安徽省芜湖市鸠江区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0207民初3068号原告：李晓顺，男，1981年4月17日出生，汉族，户籍地安徽省当涂县，现住安徽省芜湖市鸠江区。原告：魏孝芳，女，1984年2月14日出生，汉族，户籍地安徽省当涂县，现住安徽省芜湖市鸠江区。两原告共同委托诉讼代理人：侯培清，安徽易仑律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：吴亚君，安徽易仑律师事务所律师。被告：黎后发，男，1957年12月14日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市鸠江区，现住安徽省芜湖市鸠江区。被告：黎德业，男，1983年10月2日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市鸠江区，现住安徽省芜湖市鸠江区。委托诉讼代理人：杨成，安徽吉和律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘平，安徽吉和律师事务所律师。第三人：黎海洲，男，1949年7月13日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市鸠江区，现住安徽省芜湖市鸠江区。原告李晓顺、魏孝芳诉被告黎后发、黎德业及第三人黎海洲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月1日立案受理后，依法适用简易程序审理，于2021年6月28日公开开庭进行了审理。原告李晓顺、魏孝芳及其共同委托诉讼代理人侯培清，被告黎德业的委托诉讼代理人杨成到庭参加诉讼，被告黎后发及第三人黎海洲经本院传票传唤无正当理由均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李晓顺、魏孝芳向本院提出诉讼请求：1、确认黎后发与李晓顺于2017年2月13日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、判决芜湖市鸠江区房屋归李晓顺、魏孝芳所有；3、判令黎后发、黎德业办理芜湖市鸠江区万春华园西高层37幢2单元1903室房屋的产权证，并协助李晓顺、魏孝芳将该房屋变更登记到李晓顺、魏孝芳名下；4、黎后发、黎德业承担本案的诉讼费用。事实与理由：李晓顺、魏孝芳系夫妻关系，黎后发、黎德业系父子关系。2017年前，两被告因拆迁取得案涉芜湖市鸠江区房屋，后将该房屋出售给案外人黎永和。2017年，经黎海洲、倪某介绍，黎永和欲将案涉房屋出售给李晓顺，但因其未取得案涉房屋的产权证，遂与两被告商定，将案涉房屋退还给两被告，由两被告出售给李晓顺，李晓顺将应当支付给两被告的房款直接支付给黎永和。2017年2月13日，黎后发（甲方）与李晓顺（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方自愿将位于芜湖市鸠江区，建筑面积约94平方米的房屋以23万元价格出售给乙方；本合同签订时，由于该房屋属安置房，没有房产证，等政府允许办理房产证时，甲方应无条件配合乙方办理房产证且过户给乙方，甲方不得以任何理由拒绝办理过户手续。黎海洲、倪某作为见证人在上述合同上签字。李晓顺于合同签订当日支付购房款230000元，黎永和、黎海洲出具了收条，原告付款后，该房屋即交付给两原告居住。2018年3月，原告对案涉房屋进行了全面装修。自2019年起，该小区房屋已具备办理产权证的条件，但被告一直不办理案涉房屋的产权证，并以此为借口不协助将原告办理案涉房屋的产权过户手续。原告多次催促无果，故诉至贵院，望判如所请。被告黎德业辩称：1、本案被拆迁的房屋系被告黎德业建造的，拆迁安置补偿协议上载明的被拆迁人亦是黎德业，故黎德业是案涉房屋的所有权人；2、黎德业不认识原告，也没有签署案涉《房屋买卖合同》，更没有收到任何购房款，故黎德业与原告之间无房屋买卖合同关系；3、案涉房屋尚不满足办理产权登记及转移登记的条件，故黎德业在客观上无法办理案涉房屋产权证。综上，原告各项诉请，均无事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉请。被告黎后发未答辩，亦未提交证据。第三人黎海洲未陈述，亦未提交证据。经审理查明，被告黎后发、黎德业系父子关系，因被告户籍所在地安徽省芜湖市鸠江区所在地块拆迁，2010年9月11日，芜湖市鸠江区人民政府清水街道办事处与被告签订《芜湖市房屋拆迁补偿安置协议书》，该协议书载明：被拆迁人为黎德业；被拆迁房屋家庭人口情况为黎后发、黎德业等5人。上述协议签订后，案涉芜湖市鸠江区房屋被安置给被告家庭。后被告黎后发将案涉房屋出售给案外人黎永和。2017年，经黎海洲、倪某介绍，黎永和欲将案涉房屋出售给原告李晓顺，但因其未取得案涉房屋所有权，遂由被告将案涉房屋出售给李晓顺，李晓顺将房款直接支付给黎永和。