安徽省芜湖市弋江区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0203民初2701号原告：汪为银，男，1965年4月20日出生，汉族，文盲，务农，住芜湖市弋江区。委托诉讼代理人：费亮亮，安徽大森（芜湖）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘凌风，安徽大森（芜湖）律师事务所律师。被告：倪修冬，男，1969年4月21日出生，汉族，住芜湖市弋江区。被告：李先华，女，1970年3月12日出生，汉族，住芜湖市弋江区。被告：倪静，男，1992年10月27日出生，汉族，中专文化，公司员工，住芜湖市弋江区。以上被告共同委托诉讼代理人：杨大华，安徽华冶律师事务所律师。以上被告共同委托诉讼代理人：邓磊，安徽华冶律师事务所实习律师。原告汪为银与被告倪修冬、李先华、倪静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月19日立案受理，依法适用简易程序于2021年7月14日公开开庭进行了审理。原告汪为银及其委托诉讼代理人费亮亮、被告倪修冬、李先华、倪静共同委托诉讼代理人杨大华、邓磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告汪为银向本院提出诉讼请求：判令被告倪修冬、李先华、倪静协助原告将位于芜湖市弋江区房屋产权过户登记至原告名下。事实与理由：原告与被告倪修冬系朋友关系。2010年5月，被告一家拆迁安置所得三套房屋，因被告无力支付安置房购房差价，故将位于芜湖市弋江区房屋作价12万元出售给原告，原告取得房屋后支付给被告8.5万元，双方约定剩余3.5万元待被告倪静结婚或者将该房屋过户至原告名下后支付。案涉房屋现已具备办理转移登记手续条件，原告就案涉房屋的过户事宜多次催促被告，但被告却要求原告额外支付15万元才能办理过户手续，原告遂诉至本院，要求判如所请。被告倪修冬、李先华、倪静共同辩称：1.原告起诉被告倪静没有法律依据，被告倪静和案涉房产无关。2.根据我国相关法律规定，房屋买卖必须要签订书面房屋买卖合同，本案没有签订书面房屋买卖合同。同时合同法规定，当事人履行了主要义务，可以不签订书面合同，本案原告没有履行全部付款义务，故原被告的房屋买卖合同未成立。3.2010年，原告是找被告倪修冬要求购房，原告提出购房款120000元，分期付款，被告倪修冬要求原告必须一次性付款，也就是现款买房。根据合同法，原告提出的要约，被告倪修冬做出了实质性变更，所以原告的要约无效，双方买卖关系未成立。4.案涉房屋是被告倪修冬、李先华的夫妻共同财产，根据相关法律规定，被告倪修冬出售房屋必须经过共有人也就是被告李先华的书面同意，被告李先华对120000元的房款一直没有同意，故合同没有成立。5.2010年后，被告多次找到原告，就房屋买卖事宜协商，包括原告提供的录音也可以证明双方至今没有协商一致，没有达成房屋买卖的合意。综上，原告要求过户没有法律依据，请求法庭依法判令驳回原告诉请。经审理查明：汪为银与倪修冬系朋友关系。倪修冬与李先华系夫妻关系，倪静系倪修冬与李先华之子。2010年8月，李先华就其位于弋江区户房屋与他人签订《芜湖市房屋拆迁补偿安置协议书》一份，后获得含松韵园26幢4单元601室房屋在内共计三套房屋的补偿安置。2010年，汪为银与倪修冬达成口头协议，约定倪修冬将位于芜湖市弋江区房屋作价120000元出售给汪为银。汪为银支付第一笔购房款60000元，倪修冬将案涉房屋交付给汪为银，汪为银将该房装潢后居住使用至今。庭审中，汪为银陈述案涉房屋交付几年后，其将对倪修冬享有的一笔25000元债权折抵购房款，至今尚有35000元购房款未支付，剩余35000元双方口头约定待倪静结婚或房屋过户后支付。2019年1月28日，案涉房屋登记为李先华单独所有，建筑面积为57.19㎡。2021年4月27日，汪为银委托律师向倪修冬、李先华、倪静发送《律师函》一份，要求倪修冬、李先华、倪静自收到该律师函之日起7日内协助汪为银将案涉房屋产权过户至汪为银名下。