广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终3782号上诉人（原审原告）：包倩倩，女，1986年3月10日出生，汉族，户籍地浙江省台州市黄岩区。委托诉讼代理人：林梅枝，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李德望，男，汉族，1972年6月27日出生，户籍地湖北省应城市。原审第三人：刘德福，男，1957年11月20日出生，汉族，户籍地江西省井冈山市。上诉人包倩倩与被上诉人李德望、原审第三人刘德福因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院（2020）粤1323民初6881号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人包倩倩上诉请求：1、依法撤销（2020）粤1323民初6881号判决书；2、依法改判被上诉人立即将占用房屋返还给上诉人，支付未付租金，自2020年1月1日起计算至腾空搬离房屋之日止的租金，以每年200000元标准计算，暂计算至2020年7月2日共6个月的租金共99999元。3、一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人为案涉房产的权利人，原审认定案涉房产的权属人是第三人刘德福无事实与法律依据。上诉人与第三人于2017年8月19日签订关于惠东县地块国有土地使用权及地上建筑物的《房地产买卖合同》，惠东县人民法院作出的（2017）粤1323民初3515号民事判决书中，认定上诉人与第三人签订的《房地产买卖合同》依法有效，双方应当继续履行；第三人协助办理土地使用权转移登记至上诉人名下。该判决为生效判决，本案中亦并无证据可以推翻该判决结果，故案涉房产的权利人应以（2017）粤1323民初3515号生效判决认定的结果为准，上诉人为案涉房产的权利人，上诉人依法取得了出租人的法律地位。一审判决认为上诉人不具备合法权益，明显与事实不符，也与（2017）粤1323民初3515号生效判决认定的内容相悖。二、被上诉人明知案涉土地及房屋已由原权属人即第三人转让至被上诉人，上诉人与被上诉人虽然未签订书面租赁合同，但双方已经形成事实租赁关系，被上诉人应当向上诉人支付租金及房屋占用使用费。被上诉人于2017年8月18日签名出具《放弃优先购买权声明》，已清楚该土地及地上建筑物对外转让，放弃优先购买权，且亦以事实行动认为上诉人为新业主出租方，从2018年至今，房屋的使用过程中出现如安装防火门、顶棚维维防锈防水等问题均是被上诉人直接联系被上诉人，要求上诉人给予解决，并由上诉人承担所有费用。依约定，被上诉人于2014年至2018年期间的租金是由第三人依其签订的租赁合同收取，因此2019年的租金200000元是被上诉人支付给上诉人，实际的支付方式是由被上诉人分为110000元、90000元二笔共200000元代上诉人将款项支付到第三人指定的账户，作为上诉人支付给第三人的部分购房款，收款人第三人及代付人被上诉人签名确认此款项。基于以上事实，上诉人与被上诉人之间已经形成事实租赁关系，双方虽多次协商签订书面租赁合同无果，但被上诉人也一直占用使用房产，被上诉人应当向上诉人支付租金及房屋占用使用费。三、被上诉人继续占有使用涉案房产，系无权占有，权利人可以请求返还原物。被上诉人租赁涉案产用于个人经营，至今仍然占有使用中，系无权占有，应当返还给上诉人，且自2020年1月1日起至腾空搬离房屋为止，应当按照其与第三人签订的原租赁合同租金标准向上诉人支付租金及房屋占有使用费。综上所述，原审法院审理本案存在认定事实错误，事实未查清，证据不足，适用的法律错误的情况，导致本案的判决结果错误。上诉人依法提起上诉，请求二审法院依法纠正原审错误且极其不公正的判决，以维护法律的尊严和维护上诉人的合法权益。被上诉人李德望未向本院提交书面答辩意见。包倩倩向一审法院起诉请求:1.判令解除被告与第三人于2014年1月1日签订的《楼房租赁合同》，并立即返还给原告使用；2.判令被告支付未付租金（按每年20万元计算）暂计至2020年7月2日（共6个月）止共99999元；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：第三人刘德福在惠东县购买一块土地，于2013年5月6日办理了《国有土地使用证》，证号为惠东国用（2013）第1090192号，地号为441323109201ＧＢ00398，使用权面积为131㎡。第三人刘德福在上述土地上建筑了11层的楼房，作为公寓出租，但一直没有办理房产证。2014年1月1日，第三人刘德福（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）李德望共同签订《楼房租赁合同》，内容记载：第一条甲方将坐落在吉隆镇××市场位于XXX的房屋壹栋9层半楼房，占地面积约145平方米，每层约185平方米，一楼两个铺位租给乙方使用。