值税普通发票1组，证明被告郡赫公司向原告收取的费用已由被告郡赫公司向原告开具正式发票，双方已经结算完毕。原告经质证认为，该发票系2020年6月才开给原告，离原告支出该笔款项已经2年过去了，该411000元并不是中介费。被告泰庭公司经质证认为，真实性、合法性、关联性均没有异议。       证据10．被告郡赫公司提供山水锦庭佣金结算对账单1份、杭州诚仕房地产营销策划有限公司（以下简称“诚仕公司”）营业执照与法定代表人身份证复印件各1份，证明诚仕公司为郡赫公司分销案涉房屋，被告郡赫公司已经支付分销报酬，即本案所涉服务费被告郡赫公司已向分销商进行了分配。原告经质证认为，真实性、合法性、关联性均不予认可，原告并不知道有这种情况。被告泰庭公司经质证认为，真实性、合法性、关联性均没有异议。       对上述证据本院认定如下：对证据1、证据9，系同一材料的两联，本院将结合其他证据审查发票所载款项的性质并在说理部分予以阐述。证据2、证据3没有其他证据予以佐证，尚不足以达到原告的证明目的。证据4、证据5、证据10的真实性尚无其他证据予以反驳，本院将其作为认定案件事实的依据予以收集。证据6、证据7，原告高建英均在最后落款处签字捺印，本院对真实性予以认定，本院将其作为认定案件事实的依据予以收集。证据8，对刷卡记录、中奖凭证各方当事人均无异议，本院予以确认。对收据，该份材料尚不足以证明原告已收到上述收据且收据上无任何公司盖章，本院不予认定。       本院经审理认定事实如下：嵊州市东黄路1555号山水锦庭东苑系被告泰庭公司开发建设的房地产项目。2018年6月6日，泰庭公司与案外人悦淳公司签署《山水锦庭东苑代理协议书》，约定由泰庭公司委托悦淳公司代理销售山水锦庭东苑2幢36套房源，每套房子必须配套车库车棚一起销售，不得单独销售。双方还就委托销售价格约定，按东苑2幢所有房产（包括车库、车棚）的实际建筑面积乘以均价4654元／平方计算，具体以甲方提供的价格表为准，代理期限自2018年6月6日起至2018年9月30日止。关于代理服务费，根据泰庭公司提供的代理销售价格与商品房买卖合同订立的合同价格的溢价作为悦淳公司的代理服务费。同时约定在悦淳公司销售代理期间，成功销售代理房源的100％，则泰庭公司退还悦淳公司全部保证金300万。如果在悦淳公司代理销售期间内，悦淳公司销售迟缓，未能销售100％房源，泰庭公司有权扣除剩余房源20万元每套的保证金，同时悦淳公司承诺购买所有代理的剩余房源，待所有房款到泰庭公司指定账户后，退还剩余保证金。       悦淳公司与泰庭公司签订《山水锦庭东苑代理协议书》的同时，又与被告郡赫公司签署《合伙经营协议》，约定郡赫公司与悦淳公司自愿合伙销售嵊州市山水锦庭项目，总保证金为3000000元整，悦淳公司出资壹佰万元，郡赫公司出资贰佰万元，各占项目总利润50％，合伙协议期限为一年，销售期满保证金退还以出资比例退换。开发商结算溢价，悦淳公司应在三个工作日内结算给郡赫公司。郡赫公司与悦淳公司签署《合伙经营协议》后，案涉房屋由杭州诚仕房地产营销策划有限公司进行分销。       2018年6月16日，在被告泰庭公司售楼中心处，原告高建英与泰庭公司签署《山水锦庭认购协议书》一份，上有王光明签字，双方确认原告自愿向泰庭公司认购山水锦庭东苑5幢02住宅并确认该房源的房款为1949000元。合同同时约定“原告在2018年6月16日前向泰庭公司缴纳定金8万元，缴纳预付款789000元，该款最迟于2018年6月23日前付清。”同日，原告与被告郡赫公司签署《预存优惠确认书》一份，该确认书载明：一、原告定购的5幢东二室房屋的销售总价为1949000元；二、预存优惠为411000元抵700000元；三、原告支付预存费411000元后方可享受购买房屋总价款优惠到1949000元；四、原告以该确认书约定的优惠价与预存方签订《商品房预售合同》或《商品房销售合同》后，代理方开具其预存费发票给原告等内容。同日，原告支付定金8万元。2018年6月29日，原告通过POS机分别向郡赫公司缴纳了预存费411000元，向泰庭公司支付购房首付款709000元。2018年7月3日原告以1949000元的价格与泰庭公司签署了《浙江省商品房买卖合同（预售）》，购买了泰庭公司位于嵊州市东黄路555号的“山水锦庭”5幢02号房产。2020年6月4日，郡赫公司就原告支付的411000元以“＊经纪代理服务＊中介服务费”名义开具了增值税普通发票。杭州诚仕房地产营销策划有限公司出具《山水锦庭佣金结算对账单》，确认其系本案房产的分销公司，结算佣金计131600元。       另查明：1．涉案房屋备案价为2969616元；2．悦淳公司的法定代表人为王光明；3．