福建省泉州市丰泽区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0503民初6474号原告：潘才苗，男，汉族，1989年9月24日出生，住福建省永春县。委托诉讼代理人：刘劲斌，福建瀛同律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：张灿煌，福建瀛同律师事务所实习律师。被告：福建中超实业有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区。法定代表人：刘峰，该公司执行董事。原告潘才苗与被告福建中超实业有限公司（以下简称“中超公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年6月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘才苗的委托诉讼代理人刘劲斌、张灿煌、被告中超公司的法定代表人刘峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘才苗向本院提出诉讼请求：判决中超公司支付给潘才苗自2019年1月1日起至2019年9月23日止的逾期交房违约金19684元。事实和理由：2016年9月20日，潘才苗、中超公司双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：201610130137）。合同约定，潘才苗向中超公司购买址于泉州市丰泽区××号楼××层××商品房，房屋总价款为740000元，中超公司应当在2018年12月31日前向潘才苗交付上述房屋。但中超公司未能按照合同约定，于2019年9月23日才向潘才苗交付上述房屋，已逾期266天。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条、第十一条第（一）款、第十二条的约定，中超公司应当按日计算向潘才苗支付全部房价款万分之一的违约金。中超公司辩称，一、中超公司已于2019年8月28日向潘才苗发出交房通知，且已于2019年9月8日将案涉房屋交付潘才苗。案涉商品房于2019年8月28日取得竣工验收备案证明，具备交付条件，中超公司于2019年8月28日发出交房通知，潘才苗于2019年8月30日签收邮件。2019年9月8日潘才苗缴纳公维金，故应认定2019年9月8日中超公司的交房义务已履行完毕，因此逾期交房违约金仅应计算至2019年9月8日。二、合同履行期内，中超公司存在据以延期交房的情形，潘才苗要求中超公司支付自2018年12月31日起的逾期交房违约金不能成立。根据双方于2016年10月13日签订的《商品房买卖合同》第十二条第一款约定，若存在不可抗力之事由，中超公司可以顺延交房日期。根据我国《民法总则》及《合同法》的相关规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。建筑工程作为专业性极强、对施工环境要求较高的行业，“不可抗力”的标准相对较低，中雨和六级以上大风等均无法施工，停水、停电亦不满足施工条件。因此，中雨和六级以上风、热带低气压、台风、停水停电等事由均属于合同约定的不可抗力的情形。自合同签订之日起至约定的交房日期2018年12月31日期间，存在中雨和六级以上风70天、热带低气压和台风5天、自行车赛1天、停电9天、停水3天，共计延误工期88日，因此，中超公司可以据以延期至2019年3月30日交房，又因2019年1月1日至2019年3月30日期间出现中雨天气7日，因此，中超公司的交房时间可依法延至2019年4月6日。若中超公司存在逾期交房的情形，应当从2019年4月7日起计算。三、潘才苗主张的中超公司应付违约金的计算标准亦是错误的。如上所述，本案存在合同约定的恶劣天气、台风、停水停电等诸多可以延期交房的不可抗力事由。因此中超公司实际逾期交房的天数从2019年4月7日起计算至实际通知潘才苗交房的2019年9月7日止为153天，未超过180日，应使用合同第十二条第一款第一项所约定的按日万分之0.5计算违约金。退而言之，即使中超公司的逾期天数超过180日，中超公司支付逾期违约金的计算方式是分段计算的。在180日内的应当按照合同第十二条第一款第一项约定的按日万分之0.5计算，超过180日的按照合同第十二条第一款第二项约定的按日万分之1计算。综上，潘才苗主张中超公司应承担自2018年12月31日起按日万分之一计算的逾期交房违约金不能成立，请求依法判决，维护中超公司的合法权益。本院经审理认定事实如下：2016年10月13日，潘才苗与中超公司签订合同编号为201610130137的《商品房买卖合同》一份，约定由潘才苗向中超公司购买址在福建省泉州市丰泽区××街道××号楼××层××商品房，房屋总价款为740000元，潘才苗应当在2016年10月13日前支付首期房价款150000元，余款590000元向银行申请贷款支付；出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付商品房，该商品房交付时应当符合下列2项条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十条“商品房相关设施设备交付条件”约定，（一）基础设施设备：1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接，使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准；2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电……以上第1、2项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用……如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）详见附件十一补充协议的约定；第十一条约定，中超公司应于2018年12月31日前向庄梅芬交付该商品房……办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验……查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照下列方式处理：详见附件十一补充协议的约定；第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金；（2）逾期超过180日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。