第二条租赁期限1.该房屋租赁期限为10年，自2014年1月1日起至2023年12月31日止，房屋租金前六年租金为贰拾万元每年，后四年租金按每年市场价调整计算。2.房租每一年一交，每年的交租时间为1月1日，乙方以现金或转账形式把租金交给甲方，乙方逾期交付租金，并按租金的5%以天数计算向甲方交付违约金。3.租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还，乙方如需要续租则必须租赁期满前二个月通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同，且乙方在同等条件下拥有优先承租权。4.乙方不续租时，甲方应验收楼房及相连设备，若无人为损坏或物件丢失者退还押金，如有损坏或丢失按时价补还甲方或维修好给甲方，自然陈旧以及自然灾害除外。第三条租赁时间的房屋修缮1.甲方应负责所述设施，如水、电、冷热水设施，空调、门窗、灶台、排气管、厕所、网线、闭路电视、监控、电梯等设施安装好给乙方使用。2.日常房屋维修费用由乙方承担，因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用由乙方承担并责任赔偿损失。3.租赁期间防火安全、门前三包、综合治理及安全保卫等工作乙方应执行当地有关部门规定。4.乙方必须注意号房屋的消防安全工作，配合好消防设施灭火器等器材，如发现人为造成的消防事故一切经济损失由乙方负责。第四条乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同收回房屋1.擅自将房屋转让、转借或与他人调剂交换及任意改变房屋用途的；2.利用承租方进行违法犯罪黄赌毒活动，损害公共利益的；3.拖欠房租一个月内的。第五条乙方如因经营不善或个人其他问题要退房，租赁期限未满不得退回所缴的剩余的年租金和押金。第六条租赁双方的变更1.如甲方按法定手续程序将房产所有权转移给第三方时，在无约定的情况下本合同对新的房产所有者继续有效。第七条乙方必须遵守当地暂住区域内的各项规章制度，按政府及相关部门规定的居民用水、用电、收视、电话、卫生等费用，乙方的民事纠纷均自行负责。第八条甲方收乙方押金捌万元整，乙方租赁期满退房，结清水、电气各项费用，交还相连设备和钥匙无误后，由甲方退还乙方押金捌万元整，不计利息。第九条租赁双方未履行合同约定的条款，违约须赔偿给对方一切经济损失。2017年8月19日，第三人刘德福及其妻子肖林娥（甲方）与原告包倩倩（乙方）签订了《房地产买卖合同》，约定的内容如下：甲方向乙方出售甲方名下位于惠州市惠东县地块国有土地使用权及地上建筑物（下统称标的物业）。一、标的物业基本情况。标的物业的土地使用权人为刘德福，位于惠州市惠东县，土地证号为惠东国用（2013）第10XX号，地上建筑物共11层，现有建筑面积约为1900平米方，该建筑物已由甲方出租给李德望（公民身份号码：4222021972××××××××），甲方已预收了李德望支付的2014年1月1日至2018年12月31日期间的租金。二、交易价格及交易条件。1、乙方购买标的物业的总价款为人民币4500000元。抵扣甲方预收的2017年10月1日至2018年12月31日期间的租金310000元，乙方还需向甲方支付的总价款为4190000元。2、乙方应在本合同签订之日起10日内向甲方支付定金1200000元，甲方应同时将标的物业国有土地使用权证原件及地上建筑物的所有施工、建筑文件资料移交给乙方，并在收到乙方定金之日起3日内将标的物业过户登记至乙方或乙方指定的第三方（以下皆同）名下，剩余尾款由乙方在标的物业过户登记至甲方名下及交付房屋给乙方后10日内交付。3、如甲方未依约办妥过户登记的，乙方有权止付剩余款项，并立即起诉要求甲方履行过户义务，如法院支持乙方要求将标的物业过户至乙方名下的诉求，则乙方在判决生效之日起10日内支付第二笔价款1000000元，并在判决生效后4个月内支付第三笔价款1000000元。4、判决生效后，甲方应当无条件配合乙方将标的物业过户至乙方名下，乙方在标的物业过户至乙方名下后10日内向甲方支付尾款990000元。5、标的物业过户（无论是直接过户还是依据判决过户或其他方式过户）给乙方所应支付的相关税费及手续费由甲乙双方各承担一半。6、甲方应在2017年10月1日前将标的物业按现状交付给乙方，甲方应办妥有关水、电、煤气、燃气、有线电视、网络等过户至乙方名下的手续并结清上述费用，其中水电过户费约20000元由甲乙双方各承担一半。乙方同意标的物业第10层借给甲方本人免费居住三年（自2017年10月1日起至2020年9月30日止），甲方应在不影响标的物业其他住户居住的前提下合理使用居住，且不再将该层转租给第三方，三年期满后，房屋内各类设施设备按现状交还给乙方。