贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0402民初3529号原告：杨菊，女，1978年9月12日生，苗族，住贵州省安顺市西秀区。委托诉讼代理人：杨伟，女，1986年4月19日生，苗族，住贵州省安顺市西秀区，系原告之妹，代理权限：特别授权。被告：贵州大元房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区市东路远大公寓********，统一社会信用代码：915204007801895606。法定代表人：邓天福，系公司总经理。委托诉讼代理人：吴长林，贵州联通律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告杨菊与被告贵州大元房地产开发有限公司（以下简称大元房开）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨菊的委托诉讼代理人杨伟、被告大元房开的委托诉讼代理人吴长林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨菊向本院诉请判决：1、被告立即为原告办理安顺市开发区刀厂城市棚户区（浅水湾）改造项目****号房屋的房屋产权证并交付原告；2、被告按原告购房总价351151元为基数，按日万分之一的约定支付原告逾期办证违约金至被告交付房屋产权证止，逾期840天的逾期办证违约金29496.68元；3、被告按原告购房总价351151元为基数，按日万分之一计付逾期交房304天的违约金10674.99元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2017年5月20日签订《商品房买卖合同》，约定：一、原告购买位于安顺市开发区刀厂城市棚户区（浅水湾）改造项目****号房屋。原告按约定全额支付购房款后，被告应于2018年12月31日前向原告交付房屋，但由于被告的原因，直到2019年11月1日才将房屋交付给原告，逾期交房304天，如按合同约定，被告应以已付房款按日万分之一向原告计违约金，计10674.99元。二、被告应于2018年12月31日前为原告办理房屋转移登记，但至今仍未为原告办理该房屋转移登记，逾期共计840天，按约定以已付房款按日万分之一计违约金，计29496.68元。综上所述，被告逾期交房、办证构成违约，侵害了原告的合法利益，故按照合同约定，原告要求被告支付逾期交房违约金及办理房屋转移登记违约金，以维护原告的合法利益不受侵犯。被告大元房开辩称：一、案涉房屋尚不具备办证条件，没有执行可能，人民法院应当依法驳回原告的第一项诉讼请求。被告开发的位于安顺市开发区刀厂城市棚户区（浅水湾）改造项目*号楼因消防验收未合格，至今尚未办理竣工验收，故在安顺市住建局无法办理现房备案，案涉房屋尚不具备办证条件，请求依法驳回该诉请。二、双方签订的《商品房买卖合同》未对办理产权证的时间以及逾期办理产权证的时间进行约定，故原告诉请要求支付逾期办证违约金无事实依据。合同中未约定房屋转移登记的时间以及逾期办理产权证的违约责任，原告依据合同向被告主张逾期办理产权证的违约金无事实。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款之规定“商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的；自房屋交付使用之日起90日”，所以，被告承担违约责任时间应当从2019年11月1日房屋交付之后90天即2020年2月1日起算。同时，若人民法院认定被告应当向原告支付逾期办证违约金，被告认为原告主张按照日万分之一计算违约金过高，应当调整为按照日万分之零点一五进行计算。原因是本案涉案房屋已交付原告使用，且案涉房屋已经办理了网签备案登记，产权证尚未办理并不影响原告对房屋进行占有、使用、受益，并未对原告造成损失。案涉小区无法办理产权证书系因第三方政府以及施工方未能按照合同约定向被告交付宗地以及办理竣工验收，并非被告主观过错不为原告办理产权证，让被告承担全部违约责任显然不公平。同时，违约金应遵循补偿为主、惩罚为辅的原则，恳请法院结合被告违约的主客观过错、结合实际履行情况等因素，综合本辖区内的经济发展、物价及收入水平等情况从制裁违约和利益平衡原则处罚，以及参照西秀区人民法院同类案件判决，将逾期办理交付房屋权属证书的违约金的计算标准调整为按日万分之零点一五计算。三、被告不能向原告按期交房的原因系不可抗力造成，并非由于被告主观过错，不可抗力误工时间顺延后，被告并未向原告逾期交房。首先，在案涉房屋修建过程中，被告及时向原告支付了拆迁补偿款，但因开发区管委会拆迁不力，未在合同约定的2013年11月7日前向被告交付宗地，实际在2015年2月9日才拆迁完毕向被告交付宗地，导致被告逾期459天开工。此外，在施工过程中，由于政策变化，要求扩大小区停车位比例，2009年商品房住宅规划停车位指标为1：0.7，2016年提升为1：1.2，因被告不得不更改规划设计，同时增加了被告的施工难度，造成被告工期延误。其次，双方签订的《商品房买卖合同》第二十七条约定了不可抗力的免责条款，同时附件《补充协议》第五条第2款约定了交付日期顺延的条款，案涉项目建设过程中被告按照安顺市开发区住建部门要求2016-2018年因故停工时间共计58天。