贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔27民终3011号上诉人（原审被告）：贵州铁建房地产开发有限公司，住所地贵州省都匀市剑江中路67号金海岸观江楼15层附83号，统一社会信用代码91522701063051892J。法定代表人：王玮，该公司经理。委托诉讼代理人：郑春阳，女，系该公司员工。上诉人（原审原告）：张琰，女，布依族，1992年3月19日生，住贵州省都匀市。委托诉讼代理人：张琨，贵州行者律师事务所律师。上诉人贵州铁建房地产开发有限公司（以下简称铁建房开公司）因与上诉人张琰商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省都匀市人民法院（2021）黔2701民初6454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月22日立案受理后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。铁建房开公司上诉请求：1、撤销一审判决改判驳回原告全部诉讼请求;2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、案涉房屋具有预售许可证。二、上诉人提交的预售许可证效力高于被上诉人提交的“说明”。三、一审法院判决上诉人承担一倍房款赔偿责任有失公允。张琰上诉请求：1、撤销一审判决第三项判决；2、判令被上诉人承担利息暂计：17840元（以104635元为基数，按照银行间贷款市场报价利率4.65%(LPR)计算，2017年2月27日至实际支付完毕之日的利息，暂计104635×4.65%×44/12=17840元）；3、一、二审案件受理费、保全费等由被告承担。事实和理由：原审认定事实清楚，但适用法律错误，被上诉人应当承担上诉人从2017年2月27日至实际支付完毕之日止的利息。承担不超过已付购房款一倍的赔偿是惩罚性赔偿，而承担利息赔偿责任是补偿性赔偿，二者系并列关系，而非包含的关系。在主张不超过已付购房款一倍的赔偿得到支持的情形下，并不意味着不需要承担利息损失的赔偿责任。铁建房开公司辩称，我公司不存在欺诈销售和一房二卖行为，为了不给购买客户造成损失，我司在未收完客户全款情况下先把房屋交付给客户居住使用，等房屋备案条件具备时，再通知客户前来办理按揭，望根据实际情况驳回被上诉人一倍赔偿的诉讼请求。张琰辩称，一审认定事实清楚。一、双方签订的合同因合同所指向的尚城一品7栋2单元30层1号房未取得预售许可，属《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》所规定的无效合同。铁建房开一审当庭出示（2016）匀商品房预售证字第10号都匀市商品房屋预售许可证欲以证明案涉房屋取得了预售许可的理由不能成立。二、一审法院不予支持张琰要求铁建房开承担资金占用费系对法律的错误理解及适用。张琰向一审法院起诉请求：一、确认原被告签订的合同编号为Y16027267的《商品房买卖合同》无效；二、被告返还原告已付房款104635元；三、被告承担已付房款一倍即104635元的赔偿责任；四、被告支付原告利息暂计：17840元（以104635元为基数，按照银行间贷款市场报价利率4.65‰（LPR）计算，2017年2月27日至实际支付完毕之日的利息，暂计：104635×4.65%×44/12=17840元）；五、案件受理费、保全费等由被告承担。一审法院认定事实：2017年2月13日，原告向被告交纳定金20000元，同月27日,原告又向被告交纳购房款84635元并与其签订编号为Ｙ16027267《商品房买卖合同》，合同约定有原告以504635元的价格向被告购买其开发的位于都匀市首付房款为104635元等内容。2020年11月20日，原告以诉称理由向一审法院起诉，提出如前诉请，同年12月28日，原告申请财产保全，预交申请费1656元。庭审中，原告以都匀市房地产服务中心出具的《说明》证明案涉房屋未取得预售许可，被告则以都匀市住房和城乡建设局颁发的（2016）匀商品房预售字第10号都匀市商品房预售许可证抗辩所售房屋已取得预售许可。庭审后，一审法院就都匀市房地产服务中心与都匀市住房和城乡建设局之间关系、案涉房屋是否取得预售许可、房屋是否取得预售许可由何部门决定函询都匀市住房和城乡建设局，2021年4月27日，该局回复一审法院：一、贵州铁建房地产开发有限公司开发建设的尚城一品x号楼第x栋x单元x层x号房不在预售范围；二、都匀市房地产服务中心为都匀市住房和城乡建设局管理的副科级公益一类事业单位；三、商品房预售许可证属都匀市住房和城乡建设局权责范围内的行政许可事项。以上事实，有当事人的当庭陈述、提交的证据及一审法院庭审笔录和都匀市住房和城乡建设局协助调查反馈在卷佐证，可以作为认定本案事实的依据。双方当事人争议的焦点：案涉房屋位于都匀市是否取得预售许可。