……。签订合同后，原告于2017年8月21日通过银行转账支付了定金1200000元给被告刘德福，并于2017年中秋节前通过银行转账支付了两笔、每笔100000元的款项给被告刘德福。在原、被告双方签订上述房《地产买卖合同》，案外人李德望于2017年8月18日签名出具《放弃优先购买声明》，自动放弃对上述土地使用权及地上建筑物优先购买权。2017年9月19日，本院受理原告包倩倩与第三人刘德福、肖林娥房屋买卖合同纠纷一案，并于2017年11月4日作出（2017）粤1323民初3515号民事判决书，判决如下：一、原告包倩倩与被告刘德福、肖林娥于2017年8月19日签订的《房地产买卖合同》依法有效，双方应继续履行合同。二、被告刘德福、肖林娥于本判决发生法律效力之日起30日内协助原告包倩倩办理被告刘德福名下位于惠东县的土地使用权【国有土地使用证证号为惠东国用（2013）第1XX号，地号为441323109201ＧXXX】，使用权面积为131㎡转移登记至原告包倩倩名下。三、驳回原告包倩倩的的其他诉讼请求。2018年12月26日，惠东县人民法院作出（2018）粤1323执2745号协助执行通知书，主要记载：一、将被执行人刘德福名下的位于惠东县的土地使用权【国有土地使用证证号为惠东国用（2013）第1090XX2号，地号为441323109201ＧＢ0XXX】。二、当事人如不能提供案涉案标的物有关原证件的，原有关证件【国有土地使用证证号为惠东国用（2013）第109XX号，地号为441323109201ＧＢXXX】作废。2019年10月25日，惠东不动产登记中心作出“作废公告-刘德福（包倩倩）”《不动产权证》作废公告，记载：因我局无法收回下列不动产权证书或不动产登记证明，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十三条的规定，现公告作废。庭审中，原告明确至今未办理出不动产权属证件系因为政策原因。一审法院认为,对解除合同诉请。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”的规定，对被告与第三人于2014年1月1日签订的《楼房租赁合同》，原告并非是该合同当事人，依法不享有解除相关合同的权利，故其诉请解除上述合同，本院不予支持。对支付租金及返还房屋诉请。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”的规定，原、被告之间并未签订租赁合同，双方亦不存在交付房屋、支付租金的合意，故原告与被告之间不存在租赁合同关系。同时，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，案涉房屋现的权属人仍然是刘德福，原告主张系该案涉不动产的权利人，但未提供不动产登记部门出具的权属证明，故本院不予采信。因此，原告诉请被告支付租金及返还房屋，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二百一十二条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告包倩倩的全部诉讼请求。案件受理费2300元，由原告包倩倩负担。本案二审期间，上诉人包倩倩提交了证据：证据一，刘德福收取物业价款收据；证据二，民事判决书（2017）粤1323民初3515号的庭审笔录；证据三，收款收据（包倩倩-刘德福、李德望）；证据四，该收款收据的微信聊天记录（包倩倩-李德望）；证据五，维修房屋的聊天记录（包倩倩-李德望）；证据六，协商签订租赁合同的聊天记录（包倩倩-李德望）。本院组织当事人进行了证据交换和质证。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，对于上诉人包倩倩的上诉请求能否予以支持，分析如下：上诉人包倩倩主张依据一审法院（2017）粤1323民初3515号判决可以认定涉案房屋权属为其所有，经审查，该判决判令由刘德福协助包倩倩将涉案土地使用权转移登记至包倩倩名下，包倩倩明确至今未能办理土地使用权转移登记系政策原因所致。在一审法院（2017）粤1323民初3515号案中，包倩倩主张确认涉案土地使用权及地上建筑物权属为其所有的诉讼请求，并未得到支持。故在本案中，上诉人以此为由主张李德望应向其交纳租金、返还房屋，并无事实及法律依据，本院不予支持。综上，上诉人包倩倩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用2300元，由上诉人包倩倩负担。本判决为终审判决。