所以，在被告施工期间，因政府行为导致的不可预见、不可避免并不能克服的客观情况的不可抗力，应当按照法律规定及合同约定对交房日期进行顺延，顺延时间共计517天，故被告并未逾期向原告交房。四、即便认定被告逾期向原告交房，但是被告与物业公司签订合同由被告代原告向物业公司缴纳物业费用于抵扣逾期交房违约金，该金额应当在原告诉请的金额中予以扣减。同时，原告诉请要求被告支付逾期交房违约金过高，被告申请人民法院依法予以调整。首先，2019年11月8日被告与深圳市公元物业管理有限公司签订《物业管理服务合同补充协议》约定本应由购房户向物业公司全额缴纳的2019年12月1日至2020年11月30日物业费由被告承担并直接向物业公司支付。该合同于2020年10月30日到期终止后，双方因物业费产生纠纷，经安顺市中级人民法院作出的已生效（2021）黔04民终97号民事判决书，判令被告支付物业费427417.89元，该笔物业费包含原告2019年12月1日至2020年11月30日应缴纳的物业费。之后，小区物业费由安顺开发区永恒物业管理有限公司管理，被告并于2021年1月20日与永恒物业公司签订《代管服务合同补充协议》，协议约定由被告向永恒物业公司支付物业费，购房户免交一年物业费，即在2021年11月30日之前，原告不需向物业公司缴纳物业费。事实上，原告也从未缴纳过任何一笔物业费，被告根据与两物业公司合同，自2019年12月1日至2021年11月30日代原告支付物业费共计3085.2元，该笔费用应在原告诉请逾期交房违约金中予以扣减。其次，被告认为双方约定的逾期交房违约金过高，请求人民法院予以调整，结合当地同地段、同类型的房屋租金价格、经济水平、物价及因疫情原因影响被告行业市场经济等原因，违约金请求调整为每月1000元较为适合。围绕原告的诉请，原告提供的证据有：证据一、原告身份证，证实原告身份信息。证据二、《商品房买卖合同》，拟证实双方签订合同约定房屋买卖的相关内容。被告对证据三性均认可，但认为：合同的第17页没有明确约定逾期办证违约责任，也没有约定具体的办证日期；合同里有约定原告有义务按照1.5元/平方米缴纳物业费，应冲抵逾期交房办证违约金；在合同第18页的不可抗力条款规定了房屋不能按期交房被告承担违约责任应当扣减不可抗力期间的金额，合同第35页的第五条其他约定停水停电雷雨风雪等因素的工期应顺延；另，逾期交房违约金过高，请求调整。本院对该证据的三性予以采信，合同约定：被告选聘深圳市公元物业管理有限公司为物业服务公司，物业收费标准为1.5元/平方米（建筑面积），每半年缴费一次，每年的6月30日和12月31日；业主委员会成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业等内容；但合同未约定逾期办证时间及逾期办证的违约责任。证据三、收款收据、贷款担保合同复印件，能证实案涉房屋款项已全额付清。被告大元房开提供的证据有：证据一、营业执照复印件、法定代表人身份证明复印件、法定代表人身份证复印件，能证实被告身份信息。证据二、被告与开发区国土局签订的《国有建设用地使用权出让合同》、现场管理人员《工作日志》复印件、贵州建工监理咨询公司出具的《监理通知单》（附停工时间记录）复印件、安顺气象局2021年5月19日出具的《气象资料证明》复印件，拟证案涉项目被告施工建设过程中存在不可抗力因素，开发区管委会承诺出让宗地于2013年11月7日前拆迁完毕，但实际为2015年2月9日才拆迁完毕；被告按照安顺市开发区住建部门要求2016-2018年因故停工时间共计58天；施工期间因雷雨风雪等原因停工81天，三项共应顺延598天，被告没有逾期交房的事实。原告方认为拆迁是在合同签订之前发生的，不应当作为顺延的理由，且合同系被告提供，对此情况应予考虑进去，故该原因与原告无关。因原、被告双方订立合同的时间是发生在拆迁之后，被告的该主张不合逻辑，其他情形，因被告未能在交房日提前30日书面通知或电话告知原告，故被告主张顺延交房时间的理由不成立，本院不予采信。证据三、1、2019年11月8日被告与深圳市公元物业管理有限公司签订的《补充协议》、2019年12月27日被告向深圳市公元物业管理有限公司发出的《通知》复印件、2020年11月12日被告向浅水湾项目业主发出《通知》复印件、2021年1月20日被告与安顺市开发区永恒物业管理有限公司签订的《补充协议》复印件、《抵扣违约金名单》复印件、安顺市中级人民法院（2021）黔04民终97号民事判决书复印件、安顺市西秀区人民法院（2021）黔0402执1309号《执行通知书》复印件。证明即便被告存在逾期交房的情况，被告自2019年11月8日至2021年1月20日分别与深圳市公元物业管理有限公司及安顺市开发区永恒物业管理有限公司签订物业管理服务合同，约定由被告向两物业公司支付物业费用于抵扣被告逾期向业主交房的违约金，被告已向物业公司支付了相应的物业费并且该抵扣得到了包括原告在内大部分业主签字同意，原告应抵扣的逾期交房违约金金额为3085.2元的事实。原告认为被告与物业公司签订的协议未经业主同意，自己未享受到物业服务，小区里面特别乱，不同意被告的违约金主张。因合同约定被告依法选聘深圳市公元物业管理有限公司为前期物业管理，物业管理费按1.5元/平方米计，故原告对该物业公司的物业服务应缴纳物业费，但因被告不是物业公司，其主张该费用与本案争议的法律关系不同，本院对其主张不予采信。对上述双方无异议的事实，本院予以确认。