因就房屋过户事宜协商未果，故成讼。案件审理过程中，汪为银向本院提交光盘一份及录音文字整理，视频证实，汪为银及其儿子于2019年3月与倪修冬、李先华就案涉房屋买卖进行协商，倪修冬陈述案涉房屋是以120000元出售给汪为银，汪为银尚有35000元购房款未支付，双方之间没有签订书面买卖合同；视频中李先华陈述案涉房屋于2010年已交付给汪为银。庭审中，倪修冬、李先华、倪静陈述案涉房屋系倪修冬、李先华夫妻共同财产，与倪静无关。倪修冬、李先华、倪静对汪为银出示的视频、录音的真实性均无异议。另庭审中李先华陈述其系在倪修冬卖房几天后知道卖房事宜，其对房屋总价款120000元及汪为银分期给付购房款均不予认可。在案件审理过程中，汪为银于2021年7月23日将案涉房屋剩余35000元购房款提存至本院账户。以上事实有原告向本院提交的光盘一份、缴费截图复印件一组、收款收据复印件一组、《律师函》复印件一份、房地产权登记信息一份、《芜湖市房屋拆迁补偿安置协议书》一份及双方当事人当庭陈述等在卷证实。本院认为，合同是双方当事人意思表示一致的体现，其形式有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同的，当事人应当采取书面形式订立；当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，应当认定该合同成立。据此在没有签订书面合同的情况下，应当根据当事人实际履行的情况确定双方之间是否存在房屋买卖合同。具体到本案，本案原告与被告倪修冬就案涉房屋买卖虽未签订正式的书面房屋买卖合同，但双方就案涉房屋交易价格及价款支付等主要事项达成了口头约定，且原告已经按照合同约定履行主要义务（累计支付购房款85000元），被告倪修冬亦将案涉房屋交付给原告，原告与被告倪修冬之间房屋买卖合同成立。被告李先华作为案涉房屋的共同共有人，其在被告倪修冬以120000元价款将案涉房屋出卖给原告几天后便知晓房屋买卖事宜，并且在原告居住使用案涉房屋的多年期间，并未就此提出异议，应视为被告李先华对案涉房屋买卖知情且同意，案涉房屋买卖合同对被告倪修冬、李先华均具有法律效力。根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。案涉房屋买卖合同达成后，现原告已依约支付被告倪修冬、李先华购房款85000元，并将剩余购房尾款35000元提存至法院账户，被告倪修冬、李先华也应依约履行己方的义务，即除交付案涉房屋外，还应及时配合、协助办理相关房屋登记过户手续。因案涉房屋已经登记在被告李先华名下，具备办理产权过户条件，故对原告要求被告李先华协助办理案涉房屋产权过户手续的诉请，本院予以支持。被告李先华履行协助办理房屋过户手续同时，原告也应按双方约定于过户当日支付剩余购房款35000元。同时，按照交易习惯，办理房屋过户手续产生的相关税费等由买方承担，故上述因办理过户产生的相关税费由原告承担。因庭审中被告倪修冬、李先华、倪静明确案涉房屋系被告倪修冬、李先华夫妻共同财产，与被告倪静无关，故对原告要求被告倪静履行协助过户义务的诉请，本院不予支持。综上，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告李先华于本判决生效之日起十日内协助原告汪为银将位于芜湖市弋江区房屋产权过户登记至原告汪为银名下，由此产生的相关税费由原告汪为银负担；二、驳回原告汪为银其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取4515.5元，由原告汪为银负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审 判 员  肖 迹二〇二一年七月二十六日法官助理  雷 霞书 记 员  周维丽附适用法律法规：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。