审 判 长 于海砚审 判 员 黄**锋审 判 员 刘艳妹二〇二一年七月二十九日法官助理 林 琳书 记 员 黄 慧广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终3782号上诉人（原审原告）：包倩倩，女，1986年3月10日出生，汉族，户籍地浙江省台州市黄岩区。委托诉讼代理人：林梅枝，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李德望，男，汉族，1972年6月27日出生，户籍地湖北省应城市。原审第三人：刘德福，男，1957年11月20日出生，汉族，户籍地江西省井冈山市。上诉人包倩倩与被上诉人李德望、原审第三人刘德福因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院（2020）粤1323民初6881号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人包倩倩上诉请求：1、依法撤销（2020）粤1323民初6881号判决书；2、依法改判被上诉人立即将占用房屋返还给上诉人，支付未付租金，自2020年1月1日起计算至腾空搬离房屋之日止的租金，以每年200000元标准计算，暂计算至2020年7月2日共6个月的租金共99999元。3、一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人为案涉房产的权利人，原审认定案涉房产的权属人是第三人刘德福无事实与法律依据。上诉人与第三人于2017年8月19日签订关于惠东县地块国有土地使用权及地上建筑物的《房地产买卖合同》，惠东县人民法院作出的（2017）粤1323民初3515号民事判决书中，认定上诉人与第三人签订的《房地产买卖合同》依法有效，双方应当继续履行；第三人协助办理土地使用权转移登记至上诉人名下。该判决为生效判决，本案中亦并无证据可以推翻该判决结果，故案涉房产的权利人应以（2017）粤1323民初3515号生效判决认定的结果为准，上诉人为案涉房产的权利人，上诉人依法取得了出租人的法律地位。一审判决认为上诉人不具备合法权益，明显与事实不符，也与（2017）粤1323民初3515号生效判决认定的内容相悖。二、被上诉人明知案涉土地及房屋已由原权属人即第三人转让至被上诉人，上诉人与被上诉人虽然未签订书面租赁合同，但双方已经形成事实租赁关系，被上诉人应当向上诉人支付租金及房屋占用使用费。被上诉人于2017年8月18日签名出具《放弃优先购买权声明》，已清楚该土地及地上建筑物对外转让，放弃优先购买权，且亦以事实行动认为上诉人为新业主出租方，从2018年至今，房屋的使用过程中出现如安装防火门、顶棚维维防锈防水等问题均是被上诉人直接联系被上诉人，要求上诉人给予解决，并由上诉人承担所有费用。依约定，被上诉人于2014年至2018年期间的租金是由第三人依其签订的租赁合同收取，因此2019年的租金200000元是被上诉人支付给上诉人，实际的支付方式是由被上诉人分为110000元、90000元二笔共200000元代上诉人将款项支付到第三人指定的账户，作为上诉人支付给第三人的部分购房款，收款人第三人及代付人被上诉人签名确认此款项。基于以上事实，上诉人与被上诉人之间已经形成事实租赁关系，双方虽多次协商签订书面租赁合同无果，但被上诉人也一直占用使用房产，被上诉人应当向上诉人支付租金及房屋占用使用费。三、被上诉人继续占有使用涉案房产，系无权占有，权利人可以请求返还原物。被上诉人租赁涉案产用于个人经营，至今仍然占有使用中，系无权占有，应当返还给上诉人，且自2020年1月1日起至腾空搬离房屋为止，应当按照其与第三人签订的原租赁合同租金标准向上诉人支付租金及房屋占有使用费。综上所述，原审法院审理本案存在认定事实错误，事实未查清，证据不足，适用的法律错误的情况，导致本案的判决结果错误。上诉人依法提起上诉，请求二审法院依法纠正原审错误且极其不公正的判决，以维护法律的尊严和维护上诉人的合法权益。被上诉人李德望未向本院提交书面答辩意见。包倩倩向一审法院起诉请求:1.判令解除被告与第三人于2014年1月1日签订的《楼房租赁合同》，并立即返还给原告使用；2.判令被告支付未付租金（按每年20万元计算）暂计至2020年7月2日（共6个月）止共99999元；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：第三人刘德福在惠东县购买一块土地，于2013年5月6日办理了《国有土地使用证》，证号为惠东国用（2013）第1090192号，地号为441323109201ＧＢ00398，使用权面积为131㎡。第三人刘德福在上述土地上建筑了11层的楼房，作为公寓出租，但一直没有办理房产证。2014年1月1日，第三人刘德福（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）李德望共同签订《楼房租赁合同》，内容记载：第一条甲方将坐落在吉隆镇××市场位于XXX的房屋壹栋9层半楼房，占地面积约145平方米，每层约185平方米，一楼两个铺位租给乙方使用。