另，经审理查明：双方提供的《商品房买卖合同》内容一致，内容除了有原告诉称的主张外，还有被告辩称的事实，即合同未约定办理不动产权属证的期限及逾期办理不动产权属证的违约金计算标准。另，合同约定的房屋建筑面积为85.68平方米，房屋交付日期为2019年6月30日。被告向原告交付房屋的时间于2019年11月1日，现该房屋尚未进行竣工验收，不具备办理房屋不动产权属证的条件。同时查明，被告因拖欠深圳市公元物业管理有限公司的物业费被起诉，经安顺市中级人民法院审理后作出（2021）黔04民终97号民事判决书，判决：双方的物业服务合同及补充协议已于2020年10月31日终止，被告向深圳市公元物业管理有限公司支付拖欠至2020年11月30日止的物业费427417.89元及利息（以所欠物业费为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清日止）等。后被告另行聘请安顺市开发区永恒物业管理有限公司签订合同约定物业管理，约定免一年物业费。另查明，案涉房屋小区尚未成立业主委员会，原告至今未向物业公司或被告支付过物业管理费。现原告提出如前诉请。上述事实，有原、被告的当庭陈述、举证、质证意见在卷佐证，足以采信。本院认为，当事人应当按合同约定全面诚信地履行合同约定的义务。原告诉请判决被告立即为原告办理案涉房屋的不动产权属证，但因房屋尚未竣工验收，不具备办理不动产权属证书的条件，故该诉请不具有可执行性，本院不予支持。本案焦点一、逾期办证违约金的计算标准。合同虽未约定办证时间及违约责任，但逾期办证，因原告不能完全行使房屋所有权客观上给必然会有损失，且该损失是被告的违约导致，故被告对此应承担违约责任。至于违约金的起算时间，合同虽未约定办证时间，但约定有交房时间，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款第（二）项的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……”，故本院按原告实际收房之日起第90日起计，因双方未提供具体日期，本院以交房日2019年11月1日起扣减90天，则逾期办证日期起算则从2020年1月30日。违约金的计算标准，因双方无约定，被告逾期办证给原告造成的损失数额难以确定，鉴于涉案房屋已交付，根据违约金以补偿为主、惩罚为辅的性质，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，按本辖区的经济状况，本院酌情将逾期办证违约金的标准调整为按已付购房款351151元为基数，以日万分之0.15起计至不动产权属证办至原告名下之日止，则从2020年1月30日至2021年6月30日共计517天，则逾期办证违约金为2723元。焦点二、原告诉请的逾期交房违约金予以支持的部分。因双方对原告收房时间无异议，本院按合同约定交房次日起至原告实际收房日计逾期交房的天数。按合同约定的标准，逾期交房的违约金按原告已付总款351151元的日万分之一计，则一个月按30天计逾期交房违约金为1053元/月；被告认为过高请求调整；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第十二条的规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；……”及第十三条第三款的规定：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本院将原告的诉请金额与按58同城同地段同类房屋租金相比较，原告主张的租金标准不过高，则从逾期交房日2019年6月30日起至原告收房之日2019年11月1日计124天，逾期交房违约金为351151元×124天×万分之一/天=4354元，故本院对原告诉请逾期交房违约金超出该金额的部分，本院不予支持。焦点三、被告辩称物业费用充抵违约金是否支持。因被告实际被已生效的民事判决书判决向物业服务公司支付物业费，对被告的该主张，原告方表示同意抵扣一年的物业费，为避免诉累，本院从违约金中予以扣减；对不同意抵扣的部分，因法律关系不同，本院不处理。综上所述，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十二条、第十三条第三款、第十四条第一款第（二）项、第十四条第二款，《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告贵州大元房地产开发有限公司在本判决生效三日内向原告杨菊支付逾期办理房屋不动产权属证书的违约金（以已支付的房款351151元为基数、按日万分之零点一五从2020年1月30日起计至房屋转移登记的有关文书交付原告杨菊之日止，其中至2021年6月30日为2723元）；二、被告贵州大元房地产开发有限公司在本判决生效三日内向原告杨菊支付逾期交房违约金4354元（冲抵截止2020年11月30日的一年物业费1543元，该项违约金实付2811元）；三、驳回原告杨菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费854元，减半收取427元，原告杨菊负担25元，被告贵州大元房地产开发有限公司负担402元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。审 判 员 徐侨生二〇二一年七月十二日法官助理 高 静书 记 员 姜俊亮