一审法院认为，引起该民事纠纷案件的法律事实发生于民法典施行前，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，……”的规定，处理该案应适用当时的法律、司法解释。对于双方当事人争议焦点和诉辩主张，一审法院作如下评判：一、争议焦点，被告提供的商品房预售许可证载明预售房屋建筑面积31756.99平方米小于建筑总面积42724.6平方米，故该预售许可证不能证明尚城壹品7号楼所有房屋已全部获得预售许可，且该证为都匀市住房和城乡建设局核发，一审法院就相关问题函询都匀市住房和城乡建设局后，该局于2021年4月27日已明确回复案涉房屋未在预售范围，故应认定案涉房屋2021年4月27日前未取得预售许可。二、原告的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”、第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）……；（三）……”之规定，被告作为出卖人，其与原告签订《商品房买卖合同》时，应当知晓案涉房屋未取得预售许可，且在原告向一审法院提起诉讼时，仍未取得，故原告诉请确认《商品房买卖合同》无效，被告返还已付房款104635元，并承担已付房款一倍即104635元的赔偿责任的请求符合法律规定，一审法院予以支持；对于原告要求被告支付利息的请求，因利息损失已包含于被告承担已付房款一倍的赔偿责任内，故一审法院不予支持。对于被告的辩称主张，因未能提供充分证据加以证明，一审法院不予采纳。综上所述，原告张琰的诉讼请求部分成立，依法予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第一款第一项的规定，判决如下：一、原告张琰与被告贵州铁建房地产开发有限公司于2017年2月27日签订的编号为Y16027267《商品房买卖合同》无效；二、被告贵州铁建房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告张琰购房款104635元；二、被告贵州铁建房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告张琰104635元（即购房款104635元一倍）；三、驳回原告张琰的其他诉讼请求。案件受理费2353元，财产保全申请费1656元，共计4009元，原告张琰负担139元，被告贵州铁建房地产开发有限公司负担3870元。二审中，上诉人向本院提交如下证据：商品房预售许可证、建设工程规划许可证，拟证明上诉人取得预售许可及规划许可的事实。被上诉人质证认为上诉人提交的预售许可证和当时商品房买卖合同上的预售许可证的编号不一致，对双方签订的合同中合同编号进行扫描时，扫描出来的人非被上诉人，且规划的面积与预售的面积不一致，被上诉人所购买的房屋属于超预售许可证的面积，应当属于未取得许可证而销售，因此对两份证据均不予认可。经审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审主要争议焦点为：案涉房屋是否取得预售许可、铁建房开公司应否承担支付一倍房款及利息的赔偿责任。本院认为，首先根据都匀市房地产服务中心于2020年12月29日出具的《说明》载明，案涉房屋不在该中心核发的预售范围内。都匀市住房和城乡建设局于2021年4月27日作出的《都匀市住房和城乡建设局关于市法院协助调查反馈》明确载明：一、贵州铁建房地产开发有限公司开发建设的尚城一品x号楼第x栋x单元x层x号房不在预售范围；二、都匀市房地产服务中心为都匀市住房和城乡建设局管理的副科级公益一类事业单位；三、商品房预售许可证属都匀市住房和城乡建设局权责范围内的行政许可事项。其次，铁建房开提供的商品房预售许可证载明预售房屋建筑面积31756.99平方米小于建筑总面积42724.6平方米，因此该预售许可证不能证明尚城壹品7号楼所有房屋已全部获得预售许可，且该证为都匀市住房和城乡建设局核发，都匀市住房和城乡建设局已明确回复案涉房屋未在预售范围，故一审判决认定案涉房屋2021年4月27日前未取得预售许可正确。再次，铁建房开作为出卖人，在与张琰签订《商品房买卖合同》时，应当知晓案涉房屋未取得预售许可，且在张琰向一审法院提起诉讼时，铁建房开公司仍未取得，故一审判决确认《商品房买卖合同》无效，铁建房开公司返还已付房款104635元，并承担已付房款一倍即104635元的赔偿责任并无不当，应予维持。最后，因张琰的利息损失已包含于铁建房开公司承担已付房款一倍的赔偿责任内，故一审法院不予支持张琰的该项诉请正确，应予维持。综上所述，贵州铁建房地产开发有限公司、张琰的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4874元，由上诉人贵州铁建房地产开发有限公司负担4706元，张琰负担168元。本判决为终审判决。审 判 长 白桂刚审 判 员 陈福江审 判 员 朱代昀二〇二一年七月三十日法官助理 陆 梅书 记 员 雷春莲