山东省高青县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁0322民初1024号 原告：辛桂爱，女，1963年1月17日出生，汉族，张店区人，住淄博市张店区。 委托诉讼代理人：管玉猛，山东正义阳光律师事务所律师。 被告：高青冠兴置业有限公司。住所地：淄博市高青县田镇街道黄河路903号。 法定代表人：李莹，经理。 委托诉讼代理人：张保龙，男，1977年12月14日出生，冠县人，该公司售后经理，住高青县。 原告辛桂爱与被告高青冠兴置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告辛桂爱的委托诉讼代理人管玉猛、被告高青冠兴置业有限公司的委托诉讼代理人张保龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告辛桂爱向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付2018年12月31日至2020年8月10日逾期交房及相关设施设备（供水、电、暖、燃气）违约金146360元（按622280元×每日4?×588日计算）；2.判令被告按622280元的日0.1?向原告支付2019年12月31日至2021年3月25日逾期办证违约金2800元（按622280元×每日0.1?×450日计算）及自2021年3月25日至实际办证之日的逾期办证违约金；3.判令被告向原告支付因违约不适当交付的八号楼西单元负一层西户7号储藏室补偿款10000.00元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年10月27日，原、被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于高青县，预售合同总价为人民币622280元。约定被告应在2018年12月30日前达到交付条件向原告交付该房产。约定若逾期交付该房产超过30日，原告要求继续履行合同的，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之4的违约金。约定因被告原因于2019年12月31日前未取的房屋所有权证书的，被告按日向原告支付全部房款万分之0.1的违约金。合同签订后，原告依合同约定履行了相关付款义务，但因被告原因该房产未达到交付条件，相关设施设备也未达到使用条件，致使该房产逾期交付、房屋产权证书逾期未办理。储藏室内设置了很多污水管道，存在较多安全隐患，不适当交付，违反合同约定。原告多次与被告协商，被告均置之不理，为维护原告合法权益诉至法院。 被告高青冠兴置业有限公司辩称，1、我方不存在逾期违约交房和逾期办证问题，根据购房合同第4章第11条第1、2条规定，（1）因政府外围设施不能按期交付导致的延期，出卖人不承担任何责任；（2）受国家法律规定及政府重大调整变动造成工程延期的，因实施政府通知、命令或因房屋配套设施的批准安装引起的工程延期，买受人提出的登记变更造成的工程逾期可据时予以延期，因上述原因造成延期交房，所以我方不承担任何责任；2、储藏室中的排水设计与设计院图纸完全一致，并在2019年5月20日通过相关部门整体验收，出具工程竣工验收证明书，不存在不适当交工。因此我方并不存在任何违约问题。 当事人围绕其诉讼请求，依法提交了证据。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。通过当事人庭审陈述和经审查确认的证据，本院综合认定以下事实： 1、被告高青冠兴置业有限公司开发的京华园小区位于高青县南部新区国井大道以西、济水路南。2017年10月27日，原告辛桂爱与被告高青冠兴置业有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，原告购买被告开发的位于京华园小区8号楼3单元13层031302室房屋。双方约定房屋总价款为622280.00元，约定被告应于2018年12月30日前交付房屋，于2019年12月30日前为原告办理房屋产权证书。同时合同第十二条约定若逾期交房超过30日，买受人继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之4的违约金；第二十条约定逾期办证出卖人按日向买受人支付全部房款万分之0.1的违约金。原告辛桂爱在合同上签字摁印确认，被告在合同上盖章确认。原告已于2017年10月30日向被告缴纳了全部房款622280.00元，被告于同日向原告出具全部房款的发票。 2、涉案楼房（京华园8#住宅楼）的工程竣工验收证明书显示：涉案楼房建设单位为高青冠兴置业有限公司，开工日期为2015年9月10日，竣工日期为2019年5月10日，验收日期为2019年5月20日，同意竣工验收。建设单位、设计单位、施工单位及监理单位均在竣工验收证明书上盖章签字确认。 3、2019年5月30日至6月1日，被告冠兴置业有限公司分别向京华园小区8号楼的业主发放交房通知单，通知8号楼一单元、二单元、三单元的业主分别于2019年5月30日、31日、6月1日办理交房手续。原告辛桂爱作为三单元业主，于2020年8月10日办理交付房屋并领取钥匙，并在交房领钥匙同意书上签字确认，同时原告向被告缴纳办证费18331.00元，被告为原告开具办证费收据。 被告冠兴置业有限公司庭审时主张在其施工过程中，因客观原因导致逾期交房，提供淄博市生态环境局下达的通知一宗，淄博市生态环境局官网发布的重污染天气橙色、黄色预警启动应急响应的通知显示：淄博市因重污染天气及雾霾原因，要求停止所有建筑（有土石方作业的）、道路、拆迁工地的施工作业。被告公司按上级指示停止施工作业，自2015年10月至2019年4月，总计200天左右（其中自2017年7月至2019年5月，总计104天）。 5、2021年3月12日，高青县住房和城乡建设局出具情况说明，记载：“2017年以来，高青县建筑工地严格按照淄博市重污染天气应急指挥部办公室发布的重污染天气应急响应通知，落实停工减排措施”。被告在此期间按上级指示停工。 