广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2964号上诉人（原审被告）：刘德民。委托诉讼代理人：罗维，广东国声律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗政，广东国声律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何结桃。委托诉讼代理人：孙春风,广东启兴律师事务所律师。原审被告：俊田发展有限公司。注册地址：FLAT/RM180218/FWORLD-WIDEHOUSE19DESVOEUXROADCENTRALHK。通讯地址：广东省广州市越秀区北京路147、149号6层6018房。上诉人刘德民因与被上诉人何结桃、原审被告俊田发展有限公司（以下简称俊田公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初20161号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人刘德民上诉请求：1.撤销一审判决，驳回何结桃的全部诉讼请求；2.判令何结桃承担本案一、二审受理费。事实和理由：一、本案是情势变更和不可抗力引起，是司法机关出具司法建议【穗天法民建（2012）29《司法建议书》】导致格子铺不能过户而引起的，刘德民无过错，依法不应承担本案的违约责任。二、一审判决未依法解除双方房屋买卖合同，刘德民在（2014）穗越法民三初字第516号案及其二审、本案一审均提出要求解除双方房屋买卖合同，上述司法建议决定了双方已无法继续履行合同。三、一审判决未认定何结桃的“1.2014年2月21日至2015年5月14日期间被告逾期办理交易过户手续违约金诉讼请求；2.2014年5月1日至2015年5月14日期间被告逾期交付商铺违约金诉讼请求”已过诉讼时效。四、刘德民只应对何结桃9164.21元的合法诉求承担相应的受理费，现一审法院要求刘德民承担8966.30元受理费是没有事实及法律依据。被上诉人何结桃辩称，一审判决认定事实正确，但适用法律有误。何结桃由于刘德民的违约行为而遭受的损失远远超过了已支付的房价款。根据我国合同法的相关规定，何结桃的实际损失应当包括签订合同时能预见的合同收益。至于本案，何结桃的损失应当为签订合同时案涉房屋的价格及违约行为发生时案涉房屋价格的差价。根据评估，差价已超过了100万元，故一审判决以何结桃所缴纳房款为限，限定刘德民支付违约金的数额所适用的法律错误。针对刘德民的上诉请求，其认为本案是由于不可抗力引起的，但没有提交任何相关的证据证明其履行合同遭受不可抗力的影响，故刘德民的该项主张没有事实及法律依据。关于受理费的问题，本案根源在于刘德民的违约行为，一审判决也认定刘德民违约且应承担违约责任，故一审判决采用的受理费支付方案符合法律规定。原审被告俊田公司未陈述意见。何结桃向一审法院起诉请求：1.判令刘德民、俊田公司立即支付2016年10月11日至2018年5月11日止的逾期涂销抵押登记违约金82621.2元（每日按143191元的千分之一计算）；2.判令刘德民、俊田公司立即支付2014年2月21日至2018年5月11日止的逾期办理交易过户手续违约金220514.14元（每日按143191元的千分之一计算）；3.判令刘德民、俊田公司立即支付2014年5月1日至2018年5月11日止的逾期交付商铺违约金210490.77元（每日按143191元的千分之一计算）。一审法院认定事实：2011年12月11日，何结桃（买受人）与刘德民、俊田公司（出卖人）签订《商铺买卖合同》，约定买受人向出卖人购买广州市××路×号×层471号铺（套内建筑面积8.34平方米），该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价总额233191元，买受人一次性付款，其中2011年12月11日前支付全部房价款的43%计100000元，2011年12月31日前支付全部房价款的19%计43191元，出卖人出示广州市房地产交易中心收件收据三天内支付全部房价的38%计90000元；出卖人应于2014年4月30日将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权；出卖人于签署本合同后180个工作日内办理该商铺的涂销抵押手续，并出示涂销抵押的证明，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日50天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金，买受人要求继续履行的，本合同继承履行，自本合同规定的的申办之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金；本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，由出卖人指定代表人刘德民名下交易过户至买受人名下，买受人同意上述过户流程并应提供必要的文件及配合；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金等。