第二条租赁期限1.该房屋租赁期限为10年，自2014年1月1日起至2023年12月31日止，房屋租金前六年租金为贰拾万元每年，后四年租金按每年市场价调整计算。2.房租每一年一交，每年的交租时间为1月1日，乙方以现金或转账形式把租金交给甲方，乙方逾期交付租金，并按租金的5%以天数计算向甲方交付违约金。3.租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还，乙方如需要续租则必须租赁期满前二个月通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同，且乙方在同等条件下拥有优先承租权。4.乙方不续租时，甲方应验收楼房及相连设备，若无人为损坏或物件丢失者退还押金，如有损坏或丢失按时价补还甲方或维修好给甲方，自然陈旧以及自然灾害除外。第三条租赁时间的房屋修缮1.甲方应负责所述设施，如水、电、冷热水设施，空调、门窗、灶台、排气管、厕所、网线、闭路电视、监控、电梯等设施安装好给乙方使用。2.日常房屋维修费用由乙方承担，因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用由乙方承担并责任赔偿损失。3.租赁期间防火安全、门前三包、综合治理及安全保卫等工作乙方应执行当地有关部门规定。4.乙方必须注意号房屋的消防安全工作，配合好消防设施灭火器等器材，如发现人为造成的消防事故一切经济损失由乙方负责。第四条乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同收回房屋1.擅自将房屋转让、转借或与他人调剂交换及任意改变房屋用途的；2.利用承租方进行违法犯罪黄赌毒活动，损害公共利益的；3.拖欠房租一个月内的。第五条乙方如因经营不善或个人其他问题要退房，租赁期限未满不得退回所缴的剩余的年租金和押金。第六条租赁双方的变更1.如甲方按法定手续程序将房产所有权转移给第三方时，在无约定的情况下本合同对新的房产所有者继续有效。第七条乙方必须遵守当地暂住区域内的各项规章制度，按政府及相关部门规定的居民用水、用电、收视、电话、卫生等费用，乙方的民事纠纷均自行负责。第八条甲方收乙方押金捌万元整，乙方租赁期满退房，结清水、电气各项费用，交还相连设备和钥匙无误后，由甲方退还乙方押金捌万元整，不计利息。第九条租赁双方未履行合同约定的条款，违约须赔偿给对方一切经济损失。2017年8月19日，第三人刘德福及其妻子肖林娥（甲方）与原告包倩倩（乙方）签订了《房地产买卖合同》，约定的内容如下：甲方向乙方出售甲方名下位于惠州市惠东县地块国有土地使用权及地上建筑物（下统称标的物业）。一、标的物业基本情况。标的物业的土地使用权人为刘德福，位于惠州市惠东县，土地证号为惠东国用（2013）第10XX号，地上建筑物共11层，现有建筑面积约为1900平米方，该建筑物已由甲方出租给李德望（公民身份号码：4222021972××××××××），甲方已预收了李德望支付的2014年1月1日至2018年12月31日期间的租金。二、交易价格及交易条件。1、乙方购买标的物业的总价款为人民币4500000元。抵扣甲方预收的2017年10月1日至2018年12月31日期间的租金310000元，乙方还需向甲方支付的总价款为4190000元。2、乙方应在本合同签订之日起10日内向甲方支付定金1200000元，甲方应同时将标的物业国有土地使用权证原件及地上建筑物的所有施工、建筑文件资料移交给乙方，并在收到乙方定金之日起3日内将标的物业过户登记至乙方或乙方指定的第三方（以下皆同）名下，剩余尾款由乙方在标的物业过户登记至甲方名下及交付房屋给乙方后10日内交付。3、如甲方未依约办妥过户登记的，乙方有权止付剩余款项，并立即起诉要求甲方履行过户义务，如法院支持乙方要求将标的物业过户至乙方名下的诉求，则乙方在判决生效之日起10日内支付第二笔价款1000000元，并在判决生效后4个月内支付第三笔价款1000000元。4、判决生效后，甲方应当无条件配合乙方将标的物业过户至乙方名下，乙方在标的物业过户至乙方名下后10日内向甲方支付尾款990000元。5、标的物业过户（无论是直接过户还是依据判决过户或其他方式过户）给乙方所应支付的相关税费及手续费由甲乙双方各承担一半。6、甲方应在2017年10月1日前将标的物业按现状交付给乙方，甲方应办妥有关水、电、煤气、燃气、有线电视、网络等过户至乙方名下的手续并结清上述费用，其中水电过户费约20000元由甲乙双方各承担一半。乙方同意标的物业第10层借给甲方本人免费居住三年（自2017年10月1日起至2020年9月30日止），甲方应在不影响标的物业其他住户居住的前提下合理使用居住，且不再将该层转租给第三方，三年期满后，房屋内各类设施设备按现状交还给乙方。