重庆市云阳县人民法院民事判决书(2020)渝0235民初4293号 原告：聂世明，曾用名聂光熙，男，1954年9月28日出生，汉族，住重庆市云阳县。委托诉讼代理人：蒲云中，重庆四正律师事务所律师。被告：张开田，男，1957年7月15日出生，汉族，住重庆市巫溪县。委托诉讼代理人：张北平、周辉，重庆周立太(万州)律师事务所律师。原告聂世明与被告张开田返还原物纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。现已审理终结。原告聂世明向本院提出诉讼请求：1、判决被告返还位于云阳县X的房屋，原告返还被告房款54800.00元；2、诉讼费由被告承担。原告明确房屋为位于云阳县X登记为被告张开田名下的房屋。事实与理由：2007年12月6日，原、被告签订《买卖房屋协议书》，卖方为原告，买方为被告，协议书约定：1、原告有水泥结构房屋二正二退共六间，另搭地基一正间一小间卖给被告，协商价格54800.00元；2、付款方式：第一期在签订协议之日付41000.00元，下欠房款13800.00元限2008年3月30日一次性付清；3、原告转包土地30丈给被告使用；4、买卖房屋的房产证由被告承担，原告不承担一切费用；5、协议共一式二份，双方各执一份为据，双方必须信守此协议，违者按照买卖房屋金额30%的违约金赔偿费。协议签订后双方各自履行了各自的义务，被告在2009年1月取得房屋产权证书，2012年被告重新办理了房屋产权证书。上述《买卖房屋协议书》已经人民法院判决确认为无效协议，根据协议取得财产应当返还，为此起诉要求被告返还房屋。被告张开田辩称，原告卖给被告的房屋已经重建，原房屋已经不存在，请求法院驳回原告的诉讼请求。如果法院判决返还房屋，则原告应当返还原购房款54800.00元，且本案被告无过错，是原告不讲诚信，应当按照房屋现有价值、办证费用、协议中约定的30%违约金赔偿被告的损失。经审理查明，2007年12月6日，原、被告签订了《买卖房屋协议书》，合同卖方聂光熙(甲方)，住云阳县X，购方张开田（乙方），住巫溪县X。合同约定：1、甲方有水泥结构房屋“二正二退”共六间，另搭地基（按老屋的门面计算）一正间一小间，协商价格54800.00元。2、付款方式：第一期在签订协议之日付41000.00元，下欠房款13800.00元限2008年3月30日内一次性付清；3、甲方另转包土地30丈给乙方使用；4、买卖房屋的房产证由乙方承担，甲方不承担一切费用；5、协议共一式二份，甲乙双方各执一份为据。甲乙双方必须信守此协议，违者按买卖房屋金额30%的违约金赔偿费。本案原、被告均在协议书上签名，X村第三队队长许君成、在场人黄克中均在协议书上签名。协议签订之后原、被告按照协议履行了各自的义务，被告张开田对房屋进行了改、扩建。被告张开田于2009年1月取得房屋产权证书，2012年被告重新办理了房屋产权证书。协议第三条的土地现在已经由原告收回。另查明，被告张开田在其户籍所在地的房屋已复垦，无其他房屋。2018年9月20日原告向本院起诉，请求确认2007年12月6日，原、被告签订了《买卖房屋协议书》无效，本院于2018年12月12日以(2018)渝0235民初5820号民事判决书判决驳回了原告的诉讼请求。原告不服上诉至重庆市第二中级人民法院，该院于2019年5月20日以（2019）渝02民终715号民事判决书判决撤销本院（2018）渝0235民初5820号民事判决，改判2007年12月6日原、被告签订了《买卖房屋协议书》无效。本院依法委托云阳县大地测绘有限公司对被告的房屋进行测绘，面积为320.12平方米。2021年3月29日、4月9日，重庆同诚房地产土地资产评估有限公司做出评估报告书和补充说明，评估意见分为两部分：房产证载明的面积188.06平方米，930元/平方米，价值17.49万元；未经登记的建筑面积132.06平方米，930元/平方米，价值12.28万元，共计29.77万元(该鉴定结论包括地上建筑物的价值以及室内装修价值。不包含分摊土地使用权价值。估价对象土地用途为住宅，土地使用权类型为批准拨用宅基地，因农村村民宅基地的所有权属于集体，个人只有使用权，未经批准任何人不得擅自转让出租，故本次评估时建筑物分摊的土地未纳入评估范围)为此原告支付鉴定费5390元。被告认可测绘320.12平方米中有一个面积为20.8平方米的圈舍属于原告。上述事实有原、被告的身份信息、《买卖房屋协议书》、被告的房屋产权证书、评估意见书、本院(2018)渝0235民初5820号民事判决、重庆市第二中级人民法院（2019）渝02民终715号民事判决书、出庭证人张运海的证言等证据证实，并经当庭质证和本院审查属实，予以采信。原告现起诉请求被告返还之前买卖的房屋。由于原、被告签订的《买卖房屋协议书》已经被人民法院判决确认为无效协议，本案的争议焦点在于被告是否应返还原告诉求的房屋。本院认为：一、案涉房屋经扩、改建，原房屋已无法也没有必要返还。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，首先，被告取得房屋后对房屋进行了改和扩建，且改、扩建添附的房屋面积较大，无法与原房屋进行分割，原房屋实际上已无法返还。其次，对于原告来说，原告在2007年将房屋卖给被告之后，并非居无定所或是生活无着落；而对于被告来说，目前已在诉争房屋连续稳定生活了十几年，且其户籍所在地的房屋已复垦，再无其他房屋，诉争房屋已经成为被告一家的安身立命之所，若返还该房屋，将会对被告的正常生活造成重大的影响，因此，该房屋亦没有必要返还。故原告主张被告返还诉争房屋的诉讼请求，本院不予支持。二、诉争房屋不需要折价后对原告进行补偿。理由在于：一是原告在出卖房屋时已经获得合理对价。原、被告于2007年12月签订《买卖房屋协议书》时，已约定房屋价款54800.00元，该金额系原被告双方协商确定，且被告已按约定支付了房屋价款。就当时的物价水平和农村交易习惯而言，原被告之间的对价是合理的，并不需要对原告再给与过多补偿。二是对原告违背诚实信用原则应有所限制。原、被告签订了《买卖房屋协议书》，且原房屋所在地的村民小组组长在协议上签名，说明原被告买卖案涉房屋是双方真实的意思表示。被告取得房屋后又进行改建、扩建、装修并居住至今，并于2009年1月取得房屋产权证书，2012年重新办理了房屋产权证书，均是基于对原告遵守协议约定的信赖。为了彰显诚实信用原则，应对原告的恶意反悔进行必要限制。三是原告作为恶意违约方不能因合同无效而获益。本案中原告明知诉争房屋不可买卖的情况下仍卖与被告，其后请求确认合同无效后又诉请返还房屋，若仍对原告折价补偿，在诉争房屋所在地土地升值、房价上涨的现实情况下，原告将会获得巨大的土地、房屋增值利益。原告负有主要过错的同时却可以享受到巨大利益，这明显违背社会公平。综上，原告的诉讼请求本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十八条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：驳回原告聂世明要求被告张开田返还位于云阳县X(现址为云阳县X)的房屋，原告返还被告房款54800.00元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费585元由原告聂世明负担，鉴定费5390元，由原告聂世明负担2695元，被告张开田负担2695元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。  审  判  员   汪  军    二〇二一年六月一日                              书  记  员   唐小娟1--