安徽省芜湖市弋江区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0203民初2701号原告：汪为银，男，1965年4月20日出生，汉族，文盲，务农，住芜湖市弋江区。委托诉讼代理人：费亮亮，安徽大森（芜湖）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘凌风，安徽大森（芜湖）律师事务所律师。被告：倪修冬，男，1969年4月21日出生，汉族，住芜湖市弋江区。被告：李先华，女，1970年3月12日出生，汉族，住芜湖市弋江区。被告：倪静，男，1992年10月27日出生，汉族，中专文化，公司员工，住芜湖市弋江区。以上被告共同委托诉讼代理人：杨大华，安徽华冶律师事务所律师。以上被告共同委托诉讼代理人：邓磊，安徽华冶律师事务所实习律师。原告汪为银与被告倪修冬、李先华、倪静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月19日立案受理，依法适用简易程序于2021年7月14日公开开庭进行了审理。原告汪为银及其委托诉讼代理人费亮亮、被告倪修冬、李先华、倪静共同委托诉讼代理人杨大华、邓磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告汪为银向本院提出诉讼请求：判令被告倪修冬、李先华、倪静协助原告将位于芜湖市弋江区房屋产权过户登记至原告名下。事实与理由：原告与被告倪修冬系朋友关系。2010年5月，被告一家拆迁安置所得三套房屋，因被告无力支付安置房购房差价，故将位于芜湖市弋江区房屋作价12万元出售给原告，原告取得房屋后支付给被告8.5万元，双方约定剩余3.5万元待被告倪静结婚或者将该房屋过户至原告名下后支付。案涉房屋现已具备办理转移登记手续条件，原告就案涉房屋的过户事宜多次催促被告，但被告却要求原告额外支付15万元才能办理过户手续，原告遂诉至本院，要求判如所请。被告倪修冬、李先华、倪静共同辩称：1.原告起诉被告倪静没有法律依据，被告倪静和案涉房产无关。2.根据我国相关法律规定，房屋买卖必须要签订书面房屋买卖合同，本案没有签订书面房屋买卖合同。同时合同法规定，当事人履行了主要义务，可以不签订书面合同，本案原告没有履行全部付款义务，故原被告的房屋买卖合同未成立。3.2010年，原告是找被告倪修冬要求购房，原告提出购房款120000元，分期付款，被告倪修冬要求原告必须一次性付款，也就是现款买房。根据合同法，原告提出的要约，被告倪修冬做出了实质性变更，所以原告的要约无效，双方买卖关系未成立。4.案涉房屋是被告倪修冬、李先华的夫妻共同财产，根据相关法律规定，被告倪修冬出售房屋必须经过共有人也就是被告李先华的书面同意，被告李先华对120000元的房款一直没有同意，故合同没有成立。5.2010年后，被告多次找到原告，就房屋买卖事宜协商，包括原告提供的录音也可以证明双方至今没有协商一致，没有达成房屋买卖的合意。综上，原告要求过户没有法律依据，请求法庭依法判令驳回原告诉请。经审理查明：汪为银与倪修冬系朋友关系。倪修冬与李先华系夫妻关系，倪静系倪修冬与李先华之子。2010年8月，李先华就其位于弋江区户房屋与他人签订《芜湖市房屋拆迁补偿安置协议书》一份，后获得含松韵园26幢4单元601室房屋在内共计三套房屋的补偿安置。2010年，汪为银与倪修冬达成口头协议，约定倪修冬将位于芜湖市弋江区房屋作价120000元出售给汪为银。汪为银支付第一笔购房款60000元，倪修冬将案涉房屋交付给汪为银，汪为银将该房装潢后居住使用至今。庭审中，汪为银陈述案涉房屋交付几年后，其将对倪修冬享有的一笔25000元债权折抵购房款，至今尚有35000元购房款未支付，剩余35000元双方口头约定待倪静结婚或房屋过户后支付。2019年1月28日，案涉房屋登记为李先华单独所有，建筑面积为57.19㎡。2021年4月27日，汪为银委托律师向倪修冬、李先华、倪静发送《律师函》一份，要求倪修冬、李先华、倪静自收到该律师函之日起7日内协助汪为银将案涉房屋产权过户至汪为银名下。