贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔02民终1781号上诉人（原审被告、反诉原告）：贵州汉华房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区西路****，统一社会信用代码：915202007366448374。法定代表人：梁家铭，系该公司执行董事兼总经理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李康，男，1989年10月15日出生，苗族，住贵州省水城县。上诉人贵州汉华房地产开发有限公司（以下简称汉华房开）因与被上诉人李康商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2020）黔0201民初6994号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汉华房开上诉请求：1.撤销原审判决第一项，依法改判上诉人按照同地段同类型房屋租金标准（8.6元／月／平方米）向被上诉人支付自2018年6月30日起至2020年5月5日止的逾期交房违约金24855元；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误。一、本案逾期交房违约金起算时间有误，应自2018年6月30日起开始计算。案涉房屋《商品房预售许可证》载明“商品房竣工日期为2017年12月31日，交付时间为2018年6月30日”。按照六盘水市关于办理房产预售流程惯例，《商品房买卖合同》须先由开发商填写必备条款到房管局备案，方可向住房和城乡建设局申请办理预售许可。房屋交付时间为必填内容，填写后无法更改，合同上的交房时间未经双方磋商，不应认定为双方真实意思表示。后经市住建局充分考虑竣工日期并结合本地实际核发《商品房预售许可证》同意变更房屋交付时间为2018年6月30日，故交房时间应当认定为2018年6月30日。二、本案违约金过高，人民法院依法应当进行调低。根据相关法律规定，违约金具有补偿性，应以守约方产生的损失为限。因逾期交房所产生的损失应为租金损失。上诉人一审提交的证据可证明同地段同类型的房屋租金为8.6元/月/平方米，合同中约定的按日万分之1.5计算违约金实际上远高于业主实际产生的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，逾期交房可按租金损失计算违约金。被上诉人一审未举证证明自己的实际损失高于房屋的租金损失，在上诉人已举证证明同地段租金情况下，人民法院应当据此予以调低。李康未提交书面答辩意见。李康向一审法院起诉请求：1．判令被告（反诉原告）支付逾期交房违约金63885元（从2018年1月1日至2020年5月4日止，共计855天，按合同约定万分之一点五计算）；2．本案诉讼费用由被告（反诉原告）承担。被告（反诉原告）汉华房开向一审法院反诉请求：1.判令反诉被告支付逾期付款违约金1550.85元；2.判令反诉被告支付资金占用损失928.25元（自2017年11月13日起至2019年8月20日，以1550.85为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，金额为528.75元；自2019年8月21日起至付清时止，以1550.85为基数，按贷款市场报价利率LPR计算，暂计至2021年1月5日金额为399.50元）；3.本案反诉费由反诉被告承担。一审法院认定事实：2016年12月16日六盘水市住房和城乡建设局给被告汉华房开颁发了（2016）商房预字第25号《商品房预售许可证》，准许被告预售其建设的博雅馨居项目，该证载明：交付使用日期为2018年6月30日，竣工日期为2017年12月31日。2017年4月1日李康（买受人）与汉华房开（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，约定：汉华房开将其开发的位于钟山区房屋一套出售给李康；总价款为498129元，买受人应于合同签订之日向出卖人支付首期房款首付148129元，余款350000元以公积金贷款方式支付；双方合同第十条约定逾期付款责任为：“逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的1.5％向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1.5的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金”；双方合同第十一条约定：“出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房”；双方合同第十三条约定逾期交房责任为：“逾期超过90日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算买受人支付全部已付款万分之1.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。”双方在合同中还对其他权利及义务等进行了约定。李康于合同签订当日支付汉华房开购房款99129元及代收款11224元，于2017年10月29日支付给汉华房开购房款49000元。李康于2017年7月13日向中国建设银行股份有限公司六盘水市分行申请公积金贷款350000元，汉华房开于2017年8月16日收到银行发放贷款350000元。李康支付给汉华房开的购房款共计498129元。2020年5月5日，李康在六盘水曹家湾物业管理有限公司处领取房屋钥匙，并签署了房屋移交清单。