山东省郓城县人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁1725民初3618号原告（反诉被告）：赵西红，男，1965年2月20日出生，汉族，农民，住郓城县。委托诉讼代理人:蔡辉，山东两仪律师事务所律师。被告(反诉原告)：郓城恒丰置业有限公司，住所地：郓城县唐塔街道临城路与利民街交叉路口东600米路北，统一社会信用代码：9137172556253977XU。法定代表人：张建萌，职务：总经理。委托诉讼代理人:李瑞清，山东鲁韵正道律师事务所律师。原告赵西红与被告郓城恒丰置业有限公司(以下简称“恒丰公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵西红的委托诉讼代理人蔡辉、被告恒丰公司的委托诉讼代理人李瑞清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵西红向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告恒丰公司支付原告赵西红延迟交房违约金32538元（截止到2021年4月10日），后续违约金按照合同约定计算至房屋具备交房条件时止；2.请求本案诉讼费用由被告恒丰公司承担。事实和理由：2018年12月26日，赵西红与恒丰公司签订《菏泽市新建商品房买卖合同（预售）》，合同约定恒丰公司将位于郓城县房屋出售予赵西红，总房款698250元。合同第十一条约定恒丰公司应当于2019年12月31日前将房屋交付赵西红，否则恒丰公司按日向赵西红支付全部房价款万分之一的违约金。但截至目前，涉案房屋仍没有达到交房条件，未取得房屋竣工验收备案证明，恒丰置公司的行为属于严重迟延交付房屋。恒丰公司辩称，首先，被告是因不可抗力才致使无法按照约定实现合同目的。虽然根据双方签订的《菏泽市新建商品房买卖合同(预售)》的约定，应当在2019年12月31日前将房屋交付给原告，但自2018年11月23日起，因为政策原因，政府断断续续地要求所有工地停工检查，停工期间共计100天，工期应当顺延。2020年1月24日，我国爆发疫情，全国的生产经营均停滞，案涉房屋所在的工地也无法继续施工。直至2020年5月7日，我国疫情有所缓解，工地才恢复正常施工，因此交房日期也应顺延到2020年5月7日。对于该种情形，被告向小区业主们履行了合理告知义务。根据《中华人民共和国民法典》第五百九十条的规定，因不可抗力致使合同不能履行的，可以免除当事人的责任。因此2019年12月31日至2020年5月7日这一期间，被告不承担违约责任。其次，被告违约期间仅为68天。被答辩人购买的房屋为2幢1单元1001室，原告在2020年7月16日领取了房屋钥匙办理了入住手续，因此违约时间为2020年5月8日至2020年7月16日共计68天，原告的购房款为698,250元，按照合同违约金计算方式，被告所欠违约金为4,748元。综上所述，原告要求被告支付32,538元的延迟交房违约金无事实与法律依据。恒丰公司提出反诉请求:1.要求反诉被告支付反诉原告车库款40,000元及违约金(自2018年12月26日起按照每日千分之五的利息计算至实际付清之日)；2.要求反诉被告支付反诉原告阳台封闭费4,200元、密码锁费用1,100元。事实和理由:根据双方所签订的住宅认购协议书显示，反诉被告购买了车库，车库总价款为95,000元，该认购协议上对房款和车库款都做出了明确的约定，反诉被告交房屋首付款的时间就是缴纳车库款的缴清时间,反诉被告仅交付了55,000元的车库款，尚欠40,000元的车库款应予支付，参照认购协议书第三条第2款的约定，反诉被告应向反诉原告支付逾期付款违约金以40,000元为基数自2018年12月26日起按照每日千分之五的利息计算至实际付清之日。同时反诉被告尚欠阳台封闭费4,200元和密码锁费用1,100元。为了维护我公司的合法权益，依据民事诉讼法的相关规定，特提出反诉。赵西红对恒丰公司的反诉辩称，反诉原告提出的认购协议是我本人所签，我购买反诉原告“恒丰状元府”小区的422号车库，价格为95,000元，我已支付55,000元，还欠40,000元属实。对于购房合同约定的阳台问题，在合同第3条第4款中说明阳台是否封闭以规划设计文件为准，在合同附件6第5条中，阳台是以断桥铝合金封闭，能够证明涉案房屋的阳台就是全封闭，不存在半封闭的问题。当事人围绕诉讼请求和反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本案根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月1日，原告赵西红与被告恒丰公司签订了《住宅认购协议书》，原告认购了被告开发的位于郓城县，其中地下车库销售价格为95000元／套，原告已支付55000元，尚欠40000元。2018年12月26日，原、被告双方就状元府小区2幢1单元1001商品房一套签订了《菏泽市新建商品房买卖合同（预售）》，合同约定了付款时间、交房时间和手续、交房条件、逾期交房违约责任等。其中该商品房单价为每平方米5108.65元，总价款为698250元；合同第十一条约定交付时间和手续为“出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。……。