6、2020年8月28日及2021年3月25日，高青县综合行政执法局先后出具的《证明》显示：因高青县南部新区市政配套工程目前尚未移交验收，故高青冠兴置业有限公司开发的位于高青县南部新区国井大道以西、济水路南的京华园小区房地产项目现无法完成市政配套设施功能核验及市政配套设施功能备案。 另查明，坐落于高青县（京华园）×＃×-1××涉案房屋的不动产权证书已于2021年4月29日办理完毕，证号鲁（2021）高青县不动产权第0××5号，权利人为辛桂爱。 本院认为，合法的合同关系受法律保护，合同当事人均应按照约定全面履行各自权利和义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方在平等自愿的基础上签订，系当事人双方的真实意思表示，合同合法真实有效。原告提供的合同、发票、收款收据，被告提供的交房领钥匙同意书、不动产权证书及当事人双方陈述能够证实原告已交付涉案房屋全部购房款，被告于2019年6月1日通知交房，原告于2020年8月10日领取房屋钥匙并办理交房手续，涉案房屋已于2021年4月29日办理不动产权证的事实，本院对上述事实予以确认。 原告主张被告逾期交房和办证，应当支付相应违约金，被告辩称逾期系客观原因，按照合同约定不承担逾期违约责任，故本案的争议焦点是被告是否存在违约行为。 一、关于被告逾期交房是否违约的问题。1、双方在《商品房买卖合同（预售）》中约定的交房时间是2018年12月30日，原告虽主张其办理房屋交付手续及领取钥匙的时间是2020年8月10日，但被告在2019年6月1日就通知京华园小区8号楼各业主办理交房事宜，原告于2020年8月10日才办理交房未提供相应证据证明系被告的原因导致，应是其自身原因导致，并非被告方责任，故被告对2019年6月1日之后涉案房产未交付，不存在违约，不承担责任。2、原被告约定的交房时间为2018年12月30日，而被告于2019年6月1日交房，实际交房时间与约定时间相差六个月，如果没有法定或约定事由，则被告应当承担违约责任。根据《商品房买卖预售房合同》第11条第1、2款约定：“1.因政府外围配套设施不能按期交付导致的延期，出卖人不承担任何责任。2.受国家法律规定及政府的重大调整与变化造成工程延期的，因实施政府通知、命令或因房屋配套设施的批准安装引起的工程延期，买受人提出变更造成的工程延期，可据实予以延期”。被告主张因政府市政配套工程不到位，影响了涉案小区的建设，影响了涉案楼房的交付，属于“因政府外围配套设施不能按期交付导致的延期”；因雾霾等原因造成200余天的停工（合同期内的停工104天），是客观事实，属于“实施政府通知、命令”事由，并提交了相关主管部门的网站通知、情况说明、证明等证据，原告对证据真实性无异议，但主张不能证实被告的逾期系客观原因。本院认为，被告提交的上述证据所证实的事实，属客观真实的存在，应属于“实施政府通知、命令”事由及“因政府外围配套设施不能按期交付导致的延期”的情形，故被告主张的逾期交付原因符合合同约定的条款，亦不违反法律规定，其逾期交房属客观原因不存在违约。原告主张被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。 二、关于被告逾期办证是否违约的问题。原告主张被告逾期办证应支付逾期办证违约金。被告辩称因该小区的市政配套未能完工，不能提交档案资料，导致不能取得《竣工验收备案表》，从而不能办理产权证书，该原因系因政府行为导致，属客观不能，不应归结于“因出卖人的原因”。原告对此不予认可。经核实，1、该《竣工验收备案表》仅为单体验收，与市政配套工程无关，档案资料也系单体验收的相关资料，而楼体的单体验收及资料的准备系被告方即出卖人的责任，故被告该意见不成立。2、被告作为房地产开发项目建设单位，在建设施工过程中有确保开发项目红线内市政基础设施（道路、绿化、路灯、环卫、排水等）符合竣工综合验收标准，并及时向主管部门办理竣工综合验收手续的义务，被告主张小区配套未完工、未办理综合验收导致逾期办证非因自身原因于法无据。3、原、被告双方亦在合同的第二十条约定了“因出卖人的原因，买受人未能在2019年12月30日前取得房屋所有权证书的，应支付违约金”的违约条款，双方均应遵守合同约定。综上，被告方逾期办证存在违约。 三、关于逾期办证违约金的计算及数额。因被告方逾期办证存在违约，故应支付相应违约金。因涉案房屋的产权证书已于2021年4月29日办理完毕，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)》第十四条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；......”的规定，原告主张双方合同中约定的办理房产证时间为2019年12月30日，按照合同约定“逾期出卖人按日向买受人支付全部房款万分之0.1的违约金”的标准，违约金应为3018.00元（2019年12月31日至2021年4月29日485天×622280.00元×每日万分之0.1计算），原告的计算符合双方的合同约定，且不违反法律规定，故对原告主张被告支付逾期办证违约金3018.00元（截止2021年4月29日），符合双方合同约定，事实清楚，理由充分，本院予以支持。 四、关于原告主张的补偿款。原告称因被告违约不适当交付储藏室被告应支付补偿款10000.00元。被告对此不予认可，称储藏室中的排水设计与设计院图纸完全一致，且涉案房屋及储藏室已经竣工验收合格，不存在不适当交付的问题。因原告未提供相应证据证实其主张，其主张无事实及法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告高青冠兴置业有限公司支付原告辛桂爱逾期办证违约金3018.00元（截止2021年4月29日），于本判决生效之日起十日内付清。 二、驳回原告辛桂爱的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1742.00元，已减半收取，由原告辛桂爱负担1692.00元，由被告高青冠兴置业有限公司负担50.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审判员  王晓静 二〇二一年七月二十九日 书记员  赵 乐