贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终2720号上诉人（一审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，系该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：宋芳，贵州创驰律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：胡承文，男，1940年10月20日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（一审原告）：陈含芬，女，1942年7月24日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人（特别授权）：陆平，贵州黔信（毕节）律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：石晟，贵州黔信（毕节）律师事务所律师。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳恒通公司）因与被上诉人胡承文、陈含芬商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初3317号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。上诉人碧阳恒通公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人诉讼请求或者将本案发回重审；上诉费由被上诉人承担。事实及理由：一审查明事实不清，认定事实错误。一、关于办证违约问题。1.上诉人与被上诉人就涉案房屋的办证问题，在《商品房买卖合同》第十五条明确约定，上诉人只负有将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，无办证义务。上诉人已于2018年1月25日完成了涉案房屋的备案登记。一审判决上诉人支付被上诉人从2017年3月27日至2019年6月18日期间的逾期办证违约金无事实依据。2.合同就办证违约金的约定是按买受人已交房款的日万分之一计算，并无按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的1.3倍计算的约定，因此一审判决违反双方的约定，违背基本事实。3.被上诉人没有委托上诉人代为办理产权证，因此，一审第二项判决是给上诉人强加义务。二、诉讼费问题。依据双方的合同约定及法律规定，被上诉人的主张不应得到支持，因此案件受理费不应由上诉人承担。被上诉人胡承文、陈含芬辩称，上诉人未在合同约定的时间将办理权属登记应由上诉人提交的资料报产权登记机关备案，已构成违约，且上诉人一审所举证据不能证明转移登记的条件，且通知的联系电话也不是被上诉人的号码，上诉人至今未通知被上诉人提交办证资料，一审判决上诉人支付的违约金及标准并无不当，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。一审原告胡承文、陈含芬起诉请求：1.判令被告贵州碧阳恒通置业有限公司立即办理位于毕节市不动产权属证书并交付给原告,并支付违约金暂计90440元（违约金的计算:以人民币1992295元为基数,按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%从2017年4月8日起计算至实际办理并交付商铺不动产权属证书之日止）；2.判令被告贵州碧阳恒通置业有限公司支付原告逾期交房违约金92442.49元（违约金的计算:以1992295元为基数,按日万分之一从2015年1月1日起计算至2016年4月8日止）；三、本案诉讼费由被告负担。一审认定事实：2013年7月13日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告以总价款1992295元购买被告开发的毕节市。合同签订后，原告按合同约定向被告支付完毕购房款。合同约定的交房时间为2014年12月31日，被告实际于2016年4月8日向原告交付涉案房屋。逾期交房的违约责任，合同约定，逾期超过90日,原告要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,被告按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。被告应当在商铺交付使用后365日内,将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。2018年1月25日取得商品房的备案证明书，被告于2019年6月18日履行了办证的通知义务。一审认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已经按照合同约定履行了交付全部房屋价款的合同义务,被告应严格按照合同约定和法律规定按期为原告履行相应的义务。关于原告请求的判令被告为原告申请办理商品房的不动产权证书并交付给原告的问题，涉案房屋已具备办理不动产产权证的条件，因此，被告应在原告提交齐办证所需资料后履行办理不动产产权证并交付原告的义务。关于原告要求被告支付逾期交房违约金的请求。合同约定交房时间为2014年12月31日，实际交房时间为2016年4月8日，由于被告提出诉讼时效的抗辩，原告于2020年3月27日主张权利。原告提供的证据不能达到诉讼时效中止、中断的法律效果。因此，原告要求被告支付逾期交房的违约金已过诉讼时效，本院不予支持。关于原告诉请逾期办证违约金的问题。原、被告签订的《合同》约定，被告应当在商铺交付使用后365日内,将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告将涉案房屋交付原告入住的时间为2016年4月8日，根据约定应视为2016年4月8日后的365日内，即2017年4月8日前将办理商品房产权转移登记报产权登记机关备案。被告于2019年6月18日履行了办证的通知义务。被告已构成违约，应承担违约责任。由于被告提出诉讼时效的抗辩，原告于2020年3月27日主张权利。原告诉请逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金应以买受人已付购房款为基数按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的1.3倍计算，时间从2017年4月8日起至2019年6月18日止。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告胡承文、陈含芬逾期办证的违约金，该违约金以原告胡承文、陈含芬已付购房款1992295元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的1.3倍计算，时间从2017年4月8日起至2019年6月18日止；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效后原告提交齐办证所需资料之日起90日内履行办理不动产产权证并交付原告的义务；三、驳回原告胡承文、陈含芬的其他诉讼请求。案件受理费1979元，由原告承担1056元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担923元。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：本院对一审认定的事实予以确认。另查明，涉案《商铺买卖合同》第十一条约定：就商铺买卖合同及附件履行的有关事宜，出卖人可采取在《毕节晚报》上发布公告的方式通知买受人。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房……。《补充协议》第八条约定：买卖双方同意，出卖人将办理房屋所有权登记需有出卖人提供的资料到产权登记机关备案。买受人可与出卖人签署代办协议，委托出卖人代为办理房屋所有权及土地分割登记，但应当向出卖人支付代办费每户300元。上诉人于2018年3月16日通过登报公告的方式告知涉案房屋已能办理不动产权证，催告被上诉人在内的业主提交资料给上诉人办理不动产权证。本院认为，根据双方所签《商铺买卖合同》第十五条、《补充协议》第八条约定，被上诉人关于产权转移登记的义务为于商铺交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。案涉商铺于2016年4月8日交付，被上诉人应于2017年4月8日前完成前述义务。被上诉人于2018年1月25日取得《毕节市商品房屋备案证明书》已经违约，应当承担2017年4月8日至2018年1月25日期间的违约责任。一审认定上诉人承担违约责任至2019年6月18日错误，予以纠正。上诉人于2020年3月27日提起诉讼，其诉求并未超过诉讼时效。因双方并未约定上诉人逾期履行备案登记办证义务的违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”以及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，上诉人应支付被上诉人的违约金为：以被上诉人已付购房款1992295元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年4月8日计算到2018年1月25日止。上诉人诉称双方约定的逾期办证违约金标准为已付房款的日万分之一，无事实依据，对该上诉理由不予采纳。上诉人作为涉案房屋的出卖人，负有协助被上诉人办理不动产权证的义务。但根据涉案《补充协议》第八条约定，只有被上诉人委托上诉人代为办理不动产权证，并向上诉人提交了应由其提交的办证资料，上诉人才有义务代被上诉人办理涉案房屋不动产权证。因被上诉人未委托上诉人代为办证，其诉请上诉人为其办理不动产权证并交付，无事实和法律依据，不应支持；一审判决上诉人在被上诉人提交齐办证所需资料后为被上诉人办理不动产产权证并交付被上诉人错误，予以纠正。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。一审判决认定事实错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初3317号民事判决；二、上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付被上诉人胡承文、陈含芬逾期办证的违约金，该违约金以被上诉人胡承文、陈含芬已付购房款1992295元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年4月8日起计算至2018年1月25日止。三、驳回上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司其他上诉请求。四、驳回被上诉人胡承文、陈含芬其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1979元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担978元，被上诉人胡承文、陈含芬承担1001元；二审案件受理费3958元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担1956元，被上诉人胡承文、陈含芬承担2002元。如果义务人未按判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向原审法院或其财产所在地的法院申请执行。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二一年七月六日法官助理 任云娇书 记 员 陈思印