诉争房屋于2019年8月28日取得建设工程竣工验收备案证明文件、于2019年9月16日取得房产测绘报告。中超公司于2019年8月28日书面通知潘才苗于2019年9月8日交房，潘才苗于2019年8月30日签收。诉争房屋于2019年9月23日交房。庭审过程中，双方确认潘才苗已依约支付完所有购房款。本案主要的争议焦点为：一、中超公司逾期交房天数如何认定；二、逾期交房违约金是否应当采用分段计算标准。关于争议焦点一，从中超公司的答辩及庭审陈述来看，其对逾期交房的违约事实并无异议，但对潘才苗所主张的逾期交房天数有异议。中超公司提供证据拟证明存在合同约定的不可抗力因素可据以延期交房的情形，由于双方的合同对于哪些情形属于不可抗力未作约定，故可结合法律规定、日常生活经验及证据等综合分析认定。首先，自行车赛、停水、停电等因素，上述因素系客观原因，非出卖人所能控制，且中超公司提供相应施工日志证明停工情况，故上述情形可作为延期交房的事由；其次，关于中雨以上雨天、六级以上大风等因素，根据日常经验并结合司法实践理解，上述因素系客观原因，非出卖人所能控制，且中超公司提供相应的施工日志证明停工情况，故亦可作为延期交房的事由。综上，上述情形可以作为延期交房的事由，自合同签订之日起即2016年10月13日至合同约定的交房之日即2018年12月31日止，包括热带低气压和台风5天、自行车赛1天、中雨以上雨天59天（应扣除与台风天气重叠的2天）、6级以上大风8天（应扣除与台风天气、中雨以上天气重叠的2天）、停电9天、停水3天，共计85天。自2019年1月1日起延期91天，即至2019年3月26日止，期间又存在中雨以上天气6天，故交房时间再次延长6天，至2019年4月1日，期间又存在中雨以上雨天1天，故交房时间可以再顺延1天，至2019年4月2日；该日未存在可顺延的情形，因此中超公司可据以延期交房至2019年4月2日。潘才苗主张于2019年9月23日交房，中超公司亦同意逾期天数计算至2019年9月23日，故逾期天数为174天。关于争议焦点二，关于逾期交房违约金的计算标准，诉争合同第十二条约定就“逾期在180日之内”和“逾期超过180日后”的两种逾期情形所应当参照的违约金计算标准分别进行了约定，双方对于逾期交房违约金的计算标准是区分情形整段计算或区分情形分段计算存在争议。根据合同第十二条规定，按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：逾期在180日之内，出卖人按买受人支付全部房价款的日万分之0.5计算违约金；逾期在180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按买受人支付的全部房价款的日万分之1计算违约金。本案逾期天数未超过180日，中超公司应按日万分之0.5计算逾期交房违约金。综上，本院认为，潘才苗与中超公司签订的《商品房买卖合同》及合同附件，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。双方明确约定交付诉争房屋的期限为2018年12月31日，中超公司逾期交房，已构成违约，应承担相应的违约责任。但中雨以上天气、六级以上大风、热带低气压和台风、自行车比赛、停电、停水的情形，确属于潘才苗认可或出卖人中超公司在签订合同当时不可预见、难以控制并会导致工程停工的客观原因，可以在逾期天数当中相应予以扣除，扣除后中超公司逾期交房天数认定为174日。中超公司应按全部房价款740000元为基数，按日万分之0.5的标准支付潘才苗逾期交房违约金，共计6438元。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十条、第四百六十五条第一款、第四百六十六条、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条之规定，判决如下：一、福建中超实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付潘才苗逾期交房违约金6438元；二、驳回潘才苗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费292元，减半收取计146元，由潘才苗负担121元，由福建中超实业有限公司负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审判员  谢燕玉二〇二一年七月二十八日书记员  陈江艺附：主要法律条文《中华人民共和国民法典》第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。第四百六十五条第一款依法成立的合同，受法律保护。第四百六十六条当事人对合同条款的理解有争议的，应当依据本法第一百四十二条第一款的规定，确定争议条款的含义。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的相关条款、性质、目的以及诚信原则等予以解释。第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。