因就房屋过户事宜协商未果，故成讼。案件审理过程中，汪为银向本院提交光盘一份及录音文字整理，视频证实，汪为银及其儿子于2019年3月与倪修冬、李先华就案涉房屋买卖进行协商，倪修冬陈述案涉房屋是以120000元出售给汪为银，汪为银尚有35000元购房款未支付，双方之间没有签订书面买卖合同；视频中李先华陈述案涉房屋于2010年已交付给汪为银。庭审中，倪修冬、李先华、倪静陈述案涉房屋系倪修冬、李先华夫妻共同财产，与倪静无关。倪修冬、李先华、倪静对汪为银出示的视频、录音的真实性均无异议。另庭审中李先华陈述其系在倪修冬卖房几天后知道卖房事宜，其对房屋总价款120000元及汪为银分期给付购房款均不予认可。在案件审理过程中，汪为银于2021年7月23日将案涉房屋剩余35000元购房款提存至本院账户。以上事实有原告向本院提交的光盘一份、缴费截图复印件一组、收款收据复印件一组、《律师函》复印件一份、房地产权登记信息一份、《芜湖市房屋拆迁补偿安置协议书》一份及双方当事人当庭陈述等在卷证实。本院认为，合同是双方当事人意思表示一致的体现，其形式有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同的，当事人应当采取书面形式订立；当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，应当认定该合同成立。据此在没有签订书面合同的情况下，应当根据当事人实际履行的情况确定双方之间是否存在房屋买卖合同。具体到本案，本案原告与被告倪修冬就案涉房屋买卖虽未签订正式的书面房屋买卖合同，但双方就案涉房屋交易价格及价款支付等主要事项达成了口头约定，且原告已经按照合同约定履行主要义务（累计支付购房款85000元），被告倪修冬亦将案涉房屋交付给原告，原告与被告倪修冬之间房屋买卖合同成立。被告李先华作为案涉房屋的共同共有人，其在被告倪修冬以120000元价款将案涉房屋出卖给原告几天后便知晓房屋买卖事宜，并且在原告居住使用案涉房屋的多年期间，并未就此提出异议，应视为被告李先华对案涉房屋买卖知情且同意，案涉房屋买卖合同对被告倪修冬、李先华均具有法律效力。根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。案涉房屋买卖合同达成后，现原告已依约支付被告倪修冬、李先华购房款85000元，并将剩余购房尾款35000元提存至法院账户，被告倪修冬、李先华也应依约履行己方的义务，即除交付案涉房屋外，还应及时配合、协助办理相关房屋登记过户手续。因案涉房屋已经登记在被告李先华名下，具备办理产权过户条件，故对原告要求被告李先华协助办理案涉房屋产权过户手续的诉请，本院予以支持。被告李先华履行协助办理房屋过户手续同时，原告也应按双方约定于过户当日支付剩余购房款35000元。同时，按照交易习惯，办理房屋过户手续产生的相关税费等由买方承担，故上述因办理过户产生的相关税费由原告承担。因庭审中被告倪修冬、李先华、倪静明确案涉房屋系被告倪修冬、李先华夫妻共同财产，与被告倪静无关，故对原告要求被告倪静履行协助过户义务的诉请，本院不予支持。综上，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告李先华于本判决生效之日起十日内协助原告汪为银将位于芜湖市弋江区房屋产权过户登记至原告汪为银名下，由此产生的相关税费由原告汪为银负担；二、驳回原告汪为银其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取4515.5元，由原告汪为银负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审 判 员  肖 迹二〇二一年七月二十六日法官助理  雷 霞书 记 员  周维丽附适用法律法规：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。