案涉房屋不包括在《山水锦庭东苑代理协议书》约定的房源中，系被告泰庭公司与郡赫公司另行口头约定的销售房源，该房源泰庭公司实际收到房款1949000元，泰庭公司未就案涉房屋支付给郡赫公司任何费用；4．郡赫公司的经营范围包括房地产经纪、房地产营销策划等。       本院认为，本案争议焦点为原告以“预存费”名义支付的411000元款项的性质及该款项是否属可退还的款项。       被告郡赫公司系从事房地产经纪、房地产营销策划的企业，通过代理销售他人开发的商业房产获取利润属其合法的经营方式。被告泰庭公司为销售其开发建设的“山水锦庭”房地产，委托案外人悦淳公司代销部分房产，悦淳公司与被告郡赫公司合伙开展销售工作，郡赫公司又通过分销公司开展销售业务且郡赫公司又与泰庭公司口头约定销售案涉房屋，被告泰庭公司对此予以了认可，由此，被告泰庭公司与被告郡赫公司之间成立房产销售代理合同关系，被告郡赫公司在本案中可以代理销售案涉房屋。       居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，原告与被告郡赫公司虽未签订正规的书面居间合同，原告亦否认本次购房系郡赫公司推荐介绍，否认有委托郡赫公司为居间人的意思表示，但基于以下事实和理由，应认定双方之间居间合同关系成立：一、原告明知其所购房产的开发商系被告泰庭公司，在支付购房首付款及“预存费”时，又分别向泰庭公司、郡赫公司刷卡转账支付对应款项并在转账打印单上签字，且无证据证明原告就此在现场提出异议，结合原告通过信用卡转账在转账凭条上签名时商户名称为“上海郡赫房地产经纪有限公司”的事实，可以认定原告在进行上述行为时对郡赫公司系经纪公司应有清晰的认知。原告以不知道郡赫公司的存在为由提出的抗辩，与实际情况不符，本院不予采信。二、结合原告pos机转账给郡赫公司411000元的实际情况，本院认定，原告系与被告郡赫公司签订《预存优惠确认书》。《预存优惠确认书》中明确约定原告支付预存费411000元后方可享受购买房屋总价款优惠到1949000元。原告实际向被告郡赫公司支付了预存费411000元，并最终以1949000元的价格与被告泰庭公司签订《浙江省商品房买卖合同（预售）》，相比备案价，原告事实上享受了优惠，应认定原告向被告郡赫公司支付预存费的行为与原告享受此优惠的结果之间存在因果关系。三、被告郡赫公司就原告支付的款项，先后在《预存优惠确认书》、增值税普通发票中分别使用了“预存费”、“中介服务费”等不同的名称，其中“预存费”概念模糊不清，是导致本案争议的主要原因。鉴于原告在其签署的《预存优惠确认书》、《山水锦庭认购协议书》、《浙江省商品房买卖合同（预售）》中均未约定该款项应抵作购房款，亦未提出该款项应予退还，结合以236万元的实际费用购买案涉房屋原告在下定房屋时本身亦无意见且原告于2018年6月29日实际向被告泰庭公司支付了全部购房款首付及向郡赫公司支付了“预付款”的事实，原告现主张“预存费”系购房款，与其事实行为相矛盾，本院不予支持。综上，本院结合预存优惠确认书、郡赫公司房地产经纪的公司性质及原告转账给郡赫公司411000元的实际情况，本院认为原告与郡赫公司的居间合同关系成立，对被告郡赫公司认为案涉411000元系中介服务费的辩称予以支持。       原告与被告泰庭公司签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》，双方意思表示真实，双方之间商品房买卖合同关系依法成立，现尚无证据证明被告泰庭公司存在违约需退还购房款的情况。原告与被告郡赫公司之间的居间合同关系依法成立，原告支付被告郡赫公司的款项性质为中介服务费，经被告郡赫公司原告以优惠价与被告泰庭公司订立《浙江省商品房买卖合同（预售）》且已履行，原告应履行支付居间报酬的义务。现被告郡赫公司已就原告预存的服务费开具了正式发票，应视为双方已履行各自义务，原告请求被告郡赫公司返还购房款，于法无据，本院不予支持。综上，对原告的第一项诉讼请求依法予以驳回。原告主张的第二项诉讼请求系基于第一项诉讼请求，故对原告的第二项诉讼请求本院亦不予支持。原告高建英申请指印鉴定的鉴定费3900元，因该指印确实系原告高建英所捺，应由高建英承担相应的后果，该费用由原告高建英负担。       综上，对原告的诉讼请求依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：       驳回高建英、赵伟良的全部诉讼请求。       案件受理费8090元，减半收取计4045元，由原告高建英、赵伟良负担。鉴定费3900元，由高建英负担。       如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。       审判员徐烽平    二○二一年七月三十日     书记员王建