签订合同后，何结桃向刘德民、俊田公司交纳房款共143191元。据查册时间为2015年3月11日房产登记号为2009交登字1510241号的房地产登记簿查册表记载，越秀区××路×号601房，建筑面积3044.3489平方米，登记附注2013年12月5日俊田公司，申请涂销抵押（房产证和购房合同），2013登记字1057268号（××路×号601）存案，2014年3月25日核准登记，2014登记字1011416号（××路×号601）存案，2014年3月24日俊田公司，中国工商银行股份有限公司广州庙前直街支行申请持房产证抵押（含涂销再抵押），2014登记字1011416号（××路×号601）存案。2014年2月25日，何结桃向一审法院提起诉讼，请求：1.刘德民、俊田公司支付从2012年9月3日至2013年12月6日止的逾期办理涂销抵押手续的违约金（以已付房款的143191元为基数，每日按千分之一计算）；2.刘德民、俊田公司支付从2012年10月22日至2014年2月20日止逾期办理交易过户手续的违约金（以已付房款143191元为基数，每日按千分之一计算）。一审法院于2015年5月19日作出（2014）穗越法民三初字第516号民事判决书，认为：何结桃与刘德民、俊田公司自愿签订的《商铺买卖合同》是双方当事人的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同。由于刘德民、俊田公司没有按合同约定期限为何结桃办理涂销抵押及案涉房屋的房地产权登记手续，已构成违约，理应按约定承担违约责任。根据上述合同的约定，刘德民、俊田公司于签署本合同后180个工作日内办理该商铺的涂销抵押手续及刘德民、俊田公司应自合同生效后的210个工作日内向房管部门申请办理案涉商铺的交易过户手续，即刘德民、俊田公司最迟应于2012年9月1日办理涂销抵押手续，于最迟2012年10月21日将案涉商铺交易过户至何结桃名下，但据现有证据显示，涉讼商铺至今仍处在抵押状态，刘德民没有证据证明涉讼商铺无法分割是由于客观原因导致的，其提供的房管部门文件只是告知申请人补充提交相关职能部门同意分割房屋的批准文件方可办理分割，故对何结桃要求刘德民、俊田公司支付自2012年10月22日至2014年2月20日的逾期办理涉讼房屋交易过户手续的违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。鉴于刘德民、俊田公司于2013年12月5日已办理涂销抵押抵押手续，故该段时间的违约金应计至2013年12月4日为宜。一审判决：一、刘德民、俊田公司应自判决发生法律效力之日起10日内一次性向何结桃支付自2012年9月2日起至2013年12月4日止的逾期涂销抵押的违约金（每日按143191元的千分之一计算）。二、刘德民、俊田公司应自判决发生法律效力之日起10日内一次性向何结桃支付自2012年10月22日起至2014年2月20日止的逾期办理房屋交易过户手续的违约金（每日按143191元的千分之一计算）。因刘德民不服上述判决，提出上诉。本院于2016年7月21日作出(2015)穗中法民五终字第5651号民事判决：驳回上诉，维持原判。在本案一审审理过程中，何结桃与刘德民确认如下事实：1.上述(2015)穗中法民五终字第5651号民事判决确定刘德民、俊田公司应付的逾期涂销抵押登记违约金为64292.78元、逾期办理交易过户手续的违约金为69734.01元。2.案涉商铺曾经涂销过抵押登记，但刘德民、俊田公司在2016年10月11日重新办理了抵押登记。3.从2014年2月21日至提起本案诉讼期间，何结桃没有向刘德民、俊田公司主张过逾期办理交易过户手续的违约金。4.从2014年5月1日至提起本案诉讼期间，何结桃没有证据证明向刘德民、俊田公司主张过逾期交付商铺的违约金。何结桃表示不同意解除上述《商铺买卖合同》，要求继续履行。一审法院认为，何结桃与刘德民、俊田公司自愿签订的《商铺买卖合同》是双方当事人的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同。