交付该商品房，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理”；合同第12条约定逾期交付责任为“除不可抗力外，出卖人未按约定时间将该商品房交付的，自约定交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算支付全部房价款万分之一的违约金”。2018年11月15日，赵西红支付房款298250元，2019年1月16日个人购房借款支付400000元。2020年7月16日，原、被告双方交房验收商品房2幢1单元1001室。另查明，自2018年12月26日至2019年12月31日期间，因政府相关部门下发通知，停止施工共计77天。上述事实，有原、被告的陈述，《菏泽市新建商品房买卖合同（预售）》，交款单据，《个人购房借款合同》，贷款转存凭证，政府停工通知，《住房认购协议书》，业主承诺书，装修申请表，车款款收据存根、交房验收表等证据证明，本院予以确认。本院认为，原告赵西红与被告恒丰公司于2018年12月26日签订的商品房买卖合同，是双方协商一致的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。双方应按此合同约定全面履行合同义务。原告交付了全部购房款，被告未按约定向原告交付房屋，其构成违约，依法应承担违约责任。在合同履行期间，被告因政府通知停工，显属被告所不能控制，不能避免并不能克服的客观情况。被告因政府通知停止施工必然会对施工工期造成影响，进而导致交房延期。据此，因政府通知停工不能履行合同的，该停工期间的违约责任应予以免除。经核查，被告自2018年12月26日至2019年12月31日止，因政府通知停工天数共计77天。原、被告所签订的商品房买卖合同（预售）第十一条规定，“交付商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按第十二条处理”。2020年7月16日，原告在被告不能满足合同第九条的条件下有权拒绝接收，而未拒绝，并对案争房屋进行了交付，故其主张2020年7月16日以后的延期交房违约金的诉求，不予支持。被告恒丰公司辩称，因为政策原因，政府断断续续地要求所有工地停工检查，停工工期应当顺延，后我国爆发疫情，全国的生产经营均停滞，案涉房屋所在的工地也无法继续施工，应从疫情缓解复工后开始计算延迟交房违约金。依照法律规定，在合同履行期限内因不可抗力不能履行合同的可以免除责任，当事人迟延履行后发生的不可抗力的，不能免除责任，故被告抗辩在合同履行期满后发生的疫情造成的停工免除责任的理由不成立，不予采信。综上，被告自2020年1月1日起至2020年7月16日止逾期交房天数为198天，扣除因政府通知停工的天数77天，原告要求逾期违约金为8,448.83元【698,250元×198天×0.1‰-698,250元×77天×0.1‰】的诉讼请求，予以支持。原告赵西红的其他诉讼请求，不予支持。赵西红与恒丰公司签订的住宅认购协议，且赵西红明确认可购买422号车库，价格为95,000元，已支付55,000元，尚欠40,000元，且双方均认可购买车库的事实，故恒丰公司要求赵西红支付所欠车库款40,000元的反诉请求，予以支持。因认购协议没有约定支付车库款的期限，反诉原告可以随时要求反诉被告支付所欠车库款，但应当给对方必要的准备时间。因认购协议没有约定支付车库款的期限，反诉原告要求反诉被告支付逾期违约金（以40,000元为基数，自2018年12月26日起按照每日千分之五的利息计算至实际付清之日）的反诉请求，不予支持。反诉原告恒丰公司提交的延期交房告知书，以证明其赠送的每户价值4,200元的阳台全封闭窗户，赠送价值1,100元的密码锁一台保留行使收回、处置的权利，反诉被告不认可收到该通知，反诉原告也未提供证据证明该告知书已送达给反诉被告，故对该告知书本院不以确认。人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决。反诉原告要求反诉被告支付阳台封闭款4,200元和密码锁款1,100元，因对反诉原告提交的延期交房告知书反诉被告不认可，现无法证明反诉原告对上述两款项仍保留行使收回、处置的权利，现有证据不能查明案件事实，待有新证据后可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十二条第四项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十条、第一百五十三条的规定，判决如下：一、被告郓城恒丰置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告赵西红逾期交房违约金8,448.83元；二、反诉被告赵西红于本判决生效后十日内支付反诉原告郓城恒丰置业有限公司车库款40,000元；三、驳回原告赵西红的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告郓城恒丰置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费306元，由原告赵西红负担227元，被告郓城恒丰置业有限公司负担79元；反诉案件受理费466元，由反诉原告郓城恒丰置业有限公司负担55元，反诉被告赵西红负担411元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审 判 员 费心明二〇二一年七月二十七日法官助理 谭亚伟书 记 员 樊淑慧注：本判决生效后，义务人逾期不履行判决书中所确定的义务，权利人申请执行的期限为二年。