2017年2月13日，被告黎后发（甲方）与原告李晓顺（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方自愿将位于安徽省芜湖市鸠江区（建筑面积为94平方米）房屋以人民币贰拾叁万元整（￥230000元）的价款出售给乙方；乙方于2017年2月13日一次性全额支付甲方购房款；本合同签订时，由于该房屋属安置房，没有房产证，等政府允许办理房产证时，甲方应无条件配合乙方办理房产证且过户给乙方，并依法办理公证，所产生的费用由乙方承担。甲方不得以任何理由拒绝办理过户手续；甲方应当于2017年2月13日前将房屋交付给乙方。第三人黎海洲及本案证人倪某在该合同见证人处签名。合同签订当日，原告李晓顺将230000元购房款支付给黎永和，黎永和亦于当日向李晓顺出具收条，确认其收到李晓顺购房款230000元。原告支付购房款后，案涉房屋即交付给原告。另查明，案涉芜湖市鸠江区房屋已于2017年11月10日办理了初始登记，登记的权利人为芜湖市鸠江建设投资有限公司，尚未办理不动产权登记。以上事实，有身份证复印件、户籍查询信息、房屋买卖合同、收条、证明、芜湖市房屋拆迁补偿安置协议书、房地产权登记信息等书证、录音光盘及原、被告的当庭陈述予以证实，本院予以确认。本院认为：（一）关于案涉《房屋买卖合同》是否合法有效的问题。根据《中华人民共和国合同法》的规定，“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中，案涉买卖合同系原告李晓顺与被告黎后发的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在其他导致合同无效的情形，故案涉买卖合同自李晓顺、黎后发在该合同上签名时成立并生效。故两原告要求确认案涉《房屋买卖合同》合法有效的诉请，合法、有据，本院予以支持。（二）关于两原告能否依据《房屋买卖合同》取得案涉房屋所有权的问题。本案中，虽然原告李晓顺虽与被告黎后发签订了合法有效的《房屋买卖合同》，并在该合同中约定黎后发应无条件协助将案涉房屋的所有权转移登记至李晓顺名下，但该合同在事实上和法律上都无法履行。首先，案涉房屋系拆迁安置部门安置给被拆迁家庭的，原告提交的《芜湖市房屋拆迁补偿安置协议书》中已明确载明被拆迁房屋的家庭人口情况是包含两被告在内的五人，原告并未提交拆迁安置明细表等证据证明被拆迁家庭成员已对案涉房屋进行了内部分配，故案涉房屋应认定为被拆迁家庭成员共同共有；其次，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”原告并未举证证明被告黎后发是经其他被安置家庭成员一致同意后与原告签订案涉买卖合同，故黎后发与李晓顺签订案涉买卖合同系无权处分，现原告亦未举证证明除被告黎后发以外的其他被安置人明确表示同意将案涉房屋出售给原告，原告应承担举证不能的不利后果；再次，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款及第一百零六条第一款的规定，案涉房屋仅办理了初始登记，尚未办理不动产权登记，故两原告对案涉房屋并不直接享有所有权，也不能根据《中华人民共和国物权法》的善意取得制度取得案涉房屋的所有权。综上，两原告要求确认案涉房屋归其所有并要求两被告在办理案涉房屋产权证后协助将案涉房屋所有权转移登记至其名下的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第一百一十条第（一）项，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第九十七条、第一百零六条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、原告李晓顺与被告黎后发于2017年2月13日签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、驳回原告李晓顺、魏孝芳的其他诉讼请求。减半收取的案件受理费2375元，由原告李晓顺、魏孝芳共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审 判 员 张立新二〇二一年七月二十八日法官助理 承燕华书 记 员 洪婷婷附：本案适用的法律条文1、《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。2、《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。3、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。5、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。