因汉华房开未按约定期限交付房屋给李康使用，故李康诉至法院。因李康未按约定期限支付房屋首付款，故汉华房开提起反诉。一审法院认为，案涉房屋于2016年12月16日取得《商品房预售许可证》，载明竣工日期为2017年12月31日，交付使用日期为2018年6月30日。汉华房开在明知房屋交付使用日期为2018年6月30日情况下，仍然与李康签订《商品房买卖合同》明确约定商品房交付使用时间为2017年12月31日，该合同系当事人自愿协商达成，合同内容也未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，故双方应当按照合同约定全面履行义务。汉华房开辩称应按《商品房预售许可证》载明的交付使用日期开始计算违约金没有事实依据，故不予采信，交房时间应为2017年12月31日。在李康付清房款后，汉华房开未按约定期限交付房屋给李康使用，其行为已构成违约，故应按约定支付李康逾期交房违约金。李康已于2020年5月5日领取房屋钥匙。因此逾期交房违约金为498129元×0.00015×855天（交房时间届满次日2018年1月1日至2020年5月5日）=63885元。汉华房开辩称李康主张违约金标准过高，要求按照原告所购房屋同地段、同类型、同标准的房屋租金价格对本案的违约金予以调低，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋标准确定，适用该条款的前提是商品房买卖合同没有约定违约金数额或损失赔偿额计算方法的情形，而本案中双方明确约定了违约金的计算方法，不属于该条款规定的情形，对被告的该辩称理由，不予采信。对汉华房开主张的逾期付款违约金及资金占用损失的反诉请求，因双方签订的《商品房买卖合同》约定，李康应于合同签订当日即2017年4月1日支付汉华房开首期房款148129元，否则应于实际支付应付款之日（2017年10月29日）起15日（2017年11月13日）内支付汉华房开逾期付款违约金。被告（反诉原告）于2021年1月5日才向法院提起反诉，现原告（反诉被告）辩称其主张已过诉讼时效，对原告（反诉被告）辩称理由予以支持，故对汉华房开主张的逾期付款违约金及资金占用损失的反诉请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、被告（反诉原告）贵州汉华房地产开发有限公司于判决生效之白起于日内支行原告（反诉被告）李康逾期交房违约金63885元；二、驳回被告（反诉原告）贵州汉华房地产开发有限公司的全部诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1398元，减半收取计699元，由被告（反诉原告）贵州汉华房地产开发有限公司负担（李康已自愿预交，由贵州汉华房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还给李康），反诉案件受理费50元，减半收取计25元，由被告（反诉原告）贵州汉华房地产开发有限公司负担（贵州汉华房地产开发有限公司已自愿预交）。二审中，当事人均未向本院提交新证据。二审查明事实与一审认定事实基本一致，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、本案逾期交房违约金的起算时间如何认定；二、一审判决违约金是否过高。关于争议焦点一，上诉人主张案涉房屋于2016年12月16日取得《商品房预售许可证》，载明竣工日期为2017年12月31日，交付使用日期为2018年6月30日，逾期交房违约金应从2018年6月30日开始计算。经审查，上诉人在明知《商品房预售许可证》载明交付使用日期为2018年6月30日的情况下，仍然与被上诉人签订《商品房买卖合同》明确约定商品房交付使用时间为2017年12月31日，该合同系上诉人提供，内容系当事人自愿协商达成，未违反法律法规禁止性规定，合法有效，各方应按照合同约定履行义务。在被上诉人履行给付房款义务后，上诉人应按合同约定的期限向被上诉人交付房屋，现上诉人逾期交房，其行为已经构成违约，上诉人应按照《商品房买卖合同》第十三条约定的从交付期限届满次日（即2018年1月1日）至实际交付之日止（2020年5月5日）向被上诉人支付违约金。上诉人主张应从2018年6月30日开始计算违约金没有事实依据，也与双方合同约定不一致，本院不予支持。关于争议焦点二，上诉人主张被上诉人的实际损失仅为租金损失，要求按照被上诉人所购房屋同地段、同类型的房屋租金价格对本案的违约金予以调低。经审查，上诉人逾期交房的客观事实存在，上诉人主张违约金过高而请求法院予以降低应当承担举证责任,但其一审提交的证据不足以证明其该项主张，上诉人诉请将违约金调低为8.6元/月/平方米理据不足。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。适用该条款的前提是商品房买卖合同没有约定违约金数额或损失赔偿额计算方法的情形。而本案中双方明确约定了违约金的计算方法，故不属于该条款规定的情形。结合合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，一审按照双方合同约定的被上诉人已付房款的万分之1.5按日计算违约金并无不当。综上所述，贵州汉华房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费776元，由上诉人贵州汉华房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 邓少旭审 判 员 王秋红审 判 员 杨 龙二〇二一年七月一日法官助理 浦红梅书 记 员 李炳兰