……。签订合同后，原告于2017年8月21日通过银行转账支付了定金1200000元给被告刘德福，并于2017年中秋节前通过银行转账支付了两笔、每笔100000元的款项给被告刘德福。在原、被告双方签订上述房《地产买卖合同》，案外人李德望于2017年8月18日签名出具《放弃优先购买声明》，自动放弃对上述土地使用权及地上建筑物优先购买权。2017年9月19日，本院受理原告包倩倩与第三人刘德福、肖林娥房屋买卖合同纠纷一案，并于2017年11月4日作出（2017）粤1323民初3515号民事判决书，判决如下：一、原告包倩倩与被告刘德福、肖林娥于2017年8月19日签订的《房地产买卖合同》依法有效，双方应继续履行合同。二、被告刘德福、肖林娥于本判决发生法律效力之日起30日内协助原告包倩倩办理被告刘德福名下位于惠东县的土地使用权【国有土地使用证证号为惠东国用（2013）第1XX号，地号为441323109201ＧXXX】，使用权面积为131㎡转移登记至原告包倩倩名下。三、驳回原告包倩倩的的其他诉讼请求。2018年12月26日，惠东县人民法院作出（2018）粤1323执2745号协助执行通知书，主要记载：一、将被执行人刘德福名下的位于惠东县的土地使用权【国有土地使用证证号为惠东国用（2013）第1090XX2号，地号为441323109201ＧＢ0XXX】。二、当事人如不能提供案涉案标的物有关原证件的，原有关证件【国有土地使用证证号为惠东国用（2013）第109XX号，地号为441323109201ＧＢXXX】作废。2019年10月25日，惠东不动产登记中心作出“作废公告-刘德福（包倩倩）”《不动产权证》作废公告，记载：因我局无法收回下列不动产权证书或不动产登记证明，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十三条的规定，现公告作废。庭审中，原告明确至今未办理出不动产权属证件系因为政策原因。一审法院认为,对解除合同诉请。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”的规定，对被告与第三人于2014年1月1日签订的《楼房租赁合同》，原告并非是该合同当事人，依法不享有解除相关合同的权利，故其诉请解除上述合同，本院不予支持。对支付租金及返还房屋诉请。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”的规定，原、被告之间并未签订租赁合同，双方亦不存在交付房屋、支付租金的合意，故原告与被告之间不存在租赁合同关系。同时，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，案涉房屋现的权属人仍然是刘德福，原告主张系该案涉不动产的权利人，但未提供不动产登记部门出具的权属证明，故本院不予采信。因此，原告诉请被告支付租金及返还房屋，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二百一十二条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告包倩倩的全部诉讼请求。案件受理费2300元，由原告包倩倩负担。本案二审期间，上诉人包倩倩提交了证据：证据一，刘德福收取物业价款收据；证据二，民事判决书（2017）粤1323民初3515号的庭审笔录；证据三，收款收据（包倩倩-刘德福、李德望）；证据四，该收款收据的微信聊天记录（包倩倩-李德望）；证据五，维修房屋的聊天记录（包倩倩-李德望）；证据六，协商签订租赁合同的聊天记录（包倩倩-李德望）。本院组织当事人进行了证据交换和质证。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，对于上诉人包倩倩的上诉请求能否予以支持，分析如下：上诉人包倩倩主张依据一审法院（2017）粤1323民初3515号判决可以认定涉案房屋权属为其所有，经审查，该判决判令由刘德福协助包倩倩将涉案土地使用权转移登记至包倩倩名下，包倩倩明确至今未能办理土地使用权转移登记系政策原因所致。在一审法院（2017）粤1323民初3515号案中，包倩倩主张确认涉案土地使用权及地上建筑物权属为其所有的诉讼请求，并未得到支持。故在本案中，上诉人以此为由主张李德望应向其交纳租金、返还房屋，并无事实及法律依据，本院不予支持。综上，上诉人包倩倩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用2300元，由上诉人包倩倩负担。本判决为终审判决。审 判 长 于海砚审 判 员 黄**锋审 判 员 刘艳妹二〇二一年七月二十九日法官助理 林 琳书 记 员 黄 慧