由于刘德民、俊田公司没有按合同约定期限向何结桃交付房屋、为何结桃办理涂销抵押登记及案涉房屋的房地产权过户登记手续，已构成违约，理应按约定承担违约责任。考虑到何结桃实际已付房价款仅为143191元，如继续按约定标准计算违约金，显然已超过其实际损失。故一审法院依法调整违约金总额以不超过何结桃已付房价款143191元为限。由于前案已判令刘德民、俊田公司须支付的违约金总额为134026.79元，故本案刘德民、俊田公司应付违约金总额为9164.21元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款的规定，判决：一、刘德民、俊田公司应自判决发生法律效力之日起10日内一次性向何结桃支付2016年10月11日至2018年5月11日止的逾期涂销抵押登记违约金、2014年2月21日至2018年5月11日止的逾期办理交易过户手续违约金、2014年5月1日至2018年5月11日止的逾期交付商铺违约金合计9164.21元；二、驳回何结桃的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8966.30元，由刘德民、俊田公司共同负担。二审期间，刘德民提供广州市天河区人民法院作出的穗天法民建【2012】29号《司法建议书》，拟证明不能过户是因为不可抗力或情势变更，刘德民不存在过错。何结桃对该份证据的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认。俊田公司对该证据未发表质证意见。何结桃与俊田公司未向本院提交证据。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：俊田公司系在香港特别行政区设立的公司，故本案为涉港房屋买卖合同纠纷案，应参照涉外民商事纠纷案件进行处理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，因当事人未协议选择合同所适用的法律，案涉标的物位于中国内地，故根据最密切联系原则，本案应适用内地法律审理本案。一审法院以内地法律作为审理本案的准据法，并无不当，且各方当事人对此未提出异议，故本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据各方当事人的诉辩意见及经审理查明的事实，本院归纳本案的争议焦点为：刘德民、俊田公司应否向何结桃支付2016年10月11日至2018年5月11日止的逾期涂销抵押登记违约金、2014年2月21日至2018年5月11日止的逾期办理交易过户手续违约金、2014年5月1日至2018年5月11日止的逾期交付商铺违约金合计9164.21元。对此，本院评析如下：首先，刘德民上诉认为案涉《商铺买卖合同》无法履行是因为存在不可抗力或情势变更，且提供《司法建议书》进行佐证。但是，该《司法建议书》仅是对“格仔铺”的分割、登记等制度问题提出建议，与案涉《商铺买卖合同》无法履行并不存在关联性，故刘德民的该项上诉请求缺乏依据，本院不予采信。其次，刘德民上诉认为何结桃的诉讼请求已过诉讼时效。但由于案涉房屋一直未办理过户手续、未涂销抵押登记且未交付，违约行为一直存续。何结桃曾于2014年2月25日向法院提起诉讼，本院于2016年7月21日作出二审生效判决，故已发生诉讼时效中断情形，诉讼时效从2016年7月22日起重新开始计算。现何结桃于2018年5月13日向法院提起本案诉讼，并未过两年诉讼时效。故刘德民的该项主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。再次，刘德民主张案涉合同应予解除。但由于何结桃在本案中并未提出解除合同的诉请，且刘德民亦未提起反诉，故一审法院未判令解除案涉合同并无不当，本院予以维持。至于刘德民上诉认为一审判令受理费8966.30元全部由刘德民、俊田公司负担有失妥当的意见。本院认为，虽一审法院最终仅支持何结桃的部分诉讼请求金额，但本案系由刘德民、俊田公司的违约行为所导致的，一审法院认定全部受理费由刘德民、俊田公司共同负担，并无不妥，故本院予以维持。刘德民的该上诉意见，理据不足，本院不予采纳。至于何结桃认为一审法院适用法律错误，应当支持其诉请的全部违约金的意见，因何结桃并未提起上诉，不属于二审应审查的范围，故本院对此不予调处。综上所述，刘德民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘德民负担。本判决为终审判决。审判长  孙远风审判员  俞 颖审判员  罗 毅二〇二一年七月二十七日书记员  林 琳王嘉宝